Embargo Inmobiliario Taller [PDF]

Zitiervorschau

MAG. ELADIO PÉREZ

TALLER EMBARGO INMOBILIARIO

ESCUELA NACIONAL DE LA JUDICATURA | 2011-12

¡BIENVENIDOS!

Es un honor para mí, como Directora de esta institución, darles la más cordial bienvenida a la Escuela Nacional de la Judicatura, en la cual podrán compartir sus experiencias, tanto con sus compañeros participantes, como con sus docentes, al poner en práctica, de esta manera, la metodología constructivista, con el fin de lograr un aprendizaje significativo. La Escuela Nacional de la Judicatura procura ser el espacio idóneo para colmar las necesidades de formación y capacitación de cada uno de los servidores judiciales que componen el Poder Judicial, las cuales son más retadoras, ante las exigencias impuestas por un siglo XXI con grandes cambios y problemáticas sociales, que impactan cada vez más el servicio de justicia. Esperamos que el tema tratado y las prácticas realizadas en este taller sean para beneficio de una administración de justicia más eficiente, democrática, participativa, apegada al derecho e identificada con los mejores intereses de nuestra sociedad y sobre todo de cada uno de los usuarios de la justicia. Saludos cordiales,

Gervasia Valenzuela Sosa Directora Escuela Nacional de la Judicatura

Taller “Embargo Inmobiliario” – Mag. Eladio Pérez

MOTIVACIÓN DEL TALLER

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Una de las novedades legislativa, en la cual nuestro legislador crea un marco legal unificado tendente a permitir al sector financiero dominicano la utilización de una parte de los fondos de pensiones creado por la Ley de Seguridad Social, con el fin de impulsar el desarrollo del mercado hipotecario y de valores de la República Dominicana, lo constituye la Ley 189-11, para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en la Republica Dominicana. Con ésta se incorpora al sector financiero nacional la figura del fideicomiso y contempla nuevos instrumentos de valores que al amparo de la Ley Monetaria y Financiera pueden los intermediarios y otras entidades calificadas de este sector emitir y colocarlo, a los fines de captar recursos para el financiamiento de préstamos a largos plazos para la construcción de viviendas de bajo costos. Unido a estas innovaciones, la Ley 189-11 contempla en sus artículos 140 al 172, un embargo especial para llevar a cabo la ejecución de los inmuebles dado en garantía por los deudores del sistema y al cual pueden optar las entidades de intermediación financiera locales y extranjeras, los agentes previsto por dicha ley, los titulizadores perteneciente al sistema financiero dominicano e incluso los acreedores hipotecario, siempre que su hipoteca sea del tipo convencional no importando que estos sean particulares. En este sentido, el presente taller está orientado a conocer y estudiar el procedimiento para el Embargo Inmobiliario previsto por la ley 189-05, sus particularidades legales, los sujetos que pueden optar por el procedimiento, entre otras.

OBJETIVO GENERAL 

Dar a conocer y estudiar el procedimiento para el Embargo Inmobiliario, a raíz de las modificaciones introducidas por la Ley 189-11, para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en la Republica Dominicana.

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OBJETIVO ESPECÍFICOS

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Estudiar la finalidad y naturaleza legal del Embargo Inmobiliario.

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Analizar el procedimiento del Embargo Inmobiliario, introducido por la Ley 189-11.



Conocer y estudiar los incidentes previstos por la Ley 189-11 para el Embargo Inmobiliario.

METODOLOGÍA Se realizará en un encuentro presencial en la Escuela Nacional de la Judicatura o en los Departamentos Judiciales, por parte de los docentes y los dicentes, en donde se reflexionarán los temas propuestos, recurriendo a interacción, espacio de reflexión, preguntas, soluciones de inquietudes y opiniones críticas.

DOCENTE 

Magistrado Eladio Antonio Miguel Pérez, Juez Presidente de la Corte de Trabajo de La Vega. Ha publicado libros y artículos en la materia de Derecho Laboral y Procesal Laboral, así como en la materia de Embargo Inmobiliario.

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AGENDA TALLER “EMBARGO INMOBILIARIO”

9:00 A.M. – 9:15 A.M.

Bienvenida y Presentación del Taller

9:15 A.M. – 9:45 A.M.

Embargo Inmobiliario: Finalidad y Naturaleza Legal

9:45 A.M. – 10:30 A.M.

Embargo Inmobiliario, a la luz de la Ley 189-11: Particularidades, Sujetos y Competencia.

10:30 A.M. – 10:45 A.M.

Receso

10:45 A.M. – 12:30 P.M.

El Procedimiento del Embargo Inmobiliario

12:30 P.M. – 2:00 P.M.

Almuerzo

2:00 P.M. – 4:30 P.M.

El Procedimiento del Embargo Inmobiliario: Los Incidentes

4:30 P.M. – 5:00 P.M.

Cierre Conceptual

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ANÁLISIS DEL EMBARGO INMOBILIARIO DE LA LEY 189-11, PARA EL DESARROLLO DEL MERCADO HIPOTECARIO Y FIDECOMISO MAG. ELADIO ANTONIO MIGUEL PÉREZ

INTRODUCCIÓN Una de las novedades legislativa, en la cual nuestro legislador crea un marco legal unificado tendente a permitir al sector financiero dominicano la utilización de una parte de los fondos de pensiones creado por la Ley de Seguridad Social, con el fin de impulsar el desarrollo del mercado hipotecario y de valores de la República Dominicana lo constituye la Ley 189-11, para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en la Republica Dominicana. Con ésta nuestro legislador incorpora al sector financiero nacional la figura del fideicomiso y contempla nuevos instrumentos de valores que al amparo de la Ley Monetaria y Financiera pueden los intermediarios y otras entidades calificadas de este sector emitir y colocarlo, a los fines de captar recursos para el financiamiento de préstamos a largos plazos para la construcción de viviendas de bajo costos, entre los cuales pueden citarse: las letras hipotecarias, los bonos hipotecarios, las cédulas hipotecarias, valores de fideicomiso, etc. Unido a estas innovaciones el legislador de la citada Ley 189-11 contempla en sus artículos 140 al 172, un embargo especial para llevar a cabo la ejecución de los inmuebles dado en garantía por los deudores del sistema y al cual pueden optar las entidades de intermediación financiera locales y extranjeras, los agentes previsto por dicha ley, los titulizadores perteneciente al sistema financiero dominicano e incluso los acreedores hipotecario, siempre que su hipoteca sea del tipo convencional no importando que estos sean particulares. La ejecución de los inmuebles, por vía de la Ley 189-11 del 13 de julio del año 2011, se encuentra regida por un procedimiento que podría decirse es expedito y sumario, lo que encuentra su explicación porque dicha institución legal, además de someter el conocimiento de sus contestaciones incidentales a un procedimiento especial y distinto al previsto en el código de procedimiento civil, reduce los plazos y muchas de las formalidades previstas para el embargo previsto en el derecho común y evita las dilaciones del procedimiento por vía de incidentes. Poniéndose de relieve en este nuevo Escuela Nacional de la Judicatura © 2011-12

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procedimiento ciertas particularidades entre las cuales pueden resaltarse: a) En este embargo, el mandamiento de pago se convierte de pleno derecho en embargo inmobiliario en los quinces días a partir de su notificación; b) Los plazos para la realización de los actos y el planteamiento de los incidentes fueron abreviado de forma sustancial, de tal manera que en 70 días se logra la venta del inmueble embargado; c) Se suprime la audiencia de lectura del pliego de condiciones, pues al igual que acontece con el procedimiento previsto en la ley 6186, en las previsiones de esta ley la lectura del pliego y la subasta serán llevada de manera concomitante, es decir, el juez cierra la lectura y abre la subasta en una misma audiencia; d) Las partes pueden llevar la venta del inmueble por ante un tribunal distinto al de la situación del inmueble, si así se hizo constar en su convención hipotecaria; e) El acreedor se encuentra obligado a tomar en consideración, en el precio de primera puja, el monto del crédito de aquellos acreedores que mantienen un rango de inscripción superior, permitiéndose el reparo al pliego en caso de violación esta exigencia y finalmente la sentencia de adjudicación de este embargo contenga o no incidentes no es susceptible de nulidad, ni de recurso ordinarios, permitiéndose sólo su impugnación por la vía del recurso extraordinario de la casación en un plazo especial de 10 días a partir de su notificación. La presente investigación su autor parte del interés de dar a conocer el procedimiento sumario y especialísimo para el embargo inmobiliario previsto por la ley 189-05, sus particularidades legales, los sujetos que pueden optar por el procedimiento, esto como una contribución al programa de formación de jueces de la Escuela Nacional de la Magistratura.

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CAPÍTULO PRELIMINAR:

EL EMBARGO INMOBILIARIO GENERALIDADES CONCEPTUALES Antes de adentrarnos al tema central de este taller acerca del análisis del procedimiento de Embargo Inmobiliario previsto en las disposiciones de los artículos 149 al 171, de la Ley 189-11, para el desarrollo del mercado hipotecario y el fideicomiso en la República Dominicana, se hace necesario analizar el concepto y finalidad del embargo inmobiliario, a los fines de facilitar la comprensión de dicho procedimiento ejecutorio.

CONCEPTO El legislador dominicano en ninguno de los textos legales en los cuales ha tenido la oportunidad de regular los diferentes tipos de embargos inmobiliarios, sin exceptuar el previsto en la Ley189-11, ha establecido una definición sobre este tipo de ejecución, pues su papel siempre lo ha limitado a describir y explicar el procedimiento a seguir en cada materia. Esto ha motivado que sea la doctrina la que haya tenido que asumir la tarea de definir dicho embargo, siendo por consiguiente rebuscando en esta fuente del derecho que encontramos una diversidad de autores, los cuales en sus respectivas obras han expuesto su criterio respecto al mismo, entre los cuales pueden resaltarse: Los maestro franceses Jean Vincent y Jacques Prevault, quienes en su apreciable obra titulada les Voies D’ Execution et Procedures de Distribution, definen el embargo inmobiliario como ‘ el procedimiento mediante el cual un acreedor pone en manos de la justicia los bienes inmuebles propiedad de su deudor, que constituyen la garantía de su crédito, esto en ara que sean puesto en venta y cobrarse del precio producto de la misma, el crédito perseguido”. 1 Por su parte el también jurista francés Raymon Guillien, en su vocabulario jurídico, define el embargo inmobiliario de la siguiente forma: ‘ es un embargo practicado por un acreedor, provisto de un título ejecutivo, sobre un bien inmueble de su deudor; o también puede ser perseguido contra un tercero detentador, cuando el acreedor goza de una hipoteca o de un privilegio”.2

1 2

Vincent, Jean, Jacque Prevault. Voies D’ Execution et Procedures de Distribution, Paris, 1995, Pág-240. Guillien, Raymon. Diccionario Jurìdico.Paris, Pág.165. Escuela Nacional de la Judicatura © 2011-12

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Sin soslayar las definiciones anteriormente expuestas, lo cierto es, que si se pretende analizar el embargo inmobiliario como modalidad de procedimiento perteneciente al género de las denominadas vías de ejecución, se advertirá que éste presenta determinada características entre las que se destacan: a) Es un procedimiento supervisado por el juez, b) Recae sobre un inmueble o un usufructo propiedad del deudor o en manos de un tercer detentador; c) Pertenece a los embargo de naturaleza ejecutoria y por consiguiente para llevarse a cabo necesita de un título ejecutorio; d) Las contestaciones incidentales de este embargo se encuentran sometida a un régimen legal dotado de un procedimiento sumario y especial; e) Culmina con una venta en pública subasta llevada a cabo en el tribunal civil; f) La decisión resultante de dicho embargo posee una naturaleza especial y distinta a la resultante en los procedimientos ordinarios ¨la sentencia de adjudicación.”

FINALIDAD Conforme al criterio del maestro E Glassson la finalidad de todo embargo inmobiliario lo es el cobro del crédito y no el inmueble3, criterio el cual compartimos, esto sobre el entendido que desde el momento que el persiguiente realiza la notificación del mandamiento de pago, dicho acreedor lo que le exige a su deudor es el pago del crédito adeudado y no el inmueble, exigencia la cual siempre mantiene durante el desarrollo de todo el procedimiento, lo que pone de relieve que si ese acreedor embargante resulta adjudicatario del inmueble en la venta en pública subasta llevada a cabo en el tribunal, lo hace de una manera forzosa y no porque su voluntad estuviere dirigida a ese fin, dado que en este caso la adjudicación del inmueble que pudiere ser a su favor se encuentra condicionada a que no comparezca a la subasta ningún licitador y no a la voluntad de dicho acreedor embargante.

NATURALEZA JURÍDICA El embargo inmobiliario se caracteriza por su naturaleza ejecutoria4, lo que significa que en este tipo de procedimiento, como acontece en todos los embargos de naturaleza 3

Véase Glasson E. Precis Thèorique et Practique de Procèdure Civile, tomo 11, Deuxièmme edition, Paris 1908, página 441. 4 Véase Pérez Tavera, Eladio Ant. Miguel Pérez. Régimen Legal del Embargo Inmobiliario, Segunda edición, 2006, Santo Domingo, Pág. 36. Escuela Nacional de la Judicatura © 2011-12

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ejecutoria, su procedimiento además de culminar con una venta en pública subasta, para llevarlo a cabo, el acreedor debe ser portador de un título ejecutorio. Una vez analizado los principios generales y conceptuales de todo embargo inmobiliario, cabe analizar el temperamento legal del embargo previsto por la Ley 189-11, para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y Fideicomiso en la República Dominica, por ser éste el tema central del presente estudio.

