Proiect Evaluarea Unui Imobil [PDF]

Zitiervorschau

Scrisoare de transmitere Proprietate imobiliară – situată în judeţul Iaşi Beneficiari : Popescu Ioan şi Popescu Daniela Proprietari : Popescu Ioan şi Popescu Daniela Evaluator : Ciobanu Iuliana Ianuarie 2012 Către, Beneficiari : Popescu Ioan şi Popescu Daniela Vă înaintăm Raportul de evaluare a proprietăţii situată în Judeţul Iaşi, Str. Aleea Mihail Sadoveanu nr 10, proprietatea familiei Popescu. Scopul evaluării : Stabilirea valorii de piaţă în vederea vânzării Obiectul evaluării : proprietatea imobiliară situată în Judeţul Iaşi, str Aleea Mihail Sadovenu, nr. 10, nr. Cadastral al bunului imobil 501/1/4/2/7/3, amplasat în cvartal 3, intabulat în cartea funciară nr. 2735, formată dintr-un imobil de locuit cu regim de înălţime P şi o parcelă de teren. Descrierea proprietăţii Imobil de locuit P Sconstruită la sol = 100,00 mp Teren în suprafaţă de 500 mp, categoria "curţi – construcţii" amplasată în parcela nr. 20. Drepturile de proprietate : deplin. Data inspecţiei : 27 decembrie 2011. Data evaluării : 05 ianuarie 2012. Valabilitatea evaluării : 30 zile. Cursul de schimb la data evaluării : 4,2839 RON / 1 €. Pe baza analizelor şi faptelor descrise în raportul de evaluare, valoarea estimată este de : 523.354 lei / 122.167,6 €. Raportul a fost pregătit în conormitate şi pe baza Standardelor Internaţionale de Evaluare, recomandărilor şi metodologiilor de lucru recomandate de către A.N.E.V.A.R. (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România). Cu stimă,

CAPITOLUL I – INTRODUCERE 3

1.1

Certificarea evaluatorului

Evaluatorul îşi asumă responsabilitatea pentru cele scrise în raport şi certifică în cunoştinţă de cauză urmatoarele : • factorii care influenţează valoarea au fost analizaţi în funcţie de datele şi informaţiile puse la dispoziţie de către beneficiar la data evaluării, precum şi cele culese la data inspecţiei cu privire la zona şi posibilităţile de dezvoltare a proprietăţii ; • evaluatorul nu are nici un interes actual sau de perspectivă în proprietatea ce face obiectul acestui raport şi nu are nici un interes personal şi nici nu este părtinitor faţă de vreuna din părţile implicate ; • remunerarea evaluatorului se face în funcţie de munca prestată şi în nici un caz în funcţie de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza dorinţa clientului de obţinere a unui rezultat dorit sau de apariţia unui eveniment ulterior ; • acest raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obţinerii unei valori minime/maxime, solicitare venită din partea beneficiarului sau a altor persoane care au interese legate de beneficiar ; • afirmaţiile susţinute în raport se consideră reale şi corecte, fiind verificate în limita posibilităţilor ; • în deplină cunoştinţă de cauză, analizele, opiniile şi concluziile exprimate au fost realizate în conformitate cu cerinţele Standardelor Internaţionale de Evaluare (IVS) şi a codului de etică profesională ; • certifică faptul că utilizarea raportului de evaluare întocmit de el poate fi însoţită de verificarea lui în conformitate cu Standardul de verificare a rapoartelor de evaluare ; • analizele, opiniile şi concluziile din prezentul raport sunt limitate numai de ipotezele şi condiţiile limitative şi se consideră ca analize nepărtinitoare ; • nici evaluatorul şi nici o persoană afiliată sau implicată cu acesta nu este acţionar, asociat sau persoana afiliată sau implicată cu beneficiarul ; • imobilul supus evaluarii a fost inspectat de către evaluator ; • în prezent este stagiar ANEVAR pentru Evaluarea Proprietăţilor Imobiliare.

1.2

Rezumatul faptelor principale şi concluziile importante

Proprietatea imobiliară evaluată se află situată pe strada Aleea Mihail Sadoveanu nr. 10, din judeţul Iaşi. Imobilul are o suprafaţă utilă de 100,00 mp, este formată din P şi un teren de 500 mp. Terenul este proprietatea soţilor Popescu Ioan şi Daniela. Cea mai bună utilizare a construcţiei este ceea de locuinţă. Metodele utilizate pentru evaluarea terenului sunt : metoda comparaţiei directe a terenului şi tehnica reziduală. Metodele utilizate pentru evaluarea construcţiei sunt : abordarea prin costuri ; abordarea 4

prin comparaţii ; abordarea prin venit.

