Expose de Droit de Propriete [PDF]

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THEME : LA PROPRIETE IMMOBILIERE SOMMAIRE SOMMAIRE --------------------------------------------------------------------------- 1 INTRODUCTION --------------------------------------------------------------------- 2 I. LE DROIT DE PROPRIETE ---------------------------------------------------- 3 II. LES MODALITES D’ACQUISITION DE LA PROPRIETE IMMOBILIERE ----------------------------------------------------------------------- 4 III. LES MODALITES DE PROTECTION DE LA POSSESSION DE LA PROPRIETE IMMOBILIERE ------------------------------------------------------- 7 IV. LES MODALITES D’EXERCICE DE LA PROPRIETE IMMOBILIERE ----------------------------------------------------------------------- 9 CONCLUSION ---------------------------------------------------------------------- 14 TABLE DES MATIERES---------------------------------------------------------- 16

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THEME : LA PROPRIETE IMMOBILIERE INTRODUCTION La propriété immobilière désigne le fait pour une personne d’être légalement reconnue comme la propriétaire d’un immeuble. Il peut s’agit d’un terrain, d’un bâtiment, d’une maison, d’un local, etc. La propriété immobilière concerne aussi bien les personnes physiques que morale. Les confère aux propriétaires la plaine jouissance de leurs biens. Devenir propriétaires est le rêve de tous les êtres, pour se constituer un patrimoine afin de le céder plus tard. La recherche de la sécurité et l’investissement sont les deux valeurs symboliques de la relation au logement. Dans une étude récente, on peut souligner que 80% des citoyens considèrent qu’être propriétaire de son bien est, ou serait, la situation pour eux idéal par la volonté d’indépendance ou par souci de l’avenir. Cette recherche de la propriétaire rend le marché immobilier plus dynamique. C’est dans l’optique que nous avons eu à travailler sur le thème : « la propriété immobilière ». Partant de là nous pouvons nous poser la question de savoir qu’est-ce que la propriété immobilière ? quelle sont les modalités d’acquisition ? et comment la protéger ? Pour une meilleure compréhension de sujet, nous le subdiviserons en quatre grandes parties : Première partie : propriété immobilière Deuxième Partie : les modalités d’acquisition de la propriété immobilière Troisième Partie : les modalités de protection de la possession de la propriété immobilière Quatrième Partie : les modalités d’exercice de la propriété immobilière

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THEME : LA PROPRIETE IMMOBILIERE I.

LE DROIT DE PROPRIETE 1. Définition

L’article 544 du Code civil définit la propriété comme « le droit de disposer et de jouir des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». Le droit de propriété est donc un droit réel (qui porte sur une chose) qui confère à son titulaire le maximum de prérogatives qu’il est possible d’avoir sur un bien. Il a une valeur constitutionnelle, la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 prévoyant dans son article 17 qu’il s’agit d’un droit « inviolable et sacré ». 2. La notion de propriété Dans cette partie, il s’agira pour nous de donner les composantes de propriété et ses caractéristiques. 2.1.

Les composantes du droit de propriété

Le droit de propriété est composé de : usus, fructus et d’abusus Usus ou droit d’user : Le propriétaire d’un bien a le droit de l’utiliser mais également de ne pas l’utiliser. Ainsi un propriétaire immobilier peut habiter le logement, dont il a la propriété. Fructus ou de droit de jouissance : Le propriétaire d’un bien a le droit de percevoir les fruits et revenus d’un bien. Ainsi un propriétaire immobilier peut louer le logement dont il a la propriété, et récupérer les loyers issus de cette location. Abusus ou droit de disposer : Le propriétaire d’un bien a le droit de détruire, transformer, consommer... (disposition matérielle) ou d’aliéner (disposition juridique) le bien. Ainsi un propriétaire immobilier peut vendre, hypothéquer, donner, léguer. Le logement dont il a la propriété. 2.2.

Les caractéristiques du droit de propriété

Il existe trois (3) caractéristiques dont : le caractère absolu, exclusif et perpétuel ➢ Caractère absolu : Le propriétaire peut faire sur son bien tout ce qu’il veut à l’exception de ce qui est prohibé par les lois ou par les règlements (exemple : troubles de voisinage). ➢ Caractère exclusif : Seul le propriétaire peut faire sur son bien ce qu’il veut. La propriété exclut l’ingérence d’autrui. 3

THEME : LA PROPRIETE IMMOBILIERE ➢ Caractère perpétuel : Le propriétaire ne perd pas son droit s’il n’utilise pas sa propriété. La propriété est un droit imprescriptible qui peut toujours être revendiqué, qui survit à son titulaire et est transmis à ses héritiers.

