Proiect Raport de Evaluare A Unui Imobil [PDF]

Zitiervorschau

Raport de evaluare al unui teren, imobil, autoturism

Brasov

- 2011 -

Cuprins 1. Raport de evaluare al unui teren 1. Evaluator 2. Obiectul evaluarii 3. Scopul evaluarii 4. Data evaluarii 5. Beneficiarul evaluarii 6. Sinteza lucrarii de evaluare 7. Material documentar. Riscul evaluarii. Ipoteze si conditii limitative 8. Evaluarea proprietatii imobiliare: 8.1. Metoda comparatiei directe 8.2. Estimarea valorii de piata a proprietatii – cea mai buna utilizare a terenului 8.3. Metoda capitalizarii veniturilor 9. Reconcilierea rezultatelor si opinia evaluatorului

2. Raport de evaluare al unei cladiri 1. Evaluator 2. Identificarea proprietatii 3. Scopul si utilizarea evaluarii 4. Ipoteze si conditii limitative 5. Analiza pietei imobiliare 6. Descrierea amplasamentului 7. Starea generala a apartamentului 8. Administratia blocului 9. Cea mai buna utilizare 10. Metoda comparatiei directe 11. Metoda de randament 12. Reconcilierea rezultatelor si opinia evaluatorului

3. Raport de evaluate al unui autoturism 1. Evaluator 2. Obiectul evaluarii 3. Ipoteze si conditii limitative 4. Evaluarea utilajelor si echipamentelor 4.1. Metode de evaluare aplicabile 5. Evaluarea autoturismului 5.1. Date de origine si antecedente 5.2. Starea tehnica si intretinere 6. Abordarea prin cost

2

7. Abordarea prin compararea vanzarilor 8. Reconcilierea rezultatelor si opinia evaluatorului

1. Raport de evaluare al unui teren TEREN – Proprietate situata in com. Zarnesti, Tarlaua 29, A335 Com. Zarnesti - Tarlaua 29, A335, Jud Brasov

1.Evaluator: -

Ing. Diaconu Mihaela Legitimatie nr. 6582, expert evaluator proprietati imobiliare, membru titular Telefon/Fax: 072245 10 85 / 0268 32 11 11 ;

2. Obiectul evaluarii: Stabilirea valorii prorietatii imobiliare (teren) conform starii actuale la data de 31.10.2010, in suprafata de 10.000 mp, teren extravilan, situat in com. Zarnesti, Tarlaua 29, A335. 3. Scopul evaluarii: Evaluarea are drept scop determinarea valorii de piata a proprietatii. 4. Data evaluarii: 30.09.2010 1 Euro = 4.00 Ron (curs de schimb BNR) 5. Beneficiarul evaluarii: Evaluarea a fost intocmita la solicitarea Consiliului Local al Orasului Zarnesti 6. Sinteza lucrarii de evaluare: Pentru evaluarea terenului s-au folosit trei metode de evaluare si anume: - metoda capitalizarii venuturilor, din care valoarea de piata a proprietatii este de 45.0 Euro/ mp - metoda comparatiei directe, din care valoarea de piata a proprietatii este de 50.0 Euro/mp In acest scop, pentru aplicarea metodei de capitalizare, au fost analizate veniturile viitoare obtinute dupa dezvoltarea proprietatii evaluate luand in considerare 3

ipoteza construirii pentru cea mai buna utilizare ca proprietate imobiliara un “parc rezidential”, iar pentru metoda comparatiei directe au fost analizate proprietati comparabile pentru vanzare, situate in aceeasi zona si de data recenta. Opinia evaluatorului s-a format pe baza rezultatelor obtinute prin cele doua metode aplicate, fiind evidentiat in intervalul 45 – 50 Euro/mp, in care se inscrie valoarea de piata estimata a proprietatii imobiliare.

7. Material documentar.Riscul evaluarii. Ipoteze si conditii limitative: 7.1. Material documentar: Evaluarea se bazeaza si pe informatiile car si pe datele obtinute din materialul documentar: - Evaluarea si finantarea proprietatii imobiliare partea I si II editate de Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania ( ANEVAR si IROVAL) - Buletine documentare ale Corpului Expertilor Tehnici din Romania - Buletine statistice elaborate de Comisia Nationala de Statistica - Colectia MATRIX ROM, cu privire la evaluarea rapida - Ghid pentru inspectia proprietatilor, editat de ANEVAR – IROVAL - Ghid practic de evaluare – editura IROVAL Pentru realizarea lucrarii au fost consultate o serie de documente ca: - Planul de amplasament si delimitare, de incadrare in zona, studiu geotehnic, contractual de concesiune - Inspectia pe teren s-a efectuat de catre evaluator la data de 25.09.2010 7.2. Riscul evaluarii: Valoarea este exprimata tinand seama exclusiv de ipoteze, conditii limitative si aprecierile exprimate in prezentul raport. Valoarea estimata este valabila atat timp cat condtiile la care s-a realizat evaluarea ( starea pietei, nivelul cererii si al ofertei, inflatie, evolutia cursului de schimb etc) nu se modifica semnificativ. Pe pietele imobiliare, valorile pot evolua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si variatia lor in raport cu cursul valutar. 7.3. Ipoteze si conditii limitative: 7.3.1. Prezentul raport este intocmit la cererea clientului si in scopul precizat. Nu este permisa folosirea raportului de catre o terta persoana fara obtinerea, in prealabil, a acordului scris al clientului si al autorului evaluarii. Nu se asuma responsabilitatea fata de nicio alta persoana inafara clientului, destunatarului evaluarii si celor care au obtinut acordul scris si nu se accepta responsabilitatea pentru

