Contrats Maintenance [PDF]

Zitiervorschau

Ministère de l’équipement, des transports et du logement

GUIDE des CONTRATS de MAINTENANCE des BATIMENTS PUBLICS

Centre d’études sur les réseaux, les transports, l’urbanisme et les constructions publiques

Mars 1999

Direction Générale de l'Urbanisme, de l'Habitat et de la Construction

GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

Sommaire INTRODUCTION PARTIE I. LA MAINTENANCE DES BATIMENTS........................................................................................... 7 I.1. I.2. I.3. I.4.

POURQUOI OPTIMISER LES COUTS ET LES PRESTATIONS DE MAINTENANCE ? .................................................8 LES DEFINITIONS ET CONCEPTS DE LA MAINTENANCE DES BATIMENTS ........................................................10 IDENTIFIER ET RECENSER LES POINTS DE MAINTENANCE DANS UN BATIMENT .............................................17 LES CRITERES DE CHOIX POUR EXTERNALISER LES PRESTATIONS DE MAINTENANCE ...................................18

PARTIE II. LA CONTRACTUALISATION DE LA MAINTENANCE........................................................... 21 II.1. II.2. II.3. II.4. II.5.

RAPPEL DES PROCEDURES DE PASSATION DES MARCHES DE FOURNITURES COURANTES ET SERVICES .........23 LA COMPOSITION DES MARCHES DE MAINTENANCE ....................................................................................25 CHOIX REGLEMENTAIRES ET TECHNIQUES POUR PREPARER UN CAHIER DES CHARGES DE MAINTENANCE ...27 SELECTION DES ENTREPRISES ET DES OFFRES ..............................................................................................33 SUIVI ET CONTROLE DES MARCHES DE MAINTENANCE ................................................................................35

PARTIE III. - DES MARCHES SPECIFIQUES POUR CERTAINS OUVRAGES ET PRESTATIONS PARTICULIERES.................................................................................................................................................. 37 III.1. III.2. III.3. III.4. III.5. III.6. III.7.

LE CHAUFFAGE .......................................................................................................................................39 LES ASCENSEURS ET MONTE-CHARGE ELECTRIQUES ...............................................................................43 LES INSTALLATIONS DE DETECTION INCENDIE .........................................................................................44 LES TOITURES ET COUVERTURES.............................................................................................................45 LE SECOND ŒUVRE .................................................................................................................................46 LE NETTOYAGE .......................................................................................................................................47 LA SURVEILLANCE ET LA TELESURVEILLANCE ........................................................................................48

PARTIE IV. - LES PIECES TYPES DES MARCHES DE MAINTENANCE ................................................. 49 IV.1. IV.2. IV.3. IV.4. IV.5. IV.6.

REGLEMENT DE LA CONSULTATION .........................................................................................................50 ACTE D'ENGAGEMENT .............................................................................................................................51 DECOMPOSITION DU PRIX GLOBAL ET FORFAITAIRE.................................................................................52 BORDEREAU DE PRIX UNITAIRES .............................................................................................................53 CAHIER DES CLAUSES ADMINISTRATIVES PARTICULIERES CCAP ............................................................54 CAHIER DES CLAUSES TECHNIQUES PARTICULIERES (CCTP)...................................................................54

PARTIE V. ANNEXES........................................................................................................................................... 59 LES VERIFICATIONS REGLEMENTAIRES DANS LES ETABLISSEMENTS RECEVANT DU PUBLIC, E.R.P. LES CLAUSES ABUSIVES DES CONTRATS DE MAINTENANCE SELECTION DE TEXTES ET OUVRAGES

