Proiect Evaluare Apartament [PDF]

Zitiervorschau

www.referat.ro

Proiect evaluare apartament

Cuprins

1. INTRODUCERE 1.1. 1.2. 1.3.

Sinteza raportului de evaluare Certificarea evaluatorului Ipoteze speciale si conditii limitative

pag. 4 pag. 5 pag. 6

2. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE 2.1. 2.2. 2.3. 2.4.

Definirea pietei imobiliare Analiza cererii Analiza ofertei competitive Surse de informatii

pag. 7 pag. 8 pag. 8 pag. 8

3. PREZENTAREA DATELOR 3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5.

Date generale Situatia juridica Descrierea zonei ,vecinatati Descrierea amplasamentului Descrierea constructiei

pag. pag. pag. pag. pag.

9 9 9 9 9

4. EVALUAREA PROPRIETATII IMOBILIARE 4.1. Cea mai buna utilizare 4.2. Abordari in evaluare 4.2.1. Abordarea prin venit

pag. 11 pag. 13 pag. 14

4.2.2. Abordarea prin comparatii 4.3. Reconcilierea valorilor.Opinia si concluziile evaluatorului

pag. 16 pag. 20

5. ANEXE Anexa 1 - Comparabile apartamente

pag. 22

Anexa 2 - Comparabile chirii

pag. 23

Anexa 3 - Fotografii imobil

pag. 24

Anexa 4 - Fotografii comparabile

pag. 27

Anexa 5 - Plan de amplasament si delimitere a imobilului

pag. 28

Anexa 6 - Releveu

pag. 29

Anexa 7 - Documentatie Carte funciara

pag. 30

Anexa 8 - Extras Carte funciara

pag 33

Anexa 9 - Contract de vanzare cumparare

pag. 34

9.1 - Certificat de mostenitor

pag. 36

9.2 - Act de proprietate

pag. 37

1. Introducere 1.1. Sinteza Raportului de Evaluare Data evaluarii 07.02.2010 Data inspectiei 05.02.2010 Proprietatea de evaluat este un apartament cu trei camere situat in blocul de locuinte din Calea Bucuresti, nr.24, Bl.A1b, Sc.1, ap.9, mun.Caracal, jud. Olt, regim de inaltime P+4E, Su = 66,11mp. Beneficiarul prezentului raport este Preda Andrei. Destinatarul prezentului raport este Preda Andrei. Concluziile analizei de piata: Concluzia ce se desprinde din analiza pietei imobiliare, atat la nivelul municipiului Caracal, cat si la nivelul zonei analizate, este ca piata acestor imobile este o piata a vanzatorilor, preturile imobilelor fiind in descrestere . Obiectul prezentului raport este proprietatea imobiliara mai sus mentionata. Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare prezentate mai sus, in vederea tranzactionarii. Raportul de evaluare va fi utilizat numai in scopul mentionat anterior si numai de beneficiarul raportului. Tipul de valoare estimata si definitia valorii In prezentul raport s-a urmarit o estimare a valorii de piata a obiectivului asa cum este aceasta definita in Standardul International IVS 1 “Valoarea de piata – baza de evaluare”. Conform standardelor definitia valorii de piata este urmatoarea: “ Valoarea de piata reprezinta suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare,

in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere”. Constatari importante la data inspectiei Proprietatea imobiliara de tip “Apartament cu trei camere” este situata in blocul de locuinte din Calea Bucuresti, nr.24, Bl.A1B, sc.1, et.2, ap.9, zona Horia Closca si Crisan, municipiul Caracal, jud. Olt. Blocul de locuinte din Calea Bucuresti, nr.24 are regim de inaltime P+4E, a fost dat in folosinta(P.I.F.)in anul 1979 si face parte integranta din Cartierul de locuinte Horia Closca si Crisan. Blocul se afla amplasat pe aliniamentul str. Calea Bucuresti, incadrat intr-o zona de blocuri, dispunand de toate utilitatile. Cursul BNR la data evaluarii 07.02.2010 1 EURO = 4,2522 Ron Valorile estimate sunt: - abordarea prin comparatii - abordarea prin venit

143.100 Ron = 140.500 Ron =

33.650 EURO 33.040 EURO

Valoarea de piata, pentru imobilul analizat este 143.100 Ron = 33.650 EURO (estimata prin abordarea prin comparatii). Valoarea a fost estimata considerand proprietatea in cea mai buna utilizare a sa.

1.2. Certificarea evaluatorului Evaluatorul …………………….. isi asuma responsabilitatea pentru cele scrise in raport si certifica in cunostinta de cauza urmatoarele : - factorii care influenteaza valoarea au fost analizati in functie de datele si informatiile puse la dispozitie de catre beneficiar la data evaluarii, precum si cele culese la data inspectiei cu privire la zona si posibilitatile de dezvoltare a proprietatii ; - evaluatorul nu are nici un interes actual sau de perspectiva in proprietatea ce face obiectul acestui raport si nu are nici un interes personal si nici nu este partinitor fata de vreuna din partile implicate; - remunerarea evaluatorului se face in functie de munca prestata si in nici un caz in functie de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza dorinta clientului de obtinere a unui rezultat dorit sau de aparitia unui eveniment ulterior;

- acest raport de evaluare nu se bazeaza pe solicitarea obtinerii unei valori minime/maxime, solicitare venita din partea beneficiarului sau a altor persoane care au interese legate de beneficiar; - afirmatiile sustinute in raport se considera reale si corecte, fiind verificate in limita posibilitatilor; - in deplina cunostinta de cauza, analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerintele Standardelor Internationale de Evaluare(IVS)si a codului de etica profesionala; - certifica faptul ca utilizarea raportului de evaluare intocmit de el poate fi insotita de verificarea lui in conformitate cu Standardul de verificare a rapoartelor de evaluare ; - analizele, opiniile si concluziile din prezentul raport sunt limitate numai de ipotezele si conditiile limitative si se considera ca analize nepartinitoare; - nici evaluatorul si nici o persoana afiliata sau implicata cu acesta nu este actionar, asociat sau persoana afiliata sau implicata cu beneficiarul ; -

imobilul supus evaluarii a fost inspectat de catre evaluator ;

-

in prezent este stagiar ANEVAR pentru Evaluarea Proprietatilor Imobiliare.