5

CAPITOLUL II – PREMIZELE EVALUĂRII 2.1

Obiectul şi scopul evaluării. Clientul şi destinatarul raportului

Obiectivul evaluării îl constituie proprietatea imobiliară situată în Municipiul Iaşi, Strada Aleea Mihail Sadoveanu nr. 10, Jud. Iaşi, a familiei Popescu, compusă din teren în suprafaţă de 500 mp şi construcţie având suprafaţa construită de 100 mp. Scopul evaluării : evaluarea porneşte de la solicitarea proprietarilor de a afla care este suma pe care o pot obţine în urma transferului dreptului de proprietate prin vânzarea proprietăţii sus menţionate. În consecinţă, scopul acestui raport de evaluare este estimarea valorii de piaţă a imobilului în cauză (teren şi construcţie) în vederea vânzării. Raportul de evaluare se adresează familiei Popescu în calitate de destinatar.

2.2

Baza de evaluare. Tipul valorii estimate

Evaluarea executată conform prezentului raport, în concordanţă cu cerinţele beneficiarului, reprezintă o estimare a valorii de piaţă (cu particularităţile prezentate în continuare) a imobilului aşa cum este aceasta definită în Standardul Internaţional de Evaluare, editia a opta, IVS 1 si a valorii de lichidare (cu particularităţile prezentate în continuare) a imobilului aşa cum este aceasta definită în Standardul Internaţional de Evaluare, editia a opta, IVS 2 . Conform acestui standard, valoarea de piaţă reprezinta suma estimata pentru care o proprietate ar putea fi schimbata la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere. Conform standardului IVS 2, Valoarea de lichidare descrie situaţia în care un grup de active folosite împreună într-o intreprindere, sunt oferite la vânzare în mod individual (element cu element), de obicei în urma închiderii întreprinderii.

2.3

Data estimării evaluării

La baza efectuării evaluării au stat informaţiile privind nivelul preţurilor corespunzătoare lunii ianuarie 2012 , dată la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare şi valorile estimate decătre evaluator (data evaluării).

2.4

Moneda raportului 6

Opinia finală a evaluării este prezentată în LEI şi EUR. Metodele utilizate au dus la exprimarea valorii finale în lei, pentru expimarea acesteia în EUR utilizându-se cursul de schimb comunicat de BNR la data evaluării, şi anume 1 EUR = 4,2839 RON.

2.5

Standardele aplicate

În prezentul raport au fost aplicate Standardele ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România), conform cu Standardele Internaţionale de Evaluare.

2.6

Procedura de evaluare : etape parcurse, surse de informaţii

Baza evaluării – valoarea de piaţă Etapele parcurse : • Documentarea pe baza unei liste de informaţii solicitate clientului ; • Inspecţia proprietăţii : imobil şi teren ; • Stabiliraea limitelor şi ipotezelor care au stat la baza elaborării raportului ; • Selectarea tipului de valoare estimată în prezentul raport ; • Deducerea şi estimarea condiţiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie să se ţină seamă la derularea tranzacţiei ; • Analiza tuturor informaţiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării ; • Aplicarea metodei de evaluare considerate oportună pentru determinarea valorii şi fundamentarea opiniei evaluatorului. Surse de informaţii : • Documentele şi schiţele puse la dispoziţie de către proprietarul imobilului, respectiv : • Documentaţia cadastrală ; • Acte de proprietate. • Alte informaţii existente în bibliografia de specialitate.

2.7

Clauza de nepublicare

Raportul de evaluare sau oricare sau oricare referire la aceasta nu poate fi publicat.

2.8

Responsabilitatea faţă de terţi

7

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaţiilor furnizate de către clienţi, corectitudinea şi precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea clientului.

2.9

Dreptul de proprietate evaluat

S – a evaluat proprietatea imobiliară, în condiţiile limitative menţionate mai jos.

2.10

Ipoteze şi condiţii limitative

Ipoteze : • Prezentul raport de evaluare este valabil numai prezentat în ansamblu sau pentru scopul precizat ; • Raportul de evaluare sau oricare referire la acesta nu poate fi inclusă într-un document destinat publicităţii fără acordul scris şi prealabil al evaluatorului cu specificarea contextului în care urmează să apară ; • Publicarea parţială sau integrală precum şi utilizarea lui de către alte persoane decât cele menţionate mai sus atrage după sine încetarea obligaţiilor contractuale ; • Scopul acestui raport de evaluare este estimarea valorii de piaţă a proprietăţii imobiliare menţionate mai sus în vederea tranzacţiei imobiliare ; • Valorile stabilite sunt valabile la data efectuării raportului şi au fost exprimate în lei şi euro, la cursul valutar al zilei în care s-a efectuat evaluarea ; • Având în vedere statutul ANEVAR şi Codul Deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul îşi asumă întreaga responsabilitate numai în faţa beneficiarului raportului, pentru opiniile exprimate în prezentul raport. Conditii limitative : • Toate documentele juridice şi tehnice, inclusiv actele de proprietate şi documentaţia tehnică care atestă respectarea reglementărilor şi restricţiilor urbanistice, sunt presupuse valabile şi corecte, proprietarul având dreptul deplin de a vinde bunul imobil în totalitate, în condiţii de piaţă concurenţială ; • Evaluarea s-a făcut presupunând că întreaga proprietate este ocupată şi folosită fără încălcarea prevederilor legale ; • Orice alocare a valorii totale exprimate în acest raport, se realizează în funcţie de prevederile din raport. Valorile separate alocate elementelor componente nu trebuie utilizate în combinaţie cu nici o altă evaluare, în caz contrar ele fiind nevalide ; • Nici una din părţile raportului (în special concluziile referitoare la valori, identificarea evaluatorului sau firma la care lucrează acesta) nu vor fi difuzate public prin reclamă, relaţii publice, ştiri, agenţii de vânzare sau alte căi mediatice, fără acordul scris şi prealabil al evaluatorului ; • Evaluarea s-a făcut presupunând că întreaga construcţie a fost edificată în conformitate 8

