Compraventa de Bien Futuro o Contrato de Obra [PDF]

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EDIFICIOS POR CONSTRUIR: ¿COMPRAVENTA DE BIEN FUTURO O CONTRATO DE OBRA? (*) (Elvira Martínez Coco (**)) CASO PLANTEADO Supongamos que el día de hoy nos visitó en nuestro estudio el Sr. Juan Pérez quien nos planteó el siguiente problema: - Hace un año celebró un contrato con la "Constructora Veloz" por el que adquiriría un departamento que se estaba edificando en el terreno de propiedad de la constructora. - Se pactó un precio provisional, la entrega del 25% de cuota inicial y el reajuste del precio de acuerdo con el valor final de la obra. - La constructora se obligó a entregarle el departamento en 10 meses. - Hace dos meses que se venció el plazo de entrega y muchos más que la obra se encuentra totalmente paralizada. Nuestro atribulado cliente quiere saber: - En primer lugar: ¿si es propietario? porque le han dicho que sí, que existe una norma que establece que cuando "alguien" se ha obligado a enajenar un inmueble, el acreedor se convierte desde ese mismo momento en propietario. - En segundo lugar, quiere saber qué se puede hacer para que le entreguen su departamento y si no que le devuelvan todo su dinero. REFLEXIONES INICIALES Existe una gran discusión doctrinaria en relación a la situación que se presenta cuando como en el caso de Juan Pérez una de las partes, generalmente una empresa constructora, se compromete a construir departamentos en un inmueble para ser entregados a su culminación; mientras la otra parte, el adquirente, se obliga a abonar cuotas mensuales como precio del departamento que recibirá con posterioridad. El Código Civil de 1936 (artículo 1553) consideró como compraventa la situación en la que el empresario ponía materiales e industria. Partiendo del artículo 1773 del actual Código Civil que señala que en el contrato de obra, los materiales necesarios para la ejecución de la obra, deben ser proporcionados por el que encarga la obra, salvo costumbre o pacto distinto; y realizando una interpretación literal podríamos empezar afirmando que cuando se pacta en contrario, es decir, cuando se establece que los materiales (y el terreno es el material principal) son proporcionados por el constructor estamos también frente a un contrato de obra. Sin embargo, el artículo 8 del Reglamento del D.L. 22112 que establece el Régimen de Propiedad Horizontal, concede a los Municipios el derecho de autorizar la celebración de contratos a los que denomina de compraventa de los departamentos por construirse, siempre que se cuente con licencia de construcción, inscripción en Registro de los planos y el

Reglamento, y la constitución de una garantía suficiente para responder de la conclusión de las obras. Una situación análoga prescribe la ley en los casos de las llamadas "ventas garantizadas" reguladas en el Reglamento Nacional de Construcciones. Por ellas, se puede autorizar, a la constructora que quiere urbanizar, la celebración de contratos de "venta de lotes o parcelas", los que pueden incluir las construcciones simultáneas, antes de la entrega oficial de las obras de habilitación, siempre y cuando se hubiera otorgado una garantía inmobiliaria o una fianza bancaria garantizando la conclusión de las obras. No se trata, como ustedes ya habrán apreciado, de edificios por construir, sino de casas por construir o de lotes por independizar. El emparentamiento de las situaciones es innegable y la calidad de bienes futuros de todos ellos indudable como veremos a continuación. CONCEPTO DE BIEN La primera pregunta que nos formula Juan Pérez es ¿si es o no propietario del departamento por edificarse? Y la respuesta a esta interrogante no tiene que estar vinculada con el hecho que estemos frente a una compraventa de bien futuro o a un contrato de obra, sino en torno del tipo del bien: bien futuro, y la manera como se trasmite la propiedad de estos bienes, ya que en ambos casos estamos frente a bienes que aún no existen, pero que existirán el día de mañana. BIEN FUTURO De acuerdo con el artículo 1409 del Código Civil "la prestación materia