1.3. Ipoteze speciale si conditii limitative Ipoteze speciale: Prezentul raport de evaluare este valabil numai prezentat in ansamblu sau pentru scopul precizat . Raportul de evaluare sau oricare referire la acesta nu poate fi inclusa intr-un document destinat publicitatii fara acordul scris si prealabil al evaluatorului cu specificarea contextului in care urmeaza sa apara. Publicarea partiala sau integrala precum si utilizarea lui de catre alte persoane decat cele mentionate mai sus atrage dupa sine incetarea obligatiilor contractuale. Previziunile sau estimarile continute in raport sunt bazate pe conditiile actuale ale pietei, pe factorii anticipati ai ofertei si cererii pe termen scurt si o economie stabila in continuare. Prin urmare, aceste previziuni se pot schimba in functie de conditiile viitoare . Scopul acestui raport de evaluare este estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare mentionate mai sus in vederea tranzactionarii.

Valorile stabilite sunt valabile la data efectuarii raportului si au fost exprimate in lei si euro, la cursul valutar al zilei in care s-a efectuat evaluarea. Avand in vedere statutul ANEVAR si Codul Deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul isi asuma intreaga responsabilitate numai in fata beneficiarului raportului, pentru opiniile exprimate in prezentul raport. Conditii limitative: - toate documentele juridice si tehnice, inclusiv actele de proprietate si documentatia tehnica care atesta respectarea reglementarilor si restrictiilor urbanistice, sunt presupuse valabile si corecte, proprietarul avand dreptul deplin de a vinde bunul imobil in totalitate, in conditii de piata concurentiala; - evaluarea s-a facut presupunand ca intreaga proprietate este ocupata si folosita fara incalcarea prevederilor legale; - orice alocare a valorii totale exprimate in acest raport, se realizeaza in functie de prevederile din raport. Valorile separate alocate elementelor componente nu trebuie utilizate in combinatie cu nici o alta evaluare, in caz contrar ele fiind nevalide; - nici una din partile raportului (in special concluziile referitoare la valori, identificarea evaluatorului sau firma la care lucreaza acesta)nu vor fi difuzate public prin reclama, relatii publice, stiri, agentii de vanzare sau alte cai mediatice, fara acordul scris si prealabil al evaluatorului; - evaluarea s-a facut presupunand ca intreaga constructie a fost edificata in conformitate cu documentele tehnice existente la prezentul raport de evaluare; - se presupune ca nu exista conditii ascunse sau neevidente ale proprietatii, ale subsolului sau structurilor sale, care sa schimbe valoarea proprietatii. Nu se asuma nici o raspundere pentru astfel de conditii sau pentru obtinerea studiilor tehnice de specialitate necesare descoperirii lor ; - beneficiarul nu a prezentat intabulare si extras Carte Funciara pentru informare. Imobilul se considera liber de sarcini. - evaluatorul, prin natura muncii sale, nu va fi solicitat sa ofere consultanta ulterioara sau sa depuna marturie in instanta in legatura cu proprietatea in cauza decat daca au fost facute initial anganjamente in aceasta privinta. 2. Analiza pietei imobiliare In cazul prezentei proprietati,piata se defineste ca piata proprietatilor de tip residential, piata a carei limita geografica sunt zonele rezidentiale centrale din mun. Caracal.

2.1. Definirea pietei imobiliare Piata imobiliara se defineste ca un grup de persoane sau firme care intra in contact in scopul de a efectua tranzactii imobiliare. Participantii la aceasta piata schimba drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii. O serie de caracteristici speciale deosebesc pietele imobiliare de pietele bunurilor sau serviciilor. Fiecare proprietate imobiliara este unica iar amplasamentul sau este fix. Pietele imobiliare nu sunt piete eficiente: numarul de vanzatori si cumparatori care actioneaza este relativ mic, proprietatile imobiliare au valori ridicate care necesita o putere mare de cumparare, ceea ce face ca aceste piete sa fie sensibile la stabilirea veniturilor, schimbarea nivelului salariilor, numarul locurilor de munca precum si sa fie influentate de tipul de finantare oferit, volumul creditului care poate fi dobandit, marimea avansului de plata,dobanzile,etc. In general proprietatile imobiliare nu se cumpara cu banii jos, iar daca nu exista conditii favorabile de finantare tranzactia este periclitata. Spre deosebire de pietele eficiente, piata imobiliara nu se autoregleaza ci este deseori influentata de reglementarile guvernamentale si locale. Cererea si oferta de proprietati imobiliare pot tinde catre un punct de echilibru dar acest punct este teoretic si rareori atins, existand totdeauna un decalaj intre cerere si oferta. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvolta greu iar cererea se poate modifica brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori sa existe supraoferta sau exces de cerere si nu echilibru. Cumparatorii si vanzatorii nu sunt intotdeauna bine informati iar actele de vanzare – cumparare nu au loc in mod frecvent. De multe ori informatiile despre preturile de tranzactionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietatile imobiliare sunt durabile si pot fi privite ca investitii. Sunt putin lichide si de obicei procesul de vanzare este lung. Datorita tuturor acestor factori comportamentul pietelor imobiliare este dificil de previzionat. Sunt importante motivatiile, interactiunea participantilor pe piata si masura in care acestia sunt afectati de factorii endogeni si exogeni proprietatii. 2.2 Analiza cererii Pe pietele imobiliare ,cerea reprezinta numarul dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se manifesta dorinta pentru cumparare sau inchiriere la diferite preturi, pe o anumita piata, intr-un anumit interval de timp. Pentru ca pe o piata imobiliara oferta se ajusteaza incet la nivelul si tipul cererii, valoarea proprietatilor tinde sa varieze direct cu schimbarile de cerere, fiind astfel influentata de cererea curenta. Cererea poate fi analizata sub doua aspecte ale sale: calitativ si cantitativ. In municipiul Caracal exista cerere pentru urmataorele tipuri de imobile : - case de tip P si P+E in masura mai mare ; - apartamente cu doua camere, mai rar cu trei, patru camere ; - exista cerere pentru inchiriere la garsoniere si apartamente cu doua camere, cu preponderenta in zona centrala. In cazul prezentului imobil, tinand cont de estimarile privind cea mai buna utilizare , piata se defineste ca piata proprietatilor imobiliare de tip apartamente in

