Dreptul de Superficie [PDF]

Zitiervorschau

Tema: DREPTUL DE SUPERFICIE 1. Noţiunea şi caracterele dreptului de superficie 1.1. Noţiunea 1.2. Caracterele juridice ale dreptului de superficie 2. Constituirea dreptului de superficie 2.1. Modul de constituire a dreptului de superficie 2.2. Actul juridic ca temei al naşterii dreptului de superficie 2.3. Dispoziţia legală ca temei de naştere a dreptului de superficie 3. Exercitarea dreptului de superficie 3.1. Dispoziţii generale 3.2. Drepturile şi obligaţiile superficiarului 3.3. Drepturile şi obligaţiile proprietarului de teren 3.4. Plata redevenţei 3.5. Constituirea dreptului de superficie asupra unei construcţii existente 3.6. Limitele legale ale dreptului de superficie 4. Stingerea dreptului de superficie 4.1. Temeiurile de stingere 4.2. Efectele stingerii dreptului de superficie 1. NOŢIUNEA Şl CARACTERELE DREPTULUI DE SUPERFICIE 1.1. Noţiunea Dreptul de superficie sau "dreptul cu privire la suprafaţă şi subfaţă"1, cum era numit de Matei Cantacuzino, profesor de drept civil la Facultatea de Drept a Universităţii din Iaşi, a luat naştere în dreptul privat roman. în Roma antică funcţiona principiul superficies solo cedit (suprafaţa aparţine pământului), conform căruia proprietarul de teren era şi proprietarul construcţiei ce se afla pe el2. Această stare de lucruri frâna construcţia de locuinţe pe terenurile statului. Prin perfecţionarea mecanismelor juridice se ajunse la elaborarea unei construcţii juridice (drept de superficie sau superficie) prin care particularilor li se permitea să ridice şi să exploateze construcţii pe terenul statului fără a se afecta dreptul lui de proprietate asupra terenului. Particularul (superficiarul) care s-a obligat să ridice şi să exploateze o construcţie pe terenul statului dobândea asupra lui un drept real imobiliar, putând să-1 înstrăineze cu titlu oneros sau gratuit, să-1 ipotecheze şi să-1 lase ca moştenire. în schimb, era ţinut la plata unei taxe numite solarium sau pensio. Dreptul de superficie a fost preluat de legislaţiile ulterioare, inclusiv de cele ale ţărilor moderne. în Codul civil al Republicii Moldova, dreptul de superficie este reglementat la art. 443453. Potrivit art. 443, alin. (1), dreptul de superficie este dreptul real, imobiliar de a folosi terenul altuia în vederea edificării şi exploatării unei construcţii, deasupra şi sub acest teren, sau a exploatării unei construcţii existente. Ca şi în dreptul roman, în dreptul Republicii Moldova este instituită prezumţia că tot ce este făcut pe suprafaţa şi subfaţa terenului este făcut de proprietarul terenului, din contul lui şi că îi aparţine până la proba contrarie. Această constatare îşi are temeiul în dispoziţiile generale ale art. 317 şi în cele ce privesc accesiunea imobiliară artificială, reglementată la art. 329. Art. 317 prevede că tot ceea ce se uneşte la bun ori se încorporează în el ca urmare a faptei proprietarului ori a unei alte persoane revine proprietarului, dacă legea nu prevede altfel. Art. 329, referindu-se la bunurile imobile, dispune, la alin. (1), că lucrările subterane sau de la suprafaţa terenului şi construcţiile sunt prezumate a fi făcute de proprietarul terenului şi aparţin acestuia. Astfel, legiuitorul confirmă că legătura dintre teren şi alte bunuri amplasate temporar sau permanent pe suprafaţa sau subfaţa acestuia se soluţionează după regula bunului principal şi bunului accesoriu, unde terenul este bunul principal, iar construcţia bunul accesoriu. în ipoteza în care se demonstrează că edificarea construcţiei a fost efectuată de o altă persoană decât proprietarul terenului [alin. (3), (4) (6)] sau din contul unei alte persoane [alin. (2)], construcţia oricum aparţine proprietarului de teren, acesta fiind ţinut să despăgubească terţii în anumite proporţii. Pornind de la aceste dispoziţii,

construcţia ridicată de superficiar va fi un accesoriu al terenului şi va aparţine cu drept de proprietate titularului de teren. Acesta, exercitând dreptul său de proprietate într-un mod special, prin instrumentul instituţiei superficiei, va primi cu titlu de plată pentru această folosinţă o redevenţă, iar ca parte a actului de constituire a superficiei va fi obligat să tolereze actele (materiale, juridice) ale superficiarului asupra propriului teren pe toată perioada de existenţă a superficiei. De asemenea, în caz de cesiune cu titlu oneros a dreptului de superficie, proprietarul de teren are dreptul de pre-empţiune, iar la stingerea dreptului de superficie va fi obligat să despăgubească superficiarul, însă nu în baza dispoziţiilor art. 329, ci în temeiul art. 451. Principala sarcină pe care o comportă instituţia superficiei este aceea de a exclude confruntarea a două drepturi de proprietate: asupra terenului şi asupra construcţiei. Pornind de la dispoziţiile art. 317 şi 329, titularul dreptului de proprietate asupra terenului este şi proprietar al tuturor lucrurilor încorporate pe suprafaţă şi subfaţă. Cel care, cu acordul proprietarului, ridică pe terenul acestuia o construcţie nu dobândeşte un drept de proprietate. Normele art. 443453 nu modifică această regulă. Prin urmare, proprietarul terenului este şi proprietarul construcţiei edificate de superficiar, deşi această proprietate este nudă până la stingerea dreptului de superficie. Deoarece construcţia ca valoare nu poate fi inclusă concomitent în două drepturi, legiuitorul a stipulat la art. 443, alin. (5): construcţia este o parte componentă esenţială a dreptului de superficie. Această dispoziţie implică concluzia că superficiarul nu este proprietar al construcţiei4, deşi dreptul său conţine prerogativa de a folosi construcţia, iar ca bun patrimonial, încorporează valoarea acesteia. Altfel spus, dreptul de proprietate este grevat cu dreptul de superficie. Superficia reprezintă o sarcină (o povară) a proprietăţii, iar proprietarul trebuie să ţină cont de ea de la data constituirii şi până la data stingerii. Pornind de la dispoziţia art. 443, alin. (3), valoarea clădirii va fi înscrisă superficiarului, care va plăti impozitul pe imobil, iar întreprinzătorii şi persoanele juridice vor calcula uzura acestui imobil. Constituirea dreptului de superficie este o modalitate de folosire a propriului teren, o alternativă