Raport Evaluare Teren [PDF]

Zitiervorschau

RAPORT DE EVALUARE a proprietatii imobiliare Teren intravilan 5858.54 mp situat in jud. Constanta, Bulevardul Mamaia, nr 121 si 123-125 Beneficiar: Badea Gheorghe Data elaborarii: 05.12. 2012 1. Evaluator : - COCOS IOANA - Legitimatie nr. …, expert evaluator proprietati imobiliare, membru titular. Telefon / Fax : 0735 899560 2. Obiectivul evaluarii: Stabilirea valorii proprietatii imobiliare a terenului conform starii actuale la data de 06.12.2012, teren intravilan, situat in judetul Constanta. La cererea clientului, am inspectat si evaluat proprietatea imobiliara, constituita din teren liber intravilan agricol in suprafata totala de 5858.54 mp, cu deschidere la Bdul Mamaia, pe partea dreapta, pe directia de mers Statiunea MamaiaBdul Mamaia - Constanta 3. Scopul evaluarii: Evaluarea are drept scop determinarea "valorii de piata" a proprietatii asa cum este definita in standardul international de evaluare IVS 1, in vederea informarii clientului. 4. Data evaluarii: Inspectia proprietatii imobiliare a fost efectuata de catre evaluator Cocos Ioana in data de 05.12.2012, identificarea realizandu-se dupa planurile si schitele terenului puse la dispozitia evaluatorului de catre client si dupa reperele indicate prin reprezentantul legal, care poarta intreaga responsabilitate pentru veridicitatea inormatiilor furnizate ; s-a fotografiat proprietatea si vecinatatile. Informatiile au fost culese in limitele legale permise si cunostintele evaluatorului, existand posibilitatea existentei si a altor informatii de care evaluatorul nu avea cunostinta la data evaluarii. Nu s-au realizat investigatii privind eventualele contaminari ale terenului sau amplasamentelor invecinate. 1 euro = 4.54 lei (curs de schimb BNR) 5. Beneficiarul evaluarii: Evaluarea a fost intocmita la solicitarea domnului Badea Gheorghe 6. Sinteza lucrarii de evaluare: Pentru evaluarea terenului, s-a folosit: -metoda comparatiei de piata, din care valoarea de piata a proprietatii este de 23961 euro. Pentru metoda comparatiei de piata au fost analizate proprietati comparabile de inchiriere, situate in aceeasi zona si de data recenta. 7. Material Documentar. Riscul evaluarii. Ipoteze si conditii limitative. 7.1 Material documentar: Evaluarea se bazeaza si pe informatiile cat si pe datele obtinute din materialul documentar: - Evaluarea si finantarea proprietatii imobiliare partea I si II editate de Asociatia Nationala a

