El Embargo de Locación [PDF]

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EL EMBARGO DE LOCACIÓN SECCION I EVOLUCION HISTÓRICA El origen de esta medida lo encontramos en las antiguas costumbres francesas, las cuales acordaban numerosas ventajas al propietario o al arrendador de casa o de habitación para asegurar el pago de los créditos nacidos del arrendamiento. Los Artículos 161 a 171 de la Costumbre de París, que era el Derecho Común entre las costumbres de la antigua Francia, reconocían al propietario o al arrendador, el privilegio de embargar los muebles que guamecían la casa o la habitación alquilada, inclusive sin permiso de la justicia. Aún más, el Artículo 162 de la misma costumbre de París, autorizaba al arrendador, inclusive, el derecho de embargar los muebles que guarnecían la casa alquilada y que pertenecían al sub-locatario, para el cobro de ciertos arrendamientos vencidos. La costumbre de Orleáns (Art. 408) iba más lejos y permitía el embargo de los muebles del sub-locatario por todo el arrendamiento. Los Artículos 415 y 416 de la costumbre de Orleans, no sólo reconocían al propietario o a] arrendador el privilegio de embargar los muebles que guarnecían la casa o la habitación alquilada, sin permiso de la justicia; sino que en una concepción más amplia y liberal, dicha costumbre extendía dicho privilegio a todo propietario de hotel o de finca, permitiéndole, inclusive, vender los muebles con asistencia de un funcionario, para así realizar el pago de tres arrendamientos vencidos. Muchas otras costumbres permitían al propietario o al arrendador embargar y vender los muebles sin la autorización de la justicia para asegurar el pago de un cierto número de arrendamientos vencidos, entre las cuales se encuentran las de Lorris, Dunois, Amiens, Bayonne, Lille, Arras y Bourbonnais. Las ventajas reconocidas al arrendador por las antiguas costumbres pasaron, con ciertas modificaciones, al Código Civil de 1804 (Art. 2102) y al Código de Procedimiento Civil de 1806 (Arts. 819. 820 y 821) y fueron mantenidas por la ley del 12 de noviembre del l955, pero posteriormente abrogada por el Artículo 94 de la Ley No. 9l-650, del 9 de julio del 1991.

Entre nosotros, las disposiciones relativas a este embargo las recibimos con la adopción de los Códigos Civil y de Procedimiento Civil de Francia, mediante los Decretos Nos. 2213 y 2214, del 17 de abril del 1884. Desde la fecha indicada, sólo el Artículo 819 ha recibido modificación, mediante la Ley No. 571, del 4 de octubre del l94l. Según el Artículo 2102 del Código Civil, los propietarios e inquilinos principales de casa e inmuebles rurales tienen el privilegio de cobrar lo que se les debe a causa de un contrato de arrendamiento o inquilinato, con preferencia de los demás acreedores del arrendatario o inquilino, sobre el precio de los muebles que guarnecen, producen o sirven de explotación a dichos inmuebles. Para garantizar la ejecución del indicado privilegio, el legislador ha establecido el Embargo de Locación (Arts. 819, 820 y 821 Cód. Proc. Civ.). En la actualidad dicha medida persecutoria puede ser definida, como el acto por el cual, el propietario o arrendatario principal de una casa o inmueble rural, hacen indisponer y luego vender en pública subasta los objetos muebles que guarnecen, producen o sirven de explotación a dichos lugares, a fin de ejecutar el privilegio que le está consagrado por el Artículo 2102 del Código Civil. SECCIÓN V EMBARGO DE MUEBLES QUE GUARNECEN LOS LUGARES ALQUILADOS (Embargo de ajuar de inquilinato) Definición El embargo de los bienes muebles que guarnecen los lugares alquilados o arrendados, es un embargo mobiliario conservatorio, en provecho del arrendador de un inmueble, acreedor del arrendatario, en Virtud del cual se embargan los bienes que guarnecen los lugares alquilados para venderlos, por vencimiento de los alquileres. Asimismo, este embargo es extensible a los frutos o efectos que se encuentren en dichas casas, establecimientos rurales y/o las tierras que a ellos correspondan. Se ha sostenido que este tipo de embargos “solamente puede hacerse por créditos de alquileres vencidos, conforme al artículo 819 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, -el crédito- que permite este embargo

