Evaluarea Terenurilor [PDF]

Zitiervorschau

Ministerul Educației Culturii și Cercetării al Republicii Moldova Universitatea Tehnică a Moldovei Facultatea Construcții, Geodezie și Cadastru Departamentul Inginerie, Management și Evaluarea Imobilului

Lucrare de an La disciplina,, Evaluarea Terenurilor’’ Tema: Estimarea valorii de piață a terenului aferent construcției industriale(depozit), amplasat în raionul Strășeni, comuna Rădeni, satul Drăgușeni

A elaborat: studenta gr. EI 1607 Secureanu Antonina

Conducător: conf. univ., dr. Sănduța Tatiana

Chișinău 2018

Cuprins INTRODUCERE.................................................................................................................................3 1. CARACTERISTICILE PIEȚEI FUNCIARE DIN RAIONUL STRĂȘENI.............................5 1.1 Analiza social-economică a raionului Strășeni, orașului Strășeni.........................................5 1.2 Structura și caracteristica fondului funciar în raionul Strășeni, orașul Strășeni...............13 1.2.2 Structura și caracteristica terenurilor agricole după destinația funcțională...................22 2.1 Cadrul legislativ și normativ privind evaluarea terenurilor destinate construcțiilor........26 2.2 Factorii de influență asupra valorii terenurilor destinate construcțiilor............................28 2.3

Metodele de estimare a valorii de piață a terenurilor destinate construcțiilor................33

2.3.1 Metoda comparației directe a vânzărilor.......................................................................33 2.3.2 Metoda extracției..............................................................................................................35 2.3.3 Metoda alocației...................................................................................................................37 2.3.4 Metoda capitalizării directe.............................................................................................38 2.3.5 Metoda reziduală..............................................................................................................39 2.3.6 Metoda parcelării.............................................................................................................40 3. EVALUAREA TERENULUI AFERENT OBIECTULUI COMERCIAL, AMPLASAT ÎN RAIONUL STRĂȘENI, SATUL DRĂGUȘENI.............................................................................42 3.1 Identificarea și descrierea obiectului evaluat........................................................................42 3.2 Determinarea valorii de piață a terenului prin metoda comparației directe a vânzărilor.45 CONCLUZII.....................................................................................................................................56 BIBLIOGRAFIE...............................................................................................................................57 ANEXE..............................................................................................................................................59 ANEXA 1: Oferta terenurilor libere destinate construcțiilor comerciale în raionul Strășeni...........60 ANEXA 2 : Oferta bunurilor imobile comerciale (depozite) în raionul Strășeni............................60 ANEXA 3: Oferta plăţii de locațiune pentru spaţiile comerciale în Raionul Strășeni, octombrie 2018.................................................................................................................................................60 ANEXA 4: Indicii de indexare a valorii lucrărilor de construcţii-montaj pe ramurile economiei naţionale pe anii 1969-1991............................................................................................................61 ANEXA 5 : Actele cadasrale ale bunului imobil evaluat................................................................62 ANEXA 6 : Structura fondului funciar a orașului Strășeni.............................................................75 ANEXA 7 : Structura fondului funciar a raionului Strășeni............................................................77 ANEXA 8 : Informația Băncii Naționale a Moldovei la 12.11.2018..............................................79 ANEXA 9 : Extras din Culegerea Indicilor Comasaţi ai Valorii de Reconstituire..........................79 ANEXA 10 : Fotografiile obiectului evaluat..................................................................................81 ANEXA 11 : Obiectele analogice...................................................................................................88

2

INTRODUCERE Valoarea oricărui imobil se concepe și are sens în contextul dezvoltării pieței imobiliare. Piața imobiliară este foarte diversă și se determină printr-o multitudine de caracteristici. Piața imobiliară este o acumulare de mecanisme prin intermediul cărora se transmit drepturile de proprietate și interesele legate de ele, se stabilesc prețurile imobilelor și se repartizează diversele portunități ale obiectelor evaluate. Actualitatea temei: Tema abordată în lucrarea dată este una foarte importantă și actuală în zilele noastre. Astăzi lumea a trecut la economie de piață, bunurile și informația sunt vîndute, schimbate. Imobilul, fiind un bun limitat și unul pentru satisfacerea cerințelor șinecesitîților umane, este întrebuințat pe piața mondială. Unii economiști afirmă , ca bunurile imobile sunt mai valoroase decît aurul. Republica Moldova reprezintă o parte a pieței imobiliare mondiale, avîndo piață națională.Ea a fost creată în 1991, cînd a fost declarată independența statului.Totodată, s-a început procesul de privatizare a imobilului, care pînă atunci se afla în posesia statului. Odată cu privatizarea bunurilor imobile au apărut întrebările : cu cît pot vinde?, ce taxe se vor aplica?, cum se va impozita bunul imobil dobîndit?. Deaceea autoritățile au avut nevoie de o valoare a imobilului, care nu putea fi luată la întimplare.Așadar, a apărut necesitatea de specialiști în domeniu evaluării bunurilor imobile. În anul 1996 a fost întrodusă specialitatea ,, Evaluarea și Managementul Imobilului” în cadrul facultății de construcții al UTM. Fiind o specialitate tînără, era nevoie de specialiști educați și pregătiți în domeniu. Lucrarea dată este foarte utilă în pregătirea specialiștilor. Menirea ei este de a învăța, de a antrena studenții în aplicarea metodelor de evaluare, bunul evaluat fiind un teren destinat construcțiilor comerciale. Lucrarea grafică de calcul prezentată, cuprinde evaluarea terenului destinat construcției din raionul Strășeni, comuna Rădeni, satul Drăgușeni. Scopul lucrării este de a căpăta abilități practice în aplicarea metodelor de evaluare a terenurilor pentru construcții comerciale, cu și fără construcții. Pentru a atinge scopul lucrării au fost stabilite următoarele obiective. Obiectivele lucrării :  Studiul componenței și caracteristicii fondului funciar al raionului Strășeni, orașul

Strășeni;  Identificarea factorilor care influențează asupra valorii terenului;  Analiza pieței funciare a raionului Strășeni; 3

 Cercetarea metodelor de estimare a valorii terenului destinat construcțiilor;  Estimarea valorii de piață a terenului destinat construcției.

Lucrarea grafică de calcul este structurată în 3 capitole: În primul capitol I,, Cracteristicile pieței funciare din raionul Strășeni”al lucrării este desccrisă situația social-economică din raionul Strășeni, este analizată caracteristica pieței funciare din raionul Strășeni, orașul Strășeni, este analizat fondul funciar pe categorii de terenuri si destinația funcțională În capitolul II ,, Bazele metodologice ale evaluării terenului destinate construcțiilor comerciale’’al lucrării este descris cadrul legislativ si normativ privind evaluarea terenurilor destinate construcțiilor, sunt analizați factorii de influență asupra valorii terenurilor, desprcise metodele de evaluare a terenurilor cu destinate construcțiilor. În capitolul III ,, Evaluarea terenului aferent obiectului comercial, amplasat în raionul Strășeni, comuna Rădeni, satul Drăgușeni’’ al lucrării este analizat și descris obiectul evaluat, sunt aplicate metodele de calculare a valorii terenului prin metoda comparației directe, metoda extracției, metoda alocației, metoda reziduală. Lucrarea cuprinde 22 tabele, 28 figuri, 14 formule, 28 surse bibliografice si este prezentată pe 93 pagini.

4

1. CARACTERISTICILE PIEȚEI FUNCIARE DIN RAIONUL STRĂȘENI 1.1 Analiza social-economică a raionului Strășeni, orașului Strășeni Raionul Strășeni este un raion din centrul Republicii Moldova, la 23 km depărtare de Chișinău, capitala R. Moldova. Suprafața totală este de 760 km². Economia: În raion sunt înregistraţi în total 23 434 agenţi economici. Ponderea terenurilor agricole constituie 27 400 ha din suprafeţele totale de teren. Pămîntul arabil ocupă 16 000 ha din suprafaţa totală a terenurilor agricole: plantaţiile de livezi – 3 075 ha, viile ocupă – 7 626 ha, păşunile – 3 291 ha, altele 451 ha. [ 16] În urma analizelor s-a facut o clasificare cu cei mai influenți agenți economici, în funcție de veniturile pe care le au de cantitatea de produse fabricate, acest lucru este redat și în tabelul 1.1 Tabelul 1.1 Lista celor mai influenți agenți economici din raionul Strășeni, anul 2016 Nr.

Denumirea Companiei

Data inregistrarii

Statutul

1

2

3

4

1 SRL VICTIO-PRIM

2015-08-11

Activa

2 SRL ZEGUMA

2015-08-07

Activa

3 SRL EKO-PRO BUSINESS

2015-08-04

Activa

4 SRL SMART PRO ART

2015-07-31

Activa

5 SRL STOLEARGRUP

2015-07-28

Activa

6 SRL RUMENEL

2015-07-21

Activa

7 II MIRON NADEJDA

2015-07-20

Activa

8 SRL DMG COMPANY

2015-07-14

Activa

9 II DOMINTE VICTOR

2015-07-14

Activa

10 SRL MKDENT-LUX

2015-07-13

Activa

Sursa: elaborat de autor în baza [ 17]

Figura 1.1 Comerțul cu amanuntul, în perioada 2014-2017 în raionul Strășeni Conform datelor statistice comerțul cu amanuntul în raionul Strășeni variază de la an la an. Cea mai mare valoare a fost înregistrată în anul 2016 și constituie 346 169,2 mii lei, o scădere ușoară a fost înregistrată în anul 2015, valoarea totală constituind 358 909,1 mii lei. În anul 2014 la fel valoarea totală constituie 346 169,2 mii lei . Cea mai mică valoare este înregistrată în anul 2017 , aloarea totală constituind 312 171 mii lei.

5

Figura 1.2 Valoarea vânzărilor mărfurilor cu amanuntul în raionul Strășeni, în perioada 2006-2010 Conform datelor statistice

valoarea vânzărilor mărfurilor cu amanuntul în raionul

Strășeni variază de la an la an . În anul 2006 a fost înregistrată valoarea de 169 283,5 mii lei, cu 110,6 % mai mult față de anul precedent. În anul 2007 a fost înregistrată o creștere, valoarea fiind de 215 402,8 mii lei sau 113,4 % față de anul 2006. În anul 2008 sa înregistrat valoarea de 268 925,9 mii lei sau 110,3 % față de anul 2007. În anul 2009 sa înregistrat valoarea de 251 259,4 mii lei sau 95,9 % față de anul precedent , se observă o descreștere lentă. În anul 2010 este înregistrată cea mai mare valoare de 334 780,6 sau 125,1 % față de anul precedent. Educaţie: În raionul Străşeni activează 42 instituţii de învăţămînt. Numărul total de elevi: 12392 copii. Actualmente în instituţiile de învăţămînt din raion îşi desfăşoară activitatea 1000 pedagogi. Sănătate: În raionul Străşeni funcţionează: un spital cu fondul general de 192 paturi; un centru al medicilor de familie în componenţa căruia sînt 15 oficii ale medicilor de familie, 13 centre de sănătate, 9 puncte medicale. În domeniul ocrotirii sănătăţii populaţiei din raionul Străşeni îşi desfăşoară activitatea: 134 medici, 297 personal mediu asistenţei medicale, 306 personal sanitar şi auxiliar. Cultură: În raionul Străşeni funcţionează 72 instituţii de cultură: 1 casă de cultură, 32 Cămine culturale, cluburi, 35 biblioteci publice, 2 şcoli de artă, 3 muzee, 1 complex monastic cu renume.[ 16] Principalii indicatori demografici, 2016 • Natalitatea: ▼1114 (12.1 la 1000 locuitori) • Mortalitatea: ▼938 (10.2 la 1000 locuitori) • Spor natural: +176 Natalitatea și mortalitatea în raionul Ștrășeni este reprezentata mai jos în figura 1.1 și figura 1.2

6

Figura 1.3 Numărul persoanelor născute în orașul Stășeni și raionul Strășeni, în perioada 2004-2017 Conform datelor statistice numărul persoanelor născute atât în orașul Strășeni cât și în raionul Strășeni variază de la an la an . Se observă o creștere a nou născuților începând cu anul 2004 și până în anul 2011. Începînd cu anul 2011 și până în anul 2017 numărul persoanelor născute scade , fapt care se datorează micșorării numărului de populație.

Figura 1.4 Numărul persoaelor decedate în orașul Strășeni și raionul Strășeni, în perioada 2004-2017 Conform datelor statistice numărul persoanelor decedate în raionul Strășeni și orașul Strășeni variază de la an la an. Cel mai mare număr înregistrat în orașul Strășeni este în anul 2005 de 216 persoane, cel mai mic număr în anul de 150 persoane în anul 2016. Pentru raionul Strășeni cel mai mare număr de persoane a fost înregostrat în anul 2010, 1 052 persoane , cel mai mic număr de persoane decedate a fost înregistrat în anul 2013. Cu toate acestea sporul naturat continuie sa fie pozitiv . Conform Biroului Național de Statistică din Republica Moldova, în raionul Strășeni au fost înregistrate mai multe grupuri etnice. Din aceste grupuri fac parte moldoveni/ români, ruși, ucraineni, bulgari, găgăuzi și alte etnii. Numărul populației pentru diverse etnii este arătat în tabelul 1.2

7

Tabel 1.2 Structura etnică a raionului Strășeni, anul 2017 Grup etnic 1 Moldoveni/Români Ruși Ucraineni Bulgari Găgăuzi Alții Sursa: elaborat de autor în baza [16]

Populația, persoane 2 85910 1576 985 109 70 250

Ponderea, % 3 96.64% 1.77% 1.11% 0.12% 0.08% 0,28%

Conform datelor statistice numarul total al populației în raionul Strășeni după structura etnică constituie, 85 910 persoane sunt de etnie română, 1 576 persoane sunt de etnie rusă, 985 persoane sunt de etnie ucraineană, 109 persoane sunt de etnie bulgară,70 persoane sunt de etnie găgăuză și 250 persoane sunt de altă etnie. Ponderea fiecărui grup etnic din raionul Strășeni este reprezentă în figura 1.3

Găgăuzi; Bulgari; Altii; 0.28; 0.12; 0.08; 0% 0% Ucraineni; 1.11; 1% Ruși; 1.77; 2%0% Moldoveni Ruși Ucraineni Bulgari Găgăuzi Altii

Moldoveni; 96.64; 97%

Figura 1.5 Repartiția numărului populației după etnie în raionul Strășeni, anul 2017 Sursa: elaborat de autor în baza [16] Conform datelor statistice din anul 2017, din numărul total de populație a raionului Strășeni, ponderea cea mai mare de 96,64 % o ocupă persoanele de etnie română, 1,77 % sunt persoanele de etnie rusă, 1,11 % persoanele de etnie ucraineană, 0,12 persoanele de etnie burgară, o,08 % persoanele de etnie găgăuză și 0,28 % persoanele de altă etnie. Evoluția numărului populației în raionul Strășeni, în perioada 1959-2017 este reprezentată în figura 1.4

