Droit Foncier [PDF]

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UNIVERSITE MOHAMED V ECOLE SUPERIEURE DE TECHNOLOGIE DE SALE

NOTIONS DE DROIT FONCIER LP / génie civil Pr. Ahmed BOUDRAA

Année universitaire : 2019-2020 1

Introduction Le foncier joue un rôle important dans l'activité économique et sociale à travers tous les grandes périodes de l’histoire humaine, pour les états comme pour les individus : Certes, Les grandes civilisations étaient édifiées sur des espaces vastes et étendus et la plupart des guerres et des conflits trouvaient leurs origines dans le désir ardent de la possession de la terre. La propriété individuelle est perçue depuis toujours comme une prérogative primordiale et symbole de richesse et de notabilité; c’est une assurance de premier ordre, et un investissement sans risque.

Alors, comment se présente le régime de la propriété foncière au Maroc? Au Maroc, le foncier se caractérise par l'existence de nombreux statuts fonciers, notamment: -Le Melk qui signifie que la propriété est privée et de type individuel à une ou plusieurs personnes; les terres melk constituent près de 75% de l’assiette foncière nationale. -Le Guich qui est un phénomène très ancien au Maroc. Pour s'assurer des contingents fidèles, les sultans avaient réparti les plupart des terres entourant les grandes villes du Maroc entre un certain nombre de tribus dites guichs, (troupe armée). - Le Habous est une institution de droit musulman qui se présente sous la forme d'un bien qu'un donateur peut destiner au service d'une œuvre religieuse charitable, humanitaire, sociale, voire même d'esthétique publique; organisée actuellement par le code des habous. - Les terres collectives: Essentiellement constituées de terres rurales appartenant en pleine propriété et à titre collectif à des groupements de tribus, de fraction ou de douars placés sous la tutelle du ministre de l'Intérieur. Avec l'extension des périmètres urbains, de larges propriétés collectives ont été ouvertes à l'urbanisation et ont ainsi acquis une plus-value - Le domaine Public de l'État: il comprend toutes les parties du territoire, tous les ouvrages et tous les biens immobiliers naturels (rivage de mer, zones désertiques, eau sous toutes ses formes) ou artificiels (voies de communication, 2

canaux, ports ...), qui ne peuvent faire l'objet d'une appartenance privée et dont l'usage est public. Ce domaine Public de l'État comprend aussi le domaine public forestier et le domaine public maritime. Le Domaine Privé de l'État: Il est constitué de tous les biens que possèdent les collectivités publiques et qui ne sont ni affectés à l'usage direct du public ni à un service public. On y trouve ainsi des biens désaffectés ou qui n'ont pas reçu d'affectation, telles que les terres de colonisation récupérées par l'État depuis 1963, les terres désertes et incultes, les biens vacants et sans maître, les bâtiments de l'administration qui n'ont pas reçu d'aménagement spécial, ... La consistance du Domaine Privé de l'État est déterminée par une procédure administrative unilatérale organisée par le Dahir du 03-01-1916 sur la délimitation du domaine de l'État.

Cette diversité de formes de propriété, met le secteur foncier sous une pluralité des statuts juridiques: un, dit moderne, introduit par les autorités françaises après un an de la passation du traité du protectorat au Maroc; l’autre dit traditionnel comprend les principes du droit musulman et les coutumes locales. Malgré les documents écrits, qui pourraient exister, les immeubles soumis au droit traditionnel sont caractérisées par: −L'absence de publicité des droits prétendus; −La méconnaissance par les tiers, (et parfois par les ayants droits) de l'immeuble concerné, sa situation, sa consistance, ses limites, ainsi que de la nature et de l'étendue de droits qui s'y exercent et de leurs véritables détenteurs; −L'insécurité des transactions car le droit prétendu existe jusqu'à preuve du contraire; −La difficulté d'accès aux crédits puisque la garantie réelle est incertaine ; −La faiblesse de l'investissement dans le secteur du foncier; −La multitude des litiges entre riverains et d'autres prétendants qui constituent plus de 50% des affaires pendantes devant les tribunaux.