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CAPÍTULO PRIMERO:

EMBARGO INMOBILIARIO DE LA LEY 189-11, PARA EL DESARROLLO DEL MERCADO HIPOTECARIO Y FIDECOMISO PARTICULARIDADES DEL EMBARGO La ejecución de los inmuebles por vía del embargo previsto en la Ley 189-11, del 13 de julio del año 2011, se encuentra regida por un procedimiento que podría catalogarse de especial y sumario, lo que encuentra su explicación en el hecho de que dicha instituta legal, además de someter el conocimiento de sus contestaciones incidentales a un procedimiento distinto al previsto en el Código de Procedimiento Civil, reduce los plazos y suprime algunas de las formalidades y actos de procedimiento previstos en el embargo previsto en el derecho común. Poniéndose de relieve en este nuevo embargo las siguientes particularidades: a) En el contenido del mandamiento de pago creado por la ley para este tipo de embargo, puede decirse que el legislador de la nueva ley simplificó en un mismo acto el mandamiento, el proceso verbal de embargo y la denuncia del embargo previsto en el derecho común, b) En este embargo el mandamiento de pago se convierte de pleno derecho en embargo inmobiliario, si dentro de los quinces días a partir de su notificación el deudor no ha procedido al pago del crédito adeudado requerida; c) A diferencia de lo que acontece con la Ley 6186, la cual prevé que el acreedor puede inscribir su mandamiento dentro de los quinces (15) días de su notificación, en esta ley el mandamiento se inscribe en los cinco días después de haber transcurrido dicho plazo; d) Permite la continuación del procedimiento, a pesar de los pagos o abonos a cuenta realizados por el deudor, una vez iniciado dicho procedimiento; e) Los plazos para la realización de los actos y el planteamiento de los incidentes fueron abreviado de una manera sustancial de forma tal que en 70 días se logra la venta del inmueble; f) Se suprime la audiencia de lectura del pliego de condiciones, pues al igual que acontece con el procedimiento previsto en la ley 6186, en las previsiones de esta ley la lectura del pliego y la subasta serán llevada de manera concomitante, es decir, el juez cierra la lectura y abre la subasta y venta del inmueble el mismo día de la lectura; g) Las partes pueden llevar la venta del inmueble por ante un tribunal distinto al de Escuela Nacional de la Judicatura © 2011-12

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la situación del inmueble, si así se hizo constar en su convención hipotecaria; h) El acreedor se encuentra obligado a tomar en consideración en el precio de primera puja el monto del crédito de aquellos acreedores que mantienen un rango de inscripción superior, permitiéndose el reparo al pliego en caso de violación; i) La garantía a depositarse por los licitadores debe ser realizada por vía de cheque certificado; j) La sentencia de adjudicación resultante de este embargo decida o no sobre incidentes no es susceptible de nulidad, ni de recurso ordinarios, permitiéndose su impugnación sólo por la vía de la casación.

TEMPERAMENTO LEGAL DEL EMBARGO El estudio del temperamento del embargo inmobiliario previsto en la Ley 189-11, implica la ponderación de determinados presupuestos legales los cuales son necesario su análisis, a los fines de lograr una mejor comprensión del tema , entre dichos presupuesto se destacan: a) Los sujetos a los cuales está permitido utilizar dicho embargo, b) El tribunal Competente, c) El procedimiento. Hagamos algunas disquisiciones teórico jurídico sobre cada aspecto legal.

SUJETOS QUE TIENEN DERECHO A UTILIZAR EL PROCEDIMIENTO PREVISTO POR LA LEY 189-11, PARA EL EMBARGO INMOBILIARIO Respecto a los acreedores que podrán optar por el procedimiento previsto en la Ley 18911, el texto del artículo 149 establece: “La presente ley contiene el procedimiento aplicable para el procedimiento especial de ejecución inmobiliario al que podrán optar cualesquiera tipos de acreedores hipotecarios, incluyendo sin que esta lista sea limitativa , entidades de intermediación financiera locales o del extranjero, los agentes de garantías a los que se refiere la presente ley los titulizadores y fiduciarios, siempre y cuando la garantía hipotecaria haya sido concedida de manera convencional , sin importar el tipo de la acreencia garantizada5”.

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Véase Ley 189-11, para el Desarrollo del Mercado Hipotecarios y Fideicomiso. Escuela Nacional de la Judicatura © 2011-12

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De las letras de la disposición anteriormente citada se infiere y se deducen las siguientes ideas o criterios: a) Que el derecho u opción de optar por el procedimiento inmobiliario previsto en esta nueva normativa no es una imposición legal, sino que ésta es una potestad o facultad discrecional del acreedor. En otras palabras, es el acreedor quien decide si quiere o no beneficiarse del procedimiento ejecutorio previsto en esta ley. b) Que el legislador de esta ley para conferirle a un acreedor el derecho de optar por este procedimiento, toma en consideración que dicho acreedor cumpla con tres condiciones esenciales, sin las cuales éste no podrá acceder al mismo, tales son: a) Que se trate de un acreedor hipotecario, b) Que su crédito se sustente en una hipoteca convencional; c) Que el crédito sea cierto, líquido y exigible, es decir, haya operado el vencimiento del término o que el deudor haya perdido el beneficio del término, sea por el no pago o por una de las causas establecida por la ley. Este último criterio encuentra su asidero legal en las letras del artículo 150, el cual establece: “Derecho de perseguir la venta de los inmuebles hipotecados por falta de pago. Sujeto a los términos y condiciones previstos en el contrato entre las partes, en caso de falta de pago, incumplimiento del contrato o de la ley que conlleve la pérdida del beneficio del término, podrá ser perseguida la venta de los inmuebles hipotecados por cualquier acreedor provisto de una hipoteca convencional”. Sin duda que esta normativa se complementa con las disposiciones del artículo 1188, del Código Civil el cual respeto al término como modalidad que afectan las obligaciones convencionales establece lo siguiente: “El deudor no puede reclamar el beneficio del término, cuando ha quebrado, o cuando por acto suyo han disminuido las garantías dadas en el contrato a su acreedor”. En ese tenor y tomando en consideración el espíritu legislativo de los citados artículos 149 y 150, de la nueva normativa legal, puede afirmarse que siempre que su acreencia se fundamente en una hipoteca convencional, podrán optar a este tipo de embargo los siguientes acreedores: 1) Los acreedores hipotecarios, 2) Los intermediarios financieros, Entre estos se incluyen los bancos de desarrollo, los bancos múltiples, asociaciones de ahorros y préstamos, las administradoras de fondo de pensiones, etc.6 3) Los titulizadores; 6

Véase artículo 34 ley 183-02, de fecha 7 de junio del año 2002, Código Monetario y Financiero. Escuela Nacional de la Judicatura © 2011-12

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4) Los acreedores fiduciarios.7 Cabe decir, que los particulares que sustenten su crédito en una convención hipotecaria, también tendrán derecho al procedimiento ejecutorio inmobiliario previsto en la nueva ley, siempre y cuando su calidad este sustentada en un crédito que sea cierto, líquido y exigible, o lo que sería lo mismo decir, que su calidad de acreedor este soportada en una convención hipotecaria, en la que haya operado el vencimiento del término o que el deudor haya perdido el beneficio de dicho término, sea por el no pago de las cuotas o por una de las causas establecida por la ley. Esto resulta justificable pues si bien se trata de una ley especial creada en interés del desarrollo del mercado hipotecarios, dígase del mercado de valores y financiero nacional, no menos ciertos es, que los particulares también forman parte de este sistema y nada le prohíbe a éstos invertir sus recursos económicos por vía de la adquisición de los instrumentos de valores creado en dicha ley o por vía de la figura del fidecomiso introducido al sistema por dicha normativa. Contrario a lo expuesto quedan excluido del amparo de esta ley y por tanto del beneficio y brevedad de los plazos otorgado por este tipo de ejecución inmobiliaria: a) Los acreedores quirografarios, b) Los acreedores cuyo crédito se encuentren sustentados en una hipoteca judicial; c) Los acreedores cuyo crédito se sustente en una hipoteca legal.

TRIBUNAL COMPETENTE PARA CONOCER DEL EMBARGO INMOBILIARIO PREVISTO EN LA LEY Cuando en materia jurídica nos referimos a la competencia de un tribunal lo hacemos para indicar la capacidad o aptitud legal que posee o tiene dicha jurisdicción para conocer de un determinado asunto que le es atribuido por la ley, ya sea en razón de la materia o en razón del territorio. Es obvio que el presupuesto procesal denominado competencia viene a constituirse en un elemento de suma importancia para la regularidad del procedimiento previsto por esta ley, pues de la competencia del tribunal llamado a conocer del embargo dependerá en gran medida la validez del mismo, esto dada la estrecha vinculación que guarda este presupuesto legal con el derecho a un debido proceso de ley al que tiene todo ciudadano, pues conforme a nuestra Constitución la obligación de ser juzgado por el tribunal competente constituye una de las garantías mínimas de este derecho fundamental 7

Véase artículo 3 de la ley 189-11. Escuela Nacional de la Judicatura © 2011-12

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previsto en el artículo 69, numeral 2do, de la Carta Magna. De ahí la necesidad de que nos avoquemos a su análisis en este embargo.

COMPETENCIA DE ATRIBUCIÓN Respecto a la competencia de atribución serán los tribunales de primera instancia en atribuciones civiles (La Cámara Civil del Tribunal de Primera Instancia) los llamados a conocer de la venta en pública subasta del inmueble resultante del procedimiento de embargo inmobiliario llevado a cabo conforme a esta ley. Será también el mismo tribunal que conoce del embargo el llamado a conocer de los incidentes que surjan en el curso y desarrollo del conocimiento de dicho procedimiento, así como también los reparos al pliego de condiciones, lo cual es una competencia atributiva implícita. La facultad o competencia atributiva del Presidente de la Cámara Civil del Juzgados de Primera Instancia para conocer del embargo y sus incidentes posee un carácter de orden público, por consiguiente ésta puede ser pronunciada a petición de partes o suplida de oficio por el juez, esto conforme así lo establece el artículo 20 de la Ley 834, del15 de julio del año 1978,el cual dispone: “La incompetencia puede ser pronunciada de oficio en caso de violación de una regla de competencia atribución, cuando ésta regla es de orden público. No puede serlo sino en este caso”.

COMPETENCIA TERRITORIAL El tribunal territorialmente competente para conocer de la venta y el procedimiento del embargo previsto por Ley 189-11, sobre Desarrollo del Mercado Hipotecario, lo será aquél de la situación del lugar donde el inmueble se encuentre situado o radicado o aquél que las partes hayan convenido o pactado en su contrato hipotecario. El artículo 159, párrafo único, de la citada ley en sus letras expresa: “ La venta en pública subasta de los inmuebles indicados en el mandamiento, deberá ocurrir transcurridos a lo menos quince (15) días, contados a partir de la notificación de la denuncia del aviso de venta y llamamiento a la audiencia de adjudicación a la que se refiere la parte capital de este artículo, y en la fecha fijada a solicitud del persiguiente, debiendo presentarse evidencia de que el deudor ha sido debidamente notificado de la misma. Esta venta habrá de ser celebrada por ante el Juzgado de Primera Instancia, en sus atribuciones civiles, con jurisdicción en el lugar en donde estén situados los bienes o la mayor parte de éstos, si se Escuela Nacional de la Judicatura © 2011-12

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encuentran en diferentes distritos judiciales, o de la jurisdicción elegida por las partes en el contrato”. En las disposiciones del texto legal citado nuestro legislador vino a consagrar el criterio universalmente admitido de que las partes pueden prorrogar la competencia territorial, lo cual encuentra su naturaleza legal en la teoría de la Autonomía de la Voluntad de los contratantes, la que para el caso, resume su contenido en el derecho que tienen las partes en una convención de pactar todo tipo de cláusulas siempre que las mismas no atenten contra el orden público y las buenas costumbres, de ahí que siendo la competencia territorial de interés privado, nada impide que por vía de un contrato hipotecario los sujetos contratantes opten por su prorrogación a otro tribunal igualmente competente para que dirimir el conflicto suscitado en relación con la inejecución de dicho contrato. Fuera de esta ley, el criterio de prorrogación de competencia territorial en materia real lo encontramos en las disposiciones de los artículos 111 y 2159 del Código Civil, los cuales en su contenido expresan: “Artículo 111. Cuando un acta contenga por parte de algunos de los interesados elección de domicilio para su ejecución en otro lugar que el del domicilio real, las notificaciones demandas y demás diligencias podrán hacerse en el domicilio convenido y ante el juez mismo”. “Artículo 2159. La cancelación no consentida se pide al tribunal del distrito en que se hizo la inscripción, a no ser que dicha inscripción haya tenido lugar para la seguridad de una condena eventual o in, determinada sobre cuya ejecución o liquidación el deudor y el acreedor presunto estén litigando o deban ser juzgado por otro tribunal, en cuyo caso la demanda de cancelación debe presentarse o remitirse a este último. No obstante, si se hubiere convenido entre el acreedor y el deudor llevar la demanda, caso de litigio, a un tribunal designado por ellos, se ejecutará este convenio”. Contrario a lo expuesto, ocurre con la competencia atributiva, pues dado el carácter de orden público que presenta en esta materia, ésta no puede ser objeto de prorrogación por las partes en una convención, el cual se infiere de la aplicación de las disposiciones del artículo 6, del Código Civil, el cual establece: “Las leyes que interesan al orden público y ala buenas costumbres no pueden ser derogadas por convenciones particulares”. Tampoco puede ser objeto de

prorrogación la competencia que tiene el tribunal

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apoderado del embargo para conocer de los incidentes que sean planteados por las partes en el desarrollo de dicho embargo, dado que dicha competencia posee una naturaleza atributiva con carácter de orden público.

DEL PROCEDIMIENTO ENUMERACIÓN DE LOS PASOS QUE IMPLICA EL EMBARGO INMOBILIARIO PREVISTO EN LA LEY 18911 Si tratamos de identificar los pasos y diferentes actos que conlleva el procedimiento de embargo inmobiliario previsto por la ley 189-11, podríamos decir que estos son los siguientes: a) Primer paso. Notificación de un mandamiento pago, (Artículos 151 y 152 de la Ley 189-11) cuando hay un tercero detentador también se notifica el mandamiento y los actos del procedimiento (Art.165 Ley 189-11); b) Segundo paso. Solicitud de inscripción del mandamiento y su conversión en embargo. (Artículo 154, Ley 189-11); c) Tercero Paso. Solicitud de certificación de cargas y gravámenes al registrador de títulos del lugar del inmueble; (Artículo 155, Ley 189-11); d) Cuarto paso. Depósito del pliego de condiciones en la Secretaria del tribunal que conocerá de la venta, (Artículo 155, Ley 189-11); e) Quinto paso. Solicitud de fijación de audiencia para conocer de la lectura y la subasta (Artículo 159 párrafo único) esta solicitud se hace siempre el mismo día que se deposita el pliego; f) Sexto paso. Publicación de por lo menos un aviso, anunciando el día en que llevara a cabo la venta del inmueble, esto deberá ser en un periódico de circulación nacional (Artículo 158, Ley 189-11); g) Séptimo paso. Denunciar el aviso y la fecha de la venta al deudor y llamamiento a comparecer a la audiencia de adjudicación (Artículo 159 de la Ley 189-11); h) Octavo paso. Presentación de conclusiones en la audiencia fijada para conocer de forma concomitante la lectura del pliego y la venta o adjudicación del inmueble; i) Noveno paso. Expedición, notificación y trascripción de la sentencia de adjudicación. (Aplicación del artículo 750 del código de Procedimiento Civil, dado el carácter supletorio conferido por el artículo 151 de la ley) Analicemos cada acto y sus afectos.