8

E v o lu ția n u mă r u lu i p o p u la ție i 100000 90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0

85374

92086

88723

88900

82675

72592

1959

1970

1979

1989

2004

2014

76345

2017

Figura 1.6 Evoluția numărului populației în raionul Strășeni , anul 2017 Sursa: elaborate de autor in baza[ 17] Conform datelor statistice, dinamica numărului de locuitori al raionului Strășeni în momentul de față se află în declin. Se observă o creștere considerabilă începînd cu anul 1959, o crestere de + 17,6% pîna în anul 1970, apogeul maxim al numărului populației este inregistrat în anul 1989 unde numărul populației ajunge la 92086 locuitori cu o crestere de +3.08% față de anul 1979.Începînd cu anul 2004 se observa o scadere ușoară a locuitorilor cu -3.5%, iar în anul 2014 cu -7.0% față de anul 2004. [17]

Figura 1.7 Localizarea pe hartă a raionului Strășeni 9

Orașul Strășeni este o localitate în raionul Strășeni situată la latitudinea 47.1452, longitudinea 28.6108 și altitudinea de 90 metri față de nivelul mării. Această localitate este ăn administrarea Raionului Strășeni. Conform recensămîntului din anul 2004 populația este de 18320 locuitori. Distanța direct pina în orașul Chișinău este de 31 km. Ziua orașului este 27 octombrie. Este situat în valea râului Bâc, lângă celebrele păduri „Codrii”. Relieful este format din coline, versanți, văi și câmpii. Clima este temperat–continentală. Temperatura medie de iarnă este de 6, –7 °C, iar temperatura medie de vară este de 35,5 °C. Orășelul cu această denumire e menționat documentar ca sat la 20 martie 1545, când Alexandru Voievod, domnul MoldoveiDin spusele celui mai bătrân locuitor din oraș I. Țurcanu în vârstă de 98 de ani, care a auzit din mărturisirile bunicului său, că undeva pe dealul Coșnei, un oarecare Teofan, străger, a construit o casă în care stăteau străgerii ce vegheau Chișinăul. Cu toți străgerii conducea însăși Teofan. Odată cu apariția localității, de la cuvântul străgeri s-a tras toponimul Strășeni. [18] Localitatea, începând cu a doua jumătate a sec. XX, s-a dezvoltat intens, devenind un centru industrial important din republică. n orașul Strășeni sunt înregistrați circa 2780 agenți economici, dintre care cel mai mare număr îl constituie gospodăriile țărănești – 1.590. Întreprinderile cu dreptul de persoane juridice alcătuiesc 305 unități. Un loc de frunte ocupă industria alimentară, mai ales cea vinicolă. Strășeniul se bucură de un spectru bogat al celor mai bune soiuri de poamă europeană: Aligote, Pinot, Cabernet, Izabelle, Risling de Italia, coniacuri, din care se obține șampanie, vinuri seci ordinare și dulci de calitate superioară și sucuri naturale. Partea industrială a orașului este amplasată în regiunea de nord-vest a orașului și este despărțită de sectorul locativ prin calea ferată. Punctul de vinificație, secția de cărămidă a fabricii de materiale de construcție se află în partea de nord a orașului. În domeniul comerțului activează 96 întreprinderi, sistemul de alimentație publică este format de 25 întreprinderi. Deservirea socială este asigurată de 17 unități de deservire. În oraș activează filiale ale 3 bănci comerciale și ale 2 companii de asigurare. Este dezvoltată producția de vinuri: . Se produc conserve din fructe și legume și produse de panificație. Fabrica materialelor de construcție produce țiglă roșie, faianță. La 6 km spre sud-vest funcționează antena TV de lângă Strășeni. Rețeaua de drumuri este de peste 90 km, dintre care 6 km drumuri naționale, 84 km drumuri locale, iar din totalul lor – 65 km cu acoperire rigidă. Serviciul de transport auto este efectuat de 3 companii de transport, precum și de persoane particulare. Centrul raional Strășeni este nod de căi ferate pe următoarele rute: 10

• Chișinău-București • Chișinău-Kiev-Moscova • Chișinău-Ivano-Frankivsk(rută auto) • Chișinău-Strășeni-Ungheni Sistemul de învățământ de toate gradele din orașul Strășeni cuprinde circa 3300 de elevi, care își fac studiile în 1 școală de cultură generală și 3 licee. În oraș sunt 5 instituții preșcolare. Rețeaua de instituții medicale este formată dintr-un spital, centru al medicilor de familie, o stație de urgență, centru de medicină preventivă și 4 farmacii. În sistemul de ocrotire a sănătății activează 80 de medici și 163 personal medical mediu. [18] Activitatea culturală se desfășoară în cele 2 biblioteci orășenești, Casa de Cultură și Școala de arte. Cele mai importante evenimente culturale sunt Festivalul Republican de Muzică și Poezie „Eminesciana”, Ziua orașului, etc. În Strășeni activează Orchestra de Muzică Populară „Cununa”, Ansamblul folcloric „Dumbrava verde”, Formația corală „Burebista”. Tot la vatra orășelului Strășeni este situată Biserica cu hramul Sfântului Ierarh Nicolae, făcător de minuni. Zonele de agrement sunt: lacul Ghidighici, 6 parcuri de cultură și odihnă, în apropiere sunt Codrii Moldovei, cu o floră și faună extrem de surprinzătoare și bogată, tot aici se află și legendarul stejar al lui Ștefan cel Mare cu o vârstă de peste 500 ani. Conform Biroului Național de Statistică din Republica Moldova, în orașul Strășeni sunt înregistrate mai multe grupuri entice. Din aceste grupuri fac parte moldoveni/români, ucraineni, ruși, găgăuzi, bulgari, evrei, polonezi, romi/țigani și alte etnii. Numărul total de personae pentru fiecare grup etnic este reprezentat mai jos în tabelul 1.3 Tabelul 1.3 Componența pe naționalități în orașul Strășeni, anul 2017 Nr. Nationalitate Numărul de locuitori, persoane 1 2 3 1 Moldoveni/Romani 16 656 2 Ucraineni 498 3 Rusi 966 4 Gagauzi 34 5 Bulgari 57 6 Evrei 5 7 Polonezi 5 8 Romi/Tigani 14 9 Altele 85 Sursa: elaborate de autor în baza [18]

11

Ponderea, % 4 90.92 2.72 5.27 0.19 0.31 0.03 0.03 0.08 0.46

Conform datelor statistice sa constatat ca structura etnică a populației în orașul Strășeni, este alcătuită din 90.52 % moldoveni, celelalte naționalități au o pondere de aproximativ 9%. Acest lucru îl putem vedea și mai jos în figura 1.4

Jan-00 Dec-99 Dec-99 Jan-00

Dec-99 Dec-99 Dec-99 Dec-99

Mar-00

Moldoveni Ucraineni Ruși Găgăuzi Bulgari Evrei Polonezi Romi Altele

Figura 1.7 Repartiția numărului populației după naționalități în orașul Strășeni, anul 2017 Sursa: elaborat de autor în baza [18]

Total populație, persoane 18 376

Bărbați 8 840

0-17 ani 4 071

Femei 9 536

18-65 ani 12 683

65+ ani 1 562

Figura 1.9 Numărul populației pe sexe și categorii de vârstă în orașul Strășeni, anul 2017 Sursa: elaborat de autor în baza [18] 12

Populația totală în orașul Strășeni este de 18376 de personae, dintre care 8840 sunt bărbați, iar 9536 sunt femei. La rîndul său populația orașului este structurată pe categorii de vîrstă și anume intervalul de ani cuprins între 0-17 ani constituie un număr de 4071 de persoane, intervalul de 18-65 de ani constituie un număr de 12683 de persoane și ultimul interval cu cel mai mic număr de persoane este intervalul 65+ cu un număr de 1562 de persoane. 1.2 Structura și caracteristica fondului funciar în raionul Strășeni, orașul Strășeni Conform Codului Funciar suprafața totală a fondului funciar în raionul Strășeni este de 72911,8769 ha. Cea mai mare pondere o dețin terenurile cu destinație agricolă- 34422,66 ha sau 47,21% din total. Acest indicator corespunde pentru raionul dat, tinînd cont de faptul că este un raion din apropierea municipiului Chișinău și are un grad mai înalt de urbanizare. Bonitatea medie a terenurilor cu destinație agricolă este de 55%.[1]

T ip u r i d e te r e n u r i

Terenuri cu destinație agricolă Terenuri din intravelanul localității Terenuri destinate industriei, transportului Terenuri destinate ocrotirii naturii Terenuri ale fondului funciar Terenuri ale fondului apelor Terenuri ale fondului de rezervă

Figura 1.10 Tipurile de terenuri după categorii de destinație Sursa: elaborat de autor în baza [1] Conform Codului Funciar există mai multe tipuri de terenuri, fiecare având destinația sa specifică. Din aceste tipuri de terenuri fac parte terenurile cu destinație agricolă, terenurile din intravelanul localităților, terenurile destinate industriei, transportului, terenurile destinate ocrotirii naturii, terenuri ale fondului funciar, terenuri ale fondului apelor și terenuri ale fondului de rezervă. Fiecare dintre aceste au o caracteristică specifică, mai jos sunt descries fiecare tip de teren în parte. 13

Terenurile cu destinaţie agricolă, indiferent de forma de proprietate, sînt folosite pentru desfăşurarea activităţii în scopul obţinerii de produse agricole şi pentru amplasarea obiectivelor de infrastructură a agriculturii, precum şi pentru obţinerea produselor energetice în condiţiile prevăzute la alin. 2 lit. c).       Din categoria terenurilor cu destinaţie agricolă fac parte:    a) terenurile agricole (arabile, inclusiv serele, solariile şi răsadniţele, pîrloagele, livezile, viile, plantaţiile de nuci, plantaţiile de dud, arbuştii fructiferi, fîneţele, păşunile, grădinile, loturile pomicole şi altele asemenea – cele cu vegetaţie);    b) terenurile ocupate de depozite, de frigidere destinate păstrării produselor agricole, de făţări, de ateliere de reparaţie şi de păstrare a mecanismelor (agregatelor) agricole, de ferme zootehnice, inclusiv amenajările piscicole, precum şi fîşiile forestiere, iazurile antierozionale, drumurile care servesc activităţile agricole, instalaţiile de desecare, de irigare, dacă nu au fost atribuite la altă categorie de destinaţie; c) terenurile ocupate de culturi de plante energetice lemnoase (plop, salcie, salcîm) care au gradul de evaluare a fertilităţii naturale mai mic de 40 sau care se află în luncile rîurilor ori în alte zone cu risc de inundaţii. [1] Terenurile din intravilan se află în administrarea autorităţilor administraţiei publice locale, iar din municipii - în proprietate municipală.  Perimetru al localităţii este hotarul intravilanului (teritoriului ei) care îl desparte de extravilan. Perimetrul respectiv al localităţii se stabileşte prin reglementarea regimului proprietăţii funciare în conformitate cu planul general şi pe baza argumentării tehnicoeconomice a dezvoltării oraşului şi satului (comunei).Din categoria terenurilor cu destinație

T e r e n u r i c u d e stin a ție a g r ic o lă

agricolă fac parte terenurile reprezentate în (figura 1.7) .

Terenuri agricole

Terenuri ocupate de depozite/ frigidere destinate produselor agricole Terenuri ocupate de culturi de plante energetice lemnoase

14

Figura 1.11 Clasificarea terenurilor cu destinațieagricolă Sursa: elaborat de autor în baza [18]  

Terenuri destinate industriei, transporturilor, telecominicaţiilor şi terenuri cu alte

destinaţii speciale sînt terenurile atribuite de autorităţile administraţiei publice locale pentru amplasarea şi exploatarea clădirilor administrative şi de deservire, a construcţiilor auxiliare şi construcţiilor industriale, miniere, de transport şi a altor întreprinderi, instituţii şi organizaţii, pentru construirea căilor de acces, a reţelelor inginereşti, organizarea producţiei industriale, construcţia magistralelor de transport, instalarea liniilor de telecomunicaţii, de transport electric. Din componența terenurilor orașelor și satelor (comunelor) fac parte terenurile din (figura 1.8). [1]

Terenurile pe care sînt amplasate construcții și alte amenajări

Terenurile de uz public

Terenurile pentru transporturi, pentru exploatări miniere și pentru alte industrii

Terenuri cu destinație agricolă și alte terenuri

Terenuri împădurite

Figura 1.12 Componența terenurilor din intravilan Sursa: elaborat de autor în baza [18]  Terenurile destinate ocrotirii naturii  Din terenurile destinate ocrotirii naturii fac parte terenurile rezervaţiilor, parcurilor naţionale,

parcurilor

dendrologice

şi

zoologice,

grădinilor

botanice,

braniştilor,

monumentelor naturii, terenurile zonelor de protecţie şi zonelor sanitare.    

Din categoria terenurilor rezervaţiilor fac parte terenurile în al căror perimetru se află

obiecte naturale, ce reprezintă valoare ştiinţifică şi culturală (landşafturile tipice şi unicale, comunităţi de organisme vegetale şi animale, formaţiuni geologice, specii de plante, animale rare). Ele sînt repartizate pentru păstrarea în stare naturală a complexelor naturale tipice sau 15

unicale pentru zona de landşaft cu tot ansamblul ei de componente, pentru studierea proceselor şi fenomenelor în mersul  lor firesc în vederea elaborării bazelor ştiinţifice ale ocrotirii naturii. Terenuri ale fondului silvic sînt terenurile acoperite cu păduri, precum şi cele neacoperite cu păduri, însă destinate împăduririi.    

Terenurile fondului silvic se folosesc de către întreprinderile, instituţiile, organizaţiile

gospodăriei silvice şi de alte întreprinderi conform destinaţiei silvice. Terenurile fondului silvic de stat pot fi folosite în alte scopuri, dacă această folosire este compatibilă  cu interesele gospodăriei silvice.[1]    

Terenuri ale fondului apelor sînt terenurile aflate sub ape - albiile cursurilor de apă,

cuvetele lacurilor, iazurilor, rezervoarelor de apă - mlaştinile, terenurile pe care sînt amplasate construcţii hidrotehnice şi alte amenajări ale serviciului apelor, precum şi  terenurile repartizate pentru fîşiile de deviere (de pe maluri) a rîurilor, a bazinelor de apă, canalelor magistrale  intergospodăreşti şi a colectoarelor. Terenuri ale fondului de rezervă sînt toate terenurile neatribuite în proprietate, posesiune şi în folosinţă. Din ele fac parte şi terenurile asupra cărora dreptul de proprietate, posesiune şi beneficiere s-a stins în conformitate cu prevederile prezentului Cod.    