4

niciun fel de pagube suferite de orice astfel de persone, pagube rezultate in urma deciziilor sau actiunilor intreprinse in baza acestui raport. 7.3.2. Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natura legala, care afecteaza fie proprietatea imobiliara evaluata, fie dreptul de proprietate asupra acesteia si care nu sunt cunoscute de catre evaluator. In acest sens se precizeaza ca nu au fost facute cereri specifice, iar evaluatorul presupune ca titlul de proprietate este valabil, ca nu exista datorii care au legatura cu proprietatea evaluata si aceasta nu este ipotecata sau inchiriata. Proprietatea imobiliara se evalueaza pe baza premisei ca aceasta se afla in posesia legala (titlul de proprietate este valabil) si responsabila. 7.3.3. Proprietatea nu a fost expertizata detaliat. Au fost folosite schitele si planurile din documentatia prezentata de client. 7.3.4. Evaluatorul nu are cunostinta asupra starii ascunse sau invizibile ale proprietatii sau asupra conditiilor adverse de mediu (de pe proprietatea in cauza sau de pe o proprietare invecinata, incluziv prezenta substantelor periculoase, toxice etc) care pot majora/micsora valoarea proprietatii. Se presupune ca nu exista astfel de conditii daca ele nu au fost observate la data inspectiei sau nu au devenit vizibile in perioada efectuarii analizei obisnuite, necesara pentru intocmirea raportului de evaluare. 7.3.5. Evaluatorul obtine informatii, estimari si opinii necesare intocmirii raportului de evaluarea, din surse considerate adevarate si corecte. Evaluatorul nu isi asuma responsabilitatea in privinta acuratetei informatiilor furnizare de terte parti. 7.3.6. Continutul acestui raport este confidential pentru client si destinatar si autorul nu il va dezvalui unor terte persoane, cu exceptia situatiilor prevazute de Standardele Internationale de Evaluare sau atunci cand proprietatea a intrat in atentia unui corp judiciar calificat. 7.3.7. Evaluatorul a fost de acord sa isi asume realizarea misiunii incredintate de catre clientul numit in raport, in scopul utilizarii precizare de catre client si in scopul precizat in raport. 7.3.8. Consimtamantul scris al evaluatorului trebuie obtinut inainte ca oricare parte a raportului de evaluare saa poata fi utilizata, in orice scop, de catre orice persoana, cu exceptia clientului. Consimtamantul scris si aprobarea trebuie obtinute inainte ca raportul de evaluare (sau oricare parte a sa) sa poata fi modificat sau transmis unei terte parti. Raportul de evaluare nu este destinat asiguratorului proprietatii evaluate, iar valoarea prezentata in raport nu are legatura cu valoarea de asigurare.

5

8. Evaluarea proprietatii imobiliare: 8.1. Metoda comparatiei directe: Fisa de Date Teren evaluat: Adresa: Comuna Zarnesti, Tarlaua 29, A335; Proprietar: Persoana fizica; Sarcini asupra proprietatii: Nu sunt; Data ultimei tranzactii: 1979; Data ultimei evaluari: 15.12.2002; Scopul evaluarii: vanzare; Categorie de valoare adecvata scopului: valoarea de piata; • Rata de crestere a populatiei: lenta; • Rata somajului: in crestere; • Raportul cerere-oferta: echilibrat; • Functii economice ale localitatii: simple; Amplasare: • Extravilanul comunei Zarnesti • Localizare: La drumul principal 73A • Distanta fata de centrul comunei: 1.5 km • Acces la proprietate: Din drumul principal; • Acces la mijloace de transport in comun: autobuze • Perspectiva zonei: In dezvoltare • Poluare: Sonora si gaze esapare • Gradul seismic al zonei: 7 Utilitati: • Retele publice ale localitatii si acces la ele: o Energie electrica o Telefonie o Apa o Canalizare o Gaze o Termoficare o Drumuri asfaltate Caracteristici: • Fizice: o Topografie: Teren plat; o Suprafata 100.000 mp; 6

• •

o Forma si dimensiuni: forma regulata (patrata) deschidere foarte favorabila la drumul principal; o Stare: Liber; o Drenaj: Bun; o Poluare: Sonora si reziduuri gazoase; o Nu are posibilitati de extindere; o Normal la fundare; Economice: o Nu prezinta caracteristici economice; Detinere: o Proprietar: Persoana fizica; o Document proprietate: Act de vanzare – cumparare, documente de carte funciara si cadastru; o Sarcini: Nu sunt, liber la vanzare;

In tabelul de mai jos sunt prezentate sintetic date si caracteristici ale terenurilor comparabile (informatii luate de pe piata imobiliara). Date si caracteristici Data si pret tranzactie Suprafata (mp) Dreptul de propr. transmis Conditii de finantare Conditii de vanzare Restrictii legale Localizare - orientare

Echipare tehnico-edilitara a zonei

Vecinatati

Teren 1 Iunie 2010 40.0Euro/mp

Teren 2 August 2010 60.0 Euro/mp

11000 Liber La piata (cash) Independent Cf. plan urbanistic general si zonal Amplasament la strada principala energie electrica apa-canalizare gaze

9500 Liber Mai mare decat piata (credit) Independent Cf. plan urbanistic general si zonal Amplasament la strada principala energie electrica apa-canalizare gaze

telefonie drum asfaltat termoficare Civilizat

drum asfaltat termoficare Civilizat

Nota: Terenul 2 a fost vandut cu suma de 60.0 Euro/mp, cu o finantare mai favorabila decat conditiile pietei, ceea ce a condus la un pret cu 15 Euro/mp mai mare. Instrumentul de lucru pentru efectuarea corectiilor este “grila datelor de piata”, care are pe verticala linii cu elementele de comparatie, pe prima coloana proprietatea (terenul) de evaluat, iar pe celelalte coloane proprietatile (terenurile) comparabile. In partea de jos a

7

grilei exista sectiunea de analiza a rezultatelor, care cuprind total corectii exprimate in valoare absoluta si in procente din pretul de vanzare. Tranzactiile care au necesitat cele mai mici corectii vor avea ponderea cea mai mare in alegerea valorii finale. Criteriul de comparatie ales: pret/mp. Metoda Comparatiei Directe Grila datelor de piata (Analiza datelor pe perechi)

Elemente de comparatie: Pret/Data vanzarii Curs valutar (1) Dreptul de proprietata transmis Corectie: (2) Conditii de finantare: Corectie: Pret corectat: (3) Conditii de vanzare Corectie: Pret corectat: (4) Conditii de vanzare Corectie diferenta curs valutar (raport) Pret corectat: (5) Restricii legale de utilizare: Corectie: (6) Localizare orientare Corectie: Pret corectat: (7) Echiparea tehnico-edilitara a zonei retea termoficare Corectie: Pret corectat: (8) Vecinatati Corectie: Pret corectat:

Teren de evaluat:

Liber

Comparabila Teren 1 168 lei/mp Iunie N 4.2 lei/ Euro

Teren 2 246 lei/mp August N 4.1 lei/Euro

Liber

Liber 0

La piata (cash)