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PRIMER PASO: NOTIFICACIÓN DEL MANDAMIENTO DE PAGO El procedimiento previsto por la Ley 189-11, se inicia con un mandamiento de pago, hecho a requerimiento del acreedor y notificado en la persona o domicilio del deudor embargado. El criterio esbozado se encuentra plasmado en las letras de los artículos 151 y 152 de la ley 189-11, los cuales expresan: “Artículo 151. El procedimiento de embargo inmobiliario se iniciará con un mandamiento de pago, y tendrán lugar conforme los términos y plazos especificados en el contrato en el presente título. Para todo lo no contemplado en esta ley, regirán las disposiciones del condigo de procedimiento civil dominicano.” “Artículo 152. Para llegar a la venta de los inmuebles hipotecados, el acreedor hipotecario notificara al deudor, a su persona o a su domicilio, un mandamiento de pago.”

ENUNCIACIONES DEL MANDAMIENTO DE PAGO DEL EMBARGO INMOBILIARIO PREVISTO EN LA LEY 189-11 La Ley 189-11, en su artículo 152, establece que el mandamiento de pago, a pena de nulidad, además de las enunciaciones comunes previstas para los actos de alguaciles, deberá contener: a) Copia del título en cuya virtud se realiza, b) La advertencia de que, a falta de pago de las sumas requeridas, el mandamiento de pago se convertirá, de pleno derecho, en embargo del inmueble hipotecado; c) Elección del domicilio en la ciudad donde esté establecido el tribunal que debe conocer el embargo; d) La identificación del inmueble que se afectare, bastando para ello la designación catastral para el caso de inmuebles registrados o su dirección, en caso de inmuebles no registrados. Es importante señalar que el mandamiento previsto por la Ley 189-11, guarda gran similitud con el previsto en la Ley 6186, sobre Fomento Agrícola, pues éste en su contenido además de ser un mandamiento de pago, es la vez un embargo, es decir, sus enunciaciones ponen de relieve que el legislador fusionó en dicho acto lo que en el embargo de derecho común serian el mandamiento, el proceso verbal de embargo y la Escuela Nacional de la Judicatura © 2011-12

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denuncia, pues su interés esencial está dirigido a que el deudor una vez intimado al pago de la deuda, sepa que la falta o incumplimiento de este requerimiento de pago en el plazo otorgado, equivale al embargo del inmueble dado en garantía.

EFECTOS DE LA NOTIFICACIÓN DEL MANDAMIENTO DE PAGO Respecto a los efectos que produce el mandamiento de pago de esta ley, podríamos decir que los mismos son especiales en este tipo de embargo. Siendo estos: a) La Notificación del mandamiento al deudor o al tercero detentador pone a correr el plazo para su conversión en embargo; b) Debe ser transcripto en los (5) cinco días después de vencido el plazo de los (15) quinces, so pena de considerarse como un desistimiento implícito del embargo por parte del acreedor; c) Otra novedad de la ley referente a los efectos de la notificación del mandamiento de pago frente al deudor o al tercero detentador consiste en que los pagos realizados por estos y recibido por el acreedor embargante en el curso y desarrollo del procedimiento no impedirá la continuación de dicho embargo.

NOTIFICACIÓN DEL MANDAMIENTO CUANDO EL INMUEBLE DADO EN GARANTÍA SE ENCUENTRA EN PODER DE UN TERCERO DETENTADOR O COMPRADOR

La nueva instituta legal introduce una novedad procesal en el caso en que la propiedad del inmueble hipotecado haya sido traspasada a un tercero detentador, pues ésta en su artículo 165 impone al acreedor la obligación de notificarle al tercero detentador un mandamiento de pago igual al notificado al deudor principal, así como también los demás acto del proceso, lo cual puede decirse es propio de esta ley y difiere del embargo de derecho común en el cual las disposiciones del artículo 2169, del Código Civil se limitan a exigirle al acreedor la notificación al detentador de una simple intimación. El texto del artículo 165 de la ley 189-11, establece lo siguiente: “Cuando el inmueble objeto del embargo haya sido transferido a un tercero luego de haberse concedido la garantía hipotecaria, el persiguiente deberá notificar el mandamiento de pago, en adición al deudor, al nuevo adquiriente. Asimismo, deberán ser notificados al nuevo adquiriente los demás actos del proceso”. Mientras que el artículo 2169, del Código Civil expresa: “En caso de no cumplir el tercero detentador cualquiera de dichas obligaciones, cada uno de los acreedores con hipoteca Escuela Nacional de la Judicatura © 2011-12

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tiene el derecho para hacer vender el inmueble hipotecado, después de los treinta días de hecho el mandamiento al deudor originario y de haberse hecho notificación al tercero detentador para el pago de la deuda exigible, o el abandono de la finca”.

MEDIDAS QUE PUEDEN SOLICITARSE DESPUÉS DE LA INSCRIPCIÓN DEL EMBARGO. Una vez inscripto el mandamiento de pago el acreedor puede acudir ante el juez de los referimientos a los fines de lograr de éste la designación de un secuestrario o administrador judicial del inmueble, u otro tipo de medidas de carácter administrativa como seria la venta de los fruto producido por dicho inmueble y el depósito del precio en una institución bancaria, a los fines de ser distribuido junto con el precio del inmueble. Dicha medida se contemplan en las disposiciones del artículo 170 de la citada ley 189-11, con lo cual el legislador de esta ley busca lograr la protección efectiva del acreedor frente al deudor que tiene la posesión del inmueble embargado en aras de evitar los abusos que éste último pudiere cometer en cuanto a preservación y cuidado de la estructura física y la administración de dicho inmueble. Cabe señalar que si el inmueble se encuentra ocupado por un inquilino, éste no podrá realizar pagos relativos a su alquiler debiendo retener los mismos para entregarlos al secuestrario una vez éste sea designado o luego de la adjudicación para ser distribuido entre los acreedores en el procedimiento al orden y en caso de sobrar devolverlo al deudor embargado En ese tenor el artículo 170 de la Ley 189-11.establece: “Establece que Aunque los inmuebles cuya venta persigue estuvieran dados en inquilinatos o en arrendamiento, cuando el persiguiente lo solicitare, se designara un secuestrario por el Juez de Primera Instancia, en atribuciones de Juez de los referimientos, a fin de que este secuestrario vele por la preservación de los inmuebles hasta la fecha de la venta. Si el persiguiente no hiciere tal solicitud, aquel contra quien se procede o los inquilinos o arrendatarios, en su caso, quedaran en posesión de dichos inmuebles hasta la venta. Párrafo.- Desde el momento en que se les notifique la inscripción del embargo, los inquilinos o arrendatarios, no podrán realizar pagos relativos a su alquiler debiendo retener los mismos para entregarlos al secuestrario una vez este sea designado o luego de la adjudicación, no cubra la totalidad de la suma adeudada; en caso contrario dichas sumas serán entregadas al perseguido o a los demás acreedores que hayan formulado oposición”.

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Las medidas anteriormente citadas, el juzgador de los referimientos la supeditará a criterio de los artículos 109 y 112 de la Ley 834, del 15 de julio del año 1978.

SEGUNDO PASO: INSCRIPCIÓN DEL MANDAMIENTO DE PAGO POR ANTE EL REGISTRO DE TÍTULOS O EL CONSERVADOR Una vez notificado el mandamiento de pago al deudor, el acreedor deberá continuar con el segundo paso de su procedimiento consistente en la inscripción de dicho mandamiento, para lo cual el legislador le otorga un plazo de cinco (5) días, los cuales comenzarán a correr a partir del vencimiento de los quince (15) días otorgado en el mandamiento de pago. En ese tenor el artículo 154 de la Ley 189-11, establece lo siguiente: “A falta de pago del deudor y dentro de los cinco días posteriores al vencimiento del referido plazo de quince días, otorgado en el mandamiento del pago, este mandamiento, convertido ya en embargo, se inscribirá en el registro de títulos del Distrito Judicial donde radiquen los bienes hipotecados o la conservadurías de hipotecas, si se tratare de inmuebles no registrado. Párrafo 1- si se tratare de bienes situados en más de un distrito judicial, cada inscripción deberá efectuarse dentro de los diez(10) días que siguen a la fecha en que se ultime la inscripción de hipotecas hará constar en la anotación de inscripción, la fecha indicada.” Cabe destacar que contrario a lo previsto en la Ley 6186, conforme a la cual el acreedor embargante puede inscribir su mandamiento al otro día después de la notificación, en este embargo debe esperarse que haya transcurrido el plazo de los (15) quinces días otorgado en el mandamiento, pues las letras del artciulo154 de la nueva instituta legal son bien clara en establecer de que los cinco (5) días conferido al persiguiente para la inscripción del mandamiento comenzarán a partir de la culminación de los quinces (15) días otorgado en el mandamiento. De modo tomado en consideración que el texto habla de la inscripción dentro de los cinco días, el persiguiente podrá presentar el mandamiento al otro día después de que se hayan cumplido los 15 días. El plazo previsto en el artículo 154 de la Ley 189-11, para la inscripción del mandamiento de pago no es franco, lo cual se colige de la aplicación del artículo 1033, del Código de Procedimiento Civil, combinado con el 151 de la citada Ley 189-11. Para la inscripción del mandamiento debemos tomar en consideración si el inmueble es Escuela Nacional de la Judicatura © 2011-12

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registrado o no registrado. En el primero de los casos el acreedor persiguiente presentará su mandamiento a la inscripción por ante el Registrador de Títulos donde se encuentre asentado el inmueble, mientas que si se trata de terrenos no registrados se deberá presentar el mandamiento en la Conservaduría de Hipoteca.

TERCER PASO: REDACCIÓN Y DEPÓSITO DEL PLIEGO DE CARGAS, CLAUSULAS Y CONDICIONES. Una vez inscripto el mandamiento de pago, el tercer paso a realizar el acreedor consiste en la redacción y depósito del pliego de condiciones mediante el cual se regirá la venta del inmueble en la subasta a llevarse a cabo por ante el tribunal competente. Aunque el nuevo texto de ley, ni el Código de Procedimiento Civil definen lo que es el pliego de condiciones, en cuanto a su forma ha sido conceptualizado por la doctrina “como un simple proyecto por escrito, firmado depositado en la secretaria del tribunal por el abogado del acreedor persiguiente, pero hecho a nombre de su cliente, donde se hace constar las cláusulas y condiciones que regirán la venta en la audiencia de pregones ,el cual queda sometido a los reparos y modificaciones u observaciones de aquellos acreedores que pongan de manifiesto un interés legitimo en su derecho a pretender.”8 Para la jurisprudencia francesa el pliego de condiciones es concebido como “el acto llamado a constituirse en definitivo para convertirse entonces en una convención que tendrá fuerza obligatoria entre el embargante, los acreedores el embargado y el adjudicatario”.9

ENUNCIACIONES DEL PLIEGO El pliego de condiciones contemplado en el procedimiento previsto por esta ley, deberá contener a pena de nulidad, las menciones siguientes: a) La enunciación del título en virtud del cual se procedió al embargo, del mandamiento de pago y la inscripción del embargo. b) La designación del o de los inmuebles embargados, tal como se haya insertado en el mandamiento de pago. c) Las condiciones de venta. d) Fijación del precio que servirá de inicio las pujas. Cuando el embargo inmobiliario sea perseguido por acreedor hipotecario distinto al inscrito en primer rango, sin 8 9

Véase Pérez, Tavera, Eladio Ant. Miguel op. Cit. Pág. 139. Véase Civ,2e,14 janv 1981,Bull. Civ. 11 No.3, P: Civil 2e. , 2 juill 1986, D. 1987.j., 110. Civ 2e, 1er dic 1976 JC. Escuela Nacional de la Judicatura © 2011-12

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importar que se trate de hipotecas convencionales, legales o judiciales, el precio de primera puja nunca podrá ser menor a la acreencia registrada en primer rango. e) Certificación expedida por el organismo correspondiente, en donde se expresa las cargas y gravámenes que existen sobre el inmueble afectado o documento que exponga que el mismo no contiene carga o gravamen de ningún tipo. f) El persiguiente podrá establecer también en el pliego de condiciones, que todo licitador deberá depositar previamente en la secretaria del tribunal una garantía, Mediante cheque certificado de una institución bancaria domiciliada, en la republica dominicana expedido a favor del persiguiente, no pudiendo dicha garantía exceder del diez por ciento (10%) de la primera puja, salvo que se hubiere convenido una suma mayor entre el persiguiente y el deudor.10 Cabe señalar que esta última cláusula referente a la garantía del 10% es facultativa y la misma servirá para garantizar los gastos en el supuesto de que el adjudicatario sea declarado falso subastador. 11

PLAZO EN QUE DEBE SER DEPOSITADO EL PLIEGO Para la realización del depósito del pliego de condiciones en la secretaria del tribunal llamado a conocer de la venta, la ley le indica al acreedor que éste se encuentra obligado a hacerlo dentro del plazo de diez (10) días, los cuales comenzarán a partir de la última inscripción del mandamiento de pago. El artículo 155 de la Ley 189-11, es el texto que señala e indica en su parte inicial el plazo en que el acreedor embargante debe depositar el pliego de condiciones en la secretaria del tribunal, cuando en su contenido se indica: “Dentro de los diez (10) días que sigan a la última inscripción realizada, el persiguiente depositará el pliego de cargas, clausulas y condiciones que regirá la venta del inmueble embargado por ante el tribunal que conocerá de la misma.” El plazo previsto para el depósito del pliego por el citado texto legal no es franco, ni se aumenta en razón de la distancia.

DE LOS REPAROS AL PLIEGO Debe 10 11

entenderse

por

reparos

cualquier

objeción,

reestructuración

Véase artículo 155 de la ley 189-11. Véase art.162 párrafo 11 dela ley 189-11 Escuela Nacional de la Judicatura © 2011-12

oposición,

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observaciones o modificación a las cláusulas del pliego de condiciones permitida por la ley a los sujetos del embargo, refiriéndose esto también a cualquier crítica contra la utilidad u oportunidad y validez de determinadas cláusulas de dicho pliego.12 En Francia a los reparos se le denominan como observaciones o decires. Del concepto anteriormente expuesto se pone de relieve que el reparo ataca exclusivamente el contenido de las cláusulas del pliego, lo cual no implica el derecho de las partes, ni la irregularidades, en cuanto a la forma o el fondo, de que pudiere estar afectado dicho pliego como acto de procedimiento del embargo, lo cual es el elemento esencial que le diferencia del incidente de nulidad previsto en dicho embargo.

