Résumer Droit Foncier [PDF]

Zitiervorschau

Résumer : Droit foncier

Introduction : I-

contours du droit foncier Marocain  : 1- définition du droit foncier :

Le régime foncier est le rapport, défini par la loi ou la coutume, qui existe entre des individus ou des groupes relativement aux terres. C’est une institution, c’est-à-dire un ensemble de règles élaborées par une société pour régir le comportement de ses membres. Ces règles définissent la répartition des droits de propriété sur les terres, les modalités d’attribution des droits d’utilisation, de contrôle et de transfert des terres ainsi que les responsabilités et limitations correspondantes. 

2- Les principaux intervenants dans la mise en œuvre du droit foncier marocain : a) L’Agence nationale de la conservation foncière du cadastre et de la cartographie (ANCFCC) :

L’agence en cour d’étude est un établissement public, doté de la personnalité morale et de l’autonomie financière, placée sous la tutelle de l’Etat et plus précisément le ministère chargé de l’Agriculture. Cette dernière a pour mission principale d’exercer au profit de l’Etat, les attributions reconnues par la législation et la réglementation en vigueur à la puissance publique en matière d’immatriculation de la propriété foncière, de cadastre et de cartographie. Son directeur est nommé par Dahir. b) Les conservateurs de la propriété foncière : A la tête de chaque conservation foncière, il y a un conservateur de la propriété foncière nommé par le directeur général sur proposition du conservateur général. Actuellement, et parallèlement au nombre des conservations foncières, il y a 75 conservateurs. c) Le conservateur général : Le conservateur général de la propriété foncière, siégeant à Rabat, a comme rôle principal d’assurer l'unité de doctrine administrative dans l'application des textes relatifs au régime foncier de l'immatriculation. Il s’agit, actuellement du Conservateur Général Ahmed Chhiti, qui était ancien directeur de la direction de la conservation foncière (DCF), suite à sa nomination par Dahir.

II-

Caractéristique du droit foncier marocain  : 1- Un droit révélant une dualité des régimes juridiques :

La dualité caractérisant le droit foncier marocain est due à la coexistence de deux régimes qui sont appelés à composer entre eux. Il s’agit du régime traditionnel et du régime moderne. a) Le régime traditionnel : Celui-ci est régi par les principes du droit musulman et les coutumes légales. Il régit les pratiques ancestrales foncières qui sont inspirés du droit musulman selon lequel les droits sont consacrés et authentifiés par des actes adoulaires. b) Le régime moderne : Il s’agit du régime de l’immatriculation foncière a été instauré à partir de 1913 et qui est régi, actuellement par la loi 14-07, est caractérisé par la publicité et la force probante des inscriptions sur les livres fonciers.

2- Un droit consacrant une variété de statuts fonciers  : L'espace foncier est structuré par des statuts, dont certains ne procurent pas la stabilité et les garanties nécessaires pour entreprendre des investissements sur le long terme: 

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Le Melk, largement prédominant : c’est un droit de propriété, qui porte essentiellement sur les immeubles (la terre). Les règles s’y appliquant trouvent leur origine dans le droit musulman, rite malékite. Les immeubles domaniaux possédées par l'Etat, personne morale de droit public, classés en Domaine Public (rues, plages, ports,...). Les terres collectives appartenant en pleine propriété et dans l'indivision à l'ensemble de la collectivité ethnique concentrée et les terres guiches. Les terres habous qui sont des biens immobilisés par le fondateur musulman, elles se caractérisent par plusieurs types (public, de famille, et zaouïa).

3- Un droit important et complexe : IL sécurise le droit de propriété tel que garanti par la Constitution et les textes en vigueur tout en diminuant les litiges grâce à la précision apportée par l’immatriculation foncière.

III-

Historique de la construction du droit foncier marocain  :

Le statut de la Terre au Maroc a une profondeur historique: La période précoloniale s’est caractérisée par le fait que la terre était considérée comme un bien commun qu’il faut faire ‘fructifier’. La propriété était plus un droit convenu et reconnu qu’une propriété formellement matérialisée. Ce n’est que par la suite, que la diversité des statuts fonciers, telle qu’on la connaît aujourd’hui au Maroc, s’est progressivement mise en place. L’étape relative à la période coloniale se distingue quant à elle par la juxtaposition d’un nouveau régime foncier basé sur l’immatriculation facultative de la propriété sur les autres formes existantes de propriété régies par la coutume ou le précepte religieux. Le précepte religieux continue à régir la propriété non immatriculée à travers les modes de transmission prévus par la loi religieuse. A la veille de l’Indépendance, on trouve ainsi un double régime foncier fondé sur le critère de l’immatriculation. Enfin, la période postcoloniale marque le temps de la récupération des terres coloniales et leur transfert dans le domaine de l’Etat, sans se préoccuper de l’origine de ces propriétés ni remise en cause du régime foncier imposé par le pouvoir colonial, mais avec des aménagements dans le cadre d’une réforme agraire.