construirii şi cultivării lui de către proprietar sau dării în arendă sau folosinţă gratuită etc. Similar unor alte contracte civile sau comerciale, constituirea dreptului de superficie se face cu consimţământul proprietarului de teren. Prin urmare, titularul, exercitându-şi prerogativele de proprietar, transmite dreptul de posesiune şi folosinţă a suprafeţei sau sub-feţei terenului său pentru ridicarea şi exploatarea unei construcţii. El consimte superficia acceptând dreptul terţului asupra propriului teren. Această transmitere a dreptului de folosinţă permite unor autori5 să afirme că proprietarul dezmembrează dreptul său de proprietate între sine şi superficiar. Considerăm că, din punctul de vedere al superficiarului, superficia este un drept asupra suprafeţei (subfeţei) terenului şi, în esenţă, un drept asupra lucrului altuia [art. 443, alin. (1)] şi nu un dezmembrământ clasic al dreptului de proprietate. Proprietarul de teren îşi exercită atributul de folosinţă nu prin dezmembrarea dreptului său, ci prin grevarea acestuia cu dreptul superficiarului de a ridica şi a exploata o construcţie în schimbul unei redevenţe lunare. Acest mod specific de folosinţă ridică esenţial eficienţa economică a bunului, satisfăcând atât interesele proprietarului, cât şi pe cele ale superficiarului. în pofida acestei grevări, proprietarul poate să realizeze nestingherit şi prerogativa de dispoziţie: să înstrăineze terenul fără a informa superficiarul. Dobândi-torul va fi obligat să respecte drepturile superficiarului întocmai ca şi cum ar fi participat la constituirea superficiei. în literatura juridică naţională este analizat obiectul dreptului de superficie sub câteva aspecte. în interpretarea extinderii dreptului de superficie la suprafaţa şi subfaţa terenului, s-a afirmat că acest drept include şi dreptul "asupra plantaţiilor sau altor lucrări care se află pe teren"6. Profesorul Victor Volcinschi insistă asupra sintagmei "deasupra şi sub acest teren" din definiţia legală a dreptului de superficie, menţionând că legiuitorul sugerează o interpretare restrictivă, potrivit căreia dreptul de superficie poate fi exercitat construind atât deasupra terenului, cât şi în subteran, dar nu poate fi exercitat distinct numai pe suprafaţa terenului sau numai privind subfaţa acestuia7. Ra-liem la opinia potrivit căreia obiect al dreptului de superficie ar putea fi în mod distinct numai suprafaţa terenului (de exemplu, o antenă instalată de o companie de telefonie mobilă, o construcţie care nu are subsol) ori numai subfaţa (un rezervor, o

parcare subterană, o mină din care nu se mai extrage nimic), ori ambele (construcţie cu multe etaje, unele subterane, altele supraterane). Profesorul Eugenia Cojocari afirmă că dreptul de superficie poate include nu numai construcţiile, ci şi plantaţiile, alte lucrări8. Această afirmaţie este preluată din literatura juridică şi jurisprudenţa României, a cărei legislaţie acceptă conceptul potrivit căruia plantaţiile şi alte lucrări fac obiectul unui drept de superficie, ceea ce însă nu este în concordanţă cu legislaţia Republicii Moldova. Astfel, Codul civil al Republicii Moldova (art. 443, alin. (1), (2) şi (5); art. 445, art. 448, alin. (1), art. 450-452) limitează dreptul de superficie numai la construcţii. 1.2. Caracterele juridice ale dreptului de superficie Conform definiţiei legale, dreptul de superficie este real, imobiliar, aliena-bil şi ereditar, temporar, dar de lungă durată9, cu conţinut variabil, în funcţie de forma sa deplină sau incipientă. Dreptul de superficie, ca un drept real, este consacrat expres de Codul civil. Dreptul real ia naştere prin instaurarea dominaţiei persoanei asupra unui lucru. Prin dominaţie se subînţelege puterea subiectului de a exercita, în limitele legii, orice acţiune asupra lucrului său, precum şi să limiteze ori chiar să excludă orice influenţă străină. Principalul drept real este cel de proprietate. Alte drepturi reale principale sunt: dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaţie, dreptul de servitute şi dreptul de superficie. Drepturi reale accesorii sunt: dreptul de gaj şi dreptul de ipotecă. Superficia se caracterizează printr-un dualism de drepturi care nu pot fi desprinse unul de altul. Astfel, în dreptul de superficie se încorporează: a) dreptul la suprafaţă sau subfaţă; b) dreptul asupra construcţiei. Dreptul real al superficiarului este unul absolut, opozabil tuturor subiectelor, inclusiv proprietarului de teren asupra căruia îşi exercită dreptul. Dreptul de superficie este unul imobiliar, deoarece poate fi instituit numai asupra terenurilor care sunt imobile prin natura lor. Bun imobil, dar accesoriu, este şi construcţia parte componentă a dreptului de superficie, indiferent de faptul dacă se află pe suprafaţa pământului (casă, clădire industrială, comercială, socială, drum, pod, antenă, stâlp de înaltă tensiune, obiective acvatice etc.) sau sub pământ (garaj, beci, fântână, mină). Dreptul de superficie este un drept alienabil şi ereditar, putând fi transmis prin acte juridice între vii, cât şi pentru cauză de moarte [art. 443, alin. (1), art. 447, alin. (1)]. Superficiarul poate înstrăina dreptul său prin orice contract translativ de proprietate, inclusiv prin contract de vânzare-cumpărare, de schimb, de donaţie sau poate să-1 transmită ca aport la capitalul social al unei societăţi comerciale, ori să-1 greveze cu ipotecă. Dacă dreptul de superficie se înstrăinează prin vânzare-cumpărare, dreptul de preempţiune aparţine proprietarului de teren şi se exercită în conformitate cu art. 793-797. Dreptul de preempţiune nu poate fi exercitat în cazul donaţiei sau al transmiterii cu titlu de aport la capitalul social. Caracterul alienabil evidenţiază şi dreptul superficiarului de a ipoteca dreptul său. în special, dreptul de a ipoteca dreptul de superficie chiar până la finisarea şi darea în exploatare a construcţiei este prevăzut la art. 19, alin. (4) din Legea nr. 449/2001 cu privire la gaj. De asemenea, dreptul de superficie ar putea fi grevat cu dreptul de uzufruct, uz sau abitaţie. Dacă proprietarul de teren a grevat, anterior constituirii superficiei, terenul său cu servitute (de a nu construi mai sus de o anumită înălţime), superficiarul, la edificarea construcţiei, va fi ţinut să respecte această sarcină. Dreptul de superficie poate fi transmis prin succesiune atât în cazul persoanelor fizice, în urma decesului superficiarului, cât şi în cazul persoanelor juridice, în urma reorganizării superficiarului persoană juridică. Decesul sau reorganizarea superficiarului nu duce la stingerea dreptului de superficie, acesta continuând să existe în întreaga perioadă pentru care s-a constituit. Dreptul de superficie este temporar, dar de lungă durată. Conform dispoziţiei art. 444, alin. (2), dreptul de superficie se constituie pentru o perioadă stabilită de părţi fără a se numi un termen legal minim sau maxim. în cazul în care actul de constituire a superficiei nu stabileşte un termen, dreptul de superficie se consideră constituit pentru 99 de ani. Prin urmare, părţile pot