168 lei/mp

0 Finantare mai favorabila decat conditiile pietei -61.5 184.5 lei/mp

Independent

Independent

La piata (cash) 0

Independent

0

0

168 lei/mp

184.5 lei/mp

31 Octombrie

4 luni (-)

2 luni (-)

4.0 lei/ Euro

0.95 (+8.4) 176.4 lei/mp Cf. planului urbanistic general si zonal 0 Amplasament la strada principala 0 176.4 lei/mp

0.97(+5.6) 190.1 lei/mp

DA

NU

Cf. planului urbanistic general si zonal Amplasament la strada principala

DA

0 Civilizat

176.4 lei/mp Civilizat

Cf. planului urbanistic general si zonal 0 Amplasament la strada principala 0 190.1 lei/mp

13.7(-) 176.4 lei/mp Civilizat

0 176.4 lei/mp

8

0 176.4 lei/mp

Corectie totala bruta:

Valoare absoluta totala % din pret de vanzare

8.4 lei/mp

80.6 lei/mp 5% 1

Numar corectii:

32.76% 3

Valoarea terenului estimata prin aceasta metoda este: Vteren = Suprafata x Pret corectat = 10.000 mp x 176.4 lei/mp = 1.764.000 lei (441.000 Euro) 441.000 Euro : 10.000 mp = 44.1 Eurp/mp Avand ca baza comparabila 1, care a necesitat numarul minim de corectii (ajustari) cu valoarea absoluta totala cea mai mica. Alegerea valorii finale ca valoare de piata pentru terenul de evaluat se va face prin reconcilierea rezultatelor estimate si prin utilizarea altor metode de evaluare adecvate. 8.2. Estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare. Cea mai buna utilizare a terenului (CBU) Ca valoarea de piata, cea mai buna utilizare este un concept de piata prin care se indentifica cea mai competitiva si mai profitabila utilizare a proprietatii imobiliare. Conceptul de cea mai buna utilizare reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii selectata din diferite variante posibile, care va constitui baza de pornire si va genera ipoteze de lucru necesare aplicarii metodelor de evaluare. Cea mai buna utilizare este definita ca utilizare rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau construit, care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mare valoare. Un concept asociat cu cea mai buna utilizare este cel de valoare reziduala a terenului, care se echivaleaza cu acea parte din valoarea proprietatii ramasa dupa ce se extrage din aceasta costul amenajarilor si dotarilor. Cladirile pot fi schimbate, dar caracteristicile amplasamentului nu pot fi schimbate. Decizia de utilizare este fundamentala in determinarea marimii venitului pe care il poate produce un amplasament. Tipul de utilizare reprezinta elementul esential in estimarea valorii proprietatii, obiectivul evaluatorului constand in gasirea utilizarii care maximizeaza valoarea proprietatii. Analiza celei mai bune utilizari a terenului se abordeaza, in general, pe baza a doua ipoteze: 1. Cea mai buna utilizare a terenului considerat liber 2. Cea mai buna utilizare a terenului considerat construit. In primul caz, terenul este evaluat ca si cand ar fi neocupat si disponibil pentru dezvoltarea la cea mai buna utilizare. Avand in vedere scopul evaluarii, destinatia si conformarea cladirilor, amenajarea recenta, stadiul actual de dezvoltare a pietei imobiliare locale, cea mai buna utilizare este analiza pentru terenul construit, O demolare totala a constructiilor exsitente si construirea altora, moderne, se presupune ca fiind o investitie nefezabila. Pretul recunoscut pe piata pentru demolari depaseste 1000 Euro/mp, in contextul in care pretul terenului nu ajunge la aceasta valoare.. Zona inregistreaza schimbari in utilizarea terenului, avand o dezvoltare preponderent orientata spre 9

complexe rezidentiale, cu multiple dotari aferente zonei rezidentiale. In cazul proprietatii de evaluat constructiile au fost concepute pentru a fi utilizate ca locuinte, in regim de inaltime P+1E+M.Suprafata construita desfasurata a constructiilor propuse este de 9500 mp. Costurile totale necesare realizarii cladirilor, inclusiv profitul antreprenorului: 9500mp x 950 Euro = 9.025.000 Euro (1 Euro = 4.00 lei) Pentru a obtine valoarea terenului analizat, in ipoteza celei mai bune utilizari a terenului liber, se determina valoarea intregii proprietati imobiliare (teren + cladiri) prin metoda de randament, din care se scade valoarea cladirilor de 8.075.000 Euro.

8.3. Metoda capitalizarii veniturilor: Valoarea prin capitalizarea directa, exprima valoarea de piata curenta a proprietatii imobiliara (teren si constructii), presupunand ca aceasta este in stare de functionare si realizeaza venituri din chirii. Metoda se bazeaza pe capacitatea terenului de a produce benefiicii prin inchirierea acestora tinand cont de amplasament, dotari tehnice si edilitare, care constituie principalele puncte forte. Premisa utilizata se refera la tratarea proprietatii ca o sursa producatoare de venituri , deci ca afacere – in conformitate cu definirea “activelor” in legislatia romaneasca. Chiria de piata per mp/luna este 15 Euro. Suprafata x Chiria de piata = 10.000 mp x 15 Euro/mp/luna x 12 luni/an = 1.800.000Euro/an Pierderile prin neocupare si intarziere sunt nesemnificative. Cheltuielile care se suporta din venturi sunt date de impozitul pe cladiri, taxe pe teren, prima de asigurare, management, constituirea fondului de inlocuire. Chiria a fost estimata pentru ipoteza in care reparatiile curente si de intretinere intra in obligatiile chiriasului, precum si plata utilitatilor ( energie electrica, apa-canal etc). Pentru cazul nostru, cheltuielile de exploatare totale (fixe si variabile) recunoscute reprezinta 10% din totalul veniturilor din chirie/an. 1.800.000 Euro/an – 180.000 Euro/an = 1.620.000 Euro/an. VCA=

CFNA1 , unde a = ccp a −g

Vom nota ar – gr = cr . Pentru proprietatea analizata s-a utilizat o rata de capitalizare de 17%, selectata din intervalul 17 – 22%, reflectat in piata.

