Proiect Evaluare Apartament [PDF]

Zitiervorschau

FACULTATEA DE ECONOMIE ŞI ADMINISTRAREA AFACERILOR ANALIZA ŞI EVALUAREA FINANCIARĂ A ORGANIZAŢIILOR Anul II, semestrul I

PROIECT EVALUARE APARTAMENT

Conf.univ.dr. Ilie MURĂRIŢA Studentă:GRIGOROIU-SILAGE Alexandra

1

Cuprins Capitolul 1. PREZENTARE GENERALĂ ............................................................................ 3 1.1 Scopul evaluării........................................................................................................... 3 1.2. Date generale privind dreptul de proprietate ........................................................... 3 1.3. Delimitarea proprietăţii imobiliare ........................................................................... 3 1.4. Amplasarea în zonă ................................................................................................... 4 1.5. Surse de informare .................................................................................................... 6 1.6. Ipoteze şi condiţii limitative ...................................................................................... 6 Capitolul 2. ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE..................................................................... 9 2.1. Piaţa specifică ............................................................................................................ 9 2.2. Oferta competitivă .................................................................................................. 10 2.3. Analiza cererii ......................................................................................................... 10 2.4. Echilibrul pieţei. Raportul cerere-ofertă ................................................................ 10 2.5. Piaţa terenurilor în Municipiul Craiova .................................................................. 11 Capitolul 3. DESCRIEREA PROPRIETĂŢII IMOBILIARE ............................................. 12 3.1. Situaţia juridică ....................................................................................................... 12 3.2.Istoricul proprietăţii imobiliare ............................................................................... 12 3.3.Descrierea amplasamentului si a construcţiei de bază a imobilului ....................... 14 3.4.Consideraţii asupra stării tehnice a imobilului ....................................................... 15 Capitolul 4. EVALUAREA PROPRIETĂŢII IMOBILIARE .............................................. 16 4.1. Cea mai bună utilizare a proprietăţii imobiliare ..................................................... 16 4.2.

Abordarea prin comparaţie ................................................................................. 20

4.3.Metoda capitalizării venitului .................................................................................. 24 4.4. . Reconcilierea valorilor .......................................................................................... 29 ANEXE ........................................................................................................................... 31

2

Capitolul 1. PREZENTARE GENERALĂ

1.1 Scopul evaluării Scopul acestui raport de evaluare este estimarea valorii de piaţă a proprietăţii imobiliare în vederea vânzării imobilului.Pentru orice alt scop decât cel declarat mai sus, proprietatea imobliară poate avea o valoare diferită.

1.2. Date generale privind dreptul de proprietate La data evaluării, proprietatea imobiliară, situată în Municipiul Craiova, str. Sabba Stefanescu, nr. 1, bl.F2, sc. 1, et.3, ap.15, judeţul Dolj, se află în proprietatea d-lui Ancuţa Geani-Irinel cu contract de vanzare-cumparare cu clauză de întreţinere. Conform Documentaţiei de Carte Funciară, nr. 717 din 15.05.2001 asupra proprietăţii nu s-au constituit garanţii bancare sau ipoteci, care să limiteze dreptul de proprietate.

1.3. Delimitarea proprietăţii imobiliare Prezentul raport a fost întocmit în urma solicitării d-lui Ancuţa Geani-Irinel, domiciliat în Municipiul Craiova, Judeţul Dolj, , str. Sabba Stefanescu, nr. 1, bl.F2, sc. 1, et.3, ap.15. Obiectul evaluării îl constituie proprietatea imobiliară (apartament) situată în Municipiul Craiova, Judeţul Dolj, , str. Sabba Stefanescu, nr. 1, bl.F2, sc. 1, et.3, ap.15 proprietatea d-lui Ancuţa Geani-Irinel.

3

Proprietatea imobiliară se compune din : Nr. încăpere

Denumire încăpere

S.utila[mp]

1

HOL

2.98

2

BUCĂTĂRIE

6.64

3

SUFRAGERIE

15.84

4

DORMITOR

12.32

5

BAIE

3.38

6

HOL

1.45

7

DEBARA

1.01

Suprafaţa utilă

43.62

Suprafaţa utilă balcon

3.45

Suprafaţa totală

47.07

Proprietatea imobiliară a fost deţinută prin Contractul de întreţinere nr. 717, între Ancuţa Pătru şi Ancuţa Mitra pe de o parte şi Ancuţa Geani-Irinel , pe de altă parte. În prezentul raport, evaluatorul va estima valoarea de piaţă a proprietăţii imobiliare folosind metoda comparaţiei directe, valoarea de piaţă estimată pe baza capitalizării venitului calculului ratei de capitalizare. Bunul imobil (apartament) se constituie din 2 camere, având o suprafaţă totală de 47.07 mp şi o suprafaţă utilă de 43.62 mp.

1.4. Amplasarea în zonă Apartamentul este localizat în judeţul Dolj,Municipiul Craiova cartier Nicolae Titulescu, cartier cu blocuri de locuinţe, din punct de vedere edilitar este o zonă dezvoltată.