blocuri de locuinte, piata a carei localizare geografica este municipiul Caracal, cartierul Horia Closca si Crisan, Calea Bucuresti. In urma discutiilor purtate cu reprezentantul agentiei imobiliare din zona si studiind oferta din presa se poate estima ca cererea pentru apartamente este mai mica decat oferta. In general in perioada analizata se observa o scadere a preturilor pentru apartamente, datorata probabil, crizei financiare. Preturile vehiculate sunt prezentate in anexele I si II . 2.3. Analiza ofertei competitive Pe piata imobiliara oferta reprezinta numarul dintr-un tip de proprietate care este disponibil pentru vanzare sau inchiriere la deferite preturi, pe o piata data, intr-o anumita perioada de timp. Oferta pentru acest tip de proprietate se manifesta din partea celor ce detin astfel de proprietati si vor sa renunte la ele, fie sa plece din localitate, fie sunt persoane in varsta si nu se mai pot ocupa de ele sau nu-si mai permit sa le intretina. In ultima perioada s-au tranzactionat un numar mic de imobile comparativ cu perioada similara a anului trecut. Tranzactiile facute cuprind urmatoarele tipuri de imobile : - garsoniere - interval valoric 20.000 EURO - 25.000 Euro - apartament cu doua camere - interval valoric 25.000 EURO - 35.000 Euro - apartament cu trei camere - interval valoric 30.000 EURO - 60.000 EURO Fata de oferte preturile de vanzare au fost negociate in intervalul 1-10%, cu tendinta de crestere intrucat vanzatorul este interesat sa obtina un pret mai mare. 2.4. Surse de informatii Sursele de informatii care au stat la baza intocmirii prezentului raport de evaluare au fost: - proprietarul de la care s-au obtinut documentele proprietatii; - agentia imobiliara; - anunturi publicitare UPC; - buletine informative ANEVAR si IROVAL; - standarde Profesionale Europene aprobate pentru Evaluarea Proprietatilor Imobiliare – Ed. Romana : ANEVAR si IROVAL; 3. Prezentarea datelor 3.1. Date generale Proprietatea, este situata in municipiul Caracal,Calea Bucuresti, nr.24, Bl.A1B, sc.1, ap.9, jud. Olt reprezentand: - apartament cu trei camere:regim de inaltime P+4E, Su = 66,11mp. Proprietar: Preda Andrei Beneficiar: Preda Andrei

Inspectia proprietatii s-a efectuat la data de 05.02.2010 de catre dl………….. . S-au inspectat in principal zona si vecinatatile, precum si imobilul analizat. 3.2. Situatia juridica Proprietarul apartamentului este: d-nul Preda Andrei asa cum reiese din contractul de vanzare cumparare cu incheiere de autentificare nr.4278 din 14.12.2000, contract incheiat la Biroul Notarului Public “Lepadatu Ilie” – mun.Caracal, jud. Olt. Imobilul este identificat dupa numarul cadastral 1015/1;9. La data efectuarii evaluarii, proprietarul nu a prezentat extras de carte funciara, solicitand evaluarea in ipoteza liber de sarcini. Proprietarul detine proprietatea imobiliara ce face obiectul raportului de evaluare si pune la dispozitie urmatoarele documente doveditoare ale caror copii se gasesc in capitolul Anexe: - plan de incadrare in zona ; - releveu ; - documentatie pentru intabulare (carte funciara) ; - act de proprietate ; - certificat de mostenitor ; - contract de vanzare-cumparare. 3.3. Descrierea zonei,vecinatatii Imobilul este situat intr-o zona centrala a municipiului Caracal, cu caracter rezidential. Ca si amplasament se afla la 5 minute de mers pe jos fata de zona centrala (Primaria mun. Caracal) si vizavi de hypermarket Penny. 3.4. Descrierea amplasamentului Adresa proprietatii imobiliare este: mun. Caracal, Calea Bucuresti, nr. 24, Bl.A1B, sc.1, ap. 9, jud.Olt. Blocul in care este amplasat apartamentul face parte dintr-un ansamblu de blocuri de locuinte cu regim de inaltime P+4E, blocuri situate pe aliniamentul Calea Bucuresti. 3.5. Descrierea constructiei Blocul situat in Calea Bucuresti este o constructie cu regim de inaltime P+4E, cu fundatii din beton armat discontinui si cu suprastructura din stalpi si cadre de beton armat. Peretii exteriori sunt realizati din zidarie de blocuri de caramida. Peretii interiori sunt realizati din panouri de bca. Blocul are planseele din beton armat, acoperis cu sarpanta din lemn de esenta moale si invelitoare din tabla(initial blocul fusese construit cu acoperis tip terasa cu hidroizolatii). Blocul are o singura scara si este situat pe aliniamentul Calea Bucuresti, fiind racordat la : reteaua de telefonie, reteaua de gaze, reteaua de apa canal, reteaua de energie electrica, reteaua de

