Profi-Handbuch Wohnungs- und Hausverwaltung: Vermieten - Verwalten - Kündigen [7ed.] 3802933532, 9783802933530 [PDF]

Zitiervorschau

Bibliografische Information Der Deutschen Bibliothek Die Deutsche Bibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über http://dnb.ddb.de abrufbar.

Zitiervorschlag: Reinhold Pachowsky, Profi-Handbuch Wohnungs- und Hausverwaltung Regensburg, Berlin 2008

Hinweis: Unsere Werke sind stets bemüht, Sie nach bestem Wissen zu informieren. Die vorliegende Ausgabe beruht auf dem Stand von Januar 2008. Verbindliche Auskünfte holen Sie gegebenenfalls bei Ihrem Steuerberater bzw. Rechtsanwalt ein.

7., neu bearbeitete Auflage

© Walhalla u. Praetoria Verlag GmbH & Co. KG, Regensburg/Berlin Alle Rechte, insbesondere das Recht der Vervielfältigung und Verbreitung sowie der Übersetzung, vorbehalten. Kein Teil des Werkes darf in irgendeiner Form (durch Fotokopie, Datenübertragung oder ein anderes Verfahren) ohne schriftliche Genehmigung des Verlages reproduziert oder unter Verwendung elektronischer Systeme gespeichert, verarbeitet, vervielfältigt oder verbreitet werden. Produktion: Walhalla Fachverlag, 93042 Regensburg Umschlaggestaltung: grubergrafik, Augsburg Druck und Bindung: Westermann Druck Zwickau GmbH Printed in Germany ISBN 978-3-8029-3353-0

Gesamtinhalt . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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Erfolgreiche Vermietung und Verwaltung . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 Grundverständnis für Wohnungen – eine Einführung . . . . . . . . . . . . . . . . . 17

1

Vorbereitung der Vermietung . . . . . . . . . . . . . . . . . 19

2 3

Die erfolgreiche Vermietung . . . . . . . . . . . . . . . . . 45

4

Beendigung eines Mietverhältnisses . . . . . . . . . . . . 137

Verwaltung des Mieters . . . . . . . 91

Schnellübersicht

Nutzen Sie das Inhaltsmenü: Die Schnellübersicht führt Sie zu Ihrem Thema. Die Kapitelüberschriften führen Sie zur Lösung.

Schnellübersicht

5

Grundsätze Ihrer Eigentumswohnung . . . . . . . . . . 169

6 7

Aufgaben und Pflichten Ihres Verwalters . . . . . . . . . . . . . 183

8

Fehler, Haftung und Abberufung . . . . . . . . . . . . . . . . 209

Die Eigentümerversammlung . . . 197

Stichwortverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . 219

Gesamtinhalt Erfolgreiche Vermietung und Verwaltung . . . . . . . . . . . . . 15 Grundverständnis für Wohnungen – eine Einführung . . . 17 1

Vorbereitung der Vermietung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 1. Vorüberlegungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 2. Berechnung der kostendeckenden Nettokaltmiete . . . 21 Die Kapitalkosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 Die Instandhaltungskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 Die Verwaltungskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 Die Kostenberechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 3. Erfassung der auf den Mieter umzulegenden Betriebskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 Ihre Betriebskostenerfassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29 4. Erfassung der auf den Mieter umzulegenden Heizkosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 5. Übersicht über die kostendeckende Miete . . . . . . . . . . 31 6. Vorstellungen über die ortsübliche Miete . . . . . . . . . . 32 7. Vorstellungen über den Vermietungsmarkt . . . . . . . . . 33 Personen mit Arbeit und gutem bis sehr gutem Einkommen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 Personen ohne Arbeit, die von staatlichen Leistungen leben . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 Personen mit wechselnder Arbeit . . . . . . . . . . . . . . . . 36 Personen in Rente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 Soziale Schichten und Gruppen . . . . . . . . . . . . . . . . . 36

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8. Einordnung: Die Lage Ihrer Wohnung . . . . . . . . . . . . . . 37 Der regionale Markt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 9. Vermietungsstrategien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39 10. Selbst vermieten oder einen Makler beauftragen? . . . . 41 11. Ablauf der Vermietung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42 12. Auswahl eines Mietvertragsformulars . . . . . . . . . . . . . 44 2.

Die erfolgreiche Vermietung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45 1. Die Gesetzmäßigkeiten von Angebot und Nachfrage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46 2. Der Vermietermarkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47 3. Der Mietermarkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47 4. Die Verlierer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48 5. Leer stehende Wohnungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49 Vermietungsaktivitäten verstärken . . . . . . . . . . . . . . . 49 Die Ausstattung der Wohnung verbessern . . . . . . . . . . 49 Upgrading . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50 Die Ausstattung der Wohnung „einfach“ belassen . . . 50 6. Der Mieter kündigt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51 Überprüfung der Kündigungsfrist gemäß Mietvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51 Überprüfung der Wirksamkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52 Überprüfung der Renovierungspflicht . . . . . . . . . . . . . 53 Kündigungsbestätigung an den Mieter . . . . . . . . . . . . 53 Ausziehender Mieter bringt einen Nachmieter . . . . . . . 54 Überlegungen zum Mietpreis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54

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7. Gute Vermietungsanzeigen formulieren . . . . . . . . . . . 55 Die allgemeine Anzeige . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56 Anzeige an die ausgewählte Zielgruppe . . . . . . . . . . . 57 8. Besichtigungen der Wohnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59 9. Auswahl des Mieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59 Ablauf in der Mieterauswahl . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60 Selbstauskunft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61 10. Mietpreisgestaltung bei schwierigen Marktverhältnissen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62 Der Normalfall . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62 Die Staffelmiete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63 11. Vorbereitung des Mietvertrages . . . . . . . . . . . . . . . . . 64 Die Laufzeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65 Die Wohnfläche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66 Die Mietpreisgestaltung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70 Die Betriebskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71 Vorauszahlung – Pauschale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71 Heizkosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72 Die verbrauchsorientierte Mietpreisgestaltung . . . . . . . 74 Vor- und Nachteile zwischen Vorauszahlung und Pauschale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75 Mieterhöhung nach dem Verbraucherpreisindex . . . . . 76 Die Kaution . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79 Die Wohnungsübergabe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80 12. Abschluss eines Mietvertrages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81 Vertragsparteien: Vermieter und Mieter . . . . . . . . . . . . 82 Form des Mietvertrages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83

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Muster-Mietvertrag mit Anleitung zum richtigen Ausfüllen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83 Fortsetzung des Mietvertrages . . . . . . . . . . . . . . . . . 86 3.

Verwaltung des Mieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91 1. „Do-it-yourself“-Verwaltung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92 Erster Grundsatz: Buchführung und Mahnwesen . . . . 92 Mahnungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94 Zweiter Grundsatz: Ordentliche Aktenführung . . . . . 95 Dritter Grundsatz: Sie müssen das Anwesen und jede Wohnung persönlich kennen . . . . . . . . . . . 96 2. Die Mietvertragsverwaltung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97 Erhaltung der Mieträume und Schimmelpilz . . . . . . . 97 Schadensvermeidung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100 Kleinreparaturen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100 Mietminderung und Zurückbehaltungsrecht . . . . . . . 101 Benützung der Mieträume und Untervermietung . . . 105 Der Besuch . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106 Der genehmigungspflichtige Untermieter . . . . . . . . . 106 Der zu duldende Untermieter . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107 Tierhaltung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107 Regelungen der Hausordnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108 Reinigungspflicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110 Hausordnung in der vermieteten Eigentumswohnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111

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3. Die gesetzliche Mieterhöhung . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112 Die Berechnung der Mieterhöhung . . . . . . . . . . . . . . 113 Mietspiegel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113 Die Kappungsgrenze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117 Die Wesentlichkeitsgrenze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118 Die Begründung der Mieterhöhung . . . . . . . . . . . . . . 118 Die Zustimmung zur Mieterhöhung . . . . . . . . . . . . . . 120 Zustimmung des Mieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123 Das Mietangebot-Verfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123 Vorsicht! Haustürwiderrufsgesetz . . . . . . . . . . . . . . . 125 Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen . . . . 125 Mieterhöhung aufgrund von wertverbessernden Maßnahmen und baulichen Änderungen . . . . . . . . . 126 4. Richtiger Umgang mit Problem-Mietern . . . . . . . . . . 129 Schuldhaftes Verhalten durch Lärm . . . . . . . . . . . . . . 130 4.

Beendigung eines Mietverhältnisses . . . . . . . . . . . . . 137 1. Kündigung des Mietverhältnisses . . . . . . . . . . . . . . . 138 2. Kündigung durch den Mieter . . . . . . . . . . . . . . . . . . 138 Ausziehender Mieter bringt einen Nachmieter . . . . . . 140 Außerordentliches Kündigungsrecht des Mieters . . . . 141 3. Kündigung durch den Vermieter . . . . . . . . . . . . . . . . 142 Die fristlose Kündigung durch den Vermieter . . . . . . . 142 Die Kündigung durch den Vermieter unter Einhaltung von Kündigungsfristen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 146

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Das Widerspruchsrecht des Mieters gegen die Kündigung (Sozialklausel) . . . . . . . . . . . . . . . . . . 150 4. Wohnungsabnahme und -übergabe . . . . . . . . . . . . . 151 Instandhaltung, Kleinreparaturen, Einrichtungen und Einbauten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 151 Ausführung von Schönheitsreparaturen . . . . . . . . . . 153 Rückgabeanspruch des Vermieters . . . . . . . . . . . . . . 158 Das Protokoll . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 160 5. Ansprüche und Kautionsabrechnung . . . . . . . . . . . . 165 Erfassen und Geltendmachung von eventuellen Forderungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 165 Abrechnung der Kaution . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166 Abrechnung der Betriebskosten . . . . . . . . . . . . . . . . 168 5.

Grundsätze Ihrer Eigentumswohnung . . . . . . . . . . . 169 1. Entstehung von Wohnungseigentum . . . . . . . . . . . 170 Sondereigentum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 170 Ein Blick in das Grundbuch . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 171 Gemeinschaftliches Eigentum . . . . . . . . . . . . . . . . . . 173 Das Gremium der Wohnungseigentümergemeinschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 173 2. Verwaltungsgrundsätze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 176 Die Bestellung eines Verwalters . . . . . . . . . . . . . . . . . 176 Wahl des Verwaltungsbeirats . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181

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6.

Aufgaben und Pflichten Ihres Verwalters . . . . . . . . . 183 1. Die Finanzen der Wohnungseigentümergemeinschaft 186 Der Wirtschaftsplan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187 Das Wohngeld- bzw. Hausgeld . . . . . . . . . . . . . . . . . 188 Kostenverteilung und Abrechnung . . . . . . . . . . . . . . 188 Sonderumlage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 189 2. Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums . . . . . . . . . . . . . . 191 Begriff: Instandhaltung und Instandsetzung . . . . . . . 192 Begriff: Bauliche Veränderungen . . . . . . . . . . . . . . . . 193 Begriff: Modernisierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194 Begriff: Modernisierende Instandsetzung . . . . . . . . . 194 Praktischer Ablauf . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194

7.

Die Eigentümerversammlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . 197 1. Beschlussfähigkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 199 2. Die Tagesordnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 201 3. Beschlüsse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 201 4. Der Mehrheitsbeschluss . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 202 5. Nichtige Beschlüsse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 203 6. Nicht- und Negativbeschlüsse . . . . . . . . . . . . . . . . . . 204 7. Gerichtliche Klage gegen einen Beschluss . . . . . . . . . 204 8. Entlastung des Verwalters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 206 9. Die Niederschrift über die Eigentümerversammlung (Protokoll) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 206

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8.

Fehler, Haftung und Abberufung . . . . . . . . . . . . . . . 209 1. Haftung des Verwalters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 210 Haftungsbegrenzungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 211 2. Kündigung der Verwaltung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 211 Die Abberufung (Abwahl) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 212 3. Jahresüberblick über übliche Verwaltungsarbeiten . . . 214 4. Typische Verwalterfehler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 215 Keine Objekt- bzw. Anlagenbegehung . . . . . . . . . . . 215 Keine Kommunikation mit dem Beirat . . . . . . . . . . . . 216 Keine Jahresabrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 216 Keine Eigentümerversammlung . . . . . . . . . . . . . . . . . 217 Keine Anlage der Rücklage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 217

Stichwortverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 219

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Erfolgreiche Vermietung und Verwaltung Dieses Buch ist in erster Linie geschrieben für den privaten Wohnungs- und Hauseigentümer, welcher seinen Besitz vermieten und wissen will, welche Aufgaben eine professionelle „ordnungsgemäße Verwaltung“ auszuführen hat. Ich gebe Ihnen viele Tipps und Hinweise für die Vermietung und Verwaltung Ihres Vermögens. Auch für Immobilien-Verwaltungen ist dieses Buch geeignet, wenn Sie als Verwalter/-in wissen möchten, welche Anforderungen und Erwartungen Ihre Kunden an Sie als Verwaltung haben und welche Leistungen Sie für das Verwalterhonorar erbringen müssen. Ein Ausbildungsbuch ist es allerdings nicht, denn die rechtlichen Aufgaben und Pflichten sind, um sie erfüllen zu können, noch viel umfassender, als hier beschrieben. In diesem Buch geht es vor allem darum, welche Dienstleistungen ein Privateigentümer von einer Verwaltung einfordern darf. Grundsätzlich geht es mir darum, Sie als Privateigentümer durch den Dschungel der gesetzlichen Vorschriften des Miet- und aktuellen Wohnungseigentumsrechts – ohne die Paragrafen aufzuführen – in verständlicher Weise und so praxisnah als möglich zu führen. Eine Gewährleistung oder gar Haftung kann ich allerdings in keinster Weise übernehmen. In diese 7. Auflage wurden vor allem auch, neben dem Mietrecht, die Änderungen des Wohnungseigentumsgesetzes mit einigen sich daraus ergebenden Konsequenzen eingearbeitet und generell der Teil „Wohnungseigentumsverwaltung“ entsprechend erweitert. Am Ende des Buches sollten Sie in der Lage sein, Ihre Wohnung fachmännisch und erfolgreich zu vermieten sowie Ihrer Verwaltung fachkundig „auf die Finger“ sehen können. Schließlich geht es bei Wohnungen und Häusern um sehr hohe Vermögenswerte, welche

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Erfolgreiche Vermietung und Verwaltung

gut erhalten und verbessert werden sollten. Ich hoffe, dieses Buch ist Ihnen hierbei eine gute Unterstützung. Ihr Reinhold Pachowsky IMI Immobilien Institut Nürnberg

PS: Berufsmäßige Immobilienverwalter/-innen müssen (noch) mehr wissen, um für das Verwalterhonorar die zweifellos hohen Anforderungen tatsächlich auch ausführen und gewährleisten zu können. Bildungsangebote für Verwaltungen:


Generelle Informationen gibt es im I.BC Immobilien-Bildungscenter unter www.ib-center.de




Staatlich geprüfte Immobilien-Fernlehrgänge unter www.immobilieninstitut.de




Einzelne Fachlektionen, z.B. zum WEG unter www.bildungs-shop.de

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Grundverständnis für Wohnungen – eine Einführung Wer sich mit Wohnungen befasst, braucht ein besonderes Grundverständnis für die Situation von Immobilien, insbesondere von Wohnungen. Das ist deshalb wichtig, weil man mit Wohnungen (leider) nicht umgehen kann wie mit Waren. Das Wohnen gehört zu den wichtigsten materiellen Bedürfnissen der Menschen. Es ist komplexer Natur und wirkt direkt und indirekt auf die verschiedenen Lebensbereiche, wie Arbeit, Ernährung, Erholung, Freizeit, Ehe und Familie sowie Kultur. Wohnen bedeutet psychologisch, an einem bestimmten Ort zu Hause, verbunden, verwurzelt zu sein. Die Wohnung ist für den Menschen der überhaupt denkbar privateste Bereich. Dort spielt sich der Großteil des Lebens ab. In der Wohnung ist der Mensch „daheim“, dort befindet sich die Familie. Dieses „daheim“ bedeutet: Sicherheit. Der Grundgedanke des Mieters ist deshalb „Sicherheit“. Mit oder durch die Wohnung werden fast alle Grundbedürfnisse des Menschen berührt oder erfüllt. Allerdings: Man muss als Vermieter einen Überschuss erzielen, um die vielfältigen und schwierigen Aufgaben eines Vermieters, von denen noch die Rede sein wird, bestreiten zu können. An erster Stelle steht jedoch die Sicherheit, eine Investition vorgenommen zu haben, die vor Markteinflüssen wie Konjunktur, Inflation und Geldentwertung weitgehend geschützt ist. Es ist Aufgabe der Verwaltung, Schutz und Sicherheit zu erhalten, zu pflegen und zu verbessern. Der grundsätzliche, marktwirtschaftliche Unterschied zwischen Waren und Wohnungen liegt darin, dass Erstens: Immobilien grundsätzlich langfristiger Art sind und Zweitens: Die Verfügungsgewalt aufgrund des eingangs genannten Lebensmittelpunktes des Mieters soziale und ethische Schranken hat.

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Grundverständnis für Wohnungen – eine Einführung

Bei Wohnungen sind deshalb soziale und ethische Schranken für das Handeln gegeben. Sie ergeben sich aus der schon genannten Sozialfunktion einer Wohnung als Mittelpunkt des Lebens. Aus diesem Grund kann und darf man mit einer Wohnung eben nicht umgehen wie mit einer Ware. Makler vergessen diese Bedeutung oft. Entsprechend ist ihre Ausdrucksweise, die in der Regel auch auf Unkenntnis der tatsächlichen und rechtlichen Möglichkeiten beruht. Die sozialen Schranken sind im Mietrecht verankert (auf die noch ausführlich eingegangen werden wird), insbesondere sind sie verankert im Kündigungsschutz, in der Begrenzung der Miethöhe und in vielen anderen Regelungen zugunsten des Mieters. Ein Vermieter muss sich deshalb bewusst sein, dass jede Maßnahme in den Lebensbereich des Mieters eingreift und im Grunde eine unliebsame Störung darstellt. Um diesen inneren Bereich besteht noch der äußere Bereich, die Hausgemeinschaft, denn in der Regel werden Miet- und Eigentumswohnungen in Häusern mit mehreren Wohnungen gebaut und damit besteht eine Hausgemeinschaft mit anderen Familien/ Haushalten. Wohnen mehrere Familien zusammen, entstehen vielfach Spannungen, die sich bis zu „terroristischen Methoden“ steigern können (Beispiel: Senf im Briefkasten) und sich über dem Vermieter entladen. Freundschaften, Feindschaften, Neugier, Treppenhausklatsch und „Prestigekämpfe“ (Beispiel: das neue, größere Auto des Nachbarn) gehören zu diesem Netz zwischenmenschlicher Beziehungen, dem jeder Vermieter, zumindest jede Verwaltung im mehr oder weniger großem Umfang, ausgesetzt ist und die sich in der Regel nicht vermeiden lassen, vor allem dann nicht, wenn der Mieter rechtliche Schritte wie Mietminderung etc. geltend macht.

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Vorbereitung der Vermietung

1 1. Vorüberlegungen . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 2. Berechnung der kostendeckenden Nettokaltmiete . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 3. Erfassung der auf den Mieter umzulegenden Betriebskosten . . . . . . 26 4. Erfassung der auf den Mieter umzulegenden Heizkosten . . . . . . . . . 31 5. Übersicht über die kostendeckende Miete . . . . . . . . . . . . 31 6. Vorstellungen über die ortsübliche Miete . . . . . . . . . . . . . . . . 32 7. Vorstellungen über den Vermietungsmarkt . . . . . . . . . . . . . . . . 33 8. Einordnung: Die Lage Ihrer Wohnung . 37 9. Vermietungsstrategien . . . . . . . . . . . . 39 10. Selbst vermieten oder einen Makler beauftragen? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41 11. Ablauf der Vermietung . . . . . . . . . . . . 42 12. Auswahl eines Mietvertragsformulars . 44

Vorbereitung der Vermietung

1. Vorüberlegungen Noch bevor Sie heute als Eigentümer oder Verwalter in eine Vermietung einsteigen, sollten Sie einige grundsätzliche Vorbereitungen erledigen. Es sind vor allem drei wichtige Gründe, die heute und in der näheren Zukunft unübersehbar sind und einen großen Einfluss auf die Vermietung haben: Erstens: Die Immobilienmärkte für Kauf, Verkauf und Vermietung haben sich in den letzten Jahren stark verändert und sie werden sich noch weiter verändern. Der Änderungsprozess ist noch nicht abgeschlossen. Der wesentliche Grund für die Veränderungen ist die Konjunktur in Verbindung mit den wirtschaftlichen Gegebenheiten sowie dem Rückgang der Bevölkerung. Sie wird in den nächsten Jahren um drei Millionen schrumpfen. Da, wo keine Menschen sind, braucht man auch keine Immobilien. Zweitens: Zugleich wird sich das Verhältnis zwischen den jungen und alten Menschen in den nächsten zehn Jahren umkehren. Es wird eine Mehrheit von Menschen geben, die über 40 Jahre alt sind – und diese dürften wohnungsmäßig weitgehend versorgt sein, also gibt es von dieser Seite kaum Nachfrage. Drittens: Das Mietrecht wurde in das BGB übernommen und dieser Umstand hat weitreichende Folgen für Vermieter, und zwar spätestens dann, falls Sie einmal vor Gericht stehen sollten. Früher galt für einen Großteil des Mietrechts das sogenannte Miethöhegesetz. Und jeder Richter sagte sich: Welcher private Vermieter weiß das schon? Jetzt aber steht das Mietrecht im BGB und dieses ist die „Bibel“ des Rechts, was heißt: Diese Vorschriften muss ein jeder kennen! Und diese Vorschriften erwarten in der Summe auch vom privatem Vermieter eine hohe Professionalität. Und ist diese nicht gegeben, sind alle zweifelhaften Vereinbarungen gesetzlich generell unwirksam.

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Berechnung der kostendeckenden Nettokaltmiete

Aus diesen Gründen sollten Sie möglichst sofort mit einigen Vorbereitungen beginnen, um bei der nächstanstehenden Vermietung gewappnet zu sein. Vorbereitung auf die nächste Vermietung
Berechnung Ihrer kostendeckenden Miete
Erfassung der auf den Mieter umzulegenden Betriebskosten
Erfassung der auf den Mieter umzulegenden Heizkosten
Eigene Vorstellungen entwickeln über – die angemessene ortsübliche Miete – die Zielgruppe der Mieter – die Ausstattung und Lage der Wohnung
Vermietungsstrategien – selbst vermieten oder einen Makler beauftragen
Ablauf der Vermietung
Abschluss des Mietvertrages.

2. Berechnung der kostendeckenden Nettokaltmiete Heute braucht jeder Vermieter, wenn eine Wohnung wirtschaftlich vermietet werden soll, für jede Wohnung eine interne Wirtschaftlichkeitsberechnung, aus der sich die Mindestmiete ergibt, also die Miete, die Sie zur Deckung Ihrer laufenden Aufwendungen benötigen. Sie wird berechnet aus den Positionen:
Kapitalkosten (Zinsen und Tilgung entsprechend der vorhandenen Darlehen)

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Vorbereitung der Vermietung


Verwaltungskosten
Instandhaltungskosten. Aus diesen Positionen gibt sich die kostendeckende Nettokaltmiete. Das ist der Begriff für eine Miete ohne Heizung und ohne Betriebskosten. Sie ist diejenige Miethöhe, wie sie mindestens erforderlich ist, um kostendeckend zu sein. Sehen wir uns nun auch diese Kosten näher an.

Die Kapitalkosten Unter diesem Begriff versteht man Zins- und Tilgungszahlungen für sämtliche Darlehen, die seit dem Kauf fällig sind. Um jetzt richtig zu rechnen, muss man also bis zum Kauf zurückgehen. Bei nahezu jedem Immobilienkauf fallen Erwerbskosten an. Dazu gehören:
Notar- und Gerichtskosten, ca. 1–2 % vom Kaufpreis
Grunderwerbssteuer, 3,5 % vom Kaufpreis
evtl. Maklerprovision, 3–6 % vom Kaufpreis plus MwSt.
evtl. Gutachterkosten für die Wertermittlung. Die Erwerbskosten liegen also etwa bei 8–10 %, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen, ebenfalls finanziert wurden und deshalb mit zum Gesamtaufwand gehören. Beispiel: Kaufpreis oder Baukosten 400 000,– EUR + Notargebühr, geschätzt 2 % 8 000,– EUR + Grunderwerbssteuer 3,5 % 14 000,– EUR + Maklerprovision 3 %+ MwSt., sofern gegeben____________ 13 920,– EUR Gesamtaufwand

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435 920,– EUR

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Berechnung der kostendeckenden Nettokaltmiete

Berechnen Sie nun Ihren damaligen Aufwand selbst: Kaufpreis

EUR

+ Erwerbskosten: – Notar- und Gerichtskosten – Grunderwerbssteuer – Maklerprovision – Sonstige Kosten = Gesamtaufwand Dieser Gesamtaufwand wurde seinerzeit bei einer Bank finanziert, d. h. die Bank gab eine Grundschuld und die Differenz zum Gesamtaufwand wurde von Ihnen getragen. Sie wird als Eigenkapital gerechnet. Beispiel 1: Gesamtaufwand Grundschuld Eigenkapital somit

100 000,– EUR 65 000,– EUR 35 000,– EUR

Vielleicht haben Sie einen Bausparvertrag eingesetzt, dieser besteht aus einem Bauspardarlehen und dem Bausparguthaben, das natürlich mitgezählt wird, und zwar als Eigenkapital. Beispiel 2: Gesamtaufwand 100 000,– EUR Bauspardarlehen 25 000,– EUR *) Bausparguthaben 25 000,– EUR *) Eigenkapital (Sparbuch der Oma) 5 000,– EUR Grundschuld der Bank 45 000,– EUR _____________ Gesamtaufwand *) nur beispielhaft

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100 000,– EUR

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Vorbereitung der Vermietung

Alle Formen von Darlehen sollten hier berücksichtigt werden, um ein klares Bild über den Aufwand zu erhalten, denn Zinsen und Tilgungen aller Darlehen gehen in die Mietenkalkulation ein. Beispiel: Gesamtaufwand Grundschuld Eigenkapital somit

100 000,– EUR 65 000,– EUR mit 5 % Zinsen und 1 % Tilgung 35 000,– EUR mit 4 % Zinsen, mit/ohne Tilgung

Wenn dieses Eigenkapital verzinslich in einer üblichen Kapitalanlage angelegt worden wäre, würde es Zinseinkünfte erbringen. Stattdessen wurde es in eine Wohnung investiert, und deshalb ist die Einrechnung einer Verzinsung für das investierte Eigenkapital in die Nettokaltmiete üblich. Für das Eigenkapital wird bei Wohnraum eine Verzinsung von 4 % als angemessen angesehen. Eine gesetzliche Vorschrift besteht nicht, ebenso nicht für die Tilgung. Tragen Sie bitte Ihre Beträge ein: Kostenart

Betrag/EUR/mtl.

Betrag jährlich

Darlehenszinsen Darlehenstilgungen Zinsen Eigenkapital Summe Somit haben Sie jetzt Ihren Kapitalaufwand ermittelt. Die Instandhaltungskosten Nicht auf den Mieter umlegbar sind sämtliche Reparatur- bzw. Instandhaltungskosten. Dennoch müssen sie bezahlt werden. Also sind sie in die Nettokaltmiete einzurechnen.

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Berechnung der kostendeckenden Nettokaltmiete

Bei einer Eigentumswohnung erhalten Sie vom Verwalter der Wohnanlage pro Jahr eine Hausgeld- bzw. Wohngeldabrechnung, in der auch die Instandhaltungskosten aufgelistet sind oder, falls Sie Ihr Objekt selbst verwalten, ist ein Blick in Ihre Buchhaltung empfehlenswert (siehe nachfolgend). Da Instandhaltungskosten u. U. jährlich stark schwanken (wir kommen darauf noch zurück), ist ein Querschnitt über mehrere Jahre empfehlenswert. Beispiel: Instandhaltungskosten Kleinreparaturen Außenanlagen Sanitäranlagen Summen somit durchschnittlich (Quersumme : 3 Jahre)

2003

2004

2005

1 000,– 2000,– 500,– _______

800,– 1 000,– 2 000,– _______

1 100,– 700,– 1 100,– _______

3 500,–

3 800,–

2 900.–

3 400,– EUR/jährlich

Diesen Betrag könnten Sie also in Ihre Berechnung der kostendeckenden Nettokaltmiete übernehmen. Die Instandhaltungsrücklage gehört nicht dazu, weil sie (nur) eine Ansparung auf künftige Kosten darstellt. Somit haben Sie nun Ihre durchschnittlichen Instandhaltungskosten der letzten Jahre ermittelt.

Die Verwaltungskosten Sämtliche Verwaltungskosten, wie z. B. die Verwaltergebühr, Kontenführungsgebühr der Bank, Kopien usw., können ebenfalls nicht auf den Mieter umgelegt werden und gehören deshalb ebenfalls in die Nettokaltmiete eingerechnet. Diese Zahlen liefert der Verwalter. Es bleibt Ihnen überlassen, ob Sie dazu noch Ihren eigenen Aufwand (Stundenlohn und Sachkosten) hinzuaddieren.

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Vorbereitung der Vermietung

Die Kostenberechnung Wir kommen somit nun zu folgender Kostentabelle. Bitte füllen Sie aus: Kostenart

Betrag/EUR/mtl.

Betrag jährlich

Darlehenszinsen Darlehenstilgung Zinsen Eigenkapital Instandhaltungskosten Verwaltungskosten Summe Ergebnis: Ihre kostendeckende Miete einschließlich Verzinsung für das eingesetzte Eigenkapital sowie Instandhaltungs- und Verwaltungskosten beträgt ................... EUR : 12 Monate = ................... EUR/mtl. Wenn Sie diesen Betrag nun noch durch die m2 Wohnfläche teilen, haben Sie Ihre kostendeckende Nettokaltmiete pro m2.

3. Erfassung der auf den Mieter umzulegenden Betriebskosten Ein nicht unerheblicher Teil Ihrer finanziellen Belastung stellen die Betriebskosten dar. Welche Kosten man unter dem Begriff „Betriebskosten“ versteht, ist gesetzlich genau definiert. Nur fol-

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Erfassung der auf den Mieter umzulegenden Betriebskosten

gende Kosten sind rechtlich auf den Mieter – neben der Nettokaltmiete – umlagefähig: Umlagefähige Betriebskosten Laufend öffentliche Lasten des Grundstücks Hierzu gehört namentlich die Grundsteuer, jedoch nicht die Hypothekengewinnabgabe. Kosten der Wasserversorgung Hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren und die Zählermiete, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und eine Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe. Kosten der Entwässerung Hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe. Heizung und Warmwasseranlage Hier gehen die Regelungen der Heizkostenverordnung vor. Kosten des Betriebs des maschinellen Personen- und Lastenaufzugs Hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann sowie die Kosten der Reinigung der Anlage. Kosten der Straßenreinigung und Müllabfuhr Hierzu gehören die für die öffentliche Straßenreinigung und Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren oder die Kosten entsprechender, nicht öffentlicher Maßnahmen. Kosten der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung Zu den Kosten der Hausreinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs. Kosten der Gartenpflege Hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen.

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Vorbereitung der Vermietung

noch: Umlagefähige Betriebskosten

Kosten der Beleuchtung Hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen. Kosten der Schornsteinreinigung Hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung. Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung Hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug. Kosten für den Hauswart Hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer (Erbbauberechtigte) dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft. Soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen, wie Wasserversorgung, Entwässerung, Heizung und Warmwasseranlage, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, nicht angesetzt werden. Kosten des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage Hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann oder das Nutzungsentgelt für eine nicht zur Wirtschaftseinheit gehörende Antennenanlage. Kosten des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage Hierzu gehören die Kosten entsprechend den Kosten der GemeinschaftsAntennenanlage, ferner die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse. Kosten des Betriebs der maschinellen Wascheinrichtung Hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der maschinellen Einrichtung, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend den Kosten der Wasserversorgung auf Seite 27, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind. Sonstige Betriebskosten Das sind die bisher nicht genannten Betriebskosten, namentlich die Betriebskosten von Nebengebäuden, Anlagen und Einrichtungen.

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Erfassung der auf den Mieter umzulegenden Betriebskosten

Ihre Betriebskostenerfassung Wie erhalten wir nun den konkreten Betrag? Es bleibt uns nichts anderes übrig, als diese Zahlen entweder aus der Abrechnung des Verwalters oder aus der Buchhaltung zu entnehmen oder jede einzelne Position Beleg um Beleg zu ermitteln. Vor Schätzungen ist nämlich dringend abzuraten. Beispiel: Betriebskostenerfassung für Objekt: Musterstraße 20 1. Grundsteuer falls nicht greifbar: Grundsteuermessbetrag (Zentralfinanzamt) x Hebesatz der Kommune 2. Wassergebühren Bescheid der städtischen Werke 3. Kanalgebühren Veranlagungsbescheid

EUR ______

EUR ______ EUR ______

4.–6. Heizung/Warmwasser/Fernwärme Diese Kosten gehen in die Heizkostenabrechnung ein. 7. Aufzug Wartungskosten, abzüglich Reparaturanteile, einschließlich TÜV

EUR ______

8. Straßenreinigung und Müllabfuhr Veranlagungsbescheide

EUR ______

9. Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung; Hausreinigung: Rechnung einer Firma oder Lohn einschließlich Nebenkosten einer Putzfrau; Ungeziefer: Rechnung des Kammerjägers; insgesamt EUR ______

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Vorbereitung der Vermietung

10. Beleuchtung und Hausstrom Rechnung des E-Werkes

EUR ______

11. Schornsteinreinigung Rechnung des Kaminkehrers

EUR ______

12. Sach- und Haftpflichtversicherung (des Anwesens) Quittungen über die Haftpflicht-, Feuer-, Sturm-, Wasser-, Öltank-, Gebäudeund Glasversicherung Summe der vorhandenen Versicherungen

EUR ______

13. Kosten des Hausmeisters Lohnkosten und Sozialabgaben, abzüglich Anteile für Reparaturen und Verwaltung

EUR ______

14. Gemeinschaftsantenne/Kabel Wartungsrechnung und Kabelgebühren

EUR ______

15. Kosten der Waschküche, sofern diese nicht extra über Münzzähler abgerechnet werden EUR ______ 16. Sonstige Betriebskosten, z. B. Dachrinnenreinigung, Hebeanlage, Wartung von Haustechnik Gesamtsumme

EUR ______ ––––––––––– EUR ______ ––––––––––– –––––––––––

Ermittlung der Betriebskostenvorauszahlung bei der Neuvermietung Obige Summe EUR … : m2 Gesamtwohnfläche des Hauses: 12 Monate = EUR … pro m2/monatlich x m2 Wohnfläche der Wohnung

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Übersicht über die kostendeckende Miete

Beispiel: Summe Betriebskosten 2 400,– EUR : 12 Monate = 200,– EUR/mtl.

4. Erfassung der auf den Mieter umzulegenden Heizkosten Nicht nur die Betriebskosten sind in der Regel sehr hoch, sondern auch, aufgrund der gestiegenen Energiepreise, die Heizkosten einschließlich Warmwasser (sofern eine Zentralheizung vorhanden ist). Bei einer Wohnungseigentumsanlage ist der Verwalter für die Kostenerfassung und Abrechnung zuständig. Letzteres erfolgt üblicherweise über eine spezialisierte Abrechnungsfirma. Als Eigentümer brauchen Sie also nur diese Abrechnung zur Hand zu nehmen, denn dort sind die angefallenen Kosten und der Anteil Ihrer Wohnung ersichtlich. Teilen Sie diesen Jahresanteil durch zwölf Monate und Sie haben die monatlichen Heizkosten Ihrer Wohnung.

5. Übersicht über die kostendeckende Miete Wenn wir alle Kosten dieses Kapitels nun in einen Mietpreis fassen, haben wir folgende Gliederung: Darlehenszinsen Darlehenstilgung Zinsen Eigenkapital Instandhaltungskosten Verwaltungskosten Summe

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Vorbereitung der Vermietung

Summe : 12 Monate = monatliche Nettokaltmiete

EUR

zuzüglich Betriebskosten Summe : 12 Monate = monatliche Betriebskosten

EUR

zuzüglich Heizkosten

EUR

Summe : 12 Monate = monatliche Heizkosten

EUR

Summe = monatliche Bruttomiete : m2 Wohnfläche = Betrag pro m2/mtl.

EUR EUR

Das ist der Aufwand, der über die Miete abzutragen ist. Manche Vermieter rechnen zugunsten der Miete auch Steuervorteile mit ein, d. h. welche Miete unter Berücksichtigung von Steuervorteilen kostendeckend ist. In diesem Fall ziehen Sie einfach nach der ersten Summe (unterhalb der Verwaltungskosten) Ihre Steuervorteile ab. Die Endsumme ist nun die kalkulierte monatliche Belastung, die auf Ihren Mieter zukommen würde, wenn Sie kostendeckend vermieten wollen. Ihr „Gewinn“ besteht bei dieser Berechnung (nur) in einer angemessenen Verzinsung Ihres eingesetzten Eigenkapitals, gegebenenfalls plus eventueller steuerlicher Abschreibung.

6. Vorstellungen über die ortsübliche Miete Wichtig ist nun der Vergleich zwischen Ihrer berechneten kostendeckenden Miete und der sogenannten „ortsüblichen Miete“. Dieser Vergleich hat eine wirtschaftliche und eine rechtliche Komponente.

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Vorstellungen über den Vermietungsmarkt

Die wirtschaftliche Komponente ist die Frage, ob denn Ihre kostendeckende Miete wettbewerbsfähig ist mit den Mieten, wie sie in der Kommune überwiegend verlangt werden. Kein Mieter wird heute eine Miete bezahlen, die weit über dem üblichem Rahmen liegt, wenn es nicht dafür besondere Gründe gibt. Die rechtliche Bedeutung der ortsüblichen Miete liegt darin begründet, dass im BGB jede Mieterhöhung auf diese ortsübliche Miete begrenzt ist. Dazu später mehr. Für die Neuvermietung ist es wichtig, diese Ortsüblichkeit im Auge zu behalten, um später keine Fehler zu machen. Praxis-Tipp: Falls Sie es nicht ohnehin wissen sollten, erkundigen Sie sich bitte bei Ihrer Kommune, ob es einen Mietspiegel oder andere Informationen über die hier übliche Miete gibt.

7. Vorstellungen über den Vermietungsmarkt Wie eingangs schon kurz erwähnt, haben sich die Verhältnisse auf den Immobilienmärkten grundsätzlich verändert, und diese Veränderungen betreffen auch die Wohnungsmärkte. Beachten Sie bitte: Immobilienmärkte waren und sind stets regionale Märkte mit unterschiedlichen Entwicklungen. Beispiel: Der Immobilienmarkt von Dresden ist nicht identisch mit dem Immobilienmarkt in Berlin, Hamburg oder München, ebenso wenig wie der Immobilienmarkt von Stuttgart identisch ist mit dem Immobilienmarkt von Leipzig, Düsseldorf oder Hanno-

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Vorbereitung der Vermietung

ver. Jede Stadt für sich ist ein eigenständiger Immobilienmarkt! Dieser Satz gilt auch für kleine Städte, denn jede Kommune ist im Prinzip ein eigener Immobilienmarkt. Schon ein Regierungsbezirk besteht aus vielen regionalen Immobilienmärkten, jede kleine Kommune ist bereits ein eigener Bau- und Immobilienmarkt. Regionaler Markt bedeutet Verschiedenartigkeit. In Bezug auf Mieten und Immobilienpreise. Veröffentlichungen der Maklerverbände und verschiedenen Maklerunternehmen mit Tabellen der unterschiedlichen Preise pro Stadt belegen diesen Immobiliengrundsatz. Regionalität bedeutet somit Verschiedenartigkeit, z. B. in Bezug auf:
Mentalität der Bewohner
Eigenheiten in der Art des Wohnens
Gepflogenheiten im Einkauf von Waren
demographische Zusammensetzung der Bevölkerung
berufliche Chancen und Arbeitsplätze
Einkommen und Kaufkraft
Wohnungs- und Gewerbemieten
Immobilienpreise. Einer starken Veränderung unterliegt auch das demographische Umfeld. Unter Demographie versteht man die statistische Erfassung der Bevölkerungsstruktur und -bewegung (Bevölkerungslehre). Es werden insbesondere Daten über Geschlecht, Alter, Haushalt, Kaufentscheidung, Einkommen, Familienstand, Ausbildung, Kinderzahl usw. gesammelt und ausgewertet. Ein grundlegender Trend ist die zunehmende Langlebigkeit in Deutschland, aber auch in Europa und in den meisten Ländern

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Vorstellungen über den Vermietungsmarkt

(außer den Armutsländern) der Welt. Immer mehr Menschen erreichen ein immer höheres Lebensalter. Zurzeit liegt in Deutschland die durchschnittliche Lebenserwartung für einen neugeborenen Jungen bei 72,6 Jahren, für ein neugeborenes Mädchen bei 79,7 Jahren, Tendenz steigend. Das gleichzeitige Sinken der Geburtenzahlen lässt unsere Gesellschaft mehr und mehr ergrauen; der Anteil der über 60-Jährigen erreicht bald 25 % und wird im Jahre 2030 sogar bei 35 % liegen; auch der Anteil der über 80-, 90- und 100-Jährigen steigt. Das Verhältnis zwischen den Generationen zeigt deutliche Veränderungen. Eine Zunahme der Ein-Generationen- und sogar Ein-Personen-Haushalte ist nicht zu übersehen. Wir haben eine zunehmende Singlegesellschaft. Ein deutlicher Entwicklungstrend ist der Rückgang der Zahl der Kinder bzw. Jugendlichen, der sich z. B. heute schon in fast allen Sportvereinen bemerkbar macht. Dieser Rückgang zusammen mit sozialen Trends, wie steigenden Scheidungsraten und die Tendenz bei Jugendlichen, in jüngerem Alter allein zu leben, hat in vielen EUMitgliedstaaten zu einer Veränderung der Nachfrage nach Wohnungen geführt. Und ein Entwicklungstrend besteht in der wachsenden Bedeutung der Migration für Bevölkerungswachstum und -verteilung. Aufgrund des nahezu Nullwachstums bei der natürlichen Bevölkerungsentwicklung ist die internationale und regionale Migration zu einem wichtigen Faktor für das Bevölkerungswachstum geworden. Eine dramatische Entwicklung für die Wohnungsvermietung ist meines Erachtens die Teilung der Gesellschaft in vier große Bereiche:

Personen mit Arbeit und gutem bis sehr gutem Einkommen Quer durch die obige demographische Struktur verläuft eine Linie, die Personen betrifft, die sehr gut in das Arbeitsleben integriert

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sind, weil sie über eine entsprechend gute Qualifikation und deshalb über ein entsprechend gutes Einkommen verfügen. In einem „Mieter-Ranking“ würde man sie heute als „AA-Mieter“ bezeichnen. Personen ohne Arbeit, die von staatlichen Leistungen leben Das Gegenstück ist die wachsende Gruppe von Personen, die noch nicht im Rentenalter, aber schon länger ohne Arbeit sind und von staatlichen Leistungen leben. Dazu gehört auch die Miete. Personen mit wechselnder Arbeit Zwischen den beiden oben genannten Gruppen bildet sich eine „Graufeldzone“ mit Personen, die zeitweise über Arbeit und Einkommen verfügen, zeitweise aber auch wieder ohne Arbeit und Einkommen sind. Personen in Rente Diese Personen, ob als Paar oder Alleinstehende, wohnen meist schon sehr lange in einer Wohnung und wollen nach Möglichkeit auch dort wohnen bleiben, solange es geht. Soziale Schichten und Gruppen Hochpreisige Produkte, wie z. B. Autos, Boote und Immobilien (Häuser, Eigentumswohnungen), sind in einem bedeutenden Ausmaß mit sozialem Status verbunden. Bei dieser Art von Produkten ist wichtig, welche Meinungen und Ansichten von bestimmten Bezugsgruppen vertreten werden, d. h. diese Produkte „bewegen“ sich im regionalen Umfeld von sozialen Schichten und Gruppen. Beispiel: Die Hotelbranche Hotels wie „Vier Jahreszeiten“ in München, der „Frankfurter Hof“ in Frankfurt, „ibis“, „Best Western“ und andere Hotelgruppen sprechen gezielt Gäste aus bestimmten Gesellschaftsschichten an.