QUIENES PUEDEN DEMANDAR EN REPAROS. De las disposiciones del artículo 157 de la Ley 189-11, se interpreta que pueden demandar en reparos al pliego de condiciones las partes con interés en dicho embargo, es decir: a) El acreedor persiguiente mismo, b) El deudor embargado; c) El propietario del inmueble embargado cuando fuere una persona distinta a la del deudor, y que hubiere participado como garante real del crédito en defecto; d) El nuevo adquiriente del inmueble hipotecado o tercer detentador; e) Los acreedores hipotecarios convencionales o legales, inscritos e incluso los judiciales, solo cuando la hipoteca fuere definitivas.

PROCEDIMIENTO

DE LOS REPAROS

El procedimiento tendente al planteamiento de los reparos al pliego y los sujetos que pueden plantearlos se encuentra regulado por las disposiciones de los artículos 156 y 157 de la Ley 189-11, conforme a los cuales los reparos y observaciones al pliego de cargas, clausulas y condiciones deberán consignarse en instancia depositada por lo menos ocho (8) días, antes de la fecha fijada para la venta, por ante el tribunal que conocerá de la misma. Dicha la instancia deberá contener, a pena de nulidad, sin necesidad de que se pruebe agravio, las menciones siguientes:

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Véase Pérez Tavera Eladio Op. cit. Pág.155. Escuela Nacional de la Judicatura © 2011-12

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a) Constitución de abogado, con elección de domicilio en el lugar del tribunal, si no lo tuviere allí, b) El pedimento de reparo y sus motivaciones, así como cualquier documento que justifique su pretensión. No podrán formularse reparos al precio de primera puja, salvo que el mismo sea fijado en contravención a lo dispuesto en la presente ley. (No puede contraponerse a lo dispuesto en la letra (d) del artículo 155 de la ley 189-11) c) Solicitud de fijación de audiencia para el conocimiento de la petición de reparo, la cual deberá celebrarse a más tardar cinco (5) días después del depósito de la instancia de reparos. En cuanto al plazo dentro del cual deben ser realizado los reparos y observaciones al pliego de cargas, clausulas y condiciones deberán consignarse en instancia depositada por lo menos ocho (8) días, antes de la fecha fijada para la venta, por ante el tribunal que conocerá de la misma. La instancia así producida le será notificada al persiguiente y al embargado El propietario del inmueble embargado cuando fuere una persona distinta a la del deudor, y que hubiere participado como garante real del crédito en defecto, al nuevo adquiriente del inmueble hipotecado o tercer detentador, a los acreedores hipotecarios convencionales o legales, inscritos e incluso los judiciales, solo cuando la hipoteca fuere definitivas, así como aquellas con interés para solicitar reparos, por acto de abogado a abogado cuando lo tuvieren constituido, o notificación a su persona cuando no lo tuvieren, emplazándoles a comparecer a la audiencia en donde se conocerá de la procedencia o no del reparo solicitado. Esta notificación intervendrá por lo menos un (1) día franco antes de la fecha fijada para la audiencia a la que se cita.13 La causa se instruirá mediante debates verbales y el juez deberá fallar en la misma audiencia, sin necesidad de motivar su decisión, la cual no será objeto de ningún recurso y será ejecutoria en el acto.14

CUARTO PASO: SOLICITUD DE FIJACIÓN DE LA VENTA EN EL TRIBUNAL La Ley 189-11, en su artículo 159, párrafo único indica que la venta en pública subasta del inmueble embargado será llevada a cabo transcurrido a los menos quinces (15) días 13 14

Véase .156, pàrrafo1, de la Ley 189-11. Véase Art.156 parrafo11, de la Ley 189-11. Escuela Nacional de la Judicatura © 2011-12

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contado a partir de las notificación de la denuncia del aviso de venta y llamamiento a la audiencia de adjudicación. Cabe resaltar la incongruencia que presenta la ley en cuanto al orden en que deben sucederse los actos que implica este procedimiento ejecutorio, pues de la lectura de los artículos 158,159, parecería que el persiguiente se encuentra llamado a solicitar la fijación de la audiencia para la venta con posterioridad a la denuncia del aviso de la venta, lo cual es incorrecto, pues la práctica judicial enseña que primero se fija la audiencia, luego se publica y finalmente se denuncia la fecha de la venta. Todos estos pasos se justifican en el orden citado dado que el acreedor debe enterarse de la fecha de la venta antes de hacer la publicidad, ya que en el anuncio publicitario la fecha de la venta es uno de los requisitos que debe hacerse constar. En suma podría decirse que lo correcto es que el persiguiente al momento de depositar el pliego de condiciones solicite la fijación de audiencia de la venta, para luego proceder a la publicidad de la venta y la denuncia del aviso de la venta a las personas que manda la ley.

QUINTO PASO: PUBLICIDAD DE ANUNCIO DE LA VENTA EN PÚBLICA SUBASTA DEL INMUEBLE EMBARGADO EN UN PERIÓDICO DE CIRCULACIÓN NACIONAL Después de depósito del pliego de condiciones y de obtener del juez la fecha de fijación de la audiencia en que se llevará a cabo la subasta y venta del inmueble embargado, el persiguiente goza de un plazo de veinte (20) días para publicar en un periódico de circulación nacional, por lo menos un anuncio referente a la venta del inmueble embargado, ello se desprende de lo establecido en el artículo 158 de la Ley 189-11, el cual establece: “Dentro de los veinte (20) días siguientes al depósito del pliego de cargas, cláusulas y condiciones, el persiguiente hará publicar en un periódico de circulación nacional, por lo menos un anuncio que contenga las menciones siguientes: a) La fecha del mandamiento de pago, la de la denuncia y la de la inscripción o transcripción, b) Los nombres, profesión, domicilio o residencia del embargado y del persiguiente; c) La designación de los inmuebles, tal como se hubiere descrito en el mandamiento de pago;. d) El precio de primera puja puesto por el persiguiente para la adjudicación;. e) La indicación del tribunal y la del día y la hora en que la adjudicación tendrá efecto;. f) Una mención de la garantía que se haya estipulado para poder ser licitador.” Escuela Nacional de la Judicatura © 2011-12

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Todos los anuncios judiciales relativos al embargo se insertarán en el mismo periódico. La justificación de haberse publicado los anuncios se hará por medio de un ejemplar que contenga el anuncio de que trata este artículo. Importante resulta advertir, que no se aplican en este embargo las disposiciones del artículo 697 del Código de Procedimiento Civil que permite al juez ordenar el aplazamiento de la subasta para permitirle a una parte interesada dar mayor publicidad a la venta, sino que en este procedimiento cualquiera otra parte que tenga interés en que se otorgue a la venta una mayor publicidad que la indicada en el citado artículo 157, ésta parte se encuentra obligada a hacer dichas publicaciones a sus expensas, pero dentro del plazo de los veinte (20) días previstos en la parte capital de este artículo.

SEXTO PASO: DENUNCIA DE LA PUBLICIDAD Y DE LA FECHA DE LA VENTA AL DEUDOR Y LOS ACREEDORES INSCRITOS Una vez efectuada la publicidad en un periódico de circulación nacional y entregados al persiguiente los ejemplares de dicha publicación debidamente certificada por parte del editor del periódico al persiguiente, éste en los cinco (5) días subsiguiente de la indicada publicación, procederá a la denuncia de este aviso y al mismo tiempo procederá a intimar para que tomen comunicación del pliego y le hará llamamiento a que comparezcan a la venta, a las siguientes personas: a) Al deudor embargado, b) Al propietario del inmueble embargado cuando fuere una persona distinta a la del deudor, y que hubiere participado como garante real del crédito en defecto; c) Al nuevo adquiriente del inmueble hipotecado al que se refiere el presente título; d) A los demás acreedores hipotecarios convencionales o legales, inscritos e incluso los judiciales, sólo cuando la hipoteca fuere definitivas. En ese tenor el Artículo 159, de la Ley 189-11, expresa: “El aviso de la venta será notificado al deudor, al propietario del inmueble embargado cuando fuere una persona distinta a la del deudor y que hubiere participado como garante real del crédito en defecto, al nuevo adquiriente del inmueble hipotecado al que se refiere el presente Título, así como a los demás acreedores hipotecarios convencionales o legales inscritos e incluso los judiciales, sólo cuando la hipoteca fuere definitiva, dentro de un plazo de cinco (5) días, contados a partir de la publicación, con intimación de tomar comunicación del pliego de cargas, Escuela Nacional de la Judicatura © 2011-12

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cláusulas y condiciones, copia en cabeza del mandamiento de pago, del o de los ejemplares del periódico que contienen las publicaciones del o los avisos de venta en pública subasta. Asimismo, el acto contendrá la notificación al deudor de la fecha fijada para la venta en pública subasta y llamamiento a comparecer a la audiencia de adjudicación. Párrafo.- La venta en pública subasta de los inmuebles indicados en el mandamiento, deberá ocurrir transcurridos a lo menos quince (15) días, contados a partir de la notificación de la denuncia del aviso de venta y llamamiento a la audiencia de adjudicación a la que se refiere la parte capital de este artículo, y en la fecha fijada a solicitud del persiguiente.” Cabe subrayar que con la denuncia o notificación del aviso hecho tanto el deudor como a los demás sujetos del embargo y los cuales son enunciado en el citado artículo 159 de la Ley 189-11, el legislador de esta ley busca garantizar que dichos interesados por un medio distinto al periódico puedan enterarse de la fecha de la venta en pública subasta del inmueble embargado y del tribunal en que se llevará a cabo dicha venta, como también conozcan de las condiciones de la misma.

SÉPTIMO PASO: DE LA VENTA EN PÚBLICA SUBASTA DEL INMUEBLE EMBARGADO Una vez hecha la publicidad, notificados los avisos e intimado el deudor, los acreedores inscritos y los demás sujetos señalado en el artículo 159 de la ley 189-11, a los fines de que estos puedan tomar conocimiento del pliego, hagan los reparos de lugar y de que asistan a la venta del inmueble embargado, procede del tribunal llevar a cabo la celebración de la audiencia de pregones en la cual se subastará el inmueble embargado. La venta en pública subasta en ocasión del embargo inmobiliario previsto en la Ley 18911, se encuentra regulada por los artículos 159, 160, 161 de dicha normativa legal, la cual en la forma de licitar y presentar las pujas, guarda ciertas similitud con la subasta llevada a cabo en el procedimiento del embargo inmobiliario previsto en el derecho común. Conforme a dichas disposiciones la audiencia de adjudicación será llevada a cabo por ante la Cámara Civil del Tribunal de Primera Instancia de la situación del inmueble o por ante aquél tribunal elegido por los contratantes en la convención hipotecaria, a los fines de ejecución de dicho contrato y será celebrada (15) días a lo menos contados a partir de la denuncia del aviso de publicidad y llamamiento a dicha venta. La venta del inmueble por vía de esta ley, en la práctica implica dos diligencias a saber: Escuela Nacional de la Judicatura © 2011-12

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a) Formación del expediente; y b) La comparecencia del acreedor persiguiente para requerirle al tribunal la lectura del pliego la aprobación de las costas, su agregación al precio y concomitantemente, requerir la apertura de la subasta y adjudicación del inmueble el mejor postor .

FORMACIÓN DEL EXPEDIENTE. Días previos a la venta, el persiguiente depositará en la secretaria del tribunal, a los fines de que el secretario pueda formar el expediente y de que el juez tenga la oportunidad de examinar las piezas y documentos ejecutados en su procedimiento de embargo llevado a cabo hasta la fase de la venta, es decir, depositará: a) Copia del mandamiento, debidamente inscripto y con copia original del título ejecutorio anexo, b) Copia del recibo del tribunal donde se hace constar haber recibido el pliego de condiciones; c) Copia del acto contentivo de la denuncia de los avisos e intimación al deudor y los acreedores y los demás sujetos señalado en el artículo 159 dela ley 189-11; d) Copia de las publicaciones debidamente certificada por el Director del periódico, y e) Copia del estado de costas y honorarios, a los fines de que sea aprobado por el juez antes de la venta y adherido al precio. (art. 700 del Cod.Proc.Civ. y 151 de la ley 189-11)

REQUERIR LA LECTURA Y VENTA. La audiencia para la venta que al efecto será concomitantemente a de la lectura del pliego, será pública y abierta para todo el público, el persiguiente se colocará al lado derecho del tribunal y solicitará en sus conclusiones: 1) Primero: La aprobación del estado de costas, para que el monto sea agregado al precio de la venta, (Art. 151 de la ley 189-11 Y art.700 Código de Procedimiento Civil) 2) Segundo: Que se proceda a librar acta de que no hubo reparos al pliego; 3) Tercero: Que se proceda a librar acta de la lectura de dicho pliego y a la apertura de la subasta, a los fines de darle oportunidad a cualquier licitador o interesado en la compra del inmueble; 4) Cuarto: Que se proceda a otorgar los tres minutos reglamentarios previsto por el párrafo 11,del artículo 161 de la Ley 189-11, y en el supuesto de no haber licitador, declarar adjudicatario al persiguiente por el precio y bajo las condiciones establecidas en el pliego depositado en el tribunal.

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OCTAVO PASO: DESARROLLO DE LA SUBASTA Y ADJUDICACIÓN DEL INMUEBLE EN LA LEY 189-11 Una vez requerida por el abogado del persiguiente la aprobación de su estado de costas, la lectura del pliego y la apertura de la subasta para la venta del inmueble, el juzgador le llevará a cabo en presencia o ausencia del deudor. El juez civil frente a las peticiones indicadas, se limitará a librar acta de la lectura del pliego e indicará si hubo o no reparos y en caso de no haberlos, librará acta de no reparos, disponiéndose en esa misma decisión la apertura de la subasta, para lo cual solicitará al alguacil de estrado que proceda a pregonar la venta, describiendo el inmueble que se esté vendiendo y el precio de la primera puja, al cual se agregaran las costas previamente aprobadas. Después que el alguacil anuncia la puesta en venta del inmueble, su descripción y el precio de la primera puja, el juez procederá a anunciar que otorga el plazo de tres minutos a los fines de que comparezca algún licitador interesado en la compra del inmuebles, siendo a falta de licitadores que el juez procederá a librar el proceso de adjudicación, es decir, librará acta declarando que no hubo licitadores y en consecuencia declarará al persiguiente como adjudicatario del inmueble embargado por el precio de la primera puja más las costas y bajo las condiciones del pliego aprobado por este en la audiencia de ese tribunal. De ahí que la sentencia de adjudicación será copia del pliego leído. En el supuesto de que comparezca un licitador y ofrezcan el precio de la primera puja, el juez hará constar en el acta de audiencia la comparecencia del licitador y el precio de primera puja ofertado y procederá de inmediato a otorgar dos minutos a fin de que se presente un nuevo licitador y si se presenta otro otorgara dos minutos más etc. Y así sucesivamente hasta el mejor postor el cual será declarado adjudicatario. En caso de que el adjudicatario sea un acreedor distinto al del primer rango, éste deberá pagar el precio de la adjudicación en manos del acreedor inscrito en primer rango, dentro de los diez (10) días que sigan a la adjudicación, so pena de falsa subasta. Con el precio de la adjudicación se desinteresará en primer término al acreedor en primer rango y con el excedente a los demás acreedores según el orden de sus inscripciones.

