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HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi
Foglio elettronico a cura di: GIACOMO MORRI Associate Professor of Practice and Faculty Deputy in Corporate Finance & Real Estate, SDA Bocconi School of Management
[email protected] FABRIZIO TRIMARCHI Managing Partner, Hotel Seeker [email protected]
AVVERTENZA
Il presente foglio di calcolo ha esclusivamente finalità didattica e non deve essere considerato un servizio di consulenza finanziaria o di sollecitazione al pubblico risparmio. Ogni utilizzo professionale è vietato. L'investitore che effettua operazioni finanziarie lo fa sotto la propria esclusiva responsabilità, consapevole dei rischi connessi all'attività speculativa o di investimento in strumenti finanziari. Copyright degli Autori.
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HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi
Bilancio Società Alfa Hotels S.r.l. - Stato Patrimoniale Attivo B) Immobilizzazioni I - Immobilizzazioni immateriali Valore lordo Ammortamenti Totale immobilizzazioni immateriali II - Immobilizzazioni materiali Valore lordo Ammortamenti Totale immobilizzazioni materiali Totale immobilizzazioni (B) C) Attivo circolante II - Crediti esigibili entro l'esercizio successivo esigibili oltre l'esercizio successivo Totale crediti IV - Disponibilità liquide Totale disponibilità liquide Totale attivo circolante (C) D) Ratei e risconti Totale ratei e risconti (D) Totale attivo Passivo A) Patrimonio netto I - Capitale II - Riserva da soprapprezzo delle azioni III - Riserve di rivalutazione IV - Riserva legale VII - Altre riserve, distintamente indicate Varie altre riserve Totale altre riserve IX - Utile (perdita) dell'esercizio Utile (perdita) dell'esercizio Utile (perdita) residua Totale patrimonio netto C) Trattamento di fine rapporto di lavoro subordinato D) Debiti esigibili entro l'esercizio successivo esigibili oltre l'esercizio successivo Totale debiti
€ 2,500,000 € 1,365,000 € 1,135,000 € 35,000,000 € 16,540,000 € 18,460,000 € 19,595,000
€ 128,000 € 365,000 € 493,000 € 235,000 € 728,000 € 28,000 € 20,351,000
€ 7,800,000 € 180,000 € 863,000 € 150,000 € 185,000 € 185,000 € 1,214,166 € 1,214,166 € 10,392,166 € 68,500 € 1,487,834 € 8,370,000 € 9,857,834
E) Ratei e risconti Totale ratei e risconti Totale passivo
€ 32,500 € 20,351,000
N - Metodologie e casi zio Trimarchi
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metod Giacomo Morri & Fabrizio Trimarc
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Bilancio Società Alfa Hotels S.r.l. - Conto Economico A) Valore della produzione 1) Ricavi delle vendite e delle prestazioni 5) Altri ricavi e proventi Altri ricavi Totali altri ricavi e proventi Totale valore della produzione B) Costi della produzione 6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci 7) Per servizi 8) Per godimento di beni di terzi 9) Per il personale a) Salari e stipendi b) Oneri sociali c) Trattamento di fine rapporto e) Altri costi Totale costi per il personale 10) Ammortamenti e svalutazioni a) Ammortamento immobilizzazioni immateriali b) Ammortamento immobilizzazioni materiali d) Svalutazioni dei crediti compresi nell’attivo circolante e delle disponibilità liquide Totale ammortamenti e svalutazioni 11) Variazioni delle rimanenze di materie prime, sussidiarie, di consumo e merci 14) Oneri diversi di gestione Totale costi della produzione Differenza tra valore e costi di produzione (A-B) C) Proventi e oneri finanziari 15) Proventi da partecipazioni 16) Altri proventi finanziari c) Da titoli iscritti nell’attivo circolante d) Proventi diversi dai precedenti 17) Interessi e altri oneri finanziari Totale proventi e oneri finanziari D) Rettifiche di valore di attività e passività finanziarie 18) Rivalutazioni 19) Svalutazioni Totale delle rettifiche Risultato prima delle imposte (A-B±C±D) 20) Imposte sul reddito dell’esercizio a) Imposte correnti b) Imposte differite (anticipate) 21) Utile dell'Esercizio
VALUATION - Metodologie e casi orri & Fabrizio Trimarchi
€ 5,400,000 € 75,000 € 5,475,000 € 857,725 € 829,050 € 36,500 € 872,000 € 328,000 € 68,500 € 209,500 € 1,478,000 € 120,000 € 285,000 € 1,000 € 406,000 € 12,500 € 161,975 € 3,781,750 € 1,693,250 € 1,850 € 11,000 -€ 9,150 € 1,684,100 € 404,184 € 65,750 € 1,214,166
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Conto Economico Albergo Alfa - Riclassificazione USALI Voci Ricavi Camere Ristorazione Altri Reparti Operativi Affitti Attivi e Altri Ricavi Ricavi Totali
€ 3,750,000 € 1,200,000 € 450,000 € 75,000 € 5,475,000
Costi di Reparto Camere Ristorazione Altri Reparti Operativi Costi di Reparto Totali
€ 1,162,500 € 936,000 € 247,500 € 2,346,000
Reddito Totale dei Reparti
€ 3,129,000
Costi Operativi Comuni Costi Generali e Amministrativi Marketing e Vendite Costi di Gestione dell’Immobile e Manutenzione Utenze Costi Operativi Comuni Totali Reddito Operativo Lordo Costi di Management
€ 328,500 € 246,375 € 191,625 € 219,000 € 985,500 € 2,143,500 -
Reddito al Lordo dei Costi Fissi
€ 2,143,500
Costi Fissi Affitti Passivi Tasse e Imposte sull’Immobile Assicurazioni Costi Fissi Totali
€ 54,750 € 54,750 € 109,500
Reddito Operativo Netto
€ 2,034,000
Riserve e Accantonamenti per Sostituzioni e Rimpiazzi Reddito Operativo Netto Rettificato
€ 164,250 € 1,869,750
TION - Metodologie e casi brizio Trimarchi
USALI
68.5% 21.9% 8.2% 1.4% 100.0%
31.0% 78.0% 55.0% 42.8% 57.2%
6.0% 4.5% 3.5% 4.0% 18.0% 39.2% 39.2%
1.0% 1.0% 2.0% 37.2%
3.0% 34.2%
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Metriche di Performance Alberghiera Open Day - Giorni di Apertura Room Count - N° Camere Room Available Year - Camere Disponibili Annue Occupancy Rate - Tasso Occupazione Room Sold - Camere Vendute Annue ADR Average Room Rate - Ricavo Medio Camera RevPAR Revenue per Available Room - Ricavo per Camera Disponibile
Anno 0
(%) (€) (€)
VALUATION - Metodologie e casi ri & Fabrizio Trimarchi
Anno 0 365 175 63,875 59.0% 37,686 € 99.5 € 58.7
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Performance Numero di camere Camere Disponibili Annue Tasso di Occupazione Annuo (%) Camere Vendute Annue Ricavo Medio Camera (€) Ricavi Totali Reparto Camera (€)
Albergo A 100 36,500 68.0% 24,820 145 3,598,900
Albergo B 150 54,750 64.0% 35,040 110 3,854,400
Ricavi Totali Reparto Ristorazione (€) Ricavi Totali Altri Reparti Operativi (€)
560,000 125,000
895,600 254,000
Indice POR Indice PAR Indice POR Indice PAR
Applicazione Reparto Ristorazione 22.6 25.6 5,600 5,971 Applicazione Reparto Altri Reparti Operativi 5.0 7.2 1,250 1,693
TION - Metodologie e casi abrizio Trimarchi
Albergo C 200 73,000 59.0% 43,070 105 4,522,350
1,487,000 386,200
34.5 7,435 9.0 1,931
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HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e cas Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi
Principali Indicatori di Performance Storica Anno 0 Open Day - Giorni di Apertura Room Count - N° Camere Occupancy Rate - Tasso Occupazione Average Room Rate / (RevPAR) - Ricavo Medio Camera / (RevPAR) Growth in ARR / (RevPAR) - Crescita in RMC / (RevPAR)
€ 99.5 -
Conto Economico Storico Albergo Alfa - Riclassificazione USALI Voci Ricavi Camere Ristorazione Altri Reparti Operativi Affitti Attivi e Altri Ricavi Ricavi Totali
€ 3,750,000 € 1,200,000 € 450,000 € 75,000 € 5,475,000
Costi di Reparto Camere Ristorazione Altri Reparti Operativi Costi di Reparto Totali
€ 1,162,500 € 936,000 € 247,500 € 2,346,000
Reddito Totale dei Reparti
€ 3,129,000
Costi Operativi Comuni Costi Generali e Amministrativi Marketing e Vendite Costi di Gestione dell’Immobile e Manutenzione Utenze Costi Operativi Comuni Totali
€ 328,500 € 246,375 € 191,625 € 219,000 € 985,500
Reddito Operativo Lordo
€ 985,500
Costi di Management
-
Reddito al Lordo dei Costi Fissi
€ 2,143,500
Costi Fissi Affitti Passivi Tasse e Imposte sull’Immobile Assicurazioni Costi Fissi Totali
€ 54,750 € 54,750 € 109,500
Reddito Operativo Netto Riserve e Accantonamenti per Sostituzioni e Rimpiazzi Reddito Operativo Netto Rettificato
€ 2,034,000 € 164,250 € 1,869,750
LUATION - Metodologie e casi & Fabrizio Trimarchi
Principali Indicatori di Performance Previsionale Anno 0
Anno 1 365 175 59.00% € 58.7 -
€ 103.0 -
Anno 2 365 175 59.00% € 60.8 -
USALI
€ 105.0 1.9%
Anno 3 365 175 60.00% € 63.0 3.7%
€ 106.0 1.0%
Anno 4 365 175 61.00% € 64.7 2.63%
€ 107.0 0.9%
Conto Economico Previsionale Albergo Alfa - Riclassificazione USALI
68.49% 21.92% 8.22% 1.37% 100.00%
€ 3,881,684 € 1,242,139 € 465,802 € 77,634 € 5,667,258
68.49% 32.00% 12.00% 2.00% 114.49%
€ 4,024,125 € 1,267,599 € 474,847 € 79,678 € 5,846,249
68.83% 31.50% 11.80% 1.98% 114.11%
€ 4,130,158 € 1,280,349 € 483,228 € 81,364 € 5,975,099
69.12% 31.00% 11.70% 1.97% 113.79%
€ 4,169,121 € 1,292,428 € 487,787 € 82,132 € 6,031,468
31.00% 78.00% 55.00% 42.85%
€ 1,164,505 € 968,868 € 256,191 € 2,389,565
30.00% 78.00% 55.00% 42.16%
€ 1,187,117 € 982,390 € 260,216 € 2,429,722
29.50% 77.50% 54.80% 41.56%
€ 1,197,746 € 985,869 € 263,359 € 2,446,974
29.00% 77.00% 54.50% 40.95%
€ 1,209,045 € 995,169 € 265,844 € 2,470,058
57.15%
€ 3,277,694
57.84%
€ 3,416,526
58.44%
€ 3,528,125
59.05%
€ 3,561,409
0.00% 6.00% 4.50% 3.50% 4.00% 18.00%
340,035 255,027 198,354 226,690 1,020,106
0.00% 6.00% 4.50% 3.50% 4.00% 18.00%
344,929 257,235 201,696 228,004 1,031,863
0.00% 5.90% 4.40% 3.45% 3.90% 17.65%
346,556 259,917 204,946 227,054 1,038,472
0.00% 5.80% 4.35% 3.43% 3.80% 17.38%
349,825 262,369 206,879 229,196 1,048,269
18.00%
€ 2,257,587
39.84%
€ 2,384,663
40.79%
€ 2,489,653
41.67%
€ 2,513,140
-
-
-
-
-
-
-
-
39.15%
€ 2,257,587
39.84%
€ 2,384,663
40.79%
€ 2,489,653
41.67%
€ 2,513,140
1.00% 1.00% 2.00%
55,845 55,845 € 111,690
0.99% 0.99% 1.97%
56,962 56,962 € 113,924
0.97% 0.97% 1.95%
58,101 58,101 € 116,202
0.97% 0.97% 1.94%
59,263 59,263 € 118,526
37.15%
€ 2,145,897
37.86%
€ 2,270,740
38.84%
€ 2,373,451
39.72%
€ 2,394,614
3.00%
170,018
3.00%
175,387
3.00%
179,253
3.00%
180,944
34.15%
€ 1,975,880
34.86%
€ 2,095,352
35.84%
€ 2,194,198
36.72%
€ 2,213,670
isionale Anno 4
Anno 5 365 175 61.00% € 65.3 0.94%
€ 108.0 0.9%
365 175 61.00% € 65.9 0.93%
ssificazione USALI
69.12% 31.00% 11.70% 1.97% 113.79%
€ 4,208,085 € 1,304,506 € 492,346 € 82,899 € 6,087,837
69.12% 31.00% 11.70% 1.97% 113.79%
29.00% 77.00% 54.50% 40.95%
€ 1,220,345 € 1,004,470 € 268,329 € 2,493,143
29.00% 77.00% 54.50% 40.95%
59.05%
€ 3,594,693
59.05%
0.00% 5.80% 4.35% 3.43% 3.80% 17.38%
353,095 264,821 208,813 231,338 1,058,066
0.00% 5.80% 4.35% 3.43% 3.80% 17.38%
41.67%
€ 2,536,627
41.67%
-
-
-
41.67%
€ 2,536,627
41.67%
0.98% 0.98% 1.97%
60,448 60,448 € 120,897
0.99% 0.99% 1.99%
39.70%
€ 2,415,731
39.68%
3.00%
182,635
3.00%
36.70%
€ 2,233,096
36.68%
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HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi
Metriche
Transazione Comparabile Transazione Comparabile 1 2
Tipologia di Prodotto
Full Service
Full Service
Dimensioni - n° camere
134
118
Prezzo di Mercato - €
20,500,000
18,750,000
Metrica di Comparazione Prezzo/Camera
152,985
158,898
Arrotondamento (000) - €
153,000
159,000
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Transazione Comparabile 3 Full Service 96 14,200,000 147,917 148,000
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Transazioni immobiliari comparabili
Prezzo
Tipologia di Location
Numero di Camere
Transazione comparabile 1
€4,000,000
Urbana minore
67
Transazione comparabile 2
€11,200,000
Urbana
102
Transazione comparabile 3
€7,500,000
Urbana minore
85
Transazione comparabile 4
€6,900,000
Urbana minore
75
Transazione comparabile 5
€10,560,000
Urbana
90
Transazione comparabile 6
€18,500,000
Urbana minore
120
VALUATION - Metodologie e casi orri & Fabrizio Trimarchi
Parte Venditrice
Parte Acquirente
Prezzo per Camera
Privato
Operatore-Proprietario
€59,701
Operatore-proprietario
Fondo Immobiliare
€109,804
Privato
Privato
€88,235
Operatore-proprietario
Privato
€92,000
Privato
Fondo Immobiliare
€117,333
Fondo Immobiliare
Privato
€154,167
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Applicazione della tecnica di aggiustamento Indice (Caratteristiche)
Albergo Alfa
Comparabile 1
Comparabile 2
Micro Location Dimensioni (N°Camere) Stato Manutentivo Caratteristiche Immobile Fattore di Correzione
100% 100% 100% 100% 100%
110% 90% 105% 100% 101%
98% 95% 100% 110% 101%
Prezzo per Camera
€59,701
€109,804
Fattore di Correzione applicato al prezzo per camera
€60,448
€110,627
& VALUATION - Metodologie e casi Morri & Fabrizio Trimarchi
della tecnica di aggiustamento Comparabile 3
Comparabile 4
Comparabile 5
Comparabile 6
110% 95% 95% 95% 99%
100% 98% 110% 120% 107%
95% 95% 100% 95% 96%
110% 110% 120% 100% 110%
€88,235
€92,000
€117,333
€154,167
€87,132
€98,440
€112,933
€169,583
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Applicazione della tecnica di aggiustamento - Comparabili effettivi Indice (Caratteristiche)
Albergo Alfa
Comparabile 2
Comparabile 5
Micro Location Dimensioni (N°Camere) Stato Manutentivo Caratteristiche Immobile Fattore di Correzione
100% 100% 100% 100% 100%
98% 95% 100% 110% 101%
95% 95% 100% 95% 96%
Prezzo per Camera
€109,804
€117,333
Fattore di Correzione applicato al prezzo per camera
€110,627
€112,933
Valore medio dei prezzi per camera con applicazione Fattore di Correzione
€131,048
Arrotondamento (€000)
€131,000
ON - Metodologie e casi rizio Trimarchi
bili effettivi Comparabile 6 110% 110% 120% 100% 110%
€154,167
€169,583
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Estratto - Conti Anno 0 Conto Economico Storico Albergo Alfa - Riclassificazione USALI Reddito al Lordo dei Costi Fissi
€ 2,143,500
Costi Fissi Affitti Passivi Tasse e Imposte sull’Immobile Assicurazioni Costi Fissi Totali
€ 54,750 € 54,750 € 109,500
Reddito Operativo Netto Riserve e Accantonamenti per Sostituzioni e Rimpiazzi Reddito Operativo Netto Rettificato
€ 2,034,000 € 164,250 € 1,869,750
LUATION - Metodologie e casi & Fabrizio Trimarchi
Estratto - Conti Economici previsionali Albergo Alfa Anno 0
Anno 1
Anno 2
USALI
Anno 3
Anno 4
Conto Economico Previsionale Albergo Alfa - Riclassificazione USALI 39.15%
€ 2,257,587
39.84%
€ 2,384,663
40.79%
€ 2,489,653
41.67%
€ 2,513,140
1.00% 1.00% 2.0%
€ 55,845 € 55,845 € 111,690
0.99% 0.99% 2.0%
€ 56,962 € 56,962 € 113,924
0.97% 0.97% 1.9%
€ 58,101 € 58,101 € 116,202
0.97% 0.97% 1.9%
€ 59,263 € 59,263 € 118,526
37.15%
€ 2,145,897
37.86%
€ 2,270,740
38.84%
€ 2,373,451
39.72%
€ 2,394,614
3.00%
€ 170,018
3.00%
€ 175,387
3.00%
€ 179,253
3.00%
€ 180,944
34.15%
€ 1,975,880
34.86%
€ 2,095,352
35.84%
€ 2,194,198
36.72%
€ 2,213,670
Anno 4
Anno 5
ssificazione USALI 41.67%
€ 2,536,627
41.67%
0.98% 0.98% 2.0%
€ 60,448 € 60,448 € 120,897
0.99% 0.99% 2.0%
39.70%
€ 2,415,731
39.68%
3.00%
€ 182,635
3.00%
36.70%
€ 2,233,096
36.68%
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Estratto - Reddito Stabilizzato Anno 3
Reddito Operativo Netto
€ 2,373,451
39.7%
€ 179,253
3.00%
Reddito Operativo Netto Rettificato
€ 2,194,198
36.7%
Arrotondamento (€000)
€ 2,194,000
Riserve e Accantonamenti per Sostituzioni e Rimpiazzi
ATION - Metodologie e casi Fabrizio Trimarchi
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Determinazione del Valore Valore =
Reddito Cap Rate
=
€ 2,194,000 7.00%
=
€ 31,342,857
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Determinazione del valore attuale dei differenziali (Delta) di Reddito Anno 0
Anno 1
Anno 2
Reddito Operativo Netto € 1,869,750 € 1,975,880 € 2,095,352 Delta Redditi
€ 324,448
€ 218,318
€ 98,845
Delta Redditi attualizzati
€ 324,448
€ 204,036
€ 86,335
Somma dei Delta di Reddito attualizzati
- Metodologie e casi o Trimarchi
Reddito Anno 3 € 2,194,198
€ 614,819
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Determinazione del Valore Valore Capitalizzato sottratto: Somma dei Delta Redditi attualizzati Valore di Mercato
€ 31,345,686 € 614,819 € 30,730,867
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Esempio di applicazione della formula del Valore Attuale
Per comprendere l’applicazione della formula del Valore Attuale si propone il seguente valutazione di un Immobile che genera i Flussi di Cassa indicati e il cui corrispondente Tasso di A 12%. Periodo Flussi di cassa Flussi attualizzati Tasso di attualizzazione
1 € 300.00 € 267.86 12%
2 € 300.00 € 239.16
3 € 350.00 € 249.12
4 € 350.00 € 222.43
𝑉𝐴=300/((1+0,12)^1 )+300/((1+0,12)^2 )+350/((1+0,12)^3 )+350/((1+0,12)^4 )+1600/((1
267,86 + 239,16 + 249,12 + 222,43 + 907,88 = 1886,45
Il Valore Attuale è la sommatoria di tutti i flussi attualizzati pari a €1886,45 e rappresenta il valore
si propone il seguente semplice esempio di corrispondente Tasso di Attualizzazione è pari a
5 Somma € 1,600.00 € 2,900.00 € 907.88 € 1,886.45
+0,12)^4 )+1600/((1+0,12)^5 )=
07,88 = 1886,45
45 e rappresenta il valore stimato del bene.