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Einordnung: Die Lage Ihrer Wohnung

8. Einordnung: Die Lage Ihrer Wohnung Der zentrale Diskussionspunkt unter Immobilienfachleuten ist „die Lage“ einer Immobilie. Sie dürfte auch einer der wichtigsten Punkte für die Entscheidung eines Investors sein. Immobilien sollten im Grundsatz mit der Einstellung gekauft werden, als sollten sie langfristig im Besitz gehalten werden. Mit dem Kauf wird gewissermaßen eine „langfristige Ehe“ bzw. eine langfristige persönliche Beziehung zur Immobilie eingegangen. Ebenso, wie man wohl keinen Partner aus dem Katalog heiratet, ohne ihn/sie gesehen zu haben, so sollte man auch keine Immobilie erwerben, ohne sie persönlich und im Detail besichtigt zu haben. Wer eine Immobilie nur als „Steuerabschreibemodell“ vom Werbeprospekt weg kauft, muss sich nicht wundern, wenn er Anlagehaien auf den Leim geht. Mit einer Immobilie wird gleichzeitig, wie schon erwähnt, ein Unikat erworben, und je mehr positive Merkmale dieses Unikat aufweist, umso größer ist der Wertzuwachs und die Wiederverkaufbarkeit, d. h., mit jeder Besichtigung sollte zugleich geprüft werden, inwieweit diese Immobilie Wiederverkaufsmerkmale erfüllt, und zwar auch dann, wenn, wie erwähnt, der kurzfristige Wiederverkauf nicht vorgesehen sein sollte. „Die“ Lage wird oft, in Anlehnung an die Finanzierungsrangfolge im Grundbuch, bezeichnet als
Ia-Lage oder als „1. Lage“
Ib-Lage
IIa-Lage Dabei ist zu beachten: Die Lage bezieht sich stets auf die Nutzung/Branche!

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Vorbereitung der Vermietung

Beispiel: Die Ia-Lage für den Einzelhandel (z. B. Fußgängerzone) kann für ein Büro eine ungünstige Lage (z. B. aufgrund fehlender Parkmöglichkeiten) sein. Ein Grundstück an einer Ausfallstraße kann für einen Fachmarkt/Supermarkt „die“ Lage sein. Eine Wohnung im Nobelviertel einer Stadt rechtfertigt in der Regel auch einen „Mietzuschlag“ für das positive Image, das von dieser Lage ausstrahlt. In Bezug auf die Lage gilt deshalb: Der Wert einer Immobilie ergibt sich aus der Lage und der Nutzung des Grundstücks: Dem Grundsatz nach gibt es somit keine „schlechte Lage“, sondern nur falsche Nutzungsumstände, wenn nämlich die Nutzung mit der jeweiligen Lage und der baulichen Substanz einer Immobilie nicht harmonisiert. Andererseits: Das Erfolgsgeheimnis einer Immobilie liegt darin, dass Lage und Nutzung nicht stören, sondern ein positives Ganzes bilden.

Der regionale Markt Die regionale Marktkenntnis ist von ausschlaggebender Bedeutung für jedes Immobiliengeschäft. Die regionale Kenntnis kann nur erwerben, wer an Ort und Stelle lebt. Per Ferndiagnose, wie z. B. aus Zeitungsanzeigen, sind diese Informationen nicht zu erhalten, denn z. B. eine Anzeige „Eigentumswohnungen zu vermieten“ mit den entsprechenden Preisen stellt zunächst nur eine Offerte dar und es ist aus der Entfernung nicht zu erkennen, ob diese Wohnung tatsächlich zu diesem Mietpreis vermietet werden konnte. Für einen Ortsansässigen jedoch ist es jedoch relativ einfach, dies festzustellen, weil er leicht und beiläufig entsprechende Kontakte herstellen kann.

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Vermietungsstrategien

9. Vermietungsstrategien Alle diese Erkenntnisse sollten Sie schon jetzt in Ihren Vorüberlegungen umsetzen bzw. in Ihre eigene Vermietungsstrategie einbeziehen:
Sie kennen Ihre kostendeckende Miete.
Sie kennen die Lage Ihrer Wohnung.
Sie haben eine grobe Vorstellung vom Mieterpublikum der Umgebung. Um die Vermietungsmiete näher bestimmen zu können, kommt es darauf an, welche Strategie Sie als Vermieter verfolgen. Erste Strategie: Schwerpunkt: Ordentliche Mieter, „normale“ Miete Viele Vermieter legen nicht so sehr Wert auf eine höchstmögliche Miete, sondern ihnen kommt es darauf an, eine Miete zu erzielen, die etwas über der kostendeckenden Miete liegt und „ordentliche Mieter“ zu haben. „Ordentlich“ bedeutet: Berufsausbildung, Beruf und adäquates Einkommen, harmonische partnerschaftliche Beziehungen innerhalb der Mieterfamilie und zu den anderen Mietern im Hause. Dieser Vermieter möchte eine Miete, die für diesen Mieterkreis tragbar ist, also aus dem (normalen) Einkommen des Mieters bezahlt werden kann. Ansonsten möchte dieser Vermieter „seine Ruhe“ haben. Zweite Strategie: Schwerpunkt: Höchstmögliche Rendite Natürlich ist es nicht verboten, im Rahmen des Erlaubten auch eine höchstmögliche Rendite anzustreben. Ob dies möglich ist, bestimmt der Markt, genauer gesagt, die Nachfrage. Vorgehensweise: Zunächst berechnen Sie Ihre kostendeckende Miete unter Berücksichtigung der gewünschten Eigenkapitalverzinsung.

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Vorbereitung der Vermietung

Beispiel: Es ergibt sich eine Nettokaltmiete von 5,– EUR pro m2/mtl. In diesem Fall wird nun verglichen: Wie liegt diese Miete im derzeitigen Wohnungsmarkt? „Markt“ bedeutet in der sozialen Marktwirtschaft: Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis. Somit wird diese Wohnung zunächst auf den Markt gebracht, z. B. über einen Makler oder über eigene Vermietungsanzeigen. Es gilt, entsprechend der Strategie, die „höchstmögliche“ Miete und einen entsprechenden Mieter herauszufinden. Liegt kein Mietspiegel vor, gibt die „ortsübliche Miete“ diejenige Miete an, die ein Mieter bereit ist zu bezahlen. Über Preisangebote wird zunächst versucht, diese Miete, die natürlich über 5,– EUR liegen soll, „auszuloten“, bis eine Konstellation gefunden ist, in der Miete und Mieter zusammenpassen. Diese Strategie bedeutet natürlich einen höheren Zeit- und Kostenaufwand. Wichtig ist, dass Sie über die Zielgruppe (also welches Mieterpublikum für Sie in Frage kommt) reale Vorstellungen haben. Bei sehr hohen Mieten muss man sich darüber im Klaren sein, dass meist eine sehr hohe Fluktuation herrscht, d. h. sehr häufig Mieterwechsel anstehen und auch die Mietausfallquote, oftmals mit anwaltschaftlichen Maßnahmen verbunden, sehr hoch sein kann, was die endgültige Rendite dann wieder deutlich schmälern kann. Zwischen diesen beiden Strategien sind natürlich viele Alternativen denkbar.

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Selbst vermieten oder einen Makler beauftragen?

10. Selbst vermieten oder einen Makler beauftragen? Die Vermietung einer Wohnung erfordert heute einen nicht unerheblichen Zeit- und Kostenaufwand. Zu Ihren Vorüberlegungen sollte deshalb gehören, ob Sie die Vermietung selbst durchführen wollen, also Zeit und Geld in Anzeigen, Besichtigungen usw. investieren, oder einen Makler mit der Vermietung beauftragen. Praxis-Tipp: Nicht gut ist, wenn Sie zuerst selbst mit der Vermietung beginnen, erfolglos bleiben und dann einen Makler beauftragen. Sie sollten sich schon zwischen dem einen oder dem anderen Weg entscheiden. Wenn Sie planen, einen Makler zu beauftragen, dann sollten Sie einen solchen auswählen, zu dem Sie Vertrauen haben und den Sie zu Ihrem „Hausmakler“ bestimmen. Hausmakler bedeutet, dass Sie ihn stets mit den anstehenden Vermietungen beauftragen und bezahlen, denn er investiert dann seinerseits Zeit und Geld in Ihre Vermietung. Wenn der Makler vom Mieter Provision verlangen will, darf er höchstens zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer ansetzen. Sie als Vermieter können mit dem Makler einen Betrag frei aushandeln. Sie sollten ihm dann in einem persönlichen Gespräch Ihre Vermietungsstrategie ausführlich erläutern und den als Mieter in Frage kommenden Personenkreis möglichst konkret beschreiben. Mit dem Makler müssen dann folgende Punkte geklärt werden:
Neue Miete, wie unter „Vermietungsstrategie“ besprochen
Besichtigungsmöglichkeit

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Vorbereitung der Vermietung


Bezugstermin der Wohnung
Kautionshöhe (maximal drei Monatsnettokaltmieten)
Wird Tierhaltung toleriert?
Welche Besonderheiten bestehen? Das Gespräch endet mit dem erwähnten Maklerauftrag.

11. Ablauf der Vermietung Um eine Vorstellung von einem kompletten Vermietungsvorgang zu haben, sind die wichtigsten Schritte aus der Sicht einer Hausverwaltung in der nachfolgenden Checkliste angeführt: Checkliste: Mieterwechsel Eingang einer Kündigung
Überprüfung der Kündigungsfrist gemäß Mietvertrag
Überprüfung der Renovierungspflicht des ausziehenden Mieters gemäß Mietvertrag
Überprüfung der Wirksamkeit der Kündigung: Haben alle Vertragspartner unterzeichnet? Im öffentlich geförderten Wohnungsbau:
Kündigungsbestätigung an den Mieter (alle Vertragspartner) und Festlegung des Termins zur Wohnungsbesichtigung und -abnahme
Freimeldung dieser Wohnung an das Amt für Wohnungswesen mit der Bitte, neue Mietinteressenten vorzuschlagen Im freifinanzierten Wohnungsbau:
Kündigungsbestätigung an den Mieter (alle Vertragsparteien)
Festlegung der neuen Miete

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Ablauf der Vermietung

noch: Checkliste: Mieterwechsel


Festlegung des Termins zur Wohnungsbesichtigung und -abnahme
Mietersuche, z. B. durch – Vormerkungen – eigenes Vermietungsinserat – Maklerauftrag – Empfehlung eines Nachmieters durch den Mieter Mieterauswahl bei Neuvermietung
Persönliche Vorstellung des neuen Mietinteressenten
Ausfüllen einer sogenannten Selbstauskunft bzw. Angabe der Personaldaten
Überprüfung dieser Daten durch den Vermietungssachbearbeiter, z. B. – Rückfrage beim bisherigen Vermieter – Rückfrage beim Arbeitgeber – Auskunft bei einer Auskunftei Ausstellen des neuen Mietvertrages
Vertragsformular auswählen und Miete entsprechend Ziffer 2 festlegen
Ausstellen eines Originalmietvertrages
Unterzeichnung durch Mieter und Vermieter
Fertigung einer Kopie für den Mieter
Bezahlung der Kaution durch den Mieter (zwei Monatsmieten)
Bezahlung der ersten Miete Wohnungsabnahme und -übergabe
Vereinbarung eines gemeinsamen Termins zur Abnahme und Übergabe
Erstellung eines Abnahme- und Übergabeprotokolls mit sämtlichen Vereinbarungen
Protokollunterschriften aller Beteiligten

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Vorbereitung der Vermietung

noch: Checkliste: Mieterwechsel

Schlussmaßnahmen
Mieterakten anlegen, EDV ändern
Buchhaltung von der Neuvermietung verständigen, Mieten zu Soll stellen, Einzugsdatum für Betriebskostenabrechnung vermerken
Kaution des neuen Mieters verwahren
Kaution des ausgezogenen Mieters abrechnen
Hausmeister über Mieterwechsel informieren
Nicht zum Zuge gekommene Interessenten anschreiben

12. Auswahl eines Mietvertragsformulars Ist der neue Mieter gefunden, endet die Vermietung mit dem Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages. Dieser wird oft als ein „lästiges Formular“ angesehen, aber diese Ansicht kann „böse Folgen“ haben. Der Mietvertrag ist nämlich rechtlich eine Urkunde (mit der gleichen Wirkung wie diejenige eines Notars), die dieses Rechtsverhältnis mit diesem Mieter dokumentiert. Im Vorfeld der Überlegungen ist es wichtig, sich nach einem rechtlich „gut“ gemachten Vertragsformular umzusehen. Dazu gehört vor allem das Kleingedruckte, das sind alle Paragrafen des Mietvertrages, die das bestehende Mietverhältnis regeln. Hier haben die Gerichte schon viele Formulierungen für unwirksam erklärt, weil sie gegen gefestigte Mieterrechte gerichtet waren. Praxis-Tipp: Gültige Mietverträge finden Sie in der Regel bei den Hausbesitzervereinen.

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Die erfolgreiche Vermietung

2 1. Die Gesetzmäßigkeiten von Angebot und Nachfrage . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46 2. Der Vermietermarkt . . . . . . . . . . . . . . . 47 3. Der Mietermarkt . . . . . . . . . . . . . . . . . 47 4. Die Verlierer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48 5. Leer stehende Wohnungen . . . . . . . . . 49 6. Der Mieter kündigt . . . . . . . . . . . . . . . 51 7. Gute Vermietungsanzeigen formulieren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55 8. Besichtigungen der Wohnung . . . . . . . 59 9. Auswahl des Mieters . . . . . . . . . . . . . . 59 10. Mietpreisgestaltung bei schwierigen Marktverhältnissen . . . . . 62 11. Vorbereitung des Mietvertrages . . . . . 64 12. Abschluss eines Mietvertrages . . . . . . 81

Die erfolgreiche Vermietung

1. Die Gesetzmäßigkeiten von Angebot und Nachfrage Die Vermietung einer Wohnung ist aufgrund der veränderten Marktsituation schwerer geworden als früher. Ordentliche Mieter zu finden, bedarf eines relativ großen Aufwandes. „Von selbst“ geht praktisch nichts. Warum die Vermietung eines enormen Aufwandes bedarf, wollen wir nun einleitend näher betrachten. Beachten Sie bitte folgende betriebswirtschaftliche Regeln: Gesetz des Angebots: Mit steigendem Preis steigt das mengenmäßige Angebot und umgekehrt. Diese Kernaussage betraf die vergangenen Jahre. Die Mieten stiegen und das Angebot an Wohnungen stieg. Es entstand ein großes Angebot an Wohnungen. Gesetz der Nachfrage: Mit steigendem Preis sinkt die mengenmäßige Nachfrage und umgekehrt. Wenn ein Angebot in den Augen der Abnehmer zu teuer erscheint, dann lässt die Nachfrage nach bzw. die Nachfrage sinkt, wenn der Preis ständig steigt. Bezüglich der Preisbildung im Markt gelten folgende Regeln: Der Mietpreis steigt, wenn
das Angebot bei unveränderter Nachfrage sinkt,
die Nachfrage bei unverändertem Angebot steigt,
beide Ursachen zusammenwirken. Die Voraussetzungen, dass der Mietpreis nach den Marktgesetzen steigt, sind demnach ein sinkendes Wohnungsangebot und eine steigende Nachfrage. Damit das Wohnungsangebot sinkt, müssten also Wohnungen abgerissen werden und eine (hohe) Nachfrage bestehen.

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Der Mietermarkt

2. Der Vermietermarkt Die vorgenannte Situation nennt man einen Vermietermarkt. Vermietermarkt (auch Verkäufermarkt) sieht den Anbieter im Vorteil. Weil das vorhandene Angebot die große Nachfrage nicht befriedigen kann, hat der Verkäufer/Vermieter einen Spielraum für Preiserhöhungen und Zusatzbedingungen beim Angebot. Beispiel: Ein hohes Mietniveau macht den Bau von Mietwohnungen für Investoren interessant und rentabel. Ist der Bedarf aber gedeckt, stagnieren oder sinken die Mietpreise und die Investitionsneigung geht in diesem Bereich zurück und sucht sich rentablere Märkte. Der Konsument wird seine Kauf- oder Mietentscheidung besonders sorgsam treffen.

3. Der Mietermarkt Hier gilt folgende Marktsituation: Der Mietpreis sinkt, wenn
das Angebot bei unveränderter Nachfrage steigt,
die Nachfrage bei unverändertem Angebot sinkt,
beide Ursachen zusammenwirken. Auf einem Mietermarkt (auch Käufermarkt) ist der Käufer bzw. Mieter in der besseren Position. Übersteigt das Angebot deutlich die Nachfrage, kann der Käufer/Mieter in Ruhe zwischen verschiedenen Angeboten auswählen und über einen niedrigeren Preis oder Zugeständnisse des Anbieters verhandeln. Daran wird sich in den nächsten Jahren wenig ändern, denn dass das Angebot an Wohnungen noch weiter steigt, ist derzeit kaum gegeben, weil kaum mehr Wohnungen neu gebaut werden, und es

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Die erfolgreiche Vermietung

wird sich auch nicht verknappen, denn Wohnungen werden auch kaum in größeren Mengen abgerissen werden (ausgenommen Plattenbauten in einigen Städten in den neuen Ländern). Das Angebot an Wohnungen bleibt also, volkswirtschaftlich gesehen, in den nächsten Jahren nahezu unverändert, jedoch sinkt aus den vorgenannten Gründen die Bevölkerung. Es sind also immer weniger Menschen vorhanden, die generell eine Wohnung suchen.

4. Die Verlierer Die dauerhaften Verlierer der Investoren sind solche, die bei einem boomenden Markt, also bei hohen Preisen, eingestiegen sind. Sie trifft der Preis- und Nachfragerückgang besonders hart. Ein Rechenbeispiel: Miete als Beispiel: 5,– EUR/m2/mtl.

Kauf im boomenden Markt Ihr Risiko/Verlust

2,– EUR

heutige Realität

3,– EUR

Diese Situation trifft besonders auf die neuen Länder zu. Viele haben sich in der boomenden Hochphase eine Eigentumswohnung zu einem damals realen Marktpreis gekauft, und heute ist dieser nicht mehr gegeben. Diese Situation ist nicht neu und hat auch nichts unmittelbar mit der Wende zu tun. In den 80er Jahren gab es in der damaligen Bundesrepublik die berühmten Bauherrenmodelle, bei denen die Preise schließlich eine Höhe erreichten, die weit über den späteren Marktverhältnissen lagen. Es hat rund 20 Jahre gedauert, bis die Inflation die seinerzeitigen Preise eingeholt hat.

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Leer stehende Wohnungen

5. Leer stehende Wohnungen Wenn Wohnungen leer stehen, kann dies auf den geschilderten Marktverhältnissen, auf Fehleinschätzungen oder auf Missmanagement beruhen. Wer, wie unter „Verlierer“ beschrieben, zu hoch eingestiegen ist, für den/die gibt nur eine Lösung: Den Tatsachen ins Auge zu sehen, den Wert der Wohnung – unter Berücksichtigung der steuerlichen Abschreibung – auf den heutigen wahren Wert zurückzustufen und auf dieser Basis die „kostendeckende Miete“ neu zu berechnen. Dabei wird sich in der Regel kein Gewinn, sondern ein verbleibender Verlust ergeben. Eine Vermietung ist also in diesem Fall nichts anderes als „Verlustdezimierung“! Ansonsten haben Sie folgende Möglichkeiten:

Vermietungsaktivitäten verstärken In einem schwachen Wohnungsmarkt kommt es sehr darauf an, beständig aktiv zu sein. Ein einzelnes Inserat in der Tagespresse aufzugeben, das ist zu wenig. Sie sollten schon öfter inserieren, das Internet nutzen (z. B. den „Marktplatz“ Ihrer Kommune) usw., Empfehlungen folgen.

Die Ausstattung der Wohnung verbessern Eine Immobilie ist zwar ein langfristiges Gut, aber die Ausstattung einer Wohnung ist dem kurzfristigen Zeitgeschmack unterworfen. Nach ca. 20 Jahren hat sich der Geschmack der Mieter so stark verändert, dass z. B. die Fliesen im Bad, Farben, Holz usw. nicht mehr zeitgemäß sind. Hier ist eine regelmäßige Modernisierung erforderlich. Natürlich erhöht sich durch diese Investitionen wiederum die kostendeckende Miete, dafür aber ist auch der Zustand der Wohnung wiederum der heutigen Zeit angepasst.

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Die erfolgreiche Vermietung

Deshalb kommt es sehr darauf an, welches Mieterpublikum Sie im Auge haben. Im Marketing nennt man den nachfolgenden Vorgang „upgrading“ bzw. „downgrading“ (hoch oder nieder stufen).

Upgrading Hier wird versucht, die Wohnungsausstattung einem anspruchsvolles Mieterpublikum anzupassen, das auch die höhere Miete tragen kann. Selbstverständlich muss vor allem auch die Lage diesen Ansprüchen genügen. Auch zusätzliche Dienstleistungen, ähnlich einem Hotel, können für diese Zielgruppe interessant sein. Beispiel: USA Einen krassen Fall dieser Zielgruppenorientierung kann man in Amerika erleben. Man nennt sie dort „gated communities“: Durch eine Mauer mit Wachposten und Tor abgegrenzt, wird man nur in die Anlage eingelassen, wenn man eine Einladung vorweisen kann. Gehört man zu diesem ausgewählten Publikum, wird einem jeder nur denkbare Service geboten. Es dürfte nur noch ein paar Jahre dauern, bis es auch bei uns ähnliche Wohnanlagen geben wird.

Die Ausstattung der Wohnung „einfach“ belassen Das Gegenstück (downgrading) ist die einfache Wohnung mit einem standardmäßigem Komfort. Die Miete ist entsprechend niedrig und damit auf eine mittlere bis untere Bevölkerungsschicht ausgerichtet. Die Miete dieser Wohnung muss sich absolut auf dem ortsüblichem Level bewegen. Aus dem „Upgradingbereich“ wird deshalb hier niemand eine Wohnung mieten.

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Der Mieter kündigt

Bei einer leer stehenden Wohnung sollten Sie die bisherigen Vermietungsaktivitäten nochmals unter diesen Gesichtspunkten betrachten, nämlich, ob die Wohnung bisher nicht etwa dem „falschem Publikum“ angeboten wurde.

6. Der Mieter kündigt Kündigt der derzeitige Mieter die Wohnung, steht ein sogenannter Mieterwechsel an. Wir kommen somit zurück auf unsere Checkliste „Mieterwechsel“. Folgende Dinge sind nun zu tun:

Überprüfung der Kündigungsfrist gemäß Mietvertrag Wie schon erwähnt, ist der Mietvertrag rechtlich eine Urkunde und diese gilt vor allem zugunsten des Mieters. Steht also z. B. in einem „Uralt-Mietvertrag“ eine Kündigungszeit von 14 Tagen (wie z. B. in der DDR oder in der BRD vor 40 Jahren üblich) oder von einem Monat, dann gilt diese Kündigungszeit für den Mieter noch immer! Sollte im Mietvertrag eine längere Frist bestimmt sein, als sie heute gesetzlich ist, gilt die gesetzliche Kündigungszeit von drei Monaten. Nur wenn der Vermieter kündigen möchte, gelten andere Regelungen, auf die noch eingegangen werden wird. Oftmals kündigen aber Mieter mit „sofortiger Wirkung“ oder mit einer sehr kurzen Frist, weil sie kurzfristig ausziehen möchten. In diesem Fall ist es wichtig, die Kündigung zu bestätigen, und zwar zur rechtlich richtigen Frist.

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Die erfolgreiche Vermietung

Beispiel: Der Mieter hat laut Mietvertrag eine Kündigungsfrist von sechs Monaten. Er kündigt mit Datum vom 1. Mai (Eingang am 3. Mai) zum 15. Juni. Es gilt die gesetzliche 3-Monatsfrist, d. h. der Mai zählt nicht mehr, die Kündigungszeit beginnt am 1. Juni und endet am 31. August. Sie schreiben somit: „Ich bestätige hiermit Ihre Kündigung der Wohnung mit dreimonatiger Frist zum 31. August. Sie verringern damit den Zeitdruck, der bei einer sofortigen Beendigung entsteht. Zwar will und wird der Mieter kurzfristig ausziehen, jedoch bleibt noch (Kündigungs-)Zeit für die eventuell anstehende Renovierung. Nächster Schritt:

Überprüfung der Wirksamkeit: Haben alle Vertragspartner die Kündigung unterzeichnet? Diese Frage geht zurück auf den Mietbeginn und Abschluss des Mietvertrages. Alle Personen, die den Mietvertrag seinerzeit unterschrieben haben, sind Vertragspartner geworden und müssen nun auch die Kündigung unterzeichnen. Das ist oft nicht so einfach, z. B. bei Geschiedenen oder Wohngemeinschaften. Ein Auszug aus der Wohnung befreit denjenigen oder diejenige nämlich nicht von der Haftung des Vertrages, d. h. er oder sie haftet nach wie vor für eventuell rückständige Mieten und für die Pflichten aus dem Vertrag, jetzt z. B. für die Renovierungspflicht. Dazu später mehr. Hat – von mehreren – nur eine Person die Kündigung unterzeichnet, sollten Sie die Kündigung zurückgeben mit dem Hinweis, dass sie erneut einzureichen ist, und zwar mit der Unterschrift aller dieser Personen. Erst dann beginnt die Kündigungszeit.

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Der Mieter kündigt

Überprüfung der Renovierungspflicht Der Mieter einer Wohnung ist während der Mietzeit verpflichtet, die Wohnung zu pflegen, und dazu gehört die Durchführung von malermäßigen Instandhaltungsmaßnahmen, wie z. B. das Streichen oder Tapezieren der Wände. In den meisten Mietverträgen steht ein sogenannter Fristenplan mit einer Zeitangabe, nach welcher der Mieter konkrete Arbeiten durchzuführen hat. Diese Fristen haben allerdings nur einen Orientierungscharakter. Wichtig ist der Grundsatz des BGH, wonach ein Mieter – unabhängig von den vertraglichen Bestimmungen – die Wohnung in keinem besseren Zustand zurückzugeben braucht, als er sie selbst entgegengenommen hat. Dieser Grundsatz klingt einleuchtend, aber die Praxis zeigt, dass es schwierig ist, diesen Grundsatz im Einzelfall zu definieren. Auch darauf kommen wir noch zurück.

Kündigungsbestätigung an den Mieter Bei jeder Kündigung durch den Mieter ist – an alle Vertragsparteien – eine schriftliche Kündigungsbestätigung zu senden. Sie könnte wie folgt lauten: Beispiel: Herrn und Frau Hans und Marianne Mustermann Adresse Betrifft: Kündigungsbestätigung Sehr geehrte Frau Mustermann, sehr geehrter Herr Mustermann, hiermit bestätige ich Ihre Kündigung des Mietverhältnisses gemäß Mietvertrag zum 31. . . . . . 20. . . . . . Ich weise darauf hin, dass sich die Wohnung zum obigen Termin im vertragsgemäßen Zustand gemäß Mietvertrag befinden muss. Sollte

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Die erfolgreiche Vermietung

das nicht der Fall sein, kann ich Sie nicht aus der Haftung des Mietvertrages entlassen. Vereinbaren Sie deshalb bitte rechtzeitig einen Termin für die Wohnungsbesichtigung bzw. Wohnungsabnahme mit unserem Hausmeister, Herrn Petermann. Mit freundlichen Grüßen – Unterschrift – Vermieter Kopie an den Hausmeister Petermann

Ausziehender Mieter bringt einen Nachmieter Es ist ein weit verbreiteter Irrglaube, mehr jedoch Wunschdenken beim ausziehenden Mieter, dass er sich durch Besorgung eines Nachmieters von vielen Pflichten befreien kann. Liegt die Kündigungsfrist bei drei Monaten, braucht ein Ersatzmieter in aller Regel überhaupt nicht akzeptiert zu werden. Darin ist sich die Mietrechtsprechung weitgehend einig. Der ausziehende Mieter kann das Mietverhältnis nicht einfach dadurch beenden, dass er dem Vermieter einen oder mehrere geeignete Nachfolger präsentiert, die bereit und in der Lage sind, das Mietverhältnis zu den bisherigen Bedingungen fortzusetzen. Der Vermieter ist nur dann verpflichtet, einen „akzeptablen“ Mietinteressenten als Nachmieter anzunehmen, wenn im Einzelfall ein Festhalten am Mietvertrag einen Verstoß gegen Treu und Glauben darstellen würde.

Überlegungen zum Mietpreis In den Vorüberlegungen zum Mietpreis haben Sie nun eine Orientierung in Bezug auf Ihre kostendeckende Miete und auf die ortsübliche Miete. Ebenso haben Sie sich überlegt, ob Sie die

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Gute Vermietungsanzeigen formulieren

Wohnung in diesem Ausstattungszustand belassen oder eventuell verbessern. Für diese Verbesserungs- bzw. Modernisierungsarbeiten ist jetzt, nach Freiwerden der Wohnung, naturgemäß die beste Möglichkeit dazu. Zwar müssen Sie einen Mietausfall in Kauf nehmen, dafür aber können sich die Handwerker schneller und freier in ihrer Arbeit bewegen. Näheres zur Modernisierung in Kapitel 3. Gehen wir hier zunächst vom Normalfall aus, nämlich der bisherige Mieter zieht aus und ein neuer soll unmittelbar einziehen. Jeder Interessent wird als Erstes die Frage stellen: Wie hoch ist denn die Miete? Und auf diese Frage müssen Sie oder Ihr Beauftragter eine Antwort geben. Legen Sie also nun Ihre gewünschte neue Miete nach der Standard-Mietengestaltung fest. Nettokaltmiete plus Betriebskosten plus Heizkosten falls zentral beheizt = Gesamtmiete

EUR EUR EUR EUR

Mit dieser von Ihnen „gewünschten Miete“ gehen Sie oder der von Ihnen beauftragte Verwalter oder Makler nun in die Werbung, um den Mieter zu suchen, der bereit ist, diese Miete zu bezahlen.

7. Gute Vermietungsanzeigen formulieren Der übliche und einfachste Weg ist sicher die Aufgabe einer Vermietungsanzeige in die örtliche Tagespresse. Diese Anzeige kann allgemein gehalten oder an eine bestimmte Zielgruppe – wie oben behandelt – gerichtet sein. Dazu folgende Empfehlungen:

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Die erfolgreiche Vermietung

Die allgemeine Anzeige Es gibt aus der Vielzahl der Möglichkeiten einige einfache und wirkungsvolle Tipps für Vermietungsanzeigen:
Möglichst wenige Abkürzungen verwenden. Beispiel: 2-Zimmer-Wohnung, evtl. auch 2-Zi.-Whg.
stets die Lage dazu. Beispiel: 2-Zimmer-Wohnung, … zentrale Lage in MusterstadtSüd (je größer die Stadt, umso genauer)
jetzt die Ausstattung: Wichtig: keine Abkürzungen verwenden, die nicht zum allgemeinen Wortschatz gehören. Beispiel: 2-Zimmer-Wohnung, zentrale Lage in Musterstadt-Süd, Bad, Balkon, ZH (??) für Zentralheizung sollte das Äußerste sein, oder Zentralhz.
nun die Miete dazu. Beispiel: 2-Zimmer-Wohnung, zentrale Lage in Musterstadt-Süd, Bad, Balkon, Zentralhz., Miete 550,– EUR (bewusst nur Miete statt Nettokaltmiete) + NK 100,– EUR (bewusst NK =

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Gute Vermietungsanzeigen formulieren

Nebenkosten = allgemein verständlicher als BK für Betriebskosten) + 50,– EUR Heizk.
Zum Abschluss die Kontaktadresse: Beispiel: 2-Zimmer-Wohnung, zentrale Lage in Musterstadt-Süd, Bad, Balkon, Zentralhz., Miete 550,– EUR (bewusst nur Miete statt Nettokaltmiete) + NK 100,– EUR (bewusst NK = Nebenkosten = allgemein verständlicher als BK für Betriebskosten) + 50,– EUR Heizk. von privat, Tel.: 123456 „Von privat“ gilt natürlich nur, wenn Sie als Privatmann selbst inserieren. Makler müssen sich hier als solche zu erkennen geben. Das gilt auch für Vermietungsfirmen. Anzeige an die ausgewählte Zielgruppe Haben Sie eine konkrete Vorstellung von der gewünschten Mieterzielgruppe, dann sollte Ihr Wunsch auch in der Anzeige zum Ausdruck kommen. In diesem Fall gilt:
Die gewünschte Zielgruppe stets an den Anfang. Beispiel: 2-Zimmer-Wohnung, ideal für Single Formulierungsbeispiele für Zielgruppen:
Ideal für Single
ideal für junge Familie
ideal für älteres Ehepaar usw.

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Die erfolgreiche Vermietung


dann die Lage konkret beschreiben: Beispiel: 2-Zimmer-Wohnung, ideal für Single, inmitten der Altstadt
dann die Ausstattung, möglichst ohne Abkürzungen: Beispiel: 2-Zimmer-Wohnung, ideal für Single, inmitten der Altstadt, Bad, Balkon, Zentralheizung
dann die Miete Beispiel: 2-Zimmer-Wohnung, ideal für Single, inmitten der Altstadt, Bad, Balkon, Zentralheizung, Miete 550,– EUR + NK 100,– EUR + Heizk. 50,– EUR
und die Kontaktadresse wie oben. Bei einer gut gestalteten Anzeige und entsprechender Nachfrage sollten sich nun einige Mietinteressenten melden. Meldet sich niemand, dann können die eingangs genannten Gründe zutreffend sein, nämlich:
geringe Nachfrage
zu hohe Miete
evtl. in Verbindung mit einer unattraktiven Lage In diesem Fall bleibt Ihnen nichts anderes übrig, als an diesem Anzeigentext so lange Änderungen vorzunehmen, bis sich Interessenten melden. Variieren Sie also so lange, bis sich Mietinteressenten melden:

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Auswahl des Mieters


in der Zielgruppe
in der Lagebeschreibung
in der Miete

8. Besichtigungen der Wohnung Melden sich Interessenten, oder ist es auch nur einer, dann steht in jedem Falle eine Wohnungsbesichtigung an, denn keiner will die „Katze im Sack“ mieten. Ist die Wohnung noch vom bisherigen Mieter belegt, bedarf es stets einer terminlichen Abstimmung mit diesem. Der bisherige Mieter hat eine Gestattungs-, nicht aber eine Mitwirkungspflicht, d. h. er muss eine Besichtigung ermöglichen, allerdings nur zu Zeiten, die ihm „genehm“ sind. Diese Besichtigungstermine sind also mit ihm zu vereinbaren. Dies können feste Zeiten (Beispiel: Jeden Donnerstag von 17 bis 18 Uhr) oder Termine „auf Abruf“ sein. Bei einem überraschenden – also terminlich nicht vereinbartem – Besuch ist der Mieter nicht verpflichtet, den Zutritt zu gewähren, denn noch ist er ja der offizielle Mieter mit allen Mieterrechten.

9. Auswahl des Mieters Aufgrund einer frei werdenden Wohnung melden sich bei einem Vermieter bzw. bei der Verwaltung die verschiedensten Menschentypen und möchten eine Wohnung mieten. Die Beweggründe sind sehr unterschiedlich, z. B.: Heirat, Zusammenziehen, Wohnung zu klein, mehr Komfort (Zentralheizung), Wohnung zu hoch gelegen (Treppensteigen), Wohnung zu kalt (Erdgeschoss), Versetzung in eine andere Stadt, Studium usw. Nach dem Mietrecht hat kein Wohnungssuchender ein Recht darauf, als Mieter angenommen zu werden. Der Vermieter wählt den ihm geeignet erscheinenden Mieter aus.

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Die erfolgreiche Vermietung

Nach welchen Kriterien wird ein Mieter ausgewählt, d. h. warum soll dieser Mieter und kein anderer die Wohnung erhalten? Für den Vermieter steht an erster Stelle die Antwort auf die Frage: Wer passt am besten in dieses Haus? Passt dieser Interessent als Mieter in dieses Haus? Wichtig: Der Vermieter hat nicht nur eine soziale Verantwortung gegenüber dem Wohnungssuchenden, sondern auch gegenüber seinen derzeitigen Mietern dafür, dass durch den neuen Mieter der Hausfriede nicht (jedenfalls nicht unzumutbar) gestört wird. Dabei ist die soziale Schicht (Arbeit/Beruf, Alter und Familienstand) der Mieter dieses betreffenden Hauses von entscheidender Bedeutung. Ablauf in der Mieterauswahl Wir gehen davon aus, dass von mehreren Bewerbern zwei oder drei in die engere Wahl kommen. Aus diesen gilt es nun, den „richtigen“ Mieter auszuwählen. Wie geht nun ein Profi-Vermieter bei der Mieterauswahl vor? Erster Schritt ist die persönliche Vorstellung des Mietinteressenten. Durch die Vorstellung will sich der Vermieter einen persönlichen Eindruck verschaffen. Diese Vorstellung wird verbunden mit dem Ausfüllen einer sogenannten „Selbstauskunft“ bzw. eines Personalienbogens mit persönlichen Angaben, wie Name, Vorname und Geburtsdatum aller Personen, die in die Wohnung einziehen wollen, Staatsangehörigkeit, Angaben zum Beruf und zum Einkommen, bisherige Adresse usw. Ein Original eines Selbstauskunftsformulars finden Sie auf der nächsten Seite. Achtung: Intime Fragen sind nicht erlaubt: Die Selbstauskunft dient nicht dazu, die Neugier zu befriedigen, sondern sie ist die Basis für den abzuschließenden Mietvertrag. Selbstverständlich wird diese Selbstauskunft überprüft. Profi-Vermieter holen vielfach Auskünfte von Auskunfteien ein und lassen sich Verdienstbescheinigungen vorlegen. Die Intensität der Überprüfung liegt beim Vermieter.

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Auswahl des Mieters

Selbstauskunft

Hausverwalter

I. Angaben Mietinteressent

Ehegatte/Mitmieter

Name

Name

Vorname

Vorname

Geburtsdatum

Geburtsdatum

Beruf

Beruf

Bank/Postscheckamt

Bank/Postscheckamt

Konto-Nr. Bankleitzahl

Konto-Nr. Bankleitzahl

Arbeitgeber

Arbeitgeber

selbständig [ ]

selbständig [ ]

Gesamteinkommen einschl. Kindergeld, Beihilfen usw. wöchentlich [ ] monatlich [ ] EUR ............................... jährlich [ ]

Gesamteinkommen einschl. Kindergeld, Beihilfen usw. wöchentlich [ ] monatlich [ ] EUR ......................... jährlich [ ]

Referenzen zum Haushalt gehörende Kinder, sonst. Angehörige, Haushaltshilfen usw.: Verwandtschaftsverhältnis, bzw. Name Vorname Stellung im Haushalt Geburtsdatum .................................................................................................................................... ..................................................................................................................................... besondere, für das Mietverhältnis wichtige Angaben – z. B. Haustiere, Spielen von Musikinstrumenten, ansteckende Krankheiten Der Mietinteressent hat sich ausgewiesen durch Personalausweis/Reisepass Nr.: II. Versicherung Der Mietinteressent, sein Ehegatte bzw. Mitmieter, versichern, dass sie die vorstehenden Angaben wahrheitsgemäß gemacht haben und dass in den letzten fünf Jahren weder ein Konkurs- oder Vergleichsverfahren über ihr Vermögen eröffnet – bzw. die Eröffnung des Konkursverfahrens mangels Masse abgewiesen – noch eine eidesstattliche Versicherung über ihre Vermögensverhältnisse abgegeben wurde oder Haftbefehl zur Erzwingung einer solchen Versicherung ergangen ist oder entsprechende Verfahren derzeit anhängig sind. ........................................................................................................................................... Datum Mietinteressent Ehegatte/Mitmieter

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Die erfolgreiche Vermietung

Der Mieter ist rechtlich nicht verpflichtet, diesen Fragebogen auszufüllen – nur: Er soll ja Vertragspartner des Vermieters werden, und Verträge schließt man allgemein nicht mit unbekannten Personen. Man erwartet deshalb, und das ist allgemein üblich, dass ein künftiger Vertragspartner Auskunft über sich gibt. Dabei steht die Prüfung, ob der Mieter aufgrund seines Einkommens in der Lage ist, diese Miete zu bezahlen, im Vordergrund.

10. Mietpreisgestaltung bei schwierigen Marktverhältnissen Nehmen wir nun an, Sie treffen in Ihrer Kommune auf schwierige Marktverhältnisse, d. h. Sie haben mehrfach inseriert und sind auch mit Ihrer Miete ständig nach unten gegangen, bis sich endlich ein Interessent gemeldet hat, der bereit ist, die Wohnung zu mieten. Der Normalfall Der Normalfall dürfte sein, dass auch der Mieter die geringe Nachfrage mitbekommt, vielleicht auch selbst gesehen oder von Nachbarn erfahren hat, dass die Wohnung schon einige Zeit leer steht und nun seinerseits versucht, die Miete durch Verhandlung mit Ihnen weiter nach unten zu drücken. Kann auch sein, dass er Ihnen seinerseits ein deutlich niedrigeres Mietangebot unterbreitet. Sie stehen also vor der Wahl, entweder weiter zu inserieren, d. h. einen anderen Mieter zu suchen und bis dahin die Wohnung weiter leer stehen zu lassen, oder auf Bedingungen des Mieters einzugehen. Beispiel: Ihre gewünschte Nettokaltmiete lag bei der Mieter will nun bezahlen Ihre kostendeckende Miete liegt bei Ihr monatlicher Verlust

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550,– EUR 450,– EUR 500,– EUR 50,– EUR

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Mietpreisgestaltung bei schwierigen Marktverhältnissen

Diese 600,– EUR jährlich können sich bei einem langfristigen Mietverhältnis zu einem deutlichen Verlustgeschäft entwickeln. Damit ist das entscheidende Stichwort „langfristig“ gefallen, denn bei einem eventuellen Verkauf Ihrer Wohnung rechnet ein Gutachter, der den Wert Ihrer Wohnung ermitteln soll, mit dem langfristigen Mietertrag, also in diesem Fall mit 450,– EUR, und kommt damit auch zu einem entsprechend niedrigen Verkaufswert Ihrer Wohnung. Beispiel: Ein grober, aber brauchbarer Wert ist die 15fache Jahresmiete. Diese beträgt bei 450,– EUR Miete (450,– EUR x 12 Monate x 15 Jahre) 81 000,– EUR als Verkehrswert Ihrer Wohnung, bei der kostendeckenden Miete von 500,– EUR jedoch 90 000,– EUR. Die niedrige Vermietung kostet Sie somit neben dem monatlichen Verlust im Verkaufsfalle zusätzlich geschätzte 9 000,– EUR. Was also können Sie tun? Eine gute Möglichkeit des Kompromisses ist die Staffelmiete.