Page 3

61 65 67

GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

Page 4

GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

Introduction

La conduite de la maintenance des bâtiments requiert des compétences de plus en plus pointues et diversifiées compte tenu de l'accroissement des équipements techniques, de leur complexité et de l'apparition de dispositifs bâtis nouveaux. Les services intérieurs des gestionnaires publics sont souvent insuffisamment structurés ou formés pour assurer l'ensemble des prestations nécessaires ; il est alors nécessaire de faire appel à des prestataires extérieurs privés qu'il faut choisir, contrôler et rétribuer. Ceci doit se faire dans le cadre de contrats ou marchés dont la mise en place et la gestion imposent des compétences techniques et administratives spécifiques. Les Directions Départementales de l’Equipement, et plus spécifiquement leurs services Constructions Publiques, sont sollicités par les maîtres d’ouvrages publics qu'ils assistent déjà lors des opérations d’investissement immobilier au titre des conduites d’opération. Ces services constatent d'ailleurs un accroissement de cette demande particulière d’aide à la passation des marchés de maintenance. Elle s’exprime bien sûr lors des conduites d’opération : il s'agit d'aider à mettre en place les marchés de maintenance nécessaires lors de la mise en service du bâtiment. Plus ponctuellement, les services peuvent être sollicités dans le cadre des activités de gestion de patrimoine ou de conduites des travaux d’entretien ou de maintenance, activités développées selon des contextes locaux. En s’adressant à la DDE, le maître de l’ouvrage est en droit d’attendre une garantie au niveau du respect de la réglementation de la commande publique ainsi qu’une compétence technique de généraliste du bâtiment apte à piloter, lorsque le besoin s’en fait sentir, des prestations supplémentaires de spécialistes. Les services doivent donc connaître un ensemble d’informations essentielles que ce guide propose de rassembler. La plupart de ces informations sont actuellement disponibles dans différents ouvrages techniques et dans les fascicules des groupes permanents d'étude des marchés GPEM de la commission centrale des marchés CCM1. L'objectif du présent ouvrage est donc d'en extraire, et de commenter de façon pratique, l'information technique générale et les procédures nécessaires à l'exercice de cette mission nouvelle d'assistance et conseil à la maintenance.

1

Se reporter à la sélection d'ouvrages en fin du guide.

Page 5

GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

Quatre parties composent ce guide : La première présente les enjeux principaux de maintenance, les définitions et concepts principaux, le contenu technique des prestations et les choix d'organisation. La deuxième expose la contractualisation des prestations de maintenance par étapes, de la mise au point du dossier de consultation des entreprises jusqu'au suivi technique et administratif des marchés. La troisième partie est un recueil de fiches de synthèse de marchés de maintenance d'équipements spécifiques. La quatrième partie détaille le contenu des différentes pièces à établir : règlement de consultation, acte d'engagement, décomposition du prix global et forfaitaire, bordereau de prix et cahier des clauses techniques particulières. Le cahier des clauses administratives particulières fait l'objet d'un "tiré à part", proposant un modèle complet et joint au présent guide. Enfin en annexe le lecteur trouvera un récapitulatif des vérifications obligatoires dans les Etablissements Recevant du Public (E.R.P.), la recommandation de la commission des clauses abusives sur les contrats de maintenance de certains équipements et une sélection d'ouvrages sur le sujet.

Page 6

GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

Partie I. La maintenance des bâtiments

Page 7

GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

I.1. Pourquoi optimiser les coûts et les prestations de maintenance ? La maintenance et l'exploitation technique des bâtiments publics nécessitent des budgets importants. Les quelques chiffres ci-dessous permettent de préciser ces enjeux économiques. La maintenance et l'exploitation participent également à la qualité des bâtiments et comportent certaines obligations. Les gestionnaires en ont la responsabilité et ils doivent donc bien connaître les enjeux fonctionnels et réglementaires.

I.1.1.

Les enjeux économiques

L'analyse des dépenses effectuées pendant toute la durée de vie des bâtiments montre toujours la part très importante de l'exploitation – maintenance. En moyenne, on estime qu'elle représente environ 75% du total. Ce constat amène à promouvoir l'approche des projets en coût global. Le coût global est l'ensemble du montant de l'investissement initial, des coûts différés de fonctionnement (entretien, maintenance, exploitation) et de gestion pendant la durée de vie du bâtiment. L'approche en coût global consiste à rechercher l'optimisation entre la meilleure adaptation aux exigences fonctionnelles et le coût total minimal pendant toute la durée de vie du bâtiment. Les budgets annuels de maintenance restent généralement importants. Les bâtiments offrent de nombreuses fonctionnalités en terme de services ou de confort. Les équipements en conséquence demandent un entretien adapté et souvent coûteux. Principaux ratios de coûts de maintenance et exploitation Coûts d'exploitation des immeubles de bureaux en 1997 Coûts totaux HT/m² utiles Tous immeubles (valeurs médianes) (propriétaire occupant ou locataire unique) A Dépenses annuelles

