Résumé Extinction Contrat de Bail [PDF]

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Chapitre III : L’extinction du Contrat de Louage En droit marocain le bail cesse pour des causes qui relèvent soit du Dahir du 25/12/1980 soit du droit commun (DOC). Section I : L’extinction du contrat du bail dans le cadre général du DOC Le bail ne peut pas être perpétuel, il implique naturellement la restitution de la chose au terme du délai imparti pour la jouissance. Diverses causes peuvent déclencher cette obligation de restituer. Notons au passage que bail n’est point éteint par le décès de l’une des parties, par la vente du bien loué, par le redressement judiciaire des entreprises ou encore par la volonté du bailleur de reprendre l’immeuble loué. Lorsque le bail prend fin, le preneur est obligé de rendre la chose. La fin du bail est l’occasion de faire les comptes entre parties en fonction de l’état de la chose louée1. Sous-section I : l’arrivé du terme Il y’a lieu de distinguer selon que le bail est à durée déterminée ou à durée indéterminée. Concernant le bail à durée déterminée, l’article 687 DOC dispose que le louage de chose cesse de plein droit à l’expiration du terme établi par les parties, sauf la tacite reconduction qui suppose que le bail est arrivé à expiration, et que le preneur s’est maintenu dans les lieux sans opposition formelle du bailleur. Un nouveau bail se forme ainsi automatiquement et pour une durée indéterminée. En outre, lorsqu’aucun terme n’a été prévu à l’avance, le contrat cesse à l’expiration du terme fixé pour le paiement des loyers. Sauf usage contraire. Sous-section II : l’inexécution des obligations du bail Le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. La résolution a lieu en faveur du locateur, sans préjudice de dommages, si le preneur : - emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle est destinée par sa nature ou par sa destination ; - néglige de manière à causer à la chose un dommage ; -ne paye pas le prix échu du bail. Sous-section III : la perte de la chose louée Il s’agit de l’application de la théorie des risques ; ainsi lorsque la chose est détruite en totalité sans la faute d’aucun des contractants, le bail est résilié de plein droit. En cas de destruction de la chose par la faute de l’une des partie, le contrat est résilié avec versement des dommages et intérêts. Lorsque la chose louée est détruite en totalité, sans la faute d’aucun des contractants, le bail est résilié de plein droit, tandis que lorsque la perte est partielle, le preneur à le choix entre la diminution du loyer ou la résiliation du bail.

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En l’absence d’états des lieux, le preneur est présumé avoir reçu l’immeuble en bon état, et lorsque des dégradations du fait du preneur apparaissent, celui-ci doit en assurer la réparation ou payer des dommages et intérêts. De même, le bailleur a le droit de demander la suppression de toutes constructions faites par le preneur, sauf si le bailleur souhaite les conserver, dans ce cas il est tenu de rembourser le preneur.