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Applicazione del Criterio Finan Tasso di crescita dei redditi Tasso di capitalizzazione Tasso di attualizzazione Anno Reddito Operativo Netto Investimenti
3.0% 7.25% 9.0% 0
1
2
3
€ 1,869,750 € 1,975,880 € 2,095,352 € 2,194,198 0
0
0
0
Valore Finale Flussi di cassa Netti Fattore di attualizzazione Flussi di cassa Netti attualizzati Valore di Mercato
€ 1,869,750 € 1,975,880 € 2,095,352 € 2,194,198 1.00
0.92
0.84
0.77
€ 1,869,750 € 1,812,734 € 1,763,616 € 1,694,323 € 30,555,660
todologie e casi marchi
cazione del Criterio Finanziario - Albergo Alfa
4
5
6
7
8
9
10
€ 2,213,670 € 2,233,096 € 2,300,088 € 2,369,091 € 2,440,164 € 2,513,369 € 2,588,770 0
0
0
0
0
0
11 € 2,666,433
0 € 36,778,384
€ 2,213,670 € 2,233,096 € 2,300,088 € 2,369,091 € 2,440,164 € 2,513,369 € 2,588,770 € 36,778,384 0.71
0.65
0.60
0.55
0.50
0.46
0.42
0.39
€ 1,568,220 € 1,451,359 € 1,371,468 € 1,295,974 € 1,224,636 € 1,157,225 € 1,093,524 € 14,252,832
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Procedimento di Trasformazione mono-periodale - Applicazione + =
Valore di Mercato del Albergo realizzabile Costo Pieno di Costruzione Oneri Finanziari Margine del Promotore (% Costo Pieno di Costruzione) Valore di Mercato del Suolo a destinazione alberghiera
€ 20,000,000 -€ 10,000,000 -€ 750,000 -€ 2,000,000 € 7,250,000
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Procedimento di Trasformazione pluri-periodale
6%
70%
Periodo
0
1
Flussi di Cassa in Entrata Flussi dalla gestione operativa alberghiera Flusso derivante dalla vendita dell'albergo Totale Flussi di Cassa in Entrata
€0
€0
Flussi di Cassa in Uscita Costi diretti di costruzione (cd. hard costs) Oneri professionali (cd. soft costs) Costi per arredi e attrezzature alberghiere Costi della gestione operativa alberghiera Totale Flussi di Cassa in Uscita
€ 4,000,000 € 1,000,000
€ 9,000,000 € 1,000,000
€ 5,000,000
€ 10,000,000
Flussi di Cassa Netti
-€ 5,000,000
-€ 10,000,000
Peso 60% 40%
Costo 6% 15%
-€ 5,000,000
-€ 9,124,088
Debito Equity Tasso di Attualizzazione (WACC) Flussi di Cassa Attualizzati
Valore di Mercato del Suolo a destinazione alberghiera
N - Metodologie e casi zio Trimarchi
rmazione pluri-periodale - Applicazione 2
3
4
5
€ 3,500,000
€ 7,000,000
€ 9,100,000
€ 3,500,000
€ 7,000,000
€ 9,100,000
€ 45,500,000 € 45,500,000
€ 8,000,000
€ 2,450,000 € 2,450,000
€ 4,900,000 € 4,900,000
€ 6,370,000 € 6,370,000
€0
-€ 8,000,000
€ 1,050,000
€ 2,100,000
€ 2,730,000
€ 45,500,000
€ 797,549
€ 1,455,382
€ 1,726,275
€ 26,251,134
€0
6
€ 4,000,000 € 1,000,000 € 3,000,000
9.60% -€ 6,659,918 € 9,446,335
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Tempo Flusso di Cassa Tasso di attualizzazione K Flusso di Cassa attualizzato VAN IRR
VAN e IRR 0 -€ 100 10.0% -€ 100 € 31 25.9%
1 € 50
2 € 40
3 € 70
€ 45
€ 33
€ 53
ogie e casi
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FOGLIO DI CALCOLO
Anno Inflazione anno Ipotesi crescita ricavi
30% 10%
30% 80% 50% 10% 5% 4% 8% 1%
Reparto Camere Reparto Ristorazione Altri reparti inserire sopra Totale entrate gestionali Reparto Camere Reparto Ristorazione Altri reparti Costi generali e amministrativi Marketing e vendite Costi di gestione dell'immobile Utenze Costi di Management Assicurazioni inserire sopra Totale uscite gestionali Flusso di cassa gestionale Acquisizione Albergo Ristrutturazione inserire sopra Totale uscite investimento
4%
Vendita Albergo inserire sopra Totale entrate disinvestimento Flusso di cassa operativo lordo (FCFO Lordo) VAN FCFO Lordo@WACC Lordo IRR @(FCFO Lordo)
LTV
50%
Tasso
3%
Debito Iniziale Erogazione Finanziamento Rimborso Finanziamento Debito Finale Oneri finanziari
Erogazione Finanziamento inserire sopra Totale entrate finanziamento Rimborso Finanziamento Oneri finanziari inserire sopra Totale uscite finanziamento Flusso di cassa dell'azionista Lordo (FCFE Lordo) VAN FCFE@Ke Lordo IRR @(FCFE Lordo)
3% 10%
Valore Contabile Iniziale Acquisizione Albergo Ristrutturazione Ammortamento Albergo Ammortamento Ristrutturazione Valore Contabile Finale Prezzo di vendita netto Plusvalenza Conto Economico Reparto Camere Reparto Ristorazione Altri reparti inserire sopra Totale Ricavi Reparto Camere Reparto Ristorazione Altri reparti Costi generali e amministrativi Marketing e vendite Costi di gestione dell'immobile Utenze Costi di Management
Assicurazioni inserire sopra Totale Costi
3.9% 24.0%
27.9%
Margine Operativo Lordo Ammortamento Albergo Ammortamento Ristrutturazione Reddito Operativo (Lordo) Plusvalenza Risultato post gestione straordinaria Oneri finanziari Reddito Ante Imposte Imposte IRAP Imposte IRES Reddito Netto Flusso di cassa Reddito Operativo (Lordo) Imposte Operative Ammortamento Albergo Ammortamento Ristrutturazione Flusso di circolante della gestione corrente Totale uscite investimento Vendita Albergo Imposte Plusvalenza Flusso di cassa operativo (FCFO) VAN FCFO@WACC IRR @FCFO Reddito Netto Ammortamento Albergo Ammortamento Ristrutturazione Flusso di cassa gestionale Erogazione Finanziamento Rimborso Finanziamento Totale uscite investimento Valore Contabile Finale Flusso di cassa dell'azionista lordo (FCFE) VAN FCFE@Ke IRR @FCFE
T & VALUATION - Metodologie e casi Morri & Fabrizio Trimarchi
321,108 544,566
9.00% 12.00%
9.85% 14.79%
192,019 212,906
7.00% 11.00%
0
1 0%
2 2% 20%
3 2% 20%
4 2% 10%
5 2% 5%
€0 €0 €0 €0 €0
€ 700,000 € 210,000 € 70,000
€ 840,000 € 252,000 € 84,000
€ 1,008,000 € 302,400 € 100,800
€ 1,108,800 € 332,640 € 110,880
€ 1,164,240 € 349,272 € 116,424
€ 980,000
€ 1,176,000
€ 1,411,200
€ 1,552,320
€ 1,629,936
€0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0
-€ 210,000 -€ 168,000 -€ 35,000 -€ 98,000 -€ 49,000 -€ 50,000 -€ 39,200 -€ 78,400 -€ 9,800
-€ 252,000 -€ 201,600 -€ 42,000 -€ 117,600 -€ 58,800 -€ 51,000 -€ 47,040 -€ 94,080 -€ 11,760
-€ 302,400 -€ 241,920 -€ 50,400 -€ 141,120 -€ 70,560 -€ 52,020 -€ 56,448 -€ 112,896 -€ 14,112
-€ 332,640 -€ 266,112 -€ 55,440 -€ 155,232 -€ 77,616 -€ 53,060 -€ 62,093 -€ 124,186 -€ 15,523
-€ 349,272 -€ 279,418 -€ 58,212 -€ 162,994 -€ 81,497 -€ 54,122 -€ 65,197 -€ 130,395 -€ 16,299
-€ 737,400
-€ 875,880
-€ 1,041,876
-€ 1,141,902
-€ 1,197,405
€0
€ 242,600
€ 300,120
€ 369,324
€ 410,418
€ 432,531
-€ 7,000,000 -€ 500,000 -€ 7,000,000
-€ 500,000
€0
€0
€0
€0
€0
€0
€0
€0
€0
€0
-€ 7,000,000 € 321,108 9.85%
-€ 257,400 WACC Lordo
€ 300,120 9.00%
€ 369,324
€ 410,418
€ 432,531
€ 3,500,000
€ 3,500,000 € 250,000
€ 3,750,000 €0
€ 3,750,000 €0
€ 3,750,000 €0
€ 3,750,000 €0
€ 3,500,000 € 105,000
€ 3,750,000 € 108,750
€ 3,750,000 € 112,500
€ 3,750,000 € 112,500
€ 3,750,000 € 112,500
€ 3,750,000 € 112,500
€ 3,500,000
€ 250,000
€0
€0
€0
€0
€ 3,500,000
€ 250,000
€0
€0
€0
€0
€0 -€ 105,000
€0 -€ 108,750
€0 -€ 112,500
€0 -€ 112,500
€0 -€ 112,500
€0 -€ 112,500
-€ 105,000
-€ 108,750
-€ 112,500
-€ 112,500
-€ 112,500
-€ 112,500
-€ 3,605,000 € 544,566 14.79%
-€ 116,150 Ke Lordo
€ 187,620 12.00%
€ 256,824
€ 297,918
€ 320,031
€ 7,000,000 €0
€ 7,000,000 €0 € 500,000 € 210,000
€ 7,000,000
€ 7,290,000
€ 7,290,000 €0 €0 € 210,000 € 50,000 € 7,030,000
€ 7,030,000 €0 €0 € 210,000 € 50,000 € 6,770,000
€ 6,770,000 €0 €0 € 210,000 € 50,000 € 6,510,000
€ 6,510,000 €0 €0 € 210,000 € 50,000 € 6,250,000
€0 €0 €0 €0 €0
€ 700,000 € 210,000 € 70,000 €0 € 980,000
€ 840,000 € 252,000 € 84,000 €0 € 1,176,000
€ 1,008,000 € 302,400 € 100,800 €0 € 1,411,200
€ 1,108,800 € 332,640 € 110,880 €0 € 1,552,320
€ 1,164,240 € 349,272 € 116,424 €0 € 1,629,936
€0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0
€ 210,000 € 168,000 € 35,000 € 98,000 € 49,000 € 50,000 € 39,200 € 78,400
€ 252,000 € 201,600 € 42,000 € 117,600 € 58,800 € 51,000 € 47,040 € 94,080
€ 302,400 € 241,920 € 50,400 € 141,120 € 70,560 € 52,020 € 56,448 € 112,896
€ 332,640 € 266,112 € 55,440 € 155,232 € 77,616 € 53,060 € 62,093 € 124,186
€ 349,272 € 279,418 € 58,212 € 162,994 € 81,497 € 54,122 € 65,197 € 130,395
€0 €0 €0
€ 9,800 €0 € 737,400
€ 11,760 €0 € 875,880
€ 14,112 €0 € 1,041,876
€ 15,523 €0 € 1,141,902
€ 16,299 €0 € 1,197,405
€0 €0 €0 €0 €0 €0 € 105,000 -€ 105,000 €0 -€ 25,200 -€ 79,800
€ 242,600 € 210,000 €0 € 32,600 €0 € 32,600 € 108,750 -€ 76,150 € 1,271 -€ 18,276 -€ 59,145
€ 300,120 € 210,000 € 50,000 € 40,120 €0 € 40,120 € 112,500 -€ 72,380 € 1,565 -€ 17,371 -€ 56,573
€ 369,324 € 210,000 € 50,000 € 109,324 €0 € 109,324 € 112,500 -€ 3,176 € 4,264 -€ 762 -€ 6,677
€ 410,418 € 210,000 € 50,000 € 150,418 €0 € 150,418 € 112,500 € 37,918 € 5,866 € 9,100 € 22,951
€ 432,531 € 210,000 € 50,000 € 172,531 €0 € 172,531 € 112,500 € 60,031 € 6,729 € 14,407 € 38,895
€0 €0 €0 €0 €0 -€ 7,000,000 €0 €0 -€ 7,000,000 € 192,019 7.50%
€ 32,600 -€ 9,095 € 210,000 €0 € 233,505 -€ 500,000 €0 €0 -€ 266,495 WACC
€ 40,120 -€ 11,193 € 210,000 € 50,000 € 288,927 €0 €0 €0 € 288,927 7.00%
€ 109,324 -€ 30,501 € 210,000 € 50,000 € 338,823 €0 €0 €0 € 338,823
€ 150,418 -€ 41,967 € 210,000 € 50,000 € 368,451 €0 €0 €0 € 368,451
€ 172,531 -€ 48,136 € 210,000 € 50,000 € 384,395 €0 €0 €0 € 384,395
-€ 79,800 €0 €0 -€ 79,800 € 3,500,000 €0 -€ 7,000,000
-€ 59,145 € 210,000 €0 € 150,855 € 250,000 €0 -€ 500,000
-€ 56,573 € 210,000 € 50,000 € 203,427 €0 €0 €0
-€ 6,677 € 210,000 € 50,000 € 253,323 €0 €0 €0
€ 22,951 € 210,000 € 50,000 € 282,951 €0 €0 €0
€ 38,895 € 210,000 € 50,000 € 298,895 €0 €0 €0
-€ 3,579,800 € 212,906 12.14%
-€ 99,145 Ke
€ 203,427 11.00%
€ 253,323
€ 282,951
€ 298,895
7.50% 12.14% 6
Totale
€0 €0 €0
€ 4,821,040 € 1,446,312 € 482,104 €0 € 6,749,456
€0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0
-€ 1,446,312 -€ 1,157,050 -€ 241,052 -€ 674,946 -€ 337,473 -€ 260,202 -€ 269,978 -€ 539,956 -€ 67,495 €0 -€ 4,994,463
€0
€ 1,754,993
€0
-€ 7,000,000 -€ 500,000 €0 -€ 7,500,000
€ 10,813,268 € 10,813,268
€ 10,813,268 €0 € 10,813,268
€ 10,813,268
€ 5,068,261
€ 3,750,000 €0 € 3,750,000 €0 € 56,250
€ 22,250,000 € 3,750,000 € 3,750,000 € 22,250,000 € 720,000
€0
€ 3,750,000 €0 € 3,750,000
€0 -€ 3,750,000 -€ 56,250 -€ 3,806,250
-€ 3,750,000 -€ 720,000 €0 -€ 4,470,000
€ 7,007,018
€ 4,348,261
€ 6,250,000 €0 €0
€ 7,000,000 € 500,000 € 1,050,000 € 200,000
€ 6,250,000 € 10,813,268 € 4,563,268
€ 10,813,268 € 4,563,268
€0 €0 €0 €0 €0
€ 4,821,040 € 1,446,312 € 482,104 €0 € 6,749,456
€0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0
€ 1,446,312 € 1,157,050 € 241,052 € 674,946 € 337,473 € 260,202 € 269,978 € 539,956
€0 €0 €0
€ 67,495 €0 € 4,994,463
€0 €0 €0 €0 € 4,563,268 € 4,563,268 € 56,250 € 4,507,018 €0 € 1,081,684 € 3,425,334
€ 1,754,993 € 1,050,000 € 200,000 € 504,993 € 4,563,268 € 5,068,261 € 720,000 € 4,348,261 € 19,695 € 1,043,583 € 3,284,983
€0 €0 €0 €0 €0 €0 € 10,813,268 -€ 1,273,152 € 9,540,116
€ 504,993 -€ 140,893 € 1,050,000 € 200,000 € 1,614,100 -€ 7,500,000 € 10,813,268 -€ 1,273,152 € 3,654,216
€ 3,425,334 €0 €0 € 3,425,334 €0 -€ 3,750,000 €0 € 6,250,000 € 5,925,334
€ 3,284,983 € 1,050,000 € 200,000 € 4,534,983 € 3,750,000 -€ 3,750,000 -€ 7,500,000 € 6,250,000 € 3,284,983
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HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi
Metodo Diretto - Flussi di cassa gestionali 1 2 3 0.0% 2.0% 2.0% 20.0% 20.0%
Anno Inflazione anno Ipotesi crescita ricavi
0
Reparto Camere Reparto Ristorazione Altri reparti Totale entrate gestionali
€0 €0 €0 €0
€ 700,000 € 210,000 € 70,000 € 980,000
€ 840,000 € 1,008,000 € 252,000 € 302,400 € 84,000 € 100,800 € 1,176,000 € 1,411,200
Reparto Camere Reparto Ristorazione Altri reparti Costi generali e amministrativi Marketing e vendite Costi di gestione dell'immobile Utenze Costi di Management Assicurazioni Totale uscite gestionali
€0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0
-€ 210,000 -€ 168,000 -€ 35,000 -€ 98,000 -€ 49,000 -€ 50,000 -€ 39,200 -€ 78,400 -€ 9,800 -€ 737,400
-€ 252,000 -€ 302,400 -€ 201,600 -€ 241,920 -€ 42,000 -€ 50,400 -€ 117,600 -€ 141,120 -€ 58,800 -€ 70,560 -€ 51,000 -€ 52,020 -€ 47,040 -€ 56,448 -€ 94,080 -€ 112,896 -€ 11,760 -€ 14,112 -€ 875,880 -€ 1,041,876
Flusso di cassa gestionale
€0
€ 242,600
€ 300,120
€ 369,324
etodologie e casi imarchi
i cassa gestionali 4 2.0% 10.0%
5 2.0% 5.0%
6
Totale
€ 1,108,800 € 1,164,240 € 332,640 € 349,272 € 110,880 € 116,424 € 1,552,320 € 1,629,936
€0 €0 €0 €0
€ 4,821,040 € 1,446,312 € 482,104 € 6,749,456
-€ 332,640 -€ 266,112 -€ 55,440 -€ 155,232 -€ 77,616 -€ 53,060 -€ 62,093 -€ 124,186 -€ 15,523 -€ 1,141,902
-€ 349,272 -€ 279,418 -€ 58,212 -€ 162,994 -€ 81,497 -€ 54,122 -€ 65,197 -€ 130,395 -€ 16,299 -€ 1,197,405
€0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0
-€ 1,446,312 -€ 1,157,050 -€ 241,052 -€ 674,946 -€ 337,473 -€ 260,202 -€ 269,978 -€ 539,956 -€ 67,495 -€ 4,994,463
€ 410,418
€ 432,531
€0
€ 1,754,993
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Anno Flusso di cassa gestionale Acquisizione Albergo Ristrutturazione Totale uscite investimento Vendita Albergo Totale entrate disinvestimento Flusso di cassa operativo lordo (FCFO Lordo)
Metodo Diretto - Flussi di cassa operati 0 1 €0 € 242,600 -€ 7,000,000 -€ 7,000,000
-€ 500,000 -€ 500,000
€0
€0
-€ 7,000,000
-€ 257,400
VAN FCFO Lordo@WACC Lordo € 321,108 IRR @(FCFO Lordo) 9.85%
WACC Lordo
etodologie e casi marchi
o - Flussi di cassa operativi lordi 2 3 4 5 € 300,120 € 369,324 € 410,418 € 432,531
6 €0
Totale € 1,754,993
€0
€0
-€ 7,000,000 -€ 500,000 -€ 7,500,000
€0
€ 10,813,268 € 10,813,268
€ 10,813,268 € 10,813,268
€ 300,120 € 369,324 € 410,418 € 432,531 € 10,813,268
€ 5,068,261
€0
€0
9.00%
€0
€0
€0
€0
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Prospetto degli investimenti in attività fisse Anno Valore Contabile Iniziale Acquisizione Albergo Ristrutturazione Ammortamento Albergo
0
1
2
€ 7,000,000 € 7,290,000 € 7,000,000 €0 €0 €0
€ 500,000
€0
€ 210,000
€ 210,000
Ammortamento Ristrutturazione € 50,000 Valore Contabile Finale € 7,000,000 € 7,290,000 € 7,030,000 Prezzo di vendita netto Plusvalenza
Metodologie e casi rimarchi
egli investimenti in attività fisse 3
4
5
6
€ 7,030,000 € 6,770,000 € 6,510,000 € 6,250,000 €0 €0 €0 €0 €0
€0
€0
€ 210,000
€ 210,000
€ 210,000
€0
Totale € 7,000,000 € 500,000 € 1,050,000
€ 50,000 € 50,000 € 50,000 € 6,770,000 € 6,510,000 € 6,250,000 € 6,250,000
€ 200,000
€ 10,813,268
€ 10,813,268
€ 4,563,268
€ 4,563,268
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Conti Economici Operativi Previsionali Anno Reparto Camere Reparto Ristorazione Altri reparti Totale Ricavi
1 € 700,000 € 210,000 € 70,000 € 980,000
2 € 840,000 € 252,000 € 84,000 € 1,176,000
Reparto Camere Reparto Ristorazione Altri reparti Costi generali e amministrativi Marketing e vendite Costi di gestione dell'immobile Utenze Costi di Management Assicurazioni Totale Costi
€ 210,000 € 168,000 € 35,000 € 98,000 € 49,000 € 50,000 € 39,200 € 78,400 € 9,800 € 737,400
€ 252,000 € 201,600 € 42,000 € 117,600 € 58,800 € 51,000 € 47,040 € 94,080 € 11,760 € 875,880
Margine Operativo Lordo Ammortamento Albergo Ammortamento Ristrutturazione Reddito Operativo (Lordo)
€ 242,600 € 210,000 €0 € 32,600
€ 300,120 € 210,000 € 50,000 € 40,120
UATION - Metodologie e casi Fabrizio Trimarchi
mici Operativi Previsionali 3 € 1,008,000 € 302,400 € 100,800 € 1,411,200
4 € 1,108,800 € 332,640 € 110,880 € 1,552,320
5 € 1,164,240 € 349,272 € 116,424 € 1,629,936
Totale € 4,821,040 € 1,446,312 € 482,104 € 6,749,456
€ 302,400 € 241,920 € 50,400 € 141,120 € 70,560 € 52,020 € 56,448 € 112,896 € 14,112 € 1,041,876
€ 332,640 € 266,112 € 55,440 € 155,232 € 77,616 € 53,060 € 62,093 € 124,186 € 15,523 € 1,141,902
€ 349,272 € 279,418 € 58,212 € 162,994 € 81,497 € 54,122 € 65,197 € 130,395 € 16,299 € 1,197,405
€ 1,446,312 € 1,157,050 € 241,052 € 674,946 € 337,473 € 260,202 € 269,978 € 539,956 € 67,495 € 4,994,463
€ 369,324 € 210,000 € 50,000 € 109,324
€ 410,418 € 210,000 € 50,000 € 150,418
€ 432,531 € 210,000 € 50,000 € 172,531
€ 1,754,993 € 1,050,000 € 200,000 € 504,993
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Flussi di cassa operativi FCFO Anno Reddito Operativo (Lordo) Imposte Operative Ammortamento Albergo Ammortamento Ristrutturazione Flusso di circolante della gestione corrente Totale uscite investimento Vendita Albergo Imposte Plusvalenza Flusso di cassa operativo (FCFO)
0 €0 €0 €0 €0 €0 -€ 7,000,000 €0 €0 -€ 7,000,000
VAN FCFO@WACC € 192,019 IRR @FCFO 7.50%
1 € 32,600 -€ 9,095 € 210,000 €0 € 233,505 -€ 500,000 €0 €0 -€ 266,495 WACC
Metodologie e casi Trimarchi
ussi di cassa operativi FCFO 2 € 40,120 -€ 11,193 € 210,000 € 50,000 € 288,927 €0 €0 €0 € 288,927 7.00%
3 € 109,324 -€ 30,501 € 210,000 € 50,000 € 338,823 €0 €0 €0 € 338,823
4 € 150,418 -€ 41,967 € 210,000 € 50,000 € 368,451 €0 €0 €0 € 368,451