1.2.1 Structura și caracteristica fondului funciar pe categorii de teren Fondul funciar reprezintă terenurile de orice fel, indiferent de destinatie, de titlul pe

baza caruia sunt deținute sau de domeniul public ori privat din care fac parte, constituie fondul funciar al Republicii Moșdova. Fondul funciar și în mod corespunzator, dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale trebuie înregistrate în documentele de evidență funciara și de publicitate imobiliară prevazute de lege. Structura și caracteristica fondului funciar pentru raionul Strășeni este prezentată în tabelul 1.4 Tabel 1.4 Repartizarea fondului funciar al Raionului Strășeni pe categorii de destinații 01.01.2016 Nr Denumirea categoriei Suprafața, ha Ponderea, % 1 1 2 3 4 5

2 Total terenuri Terenuri cu destinație agricolă Terenurile din intravelan Terenuri destinate industriei,transp. etc Terenuri destinate protecției 16

3 72 911,8769 31 169,62 5 893,547 1 209,3899

4 100 42,74 8,o8 1,65

68,45

0,093

naturii 6 Terenurile fondului silvic 7 Terenurile fondului apelor 8 Terenurile fondului de rezervă Sursa: Elaborat de autor [11]

26 242,8 380,16 7 947,91

35,99 0,52 10,90

Conform Cadastrului funciar din 01.01.2016 , fondul funciar în raionul Strășeni pe categorii de destinație reprezintă 72 911,8769 ha, dintre care 31 169,62 ha sunt terenurile cu destinație agricolă, 5 893,547 ha sunt terenurile din intravelanul localității, 1 209,3899 ha sunt terenurile destinate industriei, transportului, 68,45 ha terenuri destinate protecției naturii, 26 242,8 ha sunt terenurile fondului silvic, 380,16 ha sunt terenurile fondului apelor, 7 947, 91 ha sunt terenurile fondului de rezervă. Ponderea fiecărui tip de teren este reprezentată în figura 1.11

1%

Terenuri cu destinație agricolă Terenurile din intravelan Terenuri destinate industriei Terenuri destinate protecției naturii Terenurile fondului silvic Terenurile fondului apelor Terenurile fondului de rezervă

10%

41% 38% 0% 2% 8%

Figura 1.13 Repartizarea fondului funciar al Raionului Strășeni pe categorii de destinații 01.01.2016 Sursa: elaborat de autor în baza [11] Conform Cadastrului funciar din 01.01.2016 , cea mai mare ponderea aparține terenurilor cu destinație agricolă, și este egală cu 42,74%. Terenurilor fondului silvic este egal cu 35.99% Pe locul 3, după ponderea terenurilor fondului silvic, sunt terenurile fondului de rezervă, cărora le revine 10,90%. Terenurile din intravelan au o pondere de 8,08% . Terenurile destinate industriei, transporturilor are o pondere egală cu 1,65%Cele mai mici pondere se ocup terenurile fondului apelor, lor le aparține 0,52%, și terenurile destinate protecției naturii cu 0,093%.

17

35000 31169.62 30000 26242.8 25000 20000 15000 10000

7947.91 5893.55

5000 1209.39 0

Cu destinatie agricolă

Terenuri din intravelan

Terenuri destinate industriei

380.16

68.45 Terenuri destinate protectiei naturii

Terenurile fondului silvic

Terenurile fondului apelor

Terenurile fondului de rezerva

Столбец1

Figura 1.14 Repartiția fondului funciar al raioului Strășeni după categorii de terenuri pe 01.01.2016 Sursa: elaborat de autor în baza [11] Conform Cadastrului funciar din 01.01.2016 , fondul funciar în raionul Strășeni pe categorii de destinație reprezintă 72 911,8769 ha, dintre care 31 169,62 ha sunt terenuri cu destinație agricolă, 5 893,547 ha, aparțin terenurilor din intravilan, 1 209,3899 ha destinate industriei,transportului, 68,45 ha terenuri destinate protecției naturii,26242,16 ha, terenurile fondului silvic, 380,16 ha terenurile fondului apelor, 7 947,91 ha terenurile fondului de rezervă. Caracteristica fondului funciar al raionului Strășeni pe tipul de proprietate este reprezentat în tabelul 1.5 Tabelul 1.5 Repartizarea fondului funciar al raionului Strășeni pe tipuri de proprietate,pe 01.01.2016 Nr Tipuri de proprietate Suprafața, Ponderea, % ha 1 2 3 4 Total terenuri 72 911,8769 100 1 Terenuri proprietate publică 40 952,07 56,16 - a statului 25 276,31 34,66 - a UAT 15 675,707 21,50 2 Terenuri proprietate privată 31 959,8599 43.84 Sursa: Elaborat de autor [11] Din total terenuri ce constituie fondul funciar în raionul Strășeni, 40 952,07 ha sunt în proprietatea publică, din care 25 276,31 ha proprietatea statului și 15 675,707 ha proprietatea UAT. Terenurile aflate în propietatea privată, au suprafață de 32 959,8599 ha.

18

35000 31959.86 30000 25000

25276.31

20000 15675.71 15000 10000 5000 0

Terenurile proprietate publica astatului

Terenurile proprietate a UAT

Terenurile proprietate privată

Столбец1

Figura 1.15 Repartizarea fondului funciar al raionului Strășeni pe tipuri de proprietat, pe 01.01.2016 Sursa: Elaborat de autor [11] Din total terenuri ce alcătuiesc fondul funciar în raionul Strășeni 56,16% sunt în proprietatea public, din care 34,66% a statului și 21,50% sunt a Unităților administrativteritoriale. Mai puțin de jumătate, 43,84%, sunt terenurile din sector privat. Repartizarea fondului funciar al orașului Strășeni pe categorii de destinație pe 01.01.2016 este reprezentat în tabelul 1.6 Tabel 1.6 Repartizarea fondului funciar al orașului Strășeni pe categorii de destinații 01.01.2016 Nr Denumirea categoriei Suprafața,ha Ponderea,% 1 2 3 4 1 Total terenuri 6 082,66 100 2 Terenuri cu destinație agricolă 1 792,47 29,46 3 Terenuri intravelan 979,11 16,09 4 Terenuri destinate industriei transp. 295,77 4,86 etc 5 Terenuri destinate protecției naturii 22,2 0,36 6 Terenurile fondului silvic 2 465,38 40,53 7 Terenurile fondului apelor 69,15 1,13 8 Terenurile fondului de rezervă 458,58 7,54 Sursa: Elaborat de autor [11] Conform Cadastrului funciar suprafața totală a terenurilor arabile din orașul Strășeni constituie 6 082,66 ha, dintre care 1 792,47 ha sunt terenurile cu destinție agricolă, 979,11 ha sunt terenurile din intravelan, 295,77 ha sunt terenurile destinate industriei, transportului, 22,2 ha sunt terenurile destinate protecției naturii, 2 465,38 sunt terenurile destinate fondului 19

silvic, 69,15 sunt terenurile destinate fondului apelor și 458,59 sunt terenurile fondului de rezervă. Ponderea pe care o ocupă fiecare teren în parte este reprezentată în figura 1.14 de mai jos.

1% 8% 29%

Ter.agricolo Terintravelan Ter.destinate industriei Ter. Destinate protecției naturii Ter destinate fondului silvic Ter.destinate fondului apelor Ter. Destinate fondului de rezervă

41% 16% 0%5%

Figura 1.16 Repartizarea fondului funciar al orașului Strășeni pe categorii de destinații 01.01.2016 Sursa: Elaborat de autor [11] Terenurile cu destinație agricolă din orașul Strășeni au o pondere de 29,46%, terenurile din intravelan au ponderea de 16,09 %, terenurile destinate transportului, industriei au o pondere de 4,86 %, terenurile destinate ocrotirii naturii au ponderea de 0,36 %, cea mai mare pondere inregistrată o au terenurile destinate fondului silvic ,cu o pondere de 40,53 %, terenurile fondului apelor au o pondere de 1,13 %, terenurile fondului de rezervă au ponderea de 7,54 %.

20

3000 2465.38

2500 2000

1792.66

1500 979.47

1000 500

u r.c Te

s de

69.15

22.2

0 ie aț n ti

458.58

295.77

a

lă i co gr

la ve ra t n r.i Te

Te

n

ti es r.d

te na

st du in

rie

i

p. ns a r ,t

es .d r Te

ție ec t o pr te a tin

at in

ii ur r.f Te

is lu u d on

ic ilv

r ă lo rv pe ze a e r i e lu id du u n o ul r.f nd o Te f r. Te

Столбец1

Figura 1.17 Repartiția fondului funciar a orașului Strășeni după categorii de terenuri pe 01.01.2016 Sursa: Elaborat de autor [11] Conform Cadastrului funciar suprafața totală a terenurilor arabile din orașul Strășeni constituie 6 082,66 ha, dintre care 1 792,47 ha sunt terenurile cu destinție agricolă, 979,11 ha sunt terenurile din intravelan, 295,77 ha sunt terenurile destinate industriei, transportului, 22,2 ha sunt terenurile destinate protecției naturii, 2 465,38 sunt terenurile destinate fondului silvic, 69,15 sunt terenurile destinate fondului apelor și 458,59 sunt terenurile fondului de rezervă. Repartizarea fondului funciar a orașului Strășeni pe tipuri de proprietate pe 01.01.2016, este reprezentat în tabelul 1.7 Tabel 1.7 Repartizarea fondului funciar a orașului Strășeni pe tipuri de proprietate,pe 01.01.2016 Nr 1

Tipuri de proprietate 2 Total terenuri 1 Terenuri proprietatea publică -a statului -a UAT 2 Terenuri proprietate privată Sursa: Elaborat de autor [11]

Suprafața,ha 3 6 082,66 3 969,44 2 421,34 1 548,1 2 113,22

Ponderea ,% 4 100 65,25 39,80 25,45 34,74

Din total terenuri ce constituie fondul funciar al orașului Strășeni, 3 969,44 ha sunt în proprietatea publică, din care 2 421,34 ha proprietatea statului și 1548,1 ha proprietatea UAT. Terenurile aflate în propietatea privată, au suprafață de 2 113,22 ha. 21

3000

2500

2421.34 2113.22

2000 1548.1 1500

1000

500

0

Terenuri proprietatea de stat

Terenuri a UAT

Terenuri proprietatea privată

Столбец1

Figura 1.18 Repartizarea fondului funciar a orașului Strășeni pe tipuri de proprietat, pe 01.01.2016 Sursa: Elaborat de autor [11] Din total terenuri ce alcătuiesc fondul funciar al orașului Strășeni 65,25 % sunt în proprietatea public, din care 39,80 % a statului și 25,45 % sunt a Unităților administrativteritoriale. Mai puțin de jumătate, 34,74 %, sunt terenurile din sector privat.

1.2.2 Structura și caracteristica terenurilor agricole după destinația funcțională Conform Codului Funciar al Republicii Moldova , terenurile agricole se împart în mai multe categorii. Din aceste categorii fac parte terenurile arabile, pârloagele, plantațiile multianuale, fânețele, pășunile. Mai jos este caracterizat fiecare teren în parte.  Terenuri arabile cuprind suprafeţele pe care se execută arătură, cultivate cu cereale, culturi tehnice, legume şi unele culturi furajere. Ele reprezintă, deja de peste 100 de ani, principala formă de utilizare a terenurilor în acest ţinut, deţinând şi în prezent peste jumătate din suprafaţa Republicii Moldova. Teritoriul Republicii este înzestrat cu un potenţial agroproductiv foarte ridicat, care a influenţat ponderea mare a terenurilor arabile.  Pârloagă- teren arabil lăsat nelucrat unul sau mai mulți ani, pentru refacerea fertilități i lui, teren arabil necultivat.  Plantații multianuale – sunt reprezentate de culturile paltate pentru o perioada mai lungă de timp (mai mult de 2 ani) fară a fi plantate din nou. De obicei din aceasta categorie fac parte viile și livezile. Pășuni - teren agricol acoperit cu iarbă, care servește ca hrană (nutreț) pentru animalele erbivore. Termenul poate cuprinde și expresia de „pajiște cu flori de 22

câmp”. După modul de folosire a pășunilor, se pot clasifica în fânețe, pășuni, izlazuri, de unde se recoltează plantele pentru însilozare sau obținerea fânului pentru iarnă prin uscare. [1] Repartizarea terenurilor agricole în raionul Strășeni după destinația lor funciară pe 01.01.2016 este reprezentată in tabelul 1.8 Tabelul 1.8 Repartizarea terenurilor agricole a raionului Strășeni după modul de folosință, pe 01.01.2016 Nr. 1

Denumirea categoriei 2 Terenuri agricole 1 Terenuri arabile 2 Pîrloagă 3 Plantații multianuale -livezi -vii 4 Pășuni 5 Fînețe Sursa: Elaborat de autor [11]

Suprafața, ha 3 34 422,66 18 595,68 514,22 11 992,2 3 420,8 8 317,13 3 310,5 10

Ponderea , % 4 100 54,02 1,49 34,83 9,93 24,16 9,61 0,029

Din total terenuri agricole ce alcatuiesc fondul funciar, 34 422,66 ha, 18 595,69 ha sunt terenuri arabile. Plantațiile multianuale ocup suprafața de 11 992,2 ha, din care 3 420,8 ha sunt livezi și 8 317,13 ha sunt vii. Pîrloaga reprezintă 514,22 ha, pășunile 3310,5 ha și fînețele 10 ha. Ponderea pe care o are fiecare teren agricol în parte este reflectată în figura 1.17 24.83

9.61 0.03 54.02

9.93 34.83 1.49 Terenuri arabile Livezi Fînețe

Pîrloagă Vii

Plantații multianuale Pășuni

Figura 1.19 Repartizarea terenurilor agricole a raioului Strășeni după destinația funciară, pe 01.01.2016 23

Sursa: Elaborat de autor [11] Din total terenuri agricole ce constituie fondul funciar în raionul Strășeni, cea mai mare pondere o au terenurile arabile , cu o pondere de 54,02 %, sunt urmate de plantațiile multianuale care constituie 34,83 % ,dintre care livezile au o pondere de 9,93 % și viile 24,16 %, cea mai mică pondere o au pîrloagele cu ponderea de 1,49 % și fînețele cu o pondere de 0,029 %. Pășunile au ponderea de 9, 61 %. Repartizarea terenurilor agricole a orațului Strășeni după destinația funciară pe 01.01.2016 este reprezentat în tabelul 1.9. Tabelul 1.9 Repartizarea terenurilor agricole a orașului Strășeni după destinația funciară, pe 01.01.2016 Nr Denumirea categoriei Suprafața, ha Ponderea , % 1 2 3 4 Terenuri agricole 2 129,29 100 1 Terenuri arabile 1 036,08 48,65 2 Pîrloagă 249,46 11.71 3 Plantații multianuale 667,06 31,32 -livezi 169 7,93 -vii 498,06 23,39 4 Pășuni 176,69 8,29 5 Fînețe 0 0 Sursa: Elaborat de autor [11] Total terenuri agricole ce alcătuiesc fondul funciar în orașul Strășeni este de 2 129,29 ha, dintre care 1 036,08 ha sunt terenuri arabile, 249,46 ha sunt terenuri cu pîrloagă, 667,06 ha sunt terenuri cu plantații multianuale , dintre care 169 ha sunt livezi și 498,06 ha sunt vii, pășunile reprezintă 176,69 ha, fînețe în orașul Strășeni nu sunt . Ponderea pe care o ocupă fiecare teren agricol din orașul Strășeni după destinația funciară este reflectată în figura 1.18. 8.29

23.39

48.65

7.93

31.32

Terenuri agricole Livezi

11.71

Pîrloagă Vii

24

Plantații multianuale Pășuni

Figura 1.20 Repartizarea terenurilor agricole a orașului Strășeni după destinația funciară, pe 01.01.2016 Sursa: Elaborat de autor [11] Din total terenuri ce constituie fondul funciar în orașul Strășeni, ponderea cea mai mare pentru terenurile agricole, o constituie terenurile arabile cu o pondere de 48,65 %, sunt urmate mai apoi de plantații cu multianuale cu o pondere de 31,32 % dintre care 7,93 % sunt livezi , iar 23,39 % sunt vii. Cu o pondere de 11,71 % sunt pîrloagele, iar cea mai mică pondere o au pășunile.