4

Este prezentă energia electrică cu instalaţii de calitate medie, curenţi slabi, reţeaua de apă– din reţeaua oraşului, instalaţii şi corpuri sanitare satisfăcătoare, de calitate medie, termoficare– instalaţii de încălzire de calitate medie, gaze – din reţeaua oraşului, canalizare, telefonie, televiziune, internet. Apartamentul evaluat este situat la etajul 3 al unui bloc cu regimul de înălţime P+4, din releveu rezultă o suprafaţă utilă de 43.62 mp. Utilităţile edilitare de care dispune apartamentul sunt specifice mediului urban. Apartamentul dispune de un sistem de încălzire central. Finisajele sunt de calitate medie, aparatamentul are un aspect îngrijit. Zona este un cartier cu blocuri de locuinţe, comercială. În apropiere se află unităţi comerciale cu magazine suficiente (Billa, Real, Lidl), bine aprovizionate cu mărfuri de bună calitate. La 50 m se află reţeaua de transport în comun(autobuz, tramvai); în apropiere se mai află unitatea de învăţământ Şcoala Generală Nr.12 dar şi Şcoala Specială;Spitalul Clinic Municipal Filantropia,Policlinica Camen,Grădina Botanică, saloane de înfrumuseţare, farmacia Trei F, florării. Traficul auto este intens, reţelele de transport sunt asfaltate.

5

1.5. Surse de informare  Actele de proprietate ale imobilului;  Cursul de la Evaluarea Proprietăţilor Imobiliare;  Piaţa imobiliară din zonă consultată prin intermediul site-urilor de specilitate şi mass-media;  Buletine informative ANEVAR si IROVAL

1.6. Ipoteze şi condiţii limitative Ipoteze de evaluare Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natură legală care afectează fie proprietatea imobiliară evaluată, fie dreptul de proprietate asupra acesteia şi care nu sunt cunoscute de către evaluator. În acest sens se precizează ca n-au fost facute cercetări specifice la arhive, iar evaluatorul presupune că: titlul de proprietate este valabil şi se poate tranzacţiona, că nu există datorii care au legătură cu proprietatea evaluată şi aceasta nu este ipotecată sau închiriată. În cazul în care există o asemenea situaţie şi este cunoscută, aceasta este menţionată în raport. Proprietatea imobiliară se evaluează pe baza premisei că aceasta se află în posesie legală (titlul de proprietate este valabil) şi responsabilă. Evaluatorul obţine informaţii, estimări şi opinii necesare întocmirii raportului de evaluare, din surse pe care le consideră a fi credibile şi evaluatorul consideră că acestea sunt adevărate şi corecte. Evaluatorul nu îşi asumă responsabilitatea în privinţa acurateţei informaţiilor furnizate de terţe părţi. Nu se asumă responsabilitatea faţă de nici o altă persoană în afara clientului, destinatarului evaluării şi celor care au obţinut acordul scris şi nu se acceptă responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de persoană, pagube, rezultate în urma deciziilor sau acţiunilor întreprinse pe baza acestui raport.

6

Dacă nu se arată astfel în raport, se înţelege evaluatorul nu are cunoştinţă asupra stării ascunse sau invizibile a proprietăţii (inclusiv dar fără a se limita doar la acestea, starea şi structura solului, structura fizică, sistemele mecanice şi alte sisteme de funcţionare, fundaţia etc.). Se presupune că nu există astfel de condiţii dacă ele nu au fost observate, la data inspecţiei, sau nu au devenit vizibile în perioada efectuării analizei obişnuite necesară pentru întocmirea raportului de evaluare. Evaluatorul nu oferă garanţii explicite sau implicite în privinţa stării în care se află proprietatea şi nu este responsabil pentru existenţa unor astfel de structuri şi a eventualelor lor consecinţe şi nici pentru eventualele procese tehince de testare necesare pentru descoperirea lor. Evaluatorul a fost de acord să-şi asume realizarea misunii încredinţate de către clientul numit în raport, în scopul utilizării precizate de către client şi în scopul precizat în raport. Condiţii limitative Prezentul raport este întocmit la cererea clientului, şi în scopul precizat. Nu este permisă utilizarea raportului de către o terţă persoană fără obţinerea prealabilă a acordului scris al clientului, al autorului evaluării şi al evalauatorului verificator. Raportul de evaluare îşi păstrează valabilitatea numai în situaţia în care condiţiile de piaţă, reprezentate de factorii economici, sociali şi politici rămân nemodificate în raport cu cele exitente la data întocmirii raportului de evaluare. Se presupune că proprietatea imobiliară în cauză respectă reglementările privind documentaţiile de urbanism, legile de construcţie şi reglementările sanitare, iar în cazul în care nu sunt respectate aceste cerinţe, valoarea de piaţă va fi afectată. Proprietatea nu a trecut printr-o expertiză detaliată. Orice schiţă din raportul de evaluare prezintă dimensiunile aproximative ale proprietăţii şi este realizată pentru a ajuta cititorul raportului să vizualizeze proprietatea. În cazul în care există documente relevante (măsurători de cadastru, expertiză) acestea vor avea prioritate. Conţinutul acestui raport este confidenţial pentru client şi destinatar, iar autorul nu îl va dezvălui unei terţe persoane cu excepţia situaţiilor prevăzute de Standardele Internaţionale de Evaluare şi/sau atunci când proprietatea a intrat în atenţia unui organism judiciar calificat. Consimţământul scris al evaluatorului verificator (dacă al acestuia din urmă este necesar) trebuie obţinut înainte ca oricare parte a raportului de evaluare să poată fi 7

utilizată în orice scop, de către orice persoană, cu excepţia clientului şi a creditorului, sau a altor destinatari ai evaluării care au fost precizaţi în raport. Consimţământul scris şi aprobarea trebuie obţinute înainte ca raportul de evaluare (sau oricare parte a sa) să poată fi modificat sau transmis unei terţe persoane inclusiv altor creditori ipotecari, alţii decât clientul sau altor categorii de public, prin prospecte, memorii, publicitate, relaţii publice, informaţii, vânzare sau alte mijloace. Raportul de evaluare nu este destinat asigurătorului proprietăţii evaluate, iar valoarea prezentată in raportul de evaluare nu are legătură cu valoarea de asigurare.