cu documentele tehnice existente la prezentul raport de evaluare ; • Imobilul este liber de sarcini ; • Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu va fi solicitat să ofere consultanţă ulterioară sau să depună mărturie în instanţă în legătură cu proprietatea în cauză decât dacă au fost făcute iniţial anganjamente în această privinţă.

9

CAPITOLUL III – PREZENTAREA DATELOR 3.1

Aspecte social – economice, zonarea şi date geografice

Judetul Iaşi se află în nord – estul României, aproape de graniţa cu Republica Moldova, şi are o suprafaţă de 5.500 km pătraţi.

•

•

Structura populaţiei, la data întocmirii raportului erau : Total locuitori judeţul Iaşi : 816.910 locuitori, din care : o Populaţie urbană : 388.648 locuitori o Populaţie rurală : 428.262 locuitori o Populaţie de sex masculin : 401.516 locuitori o Populaţie de sex feminin : 415.394 locuitori Densitatea medie : 150 locuitori / km2.

Clima Clima are un pronunţat caracter continental, aparţinând ţinutului climatic al Podişului Moldovei, marcat prin amplitudini termice (lunare şi anuale) mari. Hidrografia Reţeaua hidrografică ce drenează perimetrul judeţului Iaşi, cu o densitate medie de 0,5 km/km2, este formată din bazinul mijlociu al râului Prut, care udă partea de E a judeţului Iaşi, pe o distanţă de 231 km, formând, totodată, şi graniţa cu Republica Moldova, din cursul mijlociu al Siretului, care străbate extremitatea de N-V a judeţului Iaşi pe direcţie NNV-SSE, pe o lungime de 76 km. Cursul inferior al Jijiei, cu afluenţii săi principali Bahlui, Miletin, Frasin, Bohotin s.a., este afluentul drept al Prutului. Aerul Activitatea de supraveghere a calității aerului se realizează prin cele 5 stații de monitorizare a calității aerului amplasate în oraș. Pincipalele constatări în urma analizei datelor sunt următoarele: în primul rând, cele mai mari emisii sunt cele de dioxid de carbon urmate de oxizii de azot. Măsurătorile pentru principalele gaze (NO2, SO2, CO, NH3) sunt zilnice și momentane, în timp ce pentru pulberile sedimentabile măsurătorile se fac lunar de către Agenția de Protecție a Mediului și Direcția de Sănătate Publică. Gazele cu efect de seră și pulberii din aer, fac ca zilele de vară să fie insuportabile pentru locuitorii municipiului Iași, aerul uscat fiind greu de respirat.