evaluatorilor din Romania (ANEVAR si IROVAL). - Buletine documentare ale Corpului Expertilor Tehnici din Romania - Buletine statistice elaborate de Cmisia Nationala de statistica. - Colectia MATRIX ROM, cu privire la evaluarea rapida - Ghid pesntru inspectia proprietatilor, editat de ANEVAR - IROVAL - Ghid practic de evaluare - editura IROVAL Pentru realizarea lucrarii au fost consultate o serie de documente ca: - Planul de amplasament si delimitare, de incadrare in zona, studiul geotehnic, contractual de concesiune. - Inspectia pe teren s-a efectuat de catre evaluator la data de 05.12.2012 7.2 Riscul evaluarii: Valoarea este exprimata tinand seama exclusive de ipoteze, conditii limitative si aprecierile exprimate in prezentul raport. Valoarea estimate este valabila atat timp cat conditiile in care s-a realizat evaluarea (starea pietei, nivelul cererii si ofertei, inflatie, evolutia cursului de schimb etc.) nu se modifica semnificativ. Pe pietele imobiliare, valorile pot evolua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si variatia lor in raport de cursul valutar. 7.3 Ipoteze si conditii limitative: 7.3.1 Prezentul raport este intocmit la cererea clientului si in scopul precizat. Nu este permisa folosirea raportului de catre o terta persoana fara obtinerea, in prealabil, a acordului scris al clientului si a autorului evaluarii. Nu se asuma responsabilitatea fata de nicio alta persoana in afara clientului, destinatarului evaluarii si celor care au obtinut acordul scris si nu se accepta responsabilitatea pentru niciun fel de pagube suferite de orice astfel de persoana, pagube rezultate in urma deciziilor sau actiunilor intreprinse in baza acestui raport. 7.3.2 Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natura legata, care afecteaza fie proprietatea imobiliara evaluate, fie dreptul de proprietate asupra acesteia si care nu sunt cunoscute de catre evaluator. In acest sens se precizeaza ca nu au fost facute cereri specifice, iar evaluatorul presupune ca titlul de proprietate este valabil, ca nu exista datorii care au legatura cu proprietatea evaluate si aceasta nu este ipotecata sau inchiriata. Proprietatea imobiliara se evalueaza pe baza premisei ca aceasta se afla in posesia legala (titlu de proprietate este valabil) si responsabila. 7.3.3 Proprietatea nu a fost expertizata detaliat. Au fost folosite schitele si planurile din documentatia prezentata de client. 7.3.4 Evaluatorul nu are cunostinta asupra starii ascunse sau invizibile ale proprietatii sau asupra conditiilor adverse de mediu (de pe proprietatea in cauza sau de pe o proprietate invecinata, inclusiv prezenta substantelor periculoase, substantelor toxice, etc.) care pot majora sau micsora valoarea proprietatii. Se presupune ca nu exista astfel de conditii daca ele nu au fost observate la data inspectiei sau nu au devenit vizibile in perioada efectuarii analizei obisnuite, necesara pentru intocmirea raportului de evaluare. 7.3.5 Evaluatorul obtine informatii, estimari si opinii necesare intocmirii raportului de evaluare, din surse care le considera ca acestea sunt adevarate si corecte. Evaluatorul nu isi asuma responsabilitatea in privinta acuratetei informatiilor furnizate de terte parti. 7.3.6 Continutul acestui raport este confidential pentru client si destinatar si autorul nu il va dezvalui unor terte persoane, cu exceptia situatiilor prevazute de Standardele Internationale de Evaluare sau atunci cand proprietatea a intrat in atentia unui corp judiciar calificat. 7.3.7 Evaluatorul a fost de accord sa isi asume realizarea misiunii incredintate de catre clientul

numit in raport, in scopul utilizarii precizate in de catre client si in scopul precizat in raport. 7.3.8 Consimtamantul scris al evaluatorului trebuie obtinut inainte ca oricare parte a raportului de evaluare sa poate fi utilizata, in orice scop, de catre orice persoana, cu exceptia clientului. Consimtamantul scris si aprobarea trebuie obtinute inainte ca raportul de evaluare (sau oricare parte a sa) sa poata fi modificat sau transmis unei terte parti. Raportul de evaluare nu este desinat asiguratorului proprietatii evaluate, iar valoarea prezentata in raport nu are legatura cu valoarea de asigurare. 8. Declaratie de conformitate: Ca elaborator declar ca raportul de evaluare, pe care il semnez, a fost realizat in concordanta cu reglementarile Standardelor Internationale de Evaluare si cu ipotezele si conditiile limitative cuprinse in prezentul raport. Declar ca nu am nicio relatie particulara cu clientul si niciun interes actual sau viitor fata de proprietatea evaluate. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazeaza pe solicitarea obtinerii unei anumite valori, solicitare venita din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client, iar remunerarea evaluarii nu se face functie de satisfacerea unei asemenea solicitari. In unele conditii, subsemnatul, in calitate de elaborator, imi asum responsabilitatea pentru datele si concluziile prezentate in prezentul raport de evaluare. 9. Certificare: 9.1 Afirmatiile declarate de catre mine si cuprinse in prezentul raport sunt adevarate si corecte. Estimarile si concluziile se bazeaza pe informatii si date considerate de catre evaluator ca fiind adevarate si corecte, precum si pe concluziile inspectiei asupra proprietatii. 9.2 Analizele, opiniile si concluziile mele sunt limitate doar de ipotezele si concluziile limitative mentionate si sunt analizele, opiniile si concluziile profesionale personale, impartial si nepartinitoare. 9.3 Nu am interese anterioare, prezente sau viitoare in privinta proprietatii imobiliare care face obiectul prezentului raport de evaluare si nu am niciun interes personal privind partile implicate in prezenta misiune, exceptie facand rolul mentionat aici. 9.4 Implicarea mea in aceasta misiune nu este conditionata de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabil legat de marimea valorii estimate sau impus de destinatarul evaluarii si legat de producerea unui eveniment care favorizeaza cauza clientului in functie de opinia mea. 9.5 Analizele, opiniile si concluziile mele au fost formulate, la fel ca si intocmirea acestui raport, in concordanta cu Standardele Internationale de Evaluare. 9.6 Posed cunostintele si experienta necesara indeplinirii misiunii in mod competent. Tipul valorii estimate este "valoare de piata". Conform standardului international de evaluare IVS-1, definitia valorii de piata este urmatoarea: "Valoarea de piata" este suma estimata pentru care o proprietate ar fi schimbata, la data evaluarii, intre un vanzator hotarat si un comparator hotarat, intr-o tranzactie echilibrata, dupa un marketing adecvat, in care fiecare parte a actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangeri. Din continutul strandardului va prezentam urmatoarele prevederi, de care s-a tinut seama in estimarea valorii de piata, in prezentul raport: - Pentru a estima valoarea de piata trebuie mai intai sa se estimeze cea mai buna utilizare sau cea mai probabila utilizare. Elementele legate de utilizare se fundamenteaza pe baza informatiilor de piata; - Valoarea de piata este estimate prin aplicarea acelor metode si proceduri care corespund naturii proprietatii si circumstantelor in care este cel mai probabil ca proprietatea analizata se va