Die Staffelmiete Wie das Wort schon sagt, kann die Miete wie eine Treppe gestaltet werden, d.h sie erhöht sich nach einem Zeitablauf von mindestens einem Jahr um einen definierten Betrag oder Prozentsatz. Beispiel: Die Vermietungsmiete beträgt anfangs Diese Miete erhöht sich nach mind. 1 Jahr auf und nach einer weiteren Zeit von x auf usw.

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450,– EUR 500,– EUR 550,– EUR

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Die erfolgreiche Vermietung

usw. 2. Stufe 550,– EUR 1. Stufe 500,– EUR Anfangsmiete 450,– EUR Laufzeit: maximal zehn Jahre Zwischen den Mieterhöhungen muss ein Zeitraum von einem Jahr liegen. Sie lassen sich also auf das Niedrigangebot ein und machen deutlich, dass Sie bei dieser niedrigen Miete auf einer Staffelmietvereinbarung bestehen müssen. Nach dieser Staffel müssen Sie somit einen Anfangsverlust hinnehmen, kommen aber nach einer schon jetzt festgelegten Zeit wieder in die „Plus-Zone“. Diese Staffelmiete muss natürlich im abzuschließenden Mietvertrag konkret vereinbart sein. Näheres dann im Kapitel 3. Die Staffelmiete hat Vorteile für beide Seiten, denn beide Seiten kennen die Daten, während eine (einseitige) Mieterhöhung stets für den Mieter eine Überraschung darstellt, gegen die er sich gegebenenfalls verteidigt.

11. Vorbereitung des Mietvertrages Viele Vermieter kaufen erst dann, wenn sie (endlich) einen Mieter für die Wohnung gefunden haben, im Buchhandel irgendein Mietvertragsformular, füllen es schnell und flüchtig aus und wundern sich später, falls sie mit dem Mieter einmal Ärger haben sollten, dass das Gericht gegen sie entscheidet. Das ist dann gewissermaßen die „Strafe“ für die Flüchtigkeit und für die Amateurhaftigkeit. Wie ich im Vorwort schon erwähnt habe, gehen heute die Juristen, nachdem das Mietrecht in das BGB übernommen wurde, davon aus, dass auch Vermieter die gesetzlichen Vorschriften ken-

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Vorbereitung des Mietvertrages

nen und sich danach verhalten, d. h. über eine hohe Professionalität verfügen, und diese drückt sich für den Juristen besonders im Mietvertrag aus. Dieser gilt nämlich im rechtlichen Sinne als Urkunde mit einer Bedeutung, ähnlich wie bei einem Notar. Werden Sie also zum „Notar Ihrer Mietverträge“, d. h. gehen Sie sorgfältig vor! Lassen Sie sich Zeit beim Ausstellen des Mietvertrages und vor allem: Überlegen Sie sich schon vorher, was Sie alles in den Mietvertrag aufnehmen möchten. Die rechtlich kritischen Punkte beim Ausfüllen eines Mietvertrages sind:
Laufzeit
Wohnfläche
Mietpreisgestaltung
Betriebskosten, Heizkosten
Mieterhöhungen
Kaution
Wohnungsübergabe Dazu im Einzelnen:

Die Laufzeit Die übliche Laufzeit eines Mietvertrages lautet „auf unbestimmte Zeit“. Somit ist eine konkrete Zeit nicht festgelegt, die Beendigung erfolgt durch eine Kündigung. Möchten Sie, dass die Laufzeit eines Mietvertrages befristet ist, z. B. auf fünf Jahre, so müssen Sie dafür – schon bei Abschluss des Mietvertrages – Gründe im Sinne des Gesetzes haben und diese Gründe in den Mietvertrag aufnehmen.

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Die erfolgreiche Vermietung

Nur die gesetzlichen Gründe gelten, alle anderen nicht, und diese Gründe müssen dann auch zum Ablauf dieser Zeit (z. B. fünf Jahre) tatsächlich eintreten. Ist das nicht der Fall, ändert sich der Mietvertrag automatisch auf „unbestimmte Zeit“. Praxis-Tipp: Prüfen Sie, ob es gesetzlich definierte Gründe für eine Befristung gibt, die in einer schon jetzt feststehenden Zeit eintreten werden, und formulieren Sie schon im Vorfeld diesen Grund zur späteren Aufnahme in den Mietvertrag. Wenn Sie allerdings als Zeitvertrag einen Mietvertrag verstehen, an den hauptsächlich der Mieter gebunden sein soll (damit Ihre Wohnung nicht leer steht), so ist ein solcher Vertrag leider nicht wirksam. Die einzige „Hintertür“ ist die Verbindung mit der Staffelmiete. Hier kann vereinbart werden, dass das Kündigungsrecht des Mieters für vier Jahre ausgeschlossen ist. Nehmen Sie also zur Kenntnis, dass die Laufzeit des Mietverhältnisses im Wesentlichen vom Mieter bestimmt wird. Solange er sich pflichtgemäß verhält, kann er in der Wohnung bleiben, ob es dem Vermieter nun passt oder nicht. Denken Sie an die eingangs genannte Ethik: Der Mieter hat in Ihrer Wohnung seinen Lebensmittelpunkt begründet, und Sie können ihn später von dort nur „vertreiben“, wenn Ihre Gründe rechtlich stärker sind als seine auf Verbleib. Die Wohnfläche Der Bundesgerichtshof (BGH) hat 2004 ein Urteil gefasst, wonach die Wohnfläche generell „stimmen“ muss. Das Urteil war zu erwarten, denn sie betrifft die Ehrlichkeit, wie wir sie auch bei anderen Produkten erwarten. Wenn z. B. auf einer Packung „1 Liter“ steht, dann muss auch ein Liter Inhalt enthalten sein. Ist das nicht der Fall, dann ist dies schlichtweg Täuschung oder Betrug am Verbraucher.

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Vorbereitung des Mietvertrages

Nun muss künftig also auch die Wohnfläche absolut richtig sein, bzw. sie darf nicht mehr als 10 % von der echten Fläche abweichen. Wenn dies der Fall sein sollte, handelt es sich grundsätzlich um einen Mangel. Und das Wort „Mangel“ ist ein Rechtsbegriff mit weitreichenden Folgen (Rückerstattung der zu viel bezahlten Miete plus Betriebskosten usw.). Beispiel: Im Mietvertrag ist eine Fläche von 75 m2 oder auch ca. 75 m2 angegeben. Nach einigen Jahren misst der Mieter nach und errechnet eine wahre Fläche von 67 m2, dann hat der Vermieter ein echtes Problem, nämlich Rückzahlung der Miete, Betriebs- und Nebenkosten für 8 m2. Dass der Vermieter diese Fläche von irgendwoher übernommen hat, spielt keine Rolle. Das dahinter stehende Problem liegt in der Berechnung der Wohnfläche. Es gibt nämlich drei Grundlagen für die Wohnflächenberechnung:
die DIN 283, diese wird von Architekten bei der Bau- bzw. Grundrissberechnung angewandt
die §§ 42–44. II. Berechnungsverordnung (BVO), diese gelten allerdings nur für den Sozialen Wohnungsbau
die Wohnflächenverordnung, diese gilt ebenfalls nur für den Sozialen Wohnungsbau So erstaunlich es ist: Für den freifinanzierten Wohnungsbau gibt es keine diesbezüglichen Vorschriften über die Berechnung der Wohnfläche! Dieser Regelungsbedarf wirkt sich besonders aus bei Terrassen, Balkonen, Dachschrägen, Mauervor- und -rücksprüngen, Pfeiler, Säulen, Treppen, Treppenabsätzen, Erker, Wandschränken, Abstellräumen usw. Werden diese nicht, voll oder teilweise, als Wohnfläche gerechnet? Hier sind die genannten 10 % Abweichungen schnell zusammen.

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Die erfolgreiche Vermietung

Aber auch wenn man die Wohnfläche nach jeweils den vorgenannten Grundlagen (DIN-Norm oder Wohnflächenverordnung) berechnet, kommen unterschiedliche Zahlen heraus. Was ist zu tun? Zur Lösung des Problems gibt es drei Möglichkeiten: Erstens: Sie geben bei der Beschreibung der Wohnung keine Wohnflächen-m2 an. Das müssen Sie nämlich nicht. Es gilt dann die vermietete Fläche wie vom Mieter besichtigt. Gegebenenfalls können Sie auch eine Grundrissskizze beifügen und Sie tragen bei der Rubrik Wohnfläche ein: „Gemäß beigefügter Skizze.“ In diesen Fällen ist also keine mit einer Zahl definierte Fläche vermietet, sondern die Räume, wie sie sind. Allerdings haben Sie dann auch keine Fläche für die Betriebskostenabrechnung und für spätere Mieterhöhungen nach einem Mietspiegel. Hierfür könnten Sie jedoch die Fläche „als Zahl“ festlegen. Beispiel: Unter der Rubrik Betriebskosten oder unter „Sonstiges“ tragen Sie folgenden Satz ein: „Für die Betriebskostenabrechnung und für Mieterhöhungen wird eine Fläche von 75 m2 angenommen (oder auch: zugrunde gelegt).“ Rechtlich gesehen ist also eine Fläche nur für diese Fälle angesetzt. Diese Beispiele sind allerdings noch ohne Gewähr, denn diese Rechtssituation, dass die Wohnfläche von der „Abrechnungsfläche“ getrennt wird, ist neu und noch nicht von Gerichtsurteilen bestätigt. Es gibt auch noch andere Möglichkeiten: Zweitens: Angenommen, Sie haben eine Wohnflächenberechnung vom Architekten (z. B. in den Baugenehmigungsplänen). Diese können und sollten Sie selbstverständlich verwenden.

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Vorbereitung des Mietvertrages

Praxis-Tipp: Wenn die Fläche vom Architekten berechnet wurde, dürfte sie nach DIN 283 (manche Architekten geben die DIN-Norm auch an) berechnet sein. Nehmen Sie in diesem Fall in den Mietvertrag auf: Wohnfläche … m2 (DIN 283).

Damit ist nämlich dann die Berechnungsgrundlage festgelegt, d. h. wenn der Mieter die Wohnfläche nachmessen sollte, muss er nach dieser DIN-Norm messen. Zwar gibt es wohl kaum ein Haus, das genau nach den Plänen gebaut ist, jedoch dürften im Normalfall die Abweichungen innerhalb der 10 %-Grenze bleiben. Drittens: Der sicherste Weg ist allerdings, eine Neuvermessung nach einer der drei genannten Grundlagen vorzunehmen. Hier gibt es ja inzwischen sehr gut geeignete Lasergeräte, mit denen man die Maße exakt ermitteln kann. Praxis-Tipp: Nehmen Sie also eine dieser zitierten Regelungen zur Hand und messen Sie entsprechend Ihre Wohnung aus. Schreiben Sie alle Maße genau auf. Diese können Sie dann im Streitfalle vorlegen. Am geläufigsten und am weitesten verbreitet sind die Bestimmungen der II. Berechnungsverordnung. Diese besagen Folgendes: Wohnflächenberechnung
Alle Flächen innerhalb der Wohnung gelten als Wohnfläche.
Balkone sind zu einem Viertel, maximal bis zur Hälfte, als Wohnfläche anzurechnen.

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Die erfolgreiche Vermietung

noch: Wohnflächenberechnung


Bei Dachgeschosswohnungen ist die Grundfläche mit einer lichten Höhe von mehr als einem Meter und weniger als zwei Metern zur Hälfte zu berücksichtigen. Flächen von weniger als einem Meter lichter Höhe bleiben unberücksichtigt.
Räume außerhalb der Wohnung, wie Keller, Dachboden, Kammern usw., soweit sie nicht zu Wohnzwecken geeignet sind, bleiben unberücksichtigt.
Die Grundfläche eines Raumes kann nach den Fertigmaßen oder den Rohbaumaßen ermittelt werden. Die Wahl bleibt dem Vermieter überlassen.
Von der errechneten Grundfläche sind Schornsteine, Mauervorlagen, freistehende Pfeiler, Säulen, Treppen und Treppenabsätze abzuziehen und Fenster- und Wandnischen, Erker und Wandschränke (bei einer bestimmten Größe) hinzuzurechnen.
Heizkosten sind entsprechend der Heizkostenverordnung nach beheizbarer Fläche abzurechnen. Unter beheizbarer Fläche wird die Wohn- beziehungsweise Nutzfläche abzüglich Balkon verstanden.

Die Mietpreisgestaltung Hier setzen wir unsere Vorüberlegungen bzw. das Ergebnis des Gesprächs mit dem künftigen Mieter in den schriftlichen Vertrag um. In manchen Mietverträgen steht unter dem Paragrafen Miete „Grundmiete“ oder auch nur „Miete“. Praxis-Tipp: Ersetzen Sie bitte jedes andere Wort für Miete durch die exakte Bezeichnung „Nettokaltmiete“. Beispiel: Nettokaltmiete

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450,– EUR

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Vorbereitung des Mietvertrages

Die Betriebskosten Was man unter Betriebskosten versteht, wurde schon in Kapitel 1 erläutert. Praxis-Tipp: Sollte im Mietvertragsformular noch das Wort „Nebenkosten“ stehen, bitte unbedingt ausstreichen und durch „Betriebskosten“ ersetzen. In unserer Standard-Mietpreisgestaltung hieß es bisher stets „plus Betriebskosten.“ Nun steigen wir tiefer ein und fragen Sie: Sollen diese „Betriebskosten“ nun als Vorauszahlung oder als Pauschale verstanden werden? Dieser Unterschied ist sehr wichtig. Vorauszahlung – Pauschale Grundsätzlich darf der Vermieter bestimmen, ob er eine Vorauszahlung (mit Abrechnung) oder eine Pauschale (ohne Abrechnung) verlangen will. Beides ist möglich, und beides hat Vor- und Nachteile. Nachteilig ist in jedem Fall, wenn diese Bestimmung bei Vertragsabschluss offen gelassen wird. Es lässt sich später endlos darüber streiten, wie es nun gemeint war. Vorauszahlung bedeutet: Man muss auch abrechnen können, d. h. die technischen Einrichtungen müssen gegeben sein, und auch der Verwaltungsaufwand ist zu berücksichtigen. Kann (oder will) der Vermieter nicht abrechnen, darf eine Pauschale vereinbart werden. Die Pauschale kann nur für die Zukunft an Kostensteigerungen angepasst werden, ansonsten gehen vergangene Kostenerhöhungen zu Lasten des Vermieters. Die Anpassung der Pauschale ist juristisch einfacher als eine Betriebskostenabrechnung. Wird eine Pauschale vereinbart, hat dies wirtschaftliches „Kostencontrolling“ zur Folge.

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Die erfolgreiche Vermietung

Wird eine Vorauszahlung vereinbart, ist innerhalb eines Jahres nach Ende eines Wirtschaftsjahres über die entstandenen Betriebskosten abzurechnen. Ein Wirtschaftsjahr muss zwölf Monate umfassen, es ist jedoch nicht zwingend auf das Kalenderjahr bezogen, sondern kann frei gewählt werden. Wichtig: Bei Heizungs- und Warmwasserkosten ist der Fall klar: Nach der Heizkostenverordnung ist dieser Betrag zwingend eine Vorauszahlung, da nach der Heizkostenverordnung eine Pflicht zur Abrechnung besteht.

Heizkosten Werden Wohnungen ofenbeheizt, hat sich der Mieter um Brennstoffe und deren Abrechnung/Bezahlung selbst zu kümmern. Bei Vorhandensein einer Zentralheizung ist der Gebäudeeigentümer für die Beheizung und Abrechnung der angefallenen Kosten zuständig. Maßgeblich ist hier die Heizkostenverordnung. Sie bestimmt in § 4 die Pflicht zur Verbrauchserfassung und die Mieträume entsprechend messtechnisch auszustatten. Wichtiger Gesetzestext im Originalwortlaut § 4 Heizkostenverordnung Er (der Gebäudeeigentümer) hat dazu Räume mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung zu versehen; die Nutzer haben dies zu dulden. Die Wahl der Ausstattung bleibt … dem Gebäudeeigentümer überlassen.

Zur Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs sind Wärmezähler oder Heizkostenverteiler, zur Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauchs Warmwasserzähler oder andere geeignete Ausstattungen zu verwenden (§ 5 Abs. 1 Heizkostenverordnung). Der Gebäudeeigentümer hat die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser auf der Grundlage der Verbrauchserfassung auf die Nutzer zu verteilen. Es sind mindestens 50 % der Kosten nach Anteilen, maximal bei Wärme 50 % am Gesamtverbrauch auf die Nutzer

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Vorbereitung des Mietvertrages

aufzuteilen. Im Weiteren geht die Heizkostenverordnung auf (technische) Einzelheiten ein, auf die wir an dieser Stelle verzichten können. Achtung: Ausnahmen für die Verpflichtung zur verbrauchsabhängigen Abrechnung von Heizkosten sind:
Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, wobei eine Wohnung vom Vermieter selbst bewohnt wird
wenn das Anbringen der Messeinrichtungen oder die Verteilung der Kosten nicht oder nur mit unverhältnismäßig großem Aufwand möglich ist
Alten- und Pflegeheime, Studenten- und Lehrlingsheime
vergleichbare Gebäude, bei deren Nutzung in der Regel keine Mietverträge abgeschlossen werden (z. B. Hotels, Pensionen, Ferienheime usw.)
Gebäude, die überwiegend versorgt werden mit Fernwärme oder Wärme aus Wärmepumpen, Solaranlagen, Abwärme, Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung usw. Für zentral beheizte Wohnungen besteht aufgrund der Heizkostenverordnung eine Pflicht zur Verbrauchserfassung und Verbrauchsabrechnung von mindestens 50 % : 50 %. Das bedeutet: 50 % der Kosten dürfen nach Verbrauchseinheiten und 50 % nach Wohnfläche abgerechnet werden, es darf aber auch ein Verhältnis bis maximal 70 % zugunsten der Verbrauchseinheiten gewählt werden, also z. B. 70 : 30 (70 % Verbrauchseinheiten : 30 % Wohnfläche). Die Wahl bleibt dem Gebäudeeigentümer überlassen (§ 6 Abs. 4 Heizkostenverordnung). Der Mieter kann die Kosten des auf ihn entfallenden Anteils um 15 % kürzen, wenn keine Ausstattung zur Verbrauchserfassung der Heizung entsprechend der Heizkostenverordnung installiert worden ist. Praxis-Tipp: Bei Mieterwechsel sind die Heizkosten zwischen Vor- und Nachmieter aufzuteilen.

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Die erfolgreiche Vermietung

Dies geschieht in der Regel durch eine Zwischenablesung bei Auszug. Aufgrund des Verdunstungsprinzips bei Heizkostenverteilern ist jedoch eine Mindestheizdauer notwendig, um einen messbaren Verbrauch zu erhalten. Wird diese Mindestheizdauer nicht erreicht, wird der Verbrauch nach der Gradtagzahlenmethode aufgeteilt, d. h. jeder Kalendermonat wird mit einer bestimmten Zahl bewertet. Diese Wärmegrad-Tagzahlen sind in einer DIN-Norm festgelegt. Die Gerichte erkennen diese Methode der Aufteilung an. Letztlich entfallen dadurch auch die Kosten für die ansonsten notwendige Zwischenablesung. Wichtig: Ist der Mieter trotz mehrmaliger Ableseversuche nicht zu Hause, ist nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung eine Schätzung seines Verbrauchs zulässig. Eine Schätzung ist auch dann zulässig, wenn einzelne Heizkostenverteiler ausgefallen sein sollten. Energieausweis Neu und wichtig ist der Energieausweis, der künftig oder ab sofort generell bei (Verkauf und) Vermietung vom Eigentümer vorgelegt werden muss. Für Wohngebäude bis vier Wohnungen und Baujahr vor 1978 ist der sogenannte Bedarfsausweis (= Berechnung des Wärmebedarfs) erforderlich, d. h. Haus- und Wohnungseigentümer müssen vor einer Vermietung oder einem Verkauf einen Experten beauftragen, einen solchen Bedarfsausweis zu erstellen. Alle übrigen Eigentümer von Wohngebäuden haben eine Wahlfreiheit und sollten den preiswerteren Verbrauchsausweis wählen, der – bei Zentralheizungen – gegen Gebühr von der Abrechnungsfirma mit der Heizkostenabrechnung erstellt wird. Achten Sie auf entsprechende Angebote Ihres Heizkosten-Abrechnungsservices. Die verbrauchsorientierte Mietpreisgestaltung Selbstverständlich können Sie auch einen Mix aus beidem vereinbaren, z. B. die verbrauchsabhängigen Kosten (wie Wasser, Warmwasser, Abwasser, Müll) werden nach Verbrauch (Uhr bzw. Müll-

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Vorbereitung des Mietvertrages

tonne) abgerechnet, die restlichen Betriebskostenpositionen werden pauschal vereinbart. In diesem Fall ergibt sich eine verbrauchsorientierte Miete und Abrechnung. Beispiel: Nettokaltmiete

450,– EUR

Betriebskosten: Verbrauchsabhängige Kosten, Vorauszahlung (Kalt-, Warm-, Abwasser, Müll)

30,– EUR

Verbrauchsunabhängige Kosten, Pauschale gemäß beigefügter Betriebskostenaufstellung

70,– EUR

Heizkosten-Vorauszahlung

50,– EUR

Vor- und Nachteile zwischen Vorauszahlung und Pauschale Bei einer Vorauszahlung sind Sie gesetzlich verpflichtet, jährlich abzurechnen. Es ergeben sich dann Guthaben oder Nachzahlung für beide Seiten. Bei Kostenerhöhungen hat der Mieter die entsprechende Nachzahlung zu leisten. Legt Ihnen bei Eigentumswohnungen der Verwalter eine Abrechnung vor, die nicht die speziell auf den Mieter umlagefähigen Kosten ausweist und auch inhaltlich nicht danach ausgerichtet ist (wozu der Verwalter übrigens gesetzlich nicht verpflichtet ist), dann müssen Sie selbst die Ihnen vorgelegte WEG-Abrechnung für Ihren Mieter entsprechend „zerlegen“, die umlagefähigen Kosten herausrechnen und die Abrechnung neu erstellen. Das ist u. U. ein erheblicher Verwaltungsaufwand. Bei einer Pauschale rennen Sie u. U. den Kostensteigerungen stets hinterher, denn Sie können in diesem Fall gestiegene Kosten an Ihren Mieter nur für die Zukunft weitergeben. Selbstverständlich muss in diesem Fall auch eine entsprechende Anpassungsklausel im Mietvertrag genannt sein.

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Die erfolgreiche Vermietung

Beispiel: Bisherige Betriebskosten lt. Verwalterabrechnung anteilig Neue Abrechnung und neuer Anteil

2 000,– EUR 2__________ 200,– EUR

Erhöhung somit das entspricht 10 %

200,– EUR

Wenn Sie eine entsprechende Klausel im Mietvertrag haben, können Sie dann diese 10 % Erhöhung ab dem übernächsten Monat an Ihren Mieter weitergeben. Beispiel: Die Betriebskostenpauschale beträgt + Erhöhung 10 %

70,– EUR/mtl. 7,– EUR/mtl. ____________

Neue Betriebskostenpauschale ab ........ (übernächstem Monat)

77,– EUR/mtl.

Praxis-Tipp: Entscheiden Sie jetzt, bevor Sie das Mietvertragsformular ausfüllen, wie Sie in Ihrem Fall die Betriebskostenumlage regeln möchten. Betriebskostenerhöhungen gelten übrigens rechtlich nicht als Mieterhöhung.

Mieterhöhung nach dem Verbraucherpreisindex Bei den Mieterhöhungen gibt es zwei Arten, nämlich die vorab im Mietvertrag vereinbarten Möglichkeiten oder die für den Mieter überraschende Mieterhöhung nach den gesetzlichen Vorschriften. Sehen wir uns die vorab im Mietvertrag zu vereinbarenden Mieterhöhungsmöglichkeiten an. Eine kennen Sie bereits, nämlich die

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Vorbereitung des Mietvertrages

Staffelmiete (siehe Kapitel 2). Eine weitere ist die Mieterhöhung nach dem Verbraucherpreisindex. Diese Mieterhöhung ist keine wirkliche, sondern (nur) eine Anpassung der Miete an die gestiegenen Kosten. Praxis-Tipp: Die Indexvereinbarung ist dann zu empfehlen, wenn Sie eine „gute Miete“ im oberen Bereich der ortsüblichen Miete erreichen konnten. Hier geht es dann (nur) darum, diese Miete über die Jahre nicht im allgemeinen Preislevel „sinken“ zu lassen, sondern sie stets an die gestiegenen Kosten anzupassen.

Die Ausgangsbasis ist der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes in Wiesbaden zum Datum des Mietvertragsabschlusses. Es handelt sich dabei um Punkte. Den aktuellen Stand erfahren Sie unter www.statistischesbundesamt.de, bei der Industrie- und Handelskammer, meist auch bei Ihrer Bank oder beim Hausbesitzerverein. Voraussetzung für eine Mieterhöhung ist, dass:
die Nettokaltmiete ein Jahr unverändert ist (Betriebskostenerhöhungen zählen nicht als Mieterhöhung),
keine „normale“ Mieterhöhung erfolgt,
keine Mieterhöhung aufgrund von wertverbessernden Maßnahmen erfolgt. Ausgenommen sind bauliche Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat.
die Mieterhöhung aufgrund des Indexes nicht automatisch eintritt, sondern sie muss gegenüber dem Mieter in Textform (schriftlich) erklärt werden.

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Die erfolgreiche Vermietung

Beispiel: Stand des Indexes bei Vertragsabschluss Stand des Indexes nach 14 Monaten Somit Erhöhung um 10 Punkte (nicht %!), das entspricht 9 % (100 : 110 Punkte).

100,0 Punkte 110,0 Punkte

Durchführung: Sie schreiben heute einen Brief an den Mieter, dass sich der Index um 10 Punkte und die Nettokaltmiete sich somit um 9 % erhöht, und zwar ab übernächstem Monat. Allerdings: Bei 10 Punkten bzw. 9 % in 14 Monaten bedeutet dies, dass eine gewaltige Inflation gegeben sein müsste. Zurzeit liegt sie zwischen 2 % und 3 % jährlich und in diesem Rahmen würden auch Mietsteigerungen liegen. Eine Indexvereinbarung kann auch mit der Staffelmiete kombiniert werden, z. B. in der Weise, dass zunächst die Staffelmiete gilt und danach die Indexvereinbarung. Dies muss ebenfalls in gleicher Weise in den Mietvertrag aufgenommen werden. Beispiel: Sie schreiben in den Mietvertrag, wenn Sie die Indexvereinbarung möchten: Bezüglich der Mieterhöhung gilt der Verbraucherpreisindex entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen. Wenn Sie eine Staffelmiete vereinbart haben, ergänzen Sie diese wie folgt: Nach Ablauf der Staffelmiete gilt der Verbraucherpreisindex entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen.

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Vorbereitung des Mietvertrages

Die Kaution Zur Vorbereitung des Mietvertrages gehört auch die Kaution, denn bei Unterzeichnung des Mietvertrages sollte diese vom Mieter gezahlt werden. Folgendes ist dabei zu beachten:
Einzahlung der Kaution durch den Mieter auf ein Sparbuch, das auf seinen Namen lautet und per Verpfändungserklärung an den Vermieter verpfändet ist. Jede Bank hält entsprechende Verpfändungserklärungsformulare bereit.
Das Sparbuch bleibt in Händen des Vermieters.
Die Zinsen der Kaution stehen dem Mieter zu, ebenso ist er für die steuerliche Seite (z. B. Zinsabschlag bzw. Befreiung davon) zuständig.
Besteht für den Vermieter Anlass, auf die Kaution zuzugreifen, kann dies anhand der Verpfändungserklärung erfolgen. Großvermieter legen vielfach für die Kautionen ein verzinsliches Treuhandkonto an. Bei Auszug eines Mieters müssen dann die Zinsen entsprechend ausgerechnet werden, wobei eventuelle höhere Zinsen auch dem Mieter zustehen, denn mit der Kaution darf der Vermieter kein „Zusatzgeschäft“ erzielen. Ist ein Sparbuch hinterlegt und bei Auszug eines Mieters alles in Ordnung, wird vom Vermieter das Sparbuch und die Verpfändungserklärung zurückgegeben. Mit der Kaution soll in der Regel auch gleich die erste Miete vom Mieter einbezahlt werden, sofern die Mietzeit unmittelbar ansteht. Gleichzeitig wird der Termin für die Wohnungsübergabe organisiert. Praxis-Tipp: Der Mieter erhält erst den Wohnungsschlüssel, wenn der Mietvertrag unterschrieben, die Kaution einbezahlt und das Wohnungsübergabeprotokoll (siehe Kapitel 4) unterzeichnet ist.

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Die erfolgreiche Vermietung

Die Wohnungsübergabe Genauso wichtig wie der Mietvertrag ist das Wohnungsabnahmeund -übergabeprotokoll. Wir werden uns mit diesem noch ausführlich im Zusammenhang mit der Beendigung eines Mietverhältnisses beschäftigen. Vorweg sei so viel gesagt: Das Wohnungsübergabeprotokoll hat den Sinn, den tatsächlichen Zustand der Wohnung im Detail genau festzuhalten. Zieht der Mieter wieder aus, kann man Einzugs- und Auszugsprotokoll gegenüberstellen und somit genau beweisen, ob und welche Schäden der Mieter verursacht hat. Das Übergabeprotokoll ist also ein „Beweisstück“ für den genauen Zustand von Wänden, Decken, Einrichtungen usw. Ist bei Auszug des Vormieters kein Nachmieter vorhanden, dann erstellen Sie eben nur ein Übergabe- bzw. Einzugsprotokoll. In diesem Protokoll ist also möglichst penibel festzuhalten, in welchem objektiven Zustand sich die Wohnung befindet. Das ist wichtig in Bezug auf den Auszug des Mieters in x Jahren. Und selbstverständlich können hier weitere Vereinbarungen mit dem Mieter getroffen werden wie, z. B. welche Malerarbeiten von wem übernommen werden, was in Bezug auf eventuelle Einbauschränke, Teppichböden oder Möbel geschehen soll usw. Es gelten die gleichen Grundsätze wie bei der Wohnungsabnahme, siehe dazu Kapitel 4. Bei der Vorbereitung des Mietvertrages sollten Sie deshalb auch ein solches Abnahme- oder Übergabeprotokoll besorgen. Sie können sich ein solches auch selbst erstellen.

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Abschluss eines Mietvertrages

Beispiel: Wohnungsabnahme- und -übergabeprotokoll Wohnung: Meistergasse 3 in Musterstadt Räume

Ausstattung

Feststellungen

Wohnzimmer Schlafzimmer Kinderzimmer Bad usw. Die Felder sollten so groß sein, dass Sie vor Ort per Hand Eintragungen vornehmen können. Nach all diesen Vorbereitungen sind Sie nun bestens gerüstet, um den Mietvertrag in Angriff nehmen zu können.

12. Abschluss eines Mietvertrages Die vertragliche Grundlage zwischen Mieter und Vermieter bildet der Mietvertrag. Dieser Vertrag ist ein individuelles Gebilde mit diesem einen Mieter. Mit einem anderen Mieter kann dieses Vertragsverhältnis durchaus anders aussehen, d. h. nicht jeder Mietvertrag in einem Haus muss gleich dem anderen sein. Ein „Solidaritätsprinzip“, nach dem der Vermieter verpflichtet wäre, mit jedem Mieter den gleichen Mietvertrag abzuschließen, besteht nicht. Und zwar unter dem Gesichtspunkt, dass jedes Mietverhältnis ein individuelles Vertragsverhältnis ist, das, außer bei Neubezug, zu unterschiedlichen Zeiten – veranlasst durch einen Mieterwechsel – abgeschlossen wird. Der Mietvertrag ist deshalb rechtlich eine Urkunde, die dieses Rechtsverhältnis dokumentiert.

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Die erfolgreiche Vermietung

Zu einer Urkunde gehört, dass sie komplett abgefasst ist, also alle Absprachen enthält, oder, wenn solche später getroffen werden, diese der Urkunde beigeheftet werden. Die Bedeutung sieht der Gesetzgeber vor allem im Eigentümerwechsel; wenn also ein Haus verkauft wird, tritt der Käufer kraft Gesetzes in alle Rechte und Pflichten ein und muss deshalb natürlich wissen, welche Absprachen im bisherigen Mietverhältnis getroffen wurden, um diese weiterzuführen. Der Mietvertrag ist aus diesen Gründen nicht als „lästiges Formular“, sondern als ein individuelles Vertragswerk anzusehen. Praxis-Tipp: Der Mietvertrag ist sorgfältig zu erstellen und von beiden Parteien genau durchzusehen. Fehler, die beim Ausstellen passieren, können nur in beiderseitigem Einvernehmen geändert werden! Ansonsten bleibt dieser Fehler so lange bestehen, wie auch das Mietverhältnis besteht, bei Wohnraum können dies 50 Jahre und mehr sein. In einer langen Mietzeit kann u. U. der Vermieter öfter wechseln, dennoch bleibt der ursprüngliche Mietvertrag kraft Gesetzes weiter bestehen. Der neue Eigentümer und Vermieter zeigt nur dem Mieter an, dass er das Anwesen erworben hat und künftig der Empfänger der Miete ist. Der Mieter zahlt nun die Miete an den neuen Vermieter, mehr ist für ihn nicht zu tun.

Vertragsparteien: Vermieter und Mieter Vermieter ist in der Regel der im Grundbuch eingetragene Eigentümer (gegebenenfalls vertreten durch eine Verwaltung), die grundbuchamtliche Stellung ist jedoch für die Vermietung nicht Bedingung. Ebenso muss die zu vermietende Einheit noch nicht bestehen, und es kann dennoch bereits ein Mietvertrag abgeschlossen

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Abschluss eines Mietvertrages

werden. Neubauten werden z. B. schon vor Fertigstellung vermietet. Nur, wer leichtfertig einen Mietvertrag abschließt, haftet für eventuelle Nachteile, die der Mieter im Vertrauen auf den Mietvertrag erleidet. Die andere Partei des Mietvertrages ist der Mieter. Aber wer ist – im rechtlichen Sinne – der Mieter, z. B. bei einem Ehepaar, bei Nichtverheirateten, bei Verwandten (z. B. Mutter und Tochter), bei einer Firma? Besteht „der Mieter“ aus mehreren Personen, haften alle Beteiligten als eine Person, als ein Mieter?

Form des Mietvertrages Ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr geschlossen wird, sollte schriftlich abgeschlossen werden. Die Notwendigkeit der Schriftform ergibt sich auch für die Untermiet- und Unterpachtverträge. Bei einem gemischten Vertrag, in dem auch andere Vereinbarungen, z. B. werk- oder arbeitsrechtlicher Natur, getroffen wurden, bedarf nur der Mietvertrag der Schriftform. In diesen Fällen sollten jedoch besser zwei Verträge, nämlich ein Mietvertrag und ein gesonderter Arbeits- beziehungsweise Werkvertrag (z. B. bei einem Hausmeister) abgeschlossen werden, um klare Rechtsverhältnisse zu haben.

Muster-Mietvertrag mit Anleitung zum richtigen Ausfüllen Im Folgenden wird ein typischer Mietvertrag mit ausführlichen Erläuterungen der Punkte, die beim Ausstellen eines Mietvertrages besonders zu beachten sind, gezeigt. Die Vertragsparteien sind:
Vermieter: Privatperson, z. B. Herr Hans Schneller
Mieter: Peter Schulze und Angelika Meier (nicht verheiratet) Vermietet wird eine Drei-Zimmer-Wohnung in der Konrad-AdenauerAllee 88 in der Musterstadt, drittes Obergeschoss rechts mit 69,55 m2.

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Die erfolgreiche Vermietung

Muster-Mietvertrag für Wohnraum – Mietverhältnisse Zwischen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . in . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . als Vermieter
vertreten durch . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . und . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . sowie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . als Mieter  (beide) zurzeit wohnhaft in . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . – zur Mietpartei gehören bei Vertragsabschluss . . . . . . . . Personen – wird folgender Vertrag geschlossen:

§ 1 Mieträume 1. Vermietet werden im Anwesen: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ....................................................... (Ort, Straße, Haus-Nr.) folgende Räume im Vorderhaus/ Rückgebäude  Lage: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Zimmer/Küche/Flur/Bad/ Dusche/Toilette/Abstellraum mit insgesamt . . . . . . . . qm Wohnfläche zuzüglich Keller-Nr. . . . . . . . . . . . . . . . . und Boden/Bodenanteil, Nr. . . . . . . . . . . . . .  2. Der Mieter ist berechtigt, Wasch- und Trockenraum (soweit vorhanden) gemäß der Hausordnung mitzubenutzen.  3. Dem Mieter werden vom Vermieter für die Dauer des Mietverhältnisses folgende Schlüssel ausgehändigt: . . . . . . . . . . . . . . Haustür-, . . . . . . . . . . . . . . . . . Wohnungstür-, . . . . . . . . . . . . . . . Zimmertür-, . . . . . . . . . . . . . . . . Briefkasten-, . . . . . . . . . . . . . . . . . Keller-, . . . . . . . . . . . . . Bodenschlüssel 

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Abschluss eines Mietvertrages

Erläuterungen der Punkte
bis :
Vermieter: Name, Vorname, Adresse Als Gesellschaft: Vollständiger Firmenname gemäß Handelsregister (GmbH, AG usw.) und Vertretungsberechtigte gemäß Handelsrecht, z. B. „GmbH“, vertreten durch den Geschäftsführer Peter Hoffmann, oder „AG“, vertreten durch den Vorstand. oder: Vermieter: Name, Vorname, Adresse, vertreten durch die Hausverwaltungs- und Immobilien-GmbH, vertreten durch den Geschäftsführer Werner Schneider.  Mieter Die Mieter-Vertragspartner (Volljährige) werden grundsätzlich mit vollem Namen und Vornamen aufgeführt. Kinder erscheinen unter „Personen“ oder im Personalienblatt bzw. in der Selbstauskunft (siehe „Auswahl des Mieters“, Kapitel 2, Ziffer 9). Die aufgeführten Personen müssen auch den Mietvertrag unterschreiben. Diese Personen sind unsere „Mietpartei“ im Sinne des Gesetzes. Dies ist besonders wichtig in Hinblick auf spätere Themen, wie Untermieter, Überlassung der Wohnung an Dritte usw.  Beschreibung der Wohnung Beschreiben Sie die Wohnung so, dass sie auch ein Fremder (z. B. der Gerichtsvollzieher bei Zwangsmaßnahmen) problemlos finden und identifizieren kann.  Boden- und Kellerabteil Mitvermietet werden, sofern vorhanden, ein Keller- und Bodenabteil. Vor m2 Wohnfläche sollte stets das Wort „circa“, also ca. 69,55 m2, stehen. Beachten Sie besonders Kapitel 2, Ziffer 11.  Gemeinschaftsräume Bei den Gemeinschaftsräumen, wie Waschküche und Fahrradraum, ist darauf zu achten, ob sie auch tatsächlich in dieser Form dem Mieter zur Verfügung stehen. Gartenanteile, zusätzliche Nebenräume usw. sollten nicht per Mietvertrag mitvermietet, sondern die Benützung in „stets widerruflicher Weise“ genehmigt werden. Sind sie per Mietvertrag mitvermietet, steht dies unverrückbar fest und damit sind eventuelle spätere Veränderungen ohne ausdrückliche Zustimmung des Mieters nicht möglich. Eine Garage sollte per gesondertem Garagenmietvertrag vermietet werden. Ist per Wohnungsmietvertrag eine Garage mitvermietet, gilt bezüglich der Garagenmiete das Wohnraummietrecht. Besteht ein eigener Garagenmietvertrag, gilt für die Garage das Vertragsrecht (wie gewerbliches Mietrecht).

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Die erfolgreiche Vermietung

 Schlüssel Die aufgeführten, übergebenen Schlüssel muss der Mieter bei Vertragsende wieder zurückgeben. Bei zentralen Sicherheitsschließanlagen sollte der Mieter darauf hingewiesen werden, dass er bei Verlust eines Schlüssels einen neuen nur über den Sicherungsschein, der beim Vermieter liegt, auf eigene Kosten anfertigen lassen kann und dass bei Auszug sämtliche Schlüssel vorliegen müssen. Ist das nicht der Fall, muss der Mieter für ein neues Schloss mit entsprechenden Schlüsseln aufkommen. Die Schlüssel dürfen stets nur nach Vertragsabschluss übergeben werden.

Fortsetzung des Mietvertrages: 4. Schlüssel, die der Mieter auf seine Kosten zusätzlich anfertigen lässt, sind nach Beendigung der Mietzeit gegen Erstattung der Kosten für die Anfertigung an den Vermieter abzugeben. Andernfalls ist ihre Vernichtung nachzuweisen. Die Anfertigung von zusätzlichen Schlüsseln zu gemeinschaftlich genutzten Räumen durch den Mieter ist nicht gestattet. 5. Der Vermieter haftet nur für die nicht rechtzeitige Freistellung der vermieteten Räume durch den bisherigen Mieter, wenn der dadurch dem Mieter entstehende Schaden auf grob fahrlässigen oder vorsätzlichen Vertragsverletzungen des Vermieters beruht. Gegenseitige Rechte zur Beendigung des Mietverhältnisses bleiben davon unberührt.

§ 2 Mietzeit (Zutreffendes ist angekreuzt.) Mietverhältnis auf unbestimmte Dauer:  Das Mietverhältnis beginnt am/voraussichtlich am . . . . . . . 20. . . . . . . / hat begonnen am . . . . . . . . . 20 . . . . . . . . . . und läuft auf unbestimmte Dauer. Mietverhältnis auf bestimmte Dauer:  Das Mietverhältnis wird auf die Dauer von . . . . . . . . . . . Jahren, also bis . . . . . . . . . . . . abgeschlossen.

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Abschluss eines Mietvertrages

Praxis-Tipp:
Wohnraum-Mietverträge sollten in der Regel auf unbestimmte Zeit abgeschlossen werden, es sei denn, es besteht eine tatsächliche Ausnahme! Mietverhältnis auf bestimmte Dauer aus bestimmten Gründen:  Das Mietverhältnis wird auf die Dauer von . . . . . . . . (höchstens fünf Jahre), also bis . . . . . . . . . abgeschlossen. Nach Ablauf der Vertragsdauer besitzt der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses. Als berechtigtes Interesse wird geltend gemacht:

Praxis-Tipp:
Hier muss jetzt das tatsächliche Interesse eingetragen werden (z. B. Eigenbedarf in drei Jahren wegen …), und dieser Grund muss dann auch tatsächlich nach Ablauf von drei Jahren eintreten.
Die in privaten Vermieterkreisen vielfach übliche Befristung ohne tatsächlichen, ernsthaften Hintergrund ist mietrechtlich bedeutungslos, d. h. das Mietverhältnis geht nach Zeitablauf in ein solches auf „unbestimmte Dauer“ über.