8

Capitolul 2. ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE 2.1. Piaţa specifică Piaţa imobiliară se poate defini ca fiind interacţiunea dintre persoanele (fizice sau juridice) care schimbă drepturi de proprietate contra altor bunuri, cum ar fi banii. Această piaţă se defineşte pe baza tipului de proprietate, potenţialul de a produce venituri, localizare, caracteristicile investitorilor şi chiriaşilor tipici. Piaţa imobiliară este influenţată de atitudinile, motivaţiile şi interacţiunile vânzătorilor şi cumpărătorilor şi are caracteristici diferite de cele ale pieţelor eficiente (este foarte sensibilă la situaţia pieţei de muncă şi stabilitatea veniturilor, deciziile de cumpărare sunt influenţate de tipul de finanţare, durata rambursării şi rata dobânzii, este o piaţă care nu se autoreglează, ci este afectată de multe reglementări guvernamentale şi locale, informaţiile despre tranzacţii similare nu sunt imediat disponibile, există decalaj între cerere şi ofertă, cererea poate fi volatilă datorită unor schimbări rapide în mărimea şi structura populaţiei). Situaţia actuală a pieţei imobiliare din Craiova este caracterizată de un număr redus de tranzacţii şi un trend descrescător al ofertelor prezentate pentru toate tipurile de imobile. Faţă de acum patru ani, preţurile imobilelor au scăzut şi cu 50%. Cu toate acestea, nu există lichidităţi pe piaţă, de aceea au loc puţine tranzacţii. Pentru cine are însă bani este o perioadă favorabilă", a spus Cristian Clenciu, preşedintele Asociaţiei Române a Agenţiilor Imobiliare (ARAI) din România. Tot preşedintele ARAI spune că în perioada următoare preţurile la imobiliare vor scădea uşor, pentru că băncile vor să ţină trendul sub control. "Băncile au evitat să scoată masiv pe piaţă ipotecile imobiliare pentru a evita devalorizarea lor. Le-au scos la vânzare treptat. In situaţia inversă, erau primele care aveau de pierdut", a subliniat Cristian Clenciu.

9

2.2. Oferta competitivă În prezent, în zona centrală, apartamentele cu două camere, de exemplu, se vând cu preţuri cuprinse între 40.000 şi 65.000 de euro, în timp ce pentru acelaşi tip de apartamente din zone mai slab cotate, cum ar fi Craioviţa, Valea Roşie, preţurile sunt cuprinse între 23.000 şi 38.000 de euro. În zonele Brazda lui Novac şi Lăpuş, preţurile variază între 30.000 şi 43.000 de euro, iar în zonele George Enescu, Rovine, Sărari, acestea oscileaza între 34.000 şi 53.000 de euro, în funcţie de suprafaţă, finisaje şi dotări. Totuşi, în anumite blocuri, preţurile sunt comparabile cu cele de acum patru ani, scăderea fiind destul de mică. Mulţi dintre proprietari ţin la preţuri de ani buni, chiar dacă nu şi-au vândut apartamentele nici până acum. Adică există diferenţe mari între preţul cerut de vânzători şi preţul de vânzare efectiv.

2.3. Analiza cererii În prezent, cea mai mare cerere pe piaţă este pentru apartamentele vechi, în special la cele care se cumpără prin Programul «Prima Casă». Totuşi, preţurile depind în continuare de zona unde se află apartamentul, de dotări etc. În ultima perioadă majoritatea apartamentelor au fost cumpărate doar pe bază de credit ipotecar, fie că este vorba despre „Prima Casă“, fie că este vorba despre alte tipuri de împrumuturi. Cumpărările de locuinţe cu bani gheaţă sunt destul de rare, şi numai pentru chilipiruri, susţine preşedintele ARAI.

2.4. Echilibrul pieţei. Raportul cerere-ofertă Cererea şi oferta se vor echilibra, în măsura în care piaţa va fi capabilă să înghită, să consume ofertele actuale. Pentru a exista un echilibru, cererea solvabilă trebuie să înceapă să crească şi să achiziţioneze din oferta de pe piaţă şi, la un moment dat, să se echilibreze. Insă, acest moment este foarte departe.

10

2.5. Piaţa terenurilor în Municipiul Craiova Se poate considera că piaţa terenurilor în Municipiul Craiova este o piaţă a cumpărătorilor, datorită în principal îngreunării accesului la capital. Se observă o lipsă a ofertelor de cumpărare pentru terenuri de peste 100.000 EUR. „Terenurile cu regim de înălţime mediu din zonele ultracentrale se vând cu preţuri cuprinse între 250 şi 450 de euro pe metrul pătrat, în timp ce în zonele periferice, acelaşi tip de teren se vinde cu preţuri începând de la 2 euro şi ajungând până la maximum 10 euro pe metrul pătrat“. Numărul cel mai redus de tranzacţii s-a înregistrat în cazul terenurilor intravilane de suprafeţe mari, deoarece dezvoltatorii imobiliari nu mai sunt dispuşi să îşi asume riscul unor proiecte rezidenţiale în condiţiile actuale de instabilitate economică. Se poate considera că piaţa terenurilor este în scădere. Scăderea preţurilor s-a atenuat în ultimele 12 luni, In ceea ce priveşte piaţa terenurilor, cererea s-a orientat către proprietaţi cu suprafeţe medii cca 150-400 mp, cu toate utilităţile sau cu posibilităţi de racordare la utilităţi, pe care se pot construi blocuri de locuinţe. Punctul de echilibru între cerere şi oferta nu s-a atins şi nu se va întâmpla acest lucru nici în viitorul apropiat în condiţiile în care economia trece printr-o criză profundă.