5 6 € 172,531 €0 -€ 48,136 €0 € 210,000 €0 € 50,000 €0 € 384,395 €0 €0 €0 €0 € 10,813,268 €0 -€ 1,273,152 € 384,395 € 9,540,116
Totale € 504,993 -€ 140,893 € 1,050,000 € 200,000 € 1,614,100 -€ 7,500,000 € 10,813,268 -€ 1,273,152 € 3,654,216
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Struttura del Debito - Prospetto Anno
0
Debito Iniziale LTV
50% Erogazione Finanziamento Rimborso Finanziamento Debito Finale
Tasso 3%
Oneri finanziari
1 € 3,500,000
€ 3,500,000 € 250,000 € 3,500,000 € 3,750,000 € 105,000
€ 108,750
dologie e casi rchi
Struttura del Debito - Prospetto 2
3
4
5
6
Totale
€ 3,750,000 € 3,750,000 € 3,750,000 € 3,750,000 € 3,750,000 € 22,250,000
€ 3,750,000 € 3,750,000 € 3,750,000 € 3,750,000 € 112,500
€ 112,500
€ 112,500
€ 112,500
€ 3,750,000
€ 3,750,000 € 3,750,000
€0
€ 22,250,000
€ 56,250
€ 720,000
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Flussi di cassa per l'azionista - Prospe Anno Flusso di cassa operativo lordo (FCFO Lordo)
0 1 -€ 7,000,000 -€ 257,400
Erogazione Finanziamento Totale entrate finanziamento
€ 3,500,000 € 250,000 € 3,500,000 € 250,000
Rimborso Finanziamento Oneri finanziari Totale uscite finanziamento
€0 €0 -€ 105,000 -€ 108,750 -€ 105,000 -€ 108,750
Flusso di cassa dell'azionista Lordo (FCFE Lordo)
-€ 3,605,000 -€ 116,150
VAN FCFE@Ke Lordo € 544,566 IRR @(FCFE Lordo) 14.79%
Ke Lordo
Metodologie e casi rimarchi
ssa per l'azionista - Prospetto 2 3 4 5 6 € 300,120 € 369,324 € 410,418 € 432,531 € 10,813,268 €0 €0
€0 €0
€0 €0
€0 €0
€0 €0
Totale € 5,068,261 € 3,750,000 € 3,750,000
€0 €0 €0 €0 -€ 3,750,000 -€ 112,500 -€ 112,500 -€ 112,500 -€ 112,500 -€ 56,250 -€ 112,500 -€ 112,500 -€ 112,500 -€ 112,500 -€ 3,806,250
-€ 3,750,000 -€ 720,000 -€ 4,470,000
€ 187,620 € 256,824 € 297,918 € 320,031 € 7,007,018
€ 4,348,261
12.00%
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HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi
Anno Conto Economico Reddito Operativo (Lordo) Plusvalenza Risultato post gestione straordinaria Oneri finanziari Reddito Ante Imposte Imposte IRAP Imposte IRES Reddito Netto
Conto Economico previsionale completo 0 1 2 €0 €0 €0 € 105,000 -€ 105,000 €0 -€ 25,200 -€ 79,800
€ 32,600 €0 € 32,600 € 108,750 -€ 76,150 € 1,271 -€ 18,276 -€ 59,145
€ 40,120 €0 € 40,120 € 112,500 -€ 72,380 € 1,565 -€ 17,371 -€ 56,573
dologie e casi rchi
ico previsionale completo 3 4 € 109,324 €0 € 109,324 € 112,500 -€ 3,176 € 4,264 -€ 762 -€ 6,677
€ 150,418 €0 € 150,418 € 112,500 € 37,918 € 5,866 € 9,100 € 22,951
5
6
€ 172,531 €0 € 172,531 € 112,500 € 60,031 € 6,729 € 14,407 € 38,895
€0 € 4,563,268 € 4,563,268 € 56,250 € 4,507,018 €0 € 1,081,684 € 3,425,334
Totale € 504,993 € 4,563,268 € 5,068,261 € 720,000 € 4,348,261 € 19,695 € 1,043,583 € 3,284,983
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HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi
Anno
Flussi di cassa per l'azionista - Prospetto al netto delle imposte (m 0 1 2
Reddito Netto
-€ 79,800
-€ 59,145 -€ 56,573
Ammortamento Albergo
€0
€ 210,000 € 210,000
Ammortamento Ristrutturazione
€0
Flusso di cassa gestionale
-€ 79,800
Erogazione Finanziamento
€0
€ 150,855 € 203,427
€ 3,500,000 € 250,000
Rimborso Finanziamento
€0
Totale uscite investimento
€ 50,000
€0
-€ 7,000,000 -€ 500,000
€0 €0 €0
Valore Contabile Finale Flusso di cassa dell'azionista lordo (FCFE)
-€ 3,579,800 -€ 99,145 € 203,427
VAN FCFE@Ke € 212,906 IRR @FCFE 12.14%
Ke
11.00%
casi
al netto delle imposte (metodo indiretto) 3 4 5 -€ 6,677
€ 22,951
Totale
€ 3,425,334
€ 3,284,983
€ 210,000 € 210,000 € 210,000
€0
€ 1,050,000
€ 50,000
€0
€ 200,000
€ 50,000
€ 38,895
6
€ 50,000
€ 253,323 € 282,951 € 298,895 € 3,425,334
€ 4,534,983
€0
€0
€0
€0
€ 3,750,000
€0
€0
€0
-€ 3,750,000
-€ 3,750,000
€0
€0
€0
€0
-€ 7,500,000
€ 6,250,000
€ 6,250,000
€ 253,323 € 282,951 € 298,895 € 5,925,334
€ 3,284,983
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e c Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi
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Conti Economici Numero Camere Tasso di Occupazione Ricavo Medio Camera / (RevPAR) Crescita Ricavo Medio Camera / RevPAR
Anno (-5) 174 67.3% 351.00
Voci Ricavi Camere Ristorazione Altri Reparti Operativi Affitti Attivi e Altri Ricavi Ricavi Totali
€ 15,002,500 € 7,458,000 € 863,000 € 108,500 € 23,432,000
Costi di Reparto Camere Ristorazione Altri Reparti Operativi Costi di Reparto Totali
€ 4,950,825 € 6,040,980 € 466,020 € 11,457,825
Reddito Totale dei Reparti
€ 11,974,175
Costi Operativi Comuni Costi Generali e Amministrativi Marketing e Vendite Costi di Gestione dell’Immobile e Manutenzione Utenze Costi Operativi Comuni Totali
€ 2,226,040 € 913,848 € 1,312,192 € 679,528 € 5,131,608
Reddito Operativo Lordo
€ 6,842,567
Costi di Management Base Fee Incentive Fee Costi Management Totali
€ 450,075 € 684,257 € 1,134,332
Reddito al Lordo dei Costi Fissi
€ 5,708,235
Costi Fissi Affitti Passivi Tasse e Imposte sull’Immobile
€ 114,000
Assicurazioni Costi Fissi Totali Reddito Operativo Netto Riserve e Accantonamenti per Sostituzioni e Rimpiazzi Reddito Operativo Netto Rettificato
€ 31,000 € 145,000 € 5,563,235 € 937,280 € 4,625,955
NT & VALUATION - Metodologie e casi o Morri & Fabrizio Trimarchi
Conti Economici e Performance Storiche Hotel Anno (-5)
(236.22)
Anno (-4) 174 67.0% 367.00 4.6%
(245.89) 4.1%
Anno (-3) 174 63.2% 370.00 0.8%
(233.84) -4.9%
Anno (-2) 174 65.0% 348.00 -5.9%
64.0% 31.8% 3.7% 0.5% 100.0%
€ 15,616,500 € 6,580,000 € 785,000 € 109,000 € 23,090,500
67.6% 28.5% 3.4% 0.5% 100.0%
€ 14,851,200 € 6,934,000 € 798,000 € 108,000 € 22,691,200
65.4% 30.6% 3.5% 0.5% 100.0%
€ 14,366,000 € 7,001,200 € 801,000 € 112,000 € 22,280,200
33.0% 81.0% 54.0% 48.9%
€ 5,075,363 € 5,264,000 € 416,050 € 10,755,413
32.5% 80.0% 53.0% 46.6%
€ 4,752,384 € 5,408,520 € 391,020 € 10,551,924
32.0% 78.0% 49.0% 46.5%
€ 4,712,048 € 5,635,966 € 408,510 € 10,756,524
51.1%
€ 12,335,088
53.4%
€ 12,139,276
53.5%
€ 11,523,676
9.5% 3.9% 5.6% 2.9% 21.9%
€ 2,262,869 € 923,620 € 1,246,887 € 715,806 € 5,149,182
9.8% 4.0% 5.4% 3.1% 22.3%
€ 2,201,046 € 953,030 € 1,248,016 € 680,736 € 5,082,829
9.7% 4.2% 5.5% 3.0% 22.4%
€ 1,782,416 € 846,648 € 1,203,131 € 668,406 € 4,500,600
29.2%
€ 7,185,906
31.1%
€ 7,056,447
31.1%
€ 7,023,076
3.0% 10.0% 4.8%
€ 468,495 € 718,591 € 1,187,086
3.0% 10.0% 5.1%
€ 445,536 € 705,645 € 1,151,181
3.0% 10.0% 5.1%
€ 430,980 € 702,308 € 1,133,288
24.4%
€ 5,998,820
26.0%
€ 5,905,266
26.0%
€ 5,889,788
0.5%
€ 115,140
0.5%
€ 116,291
0.5%
€ 117,454
0.1% 0.6%
€ 31,310 € 146,450
0.1% 0.6%
€ 31,623 € 147,915
0.1% 0.7%
€ 31,939 € 149,394
23.7%
€ 5,852,370
25.3%
€ 5,757,352
25.4%
€ 5,740,394
4.0%
€ 923,620
4.0%
€ 907,648
4.0%
€ 891,208
19.7%
€ 4,928,750
21.3%
€ 4,849,704
21.4%
€ 4,849,186
Anno (-2)
(226.20) -3.3%
Anno (-1) 174 66.2% 356.00 2.3%
(235.67) 4.2%
64.5% 31.4% 3.6% 0.5% 100.0%
€ 14,967,500 € 6,978,200 € 799,000 € 121,000 € 22,865,700
65.5% 30.5% 3.5% 0.5% 100.0%
32.8% 80.5% 51.0% 48.3%
€ 4,759,665 € 5,582,560 € 411,485 € 10,753,710
31.8% 80.0% 51.5% 47.0%
51.7%
€ 12,111,990
53.0%
8.0% 3.8% 5.4% 3.0% 20.2%
€ 2,149,376 € 846,031 € 1,326,211 € 708,837 € 5,030,454
9.4% 3.7% 5.8% 3.1% 22.0%
31.5%
€ 7,081,536
31.0%
3.0% 10.0% 5.1%
€ 449,025 € 708,154 € 1,157,179
3.0% 10.0% 5.1%
26.4%
€ 5,924,357
25.9%
0.5%
€ 118,629
0.5%
0.1% 0.7%
€ 32,259 € 150,888
0.1% 0.7%
25.8%
€ 5,773,470
25.2%
4.0%
€ 914,628
4.0%
21.8%
€ 4,858,842
21.2%
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e c Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi
www.morri-trimarchi.it
Conti Economici e Numero Camere Tasso di Occupazione Ricavo Medio Camera / (RevPAR) Crescita Ricavo Medio Camera / RevPAR
Anno (1) 174 65.5% 350.00
Voci Ricavi Camere Ristorazione Altri Reparti Operativi Affitti Attivi e Altri Ricavi Ricavi Totali
€ 14,559,700 € 7,863,000 € 894,000 € 109,500 € 23,426,200
Costi di Reparto Camere Ristorazione Altri Reparti Operativi Costi di Reparto Totali
€ 4,513,507 € 6,290,400 € 455,940 € 11,259,847
Reddito Totale dei Reparti
€ 12,166,353
Costi Operativi Comuni Costi Generali e Amministrativi Marketing e Vendite Costi di Gestione dell’Immobile e Manutenzione Utenze Costi Operativi Comuni Totali
€ 2,108,358 € 937,048 € 1,288,441 € 702,786 € 5,036,633
Reddito Operativo Lordo
€ 7,129,720
Costi di Management Base Fee Incentive Fee Costi Management Totali
€ 436,791 € 712,972 € 1,149,763
Reddito al Lordo dei Costi Fissi
€ 5,979,957
Costi Fissi Affitti Passivi Tasse e Imposte sull’Immobile
€ 119,000
Assicurazioni Costi Fissi Totali Reddito Operativo Netto Riserve e Accantonamenti per Sostituzioni e Rimpiazzi Reddito Operativo Netto Rettificato
€ 33,000 € 152,000 € 5,827,957 € 937,048 € 4,890,909
NT & VALUATION - Metodologie e casi o Morri & Fabrizio Trimarchi
Conti Economici e Performance Previsionali Hotel Anno (1)
(229.25)
Anno (2) 174 66.0% 361.00 3.1%
(238.26) 3.9%
Anno (3) 174 66.5% 368.00 1.9%
(244.72) 2.7%
Anno (4) 174 67.0% 370.00 0.5%
62.2% 33.6% 3.8% 0.5% 100.0%
€ 15,131,900 € 7,910,000 € 902,000 € 111,000 € 24,054,900
62.9% 32.9% 3.7% 0.5% 100.0%
€ 15,542,200 € 7,980,000 € 904,000 € 112,500 € 24,538,700
63.3% 32.5% 3.7% 0.5% 100.0%
€ 15,744,100 € 8,010,000 € 910,000 € 113,800 € 24,777,900
31.0% 80.0% 51.0% 48.1%
€ 4,615,230 € 6,288,450 € 451,000 € 11,354,680
30.5% 79.5% 50.0% 47.2%
€ 4,662,660 € 6,304,200 € 447,480 € 11,414,340
30.0% 79.0% 49.5% 46.5%
€ 4,723,230 € 6,247,800 € 445,900 € 11,416,930
51.9%
€ 12,700,221
52.8%
€ 13,124,360
53.5%
€ 13,360,970
9.0% 4.0% 5.5% 3.0% 21.5%
€ 2,044,667 € 914,086 € 1,323,020 € 721,647 € 5,003,419
8.5% 3.8% 5.5% 3.0% 20.8%
€ 1,963,096 € 920,201 € 1,349,629 € 736,161 € 4,969,087
8.0% 3.8% 5.5% 3.0% 20.3%
€ 1,932,676 € 929,171 € 1,362,785 € 743,337 € 4,967,969
30.4%
€ 7,696,801
32.0%
€ 8,155,273
33.2%
€ 8,393,001
3.0% 10.0% 4.9%
€ 453,957 € 769,680 € 1,223,637
3.0% 10.0% 5.1%
€ 466,266 € 815,527 € 1,281,793
3.0% 10.0% 5.2%
€ 472,323 € 839,300 € 1,311,623
25.5%
€ 6,473,164
26.9%
€ 6,873,480
28.0%
€ 7,081,378
0.5%
€ 120,190
0.5%
€ 121,392
0.5%
€ 122,606
0.1% 0.6%
€ 33,330 € 153,520
0.1% 0.6%
€ 33,663 € 155,055
0.1% 0.6%
€ 34,000 € 156,606
24.9%
€ 6,319,644
26.3%
€ 6,718,425
27.4%
€ 6,924,772
4.0%
€ 962,196
4.0%
€ 981,548
4.0%
€ 991,116
20.9%
€ 5,357,448
22.3%
€ 5,736,877
23.4%
€ 5,933,656
Anno (4)
(247.90) 1.3%
Anno (5) 174 67.0% 372.00 0.5%
(249.24) 0.5%
63.5% 32.3% 3.7% 0.5% 100.0%
€ 15,829,200 € 8,018,000 € 912,000 € 115,600 € 24,874,800
63.6% 32.2% 3.7% 0.5% 100.0%
30.0% 78.0% 49.0% 46.1%
€ 4,748,760 € 6,254,040 € 446,880 € 11,449,680
30.0% 78.0% 49.0% 46.0%
53.9%
€ 13,425,120
54.0%
7.8% 3.8% 5.5% 3.0% 20.1%
€ 1,940,234 € 932,805 € 1,368,114 € 746,244 € 4,987,397
7.8% 3.8% 5.5% 3.0% 20.1%
33.9%
€ 8,437,723
33.9%
3.0% 10.0% 5.3%
€ 474,876 € 843,772 € 1,318,648
3.0% 10.0% 5.3%
28.6%
€ 7,119,074
28.6%
0.5%
€ 123,832
0.5%
0.1% 0.6%
€ 34,340 € 158,172
0.1% 0.6%
27.9%
€ 6,960,903
28.0%
4.0%
€ 994,992
4.0%
23.9%
€ 5,965,911
24.0%
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HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologi Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi
Valutazione dell'Albergo Trophy Asset con HM Anno (1) Anno (2) € 4,890,909 € 5,357,448
Flussi di Cassa delle Operazioni
Terminal Value @ Costi Agency Vendita @ Flussi di Cassa Flussi di Cassa attualizzati @
5.00% 1.00%
6.50%
Valore di Mercato albergo Valore di Mercato albergo (arrotondato) Valore / Camera Rendimenti correnti (Running Yields)
Growth (6° Anno) Discount Rate Cap Rate (Terminal) Inflaction Rate Agency fee
€ 4,890,909 € 4,592,403 € 105,201,326 € 105,201,000 € 604,600 4.65%
1.50% 6.50% 5.00% 1.50% 1.00% check
€ 5,357,448 € 4,723,444
€ 105,201,326
5.09%
& VALUATION - Metodologie e casi Morri & Fabrizio Trimarchi
l'Albergo Trophy Asset con HMA Anno (3) Anno (4) € 5,736,877 € 5,933,656
Anno (5) € 5,965,911
Anno (6) € 6,055,399
€ 121,107,984 € 1,211,080 € 5,736,877 € 4,749,268
€ 5,933,656 € 4,612,368
€ 5,965,911 € 4,354,404
5.45%
5.64%
5.67%
€ 119,896,904 € 82,169,439
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HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi
Numero di Camere: Camere occupate: Tasso di occupazione: Ricavo medio (£): RevPAR (£): RICAVI (£000) Camere Ristorazione e bar Altri ricavi Totale ricavi COSTI DI DIPARTIMENTO *(1) Camere Ristorazione e bar Altri costi Totale costi MARGINE DI DIPARTIMENTO COSTI GENERALI Amministrazione e generali Marketing Manutenzioni Utenze Totale MARGINE OPERATIVO LORDO (GOP) Management Fee MARGINE OPERATIVO LORDO dopo management fee COSTI FISSI Imposte sull'immobile Assicurazioni Incentive Management Fee Accantonamento per sostituzione arredi (FF&E) Totale Reddito operativo netto
Anno 1
Anno 2
250 69,350 76% 87.60 66.58
250 73,000 80% 89.95 71.96
%
6,075 53.6 % 6,566 4,652 41.1 4,933 597 5.3 619 11,324 100.0 12,118 1,436 3,175 297 4,908 6,416
12.7 28.0 2.6 43.3 56.7
1,496 3,297 304 5,097 7,021
883 471 442 294 2,090 4,326 340 3,986
7.8 4.2 3.9 2.6 18.5 38.2 3.0 35.2
912 487 456 304 2,159 4,862 364 4,498
231 33 399 340 1,002 2,984
2.0 0.3 3.5 3.0 8.9 26.3 %
236 34 450 364 1,083 3,416
*I costi di dipartimento sono espressi in percentuale dei ricavi di dipartimento
si
Conti Economici previsionali Hotel
%
Anno 3
Anno 4
Anno 5
Anno 6
Anno 7
250 71,175 78% 92.13 71.86
250 67,525 74% 94.44 69.89
250 67,525 74% 96.33 71.28
250 67,525 74% 98.26 72.71
250 67,525 74% 100.22 74.16
%
%
%
54.2 % 6,557 54.1 % 6,377 53.8 % 6,505 53.8 % 6,635 40.7 4,936 40.7 4,839 40.9 4,935 40.9 5,034 5.1 626 5.2 628 5.3 641 5.3 654 100.0 12,119 100.0 11,844 100.0 12,081 100.0 12,323
%
%
53.8 % 6,767 53.8 % 40.9 5,135 40.9 5.3 667 5.3 100.0 12,568 100.0
12.3 27.2 2.5 42.1 57.9
1,510 3,333 309 5,153 6,966
12.5 27.5 2.6 42.5 57.5
1,508 3,339 314 5,161 6,683
12.7 28.2 2.7 43.6 56.4
1,538 3,405 320 5,264 6,817
12.7 28.2 2.7 43.6 56.4
1,569 3,473 327 5,369 6,954
12.7 28.2 2.7 43.6 56.4
1,600 3,543 333 5,476 7,092
12.7 28.2 2.7 43.6 56.4
7.5 4.0 3.8 2.5 17.8 40.1 3.0 37.1
926 494 463 309 2,191 4,776 364 4,412
7.6 4.1 3.8 2.5 18.1 39.4 3.0 36.4
934 498 467 311 2,210 4,473 355 4,118
7.9 4.2 3.9 2.6 18.7 37.8 3.0 34.8
953 508 476 318 2,254 4,563 362 4,200
7.9 4.2 3.9 2.6 18.7 37.8 3.0 34.8
972 518 486 324 2,300 4,654 370 4,284
7.9 4.2 3.9 2.6 18.7 37.8 3.0 34.8
991 529 496 330 2,345 4,746 377 4,369
7.9 4.2 3.9 2.6 18.7 37.8 3.0 34.8
1.9 0.3 3.7 3.0 8.9 28.2 %
240 34 441 364 1,079 3,333
2.0 0.3 3.6 3.0 8.9 27.5 %
245 35 412 355 1,047 3,071
2.1 0.3 3.5 3.0 8.8 25.9 %
250 36 420 362 1,068 3,132
2.1 0.3 3.5 3.0 8.8 25.9 %
255 36 428 370 1,090 3,195
2.1 0.3 3.5 3.0 8.8 25.9 %
260 37 437 377 1,111 3,258
2.1 0.3 3.5 3.0 8.8 25.9 %
Anno 8
Anno 9
Anno 10
250 67,525 74% 102.23 75.65
250 67,525 74% 104.27 77.16
250 67,525 74% 106.36 78.70
%
%
6,903 53.8 % 7,041 53.8 % 5,237 40.9 5,342 40.9 680 5.3 694 5.3 12,820 100.0 13,077 100.0
7,182 5,449 708 13,338
% 53.8 % 40.9 5.3 100.0
1,632 3,614 340 5,586 7,234
12.7 28.2 2.7 43.6 56.4
1,665 3,686 347 5,698 7,379
12.7 28.2 2.7 43.6 56.4
1,698 3,760 354 5,812 7,527
12.7 28.2 2.7 43.6 56.4
1,011 539 505 337 2,392 4,842 385 4,457
7.9 4.2 3.9 2.6 18.7 37.8 3.0 34.8
1,031 550 516 344 2,440 4,939 392 4,547
7.9 4.2 3.9 2.6 18.7 37.8 3.0 34.8
1,052 561 526 351 2,489 5,038 400 4,638
7.9 4.2 3.9 2.6 18.7 37.8 3.0 34.8
265 38 446 385 1,134 3,324
2.1 0.3 3.5 3.0 8.8 25.9 %
271 39 455 392 1,156 3,390
2.1 0.3 3.5 3.0 8.8 25.9 %
276 39 464 400 1,179 3,458
2.1 0.3 3.5 3.0 8.8 25.9 %
Projected (Internal Yield Over Rate 10of Year Return) Holding Period 10.7 % 4.5 17.0
BaseYear Calendar Year Ending Number of Rooms: Occupied Rooms: Occupancy: Average Rate:
1 0 0
REVENUE Camere Ristorazione e bar Check Food & Beve Beverage
0 0 0
1 0 0 0 0 0
0 0
1 0 0 0
Telephone Other Other Other Altri ricavi Total EXPENSES Camere ¹ Ristorazione e bar ¹ Check Food & Bever Beverage ¹ Telephone ¹ Other ¹ Other ¹ Other ¹ Altri costi ¹ Amministrazione e gen Marketing Franchise Fee Manutenzioni Utenze UDOE1 UDOE2 Management Fee Tasse sulla proprieta' Assicurazioni Incentive Managem Fixed2 Fixed3 Fixed4 Accantonamento per so Total Net Operating Incom
¹ Departmental expense ratios are
2016 Percent 250 age of 67,525 Total 74.0% Revenu e 84.86 5,730 4,470 0 0
53 % 41 0 0
Amount per Availabl e Room
Amount per Occupie d Room
22,922 17,880 0 0
85 66 0 0
0 0 0 0 580 10,781 1,393 3,084 0 0 0 0 0 0 290 860 458 0 430 287 0 0 323 226 32 0 0 0 0 323 7,707 3,073
0 0 0 0 5 100 24 % 69 0 0 0 0 0 0 50 8 4 0 4 3 0 0 3 2 0 0 0 0 0 3 71 29 %
0 0 0 0 2,322 43,124
0 0 0 0 9 160
5,572 12,337 0 0 0 0 0 0 1,161 3,438 1,834 0 1,719 1,146 0 0 1,294 906 129 0 0 0 0 1,294 30,830 12,294
21 46 0 0 0 0 0 0 4 13 7 0 6 4 0 0 5 3 0 0 0 0 0 5 114 46
ental expense ratios are expressed as a percentage of departmental revenues.