25

2. BAZELE METODOLOGICE ALE EVALUĂRII TERENULUI DESTINATE CONSTRUCȚIILOR INDUSTRIALE

2.1 Cadrul legislativ și normativ privind evaluarea terenurilor destinate construcțiilor Cadru legislativ și normative privind evaluarea terenurilor este specificat în Codul Funciar al Republicii Moldova nr. 828 din 25.12.1991. Principalele articole care reflectă cadrul legislativ si normative pentru terenurile destinate construcțiilor sunt Articolul 1, unde este specificată legislația funciară, Articolul 2 care constituie fondul funciar și componența lui , Articolul 4 care specifică cine sunt deținătorii de terenuri și Articolul 46 care se referă la terenurile destinate construcțiilor urbane și rurale.

Metode de estimare a valorii terenului

Metode comparației directe

Metoda venitului

Figura 2.1 Metodele de estimare a valorii terenului Sursa: Elaborat de autor [4] De asemenea cadrul juridic și normativ se reflectă în hotărîrea nr. 958 din 04.08.2003 despre aprobarea Regulamentului provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile. În regulamentul dat sunt specificate toate metodele de evaluare aplicabile tuturor terenurilor, indiferent de destinația lor și modul de utilizare curentă. Conform acestui act normative metodele de evaluare a terenurilor sunt : a)  metoda analizei vînzărilor comparabile, care include: metoda comparaţiei directe, metoda alocaţiei şi metoda extragerii; b)  metoda veniturilor, care include: metoda capitalizării directe, metoda reziduală şi metoda parcelării. Pentru evaluarea terenurilor destinate construcțiilor se utilizează 3 metode, metoda comparației directe, metoda alocației și metoda extragerii.

26

Metoda comparaţiei directe este utilizată pentru determinarea valorii terenurilor cu construcţii şi terenurilor fără construcţii prin compararea preţurilor de vînzare a terenurilor similare obiectului evaluării;[4] Principalele metode pe care le cuprinde metoda comparației directe a vânzărilor este reflectată în figura 2.2.

Metoda comparației directe a vînzărilor

Metoda comparației directe

Metoda alocației

Metoda extracției

Figura 2.2 Comonența metodei comparației directe a vânzărilor Sursa: Elaborat de autor [4] Metoda alocaţiei este utilizată pentru determinarea valorii terenurilor cu construcţii. Metoda în cauză poate fi aplicată respectînd următoarele condiţii: a)  disponibilitatea informaţiei privind preţurile de vînzare ale bunurilor imobile similare obiectului evaluării; b)  existenţa informaţiei veridice privind ponderea valorii terenului în valoarea bunului imobil complex; c)  corespunderea îmbunătăţirilor de pe teren criteriului cele mai bune şi eficiente utilizări.

Metoda venitului

Metoda capitalizării directe

Metoda reziduală

Figura 2.3 Componența metodei venitului 27

Metoda parcelării

Sursa: Elaborat de autor [4]  Metoda extracţiei se utilizează pentru evaluarea terenurilor cu construcţii, cu condiţia existenţei informaţiei despre preţurile de vînzare a bunurilor imobile în componenţa cărora intră terenuri similare terenului evaluat.

2.2 Factorii de influență asupra valorii terenurilor destinate construcțiilor Determinarea factorilor de influență asupra valorii bunului imobil reprezintă un element de o mare însemnatate in activitatea de evaluare. Valoarea imobilului este influențată de un număr mare de factori. Factorii principali care înfluențează asupra mărimii valorii bunului imobil pot fi clasificați în felul următor: factori obiectivi si factori subiectivi . Factorii obiectivi sunt factorii generali care înfluențează marimea valorii de piață în orice situație, indiferent de opinii si voințe. Toți factorii obiectivi înfluențează reciproc unul asupra celuilalt. Factorii subiectivi reflectă voința și comportamentul participanților în procesul vînzăriicumpărării, ei pot fi divizați în: factori de risc, factori psihologici, competența, atractivitatea, informarea. [26] O alta clasificare a factorului care influenteaza in mod direct valoarea bunului imobil este urmatoarea : (figura 2.4). 1. factori externi ; 2. factori interni;

Factori externi

Factori juridici, administrativi și politici

Factori economici

Factori naturali și de mediu

Factori sociali

Factori interni

Amplasarea

Infrastructura

Suprafața

Starea ecologică

Tipuri de factori

Figura 2.4 Fipuri de factori care influențează asupra valorii terenului Sursa: Elaborat de autor [26] Factorii externi sint factorii generali, clasificati in felul urmator: A. Factorii juridici , administrativi si politici caracterizati prin: 1. Conditiile care sint asigurate de catre primarii, organele publice: existenta scolilor, gradinitelor, trasportului public variat si a drumurilor durabile, accesibile prin imprejurimile obiectului evaluarii . 2. Nivelul regularii de stat ( limitarile circulatiei imobiliare; stabilirea normativa a cotelor de arenda, limitarea drepturilor de proprietate, legile cu privire la protectia mediului ambiant, norme de constructii); 28

3. Politica statului indreptata spre a stimula folosirea pamintului si valorificarea terenurilor (acordarea inlesnirilor fiscale la impozitarea proprietatii, investitiilor si constructiilor; controlul asupra platilor de arenda, etc.); La fel exista, o serie de acte normative care ajuta la stabilirea factorilor de influenta asupra valorii bunurilor imobiliare, acestea sint: 1. Standartele Profesionale Europene Aprobate pentru Evaluarea Proprietatilor Imobiliare 2. Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare B. Factorii economici care ne redau situatia generala a economiei tarii noastre sau a unei regiuni anumite. In acest grup sint stipulati factorii care influeteaza mult cererea si oferta. Oferta este influentata de urmatorii factori : - numarul mare de constructii noi. Stocurile de bunuri imobile libere care sint expuse la vinzare pe un anumit segment al pietii imobiliare; - corelatia costurilor de constructie si a preturilor de vinzare a bunurilor imobiliare; - impozitul pe bunuri imobiliare; Cererea pentru proprietatile imobiliare este afectata de situatia economica generala: - gradul de ocupare a populatiei; - marimea salariului si veniturilor populatiei; - solvabilitatea populatiei care este caracterizata de veniturile curente; - variatia numarului populatiei (tendintele istorice, curente si prognozate); - modificarile in preferintele populatiei; - nivelul inflatiei; - disponibilitatea mijloacelor creditare; - marimea ratei dobinzii; - marimea costurilor asociate cu efectuarea tranzactiilor; si altele. Factorii economici reflecta situatia generala a economiei tarii, regiunii sau a localitatii. Ei au o influenta mare asupra proprietatii, includ caracteristicile speciale a proprietatii concrete ca: profitabilitatea; lichiditatea; utilitatea; si caracteristici economice generale ca: situatia social economica si politica din tara sau in lume, in regiune, tendintele dezvoltarii ramurii, domeniului de activitate a proprietatii comerciale.[26] Cererea de imobile. Cresterea cererii determina sporirea activitatii pietei imobiliare. O conditie obligatorie pentru asigurarea cresterii cererii este extinderea posibilitatilor economice ale potentialilor 29

cumparatori, majoritate veniturilor populatiei. Ca urmare a cresterii cererii, vor creste platile de arenda si preturile de vinzare a proprietatilor imobiliare. Majorarea arenzii si preturilor pe toate segmentele pietei imobiliare este determinata si de procesele inflationiste. Cererea, la rindul sau depinde de: - numarul potentialilor cumparatori; - de gusturile, preferintele lor; - de profitabilitatea si lichiditatea, utilitatea proprietatii scoase la vinzare. Asupra cererii deasemenea influenteaza asteptarile investitionale nesatisfacute si preturile la obiectele analogice, prognozele preturilor si a puterii de cumparare. Este important sa fie studiata cererea pe termen scurt, deoarece cererea pe piata imobiliara este foarte elastica, reactioneaza repede la variatia preturilor pentru proprietatile imobiliare si influenteaza, astfel, situatia pe piata imobiliara. Foarte des structura cererii potentiale nu corespunde cu structura ofertei pe tipuri, amplasare si caracteristici concrete a proprietatii. Oferta de imobile comerciale. Spre deosebire de cerere, oferta bunurilor imobile este inelastica. Fluctuatiile de proportii pe piata imobiliara pot fi explicate anume de aceasta caracteristica a cererii. Oferta de bunuri imobile este influentata de: - existenta terenurilor si spatiilor neocupate; - noile tehnici si tehnologiii la etapa de proectare si constructii; - preturile de arenda; - volumul si costul de constructie a obiectivelor noi si cheltuelile aferente. Nivelul concurentei Nivelul concurentei depinde de existenta variantelor alternative de oferte de proprietate sau investire; existenta inovatiilor la etapa de construire sau planificare si preturile de arenda pe obiectele gata finisate, costul cheltuelilor alternative. Numărul de tranzacții imobiliare în raionul Strășeni în perioada 2014-2016 este aratat în figura 2.5

 

30

Figura 2.5 Numărul tranzacțiilor imobiliare în Strășeni, anii 2014 - 2016 Sursa: [27 ] C. Factorii naturali si de mediu Evaluatorul trebuie sa poata depista factorii nocivi sau alti factori ca: coroziunea solului ce influenteaza valoarea prin intermediul productivitatii; seismicitatea inalta; nivelul apelor subterane; prezenta prin apropiere a statiilor atomice, chimice, statii de purificare, uzini metalurgice; clima; calitatea solurilor. Numărul bunurilor imobile înregistrate de filialele Î.S. Cadastru, în perioada 01.0730.09.2018 este reprezentat în tabelul 2.1 Tabelul 2.1 Înregistrarea bunurilor imobile de filialele Î.S. Cadastru, în perioada 01.07 – 30.09.2018 Nr 1 1

Filiala 2 Strășeni

Vînzarecumpărare 3 324

Moștenir e 4 495

Donațieschimb 5 366

Alte documente 6 181

Ipotecă 7 52

Locațiun e 8 74

Primare 9 51

Sursa: elaborat de autor în baza (www. Statistica.md ) 600 492

500 400

324

366

300 181

200 100

52

74

51

0

În figura 2.6 de mai jos este arătat grafic fiecare număr de bunuri înregistrat de Î.S Cadastru Figura 2.6 Înregistrarea bunurilor imobile de filialele Î.S. Cadastru, în perioada 01.07 – 30.09.2018 D. Factorii sociali sunt foarte importanti si decisivi in determinarea valorii bunului imobil, dintre care fac parte:

31

- clasificarea populatiei pe grupuri de virsta care depinde de procentul de natalitate si mortalitate; - prestigiul cartierului sau zonei in care se afla bunul imobil evaluat. Atunci cind din oarecare motive, orasele, cartierele, cladirile devin populare, prestigioase, in mod evident creste pretul bunului imobil cu toate ca caracteristicile sau cheltuielile de constructie sau de valorificare a terenului sunt aceleati ca la obiectele similare din alte regiuni; - diferenta dintre paturile sociale sau dintre persoane cu diferite nivele de educatie; - marimea familiilor ; A doua categorie de factori generali care influenteaza valoarea bunului imobil sint factorii interni, din care face parte caracteristica cea mai importanta si cu o influenta considerabila, amplasamentul. O influenta decisiva asupra imobilului comercial o are amplasarea, acest factor trebuie cercetat indetailat de evaluator. Costul imobilului in mare parte depinde de calitatile comerciale a acestora, care in multe cazuri depind de amplasarea lui. Dupa rezultatele acestei cercetari se va putea da raspuns la urmatoarele intrebari: 1. cit de atractiv este raionul amplasarii imobilului; 2. care este tipul strazii, pe care este amplasat imobilul; 3. care este componenta demografica a populatiei, cine traieste si lucreaza pe aceasta strada; 4. cum este amplasat imobilul pe strada; 5. daca in apropierea imobilului se afla, locuri atractive pentru un numar mare de oameni precum sunt statii, supermarkete mari. In afara de amplasare, asupra valorii unui imobil comercial, influenteaza si multi alti factori precum sunt: • suprafata totala si decizia constructiva a cladirii; • existenta subsolului; • tipul partii frontale a imobilului comercial; • existenta curtii si accesul pentru lucrari de incarcare-descarcare din spate a imobilului; • infrastructura; • starea sanitaro-ecologica a incaperilor. O influenta la fel de mare o au si caracteristicile fizice ale bunului imobil exprimate prin: suprafata constructiei, virsta, numarul nivelelor, caracteristica elementelor constructive de baza si dotarea tehnica, retelele publice. Solutiile arhitecturale si constructive - bunul