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Dans le cadre de cette panoplie des textes et des régimes, le foncier constitue actuellement un levier du développement économique et social; ainsi l’aménagement de l’espace nécessite une gestion rationnelle et une bonne gouvernance foncière. A titre d’exemple: Les villes connaissent une forte croissance démographique et par conséquent un très fort dynamisme de l’activité économique Il était impératif d’accompagner ce dynamisme par la disponibilité d’une réserve foncière appropriée En outre, la réalisation de projets structurants exige une assiette foncière assainie permettant ainsi un développement économique régional et national. Certes la question foncière est au cœur des préoccupations de l’Etat; et nécessite une organisation très fine des rapports homme/terre, par conséquent, c’est le droit en tant que règles de conduite qui doit assumer par excellence cette responsabilité d’encadrement de l’intervention de l’Etat pour la gestion du patrimoine foncière dont le but de réussir des stratégies sectorielles et la mise en œuvre des programmes de développement dans l’ensemble des secteurs, qu’ils soient économiques, sociaux ou sectoriels. Donc c’est à travers le droit foncier que le dit Etat peut traduire sa politique publique en termes de foncier.

Définition: Le droit foncier fait partie du droit civil des biens. Il porte sur le sol qui est un immeuble par nature, comme il porte sur les autres immeubles. C’est un ensemble de règles juridiques qui vise l’identification des biens immeubles de manière claire et précise. Le droit foncier est au point d’intersection entre plusieurs de droit: droit d’aménagement, droit d’urbanisme; droit rural (réforme agricole); droit d’investissement. Autrement dit le DF est un élément de base de la politique foncière qui est un pilier essentiel pour promouvoir les programmes et les stratégies de développement, mais du fait que les dispositions du droit foncier sont dispersées dans plusieurs textes selon les statuts appliqués sur chacune des catégories du foncier, notre cours sera concentré sur le régime dit moderne de l’immatriculation. 4

Plan du cours: 1ère partie: le régime marocain de l’IF Chapitre 1: notion de l’IF Chapitre 2: la procédure de l’IF Chapitre 3: les effets de l’IF 2ème partie: l’inscription des droits réels immobiliers. Chapitre 1: les types de droits à inscrire Chapitre 2: la procédure de l’inscription

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1ére partie: le régime marocain de l’IF Chapitre 1: notion de l’IF C'est un régime réel de publicité foncière qui consiste à immatriculer ou à inscrire chaque immeuble à part, par le Conservateur de la Propriété Foncière, sur des registres spéciaux dits (Livres Fonciers) sous un nom et un numéro d'ordre particulier. Le régime de l’immatriculation foncière est établi au Maroc par le Dahir du 1913 modifié et complété par le dahir du 22-11-2011 sur l’immatriculation des immeubles qui trouve son origine dans la loi Australienne de 1858 dite « Act Torrens » du nom de son auteur Sir Robert Torrens. I- Objectifs : Ce régime a pour objectifs directs selon l’article premier de la loi précité : - L’immatriculation d’un immeuble suite à une procédure de purge, donnant lieu à l’établissement d’un titre foncier qui annule tous titres et purge tous droits antérieurs qui n’y seraient pas mentionnés ; - l’inscription sur le titre foncier ainsi établi tout acte et fait portant constitution, transmission, modification, reconnaissance ou extinction de droits réels ou charges foncières relatifs à l’immeuble qui en fait l’objet. Et ces droits inscrits sur le titre ont un effet légal et une force probante entre les parties, vis-àvis des tiers et auprès des tribunaux. Mais indirectement le régime de l’IF vise la réalisation des buts suivants : -L'identification des immeubles et des droits immobiliers y rattachés; -L'amélioration des structures foncières, notamment dans le domaine rural (remembrement, aménagement hydro-agricole, ... ). -La stimulation des transactions sur le marché immobilier; -La mobilisation des fonds bancaires pour le financement de l'immobilier; -La maîtrise de l'urbanisation (expropriation, lotissement, morcellement, aménagement urbain ... ) ; -La détermination précise de l'assiette fiscale; -La conception et la mise à disposition des nappes cadastrales et des documents topographiques. II- principes et effets: Le système d’immatriculation se base sur trois principes : 6