de la obligación creada por el contrato puede versar sobre bienes futuros". El bien futuro es el bien actualmente inexistente como objeto autónomo de derechos de goce, pero susceptible de llegar a existir. Esto quiere decir que para que un bien sea futuro debe haber una posibilidad razonable que el bien llegue a existir. Ahora bien, la futuridad alcanza relieve jurídico en la esfera de lo específico, o más precisamente, en la esfera de la determinabilidad actual del bien. Por ello, en todo los casos en que el contrato recae sobre bienes futuros surgen, de suyo, obligaciones de hacer y de no hacer. Los contratantes asumen la obligación de realizar todas aquellas actividades que sean necesarias y que estén a su alcance para lograr que el bien futuro llegue a tener existencia real, y, al mismo tiempo, omitir todas aquellas actividades que ponga en peligro o que impidan la futura exis-tencia del bien. CLASES DE BIENES FUTUROS Podemos distinguir dos clases de bienes futuros: 1) Bienes futuros in rerum natura Los que aún no tienen una existencia jurídica autónoma, propia, aunque tengan existencia material. Este es el caso de los "lotes por independizar" a los que nos referimos al inicio de esta exposición. 2) Bienes futuros non in rerum natura Aquellos que en el momento de la celebración del contrato no tienen aún una existencia

material. Este es el caso de los edificios por construir. BIEN FUTURO Y TRASMISION DE LA PROPIEDAD DEL BIEN En nuestro Código Civil el acuerdo contractual no tiene fuerza traslativa. Y tratándose de los bienes inmuebles la sola obligación de enajenar convierte al acreedor en propietario relativo. Aún en aquellos sistemas donde el acuerdo contractual tiene plena fuerza traslativa, la trasmisión de la propiedad inmediata reconoce algunas excepciones: la de los bienes futuros, los bienes inciertos, las obligaciones alternativas y las facultativas, entre otros casos. El artículo 1410 del Código Civil al establecer en su primer párrafo que "Cuando la obligación creada por el contrato recae sobre un bien futuro, el compromiso de entrega queda subordinado a su existencia posterior, salvo, que la obligación verse sobre una esperanza incierta, caso en el cual el contrato es aleatorio", no soluciona un problema de trasmisión de la propiedad, sino de entrega del bien señalando que este compromiso queda subordinado a la existencia posterior del bien. Sin embargo, debemos entender que la trasmisión de la propiedad de los bienes inmuebles futuros queda diferida y operará "ipso iure" en el momento en el que el bien exista. En verdad, es más adecuada una regulación como la del Código Civil italiano en el que se señala que la propiedad se adquirirá una vez que la cosa tenga existencia. Lamentablemente lo primero que tendremos que decirle a Juan Pérez es que no es propietario de bien alguno. ANALISIS DEL CONTRATO ¿Cuáles son las principales características de la relación jurídica celebrada por Juan Pérez? 1) Su objeto es la construcción de un departamento, es decir, de un bien futuro. 2) El terreno sobre el que se edifica y los materiales utilizados son de propiedad del constructor-contratista. Si el terreno perteneciera en copropiedad a varias personas que encargaron la ejecución para adjudicarse luego los pisos no habría ningún problema: Estaríamos frente a un contrato de obra en el que funciona el principio que lo edificado accede al suelo hasta que esté constituído el régimen de propiedad horizontal. Si el terreno pertenece a una sola persona que encarga la obra se aplica el mismo principio. 3) Los departamentos debían edificarse de acuerdo con los planos y especificaciones proporcionados. 4) El precio final sería reajustable en relación con los costos reales de la edificación. Para deslindar si el contrato celebrado es una compraventa de bien futuro o un contrato de obra debemos definirlos brevemente. COMPRAVENTA DE BIEN FUTURO Importa para este caso la "emptio rei speratae" o venta de la cosa esperada. Supone, objetivamente, un bien que, al celebrarse el contrato, no existe todavía en el patrimonio del vendedor ni en ningún patrimonio. Sin embargo, subjetivamente, las partes