§ 3 Miete, Betriebskosten, Nebenkosten 1.

Die Nettokaltmiete beträgt monatlich

zuzüglich Heizkostenvorauszahlung

EUR . . . . . . . . .

Neben dieser Miete trägt der Mieter sämtliche umlagefähigen Betriebskosten gemäß Anlage 11) Vorauszahlung

EUR . . . . . . . . . ________________

Monatliche Gesamtmiete 1)

EUR . . . . . . . . .

EUR . . . . . . . . . ________________ ________________

Die Betriebskostenaufstellung (siehe Kapitel 1, Ziffer 3) ist dem Vertrag beizufügen.

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Die erfolgreiche Vermietung

2. Für den Umfang der Betriebskosten gelten die bestehenden gesetzlichen Bestimmungen. 3. Der Mietpreis ist spätestens am dritten Werktag eines Monats an den Vermieter oder an die von ihm zur Entgegennahme ermächtigte Person oder bezeichnete Stelle (Bankkonto) . . . . . . . . . . . . . . . . kostenfrei im Voraus zu zahlen. Die Betriebskosten sind zugleich mit dem Mietzins zu entrichten. Dies gilt auch für den Fall, dass Nutzungsentschädigung geduldet ist. Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an, es sei denn, den Mieter trifft am verspäteten Eingang kein Verschulden. Bei späterer Zahlung ist der Vermieter berechtigt, neben Verzugszinsen auch Mahnkosten in Höhe von EUR . . . . . . . . . . . . je Mahnung zu erheben. 4. Die Betriebskostenvorauszahlung wird jährlich einmal nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes abgerechnet. Der Mieter ist berechtigt, in angemessener Zeit nach Zugang der Abrechnung die Unterlagen einzusehen. Eine etwaige Differenz aufgrund der Abrechnung zugunsten des Vermieters (Mieters) hat der Mieter (Vermieter) innerhalb von einem Monat nach Zugang der Abrechnung an den Vermieter (Mieter) zu zahlen. Endet der Mietvertrag während einer Abrechnungsperiode, so wird der Mieter zeitanteilig und – wenn möglich – verbrauchsanteilig mit Betriebskosten belastet. Die Bestimmung des Verteilerschlüssels bei der Umlage der Betriebskosten steht im billigen Ermessen des Vermieters, soweit der Verteilerschlüssel nicht vertraglich oder gesetzlich bestimmt ist. Bei einer Veränderung der Sachlage ist der Vermieter berechtigt, den festgelegten Verteilerschlüssel an die neuen Verhältnisse anzupassen. Der Vermieter ist berechtigt, eine Erhöhung der Vorauszahlungen unter Zugrundelegung der Abrechnungsergebnisse des vorausgegangenen Wirtschaftsjahres vorzunehmen. Im Falle einer Erhöhung oder Senkung von Betriebskosten sind die Vorauszahlungen neu festzusetzen. 5. Werden öffentliche Abgaben neu eingeführt oder entstehen Betriebskosten neu, so können diese vom Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften umgelegt und angemessene Vorauszahlungen festgesetzt werden.

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Abschluss eines Mietvertrages

Praxis-Tipp: Unter dieser Klausel wird oft versucht, vertraglich vergessene Betriebskosten doch noch umzulegen. Die Formulierung „neu eingeführt“ bedeutet, diese Kosten darf es zum Zeitpunkt der Vermietung noch nicht gegeben haben, z. B., weil ein Gesetz neu eingeführt wurde usw. 6. (Nur für öffentlich geförderte Wohnungen) Unabhängig von dem vertragsmäßig vereinbarten Mietzins gilt die jeweils zulässige Miete als vereinbart. Die zulässige Miete tritt an die Stelle der vertragsmäßig vereinbarten Miete vom Zeitpunkt der preisrechtlichen Zulässigkeit. 7. Staffelmiete Ergänzend zu § 4 wird vereinbart, dass sich die monatliche Nettokaltmiete um die im Folgenden ausgewiesenen Einzelbeträge erhöht, ohne dass es noch einer weiteren Geltendmachung bedarf. Erhöhung ab . . . . . . . um . . . . . . . Unbeschadet dieser Staffelmiete kann der Vermieter Erhöhungen von Betriebskosten auf den Mieter umlegen. 8. Indexmiete Nach einem Jahr nach Ablauf des Staffelmietzeitraums richten sich die weiteren Mieterhöhungsansprüche des Vermieters  nach den gesetzlichen Vorschriften  nach der Indexvereinbarung (zu verwenden als Anlage 2)

Praxis-Tipp: Ist eine Staffelmiete vereinbart, die aufgrund der Staffelung über die derzeitige ortsübliche Miete (z. B. Mietspiegel) hinausgeht, bedeutet die obige erste Variante („nach den gesetzlichen Vorschriften“), dass u. U. sich die Miete so lange nicht erhöht, bis die „ortsübliche Miete“ der Staffelmiete „nachgerückt“ ist.

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Die erfolgreiche Vermietung

Dies ist das Ende des Vertragstextes; weitere Mietvertragsbestimmungen folgen im Kapitel „Mietvertragsverwaltung“, Kapitel 3, Ziffer 2. Zum Abschluss des Vermietungsvorgangs gehören noch:
Unterzeichnung durch den Mieter und Vermieter
Fertigung einer Kopie für den Mieter
Bezahlung der Kaution
Bezahlung der ersten Miete
Wohnungsübergabe Der Mietvertrag ist nun (entsprechend der Eigenschaft einer Urkunde) im Original von Mieter und Vermieter zu unterzeichnen. Dem Mieter wird eine Ausfertigung ausgehändigt, das Original verbleibt beim Vermieter.

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Verwaltung des Mieters

3 1. „Do-it-yourself“-Verwaltung . . . . . . . . 92 2. Die Mietvertragsverwaltung . . . . . . . . 97 3. Die gesetzliche Mieterhöhung . . . . . . 112 4. Richtiger Umgang mit Problem-Mietern . . . . . . . . . . . . . . 129

Verwaltung des Mieters

1. „Do-it-yourself“-Verwaltung In diesem Kapitel geht es um die Verwaltung Ihrer Eigentumswohnung und um die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums generell. Nach Abschluss des Mietvertrages gehen nun die Mietzahlungen ein. Es gilt, ein paar einfache, aber sehr wichtige Grundsätze zu beachten.

Erster Grundsatz: Buchführung und Mahnwesen Die oftmals ungeliebte Buchführung ist leider ein für die ordnungsgemäße Verwaltung und für die Steuervorschriften notwendiges „Muss“! Sie können jedoch den Aufwand relativ gering halten, wenn Sie folgende Empfehlungen anwenden:
Eigenes Mietenkonto Legen Sie bei der Bank für Ihre Mieten ein eigenes Girokonto an, auf das nur die Mieten eingehen und von dem Sie alle Kosten, die mit der Wohnung zusammenhängen, bezahlen. Im Mietvertrag geben Sie für den Mieter (nur) dieses Konto an.
Buchung aller Zahlungsvorgänge Alle Zahlungsvorgänge werden nun pro Objekt bzw. pro Wohnung erfasst (gebucht). Diese Buchhaltung kann sehr einfach sein.

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„Do-it-yourself“-Verwaltung

Beispiel: Ein Blatt Papier mit folgender Tabelle: Mieteinnahmen 200 x Wohnung Musterstr. 1 in Musterstadt Monat

Mieter 1 bezahlt am:

Mieter 2 (falls vorhanden)

Januar Februar März April Mai Juni Juli August September Oktober November Dezember Summe Hier tragen Sie nun per Hand alle Mietzahlungen ein. Es gibt auch im Buchhandel sehr preiswerte Software-Programme. In ähnlicher Weise erstellen Sie z. B. auch eine Kostentabelle und tragen dort alle Zahlungen (Kosten) ein, z. B. das monatlich an die Eigentümergemeinschaft zu zahlende Hausgeld bzw. Wohngeld und alle anderen anfallen Kosten, wie z. B. die Grundsteuer.

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Verwaltung des Mieters

Praxis-Tipp: Kontostand am Jahresanfang plus Einnahmen minus Ausgaben müssen den Kontostand am Jahresende ergeben. Dies ist einfach gesagt, aber in der Praxis oftmals nicht einfach darzustellen, weil vielfach Abgrenzungen erforderlich sind, z. B. die Miete für Dezember, die erst im Januar des nächsten Jahres eingeht, oder eine Rechnung im Dezember, die erst im Januar abgebucht wird. Lassen Sie sich in diesen Fällen steuerlich beraten, wie richtig zu buchen ist.

Mahnungen Leider zahlen nicht alle Mieter ihre Miete pünktlich am Monatsanfang, wie dies rechtlich vorgeschrieben ist. Es bleibt also nicht aus, nicht nur die Miete zu kontrollieren, sondern auch sofort zu mahnen, sollte eine Miete ausbleiben. Praxis-Tipp: Schreiben Sie nicht 1., 2., 3. Mahnung, denn jeder weiß, dass nach der 1. Mahnung noch weitere folgen werden. Also bleibt der säumige Zahler weiter säumig, denn er wartet noch die harmlose 2. und 3. Mahnung ab. Sie müssen nicht 3-mal mahnen, denn die Miete ist ein Bringschuld, die aufgrund des Mietvertrages ohne Mahnung regelmäßig erbracht werden muss.

Geht aufgrund Ihrer Mahnung keine Zahlung ein, empfiehlt sich ein Anruf beim Mieter. Telefonische Mahnungen haben in der Regel eine höhere Erfolgsquote als weitere schriftliche Mahnungen. Erfolgt wiederum keine Zahlung, sollten Sie in einer weiteren schriftlichen Mahnung juristische Schritte ankündigen, eine Frist zur Zahlung setzen und bei Nichtzahlung sofort einen Anwalt beauftragen.

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„Do-it-yourself“-Verwaltung

Zweiter Grundsatz: Ordentliche Aktenführung Die Aktenorganisation ist ein sehr vernachlässigtes Gebiet, weil man meistens dazu „keine Zeit“ findet. Aber die grundsätzliche Aktenorganisation ist relativ einfach und geht von folgenden Überlegungen aus: Jede Immobilie hat drei feststehende, im Wesentlichen unveränderbare Faktoren:
ein Objekt mit festen Daten (Lage, Größe, Baujahr usw.)
eine feststehende Zahl an Wohnungseinheiten
eine Buchführung für Kosten/Ausgaben und Einnahmen. Wenn also diese Faktoren im Wesentlichen unveränderlich sind, liegt es dann nicht auf der Hand, auch die Aktenorganisation in gleicher Weise einzuteilen? Wir hätten somit einen „roten Faden“, der sich durch unsere komplette administrative Organisation zieht. Das grundsätzliche Aktensystem sollte auf folgender Einteilung beruhen: Dokumente

Wohnungen

Buchhaltung

Jede Sparte kann je nach Größe des Objektes in einem Ordner (mit entsprechenden Unterteilungen) untergebracht sein oder auch mehrere Ordner umfassen. Akteninhalt Dokumente

Wohnungen

Buchhaltung

Grundbuch

Wohnung 1

Mieteinnahmen

Kaufunterlagen

Wohnung 2

Kostenbelege

Versicherungen

Wohnung 3

Kontoauszüge

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Verwaltung des Mieters


Im Ordner „Dokumente“ werden alle dauerhaften und grundsätzlichen Vorgänge abgelegt. Die konkrete Unterteilung kann nach Belieben erfolgen, solange nicht die grundsätzliche Einteilung verlassen wird.
Im Ordner „Wohnungen“ werden diese nummeriert und Mietverträge sowie jeder Schriftverkehr mit dem Mieter unter dieser Wohnungsnummer des Mieters abgelegt. Zieht dieser Mieter aus, wird der neue Mietvertrag obenauf abgelegt, d. h. die Wohnungsnummer bleibt gleich. Bitte keine Ablage von A–Z, denn sie führt zur „Katastrophe“!
Im Ordner „Buchhaltung“ befinden sich die Kontoauszüge eines eigens eingerichteten Mietenkontos. Dort gehen die Zahlungen des Mieters ein, und von diesem Konto werden alle Kosten des Vermieters bezahlt.

Dritter Grundsatz: Sie müssen das Anwesen und jede Wohnung persönlich kennen Schon vor Kauf einer Immobilie ist das erste Gebot die persönliche Besichtigung des Objekts. Anlageberater werden Ihnen erzählen, dass dies nicht notwendig sei (damit Sie die Nachteile nicht erkennen) und dass sich Ihre Immobilie von selbst verwaltet oder von einer renommierten Verwalterfirma fachmännisch betreut wird. Praxis-Tipp: Nehmen Sie persönlich eine Besichtigung vor! Denn Ihr Eigentum sollten Sie mindestens einmal jährlich innen und außen besichtigen. Eine Wohnungsbesichtigung verschafft Ihnen einen guten Überblick über den Zustand des Eigentums, auch anstehende Probleme können oft schon im Vorfeld geklärt werden.

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Die Mietvertragsverwaltung

Für eine Wohnungsbesichtigung ist lediglich erforderlich, dass Sie sich rechtzeitig (ca. 14 Tage Vorlauf) schriftlich anmelden und eine übliche Tageszeit wählen, z. B.: Für eine Wohnungsbesichtigung möchte ich Sie bitten, am . . . . . . . . . um . . . . . . . . . . . . . . . . . Uhr Ihre Wohnung zugänglich zu halten. Sollten Sie selbst nicht anwesend sein können, bitte ich Sie, eine Person Ihres Vertrauens mit dem Schlüssel zu beauftragen. Mit dieser Wohnungsbesichtigung möchte ich mir einen Überblick über den baulichen Zustand der Wohnung verschaffen.

Bei dieser Gelegenheit sollten Sie auch Dach, Fassade, Keller und Gemeinschaftsräume besichtigen, um festzustellen, ob sich beginnende Schäden zeigen.

2. Die Mietvertragsverwaltung Während eines Mietverhältnisses sind von der Verwaltung viele Dinge zu erledigen, die als „Tätigkeiten der laufenden Verwaltung“ verstanden werden und mit dem Mietvertrag zusammenhängen. Diese laufenden Tätigkeiten sollen anhand eines beispielhaften Mietvertrages erläutert werden.

Erhaltung der Mieträume und Schimmelpilz In einem Mietvertrag findet sich beispielsweise folgende Formulierung: Der Mieter hat in den Mieträumen (einschließlich Zubehörräume) für gehörige Reinigung, Lüftung und Heizung zu sorgen und die Räume samt Zubehör pfleglich zu behandeln. Er hat auch die in den Mieträumen vorhandenen Wasserzu- und Abflussleitungen im Winter vor dem Einfrieren zu schützen. Die Mieträume sind von Ungeziefer freizuhalten.

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Verwaltung des Mieters

Sauberkeit ist ein relativer Begriff, somit ist auch „die Reinigung“ mietrechtlich kaum zu fassen. Was für einen Mieter „sauber“ ist, ist für einen anderen noch lange nicht der Fall. Dies gilt insbesondere für die Treppenhausreinigung in der Hausordnung, auf die wir noch kommen werden, aber auch für die Sauberhaltung in einer Wohnung. Praxis-Tipp: Es empfiehlt sich, eine Wohnungsbesichtigung anzukündigen und natürlich dann auch persönlich zu erscheinen. Eine solche Wohnungsbesichtigung löst vielfach eine richtige „Putzwelle“ aus. Schwieriger ist das Problem des Schimmelpilzes: Tritt Schimmelpilz auf, so sagen viele Vermieter dem Mieter, er müsse „richtig heizen und lüften“. Manchmal wird auch ein Formblatt ausgehändigt, wie man richtig heizt und lüftet. Dies mag fachlich richtig sein, im Umgang mit dem Mieter ist Folgendes zu bedenken: Wo nicht gelüftet wird, stinkt es! Und wo es stinkt, ist es dreckig. Durch die Aussage „richtig heizen und lüften“ wird also indirekt ausgedrückt, dass es beim Mieter dreckig ist und stinkt! Eine solche Beleidigung wird sich der Mieter nicht gefallen lassen und entsprechend heftig reagieren. Das Mietrecht steht auf Seiten des Mieters, d. h. der Vermieter muss beweisen, dass das Bauwerk mängelfrei erstellt ist und keine Kältebrücken vorhanden sind. Fachlich richtig ist, dass, vor allem durch den Einbau „dichter“ Fenster, mehr als früher gelüftet werden muss. Dies bedeutet aber eine notwendige Verhaltensänderung beim Mieter, und nichts ist schwieriger, als bei einem Menschen alte Gewohnheiten verändern zu wollen. Solche Gewohnheiten sind z. B., im Winter das Schlafzimmer nicht zu heizen. Kommt die Zeit zum Schlafengehen, wird die Tür von Wohnzimmer und Schlafzimmer geöffnet, damit sich

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im Schlafzimmer die Luft „etwas überschlägt“, also nicht ganz so kalt ist. Was aber geschieht dadurch wärmephysikalisch? Die bisher im Wohnzimmer auf ca. 22 Grad erwärmte Luft ist „gemütlich“ und hat eine normale Luftfeuchtigkeit. Über den Flur bis ins Schlafzimmer kühlt sich diese Luft auf etwa 15 Grad ab. Die jetzt abgekühlte Luft aber nimmt nur noch etwa die Hälfte der Feuchtigkeit auf im Vergleich zur ehemals 22 Grad warmen Luft. Dies bedeutet, dass die in der warmen Luft enthaltene Feuchtigkeit ausfällt und sich im Schlafzimmer niederschlägt, am stärksten an der kältesten Wand. Dies ist der gleiche Effekt wie der Aufguss in der Sauna. Fachlich wichtig ist, dass, wenn die Luftfeuchtigkeit in der Wohnung längere Zeit 60 % und mehr beträgt, unvermeidlich Schimmelpilz auftritt. Würde man also die Luft im Schlafzimmer nach obigem Vorgang messen, würde die Luftfeuchtigkeit im Wohnzimmer normal sein (zwischen 45–55 %), im Schlafzimmer aber über 60 % ansteigen. Praxis-Tipp: Tritt Schimmelpilz auf, sollte dieser mit einem üblichen Mittel entfernt und ein Luftfeuchtigkeitsmesser (auch Hygrometer genannt) aufgehängt werden. Ein solches Hygrometer kann in jedem Kaufhaus bzw. im Haushaltswarengeschäft gekauft werden. Nun gilt es zu beobachten, dass dieses Hygrometer auf Dauer nicht auf über 60 % ansteigt. Durch das Hygrometer (Anzeige über 60 %) wird der Mieter auf sanfte Weise daran erinnert, erneut und öfter zu lüften. Tritt trotz Einhaltung eines Wertes von weniger als 60 % dennoch Schimmelpilz auf, sind die Techniker aufgerufen, das Bauwerk auf Kältebrücken zu untersuchen.

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Schadensvermeidung Eine übliche Klausel im Mietvertrag lautet: Der Mieter ist verpflichtet, Veränderungen und Schäden an und in den Mieträumen, an und im Gebäude sowie auf dem Grundstück zu beseitigen, wenn sie von ihm, den zu seinem Hausstand gehörenden Personen, Untermieter(n), Besucher(n), Lieferanten oder Handwerker(n) schuldhaft verursacht wurden. Jeden in den Mieträumen entstandenen Schaden hat der Mieter, soweit er nicht selbst zu dessen Beseitigung verpflichtet ist, unverzüglich dem Vermieter anzuzeigen. Für einen durch nicht rechtzeitige Anzeige verursachten Schaden ist der Mieter ersatzpflichtig.

Der Mieter ist zur Sorgfalt und Pflege verpflichtet. Dies gilt auch für Besucher und andere Personen, die sich bei ihm aufhalten. In der Praxis ist allerdings der Beweis schwierig.

Kleinreparaturen Der Mieter ist verpflichtet, die Kosten der Instandhaltung von Rollläden, Licht- und Klingelanlagen, Wärmemessern, Ventilen, Schlössern, Siphons, Klosetts, Wasch- und Abflussbecken, Öfen, Herden, Gas- und Elektrogeräten, Badeeinrichtungen und Warmwasseraufbereitungsanlagen usw. zu tragen, soweit der Instandhaltungsaufwand für jeden sachlich abgegrenzten Schaden 100,– EUR oder der Aufwandsbetrag in einem Kalenderjahr 8 % der Jahresnettomiete nicht übersteigt. Der Instandhaltungsaufwendungsersatz darf jährlich 500,– EUR nicht übersteigen. Nur für öffentlich geförderte Wohnungen: Die Kostentragungspflicht des Mieters ist beschränkt auf die Kosten zur Behebung von kleineren Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen, den Verschlussvorrichtungen für Fensterläden, den Rollladengurten sowie an den Fernsehanschlüssen innerhalb der Wohnung.

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Der Mieter kann für sogenannte Kleinreparaturen bis zu einem bestimmten Umfang in Anspruch genommen werden. Eine pauschale Verpflichtung zur Durchführung von Kleinreparaturen ist nicht möglich, sondern sie muss auf die Höhe des Einzelfalles (im obigen Beispiel 100,– EUR) und in der jährlichen Gesamthöhe (hier 8 % der Jahresnettomiete, maximal 500,– EUR) begrenzt sein. Diese Beträge sind übliche Beispiele. Tritt ein solcher Fall ein, hat nach gängiger Praxis der Mieter sich selbst um die Behebung zu kümmern bzw. die Kosten zu übernehmen. Übersteigen die Reparaturkosten den vereinbarten Betrag, hat der Vermieter für die gesamten Kosten aufzukommen. Im öffentlich geförderten Wohnungsbau ist die Übernahmepflicht des Mieters eingeschränkt, da Reparaturansätze in der Mietenberechnung erfolgen.

Mietminderung und Zurückbehaltungsrecht Ausgangspunkt für eine Mietminderung ist, dass die vermietete Wohnung einen „Mangel“ aufweist, der bei Abschluss des Mietvertrages nicht oder nicht in dieser Form vorhanden war. Unter „Mangel“ versteht das Mietrecht sowohl Störungen oder Funktionsausfall technischer Anlagen und Einrichtungen als auch Gebrauchsbeeinträchtigungen. Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnung in einem wohngerechten Zustand zu überlassen und sie in diesem Zustand zu erhalten. Dies bedeutet für den Vermieter eine Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung. Kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach, kann der Mieter die Miete kürzen, also Mietminderung geltend machen.

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Verwaltung des Mieters

Beispiele: Im Winter fällt die Heizung aus, die Wohnungstür (oder ein Fenster) lässt sich nicht schließen, der Balkon wird aus technischen Gründen gesperrt (und ist deshalb nicht nutzbar), die Antenne liefert nur unscharfe Bilder bzw. der Fernsehempfang fällt aus usw. Bei allen diesen technischen Fällen muss der Mieter die Störung melden und dem Vermieter eine angemessene Zeit zur Behebung einräumen. Umgekehrt muss der Vermieter unverzüglich, d. h. ohne schuldhaftes Verzögern handeln, also noch am selben Tag einen Handwerker mit der Beseitigung der Störung beauftragen. Die Zeit für den Handwerker richtet sich nach der Dringlichkeit und den Umständen des Mieters. Bleibt der Vermieter untätig, kann der Mieter nach entsprechender Ankündigung Mietminderung und gegebenenfalls Schadensersatz geltend machen. Der zweite Fall der Mietminderung ist die Gebrauchsbeeinträchtigung. Eine solche liegt vor, wenn sich der Mieter subjektiv beim Wohnen gestört fühlt. Dies gilt selbst dann, wenn der Vermieter diese Umstände nicht zu vertreten hat. Beispiel: Durch eine bisher ruhige Wohnstraße wird der Verkehr umgeleitet, auf dem Nachbargrundstück herrscht Baulärm usw. Neu hinzukommender Lärm ist also fast immer ein Mietminderungsgrund. Grundsätzlich gilt: Das Mietminderungsrecht ist ein „Grundrecht“ des Mieters (§ 537 Bürgerliches Gesetzbuch), das auch durch einen (anders lautenden) Mietvertrag nicht ausgeschlossen werden kann.

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Mietminderungsrecht
1. Schritt: Das Mietminderungsrecht tritt immer formal ein, falls der Mieter sich im Wohnen gestört fühlt.
2. Schritt: Der Mieter muss nunmehr sein Recht gegenüber dem Vermieter geltend machen. Dazu gehört die Meldung der Störung und die Ankündigung einer Mietminderung.
3. Schritt: Dem Vermieter muss eine angemessene Zeit (in der Regel acht bis 14 Tage) zur Beseitigung eingeräumt werden.
4. Schritt: Bleibt der Vermieter untätig oder kann die Störung nicht oder nicht vollständig beseitigt werden, kann der Mieter die Miete mindern. Die Frage ist: Um wie viel? In der Höhe der Minderung verschätzen sich Mieter oft sehr, denn natürlich kann nur der anteilige Mietwert der in Mitleidenschaft gezogenen Räume zugrunde gelegt werden. Beispiel: Berechtigt beanstandeter, aufgrund baulicher Umstände vorübergehend nicht zu vermeidender Schimmelpilz im Schlafzimmer. Grundlage der Mietminderung ist also die anteilige Miete des Schlafzimmers. Beträgt die Miete der Wohnung beispielsweise 10,– EUR pro m2, und das Schlafzimmer hat eine Größe von 15 m2, dann ist die Ausgangsmiete für die Berechnung der Mietminderung 15 m2 x 10,– EUR = 150,– EUR. Von diesem Betrag ist nun die Mietminderung abzuziehen. In diesem Fall legen die Gerichte allgemein eine Minderung von 10 % zugrunde, d. h. die Gesamtmiete würde um 15,– EUR monatlich gemindert werden.

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Schwierig wird die Berechnung der Minderung, wenn durch den Minderungsgrund die gesamte Wohnung beeinträchtigt wird. Hier wird dann die Wohnung und die Minderung nach Wertungskriterien und in eine Rangfolge zerlegt. Praxis-Tipp: Jedem Vermieter kann nur empfohlen werden, soweit es sich um kleinere technische Probleme handelt, diese sofort in Auftrag zu geben, um damit eventuelle Mietminderungsansprüche nicht erst aufkommen zu lassen. Handelt es sich um echte, aber schwierig zu lösende Probleme, ist es in der Praxis besser, sich mit dem Mieter außergerichtlich und vorübergehend auf eine bestimmte Minderung zu einigen und diese Zeit zur Lösung des Problems zu nutzen. Kein Recht zur Mietminderung hat der Mieter, wenn er die Umstände selbst verschuldet und die Beseitigung selbst verzögert hat (indem er z. B. Handwerkertermine nicht eingehalten hat), wenn er seiner Anzeigepflicht nicht nachgekommen ist und wenn er die Umstände bereits bei Vertragsabschluss gekannt hat (oder hätte erkennen müssen) oder wenn er trotz eines Mangels vorbehaltslos weiterhin die Miete bezahlt hat. Beispiel: Die Vermietung einer Wohnung an einer verkehrsreichen Straße erfolgt an einem Abend mit wenig Verkehr. Der Mieter kann keine Mietminderung wegen Verkehrslärm geltend machen. Allerdings: Ein Mietminderungsrecht lebt erneut auf bei einer Mieterhöhung! Schluckt also ein Mieter längere Zeit einen Umstand, der ihn zur Mietminderung berechtigt hätte, kann er im Fall einer Mieterhöhung nunmehr die Mietminderung wirksam geltend machen.

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Achtung: Ein anderes „Kardinalrecht“ des Mieters ist das Zurückbehaltungsrecht. Der Mieter kann z. B. im Zusammenhang mit einer dringenden Reparatur das Zurückbehaltungsrecht geltend machen, d. h. er kündigt an, dass er, falls die Reparatur nicht bis zum angemessenen Termin erfolgt ist, so lange die Miete ganz (oder teilweise) einbehält, bis die Maßnahme zu seiner Zufriedenheit durchgeführt ist. Ist allerdings die Maßnahme erfolgt, muss der Mieter die Miete vollständig, d. h. zu 100 % nachzahlen. Das Zurückbehaltungsrecht ist also ein Druckmittel des Mieters auf den Vermieter für schnelleres Tätigwerden. Im Gegensatz zur Mietminderung muss beim Zurückbehaltungsrecht die Miete voll nachgezahlt werden, wenn der Grund beseitigt ist. Während der Zeit des Zurückbehaltungsrechts kann, wenn sich diese über Monate hinziehen sollte, keine Kündigung (wegen fehlender Miete) ausgesprochen werden.

Benützung der Mieträume und Untervermietung In vielen Mietverträgen ist geregelt: 1. Der Mieter darf die Mieträume nur zu den vertragsgemäßen Zwecken benützen. 2. Der Mieter ist ohne ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters weder zu einer Untervermietung der Mieträume noch zu einer sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte, ausgenommen besuchsweise sich aufhaltende Personen, berechtigt. Die Erlaubnis gilt nur für den einzelnen Fall und kann bei wichtigem Grund widerrufen werden.

Erläuterungen zu 1. Wohnräume werden „zum Wohnen“ vermietet. Jede andere Benützung ist eine Zweckentfremdung, die der Vermieter nicht zu dulden braucht und gegebenenfalls auch nach gesetzlichen Vorschriften (Zweckentfremdungsverbot) nicht dulden darf. Benützt

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also z. B. ein Mieter seine Wohnung als Büro, kann der Vermieter dies abmahnen und u. U. das Mietverhältnis kündigen (siehe Kapitel 4 „1. Kündigung des Mietverhältnisses“). Keine rechtlichen Einwände können jedoch gemacht werden, wenn der Mieter ein Zimmer einer größeren Wohnung beruflich nutzt, sofern damit kein Parteiverkehr verbunden ist. Erlaubt ist z. B., dass ein Handelsvertreter einen Raum als Büro für seine schriftlichen Arbeiten verwendet. Eine solche geringfügige Nutzung muss auch der Vermieter dulden. Erläuterungen zu 2. „Untermieter“ sind alle Personen, die in der Wohnung wohnen, aber nicht zum Hausstand des Mieters gehören. Wichtig ist deshalb, schon bei der Vermietung klarzustellen, wer zum Hausstand und damit zur Mietpartei gehört. Alle dort nicht aufgeführten, aber dennoch in der Wohnung wohnenden Personen (mit Ausnahme leiblicher Kinder) sind Untermieter. Drei Varianten sind zu unterscheiden: Der Besuch Besuch darf sich in der Wohnung des Mieters bis zu einem Zeitraum von sechs Wochen aufhalten. Unterbrechungen werden zusammengerechnet, es sei denn, dass ein Abstand von mehr als einem Jahr dazwischen liegt. Auch ein Besuch muss sich ordentlich benehmen. Ist das nicht der Fall, kann der Mieter abgemahnt werden, gegebenenfalls kann ihm auch das Mietverhältnis gekündigt werden (siehe Kapitel 4 „Beendigung eines Mietverhältnisses“). Der Vermieter kann sich nur an den Mieter wenden, zum Besuch entsteht kein Vertragsverhältnis. Der genehmigungspflichtige Untermieter Will ein Mieter ein Zimmer oder einen Teil der Wohnung untervermieten (z. B. an Studenten, Pendler, Wochenendfahrer, Messegäste usw.), bedarf dies der Genehmigung durch den Vermieter.

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Sofern damit keine Überbelegung der Wohnung eintritt, wird empfohlen, eine solche Genehmigung unter Erhebung eines „Untermietszuschlages“ zu erteilen. Genehmigungsschreiben Aufgrund Ihres Antrags genehmige ich hiermit die Untervermietung des früheren Kinderzimmers an einen Studenten gegen Bezahlung eines Untermietszuschlages von 100,– EUR monatlich. Diese Genehmigung wird in stets widerruflicher Weise erteilt.

Für die Höhe des Untermietszuschlages gibt es im freifinanzierten Wohnraum keine gesetzliche Regelung, im öffentlich geförderten Wohnungsbau sind Beträge in der II. Berechnungsverordnung festgelegt.

Der zu duldende Untermieter Untermieter, die zwar auch formal der Genehmigung des Vermieters bedürfen, aber bei denen der Vermieter die Genehmigung nicht versagen kann, sind frühere Kinder, die wieder in die elterliche Wohnung zurückkommen, Lebensgefährten und Pflegepersonen, sofern mit diesen Personen ein „gemeinsamer Hausstand“ geführt wird.

Tierhaltung Die Tierhaltung ist oft vertraglich wie folgt geregelt: Tiere dürfen nur mit Erlaubnis des Vermieters gehalten werden. Die Erlaubnis kann widerrufen werden, wenn Unzuträglichkeiten eintreten. Der Mieter haftet für alle durch die Tierhaltung entstandenen Schäden. Das Füttern von Tauben ist verboten.

Diese Formulierung dürfte mietrechtlich wohl kaum oder nur teilweise bestehen, denn der erste Satz würde bedeuten, dass eine Nichtgenehmigung den Mieter zu keinerlei Tierhaltung berechti-

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Verwaltung des Mieters

gen würde, und dies ist nicht zulässig. Kleintierhaltung von Vögeln oder Fischen bedarf keiner Genehmigung bzw. diese darf der Vermieter nicht versagen. Dies gilt überwiegend auch für Katzen und kleine Hunde. Bei Hunden ist die Größe und „artgerechte Haltung“ entscheidend. Ein Schäferhund im kleinen Ein-Zimmer-Appartement ist anders zu werten als im gemieteten Reihenhaus. Privatvermieter können Hunde- und Katzenhaltung wirksam nur verbieten, wenn es noch kein solches Tier im Anwesen gibt und in jedem Mietvertrag das Verbot zu dieser Tierhaltung ausführlich erwähnt ist, am besten per handschriftlichen Eintrag in den Mietvertrag. Dem Mieter muss bei Beginn des Mietverhältnisses klar sein, dass eine Hunde- und Katzenhaltung nicht erlaubt ist. Mit der ersten Erlaubnis ist das Prinzip durchbrochen und dann auch gegenüber allen anderen Mietern nicht mehr haltbar. Praxis-Tipp: Für eventuelle Schäden durch Tierhaltung haftet der Mieter nach dem Verursacherprinzip. Das Taubenfütterungsverbot ist mehr deklaratorischer Art, d. h. die konkrete Ahndung muss vom Vermieter bewiesen und belegt werden.

Regelungen der Hausordnung Die Hausordnung ist Bestandteil des Mietvertrages; durch die Hausordnungen werden überwiegend die Beziehungen der Mieter untereinander geregelt. Im Interesse eines geordneten Zusammenlebens hat der Mieter auf die übrigen Bewohner des Hauses Rücksicht zu nehmen und deshalb insbesondere Folgendes zu beachten: 1. Jede Ruhestörung ist untersagt. Das Zuschlagen von Türen, Schreien und Lärmen in den Wohnungen, im Treppenhaus, im Hof und Garten ist zu vermeiden, ebenso nächtli-

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che Ruhestörungen beim Duschen oder Baden. Radio-, Fernseh-, Tonband-, Schallplatten- und ähnliche Geräte dürfen nur in Zimmerlautstärke betrieben werden. Musizieren und Singen ist höchstens vier Stunden täglich und nicht in der Zeit von 22.00–9.00 Uhr und von 13.00–15.00 Uhr gestattet. Maschinen dürfen nur derart betrieben werden, dass vermeidbare Störungen mit dem Betrieb nicht verbunden sind. Ruhestörende Haus- und Gartenarbeiten, wie z. B. Ausklopfen von Teppichen, Polstermöbeln, Decken, Betten u. Ä., Hämmern, Bohren, Sägen oder Holzhacken, Staubsaugen, Betrieb von Wasch- und Spülmaschinen, Trockenschleudern u. Ä. oder von Motorrasenmähern sind nur Montag – Freitag in der Zeit von 8.00–12.00 Uhr und 15.00–19.00 Uhr und Samstag in der Zeit von 8.00–12.00 Uhr und 14.00–16.00 Uhr erlaubt.

Die permanente Ruhestörung ist ein Kündigungsgrund (siehe Kapitel 4), eine gelegentliche Ruhestörung ist vom Mieter zu dulden. Die gelegentliche Geburtstagsparty kann natürlich für die anderen Mieter störend sein und falls die Nachtruhe gestört wird, können diese die Polizei rufen, um für Ruhe zu sorgen. Für alle anderen Arten von Lärm ist ein umfangreiches Beweismittelverfahren notwendig, das in Kapitel 3, Ziffer 4 behandelt wird. Zur Vorprüfung wird empfohlen, folgende Fragen an den beschwerdeführenden Mieter zu stellen:
Wann bzw. um welche Uhrzeit ist die Ruhestörung eingetreten?
Wie lange (in Minuten) hat die Störung gedauert?
Wer hat den Lärm sonst noch gehört? Aufgrund der Antworten ist zu prüfen, ob die Angelegenheit weiterzuverfolgen ist.

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Verwaltung des Mieters

Praxis-Tipp: Die Ruhestörung ist der einzige Grund aus der langen Liste einer Hausordnung, der mietrechtlich geahndet werden kann, alle anderen Regelungen sind sicher sinnvoll, aber mietrechtlich von nur geringer Bedeutung, beispielsweise die Reinigungspflicht.

Reinigungspflicht Treppenreinigung und Schneeordnung sind vielfach wie folgt geregelt: Soweit keine anderweitigen Vereinbarungen getroffen wurden, gilt bezüglich der Reinigungspflicht des Mieters Folgendes: Die Zugänge zu den einzelnen Wohnungen sind wie diese und die Zubehörräume in Keller und Dach reinlich zu halten. Die Treppen sind je nach Beschaffenheit sachgemäß zu pflegen sowie wöchentlich einmal gründlich einschließlich Geländer und Treppenhausfenster zu putzen. Sind mehrere Parteien in einem Stockwerk, so haben sie mit der Treppenreinigung allwöchentlich zu wechseln. Die allgemein zugänglichen Räume z. B. im Keller oder Dachboden, wie Trockenräume, Fahrradabstellraum u. Ä., sind wöchentlich einmal im Turnus mit den übrigen Parteien im Haus zu reinigen, ebenfalls die Zugänge zu diesen Räumlichkeiten. Der Mieter ist verpflichtet, die öffentlichen Straßen, Gehsteigflächen und Fußwege am und zum Haus sowie die Zugangswege, Durchgänge und Treppen nach den ortspolizeilichen Vorschriften im vom Vermieter festgelegten Turnus zu reinigen. Der Mieter ist verpflichtet, das Sandstreuen bei Winterglätte sowie die Schnee- und Eisbeseitigung nach den gesetzlichen Bestimmungen und ortspolizeilichen Vorschriften auf den öffentlichen Gehsteigflächen und Fußwegen am Hause und zum Haus sowie auf den Zugangswegen, Durchgängen und Treppen im vom Vermieter festgelegten Turnus durchzuführen. Der Mieter hat die ihm obliegenden Pflichten zur Durchführung der Hausreinigung und zur Schnee- und Eisbeseitigung auch dann zu erfül-

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len, wenn er vor Ablauf der Mietzeit auszieht oder anderweitig verhindert ist. Der Mieter hat dann dafür zu sorgen, dass die Arbeiten für ihn erledigt werden, andernfalls ist der Vermieter nach fruchtloser Mahnung berechtigt, jene auf Kosten des Mieters ausführen zu lassen. Die Kosten der Putzmittel wie auch der Streumittel für die Schnee- und Eisbeseitigung trägt der Mieter.

Die Nichtdurchführung der Reinigungspflichten gibt vielfach Anlass zu Ärger bei der Hausverwaltung. Sauberkeit ist relativ, deshalb lässt sich auch über die Gründlichkeit der Reinigung bestens streiten. Mieter, die Salz oder feinen Zucker auf die Haustreppen streuen, um zu überprüfen, ob die andere Partei auch tatsächlich gereinigt hat, sind keine Seltenheit. In der Praxis taucht dieses Problem in der Verwaltung auf, wenn sich ein Mieter über einen anderen wegen mangelnder Reinigung beschwert. Gibt es einen Hausmeister, sollte dieser zunächst den Fall beobachten, ansonsten ist der Vermieter oder Verwalter aufgerufen, das Treppenhaus selbst in Augenschein zu nehmen. Sind diese Reklamationen berechtigt, wird man den Mieter schriftlich oder telefonisch auffordern, seiner Pflicht nachzukommen. Praxis-Tipp: Bleibt eine Abmahnung erfolglos, bleibt als letzte Maßnahme nur, die Reinigung durch eine externe Firma vornehmen zu lassen und den Mieter mit diesen Kosten zu belasten. Die Nichtreinigung ist jedenfalls im Normalfall kein Kündigungsgrund, es sei denn, der Mieter handelt permanent vorsätzlich. Das gilt sinngemäß auch für die Schneeordnung.

Hausordnung in der vermieteten Eigentumswohnung Eigentümergemeinschaften neigen dazu, Regelungen der Hausordnung öfter einmal durch Beschlüsse zu ändern. Diese Be-

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Verwaltung des Mieters

schlüsse gelten auch für den Eigentümer, der seine Wohnung vermietet hat, nicht aber für dessen Mieter. Aus diesem Grund empfiehlt sich folgende Regelung im Mietvertrag: Die Parteien vereinbaren deshalb, dass die von der Wohnungseigentümergemeinschaft gefassten Vereinbarungen und Beschlüsse auch für das vorliegende Mietverhältnis bindend sind, soweit der Vermieter an diese gebunden ist und mietvertragliche Wirkungen nicht entgegenstehen.

3. Die gesetzliche Mieterhöhung Während der Mietzeit können die im Mietvertrag vereinbarten Mieterhöhungen (Staffel- und Indexerhöhung) zu den entsprechenden Terminen durchgeführt werden. Zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehört, sich diese Termine vorzumerken bzw. zu beobachten. Sind im Mietvertrag keine vertraglichen Mieterhöhungen vereinbart, dann richten sich diese nach den gesetzlichen Bestimmungen. Grundvoraussetzungen im freifinanzierten Wohnungsbau sind:
Die Miete muss ein Jahr unverändert sein.
Die verlangte neue Miete darf (nur) so hoch sein, dass sie die „ortsüblichen Entgelte“ nicht übersteigt. Man nennt die Miete im freifinanzierten Wohnungsbau deshalb die „ortsübliche Vergleichsmiete“.
Die Mieterhöhung muss begründet, d. h. die Miete muss belegt werden, z. B. durch einen Mietspiegel.
Die Vergleichsmiete ist nach oben durch die sogenannte „Wesentlichkeitsgrenze“ limitiert.
Die Erhöhung ist außerdem durch die sogenannte Kappungsgrenze begrenzt.

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Die gesetzliche Mieterhöhung


Der Mieter muss der Mieterhöhung verbindlich zustimmen.
Die Betriebskosten sind mietrechtlich gesondert zu behandeln.

Die Berechnung der Mieterhöhung Die „ortsübliche Miete“ wird vielfach durch Aufstellung eines sogenannten Mietspiegels festgelegt.

Mietspiegel Der Mietspiegel wird üblicherweise von der Kommune/Stadtverwaltung in Zusammenarbeit mit dem Hausbesitzerverein und dem Mieterverein erstellt. Durch die Mitwirkung der Kommune erhält er eine Art „amtlichen Charakter“, obwohl er nicht „amtlich“ ist. Allerdings werden seit kurzem auch Mietspiegel nach empirischen (wissenschaftlichen) Methoden erstellt. Die dort ausgewiesenen Mieten sind verbindlich. In diesen Fällen ist ein entsprechender Vermerk auf dem Mietspiegel vorhanden. Diese Mietspiegel sind allerdings noch selten. Fehlt der Hinweis auf die empirische Erstellung, ist der Mietspiegel unverbindlich und nur als Richtschnur zu verstehen. Es gibt auch keine Pflicht zur Aufstellung eines Mietspiegels. In vielen Städten existieren deshalb auch keine Mietspiegel oder sie sind veraltet, weil sich die Parteien nicht einigen können. Der Vermieter kann sich bei Nichtvorhandensein eines Mietspiegels auch auf den einer vergleichbaren Stadt beziehen. Achtung: Die hauptsächliche Schwierigkeit in der Praxis liegt allerdings darin, die Lage der jeweiligen Wohnung, die Mietpreisgestaltung des Mietvertrages und die Mietpreisübersicht des Mietspiegels in Einklang zu bringen.