 la purge juridique, destinée à donner à la propriété immobilière un point de départ précis, et à la débarrasser de tout droit réel ou charge foncière non retenue lors de l’immatriculation de l’immeuble sur les livres fonciers.  la spécialité foncière, par l’individualisation de chaque immeuble, portant un nom et un numéro, et dont les limites sont nettement déterminées sur les livres qui comportent l’inscription de tous les droits réels qui l’affectent, sous un nom et un numéro d'ordre unique, avec les déterminations topographiques et juridiques propres et à préciser exactement et définitivement les droits de son propriétaire et des autres ayants droits.  l’effet constitutif et la force probante des inscriptions figurant sur les livres fonciers, les actes donnant lieu à inscription étant soumis à contrôle. Ces trois principes fondamentaux ont été, le plus souvent, retenus par les législations qui se sont inspirées de l’ActTorrens, avec toutefois certains aménagements. Ceci étant, et compte tenu de l’œuvre jurisprudentielle particulière à chaque pays, ces législations foncières sont loin d’être identiques. III- la nature de l’IF : L’IF peut être facultative comme elle peut être obligatoire : - Le caractère facultatif de l’immatriculation: Il s’agit là de la règle générale édictée par l’article 6 du dahir précité du 2411-2011, et selon lequel l’immatriculation est facultative, la procédure d’immatriculation n’étant entamée que sur demande des intéressés établie sous la forme d’une réquisition d’immatriculation. Autrement dit, le propriétaire d’un immeuble non immatriculé a le droit d’opter entre soumettre son immeuble au régime de l’immatriculation foncière ou le laisser sous le régime des propriétés non immatriculées gérées par des règles du droits musulman ou les coutumes locales comme auparavant. Mais une fois il opte pour l’immatriculation de son immeuble, il ne peut plus revenir sur cette décision en demandant le retrait de sa réquisition d’immatriculation. - le caractère obligatoire de l’immatriculation: L’immatriculation est obligatoire dans certains cas prévus par la loi, donc le droit d’option du propriétaire n’existe pas, et l’immatriculation est effectuée obligatoirement et d’office, dans les cas suivants :

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- les cas prévus par des lois spécifiques et dans les zones à ouvrir à cet effet par arrêté du ministre de tutelle de l’Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie pris sur proposition de son directeur. - L’immatriculation est également obligatoire quand elle est ordonnée par les tribunaux compétents au cours d’une procédure de saisie immobilière à l’encontre du saisi. Chapitre 2: la procédure de l’IF I- La phase administrative et technique: 1-Le dépôt de la réquisition Cette phase démarre par le dépôt d’une réquisition d’immatriculation, contre un récépissé délivré immédiatement, auprès du conservateur de la propriété foncière qui est nommé dans chaque préfecture ou province et chargé de la tenue du registre foncier relatif à la circonscription relevant de sa compétence territoriale et de l’exécution des procédures prescrites pour l’immatriculation foncière. La dite réquisition ne peut être déposée que par le propriétaire; le copropriétaire et autres personnes physiques ou morales citées dans les articles 11-12-13 ; elle doit obligatoirement contenir des informations concernant d’une part le requérant (son prénom et son nom, sa qualité et son domicile, son état civil, sa nationalité et, s’il y a lieu, le nom de l’époux et l’indication du régime matrimonial et, en cas d’indivision, les mêmes indications que ci-dessus pour chaque co-indivisaire, avec mention de la part de chacun d’eux). Et d’autre part le foncier objet de réquisition (la description de l’immeuble, ainsi que l’indication des constructions et plantations qui s’y trouvent, de sa consistance, de sa nature, de sa situation, de sa contenance, de ses limites, de ses tenants et aboutissants, des noms et adresses des riverains et, s’il y a lieu, du nom sous lequel il est connu ; l’estimation de la valeur vénale de l’immeuble ; l’indication de l’origine de propriété ; l’indication des droits réels immobiliers existant sur l’immeuble avec la désignation des ayants droit…). 2-La publication de la réquisition : Conformément à l’article 17 de la loi le conservateur de la propriété foncière doit adresser, dans le délai de dix jours du dépôt, un extrait à publier au « Bulletin officiel » et à porter à la connaissance du public par les moyens disponibles de la réquisition d’immatriculation. 3 – le bornage : le bornage est une enquête juridique et technique sur les lieux par un ingénieur géomètre topographe assermenté du cadastre, inscrit au tableau de l’ordre national des ingénieurs géomètres topographes, sous la direction du 8