DE LAS PUJAS Y LICITACIONES Las pujas se harán por ministerio de abogado y en audiencia pública. Todo subastador está obligado a depositar en secretaría del tribunal, antes de iniciarse la subasta, la garantía Escuela Nacional de la Judicatura © 2011-12

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requerida por el pliego de condiciones, si éste hubiere estipulado alguna. No se cobrarán tasas, impuestos o contribuciones de ninguna clase por las sumas así depositadas. El abogado que hubiere hecho la última puja estará obligado a declarar inmediatamente quién es el adjudicatario de los bienes y a presentar la aceptación cuando fuere un tercero el adjudicatario, o el poder de que esté provisto, el cual quedará anexo a la minuta de su declaración. Si no hiciere esta declaración en el tiempo indicado o dejare de presentar el poder cuando fuere un tercero el adjudicatario o en cualquier caso sea que fuere adjudicatario el abogado, personalmente o un tercero, cuando se dejaren incumplidas las condiciones de la venta, el abogado que actúe en la adjudicación podrá ser sometido por el persiguiente, uno de los acreedores inscritos o la parte embargada a la acción disciplinaria de la Suprema Corte de Justicia. Cuando se le pruebe que él sabía que estaba en condiciones de satisfacer las obligaciones que establece el pliego de condiciones de subasta, o que conocía la insolvencia de su cliente para cumplir estas mismas obligaciones, se le considerará responsable de una pena disciplinaria de suspensión del ejercicio profesional, por un tiempo que no excederá de cinco (5) años ni será menos de uno (1), sin perjuicio de cualquier otra acción y de los procedimientos a que hubiere lugar, en conformidad con la ley. El tribunal ordenará al banco contra el cual se giró el cheque certificado por el valor de los fondos dados en garantía, la liberación de los mismos en beneficio de aquellos licitadores que no resulten finalmente adjudicatarios

QUIENES NO PUEDEN SER LICITADORES De conformidad con lo establecido en el artículo 163 de la Ley 189-11, no podrán licitar en la audiencia de pregones: a) Los miembros del tribunal ante el cual se persigue el embargo, b) El embargado; c) El abogado del persiguiente.

APLAZAMIENTO DE LA SUBASTA Conforme las disposiciones contenida en la Ley 189-11, se infiere que el aplazamiento procederá en dos casos a saber: a) Cuando la solicitud sea realizada por el persiguiente. (Art.160, de la Ley 189-11). Escuela Nacional de la Judicatura © 2011-12

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b) Cuando existieren incidentes pendientes de fallo, los cuales el juez por razones de fuerza mayor no le haya podido decidir.(Art.168 pàrrafo111, dela Ley 189-11). Para la Corte de Casación francesa son causas de fuerza mayor: la muerte del deudor, la muerte del abogado del persiguiente, guerras, inundaciones, terremoto, cualquier catástrofe natural o circunstancia de fuerza mayor. Civ.2,12 juin 1991,JCP 1991.1V.319.RTD CIV.1991 Fuera de los casos previstos en esta ley, no se producirá aplazamiento de la venta en pública subasta. En caso de ordenarse el aplazamiento de la subasta, la nueva fecha para la venta será anunciada con al menos cinco (5) días de antelación, y cumpliendo para ello con las mismas formalidades requeridas para la publicación del anuncio de la venta en pública subasta.

NOVENO PASO: DE LA SENTENCIA DE ADJUDICACIÓN Y FORMA DE IMPUGNARLE De la combinación de los artículos 151, de la nueva ley y el artículo 712 del código de Procedimiento Civil puede deducirse que la sentencia de adjudicación resultante del procedimiento previsto en esta ley, será una copia del pliego de condiciones depositado por el persiguiente y sometido a los reparos de los interesados. De conformidad con lo establecido en el artículo 167, de la Ley 189-11, la sentencia de adjudicación de este embargo, ya sea que contenga o no fallos sobre incidentes, no podrá ser atacada por acción principal en nulidad y sólo podrá ser impugnada mediante el recurso de casación, el cual deberá interponerse dentro de un plazo de quince (15) días, contados a partir de la notificación de la sentencia. La interposición del recurso de casación no tendrá efecto suspensivo. La demanda en suspensión, de ser interpuesta, por su sola introducción, tampoco tendrá efecto suspensivo y deberá ser fallada dentro de los treinta (30) días calendarios después de su notificación a la parte recurrida. Luego de su notificación, la sentencia de adjudicación será ejecutoria, tanto contra el embargado como contra cualquier otra persona que se encontrare ocupando, a cualquier título que fuere, los bienes adjudicados. Como puede advertirse el texto legal anteriormente citado crea ciertas diferencias con respecto a la sentencia de adjudicación resultante de un embargo inmobiliario, entre las Escuela Nacional de la Judicatura © 2011-12

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que se destacan:

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a) Las nuevas normativas descartan el criterio jurisprudencial que permitía los recursos ordinarios y el extraordinario de la tercería, contra la sentencia de adjudicación resultante de un embargo inmobiliario, cuando la misma sea contentiva de fallos incidentales; b) Establece un plazo especial de quinces (15) días para el recurso de casación, siendo esta vía de recuso la única abierta para impugnarle.

PLAZO PARA LA INSCRIPCIÓN DE LA SENTENCIA DE ADJUDICACIÓN. Entre las lagunas que presenta la Ley 189-11, se encuentra la de no haber contemplado en sus normativas el plazo dentro del cual el adjudicatario deberá de inscribir la sentencia de adjudicación después de su pronunciamiento y expedición por parte del secretario. Situación ésta que impone admitir el plazo de cuarenta y cinco (45) días contemplado en el artículo 750 del Código de Procedimiento Civil, esto por aplicación del carácter supletorio del Código de Procedimiento Civil, consagrado en la parte final del artículo 151 de la ley 190-11. El artículo 750 del Código de Procedimiento Civil expresa: “El adjudicatario está obligado a hacer que se transcriba la sentencia de adjudicación, dentro de los cuarenta y cinco días que sigan a la fecha de su pronunciamiento; y en caso de apelación, dentro del mismo término, a contar desde su confirmación bajo pena de reventa por falsa subasta”.

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CAPÍTULO SEGUNDO:

DE LOS INCIDENTES PREVISTO EN LA LEY 189-11 Contrario a lo que acontece con el Código de Procedimiento Civil en el cual el legislador le dedica un capítulo completo al tema de los incidentes del embargo inmobiliario previsto en sus disposiciones (título X111, artículo 718 al 742 del C.P.C.) el legislador de la nueva ley 189-11, no dedicó un título al tema de los incidentes que puedan afectar este procedimiento especial, sino que trata dichos incidentes de forma dispersa, limitándose a remitir al juzgador y las partes a suplir con las normas del código de procedimiento civil todos los asuntos no previstos por dicha normativa legal. Entre los incidentes tratados en esta ley se encuentran: a) b) c) d)

El desistimiento del mandamiento, (art 154pàrrafo11), La nulidad ( art.163) La puja ulterior (arts.162y 163 ) La falsa subasta(art.164),

Con excepción de los incidentes anteriormente citados la nueva Ley 189-11, no enuncia otros incidentes que afectan dicho procedimiento, limitándose sus letras a indicar de forma general que cualquier contestación, medios de nulidad, de forma o de fondo, contra el procedimiento de embargo que surja en el curso del mismo y que produzca algún efecto respecto del mismo, constituirá un verdadero incidente del embargo y deberá regirse según la presente ley. De modo que por aplicación de lo establecido en la parte final el artículo 151, de la Ley 189-11, para lo no previsto en dicho texto legal se aplicará las disposiciones del Código de Procedimiento Civil. En ese mismo tenor y siguiendo las ideas anteriormente expuestas puede decirse que en vista del carácter supletorio conferido a las normativas del código de procedimiento civil le serán aplicados a este embargo los denominados incidentes nominativos previstos en dicho el código, siendo estos: a) b) c) d)

La acumulación, La demanda en distracción; La subrogación; La demanda en radiación de embargo.

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QUIENES PUEDEN PLANTEAR LOS INCIDENTES DEL EMBARGO De conformidad con lo establecido en las disposiciones del artículo 167 de la ley 189-11, tendrán calidad para interponer demandas incidentales contra el procedimiento de embargo inmobiliario previsto en dicha ley, las personas señaladas con aptitud para solicitar reparos al pliego de condiciones, es decir: a) El Acreedor persiguiente, b) El deudor, c) El propietario del inmueble embargado cuando fuere una persona distinta a la del deudor, y que hubiere participado como garante real del crédito en defecto, d) El nuevo adquiriente del inmueble hipotecado o tercer detentador e) Los acreedores hipotecarios convencionales o legales, inscritos e incluso los judiciales, solo cuando la hipoteca fuere definitivas.

FORMA DE PLANTEAMIENTO Del contenido de las letras del artículo 168 de la ley 189-11,se infiere e interpreta que la parte que pretenda plantear una demanda incidental contra el procedimiento de embargo inmobiliario llevado a cabo de conformidad con esta ley, ésta deberá plantear dicha demanda incidental por acto de abogado a abogado y, además de las formalidades propias de los emplazamientos, deberá contener, a pena de nulidad, lo siguiente: a) Llamamiento a audiencia en un plazo no menor de tres (3) días, ni mayor de cinco (5) días, contados a partir de la notificación de la demanda, b) Indicación del tribunal apoderado, que deberá ser el mismo encargado para la venta del inmueble; c) Los medios y las conclusiones; d) Comunicación de documentos en caso de que los hubiere. Es importante advertir que el redactor del artículo 168 de la citada ley 189-11, éste al momento de indicar el procedimiento a seguir en materia de incidentes se limitó a señalar que el demandante está obligado a notificar al demandado los documentos conjuntamente con el acto de abogado a abogado, pero obvió el plazo con que cuenta el demandado en la instancia incidental para depositar o hacer valer sus documentos. De modo que ante esta inobservancia legislativa deberá ser suplido con el plazo de las cuarenta y ocho horas previsto en el artículo 718 del Código de Procedimiento Civil por ser esta disposición el contentivo de las reglas generales de los incidentes del embargo Escuela Nacional de la Judicatura © 2011-12

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inmobiliario previsto por dicha normativa, esto cuando en su parte final expresa: “Se instruirán y juzgarán estas demandas como materia sumarias, sin oír al fiscal. Si el demandado tuviere documentos que fueren a emplear, los depositará en secretaria cuarenta y ocho horas a lo menos antes la fijada para la audiencia y notificará igualmente antes de dichas cuarenta y ocho horas este depósito al demandante con intimación de tomar comunicación de aquellos; en el caso de que estos documentos nos fueran presentados, se continuará el procedimiento. No se concederá por el tribunal ningún plazo adicional para el examen de los documentos así depositado”.

DESARROLLO DE LA AUDIENCIA SOBRE INCIDENTES Y FALLO Las audiencias de las demandas incidentales serán celebradas a más tardar ocho (8) días, antes del día fijado para la venta. En la misma, las partes presentarán sus conclusiones suficientemente motivadas y los debates serán verbales, no siendo entonces posible otorgar plazos para la producción de escritos justificativos. El tribunal deberá fallar el incidente el día fijado para la venta en pública subasta. A tales fines, el día de la audiencia en que se conoce del incidente, el tribunal citará por sentencia a las partes para escuchar la lectura de la sentencia en la referida fecha, razón por la cual su lectura valdrá notificación, sin importar si las partes estuvieron presentes o no en la sala de audiencias en la fecha señalada. La sentencia que rechaza los incidentes no será susceptible del recurso de apelación y será ejecutoria en el acto. Cuando por razones de fuerza mayor, que el tribunal estará obligado a especificar por auto emitido a tales fines, no se hubiesen fallado las demandas incidentales el día fijado para la venta, se producirá un único aplazamiento a fin de decidirse los incidentes, procediendo el tribunal a fijar la audiencia de adjudicación, a petición de parte o de oficio, en un plazo no mayor de quince (15) días después del día fijado originalmente.

DE LAS SENTENCIAS SOBRE INCIDENTES En este caso, si las partes involucradas en el incidente no estuvieren presentes el día fijado para la lectura de la sentencia, habrán de ser citados por acto de abogado, a fin de que asistan a la nueva audiencia para la adjudicación, en la cual se efectuará la lectura de la decisión incidental, con los mismos efectos especificados anteriormente. De acuerdo a lo establecido en las disposiciones del párrafo 11 del artículo 168 de la nueva normativa, las sentencias que deciden sobre incidentes del embargo no serán Escuela Nacional de la Judicatura © 2011-12

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susceptibles de recursos y serán ejecutoria en el acto cuando dichos incidentes han sido rechazados. Cabría preguntarnos. ¿Es posible el recurso de apelación contra la sentencia que acoge el incidente del procedimiento inmobiliario y cuál sería el plazo y el procedimiento para apelar dicha decisión incidental? En vista de que la ley que estamos tratando en sus letras se limitó a indicar que se prohíbe el recurso de apelación contra la sentencia incidentales que rechazan dichos incidentes, no así para aquellas que les acogen; debemos admitir que el plazo y el procedimiento, lo será el previsto en el artículo 731, 732,del código de procedimiento civil el cual indica un plazo de diez días.

DE LAS COSTAS EN MATERIA DE INCIDENTES La nueva normativa legal no se refiere a las costas originadas en ocasión de los incidentes, lo cual obliga a acudir al carácter supletorio del artículo 730 del código de procedimiento civil conforme al cual en esta materia no habrá costas, excepto el caso previsto en el artículo 723, mediante el cual se permite la condenación en costas en materia de subrogación.

LOS INCIDENTES POSTERIORES A LA ADJUDICACIÓN La nueva Ley 189-11, contempla dos tipos de incidentes surgido con posterioridad a la adjudicación, siendo estos: a) La puja ulterior, b) La falsa subasta. Analicemos y hagamos algunas disquisiciones jurídico teórica respecto de cada uno de estos incidentes.