11

Capitolul 3. DESCRIEREA PROPRIETĂŢII IMOBILIARE 3.1. Situaţia juridică Pentru proprietatea imobiliară ce face obiectul prezentului raport de evaluare s-au prezentat următoarele acte ce atestă proprietatea lui Ancuţa Geani-Irinel : -contract de întreţinere nr. 717/2001 - documentaţie pentru intabulare (carte funciară) -releveu -fişa corpului de proprietate -certificat de nomenclatură stradală Prezentul raport nu validează din punct de vedere legal corectitudinea documentelor prezentate şi nici dreptul de proprietate deplin asupra clădirii şi a terenului aferent, considerat ca ipoteză de lucru în realizarea prezentului raport de evaluare.

3.2.Istoricul proprietăţii imobiliare Evaluarea proprietăţii imobiliare (apartament) prin metoda comparaţiilor de piaţă îşi are baza în analiza pieţei şi utilizează analiza comparativă, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieţei pentru a găsi proprietăţi similare, comparând apoi acele proprietăţi cu cea “de evaluat” . Premiza majoră a metodei este accea că valoarea de piaţă a unei proprietăţi imobiliare este în relaţie direct cu preţurile de tranzacţionare a unor proprietăţi competitive şi comparabile . Analiza comparativă se bazează pe asemănările şi diferenţele între proprietăţi, între elementele care influenţează preţurile de tranzacţie .

12

Proprietatea A Zonă

Proprietatea B

Proprietatea C

Calea Severinului

Calea Severinului

Calea Severinului

- Groapă

-Grădina Botanică

-Şcoala Nr.12

Confort

1

1

1

Tip

semidecomandat

semidecomandat

semidecomandat

Etaj

2

4

Parter

Suprafaţă

47 mp

50 mp

47 mp

Nr. camere

2

2

2

Centrala Termica

nu

da

nu

Utlităţi

da

da

da

Finisaje

Medii

Medii

Medii

Preţ

34000 euro

32000 euro

35 000 euro

13

3.3.Descrierea amplasamentului si a construcţiei de bază a imobilului Proprietatea imobiliară este un bloc cu numărul de etaje P+4, anul de construcţie 1968, având 4 locuinţe pe palier. Structura blocului este din caramida, acoperişul prezinta izolaţie, are dotare cu interfon în funcţiune, nu este dotat cu lift, are aspect exterior şi interior îngrijit. Unele apartamente sunt dotate cu centrală termică, restul având un sistem de încălzire central. Blocul în care este amplasat apartamentul are o vechime de 45 ani, cu utilităţi complete. Nu s-au constatat fisuri la structura sau infrastructura şi nici infiltraţii de apă. Apartamentul are o suprafaţă utilă de 43,62 mp conform releveului. Finisajele aferente apartamentului : -

tencuieli driscuite, zugrăveli cu var lavabil pardoseli parchet laminat : bucătărie, holuri,sufragerie,dormitor pardoseli gresie : baie şi balcon pereţi placaţi cu faianţă : baie, parţial bucătărie tâmplăria exterioară este total PVC cu geam termopan tâmplărie interioara din aluminiu cu geam ornament uşa de acces la intrarea principală metalică placată cu lemn.

Instalaţii electrice - sunt realizate din conductori de aluminiu cu înveliş izolator, introduşi în tuburi de plastic îngropaţi - prize electrice simple şi duble. Instalaţii sanitare -

realizate din ţeavă de cupru alimentarea cu apa potabilă prin reţeaua urbană scurgerea se face prin tuburi de fontă la reţeaua de canalizare a oraşului obiectele sanitare din porţelan şi inox instalaţie de încălzire prin reţeaua de termoficare a oraşului.

14

3.4.Consideraţii asupra stării tehnice a imobilului In urma inspecţiei s-a constatat că apartamentul are un aspect îngrijit, cu instalaţii şi tâmplărie funcţionale şi complete, gresia, faianţa şi parchetul se prezintă în stare bună. Balconul de asemenea se prezintă într-o stare bună, îmbunătăţită: este închis cu tâmplărie din PVC cu geam termopan, placat cu polistiren, tencuit şi zugrăvit cu vopsea lavabilă fiind placat cu gresie. La inspecţie s-au făcut verificări ale sistemului de alimentare cu apă rece menajeră, ale obiectelor funcţionale, ale scurgerilor menajere . In urma inspecţiei tehnice s-a constatat că blocul nu prezintă urme de infiltraţii, igrasie şi are un aspect îngrijit. Nu se observă fisuri care să afecteze structura de rezistenţă a clădirii şi de asemenea nu se observă semne de scurgeri de ape pluviale. Nu s-a efectuat o inspecţie asupra părţilor ascunse ale imobilului. Nu s-au efectuat teste referitoare la analiza stabilităţii terenului şi nici analiza caracteristicilor geotehnice ale acestuia. In urma inspecţiei se apreciază că starea apartamentului este bună.