IV-

Les sources du droit foncier Marocain :

1- Les sources formelles : A) Le Droit traditionnelles : 

Le droit musulman :

Le droit musulman s’occupe de domaines très variés du foncier marocain, allant du transfert de propriété par voie successorale jusqu’aux immeubles non-immatriculés dit « Melk » en passant par certains droit tel que le droit de Chefaa. Précisément, c’est le rite Malékite qui --s’applique tel que les cadis du Maroc l’ont appliqué. C’est un droit non codifié.

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Le droit hébraïque :

Comme dans la plupart des pays où il y a des communautés juives, la population juive marocaine a constamment travaillé pour combiner la loi hébraïque avec la loi marocaine et

pouvoir échapper de ce fait à certaines règles du droit musulman touchant par exemple à l’héritage.

B) Le droit moderne : 

Les sources nationales :

 La constitution : L’article 35 de la constitution (2011) respect du droit à la propriété privée individuelle et plurale. Mais en contre partie l’article garantie aussi la protection du corps sociale et de la nation.  Les lois : Les dahirs prévue par le roi (1913, 2011, 2013…)  Les textes d’origine réglementaire : Ce sont un ensemble d’actes pris par le gouvernement ou des décisions prises par le pouvoir exécutif et des autorités administratives. On peut cite principalement : (Les circulaire émanant du conservateur général, Les décrets, Les arrêtés)

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Les sources internationales :

Il s’agit principalement de la déclaration universelle des droits de l’homme des nations unies de 1948, La charte des nations unis de 26 juin 1945, la déclaration universelle des droits de l’homme du 10 décembre 1948…etc.

2- Les sources informelles : A) La coutume : Se dit une coutume, un ensemble de règles non écrites qui sont le fruit de traditions, d’usages répétés et de principes respectés pendant des générations. Elle constitue une source importante du droit foncier au Maroc et elle est à l’origine de plusieurs types de droits tels que le droit de « Guelza », le droit de Gza »et le droit de «Zina» et le droit « Houa », réputés être des droit coutumiers.

B) La jurisprudence : La jurisprudence désigne l'ensemble des décisions de justice relatives à une question juridique donnée relevant du droit foncier. Cette source de droit a largement inspiré le législateur marocain dans l’adoption de la nouvelle loi 14-07 relative à l’immatriculation foncière

Partie I  : objet du droit foncier  Chapitre I : Les biens corporels soumis au droit foncier marocain :

I-

Classification des biens immeubles :

A) Classification classique : a) Les immeubles par nature : Tous ce qui attachés ou incorporé au sol est un immeubles par nature par exemple : les fonds de terres et les bâtiments. b) Les immeubles par destination : Sont des biens meubles qui sont considérés comme des biens immeubles car ils ont un lien matériel ou intellectuel avec l’immeuble. c) Les immeubles par l’objet auxquels ils s’appliquent : Ce sont des servitudes ou des services fonciers, et des actions tendant à revendiquer un immeuble, tel le cas de l’usufruit. B) Classification par leur Nature : a- La nature corporelle ou incorporelle des biens :  

Un bien corporel : est un bien qui a une consistance, que l’ont peut saisir à la main. Les biens incorporels : ce sont en faits les droits. Ces droits en un rapport juridique entre deux personnes déterminées. On va trouver dans ces rapports des droits personnels ou des droits réels.  Les droits personnels : sont des biens incorporels, qui figurent à l’actif du patrimoine. Ils peuvent êtres transmis, ils peuvent êtres utilisés à titre garantie. Par exemple les droits des créances, qui s’exercent au profit d’une personne contre une autre personne.  Les droits réels : sont les droits sur la chose d’autrui. Par exemple, l’usufruit, les servitudes, les droit fiduciaires sur le patrimoine…, La propriété n’est pas un droit réel, est un mécanisme, un lien

d’appropriation de personnels, de droits réels, et de droits de propriété. C) Classification quant à la valeur juridique : Voici les différents types de biens présents au Maroc :

- le bien « guiche » : Il s’agit de terrains ou autres biens qui ont été donnés historiquement par les Sultans aux soldats qui revenaient de guerre ou batailles. Un bien ''guiche'' appartient toujours à l'Etat même s’il a été transmis aux héritiers. En pratique, un bien ''guiche'' ne peut pas être vendue, on peut juste bénéficier d'un droit de jouissance, par le biais de la location.  - Les biens appartenant au domaine public: Il existe des terres appartenant au domaine public marocain, c'est à dire à l'Etat. Ce sont les terrains couvrant certains domaines forestiers, maritimes …etc. - Le bien dit ''Melkia'': C'est un acte adoulaire, régi par les lois traditionnelles du droit musulman. Un bien dit ''Melkia'' est un bien qui n'est pas titré, c'est à dire qu'il n'est pas inscrit à la Conservation Foncière. Un étranger peut acquérir un bien dit ''Melkia'', mais il devra le faire enregistrer à la Conservation Foncière. La loi a instauré, pour cela, une procédure, la réquisition du bien, qui permet de transformer celui-ci en un titre foncier (bornage, titrage, immatriculation). - Le bien titré ou le titre foncier : Les biens titrés sont des biens clairement définis, inscrits au Cadastre et à la Conservation Foncière, le ou les propriétaire(s) y sont clairement identifiés Le titre foncier est un titre juridique moderne établi au nom du propriétaire, Il est définitif et inattaquable. Il annule tout titre et purge tout droit antérieur qui n'y serait pas mentionné. - Les terrains agricoles : Il est impossible pour les étrangers d'acquérir un terrain agricole. Pour rendre cette acquisition possible, il faudra modifier la nature juridique de ce terrain en obtenant qu'il soit déclaré à vocation non agricole.

