Embargo de Muebles Que Guarnecen Los Lugares Alquilados [PDF]

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EMBARGO DE MUEBLES QUE GUARNECEN LOS LUGARES ALQUILADOS (embargo de ajuar de inquilinato) DEFINICIÓN El embargo de los bienes muebles que guarnecen los lugares alquilados o arrendados, es un embargo mobiliario conservatorio, en provecho del arrendador de un inmueble, acreedor del arrendatario, en virtud del cual se embargan los bienes que guarnecen los lugares alquilados para venderlos, por vencimiento de los alquileres. Asimismo, este embargo es extensible a los frutos o efectos que se encuentren en dichas casas, establecimientos rurales y/o las tierras que a ellos correspondan. Se ha sostenido que este tipo de embargos "solamente puede hacerse por créditos de alquileres vencidos, conforme al artículo 819 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, -el crédito- que permite este embargo es más restringido que el privilegio del arrendador que se extiende en todo o en parte a los alquileres vencidos y por vencer". REGULACIÓN LEGAL Artículos 819, 820 y 821. Código de Procedimiento Civil Dominicano. CARACTERÍSTICAS Una de sus principales características en relación con otros tipos de embargos, es que no puede embargar "todo acreedor que posea un título ejecutorio..." sino los propietarios de inmuebles cuyos inquilinos se encuentren en mora por el pago atrasado de los alquileres a los que se comprometieron. Las deudas que lo provocan nacen de los alquileres impagados, y si el persiguiente actúa con permiso del Juez de Paz puede embargar «al instante». QUIEN PUEDE PRACTICAR EL EMBARGO DE LOCACION Está reservado al arrendador y al inquilino o arrendatario principal, en el supuesto de contratos que permiten el sub-arrendamiento. Sólo puede ser practicado por créditos correspondientes al precio a pagar por el arrendatario, o por el sub-locatario con respecto del arrendador, o del inquilino mismo. No hay lugar a embargo de locación sino sobre la base del inquilino principal deudor del precio del arrendamiento o de la sub-locación. Es un embargo de tipo mobiliario, y conforme al artículo 819 del C.P.C. puede ser practicado sobre los efectos y frutos encontrados en las casas o establecimientos rurales y en las tierras que a ellos correspondan. También se pueden embargar los frutos pendientes de

ramas o de raíces, según las disposiciones del artículo 821 del C.P.C., y los frutos ya cosechados mientras se encuentren almacenados en la finca. Opinamos que este embargo es de tipo conservatorio porque está sometido a la demanda en validez, característica fundamental de este tipo de embargos. TRIBUNAL COMPETENTE El Juzgado de Paz del lugar de la ubicación del inmueble generador de la calidad de acreedor, a consecuencia del contrato de locación, arrendamiento o subarrendamiento. Al Juez de Paz deberá apoderarse según las reglas establecidas para el ejercicio de las acciones personales, contenidas en el artículo primero, párrafo segundo del Código de Procedimiento Civil; y los artículos 824 y siguientes que establecen la necesidad de someter ante el Juez de Paz las validaciones del embargo conservatorio. PROCEDIMIENTO Puede actuarse sin provisión de título ejecutorio, y requiere de la demanda en validez. En sentido general, se notifica intimación de pago de las cantidades adecuadas, poniendo en mora de pagar con un día franco para la realización del pago, en manos del alguacil actuante o el abogado constituido. Si hubo destrucción o deterioro de la planta física del inmueble, puede demandarse en daños y perjuicios contra el inquilino o su fiador solidario. Si el deudor no obtempera a la intimación, el acreedor dirige una instancia al Juez de Paz del domicilio del inmueble solicitando auto para embargar los bienes y efectos mobiliarios del deudor y/o fiador solidario, embargando incluso retentivamente si fuere el caso. Las formalidades para efectuar dicha demanda son las siguientes: •

Darle cumplimiento a la ley 4314 del 22/11/1955 artículo 8, sea para ejecutar una demanda en desalojo por falta de pago como para ejecutar un embargo de locación o demanda en daños y perjuicios, por los daños causados a la planta física del inmueble por el inquilino. En tal caso, ha de depositarse en el Banco Agrícola o en los agentes designados por dicho banco los depósitos que el inquilino había entregado al propietario del inmueble, debiendo el propietario consignar dos depósitos más el 50% de la totalidad de los mismos. El Banco expide una certificación de no-depósito, y el acreedor se dirige entonces al Juzgado de Paz correspondiente.

