Culegere de Practica Vol 1 [PDF]

Zitiervorschau

UNIUNEA NAȚIONALĂ A NOTARILOR PUBLICI DIN ROMÂNIA

Culegere de practică notarială în domeniul cadastrului și al publicității imobiliare Spețe comentate în cadrul ședințelor de lucru ale reprezentanților Uniunii Naționale a Notarilor Publici din România și ai Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară

Vol. I 2017

Lucrarea a fost întocmită la inițiativa reprezentanților Uniunii Naționale a Notarilor Publici din România în comisia de specialitate pentru dezbaterea unor probleme de practică neunitară, coordonată de către dl. notar public Vasile VARGA, vicepreședinte al Uniunii Naționale a Notarilor Publici din România. Coordonatorul lucrării - Cătălin BĂDIN, secretar al comisiei.

Editura NOTAROM Tipărit la S.C. Notarom S.A. Str. General Berthelot nr. 41, sect. 1, București Tel./Fax: 021-313.99.48, 021 - 313.44.49 E-mail: [email protected] Web: www.notarom.ro Costurile de tipărire și difuzare au fost suportate de către CENTRUL NAȚIONAL DE ADMINISTRARE A REGISTRELOR NAȚIONALE NOTARIALE - CNARNN - INFONOT. 2

CUVÂNT INTRODUCTIV Este cunoscut faptul că în relația notarilor publici cu Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară sunt frecvente situațiile în care prevederile legale referitoare la publicitatea imobiliară realizată prin actele notariale nu sunt aplicate în mod unitar la nivel național. Această situație este generată atât de lipsa unor reguli clare, care să acopere multitudinea de situații particulare întâmpinate în practică, cât și de o anumită dinamică a reglementărilor specifice, cu caracter primar sau secundar, supuse unor schimbări mult prea rapide față de importanța domeniului de reglementare, ce reclamă o mai mare stabilitate în plan legislativ. Având în vedere volumul mare de operațiuni solicitate prin intermediul notarilor publici, care reprezintă practic interfața relației cetățenilor cu oficiile teritoriale, degrevând activitatea de relații cu publicul a acestora în mod semnificativ, colaborarea profesională dintre Uniunea Națională a Notarilor Publici din România - UNNPR și Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară - ANCPI comportă periodic și evaluarea unor aspecte de ordin administrativ. Imperativul identificării unor abordări unitare de către cei doi parteneri instituționali a stat la baza organizării unor ședințe de lucru periodice ale reprezentanților UNNPR și ai ANCPI încă din anul 2013, sub egida unei comisii de specialitate a reprezentanților acestora, care are activitate permanentă, ședințele de lucru ținându-se uneori cu o frecvență săptămânală, în funcție de numărul de solicitări primite din partea notarilor publici sau a oficiilor de cadastru și publicitate imobiliară. 3

Reprezentanții notarilor publici în comisie au fost desemnați prin hotărâre a Consiliului UNNPR dintre notarii publici cu experiență profesională din toate zonele țării și alți specialiști din cadrul UNNPR și al Institutului Notarial Român, care participă la ședințele comisiei în funcție de specificul problematicii aflate pe ordinea de zi. Domnul notar public Vasile VARGA, vicepreședinte al UNNPR, îndeplinește funcția de președinte al Comisiei pentru relația cu ANCPI, fapt ce presupune un efort susținut din partea domniei sale, având în vedere dificultatea problematicii abordate și numărul mare al solicitărilor primite în atenția comisiei dar și implicare permanentă în sprijinul activității notarilor publici. Au calitatea de membri și se implică activ în activitatea comisiei dl. notar public Ion MARIN, prim-vicepreședintele UNNPR, dl. notar public Marin CÎRSTOIU, membru în Biroul Executiv, reprezentantul Camerei Notarilor Publici Pitești în Consiliul UNNPR, dl. notar public Claudiu BĂRA, reprezentantul CNP Alba Iulia în Consiliul UNNPR, dl. notar public Sorin MARINA, reprezentantul CNP București în Consiliul UNNPR, dna. notar public Laura BADIU, președintele CNP București, dl. notar public Victor Florea ILIE, președintele CNP Craiova, dl. notar public Dragoș ISACHE - CNP Bacău, dl. notar public Marian RADU - CNP București, reprezentantul UNNPR în Consiliul de administrație al ANCPI, dna. notar public Simona Iustina DOROBANȚU - CNP Cluj, dl. notar public Adrian CIOIA CNP Timișoara, dl. Nicolae Liviu POPA, director general al UNNPR și dl. Cătălin BĂDIN, director adjunct al Institutului Notarial Român, care îndeplinește și funcția de secretar al comisiei. În mod corelativ, prin ordin al directorului general al ANCPI au fost desemnați reprezentanții acestei instituții care fac parte din comisie, din cadrul direcțiilor de specialitate de la 4

nivel central (Direcția de Publicitate Imobiliară și Direcția de Cadastru) și al registratorilor-șefi ai oficiilor de cadastru și publicitate imobiliară. În ultima perioadă de timp la ședințele comisiei participă în mod permanent dl. Mircea POPA, directorul Direcției de Publicitate Imobiliară, dna. Alina IANCU și dl. Mihai LICĂ, șefi serviciu în cadrul acesteia. În situația în care obiectul discuțiilor îl constituie probleme deosebite, la ședințe participă și directorul general al ANCPI, dl. Codruț ȘTEFĂNESCU. Tuturora le adresăm mulțumiri pentru dispobilitatea de care au dat permanent dovadă. Ședințele comisiei de specialitate se materializează prin încheierea unor minute, în care se consemnează pe scurt rezultatul dezbaterilor și care se comunică notarilor publici și oficiilor de cadastru și publicitate imobiliară teritoriale, în scopul oferirii unor repere cu caracter de generalitate, cu privire modul de soluționare a unor situații juridice întâmpinate în activitatea curentă. Având în vedere numărul mare al acestora, pentru a fi accesate cu ușurință de către persoanele interesate, la nivelul UNNPR s-a luat decizia de a se elabora o culegere, care să conțină concluziile comisiei, reținute de la înființarea acesteia și până în prezent (aprilie 2017), sistematizate pe teme de interes, identificate după frecvența solicitărilor. Culegerea, întocmită prin grija dlui. Cătălin BĂDIN, secretarul comisiei, căruia îi mulțumim pentru profesionalismul de care a dat dovadă și efortul depus la elaborarea acesteia, își propune a fi un instrument util atât pentru notarii publici și angajații oficiilor de cadastru și publicitate imobiliară, dar și pentru alte persoane interesate de modul de soluționare a unor situații juridice întâmpinate în activitatea de publicitate imobiliară. Acolo unde s-a apreciat necesar, pentru o imagine cât mai exactă a situațiilor juridice expuse de multe ori în mod 5

succint, la textul minutelor s-au făcut adnotări sub forma unor note de subsol, prin care s-au adus precizări suplimentare ori sau făcut referiri la modificările intervenite în legislație după analiza situațiilor juridice în cadrul comisiei. Dumitru Viorel MĂNESCU Președintele Uniunii Naționale a Notarilor Publici din România

6

CUPRINS

1. ÎNTOCMIREA DOCUMENTAȚIILOR CADASTRALE ....................................................................................47 1.1 Posibilitatea de a renunța la o cerere de recepție și înscriere în cartea funciară. (Minuta ședinței din data de 28.05.2014)...............................................................47 1.2 Înscrierea în aceeași carte funciară a unui imobil aflat în proprietate exclusivă și a unor imobile aflate în coproprietate. (Minuta ședinței din data de 08.09.2014) .................................................................................48 1.3 Necesitatea întocmirii unei documentații tehnice pentru înscrierea partajului de folosință. (Minuta ședinței din data de 29.09.2014).............................................48 1.4 Prima înscriere în cadastru și carte funciară a unui imobil compus din teren și o construcție de tip condominiu, înregistrarea unei alte construcții și modificarea suprafeței terenului, înscrise anterior într-o carte funciară veche. (Minuta ședinței din data de 09.12.2014)................................................................49 1.5 Modificarea limitelor de proprietate și a amplasamentului a două terenuri învecinate. (Minuta ședinței din data de 14.01.2015)..................................51 1.6 Procedura de anulare a unui număr cadastral atribuit de oficiul teritorial. (Minuta ședinței din data de 03.03.2015)................................................................52 1.7 Implicații urbanistice al onor operațiuni de dezmembrare (Minuta ședinței din data de 25.05.2015).54 7

1.8 Neconcordanța dintre titularul dreptului de proprietate menționat în documentația cadastrală și cel din actele de proprietate. (Minuta ședinței din data de 08.09.2015)................................................................54 2. ASPECTE DE PUBLICITATE IMOBILIARĂ ÎN CAZUL LEGII FONDULUI FUNCIAR NR. 18/1991.....56 2.1 Îndreptarea erorilor materiale din certificatul de moștenitor în vederea înscrierii în cartea funciară a unui teren care a făcut anterior obiectul Legii fondului funciar nr. 18/1991. (Minuta ședinței din data de 10.03.2014)...56 2.2 Transmiterea unei cote-părți din dreptul de proprietate dobândit prin reconstituire, potrivit Legii fondului funciar nr. 18/1991 în favoarea unor titulari cu același grad de rudenie. (Minuta ședinței din data de 04.08.2014) ...............................................................57 2.3 Constatarea unor erori în titlul de proprietate cu prilejul întocmirii documentației cadastrale; necesitatea rectificării certificatului de moștenitor întocmit în baza acestuia. (Minuta ședințelor din data de 11.08.2014 și 18.08.2014) ...............................................................58 2.4 Întocmirea documentațiilor de primă înregistrare în cadastru și cartea funciară în lipsa planului parcelar al tarlalei. (Minuta ședinței din data de 08.09.2014)..........60 2.5 Necesitatea modificării certificatului de moștenitor eliberat în baza unui titlu de proprietate, ca urmare a modificării ulterioare a numărului parcelelor menționate pe titlu. (Minuta ședinței din data de 29.09.2014)..........61 2.6 Necesitatea modificării certificatului de moștenitor eliberat în baza unui titlu de proprietate, ca urmare a 8

modificării ulterioare a unor date cuprinse în acesta. (Minuta ședinței din data de 24.11.2014)......................62 2.7 Necesitatea rectificării certificatului de moștenitor în sensul de a se preciza numărul cadastral și numărul de carte funciară acordate imobilului din masa succesorală ulterior dezbaterii succesiunii. (Minuta ședinței din data de 08.12.2014) .............................................................63 2.8 Necesitatea rectificării certificatului de moștenitor eliberat în baza unui titlu de proprietate al autorului succesiunii, care a fost rectificat ulterior prin hotărâre judecătorească, în vederea înscrierii în cartea funciară a imobilelor din masa succesorală. (Minuta ședinței din data de 16.12.2014) ........................................................64 2.9 Existența unor diferențe între suprafețele menționate în actele de proprietate și cea rezultată din măsurătorile cadastrale. (Minuta ședinței din data de 14.01.2015) .............................................................65 2.10 Corectarea unor erori materiale cu privire la numele persoanelor îndreptățite la eliberarea titlului de proprietate. (Minuta ședinței din data de 26.01.2015)..66 2.11 Caracterul de bun comun al terenului aferent locuinței, atribuit în proprietate unuia dintre soți prin ordin al prefectului, teren asupra căruia soții erau titulari ai unui drept de folosință. (Minuta ședinței din data de 02.02.2015) .............................................................69 2.12 Modificarea certificatului de moștenitor ca urmare a modificării tarlalei sau a parcelei din titlul de proprietate eliberat conform Legii fondului funciar nr. 18/1991, care a 9

stat la baza emiterii acestuia. (Minuta ședinței din data de 02.02.2015) .............................................................70 2.13 Existența unor neconcordanțe cu privire la regimul juridic al terenului în actele juridice doveditoare ale dreptului de proprietate. (Minuta ședinței din data de 17.02.2015) .............................................................71 2.14 Înscrierea dreptului de proprietate asupra unor terenuri în care s-au convertit acțiunile dobândite în baza art. 37 din Legea fondului funciar nr.18/1991. (Minuta ședinței din data de 24.03.2015) ...............................72 2.15 Eliberarea titlurilor de proprietate în zonele necooperativizate. (Minuta ședinței din data de 08.12.2015) .............................................................73 2.16 Întabularea dreptului de proprietate asupra unui teren dobândit prin constituire în baza Legii nr. 18/1991 privind fondul funciar. (Minuta ședinței din data de 11.01.2016) .............................................................75 2.17 Rectificarea certificatului de moștenitor ca urmare a rectificării titlului de proprietate în baza căruia a fost stabilită masa succesorală. (Minuta ședinței din data de 09.02.2016) .............................................................77 2.18 Modificarea datelor de identificare ale imobilului din titlul de proprietate ulterior încheierii actelor notariale. (Minuta ședinței din data de 01.03.2016)....................78 2.19 Necesitatea modificării actelor notariale, în situația în care se schimbă datele de identificare ale imobilului din titlul de proprietate eliberat conform Legii nr. 18/1991 privind fondul funciar, ulterior încheierii actului. (Minuta ședinței din 21.03.2016) ...........................................79 10

2.20 Înscrierea în cartea funciară în situația existenței unor neconcordanțe între numele proprietarului menționat pe titlul de proprietate și cel din actele de identitate. (Minuta ședinței din data de 24.10.2016)....................81 2.21 Imposibilitatea identificării prin cod numeric personal a titularilor din titlul de proprietate, în vedea înscrierii în cartea funciară. (Minuta ședinței din data de 13.02.2017) .............................................................81 2.22 Necesitatea modificării actelor notariale, în situația în care se schimbă datele de identificare ale imobilului din titlul de proprietate eliberat conform Legii nr. 18/1991 privind fondul funciar, ulterior încheierii actului. (Minuta ședinței din 10.04.2017) .............................................84 3. SCHIMBAREA CATEGORIEI DE FOLOSINȚĂ / DESTINAȚIEI IMOBILULUI......................................86 3.1 Actele necesare pentru notarea schimbării categoriei de folosință / destinației unui imobil. (Minuta ședinței din data de 28.07.2014) .................................................86 3.2 Actele necesare pentru notarea schimbării destinației unui imobil. (Minuta ședinței din data de 09.12.2014) .............................................................87 3.3 Actualizarea categoriei de folosință din „arabil” în „curți construcții” a unui imobil înregistrat în sistemul integrat de cadastru şi carte funciară (Minuta ședinței din data de 25.05.2015) .................................................88 3.4 Încheierea unor acte juridice succesive cu privire la un teren care apare în sistemul integrat de cadastru și carte funciară ca fiind în extravilan, trecut anterior în 11

intravilan, fără actualizarea cărții funciare. (Minuta ședinței din data de 15.06.2015) ...............................90 3.5 Operațiunile de publicitate imobiliară în temeiul unui contract de vânzare cu privire la un teren situat în intravilan, care este înscris în cartea funciară cu destinația extravilan. (Minuta ședinței din data de 08.12.2015)....93 3.6 Schimbarea categoriei de folosință a unui teren extravilan din ”arabil” în ”fâneață”. (Minuta ședinței din data de 08.12.2015) .................................................94 3.7 Procedura de înregistrare a unei cereri de schimbare a destinației terenului; situații care impun întocmirea unui fișier .cpxml în vederea integrării imobilului în sistemul informatic. (Minutele ședințelor din data de 04.04.2016 și 09.05.2016) .............................................................96 4. ÎNSCRIEREA ȘI RADIEREA DREPTURILOR REALE ASUPRA CONSTRUCȚILOR...........................100 4.1 Întabularea construcțiilor edificate fără autorizație de construire. Lipsa mențiunilor referitoare la anul edificării construcțiilor în certificatele de atestare fiscală. (Minuta ședinței din data de 16.12.2013)....................100 4.2 Întabularea construcțiilor edificate fără autorizație de construire. Relevanța vârstei titularului rolului fiscal prin raportare la anul edificării construcției. (Minuta ședinței din data de 10.03.2014) ...............................101 4.3 Înscrierea construcțiilor în baza autorizației de construire și a procesului - verbal de recepție la terminarea lucrărilor eliberat în lipsa certificatului de performanță energetică. (Minuta ședinței din data de 28.07.2014) .............................................................103 12

4.4 Înscrierea în cartea funciară a construcțiilor edificate anterior anului 2001 fără autorizație de construire. (Minuta ședinței din data de 04.08.2014)....................105 4.5 Existența unor neconcordanțe între descrierea construcției din cartea funciară și cea din actele doveditoare ale actului de proprietate. (Minuta ședinței din data de 24.11.2014) ...........................................107 4.6 Necesitatea documentației cadastrale pentru radierea unei construcții înscrise în sistemul integrat de cadastru și carte funciară. (Minuta ședinței din data de 09.12.2014) .............................................................108 4.7 Înscrierea în cartea funciară a panourilor fotovoltaice. (Minuta ședinței din data de 17.02.2015)...................109 4.8 Notarea autorizației de construire în cartea funciară. (Minuta ședinței din data de 20.07.2015)....................111 4.9 Modul de evidențiere în cartea funciară a construcțiilor fără acte doveditoare ale dreptului de proprietate. (Minuta ședinței din datele de 27.10.2015, 03.11.2015 și 11.01.2016).........................................113 4.10 Modul de dobândire a dreptului de proprietate asupra construcțiilor; înscrisul apt de înscriere a dreptului de proprietate asupra construcțiilor în cartea funciară. (Minuta ședinței din data de 26.01.2016)....................115 4.11 Actualizarea documentației cadastrale; radierea unei construcţii din sistemul integrat de cadastru şi carte funciară. (Minuta ședinței din data de 18.04.2016)......117 4.12 Analiza unei situații particulare privind înscrierea unei construcții în cartea funciară care a făcut obiectul 13

unui contract de vânzare. (Minuta ședinței din data de 13.02.2017)..............................................................119 5. ASPECTE DE PUBLICITATE IMOBILIARĂ ÎN CAZUL CONSTRUCȚIILOR DE TIP CONDOMINIU...121 5.1 Solicitarea extraselor de carte funciară în cazul încheierii de acte notariale cu privire la unitățile individuale. (Minuta ședinței din data de 29.10.2013)..121 5.2 Apartamentarea unei construcții în baza unui act de partaj judiciar. (Minuta ședinței din data de 16.12.2013)..122 5.3 Solicitarea extraselor de carte funciară în cazul încheierii de acte notariale cu privire la unitățile individuale; modul de efectuare a înscrierilor în cărțile funciare colective. (Minuta ședințelor din data de 31.03.2014 și 07.04.2014) ........................................123 5.4 Modul de soluționare a unor cereri având ca obiect înscrierea în cartea funciară a operațiunii de apartamentare. (Minuta ședințelor din data de 31.03.2014 și 07.04.2014) .........................................................124 5.5 Eliberarea extraselor de autentificare cu privire la cartea funciară a terenului pe care este amplasat un condominiu și cu privire la cotele – părți din drumurile de acces și părțile și dependințele comune. (Minuta ședinței din data de 02.06.2014) ...........................................125 5.6 Tipul extraselor solicitate în cazul autentificării actelor juridice ce privesc unități individuale dintr-un condominiu. (Minuta ședinței din data de 02.06.2014).126 5.7 Înscrierea în cartea funciară a unei unități individuale. (Minuta ședinței din data de 28.07.2014)..127 14

5.8 Lipsa mențiunilor în actul juridic în temeiul căruia se solicită înscrierea în cartea funciară a unității individuale cu privire la cota-parte din dreptul de folosință asupra terenului pe care este edificat condominiul din care face parte aceasta. (Minuta ședinței din data de 28.07.2014)..127 5.9 Procedura de actualizare a informațiilor din cărțile funciare colective. (Minuta ședinței din data de 16.09.2014) .............................................................128 5.10 Apartamentarea unei construcții grevată de un drept de uzufruct viager ce urmează să fie menținut numai asupra unei unități individuale rezultate din apartamentare. (Minuta ședinței din data de 24.11.2014)....................129 5.11 Necesitatea obținerii unui certificat de urbanism pentru încheierea unor acte notariale. (Minuta ședinței din data de 10.11.2014) .................................................130 5.12 Posibilitatea reapartamentării unei construcții de tip condominiu fără acordul creditorilor ipotecari, respectiv fără modificarea cotelor - părți aferente apartamentelor ipotecate. (Minuta ședinței din data de 24.03.2015).....133 5.13 Necesitatea extraselor din cartea funciară a terenurilor pe care sunt amplasate construcțiile de tip condominiu în cazul încheierii unui act notarial care privește o unitate individuală; procedura de înscriere în cartea funciară colectivă – a terenului. (Minuta ședinței din data de 20.07.2015) ...........................................134 5.14 Încheierea actelor de dispoziție cu privire la terenul aflat în coproprietate forțată pe care este edificată construcția de tip condominiu. (Minuta ședinței din data de 08.12.2015) ........................................................135 15

5.15 Întabularea dreptului de proprietate în cartea funciară a terenului pe care este edificat un condominiu asupra cotei-părți de teren aferente unei unități individuale. (Minuta ședinței din data de 11.01.2016)..136 5.16 Posibilitatea înstrăinării separate a dreptului de proprietate asupra cotei părți de teren aferentă unității individuale și a dreptului de proprietate asupra acesteia. (Minuta ședinței din data de 26.01.2016)....................137 5.17 Aspecte privind încheierea unui act de reapartamentare a unui condominiu. (Minuta ședinței din data de 09.02.2016) .................................................138 5.18 Procedura de înscriere a dreptului de proprietate asupra unităților individuale situate în condominii și a cotelor - părți din părțile comune corespunzătoare acestora. (Minuta ședinței din data de 15.03.2016)......140 5.19 Necesitatea unui extras din cartea funciară a terenului pe care este amplasată construcția de tip condominiu, în vederea încheierii unui act juridic care privește dreptul de proprietate exclusivă asupra unității individuale și dreptul de proprietate comună forţată şi perpetuă asupra părţilor comune. (Minuta ședinței din data de 21.03.2016) .................................................142 5.20 Efectuarea înscrierilor în cartea funciară a terenului aferent unei unități individuale amplasate într-o construcție de tip condominiu. (Minuta ședinței din data de 09.05.2012) ........................................................144 5.21 Efectuarea formalităților de publicitate imobiliară în cazul unităților individuale amplasate în construcții de tip condominiu; obligativitatea menționării în contractul de 16

vânzare a unității individuale a numărului cadastral și de carte funciară al terenului pe care este amplasat condominiul. (Minuta ședinței din data de 25.05.2016)....................145 5.22 Posibilitatea înstrăinării separate a dreptului de proprietate asupra cotei părți de teren aferentă unității individuale și a dreptului de proprietate asupra acesteia. (Minuta ședinței din data de 03.08.2016)....................147 5.23 Prima înregistrare a unităților individuale situate în condominii. (Minuta ședinței din data de 20.03.2017)..149 5.24 Operațiunile de publicitate imobiliară în cazul unui contract de vânzare a unui bun viitor cu procurator de fonduri prin donație, având ca obiect o unitate individuală dintr-o construcție - condominiu ce se va edifica în viitor. (Minuta ședinței din data de 10.04.2017)....................151 5.25 Efectuarea înscrierilor în cartea funciară a terenului pe care este amplasată o construcție de tip condominiu, în situația încheierii unui act translativ de proprietate având ca obiect o unitate individuală și cotele părți din părțile comune ale clădiriiși din terenul aferent. (Minuta ședinței din data de 18.04.2017) ...........................................154 6. ALIPIREA ȘI DEZLIPIREA IMOBILELOR ÎNSCRISE ÎN CARTEA FUNCIARĂ............................156 6.1 Forma actelor de dezlipire/alipire a imobilelor cerută pentru înscrierea în cartea funciară. (Minuta ședinței din data de 16.12.2013) .................................................156 6.2 Dezmembrarea imobilelor în situația în care suprafața din documentația cadastrală recepționată este diferită de cea menționată în actele de proprietate. (Minuta ședinței din data de 10.03.2014)....................157 17

6.3 Tipul extrasului ce trebuie solicitat de notarul public la autentificarea actelor de alipire și de dezlipire. (Minuta ședinței din data de 09.12.2014)................................158 6.4 Necesitatea certificatului de urbanism în cazul alipirilor și dezlipirilor. (Minuta ședinței din data de 17.02.2015) .............................................................159 6.5 Posibilitatea dezmembrării unui teren înscris în cartea funciară, afectat de suprapunere cu un alt teren înscris în cartea funciară, în două loturi, un lot afectat de suprapunere și un lot fără suprapunere. (Minuta ședinței din data de 03.03.2015) ...........................................161 6.6 Dezlipirea unui imobil grevat de un uzufruct viager în două imobile; restrângerea dreptului de uzufruct cu privire la un singur imobil rezultat în urma dezlipirii. (Minuta ședinței din data de 24.03.2015)....................162 6.7 Emiterea unui referat de completare prin care se solicită atașarea referatului inspectorului de cadastru în original, în vederea înscrierii unui act de dezlipire în cartea funciară. (Minuta ședinței din data de 04.05.2015)......163 6.8 Necesitatea certificatului de urbanism în cazul dezmembrării și partajării unui teren extravilan în trei loturi. (Minuta ședinței din data de 13.10.2015)...........164 6.9 Forma acordului instituției bancare, titulară a unui drept de ipotecă și interdicții – obligații de a nu face, la încheierea actelor de alipire și dezlipire ale imobilului ipotecat. (Minuta ședinței din data de 08.12.2015)......167 6.10 Atribuirea unui număr cadastral pentru mai multe parcele de teren alăturate prin întocmirea unei 18

documentații cadastrale de primă înregistrare. (Minuta ședinței din data de 04.04.2016)................................168 6.11 Posibilitatea divizării din punct de vedere material prin dezmembrare a terenurilor aflate în proprietatea unei obști. (Minuta ședinței din data de 09.05.2016)...........169 6.12 Necesitatea acordului în formă autentică la alipirea / dezlipirea imobilelor grevate de sarcini. (Minuta ședinței din data de 07.06.2016) ...........................................171 6.13 Alipirea unor imobile cu proprietari diferiți (Minuta ședinței din data de 14.11.2016) ...............................173 7. PUBLICITATEA IMOBILIARĂ REALIZATĂ PRIN REGISTRELE DE TRANSCRIPȚIUNI - INSCRIPȚIUNI ............................................................................................174 7.1 Înscrierea în registrele de transcripțiuni – inscripțiuni a unui antecontract de vânzare – cumpărare a unui bun. (Minuta ședinței din data de 09.12.2014)....................174 7.2 Tariful de eliberare a certificatului de sarcini cu privire la mai multe imobile ce aparțin aceluiași proprietar (Minuta ședinței din data de 25.05.2015)....................176 7.3 Necesitatea certificatului de sarcini la autentificarea actelor prin care se constituie, se modifică sau se stinge un drept real imobiliar; necesitatea completării contractelor de vânzare încheiate fără certificat de sarcini cu încheieri notariale care să conțină numărului unui certificat obținut ulterior. (Minutele ședințelor din data de 26.01.2016 și 18.04.2016) ........................................177 7.4 Posibilitatea înscrierii în registrele de transcripțiuni și inscripțiuni a unei ipoteci convenționale având ca obiect 19

un imobil neînscris în cartea funciară. (Minuta ședinței din data de 04.04.2016) .................................................180 7.5 Necesitatea certificatului de sarcini la autentificarea actelor prin care se constituie, se modifică sau se stinge un drept real imobiliar; necesitatea completării contractelor de vânzare încheiate fără certificat de sarcini cu încheieri notariale care să conțină numărului unui certificat obținut ulterior. (Minuta ședinței din data 07.06.2016) .............................................................182 8. ÎNCHEIEREA DE ACTE NOTARIALE EXTRATABULARE ..................................................................................185 8.1 Necesitatea solicitării unor extrase de carte funciară în vederea înscrierii în cartea funciară a unor acte încheiate extratabular în unitățile administrativ - teritoriale în care se realizează lucrări de cadastru general. (Minuta ședinței din data de 28.05.2014)................................185 8.2 Autentificarea unor acte notariale fără înscrierea în prealabil în cartea funciară a imobilelor. (Minuta ședinței din data de 28.05.2014) ...........................................187 8.3 Posibilitatea încheierii unor acte de partaj cu privire la imobile care nu sunt înscrise în cartea funciară. (Minuta ședinței din data de 08.09.2014) ...............................188 8.4 Posibilitatea întocmirii de acte translative de proprietate având ca obiect apartamente neînscrise în cartea funciară. (Minuta ședinței din data de 22.09.2014) ................................................................................190 8.5 Efectele juridice ale partajului în unitățile administrativ-teritoriale în care nu s-au finalizat lucrările de înregistrare sistematică; posibilitatea autentificării 20

actelor de partaj succesoral sau voluntar fără înscrierea prealabilă a imobilelor din masa partajabilă în cartea funciară. (Minuta ședinței din data de 10.11.2014)......192 8.6 Operațiunile de publicitate imobiliară aferente actelor de partaj imobiliar ce au ca obiect imobile neînscrise în cartea funciară. (Minuta ședinței din data de 03.03.2015) .............................................................193 8.7 Înscrierea în cartea funciară a actelor de partaj încheiate extratabular fără dezlipirea sau alipirea imobilelor din masa partajabilă. (Minuta ședinței din data de 20.07.2015) ........................................................197 8.8 Analiza unei încheieri de respingere a unei cereri de întabulare succesivă a dreptului de proprietate asupra unui imobil aflat în posesia faptică a vânzătorului. (Minuta ședinței din data de 21.03.2016)................................199 8.9 Aplicarea în practică a dispozițiilor Legii nr. 18/1991 privind fondul funciar; verificarea condițiilor prevăzute de lege în vederea înscrierii în cartea funciară; încheierea de acte juridice extratabulare. (Minuta ședinței din data de 18.04.2017) .............................................................201 9. ÎNSCRIEREA POSESIEI ÎN CARTEA FUNCIARĂ . ...................................................................................205 9.1 Aplicabilitatea dispozițiilor legale privitoare la înscrierea posesiei în cartea funciară. (Minuta ședinței din data de 29.10.2013) .................................................205 9.2 Lipsa actului justificativ al titlului dispunătorului sau autorului succesiunii; posibilitatea întocmirii de acte translative de proprietate în baza certificatului pentru atestarea că petentul este cunoscut ca proprietar. 21

(Minuta ședințelor din data de 11.08.2014 și 18.08.2014) ...............................................................................206 9.3 Posibilitatea întocmirii unui act de partaj al unor terenuri deținute în baza unui certificat de moștenitor eliberat în baza posesiei faptice. (Minuta ședinței din data de 08.09.2014) ........................................................209 9.4 Încheierea actelor notariale pe baza posesiei exercitate sub nume de proprietar. (Minuta ședinței din data de 17.02.2015) .................................................210 9.5 Refuzul unor primării de a elibera anexele protocolului de colaborare încheiat între ANCPI și UNNPR cu privire la posesorul cunoscut ca proprietar. (Minuta ședinței din data de 03.08.2015) ...............................213 9.6 Înscrierea actelor notariale încheiate în temeiul posesiei exercitate sub nume de proprietar necontestat, cu privire la imobile situate în zona de aplicare a Decretului - Lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispozițiilor privitoare la cărțile funciare (Minuta ședinței din data de 08.12.2015) ...........................................214 9.7 Posibilitatea notării posesiei în cartea funciară în cazul proprietății private, în lipsa actelor de proprietate (Minutele ședinței din datele de 08.12.2015 și 04.04.2016) ................................................................................218 9.8 Emiterea certificatului de moștenitor în situația în care nu se prezintă un act justificativ al titlului autorului succesiunii. (Minuta ședinței din data de 04.04.2016)..225 9.9 Înscrierea în cartea funciară a actelor juridice translative având ca obiect posesia de fapt asupra unui imobil, înscrisă ca urmare a lucrărilor de înregistrare în 22

cadastru și cartea funciară realizate la cerere. (Minuta ședinței din data de 10.04.2017) ...............................228 10. ASPECTE PRIVITOARE LA EXTRASELE DE CARTE FUNCIARĂ.. ..............................................................234 10.1 Posibilitatea redepunerii unei cereri de eliberare a extrasului fără plata unui nou tarif. (Minuta ședinței din data de 29.10.2013) .................................................234 10.2 Posibilitatea efectuării unor înscrieri succesive în cadrul aceluiași termen de eliberare a cererii de înscriere în cartea funciară. (Minuta ședinței din data de 29.10.2013) .............................................................235 10.3 Regimul juridic al blocării cărții funciare ca urmare a solicitării unui extras de carte funciară pentru autentificare. (Minuta ședinței din data 13.11.2013)....236 10.4 Obligativitatea de a atașa o copie a extrasului de carte funciară de autentificare la cererea de înscriere a actului notarial. (Minuta ședinței din data de 28.05.2014) ................................................................................239 10.5 Posibilitatea autentificării unor acte juridice în baza unor copii ”in extenso” ale cărții funciare. (Minuta ședinței din data de 28.05.2014) ...........................................239 10.6 Efectuarea mai multor operațiuni notariale în baza aceluiași extras de carte funciară pentru autentificare (Minuta ședinței din data de 04.08.2014)....................240 10.7 Efectul blocării cărții funciare ca urmare a solicitării unui extras de carte funciară pentru autentificare. (Minuta ședinței din data de 08.09.2014) ...............................243

23

10.8 Încheierea unor acte juridice succesive în baza aceluiași extras de carte funciară pentru autentificare. (Minuta ședinței din data de 29.09.2014)....................245 10.9 Încheierea unor acte juridice distincte având ca obiect cote – părți dintr-un teren în baza aceluiași extras de carte funciară pentru autentificare. (Minuta ședinței din data de 14.01.2015) .................................................247 10.10 Posibilitatea intabulării dreptului de proprietate transmis succesiv, prin două contracte de vânzare autentificate în aceeași zi, care au avut la bază un singur extras de carte funciară. (Minuta ședinței din data de 25.05.2015) .............................................................249 10.11 Necesitatea modificării formularului de extras de carte funciară de informare. (Minuta ședinței din data de 20.07.2015) .............................................................250 10.12 Tipul extrasul de carte funciară necesar la încheierea în formă autentică a unui antecontract ce are ca obiect un bun imobil. (Minuta ședinței din data de 03.08.2015)...251 10.13 Posibilitatea vizualizării cererilor de eliberare a extraselor de carte funciară pentru autentificare, solicitate prin registrul general de intrare electronic. (Minuta ședinței din data de 26.01.2016) ...............................254 10.14 Imposibilitatea eliberării unui extras de cartea funciară datorată necesității reconstituirii cărții funciare. (Minuta ședinței din data de 09.02.2016)....................255 10.15 ”Legarea” cererilor având ca obiect eliberarea extraselor de carte funciară. (Minuta ședinței din data de 01.03.2016) .............................................................256 24

10.16 Elementele de identificare a imobilului în cererea de eliberare a extrasului de carte funciară pentru autentificare. (Minuta ședinței din data de 15.03.2016)....................257 10.17 Posibilitatea eliberării de extrase de carte funciară pentru autentificare privind alte cote-părți ale aceluiași drept, în perioada de valabilitate a extrasului de carte funciară pentru autentificarea unui act juridic ce are ca obiect o cotă-parte din dreptul real. (Minuta ședinței din data de 04.04.2016) .................................................259 10.18 Eliberarea extraselor de carte funciară on-line pentru cărțile funciare neconvertite în sistemul informatic integrat de cadastru și carte funciară. (Minuta ședinței din data de 04.04.2016) .............................................................260 10.19 Extrasele de carte funciară necesare pentru acordarea garanțiilor în cadrul programului “Prima Casă”. (Minuta ședinței din data de 04.04.2016) ...................261 10.20 Posibilitatea eliberării unui extras de carte funciară pentru autentificare anterior soluționării unei cereri de înscriere cu privire la imobilul în cauză. (Minuta ședinței din data de 18.04.2016) ...........................................262 10.21 Încheierea unor contracte având ca obiect cote-părți distincte din dreptul de proprietate asupra aceluiași imobil în temeiul aceluiași extras de cartea funciară pentru autentificare. (Minuta ședinței din data de 14.07.2016)..263 10.22 Posibilitatea eliberării unui extras de carte funciară pentru autentificare cât timp o cerere de înscriere este în curs de soluționare. (Minuta ședinței din data de 27.09.2016) .............................................................265 25

10.23 Refuzul unor entități de a lua în considerare extrasele de carte funciară pentru informare cu semnătură electronică. (Minuta ședinței din data de 03.10.2016)..266 10.24 Imposibilitatea eliberării unui extras de carte funciară generată de necesitatea rectificării conversiei cărții funciare. (Minuta ședinței din data de 28.11.2016)......267 10.25 Încheierea unui act de dezmembrare urmat de un contract de partaj sau de vânzare, în baza aceluiași extras de carte funciară pentru autentificare. (Minuta ședinței din data de 28.11.2016) .................................................268 10.26 Posibilitatea utilizării extraselor de carte funciară solicitate on-line la încheierea actelor autentice notariale. (Minuta ședinței din data de 13.02.2017)....................269 10.27 Procedura de eliberare a extraselor de carte funciară cu privire la imobile înscrise în partidă cadastrală, conform prevederilor legale de la data înscrierii; necesitatea conversiei cărții funciare în format digital în vederea eliberării extraselor de carte funciară. (Minuta ședinței din data de 20.03.2017) .................................................270 10.28 Autentificarea actelor notariale ulterior înregistrării cererilor de eliberare a extraselor, dar anterior comunicării acestora, în baza unor copii ale cărților funciare; solicitarea în vederea autentificării unor acte translative de proprietate a unor înscrisuri prevăzute de lege sub sancțiunea nulității absolute. (Minuta ședinței din data de 06.03.2017) .............................................................273 10.29 Lipsa semnăturii electronice de pe extrasele de carte funciară eliberate notarilor publici prin intermediul platformei on-line eTerra3; data eliberării extraselor prin 26

intermediul platformei on-line eTerra3. (Minuta șediței din data de 20.03.2017) .................................................278 10.30 Eliberarea extraselor de carte funciară pentru unitățile individuale amplasate in construcții de tip condominiu și pentru cotele parți din terenul aferent acestora. (Minutele ședințelor din data de 20.03.2017 și 10.04.2017) .............................................................280 10.31 Autentificarea actelor notariale ulterior înregistrării cererilor de eliberare a extraselor, dar anterior comunicării acestora, în baza unor copii ale cărților funciare. (Minuta ședinței din data de 20.03.2017)................................282 10.32 Lipsa semnăturii electronice de pe extrasele de carte funciară comunicate on-line. (Minuta ședinței din data de 10.04.2017) .............................................................284 10.33 Utilizarea extraselor de carte funciară pentru autentificare comunicate prin fax, la încheierea actelor notariale. (Minuta ședinței din data de 10.04.2017).....284 10.34 Posibilitatea încheierii unor acte juridice succesive în temeiul aceluiași extras de carte funciară pentru autentificare; înregistrarea în Registrul general de intrare electronic a unor cereri de înscrieri succesive. (Minuta ședinței din data de 10.04.2017)................................287 10.35 Autentificarea actelor notariale ulterior înregistrării cererilor de eliberare a extraselor, dar anterior comunicării acestora, în baza unor copii ale cărților funciare. (Minuta ședinței din data de 20.03.2017) ...............................288 10.36 Îndreptarea mențiunilor referitoare la adresa poștală din cartea funciară a terenului pe care este amplasată construcția de tip condominiu, în vederea eliberării 27

extrasului din cartea funciară a terenului. (Minuta ședinței din data de 18.04.2017) ...........................................291 11. TARIFAREA UNOR CERERI PRIVIND FURNIZAREA SERVICIILOR DE PUBLICITATE IMOBILIARĂ........293 11.1 Procedura aplicabilă și tariful aferent certificatelor de sarcini. (Minuta ședinței din data de 16.12.2013).........293 11.2 Restituirea tarifului de publicitate imobiliară. (Minuta ședinței din data de 14.04.2014) ...............................294 11.3 Modul de tarifare al extraselor de carte funciară în cazul cărților funciare de superficie. (Minuta ședinței din data de 14.04.2014) .................................................295 11.4 Tariful perceput pentru întabularea nudei proprietăți și a dreptului de uzufruct. (Minuta ședinței din data de 28.05.2014) .............................................................296 11.5 Tarifarea cererii de înscriere a cesiunii de creanțe ipotecare. (Minuta ședinței din data de 28.05.2014).....297 11.6 Modul de calcul al tariful de urgență perceput în vederea înscrierii în cartea funciară a unui act de apartamentare. (Minuta ședinței din data de 29.09.2014)....................298 11.7 Tariful de radiere a dreptului de ipotecă în cazul stingerii acesteia prin confuziunea calității de creditor ipotecar și proprietar al bunului ipotecat. (Minuta ședinței din data de 22.10.2014) ...........................................299 11.8 Tariful aferent înscrierii în cartea funciară a unui contract de vânzare a unei unități individuale, rezultate din apartamentarea unei case de locuit. (Minuta ședinței din data de 09.12.2014) ...........................................300 28

11.9 Tarifele de înscriere a servituții de trecere în cartea funciară a fondului aservit și în cea a fondului dominant. (Minuta ședinței din data de 02.02.2015)....................300 11.10 Tariful aferent întabulării dreptului de proprietate în baza unui act de partaj prin care se distribuie o cotă-parte din dreptul real asupra unui bun imobil. (Minuta ședinței din data de 17.02.2015) ...........................................302 11.11 Tariful pentru întabularea dreptului de proprietate asupra unor imobile transmise din patrimoniul societății absorbite în cel al societății absorbante, ca urmare a reorganizării prin fuziune. (Minuta ședinței din data de 03.03.2015) .............................................................303 11.12 Tarifele de publicitate imobiliară datorate de practicienii în insolvență pentru operațiuni privind desfășurarea procedurii insolvenței unei societăți comerciale. (Minuta ședinței din data de 16.03.2015)..304 11.13 Modul de calcul al tarifului de urgență în cazul operațiunilor de publicitate imobiliară ce au la bază un contract de credit garantat cu trei contracte de ipotecă ce au ca obiect imobile situate în circumscripția unor birouri teritoriale diferite, constituite de trei instituții de credit distincte. (Minuta ședinței din data de 25.05.2015).....306 11.14 Modul de stabilire al tarifului de publicitate imobiliară în cazul transmiterii unei construcții care nu a fost dezmembrată pe apartamente, aflate în proprietate exclusivă. (Minuta ședinței din data de 08.09.2015).....307 11.15 Modul de calcul al tarifului de publicitate imobiliară în cazul unui act juridic care are ca obiect mai multe 29

imobile. (Minuta ședințelor din datele de 27.10.2015 și 03.11.2015) .............................................................308 11.16 Modul de tarifare a notării mențiunii că imobilele dobândite fac parte din patrimoniul de afectațiune al unei persoane fizice autorizate. (Minuta ședinței din data de 17.11.2015) .............................................................310 11.17 Posibilitatea utilizării tarifului achitat în vederea eliberării unui certificat de sarcini ce nu a fost eliberat întrucât imobilul era înscris în cartea funciară, la emiterea unui extras de carte funciară pentru autentificare. (Minuta ședinței din data de 09.02.2016) ...............................312 11.18 Tariful perceput pentru radierea notării cesiunii de creanță ipotecară solicitată concomitent cu radierea ipotecii cesionate. (Minuta ședinței din data de 09.02.2016) .............................................................313 11.19 Tariful de publicitate imobiliară perceput pentru rectificarea unei înscrieri în sensul radierii dobânditorului și activării înscrierii vechiului proprietar în temeiul unei convenții de rezoluțiune a contractului. (Minuta ședinței din data de 04.04.2016) ...........................................314 11.20 Tariful perceput pentru rectificarea cărții funciare în baza unei convenții de rezoluțiune a contractului de vânzare; radierea unui litigiu din cartea funciară. (Minuta ședinței din data de 09.05.2016) ...............................316 11.21 Stabilirea tarifelor de publicitate imobiliară în cazul actelor translative de proprietate care au ca obiect mai multe imobile. (Minutele ședințelor din data de 07.06.2016 și 14.07.2016) .........................................................319 30

11.22 Tariful perceput în vederea radierii cesiunii de creanță ipotecară concomitent cu radierea dreptului de ipotecă. (Minuta ședinței din data de 03.08.2016).......325 11.23 Calculul tarifului de publicitate imobiliară pentru întabularea în baza unui act de partaj prin care se transmite dobânditorului o cotă - parte din dreptul de proprietate asupra unui bun imobil. (Minuta ședinței din data de 03.08.2016)..................................................327 11.24 Stabilirea tarifului de publicitate imobiliară în situația în care se solicită întabularea succesivă a unor acte translative de proprietate. (Minuta ședinței din data de 14.11.2016) .............................................................328 11.25 Tariful pentru radierea unui drept de ipotecă, în situația în care imobilul grevat a făcut obiectul unui act de dare în plată. (Minuta ședinței din data de 14.11.2016)...........330 11.26 Modul de calcul al tarifului de publicitate imobiliară în regim normal și în regim de urgență în cazul unui act juridic ce are ca obiect mai multe imobile înscrise în cartea funciară. (Minuta ședinței din data de 31.01.2017)......331 11.27 Tariful perceput pentru eliberarea unui certificat de sarcini în cazul unor terenuri prevăzute într-un titlu de proprietate în care figurează mai mulți coproprietari și mai multe parcele de teren. (Minuta ședinței din data de 06.03.2017) .............................................................334 11.28 Modul de tarifare al redepunerii unei cereri de înscriere soluționată prin încheiere de respingere. (Minuta ședinței din data de 20.03.2017) ...............................336 11.29 Menționarea în cererea de înscriere a valorii la care s-a raportat notarul public în vederea calculării tarifului de 31

publicitate imobiliară. (Minuta ședinței din data de 10.04.2017) .............................................................338 12. ÎNSCRIEREA ÎN CARTEA FUNCIARĂ ÎN BAZA CERTIFICATULUI DE MOȘTENITOR.........................340 12.1 Necesitatea prezentării actului de lichidare a comunității legale în vederea întabulării în baza certificatului de moștenitor. (Minuta ședinței din data de 29.10.2013) .............................................................340 12.2 Întabularea unui imobil deținut în baza unui înscris sub semnătură privată. (Minuta ședinței din data de 16.12.2013) .............................................................341 12.3 Necesitatea certificatului de sarcini în vederea înscrierii în cartea funciară în baza certificatului de moștenitor, emis cu privire la imobile neînscrise în cartea funciară. (Minuta ședinței din data de 15.06.2015)......342 12.4 Prima înregistrare a imobilelor în baza certificatului de moștenitor; forța probantă a certificatului de moștenitor. (Minuta ședinței din data de 13.10.2015)..343 12.5 Înscrierea în cartea funciară în temeiul certificatului de moștenitor; notarea actului de lichidare a regimului comunității de bunuri. (Minutele ședințelor din data de 04.04.2016, 18.04.2016 și 09.05.2016).......................347 12.6 Înscrierea în cartea funciară în temeiul unui certificat de moștenitor precedat de un contract de donație a drepturilor succesorale. (Minuta ședinței din data de 25.05.2016) .............................................................351 12.7 Înscrierea în cartea funciară în temeiul unui certificat de moștenitor precedat de un contract de vânzare a 32

drepturilor succesorale. (Minuta ședinței din data 25.05.2016) .............................................................354 12.8 Deschiderea cărții funciare a imobilului in temeiul unui certificat de moștenitor eliberat înainte de intrarea în vigoare a noului Cod civil, în baza posesiei faptice. (Minuta ședinței din data 27.09.2016) ....................................355 12.9 Precizarea cotelor-părți din dreptul de proprietate ce revin moștenitorilor în cuprinsul certificatului de moștenitor. (Minuta ședinței din data 14.11.2016).......357 12.10 Emiterea unui certificat de moștenitor de pe urma unui defunct în favoarea căruia s-a eliberat un titlu de proprietate, în temeiul Legii nr. 18/1991 privind fondul funciar, cu privire la un imobil situat într-o unitate administrativ - teritorială în care s-au realizat lucrări de înregistrare sistematică. (Minuta ședinței din 28.11.2016)..............358 12.11 Operațiuni de publicitate imobiliară în cazul vânzării unei moșteniri; individualizarea imobilului printr-un număr de carte funciară; necesitatea solicitării în prealabil încheierii contractului a unui extras de carte funciară pentru autentificare; înscrierea în cartea funciară a cumpărătorului drepturilor succesorale. (Minuta ședinței din data de 30.01.2017) ...........................................360 12.12 Analiza unui caz particular privind înscrierea în cartea funciară în temeiul unor certificate de moștenitor. (Minuta ședinței din data de 13.02.2017) ...................362 12.13 Notarea cotelor de contribuție la dobândirea bunului comun în temeiul actului de lichidare; tariful de publicitate imobiliară aferent. (Minuta ședinței din data de 10.04.2017) .............................................................363 33

13. ASPECTE DE PUBLICITATE IMOBILIARĂ ÎN CAZUL PARTAJULUI IMOBILIAR.............................367 13.1 Necesitatea acordului soțului unui copartajant pentru înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate exclusivă în favoarea celuilalt soț. (Minuta ședințelor din data de 31.03.2014 și 07.04.2014)........367 13.2 Soluționarea unei cereri de înscriere unui act de partaj cu privire la o construcție edificată de către soți în timpul căsătoriei pe un teren aflat în proprietatea exclusivă a unui soț. (Minuta ședinței din data de 03.03.2015) .............................................................367 13.3 Necesitatea dovezii achitării impozitului pe veniturile din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal în cazul înscrierii în cartea funciară a unui drept real în baza unui act de partaj. (Minuta ședinței din data de 03.03.2015) ........................................................368 13.4 Necesitatea unui certificat de sarcini la autentificarea unui act de partaj cu privire la imobile neînscrise în cartea funciară. (Minuta ședinței din data de 29.06.2015)......370 13.5 Soluționarea unei cereri de întabulare a unui act de partaj voluntar. (Minuta ședinței din data de 20.07.2015)......371 13.6 Tipul extrasului necesar la autentificarea unui contract de partaj voluntar fără dezmembrarea imobilelor din masa partajabilă, încheiat în aceeași zi cu emiterea certificatului de moștenitor. (Minuta ședinței din data de 03.08.2016) .............................................................372 13.7 Autentificarea unui act de partaj voluntar având ca obiect un imobil neînscris în cartea funciară în temeiul 34

unui certificat de sarcini. (Minuta ședinței din data de 16.08.2016) .............................................................376 13.8 Înscrierea succesivă în cartea funciară în baza unui act de partaj judiciar și a unui contract de vânzare. (Minuta ședinței din data de 18.04.2017) ...................378 14. ASPECTE DE PUBLICITATE IMOBILIARĂ PRIVIND ÎNSCRIEREA PRIVILEGIILOR ȘI A IPOTECILOR....381 14.1 Înscrierea provizorie a dreptului de ipotecă. (Minuta 16.12.2013) .............................................................381 14.2 Posibilitatea ipotecării dreptului de servitute de trecere. (Minuta 16.12.2013) ....................................382 14.3 Înscrierea în cartea funciară a privilegiului imobiliar în favoarea asociației de proprietari. (Minuta ședinței din data de 10.03.2014) .................................................382 14.4 Extinderea dreptului de ipotecă înscris inițial asupra terenului cu privire la construcțiile edificate ulterior. (Minuta ședinței din data de 28.05.2014)....................384 14.5 Înscrierea ipotecii legale a promitentului achizitor pentru neexecutarea promisiunii de a contracta având ca obiect un imobil înscris în cartea funciară. (Minuta ședinței din data de 28.05.2014) ...........................................385 14.6 Notarea unor interdicții aferente unui contract de ipotecă. (Minuta ședinței din data de 28.05.2014).......386 14.7 Aspecte de publicitate imobiliară privitoare la înscrierea ipotecii. (Minuta ședinței din data de 28.05.2014) .............................................................387 14.8 Termenul de înscriere a ipotecii legale a promitentului achizitor pentru restituirea avansului plătit 35

din prețul vânzării. (Minuta ședinței din data de 28.07.2014) .............................................................388 14.9 Posibilitatea înscrierii unei ipoteci legale, născute pentru o datorie a fostului proprietar – debitor în cadrul dosarului de executare silită, asupra imobilului ce face obiectul actului de adjudecare. (Minuta ședinței din data de 22.09.2014) ........................................................390 14.10 Necesitatea acordului titularului dreptului de proprietate asupra terenului, beneficiar al interdicției de grevare cu sarcini, cu privire la constituirea dreptului de ipotecă a dreptului de superficie. (Minuta ședinței din data de 20.10.2014) ........................................................391 14.11 Operațiuni de publicitate imobiliară în cazul unui act adițional la un contract de ipotecă, care are ca obiect înlocuirea obligației rezultate din convenția de credit inițială constând în schimbarea monedei creditului și stabilirea diferenței de credit rămasă neachitată în noua monedă; notarea modificării sumei și a monedei aferente creditului; notarea strămutării dreptului de ipotecă ca urmare a novației cu menționarea noului creditor. (Minutele ședințelor din data de 20.10.2014 și 04.05.2015) .............................................................393 14.12 Procedura de notare în cartea funciară a mențiunii de menținere a ipotecii și tariful aferent. (Minuta ședinței din data de 09.12.2014) ...........................................398 14.13 Întabularea ipotecii legale pentru restul de preț în cazul unui contract de vânzare în cuprinsul căruia se menționează că prețul se achită la data autentificării prin virament bancar. (Minuta ședinței din data de 09.12.2014)........400 36

14.14 Renunțarea la înscrierea în cartea funciară a dreptului de ipotecă legală în favoarea vânzătorului pentru plata restului de preț. (Minuta ședinței din data de 09.12.2014) .............................................................401 14.15 Termenul în care se poate solicita înscrierea ipotecii legale pentru restituirea avansului plătit promitentuluivânzător conform art. 2386 pct. 2 din Codul civil. (Minuta ședinței din data de 16.12.2014) ...............................403 14.16 Procedura de înscriere a dreptului de ipotecă asupra unui imobil fond dominant în favoarea căruia s-a constituit un drept de servitute de trecere. (Minuta ședinței din data de 17.02.2015) ........................................................405 14.17 Înscrierea ipotecii asupra chiriilor sau arenzilor produse de un imobil și asupra indemnizațiilor plătite în temeiul unor contracte de asigurare cu privire la plata acestora. (Minuta ședinței din data de 03.03.2015)......406 14.18 Restrângerea dreptului de ipotecă înscris în cartea funciară asupra întregului imobil cu privire la o cotă – parte din dreptul de proprietate asupra acestuia. (Minuta ședinței din data de 16.03.2015) ...............................408 14.19 Radierea unor interdicții convenite în favoarea vânzătorului pe întreaga durată de valabilitate a unui drept de ipotecă imobiliară constituit în favoarea împrumutătorilor cumpărătorului. (Minuta ședinței din data de 20.07.2015) .................................................410 14.20 Procedura de înscriere a dreptului de ipotecă legală constituit în favoarea promitentului – cumpărător conform art. 2386 pct. 2 din Codul civil; conținutul documentației atașate cererii de redepunere a unei cereri de înscriere 37

respinse; obligativitatea soluțiilor adoptate de comisie în diverse probleme de practică neunitară pentru registratorii de carte funciară din cadrul birourilor teritoriale. (Minuta ședinței din data de 08.09.2015) ...............................412 14.21 Înscrierea dreptului de ipotecă legală a vânzătorului pentru restul de preț conforma art. 2386 pct. 1 din Codul civil. (Minuta ședinței din data de 22.09.2015).............416 14.22 Întabularea ipotecii asupra unui bun viitor, constituite în condițiile Legii nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare. (Minuta ședințelor din data de 27.10.2015 și 03.11.2015).............................419 14.23 Notarea mențiunii de menținere a ipotecii. (Minuta ședințelor din data de 27.10.2015 și 03.11.2015)........420 14.24 Operațiunile de publicitate imobiliară și tarifele aferente unor operațiuni de refinanțare a unor credite ipotecare; încheierea unor acte adiționale privind modificarea sumei garantate și a monedei aferente creditului; tarifarea unui nou contract de ipotecă încheiat în vederea refinanțării; necesitatea certificatelor de atestare fiscală la încheierea actelor adiționale la contractele de ipotecă sau a unor noi contracte de ipotecă. (Minuta ședinței din data de 11.01.2016).......421 14.25 Posibilitatea autentificării succesive a unor contracte de ipotecă de către notari publici diferiți în baza aceluiași extras de carte funciară pentru autentificare, încheiate de către debitor cu creditori diferiți; cesiunea și schimbarea rangului ipotecilor. (Minuta ședinței din data de 26.01.2016) .............................................................424 38

14.26 Înscrierea transferului dreptului de ipotecă ca urmare a fuziunii prin absorbție a instituțiilor de credit; radierea dreptului de ipotecă înscris în favoarea instituțiilor creditoare absorbite. (Minuta ședinței din data de 26.01.2016) ........................................................426 14.27 Înscrierea din oficiu a ipotecii legale pentru restul de preț în favoarea vânzătorului; posibilitatea completării dosarul cererii de înscriere în lipsa unui referat de completare emis de biroul teritorial. (Minuta ședinței din data 26.01.2016) .....................................................428 14.28 Modificarea monedei sumei garantate cu un drept de ipotecă; novarea creditorului. (Minuta ședinței din data de 09.02.2016) .................................................430 14.29 Efectele notării promisiunii de ipotecare și ale intenției de ipotecare. (Minuta ședinței din data de 01.03.2016) .............................................................431 14.30 Radierea unui drept de privilegiu pentru restul de preț înscris în cartea funciară înainte de intrarea în vigoare a noului Cod civil. (Minuta ședinței din data de 21.03.2016) .............................................................434 14.31 Înscrierea ipotecii legale în favoarea vânzătorului pentru restul de preț. (Minuta ședinței din data de 21.03.2016) .............................................................436 14.32 Înscrierea ipotecii legale în favoarea vânzătorului pentru restul de preț. (Minuta ședinței din data de 21.03.2016) .............................................................438 14.33 Soluționarea unei cereri de înscriere a dreptului de ipotecă. (Minuta ședinței din data de 21.03.2016).......439 39

14.34 Necesitatea acordului creditorului ipotecar la înscrierea în cartea funciară a unui act de partaj având ca obiect imobilul grevat de dreptul de ipotecă. (Minuta ședinței din data de 21.03.2016)................................440 14.35 Posibilitatea înscrierii unui drept de ipotecă de rang subsecvent în lipsa acordului creditorului beneficiar a unui drept de ipotecă de rang prioritar. (Minuta ședinței din data de 04.04.2016) .................................................441 14.36 Notarea unor interdicții convenționale și a unor interdicții legale în cartea funciară. (Minuta ședinței din data de 09.05.2016) .................................................442 14.37 Radierea unui drept de ipotecă legală din cartea funciară; radierea unui drept de ipotecă înscris în registrul de inscripțiuni. (Minuta ședinței din data de 09.05.2016)..445 14.38 Înscrierea ipotecii legale în favoarea celui care a împrumutat o sumă de bani pentru dobândirea unui imobil în temeiul unui contract de vânzare în care prețul se achită de către un procurator de fonduri. (Minuta ședinței din data de 16.08.2016) ...........................................447 14.39 Radierea interdicției de înstrăinare a imobilului notată în favoarea FNGCIMM în temeiul contractelor de vânzare încheiate în cadrul programului prima casă. (Minuta ședinței din data de 16.08.2016)....................449 14.40 Modificarea sumei garantate și a monedei aferente creditului, în baza unui act adițional la contractul de ipotecă; forma cesiunii de creanță ipotecară necesară în vederea înscrierii în cartea funciară; formalitățile de publicitate imobiliară în temeiul contractului de cesiune de 40

creanță ipotecară și tariful aferent. (Minuta ședinței din data de 27.09.2016) .................................................451 14.41 Radierea ipotecilor constituite în favoarea organelor de specialitate ale autorităților administrației publice centrale. (Minutele ședințelor din data de 27.09.2017 și 14.11.2016) .............................................................453 14.42 Necesitatea acordului creditorului ipotecar la încheierea unui contract de vânzare având ca obiect un imobil grevat de un drept de ipotecă și de interdicția de înstrăinare, înscrisă în cartea funciară. (Minuta ședinței din data de 03.10.2016) .................................................456 14.43 Înscrierea ipotecii în favoarea CEC pentru împrumutul acordat în vederea cumpărării unei locuințe conform Legii nr. 4/1973 privind dezvoltarea construcţiei de locuinţe, vânzarea de locuinţe din fondul de stat către populaţie şi construirea de case de odihnă proprietate personală și a Decretului-lege nr. 61/1990 privind vânzarea de locuinţe construite din fondurile statului către populaţie. (Minuta ședinței din data de 14.11.2016).....458 14.44 Radierea unei ipoteci privind mai multe construcții proprietatea unei persoane edificate pe o suprafață de teren proprietatea altei persoane; solicitarea întocmirii unei documentații cadastrale de actualizare, în vederea radierii de ipotecă. (Minuta ședinței din data de 16.01.2017) .............................................................461 14.45 Înscrierea ipoteci legale a vânzătorului asupra bunului imobil vândut, pentru prețul datorat. (Minuta ședinței din data de 06.03.2017) ...............................463 41

15. ASPECTE DE PUBLICITATE IMOBILIARĂ ÎN MATERIA SOCIETĂȚILOR.........................................466 15.1 Radierea litigiului ce are ca obiect notarea sechestrului judiciar asupra unui imobil care face obiectul unui contract de vânzare încheiat în baza Legii 85/2006 privind procedura insolvenţei. (Minuta ședinței din data de 16.12.2013) .............................................................466 15.2 Tariful aplicabil înscrierii în cartea funciară a unor acte de înstrăinare în bloc a unor bunuri imobile, încheiate în baza Legii nr. 85/2006 privind procedura insolvenţei. (Minuta ședinței din data de 28.05.2014)....................468 15.3 Procedura de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra unor bunuri imobile, ca urmare a reorganizării societăților comerciale prin fuziune. (Minuta ședinței din data de 24.11.2014) ...............................469 15.4 Aspecte de publicitate imobiliară în cazul reorganizării persoanelor juridice prin fuziune, în urma căreia se transmite dreptul de proprietate asupra unor bunuri imobile de la societatea absorbită la cea absorbantă. (Minuta ședinței din data de 03.03.2015)..472 15.5 Necesitatea prezentării adeverinței asociației de proprietari privind dovada achitării la zi a cotelor de contribuție la cheltuielile acesteia, în cazul înscrierii unui act de înstrăinare întocmit conform Legii nr. 85/2006 privind procedura insolvenţei. (Minuta ședinței din data de 16.03.2015) .............................................................474 15.6 Întabularea bunurilor rămase din patrimoniul societăţii radiate din registrul comerţului, ca urmare a 42

aplicării procedurii insolvenței. (Minuta ședinței din data de 8.06.2015) ..........................................................476 15.7 Procedura de înscriere a dreptului de proprietate în favoarea asociatului unic în cazul societăților dizolvate și radiate din oficiu din registrul comerțului pentru nedepunerea bilanțului. (Minuta ședinței din data de 08.06.2015) .............................................................477 15.8 Notarea acțiunii care are ca obiect aprobarea reorganizării unei societăți. (Minuta ședinței din data de 29.06.2015) .............................................................479 15.9 Forma necesară în vederea înscrierii în cartea funciară a proiectelor de fuziune sau divizare a societăților. (Minuta ședinței din data de 20.07.2015)..481 15.10 Operațiunile de publicitate imobiliară ce se impun în cazul actelor de majorare a capitalului social al societăților cu bunuri imobile. (Minuta ședinței din data de 08.09.2015) .............................................................482 15.11 Radierea antecontractelor și a cesiunilor de antecontracte având ca obiect un bun imobil proprietatea unei societăți, ca urmare a încheierii unui contract de vânzare în temeiul Legii nr. 85/2006 privind procedura insolvenţei. (Minuta ședințelor din datele de 27.10.2015 și 03.11.2015) .............................................................484 15.12 Modalitatea de înscriere în cartea funciară în temeiul unui act de fuziune/divizare. (Minuta ședinței din data de 26.01.2016) .............................................................488 15.13 Radierea sarcinilor care grevează imobilul ca urmare a încheierii unui contract de vânzare în baza unui proces43

verbal de licitație emis în cadrul procedurii de insolvență. (Minuta ședinței din data de 02.02.2016) ...................490 15.14 Întabularea imobilelor în cartea funciară în favoarea foștilor asociați în cazul lichidării voluntare urmate de radierea societății. (Minuta ședinței din data de 18.04.2016) .............................................................495 15.15 Forma autentică a actului de reorganizare prin fuziune sau divizare a societăților. (Minuta ședinței din data de 14.07.2016) .................................................497 15.16 Forma proiectului de fuziune/divizare necesară în vederea înscrierii în cartea funciară a transferului dreptului real imobiliar ca urmare a reorganizării unei persoane juridice. (Minuta ședinței din data de 116.08.2016)......500 15.17 Regimul juridic al unor bunuri imobile ce au aparținut unei societăți dizolvate ca urmare a închiderii procedurii falimentului, în condițiile Legii nr. 85/2006 privind procedura insolvenţei, identificate în patrimoniul societății după radierea acesteia din registrul comerțului; punerea în aplicare de către BCPI a hotărârii rămase definitivă prin care s-a admis plângerea împotriva încheierii de carte funciară. (Minutele ședințelor din data de 14.11.2016 și 31.01.2017) ...................................502 15.18 Înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate ca urmare a procedurii de reorganizare prin divizare a unei societăți comerciale; forma proiectului de divizare necesară pentru înscrierea în cartea funciară. (Minuta ședinței din data de 28.11.2016) ...................509 15.19 Înscrierea în cartea funciară în baza procesului verbal de adjudecare semnat de lichidatorul judiciar; 44

necesitatea perfectării unui contract în formă autentică în baza unui proces - verbal de licitație; restabilirea de carte funciară în baza unui act de desființare convențională a contractului de vânzare (Minuta ședinței din data de 13.02.2017) .............................................................511 15.20 Radierea sarcinilor ca urmare a înstrăinării bunului imobil de către administratorul judiciar sau lichidator în conformitate cu prevederile Legii nr. 85/2006 privind procedura insolvenţei. (Minuta ședinței din data de 20.03.2017) .............................................................513 15.21 Înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra imobilelor ca urmare a procedurilor de reorganizare prin fuziune a unor societăți comerciale; identificarea imobilelor aflate în patrimoniul societății reorganizate cu număr cadastral si număr de carte funciară; tariful aferent unor înscrieri succesive ale dreptului de proprietate. (Minuta ședinței din data de 18.04.2017) .............................................................517

45

ABREVIERI AGA ANAF ANCPI BCPI CAP CEC CIF CJSDPT CNP FNGCIMM HCL IAS IFN MADR MAPN n.n. OCOT OCPI ODG OMAI OMFP ONRC PUG RGI UAT UI UNNPR 46

- adunarea generală a asociaților - Agenția Națională de Administrare Fiscală - Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară - Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară - Cooperativa Agricolă de Producție - Casa de Economii și Consemnațiuni - cod de identificare fiscală - Comisia Județeană de Stabilire a Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor - cod numeric personal - Fondul Național de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderile Mici şi Mijlocii - Hotărâre a Consiliului Local - Întreprindere Agricolă de Stat - Instituție Financiară Nebancară - Ministerul Agriculturii și Dezvoltării Rurale - Ministerul Apărării Naționale - nota noastră - Oficiul de Cadastru și Organizare a Teritoriului - Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară - Ordinul directorului general al ANCPI - Ordinul ministrului administrației și internelor - Ordinul ministrului finanțelor publice - Oficiul Național al Registrului Comerțului - plan urbanistic general - registrul general de intrare - unitate administrativ – teritorială - unitate individuală - Uniunea Națională a Notarilor Publici din România

1. ÎNTOCMIREA DOCUMENTAȚIILOR CADASTRALE

1.1 Posibilitatea de a renunța la o cerere de recepție și înscriere în cartea funciară. (Minuta ședinței din data de 28.05.2014) Se solicită formularea unui punct de vedere cu privire la posibilitatea de a renunța la o cerere de actualizare informații cadastrale, înregistrată la OCPI. Comisia reține că speța ridicată nu se referă la proceduri notariale. Reprezentanții ANCPI precizează că legislația în materie nu prevede posibilitatea renunțării la cererea depusă, care va fi soluționată cu încheiere de admitere sau de respingere, în funcție de situația concretă. Potrivit reglementărilor în vigoare, tariful de publicitate imobiliară atașat cererii nu se restituie, indiferent de soluția dată de registratorul de carte funciară1. ***

1

(n.n.) Art. 2 alin. (4) tezele I-III din Ordinul nr. 39/2009 al ministrului administrației și Internelor privind aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI şi unităţile sale subordonate (...), cu modificările și completările ulterioare prevede următoarele: Tarifele

plătite pentru cererile respinse nu se restituie. Cererile respinse pot fi redepuse, în limita cererii iniţiale, fără plata unui tarif suplimentar, în termen de maximum 30 de zile calendaristice de la data comunicării respingerii cererilor de recepţie şi înscriere în cartea funciară sau a respingerii cererilor de avizare şi recepţie tehnică. Ulterior împlinirii acestui termen, redepunerea cererii se tarifează cu 60 lei. 47

1.2 Înscrierea în aceeași carte funciară a unui imobil aflat în proprietate exclusivă și a unor imobile aflate în coproprietate. (Minuta ședinței din data de 08.09.2014) Se solicită formularea unui punct de vedere cu privire la respingerea unei cereri de dezmembrare a unui imobil înscris într-o carte funciară atipică, în care o suprafață de teren exclusivă deținută de o persoană juridică este înscrisă alături de alte suprafețe indivize. Reprezentanții ANCPI precizează că, în situația prezentată, este necesară în prealabil, întocmirea unor documentații cadastrale de actualizare aferente imobilelor deținute, cu separarea proprietății indivize de cea exclusivă2. *** 1.3 Necesitatea întocmirii unei documentații tehnice pentru înscrierea partajului de folosință. (Minuta ședinței din data de 29.09.2014) Un birou individual notarial solicită formularea unui punct de vedere cu privire la formalitățile de publicitate imobiliară aferente unui contract de vânzare – cumpărare având ca obiect cote - părți determinate din dreptul de

2

(n.n.) Conform art. 878 – Obiectul drepturilor tabulare - din Codul civil (1) Obiectul drepturilor tabulare este imobilul, definit la art. 876

alin. (3), care după înscrierea în cartea funciară nu mai poate să fie modificat decât cu respectarea regulilor de carte funciară. (2) Aceeaşi carte funciară nu poate cuprinde decât un singur imobil. (3) Mai mulţi proprietari nu pot fi înscrişi în aceeaşi carte funciară decât dacă se află în coproprietate pe cote-părţi ori în devălmăşie. 48

proprietate asupra unui apartament, contract care conține și un partaj de folosință încheiat între cumpărători, în calitate de coproprietari. În vederea înscrierii în cartea funciară, OCPI a solicitat depunerea unei documentații avizate de către oficiul teritorial (schiță) pentru partajarea dreptului de folosință. Din analiza documentației depuse rezultă că nu s-a formulat o cerere de înscriere în acest sens. În materia coproprietății obișnuite, posibilitatea efectuării unui partaj de folosință este recunoscută în art. 639 din Codul civil, în conformitate cu care modul de folosire a

bunului comun se stabilește prin acordul coproprietarilor, iar în caz de neînțelegere, prin hotărâre judecătorească. În situația prezentată, în cartea funciară se întabulează dreptul de proprietate pe cote – părți în favoarea cumpărătorilor; partajul de folosință nu face obiectul unei înscrieri în cartea funciară, pe cale de consecință nu este necesară întocmirea unei documentații cadastrale. *** 1.4 Prima înscriere în cadastru și carte funciară a unui imobil compus din teren și o construcție de tip condominiu, înregistrarea unei alte construcții și modificarea suprafeței terenului, înscrise anterior într-o carte funciară veche. (Minuta ședinței din data de 09.12.2014) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la emiterea de către un OCPI a unei încheieri de respingere a cererii privind prima înscriere în cadastru și cartea funciară a unui imobil compus din teren și construcția C1 – condominiu, compusă din două unități individuale, înregistrarea construcției C2 și modificarea suprafeței terenului, înscrise anterior într-o carte funciară ținută conform 49

Decretului – Lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispozițiilor privitoare la cărțile funciare, cu modificările și completările ulterioare, cu privire la care s-a efectuat conversia în format digital. În încheiere se precizează că s-a alocat număr cadastral numai terenului și construcției C2, ce urmează a fi înregistrată, fără să se aloce nr. cadastral și unităților individuale ce compun condominiul C1. Pentru construcția C1 aplicația informatică nu generează cărțile funciare pentru unitățile individuale, ceea ce înseamnă că X, din proprietar tabular al imobilului înscris în cartea funciară nr. 102142 (nr. cartea funciară veche 14904) și Y și Z, din proprietari tabulari ai imobilului cu nr. top 6721/1/15/2, înscris în cartea funciară nr. 102142 (nr. cartea funciară veche 14904), vor deveni proprietari extratabulari, adică în afară de cartea funciară, având în vedere sistarea cărților funciare nr. 102142, 102142 – C1-U1 și 102142-C1-U2. Conform art. 79 alin. (2) din Ordinul nr. 700/2014, privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară în noua

carte funciară deschisă se preiau pozițiile active din cartea funciară deschisă potrivit Decretului - lege nr. 115/1938. În cazul în care toate imobilele din cartea funciară veche au fost transcrise, aceasta se sistează. Se precizează că documentația cadastrală întocmită de persoana autorizată și recepționată de către inspectorul de cadastru, care a stat la baza emiterii încheierii de carte funciară, este întocmită greșit, întrucât pentru construcția C1 nu au fost deschise cărțile funciare noi pentru unitățile individuale înscrise anterior în cărți funciare ținute potrivit Decretului – Lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispozițiilor privitoare la cărțile funciare, cu modificările și completările 50

ulterioare, iar împotriva încheierii de respingere nr. 94005/2014 se formulează cerere de reexaminare, care se soluționează de către registratorul - șef. În reexaminare urmează să se depună, în completarea documentației cadastrale, un alt fișier .cpxml. Situația putea fi clarificată anterior prin emiterea unui referat de completare, prealabil emiterii încheierii de carte funciară. *** 1.5 Modificarea limitelor de proprietate și a amplasamentului a două terenuri învecinate. (Minuta ședinței din data de 14.01.2015) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la posibilitatea autentificării unei declarații de modificare a limitelor de proprietate, în baza unui plan de situație întocmit de către o persoană autorizată, care nu este avizat de către OCPI, în scopul de a modifica limitele și amplasamentul celor două terenuri învecinate (terenurile sunt alipite pe orizontală, iar prin planul de situație limitele se modifică pe verticală, imobilele urmând să fie amplasate unul în spatele celuilalt, prin raportare la drumul public cu care se învecinează). Modificarea limitei/limitelor imobilului se face în baza unei documentații cadastrale care conține piesele enumerate la art. 104 din Ordinul nr. 700/2014, privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, cu modificările și completările ulterioare. Litera g) a alin. (1) al acestui articol menționează necesitatea depunerii unei declarații autentice de voință între părți sau a unei hotărâri judecătorești definitive. 51

Potrivit alin. (2) al art. 104, operațiunea cadastrală de

modificare a limitei de proprietate se efectuează dacă sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiții: a) există două sau mai multe imobile învecinate înregistrate în sistemul integrat de cadastru și carte funciară; b) imobilele în cauză au cel puțin o latură comună; c) operațiunea nu presupune un transfer al dreptului de proprietate3. Din analiza situației expuse rezultă că modificarea amplasamentului propusă presupune realizarea mai multor operațiuni juridice, nefiind posibilă pe calea unei documentații cadastrale de modificare a limitelor imobilelor care conține o simplă declarație dată de proprietarii imobilelor învecinate. *** 1.6 Procedura de anulare a unui număr cadastral atribuit de oficiul teritorial. (Minuta ședinței din data de 03.03.2015) O societate profesională notarială solicită formularea unui punct de vedere cu privire la posibilitatea anulării unui număr cadastral și a închiderii unei cărți funciare în baza art.

3

(n.n.) Normele procedurale privitoare la modificarea limitelor de proprietate au fost modificate ulterior analizei situației prezentate. Ca urmare a intrării în vigoare la data de 01.01.2016 a Ordinului nr. 1340/2015 privind modificarea şi completarea Regulamentului de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, art. 104 alin. (2) lit. c) are următorul conținut: Operaţiunea cadastrală de modificare a limitei de

proprietate se efectuează dacă sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiţii: (...) operaţiunea nu presupune un transfer al dreptului de proprietate şi se vor respecta prevederile legale cu privire la diferenţele de suprafeţe. 52

63 alin. (1) lit. b) din Ordinul nr. 700/2014, privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, cu modificările și completările ulterioare. În speță terenul înscris în acea carte funciară este în întregime cuprins într-un teren mai mare, înscris în altă carte funciară cu alt număr cadastral, ambele imobile fiind deținute de același proprietar. În conformitate cu art. 63 alin. (1) lit. b) din Ordinul 700/2014, numerele cadastrale se pot anula (…) la cerere sau

din oficiu, dacă imobilul este înscris în cartea funciară, în baza: - referatului de anulare a numărului cadastral întocmit de inspector; - sentinței definitive care dispune anularea numărului cadastral sau anularea tuturor actelor care au stat la baza înscrierilor în cartea funciară a imobilului, caz în care cartea funciară se sistează. Reprezentanții ANCPI precizează că cele două condiții prevăzute mai sus sunt alternative nu cumulative. Pe cale de consecință anularea numărului cadastral, în situația prezentată, se poate dispune în baza referatului de anulare a numărului cadastral întocmit de inspector, emis ca urmare a întocmirii unei documentații cadastrale de actualizare a terenului în care este inclus numărul cadastral a cărui anulare se solicită4.

4

(n.n.) Normele procedurale de anulare a numerelor cadastrale au fost modificate prin Ordinul nr. 1340/2015 privind modificarea şi completarea Regulamentului de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, intrat în vigoare la data de 01.01.2016. Conform art. 63 alin. (1) în forma actuală: Numerele cadastrale se pot anula: 53

***

1.7 Implicații urbanistice al onor operațiuni de dezmembrare (Minuta ședinței din data de 25.05.2015) Un notar public solicită sprijinul pentru clarificarea a trei situații în legătura cu efectuarea unor proceduri de avizare a documentației cadastrale pentru dezmembrarea unor terenuri. Comisia constantă că întrebările ce fac obiectul solicitării notarului public nu sunt de competența acesteia; prin urmare, acesta va fi îndrumat să se adreseze Direcției de Urbanism și Amenajarea Teritoriului din cadrul Primăriei. ***

1.8 Neconcordanța dintre titularul dreptului de proprietate menționat în documentația cadastrală și cel din actele de proprietate. (Minuta ședinței din data de 08.09.2015) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la respingerea unei cereri de întabulare a dreptului

a) la cererea titularului dreptului de proprietate, dacă imobilul nu este înscris în cartea funciară, în baza: - cererii de anulare; declaraţiei pe proprie răspundere a titularului, în care se va menţiona că nu a folosit documentaţia cadastrală în circuitul civil; b) la cerere, pe flux integrat, dacă imobilul este înscris în cartea funciară, în baza sentinţei definitive care dispune anularea numărului cadastral sau anularea tuturor actelor care au stat la baza înscrierilor în cartea funciară a imobilului. În aceste cazuri, cartea funciară se sistează, cu excepţia situaţiei în care imobilele sunt identificate şi prin număr topografic. 54

de proprietate în baza unui contract de donație, a unui act de apartamentare și contract de partaj voluntar, încheiate succesiv, în aceeași zi, cu motivația că datele din

documentația cadastrală regăsită în cartea funciară electronică – documentație ce se remite pe flux integrat - nu corespund cu actele notariale privitoare la titularul/titularii construcției atât înainte, cât și în urma dezmembrării (în documentație este menționat C.A. - tatăl, iar în actele notariale: cei doi fii ai lui C.A.) În fapt, inițial, în cartea funciară a fost notată, prin încheiere, propunerea de dezmembrare a imobilului, în două imobile, în baza unei documentații cadastrale pentru apartamentare, întocmită la cererea unuia dintre proprietari, care aveau calitatea de soți. Ulterior, printr-un contract de donație, soțul împreună cu soția, în calitate de proprietari ai construcției, au transmis dreptul de proprietate asupra acesteia și dreptul de concesiune asupra terenului celor doi fii, în cote egale de ½ parte pentru fiecare. Donatarii, în calitate de coproprietari ai construcției, au apartamentat construcția în baza documentației cadastrale recepționate anterior și au partajat-o, prin încheierea unui act

de apartamentare și contract de partaj voluntar. Din analiza întregii documentații transmise rezultă că respingerea cererii de către OCPI nu se justifică, recepția documentației cadastrale de apartamentare, notată în cartea funciară, fiind valabilă chiar dacă titularul dreptului de proprietate asupra construcției s-a modificat în baza actelor juridice încheiate de către părți. ***

55

2. ASPECTE DE PUBLICITATE IMOBILIARĂ ÎN CAZUL LEGII FONDULUI FUNCIAR NR. 18/1991

2.1 Îndreptarea erorilor materiale din certificatul de moștenitor în vederea înscrierii în cartea funciară a unui teren care a făcut anterior obiectul Legii fondului funciar nr. 18/1991. (Minuta ședinței din data de 10.03.2014) Se solicită formularea unui punct de vedere cu privire la solicitarea unui OCPI de a se întocmi o încheiere de îndreptare eroare materială a unui certificat de moștenitor eliberat în anul 2004, în baza unui titlu de proprietate eliberat conform Legii fondului funciar nr. 18/1991, care a fost pierdut ulterior de către moștenitori, în sensul de a se menționa că terenul moștenit a fost dobândit în baza duplicatului titlului de proprietate, eliberat în anul 2013. Comisia apreciază că îndreptarea erorilor materiale și completarea omisiunilor din actele notariale prin încheiere, se realizează doar în condițiile prevăzute de art. 87 și 88 din Legea 36/1995 a notarilor publici şi a activităţii notariale, republicată, cu modificările și completările ulterioare. În conformitate cu art. 87 alin. (2) îndreptarea erorilor şi

completarea omisiunilor se fac în condiţiile art. 88, numai dacă acestea rezultă din lucrările actului, precum şi din registrele notariale sau din alte evidenţe ale biroului notarial. Art. 88 prevede că actele notariale care prezintă erori materiale sau omisiuni vădite pot fi îndreptate sau completate prin încheiere de către notarul public, la cerere sau din oficiu, cu acordul părţilor, dacă lucrările cuprind date care fac posibilă îndreptarea greşelilor sau completarea omisiunilor. Acordul părţilor se prezumă dacă, fiind legal citate, nu îşi 56

manifestă opunerea. Despre îndreptarea sau completarea efectuată se face menţiune pe toate exemplarele actului. Având în vedere situația concretă semnalată și prevederile legale invocate, solicitarea de a se întocmi o încheiere de îndreptare eroare materială a certificatului de moștenitor cu motivarea că, ulterior emiterii acestuia, s-a solicitat eliberarea unui duplicat al titlului de proprietate al autorului, nu are suport legal. De asemenea s-a precizat că, în situația în care, ulterior întocmirii actului notarial, se modifică amplasamentul imobilului din titlul de proprietate (număr de tarla, parcelă) ca urmare a modificării planului parcelar, actul notarial nu poate face obiectul unei rectificări. ***

2.2 Transmiterea unei cote-părți din dreptul de proprietate dobândit prin reconstituire, potrivit Legii fondului funciar nr. 18/1991 în favoarea unor titulari cu același grad de rudenie. (Minuta ședinței din data de 04.08.2014) Un birou individual notarial solicită comunicarea unui punct de vedere cu privire la transmiterea dreptului de proprietate asupra unei cote-părți dintr-un imobil printr-un act de donație, cotă-parte de proprietate provenită din reconstituirea dreptului de proprietate asupra unui imobil pentru care s-a emis un titlu de proprietate comun (n.n. conform Legii fondului funciar nr. 18/1991) în baza unei hotărâri judecătorești definitive în care se menționează faptul că titularele au același grad de rudenie. Anterior încheierii actului de donație, donatoarea a stabilit printr-o declarație autentică faptul că ea deține cota de ½ parte din imobil, iar 57

cealaltă cotă de ½ parte aparține coproprietarei sale, având în vedere gradul egal de rudenie cu autorul lor. În mod eronat BCPI a solicitat completarea documentației depuse cu actul de partaj, invocând art. 680 din Codul civil5. În această situație este necesară atașarea la cererea de înscriere a unei încheieri de rectificare a actului notarial, cu privire la întinderea cotei din dreptul de proprietate ce face obiectul donației. ***

2.3 Constatarea unor erori în titlul de proprietate cu prilejul întocmirii documentației cadastrale; necesitatea rectificării certificatului de moștenitor întocmit în baza acestuia. (Minuta ședințelor din data de 11.08.2014 și 18.08.2014) Un birou individual notarial solicită formularea unui punct de vedere cu privire la necesitatea rectificării unui certificat de moștenitor întocmit în baza unui titlu de proprietate eliberat în temeiul Legii nr. 18/1991 privind fondul funciar, republicată, cu modificările și completările ulterioare,

5

(n.n.) Potrivit art. 680 din Codul civil (1) Fiecare coproprietar devine proprietarul exclusiv al bunurilor sau, după caz, al sumelor de bani ce i-au fost atribuite numai cu începere de la data stabilită în actul de partaj, dar nu mai devreme de data încheierii actului, în cazul împărţelii voluntare, sau, după caz, de la data rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti. (2) În cazul imobilelor, efectele juridice ale partajului se produc numai dacă actul de partaj încheiat în formă autentică sau hotărârea judecătorească rămasă definitivă, după caz, au fost înscrise în cartea funciară. 58

având în vedere faptul că, cu prilejul întocmirii documentației cadastrale, au fost constatate erori în titlul de proprietate. Comisia constată că o situație similară a făcut obiectul discuțiilor din data de 10.03.2014, consemnate în minuta ședinței înregistrată la UNNPR cu nr. 1797/31.03.2014. Îndreptarea erorilor materiale și completarea omisiunilor din actele notariale prin încheiere, se realizează doar în condițiile prevăzute de art. 86 și 87 din Legea 36/1995 a notarilor publici și a activității notariale, republicată. În conformitate cu art. 86 alin. (2) îndreptarea erorilor şi

completarea omisiunilor se fac în condițiile art. 87, numai dacă acestea rezultă din lucrările actului, precum şi din registrele notariale sau din alte evidențe ale biroului notarial. Art. 87 prevede că actele notariale care prezintă erori materiale sau omisiuni vădite pot fi îndreptate sau completate prin încheiere de către notarul public, la cerere sau din oficiu, cu acordul părților, dacă lucrările cuprind date care fac posibilă îndreptarea greșelilor sau completarea omisiunilor. Acordul părţilor se prezumă dacă, fiind legal citate, nu își manifestă opunerea. Despre îndreptarea sau completarea efectuată se face mențiune pe toate exemplarele actului. Având în vedere situația concretă semnalată și prevederile legale invocate, solicitarea de a se întocmi o încheiere de îndreptare eroare materială a certificatului de moștenitor cu motivarea că, ulterior emiterii acestuia, se solicită rectificarea titlului de proprietate al autorului, nu are suport legal. De asemenea, s-a precizat că, în situația în care, ulterior întocmirii actului notarial, se modifică amplasamentul imobilului din titlul de proprietate (număr de tarla, parcelă) ca 59

urmare a modificării planului parcelar, actul notarial nu poate face obiectul unei rectificări. ***

2.4 Întocmirea documentațiilor de primă înregistrare în cadastru și cartea funciară în lipsa planului parcelar al tarlalei. (Minuta ședinței din data de 08.09.2014) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la interpretarea unor dispoziții din Ordinul nr. 700/2014, privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, după cum urmează: în interpretarea art. 86 din Regulament lucrătorii unui OCPI apreciază că se poate recepționa o documentație cadastrală întocmită în baza unui plan de încadrare în tarla, în lipsa planului parcelar, numai după ce, în prealabil se respinge o cerere de recepție a unui plan parcelar întocmit necorespunzător de către persoana autorizată, punct de vedere întemeiat pe prevederile alin. (1), care instituie în sarcina persoanelor autorizate obligația întocmirii planului parcelar. Conform art. 86 alin. (2) din regulament, prin excepție

de la prevederile alin. (1), la recepția documentațiilor cadastrale pentru imobilele situate în extravilan unde nu există plan parcelar în arhiva oficiului teritorial se poate utiliza un «plan de încadrare în tarla», pe care sunt reprezentate limitele tarlalei determinate prin măsurători, limitele imobilelor care au numere cadastrale anterior atribuite, limitele imobilului în cauză și alte detalii fixe din teren. Aceste prevederi nu se aplică terenurilor din zonele necooperativizate, unde limitele imobilului care face obiectul 60

primei înscrieri se certifică în baza procesului verbal de vecinătate. Reprezentanții ANCPI au apreciat că această interpretare nu are niciun suport legal, urmând să transmită instrucțiuni în teritoriu cu privire la posibilitatea întocmirii documentațiilor de primă înregistrare în baza unui plan de încadrare în tarla, fără a solicita în prealabil întocmirea planului parcelar, în situația în care acesta nu există în arhiva OCPI. ***

2.5 Necesitatea modificării certificatului de moștenitor eliberat în baza unui titlu de proprietate, ca urmare a modificării ulterioare a numărului parcelelor menționate pe titlu. (Minuta ședinței din data de 29.09.2014) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la respingerea de către OCPI a unei cereri de înscriere în cartea funciară, formulată în baza unui titlu de proprietate eliberat de către comisia locală de fond funciar și a unui certificat de moștenitor emis ulterior. Având în vedere neconcordanțele dintre baza de date deținută și informațiile din actele juridice depuse, cu privire la numărul de parcelă, care a fost modificat ulterior emiterii titlului de proprietate, oficiul teritorial a emis inițial un referat de completare, prin care a solicitat modificarea corespunzătoare a identificatorilor imobilului din actele de proprietate. Având în vedere că situații juridice similare cu cea prezentată au mai făcut obiectul unor analize anterioare, consemnate în minute transmise în teritoriu, se reține că nu este necesară rectificarea actului notarial întocmit pe baza informațiilor din titlul de proprietate, potrivit prevederilor Legii 61

nr. 36/1995 a notarilor publici și a activității notariale, republicată, astfel încât solicitarea OCPI de a se rectifica certificatul de moștenitor este lipsită de temei legal, urmând să se procedeze doar la rectificarea titlului de proprietate emis de către comisia locală de fond funciar. ***

2.6 Necesitatea modificării certificatului de moștenitor eliberat în baza unui titlu de proprietate, ca urmare a modificării ulterioare a unor date cuprinse în acesta. (Minuta ședinței din data de 24.11.2014) Un birou individual notarial solicită formularea unui punct de vedere cu privire la posibilitatea de a nu evidenția în certificatul de moștenitor suprafețele de teren care sunt detaliate în titlul de proprietate al defunctului, eliberat conform Legii nr. 18/1991 privind fondul funciar, republicată, cu modificările și completările ulterioare (numărul de solă, parcelă, suprafața din fiecare parcelă, categoria de folosință etc.), ci doar suprafața totală înscrisă în intravilan/extravilan conform titlului de proprietate, cu motivarea că există situații în care se modifică aceste date ulterior eliberării certificatului de moștenitor. Se apreciază că, față de rigoarea actului notarial și de prevederile legale în vigoare, această solicitare nu poate fi acceptată, obiectul actului notarial fiind necesar să fie precis individualizat. Așa cum s-a precizat și în minute anterioare, comunicate atât notarilor publici cât și oficiilor de cadastru și publicitate imobiliară, în această situație nu se impune rectificarea certificatului de moștenitor, întrucât îndreptarea erorilor și completarea omisiunilor din actele notariale se face 62

doar în cazurile prevăzute de art. 86 și 87 din Legea nr. 36/1995 a notarilor publici și a activității notariale, republicată. ***

2.7 Necesitatea rectificării certificatului de moștenitor în sensul de a se preciza numărul cadastral și numărul de carte funciară acordate imobilului din masa succesorală ulterior dezbaterii succesiunii. (Minuta ședinței din data de 08.12.2014) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la emiterea unui referat de completare de către OCPI, prin care se solicită rectificarea unui certificat de moștenitor, în sensul de a se preciza nr. cadastral și nr. de carte funciară acordate ulterior dezbaterii succesiunii, ca urmare a realizării lucrărilor de înregistrare sistematică în unitatea administrativ – teritorială în care este amplasat imobilul inclus în masa succesorală. Înscrierea în cartea funciară în cadrul lucrărilor de cadastru sistematic s-a făcut în baza titlului de proprietate, fără a se înscrie și certificatul de moștenitor emis ulterior. Așa cum s-a precizat și în minute anterioare, cazurile de îndreptare a omisiunilor și de rectificare a actelor notariale sunt strict și limitativ prevăzute de Legea nr. 36/1995 a notarilor publici și a activității notariale, republicată și de regulamentul de punere în aplicare, astfel încât o asemenea solicitare nu are suport legal. La data emiterii certificatului de moștenitor imobilul din masa succesorală nu era înscris în cartea funciară, nefiind identificat din punct de vedere cadastral. Aceeași concluzie este reținută și în cazul situației juridice semnalate cu privire la cererea adresată unui alt oficiu 63

teritorial, în care titlul de proprietate a fost modificat ulterior eliberării certificatelor de moștenitor. ***

2.8 Necesitatea rectificării certificatului de moștenitor eliberat în baza unui titlu de proprietate al autorului succesiunii, care a fost rectificat ulterior prin hotărâre judecătorească, în vederea înscrierii în cartea funciară a imobilelor din masa succesorală. (Minuta ședinței din data de 16.12.2014) Un birou individual notarial solicită formularea unui punct de vedere referitor la înscrierea în cartea funciară, în situația în care titlul de proprietate se modifică în baza unei hotărâri judecătorești, iar suprafața de teren nu mai corespunde cu certificatul de moștenitor care a fost eliberat anterior rectificărilor din titlul de proprietate, în sensul că suprafața totală rămâne aceeași, dar se modifică suprafața din extravilan, cea din intravilan, precum și unele parcele. În acest context sunt supuse analizei și două adrese comunicate unor notari publici de către un OCPI, prin care sunt informați că, în urma verificărilor efectuate în baza de date, datele corecte de identificare ale imobilelor din titlul de proprietate și din certificatul de moștenitor sunt altele decât cele menționate în aceste acte juridice. Așa cum s-a precizat și în minute anterioare, comunicate atât notarilor publici cât și oficiilor de cadastru și publicitate imobiliară, în vederea înscrierii în cartea funciară, în situațiile analizate, nu se impune rectificarea certificatului de moștenitor, întrucât îndreptarea erorilor și completarea omisiunilor din actele notariale se face doar în cazurile prevăzute de art. 86 și 87 din Legea nr. 36/1995 a notarilor 64

publici și a activității notariale, republicată, urmând să se procedeze doar la rectificarea titlului de proprietate emis de către comisia locală de fond funciar. ***

2.9 Existența unor diferențe între suprafețele menționate în actele de proprietate și cea rezultată din măsurătorile cadastrale. (Minuta ședinței din data de 14.01.2015) Se pune în discuție posibilitatea înscrierii în cartea funciară a unui imobil identificat într-un contract de vânzare – cumpărare încheiat în 1992 pentru un imobil format din locuință și terenul aferent în suprafață de 1020 mp, cu privire la care s-a eliberat ulterior un titlu de proprietate în favoarea vânzătorilor (în prezent decedați), în anul 1995, prin reconstituire, pentru o suprafață de 1300 de mp. Documentația cadastrală constată o suprafață reală măsurată de 1225 mp. Se apreciază că în speță sunt aplicabile prevederile art. 8 ale Decretului – Lege nr. 42/1990 privind unele măsuri pentru stimularea țărănimii, în conformitate cu care Terenul

aferent casei de locuit și anexelor gospodărești, precum și curtea și grădina din jurul acestora, în zonele cooperativizate, constituie proprietatea particulară a deținătorilor; acestea pot fi înstrăinate si lăsate moștenire. Terenul prevăzut la alin. 1, împreună cu lotul care poate fi atribuit în folosință membrului cooperator, potrivit prevederilor art. 4, nu poate depăși suprafața de 6000 metri pătrați pentru deținătorul casei de locuit. 65

În urma verificărilor efectuate de către ANCPI, rezultă că s-a dispus prin încheiere de admitere înscrierea suprafeței din titlul de proprietate, respectiv 1300 mp, pe cote părți, în favoarea vânzătorilor decedați, pentru o cotă de 280/1300 și a cumpărătorilor, pentru o cotă de 1020/1300. Conform prevederilor legale, înscrierea în cartea funciară trebuie făcută pentru suprafața rezultată din măsurătorile cadastrale, respectiv 1225 mp. Împotriva încheierii se poate formula cerere de reexaminare. ***

2.10 Corectarea unor erori materiale cu privire la numele persoanelor îndreptățite la eliberarea titlului de proprietate. (Minuta ședinței din data de 26.01.2015) O societate profesională notarială solicită formularea unui punct de vedere cu privire la modificarea unui titlu de proprietate emis în anul 1994 în temeiul Legii nr. 18/1991 privind fondul funciar, cu privire la numele titularului și cu privire la defunctul menționat pe titlu. În urma analizei documentelor prezentate se apreciază că modificările efectuate în titlul de proprietate reprezintă erori materiale cu privire la numele persoanelor îndreptățite la eliberarea titlului de proprietate, astfel încât, în această situație, în practica oficiilor de cadastru și publicitate imobiliară s-a apreciat că nu este necesară, în acest caz, pronunțarea unei hotărâri judecătorești de modificare a titlului, prevăzută de art. 58 din Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar, republicată, cu modificările și completările ulterioare, în conformitate cu care instanța soluționează cauza potrivit

regulilor prevăzute în Codul de procedură civilă şi în Legea nr. 66

92/1992 pentru organizarea judecătorească. Pe baza hotărârii judecătoreşti definitive, comisia judeţeană, care a emis titlul de proprietate, îl va modifica, îl va înlocui sau îl va desfiinţa. În prezent, îndreptarea erorilor materiale din titlurile de proprietate este reglementată la art. 591 din legea susmenționată, în conformitate cu care îndreptarea erorilor

materiale înscrise în titlurile de proprietate care sunt produse din cauza erorilor de scriere se efectuează de OCPI. Rectificarea titlurilor de proprietate se poate face de OCPI, în temeiul hotărârii comisiei judeţene. Procedura de îndreptare a erorilor materiale şi de rectificare a titlurilor de proprietate va fi aprobată prin ordin cu caracter normativ al directorului general al ANCPI. În aplicarea prevederilor citate a fost emis Ordinul nr. 700/2014 pentru aprobarea Regulamentului de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară, care reglementează în art. 235 procedura de îndreptare a erorilor materiale din titlurile de proprietate emise conform Legii nr. 18/1991 privind fondul funciar6. 6

(n.n.) Conform art. 235 din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și completările ulterioare:

Art. 235 (1) Oficiile teritoriale pot soluţiona cereri de îndreptare a erorilor din titlurile de proprietate dacă, în urma verificărilor se constată că acestea sunt datorate transcrierii eronate pe titlul de proprietate a unora dintre informaţiile de pe procesul verbal de punere în posesie sau din documentele care au stat la baza punerii în posesie şi se referă la: a) erori de scriere a numelui şi prenumelui faţă de procesul verbal şi anexe; b) erori cu privire la numărul de tarla/parcelă, număr unitate amenajistică (UA)/unitate de producţie (UP); c) erori cu privire la vecinătăţi; d) erori ale suprafeţelor parcelelor, fără modificarea suprafeţei total atribuite; e) alte erori cu privire la identificare cadastrală a parcelei, fără afectarea amplasamentului şi a suprafeţei. 67

(2) În cazul în care eroarea materială se identifică cu una dintre cele descrise mai sus, cererile de îndreptare a erorilor se pot soluţiona în baza următoarelor documente: a) cererea solicitantului, care trebuie să indice obligatoriu numărul şi data emiterii titlului de proprietate supus corectării; b) referatul de îndreptare eroare materială întocmit de inginerul şef şi aprobat de director, care trebuie să conţină numărul şi data hotărârii comisiei judeţene în baza căreia a fost emis titlul de proprietate supus corectării, eroarea materială şi conţinutul corectării; c) titlul de proprietate în original. (3) Titlurile de proprietate se pot modifica de oficiul teritorial, în temeiul hotărârii comisiei judeţene, conform art. 591, alin. (2) din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările şi completările ulterioare şi se referă la: a) modificări ale numărului tarlalei/parcelei; b) modificarea numelui autorului dreptului de proprietate, în conformitate cu actele de stare civilă; c) modificarea vecinătăţilor fără afectarea amplasamentului; d) modificarea suprafeţelor parcelelor fără modificarea suprafeţei totale. (4) Modificarea suprafeţei totale în plus sau în minus faţă de cea reconstituită nu poate fi soluţionată în condiţiile menţionate la aliniatele anterioare şi se realizează prin hotărâre judecătorească definitivă, potrivit art. 58 din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările şi completările ulterioare. (5) Modificarea titlurilor de proprietate rezultate din hotărârile judecătoreşti definitive se efectuează de oficiul teritorial în baza unei hotărâri de punere în executare a hotărârii judecătoreşti emise de comisia judeţeană. (6) Orice modificare în cuprinsul titlului de proprietate se va face cu tuş roşu, atât pe originalul titlului de proprietate, cât şi pe cotor şi va purta semnătura directorului oficiului teritorial şi ştampila, cu menţiunea numărului şi a datei hotărârii comisiei judeţene. (7) Anularea unui titlu de proprietate se face în baza hotărârii judecătoreşti definitive, iar după comunicarea acesteia oficiul teritorial va aplica ştampila "Anulat în baza hotărârii judecătoreşti nr. . . . " pe cotorul titlului de proprietate şi se va trece numărul din registrul titlurilor de proprietate anulate. (8) Oficiile teritoriale şi comisiile locale vor ţine un registru al titlurilor de proprietate modificate şi un registru al titlurilor de proprietate anulate, care vor fi actualizate permanent. 68

***

2.11 Caracterul de bun comun al terenului aferent locuinței, atribuit în proprietate unuia dintre soți prin ordin al prefectului, teren asupra căruia soții erau titulari ai unui drept de folosință. (Minuta ședinței din data de 02.02.2015) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la emiterea unui referat de completare prin care OCPI a solicitat modificarea unui certificat de moștenitor, în sensul de a se include în masa succesorală întregul teren ca bun propriu și nu cota de ½ din dreptul de proprietate asupra acestuia. Terenul aferent locuinței a fost atribuit în proprietate unuia dintre soți prin ordin al prefectului, în anul 1993, conform art. 36 alin. (3) din Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar7, având în vedere contractul de vânzare – cumpărare prin care cei doi soți au dobândit o locuință și dreptul de folosință asupra terenului aferent. În speță, sunt aplicabile prevederile art. 30 din Codul familiei, în prezent abrogat, în conformitate cu care bunurile

dobândite în timpul căsătoriei, de oricare dintre soți, sunt de la data dobândirii lor, bunuri comune ale soților. Orice convenție contrară este nulă. Calitatea de bun comun nu trebuie să fie dovedită. 7

funciar,

Conform art. 36 alin. (3) din Legea nr. 18/1991 privind fondul republicată, cu modificările și completările ulterioare,

Terenurile atribuite în folosință pe durata existenței construcțiilor dobânditorilor acestora, ca efect al preluării terenurilor aferente construcțiilor, în condițiile dispozițiilor art. 30 din Legea nr. 58/1974 cu privire la sistematizarea teritoriului și localităților urbane și rurale, trec în proprietatea actualilor titulari ai dreptului de folosință a terenului, proprietari ai locuințelor. 69

Având în vedere aceste prevederi legale, se apreciază că emiterea referatului de completare nu se justifică, terenul aferent având calitatea de bun comun. ***

2.12 Modificarea certificatului de moștenitor ca urmare a modificării tarlalei sau a parcelei din titlul de proprietate eliberat conform Legii fondului funciar nr. 18/1991, care a stat la baza emiterii acestuia. (Minuta ședinței din data de 02.02.2015) Un notar public supune atenției comisiei solicitările unui OCPI, adresate notarilor publici, prin intermediul persoanelor autorizate8, de a-și da acordul, prin efectuarea unei mențiuni exprese pe actele încheiate, cu privire la modificarea certificatului de moștenitor. Efectuarea acestei mențiuni se solicită pentru a se proceda ulterior la eliberarea unei adrese de către oficiul teritorial, din care să rezulte modificarea tarlalei sau a parcelei din titlurile de proprietate eliberate conform Legii nr. 18/1991 privind fondul funciar, care au stat la baza întocmirii actelor notariale. Se precizează că, la nivel local, instrucțiunile referitoare la această situație, trimise prin minute ale comisiei, se interpretează în sensul că încheierea de îndreptare a erorii materiale nu este necesară decât în situația în care se modifică amplasamentul imobilului din titlul de proprietate, ca urmare a modificării planului parcelar, nu și în situația în care se modifică tarlaua sau parcela fără modificarea amplasamentului.