US Version ValuationVariables Stabilized Year:
4
Inflation: Loan to Value: Amortization: Term: Interest Rate: Terminal Cap Rate: Transaction Costs: Equity Yield: Total Property Yield:
tab 11.6 Anno a regime: Inflazione: Rapporto Debito Valore: Durata investimento: Tasso interesse: Tasso di capitalizzazione fi Costi di transazione: Rendimento capitale propr Totale rendimento della pr
2.0 60 25 10 4.50 7.0 1.5 17.0 10.67%
4 2.0 60 10 4.50 7.0 1.5 17.0 10.7%
UK Version ValuationVariablesUK Stabilised Year:
2020
% % Years Years % % % %
Inflation: 2.0 % Loan to Value: 60 % Amortisation: 25 years Term: 10 years Interest Rate: 4.5 % Terminal Capitalisation Rate 7.0 % Transaction Costs: 1.5 % Equity Yield: 17.0 % Total Property Yield: 10.7 %
LoanPayoff % % anni % % % %
P=(
0.067439 -
0.0450 ) / (
AnnualDebt 0.126379 - 0.0450 ) =
0.275735
(f x M x V)=
0.067439 x 0.60 x V = (
0.040463 )V
( ( ( ( ( ( ( ( ( (
HVFormula1 2,984,000 3,416,000 3,333,000 3,071,000 3,132,000 3,195,000 3,258,000 3,324,000 3,390,000 3,458,000 -
HVFormula2 0.04046 V ) 0.04046 V ) 0.04046 V ) 0.04046 V ) 0.04046 V ) 0.04046 V ) 0.04046 V ) 0.04046 V ) 0.04046 V ) 0.04046 V )
x x x x x x x x x x
0.854701 0.730514 0.624371 0.53365 0.456111 0.389839 0.333195 0.284782 0.243404 0.208037
+ + + + + + + + + +
(((
3,527,000 /
0.070 ) - ( 0.02 x ( 3,527,000 /
HVFormula3 0.070 )) -
((
1-
0.275735 ) x
Combine 0.6 x V)) x 0.2080374 )= ( 1 -
0.6 )V
£25,341,382
-
Total Property Value as Indicated the Income Capitalisation Approach (Say) CombineUK Total Property Value as Indicated the Income Capitalisation Approach (Say)
0.278907V = £25,341,382 = V = V =
(1 - 0.60)V 0.67891V £25,341,382 / 0.67891 £37,326,709
Property Value as Indicated by Income Capitalisation proach (Say) = £37,300,000
Property Value as Indicated by Income Capitalisation proach (Say) = ££37,300,000 MortEquity Mortgage Component (60%) Equity Component (40%) Total
£22,396,000 £14,931,000 £37,327,000
AnnualDebtService Mortgage Component Mortgage Constant Annual Debt Service
£22,396,000 0.067439 £1,510,364 Reversion Reversionary Value (£3,527,000/0.070) Less: Brokerage and Legal Fees Mortgage Balance Net Sale Proceeds to Equity
(£3,527,000/0.070)
eds to Equity
£50,386,000 £756,000 £16,221,000 £33,409,000
KnownVariables Annual Net Operating Income NI Loan To Value Ratio M
See Ten-Year Forecast 60 %
Interest Rate i Debt Service Constant f Ye Equity Yield Transaction Costs b Annual Constant Required to Amortise the Loan in Ten Yeafp Terminal Capitalisation Rate Rr
4.50 % 0.067439 17.0 % 1.5 % 0.126379 7.0 %
NItoEquity
TotPropIRR
*10th year net operating income of £3,458,000 plus sa
DebtIRR
*10th year debt service of £1,510,000 plus outstanding m
EquityIRR
NItoEquity Net Operating Income Available for Total Annual Year Debt Service Debt Service 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
2,984,000 3,416,000 3,333,000 3,071,000 3,132,000 3,195,000 3,258,000 3,324,000 3,390,000 3,458,000
-
1,510,000 1,510,000 1,510,000 1,510,000 1,510,000 1,510,000 1,510,000 1,510,000 1,510,000 1,510,000
Net Operating Income to Equity = = = = = = = = = =
1,474,000 1,906,000 1,823,000 1,561,000 1,622,000 1,685,000 1,748,000 1,814,000 1,880,000 1,948,000
Net Operating Income Available for Present Worth of £1 Year Debt Service Factor at 10.7%
Discounted Cash Flow
TotPropIRR
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
2,984,000 3,416,000 3,333,000 3,071,000 3,132,000 3,195,000 3,258,000 3,324,000 3,390,000 ### *
x x x x x x x x x x
0.903611 0.816513 0.737811 0.666694 0.602432 0.544365 0.491894 0.444481 0.401638 0.362925
= = = = = = = = = =
Total Property
ng income of £3,458,000 plus sales proceeds of £49,630,000
2,696,000 2,789,000 2,459,000 2,047,000 1,887,000 1,739,000 1,603,000 1,477,000 1,362,000 19,267,000 37,326,000
DebtIRR
Year 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
Total Annual Present Worth of £1 Debt Service Factor at 4.5% 1,510,000 1,510,000 1,510,000 1,510,000 1,510,000 1,510,000 1,510,000 1,510,000 1,510,000 ### *
x x x x x x x x x x
0.956953 0.915759 0.876339 0.838615 0.802516 0.767970 0.734911 0.703276 0.673002 0.644031
= = = = = = = = = =
Discounted Cash Flow 1,445,000 1,383,000 1,323,000 1,266,000 1,212,000 1,160,000 1,110,000 1,062,000 1,016,000 11,419,000
Value of Mortgage Comp 22,396,000 £1,510,000 plus outstanding mortgage balance of £16,221,000
EquityIRR
Year 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
Net Operating Income Present Worth of £1 to Equity Factor at 17.0% 1,474,000 1,906,000 1,823,000 1,561,000 1,622,000 1,685,000 1,748,000 1,814,000 1,880,000 ### *
x x x x x x x x x x
0.854687 0.730491 0.624341 0.533617 0.456075 0.389802 0.333159 0.284747 0.243369 0.208005
= = = = = = = = = =
Discounted Cash Flow 1,260,000 1,392,000 1,138,000 833,000 740,000 657,000 582,000 517,000 458,000 7,354,000
Value of Equity Compone 14,931,000 *10th year net operating income to equity of £1,948,000 plus sales proceeds of £33,409,000
FxvarRatios Category Revenues Ristorazione e bar Telephone Altri ricavi
Departmental Expenses Camere Ristorazione e bar Telephone Altri costi Undistributed Operating Expenses Amministrazione e generali Marketing Manutenzioni Utenze Management Fee Fixed Expenses Tasse sulla proprieta' Assicurazioni Incentive Management Fee Accantonamento per sostituzio
istorazione e bar
Percent Fixed 25 - 50 % 10 - 40 30 - 70
Percent VariableIndex of Variability Fixed Ratio 50 - 75 % 60 - 90 30 - 70
Occupancy Occupancy Occupancy
25 % 10 70
Departmental Expenses
istorazione e bar
50 - 70 35 - 60 40 - 60 30 - 70
Undistributed Operating Expenses mministrazione e generali 65 - 85 65 - 85 Manutenzioni 55 - 75 75 - 95
Management Fee
0
ixed Expenses asse sulla proprieta' 100 ssicurazioni 100 Incentive Management Fee 100 ccantonamento per sostituzio 0
30 - 50 Occupancy 40 - 65 Food and Beverage Revenue 40 - 60 Telephone Revenue 30 - 70 Other Income
60 55 60 70
15 - 35 15 - 35 25 - 45 5 - 25
Total Revenue Total Revenue Total Revenue Total Revenue
75 75 75 75
100
Total Revenue
0
0 0 0 100
Total Revenue Total Revenue Total Revenue Total Revenue
100 100 100 0
AsIs
‘As Improved’ Value by the Income Capitalisat Less Capital Deduction
37,300,000 0
‘As Is’ Value by the Income Capitalisation Ap
37,300,000
Summary Operating Data - Existing Hotel Actual 2015 2016 Occupancy Average Rate (£)
75 % 84
74 % 85
Fore cast 2017 76 % 88
2018 80 % 90
2019 78 % 92
2020 74 % 94
Rooms Revenue (£ 000s) Total Revenue (£ 000s)
### ###
### ###
### ###
### ###
### ###
### ###
GOP ¹ (£ 000s) Net Operating Income (£ 000s)
### ###
### ###
### ###
### ###
### ###
### ###
GOP as a % of Total Revenue 39.1 % 37.8 % Net Operating Income as a % of Total Rev 27.1 % 25.9 %
38.2 % 40.1 % 39.4 % 37.8 % 26.3 % 28.2 % 27.5 % 25.9 %
¹ Gross operating profit
Summary Operating Data - Proposed Hotel Forec ast 2017 Occupancy Average Rate (£)
76 % 88
2018 80 % 90
2019 78 % 92
2020 74 % 94
Rooms Revenue (£ 000s) Total Revenue (£ 000s)
6,075 ###
6,566 ###
6,557 ###
6,377 ###
GOP ¹ (£ 000s) Net Operating Income (£ 000s)
4,326 2,984
4,862 3,416
4,776 3,333
4,473 3,071
GOP as a % of Total Revenue 38.2 % Net Operating Income as a % of Tot 26.3 % ¹ Gross operating profit
40.1 % 28.2 %
39.4 % 27.5 %
37.8 % 25.9 %
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HOTEL
Principali assunzioni valutative Anno a regime: Inflazione: Leva finanziaria (LTV): Durata investimento: Tasso interesse: Tasso di capitalizzazione finale: Costi di transazione: Rendimento capitale proprio: Tasso di attualizzazione (WACC):
4 2.0 % 60.0 % 10 anni 4.50 % 7.0 % 1.5 % 20.0 % 10.70%
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi
LUATION - Metodologie e casi & Fabrizio Trimarchi
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HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi
Valutazione dell'albergo - Attualizzazione dei flussi di cassa Anno
Reddito operativo netto NOI (£)
Anno 1 Anno 2 Anno 3 Anno 4 Anno 5 Anno 6 Anno 7 Anno 8 Anno 9 Anno 10
2,984,000 3,416,000 3,333,000 3,071,000 3,132,000 3,195,000 3,258,000 3,324,000 3,390,000 53,088,000 *
Fattore di attualizzazione @ 10.7% 0.9033 0.8160 0.7372 0.6659 0.6015 0.5434 0.4909 0.4434 0.4006 0.3618 Valore di mercato stimato (£) sottratte: imposte @4% sottratte: spese legali @0,5% Valore di mercato stimato £ (arrotondato)
Valore di uscita (analisi di reversione) Reddito operativo netto Anno 11 (£) Tasso di capitalizzazione (%) Totale proventi dalla vendita (£) sottratti: Costi di transazione @ 1.5% (£) Proventi netti dalla vendita (£)
*Reddito operativo netto Anno 10 di £3.458.000, sommati i proventi dalla vendita di £49.630.000 (arrotond
e casi
flussi di cassa
attualizzazione
e di mercato stimato (£) sottratte: imposte @4% tte: spese legali @0,5% timato £ (arrotondato)
Flusso di cassa attualizzato (£) 2,695,574 2,787,550 2,456,928 2,044,981 1,884,012 1,736,142 1,599,255 1,473,941 1,357,910 19,209,681 37,245,974 1,489,839 186,230 35,569,905
3,527,000 7.0 50,385,714 755,786 49,629,929
vendita di £49.630.000 (arrotondato)
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodolo Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi
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Conti Economici e Performance Storich Numero Camere Tasso di Occupazione Ricavo Medio Camera / (RevPAR) Crescita Ricavo Medio Camera / RevPAR
Anno (-5) 50 75.0% 78.00
(58.50)
Voci Ricavi Camere Ristorazione Altri Reparti Operativi Affitti Attivi e Altri Ricavi Ricavi Totali
€ 1,067,630 € 86,000 € 58,000 €0 € 1,211,630
88.1% 7.1% 4.8% 0.0% 100.0%
Costi di Reparto Camere Ristorazione Altri Reparti Operativi Costi di Reparto Totali
€ 373,671 € 55,040 € 33,060 € 461,771
35.0% 64.0% 57.0% 38.1%
Reddito Totale dei Reparti
€ 749,860
61.9%
Costi Operativi Comuni Costi Generali e Amministrativi Marketing e Vendite Costi di Manutenzione (Ord. e Straord.) Utenze Costi Operativi Comuni Totali
€ 155,089 € 30,291 € 54,523 € 72,698 € 312,601
12.8% 2.5% 4.5% 6.0% 25.8%
Reddito Operativo Lordo
€ 437,259
36.1%
€0 €0
0.0%
€ 437,259
36.1%
Costi di Sistema (c.d. System Costs) Costi di Sistema Costi di Sistema Totali Reddito al Lordo dei Costi Fissi Costi Fissi
Affitti Passivi (Immobile) Tasse e Imposte sull’Immobile Assicurazioni (Immobile + All Risk operatore) Costi Fissi Totali Reddito Operativo Netto Riserve e Accantonamenti per Sostituzioni e Rimpiazzi Reddito Operativo Netto Rettificato
€ 46,800 € 23,850 € 70,650
0.0% 3.9% 2.0% 5.8%
€ 366,609
30.3%
€ 24,233
2.0%
€ 342,376
28.3%
VALUATION - Metodologie e casi ri & Fabrizio Trimarchi
ici e Performance Storiche Hotel - P&L Proprietario (gestore originario) Anno (-4) 50 76.0% 82.00 5.1%
(62.32) 6.5%
Anno (-3) 50 89.0% 91.00 11.0%
(80.99) 30.0%
Anno (-2) 50 83.0% 84.00 -7.7%
(69.72) -13.9%
Anno (-1) 50 86.0% 89.00 6.0%
€ 1,137,340 € 98,000 € 72,000 €0 € 1,307,340
87.0% 7.5% 5.5% 0.0% 100.0%
€ 1,478,070 € 273,000 € 89,000 €0 € 1,840,070
80.3% 14.8% 4.8% 0.0% 100.0%
€ 1,272,390 € 235,000 € 85,000 €0 € 1,592,390
79.9% 14.8% 5.3% 0.0% 100.0%
€ 1,396,860 € 246,000 € 91,000 €0 € 1,733,860
€ 403,756 € 61,740 € 41,760 € 507,256
35.5% 63.0% 58.0% 38.8%
€ 546,886 € 182,910 € 51,175 € 780,971
37.0% 67.0% 57.5% 42.4%
€ 419,889 € 143,350 € 47,600 € 610,839
33.0% 61.0% 56.0% 38.4%
€ 474,932 € 152,520 € 52,780 € 680,232
€ 800,084
61.2%
€ 1,059,099
57.6%
€ 981,551
61.6%
€ 1,053,628
€ 155,573 € 36,606 € 61,445 € 75,826 € 329,450
11.9% 2.8% 4.7% 5.8% 25.2%
€ 257,610 € 69,923 € 80,963 € 119,605 € 528,100
14.0% 3.8% 4.4% 6.5% 28.7%
€ 207,011 € 42,995 € 73,250 € 95,543 € 418,799
13.0% 2.7% 4.6% 6.0% 26.3%
€ 234,071 € 45,080 € 79,758 € 102,298 € 461,207
€ 470,635
36.0%
€ 530,999
28.9%
€ 562,753
35.3%
€ 592,421
€0 €0
0.0%
€0 €0
0.0%
€0 €0
0.0%
€0 €0
€ 470,635
36.0%
€ 530,999
28.9%
€ 562,753
35.3%
€ 592,421
€ 47,268 € 24,089 € 71,357
0.0% 3.6% 1.8% 5.5%
€ 47,741 € 24,329 € 72,070
0.0% 2.6% 1.3% 3.9%
€ 48,218 € 24,573 € 72,791
0.0% 3.0% 1.5% 4.6%
€ 48,700 € 24,818 € 73,519
€ 399,278
30.5%
€ 458,929
24.9%
€ 489,962
30.8%
€ 518,902
€ 52,294
4.0%
€ 82,803
4.5%
€ 47,772
3.0%
€ 60,685
€ 346,985
26.5%
€ 376,126
20.4%
€ 442,190
27.8%
€ 458,217
Anno (-1)
(76.54) 9.8%
80.6% 14.2% 5.2% 0.0% 100.0%
34.0% 62.0% 58.0% 39.2% 60.8%
13.5% 2.6% 4.6% 5.9% 26.6% 34.2%
0.0% 34.2%
0.0% 2.8% 1.4% 4.2% 29.9% 3.5% 26.4%
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metod Giacomo Morri & Fabrizio Trimar
www.morri-trimarchi.it
Conti Economici e Perform Numero Camere Tasso di Occupazione Ricavo Medio Camera / (RevPAR) Crescita Ricavo Medio Camera / RevPAR
Anno (1) 50 85.0% 80.00
Voci Ricavi Camere Ristorazione Altri Reparti Operativi Affitti Attivi e Altri Ricavi Ricavi Totali
€ 1,241,000 € 185,000 € 75,000 €0 € 1,501,000
Costi di Reparto Camere Ristorazione Altri Reparti Operativi Costi di Reparto Totali
€ 421,940 € 120,250 € 44,250 € 586,440
Reddito Totale dei Reparti
€ 914,560
Costi Operativi Comuni Costi Generali e Amministrativi Marketing e Vendite Costi di Manutenzione (Ord. a carico Affituario) Utenze Costi Operativi Comuni Totali
€ 195,130 € 45,030 € 60,040 € 87,058 € 387,258
Reddito Operativo Lordo
€ 527,302
Costi di Sistema (cd. System Costs) Costi di Sistema Costi di Sistema Totali Reddito al Lordo dei Costi Fissi Costi Fissi Affitti Passivi (Immobile) Tasse e Imposte sull’Immobile Assicurazioni (All Risk operatore)
€ 30,020 € 30,020 € 497,282
275,000 €0 € 13,400
Costi Fissi Totali
€ 288,400
Reddito Operativo Netto
€ 208,882
Riserve e Accantonamenti per Sostituzioni e Rimpiazzi Reddito Operativo Netto Rettificato
€ 30,020 € 178,862
VESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi
Conti Economici e Performance Previsionali Hotel - P&L Affittuario Anno (1)
(68.00)
Anno (2) 50 86.0% 85.00 6.3%
(73.10) 7.5%
Anno (3) 50 87.0% 90.00 5.9%
(78.30) 7.1%
Anno (4) 50 87.0% 92.00 2.2%
82.7% 12.3% 5.0% 0.0% 100.0%
€ 1,334,080 € 189,000 € 76,500 €0 € 1,599,580
83.4% 11.8% 4.8% 0.0% 100.0%
€ 1,428,980 € 191,000 € 78,000 €0 € 1,697,980
84.2% 11.2% 4.6% 0.0% 100.0%
€ 1,460,730 € 194,500 € 79,500 €0 € 1,734,730
34.0% 65.0% 59.0% 39.1%
€ 446,917 € 121,905 € 44,753 € 613,574
33.5% 64.5% 58.5% 38.4%
€ 471,563 € 122,240 € 45,240 € 639,043
33.0% 64.0% 58.0% 37.6%
€ 482,041 € 124,480 € 46,110 € 652,631
60.9%
€ 986,006
61.6%
€ 1,058,937
62.4%
€ 1,082,099
13.0% 3.0% 4.0% 5.8% 25.8%
€ 199,948 € 47,987 € 63,983 € 91,176 € 403,094
12.5% 3.0% 4.0% 5.7% 25.2%
€ 203,758 € 50,939 € 67,919 € 95,087 € 417,703
12.0% 3.0% 4.0% 5.6% 24.6%
€ 208,168 € 52,042 € 69,389 € 97,145 € 426,744
35.1%
€ 582,912
36.4%
€ 641,234
37.8%
€ 655,356
2.0% 2.0%
€ 31,992 € 31,992
2.0% 2.0%
€ 33,960 € 33,960
2.0% 2.0%
€ 34,695 € 34,695
33.1%
€ 550,920
34.4%
€ 607,274
35.8%
€ 620,661
21.0% 0.0% 0.9%
278,094 €0 € 13,534
21.0% 0.0% 0.8%
281,222 €0 € 13,669
21.0% 0.0% 0.8%
284,386 €0 € 13,806
19.2%
€ 291,628
18.2%
€ 294,892
17.4%
€ 298,192
13.9%
€ 259,292
16.2%
€ 312,382
18.4%
€ 322,469
2.0%
€ 31,992
2.0%
€ 33,960
2.0%
€ 34,695
11.9%
€ 227,301
14.2%
€ 278,423
16.4%
€ 287,774
Anno (4)
(80.04) 2.2%
Anno (5) 50 87.0% 94.00 2.2%
(81.78) 2.2%
84.2% 11.2% 4.6% 0.0% 100.0%
€ 1,492,490 € 196,000 € 81,500 €0 € 1,769,990
84.3% 11.1% 4.6% 0.0% 100.0%
33.0% 64.0% 58.0% 37.6%
€ 492,522 € 125,440 € 47,270 € 665,232
33.0% 64.0% 58.0% 37.6%
62.4%
€ 1,104,758
62.4%
12.0% 3.0% 4.0% 5.6% 24.6%
€ 212,399 € 53,100 € 70,800 € 99,119 € 435,418
12.0% 3.0% 4.0% 5.6% 24.6%
37.8%
€ 669,341
37.8%
2.0% 2.0%
€ 35,400 € 35,400
2.0% 2.0%
35.8%
€ 633,941
35.8%
21.0% 0.0% 0.8%
287,585 €0 € 13,944
21.0% 0.0% 0.8%
17.2%
€ 301,529
17.0%
18.6%
€ 332,411
18.8%
2.0%
€ 35,400
2.0%
16.6%
€ 297,012
16.8%
Inflazione Tasso di crescita Tasso di Attualizzazione
1.5% 1.50% 14.00%
Anno
Ricavi Totali
Indicizzazione (@75%)
Canone Locazione Lordo
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
€ 1,501,000 € 1,599,580 € 1,697,980 € 1,734,730 € 1,769,990 € 1,796,540 € 1,823,488 € 1,850,840 € 1,878,603 € 1,906,782 € 1,935,384 € 1,964,414
1.1250% 1.1250% 1.1250% 1.1250% 1.1250% 1.1250% 1.1250% 1.1250% 1.1250% 1.1250% 1.1250% 1.1250%
€ 275,000 € 278,094 € 281,222 € 284,386 € 287,585 € 290,821 € 294,092 € 297,401 € 300,747 € 304,130 € 307,552 € 311,012
Inflazione Tasso di crescita Tasso di Attualizzazione
1.5% 1.50% 14.00%
Costi fissi Affittuario Anno
Ricavi Totali
Reddito al lordo dei costi fissi
Affitto
Assicurazioni
Reddito Operativo Netto
Riserve e Accantonamenti
Reddito Operativo Netto Rettificato
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
€ 1,501,000 € 1,599,580 € 1,697,980 € 1,734,730 € 1,769,990 € 1,796,540 € 1,823,488 € 1,850,840 € 1,878,603 € 1,906,782 € 1,935,384 € 1,964,414
€ 497,282 € 550,920 € 607,274 € 620,661 € 633,941 € 643,450 € 653,102 € 662,898 € 672,842 € 682,934 € 693,178 € 703,576
€ 275,000 € 278,094 € 281,222 € 284,386 € 287,585 € 290,821 € 294,092 € 297,401 € 300,747 € 304,130 € 307,552 € 311,012
€ 13,400 € 13,601 € 13,805 € 14,012 € 14,222 € 14,436 € 14,652 € 14,872 € 15,095 € 15,321 € 15,551 € 15,785
€ 208,882 € 259,225 € 312,247 € 322,263 € 332,133 € 338,194 € 344,357 € 350,625 € 357,000 € 363,483 € 370,076 € 376,780
€ 30,020 € 31,992 € 33,960 € 34,695 € 35,400 € 35,931 € 36,470 € 37,017 € 37,572 € 38,136 € 38,708 € 39,288
€ 178,862 € 227,234 € 278,287 € 287,568 € 296,733 € 302,263 € 307,887 € 313,609 € 319,428 € 325,347 € 331,368 € 337,492
modificato tasso inflazione
### ###
www.morri-trimarchi.it
HOTEL INVESTMENT & VALUATION Metodologie e casi Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi
Inflazione Tasso di crescita Tasso di Attualizzazione GOCR Costi di transazione finali
1.50% 1.50% 14.00% 12.50% 2.00%
Anno
Ricavi Totali
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
€ 1,501,000 € 1,599,580 € 1,697,980 € 1,734,730 € 1,769,990 € 1,796,540 € 1,823,488 € 1,850,840 € 1,878,603 € 1,906,782 € 1,935,384 € 1,964,414
13
Reddito Operativo Netto Valori Attuali Reddito Rettificato - (Margine effettivo Operativo Netto Rettificato & per l'Affittuario) Terminal Value
€ 178,862 € 227,301 € 278,423 € 287,774 € 297,012 € 302,615 € 308,315 € 314,114 € 320,013 € 326,013 € 332,117 € 338,326 Terminal Value @ 12.50% € 2,452,866 Costi di transazione finali @ 2.00% € 49,057 Terminal Value netto Costi Agency € 2,403,808 Valore di Mercato azienda Valore di Mercato azienda (arrotondato)
€ 156,896 € 174,900 € 187,927 € 170,385 € 154,259 € 137,867 € 123,214 € 110,115 € 98,406 € 87,940 € 78,585 € 70,223
€ 437,660 € 1,988,379 € 1,988,000
Rendimento Netto Affittuario 9.0% 11.4% 14.0% 14.5% 14.9% 15.2% 15.5% 15.8% 16.1% 16.4% 16.7% 17.0%
HOTEL INVESTMENT & VALUATION Giacomo Morri & Fabrizi
www.morri-trimarchi.it
FOGLIO DI CALCOLO