1.620.000 0.17 = 9.529.411 Euro 9.529.411 Euro – 9.025.000 Euro = 504.411 Euro Valoarea unitara a terenului: 504.411 Euro : 10.000 mp = 50.44 Euro/mp

10

9. Reconcilierea rezultatelor: Din metoda comparatiei directe rezulta ca un metru patrat de teren costa 44.1 Euro ≈ 45 Euro Din metoda capitalizarii veniturilor rezulta ca un metru patrat de teren costa 50.44 Euro ≈ 50 Euro In opiniea evaluatorului, tinand cont de amplasamentul terenului si de potentialul de dezvoltare pe care il are (extinderea orasului Zarnesti prin construirea unui cartier rezidential), valoarea unitara pe metru patrat a terenului se situeaza la pragul 50 Euro/mp.

11

2. Raport de evaluare al unui imobil IMOBIL – Brasov, Bld. 13 Decembrie nr. 80, bloc B5, scara C, etaj 5, apartement 22, cod 500190 1. Evaluator: - Ing. Diaconu Mihaela - Legitimatie nr. 6582, expert evaluator proprietati imobiliare, membru titular - Telefon/Fax: 072245 10 85 / 0268 32 11 11 ;

2. Identificarea proprietăţii: Adresa: Brasov, Bld. 13 Decembrie nr 80, bloc B5,scara C, et.5, apartament 22, cod 500190 Proprietar şi ocupant: Saulescu Marian si Saulescu Adriana; Nr. CF: 54124545; Nr. topo: 85412358/C/SK; Sarcini asupra proprietăţii: nu sunt; Preţul şi data ultimei tranzacţii: 4 milioane lei – 03.1992 (conform contractului de vânzare-cumpărare); Definiţia valorii estimate: valoarea de piaţă – suma estimată pentru care o proprietate ar fi schimbată la data evaluării, între un vânzător hotărât şi un cumpărător hotărât, într-o tranzacţie echilibrată, după un marketing adecvat, în care fiecare parte a acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângeri; Data inspecţiei: 29.09.2010; Data raportului de evaluare: 29.09.2010. 3. Scopul şi utilizarea evaluării: Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de piaţă a proprietăţii imobiliare prezentate mai sus, aşa cum este definită şi în concordanţă cu standardele ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România), pentru uzul şi cunoştinţa beneficiarilor – Saulescu Marian si Saulescu Adriana. 4. Ipoteze şi condiţii limitative:

12

aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de către proprietari. Se presupune că dreptul de proprietate asupra imobilului evaluat este bun şi marketabil; informaţiile furnizate de terţi sunt considerate de încredere, dar nu li se acordă garanţii de acurateţe; se presupune că nu există condiţii ascunse sau neaparente ale proprietăţii, solului sau structurii care să influenţeze valoarea proprietăţii evaluate. Evaluatorul nu-şi asumă nici o responsabilitate pentru asemenea condiţii sau pentru obţinerea studiilor necesare pentru a le descoperi; se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor şi restricţiilor de zonare şi utilizare; situaţia actuală a proprietăţii imobiliare este cea care a stat la baza selectării metodelor de evaluare şi la baza concilierii rezultatelor în scopul estimării valorii de piaţă; evaluatorul a utilizat în estimarea valorii de piaţă numai informaţiile avute la dispoziţie, obţinute de la proprietari şi prin cercetări proprii. 5. Analiza pieţei imobiliare: Localizare: Brasov, cartierul Faget, str.13 Decembrie nr 80,bloc B5, scara C, et.5, apartament 22, cod 500190 Gradul de construire al zonei: gradul de construire este mediu, având în vedere mărimea şi densitatea construcţiilor; Tendinţa valorilor imobiliare în zonă: în zona cartierului Faget se constată o evoluţie crescătoare a preţurilor de vânzare-cumpărare a apartamentelor în general şi în special a celor cu 4 camere finisate şi super-finisate; Raportul cerere-ofertă: balanţa cerere-ofertă este dezechilibrată în favoarea cererii, fapt ce determină şi tendinţa crescătoare a preţurilor cerute de vânzători; Timpul estimat necesar pentru vânzare: între 2-4 luni; Factori care ar afecta vânzarea: în ultima perioadă de timp, piaţa apartamentelor de 4 camere cu destinaţie locuinţă familială este evitată de cumpărători datorită cheltuielilor de întreţinere relativ ridicate; Surse de informare: documentele şi schiţele puse la dispoziţie de către client; date privind reparaţiile şi reamenajările recente efectuate asupra apartamentului; date de la agenţiele imobiliare (Casa Lux, Ariadna şi Pronto), cotidienele şi publicaţiile de profil locale („Piaţa de la A la Z”, „Adevărul de Cluj” şi „Anunţul Imobiliar”); date de la Direcţia Judeţeană de Statistică; „Evaluarea proprietăţii imobiliare” ANEVAR-IROVAL, ediţia 2002; date din publicaţii centrale „Bursa” şi „Capital”. concluzii: cu toate că piaţa imobiliară în domeniul apartamentelor este în dezechilibru în favoarea cererii, sectorul apartamentelor cu 4 camere este mai puţin căutat de investitori şi cumpărători.

13

6. Descrierea amplasamentului: Clasificarea zonei urbane: locaţia apartamentului este într-o zonă centrală a cartierului Faget (3-5 minute „distanţă” până la complexul comercial „Unirea”), 10 minute pana la gara centrala Brasov Utilităţi: apartamentul evaluat este racordat la toate utilităţile uzuale, dispunând inclusiv de centrală termică proprie; Vecinătăţi: apartamentul este dispus pe un palier cu alte 2 apartamente (cu 5, respectiv 2 camere), iar blocul dispune de lift; staţia de transport în comun spre şi dinspre oraş (orice destinaţie), complexul comercial „Unirea”; Caracteristici fizice ale terenului: terenul pe care este dispus blocul în care se găseşte apartamentul evaluat este unul plat, cu caracteristici favorabile construcţiilor înalte gen blocuri sau complexe comerciale. Descrierea clădirii nr. etaje: parter+8 etaje; nr. de lifturi: 1; data punerii în exploatare: februarie 1982; pereţii exteriori: din beton, cu tencuială de faţadă clasică; acoperişul: tip terasă, cu izolaţie bituminoasă (reparată capital în vara anului 2005); nr. locuri de parcare/apartament: 3 locuri de parcare la 10 apartamente; tipul locurilor de parcare: platformă betonată, neacoperită; nr. apartamente vândute: în ultimul an s-au vândut 2 apartamente cu 5 respectiv, 4 camere în blocul unde este dispus apartamentul evaluat; nr. apartamente închiriate: 2 cu 2 camere. calitatea construcţiei: bună; tipul încălzirii şi al contorizării: încălzire cu centrală proprie şi contorizare separată a consumului de apă; spaţii de utilitate comună: există o cameră uscător la ultimul etaj al scării. Descrierea apartamentului: - numărul şi denumirea camerelor: 4 camere, 1 bucătărie, 2 băi, 1 cămară, 1 debara, 2 balcoane;

