Raport Practica [PDF]

Zitiervorschau

CADASTRUL BUNURILOR IMOBILE 1. Noţiuni generale. 2. Sistemul organelor cadastrale. 3. Lucrările cadastrale.

Noţiuni generale Legea cu privire la cadastrul bunurilor imobile, la articolul 1, stipulează sfera de reglementare ce ţine de domeniul cadastrului. Astfel, aceasta stabileşte modul de creare şi de ţinere a cadastrului bunurilor imobile, prin care se asigură recunoaşterea publică a dreptului de proprietate şi a altor drepturi patrimoniale asupra bunurilor imobile, ocrotirea de către stat a acestor drepturi, susţinerea sistemului de impozitare şi a pieţei imobiliare. Legea dată reglementează şi raporturile juridice privind bunurile imobile situate în limitele ţării, indiferent de tipul de proprietate şi de destinaţia lor, definite de legislaţie ca susceptibile a face obiectul înregistrării. Din prezenta lege, facem distincţie între următoarele noţiuni: a) Cadastru – sistem informaţional de stat ce conţine înscrieri despre terenuri, despre obiectele aferente lor şi despre drepturile asupra lor, constituit din cadastrul bunurilor imobile şi cadastre specializate; b) Cadastru al bunurilor imobile – cadastru general, care reprezintă un sistem unic multifuncţional de înregistrare de stat a bunurilor imobile şi a drepturilor asupra lor, de estimare a valorii acestora; c) Cadastru specializat – cadastru care include date sistematizate despre bunurile imobile în funcţie de particularităţile lor naturale şi de alte caracteristici stabilite de legislaţie. Cadastre specializate sînt: cadastrul apelor, cadastrul silvic, cadastrul urbanistic etc.. Articolul 3 al aceleaşi legi, face trimitere expresă la scopul şi structura cadastrului bunurilor imobile. Astfel, cadastrul este privit din următoarele puncte de vedere: 

   

cadastrul general al ţării, în care se identifică, se descriu, se estimează şi se reprezintă pe planuri cadastrale toate bunurile imobile din ţară şi se înregistrează drepturile titularilor asupra lor; instrument în exercitarea împuternicirilor statului privind administrarea resurselor funciare, ocrotirea intereselor publice şi private în raporturile juridice ce ţin de bunurile imobile; un sistem de ocrotire a titularilor de drepturi patrimoniale asupra bunurilor imobile; un sistem deschis de informare a participanţilor la piaţa bunurilor imobile şi a autorităţilor publice, inclusiv a organelor fiscale.

Plan cadastral – reprezentare grafică a teritoriului, conţinînd date despre amplasamentul, hotarele şi numerele cadastrale ale terenurilor, precum şi alte date; Organul cadastral teritorial creează şi ţine cadastrul în raza sa de acţiune stabilită de Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru. De asemenea, cadastrul se constituie din planurile cadastrale ale teritoriului şi din dosarele cadastrale pentru fiecare bun imobil. Conform articolului 4, din Legea cu privire la cadastrul bunurilor imobile, subiecţi ai înregistrării sînt proprietarii de bunuri imobile şi alţi titulari de drepturi patrimoniale:

1

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

cetăţeni ai Republicii Moldova, cetăţeni străini, apatrizi, persoane juridice din ţară şi din străinătate, organizaţii internaţionale, Republica Moldova, unităţile ei administrativ-teritoriale, state străine.

Obiecte ale înregistrării sînt bunurile imobile, dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra lor. La bunurile imobile ce se înregistrează în registrul bunurilor imobile se raportă:   

terenurile; clădirile şi construcţiile legate solid de pămînt; apartamentele şi alte încăperi izolate.

În registrul bunurilor imobile pot fi înregistrate porţiunile de subsol, obiectivele acvatice separate, precum şi plantaţiile prinse de rădăcini (plantaţiile perene) înfiinţate în conformitate cu normele stabilite de legislaţie. În registrul bunurilor imobile, în afară de drepturile reale ce au ca obiect bunuri imobile, pot fi înscrise, în cazurile prevăzute de lege, drepturile de creanţă, faptele sau raporturile juridice aferente acestor bunuri. Reţelele tehnico-edilitare din intravilanul localităţii nu cad sub incidenţa prezentei legi. Referitor la obligativitatea înregistrării, articolul 5 din lege menţionează expres faptul că sînt supuse înregistrării obligatorii bunurile imobile şi drepturile asupra lor indicate la art.4 alin.(2), adică clădirile şi construcţiile legate solid de pămînt şi cele indicate la alineatul (3), adică apartamentele şi alte încăperi izolate. Înregistrarea bunului imobil şi a drepturilor asupra lui se efectuează exclusiv de către organul cadastral teritorial în a cărui rază de activitate se află bunul imobil. Articolul 6 face trimitere al transparenţa datelor despre înregistrare. Conform dispoziţiilor legale ale alineatului (1), înregistrarea are un caracter deschis. Organul care efectuează înregistrarea este obligat să elibereze, în termen de 7 zile lucrătoare sau într-un alt termen stabilit de lege, oricărei persoane fizice care s-a legitimat şi a depus o cerere scrisă şi oricărei persoane juridice care l-a sesizat oficial informaţiile solicitate despre toate drepturile înregistrate asupra oricărui bun imobil. Nu se eliberează extrase referitoare la bunurile imobile ale căror date constituie secret de stat. Datele despre condiţiile tranzacţiei care constituie temei pentru înregistrarea drepturilor asupra bunului imobil se eliberează numai participanţilor la această tranzacţie, precum şi instanţelor de judecată, organelor procuraturii, organelor de urmărire penală şi organelor cu atribuţii de control. Informaţia despre drepturile înregistrate asupra bunului imobil se furnizează persoanelor fizice şi juridice la solicitare, prin acordarea accesului la banca centrală de date a cadastrului bunurilor imobile prin intermediul reţelelor de calcul şi de telecomunicaţii locale şi globale. La cererea titularului de drepturi, Întreprinderea Specializată în Cadastru şi filialele acesteia sînt obligate să prezinte în scris informaţia privind persoanele care au primit date despre bunurile imobile asupra cărora acesta deţine anumite drepturi.

2

Informaţia sistematizată privind bunurile imobile asupra cărora o persoană deţine drept de proprietate se eliberează doar: 1. persoanei în cauză sau reprezentantului acesteia; 2. organelor procuraturii, organelor de urmărire penală, instanţelor judecătoreşti, executorilor judecătoreşti; 3. Curţii de Conturi, pentru asigurarea activităţii acesteia; 4. organelor fiscale; 5. administratorului procesului de insolvabilitate pentru bunurile persoanei administrate; 6. persoanelor cu drept de moştenire a bunurilor persoanei în cauză în cazul decesului acesteia; 7. notarului care îndeplineşte procedura succesorală; 8. autorităţilor administraţiei publice locale. Informaţia sistematizată despre bunurile imobile asupra cărora o persoană deţine drept de proprietate se prezintă autorităţilor indicate la pe suport de hîrtie sau prin asigurarea accesului la banca centrală de date a cadastrului bunurilor imobile. Persoanelor şi autorităţilor indicate la lit. a), e)–h), informaţia respectivă se prezintă pe suport de hîrtie. Termenul de eliberare a informaţiei despre bunurile imobile ce aparţin unei persoane, pe suport de hîrtie, nu poate depăşi 15 zile lucrătoare. Informaţia despre drepturile înregistrate asupra bunurilor imobile se furnizează contra plată, cu excepţia cazurilor indicate în art.8 alin.(3). Articolul 7 menţionează expres faptul că autorităţile publice şi titularii de drepturi asupra bunurilor imobile au datoria de a susţine crearea şi ţinerea cadastrului. Autorităţile administraţiei publice locale sînt obligate să acorde ajutor informaţional, tehnic şi de altă natură la crearea şi ţinerea cadastrului. Instanţa de judecată este obligată să prezinte, în termen de 2 zile de la data luării deciziei cu privire la bunul imobil, documentele care servesc drept temei pentru efectuarea înscrierei în registrul bunurilor imobile în conformitate cu legislaţia în vigoare. În cazul în care se cere efectuarea înscrierii în interesul statului, cheltuielile sînt achitate din bugetul de stat. Titularii de drepturi asupra bunurilor imobile sînt obligaţi: 1. să asigure accesul la bunurile imobile pentru efectuarea lucrărilor cadastrale; 2. să permită instalarea şi să asigure păstrarea bornelor de hotar şi altor semne geodezice pe terenurile ce le aparţin. Legea dată se pronunţă şi asupra dreptului la informaţia cadastrului. Din desprinderile alineatului 1 al articolului 8, observăm că informaţia cadastrului este obiectul exclusiv al proprietăţii de stat. Dreptul de gestiune economică asupra informaţiei cadastrului revine Agenţiei Relaţii Funciare şi Cadastru, Întreprinderii Specializate în cadastru, inclusiv filialelor sale (oficiilor cadastrale teritoriale amplasate în centrele raionale, în municipii şi în oraşele Ceadîr-Lunga şi Vulcăneşti) şi altor întreprinderi şi organe autorizate să ţină cadastre specializate. Accesul la banca centrală de date a cadastrului bunurilor imobile pentru autorităţile administraţiei publice centrale şi organele subordonate lor, pentru autorităţile administraţiei publice locale, instanţele judecătoreşti, executorii judecătoreşti, oficiile de executare ale 3

Departamentului de executare, organele procuraturii, organele fiscale şi cele ce ţin cadastre specializate este gratuit. Cheltuielile activităţii operaţionale pentru furnizarea pe suport de hîrtie a informaţiei din cadastru către autorităţile menţionate, cu excepţia autorităţilor publice locale, se achită de către aceste autorităţi din contul mijloacelor bugetului de stat prevăzute în devizele de cheltuieli ale acestor autorităţi sau din alte surse prevăzute de legislaţie. Cheltuielile legate de furnizarea informaţiei către autorităţile administraţiei publice locale se achită din mijloacele bugetului local. Nici o autoritate nu va putea cere transmiterea originalului registrului bunurilor imobile. La solicitarea instanţei de judecată, originalele filelor registrului bunurilor imobile vor putea fi prezentate în şedinţa de judecată. Copii ale filelor registrului bunurilor imobile (autentificate de oficiul cadastral teritorial) se eliberează instanţei de judecată, procurorului sau organului de urmărire penală şi executorului judecătoresc, la cererea acestora, fără plată. Originalul registrului bunurilor imobile poate fi ridicat, în condiţiile stabilite de Codul de procedură penală, doar în cazurile în care conţine nemijlocit urme ale infracţiunii. Modul de creare şi de ţinere a cadastrului este reglementat de Codul civil, de Legea cu privire la cadastrul bunurilor imobile precum şi de către alte acte normative. Modul de creare şi de ţinere a cadastrelor specializate este stabilit în actele normative respective. Sistemul organelor cadastrale Sistemul organelor cadastrale se constituie din: 1. Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru; 2. Întreprinderea specializată în cadastru cu filialele sale (oficiile cadastrale teritoriale amplasate în centrele raionale, în municipii şi în oraşele Ceadîr-Lunga şi Vulcăneşti). Competenţa organelor cadastrale Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru:    

 

asigură promovarea unei politici unice în domeniul creării şi ţinerii cadastrului, dezvoltării reţelei geodezice pe întreg teritoriul ţării; organizează şi controlează activitatea Întreprinderii specializate în cadastru, inclusiv a filialelor acesteia, a altor organizaţii subordonate, aprobă actele de constituire a lor; coordonează la nivel interdepartamental activităţile legate de crearea şi ţinerea cadastrului; prezintă Guvernului propuneri privind perfecţionarea legislaţiei ce reglementează lucrările de organizare a teritoriului, administrarea resurselor funciare şi schimbul de informaţii cadastrale; exercită alte atribuţii privind ţinerea cadastrului, inclusiv angajamentele internaţionale ale Republicii Moldova în domeniu. înaintează cereri în instanţa de judecată pentru radierea sau corectarea înscrierii greşite din registrul bunurilor imobile;

Întreprinderea specializată în cadastru:   

proiectează şi dezvoltă sistemul informaţional al cadastrului; acumulează, sistematizează şi păstrează informaţia cadastrală; organizează furnizarea informaţiei cadastrale, stabileşte structura acesteia şi modul ei de furnizare; 4

      

  

organizează procesul de ridicare continuă a calificării personalului întreprinderii; stabileşte schema mişcării fluxului de informaţii cadastrale şi modul de prelucrare a acestora; asigură securitatea păstrării şi transmiterii datelor prin reţea, prezintă propuneri privind perfecţionarea sistemului de păstrare a bazei de date; deţine şi administrează banca centrală de date a cadastrului; proiectează şi efectuează legătura dintre forma electronică a documentaţiei cadastrale şi cea a altor registre de stat; furnizează informaţia cadastrală sistematizată autorităţilor administraţiei publice, altor persoane juridice, precum şi persoanelor fizice; ţine, în modul stabilit de Guvern, sistemul informaţional automatizat Registrul de stat al unităţilor administrativ-teritoriale şi al străzilor din localităţile de pe teritoriul Republicii Moldova; elaborează instrucţiuni referitoare la modul de ţinere a documentaţiei cadastrale, la modul de furnizare a informaţiei cadastrale, la evaluarea bunurilor imobile în scopul impozitării; ţine, în modul stabilit de Guvern, sistemul informaţional automatizat Registrul obiectelor de infrastructură inginerească; exercită alte activităţi conform legii.

Filialele Întreprinderii specializate în cadastru (oficiile cadastrale teritoriale amplasate în centrele raionale, în municipii şi în oraşele Ceadîr-Lunga şi Vulcăneşti):         

efectuează lucrările cadastrale şi monitoringul bunurilor imobile; întocmesc şi actualizează planul cadastral şi planul geometric; întocmesc dosarul cadastral al fiecărui bun imobil şi alte documente necesare ţinerii cadastrului; efectuează înregistrarea de stat a bunurilor imobile şi a drepturilor asupra acestora în registrul bunurilor imobile; transmit datele registrului bunurilor imobile în banca centrală de date a cadastrului; furnizează, în modul stabilit, persoanelor fizice şi juridice, autorităţilor publice informaţia cadastrală privind bunurile imobile şi drepturile asupra lor; asigură păstrarea în integritate a documentaţiei cadastrale şi arhivarea ei; efectuează expertiza bunului imobil, la cererea instanţei de judecată, a altor organe de drept; exercită alte activităţi conform legii.

Agenţia şi Întreprinderea specializată în cadastru, inclusiv filialele sale, sînt independente de orice proprietar de bun imobil şi se supun numai legii. Articolul 12 face trimitere expresă la funcţia de registrator, cerinţele înaintate faţă de acesta, precum şi atribuţiile lui. Conform legii menţionate, registratorul este persoană cu funcţii de răspundere, care este în drept să examineze documentele ce confirmă drepturile şi să decidă asupra înregistrării bunului imobil şi a drepturilor asupra lui, să efectueze şi să rectifice înscrieri în registrul bunurilor imobile în modul stabilit. Funcţia de registrator se exercită, la nivel central, în cadrul Întreprinderii Specializate în Cadastru şi la nivel teritorial – în cadrul oficiilor cadastrale teritoriale. În funcţia de registrator în cadrul Întreprinderii Specializate în Cadastru se angajează prin concurs: 5

  

persoane care activează de cel puţin 5 ani în funcţia de registrator la oficiul cadastral teritorial, persoane care activează de cel puţin 1 an în funcţia de jurist la Întreprinderea Specializată în Cadastru, persoane care deţin funcţii de conducere la Întreprinderea Specializată în Cadastru şi îndeplinesc condiţiile prevăzute de lege, pe care le enumerăm mai jos.

