Totul Despre Agentia Imobiliara [PDF]

Zitiervorschau

Totul despre agentia imobiliara ]

1. Descriere, preluare oferta, proceduri ● Agentia imobiliara este o firma care are ca activitate profesionala intermedierea vanzarii sau inchirierii bunurilor imobile si ofera consultanta in domeniul vanzarii, punand in legatura cererea cu oferta, in scopul platii, de regula a unui comision in cuantum de 3% din valoarea tranzactiei, la care se adauga TVA. Prestarea serviciului de intermediere presupune gasirea unei oferte compatibile cu cerintele clientului in vederea semnarii unui act (antecontract/contract/schimb/folosinta) privind transferul proprietatii. ● Agentia imobiliara, pentru a exista, trebuie sa indeplineasca conditiile: -sa aiba personalitate juridica; -sa aiba sediu; -sa aiba agenti imobiliari. ● Responsabilitatile agentului imobiliar: -identificarea cererilor si a ofertelor; -selectarea cererilor si ofertelor; -stabilirea contactelor cu solicitantii si ofertantii; -evaluarea de piata a imobilului; -face permanent o analiza a pietei imobiliare pe baza datelor de care dispune, dar si prin studierea materialelor de specialitate publicate (ziare, reviste, brosuri); -pregateste anunturile imobiliare; -incheierea contractelor de comisionare; -pregatirea actelor de vanzare a proprietatii; -participa la negocierile privind pretul imobilului, conditiile de transfer a proprietatii si conditiile legale ale tranzactiei; -primeste, gestioneaza si transmite fondul de date si informatii cu privire la piata de interes; ● Serviciile pe care le presteaza agentia imobiliara: -preluarea ofertelor de la vanzatorii care se adreseaza direct agentiei imobiliare; -cautarea ofertelor in mass-media. ● Cum procedam?

Cu fiecare vanzator se poarta o discutie despre oferta acestuia, conditiile proprii de vanzare si pretul dorit de acesta, dupa care se puncteaza comisionul cerut de agentie pentru intermedierea vanzarii imobilului oferit, toate datele fiind inregistrate in conventia de vanzare-cumparare (anexa 1). Aceasta conventie se incheie in doua exemplare, cate una pentru fiecare din parti, se semneaza si se inregistreaza in centralizatorul de intrari al agentiei. Agentia imobiliara promoveaza ofertele prin diferite mijloace: internet, presa, bannere, reviste, etc. Prin promovare proprie, agentia imobiliara va atrage clienti pentru diferite oferte. Agentii imobiliari vor discuta cu potentialii cumparatori si vor incerca sa analizeze cat mai bine dorintele clientului, pentru a-i putea oferi acele oferte care se pliaza cel mai bine pe cererea clientului.

2. Descriere, vizionare cu si fara client, practici, proceduri ● Vizionarea imobilului fara client-cumparator se face dupa preluarea acestuia in baza de date, se noteaza in conventia de vanzare toate aspectele referitoare la imobilul respectiv si se observa si potentialele vicii ascunse ale imobilului pe care trebuie sa le discute cu vanzatorul pentru a afla posibilitatile de corectare ale acestora. Agentul imobiliar informeaza proprietarul despre evolutia pietei imobiliare. ● Clientul care doreste sa cumpere sau sa inchirieze un imobil si se adreseaza agentiei imobiliare pentru serviciul de intermediere, este luat in evidenta in baza de date si i se intocmeste o conventie de luare in evidenta (in doua exemplare) in care se specifica anumite date (anexa 2). Dupa semnarea contractului de comision, pentru ca agentia sa poata incepe prestarea serviciului de intermediere, are loc furnizarea de informatii. ● Agentul imobiliar, in baza informatiilor primite de la clientulcumparator, va prezenta acestuia acele oferte compatibile cu cererea sa si va stabili ofertele pentru vizionare. Dupa stabilirea ofertelor de vizionare, se va completa o conventie de prezentare a serviciului de comisionare (anexa 3), care va fi semnata de agentul imobiliar, clientul cumparator si proprietarii imobilelor ce urmeaza a fi vizionate. Vizionarea imobilelor se va face la o data si ora stabilita de comun acord cu proprietarii. In timpul vizionarii, agentul imobiliar va scoate in evidenta

aspectele pozitive si negative ale acestora, pretul de vanzare si posibilitatile de negociere ale acestuia. ● Dupa vizionarea imobilelor, clientul cumparator se poate hotari asupra unuia, iar agentul imobiliar il informeaza pe proprietar si stabileste cu acesta o intalnire pentru discutii si negocieri.