Anno (3) Numero Camere Tasso di Occupazione Ricavo Medio Camera / (RevPAR) Crescita Ricavo Medio Camera / RevPAR
148 66.0% 68.00
Voci Ricavi Camere Ristorazione Altri Reparti Operativi Affitti Attivi e Altri Ricavi Ricavi Totali Costi di Reparto Camere Ristorazione Altri Reparti Operativi Costi di Reparto Totali Reddito Totale dei Reparti Costi Operativi Comuni Costi Generali e Amministrativi Marketing e Vendite (inc. Marketing Fee) Costi di Gestione dell’Immobile e Manutenzione Utenze Costi Operativi Comuni Totali Reddito Operativo Lordo Costi di Franchising Royalty Fee Loyalty Program Fee Costi Franchising Totali Reddito al Lordo dei Costi Fissi Costi Fissi Affitti Passivi
€ 2,424,400 € 358,000 € 125,000 € 27,000 € 2,934,400
€ 703,076 € 229,120 € 61,250 € 993,446 € 1,940,954
€ 117,376 € 117,376 € 102,704 € 88,032 € 425,488 € 1,515,466
€ 145,464 € 24,244 € 169,708 € 1,345,758
-
Tasse e Imposte sull’Immobile Assicurazioni Costi Fissi Totali Reddito Operativo Netto Alberghiero
€ 48,000 € 14,000 € 62,000 € 1,283,758
Riserve e Accantonamenti per Sostituzioni e Rimpiazzi Reddito Operativo Netto Alberghiero Rettificato
Piani 0 1 2 3 4
€ 88,032 € 1,195,726
N° Camere 37 37 37 37 148
FF&E - Arredi, Mobilio & Attrezzature
Investimenti complessivamente finanziabili Loan to cost Finanziamento totale Tasso di interesse annuale Commissioni e altri costi upfront del debito
Investimenti Area Investimenti Costruzione Investimenti Impianti
100% 100% 100%
Investimenti FF&E - Arredi, Mobilio & Attrezzature Investimenti Finiture Investimenti altri costi vari (% investimenti esc. Area)
100% 100%
Investimenti Area Investimenti Costruzione Investimenti Impianti Investimenti FF&E - Arredi, Mobilio & Attrezzature Investimenti Finiture Investimenti altri costi vari (% investimenti esc. Area) Totale Investimenti
Ammortamento Costruzione e Impianti Ammortamento Attrezzature e arredi
Investimento 8,282,880 1,448,080
Debito Iniziale Erogazione del debito Rimborso del debito Debito Finale Oneri finanziari e commissioni
Valore Contabile Iniziale Totale Investimenti Ammortamento Costruzione e Impianti Ammortamento Attrezzature e arredi Disinvestimento Valore Contabile Valore Contabile Finale Prezzo di vendita Plusvalenza
Conto Economico completo Reddito Operativo Netto Alberghiero Rettificato Ammortamento Costruzione e Impianti Ammortamento Attrezzature e arredi Reddito Operativo complessivo Oneri finanziari e commissioni Plusvalenza Reddito Ante Imposte 24% IRES 3.9% IRAP Reddito Netto
going-out cap rate
Flussi di cassa del Progetto Reddito Operativo complessivo Imposte operative figurative Ammortamenti Totale Investimenti Prezzo di vendita Imposte Plusvalenza Flusso di cassa operativo (FCFO) IRR di Progetto Flussi di cassa dell'Investitore Reddito Netto Ammortamenti Erogazione del debito Rimborso del debito Totale Investimenti Disinvestimento Valore Contabile Flusso di cassa per l'azionista (FCFE) IRR per l'azionista VAN
10%
NVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi
Anno (3)
Conti Economici e Performance Previsionali Hotel Proposed Anno (4) Anno (5) 148 148 68.0% 70.0% (44.88) 69.00 (46.92) 70.00 1.5% 4.5% 1.4%
(49.00) 4.4%
82.6% 12.2% 4.3% 0.9% 100.0%
€ 2,534,600 € 375,000 € 128,600 € 29,000 € 3,067,200
82.6% 12.2% 4.2% 0.9% 100.0%
€ 2,647,000 € 381,000 € 132,000 € 30,000 € 3,190,000
83.0% 11.9% 4.1% 0.9% 100.0%
29.0% 64.0% 49.0% 33.9%
€ 722,361 € 236,250 € 62,371 € 1,020,982
28.5% 63.0% 48.5% 33.3%
€ 741,160 € 236,220 € 63,360 € 1,040,740
28.0% 62.0% 48.0% 32.6%
66.1%
€ 2,046,218
66.7%
€ 2,149,260
67.4%
4.0% 4.0% 3.5% 3.0% 14.5%
€ 116,554 € 122,688 € 105,818 € 92,016 € 437,076
3.8% 4.0% 3.5% 3.0% 14.3%
€ 119,625 € 127,600 € 108,460 € 95,700 € 451,385
3.8% 4.0% 3.4% 3.0% 14.2%
51.6%
€ 1,609,142
52.5%
€ 1,697,875
53.2%
6.0% 1.0% 5.8%
€ 152,076 € 25,346 € 177,422
6.0% 1.0% 5.8%
€ 158,820 € 26,470 € 185,290
6.0% 1.0% 5.8%
45.9%
€ 1,431,720
46.7%
€ 1,512,585
47.4%
-
-
-
-
-
1.6% 0.5% 2.1%
€ 48,720 € 14,210 € 62,930
1.6% 0.5% 2.1%
€ 49,451 € 14,423 € 63,874
1.6% 0.5% 2.0%
43.7%
€ 1,368,790
44.6%
€ 1,448,711
45.4%
3.0%
€ 92,016
3.0%
€ 95,700
3.0%
40.7%
€ 1,276,774
41.6%
€ 1,353,011
42.4%
Costi di Costruzione
Superficie media camere standard - mq 20.5 20.5 20.5 20.5
Totale - mq
Costi di Costruzione €/mq
1,152 1,152 1,152 1,152 1,152
1,200 1,300 1,300 1,300 1,300
150 160 160 160 160
per camera
1,300
Impianti - €/mq
5,760
3,868,416 80% 3,094,733 4% 1%
Totale/%
Anno (1) 4,000,000 7,372,800 910,080
Anno (2) 100% 50% 20%
50% 80%
Anno (3)
Anno (4)
192,400 1,255,680 15%
15,190,604
Aliquota 3% 10%
100% 100%
4,000,000 3,686,400 182,016 0 0 580,262 8,448,678
0 3,686,400 728,064 192,400 1,255,680 879,382 6,741,926
0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0
Ammortamento Annuale 248,486 144,808 Anno (1) 0 3,094,733 3,094,733 100,579
Anno (2) Anno (3) Anno (4) 3,094,733 6,626,304 6,626,304 3,531,571 0 0 6,626,304 194,421
6,626,304 265,052
6,626,304 265,052
Anno (1)
Anno (2) Anno (3) Anno (4) 0 8,448,678 15,190,604 14,797,310 8,448,678 6,741,926 0 0 248,486 248,486 144,808 144,808 8,448,678 15,190,604
14,797,310
14,404,015
7%
Anno (1)
Anno (2)
0 0 0 100,579
0 0 0 194,421
-100,579
-194,421
-100,579
-194,421
Anno (3) Anno (4) 1,195,726 1,276,774 248,486 248,486 144,808 144,808 802,432 883,480 265,052 265,052 537,379 58,171 31,295 447,913
618,427 148,423 34,456 435,549
Anno (1)
Anno (2) Anno (3) Anno (4) 0 0 802,432 883,480 0 0 -223,878 -246,491 0 0 393,294 393,294 -8,448,678 -6,741,926 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -8,448,678 -6,741,926 971,848 1,030,283 8.44%
Anno (1) Anno (2) Anno (3) Anno (4) -100,579 -194,421 447,913 435,549 0 0 393,294 393,294 3,094,733 3,531,571 0 0 0 0 0 0 -8,448,678 -6,741,926 0 0 0 0 0 0 -5,454,524 -3,404,775 841,208 828,844 11.78% 597,742
Anno (6) 148 70.0% 71.50 2.1%
Anno (7)
(50.05) 2.1%
148 70.0% 72.40 1.3%
(50.68) 1.3%
€ 2,703,700 € 386,000 € 134,000 € 31,000 € 3,254,700
83.1% 11.9% 4.1% 1.0% 100.0%
€ 2,737,700 € 390,000 € 136,500 € 32,000 € 3,296,200
83.1% 11.8% 4.1% 1.0% 100.0%
€ 757,036 € 239,320 € 64,320 € 1,060,676
28.0% 62.0% 48.0% 32.6%
€ 766,556 € 241,800 € 65,520 € 1,073,876
28.0% 62.0% 48.0% 32.6%
€ 2,194,024
67.4%
€ 2,222,324
67.4%
€ 122,051 € 130,188 € 110,660 € 97,641 € 460,540
3.8% 4.0% 3.4% 3.0% 14.2%
€ 123,608 € 131,848 € 112,071 € 98,886 € 466,412
3.8% 4.0% 3.4% 3.0% 14.2%
€ 1,733,484
53.3%
€ 1,755,912
53.3%
€ 162,222 € 27,037 € 189,259
6.0% 1.0% 5.8%
€ 164,262 € 27,377 € 191,639
6.0% 1.0% 5.8%
€ 1,544,225
47.4%
€ 1,564,273
47.5%
-
-
-
-
€ 50,193 € 14,639 € 64,832
1.5% 0.4% 2.0%
€ 50,945 € 14,859 € 65,805
1.5% 0.5% 2.0%
€ 1,479,393
45.5%
€ 1,498,468
45.5%
€ 97,641
3.0%
€ 98,886
3.0%
€ 1,381,752
42.5%
€ 1,399,582
42.5%
Impianti Finiture - €/mq €/mq
Finiture - €/mq
Costi di Costruzione - €/mq
210 220 220 220 220
1,382,400 1,497,600 1,497,600 1,497,600 1,497,600
172,800 184,320 184,320 184,320 184,320
241,920 253,440 253,440 253,440 253,440
7,372,800
910,080
1,255,680
Totale investimenti Costruzione Totale investimenti Impianti Totale investimenti FF&E e altro Totale investimenti Finiture Costo totale per Camera
Anno (5)
Anno (6)
7,372,800 910,080 192,400 1,255,680 € 9,730,960 € 65,750
0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0
Anno (5) Anno (6) 6,626,304 6,626,304 0 0 6,626,304 6,626,304 0 265,052 132,526 Anno (5) Anno (6) 14,404,015 14,010,721 0 0 248,486 144,808 14,010,721 14,010,721 0 19,739,313 5,728,592
Anno (5) Anno (6) 1,353,011 248,486 0 144,808 0 959,717 0 265,052 132,526 5,728,592 694,664 5,596,066 166,719 1,343,056 37,429 0 490,516 4,253,010
Anno (5) 959,717 -267,761 393,294 0 0 0 1,085,250
Anno (6)
Anno (5) 490,516 393,294 0 0 0 0 883,810
Anno (6) 4,253,010 0 0 -6,626,304 0 14,010,721 11,637,427
0 0 0 0 19,739,313 -1,374,862 18,364,451
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HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi
Numero Camere Tasso di Occupazione Ricavo Medio Camera / (RevPAR) Crescita Ricavo Medio Camera / RevPAR
Conti Economici e Performance Previsionali Ho Anno (3) 148 66.0% 68.00 (44.88)
Voci Ricavi Camere Ristorazione Altri Reparti Operativi Affitti Attivi e Altri Ricavi Ricavi Totali
€ 2,424,400 € 358,000 € 125,000 € 27,000 € 2,934,400
82.6% 12.2% 4.3% 0.9% 100.0%
€ 703,076 € 229,120 € 61,250 € 993,446
29.0% 64.0% 49.0% 33.9%
€ 1,940,954
66.1%
€ 117,376 € 117,376 € 102,704 € 88,032 € 425,488
4.0% 4.0% 3.5% 3.0% 14.5%
€ 1,515,466
51.6%
€ 145,464 € 24,244 € 169,708
6.0% 1.0% 5.8%
Reddito al Lordo dei Costi Fissi
€ 1,345,758
45.9%
Costi Fissi Affitti Passivi Tasse e Imposte sull’Immobile
€ 48,000
1.6%
Costi di Reparto Camere Ristorazione Altri Reparti Operativi Costi di Reparto Totali Reddito Totale dei Reparti Costi Operativi Comuni Costi Generali e Amministrativi Marketing e Vendite (inc. Marketing Fee) Costi di Gestione dell’Immobile e Manutenzione Utenze Costi Operativi Comuni Totali Reddito Operativo Lordo Costi di Franchising Royalty Fee Loyalty Program Fee Costi Franchising Totali
Assicurazioni Costi Fissi Totali Reddito Operativo Netto Alberghiero Riserve e Accantonamenti per Sostituzioni e Rimpiazzi Reddito Operativo Netto Alberghiero Rettificato
€ 14,000 € 62,000
0.5% 2.1%
€ 1,283,758
43.7%
€ 88,032
3.0%
€ 1,195,726
40.7%
ALUATION - Metodologie e casi & Fabrizio Trimarchi
erformance Previsionali Hotel Proposed Anno (4) 148 68.0% 69.00 (46.92) 1.5% 4.5%
Anno (5) 148 70.0% 70.00 (49.00) 1.4% 4.4%
Anno (6) 148 70.0% 71.50 (50.05) 2.1% 2.1%
€ 2,534,600 € 375,000 € 128,600 € 29,000 € 3,067,200
82.6% € 2,647,000 12.2% € 381,000 4.2% € 132,000 0.9% € 30,000 100.0% € 3,190,000
83.0% 11.9% 4.1% 0.9% 100.0%
€ 2,703,700 € 386,000 € 134,000 € 31,000 € 3,254,700
83.1% 11.9% 4.1% 1.0% 100.0%
€ 722,361 € 236,250 € 62,371 € 1,020,982
28.5% € 741,160 63.0% € 236,220 48.5% € 63,360 33.3% € 1,040,740
28.0% 62.0% 48.0% 32.6%
€ 757,036 € 239,320 € 64,320 € 1,060,676
28.0% 62.0% 48.0% 32.6%
€ 2,046,218
66.7% € 2,149,260
67.4%
€ 2,194,024
67.4%
3.8% 4.0% 3.5% 3.0% 14.3%
€ 119,625 € 127,600 € 108,460 € 95,700 € 451,385
3.8% 4.0% 3.4% 3.0% 14.2%
€ 122,051 € 130,188 € 110,660 € 97,641 € 460,540
3.8% 4.0% 3.4% 3.0% 14.2%
52.5% € 1,697,875
53.2%
€ 1,733,484
53.3%
€ 158,820 € 26,470 € 185,290
6.0% 1.0% 5.8%
€ 162,222 € 27,037 € 189,259
6.0% 1.0% 5.8%
46.7% € 1,512,585
47.4%
€ 1,544,225
47.4%
1.6%
€ 50,193
1.5%
€ 116,554 € 122,688 € 105,818 € 92,016 € 437,076 € 1,609,142
€ 152,076 € 25,346 € 177,422 € 1,431,720
€ 48,720
6.0% 1.0% 5.8%
1.6%
€ 49,451
€ 14,210 € 62,930 € 1,368,790 € 92,016 € 1,276,774
0.5% 2.1%
€ 14,423 € 63,874
0.5% 2.0%
€ 14,639 € 64,832
0.4% 2.0%
44.6% € 1,448,711
45.4%
€ 1,479,393
45.5%
€ 95,700
3.0%
€ 97,641
3.0%
41.6% € 1,353,011
42.4%
€ 1,381,752
42.5%
3.0%
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e ca Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi
www.morri-trimarchi.it
Costi di Costruzione
Piani 0 1 2 3 4
Superficie N° Camere media camere Totale - mq standard - mq 37 37 37 37
20.5 20.5 20.5 20.5
148
FF&E - Arredi, Mobilio & Attrezzature
1,152 1,152 1,152 1,152 1,152 5,760
per camera
€ 1,300
ALUATION - Metodologie e casi ri & Fabrizio Trimarchi
struzione
Costi di Costruzione - €/mq
Impianti €/mq
Finiture €/mq
€ 1,382,400 € 1,497,600 € 1,497,600 € 1,497,600 € 1,497,600
€ 172,800 € 184,320 € 184,320 € 184,320 € 184,320
€ 241,920 € 253,440 € 253,440 € 253,440 € 253,440
€ 7,372,800
€ 910,080 € 1,255,680
Totale investimenti Costruzione Totale investimenti Impianti Totale investimenti FF&E e altro Totale investimenti Finiture Costo totale per Camera
€ 7,372,800 € 910,080 € 192,400 € 1,255,680 € 9,730,960 € 65,750
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodo Giacomo Morri & Fabrizio Trimarc
Condizioni del contratto di finanziamento Investimenti complessivamente finanziabili € 3,868,416 Loan to cost 80% Finanziamento totale € 3,094,733 Tasso di interesse annuale 4% Commissioni e altri costi upfront del debito 1%
ENT & VALUATION - Metodologie e casi mo Morri & Fabrizio Trimarchi
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e c Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi
Investimenti totali in attività fisse distribuiti su Anno (1) e Anno (2) Investimenti Area Investimenti Costruzione Investimenti Impianti Investimenti FF&E - Arredi, Mobilio & Attrezzature Investimenti Finiture Investimenti altri costi vari (% investimenti esc. Area) Investimenti Area Investimenti Costruzione Investimenti Impianti Investimenti FF&E - Arredi, Mobilio & Attrezzature Investimenti Finiture Investimenti altri costi vari (% investimenti esc. Area) Totale Investimenti
Totale/% € 4,000,000 € 7,372,800 € 910,080 € 192,400 € 1,255,680 15%
€ 15,190,604
Anno (1) 100% 50% 20%
€ 4,000,000 € 3,686,400 € 182,016 €0 €0 € 580,262 € 8,448,678
TION - Metodologie e casi abrizio Trimarchi
Anno (2) Anno (2) 50% 80% 100% 100%
€0 € 3,686,400 € 728,064 € 192,400 € 1,255,680 € 879,382 € 6,741,926
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi
Ammortamenti Investimento Aliquota Ammortamento Costruzione e Impianti Ammortamento Attrezzature e arredi
€ 8,282,880 € 1,448,080
3% 10%
Ammortamento Annuale € 248,486 € 144,808
N - Metodologie e casi io Trimarchi
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HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi
Debito Iniziale Erogazione del debito Rimborso del debito Debito Finale Oneri finanziari e commissioni
Prospetto del finanziamento Anno (1) Anno (2) Anno (3) Anno (4) €0 € 3,094,733 € 6,626,304 € 6,626,304 € 3,094,733 € 3,531,571 €0 €0 € 3,094,733 € 6,626,304 € 6,626,304 € 6,626,304 € 100,579 € 194,421 € 265,052 € 265,052
ATION - Metodologie e casi abrizio Trimarchi
Anno (5) Anno (6) € 6,626,304 € 6,626,304 €0 €0 € 6,626,304 € 6,626,304 €0 € 265,052 € 132,526
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi
Anno (1)
Anno (2)
Anno (3) Anno (4) Anno (5) Anno (6) € 1,195,726 € 1,276,774 € 1,353,011
€0
€0
€ 248,486
€ 248,486
€ 248,486
€0
€0
€0
€ 144,808
€ 144,808
€ 144,808
€0
€0
€0
€ 802,432
€ 883,480
€ 959,717
€0
€ 100,579
€ 194,421
€ 265,052
€ 265,052
€ 265,052
€ 132,526 € 5,728,592
-€ 100,579
-€ 100,579
-€ 194,421
-€ 194,421
€ 537,379
€ 618,427
€ 694,664
€ 5,596,066
€ 58,171
€ 148,423
€ 166,719
€ 1,343,056
€ 31,295
€ 34,456
€ 37,429
€0
€ 447,913
€ 435,549
€ 490,516
€ 4,253,010
logie e casi hi
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi
Anno (1) €0 € 8,448,678
Anno (2) Anno (3) Anno (4) Anno (5) € 8,448,678 € 15,190,604 € 14,797,310 € 14,404,015 € 6,741,926 €0 €0 €0 € 248,486 € 248,486 € 248,486 € 144,808 € 144,808 € 144,808
€ 8,448,678 € 15,190,604 € 14,797,310 € 14,404,015 € 14,010,721 7% going-out cap rate
ON - Metodologie e casi izio Trimarchi
Anno (6) € 14,010,721 €0
€ 14,010,721 €0 € 19,739,313 € 5,728,592
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi
Anno (1) €0 €0 €0 -€ 8,448,678 €0 €0 -€ 8,448,678 8.44%
Anno (2) €0 €0 €0 -€ 6,741,926 €0 €0 -€ 6,741,926
Anno (3) € 802,432 -€ 223,878 € 393,294 €0 €0 €0 € 971,848
Anno (4) € 883,480 -€ 246,491 € 393,294 €0 €0 €0 € 1,030,283
Anno (5) € 959,717 -€ 267,761 € 393,294 €0 €0 €0 € 1,085,250
LUATION - Metodologie e casi & Fabrizio Trimarchi
Anno (6) €0 €0 €0 €0 € 19,739,313 -€ 1,374,862 € 18,364,451
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi
Anno (1) Anno (2) -€ 100,579 -€ 194,421 €0 €0 € 3,094,733 € 3,531,571 €0 €0 -€ 8,448,678 -€ 6,741,926 €0 €0 -€ 5,454,524 -€ 3,404,775 10% ke € 597,742 11.78%
Anno (3) € 447,913 € 393,294 €0 €0 €0 €0 € 841,208
Anno (4) € 435,549 € 393,294 €0 €0 €0 €0 € 828,844
Anno (5) € 490,516 € 393,294 €0 €0 €0 €0 € 883,810
ie e casi
Anno (6) € 4,253,010 €0 €0 -€ 6,626,304 €0 € 14,010,721 € 11,637,427
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Simboli RN M p Md Rr TCr Ey or Er Dr f DSf G
b fp P Factor (1-P) Factor [fxMxV]
Year 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 10
RN 1 RN 2 RN 3 RN 4 RN 5 RN 6 RN 7 RN 8 RN 9 RN 10 RN11
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
HOTEL INVESTMEN Giacomo Dati di Input Definizione EN Net Income Loan-to-value ratio Term / period (years) Mortgage Duration (years) Mortage Interest Rate Terminal Cap Rate Equity Yield or Equity Interest Rate Discount Rate Annual debt service constant/Yearly Mortgage Constant Debt Service Factor Growth 11th Y Net Income Sale Proceeds NPV of Sale Proceeds (@ discount equity rate Y10) Transaction fees Annual constant (needed to amortize entire loan by projection period p Fraction of loan paid Percent Remaining Discount Mortgage Balance
Dati di Input Net Income 1,975,880 2,095,352 2,194,198 2,213,670 2,233,096 2,300,088 2,369,091 2,440,164 2,513,369 2,588,770 2,666,433
RN n (Redditi netti annuali) 1,975,880 2,095,352 2,194,198 2,213,670 2,233,096 2,300,088 2,369,091 2,440,164 2,513,369 2,588,770 2,666,433
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi Dati di Input Definizione IT Reddito Netto Leva Finanziaria Numero Anni Proiezioni (anni) Durata complessiva del debito (anni) Tasso d'interesse del debito Tasso di Capitalizzazione Valore Terminale Tasso di Rendimento dell'Equity Tasso di Attualizzazione Fattor Costante annuale del debito/oneri finanziari Fattore Oneri Finanziari Crescita del reddito da Y10 a Y11 uguale a - € Reddito Netto Y11 - € Valore Terminale (di vendita) - € Valore Attuale del Valore Terminale (@ tasso di rendimento dell'equity) - € Costi della transazione Costante annuale (necessaria a estinguere intero debito entro il periodo di proiezioni p) Frazione del debito ripagato "P" uguale a - € Percentuale Rimanente
Dati di Input Discount Equity 0.888889 0.790123 0.702332 0.624295 0.554929 0.493270 0.438462 0.389744 0.346439 0.307946 0.307946 Discounted Net Income
Discounted Sales Proceeds Total Discounted Debt Service Factors Discounted Remaining Mortgage Balance Equity to Value Ratio
Value
Applicazione Formula "Simultaneous Valuation For f (annual debt service constant) 0.06744 0.06744 0.06744 0.06744 0.06744 0.06744 0.06744 0.06744 0.06744 0.06744
Valori input da RN1 a RN10
Formula
60% 10 25 4.5% 8.0% 12.50% 10.0% 0.06744 Pmt = PV x i / (1-1/(1+ i)^n) 0.040463416823217 DSf= f x M 3.00% 77,663 2,666,433 33,330,411 10,263,972 0.00% 0.126379 Pmt = PV x i / (1-1/(1+ i)^p) 0.275735 P=(f-i)/(fp-i) 1,208,303 0.72426 0.133820682281712 0.040463
Discounted Net Income 1,756,337 1,655,587 1,541,055 1,381,983 1,239,209 1,134,565 1,038,757 951,040 870,730 797,202 12,366,466 12,366,466
Discounted Debt Service Factor 0.035967 0.031971 0.028419 0.025261 0.022454 0.019959 0.017742 0.015770 0.014018 0.012461 0.224023
10,263,972 22,630,438 0.22402 0.1338 0.4000 0.7578 29,861,621