8

(n.n.) Solicitarea are loc cu prilejul întocmirii documentației cadastrale de primă înregistrare în cadastru și cartea funciară în baza titlului de proprietate emis potrivit Legii fondului funciar nr. 18/1991 și a certificatului de moștenitor. 70

În urma analizei situației prezentate, pentru considerentele reținute și în minute anterioare, comisia apreciază că, având în vedere prevederile Legii nr. 36/1995 a notarilor publici și a activității notariale, republicată, nu este justificată solicitarea de modificare a actelor notariale, în toate situațiile în care se schimbă datele de identificare ale imobilului din titlurile de proprietate eliberate conform Legii nr. 18/1991 privind fondul funciar, ulterior încheierii actelor de către notarii publici, indiferent dacă amplasamentul imobilului suferă modificări sau nu cu prilejul acestor modificări. În acest caz nu sunt incidente dispozițiile art. 49 alin. (1), lit. e) din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară, aprobat prin Ordinul directorului general al ANCPI nr. 700/2014, în conformitate cu care prin documentație întocmită incorect se înțelege: (…) e)

neconcordanța între datele de identificare ale imobilului înscrise în actul de proprietate și cele ale imobilului din planul de amplasament și delimitare; (…). ***

2.13 Existența unor neconcordanțe cu privire la regimul juridic al terenului în actele juridice doveditoare ale dreptului de proprietate. (Minuta ședinței din data de 17.02.2015) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la înscrierea în cartea funciară în baza unui certificat de moștenitor, eliberat în anul 1992, în care este menționată în masa succesorală cota de ½ dintr-un imobil format din construcție și terenul aferent, în suprafață de 3025 mp și a unui titlu de proprietate eliberat în favoarea autorului succesiunii în anul 1993, cu privire la întregul teren inclus în masa succesorală. 71

Având în vedere neconcordanțele cu privire la regimul juridic al terenului aferent construcției ce rezultă din analiza actelor juridice atașate petiției, rezultă că situația juridică a imobilului poate fi reglementată prin încheierea unei tranzacții între persoanele interesate, în caz de bună învoială, iar în caz de litigiu pe calea unei acțiuni judiciare. ***

2.14 Înscrierea dreptului de proprietate asupra unor terenuri în care s-au convertit acțiunile dobândite în baza art. 37 din Legea fondului funciar nr.18/1991. (Minuta ședinței din data de 24.03.2015) O Cameră a Notarilor Publici solicită formularea unui punct de vedere cu privire la modalitatea de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra unor terenuri în care s-au convertit acțiunile dobândite în baza art. 37 din Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar, republicată, cu modificările și completările ulterioare9. 9

(n.n.) Potrivit art. 37 din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările și completările ulterioare, (1) Persoanele

ale căror terenuri agricole au fost trecute în proprietate de stat, ca efect al unor legi speciale, altele decât cele de expropriere, şi care se află în administrarea unităţilor agricole de stat devin, la cerere, acţionari la societăţile înfiinţate, în baza Legii nr. 15/1990, din actualele unităţi agricole de stat. De aceleaşi prevederi beneficiază şi moştenitorii acestor persoane. (2) Cererea se depune, în termen de 30 de zile de la intrarea în vigoare a prezentei legi, la primăria în a cărei rază teritorială este situat terenul. (3) Numărul de acţiuni primite va fi proporţional cu suprafaţa de teren în echivalent arabil, trecută în patrimoniul statului, fără a putea depăşi însă valoarea a 10 ha teren de familie, în echivalent arabil. (4) Nu beneficiază de dispoziţiile acestui articol persoanele ale căror terenuri au fost confiscate ca efect al unor 72

În certificatele de moștenitor eliberate anterior emiterii titlului de proprietate conform Legii nr. 18/1991, în masa succesorală la bunuri mobile s-au menționat acțiunile deținute în baza tabelului anexa 1910. Se reține că, în situația prezentată, pentru întabularea dreptului de proprietate asupra acestor terenuri este necesară întocmirea unui supliment la certificatul de moștenitor, care va cuprinde în masa succesorală imobilul ce face obiectul restituirii potrivit Legii nr. 18/1991 privind fondul funciar, republicată, cu modificările și completările ulterioare, imobil ce va fi descris cu datele de identificare menționate în titlul de proprietate. ***

2.15 Eliberarea titlurilor de proprietate în zonele necooperativizate. (Minuta ședinței din data de 08.12.2015) Un notar public aduce la cunoștința comisiei că eliberarea titlurilor de proprietate aferente zonelor necooperativizate, prevăzute de art. 27 alin. (2)1 din Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar, republicată, cu modificările și

condamnări penale, cu excepţia persoanelor precizate în Decretul-lege nr. 118 din 30 martie 1990 privind acordarea unor drepturi persoanelor persecutate din motive politice de dictatura instaurată cu începere de la 6 martie 1945, precum şi celor deportate în străinătate ori constituite în prizonieri, cu modificările ulterioare. 10

(n.n.) Anexa 19 - Proces-verbal de punere în posesie Nr. ... la Regulamentul privind procedura de constituire, atribuţiile şi funcţionarea comisiilor pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor, a modelului şi modului de atribuire a titlurilor de proprietate, precum şi punerea în posesie a proprietarilor, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr. 890/2005. 73

completările ulterioare11 este blocată în județ de către comisia județeană ca urmare a modificării art. 14 din Hotărârea Guvernului nr. 890/200512 după adoptarea Legii nr. 165/2013, în sensul că pe lângă planul parcelat și procesul-verbal de punere în posesie, cererile să fie însoțite și de extrasul de carte funciară (cu cota ce-i revine din cartea funciară propusă spre validare)13. Se consideră că este nejustificat să se solicite și extras de carte funciară de informare, deoarece dacă ar fi întabulat pe numele persoanei propuse să se elibereze titlul de proprietate nu se mai justifică eliberarea acestuia. În cartea funciară figurează în aproape toate situațiile proprietarii care le-au deținut în urmă cu peste 70-100 de ani, care sunt decedați, mulți cu ultimul domiciliu necunoscut. Eliberarea titlurilor de proprietate în baza art. 27 alin. (2) din Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar, republicată, 1

11

(n.n.) Potrivit art. 27 alin. (2)1 din Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar proprietarii sau moştenitorii acestora care nu s-au înscris

în cooperativa agricolă de producţie, nu au predat sau nu li s-au preluat la stat terenurile prin acte translative de proprietate vor putea cere prefectului, prin comisiile de fond funciar, titluri de proprietate conform prezentei legi. Acestor categorii de proprietari şi moştenitori le sunt aplicabile numai prevederile art. 64. 12

(n.n.) Hotărârea Guvernului nr. 890/2005 pentru aprobarea Regulamentului privind procedura de constituire, atribuţiile şi funcţionarea comisiilor pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor, a modelului şi modului de atribuire a titlurilor de proprietate, precum şi punerea în posesie a proprietarilor. 13 (n.n.) Conform art. 14 din Regulamentul aprobat prin HG nr. 890/2005 la cererea proprietarilor sau a moştenitorilor prevăzuţi la art. 27 alin. (2)1 din Legea nr. 18/1991, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, comisiile locale înaintează comisiilor judeţene,

în termen de 15 zile de la data înregistrării cererilor, planurile parcelare şi procesul-verbal de punere în posesie pentru eliberarea titlurilor de proprietate, însoţite de un extras de carte funciară. 74

se face cu respectarea prevederilor Regulamentului aprobat prin HG nr. 890/2005, potrivit procedurilor stabilite în Regulamentul de organizare şi funcţionare a Comisiei judeţene de fond funciar. ***

2.16 Întabularea dreptului de proprietate asupra unui teren dobândit prin constituire în baza Legii nr. 18/1991 privind fondul funciar. (Minuta ședinței din data de 11.01.2016) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la următoarea situație: la întabularea dreptului de proprietate asupra unui teren arabil situat în extravilan, dobândit prin constituire, în baza Legii nr. 18/1991 privind fondul funciar, un BCPI înscrie în cartea funciară și soțul sau soția (după caz) al/a titularului titlului de proprietate, ca fiind bun propriu dobândit în timpul căsătoriei, chiar dacă în anexa eliberată de primărie, care a stat la baza eliberării titlului, acesta a fost atribuit ca teren în proprietate specialiștilor

agricoli (…) persoanelor decorate (…) veteranilor de război (…) persoanelor care nu au calitatea de cooperatori (…) personalului de specialitate (…), ce se înscriu cu suprafețele stabilite în tabelul prevăzut în anexele nr. 1, 2a, 2b, 4, 5, 8a, 8b, 9 din Regulamentul privind procedura de constituire atribuțiile și funcționare a comisiilor pentru stabilirea dreptului de proprietate14. 14

(n.n.) Regulamentul privind procedura de constituire, atribuţiile şi funcţionarea comisiilor pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor, a modelului şi modului de atribuire a titlurilor de proprietate, precum şi punerea în posesie a proprietarilor, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr. 890/2005, cu modificările și completările ulterioare. 75

Doamna notar public apreciază că atribuirea de teren în proprietate specialiștilor agricoli sau celor care au lucrat în cadrul C.A.P. este asimilată regimului juridic al bunurilor destinate exercitării profesiei de către unul dintre soți. Fac parte din regimul comunității legale de bunuri terenurile care au fost atribuite în baza legilor proprietății familiilor cărora

urmează să li se atribuie teren în localitățile cu excedent de suprafață agricolă și cu deficit de forță de muncă, conform art. 21 din Legea fondului funciar nr. 18/1991, după finalizarea reconstituirii dreptului de proprietate pentru persoanele îndreptățite, potrivit Anexei nr. 10a și familiilor din

alte localități din cadrul județului ori din alte județe cărora urmează să li se atribuie teren în condițiile art. 21 din Legea nr. 18/1991, potrivit Anexei nr. 10b. Notarul public precizează că sunt registratori care, la înființarea cărții funciare, înscriu pe titularul titlului de proprietate în nume propriu iar alți registratori înscriu și pe soțul titularului; se precizează, de asemenea, că unii notari publici dezbat succesiunea autorului, reținând la masa succesorală întreaga cotă a terenului situat în extravilan cu privire la care s-a constituit dreptul de proprietate. În concret se prezintă următoarea situație: se constituie dreptul de proprietate numitei B.S. pentru un teren arabil situat în extravilan, stabilită în tabelul prevăzut în Anexa nr. 9a – persoanelor care nu au calitatea de cooperator, dar care au lucrat ca angajați în ultimii 3 ani în cooperativa agricolă de producție sau în asociații cooperatiste. Numita B.S. a fost căsătorită cu B.C. la data de 25.04.1982 și a divorțat în anul 2008, revenind la numele de L. Se înființează cartea funciară pe numele amândurora. În prezent B.S. a decedat. Cu privire la imobilul respectiv s-a realizat procedura de afișare prevăzută de Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate 76

în extravilan (…), cu modificările și completările ulterioare, în vederea vânzării terenului și s-a obținut adeverința de vânzare liberă și toate anexele prevăzute de normele de aplicare ale legii. Se solicită formularea unui punct de vedere cu privire la modul de efectuare a înscrierii în cartea funciară în cazul prezentat. În urma verificărilor efectuate, Comisia apreciază că înscrierea în cartea funciară se face în favoarea persoanei menționate în titlul de proprietate, în favoarea căreia s-a constituit dreptul potrivit Legii nr. 18/1991 privind fondul funciar, republicată, cu modificările și completările ulterioare. Notarul public urmează să stabilească regimul juridic al bunului la solicitarea persoanelor interesate. ***

2.17 Rectificarea certificatului de moștenitor ca urmare a rectificării titlului de proprietate în baza căruia a fost stabilită masa succesorală. (Minuta ședinței din data de 09.02.2016) O Cameră a Notarilor Publici transmite spre soluționare comisiei o adresă a Instituției Prefectului, prin care se solicită un punct de vedere cu privire la rectificarea certificatului de moștenitor ca urmare a emiterii unei hotărâri a comisiei județene prin care se dispune rectificarea titlului de proprietate în baza căruia a fost stabilită masa succesorală. În adresa menționată se face precizarea că, prin adresa nr. 4192/DFF/23.07.2010 transmisă ANCPI și ulterior Instituțiilor Prefectului, se aduce la cunoștință că atunci când titlurile de

proprietate nu au intrat în circuitul civil și se constată erori de ordin material (altele decât cele ce privesc întinderea și existența dreptului de proprietate sau persoanele îndreptățite) 77

la întocmirea acestora este recomandabil ca rectificarea acestora să se facă pe cale administrativă printr-o hotărâre de comisie județeană. Referitor la situația prezentată, comisia își menține punctele de vedere exprimate anterior în urma unor solicitări similare. ***

2.18 Modificarea datelor de identificare ale imobilului din titlul de proprietate ulterior încheierii actelor notariale. (Minuta ședinței din data de 01.03.2016) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la cererea de rectificare a unui act notarial în baza unui duplicat al unui titlu de proprietate, al cărui indicativ al uneia dintre parcele este diferit de cel al titlului inițial, care se afla în circuitul civil la momentul eliberării duplicatului, dar care ulterior a fost anulat de drept. În concret biroul notarial a autentificat un contract de partaj voluntar în anul 1999, pentru parcela A4/83, prevăzută în titlul de proprietate nr. 18448/1751/1995, indicativul parcelei fiind confirmat la momentul perfectării partajului și de schița vizată de OCOT și de primărie. La data de 22.10.2013 s-a eliberat duplicatul titlului de proprietate, în care respectiva parcelă de teren figurează cu indicativul A4/82, în timp ce în circuitul civil se afla și titlul de proprietate inițial, în original. Prin adresa nr. 7183/2014 Instituția Prefectului a făcut cunoscut Comisiei locale că odată cu emiterea duplicatului, titlul de proprietate în original a fost anulat de drept, impunându-se predarea acestuia, prin grija Comisiei locale, la OCPI. Se apreciază că lucrările de publicitate imobiliară pot fi reluate, ca urmare a 78

respingerii dispuse prin încheierea nr. 32817/2014, fără a se rectifica contractul de partaj, în considerarea punctelor de vedere emise anterior de către comisie. Situația prezentată în speță este similară unor spețe asupra cărora Comisia și-a exprimat punctul de vedere în sensul că, în considerarea prevederilor Legii notarilor publici și a activității notariale nr. 36/1995, republicată, nu este justificată solicitarea de modificare a actelor notariale, în toate situațiile în care se schimbă datele de identificare ale imobilului din titlurile de proprietate eliberate conform Legii nr. 18/1991 privind fondul funciar, ulterior încheierii actelor de către notarii publici (ex.: minuta din 02.02.2015). ***

2.19 Necesitatea modificării actelor notariale, în situația în care se schimbă datele de identificare ale imobilului din titlul de proprietate eliberat conform Legii nr. 18/1991 privind fondul funciar, ulterior încheierii actului. (Minuta ședinței din 21.03.2016) Un notar public solicită emiterea unei decizii cu caracter obligatoriu de către directorul Direcției de publicitate imobiliară din cadrul ANCPI, în baza art. 22 alin. (12) și (13) din Legea nr. 7/199615, cu privire la procedura de intabulare a 15

(n.n.) Potrivit art. 22 alin. (12) și (13) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și completările ulterioare în exercitarea atribuţiilor de coordonare şi

control, directorii Direcţiei de publicitate imobiliară şi Direcţiei de cadastru emit decizii cu caracter obligatoriu a căror nerespectare atrage pentru personalul de specialitate din Agenţia Naţională şi instituţiile subordonate, implicat în soluţionarea cererilor de recepţie şi 79

dreptului de proprietate în baza unor acte notariale, emise ulterior eliberării unui titlu de proprietate, în conformitate cu prevederile Legii nr. 18/1991 privind fondul funciar, titlu care a fost modificat după data încheierii actului notarial. Cu titlu exemplificativ se comunică două încheieri de respingere date de un OCPI cu privire la întabularea unor certificate de moștenitor, eliberate în baza unor titluri de proprietate, care au fost rectificate ulterior emiterii certificatelor, prin care nu se respectă conduita recomandată prin mai multe minute de ședință pe această temă. Situația prezentată este similară unor spețe asupra cărora Comisia și-a exprimat punctul de vedere în sensul că, în considerarea prevederilor Legii notarilor publici și a activității notariale nr. 36/1995, republicată, nu este justificată solicitarea de modificare a actelor notariale, în toate situațiile în care se schimbă datele de identificare ale imobilului din titlurile de proprietate eliberate conform Legii nr. 18/1991 privind fondul funciar, ulterior încheierii actelor de către notarii publici. ***

înscriere, sancţiunile disciplinare prevăzute în regulamentele interne. În baza protocolului de colaborare privind modul de efectuare a operaţiunilor de publicitate imobiliară, în vederea unificării procedurilor de lucru, Agenţia Naţională şi UNNPR organizează şedinţe de lucru periodice ale căror soluţii, consemnate în minutele de şedinţă, stau la baza emiterii deciziilor prevăzute la alin. (12). 80

2.20 Înscrierea în cartea funciară în situația existenței unor neconcordanțe între numele proprietarului menționat pe titlul de proprietate și cel din actele de identitate. (Minuta ședinței din data de 24.10.2016) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la următoarea situație juridică: la emiterea titlului de proprietate s-a menționat în mod eronat numele unuia din titularii dreptului de proprietate. Spre exemplu: „JANA” în loc de „IANA”, „LENUȚA” în loc de „ELENA”, „ION” în loc de „IOAN”, „STELUȚA” în loc de „STELA”. În toate aceste situații, deși există declarații de notorietate autentificate notarial, cu privire la numele titularului, emise de ceilalți titulari ai dreptului de proprietate înscriși în titlu sau de terțe persoane, se refuză întabularea în baza titlului de proprietate și a declarației de notorietate. Comisia precizează că aspectele menționate au fost analizate în cuprinsul mai multor minute anterioare, concluzia adoptată fiind aceea a efectuării înscrierilor în cartea funciară în baza titlului de proprietate și a declarației de notorietate. ***

2.21 Imposibilitatea identificării prin cod numeric personal a titularilor din titlul de proprietate, în vedea înscrierii în cartea funciară. (Minuta ședinței din data de 13.02.2017) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere referitor la o situație întâlnită în practică cu privire la prima intabulare în cartea funciară: la înscrierea dreptului de proprietate asupra terenurilor în baza titlurilor de proprietate emise în temeiul Legii fondului funciar nr. 18/1991, în care 81

figurează titulari mai multe persoane, se solicită părții care dorește intabularea să prezinte codul numeric personal al tuturor titularilor care figurează în titlul de proprietate. Această situație duce la imposibilitatea persoanei interesate de a intabula dreptul său de proprietate, acesta fiind în imposibilitatea de a prezenta CNP-ul tuturor titularilor. Astfel, petentul este îndrumat să solicite personal de la serviciile de evidență a persoanelor, CNP-ul tuturor titularilor, însă este refuzat, întrucât, în conformitate cu legislația în vigoare, fiind vorba de date cu caracter personal, ele nu pot fi puse la dispoziția acestuia. De altfel, sunt situații când titularii sunt decedați și nu au atribuit CNP-ul, astfel încât este practic imposibil ca unul din titularii dreptului de proprietate să obțină CNP-ul pentru un alt titular înscris în titlul de proprietate care este decedat. Aceste situații aduc atingere exercitării dreptului de proprietate de către coproprietarii care sunt puși în imposibilitatea intabulării cotei lor din dreptul de proprietate și astfel, sunt în imposibilitatea exercitării dreptului de dispoziție asupra cotei - părți din dreptul de proprietate. Notarul public consideră că se impune, în situația în care persoana înscrisă în titlul de proprietate este decedată, fără a avea atribuit CNP-ul, înscrierea în cartea funciară cu mențiunea că titularul este decedat, fără CNP atribuit. a) În situația în care coproprietarii de pe titlu sunt în viață, reprezentanții ANCPI învederează faptul că art. 5 alin. (2) lit. e) din Legea nr. 677/2001 pentru protecția persoanelor cu privire la prelucrarea datelor cu caracter personal şi libera circulație a acestor date, cu modificările ulterioare, permite prelucrarea datelor cu caracter personal - în sensul dezvăluirii 82

către terți prin transmiterea acestora (art. 3 lit. b) din Lege) atunci când prelucrarea este necesară în vederea realizării

unui interes legitim al operatorului sau al terțului căruia îi sunt dezvăluite datele, cu condiția ca acest interes să nu prejudicieze interesul sau drepturile şi libertățile fundamentale ale persoanei vizate. În speță, se apreciază că interesul legitim al coproprietarului, care solicită la serviciile de evidență ale persoanelor CNP-ul tuturor titularilor cuprinși în titlul de proprietate emis potrivit Legii fondului funciar nr. 18/1991, este evident. De asemenea, interesul și drepturile fundamentale ale celorlalți coproprietari nu numai că nu sunt prejudiciate, ci sunt protejate prin efectul înscrierii în cartea funciară. Nu în ultimul rând, obligativitatea menționării codului numeric personal este impusă de dispozițiile art. 29 din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare. b) În ceea ce privește persoanele decedate, cărora li s-a atribuit CNP, la prima înscriere, în fișierul .cpxml persoana autorizată va menționa la rubrica corespunzătoare cifra 0 de 13 ori. c) În ceea ce privește persoanele decedate cărora nu le-a fost atribuit CNP, Comisia apreciază că acesta nu este necesar, în vederea admiterii cererii de înscriere în cartea funciară, aspect care rezultă din analiza acestui text legal. Conform art. 29 alin. (1) lit. b), în cazul în care registratorul admite cererea,

dispune intabularea sau înscrierea provizorie prin încheiere, dacă înscrisul îndeplineşte următoarele condiţii limitative: (…) b) identifică corect numele sau denumirea părţilor şi menţionează codul numeric personal sau, după caz, numărul de identificare fiscală, dacă este atribuit (…). 83

CNP-ul a fost introdus ca element obligatoriu în actele de identitate, cele de stare civilă și în alte acte personale prin Decretul Consiliului de Stat al Republicii Socialiste România nr. 59/1978 pentru modificarea Legii nr. 5/1971 cu privire la actele de identitate ale cetăţenilor români, precum şi la procedura schimbării domiciliului şi a reşedinţei, intrat în vigoare la data de 03.05.1978. La prima înscriere, în fișierul .cpxml persoana autorizată va menționa la rubrica corespunzătoare cifra 0 de 13 ori. ***

2.22 Necesitatea modificării actelor notariale, în situația în care se schimbă datele de identificare ale imobilului din titlul de proprietate eliberat conform Legii nr. 18/1991 privind fondul funciar, ulterior încheierii actului. (Minuta ședinței din 10.04.2017) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la următoarea situație juridică: la data de 28.11.2011 s-a emis Certificatul de moștenitor nr. 135/28.11.2011 în Dosarul nr. 141/2011 pentru defunctul M.M., masa succesorală fiind compusă din terenurile descrise în Titlul de proprietate nr. 008872/02550 din 12.05.2003 emis de CJSDPT. Ulterior, titlul de proprietate a fost rectificat de instituțiile abilitate, suprafețele inițiale fiind reduse și repoziționate. În vederea înstrăinării, moștenitoarea M.D. a solicitat întabularea terenurilor, însă cererea acesteia nu a fost soluționată din cauza neconcordanțelor dintre certificatul de moștenitor și titlul de proprietate. Notarul public solicită precizări cu privire la actul care poate fi emis pentru soluționarea cauzei, nefiind vorba de o omisiune sau o eroare materială și nici de suplimentarea masei succesorale. 84

Astfel cum s-a precizat și în cuprinsul unor minute anterioare (ex.: minuta nr. 5607 – 1511 /21.03.2016), nu este justificată solicitarea oficiului teritorial privind modificarea actelor notariale încheiate în baza unor titluri de proprietate emise potrivit legilor fondului funciar, în situațiile în care ulterior autentificării se schimbă datele din cuprinsul acestor titluri. Reprezentanții ANCPI urmează să ia legătura cu reprezentanții OCPI, în vederea clarificării situației. ***

85

3. SCHIMBAREA CATEGORIEI DE FOLOSINȚĂ / DESTINAȚIEI IMOBILULUI

3.1 Actele necesare pentru notarea schimbării categoriei de folosință / destinației unui imobil. (Minuta ședinței din data de 28.07.2014) O societate profesională notarială solicită formularea unui punct de vedere cu privire la soluționarea diferită a unor cereri de notare în cartea funciară a schimbării categoriei de folosință a unui imobil, din extravilan arabil în intravilan curți construcții. În vederea soluționării cererii de notare a schimbării destinației imobilului din extravilan în intravilan, se va atașa hotărârea consiliului local emisă în baza planului urbanistic zonal aprobat conform prevederilor legale și tariful aferent acestei operațiuni. În vederea soluționării cererii de notare a schimbării categoriei de folosință a imobilului din arabil în curți construcții, se va atașa decizia Ministerului Agriculturii şi Dezvoltării Rurale de aprobare a scoaterii din circuitul agricol, cu excepția situației prevăzute la art. 23 pct. A lit. b) teza II din Legea 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, în conformitate cu care scoaterea definitivă şi temporară din

circuitul agricol a imobilelor situate în intravilanul aprobat potrivit legii se face prin autorizaţia de construire, precum și

tariful aferent acestei operațiuni16.

16

(n.n.) Normele procedurale privitoare la schimbarea destinației / categoriei de folosință au fost modificate ulterior analizei situației prezentate. În prezent sunt aplicabile dispozițiile art. 111 din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru 86

***

3.2 Actele necesare pentru notarea schimbării destinației unui imobil. (Minuta ședinței din data de 09.12.2014) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la documentele necesare în vederea evidențierii în cartea funciară, în cazul schimbării destinației unui teren din extravilan în intravilan.

şi carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și completările ulterioare, în conformitate cu care (1) Actualizarea datelor

referitoare la categoria de folosinţă/destinaţia terenului, pentru o parte din imobil, se realizează în baza unei documentaţii de actualizare informaţii tehnice. (2) Documentaţia cadastrală de actualizare a categoriei de folosinţă/destinaţiei conţine: a) borderoul; b) dovada achitării tarifului; c) cererea de recepţie şi înscriere; d) declaraţia pe proprie răspundere cu privire la identificarea imobilului măsurat; e) copiile actelor de identitate, în cazul proprietarilor persoane fizice sau certificatul constatator, în cazul persoanelor juridice; f) copia extrasului de carte funciară pentru informare; g) actul administrativ specific (ex.: adeverinţa emisă de primărie, autorizaţia de construire), emis în condiţiile legii; h) inventarul de coordonate al punctelor de staţie şi al punctelor radiate, i) calculul analitic al suprafeţelor; j) memoriul tehnic; (k) copia planului care a stat la baza înscrierii în cartea funciară a imobilului pentru care se solicită actualizarea; l) planul de amplasament şi delimitare a imobilului pe care se reprezintă suprafaţa de teren cu categoria / destinaţia actuală; m) Abrogat n) fişierul .cpxml. (3) Prin excepţie de la alin. (1) şi (2), actualizarea categoriei de folosinţă/destinaţiei pentru întregul imobil care a fost înregistrat în sistemul integrat de cadastru şi carte funciară se poate realiza fără documentaţie cadastrală, în baza actului administrativ specific, emis în condiţiile legale. Fişierul .cpxml se preia din arhiva oficiului teritorial, se actualizează de către inspectorul căruia i-a fost alocată lucrarea şi se ataşează cererii. 87

În situația prezentată, pentru efectuarea mențiunilor corespunzătoare în cartea funciară a imobilului, este suficientă prezentarea actului administrativ specific care atestă destinația terenului (adeverință emisă de către autoritatea publică locală, hotărârea consiliului local care aprobă planul urbanistic sau certificatul de atestare a îndeplinirii obligațiilor fiscale). În speță sunt aplicabile prevederile art. 111 alin. (3) din Regulamentul aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, în actualizarea categoriei de conformitate cu care

folosință/destinației pentru întregul imobil care a fost înregistrat în sistemul integrat de cadastru și carte funciară se realizează fără documentație cadastrală, în baza actului administrativ specific, emis în condițiile legale. Fișierul .cpxml se preia din arhiva oficiului teritorial, se actualizează de către inspectorul căruia i-a fost alocată lucrarea și se atașează cererii17. Încheierea de respingere a cererii de înscriere în cartea funciară motivată de lipsa fișierului .cpxml pentru actualizarea destinației imobilului poate fi atacată cu cerere de reexaminare, conform prevederilor legale. ***

3.3 Actualizarea categoriei de folosință din „arabil” în „curți construcții” a unui imobil înregistrat în sistemul integrat de cadastru şi carte funciară (Minuta ședinței din data de 25.05.2015). Un notar public solicită îndrumare în situația respingerii de către un OCPI a cererii de notare în cartea funciară a 17

88

(n.n.) Idem.

schimbării categoriei de folosință din teren intravilan arabil în teren intravilan curți construcții, în baza certificatului de urbanism, respingere întemeiată pe dispozițiile art. 111 alin. (1) din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și completările ulterioare, în conformitate cu care: actualizarea datelor referitoare la

categoria de folosință / destinația terenului se realizează în baza unei documentații de actualizare informații tehnice. Notarul public apreciază că temeiul juridic ce a dus la respingerea cererii este greșit aplicat, întrucât art. 111 alin. (3) este incident în astfel de cazuri, așa cum s-a stabilit prin minuta de ședință înregistrată cu nr. 6145/18.12.2014. Prin minuta invocată de notarul public s-a stabilit că, pentru notarea schimbării categoriei de folosință / destinației pentru întregul imobil, este suficientă prezentarea actului administrativ specific (adeverință emisă de către autoritatea publică locală, hotărârea consiliului local care aprobă planul urbanistic sau certificatul de atestare a îndeplinirii obligațiilor fiscale). Comisia apreciază că în speță sunt aplicabile dispozițiile art. 111 alin. (3) din Regulamentul aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, în temeiul cărora schimbarea categoriei de

folosință / destinației pentru întregul imobil care a fost înregistrat in sistemul integrat de cadastru și carte funciară se realizează fără documentație cadastrală, în baza actului administrativ specific, emis in condițiile legale. Fișierul .cpxml se preia din arhiva oficiului teritorial, se actualizează de către

89

inspectorul căruia i-a fost alocată lucrarea și se atașează cererii18. În consecință, în situația prezentată se poate formula cerere de reexaminare, în baza temeiului juridic indicat. ***

3.4 Încheierea unor acte juridice succesive cu privire la un teren care apare în sistemul integrat de cadastru și carte funciară ca fiind în extravilan, trecut anterior în intravilan, fără actualizarea cărții funciare. (Minuta ședinței din data de 15.06.2015) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la pronunțarea unor încheieri de respingere a cererilor de întabulare a dreptului de proprietate de către un BCPI, în baza unor contracte de vânzare-cumpărare încheiate în aceeași zi, având ca obiect același teren, cu motivația că terenul este înscris în evidențele sistemului integrat de cadastru și carte funciară ca fiind situat în extravilan. Se 18

Normele procedurale au fost modificate ulterior analizei situației prezentate, în sensul stabilirii doar a posibilității actualizării fără documentație cadastrală. Art. 111 alin. (3) a fost modificat prin Ordinul nr. 1340/2015 privind modificarea şi completarea Regulamentului de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru şi carte funciară, aprobat prin Ordinul directorului general al ANCPI nr. 700/2014, intrat în vigoare la data de 01.01.2016 și are următorul conținut: Prin excepție de la alin. (1) și (2), actualizarea

categoriei de folosință / destinației pentru întregul imobil care a fost înregistrat în sistemul integrat de cadastru și carte funciară se poate realiza fără documentație cadastrală, în baza actului administrativ specific, emis în condițiile legale. Fișierul .cpxml se preia din arhiva oficiului teritorial, se actualizează de către inspectorul căruia i-a fost alocată lucrarea și se atașează cererii. 90

precizează că terenul menționat în cele două acte juridice succesive cu categoria de folosință curți-construcții a fost trecut în intravilan în baza unei hotărâri de consiliu local, fapt atestat printr-o adeverință emisă de autoritatea publică locală. Din analiza documentației depuse rezultă anumite inadvertențe între extrasul de carte funciară de autentificare, certificatul fiscal și adeverința eliberată de autoritatea competentă și mențiunile din actul notarial, respectiv: - în conformitate cu extrasul de carte funciară pentru autentificare, terenul are categoria de folosință curțiiconstrucții și este situat în extravilan; - conform certificatului fiscal privind impozitele și taxele locale în cazul persoanelor fizice, terenul figurează înscris în evidențele fiscale ca pășune-intravilan; - în conformitate cu adeverința emisă de primărie, terenul se află în intravilanul localității; - conform contractelor de vânzare încheiate succesiv, terenul are categoria de folosință curți-construcții și este situat în intravilan. Comisia precizează că, în prealabil solicitării înscrierii în cartea funciară a actelor notariale menționate, era necesar să se clarifice regimul juridic al imobilului în ceea ce privește destinația și categoria de folosință, cu actualizarea corespunzătoare, după caz, a informațiilor din cartea funciară. De asemenea, din analiza documentelor atașate solicitării, rezultă că nu au fost respectate prevederile art. 35 din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și completările ulterioare, referitoare la obligativitatea obținerii în prealabil autentificării contractelor de vânzare a unui extras de carte funciară pentru autentificare; vânzările au fost autentificate la data de 15.01.2015, iar extrasul de carte funciară cu privire la 91

imobilul care a făcut obiectul celor două contracte a fost solicitat la aceeași dată, fiind eliberat însă ulterior, respectiv pe 19.01.201519. ***

19

(n.n.) A se vedea și Decizia Direcției de Publicitate Imobiliară nr. 2/06.03.2017 privind verificarea datei de eliberare a extrasului de carte funciară care stă la baza autentificării actelor notariale prin care se transmite, se modifică, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar. Potrivit Art. 1 Extrasele de carte funciară eliberate la sediul

BCPI vor fi completate cu data eliberării, de către angajații biroului teritorial cu atribuții în acest sens, conform modelului aprobat prin Regulamentul de avizare, recepție şi înscriere în evidențele de cadastru şi carte funciară, aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și completările ulterioare. Art. 2 (1) În vederea soluționării cererilor de înscriere care au la bază acte notariale prin care se transmite, se modifică, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar, asistenții registratori vor verifica data de eliberare a extrasului de carte funciară care stă la baza autentificării acestor acte, astfel: - pentru extrasele de carte funciară eliberate la ghișeu, se va verifica data eliberării completată potrivit art. 1; - pentru extrasele de carte funciară eliberate on-line, se va verifica termenul de eliberare a acestora. (2) În situația în care se constată că data autentificării actului notarial a fost anterioară datei eliberării extrasului de carte funciară, asistenții registratori vor menționa pe cererile de înscriere faptul că există impedimente pentru admiterea acestora. Art. 3 Registratorii de carte funciară vor respinge cererile de înscriere, formulate în baza unor acte notariale care au data autentificării anterioară datei de eliberare a extrasului de carte funciară, conform art. 35 alin. (1) teza a V-a, coroborat cu art. 29 alin. (1) lit. d), respectiv art. 30 alin. (2) din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare. 92

3.5 Operațiunile de publicitate imobiliară în temeiul unui contract de vânzare cu privire la un teren situat în intravilan, care este înscris în cartea funciară cu destinația extravilan. (Minuta ședinței din data de 08.12.2015) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la respingerea întabulării dreptului de proprietate asupra unor terenuri situate în intravilan, care au făcut obiectul unor contracte de vânzare. Într-o situație, prin referat de completare, s-a comunicat de către OCPI că în cartea funciară terenul are destinația de extravilan. La baza contractului de vânzare-cumpărare au stat și Hotărârea Consiliului Local nr. 60/21.10.2009, adeverința nr. 422/03.06.2015 și adeverința nr. 4225/03.06.2015, emise de primărie, prin care se adeverește că terenul intră în categoria intravilan - arabil. Într-o altă situație similară, soluția a fost de admitere, întabulându-se dreptul de proprietate în favoarea cumpărătorului. Telefonic s-a solicitat notarului public de către un asistent registrator rectificarea contractului de vânzare, în sensul că terenul este intravilan și nu extravilan, soluție care nu a fost agreată, având în vedere situația de fapt. S-a convenit să se depună o cerere de actualizare date tehnice (codul 2.6.2) pentru a modifica datele din cartea funciară, în sensul că terenul este în prezent trecut în intravilan. Cererile au fost înregistrate cu nr. 33824 și 33825/16.07.2015. Cererea de actualizare, însoțită de documentele justificative menționate mai sus, înregistrată cu nr. 33824, a primit inițial un referat de completare, necomunicat, prin care se preciza că sunt suprapuneri cu terenurile învecinate, deși repoziționarea imobilului fusese soluționată în anul 2014, prilej 93

cu care s-au remediat suprapunerile existente la acea dată. Cererea nu a fost soluționată până la data formulării memoriului. Dosarul 33825/16.07.2015 a fost soluționat prin încheiere de respingere, în care se precizează că documentația cadastrală nu poate fi recepționată. Din verificările efectuate de către ANCPI rezultă următoarele: pentru imobilul ce a făcut obiectul cererii s-a constatat că există suprapunere (n.n. cu alte documentații cadastrale recepționate anterior). În urma discuţiilor avute cu reprezentanții ANCPI, OCPI teritorial a propus soluţionarea din oficiu a acesteia. După repoziţionarea imobilului, cererea de recepţie şi înscriere se poate redepune. ***

3.6 Schimbarea categoriei de folosință a unui teren extravilan din ”arabil” în ”fâneață”. (Minuta ședinței din data de 08.12.2015) Un notar public a solicitat formularea unui punct de vedere cu privire la soluționarea unei cereri de către OCPI, având ca obiect notarea schimbării categoriei de folosință a unui teren extravilan din arabil în fâneață, înscris în cartea funciară în baza unei documentații întocmită în sistemul de referință stereografic 1970 (cu fișier .cpxml). Schimbarea categoriei de folosință s-a solicitat concomitent cu întabularea dreptului de proprietate al cumpărătorului, în baza adeverinței eliberate de primărie. OCPI a respins acest capăt de cerere, solicitând anexarea unui nou fișier .cpxml. Împotriva cererii s-a solicitat reexaminarea, cu motivarea că în conformitate cu prevederile 94

art. 11 alin. (3) din Ordinul nr. 700/2014, actualizarea fișierului .cpxml este în sarcina oficiului teritorial. Cererea a fost respinsă cu motivarea că pe cerere nu s-a menționat codul 2.6.2. Dosarul a fost redepus cu plata unui tarif de urgență. În cele din urmă cererea a fost admisă după aproape 50 de zile de la data depunerii acesteia. În situația prezentată sunt aplicabile prevederile art. 111 alin. (3) din Ordinul nr. 700/2014, în conformitate cu care

actualizarea categoriei de folosință/destinației pentru întregul imobil care a fost înregistrat în sistemul integrat de cadastru și carte funciară se realizează fără documentație cadastrală, în baza actului administrativ specific, emis în condițiile legale. Fișierul .cpxml se preia din arhiva oficiului teritorial, se actualizează de către inspectorul căruia i-a fost alocată lucrarea și se atașează cererii20. Având în vedere cele precizate, pentru schimbarea categoriei de folosință cu privire la întregul imobil nu este necesară întocmirea de către solicitant a fișierului .cpxml. 20

(n.n.) Normele procedurale privitoare la schimbarea destinației/categoriei de folosință au fost modificate ulterior analizei situației prezentate. Ca urmare a intrării în vigoare la data de 01.01.2016 a Ordinului nr. 1340/2015 al directorului general al ANCPI privind modificarea şi completarea Regulamentului de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, art. 111 alin. (3) are următorul conținut: Prin

excepţie de la alin. (1) şi (2), actualizarea categoriei de folosinţă/destinaţiei pentru întregul imobil care a fost înregistrat în sistemul integrat de cadastru şi carte funciară se poate realiza fără documentaţie cadastrală, în baza actului administrativ specific, emis în condiţiile legale. Fişierul .cpxml se preia din arhiva oficiului teritorial, se actualizează de către inspectorul căruia i-a fost alocată lucrarea şi se ataşează cererii. 95

Cererea a fost formulată şi înregistrată pe serviciile 2.3.2. (întabulare) şi 2.4.2. (notare), înregistrarea corectă fiind pe serviciile 2.6.2. (actualizarea informaţiilor cadastrale) şi 2.3.2. (întabulare). ***

3.7 Procedura de înregistrare a unei cereri de schimbare a destinației terenului; situații care impun întocmirea unui fișier .cpxml în vederea integrării imobilului în sistemul informatic. (Minutele ședințelor din data de 04.04.2016 și 09.05.2016) Un notar public semnalează practica neunitară a unui OCPI cu privire la documentele necesare în vederea evidențierii în cartea funciară a schimbării destinației unui teren din extravilan în intravilan. Deși prin minuta din data de 09.12.2014 s-a reținut că pentru efectuarea mențiunilor

corespunzătoare în cartea funciară a imobilului este suficientă prezentarea actului administrativ specific ce atestă destinația terenului (adeverință emisă de către autoritatea publică locală, hotărârea Consiliului Local care aprobă planul urbanistic sau certificatul de atestare a îndeplinirii obligațiilor fiscale), acest oficiu teritorial soluționează în mod diferit acest tip de cereri, fie prin admitere, fie prin respingere. Din verificarea aspectelor semnalate rezultă că cererile în cauză au fost înregistrate pe flux întrerupt (cod serviciu 2.3.2. sau 2.2.2., după caz). În vederea schimbării destinației unui teren este necesară parcurgerea fluxului integrat (serviciul cu codul 2.6.2 - extindere sau desfiinţare construcţii

şi actualizare categorie de folosinţă, destinaţie sau alte informaţii tehnice) ce presupune existența unui fișier .cpxml 96

întocmit de către inspectorul de cadastru, în urma cererii de schimbare a destinației formulate de către persoana interesată, însoțită de documentele justificative enunțate mai sus. Ulterior notarul public a revenit la solicitarea analizată în ședințele din data de 09.12.2014 și din 04.04.2016 cu privire la documentele necesare în vederea evidențierii în cartea funciară în cazul schimbării destinației unui teren din extravilan în intravilan. Prin minutele menționate s-a reținut că în acest caz nu este necesară întocmirea unei documentații cadastrale, fiind suficientă prezentarea actului administrativ specific care atestă destinația terenului (adeverință emisă de către autoritatea publică locală, hotărârea consiliului local care aprobă planul urbanistic sau certificatul de atestare a îndeplinirii obligațiilor fiscale). Conform art. 111 alin. (3) din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare fişierul .cpxml se preia din arhiva

oficiului teritorial, se actualizează de către inspectorul căruia ia fost alocată lucrarea şi se ataşează cererii. În vederea schimbării destinației terenului este necesară parcurgerea fluxului integrat (serviciul cu codul 2.6.2 - extindere sau desființare construcții și actualizare categorie de folosință, destinație sau alte informații tehnice) ce presupune existența unui fișier .cpxml întocmit de către inspectorul de cadastru, în urma cererii de schimbare a destinației formulate de către persoana interesată, însoțită de documentele justificative enunțate mai sus. Deși prin minută notarului public i s-a recomandat să formuleze reexaminare împotriva încheierilor de respingere a cererilor de înscriere în cartea funciară, motivate pe lipsa 97

fișierului .cpxml, soluția dispusă în unele cereri de reexaminare a fost de menținere a încheierilor de respingere. În cadrul ședinței din data de 09.05.2016 s-au reținut următoarele: constatările menționate în minutele din data de 09.12.2014 și din data de 04.04.2016 se referă doar la situația în care imobilul a fost înregistrat în sistemul integrat de cadastru și carte funciară, conform art. 111 alin. (3) din Ordinul ANCPI nr. 700/2014, potrivit căruia: Prin excepţie de

la alin. (1) şi (2), actualizarea categoriei de folosinţă/destinaţiei pentru întregul imobil care a fost înregistrat în sistemul integrat de cadastru şi carte funciară se poate realiza fără documentaţie cadastrală, în baza actului administrativ specific, emis în condiţiile legale. Fişierul .cpxml se preia din arhiva oficiului teritorial, se actualizează de către inspectorul căruia i-a fost alocată lucrarea şi se ataşează cererii. Din actele anexate cererii formulate către comisie, rezultă că încheierile de respingere s-au pronunțat fie în situațiile în care imobilele nu erau înregistrate în sistemul integrat de cadastru și carte funciară - ceea ce se poate observa din faptul că numărul de carte funciară diferă de numărul cadastral, ci doar în sistemul de cadastru și carte funciară, fără reprezentare grafică (încheierile nr. 310258/2015 și nr. 48836/2016), fie nu s-a achitat taxa de 60 lei/imobil pentru actualizare categorie de folosință, destinație sau alte informații tehnice (încheierea nr. 13872/2016). Reprezentanții ANCPI precizează că potrivit informațiilor furnizate de OCPI, punerea în aplicare a dispozițiilor art. 111 alin. (3) din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare, care stipulează că fişierul .cpxml se preia din arhiva oficiului 98

teritorial, se actualizează de către inspectorul căruia i-a fost alocată lucrarea şi se ataşează cererii, nu este posibilă în situațiile punctuale în care documentația cadastrală existentă în arhiva OCPI nu este realizată în sistem Stereografic 1970. În aceste cazuri este necesar ca proprietarul tabular să solicite unei persoane fizice/juridice autorizate întocmirea unui fișier .cpxml, în vederea integrării imobilului în cauză în sistemul informatic integrat de cadastru și carte funciară. ***

99

4. ÎNSCRIEREA ȘI RADIEREA DREPTURILOR REALE ASUPRA CONSTRUCȚILOR

4.1 Întabularea construcțiilor edificate fără autorizație de construire. Lipsa mențiunilor referitoare la anul edificării construcțiilor în certificatele de atestare fiscală. (Minuta ședinței din data de 16.12.2013) Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările ulterioare permite înscrierea în cartea funciară a construcțiilor edificate fără autorizație de construire anterior datei de 01.08.2001, în baza certificatului de atestare fiscală 21 . Formularul certificatului de atestare fiscală pentru persoane fizice/juridice, aprobat prin Ordinul MFP nr. 2052bis/2006 nu conține o rubrică referitoare la anul edificării construcției. Se învederează Comisiei faptul că dispozițiile legale sus amintite nu au în prezent aplicabilitate practică, iar construcțiile nu pot fi înscrise în cartea funciară. ANCPI a formulat o solicitare adresată Ministrului Finanțelor Publice.

21

(n.n.) Conform art. 36 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, în forma aflată în vigoare la data redactării minutei, construcţiile realizate

înainte de 1 august 2001, care este data intrării în vigoare a Legii nr. 453/2001 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii şi unele măsuri pentru realizarea locuinţelor, se întabulează, în lipsa autorizaţiei de construire, în baza certificatului de atestare fiscală prin care se atestă achitarea tuturor obligaţiilor fiscale de plată datorate autorităţii administraţiei publice locale în a cărei rază se află situată construcţia, precum şi a documentaţiei cadastrale. 100

Se apreciază că până la modificarea formularului certificatului de atestare fiscală pentru persoane fizice/juridice, anul edificării construcției, anterior datei de 01.08.2001, poate rezulta și din istoricul de rol fiscal, solicitat de persoanele interesate. ***

4.2 Întabularea construcțiilor edificate fără autorizație de construire. Relevanța vârstei titularului rolului fiscal prin raportare la anul edificării construcției. (Minuta ședinței din data de 10.03.2014) Se solicită formularea unui punct de vedere cu privire la aplicarea art. 36 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, cu modificările și completările ulterioare, în conformitate cu care construcţiile

realizate înainte de 1 august 2001, (...), se întabulează, în lipsa autorizaţiei de construire, în baza certificatului de atestare fiscală prin care se atestă achitarea tuturor obligaţiilor fiscale de plată datorate autorităţii administraţiei publice locale în a cărei rază se află situată construcţia, precum şi a documentaţiei cadastrale, respectiv dacă vârsta titularului de rol fiscal are vreo relevanță în ceea ce privește admiterea cererii de înscriere în cartea funciară construcției edificate înainte de 1 august 2001. OCPI respinge cererile de înscriere a dreptului de proprietate asupra construcțiilor vechi cu motivarea că, din cauza vârstei titularului de rol fiscal, acesta ar fi fost în imposibilitate să edifice personal respectivele construcții. Se apreciază că, în situația prezentată, sunt aplicabile prevederile art. 36 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, menționate 101

mai sus și ale art. 37 alin. (5) tezele III și IV din Legea 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, republicată, cu modificările și completările ulterioare, în conformitate cu care construcţiile realizate înainte de 1 august

2001, (...) se întabulează, în lipsa autorizaţiei de construire, în baza certificatului de atestare fiscală prin care se atestă achitarea tuturor obligaţiilor fiscale de plată datorate autorităţii administraţiei publice locale în a cărei rază se află situată construcţia, precum şi a documentaţiei cadastrale. În cazul în care construcţiile nu sunt înregistrate la autoritatea administraţiei publice locale competente, acestea se înregistrează dacă se achită impozitul aferent pe ultimii 5 ani anteriori depunerii declaraţiei fiscale, inclusiv pentru anul în curs22. Având în vedere prevederile legale invocate precum și limitele controlului de legalitate exercitat de registratorul de carte funciară, conform art. 29 și următoarele din Legea 7/1996, se apreciază că vârsta titularului de rol fiscal nu are

22

(n.n.) Alin. (5) al art. 37 din Legea nr. 50/1991 a fost ulterior modificat prin Legea nr. 197/2016 privind aprobarea Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 22/2014 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii și are următorul cuprins: construcţiile executate fără autorizaţie de

construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum şi cele care nu au efectuată recepţia la terminarea lucrărilor, potrivit legii, nu se consideră finalizate. Conform alin. (6) al art. 37, introdus prin Legea nr. 197/2016 dreptul de proprietate asupra construcţiilor se înscrie în cartea funciară în baza unui certificat de atestare, care să confirme că edificarea construcţiilor s-a efectuat conform autorizaţiei de construire şi că există proces-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor, sau, după caz, a unui certificat de atestare a edificării construcţiei, eliberate de autoritatea administraţiei publice locale competentă, care să confirme situaţia juridică actuală a construcţiilor şi respectarea dispoziţiilor în materie şi a unei documentaţii cadastrale. 102

nicio relevanță cu privire la admiterea cererilor de înscriere a dreptului de proprietate asupra construcțiilor în cartea funciară, cu condiția ca titularul de rol fiscal asupra construcției să fie și titularul unui drept real asupra terenului. ***

4.3 Înscrierea construcțiilor în baza autorizației de construire și a procesului - verbal de recepție la terminarea lucrărilor eliberat în lipsa certificatului de performanță energetică. (Minuta ședinței din data de 28.07.2014). O societate profesională notarială solicită formularea unui punct de vedere cu privire la situația unor construcții întabulate în baza unor procese – verbale de recepție la terminarea lucrărilor, întocmite fără certificat de performanță energetică. Conform art. 20 alin. (2) din Legea nr. 372/2005 privind performanţa energetică a clădirilor, republicată,

procesul-verbal încheiat cu ocazia recepţiei la terminarea lucrărilor şi neînsoţit de copia de pe certificat este nul de drept. Având în vedere prevederile art. 30 alin. (2) din Legea 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, cu modificările și completările ulterioare, în conformitate cu care registratorul va respinge cererea de înscriere a actului

juridic a cărui nulitate absolută este prevăzută în mod expres de lege sau pentru neîndeplinirea unor condiţii speciale prevăzute de reglementările în vigoare, cererile de înscriere în cartea funciară a construcțiilor, formulate în baza autorizației de construire și a procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, eliberat în lipsa certificatului de performanță energetică, trebuie respinse. 103

În situația prezentată sunt aplicabile prevederile art. 900 din Codul civil (Prezumţia existenţei sau inexistenţei unui drept tabular), în conformitate cu care dacă în cartea funciară

s-a înscris un drept real în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei. Dacă un drept real s-a radiat din cartea funciară, se prezumă că acel drept nu există. Dovada contrară se poate face numai în cazurile prevăzute la art. 887, precum şi pe calea acţiunii în rectificare. Astfel, în lipsa solicitării rectificării de carte funciară în baza unei hotărâri judecătorești definitive sau, după caz, irevocabile, pronunțată în temeiul art. 908 din Codul civil23, se 23

(n.n.) Potrivit art. 908 din Codul civil - Rectificarea intabulării sau înscrierii provizorii (1) Orice persoană interesată poate cere

rectificarea unei intabulări sau înscrieri provizorii, dacă: 1. înscrierea sau încheierea nu este valabilă ori actul în temeiul căruia a fost efectuată înscrierea a fost desfiinţat, în condiţiile legii, pentru cauze ori motive anterioare sau concomitente încheierii ori, după caz, emiterii lui; 2. dreptul înscris a fost greşit calificat; 3. nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea; 4. înscrierea în cartea funciară nu mai este, din orice alte motive, în concordanţă cu situaţia juridică reală a imobilului. (2) Rectificarea înscrierilor în cartea funciară se poate face fie pe cale amiabilă, prin declaraţia autentică notarială a titularului dreptului ce urmează a fi radiat sau modificat, fie, în caz de litigiu, prin hotărâre judecătorească definitivă. (3) Când dreptul înscris în cartea funciară urmează a fi rectificat, titularul lui este obligat să predea celui îndreptăţit, odată cu consimţământul dat în formă autentică notarială pentru efectuarea rectificării, şi înscrisurile necesare, iar în caz contrar, persoana interesată va putea solicita instanţei să dispună înscrierea în cartea funciară. În acest din urmă caz, hotărârea instanţei de judecată va suplini consimţământul la înscriere al părţii care are obligaţia de a preda înscrisurile necesare rectificării. (4) Acţiunea în rectificare poate fi introdusă concomitent sau separat, după ce a fost admisă acţiunea de fond, când este cazul. Ea poate fi formulată atât împotriva dobânditorului nemijlocit, cât şi împotriva terţilor dobânditori, cu titlu oneros sau cu titlu gratuit, în 104

prezumă în mod relativ că dreptul de proprietate asupra construcției există în folosul titularului autorizației de construire și a procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor. ***

4.4 Înscrierea în cartea funciară a construcțiilor edificate anterior anului 2001 fără autorizație de construire. (Minuta ședinței din data de 04.08.2014) Se aduce la cunoștința comisiei faptul că sunt frecvente situațiile în care în anexa la partea I a cărții funciare sunt reprezentate construcții edificate anterior anului 2001, fără autorizație de construire, înregistrate la rolul fiscal, dar care nu sunt întabulate. Se solicită formularea unui punct de vedere cu privire la procedura înscrierii acestora în cartea funciară. În vederea înscrierii acestora în cartea funciară se vor depune la oficiul teritorial documentele prevăzute la art. 36 alin. (2) din Legea 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, cu modificările și completările ulterioare, în conformitate cu care construcţiile realizate

înainte de 1 august 2001, (...), se intabulează, în lipsa autorizaţiei de construire, în baza certificatului de atestare fiscală prin care se atestă achitarea tuturor obligaţiilor fiscale

condiţiile prevăzute la art. 909, cu excepţia acţiunii întemeiate pe dispoziţiile alin. (1) pct. 3 şi 4, care nu poate fi pornită împotriva terţilor care şi-au înscris vreun drept real, dobândit cu bună-credinţă şi printr-un act juridic cu titlu oneros sau, după caz, în temeiul unui contract de ipotecă, întemeindu-se pe cuprinsul cărţii funciare. 105

de plată datorate autorităţii administraţiei publice locale în a cărei rază se află situată construcţia, precum şi a documentaţiei cadastrale. Este recomandat, în această situație, ca certificatul de atestare fiscală să se atașeze documentațiilor cadastrale de primă înregistrare, concomitent cu actele de proprietate cu privire la terenul pe care este edificată construcția, în vederea înscrierii imobilului alcătuit din teren și construcție în cartea funciară. Procedura și conținutul documentației tehnicojuridice necesară întabulării dreptului de proprietate asupra construcțiilor înscrise în sistemul integrat de cadastru și carte funciară fără acte doveditoare sunt prevăzute în cuprinsul art. 99 din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/201424. ***

24

(n.n.) Potrivit art. 99 din Regulamentul aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și completările ulterioare (1) Pentru

construcţiile înscrise în sistemul integrat de cadastru şi carte funciară, fără acte doveditoare ale dreptului de proprietate, în situaţia în care se solicită ulterior intabularea dreptului de proprietate, operaţiunea se efectuează pe flux integrat, cu întocmirea unui nou fişier .cpxml. (2) Cererea de recepţie şi înscriere va fi însoţită de: a) dovada achitării tarifului; b) copiile actelor de identitate, în cazul proprietarilor persoane fizice/adeverinţă emisă de către serviciul public comunitar de evidenţa populaţiei din care să rezulte datele de identificare sau certificatul constatator, în cazul persoanelor juridice; c) copia legalizată a certificatului de căsătorie, după caz; d) copia extrasului de carte funciară pentru informare; e) documentele doveditoare ale dreptului de proprietate asupra construcţiilor; f) fişierul .cpxml. 106

4.5 Existența unor neconcordanțe între descrierea construcției din cartea funciară și cea din actele doveditoare ale actului de proprietate. (Minuta ședinței din data de 24.11.2014) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la posibilitatea dezbaterii unei succesiuni, în situația în care descrierea unei construcții din cartea funciară nu coincide cu cea din actele doveditoare ale dreptului de proprietate cu privire la imobilele din masa succesorală. Din analiza documentației rezultă că în baza unui contract de întreținere încheiat în anul 1997, s-a transmis dreptul de proprietate asupra unui imobil, compus din teren intravilan și casa din cărămidă, acoperită cu țiglă, cu o cameră, bucătărie și dependințe, drept care a fost înscris în cartea funciară în favoarea debitorilor obligației de întreținere, respectiv a fiului creditorilor acestei obligații și a soției sale. Ulterior, unul dintre creditorii obligației de întreținere a decedat. În anul 2000 s-a înscris în cartea funciară, în favoarea proprietarilor tabulari, extinderea locuinței, în temeiul unei autorizații de construire din anul 1978 și a unui dovezi de luare în folosință din anul 2000, emise pe numele creditorilor obligației de întreținere; descrierea construcției se modifică în

construcție din zidărie de cărămidă, șarpantă din lemn, învelitoare din țiglă, compusă din subsol, pivniță, parter, trei camere, bucătărie, baie, antreu acces pivniță. În anul 2005 a decedat și celălalt creditor al obligației de întreținere, iar în anul 2012 a decedat și unul dintre debitorii obligației de întreținere, a cărui moștenitoare este fiica, în condițiile în care soția supraviețuitoare a renunțat la succesiune. 107

Comisia apreciază că, din informațiile furnizate, rezultă că, din punct de vedere strict juridic, partea din imobil reprezentată de extinderea locuinței nu face obiectul contractului de întreținere, atâta vreme cât nici descrierea construcției din cartea funciară și nici contractul de întreținere încheiat nu au în vedere aceste aspecte. În acest caz, părțile pot recurge la o clarificare pe cale judiciară a regimului juridic al imobilului, în situația în care soluționarea pe cale amiabilă, pe calea unei proceduri necontencioase, nu este posibilă. ***

4.6 Necesitatea documentației cadastrale pentru radierea unei construcții înscrise în sistemul integrat de cadastru și carte funciară. (Minuta ședinței din data de 09.12.2014) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la documentele necesare și modalitatea de radiere a unei construcții înscrise în cartea funciară. În situația prezentată sunt aplicabile prevederile art. 103 din Regulamentul aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, în conformitate cu care operațiunea de radiere a unei construcții

din sistemul integrat de cadastru și carte funciară se efectuează, la cererea proprietarului, fără documentație cadastrală, în baza actului administrativ specific, emis în condițiile legale. Fișierul .cpxml se preia din arhiva oficiului teritorial, se actualizează de către inspectorul căruia i-a fost alocată lucrarea și se atașează cererii care se soluționează pe flux integrat.

108

Din verificările efectuate de către ANCPI rezultă că cererea înregistrată cu nr. 53636/2014 a fost soluționată prin admitere prin încheierea de carte funciară cu același număr. ***

4.7 Înscrierea în cartea funciară a panourilor fotovoltaice. (Minuta ședinței din data de 17.02.2015) O societate profesională notarială solicită efectuarea demersurilor legale în vederea armonizării prevederilor art. 101 din Ordinul nr. 700/2014 privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, cu modificările și completările ulterioare, cu cele ale art. 3 alin. (1) lit. a) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicată, cu modificările și completările ulterioare 25 , precum și cu prevederile Hotărârii Guvernului nr. 2139/2004 pentru aprobarea Catalogului privind clasificarea și duratele normale de funcționare a mijloacelor fixe, cu modificările și completările ulterioare.

25

Potrivit art. 3 alin. (1) lit. a) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii republicată, cu modificările și completările ulterioare, Construcţiile civile, industriale,

agricole, cele pentru susţinerea instalaţiilor şi utilajelor tehnologice, pentru infrastructură de orice fel sau de oricare altă natură se pot realiza numai cu respectarea autorizaţiei de construire, precum şi a reglementărilor privind proiectarea şi executarea construcţiilor, pentru: a) lucrări de construire, reconstruire, consolidare, modificare, extindere, reabilitare, schimbare de destinaţie sau de reparare a construcţiilor de orice fel, precum şi a instalaţiilor aferente acestora, cu excepţia celor prevăzute la art. 11; 109

Comisia reține că înscrierea în cartea funciară a panourilor fotovoltaice se face în conformitate cu mențiunile din autorizația de construire și procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, emise conform prevederilor legale invocate, cu respectarea procedurii prevăzute la art. 101 din Regulamentul aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, potrivit căruia înscrierea în evidențele de cadastru și carte funciară a

unei construcții reprezentând un sistem de panouri fotovoltaice, se face în baza documentației cadastrale, a autorizației de construire și a procesului verbal de recepție la terminarea lucrărilor. Pe planul de amplasament si delimitare se reprezintă conturul exterior al zonei pe care sunt amplasate panourile, iar în fișierul .cpxml la «Construcții Introducere/editare clădiri - Mențiuni», se face mențiunea “sistem cu n panouri fotovoltaice”26. În ceea ce privește natura de bunuri mobile sau imobile a panourilor fotovoltaice, de care depinde caracterul ipotecii ce urmează a le greva, învederăm dispozițiile art. 538 din Codul civil, potrivit cărora: (1) Rămân bunuri imobile

materialele separate în mod provizoriu de un imobil, pentru a fi din nou întrebuinţate, atât timp cât sunt păstrate în aceeaşi 26

(n.n.) Ulterior analizei situație prezentate art. 101 a fost modificat prin Ordinul nr. 1340/2015 privind modificarea şi completarea Regulamentului de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și completările ulterioare, intrat în vigoare la data de 01.01.2016 și are următorul cuprins: Înscrierea în evidenţele

de cadastru şi carte funciară a unei construcţii reprezentând un sistem de panouri fotovoltaice, se face în baza documentaţiei cadastrale şi a certificatului de atestare prevăzut de art. 37 din Legea nr. 7/1996, republicată. Pe planul de amplasament şi delimitare se reprezintă conturul exterior al zonei pe care sunt amplasate panourile, iar în fişierul .cpxml la «Construcţii - Introducere/editare clădiri - Menţiuni», se face menţiunea "sistem cu "n" panouri fotovoltaice. 110

formă, precum şi părţile integrante ale unui imobil care sunt temporar detaşate de acesta, dacă sunt destinate spre a fi reintegrate. (2) Materialele aduse pentru a fi întrebuinţate în locul celor vechi devin bunuri imobile din momentul în care au dobândit această destinaţie. ***

4.8 Notarea autorizației de construire în cartea funciară. (Minuta ședinței din data de 20.07.2015) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la posibilitatea notării în cartea funciară a unei autorizații de construire, având în vedere dispozițiile art. 876 alin. (2) și art. 903 alin. (3) din Codul civil27, coroborate cu prevederile art. 7 alin. (14) raportat la art. 41 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, republicată, cu modificările și completările ulterioare28, având 27

Conform art. 876 alin. (2) din Codul civil În cazurile

prevăzute de lege pot fi înscrise în cartea funciară şi alte drepturi, fapte sau raporturi juridice, dacă au legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară. Potrivit art. 903 alin. (3) din Codul civil Se vor putea nota în cartea funciară, fără însă ca opozabilitatea faţă de terţi să depindă de această înscriere:(…) orice alte fapte sau raporturi juridice care au legătură cu imobilul şi care sunt prevăzute în acest scop de lege. 28

Conform art. 7 alin. (14) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, republicată, cu modificările și completările ulterioare Valabilitatea autorizaţiei se

menţine în cazul schimbării investitorului, înaintea finalizării lucrărilor, cu condiţia respectării prevederilor acesteia şi a înscrierii în cartea funciară a modificărilor intervenite cu privire la drepturile reale imobiliare. Art. 41 prevede că Dreptul de concesiune asupra terenului se transmite în caz de succesiune sau de înstrăinare a construcţiei 111

în vedere și prevederile art. 18 alin. (1) lit. dd) din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare29. Notarea autorizației de construire în cartea funciară este permisă în situația prevăzută la art. 36 alin. (5) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și completările ulterioare, în conformitate cu care Ipoteca constituită asupra unui bun viitor se poate

intabula în condiţiile legii privind creditul ipotecar pentru investiţiile imobiliare, dacă în prealabil a fost notată existenţa autorizaţiei de construire şi notarea procesului-verbal de recepţie parţială30. ***

pentru a cărei realizare acesta a fost constituit, în aceleaşi condiţii se transmite şi autorizaţia de construire. 29

Art. 18. alin. (1) din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare prevede că Sunt supuse notării următoarele drepturi, fapte sau raporturi

juridice în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară: (…) orice alte drepturi, fapte sau raporturi juridice pentru care legea prevede formalitatea notării. 30

(n.n.) Art. 36 alin. (5) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară a devenit art. 37 alin. (5) prin republicarea în Monitorul Oficial, Partea I nr. 720 din 24.09.2015. 112

4.9 Modul de evidențiere în cartea funciară a construcțiilor fără acte doveditoare ale dreptului de proprietate. (Minuta ședinței din datele de 27.10.2015, 03.11.2015 și 11.01.2016) Un notar public și o Camera Notarilor Publici solicită formularea unui punct de vedere cu privire la practica unui OCPI referitoare la înscrierea construcțiilor în cartea funciară. În concret, în partea A a cărților funciare s-a notat teren și casă în baza titlului de proprietate asupra terenului, a unui certificat de atestare a construcțiilor și a unei documentații cadastrale recepționate de oficiul teritorial. Înscrierile au fost evidențiate ulterior în extrasele de carte funciară solicitate în vederea întocmirii actelor notariale translative/constitutive de drepturi reale în partea A ca și curți-construcții arabil și casă. În prezent extrasele de carte funciară eliberate nu mai conțin mențiunile referitoare la casă care apare notată la partea B. Angajații OCPI solicită întocmirea unei documentații cadastrale pentru întabularea construcțiilor, fapt ce presupune costuri suplimentare pentru proprietari și creează inconveniente în relația clienților cu notarii publici instrumentatori ai actelor de transfer asupra construcțiilor încheiate anterior. În urma verificărilor efectuate de către ANCPI rezultă următoarele: potrivit art. 55 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 (forma în vigoare în 2008): dreptul de proprietate dobândit

prin construire se va putea înscrie în cartea funciară pe baza unui certificat eliberat de primăria localităţii unde este situat imobilul, prin care se atestă, când este cazul, faptul că proprietarul a edificat construcţiile în conformitate cu autorizaţia de construire eliberată potrivit legii, precum şi a unei documentaţii cadastrale. 113

Potrivit art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 (forma în vigoare în 2008): construcţiile executate fără autorizaţie de

construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum şi cele care nu au efectuată recepţia la terminarea lucrărilor, potrivit legii, nu se consideră finalizate şi nu pot fi întabulate în cartea funciară. Având în vedere prevederile legale de mai sus, în speţa prezentată dreptul de proprietate asupra construcţiilor nu a fost întabulat, din lipsa actelor prevăzute de lege, construcţiile fiind doar evidenţiate în cadastru şi notată existenţa acestora în carte funciară. La conversia cărţilor funciare din format de hârtie în format electronic datele au fost preluate întocmai, astfel încât construcţiile respective au fost menţionate în anexa la partea I a cărţii funciare cu menţiunea „fără acte”. Din discuțiile purtate cu ceilalți notari publici din județ și lămuririle furnizate de către doamna registrator - șef a OCPI, prezentă la discuții, rezultă că aspectele semnalate au fost soluționate. Notarul public a revenit la solicitarea anterioară, care a fost prezentată în minuta ședinței din datele de 27.10.2015 și 03.11.2015, cu privire la practica unui OCPI referitoare la înscrierea construcțiilor în cartea funciară, ca urmare a conversiei vechilor cărți funciare deschise conform Decretului – Lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispozițiilor privitoare la cărțile funciare, cu modificările și completările ulterioare, situație analizată în cadrul ședinței din data de 11.01.2016. În urma verificărilor efectuate, Comisia apreciază următoarele: Situația prezentată a fost analizată și în minute anterioare. În vederea înscrierii dreptului de proprietate asupra construcțiilor se va prezenta fișierul .cpxml și actele 114

prevăzute la art. 37 din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată31. ***

4.10 Modul de dobândire a dreptului de proprietate asupra construcțiilor; înscrisul apt de înscriere a dreptului de proprietate asupra construcțiilor în cartea funciară. (Minuta ședinței din data de 26.01.2016) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere în ceea ce privește modul de dobândire în proprietate a unei anexe locuibile de către doi soți, întrucât, pe de o parte în cartea funciară aceștia figurează ca proprietari în baza încheierii nr. 128679/2015, însă, pe de altă parte, aceștia nici nu au edificat construcția (anul edificării fiind 1900) și nici nu au dobândit-o prin contractul de întreținere încheiat în anul

31

(n.n.) Conform art. 37 alin. (1) și (2) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și completările ulterioare, (1) Dreptul de proprietate asupra construcţiilor

se înscrie în cartea funciară în baza unui certificat de atestare eliberat de autoritatea locală emitentă a autorizaţiei de construire, care să confirme că edificarea construcţiilor s-a efectuat conform autorizaţiei de construire şi că există proces- verbal de recepţie la terminarea lucrărilor, precum şi a celorlalte dispoziţii legale în materie şi a unei documentaţii cadastrale. (2) Construcţiile realizate înainte de 1 august 2001, care este data intrării în vigoare a Legii nr. 453/2001 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii şi unele măsuri pentru realizarea locuinţelor, se intabulează, în lipsa autorizaţiei de construire, în baza certificatului de atestare fiscală prin care se atestă achitarea tuturor obligaţiilor fiscale de plată datorate autorităţii administraţiei publice locale în a cărei rază se află situată construcţia, precum şi a documentaţiei cadastrale. 115

1998, având ca obiect nuda proprietate asupra terenului și a casei. Conform dispozițiilor art. 37 alin. (2) din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările ulterioare: Construcţiile realizate înainte de 1

august 2001, care este data intrării în vigoare a Legii nr. 453/2001 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii şi unele măsuri pentru realizarea locuinţelor, se intabulează, în lipsa autorizaţiei de construire, în baza certificatului de atestare fiscală prin care se atestă achitarea tuturor obligaţiilor fiscale de plată datorate autorităţii administraţiei publice locale în a cărei rază se află situată construcţia, precum şi a documentaţiei cadastrale. În concluzie, pentru ipotezele cuprinse în textul citat, modul de dobândire a dreptului de proprietate asupra construcțiilor îl constituie legea, iar înscrisul apt de înscrierea dreptului de proprietate asupra construcțiilor în cartea funciară îl constituie certificatul de atestare fiscală. De asemenea, precizăm faptul că dreptul de proprietate asupra construcțiilor se intabulează în cartea funciară conform dispozițiilor art. 37 din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările ulterioare, certificatul de atestare a edificării construcției nefiind în prezent act apt pentru înscrierea în cartea funciară, în lipsa autorizaţiei de construire pentru construcțiile edificate înainte de 1 august 2001. ***

116

4.11 Actualizarea documentației cadastrale; radierea unei construcţii din sistemul integrat de cadastru şi carte funciară. (Minuta ședinței din data de 18.04.2016) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere în ceea ce privește următoarea situație: La data de 23.03.2016 M.A. a vândut către soții G.G. și G.L.A. un teren împreună cu construcțiile C1 si C4 edificate pe acesta. Vânzătorul M.A. a dobândit la rândul său aceste bunuri, prin cumpărare, conform contractului de vânzare nr. 2549 din 02.08.2007. În acesta este menționat faptul că pe teren au mai existat 2 construcții, C2 și C3 (ambele descrise într-o documentație cadastrală efectuată anterior), care, din cauza stării avansate de degradare, s-au autodemolat. Dreptul de proprietate asupra întregului imobil s-a întabulat în favoarea actualului vânzător, M.A., prin încheierea nr. 941495/03.08.2007. Conform contractului de vânzare nr. 298/23.03.2016, având în vedere că nu s-au radiat din cartea funciară construcțiile C2 și C3, vânzătorul s-a obligat, pe cheltuiala sa, să radieze cele două construcții și să actualizeze documentația cadastrală. BCPI a respins cererea de întabulare în baza contractului de vânzare nr. 298 / 23.03.2016, solicitând în prealabil efectuarea actualizării documentației cadastrale. În urma discuției cu părțile, s-a constatat că s-au început demersurile pentru actualizarea documentației cadastrale pe numele noilor proprietari, ca urmare a transferului dreptului de proprietate, însă nu este posibil întrucât este nevoie de prezentarea întabulării noilor proprietari în cartea funciară a imobilului. Se apreciază că această respingere, lezează interesele proprietarilor G.G. și G.L.A. al căror drept de proprietate nu este la acest moment opozabil terților, motiv pentru care 117

notarul public respingere.

a

solicitat

reexaminarea

încheierii

de

Din analiza speței prezentate precum și a documentelor anexate acesteia rezultă următoarele: Deși s-a precizat în încheierea de carte funciară, ca motiv de respingere, faptul că asupra construcției C1 s-au efectuat modificări și actualizări, din cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare autentificat de notarul public rezultă faptul că descrierea construcției C1 este aceeași cu cea din cartea funciară. În ceea ce privește radierea construcțiilor C2 și C3 din cartea funciară sunt aplicabile dispozițiile art. 103 din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, aprobat prin Ordinul directorului general al ANCPI nr. 700/2014, cu modificările și completările ulterioare: Operaţiunea de radiere a unei construcţii din

sistemul integrat de cadastru şi carte funciară se poate efectua, la cererea proprietarului, fără documentaţie cadastrală, în baza actului administrativ specific, emis în condiţiile legale. Fişierul .cpxml se preia din arhiva oficiului teritorial, se actualizează de către inspectorul căruia i-a fost alocată lucrarea şi se ataşează cererii care se soluţionează pe flux integrat. Această operațiune se poate solicita anterior înscrierii dreptului de proprietate dobândit în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 298/23.03.2016 de către notarul public. ***

118

4.12 Analiza unei situații particulare privind înscrierea unei construcții în cartea funciară care a făcut obiectul unui contract de vânzare. (Minuta ședinței din data de 13.02.2017) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la posibilitatea intabulării dreptului de proprietate asupra unei construcții, ca urmare a vânzării acesteia și menținerea înscrierii privind dreptul de folosință al vânzătorului privind suprafața de 250 mp din terenul aferent construcției, (drept înscris în cartea funciară în conformitate cu prevederile art. 30 din Legea nr. 58/1974 privind sistematizarea teritoriului şi localităţilor urbane şi rurale, în prezent abrogată) 32 , în condițiile în care în contractul de vânzare s-a stipulat că dreptul de proprietate asupra terenului nu face obiectul contractului, întrucât terenul se află în proprietatea Statului Român, precum și faptul că odată cu

dreptul de proprietate asupra construcției, cumpărătorul dobândește toate drepturile ce revin proprietarului casei cu privire la terenul pe care este edificată aceasta. Notarul public apreciază că dreptul de folosință asupra terenului, fiind accesoriu construcției, în conformitate cu prevederile art. 546

32

Potrivit art. 30 din Legea nr. 58/1974, dobândirea terenurilor

cuprinse în perimetrul construibil al localităţilor urbane şi rurale se poate face numai prin moştenire legală, fiind interzisă înstrăinarea sau dobândirea prin acte juridice a acestor terenuri. În caz de înstrăinare a construcţiilor, terenul aferent acestor construcţii trece în proprietatea statului cu plata unei despăgubiri stabilită potrivit prevederilor art. 56 alin. 2 din Legea nr. 4/1973. Dobânditorul construcţiei va primi din partea statului în folosinţă terenul necesar în limitele prevăzute de art. 8 şi 17 din prezenta lege. Atribuirea se face pe durata existenţei construcţiei, cu plata unei taxe anuale, potrivit Legii nr. 3. 119

din Codul civil 33 , urmează regimul bunului (dreptului) principal, iar, pe de altă parte, nu este singurul drept pe care îl dobândește cumpărătorul construcției, noul proprietar al acesteia putând solicita autorizații de construire în vederea extinderii construcției existente, precum și atribuirea terenului aferent, în conformitate cu prevederile art. 36 alin. (6) din Legea fondului funciar nr. 18/199134. În considerarea prevederii exprese din contractul de vânzare – cumpărare, dreptul de folosință ce era înscris în cartea funciară în favoarea vânzătorului se va radia și se va intabula în favoarea dobânditorului construcției, concomitent cu intabularea dreptului de proprietate asupra acesteia. Având în vedere emiterea încheierii nr. 9159/16.12.2016, care nu cuprinde mențiuni cu privire la aceste aspecte, se recomandă formularea unei cereri de reexaminare, care este de competența registratorului - șef. *** 33

Potrivit art. 546 din Codul civil bunul care a fost destinat, în mod stabil şi exclusiv, întrebuinţării economice a altui bun este accesoriu atât timp cât satisface această utilizare. Destinaţia comună poate să fie stabilită numai de proprietarul ambelor bunuri. Dacă nu se prevede altfel, bunul accesoriu urmează situaţia juridică a bunului principal, inclusiv în caz de înstrăinare sau de grevare a bunului principal. Încetarea calităţii de bun accesoriu nu poate fi însă opusă unui terţ care a dobândit anterior drepturi privitoare la bunul principal. Separarea temporară a unui bun accesoriu de bunul principal nu îi înlătură această calitate. Drepturile unui terţ privitoare la un bun nu pot fi încălcate prin transformarea acestuia în bun accesoriu. 34 Conform art. 36 alin. (6) din Legea nr. 18/1991 atribuirea în proprietate a terenurilor prevăzute de alin. (2) - (5) se va face, prin ordinul prefectului, la propunerea primăriilor, făcută pe baza verificării situaţiei juridice a terenurilor. 120

5. ASPECTE DE PUBLICITATE IMOBILIARĂ ÎN CAZUL CONSTRUCȚIILOR DE TIP CONDOMINIU

5.1 Solicitarea extraselor de carte funciară în cazul încheierii de acte notariale cu privire la unitățile individuale. (Minuta ședinței din data de 29.10.2013) S-a solicitat Comisiei un punct de vedere cu privire la eliberarea contra cost de extrase de carte funciară de autentificare pentru unitatea individuală și distinct pentru terenul pe care este edificat condominiul din care face parte unitatea individuală; necesitatea de a se înscrie în cartea funciară a terenului a dreptului de proprietate asupra cotei-părți indivize din terenul aferent unității individuale și tariful perceput în caz afirmativ. Reprezentanții ANCPI au precizat că urmează să se soluționeze situația expusă prin noul proiect de regulament de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, aflat în lucru la nivelul instituției. Prin Adresa ANCPI nr. 16638/08.11.2013, înregistrată la UNNPR sub nr. 4736/11.11.2013, s-au precizat următoarele: Pentru încheierea actelor juridice translative de proprietate, în situația în care cotele-părți din dreptul de proprietate asupra părților comune aferente unităților individuale sunt înscrise în cartea funciară individuală, se va solicita eliberarea unui singur extras de carte funciară pentru autentificare cu privire la apartamentul respectiv. Precizăm faptul că, în prezent, aplicația informatică de cadastru și carte funciară permite înscrierea cotelor-părți din dreptul de proprietate asupra părților comune aferente unităților individuale în cartea funciară individuală. *** 121

5.2 Apartamentarea unei construcții în baza unui act de partaj judiciar. (Minuta ședinței din data de 16.12.2013) Se solicită formularea unui punct de vedere cu privire la posibilitatea întabulării dreptului de proprietate asupra unor suprafețe de teren aflate în proprietatea exclusivă a copartajanților, conform unei hotărâri judecătorești de partaj definitive și irevocabile. În aplicarea dispozitivului sentinței este necesară apartamentarea construcției partajate, situație în care terenul aferent s-ar întabula în indiviziune, conform prevederilor Codului civil. Din analiza documentelor atașate petiției rezultă că expertiza judiciară care a stat la baza hotărârii judecătorești nu a fost avizată de OCPI, conform art. 4 lit. l) din Legea 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, cu modificările și completările ulterioare, potrivit căruia ANCPI

avizează tehnic expertizele efectuate de către experţii judiciari în specialitatea topografie, geodezie şi cadastru cu privire la corectitudinea datelor topografice utilizate, la solicitarea instanţelor de judecată. Avizele menţionate mai sus vor fi date de oficiul teritorial în baza unui regulament comun, elaborat de Agenţia Naţională şi Ministerul Justiţiei35. Cererea de recepție a documentației cadastrale și de înscriere în cartea funciară în baza hotărârii judecătorești trebuie înregistrată de către OCPI. Încheierea de carte funciară cu privire la cererea formulată este supusă unui nou control judiciar exercitat de instanța legal sesizată. Părțile pot 35

(n.n.) Ordinul Ministerului Justiţiei/ANCPI nr. 1.882/1.044.364/2011 pentru aprobarea Regulamentului privind avizarea tehnică a expertizelor judiciare efectuate de experţii judiciari în specializarea topografie, cadastru şi geodezie, publicat în Monitorul Oficial al României Partea I nr. 715 din 11.10.2011. 122

solicita și lămurirea dispozitivului, în dispozițiile Codului de procedură civilă.

conformitate

cu

***

5.3 Solicitarea extraselor de carte funciară în cazul încheierii de acte notariale cu privire la unitățile individuale; modul de efectuare a înscrierilor în cărțile funciare colective. (Minuta ședințelor din data de 31.03.2014 și 07.04.2014) Un notar public sesizează refuzul de a se elibera un extras de autentificare cu privire la cartea funciară a terenului pe care este amplasat un condominiu, cu motivarea că este în curs de soluționare o cerere înregistrată anterior, care privește înscrierea unei cote – părți de proprietate asupra terenului, corespunzătoare unei unități individuale din condominiul respectiv. Comisia reține că în vederea autentificării unui act juridic ce privește o unitate individuală dintr-un condominiu, în baza unui singure cereri de eliberare a unui extras de autentificare și a unui tarif de 40 de lei, conform serviciului nr. 2.7.3 din Ordinul 39/2009 privind aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI şi unităţile sale subordonate, urmează să se elibereze extrase de carte funciară pentru autentificare din cartea funciară a unității individuale, cartea funciară colectivă a construcției și cartea funciară a terenului pe care este amplasat condominiul. În sensul celor precizate, aplicația informatică e-Terra urmează să fie modificată pentru a permite eliberarea extraselor de carte funciară din cartea funciară colectivă. Până la modificarea aplicației se vor elibera extras din cartea funciară a unității individuale și din cartea funciară a terenului. 123

Cererea de eliberare a extraselor de carte funciară va menționa numărul cărții funciare individuale în format analogic sau digital și identificatorul unității individuale în format analogic sau digital, după caz. În baza cererii de înscriere cu privire la cartea funciară individuală, se vor efectua din oficiu înscrierile corespunzătoare în cartea funciară a condominiului și în cea a terenului. ***

5.4 Modul de soluționare a unor cereri având ca obiect înscrierea în cartea funciară a operațiunii de apartamentare. (Minuta ședințelor din data de 31.03.2014 și 07.04.2014) O societate profesională notarială a solicitat formularea unui punct de vedere cu privire la modul de soluționare a unor cereri înregistrate la un oficiu teritorial, având ca obiect înscrierea în cartea funciară a operațiunii de apartamentare a unui condominiu. Prin adresa ANCPI nr. 18543/20.01.2014 sa comunicat UNNPR că s-a dispus efectuarea unei anchete administrative cu privire la aspectele semnalate. ANCPI urmează să revină cu precizări referitoare la rezultatul anchetei, comunicat de către OCPI. Verificarea deficiențelor sesizate cu privire la activitatea oficiilor teritoriale se face de către ANCPI prin Corpul de Control, care poate dispune măsuri atât în sarcina direcțiilor de specialitate, cât și în sarcina oficiilor teritoriale. Măsurile pot consta, după caz, în sesizarea comisiei de disciplină sau sancționarea directă a persoanei care a săvârșit abaterea. La nivel de oficiu teritorial verificarea deficiențelor sesizate, 124

precum și sancționarea persoanelor responsabile se face prin intermediul comisiei de disciplină. ***

5.5 Eliberarea extraselor de autentificare cu privire la cartea funciară a terenului pe care este amplasat un condominiu și cu privire la cotele – părți din drumurile de acces și părțile și dependințele comune. (Minuta ședinței din data de 02.06.2014). S-a adus la cunoștința Comisiei refuzul unor oficii teritoriale de a elibera extrase de autentificare cu privire la cartea funciară a terenului pe care este amplasat un condominiu și cu privire la cotele – părți din drumurile de acces și părțile și dependințele comune, cu motivarea că este în curs de soluționare o cerere înregistrată anterior, care privește înscrierea unei cote – părți din dreptul de proprietate asupra terenului, corespunzătoare unei unități individuale din condominiul respectiv. Pentru aceste situații s-a convenit că cererile înregistrate anterior, care blocau cartea funciară a drumurilor de acces și părților și dependințelor comune, vor fi soluționate cu prioritate în vederea transmiterii către notarul public a extrasului în termenul legal. Celelalte lucrări soluționate cu prioritate urmează să fie comunicate ulterior, la împlinirea termenului legal. ***

125

5.6 Tipul extraselor solicitate în cazul autentificării actelor juridice ce privesc unități individuale dintr-un condominiu. (Minuta ședinței din data de 02.06.2014). În vederea autentificării unui act juridic ce privește o unitate individuală dintr-un condominiu, în baza unui singure cereri de eliberare a unui extras de autentificare și a unui tarif de 40 de lei, conform serviciului nr. 2.7.3 din Ordinul nr. 39/2009 al ministrului administrației și Internelor privind aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI şi unităţile sale subordonate (...), cu modificările și completările ulterioare, urmează să se elibereze extrase de carte funciară pentru autentificare din cartea funciară a unității individuale, cartea funciară colectivă a construcției și cartea funciară a terenului pe care este amplasat condominiul. În sensul celor precizate, aplicația informatică e-Terra urmează să fie modificată, pentru a permite eliberarea extraselor de carte funciară din cartea funciară colectivă. Până la modificarea aplicației se vor elibera extrase din cartea funciară a unității individuale și din cartea funciară a terenului. În cazul condominiilor, cererea de eliberare a extraselor de carte funciară va menționa identificatorul terenului, al cărții colective și al unității individuale (în format analogic sau digital, după caz), urmând să se elibereze toate extrasele de carte funciară necesare, inclusiv din cărțile funciare în care sunt înscrise părțile din dependințele comune și cotele - părți din terenul utilizat ca drum de acces. În baza cererii de înscriere cu privire la cartea funciară individuală, se vor efectua din oficiu înscrierile corespunzătoare în cartea funciară a condominiului și în cea a terenului. Pentru unitățile individuale căruia îi corespund și cotepărți din părțile și dependințele comune ale condominiului, 126

inclusiv ale terenului aferent, în cererea de extras, înregistrată prin RGI online, se va introduce identificatorul terenului, al cărții colective și al unității individuale. ***

5.7 Înscrierea în cartea funciară a unei unități individuale. (Minuta ședinței din data de 28.07.2014) Un birou individual notarial solicită formularea unui punct de vedere referitor la respingerea unei cereri de înscriere în cartea funciară de către un OCPI a unui apartament provenit din apartamentarea unui condominiu, împreună cu cotele-părți din părțile comune și din terenul aferent, întabulate sub două poziții distincte la fila B a cărții funciare. Reprezentanții ANCPI au precizat că, în urma verificărilor efectuate, lucrarea urmează să fie redepusă în vederea admiterii cererii de înscriere a dreptului de proprietate. ***

5.8 Lipsa mențiunilor în actul juridic în temeiul căruia se solicită înscrierea în cartea funciară a unității individuale cu privire la cota-parte din dreptul de folosință asupra terenului pe care este edificat condominiul din care face parte aceasta. (Minuta ședinței din data de 28.07.2014) Un biroul individual notarial solicită formularea unui punct de vedere cu privire la respingerea întabulării dreptului de proprietate asupra unui apartament, motivat de faptul că 127

în cuprinsul certificatului de moștenitor, depus în susținerea cererii de înscriere, nu a fost indicată cota-parte de teren aferentă unității individuale, deținută în folosință. Comisia apreciază că respingerea cererii nu se justifică, în condițiile în care cota de teren ce revine unității individuale este înscrisă în cartea funciară a terenului, dar a fost omisă indicarea ei în extrasul de carte funciară al apartamentului, ce a stat la baza întocmirii certificatului de moștenitor. Prin minuta ședinței din 2.06.2014 a reprezentanților ANCPI și ai UNNPR s-a stabilit că oficiul teritorial are obligația de a elibera, în baza unei singure cereri, atât extras de pe cartea funciară individuală, cât și din cartea funciară a terenului, cu plata unui singur tarif, situație ce ar fi evitat lipsa unor mențiuni în actul notarial cu privire la cotele aflate în proprietate comună. După modificarea aplicației informatice se va elibera concomitent și un extras din cartea funciară colectivă. Lucrarea se va redepune, în vederea admiterii cererii de înscriere în cartea funciară. ***

5.9 Procedura de actualizare a informațiilor din cărțile funciare colective. (Minuta ședinței din data de 16.09.2014) Reprezentanții UNNPR au semnalat practica neunitară a registratorilor de carte funciară din cadrul unui OCPI în ceea ce privește modul de lucru cu privire la cărțile funciare aferente unităților individuale dintr-un condominiu. În concret, anumiți registratori solicită formularea unei cereri de înscriere și dovada plății tarifului aferent în vederea actualizării informațiilor din cartea funciară colectivă. De asemenea, s-a 128

reiterat necesitatea organizării unei ședințe cu registratorii de carte funciară din cadrul OCPI în vederea discutării unor aspecte profesionale legate de colaborarea cu notarii publici. Comisia precizează că situația prezentată a mai făcut obiectul unor analize anterioare exprimate prin minute comunicate în teritoriu, prilej cu care s-a apreciat că sarcina actualizării cărților funciare colective, ca urmare a actualizării informațiilor din cărțile funciare individuale, la cererea persoanelor interesate, revine OCPI, fără formularea unei cereri de înscriere și fără plata unui tarif suplimentar. S-a agreat, de asemenea, necesitatea organizării unei ședințe a reprezentanților Camerei Notarilor Publici cu reprezentanți ai OCPI, la o dată care va fi stabilită ulterior. ***

5.10 Apartamentarea unei construcții grevată de un drept de uzufruct viager ce urmează să fie menținut numai asupra unei unități individuale rezultate din apartamentare. (Minuta ședinței din data de 24.11.2014) Un birou individual notarial solicită formularea unui punct de vedere cu privire la autentificarea unui act de apartamentare a unei construcții în două unități individuale, urmat de un act de partaj voluntar, încheiat de către coproprietari. O cotă - parte din dreptul de proprietate asupra construcției este grevată de un uzufruct viager în favoarea unui terț, care consimte la apartamentare și dorește menținerea dreptului de uzufruct în aceeași cotă, însă doar asupra unuia din apartamentele care vor rezulta în urma dezlipirii. 129

În speță sunt aplicabile dispozițiile art. 879 alin. (3) teza I din Codul civil, în conformitate cu care dezlipirea unui imobil

grevat cu sarcini nu se poate face decât cu consimțământul titularilor acelor sarcini, precum și cele ale art. 137 alin. (2) din Ordinul 700/2014, privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, potrivit căruia în lipsa unei convenții contrare,

înscrierile privind drepturile reale, împreună cu sarcinile și celelalte înscrieri care grevează imobilul, se mențin neschimbate în cărțile funciare ale tuturor imobilelor rezultate. Având în vedere cele de mai sus, restrângerea dreptului de uzufruct numai cu privire la o unitate individuală rezultată în urma apartamentării se poate face cu acordul titularului dreptului, exprimat în cuprinsul actului de apartamentare sau printr-un înscris separat încheiat în formă autentică. ***

5.11 Necesitatea obținerii unui certificat de urbanism pentru încheierea unor acte notariale. (Minuta ședinței din data de 10.11.2014) Un birou notarial solicită formularea unui punct de vedere cu privire la situațiile în care este necesară obținerea în prealabil încheierii actului notarial a unui certificat de urbanism. Conform art. 6 alin. (6) litera c) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicată, cu modificările și completările ulterioare, certificatul de urbanism se emite pentru operațiuni notariale

privind circulația imobiliară atunci când operațiunile respective au ca obiect împărțeli ori comasări de parcele solicitate în 130

scopul realizării de lucrări de construcții, precum si constituirea unei servituți de trecere cu privire la un imobil. Operațiunile juridice menționate, efectuate în lipsa certificatului de urbanism, sunt lovite de nulitate. Potrivit art. 29 alin. (2) din Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul, cu modificările și completările ulterioare, certificatul de urbanism trebuie emis

pentru (…) întocmirea documentațiilor cadastrale de comasare, respectiv dezmembrare a terenurilor în cel puțin 3 parcele, atunci când operațiunile respective au ca obiect împărțeli ori comasări de parcele solicitate în scopul realizării de lucrări de construcții și de infrastructură, precum şi constituirea unei servituți de trecere cu privire la un imobil. În cazul vânzării sau cumpărării de imobile, certificatul de urbanism cuprinde informațiile privind consecințele urbanistice ale operațiunii juridice, solicitarea certificatului de urbanism atunci când operațiunile de împărțeli ori comasări de parcele fac obiectul ieșirii din indiviziune este facultativă, cu excepția situației în care solicitarea este făcută în scopul realizării de lucrări de construcții și/sau de lucrări de infrastructură. Analiza textelor legale relevă faptul că solicitarea certificatului de urbanism nu este obligatorie în cazul în care, pentru construcții de tip condominiu, se autentifică acte notariale de apartamentare, subapartamentare, reapartamentare, sistare a apartamentării și alipire a unităților individuale, menționate la art. 138 – 154 din Ordinul nr. 700/2014 privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară.

131

Se apreciază asupra necesității amendării cadrului legal referitor la situațiile în care se impune solicitarea certificatului de urbanism36. ***

36

Cadrul legal a fost modificat ulterior analizei situației prezentate. Având în vedere modificările aduse prin intrarea în vigoare la data 04.11.2016 a Legii nr. 197/2016 privind aprobarea Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 22/2014 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, art. 6 alin. (6) litera c) din Legea nr. 50/1991 are următorul cuprins:

Certificatul de urbanism se emite şi în următoarele situaţii: (...) c) pentru cereri în justiţie şi operaţiuni notariale privind circulaţia imobiliară, atunci când operaţiunile respective au ca obiect: - comasarea, respectiv dezmembrarea terenurilor din/în cel puţin 3 parcele; - împărţeli ori comasări de parcele solicitate în scopul realizării de lucrări de construcţii şi de infrastructură; - constituirea unei servituţi de trecere cu privire la un imobil. Operaţiunile juridice menţionate, efectuate în lipsa certificatului de urbanism, sunt lovite de nulitate. Solicitarea certificatului de urbanism este facultativă atunci când operaţiunile de împărţeli ori comasări de parcele fac obiectul ieşirii din indiviziune, cu excepţia situaţiei în care solicitarea este făcută în scopul realizării de lucrări de construcţii şi/sau de lucrări de infrastructură. Ca urmare a intrării în vigoare a Legii nr. 197/2016, art. 29 alin. (2) din Legea nr. 350/2001 are următorul cuprins: Certificatul de

urbanism trebuie emis pentru adjudecarea prin licitaţie a lucrărilor de proiectare şi de execuţie a lucrărilor publice, precum şi pentru întocmirea documentaţiilor cadastrale de dezmembrare a terenurilor situate în intravilanul localităţilor, în cel puţin 3 parcele, atunci când operaţiunile respective au ca obiect realizarea de lucrări de construcţii şi de infrastructură. În cazul vânzării sau cumpărării de imobile, oricare dintre părţile actului juridic are posibilitatea, conform dispoziţiilor alin. (3), de a solicita emiterea certificatului de urbanism. 132

5.12 Posibilitatea reapartamentării unei construcții de tip condominiu fără acordul creditorilor ipotecari, respectiv fără modificarea cotelor - părți aferente apartamentelor ipotecate. (Minuta ședinței din data de 24.03.2015) Un birou individual notarial solicită formularea unui punct de vedere cu privire la posibilitatea reapartamentării unei construcții de tip condominiu fără acordul creditorilor ipotecari, respectiv fără modificarea cotelor - părți aferente apartamentelor ipotecate. În speță un număr de unități individuale amplasate în condominiu au fost vândute prin programul Prima Casă sau cu credit ipotecar, fiind grevate cu ipotecă în favoarea băncilor și a Statului Român, reprezentat prin Ministerul Finanțelor Publice.

nr.