termoficare. Retelele sunt pozitionate pe aliniamentul Calea Bucuresti. Punerea in functiune s-a facut in anul 1979. Blocul nu este asezat in zona cu risc de alunecari de teren sau in zona inundabila. Spatiile de folosinta comuna sunt bine intretinute iar zona verde este ingrijita. Din punct de vedere al compartimentarilor, apartamentul este format din trei camere dispunand de urmatoarele compartimentari: 1. Camera de zi Au = 17,64 mp 2. Dormitor Au = 10,15 mp 3. Dormitor Au = 12,60 mp 4. Bucatarie Au = 6,27 mp 5. Grup sanitar Au = 3,74 mp 6. Hol Au = 15,71 mp Total arie utila Au = 66,11 mp Arie balcon A= 2,80 mp Total A = 68,91 mp Finisajele aferente apartamentului - tencuieli driscuite, zugraveli cu var - pardoseli parchet stejar : dormitoare si sufragerie - pardoseli parchet laminat : bucatarie si hol - pardoseli gresie : baie si balcon - pereti placati cu faianta pana la nivelul tavanului in baie - tamplarie interioara din lemn vopsit cu geam ornament - tamplarie exterioara din lemn vopsit - usa de acces la intrarea principala metalica Instalatii electrice - sunt realizate din conductori de aluminiu cu invelis izolator, introdusi in tuburi de plastic ingropati - prize electrice simple si duble Instalatii sanitare - realizate din teava de cupru - alimentarea cu apa potabila prin reteaua urbana - scurgerea se face prin tuburi de fonta la reteaua de canalizare a orasului - obiectele sanitare din portelan si inox - instalatie de incalzire prin reteaua de termoficare a orasului.

CONSIDERATII ASUPRA STARII TEHNICE A IMOBILULUI In urma inspectiei s-a constatat ca apartamentul are un aspect ingrijit, cu instalatii si tamplarie functionale si complete, gresia, faianta si parchetul se prezinta in stare buna.

Balconul de asemenea se prezinta intr-o stare buna, imbunatatita: este inchis cu tamplarie metalica, placat cu polistiren, tencuit si zugravit cu vopsea lavabila fiind placat cu gresie. La inspectie s-au facut verificari ale sistemului de alimentare cu apa rece menajera, ale obiectelor functionale, ale scurgerilor menajere . In urma inspectiei tehnice s-a constatat ca blocul nu prezinta urme de infiltratii, igrasie si are un aspect ingrijit. Nu se observa fisuri care sa afecteze structura de rezistenta a cladirii si de asemenea nu se observa semne de scurgeri de ape pluviale. Nu s-a efectuat o inspectie asupra partilor ascunse ale imobilului. Evaluatorul nu a efectuat teste referitoare la analiza stabilitatii terenului si nici analiza caracteristicilor geotehnice ale acestuia. In urma inspectiei evaluatorul apreciaza ca starea apartamentului este buna.

4. Evaluarea proprietatii imobiliare 4.1. Cea mai buna utilizare Avand in vedere ca scopul prezentei evaluari este estimarea valorii de piata , analiza celei mai bune utilizari identifica cea mai profitabila utilizare competitiva in care poate fi pusa proprietatea. Cea mai buna utilizare conform IVS 1 este definita astfel: “ Utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mare valoare.” Cea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare rezulta in urma unei analize si trebuie sa indeplineasca patru criterii: 1. Permisa legal Aici se analizeaza reglementarile privind zonarea, restrictiile de construire, normativele de constructii, restrictiile privind constructiile din patrimoniu, impactul asupra mediului, clauzele din contractul de inchiriere; 2. Posibila fizic Aici se analizeaza dimensiunile, forma, suprafata, structura geologica a terenului, accesibilitatea unui lot de teren si riscul unor dezastre naturale( cutremure, inundatii) precum si capacitatea si disponibilitatea utilitatilor publice ( cum ar fi canalizare, apa, linie de transport energie electrica, gaze agent termic); 3. Fezabila financiar Implica analiza si prognoza veniturilor generate de proprietate din care se vor scadea cheltuielile de exploatare ( inclusiv impozitul pe profit), obtinandu-se astfel

profitul net. Se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu si daca aceasta este mai mare sau egala cu cea asteptata de investitori pe piata, utilizarea este fezabila; 4. Maxim productiva Dintre utilizarile fezabile, cea mai buna utilizare este acea utilizare care conduce la cea mai mare valoare reziduala a terenului, in concordanta cu rata de fructificare a capitalului ceruta de piata pentru acea utilizare. Cea mai buna utilizare este analizata uzual in una din urmatoarele situatii: - cea mai buna utilizare a terenului liber; - cea mai buna utilizare a terenului construit. In cazul apartamentelor de bloc analiza celei mai bune utilizari a terenului liber nu este relevanta – teren cota parte indiviza. De regula cea mai buna utilizare pentru astfel de proprietati imobiliare este cea actuala-apartament - locuinta unifamiliala in bloc de locuinte colective. Rata de capitalizare pentru apartament – locuinta unifamiliala, in bloc de locuinte colectiv, s-a determinat conform datelor din tabel : Comparabile Chirie lunara/mp (EURO/luna/mp)

A 2,60

B 2,60

C 2,60

C 2,60

Chirie lunara ( EURO/luna) Venit Brut Potential (EURO/an) Grad de neocupare (10% din VBP) Venit Brut Efectiv (EURO/ an) Cheltuieli aferente proprietarului (10% din VBE) Venit Net din Exploatare (EURO/an) Pret (EURO) Rata de capitalizare (%) Rata medie de capitalizare