534 F ( 81,41 Euros)

B Travaux exceptionnels

65 F ( 9,91 Euros)

C Services communs

146 F ( 22,26 Euros)

Total médiane A+B+C 745 F ( 113,57 Euros) (source lettre d'APOGEE n°352 du 11.02.98)

Page 8

GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

Dans le cas des hôpitaux, où les équipements techniques sont particulièrement nombreux et sophistiqués, les coûts de maintenance et exploitation peuvent rattraper en moins de dix ans les coûts initiaux d’investissement. Ainsi du fait de la répétitivité des dépenses de maintenance et d'exploitation, toute démarche d'optimisation représente un enjeu financier majeur. Enfin tout maître d'ouvrage ou gestionnaire est soucieux de la conservation de la valeur de son patrimoine. La qualité de sa maintenance y contribue pour une grande part.

I.1.2. Les enjeux réglementaires

fonctionnels

et

La maintenance est nécessaire au maintien de la qualité des lieux et des diverses fonctionnalités du bâtiment. Les bâtiments publics abritent la plupart du temps des activités de services ; la qualité du lieu y revêt une importance notable et ne peut perdurer sans une maintenance régulière. Tout manque ou toute défaillance dans l’entretien peut avoir de graves conséquences au niveau de l’utilisation du bâtiment, de sa capacité à continuer à assurer les fonctions qui lui sont assignées. Certaines prestations de maintenance ont un caractère obligatoire, principalement au titre de la sécurité des personnes et du Code du Travail. Un bâtiment public est un lieu de travail et généralement un lieu d’accueil du public. Il doit en permanence offrir des conditions de travail correctes et garantir la sécurité des personnes qui le fréquentent, l’ensemble étant précisément réglementé. Si ces réglementations portent sur les dispositifs bâtis et les équipements de sécurité, elles imposent également des obligations d’entretien et de contrôles réguliers.

Page 9

GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

I.2. Les définitions et concepts de la maintenance des bâtiments Les définitions et concepts de la maintenance des bâtiments proviennent principalement de la Norme X 60-010 décembre 1994 - Maintenance - Concepts et définitions des activités de maintenance. Cette norme, établie pour la maintenance industrielle, est en effet aisément transposable aux activités de maintenance du bâtiment.

I.2.1. Les définitions et concepts de la norme X60-010 utilisés par les professionnels de la maintenance bâtiment La norme comporte de très nombreux termes et définitions relatifs à la gestion et à la maintenance des biens durables ainsi que divers concepts relatifs aux contrats de maintenance. Nous n'en présenterons que quelques-uns uns, ceux que les professionnels de la maintenance bâtiment utilisent systématiquement : - la définition de la maintenance, - la typologie de la maintenance, - les niveaux de maintenance, - les 2 types de contrats, de moyens et de résultats. La maintenance des bâtiments Maintenance : ensemble des activités destinées à maintenir ou à rétablir un bien dans un état ou dans des conditions données de sûreté de fonctionnement, pour accomplir une fonction requise. Ces activités sont une combinaison d'activités techniques, administratives et de management. Ainsi la maintenance englobe les prestations attachées au bâtiment et qu'il faut mettre en œuvre régulièrement ou relativement fréquemment dès sa livraison et pendant toute sa durée de vie. Le terme de maintenance tend à remplacer celui, trop vague, d'entretien.

Page 10

GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

Typologie de la maintenance La norme définit 2 catégories de maintenance, la maintenance préventive et la maintenance corrective. Chaque catégorie est elle-même subdivisée en différents types de maintenance dont la définition est reproduite cidessous. A.