32

imobil trebuie sa corespunda anumitor conditii, sa posede un aspect exterior citusi de atragator. Un factor important este si modul de utilizare curenta a obiectului evaluarii: locativa, comerciala, industriala sau comercializata. In dependenta de tipul bunului imobiliar, evaluatorul acorda prioritate unor anumiti factori. Dar in procesul de evaluare este imposibil sa fie identificati si analizati toti factorii de influenta asupra valorii. Influenta mediului inconjurator asupra valorii imobilelor comerciale sunt: - Dintanța pînă la centrele de afaceri, locuri de odihnă, obiecte cu menire socialcultural; - Dinstanța pînă la cartierele de locuit; - Existența obiectelor similare; - Calitatea designului și amenăjărilor. Principalii factori ce influenţează pozitiv piaţa funciara din orașul Strășeni sunt: dezvoltarea sectorului de construcţii, creşterea investiţiilor străine în următorii ani (vecinătatea cu UE), demararea unor proiecte de infrastructură (construcţia drumurilor, obiective industriale, comerciale, de turism etc.). Factorii care influenţează negativ piaţa funciară sunt: îngrădirea accesului investitorilor străini la fondul funciar comercial, lipsa informaţiilor privind cererea şi oferta cu privire la tranzacţiile funciare, cadrul legislativ contradictoriu. 2.3 Metodele de estimare a valorii de piață a terenurilor destinate construcțiilor Pentru estimarea valorii de piață a terenurilor destinate construcțiilor, se aplică mai multe metode în conformitatea cu legislația în vigoare, care reflectă valoarea reală a obiectului evaluat. Aceste metode sunt: Metoda comparației directe a vînzărilor; Metoda alocației; Metoda extracției; Metoda reziduală; Metoda parcelării. 2.3.1 Metoda comparației directe a vânzărilor Metoda comparației directe a vînzărilor presupune estimarea valorii de piaţă a bunului imobil în baza analizei comparative a bunurilor imobile analogice obiectului evaluării, care 33

au fost vîndute recent. Metoda respectivă se utilizează în cazurile cînd dispunem de suficientă informaţie despre vînzările bunurilor imobile analogice obiectului evaluării. Bunurile imobile comparabile trebuie să fie similare obiectului evaluării din punct de vedere al caracteristicilor funcţionale şi fizice Aplicarea metodei vînzărilor comparabile este efectuată în baza următoarei proceduri standard: a) colectarea şi analiza datelor de piaţă în scopul selectării bunurilor imobile comparabile; b) identificarea unităţilor şi elementelor de comparaţie; c) determinarea mărimii ajustărilor; d) comparaţia bunului imobil evaluat cu obiectele similare, în scopul ajustării preţurilor de vînzare; e) analiza preţurilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a determina valoarea de piaţă a obiectului evaluării. La etapa colectării şi analizei datelor de piaţă se va determină numărul vînzărilor comparabile necesar pentru analiză. Pentru efectuarea analizei comparative sînt suficiente trei - cinci vînzări, dar cu cît mai mare este numărul vînzărilor analizate cu atît este mai exact rezultatul evaluării. Preţurile bunurilor imobile comparabile sînt analizate şi corectate în funcţie de asemănări şi diferenţieri. Următoarele elemente de comparaţie sînt examinate în cadrul metodei respective: a) drepturile de proprietate şi alte drepturi reale transmise; b) condiţiile de finanţare; c) condiţiile tranzacţiei; d) condiţiile pieţei; e) amplasarea; f) caracteristicile fizice; g) caracteristicile economice; h) modul de folosinţă; i) componentele valorii ce nu sînt legate de bunul imobil. Estimarea ajustării pentru condiţiile de finanţare depinde de acordul între cumpărător şi vînzător privind condiţiile efectuării şi finanţării tranzacţiei. Această ajustare este aplicată în cazurile cînd cumpărătorul plăteşte creditorului dobîndă pentru creditul acordat în scopul procurării bunului imobil sau cînd vînzătorul participă la finanţarea tranzacţiei, acordînd cumpărătorului un credit ipotecar. 34

Ajustarea pentru condiţiile tranzacţiei reflectă condiţiile atipice ale tranzacţiei, cum ar fi termenii restrînşi de vînzare a bunului imobil, existenţa unei relaţii speciale între părţile implicate în tranzacţie: de rudenie, de afaceri sau interese financiare comune. Ajustarea pentru condiţiile pieţei presupune luarea în considerare a evoluţiei preţurilor pe piaţa imobiliară în perioada dintre data evaluării şi data cînd a fost efectuată vînzarea bunului imobil comparabil, ţinînd cont de inflaţie sau deflaţie, modificarea legislaţiei fiscale şi legislaţiei în general, schimbările în structura cererii şi a ofertei bunurilor imobile şi altele. Ajustarea preţurilor pentru amplasare se efectuează în cazurile în care amplasarea bunului imobil comparabil diferă de amplasarea obiectului evaluării. Ajustarea pentru caracteristicile fizice este aplicată pentru diferenţele între caracteristicile fizice ale obiectelor comparabile şi obiectul evaluării, fiind analizată fiecare caracteristică în parte (elementele constructive, starea bunului imobil, deprecierea construcţiilor, suprafaţa şi altele). Ajustările sînt aplicate pentru majorarea sau diminuarea preţurilor bunurilor imobile comparabile şi pot fi exprimate în mărimi absolute sau relative. În procesul aplicării ajustărilor pentru drepturile de proprietate, condiţiile de finanţare, condiţiile de vînzare şi condiţiile pieţei, preţul de vînzare este recalculat după fiecare corectare a elementului de comparaţie. Ajustările pentru celelalte elemente de comparaţie pot fi aplicate în modul stabilit de evaluator. Preţul bunului imobil poate fi recalculat după ajustarea fiecărui element sau după aplicarea tuturor ajustărilor. Modalitatea aplicării ajustărilor nu va influenţa rezultatul final. [4]

2.3.2 Metoda extracției Metoda extracției este aplicată pentru terenurile destinate constucțiilor cu condiție extracției informației despre prețurile de vînzare, de ofertă a bunului imobil, în componența carora întră terenuri similare terenului evaluat. Valoarea de piața se face prin corecția prețurilor de oferta sau de vînzare. În baza metodei stă următoarea formula2.1:

Vbic=Vt + ( Vc−D )(2.1) unde: Vbic – valoarea de piața a bunului imobil complex; Vt – valoarea terenului; Vc – valoarea construcției de reconstituire; D – depricieri la valoarea construcției. Așadar, pentru determinarea valorii de piața a terenului se folosește formula 2.2. 35

Vt =Vbic−Vc+ D (2.2) Din formula este evident, că primul pas în aplicarea acestei metodei este determinarea valorii de piața a bunului imobil complex, din care face patre terenul evaluat prin metoda analizei comparative a vînzărilor. Pasul numărul doi este determinarea valorii de reconstituire sau de înlocuire a construcției în baza indecelor comasați a valorii de reconstituire (УПВС, anexa 9) sau după deviz de cheltuieli. Valoarea de reconstituire sau de înlocuire a clădirii sau edificiului evaluat este constituită din următoarele elemente: a) costul construcţiei; b) cheltuieli indirecte (10-35%); c) beneficiul investitorului (10-35%). Costul construcţiei reprezintă totalitatea cheltuielilor legate nemijlocit de construcţia obiectului. Costul construcţiei se determină în baza normelor de deviz şi altor documente normative. Cheltuielile indirecte reprezintă totalitatea cheltuielilor legate de marketing, publicitate, asigurare, achitarea impozitelor, cheltuielile curente pentru menţinerea obiectului în perioada dintre finalizarea lucrărilor de construcţie şi vînzarea obiectului. Cheltuielile indirecte se calculează în baza documentaţiei investitorului şi analizei pieţei construcţiilor noi. Beneficiul investitorului reprezintă recompensa pentru riscul legat de realizarea proiectului de investiţii. Mărimea beneficiului investitorului depinde de situaţia concretă de pe piaţă şi se determină în baza analizei celei mai bune şi eficiente utilizări. La determinarea valorii de reconstituire sau de înlocuire a bunului imobil este necesar de luat în considerare mărimea deprecierii acumulate, care reprezintă reducerea calităţilor de consum ale bunului imobil din punct de vedere al cumpărătorului potenţial şi se manifestă prin diminuarea valorii bunului în urma acţiunii diferitor factori. Se disting următoarele forme ale deprecierii: a) uzura fizică; b) deprecierea funcţională; c) deprecierea economică. Uzura fizică reprezintă o reducere a valorii bunului imobil care se datorează deteriorării lui sub influenţa factorului timpului şi altor factori externi (factorii fizici, chimici, exploatarea incorectă a clădirii, întreţinerea nesatisfăcătoare a construcţiei etc.).[4] Deprecierea funcţională sau învechirea funcţională, este legată de dezvoltarea tehnologiilor moderne care permit crearea obiectelor noi ce satisfac mult mai eficient cerinţele pieţei. Deprecierea funcţională este determinată de necorespunderea caracteristicilor

36

clădirilor şi construcţiilor standardelor contemporane ale pieţei şi cerinţelor consumatorilor (proiecte învechite, utilaj tehnologicînvechit şi altele). Deprecierea economică este determinată de influenţa unor factori externi asupra bunului imobil. Factorii externi includ: schimbările în economia ţării, schimbările pe piaţa imobiliară, schimbările în legislaţia naţională, modificarea condiţiilor de finanţare şi altele. Metodele prin care estimează uzura fizică sunt: a) metoda normativă; b) metoda valorică; c) metoda vîrstei efective. Metoda normativă presupune determinarea mărimii uzurii fizice în baza analizei stării tehnice a elementelor constructive de bază ale clădirii. Metoda respectivă se aplică în două etape: a) se va determina uzura fizică a fiecărui element constructiv; b) se va determina uzura fizică a construcţiei întregi după formula: Uconstr .=Uelement . x 100 /GS element (2.3) unde: Uconstr. - uzura fizică a construcţiei (%); Uelement. - uzura elementelor construcţiei (%); GSelement - greutatea specifică a elementelor constructive (%). Ultimul pas în aplicarea metodei date – înlocuirea cifrelor în formula și calculul a valorii terenului.[4] 2.3.3 Metoda alocației Metoda alocației este utilizată pentru determinarea valorii de piața a terenului cu construcții. Aceasta metoda se bazează pe abordarea prin piața. Se aplică în cazurile, cînd piața nu este dezvoltată. Primul pas în aplicarea acestei metodei este la la fel ca și la metoda extracției: determinarea valorii de piața a bunului imobil complex, din care face parte terenul evaluat prin metoda analizei comparative a vînzărilor. În al doilea rînd, se determină ponderea medie aritmetică valorii terenului în valoarea bunului imobil complex pentru obiectele analogice, aplicînd formula 2.4. n

Mma=∑ 1

VP t An ( 2.4) VPbic An

unde: Mma – ponderea medie aritmetică a valorii terenului; VPt An – valoarea de piața terenului analog n; VPbic An – valoarea de piața a bunului imobil complex analog n; 37

n – numărul obiectelor analogice. Pentru determinarea valorii de piața a terenului evaluat se utilizează formula 2.5. VPt=VPbic × Mma(2.5) unde: VPt – valoarea de piața a terenului evaluat, VPbic – valoarea estimată a bunului imobil complex, din care face parte terenul evaluat; Mma – ponderea medie aritmetică a valorii terenului.[4] 2.3.4 Metoda capitalizării directe Metoda capitalizării directe, mai numită metoda rentei funciare, face parte din abordarea prin venituri. Aceasta metodă se utilizează pentru estimarea calorii veniturilor terenurilor, care pot genera venituri pe parcursul perioadei de expluatare. Deci, ea poate fi utiliztă pentru terenuri, care generează venit și cînd mărimea veniturilor operaționale nete obținute în perioada planificată este identică. Capitalizarea directă implică transformarea venitului obţinut pe parcursul unui singur an de gestiune în valoarea bunului imobil prin intermediul ratei de capitalizare. V=

VON (2.6) r

unde: V – valoarea estimată, r – rata de capitalizare; VON – venitul operațional net. Pentru a determina venitul operațional net, sunt folosite următoarele pași: 1) Determinatea venitului brut potențial (venitul, ce poate fi generat de bun imobil în cazul folosirii tuturor spațiilor libere) după formula 2.7 VBP=PLm . p . × Sutilă ×12(2.7) unde: PLm.p. – plata lunară pentru 1 m.p., Plata pentru chirie a bunului imobil, în cazul dat al atelierului depozit va fi de 4 euro pentru 1 mp., conform analizei pieței. Sutilă – suprafața utilă, 12 – luni. Sutilă am obtinut-o din dosarul tehnic si planurile tehnice pentru fiecare nivel. În cazul dat pentru obiectul evaluat(atelier-depozit), Sutilă este 1 543,9 mp. 2) Pierderi de neocuparea spațiilor disponibile reprezintă un procent din venitul brut potențial. 3) Pierderi de neachitare a plăților de locațiune la termen prestabilit reprezintă procent din venitul brut potențial cu aplicarea asupra lui deprecierii de spații libere. 4) Determinarea valorii altor venituri, cum ar fi publicitate, parcare auto, alte. 38

5) Determinarea Venitului Brut Efectiv, aplicînd formula 2.8

VBE=( VBP−DSL−DNPL ) + AV ( 2.8) 6) Determinarea valorii cheltuielilor operaționale - cheltuieli legate de exploatarea şi asigurarea funcţionării normale a bunului imobil. Cheltuielile operaţionale sînt grupate în următoarele categorii: a) cheltuielile operaţionale fixe, care includ cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a spaţiilor (impozitul imobiliar, prima pentru asigurarea bunului imobil şi altele); b) cheltuielile operaţionale variabile, care includ cheltuielile ce depind de intensitatea exploatării bunului imobil (cheltuieli pentru administrarea bunului imobil, cheltuielile pentru plata serviciilor comunale şi altele); c) cheltuieli pentru reparaţii şi menţinere, care includ cheltuielile pentru reparaţia curentă a bunului imobil şi cheltuielile pentru întreţinerea bunului imobil. Cheltuielile incluse în această categorie poartă atît un caracter fix cît şi variabil (reparaţia ascensorului, zugrăvirea pereţilor şi altele); d) cheltuielile operaţionale pentru înlocuire, care includ cheltuielile pentru înlocuirea elementelor uzate ale bunului imobil (acoperişul, instalaţiile sanitare - inginereşti şi altele). [4] 1. Venitul operaţional net se calculează după formulă 2.9: VON =VBE −CO(2.9) unde:VON - venitul operaţional net; CO - cheltuieli operaţionale.