150 1.800 180 1.620 162

170 2.040 204 1.836 184

205 2.460 246 2.214 221

270 3.240 324 2.916 292

1.458 33.000 4,41% 5%

1.652 35.000 4,72%

1.993 38.000 5,24%

2.624 40.000 6,56%

Venitul brut potential (VBP) se calculeaza ca fiind : VBP = chiria /luna x 12 luni Venitul brut efectiv : VBE = VBP – pierderi prin neocupare S-a considerat un grad de ocupare de aproximativ 90%, corespunzator inchirierii pentru o perioada de 10 luni/an. Cheltuielile suportate de proprietar (10% din venitul brut efectiv) sunt : impozit pe venit, impozit pe proprietate, cheltuieli cu asigurarea proprietatii si cheltuieli cu reparatiile curente si de intretinere. Venitul net efectiv (VNE), respectiv suma ce ramane la dispozitia proprietarului in urma exploatarii proprietatii sale imobiliare prin inchiriere, se obtine prin deducerea din venitul brut efectiv a cheltuielilor suportate de proprietar. Determinarea valorii capitalizate (V) se face prin aplicarea formulei : V = VNE/c x 100 Unde c = rata de capitalizare

Ratele de capitalizare utilizate, bazate pe relatia dintre venituri si valoarea proprietatii, rezultata dintr-o analiza comparativa a vanzarilor de proprietati comparabile, sunt de 5% pentru proprietati rezidentiale si 12% pentru spatii de birouri.

Cea mai buna utilizare rezulta din tabelul urmator : Destinatie Chirie lunara solicitata ( EUR/luna ) Venit Brut Potential ( EUR/an ) Grad de neocupare (10% din VBP) Venit Brut Efectiv ( EUR/an ) Cheltuieli aferente proprietarului ( 10% din VBE ) Venit Net din Exploatare ( EURO/an ) Rata de capitalizare % Valoare prin capitalizare (EURO) Cost conversie (EURO) Valoarea proprietatii (EURO)

Rezidential 170

Spatiu birouri 300

2.040 204

3.600 360

1.836 184

3.240 324

1.652

2.916

5% 33.040

12% 24.300 3.640 20.660

33.040

In concluzie in opinia evaluatorului cea mai buna utilizare a proprietatii imobiliare evaluate este de locuinta unifamiliala. 4.2. Abordari in evaluare Pentru estimarea unei proprietati imobiliare, standardele ANEVAR accepta trei abordari. Cele trei abordari acceptate de standardele ANEVAR sunt: - abordarea prin comparatia vanzarilor recunoaste ca pretul proprietatilor este stabilit pe piata ; - abordarea prin costuri estimeaza valoarea prin determinarea costului actual (de inlocuire sau de reproducere) al proprietatii din care se deduce deprecierea (fizica, functionala sau economica) ;

- abordarea prin venit , metoda prin care evaluatorul transforma nivelul estimat al venitului net asteptat intr-un indicator de valoare a proprietatii. Cele trei abordari ale valorii sunt independente una fata de cealalta chiar daca fiecare din ele se bazeaza pe aceleasi principii economice. In procedura de evaluare au fost parcurse urmatoarele etape: - documentarea, pe baza unei liste de informatii furnizate de client; - inspectia amplasamentului, aprecierea starii tehnice; - stabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborarii raportului; - selectia tipului de valoare estimata a prezentului raport; - deducerea si estimarea conditiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie sa se tina seama la derularea tranzactiei; - analiza tuturor informatiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluarii; - aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinarea valorii proprietatii imobiliare. Pentru estimarea valorilor ce duc in final la alegerea valorii de piata, au fost utilizate urmatoarele abordari: - abordarea prin venit; - abordarea prin comparatii. 4.2.1. Abordarea prin venit ( Metoda capitalizarii veniturilor ) Valoarea proprietatii imobiliare analizate a fost determinata prin metoda capitalizarii directe a chiriei. Metoda capitalizarii directe reprezinta una din cele trei categorii mari de abordari a evaluarii unei proprietati imobiliare, considerand proprietatea ca o investitie generatoare de venituri. Proprietatile imobiliare generatoare de venit sunt in mod obisnuit cumparate ca o investitie si din punct de vedere al investitorului, marimea castigului reprezentand elementul critic care afecteaza valoarea proprietatii. O premiza de baza a investitiei este faptul ca, cu cat sunt mai mari castigurile, cu atat mai mare este valoarea. Un investitor care cumpara un activ imobiliar producator de venit, de fapt comercializeaza suma actuala pentru dreptul de a primi o suma viitoare. Metoda capitalizarii veniturilor se bazeaza pe si este corelata cu factorii esentiali de influenta asupra valorii precum si cu principiile de evaluare a proprietatii imobiliare: - abordarea previzionala si anticiparea schimbarii - cererea si oferta - substitutia - echilibru - influenta factorilor externi