Maintenance préventive

Maintenance ayant pour objet de réduire la probabilité de défaillance ou de dégradation d’un bien ou d’un service rendu. Les activités correspondantes sont déclenchées selon : - un échéancier établi à partir d’un nombre prédéterminé d’unités d’usage ; - et/ou des critères prédéterminés significatifs de l’état de dégradation du bien ou du service. A.1. Maintenance systématique Maintenance préventive effectuée selon un échéancier établi à partir d’un nombre prédéterminé d’unités d’usage. A.2. Maintenance conditionnelle Maintenance préventive subordonnée au franchissement d’un seuil prédéterminé significatif de l’état de dégradation du bien. Le franchissement du seuil peut être mis en évidence par l’information donnée par un capteur ou par tout autre moyen. A.3.Maintenance prévisionnelle Maintenance préventive subordonnée à l'analyse de l'évolution surveillée de paramètres significatifs de la dégradation du bien, permettant de retarder et de planifier les interventions. Cette maintenance est, parfois, appelée improprement "maintenance prédictive". B.

Maintenance corrective

Ensemble des activités réalisées après la défaillance d'un bien ou la dégradation de sa fonction, pour lui permettre d'accomplir une fonction requise, au moins provisoirement. La maintenance corrective comprend en particulier : - la localisation de la défaillance et son diagnostic ; - la remise en état avec ou sans modification ; - le contrôle du bon fonctionnement.

Page 11

GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

B.1. Maintenance palliative Activités de maintenance corrective destinées à permettre à un bien d’accomplir provisoirement tout ou partie d’une fonction requise. Appelée couramment “ dépannage ”, la maintenance palliative est principalement constituée d’actions à caractère provisoire qui devront être suivies d’actions curatives. B.2. Maintenance curative Activités de maintenance corrective ayant pour objet de rétablir un bien dans un état spécifié ou de lui permettre d'accomplir une fonction requise. Le résultat des activités réalisées doit présenter un caractère permanent. Ces activités peuvent être : - des réparations, - des modifications ou améliorations ayant pour objet de supprimer la (ou les) défaillances. Les 5 niveaux de maintenance La norme propose un mode de classification des opérations de maintenance industrielle à 5 niveaux. Dans le domaine du bâtiment, la transposition est pertinente surtout pour les équipements techniques. Ci-dessous, nous avons reproduit le classement des opérations de maintenance par J. Perret dans son Guide de la maintenance des bâtiments. Ce classement est basé sur la norme AFNOR. 1er niveau. Réglages simples prévus par le constructeur, au moyen d'organes accessibles, sans aucun démontage ou ouverture de l'équipement ou échange d'éléments accessibles en toute sécurité (voyants, fusibles). 2ème niveau Dépannage par échange standard et opérations mineures de maintenance préventive (exemple : graissage, contrôle de bon fonctionnement). 3ème niveau Réparations mineures, opérations courantes de maintenance préventive (réglage, réalignement, appareils de mesure). Identification et diagnostic des pannes. Réparation par échange, réparation mineure.

Page 12

GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

4ème niveau Travaux importants de maintenance corrective et préventive, à l'exception de la rénovation et de la reconstruction. 5ème niveau Réparation, reconstruction ou exécution de réparations importantes. Contrat de moyens - contrat de résultats Les objectifs fixés à l'entreprise extérieure chargée des prestations de maintenance peuvent être de deux types, obligation de moyens ou obligation de résultats. L'AFNOR les définit comme suit : Contrat de moyens Contrat par lequel une entreprise extérieure s’engage à mettre à disposition d’une entreprise utilisatrice les moyens jugés nécessaires pour réaliser une prestation, sans qu’elle soit pour autant tenue de prouver la réalisation d’un objectif quantifié. Les moyens concernés peuvent être - immatériels (logiciels, etc.) ; - matériels (pièces, outillage, fournitures, etc.) ; - humains (dans le cadre de la législation en vigueur). Commentaires : Le contrat à obligation de moyens ne garantissant pas la qualité des prestations, le contrat avec obligation de résultats est plutôt recommandé en maintenance bâtiment. Il convient de définir très précisément dans le CCAP et le CCTP, ce que le maître d'ouvrage entend par résultat et le niveau qualitatif du résultat attendu : - indisponibilité maximum des équipements, - niveau de confort, - rapidité des dépannages, - niveau des consommations. Les modalités du contrôle y sont également définies : - analyse des tableaux de bord, - réclamations des usagers, - enregistrement de paramètres.