În funcţia de registrator în cadrul oficiului cadastral teritorial este angajată prin concurs, cu încheierea unui contract individual de muncă conform legislaţiei muncii, persoana care îndeplineşte următoarele condiţii: 1. este cetăţean al Republicii Moldova; 2. este licenţiată în drept sau are studii superioare la specialitatea cadastru şi organizarea teritoriului; 3. nu are antecedente penale nestinse; 4. este aptă din punct de vedere medical pentru exercitarea funcţiei; 5. a îndeplinit timp de 1 an funcţia de registrator stagiar sau a exercitat timp de 3 ani o funcţie de specialitate juridică; 6. a susţinut examenul de calificare. Registratorul este supus atestării cel puţin o dată la 3 ani. În urma atestării, registratorului i se conferă gradul unu, doi sau trei de calificare (gradele de calificare fiind indicate în ordine diminuantă) în funcţie de vechimea în muncă şi de nivelul cunoştinţelor profesionale. Atestarea se efectuează de către o comisie constituită din reprezentanţi ai Agenţiei şi ai Ministerului Justiţiei. Registratorul din cadrul Întreprinderii Specializate în Cadastru are următoarele atribuţii: 1. examinează cazurile de respingere a cererii de înregistrare; 2. examinează deciziile de refuz al efectuării înscrierilor în registrul bunurilor imobile şi efectuează înscrierea în cazul în care consideră neîntemeiată decizia de refuz a registratorului de la oficiul cadastral teritorial; 3. în cazul depistării unor înscrieri greşite în registrul bunurilor imobile, pentru a căror corectare este necesară o hotărîre judecătorească irevocabilă, solicită Întreprinderii Specializate în Cadastru înaintarea cererii în instanţa de judecată pentru radierea sau corectarea acestora; 4. corectează, în modul stabilit la art.38, greşelile din registrul bunurilor imobile. Registratorul din cadrul oficiului cadastral teritorial are următoarele atribuţii:    



solicită documentele necesare includerii în cadastru a datelor despre bunul imobil şi drepturile asupra lui; decide, în modul stabilit, asupra efectuării sau modificării înscrierii în registrul bunurilor imobile ori refuză efectuarea sau modificarea înscrierii respective; eliberează extrase din registrul bunurilor imobile; în cazul depistării unor înscrieri greşite în registrul bunurilor imobile, pentru a căror corectare este necesară o hotărîre judecătorească irevocabilă, solicită Întreprinderii Specializate în Cadastru înaintarea cererii în instanţa de judecată pentru radierea sau corectarea acestora; corectează, în modul stabilit la art.38, greşelile din registrul bunurilor imobile; 6



exercită alte atribuţii conform legislaţiei în vigoare.

Registratorul stagiar. Registratorul stagiar efectuează stagiul timp de1 an în cadrul oficiului cadastral teritorial sub îndrumarea registratorului care îi asigură efectuarea stagiului profesional. După expirarea stagiului, persoana respectivă poate participa la concursul pentru ocuparea funcţiei de registrator. Printre atribuţiile registratorului stagiar se numără pregătirea documentelor pentru înregistrare, efectuarea lucrărilor de secretariat, precum şi alte atribuţii stabilite prin regulament. Sursele de finanţare a sistemului organelor cadastrale Finanţarea aparatului Agenţiei se efectuează de la bugetul de stat. Întreprinderea specializată în cadastru cu filialele sale activează pe principiul autofinanţării din veniturile pe care le obţin din prestări de servicii. Cheltuielile de ţinere a sistemelor informaţionale automatizate Registrul de stat al unităţilor administrativ-teritoriale şi al străzilor din localităţile de pe teritoriul Republicii Moldova şi Harta digitală de bază sînt suportate de la bugetul de stat şi prevăzute în devizul de cheltuieli al Agenţiei Relaţii Funciare şi Cadastru pe anul respectiv. Lucrările cadastrale Articolul 14 din Legea cu privire la cadastrul bunurilor imobile, face o prezentare exhaustivă în ceea ce ţine de componenţa lucrărilor cadastrale. Astfel, lucrările cadastrale se compun din:     

stabilirea hotarelor unităţilor administrativ-teritoriale şi a terenurilor şi delimitarea lor prin borne; stabilirea şi marcarea pe teren a hotarelor intravilanului; identificarea bunurilor imobile în baza documentelor ce confirmă drepturile; măsurătorile pe teren pentru întocmirea sau actualizarea planurilor cadastrale; formarea bunurilor imobile.

Articolul 15 din lege face trimitere la executanţii lucrărilor cadastrale. Lucrările cadastrale sînt executate de oficiile cadastrale teritoriale, de întreprinderile de stat şi cele private. În cadrul oficiilor cadastrale teritoriale, lucrările cadastrale sînt executate de ingineri cadastrali care poartă răspundere pentru corectitudinea şi legalitatea lucrărilor executate. Recepţia lucrărilor cadastrale executate de întreprinderile de stat sau private se realizează de către oficiile cadastrale teritoriale. Responsabilitatea pentru identificarea corectă în teren a bunului imobil o poartă întreprinderea care a executat lucrările cadastrale La bunurile imobile aparţinînd Ministerului Apărării, Ministerului Afacerilor Interne şi organelor din subordinea lui, precum şi Serviciului de Informaţii şi Securitate, lucrările cadastrale sînt executate de numitele ministere în limitele fondurilor alocate. Informaţia despre hotarele acestor obiecte se prezintă gratuit organelor cadastrale teritoriale respective. Conform articolului 151 lucrările de stabilire pe teren a hotarelor unităţilor administrativ-teritoriale şi a hotarelor intravilanului localităţilor sînt organizate de Agenţie şi se efectuează în prezenţa reprezentanţilor unităţilor administrativ – teritoriale interesate. La stabilirea pe teren a hotarelor unităţilor administrativ-teritoriale şi a hotarelor intravilanului localităţilor se întocmeşte, conform modului şi procedurii stabilite de Agenţie, actul de stabilire a

7

hotarelor. Cheltuielile de stabilire pe teren a hotarelor unităţilor administrativ-teritoriale şi a hotarelor intravilanului localităţilor sînt suportate de la bugetul de stat. Conform articolului 16, intitulat Lucrările de identificare, identificarea bunului imobil se efectuează prin confruntarea datelor din cadastru cu datele constatate pe teren. Identificarea bunului imobil se legalizează printr-un act de constatare pe teren, care va conţine informaţii referitoare la gradul de corespundere a datelor despre componenţa, suprafaţa şi despre alte caracteristici ale bunului imobil cu datele din cadastru. În cazul constatării de modificări în componenţa bunului imobil, precum şi al divizării terenului sau comasării de terenuri, în afara lucrărilor de identificare se vor efectua şi alte lucrări cadastrale necesare. 

Planul cadastral şi planul geometric (art. 18)

Pe planul cadastral se indică în mod obligatoriu hotarele, numerele cadastrale şi alte caracteristici ale terenului şi pot fi reprezentate construcţiile capitale amplasate pe el. Planul geometric se întocmeşte la cererea titularului de drepturi, în baza măsurărilor pe teren, cu indicarea obligatorie a punctelor de cotitură ale hotarelor, racordate la punctele de reper sau la obiectele capitale din apropiere, a numărului cadastral al terenului şi amplasamentului tuturor construcţiilor de pe teren. Planul poate conţine şi alte date. Conţinutul planului cadastral şi al planului geometric, precum şi modul de elaborare şi actualizare a acestora se stabilesc de Agenţie. Planul cadastral şi/sau geometric pot fi modificate numai în cazul: 

  

acordului scris al tuturor titularilor de drepturi asupra bunurilor imobile ale căror interese sînt atinse, în condiţiile ca această modificare să fie conformă normelor tehnice caracteristice pentru bunurile imobile respective, să fie necesară pentru o mai bună administrare a acestor bunuri şi să nu contribuie la tăinuirea tranzacţiilor cu suprafeţele de teren; emiterii unei hotărîri a instanţei de judecată privind modificarea lor; necesităţii corectării erorilor care nu influenţează hotarele terenului sau nu ating alte interese ale titularilor de drepturi asupra bunurilor imobile; deciziei proprietarului privind formarea bunului imobil.

La modificarea planului cadastral şi/sau geometric, specialistul de lucrări cadastrale, în comun cu registratorul, va întocmi actul de constatare pe teren, în conformitate cu un model aprobat de Agenţie, în care vor fi descrise modificările efectuate în plan, inclusiv modificările de suprafaţă, cauzele necesităţii de modificare şi se va notifica îndeplinirea sau neîndeplinirea condiţiilor prevăzute pentru acest caz. Actul de constatare pe teren, planul cadastral sau geometric nou şi acordul scris al titularilor de drepturi ale căror interese sînt atinse se anexează la documentul ce confirmă drepturile asupra bunului imobil, constituind parte componentă a acestuia. Modificarea planului cadastral şi/sau geometric, constituie temei pentru rectificarea înscrierilor în registrul bunurilor imobile. În cazul modificării planului cadastral sau planului geometric, fiecărui titular de drepturi ale cărui interese sînt atinse i se expediază un preaviz privind modificările efectuate. 8

Pentru a garanta protecţia drepturilor beneficiarilor serviciilor de elaborare şi actualizare a planurilor cadastrale sau geometrice prestate de oficiile cadastrale teritoriale, Întreprinderea Specializată în Cadastru încheie un contract de asigurare de răspundere civilă. 

Hotarele fixe şi hotarele generale ale terenului.

Hotarul fix se stabileşte prin marcarea hotarului terenului la faţa locului prin puncte de hotar, cu racordarea acestora la punctele de reper sau la obiectele capitale din apropiere. Hotarul fix se stabileşte în baza actului de constatare pe teren, coordonat împreună cu proprietarii terenurilor adiacente. La stabilirea hotarului fix se întocmeşte în mod obligatoriu planul geometric al terenului. Hotarul fix se stabileşte la cererea şi din contul proprietarului de teren. Strămutarea bornelor de hotar de către persoane neautorizate este interzisă. Hotarul general este hotarul stabilit în planul cadastral sau geometric, fără coordonarea acestuia cu proprietarii de terenuri adiacente. La întocmirea planului cadastral sau geometric în hotar general, suprafaţa terenului se consideră aproximativă şi poate fi precizată la stabilirea hotarului fix. 

Dosarul cadastral

Se întocmeşte dosar cadastral pentru fiecare bun imobil la înregistrarea lui primară, inclusiv la divizarea lui în două sau mai multe bunuri imobile ori la comasarea a două sau mai multe bunuri imobile. Înregistrarea primară poate fi: a)

Selectivă;

b)

Curentă.

La întocmirea dosarului cadastral, fiecărui bun imobil i se atribuie un număr cadastral (număr cadastral convenţional). Numărul cadastral (numărul cadastral convenţional) al terenului este şi numărul dosarului cadastral. Dosarul cadastral trebuie să conţină copiile de pe documentele necesare înregistrării sau aceste documente în original. Dosarul cadastral poate conţine şi alte documente. În cazul în care documentul ce confirmă drepturile, serveşte drept temei pentru înregistrarea drepturilor asupra a două sau mai multor bunuri imobile, acest document este inserat în dosarul cadastral al unuia dintre aceste bunuri. Dosarul cadastral al fiecărui alt bun imobil trebuie să conţină înscrieri care să indice faptul că documentul ce confirmă drepturile şi care serveşte drept temei pentru înregistrarea drepturilor este ţinut în alt dosar cadastral, indicînd numărul acestui dosar. Dosarul cadastral se păstrează permanent. Sechestrarea dosarului cadastral de la organul cadastral teritorial sau a unor documente din acesta nu se admite, cu excepţia cazurilor prevăzute de legislaţie. Monitoringul bunului imobil Monitoring al bunului imobil – sistem de supraveghere asupra modificărilor ce se produc în componenţa bunului imobil, asupra transmiterii sau grevării drepturilor asupra lui;

9

Monitoringul bunului imobil se efectuează pentru constatarea modificărilor din valoarea lui, a descoperirii de informaţii despre titularul de drepturi şi în alte scopuri. Coordonarea activităţilor ce ţin de efectuarea monitoringului este atribuţia Agenţiei. Modul şi periodicitatea efectuării monitoringului, precum şi organele responsabile de acesta sînt stabilite de legislaţia în vigoare. 1. Noţiunea, scopul şi structura cadastrului bunurilor imobile. Cadastru – sistem informaţional de stat ce conţine înscrisuri despre terenuri, despre obiectele aferente lor şi despre drepturile asupra lor, constituit din cadastrul bunurilor imobile şi cadastre specializate. Cadastru al bunurilor imobile este cadastrul general, care reprezintă un sistem unic multifuncţional de înregistrare de stat a bunurilor imobile şi a drepturilor asupra lor, de estimare a valorii acestora. Cadastrul bunurilor imobile este cadastrul general ai ţării, în care se identifică, se descriu, se estimează şi se reprezintă pe planuri cadastrale toate bunurile imobile din ţară şi se înregistrează drepturile titularilor asupra lor. Cadastru specializat este cadastrul ce include date sistematizate despre bunurile imobile în funcţie de particularităţile lor naturale şi de alte caracteristici stabilite de legislaţie. Cadastre specializate sunt: cadastrul apelor, cadastrul silvic, cadastrul urbanistic şi altele. 1 Scopurile de bază ale cadastrului bunurilor imobile-sunt: „”!) identificarea, descrierea, estimarea/evaluarea şi reprezentarea pe planuri cadastrale a tuturor bunurilor imobile din ţară; şi 2) înregistrarea de stat a bunurilor imobile, a drepturilor asupra lor şi titularilor acestora. Cadastrul bunurilor imobile este creat şi ţinut de către oficiile cadastrale teritoriale în raza de acţiune stabilită de Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru. Cadastrul bunurilor imobile se constituie din: 1)

planurile cadastrale ale teritoriului;

2)

registrele bunurilor imobile; şi

3)

dosarele cadastrale pentru fiecare bun imobil.