abrigan la confianza o la creencia que llegará a existir con posterioridad. Según los artículos 1534 y 1535 del Código Civil está sujeto a la condición suspensiva que el bien llegue a existir, aunque en verdad se trata de una conditio iuris porque la dependencia a la existencia del bien viene establecida por la ley. CONTRATO DE OBRA El contratista se obliga a hacer una obra determinada y el comitente a pagarle una retribución (art. 1771 del Código Civil). TEORIAS EN TORNO DE LA NATURALEZA JURIDICA DEL PROBLEMA PLANTEADO 1) Se trata de un contrato de obra. Porque se presenta el elemento característico de todo contrato de obra, el hacer, la realización de un trabajo, aunque ese hacer se concrete en un dar. Esta solución hace prevalecer el trabajo humano sobre el valor de los bienes materiales. 2) Es una compraventa de bien futuro. Se sostiene que cuando el constructor-contratista pone los materiales lo más importante es la obra realizada y la necesaria transmisión de la propiedad a quien la encargó. Esta posición olvida que quien "adquiere" un departamento por construir, además de la transmisión de propiedad le interesa que la obra tenga todas las características ofrecidas. 3) Es un contrato de naturaleza cambiante. Mientras se está construyendo tenemos un contrato de obra y después de terminada y aceptada la obra una compraventa. Afirmar esto es cometer un "pecado de lógica jurídica" porque la naturaleza jurídica de la relación obligatoria no puede ir cambiando a lo largo de su ejecución. 4) Es un contrato mixto. Presenta características de la compraventa y del contrato de obra por lo que deberían aplicársele las regulaciones previstas para ambos contratos en cuanto fueran compatibles. ¿Y en las que no son compatibles? ¿qué reglas aplicaríamos? Por lo menos para estos casos debería legislarse. 5) El análisis del caso concreto. * La intención común de las partes. Lo que resulta muy difícil acreditar. * Valor de los materiales comparado con el valor del trabajo realizado. Si el valor de los materiales fuera superior a la importancia del trabajo es compraventa de bien futuro y si la importancia del trabajo fuera mayor, un contrato de obra. El criterio distintivo no puede estar dado por el valor del trabajo o el de los materiales sino por las obligaciones que asumen las partes. En efecto, pensemos en dos edificios por construirse exactamente iguales: uno en San Isidro y el otro en Puente Piedra. Por la gran diferencia de valor de los terrenos en los que se va a construir llegaríamos al absurdo de afirmar que el edificio que se construiría en San Isidro

estaría sujeto a las reglas de la compraventa y el de Puente Piedra a las del contrato de obra. * La calidad del bien futuro Si el bien futuro es de calidad standard estamos frente a una compraventa. Caso contrario es un contrato de obra. En verdad, aún respecto de la construcción de una Unidad Vecinal podemos estar interesados en que se ejecute de acuerdo con lo convenido. * El interés de la parte que encarga el bien en el proceso de fabricación del mismo. Existirá compraventa de bien futuro cuando al contratante no le interesa el proceso de fabricación y contrato de obra cuando le interesa cómo se ejecuta la obra en todos sus detalles. Juan Pérez y todos los Juanes que adquieren un departamento por construir están interesados no sólo en la entrega del bien sino en la forma cómo se está edificando el mismo. Juan Pérez quiere que su departamento sea exactamente igual al que vio en la hermosa maqueta que le mostró una vendedora "divina" para animarlo a contratar. Juan Pérez quiere que su departamento tenga los dormitorios alfombrados, la grifería importada y las lunas polarizadas como se señalaba en las especificaciones. A Juan Pérez, señores, le interesa, en suma, que se haga el departamento como se lo ofrecieron. Por supuesto que también quiere que se lo entreguen, pero primero que lo edifiquen de acuerdo con lo convenido. A estas razones de orden teórico que nos permite definir la problemática de los edificios sin construir como la de un contrato de obra, porque en estos casos siempre interesa el procedimiento de construcción del inmueble, se suman razones de orden práctico. RAZONES PRÁCTICAS 1) Esta solución no choca con las necesidades del tráfico jurídico. 