Teorie Final Cu Cuprins [PDF]

Zitiervorschau

1.Definirea științei managementului..................................................................................................................3 2. Procese, relatii si functiile managementului...................................................................................................4 3. Firma ca obiect al managementului. Criterii de clasificare a firmelor.............................................................5 4. Caracteristica formelor organizatorico-juridice ale antreprenoriatului..........................................................6 5. Infiintarea, inregistrarea, reorganizarea si lichidarea firmelor........................................................................7 6. Influenta factorilor macroeconomici asupra firmei........................................................................................8 7. Metode si tehnici de management.................................................................................................................9 8.Selectia, incadrarea, formarea si perfectionarea personalului......................................................................10 9. Evaluarea, promovarea si motivarea personalului........................................................................................11 10. Morala si etica profesionala. Principiile deontologice ale eticii ingineresti.................................................12 11. Comunicarea în management – funcţiile şi principiile comunicării. Formele comunicării..........................13 12. Esenţa şi definirea pieţei imobilului şi a bunului imobil. Participanţii la piaţa imobilului............................14 13. Particularităţile imobilului ca marfă. Principalele tranzacţii cu bunurile imobile........................................15 14. Clasificarea bunurilor imobile.....................................................................................................................16 15.Piaţa funciară. Caracteristica şi tendinţe de dezvoltare a ei........................................................................17 16.Piaţa imobilului cu destinaţie locativă. Caracteristica şi tendinţe de dezvoltare a ei..................................18 17. Piaţa imobilului cu destinaţie comercială. Caracteristica şi tendinţe de dezvoltare a ei.............................19 18. Piaţa imobilului cu destinaţie industrială. Caracteristica şi tendinţe de dezvoltare a ei.............................20 19.Ciclul de viaţă al pieţei imobilului şi a bunului imobil..................................................................................21 20. Metode de organizare a execuţiei proceselor de construcţii (succesivă, în paralel, în lanţ).......................22 21.Tipuri de lanţuri în organizarea execuţiei proceselor de construcţie (ritmic, dual,neritmic).......................22 22. Activitatea investiţională la nivel de întreprindere. Sursele de finanţare a investiţiilor..............................23 23. Analiza calitativă şi cantitativă a riscurilor. Metode de apreciere a nivelului de risc..................................24 24.Amplasarea obiectivelor investiţionale........................................................................................................25 25.Evaluarea proiectelor de investiţii: VNAT, Angajamentul de capital, IP.......................................................26 26. Evaluarea proiectelor de investiţii: RIR, Analiza „venituri/costuri”.............................................................27 27.Metodica CFA de evaluare a eficienţei economice a investiţiilor.................................................................28 28.Evaluarea financiară și economică a proiectelor investiţionale...................................................................29 29.Cursul oportun al capitalului – nivelul ratei de actualizare..........................................................................30 30. Portofoliul investițional. Conducerea operativă cu portofoliul investiţional...............................................31 31.Continutul procesului de development.......................................................................................................32 32.Gestiunea proiectului de dezvoltare............................................................................................................33 33.Managementul aprovizionarii: concept, continut si trasaturi......................................................................34 34.Programarea si urmarirea procesului de productie.....................................................................................35 35.Elaborarea programului de aprovizionare tehnico-materiala......................................................................36 36.Organizarea interna a compartimentului de aprovizionare.........................................................................37 37.Structura de personal specifica compartimentului de aprovizionare, activitati de realizat pe functii principale..........................................................................................................................................................38 38.Sistemul de relatii specific unitatilor economice pentru aprovizionarea materiala.....................................39 39. Corelatii si factorii de influenta a nivelului socurilor de productie. Conducerea si gestiune stocurilor.......40 40. Sistemul de indicatori de consum folosiţi în aprecierea utilizării factorilor de producţie...........................41 41. Structura planului şi a programelor de aprovizionare.................................................................................42 42 .Metode de calcul al necesităţilor de materiale şi echipamente tehnice.....................................................43 43. Tipuri de strategii în aprovizionarea materială: principii şi situaţii care le influienţează............................44 44.Calculul si evidenta cheltuielilor de transport-aprovizionare......................................................................45 45.Schema generala de evidenta a consumurilor si cheltuielilor intreprinderii................................................46 46.Strategia activitatii logistice in gestiunea resurselor materiale....................................................................47 47.Logistica achiziţiilor şi transportării materialelor de construcţii..................................................................48 48.Logistica amplasării şi distribuţiei materialelor pe şantier...........................................................................49 49.Concursul şi negocierea în procesul de achiziţii. Contractul comercial de aprovizionare............................50 50.Rolul constructiilor capitale in economia nationala. Cererea si oferta........................................................51 51.Proprietatea. Caracteristica formelor de proprietate..................................................................................53 52.Factorii de productie. Corelații în construcții...............................................................................................54 53.Activele imobilizate ale întreprinderilor de construcţii. Indicatori de eficientă...........................................55 54.Active circulante ale întreprinderilor de construcţii. Indicatori de eficientă................................................56

55.Resursele de muncă în construcţii. Productivitatea muncii.........................................................................57 56.Somajul. Fluctuatia cadrelor in constructii...................................................................................................58 57.Formarea costului și preţului de piaţă a construcţiilor capitale...................................................................59 58.Componenţa şi structura costului de deviz..................................................................................................60 59.Componenţa şi structura cheltuielilor directe și indirecte...........................................................................61 60.Structura documentaţiei de deviz. Deviz local, pe obiect și general............................................................63 61.Tipuri şi forme de remunerare a muncii in constructii.................................................................................64 62.Organizarea retribuirii muncii si garantiile sociale de stat...........................................................................65 63.Formarea si distributia profitului intreprinderii...........................................................................................66 64.Metode de normare a resurselor in constructii. Tipuri si forme de consumuri...........................................67 65. Mixul de marketing în construcţii...............................................................................................................68 66. Conţinutului documentaţiei de proiect.......................................................................................................69 67. Impozite plăţi şi taxe achitate de intreprinderile de constructii.................................................................70 68. Structura Financiara a intreprinderii. Finantarea constructiilor..................................................................71 69. Împrumuturi de la instituții financiare specializate. Leasing, inclusiv leasing imobiliar..............................72 70. Legea R. Moldova cu privire la gaj..............................................................................................................73 71.Legea R.Moldova cu privirea la ipotecă.......................................................................................................74 72.Instrumente de finanțare în construcții. Amortizarea creditelor ipotecare.................................................75 73.Tipuri de credite ipotecare (Amortizare prin anuități constante, Amortizarea în fază unică, Amortizarea în sume egale a principalului, cu participare, Plăți ascendente, Anuitate inversă)...............................................75 74.Tipuri de credite ipotecare (Dobândă fluctuantă, Rollover canadian, Ipotecă secundară, Dobândă suplimentară, Ipoteca cu participarea creditorului în sporul valorii)................................................................76 75.Influența finanțării asupra prețului bunului imobil......................................................................................77 76.Finanțarea de către vânzător.......................................................................................................................78 77. Sisteme mondiale de investire în imobil.....................................................................................................79 78.Analiza comparativă a sistemului german cu sistemului american de investire în imobil............................80 79.Sisteme mondiale de creditare ipotecară a imobilului (modelul lărgit, modelul trunchiat – deschis de creditare ipotecară a imobilului).......................................................................................................................81 80.Sisteme de investire în imobil în Republica Moldova..................................................................................82 81.Elemente constructive, clasificare, materiale de constructie a lor si particularitati.....................................83 82. Necesitatea efectuarii examinarii si evaluarii tehnice a imobilelor.............................................................84 83. Surse de date în diagnosticul tehnic. Rapoartele tehnice..........................................................................85 84. Procesul de examinare si evaluare tehnică a bunurilor imobile..................................................................86 85. Examinarea tehnica. Evaluarea calitativa preliminara si analitica detaliata................................................87 86. Metodologii de evaluare a stării construcțiilor existente............................................................................88 87. Determinarea rezistenței elementelor de construcții prin metode mecanice............................................89 88. Determinarea rezistenței elementelor prin încercări distructive................................................................90 89. Examinarea nedistructivă a elementelor constructive ale clădirilor...........................................................91 90. Metode de estimare a uzurii fizice a elementelor constructive ale clădirilor.............................................92 91. Mecanismele de transport care afectează durabilitatea betonului............................................................93 92. Degradarea fizica a elementelor din beton armat......................................................................................94 93. Degradarea chimica a elementelor din beton armat..................................................................................95 94. Factorii ce conduc la deteriorarea fațadelor...............................................................................................96 95. Masuri pentru asigurarea durabilității elementelor construcțiilor..............................................................97

1.Definirea științei managementului

M ca stiinta, s-a cristalizat relativ recent, prin eforturile depuse de un mare numar de specialisti pe intreg mapamondul, ca raspuns la strigatele necesitati ale practicii sociale. M intreprinderii este abordat din multiple puncte de vedere,care adesea se deosebesc substantial intre ele. Reece si O’Grady definesc M ca fiind “procesul de coordonare a resurselor umane, informationale, fizice si financiare in vederea realizarii scopurilor organizatiei”, iar Longenecker si Pringle il desemneaza ca fiind “procesul de obtinere si combinare a resurselor umane,financiare si fizice in vederea indeplinirii scopului primar al organizatiei-obtinerea de produse si servicii dorite pe un anumit segment al societatii”. In publicatia franceza Larousse, M este definit ca “stiinta tehnicilor de conducere a intreprinderii” Elementele specifice stiintei M economic sunt deci procesele si relatiile de M. Prin continut si de mod de manifestare,procesele si relatiile de M prezinta o serie de trasaturi particulare ce confera acestei stiinte o pronuntata specificitate.De aceea, esenta stiintei M o rep-ta studiul relatiilor si proceselor de M. Ca urmare a acsetui studiu se descopera principiile, legitatile si celelalte elemente de esenta care explica continutul si dinamica M. Un rol major in cadrul M il detine conceperea de noi sisteme,metodici,tehnici,proceduri de M al intreprinderii in ansamblul sau si ale componentelor sale majore. Caracteristic stiintei M firmei este situarea,in centrul investigatiilor sale,a omului in complexitatea sa, ca subiect si ca obiect al M,prin prisma obiectivelor ce-i revin, in strinsa interdependenta cu obiectivele,resursele si mijloacele sistemelor in care este integrat.Efectul acestei abordari il constituie analiza multilaterala a relatiilor si proceselor de M,ce se reflecta in caracterul multidisciplinar al cunostintelor manageriale subordonate direct sporirii eficientei intreprinderilor. Pozitia pe care o detine M firmei in cadrul stiintei M, interdependentele cu celelalte coponente ale sale se reflecta in dublul sau caracter.In primul rind,este o disciplinaeconomica de sinteza.Caracterul sau economic decurge din menirea sa-cresterea eficientei economice. Este o stiinta economica de sinteza intrucit preia o serie de categorii economice si de metode numeroase de la alte discipline din acest domeniu:economie politica, analiza economica, organizare, marketing, finante,etc. In al II-lea rind,M firmei are un caracter multidisciplinar,determinat de integrarea in cadrul sau a o serie de categorii si metode sociologice, matematice, psihologice, statistice, juridice, etc.folosindu-le intr-o maniera specifica, reflectare a particularitatilor relatiilor de M. Prin M ca stiinta se intelege “studierea procesului de M in vederea sistematizarii si generalizarii unor concepte, legi, principii, reguli, a conceperii de noi sisteme, metode si tehnici, care sa contribuie la cresterea eficientei activitatilor desfasurate pentru realizarea unor obiective”.

2. Procese, relatii si functiile managementului

Procese de M, se caracterizeaza in principal, prin aceea ca o parte din forta de munca actioneaza asupra celeilalte parti, a majoritatii resurselor umane, in vederea realizarii unei eficiente citmai ridicate, avind un caracter preponderent multilateral. In esenta, relatiile de M pot fi definite ca raporturile care se stabilesc intre componentii unei organizatii si intre acestia, si componentii altor sisteme, in procesele previzionarii, organizarii, coordonarii, antrenarii si control - evaluarii activitatilor firmei. Analiza factorilor care conditioneaza caracteristicile relatiilor de M in cadrul firmelor releva o tripla determinare: social-economica, tehnico-materiala, umana. a)Determinarea social-economica: rezida in dependenta relatiilor de M de natura si modalitatile de existenta ale proprietatii asupra ,ijloacelor de productie si, in general, de natura relatiilor de productie. Prin aceasta determinare se asigura aceleasi caracteristici economico-sociale esentiale firmelor bazate pe acelasi tip de proprietate. b)Determinarea tehnico-materiala consta in dependenta trasaturilor M de caracteristicile obiectelor muncii si mijloacelor de munca, ce constituiesuportul tehnico-material al incadrarii firmelor in ramuri si subramuri. Prin aceasta ele imprima o serie de particularitati firmelor si implicit relatiilor de de M. Determinarea tehnico-materiala a relatiilor de M rep-ta in fapt fundamentul devizarii M firmei in M firmei industriale, M firmelor de constructii, etc, si in cadrul lor, M pe subramuri. c)Determinarea umana rezida in faptul ca o apreciabila influenta asupra relatiilor de M o are si componenta colectivitatii fiecarei firme si cultura organizationala. Personalitatea managerilor, specialistilor, muncitorilor, etc, care isi desfasoara munca intr-o intreprindere si rapoarturile dintre ei, microcolectivele din cadrul sau isi pun amprenta asupra modului de manifestare a relatiilor de M in numeroase privinte. Determinarea umana explica diferentele care se manifesta pe planul relatiilor de M intre firme similare sau asemanatoare din celelalte puncte de vedere: natura proprietatii, profil, resurse financiare, etc În procesul de desfăşurare a fiecărui ciclu de manag se efectuiază într-o succesiune logică, anumite operaţii, care sînt sistematizate pe etape şi reprezintă conţinutul celor cinci funcţii ale mang: F. de previziune se bazează pe analiza profundă a următoarelor elemente: resurse disponibile, rezultatele activităţii trecute, situaţia actuală, scopurile activităţii.Previziunea are în vedere următoarele aspecte: tendinţe, obiective, politici, programe, bugete, repartizarea sarcinilor, programarea muncii, etc. Ea se realizează prin intermediul diagnozei, prognozei, planificării şi programării producţiei. F. de organizare: cuprinde ansamblul de activităţi prin intermediul cărora se stabilesc şi se delimitează procesul de muncă fizică şi intelectuală, componentele acestora, realizîndu-se gruparea lor pe compartimente, formaţii de lucru, posturi. Prin intermediul acestei funcţii se inventariază activităţile de natură economică, tehnică, etc. care sînt necesare pt atingerea obiectivelor fixate. F. de coordonare: are menirea de a asigura adaptarea organizaţiei la condiţiile existente în fiecare moment al evoluţiei sale. Prin coordonare se asigură sincronizarea acţiunilor managerilor, a deciziilor emise de manageri în diferitele eşeloane ale M, a acţiunilor întregului personal salariat al unităţii în vederea desfăşurării unor activităţi eficiente, capabile să contribuie la realizarea obiectivelor prestabilite. F. de antrenare: incorporează acţiuni ce se concentrează asupra factorului uman, cu scopul de a-l determina să participe activ la realizarea integrală a sarcinilor şi obiectivelor stabilite. Antrenarea componentelor organizaţiei are ca suport de bază motivaţia, care presupune corelarea intereselor personalului cu realizarea obiectivelor şi sarcinilor atribuite. F. de control-evaluare: ansamblu de activităţi prin care se verifică performanţele realizate de întreprindere, la un moment dat, în comparaţie cu obiectivele prevăzute, în scopul intervenţiei prompte în cazul apariţiei unor anomalii sau neajunsuri în realizarea acestora.

3. Firma ca obiect al managementului. Criterii de clasificare a firmelor

Caracteristica economiei de piata este situarea firmelor in prim-planul activitatii economice, pornind de la premisa ca daca acestea sunt profitabile toti cei implicati sunt afectati pozitiv, inclusiv economia nationala. Prin firma sau intreprindere desemnam un grup de persoane, organizate potrivit anumitor cerinte juridice, economice, tehnologice si manageriale, care concep si desfasoara un complex de procese de munca, folosind cel mai adesea si anumite mijloace de munca, concretizate in produse si servicii, in vederea obtinerii unui profit, de regula, cit mai mare. Abordata ca sistem, firma prezinta mai multe dimensiuni sau trasaturi definitorii: a)Firma este un sistem complex – incorporeaza resurse umane, materiale, financiare si informationale, fiecare din acestea fiind alcatuita dintr-o varietate apreciabila de elemente. b)Firma este un sistem socio-economic – in cadrul sau grupele de salarialti, ai carei componenti se afla intr-o strinsa interdependenta, desfasoara procese de munca generatoare de noi valori de intrebuintare. Calitatea resurselor umane de a fi principalele producatoare de noi valori le confera o pozitie centrala in cadrul intreprinderii. c)Firma este un sistem deschis – se manifesta ca o componenta a numeroase alte sisteme cu care se afla in relatii continue pe multiple planuri. Concret, caracterul sau de sistem deschis se exprima prin fluxul de intrari si iesiri. d)Firma este un sistem organic adaptiv – se schimba permanent, sub influenta factorilor endogeni si exogeni, adaptindu-se la evolutia pietii si la cerintele generatede dinamica resurselor. e)Firma este un sistem tehnico-material – intre mijloacele de munca, materiile prime si materialele utilizate in cadrul sau exista legaturi care se manifesta prin dependenta tehnologica dintre sibdiviziunile sale, evident cu prioritate intre compartimentele in care se realizeaza activitati de producere. f)Caracter predominant operational – cea mai mare parte a proceselor de munca din cadrul acestora are un caracter efectoriu. Criterii de clasificare a firmelor 1)In functie de forma de proprietate: a)Intreprinderi private – patrimoniul lor apartine unei persoane sau unui grup de persoane. Trasaturi economice esentiale:initiativa constituirii si functionarii lor apartine integral intreprinzatorului, posedarea unui capital propriu minim – obligatoriu,independenta deplina in ceea ce priveste directionarea, dimensionarea si desfasurarea activitatilor intreprinderii, asumarea integrala a riscurilor economice si sociale implicate de operatiunile firmei, etc b)Intreprindere de stat – trasatura definitorie – posedarea intregului lor patrimoniu de catre statul pe teritoriul cariua se afla. Infiintarea si functionarea lor depind in exclusivitate de vointa factorilor decizionali etatici, potrivit reglementarilor existente in fiacare tara. c)Intrepr. mixte – sunt de tipul SA, statul devenind unul din actionarii principali. Caracteristicile depind de ponderea actiunilor obtinute de catre stat. 2)Potrivit prevederilor legislatiei a)Regii autonome – se organizeaza si functioneaza in principal in ramurile strategice ale economiei nationale – industrie de armament, energetica, exploatarea minelor si a gazelor naturale, posta si transporturi feroviare. Infiintarea lor este decisa de Guvern sau de organele judetene si municipale. b)Societati comerciale – se infiinteaza in vederea efectuarii de acte economice, fiind persoane juridice si imbracind formele: - Societate in nume colectiv. - Societ. in comandita. - Societate pe actiuni. –SRL. 3)Marimea firmei: Microintreprinderi – 1-9 salariati; Intrepr.mici – 10-49 salariati; Intrepr.mijlocii – 50249 salariati ; Intrepr.mari - >250 salariati 4)Apartenenta nationala a firmei Nationala – a caror caracteristica esentiala rezida in faptul ca totalitatea bunurilor pe care le poseda se afla in propriet.persoanei fizice su juridice din statul respectiv Multinationale – caracterizate prin faptul ca unitatile componente isi desfasoara nemijlocit activitatea in cel putin 2 tari, fiind proprietatea unui grup economic privat cu caracter international.

4. Caracteristica formelor organizatorico-juridice ale antreprenoriatului

În Republica Moldova în conformitate cu Legea «Cu privire la antreprenoriat şi întreprinderi”, activitatea de antreprenoriat poate fi practicată sub următoarele forme organizatorice şi juridice: ÎI, Soc în comandită, Soc în nume colectiv, SRL, SA, cooperativa de producţie, întreprindere de arendă, într de stat şi municipală. ÎI este într ce aparţine cetăţeanului cu drept de proprietate privată sau familiei acestuia cu drept de proprietate comună. Patrimoniul ÎI se bazează pe bunurile lui şi alte surse care nu sunt interzise de legislaţie. Averea ÎI nu este separată de averea cetăţeanului. În raporturile juridice ÎI are statut de pers fizică. Membrii familiei cetăţeanului ce a fondat ÎI poartă răspundere solidară. Fondatorul poartă răspundere nelimitată. Avantaje: uşor de fondat şi înregistrat, nu eşti obligat să duci ctb sofisticată, fondatorul este şi manager, deseori şi executant şi în acest sens are libertate deplină, poate să activeze un nr nelimitat de persoane angajate, deoarece este persoană fizică poate să pună în gaj averea personală, la înregistrare nu se cere capital statutar. Dezavantaje: răspundere nelimitată, adică riscul de pierde în afaceri totul, cu toate că legislaţia afirmă că firmele persoane fizice au aceleaşi drepturi ca şi firmele pers jur, în realitate prioritate au pers jur. Societatea în nume colectiv reprezintă o întreprindere fondată de două sau mai multe pers jur şi/sau fizice care şi-au asociat bunurile cu scopul desfăşurării activităţii de antreprenoriat în baza contractului de constituire încheiat de aceştia. Are statut de persoană fizică. În practică SNC se fondează preponderent de pers fizice. Toţi asociaţii poartă răspundere solidară nelimitată cu întreg patrimoniul lor pentru respectarea obligaţiilor societăţii. Societatea în comandită reprezintă o întreprindere fondată de 2 sau mai multe persoane fizice şi/sau juridice care şi-au asociat bunurile în scopul desfăşurării în comun a unei activităţi de antreprenoriat sub aceeaşi firmă în baza contractului de constituire încheiat de aceştia. Soc în com are în componenţa sa cel puţin un comanditat şi un comanditar. Comanditaţii portă răspundere solidară nelimitată, comanditarii-în limita capitalului depus la fondarea într. Avantaje: -se încearcă de a îmbina răspunderea limitată cu cea nelimitată, pot întemeia într persoane care nu au capital de stat, avere, dar au idei, perspicacitate, iniţiativă. SA şi SRL reprezintă într fondate de 2 sau mai multe pers fiz sau jur care şi-au asociat bunurile în scopul desfăşurării activităţii de antreprenoriat sub aceeaşi firmă în baza contractului de constituire şi a statutului. Prin modificarea legii 1167 din 1997 SA şi SRL poate fi fondată şi de o singură persoană sau juridică. SRL şi SA pot fi de tip închis sau deschis. Cele de tip închis nr lim a acţionarilor este de 50. Aceasta nu se referă la societăţile agricole. Capitalul social al SRL , SA este divizat în cote părţi şi doc care certifică drepturile asociaţiilor asupra proprietăţii, în SA este acţiunea, iar în SRL –adeverinţa cotei de participare. SRL, SA s/t pers jur şi poartă răspundere materială în limitele averii întreprinderii, acţionarul poartă răspundere în lim capitalului depus. Coperativa de producţie –asocierea a trei şi mai multe pers fizice şi/sau juridice în scopul desfăşurării unei activităţi de antreprenoriat sub aceeaşi firmă. CP a fost prima formă org-jur, care a permis cetăţenilor să întemeieze firme în paralel cu într de stat. Statut pers juridică, dar face excepţie prin modul de urmărire a responsabilităţilor materiale. Dacă celelalte toate pers jur răspund în faţa creditorilor cu averea într, referitor la CP în ele este scris că dacă aceste averi nu acoperă toate datoriile, atunci responsabilitatetea se răsfrînge şi asupra averii personale. Avantaje: e/e per jur, experientă bogată de activitate în diferite ramuri, mai ales agricultura şi comerţul. Dez: răspundere nelimitată, probleme cu acumularea capitalului. Într de stat şi municipală se fondează de agentii econom. specifici după cum sunt statul (guvernul) şi APL. Într de stat se fondează prin hot guv, îar cele municipale prin hot organelor administrativ teritoriale. Astfel de într se dotează cu bunuri materiale, care aparţin fondatorilor. Statut pers jur şi activează în baza statutului. Avantaje: posibilitatea de a utiliza încăperi şi alte fonduri fixe, mijloace circulante care aparţin statului. Dezavantaje: conducerea de stat cu toate consecinţele negative din aceasta, într străine preferă alte forme org-jur.

5. Infiintarea, inregistrarea, reorganizarea si lichidarea firmelor

Exista trei modalitati de lansare a unei afaceri: 1. Crearea de la 0. 2.cumpararea unei afaceri existente. 3.cumpararea unei francize Înfiinţarea întreprinderii se face după următoarele etape: 1. Adunarea generală a fondatorilor – unde se discută: denumirea firmei, asociaţii, capitalul statutar, cotele asociaţilor, sediul, termenul de funcţionare a întreprinderii, modul de lichidare a întreprinderii, genurile de activitate, personalul de conducere. 2. Verificarea şi rezervarea denumirii firmei se face peste 40 zile fără plată. Verificarea denumirii firmei la centrul naţional de terminologie. 3. Pregătirea documentelor de constituire şi înregistrare copia procesului verbal a şedinţei de constituire, cererea p/u înregistrare, decizia de fondare, contractul de constituire, statutul, legalizarea ştampilei. 4. deschiderea contului provizoriu bancar. 5. achitarea taxei de înregistrare (3 salarii minime). 6. Achitarea taxei de timbru – 0,5% din capitalul statutar. 7. Prezentarea documentelor la Camera Înregistrării de Stat a Ministerului Justiţiei. 8. Peste 15 zile ridicarea certificatului provizoriu de înregistrare. 9. înregistrarea întrepr. În Organul Fiscal şi statistic. 10. Obţinerea certificatului permanent. 11. Deschiderea contului de decontări, legalizarea semnăturii managerului şi a contabilului şef la notari confecţionarea ştampilei, procurarea formularelor contabile. Inregistrarea Reorganizarea firmei are urmatoarea procedura: 1.Organul înregistrării de stat verifică legalitatea actelor recepţionate pentru înregistrare şi, în termen de pînă la 15 zile, emite decizia de înregistrare sau decizia privind refuzul de a înregistra întreprinderea sau organizaţia. 2. Întreprinderii sau organizaţiei înregistrate i se atribuie un număr de identificare de stat, care serveşte pentru identificare şi se indică în documentele de constituire, în certificatul de înregistrare şi pe ştampilă. Modul de formare şi atribuire a numărului de identificare de stat se stabileşte prin regulament, aprobat de Ministerul Dezvoltării Informaţionale.

3.Întreprinderea sau organizaţia se consideră înregistrată la data adoptării deciziei de înregistrare. 4.Certificatul de înregistrare se eliberează nemijlocit managerului principal al întreprinderii sau organizaţiei. 5.Modelul certificatului de înregistrare a întreprinderii sau organizaţiei se aprobă de Guvern. 6.Certificatul de înregistrare este un document ce confirmă înregistrarea de stat şi luarea la evidenţă fiscală a întreprinderilor şi organizaţiilor. Acesta este recunoscut şi ca certificat de atribuire a codului fiscal. 7.Anularea deciziei de înregistrare a unei întreprinderi sau organizaţii, a deciziei de înregistrare a modificărilor operate în documentele de constituire, a deciziei de modificare a datelor înscrise în Registrul de stat, precum şi a deciziei de  radiere din Registrul de stat, se efectuează în baza hotărîrii instanţei de judecată. Lichidarea firmelor: 1.Fondatorul (proprietarul) sau instanţa de judecată care a adoptat hotărîrea de lichidare a întreprinderii sau organizaţiei este obligat să înştiinţeze în scris despre aceasta oficiul teritorial al Camerei în termen de 3 zile de la data adoptării hotărîrii. 2.Oficiul teritorial al Camerei consemnează în Registrul de stat începerea procedurii de lichidare a întreprinderii sau organizaţiei. Din acest moment este interzisă înregistrarea modificărilor din documentele de constituire ale acestora, precum şi înregistrarea întreprinderilor şi organizaţiilor noucreate în calitate de succesori de drept ai persoanei juridice în proces de lichidare. 3.Pentru consemnarea în Registrul de stat a începerii procedurii de lichidare a unei întreprinderi sau organizaţii, la oficiul teritorial al Camerei se prezintă următoarele documente:     a) decizia de lichidare, emisă de fondator sau de instanţa de judecată;     b) certificatul de înregistrare a întreprinderii sau organizaţiei (în original)  pentru înscrierea în el a menţiunii "în proces de lichidare".

6. Influenta factorilor macroeconomici asupra firmei

Mediul ambiant include toate elementele exogene firmei de natură: economică, tehnică, politică, demografică, ştiinţifică, organizatorică, juridică, ecologică ce influenţează: •stabilirea obiectivelor firmei; •obţinerea resurselor necesare; •adoptarea şi aplicarea deciziilor de realizare a obiectivelor. Factorii de influenţă ai mediului ambiant sunt: A. Factorii economici cuprind totalitatea elementelor de natură economică cu acţiune directă asupra activităţii întreprinderilor: a. piaţa internă şi piaţa externă – pentru a valorifica oportunităţile pieţei este necesar ca firma de afaceri internaţionale să studieze piaţa, obţinând informaţii despre: cerere şi ofertă, preţuri, concurenţă, toate ducând la fundamentarea deciziilor de producţie, aprovizionare, vânzare, import-export. b. pârghiile economico-financiare – acestea trebuie să asigure, pe de o parte, promovarea pluralismului economic şi, pe de altă parte, înfăptuirea unui mecanism economico-financiar centrat pe principiile de piaţă. În acest scop, o poziţie centrală o deţine realizarea cointeresării materiale, ce trebuie obţinute printr-un sistem de salarizare stimulativ şi prin stimularea agenţilor economici prin obţinerea unui profit mulţumitor. La acestea se mai adaugă: preţurile şi tarifele, creditele, taxele, dobânzile, impozitele, etc. B. Factorii de management exogeni firmei sunt: a. mecanismul de planificare macroeconomică – nu una imperativă, de tip centralizat, ci una inteligentă, orientativă şi stimulativă, incitativă; b. sistemul de organizare a economiei naţionale – ameliorat şi să precizeze clar atribuţiile şi competenţele fiecărei instituţii a statului şi a modului cum ele trebuie să îşi perfecţioneze activitatea pentru a stimula dezvoltarea afacerilor; c. modalităţile de coordonare – care să urmărească: privatizarea rapidă, restructurarea, retehnologizarea, precum şi asigurarea realizării celor 3 D: debirocratizarea, descentralizarea, dezetatizarea. C. Factorii tehnici şi tehnologici sunt: a. nivelul tehnic al utilajelor; b. calitatea tehnologiei; c. creativitatea şi inovarea; d. preţurile tehnologiei; e. politica de investiţii. Mediul ambiant tehnic, tehnologic prin ansamblul factorilor specifici influenteaza nivelul productivitatii, costului de productie, calitatea productiei, nivelul profitului; în general rezultatele economice finale ale întreprinderii. D. Factorii demografici sunt: a. numărul populaţiei; b. structura socio-profesională; c. populaţia activă; d. nivelul de pregătire a lucrătorilor şi managerilor. Analiza acestor indicatori permite o evaluare corecta a dimensiunii cererii potentiale, a pietei întreprinderii. E. Factorii socio-culturali sunt: a. structura socială a populaţiei; b. ocrotirea sănătăţii; c. învăţământul; d. cultura; e. ştiinţa; f. mentalitatea. Un rol decisiv îl joaca învatamîntul, care contribuie atît la îmbunatatirea structurii socio-profesionale a populatiei, cît si, mai ales, la amplificarea nivelului cultural al acesteia, la formarea unei mentalitati specifice economiei de piata. F. Factorii politici sunt: a. politica economică şi socială; b. politica ştiinţei şi învăţământului; c. politica externă; d. politica monetară, valutară, fiscală. G. Factorii naturali sunt resursele naturale (apa, solul, clima) Caracterul practic neregenerabil al unor resurse, combinat cu cresterea galopanta a preturilor înfluenteaza costul productiei, rentabilitatea si pretul de vînzare. H. Factorii juridici sunt reprezentaţi de legislaţie (legile, decretele, hotărârile guvernamentale).

7. Metode si tehnici de management

1. Managementul prin obiective (M.P.O.) a fost conceput în SUA la mijlocul sec.XX şi este cel mai utilizat, plecând de la premisa căeficacitatea unei firme depinde de legătura strânsăcare existăîntre obiective şi rezultate, recompense sau sancţiuni. Caracteristicile esenţiale ale MPO: - existenţa unui sistem de obiective pentru întreprindere care săajungăpână la nivelul executanţilor; - participarea tuturor salariaţilor la stabilirea obiectivelor în a căror realizare sunt nemijlocit implicaţi; - stabilirea bugetelor de cheltuieli pe centre de producţie, descentralizând astfel sistemul financiar; 2. Managementul prin proiecte (M.P.P.) consideră că proiectul reprezintă un ansamblu de procese de muncă, cu caracter de inovaţie şi realizarea căruia urmăreşte îndeplinirea cu succes a unei sarcini complexe. Principalele caracteristici ale unui proiect sunt: - rezultatul final al proiectului este o unitate sau un număr redus de unităţi faţă de producţia în serie sau masă; - există, de regulă, un singur cumpărător sau un beneficiar final pentru proiect; - se folosesc diferiţi specialişti din mai multe domenii de activitate; - dezvoltarea unui proiect are un caracter temporar; - datorităresurselor importante implicate, se stabilesc dinainte operaţiunile şi termenele de execuţie. 3. Managementul pe produs (M.P.Pr.) conform căruia, un conducător pe produs trebuie săasigure gestiunea completă a unui produs sau grupe de produse, de la fabricare la comercializare Etapele de realizare a managementului pe produs sunt: - desemnarea persoanei care va asigura managementul pe produs (din rândul specialiştilor, cu experienţăîn domeniu); - managerii pe produs vor elabora fiecare variantă de strategie privind fabricarea şi comercializarea produsului; - managerul pe produs împreunăcu echipa poate efectua modificări structural-organizatorice, informaţionale, decizionale şi metodologice în compartimentele de producţie implicate; - periodic, se vor evalua rezultatele privind fabricarea şi comercializarea prod. 4. Managementul prin bugete (M.P.B.) reprezintă o modalitate de exercitare a funcţiilor managementului şi evaluare a rezultatelor sub formă financiar-contabilă, utilizând unităţi monetare de măsură. Pentru aplicarea acestui tip de management, trebuie îndeplinite douăcondiţii: - existenţa unui sistem de programare, evidenţă şi urmărire operative a costurilor; - o structurăorganizatoricăconformăcu obiectivele stabilite. Etapele acestui management sunt: - dimensionarea obiectivelor sub formăde indicatori financiari; - elaborarea bugetelor la nivelul firmei în funcţie de structura organizatorică şi pe principalele domenii de activitate; - organizarea sistemului informaţional pentru completarea bugetelor; - coordonarea sistemului de bugete pornind de la desfacere; - controlul şi evaluarea realizărilor, pentru stabilirea abaterilor faţăde prevederi şi luarea de măsuri pentru încadrarea în nivelul prevăzut. Dezavantaje: - necesităun volum mare de muncăpentru completarea formularisticii utilizate; - operativitate redusădatorităcircuitelor informaţionale lungi. 5. Managementul prin excepţii (M.P.E.) necesită intervenţia conducătorilor de la niveluri ierarhice diferite, managerii primind informaţii care reprezintă abateri peste limitele admise a unor indicatori stabiliţi, deci abateri. Etapele sunt: - stabilirea obiectivelor pentru niveluri diferite în funcţie de timp şi de gradul de agregare a acestora; - selecţia criteriilor pentru o caracterizare cât mai exactă şi un control al realizării obiectivelor; - colectarea, înregistrarea, prelucrarea şi sistematizarea datelor necesare conducătorilor pe diferite niveluri ierarhice; - compararea realizărilor cu obiectivele şi transmiterea informaţiilor la nivelurile ierarhice prestabilite. Principalele avantaje ale M.P.E.: - utilizarea mai bunăa timpului conducătorilor; - reducerea frecvenţei luării deciziilor; - sesizarea situaţiilor critice şi urmărirea prioritarăa domeniilor cheie de activitate. Dezavantaje: - crearea impresiei de stabilitate; - nu reliefeazăcomportamentul uman.