15

Capitolul 4. EVALUAREA PROPRIETĂŢII IMOBILIARE 4.1. Cea mai bună utilizare a proprietăţii imobiliare Având în vedere că scopul prezentei evaluări este estimarea valorii de piaţă , analiza celei mai bune utilizări identifică cea mai profitabilă utilizare competitivă în care poate fi pusă proprietatea. Cea mai bună utilizare conform IVS 1 este definită astfel: “ Utilizarea rezonabilă, probabilă şi legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar şi are ca rezultat cea mai mare valoare.” Cea mai bună utilizare a unei proprietăţi imobiliare rezultă în urma unei analize şi trebuie să îndeplinească patru criterii:

1. Permisă legal Aici se analizează reglementarile privind zonarea, restricţiile de construire, normativele de construcţii, restricţiile privind construcţiile din patrimoniu, impactul asupra mediului, clauzele din contractul de închiriere;

2. Posibilă fizic Aici se analizează dimensiunile, forma, suprafaţa, structura geologică a terenului, accesibilitatea unui lot de teren şi riscul unor dezastre naturale( cutremure, inundaţii) precum şi capacitatea şi disponibilitatea utilitaţilor publice ( cum ar fi canalizare, apa, linie de transport, energie electrică, gaze agent termic);

3. Fezabilă financiar Implică analiza şi prognoza veniturilor generate de proprietate din care se vor scădea cheltuielile de exploatare ( inclusiv impozitul pe profit), obţinându-se astfel profitul net. Se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu şi dacă aceasta este mai mare sau egală cu cea aşteptată de investitori pe piaţă, utilizarea este fezabilă;

4. Maxim productivă Dintre utilizările fezabile, cea mai bună utilizare este acea utilizare care conduce la cea mai mare valoare reziduală a terenului, în concordanţă cu rata de fructificare a capitalului cerută de piaţă pentru acea utilizare. 16

Cea mai bună utilizare este analizată uzual în una din următoarele situaţii: - cea mai bună utilizare a terenului liber; - cea mai bună utilizare a terenului construit. In cazul apartamentelor de bloc analiza celei mai bune utilizări a terenului liber nu este relevantă – teren cotă parte indiviză. De regulă, cea mai bună utilizare pentru astfel de proprietaţi imobiliare este cea actuală-apartament - locuinţă unifamilială în bloc de locuinţe colective. Rata de capitalizare pentru apartament – locuinţă unifamilială, în bloc de locuinţe colectiv, s-a determinat conform datelor din tabel :

Comparabile

A

B

C

200

220

240

Venit Brut Potenţial (EURO/an)

2.400

2640

2880

Grad de neocupare (10% din VBP)

240

264

288

2.160

2376

2592

216

238

259

1.944

2.138

2.333

Preţ (EURO)

41.000

48.000

45.000

Rata de capitalizare (%)

4.72%

4.41%

5.24%

Chirie lunară ( EURO/luna)

Venit Brut Efectiv (EURO/ an) Cheltuieli aferente proprietarului (10% din VBE) Venit Net (EURO/an)

din

Exploatare

Rata medie de capitalizare

5%

Venitul brut potential (VBP) se calculează ca fiind : VBP = chiria /luna x 12 luni Venitul brut efectiv : VBE = VBP – pierderi prin neocupare S-a considerat un grad de ocupare de aproximativ 90%, corespunzător închirierii pentru o perioadă de 10 luni/an. Cheltuielile suportate de proprietar (10% din venitul brut efectiv) sunt : impozit pe venit, impozit pe proprietate, cheltuieli cu asigurarea proprietatii şi cheltuieli cu reparaţiile curente şi de întreţinere. 17

Venitul net efectiv (VNE), respectiv suma ce rămâne la dispoziţia proprietarului în urma exploatării proprietăţii sale imobiliare prin închiriere, se obţine prin deducerea din venitul brut efectiv a cheltuielilor suportate de proprietar. Determinarea valorii capitalizate (V) se face prin aplicarea formulei : V = VNE/c x 100 Unde c = rata de capitalizare Ratele de capitalizare utilizate, bazate pe relaţia dintre venituri şi valoarea proprietăţii, rezultată dintr-o analiză comparativă a vânzărilor de proprietăţi comparabile, sunt de 5% pentru proprietăţi rezidenţiale şi 12% pentru spaţii de birouri.

18

Cea mai bună utilizare rezultă din tabelul urmator :

Destinaţie

Rezidenţial

Spaţiu birouri

240

300

Venit Brut Potential ( EUR/an )

2880

3.600

Grad de neocupare (10% din VBP)

288

360

Venit Brut Efectiv ( EUR/an )

2592

3.240

Cheltuieli proprietarului

259

324

2.333

2.916

Rata de capitalizare %

5.24%

12%

Valoare (EURO)

45.000

24.300

Chirie lunară solicitată ( EUR/luna )

aferente

( 10% din VBE ) Venit Net din Exploatare ( EURO/an )

prin

capitalizare

Cost conversie (EURO) Valoarea proprietăţii (EURO)

3.640 45.000

20.660

In concluzie în opinia evaluatorului cea mai bună utilizare a proprietăţii imobiliare evaluate este de locuintă unifamilială.

19

4.2.

Abordarea prin comparaţie

Metoda comparaţiei directe reprezintă procesul prin care estimarea valorii de piaţă se face prin analiza pieţei pentru a găsi proprietaţi similare ce urmează a fi comparate cu cea evaluată. Conform principiului de bază al acestei metode, valoarea de piaţă a unei proprietăţi imobiliare este in relaţie directă cu preţurile unor proprietăţi competitive şi comparabile. Analiza comparativă se axează pe asemănările şi diferenţele între proprietăţi şi tranzacţii care influenţează valoarea. Elementele de comparaţie sunt caracteristici ale proprietăţilor şi tranzacţiilor imobiliare care au drept consecinţă variaţii ale preţurilor plătite pe piaţa imobiliară.