Conform art. 145 din Regulamentul aprobat prin Ordinul 700/2014, reapartamentarea este operațiunea de

desprindere a unei unități individuale din părțile comune ale unui condominiu cu stabilirea/restabilirea cotelor din părțile comune, aferente fiecărei unități individuale. Scoaterea din părțile comune ale unei construcții de tip condominiu presupune acordul în formă autentică al titularilor sarcinilor, în conformitate cu art. 879 alin. (3) teza I din Codul civil37 și cu art. 137 alin. (1) din regulament38. În conformitate

37

(n.n.) Conform art. 879 alin. (3) teza I din Codul civil alipirea sau dezlipirea unui imobil grevat cu sarcini nu se poate face decât cu consimţământul titularilor acelor sarcini. 38

(n.n.) Ulterior analize situației prezentate, dispozițiile art. 137 alin. (1) din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, au fost modificate prin Ordinul nr. 1340/2015, intrat în vigoare la data de 01.01.2016, după cum urmează: dacă imobilele sunt grevate de

drepturi reale sau alte sarcini aparţinând unor terţi, operaţiunea de 133

cu art. 879 alin. (3) teza a II-a, refuzul titularilor sarcinilor nu

trebuie să fie abuziv, el putând fi cenzurat de către instanţa judecătorească. Regula de a se solicita acordul tuturor proprietarilor de unități individuale cu privire la încetarea destinației de folosință comună a părților de uz și de folosință comună din clădirile de tip condominiu se regăsește în art. 658 alin. (1) din Codul civil, în conformitate cu care încetarea destinației de

folosință comună pentru părțile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente se poate hotărî cu acordul tuturor coproprietarilor. Aceleași dispoziții se regăsesc și în art. 146 din Regulamentul aprobat prin Ordinul 700/2014:

încetarea destinației de folosință comună se poate hotărî numai cu acordul tuturor coproprietarilor. Se concluzionează că reapartamentarea unei construcții de tip condominiu nu este posibilă fără acordul creditorilor ipotecari, respectiv fără diminuarea cotelor - părți aferente tuturor unităților individuale din condominiu. ***

5.13 Necesitatea extraselor din cartea funciară a terenurilor pe care sunt amplasate construcțiile de tip condominiu în cazul încheierii unui act notarial care privește o unitate individuală; procedura de înscriere în cartea funciară colectivă – a terenului. (Minuta ședinței din data de 20.07.2015)

alipire/dezlipire nu se poate face decât cu acordul acestor terţi, cu excepţia operaţiunilor de alipire/dezlipire efectuate de administratorul judiciar sau lichidatorul judiciar în exerciţiul atribuţiilor sale. În consecință, forma autentică a acordului titularilor sarcinilor în cazul reapartamentării nu mai este necesar. 134

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la eliberarea extraselor de carte funciară privind terenul aferent apartamentului pentru întreaga clădire de tip condominiu. Așa cum s-a precizat prin minute de ședințe anterioare, în situația în care se încheie un act notarial care privește un apartament, iar în cartea funciară a unității individuale sunt precizate cotele-părți din terenul pe care este amplasată construcția de tip condominiu, în care este situat apartamentul respectiv, nu este necesară solicitarea unui extras din cartea funciară a terenului. Înscrierile se vor face din oficiu și în cartea funciară colectivă39. ***

5.14 Încheierea actelor de dispoziție cu privire la terenul aflat în coproprietate forțată pe care este edificată construcția de tip condominiu. (Minuta ședinței din data de 08.12.2015) Un OCPI solicită formularea unui punct de vedere cu privire la autentificarea, de către un notar public, a unui contract de vânzare prin care terenul aferent unui apartament este înstrăinat către proprietarul altui apartament fără a ține 39

(n.n.) Art. 39 alin. (5) din Regulamentul aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare, a fost modificat prin intrarea în vigoare la data de 01.01.2016 a Ordinului nr. 1340/2015 și are următorul cuprins: înscrierile solicitate cu privire la o

unitate individuală dintr-un condominiu şi a cotelor părţi ce revin acesteia din terenul parte de uz comun se vor face în baza unei singure cereri de recepţie si/sau înscriere care va cuprinde identificarea atât a cărţii funciare a unităţii individuale cât şi a cărţii funciare a terenului. 135

cont de prevederile art. 647- 651 din Codul civil și ale art. 26 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată40. În urma discuțiilor din ședința de la data de 17.11.2015 s-a convenit solicitarea unui punct de vedere notarului public instrumentator, fapt materializat prin adresa UNNPR nr. 5231/24.11.2015. Până la data întocmirii prezentei minute nu s-a comunicat un punct de vedere. În urma analizei situației prezentate Comisia reține următoarele: Potrivit art. 647 alin. (2) din Codul civil (…) Fiecare

coproprietar poate să dispună cu privire de cota sa parte din dreptul de proprietate asupra bunului comun numai odată cu exercitarea dreptului de dispoziţie asupra bunului principal. ***

5.15 Întabularea dreptului de proprietate în cartea funciară a terenului pe care este edificat un condominiu asupra cotei-părți de teren aferente unei unități individuale. (Minuta ședinței din data de 11.01.2016) Un birou notarial solicită comunicarea unui punct de vedere cu privire la cererea aflată pe rolul său, formulată de cumpărătorul unui apartament, situat într-un condominiu, de a întabula dreptul de proprietate asupra cotei – părți de teren 40

(n.n.) Conform art. 26 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și completările ulterioare dreptul de proprietate comună forţată şi

perpetuă pe părţile comune ale unui imobil se valorifică numai împreună cu dreptul de proprietate exclusivă care poartă asupra acestuia sau a unei părţi determinate din acesta. 136

aferente, în cartea funciară a terenului pe care este edificat condominiul, suplimentar față de cartea funciară individuală a apartamentului. Apartamentarea construcției s-a realizat în anul 2015. În cartea funciară a fiecărui apartament este evidențiată cota -parte de teren deținută, care este transmisă sau grevată numai împreună cu unitatea locativă individuală. În urma verificărilor efectuate, Comisia precizează următoarele: Situația prezentată poate fi remediată prin formularea unei cereri de îndreptare de eroare materială, având în vedere că OCPI teritorial are obligația de a efectua din oficiu înscrierile în acest caz. ***

5.16 Posibilitatea înstrăinării separate a dreptului de proprietate asupra cotei părți de teren aferentă unității individuale și a dreptului de proprietate asupra acesteia. (Minuta ședinței din data de 26.01.2016) Un OCPI solicită formularea unui punct de vedere cu privire la următoarea situație juridică: prin două contracte de vânzare-cumpărare autentificate sub numere consecutive, vânzătorul a înstrăinat, prin primul contract, dreptul de proprietate asupra cotei indivize de teren aferentă apartamentului către un cumpărător, o societate comercială înmatriculată în România, iar prin al doilea contract dreptul de proprietate asupra apartamentului împreună cu dreptul de proprietate forțată și perpetuă asupra tuturor părților din imobil, care prin natura și destinația lor sunt în folosința comună a tuturor coproprietarilor din imobil, către un cumpărător, cetățean sirian, căsătorit sub regimul matrimonial legal al separației de bunuri, conform legilor din Siria, 137

dobândind apartamentul ca bun propriu. În cuprinsul actului, s-a precizat printr-o notă că dreptul de proprietate asupra terenului aparține societății comerciale din primul contract. Conform art. 648 și art. 649 din Codul civil, terenul pe care se află clădirea este considerat bun accesoriu, aparținând părţilor comune, în măsura în care prin lege ori prin act juridic nu se prevede altfel. Înstrăinarea sau ipotecarea cotei-părţi

nu se va putea face decât odată cu dreptul asupra spaţiului care constituie bunul principal, potrivit art. 651 din același act normativ. În aplicarea prevederilor legale mai sus amintite, cotaparte de teren aferentă unității individuale nu poate fi înstrăinată separat de bunul principal (apartamentul), indiferent de calitatea părților contractante41. ***

5.17 Aspecte privind încheierea unui act de reapartamentare a unui condominiu. (Minuta ședinței din data de 09.02.2016) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la efectuarea unui act de reapartamentare a unui imobil în condițiile art. 658 din Codul civil42 și ale art. 145 alin. 41

(n.n.) A se vedea și art. 26 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și completările ulterioare, în conformitate cu care dreptul de proprietate

comună forţată şi perpetuă pe părţile comune ale unui imobil se valorifică numai împreună cu dreptul de proprietate exclusivă care poartă asupra acestuia sau a unei părţi determinate din acesta. 42 Conform art. 658 din Codul civil (1) Încetarea destinaţiei de folosinţă comună pentru părţile comune din clădirile cu mai multe etaje 138

(2) din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare 43 . În concret, se solicită clarificarea următoarelor aspecte: a) calificarea operațiunii de reapartamentare conform art. 149 din Regulament 44 , ca fiind o operațiune ce se efectuează pe flux întrerupt. Potrivit art. 149 din Regulament, operațiunea de reapartamentare urmează un flux întrerupt.

sau apartamente se poate hotărî cu acordul tuturor coproprietarilor. (2) În cazul încetării destinaţiei de folosinţă comună în condiţiile alin. (1), devin aplicabile dispoziţiile privitoare la coproprietatea obişnuită. (3) Imobilul, respectiv partea din imobil care rezultă din încetarea destinaţiei folosinţei comune se înscrie în mod corespunzător în cartea funciară pe baza documentaţiei cadastrale întocmite în acest scop. 43

Conform art. 145 din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare (1)

Reapartamentarea este operațiunea de reconfigurare a condominiului sau a unei părți din acesta rezultând alte unități individuale cu restabilirea cotelor din părțile comune, aferente fiecărei unități individuale. (2) De asemenea, constituie reapartamentare operațiunea de desprindere a unei unități individuale din părțile comune ale unui condominiu cu stabilirea/restabilirea cotelor din părțile comune, aferente fiecărei unități individuale. 44

Conform art. 149 din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare

reapartamentarea este o operațiune pe flux întrerupt și se realizează cu parcurgerea următoarelor etape: a) recepție documentație cadastrală de reapartamentare; b) întocmire act de reapartamentare în formă autentică, ori emitere hotărâre judecătorească; c) înscriere act de reapartamentare. 139

b) obiectul extrasului de carte funciară pentru autentificare va fi reprezentat de unitatea individuală nou creată, de fiecare unitate individuală din imobil sau de imobil în ansamblul său. Operațiunea de reapartamentare implică modificarea cotelor din părțile de uz comun ce revin fiecărei unități individuale în parte, fapt ce reprezintă un act de dispoziție efectuat de titularul dreptului de proprietate. În aceste condiții, este necesar că la baza actului autentificat de notarul public să stea și extrasul de carte funciară pentru autentificare al tuturor unităților individuale din condominiu. ***

5.18 Procedura de înscriere a dreptului de proprietate asupra unităților individuale situate în condominii și a cotelor părți din părțile comune corespunzătoare acestora. (Minuta ședinței din data de 15.03.2016) Un notar public solicită analiza refuzului unui BCPI de a întabula dreptul de proprietate asupra cotelor de teren aferente unui număr de 28 de imobile - apartamente, motivându-se faptul că ar fi fost necesară depunerea unor cereri separate și un nou tarif pentru această operațiune, deși acesta a fost achitat în conformitate cu prevederile Ordinului nr. 39/2009 al ministrul administrației și internelor, privind aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI și unitățile sale subordonate (…), cu modificările și completările ulterioare. Prin punctul de vedere comunicat notarului public de către OCPI se precizează că operațiunea de intabulare a

dreptului de proprietate în cazul persoanelor fizice este 140

tarifată cu 0,15 % din valoarea din act dar nu mai puțin de 60 lei pentru fiecare imobil, iar dacă valoarea din act este mai mică decât valoarea de circulație a bunurilor imobile stabilită prin expertiză de camerele notarilor publici sau nu este disponibilă, coeficientul se aplică la aceasta din urmă. Conform dispozițiilor art. 2 alin. (2) din ordinul menționat: “tarifele prevăzute în anexa nr. 1 se încasează anticipat înregistrării cererilor pentru furnizarea serviciilor solicitate”. De asemenea, pentru înscrierea dreptului de ipotecă este necesar să se depună în original sau copie legalizată actul de ipotecă și tariful aferent. (…) pentru înregistrarea cererii pentru intabularea dreptului de proprietate în Registrul general de intrare aflat la registratura BCPI în a cărui rază teritorială se află imobilul pentru a fi soluționată este necesar a depune cerere în acest sens însoțită de actul de proprietate, original sau copie legalizată, tariful aferent serviciului solicitat și alte acte după caz. Astfel cum s-a precizat în cuprinsul unor minute anterioare, concomitent cu efectuarea înscrierii în cărțile funciare ale unităților individuale (în speță, întabularea unui drept de ipotecă) se vor efectua, din oficiu, înscrierile corespunzătoare în cartea funciară colectivă (a construcției condominiu). Din verificările efectuate de reprezentanții ANCPI rezultă că oficiul teritorial a luat legătura cu notarul public instrumentator, urmând a fi efectuate îndreptările necesare, din oficiu. ***

141

5.19 Necesitatea unui extras din cartea funciară a terenului pe care este amplasată construcția de tip condominiu, în vederea încheierii unui act juridic care privește dreptul de proprietate exclusivă asupra unității individuale și dreptul de proprietate comună forţată şi perpetuă asupra părţilor comune. (Minuta ședinței din data de 21.03.2016) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la necesitatea unui extras de carte funciară pentru terenul pe care este situat întregul condominiu, în cazul autentificării unui contract de vânzare pentru un apartament care este amplasat în acesta. Se face precizarea că această solicitare vine din partea unor instituții de credit și că extrasul de carte funciară pentru autentificare face referire atât la apartament, cât și la cota indiviză de teren aferentă acestuia. Comisia reține că situația prezentată a făcut obiectul mai multor analize anterioare, prilej cu care s-au încheiat mai multe minute de ședință, comunicate atât notarilor publici, cât și oficiilor de cadastru și publicitate imobiliară. În urma analizei cadrului legal și a modului de gestionare a cărților funciare colective prin intermediul sistemului informatic integrat de cadastru și carte funciară, s-a reținut că, în situația în care extrasul de carte funciară solicitat pentru unitatea individuală din condominiu, menționează și cota-parte din terenul aflat în coproprietate forțată, nu este necesară solicitarea în prealabil a unui extras din cartea funciară a terenului pe care este amplasată construcția de tip condominiu, în vederea încheierii unui act juridic care privește dreptul de proprietate exclusivă asupra unității individuale și dreptul de proprietate comună forţată şi perpetuă asupra părţilor comune ale imobilului. 142

În aplicarea art. 35 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată 45 , notarul public are obligația de a formula cerere de înscriere numai cu privire la unitatea individuală. Înscrierile corespunzătoare în cartea funciară a terenului urmează să se efectueze din oficiu de către OCPI, fără formularea unei cereri și fără plata unui tarif46. ***

45

(n.n.) Potrivit art. 35 alin. (1) tezele I - IV din Legea nr. 7/1996 notarul public care a întocmit un act prin care se transmite, se

modifică, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar este obligat să ceară, din oficiu, înscrierea în cartea funciară. În acest scop, va trimite cererea de înscriere a actului respectiv, în ziua întocmirii lui sau cel mai târziu în următoarea zi lucrătoare, la biroul teritorial în a cărui rază de activitate se află imobilul. Despre exercitarea acestei obligaţii se va face menţiune expresă în cuprinsul actului sau, după caz, al certificatului de moştenitor. Menţiunea se va face în cazul în care pentru bunurile din masa succesorală s-a deschis carte funciară sau există documentaţie cadastrală. 46

(n.n.) A se vedea și Decizia Direcției de Publicitate Imobiliară din cadrul ANCPI nr. 1/03.02.2017 privind solicitarea și eliberarea extraselor de carte funciară pentru unități individuale prin care s-au stabilit următoarele: Art. 1 În vederea autentificării actului juridic cu

privire la transmiterea / modificarea / constituirea de drepturi reale asupra unei unități individuale dintr-un condominiu, notarul public va depune o singură cerere pentru eliberarea extrasului de carte funciară pentru autentificare / informare în cuprinsul căreia se va menționa nr. cadastral și nr. de carte funciară al unității individuale, precum și nr. cadastral și nr. de carte funciară aferente terenului pe care este edificată construcția condominiu. Art. 2 Ca urmare a cererii depuse în condițiile art. 1 notarului public i se va elibera, în baza aceluiași tarif, câte un extras atât pentru cartea funciară în care este înscrisă unitatea individuală, cât și pentru cartea funciară în care este înscris terenul pe care este edificată construcția condominiu, care va cuprinde doar pozițiile aferente unității individuale respective. 143

5.20 Efectuarea înscrierilor în cartea funciară a terenului aferent unei unități individuale amplasate într-o construcție de tip condominiu. (Minuta ședinței din data de 09.05.2012) Un notar public solicită un punct de vedere cu privire la obligația OCPI de a respecta minutele reprezentanților UNNPR și ai ANCPI. Având în vedere minuta din data de 21.03.2016, ce prevede obligația OCPI de a efectua înscrierea corespunzătoare în cartea funciară a terenului aferent unei unități individuale amplasate într-o construcție de tip condominiu, fără formularea unei cereri și fără plata unui tarif, în extrasul de autentificare al apartamentului fiind menționată cota-parte din terenul aferent, în dosarul nr. 44893 s-a dispus numai cu privire la apartament, fără a se face înscrierea în cartea funciară a terenului, deși s-a atașat la cererea de intabulare minuta menționată mai sus. Membrii comisiei precizează că își mențin punctul de vedere exprimat prin minuta din data de 21.03.2016. Reprezentanții ANCPI învederează faptul că aspectele privitoare la speță au fost discutate cu conducerea OCPI, urmând ca pentru efectuarea înscrierilor conform celor stabilite să se efectueze cerere de reexaminare a încheierii nr. 44893/2016. ***

144

5.21 Efectuarea formalităților de publicitate imobiliară în cazul unităților individuale amplasate în construcții de tip condominiu; obligativitatea menționării în contractul de vânzare a unității individuale a numărului cadastral și de carte funciară al terenului pe care este amplasat condominiul. (Minuta ședinței din data de 25.05.2016) Un notar public semnalează că modul de lucru agreat prin minuta nr. 1510 din data de 21.03.2016, referitor la efectuarea formalităților de publicitate imobiliară în cazul unităților individuale amplasate în construcții de tip condominiu, minută care a fost pusă și la dispoziția instituțiilor de credit, nu este respectat de unele oficii teritoriale. Cu titlu exemplificativ, se precizează că, OCPI a emis un referat de completare prin care solicită pentru intabularea cotei indivize de teren ce revine unei unități individuale, menționarea în contractul de vânzare, prin act adițional, a numărului cadastral și a numărului de carte funciară pentru tot terenul aferent condominiului. Se solicită formularea unei opinii cu privire la obligativitatea menționării în contractul de vânzare a unității individuale a numărului cadastral și de carte funciară al terenului pe care este amplasat condominiul din care face parte aceasta. În cuprinsul minutei din data de 21.03.2016 Comisia a formulat un punct de vedere cu privire la necesitatea unui extras de carte funciară de autentificare pentru terenul pe care este situat întregul condominiu, în situația autentificării unui contract de vânzare pentru un apartament care este amplasat în acesta, numai în situația în care extrasul de carte funciară solicitat pentru unitatea individuală din condominiu nu menționează cota – parte din terenul aflat în coproprietate forțată. 145

Referitor la obligativitatea menționării în contractul de vânzare a unității individuale a numărului cadastral și de carte funciară al terenului pe care este amplasat condominiul din care face parte aceasta, având în vedere obiectul actului translativ de proprietate – respectiv unitatea individuală și cota–parte din terenul aflat în coproprietate forțată – sunt aplicabile prevederile art. 29 alin. (1) lit. c) din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare, care stipulează că

registratorul admite cererea, dispune intabularea sau înscrierea provizorie prin încheiere, dacă înscrisul îndeplineşte următoarele condiţii limitative: c) individualizează imobilul printr-un număr de carte funciară şi un număr cadastral sau topografic, după caz. În considerarea dispozițiilor legale citate, Comisia apreciază că este necesară menționarea în contractul de vânzare a unității individuale, a numărului cadastral și de carte funciară al terenului pe care este amplasat condominiul din care face parte aceasta. Referitor la modul de înregistrare a cererii de înscriere în cartea funciară cu privire la o unitate individuală şi la cotele părţi ce revin acesteia din teren, conform art. 39 alin. (5) din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și completările ulterioare înscrierile solicitate cu

privire la o unitate individuală dintr-un condominiu şi a cotelor părţi ce revin acesteia din terenul parte de uz comun se vor face în baza unei singure cereri de recepţie și/sau înscriere care va cuprinde identificarea atât a cărţii funciare a unităţii individuale cât şi a cărţii funciare a terenului. *** 146

5.22 Posibilitatea înstrăinării separate a dreptului de proprietate asupra cotei părți de teren aferentă unității individuale și a dreptului de proprietate asupra acesteia. (Minuta ședinței din data de 03.08.2016) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la posibilitatea autentificării și respectiv intabulării unui contract de vânzare în următoarele condiții: se intenționează încheierea unui contract de vânzare având ca obiect un apartament, împreună cu cota-parte din spațiile cu destinație comună și cu cota-parte din dreptul de proprietate asupra terenului aferent, în condițiile în care cumpărătorul este cetățean străin extracomunitar și nu poate dobândi dreptul de proprietate asupra cotei-părți din terenul aferent blocului. Se propune ca prin același contract de vânzare, cetățeanul străin extracomunitar (non UE) să dobândească dreptul de proprietate asupra unității individuale (apartamentul) iar dreptul de proprietate asupra cotei-părți din terenul aferent blocului, să fie dobândit de către o societate comercială persoană juridică română. În speță sunt incidente prevederile art. 648-649 și art. 651 din Codul civil, din care rezultă că terenul pe care se află clădirea este considerat accesoriu, aparținând părților comune, iar înstrăinarea cotei-părți din teren nu se va putea realiza decât odată cu înstrăinarea spațiului ce constituie bunul principal47,

47

Art. 648 - Dacă într-o clădire sau într-un ansamblu

rezidenţial există spaţii cu destinaţie de locuinţă sau cu altă destinaţie având proprietari diferiţi, părţile din clădire care, fiind destinate întrebuinţării spaţiilor respective, nu pot fi folosite decât în comun sunt obiectul unui drept de coproprietate forţată. Părţile comune sunt bunuri accesorii în raport cu spaţiile locative, care constituie bunurile principale în sensul art. 546. 147

precum și prevederile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, care dispune că dreptul de proprietate comună forţată şi perpetuă

din părţile comune ale unui imobil, se valorifică numai împreună cu dreptul de proprietate exclusivă care poartă asupra acestuia sau a unei părţi determinate din acesta. Notarul public precizează că într-o speță similară, Comisia s-a pronunțat în ședința din data de 26.01.2016, în sensul în care cota-parte de teren aferentă unității individuale nu poate fi înstrăinată separat de bunul principal (apartamentul), indiferent de calitatea părților contractuale,

Art. 649 - Sunt considerate părţi comune, în măsura în care prin lege ori prin act juridic nu se prevede altfel: a) terenul pe care se află clădirea, compus atât din suprafaţa construită, cât şi din cea neconstruită necesară, potrivit naturii sau destinaţiei construcţiei, pentru a asigura exploatarea normală a acesteia; pentru eventuala suprafaţă excedentară proprietarii sunt titularii unei coproprietăţi obişnuite; b) fundaţia, curtea interioară, structura, structura de rezistenţă, pereţii perimetrali şi despărţitori dintre proprietăţi şi/sau spaţiile comune, acoperişul, terasele, scările şi casa scărilor, holurile, pivniţele şi subsolurile necompartimentate, rezervoarele de apă, centralele termice proprii şi ascensoarele; c) instalaţiile de apă şi canalizare, electrice, de telecomunicaţii, de încălzire şi de gaze de la branşament/racord până la punctul de distribuţie către părţile aflate în proprietate exclusivă, canalele pluviale, paratrăsnetele, antenele colective, precum şi alte asemenea părţi; d) alte bunuri care, potrivit legii sau voinţei părţilor, sunt în folosinţă comună. Coşurile de fum şi de aerisire, precum şi spaţiile pentru spălătorii şi uscătorii sunt considerate părţi comune exclusiv pentru coproprietarii care utilizează aceste utilităţi în conformitate cu proiectul clădirii. Art. 651 - Cota-parte din dreptul de proprietate asupra părţilor comune are caracter accesoriu în raport cu dreptul de proprietate asupra spaţiului din clădire care constituie bunul principal; înstrăinarea sau ipotecarea cotei-părţi nu se va putea face decât odată cu dreptul asupra spaţiului care constituie bunul principal. 148

însă, în speța respectivă era vorba de înstrăinarea separată a unității individuale și a cotei-părți de teren prin două contracte. În cazul prezentat, înstrăinarea unității individuale către un cetățean străin extracomunitar și a cotei-părți de teren către o societate comercială, persoană juridică română, se realizează printr-un singur contract. Din cuprinsul situației juridice prezentate rezultă că aceasta este similară celei analizate prin minuta din data de 26.01.2016. Interdicția impusă de legiuitor prin art. 651 din Codul civil vizează unitatea de obiect - reprezentat de spațiul din clădire și cota-parte din terenul aferent – al actului juridic ca negotium juris, iar nu modalitatea prin care se efectuează dispoziția (instrumentum probationis), respectiv unul, două sau mai multe contracte. O interpretare contrară ar lipsi de efect dispozițiile imperative citate, deschizând posibilitatea înstrăinării în mod separat a bunului principal și a celui accesoriu. Cu aceste precizări Comisia își menține punctul de vedere. ***

5.23 Prima înregistrare a unităților individuale situate în condominii. (Minuta ședinței din data de 20.03.2017) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la procedura pe care trebuie să o urmeze persoanele autorizate cu ocazia primei înregistrări a unităților individuale situate în condominii, pentru a asigura și înscrierea concomitentă, din oficiu, a terenului aferent acestora. Notarul public învederează că în ultima vreme au fost emise mai multe încheieri de întabulare pentru prima înregistrare, soluționate în intervalul iunie 2016 - ianuarie 149

2017, depuse de persoane autorizate, la care nu s-a făcut și înscrierea din oficiu a terenului aferent acestor unități individuale (nu se face mențiune nici în încheiere și nu este atașat extras pentru cartea terenului, iar în urma verificărilor ulterioare a reieșit că înscrierea nu a fost făcută). Notarul public precizează că a întrebat persoanele autorizate dacă au posibilitatea de a solicita această înscriere în aplicația pe care o au la dispoziție pentru înscrierea în sistem a cererilor de primă înregistrare și răspunsul a fost negativ. Se precizează că potrivit art. 39 alin. (5) din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și completările ulterioare înscrierile solicitate cu

privire la o unitate individuală dintr-un condominiu şi a cotelor părţi ce revin acesteia din terenul parte de uz comun se vor face în baza unei singure cereri de recepţie si/sau înscriere (...), precizare care susține opinia că există această posibilitate / obligație în sarcina persoanelor autorizate. Notarul public consideră că ar fi oportun ca ANCPI să atragă atenția persoanelor autorizate, la nivel național, asupra procedurii de urmat pentru realizarea corectă și completă a acestor înscrieri. ANCPI va recomanda oficiilor teritoriale organizarea unor ședințe de lucru cu persoanele fizice / juridice autorizate în vederea discutării aspectelor semnalate. ***

150

5.24 Operațiunile de publicitate imobiliară în cazul unui contract de vânzare a unui bun viitor cu procurator de fonduri prin donație, având ca obiect o unitate individuală dintr-o construcție - condominiu ce se va edifica în viitor. (Minuta ședinței din data de 10.04.2017) Un notar public remite în copie Contractul de vânzare a unui bun viitor cu procurator de fonduri prin donație, autentificat sub nr. 2355 din data de 15.12.2016, încheierea de respingere de reexaminare emisă în Dosarul nr. 6738/27.01.2017 și încheierea de respingere emisă în Dosarul nr. 14638/14.02.2017 de către BCPI. Bunul viitor care face obiectul vânzării este constituit de un apartament și cotele - părți din părțile comune aferente acestuia, situat într-o construcție ce urmează să fie edificată, ce va fi identificat după finalizarea construcției, printr-un proces - verbal de predare - primire încheiat în formă autentică, în baza căruia se va transmite dreptul de proprietate asupra apartamentului. Conform clauzelor contractuale, formalitățile de publicitate imobiliară a

prezentului contract vor fi efectuate de notarul public instrumentator (…) și anume: înscrierea provizorie a construcției viitoare (…) în baza art. 898 pct. 1 din Codul civil, art. 20, art. 55 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 și art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991; întabularea dreptului de ipotecă legală în favoarea vânzătoarei, pentru restul de preț neachitat, datorat de cumpărător, în temeiul art. 2386 din Codul civil și art. 55 alin. 6) din Legea nr. 7/1996. Notarul public precizează că i s-a comunicat verbal că acest tip de înscris autentic nu se regăsește în categoriile de înscrisuri care pot fi introduse în eTerra3, deși este un contract permis de Codul civil. Se solicită sprijinul în vederea efectuării formalităților de publicitate imobiliară, în speță 151

cumpărătorul fiind minor, iar drepturile acestuia fiind grav vătămate. Se precizează, de asemenea, că atacarea în justiție a încheierii de respingere, care este în opinia notarului public neîntemeiată, este de natură de a crea prejudicii și vânzătorului, prin riscul de a bloca operațiunile acestuia de apartamentare pentru imobilul bloc în care se află apartamentul. Comisia precizează că, potrivit prevederilor art. 1658 din Codul civil: (1) Dacă obiectul vânzării îl constituie un bun

viitor, cumpărătorul dobândește proprietatea în momentul în care bunul s-a realizat. În privința construcțiilor, sunt aplicabile dispozițiile corespunzătoare în materie de carte funciară. Potrivit art. 898 pct. 1 din același act normativ în afara altor cazuri prevăzute de lege, înscrierea provizorie în cartea funciară se va putea cere: 1. dacă dreptul real dobândit este afectat de o condiţie suspensivă ori rezolutorie sau dacă priveşte ori grevează o construcţie viitoare; în cazul înscrierii provizorii având ca obiect o construcţie viitoare, justificarea acesteia se face în condiţiile legii. Art. 2380 prevede că ipoteca asupra unor construcţii viitoare nu poate fi intabulată, ci numai înscrisă provizoriu în cartea funciară, în condiţiile legii. De asemenea, art. 176 din Regulamentul de avizare, recepție şi înscriere în evidențele de cadastru şi carte funciară, aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, stipulează că: (1) În

vederea înscrierii drepturilor de garanție asupra unei construcții viitoare, dreptul de proprietate asupra construcției viitoare se înscrie provizoriu în baza autorizației de construire şi a documentației cadastrale. (2) Ipoteca asupra unei construcții cu privire la care dreptul de proprietate este înscris provizoriu este, de asemenea, supusă înscrierii provizorii, cu 152

excepția situației prevăzute de legea privind creditul ipotecar pentru investițiile imobiliare, când ipoteca este supusă intabulării. Din verificările efectuate rezultă că obiectul contractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 2355/15.12.2016 îl constituie o unitate individuală (apartament) dintr-o construcție condominiu ce se va edifica în viitor (2017 – 2018). Potrivit clauzelor contractuale, dreptul de proprietate urmează să se transmită în baza unui proces - verbal de predare - primire, ce urmează să se încheie în formă autentică, la data finalizării construcției. Oficiul teritorial a respins atât cererea de intabulare a dreptului de proprietate asupra apartamentului bun viitor, cât și cererea având ca obiect înscrierea provizorie a acestuia. Comisia constată că, potrivit legislației în vigoare, mai sus amintite, poate fi înscris provizoriu în cartea funciară dreptul de proprietate asupra unei construcții viitoare. De asemenea, dreptul de ipotecă ce grevează o construcție viitoare se poate înscrie provizoriu, cu condiția ca aceasta din urmă să fie înscrisă provizoriu. Excepția de la regulă este dată de dispozițiile Legii nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiții imobiliare. Conform definiției cuprinse în art. 2 al Legii locuinței nr. 114/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare, unitatea individuală reprezintă o unitate funcțională, componentă a unui condominiu, formată din una sau mai multe camere de locuit şi/sau spații cu altă destinație (…). Din interpretarea sistematică a prevederilor legale citate rezultă că, deși Codul civil permite, ca principiu, încheierea contractelor având ca obiect bunuri viitoare, în ceea ce privește construcțiile viitoare sunt aplicabile regulile speciale în materia publicității imobiliare. Aceste reguli permit înscrierea 153

provizorie a dreptului de proprietate asupra construcțiilor viitoare (inclusiv construcții condominiu) sau notarea antecontractelor având ca obiect promisiunea de a transfera dreptul de proprietate asupra unității individuale dintr-un condominiu - bun viitor. Având în vedere mențiunile din contract privitoare la momentul transmiterii dreptului de proprietate la data finalizării construcției, prin încheierea unui proces - verbal de predare - primire încheiat în formă autentică, Comisia apreciază că, în baza actului juridic încheiat de părți se poate dispune, la cererea acestora, înscrierea unei promisiuni bilaterale de vânzare - cumpărare, în cartea funciară a terenului pe care urmează să fie edificată construcția de tip condominiu, cu plata tarifului legal. ***

5.25 Efectuarea înscrierilor în cartea funciară a terenului pe care este amplasată o construcție de tip condominiu, în situația încheierii unui act translativ de proprietate având ca obiect o unitate individuală și cotele părți din părțile comune ale clădirii și din terenul aferent. (Minuta ședinței din data de 18.04.2017) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la respingerea de către BCPI prin încheierea nr. 3483/25.01.2017, a unei cereri de intabulare în cartea funciară a terenului pe care este amplasat un condominiu, în baza actului autentificat sub nr. 59/20.01.2017, având ca obiect o unitate individuală, părțile comune din clădire și cota - parte din terenul aferent, cu motivarea că nu a fost completată potrivit referatului atașat cererii. Din referatul de completare ce poate fi vizualizat online, rezultă că s-a solicitat 154

prezentarea actelor de proprietate prin care s-a transmis dreptul de proprietate în mod cronologic de la I.H. la A. în copii legalizate. Notarul public apreciază că solicitarea nu se justifică întrucât actele juridice solicitate au fost atașate unor cereri de înscriere anterioare, soluționate cu admitere. Reprezentanții ANCPI precizează că, din verificările efectuate rezultă faptul că cererea privind intabularea dreptului de proprietate asupra unității individuale, identificate cu identificator 200319-C2-U42 a fost soluționată cu admitere, prin încheierea de carte funciară nr. 3480/2017. Întrucât la data autentificării contractului de vânzare cumpărare, asupra cotei de teren corespunzătoare apartamentului mai sus amintit nu era înscrisă vânzătoarea ca proprietară tabulară, pentru admiterea cererii cu nr. 3483/2017 având ca obiect intabularea dreptului de proprietate asupra acestei cote în favoarea cumpărătoarei, sau solicitat actele juridice necesare efectuării înscrierilor succesive. În situația prezentată sunt aplicabile prevederile art. 39 alin. (5) din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare, în conformitate cu care înscrierile solicitate cu privire la o unitate

individuală dintr-un condominiu şi a cotelor părţi ce revin acesteia din terenul parte de uz comun se vor face în baza unei singure cereri de recepţie și/sau înscriere care va cuprinde identificarea atât a cărţii funciare a unităţii individuale cât şi a cărţii funciare a terenului. ***

155

6. ALIPIREA ȘI DEZLIPIREA IMOBILELOR ÎNSCRISE ÎN CARTEA FUNCIARĂ

6.1 Forma actelor de dezlipire/alipire a imobilelor cerută pentru înscrierea în cartea funciară. (Minuta ședinței din data de 16.12.2013) O unitate militară dorește dezlipirea unui imobil pe care îl administrează, operațiune ce urmează a fi efectuată în baza actului de dezlipire semnat de conducătorul unității. Art. 25 alin. (2) din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările ulterioare impune existența unui act autentic pentru dezlipirea imobilelor48. Se pune problema dacă actul semnat de conducătorul unității militare este act autentic, în sensul celor mai sus arătate. Comisia reține că noul Cod de procedură civilă precizează elementele definitorii ale actului autentic. Art. 269 prevede că înscrisul autentic este înscrisul întocmit sau, după

caz, primit şi autentificat de o autoritate publică, de notarul public sau de către o altă persoană învestită de stat cu autoritate publică, în forma şi condiţiile stabilite de lege. Autenticitatea înscrisului se referă la stabilirea identităţii părţilor, exprimarea consimţământului acestora cu privire la conţinut, semnătura acestora şi data înscrisului. Este, de asemenea, autentic orice alt înscris emis de către o autoritate publică şi căruia legea îi conferă acest caracter.

48

Conform art. 25 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, în forma în vigoare la data depunerii cererii actele de alipire şi dezlipire a

imobilelor înscrise în cartea funciară se încheie în formă autentică. 156

Așadar, de esența actului autentic este, pe de o parte, faptul că emană de la o autoritate publică sau de la o altă persoană învestită de stat cu autoritate publică și, pe de altă parte, că actul autentic conferă garanții legale în ceea ce privește stabilirea identităţii părţilor, exprimarea consimţământului lor cu privire la conţinut, semnătura acestora şi data înscrisului, elemente care nu sunt întrunite în situația prezentată. ***

6.2 Dezmembrarea imobilelor în situația în care suprafața din documentația cadastrală recepționată este diferită de cea menționată în actele de proprietate. (Minuta ședinței din data de 10.03.2014) Se solicită formularea unui punct de vedere cu privire la respingerea de către OCPI a unei cereri de înscriere în cartea funciară a unui act de dezmembrare, motivat de faptul că în extrasul de carte funciară este menționată o suprafață din acte de 9900 mp și în urma măsurătorilor a rezultat o suprafață de 10084 mp, iar în actul de dezmembrare nu se precizează în care lot urmează să fie inclusă suprafața fără acte de proprietate (respectiv suprafața de 184 mp). Se precizează că, prin actul de dezmembrare, întocmit conform documentației cadastrale recepționate de către OCPI, au rezultat două loturi, un lot de 8430 mp și un lot de 1654 mp, adică în total 10084 mp, cât reprezenta suprafața rezultată din măsurători. În conformitate cu Decizia ANCPI nr. 5/2012 privind modalitatea de recepție a documentațiilor de dezmembrare/comasare, comunicată oficiilor de cadastru și 157

publicitate imobiliară teritoriale, în cazul imobilelor cu carte funciară deschisă potrivit Legii nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, la întocmirea documentațiilor

cadastrale de dezmembrare / comasare se va utiliza suprafața imobilului înscrisă în cartea funciară, rezultată din măsurători, în conformitate cu prevederile legale în vigoare la data atribuirii numărului cadastral. Având în vedere aceste precizări, precum și dispozițiile incidente din Legea 7/1996 referitoare la înscrierea suprafeței rezultate din măsurătorile cadastrale, nu are nicio relevanță în care lot rezultat din dezlipire urmează să fie inclus excedentul de suprafață înregistrat în conformitate cu prevederile legale în vigoare. ***

6.3 Tipul extrasului ce trebuie solicitat de notarul public la autentificarea actelor de alipire și de dezlipire. (Minuta ședinței din data de 09.12.2014) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la natura extrasului de carte funciară necesar la autentificarea actelor de alipire și de dezlipire a imobilelor înscrise în cartea funciară. Având în vedere prevederile art. 35 alin. (1) teza V din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și completările ulterioare, în conformitate cu care la autentificarea actelor notariale prin

care se transmite, se modifică sau se constituie un drept real imobiliar, notarul public va solicita un extras de carte funciară pentru autentificare (…), se recomandă notarilor publici solicitarea unui extras de cartea funciară pentru autentificare 158

la încheierea acestor acte, având în vedere că, în practică, dispoziția legală menționată se poate interpreta în sensul că se aplică și actelor care fac obiectul discuției, privite ca acte de modificare a unui drept real imobiliar. Deși aceste operațiuni au un caracter material, în conformitate cu art. 879 alin. (5) din Codul civil 49 , ele au ca rezultat modificarea dreptului real asupra imobilului alipit sau dezlipit. În sprijinul acestei recomandări trebuie luate în considerare și efectele juridice specifice ale acestui tip de extras de carte funciară, menit să conserve regimul juridic al imobilului, până la înregistrarea actului notarial încheiat în baza sa. Se apreciază, de asemenea, că autentificarea actelor de alipire și dezlipire în baza unui extras de carte funciară de informare nu poate constitui un motiv de respingere a cererii de înscriere în cartea funciară, conform art. 29 din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și completările ulterioare. ***

6.4 Necesitatea certificatului de urbanism în cazul alipirilor și dezlipirilor. (Minuta ședinței din data de 17.02.2015) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la necesitatea certificatului de urbanism în cazul alipirilor și al dezlipirilor, având în vedere prevederile art. 29 alin. (2) din Legea nr. 350/2001 privind amenajarea

49

Potrivit art. 879 alin. (5) din Codul civil operaţiunile de

modificare a imobilului înscris în cartea funciară, prin alipiri sau dezlipiri, au caracter material şi nu implică niciun transfer de proprietate. 159

teritoriului și urbanismul, cu modificările și completările ulterioare și prevederile art. 6 alin. (6) lit. c) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicată, cu modificările și completările ulterioare. Comisia apreciază că prevederile legale referitoare la situațiile în care este obligatorie solicitarea certificatului de urbanism nu sunt corelate și sunt apte de interpretări diferite în practica notarială și a oficiilor de cadastru și publicitate imobiliară. Având în vedere aceste aspecte, clarificarea situațiilor în care este obligatoriu certificatul de urbanism este atributul exclusiv al legiuitorului50.

50

(n.n.) Cadrul legal a fost modificat ulterior analizei situației prezentate. Conform art. 29 alin. (2) din Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul, cu modificările și completările ulterioare aduse prin Ordonanţa de urgenţă nr. 100/2016 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului şi urbanismul, precum şi a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii Certificatul de urbanism

trebuie emis pentru adjudecarea prin licitaţie a lucrărilor de proiectare şi de execuţie a lucrărilor publice, precum şi pentru întocmirea documentaţiilor cadastrale de dezmembrare a terenurilor situate în intravilanul localităţilor, în cel puţin 3 parcele, atunci când operaţiunile respective au ca obiect realizarea de lucrări de construcţii şi de infrastructură. În cazul vânzării sau cumpărării de imobile, oricare dintre părţile actului juridic are posibilitatea, conform dispoziţiilor alin. (3), de a solicita emiterea certificatului de urbanism. Potrivit art. 6 alin. (6) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii republicată, cu modificările și completările ulterioare aduse prin Ordonanţa de urgenţă nr. 100/2016

Certificatul de urbanism se emite şi în următoarele situaţii: a) în vederea concesionării de terenuri, potrivit legii; b) în vederea adjudecării prin licitaţie a proiectării lucrărilor publice în faza de " Studiu de fezabilitate", potrivit legii; c) pentru cereri în justiţie şi 160

***

6.5 Posibilitatea dezmembrării unui teren înscris în cartea funciară, afectat de suprapunere cu un alt teren înscris în cartea funciară, în două loturi, un lot afectat de suprapunere și un lot fără suprapunere. (Minuta ședinței din data de 03.03.2015) O societate profesională notarială solicită formularea unui punct de vedere cu privire la posibilitatea dezmembrării unui teren înscris în cartea funciară, afectat de suprapunere cu un alt teren înscris în cartea funciară, în două loturi, un lot afectat de suprapunere și un lot fără suprapunere, având în vedere că prevederile art. 118 din Ordinul nr. 700/2014, se referă la situația în care se solicită prima înscriere nu și la situația în care terenurile care se suprapun sunt înscrise în cartea funciară. În conformitate cu art. 118 alin. (1) și (2) din Ordinul nr. 700/2014:

operaţiuni notariale privind circulaţia imobiliară, atunci când operaţiunile respective au ca obiect: comasarea, respectiv dezmembrarea terenurilor din/în cel puţin 3 parcele; împărţeli ori comasări de parcele solicitate în scopul realizării de lucrări de construcţii şi de infrastructură; constituirea unei servituţi de trecere cu privire la un imobil. Operaţiunile juridice menţionate, efectuate în lipsa certificatului de urbanism, sunt lovite de nulitate. Solicitarea certificatului de urbanism este facultativă atunci când operaţiunile de împărţeli ori comasări de parcele fac obiectul ieşirii din indiviziune, cu excepţia situaţiei în care solicitarea este făcută în scopul realizării de lucrări de construcţii şi/sau de lucrări de infrastructură. 161

(1) În situația în care există imobile înregistrate în sistemul integrat de cadastru și carte funciară și se solicită prima înscriere în sistem pentru un nou imobil, constatânduse o suprapunere reală, oficiul teritorial respinge documentația cadastrală. (2) În situația prevăzută la alin. (1), dacă proprietarul imobilului pentru care cererea a fost respinsă dorește să dispună de dreptul său de proprietate pentru zona neafectată de suprapunere, în baza declarației titularului dreptului, exprimată în formă autentică, se întocmesc documentații cadastrale pentru fiecare lot, respectiv lot afectat de suprapunere, lot fără suprapunere. Pentru lotul neafectat de suprapunere se atribuie număr cadastral, se deschide carte funciară, iar documentația întocmită pentru lotul cu suprapunere se respinge. Având în vedere prevederile de mai sus, reprezentanții ANCPI precizează că dispozițiile art. 118 alin. (2) din Regulament se aplică în mod similar și în situația în care ambele terenuri afectate de suprapunere sunt înscrise în cartea funciară. Și în acest caz se poate solicita dezmembrarea loturi afectate de suprapunere și loturi care nu sunt afectate de suprapunere. ***

6.6 Dezlipirea unui imobil grevat de un uzufruct viager în două imobile; restrângerea dreptului de uzufruct cu privire la un singur imobil rezultat în urma dezlipirii. (Minuta ședinței din data de 24.03.2015) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la posibilitatea dezmembrării unui imobil grevat de un uzufruct viager în două loturi: un lot grevat de uzufructul 162

viager și un lot liber de sarcini, care urmează să facă ulterior obiectul unui contract de donație. Se apreciază că, în situația prezentată, dreptul de uzufruct poate să fie restrâns cu privire la un singur lot rezultat în urma dezmembrării, cu acordul titularului dreptului exprimat în formă autentică, în conformitate cu art. 879 alin. (3) teza I din Codul civil, potrivit căruia alipirea sau dezlipirea

unui imobil grevat cu sarcini nu se poate face decât cu consimțământul titularilor acelor sarcini, precum și cu art. 137 alin. (1) și (2) din Regulamentul aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, care prevede următoarele: dacă imobilele sunt

grevate de drepturi reale sau alte sarcini aparținând unor terți, operațiunea de alipire/dezlipire nu se poate face decât cu acordul acestor terți, dat în formă autentică. În lipsa unei convenții contrare, înscrierile privind drepturile reale, împreună cu sarcinile și celelalte înscrieri care grevează imobilul, se mențin neschimbate în cărțile funciare ale tuturor imobilelor rezultate. ***

6.7 Emiterea unui referat de completare prin care se solicită atașarea referatului inspectorului de cadastru în original, în vederea înscrierii unui act de dezlipire în cartea funciară. (Minuta ședinței din data de 04.05.2015) Un notar public solicită comisiei să analizeze legalitatea unei note de completare (nedatată) emisă de BCPI prin care se condiționează, fără a se preciza temeiul legal, soluționarea unei cereri, având ca obiect efectuarea înscrierii în cartea funciară în baza unui act autentic de dezlipire, de atașarea referatului inspectorului de cadastru în original. 163

Cu privire la situația arătată, prin adresa ANCPI nr. 7203/22.04.2015, înregistrată la UNNPR sub nr. 1866/22.04.2015, se precizează următoarele: Potrivit dispozițiilor art. 135 alin. (4) din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, aprobat prin Ordinul directorului general al ANCPI nr. 700/2014, cu modificările ulterioare: Referatul de

admitere / respingere rezultat din aplicația informatică, emis de inspector, în 3 exemplare, se comunică la registratură, în vederea transmiterii către: a) biroul de carte funciară, în vederea notării în cartea funciară a propunerii de admitere / respingere; b) arhivă, împreună cu dosarul unic; c) beneficiar / autorizat. Alin. (3) al aceluiași articol stipulează că operațiunea de dezlipire / alipire a unui imobil este considerată finalizată în momentul înscrierii actului autentic de dezlipire / alipire în cartea funciară. Deși nu există dispoziții exprese în acest sens, din interpretarea sistematică a prevederilor legale mai sus citate se poate deduce că anexarea la cererea de înscriere a actului autentic de alipire/dezlipire a referatului în original, emis de către inspectorul de cadastru, nu este obligatorie întrucât acest document există în arhiva oficiului teritorial. ***

6.8 Necesitatea certificatului de urbanism în cazul dezmembrării și partajării unui teren extravilan în trei loturi. (Minuta ședinței din data de 13.10.2015) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la necesitatea certificatului de urbanism în cazul dezmembrării și partajării unui teren extravilan în trei loturi. 164

În situația prezentată sunt incidente prevederile art. 29 alin. (2) din Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul, cu modificările și completările ulterioare51 și prevederile art. 6 alin. (6) lit. c) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicată, cu modificările și completările ulterioare52. Din analiza prevederilor legale rezultă că în situația prezentată certificatul de urbanism este necesar dacă dezmembrarea are loc în scopul realizării de lucrări de

51

Conform art. 29 alin. (2) din Legea nr 350/2001 certificatul de urbanism trebuie emis pentru adjudecarea prin licitaţie a lucrărilor de proiectare şi de execuţie a lucrărilor publice, precum şi pentru întocmirea documentaţiilor cadastrale de comasare, respectiv dezmembrare a terenurilor în cel puţin 3 parcele, atunci când operaţiunile respective au ca obiect împărţeli ori comasări de parcele solicitate în scopul realizării de lucrări de construcţii şi de infrastructură, precum şi constituirea unei servituţi de trecere cu privire la un imobil. În cazul vânzării sau cumpărării de imobile, certificatul de urbanism cuprinde informaţiile privind consecinţele urbanistice ale operaţiunii juridice, solicitarea certificatului de urbanism atunci când operaţiunile de împărţeli ori comasări de parcele fac obiectul ieşirii din indiviziune este facultativă, cu excepţia situaţiei în care solicitarea este făcută în scopul realizării de lucrări de construcţii şi/sau de lucrări de infrastructură 52

Conform art. 6 alin. (6) lit. c) din Legea nr. 50/1991

Certificatul de urbanism se emite şi în următoarele situaţii (…) pentru cereri în justiţie şi operaţiuni notariale privind circulaţia imobiliară atunci când operaţiunile respective au ca obiect împărţeli ori comasări de parcele solicitate în scopul realizării de lucrări de construcţii, precum şi constituirea unei servituţi de trecere cu privire la un imobil. Operaţiunile juridice menţionate, efectuate în lipsa certificatului de urbanism, sunt lovite de nulitate. 165

construcţii şi de infrastructură, precum şi constituirea unei servituţi de trecere cu privire la un imobil53. ***

53

Cadrul legal a fost modificat ulterior analizei situației prezentate. Conform art. 29 alin. (2) din Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul, cu modificările și completările ulterioare aduse prin Legea nr. 197/2016 privind aprobarea Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 22/2014 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, intrată în vigoare la data de 04.11.2016, certificatul de

urbanism trebuie emis pentru adjudecarea prin licitaţie a lucrărilor de proiectare şi de execuţie a lucrărilor publice, precum şi pentru întocmirea documentaţiilor cadastrale de dezmembrare a terenurilor situate în intravilanul localităţilor, în cel puţin 3 parcele, atunci când operaţiunile respective au ca obiect realizarea de lucrări de construcţii şi de infrastructură. În cazul vânzării sau cumpărării de imobile, oricare dintre părţile actului juridic are posibilitatea, conform dispoziţiilor alin. (3), de a solicita emiterea certificatului de urbanism. Potrivit art. 6 alin. (6) lit. c) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicată, cu modificările și completările ulterioare aduse prin același act normativ, certificatul de urbanism se emite şi în

următoarele situaţii: (…) c) pentru cereri în justiţie şi operaţiuni notariale privind circulaţia imobiliară, atunci când operaţiunile respective au ca obiect: comasarea, respectiv dezmembrarea terenurilor din/în cel puţin 3 parcele; împărţeli ori comasări de parcele solicitate în scopul realizării de lucrări de construcţii şi de infrastructură; constituirea unei servituţi de trecere cu privire la un imobil. Operaţiunile juridice menţionate, efectuate în lipsa certificatului de urbanism, sunt lovite de nulitate. Solicitarea certificatului de urbanism este facultativă atunci când operaţiunile de împărţeli ori comasări de parcele fac obiectul ieşirii din indiviziune, cu excepţia situaţiei în care solicitarea este făcută în scopul realizării de lucrări de construcţii şi/sau de lucrări de infrastructură. 166

6.9 Forma acordului instituției bancare, titulară a unui drept de ipotecă și interdicții – obligații de a nu face, la încheierea actelor de alipire și dezlipire ale imobilului ipotecat. (Minuta ședinței din data de 08.12.2015) Un notar public a solicitat formularea unui punct de vedere cu privire la interpretarea dispozițiilor art. 137 alin. (1) din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare, conform căruia dacă imobilele sunt grevate de drepturi reale sau alte

sarcini aparținând unor terți, operațiunea de alipire/dezlipire nu se poate face decât cu acordul acestor terți dat în formă autentică, respectiv dacă acordul instituției bancare în favoarea căruia sunt înscrise în cartea funciară ipoteci și interdicții poate fi exprimat și printr-o simplă adresă semnată și ștampilată, și nu printr-o declarație autentică notarială. Conform prevederilor art. 879 alin. (3) din Codul civil

alipirea sau dezlipirea unui imobil grevat cu sarcini nu se poate face decât cu consimțământul titularilor acelor sarcini. Refuzul titularilor sarcinilor nu trebuie să fie abuziv, el putând fi cenzurat de către instanța judecătorească. Având în vedere prevederile art. 137 alin. (1) din Regulamentul aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare, acordul creditorului ipotecar, beneficiar al unor interdicții - obligații de a nu face, trebuie exprimat în formă autentică notarială54. 54

(n.n.) Prevederile art. 137 alin. (1) din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare au fost modificate, în sensul eliminării condiției formei autentice a acordului creditorului, prin Ordinul nr. 1340/2015 privind 167

***

6.10 Atribuirea unui număr cadastral pentru mai multe parcele de teren alăturate prin întocmirea unei documentații cadastrale de primă înregistrare. (Minuta ședinței din data de 04.04.2016) Un Birou Individual Notarial solicită formularea unui punct de vedere cu privire la posibilitatea înscrierii în cartea funciară a unui act de alipire cu privire la două imobile având același proprietar, în baza unei documentații cadastrale, fără consimțământul proprietarilor, exprimat în formă autentică, având în vedere prevederile art. 132 din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare55. modificarea şi completarea Regulamentului de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară, aprobat prin Ordinul directorului general al ANCPI nr. 700/2014, intrat în vigoare la data de 01.01.2016 și are următorul cuprins: dacă imobilele sunt

grevate de drepturi reale sau alte sarcini aparţinând unor terţi, operaţiunea de alipire/dezlipire nu se poate face decât cu acordul acestor terţi, cu excepţia operaţiunilor de alipire/dezlipire efectuate de administratorul judiciar sau lichidatorul judiciar în exerciţiul atribuţiilor sale. 55

Conform art. 132 alin. (1) din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare:

imobilul poate fi modificat prin alipiri sau dezlipiri. Aceste operaţiuni de modificare a imobilului au caracter material şi nu implică nici un transfer de proprietate. Modificările care intervin prin operaţiunile de alipire/dezlipire se fac pe baza unor documentaţii cadastrale recepţionate de biroul teritorial şi a consimţământului proprietarului exprimat prin înscris în formă autentică sau după caz prin hotărâre judecătorească definitivă. 168

Dispozițiile art. 132 din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară, aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, astfel cum a fost modificat prin art. 93 din Anexa 1 la Ordinul 1340/2015 se aplică numai imobilelor care sunt înscrise în evidențele de cadastru și publicitate imobiliară și care pot fi modificate prin alipiri sau dezlipiri. În speța supusă analizei, două imobile neînscrise în cartea funciară au primit de la autoritatea publică locală, în anul 2000, un singur număr poștal, respectiv 122 – 124, astfel încât sunt aplicabile dispozițiile art. 876 alin. (3) din Codul civil, care definesc imobilul ca fiind una sau mai multe

parcele de teren alăturate, indiferent de categoria de folosinţă, cu sau fără construcţii, aparţinând aceluiaşi proprietar, situate pe teritoriul unei unităţi administrativteritoriale (…). Imobilul a fost înscris în cartea funciară în baza actelor juridice și a unei documentații cadastrale de primă înregistrare. ***

6.11 Posibilitatea divizării din punct de vedere material prin dezmembrare a terenurilor aflate în proprietatea unei obști. (Minuta ședinței din data de 09.05.2016) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la posibilitatea încheierii unui act autentic de dezmembrare având ca obiect un imobil, proprietatea unei obști, având în vedere prevederile art. 95 alin. (1) și (2) din Codul silvic, în conformitate cu care obştile de moşneni în

devălmăşie, obştile de moşneni în indiviziune, obştile răzeşeşti nedivizate, (…) fac parte din tezaurul istoric al României. Proprietatea formelor asociative prevăzute la alin. (1) este 169

garantată, indivizibilă şi inalienabilă acesteia fiindu-i aplicabile dispoziţiile art. 27 din Legea nr. 1/2000 pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole şi celor forestiere, solicitate potrivit prevederilor Legii fondului funciar nr. 18/1991 şi ale Legii nr. 169/1997, cu modificările şi completările ulterioare 56 . În cartea funciară s-a notat propunerea de dezmembrare în 240 de imobile noi în baza unui certificat de urbanism emis de către consiliul local57. Astfel cum s-a reținut în Decizia nr. 173/2002 a Curții Constituționale, exercitarea dreptului de proprietate în cadrul formelor asociative menționate în art. 95 alin. (1) din Codul silvic reprezintă o modalitate sui generis de proprietate, o formă arhaică readusă în actualitate prin voința legiuitorului. Dreptul de proprietate reconstituit în favoarea obștilor de moșneni are configurația, prerogativele și, în general, regimul juridic avute din epoca respectivă. În cazul terenurilor forestiere restituite, potrivit legii, către persoanele îndreptățite, membre ale formelor asociative amintite, printre particularitățile regimului juridic stabilit imperativ se regăsește aceea că înstrăinarea de către titulari a cotei-parți din proprietate nu se poate face către persoane din afara acesteia. Mai mult, potrivit prevederilor art. 95 alin. (2) din același act normativ proprietatea formelor asociative prevăzute la alin. (1) este garantată, indivizibilă și inalienabilă, fără ca 56

Conform art. 27 din Legea nr. 1/2000 administrarea şi

exploatarea terenurilor forestiere prevăzute la art. 26 din prezenta lege se face în conformitate cu statutele formelor asociative admise de legislaţia statului român în perioada anilor 1921 - 1946, în măsura în care nu contravin legislaţiei în vigoare. 57

(n.n.) și a unei documentații cadastrale de dezmembrare recepționată de către oficiul de cadastru și publicitate imobiliară. 170

legiuitorul să precizeze dacă, pe lângă indivizibilitatea juridică, s-a avut în vedere și indivizibilitatea materială a suprafețelor de teren cu vegetație forestieră care fac obiectul acestei forme străvechi de organizare. De asemenea, se învederează prevederile art. 879 alin. (5) din Codul civil, care stipulează că: operaţiunile de

modificare a imobilului înscris în cartea funciară, prin alipiri sau dezlipiri, au caracter material şi nu implică niciun transfer de proprietate. În consecință, din coroborarea prevederilor legale rezultă că terenurile în discuție nu pot face obiectul unei divizări din punct de vedere juridic, fapt ce se realizează prin partaj, ci doar al unei divizări din punct de vedere material, prin dezmembrare în baza unei documentații cadastrale și a unui act autentic. ***

6.12 Necesitatea acordului în formă autentică la alipirea / dezlipirea imobilelor grevate de sarcini. (Minuta ședinței din data de 07.06.2016) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la necesitatea acordului dat în formă autentică cu ocazia efectuării operațiunilor de alipire/dezlipire a imobilelor grevate de drepturi reale sau alte sarcini aparținând unor terți. Potrivit art. 137 alin. (1) din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și completările ulterioare dacă imobilele sunt grevate de drepturi

reale sau alte sarcini aparţinând unor terţi, operaţiunea de alipire/dezlipire nu se poate face decât cu acordul acestor terţi, cu excepţia operaţiunilor de alipire/dezlipire efectuate de 171

administratorul judiciar sau lichidatorul judiciar în exerciţiul atribuţiilor sale58. Se învederează că lucrătorii din cadrul BCPI au opinii diferite cu privire la acest aspect, respectiv că au existat situații în care s-a admis cererea de întabulare în lipsa acordului în forma autentică, iar alți lucrători solicită acest acord în formă autentică, prevalându-se de prevederile art. 879, 907 și 908 din Codul civil59. Din analiza cadrului normativ aplicabil în speță rezultă că prevederile art. 137 alin. (1) din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și completările ulterioare, sunt în concordanță cu cele ale art. 879 din Codul civil,

58

În forma inițială, anterior intrării în vigoare a Ordinului directorului general al ANCPI nr. 1.340/2015 privind modificarea şi completarea Regulamentului de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară, aprobat prin Ordinul directorului general al ANCPI nr. 700/2014, din 26.11.2015, art. 137 alin. (1) avea următorul cuprins: dacă

imobilele sunt grevate de drepturi reale sau alte sarcini aparţinând unor terţi, operaţiunea de alipire/dezlipire nu se poate face decât cu acordul acestor terţi, dat în formă autentică. 59 Conform art. 879 alin. (3) din Codul civil (3) alipirea sau dezlipirea unui imobil grevat cu sarcini nu se poate face decât cu consimţământul titularilor acelor sarcini. Refuzul titularilor sarcinilor nu trebuie să fie abuziv, el putând fi cenzurat de către instanţa judecătorească. Potrivit art. 907 alin. (3), situaţia juridică reală trebuie să rezulte dintr-o recunoaştere făcută de titularul înscrierii a cărei rectificare se solicită, prin declaraţie dată în formă autentică notarială, (…). Art. 908 alin. (2) și (3) prevăd că rectificarea înscrierilor în cartea funciară se poate face fie pe cale amiabilă, prin declaraţia autentică notarială a titularului dreptului ce urmează a fi radiat sau modificat, fie, în caz de litigiu, prin hotărâre judecătorească definitivă. Când dreptul înscris în cartea funciară urmează a fi rectificat, titularul lui este obligat să predea celui îndreptăţit, odată cu consimţământul dat în formă autentică notarială pentru efectuarea rectificării, şi înscrisurile necesare, (…). 172

texte care impun obligativitatea existenței consimțământului titularului/titularilor sarcinii/sarcinilor în vederea alipirii imobilelor grevate, fără însă a se stipula forma autentică pentru acest acord. ***

6.13 Alipirea unor imobile cu proprietari diferiți (Minuta ședinței din data de 14.11.2016) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la posibilitatea alipirii a două terenuri, unul proprietate privată cu unul aflat în domeniul privat al unității administrativ – teritoriale, dat în concesiune în anul 2007, pe care este edificată o construcție, în baza unei autorizații de construire eliberată în anul 2008. Comisia reține că prevederile legale 60 permit alipirea imobilelor cu proprietari diferiți în baza unui act autentic de stabilire a cotelor-părți din imobilul rezultat, a unui act autentic de alipire și a unei documentații cadastrale recepționate de OCPI teritorial, cu solicitarea în prealabil a unui certificat de urbanism. Operațiunile realizate urmează să aibă la bază o hotărâre a Consiliului local de la locul situării imobilului, emisă în prealabil, în conformitate cu prevederile Legii nr. 215/2001 a administrației publice locale, republicată, cu modificările și completările ulterioare. *** 60

Art. 25 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată prevede că proprietarii unor imobile

învecinate, în vederea unei mai bune exploatări a acestora, pot să le alipească într-un imobil, în baza unei documentaţii cadastrale şi a actului autentic, întocmite în condiţiile legii. 173

7. PUBLICITATEA IMOBILIARĂ REALIZATĂ PRIN REGISTRELE DE TRANSCRIPȚIUNI INSCRIPȚIUNI

7.1 Înscrierea în registrele de transcripțiuni – inscripțiuni a unui antecontract de vânzare – cumpărare a unui bun. (Minuta ședinței din data de 09.12.2014) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la posibilitatea notării în registrele de transcripțiuni – inscripțiuni a unui antecontract de vânzare – cumpărare a unui bun imobil care nu are carte funciară deschisă. Posibilitatea înscrierii în registrele de transcripțiuni – inscripțiuni a promisiunii de vânzare-cumpărare este reglementată de art. 39 alin. (2) din Legea cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, potrivit căruia până la deschiderea

noilor cărți funciare, în condițiile art. 40, în regiunile de transcripțiuni şi inscripțiuni imobiliare (…) acțiunile pentru apărarea drepturilor reale privitoare la imobilele neînscrise în cartea funciară, precum şi actele şi faptele juridice privitoare la drepturile personale sau la alte raporturi juridice în legătură cu aceste imobile vor continua să fie transcrise ori, după caz, înscrise în vechile registre de publicitate imobiliară, cu respectarea dispozițiilor Codului civil şi ale prezentei legi. Articolul 80 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, cu modificările și completările ulterioare prevede că cererile de

înscriere (...) întemeiate pe dispozițiile Legii nr. 7/1996 (…) indiferent de data introducerii lor, vor fi soluționate potrivit normelor materiale în vigoare la data încheierii actului sau, 174

după caz, la data săvârșirii ori producerii faptului juridic generator, modificator sau extinctiv al dreptului supus înscrierii ori rectificării, cu respectarea normelor procedurale în vigoare în momentul introducerii lor. Dispozițiile procedurale ale Codului Civil din 1864 și ale Codului de procedură civilă de la 1865, referitoare la efectuarea transcrierilor şi a înscrierilor în vechile registre de publicitate imobiliară, au fost abrogate prin efectul art. 230 din Legea nr. 71/2011. Noua reglementare cadru în materie civilă nu conține dispoziții exprese cu privire la condițiile de efectuare a acestor operațiuni, în aplicarea art. 39 alin. (2) din Legea nr. 7/1996. În aceste condiții, textele de lege invocate îndreptăţesc opinia că, în vederea notării antecontractelor de vânzare – cumpărare în registrele de transcripțiuni – inscripțiuni, trebuie verificate în mod suplimentar regulile procedurale prevăzute de art. 906 din Codul Civil referitoare la notarea antecontractelor, cu excepția celei prevăzute la alin. (1), care impune ca promitentul să fie înscris în cartea funciară ca titular al dreptului care face obiectul promisiunii, inaplicabilă sistemului de transcripţiuni şi inscripţiuni61. 61

Potrivit art. 906 din Codul civil (1) Promisiunea de a încheia

un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept în legătură cu acesta se poate nota în cartea funciară, dacă promitentul este înscris în cartea funciară ca titularul dreptului care face obiectul promisiunii, iar antecontractul, sub sancţiunea respingerii cererii de notare, prevede termenul în care urmează a fi încheiat contractul. Notarea se poate efectua oricând în termenul stipulat în antecontract pentru executarea sa, dar nu mai târziu de 6 luni de la expirarea lui. (2) Promisiunea se va putea radia, dacă cel îndreptăţit nu a cerut instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, în termen de 6 luni de la trecerea termenului fixat pentru încheierea lui sau dacă, între timp, imobilul a fost definitiv adjudecat în cadrul vânzării silite de către un terţ care nu este ţinut să 175

***

7.2 Tariful de eliberare a certificatului de sarcini cu privire la mai multe imobile ce aparțin aceluiași proprietar (Minuta ședinței din data de 25.05.2015) Un notar public solicită un punct de vedere cu privire la modul de tarifare a cererii privind eliberarea certificatului de sarcini cu privire la mai multe imobile situate pe raza aceleiași unități administrativ – teritoriale, imobile ce aparțin aceluiași proprietar. Solicitarea vine în urma faptului că, într-un asemenea caz, notarul public a atașat cererii un tarif de 100 lei, BCPI solicitând completarea tarifului cu încă 200 lei, sumă care, în opinia notarului public, este solicitată nejustificat, fiind vorba de o singură persoană cu imobile în aceeași UAT. Conform pct. 2.7.4 din Anexa nr. 1 la Ordinul nr. 39/2009 al ministrul administrației și internelor, privind aprobarea

răspundă de obligaţiile promitentului. (3) Radierea se va dispune din oficiu, dacă, până la expirarea termenului de 6 luni prevăzut la alin. (2), n-a fost cerută înscrierea dreptului care a făcut obiectul promisiunii, cu excepţia cazului când cel îndreptăţit a cerut notarea în cartea funciară a acţiunii prevăzute la alin. (2). De asemenea, promisiunea se va radia din oficiu în toate cazurile când, până la încheierea contractului amintit mai sus ori până la soluţionarea definitivă a acţiunii prevăzute la alin. (2), imobilul a fost definitiv adjudecat în cadrul vânzării silite de către un terţ care nu este ţinut să răspundă de obligaţiile promitentului. (4) Dispoziţiile prezentului articol se aplică prin asemănare şi pactelor de opţiune notate în cartea funciară. În aceste cazuri, dacă, până la expirarea termenului stipulat în contract pentru exercitarea opţiunii, beneficiarul pactului nu solicită, în baza declaraţiei de opţiune şi a dovezii comunicării sale către cealaltă parte, intabularea dreptului ce urmează a fi dobândit, se va dispune din oficiu radierea pactului înscris în folosul său. 176

tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI și unitățile sale subordonate (…), cu modificările și completările ulterioare, tariful perceput pentru eliberarea unui certificat de sarcini este de 100 lei / certificat. Comisia apreciază că, în astfel de situații, tariful de 100 lei se aplică pentru fiecare certificat, indiferent de nr. de imobile, dacă acestea sunt amplasate în raza teritorială a aceluiași BCPI. ***

7.3 Necesitatea certificatului de sarcini la autentificarea actelor prin care se constituie, se modifică sau se stinge un drept real imobiliar; necesitatea completării contractelor de vânzare încheiate fără certificat de sarcini cu încheieri notariale care să conțină numărului unui certificat obținut ulterior. (Minutele ședințelor din data de 26.01.2016 și 18.04.2016) ANCPI supune discuției petiția domnului P.C. referitoare la următoarea situație: în perioada 2006-2009 au fost cumpărate în scopul comasării mai multe parcele de teren extravilan în baza Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniul proprietății și justiției precum și unele măsuri adiacente, Titlul X alin. (6), fără solicitarea unor extrase de carte funciară, întrucât documentațiile cadastrale nu puteau fi întocmite în lipsa planurilor parcelare 62 . Potrivit susținerilor 62

(n.n.) Conform art. 6 din Titlul X – Circulația juridică a terenurilor al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente, cu modificările și completările ulterioare, în prezent abrogat prin Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, Înstrăinările efectuate în scopul comasării parcelelor şi loturilor de 177

petentului, în acea perioadă, oficiile de cadastru și publicitate imobiliară refuzau notarea antecontractelor cu plata integrală a prețului în registrele de transcripțiuni – inscripțiuni. La momentul actual se solicită înscrierea în cartea funciară a contractelor de vânzare-cumpărare, în baza unor documentații cadastrale, a unui certificat fiscal și a unui certificat de sarcini, dar se refuză intabularea pe motiv că la

data autentificării nu a fost prezentat certificat de sarcini, solicitare care nu se formulează și în cazul în care intabularea se solicită în baza unei hotărâri judecătorești care ține loc de act autentic. Comisia reține că obligația notarului public de a solicita certificat de sarcini (n.n. la autentificarea actelor translative de drepturi reale imobiliare) era prevăzută în perioada 20062009 în Legea nr. 7/1996 în art. 56 alin. (1), devenit apoi art. 54 alin. (1): la autentificarea actelor prin care se constituie, se

modifică sau se stinge un drept real imobiliar, notarul public va solicita un extras de carte funciară pentru autentificare sau, după caz, certificat de sarcini. Această obligație revine potrivit legii doar notarului public, nu și instanțelor de judecată. Conform dispozițiilor art. 31 alin. (2) din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările ulterioare: Persoanele interesate sau notarul

public pot formula cerere de reexaminare a încheierii de teren, prin constituirea unor corpuri de proprietate mai mari care să cuprindă suprafeţe continue, indiferent de destinaţia lor, precum şi înstrăinările efectuate de către persoanele îndreptăţite să obţină renta viageră agricolă, pot fi efectuate şi pe baza schiţelor care au stat la baza titlurilor de proprietate emise cu ocazia aplicării legilor fondului funciar şi sunt scutite de taxa de timbru şi de timbrul judiciar. 178

admitere sau de respingere, în termen de 15 zile de la comunicare, care se soluţionează în termen de 20 de zile prin încheiere de către registratorul-şef din cadrul oficiului teritorial în raza căruia este situat imobilul. În vederea soluţionării cererii de reexaminare, persoana interesată va putea completa dosarul cu documentele necesare, la solicitarea registratorului-şef. Ulterior analizei situației prezentate un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la necesitatea completării contractelor de vânzare-cumpărare încheiate conform dispozițiilor art. 6, Titlul X din Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente, cu modificările și completările ulterioare 63 (în prezent abrogat) 64 , perfectate fără certificat de sarcini, cu încheieri notariale care să conțină numărul unui certificat de sarcini obținut posterior perfectării contractului, în vederea admiterii cererii de recepție a documentației cadastrale și înscrierea în cartea funciară a dobânditorilor, sau posibilitatea înscrierii acestora direct în baza actului de dobândire, cu atașarea documentației

63

Conform art. 6 Titlul X din Legea nr. 247/2005 înstrăinările efectuate în scopul comasării parcelelor şi loturilor de teren, prin constituirea unor corpuri de proprietate mai mari care să cuprindă suprafeţe continue, indiferent de destinaţia lor, precum şi înstrăinările efectuate de către persoanele îndreptăţite să obţină renta viageră agricolă, pot fi efectuate şi pe baza schiţelor care au stat la baza titlurilor de proprietate emise cu ocazia aplicării legilor fondului funciar şi sunt scutite de taxa de timbru şi de timbrul judiciar. 64

Titlul X din Legea nr. 247/2005 a fost abrogat de art. 230, litera aa) - capitolul X din Legea 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, cu modificările și completările ulterioare. 179

cadastrale, fără solicitarea unui certificat de sarcini și completarea corespunzătoare a contractului încheiat anterior. În cadrul ședinței din data de 18.04.2016, cu privire la aspectele supuse atenției, reprezentanții ANCPI și cei ai UNNPR au precizat că și-au exprimat punctul de vedere prin minuta din data de 26.01.2016 (pct. 2). ***

7.4 Posibilitatea înscrierii în registrele de transcripțiuni și inscripțiuni a unei ipoteci convenționale având ca obiect un imobil neînscris în cartea funciară. (Minuta ședinței din data de 04.04.2016) O Societate Profesională Notarială solicită formularea unui punct de vedere cu privire la tariful perceput în vederea reînscrierii în registrele de transcripțiuni – inscripțiuni a dreptului de ipotecă, în baza unui contract autentificat în anul 1997, având în vedere că, pentru imobilul care constituie obiectul garanției, nu s-a deschis carte funciară. Comisia reține că potrivit dispozițiilor art. 1786 din Codul civil de la 1864: inscripțiile conservă dreptul de privilegiu și de

ipotecă în curs de 15 ani din ziua în care s-au făcut inscripțiile (…). În aplicarea prevederilor legale citate, în situația în care nu s-a depășit termenul legal de 15 ani și nu a fost deschisă carte funciară pentru imobilul în cauză, ipoteca se reînnoiește în registrul de inscripțiuni, tariful aferent acestei operațiuni fiind de 60 lei, conform serviciului cu codul 2.4.2. alte notări (inclusiv radierea) din Ordinul 39/2009 al ministrul administrației și internelor, privind aprobarea tarifelor pentru 180

serviciile furnizate de ANCPI și unitățile sale subordonate (…), cu modificările și completările ulterioare. Din analiza situației prezentate rezultă că dreptul de ipotecă a fost înregistrat în registrele de transcripțiuni – inscripțiuni la data de 9.12.1997, iar termenul de conservare a dreptului de ipotecă potrivit Codului civil de la 1864 a expirat. În conformitate cu art. 40 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată până la

deschiderea noilor cărți funciare, în condițiile art. 41, în regiunile de transcripțiuni și inscripțiuni imobiliare, privilegiile și ipotecile legale (…) vor continua să fie transcrise ori, după caz, înscrise în vechile registre de publicitate imobiliară, cu respectarea dispozițiilor Codului civil și ale prezentei legi. Având în vedere aceste prevederi legale, inscripția dreptului de ipotecă legală se poate face în continuare în registrele de transcripțiuni – inscripțiuni, în lipsa cărții funciare a imobilului, tariful aferent fiind de 60 lei lei/operațiune, conform serviciului cu codul 2.4.2. alte notări (inclusiv radierea) din Ordinul 39/2009. În considerarea acestor prevederi legale inscripția dreptului de ipotecă convențională nu este permisă în registrele de transcripțiuni – inscripțiuni, fiind necesară deschiderea cărții funciare în baza unei documentații cadastrale. Având în vedere prevederile art. 52 alin. (3) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, în conformitate cu care sarcinile care sunt stinse

prin împlinirea termenului sau din orice altă cauză nu vor mai fi înscrise în cărţile funciare, iar dacă s-au înscris, acestea vor putea fi radiate la cererea persoanelor menţionate în cuprinsul art. 15 alin. (2) sau din oficiu, inscripțiile ipotecare efectuate în conformitate cu prevederile Codului civil, care nu au fost reînnoite înainte de expirarea termenului de 15 ani nu vor mai fi preluate în cartea funciară și vor fi radiate din registrele de 181

transcripțiuni – inscripțiuni concomitent cu deschiderea cărții funciare, iar dacă au fost înscrise urmează să fie radiate la cerere sau din oficiu fără a fi necesar acordul creditorului ipotecar. ***

7.5 Necesitatea certificatului de sarcini la autentificarea actelor prin care se constituie, se modifică sau se stinge un drept real imobiliar; necesitatea completării contractelor de vânzare încheiate fără certificat de sarcini cu încheieri notariale care să conțină numărului unui certificat obținut ulterior. (Minuta ședinței din data 07.06.2016) Un notar public solicită lămuriri cu privire la necesitatea completării contractelor de vânzare-cumpărare încheiate conform dispozițiilor art. 6, Titlul X, din Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietății și justiției și unele măsuri adiacente, cu modificările și completările ulterioare65, fără certificat de sarcini, prin întocmirea unor încheieri notariale care să conțină numărul unui certificat obținut ulterior încheierii contractelor respective, în vederea admiterii cererilor de recepţie a documentaţiei cadastrale şi înscriere în cartea funciară a dobânditorilor, respectiv cu privire la lipsa necesității unei asemenea încheieri, recepţia documentaţiei şi înscrierea în cartea funciară urmând a se face pe baza documentaţiei cadastrale, a contractului de vânzare-

65

Titlul X – Circulația juridică a terenurilor, din Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietății și justiției și unele măsuri adiacente, cu modificările și completările ulterioare, a fost abrogat prin art. 230 lit. aa) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil. 182

cumpărare şi a celorlalte documente necesare (certificat fiscal). În minuta din data de 26.01.2016 pct. 2, comisia a reţinut că obligaţia notarului public de a solicita certificat de sarcini era prevăzută în perioada 2006-2009 în Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, în art. 56 alin. (1), devenit ulterior art. 54 alin. (1), ca urmare a republicării. Această obligaţie revine, potrivit legii, doar notarului public, nu şi instanţelor de judecată. Se solicită să se stabilească explicit dacă trebuie sau nu o încheiere de completare a actului pe baza unui certificat de sarcini solicitat ulterior autentificării. Înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, solicitarea certificatului de sarcini era circumscrisă dispozițiilor art. 716 din Codul de procedură civilă de la 1865, în prezent abrogat, care reglementa înscrierea privilegiului sau a ipotecii. Astfel, conform art. 716, când se va încuviinţa înscrierea actului de

privilegiu sau ipotecă, se va face cercetare în registrul de înscriere, transcriere şi urmăriri, (…) spre a se vedea dacă există diferite alte sarcini sau drepturi asupra acelui bun. Vorbire despre aceste cercetări se va face în actul de înscriere a ipotecii sau privilegiului. Părţile pot renunţa la cercetarea în registre. Prin intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996 s-a instituit în mod expres obligativitatea notarului public de a solicita un certificat de sarcini la autentificarea actelor privind drepturi reale imobiliare având ca obiect imobile neînscrise în cartea funciară. Conform art. 56 alin. (1) teza IV din acest act normativ la autentificarea actelor prin care se constituie, se

modifică sau se stinge un drept real imobiliar, notarul public va solicita un extras de carte funciară pentru autentificare sau, după caz, certificat de sarcini. 183

Având în vedere aceste prevederi legale, Comisia își menține punctul de vedere exprimat prin minuta din data de 26.01.2016, punctul 2. Conform art. 86 – 87 din Legea nr. 36/1995 a notarilor publici și a activității notariale, republicată, încheierea de completare nu este posibilă decât în situația în care a existat o omisiune vădită a actului, dacă acestea

rezultă din lucrările actului, precum şi din registrele notariale sau din alte evidenţe ale biroului notarial. ***

184

8. ÎNCHEIEREA DE ACTE NOTARIALE EXTRATABULARE

8.1 Necesitatea solicitării unor extrase de carte funciară în vederea înscrierii în cartea funciară a unor acte încheiate extratabular în unitățile administrativ - teritoriale în care se realizează lucrări de cadastru general. (Minuta ședinței din data de 28.05.2014) S-a prezentat comisiei următoarea situație: în cadrul unei Camere a Notarilor Publici au fost semnalate cazuri în care s-au încheiat acte notariale extratabulare, în perioada în care Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară a permis autentificarea acestora fără solicitarea extraselor de carte funciară66.

66

(n.n.) Potrivit art. I pct. 14 din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 41/2004 pentru modificarea şi completarea Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, intrată în vigoare la data de 07.06.2004, aprobată cu modificări și completări prin Legea nr. 499/2004 privind aprobarea Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 41/2004 pentru modificarea şi completarea Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, Alineatul 1 al articolului 56 va avea următorul cuprins: "Notarul public care a întocmit actul prin care se

constituie, se modifică, se transmite sau se stinge un drept real imobiliar este obligat să ceară din oficiu înscrierea în cartea funciară, în ziua întocmirii lui sau cel mai târziu a doua zi, la biroul de carte funciară în a cărui rază de activitate se află imobilul. Despre exercitarea acestei obligaţii se va face menţiune expresă în cuprinsul actului sau, după caz, al certificatului de moştenitor. Menţiunea se va face în cazul în care pentru bunurile din masa succesorală s-a deschis carte funciară sau există documentaţie cadastrală. La autentificarea actelor prin care se constituie, se modifică sau se stinge un drept real imobiliar, notarul public va solicita un extras de carte funciară sau, 185

În practică s-a constatat că în localitățile în care urmează să se finalizeze lucrările de cadastru general aflate în prezent în desfășurare (cum este situația localității Mârzănești, din jud. Teleorman), s-au deschis cărți funciare de către oficiile de cadastru și publicitate imobiliară în baza titlurilor de proprietate emise în temeiul Legii 18/1991 privind fondul funciar, fără a se opera și înscrierile succesive ale actelor juridice ulterioare, întrucât, din diverse motive, acestea nu au fost puse la dispoziția comisiei care efectuează lucrările de cadastru general. În cazul în care înscrierea acestor acte juridice se solicită ulterior, după finalizarea lucrării de cadastru general, este necesară stabilirea de către ANCPI a unei proceduri, în sensul de a se preciza dacă sunt necesare, în vederea întabulării, certificate fiscale sau extrase de carte funciară. Reprezentanții ANCPI au exprimat opinia că, pentru actele juridice încheiate în perioada în care extrasul de carte funciară nu era obligatoriu, în vederea înscrierii în cartea funciară la cererea persoanelor interesate sau a notarului public, nu este necesară solicitarea unor extrase de carte funciară sau certificate fiscale, în vederea admiterii cererii. În cazul în care sunt efectuate înscrieri succesive, potrivit reglementărilor actuale, tariful de carte funciară se percepe pentru fiecare înscriere efectuată. ***

după caz, certificat de sarcini. Pe perioada valabilităţii extrasului de carte funciară, registratorul nu va efectua nici un fel de înscriere în cartea funciară, cu excepţia aceleia pentru care a fost eliberat extrasul." 186

8.2 Autentificarea unor acte notariale fără înscrierea în prealabil în cartea funciară a imobilelor. (Minuta ședinței din data de 28.05.2014) La sesizarea unei Camere a Notarilor Publici, s-a pus în discuție situația în care se autentifică acte notariale fără înscrierea în prealabil în cartea funciară a imobilelor, acte care se întabulează ulterior de către oficiile de cadastru și publicitate imobiliară teritoriale. Comisia apreciază că trebuie respinse cererile de întabulare formulate în baza unor acte juridice încheiate extratabular, fără obținerea în prealabil a unui extras de carte funciară pentru autentificare, conform art. 29 coroborat cu art. 35 din Legea 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, cu modificările și completările ulterioare. Actele notariale prin care se transmite, se modifică, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar se încheie numai dacă bunurile imobile sunt înscrise în cartea funciară. Face excepție situația în care nu se prezintă un act justificativ al titlului dispunătorului sau al autorului succesiunii. În acest caz se poate lua în considerare, pe riscul părților menționat expres în act, existența dreptului pe baza unei posesii exercitate sub nume de proprietar necontestat, fapt confirmat prin înscrisurile prevăzute la pct. 3 subpct. (1) din capitolul II al Protocolului de colaborare încheiat între ANCPI și UNNPR 67 și anume: a) certificatul pentru atestarea că 67

Protocolul de colaborare nr. 429.312/1404 din 26 aprilie 2010 încheiat între ANCPI și UNNPR privind modul de efectuare a operațiunilor de publicitate imobiliară, în aplicarea Legii cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare, aprobat prin Ordinul directorului general al 187

petentul este cunoscut ca proprietar, eliberat de către primarul localității unde este situat imobilul, potrivit anexei nr. 1 la protocol; b) certificatul emis de organele fiscale ale autorităților locale; c) procesul-verbal de identificare a imobilului, potrivit modelului prevăzut în anexa nr. 2 la protocol; d) documentația cadastrală recepționată cu alocare de număr cadastral de către oficiul teritorial de cadastru și publicitate imobiliară. Cererile de înscriere în cartea funciară în baza unor acte notariale întocmite fără înscrierea prealabilă în cartea funciară, în cazurile prevăzute de lege, se resping de biroul teritorial. Problematica prezentată va face obiectul și al unor dezbateri ulterioare în cadrul comisiei de lucru. ***

8.3 Posibilitatea încheierii unor acte de partaj cu privire la imobile care nu sunt înscrise în cartea funciară. (Minuta ședinței din data de 08.09.2014) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la interpretarea unor dispoziții din Ordinul nr. 700/2014, privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, referitoare la deschiderea cărților funciare pe baza actelor de partaj voluntar, întocmite în baza certificatului de sarcini, conform art. 13 alin. (3) din noul Regulament68. În practică se

ANCPI nr. 309/2010, publicat în Monitorul Oficial al României cu numărul 475 din data de 9 iulie 2010. 68 (n.n.) Potrivit art. 13 alin. (3) din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară aprobat 188

ivesc numeroase situații în care partajarea imobilelor din extravilan este imposibilă dacă se mențin suprafețele de teren așa cum sunt menționate pe titlul de proprietate, din cauza inegalității mărimii suprafețelor care au făcut obiectul reconstituirii dreptului de proprietate. Comisia apreciază că autentificarea actelor de partaj se poate realiza numai dacă bunurile imobile sunt înscrise în cartea funciară, cu excepția situațiilor limitativ prevăzute în Ordinul nr. 700/2014, privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară și în Hotărârea Consiliului UNNPR nr. 82/201469.

prin Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și completările ulterioare în

cazul în care partajul voluntar se încheie în baza certificatului de sarcini, fără dezlipirea imobilului/imobilelor din masa partajabilă, prima înscriere în cartea funciară se efectuează în baza documentaţiei cadastrale, întocmită ulterior actului de partaj; în cazul în care imobilul/imobilele din masa partajabilă se dezlipeşte/dezlipesc, pentru acesta/acestea, actul de partaj se va putea încheia numai în baza extrasului de carte funciară pentru autentificare şi a documentaţiei cadastrale de dezlipire. 69

(n.n.) Cadrul legal incident a fost modificat ulterior analizei situației prezentate, stabilindu-se prin lege obligativitatea înscrierii în cartea funciară anterior încheierii actelor notariale prin care se transmit, constituie, modifică sau sting drepturi reale imobiliare și excepțiile de la această regulă. Conform art. 36 din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, cu modificările și completările ulterioare (1) Actele notariale prin care se transmite, se

modifică, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar se încheie numai dacă bunurile imobile sunt înscrise în cartea funciară, cu excepţia: a) cazurilor prevăzute la art. 887 din Codul civil; b) actelor şi faptelor juridice care continuă să fie transcrise ori, după caz, înscrise în vechile registre de transcripţiuni şi inscripţiuni imobiliare, potrivit art. 40 alin. (2); c) actelor de partaj succesoral sau voluntar, cu excepţia cazului în care imobilele din masa partajabilă se dezlipesc sau se 189

Astfel, actele de partaj succesoral sau voluntar pot avea ca obiect imobile neînscrise în cartea funciară cu excepția cazului în care imobilele din masa partajabilă se dezlipesc sau se alipesc din punct de vedere material. ***

8.4 Posibilitatea întocmirii de acte translative de proprietate având ca obiect apartamente neînscrise în cartea funciară. (Minuta ședinței din data de 22.09.2014) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la posibilitatea întocmirii unor acte de transfer al dreptului de proprietate extratabulare, cu privire la apartamente neînscrise în cartea funciară. Comisia apreciază că, având în vedere prevederile Hotărârii Consiliului UNNPR nr. 82/2014, încheierea contractelor de vânzare cu privire la apartamente neînscrise în cartea funciară presupune întocmirea în prealabil a unei documentații cadastrale de primă înregistrare unitate individuală, întocmită conform art. 125 din Ordinul 700/2014, privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară70, nefiind alipesc; d) altor cazuri prevăzute expres de reglementările în vigoare. (2) Dispoziţiile alin. (1) se aplică corespunzător şi celorlalte categorii de acte autentice prin care se transferă, se constituie, se modifică sau se sting drepturi reale care se înscriu în cartea funciară. 70

Conform art. 125 din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și completările ulterioare (1)

Documentaţia cadastrală de primă înregistrare unitate individuală va conţine: a) borderoul; b) dovada achitării tarifului; c) cererea de 190

necesară întocmirea unei documentații cadastrale de actualizare a cărții funciare a condominiului, cheltuieli care nu cad în sarcina proprietarului apartamentului. ***

recepţie şi înscriere; d) declaraţia pe proprie răspundere cu privire la identificarea imobilului măsurat; d1) certificat fiscal; e) copiile actelor de identitate, în cazul proprietarilor persoane fizice/adeverinţă emisă de către serviciul public comunitar de evidenţa populaţiei din care să rezulte datele de identificare sau certificatul constatator, în cazul persoanelor juridice; f) originalul sau copia legalizată a actelor în temeiul cărora se solicită înscrierea; g) memoriul tehnic; h) Abrogat; i) releveul unităţii individuale; j) Abrogat; k) fişierul .cpxml. (2) Pentru prima înscriere UI, formată din apartament şi dependinţe distincte (boxă, pivniţă, garaj sau alte anexe) aparţinând aceluiaşi condominiu, se va întocmi o singură documentaţie cadastrală, respectiv un singur fişier .cpxml, iar în anexa cuprinzând releveul apartamentului se figurează şi dependinţa aferentă. (3) La solicitarea proprietarului, în scopul valorificării prin acte juridice de dispoziţie sau de administrare, se pot întocmi două sau mai multe documentaţii cadastrale, câte una pentru fiecare unitate individuală formată din apartament, respectiv din dependinţe, cu fişierele .cpxml aferente. (4) La executarea documentaţiilor cadastrale, persoanele autorizate au obligaţia să informeze beneficiarul despre consecinţele ce decurg din înscrierea dependinţelor în cartea funciară, separat de cea a apartamentului. Documentaţia va fi completată cu acordul proprietarului, întocmit întrun număr de exemplare egal cu cel al documentaţiilor cadastrale. (5) Anterior înregistrării unei unităţi individuale sau actualizării informaţiilor tehnice cu privire la o unitate individuală, persoana autorizată analizează situaţia juridică a terenului şi a construcţiei condominiu şi întocmeşte documentaţia cadastrală de prima înscriere sau de actualizare a informaţiilor tehnice cu privire la imobil, dacă se impune. 191

8.5 Efectele juridice ale partajului în unitățile administrativ-teritoriale în care nu s-au finalizat lucrările de înregistrare sistematică; posibilitatea autentificării actelor de partaj succesoral sau voluntar fără înscrierea prealabilă a imobilelor din masa partajabilă în cartea funciară. (Minuta ședinței din data de 10.11.2014) O societatea profesională notarială solicită formularea unui punct de vedere cu privire la eficiența juridică a unui act de partaj întocmit consecutiv emiterii certificatului de moștenitor, asupra unor bunuri imobile nedezlipite, făcut fără documentație cadastrală și fără a fi înscris în cartea funciară. Conform art. 680 - Efectele juridice ale partajului din Codul civil, alin. (2), în cazul imobilelor, efectele juridice ale

partajului se produc numai dacă actul de partaj încheiat în formă autentică sau hotărârea judecătorească rămasă definitivă, după caz, au fost înscrise în cartea funciară. Art. 56 alin. (1) din Legea 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, cu modificările și completările ulterioare prevede că dispozițiile

Codului civil privitoare la dobândirea drepturilor reale imobiliare prin efectul înscrierii acestora în cartea funciară se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ - teritorială și deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărților funciare pentru imobilele respective. Alin. (2) al aceluiași articol prevede că până la data prevăzută la alin. (1), înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate și a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s-au transmis, constituit ori modificat în mod valabil, se face numai în scop de opozabilitate față de terți. 192

Având în vedere aceste prevederi legale se poate susține opinia că, în marea majoritate a unităților administrativ – teritoriale, în care nu s-au finalizat lucrările de înregistrare sistematică în cadastru și cartea funciară, efectele juridice ale partajului se produc între părți la data stabilită în actul de partaj, dar nu mai devreme de data încheierii actului și că efectul de opozabilitate față de terți se produce prin înscrierea drepturilor reale ale copartajanților în cartea funciară, conform procedurii prevăzute de Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și completările ulterioare. În urma analizei cadrului legal, prin Hotărârea Consiliului UNNPR cu nr. 82/13.08.2014 s-a recunoscut posibilitatea autentificării actelor de partaj succesoral sau voluntar fără înscrierea prealabilă a imobilelor din masa partajabilă în cartea funciară, cu excepția cazului în care acestea se dezlipesc sau se alipesc. ***

8.6 Operațiunile de publicitate imobiliară aferente actelor de partaj imobiliar ce au ca obiect imobile neînscrise în cartea funciară. (Minuta ședinței din data de 03.03.2015) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la operațiunile de publicitate imobiliară aferente actelor de partaj imobiliar ce au ca obiect imobile neînscrise în cartea funciară (cuprinse în titluri de proprietate emise conform legilor fondului funciar) având în vedere că BCPI

respinge, în majoritatea cazurilor, cererile de înscriere în cartea funciară a acestor acte de partaj care sunt precedate

193

de emiterea unui certificat de moștenitor, invocând art. 35 din Legea nr. 7/199671. Posibilitatea încheierii actelor de partaj imobiliar cu privire la imobile neînscrise în cartea funciară este reglementată de dispozițiile art. 13 și art. 131 din Ordinul ANCPI nr. 700/2014, privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, cu modificările și completările ulterioare. Conform art. 13 alin. (2) și (3) din regulament, în cazul

în care, consecutiv emiterii certificatului de moștenitor se încheie și un act de partaj voluntar, înscrierea în cartea funciară se poate face ulterior, în baza documentației cadastrale, cu excepția cazului în care imobilul/imobilele din masa partajabilă se dezlipește/dezlipesc. În cazul în care partajul voluntar se încheie în baza certificatului de sarcini, fără dezlipirea imobilului/imobilelor din masa partajabilă, prima înscriere în cartea funciară se efectuează în baza documentației cadastrale, întocmită ulterior actului de partaj; în cazul în care imobilul/imobilele din masa partajabilă se dezlipește/dezlipesc, pentru acesta/acestea, actul de partaj se

71

(n.n.) Potrivit art. 35 alin. (1) tezele IV și V din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, cu modificările și completările ulterioare (...) La autentificarea actelor

notariale prin care se transmite, se modifică sau se constituie un drept real imobiliar, notarul public va solicita un extras de carte funciară pentru autentificare, care este valabil timp de 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii, sau, după caz, un certificat de sarcini. La autentificarea actelor notariale prin care se stinge un drept real imobiliar, precum şi în cadrul procedurii succesorale, pentru imobilele înscrise în cartea funciară se va solicita extras de carte funciară pentru informare. 194

va putea încheia numai în baza extrasului de carte funciară pentru autentificare și a documentației cadastrale de dezlipire. Conform art. 131 alin. (2) teza II, drepturile reale constatate prin certificatele de moștenitor și actele de partaj voluntar și judiciar sunt intabulate în cartea funciară la prima înregistrare pe flux integrat, în baza unei documentații cadastrale întocmite ulterior încheierii actului și a unui certificat de sarcini. Încheierea actelor de partaj cu privire la imobilele neînscrise în cartea funciară este circumscrisă, de asemenea, respectării condițiilor prevăzute de Hotărârile Consiliului Uniunii nr. 82/13.08.2014 și nr. 114/30.10.2014, emise, potrivit celor reținute în considerente, potrivit dispozițiilor art.

29 alin. (1) lit. c) și e) și alin. (4)72, coroborate cu art. 35 alin. (1) din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare (…) cu observarea prevederilor art. 13 alin. (2) și (3) din Ordinul directorului general al ANCPI nr. 700/2014, privind

72

(n.n.) Conform art. 29 alin. (1) lit. c) și e) și alin. (4) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, cu modificările și completările ulterioare În cazul în care

registratorul admite cererea, dispune intabularea sau înscrierea provizorie prin încheiere, dacă înscrisul îndeplineşte următoarele condiţii limitative: (...) c) individualizează imobilul printr-un număr de carte funciară şi un număr cadastral sau topografic, după caz; (...) e) este însoţit, după caz, de o copie a extrasului de carte funciară pentru autentificare, a extrasului de carte funciară pentru informare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza întocmirii actului, cu excepţia cazului în care se face menţiune despre acestea în cuprinsul actului. (...) (4) În cazul în care identificarea cadastrală a imobilului nu este posibilă, pe baza datelor existente, vor fi folosite documentaţii cadastrale întocmite şi recepţionate conform prevederilor prezentei legi. 195

aprobarea Regulamentului de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară. În conformitate cu art. 1 alin. (1) lit. c) din Hotărârea Consiliului Uniunii nr. 82/13.08.2014, actele notariale prin care

se transmite, se modifică, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar se încheie numai dacă bunurile imobile sunt înscrise în cartea funciară, cu excepția (…) actelor de partaj succesoral sau voluntar73, cu excepția cazului în care imobilele din masa partajabilă se dezlipesc sau se alipesc. În considerarea acestor dispoziții, comisia apreciază că partajul unor imobile neînscrise în cartea funciară este posibil atât în situația în care acesta este precedat de emiterea unui certificat de moștenitor (partaj succesoral) cât și în situația în care nu este precedat de dezbaterea unei succesiuni, izvorul coproprietății fiind alt act juridic (partaj voluntar), cu condiția ca imobilele din masa partajabilă să nu fie supuse prin partaj operațiunilor cu caracter material de alipire sau de dezlipire. În situația în care actele de partaj succesoral sau voluntar se încheie conform precizărilor de mai sus, nu este necesară încheierea unui act adițional în care să se precizeze numerele cadastrale atribuite ulterior, la recepția documentațiilor cadastrale. Identificarea imobilelor din punct de vedere cadastral, în conformitate cu prevederile art. 29 alin. (1) litera c), se face conform prevederilor art. 29 alin. (4) din Legea nr. 7/1996, în conformitate cu care în cazul în care

identificarea cadastrală a imobilului nu este posibilă, pe baza datelor existente, vor fi folosite documentații cadastrale

73

(n.n.) Distincția dintre actele de partaj succesoral și actele de partaj voluntar poate fi supusă unei analize suplimentare, având în vedere că partajul succesoral este o specie a partajului voluntar, ce are ca obiect bunurile incluse în masa succesorală. 196

întocmite și recepționate conform prevederilor prezentei legi74. ***

8.7 Înscrierea în cartea funciară a actelor de partaj încheiate extratabular fără dezlipirea sau alipirea imobilelor din masa partajabilă. (Minuta ședinței din data de 20.07.2015) Un notar public semnalează că, în ciuda punctelor de vedere exprimate anterior în comisie, un BCPI respinge în continuare cererile de înscriere în cartea funciară a actelor autentice de partaj încheiate extratabular, fără dezlipirea sau alipirea imobilelor din masa partajabilă. Comisia menține punctele de vedere exprimate anterior, în considerarea art. 13 și art. 131 din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în

74

(n.n.) Conform art. 36 (fostul art. 351 anterior republicării din Monitorul Oficial, Partea I nr. 720 din 24.09.2015) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, cu modificările și completările ulterioare aduse prin Legea nr. 150/2015 pentru modificarea şi completarea Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, intrată în vigoare la data de 28.06.2015, actele

notariale prin care se transmite, se modifică, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar se încheie numai dacă bunurile imobile sunt înscrise în cartea funciară, cu excepţia: a) cazurilor prevăzute la art. 887 din Codul civil; b) actelor şi faptelor juridice care continuă să fie transcrise ori, după caz, înscrise în vechile registre de transcripţiuni şi inscripţiuni imobiliare, potrivit art. 40 alin. (2); c) actelor de partaj succesoral sau voluntar, cu excepţia cazului în care imobilele din masa partajabilă se dezlipesc sau se alipesc; d) altor cazuri prevăzute expres de reglementările în vigoare. (2) Dispoziţiile alin. (1) se aplică corespunzător şi celorlalte categorii de acte autentice prin care se transferă, se constituie, se modifică sau se sting drepturi reale care se înscriu în cartea funciară. 197

evidențele de cadastru și carte funciară, aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare 75 și a hotărârilor Consiliului UNNPR nr. 82/13.08.2014 și 114/30.10.2014. Se precizează de asemenea că prin art. 46 din Legea nr. 150/2015 pentru modificarea şi completarea Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996 s-a introdus art. 351 cu următorul cuprins:

După articolul 35 se introduce un nou articol, articolul 351, cu următorul cuprins: "Art. 351 (1) Actele notariale prin care se transmite, se modifică, se constituie sau se stinge un

75

(n.n.) Conform art. 13 alin. (2) și (3) din Regulamentul aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare (2) În cazul în care, consecutiv emiterii certificatului de

moştenitor se încheie şi un act de partaj voluntar, înscrierea în cartea funciară se poate face ulterior, în baza documentaţiei cadastrale, cu excepţia cazului în care imobilul/imobilele din masa partajabilă se dezlipeşte/dezlipesc. (3) În cazul în care partajul voluntar se încheie în baza certificatului de sarcini, fără dezlipirea imobilului/imobilelor din masa partajabilă, prima înscriere în cartea funciară se efectuează în baza documentaţiei cadastrale, întocmită ulterior actului de partaj; în cazul în care imobilul/imobilele din masa partajabilă se dezlipeşte/dezlipesc, pentru acesta/acestea, actul de partaj se va putea încheia numai în baza extrasului de carte funciară pentru autentificare şi a documentaţiei cadastrale de dezlipire. Potrivit art. 131 alin. (2) se întocmeşte documentaţie cadastrală pe flux întrerupt şi în situaţia în care, pentru încheierea actului autentic sau a certificatului de moştenitor, nu se prezintă un act justificativ al titlului dispunătorului sau autorului succesiunii, conform protocolului de colaborare dintre Agenţia Naţională şi UNNPR. Drepturile reale constatate prin certificatele de moştenitor şi actele de partaj voluntar şi judiciar sunt intabulate în cartea funciară la prima înregistrare pe flux integrat, în baza unei documentaţii cadastrale întocmite ulterior încheierii actului şi a unui certificat de sarcini. 198

drept real imobiliar se încheie numai dacă bunurile imobile sunt înscrise în cartea funciară, cu excepţia: a) cazurilor prevăzute la art. 887 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare; b) actelor şi faptelor juridice care continuă să fie transcrise ori, după caz, înscrise, în vechile registre de transcripţiuni şi inscripţiuni imobiliare, potrivit art. 39 alin. (2); c) actelor de partaj succesoral sau voluntar, cu excepţia cazului în care imobilele din masa partajabilă se dezlipesc sau se alipesc; d) altor cazuri prevăzute expres de reglementările în vigoare. (2) Dispoziţiile alin. (1) se aplică corespunzător şi celorlalte categorii de acte autentice prin care se transferă, se constituie, se modifică sau se sting drepturi reale care se înscriu în cartea funciară." 76 ***

8.8 Analiza unei încheieri de respingere a unei cereri de întabulare succesivă a dreptului de proprietate asupra unui imobil aflat în posesia faptică a vânzătorului. (Minuta ședinței din data de 21.03.2016) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la motivele respingerii de către un OCPI a unei cereri de întabulare succesivă a dreptului de proprietate asupra unui imobil. Prin încheierea de respingere s-au reținut următoarele: prin cererea introdusă (…) se solicită intabularea

dreptului de proprietate în baza contractului de vânzare nr. 76

Art. 351 a devenit art. 36 ca urmare a republicării în Monitorul Oficial, Partea I nr. 720 din 24.09.2015. 199

46/27.09.1946. În urma examinării documentelor depuse se constată că prin actul autentic sus-menționat G.A. vinde numitei C.I. întreg dreptul de proprietate asupra imobilului înscris în cartea funciară nr. 459 nr. top 27/b. Din conținutul contractului rezultă că “vânzătoarea a cumpărat imobilul … îl are în posesiune faptică, fără însă a încheia un contract de vânzare-cumpărare asupra imobilului de mai sus“ lipsind astfel titlul de proprietate asupra imobilului. Analizând situația de carte funciară se constată că G.A. nu este titulara vreunui drept real cu privire la imobil, nefiind astfel îndeplinite prevederile art. 888 din Codul civil raportat la art. 893, 894 și 885 alin. (2) din Codul civil. Din analiza documentelor transmise rezultă că în cartea funciară apar înscriși ca și titulari ai dreptului de proprietate B.C., în cotă de 1/10, în baza contractului de vânzarecumpărare înregistrat sub nr. 1393/12.08.1922 și H.G. în cotă de 9/10, conform contractului de donație înregistrat cu nr. 691/07.08.1947. Certificatul de atestare fiscală pentru persoane fizice este eliberat pe numele C.P. singur moștenitor al defunctei C.I., care are calitatea de cumpărător în contractul de vânzare-cumpărare din data de 27.09.1945, atașat cererii de înscriere. Din analiza situației juridice prezentate rezultă că nu se poate efectua înscrierea succesivă a dreptului de proprietate, întrucât nu există un act translativ de proprietate între titularii tabulari și vânzătorul din contractul încheiat în anul 1945. În acest sens, amintim dispozițiile art. 893 Cod civil care stipulează că Înscrierea unui drept real se poate efectua

numai: a) împotriva aceluia care, la data înregistrării cererii, este înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează să fie făcută. 200

O soluție posibilă în speță o reprezintă promovarea unei acțiuni judiciare de către persoana interesată. ***

8.9 Aplicarea în practică a dispozițiilor Legii nr. 18/1991 privind fondul funciar; verificarea condițiilor prevăzute de lege în vederea înscrierii în cartea funciară; încheierea de acte juridice extratabulare. (Minuta ședinței din data de 18.04.2017) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la practica neunitară de la nivelul Camerei Notarilor Publici, cu privire la aplicarea Legii nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, în localitățile foste necooperativizate din zona de aplicare a Decretului-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispozițiilor privitoare la cărțile funciare. Datorită situației istorice, politice și geografice, un număr important de cărți funciare nu sunt actualizate, iar altele au fost distruse, pierdute sau nu au fost întocmite. În paralel cu circuitul civil desfășurat cu respectarea regimului de carte funciară, a avut loc și circuitul civil extratabular, fără înscrierea în cartea funciară, cu sau fără îndeplinirea condițiilor de formă; la baza încheierii convențiilor a stat acordul de voință al părților. Actele și faptele juridice s-au înscris în registrul agricol și în registrul de evidență fiscală, care sunt registre publice și care au suplinit într-o măsură considerabilă rolul și funcțiile cărților funciare pe plan local. Actele autentice notariale extratabulare respectă condițiile de fond și de formă și produc efecte importante, în baza lor efectuându-se modificările în evidențele primăriilor, ale APIA etc., efecte care sunt respectate în instanțele de judecată – în special în ceea ce privește constatarea realizării 201

joncțiunilor posesiilor, respectiv începerea cursului unei noi prescripții achizitive căruia i se aplică regimul juridic reglementat de noul Cod civil etc. Notarul public apreciază că în această perioadă s-au încheiat zeci de mii de acte extratabulare și că nu cunoaște un act care să fie anulat pe motiv că transmițătorul nu era adevăratul proprietar și consideră că se impune înscrierea în cartea funciară a acestora. Datorită presiunilor făcute de cetățeni, la propunerea primarilor s-au eliberat titluri de proprietate prin ordinul prefectului, în temeiul art. 27 alin. (2)1 din Legea fondului funciar nr. 18/1991 77 , articol introdus ca normă juridică specială care se aplică doar în zonele foste cooperativizate pentru proprietarii care nu au predat la C.A.P. sau la stat teren, pentru a contracara anumite abuzuri constate la momentul respectiv cu privire la retrocedarea terenurilor, iar normele speciale fiind de strictă interpretare nu se pot extinde la alte situații (neavute în vedere), respectiv la zonele foste necooperativizate. În opinia notarului public, titlurile emise în aceste împrejurări sunt date cu încălcarea competenței materiale și în consecință, sunt lovite de nulitate absolută și nu ar trebui înscrise în cartea funciară. Autoritățile administrative au procedat la limita legii pentru a rezolva cereri legitime ale cetățenilor, în condițiile în care exista ca alternativă legală art. 79 din Ordinul nr. 633/2006 pentru aprobarea Regulamentului 77

Conform art. 27 alin. (2)1 din Legea fondului funciar nr.