8.Selectia, incadrarea, formarea si perfectionarea personalului

Selectia si incadrarea personalului rep-ta componente majore ale functiunii de personal, ce se desfasoara cu participarea M firmei sau se efectueaza nemijlocit de catre aceasta. Prin selectionarea personalului intelegem ansamblul proceselor prin care se aleg persoanele ce intrunesc calitatile, cunostintele, deprinderile si aptitudinile necesare realizarii obiectivelor, sarcinilor, competentelor si responsabilitatilor circumscrise anumitor posturi. Incadrarea personalului consta in ansamblul proceselor de atribuire efectiva a posturilor prevazute in structura organizatorica perosnalor selectionate, inclisiv intocmirea tututror formalitatilor necesare. Se bazeaza pe 4 elemente, ce rep-ta fie numai premisele p-u selectionarea si incadrarea personalului, fie numai criterii de selectie:  Studii atestate de certificate sau diplome  Vechimea in munca  Postul detinut anterior  Calitatile, cunostintele, aptitudinile si comportamentele persoanelor pentru care se efectueaza selectia si de calitatile, cunostintele, aptitudinile, deprinderile sau comportamentele ce se testeaza. Pentru selectarea muncitorilor se utilizeaza testele si probele practice, cu ajutorul carora se determina calitatile, aptitudinile si deprinderile psihomotoii de baza ale personalului – timp de reactie, indeminare senzoriala, acuitate vizulala si cromatica, intelectuale – memoria formelor, atentia distribuitiva. In selectarea personalului de specialitate accentul cade asupra identificarii cunostintelor necesare. Cea mai frecvent utilizata metoda – sustinerea probelor de examinare, scrise si orale, a cunostintelor posedate. In afara acestora se mai utilizeaza si elaborarea unei lucrari tipice domeniului in care va lucra si bateriile de teste. Un arsenal sensibil mai bogat de metode si tehnici de selectie se intrebuinteaza in cazul perosnalului managerial, corespunzator complexitatii cerintelor fata de acesta si implicatiilor majore pe care munca sa le are asupra stabilirii si realizarii obiectivelor firmei. Pe masura nivelului de dezvoltare a inteligentei se utilizeaza cel mai frecvent teste de inteligenta generala –testele Wechsler, Binet-Standford, s.a. Tastarea cunostintelor manaheriale si de specialitate se poate afectua prin intermediul dicutiilor, al lucrarilor scrise pe un anumit subiect, chestionarelor de cunostinte alcatuite din intrebari exacte asupra aspectelor considerate absolut necesare in realizarea muncii viitoare. Formarea si perfectionarea personalului Prin formarea personalului, in calitate de activitate, al unei organizatii desemnam ansamblul proceselor prin care salariatii insusesc intr-un cadru organizat pendinte de intreprindere, cunostintele, aptitudinile, deprinderile si comportamentele trebuitoare exercitarii unor ocupatii necesare respectivei firme. In stinsa legatura cu activitatea de formare se desfasoara activitatea de perfectionare a pregatirii pesronalului, prin care desemnam ansamblul proceselor prin intermediul carora salariatii firmei isi imbogatesc , de regula pe baza frecventarii unor programe special organizate de intreprindere, arsenalul de cunostinte, metode, aptitudini, deprinderi si comportamente in domenii in care au deja o calificare de baza, in vederea realizarii la un nivel superior a obiectivelor si sarcinilor ce le revin. Modalitati de formare si perfectionare: 1.Formarea personalului se realizeaza prin licee de specialitate si scoli profesionale pendinte de acestea prin calificare la locul de munca si cursuri serale de calificare. Activitatea de formare a personalului in intreprindere se rezuma la personalul de executie, de reguma muncitori. Celelalte cadre calificate necesare firmei – ingineri, tehnicieni, etc, - precum si o parte din muncitori, se pregatesc prin sistemul de invatamint. 2.Perfectionarea pregatirii personalului firmelor se efectueaza prin institutiile de invatamint superior, firmele private sau publice de pregatire a personalului, care realizeaza cursuri sau programe proprii, special organizate in cadrul lor.

9. Evaluarea, promovarea si motivarea personalului

Evaluarea personalului poate fi definita ca ansamblul proceselor prin intermediul carora se emit judecati de valoare asupra salariatilor din intreprindere, considerati separati, in calitate de titulari ai anumitor posturi, in vederea relevarii elementelor esentiale ale modului de realizare a obiectivelor si sarcinilor conferite si de exercitare a competentelor si responsabilitatilor, a acordarii de recompense si sactiuni, a stabilirii modalitatilor de perfectionare a pregatirii, a conturarii perspectivelor de promovare. In f-e de sfera de aplicabilitate, metodele si tehnicile de evaluare se impart in:  Generale – sunt aplicate la orice component al firmei, indiferent de postul detinut: 1.Notatia – acordarea unei note care exprima gradul in care titularul unui post realizeaza obiectivele circumscrise acsetuia; 2.Apreciarea globala – consta in formularea unor evaluari generale prin care se sintetizeaza principalele calitati si, indeosebi, minca si rezultatele de munca ale persoanelor respective.  Speciale – utilizate doar pentru anumite categorii de personal in firme, mai ales manaferi sispecialisti de inalta calificare. 1.Cazul – presupune constituirea unei comisii de evaluare care examineaza munca persoanei in cauza, adica a “cazului”, de regula in vederea unei decizii importante referitoare la aceasta sau pentru elucidarea unor importante dubii. 2.Metoda testelor de autoevaluare, consta in una sau mai multe baterii de teste special concepute pentri titulatii unei anumeite categorii de posturi, a caror solutionare ofera parsoanelor in cauza indicii importante asupra potentialului. Concepte, tendinte si caracteristici de promovare a personalului. O modalitate principala de valoroficare a rezultatelor evaluarii o rep-ta promovarea sa. Prin promovare intelegem ansamblul proceselor prin care se atribuie persoalului sin cadrul firmei posturi manageriale situate pe un nivel ierarhic superior, precum si gradatii sau clase mai mari in cadrul aceluiasi post. Posturile obtinute prin promovare incorporeaza sarcini si competente, responsabilitati calitativ superioare, ceea ce se reflecta in rolul sporit pe care il joaca in ansamblul societatii comerciale sau regiei si intr-o realizare mai mare. Criteriile de promovare a personalului: -Studii -Vechimea in munca -Caliati, deprinderi,cunostinte, aptitudini. In functie de modul cum sunt utilizate criteriile de promovare in firmele contemporane se manifesta 3 tendinte principale: 1.Promovarea pe baza virstei si a vechimii in munca – absoluteaza rolul experientei, considerindu-se ca trecerea anilor determina in mod automat o amplificare a potentialului salariatilor. 2.Promovarea in baza rezultatelor – cea mai larga tendinta. Punctul forte – utilizarea de criterii de promovare verificabile, neatacabile, bazate pe comensurarea rezultatelor trecute, element deosebit de important p-u evitarea aparitiei sutiatiei conflictuale. 3.Promovarea pe baza potentialului personalului – rep-ta tendinta care se manifesta in M personalului din firmele moderne. Are in vedere calitatile, cunostintele, aptitudinile si deprinderile personalului, abordate in evolutia lui, in perspectiva. Cu alte cuvinte se promoveaza acei salariati, care tinind cont de nivelul lor de pregatire actuale, de receptivitate la nou, de capacitatea de efort, de pregatirea de baza, capacitatea de adaptare, de simtul previzional, prezinta actual sau latent, de natura sa corespunda cerintelor mai complexe ale unor posturi superioare. Motivarea reprezinta o componenta majora a M si un subiect dintre cel mai frecvent tratate in litaratura de specialitate. Motivarea in sens restrins consta in corelarea necesitatilor, aspiratiilor si intereselor personalului in cadrul organizatiei cu realizarea obiectivelor, sarcinilor, competentelor si responsabilitatilor atribuite in cadrul organizatiei. Motivarea in sens larg rezida in ansamblul de decizii si actiuni prin care se determina stakeholderii firmei sa conribuie direct si indirect la realizarea de functionalitati si performante in ansamblu superioare, pe baza corelarii intereselor acestora in abordarea si realizarea obiectivelor organizatiei si ale subsistemelor sale.

10. Morala si etica profesionala. Principiile deontologice ale eticii ingineresti

Problematica si specificul eticii profesionale Notiunea de etica profesionala este utilizata de cele mai multe ori pentru desemnarea uni cod moral al unor oameni ce apartin unei profesii anumite.Spre exemplu Juramintului lui Hippocrate; Codul onoarei judecatorului; Codul etic al notarului. etc. Etica profesionala este determinate de particularitatile specifice ale unor profesii,de interesele corporative,de cultura profesionala etc. Oamenii ce indeplinesc functii profesionale similar sau identice isi elaboreaza traditii specific si se asociaza in baza unor principia de solidaritate profesionala in stare sa pastreze reputatia grupului professional dat. Etica profesionala este compusa din diverse norme de conduit si de anumite coduri deontologice. Termenul de ,,norma’’ are ca ssinonime ,,model’’ ,,standard’’ ,,regula’’ ,,lege’’. Norma de reglementare se caracterizeaza prin: 1)Faptul ca este emisa de cineva, isi are sursa in vointa unei autoritati normative: 2)Se adreseaza unor agenti numiti subiectii normei; pentru a-si face cunoscuta vointa de catre subiect,autoritatea promulga norme,iar pentru a-si face efectiva vointa,autoritatea adauga o sectiune sau o amenintare cu pedeapsa. Norma se poate impune in societate ca obicei care poate sa influenteze conduita oamenilor,exercitind o adevarata presiune normative prin masurile luate de o colectivitate fata de membrii care nu se conformeaza obiceiurilor. Etica Inginereasca Sistemele de valori sunt reflectate in coduri etice,care ghideaza comportamentele umane individuale si d egrupe sub toate aspectele. Incepind cu deceniu al 7-lea al sec xx ,multe intreprinderi din tari cu traditie industrial au promovat coduri etice scrise,care sunt reactualizate periodic pentru a reflecta schimbarile aparute in economie si in societate. Managerii intreprind actiunile necesare pentru ca toti membrii firmei sa cunoasca aceste coduri,sa le accepte sis a actioneze in litera si spiritul lor. Atunci cind in cadrul Managementului resurselor Umane s efac eforturi petru conceperea si aplicarea practica a codurilor etice,exista perspective pentru rezolvarea rapida si eficienta a problemelor de echitate si discriminare, fara a mai fi necesara inventia unor instante judecatoresti.Incalcarea codurilor etice poate duce la sanctiuni,dupa caz,la eliminarea din organizatie a persoanelor vinovate. Astfel Codul etic al inginerului cuprinde ansamblul caracteristicilor ce defines calitatea activitatii profesionale,precum si demnitatea inginerului in procesul creatiei tehnnico stiintifice si al productiei in societate. Activitatea inginerului trebuie sa se caracterizeze prin: -competenta, -professionalism, -creativitate, -cinste, -responsabilitate, -patriotism. In intreaga sa activitate, inginerul va actiona aplicind urmatoarele principii deontologice. 1.Desfasurarea activitatii profesionale la nivelul calitativ cel mai inalt,cu responsabilitate si cinste fata de firma si client. 2.Comportarea si natura sa contribuie la cresterea prestigiului d einginer,prin: •Devotament fata de profesia aleasa; •Efort personal de imbunatatire continua a propriilor cunostinte si deprinderi; •Instruirea si perfectionarea perofesionala Si asigurarea cinditiilor pentru cresterea experientei persoanelor subordinate; •Promovarea spiritului de echipa,curajului opiniilor increderii si respectului reciproc; •Pastrarea echilibrului intre dorinta de afirmare si modestia 3.Acordarea importantei cuvenite aspectelor ecologice,sociale si economice,in rezolvarea problemelor ingineresti; 4.Realizarea numai acelor rascini sau lucrari pentru care are competenta necesara; 5. Apel la sfatul si experienta altor specialist,ori de cite ori interesele firmei sau clientului vor fi mai bineservite in acest mod; 6.evitarea oricarei concurente neloiale cu alti ingineri prin publicitate defaimatoare,exploatarea financiara a pozitiei sale sau a pozitiei unui subordonat,critica publica a altor ingineri in problem care tin de profesie,exercitarea de presiuni sau influente pentru obtinerea unor avantaje nemeritate; 7.Furnizarea de informatii tehnice corecte,comparabile pe plan international; 8.promovarea si utilizarea metodelor si tehnicilor de asigurare a calitatii; 9. Acordarea de consultanta tehnica,economica si ecologica corecta;

11. Comunicarea în management – funcţiile şi principiile comunicării. Formele comunicării

Comunicarea reprezintă un proces de viaţă esenţial, prin care animalele şi oamenii generează sisteme,obţin,transformă şi folosesc informaţia pt a-şi duce la bun sfîrşit activităţile sau viaţa. Putem distinge citeva Forme de comunicare si anume: o comunicare intrapersonală, o comunicare interpersonală, una în grup mic şi a patra, una publică. După statutul interlocuitorilor, deosebim co-re verticală de comunicare orizontală; După codul folosit, există comunicare verbală, paraverbală, nonverbală şi mixtă ; După finalitatea actului comunicativ, o comunicare accidentală, una subiectivă şi o a treia, instrumentală; Dupa capacitatea autoreglării deosebim co-re lateralizată de cea nelateralizată, iar după natura conţinutului, putem cataloga comunicarea ca fiind referenţială, operaţional-metodologică şi atitudinală. Comunicarea ascedentă se referă la mesajele care sunt trimise de la nivelurile ierarhice inferioare spre cele superioare. Comunicarea descendentă se referă la mesajele trimise de la niveluri mai înalte ale ierarhiei spre niveluri inferioare. Comunicarea laterală se referă la mesaje trimise de la egal la egal, acest tip de c-re facilitează împărtăşirea înţelegerii unor fenomene, metode şi probleme, dezvoltă satisfacţia în legătură cu locul de muncă. Comunicarea serială se referă la mesajele trimise de-a lungul unor şiruri de oameni. Comunicarea verbal- imbajul re-tă un ritual, este vorba despre un ritual care se petrece atunci cînd ne aflăm într-un anumit mediu în care un răspuns convenţional este aşteptat de la noi. Gîndireaşi limbajul se dezvoltă împreună. Comunicarea orală -presupune un mesaj, mesajul trebuie să includă elemente de structură,interes şi motivaţie pt ascultător, elemente de legătură între părţile sale principale, claritate şi coerenţă internă etc.; Comunicarea nonverbală - are o mare doză de credibil, întrecînd-o pe aceea a co-rii verbale. Mesajele nonverbale pot să se afle în conflict cu mesajele verbale, oamenii tind să privească partea dreaptă a feţei, ceea ce este o manieră greşită dacă se doreşte perceperea mai intensă a emoţiilor.

12. Esenţa şi definirea pieţei imobilului şi a bunului imobil. Participanţii la piaţa imobilului.

Piata imobiliara reprezinta totalitatea tranzactiilor petrecute cu obiecte imobiliare, asigurare informationala, operatiuni privind conducerea si finantarea in sectorul imobiliar. Activitatea pietii imobiliare este ciclica fiind caracterizata prin perioade successive de expansiune, virfuri, restringeri si epuizare. Stările principale ale unei pieţe imobiliare sunt : *piaţa activă - piaţa caracterizată prin cerere în creştere, rămînere în urmă a ofertei şi preţuri în creştere; este numita si piată a vînzătorilor, deoarece aceştia pot obţine preţuri mai mari pe proprietătile disponibile. *piaţa in cadere - piaţa în care scăderea cererii este însoţita de o supraofertă relativă şi o scădere a preţurilor ; se mai numeşte şi piaţa cumpărătorilor ,deoarece aceştia au avantaj major. *piaţa în echilibru - piaţa în care cererea este egală cu oferta , condiţie ideala, însă mai puţin realizabilă pe piaţa imobiliară pentru o perioadă mai lungă. Conform destinatiei functionale principalele tipuri de B.I. sunt: * rezidentiale: case, vile, blocuri de apartamente avind destinatia de locuinta *comerciale: centre comerciale, hoteluri, magazine, cladiri administrative * industriale: fabrici, depozite, institutii de cercetare * agricole: pasuni, livezi, ferme, paduri,etc. * speciale: parcuri, cladiri publice, sedii,etc. Conform legii cu privire la proprietate deosebim urmatoarele categorii de BI : a)BI private – patrimoniul lor apartine unei persoane sau unui grup de persoane. Trasaturi economice esentiale: initiativa constituirii si functionarii lor apartine integral intreprinzatorului. b)BI publice – trasatura definitorie – posedarea intregului lor patrimoniu de catre statul pe teritoriul cariua se afla. Infiintarea si functionarea lor depind in exclusivitate de vointa factorilor decizionali etatici, potrivit reglementarilor existente in fiacare tara. c)BI mixte –statul devene unul din actionarii principali. Caracteristicile depind de ponderea actiunilor obtinute de catre stat. Participanţii la piaţa imobilului.Tranzacţiile cu proprietăţile imobiliare au specificul lor şi se deosebesc de orice alte tranzacţii. Costul înalt al bunurilor imobiliare, complexitatea realizării tranzacţiei, cheltuielile mari de timp pentru găsirea unui vânzător hotărât s i cumpărător hotărât să cumpere o proprietate imobiliară concretă, determină frecvenţa relativ scăzută a acestui ă vândă, sau a unu gen de tranzacţii. Putem deci afirma cu toată certitudinea că, şi pentru vânzător şi pentru cumpărător, tranzacţia cu un bun imobiliar este unul dintre cele mai importante şi mai de răspundere evenimente din viaţă. Funcţionarea pieţei imobiliare presupune o inter-relaţie între obiectul imobiliar şi participanţii la piaţă (subiecţii pieţei imobiliare). Subiecti ai P.I sunt :  Vinzator-orice persoana fizica sau juridica care este titular de drepturi.  Cumparator –orice persoana fizica sau juridica care este capabil sa achizitioneze acest B.I si asigura functionarea lui.  Investitor –persoana ce dispune de capital sau efectuaza plasamente de capital in sfera imobiliara cu scopul obtinerii de profit. Dupa statut investitori sint: Individuali, institutionali si Profesionisti.  Statul-este un participant specific al P.I care asigura relatii economice so juridice intre toti subiectii P.I.  Intermediarii- in sens larg sint considerate persoane fizice sau juridice cu orice forma de proprietate care ii ajuta pe participantii de piata in realizarea tranzactiilor cu B.I.

13. Particularităţile imobilului ca marfă. Principalele tranzacţii cu bunurile imobile

Particularităţile imobilului ca marfă sunt: 1. Bunurile imobile constituie baza bogăţiei naţionale.Anume în construcţii, clădiri şi edificii se acumulează treptat munca generaţiilor anterioare care asigură un nivel decent de viaţă atît în prezent cît şi-n viitor. 2. Piaţa imobiliară reprezintă un generator al creşterii economice al întregii ţări.Fiindcă, anume în bunurile imobile cu diferită destinaţie are loc investirea primară a unor mijloace importante ce duc la schimbări calitative ale cererii şi ofertei şi asigură dinamica dezvoltării macroeconomice. 3. Bunul imobil este un obiect deosebit.Fiind baza activităţii vitale ale omului şi a societăţii în întregime, bunurile imobile reprezintă un obiect deosebit al circuitului pe piaţă, al proprietăţii şi al dirijării. Principalele tranzacţii cu bunurile imobile Proprietarul are dreptul la discreţia sa să întreprindă cu proprietatea lui oricare acţiuni care nu contravin legislaţiei, inclusiv să înstrăineze proprietatea sa în favoarea altor persoane, sau să transmită drepturile de posesie, folosinţă şi dispoziţie asupra proprietăţii rămânând proprietar, să pună proprietatea în gaj sau să o greveze prin alte căi. Principalele tranzacţii cu bunurile imobile sunt: Vânzarea-cumpărarea- la vânzare cumpărare vânzătorul se obligă să transmită terenul de pământ în ordinea stabilită de legislaţie în proprietate cumpărătorului, iar cumpărătorul se obligă să accepte acest teren şi să achite pentru el suma stabilită în contract. Schimbul- conform contractului de schimb fiecare parte se obligă să transmită în proprietate altei părţi terenul de pământ în schimb la alt teren. Schimbul poate fi efectuat nu numai cu terenuri de pământ, dar este posibil şi schimbul terenului de pământ cu alt obiect. Moştenirea- Succesiunea terenului de pământ se efectuează conform testamentului sau legislaţiei. Donarea- un act de bunavointa de transmitere a unor bunuri ce le detii. Transmiterea în calitate de contribuţie în capitalul statutar- Sânt recunoscute ca persoane juridice organizaţiile, care dispun de un patrimoniu distinct, pot dobândi în numele propriu drepturi patrimoniale şi drepturi personale nepatrimoniale şi pot să-şi asume obligaţii. În legătură cu participare la crearea persoanei juridice, fondatorii ei pot avea drepturi şi responsabilităţi faţă de persoana juridică sau drepturi patrimoniale asupra proprietăţii ei. Ipoteca- În virtutea gajului, creditorul (creditorul gajist) are dreptul, în cazul în care debitorul (debitorul gajist) nu execută obligaţia garantată prin gaj, să i se satisfacă revendicarea, din valoarea bunurilor sau a drepturilor patrimoniale date în gaj. Arenda- Proprietarul, sau altă persoană împuternicită de proprietar, are dreptul să dea pământul în arendă. Pentru pământurile transmise în arendă se percepe plata de arendă. Mărimea şi condiţiile de plată se stabilesc în contract. Contractele de arendă pe un termen mai lung de 3 ani urmează a fi înregistrate la oficiul cadastral.

14. Clasificarea bunurilor imobile.

Categorii de imobil – clasificarea obiectelor de imobil stabilită în mod special în scopuri fiscale. În RM imobilele se divizează în terenuri (pămînt) şi imobil. (Clasificare nereuşită: BI cuprinde terenul care este baza şi elementul esenţial; clădirile şi edificiile şi alte elemente sunt îmbunătăţiri, variante de utilizare a imobilului). Terenurile se clasifică în:-terenuri cu destinaţie agricolă ;-terenuri în intravilan ;-terenuri distribuite întovărăşirilor pomicole ;-terenuri din extravilan destinate indusriei transporturilor,telecomunicaţiilor şi cu altă destinaţie specială. In scopuri fiscale, până în prezent, bunurile imobile se divizau în doua categorii:•terenuri (pământ);•imobile. Bunul imobiliar locativ sau rezidenţial include în sine casele particulare, casele cu multe apartamente care sunt destinate pentru traiul permanent al familiilor sau al indivizilor aparte. Acest tip de imobil este legat cu arendă, construcţia şi exploatarea fondului locativ. Bunurile imobiliare nelocative la rândul lor se împart în:-bunuri imobiliare comerciale;-bunuri imobiliare industriale;-bunuri imobiliare instituţionale;-bunuri imobiliare recreaţionale. Imobilul comercial - include în sine construcţiile destinate pentru comerţ, oficiile pentru afaceri, parcările pentru automobile, obiectele ramurilor de deservire destinate pentru obţinerea veniturilor. Imobilul industrial - reprezintă construcţiile industriale şi infrastructura, uzinele, spaţiile destinate pentru impozitare, oficiile specializate ale personalului de conducere. Pentru acest tip de imobil este foarte importantă amplasarea lui, distantă până la arterele principale de transport. Imobilul instituţional - includ in sine clădirile organelor de conducere, clădirile destinate pentru învăţământ, speciale precum şi alte imobile cu destinaţie specială. Imobilul recreaţional - acest tip de imobil este destinat pentru odihnă, adică complexele sportive şi complexele destinate pentru distracţie. Clasificarea imobilului locativ La baza clasificării raţionale trebuie să punem în evidenţă principalele caracteristici: *destinaţia funcţională (imobil locativ, oficiu, imobil industrial, obiecte comerciale, restaurante, hoteluri, terenuri, obiecte de însemnătate culturală sau istorică şi altele); * locul amplasării (sectoare prestigioase, piaţa imobiliară de capitală, sectoare puţin prestigioase, zone balneare); * tipul obiectelor imobiliare, pentru satisfacerea diferitor necesităţi (case individuale, apartamente, vile, palate, case mobile).

15.Piaţa funciară. Caracteristica şi tendinţe de dezvoltare a ei

Piaţa funciară reprezintă un fragment de bază al întregului şi complicatului sistem, care se numeşte în mod oficial economie de piaţă. Scopul principal al funcţionării acestei pieţe îl constituie transmiterea prin mecanisme de piaţă (vînzare-cumpărare, moştenire, schimb, gajare, arendă, etc.) a terenurilor în proprietate privată sau în folosinţă temporară subiecţilor pieţei, capabili să folosească aceste pămînturi cu maximă eficacitate economică. Obiecte ale relaţiilor funciare sînt: sectoarele de teren, cotele de teren şi drepturile asupra lor. Piaţa funciară este posibilă doar în condiţiile prevalării drepturilor patrimoniale asupra terenurilor. Aceste drepturi, constituie obiectul circuitului civil al bunurilor imobile, care pot fi înstrăinate, ipotecate, incluse în fondul statutar, etc. Componentele pieţei Din punct de vedere juridic se delimitează -loturile întovărăşirilor pomicole şi aferente caselor de locuit,-cotele echivalente de pământ şi terenurile întreprinderilor privatizate şi în curs de privatizare. Sectoarele de teren se divizează şi în funcţie de destinaţia lor, cum ar fi: -sectoarele de teren destinate construcţiei pentru imobile locative şi comerciale -terenuri din sectorul agrar. Preţul normativ al pământului este în funcţie de bonitatea pământului, care nu include-factori de relief, -climaterici de amplasament,mai ales alţi factori care influenţează valoarea de piaţă a lotului. Sectoarele de teren destinate construcţiei imobilului locativ sînt compuse din 2 surse: prima – demolarea locuinţelor vechi, a doua – (cea mai mare) teritoriile (terenurile) libere din oraş. Tranzacţiile cu terenurile pot fi:-vînzarea – cumpărarea terenurilor;-darea în arendă a terenurilor; -donaţia lotului de pămînt şi/sau cotei de pămînt;-schimbul, ipotecarea terenului şi/sau cotei de pămînt; -transmiterea terenului şi/sau cotei de pămînt în calitate de contribuţie în capitalul social al întreprinderii; -moştenirea terenului;-transmiterea terenului cu drept de folosinţă viageră sau permanentă (pe teren nelimitat);-punerea la dispoziţie a suprafeţei de pămînt;-privatizarea terenului;-exproprierea terenului pentru cauză de utilitate publică. Privit din punct de vedere tehnic, valoarea terenului reprezintă combinaţia dintre tipul cel mai bun de teren şi intensitatea optimă de folosire a acestuia. Din punct de vedere al pieţei terenurilor, valoarea se reduce la funcţia matematică care se referă la scăderea anuală a profitului obţinut de pe urma celei mai bune folosinţe a terenului. Valoarea economică a terenului este dată de modul de folosire a acestuia. Gradul de atractivitate este generat de urmatorii factori: *Un factor este amplasamentul. Accesibilitatea către locurile de muncă şi către diverse servicii urbane reprezintă argumente care influenţează decizia actorilor urbani, publici şi privaţi, privind alegerea unui amplasament. *Al doilea factor îl reprezinta venitul care poate fi generat de construcţie, aspect care se oglindeşte în tipul de folosinţă a terenului şi de gradul de intensitatea cu care terenul este folosit. *Al treilea factor este costul economic al terenului care este determinat de investiţiile în infrastructură şi de investiţiile în serviciile publice. Costul economic al terenului creează baza stabilirii valorii terenului şi determină diferitele valori ale terenurilor urbane. *Al patrulea factor este determinat de factorul de utilitate socială. Acesta nu este capabil să regleze preţul de piaţă al terenurilor urbane pe baza unei competiţii libere, dar poate influenţa nivelul de atractivitate care este conţinut în preţul terenului.

16.Piaţa imobilului cu destinaţie locativă. Caracteristica şi tendinţe de dezvoltare a ei

Piaţa imobiliară a apartamentelor situate în blocurile locative vechi din mun. Chişinău în anul 2015 a dezamăgit aşteptările agenţilor imobiliari şi a demonstrat că situaţia pieţii imobilare este încă confuză. Dacă comparăm situaţia cu cea existentă pe piaţa imobiliară în anul 2014, cînd preţurile la apartamentele din blocurile vechi au scăzut aproximativ cu 5- 10 %, în anul 2015 tendinţa a fost pastrată şi a avut loc o diminuare de circa 5- 10 % . În prezent, piaţa imobiliară se regăseşte într-o situaţie dificila, preţurile la obiectele cu destinaţie comercială cît şi la cele locative au ajuns la cota minimală, adică cererea şi oferta au ajuns la un echilibru relativ. La rîndul lor, cumpărătorii au devenit mult mai pretenţioşi şi selectivi în alegerea locuinţei, ca urmare a ofertei mai mari de pe piaţă. În perioada creşterii preţurilor, pe piaţă erau vîndute aproape toate obiectele expuse spre vînzare. La momentul de faţă, cumpăratorii ştiu mai exact ce îşi doresc şi atrag o atenţie mai mare la amplasarea locuinţei, infrastructură şi starea interioară a locuinţei . Ţinind cont de datele oferite de Agenţia “Cadastru”, din numarul total de înregistrări efectuate în anul 2015 cotele s-au repartizat în felul urmaror: 50% din numărul total de înregistrări au revenit apartamentelor din blocurile noi, alte 50% au revenit locuinţelor din blocurile locative vechi. Astfel, putem constata că pe piaţa imobiliară se manifestă o tendinţă clară a creşterii numărului de vînzări a apartamentelor situate în blocurile noi construite. Unul din momentele pozitive pentru piața imobiliară secundară din Chișinău în anul 2015, a fost reducerea de către băncile comerciale a ratelor dobînzilor ipotecare, care a influenţat pozitiv numărul vânzărilor pe piața imobiliară. Alt moment pozitiv ce adus la o careva reabilitare pieţii mai este şi interzicerea de a mai elibera autorizaţii de construcţie a mansardelor de către autorităţile locale. Potrivit datelor statistice a companiei noastre, preţul mediu pentru un metru pătrat al locuințelor de pe piața imobiliară în 2015 nu s-a schimbat esenţial. În primele șapte luni ale anului, prețul mediu a rămas la acelaș nivel - 590 Euro pentru 1 m.p. , iar la începutul toamnei s-a făcut observată o scădere lentă de pînă la 583-580 Euro pe 1 m.p Dacă vorbim despre costul unui ar de teren, în Chișinău, trebuie remarcat faptul că preţul mediu de piață a unui ar, în zonele rezidențiale, au variat de la 7.000 la 13.000 de euro, în funcţie de locaţie, suprafaţă şi infrastructură. Costul terenului pe străzile centrale ale Chişinăului, în zone rezidenţiale, este mai mare de 30-40%. Situația pieții caselor de locuit rezidențiale, în 2013 nu s-a schimbat în mod semnificativ. Ca şi mai înainte, există un exces de oferte și lipseşte cererea. Astăzi, cererea caselor individuale de pe piață este redusă la minimum, în ultimii ani piața caselor individuale se află într-o stare de criză permanentă, care afectează direct, cererea și prețul. Preţul mediu a unui metru pătrat al caselor individuale în Chișinău este în jurul de 500 Euro .

17. Piaţa imobilului cu destinaţie comercială. Caracteristica şi tendinţe de dezvoltare a ei

B.I. cu destinaţie comercială includ bunuri folosite în scopul obţinerii de venituri, ceea ce le conferă o importanţă deosebită în componenţa întregii structuri imobiliare. Acest domeniu al pieţei imobiliare este mereu activ şi atrage mai multe investiţii decît alte ramuri, deoarece presupune obţinerea ulterioară a venitului şi este mereu rîvnit de investitori. Imobilul cu destinaţie comercială ofera o gamă largă de servicii pentru populaţie şi deseori reprezintă spaţiu pentru afaceri profitabile. Spaţiile comerciale sunt dezvoltate şi apoi managerizate ca o singură entitate. Dezvoltarea unui spaţiu comercial presupune o investiţie individuală sau coproprietatea asupra unui teren, prin construirea de spaţii comerciale. Este evident faptul că cel mai bine este dezvoltat segmentul pieţii imobilului comercial în oraşul Chişinău, dar în prezent se observă o tendinţă de dezvoltare a acestui segment şi în celelalte regiuni ale Republicii Moldova. Cele mai numeroase şi dezvoltate bunuri imobile comerciale sunt magazinele (alimentare, de produse de uz casnic, de materiale de construcţie, depozite engros, e.t.c ). Specificul acestui segment al pieţei imobilului comercial este că aceste bunuri se vînd şi se cumpără rar, dar de cele mai dese ori ele sunt date în arendă. S-a păstrat tendinţa de deplasare a chiriaşilor în suprafeţe mai mici. În primele şase luni ale anului 2014 s-a înregistrat o scădere a ratelor chiriei cu aproximativ 5%, ceea ce este mai puţin decît scăderea costului la imobilul comercial, în general, dar acest lucru se datorează bazei cu un nivel scăzut de comparaţie de la începutul anului, cînd proprietarii scădeau preţurile în anticiparea "perioadei moarte" de pe piaţă (din ianuarie şi februarie). În prima jumătate a anului 2014, cea mai mare parte a ofertelor pentru chirie, şi anume 70%, la fel au fost la birouri, 21% au fost ofertele pentru spaţiile de producere şi de depozitare, şi doar 9% - pentru spaţiile de retail. Ratele de capitalizare curente pentru birouri şi spatii comerciale în Chişinău, calculate în rezultatul observaţiilor statistice sunt: • Birouri - 9,0% • birouri (profesionale) - 9,5% • spaţii comerciale - 10,5% • spaţii comerciale (profesionale) - 14,0% În concluzie, imobilul comercial va fi mereu cautat şi apreciat pe piaţa imobiliară, perspective de dezvoltare în toate timpurile.

18. Piaţa imobilului cu destinaţie industrială. Caracteristica şi tendinţe de dezvoltare a ei

Piaţa imobiliară industrială este constituită din unităţi de producere din diferite ramuri ale economiei naţionale. De regulă, bunurile imobiliare industriale sunt examinate ca complexe patrimoniale, care reunesc clădirile de producţie, clădirile administrative şi alte construţii auxiliare.Piaţa bunurilor industriale în municipiul Chişinău a început să se formeze odată cu privatizarea întreprinderilor. În majoritatea cazurilor aceste obiecte sînt mari şi scumpe. Cerinţele pentru obiectele industriale depind de tehnologiile de producţie, securitatea antiincediară şi ecologică. Reducerea nivelului de producere industrială a adus la apariţia acestui tip de piaţă, a diverselor tipuri de încăperi de producere, baze industiale şi depozite. Referitor, la piaţa imobilului industrial putem deasemenea menţiona nivelul scăzut al dezvoltării acesteia. Conform, principalului indicator ce caracterizează gradul de dezvoltare a segmentului industrial, adică volumul tranzacţiilor, în comparaţie cu alte segmente imobiliare, această piaţă este mai mică şi numărul tranzacţiilor este mai redus. Cheltuielile pentru întreţinere sînt mai mici decît pentru imob. locativ şi commercial. Oferta pe piaţa depozitelor are o tendinţă de creştere. Pe fiecare segment al pieţei imobiliare, oferta bunurilor imobiliare se formează din 2 surse: volumul construcţiilor noi; rezervele existente de bun.imob. libere şi desponibile, în totalitate sau perţial, p/u comercializare. Analiza cererii de BI cu destinaţie industrială trebuie însoţită de investigarea următoarelor aspecte: •starea generală a economiei ţării; •nivelul dezvoltării economice şi al dinamicii ramurilor componente ale econ.naţionale, în care intră B.I evaluabile. •Existenţa potenţialului ştiinţifico-productiv şi posibilităţile de atragere a investiţiilor p/u organizarea noilor procese de producţie sau tehnologice. Ca rezultat al analizei cererii pe diferite segmente ale pieţei se poate formula concluzia necesară cu privire la nivelul actual sau pronosticabil al cererii, care caracterizează o piaţă imobiliară concretă. Tranzacţiile pe această piaţă pot fi: Vînzarea-cumpărarea, darea în cherie a încăperilor, clădirelor şi construcţiilor nelocative. Vînzarea-cumpărarea şi darea în cherie a complexelor imobiliare. Transmiterea încaperilor, clădirelor şi construcţilor nelocative în calitate de aport la capitalul social; Recunoaşterea drepturilor patrimoniale şi a altor drepturi conform hotărîrii judecătoreşti; Pe piaţă imobilelor industriale predomină încheierea contractelor de arendă şi nu a celor de vînzarecumpărare, ca pe piaţa imobilului locativ. Preţul pentru arendă se stabileşte în conformitate cu: tipul încăperii arendate, amplasarea, existenţa locurilor de parcare, etc. Cea mai mare parte a obiectelor industriale sînt oferite în arendă pe termen lung. Comparativ cu alte oraşe şi raioane ale republicii, preţurile de închiriere ale unui spaţiu industrial de la Chişinău sunt mai mari din cauza suprafeţelor, nivelului scăzut al ofertei comparativ cu cererea şi preţurile înalte pentru terenuri. Pentru piaţa depozitelor e caracteristică stabilitatea cererii şi a ofertei, precum şi a preţurilor. Pe aceasta piaţă se oferă depozite speciale în care este tehnică necesară pentru lucrările de încărcare-descărcare. Un rol aparte îl ocupă depozitele vamale. Plata pentru arendă pe piaţa încăperilor destinate depozitării depinde de: -nivelul de automatizare ; -amplasare ; -distanţă pînă la căile de transport ; -mărimea suprafeţei etc. Preţurile de ofertă medii în a. 2015 pentru or. Chişinău constituie 450 €/m², comparativ cu a. 2014 preţurile s-au diminuat cu 15%. Pentru mun. Chişinău preţul mediu de ofertă constituie 303€/m², iar pentru obiectele industriale din ţară preţurile medii de ofertă constituie 92€/m².