LA PUJA ULTERIOR De la lectura de los artículo 162 y 163 de la ley 189-11 se interpreta que la adjudicación o pronunciada a consecuencia del procedimiento de embargo inmobiliario previsto por dicha ley no es definitiva, ya que el precio ofrecido por aquel que resultó adjudicatario puede ser inferior al valor del inmueble, siendo por esto que en atención a este valor la ley permite y autoriza a toda aquel que estime que la adjudicación ha sido pronunciada en desmedro del valor real del inmueble a ofrecer y llevar el precio dado por el adjudicatario Escuela Nacional de la Judicatura © 2011-12

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a una suma mayor, a través del procedimiento de la puja ulterior prevista en dicha normativa legal.” A los fines de nuestro estudio conceptualizaremos la puja ulterior como el acto por el cual el interesado en la adquisición de un inmueble adjudicado, requiere al tribunal que pronunció la adjudicación la apertura de la subasta, mediante el ofrecimiento de una nueva suma supletoria al precio de la adjudicación primitiva, constituyendo esta cantidad el nuevo precio por el cual, eventualmente, puede ser declarado dicho interesado como adjudicatario en el supuesto de no presentarse ningún otro subastador. Del concepto externado se deduce que el acta o proceso de puja ulterior no es más que una continuación o prolongación del embargo que reabre una subasta ya realizada, proceso que al efecto equivale a una simple promesa, por parte del nuevo pujador, la cual no se concretizara más que el día de la segunda adjudicación: hasta ese día, el nuevo pujador no tiene ninguna calidad de propietario. Su declaración o tendrá otro efecto que el de hacer caer la adjudicación primitiva, tal como sucede en la falsa subasta, se descarta un adjudicatario por no hacer cumplido con las condiciones de su contrato: mientras que en la puja ulterior, al contrario, el adjudicatario ha satisfecho todas las condiciones de su contrato, pero se descarta el mismo, porque el precio ofrecido por este es inferior al valor del inmueble embargado. Nuestro más alto tribunal, en cierto modo, deja claro en las consideraciones de una decisión, la finalidad de la puja ulterior cuando expresa: “Considerando, que tampoco existe texto legal alguno que determine que la postura del precio hecha por el ejecutante a quien se declara adjudicatario a falta de subastadores debe estar determinada en proporción con el valor del inmueble, porque contra el peligro de que el embargante resulte adjudicatario de este por un precio inferior a su valor real ha establecido la ley la puja ulterior. ( Cas. 11 de mayo 1923: B. J. No. 154. Pág. 20). Aunque criticada por una parte de la doctrina, nadie puede negarle m la importancia, utilidad y beneficio a la puja ulterior en favor del deudor y los acreedores, quienes encuentran en la misma un verdadero abanico de posibilidades. Un deudor embargado que por efecto de esta puede quedarse con la parte del precio esperanza: pero que ante el ofrecimiento de un nuevo precio muy superior al de la primera adjudicación, ve abierta las posibilidades del cobro de su crédito.

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DEL PROCEDIMIENTO

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El procedimiento para la puja ulterior en el embargo previsto por la Ley 189-11, se encuentra regulado por las disposiciones de los artículos 162 y 163 de dicho texto legal, los cuales establecen lo siguiente: “Artículo 162. Puja ulterior. Dentro de los ocho (8) días siguientes al de la adjudicación cualquier persona podrá ofrecer, por ministerio de abogado, no menos de un veinte por ciento (20%) sobre el precio de la primera adjudicación, y sobre este nuevo precio se procederá a subastar. En el precio de la adjudicación quedará incluido el monto que haya sido fijado por concepto de gastos y honorarios de abogados, salvo que el persiguiente hubiere renunciado a liquidar dichos gastos y honorarios. Párrafo I.- Para que esta nueva puja pueda ser aceptada es necesario depositar en la secretaría del tribunal junto con la petición, la suma total ofrecida como nuevo precio, en cheque certificado de una institución bancaria domiciliada en la República Dominicana, expedido a favor del persiguiente y notificarlo en este mismo día, tanto al adjudicatario como a los acreedores inscritos y al embargado. No se cobrarán tasas, impuestos o contribuciones de ninguna especie por las sumas así depositadas. Párrafo II.- En el caso de que el último postor en esta nueva subasta sea declarado falso subastador, la garantía que hubiere prestado, si así se hubiere requerido bajo el pliego de condiciones, se aplicará en primer término a cubrir los gastos del procedimiento de ejecución y en segundo término, a pagar los intereses adeudados al acreedor hipotecario. Párrafo III.- Cumplidas estas formalidades, el juez dictará auto en el término de tres (3) días, a contar de la fecha de la petición, indicando el día fijado para la nueva adjudicación, la cual debe tener lugar dentro de los quince (15) días de la emisión del auto. El licitador ulterior hará conocer mediante aviso publicado en la prensa, la nueva fecha fijada para la adjudicación. Párrafo IV.- Se procederá en esta subasta como en la anterior y, en las mismas condiciones y exigencias establecidas. A falta de subastadores, se declarará adjudicatario a quien hizo la puja ulterior. En caso de que el inmueble sea adjudicado a una persona distinta de aquella que ha promovido la puja ulterior, el tribunal deberá ordenar al banco contra el cual se giró el cheque certificado por el valor de los fondos dados en garantía la liberación de los mismos. En ningún caso habrá lugar a otra nueva puja.

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Artículo 163.- Prohibición de pujar para ciertas personas. Ni los miembros del tribunal ante el cual se persigue el embargo, ni el embargado podrán pujar, directa o indirectamente, a pena de nulidad de la adjudicación y de la puja ulterior, así como de daños y perjuicios. Tampoco podrá ser personalmente adjudicatario, ni hacer puja ulterior, el abogado del persiguiente a pena de nulidad de la adjudicación o de la nueva puja, y de pago de daños y perjuicios en favor de todas las partes.” De los textos transcritos se deduce que cuando un interesado quiere realizar una puja ulterior, deberá dar los siguientes pasos: PRIMER PASO: Dentro de los ocho (8) días de pronunciada la adjudicación el interesado en la compra del inmueble adjudicado deberá elevar una instancia al tribunal, que en este caso lo será aquél que dictó la primera adjudicación, la cual contendrá solicitud de fijación de la nueva subasta y la que en repuesta de dicha petición será autorizada por el juez en un plazo no mayor de tres días de la solicitud debiendo el interesado anexar junto a dicha solicitud los siguientes valores: a) Una cantidad igual al precio otorgado por el adjudicatario. b) Una cantidad equivalente al veinte ( 20 %) del valor precio indicado c) El diez por ciento (10%) exigido como fianza, si es que así lo indica el pliego (Art.155, párrafo y 162 párrafo 11). Para que esta nueva puja pueda ser aceptada es necesario depositar en la secretaría del tribunal junto con la petición, la suma total ofrecida como nuevo precio, en cheque certificado de una institución bancaria domiciliada en la República Dominicana, expedido a favor del persiguiente. SEGUNDO PASO: Una vez depositada la instancia, el solicitante, como expresa la disposición, en ese mismo día el persiguiente lo denunciará al adjudicatario, los acreedores inscritos y al embargado, copia de la instancia y de la constancia de haber cumplido con el depósito correspondiente. Entendemos que incumplimiento de esta formalidad será sancionado con la de nulidad, esto resulta de la combinación de los articulos151 de la Ley 189-11 y el 715, del C. P. C. La denuncia será notificada en el domicilio real del embargado y en el domicilio de elección de cada uno de los acreedores inscrito en la doble factura de inscripción. En caso Escuela Nacional de la Judicatura © 2011-12

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de no haber hecho elección de domicilio en ésta, serán notificados en el domicilio real. TERCER PASO: Una vez el juez haya ponderado la procedencia de la solicitud d y observado que se han cumplido todos los requisitos exigidos por la ley, procederá en el término de los tres (3) días de la petición a dictar un auto en el cuál indicará el día fijado para la nueva adjudicación, la cual debe tener lugar dentro de los quince (15) días de la emisión del auto. El licitador ulterior hará conocer mediante aviso publicado en la prensa, la nueva fecha fijada para la adjudicación. En lo que se refiere al desarrollo de la subasta se tomarán en consideración las mismas condiciones legales exigidas en la venta primitiva, es decir, las disposiciones del artículo 161 de la Ley 189-11. A falta de subastadores, se declarará adjudicatario a quien hizo la puja ulterior. En caso de que el inmueble sea adjudicado a una persona distinta de aquella que ha promovido la puja ulterior, el tribunal deberá ordenar al banco contra el cual se giró el cheque certificado por el valor de los fondos dados en garantía la liberación de los mismos. En ningún caso habrá lugar a otra nueva puja. -

EFECTOS DE LA NUEVA ADJUDICACIÓN EN CASO DE PUJA ULTERIOR Tanto la primera sentencia de adjudicación de una puja ulterior, será un acto de jurisdicción graciosa, en consecuencias, no será susceptible de ninguno de los recursos ordinarios, ni extraordinarios. Esta produce todos los efectos de la primera sentencia a menos que esos efectos no hayan sido definitivamente producidos por esta o que no se haya purgado solo purgará las hipotecas y privilegios que no hayan sido purgados por la primera sentencia. El artículo 163 dela ley 189-11, consagra la prohibición de pujar para los miembros del tribunal ante el cual se persigue el embargo, el embargado el cual no podrá pujar, ni directa o indirectamente, a pena de nulidad de la adjudicación y de la puja ulterior, así como de daños y perjuicios. Tampoco podrá ser personalmente adjudicatario, ni hacer puja ulterior, el abogado del persiguiente a pena de nulidad de la adjudicación o de la nueva puja, y de pago de daños y perjuicios en favor de todas las partes.

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DE LA FALSA SUBASTA

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La falsa subasta se conceptualiza como la resolución de la adjudicación por el adjudicatario no haber cumplido con de una de las cláusula del pliego de condiciones. La Ley 189-11, regula la falsa subasta en el artículo 164 de dicha normativa legal el cual establece: “Cuando haya lugar a falsa subasta se procederá a la fijación de una nueva fecha para la venta en pública subasta con cargo al falso subastador. Párrafo I.- Si la falsa subasta se requiriese antes de la entrega de la sentencia de adjudicación, el que la promueve se hará entregar por el secretario, una certificación en la que conste que el adjudicatario no ha justificado el cumplimiento de las condiciones exigibles de la adjudicación. Párrafo II.- En caso de que haya habido oposición a la entrega de la certificación, se fallará en referimiento por el Presidente del Tribunal y a pedimento de la parte más diligente. Párrafo III.- En virtud de esta certificación y sin otro procedimiento, o en caso de que la falsa subasta se promoviere después de la entrega de la sentencia de adjudicación, el tribunal ordenará una nueva venta, para que ésta tenga lugar en un plazo no mayor de quince (15) días. El abogado del persiguiente de la falsa subasta publicará en un periódico de circulación nacional un anuncio indicando la fecha fijada por el tribunal, los nombres y la residencia del falso subastador, el importe de la adjudicación y la indicación de que la nueva subasta se hará de acuerdo con el antiguo pliego de condiciones. El plazo entre los nuevos anuncios y la adjudicación será de por lo menos ocho (8) días. Párrafo IV.- Cinco (5) días por lo menos antes de la adjudicación, se notificará el día y la hora en que ésta tendrá lugar al abogado del adjudicatario y a las demás partes que hayan intervenido, en el domicilio de sus respectivos abogados, y si carecieren de abogados, en sus propios domicilios. Párrafo V.- Sólo a pedimento del ejecutante se podrá aplazar la adjudicación, de acuerdo con lo establecido en el presente Título. Párrafo VI.- Si el falso subastador justificare haber cumplido las condiciones de la adjudicación no se procederá a ésta. Párrafo VII.- Las formalidades y los plazos que se prescriben en el presente artículo se Escuela Nacional de la Judicatura © 2011-12

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observarán a pena de nulidad. No se admitirá ninguna oposición contra la sentencia que se dictare en defecto en materia de falsa subasta. Párrafo VIII.- Para la nueva venta a causa de falsa subasta se observarán las disposiciones relativas a las pujas dispuestas en la presente ley. Párrafo IX.- El falso subastador estará obligado, a modo de penalidad, a pagar a favor del persiguiente la diferencia entre el precio ofertado por éste y el de la nueva venta, en caso de que la adjudicación fuere por un precio inferior al ofertado por el falso subastador. Esta penalidad será cubierta en todo o en parte por el depósito realizado por el falso subastador.”

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ORGANIGRAMA DE LOS ACTOS QUE IMPLICA EL PROCEDIMIENTO DE EMBARGO INMOBILIARIO PREVISTO POR LA LEY 189-11 PRIMER PASO: Notificación de un mandamiento pago, (Artículos 151 y 152 de la Ley 18911) cuando hay un tercero detentador también se notifica el mandamiento (Art.165 Ley 189-11).

SEGUNDO PASO: Solicitud de inscripción del mandamiento y su conversión en embargo. (Artículo 154, Ley 189-11).

TERCERO PASO: Solicitud de certificación de cargas y gravámenes al registrador de títulos del lugar del inmueble; (Artículo 155, Ley 189-11).

CUARTO PASO: Depósito del pliego de condiciones en la Secretaria del tribunal que conocerá de la venta, (Artículo 155, Ley 189-11).

QUINTO PASO: Solicitud de fijación de audiencia para conocer de la lectura y la subasta (Artículo 159 párrafo único) esta solicitud se hace siempre el mismo día que se deposita el pliego.

SEXTO PASO: Publicación de por lo menos un aviso, anunciando el día en que llevara a cabo la venta del inmueble, esto deberá ser en un periódico de circulación nacional (Artículo 158, Ley 189-11).

SÉPTIMO PASO: Denunciar el aviso y la fecha de la venta al deudor y llamamiento a comparecer a la audiencia de adjudicación (Artículo 159 de la Ley 189-11).

OCTAVO PASO: Presentación de conclusiones en la audiencia fijada para conocer de forma concomitante la lectura del pliego y la venta o adjudicación del inmueble.

NOVENO PASO: Expedición, notificación y trascripción de la sentencia de adjudicación. (Aplicación del artículo 750 del código de Procedimiento Civil, dado el carácter supletorio conferido por el artículo 151 de la ley).

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ORGANIGRAMA DE LOS PLAZOS DENTRO DE LOS CUALES DEBEN REALIZARSE LOS ACTOS QUE IMPLICA EL EMBARGO PREVISTO EN LA LEY 189-11 PRIMER PASO: Notificación de un mandamiento pago al deudor a persona o domicilio, (Otorgar un plazo de 15 días 5 días) (Art152 de la Ley 189-11).

SEGUNDO PASO: Inscripción del mandamiento y su conversión en embargo. (Cinco 5 días después de cumplido los quinces (15) otorgado en el mandamiento).

TERCERO PASO: Solicitud de certificación de cargas y gravámenes al registrador de títulos del lugar del inmueble; (antes de depositar el pliego de condiciones (Artículo 155, Ley 18911).