stabili un termen mai mic sau mai mare de 99 de ani". De regulă, superficia se constituie pentru un termen îndelungat. Acesta este unicul raţionament care justifică interesul superficiarului de a ridica construcţia şi a beneficia de ea. Pe acelaşi raţionament s-a bazat legiuitorul şi în art. 444, alin. (3), prevăzând că dreptul de superficie nu poate fi limitat la o condiţie suspensivă şi nici nu este dependent de pieirea sau demolarea construcţiei, în locul ei putând fi construit un alt edificiu parte componentă a dreptului de superfiu în locul celei demolate. Dreptul de superficie are un conţinut variabil în funcţie deforma sa deplină sau incipientă12. Dacă se constituie asupra unui teren fără construcţie, dreptul de superficie este în stare incipientă şi constă de fapt numai în folosinţa suprafeţei sau subfeţei. Ulterior, după construcţia edificiului, dreptul de superficie devine deplin, completându-se cu valoarea construcţiei. Dreptul de superficie poate fi înstrăinat, grevat şi transmis prin succesiune atât în starea sa incipientă, cât şi în forma sa deplină. Esenţial este că dreptul de superficie poate fi înstrăinat numai împreună cu construcţia, fie că edificarea abia a început, fie că este deja terminată. Dreptul de superficie este variabil şi din alt punct de vedere, şi anume că se răsfrânge numai asupra terenului ocupat de construcţie sau asupra unei suprafeţe mai mari decât cea ocupată de construcţie [art. 443, alin. (3)]. 2. CONSTITUIREA DREPTULUI DE SUPERFICIE 2.1. Modul de constituire a dreptului de superficie Dreptul de superficie se constituie prin act juridic sau prin dispoziţie a legii [art. 444, alin. (1)]. Doctrina română se referă şi la posibilitatea dobândirii dreptului de su,-perficie prin uzucapiune13. 2.2. Actul juridic ca temei al naşterii dreptului de superficie Dreptul de superficie se poate constitui prin act juridic bilateral (contract) şi prin act juridic unilateral (testament)14. Contractul de constituire a superficiei este unul sinalagmatic, constitutiv de drepturi, cu titlu oneros, comutativ. Dreptul de superficie se poate constitui numai de către proprietarul de teren care, în schimbul unei redevenţe, permite unui terţ - superficiarul - să folosească terenul, integral sau parţial, pentru edificarea unei construcţii şi exploatarea ei ulterioară, ori să exploateze o construcţie existentă pe acesta. Calitatea atât de proprietar de teren, cât şi de superficiar o poate avea orice persoană fizică sau juridică, inclusiv statul şi unitatea teritorial-administrativă. O problemă care apare în legătură cu constituirea dreptului de superficie priveşte dreptul proprietarului de a constitui o superficie asupra unui teren ipotecat. Deoarece constituirea unui drept de superficie nu este o înstrăinare de imobil, ci o modalitate specifică de folosinţă a proprietăţii, considerăm că proprietarul de teren, el şi debitor gajist, poate constitui un drept de superficie asupra terenului său fără a solicita acordul creditorului gajist, dacă acordul nu prevede altfel. Această afirmaţie îşi are temelia în art. 37, alin. (2) din Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543/1998, potrivit căruia "înregistrarea grevărilor asupra dreptului de proprietate nu influenţează drepturile proprietarului bunului imobil, dacă contractul nu prevede altfel". Totuşi, dreptul de superficie cu titlu gratuit ar afecta esenţial drepturile creditorului ipotecar. Cuprinsul contractului de constituire a superficiei. Contractul de constituire a superficiei, ca orice contract civil, trebuie să conţină anumite clauze obligatorii. Astfel de clauze sunt cele care se referă la: - datele de identitate ale proprietarului de teren şi ale superficiarulu; în cazul în care calitatea de proprietar sau de superficiar o au mai multe persoane, în contract se indică datele de identitate ale fiecăreia; - identificarea obiectului, adică a terenului pe a cărui suprafaţă se constituie dreptul de superficie, precum şi a locului pe care va fi edificată construcţia de către superficiar; în special, pentru înlăturarea neclarităţilor, ar fi binevenit ca părţile să anexeze planul

cadastral'5 şi planul geometric16 al terenului, în care să fie indicat şi locul (suprafaţa sau subfaţa) unde va fi sau este ridicată construcţia; dacă, prin contractul de constituire a dreptului de superficie, proprietarul de teren dă spre exploatare superficiarului o construcţie existentă, trebuie să'stabilească condiţiile transmiterii, valoarea şi titlul cu care este dată construcţia; - termenul de edificare a construcţiei (art. 450); termenul pentru care se constituie superficia (art. 444); - titlul contractului: oneros sau gratuit; titlul oneros se prezumă dacă gratuitatea nu este prevăzută expres [art. 448, alin. (1)]. Dacă contractul este cu titlu oneros, se indică mărimea redevenţei şi regularitatea plăţii; - forma autentică a contractului, dacă părţile o prevăd; - persoana care va prezenta contractul la oficiul cadastral pentru depunerea actelor şi înregistrarea superficiei; - modul de informare a proprietarului de teren cu privire la înstrăinarea dreptului de superficie, care să nu contravină dispoziţiilor art. 794; - alte indicii pe care părţile le consideră importante, dacă nu contravin legii. ' Forma contractului de constituire a dreptului de superficie şi înregistrarea lui. Forma contractului de constituire a superficiei nu este prevăzută expres în