19.Ciclul de viaţă al pieţei imobilului şi a bunului imobil

Ciclu reprezinta o succesiune de fenomene,stari,manifestari care se realizeaza intr-o anumita perioada de timp si care epuizeaza in ansamblu lor evolutia unui anumit process repetabil.Ciclu de viata a P.I se caracterizeaza prin 4 componente bazate pe cercetarile pietii cu caracteristicile lor clasice caderii sau cresterii economice. Continuitatea si complexitatea fazelor ciclului depinde de multi factori interni si externi.Diferite segmente ale P.I. se comporta diferit in aceeasi perioada de timp. Cu totate acestea capacitatea de a determina anumite faze ale P.I poate oferi anumite posibilitati investitionale potentialilor investitori.Sa examinam caracteristica tuturor fazelor: A.Faza descresterii-se observa atunci cind piata este suprasaturata iar nr.constructiilor incepe sa creasca(oferta depaseste cererea).Intretinerea acestor obiecte influenteaza negative asupra situatiei financiare a proiectului.Aceasta este piata cumparatorului.Detinatori de proprietati imobiliare va trebui sasi aduca un raport mai mare in domeniul marketingului sis a caute sustinere financiara. Pe piata apar un nr. semnificativ de obiecte noi. Creditorii isi stopeaza activitatea pina la o noua crestere iar preturile la immobile se micsoreaza. B.Faza de absorbtie.Din cauza lipsei constructiilor noi ca rezultat al etapei descresterii pe P.I incepe sa ia amploare cererea si oferta, piata trece intr-o noua faza-de absorbtie a obiectului construit.In corespundere cu cresterea nivelului cererii si micsorarii nivelului ofertei vor incepe cercetari investitionale privind cererea noilor obiecte imobiliare.\ C.Faza constructiilor noi- ii corespunde un nivel inalt de cerere a obiectelor construite cu micsorarea ofertelor pe terenuri libere destinate constructiilor.Partile de arenda incep sa creasca cu preturile de comercializare la imobile.In aceasta perioada se majoreaza nivelul inflatiei la fel se majoreaza si nivelul constructiilor, ceea ce duce ulterior la vinzarea obiectelor imobiliare. D.Faza de saturare. Cresterea vinzarilor obiectelor imobiliare are loc in ritmuri lente si in sfirsit se stopeaza.Apare un surplus de productie gata si capacitate in constructie.Nivelul ocuparii in ramura incepe sa se micsoreze iar activitatea de constructive treptat se stopeaza. Conceperea→Nasterea sau aparitia→Maturitatea→Imbatrinirea→Moarte. Asa dar ciclu de viata a B.P-reprezinta durata de timp cuprinsa intre momuntul lansarii acestuia pe piata si cel al retragerii de pe piata si cel al retagerii definitiava din sfera imobiliara.B.I le sint caracteristice urmatoarele etape sau perioade ale ciclului de viata: 1.Etapa primara sau preinvestitionala. Aceasta etapa cuprinde perioade de concepere,o cercetare preliminara a stabilitatii,a proiectului,analiza pietii,selectarea terenului,amplasarea geografica si economica, analiza posibilitatilor tehnologice,termenii proiectului si o evaluare priliminara financiareconomica. 2.Etapa investitionala. a)Etapa de planificare –la acesta etapa se determina succesiunea lucrarilor,se efectueaza documentatia de deviz,analiza detaliata a proiectului si resursele necesare. b)Etapa de implementare – se estimeaza prognoza realizarii proiectului inainte de timp si se controleaza indicatorii principali ai proiectului(costurile,durata de timp,calitatea si beneficiul). c)Etapa de finalizare – include lucrari de testare,reglare,darea obiectului in expolatare ulterioare.Se fac totalurile proiectului reesind din obiectivele stabilite initial. 3.Etapa de exploatare.Aceasta etapa presupune transmiterea imobilului proprietarului si administrarea acestuia. 4.Etapa de lichidare. Aceasta etapa presupune terminarea sau schimbarea ciclului de viata a bunului (reconstructia sau demolarea).

20. Metode de organizare a execuţiei proceselor de construcţii (succesivă, în paralel, în lanţ)

Metoda succesivă propune o desfășurare în timp și spațiu prin care procesele se execută unul după altul (succesiv), pe sectoare succesive, astfel încît, la un moment dat, pe șantier se realizează un singur proces. Organizarea succesivă este una din formele specifice de îmbinare rațională a resurselor materiale cu cele umane în cadrul procesului de muncă și care face posibilă circulația elementelor pe sectoare întregi. Transmiterea sectorului precedent și începerea proceselor pe sectorul următor are loc numai după ce a fost terminată executarea tuturor fazelor în cadrul sectorului precedent Metoda in Paralel Caracteristic pentru această metodă este faptul că o asemenea dispunere și desfășurare în timp și spațiu, încîtun număr de formații (cel puțin două) , execută concomitent un proces pe un număr corespunzător de sectoare. Numărul de formații este egal cu numărul de sectoare. Metoda in Lant În principiu metoda în lanț constă în conceperea unei dispuneri și desfășurări în timp și spațiu astfel încît formații de muncitori specializate trec succesiv de pe un sector pe altul, fiecare formație executînd un singur proces pe un sector, creînd front de lucru pentru formația ce va executa procesul următor. 21.Tipuri de lanţuri în organizarea execuţiei proceselor de construcţie (ritmic, dual,neritmic)

a). Exista trei tipuri de lanţuri: lanţul ritmic, lanţul dual şi lanţul neritmic. Lant ritmic. Modul ideal de organizare în lanţ, în acelaşi timp soluţia cea mai clară de defăşurare în timp şi spaţiu, este determinată de cazul când ritmul tuturor ciclurilor ce intră în componenţa lanţului complex sunt egale între ele, pe toate sectoarele: t1 = t2 = …=ti = …=tn (2.19) td – durata desfăşurării lanţului; tp – durata predării sectoarelor ca producţie finită; m – numărul de cicluri (sau lanţuri parţiale); n – numărul de sectoare D - durata totala b). Dupa metoda lantului dual fiecare din procesele ce fac parte din lant se organizeaza cu durata de executie proprie, constanta pe toate sectoarele. Parametrii principali ai cestui tip de lant sunt aceeasi ca la lantul ritmic, plus: τ - timpul de asteptare intre terminarea unui proces pe un sector si inceperea procesului urmator pe acelasi sector. Timpul de asteptare reprezinta o asteptare a sectorului si nu o intrerupere a activitatii formatiilor de muncitori. c). Lanţul neritmic corespunde situaţiei când ciclurile au ritmuri de lucru diferite de la un sector la altul, cât şi între ele. Problema la un lanţ complex neritmic este coordonarea în timp şi spaţiu între cicluri succesive, astfel încât să se asigure continuitatea în lucru a formaţiilor de muncitori cu respectarea ordinii tehnologice stabilite de executie pe toate sectoarele. Problema este foarte dificila cu cit numarul sectoarelor si al ciclurilor este mai mare.

22. Activitatea investiţională la nivel de întreprindere. Sursele de finanţare a investiţiilor

a). Activitatea investitionala reprezinta angajarea resurselor facute cu speranta realizarii unor beneficii in decursul unei lungi perioade de timp in viitor. Activitatea investiţională la nivel de întreprinere este influenţată de diverşi factori, care pot fi grupaţi în funcţie de apartenenţa sa. Astfel, distingem factorul tehnico-ştiinţific, factorul managerial , factorul economic, factorul social şi factorul ecologic. Acţiunea acestor factori va fi evaluată în procesul gestiunii activităţii investiţionale. Gestiunea aspectelor investiţionale presupune elaborarea strategiei investiţionale. La diferite etape de viaţă firma trebuie să adopte diferite strategii, atât generale, cât şi investiţionale. Strategia investiţională depinde în mare măsură de situaţia în care se află economia firmei respective. b). Orice investitie trebuie sa se bazeze pe surse concrete de finantare. In conditiile economiei de piata sursa principala de finantare a investitiilor sunt mijloacele financiare ale firmelor. Sursele de formare a resurselor investitionale pot fi clasificate in proprii, atrase si imprumutate. Sursele proprii de formare a resurselor investitionale includ: - Profitul obtinut din activitatea economica; - Acumularea amortizatiei fondurilor fixe; - Polita de asigurare. - Investitii financiare-de lunga durata - Reinvistirea sumei capatate in urma vinzarii unei parti din fondurile fixe. Sursele atrase de formarea resurselor investitionale includ: - emiterea si vinzarea de actiuni; - emiterea certificatelor investitionale - alocatii in fondul statutar din partea altor investitori; - mijloacele acordate de catre stat pentru investitii. Sursele imprumutate de formare a resurselor investitionale cuprind: - imprumuturile bancare pe termen lung si mijlociu - credite externe - emisie de obligatiuni - leasing investitional.

23. Analiza calitativă şi cantitativă a riscurilor. Metode de apreciere a nivelului de risc.

a). Scopul analizei calitative este identificarea riscurilor, care presupune soluţionarea problemelor: - Evidenţierea întregului spectru al riscurilor existente în cadrul proiectului investiţional; - Descrierea riscurilor; - Clasificarea riscurilor; - Determinarea caracteristicilor riscurilor. În dependenţă de diverse criterii riscurile pot fi clasificate astfel 1. În conformitate cu posibilitatea gestiunii: -Sistematice, -Nesistematice 2. Conform factorilor de apariţie: -Juridice, –Administrative, -Economico-financiare 3. Conform probabilităţii: -Cu probabilitatea înaltă, -Cu probabilitate medie, -Cu pobabilitate joasă 4 .Conform urmărilor: -Catastrofale, -Medii, -Neînsemnate Scopul analizei cantitative reprezintă măsurarea riscului care presupune soluționarea urm-lor probleme: - Determinarea probabilităţii riscurilor; - Evaluarea riscurilor; - Evidenţa riscurilor; b). Majoritatea operatiunilor financiare sunt legate de un risc oarecare si deci determinarea nivelului de risc devine absolut necesara. Nivelul de risc prezinta probabilitatea pierderilor, precum si marimea prejudiciului cauzat. Riscul antreprenorului se caracterizeaza cantitativ prin aprecierea subiectiva, adica marimea asteptata maximala si minimala a veniturilor/pierderilor in urma investirii capitalului. Nivelul riscului se determina prin urmatoarele metode: Et   V  P 1. Speranta matematica (valoarea medie ponderata) 2. Variatia fluxului financiar - pentru a calcula acest criteriu se utilizeaza ecartul-tip (abaterea medie patratica) n

x 1

t 

n

 (Vxt

xt

xt

 Et ) 2  Pxt

x 1

Vx - reprezinta fluxul de numerar asociat cu al x-lea coeficient de probabilitate in timp (t); Pxt - probabilitatea sumei din fluxul financiar; Et - speranta matematica a fluxurilor financiare; O masurare mai exacta presupune calculul coeficientului de variatie, care exprima raportul dintre ecardult   100 Et tip al fluxurilor de venit si speranta matematica a acestora. El oscileaza de la 0% pina la 100%. Se propune urmatoarea evaluare calitativa a coeficientului de variatie: < 10% - oscilatie slaba; 10-25% - oscilatie medie; > 25% - oscilatie inalta 3. Analiza „Expert" este o metoda subiectiva, care necesita cunostinte vaste in domeniu. Conform acestei metode de la inceput, toate riscurile posibile sunt grupate in patru categorii: riscuri economico-financiare, -sociale,- tehnice si -ecologice. Fiecarei situatii posibile i se atribuie un anumit nivel de probabilitate. 0% - pentru un risc considerat inexistent; 25% - evenimentul probabil ca nu va avea loc; 50% - in privinta evenimentului respectiv nu putem afirma nimic cert; 75% - evenimentul probabil ca va avea loc; 100% - evenimentul va avea loc in mod cert. Dupa care se detemina media fiecarui grup de riscuri, apoi nivelul de risc general aferent proiectului investitional. Se recomanda efectuarea calculului in forma de tabel. 4. Analiza sensibilitatii proiectului presupune masurarea efectului, pe care il au variatiile elementelor de "intrari" asupra rentabilitatii nominale, valorii nete actuale, ratei de rentabilitate interna aferente proiectului investitional. Scopul testului de sensibilitate este atit buna informare la luarea deciziei de investitie, cit si provocarea unor eventuale actiuni corelative. 5. Metoda simulatiilor permite derterminarea distributiei a probabilitatii a posibilelor rezultate, precum si pentru fiecare variabila ce se schimba. Ca rezultat al simularii, obtinem un numar mare de variante ale indicatorului ce ne intereseaza. Dupa care vom determina frecventa distributiei, apoi folosind metode statistice, putem determina nivelul de risc. Aceasta analiza este mult mai realista, deoarece se utilizeaza incertitudinea mai multor variabile.

24.Amplasarea obiectivelor investiţionale.

Problema amplasarii unui obiectiv de investitie sau a unui complex de unitati economice trebuie abordata intr-o viziune larga, la rezolvarea ei folosinduse criterii economice si social-politice. - Criteriile economice sint: -apropierea de rezervele de materie prima; -atragerea mai larga in circuitul economic a resurselor locale; -utilizarea rationala a ofertei de munca; -reducerea cheltuielilor de transport; -apropierea productiei de centrele de consum; -o asigurare buna a necesarului de energie, -combustibil, apa industriala etc. - Criteriile social-politice: -ridicarea gradului de dezvoltare a regiunilor ramase in urma din punct de vedere economic; -reducerea somajului; -imbunatatirea conditiilor de viata in regiune etc. In alegerea amplasamentului unui obiectiv de investitie, problema esentiala o constituie reducerea distantelor dintre intreprinderi in vederea micsorarii cheltuielilor de transport. Totodata, optimizarea amplasamentului trebuie sa asigure minimizarea cheltuielilor de productie si a celor de investitii aferente noilor obiective sau dezvoltarii celor existente. Exista mai multe metode de alegere a amplasamentului optim: 1. Raportul dintre cheltuielile legate de transportarea materiilor prime si a produselor finite; Presupunem ca notam costul total pentru transp. materiei prime C1, iar costul total al transportarii produselor finite C2 - C1>C2 - firma se va amplasa mai aproape de materia prima, - C1=C2 - obiectivul se va amplasa la mijlocul distantei dintre sursa de materii prime si productia finita, - C10. Cu cit VNAT este mai mare, cu atit si rentabilitatea este mai mare. Cel mai efficient proiect de investiţii se considera acel pentru care excedentul dintre CFN’ şi I' este maxim. Punctele slabe ale indicatorului VNAT sunt: • VNAT nu pune în evidenţă importanţa relativă, comparativă a aportului acelui proiect; • VNAT nu ţine seama de mărimea duratei de recuperare T. b). Angajamentul de capital (K) reprezinta costurile totale initiale de investitii, pentru construirea capacitatilor de productie proiectate, si a costurilor ulterioare punerii in functiune, pentru exploatarea lor, exclusiv amortismentul, exprimate in valoarea actuala la un moment de referinta. Angajamentul de capital se determina cu ajutorul relatiei: K t'  I t'  CEt'   ( I h  CEh )(1  a )  h

Cu ajutorul acestui indicator putem afla urmatoarele date: a) Daca valoarea totala a 'cash flow'-ului este mai mare sau mai mica decit angajamentul de capital? Un proiect are un cost eficient si este acceptabil daca: CFN’ > K. b) Daca am investit mai mult in tehnica si tehnologii de performanta, comparativ cu alte variante, s-au realizat oare economii la costurile anuale de exploatare si pe ansamblu, am ajuns sau nu la un angajament de capital acceptabil? c) Care este dimensiunea fondurilor de investitii necesare? Putem finanta proiectul si cum putem asigura fondurile necesare? c). Indecele de profitabilitate (IP): raportul dintre VNAT si fondurile de investitii care stau la baza proiectului de investitii si genereaza acel volum de VNAT. VNAT IP= +1; ∑ I' La proiectele la care IP = 1, VNAT va fi nula (VNAT=0). Cu cit indicele de profitabilitate IP este mai mare, cu atit proiectele sunt mai eficiente. Varianta optima de proiect este acea care raspunde criteriului: IP—>max. Indecele de profitabilitate (IP), ordonind proiectele eficiente, ne permite sa elaboram strategia cea mai avantajoasa de investitii, alegind proiecte dintre ele, tinind seama de restrictiile bugetelor de capital, deci in limitele fondurilor noastre disponibile pentru finantarea investitiilor. Folosind in calitate de criteriu de optimizare a setului de proiecte, maxim de VNAT pe ansamblul proiectelor selectate.

26. Evaluarea proiectelor de investiţii: RIR, Analiza „venituri/costuri”.

a). Rata internă de rentabilitate este definită ca fiind acea rată de discontare pentru care  valoarea netă actualizata este egală cu zero. Practic RIR este asimilat cu un cost minim al capitalului, pe care investitorul este dispus să îl accepte. Deci RIR reprezintă acea rată a dobânzii compuse, care atunci când se foloseşte ca rată de actualizare (a) pentru calculul valorii nete actualizate totale, face ca suma să fie nulă; adică, este acea rată de actualizare care egalează CFN’ cu I'. RIR = a, pentru care VNAT(a)=0. Dacă a0. Analitic, pentru determinarea RIR se pleacă de la egalitatea I = CFN’, respectiv, ecuaţia: VNAT= - I+ CFN’ = 0. Pentru a determina RIR, se calculează VNAT pentru diferite rate de actualizare, alese întâmplător. Pentru precizare, RIR se determină cu relaţia: RIR = amin+(amax - amin) *VNAT(+)/VNAT(+) + VNAT(-), unde: amin, amax - respectiv rata mai mică şi mai mare de actualizare folosite pentru calculul VNAT; diferenţa admisă între ele trebuie să fie de maximum 5 puncte procentuale. Cu cat rata interna de rentabilitate este mai mare cu atat investitia este mai rentabila. In condiţiile economiei de piaţă, RIR are semnificaţia şi funcţia de criteriu fundamental pentru acceptarea proiectelor de investiţii şi formularea opţiunilor. b). Analiza "venituri/costuri" reprezinta un instrument de mare utilitate pentru luarea deciziei de alocare a resurselor pentru investitii, reprezinta conceptia fundamentala a evaluarii economice si financiare a proiectelor de investitii. Exprimarea si masurarea eficientei in proiectele de investitii se bazeaza pe compararea, pe masurarea avantajelor economice medii anuale si integrale cu volumul costurilor necesare, de investitii si de exploatare, dimensionate prin metode traditionale, statice sau in abordare dinamica, tinind seama de influenta pe plan economic a impactului factorului timp. Analiza "venituri/costuri" se bazeaza pe evaluarea raportului si diferentei absolute dintre veniturile totale actualizate (V't) si costurile totale actualizate (K't). Vt / 

d  De

 Vh (1  a) h

K t/ 

d  De

 (I

h

 CEh )(1  a)  h

h 1 ; pentru o rata de actualizare a = 0, avantajul net actualizat al investitorului la proiect va fi: AN't = V't-K't Vt / 1 / Daca: Kt - proiectul de investitii nu produce nici avantaje, nici pierderi, deci investitorul nu cistiga h 1

nimic. Vt / 1 K t/ - proiectul produce pierderi, proiectul respectiv este ineficient si trebuie respins. Vt / 1 K t/ - proiectul este eficient si putem continua analiza dinamica, cu ajutorul altor indicatori, ai eficientei

investitiilor. Cu cit este mai mare acest indicator cu atit sunt mai corecte concluziile

27.Metodica CFA de evaluare a eficienţei economice a investiţiilor

Evaluarea serveşte la preselecţia variantelor de proiecte investiţionale pe baza examinării şi aprecierii acestora sub raport tehnico-economic şi financiar. In toate etapele sale, evaluarea proiectelor de investiţii se realizează în anumite limite, cum ar fi: obiectivele fundamentale strategice fixate; restricţiile financiare; programul de finanţare; dimensiunea costului finanţării. In funcţie de scopul elaborării proiectului investiţional, distingem două etape de evaluare a acestuia: - Evaluarea primară a proiectelor, ce se realizeaza în două direcţii: aspectele tehnice şi comerciale. - Evaluarea complexă cuprinde: a) analiza financiară; b) analiza de senzitivitate (evaluarea gradului de risc); c) analiza economică. Metodica axata pe principiile CFA este destul de eficienta in cazul unor proiecte investitionale de scurta durata (1-3 ani), perioada in care prognozele au o precizie suficienta. Pe cind proiectele realizate in domeniul agricol, extractive, de prelucrare, constructii de masini, proiecte cu o durata considerabila de realizare, ar trebui evaluate prin metodica optiunilor.

28.Evaluarea financiară și economică a proiectelor investiţionale

a) Evaluarea financiară se face pentru a vedea dacă investiţia este suficient de rentabilă la nivelul întreprinderii, dacă se obţin venituri care să asigure recuperarea cheltuielilor şi un profit. Pentru calculul cheltuielilor şi veniturilor, sunt folosite preţurile pieţei interne, iar pentru evaluarea proiectului, se foloseşte rata de actualizare stabilită pe baza costului oportun al capitalului la nivel de întreprindere. In primul rând, se efectuează analiza financiară sumară, pentru a identifica proiectul, a-i studia fezabilitatea, pentru a facilita alegerea tehnologiei de fabricaţie şi a utilajelor. Apoi se efectuează analiza detaliată cu scopul de a determina rentabilitatea capitalurilor investite. Aici se iau în consideraţie toate momentele neprevăzute în analiza sumară, cum ar fi: împrumuturile bancare, impozitele, taxele vamale, subvenţiile primite de la stat etc. La efectuarea analizei detaliate, spre deosebire de analiza sumară, pentru a fi cât mai aproape de realitate, calculele se fac în monedă curentă. Se va ţine seama de creşterea inflaţionistă a preţurilor, atât la bunurile de investiţii, cât şi la cheltuielile de exploatare şi încasări. Deci, se vor folosi două simplificări: a) reducerea perioadei pentru care se face studiul financiar detaliat; b) limitarea perioadei considerate pentru previziunea inflaţiei. Proiectul se acceptă dacă din calcule căpătăm un sold net al trezoreriei cumulat, mereu pozitiv, chiar dacă unele solduri anuale sunt negative. In caz contrar, se efectuează o analiză suplimentară, în cadrul căreia se încearcă sporirea unei sau altei resurse (fonduri proprii, împrumuturi etc). b) Evaluarea economica ajuta la pregatirea si selectarea proiectelor care contribuie cel mai mult la dezvoltarea economica. In acest scop, proiectul se analizeaza in stransa interdependenta cu intreprinderile furnizoare de materie prima si consumatorii produsului finit. La prima etapa se calculeaza costurile avantajele proiectului din punctul de vedere al colectivitatii. Pentru aceasta, preturile pietei se inlocuiesc in calcule cu preturi teoretice sau de referinta. La a doua etapa se determina costurile si avantajele proiectului pe ansamblul economiei nationale, folosind preturile pietei la nivelul intreprinderilor ce coopereaza cu proiectul pe linia furnizarii de materii prime, materiale etc. Pentru adoptarea deciziei finale asupra proiectului, se efectueaza analiza economica detaliata folosind metoda efectelor. Metoda efectelor este mult diferita metodei preturilor de referinta. Deoarece, pe de o parte, toate costurile avantajele sunt calculate in pretul pietei, iar pe de altă parte, se calculează separat şi apoi se adună cele trei categorii de efecte: directe, indirecte şi "induse" sau de venit. Efectele directe cuprind cheltuielile şi încasările nemijlocite ale proiectului, aşa cum au fost stabilite în baza studiilor tehnice şi de marketing, a studiului de fezabilitate. Efectele indirecte sunt avantajele şi costurile suplimentare pe care un proiect de investiţie le antrenează pentru alte proiecte, cu care el este legat pe plan tehnologic şi economic. Efectele induse sau de venit apar în urma utilizării veniturilor distribuite. Economiile băneşti ale întreprinderilor, gospodăriilor de familie şi administrafiei publice pot servi unor noi investijii, care vor duce la creşterea producţiei. Analiza economică trebuie să releve faptul în ce măsură şi cum răspunde proiectul intereselor economiei naţionale, această raportare fiind efectuată nu global, ci pe diferiji agenţi economici.

29.Cursul oportun al capitalului – nivelul ratei de actualizare

Costul oportun al capitalului reprezintă partea principala a mărimii ratei de actualizare. Stabilirea corectă a acestui cost ne permite să evităm riscul de a adopta proiecte mai puţin rentabile sau de a respinge proiectele bune. Costul capitalului îndeplineşte următoarele roluri: *rata de rentabilitate financiară aşteptată; *rata minimă a rentabilităţii capitalului alocat pentru investiţii; *prag minimal al rentabilităţii, în funcţie de care se decide acceptarea sau respingerea proiectului de investiţii. Intreprinderea poate folosi mai multe surse de finanţare a investiţiei. Fiecare sursă are un cost, care trebuie aflat pentru a vedea dacă investiţia este convenabilă în raport cu nivelul acestuia, dacă asigură un spor de venit faţă de costul respectiv. Costul capitalului se determină atât pentru fiecare sursă de finanţare a investiţiilor, cât şi pentru două sau mai multe, sub forma unei medii ponderate a costului surselor respective. a) costul împrumuturilor bancare b) costul capitalului provenit din profituri alocate investiţiilor c) costul capitalului provenit din emisiune de actiuni O formă principală în care este folosit costul capitalului în evaluarea proiectelor o constituie rata de actualizare a cheltuielilor şi veniturilor. De obicei, rata de actualizare financiară se stabileşte la nivelul minim al ratei de rentabilitate financiară, care îndeplineşte rolul de cost al capitalului. Sunt două modalităţi de bază la stabilirea acestei rate: -pentru obiectivele care sunt finanţate, în principal din împrumuturi - rata dobânzii la care s-a obţinut împrumutul; -pentru obiectivele care se realizează prin autofinanţare - rata medie de rentabilitate din subramura căreia îi aparţine. Rata de actualizare reprezinta nivelul minim admisibil pentru acceptarea unui proiect investitional, si se determina astfel: a = d + ri+ rv + rr, în care: d - rata anuală a dobânzii (fără risc); ri - rata anuală a inflaţiei sau deflaţiei; rv - deprecierea sau reprecierea monetară anuală; rr - marja de risc anuală.

30. Portofoliul investițional. Conducerea operativă cu portofoliul investiţional

Activitatea investiţională a investitorului ţine de formarea portofoliului investiţional, care poate include diverse tipuri de investiţii. Portofoliul de investiţii reprezintă totalitatea obiectelor investiţionale reale si financiare (grupuri de active, cum ar fi acţiunile şi obligaţiunile etc.), deţinutede către investitor în scopul realizării activităţii investiţionale în corespundere cu strategia investiţională stabilită. Gestiunea portofoliului investiţional de valori mobiliare cuprinde totalitatea principiilor, metodelor şi instrumentelor de rentabilizare a acestor active financiare, de trecere de la structuri ale portofoliului mai puţin eficiente la structuri şi operaţiuni cât mai eficiente. Compoziţia portofoliului este o rezultantă a poziţiei firmei faţă de risc, de anticipaţiile evoluţiei veniturilor aferente titlurilor, de situaţia fiscalităţii şi necesitatea de lichidităţi imediate. Performanţele unui portofoliu se determină prin compararea randamentului obţinut cu rata randamentului de pe piaţa financiară. Scopul portofoliului - de a îmbunătăţi condiţiile de investire, oferind hirtii de valoare (HV) componente aşa caracteristici investiţionale, care sînt de nerealizat din punct de vedere a fiecărui HV luate în parte şi sunt posibile numai în cazul combinării lor. În acest mod în procesul formării portofoliului se atinge o nouă calitate investiţională cu anumite caracteristici. Portofoliul HV reprezintă instrumentul, cu ajutorul căruia investitorul îşi asigură un anumit nivel al rentabilităţii cu un grad de risc minim. Realizarea reuşită a portofoliului investitional (compus din căteva proiecte de investitii) depinde, în mare măsură, de elaborarea calitativă a planului operativ de executie. Acest plan operativ, în practica managementului investiţional, poartă denumirea de "plan calendaristic de realizare a proiectelor investitionale". Elaborarea planului calendaristic de realizare a proiectelor investitionale se bazează pe anumite principii şi se efectuează într-o anumită consecutivitate: 1. Principiul diferentierii pe obiecte 2. Principiul diferentierii în timp 3. Principiul diferentierii functionale 4. Principiul formarii rezervei 5. Principiul planificării responsabilităţii şi distribuirii riscurilor 6. Principiul asigurării controlului permanent asupra executării pla-nului calendari stic

31.Continutul procesului de development

Noţiuni privind activitatea de development Activitatea investiţională în domeniul imobiliar ocupă un loc important în întregul proces investiţional al oricărei ţări. Este genul de activitate ce solicită resurse financiare considerabile cu un termen de recuperare mare, şi unde produsul creat poate genera fluxuri de lichidităţi timp îndelungat. Developmentul (dezvoltarea) – exprimă transformarea calitativă a imobilului asigurând sporirea valorii acestuia şi concomitent reprezintă o activitate profesionistă de organizare şi realizare a proiectelor investiţionale în construcţii. Developmentul este o parte componentă a procesului integru de dezvoltare a imobilului. Deosebim două aspecte ale developmentului: economic şi legal. Aspectul economic al developmentului se exprimă prin sporirea valorii imobilului drept urmare a modificărilor fizice suportate. Totodată, modificările fizice atrag sporirea valorii deoarece asigură apariţia bunului cu calităţi utile ce satisfac cerinţele pieţei. Prin urmare, sporirea valorii este asigurată nu prin orice modificare fizică ci doar prin cele ce corespund cerinţelor pieţei. Pe cât corespunderea respectivă este mai completă, cu atât valoarea bunului creat este mai mare şi respectiv gradul de eficienţă a developmentului este mai înalt. Aspectul legal al developmentului se exprimă prin înregistrarea juridică a modificărilor efectuate. Înregistrarea bunului imobil nou creat şi a drepturilor asupra lui este un moment de importanţă principială, deoarece acest fapt exprimă finalizarea procesului de dezvoltare. Priorităţile de bază al developmentului vis-a-vis de formele tradiţionale ale organizării activităţii investiţionale sunt: -răspunderea totală pentru rezultatul activităţii investiţionale; -îmbunătăţirea rezultatelor activităţii financiare prin micşorarea riscurilor financiare şi a altor riscuri, precum şi din contul trecerii de la abordarea prin costuri (prin devize) la abordarea prin bugete. -asigurarea calităţii înalte a lucrărilor prin sporirea gradului de profesionalism al lucrătorilor prin instruirea obligatorie privind aplicarea tehnologiilor moderne în construcţii, privind metodele moderne de gestiune şi aplicarea noilor sisteme de management al calităţii; - costului construcţiei se realizează printr-un sistem modern de evidenţă contabilă; -necesitatea obiectivă de trecere la sistemul modern de selectare a participanţilor prin concurs. Proiectele de dezvoltare a imobilului pot fi examinate ca o varietate a proiectelor investiţionale ce posedă anumite particularităţi, şi anume: volum mare a investiţiilor capitale, o durată considerabilă a ciclului investiţional, indivizibilitatea (de regulă) a obiectivului creat, caracter inovaţional etc. Toate acestea exprimă complexitatea realizării proiectelor de dezvoltare a imobilului. Participanţii în cadrul proiectului de dezvoltare Pentru realizarea proiectului de development sunt antrenaţi diferiţi subiecţi de drept, fiecare dintre ei au interese specifice proprii şi joacă rolul său în procesul de dezvoltare a proiectului. Subiecţii activităţii investiţionale sunt: *proprietarul obiectivului imobiliar, *organele de stat, *investitorii *beneficiarii *antreprenorii *consultanţii profesionişti sunt companiile de ingineering*utilizatori ai obiectivului imobiliar După cum putem observa, în procesul de development sunt implicate o multitudine de persoane, fiecare dintre care îşi are propriul rol, şi, într-o măsură sau altă, de fiecare depinde soarta proiectului. Persoana principală este developerul (dezvoltatorul) – persoana fizică sau juridică ce iniţiază procesul de dezvoltare şi coordonează activitatea altor participanţi în cadrul procesului. Dezvoltatorul este un antreprenor ce iniţiază şi organizează realizarea proiectelor de dezvoltare a imobilului. Eficienţa developmentului În corespundere cu experienţa mondială, sporirea reală a eficienţei investiţiilor este posibilă doar în baza utilizării unui pachet de acţiuni sistemice cu caracter structural, economic, financiar, tehnologic şi uman. Anume sistemul de development, acţionând asupra procesului investiţional, conduce spre sporirea esenţială a eficienţei existente. Eficienţa sistemului de development este condiţionată de următorii factori: -responsabilitatea maximă pentru rezultatele economice ale proiectului;

-influenţa reală asupra rezultatelor realizării proiectului; -direcţionarea spre rezultatul final.

32.Gestiunea proiectului de dezvoltare

Realizarea proiectului de dev-ent presupune parcurgerea consecutivă a urm-lor etape: 1.Elaborarea concepţiei şi examinarea prealabilă a proiectului: -aprecierea scopului proiectului de de-ment şi a algoritmului de atingere a acestuia -formularea strategiei de bază a dev-lui -cercetarea pieţei şi determinarea amplasării obiectivului 2.Evaluarea amplasării şi studiul de fezabilitate a proiectului -analiza cererii şi a posibilităţilor fizice de realizare a proiectului -consultanţii preventive cu organele administraţiei publice locale -determinarea posibilităţilor de obţinere a finanţelor 3.Proiectarea şi evaluarea proiectului -formarea echipei developerului -elaborarea planului de afaceri -proiectarea, determinarea cheltuielilor şi evaluarea eficienţei proiectului -avizarea şi obţinerea autorizaţiilor de la organele competente. 4.Încheierea contractelor şi construcţia -selectarea antreprenorului şi încheierea contractului -asigurarea interacţiunii dintre participanţii realizării proiectului -crearea sistemului de control asupra realizării proiectului 5.Marcheting, gestiune şi utilizarea a rezultatelor -determinarea perioadei, modalităţii şi personalului pt compania de marcheting -asigurarea securităţii şi pazei obiectivului -analiza lucrului agenţilor de vănzări -gestiunea fluxurilor de numerar în cadrul proiectului Etapele ciclului de viaţă a proiectului sunt: preinvestitionala, investitionala, de exploatare. Faza preinvestitionala cuprinde: studiul de prefezabilitate, elaborare şi aprobare a documentaţiei de proiect, primirea autorizaţiei de construire. Faza investitionala cuprinde: organizarea licitaţiilor. Încheierea contractelor, organizarea achiziţionărilor şi furnizărilor, lucrările pregatitoare, lucrări de construcţii montaj, încheierea fazei de construcţie. Faza de exploatare cuprinde: exploatarea obiectivului, dezvoltarea producerii, încheierea proiectului. Funcţiile companiei de development trebuie să corespundă ur-lor principii. 1 .Concentrarea funcţiilor de gestiune a proectelor investiţionale 2.Examinarea profundă a fazei iniţiale a proectului 3.Supravegherea suficientă şi coordonarea proectelor pe parcursul întregului ciclu de proectare 4.Existenţa sistemului de management al calităţii certificate la nivel internaţional 5.Existenţa unui sistem integral de planificare corporativă. 6.Sistemul adaptiv al finanţării de proiect Funcţiile de bază ale commpaniei de development sunt ; -Determinarea cererii asupra producţiei companiei -Asigurarea finanţării proectului -Pregătirea şi realizarea proectelor investiţionale -Analiza economico-financiară -Supravegherea tehnică Prin bugetare presupunem determinarea costului lucrărilor şi a proectului integral ,procesul de formare a bugetului proectului ,ce cuprinde divizarea prestabilită a cheltuielilor în conformitate cu tipuri de lucrări . Stuctura bugetului este determinată de planul de conturi al evidenţei costurilor conform proiectului concret . Distingem următoarele tipuri de buget; *Aşteptări bugetare*Buget preventiv *Buget corectat *Buget final *Buget real

33.Managementul aprovizionarii: concept, continut si trasaturi

Managementul aprovizionarii reprezinta activitatea prin care se asigura elementele materiale si tehnice necesare productiei, in volumul si structura care sa permita realizarea obiectivelor generale ale intreprinderii, in conditiile unor costuri minime si ale unui profit cat mai mare. Managementul aprovizionării este o componentă a funcţiunii comerciale a întreprinderii şi asigură echilibrul între necesităţi şi disponibilul de resurse materiale ce poate fi asigurat de o unitate economică. În domeniul aprovizionării materiale, întreprinderea îşi stabileşte necesarul de materii prime, materiale, combustibili, energie, etc. din ţară şi din import, cu termene de livrare şi stabileşte stocurile de producţie, încheie contracte economice cu diverşi furnizori, efectuează recepţia bunurilor aprovizionate şi depozitarea acestora. În domeniul desfacerii (vânzării) întreprinderea încheie contracte cu diverşi beneficiari pentru produsele din domeniul său de activitate, urmăreşte şi livrează mărfurile la termenele şi conform clauzelor contractuale stabilite, prospectează piaţa şi negociază vânzarea produselor sale. Conceptele fundamentale în aprovizionare sunt: aprovizionarea independentă după nevoile producţiei, aprovizionarea pentru intervalul de timp de fabricaţie, aprovizionarea pe interval lung de timp pe sortimente materiale. Aprovizionarea independentă după nevoile producţiei poate duce la disfuncţii între fabricaţie şi aprovizionare prin lipsa imprevizibilă a materiei prime într-un moment dat (criza organizatorică); este necesară rezerva de materii prime. Aprovizionarea dependentă de nevoile producţiei se face în concordanţă cu ritmul consumurilor şi planificarea fabricaţiei (prognoza producţiei). Aprovizionarea pe un interval de timp de fabricaţie se face din momentul începerii până în cel al terminării producţiei. Aprovizionarea se face în timp real, fiind timpul între lansarea comenzii către furnizor până în momentul recepţiei mărfii. Aprovizionarea pe sortimente de materiale cere o durată lungă de aprovizionare ceea ce impune asigurarea unor rezerve mari de materiale. Aprovizionarea resurselor materiale reprezintă activitatea prin care se asigură elementele necesare consumului producţiei, în volumul şi structura care să asigure o activitate, cu un profit cât mai ridicat a unităţii economice. "Desfacerea produselor" reprezintă activitatea prin care se asigură vânzarea rezultatelor producţiei industriale. Circuitul economic al întreprinderii industriale: I APROVIZIONARE

II PRODUCŢIE

III DESFACERE

Obiectivul principal al activităţii de aprovizionare este: asigurarea completă şi complexă a unităţii economice cu resurse materiale şi echipamente tehnice corespunzătoare calitativ, la locul şi termenele solicitate, cu cost minim.