14

-

suprafeţe: Detalii Camera 1 Camera 2 Camera 3 Camera 4 Bucatarie Baie WC + Dus Camara Debara TOTAL UTIL Balcon 1 Balcon 2 TOTAL GENERAL

-

Suprafata (mp) 32.8 11.7 13.44 10.94 7.03 3.86 3.31 1.5 0.76 85.34 4.34 6.9 96.58

camere cu finisaj superior: 3 camere şi bucătăria au finisaje superioare, cu geamuri termopan, parchet, gresie şi faianţă parţial;

Interiorul: Podele: parchet, iar pe hol gresie; Pereţi, tavane: vopsiţi cu vopsea lavabilă; Podeaua şi pereţii de la băii şi bucătărie: podea placată cu gresie, iar pereţii cu faianţă (la bucătărie până la nivelul a aprox. 1,5 m); Uşile: din lemn, vopsite sau lăcuite; Incălzirea (tipul şi combustibilul): cu centrală proprie pe gaz; Balcoane şi terase: 2 balcoane, unul parţial ocupat de modificarea camerei nr.3 (vezi schema apartamentului); Izolarea termică: bună, parţial cu geamuri termopan.

15

7. Starea generală a apartamentului Uzură fizică şi neadecvare funcţională: apartamentul a fost supus unei reparaţii capitale cu unele modificări de compartimentare în vara anului 2005, fapt ce determină ca gradul de uzură general interior să fie scăzut (3-5%); Condiţii de mediu nefavorabile: nu sunt.

8. Administraţia blocului Cheltuieli comune (în comparaţie cu alte blocuri): circa 160 lei în luna decembrie 2009, faţă de 300 – 400 lei în luna decembrie la apartamentele similare, fără centrală termică proprie şi fără contorizarea consumului de apă; Situaţia fondului de rulment: fiinţează fond de rulment, de mărime variabilă în funcţie de necesităţi; Calitatea administratorului: administratorul manifestă o deosebită preocupare pentru administrarea imobilului; 9. Cea mai bună utilizare Cea mai bună utilizare a unei proprietăţi imobiliare trebuie să îndeplinească următoarele criterii: să fie permisibilă legal, să fie posibilă fizic, să fie fezabilă financiar şi să fie maxim productivă. Analizând piaţa imobiliară în domeniul apartamentelor de 4 camere prin prisma celor 4 criterii enumerate mai sus rezultă faptul că pentru apartamentul evaluat sunt posibile următoarele utilizări: utilizare rezidenţială (cu chirie) sau comercială (cu chirie). Cea de-a doua variantă, cea a utilizării ca spaţiu comercial este foarte puţin probabilă având în vedere dispunerea apartamentului evaluat (et.5 din 8 al unui bloc de locuinţe). Rămâne în calcul doar varianta de utilizare rezidenţială (cu chirie).

10. Metoda comparaţiei directe Din calculele efectuate prin metoda comparaţiilor directe (tabelul de mai jos) a rezultat următorul interval de valori: 30.250 Euro – 33.660 Euro

16

Elemente de comparatie Pret de vanzare Drepturi de priprietate transmise Corectii pentru drepturi de proprietate (%) Corectii pentru drepturi de proprietate (efectiv) Pret corectat Conditii de piata(data tranzactionarii) Corectii pentru conditii de piata (% in plus) Corectii pentru conditii de piata (efectiv) Pret corectat

De evaluat

libera

Localizare Corectie pentru localizare(% in minus) Corectie pentru localizare(efectiv Pret corectat Caracteristici fizice Corectii pentru caracteristici fizice(% in minus) Corectii pentru caracteristici fizice(efectiv) Pret corectat Utilizare Corectii pentru utilizare(% in minus) Corectii pentru utilizare(efectiv) Pret corectat Corectie totala

locuinta falimilala

A 34000

B 28500

C 32000

D 36000

E 28000

F 27500

G 32000

libera

libera

libera

libera

libera

libera

libera

0

0

0

0

0

0

0

0 34000 acum 5 luni

0 28500 acum 3 luni

0 32000 acum 2 luni

0 36000 acum 1 luna

0 28000 acum 6 luni

0 27500 acum 4 luni

0 32000 acum 2 luni

10

10

5

0

15

10

5

3400 37400 comp arabil a

2850 31350 comp arabil a

1600 33600 comp arabil a

0 36000 comp arabil a

4200 32200 comp arabil a

2750 30250 comp arabil a

1600 33600 comp arabil a

0

0

0

0

0 31350 comp arabil e

10 (-)360 0 32400 comp arabil e

0

0 37400 comp arabil e

5 (-)168 0 31920 comp arabil e

0 32200 comp arabil e

0 30250 comp arabil e

0 33600 comp arabil e

0

0

5

5

0

0

5

0 37400

0 31350 simila ra

(-)159 6 30324 simila ra

(-)162 0 30780 simila ra

0 32200 simila ra

0 30250 simila ra

(-)168 0 31920 similar a

firma 10 (-)374 0 33660

0

0

0

0

0

0

0 31350

0 30324

0 30780

0 32200

0 30250

0 33600

Neta

(-)340

2850

2750

(-)1 7140 21

10 2850 10

(-)522 0 (-)14. 50 5220 14.5

4200

Neta (%) Bruta Bruta (%)

(-)167 6 (-)5.2 4 4876 15.24

15 4200 15

10 2750 10

(-)80 (-)0.2 5 3280 10.25

17

Numar corectii

2

1

3

2

1

1

2

11. Metoda de randament Estimarea chiriei pe piaţă: din datele la dispoziţie, pentru apartamente similare şi pentru dispunere similară se percepe o chirie brută lunară cuprinsă în intervalul 300-350 USD; Estimarea ratei de capitalizare (a): din datele deţinute de evaluator (culese de la agenţii imobiliare si inscrise in tabelul din Anexa 2), rata de capitalizare (raportul dintre veniturile nete generate de proprietăţi comparabile şi preţul de vânzare a acestora) este cuprinsă între valorile: 11,2% - 13,1%. Evaluatorul a selectat valoarea a=12,5% (având în vedere gradul de finisare şi dotările din apartamentul evaluat); Venitul brut anual: Vba = 12 luni x 340 Euro= 4.080 Euro (s-a selectat chiria lunară de 340 Euro, având în vedere gradul de finisare şi dotările din apartamentul evaluat); Cheltuielile de exploatare: din discuţiile cu proprietarul şi din datele culese de pe piaţa imobiliară rezultă că cheltuielile anuale de exploatare (fixe şi variabile) se situează la circa 75 Euro; Venitul net anual: Vna = Vba – Cheltuieli = 4.005 Euro; Valoarea de piaţă estimată prin metoda de randament, se calculează cu următoarea formulă: V=

