Raport de Evaluare A Unui Apartament [PDF]

Zitiervorschau

Facultatea de Ştiinţe Economice şi Administraţie Publică Economia comerţului, turismului şi serviciilor, an III , Zi, Sem II

Raport de evaluare (vânzarea unui apartament)

Cuprins Partea I: Raport de evaluare Capitolul 1. Introducere 1.1 Scopul evaluării 1.2 Date generale despre client 1.3 Certificarea expertului evaluator 1.4 Concluziile faptelor principale şi a datelor importante

Capitolul 2. Prezentarea datelor 2.1 Identificarea proprietăţii 2.2 Descrierea juridică 2.3 Informaţii privind localiatea şi zona 2.4 Informaţii despre vecinătăţi 2.5 Descrierea construcţiei de bază a imobilului 2.6 Istoric 2.7 Piaţa specifică oraşului Suceava

Capitolul 3. Premizele evaluării 3.1 Ipoteze şi condiţii limitative 3.1.1 Ipoteze de evaluare 3.1.2 Condiţii limitative

3.2 Baza de evaluare .Tipul valorii estimate 3.3 Data raportului de evaluare 3.4 Moneda raportului 3.5 Inspecţia proprietăţii 3.6 Riscul evaluării 3.7 Surse de informaţii utilizate 3.8 Clauza de nepublicare

Capitolul 4. Analiza datelor şi concluziile 4.1 Etapele în stabilirea valorilor 4.1.1 Abordarea prin comparaţie 4.1.2 Abordarea prin metoda capitalizării veniturilor

Echipa de evaluare Biliografie

2

Partea I: Raport de evaluare Capitolul I. Introducere 1.1 Scopul evaluării

Scopul acestui raport de evaluare este estimarea valorii de piaţă a proprietăţii imobiliare în vederea vânzării imobilului.Pentru orice alt scop decât cel declarat mai sus, proprietatea imobliară poate avea o valoare diferită.

1.2 Date generale despre client La data evaluării, proprietatea imobiliară, situată în oraşul Suceava, str. Măgurei, nr. 11, bl.F7, sc. C, et.1, ap.7, judeţul Suceava, se află în proprietatea familiei Cuzenco Adriana şi Cuzenco FlorinVirgil, dreptul de proprietate fiind complet. Conform Extrasului de Carte Funciară, nr. 6206 asupra proprietăţii nu grevează în nici un fel de sarcini şi nu s-au constituit garanţii bancare sau ipoteci, care să limiteze dreptul de proprietate. În cazul vânzării, dreptul de proprietate poate fi transferat integral. Toate aceste informaţii au fost considerate credibile şi corecte, neverficând autencitatea actelor deţinute. 1.3 Certificarea expertului evaluator Afirmaţiile susţinute în prezentul raport sunt reale şi corecte. Analizele, opiniile şi concluziile din prezentul raport sunt limitate la ipotezele şi condiţiile limitative şi se constituie ca analize nepărtinitoare. Evaluatorul nu are nici un interes actual sau de în prorprietatea ce face obiectul acestui raport şi nu este părtinitor făţă de vreuna din părţile implicate. Remunerarea evaluatorului nu se face în funcţie de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza dorinţa clientului de obţinere a unui rezultat dorit sau de apariţia unui eveniment ulterior. În deplină cunoştinţă de cauză, analizele, opiniile şi concluziile exprimate au fost realizate în conformitate cu cerinţele Standardelor A.N.E.V.A.R şi a Standardelor Internaţionale sau Europene şi cu condiţiile “Codului Deontologic al Profesiei de avaluator”.