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Verwaltung des Mieters

Beispiel: Eine Miete ist gemäß älterem Mietvertrag wie folgt gegliedert: Miete + Grundsteuer + Wasser + Hausmeister + Versicherungen = Gesamtmiete Der Mietspiegel ist gegliedert: Miete von … bis … inklusive Grundsteuer und Versicherungen, zuzüglich Verbrauchskosten wie Wasser und Strom. Somit stimmen der Mietspiegel und der Mietvertrag nicht überein (was in der Praxis die Regel ist). Der Mietspiegel ändert nicht den Mietvertrag! In der MietspiegelMiete sind in diesem Beispiel (und in der Regel bei den meisten Mietspiegeln) Kosten enthalten, die laut Mietvertrag extra zu bezahlen sind und abgerechnet werden. Dies bedeutet in der Praxis: Jede Miete ist anhand einer Betriebskostenliste individuell entsprechend dem obigen Beispiel zu berechnen. Beispiel: Mietspiegel einschließlich Punktesystem zur Lage und Ausstattung der Wohnung (einfach, normal, gut): Musterstädter Mietspiegel Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten Mieten in EUR/pro m2/mtl. Größe m2

bis 45 m2

Baujahr bis 1948 Ausstattung: einfach 4,25–4,65 normal 4,68–5,45 gut – –

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45–75 m2

über 75 m2

3,05–3,70 3,70–4,35 4,45–4,95

2,80–3,55 3,35–4,30 3,95–offen

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Die gesetzliche Mieterhöhung

Baujahr: 1949–59 Ausstattung: einfach 4,60–4,90 normal 5,65–5,70 gut – –

3,70–4,15 4,22–4,90 4,80–5,55

3,25–4,10 3,65–4,80 4,10–5,85

Baujahr: 1960–72 Ausstattung: einfach 5,05–5,25 normal 5,80–6,10 gut 6,50–6,95

4,05–4,60 4,45–5,35 4,80–6,10

4,35–4,60 5,10–5,25 5,60–5,90

Baujahr: 1973–82 Ausstattung: einfach entfällt normal 6,40–6,70 gut 6,60–7,45

4,70–6,20 6,20–7,55

4,50–5,45 5,40–6,45

Baujahr ab 1983 Ausstattung: einfach entfällt normal 6,60–7,20 gut 7,10–8,30

6,05–7,10 6,40–7,75

5,10–6,30 6,30–7,65

Alle Mieten sind Nettokalt-Mieten in EUR Punktesystem zur Lage und Ausstattung der Wohnung Zentralheizung Bad/Dusche/WC Bad/Dusche/WC getrennt Parkettboden Fenster mit Isolierverglasung Abstellraum über 1 m2 innerhalb der Wohnung

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Punkte: 3 2 3 1 2 1

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Verwaltung des Mieters

Balkon/Loggia/Terrasse bis 8 m2 Balkon/Loggia/Terrasse über 8 m2 Lage: Villenviertel Aufgelockerte Bauweise mit Grünflächen Abzüge: Nicht abgeschlossene Wohnung Toilette außerhalb der Wohnung Großer Flur, hohe Wände Öfen, Herd im Mietereigentum Einfachverglasung der Fenster Wesentliche Umwelteinflüsse

1 2 2 1 -

1 2 1 2 1 2 __

Summe der Punkte: Eine Wohnung gilt als einfach, wenn weniger oder bis 0 Punkte normal, wenn 0 bis 5 Punkte gut, wenn 6 und mehr Punkte erzielt werden. Anhand der Lage- und Ausstattungspunkte ergibt sich die Einordnung Ihrer Wohnung, hier am Beispiel einfach, normal, gut. Angenommen, Ihre Wohnung erreicht mehr als 6 Punkte (gut) und liegt im Baujahr 1972–1983, die Wohnung ist 72 m2 groß, dann liegt an diesem Beispiel die ortsübliche Miete zwischen 6,20–7,55 EUR pro m2/mtl., die maximal zulässige Miete bei 7,55 EUR plus 20 %. Innerhalb des Mietspiegels kann sich der Vermieter bei der Neuvermietung einer Wohnung weitgehend frei bewegen, sofern er die Miethöhe des Mietspiegels nicht verlässt. Schwierig wird es dann, wenn der Vermieter über diesen Rahmen der ortsüblichen Miete hinaus will oder hinaus muss, weil z. B. seine Kosten durch die Miete des Mietspiegels nicht gedeckt sind, etwa bei einem Neubau. Eine Überschreitung ist möglich, wenn der Vermieter höhere Kosten nachweist.

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Die gesetzliche Mieterhöhung

Besteht in Ihrer Stadt oder Kommune kein Mietspiegel, dann ist die „ortsübliche Miete“ als rechtstheoretische Grenze nach wie vor vorhanden, jedoch nicht schriftlich fixiert. In diesem Fall gelten Angebot und Nachfrage, wie in Kapitel 2 „Die erfolgreiche Vermietung“ beschrieben.

Die Kappungsgrenze Bei jeder Mieterhöhung ist eine sogenannte Kappungsgrenze zu beachten, d. h. die Miete darf generell, auch wenn sie innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, um nicht mehr als gleichfalls 20 % in drei Jahren erhöht werden. Die Kappungsgrenze wird von der Nettokaltmiete berechnet, Betriebskosten bleiben unberücksichtigt. Beispiel: Berechnung der Kappungsgrenze Nettokaltmiete + Betriebskosten-Vorauszahlung + Heizkosten-Vorauszahlung

300,– EUR 50,– EUR 50,– EUR _________

Gesamtmiete

400,– EUR

Betriebs- und Heizkosten bleiben unberücksichtigt, d. h. die maximale Mieterhöhung ist begrenzt (gekappt) auf 20 % von 300,– EUR = 60,– EUR/mtl. (innerhalb von drei Jahren). Die Mieterhöhung würde also lauten: Nettokaltmiete bisher Mieterhöhung + Betriebskosten-Vorauszahlung + Heizkosten-Vorauszahlung

300,– EUR 60,– EUR 50,– EUR 50,– EUR _________

Gesamtmiete

460,– EUR

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Verwaltung des Mieters

Diese 20 % können Sie nach freien Ermessen innerhalb von jeweils drei Jahren geltend machen, z. B. 2 x 10 %, 5 % und 15 % usw., jeweils mit einem Jahr Abstand und maximal bis 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Nach den drei Jahren beginnen diese 20 % wieder von vorne. Ausgenommen von dieser Kappungsgrenze sind die Staffelmiete und die Indexanpassung.

Die Wesentlichkeitsgrenze Achtung: Die neue Miete, hier am Beispiel von 300,– EUR + 60,– EUR = 360,– EUR darf jedoch „nicht wesentlich“ über der allgemeinen ortsüblichen Miete liegen, d. h. darf diese ortsübliche Miete um (gleichfalls) nicht mehr als 20 % übersteigen. Diese (ebenfalls) 20 % nennen die Juristen „Wesentlichkeitsgrenze“. Wenn also die bisherige Miete von 300,– EUR bereits im oberen Bereich der ortsüblichen Miete angesiedelt sein sollte, ist gerade noch eine Mieterhöhung bis plus 20 % möglich, liegen diese 300,– EUR aber bereits über dieser ortsüblichen Miete, ist praktisch kein Spielraum mehr gegeben. Im Streitfalle würde der Richter diese Wesentlichkeitsgrenze berechnen und die Mieterhöhung auf diese Grenze zurückstufen. Die Begründung der Mieterhöhung Jede Mieterhöhung ist formal zu begründen, d. h. es ist zu beweisen, dass sie im ortsüblichen Rahmen liegt. Rechtlich zuständig ist das BGB. Somit gibt es vier Möglichkeiten, die Mieterhöhung zu begründen:
Mietspiegel
Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Das Verfahren ist wie folgt:

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Die gesetzliche Mieterhöhung

– Der Vermieter/Verwalter beauftragt somit vor Durchführung einer Mieterhöhung einen solchen Sachverständigen (Adressen sind bei der örtlichen Industrie- und Handelskammer erhältlich), für eine bestimmte Wohnung die ortsübliche Vergleichsmiete zu benennen. – Wichtig ist, dass der Sachverständige aus eigenem Fundus vergleichbare Wohnungen kennt und nicht etwa den Mietspiegel anwendet. Auch nach den Kosten für das Gutachten sollte gefragt werden. – Nach Erstellung des Gutachtens wird die Mieterhöhung dem Mieter in einem Schreiben unter Bezugnahme auf das beigefügte Gutachten zugestellt. – Kommt es zum Streit, d. h. wird vom Mieter das Gutachten angezweifelt, kann u. U. das Gericht einen weiteren, oder, falls die Mieterseite bereits ein Gegengutachten präsentiert, einen „Obergutachter“ beauftragen. Entsprechend teuer wird das Verfahren. – Gutachter werden deshalb überall dort eingesetzt, wo die betreffende Wohnung weit außerhalb des Rahmens des örtlichen Mietspiegels liegt oder kein Mietspiegel vorhanden ist.
Benennung von drei Vergleichswohnungen – Eine weitere Möglichkeit der Begründung einer Mieterhöhung ist die Benennung von drei vergleichbaren Wohnungen. Laut neuerer Rechtsprechung können dabei auch drei (z. B. neu vermietete) Wohnungen des Vermieters im gleichen Haus oder Block benannt werden. Zur Begründung der Mieterhöhung werden somit im Mieterhöhungsschreiben die Vergleichswohnungen genannt, z. B. mit folgendem Text:

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Verwaltung des Mieters

Beispiel: Zum Vergleich der Miete benennen wir hiermit folgende Vergleichswohnungen: 1. Die Wohnung im Anwesen Musterstr. 3 EG links, 70 m2, Ausstattung: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Miete: . . . . . . . . . . . . . . . . . usw. 2. Die Wohnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Die Wohnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Praxis-Tipp: Die Wohnungen sollten möglichst konkret beschrieben werden.

Achtung: Der dort in der Vergleichswohnung wohnende Mieter ist weder verpflichtet, die Wohnung besichtigen zu lassen, noch sich als Zeuge zur Verfügung zu stellen. Für den Mieter, dem die Miete erhöht wird, muss deshalb der Augenschein und die Wahrscheinlichkeit der Richtigkeit genügen. Im Streitfalle kann der Vermieter den dort abgeschlossenen Mietvertrag vorlegen. Bezüglich der örtlichen Umstände legen oftmals Richter einen Ortstermin zur Inaugenscheinnahme fest oder beauftragen einen Sachverständigen, die Vergleichbarkeit zu überprüfen.
Mietdatenbank Der Gesetzgeber lässt auch offizielle Mietdatenbanken zur Begründung zu. Erfahrungen aus der Praxis liegen noch nicht vor.

Die Zustimmung zur Mieterhöhung Im Mieterhöhungsablauf wurde zuerst die Miete berechnet, dann wurde sie begründet (durch Mietspiegel, Gutachten, Vergleichswohnungen), und nun ist sie gegenüber dem Mieter durchzusetzen.

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Die gesetzliche Mieterhöhung

Beispiel: An die Mietpartei Betrifft: Zustimmung zur Mieterhöhung Sehr geehrte ..., nach den gesetzlichen Bestimmungen kann der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses verlangen, wenn 1. der bisherige Mietzins seit einem Jahr unverändert fortbesteht (Betriebskosten- und Kapitalkostenerhöhungen bleiben außer Betracht), und 2. der verlangte Mietzins die üblichen Entgelte nicht übersteigt, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten drei Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen der Betriebskosten abgesehen, geändert worden sind, und 3. der Mietzins sich innerhalb von drei Jahren (von Erhöhungen der Betriebskosten abgesehen) nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöht. Die Voraussetzungen liegen für Ihre Wohnung vor. Wir erhöhen deshalb Ihre Miete wie folgt: Die neue Miete beträgt EUR . . . . . . pro m2/mtl. aufgrund:  des beigefügten und ausgefüllten Mietspiegels  des beigefügten Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen  der umseitig aufgeführten Vergleichswohnungen Somit ergibt sich für Ihre Wohnung folgende neue Miete: EUR . . . . . . . x . . . . . . . . . . . . . m2 = EUR . . . . . . . . . zuzüglich Kosten für . . . . . . . . . . . . . . . . EUR . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . EUR . . . . . . . . (Aufgliederung wie Mietvertrag bzw. Berechnung) Neue Gesamtmiete ab . . . . . . . . . . _______________ EUR . . . . . . . . . _______________

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Verwaltung des Mieters

Diese neue Miete bedarf nach den genannten gesetzlichen Vorschriften Ihrer ausdrücklichen schriftlichen Zustimmung. Wir bitten Sie deshalb, Ihr Einverständnis auf der beigefügten Rückantwort durch Unterschrift zu bestätigen und uns Ihre Zustimmung innerhalb von zwei Monaten, also bis zum . . . . . . . . . . . . . . . . , per Post zuzustellen. Mit freundlichen Grüßen – Unterschrift1) –

Wichtig: In diesem Schreiben zur Mieterhöhung könnte auch ein Hinweis auf die Kündigungsmöglichkeit durch den Mieter erfolgen. Dieses Mieterhöhungs- bzw. Zustimmungsverlangen hat folgende Wirkungen:
Die Fristen werden in Gang gesetzt (Überlegungsfrist für den Mieter – zwei Monate – und Klagefrist für den Vermieter).
Die Frist für die Mieterhöhung ist festgelegt (z. B. für späteres Urteil).
Der Mieter kann/könnte das Mietverhältnis kündigen. Die Angabe und Berechnung der Kappungsgrenze ist nicht zwingend vorgeschrieben, jedoch empfehlenswert, wenn umständliche Berechnungen notwendig sind.

1)

Zur Unterschrift: Die Mieterhöhung kann nur der im Grundbuch eingetragene Eigentümer aussprechen, d. h. entweder der Eigentümer unterschreibt selbst, oder der Verwalter unterschreibt, dann muss jedem Mieterhöhungsschreiben eine Original-Vollmacht (unterschrieben vom Vermieter) beigelegt werden, oder die Mieterhöhung wird komplett per EDV erstellt, dann bedarf es keiner Unterschrift.

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Die gesetzliche Mieterhöhung

Zustimmung des Mieters Stimmt der Mieter innerhalb der zweimonatigen Überlegungsfrist nicht schriftlich zu, muss vom Vermieter entweder eine Klage auf Zustimmung eingereicht werden oder die Mieterhöhung verfällt. – Bei einer Personenmehrheit auf Seiten der Mieter müssen alle Mieter zustimmen. Für die Klage ist örtlich und sachlich ausschließlich das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk die Wohnung liegt. Häufige Fehler in der Zustimmungsklage sind beispielsweise:
Der Klageantrag muss den Umfang der angestrebten monatlichen Miete und den Zeitpunkt der Mieterhöhung enthalten.
Die im Mietvertrag bestehende Mietstruktur muss beibehalten werden (darf nicht an den Mietspiegel „angepasst“ werden).
Die dem Mietspiegel oder Gutachten zugrunde liegende Mietstruktur muss beachtet werden.
Teilzustimmungen des Mieters sind zu berücksichtigen.

Das Mietangebot-Verfahren Viele Vermieter legen, im Gegensatz zum populären Klischee, keinen Wert auf die „höchste Miete“ (siehe unter „Vermietungsstrategien“) und unterbreiten deshalb dem Mieter eine Mieterhöhung als Angebot. Der Vermieter schreibt in diesem Fall dem Mieter einen Brief, in dem er ihm die Gründe für eine Mieterhöhung darlegt:

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Verwaltung des Mieters

Beispiel: Sehr geehrter Mieter, in den letzten drei Jahren, seit Sie in der Wohnung wohnen, haben sich die Wassergebühren um 20 %, die Müllabfuhrgebühren um 40 %, die Versicherungen um 7 % und die Handwerkerrechnungen um 13 % erhöht. Wir benötigen deshalb, um die Bewirtschaftung des Anwesens weiter aufrechterhalten zu können, erhöhte Mieteinnahmen. Anteilig würde sich für Sie folgende Mieterhöhung/neue Miete ergeben: Bisherige Miete + Erhöhung 10 % Neue Nettomiete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung (unverändert) Summe

400,– EUR 40,– EUR _________ 440,– EUR 50,– EUR _________ 490,– EUR _________ _________

Überweisen Sie bitte, zum Zeichen Ihres Einverständnisses, obige neue Miete ab ........ auf das Ihnen bekannte Mietenkonto ......... .......... . Mit freundlichen Grüßen – Unterschrift –

Dieses Anschreiben erfüllt natürlich nicht die formalen Voraussetzungen eines Mieterhöhungsverfahrens! Der Unterschied ist: Der Mieter versteht meistens ohnehin, dass und warum seine Miete erhöht werden soll, er braucht nichts zu unterschreiben, und wenn sich die Mieterhöhung im Rahmen hält, hat dieses Mieterhöhungsschreiben eine sehr hohe „Erfolgsquote“. Anmerkung des Verfassers: Aus der langjährigen Erfahrung mit Mieterhöhungsverfahren ist festzustellen, dass in der Praxis der „normale Bürger“ und Mieter die obige, mietrechtlich vorgeschriebene Prozedur nicht versteht. In der weitaus größten Zahl ist der Mieter zwar bereit, die neue, erhöhte Miete zu bezahlen, aber er ist der Meinung: „Ich unterschreibe nichts.“ Der Mieter ist in der Regel der Ansicht, dass, wenn er die neue Miete bezahlt, die Sache für ihn in Ordnung ist.

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Die gesetzliche Mieterhöhung

Praxis-Tipp: Jedes formale Verfahren bringt aufgrund der Klagepflicht einen „Knick“ in die Mieter-Vermieter-Beziehung. Deshalb die Empfehlung: Jeder (außergerichtliche) Kompromiss ist besser als ein Klageverfahren auf Zustimmung! Natürlich werden einige Mieter auf das Angebot nicht eingehen. Hier bleibt dann immer noch die Möglichkeit, das formale Verfahren (über einen Anwalt) in die Wege zu leiten.

Vorsicht! Haustürwiderrufsgesetz Aktuell ist die Frage, ob eine Zustimmung zur Mieterhöhung, die vom Mieter aufgrund eines Besuchs des Vermieters/Verwalters in seiner Wohnung unterschrieben wurde, unter „Haustürgeschäfte“ fallen und somit vom Mieter widerrufen werden könnte. Dies wurde in einem Rechtsentscheid zugunsten des Mieters entschieden. Der Vermieter muss jedoch geschäftsmäßig handeln. Werden also Vertragsänderungen wie Mieterhöhungen, aber auch alle anderen Arten von mietvertraglichen Vereinbarungen mit einer „entgeltlichen Leistung“, in der Wohnung des Mieters „geschäftsmäßig“ behandelt, kann der Mieter widerrufen und Zahlungen zurückverlangen. Praxis-Tipp: Das Mieterhöhungsschreiben sollte beim Mieter abgegeben werden mit dem Hinweis, dieses unterschrieben zurückzusenden.

Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen In der Praxis werden im Zuge einer Mieterhöhung auch die Betriebskosten überprüft und eventuelle Kostensteigerungen durch Anpassung der Vorauszahlung oder Pauschale angeglichen.

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Verwaltung des Mieters

Die tatsächlich eingetretenen Betriebskostenerhöhungen können also direkt an den Mieter weitergegeben werden. Dies erfolgt durch eine Abrechnung, aber auch durch eine (rechtzeitige) Anpassung der Betriebskosten-Vorauszahlung. Im praktischen Ablauf erfolgt diese Anpassung der Vorauszahlung entweder regelmäßig jährlich nach erfolgter Betriebskostenabrechnung und/oder im Zusammenhang mit einer Mieterhöhung. Selbstverständlich nur unter der Voraussetzung, dass die Betriebskosten tatsächlich gestiegen sind!

Mieterhöhung aufgrund von wertverbessernden Maßnahmen und baulichen Änderungen Bei baulichen Änderungen und wertverbessernden sowie energiesparenden Maßnahmen sind der freifinanzierte Wohnungsbau und der soziale Wohnungsbau strikt zu trennen. Wertverbesserungen im freifinanzierten Wohnungsbau sind bauliche Maßnahmen, die den Wert der Wohnung für den Mieter auf Dauer verbessern. Instandhaltungsmaßnahmen, die (nur) einen höheren Materialwert haben oder entsprechend der neuesten Technik durchgeführt werden, sind in der Regel keine Wertverbesserungen im mietrechtlichen Sinne. Klassische Fälle sind folgende Maßnahmen, die
„den Gebrauchswert der Wohnung (für den Mieter!) nachhaltig, also auf Dauer gerichtet, verbessern“, z. B. Einbau eines Bades, Einbau eines WCs innerhalb der Wohnung, Baumaßnahmen, damit die Wohnung abgeschlossen ist (bei Altbauten), oder Einbau von Verbund- beziehungsweise Schallschutzfenstern. Vom Gesamtaufwand sind diejenigen Kosten abzuziehen, die für Instandhaltung bzw. Instandsetzung aufzuwenden gewesen wären! Ferner dürfen natürlich nicht „reine“ Instandhaltungskosten mit umgelegt werden, auch wenn dies technisch und vom Ablauf nicht anders machbar ist.

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Die gesetzliche Mieterhöhung


„Einsparung von Heizenergie bewirken.“ Energiesparende Maßnahmen sind Maßnahmen zur wesentlichen Verbesserung der Wärmedämmung von Fenstern, Außentüren, Außenwänden, Dächern, Kellerdecken und obersten Dachgeschossdecken, zur wesentlichen Verminderung des Energieverlustes und des Energieverbrauchs der zentralen Heizungs- und Warmwasseranlagen, zur Änderung von zentralen Heizungs- und Warmwasseranlagen innerhalb des Gebäudes für den Anschluss an die Fernwärmeversorgung, die überwiegend aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung, zur Verbrennung von Müll oder zur Verwertung von Abwärme gespeist wird, zur Rückgewinnung von Wärme und zur Nutzung von Energie durch Wärmepumpen und Solaranlagen usw. Bei diesen Maßnahmen muss auch aus der Sicht des Mieters das Gebot der Wirtschaftlichkeit berücksichtigt und das Verhältnis zwischen einzusparenden Heizkosten und Mietzinserhöhung geprüft werden. Bei einem Verstoß gegen dieses Gebot der Wirtschaftlichkeit entfällt nicht der Mieterhöhungsanspruch als solcher, sondern wird (durch das Gericht) um den für den Mieter „unwirtschaftlichen Teil“ gekürzt.
„… aufgrund von Umständen, die er (der Vermieter) nicht zu vertreten hat …, eintreten.“ Bauliche Maßnahmen in diesem Sinne sind z. B. Kanalanschluss (bei bisheriger Grube), Erdgasumstellung, Ausstattung mit Heizkostenverteilern, Ausstattung mit Warmwasserzählern oder Einbau von Sicherheitstüren im Aufzug. Nicht darunter zu verstehen sind Umlegungsmaßnahmen der Kommune. Diese gehören zum Wert des Grundstücks! Die ordnungsgemäße und rechtzeitige Ankündigung der vorgesehenen Maßnahmen ist die Fälligkeitsvoraussetzung für den Anspruch des Vermieters an den Mieter, die geplante Maßnahme zu dulden.

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Verwaltung des Mieters

Praxis-Tipp: Die Ankündigung sollte schriftlich mindestens zwei Monate vor Beginn der Maßnahme erfolgen und mindestens folgende Angaben enthalten:
Art der Maßnahme (z. B. Einbau von Isolierfenstern)
Umfang, Ort, Beginn und Dauer der Maßnahme
zu erwartende Mieterhöhung. Ist die Maßnahme nicht oder nicht rechtzeitig angekündigt worden oder übertrifft die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte Erhöhung um mehr als 10 %, so ist (statt der zweimonatigen Frist) eine Frist von sechs Monaten für den Zeitpunkt der Mieterhöhung einzuhalten. Der Mieter braucht Maßnahmen nicht zu dulden, die für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würden. Im Streitfall werden vom Gericht die berechtigten Interessen des Vermieters und die Gründe des Mieters gegeneinander abgewogen. Es handelt sich immer um Einzelfallentscheidungen. Praxis-Tipp: Es empfiehlt sich grundsätzlich, vor jeder Maßnahme eine schriftliche Ankündigung an den Mieter herauszugeben, ob sie nun gesetzlich gefordert wird oder nicht. Man denke nur an die Intimität bzw. Störung des Wohnens, an die Vermeidung von Gerüchten und Treppenhausgesprächen und an den partnerschaftlichen Umgang mit dem Mieter, der eine rechtzeitige Information voraussetzt.

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Richtiger Umgang mit Problem-Mietern

4. Richtiger Umgang mit Problem-Mietern Zu Beginn der Vermietung haben wir uns bereits ausführlich mit den Themen Zielgruppen, Vermietungsmarkt und somit mit der Mieterschicht beschäftigt. Mit der Auswahl des Mieters legen Sie in gewisser Weise den Grundstein dafür, wie aufwändig die Verwaltung Ihres Mieters sein wird. Wenn Ihr Mieter zur unteren Bevölkerungsschicht gehört, ist die Wahrscheinlichkeit, dass es aufgrund von Alkohol und anderer Probleme Stress für Sie geben dürfte, voraussehbar. Es muss nicht so sein, aber die Erfahrung spricht dafür. Aber auch wenn Sie an Akademiker und gut Gebildete vermieten, sind Sie vor den gleichen Problemen nicht sicher. Beste Familien geraten in Streit, die zahlreichen Scheidungen haben in Bezug auf die Wohnverhältnisse oftmals verheerende Auswirkungen. Erinnern Sie sich an die Einführung über das Grundverständnis von Wohnungen? Mit Ihrer Wohnung haben Sie es einem Mieter ermöglicht, seinen Lebensmittelpunkt in Ihrer Wohnung zu begründen, und wenn dieser Lebensmittelpunkt aufgrund irgendwelcher Umstände„aus den Fugen“ gerät, strahlt dieses Chaos auf die anderen Mitbewohner und in der letzten Konsequenz auch auf Sie als Vermieter aus. Und Sie können sich diesem Einfluss kaum entziehen. Schwierig wird der Umgang mit dem Mieter, wenn dieser ein sogenanntes „schuldhaftes Verhalten“ an den Tag legt. Von jedem Mietvertragsformular ist eine ausführliche Hausordnung Bestandteil, die das Zusammenleben regelt, z. B.:
Die Zugänge zu den einzelnen Wohnungen sind sauber zu halten. Die Treppen einschließlich Geländer und Treppenhausfenster sind sachgemäß zu pflegen und wöchentlich einmal gründlich zu putzen. Sind mehrere Parteien in einem Stockwerk, so haben sie sich mit der Treppenreinigung allwöchentlich abzuwechseln.

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Verwaltung des Mieters


Das Zuschlagen von Türen, Schreien und Lärmen in der Wohnung, im Treppenhaus, im Hof und im Garten ist zu vermeiden; ebenso nächtliche Ruhestörung durch Musikgeräte, Duschen oder Baden.
Das Waschen und/oder Trocknen von Wäsche in der Wohnung ist nicht gestattet.
Auf Balkonen dürfen Wäschestücke nur unterhalb der Geländerhöhe zum Trocknen oder Lüften aufgehängt werden.
Der Balkon darf nur in üblicher Weise benutzt werden; die Lagerung von Unrat, Gerümpel und Ähnlichem ist unzulässig.
Teppiche, Betten, Decken, Polstermöbel und andere Gegenstände dürfen weder im Treppenhaus noch zum Fenster herab oder auf dem Balkon gereinigt werden.
Kehricht und Abfälle dürfen nur in, nicht aber neben die Mülltonnen geleert werden.
Die Installation von Antennen jeglicher Art ist nur mit Erlaubnis des Vermieters zulässig.
Das Abstellen von Fahrrädern, Kinderwagen, Bierkästen und anderen Gegenständen im Hausflur, auf den Treppenabsätzen oder auf den Vorplätzen vor der Wohnung ist nicht gestattet, da diese Räume bzw. Plätze nicht zur alleinigen Nutzung vermietet sind usw.

Schuldhaftes Verhalten durch Lärm Aus langen Aufzählungen einer Hausordnung ist mietrechtlich nur ein einziger Punkt ein „wichtiger Grund“, und das ist „Lärm“. Verursacht ein Mieter trotz Abmahnungen ruhestörenden Lärm, kann letztlich der Vermieter kündigen und mit guter Aussicht auf Erfolg auf Räumung der Wohnung klagen. Voraussetzungen sind:

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Richtiger Umgang mit Problem-Mietern


Beweise, und zwar in rechtlicher Form, und das sind: Tag, Uhrzeit, Dauer, Zeugen
schriftliche Abmahnung zur Unterlassung
zweite schriftliche Abmahnung mit Androhung der Kündigung. Alle anderen Regelungen der Hausordnung sind sicher sinnvoll, und es ist auch wichtig, sie im Interesse des Hausfriedens einzuhalten, aber bei Nichteinhaltung ist dies in der Regel kein Grund zur Kündigung. Diese Fälle sind nur über das Thema „Umgang mit dem Mieter“ zu behandeln und sehr schwierig zu bearbeiten. Praxis-Tipp:
Die Hausordnung regelt das Verhältnis Mieter zu Mieter, nämlich das Zusammenleben der Mieter.
Haben zwei Parteien Streit miteinander, weil sie sich nicht vertragen, sollte der Vermieter beide auf den zivilen Klageweg verweisen. Bei Verursachung von Lärm kann der Mieter gegenüber dem Vermieter jedoch mietrechtlich massiver auftreten und gegebenenfalls Mietminderung geltend machen.

Der Vermieter ist verpflichtet, dann einzuschreiten, wenn durch Mieterverhalten für andere Mieter das Wohnen beeinträchtigt wird (und nicht, wenn sich der Mieter „nur“ über etwas ärgert!). Um in der Praxis mietrechtlich wirkungsvoll einzuschreiten, ist vom Vermieter folgender aufwändiger Verfahrensweg einzuhalten:

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Verwaltung des Mieters

Checkliste: Beweisführung für außerordentliche Kündigung
Meldung/Beschwerde eines Mieters oder eigener Verdacht
Beobachten der Angelegenheit
Den Mieter persönlich ansprechen, z. B. auch durch den Hausmeister usw., und ihm sagen: „Sie sollen … getan haben.“ Es handelt sich somit noch um keine Behauptung, sondern um einen Vorwurf mit der Möglichkeit einer Stellungnahme. Reaktion des Mieters. Er sagt: Nein Beweise sammeln: Tag, Uhrzeit, Zeugen
1. Abmahnung Möglichkeiten: 1. Mieter stellt ein 2. Mieter widerspricht 3. Mieter unterlässt nicht
Weitere Beweise sammeln: Tag, Uhrzeit, Zeugen 2. Abmahnung Möglichkeiten: 1. Mieter stellt ein 2. Mieter widerspricht 3. Mieter unterlässt nicht
Weitere Beweise sammeln: Tag, Uhrzeit, Zeugen
Fristlose Kündigung Zwei Möglichkeiten: Mieter zieht nicht aus. Räumungsklage

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Ja, richtig, aber es kommt nicht wieder vor – Fall erledigt –

– Fall erledigt – – Bearbeitung –

– Fall erledigt – – Bearbeitung –

Mieter zieht aus. Wohnungsabnahme

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Richtiger Umgang mit Problem-Mietern

In diesen Fällen des Vorwurfs an einen Mieter bedarf es mehrerer Beweise. „Alle wissen es“ ist noch kein Beweis. Beweise in gerichtlicher Form sind: Tag, Uhrzeit, Zeugen. Letztere müssen dann auch zur Aussage stehen, und dies ist meist der menschliche Schwachpunkt. Selbstverständlich kann es psychologisch wirkungsvoll sein, mit einer Kündigung zu drohen. Das hängt von den jeweiligen Umständen ab. Beispiel: Androhung einer Kündigung Sehr geehrter Mieter x, sehr geehrter Mieter y, seit einiger Zeit beschuldigen Sie sich gegenseitig verschiedener Unzulänglichkeiten, die, jede für sich betrachtet, zwar gering sind, zusammengenommen aber das Zusammenleben in der Hausgemeinschaft unerträglich machen können. Wir meinen z. B. das Herabwerfen von Marmelade, Ketchup, Staub usw. sowie das Füllen der Briefkästen mit Bonbonpapier, Kaugummi usw. Wir fordern Sie hiermit auf, ein solches Verhalten ab sofort zu unterlassen und sich so zu verhalten, wie es die Hausordnung als Bestandteil des Mietvertrages vorsieht. Bitte sorgen Sie dafür, dass sich auch Ihre Kinder an diese Bestimmungen halten. In Zukunft bin ich jedenfalls nicht mehr gewillt, ein solches Verhalten entgegen der Hausordnung hinzunehmen und werde – notfalls beide – Mietverhältnisse kündigen, wenn sich solche Vorkommnisse wiederholen sollten. Hochachtungsvoll Der Vermieter

Um diese Kündigung tatsächlich gerichtlich als Räumung der Wohnung durchzusetzen, wäre wiederum der obige Verfahrensweg zu beschreiten, andernfalls besteht die Gefahr, dass das Gericht keine ausreichenden Gründe für eine Kündigung und Räumung sieht.

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Verwaltung des Mieters

Nun könnten Sie als Vermieter sagen, was kümmert mich das Verhalten der Mieter? Die Rechtslage besagt, wie schon erläutert, dass, wenn sich der Mieter subjektiv in seinem Wohnen gestört fühlt, er sein Mietminderungs- und Zurückbehaltungsrecht wahrnehmen kann. In diesem Fall fehlt dem Vermieter das Geld auf dem Konto, und im Fall einer Klage würde der Mieter seine Gründe darlegen. Somit ist er dann doch in die Sache verwickelt, und zwar mit schlechten Karten. Der Vermieter kann diesbezügliche Beschwerden der Mieter also nicht einfach abschütteln, sondern es gilt, zu unterscheiden zwischen „momentaner Verärgerung“ und „andauernden Störungen“. Bei „momentaner Verärgerung“ hilft, wie sonst auch im Leben, im Prinzip nur eines: ausschimpfen lassen. Treten jedoch „andauernde Störungen“ auf, ist der Vermieter aufgerufen, tätig zu werden, z. B. durch eine schriftliche (erste) Abmahnung wie folgt: Beispiel: Betr.: Störung der Nachtruhe, unberechtigte Aufnahme fremder Personen und vernachlässigte Wohnung Sehr geehrter Mieter x, obwohl Sie erst seit 1. 8. 20 . . Mieter der Wohnung sind, gab es in dieser kurzen Zeit schon mehrfach mit Ihnen Schwierigkeiten. Am 15. September verursachten Sie gegen 23.15 Uhr durch Läuten, Klopfen und Schreien eine erhebliche Ruhestörung, so dass sich andere Hausbewohner genötigt sahen, die Polizei zu rufen. In der Folgezeit beklagten sich laufend Mieter über lautes Türzuschlagen und insbesondere darüber, dass Sie immer wieder von männlichen Jugendlichen, die angeblich Ihre „Brüder” sind, aufgesucht wurden und diese bei Ihnen nächtigten. Am 18. September ließen Sie z. B. eine fremde, nicht näher bekannte blonde Dame in Ihrer Wohnung übernachten.

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Richtiger Umgang mit Problem-Mietern

Außerdem befindet sich Ihre Wohnung bereits jetzt in einem vernachlässigten Zustand: Der Herd, insbesondere die Backröhre, ist stark verschmutzt und bedarf einer gründlichen Reinigung, im WCSitzkörper setzt sich bereits Urinstein ab, überhaupt bedarf die ganze Wohnung einer gründlichen Reinigung. So kann es nicht weitergehen! Wir haben Ihnen eine Wohnung vermietet, in der nur Sie und Ihr Kleinkind wohnberechtigt sind. Wohl dürfen Sie von Verwandten gelegentlich besucht werden, es darf aber nicht dazu führen, dass Sie eine Art „Hotelbetrieb” einrichten. Wir fordern Sie deshalb auf, die besagten Ruhestörungen ab sofort einzustellen und Ihre Wohnung bis zum . . . . . . . . . . gründlich zu reinigen. Wir werden am gleichen Tag gegen 16.00 Uhr eine Wohnungsbesichtigung vornehmen und bitten Sie, hierzu anwesend zu sein. Hochachtungsvoll Der Vermieter

Ändert der Mieter sein Verhalten nicht und treten weiterhin Beschwerden anderer Mieter auf, ist eine zweite Abmahnung mit Androhung der Kündigung erforderlich: Beispiel: Sehr geehrter Mieter x, die mit unserem Schreiben vom 13. 3. 20 . . vorgenommene Abmahnung haben Sie nicht beachtet, sondern weiterhin laufend Ruhestörungen in gleicher Weise verursacht. Im Mai dieses Jahres ist Ihre Ehefrau mit den Kindern verreist und bis heute nicht zurückgekehrt. Seit dieser Zeit gehen laufend namentlich nicht bekannte Männer und Frauen ein und aus, feiern mit Ihnen zusammen und nächtigen in der Wohnung. Ihre Besucher haben teilweise sogar Hausschlüssel, so dass sie auch während Ihrer Abwesenheit in die Wohnung gelangen können. Am 26. Juni dieses Jahres sind Sie gegen 1.15 Uhr nachts mit einer jungen Frau nach Hause gekommen, haben lautstark im Treppenhaus „gesungen” und anschließend bis 5 Uhr morgens eine ebenso laute Auseinandersetzung mit einem jungen Mann geführt, so

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Verwaltung des Mieters

dass die übrigen Hausbewohner wieder einmal keinen Schlaf finden konnten und dabei erheblich in der Nachtruhe gestört wurden. Seit Ihrem Einzug in die Wohnung haben Sie nicht einmal den Versuch unternommen, den mietvertraglichen Bestimmungen sowie der Hausordnung nachzukommen und ein ordentliches Mietverhältnis zu führen. Durch die laufenden Ruhestörungen und Vertragswidrigkeiten sind Sie für die Hausgemeinschaft nicht länger tragbar. Wir ermahnen Sie hiermit zum letzten Mal. Sollten Sie den genannten Zustand nicht ab sofort einstellen und wieder Anlass zu Beschwerden geben, werden wir das Mietverhältnis fristlos kündigen und bei Gericht Räumungsklage einreichen. Hochachtungsvoll Der Vermieter

Sollte der Mieter dieser zweiten Abmahnung nicht Folge leisten und sein Verhalten nicht ändern, kann eine fristlose Kündigung wie folgt ausgesprochen werden: Beispiel: Sehr geehrter Mieter x, trotz unserer zweiten Abmahnung haben Sie weiterhin die Ruhe der Hausgemeinschaft gestört. Wir kündigen deshalb hiermit das Mietverhältnis fristlos und fordern Sie auf, die Wohnung bis zum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (acht Tage) zu räumen und den vertragsgemäßen Zustand gemäß Mietvertrag herzustellen. Sollten Sie bis zu diesem Termin nicht ausgezogen sein, werden wir ohne weitere Ankündigung einen Rechtsanwalt beauftragen, Räumungsklage bei Gericht gegen Sie einzureichen. Hochachtungsvoll Der Vermieter

Nach Fristablauf sollte ein Anwalt zur Durchführung gerichtlicher Maßnahmen (Klage) beauftragt werden.

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Beendigung eines Mietverhältnisses 1. Kündigung des Mietverhältnisses . . . . 138 2. Kündigung durch den Mieter . . . . . . . . 138 3. Kündigung durch den Vermieter . . . . . 142 4. Wohnungsabnahme und -übergabe . . 151 5. Ansprüche und Kautionsabrechnung . 165

4

Beendigung eines Mietverhältnisses

1. Kündigung des Mietverhältnisses Der Gesetzgeber hat inzwischen vielfältige Varianten von Kündigungen und Kündigungsfristen eingeführt, die hier kurz im Überblick dargestellt werden sollen. Es gibt jetzt folgende Kündigungsbegriffe, die hauptsächlich Vermieter betreffen:
Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist
Ordentliche Kündigung des Vermieters
Erleichterte Kündigung des Vermieters (im Zwei-FamilienHaus)
Teilkündigung des Vermieters. Eine genauere Beschreibung folgt. Verstehen Sie den Grund für diese komplexe Kündigungssituation zunächst so, dass jede Kündigung tief in den in der Einführung des Grundverständnisses für Wohnungen beschriebenen Lebensmittelpunkt des Mieters eingreift. Aus diesem Grund ist der umgekehrte Fall viel einfacher.

2. Kündigung durch den Mieter Der Mieter kann jederzeit, ohne Angabe von Gründen, das Mietverhältnis kündigen. Die Kündigungsfrist richtet sich zunächst nach seinem Mietvertrag. In Altverträgen ist vielfach eine kürzere oder längere Kündigungszeit vorgesehen, als das Bürgerliche Gesetzbuch es heute vorsieht.

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Kündigung durch den Mieter

In vielen Fällen ist z. B. monatliche Kündigungsfrist vereinbart, in den Altverträgen der ehemaligen DDR oft nur eine 14-tägige Frist. In diesem Fall gilt (für den Mieter) die Frist laut Mietvertrag. Der Mieter (nicht aber der Vermieter, siehe nachfolgend) kann somit, entgegen dem Bürgerlichen Gesetzbuch, mit der für ihn kürzeren Frist das Mietverhältnis beenden. Für alle anderen Mietverträge gilt für den Mieter die generelle Frist von drei Monaten. Für Mietverträge ab 2002 gilt für den Mieter die heutige, gegenüber früher kürzere Frist von drei Monaten. Die Kündigung ist von allen Personen, die Mieter sind, zu unterzeichnen. Haben nicht alle Vertragspartner unterschrieben, kann der Vermieter die Kündigung zurückgeben. Der Mieter kann dann das Kündigungsschreiben neu dem Vermieter zuleiten, d. h. die Kündigungsfrist verschiebt sich entsprechend. Praxis-Tipp: Jeder Kündigung folgt eine Kündigungsbestätigung! – Wenn der Vermieter das nicht von allen Parteien (z. B. Eheleuten) unterzeichnete Kündigungsschreiben annimmt, sollte die darauf folgende Kündigungsbestätigung an beide Vertragsparteien gerichtet sein. Es kann durchaus der Fall eintreten, dass die Vertragsparteien Streit haben und einer von beiden kündigt die Wohnung, ohne dass der andere davon etwas weiß. Dem kann durch eine an beide gerichtete (oder in zwei Briefen verfasste) Kündigungsbestätigung begegnet werden.