Vba 4.005 = 0,125 =32.040 Euro a

12. Reconcilierea rezultatelor si opinia evaluatorului: Din analiza rezultatelor obţinute prin cele 2 metode de evaluare folosite se poate concluziona că valoarea de piaţă a proprietăţii evaluate este cuprinsă în intervalul: V= 32.000 Euro – 33.000 Euro, respectiv V= 134400 Ron – 138600 Ron Notă: curs BNR din data de 30.09.2010: 1 Euro = 4.2 Ron In opinia evaluatorului, tinand cont de amplasarea imobilului, de vecinatati si imbunatatirile aduse acestuia, valoarea imobilului, la momentul actual se situeaza la pragul de 33.000 Euro.

18

3. Raport de evaluare al unui autoturism AUTOTURISM – Daewoo Nubira BV – 10 -CLB 1. Evaluator: - Ing. Diaconu Mihaela - Legitimatie nr. 6582, expert evaluator proprietati imobiliare, membru titular - Telefon/Fax: 072245 10 85 / 0268 32 11 11 ; 2. Obiectul evaluarii: Evaluarea autoturismului marca DAEWOO, tip/varianta JF696 NUBIRA, cu număr de înmatriculare BV-10-CLB, aflată în patrimoniul Primăriei Brasov, la valoarea actuală de piaţă, în conformitate cu prevederile Standardelor Internaţionale de Evaluare IVS. Diagnostic juridic - lista de inventar mijloace fixe; - carte de identitate: seria D nr.631964; - certificat de înmatriculare: nr.V000381F7S; - facturi fiscale privind reparaţiile, reviziile periodice efectuate în timp; Se presupune că dreptul de proprietate este deplin, valabil şi marketabil. Data inspectiei: 08.05.2010 Data evaluarii: 08.05.2010 3. Ipoteze si conditii limitative: Evaluatorul a acţionat în calitate de consultant şi s-a bazat pe inspecţia bunului şi informaţiilor puse la dispoziţie de către client, drept pentru care evaluatorul este absolvit de responsabilitate privind completitudinea şi corectitudinea datelor furnizate. Evaluatorul este degrevat de răspunderea existenţei unor vicii ascunse privind bunul evaluat. Acest raport de evaluare a fost făcut în următoarele ipoteze: - evaluatorul nu are un interes prezent sau viitor în proprietatea evaluată prin raport şi nu are interes personal sau idei preconcepute asupra părţilor implicate; - acest raport de evaluare este confidenţial pentru client şi este valabil numai pentru scopul menţionat, posesia raportului sau o copie a sa nu-i dă dreptul clientului de a-l face public; - lucrarea a fost făcută în baza documentelor prezentate şi informaţiile primite de la proprietar, cât şi în baza celor constatate din punct de vedere tehnic pe teren în urma analizării bunurilor ce fac obiectul evaluării; - previziunile şi exprimările conţinute în raport sunt bazate pe condiţiile actuale ale pieţii, pe factori anticipaţi ai ofertei şi cererii considerându-se o economie stabilă şi în continuare. Prin urmare aceste previziuni se pot schimba în funcţie de condiţiile viitoare; 19

valorile estimate de către expertul evaluator sunt valabile la data prezentată în raport şi într-un interval de timp limitat.

Definirea valorii: Baza de evaluare o constituie valoarea de piaţă care face obiectul standardului internaţional IVS1, elaborat de Comitetul Internaţional pentru Standardele de Evaluare (IVSC) şi intrat în vigoare la data 1 iulie 2000, având următoarea formulare: „Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care o proprietate ar fi schimbată la data evaluării, între un vânzător hotărât şi un cumpărător hotărât, într-o tranzacţie echilibrată, după un marketing adecvat, în care fiecare parte a acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângeri.” Valoarea de piaţă obţinută în mod profesional reprezintă o evaluare obiectivă a drepturilor de proprietate identificate, pentru o anumită proprietate, la o anumită dată. Valoarea de piaţă este estimată prin aplicarea metodelor şi procedurilor de evaluare care reflectă natura proprietăţii şi circumstanţele în care proprietatea respectivă va fi cel mai probabil tranzacţionată pe piaţa liberă. Cele mai utilizate metode pentru estimarea valorii de piaţă includ abordarea prin cost, abordarea prin comparaţia vânzărilor şi abordarea prin capitalizarea veniturilor, inclusiv analiza fluxului de numerar. Abordarea prin cost – costul de înlocuire net (CÎN) este o metodă acceptabilă pentru a determina un surogat al valorii de piaţă a proprietăţilor specializate şi cu piaţa limitată, pentru care nu sunt disponibile informaţii de piaţă. CÎN se bazează pe estimarea valorii de piaţă pentru utilizarea existentă a proprietăţii plus costul curent brut de înlocuire (sau reconstrucţie) a amenajărilor acestora minus alocarea (valorică) pentru deteriorarea fizică şi pentru orice forme relevante de depreciere şi optimizare. Abordarea prin cost stabileşte limita superioară până la care piaţa ar plăti în mod normal o proprietate anumită, când aceasta ar fi nouă. Pentru o proprietate veche, pentru estimarea unui preţ care reflectă aproximativ valoarea de piaţă, se scad unele alocări pentru diferitele forme de depreciere cumulată (deteriorare fizică, depreciere funcţională sau tehnologică şi depreciere economică sau uzură). Abordarea prin compararea vânzărilor stabileşte limitele valorii de piaţă a bunului prin analiza preţurilor plătite în mod normal pentru bunuri concurente cu cel evaluat. Vânzările sunt investigate pentru a se vedea motivaţia celor două părţi. Preţurile de vânzare care reflectă altă motivare faţă de cea tipică participanţilor pe piaţă trebuie să fie eliminată din baza de referinţe pentru comparare. Subiectul proprietăţii este comparat cu preţurile de vânzare (şi cu cele de ofertă şi de cerere) ale unor bunuri similare care au fost tranzacţionate pe piaţa liberă. Cea mai bună utilizare: Conform IVS, conceptul de cea mai bună utilizare (CMBU) este o parte fundamentală şi integrantă a estimării de piaţă. Este definită ca: cea mai probabilă utilizare a proprietăţii

20

care este fizic posibilă, justificată adecvat, permisă legal, fezabilă financiar şi care conduce la cea mai mare valoare a proprietăţii evaluate.