es más restringido que el privilegio del arrendador que se extiende en CC) o en parte a los alquileres vencidos y por vencer. Regulación Legal Artículos 819, 820 y 82]. Código de Procedimiento Civil Dominicano. Características Una de sus principales características en relación con otros tipos de embargos, es que no puede embargar “todo acreedor que posea un título ejecutorio...” sino los propietarios de inmuebles cuyos inquilinos se encuentren en mora por el pago atrasado de los alquileres a los que se comprometieron. Las deudas que lo provocan nacen de los alquileres impagados, y si el persiguiente actúa con permiso del Juez de Paz puede embargar «al instante». Quien Puede Practicar el Embargo de Locación Está reservado al arrendador y al inquilino o arrendatario principal, en el supuesto de contratos que permiten el sub-arrendamiento. Sólo puede ser practicado por créditos correspondientes al precio a pagar por el arrendatario, o por el sub-locatario con respecto del arrendador, o del inquilino mismo. No hay lugar a embargo de locación sino sobre la base del inquilino principal deudor del precio del arrendamiento o de la sub-locación. Es un embargo de tipo mobiliario, y conforme al artículo 819 del CPC. puede ser practicado sobre los efectos y frutos encontrados en las casas o establecimientos rurales v en las tierras que a ellos correspondan. También se pueden embargar los frutos pendientes de ramas o de raíces, según las disposiciones del artículo 821 del C.P.C., y los frutos ya cosechados mientras se encuentren almacenados en la finca. Este embargo es de tipo conservatorio porque está sometido a la demanda en validez, característica fundamental de este tipo de embargos.

La Intervención del Notario Público Para los fines de este embargo, no basta que se haya pactado por escrito o verbalmente. Si el caso es que se ha hecho por ante notario, el acreedor puede recurrir al embargo ejecutivo, pues está provisto de título ejecutorio. En este caso, deberá notificar el mandamiento de pago, lo que puede poner sobre aviso a1 deudor moroso, que entonces puede distraer los bienes sobre los que se trabaría el embargo. La Suprema Corte de Justicia dispuso que las mercancías, siempre que hayan sido llevadas por el inquilino a la casa o establecimiento rural de que se trate, son embargables, por encontrarse en la relación con la misma. En este mismo caso se encuentran los frutos pendientes de sus ramas y raíces, incluso los ya cosechados –a condición de que se encuentren en las fincas arrendadas, pues si se han trasladado a otro lugar no se pueden embargarse, pues ya no guarnecen los lugares alquilados. Los embargos conservatorios, de los que depende el embargo de bienes muebles que guarnecen lugares alquilados, tienen un carácter mixto; puesto que intervienen dos fases una conservatoria y la otra ejecutoria. Como en los conservatorios, se trata de impedir que el propietario disipe los bienes muebles, en una primera intención. Los bienes que se encuentran en los lugares arrendados. Se presumen: a) de la propiedad del que ocupa dichos lugares, sin tomar en cuenta la naturaleza del contrato en virtud del cual adquirió el arrendamiento; b) dados en prenda. a favor no sólo del arrendador originario, sino también de quienes tengan derechos iguales que él. Ha sido juzgado con relación a ambas condiciones, que el Artículo 8l9 del Código de Procedimiento Civil comprende todos los bienes muebles que se encuemran en la casa alquilada y que tengan con ella alguna relación; que. por consiguiente, las mercancías que el inquilino lleva a la casa alquilada para los efectos del comercio quedan grabadas con el privilegio del arrendador previsto por el Artículo 2l02 del Código Civil y son embargables conservatoriamente, según el diciembre,l950 BJ 485, P. l23l.