Section II : L’extinction du contrat du bail dans le cadre du Dahir du 25/12/80 Cette loi, promulguée par un dahir du 25/12/1980 et modifiée et complétée par la loi n° 63-99 promulguée par le Dahir du 25/08/1999. Cette loi régit les baux des locaux d’habitation ou à usage professionnel sans caractère commercial, industriel ou artisanal. Quatre points méritent d’être analyser dans ce cadre. Sous section I : La nécessité d’un congé Certes, selon le DOC, le contrat de bail cesse de plein droit à l’arrivée du terme, sans nécessité de donner congé. Néanmoins, le dahir de 1980 exige qu’un congé soit notifié. Ainsi, le congé doit, sous peine de nullité : 1- Porter sur l'ensemble des lieux loués avec toutes leurs dépendances 2- Contenir l'indication des motifs invoqués par le bailleur 3- Comporter la mention d'un préavis de trois mois au moins. Sous section II : la validation du congé Si le locataire refuse le congé, en se maintenant dans les lieux après l'expiration du délai de préavis, le bailleur peut saisir le tribunal pour prononcer la validité du congé et l'expulsion du locataire. Paragraphe I : Les cas de validation du congé - Le cas d’inexécution des obligations contractuelles du locataire : lorsqu’une des parties ne remplit plus ses obligations, l’autre peut demander au juge la résolution du contrat. - Les cas de reprise pour habiter : aux termes de l’article 13 « le juge peut, également prononcer la validation du congé s’il a été donné en vue d’une reprise des lieux par le bailleur pour s’y loger ou y loger ses ascendants ou descendants au premier degré ou des bénéficiaires éventuels du legs obligatoire institues par l’article 266 du code de la famille. Cependant, le bailleur ne peut invoquer cette reprise pour habiter que s’il a acquis l’immeuble trois ans au moins avant le congé. Enfin, la reprise pour habiter ne sera justifiée que si celui qui veut reprendre le bien n’occupe pas déjà un logement lui appartenant et qui suffit à ses besoins. - Les cas de reprises pour réparations importantes : la validation du congé est de droit lorsque la démolition ou des réparations importantes sont jugées nécessaires. Le juge acceptera le congé si le locateur donnera au locataire une priorité pour réintégrer les lieux après ces travaux. Paragraphe II : le versement d’une indemnité d’éviction Le bailleur est tenu de verser au locataire évincé outre ses frais de déménagements justifiés, une indemnité représentant six mois de loyer au dernier taux payé par le locataire. Sous section III : La situation des parties en fin du bail à défaut de congé Contrairement à l’article 689 DOC, l’article 18 du dahir de 1980 énonce qu’à défaut de congé ou si le congé n’est pas validé, le bail, qu’il ait été à l’origine à durée déterminée ou indéterminée, se poursuit sans détermination de durée au profit du locataire ». Sous section IV : le décès du locataire L’art 18 du dahir du 1980 fait exception aux dispositions du DOC dans le cas du décès du locataire, ainsi, le bail ne se poursuit pas avec l’héritier du locataire décédé, mais au profit de son conjoint et de ses descendants et ascendants qui étaient légalement à sa charge et vivaient avec lui à la date du décès.

La loi n°07-03 relative à la révision du montant du loyer des locaux à usage d’habitation ou à usage professionnel, commercial, industriel ou artisanal : -Art 1 : la loi a donné la priorité aux parties de gérer le contrat en ce qui concerne la fixation du prix, sa révision, et du taux de son augmentation ou de sa diminution. - Art 2 : il n’est pas possible de demander la révision du contrat en ce qui concerne l’augmentation du loyer dans une période < à 3ans courant à compter de la conclusion du contrat, ou la date de la dernière révision judiciaire ou conventionnelle. -Art 3 : si les parties ne sont pas mises d’accord sur le montant du loyer, ce dernier peut faire l’objet de révision pendant chaque 3 ans. - Art 4 : le taux d’augmentation est de 8% pour les locaux à usage d’habitation, et 10% pour les autres locaux. -Art 5 : le taux peut être apprécié si le montant n’excède pas 400dh/mois sans que le taux fixé par le tribunal soit > 50%. -Art 6 : le locataire put demander la diminution du montant s’il survint des circonstances qui ont répercussions sur le l’usage du local -Art 7: le nouveau montant est applicable à compter de la date à partir de laquelle l’action en justice a été introduite, ou à compter de la date de réception par le locataire si la demande a été faite par voir de mise en demeure dans les 3 mois qui suivent sa date de réception par le locataire. -art 8: les litiges concernant la révision et le recouvrement de l’augmentation sont de la compétence du TPI . Le jugement prononcé doit mentionner le montant dû suite à l’augmentation, il est susceptible d’appel pendant un délai de 30jrs à compter de sa notification. Le délai d’appel et l’appel ne suspendent pas l’exécution des jugements pris conformément à l’art4, la cour d’appel peut suspendre l’exécution par arrêt sur la base d’une demande distincte. -Art 9 : cette loi ne s’applique qu’aux pourvois en justice enregistrés