conservateur et en présence du requérant et des riverains indiqués dans la réquisition d’immatriculation et des intervenants et des titulaires de droits réels liés au foncier concerné. Lors de cette opération l’ingénieur géomètre topographe interroge le requérant d’immatriculation, les riverains, les opposants, les intervenants et les titulaires de droits réels et charges foncières qui se seraient régulièrement révélés, le cas échéant sur tout ce qui se rapporte à l’immeuble concerné. Le requérant d’immatriculation indique les limites de l’immeuble qu’il entend faire immatriculer ; les riverains et tous les intervenants font leurs observations et contestions. Après s’être assuré que les conditions légales sont remplies, l’ingénieur géomètre passe à l’étape technique de sa mission, ainsi il constate le fait, la durée de la possession, et l’état de l’immeuble ; et procède à toutes les autres constatations et mesures d’enquête utiles, et tout ça avant de passer au placement des bornes, dont l’objectif est de délimiter le périmètre indiqué par le requérant, et finalement il dresse un plan sommaire dit croquis de bornage qui détermine la superficie, les limites exactes de l'immeuble et ses consistances. 4- Publication de l’avis de clôture de bornage : Dès réception du procès-verbal et du plan de bornage, le conservateur publie un avis de clôture de bornage au bulletin officiel dans les quatre mois qui suivent l’opération et en même temps, il fixe le point de départ de délai de 2 mois pendant lequel les oppositions pourront être reçues. Le dit avis est également affiché aux sièges du tribunal de première instance, de l'autorité locale du ressort de la propriété et du Conseil communal. Après l’achèvement de ces étapes ; le conservateur se trouve devant 2 options : a- L’immatriculation: En l'absence d'oppositions ou après règlement des oppositions en faveur du requérant, le conservateur procède, dans les trois mois qui suivent l’expiration du délai d’opposition, à l'immatriculation et l’établissement d’un titre foncier au nom du propriétaire après s’être assuré de l’accomplissement de toutes les modalités prévues par la loi. b- la mise en instance de la réquisition: Dans le cas ou des oppositions ont été déposées légalement, le conservateur devrait attendre les résultats qui pourront découler de la phase judiciaire. Mais Il se peut que la procédure d’IF ne s’achève pas et le conservateur procède au rejet ou annulation en cas de : - l’absence de requérant ou son mandataire lors des opérations de bornage; - la non-exécution de l’opération de bornage deux fois consécutives en raison d’un litige concernant l’immeuble;

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- la non présentation d’aucune excuse valable dans les mois qui suivent les sommations qui leur sont adressées. - la non diligence du requérant pour suivre la procédure dans un délai de 3 mois qui suivent la notification qui lui a été adressée par le conservateur.