Etapele parcurse în aplicarea metodei comparaţiei directe sunt :

 cercetarea pieţei pentru obţinerea de informaţii asupra unor tranzacţii cu proprietăţi similare cu cea evaluată, din punct de vedere al tipului de proprietate, data vânzării, dimensiunile, localizarea şi zonarea;  confirmarea veridicităţii informaţiilor obţinute şi a obiectivităţii tranzacţiei;  selectarea unor criterii de comparaţie relevante;  compararea proprietăţilor similare comparabile cu proprietatea evaluată, utilizând elemente de comparaţie şi ajustare adecvată a preţului de vânzare a fiecărei proprietăţi comparabile;  analiza rezultatelor şi selectarea unei valori sau unei marje de valori. Elementele de comparaţie ce stau la baza aplicării acestei metode, necesare pentru identificarea diferenţelor între proprietăţi, sunt :

     

drepturile de proprietate; condiţiile de finanţare; condiţiile de vânzare; condiţiile pieţei; localizarea; caracteristicile fizice; 20

  

caracteristicile economice; utilizarea; componente non – imobiliare ale valorii.

Efectuarea analizei comparative presupune următoarele etape :

 culegerea de informaţii ( date reale şi concrete) privind tranzacţii de proprietăţi similare, prin analiza pieţei;  identificarea elementelor de comparaţie relevante ce afectează valoarea tipului de proprietate;  compararea atributelor fiecarei proprietăţi comparabile cu cele ale proprietăţii evaluate şi aprecierea diferenţelor pentru fiecare element de comparaţie, cantitativ sau calitativ (ajustarea corespunzătoare a preţului de vânzare a fiecărei proprietăţi comparabile);  obţinerea corecţiei nete şi brute pentru fiecare tranzacţie comparabilă şi aplicarea ei asupra preţului;  analiza rezultatelor evaluării şi alegerea valorii sau intervalului de valori. Deoarece este cunoscut numai preţul tranzacţiilor comparabile, corecţia se face asupra acestui preţ pentru a ajunge la estimarea valorii proprietăţii evaluate.

21

Element de comparaţie

Subiect

Preţ de ofertă/vânzare (EURO) Tipul tranzacţiei Corecţie pentru tip tranzacţie (10%) Preţ corectat (EURO) Drepturi de proprietate transmise Corecţie pentru drepturi de proprietate Preţ corectat (EURO) Condiţii de finanţare Corecţie pentru finanţare Preţ corectat(EURO) Condiţii de piaţă Corecţie pentru condiţiile pieţei Preţ corectat (EURO) Localizare Corecţie (%) Preţ corectat (EURO) An construcţie Corecţie pentru vechime (EURO) Preţ corectat (EURO) Suprafaţa desfăşurată (mp) Diferenţă suprafaţă Corecţie pentru dimensiunile construcţiei (EUR) Preţ corectat (EURO) Finisaje Corecţie (%) Corecţie (EURO) Preţ corectat (EURO) Corecţie totală (EURO) Corecţie totală (%)

Integral

La piaţă

Sabba Stefanescu

Proprietăţile imobiliare comparabile A B

C

42 000

32 000

34 000

Ofertă

Ofertă

Ofertă

4200

3200

3400

37800 Integral

28800 Integral

30600 Integral

0

0

0

37800 La piaţă 0 31500 27.01.2013

28800 La piaţă 0 28800 01.01.2013

0 37800 similar

0 28800 similar

30600 La piaţă 0 31050 27.01.201 3 0 30600 similar

0 37800

0 28800

0 30600

0

0

0

37800 47

28800 50

30600 47

0,07 560

-2,93 -23440

0,07 560

37240 superioare 19% 7075 30165 3640 8,6%

52240 medii 0 0 52240 4665 14,6%

30040 medii 0 0 30040 2840 8,3%

1968

47.07

medii

22

VALOARE PROPUSĂ

30040€ 131467 RON

1 euro= 4.3764 RON la data de 05.02.2013

Comparabila A: ap. cu 2 camere, cu suprafaţa de 47 mp, în Craiova- Groapă, 42000€ Comparabila B: ap. cu 2 camere, cu suprafaţa de 50 mp, în Craiova-Botanică, 32000€ Comparabila C: ap. cu 2 camere, cu suprafaţa de 47 mp, în Craiova-Şc.Nr.12, 34000 €. Observaţia nr 1: Comparabilele A. B. C au fost tranzacţionate înainte de data evaluării, cu o finanţare mai favorabilă decât condiţiile pieţei ceea ce au condus la un preţ mai mare decât cel al ofertei, cu 10%. Astfel, preţurile comparabilelor trebuie aduse la preţul pieţei, suferind o corecţie de -10%. Observaţia nr. 2: A-C= 42000- 34000= 8000€ A : 47,07-47= 0,07mp * 8000€/mp= 560 €, â

B: 47,07-50= -2,93mp * 8000€/mp= -23440 € C : 47,07- 47= 0,07mp * 8000€/mp= 560€

Observaţia nr.3 Finisaje: A comparat cu C=35000 - 34500= 500 € 42000…..100 8000…....... X X=8000*100/42000= 19% Corecţie totală (EURO): A: 4200-560= 3640 B: 3200-(-1465)= 4665 C: 3400-560= 2840 Corecţie totală (%) A: 3640/ 42000 *100= 8,6% B:4665 / 32000* 100= 14,6% C: 2840/34000*100= 8,3% Observaţia nr.4 : Pentru comparabila C s-au efectuat cele mai mici corecţii astfel că subiectul preţului de evaluat este de 30000 de euro.