SECCION III PROCEDIMIENTO 363).- A1 igual, que en los demás embargos conservatorios, el procedimiento relativo al Embargo de Locación está referido, fundamentalmente, a la autorización por el juez competente (A); a la redacción del acta de embargo (B); a la demanda en validez del embargo (C); y a la conversión del embargo de conservatorio a ejecutivo, mediante la sentencia de validación (D). A estos aspectos nos referimos a continuación. 364).- A.- EL AUTO. El propietario, o el inquilino principal que deseare no informar al arrendatario o sub-arrendatario del interés en trabar el Embargo de Locación y por lo tanto no ejercer la opción que le autoriza la primera parte del Artículo 819 del Código de Procedimiento Civil, puede solicitar del juez competente autorización para la indicada medida, según lo dispone la segunda parte de la citada disposición. El Código de Procedimiento Civil, ni ninguna legislación especial prevén el procedimiento para dicha solicitud. En la práctica procesal la solicitud es hecha por simple instancia dirigida al Juez de Paz competente, firmada por abogado y con las menciones enunciadas a propósito del Embargo Conservatorio de Derecho Común (Supra No. 304). El Juez de Paz tiene competencia, para autorizar este embargo, sin que haya lugar a tornar en consideración la cuantía del mismo (Art. 1, Párrafo 9 y Art. 819 Cód. Proc. Civ.). Territorialmente, la competencia ha sido confiada al Juez de Paz del lugar en que ha de efectuarse el embargo (Art. 1, Párrafo 9, Cód. Proc. Civ.) por lo que queda cerrada la discusión acerca de la naturaleza real, personal o mixta de las acciones originadas en el contrato de arrendamiento (Henri, León et J can Mazeaud, Lecons de Droit Civil, Editions Montchrestien, Deuxieme Edition, París, 1963, Tome Troisieme, No. 1062 a 1072; Louis J osserand, Derecho Civil, Ediciones Jurídicas Europa -América, Buenos Aires, Tomo ll, Vol. lI, Nos. 1218 a 1222). La autorización será otorgada previa solicitud, Conforme lo prevé el Artículo 819 del Código de Procedimiento Civil. Dicha solicitud será instrumentada en la forma explicada para el Embargo Conservatorio de Derecho Común (Supra

N0. 305) y a ella se anexará el contrato de arrendamiento, si se ha hecho por escrito; o los principios de prueba que lo hagan verosímil. Igualmente se cuantificará la suma por la cual se pretende trabar la medida y se indicará el lugar preciso donde se encuentran los bienes a embargar. El Código de Procedimiento Civil, ni ninguna legislación especial prevé la forma en que debe ser redactada la decisión del juez. En la práctica procesal es hecha en la forma expuesta a propósito del auto en el Embargo Conservatorio de Derecho Común (Supra No. 305). El juez goza de soberanía para apreciar la procedencia de la medida y por lo tanto para autorizarla o no. En caso de ser acogida, el auto hará constar las pruebas relativas al contrato de arrendamiento, liquidará provisionalmente el crédito y fijará el plazo dentro del cual el acreedor deberá demandar en cobro del crédito o la validez del embargo, por aplicación del Derecho Común, representado por el Artículo 48 del Código de Procedimiento Civil. Dicho auto será ejecutorio provisionalmente de pleno derecho, pese a los recursos que pudieren interponerse en su contra, por aplicación del Artículo 127 de la Ley No. 834, del 15 de julio de 1978. El auto dictado es recurrible ante el mismo Juez de Paz, siguiendo el procedimiento propio de este tribunal. No siguiendo el procedimiento de referimiento, ya que, a diferencia de lo que ocurre con el Embargo Conservatorio de Derecho Común (Art. 48 Cód. Proc. Civ.) el procedimiento de referimiento no ha sido previsto para el Juzgado de Paz. 365).- B.- ACTA DE EMBARGO. El proceso verbal mediante el cual se prueba esta medida es redactado en la forma prevista para el Embargo Ejecutivo (Art. 821 Cód. Proc. Civ.). En el mismo deberán observarse las disposiciones de los Artículos 49 y 51 del Código de Procedimiento Civil, relativos al Embargo Conservatorio de Derecho Común. En aplicación de las disposiciones citadas, el proceso verbal de embargo contendrá la notificación del título, el cual se anexará a dicho proceso verbal, por servirle de fundamento. Dicho título, como hemos escrito, deberá consistir en un previo mandamiento de pago, o en una autorización del juez competente.