II-La phase judiciaire : La procédure d’immatriculation est déclarative et préventive, c’est pour cela qu’elle est basée sur la publicité. Pour réaliser cette fonction, le législateur a créé et décrété la possibilité de contester les droits prétendus par le requérant, et ce, par la voie de l’opposition. L’article 24 de la loi 14-07 relatif au bornage édicte que : « Pendant un délai de deux mois, qui court de la publication au « Bulletin Officiel » de l’avis de clôture du bornage, toute personne qui prétend à un droit sur un immeuble en cours d’immatriculation, peut si elle ne l’a déjà fait antérieurement, intervenir en la procédure, par opposition». L’article 26 de cette loi, prévoit l’opposition faite au non d’un tiers doit à condition que cette personne justifie de son identité. En revanche, lorsqu’elle agit en qualité de tuteur, de représentant légal ou de mandataire, elle doit justifier de cette qualité par la production de pièces régulières, fournir les indications prévues à l’article 25 et verser les actes de succession des cohéritiers, le cas échéant. «Peuvent toujours, sous réserve des justifications prévues ci-dessus, intervenir dans la procédure, par voie d’opposition, au nom des incapables, des mineurs, des absents, des disparus et des non présents, les tuteurs, les représentants légaux, le procureur du Roi, le juge chargé des tutelles et le curateur aux biens des absents et des disparus». Toutefois, en cas d’opposition non justifiée, une amende d’au moins 10% de la valeur vénale du bien doit être payée au profit de l’ANCFCC. La loi octroie par ailleurs au conservateur la possibilité d’éclater le titre d’une propriété immobilière sujette à opposition si cette dernière ne concerne qu’une partie du bien. Donc après dépôt légal de l’opposition, le conservateur notifie le requérant, ce dernier peut régler les problèmes avec le ou les opposants et aviser le conservateur par écrit des mesures prises en s’appuyant sur les documents justificatifs, notamment la main levée ou l’acceptation des oppositions. Dans le cas contraire, à son tour le conservateur peut intervenir pour concilier les parties concernant les questions litigieuses et établir un procès-verbal signé par les deux parties. Mais si les différents persistent; le conservateur renvoie le litige au tribunal de 1ère instance dont il prend un acheminement procédural caractérisé par des investigations et des enquêtes par un juge rapporteur désigné par le président du

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tribunal, parfois sur le terrain et assistées par un ingénieur géomètre assermenté du cadastre le cas échéant. La même procédure se répète devant la cour d’appel s’il y a recours par l’une des parties à cette dernière. Une fois l’affaire est jugée et le jugement acquit la force de la chose jugée, elle doit retourner de nouveau auprès de la conservation foncière pour prendre une décision qui admet ou rejette, en tout ou partie, la réquisition d’immatriculation c-à-d la CF peut rejeter l’affaire ou immatriculer l’immeuble globalement ou partiellement. 2ème partie: l’inscription des droits réels immobiliers. Chapitre 1: des droits réels immobiliers Article 65 stipule : »Tous faits, dispositions et conventions entre vifs, à titre gratuit ou à titre onéreux, tous procès-verbaux et ordonnances de saisie immobilière, tous jugements passés en force de chose jugée ayant pour objet de constituer, transmettre aux tiers, reconnaître, modifier ou éteindre un droit réel immobilier, ainsi que tous baux d’immeubles excédant trois années, toute quittance ou cession d’une somme équivalente à plus d’une année de loyers non échus, doivent être rendus publics par une inscription sur le titre foncier. » Par conséquent les actes à inscrire sont : Mutations: tout acte de transmission d'une propriété ou d'un droit réel d'une personne à une autre par voie de vente, de donation, d'échange etc. Succession: c'est une transmission d'un immeuble ou d'un droit réel d'un défunt à ses héritiers ou légataires. Hypothèque: c'est un droit réel immobilier inscrit au profit du créancier pour garantir le paiement d'une créance. Lotissement: c'est une division d'une propriété en deux ou plusieurs lots destinés à la construction. Mise en concordance : c'est une opération technique ayant pour objet de mettre en concordance le plan du titre foncier avec l'état des lieux. Règlement de copropriété: c'est un document comportant la description des parties communes et des parties privatives d'un immeuble soumis au régime de la copropriété et fixant les droits et obligations des copropriétaires. Fusion: c'est une opération qui consiste à fusionner des immeubles immatriculés contiguës appartenant au même propriétaire pour faire l'objet d'un seul titre. Rectification de l'état civil: c'est une mention faite sur le titre foncier pour rectifier l'état civil du propriétaire inscrit. Changement du nom de propriété: c'est une mention opérée lorsque le propriétaire demande le changement de dénomination de la propriété.

