Tema 9.estimarea Valorii de Piață Prin Metoda Analizei Comparative A Vanzarilor [PDF]

Zitiervorschau

Tema 9.Estimarea valorii de piață prin metoda analizei comparative a vanzarilor. 9.1. Selectarea a trei bunuri similare a obiectului evaluarii. Aplicarea metodei comparației directe a vânzărilor este efectuata in baza procedurilor standard. In continuare sunt examinate etapele de baza ale evaluarii bunurilor imobile prin metoda comparatiei directe a vanzarilor. Pentru efectuarea analizei comparative sunt sufieciente trei-cinci vânzări, dar cu cât mai mare este numarul vanzarilor analizate cu atat este mai exact rezultatul evaluarii. Daca exista putine tranzactii recente, de asemenea, poate fi util sa se ia in considerare preturile bunurilor imobile oferite spre vanzare, cu conditia ca relevanta acestor informatii sa fie clar stabilita si analizata critic. Sursele informationale de date utilizate in abordarea prin piata sunt:  Informatiile furnizate de proprietar  Serviciilor cadastrale teritoriale  Agentiile imobiliare ce actioneaza in zona( nu asigura garantii, intrucat reprezinta asteptarile vanzatorului; nu sunt verificate la tranzactionare);  Birourile notariale  Firmele de asigurare  Arhivele personale ale evaluatorului  Publicatiile periodice si electronice privind ofertele de vanzare a bunurilor  Informatiile oferite de vecini

9.2. Stabilirea elementelor de comparatie a obiectelor. Conform Regulamentului provizoriu ,, Corectiile preturilor bunurilor imobile comparabile se fac prin luarea in considerare a diferentelor dintre urmatoarele elemente de comparatie.         

Drepturile de proprietate si alte drepturi reale transmise Conditiile de finantare Conditiile tranzactiei Conditiile pietei Amplasarea Caracteristicile fizice Caracteristicile economice Modul de folosinta Componentele valorii ce nu sunt legate de bunul imobil.

Tema 10.Estimarea valorii de piață prin metoda analizai comparative a vânzărilor. -

Determinarea metodei de aplicare a ajustarilor. Corectarea preturilor de vanzare sau oferta a obiectelor similare. Parametri de comparaţie Amplasarea Valoarea ,euro Suprafaţa totală

Obiectul Evaluării Telecentru str. Miorita, 3/3

972,2

Obiectul analog Nr.1 Ciocana str. Uzinelor

590 000 632

Obiectul analog Nr.2

Obiectul analog Nr. 3

Râșcani, str. Florilor

Ciocana, str. Uzinelor

720 000 785

687 000 800

Preţul 1 m2/ € Dreptul de proprietate Corectarea Valoarea în urma corectării Condiţiile de finanțare Corecţia la Valoarea în urma corectării Condiţiile tranzactiei Corecţia la Valoarea în urma corectării Data vanzarii Corecţia Valoarea în urma corectării Amplasarea obiectului Corecţia Valoarea în urma corectării Corecţia la suprafaţă, m2 Corecţia Valoarea în urma corectării Suprafata terenului, ar Corecţia Valoarea în urma corectării Starea tehnică Corecţia Valoarea în urma corectării Autoparcare Corecţia Valoarea în urma corectării Accesul la magazin Corecţia Valoarea în urma corectării Ajustarea generală Ajustarea absolută Ponderarea Preţul mediu ponderat al 1 m2 / € Valoarea de piaţă a obiectului evaluării, € Valoarea de piaţă a

-

933,54

917,20

858,75

Deplin

Deplin

Deplin

Deplin

1,00

De piaţă

1,00

933,54

917,20

858,75

De piaţă

De piaţă

De piaţă

1,00

De piaţă

1,00

1,00

933,54

917,20

858,75

Ofertă(-15%)

Ofertă(-15%)

Ofertă(-15%)

0,85

0,85

793,51

972,2

0,85

779,62

729,94

Aprilie 2020 1,00 793,51

Aprilie 2020 1,00 779,62

Aprilie 2020 1,00 729,94

Mai favorabil cu (-4%) 0,96 761,77

Mai nefavorabil cu (+5%) 1,05 818,60

Mai nefavorabil cu (+7%) 1,07 781,04

632(-7%)

785(-4%)

0,93 19,2

0,96

800(-4%) 0,96

708,45

785,86

749,80

21,1(+2%)

15,3(-4%)

18,7(0%)

1,02

0,96 722,62

Bună

1,00

1,00 754,43

Bună(0%)

Foarte bună (-10%)

1,00

0,90 722,62

749,80

Bună(0%) 1,00

678,99

749,80

12 locuri

18 locuri(-3%) 0,97 700,94

6 locuri (+3%) 1,03 699,36

20 locuri (-4%) 0,96 719,81

Liber din două străzi

Liber din două strazi(0%) 1,00 700,94

Limitat la intrare (+5%) 1,05 734,33

Liber din doua strazi(0%) 1,00 719,81

0,7508

0,8006

0,8382

0,2492

0,1994

0,1618

1

2 721,50 701 442

13 892 059

3

obiectului evaluării cu teren aferent, lei 19,8050

V=

P1∗1+P 2∗2+ P 3∗3 700 ,94∗1+734 ,33∗2+719 , 81∗3 = =721 ,50 3+2+1 6

€/ m2