II.

LES MODALITES D’ACQUISITION DE LA PROPRIETE IMMOBILIERE

L’acquisition d’un bien immobilier recouvre de multiples formes. Elle renvoie au fait de devenir propriétaire d’un bien moyennant une contrepartie (à titre onéreux) ou sans contrepartie (à titre gratuit), entre personnes vivantes (entre vifs) ou du fait du décès d’une partie (à cause de mort). Elle peut découler d’un contrat (vente, échange, donation…), de la volonté d’une seule personne (legs par testament) ou de la loi (usucapion, accession, succession…). 1. L’acquisition par convention L'acquisition par convention. C'est le principe de la liberté contractuelle. L'article 711 dispose que la propriété des biens s'acquiert et se transmet par succession, donation entre vits ou testamentaires et par l'effet des obligations. 2. Le contrat à titre onéreux L’acquisition de la propriété peut découler d’un contrat à titre onéreux. Le contrat opère par lui-même le transfert de propriété. Un contrat fait à titre onéreux, est un contrat dans lequel la valeur de la prestation que doit exécuter une partie est représentée par la valeur de la prestation que l'autre doit fournir. 3. La prescription acquisitive ou usucapion 3.1. Définition La prescription civile est une institution fondée sur l’écoulement d’un certain délai au terme duquel elle transforme en situation juridique définitive et inattaquable une situation de fait qui s’est prolongée. Selon l'article 2219 du Code civil, La prescription est un moyen d'acquérir ou de se libérer par un certain laps de temps, et sous les conditions déterminées par la loi. Il existe deux sortes de prescriptions :

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THEME : LA PROPRIETE IMMOBILIERE ➢ La prescription acquisitive (aussi appelée l'usucapion) qui permet d'acquérir un droit ; ➢ La prescription extinctive (ou libératoire), qui permet de se libérer d'un droit dont on subit les effets. Ces deux prescriptions ont des points communs, l'écoulement d'un certain laps de temps. Mais elles ont également d'énormes différences : la prescription acquisitive est relative seulement à la propriété des choses et aux droits réels, la prescription extinctive s'applique à tous les droits patrimoniaux, réels et personnels. L’usucapion ou prescription acquisitive est le fait pour le possesseur d’un bien immobilier (appartement, maison, terrain, immeuble, etc.) d'acquérir juridiquement un droit réel (droit de propriété) sur ce bien, après l'écoulement d'un certain délai durant lequel il s’est comporté comme le propriétaire, sans en avoir le titre. Il y a deux variétés de prescription acquisitive en matière immobilière : ➢ La prescription trentenaire permet à celui qui occupe le bien pendant trente ans en se comportant comme un propriétaire d'en devenir le véritable propriétaire à la suite d'une décision de justice. La prescription acquisitive est possible lorsque le bien est en indivision. ➢ La prescription abrégée pour laquelle le délai est réduit à 10 ans : Elle est une mesure de faveur accordée au possesseur qui a cru à tort acquérir le bien du véritable propriétaire. 3.2.

La notion de possession

Le possesseur est celui qui se comporte comme le propriétaire (la plupart du temps parce qu’il s’agit du véritable propriétaire). Reconnaître la possession c’est donc le plus souvent reconnaître la propriété. Le propriétaire prouvera le plus souvent qu’il est propriétaire en ayant simplement à prouver qu’il est possesseur. 3.2.1. Les éléments constitutifs de la possession La possession est donc un état de fait, qui réunit deux éléments : ➢ Le corpus : il s’agit de l’existence d’actes matériels de maîtrise de la chose possédée : le possesseur d’un immeuble vit dedans, le loue et perçoit les loyers, paie la taxe foncière... ; ➢ L’animus : il s’agit de l’intention de se considérer et d’être considéré 5

