La Loi N° 49.16 Entrée en Vigueur 1 [PDF]

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Le bail commercial : La loi n° 49.16 entrée en vigueur

La loi n° 49-16 relative aux baux d’immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel et artisanal, a été publiée au Bulletin Officiel n° 6490 du 11 août 2016. Elle est entré en vigueur le 11 février 2017, mais s’appliquera néanmoins à tous les baux en cours à la date de son entrée en vigueur ainsi qu’aux dossiers relatifs aux baux commerciaux, pendants devant les juridictions et qui n’auront pas été mis en délibéré à cette date. Cette nouvelle loi a abrogé les dispositions du dahir du 24 mai 1955 relatif aux baux d’immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel et artisanal, ainsi que les dispositions de l’article 112 de la loi n° 15-95 formant code de commerce. Les principaux apports du nouveau texte sont notamment les suivants: 

UN CHAMP D’APPLICATION ÉLARGI ET QUELQUES EXCLUSIONS :

La loi 49-16 soumet au nouveau régime du bail commercial les baux d’immeubles ou de locaux relevant du domaine privé de l’Etat, les baux des immeubles loués par les coopératives, les établissements d’enseignement privés, les cliniques privées, les laboratoires pharmaceutiques et autres organismes assimilés dans le cadre de leurs activités. En revanche, les baux relatifs aux locaux situés dans des centres commerciaux gérés sous une seule enseigne, ainsi que les locaux destinés à recevoir des investissements dans le secteur de l’industrie et de l’informatique et réalisés par l’Etat, les collectivités locales, les entreprises publiques ou les entreprises dans lesquelles l’Etat ou une personne publique détient la totalité ou la majorité du capital social ainsi que les baux emphytéotiques ne rentrent pas dans le champ d’application de la nouvelle loi. 

LES EXCLUS DU CHAMP D’APPLICATION DE LA LOI n° 49-16

La nouvelle loi ne s'applique pas à plusieurs contrats comme dispose l'article de 2 de la loi. Ainsi, la liste des contrats exclus du champ d'application de la loi se dressent comme suit : - Les contrats de bail qui ont pour objet les locaux situés à l’intérieur des Malls qui sont gérés sous une seule enseigne (Morocco Mall est un cas de figure), - Les locaux destinés à recevoir des investissements dans le secteur de l’industrie et de l’informatique. - Les contrats qui ont pour objet les locaux situant dans les zones offshore, - Les contrats de leasing immobilier.

- Les contrats qui ont pour objet les locaux commerciaux appartenant aux Habous. - Les baux emphytéotiques. A noter que le législateur marocain considère certaines professions comme elles n'exercent pas le commerce au sens des dispositions du code de commerce. Ainsi, le contrat de bail concernant les cabinets d’avocat, médecins et les architectes demeure régi par la loi sur le locatif à usage d'habitation (La loi n° 6712).

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CONTRAT ÉCRIT ET ÉTAT DES LIEUX :

Le contrat de bail commercial doit obligatoirement être établi par un écrit ayant date certaine et signé par les parties. Un état des lieux doit être dressé au moment de l’entrée en possession du local. La cession du droit au bail est expressément règlementée. Le locataire a désormais le droit de céder son droit au bail avec ou sans les autres éléments du fonds de commerce sans obtenir l’accord du bailleur. La signification de la cession au bailleur est obligatoire. A défaut, la celle-ci lui sera inopposable. La nouvelle loi institue un droit de préemption au profit du bailleur, qui peut reprendre le local moyennant le versement ou le dépôt des sommes engagées par le nouveau locataire, et ce dans un délai de 30 jour à compter de sa signification. Au-delà, il sera déchu de se prévaloir de son droit de préemption. L’indemnité d’éviction octroyée au locataire en cas de refus de renouvellement du bail commercial est égale au préjudice subi lors de l’éviction. L’indemnité correspondra à la valeur marchande du fonds de commerce établie sur la base des déclarations fiscales des 4 dernières années, les frais supportés par le locataire pour les réparations et améliorations du local ainsi que les éléments du fonds de commerce perdus et les frais de changement de domiciliation. Néanmoins, le bailleur peut prouver que le préjudice subi par le locataire est moindre. Le bailleur ne sera pas tenu de payer cette indemnité d’éviction dans certains cas énumérés par l’article 8 de la loi 49-16 dont notamment le défaut de paiement du loyer dans un délai de 15 jours à compter de la réception d’une mise en demeure envoyée par le bailleur, le changement d’activité du fonds de commerce sans l’accord du bailleur, le fait d’opérer des changements sur les locaux sans l’accord du bailleur, la perte de la clientèle et de la réputation du fonds en cas de cessation d’activité. 