34.Programarea si urmarirea procesului de productie

Programarea producţiei este un factor de prim ordin în managementul întreprinderii şi în mod special în gestiunea producţiei. Între planificarea activităţii întreprinderii şi programarea producţiei există legături strânse, aşa cum rezultă din figura 11.1:

Programarea producţiei realizează, în principal, următoarele activităţi: - primirea, preluarea şi lansarea comenzilor;- optimizarea structurii sortimentelor de fabricat pe termen scurt;- întocmirea programelor de producţie;- repartizarea lucrărilor din programul de producţie în timp şi spaţiu;- ocuparea continua a locurilor de muncă;- minimizarea stocurilor de producţie;- programarea dispecerării, urmăririi şi actualizării programelor deproducţie;- respectarea termenelor de livrare. Functiile programarii productiei: -Informare; -Fundamentarea normativelor de programare; -Elaborarea programelor operative; -Coordonarea verigilor de productie; -Urmarirea si reglarea operativa a prooductiei. Obiectivele programarii productiei: 1.Realizarea indicatorilor planificati; 2.Ritmicitatea productiei; 3.Reducerea duratei ciclului de productie; 4.Utilizarea rationala a factorilor de productie; 5.Reducerea costuilor si asiguarea calitatii. Programarea producţiei este o activitate complexă, cuprinzând deci mai multe etape şi faze: 1.Programarea propriu zisa (a.Elaborarea programelor de productie in timp si spatiu; b.Programarea in cadrul verigilor de productie) 2.Lansarea in fabricatie (a.Elaborarea documentatie de lansare; b.Repartizarea documentatiei pe verigi) 3.Urmarirea si controlul realizarii programelor(a.Urmarirea; b.Actualizarea programelor) Elaborarea programelor de producţie lunară ocupă un loc important în activitatea de programare. Elaborarea programelor lunare de fabricaţie trebuie să aibă în vedere următoarele cerinţe: ƒ- respectarea termenului final de livrare a produselor, în scopul asigurării pieţei cu produsele prevăzute la termenele finale; -utilizarea raţională a factorilor de producţie; - minimizarea stocurilor de producţie neterminată; - simplificarea lucrărilor de programare, lansare şi urmărire a producţiei. Pentru studierea în mod judicios a programelor lunare la nivelul întreprinderii, trebuie să se execute, întro anumită succesiune, următoarele categorii de lucrări: repartizarea sarcinilor de producţie care urmează să se realizeze în tot cursul anului, urmărindu-se prin aceasta o încărcare uniformă a capacităţilor de producţie; repartizarea sarcinilor la produsele a căror repetare în fabricaţie nu este stabilită la începutul anului. Prin efectuarea acestor lucrări se elaborează programele de producţie calendaristice lunare în care se prevăd cantităţile care trebuie efectuate, valoarea producţiei şi volumul producţiei exprimat în unităţi de muncă. La nivelul întreprinderii, programele lunare se elaborează pe baza calculelor de devansare calendaristice.

35.Elaborarea programului de aprovizionare tehnico-materiala

În activitatea de elaborare a planului de aprovizionare se evidenţiază două etape: 1) etapa de pregătire a întocmirii programului de aprovizionare; 2) etapa de elaborare propriu-zisă a planului; În cadrul primei etape se culeg şi se prelucrează toate datele necesare pentru întocmirea planului, se precizează nomenclatura de materiale şi se definitivează normele de consum de materii prime şi materiale pentru toate produsele prevăzute în plan. Pentru fiecare categorie de resursă materială urmează a se determina norma de consum. Norma de consum reprezintă cantitatea maximă dintr-un anumit material prevăzută pentru consum în scopul obţinerii unei unităţi de produs sau executării unei unităţi de lucrări, în anumite condiţii tehnicoorganizatorice specifice unităţii economice. Norma de consum de aprovizionare se formează din 3 elemente:  consumul net sau util (Cu), care reprezintă cantitatea de materiale ce poate fi regăsită în produsul finit sau a participat efectiv la realizarea lui;  pierderile tehnologice (Pt) sunt partea de materială ce se pierde în mod firesc ca urmare a desfăşurării procesului tehnologic;  pierderile netehnologice (Pnt) sunt cele provocate de cauze tehnico-organizatorice Deci, Nc= Cu+Pt+Pnt; În normarea consumurilor de materiale se determină următorii indicatori: a) coeficientul de utilizare a materialelor (Ku) caracterizează proporţia în care materialul consumat se regăseşte în produsul finit. b) coeficientul de consum de materiale (Kc) indică cu cât se consumă mai mult material faţă de consumul util al produsului. c) coeficientul de croire a materialului (Kcr) arată măsura în care cantitatea din materialul croit se regăseşte în produs şi se determină luând în consideraţie suprafaţa utilizată efectiv (Sn) şi suprafaţa materialului de croit (Sm), în cazul materialului cu grosime uniformă sau volumele respective, în cazul unor grosimi diferite ale materialului: Pentru determinarea mărimii normelor de consum de materiale se pot folosi o serie de metode, dintre care cele mai utilizate sunt: 1.  Metoda analitică - permite elaborarea unor norme fundamentate ştiinţific, bazându-se pe caicule privind fiecare element component al consumului, cu luarea în consideraţie a condiţiilor în care au loc aceste consumuri. La baza elaborăriinormelor prin această metodă se află o serie de metodologii aprobate şi o serie de indicatori normativi. 2. Metoda experimentală se utilizează atunci când lipsesc normativele necesitate de folosirea metodei analitice de calcul. În acest caz se recurge la cuantificarea consumului util şi a pierderilor luând în consideraţie experienţa acumulată. 3. Metoda statistică se bazează pe datele statistice existente referitoare la consumuri asemănătoare efectiv realizate în perioadele precedente. Programul de aprovizionare cuprinde două părţi: 1) necesarul de resurse materiale. 2) sursele de acoperire a necesarului de resurse materiale Conţinutul şi structura planului de aprovizionare materială aunităţii economice se prezintă în tabelul 1.

36.Organizarea interna a compartimentului de aprovizionare

O organizare eficienta pentru derularea normala a proceselor de aprovizionare tb sa aiba in vedere: -identificarea principalelor functii ale subsistemului, -definirea criteriilor pe baza carora se va contura org structurala, -precizarea rolului subsistemului in cadrul organizarii structurale, -stabilirea gradului de centralizare/descentralizare; -definirea precisa a functiilor etc. Sistemele concrete de organizare structurala a compartimentelor de asigurare materiala din intreprindere sunt variate.In functie de modul cum se repartizeaza si se prevede realizarea sarcinilor avem modalitatile concrete: -”sistemul pe grupe de activitati distincte” si -“sistemul pe grupe de aprovizionare –depozitarecontrol utilizare resurse materiale”. Organizarea interna a compartimentului de aprovizionare presupune ca la nivelul ‘grupei de plan,contractare ,evidenta ‘sa se realizeze activitati ca: -prognozarea necesitatilor materiale, -fundamentarea planurilor si programelor de aprovizionare, -se elaboreaza bilanturile materiale si cantitatile de comandat, -testarea credibilitatii furnizorilor, -negocierea conditiilor de livare si incheierea contractelor comerciale, -determinarea stocurilor si cantitatile optime ptr comandat, -realizarea contractelor de aprovizionare, -incadrarea in consum. “Grupele operative de aprovizionare”-activitatile specifice lor asigura derularea operativa a aprovizionarii materiale, a contractelor economice,efectuarea unor operatiuni de cumparare neprogramata,urmarirea procesului de aducere a resurselor la destinatar. “Grupa depozitelor”-asigura primirea-receptia partizilor de materiale de la furnizor ,depozitarea si patrarea integritatii proprietatilor fizico-chimice a resurselor ,evidenta si securitatea lor, pregatirea si eliberarea in consum sau pe destinatii de utlizare valorificare a acestora. Sistemul de grupe de aprovizionare-depozitare-control ,utilizare a resurselor are in vedere constituirea pe grupe de materiale in cadrul compartimentului in a carui atributie intra realizarea procesului de aprovizionare in intregul sau dupa o conceptie unitara.In functiede cele mai importante criterii omogentitatea resurselor si de destinatia de utilizare avem: 1.Organizarea compatimentelor de grupe de aprovizionare-depozitare-control ,utilizare materiale asemanatoare –cel mai indicat pentru organizarea interna si are avantaje ca: -asiguarea conditiilor ptr stabilirea unor relatii de continuitate in aprovizionare si -specializarea activitatii lucratorilor dezavantaje ca -pot aparea conditii care sa duca la necorelarea aprovizionarii cu cererile de consum, -ingreunarea procesului de urmarire a modului de utilizare a resurselor. 2.Organizarea pe grupe de aprovizionare ,depozitare,control,utilizare in functie de destinatia de consum a materialelor –are avantaj: -asigura cunoasterea in detaliu a necesitatii de resurse, -creeaza conditii pentru un control eficient si permanent al destinatiei de consum, -se realizeaza o mai buna corelare intre factorul de aprovizionare si cel de productie. dezavantaj ca -creste gradul de dificultate in coordonare, -desfasurarea operativa si -urmarirea eficienta a procesului de aprovizionare. 3.Organizarea pe grupe de aprovizionare ,depozitare,control,utilizare in sistem mixt asigura imbinarea avantajelor primelor doua si eliminarea in mare masura a dezavantajelor Activitatile ce compun procesul de aprovizionare se realizeaza astfel: -planificare si control, -procurare, -receptie si -depozitare,transport.Intre acestea se stabilesc realtii reciproce si se armonizeaza desf activitatilor si se evita perturbatiile ,dereglarile ,necorelarile . Structura organizatorica a unui compartiment de aprovizionare poate cuprinde 3-4 niveluri.

37.Structura de personal specifica compartimentului de aprovizionare, activitati de realizat pe functii principale

Oricare ar fi forma sau sistemul de organizare, este necesar ca, în final, să se asigure derularea activităţilor de aprovizionare şi de desfacere în strictăconcordanţă cu necesitatearealizării "obiectivului de bază" al întreprinderii: "funcţionalitatea ei în condiţii deeficienţă, obţinerea de profituri cât mai mari din investiţiile de capital efectuate ". Înorganizarea conducerii aprovizionăriişi desfacerii se impune orientarea spre sistemedeschise, uşor adaptabile la noile condiţii care apar în relaţiile de vânzare-cumpărare de pepiaţa internă şi internaţională, în organizarea şi mărimea unităţilor economice etc. După alegerea sistemului de organizare se trece larepartizarea pe posturi şi funcţii aatribuţiilor şi responsabilităţilor specifice, respectiv a activităţilor pe care le au derealizat viitorii angajaţi cu precizarea răspunderilor ce le revin. În concretizarea acţiuniise are în vedere încărcarea raţională cu sarcinişi atribuţii a fiecărui post pe orice nivelierarhic din structura organizatorică a compartimentelor (şef serviciu,şef de birou,economist, agent de aprovizionare, merceolog etc.). În repartizarea sarcinilor pe posturi seurmăreşte ca volumul de muncă pentru îndeplinirea lor, corelat cu gradul de complexitate alacestora, sa asigure, în condiţiile unei intensităţi normale a muncii, folosirea integral atimpului disponibil al fiecărui lucrător. Selecţia personalului trebuie să se facă pe baza examenului profesional şi psihologic alcandidaţilor la diferitele posturi şi funcţii, în raport cu natura acestora pentru a se respectaprincipiul angajării pe bază de competenţă. Acest aspect impune, chiar în structurile de Managementul aprovizionării personal existente, să se procedeze periodic la reexaminări privind nivelul de pregatire. În concretizarea acţiuniise are în vedere încărcarea raţională cu sarcinişi atribuţii a fiecărui post pe orice nivelierarhic din structura organizatorică a compartimentelor (şef serviciu,şef de birou,economist, agent de aprovizionare, merceolog etc.). În repartizarea sarcinilor pe posturi seurmăreşte ca volumul de munca pentru îndeplinirea lor, corelat cu gradul de complexitate alacestora, sa asigure, în condiţiile unei intensităţi normale a muncii, folosirea integrala atimpului disponibil al fiecărui lucrător.Selecţia personalului trebuie să se facă pe baza examenului profesionalşi psihologic al candidaţilor la diferitele posturişi funcţii, în raport cu natura acestora pentru a se respectaprincipiul angajării pe bază de competenţă. Acest aspect impune, chiar în structurile de Managementul aprovizionăriipersonal existente, să se procedeze periodic la reexaminări privind nivelul de pregătire peplan professional al angajaţilor fiecărui loc de muncă, la reaşezări pe posturi, la acţiuni dereciclareşi perfecţionare (de împrospătare a cunoştinţelor), la noi angajări etc. O importanţă Deosebita o prezintă numărul şi structura pe funcţii a personalului dincadrul compartimentelor de management în aprovizionare şi desfacere. Astfel, în cazulcelui de aprovizionare numărul este relativ mare dacă firma (unitatea economică) efectuează în principal operaţii de asamblare (montaj)şi relativ mic dacă este integrată pe verticală.Structura de personal include şeful de compartiment care poate purta denumirea de director cu aprovizionarea, vicepreşedinte responsabil cu aprovizionarea sau şef deserviciu, de birou.

38.Sistemul de relatii specific unitatilor economice pentru aprovizionarea materiala

Desfăşurarea în bune condiţii a activităţii de aprovizionare în concordanţă cu cerinţele de consum ale unităţii economice, cu necesitatea realizării contractelor încheiate cu clienţii, cu furnizorii de materiale, impune organizarea unui sistem complex de relaţii atât îninteriorul fiecărei întreprinderi, cât şi în afara acesteia. Pe plan intern relaţiile se organizeaza intre compartimentul de aprovizionare materiala şi celelalte compartimente sau subunităţi din cadrul structurii organizatorice a unităţilor de producţie. În acest context general,conducerea aprovizionării materiale, de exemplu, are misiunea importantă de a ţine permanent active raporturile cu sectorul tehnic care emite specificaţiile materiale, cu sectorul de productie care transformă resursele materiale în produse sau le încorporează în lucrări, cu compartimentul financiar care achită facturile pentru materialele aprovizionate, cu compartimentul desfacere care vinde produsele. Principalele relaţii interne ale compartimentului de aprovizionare materială se stabilesc cu: *compartimentul de desfacere (vânzare) a produselor, care pune la dispoziţie date şi informaţii pentru fundamentarea necesarului de ambalaje şi materiale de ambalat; *compartimentele financiar şi de contabilitate, pentru evidenţierea intrărilor de materiale, acoperirea financiară a resurselor contractate sau achiziţionate (deci, achitarea facturilor pentru resursele materiale primite şi acceptate), asigurarea controlului existenţei şi mişcării stocurilor, stabilirea volumului de mijloace circulante aferent materiilor prime şi materialelor, implicit a vitezei de rotaţie, evidenţierea şi înregistrarea cheltuielilor de transport-depozitare a materiilor prime, inventarierea resurselor fizice din depozite ş.a.; *compartimentul de transport, pentru asigurarea şi menţinerea în stare de funcţionare normală a mijloacelor de transport proprii sau închiriate destinate aducerii materialelor de la furnizori, a celor pentru transport intern, aprovizionarea cu combustibili şi lubrifianţi necesari funcţionării acestora, a pieselor de schimb pentru întreţinere şi reparare; *compartimentul tehnic care pune la dispoziţie listele cu normele de consum de resurse materiale specifice produselor, lucrărilor, prestaţiilor prevăzute pentru execuţie,specificaţiile materiale; *depozitele de materiale, pentru asigurarea primirii şi recepţiei loturilor de materiale sosite de la furnizori, depozitării şi păstrării raţionale a acestora, evidenţei şi securităţii , urmăririi dinamicii stocurilor efective, a nivelurilor de comandă, eliberării pentru consum a materialelor ş.a.; *cu secţiile şi atelierele de producţie, cu subunităţile auxiliare şi de servire, pentru informarea directă asupra necesităţilor de materiale auxiliare, corelarea operativă a programelor de aprovizionare cu cele de fabricaţie, etc. *compartimentul (atelierul) de concepţie-proiectare sau de creaţie, de cercetare, dezvoltare căruia îi pune la dispoziţie informaţii privind materiale, componente, echipamente tehnice noi, care pot fi avute în vedere pentru modernizarea produselor din fabricaţia curentă sau la cele noi prevăzute pentru asimilare; *compartimentul de control tehnic de calitate pentru efectuarea recepţiei calitative şi atestarea acesteia la partidile de materiale sosite de la furnizori

39. Corelatii si factorii de influenta a nivelului socurilor de productie. Conducerea si gestiune stocurilor.

Stocul de productie face parte din sistemul complex de corelatii directe de determinare si fundamentare ,de conditionare si cauzalitate cu mai putini indicatori ai activitatii economice: 1. Capital social; 2.Veniturile firmei; 3.Volumul de stocuri de resurse material si veniturile firmei industrial; 4.Stocurilor de productiei; 5.Veniturile din vinzari; 6.Viteza de rotatie a capitalului circulant; 7.Stocul mediu de productie; 8.Stocul de productiei si volumul productiei; 9.Consumul mediu zilnic; 10.Stocul de productiei si costurile de productie Factorii care influenteaza nivelul de formare a stocurilor de productiei sunt: 1. Actiunea lor se calculeaza in cheltueli sau pierderi care se inglobeaza in costul produselor lucrarilor serviciilor influentind nivelul acestora si implicit rentabilitatea firmei. 2. Eliminarea influentelor generatoare de cheltueli neeconomice astfel incit rezultatul obtinut sa exprime un effort minim cu procesele de stocuri. Principalii factori de influenta a nivelului de formare a stocului sunt: 1. Frecventa livrarilor aprovizionarilor la furnizori; 2.Conditiile de primire; 3.Natura cererii; 4.Natura resurselor; 5.Ciclicitatea productiei; 6.Gama economica a produselor la producatori-furnizori etc.; 7.Conditii de livrare Stocul de productie face parte din sistemul complex de corelatii directe de determinare si fundamentare ,de conditionare si cauzalitate cu ma putini indicatori ai activitatii economice: 1. Capital social- stocurile material fiind, in anumite conditii parte component a acestuia, pe masura ca materialele sunt transformate in produse destinate mai apoi in vinzari. 2. Veniturile firmei- reprezinta o sursa de finantare a stocurilor prin aceasta se influenteaza modul de repartizare pe destinatii de utilizare a veniturilor agentului economic. 3. Volumul de stocuri de resurse material si veniturile firmei industrial- o parte din venituri se aloca pentru procurarea altor stocuri 4. Stocurilor de productiei- extinderea activitatii productive 5. Veniturile din vinzari- sursa de finantare Conducerea si gestiune stocurilor Este recomandabil ca fiecare unitate să-şi calculeze o serie de categorii de stocuri de resurse materiale: -stocurile curente; -stocurile de pregătire; -stocurile sezoniere; -stocurile de siguranţă. Stocul, la sfârşitul perioadei de program, este egal cu mărimea stocului de siguranţă. Stocul curent reprezintă cantitatea de material necesar pentru asigurarea continuităţii procesului de producţie între două aprovizionări succesive cu materialul respectiv de la furnizori, în condiţii normale de activitate. Stocul de siguranţă reprezintă acea cantitate de materiale ce trebuie să existe în unitate pentru a se folosi în producţie atunci când se epuizează stocul curent, iar materialele comandate nu sosesc la termenele prevăzute de la furnizori. Stocul de pregătire sau de condiţionare este necesar la acele unităţi economice unde materiile prime trebuie să fie supuse unei pregătiri prealabile intrării în procesul de producţie. Stocul sezonier reprezintă cantităţile de materiale destinate asigurării continuităţii şi desfăşurării normale a producţiei, în cazul condiţiilor sezoniere de producţie, aprovizionare sau transport. Necesarul total de resurse materiale - se determină cu ajutorul formulei: Nt = N + Sf Nt - necesarul total dintr-un anumit material în perioada de program Sf - stocul de la sfârşitul perioadei de program.

40. Sistemul de indicatori de consum folosiţi în aprecierea utilizării factorilor de producţie

Indicatorii de consum si valorificare joaca un rol essential in asigurarea folosirii economice a resurselor material si energetice. Acest aspect se evidentiaza prin implicatiile economice pe care le genereaza aplicarea sau neaplicarea, respectarea sau nerespectarea lor, de influentele pe care le exercita asupra situatiei financiare a unitatilor economice in raport cu functiile pe care le au de indepliit. In economia de piata, utilizarea rationala a resurselor material si energetice reprezinta un process integrat in mod organic in activitatea de asamblu a fiecarei unitati economice: actiunea se defineste printr-un sinstem complex de indicatori care se colereaza si interconditioneaza cu cei specifici diferitor sectiuni ale planului strategic de dezvoltare economica a unitatiilor industrial, de constructii etc. Acest sistem de indicatori definit pes curt indicatori de consum si valorificare, cuprinde; Norme de consum (consumurile specific din documentatiile tehnico-economice) de materii prime, material, piese de schimb, repere,subansamble, energie; -Coeficienti tehnici de utilizare productive a resurselor material -Coeficienti de valorificare a materiilor prime si materialelor noi si refolosite -Coeficienti de masa neta specifica a produselor -Coeficienti de recuperare , reconditionare si refolosire a resurselor material si pieselor reutilizabile. Nivelul acestor categorii de indicatori se stabileste atit anticipat actiunii de folosire a resurselor material, cit si dupa incheerea acestora.

41. Structura planului şi a programelor de aprovizionare.

Pentru elaborarea programului de aprovizionare tehnico-materială trebuie parcurse două etape: 1. etapa de pregătire a întocmirii programului de aprovizionare; 2. etapa de elaborare propriu-zisa a programului. 1. Etapa de pregătire a întocmirii programului de aprovizionare. In cadrul acestei etape se culeg şi se prelucrează toate datele necesare întocmirii programului. Se stabileşte lista de resurse materiale şi se determină normele de consum de materii prime, materiale etc. pentru construcţia clădirii în raport cu lucrările prevăzute în programul de construcţie Norma de consum specific de aprovizionare reprezintă cantitatea maxim dintr-un anumit material prevăzut pentru consum în scopul obţinerii unei unităţi de produs sau executării unei unităţi de lucruri, în anumite condiţii tehnico-organizatorice specifice unităţii economice. Norma de consum specific de aprovizionare este alcătuită din trei elemente şi anume:  consumul net sau util;  cantitatea de materiale recuperabile;  pierderile de materiale. Nc = Cu + Pm Dintre indicatorii cei mai utilizaţi la normarea consumurilor de materiale care reflectă gradul de utilizare raţionale a respectivelor materiale putem aminti: a) Coeficientul de folosire productivă a materialului (Kf) - arata proporţia în care materialul consumat se regăseşte în produsul finit şi se determină astfel: b) Coeficientul de consum de materiale (Kc) indica cu cât se consumă mai mult material faţă de greutatea netă a produsului şi reprezintă o mărime inversă a coeficientului de folosire productivă a materialului. Se determine cu ajutorul relaţiei:

c) Coeficientul de “croire” a materialelor (Kcr) reflectă măsura în care cantitatea din materialul croit se regăseşte în produs; În cazul materialelor cu grosime uniformă, acest coeficient se stabileşte luând în considerare suprafaţa efectiv utilizată (Su) şi suprafaţa materialului de croit (Sm). În cazul materialelor cu grosimi diferite, acest coeficient se determină raportând volumul materialului util (Vu) la volumul materialului de croit (Vm).

Pentru determinarea mărimii normelor de consum de materiale se pot folosi o serie de metode, dintre care cele mai utilizate sunt:  metoda analitică de calcul - presupune stabilirea fiecărui element component din structura normei de consum specific de aprovizionare ţinând cont de condiţiile în care au loc aceste consumuri. La baza aplicării metodei stau documentaţiile tehnico-economice pentru fiecare produs şi unii indicatori normativi privind adaosurile de prelucrare, indicatori de folosire a materialelor, etc. Se recomandă această metodă deoarece determină consumurile reale din fiecare material.  metoda experimentală - se utilizează atunci când lipsesc documentaţiile tehnico-economice şi normativele pentru folosirea materialelor. Pentru aplicarea metodei se presupune estimarea consumului util, a materialelor recuperabile şi a pierderilor materiale pe produs, ţinând cont de experienţa specialiştilor, fâcându-se unele analogii cu produse şi materiale similare, la care există norme elaborate prin metoda analitică.

 metoda statistică - se bazează pe datele statistice existente referitoare la consumurile realizate în perioadele precedente, aducându-se unele actualizări, ţinând cont de modificările intervenite faţă de situaţiile anterioare.

42 .Metode de calcul al necesităţilor de materiale şi echipamente tehnice.

Programul de aprovizionare tehnico-materială cuprinde două părţi: A. Necesarul de resurse materiale; B. Sursele de acoperire a necesarului de resurse materiale. a) Necesarul propriu-zis de materiale pentru fabricarea producţiei programate - se determină prin mai multe metode şi anume: metoda calculului direct, metoda de calcul prin analogie, metoda sortimentului tip etc. 1). Metoda de calcul direct - presupune determinarea necesarului propriu-zis (N), astfel:

N - necesarul propriu-zis dintr-un anumit tip de material Qi - cantitatea de produse programate din produsul de tip „I" I = 1, ..., n - tipuri de produse ce folosesc materialul respectiv nci - norma de consum specific de aprovizionare la materialul ce se consumă dintr-un produs de tip „i" 2) Metoda calculului prin analogie - se foloseşte atunci când nu se cunosc normele de consum specific de aprovizionare la materialele şi produsele respective, din acest motiv utilizându-se normele de consum specific de la alte produse asemănătoare, analoage, conform următoarei relaţii:

Q - volumul de producţie programat dintr-un anumit tip de produs Nca - norma de consum specific de aprovizionare pentru materialul respectiv la produsul analog K - coeficientul de corecţie ce reflectă deosebirile existente între cele două tipuri de produse 3) Metoda de calcul pe baza sortimentului tip se foloseşte în cazurile în care în programul de producţie sunt prevăzute un număr mare de sortimente din acelaşi produs. Se determină mai întâi sortimentul tip, respectiv acel sortiment a cărui normă de consum este cea mai apropiată de norma de consum medie ponderată, calculate pentru întreaga gamă de sortimente. Necesarul propriu-zis de material se va stabili astfel:

Qi - volumul de producţie din sortimentul de tipul I (I = 1, .... ,n sortimente) ncst - norma de consum la sortimentul tip

43. Tipuri de strategii în aprovizionarea materială: principii şi situaţii care le influienţează.

Desfăşurarea unei activităţi eficiente de aprovizionare materială, în concordanţă cu necesităţile şi interesele întreprinderii, depinde hotărâtor de strategia elaborată în acest sens. Printr-o asemenea strategie trebuie fructificate avantajele concurenţei pe piaţa de furnizare a resurselor materiale şi energetice, a echipamentelor tehnice, semifabricatelor, furniturilor etc Aprovizionarea materială a întreprinderii în economia de piaţă necesită acţiune în contextul unor strategii elaborate anterior şi prin care se are în vedere: ➢ neutralizarea ameninţărilor; ➢ exploatarea oportunităţilor; ➢ eliminarea punctelor slabe; ➢ extinderea punctelor forte ş.a. Elaborarea strategiei permite luarea deciziilor în aprovizionare în deplină cunoaştere a efectelor impactului cu elementele care caracterizează piaţa şi a căror influenţă se transmite, într-o formă sau alta, cu mai mare sau mai mică intensitate, în sistemul de producţie al întreprinderii, în activitatea generală a acesteia. Situaţiile specifice economiei de piaţă au determinat creşterea în importanţă a activităţii de aprovizionare, integrarea mai accentuată a acesteia în strategia generală de dezvoltare a întreprinderii În contextul strategiei în aprovizionarea materială se evidenţiază "obiectivele" şi "modul de acţiune" pe termen scurt, mediu şi lung. Astfel, pe termen scurt se are în vedere acoperirea necesităţilor curente de consum, pe termen mediu se urmăreşte punerea în valoare a unor acţiuni de creştere a profitabilităţii, crearea de avantaje în asigurarea materială prin stimularea concurenţei între furnizori, desfăşurarea unor negocieri previzionale etc.. Pe termen lung, principalele obiective au în vedere participarea la fundamentarea unor decizii strategice referitoare la: renunţarea la fabricaţia unor produse, asimilarea altora noi, extinderea cooperării sau integrării în producţie, retehnologizare, acţiunea mai eficientă pe piaţa furnizorilor, îmbunătăţirea politicii în domeniul stocurilor ş.a În cadrul strategiei generale se are în vedere elaborarea unor: ➢ strategii în domeniul preţurilor; ➢ strategii pe surse de aprovizionare; ➢ strategii în scopul obţinerii de oportunităţi (avantaje, înlesniri) pe piaţă ş.a. Indiferent de domeniul pentru care se elaborează, acestea pot fi: ➢ strategii defensive (faţă de furnizorii apreciaţi ca puternici); ➢ strategii de echilibru (faţă de furnizorii apreciaţi ca egali); ➢ strategii de penetrare (faţă de furnizorii apreciaţi ca slabi). In elaborarea strategiilor trebuie avute în vedere următoarele "principii": a. lupta dintre producător şi consummator b. elaborarea strategiilor pe principiul "pas cu pas c. segmentarea pieţei furnizorilor pe "grupe strategice d. identificarea "lanţurilor creatoare de preţ", a canalelor de distribuţie e. folosirea activităţilor de contramarketing f. evaluarea influenţei echipelor manageriale asupra strategiilor furnizorilor

44.Calculul si evidenta cheltuielilor de transport-aprovizionare

Procurarea materialelor este însoţită de cheltuieli suplimentare cum sînt: cheltuieli de transport, cheltuieli de încărcare-descărcare, cheltuieli privind asigurările, taxele vamale etc. Aceste cheltuieli poartă denumirea de cheltuieli de transport-aprovizionare (CTA). Aceste cheltuieli includ: *cheltuielile de transportare, încărcare, descărcare, asigurare; *taxele vamale şi alte impozite prevăzute de legislaţia în vigoare, cu excepţia celor ce se restituie ori se trec în cont; *alte cheltuieli, nemijlocit legate de procurarea activelor. Calcularea costului efectiv al materialelor poate fi efectuată pe fiecare lot (ori pe grupe) de materiale procurate la momentul achiziţiei numai atunci cînd CTA se referă în mod direct la acest lot de materiale. Însă CTA pot fi efectuate concomitent la procurarea a multor loturi de materiale, ceea ce nu permite includerea CTA în mod direct în costul efectiv al materialelor procurate De aceea în timpul lunii calcularea costului efectiv al materialelor procurate este dificilă, necătînd la posibilităţile computerului. În legătură cu aceasta materialele se transmit în producţie în perioada de gestiune la preţuri de evidenţă pînă la calcularea costului efectiv al materialelor care are loc, de regulă, în următoarea perioadă de gestiune. Preţurile de evidenţă pot fi:  preţurile de procurare (contractuale);  preţurile fixe (planificate, costuri efective din luna precedentă ş.a.). În dependenţă de preţurile utilizate, costul efectiv se va determină în modul următor: Costul efectiv = preţ de procurare + CTA Costul efectiv = preţul fix ± devieri de la preţul fix. . Pentru a determina costul efectiv al materialelor calculele se efectuează în două etape: 1 etapă – Determinarea coeficientului CTA 2 etapă – Calcularea sumei CTA Coeficientul CTA (KCTA) se determină prin următoarea formulă: KCTA=(∑CTA1+∑CTAp)/(V1+Vi) Unde: ∑CTA1-Suma CTA referitoare la soldul materialelor de la începutul lunii ∑CTAp-Suma CTA aferentă materialelor procurate în timpul lunii V1-Valoarea materialelor la începutul lunii la valoarea de procurar  Vi-Valoarea materialelor intrate în timpul lunii la valoarea de procurare Suma cheltuielilor de transport-aprovizionare ce urmează a fi inclusă în acele consumuri şi cheltuieli în care au fost incluse materialele la preţul de evidenţă se determină prin înmulţirea coeficientului de repartizare cu valoarea de procurare a activului respectiv prin formula: ∑CTA1=KCTA*Vc; Unde: Vc- valoarea materialelor la preţ de procurare consumate în producţie

45.Schema generala de evidenta a consumurilor si cheltuielilor intreprinderii

Procesul de producţie cuprinde totalitatea operaţiilor legate de fabricare a produselor, prestare a serviciilor, executare a lucrărilor de constructie montaj. Consumurile reprezintă resurse consumate pentru edificarea constructiilor, finisari, reparatii şi prestarea serviciilor în scopul obţinerii de venit. Consumurile sînt nemijlocit legate de procesul de producţie, se includ în costul producţiei fabricate, la sfîrşitul perioadei de gestiune se raportează la producţia finită şi producţia în curs de execuţie şi nu se iau în vedere la determinarea rezultatului financiar Cheltuielile reprezintă totalitatea mijloacelor utilizate de întreprindere pe parcursul perioadei de gestiune care nu sînt legate nemijlocit de procesul de producţie şi suma cărora se scade din venituri la determinarea rezultatului financiar al întreprinderii. Cheltuielile se clasifică pe tipuri de activităţi:  cheltuieli ale activităţii operaţionale;  cheltuieli ale activităţii investiţionale;  cheltuieli ale activităţii financiară;  pierderi excepţionale. La cheltuielile întreprinderii se referă şi cheltuielile privind impozitul pe venit, însă acestea nu se includ în nici una din tipurile de activităţi enumerate anterior şi în rapoartele financiare se reflectă distinct. În componenţa cheltuielilor din activitatea operaţională intră:  costul vînzărilor;  cheltuielile comerciale;  cheltuielile generale şi administrative;  alte cheltuieli operaţionale..