Les moyens jugés nécessaires sont définis dans le contrat, en accord avec les deux parties. Obligations de moyens : Le client est tenu d'apporter la preuve de la faute du prestataire dans l'exécution de ses prestations. Contrat de résultats Contrat par lequel une entreprise extérieure s’engage à réaliser une prestation définie par un (ou des) objectif(s) quantifié(s) et à apporter la preuve de la réalisation de ces objectifs dans des conditions données. Les conditions données peuvent intégrer : - les contraintes liées à l’exploitation des biens, telles que la disponibilité, fiabilité, sécurité, etc. - le délai d’obtention de l’objectif ; - les coûts associés ; - l’environnement, etc. Page 13

GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

La preuve peut être apportée à partir de mesures ou de calculs effectués d’un commun accord entre les deux parties selon des procédures prévues dans le contrat. Obligations de résultats : Le prestataire est présumé responsable en cas de difficulté rencontrée dans l'exécution des prestations. Le prestataire ne peut s'exonérer de cette responsabilité présumée qu'en apportant la preuve de la survenance d'un cas de force majeure, de la faute du client ou de la faute d'un tiers (Articles 1137 à 1147 du Code Civil français et jurisprudence).

I.2.2. L'exploitation – maintenance en bâtiment Le terme exploitation en bâtiment recouvre les différentes dépenses et interventions destinées "à faire fonctionner" le bâtiment pour l'usage qui lui est affecté. La limite n'est souvent pas très claire entre ces dépenses et interventions et celles propres à l'activité de l'occupant, comme par exemple le gardiennage ou le nettoyage. Lors de l'emploi de ce terme, il est prudent de préciser ce qu'il recouvre exactement. L'expression "charges d'exploitation" désigne toutes les dépenses attachées directement au bâtiment : nettoyage, fluides (eau, électricité, gaz, etc.), contrats de maintenance, gardiennage. L'exploitation – maintenance des équipements techniques désigne les interventions destinées à faire fonctionner des équipements techniques du bâtiment, principalement les installations thermiques ; il s'agit de différentes interventions de conduite, surveillance, contrôle et entretien. Des prestations comme le nettoyage de locaux et le gardiennage/sécurité sont liées au bâtiment mais ne relèvent pas de la maintenance. Elles n'en représentent pas moins un poste important de dépenses et sont gérées de manière semblable. Elles seront donc traitées dans le présent ouvrage.

Page 14

GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

I.2.3. La distinction entre interventions de "maintenance courante" et travaux de "grosse maintenance" La maintenance courante recouvre des interventions qui ont un caractère répétitif et relativement fréquent sur une année. Ces interventions sont effectuées par l'équipe d'entretien du site immobilier ou une société spécialisée extérieure. Les travaux dits de "grosse maintenance" sont plus exceptionnels et, sauf cas d'urgence, relèvent d'une programmation pluriannuelle. Ils sont réalisés par une entreprise extérieure ou plus rarement par l'équipe d'entretien, si elle en a les moyens et les compétences. La maintenance "courante" correspond, peu ou prou, aux 3 premiers niveaux de la norme AFNOR, la "grosse maintenance" aux 4ème et 5ème niveaux. Cette distinction entre "maintenance courante" et "grosse maintenance" s'opère aussi dans le cadre de la gestion financière de la maintenance (lignes d'imputations budgétaires) ou encore dans la répartition des charges entre propriétaire et locataire. Là encore, il faut se reporter à des nomenclatures détaillées qui définissent la nature exacte des interventions ou travaux qui relèvent de l'une ou de l'autre.