tranzactiona pe o piata libera; - In orice evaluare este necesara exercitarea judecatii evaluatorului, dar in raportul de evaluare trebuie trebuie spus explicit daca evaluatorul fundamenteaza valoarea de piata sau daca predomina argument bazate pe judecata evaluatorului, datorita naturii proprietatii si lipsei unor date comparabile de piata. 10. Identificarea proprietatii. Aspecte juridice Proprietatea imobiliara ce face obiectivul prezentului raport de evaluare este un teren, considerat liber, cu suprafata de 5858.54 mp, teren intravilan, situat in statiunea Mamaia, judetul Constanta. Proprietar: Badea Gheorghe. Evaluarea se face in ipoteza ca proprietatea este libera de orice fel de sarcini 11. Descrierea amplasamentului. Zona de amplasare, conform inspectiei efectuate de evaluator, in baza documentelor atasate la Raport si conform discutiilor purtate cu proprietarul, este zona nordica a Mun. Constanta , in statiunea Mamaia , cu acces direct din Bdul Mamaia ( drum amenajat – asfaltat), terenul fiind situat pe partea dreapta a Bdului Mamaia pe directia de mers Statiunea Mamaia - Bdul Mamaia Constanta. Proprietatea este reprezentata de doua loturi de teren cu latura comuna, ce totalizeaza o suprafata de 5858.54 mp, liber de constructii, situat in intravilanul Mun. Constanta, e imprejmuit, cu forma aproximativ dreptunghiulara , cu o topografie plana , orientat S – N. Terenul este situat in intravilanul Mun Constanta, folosinta actuala este teren liber de constructii, iar functiunea zonei este zona V1a – sunt admise numai functiunile de spatiu plantat public si CU CONDITIONARI se admit constructii pentru expozitii, activitati culturale, activitati sportive, alimentatie publica si comert; noile constructii nu vor depasi 15% din suprafata totala a terenului. Are forma dreptunghiulara, plan, liber de constructii, fara denivelari. Terenul este transversat pe partea din spate ( cca 50% din suprafata totala ) de linii de curent de inalta tensiune.Astfel, avand in vedere conformarea terenului si normativelor in vigoare, precum si informatiilor detinute de evaluator la data evaluarii, este interzisa dezvoltarea unor constructii pe jumatatea din spate a terenului supus evaluarii ( cca 50% din suprafata totala a terenului ). Facem mentiunea ca pentru orice dezvoltare a unui teren se vor respecta regulamentele referitoare la retrageri , amplasare, regim de inaltime si indicatori urbanistici prin intocmirea unui Plan Urbanistic Zonal ce necesita aprobare conform legilor in vigoare. Accesul la teren se realizeaza pietonal si auto pe drum amenajat asfaltat – Bdul Mamaia. Vecinatatile directe ale terenului, la data inspectiei sunt reprezentate de terenuri libere , avand aceleasi caracteristici – sunt traversate pe partea din spate (cca 50 % din suprafata terenului ) de linii de inalta tensiune. Inspectia proprietatii a fost efectuata in data de 05.12.2012 de catre evaluator Cocos Ioana, in prezenta reprezentantului legal din partea clientului. Din discutiile purtate cu reprezentantul legal al clientului si conform documentatiei pusa la dispozitia evaluatorului, precum si inspectiei efectuate la fata locului, terenul este afectat de linii de inalta tensiune. Evaluarea se face in ipoteza ca terenul poate fi construibil, avand urmatoarele caracteristici: deschidere la Bdul Mamaia, traversat pe partea din spate a terenului ( cca 50% din total teren) de linii de curent de inalta tensiune , iar o potential constructie va fi edificata pe partea din fata a terenului, partea din spate cu restrictii, fiind utilizata ca parcare amenajata.