CUARTO PASO: Depósito del pliego de condiciones en la Secretaria del tribunal conocerá de la venta, (10 días posteriores a la inscripción del mandamiento (Artículo 155, Ley 189-11).

QUINTO PASO: Solicitud de fijación de audiencia para conocer de la lectura y la subasta (Artículo 159 párrafo único) esta solicitud se hace siempre el mismo día que se deposita el pliego.

SEXTO PASO: Publicación de por lo menos un aviso, anunciando el día en que llevara a cabo la venta del inmueble, esto deberá ser en un periódico de circulación nacional (20 días posteriores a al depósito del pliego) Artículo 158, Ley 189-11).

SÉPTIMO PASO: Denunciar el aviso y la fecha de la venta al deudor y llamamiento a comparecer a la audiencia de adjudicación (Artículo 159 de la Ley 189-11); (cinco días contado a partir de la publicación).

OCTAVO PASO: La audiencia para conocer de forma concomitante la lectura del pliego y la venta o adjudicación del inmueble ( Sera llevada a cabo 15 días por lo menos contado a partir del día en que se hizo de la denuncia del aviso de publicación) Artículo 159,pàrrafo único Ley 189-11).

NOVENO PASO: Expedición, notificación y transcripción de la sentencia de adjudicación. (45días) Aplicación del artículo 750 del código de Procedimiento Civil, dado el carácter supletorio conferido por el artículo 151 de la ley). Escuela Nacional de la Judicatura © 2011-12

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ANEXO TÍTULO IV DEL PROCEDIMIENTO ESPECIAL DE EJECUCIÓN INMOBILIARIA PARA ACREEDORES HIPOTECARIOS Artículo 149.- Ámbito de aplicación. El presente Título contiene las disposiciones aplicables para el procedimiento especial de ejecución inmobiliaria al que podrán optar cualesquier tipos de acreedores hipotecarios, incluyendo, sin que esta lista sea limitativa, entidades de intermediación financiera locales o del extranjero, los agentes de garantías a los que se refiere la presente ley, titularizadoras y fiduciarios, siempre y cuando la garantía hipotecaria haya sido concedida de manera convencional, sin importar el tipo o naturaleza de la acreencia garantizada. Artículo 150.- Derecho de perseguir la venta de los inmuebles hipotecados por falta de pago. Sujeto a los términos y condiciones previstos en el contrato entre las partes, en caso de falta de pago, incumplimiento del contrato o de la ley que conlleve la pérdida del beneficio del término, podrá ser perseguida la venta de los inmuebles hipotecados por cualquier acreedor provisto de una hipoteca convencional. Artículo 151.- Procedimiento especial de embargo inmobiliario. El procedimiento de embargo inmobiliario se iniciará con un mandamiento de pago, y tendrá lugar conforme los términos y plazos especificados en el presente Título. Para todo lo no contemplado en esta ley, regirán las disposiciones del Código de Procedimiento Civil dominicano. Artículo 152.- Obligación de notificar un mandamiento de pago por el acreedor hipotecario a su deudor. Para llegar a la venta de los inmuebles hipotecados, el acreedor hipotecario notificará al deudor, a su persona o a su domicilio, un mandamiento de pago, el cual deberá contener a pena de nulidad, además de las enunciaciones comunes a todos los actos de alguacil, las menciones siguientes: a) Copia del título en cuya virtud se realiza. b) La advertencia de que, a falta de pago de las sumas requeridas, el mandamiento de pago se convertirá, de pleno derecho, en embargo sobre el inmueble hipotecado. c) Elección del domicilio en la ciudad donde esté establecido el tribunal que debe conocer del embargo. d) La identificación del inmueble que se afectará, bastando para ello la designación catastral para el caso de inmuebles registrados o su dirección, en caso de Escuela Nacional de la Judicatura © 2011-12

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inmuebles no registrados. e) La indicación del tribunal por ante el cual se celebrará la venta en pública subasta del inmueble a embargar, en caso de negativa de pago. Artículo 153.- Conversión de pleno derecho del mandamiento de pago en embargo inmobiliario. Si dentro del plazo de quince (15) días, contados a partir de la notificación del mandamiento de pago, el deudor no paga la totalidad de los valores adeudados, el mandamiento de pago se convertirá de pleno derecho, en embargo inmobiliario. Párrafo.- La recepción por el acreedor de parte de las sumas adeudadas por el deudor, no impedirá la continuación del embargo y sólo tendrá incidencia en la repartición y distribución del resultado de la venta, según lo prescrito por el derecho común. Artículo 154.- Obligación de inscripción del mandamiento por ante el Registro de Títulos o el Conservador de Hipotecas. A falta de pago del deudor y dentro de los cinco (5) días posteriores al vencimiento del referido plazo de quince (15) días, otorgados en el mandamiento de pago, este mandamiento, convertido ya en embargo, se inscribirá en el Registro de Títulos del Distrito Judicial donde radiquen los bienes hipotecados o la Conservaduría de Hipotecas, si se tratare de inmuebles no registrados. Párrafo I.- Si se tratare de bienes situados en más de un Distrito Judicial, cada inscripción deberá efectuarse dentro de los diez (10) días que siguen a la fecha en que se ultime la inscripción anterior; a este efecto, el Registrador de Títulos o Conservador de Hipotecas hará constar en la anotación de inscripción, la fecha indicada. Párrafo II.- En caso de que el embargo no fuere inscrito dentro del plazo indicado, se tendrá de pleno derecho como un desistimiento implícito del mandamiento de pago y sus efectos, debiendo el acreedor notificar otro mandamiento de pago, si quisiere promover esta vía de ejecución para el cobro de las sumas que le son adeudadas. Artículo 155.- Sobre el pliego de cargas, cláusulas y condiciones. Dentro de los diez (10) días que sigan a la última inscripción realizada, el persiguiente depositará el pliego de cargas, cláusulas y condiciones que regirá la venta del inmueble embargado por ante el tribunal que conocerá de la misma. El pliego deberá contener a pena de nulidad, las menciones siguientes: a) La enunciación del título en virtud del cual se procedió al embargo, del mandamiento de pago y la inscripción del embargo. b) La designación del o de los inmuebles embargados, tal como se haya insertado en Escuela Nacional de la Judicatura © 2011-12

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el mandamiento de pago. c) Las condiciones de la venta. d) Fijación del precio que servirá de inicio a las pujas. Cuando el embargo inmobiliario sea perseguido por un acreedor hipotecario distinto al inscrito en primer rango, sin importar que se trate de hipotecas convencionales, legales o judiciales, el precio de primera puja nunca podrá ser menor a la acreencia registrada en primer rango. e) Certificación expedida por el organismo correspondiente, en donde se expresen las cargas y gravámenes que existen sobre el inmueble afectado o documento que exponga que el mismo no contiene carga o gravamen de ningún tipo. Párrafo.- El persiguiente podrá establecer también en el pliego de condiciones, que todo licitador deberá depositar previamente en la secretaría del tribunal una garantía, mediante cheque certificado de una institución bancaria domiciliada en la República Dominicana expedido a favor del persiguiente, no pudiendo dicha garantía exceder del diez por ciento (10%) de la primera puja, salvo que se hubiere convenido una suma mayor entre el persiguiente y el deudor. Artículo 156.- La instancia de reparo y observaciones al pliego de cargas, cláusulas y condiciones. Los reparos y observaciones al pliego de cargas, cláusulas y condiciones deberán consignarse en instancia depositada por lo menos ocho (8) días, antes de la fecha fijada para la venta, por ante el tribunal que conocerá de la misma. Dicha instancia deberá contener, a pena de nulidad, sin necesidad de que se pruebe agravio, las menciones siguientes: a) Constitución de abogado, con elección de domicilio en el lugar del tribunal, si no lo tuviere allí. b) El pedimento de reparo y sus motivaciones, así como cualquier documento que justifique su pretensión. No podrán formularse reparos al precio de primera puja, salvo que el mismo sea fijado en contravención a lo dispuesto en la presente ley. c) Solicitud de fijación de audiencia para el conocimiento de la petición de reparo, la cual deberá celebrarse a más tardar cinco (5) días después del depósito de la instancia de reparo. Párrafo I.- La instancia así producida le será notificada al persiguiente y demás partes indicadas más adelante en este artículo, así como aquellas con interés para solicitar reparos, por acto de abogado a abogado cuando lo tuvieren constituido, o notificación a su persona cuando no lo tuvieren, emplazándoles a comparecer a la audiencia en donde se conocerá de la procedencia o no del reparo solicitado. Esta notificación intervendrá por lo Escuela Nacional de la Judicatura © 2011-12

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menos un (1) día franco antes de la fecha fijada para la audiencia a la que se cita. Párrafo II.- La causa se instruirá mediante debates verbales y el juez deberá fallar en la misma audiencia, sin necesidad de motivar su decisión, la cual no será objeto de ningún recurso y será ejecutoria en el acto. Artículo 157.- Partes que pueden demandar reparos al pliego de cargas, cláusulas y condiciones. Las partes con interés para demandar reparos al pliego, además del persiguiente mismo y el deudor, lo serán, el propietario del inmueble embargado cuando fuere una persona distinta a la del deudor, y que hubiere participado como garante real del crédito en defecto; el nuevo adquiriente del inmueble hipotecado al que se refiere el presente Título, así como los demás acreedores hipotecarios convencionales o legales, inscritos e incluso los judiciales, sólo cuando la hipoteca fuere definitiva. Artículo 158.- Publicación del anuncio de la venta en pública subasta. Dentro de los veinte (20) días siguientes al depósito del pliego de cargas, cláusulas y condiciones, el persiguiente hará publicar en un periódico de circulación nacional, por lo menos un anuncio que contenga las menciones siguientes: a) La fecha del mandamiento de pago, la de la denuncia y la de la inscripción o transcripción. b) Los nombres, profesión, domicilio o residencia del embargado y del persiguiente. c) La designación de los inmuebles, tal como se hubiere descrito en el mandamiento de pago. d) El precio de primera puja puesto por el persiguiente para la adjudicación. e) La indicación del tribunal y la del día y la hora en que la adjudicación tendrá efecto. f) Una mención de la garantía que se haya estipulado para poder ser licitador. Párrafo I.- Todos los anuncios judiciales relativos al embargo se insertarán en el mismo periódico. Párrafo II.- La justificación de haberse publicado los anuncios se hará por medio de un ejemplar que contenga el anuncio de que trata este artículo. Párrafo III.- Cualquiera otra parte que tenga interés en que se otorgue a la venta mayor publicidad que la establecida en este artículo, podrá hacer otras publicaciones a sus expensas, dentro del plazo de los veinte (20) días previstos en la parte capital de este artículo.

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Artículo 159.- Notificación del aviso de venta al deudor y llamamiento a comparecer a la audiencia de adjudicación. El aviso de la venta será notificado al deudor, al propietario del inmueble embargado cuando fuere una persona distinta a la del deudor y que hubiere participado como garante real del crédito en defecto, al nuevo adquiriente del inmueble hipotecado al que se refiere el presente Título, así como a los demás acreedores hipotecarios convencionales o legales inscritos e incluso los judiciales, sólo cuando la hipoteca fuere definitiva, dentro de un plazo de cinco (5) días, contados a partir de la publicación, con intimación de tomar comunicación del pliego de cargas, cláusulas y condiciones, copia en cabeza del mandamiento de pago, del o de los ejemplares del periódico que contienen las publicaciones del o los avisos de venta en pública subasta. Asimismo, el acto contendrá la notificación al deudor de la fecha fijada para la venta en pública subasta y llamamiento a comparecer a la audiencia de adjudicación. Párrafo.- La venta en pública subasta de los inmuebles indicados en el mandamiento, deberá ocurrir transcurridos a lo menos quince (15) días, contados a partir de la notificación de la denuncia del aviso de venta y llamamiento a la audiencia de adjudicación a la que se refiere la parte capital de este artículo, y en la fecha fijada a solicitud del persiguiente, debiendo presentarse evidencia de que el deudor ha sido debidamente notificado de la misma. Esta venta habrá de ser celebrada por ante el Juzgado de Primera Instancia, en sus atribuciones civiles, con jurisdicción en el lugar en donde estén situados los bienes o la mayor parte de éstos, si se encuentran en diferentes distritos judiciales, o de la jurisdicción elegida por las partes en el contrato. Artículo 160.- Imposibilidad de aplazar la adjudicación. Excepciones. Fuera de los casos previstos en esta ley, no se producirá aplazamiento de la venta en pública subasta, salvo que la solicitud de aplazamiento emane del persiguiente o cuente con la anuencia de éste. En este caso, la nueva fecha para la venta será anunciada con al menos cinco (5) días de antelación, y cumpliendo para ello con las mismas formalidades requeridas para la publicación del anuncio de la venta en pública subasta. Artículo 161.- De la Puja. Las pujas se harán por ministerio de abogado y en audiencia pública. Párrafo I.- Todo subastador está obligado a depositar en secretaría del tribunal, antes de iniciarse la subasta, la garantía requerida por el pliego de condiciones, si éste hubiere estipulado alguna. No se cobrarán tasas, impuestos o contribuciones de ninguna clase por las sumas así depositadas.