I.2.4. Exemple de gammes de maintenance pour transformateurs de 315 à 1000 kVA Gammes Tâches associées Contrôle - Contrôle de la mensuel température - Contrôle de la charge SC3N - Pose prise diélectrique Analyse du pour analyse liquide de refroidissement - Analyse du diélectrique par CO3A laboratoire spécialisé Visite annuelle - Nettoyage général - Resserrage visserie SV3A - Resserrage connexions - Contrôle du capot B.T. - Contrôle des équipements de sécurité - Contrôle des bornes [1] type de maintenance : S, C [2] type d'intervention : I, C, V, O, N [3] niveau de maintenance (1 à 3) [4] le fonctionnement pendant l'intervention : N, D, A

Les gammes de maintenance

A chaque type d'équipement correspond des interventions spécifiques de maintenance préventive. La nature de ces interventions se caractérise par plusieurs éléments énumérés ci-dessous et qui sont nommés gammes de maintenance : - le type de maintenance : systématique S ou conditionnelle C - le type d'intervention : inspection I, contrôle C, visite V, opération O, nettoyage N - le niveau de maintenance (1 à 3) qui fixe le niveau de compétences requis, - le fonctionnement pendant l'exécution de l'intervention : normal N, dégradé D, arrêt A et en cas de maintenance systématique - la fréquence de l'intervention. Les gammes de maintenance permettent de quantifier et d'organiser le travail de maintenance. Dans les contrats de maintenance, elles sont présentées sous forme codifiée comme dans l'exemple ci-contre.

Page 15

GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

I.2.5. Le schéma récapitulatif des différents types et niveaux de maintenance à définir dans un contrat de maintenance

Maintenance Corrective

Préventive Systématique

Défaillance Panne Accident

Dépannages Mesures conservatoires Réparation

Conditionnelle

Suivant planning

Suivant état des biens et des équipements

Obligatoire

Sur demande

(à établir au préalable)

Exécution Visites d'inspection Contrôle - Bilans

Page 16

Concepts de maintenance

Evénements

Opérations de maintenance

GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

I.3. Identifier et recenser les points de maintenance dans un bâtiment Les interventions de maintenance sont préconisées par les fournisseurs et constructeurs, dans la documentation technique. L'ensemble de ces préconisations figure dans le dossier d'utilisation, d'exploitation et de maintenance (DUEM), établi à partir du dossier des ouvrages exécutés (DOE). Le tableau ci-dessous présente de façon synthétique, par grands constituants, les principales prestations de maintenance à mettre en œuvre. Une partie de ces interventions ont un caractère obligatoire, essentiellement en application de la réglementation sur la sécurité des personnes et du code du travail. Constituants Clos - couvert - structures couvertures

façades

ouvertures

structures Equipements techniques chauffage - ventilation plomberie - sanitaire électricité téléphonie - courants faibles

Prestations • nettoyage, démoussage • examen visuel de la charpente • traitement préventif des bois de charpente selon type • ravalement • nettoyage • peinture des menuiseries bois • lavage des menuiseries PVC, aluminium et acier sans objet • vérification, nettoyage, réglage, étalonnage • vérifications de fonctionnement • vérifications d’absence de fuites • visite de conformité • entretien

équipements de sécurité

appareils élévateurs Aménagements intérieurs cloisonnements - faux plafonds revêtements de sol ouvertures Aménagements extérieurs Voiries réseaux divers clôtures, portails

• contrôles, nettoyage • reconditionnement des détecteurs • entretien néant • contrôles et réparations • contrôle et révision de la serrurerie, réparations • vérification de la bonne tenue des revêtements • contrôles, curages • contrôle et révision de la serrurerie, réparations

périodicité

caractère obligatoire

selon type 10 ans 10 ans tous les ans 7 ans

x parfois (arrêté municipal)