DÉTERMINATION DU LOYER ET LOYERS IMPAYÉS :

Les loyers et charges sont librement négociés entre les parties. Les charges sont présumées être comprises dans le loyer au cas où le contrat ne donnerait aucune précision.

Les conditions ouvrant au bailleur le droit de demander en référé la reprise des locaux et la résiliation du contrat de bail lorsqu’un locataire cumule trois mois de loyers impayés consistent dorénavant en l’existence d’une clause résolutoire dans le contrat et la preuve que le locataire ait vainement été mis en demeure de payer. Dans ce cas, le locataire évincé ne peut prétendre à aucune indemnité. 

RENOUVELLEMENT DU BAIL, DROIT AU BAIL ET ÉVICTION :

Le locataire bénéficie du droit au renouvellement du contrat de bail lorsque la durée de l’occupation est d’au moins deux années consécutives. Cette condition ne sera pas requise s’il a déjà payé un montant en contrepartie du droit au bail, nouvelle notion décrivant la pratique du “pas de porte” et qui ne faisait l’objet d’aucune réglementation. Le droit au bail doit figurer dans le contrat de bail ou avoir fait l’objet d’un acte écrit séparé et constituera le montant minimum à payer au profit du locataire en cas d’éviction. L’éviction du locataire est possible lorsque le bailleur décide de démolir et de reconstruire le local. Cependant, celle-ci est conditionnée par le paiement au locataire d’une indemnité égale à 3 années de loyer et la garantie de la reprise du bail lorsque les travaux seront achevés. Le locataire peut demander au juge d’astreindre le bailleur à prendre en charge les frais d’attente. Le bailleur à un délai de 2 mois pour entamer les travaux à compter de la date d’éviction, faute de quoi, il devra payer au locataire l’indemnité d’éviction, sauf en cas de force majeure. En cas d’indemnisation d’un locataire évincé, ce dernier devra s’acquitter de ses dettes auprès de ses créanciers inscrits au registre de commerce. 

POSSIBILITÉ D’ÉLARGISSEMENT DE L’USAGE COMMERCIAL :

Le locataire peut élargir l’usage commercial du local à des activités non prévues par le contrat de bail, à condition (i) que ces activités ne soient pas incompatibles avec l’objet et les caractéristiques de l’immeuble, (ii) ne compromettent pas la sécurité de la construction et que l’accord du bailleur ait été obtenu. 

SANCTION DE L’ABANDON DES LOCAUX LOUÉS :

La nouvelle loi instaure de nouvelles règles régissant les locaux en arrêt d’activités ou abandonnés pendant plus de six mois par le locataire. Dans ces conditions, le bailleur aura le droit de demander en référé au président du tribunal de récupérer la possession de ses locaux. 

LE-PAS-DE PORTE ENFIN RECONNU :

Il s'agit d'un autre élément qui sera pris en considération lors de la fixation de l'indemnité d'éviction. Le dernier alinéa de l'article 7 de la nouvelle loi en fait référence pour la première fois. Fiscalement, il faut faire la différence entre deux situations de pas-de-porte, selon s'il est versé comme un supplément de loyer ou comme une indemnité d'éviction. Dans le premier cas, doit être déclaré par le propriétaire en tant que revenu

foncier. Est assujettie à la Taxe sur la valeur Ajoutée (TVA). Quant au locataire, il doit déduire le pas de porte de ses résultats en fonction de la durée du contrat (1/9e par an) à condition que le loyer fixé dans le bail soit anormalement bas. Dans le deuxième cas, le Pas-de Porte aucune imposition ne devra être appliquée car l'indemnité est considérée comme la contrepartie de la dépréciation de la valeur du local.