Abordarea evaluarii proprietatii este conform prevederilor standardelor internationale de evaluare IVS1 Valoarea de piata – tip de valoare, GN 1 – evaluarea proprietatilor imobiliare, IVS 3 – Raportarea evaluarii si cadrul legal conform legislatiei in vigoare. 12. Analiza pietei imobiliare. Piata imobiliara se defineste ca un grup de persoane sau firme care intra in contact in scopul de a efectua tranzactii imobiliare. Participantii la aceasta piata schimba drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii. O serie de caracteristici speciale deosebesc pietele imobiliare de pietele bunurilor sau serviciilor. Fiecare proprietate imobiliara este unica iar amplasamentul sau este fix. Pietele imobiliare nu sunt piete eficiente: numarul de vanzatori si cumparatori care actioneaza este relativ mic, proprietatile imobiliare au valori ridicate care necesita o putere mare de cumparare, ceea ce face ca aceste piete sa fie sensibile la stabilitatea veniturilor, schimbarea nivelului salariilor, numarul de locuri de munca precum si sa fie influentate de tipul de finantare oferit, volumul creditului care poate fi dobandit, marimea avansului de plata, dobanzile, etc. In general, proprietatile imobiliare nu se cumpara cu banii jos iar daca nu exista conditii favorabile de finantare tranzactia este periclitata. Spre deosebire de pietele eficiente, piata imobiliara nu se autoregleaza ci este deseori influentata de reglementarile guvernamentale si locale. Cererea si oferta de proprietati imobiliare pot tinde catre un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic si rareori atins, existand intotdeauna un decalaj intre cerere si oferta. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvolta greu iar cererea poate sa se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori sa existe supraoferta sau exces de cerere si nu echilibru. Cumparatorii si vanzatorii nu sunt intotdeauna bine informati iar actele de vanzare-cumparare nu au loc in mod frecvent. De multe ori, informatiile despre preturi de tranzactionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietatile imobiliare sunt durabile si pot fi privite ca investitii. Sunt putin lichide si de obicei procesul de vanzare este lung. Datorita tuturor acestor factori comportamentul pietelor imobiliare este dificil de previzionat. Sunt importante motivatiile, interactiunea participantilor pe piata si masura in care acestia sunt afectati de factori endogeni si exogeni proprietatii. In functie de nevoile, dorintele, motivatiile, localizarea, tipul si varsta participantilor la piata pe de o parte si tipul, amplasarea, design si restrictii privind proprietatile, pe de alta parte, s-au creeat tipuri diferite de piete imobiliare (rezidentiale, comerciale, industriale, agricole, speciale). Acestea, la randul lor, pot fi impartite in piete mai mici, specializate, numite subpiete, acesta fiind un proces de segmentarea a pietei si dezagregare a proprietatii. Pretul pentru terenuri poate fi influentat si de motivatia dezvoltatorilor de a construi produse imobiliare, iar aceasta motivatie este influentata direct de cererea de piata. Piata specifică In cazul proprietatii evaluate, pentru identificarea pietei sale imobiliare specifice, s-au investigat o serie de factori, incepand cu tipul proprietatii. Aceasta este o proprietate imobiliara de teren liber situata in zona Bdul Mamaia, cu restrictii la construire datorita traversarii terenului pe jumatatea din spate, de linii de curent de inalta tensiune, si evaluat in ipoteza unei posibile viitoare dezvoltari prin construire a terenului, conform amplasamentelor vecine, cu aceleasi caracteristici tehnico-economice, ca ale terenului supus evaluarii. 13. Estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare. Cea mai buna utilizare a terenului