18/1991 proprietarii sau moştenitorii acestora care nu s-au înscris în

cooperativa agricolă de producţie, nu au predat sau nu li s-au preluat la stat terenurile prin acte translative de proprietate vor putea cere prefectului, prin comisiile de fond funciar, titluri de proprietate conform prezentei legi. Acestor categorii de proprietari şi moştenitori le sunt aplicabile numai prevederile art. 64. 202

de organizare și funcționare a birourilor de cadastru și publicitate imobiliară 78 , adaptat situațiilor juridice, dar din păcate nu s-a putut implementa în practică. Se apreciază că aspectele sesizate legate de modificarea cadrului legislativ actual și de aplicarea în practică a dispozițiilor Legii nr. 18/1991 privind fondul funciar exced competențelor Comisiei comune ANCPI - UNNPR. Se precizează faptul că, în vederea soluționării cererilor de înscriere, registratorii de carte funciară din cadrul OCPI verifică dacă înscrisul îndeplinește condițiile limitative prevăzute de art. 29 alin. (1) din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/199679, respectiv art. 30 alin. (2)

78

(n.n.) Art. 79 - 82 din Regulamentul de organizare și funcționare a birourilor de cadastru și publicitate imobiliară, aprobat prin Ordinul nr. 633/2006, cu modificările și completările ulterioare, în prezent abrogat, reglementa procedura de întocmire, reactualizare şi reconstituire a cărţilor funciare. 79 Conform art. 29 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și completările ulterioare în cazul în care registratorul admite cererea,

dispune intabularea sau înscrierea provizorie prin încheiere, dacă înscrisul îndeplineşte următoarele condiţii limitative: a) este încheiat cu respectarea condiţiilor de formă prevăzute de lege; b) identifică corect numele sau denumirea părţilor şi menţionează codul numeric personal sau, după caz, numărul de identificare fiscală, dacă este atribuit, codul de înregistrare fiscală ori codul unic de înregistrare, după caz, atribuit acestora; c) individualizează imobilul printr-un număr de carte funciară şi un număr cadastral sau topografic, după caz; d) este însoţit de o traducere legalizată, dacă actul nu este întocmit în limba română. În cazul actului autentic notarial, acesta trebuie să fie încheiat de un notar public în funcţie în România*; e) este însoţit, după caz, de o copie a extrasului de carte funciară pentru autentificare, a extrasului de carte funciară pentru informare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza întocmirii actului, cu excepţia cazului în care se face 203

din același act normativ, în conformitate cu care registratorul

va respinge cererea de înscriere a actului juridic a cărui nulitate absolută este prevăzută în mod expres de lege sau pentru neîndeplinirea unor condiții speciale prevăzute de reglementările în vigoare. În prezent, actele notariale prin care se transmite, se modifică, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar se încheie numai dacă bunurile imobile sunt înscrise în cartea funciară, cu excepțiile prevăzute la art. 36 alin. (1) literele a) d) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și completările ulterioare. Ordinul nr. 633/2006 pentru aprobarea Regulamentului de organizare şi funcționare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară a fost abrogat la data de 30.08.2014. Procedura de reconstituire a cărţii funciare şi a încheierii de carte funciară se regăsește în prezent la art. 245 din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare. ***

menţiune despre acestea în cuprinsul actului; f) este însoţit de dovada achitării tarifului de publicitate imobiliară, cu excepţia scutirilor stabilite prin lege sau a situaţiei în care dovada încasării tarifului se face conform procedurilor stabilite prin protocoale încheiate potrivit art. 9 alin. (13) şi (16); g) îndeplinirea altor prevederi legale stabilite prin legi speciale, a căror verificare se află în competenţa registratorului. *A se vedea Decizia Curţii Constituţionale nr. 195/2015, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 396 din 5 iunie 2015.

204

9. ÎNSCRIEREA POSESIEI ÎN CARTEA FUNCIARĂ

9.1 Aplicabilitatea dispozițiilor legale privitoare la înscrierea posesiei în cartea funciară. (Minuta ședinței din data de 29.10.2013) Se solicită formularea unui punct de vedere cu privire la posibilitatea și consecințele juridice ale notării posesiei asupra unui teren înscris în cartea funciară conform Decretului – Lege 115/1938 pentru unificarea dispozițiilor privitoare la cărțile funciare; posesorul a dobândit terenul prin înscris sub semnătură privată de la moștenitorii proprietarilor tabulari fără dezbaterea succesiunii. Reprezentanții UNNPR au propus limitarea aplicabilității dispozițiilor art. 40 alin. (7) din Legea 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, cu modificările și completările ulterioare80, în sensul aplicării doar la imobilele neînregistrate în cartea funciară. S-a apreciat că, în cadrul lucrărilor sporadice de cadastru, înscrierea posesiei nu se poate face în dauna unor proprietari tabulari, fiind necesară rectificarea cărții funciare, dacă înscrierile nu mai coincid cu situația juridică reală. În cazul particular prezentat, înscrierea posesiei nu poate suplini lipsa dezbaterii procedurii succesorale și încheierea unui act nevalabil de înstrăinare de prezumptivii moștenitori.

80

(n.n.) Conform art. 40 alin. (7) din Legea nr. 7/1996 în forma aplicabilă la data ședinței Comisiei, respectiv 29.10.2013, în cazul

proprietăţii private, în lipsa actelor de proprietate asupra terenurilor, la cererea persoanelor interesate, se va putea nota posesia în baza documentelor prevăzute la art. 13 alin. (3) lit. c) -f) şi a unei documentaţii cadastrale. 205

Reprezentanții ANCPI au precizat că sunt foarte dese situațiile în care înscrierile din cărțile funciare nu au fost actualizate și că înscrierea posesiei ar aduce la zi evidența de carte funciară. Problema a fost reținută pentru o analiză ulterioară. Prin Adresa ANCPI nr. 16638/08.11.2013, înregistrată la UNNPR sub nr. 4736/11.11.2013, s-au precizat următoarele: Potrivit dispozițiilor art. 40 alin. (7) din Legea cadastrului și a publicității imobilare nr. 7/1996, republicată, cu modificările ulterioare, în cazul proprietăţii private, în lipsa

actelor de proprietate asupra terenurilor, la cererea persoanelor interesate, se va putea nota posesia în baza documentelor prevăzute la art. 13 alin. (3) lit. c)-f) şi a unei documentaţii cadastrale. Din analiza textului citat rezultă că legiuitorul nu limitează posibilitatea notării posesiei asupra imobilelor pentru care au fost deschise cărți funciare în baza Decretului - Lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispozițiilor privitoare la cărțile funciare. Întrucât există numeroase situații în care înscrierile din cărțile funciare vechi nu au fost actualizate, notarea posesiei, la cererea persoanelor interesate ar aduce la zi evidența de carte funciară. ***

9.2 Lipsa actului justificativ al titlului dispunătorului sau autorului succesiunii; posibilitatea întocmirii de acte translative de proprietate în baza certificatului pentru atestarea că petentul este cunoscut ca proprietar. (Minuta ședințelor din data de 11.08.2014 și 18.08.2014)

206

Un birou individual notarial solicită formularea unui punct de vedere cu privire la posibilitatea întocmirii de acte translative de proprietate în baza certificatului pentru atestarea că petentul este cunoscut ca proprietar. a) Reprezentanții ANCPI au confirmat posibilitatea de a se uza de procedura prevăzută la pct. 3 subpunctul (1) din Capitolul II al Protocolului de colaborare din 26 aprilie 2010 încheiat între ANCPI și UNNPR privind modul de efectuare a operațiunilor de publicitate imobiliară, în aplicarea Legii cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare, publicat în Monitorul Oficial al României cu numărul 475 din data de 9 iulie 2010, cu modificările și completările aduse prin actele adiționale nr. 1 și 2. În situația în care nu se prezintă un act justificativ al titlului dispunătorului sau autorului succesiunii se poate lua în considerație, pe riscul părților menționat expres în act, existența dreptului pe baza unei posesii exercitate sub nume de proprietar necontestat, fapt confirmat prin: - certificatul pentru atestarea că petentul este cunoscut ca proprietar, eliberat de către primarul localității unde este situat imobilul, potrivit anexei nr. 1 la protocol; - certificatul emis de organele fiscale ale autorităților locale; - procesul-verbal de identificare a imobilului, potrivit modelului prevăzut în anexa nr. 2 la protocol; - documentația cadastrală recepționată de OCPI, care atestă identificarea imobilului prin alocarea unui număr cadastral. Această soluție este reținută și în Hotărârea Consiliului UNNPR nr. 69/2014. 207

b) În ceea ce privește situațiile care permit eliberarea de către notarul public a certificatului pentru înscrierea în cartea funciară a posesorului ca proprietar, respectiv: - art. 13 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și completările ulterioare, în cadrul lucrărilor de înregistrare sistematică în cadastru și cartea funciară, - art. 40 alin. (3) lit. c) din Legea 7/1996, pentru excedentul de suprafață, în situația în care suprafața din măsurători este diferită de suprafața înscrisă în cartea funciară, de cea din documentația cadastrală precedentă pentru care nu s-a deschis carte funciară sau de suprafața din actele de proprietate, în cazul lucrărilor de înregistrare în cadastru și în cartea funciară, realizate la cererea persoanelor interesate, precizăm următoarele: Comisia apreciază că aplicarea procedurii privind eliberarea de către notarul public a certificatului pentru înscrierea în cartea funciară a posesorului ca proprietar, prevăzută de lege este suspendată, în lipsa unui protocol de colaborare între ANCPI și UNNPR, așa cum prevăd dispozițiile art. 13 alin. (7) coroborate cu cele ale art. 40 alin. (3) lit. c) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și completările ulterioare, având în vedere abrogarea actului adițional nr. 3 la protocolul de colaborare încheiat în anul 2010. În urma finalizării proiectului de Protocol de colaborare privind procedurile notariale necesare pentru sprijinirea lucrărilor de înregistrare sistematică, aprobat pe fond de Consiliul UNNPR, procedura de eliberare a certificatului pentru unitățile administrativ – teritoriale în care se desfășoară lucrări de cadastru general, urmează să devină funcțională, după publicarea sa în Monitorul Oficial. 208

***

9.3 Posibilitatea întocmirii unui act de partaj al unor terenuri deținute în baza unui certificat de moștenitor eliberat în baza posesiei faptice. (Minuta ședinței din data de 08.09.2014) Un birou notarial solicită formularea unui punct de vedere cu privire la posibilitatea întocmirii unui act de partaj al unor terenuri deținute în baza unui certificat de moștenitor în care se specifică, la modul de dobândire, că terenurile sunt deținute de peste 30 de ani prin înzestrare verbală de la părinți. Comisia apreciază că în această situație sunt aplicabile prevederile pct. 3 subpunctul (1) din capitolul II al Protocolului de colaborare încheiat între ANCPI și UNNPR în anul 2010, în conformitate cu care, la încheierea actului

autentic sau a certificatului de moştenitor, notarul public are obligaţia de a verifica titlul de proprietate al dispunătorului sau al autorului succesiunii. În situaţia în care nu se prezintă un act justificativ al titlului dispunătorului sau autorului succesiunii, se poate lua în considerare, pe riscul părţilor menţionat expres în act, existenţa dreptului pe baza unei posesii exercitate sub nume de proprietar necontestat, situaţie confirmată şi prin: a) certificat pentru atestarea că petentul este cunoscut ca proprietar, eliberat de către primarul localităţii unde este situat imobilul, potrivit anexei nr. 1, care face parte integrantă din prezentul protocol de colaborare; b) certificatul emis de organele fiscale ale autorităţilor locale;

209

c) procesul-verbal de identificare a imobilului, potrivit modelului prevăzut în anexa nr. 2, care face parte integrantă din prezentul protocol de colaborare; d) documentaţia cadastrală. De asemenea, s-a precizat că această soluție s-a reținut și prin Hotărârea Consiliului UNNPR nr. 82/13.08.2014, în concordanță cu prevederile Ordinului ANCPI nr. 700/2014, privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară. Întrucât, din informațiile furnizate, nu reiese dacă s-a efectuat înscrierea în cartea funciară, participanții la discuții apreciază că sunt de asemenea aplicabile prevederile art. 13 alin. (3) din Ordinul 700/2014, în conformitate cu care în cazul

în care partajul voluntar se încheie în baza certificatului de sarcini, fără dezlipirea imobilului/imobilelor din masa partajabilă, prima înscriere în cartea funciară se efectuează în baza documentației cadastrale, întocmită ulterior actului de partaj; în cazul în care imobilul/imobilele din masa partajabilă se dezlipește/dezlipesc, pentru acesta/acestea, actul de partaj se va putea încheia numai în baza extrasului de carte funciară pentru autentificare și a documentației cadastrale de dezlipire. ***

9.4 Încheierea actelor notariale pe baza posesiei exercitate sub nume de proprietar. (Minuta ședinței din data de 17.02.2015) O Cameră a Notarilor Publici solicită formularea unui punct de vedere cu privire la următoarea situație juridică: anumite primării refuză eliberarea anexei nr. 1 - Certificat pentru atestarea că petentul este cunoscut ca proprietar și a anexei nr. 2 - Proces-verbal de identificare a imobilului la 210

Protocolul de colaborare încheiat între ANCPI și UNNPR în anul 2010, cu motivația că eliberarea acestora nu mai este prevăzută în reglementările emise de ANCPI. Cu privire la situația prezentată, se reține că înscrierea în cartea funciară pe baza posesiei exercitate sub nume de proprietar este reglementată de prevederile art. 131 alin. (2) din Ordinul nr. 700/2014, privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, cu modificările și completările ulterioare, în conformitate cu care se întocmește documentație cadastrală

pe flux întrerupt și în situația în care, pentru încheierea actului autentic sau a certificatului de moștenitor, nu se prezintă un act justificativ al titlului dispunătorului sau al autorului succesiunii, conform protocolului de colaborare dintre Agenția Națională și UNNPR. (…). Conform pct. 3 din capitolul II al Protocolului de colaborare încheiat între ANCPI și UNNPR în anul 2010, la

încheierea actului autentic sau a certificatului de moștenitor, notarul public are obligația de a verifica titlul de proprietate al dispunătorului sau al autorului succesiunii. În situația în care nu se prezintă un act justificativ al titlului dispunătorului sau autorului succesiunii, se poate lua în considerare, pe riscul părților menționat expres în act, existența dreptului pe baza unei posesii exercitate sub nume de proprietar necontestat, situație confirmată şi prin: a) certificat pentru atestarea că petentul este cunoscut ca proprietar, eliberat de către primarul localității unde este situat imobilul, potrivit anexei nr. 1, care face parte integrantă din prezentul protocol de colaborare; b) certificatul emis de organele fiscale ale autorităților locale; 211

c) procesul-verbal de identificare a imobilului, potrivit modelului prevăzut în anexa nr. 2, care face parte integrantă din prezentul protocol de colaborare; d) documentația cadastrală. Se înscriu în cartea funciară atât actele autentice, cât și certificatele de moștenitor sau actele de partaj întocmite pe baza posesiei exercitate de către dispunător sau autorul succesiunii sub nume de proprietar. (…) Încheierea actelor notariale cu privire la imobilele neînscrise în cartea funciară este circumscrisă respectării condițiilor prevăzute de Hotărârile Consiliului UNNPR nr. 82/13.08.2014 și nr. 114/30.10.2014, care conțin prevederi similare cu privire la posibilitatea utilizării anexelor nr. 1 și 2 la protocolul de colaborare. Conform art. 2 din prima hotărâre menționată, în situația în care nu se prezintă un act justificativ

al titlului dispunătorului sau autorului succesiunii se poate lua în considerare, pe riscul părților menționat expres în act, existența dreptului pe baza unei posesii exercitate sub nume de proprietar necontestat, fapt confirmat prin înscrisurile prevăzute la pct. 3 subpunct. (1) din capitolul II al Protocolului de colaborare încheiat între ANCPI și UNNPR și anume: a) certificatul pentru atestarea că petentul este cunoscut ca proprietar, eliberat de către primarul localității unde este situat imobilul, potrivit anexei nr. 1 la protocol; b) certificatul emis de organele fiscale ale autorităților locale; c) procesul – verbal de identificare a imobilului, potrivit modelului prevăzut în anexa nr. 2 la protocol; d) documentația cadastrală recepționată de OCPI, care atestă identificarea imobilului prin alocarea unui nr. cadastral. Din analiza tuturor reglementărilor incidente în materie, rezultă că procedura de lucru în acest caz este următoarea: 212

- persoana care posedă imobilul în calitate de proprietar necontestat, înregistrată în evidențele fiscale, solicită persoanei autorizate întocmirea unei documentații cadastrale în vederea obținerii anexelor nr. 1 și 2 la Protocol; - cererea de recepție a documentației cadastrale, care menționează temeiul legal prevăzut la art. 131 alin. (2) din Ordinul 700/2014, se înregistrează pe flux întrerupt (codul 2.1.2. - Recepție (nr. cadastral)) și se soluționează prin alocare de număr cadastral de către OCPI; - persoana interesată solicită Primăriei, în baza documentației cadastrale recepționate și a certificatului de atestare a îndeplinirii obligațiilor fiscale, eliberarea anexelor nr. 1 și 2 la Protocol; - notarul public încheie actul autentic sau certificatul de moștenitor în baza anexelor nr. 1 și 2, a certificatului de atestare fiscală, a documentației cadastrale și a certificatului de sarcini, în zonele de aplicare a Codului Civil de la 1864; - în temeiul actelor menționate anterior, se solicită înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară pe flux întrerupt (Codul 2.1.3 - Înfiinţare carte funciară). ***

9.5 Refuzul unor primării de a elibera anexele protocolului de colaborare încheiat între ANCPI și UNNPR cu privire la posesorul cunoscut ca proprietar. (Minuta ședinței din data de 03.08.2015) Președintele unei Camere a Notarilor Publici solicită efectuarea unor demersuri pe lângă primăriile care refuză eliberarea anexelor numărul 1 și 2 la Protocolul de colaborare încheiat în anul 2010, între ANCPI și UNNPR cu privire la posesorul cunoscut ca proprietar. 213

ANCPI urmează să se adreseze în acest sens Ministerului Dezvoltării Regionale și Administrației Publice. ***

9.6 Înscrierea actelor notariale încheiate în temeiul posesiei exercitate sub nume de proprietar necontestat, cu privire la imobile situate în zona de aplicare a Decretului - Lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispozițiilor privitoare la cărțile funciare (Minuta ședinței din data de 08.12.2015) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la refuzul OCPI de a înscrie în cartea funciară acte autentice, certificate de moștenitor sau acte de partaj întocmite cu asumarea riscului părților menționat expres în act, în temeiul existenței dreptului pe baza unei posesii exercitate sub nume de proprietar necontestat, conform prevederilor art. 2 pct. 3 din protocolul de colaborare încheiat de ANCPI cu UNNPR în anul 2010. Prin contractul de vânzare-cumpărare cu nr. 829/13.05.2015 S.I. și S.O., în calitate de vânzători, au transmis cumpărătorului B.G. SRL dreptul de proprietate asupra unui teren situat în extravilan, înscris în cartea funciară nr. 649 Vorța identificat cu număr topografic 2942/2, număr cadastral provizoriu 60247 în suprafață de 3873 mp. Conform mențiunilor din contract, bunul a fost dobândit de către vânzătorul S.I. prin constatarea posesiei în baza următoarelor documente: declarație autentificată cu nr. 827/13.05.2015, proces-verbal de identificare a imobilului nr. 1018/30.06.2015, certificat nr. 385/2015 și certificat 1597/2014 pentru atestarea că petentul S.I. este cunoscut ca proprietar, ambele emise de către primărie, documentație cadastrală și certificat fiscal. 214

În încheierea de reexaminare nr. 38991/07.07.2015 prin care s-a respins cererea având ca obiect înființare carte funciară și întabulare drept de proprietate în favoarea cumpărătoarei B.G. SRL s-a reținut că în cartea funciară figurează ca și proprietari tabulari pe cote – părți ai imobilului mai multe persoane, alții decât vânzătorul S.I. și S.O. și că înscrierea actelor autentice, a certificatelor de moștenitor și a actelor de partaj întocmite pe baza posesiei exercitate sub nume de proprietar, conform protocolului încheiat în anul 2010 trebuie făcută cu respectarea prevederilor art. 885 alin. (2) și (4) și art. 893 coroborat cu art. 894 din Codul civil81. Prin aceeași încheiere s-a precizat că întabularea dreptului de proprietate al cumpărătoarei B.G. SRL nu se poate efectua împotriva vânzătorului S.I. deoarece acesta nu este înscris în cartea funciară ca titular al dreptului, iar față de 81

(n.n.) Potrivit art. 885 alin. (2) și (4) drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciară, cu consimţământul titularului, dat prin înscris autentic notarial. Acest consimţământ nu este necesar dacă dreptul se stinge prin împlinirea termenului arătat în înscriere ori prin decesul sau, după caz, prin încetarea existenţei juridice a titularului, dacă acesta era o persoană juridică. (…) Hotărârea judecătorească definitivă sau, în cazurile prevăzute de lege, actul autorităţii administrative va înlocui acordul de voinţă sau, după caz, consimţământul titularului. Conform art. 893 înscrierea unui drept real se poate efectua numai: a) împotriva aceluia care, la data înregistrării cererii, este înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează să fie făcută; b) împotriva aceluia care, înainte de a fi fost înscris, şi-a grevat dreptul, dacă amândouă înscrierile se cer deodată. Art. 894 prevede în cazul în care un drept supus înscrierii în cartea funciară a făcut obiectul unor cesiuni succesive fără ca înscrierile să fi fost efectuate, cel din urmă îndreptăţit nu va putea cere înscrierea dreptului în folosul său decât dacă solicită, odată cu înscrierea acestuia, şi înscrierea dobândirilor succesive anterioare pe care le va dovedi cu înscrisuri originale sau copii legalizate, după caz. 215

coproprietarii tabulari, înscrierea este inopozabilă, aceștia nefiind părți în contract. S-a reținut de asemenea că Hotărârea nr. 82/2014 a Consiliului UNNPR clarifică situația autentificării actelor de înstrăinare care au ca obiect imobile neînscrise în cartea funciară. Potrivit art. 1 (…) dispozițiile hotărârii invocate

anterior se aplică imobilelor neînscrise în cartea funciară care nu sunt individualizate printr-un număr de carte funciară și un număr topografic (cadastral), situație în care se întocmește documentație cadastrală pentru identificare conform prevederilor art. 29 alin. (1) lit. c) și lit. e) și alin. (4) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată. În speță imobilul ce face obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. 829/2015 este înscris în cartea funciară 649 Vorța și este identificat cu nr. topo 2942/2; prevederile hotărârii menționate anterior nu se aplică în acest caz pentru motivele de mai sus în baza art. 31 alin. (2) din Legea nr. 7/1996. În urma analizei situației prezentate Comisia reține următoarele: Din prevederile art. 2 pct. 3 din protocolul de colaborare încheiat de ANCPI cu UNNPR în anul 2010, coroborate cu prevederile art. 131 alin. (2) din Regulamentul aprobat prin ODG nr. 700/2014 82 , rezultă că această procedură este 82

(n.n.) potrivit art. 131 alin. (2) din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare se

întocmeşte documentaţie cadastrală pe flux întrerupt şi în situaţia în care, pentru încheierea actului autentic sau a certificatului de moştenitor, nu se prezintă un act justificativ al titlului dispunătorului sau autorului succesiunii, conform protocolului de colaborare dintre Agenţia Naţională şi UNNPR. Drepturile reale constatate prin 216

aplicabilă în zonele de transcripţiuni şi inscripţiuni, în care imobilele de regulă nu sunt înregistrate, în prezent, în cartea funciară, înscrierea fiind condiţionată de obţinerea în prealabil încheierii actului notarial a unui certificat de sarcini. În acelaşi sens s-a reţinut şi în minuta comisiei comune ANCPI - UNNPR din data de 17.02.2015. Cu caracter de excepție, comisia reține că procedura înscrierii actelor notariale încheiate în temeiul posesiei exercitate sub nume de proprietar necontestat, conform prevederilor art. 2 pct. 3 din protocolul de colaborare, este aplicabilă și imobilelor din intravilan sau extravilan situate în zona Decretului - lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispozițiilor privitoare la cărțile funciare, în cazurile în care imobilele nu sunt înscrise în cartea funciară sau nu este obligatorie identificarea numărului topografic, conform art. 87 alin. (4) din Regulamentul aprobat prin ODG nr. 700/201483. Procedura reglementată de art. 2 pct. 3 din protocolul de colaborare încheiat de ANCPI cu UNNPR în anul 2010 se aplică în limita prevăzută de art. 919 alin. (3) din Codul civil:

Până la proba contrară, posesorul este considerat proprietar, cu excepţia imobilelor înscrise în cartea funciară.

certificatele de moştenitor şi actele de partaj voluntar şi judiciar sunt intabulate în cartea funciară la prima înregistrare pe flux integrat, în baza unei documentaţii cadastrale întocmite ulterior încheierii actului şi a unui certificat de sarcini. 83 Pentru imobilele situate în zona de aplicare a Decretului lege nr.115/1938, în intravilanul localităților este obligatorie identificarea imobilelor cu date de carte funciară veche, cu excepția situațiilor în care imobilul este înscris fără a fi identificat cu număr topografic, cartea funciară este degradată sau nu există în arhivă. Aceste excepții vor fi certificate de către asistentul registrator sau referentul arhivar care va emite un referat în acest sens. 217

***

9.7 Posibilitatea notării posesiei în cartea funciară în cazul proprietății private, în lipsa actelor de proprietate (Minutele ședinței din datele de 08.12.2015 și 04.04.2016) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la refuzul OCPI de a nota în cartea funciară posesia în cazul proprietății private, în lipsa actelor de proprietate asupra terenurilor, la cererea persoanelor interesate, în temeiul art. 41 alin. (8) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată. Conform art. 41 alin. (8) din Legea nr. 7/1996 în cazul

proprietăţii private, în lipsa actelor de proprietate asupra terenurilor, la cererea persoanelor interesate, se va putea nota posesia în baza documentelor prevăzute la art. 13 alin. (8) lit. c) - f) şi a unei documentaţii cadastrale. În urma republicării, alin. (3) al art. 13 a devenit alin. (8) al art. 13. Prin Legea nr. 150/2015 pentru modificarea şi completarea Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 459 din 25 iunie 2015, alin. (3) al art. 13 s-a modificat, acesta cuprinzând lit. a) - d). Până la modificarea adusă prin Legea nr. 150/2015, prevederile art. 13 alin. (3) ale Legii nr. 7/1996 au avut, conform formei republicate în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 83 din 7 februarie 2013, următorul cuprins:

(3) (…) Eliberarea certificatului de către notarul public se face după expirarea termenului de soluţionare a contestaţiilor cu privire la posesor sau a cererilor de rectificare, la solicitarea oficiului teritorial şi pe baza următoarelor documente ataşate în copie certificată cererii: (…) 218

c) certificatul eliberat de primăria în a cărei rază teritorială este situat imobilul, din care să rezulte că: (i) posesorul este cunoscut că deţine imobilul sub nume de proprietar; (ii) imobilul nu face parte din domeniul public sau nu a fost înscris în evidenţe ca fiind în domeniul privat al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale; d) declaraţia pe propria răspundere a posesorului, dată în formă autentică, prin care acesta declară că: (i) posedă imobilul sub nume de proprietar; (ii) este sau nu căsătorit; în cazul în care este căsătorit, va preciza şi regimul matrimonial; (iii) nu a înstrăinat sau grevat imobilul; (iv) imobilul nu a fost scos din circuitul juridic; (v) imobilul nu face obiectul vreunui litigiu; (vi) imobilul este deţinut sau nu pe cote-părţi; în cazul în care imobilul este deţinut pe cote-părţi, toţi posesorii vor declara întinderea cotelor; (vii) înscrisul doveditor al posesiei provine de la părţile semnatare ale acestuia; în cazul în care nu există înscris doveditor, va declara că nu deţine şi nu are cunoştinţă de existenţa unui astfel de înscris; e) înscrisul doveditor al posesiei, indiferent de forma în care este întocmit, atunci când acesta există; f) copie de pe actele de identitate şi stare civilă. Comisia apreciază că prevederile legale referitoare la posibilitatea notării posesiei în cartea funciară în cazul proprietății private în lipsa actelor de proprietate este aplicabilă și după republicarea Legii nr. 7/1996 ca urmare a modificărilor și completărilor aduse prin Legea nr. 150/2015 pentru modificarea şi completarea Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996. Comisia apreciază că notarea posesiei se va efectua doar în lipsa actelor de proprietate, prin care se înțelege și lipsa cărților funciare. Regulile procedurale sunt detaliate în dispozițiile art. 126 din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte 219

funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare84. Ulterior un alt notar public a solicitat reanalizarea punctului de vedere formulat prin minuta ședinței din data de 08.12.2015, pct. 5 lit. a) alineatul ultim, referitor la notarea

84

(n.n.) Potrivit art. 126 din Regulament (1) În cazul imobilelor

proprietate privată, în situaţia în care nu există acte de proprietate asupra terenului, persoanele interesate pot solicita notarea posesiei în cartea funciară, în baza documentaţiei cadastrale şi a următoarelor înscrisuri: a) certificatul eliberat de primăria în a cărei rază teritorială este situat imobilul, din care să rezulte că: posesorul este cunoscut că deţine imobilul sub nume de proprietar; imobilul nu face parte din domeniul public sau nu a fost înscris în evidenţe ca fiind în domeniul privat al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale; primăria are sau nu are cunoştinţă de acţiuni în justiţie cu privire la imobilul respectiv; imobilul a făcut sau nu a făcut obiectul legilor de retrocedare; proprietarul tabular nu figurează ca proprietar în evidenţele primăriei, în zonele de aplicare a prevederilor Decretuluilege nr. 115/1938. b) declaraţia pe propria răspundere a posesorului, dată în formă autentică, prin care acesta declară că: posedă imobilul sub nume de proprietar; este sau nu căsătorit; în cazul în care este căsătorit, va preciza şi regimul matrimonial; nu a înstrăinat sau grevat imobilul; imobilul nu a fost scos din circuitul juridic; imobilul nu face obiectul vreunui litigiu; imobilul este deţinut sau nu pe cote-părţi; în cazul în care imobilul este deţinut pe cote-părţi, toţi posesorii vor declara întinderea cotelor; înscrisul doveditor al posesiei provine de la părţile semnatare ale acestuia; în cazul în care nu există înscris doveditor, va declara că nu deţine şi nu are cunoştinţă de existenţa unui astfel de înscris; c) înscrisul doveditor al posesiei, indiferent de forma în care este întocmit, atunci când acesta există; d) copie de pe actele de identitate şi stare civilă. (2) În situaţia în care pe terenul cu privire la care s-a notat posesia sunt edificate construcţii pentru care există acte de proprietate, dreptul de proprietate asupra acestora se va intabula în cartea funciară. 220

posesiei în cartea funciară în temeiul art. 41 alin. (8) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată 85 potrivit căruia comisia apreciază că prevederile

legale referitoare la posibilitatea notării posesiei în cartea funciară în cazul proprietății private, în lipsa actelor de proprietate este aplicabilă și după republicarea Legii nr. 7/1996 ca urmare a modificărilor și completărilor aduse prin Legea nr. 150/2015 pentru modificarea şi completarea Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996. Comisia apreciază că notarea posesiei se va efectua doar în lipsa actelor de proprietate, prin care se înțelege și lipsa cărților funciare. Motivarea notarului public s-a consemnat în cadrul minutei ședinței din data de 04.04.2016. Acesta apreciază că, exprimându-se opinia că prin sintagma lipsa actelor de proprietate (existentă în cuprinsul alin. (8) al art. 41 din Legea nr. 7/1996) se înțelege și lipsa cărților funciare, per a contrario s-a interpretat că odată o carte funciară înființată, chiar dacă în ea nu s-au mai făcut înscrieri referitoare la proprietari din anii 1950 sau 1870, reprezintă act de proprietate. Ca urmare a acestei opinii s-a interpretat de către un OCPI că notarea posesiei nu este posibilă în regiunile de aplicare a Decretului-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispozițiilor privitoare la cărțile funciare, cu modificările și completările ulterioare. Se învederează că în aria de aplicare a acestuia, pe teritoriul județului există cărți funciare, o parte întocmite înaintea anului 1900, pentru care s-a ajuns la concluzia că nu s-ar putea face notarea posesiei,

85

Conform art. 41 alin. (8) în cazul proprietăţii private, în lipsa

actelor de proprietate asupra terenurilor, la cererea persoanelor interesate, se va putea nota posesia în baza documentelor prevăzute la art. 13 alin. (8) lit. c)-f) şi a unei documentaţii cadastrale. 221

pentru că s-ar încălca prevederile art. 41 alin. (8) din Legea nr. 7/1996. În motivarea solicitării se aduc următoarele argumente: I. În raport de opinia exprimată de către comisie, se naște întrebarea dacă poate fi considerată cartea funciară act de proprietate în zona cooperativizată, pentru cei care nu s-au înscris în CAP, câtă vreme pentru cei care s-au înscris în CAP ea nu este considerată un act de proprietate, deoarece noul titular al titlului de proprietate, obținut în baza Legii nr. 18/1991 privind fondul funciar, în baza unei documentații cadastrale, se intabulează împotriva proprietarul tabular din cartea funciară, fără niciun fel de formalități sau notificări, indiferent când a fost înscris acesta (de ex. înaintea anului 1962) și indiferent de faptul că proprietarul tabular nu figurează drept autor pe titlul de proprietate, eliberat în baza Legii nr. 18/1991 (este o practică obișnuită din anul 1991 până în prezent). Notarul public apreciază că răspunsul e negativ, cartea funciară neputând fi apreciată ca fiind act de proprietate, deoarece a trata în mod diferit cele două categorii de persoane din aceeași zonă, pentru unii apreciind cartea funciară ca fiind act de proprietate și pentru alții neglijând în totalitate cartea funciară, nu este echitabil. O situație similară se regăsește și în zonele necooperativizate pentru localitățile în care au fost etnici germani sau maghiari și care s-au înscris în cartea funciară înaintea anului 1940, persoanele în cauză (care nu dețin acte de proprietate dar dețin terenurile aflate în fosta proprietate a etnicilor maghiari sau germani) sunt în aceeași imposibilitate de a-și dovedi dreptul în vederea intabulării, neavând nici posibilitatea de a nota posesia. În schimb, există cea de-a doua categorie de persoane care au posesia, sunt înscrise în registrul agricol și este înființată o 222

carte funciară în anii 1950 pentru un proprietar tabular etnic român, pe care posesorul nu-l cunoaște și nu poate dovedi filiația față de el, ca să-l poată moșteni și nici măcar nu poate obține dovada decesului. II. Față de această situație, ca urmare a imposibilității notării posesiei, se apreciază de către notarul public că se impune a fi reanalizată de către Comisie din punct de vedere al suportului juridic sintagma prin care se înțelege și lipsa cărților funciare, adică per a contrario existența cărților funciare înseamnă existența actului de proprietate, aducânduse argumente care țin de definiția, scopul, trăsăturile și caracteristicile cărții funciare. De asemenea, se precizează că art. 11 alin. (1) din Legea nr. 18/1991 enumeră categoriile de acte care pot reprezenta dovada necesară pentru reconstituirea dreptului de proprietate, făcând distincția între actele de proprietate și cartea funciară86. Art. 41 alin. (8) din Legea nr. 7/1996 este de strictă interpretare și se referă la acte de proprietate și nu la cartea funciară87. Se apreciază că înscrierile în cartea funciară se întemeiază pe acte sau înscrisuri care constituie temeiul înscrierii și care reprezintă 86

Conform art. 11 alin. (1) din Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar, republicată, cu modificările și completările ulterioare:

suprafaţa adusă în cooperativa agricolă de producţie este cea care rezultă din: actele de proprietate, cartea funciară, cadastru, cererile de înscriere în cooperativă, registrul agricol de la data intrării în cooperativă, evidenţele cooperativei sau, în lipsa acestora, din orice alte probe, inclusiv declaraţii de martori. 87

Conform art. 41 alin. (8) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și completările ulterioare: în cazul proprietăţii private, în lipsa actelor de

proprietate asupra terenurilor, la cererea persoanelor interesate, se va putea nota posesia în baza documentelor prevăzute la art. 13 alin. (8) lit. c)-f)*) şi a unei documentaţii cadastrale. 223

acte de proprietate și nu se confundă cu aceasta. Dacă ar fi dorit legiuitorul să interzică notarea posesiei în regiunile de carte funciară, ar fi prevăzut acest lucru în mod expres. III. Referitor la efectele notării posesiei în cartea funciară în ceea ce-l privește pe posesor, posesia notată creează posesorului premisele dobândirii dreptului de proprietate prin efectul legii, conform art. 13 alin. (7) lit. a) din Legea nr. 7/1996 88 sau, după caz, prin uzucapiune, în temeiul prevederilor art. 41 alin. (9) din același act normativ89. În ceea ce-l privește pe proprietarul tabular, acesta, în cazul în care este în viață, cu toate că nu este înscris la primărie ca proprietar, are posibilitatea de a face uz de căile legale pentru radierea notării posesiei, inclusiv prin revendicarea dreptului de proprietate. În final, notarul public reiterează solicitarea de a se clarifica suportul juridic al punctului de vedere exprimat de comisie referitor la notarea posesiei în cartea funciară sau, eventual, în cazul în care se apreciază în continuare că nu 88

Conform art. 13 alin. (7) lit. a) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și completările ulterioare: în toate cazurile în care s-a notat posesia în

cartea funciară şi nu a fost eliberat certificatul prevăzut la alin. (8), dreptul de proprietate va putea fi intabulat ulterior, în următoarele condiţii; a) din oficiu, la împlinirea unui termen de 3 ani de la momentul notării în cartea funciară, dacă nu a fost notat niciun litigiu prin care se contestă înscrierile din cartea funciară. În acest caz, prin derogare de la reglementările referitoare la uzucapiune, dreptul de proprietate se consideră dobândit prin efectul legii şi de la data împlinirii acestui termen, fără nicio altă justificare sau procedură; 89 Conform art. 41 alin. (9): drepturile reale care pot fi dobândite în temeiul uzucapiunii vor rămâne valabil dobândite, dacă titularul dreptului le-a posedat cu bună-credinţă, potrivit legii, timp de 5 ani de la înscrierea posesiei în cartea funciară. 224

există suport juridic suficient pentru notarea posesiei în zonele de aplicare a Decretului-lege nr. 115/1938, se solicită găsirea unei soluții legale de rezolvare a problemei pe cale necontencioasă, având în vedere interesul general privind înscrierea imobilelor în evidențele de cadastru și carte funciară. În urma analizei situației prezentate, în minuta ședinței din data de 04.04.2016 s-a reținut că ANCPI are în vedere elaborarea unei proceduri privind notarea posesiei în cartea funciară în zonele de aplicare a Decretului – lege nr. 115/1938, care urmează să ia în considerare particularitățile legate de modul de realizare a publicității imobiliare în aceste regiuni. ***

9.8 Emiterea certificatului de moștenitor în situația în care nu se prezintă un act justificativ al titlului autorului succesiunii. (Minuta ședinței din data de 04.04.2016) Un Birou Individual Notarial solicită formularea unui punct de vedere cu privire la soluționarea succesiunilor defuncților care dețineau trenuri în zone necooperativizate, fără a avea acte de proprietate și dacă este necesară alocarea numărului cadastral pentru schițele întocmite de un expert autorizat pentru aceste terenuri. Într-o situație concretă, unul dintre succesibili a prezentat Anexele 1 și 2 la Protocolul încheiat în anul 2010 cu ANCPI și certificatele prevăzute în Anexa nr. 1.50 la Regulamentul aprobat prin Ordinul nr.

225

700/2014 cu modificările și completările ulterioare 90 , fără schițe pentru 4 terenuri și o schiță cu număr cadastral pentru un teren. În acest caz se aplică prevederile Cap. II pct. 3 din Protocolul de colaborare încheiat între ANCPI şi UNNPR privind modul de efectuare a operaţiunilor de publicitate imobiliară, în aplicarea Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, aprobat prin Ordinul nr. 309/2010, precum și cele ale art. 131 alin. (2) din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară, aprobat prin Ordinul nr. 700/2014. Anexa nr. 1.50 din Regulamentul mai sus amintit este utilizată în cadrul procedurii de notare a posesiei în cartea funciară în cadrul lucrărilor de cadastru sporadic, prevăzută la art. 12691. 90

Modelul certificatului eliberat de primărie din care rezultă că posesorul este cunoscut că deţine imobilul sub nume de proprietar şi că acesta nu face parte din domeniul public sau nu a fost înscris în evidenţe ca fiind în domeniul privat al statului ori al unităţilor administrativ-teritoriale. 91 (n.n.) Art. 126 din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare prevede următoarele: (1) În cazul imobilelor proprietate privată, în situaţia în

care nu există acte de proprietate asupra terenului, persoanele interesate pot solicita notarea posesiei în cartea funciară, în baza documentaţiei cadastrale şi a următoarelor înscrisuri: a) certificatul eliberat de primăria în a cărei rază teritorială este situat imobilul, din care să rezulte că: - posesorul este cunoscut că deţine imobilul sub nume de proprietar; - imobilul nu face parte din domeniul public sau nu a fost înscris în evidenţe ca fiind în domeniul privat al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale; - primăria are sau nu are cunoştinţă de acţiuni în justiţie cu privire la imobilul respectiv; - imobilul a făcut sau nu a făcut obiectul legilor de retrocedare; - proprietarul tabular nu 226

Conform art. 131 alin. (2) teza I din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare, se întocmeşte documentaţie

cadastrală pe flux întrerupt şi în situaţia în care, pentru încheierea actului autentic sau a certificatului de moştenitor, nu se prezintă un act justificativ al titlului dispunătorului sau autorului succesiunii, conform protocolului de colaborare dintre Agenţia Naţională şi UNNPR. Astfel, în speță certificatul de moștenitor se emite în baza anexelor nr. 1 și 2 la protocol, a certificatului fiscal și a documentației cadastrale cu alocare nr. cadastral pentru toate imobilele din masa succesorală, fără a fi necesară Anexa nr. 1.50 din Regulamentul mai sus amintit. ***

figurează ca proprietar în evidenţele primăriei, în zonele de aplicare a prevederilor Decretului-lege nr. 115/1938. b) declaraţia pe propria răspundere a posesorului, dată în formă autentică, prin care acesta declară că: - posedă imobilul sub nume de proprietar; - este sau nu căsătorit; în cazul în care este căsătorit, va preciza şi regimul matrimonial; - nu a înstrăinat sau grevat imobilul; - imobilul nu a fost scos din circuitul juridic; - imobilul nu face obiectul vreunui litigiu; imobilul este deţinut sau nu pe cote-părţi; în cazul în care imobilul este deţinut pe cote-părţi, toţi posesorii vor declara întinderea cotelor; înscrisul doveditor al posesiei provine de la părţile semnatare ale acestuia; în cazul în care nu există înscris doveditor, va declara că nu deţine şi nu are cunoştinţă de existenţa unui astfel de înscris; c) înscrisul doveditor al posesiei, indiferent de forma în care este întocmit, atunci când acesta există; d) copie de pe actele de identitate şi stare civilă. (2) În situaţia în care pe terenul cu privire la care s-a notat posesia sunt edificate construcţii pentru care există acte de proprietate, dreptul de proprietate asupra acestora se va intabula în cartea funciară. 227

9.9 Înscrierea în cartea funciară a actelor juridice translative având ca obiect posesia de fapt asupra unui imobil, înscrisă ca urmare a lucrărilor de înregistrare în cadastru și cartea funciară realizate la cerere. (Minuta ședinței din data de 10.04.2017) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la posibilitatea de a se transmite posesia notată conform art. 41 alin. (3) lit. c) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, cu modificările și completările ulterioare, concomitent cu vânzarea bunului. În concret, se precizează că, prin contractul de vânzare autentificat sub nr. 4634/26.10.2016, fost T8, P44, P43 și posesia asupra suprafeței de 27 mp. Prin încheierea nr. 139960 din data de 27.10.2016, s-a respins cererea atât cu privire la întabularea dreptului de proprietate, cât și cu privire la notarea posesiei. Se menționează că vânzătorul are înscrisă în cartea funciară posesia pentru o suprafață de 27 mp. Potrivit art. 41 alin. (3) lit. c) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, cu modificările și completările ulterioare, în cazul lucrărilor de înregistrare în cadastru și carte funciară realizate la cererea persoanelor interesate, dacă suprafața din măsurători este diferită față de cea din actele de proprietate, respectiv în proporție de peste 10%, se va putea nota posesia asupra diferențelor de teren deținute fără acte de proprietate, în baza documentelor expres prevăzute în textul normativ indicat mai sus92. 92

(n.n.) Conform art. 41 alin. (3) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, cu modificările și completările ulterioare în cazul lucrărilor de înregistrare în cadastru şi

în cartea funciară realizate la cererea persoanelor interesate, dacă suprafaţa din măsurători este diferită de suprafaţa înscrisă într-o carte 228

Capitolul 4.2.5. din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și completările ulterioare se referă la notarea posesiei, iar în art. 126 se reglementează situația imobilelor proprietate privată pentru care nu există acte de proprietate asupra terenului. Potrivit

funciară pe baza unei documentaţii cadastrale recepţionate de oficiul teritorial sau suprafaţa din documentaţia cadastrală, recepţionată de oficiul teritorial, pentru care nu s-a deschis carte funciară ori suprafaţa din actele de proprietate, cererea de recepţie şi înscriere în cartea funciară se soluţionează astfel: a) dacă suprafaţa din măsurători este mai mică, atunci această suprafaţă se înscrie în cartea funciară în baza documentaţiei cadastrale şi a acordului proprietarului privind înregistrarea acestei suprafeţe; b) dacă suprafaţa din măsurători este mai mare în proporţie de până la 10% inclusiv, în cazul terenurilor din intravilan, şi de până la 5% în cazul terenurilor din extravilan, atunci suprafaţa din măsurători se înscrie în cartea funciară în baza documentaţiei cadastrale şi a declaraţiei proprietarului; c) dacă suprafaţa din măsurători este mai mare decât procentul stabilit la lit. b), la cerere, se va putea nota posesia asupra diferenţei de teren, deţinută fără act de proprietate, în baza procesului-verbal de vecinătate şi a unei adeverinţe eliberate de autorităţile administraţiei publice locale, prin care se atestă faptul că: (i) posesorul este cunoscut că deţine diferenţa de suprafaţă de teren sub nume de proprietar; (ii) imobilul nu face parte din domeniul public sau nu a fost înscris în evidenţe ca fiind în domeniul privat al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale; d) ulterior notării posesiei în cartea funciară conform lit. c), posesorul poate solicita eliberarea certificatului de înscriere în cartea funciară a posesorului ca proprietar. Procedura de emitere a certificatului se va stabili prin protocol încheiat între Agenţia Naţională şi UNNPR, care se publică în Monitorul Oficial al României, Partea I. 229

normei menționate mai sus pentru aceste terenuri, persoanele interesate pot solicita notarea posesiei în cartea funciară93.

93

(n.n.) Potrivit art. 126 din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și completările ulterioare:

(1) În cazul imobilelor proprietate privată, în situaţia în care nu există acte de proprietate asupra terenului, persoanele interesate pot solicita notarea posesiei în cartea funciară, în baza documentaţiei cadastrale şi a următoarelor înscrisuri: a) certificatul eliberat de primăria în a cărei rază teritorială este situat imobilul, din care să rezulte că: posesorul este cunoscut că deţine imobilul sub nume de proprietar; imobilul nu face parte din domeniul public sau nu a fost înscris în evidenţe ca fiind în domeniul privat al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale; primăria are sau nu are cunoştinţă de acţiuni în justiţie cu privire la imobilul respectiv; imobilul a făcut sau nu a făcut obiectul legilor de retrocedare; proprietarul tabular nu figurează ca proprietar în evidenţele primăriei, în zonele de aplicare a prevederilor Decretuluilege nr. 115/1938. b) declaraţia pe propria răspundere a posesorului, dată în formă autentică, prin care acesta declară că: posedă imobilul sub nume de proprietar; este sau nu căsătorit; în cazul în care este căsătorit, va preciza şi regimul matrimonial; nu a înstrăinat sau grevat imobilul; imobilul nu a fost scos din circuitul juridic; imobilul nu face obiectul vreunui litigiu; imobilul este deţinut sau nu pe cote-părţi; în cazul în care imobilul este deţinut pe cote-părţi, toţi posesorii vor declara întinderea cotelor; înscrisul doveditor al posesiei provine de la părţile semnatare ale acestuia; în cazul în care nu există înscris doveditor, va declara că nu deţine şi nu are cunoştinţă de existenţa unui astfel de înscris; c) înscrisul doveditor al posesiei, indiferent de forma în care este întocmit, atunci când acesta există; d) copie de pe actele de identitate şi stare civilă. (2) În situaţia în care pe terenul cu privire la care s-a notat posesia sunt edificate construcţii pentru care există acte de proprietate, dreptul de proprietate asupra acestora se va intabula în cartea funciară. 230

Ca urmare a prevederilor art. 41 alin. (3), lit. c) din Legea nr. 7/1996, a art. 126 din Regulamentul aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 și a procedurii de lucru internă, în speță, a fost înscrisă în cartea funciară posesia pentru o suprafață de 27 mp. Potrivit art. 41 alin. (8) din Legea nr. 7/1996 în cazul proprietăţii private, în lipsa actelor de proprietate asupra terenurilor, la cererea persoanelor interesate se poate nota posesia în baza documentelor prevăzute de art. 13 alin. (8) lit. c) – f) (alin. (3) a devenit alin. (8) prin republicare). Notarul public apreciază că, în aceste circumstanțe legislative, înscrierea posesiei a fost făcută conform legii. OCPI a respins înscrierea cu motivarea că art. 13 alin. (5) din Legea nr. 7/1996 se referă numai la înscrierea sistematică94. Ca urmare a interpretării sistematice a normelor de drept, notarul public precizează următoarele: Norma instituită în art. 13 alin. (5) din Legea nr. 7/1996 are caracter general aplicabil, atât în cazul înscrierilor sistematice cât și în cazul înscrierilor la cererea oricărei persoane interesate, întrucât dacă legiuitorul ar fi avut în vedere numai înscrierea sistematică, ar fi formulat ipoteza normei juridice ca și în cazul prevăzut la alin. (3), spre exemplu. Or, norma de la alin. (5) are caracter independent, general aplicabil, dovada în acest sens fiind și trimiterea din art. 126 alin. (1) din Regulamentul aprobat prin Ordinul nr. 700/2014. Având în vedere prevederile art. 41 alin. (3) lit. c) 94

(n.n.) Conform art. 13 alin. (5) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, cu modificările și completările ulterioare posesia notată în cartea funciară şi efectele

juridice ale acesteia pot fi dobândite în temeiul actelor juridice între vii, translative sau constitutive, încheiate în formă autentică, inclusiv prin măsuri de executare silită sau pentru cauză de moarte, care se notează în cartea funciară. 231

şi ale art. 41 alin. (8) din Legea nr. 7/1996, precum și actele administrative infralegislative enunțate mai sus, în mod legal și temeinic s-a înscris posesia asupra imobilului. Dacă posesia a fost înscrisă în cartea funciară, consecința este că ea va fi transmisă dobânditorului bunului înscris în cartea funciară, întrucât posesia are legătură cu imobilul înscris în cartea funciară, fiind supusă notării. Prin contractul de vânzare autentificat sub nr. 4634/26.10.2016, s-a transmis proprietatea ca stare de drept asupra imobilului și posesia ca stare de fapt care, în dreptul civil român, este protejată și produce efecte juridice, cum este dobândirea proprietății prin posesia bunului imobil o anumită perioadă de timp. Potrivit considerațiilor de mai sus, transmiterea proprietății și a posesiei s-au făcut conform notării din cartea funciară. De altfel, dacă nu s-ar fi transmis și posesia s-ar fi ajuns la ipoteza unei notări nelegale, adică o persoană este notată ca posesor, în condițiile în care nu mai exercită posesia pentru că acesta nu mai are nici stăpânirea materială (corpus) și nici animus domini, intenția de a se comporta ca proprietar. Notarul public apreciază că norma juridică înscrisă în art. 41 alin. (3) lit. c) Legea nr. 7/1996 și procedurile de lucru ulterioare au fost adoptate pentru a fi aplicate, scop ce corespunde oricărei activități de legiferare și nu pentru a crea drepturi iluzorii. Se impune a se avea în vedere că, în contextul notării posesiei pentru o suprafață de teren, care nu este și nu poate fi individualizată, se ajunge în situația în care proprietarul este lipsit în mod nelegal de dreptul de dispoziție. Altfel spus se restricționează circulația juridică a unor bunuri proprietate privată, împotriva prevederilor art. 44 din Constituția României, pentru că s-au instituit indirect restricționări care nu au temei legal, iar inalienabilitățile chiar temporare pot fi stabilite numai prin lege. Principiul general, în cazul bunurilor proprietate privată 232

este acela al alienabilității, iar excepțiile nu pot fi deduse sau stabilite pe cale administrativă. Din economia textelor invocate și a prevederilor art. 902 din Codul civil rezultă, în opinia notarului public, că notarea posesiei s-a făcut legal, pentru că este un fapt juridic, supus notării, având legătură cu imobilul întabulat. Notarul public precizează, de asemenea, că s-a respins şi înscrierea vânzării, fără a se motiva acest lucru și fără a se arăta care este modalitatea de înstrăinare a unui bun imobil întabulat pentru care s-a notat posesia. Comisia apreciază ca fiind pertinente argumentele expuse de către notarul public, soluția corectă în speță fiind aceea a admiterii posibilității înstrăinării posesiei asupra imobilului, cu atât mai mult cu cât aceasta a fost înscrisă în cartea funciară, iar în dreptul civil român posesia este protejată și produce efecte juridice specifice. Nu este necesară modificarea actului notarial, în sensul menționării transmiterii efectelor posesiei, așa cum solicită reprezentanții OCPI. Ca urmare a înscrierii actului juridice translativ încheiat în formă autentică, poziția la care a fost înscris antecesorul posesor se va radia din cartea funciară, urmând să se efectueze o nouă înscriere a posesiei în favoarea cumpărătorului, în temeiul acestuia. Împotriva încheierii de carte funciară urmează a fi formulate căile de atac prevăzute de art. 31 din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare. ***

233

10.

ASPECTE PRIVITOARE LA EXTRASELE DE CARTE FUNCIARĂ

10.1 Posibilitatea redepunerii unei cereri de eliberare a extrasului fără plata unui nou tarif. (Minuta ședinței din data de 29.10.2013) S-a solicitat Comisiei formularea unui punct de vedere cu privire la imposibilitatea de a se elibera un extras de carte funciară pentru autentificare, pentru că numărul cadastral nu mai există în baza de date datorită unei operațiuni tehnice de dezmembrare, caz în care se solicită plata unui nou tarif pentru eliberarea extrasului, deși nu s-a eliberat cel solicitat anterior (redepunerea cererii de eliberare a extrasului). Reprezentanții ANCPI au precizat că urmează să se modifice reglementarea privind tarifele pentru serviciile de publicitate imobiliară, pentru a rezolva favorabil acest tip de situații, în sensul de a nu se solicita plata unui nou tarif dacă extrasul inițial nu a fost eliberat, așa cum se procedează de altfel de către o parte din oficiile teritoriale de cadastru și publicitate imobiliară. Prin Adresa ANCPI nr. 16638/08.11.2013, înregistrată la UNNPR sub nr. 4736/11.11.2013, s-au precizat următoarele: Potrivit anexei nr. 3 la Protocolul de colaborare încheiat între ANCPI și UNNPR privind modul de efectuare a operațiunilor de publicitate imobiliară, în aplicarea Legii cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată cu modificările și completările ulterioare, cererea de eliberare a extrasului de carte funciară pentru autentificare trebuie să indice identificatorul unic al imobilului și numărul de carte funciară în care acesta este înscris. 234

Completarea inexactă a acestor mențiuni – în speță, cu fostele numere cadastrale ale imobilelor dezmembrate - nu justifică restituirea tarifului sau posibilitatea redepunerii cererii în baza aceluiași tarif, în cazul în care extrasul nu s-a eliberat. În situația în care extrasul de carte funciară pentru autentificare nu a putut fi eliberat întrucât exista în curs de soluționare o cerere de înscriere, se poate admite redepunerea cererii în baza aceluiași tarif. ***

10.2 Posibilitatea efectuării unor înscrieri succesive în cadrul aceluiași termen de eliberare a cererii de înscriere în cartea funciară. (Minuta ședinței din data de 29.10.2013) S-a solicitat Comisiei formularea unui punct de vedere cu privire la posibilitatea de a efectua înscrierile succesive în cadrul aceluiași termen a mai multor acte juridice, pentru care s-a solicitat un singur extras de carte funciară pentru autentificare. Se enumeră, cu titlu de exemplu: notarea comunității și înscrierea contractului de vânzare – cumpărare; notarea hotărârii consiliului local de trecere a imobilului în domeniul privat și întabularea terțului în baza contractului de vânzare – cumpărare. S-a agreat posibilitatea de a se efectua în cadrul aceluiași termen doar a înscrierilor succesive a drepturilor reale, în baza actelor juridice întocmite în baza aceluiași extras de carte funciară pentru autentificare, în conformitate cu prevederile art. 35 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, cu modificările și completările ulterioare, conform căruia în baza extrasului de

carte funciară pentru autentificare, notarul public poate 235

efectua toate operaţiunile notariale necesare întocmirii actului în vederea căruia acesta a fost solicitat. Prin Adresa ANCPI nr. 16638/08.11.2013, înregistrată la UNNPR sub nr. 4736/11.11.2013, s-au precizat următoarele: Potrivit art. III – Atribuțiile ANCPI prin oficiile de cadastru și publicitare imobiliară din Protocolul de colaborare încheiat între ANCPI și UNNPR privind modul de efectuare a operațiunilor de publicitate imobiliară în aplicarea Legii cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată cu modificările ulterioare: 2. Registratorul admite cererea de

înscriere și dispune înscrierea în cartea funciară prin încheiere, dacă înscrisul îndeplinește următoarele condiții: (...) b) identifică corect numele sau denumirea părților, în sensul că acestea corespund cu cele ale titularilor de drepturi înscriși în cartea funciară. Notarul public va menționa în act inadvertențele dintre numele sau denumirea titularului menționat în extrasul de carte funciară sau certificatul de sarcini, după caz, și cele din actele de identitate sau de proprietate ale acestuia. În acest caz nu se impune efectuarea unor înscrieri succesive. Se efectuează înscrieri succesive numai în situația în care dreptul real a făcut obiectul unor transmisiuni succesive, fără ca operațiunile de publicitate imobiliară să fi fost înscrise în cartea funciară. ***

10.3 Regimul juridic al blocării cărții funciare ca urmare a solicitării unui extras de carte funciară pentru autentificare. (Minuta ședinței din data 13.11.2013)

236

În perioada de blocare a cărții funciare, ca urmare a solicitării unui extras de carte funciară pentru autentificare, sa înregistrat de către un executor judecătoresc o cerere de notare a unei somații de plată. Notarul public a autentificat contractul de vânzare în ultima zi de valabilitate a extrasului de carte funciară pentru autentificare, dar nu a solicitat înscrierea în cartea funciară în baza contractului de vânzare decât a doua zi lucrătoare următoare, fapt ce a condus la notarea somației în cartea funciară și la respingerea cererii de întabulare. În urma analizei cadrului legal (art. 35 din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, cu modificările și completările ulterioare 95 și art. 58 din Ordinul 633/2006 privind aprobarea Regulamentului de organizare și funcționare a birourilor de cadastru și publicitate imobiliară, cu modificările și completările ulterioare 96 ) s-a 95

(n.n.) Conform art. 35 alin. (3) și (4) din Legea nr. 7/1996 în forma în vigoare la data formulării cererii, analizate în ședința din data de 13.11.2013 pe perioada valabilităţii extrasului de carte funciară

pentru autentificare, registratorul nu va efectua niciun fel de înscriere în cartea funciară, cu excepţia aceleia pentru care a fost eliberat extrasul. Valabilitatea extrasului încetează, prin împlinirea termenului, la momentul înregistrării cererii de înscriere a actului notarial pentru care acesta a fost eliberat sau la cererea notarului public care a solicitat extrasul. Cererile depuse în perioada de valabilitate a extrasului de carte funciară pentru autentificare cu privire la imobilul pentru care acesta a fost eliberat se soluţionează, în condiţiile alin. (3), după expirarea termenului de valabilitate a extrasului, în ordinea şi cu procedura prevăzute de lege. 96

(n.n.) Conform art. 58 din Ordinul 633/2006 privind aprobarea Regulamentului de organizare și funcționare a birourilor de cadastru și publicitate imobiliară, cu modificările și completările ulterioare, în prezent abrogat, (1) Înainte de rezolvarea cererii de către

registrator, asistentul-registrator verifică cererea în raport cu datele de 237

stabilit că somația s-a notat în mod corect, după expirarea termenului de blocare a cărții funciare, dar că cererea de întabulare s-a soluționat în mod greșit cu încheiere de respingere, aspect remediat prin cererea de reexaminare formulată de către notarul public.

carte funciară şi menţionează în referat dacă există sau nu piedici pentru efectuarea lucrării solicitate, menţionând în coala de carte funciară, la observaţii, numărul de înregistrare al lucrării. (2) Cât timp cererea de înscriere nu este soluţionată, nu se eliberează extrase de carte funciară pentru autentificare. Extrasele de carte funciară pentru informare şi copiile certificate de pe cărţile funciare se eliberează cu arătarea numărului şi a datei de înregistrare a cererilor în curs de soluţionare, cu privire la imobilul respectiv, precum şi a obiectului acestora. (3) În cazul în care în registrul general de intrare a fost înregistrată o cerere de eliberare a extrasului de carte funciară pentru autentificare, la solicitarea notarului public, numărul cadastral la care se referă cererea se blochează pe o perioadă de 5 zile lucrătoare, începând cu data şi ora depunerii cererii şi terminând cu sfârşitul celei de a cincea zi lucrătoare. (31) În cazul în care se solicită eliberarea unui extras de carte funciară pentru autentificarea unui act juridic având ca obiect o cotă-parte din dreptul real, se va bloca numai cota care face obiectul actului juridic. (4) Pe perioada blocării se vor putea elibera numai copii certificate ale cărţii funciare şi extrase de carte funciară pentru informare, cu menţiunea numărului şi a datei de înregistrare a cererii de eliberare a extrasului de carte funciară pentru autentificare şi a notarului public care a solicitat extrasul. (5) În situaţia în care în perioada de blocare se înregistrează actul autentic întocmit în baza extrasului de carte funciară care a produs blocarea, acesta se soluţionează cu prioritate, celelalte cereri de înscriere, înregistrate în această perioadă, urmând să fie respinse conform art. 54 din lege. (6) În situaţia în care termenul de blocare expiră şi actul autentic pentru care s-a produs blocarea nu a fost înregistrat în registrul general de intrare, actele privitoare la acelaşi număr cadastral, înregistrate în intervalul de timp în care numărul cadastral a fost blocat, se vor soluţiona. 238

***

10.4 Obligativitatea de a atașa o copie a extrasului de carte funciară de autentificare la cererea de înscriere a actului notarial. (Minuta ședinței din data de 28.05.2014) Un birou notarial solicită formularea unui punct de vedere cu privire la necesitatea de a atașa la cererea de înscriere o copie a extraselor de carte funciară de autentificare, în vederea întabulării actului notarial. Comisia apreciază că sunt aplicabile prevederile art. 29 alin. 1) lit. e) din Legea 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, cu modificările și completările ulterioare, în conformitate cu care, în vederea întabulării sau a înscrierii provizorii, înscrisul trebuie să fie

însoţit, după caz, de o copie a extrasului de carte funciară pentru autentificare, a extrasului de carte funciară pentru informare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza întocmirii actului, cu excepţia cazului în care se face menţiune despre acestea în cuprinsul actului. ***

10.5 Posibilitatea autentificării unor acte juridice în baza unor copii ”in extenso” ale cărții funciare. (Minuta ședinței din data de 28.05.2014) La solicitarea unei Camere a Notarilor Publici s-a pus în discuție situația în care se eliberează de către oficiul teritorial copii in extenso ale cărții funciare în vederea autentificării unor acte translative sau constitutive ale dreptului de proprietate. 239

Comisia precizează următoarele: copiile in extenso ale cărții funciare nu sunt asimilabile extraselor de carte funciară pentru autentificare, întrucât nu blochează cartea funciară și nu au valoarea juridică a acestora97. ***

10.6 Efectuarea mai multor operațiuni notariale în baza aceluiași extras de carte funciară pentru autentificare (Minuta ședinței din data de 04.08.2014) S-a învederat că sunt necesare precizări cu privire la aplicarea art. 35 alin. (2) din Legea 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, în conformitate cu care în baza

extrasului de carte funciară pentru autentificare, notarul 97

(n.n.) Conform art. 35 alin. (3) și (4) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, cu modificările și completările ulterioare, (3) Pe perioada valabilităţii extrasului de

carte funciară pentru autentificare, registratorul nu va efectua niciun fel de înscriere în cartea funciară, cu excepţia aceleia pentru care a fost eliberat extrasul. Valabilitatea extrasului încetează, prin împlinirea termenului, la momentul înregistrării cererii de înscriere a actului notarial pentru care acesta a fost eliberat sau la cererea notarului public care a solicitat extrasul. (4) În situaţia în care în perioada de valabilitate prevăzută de alin. (1) a extrasului de carte funciară pentru autentificare se înregistrează actul/actele autentice întocmite în baza acestuia, cererile de înscriere având ca înscris justificativ aceste acte se soluţionează cu prioritate, celelalte cereri de înscriere înregistrate în această perioadă urmând a fi respinse. În situaţia în care valabilitatea extrasului de carte funciară pentru autentificare a încetat, iar cererea având ca înscris justificativ actul/actele autentice întocmite în baza acestuia nu a fost înregistrată în registrul general de intrare, cererile privitoare la imobilul în privinţa căruia a fost solicitat extrasul de carte funciară pentru autentificare mai sus menţionat, înregistrate în această perioadă, se soluţionează cu respectarea normelor în vigoare. 240

public poate efectua toate operaţiunile notariale necesare întocmirii actului în vederea căruia acesta a fost solicitat. De exemplu, în baza unui singur extras de carte funciară de autentificare, se încheie un act de dezmembrare, urmat de un partaj și de un contract de vânzare sau în baza unui singur extras de autentificare se eliberează certificatul de moștenitor și se încheie și un act de partaj. S-a precizat că în această situație, anumite oficii teritoriale solicită enumerarea, în cererea de eliberare a extrasului, a tuturor actelor succesive care urmează să se încheie în baza sa. ANCPI urmează să verifice situația prezentată și să formuleze un punct de vedere. S-a exprimat opinia că, în sensul celor de mai sus, eliberarea unui certificat de moștenitor sau de legatar urmată de un act autentic de partaj succesoral, necesită obținerea în prealabil a unui extras de carte funciară pentru autentificare, având în vedere efectul partajului reglementat de Codul civil, intrat în vigoare la data de 1 octombrie 201198. La fel se procedează și în cazul actelor de dezmembrare, urmate de încheierea unui contract de vânzare, cu obținerea în prealabil a unui extras de carte funciară pentru autentificare.

98

(n.n.) Potrivit art. 680 – Efectele juridice ale partajului din Codul civil (1) Fiecare coproprietar devine proprietarul exclusiv al

bunurilor sau, după caz, al sumelor de bani ce i-au fost atribuite numai cu începere de la data stabilită în actul de partaj, dar nu mai devreme de data încheierii actului, în cazul împărţelii voluntare, sau, după caz, de la data rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti. (2) În cazul imobilelor, efectele juridice ale partajului se produc numai dacă actul de partaj încheiat în formă autentică sau hotărârea judecătorească rămasă definitivă, după caz, au fost înscrise în cartea funciară. 241

Reprezentanții ANCPI au precizat de asemenea că, având în vedere obligația notarului public de a cere, din oficiu, înscrierea în cartea funciară, în ziua întocmirii actului sau cel mai târziu în următoarea zi lucrătoare, conform art. 35 din Legea 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, cu modificările și completările ulterioare, actele succesive pot fi încheiate în baza unui singur extras de carte funciară doar în aceeași zi99.

99

(n.n.) A se vedea și art. 113 alin. (4) din Codul de procedură fiscală în vigoare la data analizei situației prezentate, în conformitate cu care pentru înstrăinarea dreptului de proprietate asupra clădirilor,

terenurilor şi a mijloacelor de transport, contribuabilii trebuie să prezinte certificate de atestare fiscală prin care să se ateste achitarea tuturor obligaţiilor fiscale de plată datorate autorităţii administraţiei publice locale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează, potrivit alin. (2), inclusiv sumele reprezentând amenzi existente în evidenţa organului fiscal. Pentru bunul care se înstrăinează, impozitul datorat este cel recalculat pentru a reflecta perioada din an în care impozitul se aplică persoanei care înstrăinează, potrivit Codului fiscal. Cadrul legal a fost modificat ulterior solicitării adresate comisiei, prin intrarea în vigoare la data de 01.01.2016 a noului Cod de procedură fiscală. Trimiterea la art. 113 alin. (4) trebuie raportată în prezent la prevederile art. 159 alin. (5) – (6) din noul Cod de procedură fiscală, aprobat prin Legea nr. 207/2015, în conformitate cu care (5) Pentru înstrăinarea dreptului de proprietate asupra clădirilor,

terenurilor şi a mijloacelor de transport, proprietarii bunurilor ce se înstrăinează trebuie să prezinte certificate de atestare fiscală prin care să se ateste achitarea tuturor obligaţiilor de plată datorate bugetului local al unităţii administrativ-teritoriale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează, potrivit alin. (2). Pentru bunul ce se înstrăinează, proprietarul bunului trebuie să achite impozitul datorat pentru anul în care se înstrăinează bunul, cu excepţia cazului în care pentru bunul ce se înstrăinează impozitul se datorează de altă persoană decât proprietarul. (6) Actele prin care se înstrăinează clădiri, 242

***

10.7 Efectul blocării cărții funciare ca urmare a solicitării unui extras de carte funciară pentru autentificare. (Minuta ședinței din data de 08.09.2014) Un notar public aduce la cunoștința comisiei câteva aspecte rezultate din discuțiile avute cu reprezentanții unui OCPI, cu privire la prevederile Ordinului nr. 700/2014, privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară. Referitor la prevederile art. 213 din Regulament100, prin care se reglementează blocarea cărții funciare ca urmare a solicitării unui extras de carte funciară pentru autentificare, sa adus la cunoștința comisiei că reprezentanții OCPI au apreciat că blocarea cărții funciare nu mai are niciun efect,

terenuri, respectiv mijloace de transport, cu încălcarea prevederilor alin. (5), sunt nule de drept. 100

(n.n.) Potrivit art. 213 alin. (1), (2) și (8) din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, (1) În cazul în care se

solicită eliberarea unui extras de carte funciară pentru autentificare, numărul cadastral la care se referă extrasul se indisponibilizează pentru o perioadă de 10 zile lucrătoare, începând cu data, ora şi minutul depunerii cererii şi terminând cu sfârşitul celei de-a zecea zi lucrătoare. (2) Înăuntrul acestei perioade, nu se vor face înscrieri în cartea funciară cu excepţia înscrierii întemeiată pe actul juridic pentru a cărui încheiere a fost solicitat extrasul de carte funciară pentru autentificare. (…) (8) Cererile depuse în perioada de valabilitate a extrasului de carte funciară pentru autentificare cu privire la imobilul pentru care acesta a fost eliberat, se soluţionează în condiţiile alin. (2), după expirarea termenului de valabilitate a extrasului, în ordinea şi cu procedura prevăzută de lege. 243

existând posibilitatea de a se soluționa un alt act (o notare, o somație) înaintea înscrierii actului notarial. Membrii comisiei constată că nu există obligația legală a OCPI de a înștiința notarul public care a solicitat extrasul de carte funciară pentru autentificare cu privire la cererile de notare a măsurilor de indisponibilizare cu privire la imobilul în cauză. În urma verificării celor semnalate, punctul oficial de vedere al ANCPI cu privire la art. 213 din Regulament este următorul:

- înăuntrul acestei perioade, nu se vor face înscrieri în cartea funciară cu excepţia înscrierii întemeiată pe actul juridic pentru a cărui încheiere a fost solicitat extrasul de carte funciară pentru autentificare, conform alin. (2) al art. 213 din Regulament; - cererile depuse în perioada de valabilitate a extrasului de

carte funciară pentru autentificare cu privire la imobilul pentru care acesta a fost eliberat, se soluţionează în condiţiile alin. (2), după expirarea termenului de valabilitate a extrasului, în ordinea şi cu procedura prevăzută de lege, conform alin. (8) al art. 213 din Regulament. În concluzie, cererile de înscriere se înregistrează în perioada de blocare a cărții funciare și se soluționează numai după expirarea termenului de blocare. În situaţia în care în perioada de blocare se înregistrează actul/actele autentice întocmite în baza extrasului de carte funciară care a produs blocarea, acestea se soluţionează cu prioritate, celelalte cereri de înscriere, înregistrate în această

244

perioadă, urmând să fie respinse conform art. 35 alin. (3) din lege101. În situaţia în care termenul de blocare expiră şi actul/actele autentice pentru care s-a produs blocarea nu au fost înregistrate în registrul general de intrare, actele privitoare la acelaşi număr cadastral, înregistrate în intervalul de timp în care numărul cadastral a fost blocat, se vor soluţiona. Cererea de înscriere a certificatului de moștenitor poate avea la bază fie un extras de carte funciară pentru autentificare fie unul de informare, dacă imobilele din masa succesorală sunt înscrise în cartea funciară. ***

10.8 Încheierea unor acte juridice succesive în baza aceluiași extras de carte funciară pentru autentificare. (Minuta ședinței din data de 29.09.2014) Un birou individual notarial solicită formularea unui punct de vedere cu privire la posibilitatea de a folosi același extras de carte funciară pentru autentificare pentru eliberarea unui certificat de moștenitor, urmat de un act de donație sau un contract de vânzare, conform prevederilor art. 35. alin. (2) 101

(n.n.) Conform art. 35 alin. (3) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, cu modificările și completările ulterioare pe perioada valabilităţii extrasului de carte

funciară pentru autentificare, registratorul nu va efectua niciun fel de înscriere în cartea funciară, cu excepţia aceleia pentru care a fost eliberat extrasul. Valabilitatea extrasului încetează, prin împlinirea termenului, la momentul înregistrării cererii de înscriere a actului notarial pentru care acesta a fost eliberat sau la cererea notarului public care a solicitat extrasul. 245

din Legea 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și completările ulterioare, în conformitate cu care în baza extrasului de carte funciară

pentru autentificare, notarul public poate efectua toate operațiunile notariale necesare întocmirii actului în vederea căruia acesta a fost solicitat. S-a apreciat că o situație similară a fost analizată în cadrul minutei de ședință din data de 4.08.2014, comunicată notarilor publici și oficiilor de cadastru și publicitate imobiliară, prilej cu care s-a formulat un punct de vedere afirmativ, cu obligația de a solicita înscrierea în cartea funciară în termenul prevăzut de art. 35 din Legea nr. 7/1996102.

102

(n.n.) Potrivit art. 113 alin. (4) din Codul de procedură fiscală în vigoare la data analizei situației prezentate, pentru

înstrăinarea dreptului de proprietate asupra clădirilor, terenurilor şi a mijloacelor de transport, contribuabilii trebuie să prezinte certificate de atestare fiscală prin care să se ateste achitarea tuturor obligaţiilor fiscale de plată datorate autorităţii administraţiei publice locale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează, potrivit alin. (2), inclusiv sumele reprezentând amenzi existente în evidenţa organului fiscal. Pentru bunul care se înstrăinează, impozitul datorat este cel recalculat pentru a reflecta perioada din an în care impozitul se aplică persoanei care înstrăinează, potrivit Codului fiscal. Cadrul legal a fost modificat ulterior solicitării adresate comisiei, prin intrarea în vigoare la data de 01.01.2016 a noului Cod de procedură fiscală. Trimiterea la art. 113 alin. (4) trebuie raportată în prezent la prevederile art. 159 alin. (5) – (6) din noul Cod de procedură fiscală, în conformitate cu care (5) Pentru înstrăinarea

dreptului de proprietate asupra clădirilor, terenurilor şi a mijloacelor de transport, proprietarii bunurilor ce se înstrăinează trebuie să prezinte certificate de atestare fiscală prin care să se ateste achitarea tuturor obligaţiilor de plată datorate bugetului local al unităţii administrativteritoriale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează, potrivit alin. (2). Pentru bunul ce se înstrăinează, proprietarul bunului trebuie să achite impozitul datorat pentru anul în 246

***

10.9 Încheierea unor acte juridice distincte având ca obiect cote – părți dintr-un teren în baza aceluiași extras de carte funciară pentru autentificare. (Minuta ședinței din data de 14.01.2015) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la respingerea de către un OCPI a cererilor de întabulare în baza unor contracte de vânzare – cumpărare având ca obiect cote – părți dintr-un teren, autentificate în temeiul aceluiași extras de carte funciară pentru autentificare. Cererile de înscriere în cartea funciară au fost înregistrate în perioada de valabilitate a extrasului. Așa cum s-a precizat și prin minute de ședință anterioare, în vederea autentificării unor acte juridice referitoare la același imobil se poate utiliza un singur extras de carte funciară pentru autentificare, conform art. 35 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și completările ulterioare, în conformitate cu care în baza extrasului de carte

funciară pentru autentificare, notarul public poate efectua toate operațiunile notariale necesare întocmirii actului în vederea căruia acesta a fost solicitat.

care se înstrăinează bunul, cu excepţia cazului în care pentru bunul ce se înstrăinează impozitul se datorează de altă persoană decât proprietarul. (6) Actele prin care se înstrăinează clădiri, terenuri, respectiv mijloace de transport, cu încălcarea prevederilor alin. (5), sunt nule de drept. (7) Prevederile alin. (5) şi (6) nu sunt aplicabile în cazul procedurii de executare silită, procedurii insolvenţei şi procedurilor de lichidare. 247

Actele juridice menționate se înregistrează succesiv în registrul general de intrare în termenul de valabilitate al extrasului de carte funciară pentru autentificare, conform art. 35 alin. (1) din Legea 7/1996103. În situația prezentată, cererile de înscriere în cartea funciară se pot redepune, având în vedere caracterul necontencios al procedurii de carte funciară. ***

103

(n.n.) Conform art. 35 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, cu modificările și completările ulterioare notarul public care a întocmit un act prin care

se transmite, se modifică, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar este obligat să ceară, din oficiu, înscrierea în cartea funciară. În acest scop, va trimite cererea de înscriere a actului respectiv, în ziua întocmirii lui sau cel mai târziu în următoarea zi lucrătoare, la biroul teritorial în a cărui rază de activitate se află imobilul. Despre exercitarea acestei obligaţii se va face menţiune expresă în cuprinsul actului sau, după caz, al certificatului de moştenitor. Menţiunea se va face în cazul în care pentru bunurile din masa succesorală s-a deschis carte funciară sau există documentaţie cadastrală. La autentificarea actelor notariale prin care se transmite, se modifică sau se constituie un drept real imobiliar, notarul public va solicita un extras de carte funciară pentru autentificare, care este valabil timp de 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii, sau, după caz, un certificat de sarcini. La autentificarea actelor notariale prin care se stinge un drept real imobiliar, precum şi în cadrul procedurii succesorale, pentru imobilele înscrise în cartea funciară se va solicita extras de carte funciară pentru informare. 248

10.10 Posibilitatea intabulării dreptului de proprietate transmis succesiv, prin două contracte de vânzare autentificate în aceeași zi, care au avut la bază un singur extras de carte funciară. (Minuta ședinței din data de 25.05.2015) Un notar public solicită un punct de vedere cu privire la posibilitatea intabulării dreptului de proprietate transmis succesiv, prin două contracte de vânzare – cumpărare autentificate în aceeași zi, care au avut la bază un singur extras de carte funciară pentru autentificare aflat în termenul de valabilitate și certificate de atestare fiscală emise pe numele fiecărui vânzător. Comisia precizează că în speță sunt aplicabile dispozițiile art. 35 alin. (2) din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996 104 și art. 113 alin. (4) din Codul de procedură fiscală105. 104

(n.n.) Conform art. 35 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 în baza extrasului de carte funciară pentru autentificare, notarul public poate efectua toate operaţiunile notariale necesare întocmirii actului în vederea căruia acesta a fost solicitat. 105

(n.n.) Potrivit art. 113 alin. (4) din Codul de procedură fiscală în vigoare la data analizei situației prezentate, pentru

înstrăinarea dreptului de proprietate asupra clădirilor, terenurilor şi a mijloacelor de transport, contribuabilii trebuie să prezinte certificate de atestare fiscală prin care să se ateste achitarea tuturor obligaţiilor fiscale de plată datorate autorităţii administraţiei publice locale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează, potrivit alin. (2), inclusiv sumele reprezentând amenzi existente în evidenţa organului fiscal. Pentru bunul care se înstrăinează, impozitul datorat este cel recalculat pentru a reflecta perioada din an în care impozitul se aplică persoanei care înstrăinează, potrivit Codului fiscal. Cadrul legal a fost modificat ulterior solicitării adresate comisiei, prin intrarea în vigoare la data de 01.01.2016 a noului Cod de procedură fiscală. Trimiterea la art. 113 alin. (4) trebuie raportată în 249

***

10.11 Necesitatea modificării formularului de extras de carte funciară de informare. (Minuta ședinței din data de 20.07.2015) Un notar public solicită întreprinderea demersurilor necesare pentru modificarea formularului de extras de carte funciară de informare, în sensul eliminării mențiunii că

prezentul extras este valabil la autentificarea de către notarul public a actelor juridice prin care se sting drepturile reale precum și pentru dezbaterea succesiunii iar informațiile prezentate sunt susceptibile de orice modificare în condițiile legii, având în vedere că extrasul poate fi utilizat și în alte scopuri, spre exemplu pentru obținerea unui certificat de urbanism sau a unei autorizații de construcție. Propunerea este justificată și va fi avută în vedere la proxima modificare a Regulamentului de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prezent la prevederile art. 159 alin. (5) – (6) din noul Cod de procedură fiscală, aprobat prin Legea nr. 207/2015, în conformitate cu care (5) Pentru înstrăinarea dreptului de proprietate asupra clădirilor,

terenurilor şi a mijloacelor de transport, proprietarii bunurilor ce se înstrăinează trebuie să prezinte certificate de atestare fiscală prin care să se ateste achitarea tuturor obligaţiilor de plată datorate bugetului local al unităţii administrativ-teritoriale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează, potrivit alin. (2). Pentru bunul ce se înstrăinează, proprietarul bunului trebuie să achite impozitul datorat pentru anul în care se înstrăinează bunul, cu excepţia cazului în care pentru bunul ce se înstrăinează impozitul se datorează de altă persoană decât proprietarul. (6) Actele prin care se înstrăinează clădiri, terenuri, respectiv mijloace de transport, cu încălcarea prevederilor alin. (5), sunt nule de drept. 250

prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare106. ***

10.12 Tipul extrasul de carte funciară necesar la încheierea în formă autentică a unui antecontract ce are ca obiect un bun imobil. (Minuta ședinței din data de 03.08.2015) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la tipul extrasului de cartea funciară necesar la încheierea unei promisiuni de vânzare-cumpărare, având ca obiect un bun imobil, în vederea înscrierii în cartea funciară. În temeiul antecontractului urmează să se înscrie și ipoteca legală a promitentului-achizitor, prevăzută la art. 2386 pct. 2 din Codul civil 107 , după procedura prevăzută la art. 36 alin. (12) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și completările ulterioare108 și art. 161 alin. (2) din Regulamentul de avizare, 106

(n.n.) Formularul de extras de carte funciară de informare a fost modificat prin Ordinul nr. 1340/2015, intrat în vigoare la data de 01.01.2016. Nota de subsol are următorul cuprins: Certific că prezentul

extras corespunde cu poziţiile în vigoare din cartea funciară originală, păstrată de acest birou. Prezentul extras reflectă situaţia cadastral juridică a imobilului, respectiv poziţiile active din cartea funciară, la momentul întocmirii acestuia. 107 (n.n.) Potrivit art. 2386 pct. 2 din Codul civil în afara altor cazuri prevăzute de lege, beneficiază de ipotecă legală: (…) promitentul achizitor pentru neexecutarea promisiunii de a contracta având ca obiect un imobil înscris în cartea funciară, asupra imobilului respectiv, pentru restituirea sumelor plătite în contul acestuia. 108

(n.n.) Conform art. 36 alin. (12) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și completările ulterioare (devenit art. 37 alin. (12) ca urmare a 251

recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare109. Conform prevederilor art. 35 alin. (1) teza V din Legea nr. 7/1996 la autentificarea actelor notariale prin care se

transmite, se modifică sau se imobiliar, notarul public va solicita pentru autentificare, care este lucrătoare de la data înregistrării certificat de sarcini.

constituie un drept real un extras de carte funciară valabil timp de 10 zile cererii, sau, după caz, un

Obligația notarului public de a consulta registrele de publicitate în vederea autentificării actelor juridice constitutive sau translative de drepturi reale imobiliare este prevăzută și în normele cu caracter secundar ale art. 228 alin. (1) și (2) din Ordinul ministrului justiției nr. 2333/C/2013 privind aprobarea Regulamentului de aplicare a Legii notarilor publici şi a

republicării în Monitorul Oficial, Partea I nr. 720 din 24.09.2015)

promitentul achizitor al imobilului înscris în cartea funciară va putea cere, în temeiul înscrisului original al promisiunii de a contracta încheiate cu cel înscris în cartea funciară, înscrierea ipotecii legale asupra imobilului, pentru restituirea sumei plătite în contul acesteia. În acest caz, ipoteca se înscrie în termenul şi condiţiile prevăzute de Codul civil pentru notarea promisiunii de a contracta şi se radiază, din oficiu, dacă imobilul este dobândit de către promitentul achizitor ori, în cadrul vânzării silite, de către un terţ care nu este ţinut să răspundă de obligaţiile debitorului. 109

(n.n.) Potrivit art. 161 alin. (2) din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare

ipoteca legală prevăzută de art. 2386 pct. 2 din Codul civil se intabulează în cartea funciară la cererea promitentului achizitor oricând în termenul stipulat în antecontract pentru executarea sa, dar nu mai târziu de 6 luni de la expirarea acestuia. 252

activităţii notariale nr. 36/1995, republicată, în conformitate cu care: În vederea autentificării actelor juridice constitutive

sau translative de drepturi reale imobiliare, notarul public este obligat să verifice situaţia juridică a bunului imobil, sarcinile bunului şi, după caz, regimul matrimonial al părţilor. Notarul public răspunde pentru nemenţionarea în actul notarial întocmit a sarcinilor şi a măsurilor de indisponibilizare a bunurilor, înscrise în registrele de publicitate şi comunicate acestuia în scris, la cererea lui, de către registrele respective, registre pe care are obligaţia legală să le verifice la data încheierii actului notarial. În aplicarea alin. (1), notarul public va solicita părţilor prezentarea titlurilor de proprietate ale înstrăinătorului şi, după caz, va obţine în numele şi pe cheltuiala acestuia certificatul de sarcini sau extrasul de carte funciară de autentificare ori, după caz, de informare şi certificatul sau adeverinţa eliberată de RNNRM. (...) , În literatura de specialitate se apreciază constant că promisiunea de vânzare-cumpărare nu generează drepturi reale ci drepturi de creanță, astfel încât se apreciază că încheierea acestor acte juridice nu este inclusă în ipoteza avută în vedere de prevederile art. 35 alin. (1) teza V din legea cadru în domeniul publicității imobiliare. Se reține, de asemenea, că ipoteca prevăzută la art. 2386 pct. 2 din Codul civil are caracterul unei ipoteci legale, care se naște de drept prin încheierea promisiunii de vânzarecumpărare având ca obiect un bun imobil și nu ca efect al voinței părților contractante, în vederea garantării restituirii sumelor plătite promitentului - vânzător, pentru neexecutarea promisiunii de a contracta. Având în vedere responsabilitatea notarului public și obligațiile de diligență ce-i revin cu privire la autentificarea actelor juridice, conform Legii nr. 36/1995 a notarilor publici și a activității notariale, republicată, în scopul prevenirii unor 253

eventuale litigii, comisia apreciază că, la încheierea antecontractelor cu privire la bunuri imobile înscrise în cartea funciară, este recomandată solicitarea în prealabil a unui extras de carte funciară pentru informare. În practică, se constată că, în mod frecvent, notarii publici solicită, în prealabil, extrase de carte funciară pentru autentificare, la încheierea în formă autentică a antecontractelor având ca obiect bunuri imobile, care se notează în cartea funciară de către birourile de cadastru și publicitate imobiliară. ***

10.13 Posibilitatea vizualizării cererilor de eliberare a extraselor de carte funciară pentru autentificare, solicitate prin registrul general de intrare electronic. (Minuta ședinței din data de 26.01.2016) Un notar public solicită analiza posibilității modificării programului informatic E-Terra - Registrul general de intrare electronic după cum urmează: la înregistrarea cererii de eliberare extras de carte funciară de autentificare - cod 2.7.3. să se blocheze în mod automat și coala de carte funciară, pentru evitarea înregistrărilor în perioada de blocare, iar pentru aplicația Registrul general de intrare electronic, pusă la dispoziția notarilor, să existe posibilitatea de vizualizare, când coala este blocată cu ce tip de solicitare este blocată, pe cadastru sau pe publicitate imobiliară, precum și cu toate elementele de identificare necesare. Comisia reține că aceste aspecte s-au discutat atât în ședința din 11.01.2016 cât și cu ocazia altor întâlniri, prilej cu care s-a reținut că, în prezent aplicația informatică nu permite 254

vizualizarea de către notarii publici a cererilor de eliberare a extraselor de carte funciară pentru autentificare, solicitate cu privire la un imobil. ***

10.14 Imposibilitatea eliberării unui extras de cartea funciară datorată necesității reconstituirii cărții funciare. (Minuta ședinței din data de 09.02.2016) Un notar public solicită sprijinul cu privire la eliberarea unui extras de carte funciară de către OCPI cu termen de soluționare 17.12.2015. OCPI nu eliberează extrasul cu motivarea că nu se găsește cartea funciară. Se solicită comunicarea măsurilor dispuse pentru rezolvarea acestei probleme și a termenului în care se va elibera extrasul. Reprezentanții ANCPI precizează că cererea notarului public privea o carte funciară care nu figura în inventarul cărților funciare preluate de OCPI de la judecătoria în a cărui circumscripție își are sediul. S-a procedat la reconstituirea cărții funciare în condițiile art. 245 și următoarele din Regulamentul aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 al DG al ANCPI110. 110

(n.n.) Potrivit art. 245 (1) Prin reconstituire se înţelege refacerea cărţilor funciare/încheierilor pierdute, sustrase, distruse ori deteriorate într-o măsură care nu mai permite efectuarea de înscrieri ori înţelegerea celor existente. (2) Cererea de reconstituire depusă la biroul teritorial unde s-a aflat cartea funciară va cuprinde următoarele date: a) numele/denumirea şi domiciliul/sediul persoanei care a figurat ultima ca titulară a dreptului înscris în cartea funciară; b) identificarea imobilului (nr. topografic, nr. cadastral) numai în cazul în care nu există un extras de carte funciară, original, mai vechi; c) titlul în 255

***

10.15 ”Legarea” cererilor având ca obiect eliberarea extraselor de carte funciară. (Minuta ședinței din data de 01.03.2016) Un notar public solicită analiza adresei unui OCPI, înregistrată cu nr. 794/19.01.2016, trimisă spre informare notarilor publici din cadrul Camerei Notarilor Publici, referitoare la înregistrarea cererilor prin intermediul registrului general de intrare electronic, prin care se apreciază că, față

de prevederile legale aplicabile în materie, rezultă fără echivoc faptul că legarea cererilor având ca obiect eliberarea extraselor de carte funciară nu este legală. temeiul căruia s-a dobândit dreptul real; d) drepturile reale care grevează imobilul. (3) La cerere se ataşează declaraţia autentică pe proprie răspundere a proprietarului imobilului sau a succesorului în drepturi al acestuia din care să rezulte numele/denumirea proprietarului tabular şi că situaţia juridică a imobilului a rămas neschimbată, un certificat fiscal cu privire la imobilul înscris în cartea funciară a cărei reconstituire se solicită şi alte acte care să ateste existenţa dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale. (4) Cu prilejul reconstituiri cărţii funciare, angajatul biroului teritorial verifica toate înregistrările efectuate în evidenţele de cadastru şi publicitate imobiliară, cu privire la imobilul în cauză. Art. 246 prevede că:(1) La sesizarea din oficiu, reconstituirea cărţii funciare se face după constatarea faptului că respectiva carte funciară a devenit inutilizabilă, prin referat întocmit de asistentul registrator sau de referent, cu indicarea motivelor care impun reconstituirea. (2) În baza referatului prevăzut la alin. (1), registratorul dispune reconstituirea prin încheiere supusă regimului de drept comun al încheierilor de carte funciară. (3) Reconstituirea din oficiu a unei cărţi funciare distruse, sustrase sau pierdute este adusă la cunoştinţa celor interesaţi prin comunicarea încheierii de reconstituire. 256

Posibilitatea înregistrării unor cereri de înscriere ca “cereri legate” este reglementată de art. 39 alin. (7) din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară aprobat prin ODG nr. 700/2014, cu modificările și completările ulterioare 111 , reprezentând o excepție de la regula potrivit căreia se depune o cerere de înscriere pentru fiecare imobil. Această excepție nu este aplicabilă și extraselor de carte funciară, ci privește doar cazul în care actul juridic care justifică cererea de înscriere are ca obiect mai multe imobile situate în circumscripția aceluiași birou teritorial. ***

10.16 Elementele de identificare a imobilului în cererea de eliberare a extrasului de carte funciară pentru autentificare. (Minuta ședinței din data de 15.03.2016) Un notar public solicită sprijinul în obținerea unui extras de carte funciară pentru autentificare, pentru care s-a achitat tariful de urgență, în cazul unui imobil identificat prin număr

111

(n.n.) Potrivit art. 39 alin. (7) din Regulamentul aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare, în

situaţia în care actul juridic are ca obiect mai multe imobile situate în circumscripţia aceluiaşi birou teritorial, se depune o cerere de înscriere pentru fiecare imobil. Înscrisul original sau copia legalizată a acestuia se va ataşa la prima cerere de înscriere, iar la celelalte cereri de înscriere se va menţiona numărul de înregistrare al cererii la care a fost ataşat originalul sau copia legalizată a actului juridic pe care se întemeiază înscrierea. În acest caz, cererile de înscriere vor fi înregistrate în Registrul General de Intrare al biroului teritorial ca cereri legate, urmând a fi repartizate aceloraşi persoane responsabile. 257

cadastral în cuprinsul cererii, fără a avea cunoștință de numărul cărții funciare. OCPI solicită formularea în prealabil a unei cereri de eliberare a unui certificat privind identificarea numărului topografic/cadastral şi de carte funciară după numele/denumirea proprietarului, conform serviciului cu codul 2.7.6. din Ordinul nr. 39/2009 al ministrul administrației și internelor, privind aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI și unitățile sale subordonate (…), cu modificările și completările ulterioare, pentru care se achită un tarif suplimentar de 100 lei/proprietar/BCPI sau sector al municipiului Bucureşti. Având în vedere cuprinsul anexei nr. 3 la Protocolul de colaborare încheiat între ANCPI şi UNNPR privind modul de efectuare a operaţiunilor de publicitate imobiliară, în aplicarea Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, aprobat prin Ordinul nr. 309/2010, indicarea în cererea de eliberare a extrasului de carte funciară pentru autentificare a locului situării imobilului, a numărului cadastral/topografic, precum și a numărului de carte funciară, este obligatorie în situația în care imobilul nu a fost integrat în sistemul de cadastru și carte funciară. În caz afirmativ, având în vedere identitatea dintre nr. cadastral și nr. de carte funciară, precizarea ambelor elemente de identificare nu este necesară. În situația prezentată se impune în prealabil solicitarea serviciului de consultare documente din arhivă, prevăzut la pct. 2.7.1 din Anexa nr. 1 a Ordinului nr. 39/2009 pentru care se datorează un tarif de 10 lei / 15 min. ***

258

10.17 Posibilitatea eliberării de extrase de carte funciară pentru autentificare privind alte cote-părți ale aceluiași drept, în perioada de valabilitate a extrasului de carte funciară pentru autentificarea unui act juridic ce are ca obiect o cotă-parte din dreptul real. (Minuta ședinței din data de 04.04.2016) O societate profesională notarială solicită discutarea următoarelor aspecte întâmpinate în relația profesională a notarilor publici cu oficiile de cadastru și publicitate imobiliară teritoriale: cărțile funciare pentru căile de acces se blochează dacă se solicită un extras de carte funciară pentru autentificare, iar pentru următoarele cereri de extrase pentru autentificare se eliberează doar copii ale cărții funciare. În prezent, aplicația informatică integrată utilizată în activitatea oficiilor teritoriale nu beneficiază de o funcționalitate care să permită blocarea cotei părți din dreptul real, însă aceasta oferă posibilitatea eliberării mai multor extrase de carte funciară pentru autentificare pentru un imobil aflat în coproprietate, sub condiția ca acesta să nu aibă ca obiect aceeași cotă. Astfel, pe perioada de valabilitate a extrasului de carte funciară pentru autentificarea unui act juridic ce are ca obiect doar o cotă parte din dreptul real, se pot elibera extrase de carte funciară pentru autentificare privind alte cote-părți ale aceluiași drept. ***

259

10.18 Eliberarea extraselor de carte funciară on-line pentru cărțile funciare neconvertite în sistemul informatic integrat de cadastru și carte funciară. (Minuta ședinței din data de 04.04.2016) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la eliberarea extraselor de carte funciară on - line pentru informare / autentificare pentru cărțile funciare vechi (neconvertite). Potrivit art. 212 alin. (2) din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară, aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și completările ulterioare: extrasele de carte funciară privind

imobilele înscrise în cărţile funciare în format pe hârtie vor fi emise numai după efectuarea conversiei acestor cărţi în format digital de către asistentul registrator. Pentru cărțile funciare neconvertibile nu se pot elibera extrase de carte funciară on-line. Prin cărți funciare neconvertibile se înțeleg cărțile funciare aflate în situațiile prevăzute la art. 368 din Regulament: (1) Conversia cărţii

funciare nu se va realiza în următoarele situaţii: a) imobilul nu este identificat cu număr cadastral sau topografic; b) numărul şi data cererii de înscriere menţionate în cartea funciară lipsesc şi nu pot fi identificate; c) lipseşte înscrierea dreptului de proprietate sau a altui drept real imobiliar ori a titularului acestora din partea B a cărţii funciare în format de hârtie; d) înscrierile din cărţile funciare vechi, referitoare la imobile situate în extravilan, în zonele care fac obiectul legilor fondului funciar (Legea nr. 18/1991, Legea nr. 169/1997, Legea nr. 1/2000, Legea nr. 247/2005), nu au fost actualizate. Fac excepţie cazurile în care asupra acestor imobile sunt înscrise construcţii. e) orice altă situaţie în care conversia nu poate fi 260

realizată fără alterarea elementelor de fond ale înscrierilor. (2) Cărţile funciare cu structură atipică, întocmite fără respectarea reglementărilor în vigoare la momentul efectuării operaţiunilor de înscriere în cartea funciară, vor fi convertite în măsura în care sunt compatibile cu structura prevăzută de sistemul informatic. ***

10.19 Extrasele de carte funciară necesare pentru acordarea garanțiilor în cadrul programului “Prima Casă”. (Minuta ședinței din data de 04.04.2016) Un notar public aduce la cunoștința comisiei că Fondul Național de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderile Mici și Mijlocii pentru Programul Prima Casă nu acceptă extrase de informare on-line. În considerarea prevederilor legale citate mai sus 112 , extrasele de carte funciară necesare pentru acordarea garanțiilor în cadrul programului “Prima Casă” pot fi eliberate, la cererea notarilor publici, în format de hârtie. ***

112

Conform art. 57 din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară, aprobat prin Ordinul nr. 700/2014: comunicarea documentelor specifice/încheierilor

către persoanele interesate se face în mod direct, prin confirmare cu semnătură de primire sau prin poştă, cu filă de comunicare, prin fax sau alte mijloace de comunicare care asigură confirmarea de primire, conform solicitării. 261