ormula "Simultaneous Valuation Formula" M (leva finanziaria) V (incognita ricercata) 0.60 29,861,621 0.60 29,861,621 0.60 29,861,621 0.60 29,861,621 0.60 29,861,621 0.60 29,861,621 0.60 29,861,621 0.60 29,861,621 0.60 29,861,621 0.60 29,861,621
Sn (equity discount factor) 0.8889 0.7901 0.7023 0.6243 0.5549 0.4933 0.4385 0.3897 0.3464 0.3079
termine "N11/R" transaction fee b termine "(1-P)*M"
termine "prodotto f x M" 0.0404634 0.0404634 0.0404634 0.0404634 0.0404634 0.0404634 0.0404634 0.0404634 0.0404634 0.0404634
termine "RN-(f x M x V)" 767,576 887,049 985,894 1,005,367 1,024,792 1,091,785 1,160,788 1,231,861 1,305,066 1,380,467
termine "RN - (f x M x V) * Sn" 682,290 700,878 692,425 627,645 568,687 538,545 508,962 480,111 452,126 425,109
33,330,411 0.4345587
6,267,869 11,944,648 Check Check
11,944,648 =(1-M)V 29,861,621 V=E/(1-M) 17,916,972 D=V-E
170,638 value/room
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Conto Economico Albergo Alfa - Scheda 1 Camere Voci Ricavi di Reparto Ricavi Camere Segmento Business Ricavi Camere Segmento Leisure Ricavi Camere Segmento Congress Altri Ricavi Camere sottratte: Riduzioni Ricavi Totali Reparto Camere Costi di Reparto Costi del Lavoro e Assimilati Salari, Stipendi, Gratifiche e Bonus Costi associati al Costo del Lavoro Altri Costi Televisioni, TV via Cavo, Pay TV Materiali di Pulizia Commissioni Servizi Gratuiti e Regali Servizi Contrattualizzati Spese Rimborsabili Direzione Decorazioni Abbonamenti Locazioni Equipaggiamenti Trasporti per gli Ospiti Lavanderia Licenze e Autorizzazioni Materiale Tessile Miscellanea Royalty Telecomunicazioni Spese Viaggi Formazione Materiale di Consumo Divise Personale Costi Totali di Reparto
€ 1,850,000 49.3% € 1,250,000 33.3% € 550,000 14.7% € 100,000 2.7% € 3,750,000 100.0%
€ 380,000 € 198,000 € 75,000
10.1% 5.3% 2.0%
€ 24,500 € 36,000 € 286,000 € 7,000 € 9,500 € 3,000 € 6,200 € 1,500 12,000.00 € 2,000 € 54,000 € 3,000 € 17,000 € 3,800 € 1,500 € 1,000 € 1,000 € 2,000 € 29,000 € 9,500
0.7% 1.0% 7.6% 0.2% 0.3% 0.1% 0.2% 0.0% 0.3% 0.1% 1.4% 0.1% 0.5% 0.1% 0.0% 0.0% 0.0% 0.1% 0.8% 0.3%
€ 1,162,500
31.0%
Reddito di Reparto
€ 2,587,500
69.0%
odologie e casi archi
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Conto Economico Albergo Alfa - Scheda 2 Ristorazione Voci Ricavi di Reparto Ricavi Outlet Food Ricavi Outlet Beverage Servizio in Camere Food Servizio in Camere Beverage Servizio Banchetti Food Servizio Banchetti Beverage Mini Bar Food Mini Bar Beverage Altro Food Altro Beverage sottratte: Riduzioni Ricavi Totali Reparto Ristorazione Altri Ricavi Servizi Audiovisivi Locazioni Sale Addebiti Servizi Miscellanea sottratte: Riduzioni Altri Ricavi Totali Ricavi Totali Costo del Venduto Costo del Venduto Food Costo del Venduto Beverage Costo del Venduto Totale Costo Altri Ricavi Servizi Audiovisivi Miscellanea Costo Altri Ricavi Totali Margine di Contribuzione
€ 598,000 49.8% € 189,000 15.8% € 113,000 9.4% € 38,500 3.2% € 76,500 6.4% € 36,500 3.0% € 25,000 2.1% € 21,000 1.8% € 7,000 0.6% € 5,000 0.4% € 1,109,500 92.5%
€ 28,000 € 47,500 € 8,000 € 7,000 € 90,500
2.3% 4.0% 0.7% 0.6% 7.5%
€ 1,200,000 100.0%
€ 234,000 19.5% € 67,500 5.6% € 301,500 25.1%
€ 12,000 € 8,000 € 20,000
1.0% 0.7% 1.7%
€ 878,500 73.2%
Costi Costi del Lavoro e Assimilati Salari, Stipendi, Gratifiche e Bonus Costi associati al Costo del Lavoro Altri Costi Costi Banchetti Stoviglie Materiale di Consumo Servizi Gratuiti e Regali Servizi Contrattualizzati Spese Rimborsabili Direzione Decorazioni Prodotti Macchinari Pulizie Abbonamenti Locazioni Equipaggiamenti Materiale Tavola Carburante Cucine Menu e Liste Musica e Intrattenimento Trasporti per gli Ospiti Lavanderia Licenze e Autorizzazioni Materiale Tessile Miscellanea Royalty Telecomunicazioni Spese Viaggi Formazione Divise Personale
€ 255,000 21.3% € 112,000 9.3% € 45,000 3.8% € 17,000 € 18,000 € 21,000 € 7,000 € 9,500 € 3,000 € 6,000 € 1,500 € 2,000 € 6,500 € 15,400 € 7,500 € 3,000 € 3,800 € 2,000 € 23,000 € 5,000 € 27,000 € 3,500 € 2,400 € 1,900 € 1,500 € 3,000 € 12,000
1.4% 1.5% 1.8% 0.6% 0.8% 0.3% 0.5% 0.1% 0.2% 0.5% 1.3% 0.6% 0.3% 0.3% 0.2% 1.9% 0.4% 2.3% 0.3% 0.2% 0.2% 0.1% 0.3% 1.0%
Costi Totali di Reparto
€ 936,000 78.0%
Reddito di Reparto
€ 264,000 22.0%
N - Metodologie e casi io Trimarchi
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Conto Economico Albergo Alfa - Scheda 3 Altri Reparti Operativi Voci Ricavi di Reparti Operativi Ricavi Reparto "SPA" sottratte: Riduzioni Ricavi Totali Reparto "SPA" Costo del Venduto Costi di Reparto Costi del Lavoro e Assimilati Salari, Stipendi, Gratifiche e Bonus Costi associati al Costo del Lavoro Altri Costi Materiali di Pulizia Servizi Gratuiti e Regali Servizi Contrattualizzati Spese Rimborsabili Direzione Decorazioni Abbonamenti Locazioni Equipaggiamenti Trasporti per gli Ospiti Lavanderia Licenze e Autorizzazioni Fee di Management Forniture Operative Materiale Tessile Miscellanea Royalty Telecomunicazioni Spese Viaggi Formazione Materiale di Consumo Divise Personale
€ 450,000 100.0% € 450,000 100.0% € 41,000
9.1%
€ 67,000 € 38,000 € 21,000
14.9% 8.4% 4.7%
€ 11,000 € 2,000 € 1,000 € 2,000 € 1,500 € 500 € 8,000 € 1,000 € 12,000 € 1,000 € 2,000 € 3,500 € 7,500 € 2,000 € 1,500 € 1,000 € 500 € 2,000 € 13,000 € 7,500
2.4% 0.4% 0.2% 0.4% 0.3% 0.1% 1.8% 0.2% 2.7% 0.2% 0.4% 0.8% 1.7% 0.4% 0.3% 0.2% 0.1% 0.4% 2.9% 1.7%
Costi Totali di Reparto
€ 247,500 55.0%
Reddito di Reparto
€ 202,500 45.0%
TION - Metodologie e casi brizio Trimarchi
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Conto Economico Albergo Alfa - Scheda 4 Affitti Attivi e Altri Ricavi Voci Affitti Spazi e Concessioni Commissioni Sconti per pagamenti effettuati Penalità cancellazioni Profitti (perdite) su cambi Lavanderia Clienti Interessi Premi assicurativi interruzione servizi Altro
€ 40,000 € 12,000 € 5,000 € 3,000 € 15,000 -
53.3% 16.0% 6.7% 4.0%
Affitti Attivi e Altri Ricavi Totali
€ 75,000 100.0%
20.0%
etodologie e casi imarchi
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Conto Economico Albergo Alfa - Scheda 5 Costi Generali e Amministrativi Voci Costi Costi del Lavoro e Assimilati Salari, Stipendi, Gratifiche e Bonus Costi associati al Costo del Lavoro Altri Costi Costi Audit Costi Bancari Costi Fido di cassa Costi Contabili centralizzati Servizi Gratuiti e Regali Servizi Contrattualizzati Spese Rimborsabili Direzione Commissioni Carte di Credito Decorazioni Donazioni Abbonamenti Locazioni Equipaggiamenti Risorse Umane IT Tecnologia Lavanderia Servizi Legali Licenze e Autorizzazioni Perdite e Danni Miscellanea Forniture Operative Elaborazione Paghe Costi di Spedizione e Postali Materiale di Consumo Costi Servizi Professionali Costi di Installazione Accantonamenti per Crediti dubbi Sicurezza Telecomunicazioni Spese Viaggi Formazione Divise Personale
€ 88,000 € 39,000 € 18,000
1.61% 0.71% 0.33%
€ 12,000 € 9,000 € 2,000 € 6,000 € 3,000 € 12,000 € 2,500 € 38,000 € 2,000 € 2,000 € 1,000 € 3,000 € 9,000 € 16,000 € 2,000 € 14,000 € 1,000 € 1,000 € 2,000 € 7,000 € 8,000 € 3,000 € 4,000 € 13,000 € 2,000 € 1,000 € 2,500 € 1,500 € 1,000 € 2,000 € 1,000
0.22% 0.16% 0.04% 0.11% 0.05% 0.22% 0.05% 0.69% 0.04% 0.04% 0.02% 0.05% 0.16% 0.29% 0.04% 0.26% 0.02% 0.02% 0.04% 0.13% 0.15% 0.05% 0.07% 0.24% 0.04% 0.02% 0.05% 0.03% 0.02% 0.04% 0.02%
Costi Totali
€ 328,500
6.00%
N - Metodologie e casi io Trimarchi
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Conto Economico Albergo Alfa - Scheda 6 Costi Marketing e Vendite Voci Costi Costi del Lavoro e Assimilati Salari, Stipendi, Gratifiche e Bonus Costi associati al Costo del Lavoro Altri Costi Costi Vendite Servizi Gratuiti e Regali Servizi Contrattualizzati Spese Rimborsabili Direzione Decorazioni Abbonamenti Locazioni Equipaggiamenti Viaggi di Familiarizzazione Lavanderia Miscellanea Forniture Operative Rappresentazioni di Vendite Costi di Spedizione e Postali Materiale di Consumo Promozioni Telecomunicazioni Partecipazioni Fiere Formazione Spese Viaggi Costi Marketing Costi Agenziali Servizi Contrattualizzati Materiale Pubblicitario Azioni Postali Dirette E-commerce Pubblicità da Affiliazione e Franchising Grafica Costi Programmi Fidelizzazione Media Miscellanea Eventi outdoor
€ 43,000 0.79% € 23,000 0.42% € 8,000 0.15%
€ 4,000 € 3,000 € 2,000 € 2,000 € 2,000 € 4,000 € 8,000 € 1,000 € 1,375 € 2,000 € 15,000 € 5,000 € 6,000 € 18,000 € 2,000 € 25,000 € 2,000 € 8,000
0.07% 0.05% 0.04% 0.04% 0.04% 0.07% 0.15% 0.02% 0.03% 0.04% 0.27% 0.09% 0.11% 0.33% 0.04% 0.46% 0.04% 0.15%
€ 12,000 € 7,000 € 5,000 € 3,000 € 8,000 € 5,000 € 2,000 € 8,000 € 2,000 € 2,000 € 3,000
0.22% 0.13% 0.09% 0.05% 0.15% 0.09% 0.04% 0.15% 0.04% 0.04% 0.05%
Servizi Fotografici Costi Totali
€ 5,000 0.09% € 246,375 4.50%
ON - Metodologie e casi rizio Trimarchi
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Conto Economico Albergo Alfa - Scheda 7 Gestione dell'Immobile e Manutenzione Voci Costi Costi del Lavoro e Assimilati Salari, Stipendi, Gratifiche e Bonus Costi associati al Costo del Lavoro Altri Costi Immobile Servizi Gratuiti e Regali Servizi Contrattualizzati Spese Rimborsabili Direzione Decorazioni Abbonamenti Equipaggiamento Elettrico e Meccanico Ascensori Forniture Ingegneristiche Locazioni Equipaggiamenti Materiale Copertura Pavimenti Mobilio e Attrezzature Costi Manutenzione del Verde Riscaldamento, Condizionamento Equipaggiamento Cucine Lavanderia Licenze e Autorizzazioni Sicurezza Luci Miscellanea Forniture Operative Pitturazione e Decorazione Idraulica Materiale di Consumo Piscina Telecomunicazioni Formazione Spese Viaggi Divise Personale Rimozione Macerie e Detriti
€ 39,000 € 21,000 € 8,000 € 3,000 € 2,500 € 1,500 € 1,000 € 1,500 € 2,500 € 8,000 € 2,000 € 2,000 € 3,000 € 12,000 € 11,000 € 5,000 € 5,000 € 2,000 € 2,000 € 1,000 € 4,000 € 1,000 € 8,000 € 6,625 € 10,000 € 4,000 € 7,000 € 5,000 € 1,000 € 3,000 € 2,000 € 2,000 € 5,000
Costi Totali
€ 191,625
ENT & VALUATION - Metodologie e casi mo Morri & Fabrizio Trimarchi
mmobile e Manutenzione
0.71% 0.38% 0.15% 0.05% 0.05% 0.03% 0.02% 0.03% 0.05% 0.15% 0.04% 0.04% 0.05% 0.22% 0.20% 0.09% 0.09% 0.04% 0.04% 0.02% 0.07% 0.02% 0.15% 0.12% 0.18% 0.07% 0.13% 0.09% 0.02% 0.05% 0.04% 0.04% 0.09%
3.50%
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Conto Economico Albergo Alfa - Scheda 8 Utenze Voci Costi Elettricità Gas Carburante Aqua Costi Gestione Scarichi Altri Carburanti Imposte e Tasse Costi Totali
€ 99,000 € 45,000 € 37,000 € 12,000 € 8,000 € 7,000 € 11,000
1.81% 0.82% 0.68% 0.22% 0.15% 0.13% 0.20%
€ 219,000
4.00%
odologie e casi archi
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Conto Economico Albergo Alfa - Scheda 9 Costi di Management Voci Costi Management Fee Base Management Fee Incentivi Costi Totali
-
0
-
- Metodologie e casi Trimarchi
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Conto Economico Albergo Alfa - Scheda 10 Affitti Passivi, Tasse e Imposte sull'Immobile, Altre Tasse e Imposte, Assicurazioni Voci Affitti Terreni e Fabbricati Equipaggiamenti IT Tecnologia Equipaggiamenti Telecomunicazioni Altri Immobili e Equipaggimenti Affitti Totali
-
-
Tasse, Imposte sull'Immobile, Altre Imposte Imposte di Proprietà sugli Immobili Altre Tasse e Imposte Immobili Altre Imposte Locali associate Immobili Imposte Totali
€ 54,750 € 54,750
1.0% 0.0% 0.0% 1.0%
Assicurazioni Assicurazioni RC Immobile Altre Assicurazioni Assicurazioni Totali
€ 54,750 € 54,750
1.0% 1.0%
€ 109,500
2.0%
Costi Totali Affitti, Imposte, Assicurazioni
etodologie e casi marchi
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Conto Economico Albergo Alfa - Scheda 13 Costi associati a Salari e Stipendi Voci Imposte, Tasse, Oneri Assicurazioni Obbligatorie Oneri Sociali Ist. Prev. Altri Oneri TFR Imposte, Tasse, Oneri Totali
€ 218,000 € 65,000 € 45,000 € 68,500 € 396,500
4.0% 1.2% 0.8% 1.3% 7.2%
Benefici e Gratifiche Automezzi Assistenza Figli Dipendenti Contribuzioni Pensioni Integrative Assicurazioni Mediche Dipendenti Contribuzioni Alloggi Dipendenti Stock Option Dipendenti Miscellanea Benefici e Gratifiche Totali
€ 35,300 € 25,000 € 30,000 € 18,000 € 5,000 € 5,000 € 5,000 € 123,300
0.6% 0.5% 0.5% 0.3% 0.1% 0.1% 0.1% 2.3%
Costi Associati Totali
€ 519,800
9.5%
Metodologie e casi Trimarchi
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Conto Economico USALI - Riclassificazione: Scheda 1 Camere Voci di Dettaglio USALI Ricavi di Reparto Ricavi Camere Segmento 1 Ricavi Camere Segmento 2 Ricavi Camere Segmento 3 Altri Ricavi Camere sottratte: Riduzioni Ricavi Totali Reparto Camere Costi di Reparto Costi del Lavoro e Assimilati Salari, Stipendi, Gratifiche e Bonus Costi associati al Costo del Lavoro Altri Costi Televisioni, TV via Cavo, Pay TV Materiali di Pulizia Commissioni Servizi Gratuiti e Regali Servizi Contrattualizzati Spese Rimborsabili Direzione Decorazioni Abbonamenti Locazioni Equipaggiamenti Trasporti per gli Ospiti Lavanderia Licenze e Autorizzazioni Materiale Tessile Miscellanea Royalty Telecomunicazioni Spese Viaggi Formazione Materiale di Consumo Divise Personale Costi Totali di Reparto Reddito di Reparto
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onomico USALI - Riclassificazione: Scheda 1 Camere Voci Conto Economico Scalare a fini civilistici
1) Ricavi delle vendite e delle prestazioni 1) Ricavi delle vendite e delle prestazioni 1) Ricavi delle vendite e delle prestazioni 1) Ricavi delle vendite e delle prestazioni 1) Ricavi delle vendite e delle prestazioni
9) Per il personale 9) Per il personale 9) Per il personale 7) Per servizi 6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci 7) Per servizi 7) Per servizi 7) Per servizi 7) Per servizi 6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci 7) Per servizi 8) Per godimento di beni di terzi 7) Per servizi 7) Per servizi 7) Per servizi 6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci 14) Oneri diversi di gestione 14) Oneri diversi di gestione 14) Oneri diversi di gestione 14) Oneri diversi di gestione 14) Oneri diversi di gestione 6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci 14) Oneri diversi di gestione Sommatoria Voci Differenza Contabile
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Conto Economico USALI - Riclassificazione: Scheda 2 Ristorazione Voci di Dettaglio USALI Ricavi di Reparto Ricavi Outlet Food Ricavi Outlet Beverage Servizio in Camere Food Servizio in Camere Beverage Servizio Banchetti Food Servizio Banchetti Beverage Mini Bar Food Mini Bar Beverage Altro Food Altro Beverage sottratte: Riduzioni Ricavi Totali Reparto Ristorazione Altri Ricavi Servizi Audiovisivi Locazioni Sale Addebiti Servizi Miscellanea sottratte: Riduzioni Altri Ricavi Totali Ricavi Totali Costo del Venduto Costo del Venduto Food Costo del Venduto Beverage Costo del Venduto Totale Costo Altri Ricavi Servizi Audiovisivi Miscellanea Costo Altri Ricavi Totali Margine di Contribuzione Costi
Costi del Lavoro e Assimilati Salari, Stipendi, Gratifiche e Bonus Costi associati al Costo del Lavoro Altri Costi Costi Banchetti Stoviglie Materiale di Consumo Servizi Gratuiti e Regali Servizi Contrattualizzati Spese Rimborsabili Direzione Decorazioni Prodotti Macchinari Pulizie Abbonamenti Locazioni Equipaggiamenti Materiale Tavola Carburante Cucine Menu e Liste Musica e Intrattenimento Trasporti per gli Ospiti Lavanderia Licenze e Autorizzazioni Materiale Tessile Miscellanea Royalty Telecomunicazioni Spese Viaggi Formazione Divise Personale Costi Totali di Reparto Reddito di Reparto
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omico USALI - Riclassificazione: Scheda 2 Ristorazione Voci Conto Economico Scalare a fini civilistici
1) Ricavi delle vendite e delle prestazioni 1) Ricavi delle vendite e delle prestazioni 1) Ricavi delle vendite e delle prestazioni 1) Ricavi delle vendite e delle prestazioni 1) Ricavi delle vendite e delle prestazioni 1) Ricavi delle vendite e delle prestazioni 1) Ricavi delle vendite e delle prestazioni 1) Ricavi delle vendite e delle prestazioni 1) Ricavi delle vendite e delle prestazioni 1) Ricavi delle vendite e delle prestazioni 1) Ricavi delle vendite e delle prestazioni 1) Ricavi delle vendite e delle prestazioni
1) Ricavi delle vendite e delle prestazioni 1) Ricavi delle vendite e delle prestazioni 1) Ricavi delle vendite e delle prestazioni 1) Ricavi delle vendite e delle prestazioni 1) Ricavi delle vendite e delle prestazioni 1) Ricavi delle vendite e delle prestazioni 1) Ricavi delle vendite e delle prestazioni
6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci 6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci
7) Per servizi 14) Oneri diversi di gestione
9) Per il personale 9) Per il personale 9) Per il personale 7) Per servizi 6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci 6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci 7) Per servizi 7) Per servizi 7) Per servizi 6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci 6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci 7) Per servizi 8) Per godimento di beni di terzi 6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci 6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci 6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci 7) Per servizi 7) Per servizi 7) Per servizi 7) Per servizi 6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci 14) Oneri diversi di gestione 14) Oneri diversi di gestione 14) Oneri diversi di gestione 14) Oneri diversi di gestione 14) Oneri diversi di gestione 14) Oneri diversi di gestione Sommatoria Voci Differenza Contabile
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Conto Economico USALI - Riclassificazione: Scheda 3 Altri Reparti Operativi Voci di Dettaglio USALI Ricavi di Reparti Operativi Ricavi Reparto A sottratte: Riduzioni Ricavi Totali Reparto A Costo del Venduto Costi di Reparto Costi del Lavoro e Assimilati Salari, Stipendi, Gratifiche e Bonus Costi associati al Costo del Lavoro Altri Costi Materiali di Pulizia Servizi Gratuiti e Regali Servizi Contrattualizzati Spese Rimborsabili Direzione Decorazioni Abbonamenti Locazioni Equipaggiamenti Trasporti per gli Ospiti Lavanderia Licenze e Autorizzazioni Fee di Management Forniture Operative Materiale Tessile Miscellanea Royalty Telecomunicazioni Spese Viaggi Formazione Materiale di Consumo Divise Personale Costi Totali di Reparto Reddito di Reparto
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o USALI - Riclassificazione: Scheda 3 Altri Reparti Operativi Voci Conto Economico Scalare a fini civilistici
1) Ricavi delle vendite e delle prestazioni 1) Ricavi delle vendite e delle prestazioni 6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci
9) Per il personale 9) Per il personale 9) Per il personale 6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci 7) Per servizi 7) Per servizi 7) Per servizi 6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci 7) Per servizi 8) Per godimento di beni di terzi 7) Per servizi 7) Per servizi 7) Per servizi 7) Per servizi 6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci 6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci 14) Oneri diversi di gestione 14) Oneri diversi di gestione 14) Oneri diversi di gestione 14) Oneri diversi di gestione 14) Oneri diversi di gestione 6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci 14) Oneri diversi di gestione Sommatoria Voci Differenza Contabile
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Conto Economico USALI - Riclassificazione: Scheda 4 Affitti Attivi e Altri Ricavi Voci di Dettaglio USALI Affitti Spazi e Concessioni Commissioni Sconti per pagamenti effettuati Penalità cancellazioni Profitti (perdite) su cambi Lavanderia Clienti Interessi Premi assicurativi interruzione servizi Altro Affitti Attivi e Altri Ricavi Totali
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Riclassificazione: Scheda 4 Affitti Attivi e Altri Ricavi Voci Conto Economico Scalare a fini civilistici 5) Altri ricavi e proventi 5) Altri ricavi e proventi 5) Altri ricavi e proventi 5) Altri ricavi e proventi 20) Proventi / 21) Oneri straordinari 5) Altri ricavi e proventi 17) Interessi e altri oneri finanziari 5) Altri ricavi e proventi 5) Altri ricavi e proventi Sommatoria Voci
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Conto Economico USALI - Riclassificazione: Scheda 5 Costi Generali e Amministrativi Voci di Dettaglio USALI Costi Costi del Lavoro e Assimilati Salari, Stipendi, Gratifiche e Bonus Costi associati al Costo del Lavoro Altri Costi Costi Audit Costi Bancari Costi Fido di cassa Costi Contabili centralizzati Servizi Gratuiti e Regali Servizi Contrattualizzati Spese Rimborsabili Direzione Commissioni Carte di Credito Decorazioni Donazioni Abbonamenti Locazioni Equipaggiamenti Risorse Umane IT Tecnologia Lavanderia Servizi Legali Licenze e Autorizzazioni Perdite e Danni Miscellanea Forniture Operative Elaborazione Paghe Costi di Spedizione e Postali Materiale di Consumo Costi Servizi Professionali Costi di Installazione Accantonamenti per Crediti dubbi Sicurezza Telecomunicazioni Spese Viaggi Formazione Divise Personale
Costi Totali
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ALI - Riclassificazione: Scheda 5 Costi Generali e Amministrativi Voci Conto Economico Scalare a fini civilistici
9) Per il personale 9) Per il personale 9) Per il personale 7) Per servizi 17) Interessi e altri oneri finanziari 17) Interessi e altri oneri finanziari 7) Per servizi 7) Per servizi 7) Per servizi 7) Per servizi 7) Per servizi 6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci E) Proventi e oneri straordinari 7) Per servizi 8) Per godimento di beni di terzi 7) Per servizi 7) Per servizi 7) Per servizi 7) Per servizi 7) Per servizi E) Proventi e oneri straordinari 7) Per servizi 6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci 7) Per servizi 14) Oneri diversi di gestione 6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci 14) Oneri diversi di gestione 10) Ammortamenti e svalutazioni 14) Oneri diversi di gestione 14) Oneri diversi di gestione 14) Oneri diversi di gestione 14) Oneri diversi di gestione 14) Oneri diversi di gestione
Sommatoria Voci
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Conto Economico USALI - Riclassificazione: Scheda 6 Costi Marketing e Vendite Voci di Dettaglio USALI Costi Costi del Lavoro e Assimilati Salari, Stipendi, Gratifiche e Bonus Costi associati al Costo del Lavoro Altri Costi Costi Vendite Servizi Gratuiti e Regali Servizi Contrattualizzati Spese Rimborsabili Direzione Decorazioni Abbonamenti Locazioni Equipaggiamenti Viaggi di Familiarizzazione Lavanderia Miscellanea Forniture Operative Rappresentazioni di Vendite Costi di Spedizione e Postali Materiale di Consumo Promozioni Telecomunicazioni Partecipazioni Fiere Formazione Spese Viaggi Costi Marketing Costi Agenziali Servizi Contrattualizzati Materiale Pubblicitario Azioni Postali Dirette E-commerce Pubblicità da Affiliazione e Franchising Grafica Costi Programmi Fidelizzazione Media Miscellanea Eventi outdoor Servizi Fotografici
Costi Totali
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ALI - Riclassificazione: Scheda 6 Costi Marketing e Vendite Voci Conto Economico Scalare a fini civilistici
9) Per il personale 9) Per il personale 9) Per il personale
7) Per servizi 7) Per servizi 7) Per servizi 6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci 7) Per servizi 8) Per godimento di beni di terzi 14) Oneri diversi di gestione 7) Per servizi 14) Oneri diversi di gestione 6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci 7) Per servizi 14) Oneri diversi di gestione 6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci 7) Per servizi 14) Oneri diversi di gestione 7) Per servizi 14) Oneri diversi di gestione 14) Oneri diversi di gestione 7) Per servizi 7) Per servizi 6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci 14) Oneri diversi di gestione 14) Oneri diversi di gestione 14) Oneri diversi di gestione 6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci 7) Per servizi 7) Per servizi 14) Oneri diversi di gestione 7) Per servizi 7) Per servizi
Sommatoria Voci
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Conto Economico USALI - Riclassificazione: Scheda 7 Gestione dell'Immobile e Manutenzione Voci di Dettaglio USALI Costi Costi del Lavoro e Assimilati Salari, Stipendi, Gratifiche e Bonus Costi associati al Costo del Lavoro Altri Costi Immobile Servizi Gratuiti e Regali Servizi Contrattualizzati Spese Rimborsabili Direzione Decorazioni Abbonamenti Equipaggiamento Elettrico e Meccanico Ascensori Forniture Ingegneristiche Locazioni Equipaggiamenti Materiale Copertura Pavimenti Mobilio e Attrezzature Costi Manutenzione del Verde Riscaldamento, Condizionamento Equipaggiamento Cucine Lavanderia Licenze e Autorizzazioni Sicurezza Luci Miscellanea Forniture Operative Pitturazione e Decorazione Idraulica Materiale di Consumo Piscina Telecomunicazioni Formazione Spese Viaggi Divise Personale Rimozione Macerie e Detriti Costi Totali
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classificazione: Scheda 7 Gestione dell'Immobile e Manutenzione Voci Conto Economico Scalare a fini civilistici
9) Per il personale 9) Per il personale 9) Per il personale 7) Per servizi 7) Per servizi 7) Per servizi 7) Per servizi 6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci 7) Per servizi 6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci 7) Per servizi 6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci 8) Per godimento di beni di terzi 6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci 6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci 7) Per servizi 7) Per servizi 7) Per servizi 7) Per servizi 7) Per servizi 7) Per servizi 6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci 14) Oneri diversi di gestione 6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci 14) Oneri diversi di gestione 6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci 6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci 14) Oneri diversi di gestione 14) Oneri diversi di gestione 14) Oneri diversi di gestione 14) Oneri diversi di gestione 14) Oneri diversi di gestione 14) Oneri diversi di gestione Sommatoria Voci
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Conto Economico USALI - Riclassificazione: Scheda 8 Utenze Voci di Dettaglio USALI Costi Elettricità Gas Carburante Aqua Costi Fognature Altri Carburanti Imposte e Tasse Costi Totali
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Conto Economico USALI - Riclassificazione: Scheda 8 Utenze Voci Conto Economico Scalare a fini civilistici
6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci 6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci 6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci 6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci 6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci 6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci 22) Imposte sul reddito dell’esercizio, a) Imposte correnti Sommatoria Voci
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Conto Economico USALI - Riclassificazione: Scheda 9 Costi di Management Voci di Dettaglio USALI Costi Management Fee Base Management Fee Incentivi Costi Totali
Voci Conto Economico Scalare a fini civilistici
7) Per servizi 7) Per servizi Sommatoria Voci
VALUATION - Metodologie e casi orri & Fabrizio Trimarchi
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Conto Economico USALI - Riclassificazione: Scheda 10 Affitti Passivi, Tasse e Imposte sull'Immobile, A Imposte, Assicurazioni Voci di Dettaglio USALI Affitti Terreni e Fabbricati Equipaggiamenti IT Tecnologia Equipaggiamenti Telecomunicazioni Altri Immobili e Equipaggimenti Affitti Totali Tasse, Imposte sull'Immobile, Altre Imposte Imposte di Proprietà sugli Immobili Altre Tasse e Imposte Immobili Altre Imposte Locali associate Immobili Imposte Totali Assicurazioni Assicurazioni RC Immobile Altre Assicurazioni Assicurazioni Totali Costi Totali Affitti, Imposte, Assicurazioni
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one: Scheda 10 Affitti Passivi, Tasse e Imposte sull'Immobile, Altre Tasse e Imposte, Assicurazioni Voci Conto Economico Scalare a fini civilistici
8) Per godimento di beni di terzi 8) Per godimento di beni di terzi 8) Per godimento di beni di terzi 8) Per godimento di beni di terzi 8) Per godimento di beni di terzi
22) Imposte sul reddito dell’esercizio, a) Imposte correnti 22) Imposte sul reddito dell’esercizio, a) Imposte correnti 22) Imposte sul reddito dell’esercizio, a) Imposte correnti 22) Imposte sul reddito dell’esercizio, a) Imposte correnti
7) Per servizi 7) Per servizi 7) Per servizi Sommatoria Voci
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Costo di Ricostruzione
Piani -1 0 1 2 3 4 5 6 7
N° Camere
7 24 24 24 24 24 24 24 175
Superficie Superifici media Superfici Servizi/ allocate alle camere Circolazione - mq Camere - mq mq 30 30 30 30 30 30 30 30
210 720 720 720 720 720 720 720 5,250
590 80 80 80 80 80 80 80
Totale mq 800 800 800 800 800 800 800 800 800 7,200
e e casi
Costo di Ricostruzione
Costi di Costruzione - €/mq
Impianti €/mq
Finiture €/mq
1,500 1,500 1,500 1,500 1,500 1,500 1,500 1,500 1,500
300 180 180 180 180 180 180 180 180
250 250 250 250 250 250 250 250 250
Costi di Costruzione Impianti - €/mq Finiture - €/mq - €/mq 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000
240,000 144,000 144,000 144,000 144,000 144,000 144,000 144,000 144,000
200,000 200,000 200,000 200,000 200,000 200,000 200,000 200,000 200,000
10,800,000
1,392,000
1,800,000
Costi Totali Costruzione Costi Totali Impianti Costi Totali Finiture
10,800,000 1,392,000 1,800,000 € 13,992,000
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Costi Totali di Costruzione, Costo del Terreno Costi Totali di Costruzione Costo del Capitale (Debito + Profitto Promotore)
20.0%
FF&E - Arredi, Mobilio & Attrezzature Oneri e Contingency Totale Costi di Costruzione (A)
Valore del Terreno (B) Totale (A+B)
5.0%
MENT & VALUATION - Metodologie e casi omo Morri & Fabrizio Trimarchi
to del Terreno € 13,992,000 € 2,798,400 € 2,625,000 € 699,600 € 20,115,000
€ 5,000,000 € 25,115,000
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Deprezzamento, Valore Netto Totale (A+B)
Totale Costi di Costruzione (A) Deprezzamento (0,5% lineare per 40 anni su Costi Totali di Costruzione)
Valore Netto
MENT & VALUATION - Metodologie e casi omo Morri & Fabrizio Trimarchi
e Netto € 25,115,000
€ 20,115,000 € 4,023,000
€ 21,092,000
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Calcolo del rendimento per un Immobile alberghiero esistente su un singolo periodo € 100 €7 € 105
Prezzo di Acquisto Reddito nel periodo Prezzo di Vendita Rendimento Corrente
=
€7 = € 100
Rendimento da Capital Gain
=
€ 105 - € 100 = 5% € 100
Rendimento Totale
=
7%
(Yield)
( € 105 - € 100 ) + € 7 = € 100
(Growth Return)
12%
(Total Return)
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Calcolo del rendimento pluriperiodale (IRR) per un Immobile alberghiero esistente Periodo Prezzo di Acquisto Reddito nel periodo Prezzo di Vendita Flusso IRR Periodo Flusso Tasso di attualizzazione Flusso attualizzato Flusso attualizzato cumulato VAN
0 -€ 100
1
2
€6
€7
-€ 100 13.82%
€6
€7
0 -€ 100 13.82% -€ 100 -€ 100.00 € 0.00
1 €6
2 €7
€ 5.27 -€ 94.73
€ 5.40 -€ 89.32
N - Metodologie e casi zio Trimarchi
r un Immobile alberghiero esistente 3
4
5
€8
€9
€8
€9
€ 150 € 150
3 €8
4 €9
5 € 150
€ 5.43 -€ 83.90
€ 5.36 -€ 78.54
€ 78.54 € 0.00
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Tasso di Attualizzazione con alcuni esempi di variazione delle sue componenti BASE
Aumento kE Aumento kD Riduzione D (%)
Aumento D (%)
kE
10.0%
12.0%
10.0%
10.0%
10.0%
kD
4.0% 60% 40% 7.60%
4.0% 60% 40% 8.80%
5.0% 60% 40% 8.00%
4.0% 70% 30% 8.20%
4.0% 35% 65% 6.10%
E (%) D (%) WACC
Metodologie e casi Trimarchi
iazione delle sue componenti Aumento kE & Riduzione D (%)
Riduzione kE & Aumento D (%)
12.0%
9.0%
4.0% 70% 30% 9.60%
4.0% 45% 55% 6.25%
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Relazione tra Tasso di Capitalizzazione e
Il valore che si ottiene scontando a un tasso k = 9% (i + g = 7% + 2%) i Flussi di Cassa (pari a €140) proiettati fornisce (quasi) lo stesso valore che si otterrebbe con il Criterio Reddituale, mediante la capitalizzazione del
Periodo Reddito/Flusso di Cassa Cap Rate Tasso di Crescita Tasso di Attualizzazione Flusso Attualizzato
1
2
€ 140.00
€ 142.80
7.0% i 2.0% g 9.0% k = i + g € 128.44
€ 120.19
Valore di Mercato con il Criterio Finanziario
€ 1,999.9966 (Valore Attuale, somma dei Flussi a
Valore di Mercato con il Criterio Reddituale
€ 2,000.0000 (Reddito/Cap Rate)
Differenza
-€ 0.0034
ON - Metodologie e casi rizio Trimarchi
ne tra Tasso di Capitalizzazione e Tasso di Attualizzazione
si di Cassa (pari a €140) proiettati all’infinito (nell’esempio per “soli” 200 anni), con una crescita annuale dei flussi del 2%, e, mediante la capitalizzazione del Reddito iniziale a un Tasso di Capitalizzazione del 7%
3
4
5
6
7
8
€ 145.66
€ 148.57
€ 151.54
€ 154.57
€ 157.66
€ 112.47
€ 105.25
€ 98.49
€ 92.17
€ 86.25
Valore Attuale, somma dei Flussi attualizzati)
Reddito/Cap Rate)
→
198
199
200
€ 160.82
€ 6,924
€ 7,063
€ 7,204
€ 80.71
€ 0.0003 € 0.0003 € 0.0002
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Tasso di interesse Capitale Finanziato
4.00% € 10,000,000
BULLET 5.00% 1 2 3 Pagamento periodico degli interessi e rimborso del 100% del capitale al termine del finanziamento Debito Iniziale € 10,000,000 € 10,000,000 € 10,000,000 Erogazione € 10,000,000 Oneri Finanziari € 400,000 € 400,000 € 400,000 Rimborso Capitale Servizio debito (Rata) € 400,000 € 400,000 € 400,000 Debito Finale € 10,000,000 € 10,000,000 € 10,000,000 € 10,000,000
BALOON 50.00% 1 2 3 Pagamento periodico degli interessi e rimborso di metà del capitale in 4 periodi, con saldo al termine d Debito Iniziale € 10,000,000 € 8,750,000 € 7,500,000 Erogazione € 10,000,000 Oneri Finanziari € 400,000 € 350,000 € 300,000 Rimborso Capitale € 1,250,000 € 1,250,000 € 1,250,000 Servizio debito (Rata) € 1,650,000 € 1,600,000 € 1,550,000 Debito Finale € 10,000,000 € 8,750,000 € 7,500,000 € 6,250,000
RATA ITALIANA 1 2 3 Pagamento periodico degli interessi e rimborso del capitale in quote costanti durante l'intera vita del fi Debito Iniziale € 10,000,000 € 8,000,000 € 6,000,000 Erogazione € 10,000,000 Oneri Finanziari € 400,000 € 320,000 € 240,000 Rimborso Capitale € 2,000,000 € 2,000,000 € 2,000,000 Servizio debito (Rata) € 2,400,000 € 2,320,000 € 2,240,000 Debito Finale € 10,000,000 € 8,000,000 € 6,000,000 € 4,000,000
RATA FRANCESE 1 2 3 Pagamento periodico degli interessi e rimborso del capitale con rata costante durante l'intera vita del fi Debito Iniziale € 10,000,000 € 8,153,729 € 6,233,607 Erogazione € 10,000,000 Oneri Finanziari € 400,000 € 326,149 € 249,344 Rimborso Capitale € 1,846,271 € 1,920,122 € 1,996,927 Servizio debito (Rata) € 2,246,271 € 2,246,271 € 2,246,271 Debito Finale € 10,000,000 € 8,153,729 € 6,233,607 € 4,236,680
odologie e casi archi
4 5 del finanziamento € 10,000,000 € 10,000,000 € 400,000
€ 400,000 € 10,000,000 € 400,000 € 10,400,000 € 10,000,000 €0
4 5 , con saldo al termine del finanziamento € 6,250,000 € 5,000,000 € 250,000 € 1,250,000 € 1,500,000 € 5,000,000
€ 200,000 € 5,000,000 € 5,200,000 €0
4 5 rante l'intera vita del finanziamento € 4,000,000 € 2,000,000 € 160,000 € 2,000,000 € 2,160,000 € 2,000,000
€ 80,000 € 2,000,000 € 2,080,000 €0
4 5 urante l'intera vita del finanziamento € 4,236,680 € 2,159,876 € 169,467 € 2,076,804 € 2,246,271 € 2,159,876
€ 86,395 € 2,159,876 € 2,246,271 €0
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Met Giacomo Morri & Fabrizio Trim
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Piano Interrato Piano Terra Piani 1 a 5 Piano 6 Piano 7
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi
Aree e Funzioni Impianti fissi, area per la manutenzione, generatori elettrici Ingresso principale, ricevimento e lobby, 1 centro conferenze, 5 sale meeting, 2 sale banqueting, 2 ristoranti, 2 bar, magazzini, cucine, area personale. Area esterna: piscina, bar piscina, spogliatoi, area attrezzata con patio, parcheggio 50 camere ospiti (25 per ciascuna ala) 50 camere e suite ospiti Lastrico solare
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HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi
Tipo Camere Standard Camere Superior Camere Deluxe Suite Totale
Numero 120 130 40 10 300
Superficie media (mq) 19 24 38 65
ologie e casi hi
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HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodolog Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi
Ristoranti
Coperti stile banchetto
Coperti stile buffet
Ristorante “Uno”
70
60
Ristorante “Due”
280
240
Sala "Tre"
95
85
Sala "Quattro"
70
50
STMENT & VALUATION - Metodologie e casi iacomo Morri & Fabrizio Trimarchi
Superficie (mq) 110 340 180 90
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HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi
Sala "A" Sala "B" Sala "C" Centro Conferenze ("A" + "B" + "C") Sala "D" Sala "E" Centro Conferenze ("D" + "E")
Ubicazione Piano Terra Piano Terra Piano Terra Piano Terra Piano Terra Piano Terra Piano Terra