2. Rolul multifuncţional al cadastrului bunurilor imobile. Rolul şi însemnătatea cadastrului bunurilor imobile nu se limitează la înregistrarea de stat a bunurilor imobile şi a drepturilor asupra lor. înregistrarea de stat a bunurilor imobile şi a drepturilor asupra acestora nu este un scop în sine. Rolu! cadastrului este mai profund, deoarece, concomitent, îndeplineşte şi multe alte sarcini şi funcţii. Rolul multifuncţional al cadastrului bunurilor imobile se manifestă prin: –

crearea şi asigurarea în ţară a unei pieţe civilizate a bunurilor imobile;

– garantarea dreptului de proprietate şi altor drepturi asupra bunurilor imobile, inclusiv prin intermediul Fondului de garanţie din cadrul Agenţiei Relaţii Funciare şi Cadastru (statul garantează doar drepturile înregistrate în cadastrul bunurilor imobile); – ocrotirea drepturilor şi intereselor legitime ale proprietarilor şi altor titulari de drepturi asupra bunurilor imobile; – asigurarea condiţiilor de exercitare a împuternicirilor statului în domeniul administrării resurselor funciare şi altor bunuri imobile; 10

– asigurarea persoanelor fizice şi juridice interesate, dar şi a autorităţilor publice cu date/informaţii veridice privind starea şi tendinţele de dezvoltare a pieţei bunurilor imobile în ţară; – asigurarea persoanelor fizice şi juridice interesate cu informaţii veridice privind statutul juridic al bunurilor imobile concrete în scopul efectuării de acte juridice civile cu bunurile imobile; – susţinerea politicii fiscale a statului prin asigurarea organelor fiscale cu informaţii veridice, privind bunurile imobile, valoarea acestora, adecvată celei de piaţă, proprietarii şi alţi titulari de drepturi, în scopul impozitării;

– majorarea veniturilor bugetului de stat şi a bugetelor locale prin stabilirea plăţilor optime pentru » posesiunea şi folosinţa bunurilor imobile; –

crearea premiselor adecvate de atragere a investiţiilor în imobile;

– asigurarea condiţiilor de administrare operativă şi dezvoltare a teritoriilor subordonate de către autorităţile publice competente, –

asigurarea condiţiilor juridice adecvate de aplicare şi dezvoltare a creditării ipotecare;

– susţinerea schimbului informaţional între datele cadastrului bunurilor imobile şi cadastrele specializate; –

asigurarea evidenţei tehnice, economice şi juridice a bunurilor imobile.

3. Cadastrul bunurilor imobile în sens de evidenţă tehnică, economică şi juridică a bunurilor imobile. Una din funcţiile cadastrului bunurilor imobile este asigurarea evidenţei tehnice, economice şi juridice a bunurilor imobile. Aceasta se manifestă prin faptul că cadastrul bunurilor imobile permite concentrarea în sine şi conţine o totalitate de date/informaţii privind: 1) starea tehnică a bunurilor imobile (data dării în exploatare şi termenul de exploatare a bunului imobil, felul şi calitatea materialelor de construcţie utilizate: piatră, lut, beton etc; gradul de rezistenţă al imobilului la cutremurele de pământ, existenţa sau lipsa infrastructurii/comunicaţiilor inginereşti etc; 2) valoarea economică a bunului imobil (destinaţia, caracteristica cantitativă şi calitativă a terenurilor, fertilitatea/bonitatea acestora, destinaţia funcţională şi valoarea estimată a terenurilor şi altor bunuri imobile: construcţie industrială sau locativă etc; casă individuală sau bloc locativ; numărul etajelor şi etajul concret al bunului imobil/apartamentului; amplasarea geografică/în spaţiu a bunului imobil – adresa juridică şi numărul cadastral un ic; preţul bunului imobil, adecvat celui de piaţă, în scopul impozitării etc); 3) statutul juridic anterior (istoria bunului imobil – proprietarii şi titularii anteriori de drepturi „asupra bunului imobil) şi actual al bunului imobil: proprietarii şi titularii actuali de drepturi asupra bunului imobil: forma dreptului de proprietate – publică (de stat sau municipală) sau privată (individuală sau comună); alte drepturi şi grevări/restricţii (existenţa sau lipsa dreptului de arendare, de iocaţiune, ipotecii, sechestrului etc.) asupra bunului imobil respectiv.

11

4. Subiecţii înregistrării de stat în cadastrul bunurilor imobile. Subiecţii ai înregistrării de stat sunt: 1) proprietarii de bunuri imobile; 2} titularii altor drepturi reale asupra bunurilor imobile; 3)

titularii drepturilor de creanţă, aferente bunurilor imobile;

4) participanţii raporturilor juridice ce au legătură cu bunurile imobile, în consecinţă, subiecţi ai înregistrării de stat sunt:

1)

cetăţenii Republicii Moldova;

2) cetăţenii străini:

^

3) apatrizi: 4) persoanele juridice ale Republicii Moldova; 5) persoanele juridice din străinătate; 6) organizaţiile internaţionale; 7) statul Republica Moldova; 8) unităţile administrativ-teritoriale ale Republicii Moldova;

.

9) statele străine. 5. Obiectele înregistrării de stat în cadastrul bunurilor imobile. Obiecte ale înregistrării de stat sunt: …. 1) bunurile.imobile; 2)

dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile;

3)

alte drepturi reale asupra bunurilor imobile;

4)

drepturile de creanţă aferente bunurilor imobile;

» 5) faptele şi raporturile juridice aferente bunurilor imobile. La categoria de bunuri imobile se referă: 1)

terenurile;

2)

clădirile şi construcţiile solid legate de pământ;

3)

apartamentele şi alte încăperi izolate;

4)

porţiunile de subsol;

5)

obiectele acvatice separate;

6)

plantaţiile prinse de rădăcini.

La categoria de alte drepturi se referă celelalte drepturi reale (dreptul de uzufruct etc.) şi drepturile de creanţă (dreptul de locaţiune/subiocaţiune; dreptul de arendare şi cesiunea fructelor pe mai mult de 3 ani; dreptul de preemţiune născut din act juridic etc). La fapte şi 12

raporturi juridice aferente bunurilor imobile se referă cererea de înregistrare a bunului imobil, punerea bunului imobil sub interdicţie judecătorească şi ridicarea acestei măsuri etc. 6. Drepturile, faptele şi raporturile juridice aferente imobilelor supuse înregistrării de stat în cadastrul bunurilor imobile. Sunt supuse înregistrării de stat în cadastrul bunurilor imobile: 1) şi

drepturile reale (dreptul de proprietate şi alte drepturi reale) asupra bunurilor imobile;

2)

drepturile de creanţă, faptele juridice şi raporturile juridice ce au legătură cu bunul imobil.

La categoria de drepturi reale supuse înregistrării de stat în cadastrul bunurilor imobile se referă: 1) dreptul proprietăţii de stat asupra bunurilor imobile (dreptul statului Republica Moldova asupra bunurilor imobile); 2) dreptul autorităţilor administraţiei publice locale asupra bunurilor imobile (proprietatea municipală); 3) dreptul de proprietate privată asupra bunurilor imobile (dreptul persoanelor fizice şi persoanelor juridice private asupra bunurilor imobile); 4)

dreptul de uzufruct;

5)

dreptul de uz;

6)

dreptul de folosinţă a terenului, prevăzut de Codul funciar;

7)

dreptul de abitaţie,

8)

dreptul de servitute, ce grevează bunul imobil;

9)

dreptul de superficie;

10)dreptul de ipotecă, inclusiv în temeiul legii; 1 1) dreptul de concesiune; 12)

dreptul de administrare (gestiune economică) asupra bunurilor proprietate de stat;

13) dreptul de administrare (gestiune economică) asupra bunurilor proprietate a unităţilor administrativ-teritoriale (proprietate municipală); 14)

dreptul de administrare fiduciară, inclusiv în caz de tutelă sau curatelă;.,

15)

dreptul de proprietate şi alte drepturi reale cu condiţia confirmării acestora.

La categoria drepturilor de creanţă, faptelor şi raporturilor juridice aferente bunurilor imobile, supuse înregistrării de stat în cadastrul bunurilor imobile se referă: 1)

dreptul de locaţiune/sublocaţiune a bunului imobil:

2)

dreptul de arendare şi cesiunea fructelor pe mai mult de 3 ani;

3)

antecontractul;

4)

dreptul de preemţiune născut din act juridic etc.

5)

cererea de înregistrare a bunului imobil;

.

13

6)

punerea bunului imobil sub interdicţie judecătorească sau ridicarea acestei măsuri;

7)

interdicţia de înstrăinare a bunului imobil;

8)

grevarea unui drept înscris;

9) sechestrul, urmărirea imobilului şi a fructelor sale (urmărirea bunului imobil se realizează prin notarea sechestrului aplicat de executorul judecătoresc în vederea vânzării bunului imobil, prin notarea sechestrului aplicat de organul fiscal, prin notarea preavizului creditorului gaj ist despre începerea exercitării dreptului de gaj şi în alte cazuri); 10)

intenţia de înstrăinare a bunului imobil;

11)

intenţia de ipotecare a bunului imobil;

12)

schimbarea rangului ipotecii;

*

13) gajul asupra creanţei ipotecare;

14)

poprirea creanţei ipotecare;

15)

declararea insolvabilităţii persoanei juridice;

16)

înştiinţarea privind executarea dreptului de ipotecă;

17) înştiinţarea privind expunerea bunului imobil la licitaţie (în legătură cu urmărirea bunului imobil din cauza obligaţiilor debitoare şi altor asemenea); 18)

pornirea procedurii de reorganizare sau dizolvare a persoanei juridice;

19)

amânarea împărţirii bunului imobil aflat în proprietate comună pe cote-părţi;

20)

amânarea împărţirii bunului imobil aflat în proprietate comună în devălmăşie;

21)acţiunile în justiţie (depunerea cererii de chemare în judecată) ce au legătură cu bunul imobil sau drepturile înscrise asupra acestuia; 22)alte drepturi de creanţă, fapte şi raporturi juridice aferente bunurilor imobile prevăzute de lege. 1. Cadastrul bunurilor imobile în sens informaţional. Cadastrul bunurilor imobile (în continuare – cadastrul) este un sistem informaţional de stat. Prin această calitate, de asemenea, se manifestă, rolul multifuncţional al cadastrului, deoarece cadastrul acumulează şi conţine informaţii şi date concrete privitor la: 1)

toate bunurile imobile de pe întreg teritoriul ţării;

2)

forma dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile concrete;

3)

alte drepturi reale înregistrate asupra bunurilor imobile;

4)

drepturile de creanţă ce au legătură cu bunurile imobile;

5)

faptele şi raporturile juridice aferente bunurilor imobile;

6)

valoarea estimată a bunurilor imobile, în scopul impozitării;

7)

titularii dreptului de proprietate şi altor drepturi asupra bunurilor imobile concrete.

Cadastrul bunurilor imobile în sens informaţional se manifestă prin faptul că: 14

1) asigură persoanele fizice şi persoanele juridice, precum şi autorităţile publice cu informaţii veridice privind starea şi tendinţele de dezvoltare a pieţei bunurilor imobile în ţară; 2) asigură persoanele fizice şi persoanele juridice interesate cu informaţii veridice privind statutul juridic al bunurilor imobile în scopul garantării drepturilor şi efectuării legale a actelor juridice civile (vânzarea-cumpărarea, schimbul, donarea moştenirea etc.) cu bunurile imobile; 3) asigură organele fiscale cu informaţii veridice privind bunurile imobile şi proprietarii acestora, valoarea estimată a bunurilor, adecvată celei de piaţă, în scopul impozitării. 4) asigură organele de ocrotire a normelor de drept (instanţele judecătoreşti, organele procuraturii, notariatul, avocatura, organele de interne, inclusiv cele de anchetă preliminară etc.) cu informaţii veridice privind proprietarii, bunurile imobile şi drepturile înregistrate asupra acestora. 2. Transparenţa datelor despre înregistrarea de stat a bunurilor imobile. Cadastrul bunurilor imobile serveşte în calitate de sistem deschis de informare a participanţilor pieţe i bunurilor imobile şi autorităţilor publice, inclusiv a organelor fiscale. Transparenţa datelor despre înregistrarea de stat a bunurilor imobile şi drepturilor asupra acestora nu este doar un drept la informaţie, ci unul din principiile fundamentale ale dreptului cadastral. Aceasta înseamnă că nici o lege şi nici un aact normativ nu pot limita şi nu pot îngrădi într-un fel sau altul dreptul cetăţenilor, dreptul persoanelor juridice şi statului/autorităţilor publice la informaţia despre înregistrarea de stat a bunurilor imobile şi drepturilor asupra acestora ce se conţine în cadastrul bunurilor imobile. Înregistrarea bunurilor imobile şi drepturilor asupra acestora are caracter deschis. Oficiul cadastral teritorial/registratorul este obligat să elibereze, în termen de 3 zile, oricărei persoane fizice care s-a legitimat şi a depus o cerere scrisă şi oricărei persoane juridice care 1-a sesizat oficial informaţiile solicitate despre toate drepturile înregistrate asupra oricărui bun imobil. Nu se eliberează extrase referitoare la bunurile imobile ale căror date constituie secret de stat. Datele despre condiţiile tranzacţiei care constituie temei pentru înregistrarea drepturilor asupra bunului, imobil se eliberează numai participanţilor la această tranzacţie, precum şi instanţelor de judecată şi organelor de drept. Informaţia despre drepturile înregistrate asupra bunurilor imobile se furnizează contra plată, cu excepţia cazurilor în care informaţia este furnizată autorităţilor administraţiei publice locale, instanţelor judecătoreşti, organelor procuraturii, organelor afacerilor interne, organelor fiscale şi celor ce ţin cadastre specializate (cadastrul apelor, silvic etc). 3.

Susţinerea publică a cadastrului bunurilor imobile.

Autorităţile publice „şi–titularii de drepturi asupra bunurilor imobile mi datoria de a susţine crearea şi’ ţinerea cadastrului. Autorităţile administraţiei publice locale sînt obligate să acorde ajutor informaţional, tehnic şi de altă natură la crearea şi ţinerea cadastrului. Instanţa de judecată este obligată să prezinte, în termen de 2 zile de la data luării deciziei cu privire la bunul imobil, documentele care servesc drept temei pentru efectuarea înscrisului sau menţiunii în registrul bunurilor imobile în conformitate cu legislaţia în vigoare. In cazul în care se cere efectuarea înscrisului în interesul statului, cheltuielile sînt achitate din bugetul de stat. Titularii de drepturi asupra bunurilor imobile sînt obligaţi: a)să asigure accesul la bunurile imobile pentru efectuarea lucrărilor cadastrale;

15

b)să permită instalarea şi să asigure păstrarea bornelor de hotar şi altor semne geodezice pe terenurile ce le aparţin. 4.

Dreptul Ia informaţia din cadastrul bunurilor imobile.

Informaţia cadastrului este obiectul exclusiv al proprietăţii de stat. Dreptul de gestiune economică asupra informaţiei cadastrului revine: 1)

Agenţiei Relaţii Funciare şi Cadastru;

2) întreprinderii Specializate în Cadastru, inclusiv filialelor sale (oficiilor cadastrale teritoriale amplasate în centrele raionale, în municipii şi în oraşele Ceadîr-Lunga şi Vulcăneşti), şi altor întreprinderi şi organe autorizate să ţină cadastre specializate. Informaţia cadastrală existentă, care nu necesită sistematizare, se furnizează gratuit de oficiul cadastral teritorial către autorităţile administraţiei publice locale, instanţele judecătoreşti, organele procuraturii, organele afacerilor interne, organele fiscale şi cele ce ţin cadastre specializate. Conţinutul informaţiei respective este stabilit prin Hotărîrea Guvernului cu privire la furnizarea şi conţinutul informaţiei cadastrale nr.58 din 24.01.2001. Astfel, oficiul cadastral teritorial este obligat să furnizeze gratuit autorităţilor administraţiei publice /oca/e_informaţie cadastrală, ce nu necesită sistematizare: a)informaţia cadastrală referitoare la schimbarea deţinătorilor de terenuri: – numărul cadastral al terenului, locul amplasării terenului sau adresa, numele şi prenumele noului(ilor) proprietar(i) (în cazul persoanei fizice); – denumirea, numărul şi data eliberării certificatului înregistrării de stat a persoanei juridice, domiciliul persoanei fizice sau sediul persoanei juridice şi tipul dreptului (cu indicarea cotei-părţi în cazul dreptului de proprietate comună în diviziune); b)informaţia cadastrală despre formarea terenurilor: – numărul(ele) cadastral(e) ale bunului(rilor) din care s-a constituit bunul(rile) imobil(e), – numărul(ele) cadastral(e) şi suprafaţa terenului(rilor) format(e); c)o dată în semestru – copia planului cadastral.