10.20 Posibilitatea eliberării unui extras de carte funciară pentru autentificare anterior soluționării unei cereri de înscriere cu privire la imobilul în cauză. (Minuta ședinței din data de 18.04.2016) Un notar public solicită sprijinul Comisiei în vederea eliberării de către BCPI a unui extras de carte funciară pentru autentificare solicitat on-line la data de 17.03.2016, cu plata tarifului de urgență. Proprietara imobilului s-a prezentat personal la registratură, solicitând lămuriri cu privire la numărul de carte funciară, întrucât actele de proprietate menționau numărul 18628N, însă sistemul informatic nu acceptă acest număr ca fiind în baza de date. Unul dintre angajații biroului de relații cu publicul a informat proprietara că numărul de carte funciară este 18628 și că extrasul poate fi vizualizat, îndrumând-o să apeleze la un alt notar public, întrucât cel ales dovedește, în opinia sa, lipsa competenței profesionale. Notarul public aduce la cunoștința comisiei faptul că a încercat fără succes să contacteze telefonic BCPI pentru a solicita lămuriri cu privire la motivele care stau la baza depășirii termenului de eliberare a extrasului și solicită

corectarea conduitei profesionale a angajaților care sunt în contact cu publicul, aceștia aducând un prejudiciu de imagine notarilor publici, fără a avea un fundament. Din verificările efectuate rezultă că proprietarul tabular a depus o cerere de rectificare, cerere la care nu a fost anexată dovada achitării tarifului legal. În consecință, având în vedere că exista o cerere în lucru cu privire la imobilul în cauză, extrasul de carte funciară pentru autentificare solicitat de

262

notarul public nu a putut fi eliberat 113 . În urma contactării notarului public situația a fost rezolvată, extrasul de carte funciară pentru autentificare fiind eliberat la data de 14.04.2016. ***

10.21 Încheierea unor contracte având ca obiect cotepărți distincte din dreptul de proprietate asupra aceluiași imobil în temeiul aceluiași extras de cartea funciară pentru autentificare. (Minuta ședinței din data de 14.07.2016) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la soluția dispusă prin încheierea de respingerea nr. 62224/23.06.2016, emisă de BCPI în dosarul cu același număr, înregistrat la data de 13.06.2016, privind înscrierea a 12 contracte de vânzare încheiate în perioada 06 10.06.2016, având ca obiect o cotă - parte din dreptul de proprietate asupra unui teren în suprafață de 35 mp situat în intravilan, înscris în cartea funciară, contracte încheiate în temeiul aceluiași extras de carte funciară pentru autentificare. 113

(n.n.) A se vedea în acest sens și art. 71 alin. (2) din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare, în conformitate cu care cât timp o cerere de

recepţie şi/sau înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară este în curs de soluţionare, se pot elibera doar extrase de carte funciară pentru informare şi copii certificate ale cărţii funciare respective cu menţiunea existenţei cererii, a numărului şi a datei de înregistrare a acesteia. În situaţia în care cererea în curs de soluţionare are ca obiect o cotă - parte din dreptul intabulat în cartea funciară, se pot elibera şi extrase de carte funciară pentru autentificare pentru celelalte cotepărţi. 263

În fapt, societatea vânzătoare a edificat un bloc de locuințe pe un teren care ulterior a fost dezmembrat în două loturi - un lot pe care se află blocul și un lot în suprafață de 35 mp, care face obiectul unui contract de superficie, încheiat cu un furnizor de energie. Ca urmare a vânzării apartamentelor, societatea vânzătoare a solicitat și înstrăinarea către proprietarii acestora a unei cote părți din lotul în suprafață de 35 mp, aferentă fiecărui apartament vândut. Luând în considerare prevederile art. 35 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată 114 și faptul că aceste contracte au fost autentificate în termenul de valabilitate a extrasului de carte funciară pentru autentificare, notarul public a format un singur dosar conținând toate contractele încheiate. Având în vedere soluția de respingere dispusă de către BCPI, notarul public solicită analiza corectitudinii acesteia și în caz afirmativ, comunicarea unei soluții de îndrumare pentru remedierea situației create. Comisia reține că în speță sunt incidente prevederile art. 35 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, în conformitate cu care în

baza extrasului de carte funciară pentru autentificare, notarul public poate efectua toate operaţiunile notariale necesare întocmirii actului în vederea căruia acesta a fost solicitat. Art. 35 alin. (3) teza a doua din același act normativ prevede că

valabilitatea extrasului încetează, prin împlinirea termenului, la momentul înregistrării cererii de înscriere a actului notarial

114

Conform art. 35 alin. (2) în baza extrasului de carte funciară

pentru autentificare, notarul public poate efectua toate operaţiunile notariale necesare întocmirii actului în vederea căruia acesta a fost solicitat. 264

pentru care acesta a fost eliberat sau la cererea notarului public care a solicitat extrasul. De asemenea, art. 39 alin. (3) teza 1 din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și completările ulterioare, prevede că cererea de

recepţie şi/sau înscriere se formulează pentru fiecare imobil în parte (...). Se apreciază că încheierea de respingere a fost dată greșit, având în vedere cazurile de încetare a valabilității extrasului de cartea funciară pentru autentificare prevăzute de art. 35 alin. (3) teza a doua din lege. În speță nu sunt aplicabile dispozițiile art. 213 alin. (9) din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare, în conformitate cu care în baza

extrasului de autentificare valabil, notarul public poate efectua acte succesive doar în aceeaşi zi, întrucât obiectul contractelor este diferit, fiind constituit din cote-părți distincte din dreptul de proprietate asupra aceluiași imobil. ***

10.22 Posibilitatea eliberării unui extras de carte funciară pentru autentificare cât timp o cerere de înscriere este în curs de soluționare. (Minuta ședinței din data de 27.09.2016) O Cameră a Notarilor Publici a trimis spre informare solicitarea unui notar public referitoare la eliberarea de către un BCPI a unui extras de carte funciară pentru autentificare, cu mențiunea că există în lucru cererea nr. 31963/2016 ce are ca obiect notarea, efectuată în Anexa nr. 1 la Partea I a cărții funciare. Potrivit art. 71 alin. (2) din Regulamentul de avizare, 265

recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și completările ulterioare cât timp o cerere de recepţie şi/sau

înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară este în curs de soluţionare, se pot elibera doar extrase de carte funciară pentru informare şi copii certificate ale cărţii funciare respective cu menţiunea existenţei cererii, a numărului şi a datei de înregistrare a acesteia. În situaţia în care cererea în curs de soluţionare are ca obiect o cotă-parte din dreptul intabulat (…) se pot elibera şi extrase de carte funciară pentru autentificare pentru celelalte cote-părţi. Din analiza extrasului de carte funciară rezultă că la poziția A1 este înscris un teren intravilan cu suprafața din acte de 196 mp, la observații apărând mențiunea suprafața de teren de 196 mp indiviziune din totalul de 360,65 mp. În urma verificării situației prezentate, reprezentanții ANCPI precizează că la data înregistrării cererii nr. 33493/2016 având ca obiect eliberare extras de carte funciară pentru autentificare, pentru imobilul în cauză exista o cerere în curs de soluționare, cu codul 2.4.2. – notare litigiu. Astfel, în aplicarea prevederilor art. 71 alin. (2) din regulamentul mai sus amintit, în speță BCPI putea elibera numai un extras de carte funciară pentru informare sau o copia a cărții funciare. ***

10.23 Refuzul unor entități de a lua în considerare extrasele de carte funciară pentru informare cu semnătură electronică. (Minuta ședinței din data de 03.10.2016) Un notar public semnalează refuzul unor entități, cum ar fi autoritățile locale, de a lua în considerare, în vederea 266

îndeplinirii atribuțiilor legale ce le revin, extrasele de carte funciară pentru informare obținute de către notarii publici, cu semnătură electronică (calificată), conform Legii nr. 455/2001 privind semnătura electronică, republicată, prin intermediul registrului general de intrare electronic – eTerra3. Această situație este de natură să afecteze în mod negativ relațiile profesionale dintre notarii publici și clienții beneficiari ai serviciilor notariale. Reprezentanții UNNPR apreciază ca absolut necesară efectuarea de către ANCPI a unor mențiuni în formularul cadru de extrase de informare ce se furnizează on-line notarilor publici, cu privire la posibilitatea utilizării acestora în relația cu diverse entități, autorități, instituții publice, instituții de credit, FNGCIMM, în baza certificării pentru conformitate făcute de către notarul public, cu exemplarul primit prin intermediul aplicației informatice cu semnătură calificată. Reprezentanții ANCPI urmează să analizeze propunerea formulată în vederea simplificării procedurilor administrative. ***

10.24 Imposibilitatea eliberării unui extras de carte funciară generată de necesitatea rectificării conversiei cărții funciare. (Minuta ședinței din data de 28.11.2016) Un notar public solicită sprijinul pentru eliberarea unui extras de carte funciară pentru autentificare de către BCPI, în baza cererii înregistrate sub nr. 69044/21.11.2016, cu termenul de soluționare depășit. În urma cererii formulate de notarul public, s-a emis nota de completare cu nr. 69044/2016 cu mențiunea extrasul CF nu se poate elibera

momentan din motive tehnice. 267

În urma verificării situației semnalate, reprezentanții ANCPI precizează următoarele: situația a fost generată de necesitatea rectificării conversiei cărții funciare anterior eliberării extrasului de carte funciară pentru autentificare. În prezent conversia a fost rectificată din oficiu și extrasul de carte funciară a fost eliberat în baza cererii formulate. ***

10.25 Încheierea unui act de dezmembrare urmat de un contract de partaj sau de vânzare, în baza aceluiași extras de carte funciară pentru autentificare. (Minuta ședinței din data de 28.11.2016) Se solicită comunicarea unui punct de vedere oficial în legătură cu problemele întâmpinate la OCPI referitoare la neacceptarea înregistrării simultane a unui act de dezmembrare urmat de un contract de partaj sau de un contract de vânzare (prin legarea cererilor), motivarea oferită fiind cea că programul eTerra3 nu mai permite acest lucru (spre deosebire de eTerra2), în ciuda faptului ca nu au survenit modificări asupra legislației în vigoare odată cu implementarea noului program. În urma verificărilor efectuate, reprezentanții ANCPI precizează următoarele: aplicația informatică Registrul general de intrare electronic eTerra3 permite înregistrarea simultană a cererilor de dezmembrare urmate de partaj sau de vânzare, încheiate în baza aceluiași extras de carte funciară pentru autentificare. Cererea de înscriere a partajului/vânzării în aplicația informatică va menționa vechiul nr. cadastral al imobilului (acordat înainte de dezmembrare). 268

***

10.26 Posibilitatea utilizării extraselor de carte funciară solicitate on-line la încheierea actelor autentice notariale. (Minuta ședinței din data de 13.02.2017) Un notar public solicită un punct de vedere cu privire la posibilitatea utilizării extraselor solicitate on-line la încheierea actelor autentice notariale, conform Ordinului directorului general al ANCPI nr. 1608/23.12.2016, privind modificarea și completarea Regulamentului de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014. Prin ordinul menționat, s-au introdus prevederi noi referitoare la solicitarea și eliberarea extraselor de carte funciară prin intermediul platformei on-line. Conform art. 65 alin. (41) nou introdus, extrasele de

carte funciară pentru informare/autentificare pot fi solicitate şi eliberate şi prin intermediul platformei on-line, (n.n. registrul general de intrare electronic) pe baza contului de utilizator şi a parolei, pentru cărţile funciare disponibile în sistemul informatic. Aceste extrase se generează automat, în format electronic şi sunt semnate cu semnătură electronică pe baza unui certificat calificat, în conformitate cu prevederile art. 4 pct. 12 din Legea nr. 455/2001, republicată, precum şi cu cele ale Normelor tehnice şi metodologice pentru aplicarea Legii nr. 455/2001 privind semnătura electronică, aprobate prin Hotărârea Guvernului nr. 1259/2001, cu modificările ulterioare, fiind valabile exclusiv în mediul electronic. Reprezentanta unei Camere a Notarilor Publici solicită luarea măsurilor necesare pentru ca extrasele de carte funciară obținute în mediul electronic să fie semnate cu semnătură electronică, întrucât odată cu implementarea programului eTerra3, extrasele solicitate on-line nu mai sunt 269

semnate electronic, situație constatată în cadrul mai multor OCPI. Aceasta conduce practic la imposibilitatea utilizării acestei modalități de obținere a extraselor, care nefiind semnate nu sunt valabile. Singura modalitate validă rămâne în prezent cea a obținerii extraselor pe hârtie, situație ce evident nu este de dorit. În urma analizei realizate în comisie, reprezentanții ANCPI au precizat că urmează să remedieze situația semnalată cu sprijinul Direcției informatice, urmând să comunice până la următoarea ședință, măsurile dispuse. ***

10.27 Procedura de eliberare a extraselor de carte funciară cu privire la imobile înscrise în partidă cadastrală, conform prevederilor legale de la data înscrierii; necesitatea conversiei cărții funciare în format digital în vederea eliberării extraselor de carte funciară. (Minuta ședinței din data de 20.03.2017) Un notar public aduce la cunoștința comisiei refuzul OCPI de a elibera un extras pentru autentificare din cartea funciară nr. 4977, în care sunt evidențiate două imobile, identificate cu numere cadastrale diferite, unul în proprietate exclusivă și unul deținut pe cote - părți. După expirarea termenului de soluționare, a fost eliberat un singur extras de carte funciară cu privire la un singur număr cadastral, notarului public solicitându-i-se să depună o nouă cerere pentru cel de al doilea extras, situație care a cauzat amânarea tranzacției planificate și tensionarea relației cu clienții biroului notarial. Motivația angajaților oficiului teritorial a fost în sensul că, având în vedere conversia cărții funciare respective, 270

trebuie depusă o cerere de eliberare a extrasului pentru fiecare număr cadastral în parte. Din informațiile transmise de notarul public rezultă că, în fapt, cartea funciară nu a fost convertită în programul informatic eTerra3, fapt ce permitea încă de la început eliberarea extrasului conform situației juridice din cartea funciară. Notarul public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la procedura de urmat în această situație. Potrivit art. 71 alin. (4) – (6) din Regulamentul de organizare şi funcționare a birourilor de carte funciară ale judecătoriilor, aprobat prin Ordinul ministrului justiției nr. 2371/1997, în vigoare la data deschiderii cărții funciare nr. 4977, corpul de proprietate va fi alcătuit, la cererea

proprietarului, din mai multe imobile ce îi aparțin, în afară de cazul când sunt grevate de sarcini care nu pot fi determinate separat pe parcele. Orice imobil, care, prin natura sa sau prin scopul economic urmărit de proprietar, alcătuiește o unitate economică distinctă, va constitui un corp de proprietate funciar, dacă proprietarul nu voiește altfel. Partida cadastrală cuprinde corpurile de proprietate (funciare) din aceeași localitate, aparținând aceluiași proprietar. În aplicarea prevederilor citate, în cartea funciară nr. 4977 au fost înscrise imobilele identificate cu nr. cadastrale 592/3/1 și 592/3/3 în favoarea proprietarilor V.V și V.G. Conform art. 212 alin. (2) din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și completările ulterioare: Extrasele de carte funciară privind

imobilele înscrise în cărțile funciare în format pe hârtie vor fi emise numai după efectuarea conversiei acestor cărți în format digital de către asistentul registrator. 271

Procedura de efectuare a conversiei cărții funciare din format de hârtie în format electronic – aplicabilă inclusiv în situația cărților funciare deschise în partidă cadastrală – este prevăzută în art. 365 din regulamentul mai sus amintit115. Reprezentanții ANCPI apreciază că, în aplicarea prevederilor legale enunțate, pentru eliberarea extraselor de carte funciară de autentificare cu privire la imobile înscrise în partidă cadastrală este necesară formularea câte unei cereri pentru fiecare imobil, cu menționarea pe cerere a nr. cadastral și achitarea tarifului aferent. Din verificările efectuate rezultă că în data de 16.02.2017 s-a formulat cerere pentru eliberarea extrasului de carte funciară cu privire la imobilul identificat cu nr. cadastral 592/3/1, iar în data de 21.02.2017 o cerere cu același obiect pentru imobilul identificat cu nr. cadastral 592/3/3. Extrasele de carte funciară pentru autentificare solicitate au fost eliberate în termen de oficiul teritorial. 115

Conform art. 365 din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare, în

partea A a cărţii funciare în format de hârtie, imobilul care a făcut obiectul conversiei va fi subliniat, iar la rubrica "Observaţii" se va indica poziţia din partea B, unde se va efectua menţiunea transcrierii, cu precizarea numărului cărţii funciare electronice. În mod similar, vor fi subliniate toate poziţiile active, referitoare la imobilul care se transcrie în cartea funciară electronică, din partea B, respectiv C, a cărţii funciare în format analog. În partea B a cărţii funciare în format de hârtie, se va efectua următoarea menţiune: "imobilul de la A+ . . . a fost transcris în CF electronică nr. . . . a UAT. . . , - în baza cererii nr. . . . din data . . . ; - din oficiu". În cazul în care în cartea funciară în format de hârtie este înscris un singur imobil sau se transcrie ultimul imobil rămas, la menţiunea de mai sus se va adăuga sintagma "carte funciară convertită". Spaţiile libere din cartea funciară în format analog se vor bara. 272

***

10.28 Autentificarea actelor notariale ulterior înregistrării cererilor de eliberare a extraselor, dar anterior comunicării acestora, în baza unor copii ale cărților funciare; solicitarea în vederea autentificării unor acte translative de proprietate a unor înscrisuri prevăzute de lege sub sancțiunea nulității absolute. (Minuta ședinței din data de 06.03.2017) Ca urmare a aspectelor constatate prin rapoartele de control întocmite la nivelul unei Camere a Notarilor Publici de către Corpul de control al UNNPR, respectiv de către Corpul de control al președintelui UNNPR, precum și a sesizărilor primite din partea unor notari publici din cadrul acestei Camere, cu privire la modalitatea de încheiere a unor acte notariale care au făcut obiectul înscrierii în cartea funciară, în data de 24.02.2017 a avut loc o ședință a Comisiei reprezentanților UNNPR și ai ANCPI, la care au fost invitați să participe notarii publici din județ și reprezentanții oficiului teritorial. (…) Conform celor stabilite de comun acord de către reprezentanții celor două instituții, întâlnirea cu notarii publici din județ a fost precedată de o discuție informală cu registratorii și asistenții - registratori din cadrul OCPI. În prealabil acestei discuții reprezentanții UNNPR au vizitat și un birou notarial. Tema principală a discuțiilor a constituit-o practica unor notari publici care autentifică acte notariale ulterior înregistrării cererilor de eliberare a extraselor, dar anterior comunicării acestora, în baza unor copii ale cărților funciare, fapt ce contravine prevederilor art. 29 coroborat cu art. 35 din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, 273

republicată, cu modificările și completările ulterioare. În urma discuțiilor a rezultat că, deși majoritatea notarilor publici procedează corect, există totuși un număr semnificativ de notari publici care eludează prevederile legale menționate. S-a discutat, de asemenea, despre necesitatea solicitării, în vederea autentificării unor acte translative de proprietate, a unor înscrisuri prevăzute de lege sub sancțiunea nulității absolute (cum ar fi certificatul de atestare fiscală sau adeverința eliberată de asociația de proprietari), respectiv despre limitele controlului exercitat în acest caz de către registratorul de carte funciară. În urma discuțiilor s-a agreat de către participanți că, în situația prezentată, trebuie dată eficiență următoarelor prevederi legale: - art. 35 alin. (1) teza a V-a din Legea nr. 7/1996, în conformitate cu care la autentificarea actelor notariale prin

care se transmite, se modifică sau se constituie un drept real imobiliar, notarul public va solicita un extras de carte funciară pentru autentificare, care este valabil timp de 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii (...); - art. 29 alin. (1) lit. e) din același act normativ, potrivit căruia în cazul în care registratorul admite cererea, dispune

intabularea sau înscrierea provizorie prin încheiere, dacă înscrisul îndeplineşte următoarele condiţii limitative: (...) este însoţit, după caz, de o copie a extrasului de carte funciară pentru autentificare, (...) ce a stat la baza întocmirii actului, cu excepţia cazului în care se face menţiune despre acesta în cuprinsul actului; - art. 30 alin. (2), în conformitate cu care registratorul va respinge cererea de înscriere a actului juridic a cărui nulitate absolută este prevăzută în mod expres de lege sau 274

pentru neîndeplinirea unor condiţii speciale prevăzute de reglementările în vigoare. În vederea remedierii situației existente îndeosebi la nivelul acestei Camere, în considerarea prevederilor legale invocate mai sus, cu prilejul discuțiilor membrilor Comisiei cu reprezentanții oficiului teritorial s-au stabilit următoarele: - cererile de înscriere a unor acte notariale, încheiate fără obținerea în prealabil a înscrisurilor prevăzute sub sancțiunea nulității absolute se vor respinge, prin încheiere motivată; înscrisurile solicitate în scopul autentificării, sub sancțiunea nulității absolute, pot fi atașate cererii de înscriere a actului notarial, sau pot fi menționate corespunzător în cuprinsul acestuia; nulitatea absolută a actului încheiat în aceste condiții nu poate fi acoperită prin obținerea înscrisurilor necesare, ulterior autentificării; - extrasele de carte funciară urmează să fie completate, în toate situațiile, cu data eliberării, de către angajații oficiului cu atribuții în acest sens, conform modelului aprobat prin Regulament; - notarii publici au obligația să precizeze în actele autentice, pe lângă numărul de înregistrare în registrul general de intrare (RGI), data eliberării extrasului ce a stat la baza încheierii actului, iar în caz contrar să atașeze la cererea de înscriere o copie a extrasului, completat cu data eliberării; în acest sens urmează să se supună aprobării emiterea unei decizii a organelor de conducere ale UNNPR;116 116

Prin Decizia Biroului Executiv al Consiliului UNNPR nr. 101/29.03.2017, emisă în considerarea celor convenite prin minuta ședinței din data de 06.03.2017, s-au stabilit următoarele: Art. (1) Se

ia act de Decizia Direcției de Publicitate Imobiliară din cadrul ANCPI nr. 2/06.03.2017 privind verificarea datei de eliberare a extrasului de carte funciară care stă la baza autentificării actelor notariale prin care se 275

- registratorii de carte funciară urmează să respingă cererile de înscriere, formulate în baza unor acte care au data autentificării anterioară datei de eliberare a extrasului pentru autentificare, conform art. 35 alin. (1) teza a V-a, coroborat cu art. 29 alin. (1) lit. d), respectiv art. 30 alin. (2) din Legea nr. 7/1996; - ANCPI urmează să emită, prin Direcția de publicitate imobiliară, o decizie de îndrumare cu caracter obligatoriu pentru angajații oficiului teritorial, în sensul celor stabilite mai sus 117 . Potrivit art. 22 alin. (12) din Legea cadastrului și a transmite, se modifică, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar. (2) Notarii publici vor încheia acte prin care se transmite, se modifică, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar, cu privire la imobile înscrise în cartea funciară, numai după eliberarea extrasului de carte funciară solicitat în scopul încheierii actului, în conformitate cu prevederile art. 35 alin. (1) teza a V-a, coroborat cu art. 29 alin. (1) lit. d) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, cu modificările și completările ulterioare. 117

A se vedea Decizia Direcției de Publicitate Imobiliară nr. 2/06.03.2017 privind verificarea datei de eliberare a extrasului de carte funciară care stă la baza autentificării actelor notariale prin care se transmite, se modifică, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar. Potrivit art. 1 extrasele de carte funciară eliberate la sediul

BCPI vor fi completate cu data eliberării, de către angajații biroului teritorial cu atribuții în acest sens, conform modelului aprobat prin Regulamentul de avizare, recepție şi înscriere în evidențele de cadastru şi carte funciară, aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și completările ulterioare. Art. 2 (1) În vederea soluționării cererilor de înscriere care au la bază acte notariale prin care se transmite, se modifică, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar, asistenții registratori vor verifica data de eliberare a extrasului de carte funciară care stă la baza autentificării acestor acte, astfel: - pentru extrasele de carte funciară eliberate la ghișeu, se va verifica data eliberării completată potrivit art. 1; 276

publicității imobiliare nr. 7/1996, nerespectarea acesteia atrage sancțiunile disciplinare prevăzute în regulamentele interne. În cadrul ședinței cu notarii publici din județ, care a avut loc ulterior, au participat și reprezentanții Camerei, precum și cei ai ANCPI și ai OCPI. Notarii publici au fost informați cu privire la aspectele menționate mai sus, agreate cu conducerea ANCPI, exprimându-se opinii cu privire la necesitatea stabilirii unui mod de lucru unitar, la care să se conformeze toți notarii publici, în vederea eliminării unor practici care nu sunt în deplină concordanță cu dispozițiile legale.

- pentru extrasele de carte funciară eliberate on-line, se va verifica termenul de eliberare a acestora. (2) În situația în care se constată că data autentificării actului notarial a fost anterioară datei eliberării extrasului de carte funciară, asistenții registratori vor menționa pe cererile de înscriere faptul că există impedimente pentru admiterea acestora. Art. 3 Registratorii de carte funciară vor respinge cererile de înscriere, formulate în baza unor acte notariale care au data autentificării anterioară datei de eliberare a extrasului de carte funciară, conform art. 35 alin. (1) teza a V-a, coroborat cu art. 29 alin. (1) lit. d), respectiv art. 30 alin. (2) din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare. Art. 4 (1) Registratorii șefi au obligația să transmită Direcției de Publicitate Imobiliară, o perioadă de 6 luni de la data emiterii prezentei decizii, copii ale încheierilor de carte funciară de respingere emise în aplicarea dispozițiilor art. 3. (2) Pentru aducerea la îndeplinire a dispozițiilor prezentei decizii sunt responsabili registratorul - șef, registratorii de carte funciară - coordonatori și personalul de specialitate din subordinea acestora. (3) Prezenta decizie se comunică oficiilor teritoriale de către Direcția de Publicitate Imobiliară. 277

Cu acest prilej au fost discutate și alte aspecte profesionale ale colaborării interinstituționale, la care au fost oferite lămuririle necesare de către membrii Comisiei. Un accent deosebit s-a pus pe importanța realizării întrun timp cât mai scurt a conversiei cărților funciare, ce ar permite, conform susținerilor conducerii ANCPI, eliberarea automată a extraselor de carte funciară într-un interval de timp extrem de scurt, de ordinul minutelor, fapt ce va contribui la eliminarea cauzelor care au favorizat practicile existente îndeosebi la nivelul acestei Camere. ***

10.29 Lipsa semnăturii electronice de pe extrasele de carte funciară eliberate notarilor publici prin intermediul platformei on-line eTerra3; data eliberării extraselor prin intermediul platformei on-line eTerra3. (Minuta șediței din data de 20.03.2017) O Cameră a Notarilor Publici informează comisia cu privire la problemele cu care se confruntă notarii publici, pe fondul implementării platformei eTerra3. În concret, se înaintează sesizarea unui notar public, prin care s-a adus la cunoștința Colegiului Director al Camerei Notarilor Publici, faptul că extrasele de carte funciară puse la dispoziția notarilor publici prin platforma eTerra3 nu sunt semnate electronic de către asistenții - registratori care le-au întocmit, fapt ce a provocat revenirea la situația anterioară, care impune solicitarea și ridicarea extraselor imprimate pe hârtie (semnate și ștampilate) de la ghișeul oficiului teritorial. Situația nesemnării extraselor de carte funciară solicitate online persistă și la un BCPI din cadrul altui OCPI, unde, în cazul unora dintre asistenții - registratori extrasele poartă 278

semnătura electronică, iar în cazul altora nu sunt semnate electronic. După emiterea Deciziei nr. 2/2017 a Directorului Direcției de Publicitate Imobiliară din cadrul ANCPI, situația sa complicat din cauza faptului că cererile de înscriere nu se mai pot depune la ghișeu dacă nu au anexată o copie de pe extrasul de autentificare purtând data eliberării. Or, în situația extraselor obținute online ce nu au semnătură digitală, nu este completată data eliberării. Soluția adoptată pentru moment de către BCPI este ca și în situația extraselor solicitate online, dar nesemnate digital, să se elibereze tot extrase la ghișeu, pe hârtie, cu ștampilă și semnătură, însă atunci se pune întrebarea care este data eliberării: data la care a fost încărcat extrasul în format electronic, sau data la care extrasul este predat la ghișeu delegatului din partea biroului notarial. Potrivit art. 65 alin. (41) din Regulamentul de avizare, recepție şi înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și completările ulterioare, extrasele de carte funciară pentru

informare / autentificare pot fi solicitate și eliberate și prin intermediul platformei on-line, pe baza contului de utilizator și a parolei, pentru cărțile funciare disponibile în sistemul informatic. Aceste extrase se generează automat, în format electronic și sunt semnate cu semnătură electronică pe baza unui certificat calificat, în conformitate cu prevederile art. 4 pct. 12 din Legea nr. 455/2001, republicată, precum și cu cele ale Normelor tehnice și metodologice pentru aplicarea Legii nr. 455/2001 privind semnătura electronică, aprobate prin Hotărârea Guvernului nr. 1259/2001, cu modificările ulterioare, fiind valabile exclusiv în mediul electronic. Potrivit Deciziei Direcției de Publicitate Imobiliară nr. 2/2017 pentru extrasele eliberate online se va verifica 279

termenul de eliberare al acestora, prevăzut de Ordinul nr. 1738/2015 privind aprobarea termenelor de eliberare a documentelor şi datelor rezultate din furnizarea serviciilor de către ANCPI şi unităţile sale subordonate. În urma discuțiilor din Comisie, urmează să se întocmească o situație centralizată în scopul achiziției / prelungirii serviciilor de certificare a semnăturii electronice. ***

10.30 Eliberarea extraselor de carte funciară pentru unitățile individuale amplasate in construcții de tip condominiu și pentru cotele parți din terenul aferent acestora. (Minutele ședințelor din data de 20.03.2017 și 10.04.2017) Un notar public solicită ca orice modificare cu privire la funcționarea programului eTerra3 să fie anunțată notarilor publici, pentru evitarea unor situații neplăcute, cu cel puțin trei zile înaintea aplicării sale. Cererea este motivată prin faptul că la data de 28.02.2017, s-au introdus cinci cereri pentru eliberarea extraselor de carte funciară pentru autentificare, în vederea încheierii unor contracte de vânzare, dintre care unele prin Programul Prima Casă. Din cele cinci cereri introduse, două au fost soluționate la termen și anume la data de 02.03.2017, fiind eliberate extrasele de carte pentru autentificare (cererile nr. 26033 și 26031). Celelalte trei cereri nu au fost soluționate la termen, asistenții registratori motivând verbal faptul că programul eTerra3 nu a funcționat corespunzător în data de 02.03.2017 și promițând că vor soluționa aceste cereri în dimineața zilei de 03.03.2017. În ziua de 03.03.2017, în jurul orelor 11:00-11:30, s-a emis respingere pentru celelalte trei cereri de extrase de autentificare (cererile nr. 26040, 26060, 26068); referatele de 280

respingere au fost întocmite doar pentru cărțile colective, ale terenului, nu și pentru unitățile individuale pentru care au fost solicitate, de asemenea, extrase de autentificare, precizând totodată că a fost refuzată eliberarea extraselor pentru unitățile individuale sub motivul precizat de către dl. registrator șef, că din data de 03.03.2017, programul nu mai poate elibera extrase de autentificare pentru unitățile individuale, atâta timp cât există cereri și lucrări depuse pe cartea colectivă a terenului. Întrucât modificările ce se fac asupra modului de funcționare a programului eTerra3 nu pot fi dispuse decât de către conducerea ANCPI, notarul public solicită prin prezenta ca modificările ce se operează să fie aduse la cunoștința notarilor publici, pentru ca aceștia să ia măsurile necesare cu privire la organizarea activității biroului notarial în ceea ce privește autentificarea contractelor. Referitor la alte precizări aduse de către dl. registrator șef, atunci când au fost solicitate explicații pentru respingerea cererilor pentru eliberarea extraselor de carte funciară, cum că până în data de 03.03.2017, s-a procedat greșit în ceea ce privește executarea operațiunilor, ținerea evidențelor și eliberarea extraselor de carte funciară de pe cărțile colective ale terenului aferente condominiilor, se precizează că aceste situații de fapt nu ar trebui invocate, întrucât încalcă principiul Nemo auditur propriam turpitudinem allegans. Se precizează că modalitatea de lucru folosită de către BCPI în ceea ce privește procedura înregistrărilor și a eliberărilor de extrase de carte funciară din cărțile funciare ale terenurilor aferente condominiilor nu a produs până în prezent niciun efect negativ întrucât în actele de înstrăinare sau grevare cu sarcini, notarii publici au respectat cu strictețe cotele de teren și părți comune indicate în extrasul aferent unității individuale ce făcea obiectul actului respectiv. 281

Notarul public subliniază, de asemenea, reacția negativă a clienților și a băncilor la primirea referatelor de respingere, aceștia neînțelegând cum atâta timp cât s-a respins doar cererea aferentă extrasului din cartea funciară a terenului, nu și cea pentru unitatea individuală, nu s-au primit extrasele pentru unitățile individuale (pentru întreg terenul aferent unităților individuale ce aparțineau vânzătorului existând un extras de carte funciară valabil). La solicitarea ANCPI situația prezentată este amânată pentru o analiză ulterioară, în baza unor informații suplimentare ce urmează să fie solicitate OCPI. În cadrul ședinței din data de 10.04.2017, reprezentanții ANCPI precizează că modificările asupra structurii aplicației informatice integrate, care interesează utilizatorii externi – inclusiv notarii publici – sunt aduse la cunoștința acestora, fie direct prin notificări în program, fie prin comunicări adresate UNNPR. În speță, cererile privind eliberarea extraselor de carte funciară au fost redepuse cu nr. 28541, 28542 și 28545, fiind soluționate cu admitere. ***

10.31 Autentificarea actelor notariale ulterior înregistrării cererilor de eliberare a extraselor, dar anterior comunicării acestora, în baza unor copii ale cărților funciare. (Minuta ședinței din data de 20.03.2017) Un notar public transmite numerele încheierilor de carte funciară în care un OCPI a pronunțat soluții de respingere a unor cereri de intabulare. 282

Reprezentanții ANCPI constată că soluțiile din încheierile în cauză sunt motivate în baza art. 29 alin. (1) lit. e), art. 30 alin. (2) și art. 35 alin. (1) din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, fiind în concordanță cu prevederile deciziei nr. 2/2017 a directorului Direcției de Publicitate Imobiliară118. Reprezentanții UNNPR precizează că, referitor la tema în discuție, conform celor agreate de reprezentanții celor două instituții, s-a formulat domnului notar public un răspuns prin adresa nr. 1383/14.03.2017, în sensul de a solicita un nou extras de carte funciară pentru autentificare și de a redepune cererile de înscriere, completând documentația cu un act adițional la contractul inițial, încheiat în lipsa extrasului de carte funciară pentru autentificare119. ***

118

Conținutul deciziei Direcției de Publicitate Imobiliară nr. 2/06.03.2017 privind verificarea datei de eliberare a extrasului de carte funciară care stă la baza autentificării actelor notariale prin care se transmite, se modifică, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar, este redat mai sus. 119 Prin adresa UNNPR nr. 1383/14.03.2017 s-au precizat următoarele: având în vedere caracterul necontencios al procedurii de

înscriere în cartea funciară, cererile respinse pentru lipsa extrasului de carte funciară la data încheierii actului notarial, conform art. 35 alin. (1) coroborat cu art. 29 alin. (1) lit. e) și art. 30 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și completările ulterioare, pot fi redepuse, după solicitarea unui nou extras de carte funciară și modificarea corespunzătoare a actului autentic. 283

10.32 Lipsa semnăturii electronice de pe extrasele de carte funciară comunicate on-line. (Minuta ședinței din data de 10.04.2017) În urma solicitării on-line de extrase de carte funciară de autentificare sau de informare prin intermediul aplicației eTerra3, cu mențiunea expresă de comunicare on-line în format electronic, s-a constatat că extrasele de carte funciară emise de BCPI nu sunt purtătoare de semnătură electronică. La sediul BCPI s-a comunicat notarilor publici faptul că aceștia nu pot elibera decât în format pe hârtie extrasele de carte funciară, întrucât nu funcționează dispozitivul de semnătură electronică. Notarul public solicită remedierea acestei situații. O situație similară cu cea supusă atenției a fost discutată și în cadrul ședinței precedente a Comisiei comune, urmând ca ANCPI să ia măsurile necesare în vederea remedierii acesteia. Reprezentanții ANCPI precizează că în circa 45 de zile vor fi finalizate demersurile pentru achiziția dispozitivelor cu semnătură electronică pentru toți registratorii de carte funciară, asistenții - registratori și referenții din țară, astfel încât toate extrasele de carte funciară solicitate on-line vor putea fi semnate electronic. ***

10.33 Utilizarea extraselor de carte funciară pentru autentificare comunicate prin fax, la încheierea actelor notariale. (Minuta ședinței din data de 10.04.2017) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la posibilitatea folosirii de către notarul public a 284

extrasului de carte funciară pentru autentificare transmis prin fax, pe care nu se menționează data eliberării, ci doar data soluționării, având în vedere decizia Direcției de Publicitate Imobiliară din cadrul ANCPI nr. 2/06.03.2017, comunicată notarilor publici prin intermediul UNNPR120. 120

(n.n.) următoarele:

Prin

decizia

sus

menționată

s-au

prevăzut

Art. 1 Extrasele de carte funciară eliberate la sediul BCPI vor fi completate cu data eliberării, de către angajații biroului teritorial cu atribuții în acest sens, conform modelului aprobat prin Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și completările ulterioare. Art. 2 (1) În vederea soluționării cererilor de înscriere care au la bază acte notariale prin care se transmite, se modifică, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar, asistenții-registratori vor verifica data de eliberare a extrasului de carte funciară care stă la baza autentificării acestor acte, astfel: pentru extrasele de carte funciară eliberate la ghișeu, se va verifica data eliberării completată potrivit art. 1; pentru extrasele de carte funciară eliberate on-line, se va verifica termenul de eliberare a acestora. (2) În situația în care se constată că data autentificării actului notarial a fost anterioară datei eliberării extrasului de carte funciară, asistenții-registratori vor menționa pe cererile de înscriere faptul că există impedimente pentru admiterea acestora. Art. 3 Registratorii de carte funciară vor respinge cererile de înscriere, formulate în baza unor acte notariale care au data autentificării anterioară datei de eliberare a extrasului de carte funciară, conform art. 35 alin. (1) teza a V-a, coroborat cu art. 29 alin. (1) lit. d), respectiv art. 30 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, cu modificările și completările ulterioare. Art. 4 (1) Registratorii șefi au obligația să transmită Direcției de Publicitate Imobiliară, o perioadă de 6 luni de la data emiterii prezentei decizii, copii ale încheierilor de carte funciară de respingere emise în aplicarea dispozițiilor art. 3. (2) Pentru aducerea la îndeplinire a dispozițiilor prezentei decizii sunt responsabili registratorul - șef, 285

Notarul public precizează că data eliberării se menționează pe extras doar când se ridică originalul de la oficiul teritorial. În această situație, comunicarea pe fax a extraselor de către oficiul teritorial nu mai are nicio relevanță, deși acestea se pot solicita și obține inclusiv pe fax, potrivit Regulamentului de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și completările ulterioare și Protocolului de colaborare. Notarul public precizează, de asemenea, că de la OCPI nu se pot obține extrase în formă electronică de la implementarea sistemului eTerra3. Reprezentanții ANCPI învederează prevederile cap. III -

Atribuțiile ANCPI prin oficiile de cadastru şi publicitate imobiliară, pct. 4 din Protocolul de colaborare încheiat între ANCPI şi UNNPR privind modul de efectuare a operațiunilor de publicitate imobiliară (…), aprobat prin Ordinul nr. 309/2010 potrivit cărora: (…) Atât cererea, cât şi certificatele, extrasele

(de carte funciară – n.n.) şi copiile pot fi transmise între notarul public şi birourile de cadastru şi publicitate imobiliară prin fax, e-mail, on-line sau prin orice altă modalitate de comunicare care asigură confirmarea de primire. Data eliberării extrasului solicitat în vederea încheierii actului notarial este, în acest caz, data comunicării extrasului prin fax, care este menționată în actul notarial, fiind fără relevanță, în ceea ce privește aplicarea Deciziei Direcției de Publicitate Imobiliară nr. 2/2017, data ridicării originalului de la OCPI.

registratorii de carte funciară - coordonatori și personalul de specialitate din subordinea acestora. (3) Prezenta decizie se comunică oficiilor teritoriale de către Direcția de Publicitate Imobiliară. 286

Aspectele referitoare la emiterea extraselor de carte funciară în format electronic urmează a fi rezolvate de către ANCPI. ***

10.34 Posibilitatea încheierii unor acte juridice succesive în temeiul aceluiași extras de carte funciară pentru autentificare; înregistrarea în Registrul general de intrare electronic a unor cereri de înscrieri succesive. (Minuta ședinței din data de 10.04.2017) Un notar public aduce la cunoștință că în sistemul eTerra3 nu se pot înregistra cererile vizând o dezlipire urmată de una sau mai multe vânzări asupra loturilor rezultate din dezlipire și trebuie așteptat să se soluționeze lucrarea de dezlipire și abia ulterior să se introducă cererea de întabulare asupra lotului rezultat din dezlipire, deși actele de dezlipire și vânzare s-au făcut în același timp. Situația este similară în cazul oricărei înstrăinări, inclusiv dacă dezlipirea este urmată de partaj. Aspecte similare au fost puse în discuție și de către alți notari publici din cadrul Camerei Notarilor Publici: respingerea unei cereri de înscriere a unei dezmembrări urmate de partaj, încheiate în aceeași zi, în termenul de valabilitate al extrasului de carte funciară pentru autentificare - încheierea nr. 28351/3.03.2017 și încheierea unui act de apartamentare urmat de un act de vânzare a unității individuale rezultate, în temeiul extrasului de carte funciară al imobilului dezlipit. Conform art. 35 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările 287

și completările ulterioare în baza extrasului de carte funciară

pentru autentificare, notarul public poate efectua toate operaţiunile notariale necesare întocmirii actului în vederea căruia acesta a fost solicitat. Art. 213 alin. (9) din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare prevede că în baza extrasului de autentificare

valabil, notarul public poate efectua acte succesive doar în aceeași zi. În temeiul acestor prevederi legale, se admite posibilitatea încheierii, în aceeași zi, a unor acte juridice succesive în temeiul aceluiași extras de carte funciară pentru autentificare, cu obligația de a se solicita înscrierea în cartea funciară în termenul prevăzut de art. 35 din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și completările ulterioare, aspect reținut și în cadrul altor ședințe ale comisiei, cum ar fi cele din data de 04.08.2014, 29.09.2014 și 25.05.2015. În vederea înregistrării în registrul general de intrare în aplicația informatică se va face referire la vechiul nr. cadastral al imobilului dezmembrat / apartamentat. ***

10.35 Autentificarea actelor notariale ulterior înregistrării cererilor de eliberare a extraselor, dar anterior comunicării acestora, în baza unor copii ale cărților funciare. (Minuta ședinței din data de 20.03.2017) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la următoarea situație juridică: în data de 13.02.2017 s-a cerut extras de carte funciară pentru 288

autentificare, înregistrat sub nr. 10944, cu termen de eliberare 15.02.2017. Actul notarial, contractul de vânzare cumpărare este autentificat în data de 13.02.2017 sub nr. 396 și a fost înregistrat la BCPI în data de 15.02.2017 sub nr. 11857, dosar la care s-a emis încheiere de respingere, cu motivarea că nu au fost îndeplinite prevederile art. 30 coroborat cu art. 29 și 35 din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, cu modificările și completările ulterioare, cu toate că minuta încheiată între ANCPI și UNNPR a fost semnată la data de 06.03.2017 și acesta a fost modul de lucru la Camera Notarilor Publici și la BCPI. În data de 13.03.2017 notarul public a înregistrat cererea de renunțare cu nr. 3542/13.03.2017 a reexaminării, deoarece a înregistrat o nouă cerere de eliberare extras de carte funciară pentru autentificare, cu nr. 20672/13.03.2017 care avea termen de eliberare în 15.03.2017 și care nu a fost primit până la data formulării petiției. Oficiul teritorial nu eliberează extrasul de carte funciară de autentificare deși s-a renunțat în data de 13.03.2017 la cererea de reexaminare, cu toate că s-a plătit un nou tarif iar părțile doresc să semneze un nou contract. Minuta din data de 06.03.2017 încheiată între ANCPI și UNNPR, precum și Decizia nr. 2 a Directorului Direcției de Publicitate Imobiliară au fost emise în considerarea cadrului legal în vigoare – dispoziții care nu au fost respectate de către notarul public cu prilejul autentificării contractului de vânzare cumpărare nr. 396/13.02.2017, încheiat în lipsa extrasului de carte funciară pentru autentificare. După înregistrarea unei cereri la BCPI competent, aceasta nu se poate modifica și nici nu se poate renunța la ea, fiind soluționată prin încheiere de carte funciară. Conform 289

art. 39 alin. (8) din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în cartea funciară, aprobat prin Ordinul nr. 700/2014,

cererea de recepție și/sau înscriere, odată înregistrată, nu mai poate fi modificată sau completată (…). Acest regim juridic este aplicabil tuturor cererilor – inclusiv cererii de reexaminare - astfel încât părțile interesate sau notarul public nu pot renunța la cererea de reexaminare, odată ce aceasta a fost înregistrată în registrul general de intrare. Conform art. 71 alin. (2) teza I din regulament, nu este posibilă eliberarea extraselor de carte funciară pentru autentificare cu privire la imobilul în cauză, anterior soluționării unei cereri de înscriere odată înregistrate: cât timp

o cerere de recepţie şi/sau înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară este în curs de soluţionare, se pot elibera doar extrase de carte funciară pentru informare şi copii certificate ale cărţii funciare respective cu menţiunea existenţei cererii, a numărului şi a datei de înregistrare a acesteia. Potrivit art. 31 alin. (2) din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare, termenul de soluționare a cererii de reexaminare este de 20 zile – termen maximal. Din verificările efectuate de reprezentanții ANCPI rezultă că cererea de reexaminare înregistrată sub nr. 19430/08.03.2017 a fost soluționată în data de 18.03.2017. Ulterior a fost eliberat extrasul de carte funciară pentru autentificare cu nr. 20672/2017 solicitat de notarul public. ***

290

10.36 Îndreptarea mențiunilor referitoare la adresa poștală din cartea funciară a terenului pe care este amplasată construcția de tip condominiu, în vederea eliberării extrasului din cartea funciară a terenului. (Minuta ședinței din data de 18.04.2017) O societatea profesională notarială solicită sprijinul pentru soluționarea următoarei situații: s-au solicitat unui BCPI trei extrase de carte funciară de informare pentru trei unități individuale situate într-un condominiu, identificat cu nr. poștal 96D, respectiv un apartament și două locuri de parcare. Extrasele de carte funciară pentru unitățile individuale au fost eliberate în mod corect, însă cel pentru teren (baza) este emis pentru un alt număr poștal, respectiv 96B, în cartea funciară fiind înscriși alți proprietari. Asistenții registratori care au soluționat cererile au atașat același extras de carte funciară pentru teren. Reprezentanții ANCPI învederează că îndreptarea mențiunilor referitoare la adresa poștală urmează a fi efectuată, din oficiu, de către BCPI. Ulterior, notarul public sau persoana interesată va solicita intabularea dreptului de proprietate asupra cotei de teren aferente unităților individuale respective, având în vedere că la acest OCPI nu se efectuau înscrieri în cartea funciară a terenului. În situația prezentată sunt aplicabile prevederile art. 39 alin. (5) din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare, în conformitate cu care înscrierile solicitate cu privire la o unitate

individuală dintr-un condominiu şi a cotelor părţi ce revin acesteia din terenul parte de uz comun se vor face în baza 291

unei singure cereri de recepţie si/sau înscriere care va cuprinde identificarea atât a cărţii funciare a unităţii individuale cât şi a cărţii funciare a terenului. ***

292

11. TARIFAREA UNOR CERERI PRIVIND FURNIZAREA SERVICIILOR DE PUBLICITATE IMOBILIARĂ

11.1 Procedura aplicabilă și tariful aferent certificatelor de sarcini. (Minuta ședinței din data de 16.12.2013) Un birou notarial învederează situația în care un proprietar are patru imobile deținute în baza a patru acte de proprietate, respectiv: contract de donație pentru un teren bun propriu, contract de vânzare pentru un teren în devălmășie cu soția, titlu de proprietate pentru un teren în indiviziune cu un frate, titlu de proprietate pentru un teren în indiviziune cu alți trei proprietari. Pentru eliberarea certificatului de sarcini, un BCPI solicită întocmirea a patru cereri distincte și plata a 4 tarife a câte 100 lei pentru fiecare cerere. Conform serviciului 2.7.4 din Ordinul 39/2009 privind aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI şi unităţile sale subordonate, unitatea de măsură este certificatul. S-a agreat că, se formulează o singură cerere de eliberare a certificatului de sarcini pe numele/denumirea unei persoane fizice/juridice cu privire la înscrierile din evidenţele de transcripţiuni - inscripţiuni efectuate, indiferent de numărul de imobile, care se tarifează cu 100 lei/certificat, conform Ordinului 39/2009. Prin Adresa ANCPI nr. 19496/18.12.2013, înregistrată la UNNPR sub nr. 5306/20.12.2013, s-au precizat următoarele: certificatul de sarcini se eliberează la solicitarea oricărei persoane, tariful aferent acestui serviciu fiind de 100 293

lei/certificat, conform anexei nr. 1 la Ordinul ministrului administrației și internelor nr. 39/2009 privind aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI și unitățile sale subordonate (...). Certificatul de sarcini indică eventualele sarcini înregistrate în registru de transcripțiuni și inscripțiuni constituite de o persoană asupra unui/unor imobil/imobile pentru care nu a fost deschisă carte funciară, indiferent dacă asupra acestuia/acestora se exercită un drept de proprietate exclusivă sau comună. În consecință în situația prezentată de către biroul notarial se va elibera un singur certificat de sarcini pe numele proprietarului. ***

11.2 Restituirea tarifului de publicitate (Minuta ședinței din data de 14.04.2014)

imobiliară.

O societate profesională notarială solicită ANCPI restituirea tarifului achitat pentru un extras de carte funciară de informare, solicitat în regim de urgență, unui BCPI, care nu a fost eliberat. Reprezentanții celor două în vedere verificările efectuate poate face dovada comunicării astfel încât solicitarea de întemeiată121.

instituții au agreat că, având de ANCPI, rezultă că nu se extrasului de carte funciară, restituire a tarifului este

121

(n.n.) Restituirea tarifului se face conform art. 2 alin. (6) din ordinul nr. 39/2009 al ministrului administrației și Internelor privind aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI şi unităţile sale subordonate (...), cu modificările și completările ulterioare, în conformitate cu care împotriva modului de stabilire a tarifului se poate

face cerere de reexaminare la oficiul de cadastru şi publicitate 294

***

11.3 Modul de tarifare al extraselor de carte funciară în cazul cărților funciare de superficie. (Minuta ședinței din data de 14.04.2014) Un birou individual notarial solicită formularea unui punct de vedere cu privire la tariful de publicitate imobiliară pentru obținerea extrasului de carte funciară pentru autentificare și cu privire la numărul cererilor ce trebuie formulate, în cazul unui imobil compus din două construcții și dreptul de folosință asupra terenului. În urma analizei prevederilor Ordinului 39/2009 privind aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI şi unităţile sale subordonate (...) rezultă că unitatea de măsură (n.n. în cazul extraselor de carte funciară) este imobilul. Având în vedere acest fapt, în cazul cărților funciare de superficie se vor elibera extrase de carte funciară, cu plata unui singur tarif, atât pentru teren cât și pentru construcții, în baza unei singure cereri. Cererea de eliberare a extraselor de carte funciară va menționa nr. cadastral/topografic, numărul cărții funciare a terenului și identificatorul construcțiilor, menționate în cartea funciară în format pe hârtie sau în format digital. imobiliară. Restituirea sumelor se efectuează de la bugetul de stat, conform procedurii de restituire prevăzute de normele metodologice aprobate prin ordin al ministrului finanţelor publice. (Ordinul ministrului finanţelor publice nr. 2465/2010 pentru aprobarea Procedurii de restituire a sumelor aferente veniturilor încasate din activitatea desfăşurată de autorităţile şi instituţiile publice reorganizate ca instituţii publice finanţate integral de la bugetul de stat). 295

În situația în care s-a efectuat conversia cărții funciare în format digital, în cerere se pot menționa fie nr. cadastral/topografic și numărul cărții funciare a terenului precum și identificatorul construcțiilor, alocate înainte de conversie, fie cele alocate după conversia cărții funciare. ***

11.4 Tariful perceput pentru întabularea nudei proprietăți și a dreptului de uzufruct. (Minuta ședinței din data de 28.05.2014) Se solicită formularea unui punct de vedere cu privire la formalitățile de publicitate imobiliară și tarifele aferente în cazul unui contract de vânzare, prin care se transmite nuda proprietate asupra unui imobil și se reține dreptul de uzufruct viager de către vânzător. În acest caz, pentru întabularea nudei proprietăți în favoarea cumpărătorului se percepe tariful prevăzut la pct. 2.3.2 din Ordinul MAI nr. 39/2009 privind aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI şi unităţile sale subordonate, cu precizările de la nota 3 (la transmiterea nudei

proprietăţi, tariful se determină la valoarea declarată de părţi, dar nu mai puţin de 80% din valoarea orientativă stabilită prin expertiza întocmită de camera notarilor publici. ... tariful minim nu poate fi mai mic de 60 lei pentru fiecare imobil.) În ceea ce privește rezerva dreptului de uzufruct, evidențierea modificării în cartea funciară se operează fără perceperea unui tarif suplimentar. Această operațiune nu presupune formularea unei cereri. *** 296

11.5 Tarifarea cererii de înscriere a cesiunii de creanțe ipotecare. (Minuta ședinței din data de 28.05.2014) Un birou notarial solicită formularea unui punct de vedere cu privire la tariful perceput pentru efectuarea publicității imobiliare în cazul cesiunii de creanță ipotecare. Reprezentanții ANCPI au precizat că în prezent se percepe un tarif de 60 de lei raportat la numărul de imobile cu privire la care se solicită efectuarea operațiunilor de publicitate, conform codului de servicii 2.4.2. – Alte notări (inclusiv radierea) din anexa nr. 1 la Ordinul ministrului administrației și internelor nr. 39/2009 privind aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI și unitățile sale subordonate (...)122. ***

122

(n.n.) Normele procedurale privitoare la înscrierea cesiunii creanței ipotecare au fost modificate ulterior analizei situației prezentate. Conform art. 158 alin. (4), (6) și (7) din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și completările ulterioare, intrat în vigoare la data de 30.08.2014, (4) Ipoteca se poate

intabula şi în temeiul înscrisului autentic care constată cesiunea unei creanţe garantate cu o ipotecă imobiliară, în beneficiul creditorului cesionar. (...) (6) În cartea funciară, pe baza contractului de cesiune de creanţă, se va intabula dreptul de ipotecă cu menţionarea persoanei fizice/juridice în favoarea căreia a fost strămutată garanţia reală imobiliară. Ipoteca înscrisă în favoarea noului creditor va avea rangul sub care a fost înscrisă iniţial ipoteca. (7) Pentru efectuarea operaţiunii de intabulare a dreptului de ipotecă în baza contractului de cesiune de creanţă se percepe numai tariful fix aferent intabulării acestui drept real. 297

11.6 Modul de calcul al tariful de urgență perceput în vederea înscrierii în cartea funciară a unui act de apartamentare. (Minuta ședinței din data de 29.09.2014) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la tariful de urgență perceput în vederea înscrierii în cartea funciară a unui act de apartamentare a unui condominiu în 117 unități individuale, respectiv dacă acesta se achită pentru fiecare din unitățile nou create sau se limitează la suma de 5000 lei, conform art. 1 alin. (6) din Ordinul 39/2009 al ministrul administrației și internelor, privind aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI și unitățile sale subordonate (…), cu modificările și completările ulterioare123. Reprezentanții ANCPI au precizat că tariful perceput pentru înscrierea în cartea funciară în regim normal a unităților individuale rezultate din apartamentare este cel prevăzut la pct. 2.2.2 - Înscriere dezmembrare/comasare în cartea funciară din Ordinul 39/2009 și este de 60 de lei/unitate individuală rezultată. În vederea soluționării cererii de înscriere a apartamentării în regim de urgență se percepe un tarif suplimentar, al cărui cuantum este de 4 ori valoarea tarifului normal, dar nu mai mult de 5000 lei pentru înscrierea tuturor unităților individuale, în urma emiterii unei singure încheieri de carte funciară. *** 123

(n.n.) Potrivit art. art. 1 alin. (6) din Ordinul 39/2009

furnizarea serviciilor în regim de urgenţă presupune, pe lângă plata tarifelor pentru furnizarea serviciilor la termen, şi plata unui tarif suplimentar, al cărui cuantum este de 4 ori valoarea tarifului normal, dar nu mai mult de 5000 lei. 298

11.7 Tariful de radiere a dreptului de ipotecă în cazul stingerii acesteia prin confuziunea calității de creditor ipotecar și proprietar al bunului ipotecat. (Minuta ședinței din data de 22.10.2014) O societatea profesională notarială solicită formularea unui punct de vedere cu privire la tariful de publicitate imobiliară ce se percepe în vederea radierii din cartea funciară a unui drept de ipotecă, în baza unei convenții de dare în plată, prin care creditorul ipotecar dobândește bunul imobil adus în garanție în favoarea sa de la debitorul său, în vederea stingerii obligației de plată. Se reține că, în conformitate cu art. 1624 alin. (1) din Codul civil, atunci când, în cadrul aceluiași raport obligațional,

calitățile de creditor și debitor se întrunesc în aceeași persoană, obligația se stinge de drept prin confuziune. Potrivit art. 1625 alin. (1) din același act normativ ipoteca se stinge prin confuziunea calităților de creditor ipotecar și de proprietar al bunului ipotecat. Excepțiile de la plata tarifului de publicitate imobiliară sunt prevăzute limitativ de art. 3 din Ordinul nr. 39/2009 al ministrului administrației și internelor, privind aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI și unitățile sale subordonate (…), cu modificările și completările ulterioare și de alte acte normative cu caracter special și sunt de strictă interpretare și aplicare. În vederea radierii ipotecii din cartea funciară în baza contractului de dare în plată a imobilului adus în garanție, în situația analizată, se percepe tariful prevăzut la serviciul cu codul 2.4.2 - alte notări (inclusiv radierea) din actul normativ amintit și este în cuantum de 60 lei per operațiune. 299

***

11.8 Tariful aferent înscrierii în cartea funciară a unui contract de vânzare a unei unități individuale, rezultate din apartamentarea unei case de locuit. (Minuta ședinței din data de 09.12.2014) Un birou individual notarial solicită formularea unui punct de vedere cu privire la modul de calcul al tarifului de publicitate imobiliară, perceput în vederea înscrierii în cartea funciară a unui contract de vânzare a unei unități individuale, rezultate din apartamentarea unei case de locuit de tip duplex. BCPI la care s-a depus cererea consideră că tarifarea trebuie raportată prin încadrare la categoria apartamentelor și nu la categoria caselor de locuit. Potrivit expertizelor notariale întocmite la solicitarea camerelor notarilor publici, se încadrează la categoria apartamentelor unitățile individuale amplasate în condominii, definite conform Legii nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și completările ulterioare și regulamentului emis în aplicarea acesteia. În speță, tariful trebuie raportat prin încadrare la categoria caselor de locuit. ***

11.9 Tarifele de înscriere a servituții de trecere în cartea funciară a fondului aservit și în cea a fondului dominant. (Minuta ședinței din data de 02.02.2015)

300

Un birou individual notarial solicită formularea unui punct de vedere cu privire la respingerea unei cereri de înscriere în cartea funciară a unei servituți de trecere, cu motivarea că lipsește dovada plății tarifului de 60 de lei pentru notarea servituții în cartea funciară a fondului dominant. În speță s-a achitat doar tariful de întabulare a dreptului de servitute de trecere în cartea funciară a imobilului fond aservit. În vederea efectuării formalităților de publicitate în cazul dreptului de servitute de trecere, se formulează câte o cerere de înscriere în cartea funciară pentru fiecare imobil implicat, fond aservit, respectiv fond dominant. Cererea de întabulare a servituții de trecere în cartea funciară a fondului aservit se înregistrează pe codul 2.3.2 - întabulare sau înscriere

provizorie drepturi reale - drept de proprietate sau dezmembrăminte în favoarea persoanelor fizice (…) din Ordinul nr. 39/2009 al ministrului administrației și internelor, privind aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI și unitățile sale subordonate (…), cu modificările și completările ulterioare și se tarifează cu 0,15% din valoarea din act. În conformitate cu precizările aduse la nota 3 din ordinul menționat: la constituirea sau transmiterea

dezmembrămintelor dreptului de proprietate, tariful se determină la valoarea declarată de părţi, dar nu mai puţin de 20% din valoarea orientativă stabilită prin expertiza întocmită de camera notarilor publici. (…) În ambele situaţii tariful minim nu poate fi mai mic de 60 lei pentru fiecare imobil. Cererea de notare a beneficiului servituții în cartea funciară a fondului dominant se încadrează în serviciul cu codul 2.4.2 - notare - alte notări, inclusiv radierea din Ordinul nr. 39/2009 și se tarifează cu 60 lei/operațiune. 301

***

11.10 Tariful aferent întabulării dreptului de proprietate în baza unui act de partaj prin care se distribuie o cotă-parte din dreptul real asupra unui bun imobil. (Minuta ședinței din data de 17.02.2015) O societate profesională notarială solicită formularea unui punct de vedere cu privire la modul de calcul al tarifelor de publicitate imobiliară aferente înscrierii în cartea funciară a actelor de partaj având ca obiect bunuri imobile. Tariful aferent operațiunii de întabulare a dreptului de proprietate dobândit în baza actelor de partaj, de către persoanele fizice, este prevăzut în grupa de servicii 2.3 – întabulare sau înscriere provizorie, codul de serviciu 2.3.2. -

drept de proprietate sau dezmembrăminte în favoarea persoanelor fizice (…), din anexa nr. 1 la Ordinul nr. 39/2009 al ministrul administrației și internelor, privind aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI și unitățile sale subordonate (…), cu modificările și completările ulterioare și este de 0,15 % din valoarea din act, cu precizările aduse prin nota 3, în conformitate cu care: (n.n. tariful se calculează prin raportare la) valoarea din act, dar nu mai puţin de 60 lei

pentru fiecare imobil; dacă valoarea din act este mai mică decât valoarea de circulaţie a bunurilor imobile stabilită prin expertiză de camerele notarilor publici sau nu este disponibilă, procentul se aplică la aceasta din urmă. Dacă valoarea nu poate fi determinată, tariful minim este de 60 lei pentru fiecare imobil. La serviciile de la nr. crt. 2.3 codurile 2.3.1 şi 2.3.2, după caz, se va încadra şi înfiinţarea cărţii funciare a imobilelor/unităţilor individuale, dobândite în baza actelor juridice încheiate după data intrării în vigoare a prezentului 302

ordin, iar pentru recepţia documentaţiilor cadastrale se va percepe tariful prevăzut la serviciul de la nr. crt. 2.1 codul 2.1.2.(…). În situația în care, ca efect al partajului, se distribuie unui copartajant o cotă - parte din dreptul real asupra unui bun imobil, cuantumul tarifului rezultat se calculează prin raportare doar la cota - parte din dreptul de proprietate ce revine dobânditorului, obiect al partajului, însă nu mai puțin de 60 de lei. ***

11.11 Tariful pentru întabularea dreptului de proprietate asupra unor imobile transmise din patrimoniul societății absorbite în cel al societății absorbante, ca urmare a reorganizării prin fuziune. (Minuta ședinței din data de 03.03.2015) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la modalitatea de tarifare a operațiunilor de carte funciară în cazul schimbării denumirii unei societăți comerciale, ca urmare a unei proceduri de fuziune prin absorbție, respectiv potrivit codului 2.4.1 notare fuziune/divizare sau 2.4.2 notare - alte notări (inclusiv radierea) din Ordinul nr. 39/2009 al ministrul administrației și internelor, privind aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI și unitățile sale subordonate (…), cu modificările și completările ulterioare. În cazul fuziunii prin absorbție are loc un transfer al dreptului de proprietate asupra imobilelor din patrimoniul societății absorbite în patrimoniul societății absorbante. În cartea funciară a imobilelor se efectuează operațiunea de 303

întabulare a dreptului de proprietate, ca urmare a fuziunii societăților comerciale, care se tarifează cu un tarif de 0,5% din valoarea din act, cu precizările aduse la nota 3, potrivit serviciului cu codul 2.4.1 notare - fuziune/divizare 124 . În această situație, nu are loc o schimbare de denumire tarifabilă conform codului de servicii 2.4.2., ci o înscriere (întabulare) a noului proprietar asupra imobilelor transmise prin fuziune. ***

11.12 Tarifele de publicitate imobiliară datorate de practicienii în insolvență pentru operațiuni privind desfășurarea procedurii insolvenței unei societăți comerciale. (Minuta ședinței din data de 16.03.2015)

124

Din valoarea din act, dar nu mai puţin de 60 lei pentru fiecare imobil; dacă valoarea din act este mai mică decât valoarea de circulaţie a bunurilor imobile stabilită prin expertiză de camerele notarilor publici sau nu este disponibilă, procentul se aplică la aceasta din urmă. Dacă valoarea nu poate fi determinată, tariful minim este de 60 lei pentru fiecare imobil. La serviciile de la nr. crt. 2.3 codurile 2.3.1 şi 2.3.2, după caz, se va încadra şi înfiinţarea cărţii funciare a imobilelor/unităţilor individuale, dobândite în baza actelor juridice încheiate după data intrării în vigoare a prezentului ordin, iar pentru recepţia documentaţiilor cadastrale se va percepe tariful prevăzut la serviciul de la nr. crt. 2.1 codul 2.1.2. La constituirea sau transmiterea dezmembrămintelor dreptului de proprietate, tariful se determină la valoarea declarată de părţi, dar nu mai puţin de 20% din valoarea orientativă stabilită prin expertiza întocmită de camera notarilor publici. La transmiterea nudei proprietăţi, tariful se determină la valoarea declarată de părţi, dar nu mai puţin de 80% din valoarea orientativă stabilită prin expertiza întocmită de camera notarilor publici. În ambele situaţii tariful minim nu poate fi mai mic de 60 lei pentru fiecare imobil. 304

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la scutirea de la plata tarifelor de publicitate imobiliară datorate de practicienii în insolvență, pentru operațiuni privind desfășurarea procedurii insolvenței unei societăți comerciale în temeiul Legii insolvenței nr. 85/2006 cu modificările și completările ulterioare, în prezent abrogată prin Legea nr. 85/2014 privind procedurile de prevenire a insolvenței şi de insolvență. În conformitate cu art. 761 din Legea nr. 85/2006, așa cum a fost completată prin art. 35 din Legea 222/2012,

pentru procedurile prevăzute de Legea nr. 85/2006, cu modificările şi completările ulterioare (…), practicienii în insolvență sunt scutiți de la plata taxelor privind operațiunile efectuate de (…) OCPI - Biroul Carte Funciară. Pentru serviciile prestate, ANCPI, prin unităţile subordonate, percepe tarife şi nu taxe. În consecinţă, dispoziţiile art. 96 din Legea nr. 85/2014, precum și cele ale art. 761 din Ordonanţa de urgenţă nr. 86/2006 privind organizarea activităţii practicienilor în insolvenţă, nu îşi găsesc aplicabilitatea în relația cu oficiile de cadastru și publicitate imobiliară. Dispozițiile exprese referitoare la cheltuielile efectuate de practicienii în insolvență în activitatea specifică se regăsesc în cuprinsul art. 39 alin. (1) din Legea nr. 85/2014, care stipulează că: Toate cheltuielile aferente procedurii instituite

prin prezenta lege, (…) efectuate de administratorul judiciar şi/sau de lichidatorul judiciar, vor fi suportate din averea debitorului. ***

305

11.13 Modul de calcul al tarifului de urgență în cazul operațiunilor de publicitate imobiliară ce au la bază un contract de credit garantat cu trei contracte de ipotecă ce au ca obiect imobile situate în circumscripția unor birouri teritoriale diferite, constituite de trei instituții de credit distincte. (Minuta ședinței din data de 25.05.2015) Un notar public sesizează practica neunitară a oficiilor de cadastru și publicitate imobiliară la încasarea tarifului de urgență în cazul întabulării dreptului de ipotecă. În acest sens se arată situația unui contract de credit garantat cu trei contracte de ipotecă ce au ca obiect imobile situate în circumscripția unor birouri teritoriale diferite, constituite de trei instituții de credit distincte. La solicitarea clientului s-a cerut înscrierea în cartea funciară în regim de urgență și s-a tarifat, pe lângă tariful pentru furnizarea serviciilor în regim normal și un tarif suplimentar de 5.000 lei. Prin referat de completare s-a solicitat plata unui tarif suplimentar de 400lei/imobil. Comisia constată că în speță, tariful de urgență a fost solicitat în mod corect, respectiv suma 5000 lei (plafonul maxim al tarifului de urgență corespunzător procentului de 0,1% din valoarea creanței garantate), la care se adaugă suma de 100 lei x 4 pentru fiecare imobil, raportat la unitatea de măsură prevăzută la serviciul cu codul 2.3.3. din anexa nr. 1 la OMAI nr. 39/2009 al ministrul administrației și internelor, privind aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI și unitățile sale subordonate (…), cu modificările și completările ulterioare125. 125

Tariful stabilit potrivit grupei de servicii 2.3. - întabulare sau înscriere provizorie, codul 2.3.3. - ipotecă/privilegiu din Ordinul 306

***

11.14 Modul de stabilire al tarifului de publicitate imobiliară în cazul transmiterii unei construcții care nu a fost dezmembrată pe apartamente, aflate în proprietate exclusivă. (Minuta ședinței din data de 08.09.2015) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la modul de evaluare a unui imobil, teren și construcție ce figurează înscris în cartea funciară ca și cămin de nefamiliști cu regim de înălțime P+2 și are un singur proprietar, construcția nefiind dezmembrată pe apartamente. Imobilul a făcut obiectul unui contract de vânzare al cărui preț a fost sub valoarea rezultată din grilele notariale, transmițându-se proprietatea întregului imobil compus din teren și construcție. Neclaritatea constă în modul de calcul la evaluarea construcției, respectiv dacă se folosește valoarea unitară estimată pentru apartamente, caz în care nu se poate determina suprafața utilă a fiecărei camere de cămin, întrucât construcția nu a fost apartamentată sau valoarea unitară estimată pentru case fără teren. OCPI a admis referat de completare prin care solicită suplimentarea tarifului cu suma de 1581 lei pentru serviciul cu codul 2.3.2 din Anexa 1 la Ordinul nr. 39/2009 al ministrul administrației și internelor, privind aprobarea tarifelor pentru

ministrului administrației și internelor nr. 39/2009 este de 100/imobil + 0,1% din valoarea creanţei garantate per operaţiune și include, potrivit notei 4) şi notarea interdicţiilor. Potrivit art. 1 alin. (6) furnizarea

serviciilor în regim de urgenţă presupune, pe lângă plata tarifelor pentru furnizarea serviciilor la termen, şi plata unui tarif suplimentar, al cărui cuantum este de 4 ori valoarea tarifului normal, dar nu mai mult de 5000 lei. 307

serviciile furnizate de ANCPI și unitățile sale subordonate (…), cu modificările și completările ulterioare. Având în vedere faptul că imobilul – construcție este proprietatea exclusivă a unei persoane fizice și că nu este apartamentat, pentru a avea regimul juridic al unui condominiu, se apreciază că încadrarea corectă, în vederea stabilirii impozitului pe transferul proprietății imobiliare din patrimoniul personal și a tarifului de publicitate imobiliară, este la case fără teren inclusiv anexe, în conformitate cu valorile orientative stabilite prin expertizele evaluatoare comandate de către Camerele Notarilor Publici. ***

11.15 Modul de calcul al tarifului de publicitate imobiliară în cazul unui act juridic care are ca obiect mai multe imobile. (Minuta ședințelor din datele de 27.10.2015 și 03.11.2015). Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la modul de calcul al tarifului de publicitate imobiliară în cazul înscrierii în cartea funciară în baza unui contract de donație ce are ca obiect mai multe suprafețe de teren din diverse localități din țară, printre care și două imobile (identificate cu două numere cadastrale diferite) situate în aceeași localitate. BCPI a respins ambele cereri de înscriere cu privire la cele două imobile aflate în aceeași localitate, cu motivarea că procentul de 0,15% din valoarea din act trebuie aplicat în vederea calcului tarifului prin raportarea la valoarea fiecărui număr cadastral în parte, dar nu mai puțin de 60 lei și nu la valoarea totală a celor două suprafețe de teren, apreciind că este necesar un tarif 308

suplimentar de 25 lei față de cel achitat prin raportare la suprafața totală. În speță se ridică o problemă de interpretare a dispozițiilor Ordinului nr. 39/2009 al ministrului administrației și internelor, privind aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI și unitățile sale subordonate (…), cu modificările și completările ulterioare. Conform codului de serviciu 2.3.2.- drept de proprietate sau dezmembrăminte în

favoarea persoanelor fizice (…) din Anexa nr. 1 - Lista cuprinzând tarifele pentru serviciile furnizate de ANCPI şi de unităţile sale subordonate, tariful perceput este în cuantum de 0,15% din valoarea din act, cu precizările aduse la nota 3126 .

126

Potrivi notei 3) din anexa nr. 1 la Ordinul nr. 39/2009, tariful se percepe prin raportare la valoarea din act, dar nu mai puţin de 60

lei pentru fiecare imobil; dacă valoarea din act este mai mică decât valoarea de circulaţie a bunurilor imobile stabilită prin expertiză de camerele notarilor publici sau nu este disponibilă, procentul se aplică la aceasta din urmă. Dacă valoarea nu poate fi determinată, tariful minim este de 60 lei pentru fiecare imobil. La serviciile de la nr. crt. 2.3 codurile 2.3.1 şi 2.3.2, după caz, se va încadra şi înfiinţarea cărţii funciare a imobilelor/unităţilor individuale, dobândite în baza actelor juridice încheiate după data intrării în vigoare a prezentului ordin, iar pentru recepţia documentaţiilor cadastrale se va percepe tariful prevăzut la serviciul de la nr. crt. 2.1 codul 2.1.2. La constituirea sau transmiterea dezmembrămintelor dreptului de proprietate, tariful se determină la valoarea declarată de părţi, dar nu mai puţin de 20% din valoarea orientativă stabilită prin expertiza întocmită de camera notarilor publici. La transmiterea nudei proprietăţi, tariful se determină la valoarea declarată de părţi, dar nu mai puţin de 80% din valoarea orientativă stabilită prin expertiza întocmită de camera notarilor publici. În ambele situaţii tariful minim nu poate fi mai mic de 60 lei pentru fiecare imobil. 309

Punctul de vedere al ANCPI, este în sensul că, în această situație, tariful se calculează prin raportare la Anexa nr. 1 – pct. 2.3 din ordinul M.A.I. nr. 39/2009, în care se precizează că unitatea de măsură la calculul tarifului este „valoarea din act”, coroborat cu nota de subsol nr. 3 la Anexa nr. 1. În situaţia în care în actul translativ de proprietate, ce are ca obiect mai multe imobile, se menţionează valoarea totală a imobilelor, procentul se aplică la valoarea totală din act, dar nu poate fi mai puţin de 60 lei pentru fiecare imobil menţionat în acesta. În lipsa unei reglementări exprese cu privire la modul de tarifare a cererilor de acest gen, s-a convenit ca tarifarea să se facă astfel: fiecare cerere se va tarifa cu 60 lei, cu excepţia uneia dintre acestea, care va fi tarifată, pe acelaşi cod de serviciu, cu diferenţa până la tariful total calculat la valoarea din act, dar nu mai puţin de 60 lei. ***

11.16 Modul de tarifare a notării mențiunii că imobilele dobândite fac parte din patrimoniul de afectațiune al unei persoane fizice autorizate. (Minuta ședinței din data de 17.11.2015) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la modul de tarifare a notării în cartea funciară a mențiunii că imobilele cumpărate fac parte din patrimoniul de afectațiune al persoanei fizice autorizate. În urma încheierii unor contracte de vânzare cumpărare, BCPI solicită, pe lângă taxa în cuantum de 60 de lei, privind înscrierea dreptului de proprietate în favoarea cumpărătorului – persoană fizică autorizată, conform codului 2.3.1 și un tarif de 60 de lei privind notarea în cartea funciară a apartenenței parcelelor de 310

teren cumpărate la patrimoniul de afectațiune al cumpărătorului, fără ca acesta să solicite acest lucru. Se aduce la cunoștință că acest mod de lucru nu este împărtășit de toți lucrătorii din cadrul aceluiași BCPI și nici de lucrătorii din cadrul altor oficii teritoriale. Cu privire la situația semnalată comisia îşi menţine punctul de vedere exprimat anterior. Cu titlu exemplificativ, prin minuta din data de 28.07.2014 s-a precizat că în această

situaţie se dispune întabularea dreptului de proprietate în favoarea persoanei fizice, concomitent cu notarea apartenenţei imobilelor la patrimoniul de afectaţiune aferent exercitării unei profesii autorizate – persoană fizică autorizată / întreprindere individuală / întreprindere familială, în temeiul art. 33 alin.(1) din Codul civil, referitor la îndeplinirea formelor de publicitate prevăzute de lege, aplicabil prin analogie127. Cererea de înscriere în cartea funciară cuprinde un capăt de cerere prin care se solicită întabularea dreptului de proprietate și un capăt de cerere privind notarea apartenenței imobilului la patrimoniul de afectațiune aferent exercitării unei profesii autorizate, tarifate separat conform Ordinului nr. 39/2009. ***

127

Conform art. 33 alin. (1) din Codul civil orice persoană fizică sau persoană juridică este titulară a unui patrimoniu care include toate drepturile și datoriile ce pot fi evaluate în bani și aparțin acesteia. 311

11.17 Posibilitatea utilizării tarifului achitat în vederea eliberării unui certificat de sarcini ce nu a fost eliberat întrucât imobilul era înscris în cartea funciară, la emiterea unui extras de carte funciară pentru autentificare. (Minuta ședinței din data de 09.02.2016) În practică s-au ivit situații în care notarul public a solicitat certificat de sarcini pentru un imobil care are număr cadastral, fără a cunoaște că acesta este deja înscris în cartea funciară. Cererea a fost tarifată cu suma de 100 lei, potrivit reglementărilor în vigoare, iar răspunsul primit a fost acela că nu se poate elibera certificat de sarcini întrucât imobilul respectiv are carte funciară deschisă. Se solicită formularea unui punct de vedere cu privire la posibilitatea ca, în cadrul aceluiași tarif și în același termen acordat eliberării certificatului de sarcini, să se emită extrasul de carte funciară pentru autentificare. Potrivit Ordinului MAI nr. 39/2009 serviciile de publicitate imobiliară sunt standardizate, fiecărui serviciu corespunzându-i un tarif. Scutirile sau facilitățile la plata tarifelor trebuie să fie prevăzute în mod expres de lege, iar pentru situația semnalată nu există reglementare expresă. Imposibilitatea emiterii în aceste condiții a unui extras de carte funciară pentru autentificare este dată și de efectele juridice pe care le are această operațiune de la data înregistrării cererii. ***

312

11.18 Tariful perceput pentru radierea notării cesiunii de creanță ipotecară solicitată concomitent cu radierea ipotecii cesionate. (Minuta ședinței din data de 09.02.2016) Un notar public comunică comisiei o încheiere de respingere a unei cereri de radiere a notării cesiunii de creanță garantată cu ipotecă împreună cu radierea ipotecii cesionate, cu plata unui singur tarif de radiere de 60 de lei pentru codul 2.4.2 din Anexa 1 la Ordinul nr. 39/2009 al ministrul administrației și internelor, privind aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI și unitățile sale subordonate (…), cu modificările și completările ulterioare. Prin referat de completare s-a solicitat plata unui tarif suplimentar de 60 de lei pentru radierea cesiunii. Ca urmare a acestuia, notarul public a răspuns în scris invocând soluția agreată prin minuta ședinței din data de 24.03.2015 în sensul că ambele notări se radiază cu plata unui singur tarif de 60 de lei. Speța în discuție a fost lămurită în minuta din 24.03.2015, în sensul că, în baza cererii de radiere a dreptului de ipotecă formulată de creditorul ipotecar cesionar, concomitent cu radierea dreptului de ipotecă se va radia și notarea cesiunii de creanță. Tariful aferent acestei cereri este de 60 lei128. 128

(n.n.) A se vedea și art. 1 din Decizia Direcției de Publicitate Imobiliară din cadrul ANCPI nr. 1/10.08.2016 privind radierea notării cesiunii creanței ipotecare, concomitent cu radierea dreptului de ipotecă imobiliară, emisă ulterior analizei situației prezentate prin care s-au dispus următoarele: ca urmare a cererii de radiere a dreptului de

ipotecă, formulată în baza acordului creditorului ipotecar cesionar, se va radia concomitent cu dreptul real de garanție și notarea cesiunii de creanță ipotecară, cu plata unui singur tarif, potrivit serviciului 2.4.2. – 313

***

11.19 Tariful de publicitate imobiliară perceput pentru rectificarea unei înscrieri în sensul radierii dobânditorului și activării înscrierii vechiului proprietar în temeiul unei convenții de rezoluțiune a contractului. (Minuta ședinței din data de 04.04.2016) Un Birou Individual Notarial solicită formularea unui punct de vedere cu privire la tariful perceput în următoarea situație: în anul 2013 s-a încheiat un contract de vânzare având ca obiect un teren situat în extravilan, înscris în cartea funciară, categoria de folosință arabil. În anul 2016, cumpărătorii au denunțat unilateral contractul de vânzare printr-o declarație autentică, vânzătorii și cumpărătorii încheind o convenție în formă autentică, prin care a fost rezoluționat total contractul conform art. 1554 din Codul civil și prin care părțile au solicitat în baza prevederilor art. 907 și 908 din Codul civil rectificarea cărții funciare, în sensul înscrierii dreptului de proprietate în favoarea vânzătorului. S-a depus la OCPI declarația autentică de denunțare unilaterală a contractului, împreună cu convenția de rezoluțiune a contractului de vânzare și s-a solicitat rectificarea cărții funciare, în sensul reînscrierii dreptului de proprietate în favoarea vânzătorului, achitându-se un tarif de 60 de lei în vederea revenirii la situația inițială. OCPI a solicitat depunerea dovezii diferenței de tarif până la valoarea stabilită potrivit raportului de evaluare

Alte notări (inclusiv radierea) din Ordinul ministrul administrației și internelor nr. 39/2009, privind aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI și unitățile sale subordonate (…). 314

privind estimarea valorilor orientative pentru bunurile imobile pe anul 2016 - aproximativ 5600 lei. Potrivit dispozițiilor art. 1554 alin. (1) din Codul civil,

contractul desfiinţat prin rezoluţiune se consideră că nu a fost niciodată încheiat. Dacă prin lege nu se prevede altfel, fiecare parte este ţinută, în acest caz, să restituie celeilalte părţi prestaţiile primite. Având în vedere aceste dispoziții legale, în baza convenției de rezoluțiune nu are loc un transfer al dreptului de proprietate, efectul acesteia fiind repunerea părților în situația anterioară încheierii contractului, acestea restituindu-și una alteia tot ceea ce și-au prestat în temeiul contractului desființat. Ca argumente în acest sens pot fi avute în vedere și prevederile art. 1 din Procedura din 17 noiembrie 2008 de restituire a sumelor reprezentând impozit pe veniturile din transferul proprietăţilor imobiliare din patrimoniul personal, virate la bugetul de stat, aprobată prin Ordinul ministrului economiei și finanțelor nr. 3384 din 17 noiembrie 2008, conform căruia restituirea impozitului pe venitul realizat din

transferul proprietăţilor imobiliare din patrimoniul personal, datorat în conformitate cu prevederile Legii nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările şi completările ulterioare129 , reţinut de biroul notarial şi virat la bugetul de stat, aferent unor tranzacţii desfiinţate ulterior achitării impozitului, se face la cererea contribuabilului de către organul fiscal în a cărui rază teritorială îşi are domiciliul acesta, respectiv de către organul fiscal competent în 129

Legea nr. 571/2003 a fost abrogată prin Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, intrată în vigoare la data de 01.01.2016. 315

administrarea contribuabililor nerezidenţi, denumit în continuare organ fiscal competent și cele ale art. 5 lit. b), în conformitate cu care la cererea de restituire contribuabilul va anexa: (…) b) copia legalizată a actului de desființare cu efect retroactiv a actului de transfer al dreptului de proprietate asupra bunului ori bunurilor imobile. Având în vedere aceste argumente, în baza convenției de rezoluțiune, în cartea funciară se va efectua rectificarea înscrierilor în sensul radierii cumpărătorului proprietar tabular și activării înscrierii vechiului proprietar, tariful aferent acestei operațiuni fiind de 60 lei/operațiune, conform serviciului cu codul 2.4.2. alte notări (inclusiv radierea) din Ordinul 39/2009. ***

11.20 Tariful perceput pentru rectificarea cărții funciare în baza unei convenții de rezoluțiune a contractului de vânzare; radierea unui litigiu din cartea funciară. (Minuta ședinței din data de 09.05.2016) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la emiterea de către OCPI a unor referate de completare cu privire la cererile de înscriere formulate în baza unei convenții de rezoluțiune (tranzacție) a unui contract de vânzare și radiere a litigiului notat în cartea funciară de către vechiul proprietar. Deși s-a atașat minuta comisiei prin care sa stabilit că se percepe un tarif de 60 lei în vederea radierii proprietarului în baza convenției de rezoluțiune 130 , OCPI 130

Prin minuta din data de 04.04.2016 s-a reținut motivat că în baza convenției de rezoluțiune, în cartea funciară se va efectua rectificarea înscrierilor în sensul radierii cumpărătorului proprietar 316

solicită plata unui tarif suplimentar la valoarea din act, potrivit serviciului cu codul 2.3.1 (notarul public menționează că întrun referat scrie în mod eronat codul 2.3.2 referitor la intabularea dreptului de proprietate în favoarea persoanelor fizice). În ceea ce privește radierea litigiului se apreciază că prevederile art. 196 din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare 131 naște în unele spețe situații relativ absurde. În

tabular și activării înscrierii vechiului proprietar, tariful aferent acestei operațiuni fiind de 60 lei/operațiune, conform serviciului cu codul 2.4.2. alte notări (inclusiv radierea) din Ordinul 39/2009. 131

Conform art. 196 din Regulamentul aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare (1) Acţiunea în

rectificare, în justificare sau în prestaţie tabulară se notează fie la cererea părţii interesate, fie la sesizarea instanţei de judecată. Notarea se va face în baza copiei acţiunii având ştampila şi numărul de înregistrare ale instanţei sau a certificatului de grefă care identifică obiectul procesului, părţile şi imobilul. Notarea se va radia în baza: a) dovezii stingerii definitive a litigiului, constatată prin hotărâre judecătorească sau certificat de grefă; b) declaraţiei autentice de renunţare la dreptul dedus judecăţii, însoţită de dovada înregistrării la instanţa judecătorească învestită cu soluţionarea cauzei. (2) Dispoziţiile alin. (1) se aplică în mod corespunzător în ceea ce priveşte: a) notarea acţiunii în revendicare, a acţiunilor confesorii sau negatorii privitoare la drepturile reale principale care poartă asupra imobilelor înscrise în cartea funciară; b) notarea acţiunii de partaj; c) notarea acţiunilor în ineficacitatea actelor juridice constitutive, translative, modificatoare sau extinctive de drepturi reale asupra imobilelor înscrise în cartea funciară, astfel cum sunt acţiunea în constatarea nulităţii sau în anulare, acţiunea în rezoluţiune, acţiunea în revocarea donaţiei sau acţiunea în simulaţie; d) notarea acţiunilor privitoare la predarea unui bun imobil sau la executarea unei alte obligaţii, dacă obiectul prestaţiei este un imobil înscris în cartea funciară; e) notarea acţiunilor posesorii 317

cazul de față, prin tranzacția încheiată, părțile au convenit rezoluțiunea contractului prin care o persoană juridică a vândut imobilul respectiv. Aceeași persoană juridică a introdus anterior o acțiune judiciară care avea același obiect, respectiv rezoluțiunea contractului de vânzare. Se apreciază de către notarul public că prin reîntoarcerea imobilului în patrimoniul reclamantei, în baza tranzacției încheiate, acțiunea rămâne fără obiect și se consideră că litigiul poate fi radiat, chiar dacă nu sunt îndeplinite expres prevederile art. 196 din Regulament, deoarece ar exista o situație atipică prin care un proprietar tabular are înscris în cartea funciară a imobilului pe care îl deține, un litigiu introdus de el. De asemenea, având în vedere că, în baza tranzacției care are ca obiect rezoluțiunea, vânzătorul redevine proprietar al imobilului ce a făcut obiectul litigiului, se consideră că litigiul notat a rămas fără obiect și că nu mai este necesară o altă formalitate. Comisia își menține punctul de vedere exprimat prin minuta din data de 04.04.2016, cu privire la necesitatea rectificării cărții funciare în baza convenției de rezoluțiune a contractului de vânzare – cumpărare cu perceperea unui tarif de 60 lei în vederea radierii proprietarului. Cu privire la radierea litigiului, în considerarea situației atipice din speță, acesta se va radia în baza unei hotărâri judecătorești definitive care să constate că litigiul a rămas fără obiect. ***

sau a altor acţiuni privitoare la fapte şi alte raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară. 318

11.21 Stabilirea tarifelor de publicitate imobiliară în cazul actelor translative de proprietate care au ca obiect mai multe imobile. (Minutele ședințelor din data de 07.06.2016 și 14.07.2016) Un notar public solicită, prin două adrese succesive, formularea unui punct de vedere cu privire modul de calcul al tarifului de publicitate imobiliară în cazul contractelor care au ca obiect mai multe imobile înscrise în cartea funciară. a) Prin adresa inițială se face referire la modul de stabilire a tarifului de publicitate imobiliară în cadrul dosarului nr. 62747/06.04.2016, soluționat prin încheiere de respingere, motivată de lipsa dovezii achitării tarifului. Se precizează de către notarul public că, prin contractul de vânzare autentificat sub nr. 568/05.04.2016, s-au înstrăinat 3 imobile (apartament, parcare și o cotă de drum) la valoarea totală de 138.430,50 lei, care include TVA de 5%, respectiv la valoarea fără TVA de 131.838,57 lei, tariful de publicitate imobiliară fiind calculat procentual, prin raportare la prețul vânzării fără TVA. Cererea de înscriere formulată a primit referat de completare prin care s-a solicitat depunerea unui tarif suplimentar în sumă de 120 de lei. Notarul public a solicitat BCPI lămuriri cu privire la justificarea diferenței de tarif, apreciind că acesta a fost estimat în mod corect, prin aplicarea unui procent de 0,15% din valoarea totală din act, dar nu mai puțin de 60 de lei pentru fiecare imobil, făcându-se referire la minuta ședinței din data de 03.11.2015, în care s-a reținut că: punctul de

vedere al ANCPI este în sensul că în această situație tariful se calculează prin raportare la Anexa nr. 1 pct. 2.3 din Ordinul ministrului administrației și internelor nr. 39/2009 în care se precizează că unitatea de măsură la calculul tarifului este 319

”valoarea din act” coroborat cu nota de subsol nr. 3 la Anexa nr. 1132. În situația în care în actul translativ de proprietate, ce are ca obiect mai multe imobile, se menționează valoarea totală a imobilelor, procentul se aplică la valoarea din act, dar nu poate fi mai puțin de 60 de lei pentru fiecare imobil menționat în act. Modul de tarifare al cererilor de acest gen se face astfel: fiecare cerere se va tarifa cu 60 de lei, cu excepția uneia dintre acestea, care va fi tarifată pe același cod de serviciu, cu diferența până la tariful total calculat la valoarea din act, dar nu mai puțin de 60 de lei. Oficiul teritorial nu a răspuns solicitării de lămuriri suplimentare primite și a dispus întabularea doar în ceea ce privește parcarea și cota de drum, iar cu privire la întabularea dreptului de proprietate asupra apartamentului a emis încheiere de respingere, cu motivarea că prin contractul de

vânzare (...) s-au înstrăinat 3 imobile, respectiv apartamentul nr. 27 în suprafață de 53,06 mp, terenul aferent în cotă de 23,08/763 parte, parcarea și imobilul în cotă de 7/1053 parte din drumul de acces. Conform valorii de circulație a bunurilor stabilite prin expertiză de camerele notarilor, tariful pentru intabularea dreptului de proprietate asupra imobilului cu nr. cadastral 70420-C1-U24 este de 0,15% din 2300 lei * 53,06 mp + 0,15% din 155 lei * 23,08/763 mp + 120 lei pentru imobilul parcare și cota de drum (...). S-a solicitat prin referatul de completare nr. 1/2016 (...) diferența de tarif în valoare de 120 lei (...) până la data prezentei cererea nu a 132

Conform notei de subsol nr. 3 din Anexa nr. 1 la Ordinul nr.

39/2009 din valoarea din act, dar nu mai puţin de 60 lei pentru fiecare

imobil; dacă valoarea din act este mai mică decât valoarea de circulaţie a bunurilor imobile stabilită prin expertiză de camerele notarilor publici sau nu este disponibilă, procentul se aplică la aceasta din urmă. Dacă valoarea nu poate fi determinată, tariful minim este de 60 lei pentru fiecare imobil (...). 320

fost completată cu dovada achitării diferenței de tarif în valoare de 120 lei (...). Împotriva încheierii de respingere a fost formulată cerere de reexaminare în care s-a invocat faptul că valoarea de circulație a imobilelor ce au constituit obiectul contractului s-a stabilit în baza Raportului de evaluare a fondului imobiliar pentru anul 2016, în felul următor: - pentru apartament - SU 53,06 mp x 2300 lei/mp=122.038 lei; - terenul aferent apartamentului este de 23,08 mp, însă, potrivit raportului de evaluare, valorile pentru apartamente includ și valoarea cotelor părți indivize comune și a cotei părți de teren în proprietate până la 25 mp; - pentru parcare 11 mp x 155 lei/mp=1705 lei; pentru cota drum 7 mp x 7,75 lei/mp (care reprezintă 5% din 155 lei/mp) = 54,25 lei. Analizând valoarea din act, respectiv 131.838,57 lei și valoarea minimă de circulație, respectiv 123.797,25 lei se constată că valoarea din act este mai mare decât valoarea minimă de circulație. Tariful perceput de la cumpărător, conform punctului de vedere al ANCPI în sumă de 198 lei, reprezintă 0,15% din valoarea totală din act și se încadrează în minimul de 180 lei, având în vedere că prin contractul menționat anterior s-au înstrăinat 3 imobile. S-a precizat că la fel s-a calculat tariful și în alte 18 dosare menționate în cuprinsul cererii de reexaminare, soluționate prin admitere. Cererea de reexaminare a fost soluționată, de asemenea, prin încheiere de respingere, cu motivarea că prin

actul depus în justificarea cererii cu nr. 62747/2016 s-au înstrăinat 3 imobile (...). Tariful depus în valoare de 198 lei este insuficient pentru înstrăinarea celor 3 imobile, conform prevederilor Ordinului MAI nr. 39/2009 (...). 321

b) Printr-o adresă ulterioară, notarul public semnalează și alte situații similare cu cea adusă la cunoștință inițial, cu privire la modul de soluționare a dosarelor nr. 94923 94925/27.05.2016, respectiv dosarele 94961 94963/27.05.2016. Notarul public solicită, pe lângă verificarea modului de tarifare și în aceste dosare, emiterea unei adrese către conducerea BCPI referitoare la modalitatea de calcul a tarifului pentru situațiile de genul celor sesizate. Se precizează că, în situații similare, lucrătorii aceluiași birou teritorial au emis încheieri de admitere, fără solicitarea de a se achita un tarif suplimentar, respectiv dosarele 94899 94901/27.05.2016, aferente unui contract autentificat de același birou notarial. Punctul de vedere al ANCPI este în sensul că în situația în care actul translativ de proprietate are ca obiect mai multe imobile, tariful se calculează prin raportare la Anexa nr. 1 pct. 2.3 din Ordinul ministrului administrației și internelor nr. 39/2009 în care se precizează că unitatea de măsură avută în vedere la calculul tarifului este ”valoarea din act”, coroborat cu nota de subsol nr. 3 la Anexa nr. 1 care precizează că dacă

valoarea din act este mai mică decât valoarea de circulaţie a bunurilor imobile stabilită prin expertiză de camerele notarilor publici sau nu este disponibilă, procentul se aplică la aceasta din urmă. Fiecare cerere se va tarifa cu 60 de lei, cu excepția uneia dintre acestea, care va fi tarifată pe același cod de serviciu, cu diferența până la tariful total calculat la valoarea din act sau, după caz, din expertiză (în prezent, studiul de piață), dar nu mai puțin de 60 de lei. În vederea evitării situațiilor de acest fel, se recomandă notarilor publici menționarea în actul juridic supus întabulării sau în cuprinsul cererii de înscriere a valorii de circulație din 322

studiul de piață, prin raportare la care se calculează tarifele de publicitate imobiliară, respectiv efectuarea mențiunii cu privire la faptul că valoarea tranzacționată este mai mare decât cea din studiul de piață. Răspunderea încadrării în studiul de piață aparține notarilor publici. Ulterior analizei situației prezentate, un grup de 12 notari publici din cadrul Camerei Notarilor Publici solicită emiterea unei decizii cu caracter obligatoriu în temeiul art. 22 alin. (12) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată 133 privind modul de tarifare în cazul contractelor care au ca obiect mai multe imobile înscrise în cartea funciară. Deși s-a stabilit prin minuta Comisiei din data de 07.06.2016 că tariful se calculează prin raportare la Anexa nr. 1 pct. 2.3 din Ordinul nr. 39/2009 al ministrului administrației și Internelor privind aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI şi unităţile sale subordonate (...), cu modificările și completările ulterioare, respectiv la valoarea din act, un BCPI solicită completarea tarifului cu sume suplimentare rezultate din aplicarea procentului de 0,15% (în cazul persoanelor fizice), respectiv 0,5% (în cazul persoanelor juridice) la valoarea statistică de piață a fiecărui imobil, chiar dacă valoarea din act este superioară valorii de circulație a tuturor bunurilor imobile stabilită prin expertiză. Reprezentanții BCPI invocă faptul că minutele nu au caracter 133

cadastrul

Conform art. 22 alin. (12) din Legea nr. 7/1996 privind și publicitatea imobiliară, republicată în exercitarea

atribuţiilor de coordonare şi control, directorii Direcţiei de publicitate imobiliară şi Direcţiei de cadastru emit decizii cu caracter obligatoriu a căror nerespectare atrage pentru personalul de specialitate din Agenţia Naţională şi instituţiile subordonate, implicat în soluţionarea cererilor de recepţie şi înscriere, sancţiunile disciplinare prevăzute în regulamentele interne. 323

obligatoriu, astfel că, în multe cazuri, nu dau curs celor stabilite în cadrul acestora, obiectivul unei practici unitare fiind imposibil de atins în lipsa unei decizii cu caracter obligatoriu. Cu titlu de exemplu se menționează Dosarul nr. 100497/2016 în care s-a emis referat de completare a tarifului de publicitate imobiliară, ulterior ședinței din data de 07.06.2016. În cadrul ședinței din data de 14.07.2016, s-au precizat următoarele: comisia își menține punctul de vedere exprimat prin minuta din data de 07.06.2016, urmând ca directorul Direcției de Publicitate Imobiliară să analizeze situația prezentată și să dispună în consecință134.