3

Evaluatorul certifică faptul că utilizarea raportului de evaluare întocmit de el poate fi însoţit de verificarea lui în conformitate cu Standardele A.N.E.V.A.R, IVS1, GN1, SEV 808.Valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data prezentă în raport. Toate investigaţiile şi analizele necesare, inclusiv inspecţia proprietăţii sunt făcute personal de evaluator. Nici o persoană cu excepţia celor specificate în raport nu a acordat asistenţă profesională în elaborarea raportului. La evaluarea apartamentului a participat o echipă de evaluatori format din : - Expert evaluator general: Condurachi Geanina - Experţi evaluator tehnici: Popescu George, Alexa Ion - Experţi evaluator de proprietăţi imobiliare: Cuzenco Irina , Grigoral Alina 1.4 Concluziile faptelor principale şi a datelor importante Prezentul raport a fost întocmit în urma solicitării d-lui Cuzenco Florin-Virgil, domiciliat în oraşul Suceava, Judeţul Suceava, str.Măgurei, nr.11, bl.F7, sc.C, et.1, ap.7. Obiectul evaluării îl constituie proprietatea imobiliară (apartament) situată în oraşul Suceava, Judeţul Suceava, str.Măgurei, nr.11, bl.F7, sc.C, et.1, ap.7, proprietatea familiei Cuzenco Adriana şi Cuzenco Florin-Virgil. Proprietatea imobiliară se compune din : - sufragerie, suprafaţa de 18,37 mp; - dormitor 1, suprafaţa de 9,96 mp; - dormitor 2, suprafaţa de 11,49 mp + 0,27 mp; - bucătărie, suprafaţa de 6,67 mp; - baie, suprafaţa de 4,30 mp; - cămară, suprafaţa de 1,44 mp; - debara, suprafaţa de 0, 64 mp; - hol 1, suprafaţa de 2,94 mp + 1,17 mp; - hol 2, suprafaţa de 2,75 mp + 1.23 mp; - hol 3, suprafaţa de 1,40 mp ; - balcon , suprafaţa de 2,90 mp. Proprietatea imobiliară a fost deţinută prin Contractul de vânzare- cumpărare nr. 5894/1991, între Întreprinderea de gospodărie comunală şi locativă Suceava reprezentată prin ing. Chisăliţă Doru în calitate de director şi economistul Creţu Ilie, contabil şef, pe de o parte Cuzenco Adriana şi FlorinVirgil, pe de altă parte, în baza Decretului Lege nr. 61 din 7.02.1990.

4

În prezentul raport, evaluatorul va estima valoarea de piaţă a proprietăţii imobiliare folosind metoda comparaţiei directe, valoarea de piaţă estimată pe baza capitalizării venitului calculului ratei de capitalizare. Bunul imobil (apartament) se constituie din 3 camere, având o suprafaţă totală de 65,53 mp şi o suprafaţă utilă de 62,63 mp, de aici valoarea apartamentului la data de 15.04.2011 este de 40.000 euro, evaluat la cursul de schimb valuator actual 1 euro=4,0966 RON, echivalentul în lei de 163864 RON . Documentele necesare: -titlu de proprietate nr. 14509 din 17.07.1991 -contract de vânzare-cumpărare nr. 2897/1991 -decizia nr. 1530 din 22.02.1991 -releveu -extras de carte funciară nr. 6206 -fişă tehnică de calcul, februarie 1991.

5

Capitolul II. Prezentarea datelor 2.1 Identificarea proprietăţii În prezentul raport supunem evaluării o proprietate imobiliară, tip apartament, cu numărul cadastral 478/11043 din 5 iunie 1991, înscris în cartea funciară nr. 6206, apartament nr. 7, situat în blocul de locuinţe nr. F7, scara C, et .1 din mun. Suceava, str. Măgurei nr.11, compus din 3 camere şi dependinţe şi se înscrie în dreptul de proprietate cu titlu de cumpărare în favoarea: Cuzenco Adriana şi Cuzenco Florin-Virgil. 2.2 Descrierea juridică Pentru proprietatea imobiliară ce face obiectul prezentului raport de evaluare s-au prezentat următoarele acte ce atestă proprietatea lui Cuzenco Adriana şi Cuzenco Florin : --titlu de proprietate nr. 14509 din 17.07.1991 -contract de vânzare-cumpărare nr. 2897/1991 -decizia nr. 1530 din 22.02.1991 -releveu -extras de carte funciară nr. 6206 -fişă tehnică de calcul, februarie 1991. Prezentul raport nu validează din punct de vedere legal corectitudinea documentelor prezentate şi nici dreptul de proprietate deplin asupra clădirii şi a terenului aferent, considerat ca ipoteză de lucru în realizarea prezentului raport de evaluare. 2.3 Informaţii privind localiatea şi zona Municipiul Suceava este situat în platforma Suceva-Bosanci , parte a Podişului Suceava şi care face parte din Podişul Moldovei. Acesta este străbătut de la NV la SE de râul Suceava care-şi are izvoarele din Obcinele Bucovinene. Apartamentul este localizat în judeţul Suceava, în zona a III-a a municipiului Suceava, cartier Obcini, cartier cu blocuri de locuinţe, din punct de vedere edilitar este o zonă dezvoltată. Este prezentă energia electrică cu instalaţii de calitate medie, curenţi slabi, reţeaua de apă– din reţeaua oraşului, instalaţii şi corpuri sanitare satisfăcătoare, de calitate medie, termoficare– instalaţii 6