THEME : LA PROPRIETE IMMOBILIERE comme le propriétaire : le locataire ne dispose pas de l’animus. Par la signature du contrat de location, il a reconnu ne pas se considérer et ne pas être considéré comme le propriétaire. 3.2.2. Les caractéristiques de la possession Les caractéristiques de la possession sont : la possession utile et la possession de bonne foi. a. La possession utile La possession peut être utile si elle réunit plusieurs qualités (article 2261 du Code civil) : ➢ Continuité : le possesseur doit accomplir sur la chose possédée des actes matériels de maîtrise sans intervalles anormaux ; ➢ Paisibilité : le possesseur ne doit pas acquérir sa possession par des faits de violence ; ➢ Publicité : le possesseur ne doit pas cacher les actes matériels de possession aux personnes qui auraient intérêt à les connaître ; ➢ Univocité : le possesseur doit révéler dans ses actes de possession son intention de se conduire en propriétaire (il assure l’immeuble, il effectue des réparations.). b. La possession de bonne foi La possession peut également être de bonne foi : le possesseur de bonne foi est celui qui croit être propriétaire en vertu d’un titre de propriété dont il ignore les vices (article 550 du Code civil). La bonne foi de l’acquéreur est uniquement requise au moment de l’acquisition, si bien que la découverte de l’erreur ne fait pas obstacle à la mise en œuvre de l’usucapion. 3.2.3. Les effets de la possession a. Les effets de la possession utile La possession utile à plusieurs effets : ➢ Le possesseur est présumé être le propriétaire. Si une personne lui conteste ce droit, elle devra prouver qu’elle est la véritable propriétaire; ➢ Le possesseur immobilier deviendra propriétaire au bout de trente ans si personne ne conteste dans ce laps de temps son droit (on parle de prescription acquisitive ou usucapion).

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THEME : LA PROPRIETE IMMOBILIERE b. Les effets de la possession de bonne foi La possession de bonne foi (et utile) permet de bénéficier d’une prescription acquisitive réduite à dix ans. 3.3. L’acquisition par accession L’accession est une extension du droit de propriété d’un bien aux accessoires de ce bien. En matière immobilière, elle est dite tantôt « artificielle » tantôt « naturelle ». Elle est « artificielle » lorsqu’elle postule l’action de l’homme. Ainsi, les constructions édifiées et les plantations cultivées sur un terrain appartiennent au propriétaire du terrain (le propriétaire de dessous est propriétaire de dessus). Des constructions édifiées et des plantations cultivées sur le terrain d’autrui vont donc appartenir à autrui. L’accession est « naturelle » lorsqu’elle résulte du seul fait de la nature. 3.4. L’acquisition par succession La succession est un mode d’acquisition à cause de mort et à titre gratuit de la propriété mais, à la différence du legs par testament, elle est entièrement régie par la loi. En effet, au décès d’une personne, son patrimoine mobilier ou immobilier ainsi que ses dettes sont dévolus, en pleine propriété ou en usufruit, à une ou plusieurs personnes désignées par la loi selon leur lien de parenté avec le défunt. Certaines de ces personnes sont « héritiers réservataires » : le défunt ne peut pas les exclure de sa succession.

III.

LES MODALITES DE PROTECTION DE LA POSSESSION DE LA PROPRIETE IMMOBILIERE 1. La protection de la possession : l’action possessoire

L’action possessoire est une action en justice qui relève de la compétence du tribunal de grande instance. Elle a pour objet d’assurer la protection de ceux qui possèdent paisiblement un bien immobilier contre les troubles qui affectent ou menace leur possession. L’action possessoire n’aboutit pas à la détermination du propriétaire mais consacre la validité de la possession et permet de se protéger contre les atteintes des tiers. De Plus, la possession est maintenue sans avoir à fournir de titre. Cette action est propre aux immeubles. 1.1. Les conditions communes aux trois actions possessoires ➢ Les faits ouvrants à ces actions 7