Principiul anticiparii este fundamental in aceasta abordare. Deoarece valoarea este creata de speranta obtinerii unor castiguri viitoare, ea poate fi definita ca valoare prezenta a tuturor drepturilor asupra acestor beneficii viitoare. Acest lucru implica atat previzionarea veniturilor viitoare anticipate cat si selectarea unei rate de capitalizare care sa reflecte implicit anticiparea tendintei de schimbare in venituri de-a lungul timpului. Capitalizarea directa este o metoda utilizata in abordarea prin venit, pentru a converti venitul net estimat dintr-un singur an intr-un indicator de valoare. Algoritmul de calcul pentru estimarea valorii proprietatii imobiliare apartament cu trei camere prin capitalizarea veniturilor obtinute din chirie este urmatorul: - se estimeaza o chirie lunara (Ch) obtenabila din inchirierea apartamentului analizat, in conditiile in care proprietatea ar fi libera si posibil de inchiriat la valori de piata. Estimarea acestei chirii se face in functie de comparabilele gasite pe piata imobiliara din mun. Caracal. Pentru a putea fi identificata o chirie obtenabila pentru apartamentul analizat, s-au realizat prospectiuni pe piata imobiliara specifica mun. Caracal identificandu-se ofertele comparabile din anexa atasata la raport. - in cazul de fata, avand in vedere ca ofertele existente pe piata includ o marja de negociere de circa 10% - 15% si tinand seama de caracteristicile apartamentului analizat (amplasare, stare fizica, etaj, dotari, etc) s-a estimat o chirie obtenabila de 170 EURO/luna - se calculeaza Venitul Brut Potential (VBP) care reprezinta venitul total anual generat de proprietatea imobiliara in conditii de utilizare maxima (grad utilizare integrala ), inainte de scaderea cheltuielilor pe care trebuie sa le suporte proprietarul: VBP = Ch x 12 luni - se estimeaza un grad de neocupare ( Gno) rezultat din neocuparea in intregime sau in anumite perioade, a spatiilor inchiriabile si/sau neplata chiriei de catre locatar. In cazul de fata s-a estimat un grad de neocupare de 10% ( circa 2 luni pe an). Aceasta apreciere este sustinuta si de piata imobiliara specifica proprietatii analizate, unde gradul de neocupare variaza functie de dimensiunile spatiilor, amplasament, finisaje, facilitate, chirie perceputa, posibilitati de acces si de utilizare. - Se calculeaza Venitul Brut Efectiv ( VBE ) care este venitul brut potential ajustat cu pierderi aferente gradului de neocupare: VBE = VBP – Gno - se estimeaza Cheltuielile (CH ) din exloatarea proprietatii si care intra in sarcina proprietarului (locatorului) . Aceste cheltuieli reprezinta costurile periodice aferente detinerii proprietatii imobiliare ( taxe, impozite, asigurari) si pentru continuarea generarii de venituri. Pentru cazul de fata s-a estimat un cuantum al cheltuielilor de 10% din venitul brut efectiv.

- se calculeaza Venitul Net din Exploatare ( VNE ) care reprezinta venitul net actual sau anticipat rezultat in urma scaderii tuturor cheltuielilor operationale din Venitul Brut Efectiv : VNE = VBE – CH - pentru obtinerea valorii proprietatii, se divide Venitul Net din inchiriere la rata de capitalizare (c) specifica pietei imobiliare corespunzatoare zonei si tipului de proprietate analizate. Legatura dintre valoare si veniturinete generate de exploatarea proprietatii este facuta de rata de capitalizare . Rata de capitalizare (c ) este un coeficient ce permite transformarea venitului in valoare. Rata de capitalizare va trebui perceputa si ca un coeficient ce reprezinta perioada de timp, in ani, in care investitorul spera sa-si recupereze suma investita in achizitionarea sau dezvoltarea unei proprietati imobiliare . In esenta, raportul 1/c = m reprezinta perioada in ani in care se recupereaza valoarea proprietatii din veniturile nete generate de utilizarea proprietatii si este utilizat in metoda capitalizarii ca factor multiplicator al veniturilor nete. Pentru determinarea ratei de capitalizare s-a realizat o medie pe baza datelor obtinute din piata. -

valoarea obtinuta prin capitalizarea chiriei se caculeaza cu formula: V = VNE / c Unde : - VNE = venitul net din exploatare -c = rata de capitalizare.

Calculul efectiv al valorii proprietatii imobiliare analizate este prezentat tabelar mai jos: Chiria lunara ( EURO) Venit Brut Potential ( EURO/an ) Grad de neocupare ( 10 % din VBP ) Venit Brut Efectiv ( EURO/an) Cheltuieli aferente proprietarului ( 10% din VBE) Venit Net din Exploatare ( EURO/an) Curs de schimb 07.02.2010 Rata de capitalizare ( % ) Valoare proprietate ( EURO ) Valoare proprietate ( RON )

170 2.040 204 1.836 184 1.652 4,2522 5% 33.040 140.500

J

Valoarea proprietatii estimate in urma abordarii prin venit este: Valoarea estimata prin metoda capitalizarii veniturilor = 140.500 Ron = 33.040 EURO

4.2.2. Abordarea prin comparatii ( Metoda comparatiei directe) Metoda comparatiei directe reprezinta procesul prin care estimarea valorii de piata se face prin analiza pietei pentru a gasi proprietati similare ce urmeaza a fi comparate cu cea evaluata. Conform principiului de baza al acestei metode, valoarea de piata a unei proprietati imobiliare este in relatie directa cu preturile unor proprietati competitive si comparabile. Analiza comparativa se axeaza pe asemanarile si diferentele intre proprietati si tranzactii care influenteaza valoarea. Elementele de comparatie sunt caracteristici ale proprietatilor si tranzactiilor imobiliare care au drept consecinta variatii ale preturilor platite pe piata imobiliara. Etapele parcurse in aplicarea metodei comparatiei directe sunt :  cercetarea pietei pentru obtinerea de informatii asupra unor tranzactii cu proprietati similare cu cea evaluata, din punct de vedere al tipului de proprietate, data vanzarii, dimensiunile, localizarea si zonarea;  confirmarea veridicitatii informatiilor obtinute si a obiectivitatii tranzactiei;  selectarea unor criterii de comparatie relevante;  compararea proprietatilor similare comparabile cu proprietatea evaluata, utilizand elemente de comparatie si ajustare adecvata a pretului de vanzare a fiecarei proprietati comparabile;  analiza rezultatelor si selectarea unei valori sau unei marje de valori.