de încălzire de calitate medie, gaze – din reţeaua oraşului, canalizare, telefonie, televiziune, internet. Apartamentul evaluat este situat la etajul 1 a unui bloc cu regimul de înălţime P+4, din releveu rezultă o suprafaţă utilă de 62,63 mp. Utilităţile edilitare de care dispune apartamentul sunt specifice mediului urban. Apartamentul dispune de un sistem de încălzire central. Finisajele sunt de calitate medie, aparatamentul are un aspect îngrijit . 2.4 Informaţii despre vecinătăţi Zona este un cartier cu blocuri de locuinţe, comercială. În apropiere se află unităţi comerciale cu magazine suficiente (Galleria Suceava, Danigry, Tacorom, Ambianţa, Domado), bine aprovizionate cu mărfuri de bună calitate. La 100 m se află reţeaua de transport în comun; în apropiere se mai află unitatea de învăţământ Şcoala generală cu cl. I-VIII Ion Creangă şi cabinete medicale, saloane de înfrumuseţare, farmacii (Richter, Andu-Farm ), florăria Ruxandra, spălătoria auto, pensiunea Santa-Fe, Oficiul Poştal nr. 4, sala de fitness Galaxy, biserici (Sf. Mina, Sf. Parascheva). Traficul auto este mediu, reţelele de transport sunt asfaltate. 2.5 Descrierea construcţiei de bază a imobilului Proprietatea imobiliară este un bloc cu numărul de etaje P+4, anul de construcţie 1989, având 4 locuinţe pe palier, şi faţada blocului se află în direcţia S-V. Structura blocului este din cadre de beton armat, închiderile perimetrale sunt din plăci prefabricate din beton, acoperişul este tip şarpantă învelitoare din ţiglă, are dotare cu interfon în funcţiune, nu este dotat cu lift, are aspect exterior şi interior îngrijit. Unele apartamente sunt dotate cu centrală termică, restul având un sistem de încălzire central. Blocul în care este amplasat apartamentul are o vechime de 22 ani, cu utilităţi complete. Nu sau constatat fisuri la structura sau infrastructura şi nici în filtraţii de apă . Apartamentul are o suprafaţă utilă de 62,63 mp conform releveului. Tâmplăria exterioară este parţial PVC cu geam termopan şi parţial lemn cu geam simplu. Uşa de la intrare şi cea interioară este din fier fără geam . Pereţii sunt tencuiţi şi văruiţi cu var lavabil în camera şi bucătărie, cu var simplu în băi, placaţi cu faianţă în bucătărie şi băi, şi lambriu pe hol. Pardoseala este format din parchet în cameră, gresie pe hol, bucătărie şi băi . Este dotat cu curent electric, fiind instalaţie de calitate medie, având curenţi slabi; instalaţii de încălzire de calitate medie din reţeaua oraşului, dotările alimentare cu apă şi gaze sunt din reţeaua

7

oraşului. Utilităţile edilitare de care dispune apartamentul sunt specific mediului urban. Apartamentul dispune de încălzire central. Finisajele sunt de calitate medie, apartamentul are un aspect îngrijit. 2.6 Istoric Evaluarea proprietăţii imobiliare (apartament) prin metoda comparaţiilor de piaţă îşi are baza în analiza pieţei şi utilizează analiza comparativă, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieţei pentru a găsi proprietăţi similare, comparând apoi acele proprietăţi cu cea “de evaluat” . Premiza majoră a metodei este accea că valoarea de piaţă a unei proprietăţi imobiliare este în relaţie direct cu preţurile de tranzacţionare a unor proprietăţi competitive şi comparabile . Analiza comparativă se bazează pe asemănările şi diferenţele între proprietăţi, între elementele care influenţează preţurile de tranzacţie .