THEME : LA PROPRIETE IMMOBILIERE Tout fait ou l’acte qui trouble les droits du possesseur. Peut import que les faits portent préjudice au possesseur est la contraction au droit ou possesseur qui est le tan générateur de l’action. ➢ Les personnes protégées Les possessions dont la possession n’est pas viciée mais utile ou les détenteurs précaires (locataire ou fermier). ➢ La durée de la possession et du trouble Les actions possessoires sont ouvertes dans l’année du trouble à ceux qui possèdent paisiblement depuis plus d’un an. 1.2. Les conditions propres à chaque action ➢ La complainte Dans ce cas le possesseur est victime d’un trouble actuel et sans violence. Le trouble peut être un trouble de fait (construction, passage,) ou de droit (contestation juridique de la possession). ➢ La réintégrande (ou réintégration) Le possesseur est ici victime d’une dépossession par voie de tait ou violence (exemple : barrière empêchant le possesseur de prendre usage de son bien). Comme il s’agit d’un cas d’urgence la condition d’annualité n’est pas opposable, la possession doit seulement être paisible. ➢ La dénonciation de nouvelle œuvre Le possesseur peut agir contre le propriétaire du fond voisin qui effectue ces travaux susceptibles de lui causer un préjudice futur. Cette action est avant tout préventive. 1.3. Les effets des actions possessoires ➢ Les effets de la complainte Si les conditions de l’action sont réunies le juge va prononcer la maintenue possessoire et va prescrire la destruction des travaux. Si le juge n’arrive pas à retenir l’existence d’une possession exclusive à l’égard du demandeur ou du défendeur il peut maintenir les 2 dans une possession commune ou renvoyer devant le juge du pétitoire qui tranchera sur le fond. ➢ Les effets de la dénonciation de nouvelle œuvre Si les conditions sont réunies (trouble seulement éventuel) le juge peut ordonner la suspension des travaux. ➢ Les effets de la réintégration Si les conditions sont réunies le juge pourra ordonner la restitution du bien litigieux ou sa destruction ou encore sa reconstruction.

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THEME : LA PROPRIETE IMMOBILIERE 2. La protection judiciaire de la propriété immobilière : l’action pétitoire. Une action pétitoire est une action en justice relative à la protection judiciaire de la propriété immobilière. Ainsi, elle concerne celui qui se prévaut d'un titre de propriété, et cette action permet de demander le respect d'un droit réel immobilier. Une action pétitoire peut être mise en œuvre lorsqu'une personne s'approprie la propriété d'un bien immobilier d’une autre personne, et que cette dernière en conteste la réalité. Contrairement à action possessoire l’action pétitoire tend faire reconnaître la propriété sur un immeuble. Cependant, cette action est également ouverte un propriétaire dont le droit n’est pas contesté mais qui veut faire cesser le trouble. Cette action est dirigée contre le possesseur du bien concerné. Pour obtenir gain de cause il faut apporter la preuve du droit de propriété. La preuve de la propriété immobilière est celui qui parvient qu’il tient son droit de propriété de tel auteur doit encore prouver que celui-ci a lui-même régulièrement acquis son droit d’un précédent propriétaire. Le propriétaire doit prouver un droit plus fort que celui du possesseur.

IV.

LES MODALITES D’EXERCICE DE LA PROPRIETE IMMOBILIERE 1. La propriété collective : L’indivision, la copropriété, la mitoyenneté

La propriété collective est une propriété avec une pluralité de titulaires du droit de propriété sur un même bien ou sur une masse de bien. Certaines fois, cette chose commune présente une véritable économie. La propriété collective s'exerce sur ces biens de manière autonome à titre principal et pour retourner à la propriété individuelle, on sépare le bien (partage) ou on peut vendre de bien. 1.1. L’indivision L’indivision peut est défini comme le fait pour plusieurs personnes d'être propriétaires (être titulaires du droit de propriété) ensemble d'un même bien. Ce bien peut être soit un meuble, soit un immeuble, soit une société, ou autre...Après le décès du défunt, les héritiers se trouvent en indivision sur le patrimoine de celui-ci, tant qu’il n’a pas été procédé au partage par le notaire. L’indivision résulte de I ’ouverture d’une succession, de la dissolution de la communauté conjugale, de la situation des partenaires pacsés ou de 1’ acquisition d’un bien par plusieurs personnes

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THEME : LA PROPRIETE IMMOBILIERE 1.2. La copropriété