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Beendigung eines Mietverhältnisses

Eine Kündigungsbestätigung könnte wie folgt lauten: Beispiel: Herrn und Frau Hans und Marianne Mustermann Adresse Betrifft: Kündigungsbestätigung Sehr geehrte Frau Mustermann, sehr geehrter Herr Mustermann, hiermit bestätige ich Ihre Kündigung des Mietverhältnisses gemäß Mietvertrag zum 31. . . . . . 20. . . . . . Ich weise darauf hin, dass sich die Wohnung zum obigen Termin im vertragsgemäßen Zustand gemäß Mietvertrag befinden muss. Sollte das nicht der Fall sein, kann ich Sie nicht aus der Haftung des Mietvertrages entlassen. Vereinbaren Sie deshalb bitte rechtzeitig einen Termin für die Wohnungsbesichtigung bzw. Wohnungsabnahme mit unserem Hausmeister, Herrn Petermann. Mit freundlichen Grüßen – Unterschrift – Vermieter Kopie an den Hausmeister Petermann

Ausziehender Mieter bringt einen Nachmieter Es ist ein weit verbreiteter Irrglaube, mehr jedoch Wunschdenken beim ausziehenden Mieter, dass er sich durch Besorgung eines Nachmieters von vielen Pflichten befreien kann. Liegt die Kündigungsfrist bei drei Monaten, braucht ein Ersatzmieter in aller Regel überhaupt nicht akzeptiert zu werden. Darin ist sich die Mietrechtsprechung weitgehend einig. Aber auch ein langfristiges Mietver-

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Kündigung durch den Mieter

hältnis kann der ausziehende Mieter nicht einfach dadurch beenden, dass er dem Vermieter einen oder mehrere geeignete Nachfolger präsentiert, die bereit und in der Lage sind, das Mietverhältnis zu den bisherigen Bedingungen fortzusetzen. Der Vermieter ist nur dann verpflichtet, einen „akzeptablen“ Mietinteressenten als Nachmieter anzunehmen, wenn im Einzelfall ein Festhalten am Mietvertrag einen Verstoß gegen Treu und Glauben darstellen würde.

Außerordentliches Kündigungsrecht des Mieters Der Mieter hat in folgenden Fällen ein gesetzliches, außerordentliches Kündigungsrecht:
bei einer Mieterhöhung
bei einer Mieterhöhung bei baulichen Änderungen und Modernisierungen
Kündigung durch die Erben bei Tod des Mieters

Außerordentliche fristlose Kündigung durch den Mieter Bei folgenden Gegebenheiten kann der Mieter das Mietverhältnis fristlos kündigen:
Wegen Nichtgewährung des Gebrauchs: Kann der Mieter die gemieteten Räume nicht oder nur zum Teil nutzen, kann er das Mietverhältnis fristlos kündigen.
Wegen Gesundheitsgefährdung: Ist die Benützung von Mieträumen mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden, kann der Mieter das Mietverhältnis fristlos kündigen.

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Beendigung eines Mietverhältnisses

3. Kündigung durch den Vermieter Kündigt der Vermieter, unterscheidet das Mietrecht ebenfalls zwei Kündigungsarten, nämlich
die fristlose Kündigung und
Kündigungen, die unter Einhaltung von bestimmten Fristen auszusprechen sind. Grundsätzlich gilt: Kündigen kann nur der im Grundbuch eingetragene Eigentümer. Bei Kauf eines Objekts kann der neue Eigentümer erst dann kündigen, wenn er im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen ist.

Die fristlose Kündigung durch den Vermieter Neben der Kündigung mit gesetzlicher Frist sieht das Bürgerliche Gesetzbuch außerordentliche Kündigungsgründe vor, mit denen der Vermieter ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen kann.

Fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug Der Vermieter kann das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Mietzahlungstermine mit einem Betrag in Verzug ist, der eine Monatsmiete übersteigt oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung des Mietzinses in Höhe eines Betrags in Verzug gekommen ist, der den Mietzins von zwei Monaten erreicht. Die Miete ist eine Bringschuld, d. h. sie muss ohne Rechnung und ohne Mahnung automatisch vom Mieter erbracht werden, und wenn der Mieter die Miete nicht bezahlt, ist er kraft Gesetzes in Verzug. Der Vermieter könnte nun (kostenpflichtig) mahnen oder die Mahnung einem für den Mieter kostenpflichtigen Anwalt übertragen.

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Kündigung durch den Vermieter

Er ist jedoch zu keiner dieser Maßnahmen verpflichtet, er kann den oben genannten Fall auch „stillschweigend“ abwarten und, bei Eintritt der Voraussetzung, fristlos kündigen. In der Praxis stehen dem Vermieter bei Mietrückstand generell neben der Kündigung folgende Möglichkeiten offen:
außergerichtliche Mahnung durch einen Anwalt
gerichtlicher Mahnbescheid
Zahlungsklage Die fristlose Kündigung wird schriftlich per Post ausgesprochen. Beispiel: Sehr geehrter Mieter, aufgrund des Mietrückstandes kündige ich hiermit das Mietverhältnis fristlos und fordere Sie auf, innerhalb von acht Tagen auszuziehen und die Wohnung in den vertragsmäßigen Zustand zu versetzen. Sofern Sie dieser Aufforderung nicht nachkommen, werde ich Räumungsklage bei Gericht einreichen. Hochachtungsvoll Der Vermieter

Die Kündigung ist nachweislich zuzustellen. Nach Fristablauf kann der Vermieter untätig bleiben, z. B. bei Ratenzahlung oder Wiederaufnahme von Zahlungen durch den Mieter, oder, wie angekündigt, einen Anwalt mit der Durchführung rechtlicher Maßnahmen beauftragen. Die fristlose Kündigung bei vertragswidrigem Gebrauch Der Vermieter kann fristlos kündigen, wenn der Mieter ungeachtet einer schriftlichen Abmahnung
einen vertragswidrigen Gebrauch der Mieträume fortsetzt, der die Rechte des Vermieters in erheblichem Maße verletzt,

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Beendigung eines Mietverhältnisses


insbesondere einem Dritten unbefugterweise den Mietraum zur Nutzung überlässt oder
die Sache durch Vernachlässigung der dem Mieter obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet. Praxis-Tipp: Es bedarf in jedem Falle zunächst einer schriftlichen Abmahnung. Zwischenzeitlich verlangt die Rechtsprechung nicht nur eine, sondern zwei Abmahnungen: Den ersten Brief als Hinweis auf die Rechtswidrigkeit und als Aufforderung zur Unterlassung, den zweiten Brief mit Androhung der Kündigung. Vertragswidriger Gebrauch bedeutet: Der Mieter verwendet die Räume anders, als sie ihm vermietet sind. Beispiel: Eine Wohnung ist zum Wohngebrauch vermietet und nicht als Büro. Ist ein Laden zum Verkauf von Damenoberbekleidung vermietet, ist eine Einrichtung als Sexshop vertragswidrig. Unbedenklich ist, wenn innerhalb einer Wohnung mit mehreren Zimmern ein Zimmer anderweitig verwendet wird, z. B. in einer Drei-Zimmer-Wohnung wird ein Zimmer als Büro (ohne Parteiverkehr) oder als Arbeitsplatz für Heimarbeit verwendet. Die „unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte“ bedeutet: Die Überlassung der Mieträume an Personen, die „nicht Mieter sind“. Im Abschnitt „Vermietung“ legten wir deshalb größten Wert darauf, deutlich festzulegen, wer tatsächlich Mieter ist, denn sonst ist die unbefugte Gebrauchsüberlassung nur schwer feststellbar. Der klassische Fall der „unbefugten Gebrauchsüberlassung“ ist: Der Mieter hat eine große Wohnung und vermietet (ohne Genehmigung des Vermieters) einzelne Zimmer an Studenten/Messegäste/Touristen usw. Durch die „Untermieter“ nimmt er selbst ein

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Kündigung durch den Vermieter

Vielfaches seiner eigenen Miete ein (obwohl es rechtlich darauf nicht ankommt). Der Kündigung vorausgehen muss also die genannte Abmahnung. Ein solcher (erster) Brief könnte wie folgt aussehen: Beispiel: Sehr geehrter Mieter, wie uns bekannt wurde, verwenden Sie Ihre Wohnung derzeit als Büro. Wir haben Ihnen Ihre Räume als Wohnung vermietet, die Benützung als Büro ist vertragswidrig. Die Zweckentfremdung von Wohnraum ist außerdem gesetzlich untersagt. Wir fordern Sie deshalb auf, die Zweckentfremdung bis zum . . . . . . . . . (angemessene Frist) einzustellen. Ihre Wohnräume dürfen nur zum Zweck des Wohnens verwendet werden. Hochachtungsvoll Der Vermieter

Beachtet der Mieter diese gesetzte Frist nicht, ist eine zweite Abmahnung mit Fristsetzung vorzunehmen. Beachtet der Mieter auch diese Abmahnung nicht, erfolgt die fristlose Kündigung: Beispiel: Sehr geehrter Mieter, unsere Abmahnungen vom . . . . . . und . . . . . . . haben Sie nicht beachtet und nutzen weiterhin die gemietete Wohnung vertragswidrig als Büro. Wir kündigen deshalb das Mietverhältnis fristlos und fordern Sie auf, binnen acht Tagen die Mieträume zu räumen und sie in den vertragsgemäßen Zustand zu versetzen. Sollten Sie dieser Aufforderung nicht nachkommen, werden wir Räumungsklage bei Gericht einreichen. Hochachtungsvoll Der Vermieter

Zieht der Mieter nicht aus, wird durch einen Anwalt Räumungsklage bei Gericht eingereicht.

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Beendigung eines Mietverhältnisses

Die Kündigung durch den Vermieter unter Einhaltung von Kündigungsfristen In folgenden Fällen hat der Vermieter eine Kündigungsfrist einzuhalten: Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung Als ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses ist insbesondere anzusehen, wenn der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Dazu zählen z. B. wiederholt unpünktliche Mietzahlungen und Mietrückstände. Beispiel: Der Mieter zahlt laufend später als am dritten Werktag. Ist der Vermieter damit nicht einverstanden, muss er den Mieter laufend (mehrmals) auf diesen Umstand hinweisen. Zahlt der Mieter dennoch nicht pünktlich, kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen. Ein Rechtsstreit auf Räumung hätte jedoch nur dann Erfolg, wenn nicht die Sozialklausel (siehe nachfolgend) Anwendung findet. Die weiteren Gründe, wie schuldhafte Pflichtverletzung, sind reine Rechtsfragen. Damit kommt es, wie immer im Mietrecht, sehr stark auf die Umstände des Einzelfalles an. Kündigung wegen Eigenbedarfs Als ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses ist insbesondere anzusehen, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen benötigt. Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist somit auf die Person des Vermieters und auf seine Familie abgestellt. Zur „Familie“ gehören

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Kündigung durch den Vermieter

die Mutter, Sohn oder Tochter, der Bruder, das Stiefkind, ferner Hausangestellte und solche Personen, die der Vermieter schon bisher dauernd in seinem Haushalt aufgenommen hatte. Zur Familie kann also auch eine Pflegeperson gehören. Klassische Fälle des Eigenbedarfs
Schlechte/schlechtere eigene Wohnverhältnisse
persönliche Veränderungen wie Heirat, Arbeitsplatzänderung, Ruhestand, Trennung usw.
Sohn/Tochter wollen eine „eigene“ Wohnung beziehen.
Vater/Mutter ist pflegebedürftig und soll in der Nähe der Tochter/des Sohnes wohnen.
Sohn/Tochter möchte pflegebedürftige Eltern in seiner/ihrer Nähe haben. Im Streitfalle werden durch das Gericht, ähnlich wie auf einer Waage, die berechtigten Interessen des Vermieters den berechtigten Interessen des Mieters auf Verbleib in der Wohnung gegenübergestellt. Die obigen Punkte sind dabei die eine Seite der Waage. Die andere Seite bilden die Interessen des Mieters. (Siehe hierzu nachfolgend „Sozialklausel“.) Grundsätzlich müssen die Eigenbedarfsgründe nach Mietvertragsabschluss entstanden sein und dürfen nach Ablauf der Kündigungszeit (gegebenenfalls einschließlich Gerichtszeit) nicht weggefallen sein. Da die Kündigungsgründe in der Person liegen müssen, können Gesellschaften (als Vermieter) in der Regel keinen Eigenbedarf wirksam geltend machen. Einzige Ausnahme: Ein Mietverhältnis über eine Wohnung (die bisher keine Betriebswohnung war) kann gekündigt werden, um dort einen Hausmeister unterzubringen, sofern die Einstellung eines Hausmeisters objektiv erforderlich und die Wohnung hierfür geeignet ist.

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Beendigung eines Mietverhältnisses

Die Kündigungsfrist beträgt entsprechend der Mietvertragsdauer drei, sechs oder neun Monate.

Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses ist auch dann gegeben, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Typische Fälle sind, wenn Geldmittel benötigt werden für
Unterhalt und Altersversorgung
Schaffung neuen Wohnraums
Investitionen
Beseitigung abbruchreifer Gebäude und Neubebauung
grundsätzliche Sanierungen Ferner wurde ein berechtigtes Interesse anerkannt, wenn eine Altbauwohnung mit Bad und WC ausgestattet werden soll und dadurch die betreffende Wohnung wegfällt oder der Erlös zum Kauf einer anderen Eigentumswohnung für Familienangehörige verwendet werden soll (nicht aber allein die Erwartung eines höheren Erlöses beim Weiterverkauf einer leeren Wohnung). Die Kündigung zum Zweck des Verkaufs im „entmieteten“ Zustand steht in den Gerichtsfällen im Vordergrund. Die Grenze, bis zu der der Eigentümer wirtschaftliche Nachteile zu tragen hat, hat das Bundesverfassungsgericht nicht gezogen, sondern der fachgerichtlichen Klärung überlassen. Dies bedeutet, dass in die gerichtliche Klärung die gesamten Vermögensbelange des Vermieters einzubeziehen sind, es braucht jedoch nicht die wirtschaftliche Existenz des Vermieters in Frage gestellt zu werden. In der neueren Rechtsprechung ist ein erheblicher Nachteil, der einen Verkauf erforderlich macht, dann bejaht worden, wenn die Mieteinnahmen keine Ren-

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Kündigung durch den Vermieter

dite mehr erbringen, mithin die monatlichen Aufwendungen über den Mieteinnahmen liegen. Nicht unter „wirtschaftliche Verwertung“ fallen folgende Fälle:
Wirtschaftlichkeit im Zusammenhang mit der Umwandlung in Eigentumswohnungen: Hier kann sich der Vermieter nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
Höhere Miete durch neuen Mieter: Durch einen für den Vermieter ungünstigen Mietvertrag (z. B. ein Zehn-Jahres-Vertrag ohne Mieterhöhungsklausel) bleibt die Einzelmiete u. U. beträchtlich hinter der allgemeinen Mietentwicklung zurück. Der Vermieter hat keine Möglichkeit, das Mietverhältnis zu kündigen mit der Begründung, dass er durch dieses Mietverhältnis einen wirtschaftlichen Nachteil über Jahre hinweg, solange das Mietverhältnis noch besteht, erleiden muss. In den Fällen „Eigenbedarf“ und „wirtschaftliche Verwertung“ werden vor Gericht selbst in den Fällen, in denen die Kündigung berechtigt ist, dem Mieter oftmals lange Räumungsfristen gewährt. Als berechtigte Interessen des Vermieters werden nur die Gründe berücksichtigt, die in dem Kündigungsschreiben angegeben sind, soweit sie nicht nachträglich entstanden sind. Für die Praxis bedeutet eine solche Kündigung eine Abwägung aller Umstände und eine gründliche Vorbereitung. Sonderfall Einliegerwohnung Grundlos kann also der Vermieter nicht kündigen, er muss grundsätzlich ein berechtigtes Interesse im Sinne des Mietrechts nachweisen. Einzige Ausnahme ist der Fall der Einliegerwohnung beziehungsweise von bis zu zwei vermieteten Wohnungen in einem Haus, in dem der Vermieter auch selbst eine Wohnung bewohnt. Hier kann der Vermieter dem Mieter kündigen, ohne dass es einer Begründung bedarf. – Was aber ist mietrechtlich ein „berechtigtes Interesse“?

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Beendigung eines Mietverhältnisses

Das Widerspruchsrecht des Mieters gegen die Kündigung (Sozialklausel) Der Mieter kann der Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum widersprechen und vom Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die vertragsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Nach der bisherigen Rechtsprechung wurden folgende Gründe für den Widerspruch anerkannt: hohes Alter, Invalidität, Gebrechlichkeit, fortgeschrittene Schwangerschaft, schwere Erkrankung usw. Entscheidend sind die besonderen Umstände des jeweiligen Mieters. Soziale Gründe des Vermieters

Soziale Gründe des Mieters


schlechtere Wohnbedingungen


hohes Alter


berufliche Veränderungen


Invalidität, Gebrechlichkeit


Pflege der Eltern/Kinder


schwere Erkrankung


Wohnverhältnisse der erwachsenen Kinder


fortgeschrittene Schwangerschaft

Achtung: Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Ist ein Härtefall gegeben, kann der Mieter verlangen, dass das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist. Ist dem Vermieter nicht zuzumuten, das Mietverhältnis nach den bisher geltenden Vertragsbedingungen fortzusetzen, so kann der Mieter nur verlangen, dass es unter einer angemessenen Änderung der Bedingungen fortgesetzt wird.

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Wohnungsabnahme und -übergabe

4. Wohnungsabnahme und -übergabe Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist die wichtigste Frage, in welchem Zustand der Mieter die Mieträume zurückzugeben hat. Dabei treten bereits im Vorfeld mehrere Problemkreise auf. Diese sollten deshalb zuerst behandelt werden (die Reihenfolge bedeutet keine Gewichtung). Instandhaltung, Kleinreparaturen, Einrichtungen und Einbauten In der Regel hat der Vermieter die Verpflichtung zur Durchführung von Kleinreparaturen per Mietvertrag dem Mieter auferlegt. Lässt nun aber der Mieter diese Arbeiten nicht ausführen, tritt dieses Problem spätestens beim Mieterauszug auf, denn nun zeigen sich Schäden, von denen der Mieter behauptet, sie seien schon beim Einzug vorhanden gewesen. Tatsächlich handelt es sich vielfach um unterlassene Instandhaltungsmaßnahmen. Ebenso hat der Mieter spätestens bei Auszug für diejenigen Schäden aufzukommen, die er (oder seine Familie oder Besuch) verursacht haben. Der Mieter ist weiterhin verpflichtet, Gebrauchsspuren, die über die vertragliche Abnützung hinausgehen, zu tilgen und nach Beseitigung von Anlagen oder Installationen den früheren Zustand wiederherzustellen. Dies gilt vor allem für die Beseitigung von Schäden an Tapeten und Anstrichen. Außerdem muss der Mieter beim Auszug auch Haken und Schrauben entfernen sowie Dübellöcher verschließen. Da der Mieter einen eingebrachten – auch verklebten – Teppichboden beseitigen muss, ist er auch für Beschädigungen infolge des Entfernens – wie Schäden am Unterbelag, Zurückbleiben von Kleberesten usw. – verantwortlich. Der Mieter ist im Normalfall grundsätzlich verpflichtet, die von ihm vorgenommenen Maßnahmen zu beseitigen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen.

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Beendigung eines Mietverhältnisses

Das Mietrecht unterscheidet hier zwischen den Begriffen „Einbauten“ und „Einrichtungen“. Bei Einrichtungen handelt es sich um im weitesten Sinne mobile Einrichtungen, wie sämtliche Möbel, Holzverkleidungen, Fußbodenbeläge usw. Diese sind vom ausziehenden Mieter stets zu entfernen. Einbauten sind bauliche Installationen, die fest mit dem Gebäude verbunden sind, z. B. Fliesen, Rohrleitungen usw. Diese Maßnahmen sind schwieriger zu beurteilen. In folgenden Fällen braucht der Mieter Baulichkeiten und Einrichtungen nicht zu entfernen:
Maßnahmen, die dazu dienten, Mängel zu beseitigen.
Ebenso wenig besteht eine Entfernungspflicht für Maßnahmen, die der Mieter im Einverständnis mit dem Vermieter vorgenommen hat, um das Mietobjekt zum vereinbarten Nutzungs- oder Gebrauchszweck erst herzurichten. Er braucht dann weder die Einrichtung selbst noch die hierdurch hervorgerufenen Einwirkungen auf das Mietobjekt zu beseitigen.
Andere Maßnahmen, die der Mieter mit Erlaubnis des Vermieters durchgeführt hat und die allein seinem Zweck dienten (z. B. Einbau von Raumteilern, Einbauschränken oder eines Duschbades, Durchbrechen einer Tür oder eines Fensters) müssen nicht beseitigt werden, wenn der Vermieter auf die Entfernung ausdrücklich oder schlüssig verzichtet hat.
Schließlich kann der Vermieter die Beseitigung bzw. Entfernung dann nicht verlangen, wenn dies rechtsmissbräuchlich ist. Ein Rechtsmissbrauch kann z. B. dann vorliegen, wenn der Nachmieter bereit ist, die Maßnahme oder deren Ergebnis als eigene zu übernehmen und sich zur Entfernung nach Ablauf seiner Mietzeit verpflichtet.

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Wohnungsabnahme und -übergabe

Ausführung von Schönheitsreparaturen Nicht gesetzlich geregelt, aber mietverträglich eingebürgert hat sich die Verpflichtung des Mieters, die notwendig werdenden Schönheitsreparaturen während der Mietzeit ordnungsgemäß auszuführen. Unter Schönheitsreparaturen versteht man die „malermäßige Instandhaltung“ der Wohnung, somit das Tünchen oder Tapezieren. Übliche (gesetzlich nicht geregelte) Fristen sind:
Küchen/Bäder jeweils in drei Jahren
Wohn- und Schlafräume in vier bis fünf Jahren
Fenster/Türen/Heizkörper in sechs Jahren
Nebenräume in sieben Jahren. Diese Arbeiten sind vom Mieter, wie erwähnt, während der Mietzeit vorzunehmen. In der Praxis werden bei vielen Vermietern diese Fristen während des Mietverhältnisses nicht kontrolliert und auch nur als grobe Anhaltspunkte gewertet, da die Durchführung beim Normalmieter ohnehin funktioniert. Jede Mietpartei möchte im Normalfall „schön“ wohnen, und deshalb sorgt bei Familien vielfach die Frau dafür, dass die einzelnen Räume nach einer gewissen Zeit renoviert werden. Auch sonst ist für den Mieter das regelmäßige Tapezieren seiner Räume eine Selbstverständlichkeit, die der Vermieter nicht zu überwachen braucht. Schönheitsreparaturen werden erst bei Auszug ein Problem und die Entwicklung hierzu beginnt bereits viel früher, denn schon derjenige Mieter, der vorhat, sich räumlich zu verändern, wird anstehende Renovierungen nicht mehr durchführen, sondern auf den ins Auge gefassten Auszugstermin verlegen. Und damit wird dieses Thema in der Regel erst bei Mieterwechsel akut. Hinzu kommt, dass der ausziehende Mieter möglichst kostengünstig aus dieser Verpflichtung herauskommen möchte. Sein Interesse gilt bereits seiner neuen Wohnung. Nachdem ein Umzug meist mit hohen

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Beendigung eines Mietverhältnisses

Kosten und unerwarteten Ausgaben verbunden ist, ist die finanzielle Situation angespannt. Als Vermieter muss man deshalb darauf vorbereitet sein, dass der ausziehende Mieter versucht, aus seiner bisherigen Wohnung ein „Geschäft“ zu machen, z. B. durch Verkauf seiner alten Möbel und durch Zusagen des neuen Mieters, die vorhandenen Tapeten zu übernehmen. Dies sind die „harmlosesten“ Geschäfte. Je nach Wohnungssituation sind fünfstellige Abstandszahlungen des Nachmieters nicht ungewöhnlich. Seit 1. 9. 1993 sind Abstandszahlungen in unangemessener Höhe verboten (nichtig); zur Wehr setzen müsste sich der neu einziehende Mieter allerdings gegenüber dem, an den er gezahlt hat, also dem ausziehenden Mieter. Interesse des Vermieters ist nicht so sehr der Umstand, ob der neue Mieter Gegenstände des Vormieters übernimmt oder nicht, sondern dafür zu sorgen, dass alles mit rechten Dingen zugeht und klare Vereinbarungen getroffen werden, so dass vor allem der neu einziehende Mieter bei eventuellem späteren eigenen Auszug wiederum klare Bedingungen vorfindet. Für die Beendigung eines Mietverhältnisses gilt als Grundprinzip, eine Lösung zu finden, die allen drei Beteiligten (Vermieter – Mieter – neuer Mieter) gerecht wird. Praxis-Tipp: Dem Vermieter sollte es darum gehen, nicht auf der „Erfüllung der Buchstaben des Mietvertrages“ zu bestehen, sondern sein Interesse sollte (nur) sein, dass letztlich nicht Kosten und/oder Nachteile an ihm hängen bleiben, die eigentlich der Mieter zu vertreten hat.

Die mietrechtliche Ausgangssituation ergibt sich aus dem Mietvertrag, in dem üblicherweise in den Allgemeinen Vertragsbedingungen Regelungen über die Rückgabe der Mieträume zu finden sind.

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Wohnungsabnahme und -übergabe

In der Rechtsprechung werden zu diesen Allgemeinen Geschäftsbedingungen folgende Meinungen vertreten:
Zulässig ist grundsätzlich eine Vereinbarung, dass der Mieter die laufenden und die am Ende der Mietzeit anfallenden Schönheitsreparaturen auf seine Kosten vorzunehmen hat.
Zulässig ist eine Kostenbeteiligung des ausziehenden Mieters an späteren Schönheitsreparaturen.
Bei Vermietung einer nicht renovierten Wohnung ist die Abwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplanes jedenfalls dann wirksam, wenn die Renovierungsverpflichtung des Mieters ausschließlich an den Ablauf der üblichen Renovierungsfristen während der Mietzeit anknüpft.
Unwirksam wäre dagegen eine Vereinbarung, durch die der Mieter verpflichtet würde, einen vor seiner Mietzeit liegenden Abnutzungszeitraum durch – deshalb früher fällig werdende – Renovierungsleistungen abzudecken.
Unwirksam ist eine Vereinbarung, dass der Mieter beim Auszug ohne jede Rücksicht auf frühere Schönheitsreparaturen auf seine Kosten renovieren muss.
Hat sich der Mieter zur Renovierung für den Fall des Auszugs wirksam verpflichtet, so muss er renovieren, wenn sich die Wohnung nicht mehr im vertragsgemäßen Zustand befindet oder die Schönheitsreparaturen nach dem vereinbarten Fristenplan ohnehin fällig wären.
Wenn die Schönheitsreparaturen durch einen Umbau des Vermieters zerstört würden, hat ein zur Endrenovierung verpflichteter Mieter anstelle der Renovierung einen Ausgleich in Geld zu leisten.
Hält sich der Mieter nicht an seine Renovierungsverpflichtungen, kann der Vermieter möglicherweise Schadensersatz beanspruchen.

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Beendigung eines Mietverhältnisses

Grundsätzlich muss also der Mieter die Mieträume nicht in einem besseren Zustand zurückgeben, als er sie selbst übernommen hat. Wichtig: Ausnahme: Der Mieter hat bei unrenoviert übernommener Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses einen entsprechenden Ausgleich erhalten (z. B. mietfreie Zeit, Zuschuss zur Renovierung usw.). Aus der Praxis ergeben sich mehrere Varianten, wobei drei beispielhaft dargestellt werden sollen. Variante 1 Vermieter übergibt im renovierten Zustand; Mieter renoviert laut Fristenplan. In diesem Fall erhält der Mieter bei Vermietung und Einzug eine komplett renovierte Wohnung, d. h. Wände, Decken, Türen, Fenster, Heizkörper usw. sind frisch und fachgerecht gestrichen. Der Mieter wird gemäß Mietvertrag verpflichtet, während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen auszuführen, was er auch tut. Folge: Bei Beendigung des Mietverhältnisses sind die Fristenplandifferenzen abzurechnen, also gegen Geld auszugleichen. Beispiel: Die Küche zu renovieren kostet laut Kostenangebot 1200,– EUR, der Mieter hat vor einem Jahr renoviert (Fristenplan, siehe oben: drei Jahre), er braucht somit die Küche nicht zu renovieren, sondern trägt einen Kostenanteil von einem Drittel (1200,– EUR : 3 Jahre x 1 Jahr) = 400,– EUR. In diesem Fall der Variante 1 wären somit bei Beendigung eines Mietverhältnisses aufgrund eines Kostenangebots die anteiligen Renovierungskosten zu erreichen; der Mieter braucht nicht zu renovieren, sondern trägt die anteiligen Renovierungskosten.

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Wohnungsabnahme und -übergabe

Nach Auszug des Mieters hat der Vermieter die Wahl:
Entweder er renoviert selbst neu und verwendet die Anteile des Mieters, oder
er übergibt die Vormieteranteile an den Nachmieter und dieser tritt in den laufenden Fristenplan ein.

Variante 2 Ausziehender Mieter übergibt im unrenovierten Zustand; neuer Mieter renoviert selbst. Hat der ausziehende Mieter die Wohnung „besenrein“ zu übergeben, braucht er die Mieträume nicht zu renovieren, d. h. er übergibt im unrenovierten (lediglich sauberen) Zustand. Der Vermieter übergibt an den Nachmieter im gleichen Zustand, das bedeutet, auch dieser braucht bei seinem späteren Auszug ebenfalls nicht zu renovieren. Mit der Zeit hängen somit mehrere Schichten Tapeten an den Wänden, die dann nur noch zentimeterweise entfernt werden können. Meist löst sich dabei auch der Putz. Diese Kosten hat der Vermieter zu tragen (er hat versäumt, beim erstmaligen Wechsel von „getüncht“ auf „tapeziert“ das Entfernen der Tapeten zu verlangen). Verputzkosten, die beim Abmachen der Tapeten anfallen und über das malermäßige „Verspachteln“ hinausgehen, hat der Vermieter zu tragen. Nachteil dieser Variante ist, dass vor allem die Fenster nicht regelmäßig gestrichen werden und auch der Gesamtzustand der Wohnung darunter leiden kann.

Variante 3 Renovierung ohne Wände, d. h. Tapeten sind entfernt, Decken, Fenster (innen), eventuell Türen und Heizkörper sind gestrichen;

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Beendigung eines Mietverhältnisses

Nachmieter erhält und übergibt in gleicher Weise. Ausgangsbasis dieser Variante ist eine Vereinbarung im Mietvertrag wie folgt: Bei Beendigung des Mietverhältnisses sind Tapeten zu entfernen und die Decken, Fenster (innen), Türen (soweit nicht Naturholz) und Heizkörper frisch fachgerecht weiß zu streichen.

Ein Fristenplan wird nicht vereinbart. Während des Mietverhältnisses obliegt somit dem Mieter der Zeitplan der Wohnungsrenovierung, was im Normalfall in der Praxis keine Schwierigkeit bedeutet. Wird das Mietverhältnis gekündigt, weiß der Mieter, was zu tun ist, und kann sich entsprechend darauf einstellen.

Rückgabeanspruch des Vermieters Endet ein Mietverhältnis, so hat der Vermieter an den Mieter einen Rückgabeanspruch. Dieser Grundsatz gilt für alle Arten von Mietverhältnissen. Verlässt der Mieter die Mieträume und lässt dort die Schlüssel zurück, ohne sie an den Vermieter oder dessen Beauftragten zurückzugeben, oder wirft er die Schlüssel lediglich in den Briefkasten des Vermieters, so liegt bloße Besitzaufgabe, jedoch noch keine Rückgabe vor. Nimmt der Vermieter diese Schlüssel an, was zu empfehlen ist, verliert er dadurch keine Ansprüche – im Gegenteil: Durch schnelles Handeln gewinnt er nur Vorteile. Der Vermieter sollte also in dem Fall, dass er den Schlüssel des ausziehenden Mieters z. B. im Briefkasten vorfindet oder per Post zugesandt erhält, sofort handeln, d. h. die Wohnung zusammen mit einem „unbeteiligten Dritten“ besichtigen (hierzu empfiehlt es sich, gleich einen Malermeister hinzuzuziehen) und das nachfolgende Protokoll (ab Seite 160) über den Zustand der Räume anzufertigen:

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Wohnungsabnahme und -übergabe

Praxis-Tipp: Der Rückgabeanspruch des Vermieters bedeutet im Normalfall, dass sich die Räume zum Zeitpunkt der Vertragsbeendigung im „vertragsgemäßen Zustand“ befinden müssen. Ist dies nicht der Fall, kann der Vermieter die Übernahme ablehnen mit dem Hinweis, dass die Räume erst noch in diesen vertragsgemäßen Zustand versetzt werden müssen. In diesem Fall empfiehlt es sich, die (nachfolgend beschriebene) Wohnungsabnahme abzubrechen und an den Mieter folgenden Brief zu schreiben: Beispiel: Sehr geehrter Mieter, anlässlich der Wohnungsbesichtigung am . . . . . . . . . . . . . . mussten wir feststellen, dass sich Ihre Wohnung (noch) nicht im vertragsgemäßen Zustand befindet. Aus diesem Grund können wir Sie zum (vorgesehenen Termin) leider nicht aus der Haftung des Mietvertrages entlassen und fordern Sie auf, unverzüglich folgende Maßnahmen durchzuführen: ... Selbstverständlich läuft auch die Mietezahlung (jetzt als Nutzungsentschädigung) so lange weiter, bis Sie die Wohnung in den vertragsgemäßen Zustand versetzt haben. Sobald dies der Fall ist, bitten wir Sie, mit uns einen neuen Termin zur Wohnungsabnahme zu vereinbaren. Mit freundlichen Grüßen Der Vermieter

Innerhalb der offiziellen Kündigungsfrist läuft die Mietezahlungsfrist des Mieters weiter. Ist die Kündigungsfrist zwischenzeitlich abgelaufen, wandelt sich die Miete zu einer „Nutzungsentschädigung“. Diese kann so lange verlangt werden, bis der vertragsgemäße Zustand erreicht ist, allerdings muss der Vermieter zur Schadensbegrenzung mitwirken. Ist z. B. die Wohnung zwischen-

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Beendigung eines Mietverhältnisses

zeitlich vermietet, wartet ja der neue Mieter auf den Einzug. Entstehen dem neuen Mieter zusätzliche Kosten (z. B. Hotelkosten), hat diese der Vermieter zu tragen, aber er kann diese Kosten wiederum als Schadensersatz an den Altmieter weitergeben. Angesichts anwachsender Kosten hat der Vermieter die Pflicht, schadensmindernd einzugreifen. Als Nutzungsentschädigung kann der Vermieter im Fall von Sozialwohnungen die Kostenmiete, im Fall des freifinanzierten Wohnungsbaus die (neue) ortsübliche Miete verlangen.

Das Protokoll Wird ein Mietverhältnis gekündigt, ist stets eine Wohnungsabnahme und -übergabe an den Nachmieter vorzunehmen und der Zustand der Mieträume in einem Protokoll zu erfassen. Das Protokoll ist wörtlich zu nehmen, d. h. es ist derjenige Zustand der Wohnung zu protokollieren, wie er sich exakt darstellt. Das Wohnungsabnahme- und -übergabeprotokoll hat eine dreifache Beweiskraft:
Beweiskraft über den Zustand der Wohnung bei eventuellen späteren Schadensersatzforderungen
Beweiskraft für Vereinbarungen zwischen Vor- und Nachmieter über Renovierung, Möbel usw.
Beweiskraft über den Vermietungszustand, wenn der jetzt neue Mieter einmal auszieht. Praxis-Tipp: Für ein solches Protokoll gibt es im Handel viele Formulare. Wichtig ist nicht die Schönheit des Formulars, sondern, dass das Protokoll entsprechend den nachfolgenden Inhalten erstellt wird. Abgelehnt werden vielfach von den Gerichten reine „Ankreuzformulare“, da dort die mietrechtliche Individualität des Einzelfalles nicht ersichtlich ist.

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Wohnungsabnahme und -übergabe

Ein Wohnungsabnahme- und -übergabeprotokoll besteht gedanklich aus drei Schritten:
Erster Schritt: Objektive Zustandsbeschreibung der Wohnung
Zweiter Schritt: Folgerung aus dem Zustand
Dritter Schritt: Vereinbarungen der Beteiligten. Der häufigste Fehler besteht darin, dass der zweite Schritt vor dem ersten getan wird, z. B. wird vermerkt: „Die Tapeten müssen entfernt werden.“ Richtig ist: „Ältere Mustertapete im Wohnzimmer.“ Was nun mit dieser Tapete passieren soll, ist der zweite, gegebenenfalls dritte Schritt, z. B., „Die Tapeten im Wohnzimmer übernimmt der Nachmieter auf privater Basis.“ Im Folgenden können Sie ein Muster-Protokoll – in verkürzter Form – nachlesen. Wohnungsabnahme- und -übergabeprotokoll der Wohnung: Musterstraße 1 in Musterstadt Ausziehender Mieter: Hans und Marianne Schulze Einziehender Mieter: Peter und Paul Hintermeyer Verwalter: Susanne Petermann 1. Schritt: – Objektive Zustandsbeschreibung – Vermieter und Mieter haben die Wohnung heute gemeinsam besichtigt und erklären, dass sich die Mieträume in folgendem Zustand befinden: Raum

Ausstattung

Wohnzimmer

Fußboden: Wände: Decke: Fenster: Innentüren: Heizkörper: Heizgeräte: Elektroinstallation:

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Feststellungen

161

Beendigung eines Mietverhältnisses

noch: Wohnungsabnahme- und -übergabeprotokoll

Raum

Ausstattung

Schlafzimmer

Fußboden: Wände: Decke: Fenster: Innentüren: Heizkörper: Heizgeräte: Elektroinstallation:

Kinderzimmer

Fußboden: Wände: Decke: Fenster: Innentüren: Heizkörper: Heizgeräte: Elektroinstallation:

Küche

Fußboden: Wände: Decke: Fenster: Innentüren: Heizkörper: Heizgeräte: Herd: Elektroinstallation: Sanitärinstallation:

Bad

Fußboden: Wände: Decke: Fenster: Innentüren: Heizkörper: Heizgeräte: Warmwassergerät: Elektroinstallation: Sanitärinstallation:

Flur/Diele

Fußboden: Wände: Decke: Fenster: Innentüren: Heizkörper:

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Feststellungen

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Wohnungsabnahme und -übergabe

noch: Wohnungsabnahme- und -übergabeprotokoll

Raum

Ausstattung

Flur/Diele

Heizgeräte: Warmwassergerät: Elektroinstallation: Sanitärinstallation:

Nebenraum/ -räume

Fußboden: Wände: Decke: Fenster: Innentüren: Heizkörper: Heizgeräte: Warmwassergerät: Elektroinstallation: Sanitärinstallation:

Feststellungen

Balkon Kellerabteil Bodenabteil Mitvermietete Räume/ Anlagen usw. 2. Schritt: – Vereinbarungen –


Der Mieter verpflichtet sich, folgende Mängel auf seine Kosten bis zum . . . . . . . . . . . . . . . beheben zu lassen: ............................................... ...............................................


Zwischen dem ausziehenden und dem einziehenden Mieter werden folgende Vereinbarungen auf privater Basis getroffen: ............................................... ...............................................


Der Vermieter wird folgende Mängel baldmöglichst beheben lassen: ............................................... ...............................................

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Beendigung eines Mietverhältnisses

Verwaltungshinweise:


Der Mieter wurde auf das Ab-, An- und Ummelden von Strom, Telefon usw. aufmerksam gemacht.


Der einziehende Mieter versichert, dass er sich beim Einwohnermeldeamt angemeldet hat.


Für den einziehenden Mieter werden die Tür-, Klingel- und Briefkastenschilder mit der Bezeichnung: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . auf seine Kosten bestellt und durch den Hausmeister angebracht. Anschrift des ausziehenden Mieters: ................................................. ................................................. Bankverbindung des ausziehenden Mieters wegen Kautions- und Betriebskostenabrechnung: ................................................. ................................................. . . . . . . . . . . . . . . . , den Unterschriften Vormieter

Nachmieter

Verwalter

Praxis-Tipp: Zum Termin der Wohnungsabnahme sollten folgende „äußere Bedingungen“ gegeben sein:
Die Wohnung muss völlig geräumt sein.
Es müssen gute Lichtverhältnisse herrschen (besonders im Winter zu beachten).
Vormieter, Nachmieter und Verwaltung müssen anwesend sein (sofern ein Nachmieter bereits feststeht).
Mit einer Zeitdauer von einer Stunde bis eineinhalb Stunden für das Protokoll muss gerechnet werden.

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Ansprüche und Kautionsabrechnung

5. Ansprüche und Kautionsabrechnung Nach Auszug des Mieters sind für den Vermieter drei Dinge zu erledigen:
Erfassen und Geltendmachung von eventuellen Forderungen
Abrechnung der Kaution
Abrechnung der Betriebskosten Für diese Maßnahmen gelten jeweils Besonderheiten, die wir hiermit herausstellen wollen.

Erfassen und Geltendmachung von eventuellen Forderungen Es ist nicht immer der Fall, aber auch durchaus normal und gehört zum Alltag einer Hausverwaltung, dass der ausziehende Mieter die Wohnung in einem „nicht ordnungsgemäßen Zustand“ und mit Schäden hinterlässt. Dies ist z. B. der Fall, wenn der Mieter die malermäßigen Renovierungsarbeiten (Streichen der Wände, Decken, Türen, Fenster usw. je nach Gegebenheiten) nicht oder nicht fachgerecht ausführt. Schäden können eine zersprungene Glasscheibe, ein Waschbecken mit Rissen, ein abgeschlagenes Spülbecken oder ein beschädigter Teppichboden sein. Wichtig ist, dass für solche (Schadenersatz-)Forderungen die gesetzliche Verjährung (nur sechs Monate), und zwar ab Auszug des Mieters, gilt. Beispiel: Der Mieter kündigt das Mietverhältnis zum 30. 6. (oder der Vermieter bestätigt es zu diesem Termin), der Mieter zieht aber schon zum 30. 4. aus. Die Verjährung tritt am 1. 11. ein.

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Beendigung eines Mietverhältnisses

Um die Verjährung zu vermeiden, muss
der Schaden erfasst und der Mieter unter Fristsetzung zur Beseitigung aufgefordert werden. Dies gilt (nur) dann nicht, wenn der Mieter schon klar zu erkennen gibt, dass er nicht gewillt ist, in seiner bisherigen Wohnung noch irgend etwas zu tun;
die Durchführung durch einen Handwerker erfolgt und rechnungsmäßig abgewickelt sein,
der ehemalige Mieter diese Rechnung mit einer Zahlungsaufforderung erhalten,
bei Nichtzahlung noch eine Mahnung vorgenommen werden,
ein Mahnbescheid oder eine Zahlungsklage erstellt und noch vor Fristablauf beim zuständigen Amtsgericht eingereicht sein. Diese Maßnahmen sind genau in dieser Reihenfolge vorzunehmen. Hierzu ist die zur Verfügung stehende Zeit von sechs Monaten sehr knapp bemessen und deshalb zügiges Handeln erforderlich. Abrechnung der Kaution Hat der Mieter eine Kaution gestellt, so ist der Vermieter verpflichtet, bei Vertragsende diese entweder einschließlich Zinsen auszuzahlen oder, sofern er Ansprüche anmeldet, hierüber abzurechnen. Hat der Mieter das Mietverhältnis ordentlich beendet, kann im Fall der Anlage auf einem Sparbuch (mit Verpfändung) dieses einfach ausgehändigt und die Verpfändung aufgehoben (oder vernichtet) werden. Der Vermieter hatte die Kaution bereits bei Mietbeginn verzinslich anzulegen und zwar zu dem für Spareinlagen mit gesetzlicher Kündigungsfrist geltenden Zinssatz; die Zinsen stehen dem Mieter zu. Die Verzinsungspflicht besteht bei Mietverhältnissen ab 1. 1. 1983 in den Altbundesländern, früher zinslos vereinbarte Kautionen bleiben weiterhin zinslos; ist bei Altverträgen bezüglich der Verzinsung nichts vereinbart, sind ab 1. 1. 1983 die gleichen Zinsen gutzuschreiben.