46.Strategia activitatii logistice in gestiunea resurselor materiale

Este recomandabil ca fiecare unitate să-şi calculeze o serie de categorii de stocuri de resurse materiale:  stocurile curente;  stocurile de pregătire;  stocurile sezoniere;  stocurile de siguranţă. Stocul, la sfârşitul perioadei de program, este egal cu mărimea stocului de siguranţă Stocul curent reprezintă cantitatea de material necesar pentru asigurarea continuităţii procesului de producţie între două aprovizionări succesive cu materialul respectiv de la furnizori, în condiţii normale de activitate. Mărimea stocului curent se calculează cu ajutorul relaţiei: Sc - stocul curent la un anumit material Cmz - consumul mediu zilnic din respectivul material T - intervalul mediu de timp, în zile, între două livrări succesive Consumul mediu zilnic se determine prin raportarea „necesarului" propriu-zis de materiale pentru îndeplinirea programului de „producţie" la numărul de zile lucrătoare din perioada respectivă de program. Intervalul mediu de timp dintre două livrări succesive este prevăzut în contractele de aprovizionare încheiate cu furnizorii. Stocul de siguranţă reprezintă acea cantitate de materiale ce trebuie să existe în unitate pentru a se folosi în producţie atunci când se epuizează stocul curent, iar materialele comandate nu sosesc la termenele prevăzute de la furnizori. Stocul de siguranţă se determină cu formula: Ssig - stocul de siguranţă dintr-un anumit material t1 - timpul necesar stabilirii legăturii cu furnizorii şi pentru pregătirea de către aceştia a unui lot de livrare; t2 - timpul necesar transportului materialelor de la furnizor la beneficiar; t3 - timpul pentru descărcarea, recepţionarea şi înmagazinarea materialului. Stocul de pregătire sau de condiţionare este necesar la acele unităţi economice unde materiile prime trebuie să fie supuse unei pregătiri prealabile intrării în procesul de producţie. Mărimea stocului de pregătire se determine cu ajutorul relaţiei: Spr = Cmz x tpr Spr - stocul de pregătire la un anumit material; tpr - timpul de pregătire pentru acel material. Stocul sezonier reprezinte cantităţile de materiale destinate asigurării continuităţii şi desfăşurării normale a producţiei, în cazul condiţiilor sezoniere de producţie, aprovizionare sau transport. Stocul sezonier se calculează cu ajutorul relaţiei:

Ssez - stocul sezonier la un anumit material; tî - timpul de întreruperi, în zile calendaristice, în aprovizionarea cu materialul respectiv. Necesarul total de resurse materiale - se determină cu ajutorul formulei: Nt = N + Sf Nt - necesarul total dintr-un anumit material în perioada de program

Sf - stocul de la sfârşitul perioadei de program

47.Logistica achiziţiilor şi transportării materialelor de construcţii.

Înainte de a selecta firmele de la care va achiziţiona produsele necesare, orice organizaţie trebuie să stabilească strategia sa referitoare la sursele de cumpărare. Pentru elaborarea strategiei date, la bază stau următoarele criterii principale: Numărul surselor. Conform acestui principiu, firma poate alege pentru fiecare produs în parte, fie un furnizor unic, fie furnizori multipli. În mod tradiţional, abordarea recomandată este cumpărarea din surse multiple, în cazul în care cantitatea necesară este suficient de mare. În funcţie de proximitatea surselor, firmele cumpărătoare pot alege furnizori locali şi/sau furnizori aflaţi la distanţe mai mari de firma cumpărătoare şi unităţile ei de producţie ori comercializare. Mărimea furnizorilor este un alt criteriu care stă la baza elaborării strategiei referitoare la sursele de cumpărare. Firma cumpărătoare se poate orienta spre surse mici sau spre surse de dimensiuni mari. La rândul său, fiecare strategie are atât avantaje, cât şi dezavantaje. Un alt element important al strategiei logistice referitoare la cumpărare îl reprezintă identificarea, evaluarea şi selecţia furnizorilor. Acest proces presupune parcurgerea următoarelor etape: -identificau a furnizorilor existenţi; -stabilirea criteriilor de selecţie; -evaluarea preliminară; -evaluarea -detaliată; -selecţia furnizorilor. Capacitatea de anticipare a evoluţiei cererii şi preţurilor sporeşte eficacitatea şi eficienţa cumpărărilor. Din punctul de vedere al timpului şi cantităţilor achiziţionate, logisticienii pot alege dintre următoarele variante strategice de cumpărare: a. Cumpărarea de pe o zi pe alta. Această strategie constă în procurarea de cantităţi mici de mărfuri, în condiţiile lansării frecvente a comenzilor către furnizori. Cantitatea cumpărată nu depăşeşte nivelul necesităţilor imediate, pentru a menţine continuitatea activităţii de producţie şi/sau comercializare a firmei. b.Cumpărarea în funcţie de cerinţele curente. Această strategie se caracterizează prin lansarea unor comenzi mai mari, cu o frecvenţă comparativ mai mică. O astfel de strategie este recomandată în cursul perioadelor de stabilitate a preţurilor, pentru produsele care sunt utilizate în mod constant. c.Cumpărarea anticipată. Caracteristica distinctivă a acestei variante strategice este achiziţionarea de produse în avans faţă de cerinţele curente ale firmei, pentru a valorifica o conjunctură favorabilă a preţurilor. d.Cumpărarea speculativă. Conform acestei strategii, firma cumpără o cantitate foarte mare de produse, pentru a valorifica o oportunitate temporară de preţ. Transportul este una dintre componentele majore ale sistemului logistic, datorită contribuţiei sale la îndeplinirea misiunii logistice. Transportul este definit ca mişcarea fizică a persoanelor şi mărfurilor, între două puncte. De fapt, transportul mărfurilor reprezintă un set de activităţi logistice de bază, care se desfăşoară în aproape orice canal de marketing şi constă în crearea utilităţilor de loc şi de timp. Principalele părţi care participă la tranzacţiile de transport sunt următoarele: Participanţii primari. Această categorie de participanţi este constituită din furnizorii de mărfuri (producători, angrosişti, detailişti etc.) şi clienţii lor. Transportatorii. Ca ofertanţi de servicii funcţionale, transportatorii au rolul de facilitare a distribuţiei, a fluxurilor de mărfuri între participanţii primari. Guvernul. Contribuţia transporturilor la dezvoltarea economică justifică atenţia acordată acestui domeniu de către autorităţile guvernamentale. În multe ţări, guvernele sunt interesate în mai mare măsură de activitatea şi practicile firmelor transportatoare decât de cele ale altor organizaţii comerciale.

Publicul. În afară de guvern, publicul este o altă parte cu macrointerese în domeniul transportului. Capacitatea de influenţă a publicului este determinată de cererea sa de produse din întreaga lume, la preţuri rezonabile şi nevoia implicită de servicii de transport pentru obţinerea acestora. Setul de criterii de selecţie cel mai frecvent considerat de logisticieni cuprinde şase factori esenţiali. în ordinea descrescătoare a importanţei, aceste criterii sunt următoarele: -costul de transport; -timpul de tranzit; -variaţia timpului de tranzit; -disponibilitatea (accesibilitatea); -flexibilitatea; -siguranţa.

48.Logistica amplasării şi distribuţiei materialelor pe şantier.

Distributia materialelor pe santier sau depozitare este unu stadiu in cadru procesului de productie Depozitarea reprezintă un stadiu în cadrul procesului de producţie în care materiile prime, materialele, semifabricatele sau produsele primite sunt păstrate în spaţii special amenajate, în scopul livrării sau reintroducerii lor în circuitul producţiei, circulaţiei sau consumului după o anumită perioadă.  Activităţile ce se realizează într-un depozit sunt următoarele:  primirea materialelor, semifabricatelor sau elementelor de construcţii;  verificarea documentelor însoţitoare;  recepţia;  depozitarea propriu-zisă;  selecţionarea;  emiterea actelor pentru livrare în operă;  ţinerea evidenţei; Punerea în exploatare către beneficiari. În organizarea depozitelor trebuie să se ţină seama de următoarele elemente:  volumul materialelor ce urmează a fi depozitate;  destinaţia materialelor depozitate;  varietatea nomenclaturii de materiale;  nivelul consumului de materiale;  caracteristicile materialelor şi produselor depozitate;  metodele de alimentare folosite în aprovizionarea verigilor de producţie;  volumul şi complexitatea lucrărilor efectuate. Principalii indicatori cu ajutorul cărora se poate aprecia folosirea depozitelor sunt: a) coeficientul de utilizare a suprafeţei depozitului, calculat ca un raport între suprafaţa de depozitare propriu-zisăşi suprafaţa totală a depozitului; b) coeficientul de utilizare a volumului de depozitare, calculat ca un raport între volumul efectiv de depozitare şi volumul total al depozitului.

49.Concursul şi negocierea în procesul de achiziţii. Contractul comercial de aprovizionare.

In activitatea agentilor economici ,negocierea reprezinta un moment essential pentru intreaga lor activitate.Negocierea presupune ,intotdeauna ,cel putin o dubla participare : a furnizorului si a consumatorului Finalizarea negocierii ,prin care sa hotarit cert o colaborare viitoare pe o perioada definita ,inseamna certitudine in vinzarea produselor pentru furnizor si garantie in aprovizionarea maretiala pentru consummator.Negocierea este un process de tratative in care partenerii sunt intrun fel de competitive , care se desfasoara intre cel putin 2 participanti care isi propun prin anumite forme(scrise ,telefonice, intilniri directe)sa realizeze o tranzactie , o afacere . Negocierea reprezinta in esenta totalitatea actiunilor si documentelor elaborate si prezentate intrun dialog dintre doi parteneri ,desfasurat prin reprezentantii oficiali , acestora care conduce la finalizarea unei tranzactii a unei afaceri , Formele de negocieri Dupa modalitatile de desfasurare ,negocierele in procesele de vinzare cumparare se prezinta in mai multe forme : -prin coreespondenta (in scris), -telefonice , -prin intilniri directe intre negociatori , -mixta combinind formele anterioare Negocierele prin corespondenta(scrise) se pot face prin : -scrisori, -telexuri, -telegrame faxuri. Ordinea actiunilor in cazul negocierii prin corespondentza se prezinta astfel : -transmiterea ofertei sau cererii de oferta , dupa caz, -intocmirea observatiilor la oferta si elaborarea contra ofertei, acceptarea ofertei – contract sau incheerea unui contract distinct semnat de parteneri .Pe parcursul negocierelor prin corespondenta pot interveni si dialogurile sau tratativele telefonice. Negocierele telefonice sunt considerate cele mai operative si necesita costurile cele mai reduse. Ele pot comprima in una sau doua convorbiri, toate fazele enumerate la negocierea scrisa .Un asemenea tiop de negociere se foloseste de regula cind : Livrarea (vinzarea –cumpararea) se refera la produse déjà cunoscute de parteneri sau la cele standartizate . Negocierea prin intilniri directe necesita prezenta pe viu (fata in fata ) a viitorilor parteneri in locurile dinainte stabilite , in scopul definitivarii prin tratative a obiectului actiunii si a conditiilor de colaboraree, de realizare a actului de vinzare-cumparare .La negocierele prin intilniri directe se apeleaza ,in cazul problemelor complexe ,care necesita analize pe mai multe laturi, definirea elementelor pentru o eventual colaborare viitoare fiind mai dificila prin formele de negociere prezentate mai sus. Negocierea mixta imbina doua sau toate cele trei forme mentionate. Dupa scop negocierele pot fi : -pentru incheierea unor contracte, -conventii, -initierea unor noi actiuni concrete de colaborare , -prelungirea colaborarii pe baza de contracte, -coventii, -modificarea unor conditii, clause stabilite anterior. Dupa numarul de participant negocierele se diferentiaza in : -bilaterale, -plurilaterale, -multilateral (Contractul Comercial) Finalizarea negocierelor in procesele de vinzare-cumparare se concretizeaza , atunci cind se ajunge la un acord intre partenerii de tratative , in intocmirea si incheierea unor intrumente in cadrul carora se mentiioneaza toate elementele care intereseaza partile si asupra carora s-au inteles .In cele mai frecvente cazuri , instrumentul principal folosit in concretizarea viitoareleo relatie de vinzare-cumparare este contractual economic (commercial) : acesta este instrumentul juridic cel mai efficient in asigurarea

conduitei fiecarui partener , in respectarea obligatiilor care si lea asumat in urma negocierelor prin acordul deplin al participantilor .Contractul economic asigura garantie ,certitudine in asigurarea bazei material sau vinzarea produselor pentru fiecare agent economic Contractul economic(commercial) de vinzare-cumparare este un accord de vionta intre doua parti in virtutea cel care vinde se oblige sa transmita celui care cumpara dreptul de proprietate asupra unui obiect (materie prima , piesa ,subansamblu) in schimbul unui prêt pe care-l plateste cel din urma Contractele economice se diferentiaza intre ele in functie de mai multe criteri,intrecare mentionam:  Dupa obiect : contract de vinzare-cumparare de bunuri materiale pentru executarea de lucrari , de prestare de servicii .  Dupa orizontul de timp la care se refera :contracte pe termen scurt, mediu si lung  Dupa forma in care se concretizeaza : contract scris, contrat verbal

50.Rolul constructiilor capitale in economia nationala. Cererea si oferta

La realizarea investiţiilor contribuie în cea mai mare parte două ramuri ale economiei naţionale- industria şi construcţiile- ramuri care sunt executanţii principali ai acestor lucrări. Activitatea de construcţii reprezintă ramura economiei naţionale, având ca obiect de activitate procesul de execuţie a lucrărilor de construcţii, destinate creării de mijloace fixe, precum şi menţinerii construcţiilor existente la un nivel tehnic constructiv cât mai apropiat de cel iniţial. În această ramură a economiei naţionale se desfăşoară procesul de execuţie al lucrărilor de construcţii care reprezintă ansamblul de activităţi desfăşurate în scopul producerii de bunuri imobiliare concretizate în clădiri şi construcţii civile noi, precum şi restaurarea, repararea şi întreţinerea celor existente. Altfel spus, ramura construcţiilor capitale cuprinde: edificarea, finisarea şi întreţinerea construcţiilor. Caracteristic acestei ramuri este faptul că  unitatea de observare are aproape în totalitate un caracter de unicat (condiţii specifice, solul şi relieful, factorii climatici,cheltuieli pentru transportul materialelor de construcţii, gradul de finisare, categoria de confort etc.). De asemenea activitatea desfăşurată în ramura construcţii prezintă următoarele caracteristici: - producţia finită este constituită în exclusivitate din mijloace fixe; -mijloacele fixe realizate de această ramură au particularitatea că sunt imobile, -fixate definitiv pe sol; -cost mare de execuţie; -procesul de producţie are o durată de execuţie relativ îndelungată; -locul de muncă are o mobilitate, -determinată de amplasamentul diferitelor obiecte de constrţcie şi de stadiul de execuţie a lucrărilor; -cheltuieli mari pu lucrări de organizare a şantierului; -durata de exploatare mare, -investiţii majore pentru întreţinere. Principalele căi prin care construcţiile, ca ramură, îşi aduc contribuţia la creşterea eficienţei economice sunt: a) Reducerea duratei de execuţie a lucrărilor pe şantiere; b) Reducerea dispersării frontului de lucrări are drept consecinţă executarea mai rapidă a unor obiective de investiţii; c)Reducerea cheltuielilor de organizare a şantierului contribuie direct laieftinirea investiţiilor; d) Îmbunătăţirea organizării muncii şi a proceselor de execuţie, introducere a metodelor moderne de management contribuie la reducerea cheltuielilor de investiţii; f)Înlocuirea materialelor scumpe, prevăzute în proiecte, cu altele mai ieftine; h)Înlăturarea risipei de materiale pe şantierele de construcţii; i)Creşterea productivităţii muncii prin mecanizarea operaţiunilor care necesită un volum mare de muncă; j) Folosirea integrală a capacităţii utilajelor de construcţii este o condiţie a creşterii productivităţii muncii. k) Folosirea deplică a forţei de muncă disponibile; l)Folosirea de finisaje simple, economice, adecvate la specificul şi la destinaţia clădirii. m)Reducerea costului producţiei de construcţii – montaj. Drepturile asupra bunului sunt:de posesie, de folosinţă, de administrare. Cererea si oferta Cererea reprezintă cantitatea totală dintr-un anumit bun, care poate fi cumpărată pe piaţă, într-o perioadă determinată de timp, la un anumit preţ dat si depinde de urmatorii factori:

1.nevoile si necesitatile consumatorului. 2.nr.cumparatorilor si preferintele acestora. 3.nivelul veniturilor cumparatorilor. 4.previziunea privind evolutia pretului de vinzare amarfii. 5.modificarea preturilor altor bunuri care pot fi inlocuite. Legea cererii ne spune ca, dacă preţul bunurilor, resurselor şi serviciilor va scădea, în mod corespunzător va creşte cantitatea de marfă cerută într-o anumită perioadă şi invers, dacă preţurile cresc, va scădea C cantitatea de marfă cerută în perioada de timp respectivă. 5 4 3 2 1

Tipuri de cerere: C Cerere negative-cind marfa nu este intrebata de consumatori pe piata; 0 bun; Lipsa totala a cererii- cind consumatori sint indiferenti fata de un anumit 1 2 3 4 5 6 7 Cerere camuflata- cind consumatorii au dorinta de a procura o marfa ce lipsecte pe piata; Cerere in scadere-cind se reduce permanent interesul consumatorului p/uun anumit tip de produs Cerere neuniforma-se exprima prin oscilatia cererii in dependent de timp sau anotimp; Cerere perfecta-cind circulatia comerciala la intreprinderile ce satisfac piata este normal; Cerere exagerata- cind volumul de marfa propus pietei este insuficient si nu-i satisfacuta cererea. In dependenta de gradul de elasticitate cererea pentru diferite bunuri poate fi: Cerere elastica-are loc in conditiile in care coeficientul elasticitatii >1 adica procentul cresterii cererii intrece procentul de reducere a pretului. Cererea inelastica-are loc cind coeficientul elasticitatii 31140 lei/an - 18% Scutirea personală – 10620 lei/an,)

Scutirea pentru persoanele întreținute – 2340 lei/an, –contribuţiile pentru asigurări medicale (4,5%); –contribuţiile pentru asigurări sociale sau cota pentru pensii(6%); cota pentru şomaj;, etc. Cemm = Cin + Ca + Cex Cheltuielile legate de exploatarea utilajelor de construcţii se determină prin costul unei utilaj-ore (1 h-ut.) pe tipuri de utilaje. Costul utilajelor şi echipamentelor cuprinde costurile aferente utilajelor folosite pentru executarea lucrărilor de construcţie, care sunt: •cheltuielile iniţiale: –cheltuielile ocazionate de încărcarea-descărcarea şi transportul utilajelor de construcţii la /de la şantier; –montarea, demontarea şi proba de funcţionare a utilajului; –mutarea utilajului în cadrul şantierului; –construirea şi demontarea instalaţiilor provizorii, ajutătoare necesare funcţionării utilajului, etc. •cheltuieli anuale: –amortizări; –reparaţii capitale; –modernizări. •cheltuieli de exploatare: –deservire tehnică, reparaţii curente; –costul materialelor de întreţinere, uleiurilor, combustibililor, energiei electrice; –salariul muncitorilor şi mecanicilor ocupaţi cu conducerea şi întreţinerea utilajelor.

59.2. Cheltuielile indirecte Cheltuielile indirecte reprezintă totalitatea cheltuielilor legate de crearea condiţiilor pentru execuţia construcţiilor, organizarea, administrarea şi deservirea acestora. Cheltuielile indirecte se stabilesc în mod indirect, în procente din consumuri directe. Cheltuielile indirecte sunt divizate în 4 capitole: •cheltuielile generale şi administrative; •cheltuielile pentru deservirea lucrătorilor din construcţii; •cheltuielile pentru organizarea de şantier; •alte cheltuieli generale şi de antrepriză. Costurile administrativ-auxiliare cuprind : a)salariul de bază şi suplimentar al personalului de conducere, administrativ, economic, tehnic, auxiliar, precum şi impozitul şi contribuţiile la asigurările sociale aferente; b)costurile legate de activităţile cu caracter tehnic şi economic din birourile firmei de construcţie; d)costurile pentru întreţinerea şi exploatarea transportului auto de serviciu; f)costurile privind deplasările în interes de serviciu ale personalului administrativ-auxiliar; g)amortizarea fondurilor fixe destinate deservirii aparatului administrativ; h)costurile de întreţinere şi deservire a tehnicii de calcul, dactilografiat, multiplicat etc.; Costurile pentru organizarea de şantier cuprind:  decontările de amortizare (plata de arendă), costurile pentru reparaţiile curente şi dislocarea utilajului şi echipamentelor, incluse în componenţa mijloacelor fixe sau arendate, întreţinerea cărora nu este inclusă în costurile directe;  costurile pentru reparaţia sculelor şi obiectelor de mică valoare şi scurtă durată;  costurile privind reparaţia, întreţinerea, montarea şi demontarea construcţiilor provizorii, a dispozitivelor şi instalaţiilor  costurile pentru întreţinerea serviciilor de pază şi antiincendiare;  costurile de întreţinere şi amenajare a şantierului, a drumurilor provizorii din incinta şantierului;  costurile în legătură cu predarea lucrărilor terminate la beneficiar Costurile pentru deservirea lucratorilor din ramura construcţiilor sunt constituite din:  costurile privind transportul muncitorilor nelocalnici în conformitate cu prevederile legale;  costurile pentru asigurarea condiţiilor sanitaro-igienice;  costurile cu protecţia muncii, etc.  Alte costuri indirecte:  transportul obiectelor de inventar şi de interes general, cazarmament de la depozit la şantier;  costurile legate de aprovizionare cu apă a baracamentelor;  impozitul pe clădiri şi prime de asigurare;

 taxe de circulaţie;

60.Structura documentaţiei de deviz. Deviz local, pe obiect și general.

Documentaţie de deviz – documentaţie întocmită pentru determinarea valorii de deviz pentru execuţia clădirilor şi construcţiilor proiectate. Elaborarea documentaţiei de deviz se efectuează în conformitate cu “Instrucţiuni privind întocmirea devizelor pentru lucrările de construcţii–montaj prin metoda de resurse” –CP L.01.01-2001, care reprezintă sistemul de documente normative în construcţii. Documentaţia de deviz este formată din: 1.Listele cu cantităţile de lucrări (F1); 2.Devizele locale pe categorii de lucrări (F 3,7); 1.Borderourile de resurse (F2); 2.Catalogul de preţuri unitare (F5); 3.Devizele pe obiect (F8); 4.Devizul general (F9). Lista cu cantităţile de lucrări. Acest document se întocmeşte la etapa de elaborare a detaliilor proiectului, şi se întocmeşte în baza proiectului de execuţie . Cuprinde volumul lucrărilor după datele din documentaţia de proiect. Devizul local- documente de deviz primare, care se întocmesc pe categorii de lucrări şi cheltuieli pentru execuţia unei clădiri, construcţii sau lucrărilor pe baza listelor cu cantităţile de lucrări, care se stabilesc la elaborarea detaliilor de execuţie. Există doua procedee de întocmire a devizelor locale prin metoda de resurse: 1. Pe baza resurselor evidenţiate în total, conform listelor respective cu cantităţile de lucrări, pe obiecte sau pentru obiectivele în ansamblu, şi se recomandă pentru întocmirea devizului investitorilor. 2. Prin întocmirea preţurilor unitare individuale pentru fiecare categorie de lucrări, inclusă în lista cu cantităţile de lucrări şi se recomandă pentru evalurea valorică a ofertelor. Pentru prima variantă , valoare de deviz a lucrărilor se determină conform Formularului nr.3. Pentru al doilea procedeu se întocmeşte Formularul nr.7. Borderoul de resurse - reflectă, cantităţile de resurse necesare pentru fiecare lucrare în parte, conform Listei cu cantităţile de lucrări, şi la sfîrşit reprezintă totalurile pe fiecare resurs în parte cumulate din lucrările date. În baza Formularului nr. 1., elaborăm Formularul nr.2. ,,Borderoul de resurse”. Catalogul de preţuri unitare acest formular se determină, costul pentru fiecare unitate de măsură de lucrare. Acest document împreună cu Borderoul de resurse stau la baza întocmirii devizului local.

Devizul pe obiect se efectuează conform Formularului nr. 8, prin însumarea totalurilor din devizele locale. Din acest deviz aflăm care este valoarea obiectului cu toate instalaţile necesare pentru a fi exploatat în condiţii normale. Devizul general pentru execuţia clădirilor şi construcţiilor se întocmeşte conform formularului nr.9. În devizul general se includ prin rînduri aparte, totalurile pe devizele pe obiecte şi pe devizele şi calculele pe tipuri de cheltuieli. Pentru devizul general se întocmeşte un memoriu explicativ în care se prezintă: - Nivelul preţurilor de deviz pe a căror bază a fost întocmit devizul general; - Lista Indicatoarelor de norme de deviz pentru lucrări de construcţie montaj şi reparaţii construcţii; - Normele de cheltuieli de regie şi de beneficiu de deviz; - Alte date privind modul de determinare a valorii caracteristice pentru obiectivul dat. Deci în Formularul nr. 9 se determină valoarea totală a investiţiei.

61.Tipuri şi forme de remunerare a muncii in constructii.

Legea Salarizării a urmărit scopul reformării sistemului de retribuire a muncii, aducând la un numitor comun tehnica de calcul salariilor angajaţilor indiferent de locul unde este aplicată munca. Conform legii în vigoare remunerarea muncii unui angajat depinde de cererea şi oferta forţei de muncă pe piaţa forţei de muncă, de cantitatea şi calitatea muncii, precum şi de rezultatele activităţii întreprinderii. Salariu este privit sub două aspecte: nominal şi real. Salariul nominal reprezintă suma de bani pe care angajatul o primeşte în schimbul muncii prestate. Depinde de preţul forţei de muncă, evoluţia situaţiei economice, politica de salarizare. Salariul real reprezintă cantitatea de bunuri şi servicii pe care angajaţii le pot procura cu salariul nominal (salariul nominal/indicele preţurilor de consum). Sistemul tarifar de remunerare a muncii reprezintă un ansamblu de normative cu ajutorul cărora se înfăptuieşte diferenţierea nivelului salariului pe diferite grupe şi categorii de salarizare în funcţie de nivelul de calificare, condiţiile de muncă, intensitatea lucrărilor executate. Sistemul tarifar de remunerare a muncii cuprinde: - Sistemul tarifar de remunerare a muncii a muncitorilor - Sistemul tarifar de remunerare a muncii a personalului de conducere, de execuţie şi de deservire generală. Elementele sistemului tarifar: 1. Indicatoarele tarifare de calificare 2. Reţeaua categoriilor şi coeficienţilor tarifari 3. Reţeaua salariilor tarifare pe oră 4. Reţeaua salariilor de funcţie Formele sistemului tarifar: - Acordul – retribuirea muncii după cantitatea de producţie fabricată sau servicii prestate. - Regia – retribuirea muncii în funcţie de timpul efectiv lucrat. - Mixtă – îmbină elemente din acord şi regie. Salariul tarifar de bază se calculează după timpul lucrat, salariul tarifar suplimentar – în funcţie de îndeplinirea normei de producţie şi altor indicatori caracteristici pentru acord. Forma în acord poate avea următoarele variante: 1. Acord direct – retribuirea muncii în funcţie de cantitatea de produse sau servicii obţinute într-un interval de timp. Salariul cuvenit muncitorilor se stabileşte în baza tarifelor pe unitate de produs sau lucrare, care reprezintă retribuirea muncii pentru o unitate de produs.

Salariul lunar de bază se calculează prin relaţia:S lun= St=∑Tuni*Qi, unde St - salariul tarifar; i – tipul de produs; Qi – cantitatea de producţie de tipul i. 2. Acord cu prime – partea de bază a salariului se calculează conform acordului direct, partea suplimentară se stabileşte cu ajutorul cotei primei, care poate varia în funcţie de criteriile calitative şi cantitative alese. Salariul lunar se stabileşte prin următoarea formulă:Slun= St + Prime Spre deosebire de acordul direct, îndeplineşte funcţia de motivare a personalului. 3. Acord progresiv – partea de bază a salariului se calculează conform acordului direct, partea suplimentară – în funcţie de gradul de îndeplinire a normelor de muncă prin aplicarea coeficienţilor de majorare, care pot fi diferenţiaţi. Salariul lunar se calculează prin următoarea relaţie:Slun=St+Sporul, Sporul = (St/pin)*psn*Ci, pin – procentul de îndeplinire al normei de muncă; psn – procentul de supraîndeplinire a normei de muncă; Ci – coeficientul de majorare a salariului. Forma în regie. Salarizarea după timpul lucrat este cea mai simplă şi cea mai veche formă de salarizare. De regulă, salarizarea în regie se aplică pentru remunerarea personalului de conducere, specialiştilor şi funcţionarilor. De asemenea, se aplică la locurile de muncă unde calitatea produselor prezintă mai mare importanţă decât cantitatea acestora. Regia poate avea următoarele variante: Regia simplă presupune retribuirea muncii în funcţie de timpul efectiv lucrat şi salariul tarifar pe o unitate de timp corespunzătoare categoriei tarifare respective: Slun=Fef*Storă, unde Slun – salariul lunar; Fef – fondul efectiv de timp; Storă – salariul tarifar pe oră. Regia cu prime – partea de bază a salariului se calculează conform regiei simple, iar partea suplimentară conform cotei primei, care poate fi diferenţiată în funcţie de criteriile alese. Slun= St (regia simplă) + Prime, unde St – salariul tarifar. 62.Organizarea retribuirii muncii si garantiile sociale de stat

Sistemul de salarizare pe baza căruia se fixează salariile tarifare şi de funcţie se stabileşte potrivit prevederilor legislaţiei în vigoare, în raport cu forma de organizare a unităţii, modul de finanţare şi caraccterul activităţii. La încheierea contractelor de muncă colective (acordurilor tarifare) se stabilesc condiţiile principale de organizare a retribuirii muncii, inclusiv cerinţele tarifare în raport cu profesia, funcţia şi gradul de calificare, modul de tarifare a angajaţilor, modul de atestare a specialiştilor normele de muncă etc. Salariile tarifare şi de funcţii concrete, precum şi alte forme şi condiţii de retribuţie în unităţi se stabilesc prin negocieri colective sau individuale între persoanele juridice sau fizice care angajează şi salariaţi sau reprezentanţi ai acestora, în funcţie de posibilităţile financiare ale patronului şi se fixează în contractele colective, iar în cazul când aceste contracte lipsesc—în contractele individuale de muncă. Garanţiile sociale de stat în domeniul retribuirii muncii cuprind salariul minim stabilit de stat, tarifele de stat de salarizare, adaosurile şi sporurile cu caracter de compensare reglementate de stat. Salariul minim constituie normativul social şi se stabileşte de stat pe baza bugetului minim de consum (minimul de viaţă) şi se determină în mărimea minimă admisă a plăţilor în bani achitate salariatului angajat la lucrări cu grad redus de complexitate sau auxiliare în condiţii de producţie normale. Salariul minim se determină în raport cu condiţiile economice concrete de reproducere a forţei de muncă în corespundere cu valoarea ei şi se reexaminează în dependenţă de sporirea eficienţei producţiei sociale, costul vieţii, salariul mediu, schimbarea conjuncturii pieţei forţei de muncă şi a altor condiţii social— economice. Tarifele de stat de salarizare sunt salariile tarifare şi de funcţie care determină nivelul minim de retribuţie pe grupe concrete pe profesii şi categorii de calificare pentru executarea de către angajaţi a obligaţiilor ^normelor) de muncă în orele de program stabilit. Statul garantează şi reglementează mărimea minimă a unor adaosuri şi sporiri cu caracter de compensare. Sporurile minime de compensare pentru muncă prestată în condiţii nefavorabile se stabilesc în mărimi fixe pentru salariaţi de orice calificare care muncesc în condiţii egale la unitatea respectivă, dar nu mai mici decât 0,5 din salariul minim. Sporurile pentru munca prestată în condiţii nefavorabile, cu acordul angajatului, pot fj compensate, în totalitate sau parţial, prin plată echivalentă—în natură sau în alt mod. Retribuţia pentru munca prestată în timp de noapte (de la ora 22 până la ora 6) şi în primele două -ore peste orele de program este de cel puţin 1,5 din salariul tarifar pe unitate de timp (salariul lunar)

stabilit angajatului, iar pentru muncă prestată în următoarele ore este cel puţin mărimea dublă a remuneraţiei pe unitate de timp. Munca prestată în zilele de odihnă, daca nu este prevăzută în grafic, precum şi în zilele de sărbătoare se compensează oferindu-i-se angajatului, în decurs de o lună, o altă zi de odihnă, cu retribuţia în mărime de cel puţin un salariu sau se remunerează, la dorinţa acestuia, în mărimea dublă a salariului pe unitate de timp sau a remuneraţiei de o zi, fără acordarea unei zile suplimentare de odihnă. Mai există şi alte adaosuri pentru: -lucru la înălţimi mari, -la adâncimi mari, -pe timp friguros, -la temperaturi înalte, -lucrul cuşubstanţe toxice şi -alte abateri de la condiţiile normale de muncă aprobate de Guvern, de comun acord cu sindicatele. Salarizarea pentru tipul de staţionare cauzată nu din vina angajatului, în caz dacă acesta a înştiinţat administraţia despre o eventuală staţionare sau despre începutul staţionării, se efectuează în mărime de cel puţin două treimi din salariul tarifar sau de funcţie stabilit angajatului, dar nu mai puţin de un salariu minim pe unitate de timp, stabilit de stat, pentru fiecare oră de staţionare. Modul de înregistrare a staţionării produse nu din vina angajatului, precum şi mărimea concretă a plăţii se stabilesc în contractele colective şi în contractele individuale de muncă. Orele de staţionare, cauzată din vina angajatului, nu se plătesc. Timpul de muncă incomplet (ziua sau săptămâna incompletă), stabilit conform acordului dintre angajat şi patron, se remunerează proporţional timpului efectiv lucrat sau volumului de muncă îndeplinit. în cazul sustragerii angajatului de la munca de bază, în condiţii neprevăzute de legislaţie, salariuli se plăteşte sau i se compensează de unitatea ale cărei sarcini Îs îndeplineşte, în mărime de cel puţin un salariu mediu de la locul de munca de bază.