134

(n.n.) Prin Decizia Direcției de Publicitate Imobiliară nr. 2/21.10.2016 s-au stabilit reguli privind modalitatea de tarifare în cazul actului translativ de proprietate care are ca obiect mai multe imobile situate în circumscripția aceluiași oficiu teritorial, după cum urmează:

Art. 1 (1) Înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate în cazul în care aceasta a fost solicitată în baza unui act juridic prin care se constituie sau se transferă dreptul cu privire la mai multe imobile se face în baza unor cereri de înscriere distincte pentru fiecare imobil în parte. (2) Pentru înscrierea dreptului de proprietate în cazul prevăzut la alin. (1) se achită un tarif calculat pentru serviciul de publicitate imobiliară având codul 2.3.1. sau 2.3.2. prin aplicarea unui procent de 0,15% în cazul persoanelor fizice, respectiv de 0.5% în cazul persoanelor juridice, la valoarea totală a imobilelor prevăzut în cuprinsul actului sau la valoarea totală din studiul de piață/expertiză atunci când aceasta din urmă este mai mare decât valoarea totală prevăzută în act sau când aceasta nu există, dar nu mai puțin de 60 lei pentru fiecare imobil. (3) Defalcarea tarifului de înscriere, stabilit conform alin. (2), pe fiecare cerere de înscriere în parte se face astfel: a) cererea de înscriere depusă pentru primul imobil se tarifează cu diferența dintre tariful total stabilit prin aplicarea procentului de 0,15%, respectiv de 0.5% la valoarea totală a imobilelor și valoarea 324

***

11.22 Tariful perceput în vederea radierii cesiunii de creanță ipotecară concomitent cu radierea dreptului de ipotecă. (Minuta ședinței din data de 03.08.2016) Un notar public aduce la cunoștința membrilor comisiei faptul că unele birouri de cadastru și publicitate imobiliară nu respectă soluțiile recomandate de către reprezentații ANCPI și de cei ai UNNPR prin minutele ședințelor acestora ceea ce, pe de o parte, zădărnicește eforturile reprezentanților celor două instituții de a crea o practică unitară la nivel național, iar pe de altă parte pune notarul public într-o situație foarte delicată deoarece, deși procedează într-o manieră care ar trebui să fie considerată corectă, nu obține rezultatul scontat și alocă timp și resurse unor demersuri care nu au finalitatea dorită. Astfel, BCPI solicită achitarea unui tarif suplimentar, în cuantum de 60 de lei, în vederea radierii cesiunii de creanță a ipotecii, cesiune notată în cartea funciară, deși aceasta ar fi trebuit radiată odată cu ipoteca, soluție recomandată și prin minuta din data de 24.03.2015. Soluția dată de biroul susmenționat cu privire la cererea înregistrată sub nr. 108670 din

rezultată din înmulțirea tarifului minim de 60 de lei cu restul numărului de imobile ce fac obiectul actului juridic. Ex.: tarif imobil nr. 1=tarif total - [60 lei x (n - 1 imobile)] b) cererile de înscriere depuse pentru restul imobilelor din cuprinsul actului juridic se tarifează fiecare cu 60 lei. Ex.: tarif imobil (n-1) = 60 lei. tarif imobil (n-2) = 60 lei. (4) În situația în care tariful calculat conform alin. (2) este mai mic decât tariful minim datorat de 60 lei pentru fiecare imobil, cererile de înscriere se tarifează cu tariful minim de 60 lei pentru fiecare cerere în parte. (…) 325

data de 17.06.2016 a fost admiterea capătului de cerere cu privire la radierea ipotecii și respingerea capătului de cerere privind radierea cesiunii de creanță. Deoarece unii registratori motivează ignorarea soluțiilor propuse prin minutele ședințelor Comisiei prin faptul că acestea nu sunt obligatorii cât timp nu sunt cuprinse într-un ordin al directorului general al ANCPI, ar trebui găsită o soluție, astfel încât, în măsura în care se acceptă faptul că registratorii pot ignora respectivele minute, să se găsească o modalitate prin care să se comunice notarilor publici care sunt birourile de cadastru și publicitate imobiliară care nu înțeleg să procedeze conform celor stabilite prin minutele ședințelor și care sunt soluțiile pe care le acceptă respectivele birouri. Comisia precizează faptul că își menține punctul de vedere exprimat prin minuta din data de 24.03.2015, sens în care ANCPI va analiza oportunitatea emiterii unei decizii a directorului Direcției de Publicitate Imobiliară135. ***

135

(n.n.) A se vedea decizia Direcției de Publicitate Imobiliară din cadrul ANCPI nr. 1/10.08.2016 privind radierea notării cesiunii creanței ipotecare, concomitent cu radierea dreptului de ipotecă imobiliară. Potrivit art. 1 ca urmare a cererii de radiere a dreptului de

ipotecă, formulată în baza acordului creditorului ipotecar cesionar, se va radia concomitent cu dreptul real de garanție și notarea cesiunii de creanță ipotecară, cu plata unui singur tarif, potrivit serviciului 2.4.2 – alte notări (inclusiv radierea) din Ordinul 39/2009 al ministrului administrației și Internelor privind aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI şi unităţile sale subordonate (...). 326

11.23 Calculul tarifului de publicitate imobiliară pentru întabularea în baza unui act de partaj prin care se transmite dobânditorului o cotă - parte din dreptul de proprietate asupra unui bun imobil. (Minuta ședinței din data de 03.08.2016) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la modul de calcul al tarifului de publicitate imobiliară perceput pentru intabularea unui partaj voluntar/judecătoresc, respectiv dacă acesta se calculează prin raportare la valoarea întregului bun, sau la valoarea cotei dobândite prin partaj, în speţă 1/2. Cu titlu exemplificativ se menționează că, pentru intabularea în baza unui act de partaj judecătoresc, realizat anterior anului 2011, s-a calculat un tarif de intabulare prin raportare la cota de 1/2. Alți notari publici calculează tariful fie prin raportare la valoarea întregului imobil, fie prin raportare la valoarea cotei transmisă prin actul de partaj. Reprezentanții ANCPI precizează că tariful aferent operațiunii de intabulare a dreptului de proprietate în baza actelor de partaj efectuate de către persoanele fizice se încadrează la grupa de servicii 2.3, codul de serviciu 2.3.2. din Anexa nr. 1 la Ordinul ministrului administrației și internelor nr. 39/2009 privind aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI şi unităţile sale subordonate (…), cu modificările și completările ulterioare. Cuantumul acestui tarif este de 0,15% din valoarea din act, valoare care se calculează, în situația prezentată, prin raportare la cota-parte din dreptul de proprietate ce revine dobânditorului prin actul de partaj, peste cota lui ideală și care nu poate fi mai mică decât valoarea de circulație a bunurilor imobile stabilită prin studiile de piață de camerele notarilor publici, iar în toate cazurile nu mai puțin de 60 lei pentru 327

fiecare imobil obiect al partajului, conform notei 3 din ordinul menționat. ***

11.24 Stabilirea tarifului de publicitate imobiliară în situația în care se solicită întabularea succesivă a unor acte translative de proprietate. (Minuta ședinței din data de 14.11.2016) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la următoarea situație juridică: la data de 02.03.1993 s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare nr. 108/1993, între o persoană fizică și un oficiu specializat pentru vânzarea locuințelor, în condiţiile Decretului-lege nr. 61/1990 privind vânzarea de locuinţe construite din fondurile statului către populaţie, având ca obiect un apartament, al cărui preț urma să fie achitat parțial prin împrumut de la C.E.C., contract care nu a făcut obiectul înscrierii în cartea funciară. Ulterior, la data de 20.08.2003, respectiv 24.03.2004, apartamentul a făcut obiectul unor înstrăinări succesive, neînscrise în cartea funciară. La data de 18.09.2012, ca urmare a certificatului de moștenitor nr. 33/2012 și a contractului de întreținere autentificat cu nr. 2258/2012, proprietatea apartamentului s-a transmis numiților C.C.M. și C.S. care au solicitat, la data de 09.09.2016, prin intermediul biroului notarial, întabularea dreptului de proprietate asupra apartamentului înscris la acest moment în cartea funciară în favoarea Statului român, pe baza actelor succesive enumerate anterior. Cu privire la cererea de înscriere formulată, BCPI a emis un referat de completare prin care a solicitat: 328

- adeverința prin care se corelează imobilul ce face obiectul contractului de vânzare-cumpărare cu imobilul înscris în cartea funciară; - adeverință cu privire la diferența de preț în sumă de (...) lei pentru care se înscrie sau nu ipoteca în favoarea C.E.C.; - certificat fiscal; - calcularea tarifului aferent serviciului de publicitate imobiliară solicitat, conform raportului de evaluare întocmit de Camera Notarilor Publici și depunerea documentului de plată reprezentând diferența de valoare pentru fiecare act în parte (acolo unde este cazul). Având în vedere cele de mai sus, notarul public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la stabilirea tarifului de publicitate imobiliară în situația în care se solicită întabularea succesivă a unor acte translative de proprietate pe codul 2.3.2. din Anexa nr. 1 la Ordinul nr. 39/2009 al ministrului administrației și Internelor privind aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI şi unităţile sale subordonate (...), cu modificările și completările ulterioare, respectiv dacă tarifarea se face la valoarea înscrisă în act pentru fiecare act, respectiv înscriere în parte, sau la valoarea stabilită prin expertiză de la data la care se solicită înscrierea succesivă a actelor translative, respectiv la valoarea studiului de piață pentru anul 2016. Comisia precizează că întabularea dreptului de proprietate este o operațiune care se tarifează raportat la valoarea imobilului de la data solicitării serviciului, indiferent de data la care a luat naștere dreptul pentru care se solicită efectuarea publicității imobiliare, în speță data încheierii actelor juridice succesive. 329

În acest sens este și nota de subsol de la punctul 2.3.2 din Anexa 1 la Ordinul ministrului administrației și internelor nr. 39/2009 privind aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI și unitățile sale subordonate, care face trimitere la valoarea de expertiză notarială a imobilului, fără a face distincție în funcție de data încheierii contractului: dacă

valoarea din act este mai mică decât valoarea de circulație a bunurilor imobile stabilită prin expertiză de camerele notarilor publici sau nu este disponibilă, procentul se aplică la aceasta din urmă. La data înregistrării cererii de înscriere a dreptului de proprietate, este de actualitate o singură expertiză de referință/studiu de piață (în accepțiunea noului Cod fiscal) pentru stabilirea valorii de circulație, cea aferentă anului respectiv, celelalte nemaifiind în uz. În cazul actelor succesive, tarifarea se face pentru fiecare act în parte, la valoarea studiului de piață valabil la momentul înregistrării cererilor. ***

11.25 Tariful pentru radierea unui drept de ipotecă, în situația în care imobilul grevat a făcut obiectul unui act de dare în plată. (Minuta ședinței din data de 14.11.2016) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la plata tarifului de 60 de lei pentru radierea unui contract de împrumut cu garanție imobiliară, în situația în care imobilul înscris în cartea funciară a făcut obiectul ulterior al unui act de dare în plată, pentru înscrierea căruia s-a perceput tariful legal. În mod concret, la data de 27.05.2016 s-a autentificat contractul de împrumut cu garanție imobiliară sub nr. 1013/27.05.2016, înscris în cartea funciară, urmat de contractul de dare în plată autentificat sub nr. 330

1555/29.07.2016. Biroul teritorial a înscris dreptul de proprietate conform contractului de dare în plată, respingând capătul de cerere cu privire la radierea ipotecii și a interdicțiilor înscrise conform contractului de împrumut cu garanție imobiliară, solicitând plata unui tarif suplimentar de 60 de lei (încheierea nr. 15406/30.05.2016). Se consideră că tariful de 60 de lei nu este necesar, întrucât radierea ipotecii se face simultan, prin efectul înscrierii contractului de dare în plată. În speța prezentată sunt incidente dispozițiile art. 2428 alin. (2) lit. d) din Codul civil, potrivit cărora ipoteca imobiliară se poate radia ca urmare a dobândirii de către creditor a bunului grevat. În considerarea modalității speciale – prin confuziune – de stingere a dreptului de ipotecă, Comisia apreciază că radierea din cartea funciară a acestui drept se realizează fără achitarea tarifului de 60 lei, concomitent cu întabularea dreptului de proprietate în baza contractului de dare în plată. ***

11.26 Modul de calcul al tarifului de publicitate imobiliară în regim normal și în regim de urgență în cazul unui act juridic ce are ca obiect mai multe imobile înscrise în cartea funciară. (Minuta ședinței din data de 31.01.2017) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la modul de stabilire a tarifului pentru înscrierea în cartea funciară a unui act de partaj al unor bunuri comune între soți, în cadrul căruia, după stabilirea cotelor de contribuție la dobândirea bunurilor comune, soțul preia cotaparte de 20% deținută de soție din bunurile imobile supuse 331

partajului, în număr de 72, cotă evaluată la suma de 1.884.164 lei, conform Raportului de evaluare a imobilelor, ediția 2016 întocmit de Camera Notarilor Publici. Întrucât 0,15% din valoarea de mai sus înseamnă 2826 lei, respectiv mai puțin de 60 lei pentru fiecare imobil, tariful de intabulare a fost stabilit de notarul public în cuantum de 4320 lei (60 lei x 72 imobile), la care s-au adăugat 5000 lei pentru înscrierea în regim de urgență, conform Ordinului nr. 39/2009 al ministrului administrației și Internelor privind aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI şi unităţile sale subordonate (...), cu modificările și completările ulterioare. Contrar acestei modalități de tarifare, reprezentanții OCPI au susținut telefonic că tariful de intabulare este de 0,15% din valoarea din act la care se adaugă 60 de lei pentru fiecare imobil, iar pentru înscrierea în regim de urgență 5000 lei plus 240 lei pentru fiecare imobil. În considerarea cadrului legal în vigoare, Comisia reține următoarele: Potrivit art. 39 alin. (3) din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și completările ulterioare, cererea de recepţie şi/sau înscriere se formulează pentru fiecare imobil în parte. Conform alin. (7) al aceluiași articol, în situaţia în care actul juridic are ca obiect

mai multe imobile situate în circumscripţia aceluiaşi birou teritorial, se depune o cerere de înscriere pentru fiecare imobil. Înscrisul original sau copia legalizată a acestuia se va ataşa la prima cerere de înscriere, iar la celelalte cereri de înscriere se va menţiona numărul de înregistrare al cererii la care a fost ataşat originalul sau copia legalizată a actului juridic pe care se întemeiază înscrierea. În consecință, în 332

speță trebuie formulată câte o cerere de înscriere pentru fiecare imobil. Referitor la modul de tarifare a cererilor, sunt aplicabile prevederile serviciului având codul 2.3.2. din Anexa nr. 1 a Ordinului nr. 39/2009, cu modificările și completările ulterioare, în conformitate cu care tariful pentru intabularea dreptului de proprietate în favoarea persoanelor fizice este de 0,15% din valoarea din act, cu precizările aduse prin nota 3, conform căreia tariful se percepe prin raportare la valoarea

din act, dar nu mai puţin de 60 lei pentru fiecare imobil; dacă valoarea din act este mai mică decât valoarea de circulaţie a bunurilor imobile stabilită prin expertiză de camerele notarilor publici sau nu este disponibilă, procentul se aplică la aceasta din urmă. Dacă valoarea nu poate fi determinată, tariful minim este de 60 lei pentru fiecare imobil (…). Din analiza prevederilor legale citate mai sus rezultă că, atât în cazul în care actul juridic are ca obiect un singur imobil, cât și în cazul actelor juridice care au ca obiect mai multe imobile înscrise în cartea funciară, unitatea de măsură a tarifului este valoarea din act, cu îndeplinirea următoarelor condiții cumulative: - procentul de 0,15% din valoarea din act este mai mare decât suma de 60 de lei x numărul de imobile, obiect al actului juridic; - aceasta este mai mare decât valoarea de circulaţie a bunurilor imobile stabilită prin expertiză de camerele notarilor publici (în prezent, studiul de piață). Întrucât în situația prezentată, suma de 0,15% din valoarea de circulație stabilită prin expertiză a cotei-părți atribuite soțului, din cele 72 de bunuri imobile supuse partajului, este mai mică decât suma rezultată din înmulțirea tarifului minim de 60 lei, pentru fiecare imobil, cu numărul total de imobile, la stabilirea tarifului de intabulare în regim 333

normal se va da eficiență regulii prevăzute în nota 3, teza I, acesta fiind în cuantum de 60 lei x 72 imobile = 4320 lei. Tariful de urgență se calculează conform art. 1 alin. (6) din Ordinul nr. 39/2009, care stipulează că: Furnizarea

serviciilor în regim de urgenţă presupune, pe lângă plata tarifelor pentru furnizarea serviciilor la termen, şi plata unui tarif suplimentar, al cărui cuantum este de 4 ori valoarea tarifului normal, dar nu mai mult de 5000 lei. În considerarea faptului că unitatea de măsură pentru stabilirea tarifului în cazul actelor juridice care au ca obiect unul sau mai multe imobile este valoarea din act și nu imobilul, pentru soluționarea în regim de urgență a cererilor de intabulare se percepe un tarif unic de 5000 de lei. Dovada tarifului pentru cererile având ca obiect imobilele situate în circumscripția aceluiași BCPI se poate face cu un singur document de plată, conform Ordinului nr. 1009/2013 pentru aprobarea Protocolului privind Metodologia de încasare şi virare a tarifelor de publicitate imobiliară. Față de precizările suplimentare transmise de notarul public, ANCPI precizează că se lucrează la un nou ordin de stabilire a tarifelor de publicitate imobiliară, în care urmează să fie reconsiderate regulile de tarifare actuale, în vederea unei aplicări mai clare de către destinatarii normelor. ***

11.27 Tariful perceput pentru eliberarea unui certificat de sarcini în cazul unor terenuri prevăzute într-un titlu de proprietate în care figurează mai mulți coproprietari și mai multe parcele de teren. (Minuta ședinței din data de 06.03.2017) Un notar public solicită comunicarea unui punct de vedere cu privire la tariful perceput pentru eliberarea unui 334

certificat de sarcini pentru niște terenuri prevăzute într-un titlu de proprietate în care figurează 5 coproprietari și un număr de 21 de parcele de teren. OCPI, prevalându-se de prevederile unor proceduri operaționale proprii din data de 13.06.2016, care nu au fost comunicate notarilor publici, solicită întocmirea unei cereri pentru fiecare parcelă în parte precum și pentru fiecare coproprietar în parte, în speță fiind necesare 5x21=105 cereri separate, fiecare taxată cu 100 de lei. Se menționează că, la alte oficii teritoriale din județele învecinate, tarifarea se face cu 100lei / certificatul de sarcini / titlul de proprietate, indiferent de numărul de coproprietari sau de parcele înscrise pe acesta. Reprezentanții ANCPI precizează că procedurile operaționale trebuie să privească doar activitatea administrativă a OCPI și nu procedurile privind activitatea de publicitate imobiliară, implicit modalitate de tarifare și de soluționare a cererilor de înscriere în cartea funciară. Certificatul de sarcini se eliberează la solicitarea oricărei persoane, tariful aferent acestui serviciu fiind de 100 lei / certificat, conform anexei nr. 1 la Ordinul ministrului administrației și internelor nr. 39/2009 privind aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI și unitățile sale subordonate (...). El indică eventualele sarcini înregistrate în registrul de transcripțiuni și inscripțiuni constituite de o persoană asupra unui / unor imobil / imobile pentru care nu a fost deschisă carte funciară, indiferent dacă asupra acestuia / acestora se exercită un drept de proprietate exclusivă sau comună. Potrivit serviciului cu codul 2.7.4 din Ordinul 39/2009, unitatea de măsură în cazul certificatului de sarcini este certificatul, nu imobilul sau proprietarul. 335

Prin Minuta ședinței din data de 16.12.2013 s-a agreat că se formulează o singură cerere de eliberare a certificatului de sarcini pe numele / denumirea unei persoane fizice / juridice cu privire la înscrierile din evidențele de transcripțiuni inscripțiuni efectuate, indiferent de numărul de imobile, care se tarifează cu 100 lei / certificat, conform Ordinului 39/2009. În consecință în situația prezentată de către biroul notarial se va elibera un singur certificat de sarcini pe numele tuturor coproprietarilor. ***

11.28 Modul de tarifare al redepunerii unei cereri de înscriere soluționată prin încheiere de respingere. (Minuta ședinței din data de 20.03.2017) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere referitor la un referat de completare emis cu privire la cererea înregistrată cu nr. 4737/21.02.2017, privind un imobil identificat cu nr. de carte funciară 841, prin care se precizează că, în cazul depășirii termenului de 30 de zile de la comunicarea respingerii cererii, la redepunerea acesteia, trebuie făcută o nouă taxare la valoarea cuprinsă în contractul de vânzare. În referatul de completare se invocă art. 39 alin. (11) din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și completările ulterioare, în conformitate cu care cererea respinsă poate fi redepusă, în

limita cererii iniţiale şi fără a putea fi completată cu noi capete de cerere, o singură dată, în termen de maximum 30 de zile calendaristice de la data comunicării respingerii cererii, fără plata unui tarif suplimentar pentru redepunere. Ulterior împlinirii acestui termen, redepunerea cererii se tarifează (…). 336

Notarul public apreciază că textul trebuie coroborat cu prevederile art. 2 alin. (4) din Ordinul nr. 39/2009 al ministrului administrației și Internelor privind aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI şi unităţile sale subordonate (...), cu modificările și completările ulterioare, în conformitate cu care tarifele plătite pentru cererile respinse

nu se restituie. Cererile respinse pot fi redepuse, în limita cererii iniţiale, fără plata unui tarif suplimentar, în termen de maximum 30 de zile calendaristice de la data comunicării respingerii cererilor de recepţie şi înscriere în cartea funciară sau a respingerii cererilor de avizare şi recepţie tehnică. Ulterior împlinirii acestui termen, redepunerea cererii se tarifează cu 60 lei (…). În concluzie, notarul public apreciază că tariful corect pentru cererea redepusă după expirarea termenului de 30 de zile calendaristice de la data comunicării respingerii cererii este de 60 de lei. Din verificările efectuate rezultă că, prin cererea înregistrată în Registrul general de intrare al BCPI sub nr. 16672/2008 s-a solicitat întabularea dreptului de proprietate asupra imobilului înscris în cartea funciară nr. 20584, în baza contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 2156/2008. Dosarul a fost soluționat cu încheiere de respingere, astfel încât cererea a fost redepusă în anul 2016, fiind înregistrată sub nr. 3818/2016 și tarifată cu 60 lei, conform prevederilor art. 2 alin. (4) din Ordinul nr. 39/2009 al ministrului administrației și internelor privind aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI şi unităţile sale subordonate (...). Ulterior, prin cererea înregistrată în RGI al BCPI sub nr. 4737/2017 s-a reiterat solicitarea privind intabularea dreptului 337

de proprietate în baza contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 2156/2008. Se apreciază că, în speță, trebuia introdusă cerere de reexaminare împotriva încheierii de respingere cu privire la redepunere. ***

11.29 Menționarea în cererea de înscriere a valorii la care s-a raportat notarul public în vederea calculării tarifului de publicitate imobiliară. (Minuta ședinței din data de 10.04.2017) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la următoarea situație: Prin adresa nr. 4A/2017 emisă de un BCPI, s-a solicitat notarilor publici din circumscripția judecătoriei ca, atașat cererilor de intabulare, să se consemneze separat modalitatea de stabilire a evaluării imobilului și de calcul a tarifului aferent codului serviciului de publicitate imobiliară solicitat. Justificarea acestei cerințe este faptul că, angajații din cadrul BCPI nu pot verifica modul în care notarul public a stabilit evaluarea imobilelor și de calcul a tarifului de publicitate imobiliară. Totodată, în aceeași adresă, s-a prezentat faptul că astfel de practici sunt în lucru la toate birourile de carte funciară din cadrul OCPI. Notarul public consideră că aceasta solicitare nu este una pertinentă, întrucât această obligație nu este prevăzută de niciun text de lege în vigoare, iar alte birouri de carte funciară din țară nu solicită notarilor publici consemnarea modalității de stabilire a evaluării și calcul a tarifului de publicitate imobiliară. Comisia menționează că, potrivit legislației în vigoare, notarul public nu are obligația de a consemna în act 338

modalitatea de stabilire a evaluării și de calcul a tarifului de publicitate imobiliară. Cu toate acestea, în spiritul bunei colaborări instituționale, în spețe care prezintă un grad ridicat de complexitate, se recomandă menționarea în cererea de înscriere a valorii la care s-a raportat notarul public în vederea calculării tarifului de publicitate imobiliară, în vederea aplicării Ordinului nr. 39/2009 privind aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI și unitățile sale subordonate (…). ***

339

12.

ÎNSCRIEREA ÎN CARTEA FUNCIARĂ ÎN BAZA CERTIFICATULUI DE MOȘTENITOR

12.1 Necesitatea prezentării actului de lichidare a comunității legale în vederea întabulării în baza certificatului de moștenitor. (Minuta ședinței din data de 29.10.2013) Un notar public a solicitat Comisiei formularea unui punct de vedere cu privire la necesitatea de a prezenta biroului de carte funciară actul autentic de lichidare a regimului comunității în vederea întabulării în baza certificatului de moștenitor de pe urma defunctului căsătorit sub regimul comunității legale de bunuri. Reprezentanții ANCPI au precizat că nu este necesară prezentarea actului de lichidare a comunității legale (convenția de lichidare în formă autentică sau încheierea finală) în vederea întabulării în baza certificatului de moștenitor în cazul prezentat, care are valoarea probantă a unui titlu de proprietate. Prin Adresa ANCPI nr. 16638/08.11.2013, înregistrată la UNNPR sub nr. 4736/11.11.2013, s-au precizat următoarele: Actul de lichidare a comunității de bunuri stă la baza întocmirii de către notarul public a actului de partaj sau a certificatului de moștenitor, nefiind necesar în vederea efectuării operațiunilor de publicitate imobiliară. În acest sens, instituția noastră a exprimat un punct de vedere prin adresa nr. 340/25.01.2013136.

136

Prin adresa ANCPI nr. 340/25.01.2013 s-a precizat că (...) Potrivit dispozițiilor art. 357 alin. (1) și (2) din Codul civil în cadrul

lichidării comunității, fiecare dintre soți preia bunurile sale proprii, după care se va proceda la partajul bunurilor comune și la regularizarea 340

***

12.2 Întabularea unui imobil deținut în baza unui înscris sub semnătură privată. (Minuta ședinței din data de 16.12.2013) Un petent - persoană fizică - dorește întabularea dreptului de proprietate asupra unui imobil pentru care deține o chitanță de mână, întocmită pe numele lui decuius. Certificatul de moștenitor întocmit în anul 2010 nu cuprinde decât cota-parte ce revine moștenitorului, fără a menționa imobilele care sunt cuprinse în masa succesorală. Pentru lămurirea situației expuse, petentul va fi îndrumat să se adreseze unui notar public, căruia îi va prezenta toate actele juridice privitoare la imobilele din masa succesorală. ***

datoriilor. În acest scop, se determină mai întâi cota-parte ce revine fiecărui soț, pe baza contribuției sale, atât la dobândirea bunurilor comune, cât și la îndeplinirea obligațiilor comune. Până la proba contrară, se prezumă că soții au avut contribuție egală. Astfel, partajarea bunurilor comune presupune stabilirea cotei-părți ce revine fiecărui soț, operațiune ce se realizează prin încheierea unui act de lichidare a comunității de bunuri ce va sta la baza actului de partaj. Înscrierea în cartea funciară a cotelor-părți ce revin fiecărui soț ca urmare a lichidării comunității legale de bunuri se efectuează în baza actului de partaj voluntar sau judiciar. În ceea ce privește notarea în cartea funciară a actului de lichidare a comunității de bunuri ce stă la baza actului de partaj precizăm că această operațiune nu este prevăzută de lege astfel cum dispune art. 902 și art. 903 din Codul civil. Menționăm faptul că în conformitate cu art. 902 alin. (2) pct. 4 din Codul civil (...) sunt supuse notării în cartea funciară convenția

matrimonială, precum și modificarea sau, după caz, înlocuirea ei. 341

12.3 Necesitatea certificatului de sarcini în vederea înscrierii în cartea funciară în baza certificatului de moștenitor, emis cu privire la imobile neînscrise în cartea funciară. (Minuta ședinței din data de 15.06.2015) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la practica unui OCPI de a solicita certificatul de sarcini, în vederea înscrierii în cartea funciară în baza certificatului de moștenitor, în cazul imobilelor neînscrise în sistemul integrat de cadastru și în cartea funciară. În speță sunt aplicabile dispozițiile art. 35 alin. (1) tezele V și VI din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și completările ulterioare, în conformitate cu care la autentificarea actelor notariale prin care se transmite, se modifică sau se constituie un drept real imobiliar, notarul public va solicita un extras de carte funciară pentru autentificare, care este valabil timp de 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii, sau, după caz, un certificat de sarcini. La autentificarea actelor notariale prin care se stinge un drept real imobiliar, precum şi în cadrul procedurii succesorale, pentru imobilele înscrise în cartea funciară se va solicita extras de carte funciară pentru informare. Din analiza textului de lege menționat anterior, rezultă că certificatul de sarcini nu este necesar în vederea admiterii cererii de înscriere în cartea funciară în baza certificatului de moștenitor137.

137

(n.n.) Cu toate acestea, solicitarea în prealabil a certificatului de sarcini este recomandată, pentru cunoașterea regimului juridic al imobilelor din masa succesorală. 342

***

12.4 Prima înregistrare a imobilelor în baza certificatului de moștenitor; forța probantă a certificatului de moștenitor. (Minuta ședinței din data de 13.10.2015) Un notar public a solicitat formularea unui punct de vedere cu privire la respingerea de către un BCPI a unei cereri de întabulare a unui imobil dobândit în baza certificatului de moștenitor suplimentar nr. 02/2015 la certificatul de moștenitor nr. 94/2012, de pe urma unei persoane decedate la data de 28.06.2012. Cererea de înscriere și cererea de reexaminare au fost respinse cu motivarea lipsei actelor de proprietate. Din analiza documentației transmise rezultă că prin încheierea nr. 13474/30.04.2015, BCPI a respins cererea de înscriere în cartea funciară cu motivarea că în urma solicitării

de a se depune acte translative sau constitutive ale dreptului de proprietate care au stat la baza certificatului de moștenitor cu numărul de mai sus, s-a depus un alt certificat de moștenitor, nr. 279/1975 al fostului Notariat de Stat, care nu reprezintă act constitutiv sau translativ de proprietate. Prin încheierea pronunțată cu privire la cererea de reexaminare se reține că chiar în condițiile prevederii cuprinse

la art. 888 din Codul civil, în conformitate cu care înscrierea în cartea funciară se efectuează, printre altele, în baza certificatului de moștenitor, este necesar de precizat că cele două articole trebuie interpretate în mod sistematic unele prin altele, ceea ce conduce la concluzia că prezentarea certificatului de moștenitor este suficientă numai în situația în care defunctul este menționat în cartea funciară ca proprietar tabular actual, caz în care nu mai este necesară dovedirea 343

dreptului de proprietate în patrimoniul său. Soluția este firească, deoarece verificarea titlului de proprietate al defunctului s-a efectuat cu prilejul admiterii cererii de întabulare anterioare, pe numele acestuia (…). În schimb, în situația în care se solicită pentru prima dată întabularea, înscrierea dreptului de proprietate în favoarea moștenitorului nu se poate realiza exclusiv pe baza certificatului de moștenitor, conform art. 888 din Codul civil, ci este necesară prezentarea tuturor înscrisurilor doveditoare ale dobândirii dreptului de proprietate în patrimoniul autorului decedat, potrivit art. 894 din Codul civil. În speța de față soluția registratorului de carte funciară este corectă, nu doar raportat la vechea reglementare ci și potrivit noilor dispoziții introduse prin noul Cod civil, atâta timp cât petentul este primul proprietar care solicită întabularea dreptului său de proprietate. Câtă vreme nu s-a realizat verificarea titlului autorului său nu se poate proceda la întabulare numai în temeiul certificatului de moștenitor, pentru că, în caz contrar ar fi sub semnul întrebării chiar eficiența sistemului de publicitate imobiliară. De asemenea, se observă că suprafața terenului menționată în certificatul de atestare fiscală și în certificatul de moștenitor suplimentar eliberat în anul 2015 este mai mare decât suprafața menționată în certificatul de moștenitor eliberat în anul 1975 în favoarea autorului defunctului. Conform prevederilor art. 91 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, cu modificările și completările ulterioare, moștenirile

deschise înainte de intrarea în vigoare a Codului civil sunt supuse legii în vigoare la data deschiderii moștenirii. Comisia reține că, în ceea ce privește certificatul de moștenitor eliberat după intrarea în vigoare a Codului civil (la data de 01 octombrie 2011) sunt incidente prevederile art. 344

1133 alin. (1) din acest act normativ, în conformitate cu care certificatul de moștenitor face dovada calității de moștenitor legal sau testamentar, precum și dovada dreptului de proprietate al moștenitorilor acceptanți asupra bunurilor din masa succesorală în cota ce se cuvine fiecăruia. Dispoziții similare se regăsesc și în art. 114 alin. (3) din Legea nr. 36/1995 a notarilor publici și a activității notariale, republicată138. Referitor la diferențele dintre suprafața menționată în actele juridice și cea înregistrată la rolul fiscal, sunt incidente prevederile art. 258 alin. (8) din Codul fiscal, în conformitate cu care atât în cazul clădirilor cât şi al terenurilor, dacă se

constată diferenţe între suprafeţele înscrise în actele de proprietate şi situaţia reală rezultată din măsurătorile executate în condiţiile Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, pentru determinarea sarcinii fiscale se au în vedere suprafeţele care corespund situaţiei reale, dovedite prin lucrări tehnice de cadastru. Datele rezultate din lucrările tehnice de cadastru se înscriu în evidenţele fiscale, în registrul agricol, precum şi în cartea funciară, (…)139. 138

(n.n.) Conform art. 114 alin. (3) din Legea nr. 36/1995 a notarilor publici și a activității notariale, republicată certificatul de

moştenitor face dovada calităţii de moştenitor, legal sau testamentar, precum şi dovada dreptului de proprietate al moştenitorilor acceptanţi asupra bunurilor din masa succesorală, în cota care se cuvine fiecăruia. 139

(n.n.) Având în vedere intrarea în vigoare la data de 01.01.2016 a noului Cod fiscal trimiterea trebuie considerată în prezent ca fiind făcută la prevederile art. 461 alin. (9) și art. 466 alin. (6) care au următorul cuprins: Art. 461 alin. (9) În cazul clădirilor la care se constată diferenţe

între suprafeţele înscrise în actele de proprietate şi situaţia reală rezultată din măsurătorile executate în condiţiile Legii cadastrului şi a 345

Potrivit art. 41 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și completările în vigoare la data depunerii cererilor, referitor la actele în baza cărora se poate dispune prima înscriere a unui imobil în sistemul integrat de cadastru și publicitate imobiliară, prima înregistrare a imobilelor se poate realiza și în baza certificatului de moștenitor și a documentației cadastrale. Se poate observa că textul legal permite deschiderea cărții funciare, pentru imobilele neînregistrate, în baza certificatului de moștenitor, fără a distinge cu privire la data eliberării acestuia sau la data deschiderii succesiunii, element ce determină legea aplicabilă dezbaterii moștenirii. Având în vedere prevederile legale invocate, solicitarea BCPI de a se depune, în vederea deschiderii cărții funciare a imobilului, alte acte doveditoare ale dreptului de proprietate, pe lângă certificatul de moștenitor eliberat după intrarea în publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, pentru determinarea sarcinii fiscale se au în vedere suprafeţele care corespund situaţiei reale, dovedite prin lucrări de cadastru. Datele rezultate din lucrările de cadastru se înscriu în evidenţele fiscale, în registrul agricol, precum şi în cartea funciară, iar impozitul se calculează conform noii situaţii începând cu data de 1 ianuarie a anului următor celui în care se înregistrează la organul fiscal local lucrarea de cadastru, ca anexă la declaraţia fiscală. Art. 466 alin. (6) În cazul terenurilor la care se constată diferenţe între suprafeţele înscrise în actele de proprietate şi situaţia reală rezultată din măsurătorile executate în condiţiile Legii nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, pentru determinarea sarcinii fiscale se au în vedere suprafeţele care corespund situaţiei reale, dovedite prin lucrări de cadastru. Datele rezultate din lucrările de cadastru se înscriu în evidenţele fiscale, în registrul agricol, precum şi în cartea funciară, iar impozitul se calculează conform noii situaţii începând cu data de 1 ianuarie a anului următor celui în care se înregistrează la organul fiscal local lucrarea respectivă, ca anexă la declaraţia fiscală. 346

vigoare a Codului civil, care conferă certificatului de moștenitor forța probantă a dreptului de proprietate al moștenitorilor acceptanți asupra bunurilor din masa succesorală, nu se justifică. Cererea respinsă poate fi redepusă, cu respectarea prevederilor legale în vigoare. ***

12.5 Înscrierea în cartea funciară în temeiul certificatului de moștenitor; notarea actului de lichidare a regimului comunității de bunuri. (Minutele ședințelor din data de 04.04.2016, 18.04.2016 și 09.05.2016) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la următoarea situație juridică: la data de 08.02.2016 s-a eliberat un certificat de moștenitor testamentar, după autentificarea în prealabil a unui act de lichidare a comunității legale, prin care s-a stabilit o cotă egală de contribuție la dobândirea bunurilor comune, în favoarea soțului supraviețuitor și a soțului decedat. S-a solicitat intabularea în baza certificatului de moștenitor, cu plata tarifului corespunzător cererii de înscriere în cartea funciară, atașându-se și actul de lichidare, care preciza cotele din certificatul de moștenitor. OCPI a emis un referat de completare prin care a solicitat achitarea unui tarif suplimentar de 60 de lei pentru notarea cotelor de contribuție. Printr-o adresă, notarul public a comunicat OCPI că nu se impune achitarea acestui tarif, în considerarea faptului că actul de lichidare și implicit precizarea cotelor conform actului de lichidare nu se regăsește printre operațiunile supuse notării, conform art. 902 și 903 din Codul civil, opinie exprimată și prin adresa Direcției de Publicitate 347

Imobiliară din cadrul ANCPI nr. 340/25.01.2013. Cererea de înscriere a fost respinsă cu motivarea că intabularea nu poate fi efectuată fără operațiunea premergătoare de notare a cotelor, invocându-se prevederile art. 355 coroborate cu cele ale art. 903 din Codul civil140. Din verificările efectuate rezultă că împotriva încheierii de carte funciară de respingere a fost formulată cerere de reexaminare, cu termen de soluționare la data de 05.04.2016. Într-o speță similară, ANCPI și-a exprimat punctul de vedere în sensul că nu se va nota în cartea funciară actul de lichidare a comunității de bunuri, având în vedere că această operațiune nu este prevăzută de lege, astfel cum impun prevederile art. 902 – 903 din Codul civil. În baza certificatului de moștenitor se va întabula dreptul de proprietate conform cotelor stabilite prin acesta. Ulterior, notarul public a revenit la situația juridică discutată în ședința comisiei din 04.04.2016 și aduce la 140

Conform art. 355 din Codul Civil: Lichidarea regimului comunităţii (1) La încetarea comunităţii, aceasta se lichidează prin hotărâre judecătorească sau act autentic notarial. (2) Până la finalizarea lichidării, comunitatea subzistă atât în privinţa bunurilor, cât şi în privinţa obligaţiilor. (3) Când comunitatea încetează prin decesul unuia dintre soţi, lichidarea se face între soţul supravieţuitor şi moştenitorii soţului decedat. În acest caz, obligaţiile soţului decedat se divid între moştenitori proporţional cu cotele ce le revin din moştenire. Potrivit art. 903: actele sau faptele care pot fi notate în cartea funciară - Se vor putea nota în cartea funciară, fără însă ca opozabilitatea faţă de terţi să depindă de această înscriere: 1. incapacitatea sau restrângerea, prin efectul legii, a capacităţii de exerciţiu ori de folosinţă; 2. declaraţia de utilitate publică în vederea exproprierii unui imobil; 3. orice alte fapte sau raporturi juridice care au legătură cu imobilul şi care sunt prevăzute în acest scop de lege. 348

cunoștință că în dosarul nr. 37142/2016, având ca obiect cererea de reexaminare a încheierii de respingere dată în dosarul nr. 16133/2016, s-a emis un referat de completare prin care se solicită achitarea unui tarif de 60 de lei pentru notarea cotelor de contribuție la dobândirea bunurilor comune, contrar celor reținute în minuta de ședință încheiată la data de mai sus141. Cu privire la problema supusă atenției ANCPI își menține punctul de vedere exprimat în cadrul minutei din data de 04.04.2016, în sensul că nu se notează în cartea funciară actul de lichidare a comunității de bunuri, întrucât această operațiune nu este prevăzută de lege, astfel cum impun prevederile art. 902 – 903 din Codul civil. Având în vedere aceste aspecte se apreciază că solicitarea OCPI nu se justifică. În cadrul ședinței din data de 09.05.2016 s-a analizat o nouă solicitare a notarului public referitoare la emiterea unei încheieri de respingere de către BCPI împotriva căreia s-a formulat o cerere de reexaminare cu termen de soluționare la data de 05.04.2016. În concret, la data de 08.02.2016 s-a eliberat un certificat de moștenitor testamentar după autentificarea în prealabil a unui act de lichidare a comunității legale, prin care s-a stabilit o cotă egală de contribuție la dobândirea bunurilor comune în favoarea soțului supraviețuitor și a soțului decedat. S-a solicitat intabularea în 141

Prin minuta ședinței din data de 04.04.2016 s-au reținut următoarele: Într-o speță similară, ANCPI și-a exprimat punctul de

vedere în sensul că nu se va nota în cartea funciară actul de lichidare a comunității de bunuri, având în vedere că această operațiune nu este prevăzută de lege, astfel cum impun prevederile art. 902 – 903 din Codul civil. În baza certificatului de moștenitor se va întabula dreptul de proprietate conform cotelor stabilite prin acesta. 349

baza certificatului de moștenitor, cu plata tarifului corespunzător cererii de înscriere în cartea funciară, atașându-se și actul de lichidare, care preciza cotele din certificatul de moștenitor. OCPI a emis un referat de completare prin care a solicitat achitarea unui tarif suplimentar de 60 de lei pentru notarea cotelor de contribuție. ANCPI și-a exprimat punctul de vedere în sensul că nu se va nota în cartea funciară actul de lichidare a comunității de bunuri, având în vedere că această operațiune nu este prevăzută de lege, astfel cum impun prevederile art. 902 – 903 din Codul civil. În baza certificatului de moștenitor se va intabula dreptul de proprietate conform cotelor stabilite prin acesta. Cu toate acestea, cererea de înscriere a fost respinsă de către oficiul teritorial cu motivarea că intabularea nu poate fi efectuată fără operațiunea premergătoare de notare a cotelor, invocându-se prevederile art. 355 coroborate cu cele ale art. 903 din Codul civil. În data de 08.04.2016 asistentul registrator a formulat un referat de completare ce putea fi vizualizat on-line prin care se solicita achitarea unui tarif de 60 lei (contrar celor hotărâte de Comisie). În urma acestei solicitări notarul public a achitat tariful. De la registratură i s-a comunicat că nu s-a procedat corect pentru că referatul de completare nu a fost semnat de către registrator. Având în vedere această situație, a expirat și termenul de 30 zile de la respingerea cererii inițiale, în care s-ar fi putut redepune dosarul, fără a fi necesară plata unui tarif suplimentar. Reprezentanții ANCPI precizează că din verificările efectuate rezultă că cererea de reexaminare a fost soluționată prin încheiere de admitere, în data de 05.05.2016. *** 350

12.6 Înscrierea în cartea funciară în temeiul unui certificat de moștenitor precedat de un contract de donație a drepturilor succesorale. (Minuta ședinței din data de 25.05.2016) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la următoarea situație juridică: inițial a fost încheiată o donație de drepturi succesorale, privind întregul patrimoniu succesoral. Ulterior, la eliberarea certificatului de moștenitor, când a fost individualizat și imobilul în masa succesorală, notarul public a făcut mențiunea în acesta cu privire la înstrăinarea moștenirii către donatar. La eliberarea certificatului de moștenitor s-a solicitat, în prealabil, un extras de carte funciară pentru autentificare și au fost încasate tarifele de publicitate imobiliară aferente pentru transferul dreptului de proprietate pe filiera defunct - moștenitor donator - donatar, solicitând intabularea în favoarea donatarului. Atât cererea de înscriere inițială, cât și cererea de reexaminare au fost respinse (după reexaminare s-a înscris dreptul de proprietate în favoarea moștenitorului), respingeri motivate prin neidentificarea imobilului în cadrul donației cu date cadastrale și lipsa extrasului de autentificare la încheierea acesteia. Este necesară formularea unui punct de vedere cu privire la corectitudinea soluției OCPI, respectiv cu privire la obligativitatea solicitării post-factum a unui extras de carte funciară pentru autentificare și a încheierii unui act adițional la contractul de donație de drepturi succesorale prin care să se identifice imobilul. În concret, se solicită precizări cu privire la necesitatea individualizării cu date cadastrale a imobilelor dobândite în cadrul unei universalități, cum ar fi actele de înstrăinare a drepturilor succesorale. 351

Potrivit art. 1747 din Codul civil: În sensul prezentei

secţiuni, prin moştenire se înţelege dreptul de a culege o moştenire deschisă sau o cotă din aceasta. Sub sancţiunea nulităţii absolute a contractului, vânzarea unei moşteniri se încheie în formă autentică. Având în vedere prevederile art. 105 alin. (1) din Legea nr. 36/1995 a notarilor publici și a activității notariale, republicată, în conformitate cu care în cadrul procedurii

succesorale, notarul public stabileşte calitatea moştenitorilor şi legatarilor, întinderea drepturilor acestora, precum şi compunerea masei succesorale, stabilirea compunerii masei succesorale nu se poate face decât în cadrul procedurii succesorale, care se finalizează, de regulă, cu emiterea unui certificat de moștenitor sau de legatar. Astfel, la momentul donației de drepturi succesorale, compunerea masei succesorale nu este încă stabilită. În conformitate cu prevederile art. 1748 din Codul Civil,

dacă nu specifică bunurile asupra cărora se întind drepturile sale, vânzătorul unei moşteniri garantează numai calitatea sa de moştenitor, afară de cazul când părţile au înlăturat expres şi această garanţie. Potrivit art. 1754 din Codul civil, dispoziţiile privitoare la vânzarea moștenirii se aplică şi altor forme de înstrăinare, fie

cu titlu oneros, fie cu titlu gratuit, a unei moşteniri. În privinţa înstrăinărilor cu titlu gratuit se aplică în mod corespunzător şi dispoziţiile privitoare la donaţii. Având în vedere aceste prevederi legale, rezultă că enumerarea bunurilor în cadrul donației de drepturi succesorale nu este necesară și nici nu constituie o condiție de valabilitate a contractului, având impact numai în ceea ce privește angajarea răspunderii contractuale. Întrucât obiectul contractului îl constituie o universalitate, respectiv o moştenire deschisă sau o cotă din 352

aceasta, în sensul art. 1747 din Codul civil, în mod obiectiv nu pot fi îndeplinite condițiile prevăzute de art. 29 din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, cu modificările și completările ulterioare, referitoare la individualizarea imobilului printr-un număr de carte funciară şi un număr cadastral sau topografic, respectiv la necesitatea solicitării în prealabil a extrasului de carte funciară pentru autentificare. Certificatul de moștenitor este actul în cuprinsul căruia este necesar a se individualiza imobilele din masa succesorală, în condițiile art. 29 mai sus amintit, încheiat cu respectarea prevederilor art. 35 alin. (1), teza finală, din același act normativ, cu solicitarea în prealabil a unui extras de carte funciară de informare. Având în vedere cele de mai sus, nu este necesară, în vederea înscrierii în cartea funciară, solicitarea post-factum a unui extras de carte funciară pentru autentificare și încheierea unui act adițional la contractul de donație de drepturi succesorale prin care să se identifice imobilul. Conform art. 887 din Codul civil, drepturile reale se dobândesc fără înscriere în cartea funciară când provin din moştenire, transmiterea drepturilor având loc de drept la data decesului autorului. În aceste condiții, înscrierea în cartea funciară a moștenitorului și a donatarului drepturilor succesorale se vor efectua succesiv, în baza certificatului de moștenitor și a contractului de donație de drepturi succesorale, cu achitarea tarifelor de publicitate imobiliară aferente celor două operațiuni solicitate. ***

353

12.7 Înscrierea în cartea funciară în temeiul unui certificat de moștenitor precedat de un contract de vânzare a drepturilor succesorale. (Minuta ședinței din data 25.05.2016) Un OCPI solicită formularea unui punct de vedere cu privire la anumite aspecte legate de vânzarea unei moșteniri urmată de întocmirea certificatului de moștenitor. În concret prin cererile numărul 35804/2016 și 35805/2016 un birou notarial a solicitat reexaminarea dosarelor nr. 30879/2016 și 30880/2016 datorită faptului că s-a respins întabularea dreptului de proprietate dobândit prin cumpărare în baza certificatului de moștenitor nr. 12/2016. Din studiul dosarelor reiese că s-au depus pentru întabulare trei contracte de vânzare-cumpărare de drepturi succesorale autentificate și certificatul de moștenitor menționat. Cererile s-au soluționat prin încheierile de respingere nr. 30879/2016 și 30880/2016, având la bază dispozițiile art. 1753 din Codul civil142 și art. 29 alin. (1) lit. c) și e) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, cu modificările și completările ulterioare143. 142

Conform art. 1753 din Codul civil Cumpărătorul unei moşteniri nu dobândeşte drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în moştenire decât potrivit regulilor privitoare la cartea funciară. El nu poate opune terţelor persoane dobândirea altor drepturi cuprinse în moştenire decât dacă a îndeplinit formalităţile cerute de lege pentru a face opozabilă dobândirea fiecăruia dintre aceste drepturi. 143

Conform art. 29 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, cu modificările și completările ulterioare În cazul în care registratorul admite cererea,

dispune intabularea sau înscrierea provizorie prin încheiere, dacă înscrisul îndeplineşte următoarele condiţii limitative: (…) c) individualizează imobilul printr-un număr de carte funciară şi un număr cadastral sau topografic, după caz; (…) e) este însoţit, după caz, de o copie a extrasului de carte funciară pentru autentificare, a extrasului 354

Comisia apreciază că în ceea ce privește formalitățile de publicitate imobiliară în cazul vânzării de drepturi succesorale, sunt incidente aprecierile formulate la punctul 2 din prezenta minută 144 . În speța analizată, cererea de întabulare a dreptului de proprietate se va redepune la biroul teritorial. ***

12.8 Deschiderea cărții funciare a imobilului in temeiul unui certificat de moștenitor eliberat înainte de intrarea în vigoare a noului Cod civil, în baza posesiei faptice. (Minuta ședinței din data 27.09.2016) Un notar public solicită sprijinul cu o soluție care să permită ca recomandare către OCPI să aprecieze juridic certificatele de moștenitor emise înainte de 01 octombrie 2011 145 , în sensul aplicării favorabile a dispozițiilor art. 131 alin. (2) din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și completările ulterioare146, fie de carte funciară pentru informare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza întocmirii actului, cu excepţia cazului în care se face menţiune despre acestea în cuprinsul actului; (…) 144

(n.n.) A se vedea situația juridică prezentată anterior referitoare la Înscrierea în cartea funciară în temeiul unui certificat de

moștenitor precedat de un contract de donație a drepturilor succesorale. (Minuta ședinței din data de 25.05.2016) 145

(n.n.) Potrivit art. 1133 alin. (1) din Codul civil intrat în vigoare la data de 01.10.2011, certificatul de moştenitor face dovada

calităţii de moştenitor, legal sau testamentar, precum şi dovada dreptului de proprietate al moştenitorilor acceptanţi asupra bunurilor din masa succesorală, în cota care se cuvine fiecăruia. 146

Conform art. 131 alin. (2) din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară aprobat 355

prin posibilitatea întocmirii documentațiilor cadastrale pe flux întrerupt, decizia comisiei pozitivă acoperind sintagma din alin. (2) teza I (...) conform Protocolului de colaborare (...) fie recunoașterea că aceste certificate de moștenitor constată drepturi reale și atunci s-ar aplica prevederile tezei a II-a din același articol. Din analiza situației prezentate, comisia reține următoarele: dispozițiile art. 131 alin. (2) din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 fac trimitere explicită la prevederile cap. II pct. 3 din Protocolul de colaborare încheiat între ANCPI şi UNNPR, aprobat prin Ordinul nr. 309/2010, care stabilesc regula că, pentru certificatele de moştenitor sau actele de partaj menţionate mai sus (emise înainte de 01 octombrie 2011), intabularea se va face în condiţiile prezentării şi a următoarelor documente:

a) certificat pentru atestarea că petentul este cunoscut ca proprietar, eliberat de către primarul localităţii unde este situat imobilul, potrivit Anexei nr. 1, care face parte integrantă din prezentul protocol de colaborare; b) certificatul emis de organele fiscale ale autorităţilor locale;

prin Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și completările ulterioare se

întocmeşte documentaţie cadastrală pe flux întrerupt şi în situaţia în care, pentru încheierea actului autentic sau a certificatului de moştenitor, nu se prezintă un act justificativ al titlului dispunătorului sau autorului succesiunii, conform protocolului de colaborare dintre Agenţia Naţională şi UNNPR. Drepturile reale constatate prin certificatele de moştenitor şi actele de partaj voluntar şi judiciar sunt intabulate în cartea funciară la prima înregistrare pe flux integrat, în baza unei documentaţii cadastrale întocmite ulterior încheierii actului şi a unui certificat de sarcini. 356

c) procesul-verbal de identificare a imobilului, potrivit modelului prevăzut în Anexa nr. 2, care face parte integrantă din prezentul protocol de colaborare; d) documentaţia cadastrală. ***

12.9 Precizarea cotelor-părți din dreptul de proprietate ce revin moștenitorilor în cuprinsul certificatului de moștenitor. (Minuta ședinței din data 14.11.2016) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la practica birourilor de cadastru și publicitate imobiliară de a respinge cererile de înscriere a actelor de proprietate în care nu sunt precizate cotele-părți indivize deținute de coproprietari și refuzul acestora de înscriere a cotelor-părți indivize ale coproprietarilor stabilite separat, în baza unei declarații, în speța de față actul autentic cu nr. 1396/09.09.2016, solicitând neîntemeiat, în opinia notarului public, rectificarea/completarea actelor instrumentate, respectiv certificatul de moștenitor suplimentar nr. 12/17.02.2016 dat în dosarul nr. 17/2016. Supliment dosar nr. 7/2016, conexat dosar nr. 6/2016. Potrivit dispozițiilor art. 111 alin. (2) lit. s) din Legea notarilor publici şi a activităţii notariale nr. 36/1995, republicată, încheierea finală a procedurii succesorale ce stă la baza certificatului de moștenitor trebuie să cuprindă, printre altele, întinderea drepturilor succesorale. Având în vedere că certificatul de moștenitor suplimentar nr. 12/17.02.2016 dat în dosarul nr. 17/2016 nu îndeplinește această cerință legală, Comisia constată că în speță se impune emiterea de către notarul public 357

instrumentator a unei încheieri de completare a certificatului de moștenitor, în cuprinsul căreia să fie precizate explicit cotele-părți din dreptul de proprietate ce revin moștenitorilor. ***

12.10 Emiterea unui certificat de moștenitor de pe urma unui defunct în favoarea căruia s-a eliberat un titlu de proprietate, în temeiul Legii nr. 18/1991 privind fondul funciar, cu privire la un imobil situat într-o unitate administrativ teritorială în care s-au realizat lucrări de înregistrare sistematică. (Minuta ședinței din 28.11.2016) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la posibilitatea și condițiile dezbaterii moștenirii în cazul defunctei M.I. În favoarea defunctei s-a eliberat de către comisia județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor un titlu de proprietate, în calitate de moștenitor al defunctului B.D., prin care s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra unui teren în suprafață de 22800 mp situat în extravilanul comunei R. T13, P51. Conform extrasului de carte funciară nr. 8899/23.02.2014, asupra terenului în suprafață măsurată de 22800 mp, amplasat în T13, P51, situat în comuna N., identificat cu nr. cadastral 5364, s-a înscris provizoriu sub nr. 8899/23.02.2014

drept de proprietate, Legea nr. 7/1996, art. 13 alin. (10), dobândit prin Lege, cota actuală 1/1, în favoarea unității administrativ-teritoriale N. proprietar declarativ B.D., în baza act normativ nr. 133 din 24.07.2012 emis de Parlamentul României, Lege147 Certificat de atestare fiscală nr. 6922. 147

Legea nr. 133/2012 pentru aprobarea Ordonanței de urgență a Guvernului nr. 64/2010 privind modificarea și completarea 358

În urma informațiilor suplimentare obținute de la OCPI, reprezentanții ANCPI precizează următoarele: titlul de proprietate se înscrie în cartea funciară în favoarea defunctului B.D. pe unitatea administrativ – teritorială N., urmând să se radieze înscrierea provizorie făcută în favoarea unității administrativ – teritoriale N. Conform art. 13 alin. (15) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată în cazul

imobilelor ai căror proprietari, posesori sau alţi detentori precari, astfel cum sunt definiţi la art. 918 din Codul civil148, nu pot fi identificaţi cu ocazia efectuării din oficiu a lucrărilor de înregistrare sistematică, precum şi în lipsa documentelor prevăzute la alin. (1) cu privire la calitatea de posesor, dreptul de proprietate se va înscrie provizoriu în favoarea unităţii administrativ-teritoriale. În acest caz, dreptul de proprietate va putea fi intabulat ulterior, la cererea titularului dreptului de proprietate asupra imobilului, în baza unei documentaţii care va cuprinde: a) identificarea imobilului în planul cadastral, în scopul de a certifica faptul că imobilul din actul de proprietate corespunde cu cel din plan; b) actul care atestă dreptul de proprietate; c) certificatul prin care se atestă că imobilul este înregistrat în evidenţele fiscale sau, după caz, în registrul Legii cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996 a fost publicată în Monitorul Oficial, Partea I, nr. 506, din 24 iulie 2012. 148 Conform art. 918 din Codul civil: (1) Nu constituie posesie

stăpânirea unui bun de către un detentor precar, precum: a) locatarul, comodatarul, depozitarul, creditorul gajist; b) titularul dreptului de superficie, uzufruct, uz, abitaţie sau servitute, faţă de nuda proprietate; c) fiecare coproprietar, în proporţie cu cotele-părţi ce revin celorlalţi coproprietari; d) orice altă persoană care, deţinând temporar un bun al altuia, este obligată să îl restituie sau care îl stăpâneşte cu îngăduinţa acestuia. (2) Detentorul precar poate invoca efectele recunoscute posesiei numai în cazurile şi limitele prevăzute de lege. 359

agricol, eliberat de primarul unităţii administrativ-teritoriale unde este amplasat acest imobil. În spetă, nu este necesară identificarea imobilului în planul cadastral, întrucât această operațiune a fost efectuată în cadrul lucrării de înregistrare sistematică. În vederea emiterii certificatului de moștenitor se va solicita un extras de carte funciară pentru informare conform noii situații juridice. ***

12.11 Operațiuni de publicitate imobiliară în cazul vânzării unei moșteniri; individualizarea imobilului printr-un număr de carte funciară; necesitatea solicitării în prealabil încheierii contractului a unui extras de carte funciară pentru autentificare; înscrierea în cartea funciară a cumpărătorului drepturilor succesorale. (Minuta ședinței din data de 30.01.2017) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la efectele actelor de transfer încheiate în temeiul art. 1747 și următoarele din Codul civil (vânzarea moștenirii), cu privire la imobile înscrise sau neînscrise în cartea funciară la momentul încheierii lor, care sunt respinse de la înscriere, sub motivul nesolicitării extrasului de carte funciară de autentificare sau a certificatului de sarcini, în scopul încheierii lor, sau a necesității încheierii unui act de novație obiectivă cu privire la acestea. În opinia notarului public, în lipsa unor reglementări speciale cu privire la înscrierea efectelor acestor acte, respingerea cererilor de înscriere pentru motivele arătate este nejustificată. Actele de înstrăinare de felul celor menționate au un temei legal, iar obiectul lor nu îl constituie transferul proprietății unor anumite imobile, pentru a se solicita extras de carte funciară pentru autentificare sau certificat de sarcini, 360

în scopul încheierii lor. Notarul public consideră că se impune înscrierea efectelor actului constatator al dreptului de moștenire al înstrăinătorului (certificat de moștenitor sau hotărâre judecătorească), anterior înscrierii efectelor actului de înstrăinare respectiv. Comisia își menține punctul de vedere exprimat prin pct. 2 al minutei din data de 25.05.2016. Astfel, potrivit art. 1747 din Codul civil: În sensul prezentei secţiuni, prin moştenire se

înţelege dreptul de a culege o moştenire deschisă sau o cotă din aceasta. Sub sancţiunea nulităţii absolute a contractului, vânzarea unei moşteniri se încheie în formă autentică. Având în vedere prevederile art. 105 alin. (1) din Legea nr. 36/1995 a notarilor publici și a activității notariale, republicată, în conformitate cu care în cadrul procedurii

succesorale, notarul public stabileşte calitatea moştenitorilor şi legatarilor, întinderea drepturilor acestora, precum şi compunerea masei succesorale, stabilirea compunerii masei succesorale nu se poate face decât în cadrul procedurii succesorale, care se finalizează, de regulă, cu emiterea unui certificat de moștenitor sau de legatar. Astfel, la momentul vânzării de drepturi succesorale, compunerea masei succesorale nu este încă stabilită. În conformitate cu prevederile art. 1748 din Codul Civil,

dacă nu specifică bunurile asupra cărora se întind drepturile sale, vânzătorul unei moşteniri garantează numai calitatea sa de moştenitor, afară de cazul când părţile au înlăturat expres şi această garanţie. Având în vedere aceste prevederi legale, rezultă că enumerarea bunurilor în cadrul vânzării de drepturi succesorale nu este necesară și nici nu constituie o condiție de valabilitate a contractului, având impact numai în ceea ce privește angajarea răspunderii contractuale. 361

Întrucât obiectul contractului îl constituie o universalitate, respectiv o moştenire deschisă sau o cotă din aceasta, în sensul art. 1747 din Codul civil, în mod obiectiv nu pot fi îndeplinite condițiile prevăzute de art. 29 din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, cu modificările și completările ulterioare, referitoare la individualizarea imobilului printr-un număr de carte funciară şi un număr cadastral sau topografic, respectiv la necesitatea solicitării în prealabil a extrasului de carte funciară pentru autentificare. Certificatul de moștenitor este actul în cuprinsul căruia este necesar a se individualiza imobilele din masa succesorală, în condițiile art. 29 mai sus amintit, încheiat cu respectarea prevederilor art. 35 alin. (1), teza finală, din același act normativ, cu solicitarea în prealabil a unui extras de carte funciară de informare. În aceste condiții, înscrierea în cartea funciară a moștenitorului și a cumpărătorului drepturilor succesorale se vor efectua succesiv, în baza certificatului de moștenitor și a contractului de vânzare de drepturi succesorale, cu achitarea tarifelor de publicitate imobiliară aferente celor două operațiuni solicitate. ***

12.12 Analiza unui caz particular privind înscrierea în cartea funciară în temeiul unor certificate de moștenitor. (Minuta ședinței din data de 13.02.2017) La data de 05.02.2016 a fost emis Certificatul de moștenitor suplimentar și Certificatul de moștenitor nr. 5/2016 privind pe defunctele BA, identică cu BA, născută M, BO și MR – pentru cota de 3/16 părți aparținând defunctei BA, înscris în 362

cartea funciară nr. 32272 de sub B2, cota de 3/16 părți aparținând defunctei MR, de sub B3 și cota de 6/16 părți de pe urma defunctei BO, moștenire a celor două defuncte de mai sus. Prin nota de completare, BCPI solicită revizuirea cotei de 6/16 părți a defunctei BO, pentru că nu este opozabilă proprietarului tabular. Notarul public nu este de acord cu solicitarea emisă prin referatul de completare, apreciind că este opozabilă defuncților înscriși în cartea funciară cota de 6/16 părți ce reprezintă masa succesorală a defunctei BO de la punctul 3 din certificatul de moștenitor, dobândită prin moștenire și are ca obiect imobilele înscrise în cartea funciară nr. 32272 sub B2.1 și B3.1 din extrasul de carte funciară, ce au făcut obiectul dezbaterii succesiunii defunctelor de la punctul 1 și 2 din același certificat de moștenitor. Pentru a evita o încheiere de respingere, notarul public a emis încheierea de înlăturare a omisiunii vădite nr. 1/09.01.2017. Din verificările efectuate de către ANCPI rezultă că, ulterior formulării petiției, cererea înregistrată în registrul general de intrare al BCPI sub nr. 30121/07.12.2016 a fost soluționată prin încheierea de admitere cu același număr. ***

12.13 Notarea cotelor de contribuție la dobândirea bunului comun în temeiul actului de lichidare; tariful de publicitate imobiliară aferent. (Minuta ședinței din data de 10.04.2017) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la următoarea situație juridică: prin încheierea de 363

respingere nr. 39206/28.02.2017, OCPI a respins cererea de notare în cartea funciară a unui act de lichidare, încheiat de foști soți, cu motivația că solicitarea nu face parte din situațiile enumerate de dispozițiile legale privitoare la notările efectuate în cuprinsul cărților funciare. Notarul public consideră că soluția nu este corectă întrucât, potrivit art. 903 pct. 3 din Codul civil se vor putea nota în cartea funciară, fără însă ca

opozabilitatea faţă de terţi să depindă de această înscriere: (...) orice alte fapte sau raporturi juridice care au legătură cu imobilul şi care sunt prevăzute în acest scop de lege. Se apreciază că notarea actului de lichidare este foarte importantă, întrucât prin acest act părțile stabilesc cotele de contribuție la dobândirea bunului comun, acest imobil ieșind din situația de devălmășie și intrând în cea de indiviziune, notarea în cartea funciară a actului de lichidare având importanță atât pentru un viitor cumpărător al imobilului, cât și pentru creditorii care pot urmări, în principal, doar cota de contribuție a unuia dintre soți. Notarul public apreciază, de asemenea, că potrivit art. 902 pct. 3 din Codul civil se poate nota în cartea funciară și calitatea de bun comun a unui imobil, ceea ce înseamnă că per a contrario este posibilă și notarea cotelor de participare la dobândirea unui bun comun. Odată cu intrarea în vigoare a Codului civil la data de 1 octombrie 2011, s-a instituit principiul potrivit căruia notările în cartea funciară se efectuează numai în cazurile prevăzute de lege. Sediul materiei îl constituie art. 902 Cod civil, însă numeroase alte cazuri de notare se regăsesc în legi speciale. Acest fapt a dus la apariția unei practici neunitare, anumite birouri teritoriale efectuând înscrierea cotelor - părți stabilite în temeiul actului de lichidare, iar altele respingând cererile de 364

înscriere formulate, cu motivarea că notarea actului de lichidare nu este prevăzută expres de lege. Comisia observă că înscrierea în cartea funciară a actului de lichidare este utilă pentru că, în fapt, se modifică (schimbă) forma proprietății comune: din devălmășie în coproprietate. Acest fapt are consecințe deosebit de importante din punct de vedere juridic: din acel moment, fiecare coproprietar va putea să dispună liber de cota sa din dreptul de proprietate (înstrăinare, ipotecare, etc.), ceea ce în ipoteza devălmășiei nu este posibil. Situația se poate întâlni nu numai în cazul devălmășiei care are ca izvor legea (regimul comunității), ci și în cazul devălmășiei care are ca izvor actul juridic. Notarul public are obligația legală de a îndeplini formalitățile de publicitate imobiliară în cazul în care obiectul comunității îl constituie bunuri imobile. Potrivit art. 35 alin. 1) teza I din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și completările ulterioare, notarul public care a întocmit un act prin care se

transmite, se modifică, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar este obligat să ceară, din oficiu, înscrierea în cartea funciară. În considerarea regimului juridic al actului autentic de lichidare a comunității, stabilit prin Codul civil și a prevederilor art. 23 lit. B. j) din același act normativ, în conformitate cu care partea a II-a, referitoare la înscrierile privind dreptul de

proprietate şi alte drepturi reale, (…) cuprinde: orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face în titlu, în partea I sau a II-a a cărții funciare, cu privire la înscrierile făcute, înscrierea în cartea funciară a modificării formei proprietății comune din proprietate în devălmășie în proprietate pe cote - părți, în baza actului de lichidare încheiat în formă autentică apare nu doar posibilă ci chiar obligatorie, 365

cu consecința modificării corespunzătoare a înscrierilor din partea a II-a a cărții funciare. În baza actului de lichidare se va cere menționarea cotelor de contribuție la dobândirea bunului comun, cu plata unui tarif de 60 lei per operațiune și nu notarea actului de lichidare ca instrumentum. Înscrierea actului de partaj sau a certificatului de moștenitor nu este condiționată de prezentarea actului de lichidare. Înscrierea cotelor - părți se face fără perceperea unui tarif suplimentar față de cel perceput pentru înscrierea în baza certificatului de moștenitor sau a actului de partaj. ***

366

13.

ASPECTE DE PUBLICITATE IMOBILIARĂ ÎN CAZUL PARTAJULUI IMOBILIAR

13.1 Necesitatea acordului soțului unui copartajant pentru înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate exclusivă în favoarea celuilalt soț. (Minuta ședințelor din data de 31.03.2014 și 07.04.2014) O societate profesională notarială a înregistrat o cerere de înscriere a unui act de partaj voluntar cu plata tarifului în regim de urgență. La data stabilită pentru eliberare, s-a comunicat notarului public un referat de completare prin care s-a solicitat acordul soțului unui copartajant pentru înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate exclusivă în favoarea celuilalt soț, deși cota-parte din dreptul de proprietate asupra bunului, care făcea obiectul partajului, a fost dobândită de către acesta înainte de căsătorie ca bun propriu. ANCPI a comunicat că s-a formulat răspuns biroului notarial în sensul că solicitarea oficiului teritorial, raportat la cadrul legal, este nejustificată. ***

13.2 Soluționarea unei cereri de înscriere unui act de partaj cu privire la o construcție edificată de către soți în timpul căsătoriei pe un teren aflat în proprietatea exclusivă a unui soț. (Minuta ședinței din data de 03.03.2015) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la soluționarea unei cereri de întabulare a dreptului 367

de proprietate exclusivă asupra unui teren și a unei construcții, întemeiată pe un act de partaj voluntar, încheiat în urma desfacerii unei căsătorii prin divorț. În speță, pe terenul bun propriu al soției, dobândit înainte de căsătorie, înscris în cartea funciară, s-a construit o casă de locuit în timpul căsătoriei, în temeiul unei autorizații de construire eliberate pe numele soției. Prin actul de lichidare a comunității legale a soților, autentificat sub nr. 99/12.01.2015, s-a stabilit calitatea de bun comun a construcției. Părțile au hotărât prin actul de partaj atribuirea imobilului format din teren și construcție în proprietatea exclusivă a fostului soț, cu plata unei sulte. OCPI a admis cererea de notare a autorizației de construcție și a respins cererea de întabulare a dreptului de proprietate în favoarea fostului soț în baza actului de partaj. Din analiza documentelor transmise rezultă că terenul are calitatea de bun propriu al fostei soții, fiind dobândit înainte de căsătorie, astfel încât dreptul de proprietate asupra acestuia nu poate fi inclus în masa partajabilă, având în vedere că partajul este o modalitate specifică de încetare a coproprietății, conform art. 669 și următoarele din Codul civil. ***

13.3 Necesitatea dovezii achitării impozitului pe veniturile din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal în cazul înscrierii în cartea funciară a unui drept real în baza unui act de partaj. (Minuta ședinței din data de 03.03.2015) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la emiterea de către OCPI a unui referat de 368

completare, prin care se solicită dovada achitării impozitului

pe transferul dreptului de proprietate datorat de copartajantă pe suma dobândită din transferul dreptului de proprietate, conform art. 771 alin. (1) și alin. (6) ultima teză din Codul fiscal149. În speță, printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă, s-a dispus sistarea stării de indiviziune dintre părți și atribuirea reclamantului - pârât în posesie și proprietate exclusivă a unui apartament, cu obligația de plată a unei sulte către pârâta - reclamantă. Potrivit art. 1513 din Hotărârea Guvernului nr. 44/2004 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și

149

(n.n.) Prin Decizia Curții Constituționale nr. 662/2014 referitoare la admiterea excepţiei de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 771 alin. (6) teza finală din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, publicată în Monitorul Oficial, Partea I nr. 47 din 20.01.2015, s-a admis

excepţia de neconstituţionalitate ridicată de Societatea Comercială "Vanadis 94 Prod Com" - S.R.L. din Bucureşti în Dosarul nr. 5.289/1.748/2013 al Judecătoriei Cornetu şi s-a constat că dispoziţiile art. 771 alin. (6) teza finală din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal sunt constituţionale în măsura în care legea nu îl obligă pe cumpărătorul adjudecatar să facă dovada plăţii impozitului datorat de înstrăinătorul debitor pentru a-şi putea înscrie în cartea funciară dreptul său de proprietate. Cadrul legal a fost modificat ulterior analizei situației analizate prin Ordonanţa de urgenţă nr. 6/2015 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 571/2003 privind Codul fiscal, intrată în vigoare la data de 14.04.2015, s-a eliminat obligația registratorului de carte funciară de a verifica îndeplinirea obligației de plată a impozitului cu prilejul înscrierii în cartea funciară. În prezent, modul de stabilire a obligației de plată a impozitului pe venitul din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal este reglementată prin art. 111 din Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare, intrată în vigoare la data de 01.01.2016. 369

completările ulterioare, în cazul partajului judiciar sau voluntar nu se datorează impozit150. Având în vedere aceste prevederi legale, precum și faptul că norma fiscală este de strictă interpretare și aplicare, solicitarea OCPI nu se justifică în cazul actelor de partaj judiciar sau voluntar. ***

13.4 Necesitatea unui certificat de sarcini la autentificarea unui act de partaj cu privire la imobile neînscrise în cartea funciară. (Minuta ședinței din data de 29.06.2015) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la necesitatea unui certificat de sarcini la autentificarea unui act de partaj încheiat ulterior eliberării certificatului de moștenitor, cu privire la imobile neînscrise în cartea funciară. În speță sunt aplicabile prevederile art. 35 din Legea 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și completările ulterioare151 și art. 13 alin. (3) 150

Exceptarea actelor de partaj de la obligația de plată a impozitului prevăzut la art. 111 din Codul fiscal este prevăzută în prezent la pct. 33 alin. (2) din Titlul IV Capitolul IV Secțiunea I a Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 227/2015 privind Codul fiscal, aprobate prin Hotărârea nr. 1/2016, cu modificările și completările ulterioare, intrată în vigoare la data de la 13.01.2016, în conformitate cu care: În cazul partajului judiciar sau voluntar, precum

şi al regimului separaţiei de bunuri nu se datorează impozit. 151

(n.n.) Potrivit art. 35 alin. (1) teza V din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și completările ulterioare la autentificarea actelor notariale prin care se

transmite, se modifică sau se constituie un drept real imobiliar, notarul public va solicita un extras de carte funciară pentru autentificare, care 370

din Ordinul 700/2014, privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, cu modificările și completările ulterioare 152 . În situația prezentată se încheie un act adițional la actul de partaj, în care se menționează certificatul de sarcini solicitat anterior. ***

13.5 Soluționarea unei cereri de întabulare a unui act de partaj voluntar. (Minuta ședinței din data de 20.07.2015) Un notar public solicită sprijinul în vederea soluționării unei cereri de întabulare a unui act de partaj voluntar încheiat în urma divorțului, cerere care a primit respingere din partea OCPI, atât în faza inițială de întabulare, cât și în faza de reexaminare a respingerii cererii. În speță, soții au dobândit cota de ½ din dreptul de proprietate asupra unui teren în timpul căsătoriei, ca bun comun. Ulterior divorțului, prin act de lichidare a regimului

este valabil timp de 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii, sau, după caz, un certificat de sarcini. 152

(n.n.) Conform art. 13 alin. (3) din Regulamentul aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare în

cazul în care partajul voluntar se încheie în baza certificatului de sarcini, fără dezlipirea imobilului/imobilelor din masa partajabilă, prima înscriere în cartea funciară se efectuează în baza documentaţiei cadastrale, întocmită ulterior actului de partaj; în cazul în care imobilul/imobilele din masa partajabilă se dezlipeşte/dezlipesc, pentru acesta/acestea, actul de partaj se va putea încheia numai în baza extrasului de carte funciară pentru autentificare şi a documentaţiei cadastrale de dezlipire. 371

comunității legale, încheiat în formă autentică, s-a stabilit calitatea de coproprietari a foștilor soți în cote - părți egale de ½ fiecare din toate bunurile cuprinse în masa partajabilă, inclusiv asupra terenului menționat. Prin actul de partaj, cota de ½ stabilită în favoarea unui soț din cota de ½ din dreptul de proprietate asupra terenului dobândit în timpul căsătoriei, a fost atribuită în proprietatea deplină și exclusivă a celuilalt soț, cu plata unei sulte. OCPI a respins cererea de înscriere formulată în baza actului de partaj, cu motivarea că, în conformitate cu art. 684 alin. (2) din Codul civil, partajul făcut fără participarea tuturor

coproprietarilor este lovit de nulitate absolută. În speța de față, bunul partajabil îl reprezintă cota de ½ din imobil, cota ce aparține foștilor soți. ***

13.6 Tipul extrasului necesar la autentificarea unui contract de partaj voluntar fără dezmembrarea imobilelor din masa partajabilă, încheiat în aceeași zi cu emiterea certificatului de moștenitor. (Minuta ședinței din data de 03.08.2016) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la următoarea situație juridică: la data de 06.05.2016 s-a dezbătut o succesiune, iar în cadrul procedurii succesorale, moștenitorii s-au înțeles cu privire la împărțirea bunurilor prin bună învoială, încheindu-se Contractul de partaj voluntar nr. 1165/06.05.2016, emis consecutiv Certificatului de moștenitor nr. 51/06.05.2016, în baza extrasului de informare nr. 44214/04.05.2016. Cererea de înscriere nr. 13049/06.05.2016 a fost soluționată prin încheierea nr. 45588/09.05.2016, prin care sa respins intabularea dreptului de proprietate al 372

moștenitorului asupra imobilului atribuit în baza contractului menționat mai sus, pe motiv că, pentru orice contract de partaj voluntar este necesară solicitarea în prealabil a unui extras de carte funciară pentru autentificare. Notarul public apreciază că art. 13 alin. (2) și alin. (3) din Regulamentului de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și completările ulterioare reglementează două situații diferite: - conform alin. (2) în cazul în care, consecutiv emiterii

certificatului de moştenitor se încheie şi un act de partaj voluntar, înscrierea în cartea funciară se poate face ulterior, în baza documentaţiei cadastrale, cu excepţia cazului în care imobilul/imobilele din masa partajabilă se dezlipeşte/ dezlipesc; - potrivit alin. (3) în cazul în care partajul voluntar se încheie în baza certificatului de sarcini, fără dezlipirea imobilului/imobilelor din masa partajabilă, prima înscriere în cartea funciară se efectuează în baza documentaţiei cadastrale, întocmită ulterior actului de partaj; în cazul în care imobilul/imobilele din masa partajabilă se dezlipeşte/dezlipesc, pentru acesta/acestea, actul de partaj se va putea încheia numai în baza extrasului de carte funciară pentru autentificare şi a documentaţiei cadastrale de dezlipire. Din interpretarea sistematică a celor două alineate ale art. 13, notarul public apreciază că sunt avute în vedere două situații diferite: partajele fără dezmembrare consecutive procedurii succesorale și celelalte partaje fără dezmembrare, ulterioare unor proceduri succesorale sau partajelor voluntare. Notarul public precizează că art. 35 alin. (1) tezele V și VI din Legea 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare, reglementează de asemenea, două situații: la autentificarea

actelor notariale prin care se transmite, se modifică sau se 373

constituie un drept real imobiliar, notarul public va solicita un extras de carte funciară pentru autentificare, (…) sau, după caz, un certificat de sarcini. La autentificarea actelor notariale prin care se stinge un drept real imobiliar, precum şi în cadrul procedurii succesorale, pentru imobilele înscrise în cartea funciară se va solicita extras de carte funciară pentru informare. Din aceste reglementări rezultă că în cazul procedurilor succesorale este necesar un extras de carte funciară de informare și nu un extras de carte funciară de autentificare. Coroborând acest articol cu art. 111 alin. (1) din Legea notarilor publici și a activității notariale nr. 36/1995, în conformitate cu care în succesiunea în care există bunuri, s-a

realizat acordul între moștenitori și s-au administrat probe îndestulătoare, notarul public întocmește încheierea finală a procedurii succesorale și cu alin. (3), potrivit căruia dacă moștenitorii și-au împărțit bunurile prin bună-învoială, în încheiere se va arăta modul de împărțeală și bunurile succesorale atribuite fiecăruia. Actul de împărțeală va putea fi cuprins în încheierea finală sau se va putea întocmi separat, în una dintre formele prescrise de lege rezultă, în opinia notarului public, că partajul voluntar încheiat consecutiv cu emiterea certificatului de moștenitor, face parte din procedura succesorală și necesită, pentru imobilele înscrise în cartea funciară, solicitarea, în prealabil, a unui extras de carte funciară pentru informare. La aceeași concluzie conduce, în opinia notarului public și interpretarea art. 13 alin. (3) din Regulamentul aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, în sensul că partajarea unui bun prin dezlipire, se face pe baza extrasului de carte funciară de autentificare. Astfel rezultă că, per a contrario, dacă nu se dezlipesc, partajul se face în condițiile procedurii succesorale, cu extras de informare. 374

Analizând speța supusă atenției, Comisia reține următoarele: În conformitate cu dispozițiile art. 1144 alin. (1) din Codul civil dacă toţi moştenitorii sunt prezenţi şi au

capacitate de exerciţiu deplină, partajul se poate realiza prin bună învoială, în forma şi prin actul pe care părţile le convin. Dacă printre bunurile succesorale se află imobile, convenţia de partaj trebuie încheiată în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute. Din analiza actelor prezentate în speță, rezultă că partajarea bunurilor succesorale s-a efectuat printr-un act de partaj voluntar, autentificat în aceeași zi în care s-a emis certificatul de moștenitor. Conform art. 680 alin. (2) din Codul civil, în cazul imobilelor, efectele juridice ale partajului se

produc numai dacă actul de partaj încheiat în formă autentică sau hotărârea judecătorească rămasă definitivă, după caz, au fost înscrise în cartea funciară. Având în vedere aspectele precizate cu privire la efectele partajului sub regimul noului Cod civil, pentru înscrierea în cartea funciară, actul de partaj trebuie să îndeplinească condițiile prevăzute de art. 29 alin. (1) lit. e) coroborat cu art. 35 alin. (1) teza V din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare, referitoare la necesitatea solicitării în prealabil a extrasului de carte funciară pentru autentificare153.

153

Conform art. 29 alin. (1) litera e) În cazul în care

registratorul admite cererea, dispune intabularea sau înscrierea provizorie prin încheiere, dacă înscrisul îndeplineşte următoarele condiţii limitative: (…) e) este însoţit, după caz, de o copie a extrasului de carte funciară pentru autentificare, a extrasului de carte funciară pentru informare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza întocmirii actului, cu excepţia cazului în care se face menţiune despre 375

Având în vedere aceste considerente, se apreciază că respingerea cererii motivată de lipsa extrasului pentru autentificare solicitat în prealabil încheierii actului de partaj este corectă. ***

13.7 Autentificarea unui act de partaj voluntar având ca obiect un imobil neînscris în cartea funciară în temeiul unui certificat de sarcini. (Minuta ședinței din data de 16.08.2016) Un notar public solicită sprijinul cu privire la intabularea dreptului de proprietate în baza unui act de partaj voluntar succesoral, autentificat la data de 26.04.2016, încheiat în condițiile art. 36 alin. (1) lit. c) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, în conformitate cu care actele notariale prin care se transmite, se modifică, se

constituie sau se stinge un drept real imobiliar se încheie numai dacă bunurile imobile sunt înscrise în cartea funciară, cu excepţia: (…) actelor de partaj succesoral sau voluntar, cu excepţia cazului în care imobilele din masa partajabilă se dezlipesc sau se alipesc. Notarul public precizează că la data autentificării, imobilul nu era intabulat, motiv pentru care s-a solicitat BCPI, în prealabil autentificării, certificatul de sarcini nr. 28569/20.04.2016, menționat în actul de partaj. Anterior încheierii actului se formase dosarul nr. 26581/20.04.2016 pentru deschiderea cărții funciare a imobilului, fără ca notarului să i se aducă la cunoștință acest fapt în cuprinsul certificatului de sarcini, lucrare ce a fost soluționată ulterior acestea în cuprinsul actului; A se vedea și art. 35 alin. (1) teza V citat mai sus. 376

autentificării actului de partaj, respectiv la data de 5.05.2016, imobilul fiind înscris în cartea funciară. La cererea părții, în data de 14.06.2016, care s-a prezentat cu documentația cadastrală și cu încheierea de intabulare nr. 26581/13.04.2016, notarul public a depus cerere de intabulare a actului de partaj, înregistrată cu nr. 43298/14.06.2016, cerere care a fost respinsă la data de 24.06.2016, motivându-se pe nerespectarea prevederilor art. 29. alin. (1) lit. c) din Legea nr. 7/1996 referitoare la obligativitatea individualizării imobilul printr-un număr de carte funciară şi un număr cadastral. Cererea de reexaminare depusă de notarul public, motivată pe autentificarea actului de partaj anterior atribuirii numărului cadastral și înscrierii în cartea funciară a fost de asemenea respinsă. În considerarea prevederilor legale în vigoare, mai sus citate, referitoare la posibilitatea autentificării unui act de partaj succesoral sau voluntar cu privire la un imobil neînscris în cartea funciară, rezultă că actul autentificat la data de 26.04.2016 îndeplinește condițiile pentru a sta la baza intabulării dreptului de proprietate, în favoarea copartajanților. Împrejurarea că, ulterior încheierii actului de partaj, s-a deschis carte funciară pentru imobilul care face obiectul împărțelii, nu justifică soluția de respingere a cererii de intabulare în baza art. 29. alin. (1) lit. c) din Legea nr. 7/1996 și nici nu poate motiva emiterea unei încheieri de rectificare/completare a actului notarial cu datele de identificare (nr. cadastral și nr. de carte funciară) ale imobilului în cauză. Cererea de înscriere urmează să se redepună. *** 377

13.8 Înscrierea succesivă în cartea funciară în baza unui act de partaj judiciar și a unui contract de vânzare. (Minuta ședinței din data de 18.04.2017) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la următoarea situație: soții D.C. și D.M. au dobândit, în timpul căsătoriei, un apartament, imobil având număr cadastral 845/45, intabulat în cartea funciară nr. 200488-C1-U24 (nr. CF vechi 29114), conform contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 1701 din data de 31.10.2005, prețul apartamentului plătindu-se parte din surse proprii, parte prin credit ipotecar de la o instituție de credit, pentru care s-a intabulat dreptul de ipotecă în favoarea acesteia. În anul 2009, soții D.C. și D.M. au divorțat, conform sentinței civile nr. 19839 din data de 02.12.2009, rămasă irevocabilă, soția păstrându-și numele rezultat în urma căsătoriei. În anul 2011, foștii soți, D.C. și D.M. au partajat bunurile dobândite în timpul căsătoriei, conform sentinței civile de partaj nr. 9613 din data de 16.05.2011, sentință civilă rămasă irevocabilă prin nerecurare, numitei D.M. revenindu-i în proprietate imobilul. Sentința civilă de partaj nu a fost înscrisă în cartea funciară. Prin declarația autentificată sub nr. 96 din data de 28.02.2017, instituția de credit își dă acordul pentru radierea ipotecii și a interdicțiilor aferente, având în vedere achitarea integrală a creditului. Prin contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 101 din data de 28.02.2017, D.M. înstrăinează apartamentul mai sus arătat către soții V. S-C și V. E-D. Prin cererea nr. 21707 din data de 01.03.2017, s-a solicitat: 378

- intabularea dreptului de proprietate în favoarea fostei soții D.M., conform sentinței civile de partaj nr. 9613 din data de 16.05.2011; - radierea sarcinilor în baza declarației autentificată sub nr. 96 din data de 28.02.2017; - intabularea dreptului de proprietate în favoarea noilor dobânditori, respectiv soții V. S-C și V. E-D, cu precizarea că fiecare solicitare a fost tarifată în conformitate cu dispozițiile Ordinului nr. 39/2009 al ministrului administrației și Internelor privind aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI și unitățile sale subordonate (...), cu modificările și completările ulterioare. Prin încheierea nr. 21707 soluționată la data de 10.03.2017, B.C.P.I., a respins cererea de intabulare a dreptului de proprietate asupra imobilului, motivat de faptul că în temeiul

prevederilor art. 35 alin. (3) din Legea 7/1996 republicată, întrucât pe perioada de valabilitate a extrasului de carte funciară pentru autentificare, registratorul nu va efectua niciun fel de înscriere în cartea funciară, cu excepția aceleia pentru care a fost eliberat extrasul. Asupra A.1 sub B.2 din cartea funciară 200488-C1-U24 și invocând dispozițiile art. nr. 894 din Codul Civil face precizarea că cererea urmează să fie respinsă pentru a se depune la intabulare mai întâi Sentința civilă nr. 9613/2011 și apoi contractul de vânzare cumpărare aut. sub nr. 101/2017. Potrivit art. 894 din Codul Civil - Înscrierea drepturilor reale în cazul actelor juridice succesive: în cazul în care un drept

supus înscrierii în cartea funciară a făcut obiectul unor cesiuni succesive fără ca înscrierile să fi fost efectuate, cel din urmă îndreptățit nu va putea cere înscrierea dreptului în folosul său, decât dacă solicită, odată cu înscrierea acestuia, și înscrierea dobândirilor succesive anterioare pe care le va dovedi cu înscrisuri originale sau copii legalizate, după caz. În conformitate cu dispozițiile art. 39 din Ordinul 700/2014, în cazul solicitărilor de înscriere succesivă a unor 379

drepturi, acte, fapte sau raporturi juridice asupra aceluiași imobil, se va depune o singură cerere de înscriere, care se va înregistra sub un singur număr. Se solicită un punct de vedere cu privire la procedura de urmat în această situație, cu precizarea că dosarele au fost redepuse, având nr. de înregistrare 29222 și nr. 29231, cu termen de soluționare pe data de 28.03.2017. Ulterior trimiterii solicitării, s-au emis încheierile de carte funciară cu privire la cererile menționate, notarul public solicitând formularea unui punct de vedere cu privire la modul de soluționare a situațiilor de acest fel în viitor. În speță sunt incidente prevederile art. 894 Cod Civil154, coroborate cu cele ale art. 39 alin. (4) din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, referitoare la înscrierea succesivă155. ***

154

Potrivit art. 894 din Codul civil: în cazul în care un drept

supus înscrierii în cartea funciară a făcut obiectul unor cesiuni succesive fără ca înscrierile să fi fost efectuate, cel din urmă îndreptăţit nu va putea cere înscrierea dreptului în folosul său decât dacă solicită, odată cu înscrierea acestuia, şi înscrierea dobândirilor succesive anterioare pe care le va dovedi cu înscrisuri originale sau copii legalizate, după caz. 155

Conform art. 39 alin. (4) din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, în cazul solicitărilor de înscriere succesivă a

unor drepturi, acte, fapte sau raporturi juridice asupra aceluiaşi imobil, se va depune o singură cerere de înscriere, care se va înregistra sub un singur număr. 380

14.

ASPECTE DE PUBLICITATE IMOBILIARĂ PRIVIND ÎNSCRIEREA PRIVILEGIILOR ȘI A IPOTECILOR

14.1 Înscrierea provizorie a dreptului de ipotecă. (Minuta 16.12.2013) Se solicită un punct de vedere cu privire la posibilitatea notării în cartea funciară a ipotecii asupra dreptului de superficie, constituit în scopul edificării unei construcții. Se pune și problema tarifului perceput în acest caz. Conform dispozițiilor Codului civil, drepturile reale se întabulează în cartea funciară sau se înscriu provizoriu, după caz. Conform art. 2380 din Codul civil, ipoteca asupra unei

construcții viitoare nu poate fi întabulată, ci numai înscrisă provizoriu în cartea funciară, în condițiile legii. S-a agreat că pentru înscrierea provizorie a dreptului de ipotecă se percepe tariful de înscriere a ipotecii prevăzut de Ordinul 39/2009 privind aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI şi unităţile sale subordonate, codul 2.3. – Întabulare sau înscriere provizorie, pct. 2.3.3. Ipotecă/Privilegiu și este în cuantum de 100 lei/imobil + 0,1% din valoarea creanţei garantate per operațiune. Pentru justificarea înscrierii dreptului de ipotecă, realizată în condițiile legii, nu se percepe tarif, având în vedere că acesta a fost perceput integral la înscrierea provizorie a acestui drept. ***

381

14.2 Posibilitatea ipotecării dreptului de servitute de trecere. (Minuta 16.12.2013) Reprezentantul unei instituții de credit solicită întabularea dreptului de ipotecă constituit asupra unui drept de servitute de trecere. Art. 2379 din Codul civil prevede posibilitatea ipotecării imobilelor cu accesoriile lor156. Membrii comisiei mixte au agreat de principiu că dreptul de servitute nu poate constitui în mod separat obiectul unui drept de ipotecă, ci numai ca accesoriu al unui fond dominant, în favoarea căruia se constituie157. ***

14.3 Înscrierea în cartea funciară a privilegiului imobiliar în favoarea asociației de proprietari. (Minuta ședinței din data de 10.03.2014). Se solicită formularea unui punct de vedere cu privire la posibilitatea înscrierii în cartea funciară a privilegiului imobiliar în favoarea asociației de proprietari, în conformitate cu art. 51 din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, cu modificările și

156

Potrivit art. 2379 alin. (1) din Codul civil se pot ipoteca: a)

imobilele cu accesoriile lor; b) uzufructul acestor imobile şi accesoriile; c) cotele-părţi din dreptul asupra imobilelor; d) dreptul de superficie. 157 Conform art. 755 din Codul civil servitutea este sarcina care grevează un imobil, pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar. Utilitatea rezultă din destinaţia economică a fondului dominant sau constă într-o sporire a confortului acestuia. 382

completările ulterioare158, pentru sumele datorate cu titlu de majorări de întârziere (penalități), în condițiile în care cotele de contribuție restante la cheltuielile asociației de proprietari au fost achitate, dar există majorări de întârziere. OCPI a respins cererea de reexaminare formulată de notarul public împotriva încheierii de carte funciară prin care s-a admis cererea de înscriere a privilegiului, formulată de asociația de proprietari, cu privire la sumele datorate cu titlu de majorări de întârziere. Participanții la discuții au apreciat că în speță sunt aplicabile dispozițiile art. 78 alin. (3) din Legea 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, cu modificările și completările ulterioare, în conformitate cu care de la data intrării în vigoare a Codului civil, privilegiile

speciale imobiliare prevăzute în legi speciale devin ipoteci

158

Potrivit art. 51 din Legea nr. Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, cu modificările și completările ulterioare (1) Asociaţia de proprietari are

un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor şi altor spaţii proprietăţi individuale ale proprietarilor din condominiu, precum şi un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, după cheltuielile de judecată datorate tuturor creditorilor în interesul cărora au fost făcute. (2) Privilegiul se înscrie în registrul de publicitate imobiliară al judecătoriei, la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima listă lunară de plată a cotelor de contribuţie din care rezultă suma datorată cu titlu de restanţă. Privilegiul se radiază la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanţei ori a altui înscris prin care asociaţia confirmă plata sumei datorate. (3) Operaţiunile de publicitate imobiliară privitoare la privilegiul prevăzut la alin. (1) şi (2) sunt scutite de taxă de timbru. 383

legale şi vor fi supuse regimului prevăzut de Codul civil pentru ipoteci legale. Oficiul teritorial trebuia să procedeze la înscrierea unei ipoteci legale în cartea funciară, având în vedere și prevederile art. 2354 din Codul civil, în conformitate cu care

ipoteca garantează cu acelaşi rang capitalul, dobânzile, comisioanele, penalităţile şi cheltuielile rezonabile făcute cu recuperarea sau conservarea bunului. ***

14.4 Extinderea dreptului de ipotecă înscris inițial asupra terenului cu privire la construcțiile edificate ulterior. (Minuta ședinței din data de 28.05.2014) Se solicită formularea unui punct de vedere cu privire la formalitățile necesare și tariful aferent în vederea extinderii unui drept de ipotecă, întabulat inițial asupra terenului, cu privire la construcțiile edificate ulterior pe acesta, care fac obiectul unei cereri de întabulare. În speța prezentată, construcțiile sunt reprezentate de panouri fotovoltaice, înregistrate într-o singură carte funciară ca 100 de construcții distincte. Reprezentanții Agenției Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară au precizat că ipoteca se extinde de drept concomitent cu întabularea construcțiilor, fără a fi necesar un act adițional la contractul de ipotecă, conform art. 2382 din Cod civil, în conformitate cu care ipoteca se întinde,

fără nicio altă formalitate, asupra construcţiilor, îmbunătăţirilor şi accesoriilor imobilului, chiar dacă acestea sunt ulterioare constituirii ipotecii. 384

Reprezentanții UNNPR precizează că dispozițiile din Codul civil sunt supletive. Ele se aplică doar în lipsa unei clauze contractuale care să dispună contrariul. Pot exista trei situații: 1. Contractul prevede extinderea de drept a ipotecii asupra construcțiilor edificate ulterior; 2. Contractul prevede faptul că ipoteca nu se extinde și asupra construcțiilor edificate ulterior; 3. Contractul nu conține prevederi cu privire la extinderea ipotecii. Având în vederea complexitatea situației prezentate, problema a fost reținută pentru o analiză ulterioară. Urmează să aibă loc și o discuție pe această temă cu Asociația Română a Băncilor. ***

14.5 Înscrierea ipotecii legale a promitentului achizitor pentru neexecutarea promisiunii de a contracta având ca obiect un imobil înscris în cartea funciară. (Minuta ședinței din data de 28.05.2014) Se solicită formularea unui punct de vedere cu privire la înscrierea ipotecii prevăzute de art. 2386 pct. 2 din Codul civil, în conformitate cu care beneficiază de ipotecă legală

promitentul achizitor pentru neexecutarea promisiunii de a contracta având ca obiect un imobil înscris în cartea funciară, asupra imobilului respectiv, pentru restituirea sumelor plătite în contul acestuia. Având în vedere prevederile art. 36 alin. (12) din Legea 7/1996, în conformitate cu care promitentul achizitor al

imobilului înscris în cartea funciară va putea cere, în temeiul înscrisului original al promisiunii de a contracta încheiate cu cel înscris în cartea funciară, înscrierea ipotecii legale asupra 385

imobilului, pentru restituirea sumei plătite în contul acesteia. În acest caz, ipoteca se înscrie în termenul şi condiţiile prevăzute de Codul civil pentru notarea promisiunii de a contracta (...), comisia apreciază că înscrierea se face doar la cererea promitentului achizitor, formulată în condițiile art. 906 alin. (1) din Codul civil, respectiv oricând în termenul stipulat

în antecontract pentru executarea sa, dar nu mai târziu de 6 luni de la expirarea lui. ***

14.6 Notarea unor interdicții aferente unui contract de ipotecă. (Minuta ședinței din data de 28.05.2014) O societate profesională notarială solicită formularea unui punct de vedere cu privire la notarea în cartea funciară, în baza unui contract de ipotecă, a unei interdicții de închiriere, cu excepția închirierii către o anumită societate comercială, respectiv a unei interdicții de dezmembrare, cu excepția dezmembrărilor în scopul constituirii de servituți în favoarea furnizorilor de energie electrică. BCPI sector 3 a respins cererea de notare, soluția fiind infirmată prin formularea cererii de reexaminare. Reprezentanții ANCPI au precizat că soluția corecta este cea dată în cuprinsul încheierii de carte funciară de reexaminare. ***

386

14.7 Aspecte de publicitate imobiliară privitoare la înscrierea ipotecii. (Minuta ședinței din data de 28.05.2014). În vederea radierii unei ipoteci în baza unei declarații autentice, se poate atașa un extras de carte funciară de informare solicitat de notarul public sau obținut anterior, ca urmare a formulării unei cereri de înscriere 159 , cu excepția situației în care acesta este menționat în cuprinsul actului juridic, conform art. 29 litera e) din Legea 7/1996. Conform protocolului de colaborare încheiat de ANCPI cu Asociația Română a Băncilor, în cazul în care se majorează creditul, nu se încheie un act adițional la contractul de ipotecă anterior, ci un nou contract de ipotecă. Actul adițional la contractul de ipotecă se poate încheia în alte situații decât majorarea creditului. Pentru înscrierea mențiunilor din actul adițional, nu este necesară dovada tarifului perceput anterior pentru înscrierea ipotecii, această verificare efectuându-se la soluționarea cererii. Tariful de publicitate imobiliară perceput pentru înscrierea unui drept de ipotecă pentru care sunt aduse în garanție 5 imobile este de 100 lei/imobil + 0,1% din valoarea creanţei garantate, conform pct. 2.3.3. din Ordinul nr. 39/2009 al ministrului administrației și Internelor privind aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI şi unităţile sale subordonate (...), cu modificările și completările ulterioare. Nu se justifică solicitarea de a se face dovada tarifului de înscriere a ipotecii inițiale, în situația în care se solicită 159

(n.n.) Potrivit art. 35 alin. (1) teza a VI-a din Legea nr. 7/1996 la autentificarea actelor notariale prin care se stinge un drept

real imobiliar, precum şi în cadrul procedurii succesorale, pentru imobilele înscrise în cartea funciară se va solicita extras de carte funciară pentru informare. 387

ulterior înscrierea ipotecii pentru un bun suplimentar adus în garanție. ***

14.8 Termenul de înscriere a ipotecii legale a promitentului achizitor pentru restituirea avansului plătit din prețul vânzării. (Minuta ședinței din data de 28.07.2014) O societate profesională notarială solicită formularea unui punct de vedere cu privire la respingerea cererii de înscriere în cartea funciară și a cererii de reexaminare a încheierii de respingere, referitoare la înscrierea ipotecii legale a promitentului achizitor pentru restituirea avansului plătit din prețul vânzării, prevăzută de art. 2386 pct. (2) din Codul civil, în conformitate cu care, beneficiază de ipotecă legală

promitentul achizitor pentru neexecutarea promisiunii de a contracta având ca obiect un imobil înscris în cartea funciară, asupra imobilului respectiv, pentru restituirea sumelor plătite în contul acestuia. Regulile aplicabile înscrierii ipotecii legale prevăzute de art. 2386 pct. (2) din Codul civil se regăsesc în art. 36 alin. (12) din Legea 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, cu modificările și completările ulterioare, în conformitate cu care promitentul achizitor al

imobilului înscris în cartea funciară va putea cere, în temeiul înscrisului original al promisiunii de a contracta încheiate cu cel înscris în cartea funciară, înscrierea ipotecii legale asupra imobilului, pentru restituirea sumei plătite în contul acesteia. În acest caz, ipoteca se înscrie în termenul şi condiţiile prevăzute de Codul civil pentru notarea promisiunii de a contracta şi se radiază, din oficiu, dacă imobilul este dobândit 388

de către promitentul achizitor ori, în cadrul vânzării silite, de către un terţ care nu este ţinut să răspundă de obligaţiile debitorului. În conformitate cu art. 906 alin. (1) teza II din Codul civil, notarea se poate efectua oricând în termenul stipulat în

antecontract pentru executarea sa, dar nu mai târziu de 6 luni de la expirarea lui. Având în vedere aceste prevederi legale, înscrierea ipotecii legale prevăzute de art. 2386 pct. 2 din Codul civil se poate realiza oricând în termenul stipulat în antecontract pentru executarea sa, solicitarea nefiind condiționată de împlinirea termenului stabilit de părți pentru realizarea contractului de vânzare, ci doar de notarea prealabilă a antecontractului. În același sens a fost comunicat biroului notarial și punctul de vedere al ANCPI, înregistrat cu nr. 5928/16.05.2014. Soluția este reglementată și prin art. 161 alin. (2) din Regulamentul care va intra în vigoare la data de 30 august 2014160. ***

160

Potrivit art. 161 alin. (2) din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și completările ulterioare ipoteca legală prevăzută de art. 2386 pct. 2 din Codul civil se intabulează în

cartea funciară la cererea promitentului achizitor oricând în termenul stipulat în antecontract pentru executarea sa, dar nu mai târziu de 6 luni de la expirarea acestuia. 389

14.9 Posibilitatea înscrierii unei ipoteci legale, născute pentru o datorie a fostului proprietar – debitor în cadrul dosarului de executare silită, asupra imobilului ce face obiectul actului de adjudecare. (Minuta ședinței din data de 22.09.2014) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la o situație întâmpinată la un OCPI, referitoare la înscrierea privilegiului imobiliar prevăzut de Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, cu modificările și completările ulterioare, în favoarea unei asociații de proprietari, cu privire la un imobil care a făcut obiectul unui act de adjudecare, prin care dreptul de proprietate a fost transmis liber de orice ipoteci sau alte sarcini reale, în condițiile în care creanța garantată cu privilegiul imobiliar era născută pentru o datorie a fostului proprietar, care a avut calitatea de debitor în cadrul dosarului de executare silită. În urma verificărilor efectuate, punctul de vedere al ANCPI este următorul: În speță, întabularea dreptului de proprietate asupra imobilului identificat cu identificator 121437– C1- U6 a fost dispusă prin încheierea nr. 57487/2014, în baza actului de adjudecare nr. 521/2012. Ulterior, prin încheierea de carte funciară nr. 95603/2014 s-a dispus întabularea privilegiului imobiliar al asociației de proprietari, în cartea funciară a imobilului mai sus amintit. Potrivit Legii nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, cu modificările și completările ulterioare, privilegiile legale din acte normative speciale se transformă de drept în ipoteci legale. În acest sens, art. 78 alin. (3) prevede: de la data intrării în vigoare a

Codului civil, privilegiile speciale imobiliare prevăzute în legi 390

speciale devin ipoteci legale şi vor fi supuse regimului prevăzut de Codul civil pentru ipoteci legale. Având în vedere acest aspect, privilegiul imobiliar prevăzut de Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, cu modificările și completările ulterioare, devine ipotecă legală ca efect al Legii nr. 71/2011. Potrivit dispozițiilor art. 893 din Codul civil Înscrierea

unui drept real se poate efectua numai: a) împotriva aceluia care, la data înregistrării cererii, este înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează să fie făcută; b) împotriva aceluia care, înainte de a fi fost înscris, şi-a grevat dreptul, dacă amândouă înscrierile se cer deodată. Din analiza prevederilor mai sus citate, precum și a celor ale art. 51 din Legea nr. 230/2007 rezultă că dreptul real de garanție de care beneficiază asociația de proprietari operează împotriva proprietarului care nu a achitat cotele de contribuţie și se exercită în cadrul procedurii de executare silită. În consecință, cererea înregistrată la ANCPI sub nr. 95603/2014 trebuia soluționată cu încheiere de respingere. ***

14.10 Necesitatea acordului titularului dreptului de proprietate asupra terenului, beneficiar al interdicției de grevare cu sarcini, cu privire la constituirea dreptului de ipotecă a dreptului de superficie. (Minuta ședinței din data de 20.10.2014) Se solicită formularea unui punct de vedere cu privire la respingerea unei cereri de înscriere în cartea funciară înregistrată în temeiul unui contract de ipotecă, ce are ca obiect principal mai multe construcții edificate pe un teren 391

proprietatea unei alte persoane decât proprietarul acestora, în temeiul unui contract de locațiune și superficie. Din analiza documentelor transmise rezultă că dreptul de superficie a fost constituit printr-un contract încheiat în formă autentică și a fost întabulat în partea a III-a a cărții funciare a terenului în cauză. Conform contractului, dreptul de superficie a fost constituit în favoarea locatarei spre a-i servi exclusiv pentru

obținerea autorizațiilor de construcție și de funcționare pentru obiectivul menționat în contract. Dreptul de superficie acordat de către proprietara de drept superficiarei nu va putea fi grevat de servituți sau sarcini pentru nicio bancă din România sau străinătate, pentru niciun terț. În partea a II-a a cărții funciare, în baza contractului de locațiune și superficie, s-a notat interdicția de grevare de servituți sau sarcini a dreptului de superficie. La rubrica Observații/Referințe, în dreptul poziției respective s-a menționat doar numărul de ordine sub care a fost înscris terenul în partea I a cărții funciare. În cartea funciară a terenului au fost întabulate ulterior și construcțiile edificate în temeiul dreptului de superficie constituit prin acest contract, fără a se proceda de către oficiul teritorial la deschiderea cărților funciare de superficie, conform prevederilor legale. Art. 159 alin. (1) lit. c) din Ordinul ANCPI nr. 700/2014, privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, prevede că, în toate cazurile, dreptul de ipotecă se intabulează: (…)

asupra dreptului de uzufruct imobiliar ori asupra dreptului de superficie în întregul lor, dacă acestea au ca unic titular pe constituitorul ipotecii. 392

Conținutul juridic al dreptului de superficie este stabilit de art. 693 alin. (1) din Codul civil, în conformitate cu care

superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o construcție pe terenul altuia, deasupra ori în subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândește un drept de folosință. În vederea înscrierii în cartea funciară a dreptului de ipotecă în situația analizată, este necesar acordul titularului dreptului de proprietate asupra terenului (creditor al interdicției de grevare de servituți sau sarcini a dreptului de superficie) cu privire la constituirea dreptului de ipotecă, consimțământ exprimat în cuprinsul contractului de ipotecă sau într-un înscris separat, încheiat în formă autentică. ***

14.11 Operațiuni de publicitate imobiliară în cazul unui act adițional la un contract de ipotecă, care are ca obiect înlocuirea obligației rezultate din convenția de credit inițială constând în schimbarea monedei creditului și stabilirea diferenței de credit rămasă neachitată în noua monedă; notarea modificării sumei și a monedei aferente creditului; notarea strămutării dreptului de ipotecă ca urmare a novației cu menționarea noului creditor. (Minutele ședințelor din data de 20.10.2014 și 04.05.2015). Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la documentele necesare pentru autentificarea unui act adițional la un contract de ipotecă, operațiunile de publicitate imobiliară care se realizează și tariful aferent acestora, act adițional ce are ca obiect înlocuirea obligației rezultate din convenția de credit inițială constând în schimbarea monedei creditului și stabilirea diferenței de credit 393

rămase neachitată în noua monedă, cu o obligație corelativă stabilită într-un nou contract de credit, cu menținerea ipotecii constituite inițial și fără a se majora creditul acordat inițial. Pentru autentificarea și îndeplinirea formalităților de publicitate imobiliară a actului adițional la contractul de ipotecă menționat mai sus, este necesară verificarea contractului de ipotecă inițial și verificarea situației tabulare a imobilului din extrasul de carte funciară pentru informare, prezentat în prealabil notarului public. Extrasul poate fi obținut în orice modalitate, inclusiv online, notarul public urmând să solicite biroului de carte funciară competent, în baza actului adițional încheiat în formă autentică, notarea modificării înscrierii ipotecii referitor la schimbarea monedei creditului și evidențierea diferenței de credit neachitată în noua monedă. Temeiul legal al solicitării îl constituie: - art. 23 pct. C lit. a) și d) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, în conformitate cu care

cartea funciară este alcătuită (…) din 3 părţi: (…) C. partea a III-a, referitoare la înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de proprietate, drepturile reale de garanţie şi sarcini, care va cuprinde: a) (…) ipoteca şi privilegiile imobiliare (…) d) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu privire la înscrierile făcute în această parte. - art. 11 alin. (1) literele a) și d) din Ordinul 700/2014 privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, în conformitate cu care partea a III-a a cărții funciare

desemnată în conținutul cărții funciare și prin litera ”C” cuprinde: a) (…) ipoteca și privilegiile imobiliare, (…) d) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu privire la înscrierile efectuate în această parte. 394

În vederea efectuării mențiunilor corespunzătoare în cartea funciară, prin intermediul programului informatic e-Terra, cererea de notare se înregistrează pe codurile 2.4.2. – Alte notări (inclusiv radierea) – tarif 60 lei/operațiune și 2.5.1. – Îndreptare eroare materială şi repoziţionare imobil – tarif 0 lei/imobil, în conformitate cu Ordinul nr. 39/2009 al Ministrului Administrației și Internelor, privind aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI și unitățile sale subordonate (…), cu modificările și completările ulterioare. Pentru autentificarea unui astfel de act adițional la contractul de ipotecă onorariul notarului public nu se percepe la valoarea creditului, actul încadrându-se în categoria oricăror alte acte privind creditarea bancară, creditul fiind acordat și ipoteca instituită. Pentru îndeplinirea formalităților de publicitate imobiliară menționate și pentru autentificarea actului adițional nu este necesară prezentarea certificatului de atestare fiscală a imobilelor. La data de 04.05.2015 a avut loc la sediul UNNPR o ședință de lucru având ca obiect completarea celor stabilite anterior prin minuta din data de 20.10.2014 cu privire la dezbaterea unor situații juridice asemănătoare sesizate de un notar public, aspecte care privesc relația profesională a notarilor publici cu oficiile teritoriale aflate în subordinea ANCPI. Astfel, o instituție de credit, prin adresa nr. 3506/2015 informează despre preluarea integrală a unei alte instituții de credit și solicită formularea unui punct de vedere cu privire la tariful aferent operațiunilor de publicitate imobiliară pentru contractele tripartite de novație, ce se vor încheia în formă autentică, în care părți sunt cele două bănci și fiecare client care a contractat de la instituția de credit preluată un credit în franci elvețieni (CHF). Aceste contracte se referă la realizarea 395

concomitentă a conversiei monedei creditelor din CHF în Lei sau în Euro și restructurarea acestora, precum și a transferului creanțelor rezultate noului creditor, cu menținerea garanțiilor instituite inițial, operațiuni care vor fi cuprinse în același contract. Pentru autentificarea contractului susmenționat este necesară verificarea situației tabulare a imobilelor prin solicitarea în prealabil a unui extras de carte funciară pentru autentificare, notarul public urmând să solicite, în baza contractului de novație: - notarea modificării sumei și a monedei aferente creditului; - notarea strămutării dreptului de ipotecă ca urmare a novației cu menționarea noului creditor. Temeiul legal al operațiunilor de carte funciară necesare îl constituie: - art. 1609 alin. (3) din Codul civil, potrivit căruia:

novaţia are loc şi atunci când, ca efect al unui contract nou, un alt creditor este substituit celui iniţial, faţă de care debitorul este liberat, stingându-se astfel obligaţia veche; - art. 36 alin. (23) din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, cu modificările și completările ulterioare, conform căruia: dacă ipoteca creanţei novate a fost

rezervată pentru garantarea noii creanţe, aceasta se va înscrie, în rangul vechii ipoteci sau vechiului privilegiu, în temeiul înscrisului care face dovada novaţiunii; - art. 23 pct. C lit. d) din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, cu modificările și completările ulterioare, care prevede că partea a III – a a cărții funciare cuprinde: orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu privire la înscrierile făcute în această parte; - art. 158 alin. (4) teza II din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară 396

aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare, potrivit căruia: (…) Dreptul de ipotecă

imobiliară asupra unui drept real care garantează cu o creanţă novată sau asupra căreia a intervenit o subrogaţie în drepturi se notează în baza înscrisurilor în forma cerută pentru valabilitatea novaţiei sau a subrogaţiei. Strămutarea dreptului de ipotecă imobiliară ca urmare a novaţiei/subrogaţiei se va realiza doar dacă în înscrisul constatator al novaţiei/subrogaţiei sau într-un înscris separat încheiat în formă autentică, este consemnată voinţa părţilor de a rezerva ipoteca pentru garantarea noii creanţe; - Ordinul nr. 39/2009 al ministrului administrației și internelor, privind aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI și unitățile sale subordonate (…), cu modificările și completările ulterioare, respectiv serviciul 2.4.2. – Alte notări (inclusiv radierea), coroborat cu nota 6) din anexa nr. 1 la acest ordin, care prevede că: Notarea sau

radierea unei înscrieri efectuată într-o carte funciară, în baza unei singure încheieri, reprezintă o operaţiune. (…). În vederea efectuării mențiunilor corespunzătoare în cartea funciară, prin intermediul programului informatic eTerra, cererea de notare se înregistrează pe codurile: - 2.4.2. – Alte notări (inclusiv radierea) – tarif 60 lei/operațiune. Învederăm că notările efectuate într-o carte funciară, în baza unei singure încheieri, reprezintă o singură operațiune, conform dispozițiilor notei 6), citate mai sus. - 2.5.1. – Îndreptare eroare materială şi repoziţionare imobil – tarif 0 lei/imobil. Prin urmare, în baza dispozițiilor legale precizate și a contractelor de novație susmenționate, se va efectua în partea a III-a a cărții funciare: - notarea modificării sumei și a monedei aferente creditului; 397

- notarea strămutării dreptului de ipotecă ca urmare a novației cu menționarea noului creditor. ***

14.12 Procedura de notare în cartea funciară a mențiunii de menținere a ipotecii și tariful aferent. (Minuta ședinței din data de 09.12.2014) Un reprezentant al unei instituții de credit solicită formularea unui punct de vedere cu privire la modalitatea de aplicare a dispozițiilor art. 165 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, cu modificările și completările ulterioare, în conformitate cu care

în cazul în care debitorul ipotecar contractează o nouă datorie către creditorul ipotecar, ipoteca constituită pentru vechea datorie poate fi menţinută de către creditorul ipotecar pentru garantarea noii datorii. Ipoteca menţinută va dobândi rangul dat de momentul înscrierii menţiunii de menţinere. Dispoziţiile art. 2.372 din Codul civil nu sunt aplicabile în cazul menţinerii ipotecii. În cazul în care părțile convin ca ipoteca să fie folosită pentru garantarea unei alte obligații determinate sau determinabile, aceasta nu se stinge, conform dispozițiilor art. 2428 alin. (3) Cod civil161 și art. 165 din Legea nr. 71/2011 și nu se radiază din cartea funciară. 161

Conform art. 2428 - Stingerea ipotecilor din Codul civil, (…) (2) Ipoteca mobiliară se stinge, iar ipoteca imobiliară se poate radia pentru una dintre următoarele cauze: a) stingerea obligaţiei principale prin oricare dintre modurile prevăzute de lege; b) neîndeplinirea evenimentului de care depinde naşterea obligaţiei garantate ori îndeplinirea evenimentului de care depinde stingerea acesteia; (…) (3) 398

Menținerea ipotecii se va realiza prin încheierea unui nou contract de credit și a unui act adițional la contractul de ipotecă inițial. Pentru autentificarea acestuia se solicită extrase de cartea funciară de informare cu privire la imobilele aduse în garanție. În cartea funciară se notează mențiunea de

menținere a ipotecii înscrise sub C…, pentru suma de …, în rangul prezentei cereri. Ipoteca menținută dobândește rang de la data înregistrării cererii de notare. În vederea efectuării mențiunilor corespunzătoare în cartea funciară, cererea de notare se înregistrează pe codul 2.4.2. – Alte notări (inclusiv radierea) – tarif 60 lei/operațiune, în conformitate cu Ordinul nr. 39/2009 al Ministrului Administrației și Internelor, privind aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI și unitățile sale subordonate (…), cu modificările și completările ulterioare. Procedura de mai sus urmează să facă obiectul convenției – cadru cu privire la modul de colaborare în ceea ce privește operațiunile de publicitate imobiliară, ce urmează să se încheie între UNNPR, ANCPI, Asociația Română a Băncilor și instituțiile de credit membre ale acesteia. ***

Cu toate acestea, în cazurile prevăzute la alin. (2) lit. a) şi b), ipoteca nu se stinge dacă părţile convin ca ea să fie folosită pentru garantarea unei alte obligaţii determinate ori determinabile, fără a se vătăma însă drepturile dobândite anterior de alte persoane. 399

14.13 Întabularea ipotecii legale pentru restul de preț în cazul unui contract de vânzare în cuprinsul căruia se menționează că prețul se achită la data autentificării prin virament bancar. (Minuta ședinței din data de 09.12.2014) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la înscrierea în cartea funciară a ipotecii legale pentru restul de preț, prevăzute de art. 2386 pct. 1 din Codul civil162, în cazul unui contract de vânzare a unui imobil, în care prețul nu este achitat la momentul semnării contractului și în cuprinsul acestuia apare mențiunea prețul se achită astăzi (…)

data autentificării prin virament bancar. Înscrierea ipotecii legale prevăzute de art. 2386 pct. 1 din Codul civil nu se justifică în situația în care, conform clauzelor contractuale expres menționate în act rezultă că dovada plății se face cu originalul sau copia legalizată a ordinului de plată a prețului, vizat de instituția de credit plătitoare, conform art. 1504 alin. (1) din Codul civil, în conformitate cu care: dacă plata se face prin virament bancar,

ordinul de plată semnat de debitor și vizat de instituția de credit plătitoare prezumă efectuarea plății, până la proba contrară. În lipsa unor clauze contractuale exprese în acest sens, urmează să se înscrie din oficiu ipoteca legală prevăzută de art. 2386 pct. 1 din Codul civil.