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Ansprüche und Kautionsabrechnung

Nach Ablauf des Mietverhältnisses kann der Vermieter prüfen, ob er gegenüber dem ausgezogenen Mieter noch Forderungen geltend machen muss. Forderungen können rückständige Mieten, Betriebskostennachzahlungen und Schadensersatzansprüche sein. Diese Abrechnung ist nach Ablauf einer angemessenen Frist vorzunehmen. Diese Frist richtet sich nach den Umständen und kann, in schwierigen Fällen, bis zu sechs Monate betragen. Dies gilt nicht in Fällen, in denen der Mieter die Wohnung ordentlich verlässt. Ist noch eine Nachzahlung aus der Betriebs- und/oder Heizkostenabrechnung zu erwarten, kann hierfür ein angemessener Teil der Kaution einbehalten, der Rest der Kaution jedoch muss unverzüglich ausgezahlt werden. Stellt jedoch der Vermieter Forderungen fest, ist eine Abrechnung nach etwa folgendem Beispiel vorzunehmen: Beispiel: Kautionsabrechnung Sehr geehrter Mieter, bezüglich Ihrer früheren Wohnung Musterstraße 1 in Musterstadt geben wir bezüglich der von Ihnen gestellten Kaution folgende Abrechnung: Kautionsbetrag

EUR

+ Zinsen in gesetzlicher Höhe für die Zeit vom . . . . . . . bis . . . . . . .

EUR

33,80

./. Austausch des gesprungenen Waschbeckens gemäß beigefügter Rechnung

EUR

550,50

EUR EUR

100,– 383,30

./. Einbehalt wegen zu erwartender Nachzahlung aus der nächsten Betriebskostenabrechnung Summe

1000,–

––––––––––––––––– ––––––––––––––––– –––––––––––––––––

Diesen Betrag haben wir zur Zahlung angewiesen auf Ihr Konto Nr. . . . . . . . . . . . . . bei der x-Bank. Wir bedanken uns dafür, dass Sie bei uns Mieter waren, und verbleiben mit freundlichen Grüßen Der Vermieter

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Beendigung eines Mietverhältnisses

Abrechnung der Betriebskosten Der Zeitraum für die Betriebskostenabrechnung beträgt grundsätzlich zwölf Monate. Zieht ein Mieter aus, so werden die Kostenanteile dieser Wohnung auf die Zeitanteile von Vor- und Nachmieter aufgeteilt. Beispiel: Abrechnungszeitraum vom 1. 1.–31. 12. Ein Mieter zieht zum 31. 7. aus, ein anderer zieht zum 1. 9. ein. Es ergeben sich somit folgende Zeitanteile: Ausgezogener Mieter 7 Monate/Vermieter 1 Monat (Leerstand)/ Nachmieter 4 Monate Der ausgezogene Mieter erhält die Betriebskostenabrechnung allerdings erst im darauf folgenden Jahr, so dass 7 + x Monate an Zeit vergangen sind. Der Vermieter ist berechtigt, wie schon erwähnt, bei zu erwartender Nachzahlung einen angemessenen Betrag für die Zeit bis zur Abrechnung von der Kaution einzubehalten. Die Betriebskostenabrechnung ist im Normalfall der zeitlich letzte Anspruch gegenüber dem ausgezogenen Mieter. Zwischenzeitlich besteht für diese Wohnung sicherlich ein neues Mietverhältnis, und bereits mit der Vermietung hat für Sie als Vermieter alles von vorne begonnen. Von vorne deshalb, weil es immer wieder neue Varianten in Mietverhältnissen geben wird.

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Grundsätze Ihrer Eigentumswohnung 1. Entstehung von Wohnungseigentum . . 170 2. Verwaltungsgrundsätze . . . . . . . . . . . 176

5

Grundsätze Ihrer Eigentumswohnung

1. Entstehung von Wohnungseigentum Die einzelne Eigentumswohnung ist eingebettet in eine Wohnanlage mit mehreren, weiteren Wohnungen und gemeinschaftlichen Einrichtungen und Anlagen (Heizung, Aufzug, Außenanlage usw.). Wie hängen nun diese einzelnen Wohnungen und das Gemeinschaftseigentum in rechtlicher Hinsicht zusammen? Eigentumswohnungen sind begrifflich wohl nahezu jedem bekannt. Rechtlich heißt die Eigentumswohnung (dieses Wort kommt im Gesetz nicht vor) stets „Sondereigentum“. Wohnungseigentum ist somit das Sondereigentum an einer Wohnung, aber das ist noch nicht alles. Das Wohnungseigentum besteht aus insgesamt drei Elementen:
dem Sondereigentum
dem Gemeinschaftseigentum
der Wohnungseigentümergemeinschaft Alle drei Elemente gehören zusammen. Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung ist jeder Käufer und neue Eigentümer automatisch Inhaber der nachfolgenden Rechte, er hat aber auch eine Reihe von Verpflichtungen. Zunächst die Rechte:

Sondereigentum Das Sondereigentum ist das Eigentum an einer bestimmten Wohnung (= Wohnungseigentum), bei gewerblichen Einheiten heißt der Fachbegriff „Teileigentum“. Das Wohnungs- oder Teileigentum ist verbunden mit einem Miteigentumsanteil (ähnlich einem %-Anteil) am gemeinschaftlichen Eigentum. Zur Wohnung oder dem Teileigentum kann auch eine Garage gehören. Garagen sind (nur dann) eigenständig und gegebenenfalls einzeln verkaufbar, wenn sie „abgeschlossene Räume“ sind.

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Entstehung von Wohnungseigentum

Garagenstellplätze, z. B. in Tiefgaragen, gelten rechtlich als abgeschlossene Räume, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind. Oberirdische Stellplätze sind allerdings in der Regel kein eigenständiges Eigentum. Hier ist es üblich, ein Nutzungsrecht grundbuchamtlich (siehe nachfolgend) festzulegen.

Ein Blick in das Grundbuch Für jedes Sondereigentum ist im Grundbuch ein eigenes Grundbuchblatt nach Miteigentumsanteilen angelegt. Letzteres wurde nach Tausendstel (oder Zehntausendstel) berechnet. Das gesamte Haus hat deshalb in der Summe stets die Zahl 1 000 (oder 10 000) Miteigentumsanteile.

Der Miteigentumsanteil ist eine Berechnungsgröße Unter „Miteigentumsanteil“ wird somit eine Zahl verstanden, die den rechnerischen Anteil einer Wohnung im Verhältnis zum gesamten Haus bzw. der Wohnanlage angibt. Beispiel: Miteigentumsanteil von ......................./1 000 (Tausendstel) verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. .... bezeichneten Wohnung im .... Geschoss/links/ Mitte/rechts samt Kellerabteil Nr. .... und Bodenabteil Nr. .... In dieser Weise hat der aufteilende Bauträger die Miteigentumsanteile der verschiedenen Wohnungen berechnet und diese Zahlen einem Notar zur Eintragung ins Grundbuch weitergegeben. Zum Beginn einer Verwaltung sind diese Miteigentumsanteile längst eingetragen und somit amtlich.

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Grundsätze Ihrer Eigentumswohnung

Die Gemeinschaftsordnung ist die „Bibel“ der Eigentümergemeinschaft Die Miteigentumsanteile, die der Notar dem Grundbuchamt vorlegt, stehen in einem Werk, das „Teilungserklärung“ genannt wird. In dieser Teilungserklärung ist in der Regel zugleich die sogenannte Gemeinschaftsordnung enthalten. Sondernutzungsrechte bringen weitere Vorteile Sondernutzungsrechte sind vorrangig Gebrauchsrechte und Gebrauchsvorteile, z. B. an Gartenflächen, Terrassen, Pkw-Stellplätzen, oder auch Teile einer Hausfassade, z. B. für Reklametafeln. Ein Sondernutzungsrecht schafft ein ausschließliches Nutzungs- oder Gebrauchsrecht an einer Fläche, einem Raum, einer Anlage etc. Es ist in der Regel ebenfalls im Grundbuch (Abteilung II) des jeweiligen Sondereigentums eingetragen, d. h., ein Sondernutzungsrecht kann nicht für sich alleine existieren (ein Fremder kann kein Sondernutzungsrecht in einer Wohnanlage haben), da es einer Zuordnung zu einem bestimmten Wohnungs- oder Teileigentum bedarf. Ein Sondernutzungsrecht kann aber auch in der schon erwähnten Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung einem bestimmten Wohnungs- oder Teileigentum zugeordnet sein, z. B. bei oberirdischen Stellplätzen der Wohnanlage, einem Gartenanteil usw. Der Aufteilungsplan legt die Wohnungsnummer fest Weiterhin gibt es einen Aufteilungsplan. Er ist im Prinzip ein Grundrissplan, in dem die einzelnen Wohnungen farblich eingezeichnet und nummeriert sind. Ebenso sind in der Regel die dazugehörigen Keller und gegebenenfalls Bodenabteile mit der Nummer der Wohnung versehen. Beispiel: Keller Nummer drei gehört zur Wohnung Nummer „x“.

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Entstehung von Wohnungseigentum

Keller- und Wohnungsnummer müssen nicht identisch sein. Sind die Keller tatsächlich anders belegt worden, als sie zugeordnet sind, was gelegentlich vorkommt, muss entsprechend umgezogen werden.

Gemeinschaftliches Eigentum Das Gemeinschaftseigentum ist „alles“, was sich um eine Wohnung herum befindet, z. B. Dach, Außenwände, Treppenhaus, Heizungsanlage usw. Gegenstand des Gemeinschaftseigentums sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand und Sicherheit erforderlich sind. Auch Anlagen und Einrichtungen, welche dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, bleiben, selbst dann, wenn sie sich im Bereich des Sondereigentums befinden, gemeinschaftliches Eigentum. Beispiel: Die Heizkörper innerhalb einer Wohnung sind Gemeinschaftseigentum. Zum Gemeinschaftseigentum gehört vor allem auch das Grundstück. Jeder Wohnungs- und Teileigentümer ist also entsprechend seinem Miteigentumsanteil ideeller Miteigentümer am gemeinschaftlichen Eigentum.

Das Gremium der Wohnungseigentümergemeinschaft Über das gemeinschaftliche Eigentum entscheidet die Eigentümergemeinschaft. Anders als beim Alleineigentum kann der Wohnungs- und Teileigentümer oder auch der Verwalter keine „eigenmächtigen“ Entscheidungen über das Anwesen treffen. Alle Wohnungseigentümer zusammengenommen bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), die in einer (jährlichen) Wohnungseigentümerversammlung alle notwendigen Dinge mit

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Grundsätze Ihrer Eigentumswohnung

Mehrheit beschließt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft, welche früher dem Vereinsrecht angelehnt war, ist nunmehr ähnlich einer „Gesellschaft“: Der Verwalter ist der Geschäftsführer, die Eigentümer sind in einer Art „Gesellschafterfunktion“ und die genannte Gemeinschaftsordnung regelt ähnlich einer Satzung die Grundregeln der „Firma Eigentümergemeinschaft XYZ.“ Sie kann (jetzt) Rechte und Sachen erwerben sowie Pflichten eingehen, sie kann vor Gericht selbst klagen oder verklagt werden und die Rechte des einzelnen Eigentümers gegenüber den anderen Eigentümern wurden gestärkt. Dazu später mehr. Wichtig: Die Verbindung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist unauflöslich. Es ist nicht möglich, die Rechte nur an einem der beiden zu erwerben oder zu veräußern. Alle drei Elemente sind untrennbar miteinander verbunden! Solange das gemeinsame Gebäude besteht, besteht auch die Gemeinschaft der Eigentümer; kein Eigentümer kann die Auflösung der Gemeinschaft verlangen. Praxis-Tipp: Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung kauft sich jeder Eigentümer untrennbar (zumindest so lange, bis er die Wohnung wieder verkauft) in die jeweilige Eigentümergemeinschaft ein, und dieser Umstand hat weit reichende Folgen. Kein Wohnungseigentümer kann sich nämlich aus den Verpflichtungen der Gemeinschaft ausschließen. Er braucht sich zwar nicht aktiv zu beteiligen, z. B. muss er nicht unbedingt an den Eigentümerversammlungen teilnehmen, aber er muss Beschlüsse der Gemeinschaft gegen sich gelten lassen und haftet gemäß seines Anteils für die finanziellen Belastungen.

Rechte am Vermögen, unbegrenzte Haftung für Schulden Neben dem gemeinschaftlichen Eigentum (Grundstück, Heizung usw.) steht den Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft

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Entstehung von Wohnungseigentum

auch das Verwaltungsgemeinschaftsvermögen zu. Dazu gehören vor allem die Instandhaltungsrücklage und die Wohn- und Hausgelder der Wohnungseigentümer. Zum gemeinschaftlichen Vermögen zählen auch das Vorratsvermögen (z. B. das Heizöl im Tank) und bewegliche Sachen (z. B. der Rasenmäher). Rechtsfolge der oben erwähnten Unauflöslichkeit der Gemeinschaft und damit der starken Bindung ist z. B., dass Gläubiger eines Wohnungseigentümers dessen Anteil an der anteilig eingezahlten Instandhaltungsrücklage nicht pfänden können und ein Konkursverwalter den Anteil nicht zur Konkursmasse einziehen kann. Insoweit ist dieses Geld vor fremdem Zugriff relativ sicher. Andererseits aber bedeutet die Unauflöslichkeit einer gemeinschaftlichen Haftung „jeder für jeden“ Folgendes: Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, auch die anteiligen Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums zu tragen. Zahlt deshalb z. B. ein Eigentümer nicht das anteilige Haus- oder Wohngeld, so müssen die anderen Eigentümer anteilig für diesen Ausfall aufkommen! Es besteht also eine gesamtschuldnerische, unbegrenzte Haftung. Beispiel: Die Wasserrechnung der Stadtwerke mit einer hohen Nachzahlung geht beim Verwalter ein. Der Verwalter hat kein entsprechendes Guthaben auf dem Konto (und es stehen weitere Zahlungen an). Der Verwalter schickt deshalb den Stadtwerken die Liste der Wohnungseigentümer zu. Die Stadtwerke können nun jeden Eigentümer anteilig zur Zahlung verklagen. Können ein oder mehrere Eigentümer trotz Klage nicht bezahlen (z. B. aufgrund Insolvenz), müssen die verbleibenden Eigentümer ebenso wieder anteilig für die insolventen Eigentümer aufkommen.

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Grundsätze Ihrer Eigentumswohnung

Praxis-Tipp: Die Konsequenz für eine gute Verwaltung heißt, dafür zu sorgen, dass die Eigentümergemeinschaft stets liquide ist. Bei säumigen Zahlern müssen deshalb rechtzeitig Maßnahmen ergriffen werden, die bis zur gerichtlichen Entziehung (Versteigerung) des Wohnungseigentums führen können.

2. Verwaltungsgrundsätze Die Aufgaben und Pflichten eines Wohnungseigentumsverwalters sind im dritten Abschnitt des Wohnungseigentumsgesetzes geregelt. Hinweis: Es ist immer vom Verwalter die Rede. Verstehen Sie bitte diese Bezeichnung als Fachbegriff und nicht geschlechtlich. Über die Person und/oder berufliche Qualifikation sagt das Gesetz nichts aus. „Jedermann“, gegebenenfalls auch ein anderer Wohnungseigentümer, kann aus rechtlicher Sicht Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft sein. Der Verwalter kann eine natürliche oder eine juristische Person sein. Wenn eine juristische Person die Verwaltung übernehmen soll, so kann diese z. B. eine GmbH, OHG, KG oder GmbH & Co. KG sein. Es ist jedoch nicht möglich, dass eine BGB-Gesellschaft Verwalter ist. Das Gesetz fordert eine einzige konkret verantwortliche Person, die im Rahmen ihrer Verantwortlichkeit herangezogen werden kann. Wer auch immer Verwalter ist: Jeder braucht umfassende Fachkenntnisse, vor allem dann, wenn es sich um größere Wohnanlagen handelt.

Die Bestellung eines Verwalters Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft aller Wohnungseigentümer. Das Organ (der Han-

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Verwaltungsgrundsätze

delnde) der Eigentümergemeinschaft ist der Verwalter. Er ist rechtlich vorgeschrieben, d. h. jede Eigentümergemeinschaft muss einen Verwalter haben. Er wird im Normalfall von der Eigentümergemeinschaft mit einfacher Mehrheit gewählt. Ist ein Verwalter nicht bestellt, kann das örtliche Amtsgericht auf Antrag eines Wohnungseigentümers eine Bestellung irgendeines Verwalters vornehmen. Der Verwalter kann nur für die Dauer von fünf Jahren ernannt oder bestellt werden, eine Wiederwahl kann jedoch unbeschränkt oft (im Fünf-Jahres-Rhythmus) erfolgen, so dass die Fünf-Jahres-Frist nur den Zweck hat, dass eventuell bei Unzufriedenheit mit der Arbeit des Verwalters ein anderer bestellt werden kann. Bei einer Wiederwahl ist zu beachten, dass diese frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit erfolgen kann. Achtung: Es ist allerdings problematisch, wann die Fünf-Jahres-Frist beginnt. Wenn der Verwalter neu gewählt ist, dann beginnt die Frist mit Beginn der neuen Amtsperiode. Wird der bisherige Verwalter wieder gewählt, so läuft diese ebenfalls ab Beginn der weiteren Amtsperiode. Damit die gesetzliche Frist von fünf Jahren nicht umgangen wird, ist auch eine Verlängerungsklausel, die eine Gesamtdauer der Tätigkeit auf eine Zeit von über fünf Jahren ermöglichen würde, nicht zulässig. Es gibt im Grundsatz vier verschiedene Möglichkeiten der Bestellung des Verwalters:
Wahl durch die Mehrheit der Wohnungseigentümerversammlung
Bestellung durch das Gericht auf Antrag bei Fehlen eines Verwalters
Bestellung durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer
Ernennung durch den Alleineigentümer bei Begründung des Wohnungseigentums. Hier ist die erste Verwalterzeit auf höchstens drei Jahre begrenzt.

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Grundsätze Ihrer Eigentumswohnung

Ist bei einem Neubau der Bauträger noch Alleineigentümer (das ist zu einem Zeitpunkt, der noch vor dem Verkauf der ersten Wohnung liegt), legt er bereits bei der Begründung des Wohnungseigentums den ersten Verwalter fest. Diese Erstbenennung ist vor allem deshalb notwendig, um dem ersten Verwalter bei Fertigstellung das Gemeinschaftseigentum übergeben zu können. Bei bestehenden Eigentumswohnanlagen wird in der Regel der Verwalter in einer Eigentümerversammlung gewählt. Dieser Vorgang besteht aus vier Schritten:

1. Schritt: Einholung von Angeboten durch den Verwaltungsbeirat oder einen Eigentümer Bei bestehenden Eigentümergemeinschaften staut sich manchmal ein Verdruss über den amtierenden Verwalter an, so dass Eigentümer zu dem Entschluss kommen, sich nach einem anderen Verwalter umzusehen. Es ist üblich, dass der Verwaltungsbeirat (oder auch federführend ein anderer Eigentümer) beauftragt wird, mehrere Angebote einzuholen. Mit den interessierten Verwaltern werden zunächst Gespräche über die Besonderheiten der Wohnanlage und die Wünsche der Wohnungseigentümer geführt. Aus der Mehrzahl der Bewerber, die es fast immer gibt, werden ein oder zwei Verwalter in die engere Wahl genommen, um sie bei der Eigentümerversammlung vorzustellen. Nicht üblich ist, ein „Schaulaufen“ zu veranstalten, d. h., dass alle interessierten Verwalter sich vorstellen und die Eigentümergemeinschaft die Wahl treffen soll. Das überfordert, vor allem bei größeren Gemeinschaften, die Versammlung. Im kleinen Kreis können auch viel besser die Vor- und Nachteile eines jeden Bewerbers geprüft werden als in einer Großveranstaltung.

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Verwaltungsgrundsätze

Wichtig: Manche Verwaltungsbeiräte laden alle interessierten Eigentümer ein, an diesen Gesprächen teilzunehmen. Dadurch kann jeder Eigentümer, der auch einen Verwalter kennt und/oder ernsthaft interessiert ist, sich in die Diskussion einbringen, und Gegenargumente nach dem Motto „… hätte ich gewusst …“ werden ausgeschlossen. Ist die Vorentscheidung so weit gereift, dass der Eigentümergemeinschaft konkrete Vorschläge unterbreitet werden können, sollte der bisherige Verwalter vom Verwaltungsbeirat oder, nach den gesetzlichen Vorschriften, mit einem Schreiben, das von einem Viertel der Wohnungseigentümer unterschrieben ist, aufgefordert werden, eine Eigentümerversammlung mit dem Tagesordnungspunkt „Wahl eines Verwalters“ einzuberufen. Praxis-Tipp: Für die Praxis empfiehlt es sich, in dieser Versammlung zwei Vorgänge in einem Schritt zu behandeln, nämlich die Abwahl des alten Verwalters und die Neuwahl eines anderen Verwalters.

2. Schritt: Wahl eines neuen Verwalters durch die Eigentümergemeinschaft In der Eigentümerversammlung wird der Tagesordnungspunkt „Wahl eines Verwalters“ behandelt. Dazu müssen die VerwalterBewerber zunächst außerhalb des Versammlungsraumes Platz nehmen und werden zu diesem Zeitpunkt hereingebeten, um sich vorzustellen. Vor einer Neuwahl muss die Abwahl des bisherigen Verwalters erfolgen. Zur Abstimmung sollte die Gemeinschaft jeweils unter sich sein, es gilt die einfache Mehrheit.

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Grundsätze Ihrer Eigentumswohnung

3. Schritt: Annahme der Wahl durch den Verwalter Meistens wird der gewählte Verwalter die Wahl annehmen. Es kann aber auch sein, dass die Wahl so kritisch verläuft, dass der gewählte Verwalter keine vertrauenswürdige Mehrheit für sich sieht und somit die Wahl nicht annimmt, d. h. von seinem Angebot zurücktritt. Es muss dann ein anderer Verwalter gesucht und gewählt werden.

4. Schritt: Abschluss eines Verwaltervertrages zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Verwalter Man muss also zwischen der Bestellung des Verwalters, d. h. der organschaftlichen Übernahme dieser Aufgabe, und dem Verwaltervertrag, der als privatrechtlicher Vertrag durch Antrag und Annahme geschlossen wird, unterscheiden. Es gibt zwei Typen von Verwalterverträgen:
der unentgeltliche Vertrag Dieser Vertrag ist bei einer kleineren Wohnanlage, in der einer der Wohnungseigentümer die Verwaltung übernimmt, am ehesten anzunehmen. In diesem Falle wird der Verwalter nur seine Auslagen von der Wohnungseigentümergemeinschaft ersetzt bekommen.
der entgeltliche Geschäftsbesorgungsvertrag Dieser Vertrag ist ein Mischvertrag mit Elementen des Dienstvertrages – denn der dienstvertragliche Charakter eines Verwaltervertrages wird meist überwiegen – und des Werkvertrages nach Bürgerlichem Recht.

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Verwaltungsgrundsätze

Inhalt eines Verwaltervertrages
Nennung der vertragsschließenden Parteien
Dauer des Vertrages
ordentliche Kündigung
außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund oder fristlose Kündigung
exakte Aufgabenbestimmung und Befugnisse des Verwalters
Haftung des Verwalters: Haftungsbegrenzung zeitlich und betragsmäßig
Vergütung (so detailliert wie möglich oder pauschal)
Haftpflichtversicherung des Verwalters
Vereinbarung über den Erfüllungsort und den Gerichtsstand
Inkrafttreten des Vertrages (siehe Bestellung des Verwalters und Beginn der Fünf-Jahres-Frist) Wahl des Verwaltungsbeirats Eine übliche Regelung lautet: Die Wohnungseigentümer wählen mit Stimmenmehrheit einen Verwaltungsbeirat, dessen Aufgaben sich aus § 29 Wohnungseigentumsgesetz ergeben. Der Verwaltungsbeirat besteht aus drei Wohnungseigentümern einschließlich des von den Wohnungseigentümern mit Stimmenmehrheit zu bestimmenden Vorsitzenden. Der Verwaltungsbeirat ist zur Einsichtnahme in alle Bücher und Schriften des Verwalters berechtigt.

Der Verwaltungsbeirat ist das Bindeglied zwischen Verwaltung und Eigentümern. Er soll den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben unterstützen, und zwar bei der
Erstellung des Wirtschaftsplanes
Erstellung der Abrechnung
Vorbereitung der Eigentümerversammlung.

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Grundsätze Ihrer Eigentumswohnung

Praxis-Tipp: Es ist üblich, dass der Verwaltungsbeirat – oftmals auch ein eigens gewählter Rechnungsprüfer – vor einer Versammlung die Buchhaltung überprüft, in Kostenvoranschläge Einsicht nimmt und die Ordnungsmäßigkeit den Eigentümern bestätigt. Einzelheiten sind nicht geregelt, d. h. es liegt an den jeweiligen Personen, ob und inwieweit Einfluss auf die Verwaltung genommen wird.

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Aufgaben und Pflichten Ihres Verwalters 1. Die Finanzen der Wohnungseigentümergemeinschaft . . 186 2. Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums . . . 191

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Aufgaben und Pflichten Ihres Verwalters

Die Verwalterpflichten umfassen im Grunde folgende Tätigkeiten:
Aufstellung einer Hausordnung
Ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums
Abschluss einer Feuer- und einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung
Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage
Aufstellung eines Wirtschaftsplanes
Duldung von Fernsprech- und Rundfunkanlagen oder eines Energieversorgungsanschlusses Dazu kommen die gesetzlichen „Aufgaben und Befugnisse“ des Verwalters:
Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchführen
Ordnungsgemäße Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen treffen
Dringende Erhaltungsmaßnahmen treffen
Gemeinschaftliche Gelder verwalten
Gelder anfordern
Zahlungen und Leistungen bewirken
Willenserklärungen und Zustellungen entgegennehmen
Fristen wahren
Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich gemäß Beschluss der Eigentümergemeinschaft geltend machen Neu sind die Pflicht des Verwalters,
eine Beschluss-Sammlung zu führen, d. h. dort im Wortlaut alle Beschlüsse und ggf. gerichtlichen Entscheidungen (Urteile) fortlaufend einzutragen und zu nummerieren. Auch dazu später mehr.

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Aufgaben und Pflichten Ihres Verwalters


die Wohnungseigentümer unverzüglich über anhängige Rechtsstreite zu unterrichten,
einen gegen die Wohnungseigentümer gerichteten Rechtsstreit zu führen,
mit einem Anwalt dessen Honorar zu vereinbaren,
analog der Funktion eines Geschäftsführers und Treuhänders alles entgegenzunehmen und Nachteile abzuwehren. Laufend neue oder weitere Aufgaben können sich für den Verwalter aus den Beschlüssen der Eigentümerversammlung ergeben. Der Katalog der gesetzlichen Mindestaufgaben kann durch die Eigentümergemeinschaft aufgrund gefasster Beschlüsse nahezu unbeschränkt erweitert werden. Allerdings gilt auch: Werden keine Beschlüsse über Maßnahmen gefasst, braucht der Verwalter auch nur sein „Pflichtprogramm“ zu erbringen. Mit den obigen gesetzlichen Minimalanforderungen allerdings kann heute kein Verwalter die Ansprüche einer Wohnungseigentumsverwaltung erfüllen. Im Grundsatz aber kommt es immer auf die Besonderheiten einer Wohnanlage an. Praxis-Tipp: Die wesentlichen Pflichten eines Verwalters können auf vier sehr wichtige Schwerpunkte konzentriert werden:
Finanzen der Wohnungseigentümergemeinschaft
Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums
Einberufung und Durchführung einer Eigentümerversammlung
Auskunfts- und Informationspflicht

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Aufgaben und Pflichten Ihres Verwalters

1. Die Finanzen der Wohnungseigentümergemeinschaft Den Dreh- und Angelpunkt für die Finanzen bildet die „richtige“ Buchführung. Ist diese unfachmännisch, oberflächlich und nicht objektbezogen erstellt, kann natürlich nur eine falsche EigentümerAbrechnung herauskommen. Der Teufel steckt hier im Detail und in der Individualität der Eigentumswohnanlage. Die wichtigsten Kriterien, die für Verwalter zu beachten sind, sind folgende:
Basis ist ein individueller Kontenrahmen für die Situation Ihrer Wohnanlage.
Alle Verbuchungen sollten nach dem Prinzip der „doppelten Buchführung“ erfolgen.
Richtige Verbuchung aller Kosten, die als „haushaltsnahe Dienstleistungen“ gelten, weil diese jeder Eigentümer und jeder Mieter anteilig von der Steuer absetzen kann.
Aufgliederung der Kosten in – umlagefähige (für vermietete Wohnungen) und – nicht umlagefähige.
Richtige Zuordnung der Verbrauchskosten (z. B. Wasser, Müll etc.).
Richtiger Umgang mit Abgrenzungen, also Zahlungen und Einnahmen, die über das Wirtschaftsjahr reichen, z. B. Rechnung oder Zahlung, die im Januar eingeht, aber noch das alte Wirtschaftsjahr betreffen.
Richtiges Kostensplitting, zum Beispiel: Aufzugskosten Üblich sind hier sogenannte Vollwartungskosten, in denen auch die Instandhaltung enthalten ist. Diese letzteren Kosten sind jedoch nicht umlagefähig und müssen dann herausgerechnet werden.

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Die Finanzen der Wohnungseigentümergemeinschaft

Gartenpflege Die regelmäßigen Pflegekosten sind umlagefähig, einzelne „Bepflanzungsaktionen“ jedoch nicht. Hausmeisterkosten Die Tätigkeit eines Hausmeisters ist vielseitig und im Grunde soll er ja auch „alles“ können. Aber nicht alle Tätigkeiten hat der Mieter zu bezahlen, nicht z. B. die Instandhaltungszeit und die Verwaltungstätigkeiten. Diese sind anteilig herauszurechnen. Der Autor hat das hier anzuwendende Buchführungsprinzip „DBB Differenzierte Balance-Buchführung“ genannt, denn es kommt nicht, wie bei einem Unternehmen, auf Verlust oder Gewinn, sondern auf ein ausgewogenes Budget an. Einnahmen und Kosten müssen sich die Waage halten, d. h. Kontostand am Jahresanfang plus Einnahmen minus Kosten müssen den Kontostand am Jahresende ergeben. Allerdings: Ganz so einfach ist es im Detail dann doch nicht, denn es müssen noch Forderungen (nicht bezahltes Hausgeld), Verbindlichkeiten (nicht bezahlte Rechnungen), Instandhaltungs-Rücklagen und Vermögen (z.B. Öl im Tank) ausgewiesen werden.

Der Wirtschaftsplan Gesetzliche Pflicht des Verwalters ist die Erstellung eines Wirtschaftsplans für das jeweilige Wirtschaftsjahr. Er muss so ausgewogen sein, dass Ihre Eigentümergemeinschaft während des Jahres ausreichend liquide ist, um ihren laufenden Verpflichtungen nachkommen zu können. Grundsätzlich sind alle zu erwartenden Kosten im Wirtschaftsplan aufzulisten. Wichtig ist dabei die vorausschauende Planung, z. B. der Instandhaltungskosten (siehe nachfolgend). Ansonsten ist der Wirtschaftsplan eine einfache Sache, denn alle Kosten werden in der Regel in den PC bzw. in ein Verwaltungsprogramm eingegeben.

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Aufgaben und Pflichten Ihres Verwalters

Das Wohngeld bzw. Hausgeld Aufgrund dieser Kosten ergibt sich für den jeweiligen Wohnungseigentümer ein sogenanntes „Wohngeld“ bzw. „Hausgeld“, das von ihm, ähnlich der Miete, laufend als „Vorschuss“ zu leisten ist. Diese finanzielle Belastung aus dem gemeinschaftlichen Eigentum liegt durchschnittlich bei etwa 200,– EUR bis 300,– EUR pro Wohnung/mtl. Hinzu kommen die Zins- und Tilgungsleistungen an die Bank aufgrund der Finanzierung und gegebenenfalls die Grundsteuer. Wichtig: Diesen Wirtschaftsplan bringt der Verwalter in die Eigentümerversammlung ein und lässt ihn – eventuell nach Korrekturen – von der Eigentümergemeinschaft genehmigen. Damit wird die Zahlungspflicht für alle Wohnungseigentümer verbindlich. Praxis-Tipp: Der Verwalter muss dafür sorgen, dass jeder Wohnungseigentümer seinen finanziellen Verpflichtungen nachkommt. Zahlt jedoch ein Wohnungseigentümer sein Hausgeld nicht, dann hat der Verwalter die notwendigen Maßnahmen einzuleiten, z. B. das gerichtliche Mahnverfahren.

Kostenverteilung und Abrechnung Der Verwalter verbucht also die laufenden Kosten (in der Regel per EDV-Buchhaltungsprogramm) während des Jahres. Am Jahresende hat er somit eine Übersicht über alle angefallenen Kosten, die nun auf die einzelnen Wohnungen zu verteilen sind. Dieser Verteilerschlüssel richtet sich nach der Teilungserklärung. Sie ist, wie eingangs erwähnt, die „Bibel“ der Eigentümergemeinschaft und rechtsverbindlich für sämtliche Umlageschlüssel. Üblich sind:
Miteigentumsanteile (Tausendstel)
m2 Wohnfläche
Einheiten

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Die Finanzen der Wohnungseigentümergemeinschaft

Bei manchen Kosten werden die in der Teilungserklärung festgelegten Umlageschlüssel für ungerecht empfunden, besonders dann, wenn Wohnungen sehr ungleich belegt sind. Beispiel: Alleinstehende(r) wohnt in einer Vier-Zimmer-Wohnung und hat damit genau so viel zu bezahlen wie eine Familien mit drei Kindern. Diese Ungerechtigkeiten in der Kostenumlage können nun beseitigt werden, indem die Eigentümergemeinschaft mit einfacher Mehrheit beschließen kann, dass die Betriebskosten und die Kosten der Verwaltung – also diese beiden Kostenarten – nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach einem anderen Maßstab als bisher verteilt werden. Natürlich darf dieser neue Umlagemaßstab nicht wieder ungerecht gegenüber anderen Eigentümern sein. Ein schwieriges Gebiet also, denn „Gerechtigkeit“ ist relativ. Die in solcher Weise gefassten Beschlüsse müssen dann vom Verwalter in die Beschluss-Sammlung eingetragen werden und haben damit Rechtsgültigkeit gegenüber allen Eigentümern.

Sonderumlage Der Verwalter kann die Wohnungseigentümer für außergewöhnliche Maßnahmen, z. B. für große Instandhaltungsmaßnahmen (oder bei Liquiditätsschwierigkeiten) mit einer oder mehreren Sonderumlage(n) belasten. Im Normalfall ist über Sonderumlagen ebenfalls mehrheitlich in der Wohnungseigentümerversammlung zu beschließen, es sei denn, dass unabwendbare Instandhaltungsmaßnahmen überraschend eintreten.

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Aufgaben und Pflichten Ihres Verwalters

Praxis-Tipp: Wird die Instandhaltungsrücklage zu niedrig angesetzt, sind Sonderumlagen fast immer die Folge, je älter das Anwesen wird, denn mit zunehmendem Alter steigt der Instandhaltungsaufwand überproportional an. Solche überraschenden Sonderumlagen lassen sich nur durch eine ausreichende Instandhaltungsrücklage vermeiden.

Sonderumlagen, oft bei höheren Beträgen, können oft von vielen Eigentümern, vor allem von neuen Käufern, nicht oder nicht sofort aufgebracht werden. Je größer die Eigentümergemeinschaft ist, desto sorgfältiger sollte auf eine ausreichende Instandhaltungsrücklage geachtet werden. Man erkennt eine gute Wohnanlage daran, dass immer auch ein entsprechend hoher Rücklagenbetrag vorhanden ist. Dieser Umstand ist vor allem bei einem Wiederverkauf ein oftmals entscheidender Punkt für Käufer. Achtung: Der Verwalter ist gesetzlich verpflichtet, sämtliche Finanzen/Geldmittel der Eigentümergemeinschaft, das betrifft vor allem die laufenden Hausgeld-Einzahlungen und die Instandhaltungsrücklage, von seinem Vermögen gesondert zu halten. Nach Ablauf des Wirtschaftsjahres hat der Verwalter über alle diese Einnahmen und Ausgaben die schon erwähnte Abrechnung zu erstellen und den Rücklagenstand einschließlich Zugängen, Abgängen, Zinsen und Kapitalertragssteuer nachzuweisen. Dieser Rechnungslegung des Verwalters kommt in der Rechtsprechung eine sehr große Bedeutung zu, sie wird als unabdingbare Verwalterpflicht angesehen.

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Instandhaltung und Instandsetzung des Eigentums

2. Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums Zur weiteren Hauptpflicht des Verwalters gehört es, Maßnahmen zur laufenden Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, wie Dach, Fassade, Heizung, Aufzug, Treppenhaus, Gartenanlage usw., zu veranlassen. Hier geht es um:
Erfassung des baulichen Zustands
Einholung mehrerer Kostenangebote
Beschluss der Gemeinschaft über die Ausführung
Vergabe der entsprechenden Arbeiten
Abnahme der Handwerkerleistungen
Bezahlung der Rechnung
Verbuchung und Ausweisung in der Jahresabrechnung Je nach Alter des Anwesens kann dieser Aufwand erheblich sein. Es ist deshalb besonders wichtig, die gesetzlich vorgeschriebene Instandhaltungsrücklage anzusammeln, und zwar in der Höhe, wie sie voraussichtlich aufgrund der Gegebenheiten des Anwesens erforderlich sein wird. Dies zu beurteilen muss ein Verwalter in der Lage sein. Sämtliche Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum bedürfen eines entsprechenden Mehrheitsbeschlusses der Eigentümergemeinschaft. Eigenmächtig darf ein Verwalter (nur) handeln, wenn dringende (Not-)Fälle ein sofortiges Handeln erfordern. Dann allerdings ist er zum Handeln verpflichtet. Dies kommt in der Praxis nur selten vor. In der Regel ist also eine Eigentümerversammlung einzuberufen. In dringenden Fällen kann dies auch eine „schnelle Versammlung“, z. B. im Waschkeller des Anwesens, mit kurzer Ladungsfrist sein. Hier kommt es immer auf die Umstände des Einzelfalles an.

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Aufgaben und Pflichten Ihres Verwalters

Der Gesetzgeber unterscheidet jetzt neuerdings zwischen:
Instandhaltung oder Instandsetzung
Baulichen Veränderungen
Modernisierung und
Modernisierende Instandsetzung. Wo liegen hier die Unterschiede?

Begriff: Instandhaltung und Instandsetzung Wie schon erwähnt, geht es bei der Instandhaltung (= laufende Reparaturmaßnahmen) und Instandsetzung (= größere Reparaturmaßnahmen) um die Erhaltung der Bausubstanz sowie der Anlagen und Einrichtungen. Beschlüsse sind mit einfacher Mehrheit zu fassen. Soll aber in Bezug auf die Bezahlung der bisherige Umlageschlüssel gemäß Gemeinschaftsordnung geändert werden, bedarf dieser Beschluss dann einer Mehrheit von drei Vierteln aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile. Beispiel: Ein Fußweg, der zu den Garagen führt, soll teilweise neu gepflastert werden. Diese Kosten sollen nur von den Garageneigentümern getragen werden; die Gemeinschaftsordnung sieht allerdings generell für Instandhaltungsmaßnahmen eine Umlage an alle Eigentümer nach Tausendstel vor. Es soll somit von der Gemeinschaftsordnung abgewichen werden. Dieser Beschluss bedarf also einer Mehrheit von drei Vierteln, wobei mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten sein muss.

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Instandhaltung und Instandsetzung des Eigentums

Begriff: Bauliche Veränderungen Der Übergang von Instandsetzungsmaßnahmen und baulichen Veränderungen ist meist fließend, denn in vielen Fällen muss zwangsläufig auch baulich etwas verändert werden und eine „bauliche Veränderung“ ist auch bereits eine geringfügige Änderung des Materials. Beispiel: Die Klingelanlage ist laufend defekt und soll erneuert werden. Da es die alte Form nicht mehr gibt, soll (muss) eine komplett neue Klingelanlage eingebaut werden. Beachten Sie nun bitte folgende Varianten für die Abstimmung: Soll der Umlageschlüssel beibehalten bleiben, gilt die normale einfache Mehrheit. Soll der Umlageschlüssel verändert werden (z. B. Bezahlung nur von den Eigentümern von Haus 1), bedarf es, wie bei baulichen Veränderungen, einer drei viertel Mehrheit und mindestens die Hälfte aller Miteigentumsanteile. Sind bei einer baulichen Änderung mögliche Rechte eines oder mehrerer Eigentümer betroffen, ist Voraussetzung, dass der/die Betroffene/n dieser Maßnahme zustimmt/zustimmen. Solche baulichen Änderungen können (unter der gleichen Voraussetzung der Zustimmung) sogar vom Eigentümer verlangt werden. Beispiel: Der Eigentümer der Erdgeschosswohnung möchte seine Terrasse „verglasen,“ also mit einem Glasdach und einer Glas-Seitenwand versehen. Erste Voraussetzung ist somit, dass die davon „betroffenen“ Eigentümer zustimmen. Das wären in diesem Fall der Eigentümer darüber und daneben. Stimmen diese zu und übernimmt der Erdgeschoss-Eigentümer natürlich auch sämtliche Kosten, kann er jetzt einen solchen Beschluss in der Versammlung verlangen.

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Aufgaben und Pflichten Ihres Verwalters

Begriff: Modernisierung Dieser Begriff bezieht sich auf das Mietrecht und damit auf Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie und Wasser bewirken. Der Begriff ist im Wohnungseigentumsgesetz noch zusätzlich erweitert auf Maßnahmen, die der Anpassung an den Stand der Technik dienen, aber die Eigenart der Wohnanlage nicht verändern und keinen Wohnungseigentümer übermäßig beeinträchtigen. Beschlüsse können mit einer Mehrheit von drei Vierteln und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden.

Begriff: Modernisierende Instandsetzung Dieser Begriff ist im Gesetz nicht definiert und im Grunde hat in der Praxis jede Instandsetzung (siehe oben) einen modernisierenden Charakter, schon deshalb, weil es die alten, zu ersetzenden Bauteile meist nicht mehr gibt. Solche Maßnahmen können deshalb auch wie „normale“ Instandsetzungen mit einfacher Mehrheit beschlossen werden.

Praktischer Ablauf Alle Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung, Modernisierung, baulichen Veränderungen usw. sollte der Verwalter über folgende Schritte organisieren und durchführen:

Überwachung des baulichen Zustands durch regelmäßige Begehungen Jedes Anwesen ist dabei vom Keller bis zum Dach auf Mängel und Schäden zu inspizieren. Je nach Größe des Anwesens wird unter „regelmäßig“ die mindestens einmal jährliche Inspektion verstanden.