Zonă

Proprietatea A Obcini- (Şcoala

Proprietatea B Obcini

Proprietatea C Obcini- (Blocul

Confort Tip Etaj Suprafaţă

generală nr.9) 1 Decomandat 4 65 mp

1 Decomandat Parter 68 mp

Ireului) 1 Decomandat 4 65 mp

Nr. camere

3

3

3

Centrala Termica Utlităţi Finisaje Preţ

nu da Superioare 53 000 euro

da da Medii 43000 euro

nu da Medii 45 000 euro

2.7 Piaţa specifică oraşului Suceava Situaţia actuală a pieţei imobiliare din Suceava este caracterizată de un număr redus de tranzacţii şi un trend descrescător al ofertelor prezentate pentru toate tipurile de imobile. ”O piaţă în suferinţă. Acesta este diagnosticul pe care experţii l-au pus pentru piaţa imobiliară suceveană. Dacă acum câteva luni tranzacţiile se derulau într-un ritm ameţitor, de la începutul anului actele perfectate pentru vânzarea unor apartamente sau vile s-a redus substanţial.” (Monitorul de Suceava)

Capitolul III Premizele evaluării 3.1 Ipoteze şi condiţii limitative 8

3.1.1 Ipoteze de evaluare Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natură legală care afectează fie proprietatea imobiliară evaluată, fie dreptul de proprietate asupra acesteia şi care nu sunt cunoscute de către evaluator. În acest sens se precizează ca n-au fost facute cercetări specifice la arhive, iar evaluatorul presupune că: titlul de proprietate este valabil şi se poate tranzacţiona, că nu există datorii care au legătură cu proprietatea evaluată şi aceasta nu este ipotecată sau închiriată. În cazul în care există o asemenea situaţie şi este cunoscută, aceasta este menţionată în raport. Proprietatea imobiliară se evaluează pe baza premisei că aceasta se află în posesie legală (titlul de proprietate este valabil) şi responsabilă. Evaluatorul obţine informaţii, estimări şi opinii necesare întocmirii raportului de evaluare, din surse pe care le consideră a fi credibile şi evaluatorul consideră că acestea sunt adevărate şi corecte. Evaluatorul nu îşi asumă responsabilitatea în privinţa acurateţei informaţiilor furnizate de terţe părţi. Nu se asumă responsabilitatea faţă de nici o altă persoană în afara clientului, destinatarului evaluării şi celor care au obţinut acordul scris şi nu se acceptă responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de persoană, pagube, rezultate în urma deciziilor sau acţiunilor întreprinse pe baza acestui raport. Dacă nu se arată astfel în raport, se înţelege evaluatorul nu are cunoştinţă asupra stării ascunse sau invizibile a proprietăţii (inclusiv dar fără a se limita doar la acestea, starea şi structura solului, structura fizică, sistemele mecanice şi alte sisteme de funcţionare, fundaţia etc.). Se presupune că nu există astfel de condiţii dacă ele nu au fost observate, la data inspecţiei, sau nu au devenit vizibile în perioada efectuării analizei obişnuite necesară pentru întocmirea raportului de evaluare. Evaluatorul nu oferă garanţii explicite sau implicite în privinţa stării în care se află proprietatea şi nu este responsabil pentru existenţa unor astfel de structuri şi a eventualelor lor consecinţe şi nici pentru eventualele procese tehince de testare necesare pentru descoperirea lor. Evaluatorul a fost de acord să-şi asume realizarea misunii încredinţate de către clientul numit în raport, în scopul utilizării precizate de către client şi în scopul precizat în raport. 3.1.2 Condiţii limitative Prezentul raport este întocmit la cererea clientului, şi în scopul precizat. Nu este permisă utilizarea raportului de către o terţă persoană fără obţinerea prealabilă a acordului scris al clientului, al autorului evaluării şi al evalauatorului verificator. Raportul de evaluare îşi păstrează valabilitatea numai în situaţia în care condiţiile de piaţă, reprezentate de factorii economici, sociali şi politici rămân nemodificate în raport cu cele exitente la data întocmirii raportului de evaluare.