23

4.3.Metoda capitalizării venitului Valoarea proprietăţii imobiliare analizate a fost determinată prin metoda capitalizării directe a chiriei. Metoda capitalizării directe reprezintă una din cele trei categorii mari de abordări a evaluării unei proprietăţi imobiliare, considerând proprietatea ca o investiţie generatoare de venituri. Proprietăţile imobiliare generatoare de venit sunt în mod obişnuit cumpărate ca o investiţie şi din punct de vedere al investitorului, mărimea câştigului reprezentând elementul critic care afectează valoarea proprietăţii. O premiză de bază a investiţiei este faptul că, cu cât sunt mai mari câştigurile, cu atât mai mare este valoarea. Un investitor care cumpără un activ imobiliar producător de venit, de fapt comercializează suma actuală pentru dreptul de a primi o sumă viitoare. Metoda capitalizării veniturilor este corelată cu factorii esenţiali de influenţă asupra valorii precum şi cu principiile de evaluare a proprietăţii imobiliare: - abordarea previzională şi anticiparea schimbării - cererea şi oferta - substituţia - echilibru - influenţa factorilor externi Principiul anticipării este fundamental în această abordare. Deoarece valoarea este creată de speranţa obţinerii unor câştiguri viitoare, ea poate fi definită ca valoare prezentă a tuturor drepturilor asupra acestor beneficii viitoare. Acest lucru implică atât previzionarea veniturilor viitoare anticipate cât şi selectarea unei rate de capitalizare care să reflecte implicit anticiparea tendinţei de schimbare în venituri de-a lungul timpului. Capitalizarea directă este o metodă utilizată în abordarea prin venit, pentru a converti venitul net estimat dintr-un singur an într-un indicator de valoare.

Algoritmul de calcul pentru estimarea valorii proprietăţii imobiliare apartament cu două camere prin capitalizarea veniturilor obţinute din chirie este următorul:

24

- se estimează o chirie lunară (Ch) obtenabilă din închirierea apartamentului analizat, în condiţiile în care proprietatea ar fi liberă şi posibil de închiriat la valori de piaţă. Estimarea acestei chirii se face în funcţie de comparabilele găsite pe piaţa imobiliară din mun. Craiova. Pentru a putea fi identificată o chirie obtenabilă pentru apartamentul analizat, s-au realizat prospecţiuni pe piaţa imobiliară specifică mun. Craiova identificându-se oferte comparabile.

- în cazul de faţă, având în vedere că ofertele existente pe piaţă includ o marjă de negociere de circa 10% - 15% şi ţinând seama de caracteristicile apartamentului analizat (amplasare, stare fizica, etaj, dotări, etc) s-a estimat o chirie obtenabilă de 150 EURO/lună - se calculează Venitul Brut Potential (VBP) care reprezintă venitul total anual generat de proprietatea imobiliară în condiţii de utilizare maximă (grad utilizare integrală), înainte de scăderea cheltuielilor pe care trebuie să le suporte proprietarul: VBP = Ch x 12 luni

- se estimează un grad de neocupare ( Gno) rezultat din neocuparea în întregime sau în anumite perioade, a spaţiilor închiriabile şi/sau neplata chiriei de către locatar. In cazul de faţă s-a estimat un grad de neocupare de 10% ( circa 2 luni pe an). Această apreciere este susţinută şi de piaţa imobiliară specifică proprietăţii analizate, unde gradul de neocupare variază în funcţie de dimensiunile spaţiilor, amplasament, finisaje, facilitate, chirie percepută, posibilităţi de acces si de utilizare.

- Se calculează Venitul Brut Efectiv ( VBE ) care este venitul brut potenţial ajustat cu pierderi aferente gradului de neocupare: VBE = VBP – Gno

- se estimează Cheltuielile (CH ) din exloatarea proprietăţii şi care intra în sarcina proprietarului (locatorului) . Aceste cheltuieli reprezintă costurile periodice aferente deţinerii proprietăţii imobiliare ( taxe, impozite, asigurari) şi pentru continuarea generării de venituri. Pentru cazul de faţă s-a estimat un cuantum al cheltuielilor de 10% din venitul brut efectiv. - se calculează Venitul Net din Exploatare ( VNE ) care reprezintă venitul net actual sau anticipat rezultat în urma scăderii tuturor cheltuielilor operaţionale din Venitul Brut Efectiv : VNE = VBE – CH

25

- pentru obţinerea valorii proprietăţii, se divide Venitul Net din închiriere la rata de capitalizare (c) specifică pieţei imobiliare corespunzătoare zonei şi tipului de proprietate analizate. Legătura dintre valoare şi venituri nete generate de exploatarea proprietăţii este facută de rata de capitalizare . Rata de capitalizare (c ) este un coeficient ce permite transformarea venitului în valoare. Rata de capitalizare va trebui percepută şi ca un coeficient ce reprezintă perioada de timp, în ani, în care investitorul spera să-şi recupereze suma investită în achiziţionarea sau dezvoltarea unei proprietăţi imobiliare . In esenţă, raportul 1/c = m reprezintă perioada în ani în care se recuperează valoarea proprietăţii din veniturile nete generate de utilizarea proprietăţii şi este utilizat în metoda capitalizării ca factor multiplicator al veniturilor nete. Pentru determinarea ratei de capitalizare s-a realizat o medie pe baza datelor obţinute din piaţă.

-

valoarea obţinută prin capitalizarea chiriei se calculează cu formula: V = VNE / c

Unde : - VNE = venitul net din exploatare -c

= rata de capitalizare.

26

Calculul efectiv al valorii proprietăţii imobiliare analizate este prezentat tabelar mai jos: Suprafaţa (mp)

cca.