2.3.5 Metoda reziduală Metoda reziduală se utilizează pentru evaluarea terenurilor cu construcţii şi terenurilor destinate construcţiilor, construcția cărora este dată în arendă și aduce venit. Se determină venitul operațional net, generat de construcție generat de construcție, suprafețelei cărei sunt date în locațiune. Algoritmul de determinare a VON este acelaș, ca și în metoda precedentă. Următorul pas este determinarea valorii de reconstituire reziduală a îmbunătățirilor (construcției). Știind rata de capitalizare pentru construcții, se determină venitul operațional net atribuit construcției (formula2.10) VONc=VRrez × r c (2.10) unde: VONc – venitul operațional net atribuit construcției; VRrez – valoarea de reconstituire reziduală,;

39

rc – rata de capitalizare a construcțiilor. În următorul pas se determină venitul operațional net atribuit terenului, folosind formula 2.11. VONt=VONbic−VONc( 2.11) unde: VONt – venitul operațional net atribuit terenului evaluat; VONbic – venit operațional net a bunului imobil complex, din care face parte terenul evaluat; VONc – venitul operațional net a construcției. Se află rata de capitalizare a terenurilor, după ce se calculează valoarea de piața a terenului, aplicînd (formula 2.12). VPt=

VONt (2.12) rt

unde: VPt – valoarea de piața a terenului evaluat; VONt– venitul operațional net atribuit terenului evaluat; rt – rata de capitalizare pentru terenuri.[4]

2.3.6 Metoda parcelării Metoda parcelării este aplicată numai în cazul unor suprafețe foarte mari neamenajate, a căror cea mai bună utilizarea reprezintă parcelarea și amenajarea ca amplasamente și/sau eventual construirea pe loturi parcelate și amenajarea a clădirilor rezidențiale. Etapele metodei date sunt: 1) Determinarea numărului şi dimensiunilor parcelelor ce pot fi create ţinînd cont de posibilităţile fizice, prevederile juridice şi eficienţa economică. Parcelele trebuie să corespundă cerinţelor legale locale, în ceea ce priveşte suprafaţa şi asigurarea cu elemente ale infrastructurii (reţele inginereşti - apă, canalizare, termoficare, gaze naturale; căi de acces etc.), şi să satisfacă cerinţele pieţei imobiliare locale. 2) Analiza pieţei pe care vor fi expuse parcelele: cererea şi oferta, rata de absorbţie a pieţei şi perioada de expunere pe piaţă pentru parcele formate; 3) Determinarea perioadei de timp necesar pentru valorificarea masivului și parcelării, numar de parcele; 4) Estimarea preţului de vînzare cel mai probabil al fiecărei parcele prin aplicarea metodei vînzărilor comparabile şi estimarea mărimii profitului întreprinzătorului pentru valorificarea terenului şi comercializarea parcelelor; 5) Proiectarea fluxului de venituri şi cheltuieli pe parcursul perioadei de calcul; 40

6) Calcularea venitului operațional net ca mărimea reziduală dintre prețurile estimate de vînzare ale loturilor amenajate sau ale proprietăților construite și costurile totale estimate de amenajare și parcelare și contruire, în care se înclude profitul investitorului; 7) estimarea valorii de piaţă a terenului prin însumarea fluxurilor de numerar actualizate la data evaluării. După studierea detailată a teoriei, este evident, că nu în fiecare caz se potrivesc toate 6 metode de estimarea valorii de piața.[4] Fiecare dintre metodele descrise mai sus au domeniul lor de aplicație, nu toate metodele se pot aplica pentru unul si același bun imobil. Acest lucru este reflectat în tabelul 2.2. Tabelul 2.2 Compararea metodelor utilizate pentru estimarea valorii de piață a terenurilor Metode: 1 Terenuri cu construcții Terenuri fără construcții Informații despre valoarea de reconstituire Terenuri agricole Informații despre obiecte similare (piața dezvoltată) Informații despre venituri

Comparației directe 2

Alocației

Capitalizării directe 5

Rezidual ă 6

Parcelării

3

Extracție i 4

√

√

√

√

√

-

√

-

-

-

-

√

-

√

-

-

√

-

√

-

-

√

-

-

√

√

√

√

-

√

-

-

-

√

√

√

Sursa: elaborat de autor in baza [4]

41

7

3. EVALUAREA TERENULUI AFERENT OBIECTULUI COMERCIAL, AMPLASAT ÎN RAIONUL STRĂȘENI, SATUL DRĂGUȘENI 3.1 Identificarea și descrierea obiectului evaluat Evaluării este supusă clădirea atelierului-depozit cu teren aferent , situat în raionul Strășeni, comuna Rădeni, satul Dragușeni. Obiectul reprezintă o construcție parțial nefin alizată, gradul de finalizare este de 80% conform dosarului tehnic, cu 2+S nivele, Ss= 691.0 m.p, St= 1543,9 m.p., amplasată pe un teren aferent cu suprafața de 0,5288 ha. Terenul se află în proprietate privată, are destinație pentru construcții și are o pantă ușoară. Acest teren nu este amenajat, nici îngrădit. Obiectul este amplasat la intrarea în sat, la o distanță de circa 500 m de traseul local L441 (Rădeni- Greblești). Adiacenții obiectului evaluat sunt: case de locuit ai sectorului privat , terenuri, obiecte comerciale. La data evaluării obiectul este în stare satisfacatoare(construcție nefinalizată), sunt instalate parțial ferestre și uși, este instalat acoperiș. În nemijlocită apropiere sunt trasate rețelele inginerești de alimentare cu apă și gaze( există posibilitatea cuplării), construcția este conectată la rețelele electrice. Obiectul are acces comod, drum de acces este pietruit, asfaltat. Amplasarea bunului imobil evaluat este reprezentată în figura 3.1.

Figura 3.1Poziția geografică a terenului evaluat Sursa: Elaborat de autor în baza [28]

42

Figura 3.2 Poziția geografică a satului Drăgușeni Sursa: Elaborat de autor în baza [28] Drăgușeni este un sat din cadrul comunei Rădeni, raionul Strășeni. Satul are o suprafață de circa 0.70 km2 , cu un perimetru de 6 km. Localitatea se află la distanța de 23 km de orașul Strășeni și la 33 km de Chișinău. Conform datelor recensămîntului din anul 2004, populația satului este constituia 1010 oameni. Satul Drăgușeni a fost menționat documentar în anul 1429 cu denumirea Belești. Caracteristicile principale succinte ale obiectului evaluat Construcția Ss= 691.0 m.p. , St= 1543.9 m.p.  Fundație- blocuri de beton ;  Pereți exteriori și interiori – piatră de calcar ;  Pereți despărțitori – piatră de calcar , cărămidă ;  Planșeu de pod și intermediar – panouri de beton armat ;  Învelitoarea acoperișului – foi de tablă zincată ;  Pardoseala – beton ;  Ferestre, uși – termopan (parțial) ;  Finisarea exterioară și interioară, lipsește. Caracteristicile tehnice principale ale obiectului imobiliar sunt acceptate în conformitate cu materialele de examinare în natură a obiectului. La momentul examinării construcției starea tehnică a fundației, pereților, planșeului este satisfăcătoare.

43

Tabelul 3.1 Descrierea obiectului evaluat Elementele Descrierii 1 Destinaţia proprietăţii imobiliare Modul de utilizare curentă Amplasarea Natura drepturilor evaluate. Existenţa contractelor de arendă sau sub-arendă. Obligaţiuni financiare legate de proprietate imobiliară.

Semnificaţia 2 Referinţe Comercială Atelier-depozit Republica Moldova, raionul Strășeni, comuna Rădeni, satul Dragușeni Descrierea Juridică Dreptul de proprietate Nu sunt Nu sunt Cerinţele legale

Planul general de dezvoltare a localităţii

C1

Factorii de Mediu Prezenţa unor materiale sau a Nu sunt tehnicii periculoase sau dăunătoare Prezenţa construcţiilor Nu sunt ridicate ilegal şi contrar normelor şi standardelor existente în construcţii Prezenţa liniilor electrice de Nu sunt tensiune înaltă în apropierea bunului imobiliar, ceea ce poate fi privit de participanţii la piaţa imobiliară ca dăunător pentru sănătate Terenul Suprafaţa terenului 52,88 ari Forma Dreptunghiulară Topografia Panta nu este Starea terenului Cu constructii 1 2 Accesul la teren Drum pavat, 500 m pînă la traseul local L441 Reţele de utilităţi • Reţele electrice • Conducta de gaz • Sistemul de asigurare cu apă potabilă Clădiri şi Construcţii Anul construcţiei 1990 Anul ultimei reconstrucţii 2017 Numărul etajelor 2+ S Suprafaţa totală ,m. p. 1543,9 m.p. Suprafaţa la sol, m. p. 691,0m.p. 44

Volumul construcției , m. c. 5244,0 m.c. Starea tehnică Satisfăcătoare (construcție nefinalizată) Gradul de finalizare 80 % Gradul de lichiditate mediu Descrierea elementelor • Fundaţie • Pereţi şi pereţi despărţitori • Planşeu • Acoperiş construcţiei • Uşi, ferestre (partial) Serviciile comunale • Electricitate • Apă Potabilă • Gaz Sursa: Elaborat de autor în baza anexei [5]

3.2 Determinarea valorii de piață a terenului prin metoda comparației directe a vânzărilor Pentru estimarea valorii de piață prin metoda comparației directe a vânzărilor, au fost selectate 3 obiecte analogice, toate fiind amplasate în raionul Strășeni. Criteriile după care a fost comparat obiectul evaluat sunt date în tabelul 3.2 Tabelul 3.2 Criteriile de comparare a obiectului evaluat Nr. 1 1 2 3 4 5

Elemente de comparație 2 Amplasarea Sursa de informație

13

Prețul de ofertă, euro Suprafața, ari Dreptul de proprietate Condițiile de finanțare Condițiile tranzacției Condițiile pieței Amplasarea Panta terenului Distanța pîna la drum cu înveliș Caracteristicile economice Modul de folosință

14

Acces

6 7 8 9 10 11 12

Obiect evaluat 3 Sat.Drăgușeni

52,88 deplin

Obiecte comparabile Analog 1 Analog 2 4 5 Sat.Cojușna Sat. Negrești https://999.md/ https://999.md/ro ro/39255227 /45985222 15 000 10 000 80 25 deplin deplin

Analog 3 6 Sat.Sireți https://999.md /ro/38471084 5 200 28 deplin

De piață

De piață

De piață

De piață

octombrie De piață Sat .Drăgușeni 5 grade 500

octombrie De ofertă Sat. Cojușna 5 grade 1000

octombrie De ofertă Sat Negrești 5 grade 700

octombrie De ofertă Sat. Sireți 5 grade 1200

Nu generează venituri Pentru construcții comod

Nu generează venituri Pentru construcții

Nu generează venituri Pentru construcții comod

Nu generează venituri Pentru construcții comod

comod

45

Tabelul 3.3 Determinarea valorii de piață prin metoda comparației directe a vânzărilor Nr. 1 1

Elemente de comparație 2 Amplasarea

2

Sursa de informație

https://999.md/ ro/39255227

3

Prețul de ofertă, euro Suprafața, ari Preț de ofertă 1 ar, euro/ ar Dreptul de proprietate Corecția,% Corecția, euro,ar Preț corectat, euro, ar Condițiile de finanțare Corecția, % Corecția, euro, ar Preț corectat, euro, ar Condițiile tranzacției Corecția, % Corecția, euro, ar Preț corectat, euro, ar Condițiile pieței Corecția, % Corecția, euro, ar Preț corectat, euro, ar Amplasarea Corecția, % Corecția, euro, ar Preț corectat, euro, ar Suprafața terenului, ari Corecția, % Corecția, euro, ar Preț corectat, euro, ar Panta Corecția, % Corecția, euro, ar Preț corectat, euro, ar Distanța până la drum cu înveliș, m

4 5 6

7

8

9

10

11

12

13

Obiect evaluat 3 Sat.Drăgușeni

Analog 1 4 Sat.Cojușna

Obiecte comparabile Analog 2 5 Sat. Negrești

Analog 3 6 Sat.Sireți

15 000

https://999.md/ ro /45985222 10 000

https://999.m d /ro/38471084 5 200

52,88

80 188

25 400

28 186

deplin

deplin

deplin

deplin

0 0 188

0 0 400

0 0 186

De piață

De piață

De piață

0 0 188

0 0 400

0 0 186

octombrie

octombrie

octombrie

0 0 188

0 0 400

0 0 186

De piață

De ofertă -10 -19 169

De ofertă -10 -40 360

De ofertă -10 -19 167

Sat.Drăgușeni

Sat.Cojușna +3 +5 174

Sat. Negrești +2 +7 367

Sat.Sireți +5 +8 175

52,88

80,00

25,00

28,00

+8 +14 188

-8 -29 338

-7 -12 163

5 grade

5 grade 0 0 188

5 grade 0 0 338

5 grade 0 0 163

500

1000

700

1200

De piață

octombrie

46

Continuare tabel 3.3 1

14

15

16

17 18 19 20 21 22 23

2 Corecția, % Corecția, euro, ar Preț corectat, euro, ar Caracteristicile economice Corecția, % Corecția, euro Preț corectat, euro Modul de folosință Corecția, % Corecția, euro Preț corectat, euro Acces Corecția, % Corecția, euro Preț corectat, euro Cotecția totală netă, euro Corecția totală netă, % Corecția totală brută, euro Corecția totală brută, % Numărul de corecții Valoarea adoptată, euro Valoarea de piață, euro lei

3

4 +5 +9 197

5 +2 +7 345

6 +7 +11 174

Nu generează venituri

Nu generează venituri 0 0 197 Pentru construcții 0 0 197 comod 0 0 197 9

Nu generează venituri 0 0 345 Pentru construcții 0 0 345 comod 0 0 345 -55

Nu generează venituri 0 0 174 Pentru construcții 0 0 174 comod 0 0 174 -7

6

-14

-5

47

83

50

26

22

29

4

4 345

4

Pentru construcții

comod

345x52,88= 18 244 352 527

Sursa: Elaborat de autor în baza [25] Valoarea de piață a terenului destinat construcției amplasat în raionul Strășeni, satul Drăgușeni, determinată la data 12.11.2018 constituie

352 527lei ( trei sute

cincizeci și două mii cinci sute douăzeci și șapte lei) sau 18 244euro (optsprezece mii două sute patruzeci și patru euro). În conformitate cu datele din tabelul 3.2 se vor aplica corecțiile corespunzătoare. Corecția la suprafață pentru analog 1 sa aplica corecția de + 8 % din motiv că are o suprafață de 80 ari, fiind mai nefavorabil față de obiectul evaluat. Pentru analog 2 sa aplicat corecția de – 8 % din motiv că are o suprafață de 25 ari, fiind mai favorabil decît obiectul evaluat. Pentru analog 3 sa aplicat o corecție de -7%, din motiv că are o suprafață de 28 ari, fiind mai favorabil decît obiectul evaluat. Dreptul de proprietate pentru toate obiectele analogice se va aplica corecția 0, din motiv că toate obiectele a dreptul de proprietate deplin. 47