lege. Această stare ar sugera că un astfel de contract poate fi încheiat verbal, dacă valoarea lui nu depăşeşte 1000 de lei sau în scris, dacă valoarea depăşeşte 1000 de lei. Din coroborarea art. 290, alin. (1), art. 444, alin. (1) şi art. 499, alin. (1) rezultă o concluzie certă: contractul de constituire a dreptului de superficie se încheie în scris, deoarece numai printr-un înscris se poate demonstra dreptul care trebuie înscris în registrul de imobile. Apariţia dreptului de superficie se consemnează în Registrul de stat (art. 290), neînregistrarea însemnând nedo-bândirea dreptului. Mai mult decât atât, art. 499 stabileşte că drepturile reale asupra imobilelor se vor dobândi numai prin înscriere în registrul bunurilor imobile. în acest context trebuie aplicat şi art. 444, alin. (1), care prevede că dreptul de superficie se naşte în temeiul unui act juridic înscris în registrul bunurilor imobile. Actul juridic de constituire a superficiei întocmit în scris este opozabil părţilor. Chiar şi în cazul în care partea se eschivează de la înregistrarea actului juridic (putând fi obligată prin hotărâre judecătorească să-1 înregistreze, potrivit art. 215), dreptul de superficie nu ia naştere până la înregistrare. Aşadar, în cazul dreptului de superficie naşterea şi opozabilitatea lui faţă de terţ se produc concomitent. Terţii nu pot dobândi dreptul de superficie de la o persoană neînregistrată, iar superficiarul neînregistrat nu poate opune noului proprietar contractul de constituire a superficiei încheiat cu fostul proprietar, dacă dreptul lui nu a fost înscris în registrul de imobile. Pentru protecţia raporturilor juridice efectuate cu bunurile imobile considerăm util contractul de constituire a superficiei în formă autentică. Forma autentică a actului juridic face raportul mai sigur, garantându-1 cu probe suficiente. Mai mult decât atât, notarul, autentificând contractul, verifică starea juridică a terenului şi informează superficiarul asupra existenţei sau inexistenţei unor drepturi ale altor persoane (coproprietarilor etc.) asupra terenului. Potrivit art. 446, dreptul de superficie se înscrie în registrul de imobile numai cu rangul întâi. Deşi alte acte legislative nu operează cu termenul rang, considerăm că legiuitorul a intenţionat să indice că dreptul de superficie se înregistrează primul, cu excepţia dreptului de proprietate asupra terenului pe care se constituie superficia. Prin aceasta, se stabileşte că dreptul de superficie, conform valorii sale juridice, se situează imediat după dreptul de proprietate, având o valoare mai mare decât alte drepturi reale, chiar dacă se înregistrează mai târziu. Din dispoziţiile Legii cu privire la cadastrul bunurilor imobiliare rezultă că, în registrul de imobile, înscrierile se fac în următoarea ordine: în capitolul A se înscriu datele despre teren (subcapitolul I), numele proprietarului de teren (subcapitolul II) şi grevările dreptului de proprietate (subcapitoiul III). Dacă terenul conţine o construcţie edificată de o altă persoană (de superficiar - n.n), în registru se deschide capitolul B, unde se înscriu: construcţia (subcapitolul I) şi numele superficiarului (subcapitolul II). Deoarece este privit ca o grevare a dreptului de proprietate [art. 443, alin. (1) şi (3)], dreptul de superficie trebuie înscris şi în subcapitolul III al capitolului A.

Dreptul de superficie se poate naşte din testament, dacă o clauză a acestuia stipulează o obligaţie sub formă de legat. Această concluzie rezultă din coroborarea art. 444, alin. (1) şi art. 1486. Primul articol se referă la naşterea dreptului de superficie din act juridic, testamentul fiind un astfel de act, iar cel de-al doilea prevede că obiect al legatului poate fi transmiterea către legatar a unui bun din averea succesorală cu drept de proprietate, folosinţă sau cu un alt drept real. Pentru naşterea dreptului de superficie, legatarul trebuie să-1 înscrie în registrul bunurilor imobile după regulile înregistrării contractului. 2.3. Dispoziţia legală ca temei de naştere a dreptului de superficie Analiza legislaţiei evidenţiază câteva dispoziţii în a căror bază se poate afirma cu certitudine că ia naştere un drept de superficie, chiar dacă norma legii nu-1 denumeşte astfel. Potrivit art. 329, alin. (5) din Codul civil, dacă proprietarul care a ridicat construcţia a depăşit limitele terenului său construind în aşa fel, încât cel puţin 1/2 din suprafaţa construită se află pe terenul învecinat, proprietarul acestuia din urmă poate dobândi proprietatea asupra întregii construcţii, precum şi dreptul de superficie asupra terenului aferent pe toată durata de existenţă a construcţiei. Această dispoziţie apare ca o sancţiune pentru cei care, construind, depăşesc esenţial, intenţionat sau din gravă neglijenţă, limitele propriului teren. De fapt, dreptul de superficie constituit în baza art. 329, alin. (5) reprezintă o excepţie şi denaturează regulile stabilite la art. 443, alin. (5), art. 444, alin. (2) şi art. 445. Astfel, dispoziţia art. 329, alin. (5) vine în contradicţie cu dispoziţia art. 443, alin. (5), care prevede că superficiarul nu este proprietar al construcţiei, aceasta fiind o parte componentă esenţială a dreptului de superficie. De asemenea, dreptul de superficie, în sensul art. 329, este limitat la durata existenţei construcţiei şi nu la 99 de ani. Demolarea sau pieirea construcţiei, în acest caz, va duce la stingerea dreptului. Legea nr. 627/1991 cu privire la privatizare, art. 3, reglementează modul de privatizare a întreprinderilor şi instituţiilor de stat drept complexe patrimoniale unice incluse în programul de privatizare. Privatizarea este recunoscută ca un mod de înstrăinare a proprietăţii statului către persoane particulare. O etapă indispensabilă a procesului de privatizare era evaluarea patrimoniului. În procesul de pregătire a întreprinderii sau a unui alt obiectiv către privatizare, în patrimoniu erau incluse şi evaluate toate bunurile corporale şi incorporale, mobile şi imobile ale acestora, cu excepţia terenurilor pe care erau amplasate construcţiile. Terenurile puteau fi privatizate de succesorii întreprinderilor de stat (societăţi pe acţiuni ori societăţi cu răspundere limitată) sau de persoanele care cumpărau