4. Evaluarea utilajelor si echipamentelor: Mijloacele de transport rutier, includ activele corporale, altele decât proprietăţile imobiliare. În mod individual, acestea sunt prezentate în H.G. nr.964/1998, modificată prin H.G. nr.2139/2004. Conform IVS – GN5, acestea se evaluează folosindu-se un tip adecvat valoare, funcţie de circumstanţele întâlnite. 4.1 Metodele de evaluare aplicabile: - metoda costului de înlocuire net (CÎN); - metoda comparaţiei vânzărilor. Evaluarea mijloacelor de transport, în cazul de faţă, se face pe următoarea bază de evaluare: costul de înlocuire net (CÎN), care este un tip de valoare non-piaţă, mijlocul fix fiind un bun de utilitate practică. Valoarea de piaţă poate fi înţeleasă în sensul preţului de tranzacţionare curent practicat pe piaţă pentru un exemplar de mijloc fix identic sau asemănător cu cel evaluat, corectat cu factorii de impact asupra valorii, reflectaţi prin diferenţe de tip, model, vechime şi condiţie. Mijlocul fix asemănător se determină prin metoda identificării, asimilării sau corelării, actualizări indiciale. Valoarea determinată prin „metoda costului de înlocuire net” presupune continuitatea utilizării bunului potrivit scopului pentru care a fost proiectat şi construit. Acest lucru este adecvat în situaţia de faţă, deoarece sunt întrunite următoarele condiţii: - bunul satisface o cerere economică prin utilitatea pe care o oferă; - bunul are o durată de utilizare rămasă rezonabilă; - continuitatea utilizării este practică Abordarea prin cost Este acea abordare care estimează valoarea prin determinarea costului prezent (de reproducţie, de nou) a unui bun din care se deduc o serie de elemente de depreciere fizică, funcţională şi economică, relaţia fiind: Valoarea prin cost = Cost actual – Depreciere fizică – Depreciere funcţională – Depreciere economică. Deprecierea fizică este pierderea de valoare ca rezultat al utilizării şi uzării unui activ în funcţiune şi din expunerea lui factorilor de mediu înconjurător. Deprecierea funcţională (morală) este pierderea de valoare a bunului ca rezultat al progresului tehnologic, al apariţiei de noi tehnologii în industria autospecializatelor, pentru creşterea siguranţei active şi pasive, cât şi reducerea poluării.

21

Deprecierea economică o reprezintă pierderea de valoare ca urmare a acţiunii unor factori externi activului – asigurarea cu piese de schimb şi revizie, cererea pieţei, competiţia cu alte firme producătoare similare, etc. În final, această valoare de piaţă determinată se ajustează funcţie de rezultatele obţinute prin ”metoda comparaţiei” care are ca bază informaţiile certe ale tranzacţiilor actuale similare.

5. Evaluarea autoturismului: Autoturism înmatriculat cu nr. BV-10-CLB, certificat de înmatriculare V0003817FS, eliberat la data de 13.05.2005 pe actualul deţinător Primăria Brasov, cu următoarele date: Categoria de vehicul Caroseria Marca Tip/varianta Numar de omologare Numar de identificare An fabricatie Serie motor Cilindre Culoare Solutia constructiva Transmisie Putere Combustibil Stare tehnica

autoturism 3 volume, berlina, 4 usi DAEWOO JF 696 NUBIRA ACWD1Z1111T08X4 UU6JF69612D003866 2005 026354R 1598 cmc gri metal (argintiu) motor si tractiune fata mecanica 77.80 KW la 5800 rot/min. benzina satisfacatoare (stare de functionare)

5.1. Date de origine şi antecedente: Autoturismul a intrat de nou în patrimoniul Primăriei Brasov, instituţia în care a fost inspectat. Data intrării în exploatare a fost luna mai 2005, rezultă o perioadă de funcţionare efectivă de 5 ani. Parcursul total realizat însumează 241.000 km. Inspecţia tehnică s-a efectuat în data de 08.05.2010, la locul de parcare al autoturismului – garajul Primăriei Brasov, în prezenţa reprezentantului PrimărieiBrasov, dl. Gojdu Vasile. 5.2. Starea tehnică şi întreţinere: Starea de întreţinere care stabileşte nivelul uzurii fizice faţă de limitele normale admise la un rulaj sau o vechime în exploatare, respectiv funcţionare efectivă, se defineşte în 3 nivele: bună, medie şi satisfăcătoare. La vechimea de 5 ani, în conformitate cu criteriile din documentaţia de specialitate, se apreciază o stare tehnică „satisfăcătoare”. Această clasificare este urmare a exploatării 22