63.Formarea si distributia profitului intreprinderii

Rezultatul financiar al activitatii intreprinderii se caracterizeaza prin suma profitului (pierderilor) si a nivelului rentabilitatii obtinute. Profitul rep-ta depasirea veniturilor cistigate de intreprindere asupra consumurilor si cheltuielilor suportate de aceasta din activitatea de intreprinzator. Cantitativ, profitul (pierderea) se determina astfel: Profitul (pierderea)=Venituri – consumuri si cheltuieli. Cu cit este mai mare valoarea veniturilor cu atit va fi mai ridicata marimea profitului, si invers, cresterea valorii consumurilor si/sau cheltuielilor duce la diminuarea marimii profitului. *Profit brut – rep-ta profitul (pierderea) obtinut din vinzarea produselor, marfurilor si serviciilor prestate si se determina ca diferenta dintre veniturile din vinzari si costul vinzarilor *Profitul (pierderea) din activitatea operationala – rep-ta diferenta dintre veniturile si cheltuielile de intreprindere din activitatea de baza, detreminata de statutul acesteia. *Profit () din activitatea de investitii este diferenta dintre veniturile si cheltuielile obtinute din operatiunile ce tin de miscarea activelor pe termen lung. *Profit () din activitatea economico-financiara este rezultatul financiar obtinut de intreprindere in curdul perioadei de gestiune din activitatile operationala, de investitii si financiara. *Profit () exceptional este diferenta dintre veniturile si cheltuielile aparute ca rezultat al evenimentelor si operatiunilor exceptionale neprevazute. *Profit () pina la impozitare este profitul () obtinut de intreprindere in cursul perioadei de gestiune din toate tipurile de activitati si rezultatul exceptional. *Profit net () –care ramine la dispozitia intreprinderii dupa calcularea cheltuielilor (economiilor) privind impozitul pe venit si se determina ca diferenta dintre profitul () pina la impozitare si cheltuielile (economiile) privind impozitul pe venit. Distingem urm principale tipuri de profit: *profitul brut; *profitul perioadei de gestiune până la impozitare; *profitul net. Veniturile şi cheltuielile se grupează pe tipuri de activitate: *operaţională *de investiţii *financiară. Ponderea cea mai mare ocupă rezultatul (profit sau pierdere) din activitatea operaţională. Rezultatul din activitatea operaţională (RAO) este compus din următoarele elemente : *profitul brut (P br); *alte venituri operaţionale (AVO); *cheltuieli comerciale (C com); *cheltuieli generale şi administrative (C adm); *alte cheltuieli operaţionale (Ca): RAO = Pbr + AVO – Ccom – Cadm – Ca,

Profitul brut (pierderea globală) – caracterizează nivelul de depăşire a venitului din vînzări asupra costului acestor vânzări: Pbr = Vv – C Asupra volumului profitului brut influenţează următorii factori: *modificarea volumului de vânzări nete; *modificarea costului vânzărilor nete (nivelului consumurilor şi cheltuielilor); *modificarea preţurilor la producţia vândută; *modificarea structurii şi sortimentului producţiei vândute. Profitul perioadei de gestiune până la impozitare (Pp.im.) reprezintă suma rezultatelor din cele trei tipuri de activităţi şi rezultatul excepţional şi se exprimă prin relaţia Pp.im. = RAO  RAI  RAF  RE, Analiza repartizarii profitului porneste cu aprecierea generala a situatiei ce presupune o examinare rapida de sinteza a principalelor directii de distribuire a profitului generat. In acest context la prima etapa se studiaza repartizarea profitului pina la impozitare in doua parti: 1.cheltuieli (economii) privind impozitul pe venit, care includ: -cheltuieli () curente privind impozitul pe venit; -cheltuieli () aminate privind impozitul pe venit 2.profit net (pierdere neta) Aceatsa etapa este strict reglementata de prevederile legislatiei fiscale si nu este in competenta proprietarilor intreprinderii. La urmatoarea etapa se examineaza directiile de repartizare a profitului net, ramas la dispozitia intreprinderii:*constituirea rezervelor *majorarea capitalului social *plata dividendelor *sponsorizarea La urmatoarea etapa a repartizarii profitului se examineaza si se apreciaza rationalizatea profitului ramas la dispozitia intreprinderii, care se divizeaza in 2 componente: *profit net repartizat (utilizat) *profit net nerepartizat 64.Metode de normare a resurselor in constructii. Tipuri si forme de consumuri

Consumuri - reprezintă resurse utilizate pentru fabricarea produselor şi prestarea serviciilor în scopul obţinerii unui venit Consumuri variabile sunt consumurile care se modifică în raport cu volumul producţiei, lucrărilor executate, serviciilor prestate. Trebuie de menţionat că în situaţia, când întreprinderea nu produce la capacitatea sa, costul produsului creşte. Aceasta va conduce fie la scăderea profitului revenit la o unitate de produs, fie la întrarea în pierdere cu produsul, fie la o creştere a preţului de vânzare, ceea ce de asemenea va avea o influenţă negativă asupra volumului desfacerii produsului. De aici reiese necesitatea controlului consumurilor constante şi menţinerii acelui nivel de fabricaţie, care să nu conducă la pierderi sau scumpiri ale produsului – respectiv la micşorarea şanselor de competitivitate ale întreprinderii. Distingem consumuri: directe şi indirecte; variabile şi constante. Consumuri directe reprezintă consumurile identificate nemijlocit pe un anumit produs sau obiect de cheltuieli. Consumuri directe cuprind: - consumurile directe de materiale, - consumurile directe privind retribuirea muncii (de manoperă), - consumurile privind contribuţiile la asigurările sociale şi medicale. Consumuri indirecte reprezintă consumuri care nu pot fi identificate direct pe un produs sau alt obiect concret de cheltuieli. Consumuri indirecte de producţie cuprind consumurile aferente deservirii şi conducerii subdiviziunilor de producţie, care nu pot fi incluse în mod direct în costul produselor finite (serviciilor prestate); aici fac parte: plata de arendă, uzura mijloacelor fixe, paza, iluminarea, încălzirea, întreţinerea personalului administrativ al secţiei, reparaţiile curente etc.

CONSUMURI DE PRODUCŢIE

Consumuri directe

Consumuri indirecte de producţie

Consumuri de materiale Consumuri privind retribuirea muncii Consumuri privind contribuţiile la asigurari obligatorii

Consumurile privind întreţinerea şi deservirea secţiei de producţie

Consumuri variabile sunt consumurile care se modifică în raport cu volumul producţiei, lucrărilor executate, serviciilor prestate. Consumurile variabile pe o unitate de produs rămîn neschimbate în cadrul întregii zone de relevanţă, iar mărimea totală a consumurilor variabilе este o funcţie liniară în raport cu volumul de activitate. Consumuri constante sunt consumurile care rămân constante într-un anumit diapazon de modificări, indiferent de modificările volumului producţiei sau activităţii de afaceri a personalului de conducere.

65. Mixul de marketing în construcţii.

Mixul de marketing -ansamblul de instrumente tactice de marketing controlabile pe care firma le combină cu scopul de a produce pe piaţa ţintă reacţia dorită Mixul de marketing se caracterizeaza prin urmatoarele elemente:-pret;-produs;-plasament si -promovare Produsul, în termeni de calitate, caracteristici, aspect, ambalaj. Acesta reprezintă combinația de bunuri, servicii, idei pe care firma le oferă pieței. Deci, produsul în sensul mixului de marketing nu înseamnă doar un bun fizic. Realizarea fizică a produsului nu reprezintă o activitate de marketing. Totuși, specialiștii în marketing trebuie să studieze și dorințele consumatorilor pentru a se proiecta produse care să satisfacă aceste nevoi. Conceptul de produs mai cuprinde și aspecte privind -marca, -ambalarea, -etichetarea, precum și -serviciile postvânzare. Plasamentul, vizează canalele de distribuție, acoperire, sortimente, stocuri. Denumită și distribuție, plasarea reprezintă acele activități ale firmei care fac disponibil produsul clienților țintă. Pentru satisfacerea acestora, produsul trebuie să fie disponibil la momentul oportun, într-un loc convenabil și în cantitatea necesară. Prețul,. Specific pentru ramura construcţiilor este faptul că există piaţa primară şi piaţa secundară, şi formarea preţurilor pe aceste două sectoare este diferită.. De asemenea tranzacţiile pe piaţa construcţiilor se pot efectua la preţ de piaţă, la cost de deviz, la un preţ investiţional, la un preţ de lichidare, la preţuri speculative. Un alt specific al formării preţurilor pe piaţa construcţiilor este acela că preţul se poate forma înaintea finalizării proceselor de execuţie a lucrărilor, sau chiar la etapa iniţială de realizare a obiectului, acesta fiind format de către agenţii economici implicaţi în realizarea obiectului de construcţie. Observăm că la formarea preţurilor consumatorii sunt cointeresaţi în preţurile mici ale imobilelor, pe cînd ceilalţi participanţi, precum ar fi: -antreprenorul, -statul, -companiile de asigurări, -băncile comerciale-doresc preţuri mari la acestea.

Promovarea, conține activitățile legate de promovarea vânzărilor, publicitate, relațiile publice, promovarea directă și forța de vânzare. Promovarea reprezintă activitatea ce comunică meritele produsului și convinge clientul să-l cumpere. Atunci când se combină două sau mai multe elemente promoționale se obține un mix promoțional („promotion mix”), denumit uneori și mix de comunicare.. Principalele instrumente folosite în formarea unui mix promoțional sunt: -reclama, -promovarea vânzărilor, -relațiile cu publicul și -vânzarea personală . Promovarea se efectuază înainte de a fi realizat obiectul de construcţie (înaite de a fi finalizat produsul), folosind toate căile specifice de promovare. Mix de mk in constrcutie depinde de urmatoarele politici: • Politica de pret; -Politica de promovare; -Politica de produs; -Politica de comunicare Conceptul politicii de produs reprezinta: • Mentinerea si dezvoltarea profitabila a vinzarii produselor existente; -Abandonarea vechilor produse; -Substituirea intre diverse produse; -Substituirea intre diverse produse Componenta politicii de produs include in sine urmatoarele caracteristici: • Componenta corporala- capacitate, gabarit, continut, densitate, greutate, puterea instalata, rezistenta etc • Componenta necorporala- Numele, marca, licenta, pret, serviciile acordate (instalare, reparare etc.) • Informatia referitor la produs- Diemsiunea, design, etc. • Imaginea produsului- Semnifica sinteza reprezenatrilor mentale de natura sociala, personala, cognitiva. Scopurile politicii de promovare sunt: • cresterea CA; -cresterea cotei de piata; -îmbunatatirea imaginii firmei. Formele pe care le poate îmbraca promovarea sunt: • reducerile promotionale de pret; -cadouri promotionale; -participarea la târguri si expozitii de profil din tara sau strainatate; -publicitatea în mass media; -publicitatea prin tiparituri; -publicitatea prin afise, panouri; -publicitatea pe SITE. Etapele procesului de formare a pretului: • Estimarea cererii, care trebuie realizata în strânsa legatura cu oferta. • Studiul comportamentului concurentei

66. Conţinutului documentaţiei de proiect.

Documentaţie de proiect – piese scrise şi desenate care cuprind soluţii tehnice şi economice de realizare a obiectivului de investiţii în volumul stabilit de documentele normative; Proiectul pentru construcţia clădirilor de locuit şi a celor publice conţine urmă- toarele compartimente: - memoriu explicativ general; - soluţii arhitectural-constructive; - soluţii tehnologice; - instalaţii tehnice, reţele şi sisteme; - eficienţa energetică a soluţiilor de proiect; - organizarea lucrărilor de construcţie (în caz de necesitate); - protecţia mediului înconjurător; - măsuri de asigurare a siguranţei de incendiu cerinţe de bază privind exploatarea; - documentaţia de deviz (dacă compartimentul este prevăzut de tema tehnică de proiectare); Memoriul explicativ general trebuie să conțină subcompartimentele: – probleme generale pentru proiect; – probleme privind soluțiile de proiect referitor la eficiența enerjetică; – eficiența investițiilor. Problemele generale trebuie să includă: - тemeiul elaborării proiectului - date iniţiale pentru proiectarecaracteristica terenului de construc- ţie; - caracteristica succintă a obiectivului, inclusiv informaţia privind categoria obiectivului; - informaţii privind capacitatea de proiect a obiectivului (numărul de locuri, capacitatea de tranzit etc.); - calculele privind numărul de lucrători şi calificarea acestora, numărul locurilor de muncă (cu excepţia caselor de locuit); La memoriul explicativ general se anexează materialele (datele) generale în baza cărora a fost efectuată proiectarea. Soluţii arhitectural-constructive trebuie să conţină: - date privind prospecţiunile tehnice, geologice, condiţiile hidrogeologice (inclusiv informaţii privind seismicitatea terenului); - soluţiile şi indicatorii de bază privind planul general, lucrările de pregătire tehnică a teritoriului (inclusiv date privind gradul de rezistenţă la seismicitate a clă- dirilor şi construcţiilor), securitatea contra alunecărilor şi tasărilor de teren,

amenajarea terenului; - argumentarea soluţiilor arhitecturalconstructive, corespunderea lor cu inten- ţiile arhitecturale, destinaţia funcţională în funcţie de cerinţele urbanistice; - soluţii de protecţiе a elementelor de construcţii contra coroziunii; - măsuri de protecţie seismică şi contra alunecărilor de teren; - soluţii de finisare a interioarelor în culori (după necesitate); Soluţii tehnologice trebuie să conţină: - date privind destinaţia funcţională a obiectivului; - сaracteristica succintă şi argumentarea soluţiilor tehnologice, mecanizarea, automatizarea proceselor tehnologice şi corespunderea acestora cu exigenţele condiţionate de beneficiar, precum şi documentelor normative privind securitatea şi comfortul de activitate; - măsurile ce asigură respectarea cerinţelor de protecţie a muncii. Soluţii privind instalaţiile tehnice şi reţelele trebuie să conţină: - argumentarea soluţiilor principiale privind echipamentul tehnic – de încălzire, de ventilare, de condiţionare a aerului, de alimentare cu gaze, cu apă, canalizare; - soluţii privind dispecerizarea, automatizarea şi conducerea sistemelor tehnice; soluţii privind mijloacele de semnalizare şi telecomunicaţii, radioficare, televiziune; - utilaj pentru crearea condiţiilor bune de muncă; - soluţii de proiect de protecţie contra fulgerului. Protecţia mediului înconjurător Compartimentul se elaborează în conformitate cu exigenţele standardelor de stat, precum şi cu documentele normative aprobate în cadrul organului central de specialitate al administraţiei în domeniul protecţiei mediului. Documentaţia de deviz Documentaţia de deviz se întocmeşte în conformitate cu prevederile expuse în normativele NCM L.01.01 și СР L.01.01. Partea grafică (desenele ) documentației de proiectpentru construcția clădirilor de locuit și a celor publice trebuie sa contina: - planul de situare la scara 1:5000, 1:10000; - schema planului general sau planul general al terenului în bază topografică la scara 1:500, 1:1000; - foile de catalog ale proiectelor adaptate utilizate repetat; - interierele principalelor încăperi - se ela-borează în conformitate cu tema tehnică pentru proiectare; exemple de amplasare a mobilierului în apartamente; - scheme ale traseelor comunicaţiilor tehnice exterioare; - scheme de alimentare cu energie electrică a obiectului; scheme privind evacuarea gunoiului; - scheme privind organizarea telecomunicaţiilor şi sistemelor de alarmă.

67. Impozite plăţi şi taxe achitate de intreprinderile de constructii

1) Impozitul este o plata obligatorie cu titlu gratuit, care nu tine de efectuarea unor actiuni determinate si concrete de catre organul împuternicit sau de catre persoana cu functii de raspundere a acestuia pentru sau în raport cu contribuabilul care a achitat aceasta plata. 2) Taxa este o plata obligatorie cu titlu gratuit, care nu este impozit. 3) Alte plati efectuate în limitele relatiilor reglementate de legislatia nefiscala nu fac parte din categoria platilor obligatorii, denumite impozite si taxe. Începînd cu 1 ianuarie 2010 s-a extins lista categoriilor obiectelor, impozitarea carora este reglementata de prevederile Titlului VI al Codului fiscal. Mentionam, ca impozitarea bunurilor imobiliare cu destinatie locativa (apartamente si case de locuit individuale, terenurile aferente fondului cu destinatie locativa) din municipii si orase, inclusiv din localitatile aflate în componenta acestora, cu exceptia satelor (comunelor) se efectueaza, începînd cu anul 2007 în conformitate cu prevederile Titlului VI al Codului fiscal, pornindu-se de la valoarea estimata. Valoarea estimata este valoarea bunurilor imobiliare, calculata de catre organul cadastral la o anumita data cu utilizarea metodelor de evaluare prevazute de legislatie. Totodata, începînd cu 1 ianuarie 2010, impozitarea în conformitate cu prevederile Titlului VI al Codului fiscal, pornindu-se din valoarea estimata a bunurilor imobiliare, se efectueaza si pentru urmatoarele categorii de bunuri imobiliare: garajele si terenurile pe care acestea sânt amplasate; loturile întovarasirilor pomicole cu sau fara constructii amplasate pe ele; alte bunuri imobiliare, cu exceptia celor, indicate mai sus.

Totodata, potrivit art. 278 al Codului fiscal, obiecte ale impunerii, sînt si bunurile imobiliare, aflate la data de 1 ianuarie a anului fiscal în curs, la o etapa de finisare de 50% si mai mult, ramase nefinisate timp de 3 ani dupa începutul lucrarilor de constructie. Impozit pe bunurile imobiliare este acel impozit local care reprezintă o plată obligatorie la buget de la valoarea bunurilor imobiliare. Bunurile imobiliare includ: terenurile şi / sau îmbunătăţirile de pe ele clădiri, construcţii, apartamente şi alte încăperi izolate, a căror strămutare este imposibilă fără cauzarea de prejudicii. Subiecţi ai impunerii sunt persoanele juridice şi persoanele fizice rezidenţi şi nerezidenţi ai Republicii Moldova: • proprietarii bunurilor imobiliare de pe teritoriul Republicii Moldova; • deţinătorii drepturilor patrimoniale (drepturilor de posesie, de gestiune, de administrare operativă) • arendaşii care arendează un bun imobiliar agricol proprietate privată, dacă contractul de arendă nu prevede altfel. Obiecte ale impunerii sunt bunurile imobiliare, inclusiv terenurile (terenuri cu destinaţie agricolă, terenuri destinate industriei, transporturilor, telecomunicaţiilor şi terenurile cu alte destinaţii speciale) din intravilan sau din extravilan şi / sau îmbunătăţirile de pe ele - clădiri, construcţii, apartamente şi alte încăperi izolate, inclusiv îmbunătăţirile aflate la o etapă de finisare a construcţiei de 80% şi mai mult, rămase nefinisate timp de 5 ani după începutul lucrărilor de construcţie. Baza impozabilă a bunurilor imobiliare constituie valoarea estimată a acestor bunuri. Cotele impozitului pentru constructii si cladiri: Impozitul pe bunurile imobiliare ale persoanelor juridice şi întreprinderilor individuale se stabileşte în proporţie de 0,1 la sută din valoarea de bilanţ a clădirilor şi construcţiilor. Întreprinderile producătoare de materie primă agricolă sunt scutite de impozitul pe bunurile imobiliare pentru bunurile imobiliare folosite la obţinerea producţiei agricole. Termenele achitării impozitului: Impozitul pe bunurile imobiliare se achită de către subiectul impunerii în părţi egale nu mai târziu de 15 august şi 15 octombrie a anului în curs. Contribuabilii care achită suma integrală a impozitului pentru anul fiscal în curs până la 30 iunie a anului respectiv, beneficiază de dreptul la o reducere cu 15% a sumei impozitului ce urmează a fi achitat. Conform LEGEA REPUBLICII MOLDOVA Privind autorizarea executării lucrărilor de construcţie Nr. 163 din 09.07. 2010 se percep taxe pentru autorizatiile de constructii, certificate de urbanisme si autorizatii de desfiintare. Pentru emiterea autorizaţiei de construire/desfiinţare, solicitantul (beneficiarul) va achita plata stabilită anual prin decizia consiliului local, care nu poate fi mai mare de 100 de lei. 68. Structura Financiara a intreprinderii. Finantarea constructiilor

Finanțele întreprinderii reprezintă un ansamblu de măsiri și activități al căror obiect este fenomenul financiar. Activitatea financiară se prezintă ca o practică organizațională, ca un ansamblu de activități ce se desfășoara prin intermediul serviciilor sau direcțiilor financiare și care se exprimă valoric. Activitatea financiară la nivelul întreprinderii presupune existența permanentă a unor fluxuri financiare, pozitive și negative, organizate și programate a avea loc în condiții care să servească întreprinderii. Finanțele întreprinderii sunt organizate pentru a satisface realizarea obiectului activității, în condiții de rentabilitate. Aceasta înseamnă dimensionarea riguroasă a nevoilor de fonduri pentru exerciții financiare date și procurarea la timp și în cuantumul necesar a resurselor acoperitoare cele mai avantajoase posibil pentru întreprindere. Dimensionarea nevoilor de finanțat este o operațiune cu caracter tehnic, în sensul că activele imobilizate cât și cele circulante depind de cifra de afaceri previzionată. Formarea sau procurarea resurselor financiare acoperitoare implică decizia de finanțare corelând costurile capitalului cu rentabilitatea proiectelor. Procurarea fondurilor se poate realiza din – surse interne, precum beneficiul propriu, amortizarea activelor imobilizate, – surse externe, cum ar fi aportul adus de acțonari, împrumuturi obligatare, credite bancare pe termen mijlociu și scurt, credite comerciale.

Fiecare din aceste două mari categorii de resurse presupune costuri, fapt pentru care în cadrul activitatii financiare este necesara o gestionare judicioasa a fiecarei resurse în parte, selectionarea lor dupa criterii economice sau după alte constrângeri la care este supusă întreprinderea. Echilibrul dintre nevoi și resurse acoperitoare este, alături de rentabilitate, obiectivul cel mai important al finanțelor întreprinderii. Echilibrul financiar la nivel microeconomic, se realizează numai în condițiile păstrării capacității de plată, ale lichidității financiare și a solvabilității drept caracteristici permanente ale întreprinderii. Structura financiară a unei întreprinderi Prin structura financiară a unei întreprinderi se înțelege raportul existent între finanțările pe termen scurt și cele pe termen lung. Selectarea mijloacelor de finanțare externă și ponderea acestora în raport cu finanțarea internă reprezintă un aspect principal al politicii financiare a întreprinderii. În acest fel se decide asupra ponderii creditelor de trezorerie față de capitalul permanent, dar și asupra structurii capitalului permanent. Capitalul permanent se compune din fonduri proprii ale întrepriuderii și din împrumuturi pe termen lung și mijlociu și acoperă activele imobilizate și o parte a stocurilor de exploatare (active circulante) sub denumirea de fond de rulment. Resursele de trezorerie sunt formate din credite bancare pe termen scurt, precum și din credite comereiale, adică datoriile față de furnizori. Structura financiară este o variabilă care nu depinde numai de întreprindere, de obiectivele sale de creștere economică, de rentabilitatea scontată sau de riscurile pe care este de acord să și le asume. Structura financiară este influențată și adesea determinată de acționari, de bănci sau alți împrumutători, de stat, ca și de conjunctura economico-financiară: situația pieței financiare, oscilațiile ratei dobânzii, devalorizări monetare etc... Activele imobilizate (pe termen lung) care reprezintă nevoi cu caracter permanent sunt, caregulă, acoperite cu capital permanent Activele circulante (curente) formate în principal din stocuri, creanțe, lichidități pot fi acoperite prin fondul de rulment (care este un capital permanent) și prin datorii pe termen scurt.

69. Împrumuturi de la instituții financiare specializate. Leasing, inclusiv leasing imobiliar

Apelul la organisme specializate presupune efectuarea de împrumuturi pe termen lung sau mijlociu de la bănci și alte instituții specializate . De regulă, băncile comerciale se ocupa cu creditarea pe termen mediu și scurt. În aceste conditii, în multe țări operațiunile de creditare pe termen lung sunt preluate de stat, prin intermediul unor instituții financiare specializate sau chiar de către diverse instituții financiare private, nebancare. Daca împrumutul se realizează din fondurile publice statuI poate crea facilități pentru împrumutați sub forma unor subvenții pentru echipamente speciale, pentru locuri izolate și cu condiții grele, ușurarea fiscalității, îndemnizații de izolare etc. Dacă împrumutul se efectuează de la diverse organisme financiare specializate facilitățile oferite de stat se pot materializa in compensarea partială a costului împrumutului, garantarea împrumuturilor efectuate de întreprinzători etc. Caracteristicile anunțate fac ca aceste împrumuturi sa fie mai Iejere, mai ușor de suportat decât împrumuturile bancare. Împrumul este unitar, nu fracționat ca în cazul obligațiunilor. Se stabilește un scadențar, prn contract, care poate prevedea și o perioadă de grație. Rambursarea se face, de regulă, în rate anuale sau semestriale constante, deși este posibilă practicarea unor rate anuale regresive sau progresive.

Dobânda se calculează la valoarea împrumutului nerambursat. Se practică garantii reale sau cauțiuni bancare. Cheltuielile de realizare a împrumutului sunt foarte scăzute, fapt pentru care costul actuarial al operațiunii de creditare este apropiat de rata nominală a dobânzii. Instituțiile financiare specializate joacă un rol important, de intermediari, între piața financiară și întreririnderi. Instituțiile sunt controlabile de stat pentru a atinge obiectivele economice și sociale propuse. Ele acordă credite direct sau intervin prin credit pe termen mijlociu mobilizabil. Rata dobânzii este mai scăzută decât nivelul atins pe piața financiară, durata creditului mai lungă (10-15 ani) la care, adăugându-se unele facilități fiscale ca reduceri și amânari de taxe sau impozite, rezultă un credit avantajos, un ajutor financiar, indirect pentru favorizarea dezvoltării regionale sau îmbunătățirea structurii industriei etc. Leasing, inclusiv leasing imobiliar Leasing-ul sau credit contract de închiriere reprezintă o metodă de finanțare asemănătoare împrumutului. Întreprinderea utilizatoare a obiectivelor de investiții nu are calitatea de proprietar, ci uzufructier, un fel de chiriaș în acest contract. Contractul de credit se încheie pentru o perioadă determinată, în general, până la amortizarea activului fix. Chiria plătită de utilizator este compusă din -Contravaloarea amortizării; -Costul capitalului imobilizat (dobânda); -Prețul serviciilor (comisionul); -Prima de risc Plățile periodice (redevențe) pot fi stabilite după un barem -Regresiv; -Progresiv; -Proporțional În final suma totală a plăților va depăși valoarea bunului cu 15-20% Avantajele creditului-bail Nu modifică structura financiară a întreprinderii (îndatorarea), ci numai angajamentele de plată. Capitalul propriu legal nu este angajat, deci poate fi utilizat pentru credite bancare. Creditele bancare acoperă 50-70% din necesar, iar creditul–bail acoperă 100% din valoarea bunului necesar. Creditul-bail permite dezvoltarea întreprinderii fără a pune în pericol autonomia financiară a întreprinderii Dezavantajele creditului-bail Este o tehnică de finanțare pe seama rentabilității exploatării. El afectează autofinanțarea viitoare, ca urmare a obligațiilor periodice de plată. Ratele practicate sunt relativ ridicate ceea ce impune necesitatea obținerii unei rentabilități, cel puțin acoperătoare.

70. Legea R. Moldova cu privire la gaj

Noţiunea de gaj (1) Gajul este o garanţie reală în al cărei temei creditorul gajist poate urmări bunul gajat avînd prioritate faţă de alţi creditori, inclusiv faţă de stat, la satisfacerea creanţei garantate. (2) Valabilitatea gajului depinde de valabilitatea obligaţiei garantate prin gaj. Debitorul gajist (1) Este debitor gajist orice persoană fizică sau juridică care este proprietar, un alt posesor sau uzufructuar legal al bunurilor depuse în gaj şi care are dreptul de a înstrăina aceste (2) Poate fi debitor gajist atît debitorul obligaţiei garantate, cît şi un terţ. (3) Bunurile proprietate comună pot fi gajate doar cu acordul tuturor coproprietarilor. Creditorul gajist Este creditor gajist persoana în a cărei favoare s-a constituit gajul. Tipurile de gaj (1) Gajul se constituie asupra unui bun mobil sau imobil, ori asupra unei universalităţi de bunuri mobile sau imobile. (2) Gajul bunurilor imobile este denumit ipotecă. Ipoteca este reglementată de prezenta lege şi de legislaţia cu privire la ipotecă. Prevederile prezentei legi nu se aplică ipotecii în cazurile expres stabilite de lege, precum şi în cazurile cînd legislaţia cu privire la ipotecă prevede altfel (în redacţia Legii Nr.163XVI din 9 iulie 2008).

(3) Gajul bunurilor mobile are loc cu sau fără deposedarea de ele. (4) Gajul bunului mobil cu deposedare este denumit amanet. Indivizibilitatea gajului Gajul este indivizibil chiar dacă bunul gajat sau obligaţia este divizibilă. Temeiul şi momentul apariţiei gajului (1) Gajul apare doar în condiţiile şi în formele stabilite de prezenta lege. (2) Gajul este convenţional sau legal. (3) Ipoteca şi gajul bunurilor mobile fără deposedare apar în momentul înscrierii lor în registrul respectiv. (4) Amanetul apare în momentul dobîndirii posesiunii asupra bunului. Înregistrarea gajului fără deposedare Gajul fără deposedare trebuie să fie înregistrat în: a) Registrul bunurilor imobile - în cazul ipotecii; b) Registrul deţinătorilor de valori mobiliare nominative - în cazul gajului valorilor mobiliare nominative; c) Registrul deţinătorilor de valori mobiliare ale statului - în cazul gajului valorilor mobiliare ale statului; d) Registrul proprietăţii intelectuale - în cazul gajului drepturilor de proprietate intelectuală; e) Registrul gajului bunurilor mobile - în cazul gajului altor bunuri mobile. Gajul bunurilor viitoare Gajul asupra bunurilor care vor intra în patrimoniul debitorului gajist în viitor, inclusiv asupra bunurilor viitoare, nu grevează aceste bunuri decît din momentul în care debitorul gajist devine titularul drepturilor gajate. Contractul de gaj (1) Contractul de gaj se întocmeşte în scris sub sancţiunea nulităţii. (2) În cazul gajării unui bun a cărui vînzare trebuie autentificată notarial, contractul de gaj de asemenea trebuie autentificat notarial. Părţile pot conveni asupra autentificării notariale a oricărui contract de gaj. (3) Forma contractului de modificare sau completare a contractului de gaj trebuie să fie similară formei prevăzute pentru contractul de gaj. (4) Contractul de gaj trebuie să conţină: a) numele şi prenumele (denumirea) părţilor; b) domiciliul (sediul) părţilor; c) acordul expres al debitorului gajist de a constitui gajul în favoarea creditorului gajist; d) descrierea bunului gajat; e) esenţa şi scadenţa creanţei garantate prin gaj şi valoarea ei maximă fără dobînzi şi cheltuieli; f) tipul gajului. Conţinutul contractului de ipotecă este stabilit de legislaţia cu privire la ipotecă (5) Părţile pot include în contractul de gaj şi alte clauze. (6) Clauza cu privire la gaj poate fi inclusă în contractul din care izvorăşte obligaţia garantată prin gaj. 71.Legea R.Moldova cu privirea la ipotecă.

 Termeni şi definiţii bun imobil – terenurile, construcţiile, apartamentele, alte încăperi izolate, precum şi alte bunuri imobile in conformitate cu Codul civil; ipotecă – drept real în al cărui temei creditorul are dreptul să ceară satisfacerea creanţelor sale, cu preferinţă faţă de ceilalţi creditori, inclusiv statul, din valoarea bunurilor imobile depuse în ipotecă, în cazul în care debitorul omite să execute obligaţiile garantate cu ipotecă; creanţă ipotecară – drepturile de creanţă garantate cu ipotecă; creditor ipotecar – creditorul creanţa căruia este garantată cu ipotecă; debitor ipotecar – persoana ce transmite în ipotecă un bun sau bunuri imobile în vederea garantării  Obligaţiile garantate cu ipotecă (1) Ipoteca se instituie în vederea garantării executării obligaţiei şi reprezintă un raport de drept accesoriu faţă de obligaţia garantată, fiind condiţionată în timp de durata acesteia, dacă legea sau contractul de ipotecă nu prevede altfel. (2) Valabilitatea ipotecii depinde de valabilitatea obligaţiei garantate cu ipotecă. (3) Poate fi garantată cu ipotecă executarea obligaţiilor ce rezultă din contractul de credit, contractul de împrumut sau alte obligaţii.  Creanţele ipotecare

(1) Creanţa ipotecară trebuie să fie determinată sau determinabilă la momentul executării dreptului de ipotecă. (2) Creanţa ipotecară trebuie să aibă caracter bănesc. Creanţa ipotecară poate fi exprimată fie în monedă naţională, fie în valută străină.  Temeiuri de apariţie a ipotecii (1) Ipoteca este instituită în temeiul legii (ipoteca legala) sau a contractului (ipoteca contractuală). (2) Ipotecii legale i se aplică prevederile privind ipoteca contractuală, dacă legea nu stabileşte altceva. (3) Temeiurile pentru apariţia ipotecii legale sînt: a) creanţele statului pentru sumele datorate conform legislaţiei fiscale; b) creanţele rezultate din hotărîre judecătoreasca, precum este stabilit de legislaţie; (4) Ipoteca legală este instituită prin înregistrarea în Registrul bunurilor imobile a unui aviz, în care se indică bunul imobil care face obiectul ipotecii, temeiul şi mărimea creanţei.  Obiectul ipotecii (1) Obiectul ipotecii poate fi unul sau mai multe bunuri imobile ce pot fi individualizate prin numere cadastrale separate. (2) Obiectul ipotecii este determinat prin numirea bunului, indicarea numărului cadastral, locul aflării, precum şi descrierea bunului, suficientă pentru identificarea acestuia. (3) Pot fi obiect al ipotecii doar bunurile imobile aflate în circuitul civil, deţinute cu drept de proprietate sau aflate în gestiune economică ori administrare fiduciară, înregistrate în Registrul bunurilor imobile. (4) Ipoteca se extinde asupra îmbunătăţirilor, ameliorărilor şi accesoriilor bunului imobil ipotecat  Subiecţii ipotecii (1) Poate fi creditor ipotecar orice persoană fizică sau persoană juridică. În cazul în care calitatea de creditor ipotecar este cumulată de două sau mai multe persoane, în baza aceluiaşi contract de ipotecă, acestea vor avea acelaşi grad de prioritate, dacă altfel nu este prevăzut de contractul de ipotecă. (2) Este debitor ipotecar orice persoană fizică sau persoană juridică cu drept de proprietate asupra imobilului asupra căruia este instituită ipoteca, precum şi posesorul care are dreptul de a înstrăina acest bun. (3) Poate fi debitor ipotecar atît debitorul, cît şi garantul ipotecar. În cazul în care executarea obligaţiei de către debitor este garantată prin ipotecă de către garantul ipotecar, acesta are calitatea de debitor ipotecar.  10. Condiţii pentru apariţia ipotecii (1) Dacă dreptul de dispoziţie asupra unui bun imobil necesită acordul unui terţ, acest acord este necesar şi pentru instituirea ipotecii asupra bunului imobil respectiv. (2) Bunul imobil aflat în proprietate comună poate fi ipotecat doar cu acordul tuturor coproprietarilor, fiecare din coproprietari devenind în acest caz codebitor ipotecar. (3) Unul dintre coproprietari poate ipoteca cota sa din bunul proprietate comuna pe cote parţi fără acordul celorlalţi coproprietari daca contractul între coproprietari nu prevede altfel.

72.Instrumente de finanțare în construcții. Amortizarea creditelor ipotecare.

-----------------------------------------73.Tipuri de credite ipotecare (Amortizare prin anuități constante, Amortizarea în fază unică, Amortizarea în sume egale a principalului, cu participare, Plăți ascendente, Anuitate inversă)

a) Amortizarea prin anuitati constante Anuitatea reprezinta suma de bani platita anual, pe o perioada determinata, de catre un debitor pentru rambursarea capitalului împrumutat si plata dobânzilor aferente. Pentru ca anuitatile sa ramâna constante, partea reprezentând capitalul rambursat creste în fiecare an în timp ce partea reprezentând dobânda scade. Amortizarea anuala = anuitatea constanta – dobânda la împrumutul nerambursat. Acest tip de rambursare determina un cost mai ridicat al împrumutului întrucât amortizarile sunt mai mari catre sfârsitul perioadei de rambursare. Rambursarea se face prin tragerea la sorti a obligatiunilor. Indicatorii caracteristici: -Suma de bază a creditului -Termenul rambursării -Rata dobânzii Dacă examinăm anuitățile în calitate de variabilă atunci orice credit este determinat prin 4 variabile. Cînd cunoaștem trei dintre ele putem determina a patra. Constanta ipotecara: Este egală cu raportul dintre anuitățile obligatorii către suma creditului.