La solicitare, informaţia cadastrală va fi furnizată gratuit de oficiile cadastrale teritoriale instanţelor judecătoreşti, organelor procuraturii, organelor afacerilor interne după cum urmează: 1)despre bunurile imobile (teren, construcţie, apartament, încăpere separată): -numărul cadastral, modul de folosinţă, locul amplasării bunului imobil sau adresa, suprafaţa şi lipul hotarelor în cazul sectorului de teren; 2)despre deţinători, foştii proprietari şi titulari ai drepturilor ce grevează dreptul de proprietate asupra bunului imobil: -numele şi prenumele, date din actele de identitate pentru persoanele fizice, iar în cazul persoanei juridice – denumirea, numărul şi data eliberării certificatului de înregistrare;

, 16

3)despre dreptul deţinătorilor, foştilor proprietari şi titularilor drepturilor ce grevează dreptul de proprietate asupra bunului imobil: -tipul dreptului (cu indicarea cotei-părţi în cazul dreptului de proprietate comună în diviziune), documentul în baza căruia a fost înregistrat dreptul, data emiterii documentului (încheierii contractului), data înregistrării, părţile la contract; 4) copia planului cadastral al teritoriul care a fost solicitată informaţia; 5)

fragmentului planului cadastral al bunului, despre

date despre valoarea bunului imobil;

6) orice altă informaţie care nu necesită sistematizare şi de care dispune oficiul cadastral teritorial în calitate de deţinător al cadastrului bunurilor imobile; La solicitare, informaţia cadastrală va fi furnizată gratuit de oficiile cadastrale teritoriale organelor fiscale: 1)despre bunurile imobile (teren, construcţie, apartament, încăpere separată): *- numărul cadastral, modul de folosinţă, locul amplasării bunului imobil sau adresa, suprafaţa; 2)despre proprietar, iar în cazul în care în contractul de arendare nu este stipulată obligaţia proprietarului de a achita impozitul pe bunul imobil arendat – despre arendaş: -numele şi prenumele, date din actul de identitate (în cazul persoanelor fizice), denumirea, numărul şi data eliberării certificatului înregistrării de stat a întreprinderii (în cazul persoanei juridice), domiciliul persoanei fizice sau sediul persoanei juridice; 3)despre dreptul asupra bunului imobil: -tipul dreptului (cu indicarea cotei – în cazul dreptului de proprietate comună în diviziune şi a termenului de arendare – în cazul dreptului de arendare); 4)datele despre valoarea bunului imobil, în scopul impozitării. 5. Tipurile extraselor din registrul bunurilor imobile şi importanţa juridică a acestora. Înregistrarea drepturilor asupra bunului imobil este confirmată prin extrasul din registrul bunurilor imobile. Extrasul din registrul bunurilor imobile îl eliberează oficiul cadastral teritorial în a cărui rază de acţiune se află bunul imobil. La extrasele din cadastru şi din registrul bunurilor imobile se anexează, după caz, planul terenului şi/sau al construcţiei capitale, încăperii izolate. Extrasul din registrul bunurilor imobile se eliberează persoanei fizice care s-a legitimat şi a depus o cerere scrisă sau persoanei juridice care a sesizat oficial oficiul cadastral teritorial. Extrasul din registrul bunurilor imobile se eliberează pentru efectuarea actelor juridice civile tranzacţiilor şi este valabil timp de două luni din data eliberării. La eliberarea repetată a extrasului înainte de expirarea termenului indicat, se efectuează menţiunea „Repetat”. Refuzul neîntemeiat al furnizării de informaţii cadastrale poate fi atacat la Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru, iar decizia Agenţiei, în instanţă de judecată. Astfel, Legea stabileşte eliberarea: 1) extraselor din registrul bunurilor imobile la cererea proprietarului bunului imobil în scopul efectuării actelor juridice civile (vânzării-cumpărării, donaţiei, schimbului, moştenirii etc),

17

valabile timp de două luni din data eliberării (pentru a fi prezentate notarului etc, întru confirmarea dreptului de proprietate sau altor drepturi asupra bunurilor imobile); 2) extraselor din registrul bunurilor imobile ia cererea proprietarului bunului imobil în aceiaşi scop, indicat la pct, 1) de mai sus, cu menţiunea Repetat”; 3) extraselor din registru! bunurilor imobile la cererea terţelor persoane (neproprietarilor), care nu sunt proprietarii bunului respectiv, pentru verificare şi informare, la momentul eliberării, prezenţa sau lipsa înscrisurilor în registrul bunurilor imobile privind dreptul de proprietate, alte drepturi reale, drepturile de creanţă, restricţiile, grevările (servitutea, sechestru! etc.) bunului imobil respectiv şi proprietarul acestuia etc.

Consideraţii generale privind publicitatea imobiliară. Necesitatea, obiectivele şi rolul publicităţii imobiliare.

1. Consideraţii generale. Nevoia de pace socială şi de echitate a raporturilor interumane constituie atât scopul normelor morale cât şi a normelor juridice. Scopul normelor juridice este acela de a da necesitatea juridică circuitului civil, dreptul, prin normele sale, are sarcina de a apăra drepturile prezente şi cele ce se vor dobândi de către persoane fizice şi persoane juridice. Sistemul de drept tinde spre perfecţiune cu cât el reglementează mai bine delimitarea şi face să fie mai bine cunoscute drepturile subiective şi este cu atât mai respectat cu cât el se exercită mai concis şi mai corect. Nevoia de siguranţă a raporturilor juridice civile este realizată prin publicitatea celor mai importante dintre ele. Securitatea juridică a drepturilor subiective civile patrimoniale este îndeplinită prin statica şi dinamica drepturilor patrimoniale. Dreptul obiectiv prevede pe de o parte conţinutul juridic şi mijloacele de apărare împotriva oricăror încălcări practice posibile, reglementând statica drepturilor patrimoniale, totodată prevede modurile de dobândire, modificare şi stingere a acestor drepturi în temeiul legii sau prin acte juridice pe de altă parte, realizând dinamica drepturilor patrimoniale. Cu alte cuvinte statica vizează existenţa şi păstrarea drepturilor patrimoniale valabil dobândite, iar dinamica vizează circulaţia acestor drepturi de la naştere până la stingerea lor realizându-se prin aceasta circuitul juridic patrimonial.

18

Securitatea juridică statică şi cea dinamică se află într-o relaţie de determinare. Fiecare titular al drepturilor subiective de natură patrimonială are nevoie de ocrotirea juridică a drepturilor sale, adică de securitatea juridică statică, precum şi de încrederea în operaţiunile juridice în care se pot dobândi drepturi patrimoniale adică securitatea juridică dinamică, aceasta fiind o dublă protecţie legală.1 Mijloace de realizare a securităţii juridice statice şi dinamice a drepturilor patrimoniale constau în totalitatea mecanismelor, actelor şi procedeelor prin care se asigură protecţia acestor drepturi. Prin caracterul lor acestea sunt de două feluri: mijloace preventive şi mijloace represive. Mijloacele preventive sunt: forma actelor juridice şi publicitatea operaţiunilor juridice referitoare la drepturile patrimoniale. Mijloacele represive cuprind sancţiunile juridice de ordin civil, penal, administrativ prevăzute de lege pentru nesocotirea sau încălcarea drepturilor civile. Forma actelor juridice este acea condiţie extrinsecă, generală şi după caz, mai mult sau mai puţin esenţială care se referă la modalitatea de exteriorizare a voinţei juridice, săvârşită cu intenţia de a produce efecte juridice concrete. În dreptul actual forma actelor juridice este guvernată de principiul consensualismului conform căruia simpla manifestare de voinţă este nu numai necesară, ci şi suficientă pentru ca actul juridic să ia naştere în mod valabil din punct de vedere al formei sale. Principiul consensualismului statuat de art.1295 C.civil nu funcţionează în mod absolut, dreptul civil cuprinzând o serie de excepţii:a) forma ad validatem sau ad solemnitatem este cerută pentru însăşi validitatea actului juridic a cărui nerespectare atrage după sine consecinţa sancţionării cu nulitatea absolută a actului; b) forma ad probationem cerută doar pentru dovada actului juridic, a cărei nerespectare nu atrage nulitatea actului, lipsa formei scrise sau autentice ci crează doar dificultăţi în probarea acestuia; c) forma cerută penrtu opozabilitatea faţă de terţi a cărei nerespectare nu atrage după sine nevalabilitatea actului ci numai inopozabilitatea, adică ineficacitatea care îl îndreptăţeşte pe terţ să-l ignore, penrtu motivul că nu I-a fost adus la cunoştinţă în formele stabilite de lege. Publicitatea este tocmai mijlocul juridic eficient prin care actul înscriindu-se în registre publice prevăzute de lege, prin îndeplinirea integrală a cerinţelor. Ele sunt însă autonome, cu scopuri distincte nu se suprapun şi nu se exclud reciproc.2 Publicitatea este necesară pentru anumite acte juridice să fie cunoscute în privinţa raporturilor juridice pe care le consacră. De exemplu: contractul de vânzare-cumpărare privind un imobil încheiat în formă autentică, este pe deplin valabil, dar pentru a asigura opozabilitatea lui şi că în realitate cumpărătorul este proprietarul actul, acel contract trebuie supus formelor de publicitate legală. Probele publicităţii drepturilor reale se pune în mod diferit după cum este vorba de bunuri mobile sau de bunuri imobile. În cazul bunurilor mobile nu se simte necesitatea publicităţii, pentru că circuitul civil rapid la care sunt supuse ar fi stânjenit de existenţa unor formalităţi de publicitate. În materia mobilelor posesiunea valorează titlul conform art. 1909 C.civil, ca atare posesiunea care este un fapt material “la vedere” înlocuieşte formalismul publicităţii care în cazul lor este special şi limitat.3 În cazul bunurilor imobile, publicitatea nu este numai necesară dar şi materialmente posibilă datorită aşezării fixe a bunurilor prin natura sau destinaţia lor şi totodată utilă pentru asigurarea certitudinii circuitului juridic prin informaţiile precise pe care le poate oferi. Publicitatea imobiliară este un mojloc tehnic, eficient şi adecvat de natură să realizeze securitatea juridică stică prin faptul că atestă existenţa drepturilor imobiliare a persoanelor fizice 19

şi juridice cât şi securitatea juridică dinamică prin informarea celor interesaţi referitoare la situaţia juridică reală a imobilelor. Publicitatea imobiliară la rândul său nu este integrală şi nici nu poate fi, pentru că o parte din modurile de dobândire cum sunt uzucapiunea, accesiunea, fiind fapte juridice în sens strict nu sunt susceptibile în timpul realizării lor de publicitate, iar transmiterea succesorală operează pe data deschiderii succesiunii dar operaţiunile se fac ulterior. Rolul publicităţii imobiliare depinde de sistemul de publicitate adoptat de legislaţia respectivă. Astfel, în unele sisteme au rolul limitat de a face ca drepturile dobândite între părţi să devină opozabile tuturor, cum este cazul legislaţiilor bazate pe principiul consensualismului inspirat din codul civil francez al lui Napoleaon. Drepturile se dobândesc la data perfectării actului translativ sau constitutiv de drepturi reale, dar se consolidează numai ca efect al transcrierii în registrele publice. În alte sisteme rolul înscrierii este de a produce efecte translative sau constitutive de drepturi reale, atât între părţi cât şi faţă de terţi, convenţia este doar creatoare de obligaţii. Sistemul a fost adoptat de legislaţiile de inspiraţie austriacă şi germană. După cum se va analiza la noi au fost în vigoare în diferite părţi ale ţării, ambele sisteme de publicitate care îşi au explicaţia în istoria diferită a provinciilor ţării.

2.

Noţiunea şi sistemele de publicitate imobiliare. 2.1. Noţiunea de publicitate are două sensuri din perspectiva analizei juridice.

În sensul său larg publicitatea desemnează acele modalităţi prin care anumite acte sau operaţiuni juridice sunt aduse la cunoştinţa publicului ori realizate în locuri publice cu sau fără participarea publicului, dar cu scopul de a fi cunoscute şi de a-şi asuma efectele. Legiile şi alte acte normative se publică în Monitorul oficial al României, actele administrative se publică în presa locală, se afişează la locuri anume stabilite; unele acte se încheie în locuri publice pentru a se asigura accesul şi intervenţia celor interesaţi (licitaţii, celebrarea căsătoriei, tranzacţii la bursă), anumiet operaţiuni juridice sunt transcrise sau evidenţiate în registre publice (registrul comerţului, registrul portului unde sunt înregistrate navele, cărţile funciare, etc). În sensul restrâns al publicităţii imobiliare aceasta desemnează totalitatea mijloacelor juridice prevăzute de lege prin care se evidenţiază situaţia materială şi juridică a imobilelor în mod publci pentru a da ocrotire deplină securităţii statice şi dinamice a circuitului civil, referitor la bunurile imobile. 2.2. Sistemele de publicitate imobiliară în dreptul român. Datorită condiţiilor istorice în care poporul român s-a format şi a trăit în mai multe provincii istorice sunt aplicabile legislaţii diferite. Realizarea statului naţional unitar a fost înfăptuită succesiv în etape istorice succesive, marcate de vicisitudini şi ocupaţii străine, iar organizarea statlă şi cadrul juridic au fost marcate de incoerenţă şi dezinteresul factorilor de putere încă din perioada modernă (sec. XIX) şi până astăzi. Din aceste cauze şi din alte raţiuni deşi au existat preocupări ale legiuitorului, după Marea Unire din 1918, nu s-a reuşit unificarea integrală a sistemului legislativ, fapt ce face ca pe teritoriul ţării noastre să fi existat mai multe sisteme de publicitate imobiliară:

20

8. a) sistemul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni, reglementat de codul civil, codul de procedură civilă, Legea 603/1943, aplicabil pe cea mai mare parte a teritoriului naţional, mai precis în localităţiel din provinciile istorice care au intrat în componenţa României – Vechea ţară – înainte de Unirea de la 1 decembrie 1918. 9. b) sistemul cărţilor funciare, reglementat de codul civil austriac, Legea nr. 115/1938, Legea nr. 241/1947, existent în acele regiuni care au făcut parte din fostul Imperiul Austriac (Transilvania, Banat, Bucovina de Sud). 10. c) aşa zisul sistem intermediar al cărţilor de publicitate funciară, reglementat de Decr. 242/1947 şi de unele dispoziţii ale Legii nr. 115/1938, aplicabil la un număr restrâns de localităţi ale judeţului Ilfov şi în mun. Bucureşti. La aceasta se adaugă realitatea unui fapt istoric incontestabil, acel al Decr. nr. 163/1946, privind aşa-zisele cărţi de evidenţă funciară. Ele au fost înfiinţate cu scopul de a înlocui cărţile funciare distruse, sustrase sau pierdute în timpul ocupaţiei Ungariei hortyste, pentru unele localităţi din Transilvania. Publicitatea imobiliară viitoare în dreptul român se întemeiază pe Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare nr. 7/1996, care a reglementat structura generală a două instituţii distincte însă interferente: instituţia tehnică a cadastrului şi instituţia juridică a noilor cărţi funciare. Instituţia cadastrului are în vedere efectuarea unor lucrări tehnice topografice, care să realizeze un cadastru general al ţării iar prin instituţia cărţilor funciare se urmăreşte întocmirea unui sistem real şi unic de publicitate imobiliară pentru întreaga ţară şi astfel să fie împlinit dezideratul multor generaţii de jurişti, ca printr-un sistem unic să fie înlocuite toate sistemele de publicitate existente în dreptul român actual. Legea nr. 7/1996, foloseşte denumirea de cărţi funciare, însă în realitate este vorba de noi cărţi funciare, altele decât cărţile funciare actuale, aflate în aplicare în Transilvania, adică se vor întocmi cărţi funciare valabile pentru întreaga ţară. Pe măsura finalizării lucrărilor cadastrale şi a registrelor de publicitate imobiliară a unui judeţ, precum a noilor cărţi funciare, urmează să fie înlocuite toate cele trei sisteme actuale de publicitate imobiliară (art. 72 al. 2 şi 3 din Legea nr. 7/1996). Acest aspect a fost anticipat de art. 98 al. 2 din Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar care prevede că până la o nouă reglementare se aplică actualele prevederi legale în materia publicităţii imobiliare. Registrele de publicitate imobiliară, indiferent de sistemul căruia îi aparţin se ţin în prezent la Judecătorii pe lângă care este organizat biroul de carte funciară.