10

3.2

Analiza pieţei imobiliare

a) Definirea pieţei Piaţa imobiliară se defineşte ca un grup de persoane sau firme care intră în contact în scopul de a efectua tranzacţii imobiliare. Participanţii la această piaţă schimbă drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii. O serie de caracteristici speciale deosebesc pieţele imobiliare de pieţele bunurilor sau serviciilor. Fiecare proprietate imobiliară este unică iar amplasamentul său este fix. Pieţele imobiliare nu sunt pieţe eficiente : numărul de vânzători şi cumpărători care acţioneaza este relativ mic, proprietăţile imobiliare au valori ridicate care necesită o putere mare de cumpărare, ceea ce face ca aceste pieţe să fie sensibile la stabilirea veniturilor, schimbarea nivelului salariilor, numărul locurilor de muncă precum şi să fie influenţate de tipul de finanţare oferit, volumul creditului care poate fi dobândit, mărimea avansului de plată, dobânzile, etc. În general proprietăţile imobiliare nu se cumpără cu banii jos, iar dacă nu există condiţii favorabile de finanţare tranzacţia este periclitată. Spre deosebire de pieţele eficiente, piaţa imobiliară nu se autoreglează ci este deseori influenţată de reglementările guvernamentale şi locale. Cererea şi oferta de proprietăţi imobiliare pot tinde către un punct de echilibru dar acest punct este teoretic şi rareori atins, existând totdeauna un decalaj între cerere şi ofertă. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvoltă greu iar cererea se poate modifica brusc, fiind posibil astfel de multe ori să existe supraoferta sau exces de cerere şi nu echilibru. Cumpărătorii şi vânzătorii nu sunt întotdeauna bine informaţi iar actele de vânzare – cumpărare nu au loc în mod frecvent. De multe ori informaţiile despre preţurile de tranzacţionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietăţile imobiliare sunt durabile şi pot fi privite ca investiţii. Sunt puţin lichide şi de obicei procesul de vânzare este lung. Datorită tuturor acestor factori comportamentul pieţelor imobiliare este dificil de previzionat. Sunt importante motivaţiile, interacţiunea participanţilor pe piaţă şi măsura în care aceştia sunt afectaţi de factorii endogeni şi exogeni ai proprietăţii. b) Analiza cererii Pe pieţele imobiliare, cererea reprezintă numărul dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se manifestă dorinţa pentru cumpărare sau închiriere la diferite preţuri, pe o anumită piaţă, într-un anumit interval de timp. Pentru că pe o piaţă imobiliară oferta se ajustează încet la nivelul şi tipul cererii, valoarea proprietăţilor tinde să varieze direct cu schimbările de cerere, fiind astfel influenţată de cererea curentă. Cererea poate fi analizată sub două aspecte ale sale : calitativ şi cantitativ. În municipiul Iaşi există cerere pentru următoarele tipuri de imobile : • case de tip P şi P+E în măsură mai mare ; • apartamente cu două camere, mai rar cu trei, patru camere ; • există cerere pentru închiriere la garsoniere şi apartamente cu două camere. 11

În urma discuţiilor purtate cu reprezentanţii agenţiilor imobiliare din zonă şi studiind oferta din presă se poate estima că cererea pentru case de locuit cu teren este mai mică decât oferta. În general, în perioada analizată se observă o scădere a preţurilor pentru acest tip de imobile, datorată probabil, crizei financiare. c) Analiza ofertei competitive Pe piaţa imobiliară, oferta reprezintă numărul dintr-un tip de proprietate care este disponibil pentru vânzare sau închiriere la diferite preţuri, pe o piaţă dată, într-o anumită perioadă de timp. Oferta pentru acest tip de proprietate se manifestă din partea celor ce deţin astfel de proprietăţi şi vor să renunţe la ele, fie să plece din localitate, fie sunt persoane în vârsta şi nu se mai pot ocupa de ele sau nu-şi mai permit să le întreţină.

3.3

Identificarea proprietăţii

Proprietatea imobiliară este situată în Municipiul Iaşi, Strada Aleea Mihail Sadoveanu nr. 10, Jud. Iaşi, a familiei Popescu, compusă din teren în suprafaţă de 500 mp şi construcţie având suprafaţa construită de 100 mp.

3.4

Situaţia juridică a proprietăţii

Pentru scopul evaluării am considerat că drepturile evaluate reprezintă dreptul real de proprietate asupra proprietăţii imobiliare analizate, considerate ca fiind liberă de sarcini, valabilă şi vandabilă. În conformitate cu actele prezentate, imobilul este proprietatea soţilor Popescu Ioan şi Daniela, actele de proprietate fiind :  Contract de vânzare – cumpărare nr. 2593/10.05.2007  Încheiere de intabulare 13381/15.06.2007 nr. 6835/22.10.2005  Certificat de urbanism nr. 1595/03.10.2007  Autorizaţie de construire nr. 45/50335/11.02.2007  Proces verbal de recepţie la terminarea lucrărilor nr. 2/30.08.2007  Extras de carte funciară nr. 308119/23.08.2008

3.5

Descrierea terenului

Suprafaţa totală de teren este de 500 mp. Proprietatea are următoarele vecinătăţi, conform schiţei : - N – Florea Alexandru - E – Diaconu Alexandra - S – Antochi Andreea - V – str. Aleea Sadoveanu 12

Împrejmuire : gard metalic pe stâlpi de ţeavă. Terenul este plan, iar raportul deschidere/adâncime este aproximativ 1/3. Amplasarea terenului este în zona mediană a oraşului, având o deschidere la stradă de 12 m.

3.6

Descrierea construcţiei

Descriere imobil : casa analizată este construită în 2007, având regim de înălţime parter, cu o suprafaţă construită de 125 mp. Din punct de vedere al compartimentărilor, imobilul este format din trei camere bucătărie, baie şi hol Descrierea construcţiei : - Fundaţii : beton armat ; - Structura : zidărie autoportantă ; - Pereţi : de închidere – cărămidă, de compartimentare – cărămidă ; - Acoperiş : tip şarpantă – lemn ; - Învelitoare : tablă tip Lindab ; - Finisaje exterioare : tencuieli drişcuite şi zugrăveli exterioare ; - Tâmplăria exterioară PVC cu geam termopan, tâmplărie interioară din lemn, uşă PVC; - Instalaţii electrice (monofazate) refăcute, sanitare – stare bună, încălzire – centrală termică individuală montată, calorifere metalice, cablu TV şi reţea telefonică ; - Finisaje interioare : zugrăveli lavabile ; - Pardoseli : bucătărie, baie şi hol – gresie ; camere – pardoseala parchet laminat ; - Starea actuală : bună.