Cuprinde atât dobânda cât și parte din principal, respectiv constanta ipotecară este mai mare decât rata dobânzii. b)Credit ipotecar cu amortizarea in faza unica Pot fi structurate în trei moduri: 1.Înghețarea dobânzii pînă la scadență; 2.Rambursarea doar a dobânzii, apoi integral principalul; 3.Amortizarea parțială cu rambursarea principalului la scadență Înghețarea dobânzii pînă la scadență: Ipoteca presupune refuzul integral al plăților până la scadență. Apoi se rambursează cum suma creditului dar și dobînda compusă calculată. Rambursarea doar a dobanzii,apoi integral a principalului: Se achită doar dobînda periodică și la scadență se rambursează suma creditului. Evaluarea acestui credit presupune 3 pași: *Considerarea dobînzii ca anuitate și aprecierea valorii prezente a acesteia; *Considerarea principalului ca reversie și aprecierea valorii prezente a acestuia; *Însumarea rezultatelor primilor doi pași și determinarea valorii prezente a creditului. Amortizarea partiala cu rambursarea principalului la scandenta: - Creditele pot prevedea amortizarea înainte de scadență.; -Prognozarea sumei de rambursare și evaluarea a astfel de credite este analogică ipotecilor autoamortizabile achitate anticipat. c)Metoda creditării ipotecare cu rambursarea împrumutului prin sume fixe – credit tip „spirală”. Particularităţile creditării sunt: sume fixe periodice pentru rambursarea sumei de bază a împrumutului; achitarea dobânzii la suma rămasă a împrumutului. O varietate a acestei metode este împrumutul conform următoarei scheme: câţiva ani se achită doar dobânda, apoi în sume egale se rambursează împrumutul şi procentele pentru suma de bază neachitată. d) Credit cu participare- Acest tip de credite este specific în cazul finanțării imobilului generator de venit. Ca regulă, el presupune achitarea sumei de bază și a procentelor de deservire a creditului plus „kiker”. Sensul „kiker-ului” constă în faptul că creditorul participă în veniturile căpătate de proprietar. „Kikerul” poate avea diverse forme: 1.Parte a rentei peste suma de bază; 2.Parte a venitului operațional net peste suma de bază; 3.Parte a fluxului de numerar înainte de impozitare Creditul cu participare este analogic celui autoamortizabil cu excepția „kikerului”. Orice venit, căpătat ca „kiker”, va fi analizat separat. Indiferent de prognoze, va spori sau se va micșora, va rămâne neschimbată mărimea „kikerului”, oricum venitul respectiv va fi evaluat la o rată de actualizare mai mare, avându-se în vedere incertitudinea sumelor date. e)Plati ascendente- se aplică de către debitorii ce presupun o sporire a veniturilor. Particularităţile acestei metode de creditare: plata iniţială este minimă, după care tranşele sporesc cu un ritm constant; la o etapă anumită apar plăţi egale în conformitate cu schema creditului autoamortizabil. Aceste scheme de finanţare sunt comode pentru antreprenori: la etapa iniţială de finanţare resursele nu se extrag din afacere. 74.Tipuri de credite ipotecare (Dobândă fluctuantă, Rollover canadian, Ipotecă secundară, Dobândă suplimentară, Ipoteca cu participarea creditorului în sporul valorii)

a)Dobanda fluctuanta - Ipotecile cu dobânda fluctuantă au un procent ce se modifică conform unui indice determinat de situația pe piață. Acest tip de credit a fost propus pentru creditorii și debitorii care nu doresc să apeleze la credite pe termen lung cu rată fixă. Modificarea ratei dobânzii va conduce la modificarea perioadei de amortizare a creditului. La majorarea ratei crește și perioada de amortizare. La micșorarea ratei – se micșorează perioada de amortizare. Caracteristica de bază a metodei: dobânda se modifică în corespundere cu modificările situaţiei financiare pe piaţă; poate fi prestabilit nivelul maxim şi minim al dobânzii, achitate de debitor; corectările dobânzii se efectuează doar în intervale prestabilite din timp, concretizate în contract; poate fi determinat nivelul limită al modificărilor dobânzii faţă de perioada precedentă; în contract poate fi prevăzută posibilitatea achitării preventive fără sancţionarea achitării înainte de termen. Tipurile principale ale împrumuturilor ipotecare cu dobânda fluctuantă: împrumuturi cu dobânda corectată;

împrumuturi cu dobânda reexaminată; împrumuturi cu achitări indexate. b) Dobândă suplimentară- Rollover-ul canadian se emite pe 25 – 30 ani. Peste intervale prestabilite de timp, de ex. 5 ani, rata dobânzii se corectează în creștere sau scădere, reieșind din ratele existente pe piață la acel moment. Creditele ipotecare cu rată renegociabilă (IRR) este o modificare a rollover-ului canadian. Diferența de bază constă în faptul că pentru rata dobânzii IRR este stabilit nivelul minim și maxim. Ca regulă, modificarea ratei se efectuează în limitele a 5% de la nivelul inițial. Modificările anuale nu trebuie să depășească 0,5%. c) Ipotecă secundară- Se structurează în diverse moduri (diferite moduri de amortizare anuități variabile). În procesul evaluării a astfel de ipotecă este important a înțelege esența contractului. Ipoteca ulterioară este o variație a finanțării secundare, suborddonate.În procesul evaluării se va ține cont de ierarhia drepturilor (subordonare, prioritate). d)Dobândă suplimentară- Unele credite, în special cele ulterioare, presupun achitarea unei dobânzi suplimentare (mărirea ratei).Suma procentelor se adaugă la suma de bază și rezultatul se împarte la numărul lunilor pentru a determina mărimea achitărilor lunare. Rata dobânzii poate fi mică însă randamentul efectiv devine mare. Suma sancțiunilor pentru achitarea anticipată a creditului de obicei se determină conform „regulei 78”. Regula dată reprezintă o tehnică matematică (însumarea cifrlor) spre deosebire de metoda actualizării.Numărul 78 – este suma tuturor cifrelor de la 1 până la 12. Pentru creditul anual cu achitarea lunară rambursat peste o lună se achită 12/78 procente, restul 66/78 reprezintă bous (cedare), dacă creditul se rambursează peste 2 luni atunci în calitate de procent se achită 23/78 (11+12=23). e)Ipoteca cu participarea creditorului în sporul valorii- Reprezintă o formă a creditului parcipativ. Contractul permite creditorului participarea în venituri din activitate sau din sporul capitalului în cazul revânzării proprietății. În schimb creditorul micșorează rata dobânzii pentru credit.Spre exemplu, creditorul poate micșora rata dobânzii cu o treime în schimbul unei treimi din sporul valorii la vânzare.Dacă proprietatea nu va fi vândută pe parcursul perioadei prestabilite, cota creditorului va fi determinată în urma evaluării

75.Influența finanțării asupra prețului bunului imobil

Modul de finanțare a imobilului nu va influiența valoarea dar va determina prețul. De ce prețul diferă de valoare? Orice imobil investițional este evaluat în mod diferit de către vânzător și cumpărător. Ei negociază prețul. Anume asupra prețului și influiențează finanțarea, dar nu asupra v Fianțarea, fie bună sau mai puțin bună, nu modifică fizic proprietatea. Ea nu mărește cotele plății de arendă. Dar finanțarea se reflectă în suma fluxului de numerar achitată de cumpărător și asupra sumelor lunare pentru rambursarea creditului. Spre exemplu: dacă vânzătorul acceptă finanțarea proprietății propunând un credit pe 20 ani la o rată de 5%, cumpărătorul va accepta să plătească un preț mai mare deoarece anuitățile ce urmează a fi plătite oricum vor fi mai mici decât cele de piață. Un preț de piață mai mare cuprinde valoarea de piață + costul finanțării benefice.Finanțarea influiențează asupra profitabilității capitalului propriu și asupra riscului investiționalalorii. În domeniul imobiliar un rol importat este jucat de următoarele 6 tipuri de institute financiare: 1.Companii de asigurare a vieții (компании по страхованию жизни)- ca regulă, companiile mari sunt cointeresate doar în credite de anvergură (mai mari de 1 mln doll). Astfel de întreprinderi nu au posibilitatea de a deservi sute de credite mici.Deoarece CAV posedă active mari (de ordinul mlrd)

proiectele de câteva milioane le asigură suficient diversificarea necesară a portofoliului. CAV foarte rar acordă credite pentru construcții, ele tind spre acel nivel de protecție care poate fi oferit de clădirile deja construite. 2.Asociații de economii și creditare - propun preponderent ipoteci anterioare (primul credit) gajîndu-se casele locative (pentru 1-4 familii). Ca regulă pentru procurarea casei pentru o singură familie acești creditori solicită asigurarea individuală a circa 80% din valoarea imobilului.Ei cer de la cumpărătorii caselor multifamiliale achitarea personală a 20-25% din preț 3.Bănci de economii reciproce (взаимосберегательные банки)4.Băncile comerciale (коммерческие банки)- Oferă credite pentru construcții în baza oricărui tip de imobil.Însă aceste credite se oferă doar cu condiția refinanțării. Adică, după finalizarea construcției creditul pentru construcții se refinanțează printr-un credit ipotecar permanent (de lungă durată). 5.Trusturi investiționale imobiliare (трасты по инвестициям в недвижимость)- investesc în credite pentru construcții, credite ipotecare permanente, capitalul propriu și acorduri leasing. Fiecare trust se concentrează asupra investițiilor în unul sau două din tipurile numite. 6.Fonduri de pensii (пенсионные фонды)- - adesea procură ipoteci asupra obiectelor de proprietate generatoare de venit.În anii 90 multe fonduri de pensii și-au plasat capitalul în obiecte mari sau au procurat imobil fără utilizarea creditării Efectul levierului financiar- Prin levier (sau pârghia) financiar se subînțelege utilizarea mijloacelor împrumutate pentru finalizarea tranzacției investiționale. Când rata auală a câștigurilor financiare generate de activele procurate cu atragerea mijloacelor împrumutate este maii mare decât rata dobânzii pentru credit - levierul este pozitiv sau benefic. Investitorul câștigă bani utilizând credite.Însă, dacă valoarea imobilului procurat nu crește sau câștigurile generate sunt mai mici decât dobânda pe credit – levierul este „negativ ”. Levierul rămâne „neutru” când prooprietatea generează venit egal cu dobânda pentru creditul atras.

76.Finanțarea de către vânzător.

Finanțarea de către vânzător- Finanțarea unor bunuri imobile se realizează de către vânzător la o dobândă joasă. Adesea acest lucru apare în tranzacții speculative cu teren. Instituțiile finanicre nu aceptă finanțarea terenului nevalorificat din teama căpătării în proprietate a imobilului ce nu are potențial de generare a venitului. Prin urmare propritarul terenului trebuie singur să finanțeze tranzacția. În funcţie de caz şi, în special, de încrederea stabilită între părţi, dar şi de situaţia patrimonială a vânzătorului, care în unele cazuri poate extinde în timp plata pentru bunurile vândute, este posibilă negocierea unei eventuale eşalonări pe mai mulţi ani (luni) a plăţilor pentru totalitatea fondurilor cumpărate sau a unei părţi a acestora. Acest tip de finanţare este mai des întâlnit sub formă de credit marfar. Pentru ob- ţinerea altor fonduri (de exemplu, imobile, utilaje etc.), contextul poate fi mai dificil, deoarece riscurile vânzătorului în acest caz sunt mai mari – uneori vânzătorul poate cere garanţii ale plăţilor viitoare.

77. Sisteme mondiale de investire în imobil.

Ideea cooperativei financiare îi aparţine lui Friedrich Raiffeisen, activist al vieţii publice din secolul al XIX-lea, primar al unui orăşel nu prea mare din Bavaria. În America de Nord, prima „Casă Populară” a fost creată de către Alfonso de Jarden în anul 1900 în localitatea Leves. În anul 1906 a fost adoptată Legea cu privire la casele populare. Uniunea de credit, ca formă deosebită a cooperaţiei de consum, îşi construieşte activitatea sa pe principiile filosofiei cooperatiste şi ale democraţiei. Termenul „cooperaţie” este utilizat pentru denumirea unei organizaţii social-economice deosebite a producătorilor de mărfuri şi a consumatorilor, adică pentru denumirea funcţionarii unui anumit tip de formaţiune social-economică. Valori cooperatiste au format cadrul comportării cooperatiste, care a devenit baza adoptării celui mai important document – Declaraţia Alianţei Cooperatiste Internaţionale. Aceste valori sânt următoarele: -ajutorul reciproc, -echitatea, care se completează de principiile etice ale membrilor cooperativei: -onestitatea, -sinceritatea, -responsabilitatea socială, -grija faţă de alţii.

Principii cooperatiste: -egalitatea în drepturi, în obligaţii şi responsabilitati; -conducerea democratică şi controlul;; -calitatea de membru benevol şi deschis în cooperativă; -participarea economică a membrilor în activitatea cooperativă; -autonomie şi independenţă; -transparenţă informaţională; -colaborarea cooperativă; -grija faţă de dezvoltarea socială şi economică a tuturor membrilor săi. Deosebirea dintre uniunile de credit şi alte organizaţii investiţionale: -Uniunile de credit nu au drept scop obţinerea profitului, adică sunt organizaţii necomerciale, totodată, -Uniunea de credit este o organizaţie care activează în sfera serviciilor financiare. -Uniunea de credit îşi limitează activitatea lor la un cerc închis de persoane. Membrii uniunii de credit sînt membrii cooperativei de consum şi credit, relaţiile lor cu uniunea de credit nu sînt de client, ci cooperatiste. Membri ai uniunilor de credit pot fi numai cetăţenii. este necesar ca toţi aceştia să fie membri ai unei oarecare asociaţii, să se cunoască destul de bine unul pe altul, şi să se bucure de încredere reciprocă. Uniunile de credit nu îşi permit să rişte cu banii membrilor săi. Veniturile obţinute de uniunile de credit sînt orientate spre dezvoltarea în continuare a acestora şi spre ieftinirea serviciilor acordate membrilor săi. Uniunile de credit diferă și de cooperativele de consum tradiţionale. Specializarea uniunilor de credit în vederea acordării serviciilor financiare membrilor săi necesită o reglementare destul de severă a calităţii şi-a genurilor de activitate permise. Uniunile de credit îşi desfăşoară activitatea lor doar în baza economiilor membrilor săi, a cotizaţiilor lor de membru şi de depuneri, din care se formează fondul de ajutor financiar reciproc, sursa acordării împrumuturilor băneşti membrilor săi. Cotizaţiile membrilor se încasează de la membri şi pentru membri şi nu pot fi utilizate pentru acordarea de servicii unor terţe persoane.

78.Analiza comparativă a sistemului german cu sistemului american de investire în imobil

Pe parcursul a deja de mai bine de o sută de ani, în nici o ţară unde funcţionează sistemul de economii şi împrumut, nu a fost fixat nici un caz de bancrotare completă a unor atare organizaţii. Însă sistemul ipotecar mondial de nenumărate ori (în anii ’60, ’70, ’80 ai secolului trecut) a fost supus unor diverse zguduituri de criză. Un exemplu elocvent este cea mai cruntă criză, care, în anii 2007–2009, a cuprins întregul sistem ipotecar mondial, ale cărui pierderi, doar în proporţiile SUA, se evaluează la 700 miliarde de dolari.

79.Sisteme mondiale de creditare ipotecară a imobilului (modelul lărgit, modelul trunchiat – deschis de creditare ipotecară a imobilului)

1. Modelul lărgit – deschis de creditare ipotecară Până nu demult, cea mai progresistă printre alte sisteme mai bine cunoscute în lume de investire în imobile a fost recunoscut aşa – numitul „model lărgit–deschis de creditare a imobilului”. Conform acestui model, fluxul principal al resurselor creditare intră de la piaţă secundară a hârtiilor de valoare, special organizată pentru acest scop, asigurate cu acte de ipotecă asupra imobilului. Principiul de bază al funcţionării acestui model constă în aceea că persoana cu un anumit nivel de solvabilitate a venitului anual imediat procură locuinţă construită, achitând în acest caz, de regulă doar a 20–30-ea parte procentuală a costului ei în bani gheaţă, depuşi în bancă până la începutul întocmirii creditului. A 70–80-ea parte procentuală a costului imobilului aceasta o primeşte în bani de credit de la banca ipotecară specializată, acordaţi pe cauţiune sau pe imobilul procurat, sau pe imobilul care se află deja în posesia lui. Condiţiile rambursării creditului se stabilesc de bancă în dependenţă de venitul anual al debitorului şi se realizează, de obicei, timp de 25-30 de ani cu plată cotei procentuale în mărime de 3–5% anual. În băncile care aplică modelul deschis al creditării ipotecare a imobilului, operaţiile creditare iniţiale sînt finanţate pe contul capitalurilor sale proprii. După acumularea uniui anumit portofoliu de ipotecă asupra imobilului, băncile îl comercializează corporaţiilor financiare, care se specializează în emiterea şi repartizarea hârtiilor de valoare ipotecare cu un înalt nivel de lichiditate, asigurate de acte de ipotecă asupra imobilului, ceea ce asigură garanţia lichidităţii lor. Mijloacele financiare obţinute de corporaţii de pe urma comercializării portofoliului cu acte de ipotecă, băncile ipotecare le lansează din nou în circulaţie, eliberând noi credite noilor clienţi. Realizarea modelului lărgit – deschis de creditare a imobilului poate fi asigurată doar cu condiţia dezvoltării neîntrerupte a hârtiilor ipotecare de valoare şi cu sprijinul statului, şi ca minimum, cu controlul lui particular asupra emisiunii hârtiilor ipotecare de valoare, care circulă pe piaţa secundară. Totodată, este important de subliniat că modelul lărgit-deschis al creditării imobilului este aplicat eficient doar în ţările cu o economie foarte rezistentă şi stabilă. După cum demonstrează practică, chiar în ţările cele mai prospere (SUA, ţările UE) există doar în anumite limite. Acest model, fiind deschis şi orientat spre obţinerea resurselor creditare de pe piaţa liberă a capitalurilor de investitorii independenţi, este supus unei influenţe destul de puternice a situaţiei generale a pieţei financiar-creditare. 2. Modelul trunchiat-deschis de credităre ipotecara În întreaga diversitate a modelelor creditare, aplicate actualmente în lume, cel mai simplu se consideră modelul ipotecar trunchiat-deschis de creditare a imobilului. Prima caracteristică principială a acestui model este faptul că cererea comună a tuturor clienţilor băncii de credite ipotecare poate fi asigurată de bancă din sursele arbitrare, inclusiv pe contul capitalurilor proprii ale băncii, mijloacelor clienţilor, care se află la depozite, creditelor bancare, precum şi pe contul capitalurilor investitorilor străini, care intră în ţară prin sistemul bancar. A doua trăsătură a modelului ipotecar trunchiat-deschis de creditare a imobilului este dependenţa directă a dobinzii bancare de starea generală a pieţei creditelor. Căutând şi antrenând resurse creditare din diferite surse, băncile se limitează la reflectarea în contractele ipotecare doar a caracteristicilor ipotecilor obiectelor imobilului în calitate de asigurare a resurselor creditare. Parametrii principali ai modelului ipotecar trunchiat-deschis de creditare a imobilului se prezintă -termenul de acordare a creditelor şi -dobinda bancara. Aceşti parametri se stabilesc de fiecare bancă independent. Clienţi ai băncii devin, de regulă, partea cea mai asigurată şi solvabilă a populaţiei. SCHEMA FUNCŢIONĂRII MODELULUI IPOTECAR TRUNCHIAT-DESCHIS Modelul ipotecar trunchiat-deschis de creditare a imobilului şi-a găsit cea mai largă aplicare îndeosebi în ţările de sud-est şi est-europene. Acest model este aplicat, de asemenea, de băncile comerciale din Ucraina, Rusia, Kazahstan şi de alte ţări din CSI. Drept rezultat al creşterii preţului vieţii oamenilor în ultimii ani, acest sistem suportă fenomene de criză serioasă în întreaga lume.

80.Sisteme de investire în imobil în Republica Moldova În anul 1998, Bursa de Imobil „Lara”, pentru prima dată în republică, a întreprins încercări de a soluţiona problemele locative ale unor diverşi cetăţeni mai asiguraţi cu utilizarea chiar a economiilor lor băneşti şi a resurselor de creditare bancare. Esenţa mecanismului financiar de creditare, elaborat de autorii prezentei lucrări [2.1] şi aplicat de Bursa „Lara” împreună cu Banca de Finanţe şi Comerţ „FinComBank” constă în următoarele: -se încheie contract cu cumpărătorul de locuinţe, conform căruia acestea îşi asumă obligaţiunea, până la primirea cheilor de la apartamentul pe care îl cumpără, să depună, pe contul bancar al bursei nu mai puţin de 48 % din valoarea lui de piaţă; -cumpărătorul apartamentului este obligat să depună suma rămasă pe contul bancar al Bursei pe anumite părţi timp de nu mai mult de 5 ani cu un supliment de plată la cota procentuală în sumă de 13,5% anual; -până în momentul decontării complete, cumpărătorul devenea arendaş al apartamentului procurat cu plata în rate şi numai după depunerea pe contul bancar al Bursei a întregii sume contractuale, acesta devine proprietarul apartamentului. -Timp de 1,5 ani, de serviciile Bursei „Lara” şi ale Băncii Finanţe şi Comerţ „FinComBank” – S.A. au beneficiat mai bine de 40 de cumpărători de locuinţe care au depus la bancă în formă de vărsământ iniţial mai bine de 2,5 milioane de lei. Însă suma totală a economiilor băneşti, cheltuită de cumpărătorii de locuinţe pentru construcţia în Chişinău a Complexului Locativ „Lara City” în anii 1998–2003 a constituit 5,9 milioane de lei. Un mecanism financiar de credit analogic a început să fie aplicat de la finele anului 1999 de către Agenţia Municipală de Ipotecă din Chişinău „AMIC”. Esenţa atitudinii privind atragerea economiilor băneşti ale populaţiei la construcţia locuinţelor, elaborată de autorii prezentei lucrări [2.2], constă în următoarele: -în prealabil, cumpărătorul încheie cu agenţia un contract conform căruia el îşi asumă obligaţia să depună în contul construcţiei apartamentului nu mai puţin de 45% din valoarea contractuală; -în momentul dării în exploatare a corpului de clădire, apartamentul se dă cumpărătorului pentru folosire în arendă; -partea rămasă de nu mai mult de 55% din valoarea apartamentului este achitată de cumpărător în rate in decurs de nu mai mult de 10 ani cu o plată suplimentară de 8 % anual; -după decontările complete dintre părţi, apartamentul este transmis în proprietate cumpărătorului. -O atare abordare faţă de finanţarea construcţiei locative a permis Agenţiei doar în perioada 1999–2003 să atragă mai bine de 40 milioane de lei, să construiască în Chişinău 8 case de locuit cu mai multe etaje cu o suprafaţă totală de 22 de mii metri pătraţi şi să asigure cu locuinţe mai bine de 300 de familii. Începând din anul 1999, piaţa financiară a Republicii Moldova se limitează la modelul ipotecar trunchiat - deschis de creditare a imobilului. După cum demonstrează practica, în perioada ultimului deceniu, de creditele ipotecare ale băncilor comerciale din Moldova beneficiază nu mai mult de 10% din partea populaţiei republicii cu venit mai mare. În acelaşi timp, 60 % din populaţia republicii au venituri care nu corespund criteriilor de solvabilitate bancare, iar la 30% veniturile se află la un nivel mai jos de limita sărăciei. Prin urmare, circă 90% din populaţia, republicii, pur şi simplu, nu sînt în stare să-şi satisfacă de sine stătător necesităţile sale investiţionale. Drept rezultat, în perioada anului 2008, conform datelor Întreprinderii de Stat „Cadastru”, tranzacţiile cu obiectele de imobil în municipiul Chişinău s-au redus de circa trei ori. Barierele principale ale aplicării în republică a mecanismelor de economii şi împrumuturi de investire în imobil, răspândite pe scară largă în lume, sînt: a) dezvoltarea insuficientă a bazei legislative în domeniul finanţării imobilului; b) corelaţia joasă dintre veniturile unei părţi considerabile de populaţie şi valoarea de piaţă a imobilului; c) limitarea posibilităţilor de credit ale băncilor comerciale, cotele procentuale înalte şi termenul scurt al creditelor bancare, legate de riscul lipsei istoriilor de credit la majoritatea debitorilor potenţiali; d) tendinţa a însăşi băncilor comerciale de a transplanta în mediul înapoiat din punct de vedere economic mecanismele de credit şi finanţe de ipotecă, de care pot beneficia doar o parte neînsemnată şi mai bine asigurată a populaţiei republicii.

81.Elemente constructive, clasificare, materiale de constructie a lor si particularitati.

Structura sau scheletul de rezistență reprezintă un ansamblu de elemente structurale (stâlpi, grinzi, pereți, planșee etc), aranjate în asa fel încât să asigure preluarea și transmiterea încărcărilor ce acționează asupra ei, fără sa pericliteze siguranța și integritatea clădirii. Fundația este elementul de construcție care se află în contact direct cu terenul bun de fundare și transmite acestuia toate încărcăturile care acționează construcția. Fundația este partea principală a infrastructurii clădirii prin intermediul căreia se realizează rezemarea pe pământ. Clasificarea fundațiilor: A. După adâncimea de fundare: 1.f. de suprafață; 2.f. de adincime B. După materialele folosite: -f.i din lemn; -f. din piatră naturală, cărămidă, beton simplu sau ciclopian; -fundații din beton armat. C. După forma lor în plan: -fundații izolate; -fundații continue sub ziduri sau stâlpi; -fundații din rețele de grinzi; -fundații pe radier general; -fundații pe chesoane. D.După tehnologia de execuție: -f. monolit executate la fata locului pe șantier; -f. prefabricate executate în ateliere spec. Pereții sau zidurile sunt elemente de construcții verticale care îndeplinesc următoarele funcții: -preiau și transmit fundațiilor clădirii încărcările provenite de la alte elemente ca acoperiș, planșee, grinzi; -închid clădirea spre exterior protejând interiorul acesteia împotriva agenților atmosferici și asigură izolarea termică și fonică; -asigură rezistența construcției la încărcările gravitaționale și la solicitări orizontale. A.După materialul din care sunt alcătuiți, pereții pot fi: 1. p.i din zidărie de lut, piatră naturală, cărămidă, 2. P. sau diafragme din beton armat monolit sau prefabricate; 3. P. sau panouri de lemn, de OSB; 4. P. din elemente metalice 5. P. despărțitori din elemente de sticlă; 6. pereți din materiale ușoare: gips, ipsos. B. După poziția în construcție: 1.p. situați sub nivelul terenului natural; 2.p. amplasați deasupra terenului natural; 3.p. interiori; 4.p. exteriori. C.După modul de execuție: 1.executați monolit, prin turnare (beton); 2.executați prin zidire cu cărămizi; 3.executați prin mortare de elemente prefabricate din lemn, beton, elemente ușoare, elemente de sticla etc. și materiale de legătură (de asamblare). Stâlpii sunt elemente verticale de rezistenta care preiau și transmit fundațiilor încărcările date de elementele orizontale ale structurii de rezistentă(grinzi,planșee,șarpante) sau de alte părți ale structurii care reazemă și descarca pe ei. După materialele din care se realizează, stâlpii pot fi din: -lemn -zidărie -beton armat(cu armătură flexibilă -compuși(beton armat cu armatura rigidă) -metalici Stâlpii din lemn se utilizează la executarea construcțiilor provizorii, Stâlpii din zidărie sunt utilizați la diferite tipuri de construcții de imporanță redusă, Stâlpii metalici se utilizează la construcții diverse cum ar fi hale industriale, Stâlpii din beton armat au un domeniu vast de utilizare Acoperișurile elemente de construcții care închid clădirile la partea superioară, cu scopul de a proteja împotriva intemperiilor. Scările sunt elemente de construcții care asigură legătura pe verticală între diferite nivele (etaje) ale clădirii, precum și între trotuar și interiorul clădirii prin elemente orizontale denumite trepte, așezate denivelat unele în raport cu altele, de regulă echidistant. Elementele din care este alcătuită o scară sunt: rampa cu trepte și contratrepte, podestul sau odihna, vangurile, balustrada cu mâna curentă. Totalitatea materialelor care contribuie la execuția unei construcții poartă denumirea de materiale de construcții. Lemnul avantaje: se prelucrează ușor, se asamblează ușor, este un bun izolator termic și fonic; aspect frumos. Dezav: -se aprinde și arde ușor; -este puțin rezistent la acțiunea apei și este atacat de insecte; -proprietăți mecanice nesatisfăcătoare, -durata de exploatare este redusă. Piatra naturală : Este un material des folosit în construcții și cu tradiție datorită calităților sale și anume: -se găsește în majoritatea zonelor din țara noastră; -are rezistență mare la compresiune și uzură; -durabilitate în timp; -aspect natural frumos; -poate fi folosit atât la execuția elementelor de rezistență cât și la decorațiuni. Betonul este o piatră artificială, obținut prin întărirea unui amestec omogen din liant, agregat și apă. Betoanele sunt foarte variate în privința proprietăților tehnice, din cauza marii varietăți a naturii componenților și a raportului acestora în amestecul de beton. Metalul Datorită calității sale, metalul este folosit în construcții la cele mai diverse elemente de rezistență (stâlpi, grinzi, planșee), tâmplărie (uși și ferestre), rezervoare, elemente de construcții etc. În construcții se folosesc în mod curent: oțelul, fonta, zincul, cuprul și aluminiul.

82. Necesitatea efectuarii examinarii si evaluarii tehnice a imobilelor

Termenul de expertiză tehnica deriva de la latinescul “ expertus” cu sensul de “incerc, dovedesc”. Expertiza tehnică este efectuată de specialişti calificaţi cere dispun de autorizatiile corespunzatoare, aceasta presupune analiza detaliată a stării clădirii în general şi a elementelor constructive, structurii, materialelor de construcţie, materialelor de finisare, terenului (solului) , studiu minuţios, la nivel tehnic a construcţiei, cu scopul general de a caracteriza starea acesteia. Inspectarea, la rindul sau, poarta un caracter mult mai general si superficial si reprezinta vizitarea si examinarea bunului imobiliar in scopul obtinerii informatiei necesare pentru formularea unei opinii profesionale privind valoarea proprietatii imobiliare, necesitatea efectuarii unor lucrari necesare pentru a aduce bunul imobiliar in conformitate cu cerintele pietii sau privind alte aspecte. Este recomandabil ca inspectarea bunului imobiliar sa se desfasoare cu participarea reprezentantului serviciului tehnic responsabil pentru intretinerea bunului imobiliar. In procesul de inspectare este necesar sa fie remarcate toate deficientele in constructii si se recomanda sa fie fotografiat intregul obiect, precum si deficintele remarcate, cum ar fi :crapaturile peretilor, deficientele finisajului, peretii umezi, etc. Unul din scopurile inspectarii este si verificarea corespunderii obiectelor indicate in documentatia tehnica si cea de evidenta cu situatia reala de pe teren. Este important sa fie comparata denumirea bunurilor imobiliare conform Registrului Bunurilor Imobile si conform actelor evidentei contabile (in cazul bunurilor imobiliare utilizate in activitatea economica). De regula, pentru bunurile imobiliare cu destinatie industrila datele din Registrul Bunurilor Imobile si datele evidentei contabile nu corespund. O astfel de analiza a corespunderii inscrierilor oficiale si a starii lucrurilor in realitate, va permite evitarea majorarii sau diminuarii neintemeiate a valorii proprietatii imobiliare. Este important sa fie fixata data inspectarii obiectului evaluarii, deoarece conform practicii generale data evaluarii, indicata in raport, este considerata data ultimei inspectarii a bunului imobiliar. Dorinţa proptietarului, administratorului sau beneficiarului unei construcţii de a cunoaşte starea acesteia, continuitatea, îi motivează să efectuieze expertiza tehnică a construcţiei. Schimbarea structurii de rezistenţă, acumularea uzurii fizice în mod intensiv sau alte dereglări apărute ca urmare a vechimii construcţiei sau modificări, transformări funcţionale, necestiă efectuarea investigaţiilor construcţiilor. Rolul de bază al expertizei de stat constă în determinarea încălcărilor normelor şi cerinţelor de proiect ce pot duce la încălcarea capacităţii elementelor portante şi stabilităţii construcţiei în diferite cazuri (incendii,cutremure,ploi torenţiale,vînturi,etc.) Expertiza de stat se efectuează de inspecţia de stat din cadrul „Agenţiei de construcţii şi dezvoltarea teritoriului din RM.” Cel mai frecvent expertizele şi evaluările tehnice sunt întîlnize în următoarele situaţii: - schimbarea destinaţiei sau a unei părţi a acestia; - amenajarea de subsoluri, supraetaje, masarda construcţiei; - înlocuirea sau îmbunătăţirea proceselor tehnologice ce se petrec în clădiri industriale; - exploatarea sau întreţinerea defectuase a construcţiei; - supra sarcină tehnoloogică aparentă în cazul exploatării; - desfiinţarea sau practicarea de goluri în pereţii structurari de rezistenţă; - apariţia de avarieri datorită acţiunii unor calamităţi naturale(vînturi, inundaţii, alunecări de teren, cutremure; - apariţia defectelor sau a fisurilor în strcuturile de rezistenţă din cauza greşelilor de proiectare.

83. Surse de date în diagnosticul tehnic. Rapoartele tehnice.

Pentru a efectua examinarea şi evaluarea tehnică a obiectului, expertul tehnic trebuie să organizeze procesul de inspectare, examinarea a obiectului, pentru a putea culege datele necesare efectuării de calcule pentru determinarea uzurii fizice a construcţiei In procesul inspectarii tehnice detaliate, evaluatorul va concretiza : 1. Datele tehnice din documentatia de proiect 2. Masurarile, caracteristicile elementelor constructive 3. Mediul de exploatare a constructiilor 4. Starea constructiilor in conditii normale de functionare 5. Carti si rapoarte de expertiza efectuate anterior 6. Permisiunea decopertarii constructiilor 7. Permisiunea luarii de probe pentru investigatiiloe de laborator 8. Cerintele privind componenta si structura raportului(calcule cu explicatii, rezultatelel analizelor, caracterul recomandarilor, posibilitati de executie). Raportul cuprinde următoarele piese scrise şi desenate: a. Memoriul tehnic precizează: - motivul efectuării expertizei; - încadrarea construcţiei în clasa de importanţă şi categoria aferentă; - descrierea construcţiei din punct de vedere arhitectural, funcţional şi structural precum şi din cel al condiţiilor de amplasare (topografia şi condiţiile geotehnice ale terenului, relaţiile cu mediul construit); - descrierea degradărilor şi avariilor construcţiei, analiza şi explicarea cauzelor probabile ale acestora; - rezultatele aplicării metodei de evaluare calitativă; - propunerea deciziei de intervenţie şi fundamentarea acesteia din punct de vedere tehnic, economic, tehnologic, funcţional, al încadrării în mediul construit, etc.; b. Breviarul de calcul şi/sau justificările tehnice, economice, tehnologice şi funcţionale privind constatările şi propunerile formulate în raport; c. Planurile principale de rezistenţă şi arhitectură din proiectul construcţiei; d. Releveele de arhitectură şi structură, precum şi datele obţinute prin sondaje, decopertări, etc., în cazul construcţiilor pentru care nu se dispune de proiect sau la care s-au efectuat modificări faţă de proiectul iniţial care nu au avut la bază documentaţii tehnice întocmite în acest scop; e. releveele degradărilor şi avariilor; f. buletinele de analiză conţinând rezultatele eventualelor încercări nedistructive efectuate asupra elementelor sau construcţiei; g. copia după actul de atestare a inginerul expert.

84. Procesul de examinare si evaluare tehnică a bunurilor imobile.

Examinarea tehnică a clădirii constă în cercetare, studiere minuţioasă, la nivel tehnic a construcţiei, cu scopul general de a caracteriza starea acesteia. Schimbarea structurii de rezistentă, acumularea uzurii fizice în mod intensiv sau alte degradări apărute ca urmare a vechimii construcţiei sau modificări, transformări funcţionale necesită efectuarea investigaţiilor construcţiilor. Capacitatea de rezistenţă a unei construcţii depinde de degradările apărute în structura de rezistenţă, ca urmare a vechimii sale, a diverselor modificări, transformări constructive sau tehnologice. Scopul pentru care se realizează examinarea şi evaluarea tehnică sunt pentru a evidenţia următoarele: • Starea tehnică actuală a construcţiei; • Gradul de uzură fizică a obiectului; • Distingerea defectelor evidente şi ascunse ale construcţiei; • Stabilirea calităţilor constructive de exploatare. Nu se admite efectuarea expertizelor tehnice în următoarele scopuri: a) extinderii balcoanelor şi loggiilor la blocurile locative existente; b) construcţiei anexelor la blocurile locative existente; c) extinderii încăperilor locative şi bucătăriilor în blocurile locative din contul balcoanelor şi loggiilor; d) reamplasării blocurilor sanitare şi a bucătăriilor în blocurile locative; e) executării saunelor şi bazinelor în blocurile locative şi în subsolurile acestora; f) ocupării coridoarelor comune, holurilor de la ascensoare şi încăperilor conductelor de gunoi în blocurile locative; g) schimbării destinaţiei încăperilor în blocurile locative pentru amplasarea obiectelor interzise de normele de exploatare a locuinţelor. Expertiza tehnica este o activitate de cercetare a unor imprejurari necesare stabilirii adevaratului obiectiv de catre un expert sau evaluator asupra unei constructii sau elemente constructive in baza unei cereri a beneficiarului sau organului judiciar. In RM expertiza tehnica este regulamentata de cadrul de procedura civila de cadru de procedura penala si de legea cu privire la expertiza tehnica. Expertiza tehnica se bazeaza pe metodele si mijloacele tehnico-stiintifice ce contin urmatoarele etape; Actiuni pregatitoare cercetarii Studierea dosarului in cauza Studierea bazei legislative in domeniu Studierea tuturor imprejurarilor care au concurat la producerea evenimentului cu detalierea factorilor implicate. Studierea bazei tehnice cu posibilitatea de analiza la data efectuarii cercetarii la fata locului Elaborarea raportului. Examinarea la fata locului contine: Efectuarea masurarilor analizelor, investigatiilor cu instrumentele necesare Efectuarea de incercari nedestructive, culegearea probelor si efectuarea analizalor de laborator. Decopertarea unor lucrari pentru evidentierea neconformitatilor(abaterilor) Studiul documentelor puse la dispozitie de parti Analiza documentelor puse la dispozitie din punct de vedere al autencitatii lor in cazul cind sunt folsificate se cere expertiza lor Solicitarea unor precizari tehnice in scris de la proiectanti, executanti, responsabili tehnici cu privire la aspectele functionare a constructiei reesind din cuprinsul din raportul expertizei tehnice.