9

Se presupune că proprietatea imobiliară în cauză respectă reglementările privind documentaţiile de urbanism, legile de construcţie şi reglementările sanitare, iar în cazul în care nu sunt respectate aceste cerinţe, valoarea de piaţă va fi afectată. Proprietatea nu a trecut printr-o expertiză detaliată. Orice schiţă din raportul de evaluare prezintă dimensiunile aproximative ale proprietăţii şi este realizată pentru a ajuta cititorul raportului să vizualizeze proprietatea. În cazul în care există documente relevante (măsurători de cadastru, expertiză) acestea vor avea prioritate. Conţinutul acestui raport este confidenţial pentru client şi destinatar, iar autorul nu îl va dezvălui unei terţe persoane cu excepţia situaţiilor prevăzute de Standardele Internaţionale de Evaluare şi/sau atunci când proprietatea a intrat în atenţia unui organism judiciar calificat. Consimţământul scris al evaluatorului verificator (dacă al acestuia din urmă este necesar) trebuie obţinut înainte ca oricare parte a raportului de evaluare să poată fi utilizată în orice scop, de către orice persoană, cu excepţia clientului şi a creditorului, sau a altor destinatari ai evaluării care au fost precizaţi în raport. Consimţământul scris şi aprobarea trebuie obţinute înainte ca raportul de evaluare (sau oricare parte a sa) să poată fi modificat sau transmis unei terţe persoane inclusiv altor creditori ipotecari, alţii decât clientul sau altor categorii de public, prin prospecte, memorii, publicitate, relaţii publice, informaţii, vânzare sau alte mijloace. Raportul de evaluare nu este destinat asigurătorului proprietăţii evaluate, iar valoarea prezentată ăn raportul de evaluare nu are legătură cu valoarea de asigurare. 3.2 Baza de evaluare .Tipul valorii estimate Valoarea de piaţă (conform Standardelor Internaţionale de Evaluare/ 2007- IVS 1) este suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată la data evaluării între un cumpărator decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţ determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzatoare în care părţile implicate au acţionat în cunoştinţă de cauză prudent şi fără constrângere. 3.3 Data raportului de evaluare Data la care valoarea estimată este valabilă -15.04.2011-, acesta fiind şi data raportului de evaluare atunci când cursul BNR utilizat în calcule este de 1 euro= 4.0966. 3.4 Moneda raportului Moneda evalării este EURO 1 euro= 4.0966 RON 10

1 dolar american= 2.8331 3.5 Inspecţia proprietăţii În timpul evaluării imobilului, experţii tehnici, Popescu George şi Alexa Ion, au făcut analiza blocului şi aprtamentului dat prin inspecţie la faţa locului în prezenţa proprietarului. S-a observat faptul că structura blocului este din beton armat, cu partimentări din plăci prefabricate şi zidite din BCA, acoperiş tip ţiglă, dotare cu interfon, nu este dotat cu lift, aspect exterior şi interior aproximativ ăngrijit, număr de etaje P+4, anul construcţiei fiind 1989. 3.6 Riscul evaluării Intervenţia bruscă a unor schimbări de tip monetar sau a situaţiei pieţei imobiliare. 3.7 Surse de informaţii utilizate 

Actele de proprietate ale imobilului: -titlu de proprietate nr. 14509 din 17.07.1991 -contract de vânzare-cumpărare nr. 2897/1991 -decizia nr. 1530 din 22.02.1991 -releveu -extras de carte funciară nr. 6206 -fişă tehnică de calcul , februarie 1991



Piaţa imobiliară din zonă consultată prin intermediul site-urilor de specilitate şi mass-media



Cursul de la Evaluarea organizaţiilor 3.8 Clauza de nepublicare Clientul se obligă să nu folosească prezentul raport decât pentru destinaţia precizată şi cu acordul evaluatorului, pentru orice utilizare cu altă destinaţie se va face cu acordul evaluatorului. O evaluare imobiliară începe cu o inspecţie a proprietăţii. Datoria evaluatorului este de a inspecta proprietatea şi de a determina şi verifica acurateţea datelor cuprinse în documentele tehnice şi juridice legate de aceastp proprietate. Inspecţia clădirilor se face de la exteriorul clădirii spre interior şi de jos în sus. Inspecţia fizică a proprietăţii de evaluat constă în identificarea şi analiza amplasamentului şi construcţiilor, aprecierea stării tehnice.