Condițiile tranzacției toate obiectele analogice au condiții similare, datorită acestui lucru corecția aplicată va fi 0. Condițiile pieței pentru obiectul evaluat sunt de piață, pentru obiectele analogice sunt de ofertă. Dat fiind faptul că obiectele analogice sunt în condiții mai favorabile se va aplica corecția – 10 %. Panta terenului atât pentru obiectele analogice cât și pentru obiectul evaluat este aceiași , de 5 grade. Corecția în cazul dat va fi 0. Amplasarea obiectului evaluat este în satul Drăgușeni în apropiere de traseul național L144 , obiectul analog 1 se află în satul Cojușna în margină de sat, acest lucru îl face să fie mai nefavorabil fată de obiectul evaluat, corecția aplicată va fi de +3%. Pentru obiectu analog 2 care se află în satul Negrești sa aplicat o corecție de +2 % din motiv ca este amplasat la margină de sat. Pentru obiectul analog 3 care se află în Sireți sa aplicat o corecție de +5 % din motiv că se afla la mare depărtare de sat . Distanța pînă la drum cu înveliș a obiectului evaluat este de 500 m, obiectul analog 1 se află la o distanță de 1 000 m , în cazul dat sa aplicat o corecție de + 5% , sa stabilit că pentru fiecare 100 m scade valoarea cu 1 % . Pentru obiectul analog 2 sa aplicat corecția de +2 %. Pentru obiectul analog 3 sa aplicat corecția de +7 %. Caracteristicile economice atât a obiectului evaluat cît și a obiectelor analogice sunt aceleași. În acest caz sa aplicat corecția 0. Modul de folosință atât a obiectului evaluat cît și a obiectelor analogice este același. În acest caz sa aplicat corecția 0. Accesul pîna la bunul imobil evaluat este comod, aceiași situație o au și bunurile imobile analogice. Corecția aplicată va fi 0. Pentru a determina valoarea de piață a terenului pentru construcție prin metoda extracției și alocației, este nevoie de determinat valoarea de piață a bunului imobil complex. Au fost selectate 3 obiecte analogice, 2 obiecte din Călărași, satul Onișcani și Săseni, 1 obiect din Bucovăț, raionul Strășeni. Corecțiile pentru suprafața, fie a clădirii, fie a terenului, se calculează după următoare formula: ¿=

Sbic e ( 3.1 ) , Sbic n

unde: Csup – coeficient pentru suprafața; Sbic_e – suprafața BICului evaluat; Sbic_n – suprafața BICului analogic. 48

Tabelul 3.4 Criteriile de comparare a BIC-ului evaluat Nr. 1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14

Elemente de comparație 2 Amplasarea Sursa de informație

Obiect evaluat

1 543,9 Deplin De piață

De piață

De piață

De piață

liber De piață Produceredepozitare Nu generează venituri 0,5288 satisfăcătoare e/e, apă, gaz 80

forțat De ofertă Depozit(frigider)

liber De ofertă De producere

liber De ofertă depozit

Nu generează venituri folosință nesatisfăcătoare electricitate 100

Nu generează venituri folosință satisfăcătoare e/e, apă, gaz 100

Nu generează venituri 0,250 satisfăcătoare e/e, apă, gaz 100

3 Sat. Drăgușeni

Prețul de ofertă, euro Suprafața, mp Dreptul de proprietate Condițiile de finanțare Condițiile tranzacției Condițiile pieței Destinația Caractristicile economice Teren aferent, ha Starea tehnică Rețele inginerești Gradul de finalizare

Obiecte comparabile Analog 2 5 Sat Onișcani https://999.md/ ro/42407472 600 000 305 deplin

Analog 1 4 Sat Sășeni https://999.md/ ro/29897929 1 000 000 554 deplin

Analog 3 6 Sat Bucovăț https://999.md/ ro/16956188 1 159 393 1 000 deplin

Tabelul 3.5 Determinarea valorii de piață a bunului imobil complex Nr. 1 1

Indicator 2 Destinația

2 3

Amplasarea Sursa

4

Preț de ofertă, euro , Preț de ofertă, lei Suprafața, mp Preț de ofertă pentru 1 mp. Dreptul de proprietate Corecție, % Corecție, lei,mp Preț corectat, lei/mp Condiții de finanțare Corecție, % Corecție, lei/mp Preț corectat, lei/mp Condițiile tranzacției Corecție, % Corecție, lei/mp Preț corectat, lei/mp

5 6 7 8

9

10

BIC evaluat 3 produceredepozitare Sat. Drăgușeni

BIC 1 4 depozit(frigider)

BIC 2 5 de producere

BIC 3 6 depozit

Sat.Sășeni https://999.md/ ro/29897929 -

Sat. Onișcani https://999.md/ ro/42407472 -

Sat. Bucovăț https://999.md/ ro/16956188 60001

1 000 000

600 000

1 159 393

1 543,9

554 1 805

305 1 967

1 000 1 159

deplin

deplin

deplin

deplin

0 0 1 805

0 0 1 967

0 0 1 159

De piață

De piață

De piață

0 0 1 805

0 0 1 967

0 0 1 159

forțat

liber

liber

+ 10 + 181 1 986

0 0 1 967

0 0 1 159

De piață

liber

49

11

Condițiile pieței Corecție, %

De piață

De ofertă -10

50

De ofertă -10

De ofertă -10

Continuare tabel 3.5 1

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

2 Corecție, lei/mp Preț corectat, lei/mp Amplasarea Corecție, % Corecție, lei/mp Preț corectat, lei/mp Suprafața, m.p. Corecție, % Corecție, lei/mp Preț corectat, lei/mp Suprafața terenului, ha Corecție, % Corecție, lei/ha Preț corectat, lei/ha Starea tehnică Corecție, % Corecție, lei/mp Preț corectat, lei/mp Gradul de finisare, % Corecție, % Corecție, lei/mp Preț corectat, lei/mp Existența mobilei Corecție, % Corecție, lei/mp Preț corectat, lei/mp Modul de folosință Corecție, % Corecție, lei/mp Preț corectat, lei/mp Caracteristicile economice Corecție, % Corecție, lei/mp Preț corectat, lei/mp Rețelele inginerești Corecție, % Corecție, lei/mp Preț corectat, lei/mp Corecția totală netă, lei

3

4 -199 1 787

5 -197 1 770

6 -116 1 043

s. Drăgușeni

s. Sășeni

s. Onișcani

0 0 1 787

0 0 1 770

s. Bucovăț (traseu) -5 -46 1 043

1 543,2

554 -3 -54 1 733

305 -5 -89 1 681

1 000 -2 -21 1 022

0,5288

folosință

folosință

0,25

+5 +88 1 821

+5 +84 1 765

+2 +21 1 043

satisfăcătoare

nesatisfăcătoare +5 +92 1 913

satisfăcătoare 0 0 1 765

satisfăcătoare 0 0 1 043

80

100

100

100

-20 -382 1 531

-20 -353 1 412

-20 -209 834

Nu este

Nu este

Nu este

0 0 1 531

0 0 1 412

0 0 834

Depozit(frigider)

De producere

Depozit

-10 -153 c

-5 -71 1 341

+5 +42 876

Nu generează venituri 0 0 1 378

Nu generează venituri 0 0 1 341

Nu generează venituri 0 0 876

electricitate

e/e, gaz, apă,

e/e, apă, gaz

+10 +138 1516

0 0 1341

0 0 876

-289

-623

-329

Nu este

Produceredepozitare

Nu generează venituri

e/e, apă, gaz

51

Continuare tabel 3.5 1 22 23 24 25 26 27 28

2 Corecția totală netă, % Corecția totală brută, lei Corecția totală brută, % Numărul de corecții Valoarea adoptată, lei Cursul valutar Valoarea de piață, lei euro

3

4 -13

5 -35

6 -30

1 287

794

455

63

45

44

8

5

6

876 19.3229 876 x1 543.9 = 1 352 456 69 992

Sursa: Elaborat de autor în baza [25] Valoarea de piață a BIC-ului amplasat în raionul Strășeni, satul Drăgușeni, determinată la data 12.11.2018 constituie 1 352 456 lei (un milion trei sute cincizeci și doi mii patru sute cincizeci și șase lei) sau 69 992euro (șaizeci și nouă mii nouă sute nouăzeci și doi euro). În conformitate cu datele din tabelul 3.4 se vor aplica corecțiile corespunzătoare. Corecția la suprafață a construcției pentru analog 1 sa aplica corecția de -3 % din motiv că are o suprafață de 554 mp, fiind mai favorabil față de obiectul evaluat. Pentru analog 2 sa aplicat corecția de – 5 % din motiv că are o suprafață de 305 mp, fiind mai favorabil decît obiectul evaluat. Pentru analog 3 sa aplicat o corecție de -2%, din motiv că are o suprafață de 1 000 mp, fiind mai favorabil decît obiectul evaluat. Dreptul de proprietate pentru toate obiectele analogice se va aplica corecția 0, din motiv că toate obiectele a dreptul de proprietate deplin. Condițiile tranzacției toate obiectele analogice au condiții similare, datorită acestui lucru corecția aplicată va fi 0. Condițiile pieței pentru obiectul evaluat sunt de piață, pentru obiectele analogice sunt de ofertă. Dat fiind faptul că obiectele analogice sunt în condiții mai favorabile se va aplica corecția – 10 %. Amplasarea obiectului evaluat este în satul Drăgușeni în apropiere de traseul național L144 , obiectul analog 1 se află în satul Sășeni în apropiere de traseul principal, corecția aplicată va fi de 0%. Pentru obiectul analog 2 care se află în satul Onișcani sa aplicat o corecție de 0 % din motiv ca este amplasat în imediată apropiere de traseul principal. Pentru obiectul analog 3 care se află în Bicovăț sa aplicat o corecție de -5 % din motiv că se afla chiar lîngă traseul principal. 52

Caracteristicile economice atât a obiectului evaluat cît și a obiectelor analogice sunt aceleași. În acest caz sa aplicat corecția 0. Starea tehnică a obiectului evaluat este satisfăcătoare, în condișii similare sunt si obiectele analogice 2 și 3 . Pentru obiectul analog 1 care are condiții nesatisfăcătoare sa aplicat corecția de +5 %. Gradul de finalizare a obiectului evaluat este de 80 %. Obiectele analogice au gradul de finalizare de 100 %, în acest caz pentru analog 1, 2 și 3 sa aplicat corecția de -20 %. Metoda extracției presupune că din valoarea bunului imobil complex excludem valoarea construcției. Pentru aceasta trebuie de determinat valoarea de reconstituire

a

construcției și deprecierea acumulată (uzura fizică). La costul construcției din anul 1969 se aplică coieficientul de seismicitate 1,03, coieficientul de evidența materialului de construcție ( piatra de calcar ) 0,96 (anexa 4). Tabel 3.6 Determinarea valorii de reconstituire a clădirii Nr . 1 2

Indicator Volumul construcției, m.cubi Costul construcției a 1 m.cub în prețurile anului 1969, ruble 3 Costul construcției a 1 m.cub în prețurile anului 1969 cu evidența seismicității, ruble 4 Costul construcției a 1 m.cub în prețurile anului 1969 cu evidența materialelor de construcție, ruble 5 Costul construcției a 1 m.cub în prețurile anului 1984, ruble 6 Costul construcției a 1 m.cub în prețurileanului 1991, ruble 7 Costul construcției a 1 m.cub la data evaluării, lei 8 Valoarea de piața a 1 m.cub a construcției cu evidența cheltuielilor indirecte, lei 9 Valoarea de piața construcției întregi cu evidența cheltuielilor indirecte, lei 10 Valoarea de piața a construcției cu evidența beneficiului investitorului, lei 11 Valoarea de piața a construcției cu evidența TVA, lei Sursa: Elaborat de autor Valoarea de reconstituire constituie 13 638 467 lei.

53

Valoarea 5244

Coeficient

25,1 25,85

1,03

24,81

0,96

29,52

1,19

44,28 1 639

1,50 37,01

1 885361

1,15

9 882 947 11 365 389 13 638 467

1,15 1,20

Tabelul 3.7 Estimarea uzurii fizice a clădirii Element Greutatea specifică a constructiv elementului, % Fundație 6 Pereți portanți și interiori 10 Planșee 10 Acoperiș 18 Pardosea 8 Goluri 19 Finisaj 0 Rețele inginerești 20 Alte lucrări 6 Total 97 Sursa: Elaborat de autor Uf =

Gradul de uzură, % 45

Valoarea uzurii fizice, % 2,7

50 45 40 30 15 0 25 20

5 4,5 7,2 2,4 2,85 0 5 1,2 30,85

∑ Uf ∗GSproiect GSreală

Uf =

(3.2)

30,85∗100 = 31,80 97

(3.3)

Evaluatorul deplasat la fața locului a stabilit , că starea clădirii este una satisfăcătoare. După efectuarea calculelor, a stabilit că uzura fizică este de 32 %. Uzura fizică a construcției date are o valoare de 4 337 033 lei. Tabelul 3.8 Determinarea valorii de piață a terenului prin metoda extracției Număru l 1 1 2 3 4

Indicator

Valoarea, lei

2

3 1 352 456 13 638 467 4 337 033 -7 231 064

Valoarea BIC-ului Valoarea de reconstituire Deprecierea acumulată Valoarea de piață a terenului Vt= VBIC – VC+Da În urma calculelor am obținut un rezultat negativ, acest rezultat se datorează

informației eronate publicate de către proprietarii bunurilor imobile analogice. Se poate spune că metoda extracției nu este aplicabilă pentru construcția dată. Tabelul 3.9 Estimarea valorii de piață a terenului, prin metoda alocației Denimirea BIC 1 BIC 1 BIC 2 BIC 3

Suprafața, ari 2 42 30 25

Valoarea medie a 1 ar, lei 3 3 633 7 729 3 594

Valoarea terenului, lei 4 152 586 231 870 89 850

Sursa: elaborat de autor m=(0,1816+o,5669+0,1025)/3= 0,2836 54

Vloarea BIC, lei 5 839 864 409 005 876 000

Ponderea terenului, în valoarea BIC-ului 6 0,1816 0,5669 0,1025

Vt=1 352 456 x 0,2836=383 557 lei sau 19 850 euro Valoarea de piață a terenului amplasat în raionul Strășeni, satul Drăgușeni, determinat prin metoda alocației la data 12.11.2018 constituie 383 557 lei (trei sute optzeci și rei mii cinci sute cincizeci și șapte lei) sau 19 850 euro (nouăsprezece mii opt sute cincizeci euro). Valoarea unui ar de teren determinat prin metoda alocației este de 375 euro. Tabelul 3.10 Estimarea valorii de piață a terenului prin metoda reziduală Nr. 1

6

Indicator 2 Venitul brut potențial generat de bunul imobil euro/an VBP = 4 x 1 543,9 x 12 Deduceri pentru spațiile libere, euro/an DSL = VBP x 0,45 = 74 107 x 0,45 Deduceri pentru neachitarea plății de chirie în termenul prestabilit, euro/an DNP = (VBP – DSL)x 0,60 = (74 107 – 33 348)x 0,60 Venitul brut efectiv, euro/an VBE = VBP – DSL – DNP =74 107 – 33 348 – 24 455 Cheltuieli operaționale, euro/an Venitul operațional net, euro/an VONbic = VBE – CO = 16 304 – 1 000

7

7 1 x 6,5 + x 100+2+6.82 rc = rf +rl+rrec+rmi+rinv = 6,5+ 12 42

1 2 3 4 5

9

Venitul operațional net ce se referă la clădire, euro/an VONc =VÎ x rc = 69 992x 0,1932 Venitul operațional net ce se referă la teren, euro/an VONt = VONbic – VONc = 15 305 – 13 522

10

7 rc = rf +rli+rinv =6,5 + x 6,5 +6,82 12

8

74 107 33 348 24 455 16 304 1 000 15 304 19,32 13 522 1 782 17,11

Valoarea terenului, euro Vt= VONt / rt = 1 782 / 0,1711 lei Preț pentru 1 ar, euro lei

11

Valoarea 3

10 415 201 248 197 3 806

12 Sursa: Elaborat de autor

Valoarea de piață a terenului amplasat în raionul Strășeni, satul Drăgușeni, determinat prin metoda reziduală la data 12.11.2018 constituie 201 248 lei (două sute unu mii două sute patruzeci și opt lei) sau 10 415 euro (zece mii patru sute cincisprezece euro). Valoarea obținută prin metoda reziduală este relativă cu cea obtinută prin metoda comparației directe a vînzărilor. Acest rezultat se datorează faptului că obiectul evaluat este depozit, unde plata de chirie este foarte mică, variînd intre 4-5 euro, pe cînd la obiectele comerciale cum ar fi magazinele, centrele comerciale sau oficiile, plata de chirie este mult mai mare, ceea ce duce la estimarea valorii de piață mult mai exact și corect și reflectă totodată și valoarea reală a terenului. 55

Tabel 3.11 Reconcilierea rezultatelor Nr.