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Délivrance d'un nouveau duplicata: c'est une mention portée sur titre foncier en cas de perte de vol, de détérioration ou de destruction et ce publication au B.O. et à l’expiration d’un délai de 15 jours. Mainlevée d'hypothèque : c'est une mention marginale portant radiation d'une hypothèque au vu d'un acte portant mainlevée. Saisie conservatoire : c'est une mention portée sur le titre foncier en vue d'empêcher toute inscription jusqu'à radiation de la saisie. Main levée de saisie : c'est une mention marginale portant radiation d'une saisie au vu d'un acte de mainlevée ou d’une ordonnance du juge des référés. Prénotation: c'est une mention portée sur le titre foncier pour la conservation provisoire d'un droit prétendu sur un immeuble immatriculé. Chapitre 2 : la procédure de l’inscription: I- Le dépôt et délai de la réquisition Les actes précités doivent être inscrits selon l’article 65 bis de la loi 1407dans un délai de 3 mois; Ce délai court: 1) pour les décisions judiciaires, à compter de la date où elles ont acquis la force de la chose jugée ; 2) pour les actes authentiques, à compter de la date de la rédaction de l’acte; 3) pour les actes sous seing privés, à compter de la dernière légalisation de signature. La réquisition d'inscription doit être appuyée par les actes et les documents justificatifs cités par l’article 69 comme suit : 1) la désignation, par le numéro du titre foncier, de l’immeuble que doit affecter l’inscription ; 2) l’indication de la nature du droit à inscrire ; 3) l’indication du mode d’acquisition et celle de la nature et de la date de l’acte qui le constate ; 4) l’indication de l’état civil du bénéficiaire de l’inscription à opérer ; 5) l’indication, s’il y a lieu, des conditions de résolution, des restrictions du droit de disposer ou mention spéciale dont l’inscription est requise en même temps que celle du droit principal, le tout avec indication de l’état civil des bénéficiaires. Le conservateur foncier peut exiger d’autres documents et indications complémentaire qu’il les considère essentiels par exemple : - jugement ayant acquis la force de la chose jugée ; - la traduction des documents produits, par un traducteur assermenté, s’ils sont rédigés en langue étrangère. - les documents prouvant le transfert du droit au profit des héritiers de manière légale lorsque l’inscription de droits réels immobiliers résulte d’une succession.

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- les pièces justificatives concernant l’inscription des droits des mineurs et des incapables est faite à la requête de leurs représentants légaux, de leurs tuteurs… IIEtude de la demande : Après réception du dossier d’inscription des droits et les actes et documents justificatifs, il devrait prendre un numéro d’ordre au registre de dépôt, où sont constatées immédiatement, les formalités requises et les remises de pièces qui lui sont faites sans aucun blanc ni interligne. Ensuite le conservateur de la propriété foncière vérifie, sous sa responsabilité, l’identité et la capacité du disposant, ainsi que la régularité, tant en la forme qu’au fond, des pièces produites à l’appui de la réquisition. Comme il est tenu de s’assurer que l’inscription, objet de la réquisition, n’est pas en opposition avec les énonciations du titre foncier et les dispositions de la présente loi et que les pièces produites autorisent l’inscription. Dans les cas normaux, le conservateur foncieropère l’inscription sur le titre foncier après paiement des droits; et le cas échéant il peut donner ces directives pour la réalisation des opérations topographiques. III- La radiation : D’après l’article 91 de la loi précitée les inscriptions, mentions et prénotations faites sur le titre foncier peuvent être rayées en vertu de tout acte ou tout jugement passé en force de chose jugée constatant, au regard des personnes intéressées, la non existence ou l’extinction du droit auquel elles se rapportent. Cette opération est faite par décision du dit conservateur qui agit, après s’être assuré de la régularité de la réquisition de l’intéressé comprenant la justification; le numéro ou titre foncier de l’immeuble; la désignation de l’inscription, de la mention ou de la prénotation à rayer. Mais en cas de refus du conservateur le requérant de la radiation peut recourir devant le tribunal de première instance qui statue à charge d’appel. Les arrêts rendus sont susceptibles de recours en cassation.

annexe Coût de l’immatriculation: Il est prévu par le dahir du 30 juin 1997 fixant le tarif des droits de conservation foncière. En ce qui concerne l’immatriculation facultative, les frais sont fixés comme suit : 13

Droit de publicité

450 DH 1,5% jusqu’à 50.000 DH2% au-delà de 50.000 DH

Droit ad valorem

Droit superficiaire Propriété urbaine (par are) 45 DH Propriété rurale (par hectare) Droit d’établissement du duplicata (pour 75 DH chaque titre à établir) Droit fixe 75 DH Minimum de perception 750 DH

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