2) Se brinda una protección más integral al consumidor. Ante un vicio oculto si se le califica de compraventa de bien futuro Juan Pérez podrá accionar invocando el saneamiento por vicio oculto y sus acciones caducarán según lo previsto por el artículo 1514 del Código Civil a los 6 meses de recepción del inmueble. Si en cambio se le califica como contrato de obra, en aplicación del artículo 1784 Juan Pérez tendrá primero cinco años para darse cuenta del defecto, luego hasta seis meses más para dar aviso del vicio al constructor-contratista y finalmente, un año más contado desde el día siguiente del aviso para interponer la acción. Las razones de orden práctico y teórico nos llevan a señalar que a pesar que la legislación especial hable de "venta" estamos frente a un contrato de obra. Pero, ¿qué le decimos a Juan Pérez a quien todas estas disquisiciones doctrinarias no le interesan? ¿Qué le puede exigir a la "Constructora Veloz"? Ante la falta de entrega del bien futuro que obedezca a causas imputables al obligado, nos dice el segundo párrafo del artículo 1410, el acreedor (Juan Pérez) puede recurrir a los derechos que le confiere la ley. ¿Cuáles? Lógicamente los previstos en el artículo 1219 del Código Civil. Podrá exigir la ejecución

forzada, la ejecución por un tercero previa autorización judicial, la indemnización por los daños y perjuicios que se le han ocasionado, además de poder ejercer los derechos de la constructora, sea en vía de acción o para asumir su defensa. Juan Pérez al parecer tiene todos los derechos del mundo. La realidad, sin embargo, es muy distinta. Juan Pérez nos contó que otros "adquirentes" le hicieron saber que la "Constructora Veloz" tiene cerradas sus oficinas hace meses y sus representantes legales veranean cómodamente en Las Bermudas. Juan Pérez se encuentra en una situación de indefensión total. Sin embargo, ¿Ud. nos dijo al inicio de la exposición que el Reglamento del Régimen de Propiedad Horizontal establece que los municipios conceden el derecho a celebrar esto contratos cuando se ha constituido una garantía suficiente para responder de la conclusión de las obras?. Ejecutemos la garantía y asunto solucionado. Pues bien, vamos al Municipio y resulta que éste sólo había otorgado la licencia de construcción pero no la Autorización Municipal para vender. Por lo tanto, no hay garantía alguna que ejecutar. ¿Qué le ha sucedido a nuestro cliente? Ahora está peor que antes: no tiene a quien reclamar su dinero, la garantía no existe, no es propietario de nada y nos debe pagar nuestros honorarios que lógicamente tendremos que cobrar. Señores, el caso de Juan Pérez que hemos utilizado no es uno de ciencia ficción. Inconcebiblemente en nuestro país, el 95% de los contratos de departamentos o pisos por construir se realiza sin ninguna seguridad jurídica para los Juan Pérez. En este país de la informalidad no podemos crear normas que permitan que "Pepe el vivo" se salga con la suya. Por el contrario, las normas deben ser ultracoercitivas. La clave de la bóveda de las seguridades que la ley tiene que otorgar al adquirente se debe encontrar en los Registros Públicos. Se debe exigir como requisito para la inscripción de la PreDeclaratoria de Fábrica, la Pre-Independización y el Reglamento Interno de Propiedad Horizontal, la Autorización Municipal de vender. Además, como en Argentina, se debería establecer un régimen de prehorizontalidad que permita la constitución de una Junta de futuros propietarios que tenga por función controlar la ejecución de la obra en todos sus aspectos. Solo así no nos tendremos que ver obligados a decirles finalmente a los Juan Pérez que vengan a consultarnos: que su problema lamentablemente no tiene solución, porque las normas las elaboramos en "laboratorios jurídicos" y no las contrastamos las más de las veces con la realidad que debe ser nuestro necesario punto de partida.