Elementele de comparatie ce stau la baza aplicarii acestei metode, necesare pentru identificarea diferentelor intre proprietati, sunt :         

drepturile de proprietate; conditiile de finantare; conditiile de vanzare; conditiile pietei; localizarea; caracteristicile fizice; caracteristicile economice; utilizarea; componente non – imobiliare ale valorii.

Efectuarea analizei comparative presupune urmatoarele etape :  culegerea de informatii ( date reale si concrete) privind tranzactii de proprietati similare, prin analiza pietei;  identificarea elementelor de comparatie relevante ce afecteaza valoarea tipului de proprietate;  compararea atributelor fiecarei proprietati comparabile cu cele ale proprietatii evaluate si aprecierea diferentelor pentru fiecare element de comparatie, cantitativ sau calitativ (ajustarea corespunzatoare a pretului de vanzare a fiecarei proprietati comparabile);  obtinerea corectiei nete si brute pentru fiecare tranzactie comparabila si aplicarea ei asupra pretului;  analiza rezultatelor evaluarii si alegerea valorii sau intervalului de valori. Deoarece este cunoscut numai pretul tranzactiilor comparabile, corectia se face asupra acestui pret pentru a ajunge la estimarea valorii proprietatii evaluate. In prezentul raport proprietatile imobiliare oferite spre tranzactionare care vor fi folosite drept comparabile sunt prezentate in anexele atasate la raport ( informatiile au fost obtinute de la UPC – Caracal). Elemente de comparatie

subiect

Proprietate Proprietat comp. A e comp. B Cal. Str. Buzesti Str. Bucuresti Buzesti Pret de oferta/vanzare 33.000 35.000 (EURO)

Proprietat e comp. C A. Caracalla 45.000

Proprietate comp. D M. Eminescu 60.000

1.Drepturi de proprietate Corectie (%) Corectie ( EURO) Pret corectat 2.Conditii de finantare Corectie (%) Corectie ( EURO ) Pret corectat 3.Conditii de vanzare Corectie (%) Corectie ( EURO ) Pret corectat 4.Conditiile pietei Corectie (%) Corectie ( EURO ) Pret corectat 5.Localizare Corectie (%) Corectie (EURO) Pret corectat 6.Caracteristici fizice a)Vechime imobil Corectie (%) Corectie ( EURO ) Pret corectat b)Starea tehnica Corectie (%) Corectie ( EURO ) Pret corectat c)Arie utila Corectie ( EURO ) Pret corectat

liber

La piata

Indep.

07.02.09

30

buna

66,11mp

7.Caracteristici Nu e economice cazul Corectie (%) Corectie ( EURO ) Pret corectat 8.Utilizare Rezident. Corectie (%) Corectie ( EURO ) Pret corectat 9.Caracteristici nonNu e imobiliare cazul Corectie (%)

Liber 0 0 33.000 La piata 0 0 33.000 Similar 0 0 33.000 Oferta -10% -3.300 29.700

Liber 0 0 35.000 La piata 0 0 35.000 Similar 0 0 35.000 Oferta -10% -3.500 31.500

Liber 0 0 45.000 La piata 0 0 45.000 Similar 0 0 45.000 Oferta -10% -4.500 40.500

Liber 0 0 60.000 la piata 0 0 60.000 Similar 0 0 60.000 Oferta -10% -6.000 54.000

Inferioara +10% +2.970 32.670

Inferioara +10% +3.150 34.650

Similara 0 0 40.500

Superioara -10% -5.400 48.600

Similar 0 0 32.670 Similar 0 0 32.670 55 mp +6.666 39.336

Similar 0 0 34.650 Similar 0 0 34.650 76 mp -4.549 30.101

Similar 0 0 40.500 Similar 0 0 40.500 78 mp -6.849 33.651

Superior -10% -4.860 43.740 Similar 0 0 43.740 90mp -15.910 27.830

Similar 0 0 39.336

Similar 0 0 30.101

Similar 0 0 33.651

Similar 0 0 27.830

Similar 0 0 39.336 Similar 0 0

Similar 0 0 30.101 Similar 0 0

Similar 0 0 33.651 Similar 0 0

Similar 0 0 27.830 Similar 0 0

Corectie ( EURO ) Pret corectat Corectie totala neta (EURO) Corectie totala neta (%) Corectie totala bruta (EURO) Corectie totala bruta (%) VALOAREA 33.650E PROPUSA URO

39.336

30.101

33.651

27.830

6.336

-4.899

-11.349

-32.170

19,20% 12.936

13,99% 11.199

25,22% 11.349

53,61% 32.170

39,20% 143.100Ro n

31,99%

25,22%

53,61%

Pentru estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare prin acesta metoda evaluatorul a apelat la informatiile provenite din tranzactiile de imobile efectuate in zona precum si la datele furnizate de UPC-Caracal si de informatiile publicate in alte surse. Au fost selectate urmatoarele proprietati comparabile situate in zona: Proprietatea comparabila A Apartament 3 camere Arie utila 55 mp Vechime 28 ani Stare tehnica buna Nivel apartament 4/4 Dotari finisaje medii Localizare : str. Buzesti Pret oferta 33.000 EURO Proprietatea comparabila B Apartament 3 camere Arie utila 76 mp Vechime 27 ani Stare tehnica buna Nivel apartament 4/4 Dotari finisaje medii Localizare : str. Buzesti Pret oferta 35.000 EURO Proprietatea comparabila C Apartament 3 camere Arie utila 78 mp Vechime 31 ani Stare tehnica buna Nivel apartament 2/4 Dotari finisaje medii

Localizare : str. A. Caracalla Pret oferta 45.000 EURO Proprietatea comparabila D Apartament 3 camere Arie utila 90 mp Vechime 15 ani Stare tehnica foarte buna Nivel apartament 4/4 Dotari finisaje superioare Localizare : str. M. Eminescu Pret oferta 60.000 EURO