Chiria lunară (EUR/lună)

47,07 150

Venituri brute potenţiale VBP (EUR/an)

1800

Total VBP (eur/an)

1800

Grad de ocupare

90%

Venituri brute efective VBE (EUR/an)

1620

Total VBE (EUR/an)

1620

Cheltuieli de exploatare

5%

Costuri reamenajare (reparaţii)

81 -

Venit net efectiv (EUR/an)

1539

Total VNE (EUR/an)

1539

Rata de capitalizare conform anexei

4%

Multiplicator

25

Valoare randament (EUR)

38475€

1 euro= 4.3764 RON la data de 05.02.2011 168382 RON VBP= chiria lunară*nr.luni=150*12luni= 1800€/an VBE= VBP*Grad de ocupare= 1800*90%= 1620 Cheltuieli de exploatare=5%*VBE=5%*1620€/an= 81 VNE= VBE- Cheltuieli de exploatare- costuri de reamenajare=1620- 81= 2052€ Multiplicator= 1/rata de capitalizare=1/4% = 25 Valoare randament= VNE/rata de capitalizare=1539/4% =38475 €

27

COMPARABILE

A

B

C

D

E

170

200

220

130

150

Venit brut potenţial(EUR/an)

2040

2400

2640

1560

1800

Grad de neocupare (15% din VBP)

306

360

396

234

270

Venitul brut efectiv (EUR/an)

1734

2040

2244

1326

1530

Cheltuieli aferente proprietarului(10%

173,4

204

224,4

132,6

153

Venit Net din Exploatare(EUR/an)

1560,6

1836

2019,6

1193,4

1377

Valoarea solicitată a proprietăţii

40000

43000

45000

35000

38000

3,9

4,27

4,49

3,4

3,62

Chirie lunară solicitată

din VBE)

(EUR) Rata de capitalizare(%) Rata de capitalizare medie(%)

3,94~4

Se alege rata de capitalizare VBP (euro/an)= A: 170* 12 luni= 2040 VBE= VBP- gr.de neocupare =2040- 306 = 1734 (A) =2400-360 = 2040 (B) =2640- 396 = 2244 (C) =1560- 234 = 1326 (D) =1800- 270 = 1530 (E) Venit Net din Exploatare= VBE- cheltuieli aferente proprietarului= 1734- 173,4 = 1560,6 (A) = 2040- 204 = 1836 (B) = 2244- 224,4 = 2019,6 (C) = 1326- 132,6 = 1193,4 (D) = 1530-153 = 1377 (E) Rata de capitalizare= VNE/valoarea solicitată a proprietăţii x 100= 1560,6/ 40000= 3,9 (A)

28

4.4. . Reconcilierea valorilor Prin reconcilierea rezultatelor s-a procedat la revederea întregii lucrări de evaluare, pentru a avea siguranţa că datele disponibile, tehnice, analitice, raţionamentul şi logica aplicată au condus la judecaţi consistente. In estimarea valorii de piaţă a proprietăţii imobiliare “Apartament cu două camere”, s-au folosit informaţii de pe piaţă şi de la proprietarul apartamentului. In urma aplicării celor două metode de evaluare pentru proprietatea imobiliară analizată s-au obţinut următoarele valori:

1. Valoarea proprietăţii exprimată prin metoda capitalizării veniturilor:

Vcv = 168.382 Ron = 38.475 EURO

2. Valoarea proprietatii exprimata prin metoda comparatiei directe:

Vcomparatie = 131.467 Ron = 30.040 EURO

Reconcilierea rezultatelor şi stabilirea valorii de piaţă s-a făcut pe baza analizei criteriilor: adecvarea, precizia, cantitatea informaţiilor utilizate. Analizând metodologia de calcul şi cantitatea informaţiilor de piaţă se pot desprinde următoarele concluzii:

Criteriul I : adecvarea metodelor

- din punct de vedere al scopului prezentului raport abordarea prin comparaţii este adecvată ţinându-se seama de numărul superior al tranzacţiilor cu imobile de acest gen comparativ cu cel al închirierilor;

29

Criteriul II : precizia - calculele efectuate în cele două metode utilizate sunt precise; - abordarea prin comparaţia vânzărilor este mai precisă, valoarea obţinută la abordarea prin venituri variază în funcţie de rata de capitalizare foarte mult; - există mai multe oferte de vânzare decât cele de închiriere. Criteriul III : cantitatea informaţiilor utilizate -

atât chiriile cât şi rata de capitalizare sunt obţinute de pe piaţă; informaţiile obţinute la metoda comparaţiilor sunt reale şi verificabile.

Alegerea valorii finale se bazează pe faptul că, în concordanţă cu scopul evaluării, datele de piaţă sunt cele mai concludente. A fost selectată valoarea calculată prin abordarea prin comparaţii ca fiind cea mai adecvată.

30

ANEXE 

poze imobil



memoriu tehnic justificativ



fişa corpului de proprietate



releveu



contract de întreţinere



certificat de nomenclatură stradală

31



Strada Sabba Stefanescu nr.1

32



Intrare bloc

33



Uşă intrare apartament

34



Hol 1

35



Bucătărie

36



Sufragerie

37



Hol 2

38



Dormitor

39



Baie

40



Balcon

41



Pardoseli parchet laminat



Pardoseli gresie : baie şi balcon

42



pereţi placaţi cu faianţă : baie, parţial bucătărie

43



tâmplăria exterioară este total PVC cu geam termopan



tâmplărie interioara din aluminiu cu geam ornament

44

45