3.

Sistemul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni.

3.1. Noţiune şi reglementare. În dreptul românesc s-a adoptat sistemul de publicitate imobiliară al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni prin C.civil (art.818-819, art.1295, art.1394, art.18011802), codul de procedură civilă (art.710-720). Sunt numite şi registre de transcrieri şi registre de inscripţii. El este un registru personal de publicitate a drepturilor reale imobiliare, deoarece registrele se ţin pe numele proprietarilor adică pe persoane şi nu pe imobile. De aceea situaţia juridică a imobilului poate fi aflată numai cunoscând proprietarii săi succesivi şi cercetând numele lor, ce fel de drepturi au fost transmise sau constituite referitoare la acel bun operaţiune care este dificilă şi anevoioasă. Deoarece publicitatea se face pe persoane şi nu pe imobile, ea se mai numeşte şi publicitate personală. 21

Publicitatea se face prin transcrierea şi înscrierea în registrele prevăzute de art.710 C.pr.civilă şi anume: registrul de transcriere, registrele de înscriere, registrele de transcriere a comandamentelor şi mapa actelor de amanet, a actelor juridice privind imobile funciare prevăzute expres de lege. 3.2. Transcrierile. Trancrierea este operaţiunea de copiere integrală a actelor juridice prin care se transmite dreptul de proprietate asupra unui imobil se constituie un drept real principal, sau se sting astfel de drepturi reale imobiliare. Sunt supuse transcrierii toate actele juridice enumerate de art. 711 C.pr.civilă şi anume: 1. a) toate actele de înstrăinare a proprietăţilor nemişcătoare sau a drepturilor reale ce se pot ipoteca; actele juridice între vii prin care se renunţă la aceste drepturi; 2. b) toate actele prin care se constituie o servitute un drept de uzufruct, de uz sau de abitaţie; actele juridice prin care se renunţă la aceste drepturi; 3. c) tranzacţiile privind drepturile reale; 4. d) ordonanţele de adjudecare ale imobilelor; 5. e) hotărârile date în materie de expropriere pentru cauză de utilitate publică; 6. f) cesiunile de venituri pe un interval mai mare de 2 ani; 7. g) extract de pe contractele de arendă sau de locaţiune pe timp mai îndelungat de 3 ani. Sunt exceptate de la transcriere: transmisiunile succesorale (legală şi testamentară); actele de împărţeală; hotărârile judecătoreşti declarative de drepturi; uzucapiunea şi accesiunea imobiliară, etc. Trancrierea se face în ordinea depunerii actelor necesare acestor operaţiuni. În prezent registrele de transcripţiuni sunt înlocuite cu mape în care sunt păstrate actele supuse transcrierii, împreună cu cererile care le însoţesc în ordinea lor. 3.3. Înscrierile. Înscrierea se face în registrul de inscripţii şi constau în consemnarea sau reproducerea unro părţi mai importante sau clauze din actele juridice. Fac obiect al înscrierii numai acele clauze care se referă la privilegiile speciale imobiliare şi la ipotecă. De la această regulă, face excepţie privilegiul vânzătorului de imobile deoarece este supus transcrierii. 3.4. Efectele transcrierii şi înscrierii. În condiţiile art. 182 C.civil, actul translativ de proprietate dacă a fost transcris, este opozabil terţilor. Între părţi şi faţă de succesorii lor în drepturi, actul juridic produce efecte de la data încheierii lui, potrivit principiului relativităţii efectelor juridice ale actelor juridice, fără a fi necesară transcrierea şi înscrierea. Dacă acelaşi drept a fost constituit real transmis sau constituit a fost transmis transcris succesiv în favoarea a două sau mai multe persoane se aplică principiul: qui prior tempore potior jure. Adică, dacă acelaşi drept a fost tarnscris în mod succesiv către mai multe persoane, va avea câştig de cauză cel care a realizat primul formalităţile de transcriere şi înscriere. 3.5. Neajunsurile sistemului publicităţii personale.4 Acest sistem datorită caracterului său personal prezintă deficienţe şi inconveniente de natură practică cu privire la efectele şi siguranţa acestuia dintre care pot fi enumerate: -O serie de acte juridice nu sunt supuse publicităţii, ceea ce face ca acest sistem de publicitate să nu fie integral, ci doar una parţială. Astfel nu sunt supuse transcrierii: transmisiunile succesorale, partajul, hotărârile judecătoreşti declarative; actele de confirmare a nulităţii relative şi actele de renunţare.

22

-Registrele se ţin pe numele proprietarilor şi nu pe imobile. De aceea pentru a cunoaşte situaţia juridică a unui imobil, trebuie cunoscuţi toţi proprietarii succesivi ai acestuia, care este o activitate greoaie; ori, omisiunea unui proprietar anterior poate înlătura întreaga publicitate ulterioară, dacă proprietarul a consimţiti transmisiunii sau sarcinii importante care nu convin noului dobânditor, constituind şi aceasta o probatio diabolica. -Neîndeplinirea formalităţilor de transcriere şi înscriere nu este sancţionată de lege, singura operaţiune fiind inopozabilitatea faţă de terţi a operaţiunii. -Birourile de publicitate imobiliară de pe lângă judecătorii nu are abilitatea legală să verifice valabilitatea actului prezentat pentru înregistrare, ceea ce face ca o astfel de înregistrare să aibă caracter relativ. Se aduce pur şi simplu la cunoştinţa terţilor un act juridic, fără ca valabilitatea actului sau existenţa dreptului să fie valabile prin publicare. -Dacă un imobil a fost înstrăinat succesiv şi cu rea credinţă mai multor persoane, proprietatea lui aparţine aceluia care a realizat cu prioritate publicitatea unui act chiar cu valoare relativă, chiar dacă el are un titlu îndoielnic şia fost ultimul achizitor.

4.

Sistemul de publicitate prin cărţile funciare.

4.1. Caracterizare generală şi reglementare. Inconvenientele semnalate în sistemul publicităţii imobiliare prin registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni sunt în cea mai mare parte înlăturate şi se asigură o certitudine superioară, prin sistemul cărţilor funciare care – fiind un sistem de publicitate imobiliară – se bazează pe identificarea topografică (cadastrală) a imobilelor şi realizează publicitatea imobiliară şi deplină (completă) a transmisiunilor şi constituirilor de drepturi reale imobiliare. Sistemul de publicitate al cărţilor funciare este un sistem real de publicitate aparţine legislaţiilor germanice spre deosebire cum am văzut de sistemul publicităţii personale consensualiste, adoptat sub influenţa codificării franceze napolioniene. Cărţile funciare numite tradiţional cărţi funduoare reminiscenţă încă vie datorată tradiţiei juridice şi are originea în cuvântul latinesc fundus, fond care înseamnă proprietate asupra pâmântului. După încorporarea Transilvaniei la Imperiul austriac şi edictarea Diplomei Leupoldinei de la 1781, considerată şi prima lege fundamentală, pentru această provincie istorică au fost introduse treptat cărţile funciare (funduare): în anul 1794 în localităţile grăniţăreşti supuse dreptului austriac (zona Năsăudului, ţinuturile zis secuieşti) denumite în termenii Cancelariei aulice de la Viena Landtafel –Patent; în anul 1870 în celelalte localităţi de “drept autriac” ale Ardealului, iar din 1855 în zonele Banat, Crişana, Satu Mare şi Maramureş, supuse până atunci dreptului obişnuielnic transmis prin tradiţiile populaţiei autohtone româneşti peste care s-a suprapus sau a convieţuit cu acesta dreptul local ungar. Sub aspect legislativ regimul funciar a fost reglementat de Codul civil austriac de la 1811, ordonanţele emise la 1794, 1855 şi 1870, precum şi legiuirile locale. În Bucovina ocupată de austrieci la 1812 prin Legea din 1873 se adoptă un model similar bazat pe sistemul germanic. După Marea Unire înfăptuită al 1 decembrie 1918, s-a încercat extinderea sistemului cărţilor funciare pe întraga ţară. Consiliul Dirigent format la Sibiu şi apoi după preluarea administrativă a Transilvaniei la 2 aprilie 1920 la Coroana României a fost menţinut sistemul în Transilvania. Prin Legea nr. 93/1933 s-a urmărit realizarea unui cadastru modern la nivelul întregii ţări bazat pe instituţai cărţilor funciare care era superioară sistemului din vechiul regat, oamenii politici şi 23

remarcabili jurişti ai vremii urmărind unificarea unitară într-un sistem real de publicitate pentru România în graniţele ei de atunci. Din păcate, obiectivele stabilite la nivel de deziderat pentru că lucrările se desfăşurau foarte lent (în raport cu lucrările cadastrale în timp record pe teritoriul Transilvaniei şi Ungariei ordonată de împăratul Iosif al II-lea în anul 1786 care au fost finalizate în numai trei ani). Ele au fost abandonate în preajma celui de-al doilea râzboi mondial din cauza evenimentelor tragice care se întrezăreau. Românai nu a reuşit nici până în prezent realizarea unui cadastru naţional şi nici să introducă un sistem unitar de carte funciară ceea ce ar corespunde pe deplin atributului de stat naţional unitar prevăzut de art. 1 din Constituţie. Prin două legi diferite, nr. 23/1933 şi nr. 115/1938 s-a materializat încercarea de a realiza un cadastru şi o carte funciară moderne, care nu au fost finalizate pentru că nu s-a întocmit cadastru general al ţării. În lipsa cadastrului naţional Decr. lege nr. 115/1938 a putut fi pus în aplicare numai în Transilvania, Banat şi Bucovina, unde s-a şi realizat. În Transilvania Legea nr. 115/1938 pentru unificarea dipoziţiilor privitoare la cartea funciară a fost concepută ca o lege de aplicare generală privind cărţile funciare din Vechea Ţară şi regimul de carte funciară din Transilvania. Acest act normativ (Legea nr.115/1938), putea fi pus în aplicare numai în Transilvania (unde existau condiţiile tehnice ale hărţilor topografice şi cărţile funciare), unde s-a realizat în măsură limitată prin Decr.Lege nr.389/1943, numit de extindere a legislaţiei civile şi comerciale în România de peste Carpaţi care a menţinut o parte a legislaţiei funciare locale, iar ulterior prin Legea nr.241/1947, în totalitate, înlocuindu-se toate legile ordonanţele şi regulamentele locale privitoare la cărţile funciare. Prin aceasta s-a asigurat aplicarea unei reglementări unitare complete şi moderneasupra cărţilor funciare în teritoriile din Transilvania şi Bucovina unde şi-a găsit materializarea Decr.Lege nr.115/1938. Decr.Lege nr.115/1938 este caracterizat şi conceput ca o lege de aplicaţie generală la nivelul întregii ţări şi să realizeze unificarea legislativă într-o manieră completă şi modernă. Legiuitorul său a păstrat sistemul de publicitate mai sigur existent în Transilvania însă a ţinut seama de progresele altor legislaţii în domeniu şi experienţa sistemului aplicat în Alsacia şi Lorena după anexarea lor la 1871 de Germania, precum şi faptul demonstrat prin aceasta a compatibilităţii principiilor dreptului francez cu principiile de carte funciară.5 Prin sistematizarea sa logică şi prin conţinut, Legea nr.115/1938, a constituit un instrument util şi a uşurat activitatea instanţelor de carte funciară şi mai apoi a fostelor notariate de stat care au funcţionat în aceste teritorii. Dispoziţii ale sale sunt preluate, precum şi unele sistematizări, principii, noţiuni, reglementări în Legea nr.7/1996 pentru preluarea şi aplicarea în viitor a acestei ultime legi, între ele există corelaţii importante. Nu au fost preluate reglementări privind felul şi regimul înscrierilor, precum şi efectul constitutiv de drepturi reale al înscrierilor care exprimând în bună măsură superioritatea cărţilor funciare, face ca Legea nr.7/1996 să constituie un regres faţă de Decr.Lege nr.115/1938, chiar dacă este o revanşă inutilă a adepţilor principiilor consensualismului şi al libertăţii contractuale contra partizanilor principiului riguros al publicităţii absolute în materia transmiterii şi constituirii de drepturi reale imobiliare.6 În aplicarea noilor reglementări ale Legii nr.7/1996 sunt de avut în vedere următoarele aspecte: a) Decr.Lege nr.115/1938 îşi restrânge considerabil aplicabilitatea întrucât toate transmisiunile şi constituirile de drepturi reale trebuie să se facă în noile cărţi funciare; b) felul înscrierii diferă în noile cărţi funciare, iar nu şi regimul de carte funciară aplicabil care este unul singur, cel reglementat de Legea nr.7/1996; c) Legea nr.7/1996, este aplicabilă treptat, odată cu 24