Nota  Corectia care reflecta conditiile pietei a fost obtinuta din informatiile preluate de la agentii imobiliari ,in ultima perioada neexistand vanzari de imobile si micsoranduse pretul de oferta, se apreciaza o corectie de -10%  In functie de localizarea imobilului s-au aplicat corectii de 10% cu + sau - , corectii care reflecta diferenta de pret datorata localizarii, din informatiile culese de pe piata imobiliara  La vechimea imobilului s-a facut corectie de -10% pentru comparabila D, ca diferenta de pret intre subiect si comparabila, luata de la agentii imobiliari ;  Pentru a face corectiile corespunzatoare ariei utile, s-a facut diferenta de arie dintre subiect si comparabile si s-a multiplicat cu pretul/mp, pentru fiecare comparabila ; Pentru estimarea valorii proprietatii de evaluat s-a calculat suma valorilor absolute ale corectiilor ( corectia bruta ) si suma algebrica a corectiilor ( corectia neta ). In cazul de fata , in urma analizei, se constata ca proprietatea C are suma corectiilor brute cea mai mica, valoarea corectata fiind 143.100Ron,adica 33.650 EURO. In concluzie , urmare a aplicarii metodei comparatiilor directe se poate estima ca valoarea proprietatii evaluate este de 143.100 Ron, adica 33.650 EURO.

4.3. RECONCILIEREA VALORILOR Prin reconcilierea rezultatelor s-a procedat la revederea intregii lucrari de evaluare, pentru a avea siguranta ca datele disponibile, tehnice, analitice, rationamentul si logica aplicata au condus la judecati consistente. In estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare “Apartament cu trei camere”, s-au folosit informatii de pe piata si de la proprietarul apartamentului. In urma aplicarii celor doua metode de evaluare pentru proprietatea imobiliara analizata s-au obtinut urmatoarele valori: 1. Valoarea proprietatii exprimata prin metoda capitalizarii veniturilor: Vcv = 140.500 Ron = 33.040 EURO 2. Valoarea proprietatii exprimata prin metoda comparatiei directe: Vcomparatie = 143.100 Ron = 33.650 EURO Reconcilierea rezultatelor si stabilirea valorii de piata s-a facut pe baza analizei criteriilor: adecvarea, precizia, cantitatea informatiilor utilizate. Analizand metodologia de calcul si cantitatea informatiilor de piata se pot desprinde urmatoarele concluzii:

Criteriul I : adecvarea metodelor - din punct de vedere al scopului prezentului raport abordarea prin comparatii este adecvata tinandu-se seama de numarul superior al tranzactiilor cu imobile de acest gen comparativ cu cel al inchirierilor; Criteriul II : precizia - calculele efectuate in cele doua metode utilizate sunt precise; - abordarea prin comparatia vanzarilor este mai precisa, valoarea obtinuta la abordarea prin venituri variaza in functie de rata de capitalizare foarte mult; - exista mai multe oferte de vanzare decat cele de inchiriere. Criteriul III : cantitatea informatiilor utilizate - atat chiriile cat si rata de capitalizare sunt obtinute de pe piata; - informatiile obtinute la metoda comparatiilor sunt reale si verificabile. Alegerea valorii finale se bazeaza pe faptul ca, in concordanta cu scopul evaluarii, datele de piata sunt cele mai concludente. A fost selectata valoarea calculata prin abordarea prin comparatii ca fiind cea mai adecvata.

In aceste conditii ,cea mai adecvata metoda este cea a comparatiei directe, valoarea estimata prin aceasta metoda fiind valoarea adoptata de catre evaluator. V comparatii = 143.100 RON ( 33.650 EURO )

Anexa 1

Comparabile apartamente

Comparabila A Apartament 3 camere Str. Buzesti,bl. B2, et. 4, ap.16,tel.0769/861781 Pret oferta: 33.000 Euro Sursa : UPC-Caracal

Comparabila B

Apartament 3 camare Str. Buzesti, bl.B1,ap.18 , et.4, tel.0763/609335 Pret oferta : 35.000 Euro Sursa : UPC-Caracal

Comparabila C Apartament 3 camere Str. A. Caracalla, bl. A2, ap. 10, et.2, tel. 0764/217624 Pret oferta : 45.000 Euro Sursa : UPC-Caracal

Comparabila D Apartament 3 camere Str. M. Eminescu, bl. 5 C, ap. 19, et.4, tel. 0741/158640 Pret oferta : 60.000 Euro Sursa : UPC-Caracal

ANEXA 2

Comparabile chirii

Comparabila A Apartament 3 camere Str. Dr. Marinescu, Bl. 4, ap. 3, tel. 0761/678155 Oferta : 200 Euro/luna Sursa : Persoana fizica

Comparabila B Apartament 3 camere

Str. Libertatii, bl.A5,ap.7, tel.0752/047771 Oferta : 350 Euro/luna Sursa : Persoana fizica

Comparabila C Apartament 3 camere Str.Marului,bl.A1,ap.5,tel.0769/281084 Oferta : 400 Euro/luna Sursa : UPC-Caracal

Comparabila D Apartament 3 camere Str. Victoriei, bl. A14,ap.12, tel.0728/167491 Oferta : 450 Euro Sursa: UPC-Caracal

ANEXA 3

Camera Zi

Dormitor 1

Dormitor 2

Hol

Bucatarie

Baie

EXTERIOR IMOBIL

ANEXA 4

Comparabila A

Comparabila B

Comparabila C

Comparabila D

ANEXA 5 ANEXA 6 ANEXA 7

ANEXA 8

Extras Carte Funciara

ANEXA 9

9.1 9.2 9.2

Powered by http://www.referat.ro/ cel mai tare site cu referate