construcţiile, concomitent cu aceste construcţii sau ulterior privatizării, la un preţ aparte. In cazul privatizării şi trecerii construcţiilor în proprietatea particularilor concomitent cu terenurile pe care erau amplasate, dreptul de proprietate asupra întregului imobil (construcţie + teren) se transfera la cumpărător. Dacă se privatiza numai construcţia, iar terenul rămânea în proprietatea statului, avea loc fenomenul juridic în care particularul dobândeşte drepturi exclusive numai asupra construcţiei, terenul rămânând în proprietatea statului. Această stare de fapt, deşi nu se numea astfel, este un drept de superfi-cie, iar aşa-numitul proprietar al construcţiei nu este altul decât superficiarul. O stare similară s-a creat şi în cazul loturilor atribuite în folosinţă membrilor întovărăşirilor pomicole, care au ridicat pe ele construcţii. Pentru înlăturarea confruntării a două drepturi de proprietate, la art. 13 din Legea nr. 390/1995 cu privire la programul de stat de privatizare pentru anii 1995-1996 se stabileşte că terenurile aferente obiectivelor privatizate, inclusiv construcţiilor nefinalizate, şi cele din întovărăşirile pomicole pot fi vândute proprietarilor de construcţii contra mijloace băneşti. Pentru proprietarii de construcţii care nu doresc să cumpere terenuri proprietate a statului a fost elaborată dispoziţia art. 10/1 din Legea nr. 1308/1997 privind preţul normativ şi modul de vănzare-cumpărare a pământului, care prevede că proprietarii obiectivelor privatizate şi ai întreprinderilor şi obiectivelor private care nu au cumpărat şi nu au arendat terenurile aferente obiectivelor şi întreprinderilor menţionate vor plăti pentru folosirea terenurilor. Prin această dispoziţie se arată că participanţii la privatizare care au cumpărat construcţii cu destinaţie industrială, dar nu şi pământul aferent, trebuie să plătească o redevenţă în proporţia stabilită de consiliul local. De fapt, cei numiţi în lege "proprietari ai obiectivelor privatizate şi ai

întreprinderilor şi obiectelor private care nu au cumpărat şi nu au arendat terenurile aferente" de la unităţile administrativ-teritoriale sunt superficiari. După cum am menţionat, deşi legile nu fac uz de termenul "drept de superficie", atâta timp cât construcţia este deţinută de o altă persoană decât proprietarul terenului suntem în prezenţa unui veritabil drept de superficie. Inspiraţi de doctrina română, considerăm că un raport juridic care dă naştere unui drept de superficie este şi starea potrivit căreia soţii ridică o construcţie pe terenul proprietate a unuia dintre ei. Astfel, potrivit art. 371 din Codul civil şi art. 19 din Codul familiei, bunurile dobândite de soţi în timpul căsătoriei sunt proprietatea lor comună în devălmăşie, dacă legea sau contractul matrimonial nu stabileşte altfel. Dispoziţia legală operează cu noţiunea de "proprietate comună", referindu-se aparent la lucruri. în realitate însă, toate bunurile (lucrurile şi drepturile patrimoniale) dobândite în timpul căsătoriei se prezumă a fi o comunitate de bunuri aparţinând ambilor soţi, dacă contrariul nu este stabilit. Prin urmare, sunt cuprinse aici: partea socială dintro societate comercială, acţiunile nemateriale, creanţele, dreptul de uzufruct, dreptul de arendă etc. Aparţine soţilor şi casa construită în comun pe terenul unuia din ei. Din cele expuse rezultă că această casă (o altă construcţie) aparţine cu drept de proprietate soţului titular al terenului. Dacă participă la construcţie cu permisiunea titularului, soţul neproprietar dobândeşte un drept patrimonial real imobiliar asupra terenului soţului său, inclusiv cota ideală de 1/2 din valoarea construcţiei ca drept de superficie. în cazul împărţirii averii, soţului neproprietar i se va atribui în natură dreptul de superficie asupra părţii din teren ocupate de 1/2 din construcţie, precum şi dreptul de folosinţă asupra a 1/2 din construcţie. în cazul în care temei al naşterii dreptului de superficie serveşte o dispoziţie legală, dreptul trebuie de asemenea să fie înscris în registrul de imobile. 3. EXERCITAREA DREPTULUI DE SUPERFICIE 3.1. Dispoziţii generale Prin exercitarea dreptului de superficie se înţelege îndeplinirea drepturilor şi obligaţiilor pe care le are superficiarul, în raport cu proprietarul de teren, asupra suprafeţei sau subfeţei. Drepturilor superficiarului îi sunt corelative obligaţiile proprietarului, iar obligaţiilor superficiarului, drepturile proprietarului. Dreptul de superficie este un drept complex, în conţinutul lui evidenţiin-du-se câteva drepturi, care nu pot exista independent. Ţinem să precizăm: construcţia este o parte componentă a dreptului de superficie, dând acestuia o valoare economică. Prin urmare, nu putem afirma că superficiarul are drept de proprietate asupra construcţiei. El are un singur drept - dreptul de superficie. în mod abstract însă, există situaţii în care dreptul de superficie ar exista şi fără construcţie, adică de la înregistrarea contractului de superficie şi până la ridicarea construcţiei, precum şi de la pieirea (demolarea) construcţiei şi până la ridicarea unei alte construcţii. Aceste situaţii fiind excepţii, legiuitorul le reglementează pentru a indica imposibilitatea stingerii dreptului de superficie din motivul inexistenţei unei construcţii. Dacă s-ar accepta ca superficiarul să aibă în mod distinct un drept de proprietate asupra construcţiei, idee la care legiuitorul face aluzie la art. 447 şi 451, dreptul de superficie ar fi steril. 3.2. Drepturile şi obligaţiile superficiarului Potrivit art. 443, alin. (4), asupra dreptului de superficie se aplică în modul corespunzător regulile dreptului de proprietate asupra imobilelor, dacă legea nu prevede altfel. Dreptul de superficie poate fi caracterizat prin prisma triadei de drepturi de care beneficiază proprietarul: dreptul de posesiune, dreptul de folosinţă şi dreptul de dispoziţie. Superficiarul dobândeşte dreptul de posesiune prin înregistrarea lui în registrul de imobile şi, atâta timp cât există înregistrarea, se prezumă că posedă terenul şi construcţia de pe el, dacă nu se demonstrează contrariul. Dreptul de folosinţă este exercitat de către superficiar atât asupra terenului, cât şi asupra construcţiei amplasate pe el. Superficiarul are prerogativa de a folosi terenul pentru a edifica