13

CAPITOLUL IV – CEA MAI BUNĂ UTILIZARE Având în vedere că scopul prezentei evaluari este estimarea valorii de piaţă, analiza celei mai bune utilizări identifică cea mai profitabilă utilizare competitivă în care poate fi pusă proprietatea. Cea mai bună utilizare conform IVS 1 este definită astfel : utilizarea rezonabilă, probabilă şi legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar şi are ca rezultat cea mai mare valoare. Cea mai bună utilizare a unei proprietăţi imobiliare rezultă în urma unei analize şi trebuie să îndeplinească patru criterii : • permisă legal : aici se analizează reglementările privind zonarea, restricţiile de construire, normativele de construcţii, restricţiile privind construcţiile din patrimoniu, impactul asupra mediului, clauzele din contractul de închiriere ; • posibilă fizic : aici se analizează dimensiunile, forma, suprafaţa, structura geologică a terenului şi accesibilitatea unui lot de teren şi riscul unor dezastre naturale (cutremure, inundaţii) precum şi capacitatea şi disponibilitatea utilităţilor publice (cum ar fi canalizare, apă, linie de transport energie electrică, gaze agent termic) ; • fezabilă financiar : implică analiza şi prognoza veniturilor generate de proprietate din care se vor scădea cheltuielile de exploatare (inclusiv impozitul pe profit), obţinându-se astfel profitul net. Se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu şi dacă aceasta este mai mare sau egală cu cea aşteptată de investitori pe piaţă, utilizarea este fezabilă ; • maxim productiv : din utilizările fezabile, cea mai bună utilizare este acea utilizare care conduce la cea mai mare valoare reziduală a terenului, în concordanţă cu rata de fructificare a capitalului cerută de piaţă pentru acea utilizare. Cea mai bună utilizare este analizată uzual în una din următoarele situaţii : • cea mai bună utilizare a terenului liber ; • cea mai bună utilizare a terenului construit. Cea mai bună utilizare a terenului considerat liber Cea mai bună utilizare a terenului considerat liber presupune că terenul este liber sau poate fi eliberat prin demolarea construcţiilor. În această ipoteză pot fi identificate utilizări care creează valoare, evaluatorul putând începe selecţia de la proprietăţi comparabile şi se estimează valoarea terenului. Având în vedere că imobilul este amplasat într-o zonă rezidenţială şi ţinând cont de starea bună a construcţiei, iar demolarea şi eliberarea terenului ar presupune costuri ridicate, se consideră că cea mai bună utilizare a terenului în condiţiile eliberării acestuia nu este fezabilă. Cea mai bună utilizare a terenului construit În analiza celei mai bune utilizări a proprietăţii construite, s-a avut în vedere situaţia actuală de teren construit, luând în considerare două variante posibile : 14

• •

Varianta 1 – utilizarea proprietăţii imobiliare ca spaţiu rezidenţial ; Varianta 2 – utilizarea proprietăţii imobiliare ca spaţiu vânzări. Specificaţie

Estimare chirie pe piaţă Venit brut potenţial (VBP) Grad de neocupare Venit brut efectiv = VBP – grad de neocupare Cheltuieli ce cad în sarcina proprietarului – Ch Venit net efectiv (VNE) = VBE – Ch Cost conversie (înlocuire) valoare proprietate VNE – Cost conversie Rata de capitalizare – r VP = VNE / r

A – locuinţă % Valoare 100,00 mp x 2.000 €/lună 20 €/mp 24.000 € 10% 21.600 € 10%

2.160 €

B – Birou (sediu firmă) % Valoare 100,00 mp x 3.000 €/lună 30 €/mp 36.000 € 10% 32.400 € 10%

19.440 € 0%

29.160 € 100,00 mp x 22,00 €/mp cf.deviz

19.440 € 8%

3.240 €

2.200 €

26.960 € 10%

243.000 €

291.600 €

CAPITOLUL V – EVALUAREA PROPRIETĂŢII IMOBILIARE 15

Definiţie : Proprietatea imobiliară reprezintă orice teren, clădire sau altă construcţie ridicată ori încorporată într-un teren. 5.1

Evaluarea terenului

Pentru evaluarea terenului aferent proprietăţii imobiliare s-a aplicat metoda comparaţiei directe, avându-se în vedere următoarele : • la baza evaluării a stat analiza celei mai bune utilizări ; • în estimarea valorii de piaţă a terenului, metoda comparaţiei directe, evaluatorul a apelat la informaţiile provenite din tranzacţiile cu imobile în zonă. Suprafaţa de teren ce face parte din proprietate este de 500 mp. Conform informaţiilor culese de pe teren şi din publicaţii, valorile ce se practică în zonă pentru terenurile neocupate de construcţii, se situează între 100 – 200 euro/mp.