întocmirea şi finalizarea lucrărilor cadastrale, iar în regimul de aplicabilitate al Decr.Lege nr.115/1938 (în zonele de carte funciară) rămâne aplicabilă aceasta din urmă şi va fi scoasă treptat din vigoare odată cu finalizarea lucrărilor cadastrale şi întocmirea noilor cărţi funciare. În această succesiune se fac două categorii de înscrieri: cu caracter definitiv (în localităţile în care este pus în aplicare cadastrul general) şi cu caracter nedefinitiv (în localităţile unde nu există sau nu sunt definitivate lucrările cadastrale). 4.2. Structura şi obiectul cărţii funciare, (art.139-142) constau în cuprinsul şi obiectul cărţii funciare. Ele sunt întocmite, numerotate pe localităţi. Imobilele din aceeaşi localitate alcătuiesc registrul funciar al acelei localităţi. Cuprinsul fiecărei cărţi funciare constă din titlul acesteia şi trei părţi numerotate cu cifre romane. Titlul cărţii cuprinde: numărul cărţii respective şi denumirea localităţii unde se găseşte imobilul, pentru superficie, dacă este cazul să cuprindă şi menţiunea acelui drept. Partea I-a (foaia A, denumită şi Foaia de avere), descrie imobilul (parcelele) prin arătarea numărului de ordine şi cel topografic al fiecărei parcele, felul de cultură ori de folosinţă, locul de aşezare, întinderea şi o coloană pentru observaţii. Partea II-a (foaia B, denumită şi Foaia de proprietate), care cuprinde în principal, numele proprietarilor succesivi trecuţi în ordine cronologică şi are trei rubrici: nr. de ordine, înscrisurile privitoare la proprietate, observaţii. Când este cazul sunt trecute actele de dobândire şi de strămutare ale proprietăţii, servituţiile constituite în folosul imobilului, drepturi personale şi de creanţă, acţiuni privitoare la drepturi reale, faptele juridice. Partea III-a (foaia C denumită şi Foaia de sarcini) cuprinde în principal, sarcinile care grevează imobilul. În această foaie se înscriu drepturile reale care grevează imobilul: servitutea, superficia, uzufructul, uzul, abitaţia, ipoteca, privilegiile imobiliare, locaţiunea pe un termen mai mare de 3 ani, faptele juridice (falimentul), drepturi personale sau alte raporturi juridice (sechestru, urmărirea imobilului etc). Cuprinsul cărţii funciare, în conf. cu art. 6 din Decr. lege nr. 115/1938, se întregeşte cu planul, înscrisurile şi registrul de intrare. 1. a) planul cuprinde toate parcelele dintr-o localitate cu arătarea numărului topografic al fiecăreia. 2. b) înscrisurile privitoare la înscrieri constituie proba drepturilor înscrise în cartea funciară. Un exemplar din înscrisul oficial sau copii certificate (legalizate după acesta) se va reţine în arhiva biroului de carte funciară. 3. c) registrul de intrare este utilizat pentru înregistrarea tuturor cererilor de solicitare a înscrierilor. Ordinea înregistrării stabileşte şi rangul înscrierilor făcute în cartea funciară. La fiecare judecătorie se ţine în mod obligatoriu şi completate la zi: repretorii alfabetice; repertorii de parcelare, alte registre şi condici de evidenţă prevăzute de lege. Obiectul cărţii funciare denumit în literatura juridică şi obiectul drepturilor tabulare7 îl constituie înscrierile făcute în cartea funciară, adică drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară, precum şi în cazuri prevăzute de lege, drepturile de creanţă, actele, faptele şi raporturile juridice în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară. Drepturile tabulare sunt raporturi de drept care izvorăsc sau se dobândesc prin înscrierea în cartea funciară.8

25

Obiectul drepturilor tabulare îl constituie corpul funciar care poate fi alcătuit dintr-una sau mai multe parcele (art. 12). Cartea funciară mai cuprinde aşadar şi drepturile de creanţă, faptele şi raporturile juridice în legătură cu drepturile înscrise în cartea funciară. În art. 11 al legii sunt arătate drepturile tabulare sau drepturile reale înscrise în cartea funciară: a) dreptul de proprietate; b) dreptul de superficie; c) dreptul de uzufruct, uz, abitaţiune şi servitute; d) dreptul de ipotecă. Este de precizat că după cum se observă mai întâi din această enumerare lipsesc ipotecile, apoi enumerarea nu poate fi considerată limitativădeoarece prin legi speciale au fost recunoscute ca drepturi reale, legea sau hotărârea judecătorească au dispus înscrierea lor (ex. dreptul de administrare, dreptul de concesionare, dreptul de folosinţă asupra terenurilor agricole, art. 19 şi 74 din Legea nr. 18/1991, art. 17 din Decr.-lege nr. 61/1990). Corpul funciar care constituie obiectul drepturilor tabulare (art. 11 şi 12) este o unitate economică care devine prin înscriere o entitate juridică în care operaţiunile juridice se fac de regulă cu privire la întreg corpul funciar. Corpul funciar are un asau mai multe parcele cadastrale fie prin natura imobilului, fie prin voinţa proprietarului; dacă sunt mai multe se notează cu cifre romane. Un corp funciar poate fi modificat la cererea proprietarului prin alipiri sau dezlipiri. Au loc practic alipiri atunci când două sau mai multe parcele se unesc într-un singur corp funciar sau prin adăugirea unei parcele la un corp existent. Au loc dezlipiri când se desparte o parcelă de un corp funciar ori se micşorează întinderea unui corp funciar. În legătură cu operaţiunile de alipire şi de dezlipire, în sensul arătat se săvârşesc fie transcrieri (când o parcelă se trece dintr-o carte funciară în alta) fie reînscrieri (când se dezlipeşte o parcelă şi se trece în aceeaşi carte funciară ca un corp de sine-stătător). 4.3. Principiile cărţilor funciare. Aceste principii sunt menite să asigure şi să justifice superioritatea sistemului real de publicitate în raport cu orice sistem de publicitate personală şi realizarea securităţii juridice a circuitului civil imobiliar. În cuprinsul Decr-lege nr. 115/1938 nu există nici un text care să evoce principiile care cârmuiesc sistemul cărţilor funciare, însă ele rezultă din întreaga economie a textelor care le cuprinde. Dacă literatura juridică de specialitate şi jurisprudenţa sunt unanime în ce priveşte desprinderea principiilor cărţilor funciare, nu există un punct de vedere unitar cu privire la numărul şi denumirea acestora.9 Urmează a fi enumerate câteva dintre principiile mai importante care concurează funcţionalitatea sistemului cărţilor funciare şi acceptate în general de doctrină. 1. a) Principiul publicităţii integrale întemeiat pe faptul că sistemul cărţilor funciare este un sistem real şi complet de publicitate imobiliară deoarece evidenţa se ţine pe imobile iar nu pe persoane şi totodată asigură publicitatea integrală a transmisiunilor şi constituirilor de drepturi reale imobiliare. Cu excepţiile deja arătate, toate aceste operaţiuni sunt supuse înscrierii în cartea funciară precum şi evidenţierea tuturor schimbărilor sau modificărilor care intervin prin alipire, dezlipire, dezmembrare de parcele, etc. Ca atare principiul publicităţii integrale a cărţilor funciare este acea regulă care supune înscrierii în cartea funciară toate actele şi faptele juridice translative sau constitutive de proprietate şi alte drepturi reale imobiliare, operaţiuni materiale, precum şi drepturi personale, faptele sau alte raporturi juridice în legătură cu imobile cuprinse într-o anumită carte funciară.

26

1. b) Principiul efectului translativ sau constitutiv de drepturi reale al înscrierii de carte funciară. Este prevăzut de art. 17-18 din legea cărţilor funciare potrivit căreia drepturile reale cu privire la imobile pot fi constituite modificate sau stinse numai prin înscrierea lor în cartea funciară. Prin aceasta se înţelege că înscrierea dă naştere, modifică sau stinge drepturi reale şi le face opozabile faţă de terţi. Drepturile reale asupra imobilelor vor fi constituite sau strămutate numai după ce au fost înscrise în cartea funciară. Drepturile reale se vor stinge numai dacă radierea lor s-a înscris în cartea funciară cu consimţământul şi în contra titularului. În sistemul cărţilor funciare orice operaţiune juridică prin care se tinde la translaţia sau constituirea de drepturi reale imobiliare se compune din 3 operaţiuni juridice succesive: a) dintrun act obligaţional – ius ad rem – (contract de vindere-cumpărare, donaţie, schimb, etc) care dă naştere obligaţiei de trasmitere sau constituire a dreptului real care formează obiectul cuprinsului său; b) dintr-un act real – ius in rem – de întocmirea formalităţilor şi de predarea bunului prin care partea care şi-a asumat o obligaţie consimte prin înscrisul dat ca acel drept să fie întabulat în cartea funciară; c) înscrierea efectivă a dreptului real, care se naşte în momentul înregistrării oficiale a cererii la birou de carte funciară a instanţei competente. Simpla existenţă a convenţiei se plasează în tărâm obligaţional şi nu operează prin ea însăşi tranferul sau constituirea dreptului real. Raportul obligaţional rezultat din încheierea convenţiei este un drept de creanţă el fiind opozabil doar debitorului care rămâne ţinut de obligaţia asumată prin convenţie, acea de predare a bunului şi a înscrierilor necesare pentru întabulare. Momentul strămutării sau constituirii dreptului real este unic – înscrierea efectivă – şi caracterizează acest principiu. Prin aceasta se realizează concordanţa dintre starea tabulară şi situaţia juridică a imobilului în cauză. De la acest principiu există şi câteva excepţii (art. 26): în cazul drepturilor reale dobândite prin succesiune, accesiune, vânzare silită, expropriere pentru cauză de utilitate publică, când dobândirea are loc independent de înscriere. Excepţiile sunt de strictă interpretare enumerarea este limitativă la textul art.26 şi la alte dispoziţii legale de rang egal (art.19, 23, 74 din Legea nr.18/1991; art.14 din Legea nr.213/1998, Legea nr.15/1990). Ele sunt numite şi drepturi extratabulare, adică drepturi reale care se dobândesc fără înscriere în cartea funciară. c)Principiul legalităţii, care presupune că înainte de a se dispune înscrierea prin încheiere, judecătorul de carte funciară are dreptul şi obligaţia să verifice legalitatea titlului sau a actului prezentat spre a folosi ca bază pentru înscrierea în cartea funciară. Principiul legalităţii comportă două aspecte: legalitatea formală şi legalitatea materială, adică verificarea dacă înscrisul pe baza căruia se solicită înscrierea întruneşte condiţiile de fond şi de formă prevăzute de lege şi este apt pentru a fi transcris. 1. d) Principiul oficialităţii care derivă din principiul legalităţii se constituie în obligaţia legală pe care o are judecătorul delegat de caret funciară de a verifica din oficiu cererea de înscriere, actele care o însoţesc, valabilitatea şi actualitatea titlului. O cerere introdusă nu se poate completa cu înscrisuri noi, dacă ea este incompletă, sau înscrisurile nu sunt corecte, prin încheierea motivată judecătorul va respinge cererea. 2. e) Principiul priorităţii este reglementat de art. 31 potrivit căruia înscrierile de carte funciară îşi produc efectele de la data înregistrării cererilor, ordinea înrergistrărilor le va stabili rangul.

27

Dacă mai multe cereri au fost depuse de o dată la judecătorie, drepturile de ipotecă vor avea acelaşi rang, iar pentru celelalte se va hotărâ prin judecată. Data înregistrării cererii în registrul de intrare va fi data înscrierii. Prin rang tabular se înţelege efectul unei înscrieri în raport cu alte înscrieri din aceeaşi carte funciară, în acest sens având importanţă, exclusiv data înregistrării cererii. Rangul opţinut potrivit principiului priorităţii se numeşte rang iniţial şi nu poate fi schimbat decât în materie de ipoteci. 1. f) Principiul relativităţii se bazează pe art. 19 din lege în sensul că asigură protecţia juridică a titularului înscris în cartea funciară care se poate face numai: a) împotriva aceluia care la data înregistrării cererii este înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea se va face, b) împotriva aceluia care înainte de a fi înscris şi-a grevat dreptul dacă ambele înscrieri se cer deodată. Principiul relativităţii cuprinde acea regulă în baza căreia înscrierea unui drept în cartea funciară se poate face numai împotriva aceluia care la înregistrarea cererii este înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează a fi făcută. Cel înscris este numit antecesor tabular iar cel care urmează să fie înscris, succesor tabular. 1. g) Principiul forţei probante a înscrierii de carte funciară. Este u principiu absolut şi rezultă din art. 32 şi 33 din lege constând din acea regulă potrivit căreia cuprinsul cărţii funciare, înafara îngrădirilor şi excepţiilor legale se consideră a fi exact în folosul acelora care şi-au înscris cu bună credinţă un drept real în cartea funciară. În materialitatea sa publicitatea de carte funciară atrage după sine atât un efect pozitiv cât şi unul negativ. Efectul pozitiv însemnează că ceea ce cuprinde cartea funciară se consideră exact în folosul celui care a dobândit imobilul. Efectul negativ însemnează în principiu că nici un drept real nu poate exista şi nu poate fi opus devreme ce acesta nu a fost înscris în cartea funciară. Din ambele efecte rezidă puterea doveditoare absolută a înscrierilor de carte funciară, reieşind că cel care a dobândit cu bună-credinţă, un drept real întemeiat pe cuprinsul cărţii funciare este pus la adăpost de orice cauză de evicţiune. Domeniul de aplicare a principiului forţei probante a înscrierii este circumscris de lege atât sub aspectul operaţiunilor juridice care s-au efectuat cât şi a persoanelor în folosul cărora acţionează, împletindu-se cu principiul relativităţii (art.33,36,37 din lege). Principiul operează numai în cazul acelor drepturi tabulare constituite prin acte juridice ce sunt efectiv înscrise în cartea funciară. Ca atare regula conţinută de principiul publicităţii materiale nu se aplică la: indicaţiuni de fapte privitoare la înscrieri materiale (felul culturii, venit); faptele juridice care au existenţă independentă de înscriere (ex.interdicţia, decesul, incendierea bunului, etc.); drepturile personale patrimoniale a căror existenţă şi valabilitate nu sunt garantate de înscriere, îngrădirile legale (raporturi de vecinătate, servituţi naturale şi neaparente, etc.); excepţiile legale create de drepturile extratabulare (succesiune, accesiune, expropriere). În literatura juridică de specialitate au mai fost evocate şi alte principii care au mai mică importanţă sau se desprind din cele deja arătate: principiul materialităţii (disponibilităţii) care este un principiu general al exercitării drepturilor civile subiective şi principiul specialităţii care trebuie să indice persoana titularului, individualizarea imobilului şi a dreptului la care se referă. 10 4.4. Înscrierile în cartea funciară. Înscrierile în cartea funciară sunt de trei feluri: întabularea; înscrierea provizorie şi notarea. Sunt condiţii comune pentru toate cele trei forme de înscrieri: înscrisul original trebuie să îndeplinească cerinţele de validitate ale actului juridic pe care îl conţine; să aibă deplină putere 28