Superficie (mq) 250 130 200 580 70 70 140
Boardroom Teatro 50 200 40 150 50 150 140 500 30 45 30 45 60 90
dologie e casi rchi
Banchi scuola 80 50 70 200 30 30 60
Banchetti Cocktail 150 200 60 90 110 130 320 410 40 60 40 60 80 120
HOTEL INVESTMENT & VALUATION Giacomo Morri & Fabrizi
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Impianto Ascensori Servizio Anticendio Caldaie Generatori di Emergenza Riscaldamento Aria Condizionata Accessi Camere
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Specifiche Tecniche L’Immobile dispone di sei ascensori, 3 con una capienza di 10 persone e 3 con una capacità di 300kg Sistema automatico di rilevazione incendi con rilevatori di fumo installati in tutto l’Immobile, in tutte le camere e aree comuni, oltre a sistemi sprinkler. Estintori a ogni piano dell’edificio Quattro caldaie con una capacità di 18.000 litri ubicate nel piano interrato Generatori con potenza 300kW: sistema alimentato a gas situato nel piano interrato Tre caldaie a metano con potenza di 700.000 kcal e ubicate nel piano interrato Sistema di condizionamento a due tubi alimentato ad acqua che serve tutte le aree dell’Immobile. Le camere sono dotate di regolatore di temperatura individuale. Unità UTA ubicata all’interno dell’area esterna adibita ai servizi Tutte le camere sono dotate di un lettore di carta elettronica
ogie e casi
HOTEL INVESTMENT & VALUATIO Giacomo Morri & Fabri
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Termini Principali del Contratto di Locazione Immobiliare Alberghiera Locatore Conduttore Durata
Canone di locazione
Modalità di pagamento
Manutenzione
Diritto di prelazione Imposte e tasse di proprietà sull’immobile
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Termini Principali del Contratto di Locazione Immobiliare Alberghiera Fondo di investimento immobiliare "Gamma" Primario operatore alberghiero internazionale Nove anni con possibilità di estensione di ulteriori nove anni, salvo disdetta da una delle parti con preavviso scritto di almeno 18 mesi prima della scadenza. Attualmente il contratto è nel terzo anno del secondo novennio i) Canone Fisso, minimo garantito: 1.350.000 Euro Anno 1, 1.400.000 Anno 2, 1.450.000 Anno 3, 1.500.000 Anno 4, anni successivi canone Anno precedente + indicizzazione annuale ii) Canone Variabile: 21% dei ricavi totali, inclusi ristorazione e altri ricavi, calcolati al netto dell’IVA. Si applica nel caso in cui il valore derivante dal calcolo superi il canone minimo garantito su base annuale Indicizzazione: pari al 75% indice incremento dei prezzi ISTAT calcolato sul canone minimo garantito i) Canone fisso minimo garantito: trimestrale anticipato ii) Canone variabile: parte variabile, se dovuta, pagabile al termine del primo trimestre dell’anno successivo, relativa all’anno solare di competenza i) Responsabilità del Locatore: struttura immobiliare, tetto e copertura, di natura straordinaria ii) Responsabilità del Conduttore: Manutenzione ordinaria dell’immobile, manutenzione straordinaria, sostituzione degli arredi e delle attrezzature fisse e mobili iii) Impianti: manutenzione straordinaria e sostituzione impianti fissi a carico del Locatore; manutenzione ordinaria degli impianti a carico del Conduttore secondo un piano di intervento periodico In caso di vendita, il conduttore vanta un diritto di prelazione esercitabile nel termine di 60 giorni Responsabilità del locatore
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Anno (-10) Arrivi ('000) Domestici Internazionali Arrivi Totali Crescita Annuale Pernottamenti ('000) Domestici Internazionali Pernottamenti Totali Crescita Annuale
Anno (-9)
Andamento Domanda Alberghiera - Città Principal Anno (-8) Anno (-7) Anno (-6)
2,942 4,795 7,737
3,211 5,302 8,512 10.0%
3,444 5,801 9,245 8.6%
3,609 6,111 9,720 5.1%
3,745 6,487 10,232 5.3%
5,637 12,994 18,631
6,114 14,282 20,395 9.5%
6,506 15,516 22,022 8.0%
6,743 16,219 22,962 4.3%
6,966 17,194 24,160 5.2%
ogie e casi i
da Alberghiera - Città Principale Anno (-5) Anno (-4)
Anno (-3)
Anno (-2)
Anno (-1)
CAGR
3,920 6,893 10,813 5.7%
4,048 7,250 11,298 4.5%
4,085 7,451 11,536 2.1%
4,177 7,715 11,892 3.1%
4,288 7,982 12,270 3.2%
3.8% 5.2% 4.7%
7,220 18,157 25,377 5.0%
7,409 19,011 26,420 4.1%
7,452 19,483 26,935 1.9%
7,612 20,084 27,695 2.8%
7,804 20,745 28,549 3.1%
3.3% 4.8% 4.4%
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Offerta Alberghiera - Città Principale Classe Numero Posti letto Alberghi di 5 stelle e 5 stelle lusso 46 4.5% 9,332 Alberghi di 4 stelle 309 29.9% 55,978 Alberghi di 3 stelle 401 38.8% 28,348 Alberghi di 2 stelle 175 16.9% 5,997 Alberghi di 1 stella 102 9.9% 2,120 Esercizi alberghieri Totali 1,033 100% 101,775
Camere 4,505 27,751 14,188 3,070 1,110 50,624
odologie e casi archi
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HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi
Performance Alberghiere Categoria 4 Stelle (Segmento Upscale) Anno (-5) Anno (-4) Anno (-3) Anno (-2) Anno (-1) Occupazione (%) 66.0% 67.0% 69.0% 68.0% 68.0% Crescita 1.5% 3.0% -1.4% 0.0% Ricavo Medio Camera (€) 142.0 142.0 142.0 149.0 156.0 Crescita 0.0% 0.0% 4.9% 4.7% Ricavo Medio Camera Disponibile (€) 93.7 95.1 98.0 101.3 106.1 Crescita 1.5% 3.0% 3.4% 4.7%
e casi
HOTEL INVEST Giac
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Competitive Set
Albergo 1
Albergo 2
Albergo 3
Albergo 4
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi
Competitive Set Rappresenta uno dei principali competitor dell’albergo in oggetto. Gestito da un gruppo internazionale e soggetto a un contratto di franchising con un primario operatore, offre 235 camere, rinnovate negli ultimi 10 anni. L’hotel è dotato di 15 ampie sale per meeting e convegni, per una capienza complessiva di 350 delegati. In passato, questo albergo ha raggiunto performance gestionali simili all’albergo in oggetto L’Albergo 2 offre 320 camere rinnovate, un centro conferenze con 20 sale riunioni e oltre 1.500 mq di spazi congressuali e un’ampia area wellness. L’albergo gode di un’ottima ubicazione e, anche se è posizionato con un marchio superiore rispetto all’albergo oggetto di valutazione, compete direttamente con quest’ultimo. Nel contesto del mercato dell’area di riferimento, questo albergo riesce a ottenere performance superiori, risultando il leader del set competitivo identificato Sebbene questo albergo sia ubicato in posizione più centrale rispetto al centro città, compete con l’albergo oggetto di valutazione per un posizionamento simile e dimensioni complessive assimilabili. Offre 200 camere, un centro convegni con capacità di 10 sale per circa 300 persone e servizi di ristorazione per una prevalente clientela business L’albergo 4 offre 270 camere, 15 sale meeting con una capacità di circa 700 delegati su una superficie per congressi di circa 1.800 mq. L’albergo risulta datato e necessita di rinnovo. La composizione della domanda è bilanciata tra una componente leisure stagionale e la parte corporate annuale. In passato, questo albergo ha raggiunto performance gestionali simili all’albergo in oggetto
e casi
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metod Giacomo Morri & Fabrizio Trimar
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Conti Economici e Performanc Numero Camere Tasso di Occupazione Ricavo Medio Camera / (RevPAR) Crescita Ricavo Medio Camera / RevPAR
Anno (-5) 300 65.0% 69.00
Voci Ricavi Camere Ristorazione Altri Reparti Operativi Affitti Attivi e Altri Ricavi Ricavi Totali
€ 4,911,080 € 2,368,000 € 175,000 €0 € 7,454,080
Costi di Reparto Camere Ristorazione Altri Reparti Operativi Costi di Reparto Totali
€ 1,748,344 € 1,950,048 € 95,375 € 3,793,767
Reddito Totale dei Reparti
€ 3,660,313
Costi Operativi Comuni Costi Generali e Amministrativi Marketing e Vendite Costi di Manutenzione (Ord. e Straord.) Utenze Costi Operativi Comuni Totali
€ 790,132 € 216,168 € 186,352 € 372,704 € 1,565,357
Reddito Operativo Lordo
€ 2,094,956
Costi di Sistema (cd. System Costs) Costi di Sistema Costi di Sistema Totali Reddito al Lordo dei Costi Fissi Costi Fissi Affitti Passivi (Immobile) Tasse e Imposte sull’Immobile Assicurazioni (All Risk operatore)
€ 74,541 € 74,541 € 2,020,415
1,565,357 €0 € 12,600
Costi Fissi Totali Reddito Operativo Netto Riserve e Accantonamenti per Sostituzioni e Rimpiazzi Reddito Operativo Netto Rettificato
€ 1,577,957 € 442,458 € 85,722 € 356,736
VESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi
Conti Economici e Performance Storiche Hotel - P&L Operatore Alberghiero Anno (-5)
(44.85)
Anno (-4) 300 65.0% 70.00 1.4%
(45.50) 1.4%
Anno (-3) 300 66.0% 72.00 2.9%
(47.52) 4.4%
Anno (-2) 300 66.0% 74.00 2.8%
65.9% 31.8% 2.3% 0.0% 100.0%
€ 4,982,250 € 2,436,520 € 180,000 €0 € 7,598,770
65.6% 32.1% 2.4% 0.0% 100.0%
€ 5,203,440 € 2,587,600 € 195,000 €0 € 7,986,040
65.2% 32.4% 2.4% 0.0% 100.0%
€ 5,347,980 € 2,610,500 € 205,000 €0 € 8,163,480
35.6% 82.4% 54.5% 50.9%
€ 1,750,264 € 1,985,764 € 97,560 € 3,833,588
35.1% 81.5% 54.2% 50.5%
€ 1,789,463 € 2,090,522 € 105,885 € 3,985,870
34.4% 80.8% 54.3% 49.9%
€ 1,841,310 € 2,101,453 € 106,600 € 4,049,362
49.1%
€ 3,765,182
49.5%
€ 4,000,170
50.1%
€ 4,114,118
10.6% 2.9% 2.5% 5.0% 21.0%
€ 798,631 € 227,963 € 212,766 € 360,942 € 1,600,301
10.5% 3.0% 2.8% 4.8% 21.1%
€ 774,646 € 223,609 € 215,623 € 359,372 € 1,573,250
9.7% 2.8% 2.7% 4.5% 19.7%
€ 653,078 € 228,577 € 212,250 € 346,948 € 1,440,854
28.1%
€ 2,164,881
28.5%
€ 2,426,920
30.4%
€ 2,673,264
1.0% 1.0%
€ 75,988 € 75,988
1.0% 1.0%
€ 79,860 € 79,860
1.0% 1.0%
€ 81,635 € 81,635
27.1%
€ 2,088,893
27.5%
€ 2,347,060
29.4%
€ 2,591,629
21.0% 0.0% 0.2%
1,595,742 €0 € 12,726
21.0% 0.0% 0.2%
1,677,068 €0 € 12,853
21.0% 0.0% 0.2%
1,714,331 €0 € 12,982
21.2%
€ 1,608,468
21.2%
€ 1,689,922
21.2%
€ 1,727,313
5.9%
€ 480,425
6.3%
€ 657,138
8.2%
€ 864,316
1.2%
€ 86,626
1.1%
€ 90,242
1.1%
€ 91,431
4.8%
€ 393,799
5.2%
€ 566,896
7.1%
€ 772,885
Anno (-2)
(48.84) 2.8%
Anno (-1) 300 67.0% 76.00 2.7%
(50.92) 4.3%
65.5% 32.0% 2.5% 0.0% 100.0%
€ 5,575,740 € 2,694,800 € 210,000 €0 € 8,480,540
65.7% 31.8% 2.5% 0.0% 100.0%
34.4% 80.5% 52.0% 49.6%
€ 1,850,588 € 2,150,450 € 108,990 € 4,110,029
33.2% 79.8% 51.9% 48.5%
50.4%
€ 4,370,511
51.5%
8.0% 2.8% 2.6% 4.3% 17.7%
€ 797,171 € 245,936 € 220,494 € 356,183 € 1,619,783
9.4% 2.9% 2.6% 4.2% 19.1%
32.7%
€ 2,750,728
32.4%
1.0% 1.0%
€ 84,805 € 84,805
1.0% 1.0%
31.7%
€ 2,665,923
31.4%
21.0% 0.0% 0.2%
1,780,913 €0 € 13,112
21.0% 0.0% 0.2%
21.2%
€ 1,794,025
21.2%
10.6%
€ 871,898
10.3%
1.1%
€ 94,134
1.1%
9.5%
€ 777,764
9.2%
HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodolo Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi
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Conti Economici e Performance Prev Numero Camere Tasso di Occupazione Ricavo Medio Camera / (RevPAR) Crescita Ricavo Medio Camera / RevPAR
Anno (1) 300 65.0% 85.00
(55.25)
Voci Ricavi Camere Ristorazione Altri Reparti Operativi Affitti Attivi e Altri Ricavi Ricavi Totali
€ 6,049,880 € 2,965,000 € 242,000 €0 € 9,256,880
65.4% 32.0% 2.6% 0.0% 100.0%
Costi di Reparto Camere Ristorazione Altri Reparti Operativi Costi di Reparto Totali
€ 2,117,458 € 2,372,000 € 123,420 € 4,612,878
35.0% 80.0% 51.0% 49.8%
Reddito Totale dei Reparti
€ 4,644,002
50.2%
Costi Operativi Comuni Costi Generali e Amministrativi Marketing e Vendite Costi di Manutenzione (Ord. e Straord.) Utenze Costi Operativi Comuni Totali
€ 823,862 € 277,706 € 277,706 € 462,844 € 1,842,119
8.9% 3.0% 3.0% 5.0% 19.9%
Reddito Operativo Lordo
€ 2,801,883
30.3%
€ 92,569 € 92,569
1.0% 1.0%
€ 2,709,314
29.3%
Costi di Sistema (cd. System Costs) Costi di Sistema Costi di Sistema Totali Reddito al Lordo dei Costi Fissi Costi Fissi
Affitti Passivi (Immobile) Tasse e Imposte sull’Immobile Assicurazioni (All Risk operatore) Costi Fissi Totali
1,943,945 €0 € 13,400 € 1,957,345
21.0% 0.0% 0.1% 21.1%
Reddito Operativo Netto
€ 751,969
8.1%
Riserve e Accantonamenti per Sostituzioni e Rimpiazzi
€ 185,138
2.0%
Reddito Operativo Netto Rettificato
€ 566,832
6.1%
VALUATION - Metodologie e casi ri & Fabrizio Trimarchi
omici e Performance Previsionali Hotel - P&L Operatore Alberghiero Anno (2) 300 68.0% 86.70 2.0%
(58.96) 6.7%
Anno (3) 300 70.0% 87.57 1.0%
(61.30) 4.0%
Anno (4) 300 70.0% 88.45 1.0%
(61.91) 1.0%
Anno (5) 300 70.0% 89.32 1.0%
€ 6,455,680 € 3,131,000 € 258,000 €0 € 9,844,680
65.6% 31.8% 2.6% 0.0% 100.0%
€ 6,712,240 € 3,221,800 € 268,500 €0 € 10,202,540
65.8% 31.6% 2.6% 0.0% 100.0%
€ 6,779,310 € 3,254,000 € 271,000 €0 € 10,304,310
65.8% 31.6% 2.6% 0.0% 100.0%
€ 6,846,380 € 3,286,900 € 274,000 €0 € 10,407,280
€ 2,253,032 € 2,496,973 € 130,935 € 4,880,940
34.9% 79.8% 50.8% 49.6%
€ 2,335,860 € 2,561,331 € 135,593 € 5,032,783
34.8% 79.5% 50.5% 49.3%
€ 2,338,862 € 2,578,795 € 136,178 € 5,053,834
34.5% 79.3% 50.3% 49.0%
€ 2,362,001 € 2,596,651 € 137,000 € 5,095,652
€ 4,963,740
50.4%
€ 5,169,757
50.7%
€ 5,250,476
51.0%
€ 5,311,628
€ 861,410 € 295,340 € 295,340 € 467,622 € 1,919,713
8.8% 3.0% 3.0% 4.8% 19.5%
€ 877,418 € 306,076 € 306,076 € 459,114 € 1,948,685
8.6% 3.0% 3.0% 4.5% 19.1%
€ 875,866 € 309,129 € 309,129 € 437,933 € 1,932,058
8.5% 3.0% 3.0% 4.3% 18.8%
€ 879,415 € 312,218 € 312,218 € 442,309 € 1,946,161
€ 3,044,028
30.9%
€ 3,221,072
31.6%
€ 3,318,417
32.2%
€ 3,365,467
€ 98,447 € 98,447
1.0% 1.0%
€ 102,025 € 102,025
1.0% 1.0%
€ 103,043 € 103,043
1.0% 1.0%
€ 104,073 € 104,073
€ 2,945,581
29.9%
€ 3,119,046
30.6%
€ 3,215,374
31.2%
€ 3,261,394
2,067,383 €0 € 13,534 € 2,080,917
21.0% 0.0% 0.1% 21.1%
2,142,533 €0 € 13,669 € 2,156,203
21.0% 0.0% 0.1% 21.1%
2,163,905 €0 € 13,806 € 2,177,711
21.0% 0.0% 0.1% 21.1%
2,185,529 €0 € 13,944 € 2,199,473
€ 864,664
8.8%
€ 962,844
9.4%
€ 1,037,663
10.1%
€ 1,061,921
€ 196,894
2.0%
€ 204,051
2.0%
€ 206,086
2.0%
€ 208,146
€ 667,770
6.8%
€ 758,793
7.4%
€ 831,577
8.1%
€ 853,775
Anno (5)
(62.52) 1.0%
65.8% 31.6% 2.6% 0.0% 100.0%
34.5% 79.0% 50.0% 49.0% 51.0%
8.5% 3.0% 3.0% 4.3% 18.7% 32.3%
1.0% 1.0% 31.3%
21.0% 0.0% 0.1% 21.1% 10.2% 2.0% 8.2%
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HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Metodologie e casi Giacomo Morri & Fabrizio Trimarchi
Anno
Ricavi Totali
Canone Minimo Garantito
Anno (1) Anno (2) Anno (3) Anno (4) Anno (5)
€ 9,256,880 € 9,844,680 € 10,202,540 € 10,304,310 € 10,407,280
€ 1,638,969 € 1,654,703 € 1,675,800 € 1,700,309 € 1,725,941
Canone Variabile
& VALUATION - Metodologie e casi Morri & Fabrizio Trimarchi
Canone Effettivo Variabile € 1,943,945 € 2,067,383 € 2,142,533 € 2,163,905 € 2,185,529
21.00%
75.00% Anno Inflazione casuale 1 2 3 4 0.0152 5 0.0223 6 0.0113 7 0.0212 8 0.0132 9 0.0123 10 0.0204 11 0.003 12 0.0128 13 0.017 14 0.0195 15 0.0201 16 0.0242 17 0.0027
1350000 1400000 1450000 1500000 1517100 1542473 1555546 1580279 1595924 1610646 1635289 1638969 1654703 1675800 1700309 1725941 1757267
18
0.0182
1760825
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HOTEL INVESTMENT & VALUATION - Meto Giacomo Morri & Fabrizio Trima
Valutazione dell'Albergo Upscale con Contratto di Lo Anno (1) Canone Effettivo Variabile (Lordo)
€ 1,943,945
Costi Fissi Imposta di registro Imposte Immobiliari (IMU & TASI) Assicurazione
€ 9,720 € 267,240 € 17,340 € 294,300
Costi Fissi Totali Canone Effettivo Netto Terminal Value @ Costi Agency Vendita @ Flussi di Cassa Flussi di Cassa attualizzati @
€ 1,649,645 7.50% 1.00%
8.50%
€ 1,649,645 € 1,520,410
Valore di Mercato albergo Valore di Mercato albergo (arrotondato) Valore / Camera
€ 24,895,139 € 24,900,000 € 83,000
Rendimenti correnti netti (Running Yields)
6.63%
Growth (6° Anno)
1.00%
STMENT & VALUATION - Metodologie e casi iacomo Morri & Fabrizio Trimarchi
lbergo Upscale con Contratto di Locazione Alberghiera Anno (2) Anno (3) Anno (4)
Anno (5)
Anno (6) € 2,207,384
€ 2,067,383
€ 2,142,533
€ 2,163,905
€ 2,185,529
€ 10,337 € 272,585 € 17,687 € 300,609
€ 10,713 € 278,036 € 18,041 € 306,790
€ 10,820 € 283,597 € 18,401 € 312,818
€ 10,928 € 289,269 € 18,769 € 318,966
€ 1,766,774
€ 1,835,744
€ 1,851,087
€ 1,866,563 € 29,431,788 € 294,318
€ 1,766,774 € 1,500,796
€ 1,835,744 € 1,437,219
€ 1,851,087 € 1,335,697
€ 1,866,563 € 1,241,349
7.10%
7.37%
7.44%
7.50%
€ 29,137,470 € 17,859,669
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Esempi di calcolo del rimborso di finanziamenti Tasso di interesse Capitale Finanziato
4.00% € 10,000,000
BULLET 5.00% 1 2 3 Pagamento periodico degli interessi e rimborso del 100% del capitale al termine del finanziamento Debito Iniziale € 10,000,000 € 10,000,000 € 10,000,000 Erogazione € 10,000,000 Oneri Finanziari € 400,000 € 400,000 € 400,000 Rimborso Capitale Servizio debito (Rata) € 400,000 € 400,000 € 400,000 Debito Finale € 10,000,000 € 10,000,000 € 10,000,000 € 10,000,000
BALOON 50.00% 1 2 3 Pagamento periodico degli interessi e rimborso di metà del capitale in 4 periodi, con saldo al termine d Debito Iniziale € 10,000,000 € 8,750,000 € 7,500,000 Erogazione € 10,000,000 Oneri Finanziari € 400,000 € 350,000 € 300,000 Rimborso Capitale € 1,250,000 € 1,250,000 € 1,250,000 Servizio debito (Rata) € 1,650,000 € 1,600,000 € 1,550,000 Debito Finale € 10,000,000 € 8,750,000 € 7,500,000 € 6,250,000
RATA ITALIANA 1 2 3 Pagamento periodico degli interessi e rimborso del capitale in quote costanti durante l'intera vita del fi Debito Iniziale € 10,000,000 € 8,000,000 € 6,000,000 Erogazione € 10,000,000 Oneri Finanziari € 400,000 € 320,000 € 240,000 Rimborso Capitale € 2,000,000 € 2,000,000 € 2,000,000 Servizio debito (Rata) € 2,400,000 € 2,320,000 € 2,240,000 Debito Finale € 10,000,000 € 8,000,000 € 6,000,000 € 4,000,000
RATA FRANCESE 1 2 3 Pagamento periodico degli interessi e rimborso del capitale con rata costante durante l'intera vita del fi Debito Iniziale € 10,000,000 € 8,153,729 € 6,233,607 Erogazione € 10,000,000 Oneri Finanziari € 400,000 € 326,149 € 249,344 Rimborso Capitale € 1,846,271 € 1,920,122 € 1,996,927 Servizio debito (Rata) € 2,246,271 € 2,246,271 € 2,246,271 Debito Finale € 10,000,000 € 8,153,729 € 6,233,607 € 4,236,680
odologie e casi archi
4 5 del finanziamento € 10,000,000 € 10,000,000 € 400,000
€ 400,000 € 10,000,000 € 400,000 € 10,400,000 € 10,000,000 €0
4 5 , con saldo al termine del finanziamento € 6,250,000 € 5,000,000 € 250,000 € 1,250,000 € 1,500,000 € 5,000,000
€ 200,000 € 5,000,000 € 5,200,000 €0
4 5 rante l'intera vita del finanziamento € 4,000,000 € 2,000,000 € 160,000 € 2,000,000 € 2,160,000 € 2,000,000
€ 80,000 € 2,000,000 € 2,080,000 €0
4 5 urante l'intera vita del finanziamento € 4,236,680 € 2,159,876 € 169,467 € 2,076,804 € 2,246,271 € 2,159,876
€ 86,395 € 2,159,876 € 2,246,271 €0