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Párrafo II.- No se podrá hacer la adjudicación sino después de haber transcurrido tres (3) minutos de iniciada la subasta. Si antes de transcurridos tres (3) minutos, se hicieren algunas pujas, no se podrá efectuar la adjudicación sino después de haber transcurrido dos (2) minutos sin nuevas pujas hechas en el intervalo. En el caso de que no hubiere habido puja durante ese tiempo, se declarará adjudicatario al mismo persiguiente, por el precio que él haya fijado en el pliego de condiciones. En caso de que el adjudicatario sea un acreedor distinto al del primer rango, éste deberá pagar el precio de la adjudicación en manos del acreedor inscrito en primer rango, dentro de los diez (10) días que sigan a la adjudicación, so pena de falsa subasta. Con el precio de la adjudicación se desinteresará en primer término al acreedor en primer rango y con el excedente a los demás acreedores según el orden de sus inscripciones. Párrafo III.- El abogado que hubiere hecho la última puja estará obligado a declarar inmediatamente quién es el adjudicatario de los bienes y a presentar la aceptación cuando fuere un tercero el adjudicatario, o el poder de que esté provisto, el cual quedará anexo a la minuta de su declaración. Si no hiciere esta declaración en el tiempo indicado o dejare de presentar el poder cuando fuere un tercero el adjudicatario o en cualquier caso sea que fuere adjudicatario el abogado, personalmente o un tercero, cuando se dejaren incumplidas las condiciones de la venta, el abogado que actúe en la adjudicación podrá ser sometido por el persiguiente, uno de los acreedores inscritos o la parte embargada a la acción disciplinaria de la Suprema Corte de Justicia. Cuando se le pruebe que él sabía que no estaba en condiciones de satisfacer las obligaciones que establece el pliego de condiciones de subasta, o que conocía la insolvencia de su cliente para cumplir estas mismas obligaciones, se le considerará responsable de una pena disciplinaria de suspensión del ejercicio profesional, por un tiempo que no excederá de cinco (5) años ni será menos de uno (1), sin perjuicio de cualquier otra acción y de los procedimientos a que hubiere lugar, en conformidad con la ley. Párrafo IV.- El tribunal ordenará al banco contra el cual se giró el cheque certificado por el valor de los fondos dados en garantía, la liberación de los mismos en beneficio de aquellos licitadores que no resulten finalmente adjudicatarios. Artículo 162.- Puja ulterior.- Dentro de los ocho (8) días siguientes al de la adjudicación cualquier persona podrá ofrecer, por ministerio de abogado, no menos de un veinte por ciento (20%) sobre el precio de la primera adjudicación, y sobre este nuevo precio se procederá a subastar. En el precio de la adjudicación quedará incluido el monto que haya sido fijado por concepto de gastos y honorarios de abogados, salvo que el persiguiente hubiere renunciado a liquidar dichos gastos y honorarios. Escuela Nacional de la Judicatura © 2011-12

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Párrafo I.- Para que esta nueva puja pueda ser aceptada es necesario depositar en la secretaría del tribunal junto con la petición, la suma total ofrecida como nuevo precio, en cheque certificado de una institución bancaria domiciliada en la República Dominicana, expedido a favor del persiguiente y notificarlo en este mismo día, tanto al adjudicatario como a los acreedores inscritos y al embargado. No se cobrarán tasas, impuestos o contribuciones de ninguna especie por las sumas así depositadas. Párrafo II.- En el caso de que el último postor en esta nueva subasta sea declarado falso subastador, la garantía que hubiere prestado, si así se hubiere requerido bajo el pliego de condiciones, se aplicará en primer término a cubrir los gastos del procedimiento de ejecución y en segundo término, a pagar los intereses adeudados al acreedor hipotecario. Párrafo III.- Cumplidas estas formalidades, el juez dictará auto en el término de tres (3) días, a contar de la fecha de la petición, indicando el día fijado para la nueva adjudicación, la cual debe tener lugar dentro de los quince (15) días de la emisión del auto. El licitador ulterior hará conocer mediante aviso publicado en la prensa, la nueva fecha fijada para la adjudicación. Párrafo IV.- Se procederá en esta subasta como en la anterior y, en las mismas condiciones y exigencias establecidas. A falta de subastadores, se declarará adjudicatario a quien hizo la puja ulterior. En caso de que el inmueble sea adjudicado a una persona distinta de aquella que ha promovido la puja ulterior, el tribunal deberá ordenar al banco contra el cual se giró el cheque certificado por el valor de los fondos dados en garantía la liberación de los mismos. En ningún caso habrá lugar a otra nueva puja. Artículo 163.- Prohibición de pujar para ciertas personas. Ni los miembros del tribunal ante el cual se persigue el embargo, ni el embargado podrán pujar, directa o indirectamente, a pena de nulidad de la adjudicación y de la puja ulterior, así como de daños y perjuicios. Tampoco podrá ser personalmente adjudicatario, ni hacer puja ulterior, el abogado del persiguiente a pena de nulidad de la adjudicación o de la nueva puja, y de pago de daños y perjuicios en favor de todas las partes. Artículo 164.- De la Falsa subasta. Cuando haya lugar a falsa subasta se procederá a la fijación de una nueva fecha para la venta en pública subasta con cargo al falso subastador. Párrafo I.- Si la falsa subasta se requiriese antes de la entrega de la sentencia de adjudicación, el que la promueve se hará entregar por el secretario, una certificación en la que conste que el adjudicatario no ha justificado el cumplimiento de las condiciones exigibles de la adjudicación. Escuela Nacional de la Judicatura © 2011-12

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Párrafo II.- En caso de que haya habido oposición a la entrega de la certificación, se fallará en referimiento por el Presidente del Tribunal y a pedimento de la parte más diligente. Párrafo III.- En virtud de esta certificación y sin otro procedimiento, o en caso de que la falsa subasta se promoviere después de la entrega de la sentencia de adjudicación, el tribunal ordenará una nueva venta, para que ésta tenga lugar en un plazo no mayor de quince (15) días. El abogado del persiguiente de la falsa subasta publicará en un periódico de circulación nacional un anuncio indicando la fecha fijada por el tribunal, los nombres y la residencia del falso subastador, el importe de la adjudicación y la indicación de que la nueva subasta se hará de acuerdo con el antiguo pliego de condiciones. El plazo entre los nuevos anuncios y la adjudicación será de por lo menos ocho (8) días. Párrafo IV.- Cinco (5) días por lo menos antes de la adjudicación, se notificará el día y la hora en que ésta tendrá lugar al abogado del adjudicatario y a las demás partes que hayan intervenido, en el domicilio de sus respectivos abogados, y si carecieren de abogados, en sus propios domicilios. Párrafo V.- Sólo a pedimento del ejecutante se podrá aplazar la adjudicación, de acuerdo con lo establecido en el presente Título. Párrafo VI.- Si el falso subastador justificare haber cumplido las condiciones de la adjudicación no se procederá a ésta. Párrafo VII.- Las formalidades y los plazos que se prescriben en el presente artículo se observarán a pena de nulidad. No se admitirá ninguna oposición contra la sentencia que se dictare en defecto en materia de falsa subasta. Párrafo VIII.- Para la nueva venta a causa de falsa subasta se observarán las disposiciones relativas a las pujas dispuestas en la presente ley. Párrafo IX.- El falso subastador estará obligado, a modo de penalidad, a pagar a favor del persiguiente la diferencia entre el precio ofertado por éste y el de la nueva venta, en caso de que la adjudicación fuere por un precio inferior al ofertado por el falso subastador. Esta penalidad será cubierta en todo o en parte por el depósito realizado por el falso subastador. Artículo 165.- Notificación al nuevo adquiriente del inmueble. Cuando el inmueble objeto del embargo haya sido transferido a un tercero luego de haberse concedido la garantía Escuela Nacional de la Judicatura © 2011-12

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hipotecaria, el persiguiente deberá notificar el mandamiento de pago, en adición al deudor, al nuevo adquiriente. Asimismo, deberán ser notificados al nuevo adquiriente los demás actos del proceso. Artículo 166.- Cobro de sumas pagadas a acreedores inscritos. El persiguiente podrá usar contra el deudor o garante, los derechos y vías de ejecución que le son conferidos por este Título, aun para el cobro de las sumas que dicho persiguiente haya reembolsado a un acreedor inscrito, a fin de ser subrogado en sus derechos hipotecarios. Artículo 167.- Sentencia de adjudicación. La sentencia de adjudicación, ya sea que contenga o no fallos sobre incidentes, no podrá ser atacada por acción principal en nulidad y sólo podrá ser impugnada mediante el recurso de casación, el cual deberá interponerse dentro de un plazo de quince (15) días, contados a partir de la notificación de la sentencia. La interposición del recurso de casación no tendrá efecto suspensivo. La demanda en suspensión, de ser interpuesta, por su sola introducción, tampoco tendrá efecto suspensivo y deberá ser fallada dentro de los treinta (30) días calendarios después de su notificación a la parte recurrida. Luego de su notificación, la sentencia de adjudicación será ejecutoria, tanto contra el embargado como contra cualquier otra persona que se encontrare ocupando, a cualquier título que fuere, los bienes adjudicados. Artículo 168.- Demandas incidentales. Cualquier contestación, medios de nulidad, de forma o de fondo, contra el procedimiento de embargo que surja en el curso del mismo y que produzca algún efecto respecto del mismo, constituirá un verdadero incidente del embargo y deberá regirse según la presente ley. Tendrán calidad para interponer demandas incidentales, las personas señaladas con aptitud para solicitar reparos al pliego de condiciones. La demanda se interpondrá por acto de abogado a abogado y, además de las formalidades propias de los emplazamientos, deberá contener, a pena de nulidad, lo siguiente: a) Llamamiento a audiencia en un plazo no menor de tres (3) días, ni mayor de cinco (5) días, contados a partir de la notificación de la demanda. b) Indicación del tribunal apoderado, que deberá ser el mismo encargado para la venta del inmueble. c) Los medios y las conclusiones. d) Comunicación de documentos en caso de que los hubiere. a) Párrafo I.- Las audiencias de las demandas incidentales serán celebradas a más tardar 8 días, antes del día fijado para la venta. En la misma, las partes presentarán sus conclusiones suficientemente motivadas y los debates serán verbales, no siendo entonces posible otorgar plazos para la producción de escritos justificativos. Escuela Nacional de la Judicatura © 2011-12

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Párrafo II.- El tribunal deberá fallar el incidente el día fijado para la venta en pública subasta. A tales fines, el día de la audiencia en que se conoce del incidente, el tribunal citará por sentencia a las partes para escuchar la lectura de la sentencia en la referida fecha, razón por la cual su lectura valdrá notificación, sin importar si las partes estuvieron presentes o no en la sala de audiencias en la fecha señalada. La sentencia que rechaza los incidentes no será susceptible del recurso de apelación y será ejecutoria en el acto. Párrafo III.- Cuando por razones de fuerza mayor, que el tribunal estará obligado a especificar por auto emitido a tales fines, no se hubiesen fallado las demandas incidentales el día fijado para la venta, se producirá un único aplazamiento a fin de decidirse los incidentes, procediendo el tribunal a fijar la audiencia de adjudicación, a petición de parte o de oficio, en un plazo no mayor de quince (15) días después del día fijado originalmente. En este caso, si las partes involucradas en el incidente no estuvieren presentes el día fijado para la lectura de la sentencia, habrán de ser citados por acto de abogado, a fin de que asistan a la nueva audiencia para la adjudicación, en la cual se efectuará la lectura de la decisión incidental, con los mismos efectos especificados anteriormente. Artículo 169.- Aplazamiento de la venta. Cuando hubiere aplazamiento de la venta por cualquiera de las causas especificadas en esta ley, incluyendo el no fallo previo de incidentes pendientes, la nueva venta será celebrada quince (15) días después del día señalado originalmente. El persiguiente deberá anunciar la misma mediante la publicación de un edicto contentivo de los datos del procedimiento de conformidad con esta ley, el cual -85- deberá ser publicado en un periódico de circulación nacional cinco (5) días a lo menos antes del día fijado para la venta. Copia de este edicto con llamamiento a audiencia será notificada al embargado y a las demás partes señaladas en esta ley, así como a los acreedores inscritos al menos un (1) día franco antes del día fijado para la venta. Artículo 170.- Administración del inmueble durante el proceso de ejecución. Designación de secuestrario judicial. Aunque los inmuebles cuya venta se persigue estuvieren dados en inquilinato o en arrendamiento, cuando el persiguiente lo solicitare, se designará un secuestrario por el Juez de Primera Instancia, en atribuciones de juez de los referimientos, a fin de que este secuestrario vele por la preservación de los inmuebles hasta la fecha de la venta. Si el persiguiente no hiciere tal solicitud, aquel contra quien se procede o los inquilinos o arrendatarios, en su caso, quedarán en posesión de dichos inmuebles hasta la venta. Párrafo.- Desde el momento en que se les notifique la inscripción del embargo, los Escuela Nacional de la Judicatura © 2011-12

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inquilinos o arrendatarios no podrán realizar pagos relativos a su alquiler o arrendamiento, debiendo retener los mismos para entregarlos al secuestrario una vez éste sea designado o luego de la adjudicación, en manos del persiguiente en caso de que el precio de venta o adjudicación no cubra la totalidad de la suma adeudada; en caso contrario dichas sumas serán entregadas al perseguido o a los demás acreedores que hayan formulado oposición. Artículo 171.- Gastos comunes sobre inmuebles en régimen de propiedad horizontal o vertical. Cuando la hipoteca recaiga sobre un inmueble en régimen de propiedad horizontal o vertical, y el deudor o garante propietario del mismo adeude tres (3) meses o más de gastos comunes, el acreedor hipotecario cuando así se hubiera pactado en el contrato de hipoteca, podrá abonar lo adeudado y dichas sumas pasarán a formar parte de la acreencia estipulada en el contrato de hipoteca y se considerarán que forman parte de manera indivisible en relación a la próxima cuota de pago. Igual mecanismo podrá pactarse para el caso de que el deudor hubiera incumplido un (1) año o más a sus obligaciones de pago a cualquier impuesto sobre la propiedad inmobiliaria.

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FORMACIÓN Y CAPACITACIÓN

Taller Embargo Inmobiliario Autor: Eladio Antonio Miguel Pérez Impresión: Copicentro Dial © ESCUELA NACIONAL DE LA JUDICATURA (ENJ) Teléfono: (809) 686-0672 Fax: (809) 686-1101 Dirección: César Nicolás Penson 59, Gazcue Email: [email protected] Web: www.enj.org CONSEJO DIRECTIVO Mag. Jorge A. Subero Isa Presidente Mag. Elías Santini Miembro Mag. Norma Altagracia Bautista Miembro Mag. Claribel Nivar Miembro Lic. Juan Puello Herrera Miembro Lic. Diego José Garcia Miembro Dra. Gervasia Valenzuela Secretaria DIRECCIÓN Gervasia Valenzuela Sosa Directora Jacinto Castillo Moronta Subdirector Juan Proscopio Pérez Coordinador Técnico Comités Amalia Bobadilla Gestora Dilenia Hernández Virginia Feliz Analistas Rafael González Chofer

Nora Rubirosa Ellys Coronado Mariloy Díaz Gerente Formación y Capacitación Ricardo Tavera Gerente Yamell Montero Jhordam Martínez Luznel Carrasco Luisiana González Kilsis González Carolina Medrano Analistas INNOVACIÓN, GESTIÓN Y TRANSFERENCIA Alicia Tejada Gestora Neyi Joaquín Analistas GESTIÓN ADMINISTRACIÓN Y FINANZAS Giselle Mojíca Gestora Yocasta García Especialista Jorge Coste Sol Céspedes Ramona Pérez Analistas GESTIÓN DE REGISTRO E INFORMACIÓN Glennys Díaz Gestora Denia Pichardo Benita Columna Analista GESTIÓN DE ATENCIÓN E INFORMACIÓN AL USUARIO Adriano Francisco Gestor Guillermo Haché Especialista José Luis. Rodríguez Inés Barcácel Analistas Julio Arias Apoyo