intense, s-au efectuat periodic unele lucrări de reparaţii şi întreţinere, la data prezentă, autoturismul se află în stare de funcţionare. Grupul motopropulsor nu prezintă pierderi de lubrifianţi sau gaze, însă parcursul de 241.000 km va conduce în perioada următoare la cheltuieli suplimentare. Caroseria nu este afectată de coroziune, tapiţeria este degradată prin exploatare normală, elementele de etanşare fiind şi acestea parţial deteriorate prin îmbătrânire. Parbrizul faţă este fisurat, s-au constatat deficienţe la dispozitivele de închidere ale uşilor, în special la uşa faţă dreapta. 6. Abordarea prin cost: - în cea mai simplă formă, reprezintă costul curent (ca şi cum ar fi nou) minus deprecierea. Uzura (deteriorarea) fizică reprezintă pierderea în valoare sau în utilitatea iniţială a unei proprietăţi cauzate de consumarea treptată sau de expirarea duratei sale de viaţă, cauzată de utilizare, deteriorare, expunere la diverşi factori de mediu, constrângeri fizice şi altele asemănătoare. Valoarea reparaţiilor pentru aducerea autoturismului la parametri iniţiali cuprinde valoarea reparaţiilor şi reviziilor tehnice necesare cu înlocuirea pieselor cu uzură din mecanismele de direcţie, suspensie, rulare şi frânare. Această valoare rezultă în urma calculării cheltuielilor necesare pe baza devizelor de reparaţii. Valoarea elementelor cu viaţă lungă se determină prin scăderea valorii reparaţiilor din costul de înlocuire brut (CIB). Estimarea gradului de uzură fizică. Metoda cea mai utilizată este cea denumită „metoda agregat” sau „metoda uzurilor fizice globale” prin care expertul tehnic poate aprecia gradele de uzură fizică ţinând cont de îmbunătăţiri, lipsuri sau starea de întreţinere. Uzura fizică globală reprezintă media ponderată a uzurilor fizice parţială ale subansamblelor constitutive: Ug = (n1U1 + n2U2 + …… + nnUn) : 100, unde: n1, n2, ….., nn = proporţia în procente a subansamblului evaluat din valoarea totală sau cotele procentuale ale părţilor componente din valoarea unitară a autoturismului. U1, U2, …., Un = uzurile fizice corespunzătoare ale subansamblelor, apreciate de expert pe teren, ţinând cont de îmbunătăţiri, lipsuri sau stare de întreţinere. La autoturisme se consideră următoarele valori pentru „n”: caroserie (n1) = 30% motor (n2) = 20% transmisie (n3) = 15% direcţie şi suspensie (n4) = 10% instalaţie electrică (n5) = 10% instalaţie de frânare (n6) = 5% instalaţie de răcire şi climatizare (n7) = 5% tapiţerie şi anexe (n8) = 5% Ug = 0,30 x 0,60 + 0,20 x 0,45 + 0,15 x 0,40 + 0,10 x 0,40 + 0,10 x 0,60 + 0,05 x 0,50 + 0,05 x 0,55 + 0,05 x 0,45 = 0,495 adică 49,50%

23

Coeficient pentru uzura fizică în timp = 0,505 Deprecierea funcţională (tehnologică) este definită ca fiind pierderea de valoare sau utilitatea iniţială a unei proprietăţi, din cauza ineficienţelor sau inadecvărilor caracteristice proprietăţii însăşi, atunci când este comparată cu o proprietatea mai eficientă sau cu una mai puţin costisitoare, pe care a dezvoltat-o noua tehnologie. Se estimează o depreciere de 15% pe considerentul că în prezent autoturismele fabricate din aceeaşi gamă prezintă îmbunătăţiri majore în ceea ce priveşte parametrii tehnicofuncţionali, modelele noi având motoare nepoluante şi echipamente pentru care s-a prelungit perioada de întreţinere şi reparaţii periodice, prezentând sisteme de control al frânării şi stabilităţii, protecţie pentru fiecare ocupant şi caroserie modern stilizat. Depreciere economică (externă) este definită ca pierderea din valoare sau utilitatea deplină a unei proprietăţi cauzată de factori externi acesteia . Aceşti factori includ costul majorat al materiilor prime, forţei de muncă sau utilităţilor, cererea scăzută pentru produsul respectiv, piaţa imobiliară în stagnare şi în scădere, concurenţa sporită, legislaţia de mediu, asigurarea cu piese de schimb şi service, cererea pieţei, etc.. se apreciază la nivelul de 50%. Valoarea de catalog sau de comercializare a unui autoturism marca DAEWOO tip NUBIRA prin asimilare = 15.800 Euro x 4,16 lei/Euro = 65.728 lei. Prin această metodă valoarea de piaţă a bunului este dată de relaţia: Vp1 = valoarea de înlocuire sau de nou – (Deteriorare fizică + Depreciere funcţională + Depreciere economică – externă) = = 65.728 lei x 0,505 x 0,85 x 0,50 = 14.107 lei. 7. Abordarea prin comparaţia vânzărilor Analiza de piaţă. Piaţa este un sistem de relaţii între cumpărător şi vânzător, în care se schimbă obiecte ale proprietăţii prin mecanismul pieţei. Conceptul de piaţă implică reacţii specifice ale participanţilor pe piaţă la modificarea raporturilor dintre cerere şi ofertă, la schimbarea altor factori care influenţează preţurile. Piaţa poate fi locală, naţională şi internaţională – dar majoritatea pieţelor (inclusiv cea a capitalului) tind să devină globale. Cea mai bună utilizare – aplicabilitate: autoturism. Abordarea prin comparaţia vânzărilor – metoda comparaţiei directe utilizează procesul în care estimarea valorii de piaţă se face prin analizarea pieţei pentru a găsi bunuri similare şi comparând apoi aceste bunuri cu proprietatea în evaluare. Analiza comparativă se axează pe asemănările şi diferenţele între bunuri şi tranzacţii care influenţează valoarea. Elementele de comparaţie, utilizate sunt: - condiţiile pieţei; - condiţiile de vânzare; - an de fabricaţie, respectiv vechimea bunului; - parcursul realizat, medie 15.000 km/an pentru o uzură normală; - dotare cu echipament de confort înafara echipării de bază;

24

- stare tehnică de întreţinere. Tehnica acestei abordări este asimilare. Valoarea exprimată pe piaţa bunurilor mobile, pentru produse similare ca şi utilitate, dotare, pentru autoturism DAEWOO tip NUBIRA, producţie internă, cu o vechime de circa 5 ani este: autoturism marca DAEWOO tip/varianta JF696 NUBIRA: 3100 Euro – 4000 Euro. În mica publicitate pentru un exemplu elocvent referitor la bunul mobil supus evaluării: autoturism DAEWOO Nubira, stare tehnică satisfăcătoare, parcurs de peste 240.000 km, valoarea probabilă estimată pentru valorificare, ţinând cont de starea tehnică actuală, dotare, condiţiile, conjunctura pieţei auto = 3.450 Euro = 14.352 lei, valoarea estimată nu conţine TVA. 8. Reconcilierea rezultatelor si opinia evaluatorului Valorile obţinute prin aplicarea celor 2 metode sunt: - abordarea prin cost: 14.107 lei; - abordarea prin comparaţia vânzărilor: 14.352 lei Pentru determinarea valorii de licitaţie realizabilă în urma folosirii metodelor abordării prin cost şi a valorii prin comparaţia vânzărilor, evaluatorul recomandă valoarea obţinută prin metoda comparaţiilor vânzărilor şi anume 14.352 lei, valoarea estimată nu conţine TVA.

25