El acto de embargo no contendrá fecha de la venta de los bienes embargados, en razón de que esta medida, por su naturaleza conservatoria, deberá ser validada por sentencia antes de que se proceda a la subasta. Si conjuntamente con la demanda en validez, el acreedor notificare a fines de pago del crédito que sirve de causa a la medida, como es práctica casi constante en esta materia, el acto contendrá, además, las enunciaciones que son propias a cada una de las dos demandas mencionadas. Por la naturaleza y fines de la medida, y particularmente por el uso a que están afectados los bienes sobre los cuales se lleva a cabo, el legislador ha querido que, en principio, los bienes no sean desplazados del lugar del embargo. En caso de que haya frutos se procederá conforme a las disposiciones del Embargo de Frutos no Cosechados (Art. 626 a 635 Cód. Proc. Civ.). Una vez levantado el acto de embargo, será denunciado al embargado, en la forma prevista por el Artículo 601 del Código de Procedimiento Civil y cl mismo tendrá los efectos de los demás embargos conservatorios, los cuales hemos explicado a propósito del Embargo Conservatorio de Derecho Común (Supra No. 317 a 321). Si el embargado ha sido designado depositario de los bienes embargados, no está impedido de continuar usándolos, a condición de dar a los mismos la debida conservación. El espíritu de esta medida no contradice tales actos por parte del propietario designado como depositario. IMPORTANCIA DE LAS VIAS DE EJECUCION. 22.- No hay dudas que las Vías de Ejecución, tanto en sus modalidades conservatorias como ejecutorias, son procedimientos drásticos y muchas veces aparecen como medidas odiosas; pero, tampoco nadie pone en duda su necesidad imperiosa en el mundo de las relaciones entre los hombres y particularmente, en la vida de los negocios. Tampoco es rebatible que las Vías de Ejecución constituyen la parte más delicada e importante dentro del Procedimiento Civil. Importancia que se manifiesta, según Jean Vincent (Voies D’exécution et Procedures de Distribution, Treiziéme edition, París 1978, Págs. 1 a 6) desde varios puntos

de vista y en sus diferentes modalidades y fases de aplicación, los cuales pasamos a considerar. 23.- 1°) Desde el punto de vista jurídico, en razón de que el funcionamiento de las Vías de Ejecución y de los Procedimientos de Distribución entre los acreedores pone en juego todo el derecho de los créditos y del conjunto del régimen hipotecario, de las ¿g seguridades reales (prenda, anticresis, hipotecas, privilegios) y de las seguridades personales (fianza, solidaridad). 24.- 2°) Desde el punto de vista social, en razón dec que en SLIÏ fase estrictamente ejecutoria, las Vías de Ejecución representan la última etapa de un conflicto entre acreedor y deudor. Conflicto en el cual, una vez vencido el deudor, se procede a sellar suerte definitiva de la controversia que lo separa de su acreedor En efecto, las partes aparecen en un plano de desigualdades, por lo que, aunque se garanticen los respectivos derechos a la defensa de las partes, habrá de tomarse en cuenta que las Vías de Ejecución, ante que obligaciones, constituyen garantías a favor del acreedor. Garantías que se expresan mediante la penalización del patrimonio del deudor. 3°) La necesidad de mantener el debido respeto a la legalidad privada obliga a garantizar los procedimientos ejecutorios a favor del acreedor, por encima de los intereses del deudor; ya que, inexistencia o la debilidad de dichos procedimientos provocar que las sanciones judiciales contenidas en las sentencias y en ciertos actos quedaran sin valor alguno.