Capitolul IV. Analiza datelor şi concluziile 4.1 Etapele în stabilirea valorilor 4.1.2 Abordarea prin comparaţie 11

Element de comparaţie

Subiect

Proprietăţile imobiliare comparabile A

B

C

Preţ de ofertă/vânzare (EURO)

53 000

43 000

45 000

Tipul tranzacţiei

Ofertă

Ofertă

Ofertă

Corecţie pentru tip tranzacţie (-10%) Preţ corectat (EURO) Drepturi de proprietate transmise Corecţie pentru drepturi de proprietate

5300 47700 Integral 0

4300 38700 Integral 0

4500 40500 Integral 0

47700 La piaţă 0 47700 27.01.2011 0 47700 similar 0 47700

38700 La piaţă 0 38700 5.05.2011 0 38700 similar 0 38700

40500 La piaţă 0 40500 27.01.2011 0 40500 similar 0 40500

0 47700 65 0,53 4240

0 38700 68 -2,47 -19760

0 40500 65 0,53 4240

43460

58460

36260

superioare

medii

medii

15% 6519 36941 1060 2%

0 0 58460 24060 56%

0 0 36260 260 0.57%

Preţ corectat (EURO) Condiţii de finanţare

Integral

La piaţă

Corecţie pentru finanţare Preţ corectat(EURO)

Condiţii de piaţă Corecţie pentru condiţiile pieţei

Preţ corectat (EURO) Localizare Corecţie (%)

Suceava- Obcini

Preţ corectat (EURO) An construcţie Corecţie pentru vechime (EURO) Preţ corectat (EURO)

1989

Suprafaţa desfăşurată (mp)

65,53

Diferenţă suprafaţă

Corecţie pentru dimensiunile construcţiei (EUR) Preţ corectat (EURO)

Finisaje Corecţie (%) Corecţie (EURO)

medii

Preţ corectat (EURO)

Corecţie totală (EURO) Corecţie totală (%) VALOARE PROPUSĂ

30000€ 122898 RON

1 euro= 4.0966 RON la data de 15.04.2011

Comparabila A: ap. cu 3 camere, cu suprafaţa de 65 mp, în Suceava-Şcoala generală nr.9, 53000 € Comparabila B: ap. cu 3 camere, cu suprafaţa de 68 mp, în Suceava-Obcini, 43000 €; Comparabila C: ap. cu 3 camere, cu suprafaţa de 65 mp, în Suceava-Blocul Ireului, 45000 €. Observaţia nr 1: Comparabilele A. B. C au fost tranzacţionate înainte de data evaluării, cu o finanţare mai favorabilă decât condiţiile pieţei ceea ce au condus la un preţ mai mare decât cel al ofertei, cu 10%. Astfel, preţurile comparabilelor trebuie aduse la preţul pieţei, suferind o corecţie de -10%. Observaţia nr. 2: A-C= 53000- 45000= 8000 euro/mp 12

â

A : 65.53- 65= 0,53 mp * 8000€/mp= 4240 €, similar pt proprietatea B si C B: 65.53-68= -2,47 * 8000€/mp= -19760 € C : 65,53- 65= 0,53 mp * 8000€/mp= 4240 €

Observaţia nr.3 Finisaje: A comparat cu C=53000 - 45000= 8000 € 53000…..100 8000….. x X=8000*100/53000= 15% Corecţie totală (EURO): A: 5300-4240= 1060 B: 4300-(-19760)= 24060 C: 4500- 4240= 260 Corecţie totală (%) A: 1060/ 53000 *100= 2% B: 24060/ 43000* 100= 56% C: 260/45000*100= 0.57% Observaţia nr.4 : Pentru comparabila C s-au efectuat cele mai mici corecţii astfel că subiectul preţului de evaluat este de 30000 de euro.