La copropriété est l'organisation d'un immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacune une partie privative et une quote-part des parties communes. Par ailleurs, il s'agit d'une Indivision destinée à organiser des relations entre les différents propriétaires d’un immeuble bâtis situer généralement en ville. Tous ces copropriétaires ont chacun un droit de propriété privative, mais en plus, ils sont copropriétaires des parties communes de l’immeuble. Il faut éviter les partages (indivision). En général, dès lors qu’un immeuble appartient à au moins deux propriétaires différents et que l'on peut distinguer les parties communes des parties privées, le statut de la copropriété s'applique. Il est fixé par une loi du 10 juillet 1965 un décret du 17 mars 1967 et le règlement de copropriété. Les différents organes de la copropriété sont rassemblée générale, qui prend toutes les décisions importantes, le syndic, qui représente la copropriété et l'administre, le conseil syndical, qui assiste le syndic dans sa tâche et vérifie la comptabilité du syndicat. Pour qu'une copropriété fonctionne sans difficultés majeures, il est nécessaire que les copropriétaires soient présents aux assemblées générales et règlent régulièrement leurs charges, que les membres du conseil syndical, présents sur place, servent de « courroie de transmission » entre les occupants et le syndic et qu’il y ait une réelle collaboration entre les différents acteurs. Cette collaboration doit certes être attentive afin que la copropriété soit gérée au mieux mais elle doit être exempte de suspicion. 1.3. La Mitoyenneté La mitoyenneté est définie classiquement comme « l’état d’un bien sur lequel deux voisins ont un droit de copropriété et qui sépare des immeubles, nus ou construits, contigus ». Il ressort de cette définition que la mitoyenneté se caractérise par trois éléments : ➢ Elle consiste en un bien susceptible de faire l’objet de droits de propriété ➢ Elle implique que le bien sur lequel elle porte se situe au niveau de la ligne séparative ➢ Elle confère aux propriétaires des fonds séparés par le bien sur lequel elle porte un droit de propriété qu’ils exercent en indivision. Il ressort de ces trois éléments qui caractérisent la mitoyenneté qu’il s’agit là d’une forme particulière de propriété qui a son régime propre.

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THEME : LA PROPRIETE IMMOBILIERE 1.3.1. L’existence de la mitoyenneté a. L’acquisition Il existe plusieurs modes d’acquisition de la mitoyenneté. ➢ Elle s’acquiert par convention : c’est le cas d’une clôture élevée à frais commun ; ➢ Elle s’acquiert également par la volonté unilatérale du voisin (Article 661 c. civ.) En effet s’il existe un mur joignant la limite d’un fonds, mais sans empiètement sur le terrain voisin, celui-ci peut exiger la cession de la mitoyenneté. Il s’agit ici d’un véritable droit d’expropriation pour cause d’utilité privé. En droit ivoirien, la mitoyenneté ne peut pas s’acquérir par la possession car l’usucapion en matière immobilière n’existe pas. En cas de cession de la mitoyenneté le voisin paie la moitié du prix de la partie du mur revendiqué et de la moitié du prix du terrain sur lequel repose ce mur. Si la clôture est construite sur le terrain du voisin la propriété du sol emportant celle du dessus, ce voisin devient propriétaire de la clôture par droit d’accession. Mais le constructeur peut être contraint à démolir les constructions. b. La preuve de la mitoyenneté La preuve de la mitoyenneté se rapporte par un titre. Mais le législateur a institué des cas de présomption des mitoyennetés et de non mitoyenneté. Ainsi par exemples, toute clôture qui sépare deux héritages est réputée mitoyenne à moins qu’il n’y ait qu’un seul des héritages en état de clôture (666 du code civil). La présomption de non-mitoyenneté est prévue par l’article 668 du code civil. Selon ce texte le faussés est censé appartenir exclusivement à celui du côté duquel le rejet se trouve. 2. La propriété démembrée : L’usufruit, la servitude Le droit de la propriété peut être démembré. Ses démembrements sont l’usufruit et les servitudes. 2.1. L’usufruit C’est l’article 578 qui définit l’usufruit. C’est le droit de jouir des choses, dont un autre a la propriété comme le propriétaire lui-même, mais a la charge d’en conserver la substance. L’usufruit peut porter sur les choses mobilières ou immobilières. Ainsi par exemple, un actionnaire, de son vivant, peut céder la propriété de ses actions à son fils ou à sa fille tout en se réservant le droit de percevoir les dividendes jusqu’à sa mort. Dans ce cas, le fils est le nupropriétaire tandis que le père est l’usufruitier. Avant d’étudier les rapports 11