5.1.1 Metoda comparaţiei directe a terenului În vederea evaluării terenului prin metoda comparaţiei directe am procedat la selectarea unui număr de 3 proprietăţi comparabile ce au fost expuse pe piaţă în ultima perioadă şi anume :

Adresă telefon

Suprafaţă

500 mp

700 mp

850 mp

Caracteristici (utilităţi, front stradal) Toate utilităţile, deschidere 10m Toate utilităţile, deschidere 12m Toate utilităţile, deschidere 15m

Alte menţiuni (ex : alte drumuri acces) Drum asfaltat Drum asfaltat Deschidere la două străzi

Valoar e / mp

100 €/mp 125 €/mp 120 €/mp

Surse (presă, pagini web) Total

50.000 €

www.terenuriiaşi.ro

87.500 €

www.terenuriiaşi.ro

102.000 €

www.terenuriiaşi.ro

Ca urmare a analizei tuturor informaţiilor avute la dispoziţie, efectuându-se toate corecţiile impuse de caracteristicile proprietăţilor terenului asupra cărora s-a efectuat comparaţia (caracteristici fizice, economice, utilizare, localizare, componente non – imobiliare) cât şi caracteristicile pieţei imobiliare, se calculează corecţiile totale nete şi brute (procentual şi valoric). 16

Comparabila care va necesita cele mai mici corecţii brute procentuale va avea cea mai mare importanţă în alegerea valorii finale, conform tabelului următor : Specificaţie Preţ tranzacţie - euro Transmiterea dreptului de proprietate Corecţie Preţ corectat Condiţii de finanţare Corecţie Preţ corectat Condiţii de vânzare Corecţie % Corecţie Preţ corectat Localizare Corecţie % Corecţie Preţ corectat Corecţie privind mărimea suprafeţei Corecţie Preţ corectat Suprafaţa (mp) Valoare/mp (Euro) Nr. Total de corecţii Corecţie procentuală brută

Terenul evaluat -

Comparabila 1 50.000 €

Comparabila 2 87.500 €

Comparabila 3 102.000 €

Fără restricţii

Fără restricţii

Fără restricţii

Fără restricţii

-

50.000 € Identice 50.000 € Cerere medie - 12% 6.000 € 46.000 € Idem 0,00% 46.000 € 0,00%

87.500 € Identice 87.500 € Cerere medie - 12% 10.500 € 77.000 € Idem 0,00% 77.000 € -12 %

102.000 € Identice 102.000 € Cerere medie - 12% 12.240 € 89.760 € Mai bună - 15% - 13.464 € 76.296 € - 12%

500 mp -

46.000 € 500 mp 100 €/mp 1 12%

9.240 € 67.760 € 700 mp 125 €/mp 2 24%

9.155,5 € 67.140,5 € 850 mp 120 €/mp 3 39%

S-a aplicat corecţia de 12% la condiţiile de vânzare, datorită faptului că piaţa este inactivă. Există ofertă, dar lipseşte cererea. La localizare, s-a aplicat corecţia de 15% pentru a treia comparabilă, având în vedere faptul că are deschidere la două străzi. Pentru suprafaţă s-au aplicat corecţii de 12% pentru comparabilele 2 şi 3, acestea având suprafeţe mai mari de 500 mp, prima comparabilă fiind apropiată ca mărime de terenul evaluat. Prima comparabilă are numărul cel mai mic de corecţii aplicate. CONCLUZII Valoarea terenului prin metoda comparaţiei directe o apreciem ca : VT = 500 mp x 100 €/mp = 50.000 € VT = 50.000 € x 4,2839 lei = 214.195 lei

5.1.2 Tehnica reziduală 17

Tehnica valorii reziduale se utilizează în estimarea terenului în următoarele condiţii :  valoarea construcţiei este cunoscută sau se poate estima cu precizie ;  venitul anual net operaţional generat de proprietate este cunoscut sau poate fi estimat. De pe piaţă, pot fi retrase rata de capitalizare atât pentru teren cât şi pentru construcţie. Valoare / mp estimată = 95 €/mp Total suprafaţă = 500 mp Valoare estimată teren = 47.500 € / 203.485,2 lei – Tehnica reziduală Valoarea de piaţă a terenului prin metoda comparaţiei directe este de 100 €/mp. Valoarea estimată a terenului este de 50.000 € / 214.195 lei. 5.2 5.2.1

Evaluarea construcţiei Abordarea prin costuri

Abordarea prin costul de înlocuire este posibilă în cazul nostru ca urmare a analizei pieţei şi a informaţiilor, sau, când proprietatea evaluată nu este destinată de a produce venituri. Abordarea prin cost răspunde la următoarele întrebări :  vârsta efectivă a proprietăţii este în concordanţă cu starea fizică deschisă ?  ia în considerare toate costurile ?  există susţinere din partea pieţii pentru ajustările făcute ?  preţurile de vânzare corectate sunt apropiate de preţurile de piaţă ? Substituţia, este un principiu de bază în cazul abordării prin cost. Proprietăţile imobile mai vechi pot fi substituite cu bunul imobil evaluat, iar valoarea acestora se măsoară în raport cu valoarea unui bun imobil nou şi optimizat. Aplicarea tehnicii segregării implică utilizarea unor cunoştinţe de specialitate în domeniu, costurile unitare sunt însumate pentru a obţine costul direct estimat al întregii construcţii.