construcţia şi a o exploata (a locui, a produce în ea, a o da în locaţiune, a o demola şi a construi alta etc), beneficiind de toate foloasele ce derivă. Dreptul de dispoziţie al superficiarului este similar dreptului de dispoziţie al proprietarului. Astfel, superficiarul are posibilitatea de a determina regimul juridic al bunului (dreptului) prin înstrăinare (vânzare, schimb, donaţie etc.) şi prin succesiune. Conform dispoziţiilor Codului civil, superficiarul are şi dreptul17: - de a folosi terenul asupra căruia se instituie dreptul de superficie; dacă în actul de constituire nu este prevăzut altfel, dreptul de superficie se exercită numai asupra suprafeţei sau subfeţei pe care urmează să fie ridicată construcţia sau care este ocupată de construcţie, precum şi asupra suprafeţei neconstruite, necesare, potrivit naturii sau destinaţiei construcţiei, exploatării ei normale; dacă, pentru exploatarea normală a construcţiei, are nevoie de a utiliza o porţiune de teren (pentru trecere pe jos sau cu vehicule, pentru conducte de apă, gaz, energie electrică), iar prin actul de constituire nu sa convenit, superficiarul are dreptul de servitute asupra acestei porţiuni; - de a edifica o construcţie pe terenul proprietarului; după înregistrarea dreptului său, superficiarul poate cere în nume propriu autorizaţia de a proiecta construcţia şi de a efectua orice alte acţiuni necesare edificării; prin urmare, nu numai proprietarul de teren poate cere organelor competente proiectarea construcţiei, dar şi superficiarul; dacă legea sau actul juridic de constituire a superficiei nu stabileşte cu certitudine tipul construcţiei (casă, garaj, fântână, iaz, edificii pentru afaceri etc), superficiarul poate ridica orice tip de construcţie; - de a exploata construcţia pe care a ridicat-o; în funcţie de tipul construcţiei ridicate, superficiarul poate să o exploateze independent, să o dea în locaţiune, să o depună în capitalul social al unei societăţi comerciale; voinţa superficiarului de a nu folosi (exploata) construcţia este un mod de exercitare a dreptului său. în legătură cu dreptul de a exploata construcţia edificată pe terenul altuia trebuie precizat faptul dacă legiuitorul se referă la cazul în care terţul dobândeşte dreptul de superficie de la un alt superficiar sau de la proprietarul de teren; în primul caz, superficiarul dobândeşte prin contract de cesiune dreptul de superficie, având aceleaşi drepturi ca şi ale fostului superficiar; în al doilea caz, dacă se constituie un drept de superficie asupra unei suprafeţe construite, suntem în prezenţa unui act de transmitere a unei valori, cu alte cuvinte, proprietarul înstrăinează construcţia de pe terenul său; această înstrăinare însă este specifică, deoarece valoarea construcţiei iese din patrimoniul proprietarului şi intră în cel al superficiarului; acesta din urmă va plăti, la momentul constituirii superficiei, preţul construcţiei şi redevenţe lunare pentru folosirea terenului de sub construcţie şi a terenului necesar exercitării dreptului de servitute. Chiar dacă, formal, nu este proprietarul construcţiei, superficiarul exercită putere asupra construcţiei ca un adevărat proprietar. Conform art. 443, alin. (4), superficiarul are faţă de construcţie aceleaşi prerogative ca şi proprietarul; - de a înstrăina dreptul de superficie prin acte între vii; superficiarul poate cesiona (înstrăina) dreptul său prin: vânzare, schimb, donaţie, transmitere cu titlu de aport la capitalul social al unei societăţi comerciale, grevare cu ipotecă; - de a transmite dreptul de superficie prin succesiune; în cazul în care superficiarul este o persoană juridică, dreptul de superficie trece la succesori, dacă persoana se va reorganiza; în cazul superficiarului persoană fizică, dreptul de superficie trece la moştenitori; - de a da, parţial sau integral, construcţia în locaţiune pentru o perioadă care să nu depăşească termenul dreptului de superficie. Conform art. 453, la stingerea dreptului de superficie, proprietarul terenului se subrogă superficiarului în contractele de locaţiune şi de arendă în curs de executare; această regulă însă se referă numai la stingerea dreptului pentru alte cauze decât expirarea termenului; considerăm că superficiarul nu poate da în locaţiune o parte sau toată suprafaţa construită pentru un termen mai mare decât cel pentru care a fost instituită superficia; - să ceară recalcularea redevenţei atunci când condiţiile economice schimbate fac

nerecalcularea inechitabilă [art. 448, alin. (2)]; - de a edifica o altă construcţie in locul celei pierite sau demolate; acest drept rezultă din dispoziţia art. 445, potrivit căreia "dreptul de super-ficie nu se stinge prin demolarea sau pieirea construcţiei"; - de a accepta prelungirea dreptului de superficie propusă de proprietar [art. 451, alin. (3)]; acest drept este unul "forţat", căci, în cazul neac-ceptării prelungirii, superficiarul pierde dreptul asupra despăgubirii; - la despăgubire în caz de stingere a dreptului de superficie; indiferent de temeiul stingerii dreptului de superficie, superficiarul are dreptul de a fi despăgubit; legiuitorul stabileşte că despăgubirea va fi corespunzătoare dacă, la data stingerii, este echivalentă a cel puţin două treimi din valoarea de piaţă a construcţiei; - de retenţie a construcţiei în cazul în care nu a fost despăgubit [art. 452, alin. (1)]; dreptul de retenţie se exercită în concordanţă cu art. 637-641, retentorul având chiar obligaţia să folosească construcţia (să perceapă fructele), beneficiul realizat urmând să fie luat în considerare la calcularea despăgubirii (art. 640). Beneficiind de drepturile menţionate, superficiarul este ţinut sâ-şi onoreze toate obligaţiile, impuse de lege şi cele asumate prin contract, inclusiv: - să plătească redevenţa proprietarului de teren în modul şi în termenul stabilit de lege, dacă contractul nu prevede altfel; - să edifice construcţia în termenul stabilit de actul de constituire a dreptului de superficie; - să întreţină construcţia şi să suporte toate cheltuielile aferente întreţinerii ca un veritabil proprietar, cheltuieli legate de reparaţii capitale sau curente, de plată a impozitului, de reparaţie a prejudiciilor aduse terţilor prin năruirea construcţiei; - să predea construcţia către proprietarul de teren în starea în care era la momentul stingerii dreptului său, fără a avea dreptul să ridice părţi din construcţie sau chiar construcţia [art. 451, alin. (4)]; - să conserve construcţia şi să înlăture orice pericol care i-ar afecta durabilitatea; în acest sens, superficiarul are toate obligaţiile pe care le are un proprietar de imobil [art. 443, alin. (4)]. 