THEME : LA PROPRIETE IMMOBILIERE entre le nu propriétaire et l’usufruitier, il importe de déterminer la nature juridique de l’usufruit. 2.1.1. La nature juridique de l’usufruit L’usufruit, est un droit distinct du droit de propriété. C’est un bien mobilier ou immobilier, selon la nature du bien qui le supporte. C’est par conséquent un droit réels. Il est temporaire car limité dans le temps. L’usufruit est un droit viager et personnel. Viager, car il existe pendant la durée de vie de son titulaire. Il s’éteint donc avec la mort de son titulaire. C’est un droit personnel car il est rattaché à ce dernier. 2.1.2. Les rapports entre l’usufruitier et le nu-propriétaire La coexistence de ces deux droits exige un devoir de respects mutuel entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. L’usufruitier, tout comme le nu-propriétaire, doit assumer certaines obligations. Il est tenu de faire les réparations de moindre importance liée à l’exercice de son usufruit. On parle de réparation d’entretien. Quant au nu-propriétaire, il assume les grosses réparations. Selon l’article 595 du code civil, l’usufruitier peut jouir par lui-même c’est-àdire, à sa convenance de la chose sur laquelle porte son droit. L’usufruit de ce point de vue est un droit d’usage, (usus) mais aussi un droit de jouissance des fruits (fructus). L’usufruitier peut donc percevoir les revenus de la chose et l’utiliser. Si la chose objet de l’usufruit est une chose consomptible, l’usufruitier est en droit de la consommer à charge pour lui de restituer une chose de la même espèce, de la même qualité et de la même quantité. Le nupropriétaire, peut céder sa nue- propriété. Mais en aucun, il ne peut céder la chose qui supporte la nue-propriété. En effet, s’il a l’abusus il n’a plus l’usus et le fructus, par conséquent, il n’a plus la pleine propriété du bien. L’usufruit peut avoir une source, légale : c’est le cas par exemple de l’usufruit légal des pères et mères sur les biens de l’enfant mineur. C’est encore le cas de l’usufruit du conjoint survivant, portant sur les biens ayant appartenu au conjoint décédé. L’usufruit a également une source conventionnelle. C’est l’exemple d’un père qui, de son vivant, transfère la propriété de son immeuble à son fils tout en se réservant le droit d’en jouir jusqu’à sa mort. L’usufruit peut s’éteindre, pour diverses raisons : ➢ D’abord la consolidation des deux droits sur la tête de la même personne ; ➢ Ensuite le décès de l’usufruitier ; ➢ Enfin l’arrivée du terme prévu. 2.2. Les servitudes

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THEME : LA PROPRIETE IMMOBILIERE La servitude est une charge qui pèse sur un fonds, appelé « fond servant » pour utilisation d’un autre fond appelé « fond dominant ». La servitude, peut avoir une source légale ou conventionnelle. On distingue : ➢ Les servitudes apparentes des servitudes non-apparentes. La servitude est dite apparente lorsque des travaux extérieurs révèlent son existence. Dans le cas contraire elle est dite non apparente (lorsque son existence n’est pas révélée par des travaux extérieurs. ➢ Les servitudes continuent et les servitudes discontinues. La servitude est dite discontinue lorsque son existence est révélée par un fait actuel de l’homme. Dans le cas contraire elle est dite continue (lorsque son existence n’est pas révélée par un fait actuel de l’homme). Ces servitudes ne sont pas cloisonnées. En effet la même servitude peut être à la fois apparente et continue ou discontinue ou non-apparente et continue ou discontinue. Il pèse sur les propriétaires des deux fonds un certain nombre d’obligations. Concernant le propriétaire du « fonds servant » il ne peut empêcher l’exercice de la servitude. Quant au propriétaire du « fonds dominant » il ne peut l’aggraver. La servitude peut prendre fin de diverses manières : ➢ Elle prend fin à l’arrivé du terme prévue ; ➢ Elle prend fin en cas de perte du bien ; ➢ Elle prend fin en cas de la consolidation, telle que l’acquisition des deux fonds soit par le propriétaire du fonds servant ou par celui du fond dominant.

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THEME : LA PROPRIETE IMMOBILIERE CONCLUSION Au terme de notre étude, nous pouvons dire que le droit de propriété est indispensable pour l’homme dans la mesure où il permet d’utiliser, de jouir et de disposer des biens dont on est propriétaire de la manière plus libre, absolue et la garantie de ces biens. Il est composé de trois attributs ou composantes qui sont : l’usus qui est le droit de se servir de la chose et d’interdire à d’autre de s’en servir, le fructus qui est le droit d’en récolter les fruits, de profiter des revenus tirés du bien et l’abusus qui est le droit d’en disposer (la vente, la donner, la détruire). Ainsi, l’acquisition de cette propriété est possible lorsque deux éléments sont réunis à savoir le corpus (il s’agit de l’existence d’actes matériels de maîtrise de la chose possédée) et l’animus (il s’agit de l’intention de se considérer et d’être considéré comme le propriétaire).