Indicatori

1 1 2 3 4 5

2 Valoarea bunului imobil, euro Corespunderea scopului evaluarii Veridicitatea datelor analizate Corectitudinea ajustărilor aplicate Capacitatea de considerare a profitabilității obiectului Capacitatea de considerare a conjucturii pieții Media ponderată Reziâultatul obținut prin aplicarea corecției Valoarea finală, euro Valoarea finală, lei Valoarea 1 ar, euro

6 7 8 9 10 11

Metoda analizei comparative 3 18 244 0,40 0,40 0,50

Metoda reziduală 4 10 415 0,30 0,30 0,30

Metoda alocației 5 19 850 0,30 0,30 0,20

0,30

0,30

0,40

0,30 0,38

0,30 0,30

0,40 0,32

6 933

3 125 16 410 317 089 294

6 352

56

CONCLUZII În urma analizei pieței funciare a raionului Strășeni, au fost stabilite prețurile medii pentru 1 ar de teren destinat construcțiilor comerciale libere. În baza acestor date au fost stabilite ca prețurile terenului scad cu 1,5% pentru fiecare 5 ari. Au fost calculate corecțiile pentru amplasarea terenurilor, sa aplicat coieficientul in dependenta de amplasarea obiectelor analogice. A fost efectuată analiza ofertelor spațiilor comerciale atît pentru chirie, cît și pentru vînzare. În urma analizei a fost calculată valoarea de piață a terenului prin metoda reziduală. În urma efectuării acestei evaluări s-a ajuns la concluzia că oricare fi scopul evaluării, criteriul fundamental este determinarea și explicarea valorii de piață. Valoarea de piață se află la baza oricărei tranzacții, care este puternic influențată de amplasarea bunului evaluat, raportul cerere-ofertă, caracteristicile concrete ale imobilului și alți factori. În urma rezultatelor obținute prin aplicarea metodelor de evaluare, cea mai mare valoare a terenului a fost obținută prin metoda alocației în mărime de 19 850 euro. Prin metoda reziduală sa obținut o valoare de 10 415 euro. Evaluarea terenului prin metoda extracției a dat rezultat negativ de – 7 231 064 lei, fapt care se datorează mai multor factori cum ar fi informația eronată plasată de către proprietarii bunurilor imobile analgice. Prin metoda comparației directe a vânzărilor sa obținut valoarea terenului de 18 244 În urma reconcilierii rezultatelor, sa stabilit că valoarea terenului destinat construcțiilor comerciale amplasat în raionul Strășeni, satul Dragușeni este de 16 410 euro sau 317 089 lei . Totodata sa constatat că valoarea unui ar de teren va fi egală cu 294 euro. Comparând rezultatul primit cu prețul minim și maxim a unui ar de teren destinat construcției în satele din raionul Strășeni, se poate spune că valoarea obținută este cuprinsă în intervalul maxim și minim.

57

1.

BIBLIOGRAFIE Codul Funciar nr. 828 din 25.12.1991 / MO ar RM nr. 107 din

04.09.2001. Legea RM cu privire la activitatea de evaluare nr. 989 din 18.04.2002 / MO al RM nr. 102 din 16.07.2002. 3. Legea RM privind prețul normativ și modul de vînzarecumpărare a pămîntului nr.1308/ MO al RM nr.147-149 din 06.12.2001. 4. Hotărîrea Guvernului RM despre aprobarea Regulamentului provizoriu, privind evaluarea bunurilor imobile nr.958 din 04. 08. 2003 / MO al RM nr.177181 din 15.08.2003. 5. Hotărîrea Guvernului RM pentru aprobarea Regulamentului cu privire la vînzarea-cumpărarea terenurilor aferente nr.1428 din 16.12.2008 / MO al RM nr.226-229 din 19.12.2008. 6. IVS, Standardele Internaționale de Evaluare 2011 Editura ANEVAR, 2015. 7. Ghiduri de evaluare. Ghiduri metodologice de evaluare 2012. Editura ANEVAR, 2012. 8. Standard moldovean 249:2004. Sistem unic de evaluare a patrimoniului: termeni și definiții. Chișinău: Departamentul ,, Moldova – Standard “, 2004. 9. Ordinul Ministerului Agriculturii și Industriei Alimentare nr. 220 din 02.12.2015 cu privire la aprobarea normativelor veniturilor nete. 10. Ordinul nr. 01-06/1428 din 05 mai 2009 a Întreprinderii de Stat ,, Cadastru “ Reglementarea privind înregistrarea plantațiilor perene în Registrul bunurilor imobile. 11. Cadastru funciar din 01.01.2016. 12. Regulamentul privind gestionarea resurselor funciare municipale. Decizia Consiliului municipal Chișinău nr.3/23 din 02.04.2013. 13. Albu Svetlana.Valoarea patrimoniului. Problemele aprecierii și gestiunii(monografie)- Chișinău: UTM, 2009.-184p. 14. Alnu Svetlana. Evaluarea drepturilor asupra proprietăților imobiliare. Practicum- Chișinău: Tehnica- UTM, 2014.- 171 p. 15. Bazele evaluării. ANEVAR. IROVAL BUCUREȘTI, 2012, -95 p. 16. Buzu Olga. Evaluarea bunurilor imobiliare: teorie și practică / Olga Buzu, Angela Matcov.- Chișinău, 2003( F.E.P., Tipografia centrală).- 258 p. 17. Descrierea situației social-economică a raionului Strășeni Disponibil: {http://localitati.casata.md/index.php?action=viewraion&id=8000 }.[Accesat la 20.09.2018] 18. Raionul Strășeni, informație generală Disponibil: {https://ro.wikipedia.org/wiki/Raionul_Str%C4%83%C8%99eni }.[Accesat la 20.09.2018] 19. Descrierea situației social-economică a orașului Strășeni Diponibil : { https://ro.wikipedia.org/wiki/Str%C4%83%C8%99eni }.[Accesat la 20.09.2018] 20. Cadastru funciar, descriere generală Diponibil : { http://www.clima.md/public/files/Mocreac_Prezentare_cadastrul_funciar.pdf } [Accesat la 20.09.2018] 2.

58

21. Indicii prețurilor la lucrările de construcții-montaj pe ramuri ale economiei Disponibil:{ http://statbank.statistica.md/pxweb/pxweb/ro/40%20Statistica %20economica/40%20Statistica %20economica__05%20PRE__PRE040/PRE040400.px/table/tableViewLayout1/? rxid=f700af86-c020-4110-b6af-d2c975d29c53 }.[ Accesat la 12.11.2018] 22. Populatia stabila la inceputul anului in raionul Strășeni, pe vîrste, sex. Disponibil:{http://statbank.statistica.md/pxweb/pxweb/ro/20%20Populatia%20si %20procesele%20demografice/20%20Populatia%20si%20procesele %20demografice__POP010/POP010400reg.px/table/tableViewLayout1/?rxid=f700af86c020-4110-b6af-d2c975d29c53}. [Accesat la 20.09.2018] 23. Cursul valutar și rata de bază Disponibil : { https://www.bnm.md/ }. [ Accesat la 12.11.2018)] 24. Методы оценки земельных участков Disponibil : { http://market-pages.ru/ocenkanedvij/24.html }.[Accesat la 22.10.2018] 25. Oferte selectate Disponibil:{https://999.md/ro/list/realestate/land? o_42_258=1039&applied=1&eo=12900&eo=12912&eo=12885&eo=13859&ef=44&ef=45 } .[ Accesat la 25.10.2018] 26. Factorii de influență asupra valorii terenurilor destinate construcțiilor comerciale Disponibil : { http://www.preferatele.com/economie/Factorii-de-influenta-asupra-v527.php} [Accesat la 17.10.2018]. 27. Numărul de tranzacții imobiliare în raionul Strășeni Disponibil :{ http://statbank.statistica.md/pxweb/pxweb/ro/60%20Statistica%20regionala/60%20Statistica %20regionala__24%20ANT__ANT020/ANT020200reg.px/table/tableViewLayout1/? rxid=b2ff27d7-0b96-43c9-934b-42e1a2a9a774} [Accesat la 15.11.2018] 28. GeoPortal, amplasarea obiectului evaluat Disponibil: {http://geoportal.md/ru/default/map#lat=231009.474995&lon=220341.612794&zoom=9&la yers=_base1 } [Accesat la 14.11.2018]

59

60

ANEXE

61

ANEXA 1: Oferta terenurilor libere destinate construcțiilor comerciale în raionul Strășeni Nr

Amplasarea

Suprafața

1

2

3

1 2 3 4 5

Cojușna, Strășeni Negrești, Strășeni Sireți, Strășeni Căpriana, Strășeni Sireți, Strășeni

80 25 28 12 12

6 7 8 9 10

Miclești, Criuleni Budești,Criuleni Bălțata, Criuleni Pojăreni, Criuleni Măgdăcești, Criuleni

58 33 30 21 40

Pret

Preț 1 ar 4 5 Raionul Strășeni 15000 188 10000 400 5200 185 3 623 302 8000 667 Raionul Criuleni 28 999 500 45210 1370 25500 850 10000 476 50000 1250

Data

Sursa

6

7

septembie septembrie septembrie septembrie septembrie

https://999.md/ro/39255227 https://999.md/ro/29709 https://999.md/ro/38471084 https://999.md/ro/20294927 https://999.md/ro/43473276

octombrie octombrie octombrie octombrie octombrie

https://999.md/ro/51346415 https://999.md/ro/50749037 https://999.md/ro/43270982 https://999.md/ro/49183404 https://999.md/ro/53565415

octombrie octombrie

https://999.md/ro/17601365 https://999.md/ro/52688509

Raionul Ialoveni 11 12

Dănceni, Ialoveni Bardar, Ialoveni

36 50

24900 35800

692 716

ANEXA 2 : Oferta bunurilor imobile comerciale (depozite) în raionul Strășeni Nr

Amplasarea

Suprafața

1

2

3

Preț ofertă 4 60001

1

Bucovăț, Strășeni

1000

2

Onișcani, Călărași Sășeni, Călărași

305

3

554

Destinația

Data

5 6 Raionul Strășeni depozit Octombrie

Raionul Călărași De Octombrie producere 1000000 Depozit octombrie frigider 600000

Sursa 7 https://999.md/ro/16956188

https://999.md/ro/42407472 https://999.md/ro/29897929

ANEXA 3: Oferta plăţii de locațiune pentru spaţiile comerciale în Raionul Strășeni, octombrie 2018 N r 1 1

Amplasarea

Suprafața

2 Floreni, Anenii Noi

3 342

Prețul de chirie 4 1 500

Prețul ,1 mp 5 4

Data

Sursa

6 noiembrie

7 https://www.remark.md/ro/chiri e_spatii_comerciale/floreni_flor eni_suburbie_a090807 https://okeyimobil.md/propertie s/chirie-sp-de-producerestauceni-118554/#118554 https://999.md/ro/52309194

2

Stăuceni

300

1 500

5

noiembrie

3

Floreni, Anenii Noi

171

1 500

4

noiembrie

62

ANEXA 4: Indicii de indexare a valorii lucrărilor de construcţii-montaj pe ramurile economiei naţionale pe anii 1969-1991

63

ANEXA 5 : Actele cadasrale ale bunului imobil evaluat

64

65

66

67

68

69

70

71

72

73

74

75

76

ANEXA 6 : Structura fondului funciar a orașului Strășeni

77

78

ANEXA 7 : Structura fondului funciar a raionului Strășeni

79

80

ANEXA 8 : Informația Băncii Naționale a Moldovei la 12.11.2018

ANEXA 9 : Extras din Culegerea Indicilor Comasaţi ai Valorii de Reconstituire МАГАЗИНЫ ПРОДОВОЛЬСТВЕННЫЕ, ПРОМТОВАРНЫЕ И СМЕШАННОЙ ТОРГОВЛИ ОДНОЭТАЖНЫЕ Характеристика зданий Здания без подвала, с охлаждаемыми камерами. Фундаменты бутобетонные. Стены кирпичные. Перегородки кирпичные и деревянные. Чердачные перекрытия железобетонные. Полы цементные, мозаичные и плиточные. Кровля рулонная. Отделка повышенного качества. Отопление центральное. Водопровод, канализация, вентиляция и электроосвещение. Группа капитальности I. Таблица 4 Восстановительная стоимость 1 м3 здания в руб. Территориальные пояса 1 2 3 4 5 6 7 8 9

500 а 46,5 49,3 52,1 54,9 58,1 96,7 118,6 120,9 130,2

Объем зданий, м3 до 1000 2500 б в 36,4 31,2 38,6 33,1 40,8 34,9 43,0 36,8 45,0 39,0 75,7 64,9 92,8 79,6 94,6 81,1 101,9 87,4

Территориальные пояса

Удельный вес 81

5000 г 23,7 25,1 26,5 28,0 29,6 49,3 60,4 61,6 66,4

а

б

в

г

Фундаменты

6

6

6

6

Стены и перегородки

22

17

15

10

Перекрытия

14

14

13

10

Крыши

5

12

12

18

Полы

3

7

7

8

Проемы

9

16

14

19

Отделочные работы

4

3

2

3

Внутренние санитарнотехнические электротехнические устройства

28

15

23

20

Прочие работы

9

10

8

6

100

100

100

100

ИТОГО:

82

ANEXA 10 : Fotografiile obiectului evaluat

83

84

85

86

87

88

89

ANEXA 11 : Obiectele analogice

90

91

92

93

94

95