doveditoare; să arate numele părţilor; să identifice clar şi precis imobilul şi dreptul tabular care se înscrie sau se radiază; dacă este întocmit în străinătate să fie prezentat în original şi în traducere legalizată; dacă este hotărâre judecătorească să fie învestită cu formulă executorie. 1. a) Întabularea este înscrierea prin care se îndeplineşte, săvărşeşte cu titlu definitiv de la data înregistrării cererii strămutarea, constituirea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar. Drept urmare întabularea este o înscriere definitivă şi poate fi considerată perfectă în sensul că nu necesită nici o procedură ulterioară. Condiţiile la întabulare sunt cele comune arătate, sens în care este de subliniat existenţa condiţiei generale a dovedirii actului juridic în temeiul căruia se cere înscrierea printr-un înscris original care poate fi după caz înscris autentic sau înscris sub semnătură privată. Dacă înscrierea se face în temeiul hotărârii judecătoreşti sau a unui act administrativ sunt suficiente copii legalizate de pe acestea. Hotărârea judecătorească trebuie să fie “desăvârşită” adică rămasă definitivă şi devenită irevocabilă. 1. b) Înscrierea provizorie este înscrierea prin care se dobândeşte, modifică sau stinge un drept real imobiliar numai sub condiţia şi măsura justificării lui ulterioare. Ea se mai numeşte prenotare sau întabulare imperfectă şi are loc în cazurile când: înscrisul original nu îndeplineşte cerinţele pentru întabulare; dacă prin hotărâre judecătorească care poate fi atacată cu recurs, partea a fost obligată la strămutarea, constituirea, modificarea sau stingerea unui drept tabular; radierea dreptului de ipotecă dacă debitorul a depus irevocabil suma datorată plus dobânzile şi accesoriile. Rolul înscrierii provizorii este acela de a conferi acestei înscrieri în momentul în care va deveni definitivă adică atunci când se va tranforma în întabulare, data şi rangul pe care l-a avut înscrierea provizorie. Prin înscrierea provizorie cel interesat este pus la adăpost de riscul unei eventuale alte întabulări în favoarea unui terţ. Ea se consolidează în întabulare în momentul depunerii de înscrisuri apte să producă întabularea. 1. c) Notarea este procedeul care are ca scop de a face opozabile terţelor persoane drepturile personale, faptele sau alte raporturi juridice, privind drepturile înscrise în cartea funciară, adică acele informaţii care există independent de înscrierea în cartea funciară. Notările sunt de două feluri: declarative, când efectele lor sunt independente de înscrierea în cartea funciară; constitutive, când efectul lor juridic depinde de înscrierea în cartea funciară (interdicţiile de grevare, înstrăinare etc). Prin notare se atrge atenţia terţelor persoane că asupra imobilului înscris în cartea funciară există în curs un proces sau alte împrejurări de natură să influenţeze soarta juridică a acestuia (existenţa unui proces pentru anularea contractului de vânzare). Obiectul notării poate să-l constituie împrejurări care să se refere la: situaţia juridică personală a titularului dreptului înscris; drepturile personale sau alte raporturi juridice; anumite acţiuni în justiţie în legătură cu imobilul înscris în cartea funciară. 4.5. Efectele înscrierilor în cărţile funciare. Efectele înscrierilor în cărţile funciare sunt strâns legate de principiile acestui sistem de publicitate şi sunt următoarele: 1. a) Efectul translativ sau constitutiv de drepturi reale al întabulării şi, atunci când este cazul, al înscrierii provizorii.

29

2. b) Efectul de opozabilitate faţă de terţi al notării în cartea funciară. Consecinţele juridice ale acestui efect constau în acea că drepturile de creanţă pot fi valorificate împotriva unor terţe persoane în măsura în care au fost înscrise în cartea funciară. Aceste persoane sunt ţinute să respecte aceste drepturi sau situaţii juridice şi chiar să suporte urmările negative pe care le-ar putea reflecta. De ex.dacă un terţ cumpără bunul ignorând cu bună ştiinţă că este ipotecat, el va suporta toate consecinţele urmăririi pornite de către creditorul ipotecar. 4.6. Acţiunile de carte funciară. Decr.-lege nr.115/1938 reglementează două acţiuni: acţiunea în prestaţie tabulară şi acţiunea în rectificare a înscrierilor de carte funciară. La acestea se adaugă, în opinia noastră căile de atac în justiţie ca urmare a reorganizării serviciilor notariale ca serviciu public autonom prin Legea nr.36/1995 şi Legea nr.7/1996 şi a Instr. de aplicare a acesteia aprobate prin Ord.M.Justiţiei nr.2137/1997. 8. a) Acţiunea în prestaţie tabulară. Înscrierile de carte funciară au efect constitutiv de drepturi în condiţiile art.17 din Legea nr.115/1938. Dacă s-a încheiat un act translativ sau constitutiv de drepturi, efectele acestuia se produc numai dacă şi după ce a fost înscris în cartea funciară. Ca atare drepturile reale în sistemul Decr.-lege nr.115/1938, se pot constitui, transmite, modifica numai dacă a fost înscris în cartea funciară. În acest scop, cel ce a consimţit la constituirea, modificarea, transmiterea unui drept real imobiliar este obligat potrivit art.22 din Legea nr.115/1938, să predea toate înscrisurile necesare pentru întabularea dreptului de proprietate în cartea funciară. Tot astfel, potrivit art.23 din lege dacă un drept real înscris în cartea funciară se stinge, titularul va fi obligat să predea celui îndreptăţit înscrisurile necesare pentru radiere. În cazul în care refuză să predea înscrisul necesar pentru întabulare, sau cel de radiere a dreptului din cartea funciară, cel îndreptăţit se poate adresa justiţiei, care va putea dispune întabularea respectiv radierea dreptului real imobiliar. Hotărârea care se pronunţă, potrivit art.17 din Legea nr.115/1938, va înlocui acordul de voinţă sau consimţământul celui obligat dar care refuză să îl dea. Hotărârea va ţine loc de înscrisul în baza căruia se va face înscrierea de carte funciară. Acţiunea în prestaţie tabulară va fi îndreptată împotriva celui care nu-şi îndeplineşte obligaţia asumată de consimţire la constituirea, transmiterea sau stingerea dreptului real imobiliar. Acţiunea în prestaţie tabulară va putea fi îndreptată şi împotriva unui terţ dobânditor înscris în cartea funciară, dacă sunt întrunite următoarele condiţii: cel care cere prestaţia tabulară să fi fost în posesie la data când a contractat cu terţul dobânditor; actul juridic în temeiul căruia se cere prestaţia tabulară să fie anterior aceluia în temeiul căruia terţul dobânditor a fost înscris; terţul să fi dobândit cu titlu gratuit sau să fi fost de rea-credinţă (art.25 din lege). În practica judiciară de dată relativ recentă s-a reţinut că instanţele de judecată au procedat corect când au pronunţat hotărâri care să ţină loc de contract apt de a fi întabulat în cartea funciară, în baza art.22 şi 24 din Dec.-lege nr.115/1938, obiect al înstrăinării fiind un teren.11 Natura juridică a acţiunii în prestaţie tabulară este controversată, fiind considerată într-o opinie acţiune personală, astfel că dreptul la exercitarea ei se prescrie în termen de 3 ani, care începe să curgă de la încheierea conveţiei prin care părţile s-au obligat să înstrăineze imobilul şi să întocmească actul necesar întabulării.12 Într-o altă opinie, devenită majoritară, este o acţiune în realizarea dreptului, o acţiune reală şi imprescriptibilă.13 Împărtăşim această opinie având în vedere că acţiunea în prestaţie tabulară este o aplicaţiune particulară în regimul cărţilor funciare, a acţiunii în revendicare. Imprescriptibilitatea rezultă şi din faptul că textul art.24 din Legea nr.115/1938, nu prevede un termen limitativ pentru introducerea ei. Dacă se introduce o 30

cerere de radiere a dreptului este o varietate particulară a acţiunii negatorii. În fine, operaţiunea de înscriere, respectiv de radiere intră în conţinutul constituirii, sau dimpotrivă al stingerii dreptului real ceea ce dă distinctivitate acestei acţiuni. 1. b) Acţiunea în rectificarea înscrierilor în cartea funciară. Acţiunea în rectificare are menirea să pună în acord starea tabulară cu starea juridică reală a unui imobil, prin ea se cere îndreptarea sau suprimarea unei înscrieri necorespunzătoare realităţii şi care a fost în mod greşit inserată în cartea funciară. O asemenea acţiune poate avea ca obiect rectificarea întabulării şi a înscrierii provizorii sau a rectificării notării. Cazurile de rectificare a unei întabulări sunt prevăzute de art.34-40 din Legea nr.115/1938: – dacă înscrierea sau titlul pe baza căruia s-a făcut nu au fost valabile (ex. titlul este nul sau anulabil); – dacă prin înscriere, dreptul a fost greşit calificat ( ex. s-a înscris o superficie în loc de servitute); – dacă nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris s-au au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea (s-a împlinit termenul extinctiv sau s-a împlinit condiţia rezolutorie). Acţiunea poate fi introdusă de orice persoană interesată iar rectificarea va fi făcută numai în baza hotărârii de admitere rămasă definitivă. În legătură cu prescripţia acestei acţiuni, art.36 şi 37 din Legea nr.115/1938 stabilesc următoarele: – acţiunea în rectificare este imprescriptibilă, sub rezerva prescripţiei acţiunii de fond, atunci când este introdusă de dobânditorul nemijlocit, precum şi faţă de terţul care a dobândit cu reacredinţă dreptul înscris în favoarea sa; – acţiunea în rectificare poate fi introdusă în termen de 10 ani, faţă de terţul dobânditor cu titlu gratuit, de bună-credinţă, care începe să curgă de la data înregistrării cereri de înscriere a acestuia; – împotriva terţului dobânditor cu titlu oneros, de bună-credinţă, acţiunea în rectificare poate fi introdusă numai dacă titlu nu este valabil sau greşit calificat (două cazuri prevăzute de art.34 din lege) aici legea prevede termene precise: şase luni de la data comunicării către cel îndreptăţit a încheierii prin care s-a dispus înscrierea; trei ani de la data înregistrării cereri de înscriere a dreptului a cărui rectificare se solicită prin acţiune. 1. c) Rectificarea notării, este reglementată de art.39 din Legea nr.115/1938 şi intervine în următoarele situaţii: nevalabilitatea notării, greşita calificare a dreptului personal, faptului sau raportului juridic notat; dacă nu mai sunt întrunite condiţiile pentru existenţa dreptului personal, faptului sau raportului juridic, dacă notarea nu mai este conformă cu realitatea. Acţiunea în rectificarea notării este imprescriptibilă.

31

. Sistemul organelor cadastrale. * Implementarea noului sistem cadastral în RM este imposibilă fără un cadru organizatoric şi instituţional corespunzător, care să asigure crearea şi funcţionarea adecvată a cadastrului bunurilor imobile, înregistrarea de stat şi garantarea drepturilor asupra bunurilor imobile. Sistemul organelor cadastrale în RM include: 1) Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru (denumirea iniţială – Agenţia Naţională Cadastru, Resurse Funciare şi Geodezie); -. 2) întreprinderea de Stat „Cadastru”; 3) Filialele întreprinderii de stat „ Cadastru” — oficiile cadastrale teritoriale. în afară de aceasta, competenţe specifice în domeniul cadastrului dispun: 1) Ministerul Agriculturii şi Alimentaţiei – administrarea şi monitoringul terenurilor cu destinaţie agricolă (în perspectivă se preconizează implementarea unui cadastru specializat al terenurilor cu destinaţie agricolă); 2) Agenţia pentru Silvicultură „Moldsilva” – administrarea cadastrului silvic (forestier) şi monitoringul pădurilor; 3) Agenţia „Apele Moldovei” – administrarea cadastrului apelor şi monitoringul obiectivelor acvatice; 4) Ministerul Apărării – administrarea monitorigului resurselor naturale acumulate în perimetrul obiectelor militare; 5) Asociaţia de Stat de Producţie pentru Explorări Geologice a RM „AGeoM” – administrarea cadastrului zăcămintelor minerale utile, rezervelor de ape subterane şi monitoringul acestora; 6) Alte ministere ş departamente (al industriei, transporturilor etc.) – acumularea şi prezentarea informaţiilor necesare creării şi funcţionării cadastrului, conform competenţei ce le revin. 2. Statutul juridic şi competenţa şi competenţa Agenţiei Relaţii Funciare şi Cadastru. Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru (în continuare – Agenţia) este autoritate administrativă centrală, asigură realizarea politicii statului în domeniul administrării cadastrului şi evaluării bunurilor imobile, fondului funciar şi reglementării relaţiilor funciare, geodeziei, cartografiei şi geoinformatici i. Agenţia se subordonează Guvernului RM. In activitatea sa, Agenţia se călăuzeşte de Constituţia RM, de Legea cu privire la Guvern, Legea cadastrului bunurilor imobile, decretele Preşedintelui RM, ordonanţele şi hotărârile Guvernului, acordurile internaţionale la care RM este parte, de Regulamentul Agenţiei Relapii Funciare şi Cadastru, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr. 901 din 25.08.2005 şi alte acte normative. Agenţia este persoană juridică, dispune de ştampilă cu Stema de Stat a RM şi cu,denumirea sa, precum şi de conturi trezoreriale. Agenţia este condusă de directorul general, numit în funcţie şi eliberat din funcţie de către Guvern. Directorul general al Agenţiei are un vicedirector general, numit în funcţie şi eliberat din funcţie de către Guvern, la propunerea directorului general. Agenţia este independentă de orice proprietar de bun imobil şi se supune numai legii.

Structura aparatului central al Agenţiei: 1) Aparatul administrativ al (conducerea) Agenţiei (Directorul general, vicedirectorul general. Colegiul Agenţiei); ■ 2) Direcţia relaţii funciare şi consolidarea terenurilor, inclusiv: a)

Secţia organizarea teritoriului;

b)

Secţia protecţia solurilor şi monitoringul funciar.

32

3) Direcţia cadastrul imobiliar şi funciar, inclusiv: a) Secţia evaluarea imobilului. 4) Direcţia geodezie, cartografie şi geoinformatică, incusiv: a)

i-

Fondul cartografo-geodezic (cu statut de serviciu);

b) Inspectoratul de stat pentru supravegherea geodezică, tehnică şi regim (cu statut de secţie în componenţa Direcţiei).

5)

Secţia economie şi finanţe;

6)

Serviciul juridic;

7)

Serviciul resurse umane;

8)

Secţia administrativă.