Nr.crt. Denumirea lucrării 1. Excavaţii

Cost total (lei/mp) Suprafaţa Cost total (lei) 35,20 100,00 3.520 100,00 20,46 2.046

2.

Umpluturi şi compactări

3.

Hidroizolaţii şi lucrări aferente

29,35

100,00

2.935

4.

Termoizolaţii polistiren expandat

271,20

100,00

27.120

18

5.

Termoizolaţii polistiren extrudat

45,20

100,00

4.520

6.

Izolaţii, protecţii, acoperiş terasă

351,32

100,00

35.132

7.

Beton simplu în fundaţii

39,05

100,00

3.905

8.

Închideri şi compartimentări

710,52

100,00

71.052

9.

Scări din beton

34,25

3.425

10.

Zidării din cărămidă

632,12

100,00 100,00

63.212

11.

Compartimentări din gips-carton

81,20

100,00

8.120

12.

Confecţii metalice , balustrade

34,25

100,00

3.425

13.

Trotuare şi platforme dalate

21,92

100,00

2.192

14.

Tâmplărie metalică

25,42

100,00

2.542

15.

Tâmplărie din lemn

264,71

100,00

26.471

16.

Tâmplărie PVC cu geam termopan

297,72

100,00

29.772

17.

Tencuieli exterioare

134,50

100,00

13.450

18. 19.

Branşament electric Cabluri, conductori, ţevi electrice

47,41 15,79

100,00 100,00

4.741 1.579

20.

Valoare locuinţă (lei)

309.159

21.

Curs euro

4,2839

22.

Valoare locuinţă (euro)

72.167,65

Valoarea proprietăţii determinată prin metoda costului de reconstrucţie este egală cu valoarea clădirii la care se adaugă valoarea terenului. Valoare proprietate = 214.195 lei + 309.159 lei = 523.354 lei sau 122.167,6 €

5.2.2 Abordarea prin comparaţii Metoda comparaţiei directe Pentru aplicarea metodei s-a utlizat analiza pe perechi de date, tehnică cantitativă, în care două sau mai multe oferte de vânzare sau tranzacţii pentru prorietăţi imobiliare similare celei analizate sunt comparate pentru a obţine o indicaţie privind mărimea corecţiei ce se referă la o

19

singură caracteristică. Deoarece tranzacţiile sau ofertele comparate nu sunt identice sub toate aspectele, se analizează o serie de date (perechi) pentru a estima efectul unei singure caracteristici. Proprietăţile comparabile alese sunt :

Adresa

Suprafaţa utilă totală (mp)

Suprafaţa totală teren (mp)

Preţ total (euro)

Preţ unitar (euro/mp)

Nivel

A

120

350

147.000

1.225

P

B

115

550

162.150

1.410

P

C

140

400

212.940

1.521

P

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

Îmbunătăţiri

Gaz, centrală termică, Canalizare Apă, gaz, centrală termică, canalizare Apă, gaz, centrală termică, canalizare

Elementele principale de comparaţie sunt : Dreptul de proprietate transmis ; Condiţiile de vânzare ; Localizare ; Suprafaţa construită ; Utilităţi, amenajări ; Destinaţie / regim de înălţime ; Suprafaţa terenului aferent ; Tip tranzacţie. Specificaţie

Preţ tranzacţie Transmitere drept de proprietate Corecţie Preţ corectat

Proprietate de evaluat integral

20

Proprietăţi comparabile A B C 1.225 1.410 1.521 integral

integral

integral

0 1.225

0 1.410

0 1.521

Condiţii de vânzare Corecţie Preţ corectat Data tranzacţiei Corecţie Preţ corectat Localizare Corecţie Preţ corectat

La piaţă

Ian.12

Copou %

Utilităţi, amenajări Corecţie Preţ corectat Destinaţie/regim înălţime

Locuinţă P

Corecţie Preţ corectat Suprafaţă teren aferent (mp)