85. Examinarea tehnica. Evaluarea calitativa preliminara si analitica detaliata

Procesul de evaluare tehnica se desfasoara pe mai multe nivele: -Stabilirea datelor initiale din analiza documentatiei existente privind bunul imobil si din datele tehnice valabile la data executiei. -Evaluarea preliminara calitativa prin observari directe, analize vizuale si inspectie la fata locului -Evaluarea calitative suplimentare amanuntite prin sondaje, decopertari si evaluarea preliminara aproximativ analitica -Evaluari analitice detaliate decomplexitate ridicata Evaluarea calitativa a unei constructii este prima etapa a expertizarii care se face printr-o expertizare si se face la fata locului pentru a stabili structura , gradul de avariere, degradarea sau afectiunile aparute. Evaluarea calitativa se face urmarind proiectul de executie a lucrarilor, calculelor de rezistenta si de arhitectura constructiei. In general se urmaresc indentifficarea urmotoarelor elemente: -fundatia, -elementele vertical, -elementele secundare si principale ale planseelor, -grinzi, -centuri, -elemnte de acoperis, -elemente prefabricate, -scari,- podeste, -elemente de inchidere, -elemente de finisaj. Evaluarea calitativa urmareste de asemenea determinarea starii tehnice si stabilirea difectiunilor aparute pe parcusul exploatarii constructiei. Se vor urmari urmatoarele aspect vizuale: -Deplasari ale constructiei datorita alunecarilor de teren. -Fisuri si crapaturi generate de tasari differentiate. -Cercetarea terenului de fundare, nivelul apelor subterane si gradul lor de agresivitate -Existent infiltratiilor de apa la nivelul fundatiei din anumite cauze -Existent scurgerilor de apa a igrasiei si condensului si efectele lor asupra elementelor constructive. -Efectele diferentelor de temperature a radiatiilor solare si a ciclurilor inghet-dezghet -Efectele conditiilor de mediu agresiv asupra betonului si metalului -Efectele actiunii unor factori biologici’ -Efectele unor cutremure, accidente, avarii, incendii, explozii. -Starea de deformare a constructiei. Dezaxari ale elementelor sectiunilor sau imbinarilor, inexistenta unor elemente structural -Starea betonului ca urmare a dezagregarii. Evaluarea analitica preliminara este o procedura mai calitativa si se face pentru intreaga constructive sau a unor elemente a rapoartelor dintre forta generalizata neceara pe care ar trebui sa o prea constructia, elemental sau grupul de elemente. Evaluarea analitica detaliata se bazeaza pe utilizarea metodelor de calcul spatiale, cu mase concentrate sau cu elemnte finite si care evidentiaza atit zonele degradate sau avariate din structura cit si comportarea neliniara a materialelor de constructive.

86. Metodologii de evaluare a stării construcțiilor existente

1Etapele evaluarii In literatura de specilitate sunt prezentate mai multe prceduri de apreciere a starii constructiilor existente care se bazeaza pe citeva princiipii comune si anume: a)evaluarea starii unei constructii se face in etape successive din ce in ce mai complexe,pentru o cunoastere cit mai amanuntita si mai exacta a conditiilor in care se afla si functioneaza elementele componentele stucturale si nestructurale ale cladirii b)procesul de evaluare se desfasoara,in general ,pe mai multe niveluri *stabilirea datelor initiale din analiza documentatiilor existente *evaluarea preliminara calitativa ,prin observari directe ,analizei viziuale,inspectii la fata locului *evaluari calitative suplimentare ,amanuntite privind sndaje,de copertari *evaluarea preliminara aproximativ analitica *evaluari analitice detaliate de complexitate ridicata c)procedurile de evaluare mentionate pot fi abordate independent cite una sau succesiv,cite 2 sau mai multe ,functie de informatiile si datele obtinute in etapele anterioare Rezultatele evaluarilor sunt prezentate intr-un raport de expertiza care include recomandarile si propunerile de interventie si,la cerere,studii privind costul investitiilor. Aplicarea succesiva a unor procedure de evaluare din ce in ce mai evaluate si rafinate se numesc filter sau site,iar aplicarea lor se realizeza pe baza unei metode denumita metoda filtrarilor successive. 2 Date Initiale Datele initiale rezulta din informatiili obtinute in urma analizei documentelor existente la beneficiar,proiectant ,in arhiva. Datel initiale vor curinde: *perioadele proiectari si iexecutiei constructiei ,numele proiectantilor si executantilor lucrarilor *destinatia constructiei,amplasament *descrierea constructiei deschideri,traavee,nr de niveluri *masurarea in care proiectul respecta prevederilor prescriptiilor in vigoare referitoare la conformarea si alcatuirea constructiilor *descrierea tehnologiilor de executie,durata si etapele de executie *intervalul de exploatare a constuctiilor ,interventii,reparatii si modificari ale constructiei *caracteriticile materialelor din proiect 3.Evaluari Calitative Evaluarea calitativa a unei constructii este prima etapa a expertizarii care se face printro inspectie si examinare la fata locului penru a I se stabili alcatuirea,avariile,degradarile,defectiunile aparute si cauzele acestora Evaluarea calitativa se face urmarind proiectul de rezistenta si de arhitectura a constructiei si ,in lipsa acestora ,pe baza relevelor care se executa odata cu evaluarea . In general se urmareste identificarea urmatoarelor componente: *elemente vertecale:stilpisori si pereti din beton ,zidarii,*elemnte principale si secundare ale planseelor:placi,century,grinzi,rigle*elemente de acoperis *elemente prefabricate folosite si modul de imbinare*sisteme de contravintuire*scari podeste *elemente de inchidere si de compartimentare *sistem de fundare Se vor urmari in special urmatoarele aspect vizibile: -Deplasari ale constructiilor datorita alunecarilor de teren; -Fisuri si crapaturi generate de tasari differentiate; -Existent infiltratilor de apa la nivelul fundatiilor din diverse cazuri; -Starea izolatiilor de orice natura; -Efectele conditiilor de mediu agresiv asupra betonului si metalului; -Efectele actiunii unor factori biologici; -Dezacsari ale elementelor sectiunilor sau imbinarilor; -Inexistenta unor elemente stcuturale 4 Evaluari analitice Pe linga date de decizie evaluarea calitativa preliminara ofera si date initiale pentru o analiza mai detaliata prin calcul. Evaluarea analitica preliminara se bazeaza in general pe determinare apentru intreaga constructive pentru elemente sau sectiuni caracteristice a unor rapoare dintre forta generalizata capabila si forta generalizata necesara pe care ar trebui sa o preea constructia, elemental sau sectiunea conform normelor in vigoare la data efectuarii expertizei.Aceste rapoarate poarta diferite denumiri-coeficiente de capacitate seismica, grad de asigurare la actiune seismica sau la alte actiuni. Evaluarea analitica detaliata se bazeaza pe utilizarea metodelor de calcul spatiale, cu mase concentrate sau cu elemente finite si care evidentiaza atit zonele degradate sau variate din structura cit si comportatea eliniara a materialelor de constructive.Actiunea seismica poate fi o accelerograma sau un se de accelerograme real inregistrate sau spectre de acceleratie trasate special pentru amplasamentul dat. In acest caz se poate aprecia si ductilitatea efectiva a elementelor structural si a constructiei in ansamblu.

87. Determinarea rezistenței elementelor de construcții prin metode mecanice.

Expertiza tehnică este un proces complex care are drept scop realizarea unor încercări, cercetări, analize şi evaluări necesare pentru determinarea şi punerea la curent cu starea tehnică a construcţiei. Pentru a determina starea tehnică cu mai multă exactitate este necesar de a recurge la anumite metode de determinare a rezistenţei betonului. Acest metode ce ne oferă o modalitate de a determina starea construcţiei mai rapid şi mai exact se împart in metode destructive şi nedestructive. Metoda mecanică cuprinde metoda amprentei şi metoda reculului, dar cea destructivă cuprinde metoda extragerii carotei.  Metoda mecanică Metoda amprentei constă în lovirea cu o terminaţiesferică din oţel a suprafeţei betonului şi măsurarea diametrului amprenteiobţinute. Rezistenţa betonului se stabileşte pe baza unei legături empirie care există între diametrul amprentei şi această caracteristică macanică. Funcţie de tipul aparatului se stabileşte curbe de etaloane care fac legătura dintre cele două mărimi. Diametrul amprentei se măsoară cu ajutorul unei lupe micrometrice. Metoda reculului este bazată pe energia restituită în momentulimpactului dintre două corpuri. Asfel se poate aprecia rezistenţa betonului prin măsurarea reculului unui sistem mobil la impactul cu o suprafaţă de beton. Aparatul cu care se efectuiază încercarea se numeşte sclerometru. Grosimea stratului de beton pentru care rezultatele încercării cu sclerometrul sunt reprezentative este de circa 3cm de la suprafaţa încercată. Zonele în care se efectuiază determinarea rezistenţei prin sclerometru vor trebui alese asfel încît să respecte următoarele condiţii:  Supafaţa de încercare să nu coincidă cu direcţia de turnare a betonului sau cu faţa opusă acesteia;  Betonul din sfera de încercare să fi cît mai reprezentetiv pentru întregul element, în ceea ce priveşte omogenitatea şi calitatea;  Să cuprindă regiunile puternic solicitate precum şi regiunile bănuite a fi cu rezistenţe scăzute;  Suprafeţele betonului să fie perfect plane şi netede;  Suprafaţa unei zone de încercare pentru care se determină calitatea betonului trebuie să fie de mazim 400cm2 şi de minim 100cm2;  Numărul punctelor de încercare necesare pentru stabilirea rezistenţei betonului într-o singură zonă trebuie să corespundă la cel puţin 5 măsurîtori corecte;  Punctele de încercare se vor alege asfel încît să se evite suprafeţele cu agregate mari, peste 7mm, şi găurite vizibile la suprafaţă;  Sclerometrul trebuie să fie menţinut perfect perpendicular pe suprafaţa de încercare;  Suprafaţa nu trebuie să fie umedă.

88. Determinarea rezistenței elementelor prin încercări distructive

Metoda extragerii carotei. Locul de extragerii carotelor din elementele de construcţie se stabileşte în funcţie de gradul de avariere al construcţiei şi de importanţa ei, avînd în vedere:  Să nu intersecteze armături- aceste zone se stabilesc pe baza proiectului sau pe baza măsurătorilor nedestructive cu ajutorul pahometrului;  Zonele de extracţie să fie reprezentative pentru elementul examinat;  Extragerea carotelor din zona cu defecte locale poate fi utilizată numai la precizarea caracteristicilor defectului examinat – carotele asfel obţinute nu pot fi folosite la determinarea rezistenţei betonului din elementul examinat. Dacă suprafaţa de capăt ale carotei nu rezultă din tăiere plane şi perpendiculare pe generatoare, după extracţie se vor efectua remedieri prin:  Polizarea suprafeţelor de capăt sub un jet de apă (în cazul denivelărilor de max 2-3cm);  Tăierea suprafeţei din extremităţi cu cuţie diamantate sub un jet de apă;  Completatea zonelor d capăt cu un liant de adaos (mortar epoxidic, mortar de ciment, pastă de sulf cu sau fără adaos de negru de fum) care să îndeplinească următoarele condiţii: a. Grosimea max de 1cm; b. Aderenţă bună la beton; c. Viteză mare de întărire; d. Modulul de elasticitate apropiat sau mai mare ca cel al betonului din carotă; e. Rezistenţa la compresiune apropiat sau mai mare ca cea a betonului din carotă. Numărul şi condiţiile de păstrare a carotelor Numărul carotelor extrase pentru o structură va fi ales în funcţie de următoarele criterii:  Numărul elementelor examinate;  Modul de solicitare a elementelor;  Variaţiile locale ale calităţii betonului de la element la element şi în interiorul aceluiaşi element;  Amploarea avariilor produs. La stabilirea numărului carotelor se va ţine seama şi de necesitatea obţinerii unui volum suficient de informaţii. Se recomandă păstrarea epruvetelor de la tăiere pînă la încercare în apă la temperatura de 20-25 grade, iar cu cel puţin 24 de ore înainte de încercare carotele trebuie scoase din apă şi păstrate în aer la aceeaşi temperatură, pentru condiţionare. Rezistenţa la compresiune determinate pe carote trebuie corectată ţinînd seama de următorii factori:  Diametrul carotei;  Subţirimea carotei măsurată prin raportul hcarotă / dcarotă;  Straturile degradate de la extremităţi;  Procedeul utilizat la realizarea planeităţii suprafeţelor. Încercarea nedestructivă a carotei este necesară pentru determinarea constantelor elastice ale betonului şi verificarea sau deterninarea corelaţiei dintre parametrii utilizaţi la încecările nedestructive. Determinarea constantelor elastice ale betonului pe carote se face cu ajutorul metodelor de rezonanţă longitudinale şi a metodelor ultrasunet. Dimensiunile epruvetelor utilizate pentru determinarea constantelor elastodinamice prin metoda nedestructivă a rezonanţei trebuie să îndeplinească condiţia: hcarotă > 4*dcarotă În cazul metodelor de rezonanţă longitudinală epruveta se fixează la mijlocul lungimii, iar în cle două extremităţi se dispune emiţătorul şi respectiv receptorul.

89. Examinarea nedistructivă a elementelor constructive ale clădirilor.

Urmarirea comportarii in timp a constructiilor se desfasoara pe toata durata lor de viata, incepand cu executia si continuand cu etapa de exploatare. Scopul acesteia consta in observarea si inregistrarea unor aspecte, fenomene si parametri care pot semnala modificari ale capacitatii constructiei de a indeplini cerintele de rezistenta, stabilitate si durabilitate stabilite prin proiect. Detectarea existentei fisurilor elementelor de constructii, precum si urmarirea evolutiei lor in timp se realizeaza folosind una dintre urmatoarele principale metode: • analiza dinamica; • metode nedistructive (metode ultrasonice de impuls, metode acustice, termografia in infrarosu, radar, tomografia sonica); • metoda fibrelor optice; • metode magnetice. La toate tipurile de constructii, evolutia fisurilor si modificarile lor periodice, datorita diferitelor cauze, constituie o prioritate. Urmarirea acestora in timp se poate realiza prin procedee traditionale: prin metode cu citire directa (mecanice sau optice) sau metode electrice si electronice de masurare (traductoare bazate pe tensometria electrica rezistiva, traductoare rezistive, traductoare inductive, traductoare potentiometrice, traductoare capacitive, traductoare cu coarda vibranta, traductoare cu circuit oscilant, traductoare cu fibra optica). a. Metode cu citire directa Fisurometrul este realizat dintr-o placa transparenta din material plastic pe care sunt trasate (cu precizie) linii de diferite grosimi (de regula intre 0,05 mm si 1,5 mm). Modul de lucru cu fisurometrul este urmatorul: se amplaseaza paralel cu linia de vopsea trasata si se deplaseaza pana cand linia trasata pe el se suprapune peste fisura. Deschiderea fisurii va fi data de linia de pe fisurometru a carei grosime se suprapune exact peste ea. Citirea se face strict in dreptul liniei trasate cu vopsea pe suprafata elementului. Principalele operatii tehnologice necesare masurarii deschiderii fisurilor sunt: • stabilirea cu precizie a pozitiei fisurilor, deoarece fisurile in beton sunt, in cele mai multe cazuri, invizibile cu ochiul liber, cu ajutorul substantelor penetrante sau al ultrasunetelor; • indepartarea tencuielii de pe fata elementului pe zona de examinat; • curatarea cu perie de sarma a suprafetei decopertate; • trasarea cu vopsea a unei linii subtiri normale pe traseul fisurii; • masurarea deschiderii fisurii pe directia liniei trasate cu vopsea, folosind fisurometrul sau lupa micrometrica; • repetarea periodica a masuratorilor si inregistrarea rezultatelor. b. Metode electrice si electronice de masura Metodele electrice si electronice de masura constau in senzori (traductoare), care au rolul de transformare a deformatiilor liniare sau de alta natura in semnal masurabil pe cale electrica. Principalele tipuri de traductoare sunt: traductoare bazate pe tensometria electrica rezistiva, traductoare rezistive, traductoare inductive, traductoare potentiometrice, traductoare capacitive, traductoare cu coarda vibranta, traductoare cu circuit oscilant, traductoare cu fibra optica). Caracteristicile acestora sunt: precizia de masurare, efectele de influenta, caracteristicile dinamice, forma semnalului de transmitere de la distanta, fiabilitatea si costurile. Metoda fibrelor optice Tehnica utilizarii fibrelor optice (endoscopul) s-a dezvoltat initial in medicina, pentru examinari interne. In prezent, aceasta metoda cunoaste numeroase aplicatii si in tehnica de diagnosticare a constructiilor. Instrumentul denumit fibroscop este format dintr-un manunchi de fibre optice flexibile; iar instrumentul denumit borescope, din fibre optice rigide. O parte din fibre au ca rol transmiterea radiatiilor unei surse de lumina foarte puternice, situata la un capat, celelalte servind la vizualizarea obiectului prin lentile foarte puternice. Extremitatea cablului prin care se vizualizeaza imaginea poate fi rotita pentru a reda imagini din diferite unghiuri. Robotizarea Din cauza gradului ridicat de diversitate al activitatii in constructii, robotizarea in acest domeniu a patruns mai greu si destul de limitat ca sfera de cuprindere. Unul dintre avantajele mari ale robotilor folositi in constructii este acela ca urmarirea executarii se realizeaza automat, masina fiind dotata in acest sens cu sisteme speciale de senzori adaptati in functie de activitatea specifica de control avuta in vedere.

90. Metode de estimare a uzurii fizice a elementelor constructive ale clădirilor

Deprecierea reprezinta reducerea calitatii de consum ale bunului imobiliar din punct de vedere al investitorului potential si se manifesta prin diminuarea valorii bunului in rezultatul actiunii diferitor factori [3,p.65]. Uzura se clasifica in: fizica, economica si functionala. Uzura fizica si deprecierea functionala pot fi recuperabile si nerecuperabile. Deprecierea recuperabila reprezinta deprecierea inlaturarea careia este posibila din punct de vedere fizic si eficienta din punct de vedere economic. Deprecierea recuperabila include cheltuielile legate de inlaturarea elementelor deprecierii in urma careia valoarea bunului imobil evaluat va creste. Deprecierea nerecuperabila este deprecierea, cheltuielile pentru inlaturarea careia vor fi mai mari decit cresterea probabila a valorii bunului imobil in urma inlaturarii elementelor deprecierii. Metodele de estimare a uzurii fizice sint:1.metoda normativa;2.metoda valorica;3.metoda vârstei efective. Metoda normativa presupune determinarea marimii uzurii fizice in baza analizei starii tehnice a elementelor constructive de baza ale cladirii. Metoda respectiva se aplica in doua etape: a) se va determina uzura fizica a fiecarui element constructiv; b) se va determina uzura fizica a constructiei intregi dupa formula: Uconstr.= Uelement. x 100 / GS element.   Metoda valorica constitue determinarea costului reparatiei capitale a constructiei. In acest caz este determinat coeficientul care reprezinta raportul intre costul reparatiei capitale si valoarea de reconstituire a cladirii, estimata la data evaluarii, tinind cont de marimea uzurii fizice. Metoda valorica se utilizeaza pentru determinarea marimii uzurii fizice in urmatoarele cazuri: 1.beneficiarul evaluarii intentioneaza sa exploateze cladirea locativa; 2.cheltuielile pentru reparatia capitala se compenseaza la vinzarea obiectului (diferenta intre pretul obiectului dupa reparatia capitala si pretul obiectului inainte de reparatia capitala este mai mare decit cheltuielile pentru reparatia capitala); 3.bunul imobil este dat in arenda sau ipotecat.  Pentru determinarea marimii uzurii fizice prin metoda vârstei efective se foloseşte următoarea formula:   VE  VE     100 U    100  VE  DVFR   DVF    sau Deprecierea functionala este determinata de diferenta intre caracteristicile reale ale bunului imobil si asteptarile consumatorilor. Aceasta categorie a deprecierii este caracteristica tuturor bunurilor imobile. Deprecierea functionala absoluta a unui bun imobil poate aparea in cazurile in care pe piata nu exista cumparatori pentru acest tip de bunuri imobile. Deprecierea economica se determina prin urmatoarele metode: a) capitalizarea pierderilor veniturilor datorate influentei factorilor externi; b) analiza comparativa a bunurilor imobile similare obiectului evaluarii asupra carora influenteaza factorii externi si celor asupra carora acesti factori nu influenteaza.  Deprecierea acumulata se determina prin urmatoarele metode: 1.metoda duratei de viata economica; 2.metoda modificata a duratei de viata economica; 3.metoda analizei comparative a vinzarilor; 4.metoda segregarii.  Metoda duratei de viata economica presupune estimarea deprecierii acumulate in baza urmatoarei formule:  VE  D   100  DVE    Metoda modificata a duratei de viata economica ia in considerare uzura fizica recuperabila si deprecierea functionala recuperabila. In acest caz deprecierea acumulata se va calcula in doua etape: a) din valoarea constructiei noi este sustrasa deprecierea recuperabila fizica si functionala; b) valoarea constructiei noi modificate va fi inmultita cu raportul intre virsta efectiva si durata de viata economica.  Metoda analizei comparative a vinzarilor presupune determinarea deprecierii acumulate ca diferenta intre valoarea constructiei noi si valoarea de piata a bunului imobil la data evaluarii. Pentru aplicarea metodei respective este necesara informatia privind preturile de vinzare ale bunurilor imobile similare obiectului evaluarii si valoarea de piata a terenurilor virane.  

91. Mecanismele de transport care afectează durabilitatea betonului.

Mecanisme de transport in aerul umed Procesul de transport al gazelor, apei si substantelor dizolvate in apa se realizeaza prin difuziune, ca urmare a tendintei de echilibrare a diferentelor de concentratie (fig.3.4). Material poros

Fig.3.4 Difuzia prin betonul poros. Actiunea este produsa de diferentele intre concentratiile C1 si C2 Bioxidul de carbon difuzeaza in beton ca urmare a reactiei chimice cu acesta, reactie dezvoltata la suprafata porilor, in urma careia concentratia de substanta se reduce. Un proces similar sufera si oxigenul consumat prin coroziunea armaturii. Difuzia apei si a vaporilor este mobilizata de variatiile de umiditate ale mediului si cand betonuli se usuca. Difuzia substantelor dizolvate in apa (cum sunt ionii de clor) se realizeaza in pelicula de apa de la suprafata porului sau in apa care umple porii. Proportia de apa din pori se reduce cu timpul si difuzia substantelor dizolvate scade pe masura reducerii umiditatii din beton. MECANISMUL DE TRANSPORT TN CONDITII DE PLOAIE S1 STROPIRE Cind suprafata betonului este stropita direct, saturarea se poate atinge rapid, ca urmare a suctiunii capilare. Solutiile sunt transportate prin apa, in timp ce difuzia gazelor este practic blocata. Efectele suctiunii capilare depind de energia de suprafata. Tendinta de adsorbtie a apei initiaza suctiunea, atunci cand apare surplus de apa. Inaltimea coloanei capilare rezulta din echilibrul dintre fortele de legatura la suprafata si greutatea coloanei. Suctiunea in directie orizontala depinde de existenta excesului de apa la suprafata betonului si de durata in care acesta se mentine. MECANISMUL DE TRANSPORT IN CAZUL IMERSIUNII In cazul structurilor aflate continuu sub apa pot fi transportate cantitati importante de apa daca sunt realizate anumite conditii. Circulatia apei este realizata initial prin suctiune capilara, eventual accelerata de existenta unei presiuni hidrostatice. Transportul de apa se poate dezvolta continuu, numai daca la cel putin una din suprafetele elementului exista conditii de evaporare a apei. Intensitatea transportului de apa depinde de relatia dintre evaporare, suctiune capilara si presiune hidrostatica. Odata cu apa sunt transportati si agenti dizolvati (carbonati, cloruri si sulfati). Acesti agenti raman in beton in zona de evaporare, unde se acumuleaza concentratii mari. In consecinta pot aparea fenomene de eflorescenta prin recristalizarea agentilor dizolvati.

92. Degradarea fizica a elementelor din beton armat.

Orice actiune care reduce durata de viata a structurii in ansamblu sau a unei parfi din aceasta implica transformarea energiei mecanice, termice sau chimice dintr- o forma de energie in alta. Aceste actiuni determina о serie de mecanisme de degradare, care pot fi clasificate in raport cu actiunile mecanice (forte si deplasari), actiunile fizice (de exemplu, temperatura si radiatiile), actiunile chimice (in cazul acizilor, bazelor sau sarurilor) si actiunile biologice. Degradarea fizica a betonului: 1.Fisurarea betonului- Fisurarea betonului intervine atunci cand deformatiiie de intindere la care este supus materialul depasesc alungirile maxime pe care acesta le poate suporta. Cauzele care pot produce fisurarea betonului sunt multiple Tipurile de fisuri : 1.Dupa intarire: a)Fizice- Contractia al uscare b)Chimice-Coroziunea armature,carbonarea cimentului, c)Termice-Ciclurile inghetz,dezghetz,Contractia termica d)Structurale-Incarcarile de proectare,Oboseala 2.Dupa intarire: -Inghetul, -Contractia plastic, -tasarea palstica, -deformatia cofrajului 2.Oboseala betonului Solicitarea repetata sau alternanta a structurii sau a unor parti componente, in anumite conditii referitoare la numarul de cicluri si de intensitatea solicitarii poate conduce la degradarea prin asa numitul fenomen de oboseala a materialului. Acesta se manifests printr-un proces de dezvoltare a fisurilor, care se incheie prin ruperea betonului la valori ale eforturilor unitare inferioare rezistenjei acestuia sub incarcari monoton crescatoare. Procesul de dezvoltare al fisurilor de oboseala cuprinde trei faze: 1.de initiere, 2.de acumulare (de dezvoltare) si 3.de propagare (de generalizare). Datorita defectelor de structura si/sau fisurilor care exista in mod inevitabil in beton, se poate considera ca procesul de oboseala incepe cu propagarea fisurilor. Evitarea fenomenelor de oboseala se poate obtine in principal prin moderarea eforturilor unitare din beton, respectiv prin adoptarea unor dimensiuni suficiente ale sectiunilor de beton. 3.Eroziunea betonului Mecanismul de eroziune prin abraziune a suprafetelor de beton poate fi cauzat de: -actiunea de frecare si de slefuire exercitata de traficul pietonal pe planseele cIadirilor; -scobirea si impactul percutant al senilelor si pneurilor cu lanturi pe suprafetele carosabile. Parametrii care influenteaza eroziunea betonului depind de compozitia acestuia. Rezistenta la uzura prin abraziune este asigurata de agregatele mari, careprotejeaza mortarul mai putin rezistent impotriva actiunii mecanice, fie in aer, fie in apa Dimpotriva rezistenta la fenomenul de cavitate este data de mortarul cu granule fine de agregat. 4 Curgerea lenta a betonului Curgerea lenta a betonului apare In anumite conditii de solicitare, daca materialul este supus timp indelungat la eforturi suficient de mari. Este vorba de domeniul asa numitei curgeri lente neliniare caracterizate de о crestere mai pronuntata a deformatiilor decat a eforturilor. Aceasta comportare este specifica situatiilor in care eforturile unitare de compresiune din elementele structurale depasesc pragul de microfisurare care corespunde pentru betoanele obisnuite la circa jumatate din rezistenta betonului sub incarcari statice de scurta durata. Fenomenul de curgere lenta a betonului depinde de numerosi parametri dintre care cei mai importanti sunt urmatorii: -nivelul de solicitare, -virsta betonului la inrcarcare, -porozitatea, -proportia pietrei de ciment din masa betonului, eventual -temperatura de tratare termica, etc. Principala modaiitate de a evita aparifia efectelor nefavorabile ale curgerii lente neliniare este limitarea valorilor eforturilor cu caracter permanent in stadiul de exploatare sub nivelul corespunzator pragului de microfisurare, ceea ce in cazul multora dintre construcfiile din beton armat se poate realiza cu usurinta 5 Efectul inghetului In definirea rezistentei betonului expus ciclurilor de inghet-dezghet patru fenomene sint de о importanta majora: 1. marirea volumului prin inghetarea apei cu 9%, ceea ce poate conduce la despicarea betonului atunci cind porii sunt umpluti cu apa; 2. Scaderea punctului de inghet odata cu cresterea diametrului porilor ca urmare a gradului diferit de retinere a apei la suprafata interioara a acestora astfel apa nu ingheata deodata in toti porii; mai intii ingheata apa din porii mai mari, urmand ca la scaderea temperaturii sa inghete apa din porii cu diametrul mai mic;

3.Transformarea apei in gheata poate permite evaporarea unei cantitati de apa relativ mare, daca conditiile ambientale sunt favorabile; 93. Degradarea chimica a elementelor din beton armat.

Durabilitatea structurilor de beton adesea ori este afectata de coroziune care reprezinta descompunera chimica a betonului sub actiunea subsantelor aggressive si anume saruri,acizi.alcalini si apa lipsita de duritate Exista 3 tipuri de degradare chimica a betonului 1.Coroziunea acida In urma reactiilor acizilor cu piatra de ciment, compusii de calciu (hidroxidul de calciu, silicatii si aluminatii de calciu hidratati) treC in sarurile acizilor. Sarurile acizilor clorhidric si azotic sunt extrem de solubile, in timp ce sulfatul de calciu, rezultat din reactia cu acidul sulfuric precipita sub forma de gips. Aceste produse ale reactiilor sunt nu numai solubile si deci pot fi usor indepartate, dar fi mult mai permeabile decit betonul sanatos. Rezulta si ca efectul de distrugere este substantial mai mare in cazul unor curenti de apa in miscare, decat in cazul unor solutii statatoare. Sarurile de magneziu si de amoniu au о actiune similara, singura diferenta constana in natura produselor eliberate in urma reactiilor. Apele fara duritate, dizolvand compusii de calciu distrug intr-un mod similar piatra de calciu. 2.Coroziunea sulfatica Sulfatii ataca numai unii componenti ai cimentului, in special aluminatii si hidroxidul de calciu, rezultind etringita si in mai mica masura gips. Principalii factori de care depinde coroziunea sulfatica sunt: Conditii de expunere (cantitatea de substanta agresiva)lonii de clor, daca sunt prezenti, pot fixa aluminatii in saruri care nu se manifesta prin expandare. Apa de mare, care potential este foarte agresiva prin continutul de sulfati, produce astfel efecte mult diminuate prin prezenta clorurilor. Accesibilitatea, respectiv permeabilitatea betonului (viteza de transport a agentului agresiv). Aceasta este direct dependenta de compactitatea betonului, care la rIndul lui este dependent de raportul a/с §i, mai general, de calitatea betonului. Sensibilitatea betonului la agresiunea sulfatica Aceasta depinde de cantitatea de substanta reactiva din cimentuL utilizat. Experimente de laborator recente au evidentiat faptul ca In vederea cresterii rezistentei la agresiunea sulfatica este necesar sa se reduca continutul de aluminat de calciu pana la cel mult 5% si sa se foloseasca un continut inalt de zgura de furnal sau alt material pozzolanic, natural sau sintetic. Este de observat ca folosirea excesiva a adausurilor face betonul vulnerabil fata de alte tipuri de atac chimic, in special fata de cloruri. Permeabilitatea la cloruri expune coroziunii si armatura de otel.) Cantitatea de apa implicate in procesul de coroziune 3.Coroziunea alcalina Agresiunea chimica a alcaliilor este mai apropiata de atacul sulfatic, si mai putin de atacul acid, prin faptul ca are efect numai asupra unora din compusii betonului, in speta agregatului. Astfel, agregatele care contin silicati sunt atacati de solutiile alcaline in betoane cu porii saturati cu var si cu suficienti ioni de sodiu sau potasiu, Rezultatul reactiei sunt produse cu expansiune de volum dezvoltata in directiiie cu rezistenta mai slaba. La suprafata betonului apar fisuri fine cu distributie neregulata. In prezent nu se dispune de о teorie satisfacatoare privind modul in care bazele produc expansiunea de volum. Principalii factori care influenfeaza acest fenomen sunt: 1.Reactivitatea agregatelor care depinde de prezenja silicei amorfe sau partial cristalizate. 2.Cantitatea §i dimensiunile agregatelor reactive. 3.Concentrate de alcali si calciu in apa din pori (cantitatea interna de substanta agresiva). 4.Natura cimentului. Cimenturile Portland cu un continut limitat de alcalii sunt cele mai indicate. Utilizarea cimenturilor cu adaosuri produce о reducere a concentratiei de alcalii, dar si о reducere a permeabilitatii.. 5.Conditiile de expunere Umiditatea inalta dar si succesiunea unor perioade de uscare cu altele de umizire contribuie la marirea amploarei expansiunii de volum.Condittiile de expunere se pot imbunatati prin aplicarea unor protectii reziste la umezeala

94. Factorii ce conduc la deteriorarea fațadelor.

Factorii ce conduc la deteriorarea fatadelor se datoreaza de influenta factorului timpului si altor factori externi (factorii fizici, chimici, exploatarea incorecta ,intretinerea nesatisfacatoare a constructiei etc.). Elementele de finisaj creeaza aspectul final al elementelor de constructii si a fatadei cladirii, avand un rol foarte important in realizarea esteticii exteriorului cladirii. Totodata, elemente de finisaj asigura intretinerea usoara si igienica a cladirilor. Elementele de finisaj cele mai importante sunt : tencuielile, placajele, pardoselile, zugravelile, vopsitoriile, lambriurile, tamplaria , care ofera o protectie importanta pentru fatadele cladirelor Un alf factor ce influienzeaza asupra deteriorarii fatadelor este variatia de temperatura din cauza acestui factor are loc reducerea rezistentei materialelor de finisaj in urma carora se produce deteriorarea fatadelor Consecinţe: Efectele negative ale degradării biologice de pe faţade • Deteriorarea peretelui. • Ruptura peliculei stratului de vopsea, care este trenta dezagregat de microorganisme; în acest mod se facilitează pătrunderea şi acumularea de umiditate în partea de jos a suportului, care va suferi o degradare progresivă. • Dezvoltarea de plante superioare (muşchi şi licheni), care sunt greu de extirpat şi care se pot extinde pe arii mari.

95. Masuri pentru asigurarea durabilității elementelor construcțiilor.

Constructiile sunt bunuri materiale concepute si executate in vederea indeplinirii unor functiuni socialeconomice. Ele trebuie sa corespunda standardelor de calitate si normelor ecologice Avand o valoare intrinseca data de suma costurilor pentru materiale si manopera, dar si influentata de o seama de factori ce tin de pozitionare, destinatie, grad de utilizare, constructiile sunt proiectate pentru a asigura o exploatare in totala siguranta, pe o perioada de timp indelungata. Fiecare constructie si element de constructie trebuie sa respecte o suma de cerinte tehnice care privesc siguranta in utilizare, siguranta la foc, igiena, protectia mediului inconjurator. Factorii ce influienteaza degradarea elementelor Constructiile se degradeaza in timp, iar faptul ca o parte din factorii care determina acest proces este repetabila obliga la controlul periodic al starii de deteriorare. In mod surprinzator, cele mai importante si mai des intalnite cauze ce duc la deteriorarea/degradarea cladirilor sunt deficientele de conceptie si proiectare si deficientele de executie. Spus mai pe intelesul tuturor, este vorba de incalcari repetate, mai mult sau mai putin flagrante, ale legilor si normelor in vigoare, eludarea unor prevederi obligatorii, nerespectarea standardelor nationale (n-am zis europene!) in domeniu. Foarte multe cladiri nu se incadreaza in documentatiile de urbanism aprobate. Problemele de amplasare sunt si ele neglijate, mai ales in ceea ce priveste alaturarea de tronsoane cu incarcari si inaltimi diferite, amplasamente alcatuite din pamanturi sensibile la umezire, terenuri cu structuri la care tasarile inegale pot duce la pierderea stabilitatii. Masurile pentru asigurarea durabilitatii elementelor constructiei si a constructiei in intregime este alegerea corecta a unui sistem de fundare corespunzator care, in timp, poate evitala deteriorarea intregii constructii. armarea suficienta a betoanelor, prevederea unor etrieri la distante corespunzatoare si estimarea corecta a incarcarilor ce actioneaza asupra constructiei, deasemenea duce la asigurarea durabilitatilor elementelor constructiei .Lucrari de izolare acustica si termica. Un capitol foarte important al proiectului de constructie sunt instalatiile, formarea corecta a proiectului evita modificarile ulterioare la proiect, evitind diminuarea rezistentei constructiei in ansamblu.