(CMBU) Cea mai buna utilizare - este definita ca utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mare valoare. Cea mai buna utilizare a unei proprietăţi imobiliare trebuie sa îndeplinească patru criterii: • permisibilă legal – in toate cazurile sunt analizate doar acele utilizări permise de lege. Este necesar sa se analizeze reglementările privind donarea, restricţiile de vânzare-cumpărare, normativele de construcţii, impactul asupra mediului, restricţiile de dezvoltare. • Posibila fizic – Dimensiunea, forma, suprafaţa, structura geologica a terenului si accesibilitatea unui lot de teren si riscul unor dezastre naturale (cutremure, inundaţii, etc.) afectează utilizările unor proprietăţi imobiliare. Este necesar de asemenea sa fie analizata capacitatea si disponibilităţile utilităţilor publice. • Fezabila financiar – Este necesara analiza pentru a determina daca utilizarea proprietăţii produce un venit care sa acopere cheltuielile de exploatare, obligaţiile financiare si amortizarea capitalului. • Maxim productiva – Dintre utilizările fezabile financiar, cea mai buna utilizare este aceea care conduce la cea mai mare valoare reziduala a terenului, in concordanta cu rata de fructificare a capitalului ceruta pe piaţa pentru acea utilizare si conform limitarilor urbanistice . Prin analiza CMBU, se identifica cea mai competitiva si mai profitabila utilizare a proprietatii imobiliare. Analiza CMBU este un studiu economic al impactului fortelor de piata asupra proprietatii analizate. CMBU se bazeaza pe datele colectate si analizate pentru estimarea valorii proprietatii prin analizarea fezabilitatii legata, respectiv, de estimarea profitului potential generat de proprietate, de investitii, stabilitatea ocuparii, managementului, precum si de cresterea potentiala a valorii. Tipul de utilizare reprezinta elementul esential in estimarea valorii proprietatii, iar valoarea terenului trebuie considerata din acest punct de vedere, obiectivul evaluatorului constand in gasirea utilizarii care maximizeaza valoarea proprietatii. Pe baza studiului pietei imobiliare specifice tipurilor de proprietati existente in zona si care urmaresc tendintele de dezvoltare urbana, proprietatea de evaluat a fost analizata pentru cea mai buna utilizare in ipoteza terenului liber intravilan, care respecta criteriile CMBU: - Permisibilitate legala : conform documentatiei ce sta la baza intocmirii Raportului de evaluare, terenul se gaseste in intravilanul Mun Constanta si este evaluat in ipoteza unei posibile dezvoltari viitoare,conform vecinatatilor construite in zona, cu aceleasi caracteristici tehnico-economice ale terenurilor aferente constructiilor. - Fizic posibila : vecinatatile, caracteristicile intrinseci ale terenului (deschidere, acces, forma, utilitati etc.), permit functionalitatea in ipoteza unei posibile dezvoltari viitoare a terenului ; - Fezabila financiar si maxima productiva : pe baza datelor prezentate anterior, ajungem la premisa ca utilizarea ca teren construibil conduce la maximizarea profitului obtinut din acest teren . Avand in vedere amplasamentul terenului intr-o zona cu foarte mare potential turistic, cu acces facil la plaja , cea mai buna utilizare a fost aleasa cea de tip constructii pentru agrement, activitati sportive nautice, sau alimentatie publica si comert. 14. Evaluarea proprietatii imobiliare Pentru evaluarea terenului s-au avut in considerare urmatoarele:

-terenul cu o suprafata totala de 5858.54 mp, are front direct la Bd Mamaia. -in imediata apropiere de limita terenului exista retea electrica, instalatia de gaz-metan si instalatia de apa-canalizare. -cea mai buna utilizare o reprezinta terenul construit Rezultatele evaluării sunt: ⇒ Abordarea prin comparaţii 223.000 EUR ⇒ Tehnica reziduala – nu a putut fi aplicata datorita sarcinilor pe teren ( proprietatea este transversata pe partea din spate a sa de linii de curent de inalta tensiune), astfel ca nu se cunosc coeficientii urbanistici ramasi dupa retrageri pentru viitoarele constructii edificate În urma analizei adecvării, preciziei şi cantităţii informaţiilor pentru ambele metode, în condiţiile actuale ale pieţei, considerăm că abordarea prin comparatii este mai relevantă . Având în vedere scopul şi destinatarul Raportului de evaluare, cea mai adecvată metodă care să indice un nivel al valorii de piaţă al imobilului existent, este abordarea prin comparatii. Astfel, in opinia evaluatorului, valoarea de piata a proprietatii imobiliare teren liber intravilan, in suprafata de 5858.54 mp conform documentelor anexate la Raport, tinand cont exclusiv de ipotezele, conditiile limitative si aprecierile exprimate in prezentul raport, este astazi 12.12.2012, de (rotund) : 931.000 RON (echivalent 223.000 EURO ) A. Metoda comparatiilor de piata Metoda comparaţiilor de piaţă îşi are baza în analiza pieţei şi utilizează analiza comparativă, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieţei pentru a găsi proprietăţi similare, comparând apoi aceste proprietăţi cu cea "de evaluat". Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea de piaţă a unei proprietăţi imobiliare este în relaţie directă cu preţurile de tranzacţionare a unor proprietăţi competitive şi comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările şi diferenţele între proprietăţi şi tranzacţiile care influenţează valoarea. Avand in vedere calitatea si cantitatea informatiilor de piata utilizate, s-a utilizat metoda comparatiilor directe. Metoda este o abordare globală, care aplică informaţiile culese urmărind raportul cerereofertă pe piaţă, reflectate în mass-media sau alte surse credibile de informare. Ea se bazează pe valoarea unitară rezultată în urma tranzacţiilor cu imobile similare sau asimilabile efectuate în zonă, sau zone comparabile satisfăcător. Pentru a stabili valoarea de piaţă a imobilului subiect s-a procedat la un studiu de piaţă în general la nivelul zonei şi în special în zona de amplasare a imobilului subiect. Analiza pe criterii de piaţă a caracteristicilor şi a datelor disponibile, calculul şi aplicarea corecţiilor de comparaţie prezentate au urmărit (cuantificarea pentru ajustare) următoarele elementele de comparaţie: drepturi de proprietate, corecţie pentru finanţare, condiţii de vânzare, condiţii ale pieţei, localizare, caracteristici fizice, caracteristici economice, utilizarea, componente non-imobiliare ale valorii. Sursele de informaţii pentru imobilele de comparaţie au fost din baza proprie de date, de la agenţiile imobiliare colaboratoare şi parţial de la firmele, agentiile şi persoanele direct implicate în tranzacţii. In cazul de fata din publicaţiile locale, cat si din informaţiile culese de la diferiţi intermediari implicaţi direct in procesul tranzacţiei – preturile de oferta pentru terenuri libere in zona de analiza difera in functie de subzona, acces la utilitati, deschidere la sosea, vecinatati, suprafata, dezvoltare potentiala etc.

In tabelul urmator sunt prezentate 3 principale comparabile avute in vedere pentru estimarea valorii de piata: Nr crt 0 1 2

Criterii si elemente de comparatie Tipul comparabilei Drepturi propr transmise Restrictii legale

3 4 5

Conditii de finantare Conditii de vanzare Conditiile pietei

6

Localizare

7

8 9 10

Caracteristici fizice Suprafata Forma, raport front/adancime Front stradal aprox Topografie Utilitati in zona(en el/apa/ canalizare/gaz/termoficare ) Zonare Cea mai buna utilizare Pret total(EUR) Pret/mp (EUR)

Teren de evaluat

A

Terenuri de comparatie B

C

oferta fara restrictii

oferta fara restrictii

oferta fara restrictii

similar similar normale oferta actualizata

similar similar normale oferta actualizata

similar similar normale oferta actualizata

Bd Mamaia nr. 304-306

Bd Mamaia nr. 310-312

Bd Mamaia nr. 107-109

5858.54 mp Dreptunghiular, 1/ 4.5 35.8 x 2 plan da/da/da/da/nu

7500

9600

6500

Dreptunghiular, 1/4 43 plan da/da/da/da/nu

Dreptunghiular, 1/3 59 plan da/da/da/da/nu

aprox. patrat 1/10 50 plan da/da/da/da/nu

teren intravilan, zona turisticcomerciala teren intravilan

similar

similar

similar

similar 375.000 50

similar 480.000 50

similar 390.000 60

fara restrictii utilizari admise cu conditionari (jum din spate a terenului ~50% e transversata de linii electricitate de inalta tensiune) normale normale prezent teren intravilan 5858.54mp, situate in jud. Constanta, Bulevardul Mamaia, nr 121 si 123-125