3. Descriere bun imobil, amplasament, situatie juridica ●Imobilul caruia ii vom face o descriere este un apartament cu doua camere, cu urmatoarele date: -camere decomandate, ST=58 mp, zona Dorobanti (zona linistita, curata, cu blocuri construite in anii 1988-1992); -blocul in care se afla apartamentul este construit in anul 1990 din panouri de beton, are 4 etaje si este acoperit cu pod cu tigle, izolat exterior; -apartamentul este compus din doua camere, baie, bucatarie, hol, camara, debara, doua balcoane, amplasat la etajul 4, pe mijlocul blocului, cu vedere la est si vest; -apartamentul este amenajat modern (centrala termica, geam termopan, gresie, faianta, parchet, instalatii sanitare si electrice noi, usi interioare noi); -ca situatie juridica, este intabulat pe persoana fizica, iar extrasul de CF nu prezinta ca este liber de sarcini; -se accepta si clienti cu credit imobiliar; -pretul propus pentru vanzare este de 40 000 euro, negociabil, din care proprietarul datoreaza agentiri un comision pentru serviciul de intermediere de 2%, platiti in cazul vanzarii imobilului.

4. Prezentare oferta, dezvoltare motivatii, tactici de negociere, finalizare tranzactie ●Vizionarea apartamentului se face de agentul imobiliar impreuna cu clientul dupa ce in prealabil s-a stabilit cu proprietarul data si ora. In timpul vizionarii, agentul imobiliar prezinta avantajele si dezavantajele pe care le are acest imobil si face comparatii cu alte imobile prezentate. In

cazul in care clientul este interesat de apartament si doreste o negociere a pretului de vanzare, se stabileste o data de intalnire si ii aduce la cunostinta vanzatorului modul de cumparare (credit bancar). Daca proprietarul este de acord ca tranzactia sa aiba loc prin credit bancar, clientul cumparator va lua legatura cu banca pentru intocmirea dosarului de creditare, ceea ce presupune si evaluarea apartamentului de catre banca. Intocmirea antecontractului de vanzare-cumparare presupune o promisiune din partea proprietarului de vanzare a imobilului la o anumita data. Dupa analizarea dosarului de creditare de catre banca si obtinerea acordului de creditare din partea acesteia, are loc vanzarea apartamentului.

5. Prezentare, conditii de finantare, credit bancar, particularizare la cumparatorul in cauza ●Creditul ipotecar pentru investitii imobiliare, reprezinta operatiunea prin care se iau in stapanire imediata resurse in schimbul unei promisiuni de rambursare viitoare. Returnarea acestor resurse se face insotita de plata unei dobanzi ce remunereaza pe imprumutator. ●In procesul de obtinere a unui credit, una din cele mai importante etape este cea a evaluarii imobilului pentru cumpararea caruia se solicita finantarea, aceasta realizandu-se de catre evaluatori ANEVAR, agreati de banci. ●Acte necesare pentru intocmirea dosarului de credit bancar: -extras CF de informare al imobilului; -adeverinta de venit sot/sotie de la locul de munca; -copie dupa contractul de munca sot/sotie, stampilata, semnata si specificat „conform cu originalul” de catre firma unde lucreaza clientul; -factura de utilitati gaz/curent; -factura de telefon; -copie dupa cartea de identitate; -copie dupa certificatul de casatorie;

-antecontractul; -documentul de evaluare al imobilului.

6. Intocmirea antecontractului, clauze, conditii ●Antecontractul este o conventie prin care o parte denumita promitent, se obliga fata de cealalta parte, denumita beneficiar, sa incheie in viitor, la cererea acesteia, un anumit contract, al carui continut este determinat in cuprinsul antecontractului. ●In uzante, se mai numeste si „precontract”, „promisiune de contract”, „contract preliminar” sau „contract provizoriu”. Antecontractului i se aplica dispozitiile privitoare la contracte sau conventii prevazute de art. 942-1206 din codul civil. ●In cazul nostru, se intocmeste antecontract de vanzare-cumparare (anexa 4) si se poate completa la sediul agentiei imobiliare sau la Notarul public, in cazul in care trebuie autentificat.