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Instandhaltung und Instandsetzung des Eigentums

Einholung von mehreren Kostenvoranschlägen Stehen größere Reparaturen an, so sind im Sinne der Marktwirtschaft mehrere Angebote für eine Maßnahme einzuholen, um Preis- und Leistungsvergleiche zu ermöglichen. Die Grenzen von „größeren Instandhaltungsmaßnahmen“ sind fließend und bei Wohnungsunternehmen oft ein organisatorisches Problem, z. B. in der Frage: Genügen mehrere Kostenangebote, und soll eine formale Ausschreibung mit Leistungsverzeichnis erfolgen? Der letztere Fall geht über den Umfang einer normalen Verwaltungstätigkeit hinaus, hier sind Architekten und Bauingenieure gesondert mit der fachlichen Durchführung zu beauftragen.

Vergabe der Aufträge und Überwachung der Reparaturarbeiten Bei größeren Maßnahmen ist in die Entscheidung, welches Unternehmen den Auftrag erhalten soll, der Eigentümer miteinzubinden. Manche Verwaltungen lassen diese Entscheidung den Eigentümer selbst treffen. Ist der Auftrag vergeben, muss die Handwerkerleistung vor Ort organisiert und kontrolliert werden. Zu Letzterem gehört auch die Rechnungskontrolle auf sachliche Richtigkeit vor Weitergabe zur Bezahlung.

Abschluss von Wartungsverträgen Für alle technischen Einrichtungen wie Zentralheizung, Aufzug, Wasserfilter, Hebeanlagen usw. sind Wartungsverträge üblich, um die laufende Funktion zu gewährleisten. Die Überprüfung der Notwendigkeit, der Abschluss der Verträge und die laufende Überwachung der Wartungsarbeiten gehören zur technischen Verwaltung. Zur technischen Verwaltung gehören vielfach noch die Schließanlage bzw. der Schlüsseldienst, die Organisation aller Planunterlagen (Sanitär- und Elektroinstallationen) für das jeweilige Anwesen und oftmals auch die Überwachung und Einteilung des Hausmeisters.

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Die Eigentümerversammlung

7 1. Beschlussfähigkeit . . . . . . . . . . . . . . . . 199 2. Die Tagesordnung . . . . . . . . . . . . . . . . 201 3. Beschlüsse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 201 4. Der Mehrheitsbeschluss . . . . . . . . . . . 202 5. Nichtige Beschlüsse . . . . . . . . . . . . . . 203 6. Nicht- und Negativ-Beschlüsse . . . . . . 204 7. Gerichtliche Klage gegen einen Beschluss . . . . . . . . . . . . 204 8. Entlastung des Verwalters . . . . . . . . . . 206 9. Die Niederschrift über die Eigentümerversammlung (Protokoll) . . 206

Die Eigentümerversammlung

Eine der Kernpflichten eines Wohnungseigentumsverwalters ist die Organisation einer Eigentümerversammlung, d. h. Einladung, Tagesordnung, Beschlüsse, Protokoll usw. gehören dazu. Die rechtliche Ordnung für diese Versammlung ist wiederum die „Bibel“ der Gemeinschaft, nämlich die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung. Diese lautet oft folgendermaßen: Angelegenheiten, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach dem Inhalt dieser Teilungserklärung die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet. Der Verwalter hat wenigstens einmal im Jahr die Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen. Darüber hinaus muss der Verwalter die Wohnungseigentümerversammlung dann einberufen, wenn der Verwaltungsbeirat oder mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer die Einberufung unter Angabe des Gegenstandes verlangen.

Grundsätzlich entscheiden also die Wohnungseigentümer über alle Dinge, die zur „laufenden Verwaltung“ gehören, und zwar mit einfacher Mehrheit. Wenn also ein Eigentümer etwas erreichen möchte, muss er die Hälfte der (anwesenden) Eigentümer von seiner Idee überzeugen. Für die Einladung zur Eigentümerversammlung ist im Normalfall der Verwalter zuständig. Er hat mindestens einmal pro Jahr alle Eigentümer schriftlich mit ausreichender Frist unter Angabe der Tagesordnung, Uhrzeit und des Versammlungslokals zur Versammlung einzuberufen. Stehen wichtige Dinge an, z. B. eine Flachdachsanierung o. Ä., sind auch außerordentliche Versammlungen durch den Verwalter einzuberufen. Die gesetzliche Einladungsfrist beträgt mindestens zwei Wochen. Empfehlenswert sind vier Wochen. Stellen wir uns den Ablauf bildhaft vor. Im Frühjahr eines Jahres erhält der Wohnungseigentümer folgenden Brief seines Verwalters:

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Beschlussfähigkeit

Beispiel: Musterstadt, den 5. 4. 20 . . Einladung zur Eigentümerversammlung Sehr geehrter Herr Mustermann, hiermit lade ich Sie als Verwalter der Wohnanlage Mustergasse 3 zur jährlichen Eigentümerversammlung ein, und zwar am Donnerstag, den 10. 4. 20 . . um 14.00 Uhr in die Gaststätte „Zum Bierkrug” in Musterstadt. Wir werden dann die anstehenden Probleme diskutieren und darüber Beschlüsse fassen. Ich hoffe also, dass alle Eigentümer und natürlich auch Sie pünktlich zu dieser Versammlung erscheinen, damit wir beschlussfähig sind. Ihr Verwalter

Diese Einladung gleicht der zu einem Stammtischtreffen und ist als Einladung für eine Eigentümerversammlung untauglich. Statt „Wir werden dann die Probleme diskutieren …“ muss eine formale Tagesordnung folgen, in der alle diese Probleme, über die nicht nur diskutiert, sondern auch beschlossen werden soll, möglichst prägnant aufgeführt sind, so dass jeder Eigentümer entscheiden kann, ob er zur Versammlung kommen will.

1. Beschlussfähigkeit Die Bestimmung über die Beschlussfähigkeit einer Versammlung, d. h. ob die Erschienenen überhaupt wirksame Beschlüsse fassen können, hat in der schon genannten Gemeinschaftsordnung oft folgenden Wortlaut: Die Wohnungseigentümerversammlung ist beschlussfähig,wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten ist. (. . . )

Es müssen also entweder persönlich oder in Vertretung etwas über die Hälfte bei der Versammlung vertreten sein, um die Beschlussfähigkeit zu erreichen. Wird diese Hälfte nicht erreicht, ist die Ver-

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Die Eigentümerversammlung

sammlung beschlussunfähig und alle können wieder nach Hause gehen. Die Hürde der Beschlussfähigkeit ist oftmals ein Problem, wenn z. B. viele Eigentümer nicht in der Wohnanlage, sondern weit verstreut wohnen. Sehr gute Verwalter klagen auch oft darüber, dass die Eigentümer nicht mehr zur Versammlung kommen, weil „ohnehin alles in Ordnung ist“. Das Gesetz sieht in diesem Fall eine zweite Versammlung vor, zu der erneut eingeladen werden muss, die dann aber grundsätzlich beschlussfähig ist, auch wenn der Verwalter, ausgestattet mit einer Vollmacht, sie alleine durchführen sollte. Praxis-Tipp: Zeit und Ort der Versammmlung sollen möglichst so terminiert werden, dass die Zahl der teilnehmenden Wohnungseigentümer so hoch wie möglich ist, so dass wirksame Beschlüsse zustande kommen können.

Ablauf einer Eigentümerversammlung
Der Verwalter eröffnet die Versammlung.
Die Beschlussfähigkeit wird festgestellt.
Der Abstimmungsmodus wird beibehalten oder kann abgeändert werden.
Vollmachten werden dem Versammlungsvorsitzenden schriftlich vorgelegt.
Der Verwalter verliest Punkt für Punkt der Tagesordnung.
Es erfolgt eine Beschlussfassung (oder auch nicht).
Nach Beendigung der Versammlung fertigt der Vorsitzende das Versammlungsprotokoll, die sogenannte Niederschrift, an.
Alle Beschlüsse müssen vom Verwalter unverzüglich in eine Beschluss-Sammlung eingetragen werden.

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Beschlüsse

2. Die Tagesordnung Es ist die Aufgabe des Verwalters, eine detaillierte Tagesordnung zu erstellen, die jeden Punkt, der als Beschluss gefasst werden soll, einzeln aufführt. Um einen gültigen Beschluss fassen zu können, muss der Grund bei der Einladung zur Versammlung als Tagesordnungspunkt aufgeführt sein. Der Sinn dieser Vorschrift liegt darin, dass die Wohnungseigentümer vor Überraschungen geschützt werden und ihnen ausreichend Zeit für Erkundigungen und Überlegungen bleibt. Ist ein zu beratender Gegenstand nicht ausreichend bezeichnet, so wird der Beschluss anfechtbar. Praxis-Tipp: Unter dem Tagesordnungspunkt „Sonstiges“ können im Prinzip keine bzw. nur über Angelegenheiten von absolut untergeordneter Bedeutung Beschlüsse gefasst werden. Erfahrene Verwalter verwenden diesen Tagesordnungspunkt zur Diskussion und Meinungsbildung über reine Verwaltungsmaßnahmen.

3. Beschlüsse Die Abstimmung (Beschlussfassung) erfolgt im Normalfall durch Akklamation (Handzeichen), es entscheidet die einfache Mehrheit. Ausnahmen davon sind, wie ausgeführt, Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und/oder Modernisierungsmaßnahmen mit geändertem Umlageschlüssel. Evtl. Beschlüsse über die Entziehung des Wohnungseigentums können mit der Mehrheit der Hälfte der stimmberechtigten Eigentümer getroffen werden. Beschlüsse können nur über das gemeinschaftliche Eigentum, nicht aber über das Sondereigentum erfolgen. Zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören jedoch Forderungen, somit auch eventuelle Rückstände einzelner Wohnungseigentümer und alle gemeinschaftlichen Gelder.

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Die Eigentümerversammlung

Das Wohnungseigentumsgesetz räumt jedem Wohnungseigentümer eine Stimme bei der Abstimmung ein. Wenn ein Wohnungseigentum mehreren Personen gemeinschaftlich zusteht, können diese ihr Stimmrecht nur gemeinschaftlich ausüben. Jeder „Kopf“ hat somit unabhängig von der Anzahl der in seinem Eigentum befindlichen Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten nur eine Stimme. Dieses sogenannte Kopfstimmprinzip soll eine Majorisierung verhindern. In der erwähnten Teilungserklärung kann aber auch eine andere Stimmenverteilung geregelt sein. Es kann z. B. auch die Größe der Anteile am gesamten Komplex bzw. der Miteigentumsanteile maßgebend für die Stimmzahl sein. Dieses Prinzip orientiert sich dann nicht nach Köpfen, sondern nach der Wertigkeit.

4. Der Mehrheitsbeschluss Der Normalfall in der Eigentümerversammlung sind Mehrheitsbeschlüsse. Dazu gehört, dass der Verwalter den Grund aus der Tagesordnung vorliest und die Umstände mündlich erläutert. Nach Aussprache steht der Beschluss an. Er sollte möglichst klar gefasst werden. Praxis-Tipp: Der Verwalter sollte vor oder während der Versammlung den jeweiligen Beschluss schriftlich formulieren, vorlesen und darüber konkret abstimmen lassen.

Beispiel: Tagesordnungspunkt: Sanderneuerung im Sandkasten Mündliche Erläuterung des Verwalters: Der Sand im Sandkasten ist schon soundso lange nicht ausgetauscht worden. Nach

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Nichtige Beschlüsse

den eingeholten Kostenvoranschlägen kostet der Austausch soundso viel. Es folgt eine Aussprache (sofern gewünscht). Die Aussagen der einzelnen Redner werden nicht notiert. Für den Verwalter kommt es darauf an, ein Ergebnis – wie immer es aussieht – zu erzielen, und das Ergebnis ist ein Beschluss. Beschluss (schriftlich formuliert): Der Sand im Sandkasten soll ausgetauscht werden. Die Kosten betragen circa ........ EUR. Der Verwalter wird beauftragt, den Austausch vornehmen zu lassen. Abstimmung: „Ja“ (10), „Nein“ (5), Enthaltungen (6). Es gilt die Mehrheit in Bezug auf die „Ja-“ zu den „Nein“-Stimmen, Enthaltungen werden grundsätzlich nicht gezählt. Der Verwalter stellt fest: Beschluss mit Mehrheit angenommen. Bei einer Mehrheit der „Nein“-Stimmen ist der Beschluss abgelehnt (= Negativbeschluss). Wenn die Mehrheit der Eigentümer eine Sache, die der Verwalter für wichtig hält, ablehnt, bleibt es bei der Ablehnung.

5. Nichtige Beschlüsse Für Beschlüsse gilt der Grundsatz, dass jeder Beschluss gültig ist, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist. Und grundsätzlich ist ein Beschluss nichtig, wenn er gegen eine (wichtige) Rechtsvorschrift verstößt. Hier ist schon Kritik angebracht, denn der Gesetzgeber hat es sich hier zu leicht gemacht. Schließlich gibt es in Deutschland als Rechtsstaat rund 3000 Gesetze, die niemand wirklich alle kennt. Diese Bestimmung ist vor allem eine gefährliche Falle für Verwalter. Dazu gleich mehr.

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Die Eigentümerversammlung

Besteht also die Mehrheit der Eigentümer auf einen Beschluss, den der Verwalter für nichtig hält, weil er nach dessen Meinung gegen ein Gesetz verstößt bzw. die Wahrscheinlichkeit groß ist, muss er ihn in das Protokoll und in die Beschluss-Sammlung eintragen. Aber er darf und muss auch seine Bedenken dazu eintragen und sollte hinwirken, einen Anwalt zur Klärung der Rechtslage zu beauftragen (ebenfalls möglichst per Mehrheitsbeschluss).

6. Nicht- und Negativ-Beschlüsse Ein „Nichtbeschluss“ liegt vor, wenn die Mehrheit, trotz Empfehlung von Eigentümern oder des Verwalters, keinen Anlass für einen Beschluss sieht. Dann bleibt es auch dabei. Da kein Beschluss gefasst wurde, ist er auch nicht in die Beschluss-Sammlung aufzunehmen. Ein „Negativ-Beschluss“ liegt vor, wenn bei einem positiv formulierten Beschlussantrag (es soll etwas getan werden) die Mehrheit für die Ablehnung stimmt, d. h. wenn die „Nein-Stimmen“ überwiegen. Dieser Beschluss der Ablehnung ist in die Beschluss-Sammlung aufzunehmen. Mehr ist nicht zu tun.

7. Gerichtliche Klage gegen einen Beschluss Die frühere gerichtliche Besonderheit der „freiwilligen Gerichtsbarkeit“ (eigene gerichtliche Abteilung) gibt es nicht mehr. Streitigkeiten sind jetzt als „normale Streitigkeiten“ auszutragen, was deutlich höhere Kosten zur Folge hat. Zunächst gilt: Ist ein Eigentümer mit einem Beschluss nicht einverstanden, muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung (ab dem Tag der Versammlung) eine Anfechtungsklage beim örtlichen Amtsge-

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Gerichtliche Klage gegen einen Beschluss

richt eingereicht werden. Die Details sind kompliziert, so dass sich die Beauftragung eines Anwalts empfiehlt. Und damit sind wir bei den Kosten, die sich aus dem Streitwert ergeben. Hier hat sich der Gesetzgeber einen „Freibrief“ ausgestellt, denn die Formulierung lautet: Der Streitwert ist auf 50 % des Interesses der Parteien und aller Beigeladenen an der Entscheidung festzusetzen. Er darf das Interesse des Klägers und der auf seiner Seite Beigetretenen an der Entscheidung nicht unterschreiten. Der Wert darf in keinem Fall den Verkehrswert des Wohnungseigentums des Klägers und der auf seiner Seite Beigetretenen übersteigen. Richtet sich die Klage gegen einzelne Wohnungseigentümer, darf der Streitwert das Fünffache des Wertes ihres Interesses sowie des Interesses der auf ihrer Seite Beigetretenen nicht übersteigen.

Was konkret sind also 50 % des Interesses? Gehen wir von der Obergrenze der Verfahrenskosten aus. Dieser ist der Verkehrswert einer Eigentumswohnung. Er muss also im Grunde erst durch einen Sachverständigen ermittelt werden (Kosten etwa 2 000,– EUR). Wenn also zum Beispiel der Verkehrswert einer Eigentumswohnung bei 200 000,– EUR liegt, liegen die Anwaltskosten bei rd. 20 000,– EUR pro Partei. Und wer verliert zahlt dann alles, also rund 45 000,– EUR (geschätzte Kosten!). Wenn Eigentümer streiten, trägt auch der Verwalter ein hohes Kostenrisiko, denn (auch) dem Verwalter können Prozesskosten auferlegt werden, soweit die Tätigkeit des Gerichts durch ihn veranlasst wurde und ihn ein grobes Verschulden trifft, auch wenn er nicht Partei des Rechtsstreits ist! (Ob diese Regelung verfassungsgemäß ist, darf allerdings bezweifelt werden. Aber sie steht zunächst einmal im Gesetz.) Wie sich diese Kostenbelastungen in der Praxis auswirken werden, muss heute zunächst noch abgewartet werden.

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Die Eigentümerversammlung

8. Entlastung des Verwalters Die Entlastung des Verwalters als Beschluss in der Wohnungseigentümerversammlung ist eine negative Schuldanerkennung im Sinne des Bürgerlichen Rechts. Mit der sogenannten Entlastung billigen die Wohnungseigentümer die Verwaltertätigkeit des vorhergehenden Jahres. Die rechtliche Folge der Entlastung des Verwalters ist, dass der Verwalter keine Schadensersatzansprüche mehr gegen sich gelten zu lassen braucht und auch nicht mehr verpflichtet ist, weitere Informationen über die vergangenen Vorgänge zu geben.

9. Die Niederschrift über die Eigentümerversammlung (Protokoll) Der Vorsitzende der Versammlung, also in der Regel der Verwalter, hat über alle Tagesordnungspunkte und Beschlussfassungen eine Niederschrift anzufertigen. Dies ist gesetzlich vorgeschrieben. Die Abstimmungsergebnisse müssen ebenso wie der Gegenstand der Beschlüsse genau dargelegt sein. Der Vorsitzende der Versammlung, ein Wohnungseigentümer und, falls vorhanden, auch der Verwaltungsrat müssen die Niederschrift unterschreiben. Jeder Beschluss ist vom Verwalter unverzüglich, also innerhalb der nächsten Tage, in die beschriebene Beschluss-Sammlung einzutragen. Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, die Niederschrift einzusehen. In der Praxis wird es meist jedoch so gehandhabt, dass jedem Wohnungseigentümer eine Kopie der Niederschrift zugestellt wird und somit auch Wohnungseigentümer, die nicht an der Eigentümerversammlung teilnehmen konnten, über die gefassten Beschlüsse informiert sind. Die Niederschrift muss innerhalb von drei Wochen nach der Wohnungseigentümerversammlung erstellt sein. Es soll also mindestens eine Woche nach Fertigstellung der Niederschrift die Anfechtungsmöglichkeit gegeben sein.

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Die Niederschrift über die Eigentümerversammlung (Protokoll)

Die Niederschriften sind dauernd aufzubewahren, da die in ihnen festgehaltenen Beschlüsse Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer begründen können. Die Aufbewahrung ist insbesondere von Bedeutung, weil Mehrheitsbeschlüsse für und gegen alle – auch die überstimmten – Wohnungseigentümer Wirkung entfalten.

Auskunfts- und Informationspflicht des Verwalters Der Verwalter hat gegenüber den Wohnungseigentümern eine Auskunftspflicht. Dieses – aus Sicht der Wohnungseigentümer – Informationsrecht findet seine gesetzliche Grundlage im Bürgerlichen Gesetzbuch. Auch nach den Vorschriften des Auftragsrechts hat derjenige, der eine mit Einnahmen und Ausgaben verbundene Verwaltung ausübt, den Wohnungseigentümern als Berechtigten Auskunft zu geben. Diese Vorschrift besagt ferner, dass von dem Verwalter nur aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses der Wohnungseigentümer die Rechnungslegung verlangt werden kann. Eine Auskunft, die in ihrem Umfang erheblich unter der der Rechnungslegung liegt, ist zu gestatten. Die Rechtsprechung bejaht die Forderungen von Wohnungseigentümern, die Einsicht in Abrechnungsunterlagen und Belege gewährt haben wollen. Eine weitere Auskunftspflicht besteht darin, die Namen der anderen Wohnungseigentümer mitzuteilen. Der Verwalter ist verpflichtet, bei Nachfrage eines Wohnungseigentümers diesem die Namen der anderen Wohnungseigentümer der gemeinsamen Anlage zu nennen. Er ist aber nicht befugt, die Namen an Dritte herauszugeben. Auf die gesetzliche Informationspflicht an alle Wohnungseigentümer bei Eröffnung eines Rechtsstreits wurde bereits hingewiesen.

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Fehler, Haftung und Abberufung

8 1. Haftung des Verwalters . . . . . . . . . . . . 210 2. Kündigung der Verwaltung . . . . . . . . . 211 3. Jahresüberblick über übliche Verwaltungsarbeiten . . . . . . . . . . . . . . 214 4. Typische Verwalterfehler . . . . . . . . . . . 215

Fehler, Haftung und Abberufung

Die Verwaltung Ihrer Eigentumswohnanlage ist eine sehr persönliche Angelegenheit und wie jeder Mensch machen auch Verwalter Fehler. Ob Sie als Eigentümergemeinschaft über einzelne Fehler hinwegsehen können und wollen, ist natürlich Ermessenssache. Wenn sich die Fehler allerdings häufen oder schwerwiegend werden, sollte eine Eigentümergemeinschaft handeln. Zunächst aber zur Haftung.

1. Haftung des Verwalters Der Verwalter haftet, wenn Wohnungseigentümer durch den Verwalter einen Schaden erlitten haben. Der entstandene Schaden muss durch ein schuldhaftes Verhalten des Verwalters verursacht worden sein. Dieses ist dann anzunehmen, wenn er jemanden vorsätzlich schädigt, fahrlässig, d. h. unter Vernachlässigung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt, einen Schaden verursacht oder eine unerlaubte Handlung vornimmt. Eine Haftung aus unerlaubter Handlung kann insbesondere durch Unterlassung von Verkehrssicherungspflichten in Betracht kommen. Die dreijährige Verjährungsfrist beginnt, wenn der Geschädigte Kenntnis von der Schädigung und dem Schädiger erlangt. Wenn der Verwalter seine Kompetenzen überschreitet, kann er möglicherweise außerdem aus Gründen der „Geschäftsführung ohne Auftrag“ haftbar gemacht werden. Achtung: Hat der Verwaltervertrag überwiegend dienstvertraglichen Charakter, dann richtet sich die Haftung nach Dienstvertragsrecht. Ist das Verhältnis ein auftragsrechtliches, so bestimmt sich die Haftung nach den üblichen geschäftlichen Grundlagen. Der Verwalter haftet immer für Vorsatz und Fahrlässigkeit. Hat er für seine Arbeit auch Hilfspersonen eingesetzt, dann haftet er auch für diese. Es ist äußerst zweckmäßig, wenn der Verwalter sich um einen ausreichenden eigenen Versicherungsschutz kümmert.

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Kündigung der Verwaltung

Der Verwalter haftet gegenüber den Eigentümern für Schäden, die etwa durch nicht ordnungsgemäße Verwaltung entstanden sind, wie beispielsweise Schäden an der Anlage, die aufgrund mangelnder Instandhaltung entstanden sind. Für Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von 30 Jahren. Die Verjährung beginnt mit der Entstehung des Anspruches.

Haftungsbegrenzungen Wenn im Verwaltervertrag Haftungsbegrenzungen festgeschrieben worden sind, dann gelten die obigen Maximalhaftungsfristen nicht. Im Verwaltervertrag könnte beispielsweise eine Begrenzung der Haftung auf zwei Jahre und zudem eine betragsmäßige Höchsthaftungsgrenze vereinbart worden sein. Weitere Möglichkeiten der Haftungsbegrenzung sind die Beschränkung der Haftung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit und damit der Ausschluss der leichten Fahrlässigkeit. Eine andere Möglichkeit ist die Begrenzung der Haftung auf unmittelbare Schäden bei leichter Fahrlässigkeit. Beispiele: Mangelhafte Überwachung von Reparaturaufträgen; Haftung für Ausfälle des Hausgeldes, gegen die der Verwalter nichts unternommen hat, usw.

2. Kündigung der Verwaltung Auch Verwalter sind (nur) Menschen, die Fehler machen oder die in sie gesetzten Erwartungen nicht erfüllen (können). Das kann an der mangelnden Qualifikation, aber auch im menschlichen Bereich liegen. Aufgrund von Unzulänglichkeiten breitet sich dann unter den

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Fehler, Haftung und Abberufung

Eigentümern Unzufriedenheit aus, die dann in der Aussage mündet: „Der Verwalter muss weg.“ Also geht es um die Kündigung der Verwaltung. Rechtlich gesehen hat dieser Vorgang zwei Vorgänge: Erstens die Abwahl, zweitens die Kündigung des bestehenden Verwaltervertrages. Die rechtliche Basis ist somit
die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung bezüglich der Abwahl und
der Verwaltervertrag in Bezug auf die Kündigung. Eine übliche Formulierung in der Gemeinschaftsordnung lautet: Beim Vorliegen eines wichtigen Grundes können die Wohnungseigentümer jederzeit mit Stimmenmehrheit die Abberufung des Verwalters beschließen.

Wie schon bei der Bestellung eines Verwalters zu ersehen war, ist zwischen der Wahl und dem Verwaltervertrag zu unterscheiden. So ist es auch bei der Beendigung einer Verwaltertätigkeit. Die Abberufung (Abwahl) Grundsätzlich ist die Abberufung/Abwahl jederzeit möglich, sofern die Gemeinschaftsordnung nicht etwas anderes bestimmt. Dort kann festgelegt sein, dass der Verwalter nur aus wichtigem Grund abberufen werden darf. Andere Beschränkungen für die Abberufung oder auch die Bestellung sind nicht zulässig. Wichtige Gründe für eine Abberufung wären z. B. Insolvenz oder Zahlungsunfähigkeit des Verwalters, Nichtausführen der Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung, Verweigerung der Einsicht in die Abrechnungsunterlagen oder andere Umstände, die zu einem gestörten Vertrauensverhältnis geführt haben und eine weitere Zusammenarbeit zwischen Verwalter und Wohnungseigentümern unmöglich machen. Die Gerichte beurteilen das „Vorliegen eines wichtigen Grundes“ fast ausschließlich aus der Sicht der Wohnungseigentümer, und

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Kündigung der Verwaltung

wenn Wohnungseigentümer zum Verwalter kein Vertrauen mehr besitzen, gilt dies zugleich als wichtiger Grund im obigen Sinne. Ein gesetzlicher „wichtiger Grund“ zur Abwahl des Verwalters liegt vor, wenn der Verwalter die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsgemäß führt. Andere Beschränkungen der Bestellung oder Abberufung des Verwalters sind gesetzlich nicht zulässig. Die Abberufung des Verwalters (vor Ablauf seiner Amtszeit) erfolgt durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümerversammlung oder durch schriftlichen Beschluss aller Wohnungseigentümer. Die Abwahl beendigt nicht automatisch auch den Verwaltervertrag, d. h. der abberufene Verwalter kann möglicherweise Ansprüche auf „entgangenen Gewinn“ aufgrund der Restlaufzeit seines Verwaltervertrages geltend machen. Gegen einen solchen Anspruch könnte allerdings die Eigentümergemeinschaft u. U. Fehler des Verwalters gegenrechnen, falls solche vorliegen sollten, ansonsten muss sie an den alten Verwalter gewissermaßen eine „Ablösung“ bezahlen. Praxis-Tipp: Wenn das Vertrauensverhältnis zwischen Verwalter und Wohnungseigentümer – aus welchen Gründen auch immer – gestört ist, empfiehlt sich die sofortige Beendigung des Verwaltungsverhältnisses im „beiderseitigen Einvernehmen“, gegebenenfalls gegen Geldausgleich.

In diesem Fall beruft der amtierende Verwalter eine Eigentümerversammlung mit den Tagesordnungspunkten „Beendigung der Verwaltertätigkeit“ und „Wahl eines neuen Verwalters“ ein, leitet die Versammlung bis zum ersten Tagesordnungspunkt, sagt allen Eigentümern, dass er ab sofort die Verwaltung niederlegt, und bestimmt einen anderen Vorsitzenden (z. B. eine Person aus dem Verwaltungsbeirat) zwecks Fortsetzung der Versammlung.

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Fehler, Haftung und Abberufung

In gleicher Weise kann auch ein Verwaltungsbeirat verfahren, wenn der Verwalter trotz Aufforderung nicht zur „Abwahlversammlung“ einlädt. Jede Abberufung bzw. Kündigung eines Verwalters ist zugleich eine Chance für andere Verwalter, eine neue Eigentumswohnanlage hinzuzugewinnen. Und so schließt sich der Kreis.

3. Jahresüberblick über übliche Verwaltungsarbeiten Die Verwaltungstätigkeit bedeutet, eine Vielzahl von kleinen und kleinsten Tätigkeiten fortlaufend zu erbringen. Diese kleinen Bürotätigkeiten sind kaum messbar, „kosten“ aber dennoch viel Zeit und Nerven. Ein weiterer, kaum sichtbarer Aufwand ist die Buchhaltung mit allen dazugehörigen Zahlungen, die Rechnungsprüfung dazu usw. Darüber hinaus gibt es aber einige Tätigkeiten, die entscheidend den Jahresablauf einer Verwaltung prägen. Es handelt sich um folgende:
Erstellung eines Wirtschaftsplanes für das laufende Jahr (anhand der Vorjahreskosten mit entsprechender Anpassung) mit Festlegung größerer Reparaturmaßnahmen
Erstellung der Jahresabrechnung des vergangenen Jahres und Vorlage an den Verwaltungsbeirat/Rechnungsprüfer
Erstellung der Jahresabrechnung für jeden Eigentümer und
Vorbereitung und Durchführung der jährlichen Eigentümerversammlung
Ausführung/Durchführung der Beschlüsse in der Eigentümerversammlung

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Typische Verwalterfehler


Objektbegehung und Bearbeitung der anstehenden Instandhaltungsmaßnahmen
Abschluss aller Instandhaltungs- oder Wertverbesserungsmaßnahmen im Außenbereich
Vorbereitung des Jahresabschlusses und des Wirtschaftsplanes für das neue Jahr An der Ausführung dieser Tätigkeiten können Sie als einzelner Eigentümer erkennen, ob die Verwaltung professionell arbeitet und die anfallenden Tätigkeiten im Griff hat.

4. Typische Verwalterfehler Verwalter mit fehlender beruflicher und/oder menschlicher Qualifikation machen im Laufe eines Verwaltungsjahres, wie es im Grunde bei allen Berufen und Tätigkeiten vorkommt, viele kleinere Fehler, die der Eigentümergemeinschaft oft verborgen bleiben. Mit solchen Unzulänglichkeiten muss man leben. Nachfolgend aber sollen einige Verwalterfehler aufgezeigt werden, die nicht unter diese Kategorie fallen, weil sie zu den Kernpflichten gehören und die Nichtbeachtung äußerst unangenehm sein kann. Es geht um folgende Punkte:

Keine Objekt- bzw. Anlagenbegehung Zur Sorgfaltspflicht eines Verwalters gehört die Pflicht, „mehrmals“ jährlich die Wohnanlage vom Keller bis zum Dachboden sorgfältig zu begehen. Mehrmals bedeutet, mehr als zwei Mal anhand einer Checkliste sämtliche bauliche Bestandteile zu besichtigen und den Zustand zu protokollieren. Wenn es einen Hausmeister gibt, sollte auch dieser bei dieser Begehung dabei sein. Ist die Wohnanlage gut gepflegt, kann auch eine jährliche Begehung ausreichend sein. Wenn der Verwalter jedoch keine sorgfältige Begehung vornimmt, ist das als ein schwerer Verstoß gegen seine Pflichten zu werten.

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Fehler, Haftung und Abberufung

Keine Kommunikation mit dem Beirat Der Verwaltungsbeirat ist das Bindeglied zwischen der Verwaltung und den Eigentümern. Je größer die Gemeinschaft ist, umso wichtiger ist, dass diese Kommunikation organisiert ist, dass also der Verwaltungsbeirat Kopien von wichtigen Maßnahmen der Verwaltung erhält. Zum Beispiel eine Kopie des vorgenannten Objektbegehungsprotokolls, von den abgeschlossenen Versicherungen und wichtigen Verträgen und Briefen der Verwaltung. Diese Kommunikation ist zwar keine rechtliche Pflicht, aber es wirft ein schlechtes Licht auf den Verwalter, wenn er in Anbetracht der heutigen Kommunikationsmöglichkeiten nicht dazu in der Lage ist, diese auch zu pflegen. Aber nicht nur die schriftliche Kommunikation ist wichtig, auch der persönliche Kontakt sollte vom Verwalter gepflegt werden.

Keine Jahresabrechnung Die jährliche Abrechnung aller Kosten ist eine rechtliche Pflicht des Verwalters. Er nimmt Wohngeld bzw. Hausgeld ein, bezahlt davon die Kosten und ist über diese Vorgänge beweispflichtig. Dieser Beweis ist die Abrechnung, die der Eigentümer wiederum seinerseits für seine Finanzen braucht. Spätestens zwölf Monate nach Ende des Wirtschaftsjahres muss also diese Abrechnung vom Verwalter erstellt werden, und nur Gründe, die nicht in seiner Macht liegen, können dieses Versäumnis entschuldigen. Solche Gründe können sein:
Der Bauträger oder Vorverwalter gibt die notwendigen Unterlagen nicht heraus und muss hierzu verklagt werden (was einige Zeit dauert).
Die Heizkosten oder andere Verbrauchskosten können aufgrund von technischen Gründen (z. B. defekte Uhren) nicht exakt erfasst werden. Diese Fälle sind Ausnahmen. Alles andere sind Ausreden des Verwalters, die nicht gelten. Es muss also dem Verwalter unmöglich

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Typische Verwalterfehler

sein, eine exakte Abrechnung nach der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung vornehmen zu können. Hier kann der Verwalter jedoch gebeten werden, eine Zwischenabrechnung vorzunehmen. Ansonsten gibt es für den Verwalter keine triftige Begründung für eine fehlende Jahresabrechnung, d. h. die nicht rechtzeitige Durchführung einer Abrechnung ist ein klarer Verstoß gegen die Verwalterpflichten.

Keine Eigentümerversammlung Der Verwalter ist dafür zuständig, mindestens ein Mal jährlich eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Ist diese mangels Teilnehmer nicht beschlussfähig, muss er wieder einladen. Natürlich kann der Verwalter keinen Eigentümer zwingen, zur Versammlung zu kommen, aber er kann diese, die meistens nicht kommen, z. B. anrufen und sie bitten, eine Vollmacht zu erteilen. Hier hat der Verwalter schon eine indirekte Pflicht, zum Gelingen beizutragen. Wird aber vom Verwalter nicht zur Versammlung eingeladen, ist dies in jedem Fall ein klarer Verstoß gegen seine Pflichten.

Keine Anlage der Rücklage Die Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage ist eine Pflicht aus dem Gesetz. Allerdings gibt es zwei Gruppierungen:
Reiche Eigentümer, die eine eigene Kapitalanlagestrategie verfolgen. Diese sind an einer Rücklage nicht interessiert, da sie über ausreichende Finanzmittel verfügen.
Notleidende Gemeinschaften mit nahezu insolventen Eigentümern, die oft bereits mit dem Hausgeld bzw. Wohngeld im Rückstand sind und auch eventuelle Sonderumlagen nicht verkraften können.

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Fehler, Haftung und Abberufung

In letzteren Fall fehlen dem Verwalter oft die liquiden Mittel, um die Rücklage anlegen zu können. Dafür kann er natürlich nicht einstehen. Im Normalfall allerdings ist es die absolute Pflicht des Verwalters, die Rücklage getrennt vom Girokonto und verzinslich anzulegen. Tut er das nicht, ist das gleichfalls ein eindeutiger Verstoß gegen seine Grundpflichten. Diese Aufzählung erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit und als Autor dieses Buches wünsche ich mir, dass es durch die Beschreibung von Regeln und Abläufen zur Harmonie im Zusammenleben beiträgt.

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Stichwortverzeichnis

Abberufung 212 Abmahnung 145 Abwahl 212 Akklamation 201 Aktenorganisation 95 Angebot 46 Anpassungsklausel 75 Aufteilungsplan 172 Aufzugskosten 186 Auskunfts- und Informationspflicht des Verwalters 207 Bausparvertrag 23 Beschlüsse 201 Beschlussfähigkeit 199 Beschlussfassung 201 Besuch 106 Betriebskosten 71, 87, 168 – umlagefähige Betriebskostenabrechnung 68, 168 Betriebskostenpauschale 76 Betriebskostenvorauszahlung 30, 125 Bevölkerungsentwicklung 35 Boden- und Kellerabteil 85 Buchführung 95 Buchhaltung 92

Fälligkeitsvoraussetzung

127 Formulierungsbeispiele 57 Fristen 122

Gartenpflege

187 Gebrauch, vertragswidriger 143 Gebrauchsbeeinträchtigung 102 Gebrauchsspuren 151 Gebrauchswert 126 Gemeinschaftseigentum 173 Gemeinschaftsordnung 172 Gemeinschaftsräume 85 Geschäftsbesorgungsvertrag 180 Grundbuch 171

Haftung – des Verwalters 210 – gesamtschuldnerische 175 Haftungsbegrenzungen 211 Härtefall 150 Hausmeisterkosten 187 Hausordnung 108, 111 Haustürwiderrufsgesetz 125 Heizkosten 31, 70, 72 Heizkostenverordnung 70, 72 Heizungs- und Warmwasserkosten 72

Eigenkapitalverzinsung

39 Eigentümergemeinschaft 93 Eigentümerversammlung 214 Einbauten 151 Einrichtungen 151 Entlastung des Verwalters 206 Erwerbskosten 22

Immobilienmärkte

20, 33 Indexvereinbarung 78 Installationen 152 Instandhaltung 100, 151, 191 Instandhaltungskosten 24 Instandhaltungsrücklage 217 Instandsetzung 191

Stichwortverzeichnis

Jahresabrechnung 214, 216 Jahresmiete 63 Kapitalanlagestrategie

217 Kaution 79, 166 Kautionsabrechnung 165, 167 Kleinreparaturen 100, 151 Kosten – Betriebskosten 87, 168 – Heizkosten 70, 72 – Heizungs- und Warmwasserkosten 72 – Nebenkosten 87 Kostensteigerungen 75 Kostentabelle 93 Kostentragungspflicht 100 Kündigung 42, 51 – außerordentliche 141 – durch den Mieter 138 – durch den Vermieter 142 – fristlose 142 – wegen Eigenbedarf 146 – wegen unpünktlicher Mietzahlung 146 – wegen wirtschaftlicher Verwertung 148 Kündigungsbestätigung 139 Kündigungsfristen 146 Kündigungszeit 138

Mieterhöhungen 33, 64, 77 – aufgrund baulicher Änderungen 126 – aufgrund wertverbessernder Maßnahmen 126 Mietermarkt 47 Mieterwechsel 40, 42, 51, 73 Mieterzielgruppe 57 Mietminderung 101, 103 Mietminderungsrecht 103 Mietpreisgestaltung 70 Mieträume 84, 97, 105 Mietspiegel 33, 40, 118 Mietverhältnis 87 Mietvertrag 44, 81, 82, 83 Mietvertragsformular 64 Mietvertragsverwaltung 97 Mietzeit 86 Miteigentumsanteil 171 Modernisierung 49

Nachfrage 46 Nachmieter 54, 140 Nebenkosten 87 Nettokaltmiete 78 Neuvermietung 43 Ortsüblichkeit

33

Pauschale Laufzeit

65

Mahnungen 94 Makler 41 Mangel 101 Marktsituation 46 Mehrheitsbeschluss 202 Mietangebot-Verfahren 123 Mietdatenbank 120 Miete 87 Mietenkonto 92 Mieterauswahl 43, 60

220

71 Preisbildung 46 Protokoll 160, 161, 206 Provision 41

Räumungsklage 145 Reinigungspflicht 110 Renovierungspflicht 52, 53 Reparaturarbeiten 195 Rückgabeanspruch 158 Sanitär- und Elektroinstallationen

195

Schadensersatzansprüche 211

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Stichwortverzeichnis

Schadensersatzforderungen 165 Schadensvermeidung 100 Schimmelpilz 97, 99 Schlüssel 86 Schlüsseldienst 195 Schneeordnung 110 Schönheitsreparaturen 153 Sondereigentum 170 Sondernutzungsrechte 172 Sozialklausel 150 Staffelmiete 63, 64 Steuervorteile 32

Tagesordnung

201 Teilungserklärung 189 Tierhaltung 107 Treppenreinigung 110

Umlageschlüssel 188 Untermieter 106, 107 Untervermietung 105 Verbraucherpreisindex

77 Vergleichswohnungen 119 Verjährung 165, 211 Vermietungsanzeigen 56 Vermietungsstrategien 21 Vertragsformular 44 Vertragsparteien 82 Verwalter 176, 211 Verwalterfehler 215 Verwalterpflichten 184 Verwaltervertrag 180, 210 Verwaltungsbeirat 178, 181, 216

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Verwaltungsgemeinschaftsvermögen 175 Verwaltungskosten 26 Verwaltungstätigkeit 214 Vorauszahlung 71

Wartungsverträge

195 Wertverbesserungen 126 Widerspruchsrecht 150 Wohnfläche 66 Wohnflächenberechnung 68, 69 Wohngemeinschaften 52 Wohnungsabnahme 151, 164 Wohnungsabnahme und -übergabe 43 Wohnungsabnahme- und -übergabeprotokoll 161 Wohnungsausstattung 50 Wohnungsbesichtigung 59, 97, 98 Wohnungseigentümergemeinschaft 173 Wohnungseigentümerversammlung 198, 199 Wohnungseigentumsgesetz 202 Wohnungsmarkt 49 Wohnungsübergabe 151 Wohnungsübergabeprotokoll 80

Zahlungsverzug

142 Zeitungsanzeige 38 Zurückbehaltungsrecht 101, 105 Zustimmungsklage 123 Zwischenabrechnung 217

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So bewerten professionelle Gutachter ■ Für Immobilienbesitzer ■ Für Kauf und Verkauf sowie Zwangsversteigerungen ■ Für Erbengemeinschaften und vorweggenommene Erbfolge ■ Für Steuerberater und Rechtsanwälte

Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert Hilfen für Kauf, Verkauf, Erbfolge und Steuer Gutachten kontrollieren und professionell erstellen ISBN 978-3-8029-3354-7

■ Für Grundstücksmakler und weitere Berufsgruppen, wie Bauträger, Immobilienverwaltungsgesellschaften, Immobilien Consulting Groups

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Für Selbstnutzer und Vermieter ■ Pflichten des Verwalters ■ Die häufigsten Fehler im Umgang mit baulichen Veränderungen, Sondernutzungs- und Gebrauchsregelungen ■ Erfolgreich vorgehen gegen Beschlüsse und eigene Interessen durchsetzen ■ Mit Mustertexten, Rechtsprechung und Tipps

So setzen Sie Ihre Interessen durch ISBN 978-3-8029-3619-7

■ Ein ausführliches Lexikon erläutert die rechtliche Bedeutung der häufigsten Fachbegriffe

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