3 ans

préconisations constructeur 6 mois 1 an préconisations constructeur préconisations constr. 6 mois 4 ans 1 mois au minimum

selon usages selon usages

selon usages 1 an selon usages

Page 17

x

x

x

x

GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

I.4. Les critères externaliser les maintenance

de choix pour prestations de

Les prestations de maintenance étant parfaitement identifiées, il faut définir celles qui peuvent être assurées par le personnel interne et celles qui doivent être confiées à des prestataires privés. En effet assez souvent, les maîtres d'ouvrage publics disposent pour la maintenance courante d'une équipe interne d'entretien. Selon les cas, cette équipe est plus ou moins importante et structurée. Il faut généralement faire appel à des prestataires extérieurs pour compléter les interventions de cette équipe, au moins pour une partie de la maintenance courante : celle relative aux équipements les plus sophistiqués. Lorsque l'équipe d'entretien est réduite voire inexistante, le maître d'ouvrage doit externaliser l'ensemble des prestations. Se pose alors la question de confier à différents intervenants spécialisés ou à un seul généraliste. Certains prestataires de maintenance développent depuis quelques années des offres dites multitechniques et multiservices : Le multitechnique (exploitation et maintenance technique) comprend des prestations telles que l'entretien – réparation du gros œuvre et du second œuvre des bâtiments, la climatisation, le chauffage, l'air comprimé, les courants forts et courants faibles, la GTC (gestion technique centralisée). Le multiservice (facilities management) ajoute au multitechnique l'accueil, le standard, le courrier, les télécommunications, l'archivage, la manutention, la sécurité, le nettoyage, l'entretien des espaces verts…et parfois la maintenance informatique. Chaque mode d’organisation de la maintenance courante, en interne ou en externe, a ses avantages et contraintes qui sont récapitulées dans le tableau ci-contre.

Page 18

GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

Avantages Contraintes Maintenance effectuée par du personnel interne : • maîtrise de tout ce qui concerne • mise en place d’une structure adaptée et de l’exploitation personnels spécialisés compétents • maintien de la connaissance des • formation permanente du personnel constituants du bâtiment • gestion du personnel (absences, congés, • maintien d’un savoir - faire interne départs) Maintenance effectuée par plusieurs prestataires privés • Obligations de moyens et de résultats • mise en place d’une structure de contrôle contractualisées performante • allégement des tâches internes • gestion de plusieurs contrats • perte de la maîtrise de gestion des installations Maintenance effectuée par un seul prestataire privé • Obligations de moyens et de résultats • mise en place d’une structure de contrôle contractualisées performante • allégement des tâches internes • moindre connaissance de l'état global du patrimoine • un seul interlocuteur, un seul contrat : simplification des rapports avec la société extérieure En pratique, la structure de l'organisation de la maintenance se définira à partir de l'analyse des moyens de la maîtrise d'ouvrage et de sa politique de maintenance. Les critères de choix seront les suivants : - technicité des équipements, - effectif et compétence du personnel, - importance des stocks de matériel nécessaire, - facilité à mesurer et à contrôler les résultats.

Page 19

GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

Partie II. La contractualisation de la maintenance

Page 21

GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

II.1. Rappel des procédures de passation des marchés de fournitures courantes et services Les contrats ou marchés de maintenance relèvent de la catégorie des marchés de fournitures courantes et de services. Les procédures qui s'y attachent (publicité, délais de candidatures et de remise des offres) sont les mêmes que pour les marchés de travaux, lorsqu'ils relèvent d'une publicité nationale. Pour ceux relevant d'une publicité européenne, les seuils diffèrent. L'ensemble de ces dispositions est rappelé à la page suivante. Nous attirons l'attention sur le montant du marché à prendre en compte pour son appréciation par rapport aux différents seuils. Les marchés de maintenance prévoient généralement une exécution pluriannuelle.

Commentaires : Pour un marché rassemblant l'ensemble des prestations de maintenance d'un bâtiment, l'appel d'offres restreint reste la procédure la plus adaptée. En effet, il permet la présélection des entreprises autorisées à remettre une offre. Les candidats doivent proposer sur la base du cahier des charges une organisation, les moyens à mettre à disposition du maître d'ouvrage et leur prix. L'investissement en études n'est pas négligeable et il est cohérent de ne le demander qu'à un nombre limité d'entreprises compétentes et les mieux dimensionnées pour les prestations prévues.