3.3. Drepturile şi obligaţiile proprietarului de teren Conform dispoziţiilor legale, proprietarul de teren, pe lângă drepturile fireşti ale oricărui proprietar de imobil, mai are, în raport cu superficiarul, următoarele drepturi18: - să ceară redevenţa datorată [art. 448, alin. (1)]; dacă superficiarul nu plăteşte redevenţa timp de peste 3 ani, proprietarul poate solicita vânzarea la licitaţie a dreptului de superficie; - să ceară recalcularea redevenţei atunci când condiţiile economice se schimbă, iar nerecalcularea este inechitabilă [art. 448, alin. (2)]; - să ceară stingerea dreptului de superficie, dacă superficiarul nu a edificat construcţia în termenul stabilit sau încalcă obligaţia de conservare a construcţiei (art. 450); de preempţiune în caz de înstrăinare a dreptului de superficie (art. 447); - să prelungească termenul de exercitare a dreptului de superficie [art. 451, alin. (3)]. Proprietarul de teren are următoarele obligaţii: - să nu împiedice superficiarul în exercitarea drepturilor sale; - să plătească despăgubirea la stingerea dreptului de superficie; - să respecte contractele de locaţiune încheiate de superficiar, cu excepţia cazului în care locaţiunea depăşeşte termenul stipulat pentru existenţa dreptului de superficie. 3.4. Plata redevenţei După cum s-a menţionat, pentru folosinţa terenului, superficiarul este ţinut să efectueze o plată pecuniară, numită redevenţa, dacă prin contractul de constituire a superficiei nu s-a stabilit că terenul se acordă cu titlu gratuit ori că plata se face la încheierea contractului sau la expirarea

contractului etc. De exemplu, părţile ar putea conveni ca superficiarul să nu plătească redevenţa datorată, dar ca, ia expirarea termenului superficiei, construcţia să revină de drept proprietarului, cu titlu gratuit. Legiuitorul stabileşte anumite criterii de determinare a mărimii redevenţei şi a perioadei de plată, dacă părţile nu stabilesc altfel. Astfel, redevenţa se va calcula în funcţie de chiria stabilită pe piaţă, ţinându-se seama de toţi factorii obiectivi, inclusiv de natura terenului, de zona amplasării, de destinaţia construcţiei etc. Cu privire la frecvenţa plăţii, legea prevede că, în lipsa unor stipulaţii contrare, redevenţa se achită în rate lunare. Dacă dreptul de superficie aparţine mai multor persoane, acestea răspund solidar pentru plata redevenţei. Mărimea şi frecvenţa plăţii redevenţei se determină la data constituirii superficiei. Redevenţa poate fi ajustată în cazul în care condiţiile economice se schimbă. De exemplu, proprietarul de teren ar putea să ceară majorarea redevenţei dacă moneda naţională s-a devalorizat, impozitul pe imobil a crescut ori au intervenit alţi factori obiectivi care fac redevenţa inechitabilă. Superficia-rul, de asemenea, ar putea cere reducerea redevenţei dacă are motive temeinice, demonstrând că redevenţa este prea mare. Măsura ajustării se va evalua în funcţie de schimbarea condiţiilor economice şi de principiul echităţii. Potrivit art. 448, alin. (3), dacă superficiarul nu plăteşte redevenţa timp de 3 ani, proprietarul de teren are dreptul să ceară vânzarea superficiei la licitaţie. De această dispoziţie însă se poate face uz atunci când în actul de constituire nu s-a convenit altfel. 3.5. Constituirea dreptului de superficie asupra unei construcţii existente Potrivit art. 443, alin. (1), dreptul de superficie include două elemente: dreptul de a folosi terenul şi dreptul de a edifica o construcţie şi a o exploata. Acest drept se constituie încă atunci când pe teren nu există nimic, iar dreptul de superficie este în forma sa incipientă, cuprinzând doar primul element, adică dreptul de a folosi suprafaţa cu posibilitatea edificării în viitor. După edificarea construcţiei, superficiarul are dreptul de a o exploata aşa cum consideră necesar, exercitându-şi pe deplin dreptul. Această cale de constituire a dreptului de superficie reprezintă regula, din care motiv legiuitorul 1-a indicat primul. Există însă şi o a doua cale de constituire, când proprietarul unei construcţii existente instituie dreptul de superficie, transmiţând superficiarului dreptul de a folosi terenul şi construcţia de pe el. în acest caz, actul juridic poate să prevadă plata, efectuată de superficiar, a unei sume de bani sau transmiterea unei alte valori echivalente valorii construcţiei, precum şi plata unei redevenţe lunare pentru terenul de sub construcţie. Suntem de acord cu ideea că proprietarul, având deja o construcţie, dispune de alte mecanisme juridice, mult mai utile, de transmitere către terţ a imobilului, cum ar fi locaţiunea, păstrându-şi astfel mai multe drepturi. Considerăm totuşi că dreptul privat pune la dispoziţia părţilor şi mecanismul instituirii dreptului de superficie pentru a satisface şi alte interese ale participanţilor la circuitul civil. într-o ipoteză, proprietarul de teren poate avea o construcţie neterminată, pe care o poate transmite cu drept de superficie, urmând ca superficiarul să o finanţeze şi să o exploateze, astfel încât, la expirarea termenului, proprietarul să despăgubească superficiarul în proporţii mai reduse decât cele stabilite de lege. 3.6. Limitele legale ale dreptului de superficie Codul civil stabileşte limitele dreptului de superficie. Astfel, dreptul de superficie: nu se poate constitui sub condiţie rezolutorie [art. 443, alin. (6)]; este nulă clauza actului de constituire a superficiei [art. 220, alin. (1)] a cărei existenţă depinde de realizarea unei condiţii rezolutorii la a cărei survenire s-ar desface cu efect retroactiv (art. 240); - nu se poate limita printr-o condiţie suspensivă [art. 444, alin. (3)]; este nul actul de constituire a superficiei [art. 220, alin. (1)] dacă apariţia dreptului de superficie şi a obligaţiilor corelative depinde de un eveniment viitor şi incert sau de un eveniment survenit, însă deocamdată necunoscut (art. 239); - nu se poate limita la o parte din construcţie [art. 443, alin. (7)]; dreptul de superficie în starea sa incipientă nu poate fi constituit numai asupra unei părţi din construcţie; cu alte