7. Acte necesare finalizarii tranzactiei, institutii care le elibereaza ●Pentru finalizarea actului de vanzare-cumparare, sunt necesare o serie de acte: -copie dupa actul de proprietate; -extras CF de autentificare, se elibereaza de Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara; -certificatul fiscal emis de Administratia Financiara Locala – serviciul public de impozite si taxe locale, care atesta ca vanzatorul a platit impozitul aferent imobilului pana la data vanzarii acestuia, act care este valabil in luna in curs; -adeverinta de la Asociatia de Proprietari, din care sa rezulte ca nu exista datorii fata de aceasta; -deschiderea unui cont la banca creditoare pe numele vanzatorului, in care se va varsa suma pe care cumparatorul o ia cu credit.

8. Actul de vanzare-cumparare, clauze generale, conditii speciale

●Vanzarea-cumpararea este un contract prin care una dintre parti – vanzatorul – stramuta proprietatea unui bun al sau asupra celeilalte parti – cumparatorul – care se obliga in schimb a plati vanzatorului pretul bunului vandut (art. 1294 C. civ.). ●Nu pot forma obiectul contractului de vanzare-cumparare drepturile personale nepatrimoniale si cele patrimoniale care au un caracter strict personal (drepturi reale de uz – art. 571 C. civ. – dreptul de abitatie al sotului supravietuitor – art. 4 din L. nr. 319/1944, dreptul de clientela in cazul liber profesionistilor, etc.) sau care sunt prevazute de lege ori sunt contractate (sau constituite prin acte unilaterale), dreptul de intretinere, dreptul de pensie. ●Dupa cum rezulta din definitia contractului, vanzarea este un contract sinalacmatic (bilateral), cu titlul oneros, comutativ, consensual si translativ de proprietate. Vanzarea, ca si orice alt contract, se incheie prin consimtamantul partilor. Acordul de vointa intre parti este totdeauna necesar si totodata suficient (cu exceptiile prevazute de lege) in vederea formarii contractului. ●In cazul vanzarii cu credit imobiliar, actul final de vanzare-cumparare intocmit de Notarul public, se face in prezenta juristului bancii. Acesta trebuie sa puna ipoteca pe imobilul care face obiectul vanzarii in favoare bancii, iar dupa ce Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara emite un nou extras de CF pe numele noului proprietar, cu mentiunea ca imobilul este gajat in favoarea bancii, dupa care, banca varsa in contul vanzatorului suma pe care cumparatorul a luat-o cu credit ipotecar. ●Contractul de vanzare-cumparare se completeaza in 7 exemplare si cuprinde: -toate datele de identificare al vanzatorilor si cumparatorilor; -datele imobilului de vanzare; -date despre banca cu care se face creditarea, date despre ipoteca; -date despre contul vanzatorului unde se vor varsa banii; -date despre termenul de eliberare.

9. Intabularea dupa vanzare, rectificari de rol, incasare comision ●Cadastrul este operatiunea de inscriere in Registul de Carte Funciara si este obligatoriu la orice act de instrainare a unui bun imobiliar, fie

acesta casa, apartament sau teren si indiferent daca este vorba de o vanzare-cumparare, donatie, succesiune, partaj, etc. ●Indiferent de natura terenului (agricol sau pentru constructii) si de felul constructiei (casa, apartament, birouri, etc.), cadastrul si intabularea sunt obligatorii. ●Inscrisul in Cartea Funciara (intabularea) are aceeasi functie ca si cartea de identitate pentru o persoana. Inscrierea se face la Registrul de Carte Funciara si este foarte importanta, iar dreptul de proprietate devine opozabil fata de terti (adica este valabil nu numai intre partile care au semnat actul de proprietate, ci si pentru restul lumii) dupa ce se realizeaza intabularea; deci, dupa realizarea acestei etape esti efectiv proprietar pe un imobil. ●Intabularea se face de catre notarul public care a incheiat contractul de vanzare-cumparare, iar Oficiul de Cadastru si Publiciatate Imobiliara are obligatia de a trimite noului proprietar un extras de CF la domiciliul acestuia in momentul in care se incheie inregistrarea in CF a localitatii. ●In termen de 30 de zile, noul proprietar are obligatia de a se prezenta la Administratia Financiara – serviciul impozite, pentru a se inregistra in vederea luarii lui in evidenta. Dupa ce vanzarea se finalizeaza, agentia imobiliara incaseaza comisionul aferent intermedierii.