D) Classification quant à l’existence du bien :

Pour approprier quelque chose, il faut qu’elle existe. Le DOC et la loi sur la VEFA affirme que les choses futures peuvent être l’objet d’obligations. Si on rédige un contrat portant sur la création d’un bien à venir (VEFA), il y a toute une série de conséquences. La plus importante porte sur le transfert de propriété. Quand on vend une chose future, on en devient propriétaire à la création uniquement. Tant que la chose n’est pas créée, on est dans une obligation de faire, et non pas une obligation de livrer.

II-

La classification des biens meuble :

1- Les meubles par nature : Les meubles par nature sont constitués par les biens qui peuvent se déplacer (animaux) ou être déplacés d’un lieu à un autre (voiture, table, caravane…).

2- Les meubles par anticipation : Ce sont des biens immeubles qui se transforment en bien meubles par exemple les fruit qui sont sur un arbre et qui sont destinés à être cueillis

3- Les meubles par détermination de la loi : Les meubles par détermination de la loi sont constitués par tous les droits qui ne portent pas sur des immeubles : droits de créance, droits intellectuels, parts de sociétés…

Chapitre II : Les droits susceptibles de grever les biens en examen   Les droits réels : Le droit réel est un droit qui relie un personne à une chose, Il confère à son titulaire un pouvoir direct et immédiat sur une chose sans passer par l’intermédiaire d’une autre personne, par exemple le droit de propriété, le droit d’usufruit. Mais ils faux distinguer entre les droits réels accessoires et les droits réels principaux

I-

Les droits réels principaux :

1- Le droit de la propriété : La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, Personne ne peut porter atteinte à la propriété sans l’accord du propriétaire. Chaque chose à un propriétaire et un seul, et ce propriétaire peut s’opposer à ce que d’autres personnes exercent un droit sur son bien, le droit de propriété existe aussi longtemps que la chose sur laquelle il porte existe.

2- Les types de la propriété : a- La propriété individuelle : La propriété privée correspond au droit d’user, de jouir et de disposer d’une chose de manière propre, exclusive et absolue sous les restrictions établies par la loi. Il s'agit de la propriété qui appartient en propre à un individu, ou à plusieurs personnes privées, ou encore à une entreprise ou personne morale. b- La propriété collective : A ce niveau là il existe deux formes de la propriété collective à savoir : l’indivision et la copropriété.  L’indivision : l’indivision en général c’est la répartition d’un même droit entre plusieurs titulaires sur un même immeuble. Quel que soit le nombre de propriétaires sur un même immeuble, leur droit est fondamentalement identique, exception faite de la quote-part de chacun et des conditions particulières de jouissance et de dispositions des parts indivises.  La copropriété collective : Dans l’immeuble en copropriété, le droit du propriétaire du lot est composé d’une part divise et d’une fraction indivise. Le tout soumis non pas au droit commun mais au régime spécial de la copropriété.

3- Les modes d’acquisition de la propriété immobilière : a- Acquisition par libre consentement : Il s’agit simplement du contrat de vente tel qu’il est régi par les dispositions du DOC, et obéit aux mêmes règles et principes dont principalement le principe de la liberté contractuelle et le principe de l’instantanéité du transfert. Ce type d’acquisition peut être fait également par donation, qui elle peut se faire uniquement au moyen d’un acte adulaire. b- Acquisition par effet de la loi : la loi accorde dans certains cas le droit de préemption permettant d’acquérir en priorité la propriété. Celui-ci est le droit reconnu à tout indivisaire d’une indivision, d’acquérir la quotepart vendue par un autre indivisaire en se substituant à l’acquéreur moyennant le remboursement du montant du prix de vente, les loyaux coûts du contrat et des dépenses ou utiles par lui faites depuis la vente. c- Acquisition par expropriation : Compte tenu du fait que l’Etat et les collectivités, agissant dans le cadre de l’intérêt général et de l’utilité publique, pour réaliser des projets économiques, sociales, etc. bénéficient dans les limites fixées par la loi, du privilège de la puissance publique, sans lequel elle ne peut pas disposer de terrains privés pour satisfaire ses multiples demandes. C’est ainsi que la loi les place au-dessus des particuliers, pour jouir du droit d’occupation  et d’expropriation des biens immeubles, sans avoir à se soumettre à la procédure habituelle d’acquisition de gré à gré, en contrepartie d’une, équitable indemnisation.

4- Les droits réels de jouissance et de propriété :