cuvinte, dacă superficiarul a edificat construcţia, dreptul său se răsfrânge asupra întregii construcţii; această situaţie însă nu exclude posibilitatea ca dreptul de superficie să aparţină mai multor superficiari, fiecare având în folosinţă o parte din construcţie sau o cotă-parte din dreptul de superficie; această din urmă ipoteză se confirmă prin dispoziţia art. 448, alin. (4), care se referă la dreptul de superficie aparţinând mai multor persoane (cosuperficiari). 4. STINGEREA DREPTULUI DE SUPERFICIE 4.1. Temeiurile de stingere Dreptul de superficie se stinge: - dacă a expirat termenul stabilit în actul de constituire [art. 449, lit. a)]; dacă actul de constituire nu prevede un termen limită de exercitare a dreptului de superficie, acest drept se consideră constituit pentru 99 de ani; considerăm că superficiarul nu are dreptul să încheie contracte de locaţiune ori să instituie o ipotecă asupra dreptului său de superficie cu o dată ulterioară expirării dreptului său, ceea ce înseamnă că, la data expirării termenului dreptului de superficie, toate grevările şi contractele de locaţiune se consideră ajunse la scadenţă, dacă proprietarul de teren nu şi-a dat anterior acordul; dreptul de superficie constituit pentru un anumit termen poate fi prelungit de către proprietar până la data expirării, dar dacă superficiarul nu acceptă prelungirea, dreptul se stinge; - prin consolidare, adică într-o singură persoană se întrunesc dreptul de proprietate asupra terenului şi dreptul de proprietate asupra construcţiei [art. 449, lit. b)]; altfel spus, fie proprietarul terenului a devenit şi superficiar, fie superficiarul a dobândit proprietate asupra terenului; de exemplu, proprietarul de teren poate dobândi drept de superficie la licitaţie în cazul în care superficiarul nu a plătit redevenţa mai mult de trei ani [art. 448, alin. (3)] sau superficiarul refuză dreptul său; - dacă superficiarul nu a edificat construcţia în termenul stabilit prin actul de constituire a dreptului de superficie; în acest caz, proprietarul de teren poate cere instanţei de judecată stingerea dreptului (art. 450); dreptul de a fi acţionat în judecată se păstrează chiar şi în cazul în care superficiarul plăteşte regulat redevenţa; - dacă superficiarul îşi încalcă obligaţia de a conserva construcţia; şi în acest caz, proprietarul poate cere instanţei stingerea dreptului de superficie (art. 450). Dreptul de superficie se stinge la data radierii din registrul de imobile. în acest sens, Codul civil prevede, la art. 290, că încetarea drepturilor reale asupra bunurilor imobile sunt supuse înregistrării de stat, iar la art. 499, alin. (2), că drepturile reale se vor pierde sau stinge numai dacă radierea lor s-a înscris în registrul de imobile cu consimţământul titularului. Consimţământul titularului nu se cere dacă a expirat termenul pentru care a fost constituită superficia sau se prezintă o hotărâre judecătorească irevocabilă [art. 499, alin. (4)]. Dacă dreptul de superficie s-a stins în legătură cu expirarea termenului, are loc o stingere de drept şi nu trebuie ca o parte să ceară radierea. Oficiul cadastral va elibera extrase fără indicarea dreptului de superficie. în cazul consolidării, superficia se stinge de drept, imediat ce superficiarul a înregistrat actul de dobândire a proprietăţii asupra terenului sau proprietarul a înregistrat actul de dobândire a dreptului de superficie ori a hotărârii judecătoreşti irevocabile prin care s-a stins dreptul de superficie. 4.2. Efectele stingerii dreptului de superficie Dacă dreptul de superficie s-a stins, construcţia trece de drept proprietarului de teren. Nuda proprietate asupra construcţiei se umple de conţinut, deoarece valoarea construcţiei înregistrată în activul superficiarului se înscrie în activul proprietarului. Construcţia urmează să treacă în posesiunea, folosinţa şi dispoziţia proprietarului în starea în care se afla la data stingerii dreptului de superficie, superficiarul neavând dreptul să ridice construcţia sau părţi ale ei [art. 451, alin. (4)], în caz contrar putând fi obligat la plata de daune-interese. Indiferent de temeiul stingerii dreptului de superficie, proprietarul este ţinut să despăgubească superficiarul pentru construcţie. Legea instituie o prezumţie, stabilind că

recompensa se consideră corespunzătoare dacă acoperă cel puţin 2/3 din valoarea de piaţă a construcţiei. Din dispoziţia art. 451, alin. (2) rezultă că, dacă plăteşte 2/3 din valoarea de piaţă a construcţiei, proprietarul nu este obligat să achite o sumă mai mare, plata a 2/3 conside-rându-se corespunzătoare. în opinia noastră, proprietarul nu va fi ţinut să plătească despăgubirea dacă prin contractul de constituire părţile au convenit altfel. De exemplu, se prevede plata unei redevenţe mici sau, în genere, nu se plăteşte nici o redevenţa dacă, la expirarea termenului dreptului de superficie, construcţia va trece cu titlu gratuit la proprietar. Referitor la stingerea dreptului de superficie, legiuitorul a prevăzut mecanisme raţionale de prevenire a unor eventuale litigii. Astfel, în ipoteza imposibilităţii de a despăgubi superficiarul, proprietarul poate, până la data expirării termenului stabilit în contract, să prelungească dreptul superficiarului [art. 451, alin. (3)]. Superficiarul nu este interesat să respingă prelungirea contractului, căci va pierde dreptul la despăgubire. Pentru el este optimă varianta prelungirii contractului şi înstrăinării dreptului său de superficie ori transmiterii în locaţiune a încăperilor din construcţie. în cazul în care proprietarul de teren nu plăteşte recompensa datorată superficiarului, acesta are dreptul de retenţie a construcţiei până la plata despăgubirii [art. 452, alin. (3)]. Superficiarul retentor trebuie să conserve imobilul cu diligenta unui bun proprietar şi să perceapă fructele, adică să utilizeze imobilul la destinaţie, şi să încaseze banii sau alte profituri pe care le va lua în calcul la plata despăgubirii (art. 640).