In cazul terenului subiect, analiza s-a facut pe baza datelor si informatiilor rezultate din identificarea a celor trei comparabile ale caror caracteristici sunt prezentate mai jos: - Proprietatea A: teren liber cu suprafata de 7500 mp, front de 43 m, acces direct, utilitatile in apropiere, ofertat la 50 de eur/mp - Proprietatea B: teren liber cu suprafata de 9600 mp, in apropiere de zona in cauza, front de 59m, cu acces direct, cu toate utilitatile, ofertat la 50 eur/mp

-Proprietatea C: teren liber cu suprafata de 6500 mp, zona in apropiere, teren liber, front 50 m, cu acces la drum asfaltat, ofertat la 60 euro/mp; Datorita mai multor factori, se va aplica o corectie asupra ofertelor, conform tabelului de calcul expus mai jos:

Explicare corectii:

Conditii de vanzare, piaţă inactivă: s-au aplicat corectii de -20% si de -30%, pentru a evidentia gradul de negociere al comparabilelor ofertate pe piata si pentru a le aduce in prezent – actualizare a acestora - Procentul de discount a crescut fata de perioada in care piata era activa, cand discount-ul din negociere se situa, in medie in jurul a 5%. Acest discount este diferit de la un proprietar la altul, la baza variatiei lui stau indicatori psihologici greu de cuantificat, precum si abilitatile de negociere ale partilor direct implicate in procesul de tranzactionare. Conditii de piata - am considerat ca nu necesita corectii, comparabilele fiind actualizate, la data evaluarii. Localizare - se refera la pozitionarea in zona a ofertelor selectate comparativ cu imobilul supus evaluarii.Pentru comparabile corectiile sunt zero, avand aceeasi localizare ca si terenul supus evaluarii. Caracteristici fizice - S-a tinut cont de forma si dimensiuni, respectiv acces si posibilitate de parcelare (dezmembrare in parcele mai mici). Parcelele comparabile 1, 2 si 3 sunt de dimensiuni mai mari, dar cu fronturi stradale generoase ce le recomanda pentru o eventuala dezvoltare industriala - comerciala. Principial la o parcela mai mare îi este atribuit un pret unitar mai mic, dar deschiderile stradale confera posibilitati fara pierderi de suprafata, astfel sau aplicat corectii de -5% si -10% pentru comparabilele 1 , 2 si 3 . Din punct de vedere al formei construibile si posibilitatii de organizare a amplasamentelor s-au astimat corectii provenite din limitarea venită de la formă, vecinatati , respectiv dimensiuni dezvoltabile, amplasamentul subiect avand posibilităţi mai putin flexibile de acces si dispunere a contructiilor. Corecţiile sunt bazate pe practica, nu pe un studiu statistic. Utilitati Nu au fost necesare corectii. In urma aplicarii metodei prin care rezultatele au fost analizate, comparate si corectate, in functie de asemanari si diferentieri, a fost aleasa valoarea corectata a proprietatii A unde Vcomparatii = 38 euro/mp, deoarece corectia bruta totala este cea mai mica (4%). Valoarea de piata = 5858.5 mp * 38 euro/mp = 222.623 EUR sau 222.623 * 4.54 lei/eur = 1.010.708 RON 15. Reconcilierea rezultatelor. Opinia evaluatorului. Valoarea obtinuta prin metoda abordarii prin piata este estimata la: 223.000 EUR , echivalentul a 1.012.000 RON Valoarea obtinuta prin metoda comparatiei are la baza date preluate de pe piata, din tranzactii si oferte, ajustate pentru cazul studiat, prezentand un grad ridicat de incredere. Aceasta abordare reflecta nivelul indicat de piata specifica si are la baza echilibrul dat de cererea si oferta terenurilor similare in zona de analiza.

Astfel, in opinia evaluatorului, tinand seama de scopul prezentei evaluari, valoarea de piata a proprietatii imobiliare teren liber, asa cum se prezinta la data evaluarii, este astazi 05.12.2012 de:

1.012.000 RON (echivalent 223.000 EURO )