500,00

Corecţie Preţ corectat Tip tranzacţie Corecţie Preţ corectat

La piaţă

La piaţă

La piaţă

-11% 1.090,2 Dec.11 0 1.090,2 Mai bună 7% 1.013,8

-11% 1.254,9 Dec.11 0 1.254,9 Mai bună 7% 1.167

-11% 1.353,6 Dec.11 0 1.353,6 Mai bună 7% 1.258,8

superioare

superioare

superioare

13% 882

13% 1.015,2

13% 1.095,1

Locuinţă P

Locuinţă P

Locuinţă P

0% 882

0% 1.015,2

0% 1.095,1

350,00

550,00

400,00

-6% 829 evaluat 0 829

-6% 954,2 evaluat 0 954,2

-6% 1.029,3 evaluat 0 1.029,3

Corecţii efectuate : • Pentru condiţiile de piaţă s-au aplicat corecţii de 11% datorită lipsei de cerere imobiliară, datorită condiţiilor economice actuale ; • Pentru corecţiile privind regimul de înălţime a fost aplicată corecţia de 0% pentru numărul de nivele ; • Pentru amenajări interioare şi exterioare s-au acordat corecţii de 7% ; • Pentru suprafaţa de teren mai mică s-au aplicat corecţii de 6%. Valoarea estimată de piaţă a imobilului prin metoda comparaţiei de piaţă, propusă de evaluator este dată de comparabila A, întrucât, în acest caz, numărul de corecţii este cel mai mic : Valoare proprietate = 120 mp x 1.225 €/mp = 147.000 € sau 34.314,5 lei

5.2.3 Abordarea prin venit 21

Metoda capitalizării veniturilor este o metodă utilizată pentru a converti estimarea venitului aşteptat pentru un singur indicator de valoare printr-un singur pas direct – divizarea venitului estimat cu o rată de venit potrivită sau multiplicând venitul estimat cu un factor potrivit. Venitul pentru o proprietate este de obicei venitul net din exploatare anual. Capitalizarea directă este orientată spre piaţă ; evaluatorul analizează informaţiile de piaţă şi evaluează proprietatea prin unirea concluziilor analizei asupra investitorilor tipici. Rata sau factorul selectat reprezintă relaţia dintre venit şi valoarea observată pe piaţă şi este obţinută prin analize ale vânzărilor comparabile. Indicator

Suprafaţa utilă mp 100,00

Valoare chirie €/lună/mp 100 € 15%

Valoare - €/an

Venit brut (Vbp) 120.000 Grad de neocupare 18.000 Venit brut (Vbp) total 112.000 Venit brut efectiv (Vbe) 106.400 Cheltuieli – 5% 5.600 Venit brut din 100.800 exploatare (Vne) Rata de capitalizare – 5% 5% Valoare obiectiv – € 94.225 Valoare exprimată în lei 403.778,9 Curs valutar 1 € = 4,2839 lei Valoare propusă - € 94.225 Valoarea obţinută prin capitalizarea veniturilor este de 94.225 € / 403.778,9 lei. Estimarea ratei de capitalizare reprezintă relaţia dintre câştig şi valoarea ca rezultat al comparaţiei cu proprietăţile comparabile. Proprietăţi comparabile Nr.crt. 1. 2. 3. 4.

Specificaţii Chiria lunară €/mp Venit brut potenţial (€/an) Grad de neocupare (%) Venit brut efectiv (Vbp Gno) - €

1

2

3

1.225

1.410

1.521

14.700

16.920

18.252

15%

15%

15%

12.495

14.382

15.514,2

22

5.

6. 7. 8.

Cheltuieli de exploatare aferente proprietăţii (5% din Vbe) - € Venit net din exploatare - € Preţ de vânzare Rata de capitalizare

624,7

719,1

775,7

11.870,3

13.662,9

14.738,5

147.000 4,42%

162.150 5,14%

212.940 6,31%

Ţinând cont de faptul că proprietăţile se tranzacţionează fără a fi grevate de vreun contract de închiriere, evaluatorul recomandă ca rată de capitalizare 5%. Rata de capitalizare este confirmată de raportul dintre valorile de închiriere şi de vânzare, pentru active similare, am plasate în această zonă. Valoarea de randament imobiliar, metodologic, nu face distincţie între elementele care conduc la determinarea valorii. Valoarea de estimare = 94.225 € / 403.778,9 lei.

23

CAPITOLUL VI – Reconcilierea valorii. Opinia evaluatorului Proprietatea imobiliară situată în judeţul Iaşi, formată dintr-o clădire rezidenţială cu regim de înălţime P, construită la sol de 100,00 mp şi teren în suprafaţă de 500 mp, aparţine cu drepturi depline familiei Popescu. Valoarea proprietăţii conform metodelor expuse este : • Abordare prin cost : 523.354 lei / 122.167,6 €. • Abordare prin comparaţii : 147.000 € / 34.314,5 lei. • Abordare prin venituri : 94.225 € / 403.778,9 lei. Având în vedere amplasamentul, caracteristicile imobilului, starea actuală, datele de pe piaţă privind tranzacţii similar sau oferte existente, şi ţinând cont de scopul evaluării, opinia evaluatorului este că valoarea proprietăţii este dată de valoarea rezultată conform metodei abordării prin cost : Valoarea estimată a proprietăţii : 523.354 lei / 122.167,6 €.

24