”

Instituţiile şi organizaţiile subordonate Agenţiei, care funcţionează în regim de autogestiune: f / 1) întreprinderea de Stat „Cadastru”, inclusiv filialele acesteia – oficiile cadastrale teritoriale din: Chişinău, Bălţi, Orhei, Cahul, Taraclia, Comrat, Soroca, Ungheni, Căuşeni, din alte centre raionale, oraşe şi municipii 2)

Institutul de Proiectări pentru Organizarea Teritoriului;

3)

Institutul de Geodezie, Prospecţiuni Termice şi Cadastru „INGEOCAD”;

4) Asociaţia Republicană pentru Protecţia Solurilor. Competentele Agenţiei de ordin general: .1) realizează politica de stat în domeniul relaţiilor funciare, cadastrului şi evaluării bunurilor imobile, geodeziei, cartografiei şi geoinformaticii; 2)elaborează şi realizează, în limitele competenţei sale, programe şi planuri naţionale de acţiuni în următoarele domenii: relaţii funciare, cadastru şi evaluarea bunurilor imobile, geodezie, cartografie şi geoinformatică; 3)”gestionează, elaborează, aprobă finanţarea şi exercită controlul asupra folosirii mijloacelor băneşti pentru realizarea programelor anuale ce ţin de domeniul cadastrului etc; 4)efectuează reforma organizaţional-economică în sfera de activitate a Agenţiei, integrează relaţiile funciare, cadastrul şi evaluarea bunurilor imobile în procesele reformei economice, aduce în concordanţă cu actele legislative şi normative din sfera competenţelor încredinţate ia standardele şi normele europene; 5) coordonează cercetările ştiinţifice în domeniul relaţiilor funciare, cadastrului şi evaluării bunurilor imobile, geodeziei, cartografiei şi geoinformaticii şi promovează implementarea tehnicii şi tehnologiilor avansate în sferele sale de activitate; 6)contribuie la dezvoltarea pieţei imobiliare (inclusiv funciare); 7) elaborează, avizează şi coordonează proiecte de acte legislative şi normative, modifică şi anulează, în limitele competenţei sale, dispoziţii şi instrucţiuni vizând domeniile sale de activitate, conform legislaţiei; 8) coordonează activitatea de pregătire, instruire şi reciclare a cadrelor în domeniul de activitate;

33

9) organizează seminare, conferinţe, simpozioane tematice şi stabileşte relaţiile de colaborare internaţională în sferele de activitate;

10)susţine şi întreprinde măsuri pentru impulsionarea procesului de atragere a investiţiilor străine în domeniu; 11)elaborează şi aprobă, în iimitele prevăzute de legislaţia în vigoare, documentele-tip aferente executării lucrărilor cadastrale, lucrărilor ce ţin de organizarea teritoriului, relaţiile funciare etc; 12)administrează, conform legislaţiei în vigoare, Fondul de garanţie; 13)exercită alte funcţii, conform legislaţiei în vigoare. Competentele Agenţiei în domeniul cadastrului bunurilor imobile: 1) asigură promovarea unei politici unice în domeniul creării şi ţinerii cadastrului, dezvoltării reţelei geodezice pe întreg teritoriul ţării; 2) asigură crearea şi ţinerea cadastrului bunurilor imobile; 3) ţine cadastrul funciar şi asigură monitoringul funciar la nivel naţional; 4) asigură formarea bazei de date a cadastrului bunurilor imobile la nivel central; 5) coordonează lucrările ce ţin de crearea cadastrului bunurilor imobile şi de activitatea oficiilor cadastrale teritoriale; 6) elaborează şi prezintă autorităţilor administraţiei publice locale documentaţia cadastrului funciar; 7) contribuie, în comun cu structurile de resort din republică şi autorităţile administraţiei publice locale, la dezvoltarea cadastrului bunurilor imobile şi cadastrului funciar; 8) stabileşte modul de efectuare a lucrărilor cadastrale, modul de elaborare şi actualizare a planului cadastral şi a planului geometric, precum şi modul de efectuare a înscrisurilor în registrul bunurilor imobile; 9)

organizează concursuri pentru suplinirea funcţiei de registrator la oficiile cadastrale teritoriale;

10) asigură ţinerea registrului de stat a! unităţilor administrativ-teritoriale şi al străzilor din localităţile din Moldova; 11) asigură aplicarea prevederilor actelor legislative şi normative privind ţinerea registrului bunurilor imobile. 12) organizează şi controlează activitatea întreprinderii de Stat „Cadastru”, inclusiv a filialelor acesteia, a altor organizaţii subordonate, aprobă documentele de constituire a acestora; 13)

coordonează la nivel interdepartamental activităţile legate de crearea şi ţinerea cadastrului;

14) prezintă Guvernului propuneri privind perfecţionarea legislaţiei ce reglementează lucrările de organizare a teritoriului, administrarea resurselor funciare şi schimbul de informaţii cadastrale; 15) exercită alte atribuţii privind ţinerea cadastrului, inclusiv angajamentele internaţionale ale RM în domeniu. Competenţele Agenţiei în domeniul evaluării bunurilor imobile: 1)elaborează acte normative privind organizarea şi dezvoltarea activităţii de evaluare;

34

2) asigură implementarea sistemului nou de evaluare a bunurilor imobile, inclusiv în scopul impozitării; 3) creează baza metodologică şi metodică pentru evaluarea şi reevaluarea bunurilor imobile, inclusiv în scopul impozitării; 4) asigură crearea şi ţinerea bazei de date centrale privind valoarea bunurilor imobile şi a bazei de date privind preţurile tranzacţiilor curente cu bunuri imobile; 5) asigură aplicarea metodologiilor şi tehnologiilor unice în cadrul inventarierii tehnice şi evaluării bunurilor imobile;

6) asigură, în limitele competenţei sale şi conform legislaţiei, aplicarea prevederilor actelor normative în domeniul estimării valorii de piaţă a bunurilor imobile de către întreprinderile de evaluare, indiferent de tipul de proprietate şi forma de organizare juridică; 7) monitorizează dezvoltarea pieţei bunurilor imobile, dinamica preţurilor la bunurile imobile pe teritoriul ţării; 8) elaborează, în comun cu asociaţiile obşteşti ale evaluatorilor, Standardele Naţionale de Evaluare; 9)

coordonează activitatea oficiilor cadastrale teritoriale în domeniul evaluării bunurilor imobile;

10) asigură ţinerea registrului de eliberare a certificatelor de calificare a evaluatorilor bunurilor imobile. 3. Statutul juridic şi competenţa întreprinderii de Stat „Cadastru”. întreprinderea de Stat „Cadastru” este subordonată Agenţiei Relaţii Funciare şi Cadastru şi funcţionează în baza Legii cadastrului bunurilor imobile şi statutului său, aprobat de către Agenţie, şi alte acte normative. Directorul întreprinderi de Stat „Cadastru” este numit de către Agenţie pe bază de concurs. întreprinderea de Stat „Cadastru” are personalitate juridică, dispune de ştampilă, cont în bancă, inclusiv valutar. întreprinderea de Stat „Cadastru” este independentă de orice proprietar de bun imobil şi se supune numai legii. Competenţele întreprinderi de Stat „ Cadastru”: a)

proiectează şi dezvoltă sistemul informaţional al cadastrului;

b)

acumulează, sistematizează şi păstrează informaţia cadastrală;

c) organizează furnizarea informaţiei cadastrale, stabileşte structura acesteia şi modul ei de furnizare; d) organizează procesul de ridicare continuă a calificării personalului întreprinderii; e)

stabileşte schema mişcării fluxului de informaţii cadastrale şi modul de prelucrare a acestora;

f) asigură securitatea păstrării şi transmiterii datelor prin reţea, prezintă propuneri privind perfecţionarea sistemului de păstrare a bazei de date; g)

deţine şi administrează banca centrală de date a cadastrului;

h) proiectează şi efectuează legătura dintre forma electronică a documentaţiei cadastrale şi cea a altor registre de stat;

35

i) furnizează informaţia cadastrală sistematizată autorităţilor administraţiei publice, altor persoane juridice, precum şi persoanelor fizice; j) ţine, în modul stabilit de Guvern, sistemul informaţional automatizat „Registrul de stat al unităţilor administrativ-teritoriale şi al străzilor din localităţile de pe teritoriul RM”; k) elaborează instrucţiuni referitoare la modul de ţinere a documentaţiei cadastrale, la modul de furnizare a informaţiei cadastrale, la evaluarea bunurilor imobile în scopul impozitării; 1) ţine, în modul stabilit de Guvern, sistemul informaţional automatizat „Registrul obiectelor de infrastructură inginerească”; m) exercită alte atribuţii conform legislaţiei. 4. Statutul juridic şi competenţa oficiilor cadastrale teritoriale. Oficiile cadastrale teritoriale (OCT) sunt filiale teritoriale ale întreprinderii de Stat „Cadastru” şi sunt amplasate în centrele raionale, în municipii şi în oraşele Ceadîr-Lunga şi Vuîcăneşti. Nu dispun de personalitate juridică, dar dispun de conturi de decontare în băncile comerciale locale (la filialele acestora). OCT funcţionează în baza Legii cadastrului bunurilor imobile, Statutului întreprinderii de Stat „Cadastru” şi regulamentelor cu privire la oficiul cadastral teritorial respectiv, elaborate şi aprobate de către întreprinderea de Stat „Cadastru”, altor acte normative OCT sunt subordonate întreprinderii de Stat „Cadastru”. OCT nu au drept de persoană juridică. OCT sunt independente de orice proprietar de bun imobil şi se supun numai legii. Competentele oficiilor cadastrale teritoriale: a)

efectuează lucrările cadastrale şi monitoringul bunurilor imobile;

b)

întocmesc şi actualizează planul cadastral şi planul geometric;

c) întocmesc dosarul cadastral al fiecărui bun imobil şi alte documente necesare ţinerii cadastrului; d) efectuează înregistrarea de stat a bunurilor imobile şi a drepturilor asupra acestora în registrul bunurilor imobile; e)

transmit datele registrului bunurilor imobiie în banca centrală de date a cadastrului;

f) furnizează, în modul stabilit, persoanelor fizice şi juridice, autorităţilor publice informaţia cadastrală privind bonurile imobile şi drepturile asupra lor; g)

asigură păstrarea în integritate a documentaţiei cadastrale şi arhivarea ei;

h) efectuează expertiza bunului imobil, la cererea instanţei de judecată, a altor organe de drept; i) exercită alte atribuţii conform legislaţiei. Crearea şi ţinerea cadastrului bunurilor imobile intră în competenţa exclusivă a oficiului cadastral teritorial şi nu este în drept să exercite activităţi ce nu ţin de competenţa sa. 5. Registratorul oficiului cadastral teritorial, drepturile şi obligaţiile acestuia. Registrator se consideră persoană cu funcţii de răspundere din cadrul oficiului cadastral teritorial, care este în drept să examineze documentele ce confirmă drepturile asupra bunurilor imobile şi să decidă asapra înregistrării bunurilor imobile şi drepturilor asupra acestora. Registratorul este nepărtinitor şi independent în activitatea sa şi se conduce de.Constituţia RM, documentele de drept internaţional, parte a cărora este şi RM, Legea cadastrului bunurilor imobile, Regulamentul oficiului cadastral teritorial respectiv, Statutul întreprinderii de Stat „Cadastru”, Regulamentul registratorului oficiului cadastral teritorial, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr.1030 din 12.10.1998, de alte acte normative.

36

în funcţia de registrator al oficiului cadastral teritorial sunt desemnate prin concurs persoane care au: a)

studii juridice superioare; sau

b) studii superioare corespunzătoare funcţiilor deţinute şi practică de lucru de cel puţin 3 ani în oficiile cadastrale teritoriale. Registratorul este supus atestării, în modul stabilit de Agenţie, cel puţin o dată la 5 ani. Atestarea, se efectuează de către o comisie, constituită din reprezentanţi ai Agenţiei şi ai Ministerului Justiţiei. Registratorul este în drept: a) să ceară solicitanţilor documentele necesare pentru includerea în cadastru a datelor despre bunul imobil şi drepturile asupra lui; b) să decidă, în modul stabilit, asupra efectuării sau modificării înscrierii în registrul bunurilor imobile ori asupra refuzului de a efectua sau de a modifica înscrierea respectiv; c)să efectueze, în modul stabilii, modificări şi completări în cadastru; : d) să elibereze extrase din registrul bunurilor imobile; e)

să elimine, în modul stabilit, greşelile din cadastru;

f) să exercite alte funcţii în conformitate legea.

37

Bibliografie: Acte normative : 1. Codul Civil al Republicii Moldova, adoptat in: 22.06.2002 în Monitorul Oficial Nr. 82- 86; 2.Codul Civil al Romaniei, Legea 287/2009.Monitorul Oficial ,Partea I nr .505 15 iunie 2011; 3. Codul Funciar al Republicii Moldova, legea nr.828/XII din 25.12.1991; 4. Legea cu privire la proprietate nr.459/XII din 22.01.91, 5. Instrucțiunea cu privire la înregistrarea bunului imobil; 6. Lege nr. 247 din 19/07/2005 Publicat in Monitorul Oficial, Partea I nr. 653 din 22/07/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente*); 7. Legea cu privire la prețul normativ și modul de vînzare – cumpărare nr.1308/XIII din 25.07.1997, 8. Legea pentru aprobarea metodologiei de calculare a tarifelor la Serviciile prestate de Întreprinderea Î.S.”CAADASTRU” și de filialele acesteia nr.393-XVI din 08.12.2006, 9. Legea Nr. 1543 din 25.02.1998 cadastrului bunurilor imobile; 10. Legea cu privire la formarea bunurilor imobile nr. 354-XV din 28 octombrie 2004, Literatura de specialitate: 11. Andrei Bloșenco, Drept Civil Contracte, Partea Specială, Chișinău 2003; 12. Igor Trofimov, Drept Civil, Contracte Civile, Chișinău 2004; 13. Prof. univ. dr. Francisc Deak “Tratat de drept civil”, Contracte special- București, 1996, p.88; 14. Climova Alla, Teaca Ilie, Drept Imobiliar support de curs, Chisinau 2011. Surse web: 14. http://www.cadastre.md, 15. http://www.law-moldova.com, 16. http://lex.justice.md; 17. http://www.justice.gov.md/.

38

Concluzii: Am făcut cunoștință cu legislația folosită în cadrul întreprinderii de către registratori care se referă anume pentru soluționarea problemelor apărute în caz de litigii. Legislația de bază a OCT este în primul rînd Legea Cadastrului Bunurilor Imobile nr. 1543-XIII din 25.02.98 care cuprinde informații referitor la modul de creare și de ținere a cadastrului bunurilor imobile, prin care se asigură recunoașterea publică a dreptului de proprietate și a altor drepturi patrimoniale asupra bunurilor imobile, ocrotirea de către stat a acestor drepturi, susținerea sistemului de impozitare și a pieței imobiliare. Prezenta

lege

reglementează raporturile juridice

privind bunurile imobile situate în

limitele țării, indiferent de tipul de proprietate și de destinația lor, definite de legislație ca susceptibile a face obiectul inregistrării.

39

Cuprins:     

Noţiuni generale Competenţa organelor cadastrale Planul cadastral şi planul geometric Hotarele fixe şi hotarele generale ale terenului. Dosarul cadastral

 Noţiunea, scopul şi structura cadastrului bunurilor imobile.  Rolul multifuncţional al cadastrului bunurilor imobile.  Cadastrul bunurilor imobile în sens de evidenţă tehnică, economică şi juridică a bunurilor immobile  Subiecţii înregistrării de stat în cadastrul bunurilor imobile.  Obiectele înregistrării de stat în cadastrul bunurilor imobile. Cadastrul bunurilor imobile în sens informaţional. Transparenţa datelor despre înregistrarea de stat a bunurilor immobile Susţinerea publică a cadastrului bunurilor imobile. Dreptul Ia informaţia din cadastrul bunurilor imobile. Tipurile extraselor din registrul bunurilor imobile şi importanţa juridică a acestora.  Consideraţii generale privind publicitatea imobiliară. Necesitatea, obiectivele şi rolul publicităţii imobiliare.     

         

Noţiunea şi sistemele de publicitate imobiliare. Sistemul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni. Sistemul de publicitate prin cărţile funciare. Sistemul organelor cadastrale. Statutul juridic şi competenţa şi competenţa Agenţiei Relaţii Funciare şi Cadastru. Statutul juridic şi competenţa întreprinderii de Stat „Cadastru”. Statutul juridic şi competenţa oficiilor cadastrale teritoriale. Registratorul oficiului cadastral teritorial, drepturile şi obligaţiile acestuia. Bibliografie Concluzii , Anexe

40