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Es necesario el contrato de alquiler, original o verbal, acordado por las partes.

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Asimismo, el cintillo catastral, y el pago de impuestos a la vivienda suntuaria, si el inmueble está gravado con el mismo.

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El auto del Juez de Paz permite embargar conservatoriamente los bienes muebles y efectos mobiliarios del deudor. El deudor tiene treinta días de plazo para apelar la sentencia intervenida, a partir del día de la notificación.

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El embargo se traba un día después del mandamiento de pago, sin previo permiso del Juez de Paz, y el acreedor embarga por la deuda de alquiler o arrendamiento vencido los efectos y frutos que se encuentren en dichas casas o establecimientos rurales y en las tierras que a ellos correspondan.

LA INTERVENCIÓN DEL NOTARIO PUBLICO Para los fines de este embargo, no basta que se haya pactado por escrito o verbalmente. Si el caso es que se ha hecho por ante notario, el acreedor puede recurrir al embargo ejecutivo, pues está provisto de título ejecutorio. En este caso, deberá notificar el mandamiento de pago, lo que puede poner sobre aviso al deudor moroso, que entonces puede distraer los bienes sobre los que se trabaría el embargo.

La Suprema Corte de Justicia dispuso que las mercancías, siempre que hayan sido llevadas por el inquilino a la casa o establecimiento rural de que se trate, son embargables, por encontrarse en relación con la misma. En este mismo caso se encuentran los frutos pendientes de sus ramas y raíces, incluso los ya cosechados -a condición de que se encuentren en las fincas arrendadas, pues si se han trasladado a otro lugar no se pueden embargar, pues ya no guarnecen los lugares alquilados. Los embargos conservatorios, de los que depende el embargo de bienes muebles que guarnecen lugares alquilados, tienen un carácter mixto; puesto que intervienen dos fases una conservatoria y la otra ejecutoria. Como en los conservatorios, se trata de impedir que el propietario disipe los bienes muebles, en una primera intención. Como en los embargos al deudor transeúnte, que ya vimos, el persiguiente intenta su embargo sin recurrir necesariamente a la autorización de la justicia. En este caso, notifica un mandamiento de pago con un plazo de un día franco para la realización del pago, o, dicho en otros términos, efectúa una intimación por alguacil a su deudor. Transcurrido el plazo de un día franco, procederá de la misma forma que en los embargos ejecutivos. Si el acreedor lo desea, y previendo que el embargado distraiga los bienes, puede actuar con el consentimiento previo del Juez de Paz del lugar donde se encuentren los muebles objeto del embargo, juez

competente en virtud del artículo 1, párrafo 9 del Código de Procedimiento Civil, y, en este caso, el acreedor no tiene obligación de presentar la intimación de pago. ACTA DE EMBARGO Se prepara en la misma forma que en los embargos ejecutorios, en atención a las disposiciones del artículo 821 del Código de Procedimiento Civil. Si hay frutos que puedan embargarse, se procederá de acuerdo con los artículos 626 y siguientes del C.P.C. NOTIFICACIÓN Y DEMANDA EN VALIDEZ Clausurado el acto de embargo, será notificado al embargado y por el mismo se le citará en validez, o la demanda en validez puede ser incoada por acto especial. Al persiguiente con título ejecutorio le basta demandar en validez, pero a quien no lo tiene debe acudir a la demanda en validez. En ambos casos, es prudente unir la demanda en expulsión del locatario. LA SENTENCIA La sentencia que ordena la validación convierte al embargo de ajuar de inquilinato en embargo ejecutivo, disponiendo la venta en pública subasta de los bienes embargados, la cual se producirá en la octava siguiente a la notificación de la sentencia.