162

Art. 2386 - Creanțele care beneficiază de ipotecă legală, din Codul civil, prevede că în afara altor cazuri prevăzute de lege,

beneficiază de ipotecă legală: 1. vânzătorul, asupra bunului imobil vândut, pentru prețul datorat; această dispoziție se aplică și în cazul schimbului cu sultă sau al dării în plată cu sultă în folosul celui care înstrăinează, pentru plata sultei datorate; (…) 400

Se apreciază că nu se înscrie ipoteca legală nici în situația în care se face dovada plății conform art. 1504 alin. (2) din Codul civil, în conformitate cu care debitorul are

oricând dreptul să solicite instituţiei de credit a creditorului o confirmare, în scris, a efectuării plăţii prin virament. Această confirmare face dovada plăţii. Înscrierea ipotecii legale prevăzute de art. 2386 pct. 1 din Codul civil nu se justifică nici în situația prevăzută la art. 161 din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare, în conformitate cu care (…) registratorul va proceda la înscrierea ipotecii din oficiu, cu excepția cazului în care (…) creditorul

renunță la înscrierea dreptului de ipotecă legală, în cuprinsul actului sau prin declarație autentică. ***

14.14 Renunțarea la înscrierea în cartea funciară a dreptului de ipotecă legală în favoarea vânzătorului pentru plata restului de preț. (Minuta ședinței din data de 09.12.2014) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la posibilitatea părților de a conveni în mod expres în cuprinsul unui contract de vânzare având ca obiect un bun imobil să nu se înscrie în cartea funciară dreptul legal de ipotecă în favoarea vânzătorului pentru plata restului de preț, prevăzută de art. 2386 pct. 1 din Codul civil. Această situație a fost interpretată în mod diferit în practică, după intrarea în vigoare a Codului civil, care prevede în cuprinsul art. 19 alin. (3) că orice renunţare sau

restrângere a dreptului de a îndeplini o formalitate de 401

publicitate, precum şi orice clauză penală sau altă sancţiune stipulată pentru a împiedica exercitarea acestui drept sunt considerate nescrise. Având în vedere prevederile art. 36 alin. (6) teza I din Legea nr. 7/1996, lege specială prin raportare la dispozițiile Codului civil, conform căruia în toate cazurile când prin lege se

acordă (…) o ipotecă legală pentru garantarea vreunui drept sau creanţe, aceasta se va înscrie din oficiu în cartea funciară, cu excepţia situaţiei în care părţile renunţă în mod expres la acest beneficiu, creditorul ipotecar poate renunța la înscrierea dreptului de ipotecă legală pentru plata prețului, în cuprinsul contractului de ipotecă sau printr-un înscris separat încheiat în formă autentică, fără să renunțe la însuși dreptul de ipotecă. Soluția a fost reținută și prin art. 161 alin. (1) Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare, în conformitate cu care ori de câte ori se admite o cerere de înscriere în cartea

funciară, iar din înscrisul în baza căruia s-a solicitat înscrierea rezultă existența unui caz de ipotecă legală, registratorul va proceda la înscrierea ipotecii din oficiu, cu excepția cazului (…) în care creditorul renunță la înscrierea dreptului de ipotecă legală, în cuprinsul actului sau prin declarație autentică. Se apreciază că renunțarea la înscrierea unui drept de ipotecă legală pentru plata prețului în cuprinsul unui contract de vânzare încheiat înainte de intrarea în vigoare a Regulamentului aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, este în concordanță cu prevederile art. 36 alin. (6) teza I din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și completările ulterioare. *** 402

14.15 Termenul în care se poate solicita înscrierea ipotecii legale pentru restituirea avansului plătit promitentului-vânzător conform art. 2386 pct. 2 din Codul civil. (Minuta ședinței din data de 16.12.2014) O societate profesională notarială solicită formularea unui punct de vedere cu privire la întabularea dreptului de ipotecă legală prevăzut de art. 2386 pct. 2 din Codul civil și art. 36 alin. (12) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și completările ulterioare. OCPI a respins cererea de înscriere a dreptului de ipotecă legală în favoarea promitentului achizitor cu motivarea că dreptul de ipotecă legală se naște doar ca

urmare a neexecutării promisiunii de a contracta de către promitentul vânzător, doar în acest caz punându-se problema restituirii sumelor achitate cu titlu de avans. Conform art. 2386 pct. 2 din Codul civil, în afara altor cazuri prevăzute de lege, beneficiază de ipotecă legală: (…) promitentul achizitor pentru neexecutarea promisiunii de a contracta având ca obiect un imobil înscris în cartea funciară, asupra imobilului respectiv, pentru restituirea sumelor plătite în contul acestuia. Ipoteca legală reglementată de art. 2386 pct. 2 din Codul Civil se înscrie în cartea funciară numai la cererea expresă a promitentului – achizitor, pentru restituirea sumei plătite în contul promitentului – vânzător, în condițiile prevăzute de articolul invocat, care se coroborează cu prevederile art. 36 alin. (12) din Legea cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și

403

completările ulterioare163 și cu cele ale art. 906 alin (1) din Codul civil. Art. 36 alin. (12) din legea specială în domeniul publicității imobiliare prevede că promitentul achizitor al

imobilului înscris în cartea funciară va putea cere, în temeiul înscrisului original al promisiunii de a contracta încheiate cu cel înscris în cartea funciară, înscrierea ipotecii legale asupra imobilului, pentru restituirea sumei plătite în contul acesteia. În acest caz, ipoteca se înscrie în termenul şi condiţiile prevăzute de Codul civil pentru notarea promisiunii de a contracta şi se radiază, din oficiu, dacă imobilul este dobândit de către promitentul achizitor ori, în cadrul vânzării silite, de către un terţ care nu este ţinut să răspundă de obligaţiile debitorului164. Art. 906 alin. (1) din legea cadru în materie civilă stabilește că promisiunea de a încheia un contract având ca

obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept în legătură cu acesta se poate nota în cartea funciară, dacă promitentul este înscris în cartea funciară ca titularul dreptului care face obiectul promisiunii, iar antecontractul, sub sancţiunea respingerii cererii de notare, prevede termenul în care urmează a fi încheiat contractul. Notarea se poate

163

(n.n.) Art. 36 alin. (12) din Legea cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare, (fostul art. 55 alin. (8)1), a fost introdus în lege la data de 1.10.2011, prin art. 87, punctul 12. din capitolul V, secțiunea 3 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil. 164 (n.n.) Ulterior analizei situației prezentate, art. 36 alin. (12) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, cu modificările și completările ulterioare a devenit art. 37 alin. (12) ca urmare a republicării din Monitorul Oficial, Partea I nr. 720 din 24.09.2015. 404

efectua oricând în termenul stipulat în antecontract pentru executarea sa, dar nu mai târziu de 6 luni de la expirarea lui. Astfel, așa cum s-au exprimat și anterior puncte de vedere comunicate oficiilor teritoriale și notarilor publici, admiterea cererilor de înscriere în cartea funciară165 nu este condiționată de împlinirea în prealabil a termenului stabilit de părți pentru perfectarea contractului de vânzare – cumpărare în formă autentică și deci a momentului în care se poate constata neîndeplinirea obligațiilor asumate de către promitentul – vânzător, potrivit clarificărilor suplimentare, aduse prevederilor cu caracter de principiu ale legii civile, prin Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil. Având în vedere textele legale incidente, înscrierea ipotecii legale pentru restituirea avansului plătit promitentului – vânzător se poate solicita de către promitentul – cumpărător, personal sau prin intermediul notarului public instrumentator al actului juridic, oricând în termenul stipulat în antecontract pentru autentificarea contractului de vânzare – cumpărare, dar nu mai târziu de 6 luni de la expirarea acestui termen. ***

14.16 Procedura de înscriere a dreptului de ipotecă asupra unui imobil fond dominant în favoarea căruia s-a constituit un drept de servitute de trecere. (Minuta ședinței din data de 17.02.2015)

165

(n.n.) a ipotecilor legale în cazul prevăzut de art. 2386 pct. 2 din Codul civil. 405

O societate profesională notarială solicită formularea unui punct de vedere cu privire la înscrierea în cartea funciară a unui drept de ipotecă asupra unui fond dominant, în favoarea căruia s-a constituit un drept de servitute de trecere ce grevează un imobil fond aservit. Comisia precizează că în cazul în care s-a constituit o servitute de trecere asupra unui fond aservit, dreptul de ipotecă se întabulează numai în cartea funciară în care este înscris fondul dominant. Pentru autentificarea contractului de ipotecă notarul public solicită extras de carte funciară pentru autentificare din cartea funciară a imobilului fond dominant și extras de carte funciară pentru informare din cartea funciară a imobilului fond aservit. ***

14.17 Înscrierea ipotecii asupra chiriilor sau arenzilor produse de un imobil și asupra indemnizațiilor plătite în temeiul unor contracte de asigurare cu privire la plata acestora. (Minuta ședinței din data de 03.03.2015) O societate profesională notarială solicită formularea unui punct de vedere referitor la tipul de înscriere în cartea funciară (întabulare sau notare) a ipotecii prevăzute de alin. (2) al art. 2379 din Codul civil, în conformitate cu care ipoteca

ce poartă asupra chiriilor sau arenzilor prezente şi viitoare produse de un imobil, precum şi asupra indemnizațiilor plătite în temeiul unor contracte de asigurare cu privire la plata acestor chirii sau arenzi se supune regulilor publicității imobiliare.

406

Din economia prevederilor Codului civil și ale Legii nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, cu modificările și completările ulterioare, rezultă că, sub denumirea marginală obiectul ipotecii imobiliare, acest articol reglementează un caz de ipotecă mobiliară, având ca obiect drepturi de creanță – bunuri mobile incorporale: chirii, arenzi și indemnizații. Într-un caz similar, art. 75 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, cu modificările și completările ulterioare prevede expres operațiunile de publicitate imobiliară efectuate în cazul ipotecii mobiliare a unei creanțe garantate cu ipotecă imobiliară:

pentru opozabilitate, ipoteca unei creanțe garantate cu ipotecă imobiliară se înscrie în Arhiva Electronică de Garanţii Reale Mobiliare şi se notează în cartea funciară, potrivit prevederilor art. 902 alin. (2) pct. 15 din Codul civil. Potrivit art. 902 alin. (2) pct. 15 din Codul civil, în afara altor cazuri prevăzute de lege, sunt supuse notării în cartea funciară: (…) constituirea altei garanţii reale asupra creanţei ipotecare; (…) În ceea ce privește operațiunile de publicitate imobiliară aferente ipotecii prevăzute de art. 2379 alin. (2) din Codul civil, trebuie avute în vedere și prevederile art. 902 alin. (2) teza I, în conformitate cu care drepturile, faptele sau alte

raporturi juridice prevăzute la art. 876 alin. (2) devin opozabile terţelor persoane exclusiv prin notare, dacă nu se dovedeşte că au fost cunoscute pe altă cale, în afara cazului în care din lege rezultă că simpla cunoaştere a acestora nu este suficientă pentru a suplini lipsa de publicitate. În conformitate cu art. 876 alin. (2) în cazurile prevăzute de lege pot fi înscrise în cartea funciară şi alte drepturi, fapte sau raporturi juridice, dacă au legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară. 407

Din analiza prevederilor legale invocate rezultă că ipoteca asupra chiriilor sau arenzilor prezente şi viitoare produse de un imobil, precum şi asupra indemnizațiilor plătite în temeiul unor contracte de asigurare cu privire la plata acestor chirii sau arenzi, prevăzută de art. 2379 alin. (2) din Codul civil, se încadrează în ipoteza prevăzută la art. 902 alin. (2) coroborat cu art. 876 alin. (2). În concluzie, reprezentanții ANCPI precizează că până la următoarea modificare a Ordinului nr. 700/2014, ipoteca prevăzută de alin. (2) al art. 2379 din Codul civil se întabulează în cartea funciară, conform prevederilor art. 159 lit. e) din acest act normativ. ***

14.18 Restrângerea dreptului de ipotecă înscris în cartea funciară asupra întregului imobil cu privire la o cotă – parte din dreptul de proprietate asupra acestuia. (Minuta ședinței din data de 16.03.2015) O societate profesională notarială solicită formularea unui punct de vedere cu privire la interpretarea dispozițiilor art. 2344 din Codul civil 166 și a art. 36 alin. (4) teza I din

166

Art. 2344 - Caracterele juridice (ale ipotecii) din Codul civil prevede: Ipoteca este, prin natura ei, accesorie şi indivizibilă. Ea

subzistă cât timp există obligația pe care o garantează şi poartă în întregime asupra tuturor bunurilor grevate, asupra fiecăruia dintre ele şi asupra fiecărei părți din acestea, chiar şi în cazurile în care proprietatea este divizibilă sau obligațiile sunt divizibile. 408

Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și completările ulterioare167. În fapt prin intermediul unui contract de vânzarecumpărare, s-a transmis dreptul de proprietate asupra unei parcări, situată în subsolul unui condominiu, (înregistrată în cartea funciară ca o unitate individuală) și a unei cote – părți din dreptul de proprietate asupra căii de acces, aferent parcării (înregistrată ca o ANCPI separată). În baza unei declarații a creditorului în formă autentică, s-a solicitat radierea din cartea funciară a ipotecilor și interdicțiilor constituite anterior în favoarea sa, cu privire la mai multe cote – părți din dreptul de proprietate asupra unor unități individuale având destinația de cale de acces, printre care se identifică și cea care a făcut obiectul contractului de vânzare. OCPI a respins cererea de radiere a dreptului de ipotecă cu motivarea că, potrivit art. 36 alin. (4) din Legea nr. 7/1996

ipoteca se poate înscrie numai asupra unui imobil în întregul său sau asupra cotei părți aparținând unui coproprietar și că potrivit art. 2344 din Codul civil ipoteca este indivizibilă. Împotriva încheierii de respingere s-a formulat o cerere de reexaminare care s-a soluționat, de asemenea cu respingere, cu motivarea că din cuprinsul cărții funciare

rezultă faptul că înscrierea ipotecii a fost făcută pe întreg imobilul și nu pe cotele menționate în declarația autentică. Menționăm că în aceste cazuri se poate solicita restrângerea dreptului de ipotecă înscris în cartea funciară în baza consimțământului creditorului.

167

(n.n.) Art. 36 alin. (4) a devenit art. 37 alin. (4) ca urmare a republicării Legii nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, din Monitorul Oficial, Partea I nr. 720 din 24.09.2015. 409

În acest sens în cartea funciară se va înscrie radierea parțială a ipotecii de la poziția C1 pentru cota de proprietate corespunzătoare, iar în dreptul poziției C1, la rubrica observații se va face mențiune despre radierea parțială cu menționarea numărului de ordine. ***

14.19 Radierea unor interdicții convenite în favoarea vânzătorului pe întreaga durată de valabilitate a unui drept de ipotecă imobiliară constituit în favoarea împrumutătorilor cumpărătorului. (Minuta ședinței din data de 20.07.2015) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la posibilitatea radierii unor interdicții de înstrăinare și grevare, convenite în favoarea vânzătorului, pe întreaga durată de valabilitate a unui drept de ipotecă imobiliară, constituit în favoarea împrumutătorilor cumpărătorului, conform art. 2386 pct. 3 din Codul civil168. Cererea de radiere a interdicțiilor a fost însoțită de declarația autentică a vânzătorului cu privire la încasarea integrală a prețului vânzării, prin care a solicitat radierea din cartea funciară a ipotecii legale pentru restul de preț conform art. 2386 pct. 1 din Codul civil169. 168

(n.n.) Potrivit art. 2386 pct. 3 din Codul civil în afara altor cazuri prevăzute de lege, beneficiază de ipotecă legală: (…) cel care a împrumutat o sumă de bani pentru dobândirea unui imobil, asupra imobilului astfel dobândit, pentru restituirea împrumutului. 169 (n.n.) Potrivit art. 2386 pct. 1 din Codul civil în afara altor cazuri prevăzute de lege, beneficiază de ipotecă legală: vânzătorul, asupra bunului imobil vândut, pentru preţul datorat; această dispoziţie se aplică şi în cazul schimbului cu sultă sau al dării în plată cu sultă în folosul celui care înstrăinează, pentru plata sultei datorate. 410

Din analiza contractului de vânzare-cumpărare a unui imobil și constituirea unui drept de ipotecă imobiliară rezultă că potrivit art. 3.3. acest drept de ipotecă imobiliară va

rămâne în vigoare până la data restituirii integrale a împrumutului de către cumpărător. Conform art. 3.4 părțile convin să constituie de asemenea prin acest contract o interdicție de înstrăinare și grevare asupra imobilului în favoarea vânzătorului și să o mențină în vigoare pe întreaga durată de valabilitate a dreptului de ipotecă imobiliară constituit prin acest contract conform art. 3.3. Art. 4.3 prevede că notarul public care autentifică prezentul contract va lua măsurile legale necesare pentru înscrierea în cartea funciară a: (i) dreptului de proprietate al cumpărătorului asupra imobilului în favoarea cumpărătorului; (ii) dreptului de ipotecă imobiliară pentru o sumă de … euro asupra imobilului în favoarea împrumutătorilor; (iii) interdicției de înstrăinare și grevare asupra imobilului în favoarea împrumutătorilor; (iv) ipoteca prevăzută de art. 1723 Cod civil pentru garantarea obligației de plată a prețului de către cumpărător în favoarea vânzătorului170. În urma analizei clauzelor contractuale rezultă că, în conformitate cu art. 3.4, interdicțiile de înstrăinare și grevare sunt convenite în favoarea vânzătorului, prevedere neconformă cu art. 4.3, potrivit căruia acestea sunt constituite în favoarea împrumutătorilor, fapt ce poate fi remediat pe calea unei încheieri de îndreptare eroare materială, emisă

170

(n.n.) Art. 1723 din Codul civil prevede că: pentru

garantarea obligaţiei de plată a preţului, în cazurile prevăzute de lege vânzătorul beneficiază de un privilegiu sau, după caz, de o ipotecă legală asupra bunului vândut. 411

conform art. 15 din Legea nr. 36/1995 a notarilor publici și a activității notariale, republicată171. ***

14.20 Procedura de înscriere a dreptului de ipotecă legală constituit în favoarea promitentului – cumpărător conform art. 2386 pct. 2 din Codul civil; conținutul documentației atașate cererii de redepunere a unei cereri de înscriere respinse; obligativitatea soluțiilor adoptate de comisie în diverse probleme de practică neunitară pentru registratorii de carte funciară din cadrul birourilor teritoriale. (Minuta ședinței din data de 08.09.2015) Un notar public a solicitat formularea unui punct de vedere cu privire la obligativitatea soluțiilor adoptate de comisie în diverse probleme de practică neunitară pentru registratorii de carte funciară din cadrul birourilor teritoriale. În concret printr-o cerere adresată OCPI s-a solicitat întabularea dreptului de ipotecă legală în favoarea promitentul-cumpărător, pentru a garanta restituirea sumelor plătite în contul antecontractului, în cazul neexecutării de

171

(n.n.) Art. 15 lit. d) din Legea nr. 36/1995 a notarilor publici și a activității notariale, republicată a devenit art. 14 lit. d), ca urmare a republicării în Monitorul Oficial, Partea I nr. 444 din 18.06.2014 și are următorul conținut: în îndeplinirea atribuţiilor ce îi revin, notarul

public are competenţă generală, cu excepţiile prevăzute în situaţiile următoare: (…) eliberarea duplicatelor de pe actele notariale, îndreptarea erorilor materiale sau completarea omisiunilor vădite se face de notarul public în a cărui arhivă se află originalul actelor notariale. 412

către promitentul – vânzător a promisiunii de a contracta, prevăzute de art. 2386 pct. 2 din Codul civil172. În justificarea cererii, înregistrate anterior împlinirii termenului pentru perfectarea vânzării, s-a depus un antecontract încheiat în formă autentică, prin care părțile au convenit în mod expres să se întabuleze în favoarea promitentului – cumpărător dreptul de ipotecă legală, precum și dovada plății unei părți din prețul vânzării. Prin încheierea nr. 73247/15.07.2015 s-a respins cererea cu motivarea că notarul nu are calitatea de a cere întabularea dreptului de ipotecă în favoarea promitentului – cumpărător și că nu s-a făcut dovada că promitentul – vânzător nu și-a îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract. Ulterior, cererea de întabulare a fost redepusă, anexându-se și o procură din partea promitentului – cumpărător, prin care notarul public a fost împuternicit să solicite întabularea dreptului de ipotecă. Cererea a fost respinsă, din nou, cu motivarea lipsei originalului antecontractului, deși la dosar s-a depus o copie conformă cu originalul a acestuia, cu mențiunea numărului dosarului la care s-a depus inițial originalul antecontractului. Al doilea motiv al respingerii a fost lipsa dovezii că promitentul – vânzător nu și-a îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract. Cererea de reexaminare formulată împotriva încheierii a fost respinsă. Atât în cererea de întabulare, cât și în cererea de reexaminare au fost invocate dispozițiile legale în materie, 172

Conform art. 2386 pct. 2 din Codul civil: în afara altor cazuri prevăzute de lege, beneficiază de ipotecă legală: (…) 2. promitentul achizitor pentru neexecutarea promisiunii de a contracta având ca obiect un imobil înscris în cartea funciară, asupra imobilului respectiv, pentru restituirea sumelor plătite în contul acestuia. 413

precum și punctul de vedere al comisiei de specialitate exprimat în minuta din data de 16.12.2014. Comisia reține că, în ceea ce privește solicitarea adresată notarului public de a depune o împuternicire din partea promitentului – cumpărător de a solicita înscrierea ipotecii legale prevăzute de art. 2386 pct. 2 din Codul civil, această solicitare nu este necesară, întrucât din analiza antecontractului rezultă că părțile au convenit în mod expres să se întabuleze în favoarea promitentului – cumpărător dreptul de ipotecă legală, fiind astfel îndeplinite condițiile prevăzute de lege173. Referitor la solicitarea dovezii că promitentul – vânzător nu și-a îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract, încheierile OCPI nu respectă dispozițiile art. 36 alin. (12) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și completările ulterioare coroborate cu dispozițiile art. 906 alin. (1) din Codul civil174.

173

Conform art. 36 alin. (12) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și completările ulterioare promitentul achizitor al imobilului înscris în

cartea funciară va putea cere, în temeiul înscrisului original al promisiunii de a contracta încheiate cu cel înscris în cartea funciară, înscrierea ipotecii legale asupra imobilului, pentru restituirea sumei plătite în contul acesteia. În acest caz, ipoteca se înscrie în termenul şi condiţiile prevăzute de Codul civil pentru notarea promisiunii de a contracta şi se radiază, din oficiu, dacă imobilul este dobândit de către promitentul achizitor ori, în cadrul vânzării silite, de către un terţ care nu este ţinut să răspundă de obligaţiile debitorului. 174 Conform art. 906 alin. (1) din Codul civil promisiunea de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept în legătură cu acesta se poate nota în cartea funciară, dacă promitentul este înscris în cartea funciară ca titularul dreptului care face obiectul promisiunii, iar antecontractul, sub 414

Așa cum s-a reținut și prin minuta invocată, înscrierea ipotecii legale pentru restituirea avansului promitentului – vânzător se poate solicita de către promitentul – cumpărător, personal sau prin intermediul notarului public instrumentator al actului juridic, oricând în termenul stipulat în antecontract pentru autentificarea contractului de vânzare, dar nu mai târziu de 6 luni de la expirarea acestui termen. Concluzia aceasta se regăsește și în regulile procedurale de înscriere a ipotecii legale în favoarea promitentului – achizitor prevăzute în art. 161 alin. (2) din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare, în conformitate cu care ipoteca legală

prevăzută de art. 2386 pct. 2 din Codul civil se întabulează în cartea funciară la cererea promitentului achizitor oricând în termenul stipulat în antecontract pentru executarea sa, dar nu mai târziu de 6 luni de la expirarea acestuia. Referitor la solicitarea de a se redepune originalul sau copia legalizată a antecontractului de vânzare, în speță sunt aplicabile și dispozițiile art. 39 alin. (8) teza III din același regulament, în conformitate cu care documentația anexată

cererii de redepunere trebuie să conțină copia încheierii de respingere și toate celelalte documente a căror lipsă a justificat soluția de respingere a cererii175.

sancţiunea respingerii cererii de notare, prevede termenul în care urmează a fi încheiat contractul. Notarea se poate efectua oricând în termenul stipulat în antecontract pentru executarea sa, dar nu mai târziu de 6 luni de la expirarea lui. 175

(n.n.) Art. 39 alin. (8) din Regulamentul aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare a devenit art. 39 alin. (11) ca urmare a modificărilor aduse prin Ordinul nr. 1340/2015 intrat în vigoare la data de 01.01.2016. 415

Deși Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare nu prevede expres, în practică se atașează cererii redepuse copia simplă a actelor juridice depuse inițial, cu mențiunea numărului de dosar la care s-au depus exemplarele originale sau copiile legalizate. Referitor la forța juridică a minutelor de ședință, sunt aplicabile dispozițiile art. 22 alin. (13) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și completările ulterioare în conformitate cu care

în baza protocolului de colaborare (…) Agenţia Naţională şi UNNPR organizează şedinţe de lucru periodice ale căror soluţii, consemnate în minutele de şedinţă, stau la baza emiterii deciziilor prevăzute la alin. (12)176. ***

14.21 Înscrierea dreptului de ipotecă legală a vânzătorului pentru restul de preț conforma art. 2386 pct. 1 din Codul civil. (Minuta ședinței din data de 22.09.2015) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la practica recentă a unui BCPI a înregistrării din oficiu a dreptului de ipotecă legală al vânzătorului, în condițiile 176

Conform art. 22 alin. (12) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și completările ulterioare, în exercitarea atribuţiilor de coordonare şi

control, directorii Direcţiei de Publicitate Imobiliară şi Direcţiei de Cadastru emit decizii cu caracter obligatoriu a căror nerespectare atrage pentru personalul de specialitate din Agenţia Naţională şi instituţiile subordonate, implicat în soluţionarea cererilor de recepţie şi înscriere, sancţiunile disciplinare prevăzute în regulamentele interne. 416

în care convenția părților conținută în contractul de vânzare a fost în sensul că dovada plății prețului/a restului de preț se face cu ordinul de plată vizat de bancă, la cererea de întabulare a contractului de vânzare depusă de delegatul notarial fiind atașată copia ordinului de plată. Motivarea efectuării înscrierii este neprezentarea ordinului de plată a prețului în original sau copie legalizată. Se învederează că la efectuarea plăților prin virament bancar prin intermediul ordinelor de plată, cea mai mare parte a băncilor din România nu eliberează clienților documente care să poată face obiectul de legalizare copie, întrucât nu îndeplinesc condițiile prevăzute de art. 150 din Legea nr. 36/1995 a notarilor publici și a activității notariale, republicată, respectiv nu sunt înscrisuri originale, fiind eliberat clientului plătitor doar exemplarul în copie al ordinului de plată (de cele mai multe ori un tipizat autocopiativ), exemplarul ordinului de plată cu semnătura în original rămânând la bancă. În aceste condiții notarul public nu are posibilitatea nici să depună ordinul de plată în original, nici în copie legalizată. În speță sunt aplicabile dispozițiile art. 28 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și completările ulterioare, în conformitate cu care cererea de înscriere în cartea funciară se

va depune la birourile teritoriale ale oficiului teritorial şi va fi însoţită de înscrisul original sau de copia legalizată de pe acesta, prin care se constată actul sau faptul juridic a cărui înscriere se cere; copia legalizată se va păstra în mapa biroului teritorial. Față de aceste prevederi legale solicitarea OCPI de a se depune originalul sau copia legalizată a dovezii plății prețului/restului de preț este întemeiată. 417

În ședința Comisiei din data de 09.12.2014 s-a discutat o situație similară cu privire la înscrierea în cartea funciară a ipotecii legale pentru restul de preț, prevăzute de art. 2386 pct. 1 din Codul civil, în cazul unui contract de vânzare a unui imobil, în care prețul nu este achitat la momentul semnării contractului și în cuprinsul acestuia apare mențiunea prețul se

achită astăzi … data autentificării prin virament bancar. Comisia a reținut cu acest prilej că înscrierea ipotecii legale prevăzute de art. 2386 pct. 1 din Codul civil nu se justifică în situația în care, conform clauzelor contractuale expres menționate în act rezultă că dovada plății se face cu originalul sau copia legalizată a ordinului de plată a prețului, vizat de instituția de credit plătitoare, conform art. 1504 alin. (1) din Codul civil, în conformitate cu care: “dacă plata se face prin virament bancar, ordinul de plată semnat de debitor și vizat de instituția de credit plătitoare prezumă efectuarea plății, până la proba contrară”. În lipsa unor clauze contractuale exprese în acest sens, urmează să se înscrie din oficiu ipoteca legală prevăzută de art. 2386 pct. 1 din Codul civil. Nu se înscrie ipoteca legală nici în situația în care se face dovada plății conform art. 1504 alin. (2) din Codul civil, în conformitate cu care „debitorul are oricând dreptul să solicite instituţiei de credit a creditorului o confirmare, în scris, a efectuării plăţii prin virament. Această confirmare face dovada plăţii”. Înscrierea ipotecii legale prevăzute de art. 2386 pct. 1 din Codul civil nu se justifică nici în situația prevăzută la art. 161 din Regulamentul aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, în conformitate cu care (…) „registratorul va proceda la înscrierea ipotecii din oficiu, cu excepția cazului în care (…) creditorul renunță la înscrierea dreptului de ipotecă legală, în cuprinsul actului sau prin declarație autentică”. 418

***

14.22 Întabularea ipotecii asupra unui bun viitor, constituite în condițiile Legii nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare. (Minuta ședințelor din data de 27.10.2015 și 03.11.2015) Un notar public solicită exprimarea unui punct de vedere referitor la legea aplicabilă și documentele necesare în vederea înscrierii în cartea funciară a ipotecii constituite asupra unui bun viitor, în situația în care contractul de credit este întemeiat pe prevederile Legii nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiții imobiliare, cu modificările și completările ulterioare. La nivelul oficiilor de cadastru și publicitate imobiliară este o practică neunitară, apreciindu-se pe de o parte că ar fi aplicabile prevederile art. 31 din Legea nr. 190/1999177, iar pe de altă parte prevederile art. 36 alin. (5) (actualmente art. 37 alin. (5)) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată178. 177

Conform art. 31 alin. (1) și (2) din Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiții imobiliare, cu modificările și completările ulterioare, prevederile art. 2380 din Codul civil nu se

aplică ipotecilor imobiliare constituite pentru garantarea creditelor ipotecare pentru investiții imobiliare acordate în condițiile prezentei legi. Ipoteca constituită în condițiile prezentei legi asupra unui bun viitor se întabulează în cartea funciară dacă, în prealabil, a fost notată autorizația de construcție. 178

Conform art. 37 alin. (5) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și completările ulterioare ipoteca constituită asupra unui bun viitor se

poate intabula în condiţiile legii privind creditul ipotecar pentru investiţiile imobiliare, dacă în prealabil a fost notată existenţa autorizaţiei de construire şi notarea procesului-verbal de recepţie parţială. 419

Având în vedere caracterul de lege specială al Legii nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare cu modificările și completările ulterioare, prin raportare la dispozițiile Legii nr. 7/1996, privită ca lege cadru, în situația prezentată sunt aplicabile dispozițiile legii speciale, derogatorii de la dreptul comun. În consecință, întabularea ipotecii asupra unui bun viitor, constituite în condițiile Legii nr. 190/1999, se dispune dacă în prealabil a fost notată autorizația de construire, emisă în condițiile Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicată, cu modificările și completările ulterioare. ***

14.23 Notarea mențiunii de menținere a ipotecii. (Minuta ședințelor din data de 27.10.2015 și 03.11.2015). Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la respingerea de către OCPI a unui număr de 138 de cereri de notare a mențiunii de menținere a ipotecii constituite în favoarea unei instituții de credit179. 179

(n.n.) Conform art. 2428 alin. (3) din Codul civil cu toate

acestea, în cazurile prevăzute la alin. (2) lit. a) şi b), ipoteca nu se stinge dacă părţile convin ca ea să fie folosită pentru garantarea unei alte obligaţii determinate ori determinabile, fără a se vătăma însă drepturile dobândite anterior de alte persoane. Potrivit art. 165 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, cu modificările și completările ulterioare în cazul în

care debitorul ipotecar contractează o nouă datorie către creditorul ipotecar, ipoteca constituită pentru vechea datorie poate fi menținută de către creditorul ipotecar pentru garantarea noii datorii. Ipoteca menținută va dobândi rangul dat de momentul înscrierii mențiunii de menținere. Dispozițiile art. 2372 din Codul civil nu sunt aplicabile în cazul menținerii ipotecii. 420

În urma verificărilor efectuate de către ANCPI rezultă următoarele: în urma discuțiilor purtate cu noua conducere a ANCPI, s-a constatat că împotriva încheierilor pronunțate în dosarele ce fac obiectul sesizării s-au formulat cereri de reexaminare ce au fost soluționate favorabil sau sunt în curs de soluționare. ***

14.24 Operațiunile de publicitate imobiliară și tarifele aferente unor operațiuni de refinanțare a unor credite ipotecare; încheierea unor acte adiționale privind modificarea sumei garantate și a monedei aferente creditului; tarifarea unui nou contract de ipotecă încheiat în vederea refinanțării; necesitatea certificatelor de atestare fiscală la încheierea actelor adiționale la contractele de ipotecă sau a unor noi contracte de ipotecă. (Minuta ședinței din data de 11.01.2016) a) În situația în care se autentifică acte adiționale la contractele de ipotecă având ca obiect modificarea sumei garantate și a monedei aferente creditului, este necesară verificarea situației tabulare a imobilelor prin solicitarea în prealabil a unui extras de carte funciară pentru informare. Notarul public va solicita notarea în cartea funciară a modificării sumei garantate și a monedei aferente creditului. Temeiul legal al operațiunilor de carte funciară necesare îl constituie: - art. 37 alin. (23) din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, cu modificările și completările ulterioare, conform căruia: Dacă ipoteca creanţei novate a

fost rezervată pentru garantarea noii creanţe, aceasta se va înscrie, în rangul vechii ipoteci sau vechiului privilegiu, în temeiul înscrisului care face dovada novaţiunii; 421

- art. 23 pct. C lit. d) din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, cu modificările și completările ulterioare, care stipulează că partea a III – a a cărții funciare cuprinde: orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu privire la înscrierile făcute în această parte; - art. 158 alin. (4) teza II din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare, potrivit căruia: (…) Dreptul de ipotecă

imobiliară asupra unui drept real care garantează o creanţă novată sau asupra căreia a intervenit o subrogaţie în drepturi se notează în baza înscrisurilor în forma cerută pentru valabilitatea novaţiei sau a subrogaţiei. Strămutarea dreptului de ipotecă imobiliară ca urmare a novaţiei/subrogaţiei se va realiza doar dacă în înscrisul constatator al novaţiei/subrogaţiei sau într-un înscris separat încheiat în formă autentică, este consemnată voinţa părţilor de a rezerva ipoteca pentru garantarea noii creanţe; - Ordinul nr. 39/2009 al ministrului administrației și internelor, privind aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI și unitățile sale subordonate (…), cu modificările și completările ulterioare, respectiv serviciul 2.4.2. – Alte notări (inclusiv radierea), coroborat cu nota 6) din Anexa nr. 1 la acest ordin, care prevede că: Notarea sau

radierea unei înscrieri efectuată într-o carte funciară, în baza unei singure încheieri, reprezintă o operaţiune. (…). În vederea efectuării mențiunilor corespunzătoare în cartea funciară, prin intermediul programului informatic eTerra, cererea de notare se înregistrează pe codul 2.4.2. – Alte notări (inclusiv radierea) – tarif 60 lei/operațiune. Notările efectuate într-o carte funciară, în baza unei singure încheieri, reprezintă o singură operațiune, conform dispozițiilor notei 6), citate mai sus. 422

b) În situația în care se autentifică un nou contract de ipotecă, notarul public solicită în prealabil un extras pentru autentificare. Înscrierea ipotecii în cartea funciară se tarifează cu 100 lei/imobil + 0,1 % din valoarea creanței garantate per operațiune, conform serviciului cu codul 2.3.3. din Ordinul nr. 39/2009 al ministrul administrației și internelor, privind aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI și unitățile sale subordonate (…), cu modificările și completările ulterioare. Vechea ipotecă se radiază cu respectarea prevederilor legale, ipoteca nouă având rang de la data înregistrării cererii în Registrul general de intrare electronic. c) Din interpretarea prevederilor art. 159 alin. (5) și (6) din Codul de procedură fiscală 180 , rezultă că pentru autentificarea actelor menționate mai sus și pentru efectuarea înscrierilor în cartea funciară nu este necesară obținerea în prealabil a certificatelor de atestare fiscală pentru imobilele aduse în garanție. ***

180

Conform art. art. 159 alin. (5) și (6) din Codul de procedură

fiscală pentru înstrăinarea dreptului de proprietate asupra clădirilor, terenurilor şi a mijloacelor de transport, proprietarii bunurilor ce se înstrăinează trebuie să prezinte certificate de atestare fiscală prin care să se ateste achitarea tuturor obligaţiilor de plată datorate bugetului local al unităţii administrativ-teritoriale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează, potrivit alin. (2). Pentru bunul ce se înstrăinează, proprietarul bunului trebuie să achite impozitul datorat pentru anul în care se înstrăinează bunul, cu excepţia cazului în care pentru bunul ce se înstrăinează impozitul se datorează de altă persoană decât proprietarul. (6) Actele prin care se înstrăinează clădiri, terenuri, respectiv mijloace de transport, cu încălcarea prevederilor alin. (5), sunt nule de drept. 423

14.25 Posibilitatea autentificării succesive a unor contracte de ipotecă de către notari publici diferiți în baza aceluiași extras de carte funciară pentru autentificare, încheiate de către debitor cu creditori diferiți; cesiunea și schimbarea rangului ipotecilor. (Minuta ședinței din data de 26.01.2016) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la posibilitatea autentificării succesive, în aceeași zi, a mai multor contracte de ipotecă, de către notari publici diferiți, în baza aceluiași extras de carte funciară pentru autentificare, cu același debitor și pentru aceleași bunuri, dar cu creditori diferiți, ca urmare a unor facilități de credit separate. În cazul unui răspuns negativ, se solicită o soluție practică pentru a se ajunge în final la înscrierea ipotecilor cu rang egal, având în vedere că există acordul creditorilor în acest sens. Potrivit cap. II pct. 5 din Protocolul de colaborare încheiat între ANCPI şi UNNPR, aprobat prin ODG nr. 309/2010, cu modificările ulterioare: Extrasul de carte

funciară pentru autentificare, prevăzut la art. 54 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare181, se eliberează numai la cererea notarului public, întocmită conform Anexei nr. 3, care face parte integrantă din prezentul protocol de colaborare şi este valabil atât pentru notarul public solicitant, cât şi pentru notarii publici asociaţi în cadrul aceluiaşi birou notarial. În consecință, nu pot fi autentificate mai multe contracte de ipotecă, de către notari publici care își

181

În prezent art. 54 a devenit art. 35 în urma republicării actului normativ în Monitorul Oficial cu numărul 720 din data de 24 septembrie 2015. 424

desfășoară activitatea în cadrul unor birouri notariale diferite (n.n. cu privire la aceleași bunuri imobile, în favoarea unor creditori diferiți). Cu privire la posibilitatea înscrierii în cartea funciară a unor ipoteci cu rang egal, învederăm dispozițiile art. 890 alin. (3) din Codul civil, teza întâi, conform cărora: Dacă mai multe

cereri s-au primit în aceeaşi zi prin poştă sau curier, drepturile de ipotecă vor avea acelaşi rang (…). În situația în care ipotecile au fost înscrise cu rang diferit, dispozițiile art. 2427 din Codul civil182 permit cesiunea sau schimbarea rangului ipotecilor, cu acordul părților exprimat în formă autentică. În aplicarea lor, prin art. 193 din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare, s-a prevăzut că (1)

Schimbarea rangului ipotecii se va nota în temeiul convenției creditorilor, încheiată în formă autentică. Schimbarea rangului se va nota în limita creanței garantate cu ipoteca de rang preferat, iar dacă valoarea acesteia este inferioară valorii creanței garantate cu ipoteca de rang inferior, aceasta din 182

Conform art. 2427 din Codul civil, (1) Creditorul ipotecar poate ceda unui creditor chirografar ipoteca creanţei sale ipotecare. De asemenea, creditorii ipotecari pot conveni schimbarea rangului ipotecilor lor, sub condiţia notării în registrul de publicitate respectiv. (2) Dacă între ipotecile al căror rang se schimbă se găsesc şi alte garanţii sau drepturi ai căror titulari n-au consimţit la schimb, convenţia nu le poate fi opusă decât în măsura în care le era opozabilă garanţia al cărei rang a fost cedat. (3) În toate cazurile, cesiunea rangului se face în limita creanţei ipotecare al cărei rang a fost cedat, iar schimbul rangului se face în limita creanţei ipotecare care are rangul preferat. (4) Dacă bunul ipotecat este vândut la licitaţie, creditorul care a dobândit rangul unei creanţe sub condiţie va putea renunţa la beneficiul schimbării de rang, creanţa ipotecară condiţională reluându-şi rangul cedat. 425

urmă își va păstra rangul pentru diferență, făcându-se mențiune despre aceasta în notare. (2) Dispozițiile alin. (1) se aplică în mod corespunzător și cesiunii rangului ipotecii de către un creditor ipotecar către un altul. În această situație, ipoteca înscrisă în beneficiul creditorului căruia i se cedează rangul va primi rangul superior al ipotecii înscrise în beneficiul creditorului care cedează rangul, iar această din urmă ipotecă va primi rangul inferior al primei ipoteci, chiar în lipsa unei stipulații exprese în acest sens în convenția autentică de cesiune a rangului. ***

14.26 Înscrierea transferului dreptului de ipotecă ca urmare a fuziunii prin absorbție a instituțiilor de credit; radierea dreptului de ipotecă înscris în favoarea instituțiilor creditoare absorbite. (Minuta ședinței din data de 26.01.2016) Având în vedere finalizarea fuziunilor prin absorbție dintre anumite instituții de credit, se aduce la cunoștința comisiei că, în cazul în care se solicită radierea unui drept de ipotecă înscris în favoarea instituțiilor creditoare absorbite, birourile de cadastru și publicitate imobiliară solicită înscrierea

fuziunii dintre societatea tabulară și următoarele persoane juridice de interes – societatea absorbantă – conform art. 894 din Codul civil183, în baza actelor de fuziune depuse în original 183

(n.n.) Conform art. 894 din Codul civil în cazul în care un

drept supus înscrierii în cartea funciară a făcut obiectul unor cesiuni succesive fără ca înscrierile să fi fost efectuate, cel din urmă îndreptăţit nu va putea cere înscrierea dreptului în folosul său decât dacă solicită, odată cu înscrierea acestuia, şi înscrierea dobândirilor succesive anterioare pe care le va dovedi cu înscrisuri originale sau copii legalizate, după caz. 426

sau copie legalizată, iar actul de fuziune să indice creanța preluată. Prin actele de fuziune se precizează transmiterea universală a patrimoniului societății absorbite, incluzând drepturile, obligațiile, activele și pasivele pe care societatea absorbită le are, fără a se preciza nominal fiecare contract de credit, ipoteca și garanțiile acestora, fapt ce face imposibilă radierea dreptului de ipotecă din cartea funciară. Notarul public precizează de asemenea că, având în vedere existența unui număr mare de credite, de garanții imobiliare situate în toată țara, procedura descrisă duce la îngreunarea sau poate chiar la imposibilitatea radierii drepturilor de ipotecă cu toate consecințele aferente și poate chiar la scoaterea unor imobile din circuitul civil pe perioada aferentă. Înscrierea noului creditor în urma fuziunii se realizează în baza actului de fuziune prin care s-a transmis patrimoniul cu titlu universal, menționându-se pe cererea de înscriere nr. cărții funciare și nr. cadastral al imobilului ce face obiectul contractului de ipotecă. La dosar se poate depune și copia legalizată în extras a înscrisului de fuziune. Înscrierea transferului dreptului de ipotecă ca urmare a fuziunii se va face pe serviciul cu codul 2.3.3. din Ordinul 39/2009 al ministrul administrației și internelor, privind aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI și unitățile sale subordonate (…), cu modificările și completările ulterioare și se va tarifa cu 100 lei / imobil. În cazul în care dreptul de ipotecă nu este înscris în favoarea noului creditor, ca urmare a fuziunii, radierea acestuia se va solicita prin formularea unei singure cereri având ca obiect înscrierea fuziunii și radierea dreptului de ipotecă. Cererea se va înregistra pe serviciile 2.3.3 cu tarif de 427

100 lei / imobil și 2.4.2 cu tarif de 60 lei / operațiune din ordinul menționat. ***

14.27 Înscrierea din oficiu a ipotecii legale pentru restul de preț în favoarea vânzătorului; posibilitatea completării dosarul cererii de înscriere în lipsa unui referat de completare emis de biroul teritorial. (Minuta ședinței din data 26.01.2016) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la posibilitatea completării dosarului cererii de înscriere, anterior soluționării, cu dovada plății prețului (extrasul de cont) stabilit printr-un contract de vânzare, având în vedere dispozițiile Legii nr. 70/2015 pentru întărirea disciplinei financiare privind operațiunile de încasări şi plăți în numerar (…), prin care s-au generalizat plățile prin instrumente de plată fără numerar. Conform clauzelor contractuale, obligația de plată a prețului se va iniția de către cumpărător după încheierea contractului, fie prin completarea, semnarea și depunerea spre vizare la instituția de credit a ordinului de plată, fie prin depunerea prețului în numerar în contul bancar al vânzătorului, părțile convenind concomitent și un termen suspensiv care însoțește obligația de plată a prețului, plata considerându-se făcută, în regulă generală, în momentul alimentării contului bancar al vânzătorului. Prețul se plătește integral, de regulă, într-un termen scurt convenit, necesar îndeplinirii formalităților bancare și obținerii dovezii plății (3-4 zile lucrătoare), care însă poate depăși termenul stabilit prin art. 35 din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată pentru depunerea de către notar a cererii de înscriere în temeiul 428

contractului 184 , dar care nu depășește termenul pentru soluționarea cererii de înscriere. La momentul depunerii cererii de înscriere, dovada plății prețului nu poate fi depusă, ea fiind obținută până la soluționarea cererii de înscriere. Potrivit art. 39 alin. (9) din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare: Dosarul cererii va putea fi completat

numai în baza referatului emis de biroul teritorial, atunci când nu i-au fost ataşate toate înscrisurile necesare soluţionării şi când se impune refacerea documentaţiei cadastrale sau a unei părţi din aceasta. Astfel, în speță, dosarul cererii va putea fi completat numai în baza unui referat de completare emis de oficiul teritorial. Având în vedere prevederile legale în vigoare, nu este posibil a se completa dosarul de carte funciară cu dovada plății prețului, pentru a se evita astfel înscrierea ipotecii legale a vânzătorului. Raportat la momentul semnării contractului de vânzare, prețul nu este plătit, iar soluția adoptată de 2386

184

(n.n.) Conform art. 35 alin. (1) tezele I și II din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și completările ulterioare notarul public care a întocmit un

act prin care se transmite, se modifică, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar este obligat să ceară, din oficiu, înscrierea în cartea funciară. În acest scop, va trimite cererea de înscriere a actului respectiv, în ziua întocmirii lui sau cel mai târziu în următoarea zi lucrătoare, la biroul teritorial în a cărui rază de activitate se află imobilul. 429

pct. 1 Codul civil185 și art. 37 alin. 9 din Legea nr. 7/1996186, în acest caz, este înscrierea ipotecii legale. ***

14.28 Modificarea monedei sumei garantate cu un drept de ipotecă; novarea creditorului. (Minuta ședinței din data de 09.02.2016) Un notar public solicită sprijinul cu privire la notarea de către OCPI a unor cereri privind modificarea sumei garantate cu dreptul de ipotecă din CHF în LEI și novarea creditorului inițial cu noul creditor. În data de 17.07.2015 a fost autentificat un contract în urma căruia s-a solicitat notarea acestuia în cartea funciară a terenului, solicitare care s-a soluționat inițial prin respingerea cererii, ulterior fiind soluționată favorabil ca urmare a depunerii unei cereri de reexaminare. Întrucât în contractul inițial a fost omis a fi identificat apartamentul ce a făcut obiectul garanției, la cererea părților, la data de 09.12.2015 a fost autentificat un act adițional, în urma căruia s-au solicitat următoarele:

185

(n.n.) Conform art. 2386 pct. 1 din Codul civil în afara altor cazuri prevăzute de lege, beneficiază de ipotecă legală: vânzătorul, asupra bunului imobil vândut, pentru preţul datorat; această dispoziţie se aplică şi în cazul schimbului cu sultă sau al dării în plată cu sultă în folosul celui care înstrăinează, pentru plata sultei datorate. 186

(n.n.) Potrivit art. 37 alin. (9) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și completările ulterioare când în înscrisul doveditor al vânzării se

învederează că preţul nu a fost plătit ori nu a fost plătit în întregime, privilegiul pentru garantarea preţului datorat se înscrie din oficiu, în folosul vânzătorului. 430

- notarea actului adițional prin care s-a precizat descrierea garanției, respectiv a imobilului în cartea funciară a terenului; - notarea contractului referitor la modificarea sumei garantate cu dreptul de ipotecă din CHF în LEI, novarea creditorului inițial cu noul creditor precum și a actului adițional referitor la descrierea garanției, respectiv a întregului imobil (apartament + terenul aferent), în cartea funciară a apartamentului. În data de 18.12.2015 s-a emis un referat de completare cu mențiunea a se preciza cererea prin prisma art.

18 coroborat cu art. 902 și 903 din Codul civil care reglementează notările în cartea funciară. În completarea referatelor, au fost trimise biroului teritorial actele care au stat la baza soluționării inclusiv a cererii de reexaminare inițiale, respectiv minuta nr. 2350/06.05.2015, minuta nr. 10699/03.06.2015 și încheierea nr. 91363/2015 prin care a fost admisă cererea de notare a contractului în cartea funciară a terenului, dată de la care nu s-a mai primit niciun răspuns cu privire la soluționarea celor două cereri. În urma verificărilor efectuate de ANCPI rezultă că cererile au fost soluționate prin admitere. ***

14.29 Efectele notării promisiunii de ipotecare și ale intenției de ipotecare. (Minuta ședinței din data de 01.03.2016) Un notar public solicită formularea unei opinii în sensul clarificării situației solicitate de către o instituție de credit în legătură cu efectele generale ale notării în cartea funciară a unei 431

promisiuni de ipotecă/intenții de a ipoteca. În speță, aceasta apreciază că notarea în cartea funciară a promisiunii de ipotecă trebuie reînnoită succesiv, o dată la 3 luni, întemeindu-se pe dispozițiile art. 904 alin. (2) din Codul civil187. Promisiunea de ipotecare și intenția de ipotecare sunt manifestări de voință cu efecte juridice diferite, a căror notare în cartea funciară produce consecințe specifice. Astfel, promisiunea de ipotecare poate fi un act juridic unilateral, prin care o persoană, în calitate de creditor, prevăzând un eventual interes pentru ea, primește promisiunea proprietarului de a constitui un drept de ipotecă asupra imobilului pe care acesta din urmă îl stăpânește sau poate fi un act juridic bilateral, prin care părțile se obligă să încheie în viitor un contract de ipotecă cu privire la un imobil din patrimoniul garantului. Promisiunea de ipotecare reprezintă în fapt un antecontract, în temeiul căruia oricare dintre părțile contractante poate solicita notarea în cartea funciară a promisiunii stabilite prin convenție, aceea de a încheia un contract de ipotecă ce are ca obiect un imobil, în termenul stipulat în act. Această notare se face în baza art. 902 alin. (2), pct. 12 din Codul civil188.

187

(n.n.) Potrivit art. 904 din Codul civil (1) Proprietarul unui imobil poate cere ca intenţia sa de a înstrăina sau de a ipoteca în folosul unei anumite persoane să fie notată, arătând în acest din urmă caz şi suma ce corespunde obligaţiei garantate. (2) Dacă înstrăinarea sau ipotecarea se realizează în termen de 3 luni de la notarea intenţiei de a înstrăina sau de a ipoteca, dreptul înscris va avea rangul notării. 188 (n.n.) Conform art. 902 alin. (2) pct. 12 din Codul civil în afara altor cazuri prevăzute de lege, sunt supuse notării în cartea funciară: (…) antecontractul şi pactul de opţiune. 432

Spre deosebire de promisiunea de ipotecare, intenția de a ipoteca este o manifestare unilaterală de voință prin care proprietarul imobilului nu își asumă obligația de a ipoteca, ci doar își propune să facă aceasta la un anumit moment, în viitor. În conformitate cu dispozițiile art. 902 alin. (2) pct. 14 189 , respectiv art. 904 din Codul civil, se poate nota în cartea funciară intenția de a înstrăina sau de a ipoteca, numai la cererea proprietarului. În acest caz înscrierea își va pierde efectul prin trecerea unui termen de trei luni de la data înregistrării cererii, conform art. 905 din același act normativ190, cu posibilitatea reînnoirii sale. Radierea intenției de ipotecare a imobilului, notată în cartea funciară, al cărei efect a încetat prin expirarea termenului legal de 3 luni, se poate efectua fie la cererea titularului tabular, fie din oficiu, cu prilejul soluționării unei cereri de înscriere în acea carte funciară. Din punct de vedere al efectelor juridice la care dau naștere, cele două instituții juridice analizate se deosebesc fundamental. Astfel, dacă în perioada de 3 luni de valabilitate a înscrierii intenției de ipotecare, titularul tabular încheie actul juridic în formă autentică, înscrierea acestei operațiuni juridice se va efectua sub rangul inițial, acela al notării intenției, potrivit dispozițiilor art. 904 alin. (2) din Codul civil.

189

Conform art. 902 alin. (2) pct. 12 din Codul civil în afara altor cazuri prevăzute de lege, sunt supuse notării în cartea funciară: (…) intenţia de a înstrăina sau de a ipoteca. 190 (n.n.) Potrivit art. 905 din Codul civil notarea intenţiei de a înstrăina sau de a ipoteca îşi pierde efectul prin trecerea unui termen de 3 luni de la data înregistrării cererii. Anul, luna şi ziua în care notarea îşi pierde efectul vor fi menţionate atât în notare, cât şi în încheierea ce a dispus-o. 433

Spre deosebire de aceasta, promisiunea de ipotecare constituie izvor de drepturi și obligații, iar persoana interesată poate solicita instanței de judecată pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract autentic. ***

14.30 Radierea unui drept de privilegiu pentru restul de preț înscris în cartea funciară înainte de intrarea în vigoare a noului Cod civil. (Minuta ședinței din data de 21.03.2016) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la următoarea situație juridică: în baza unui contract de vânzare autentificat în anul 1999 s-a înscris în cartea funciară privilegiul pentru restul de preț sub nr. 2289/1999. După trecerea unui termen de 16 ani de la data înregistrării, s-a solicitat radierea privilegiului, în baza art. 1786 din Codul civil de la 1864191 coroborat cu art. 6 alin. (4) din noul Cod civil192. OCPI a emis încheiere de respingere cu motivarea că

radierea se poate face numai cu acordul titularului dreptului de ipotecă în formă autentică și că registratorul de carte funciară nu are competența să constate prescrierea dreptului de ipotecă.

191

Conform art. 1786 (1) Inscripţiile conservă dreptul de

privilegiu şi de ipotecă în curs de 15 ani din ziua în care s-au făcut inscripţiile. Efectul lor încetează dacă inscripţiile nu au fost reînnoite înaintea expirării acestui termen. (…). 192 Conform art. 6 alin. (4) Prescripţiile, decăderile şi uzucapiunile începute şi neîmplinite la data intrării în vigoare a legii noi sunt în întregime supuse dispoziţiilor legale care le-au instituit. 434

Dispozițiile art. 1786 din Codul civil de la 1864 193 , invocate ca temei juridic pentru efectuarea radierii din cartea funciară, se referă la privilegiile înscrise în registrele de inscripțiuni până la intrarea în vigoare a Noului Cod civil care nu au fost transcrise în cartea funciară a imobilului. În speță, privilegiul înscris în cartea funciară în anul 1999 s-a transformat, de plin drept, în ipotecă legală, conform art. 78 alin. (2) – (3) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, cu modificările ulterioare194, după expirarea unui termen de un 193

(n.n.) Potrivit art. 1786 din Codul civil de la 1864 inscripțiile

conservă dreptul de privilegiu și de ipotecă în curs de 15 ani din ziua în care s-au făcut inscripțiile. Efectul lor încetează dacă inscripțiile nu au fost reînnoite înaintea expirării acestui termen. Cu toate acestea, inscripțiile luate în favoarea minorilor, interzișilor, a femeilor măritate, a statului, comunelor și celorlalte stabilimente publice sunt dispensate de a fi reînnoite până după un an de la încetarea tutelei, disoluțiunea căsătoriei sau încetarea din funcțiune a funcționarului. 194

(n.n.) Conform art. 78 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, cu modificările și completările ulterioare, (1) Privilegiile speciale imobiliare

şi ipotecile legale născute până la intrarea în vigoare a Codului civil pot fi înscrise şi după această dată, fie în vechile registre de publicitate imobiliară, dacă pentru imobilele grevate nu sunt deschise cărţi funciare noi în condiţiile art. 581 din Legea nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, fie în noile cărţi funciare, potrivit dispoziţiilor acestei din urmă legi. (2) Privilegiile speciale imobiliare, înscrise fie în vechile registre de publicitate imobiliară, fie în noile cărţi funciare până la intrarea în vigoare a Codului civil sau, după caz, în condiţiile prevăzute la alin. (1), se convertesc de plin drept în ipoteci legale după expirarea unui termen de un an de la intrarea în vigoare a Codului civil sau, după caz, de la data înscrierii şi se vor supune dispoziţiilor Codului civil. (3) De la data intrării în vigoare a Codului civil, privilegiile speciale imobiliare prevăzute în legi speciale devin ipoteci legale şi vor fi supuse regimului prevăzut de Codul civil pentru ipoteci legale. 435

an de la intrarea în vigoare a Codului civil şi se supune dispoziţiilor acestuia inclusiv în ceea ce privește stingerea, respectiv radierea. În consecință, dreptul real de garanție convertit în ipotecă legală se va radia din cartea funciară în condițiile art. 885 alin. (2) din Codul civil în vigoare195. ***

14.31 Înscrierea ipotecii legale în favoarea vânzătorului pentru restul de preț. (Minuta ședinței din data de 21.03.2016) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la emiterea unui referat de completare de către un BCPI, prin care se solicită dovada achitării prețului sau

depunerea declarației pentru renunțarea creditorului la înscrierea dreptului de ipotecă legală, în situația în care nu se intenționează înscrierea din oficiu a acestui drept pentru diferența de preț. Cererea se motivează prin minuta ședinței Comisiei din data de 22.09.2015. În contractul de vânzare autentificat la data de 10.02.2016, care a stat la baza cererii de înscriere în cartea funciară, s-a prevăzut că prețul (…)

stabilit și declarat de comun acord de către părți este în sumă totală de (…) și s-a achitat vânzătorului de către cumpărătoare astăzi, data autentificării prezentului înscris, prin virament bancar în contul (…) vânzătorului, conform 195

(n.n.) Potrivit art. 885 alin. (2) din Codul civil drepturile reale

se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciară, cu consimţământul titularului, dat prin înscris autentic notarial. Acest consimţământ nu este necesar dacă dreptul se stinge prin împlinirea termenului arătat în înscriere ori prin decesul sau, după caz, prin încetarea existenţei juridice a titularului, dacă acesta era o persoană juridică. 436

ordinului de plată din data de 10.02.2016. Pentru a nu prelungi termenul de soluționare a întabulării dreptului de proprietate, s-a depus la dosar copia legalizată a ordinului de plată prin intermediul căruia s-a efectuat plata. Se apreciază de către notarul public că în situația în care în actul autentic se declară că prețul s-a achitat fie în numerar, fie prin virament bancar, nu mai este necesară o dovadă suplimentară cu privire la plata prețului, pe cale de consecință, nefiind necesară înscrierea dreptului de ipotecă legală pentru restul de preț. Minuta din data de 22.09.2015, invocată de BCPI, se referă la o speță în care prețul nu este achitat la momentul semnării contractului, ci la un moment ulterior, deși în cuprinsul acestuia apare mențiunea prețul se achită astăzi (...) data autentificării prin virament bancar. Astfel, în cuprinsul minutei în cauză, Comisia a dat o soluție cu privire la neînscrierea ipotecii pentru restul de preț, dacă în contractul de vânzare-cumpărare se menționează că prețul se va achita ulterior datei autentificării, iar acesta a fost plătit până la data înregistrării cererii de întabulare la oficiul teritorial, dovada plății prețului (copia ordinului de plată) fiind anexată cererii de înscriere în cartea funciară. Însă, în speța supusă atenției, soluția mai sus amintită nu este aplicabilă, întrucât în cuprinsul contractului s-a stipulat că prețul (…) s-a achitat vânzătorului de către cumpărătoare

astăzi, data autentificării prezentului înscris, prin virament bancar în contul (…) vânzătorului. În consecință, în situația prezentată nu sunt îndeplinite condițiile legale pentru

437

înscrierea dreptului de ipotecă legală pentru restul de preț, prevăzută de art. 2386 pct. 1 din Codul civil196. ***

14.32 Înscrierea ipotecii legale în favoarea vânzătorului pentru restul de preț. (Minuta ședinței din data de 21.03.2016) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la următoarea situație: un BCPI apreciază că, în situația în care, atașat cererii de intabulare a unei vânzări se depune atât contractul de vânzare, în care se menționează că prețul va fi achitat prin transfer bancar la data semnării contractului de vânzare, cât și declarația autentificată a vânzătorului din care rezultă încasarea prețului, dată chiar în ziua semnării contractului, soluția legală este cea a înscrierii în cartea funciară a ipotecii legale a vânzătorului pentru prețul neîncasat, întrucât se apreciază că plata prețului ar trebui să rezulte din chiar cuprinsul contractului de vânzare. Având în vedere aceste aspecte, se solicită formularea unui punct de vedere cu privire la necesitatea înscrierii în cartea funciară a ipotecii legale a vânzătorului, în situația în care la cererea de intabulare a dreptului de proprietate al cumpărătorului se atașează atât contractul de vânzare (în care se menționează că prețul se va plăti ulterior semnării contractului) cât și declarația autentică a vânzătorului de primire integrală a prețului. 196

(n.n.) Potrivit art. 2386 pct. 1 din Codul civil în afara altor cazuri prevăzute de lege, beneficiază de ipotecă legală: vânzătorul, asupra bunului imobil vândut, pentru preţul datorat; această dispoziţie se aplică şi în cazul schimbului cu sultă sau al dării în plată cu sultă în folosul celui care înstrăinează, pentru plata sultei datorate. 438

Întrucât în contractul de vânzare, vânzătorul nu și-a rezervat ipoteca legală și din înscrisurile atașate cererii de intabulare rezultă plata integrală a prețului, notarul public apreciază că la data depunerii cererii de intabulare a dreptului de proprietate al cumpărătorului nu există ipoteca legală a vânzătorului și ca atare nu se impune înscrierea acesteia în cartea funciară. Prin minuta din data de 22.09.2015 Comisia a formulat un punct de vedere pentru o speță similară, în sensul că în această situație nu se impune înscrierea ipotecii legale pentru restul de preț, prevăzută la art. 2386 pct. (1) din Codul civil197. ***

14.33 Soluționarea unei cereri de înscriere a dreptului de ipotecă. (Minuta ședinței din data de 21.03.2016) O societate profesională notarială solicită sprijinul cu privire la soluționarea unei lucrări având ca obiect înscrierea dreptului de ipotecă de către un BCPI, având în vedere că termenul inițial de soluționare s-a împlinit și că expiră termenul în care banca mai poate acorda creditul pentru achiziția imobilului respectiv.

197

(n.n.) Potrivit art. 2386 pct. 1 din Codul civil în afara altor cazuri prevăzute de lege, beneficiază de ipotecă legală: 1. vânzătorul, asupra bunului imobil vândut, pentru preţul datorat; această dispoziţie se aplică şi în cazul schimbului cu sultă sau al dării în plată cu sultă în folosul celui care înstrăinează, pentru plata sultei datorate. 439

În urma verificării de către ANCPI a situației prezentate rezultă următoarele: prin cererea nr. 13765/2016 s-a solicitat intabularea dreptului de ipotecă, în baza contractului autentificat de notarul public. Deși în cartea funciară erau înscriși doi coproprietari, contractul de ipotecă a fost încheiat având ca parte numai pe unul dintre aceștia. În consecință, biroul teritorial a solicitat, prin referat de completare, ca și cel de-al doilea titular tabular să fie menționat în contractul de ipotecă. Întrucât nu s-a dat curs solicitării, cererea a fost soluționată cu încheiere de respingere. Ulterior, prin cererea înregistrată cu nr. 17642/2016 s-a solicitat rectificarea înscrierilor din cartea funciară, în sensul că proprietar exclusiv este numai persoana juridică ce are calitatea de debitor ipotecar în contractul de ipotecă mai sus amintit. Cererea de rectificare a fost soluționată prin încheiere de admitere. Cererea privind intabularea dreptului de ipotecă, în baza contractului de ipotecă mai sus menționat, a fost admisă prin încheierea de carte funciară nr. 20711/2016. ***

14.34 Necesitatea acordului creditorului ipotecar la înscrierea în cartea funciară a unui act de partaj având ca obiect imobilul grevat de dreptul de ipotecă. (Minuta ședinței din data de 21.03.2016) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la încheierea numărul 250917/19.10.2015, eliberată la data de 06.01.2016, de către un BCPI, prin care s-a respins întabularea dreptului de proprietate asupra unui imobil dobândit de către un copartajant prin actul de partaj autentificat în anul 2015, întocmit în aceeași zi cu divorțul 440

celor doi soți copartajanți, care au încheiat și un act de sistare a comunității de bunuri, pentru motivul că nu a fost prezentat acordul unității bancare, imobilul fiind grevat de un drept de ipotecă constituit în baza unui contract autentificat în anul 2012. În speță cel care a primit împrumutul este cel care a primit prin partaj imobilul supus garanției imobiliare, situație în care interesele creditorului ipotecar nu sunt afectate. Din verificările efectuate rezultă că cererea de reexaminare formulată în cauză de notarul public a fost soluționată prin încheierea de carte funciară de admitere nr. 13380/2016. ***

14.35 Posibilitatea înscrierii unui drept de ipotecă de rang subsecvent în lipsa acordului creditorului beneficiar a unui drept de ipotecă de rang prioritar. (Minuta ședinței din data de 04.04.2016) O societate profesională notarială solicită formularea unui punct de vedere cu privire la posibilitatea de înscriere în cartea funciară a unui drept de ipotecă de rang subsecvent în lipsa acordului exprimat de creditorul beneficiar al unui drept de ipotecă de rang prioritar, având în vedere faptul că ipoteca de rang prioritar este constituită ulterior datei la care a intrat în vigoare Noul Cod civil și că interdicțiile de grevare se notează în cartea funciară cu efect de opozabilitate. Având în vedere implicațiile practice ale situației prezentate, ea va face obiectul unei discuții la care vor participa reprezentanții UNNPR, ai ANCPI și ai Asociației Române a Băncilor. 441

***

14.36 Notarea unor interdicții convenționale și a unor interdicții legale în cartea funciară. (Minuta ședinței din data de 09.05.2016) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la următoarea speţă: la data de 23.03.2016 s-a autentificat un contract de vânzare între o persoană fizică şi o societate comercială, având ca obiect un imobil – teren agricol, o parte din preț fiind achitată la data încheierii promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, iar restul de preţ urmând a fi achitat dintr-un credit pentru investiții obţinut de cumpărătoare de la o instituție de credit, suma urmând a fi virată în contul vânzătorului după obţinerea de către aceasta a originalului încheierii prin care s-a dispus înscrierea dreptului de proprietate al cumpărătorului, a ipotecii şi notarea interdicțiilor. Vânzătoarea a renunţat la dreptul de ipotecă legală prevăzut de art. 2386 din Codul civil198 şi la înscrierea acestuia în cartea funciară. În aceeaşi zi cumpărătoarea a încheiat cu instituția de credit şi cu o instituție financiară nebancară (IFN) un contract de garanţie reală imobiliară, prin care a contractat un credit, în condiţiile art. 8 din Hotărârea Guvernului nr. 682/2013 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a OUG 43/2013 privind unele măsuri pentru dezvoltarea și susținerea fermelor de familie și facilitarea

198

Conform art. 2386 pct. 1 din Codul civil în afara altor cazuri prevăzute de lege, beneficiază de ipotecă legală: 1. vânzătorul, asupra bunului imobil vândut, pentru preţul datorat; (…). 442

accesului la finanțare al fermierilor (exclusiv pentru achiziţionarea de terenuri agricole)199. S-a solicitat BCPI întabularea dreptului de proprietate asupra terenului în favoarea societăţii cumpărătoare, întabularea dreptului de ipotecă în favoarea instituției de credit şi a instituției financiare nebancare, proporțional cu procentul de garantare, pentru valoarea creditului și a dobânzilor, dobânzilor majorate, a costurilor și spezelor aferente şi notarea interdicţiei de înstrăinare pe toată durata rambursării creditului și la mai puţin de 5 ani de la momentul tranzacţiei, grevării cu sarcini, închirierii, dezmembrării, alipirii,

199

Conform art. 8 din HG nr. 682/2013 beneficiază de garanţia fondurilor de garantare exclusiv creditele pentru terenurile achiziţionate potrivit art. 2 lit. b) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 43/2013, care pe durata rambursării creditului şi la mai puţin de 5 ani de la momentul tranzacţiei nu vor fi înstrăinate de proprietari. Potrivit art. 2 lit. b) din OUG nr. 43/2013 în sensul prezentei ordonanţe de urgenţă, termenii şi expresiile de mai jos au următoarele semnificaţii: (…) b) achiziţie de teren - cumpărarea de teren agricol, cu excepţia terenurilor aflate în proprietatea privată a statului şi administrate de Agenţia Domeniilor Statului, în vederea exploatării, în următoarele situaţii: (i) cumpărarea de teren agricol de către persoanele fizice sau juridice care deţin în condiţiile legii o exploataţie agricolă conform declaraţiilor Agenţiei de Plăţi şi Intervenţie pentru Agricultură (APIA), până la atingerea unui plafon de maximum 250 ha în proprietate; (ii) cumpărarea de teren agricol de către persoanele fizice, membri ai unei întreprinderi familiale, sau persoanele juridice ai căror asociaţi sunt exclusiv membri ai aceleiaşi familii, care au în exploatare teren agricol conform declaraţiilor Agenţiei de Plăţi şi Intervenţie pentru Agricultură (APIA), în vederea extinderii suprafeţei agricole exploatate în scopul înfiinţării/rentabilizării fermelor de familie.

443

construirii și amenajării, în favoarea instituției de credit şi a instituției financiare nebancare. Cererea a fost admisă la 30.03.2016, cu excepţia capătului de cerere privind notarea interdicţiei de înstrăinare a terenului pe toata durata rambursării creditului și la mai puțin de 5 ani de la momentul tranzacției, motivată pe dispoziţiile art. 27 lit. h) din Legea nr. 7/1996 (?). La data de 31.03.2016 notarul public a redepus cererea având ca obiect notarea interdicţiei, atașând cererii un extras din HG nr. 682/2013, din contractul de garantare şi din contractul de credit, cererea fiind respinsă cu motivarea că obiectul său nu se încadrează în prevederile art. 902-903 din Codul civil. Împotriva încheierii de respingere s-a formulat cerere de reexaminare, aflată în curs de soluţionare, la data trimiterii sesizării. Din analiza legislației incidente în speță, precum și a contractului de garanţie reală imobiliară mai sus amintit, rezultă că se instituie în favoarea creditorilor ipotecari: - interdicțiile convenționale de grevare cu sarcini, închiriere, dezmembrare, alipire, construire și amenajare; - interdicția legală de înstrăinare cu privire la terenurile achiziţionate, pe durata rambursării creditului şi la mai puţin de 5 ani de la momentul tranzacţiei. În consecință, atât interdicțiile convenționale susmenționate, cât și interdicția legală se vor nota în cartea funciară, în temeiul art. 23 pct. B lit. h) din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare, respectiv art. 8 din Normele metodologice pentru aplicarea prevederilor Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 43/2013 privind unele măsuri pentru dezvoltarea şi susţinerea fermelor de familie şi 444

facilitarea accesului la finanţare al fermierilor, aprobate prin Hotărârea de Guvern nr. 682/2013. ***

14.37 Radierea unui drept de ipotecă legală din cartea funciară; radierea unui drept de ipotecă înscris în registrul de inscripțiuni. (Minuta ședinței din data de 09.05.2016) Un notar public solicită clarificări suplimentare cu privire la modalitatea de radiere din cartea funciară a privilegiului, tratată diferit, în opinia sa, în cadrul a două minute de ședință. Prin minuta din data de 21.03.2016, s-a menționat cu privire la modalitatea de radiere din cartea funciară a privilegiului înscris în baza art. 1786 din Codul civil de la 1864, că (…) privilegiul înscris în cartea funciară în anul 1999 s-a

transformat, de plin drept, în ipotecă legală, conform art. 78 alin. (2)-(3) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul Civil, cu modificările ulterioare, după expirarea unui termen de un an de la intrarea în vigoare a Codului civil și se supune dispozițiilor acestuia, inclusiv în ceea ce privește stingerea, respectiv radierea. În consecință, dreptul real de garanție convertit în ipoteca legală se va radia din cartea funciară în condițiile art. 885 alin. (2) din Codul civil în vigoare. În minuta din data 04.04.2016, la o altă speță similară, s-a precizat că având în vedere prevederile art. 52 alin. (3)

din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, >, inscripțiile ipotecare efectuate în conformitate cu prevederile Codului civil, care nu au fost reînnoite înainte de expirarea termenului de 15 ani nu vor mai fi preluate în cartea funciară și vor fi radiate din registrele de transcripțiuni - inscripțiuni concomitent cu deschiderea cărții funciare, iar dacă au fost înscrise urmează să fie radiate la cerere sau din oficiu fără a fi necesar acordul creditorului ipotecar. Concluziile cuprinse în minutele mai sus invocate nu sunt contradictorii, întrucât privesc situații juridice distincte. Astfel, în minuta din data de 21.03.2016 s-a avut în vedere modalitatea de radiere a unui drept de ipotecă legală (provenit din privilegiu) intabulat în cartea funciară. În mod evident, sunt aplicabile prevederile art. 885 alin. (2) din Codul civil200. În minuta din data de 04.04.2016 s-au făcut referiri la modalitatea de radiere a unui drept de ipotecă înscris în Registrul de Inscripțiuni, care nu a fost reînnoit în condițiile art. 1786 din Codul civil de la 1864 201 și care, astfel, și-a pierdut efectul de opozabilitate. În acest caz, sunt aplicabile prevederile art. 52 alin. (3) din Legea nr. 7/1996 privind

200

(n.n) Potrivit art. 885 alin. (2) din Codul civil drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciară, cu consimţământul titularului, dat prin înscris autentic notarial. Acest consimţământ nu este necesar dacă dreptul se stinge prin împlinirea termenului arătat în înscriere ori prin decesul sau, după caz, prin încetarea existenţei juridice a titularului, dacă acesta era o persoană juridică. 201 Conform art. 1786 din Codul civil de la 1864 (1) Inscripţiile conservă dreptul de privilegiu şi de ipotecă în curs de 15 ani din ziua în care s-au făcut inscripţiile. Efectul lor încetează dacă inscripţiile nu au fost reînnoite înaintea expirării acestui termen. (…). 446

cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, cu modificările și completările ulterioare202. ***

14.38 Înscrierea ipotecii legale în favoarea celui care a împrumutat o sumă de bani pentru dobândirea unui imobil în temeiul unui contract de vânzare în care prețul se achită de către un procurator de fonduri. (Minuta ședinței din data de 16.08.2016) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la înscrierea din oficiu a ipotecii legale conform art. 2386 pct. 3 din Codul Civil în favoarea procuratorului de fonduri, după cum urmează: la un OCPI, în cadrul oricărui contract de vânzare prin care se cumpără un bun imobil cu banii achitați de către un procurator de fonduri (de exemplu copilul cumpără cu banii achitați de către părinți) se înscrie ipotecă legală, conform art. 2386 pct. 3 din Codul Civil, în conformitate cu care cel care a împrumutat o sumă de bani

pentru dobândirea unui imobil, asupra imobilului astfel dobândit, pentru restituirea împrumutului. Procuratorul de fonduri este un donator care donează cumpărătorului fondurile necesare achiziționării bunului și nu un împrumutător, cum greșit este încadrat pentru înscrierea în cartea funciară. Bunul dobândit de cumpărător nu este niciun moment în patrimoniul procuratorului de fonduri și acesta nici 202

Potrivit art. 52 alin. (3) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, cu modificările și completările ulterioare sarcinile care sunt stinse prin împlinirea

termenului sau din orice altă cauză nu vor mai fi înscrise în cărţile funciare, iar dacă s-au înscris, acestea vor putea fi radiate la cererea persoanelor menţionate în cuprinsul art. 15 alin. (2) sau din oficiu. 447

nu are calitatea de creditor, astfel încât acesta nu își poate rezerva niciun drept real asupra bunului. Pentru adoptarea unei practici unitare se solicită un răspuns în ceea ce privește condițiile de înscriere a ipotecii legale conform art. 2386 pct. 3 din Codul Civil și aplicabilitatea acestuia la înscrierile actelor în cartea funciară unde prețul este achitat de către un procurator de fonduri. În urma analizei contractului de vânzare autentificat cu nr. 3097/27.06.2016 se constată că, potrivit clauzelor contractuale, plata prețului s-a făcut de către mama cumpărătoarei, în calitate de procurator de fonduri, fără a se preciza cauza actului juridic, respectiv dacă procurarea de fonduri s-a făcut cu titlu de donație sau cu titlu de împrumut. Prin încheierea de respingere dată în dosarul nr. 64789/8.07.2016, cu privire la cererea de îndreptare eroare materială formulată de notarul public, în sensul radierii ipotecii legale înscrise în baza art. 2386 pct. 3 din Codul civil, se reține că cererea de îndreptare nu întrunește condițiile legale,

întrucât (…) prețul s-a achitat de către EDLMJ motiv pentru care s-a întabulat ipoteca legală (…) pentru care nu există făcută mențiunea expresă de renunțare în textul contractului, respectiv cu privire la titlul procuratorului de fonduri, dacă este gratuit sau oneros. (…) În speța de față prin contractul de vânzare (…) nu se renunță în mod expres la înscrierea ipotecii, astfel, considerăm că pentru radierea din cartea funciară a dreptului de ipotecă întabulat sunt necesare a fi respectate prevederile art. 885 alin. (2) din Codul civil: “drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciară, cu consimțământul titularului, dat prin înscris autentic notarial.” Comisia reține că, în cazul înscrierii ipotecii prevăzute de art. 2386 pct. 3 din Codul civil, registratorul are obligația de a 448

se asigura că există un contract de împrumut, în temeiul căruia va înscrie ipoteca legală. Nu se pune problema renunţării la ipoteca legală, din moment ce situaţia juridică nu îndeplineşte condiţiile pentru a constitui ipoteca legală prevăzută de cod. (…) Pct. 3 al art. 2386 din Codul civil are în vedere constituirea unei ipoteci legale în favoarea celui care are calitatea de împrumutător într-un raport juridic cu o persoană care achiziționează un imobil cu banii împrumutați. Calitatea de împrumutător, respectiv obligația de restituire a sumei împrumutate, trebuie să rezulte din cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare. Având în vedere cele de mai sus, înscrierea ipotecii legale prevăzute de pct. 3 al art. 2386 din Codul civil în lipsa dovezii existenței unui contract de împrumut nu se justifică. Pentru a evita situațiile de acest fel, se recomandă notarilor publici efectuarea de mențiuni exprese în act cu privire la cauza procurării de fonduri, respectiv donație sau împrumut. ***

14.39 Radierea interdicției de înstrăinare a imobilului notată în favoarea FNGCIMM în temeiul contractelor de vânzare încheiate în cadrul programului prima casă. (Minuta ședinței din data de 16.08.2016) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la următoarea situație juridică: o instituție de credit solicită pentru acordarea unui credit prin programul Prima Casă radierea interdicției de înstrăinare de 5 ani înscrisă în favoarea Fondului Național de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderile Mici şi Mijlocii – FNGCIMM, asupra unui imobil 449

dobândit, la rândul lui, prin programul Prima Casă, cu un credit acordat de o altă instituție de credit. BCPI refuză radierea acestuia în condițiile art. 4.2 din Ordinul nr. 1119/2015 203 și/sau în baza acordului de înstrăinare eliberat de FNGCIMM, pe motivul că trebuie cerut/menționat expres în adresă. Se precizează că acordurile de vânzare emise de FNGCIMM sunt standard și nu cuprind o asemenea mențiune, deoarece ele se eliberează doar după expirarea termenului de 5 ani când încetează interdicția de înstrăinare. În urma discuțiilor care au avut loc în ședința Comisiei din data de 3.08.2016, secretariatul Comisiei a solicitat notarului public comunicarea următoarelor înscrisuri suplimentare: extrasul de carte funciară din care rezultă notarea interdicției în favoarea FNGCIMM, adresa MFP 540513/2016 (la dosar se găsește adresa MFP 617253/543606/2016), adresa instituției de credit nr. 476/2016 și încheierea de carte funciară emisă în dosarul nr. 24480/23.06.2016. Din analiza extrasului de carte funciară nr. 30057/3.08.2016 eliberat de BCPI rezultă că interdicția de înstrăinare a imobilului pe o perioadă de 5 ani de la data dobândirii acestuia s-a notat în favoarea Statului Român –

203

(n.n.) Ordinul nr. 1119/2015 privind modificarea şi completarea Ordinului ministrului finanţelor publice şi al ministrului întreprinderilor mici şi mijlocii, comerţului şi mediului de afaceri nr. 2.225/994/2009 pentru aprobarea Convenţiei privind implementarea programului "Prima casă" şi a Convenţiei de garantare şi pentru reglementarea unor măsuri necesare pentru aplicarea prevederilor art. 10 din anexa nr. 1 la Hotărârea Guvernului nr. 717/2009 privind aprobarea normelor de implementare a programului "Prima casă" 450

Reprezentat de Ministerul Finanțelor Publice, prin cererea înregistrată cu nr. 5382/23.02.2010. Având în vederea acest fapt se apreciază că aceasta se poate radia la cererea persoanei interesate, ca urmare a împlinirii termenului pentru care a fost instituită, cu plata tarifului de publicitate imobiliară corespunzător cererii de radiere. Acordurile de înstrăinare emise după expirarea interdicției de înstrăinare a imobilului nu constituie obiectul unor operațiuni de publicitate imobiliară. Cu privire la existența acordurilor se fac mențiuni în actul notarial sau se atașează cererii de înscriere în cartea funciară. ***

14.40 Modificarea sumei garantate și a monedei aferente creditului, în baza unui act adițional la contractul de ipotecă; forma cesiunii de creanță ipotecară necesară în vederea înscrierii în cartea funciară; formalitățile de publicitate imobiliară în temeiul contractului de cesiune de creanță ipotecară și tariful aferent. (Minuta ședinței din data de 27.09.2016) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la respingerea unei cereri de înscriere în cartea funciară a unui act adițional de conversie în lei a unui credit acordat inițial în CHF. În concret, la data de 07.03.2016 o instituție de credit a încheiat actul adițional autentificat cu nr. 527/07.03.2016 la contractul de ipotecă autentificat cu nr. 2022/28.11.2014 având ca obiect conversia monedei. Creditul ce s-a convertit în lei aparține instituției de credit, ca urmare a cesiunii de creanță încheiată la data de 23.11.2015 cu o altă instituție de credit, în calitate de cesionar. 451

Notarul public instrumentator al actului adițional a făcut cerere de înscriere în cartea funciară, care s-a soluționat prin încheiere de respingere, cu motivarea că imobilul era grevat de o ipotecă înscrisă în favoarea instituției de credit care are calitatea de cedent. Comisia reține că potrivit art. 1568 alin. (1) din Codul civil: cesiunea de creanţă transferă cesionarului: a) toate

drepturile pe care cedentul le are în legătură cu creanţa cedată; b) drepturile de garanţie şi toate celelalte accesorii ale creanţei cedate. În considerarea prevederilor legale citate, care privesc efectele cesiunii între cedent și cesionar, în vederea admiterii cererii de notare a modificării sumei garantate și a monedei aferente creditului, este necesar ca, în prealabil sau concomitent cu aceasta, să se solicite și înscrierea cesiunii de creanță garantate cu dreptul de ipotecă în cartea funciară. Având în vedere că, în situația prezentată, cesiunea de creanță ipotecară a fost încheiată sub forma unui înscris sub semnătură privată, nefiind respectate prevederile art. 37 alin. (19) teza I din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată 204 , care prevăd obligativitatea formei autentice a contractului în vederea efectuării formalităților de publicitate imobiliară, pentru înscrierea în cartea funciară a dreptului de ipotecă al creditorului cesionar se va prezenta un act confirmativ al cesiunii de creanță ipotecară, încheiat în formă autentică între cedent și cesionar. 204

Conform art. 37 alin. (19) teza I din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată cesionarul unei

creanţe ipotecare garantate cu o ipotecă imobiliară va putea cere în favoarea sa înscrierea transferului ipotecii în cartea funciară, pe baza înscrisului de cesiune a creanţei încheiat în formă autentică. 452

Din punct de vedere procedural, se precizează că potrivit art. 158 alin. (6)-(7) din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare în cartea funciară, pe baza contractului

de cesiune de creanţă, se va intabula dreptul de ipotecă cu menţionarea persoanei fizice/juridice în favoarea căreia a fost strămutată garanţia reală imobiliară. Ipoteca înscrisă în favoarea noului creditor va avea rangul sub care a fost înscrisă iniţial ipoteca. Pentru efectuarea operaţiunii de intabulare a dreptului de ipotecă în baza contractului de cesiune de creanţă se percepe numai tariful fix aferent intabulării acestui drept real205. ***

14.41 Radierea ipotecilor constituite în favoarea organelor de specialitate ale autorităților administrației publice centrale. (Minutele ședințelor din data de 27.09.2017 și 14.11.2016) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la emiterea de către un OCPI a unor referate de completare prin care se solicită depunerea unei declarații în formă autentică pentru radierea dreptului de ipotecă înscris în favoarea ANAF - Direcția Generală Regională a Finanțelor Publice - Administrația Județeană a Finanțelor Publice.

205

Conform serviciului cu codul 2.3.3 din Anexa nr. 1 la Ordinul nr. 39/2009 al ministrul administrației și internelor, privind aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI și unitățile sale subordonate (…), cu modificările și completările ulterioare, pentru întabularea ipotecii se percepe un tarif de 100/imobil + 0,1% din valoarea creanţei garantate/operațiune. 453

Conform art. 37 alin. (13) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată dreptul de

ipotecă se radiază în condiţiile art. 885 alin. (2) din Codul civil 206 , cu excepţia ipotecilor constituite în favoarea autorităţilor administraţiei publice centrale şi locale, care se pot radia în baza acordului titularului exprimat prin înscris oficial emis de instituţia în cauză, care poartă semnătura conducătorului instituţiei sau a persoanei delegate de acesta, numărul şi data înregistrării. Prevederi similare se regăsesc și în art. 172 alin. (4) din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare, în conformitate cu care radierea dreptului de ipotecă constituit în favoarea

autorităţilor administraţiei publice centrale şi locale se face în condiţiile art. 37 alin. (13) din Legea nr. 7/1996 republicată. Ulterior analizei situației prezentate, notarul public a revenit cu precizări suplimentare, analizate în cadrul ședinței din data de 14.11.2016, după cum urmează: Prin încheierile de admitere în parte nr. 234242 și 234243 și încheierile de respingere nr. 271064 / 27.10.2016 și 271065 / 27.10.2016 ale OCPI, soluționate la data de 01.11.2016, cu privire la situații juridice similare, se apreciază în mod diferit cu privire la necesitatea unei declarații autentice pentru radierea dreptului de ipotecă înscris în favoarea Direcției Generale 206

(n.n.) Conform art. 885 alin. (2) din Codul civil drepturile

reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciară, cu consimţământul titularului, dat prin înscris autentic notarial. Acest consimţământ nu este necesar dacă dreptul se stinge prin împlinirea termenului arătat în înscriere ori prin decesul sau, după caz, prin încetarea existenţei juridice a titularului, dacă acesta era o persoană juridică. 454

Regionale a Finanțelor Publice București – Administrația Fiscală pentru Contribuabilii Mijlocii. Situația prezentată a făcut obiectul unei analize în cadrul ședinței din data de 27.09.2016, prilej cu care s-a reținut că potrivit art. 37 alin. (13) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată dreptul de

ipotecă se radiază în condițiile art. 885 alin. (2) din Codul civil, cu excepția ipotecilor constituite în favoarea autorităților administrației publice centrale şi locale, care se pot radia în baza acordului titularului exprimat prin înscris oficial emis de instituția în cauză, care poartă semnătura conducătorului instituției sau a persoanei delegate de acesta, numărul şi data înregistrării. Prevederi similare se regăsesc și în art. 172 alin. (4) din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare, în conformitate cu care radierea dreptului de ipotecă constituit în

favoarea autorităţilor administraţiei publice centrale şi locale se face în condiţiile art. 37 alin. (13) din Legea nr. 7/1996 republicată. Reprezentanții ANCPI precizează că textul art. 37 alin. (13) din Legea nr. 7/1996 este aplicabil cu privire la toate ipotecile - legale sau convenționale - constituite în favoarea autorităţilor administraţiei publice centrale şi locale207, care se 207

(n.n.) Conform art. 1 din Hotărârea Guvernului nr. 520/2013 privind organizarea şi funcţionarea Agenţiei Naţionale de Administrare Fiscală, cu modificările și completările ulterioare, Agenţia Naţională de

Administrare Fiscală, denumită în continuare Agenţia, se organizează şi funcţionează ca organ de specialitate al administraţiei publice centrale, instituţie publică cu personalitate juridică, în subordinea Ministerului Finanţelor Publice, finanţată din bugetul de stat, conform legii. 455

pot radia în baza acordului titularului exprimat prin înscris oficial emis de instituția în cauză, care poartă semnătura conducătorului instituției sau a persoanei delegate de acesta, numărul şi data înregistrării. În speță, se recomandă formularea cererii de reexaminare sau redepunerea cererii. ***

14.42 Necesitatea acordului creditorului ipotecar la încheierea unui contract de vânzare având ca obiect un imobil grevat de un drept de ipotecă și de interdicția de înstrăinare, înscrisă în cartea funciară. (Minuta ședinței din data de 03.10.2016) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la necesitatea acordului creditorului ipotecar la încheierea unui contract de vânzare având ca obiect un imobil grevat de un drept de ipotecă, constituit în favoarea unei instituții de credit și de interdicțiile de înstrăinare, demolare, deteriorare, restructurare și amenajare, înscrise în cartea funciară. În concret, biroul notarial a încheiat la data de 17.11.2015 un contract de vânzare, solicitând în prealabil un extras de carte funciară pentru autentificare, din care reiese că imobilul ce face obiectul contractului este grevat de un drept de ipotecă și de interdicțiile menționate mai sus. Prin referatul nr. 1 din 21.01.2016, BCPI a solicitat depunerea la dosarul cererii de întabulare în favoarea cumpărătorului, a acordului creditorului ipotecar. Notarul public precizează că la încheierea contractului nu s-a solicitat acordul creditorului ipotecar, în considerarea 456

prevederilor art. 2360-2361 din Codul civil 208 și că în contractul de vânzare a fost consemnat acordul cumpărătoarei de a dobândi imobilul cu sarcini, precum și obligația sa de a se prezenta la banca creditoare, pentru formalitățile necesare de preluare a creditului contractat de vânzător. La data de 29.07.2016 BCPI a emis încheierea nr. 59644/18.11.2015, prin care s-a respins cererea de întabulare a dreptului de proprietate în favoarea cumpărătoarei. Împotriva acesteia s-a formulat cerere de reexaminare. Comisia constată că sunt incidente în speță prevederile art. 2376 și 2384 din Codul civil privind clauza de inalienabilitate în contractele de ipotecă, texte ce urmează a fi susținute în cererea de reexaminare formulată de notarul public209.