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THEME : LA PROPRIETE IMMOBILIERE Webographie

➢ « Politique du logement », Politique du logement.com, consulté le Mardi 16 Novembre 2021. ➢ « Cours de droit », Les modalités d’acquisition de la propriété immobilière - Fiches / Cours (cours-de-droit.net), consulté le Mardi 16 Novembre 2021. ➢ « Droit de l’immobilier 2020 », https://books.google.com/books?id=rXXNDwAAQBAJ&pg=PT28&hl =fr&source=gbs_toc_r&cad=2#v=onepage&q&f=false, consulté le Mardi 16 Novembre 2021.

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THEME : LA PROPRIETE IMMOBILIERE TABLE DES MATIERES SOMMAIRE --------------------------------------------------------------------------- 1 INTRODUCTION --------------------------------------------------------------------- 2 I. LE DROIT DE PROPRIETE ---------------------------------------------------- 3 1.

Définition --------------------------------------------------------------------------------------- 3

2.

La notion de propriété ------------------------------------------------------------------------- 3 2.1.

Les composantes du droit de propriété ------------------------------------------------ 3

2.2.

Les caractéristiques du droit de propriété --------------------------------------------- 3

II. LES MODALITES D’ACQUISITION DE LA PROPRIETE IMMOBILIERE ----------------------------------------------------------------------- 4 1.

L’acquisition par convention ----------------------------------------------------------------- 4

2.

Le contrat à titre onéreux --------------------------------------------------------------------- 4

3.

La prescription acquisitive ou usucapion--------------------------------------------------- 4 3.1.

Définition ---------------------------------------------------------------------------------- 4

3.2.

La notion de possession ----------------------------------------------------------------- 5

3.2.1.

Les éléments constitutifs de la possession -------------------------------------- 5

3.2.2.

Les caractéristiques de la possession -------------------------------------------- 6

a.

La possession utile -------------------------------------------------------------------------- 6

b.

La possession de bonne foi ---------------------------------------------------------------- 6

3.2.3.

Les effets de la possession ----------------------------------------------------------- 6

a.

Les effets de la possession utile ----------------------------------------------------------- 6

b.

Les effets de la possession de bonne foi ------------------------------------------------- 7

3.3.

L’acquisition par accession ------------------------------------------------------------- 7

3.4.

L’acquisition par succession ------------------------------------------------------------ 7

III. LES MODALITES DE PROTECTION DE LA POSSESSION DE LA PROPRIETE IMMOBILIERE ------------------------------------------------------- 7 1.

2.

La protection de la possession : l’action possessoire ------------------------------------- 7 1.1.

Les conditions communes aux trois actions possessoires -------------------------- 7

1.2.

Les conditions propres à chaque action ----------------------------------------------- 8

1.3.

Les effets des actions possessoires ---------------------------------------------------- 8

La protection judiciaire de la propriété immobilière : l’action pétitoire. -------------- 9

IV. LES MODALITES D’EXERCICE DE LA PROPRIETE IMMOBILIERE ----------------------------------------------------------------------- 9 1.

La propriété collective : L’indivision, la copropriété, la mitoyenneté ----------------- 9 16

THEME : LA PROPRIETE IMMOBILIERE 1.1.

L’indivision ------------------------------------------------------------------------------- 9

1.2.

La copropriété --------------------------------------------------------------------------- 10

1.3.

La Mitoyenneté -------------------------------------------------------------------------- 10

1.3.1.

2.

L’existence de la mitoyenneté --------------------------------------------------- 11

a.

L’acquisition -------------------------------------------------------------------------- 11

b.

La preuve de la mitoyenneté -------------------------------------------------------- 11

La propriété démembrée : L’usufruit, la servitude --------------------------------------- 11 2.1.

L’usufruit --------------------------------------------------------------------------------- 11

2.1.1.

La nature juridique de l’usufruit ------------------------------------------------- 12

2.1.2.

Les rapports entre l’usufruitier et le nu-propriétaire -------------------------- 12

2.2.

Les servitudes ---------------------------------------------------------------------------- 12

CONCLUSION ---------------------------------------------------------------------- 14 TABLE DES MATIERES---------------------------------------------------------- 16

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