4.1.2. Metoda capitalizării venitului Suprafaţa utilă (mp) Chiria lunară (EUR/lună)

cca.

65,53 250

Venituri brute potenţiale VBP (EUR/an)

3000

Total VBP (eur/an) Grad de ocupare

3000 90%

Venituri brute efective VBE (EUR/an)

2700 13

Total VBE (EUR/an) Cheltuieli de exploatare Costuri reamenajare (reparaţii) Venit net efectiv (EUR/an)

2700 135 2565

5%

Total VNE (EUR/an) Rata de capitalizare conform anexei Multiplicator Valoare randament (EUR)

2565 4% 25 64125€

rotund

65000

1 euro= 4.0966 RON la data de 15.04.2011 VBP= chiria lunară*nr.luni=250*12luni= 3000€/an

266279 RON

VBE= VBP*Grad de ocupare= 3000*90%= 2700 Cheltuieli de exploatare=5%*VBE=5%*2700€/an= 135 VNE= VBE- Cheltuieli de exploatare- costuri de reamenajare=2700- 135= 2565€ Multiplicator= 1/rata de capitalizare=1/4% = 25 Valoare randament= VNE/rata de capitalizare=2565/4% = 51300€ COMPARABILE Chirie lunară solicitată Venit brut potenţial(EUR/an) Grad de neocupare (15% din VBP) Venitul brut efectiv (EUR/an) Cheltuieli aferente proprietarului(10% din VBE) Venit Net din Exploatare(EUR/an) Valoarea solicitată a proprietăţii (EUR) Rata de capitalizare(%) Rata de capitalizare medie(%) Se alege rata de capitalizare

A 170 2040 306 1734 173,4

B 200 2400 360 2040 204

C 220 2640 396 2244 224,4

D 130 1560 234 1326 132,6

E 150 1800 270 1530 153

1560,6 40000 3,9

1836 43000 4,27

2019,6 45000 4,49 3,94~4

1193,4 35000 3,4

1377 38000 3,62

VBP (euro/an)= A: 170* 12 luni= 2040 NOTA: Se vor anexa datele de identificare ale comparabilelor. VBE= VBP- gr.de neocupare =2040- 306 = 1734 (A) =2400-360 = 2040 (B) =2640- 396 = 2244 (C) =1560- 234 = 1326 (D) =1800- 270 = 1530 (E) Venit Net din Exploatare= VBE- cheltuieli aferente proprietarului= 1734- 173,4 = 1560,6 (A) = 2040- 204 = 1836 (B) = 2244- 224,4 = 2019,6 (C) = 1326- 132,6 = 1193,4 (D) = 1530-153 = 1377 (E) 14

Rata de capitalizare= VNE/valoarea solicitată a proprietăţii x 100= 1560,6/ 40000= 3,9 (A)

4.2 Valoarea estimată propusă, opinia şi concluziile expertului evaluator În urma evaluării efectuate de noi, a analizei informaţiilor aplicablile şi a factorilor relevanţi, opinia noastră este că valoarea de piaţă a proprietăţii imobiliare descrisă este de 65000 de euro. Valorea de piaţă recomandată este 65000 euro echivalentul a 266279 RON. Valorea de piaţă a fost estimată la 65000 de euro prin metoda capitalizării venitului. Valoarea prin altă metodă, metoda comparaţiei este de 30000 euro. Echipa de evaluare a apartamentului este formată din:Condurachi Geanina-Elena şi Cuzenco IrinaRaluca. Scrisoare de transmitere către beneficiatul raportului de evaluare Bunul supus evaluării a fost aprtamentul situat in Obcini, proprietatea persoanei, Cuzenco Florin-Virgil. Inspecţia bunului evaluat a fost efectuată de experţii evaluatori Condurachi Geanina şi Cuzenco Irina Scopul evaluării a fost determinarea valorii de piaţă a apartamentului în vederea vânzării acestuia. Documentaţia evaluării se regăsesşte în anexă. Semnătura experţilor evaluatori

Bibliografie

1. Hlaciuc E, Curs, Evaluarea organizaţiilor, 2011 2. www.imobiliaresuceava.ro 3. www.scritube.com

15

16