208

Conform art. 2360 din Codul civil creditorul ipotecar poate urmări bunul ipotecat în orice mână ar trece, fără a ţine seama de drepturile reale constituite sau înscrise după înscrierea ipotecii sale. Potrivit art. 2361 cel care dobândeşte un bun ipotecat răspunde cu acel bun pentru toate datoriile ipotecare. Dobânditorul bunului ipotecat se bucură şi, după caz, este ţinut de toate termenele de plată de care beneficiază sau este ţinut şi debitorul obligaţiei ipotecare. Dacă dobânditorul bunului ipotecat nu stinge creanţa ipotecară, creditorul poate începe urmărirea silită asupra bunului, în condiţiile legii. 209 Conform art. 2376 din Codul civil actele de dispoziţie asupra bunului ipotecat sunt valabile chiar dacă dobânditorul bunului cunoaşte stipulaţia din contractul de ipotecă ce interzice transferul sau declară că acest transfer este echivalent cu neîndeplinirea obligaţiei garantate. Art. 2384 alin. (1) prevede că actele de dispoziţie asupra imobilului ipotecat sunt valabile chiar dacă cel care a dobândit bunul cunoaşte stipulaţia din contractul de ipotecă ce interzice asemenea acte sau declară că încheierea lor este echivalentă cu neîndeplinirea obligaţiei. 457

De asemenea, se reține faptul că o situație similară a făcut obiectul discuțiilor în ședința din data de 04.04.2016 prilej cu care s-a solicitat formularea unei opinii cu privire la posibilitatea înscrierii unei ipoteci în rang subsecvent, în lipsa acordului exprimat de creditorul ipotecar de rang prioritar, în favoarea căruia este înscrisă în cartea funciară și o interdicție de înstrăinare, respectiv de grevare. Cu această ocazie s-a reținut că, având în vedere implicațiile practice ale situației prezentate, ea va face obiectul unei analize ulterioare, în cadrul unei ședințe a Comisiei la care vor participa și reprezentanții Asociației Române a Băncilor. ***

14.43 Înscrierea ipotecii în favoarea CEC pentru împrumutul acordat în vederea cumpărării unei locuințe conform Legii nr. 4/1973 privind dezvoltarea construcţiei de locuinţe, vânzarea de locuinţe din fondul de stat către populaţie şi construirea de case de odihnă proprietate personală și a Decretului-lege nr. 61/1990 privind vânzarea de locuinţe construite din fondurile statului către populaţie. (Minuta ședinței din data de 14.11.2016) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la următoarea situație juridică: la data de 02.03.1993 s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare nr. 108/1993, între o persoană fizică și un oficiu specializat pentru vânzarea locuințelor, în condiţiile Decretului-lege nr. 61/1990 privind vânzarea de locuinţe construite din fondurile statului către populaţie, având ca obiect un apartament, al cărui preț urma să fie achitat parțial prin împrumut de la C.E.C., contract care nu a făcut obiectul înscrierii în cartea funciară. 458

Ulterior, la data de 20.08.2003, respectiv 24.03.2004, apartamentul a făcut obiectul unor înstrăinări succesive, neînscrise în cartea funciară. La data de 18.09.2012, ca urmare a certificatului de moștenitor nr. 33/2012 și a contractului de întreținere autentificat cu nr. 2258/2012, proprietatea apartamentului s-a transmis numiților C.C.M. și C.S. care au solicitat, la data de 09.09.2016, prin intermediul biroului notarial, întabularea dreptului de proprietate asupra apartamentului înscris la acest moment în cartea funciară în favoarea Statului român, pe baza actelor succesive enumerate anterior. Cu privire la cererea de înscriere formulată, BCPI a emis un referat de completare prin care a solicitat: - adeverința prin care se corelează imobilul ce face obiectul contractului de vânzare-cumpărare cu imobilul înscris în cartea funciară; - adeverință cu privire la diferența de preț în sumă de (...) lei pentru care se înscrie sau nu ipoteca în favoarea C.E.C.; - certificat fiscal; - calcularea tarifului aferent serviciului de publicitate imobiliară solicitat, conform raportului de evaluare întocmit de Camera Notarilor Publici și depunerea documentului de plată reprezentând diferența de valoare pentru fiecare act în parte (acolo unde este cazul). Având în vedere cele de mai sus, notarul public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la întrebarea dacă, în cazul contractelor încheiate sub regimul Legii nr. 4/1973 privind dezvoltarea construcţiei de locuinţe, vânzarea de locuinţe din fondul de stat către populaţie şi construirea de case de odihnă proprietate personală și ulterior a Decretuluilege nr. 61/1990, la înscrierea dreptului de proprietate se impune înscrierea ipotecii legale în favoarea C.E.C. pentru împrumutul acordat în vederea cumpărării locuinței. 459

Pornind de la dispozițiile art. 80 din Legea nr. 71/2011, Comisia reține că normele materiale în vigoare la data încheierii primului contract de vânzare, respectiv la data de 02.03.1993, sunt cele prevăzute de art. 12 din Decretul-lege nr. 61/1990210 și art. 1749 din Codul civil din anul 1864, în prezent abrogat 211 , iar normele procedurale sunt cele prevăzute de art. 37 alin. (6) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, cu modificările și completările ulterioare. Conform acestei din urmă prevederi legale, în toate cazurile când prin lege se acordă un privilegiu

imobiliar sau o ipotecă legală pentru garantarea vreunui drept sau creanţe, acestea se vor înscrie din oficiu în cartea funciară, cu excepţia situaţiei în care părţile renunţă în mod expres la acest beneficiu; înscrierea privilegiului sau a ipotecii legale se face, de regulă, în temeiul înscrisului din care rezultă creanţa privilegiată sau care conferă dreptul de a lua o inscripție ipotecară. Ipoteca constituită în favoarea CEC, în cazul creditelor acordate pentru cumpărarea de locuințe, este prevăzută în Decretul-lege nr. 61/1990 și este o ipotecă legală întrucât ia naștere ope legis, fără a fi necesară convenția părților de constituire a garanției. Simpla încheiere a contractului de 210

Potrivit art. 12 din Decretul-lege nr. 61/1990 creditele vor fi garantate prin constituirea unei ipoteci asupra locuinţei dobândite în condiţiile prezentului decret-lege. Înscrierea ipotecii se va dispune pe baza contractului de împrumut, la cererea Casei de Economii şi Consemnaţiuni. Până la rambursarea integrală a creditului, locuinţa dobândită în condiţiile prezentului decret-lege nu poate fi înstrăinată sau restructurată decât cu autorizarea prealabilă a Casei de Economii şi Consemnaţiuni. 211 Conform art. 1749 din Codul civil din anul 1864 ipoteca legala este aceea care ia naștere în virtutea unei dispoziții speciale a legii. Ipoteca convențională este aceea care ia naștere din convenția părților, cu formele prescrise de lege. 460

împrumut este suficientă pentru înscrierea în cartea funciară a dreptului de ipotecă, fără a fi necesar un contract de ipotecă (în acest sens, a se vedea în literatura de specialitate, Drept civil, Teoria generală a obligațiilor, Dr. Liviu Pop, Ed. Fundației Chemarea, Iași, 1993, vol. II, pag. 466; Drept civil, Teoria generală a obligațiilor, Constantin Stătescu și Corneliu Bîrsan, Editura All 1997, pag. 400). Pe de altă parte, se observă că normele procedurale actuale (art. 37 alin. (6) din Legea nr. 7/1996, citate mai sus) prevăd, ca regulă generală, înscrierea din oficiu în cartea funciară a dreptului de ipotecă legală. Solicitarea BCPI de a se prezenta o adeverință din partea CEC cu privire la stingerea împrumutului este pe deplin justificată și din punct de vedere al posibilității de a se realiza înstrăinările succesive, întrucât locuința nu putea fi înstrăinată anterior rambursării creditului decât cu autorizarea prealabilă a CEC. În situația în care la dosarul cererii se atașează dovada achitării integrale a împrumutului, se apreciază că nu se mai justifică înscrierea din oficiu a ipotecii legale în favoarea CEC. ***

14.44 Radierea unei ipoteci privind mai multe construcții proprietatea unei persoane edificate pe o suprafață de teren proprietatea altei persoane; solicitarea întocmirii unei documentații cadastrale de actualizare, în vederea radierii de ipotecă. (Minuta ședinței din data de 16.01.2017) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la soluționarea radierii unei ipoteci din cartea funciară privind mai multe construcții proprietatea unei 461

persoane juridice edificate pe suprafața de teren proprietatea altei persoane juridice. În speță, 23 de construcții (hale indistriale) proprietatea unei persoane juridice, au fost edificate pe un teren aflat în proprietatea altei persoane juridice și asupra lor a fost instituită o ipotecă în anul 2009, care a fost înscrisă în cărțile funciare deschise pentru fiecare construcție în parte. Proprietarul construcțiilor solicită radierea din cartea funciară a ipotecii. BCPI a refuzat eliberarea extraselor de informare, solicitate în vederea întocmirii declarației pentru radierea dreptului de ipotecă, deoarece construcțiile sunt edificate pe un teren aflat în proprietatea altei persoane juridice, teren pentru care a fost deschisă o singură carte funciară (cuprinzând terenul aferent tuturor celor 23 de construcții), neputându-se efectua astfel conversia cărților funciare ale construcțiilor fără a fi deschisă carte funciară separată pentru terenul aferent fiecărei construcții în parte, așa cum prevede programul e-Terra. Notarul public consideră că nu este necesară actualizarea documentației cadastrale și dezmembrarea terenului pe care sunt amplasate construcțiile în vederea radierii dreptului de ipotecă. Analizând speța, Comisia apreciază că nu este necesară întocmirea în prealabil a unei documentații cadastrale de actualizare, în vederea radierii dreptului de ipotecă. În situația în care furnizarea serviciului solicitat – respectiv eliberare extras de carte funciară pentru informare - nu este posibilă

prin intermediul sistemului integrat de cadastru şi carte funciară, asistentul registrator va întocmi un referat motivat prin care va propune soluţionarea cererii în format analog, urmând ca registratorul şef sau registratorul coordonator să 462

decidă aprobarea sau respingerea acestuia, astfel cum prevede art. 364 alin. (1) din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și completările ulterioare. ***

14.45 Înscrierea ipoteci legale a vânzătorului asupra bunului imobil vândut, pentru prețul datorat. (Minuta ședinței din data de 06.03.2017) În repetate rânduri, un municipiu a înstrăinat diverse imobile, terenuri cu sau fără construcții, perfectându-se în acest sens acte autentice de vânzare. Prin aceste contracte părțile au convenit că, în situația în care cumpărătorul va dori să schimbe destinația imobilului, din cea pe care o avea la data dobândirii într-o altă destinație, se obligă să renegocieze prețul cu vânzătorul și, de regulă, în urma negocierilor rezultau sume mai mari decât prețul stabilit inițial. În aceste situații se încheia un act autentic prin care se convenea asupra noii destinații a imobilului și se stabilea un preț care se achita, de obicei, în rate trimestriale, pe perioada a cel mult 6 ani. Până la intrarea în vigoare a noului Cod civil și o perioadă relativ considerabilă după acest moment, BCPI a notat în cartea funciară a fiecărui imobil, inițial în partea a IIIa, iar ulterior în partea a II-a, atât prima destinație, cât și cele ulterioare, precum și ipoteca legală în favoarea municipiului pentru sumele renegociate și neachitate212. 212

Conform art. 2386 pct. 1 din Codul civil în afara altor cazuri prevăzute de lege, beneficiază de ipotecă legală: vânzătorul, asupra 463

În ultima perioadă (conform încheierilor de respingere nr. 125502/2016, 130830/2016 și 137580/2016), BCPI a respins toate aceste cereri cu motivarea (…) nu se încadrează în dispozițiile art. 2386 Cod civil ori că (…) nu se regăsește în

cazurile supuse notării în cartea funciară prevăzute limitativ și expres în art. 902 Cod civil. Întrucât prin actele perfectate, părțile au convenit asupra plății unei diferențe de preț care, potrivit actului autentic nr. 2365/2016, se va achita în rate trimestriale de-a lungul a 6 ani, dreptul creditorului este necesar a fi protejat și conservat până la încasarea integrală, pe calea înscrierii unei ipoteci legale, notarul public apreciază că nu există un text expres care să interzică acest lucru, astfel încât consideră că respingerea înscrierii ipotecii legale este netemeinică. În condițiile în care părțile au convenit prin contractul de vânzare – cumpărare că prețul se va modifica printr-un act adițional, ca urmare a schimbării destinației imobilului ce face obiectul contractului, devin aplicabile prevederile referitoare la creanțele care beneficiază de ipotecă legală. Astfel, se va putea solicita oficiului teritorial: - înscrierea actului adițional la contractul de vânzare – cumpărare, în temeiul art. 23 pct. B. lit. j) din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996 republicată, cu modificările și completările ulterioare213; bunului imobil vândut, pentru preţul datorat; această dispoziţie se aplică şi în cazul schimbului cu sultă sau al dării în plată cu sultă în folosul celui care înstrăinează, pentru plata sultei datorate. 213

Conform art. 23 pct. B. lit. j) din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și completările ulterioare, cartea

funciară este alcătuită din titlu, indicând numărul ei şi numele localităţii în care este situat imobilul, precum şi din 3 părţi: (…) B partea a II-a, 464

- intabularea dreptului de ipotecă legală în favoarea vânzătorului, pentru diferența de preț datorat, în temeiul art. 2386 pct. 1 din Codul civil. ***

referitoare la înscrierile privind dreptul de proprietate şi alte drepturi reale, care cuprinde: (…) j) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face în titlu, în partea I sau a II-a a cărţii funciare, cu privire la înscrierile făcute. 465

15.

ASPECTE DE PUBLICITATE IMOBILIARĂ ÎN MATERIA SOCIETĂȚILOR

15.1 Radierea litigiului ce are ca obiect notarea sechestrului judiciar asupra unui imobil care face obiectul unui contract de vânzare încheiat în baza Legii 85/2006 privind procedura insolvenţei. (Minuta ședinței din data de 16.12.2013) Un birou notarial a solicitat înscrierea în cartea funciară a unui contract de vânzare în baza Legii 85/2006 privind procedura insolvenţei, cu modificările și completările ulterioare214. În cartea funciară este notată o cerere adresată instanței de instituire a unui sechestru judiciar asupra imobilului, înregistrată la Judecătorie. În vederea radierii acestei notări, OCPI solicită depunerea documentelor prevăzute de art. 76 din Ordinul 633/2006 privind aprobarea Regulamentului de organizare și funcționare a birourilor de cadastru și publicitate imobiliară, cu modificările și completările ulterioare 215 (dovada stingerii irevocabile a litigiului sau declarația autentică de renunțare la drept, înregistrată la instanță). Art. 53 din Legea 85/2006 privind procedura insolvenţei, cu modificările și completările ulterioare, prevede că bunurile 214

(n.n.) În prezent abrogată prin Legea nr. 85/2014 privind procedurile de prevenire a insolvenţei şi de insolvenţă, cu modificările și completările ulterioare. 215 (n.n.) Conform art. 76 alin. (13) din Ordinul nr. 633/2006, în prezent abrogat radierea litigiului se va dispune în baza: a) dovezii

stingerii irevocabile a litigiului, constatată prin hotărâre judecătorească sau certificat de grefă; b) declaraţiei autentice de renunţare la dreptul dedus judecăţii, însoţită de dovada înregistrării la instanţa judecătorească învestită cu soluţionarea cauzei. 466

înstrăinate de administratorul judiciar sau lichidator, în exerciţiul atribuţiilor sale prevăzute de prezenta lege, sunt dobândite libere de orice sarcini, precum ipoteci, garanţii reale mobiliare sau drepturi de retenţie, de orice fel, ori măsuri asigurătorii, inclusiv măsurile asigurătorii instituite în cursul procesului penal. ANCPI a transmis instrucțiuni către oficiile teritoriale prin adresa nr. 19490/2013 în sensul radierii notării sechestrului judiciar în cazul înstrăinării imobilului de către lichidator. În speță, notarea litigiului a fost radiată prin încheierea nr. 102452/19.12.2013. Prin Adresa ANCPI nr. 19496/18.12.2013, înregistrată la UNNPR sub nr. 5306/20.12.2013, s-au precizat următoarele: Prin cererea înregistrată sub nr. 12614/2012 la biroul teritorial s-a solicitat notarea litigiului având ca obiect instituirea sechestrului judiciar în baza copiei acțiunii depuse la Judecătorie. Ulterior, imobilul în cauza a făcut obiectul vânzării la licitație publică în procedura insolvenței. Conform prevederilor art. 53 din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolvenței cu modificările și completările ulterioare, bunurile înstrăinate de administratorul judiciar sau

lichidator în exercițiul atribuțiilor sale prevăzute de prezenta lege sunt dobândite libere de orice sarcini precum ipoteci, garanții reale mobiliare sau drepturi de retenție de orice fel ori măsuri asigurătorii, inclusiv măsurile asigurătorii instituite în cursul procesului penal. Prin interpretarea a fortiori a acestei norme juridice rezultă că dacă însăși măsura asigurătorie - în speță sechestrul judiciar - notată în cartea funciară, se radiază în cazul înstrăinării imobilului de către lichidator, cu atât mai mult este posibilă radierea litigiului ce are ca obiect notarea sechestrului judiciar. 467

***

15.2 Tariful aplicabil înscrierii în cartea funciară a unor acte de înstrăinare în bloc a unor bunuri imobile, încheiate în baza Legii nr. 85/2006 privind procedura insolvenţei. (Minuta ședinței din data de 28.05.2014) Un birou notarial solicită formularea unui punct de vedere cu privire la tariful aplicabil înscrierii în cartea funciară a unor acte de înstrăinare în bloc a unor bunuri imobile, încheiate în baza Legii nr. 85/2006 privind procedura insolvenţei, în prezent abrogată, în condițiile în care valoarea imobilelor stabilită prin raportul de expertiză al Camerei Notarilor Publici este mai mare decât prețul stabilit prin contract (valoarea adjudecării). Tariful aplicabil în situația în care, imobilul este înscris în cartea funciară, iar cumpărătorul este persoană juridică este stabilit, conform serviciului cu codul 2.3.1 din Ordinul nr. 39/2009 al ministrului administrației și Internelor privind aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI şi unităţile sale subordonate (...), cu modificările și completările ulterioare, cu precizările de la nota de subsol nr. 3, respectiv

0,5% din valoarea din act, dar nu mai puţin de 60 lei pentru fiecare imobil; dacă valoarea din act este mai mică decât valoarea de circulaţie a bunurilor imobile stabilită prin expertiză de camerele notarilor publici sau nu este disponibilă, procentul se aplică la aceasta din urmă. Dacă valoarea nu poate fi determinată, tariful minim este de 60 lei pentru fiecare imobil. Acest algoritm de calcul se aplică inclusiv în cazul în care dobândirea imobilelor se face în baza Legii nr. 85/2006.

468

În cadrul aceleiași ședințe s-a analizat solicitarea unei alte societăți profesionale notariale care privind formularea unui punct de vedere referitor la tariful de înscriere în cartea funciară a unui act translativ de proprietate întocmit în urma procedurii de lichidare a societăților comerciale. Comisia reține că sunt aplicabile corespunzător prevederile de mai sus, în situația în care dobânditorul este persoană juridică, iar imobilul este înscris în cartea funciară. ***

15.3 Procedura de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra unor bunuri imobile, ca urmare a reorganizării societăților comerciale prin fuziune. (Minuta ședinței din data de 24.11.2014) O societate profesională notarială solicită formularea unui punct de vedere referitor la autentificarea unui proiect de fuziune al unor societăți comerciale, care cuprinde mențiuni cu privire la modalitatea de transmitere a dreptului de proprietate asupra unor bunuri imobile, de la societatea absorbită la societatea absorbantă, precum și cu privire la formalitățile de publicitate imobiliară aferente. Comisia reține că art. 242 alin. (3) din Codul civil prevede că în cazul bunurilor imobile care fac obiectul

transmisiunii, dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale se dobândesc numai prin înscrierea în cartea funciară, în baza actului de reorganizare încheiat în formă autentică (…) însoțit, dacă este cazul, de certificatul de înregistrare a persoanei juridice nou-înființate. Conform art. 170 alin. (2) din Ordinul nr. 700/2014, privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepție și 469

înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară,

intabularea în cartea funciară ca urmare a fuziunii/divizării se efectuează în baza hotărârii instanței de judecată care se pronunță asupra legalității acestei operațiuni, a dovezii de înregistrare la registrul comerțului, a certificatului de înmatriculare, precum și a proiectului de fuziune/divizare încheiat în formă autentică. Având în vedere aceste aspecte, la autentificarea unui proiect de fuziune al unor societăți comerciale, care cuprinde mențiuni cu privire la modalitatea de transmitere a dreptului de proprietate asupra unor bunuri imobile, urmează să se solicite un extras de carte funciară pentru autentificare, în temeiul art. 35 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și completările ulterioare 216 și un certificat de atestare a îndeplinirii obligațiilor fiscale217. 216

(n.n.) Conform art. 35 alin. (1) teza V din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, republicată, cu modificările și completările ulterioare La autentificarea actelor notariale prin care se

transmite, se modifică sau se constituie un drept real imobiliar, notarul public va solicita un extras de carte funciară pentru autentificare, care este valabil timp de 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii, sau, după caz, un certificat de sarcini. 217

(n.n.) În situația prezentată sunt incidente și prevederile art. 159 alin. (5) și (6) din Codul de procedură fiscală în conformitate cu care (5) Pentru înstrăinarea dreptului de proprietate asupra clădirilor,

terenurilor şi a mijloacelor de transport, proprietarii bunurilor ce se înstrăinează trebuie să prezinte certificate de atestare fiscală prin care să se ateste achitarea tuturor obligaţiilor de plată datorate bugetului local al unităţii administrativ-teritoriale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează, potrivit alin. (2). Pentru bunul ce se înstrăinează, proprietarul bunului trebuie să achite impozitul datorat pentru anul în care se înstrăinează bunul, cu excepţia cazului în care pentru bunul ce se înstrăinează impozitul se datorează de altă persoană decât proprietarul. (6) Actele prin care se înstrăinează clădiri, 470

Întabularea dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile în favoarea societății absorbante urmează să se solicite ulterior autentificării, după finalizarea procedurilor necesare obținerii documentelor justificative prevăzute la art. 170 alin. (2) din Ordinul nr. 700/2014. Tariful de publicitate imobiliară aferent întabulării se percepe anterior înregistrării cererii de înscriere în cartea funciară, în condițiile Ordinului nr. 39/2009 al ministrul administrației și internelor, privind aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI și unitățile sale subordonate (…), cu modificările și completările ulterioare și ale Ordinului nr. 1009/2013 pentru aprobarea Protocolului privind metodologia de încasare și virare a tarifelor de publicitate imobiliară. Având în vedere că legislația în domeniu nu prevede notarea în cartea funciară a proiectului de fuziune/divizare, reprezentanții ANCPI au precizat că urmează să analizeze posibilitatea reglementării acestei notări prin următoarea modificare a Ordinului nr. 700/2014, privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară218. terenuri, respectiv mijloace de transport, cu încălcarea prevederilor alin. (5), sunt nule de drept. 218

(n.n.) Normele procedurale privitoare la înscrierea în cartea funciară în urma reorganizării societăților comerciale prin fuziune sau divizare au fost modificate ulterior analizei situației prezentate. Art. 170 din Regulamentul aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 a fost modificat prin Ordinul nr. 1340/2015 privind modificarea şi completarea Regulamentului de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară, intrat în vigoare în data de 01.01.2016 și are următorul conținut: Întabularea în cartea funciară ca

urmare a fuziunii/divizării se efectuează în baza hotărârii instanţei de judecată care se pronunţă asupra legalităţii acestei operaţiuni, a dovezii de înregistrare la registrul comerţului, a certificatului de 471

***

15.4 Aspecte de publicitate imobiliară în cazul reorganizării persoanelor juridice prin fuziune, în urma căreia se transmite dreptul de proprietate asupra unor bunuri imobile de la societatea absorbită la cea absorbantă. (Minuta ședinței din data de 03.03.2015) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la diferite aspecte legate de autentificarea proiectului de fuziune, în cadrul procedurii de reorganizare a persoanelor juridice, în aplicarea art. 170 din Ordinul nr. 700/2014 privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, cu modificările și completările ulterioare. Referitor la aspectele de publicitate imobiliară în cazul proiectului de fuziune al unor societăți comerciale, care cuprinde mențiuni cu privire la modalitatea de transmitere a dreptului de proprietate asupra unor bunuri imobile, de la societatea absorbită la societatea absorbantă, comisia reține că acestea au fost analizate și în minuta ședinței din data de 24.11.2014, comunicată notarilor publici și oficiilor de cadastru și publicitate imobiliară. Art. 242 alin. (3) din Codul civil prevede că în cazul

bunurilor imobile care fac obiectul transmisiunii, dreptul de înmatriculare, precum şi a hotărârii AGA / deciziei asociatului unic prin care se aprobă fuziunea/divizarea, încheiată în formă autentică şi care identifică imobilele prin număr cadastral şi de carte funciară. Pentru autentificarea hotărârii AGA / deciziei asociatului unic prin care se aprobă fuziunea/divizarea notarul public va solicita extras de carte funciară pentru autentificare. 472

proprietate și celelalte drepturi reale se dobândesc numai prin înscrierea în cartea funciară, în baza actului de reorganizare încheiat în formă autentică (…) însoțit, dacă este cazul, de certificatul de înregistrare a persoanei juridice nou-înființate. Conform art. 170 alin. (2) din Ordinul nr. 700/2014,

intabularea în cartea funciară ca urmare a fuziunii/divizării se efectuează în baza hotărârii instanței de judecată care se pronunță asupra legalității acestei operațiuni, a dovezii de înregistrare la registrul comerțului, a certificatului de înmatriculare, precum și a proiectului de fuziune/divizare încheiat în formă autentică. Având în vedere aceste aspecte, la autentificarea unui proiect de fuziune al unor societăți comerciale, care cuprinde mențiuni cu privire la modalitatea de transmitere a dreptului de proprietate asupra unor bunuri imobile, urmează să se solicite un extras de carte funciară pentru autentificare, în temeiul art. 35 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și completările ulterioare și un certificat de atestare a îndeplinirii obligațiilor fiscale. Întabularea dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile în favoarea societății absorbante urmează să se solicite ulterior autentificării proiectului de fuziune, după finalizarea procedurilor necesare obținerii documentelor justificative prevăzute la art. 170 alin. (2) din Ordinul nr. 700/2014219. Tariful de publicitate imobiliară aferent întabulării se percepe anterior înregistrării cererii de înscriere în cartea funciară, în condițiile Ordinului nr. 39/2009 al ministrul administrației și internelor, privind aprobarea tarifelor pentru 219

(n.n.) Idem. 473

serviciile furnizate de ANCPI și unitățile sale subordonate (…), cu modificările și completările ulterioare și ale Ordinului nr. 1009/2013 pentru aprobarea Protocolului privind metodologia de încasare și virare a tarifelor de publicitate imobiliară. Având în vedere că legislația în domeniu nu prevede notarea în cartea funciară a proiectului de fuziune/divizare, reprezentanții ANCPI au precizat că urmează să analizeze posibilitatea reglementării acestei notări, precum și a condițiilor în care aceasta se radiază, prin următoarea modificare a Ordinului nr. 700/2014, privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară. ***

15.5 Necesitatea prezentării adeverinței asociației de proprietari privind dovada achitării la zi a cotelor de contribuție la cheltuielile acesteia, în cazul înscrierii unui act de înstrăinare întocmit conform Legii nr. 85/2006 privind procedura insolvenţei. (Minuta ședinței din data de 16.03.2015) O societate profesională notarială solicită formularea unui punct de vedere cu privire la solicitarea OCPI, în vederea înscrierii în cartea funciară a unui act de înstrăinare întocmit de notarul public conform Legii insolvenței nr. 85/2006, cu modificările și completările ulterioare, (n.n. în prezent abrogată), de a se prezenta adeverința asociației de proprietari, conform art. 20 din Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea şi funcționarea asociațiilor de proprietari, cu modificările și completările ulterioare. Art. 20 alin. (2) și (3) din Legea nr. 230/2007 prevede că notarii publici nu vor autentifica actele de înstrăinare fără o

adeverință din partea asociației de proprietari, care să 474

reprezinte dovada achitării la zi a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, eliberată în original sub semnătura președintelui şi a administratorului asociației de proprietari, cu precizarea numelui şi a prenumelui acestora, şi cu ștampila asociației de proprietari. Actele de înstrăinare încheiate cu nerespectarea acestei obligații sunt nule de drept. În cazul existenței unor datorii către asociația de proprietari, înstrăinarea proprietății se poate face numai dacă se introduce în contract o clauză privitoare la preluarea datoriilor de către cumpărător. În situația vânzării prin licitație publică, notarul public este obligat să verifice prevederile legii speciale în domeniul insolvenței, precum și prevederile cuprinse în Codul de procedură civilă referitoare la vânzarea prin licitație publică. În această procedură toți creditorii societății aflați în stare de insolvență au obligația să se înscrie în masa credală, urmând ca satisfacerea creanțelor și repartizarea lor să fie dispusă de către judecătorul sindic. În acest caz nu este necesară prezentarea adeverinței asociației de proprietari, întrucât înstrăinarea s-a produs prin adjudecare. Art. 774 din Codul de procedură civilă prevede că

prin adjudecare, cumpărătorul devine, de la data predării, proprietarul bunului adjudecat, liber de orice sarcini, care se strămută de drept asupra prețului plătit, în afară de cazul în care adjudecatarul ar fi de acord să fie menținute sau vânzarea s-a făcut în condițiile art. 768 alin. (6). În concluzie, asociația de proprietari trebuia să facă demersurile necesare pentru a-și recupera datoriile, prin efectuarea formalităților de publicitate imobiliară cu privire la dreptul de ipotecă legală prevăzut de Legea nr. 230/2007. Întrucât nu a solicitat întabularea dreptului de ipotecă legală, asociația de proprietari păstrează simpla calitate de creditor 475

chirografar, având obligația de a se înscrie la masa credală în vederea satisfacerii creanței. ***

15.6 Întabularea bunurilor rămase din patrimoniul societăţii radiate din registrul comerţului, ca urmare a aplicării procedurii insolvenței. (Minuta ședinței din data de 8.06.2015) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la respingerea unei cereri de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate în favoarea unui cetățean italian, care a avut calitatea de asociat unic la o societate comercială, ca urmare a declarării închiderii procedurii de faliment și a radierii societății comerciale din Registrul Comerțului. Din analiza documentelor anexate, Comisia constată că procedura de faliment s-a desfășurat în conformitate cu dispozițiile Legii nr. 85/2006 privind procedura insolvenței, cu modificările și completările ulterioare, în prezent abrogată, iar nu în baza art. 260 alin. 12 din Legea nr. 31/1990 privind societățile comerciale 220 , astfel cum a declarat prin act autentic asociatul unic. Astfel, dispozițiile art. 131 alin. (1) din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolvenţei, cu modificările și completările ulterioare, în prezent abrogată, potrivit cărora în

orice stadiu al procedurii prevăzute de prezenta lege, dacă se 220

(n.n.) Art. 260 alin. (12) din Legea nr. 31/1990 privind societățile comerciale, (art. 260 alin. (11) din Legea societăților nr. 31/1990 republicată cu modificările și completările ulterioare, la data redactării prezentului material) prevede că bunurile rămase din

patrimoniul societăţii radiate din registrul comerţului, în condiţiile prezentului articol, revin acţionarilor/asociaţilor, în condiţiile legii. 476

constată că nu există bunuri în averea debitorului ori că acestea sunt insuficiente pentru a acoperi cheltuielile administrative şi niciun creditor nu se oferă să avanseze sumele corespunzătoare, judecătorul - sindic va da o sentinţă de închidere a procedurii, prin care se dispune şi radierea debitorului din registrul în care este înmatriculat, au fost invocate în propunerea lichidatorului de închidere a procedurii de lichidare judiciară, act care a stat la baza sentinței comerciale prin care s-a dispus închiderea procedurii insolvenței ca urmare a lipsei bunurilor în averea debitorului. În lipsa bunurilor imobile declarate în cadrul procedurii amintite mai sus, cererea asociatului unic privind intabularea dreptului de proprietate în baza art. 171 alin. (2) din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară, aprobat prin Ordinul nr. 700/2014221, este lipsită de obiect. ***

15.7 Procedura de înscriere a dreptului de proprietate în favoarea asociatului unic în cazul societăților dizolvate și radiate din oficiu din registrul comerțului pentru nedepunerea bilanțului. (Minuta ședinței din data de 08.06.2015) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la procedura de înscriere a dreptului de proprietate în favoarea asociatului unic, în cazul societăților dizolvate și 221

(n.n.) Art. 171 alin. (2) din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară, aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 prevede că În cazul în care dizolvarea

societăţii comerciale şi radierea din registrul comerţului este pronunţată de instanţa de judecată, hotărârea judecătorească definitivă constituie titlu de proprietate. 477

radiate din oficiu din Registrul Comerțului pentru nedepunerea bilanțului222. În speță sunt aplicabile dispozițiile art. 171 alin. (2) din Ordinul nr. 700/2014, privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, cu modificările și completările ulterioare, în conformitate cu care în cazul în care dizolvarea societății

comerciale și radierea din registrul comerțului este pronunțată de instanța de judecată, hotărârea judecătorească definitivă constituie titlu de proprietate. Înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară în cazul analizat se face în baza: - certificatului constatator eliberat de Registrul Comerțului privitor la radierea societății; - hotărârii judecătorești emisă în temeiul art. 237 alin. (1) litera b) din Legea societăților nr. 31/1990, republicată, cu modificările și completările ulterioare. În vederea înscrierii dreptului de proprietate în cartea funciară se percepe tariful cu codul 2.3.2. din Ordinul 39/2009 al ministrul administrației și internelor, privind aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI și unitățile sale subordonate (…), cu modificările și completările ulterioare.

222

Conform art. 237 alin. (1) litera b) din Legea societăților nr. 31/1990, republicată, cu modificările și completările ulterioare, în prezent abrogat prin Ordonanța de urgență nr. 37 din 13 aprilie 2011 pentru modificarea și completarea Legii contabilității nr. 82/1991 și pentru modificarea altor acte normative incidente, la cererea oricărei

persoane interesate, precum și a Oficiului Național al Registrului Comerțului, tribunalul va putea pronunța dizolvarea societății în cazurile în care: (…) b) societatea nu a depus, în cel mult 6 luni de la expirarea termenelor legale, situațiile financiare anuale sau alte acte care, potrivit legii, se depun la oficiul registrului comerțului. 478

***

15.8 Notarea acțiunii care are ca obiect aprobarea reorganizării unei societăți. (Minuta ședinței din data de 29.06.2015) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la operațiunile de publicitate imobiliară și tariful aferent acestora efectuate în baza unui certificat de grefă, care atestă rămânerea executorie a hotărârii judecătorești pronunțate cu privire la o cerere de reorganizare a unei societăți comerciale prin fuziune. În urma analizei situației prezentate, se reține că, în baza cererii de notare care identifică imobilele prin număr cadastral și număr de carte funciară, precum și a certificatului de grefă a minutei se poate dispune notarea acțiunii care are ca obiect aprobarea reorganizării societății, conform art. 902 alin. (2) pct. 19 din Codul civil223 și art. 19 din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare 224 . Pentru notarea în

223

(n.n.) Conform art. 902 alin. (2) pct. 19 din Codul civil pot constitui obiect al notării și acţiunile pentru apărarea drepturilor reale

înscrise în cartea funciară, acţiunea în partaj, acţiunile în desfiinţarea actului juridic pentru nulitate, rezoluţiune ori alte cauze de ineficacitate, acţiunea revocatorie, precum şi orice alte acţiuni privitoare la alte drepturi, fapte, alte raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise. 224

(n.n.) Potrivit art. 19 din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare notarea

se face în baza înscrisului care constată dreptul, faptul sau raportul 479

cartea funciară se percepe un tarif de 60 de lei conform serviciului cu codul 2.4.2 din Anexa 1 a Ordinului nr. 39/2009 al ministrul administrației și internelor, privind aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI și unitățile sale subordonate (…), cu modificările și completările ulterioare. Întabularea dreptului de proprietate asupra imobilelor ca urmare a procedurii de reorganizare se face cu prezentarea documentelor prevăzute la art. 170 din Regulament225. Tariful

juridic supus notării, în forma cerută de lege pentru validitatea actului juridic, în temeiul hotărârii judecătoreşti definitive şi irevocabile, după caz, sau în temeiul actului normativ care constată sau atestă dreptul, faptul sau raportul supus notării. 225

(n.n.) Art. 170 din Regulamentul aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 în forma în vigoare la data analizării speței avea următorul cuprins: (1) Actul juridic în baza căruia se transmite dreptul de

proprietate sau alte drepturi reale ca urmare a reorganizării persoanei juridice este proiectul de fuziune/divizare, încheiat cu respectarea formelor prevăzute de lege. (2) Intabularea în cartea funciară ca urmare a fuziunii/divizării se efectuează în baza hotărârii instanţei de judecată care se pronunţă asupra legalităţii acestei operaţiuni, a dovezii de înregistrare la registrul comerţului, a certificatului de înmatriculare, precum şi a proiectului de fuziune/divizare încheiat în formă autentică. Cadrul legal a fost modificat ulterior analizei situației prezentate. Potrivit art. 170 din Regulamentul aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare, aduse prin Ordinul nr. 1340/2015, intrat în vigoare la data de 01.01.2016, întabularea în

cartea funciară ca urmare a fuziunii/divizării se efectuează în baza hotărârii instanţei de judecată care se pronunţă asupra legalităţii acestei operaţiuni, a dovezii de înregistrare la registrul comerţului, a certificatului de înmatriculare, precum şi a hotărârii AGA/deciziei asociatului unic prin care se aprobă fuziunea/divizarea, încheiată în formă autentică şi care identifică imobilele prin număr cadastral şi de carte funciară. Pentru autentificarea hotărârii AGA/deciziei asociatului unic prin care se aprobă fuziunea/divizarea notarul public va solicita extras de carte funciară pentru autentificare. 480

de întabulare este cel prevăzut la serviciul cu codul 2.4.1 din Anexa nr. 1 la Ordinul nr. 39/2009 și este în cuantum de 0,5% din valoarea din act, cu precizările aduse la nota 3). ***

15.9 Forma necesară în vederea înscrierii în cartea funciară a proiectelor de fuziune sau divizare a societăților. (Minuta ședinței din data de 20.07.2015) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la prevederile art. 170 din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare, în conformitate cu care actul juridic în

baza căruia se transmite dreptul de proprietate sau alte drepturi reale ca urmare a reorganizării persoanei juridice este proiectul de fuziune/divizare, încheiat cu respectarea formelor prevăzute de lege. Întabularea în cartea funciară ca urmare a fuziunii/divizării se efectuează în baza hotărârii instanței de judecată care se pronunță asupra legalității acestei operațiuni, a dovezii de înregistrare la registrul comerțului, a certificatului de înmatriculare, precum și a proiectului de fuziune/divizare încheiat în formă autentică. În ceea ce privește operațiunile de reorganizare a societăților, realizate în conformitate cu Legea societăților nr. 31/1990 republicată, cu modificările și completările ulterioare, sunt incidente și prevederile art. 242 alin. (3) din Codul civil, în conformitate cu care în cazul bunurilor imobile care fac

obiectul transmisiunii, dreptul de proprietate şi celelalte

481

drepturi reale se dobândesc numai prin înscrierea în cartea funciară, în baza actului de reorganizare încheiat în formă autentică sau, după caz, a actului administrativ prin care s-a dispus reorganizarea, în ambele situații însoțit, dacă este cazul, de certificatul de înregistrare a persoanei juridice nouînființate. Având în vedere prevederile citate din Regulamentul aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și completările ulterioare, cererile de înscriere formulate în baza unei documentații care conține, pe lângă celelalte acte necesare și proiecte de fuziune/divizare încheiate după intrarea sa în vigoare, urmează să fie admise numai dacă proiectele de fuziune sau divizare sunt încheiate în formă autentică. În practica judiciară se constată însă admiterea plângerilor formulate împotriva încheierilor de carte funciară de respingere a cererilor de înscriere, formulate în baza unor documentații care cuprind, pe lângă celelalte documente prevăzute de regulament și proiecte de fuziune/divizare încheiate sub forma unor înscrisuri sub semnătură privată. Având în vedere aceste aspecte, dispozițiile din regulament urmează să fie reevaluate la următoarea sa modificare226. ***

15.10 Operațiunile de publicitate imobiliară ce se impun în cazul actelor de majorare a capitalului social al societăților cu bunuri imobile. (Minuta ședinței din data de 08.09.2015)

226

482

(n.n.) Idem.

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la operațiunile de publicitate imobiliară ce se impun în cazul actelor autentice de majorare a capitalului social al societăților cu bunuri imobile. În urma formulării unor cereri de întabulare a dreptului de proprietate pe numele societății, unele birouri de cadastru si publicitate imobiliară au emis referate de completare prin care s-a solicitat, în conformitate cu art. 169 din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și completările ulterioare, depunerea rezoluției directorului Oficiului

Registrului Comerțului de pe lângă Tribunalul București sau a persoanei desemnate. Concomitent cu depunerea cererilor de întabulare, asociații au depus la Oficiul Registrului Comerțului București actul adițional, în vederea înscrierii mențiunii de majorare a capitalului social, dar această instituție refuză să elibereze rezoluția directorului oficiului, pe care o condiționează de depunerea de către asociați a dovezilor privind înscrierea dreptului de proprietate pe numele societății. În urma informării ulterioare trimise de către doamna notar, rezultă că refuzul Oficiul Registrului Comerțului București de emitere a rezoluției a fost exprimat verbal, aceasta fiind obținută la cel de-al treilea termen, la care reprezentantul societății a depus și punctul de vedere argumentat juridic de către notarul public instrumentator al actului autentic de majorare a capitalului social, în sensul imposibilității de a da curs solicitărilor reprezentaților oficiului registrului comerțului. În conformitate cu dispozițiile art. 169 din Regulamentul aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și completările ulterioare, dreptul de proprietate asupra 483

imobilului constituit ca aport la capitalul social al unei societăți comerciale se întabulează în favoarea persoanei juridice în temeiul actului prin care s-a efectuat acest aport, încheiat cu respectarea formelor prevăzute de lege, a certificatului de înmatriculare a persoanei juridice și a rezoluției directorului oficiului registrului comerțului de pe lângă tribunal sau a persoanei desemnate. Având în vedere prevederile menționate, solicitarea OCPI de a se completa dosarul cererii de înscriere în vederea întabulării dreptului de proprietate asupra imobilelor aportate la capitalul social, cu rezoluția directorului oficiului registrului comerțului sau a persoanei desemnate este întemeiată. Prin adresa înregistrată la UNNPR cu nr. 3837/01.09.2015, în considerarea competenței Oficiului Național al Registrului Comerțului, s-a solicitat sprijinul acestei instituții la găsirea soluțiilor legale pentru deblocarea situației semnalate. ***

15.11 Radierea antecontractelor și a cesiunilor de antecontracte având ca obiect un bun imobil proprietatea unei societăți, ca urmare a încheierii unui contract de vânzare în temeiul Legii nr. 85/2006 privind procedura insolvenţei. (Minuta ședințelor din datele de 27.10.2015 și 03.11.2015). Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la interpretarea art. 53 din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolvenței, cu modificările și completările ulterioare, în prezent abrogată227. 227

Conform art. 53 din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolvenţei, cu modificările și completările ulterioare, în prezent 484

În concret, în baza unui contract de vânzare-cumpărare încheiat prin lichidator de o societate aflată în faliment, s-au vândut în bloc mai multe imobile, cu mențiunea că acestea sunt libere de sarcini conform temeiului legal invocat mai sus, sens în care s-a solicitat radierea din cartea funciară a tuturor sarcinilor care le grevau în acel moment. Conform extraselor de carte funciară ce însoțesc încheierile de admitere a cererilor de întabulare, în partea a II-a a cărții funciare au fost menținute în continuare notări de

antecontracte încheiate în favoarea unor terți, anterioare deschiderii procedurii de insolvență, notări de cesiuni cu privire la aceste antecontracte, notări ale unor încheieri de respingere și plângeri împotriva unor încheieri de respingere, deși încheierile de carte funciară nu conțineau și soluții de respingere parțială a cererii de radiere a tuturor sarcinilor. Comisia precizează că definiția legală a sarcinilor care se înscriu în registrele de publicitate imobiliară se regăsește în art. 14 alin. (1) teza II din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, în conformitate cu care

prin sarcini se înțelege ipotecile, privilegiile, somațiile, sechestrele, litigiile și orice acte juridice înscrise în vechile registre de publicitate imobiliară. Se pune problema stabilirii dacă vânzarea în cadrul procedurii insolvenţei reprezintă o vânzare silită sau o vânzare voluntară, având în vedere faptul că titularul dreptului de proprietate nu mai poate dispune liber de bunurile sale, dar spre deosebire de vânzarea în cadrul procedurii executării abrogată, bunurile înstrăinate de administratorul judiciar sau lichidator, în exerciţiul atribuţiilor sale prevăzute de prezenta lege, sunt dobândite libere de orice sarcini, precum ipoteci, garanţii reale mobiliare sau drepturi de retenţie, de orice fel, ori măsuri asigurătorii, cu excepţia măsurilor asigurătorii sau măsurilor preventive specifice, instituite în cursul procesului penal. 485

silite, înstrăinarea în acest caz se face în numele societăţii prin lichidator. Atâta timp cât titularul dreptului de proprietate nu îşi poate da consimţământul la vânzare, atributul dispoziţiei cu privire la înstrăinare aparţinând lichidatorului, se poate considera că în acest caz este vorba de o vânzare silită. De altfel, legiuitorul a definit la art. 3 pct. 2 din Legea nr. 85/2006 că averea societăţii aflate în procedura insolvenţei reprezintă: totalitatea bunurilor şi drepturilor sale patrimoniale

– inclusiv cele dobândite în cursul procedurii insolvenţei -, care pot face obiectul executării silite, în condiţiile reglementate de Codul de procedură civilă. Totodată, art. 149 din Legea nr. 85/2006 prevede că dispoziţiile acesteia se completează, în măsura compatibilităţii

lor cu cele ale Codului de procedură civilă, Codului civil (…) Potrivit art. 857 alin. (3)-(4) din Codul de procedură civilă: (3) De la data intabulării, imobilul rămâne liber de orice

ipoteci sau alte sarcini privind garantarea drepturilor de creanţă, creditorii putându-şi realiza aceste drepturi numai din preţul obţinut. Dacă preţul de adjudecare se plăteşte în rate, sarcinile se sting la plata ultimei rate. (4) Ipotecile şi celelalte sarcini reale, precum şi drepturile reale intabulate după notarea urmăririi în cartea funciară se vor radia din oficiu, cu excepţia celor pentru care adjudecatarul ar conveni să fie menţinute; de asemenea, vor fi radiate din oficiu drepturile reale intabulate ulterior înscrierii vreunei ipoteci, dacă vânzarea s-a făcut în condiţiile prevăzute la art. 846 alin. (7), toate notările făcute cu urmărirea silită, cu excepţia notării contestaţiei împotriva procesului-verbal de licitaţie, dacă aceasta nu a fost soluţionată prin hotărârea rămasă definitivă, interdicţia de înstrăinare sau de grevare, dacă există, cu excepţia celei prevăzute la art. 856 alin. (3), precum şi promisiunea de a încheia un contract viitor, dacă până la data 486

adjudecării beneficiarul promisiunii nu şi-a înscris în cartea funciară dreptul dobândit în temeiul contractului care a făcut obiectul acesteia. Potrivit art. 906 alin. (3) din Codul civil: Radierea se va dispune din oficiu, dacă, până la expirarea termenului de 6 luni prevăzut la alin. (2), n-a fost cerută înscrierea dreptului care a făcut obiectul promisiunii, cu excepţia cazului când cel îndreptăţit a cerut notarea în cartea funciară a acţiunii prevăzute la alin. (2). De asemenea, promisiunea se va radia din oficiu în toate cazurile când, până la încheierea contractului amintit mai sus ori până la soluţionarea definitivă a acţiunii prevăzute la alin. (2), imobilul a fost definitiv adjudecat în cadrul vânzării silite de către un terţ care nu este ţinut să răspundă de obligaţiile promitentului. Pe de altă parte, subsecvent deschiderii procedurii insolvenţei potrivit dispoziţiilor art. 86 din Legea nr. 85/2006, unica autoritate îndrituită să se pronunţe cu privire la menţinerea sau denunţarea contractelor aflate în derulare la data deschiderii procedurii este administratorul/lichidatorul judiciar. Conform art. 86 alin. (1) din Legea nr. 85/2006:

Contractele în derulare se consideră menţinute la data deschiderii procedurii. Orice clauze contractuale de desfiinţare a contractelor în derulare pentru motivul deschiderii procedurii sunt nule. În vederea creşterii la maximum a valorii averii debitorului, administratorul judiciar/lichidatorul poate să denunţe orice contract, închirierile neexpirate sau alte contracte pe termen lung, atât timp cât aceste contracte nu vor fi fost executate în totalitate ori substanţial de către toate părţile implicate. Administratorul judiciar/lichidatorul trebuie să răspundă, în termen de 30 de zile, unei notificări a contractantului, prin care i se cere să denunţe contractul; în lipsa unui astfel de răspuns, administratorul 487

judiciar/lichidatorul nu va mai putea cere executarea contractului, acesta fiind socotit denunţat. Contractul se consideră denunţat: a) la data expirării unui termen de 30 de zile de la recepţionarea solicitării cocontractantului de denunţare a contractului, dacă administratorul judiciar/lichidatorul nu răspunde; b) la data notificării denunţării de către administratorul judiciar/lichidator. În aceste condiţii, se pune problema subzistenţei notării antecontractului ulterior radierii dreptului de proprietate al debitorului şi întabulării terţului adjudecatar. Aşadar, legiuitorul a avut în vedere pe de o parte, radierea în mod explicit a antecontractelor potrivit regulilor de la executarea silită, iar pe de altă parte, a lipsit de eficienţă juridică aceste notări, întrucât promitenţii-cumpărători sunt doar beneficiarii unui drept de creanţă născut din acel raport juridic. Având în vedere aceste prevederi legale se apreciază că soluția menținerii notării antecontractelor și a cesiunilor de antecontracte nu se justifică. ***

15.12 Modalitatea de înscriere în cartea funciară în temeiul unui act de fuziune/divizare. (Minuta ședinței din data de 26.01.2016) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la modalitatea de înscriere a unui act de fuziune/divizare, având în vedere că în Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și 488

completările ulterioare, la art. 170 se precizează operațiunea de intabulare 228 , iar în Ordinul nr. 39/2009 al ministrul administrației și internelor, privind aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI și unitățile sale subordonate (…), cu modificările și completările ulterioare în Anexa 1 la codul 2.4. – notare, subpunctul 2.4.1. – fuziune/divizare, pentru care se percepe tariful de 0,5% din valoarea din act, ca și la operațiunea de intabulare cu codul 2.3.1. Se apreciază că, pentru același tarif de publicitate imobiliară, fuziunea/divizarea se poate intabula sau se poate nota în funcție de practica oficiilor de cadastru și publicitate imobiliară. Se reține necesitatea corelării prevederilor legale în vigoare, în sensul precizării faptului că serviciul “fuziune/divizare” va fi încadrat la operațiunea de intabulare, cu tarifarea specifică acestui tip de înscriere. ***

228

(n.n.) Conform art. 170 din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare

întabularea în cartea funciară ca urmare a fuziunii/divizării se efectuează în baza hotărârii instanţei de judecată care se pronunţă asupra legalităţii acestei operaţiuni, a dovezii de înregistrare la registrul comerţului, a certificatului de înmatriculare, precum şi a hotărârii AGA/deciziei asociatului unic prin care se aprobă fuziunea/divizarea, încheiată în formă autentică şi care identifică imobilele prin număr cadastral şi de carte funciară. Pentru autentificarea hotărârii AGA/deciziei asociatului unic prin care se aprobă fuziunea/divizarea notarul public va solicita extras de carte funciară pentru autentificare. 489

15.13 Radierea sarcinilor care grevează imobilul ca urmare a încheierii unui contract de vânzare în baza unui proces-verbal de licitație emis în cadrul procedurii de insolvență. (Minuta ședinței din data de 02.02.2016) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la transmiterea dreptului de proprietate, liber de orice sarcini, inclusiv litigii, asupra bunurilor reale imobiliare, de către o societate aflată sub incidența Legii nr. 85/2006 privind procedura insolvenţei, cu modificările și completările ulterioare, în prezent abrogată, respectiv Legea nr. 85/2014 privind procedurile de prevenire a insolvenţei şi de insolvenţă. Există pe rol în prezent foarte multe dosare care sunt in desfășurare în conformitate ce prevederile Legii nr. 85/2006, având în vedere data la care a fost solicitată deschiderea acestei proceduri. Conform art. 53 din Legea nr. 85/2006 bunurile

înstrăinate de administratorul judiciar sau lichidator, în exerciţiul atribuţiilor sale prevăzute de prezenta lege, sunt dobândite libere de orice sarcini, precum ipoteci, garanţii reale mobiliare sau drepturi de retenţie, de orice fel, ori măsuri asigurătorii, cu excepţia măsurilor asigurătorii sau măsurilor preventive specifice, instituite în cursul procesului penal. Art. 91 din Legea nr. 85/2014 prevede că (1) Bunurile înstrăinate de administratorul judiciar sau lichidatorul judiciar, în exerciţiul atribuţiilor sale prevăzute de prezenta lege, sunt dobândite libere de orice sarcini, precum privilegii, ipoteci, gajuri sau drepturi de retenţie, sechestre, de orice fel. Fac excepţie de la acest regim măsurile asigurătorii dispuse în procesul penal în vederea confiscării speciale şi/sau confiscării extinse. (2) Prin excepţie de la dispoziţiile art. 885 alin. (2) din Codul civil, radierea din cartea funciară a oricăror sarcini şi interdicţii prevăzute la alin. (1) se face în temeiul actului de 490

înstrăinare semnat de administratorul judiciar sau lichidatorul judiciar. Art. 14 alin. (1) teza III din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată prevede că prin

sarcini se înțelege ipotecile, privilegiile, somațiile, sechestrele, litigiile și orice acte juridice înscrise în vechile registre de publicitate imobiliară. Se solicită formularea unui punct de vedere întrucât, în anumite situații, cererea de intabulare a imobilelor care au făcut obiectul înstrăinării în procedura insolvenței, ca fiind libere de sarcini și implicit a radierii din oficiu a tuturor sarcinilor, inclusiv litigii, înscrise în cărțile funciare, a fost respinsă în baza art. 196 din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare, în conformitate cu care (1) Acțiunea în

rectificare, în justificare sau în prestație tabulară se notează fie la cererea părții interesate, fie la sesizarea instanței de judecată. Notarea se va face în baza copiei acțiunii având ștampila și numărul de înregistrare ale instanței sau a certificatului de grefă care identifică obiectul procesului, părțile și imobilul. Notarea se va radia în baza: a) dovezii stingerii definitive a litigiului, constatată prin hotărâre judecătorească sau certificat de grefă; b) declarației autentice de renunțare la dreptul dedus judecății, însoțită de dovada înregistrării la instanța judecătorească învestită cu soluționarea cauzei. (2) Dispozițiile alin. (1) se aplică în mod corespunzător în ceea ce privește: (…) e) notarea acțiunilor posesorii sau a altor acțiuni privitoare la fapte și alte raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară. În vederea formulării unui punct de vedere avizat la aspectele care fac obiectul situației prezentate, la discuții a fost invitat să participe și un cadru universitar cu o bogată 491

experiență profesională în domeniul care face obiectul analizei. În urma discuțiilor care au avut loc, s-au desprins următoarele concluzii: - actele normative cu caracter special din cadrul procedurii insolvenței nu cuprind o definire a noțiunii de sarcini, care urmează să fie radiate ca urmare a încheierii de către notarul public a contractului de vânzare pe baza procesului-verbal de licitație; În aceste condiții, definirea acestei noțiuni trebuie să aibă în vedere prevederile legii cadru în materia publicității imobiliare, respectiv Codul civil și cele ale legii speciale în domeniu, respectiv Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată. Din analiza Codului civil rezultă că noțiunea de sarcini în domeniul publicității imobiliare nu beneficiază de o definiție legală. În conformitate cu dispozițiile art. 14 alin. (1) teza III din Legea nr. 7/1996, citat mai sus, care este inclus în Capitolul III: Organizarea

lucrărilor sistematice de cadastru în vederea înscrierii în cartea funciară, litigiile sunt asimilate sarcinilor prin referire exclusiv la registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni imobiliare, reglementate prin vechiul Cod civil și vechiul Cod de procedură civilă. Prevederea legală mai sus citată nu acoperă situația sarcinilor înscrise în cartea funciară în cadrul înregistrării sporadice. Față de această situație, se reliefează necesitatea de a se clarifica din punct de vedere legislativ sfera noțiunii de

sarcini. - specificul procedurii insolvenței impune o analiză pe fond a litigiilor care grevează imobilele ce urmează să facă 492

obiectul contractului de vânzare perfectat de notarul public pe baza procesului-verbal de licitație. Conform art. 36 din Legea nr. 85/2006, de la data deschiderii procedurii se suspendă de

drept toate acţiunile judiciare, extrajudiciare sau măsurile de executare silită pentru realizarea creanţelor asupra debitorului sau bunurilor sale, cu excepţia acţiunilor exercitate în cadrul unui proces penal. Prevederi similare se regăsesc în prezent în art. 75 alin. (1) din Legea nr. 85/2014 privind procedurile de prevenire a insolvenţei şi de insolvenţă, în conformitate cu care de la data deschiderii procedurii se suspendă de drept

toate acţiunile judiciare, extrajudiciare sau măsurile de executare silită pentru realizarea creanţelor asupra averii debitorului. Valorificarea drepturilor acestora se poate face numai în cadrul procedurii insolvenţei, prin depunerea cererilor de admitere a creanţelor. Repunerea pe rol a acestora este posibilă doar în cazul desfiinţării hotărârii de deschidere a procedurii, a revocării încheierii de deschidere a procedurii sau în cazul închiderii procedurii în condiţiile art. 178. În cazul în care hotărârea de deschidere a procedurii este desfiinţată sau, după caz, revocată, acţiunile judiciare sau extrajudiciare pentru realizarea creanţelor asupra averii debitorului pot fi repuse pe rol, iar măsurile de executare silită pot fi reluate. La data rămânerii definitive a hotărârii de deschidere a procedurii, atât acţiunea judiciară sau extrajudiciară, cât şi executările silite suspendate încetează. Față de aceste prevederi legale, membrii comisiei agreează soluția radierii, ca efect al încheierii contractului de vânzare, a litigiilor care au ca obiect realizarea creanţelor asupra averii debitorului, cu condiția ca obiectul litigiului să fie menționat explicit în cuprinsul notării în cartea funciară sau în cuprinsul înscrisului care a stat la baza efectuării acestei notări. Radierea se face în temeiul actului autentic translativ de proprietate în care se face mențiune expresă cu privire la 493

datele de identificare ale hotărârii de deschidere a procedurii insolvenței rămasă definitivă (sau după caz irevocabilă). În situația în care din notarea efectuată în cartea funciară sau din înscrisul care a stat la baza efectuării acestei notări nu rezultă obiectul litigiului, notarul public va solicita lichidatorului efectuarea demersurilor necesare pentru lămurirea obiectului litigiului, anterior încheierii contractului de vânzare. - în ceea ce privește posibilitatea radierii unor litigii care tind la recunoașterea unor drepturi reale imobiliare, problema urmează să facă obiectul unei analize suplimentare, care presupune consultarea unor cadre didactice universitare de prestigiu din cadrul catedrelor de drept civil ale universităților cu tradiție în domeniul juridic. Rezultatul acestui demers urmează să se concretizeze într-o propunere de amendare a cadrului legal în vigoare în domeniul insolvenței; - având în vedere prevederile art. 902 alin. (2) pct. 18 și 19 din Codul civil, în conformitate cu care sunt supuse notării în cartea funciară: acţiunea în prestaţie tabulară, acţiunea în

justificare şi acţiunea în rectificare; acţiunile pentru apărarea drepturilor reale înscrise în cartea funciară, acţiunea în partaj, acţiunile în desfiinţarea actului juridic pentru nulitate, rezoluţiune ori alte cauze de ineficacitate, acţiunea revocatorie, precum şi orice alte acţiuni privitoare la alte drepturi, fapte, alte raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise membrii comisiei apreciază că urmează să fie radiate, ca efect al încheierii de către notarul public a contractului de vânzare în baza procesului-verbal de licitație, toate litigiile care nu tind la recunoașterea unor drepturi reale imobiliare, întrucât nu se încadrează în cazurile enumerate de către Codul civil. 494

Radierea se face în temeiul actului autentic translativ de proprietate, în care se face mențiune expresă cu privire la datele de identificare ale hotărârii de deschidere a procedurii insolvenței rămasă definitivă (sau după caz irevocabilă). Pentru radierea litigiilor se va percepe un tarif de 60 lei pentru fiecare operațiune/radiere, conform Ordinului nr. 39/2009 al ministrul administrației și internelor, privind aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI și unitățile sale subordonate (…), cu modificările și completările ulterioare și cade în sarcina lichidatorului. Concomitent cu întabularea în baza contractului de vânzare se vor radia din oficiu notarea deschiderii procedurii insolvenței, a ridicării dreptului de administrare al debitorului supus acestei măsuri precum și a închiderii acestei proceduri, conform art. 902 alin. (2) pct. 16 din Codul civil. ***

15.14 Întabularea imobilelor în cartea funciară în favoarea foștilor asociați în cazul lichidării voluntare urmate de radierea societății. (Minuta ședinței din data de 18.04.2016) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la următoarea situație juridică: s-a solicitat autentificarea unui contract de vânzare având ca obiect un imobil înscris în cartea funciară, în baza unor rezoluții emise de către Oficiului Național al Registrului Comerțului de pe lângă Tribunalul București, care iau act de decizia asociatului unic și dispun dizolvarea societății, dreptul de proprietate asupra imobilului aparținând acesteia. Potrivit art. 249 alin. (4) din Codul civil în toate cazurile, transmiterea dreptului de

proprietate asupra bunurilor rămase după lichidare are loc la data preluării lor de către beneficiari, dacă prin lege nu se 495

prevede altfel. Procesul-verbal de predare-primire şi hotărârea judecătorească rămasă definitivă, în cazurile prevăzute la alin. (2) ori (3), constituie titlu de proprietate sau, după caz, pot servi drept temei juridic pentru întabularea în cartea funciară. În cazul bunurilor imobile, dispoziţiile art. 1244 şi cele în materie de carte funciară rămân aplicabile229. Se solicită lămuriri cu privire la identificarea titlului de proprietate al persoanei fizice căruia i s-a transmis imobilul după dizolvare, având în vedere prevederile art. 1244 din Codul civil care stabilește obligativitatea actului autentic sub sancțiunea nulității absolute. Se solicită, de asemenea, formularea unei opinii cu privire la posibilitatea înscrierii în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra imobilului respectiv fără întocmirea unui act autentic. Potrivit dispozițiilor art. 235 alin. (1) și alin. (4) din Legea societăților nr. 31/1990: În societăţile în nume colectiv,

în comandită simplă şi în cele cu răspundere limitată, asociaţii pot hotărî, o dată cu dizolvarea, cu cvorumul şi majoritatea prevăzute pentru modificarea actului constitutiv, şi modul de lichidare a societăţii, atunci când sunt de acord cu privire la repartizarea şi lichidarea patrimoniului societăţii şi când asigură stingerea pasivului sau regularizarea lui în acord cu creditorii. (…) Registrul va elibera fiecărui asociat un certificat constatator al dreptului de proprietate asupra activelor distribuite, în baza căruia asociatul poate proceda la înscrierea bunurilor imobile în cartea funciară. 229

Conform art. 1244 din Codul civil intitulat Forma cerută pentru înscrierea în cartea funciară: în afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancţiunea nulităţii absolute, convenţiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară. 496

Conform art. 171 alin. (1) din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare, în cazul lichidării voluntare urmate de

radierea societăţii comerciale, intabularea imobilelor în cartea funciară în favoarea foştilor asociaţi se efectuează în baza certificatului constatator eliberat de oficiul registrul comerţului conform art. 235 alin. (4) din Legea nr. 31/1990 privind societăţile comerciale, republicată, cu modificările şi completările ulterioare în care se identifică imobilul cu număr cadastral şi număr de carte funciară, conform art. 29 alin. (1) lit. c) din Lege. În considerarea prevederilor cuprinse în legea specială, titlul de proprietate asupra imobilelor cuprinse în activul societății ce a făcut obiectul lichidării îl reprezintă certificatul emis de oficiul registrului comerțului, în baza acestuia urmând a se efectua intabularea în cartea funciară. ***

15.15 Forma autentică a actului de reorganizare prin fuziune sau divizare a societăților. (Minuta ședinței din data de 14.07.2016) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la aplicarea dispozițiilor art. 170 din Regulamentul de avizare, recepție şi înscriere în evidențele de cadastru şi carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și completările ulterioare, în conformitate cu care

intabularea în cartea funciară ca urmare a fuziunii / divizării se efectuează în baza hotărârii instanței de judecată care se pronunță asupra legalității acestei operațiuni, a dovezii de înregistrare la registrul comerțului, a certificatului de înmatriculare, precum şi a hotărârii AGA / deciziei asociatului 497

unic prin care se aprobă fuziunea/divizarea, încheiată în formă autentică şi care identifică imobilele prin număr cadastral şi de carte funciară. Pentru autentificarea hotărârii AGA / deciziei asociatului unic prin care se aprobă fuziunea/divizarea notarul public va solicita extras de carte funciară pentru autentificare. Acest text creează probleme în activitatea notarială, în opinia notarului public, pentru că o hotărâre a AGA nu poate fi autentificată, ea fiind un act organic al persoanei juridice, în sine act autentic. În Legea nr. 36/1995 a notarilor publici şi a activității notariale nu este reglementată o altă procedură în legătură cu actele oricăror forme asociative (deci și în cazul societăților comerciale) decât norma de la art. 149, în care procedura aplicabilă este aceea a certificării proceselor-verbale sau a hotărârilor organelor colegiale 230 . În anumite cazuri, notarul public este în imposibilitatea faptică de a verifica modul de formare a voinței persoanei juridice în adoptarea hotărârii, în cazul în care în societatea comercială sunt acționari un număr deosebit de mare de persoane. Legea nr. 31/1990 privind societățile, republicată, cu modificările și completările ulterioare nu are niciun text corespondent cu forma art. 170 din Regulament. Textul din Codul civil de la art. 242 alin. (3) este, în opinia notarului public, mai bine așezat în termeni, în sensul că se folosește noțiunea act de reorganizare în formă autentică, prin care se înțelege, în opinia acestuia, actul de 230

Conform art. 149 din Legea nr. 36/1995 a notarilor publici şi a activităţii notariale Notarul public certifică, la cerere, procesele-

verbale sau hotărârile organelor colegiale ale oricăror forme asociative, printr-o încheiere în care se vor menţiona data şi locul întrunirii, precum şi faptul semnării procesului-verbal sau a hotărârii de către unul ori mai mulţi dintre participanţi. În vederea certificării proceselorverbale şi hotărârilor, notarul public stabileşte calitatea şi identitatea semnatarilor acestora. 498

divizare sau de fuziune, după caz și nu neapărat hotărârea AGA în formă autentică. Este important de precizat că și din acest considerent textul art. 170 din Regulament nu este corelat cu textul art. 242 din Codul civil – actul normativ cu forță juridică superioară, în sensul că adaugă la lege, motiv pentru care se impune modificarea lui. Se menționează că forma inițială a art. 170, la data adoptării Ordinului nr. 700/2014, era corectă, fără să creeze problemele pe care le generează actualul text. Se recomandă de către notarul public, revenirea la varianta inițială231. Comisia reține că, la momentul autentificării, notarul public nu dispune de toate actele necesare prevăzute de art. 170 din Ordinul 700/2014, pentru a solicita înscrierea în cartea funciară a operațiunii de divizare/fuziune, întrucât la data autentificării hotărârii AGA/deciziei asociatului unic nu există încă o hotărâre judecătorească privind legalitatea operațiunii și nici dovada de înregistrare la registrul comerțului. Situația este reținută pentru o analiză ulterioară, cu consultarea unor cadre didactice universitare, specialiști în

231

Conform variantei inițiale, anterioare modificării prin Ordinul directorului general al ANCPI nr. 1340/2015 privind modificarea şi completarea Regulamentului de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară, aprobat prin Ordinul directorului general al ANCPI nr. 700/2014, art. 170 avea următorul cuprins: intabularea în cartea funciară ca urmare a fuziunii/divizării se

efectuează în baza hotărârii instanţei de judecată care se pronunţă asupra legalităţii acestei operaţiuni, a dovezii de înregistrare la registrul comerţului, a certificatului de înmatriculare, precum şi a proiectului de fuziune/divizare încheiat în formă autentică. 499

domeniul de referință, în vederea interpretării dispozițiilor art. 242 din Codul civil. ***

15.16 Forma proiectului de fuziune/divizare necesară în vederea înscrierii în cartea funciară a transferului dreptului real imobiliar ca urmare a reorganizării unei persoane juridice. (Minuta ședinței din data de 116.08.2016) Un notar public solicită precizări cu privire la procedura de intabulare a unei fuziuni/divizări realizată anterior Ordinului directorului general al ANCPI nr. 1340/26.11.2015, respectiv dacă aceasta este cea prevăzută de dispozițiile art. 170 în forma avută până la intrarea în vigoare a acestui ordin. Se apreciază că dispoziţiile art. 170, modificate prin ODG ANCPI nr. 1340/2015 se vor aplica numai pentru fuziunile realizate după intrarea în vigoare a ordinului. Solicitarea este întemeiată de faptul că "procedura" de intabulare a fuziunii prevede şi îndeplinirea unor cerinţe de fond/formă, care nu pot fi aplicate unor acte/situaţii anterioare. În concret, notarul public precizează că a autentificat un proiect de fuziune în luna septembrie a anului 2015. Procedura judecătorească s-a finalizat în luna mai 2016, sub imperiul noilor dispoziții privind întabularea fuziunii. Comisia precizează că în prezent art. 170 din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare are următorul conținut: intabularea în cartea funciară ca urmare a fuziunii /

divizării se efectuează în baza hotărârii instanţei de judecată 500

care se pronunţă asupra legalităţii acestei operaţiuni, a dovezii de înregistrare la registrul comerţului, a certificatului de înmatriculare, precum şi a hotărârii AGA / deciziei asociatului unic prin care se aprobă fuziunea/divizarea, încheiată în formă autentică şi care identifică imobilele prin număr cadastral şi de carte funciară. Pentru autentificarea hotărârii AGA / deciziei asociatului unic prin care se aprobă fuziunea / divizarea notarul public va solicita extras de carte funciară pentru autentificare. În forma anterioară intrării în vigoare a Ordinului nr. 1340 din 26 noiembrie 2015 privind modificarea şi completarea Regulamentului de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară, aprobat prin Ordinul directorului general al ANCPI nr. 700/2014, art. 170 avea următorul cuprins: actul juridic în baza căruia se

transmite dreptul de proprietate sau alte drepturi reale ca urmare a reorganizării persoanei juridice este proiectul de fuziune / divizare, încheiat cu respectarea formelor prevăzute de lege. Intabularea în cartea funciară ca urmare a fuziunii/divizării se efectuează în baza hotărârii instanţei de judecată care se pronunţă asupra legalităţii acestei operaţiuni, a dovezii de înregistrare la registrul comerţului, a certificatului de înmatriculare, precum şi a proiectului de fuziune / divizare încheiat în formă autentică. În situația supusă analizei sunt incidente prevederile art. 80 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, care stipulează că: cererile de

înscriere, precum şi acţiunile în justiţie întemeiate pe dispoziţiile Legii nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, indiferent de data introducerii lor, vor fi soluţionate potrivit normelor materiale în vigoare la data încheierii actului sau, după caz, la data săvârşirii ori producerii 501

faptului juridic generator, modificator sau extinctiv al dreptului supus înscrierii ori rectificării, cu respectarea normelor procedurale în vigoare în momentul introducerii lor. Comisia apreciază că pentru fuziunile și divizările realizate anterior intrării în vigoare a Ordinului directorului general al ANCPI nr. 1340/26.11.2015, proiectul de fuziune sau de divizare încheiat în formă autentică înainte de această dată, respectiv 1.01.2016, este actul juridic care, alături de celelalte documente cerute de actul normativ, stă la baza înscrierii în cartea funciară. Un argument de fapt în sprijinul acestei soluții este acela că autentificarea în prezent a hotărârii AGA/deciziei asociatului unic prin care s-a aprobat fuziunea nu este posibilă în anumite situații, în cazul în care persoana/persoanele juridică/juridice care au fost supuse reorganizării și-au încetat existența. Proiectul de fuziune/divizare încheiat după data de 1.01.2016 nu este absolut necesar să fie încheiat în formă autentică, în vederea înscrierii în cartea funciară, fiind necesară hotărârea AGA/decizia asociatului unic în formă autentică, însoțită de celelalte înscrisuri prevăzute de regulament. ***

15.17 Regimul juridic al unor bunuri imobile ce au aparținut unei societăți dizolvate ca urmare a închiderii procedurii falimentului, în condițiile Legii nr. 85/2006 privind procedura insolvenţei, identificate în patrimoniul societății după radierea acesteia din registrul comerțului; punerea în aplicare de către BCPI a hotărârii rămase definitivă prin care s-a admis plângerea împotriva încheierii de carte funciară. (Minutele ședințelor din data de 14.11.2016 și 31.01.2017) 502

Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la regimul juridic al bunurilor imobile ce au aparținut unei societăți comerciale, în privința căreia instanța de judecată a dispus dizolvarea și radierea din registrul comerțului, ca urmare a închiderii procedurii falimentului în condițiile Legii nr. 85/2006 privind procedura insolvenţei, cu modificările și completările ulterioare, în prezent abrogată, bunuri identificate în patrimoniul societății după radierea acesteia și care nu au fost cunoscute în timpul procedurii de insolvență, respectiv faliment. În concret, prin sentința comercială nr. 473/JS/30.06.2011, rămasă definitivă și irevocabilă, judecătorul sindic a dispus închiderea procedurii falimentului și radierea societății R. din registrul comerțului în temeiul art. 131 din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolvenţei232 , conform certificatului constatator eliberat de ONRC. Ulterior, în patrimoniul societății, au fost identificate mai multe imobile, înscrise în cartea funciară, imobile ce nu au fost cunoscute și cuprinse în procedura insolvenței și a falimentului. Fostele asociate ale societății comerciale radiate, în baza prevederilor art. 237 alin. (10) din Legea nr. 31/1990, modificată și republicată233, prin buna învoială au procedat la

232

Conform art. 131 din Legea nr. 85/2006, în prezent abrogată, în orice stadiu al procedurii prevăzute de prezenta lege,

dacă se constată că nu există bunuri în averea debitorului ori că acestea sunt insuficiente pentru a acoperi cheltuielile administrative şi niciun creditor nu se oferă să avanseze sumele corespunzătoare, judecătorul-sindic va da o sentinţă de închidere a procedurii, prin care se dispune şi radierea debitorului din registrul în care este înmatriculat. În cazul prevăzut la alin. (1) nu sunt aplicabile prevederile art. 129. 233 Potrivit art. 237 din Legea nr. 31/1990, bunurile rămase din patrimoniul persoanei juridice radiate din registrul comerţului, în condiţiile alin. (8) şi (9), revin acţionarilor. 503

partajarea dreptului de proprietate cu privire la aceste imobile, în raport cu contribuția fiecăreia la aportul de capital al societății, stabilind cota de proprietate de 1/2 părți pentru fiecare din aceste imobile, conform Convenției autentificată sub nr. 2337/2015. Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2338/2015, coproprietarele au vândut aceste imobile către C.C. și s-a solicitat BCPI întabularea dreptului de proprietate al C.C., în baza actelor menționate mai sus. În susținerea cererii au fost depuse sentința comercială nr. 473/JS/30.06.2011, certificatul eliberat de ONRC, convenția autentificată sub nr. 2337/2015, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2338/2015 și tariful de întabulare. BCPI, prin încheierea nr. 30874/13.11.2015 și următoarele, a dispus respingerea cererii de Întabulare, soluție menținută și de OCPI, prin încheierea de respingere a cererii de reexaminare nr. 32204/27.11.2015 pentru următoarele motive: - prin sentința comercială prin care s-a dispus dizolvarea societății comerciale R., închiderea procedurii falimentului și radierea societății din registrul comerțului, nu au fost individualizate imobilele în cauză și nu au fost atribuite la propunerea lichidatorului judiciar, către asociați; - în aceste condiții s-a considerat că cererea de întabulare nu îndeplinește condițiile art. 171 alin. (2) din Ordinul ANCPI nr. 700/2014234; 234

Potrivit art. 171 alin. (2) din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare în

cazul în care dizolvarea societăţii comerciale şi radierea din registrul comerţului este pronunţată de instanţa de judecată, hotărârea judecătorească definitivă constituie titlu de proprietate. 504

- nu s-a făcut distribuirea bunurilor în cadrul procedurii insolvenței; - destinația bunurilor aparținând societății comerciale dizolvată și radiată, trebuie făcută conform prevederilor art. 249 din Codul civil235. Din analiza documentației anexate în speță, rezultă că procedura de faliment s-a desfășurat în conformitate cu dispozițiile Legii nr. 85/2006 privind procedura insolvenței, cu modificările și completările ulterioare, în prezent abrogată, iar nu în baza dispozițiilor Legii nr. 31/1990 privind societățile comerciale, astfel cum au declarat asociatele societății radiate 235

Art. 249 din Codul civil prevede că oricare ar fi cauzele dizolvării, bunurile persoanei juridice rămase după lichidare vor primi destinaţia stabilită în actul de constituire sau statut ori destinaţia stabilită în hotărârea organului competent luată înainte de dizolvare. În lipsa unei asemenea prevederi în actul de constituire sau statut ori în lipsa unei hotărâri luate în condiţiile alin. (1), precum şi în cazul în care prevederea sau hotărârea este contrară legii sau ordinii publice, la propunerea lichidatorului, bunurile rămase după lichidare se atribuie de instanţa competentă, prin hotărâre supusă numai apelului, unei persoane juridice cu scop identic sau asemănător, dacă prin lege nu se prevede altfel. Atunci când există mai multe astfel de persoane juridice, lichidatorul propune cel puţin 3 persoane juridice, caz în care bunurile se atribuie prin tragere la sorţi. În cazul în care persoana juridică a fost dizolvată pentru motivele prevăzute la art. 245 lit. d), precum şi în cazul în care nicio persoană juridică nu este de acord cu preluarea bunurilor rămase după lichidare în condiţiile alin. (2), acestea vor trece în proprietatea comunei, oraşului sau municipiului în a cărui rază teritorială se află bunurile. În toate cazurile, transmiterea dreptului de proprietate asupra bunurilor rămase după lichidare are loc la data preluării lor de către beneficiari, dacă prin lege nu se prevede altfel. Procesul-verbal de predare-primire şi hotărârea judecătorească rămasă definitivă, în cazurile prevăzute la alin. (2) ori (3), constituie titlu de proprietate sau, după caz, pot servi drept temei juridic pentru intabularea în cartea funciară. În cazul bunurilor imobile, dispoziţiile art. 1.244 şi cele în materie de carte funciară rămân aplicabile. 505

în convenția autentificată sub nr. 2337/06.11.2015 de notarul public. Astfel, dispozițiile art. 131 alin. (1) din Legea nr. 85/2006, citate mai sus, au fost invocate în propunerea lichidatorului de închidere a procedurii de lichidare judiciară, act ce a stat la baza sentinței comerciale prin care s-a dispus închiderea procedurii insolvenței ca urmare a lipsei bunurilor în averea debitorului. În lipsa bunurilor imobile declarate în cadrul procedurii mai sus amintite, cererea având ca obiect întabularea dreptului de proprietate în favoarea C.C., în baza art. 171 alin. (2) din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 și a contractului de vânzare – cumpărare autentificat de către notarul public sub nr. 2338/06.11.2015, nu este admisibilă. Mai mult decât atât, Comisia constată că actul de vânzare – cumpărare mai sus amintit, având ca obiect transmiterea dreptului de proprietate de la fostele asociate la C.C., a fost încheiat extratabular236. Ulterior analizei situației prezentate, notarul public a solicitat reanalizarea punctului de vedere al comisiei exprimat în ședința din data de 14.11.2016, în sensul că cererea de înscriere a dreptului de proprietate în cartea funciară, pe baza actelor notariale instrumentate de biroul notarial este inadmisibilă, precum și că actele au fost instrumentate extratabular, comunicând decizia Tribunalului pronunțată în Dosarul nr. 46/208/2016, în speța supusă analizei comisiei și o altă decizie pronunțată într-o speță similară celei analizate. 236

(n.n.) La momentul încheierii contractului de vânzare, vănzătorii nu erau înscriși în cartea funciară ca proprietari tabulari. 506

Raportat la cererea domnului notar, Comisia a solicitat comunicarea hotărârii judecătorești pronunțate în dosarul nr. 46/208/2016, pentru a lua cunoștință de motivarea instanței de judecată. În urma analizei considerentelor, rezultă că instanța și-a motivat decizia de admitere a apelului pe următoarele motive: potrivit sentinței comerciale nr.

473/JS/30.06.2011 pronunțată de Tribunal în Dosarul nr. 3729/115/2009, definitivă și irevocabilă, s-a dispus închiderea procedurii simplificate a insolvenței societății și radierea acesteia din Registrul Comerțului. La data de 04.08.2011 a fost radiată S.C. R. din Registrul Comerțului. Întrucât în cadrul societății dizolvate și radiate fiecare dintre reclamantele BN și BGR a avut un număr de 10 părți sociale reprezentând 50% din capitalul social al societății, pentru fiecare asociat (…), de comun acord, în baza prevederilor art. 237 alin. (10) din Legea nr. 31/1990 apelantele - reclamante au înțeles să dobândească aceste imobile, ca bun propriu, în cote egale de ½ părți pentru fiecare. După încheierea acestei convenții, apelantele reclamante au vândut imobilele în litigiu apelantei reclamante S.C. C.C. Conform dispozițiilor art. 237 alin. (13) din Legea nr. 31/1990 bunurile rămase în patrimoniul persoanei juridice radiate din Registrul Comerțului, în condițiile alin. (8)-(10) revin acționarilor/asociaților. Având în vedere că în cauză sunt întrunite dispozițiile articolului sus-menționat, imobilele (…) dobândite prin cumpărare (…), rămase în patrimoniul S.C. R. radiată din Registrul Comerțului revin celor două apelante - reclamante BN și BGR, în calitate de asociați. Potrivit contractului autentificat sub numărul 2338/2015, reclamantele BN și BGR au vândut S.C. C. imobilele în litigiu. Față de dispozițiile art. 480 din Codul de procedură civilă, art. 237 din Legea nr. 31/1990, art. 28, art. 31, art. 32 507

din Legea nr. 7/1996, Ordinul nr. 700/2014, art. 171, instanța va admite apelul formulat de apelantele -reclamante împotriva sentinței instanței de fond pe care o va schimba în sensul că va admite cererea formulată de reclamanți, va dispune anularea încheierii de respingere nr. 30874/13.11.2015 și a încheierii de respingere a cererii de reexaminare nr. 32204/27.11.2015 privind înscrierea în cartea funciară nr. 34791 (…). Va dispune intabularea dreptului de proprietate a reclamantelor BN în cotă de ½ și BGR în cotă de ½ asupra imobilelor proprietatea S.C. R. (…), iar ulterior al dreptului de proprietate în cotă de 1/1 al S.C. C. asupra imobilelor sus menționate conform contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 2338/06.11.2015. Analizând motivarea instanței de judecată, Comisia își menține punctul de vedere asupra fondului speței, astfel cum acesta a fost exprimat în minuta din data de 14.11.2016 și apreciază că încheierea actelor de către notarul public instrumentator nu se putea face în lipsa unei hotărâri judecătorești care să constate transferul proprietății bunurilor din patrimoniul societății radiate, în temeiul Legii nr. 85/2006, în patrimoniul foștilor asociați. Încheierea actelor în alte condiții decât cele menționate mai sus prezintă un risc pentru siguranța circuitului civil. Raportat la dispozițiile art. 31 alin. (7) din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările ulterioare237, hotărârea rămasă definitivă prin care

237

Conform art. 31 alin. (7) din Legea nr. 7/1996 înscrierea

făcută în temeiul acestei hotărâri judecătoreşti îşi produce efectele de la înregistrarea cererii de înscriere la biroul teritorial. 508

s-a admis plângerea împotriva încheierii de cartea funciară urmează a fi pusă în aplicare de către BCPI competent. ***

15.18 Înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate ca urmare a procedurii de reorganizare prin divizare a unei societăți comerciale; forma proiectului de divizare necesară pentru înscrierea în cartea funciară. (Minuta ședinței din data de 28.11.2016) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la aplicarea dispozițiilor art. 170 din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară, aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și completările ulterioare, potrivit căruia

intabularea în cartea funciară ca urmare a fuziunii/divizării se efectuează în baza hotărârii instanţei de judecată care se pronunţă asupra legalităţii acestei operaţiuni, a dovezii de înregistrare la registrul comerţului, a certificatului de înmatriculare, precum şi a hotărârii AGA/deciziei asociatului unic prin care se aprobă fuziunea/divizarea, încheiată în formă autentică şi care identifică imobilele prin număr cadastral şi de carte funciară. Pentru autentificarea hotărârii AGA/deciziei asociatului unic prin care se aprobă fuziunea/divizarea notarul public va solicita extras de carte funciară pentru autentificare. În speță BCPI a respins cererea de înscriere în cartea funciară formulată în baza unei documentații care cuprinde un protocol de predare-primire având ca obiect un bun imobil ca efect al divizării parțiale fără dizolvare a unei societăți comerciale, autentificat la data de 15.06.2016, cu motivarea că trebuia depus proiectul de divizare în forma autentică, în conformitate cu prevederile art. 170 din Regulamentul 509

aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și completările ulterioare, în forma în vigoare la data întocmirii acestuia (noiembrie 2015)238. Prin sentința nr. 506/2016 Secția II Civilă – Contencios Administrativ și Fiscal, pronunțată în ședința publică din data de 28.04.2016, în dosarul având ca obiect fuziune / divizare, s-a constatat legalitatea operațiunii de divizare parțială a patrimoniului petentei și transmiterea părții divizate, precum și legalitatea hotărârilor adunărilor generale extraordinare a acționarilor societăților implicate în operațiunea de divizare, dispunându-se înregistrarea în Registrul comerțului și publicarea în Monitorul Oficial a operațiunii de divizare parțială, precum și a modificărilor generate de divizarea parțială fără dizolvare. Notarul public precizează că la momentul actual este practic imposibilă încheierea proiectului de divizare în formă autentică. În urma analizei situației prezentate, care a mai făcut obiectul unor analize anterioare, consemnate în minute de ședință, se recomandă formularea cererii de reexaminare/ plângerii împotriva încheierii de carte funciară de respingere a cererii. 238

Conform art. 170 din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, cu modificările și completările ulterioare, în forma în vigoare până la data de 01 ianuarie 2016, actul juridic în baza

căruia se transmite dreptul de proprietate sau alte drepturi reale ca urmare a reorganizării persoanei juridice este proiectul de fuziune/divizare, încheiat cu respectarea formelor prevăzute de lege. Intabularea în cartea funciară ca urmare a fuziunii/divizării se efectuează în baza hotărârii instanţei de judecată care se pronunţă asupra legalităţii acestei operaţiuni, a dovezii de înregistrare la registrul comerţului, a certificatului de înmatriculare, precum şi a proiectului de fuziune/divizare încheiat în formă autentică. 510

***

15.19 Înscrierea în cartea funciară în baza procesului verbal de adjudecare semnat de lichidatorul judiciar; necesitatea perfectării unui contract în formă autentică în baza unui proces verbal de licitație; restabilirea de carte funciară în baza unui act de desființare convențională a contractului de vânzare (Minuta ședinței din data de 13.02.2017) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la următoarea situație juridică: la data de 28.09.2009 s-a încheiat un proces -verbal de adjudecare, semnat de lichidator (reprezentant al unei societăți aflate în insolvență – A) și societatea B, prin care s-au vândut activele lui A, ce au avut ca obiect imobile, înscrise în cartea funciară în favoarea acestei societăți în anul 2002. În data de 30 aprilie 2010, în baza procesului – verbal de adjudecare, s-a intabulat dreptul de proprietate asupra imobilului adjudecat în favoarea lui B. În prezent, B a înstrăinat bunul dobândit printr-un act încheiat în formă autentică, societății C, înscrisă în cartea funciară. La data de 17 iulie 2009, art. 120 alin. (2) din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolvenţei, în prezent abrogată, a fost modificat prin Legea nr. 277/2009 privind aprobarea Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 173/2008 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 85/2006 privind procedura insolvenţei şi pentru modificarea lit. c) a art. 6 din Legea nr. 146/1997 privind taxele judiciare de timbru239.

239

Potrivit pct. 12 art. I din Legea nr. 277/2009, la articolul I,

după punctul 17 se introduce un nou punct, punctul 171, cu următorul cuprins: La articolul 120, alineatul (2) se modifică şi va avea următorul cuprins: Dacă vânzarea activelor se va face prin licitaţie publică, 511

După această dată, în baza procesului-verbal de adjudecare, trebuia să se încheie în formă autentică contractul de vânzare-cumpărare, pentru ca dreptul de proprietate să fie înscris în cartea funciară, nerespectarea acestei forme atrăgând nulitatea absolută. Notarul public precizează, de asemenea, că societatea A a fost înscrisă în carte funciară din anul 2002 până în anul 2009, când s-au înstrăinat activele către societatea B. În prezent, societatea A este radiată din registrul comerțului, în cartea funciară fiind întabulată societatea C. Se solicită precizări cu privire la următoarele aspecte: a) modalitatea prin care se poate reconstitui situația juridică de la data semnării procesului - verbal de adjudecare; Revenirea la situația juridică anterioară se poate dispune fie printr-o hotărâre judecătorească definitivă, fie pe cale convențională, în baza unor acte încheiate în formă autentică, cu condiția ca părțile semnatare ale actelor juridice translative de proprietate să fie în ființă în prezent. Din informațiile furnizate rezultă că societatea comercială A, aflată în insolvență la data încheierii procesuluiverbal de adjudecare, a fost radiată de la Oficiul Registrului Comerțului. b) reînscrierea în cartea funciară a lui B (în prezent, în cartea funciară fiind înscris C ca proprietar), în baza unui act

procesul-verbal de adjudecare semnat de lichidatorul judiciar constituie titlu de proprietate. Când legea impune pentru transferul dreptului de proprietate forma autentică, contractele vor fi perfectate de notarul public pe baza procesului-verbal de licitaţie. 512

de desființare convențională a contractului de vânzare ce a stat la baza intabulării lui C; Comisia apreciază că este posibilă reînscrierea lui B în cartea funciară, în baza unui act autentic notarial sau a unei hotărâri judecătorești definitive, dispozițiile art. 29 din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările ulterioare, rămânând aplicabile. c) posibilitatea ca în cartea funciară să fie înscris primul proprietar A, în vederea autentificării contractului de vânzare cumpărare cu B în baza procesului - verbal de adjudecare, având în vedere că în prezent A este radiat. Conform informațiilor furnizate, societatea comercială A a fost radiată de la Oficiul Registrului Comerțului. În consecință, aceasta nu mai are capacitate de exercițiu, nu are patrimoniu și nu poate fi titulară de drepturi și obligații. ***

15.20 Radierea sarcinilor ca urmare a înstrăinării bunului imobil de către administratorul judiciar sau lichidator în conformitate cu prevederile Legii nr. 85/2006 privind procedura insolvenţei. (Minuta ședinței din data de 20.03.2017) Un notar public solicită formularea unui punct de vedere cu privire la aplicarea art. 53 din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolvenţei, în prezent abrogată, în conformitate cu care bunurile înstrăinate de administratorul judiciar sau

lichidator, în exerciţiul atribuţiilor sale prevăzute de prezenta lege, sunt dobândite libere de orice sarcini, precum ipoteci, garanţii reale mobiliare sau drepturi de retenţie, de orice fel, 513

ori măsuri asigurătorii, cu excepţia măsurilor asigurătorii sau măsurilor preventive specifice, instituite în cursul procesului penal. În concret, societatea X, aflată în procedura falimentului, prin lichidator judiciar, vinde către societatea Y, un imobil înscris în cartea funciară nr. 101857, prin contractul de vânzare autentificat sub nr. 726/24.02.2017. Din prețul de vânzare, cumpărătoarea Y a achitat o parte din surse proprii, iar o parte urma să fie achitată din creditul contractat de la o instituție bancară, scop în care s-a încheiat contractul de ipotecă imobiliară autentificat sub nr. 730/24.02.2017. La data autentificării contractului de vânzare, imobilul era grevat de ipotecă în favoarea unei instituții financiare nebancare, situație atestată de extrasul de carte funciară pentru autentificare nr. 17231/21.02.2017 eliberat de BCPI. În cuprinsul contractului de vânzare s-a invocat art. 53 din Legea nr. 85/2006, în sensul că dreptul de proprietate este dobândit de cumpărătoare liber de orice sarcini, ipoteca anterioară înscrisă prin încheierea nr. 77337/2008 stingânduse prin efectul legii. Prin încheierea nr. 20282/20.02.2017 s-a dispus de către oficiul teritorial întabularea dreptului de ipotecă în favoarea instituției bancare creditoare și întabularea dreptului de proprietate al cumpărătoarei Y, cu menținerea ipotecii înscrise anterior în favoarea instituției financiare nebancare. Având în vedere că nu s-au aplicat prevederile art. 53 din Legea nr. 85/2006, creditorul a cărei ipotecă este de rang subsecvent cele înscrise în anul 2008 nu eliberează creditul societății cumpărătoare pentru a se achita restul de preț. Obligația cumpărătoarei pentru plata restului de preț, potrivit procesului - verbal de licitație și procesului - verbal de adjudecare, trebuia executată până la data de 07.03.2017. 514

Notarul public precizează că l-a consultat pe registrator cu privire la soluția dată de a menține sarcina (ipoteca anterioară constituită în anul 2008) iar punctul de vedere al acestuia a fost în sensul că, neplătindu-se integral prețul vânzării, nu ar fi incidente dispozițiile statuate de art. 53 din Legea nr. 85/2006. Împotriva încheierii nr. 20282/27.02.2017 s-a formulat cerere de îndreptare de eroare materială, înregistrată sub nr. 21633/01.03.2017 cu termen de soluționare 02.03.2017, însă telefonic registratorul a comunicat că va da încheiere de respingere. Se precizează că similar cu situația bunurilor dobândite de adjudecatari în procedura executării silite (art. 857 alin. (3) din Codul de procedură civilă), sarcinile, precum ipotecile constituite asupra bunurilor vândute de administratorul judiciar sau lichidator în procedura insolvenței se radiază din oficiu, concomitent cu înscrierea dreptului de proprietate al cumpărătorului, în baza art. 53 din Legea nr. 85/2006, (actual art. 91 din Legea nr. 85/2014 privind procedurile de prevenire a insolvenței și de insolvență). Rațiunea acestui fapt constă în aceea că beneficiarii acestor garanții puteau să își satisfacă drepturile lor doar în cadrul procedurii executării silite, respectiv a insolvenței, din prețul obținut ca urmare a vânzării acestor bunuri. Spre deosebire însă de Codul de procedură civilă, Legea insolvenței nu prevede ca și condiție de stingere a sarcinilor plata integrală a prețului. La fel, dispozițiile art. 167 din Ordinul nr. 700/2014, care condiționează radierea sarcinilor de plata integrală a prețului, se aplică doar în cazul executării silite imobiliare reglementate de art. 812 și următoarele din

515

Codul de procedură civilă, iar nu și procedurii speciale a insolvenței240. În acest sens, a se vedea dispozițiile art. 53 din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolvenţei, cu modificările și completările ulterioare, în prezent abrogată, citat mai sus. Prevederile referitoare la menținerea sarcinilor ce grevează imobilul, până la plata ultimei rate de preț – cuprinse în art. 857 alin. (3) din Codul de procedură civilă241 sunt aplicabile în cazul înstrăinării prin act de adjudecare. În speță, înstrăinarea imobilului s-a efectuat prin contract de vânzare – cumpărare, fiind aplicabile prevederile Legii nr. 85/2006 privind procedura insolvenței, astfel cum s-a stipulat și în cuprinsul contractului în cauză. Conform art. 53 din acest act normativ, bunurile înstrăinate de administratorul

judiciar sau lichidator, în exercițiul atribuțiilor sale prevăzute de prezenta lege, sunt dobândite libere de orice sarcini, precum ipoteci, garanții reale mobiliare sau drepturi de retenție, de orice fel, ori măsuri asigurătorii, cu excepția măsurilor asigurătorii sau măsurilor preventive specifice, instituite în cursul procesului penal. 240

Conform art. 167 alin. (1) din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 cu modificările și completările ulterioare de

la data intabulării, imobilul rămâne liber de orice ipoteci sau alte sarcini privind garantarea drepturilor de creanţă. Dacă preţul de adjudecare se plăteşte în rate, sarcinile se sting la plata ultimei rate. Prin excepţie, notarea efectuată conform art. 195 alin. (5) din prezentul regulament, se radiază numai în baza acordului instituţiei care a dispus măsura asigurătorie. 241 Conform art. 857 alin. (3) din Codul de procedură civilă, de la data intabulării, imobilul rămâne liber de orice ipoteci sau alte sarcini privind garantarea drepturilor de creanţă, creditorii putându-şi realiza aceste drepturi numai din preţul obţinut. Dacă preţul de adjudecare se plăteşte în rate, sarcinile se sting la plata ultimei rate. 516

În sensul celor de mai sus, Comisia apreciază că soluția dispusă de BCPI este dată cu greșita aplicare a prevederilor legale în vigoare, în speță nefiind incidente prevederile art. 857 alin. (3) din Codul de procedură civilă. Împotriva soluției dispuse de registrator se pot efectua căile de atac prevăzute de art. 31 din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996. ***

15.21 Înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra imobilelor ca urmare a procedurilor de reorganizare prin fuziune a unor societăți comerciale; identificarea imobilelor aflate în patrimoniul societății reorganizate cu număr cadastral si număr de carte funciară; tariful aferent unor înscrieri succesive ale dreptului de proprietate. (Minuta ședinței din data de 18.04.2017) Un notar public solicită comunicarea unui punct de vedere cu privire la cererea de reexaminare privind următoarele încheieri: nr. 10963 / 31.01.2017, 10964 / 31.01.2017, 10965 / 31.01.2017 și nr. 11231 / 01.02.2017. Motivul respingerii cererilor a fost faptul că nu au fost îndeplinite obligațiile impuse prin nota de completare, respectiv de a depune înscrisuri din care să rezulte că se identifică cu număr cadastral imobilele și să se tarifeze la valoarea a două operațiuni de fuziune. Reprezentanții ANCPI precizează că, potrivit informațiilor furnizate de OCPI, cererile având ca obiect reexaminarea încheierilor de carte funciară nr. 10963/31.01.2017, nr. 10964/31.01.2017, nr. 10965/31.01.2017 și nr. 11231/01.02.2017 au fost soluționate prin încheierile de 517

respingere cu nr. 32948/2017, nr. 32953/2017, nr. 32954/2017 și nr. 32956/2017. Efectuarea unor înscrieri succesive ale dreptului de proprietate asupra imobilelor înscrise în cartea funciară, ca urmare a unor operațiuni succesive de reorganizare prin fuziune, presupune plata unor tarife pentru fiecare operațiune în parte, conform dispozițiilor Ordinului nr. 39/2009 al ministrul administrației și internelor, privind aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI și unitățile sale subordonate (…), cu modificările și completările ulterioare. În vederea înscrierii în cartea funciară în baza actelor de reorganizare a societăților, înscrisurile depuse în justificarea cererilor trebuie să identifice imobilele cu nr. cadastral și de carte funciară, conform dispozițiilor art. 29 alin. (1) lit. c) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară republicată, cu modificările și completările ulterioare. Pentru siguranța tranzacției era recomandată efectuarea demersurilor necesare întabulării dreptului de proprietate al vânzătorului, în temeiul actelor succesive translative de proprietate deținute, anterior încheierii contractului de vânzare autentificat cu nr. 348/30.01.2017, menționat în cuprinsul petiției și era necesar să se identifice imobilele care erau în patrimoniul societăților în cuprinsul unui act încheiat în formă autentică, în baza documentelor contabile (lista mijloacelor fixe) și a istoricului de rol fiscal. ***

518

519

520