Que le marché soit conclu pour une période d'un an reconductible ou pour une période ferme couvrant plusieurs années, c'est le montant TTC estimé des prestations à réaliser correspondant à la durée totale d'exécution du marché qui doit être retenu pour déterminer s'il est obligatoire ou non de lancer une procédure d'appel d'offres. Lorsque ce montant est inférieur à 300 000 F (seuil de passation des commandes hors marché, art. 123 et 321 du code des marchés publics), il peut être établi, après mise en concurrence, des bons de commande qui doivent bien préciser les conditions de réalisation des prestations : prix, délais d'intervention, etc. Commission spécialisée des marchés Pour les prestations de maintenance de bâtiment, le seuil d'examen par la commission spécialisée des marchés est fixé à 5 MF (sont concernés uniquement les marchés de l'Etat).

Page 23

GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

Montant du marché montant inférieur à 300 000 F TTC montant compris entre 300 000 F et 700 000 F TTC

Etat et collectivités locales Marchés négociés Publicité nationale Publicité préalable Facultatif Publicité dans un journal d'annonces légales

Avis d'attribution Facultatif Insertion dans la publication qui a reçu l'avis d'information

Etat et collectivités locales Marchés passés sur adjudication ou appel d'offres Publicité nationale Montant du marché Publicité préalable Avis d'attribution montant inférieur à 300 000 F TTC Au BOAMP ou dans un journal Insertion dans la publication qui a d'annonces légales reçu l'avis d'information montant compris entre 300 000 F et Au BOAMP ou dans un journal Insertion dans la publication qui a 900 000 F TTC d'annonces légales reçu l'avis d'information montant supérieur à 900 000 F TTC Au BOAMP Au BOAMP DELAIS MINIMAUX Procédure ouverte : 36 jours Procédure restreinte : - candidatures 21 jours - offres 21 jours Procédure ouverte avec urgence 15 jours Procédure restreinte avec urgence : - candidatures 15 jours - offres 15 jours

Etat et collectivités locales Marchés de fournitures et services passés sur adjudication ou appel d'offres Publicité communautaire au JOCE Montant du marché Publicité préalable Avis d'attribution montant inférieur à Facultatif Facultatif 900 000 F HTVA - Etat ou 1 300 000 F HTVA - CL montant supérieur à Obligatoire Obligatoire 900 000 F HTVA - Etat ou 1 300 000 F HTVA - CL DELAIS MINIMAUX Procédure ouverte : 52 jours (délai pouvant être réduit à 36 jours si elle a fait l'objet d'un avis de préinformation) Procédure restreinte : - candidatures 37 jours - offres 40 jours (délai pouvant être réduit à 26 jours si elle a fait l'objet d'un avis de préinformation) Procédure ouverte avec urgence impossible Procédure restreinte avec urgence : - candidatures 15 jours - offres 15 jours

Page 24

GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

II.2. La composition des marchés de maintenance Comme tous les marchés publics, les marchés de maintenance sont constitués au moins d'un acte d'engagement et de cahiers des charges comprenant documents généraux et documents particuliers. Les documents généraux sont les suivants : le cahier des clauses administratives générales - Fournitures courantes et services (CCAG-FCS), le cahier des clauses techniques générales (CCTG) lorsqu'il existe. Les documents particuliers sont les suivants : le cahier de clauses administratives particulières (CCAP), le cahier de clauses techniques particulières (CCTP), ou un seul document particulier : le cahier de clauses particulières (CCP), lorsque les clauses techniques ne sont pas trop nombreuses ou détaillées et qu'elles ne justifient pas l'établissement d'un CCTP. Les marchés de maintenance sont constitués au moins de Un acte d'engagement (AE)

Des cahiers des charges CCTG

CCAG-FCS

(s'il existe)

CCAP

CCTP ou bien CCTG

CCAG-FCS

(s'il existe)

CCP et tous autres documents que les parties veulent rendre contractuels

Page 25

GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

En 4ème partie du guide, les différentes pièces particulières d'un dossier de consultation pour l'exploitation - maintenance des bâtiments sont présentées : - règlement de consultation, - acte d'engagement, - bordereau de prix unitaires, - décomposition du prix global et forfaitaire, - CCAP/CCP type, - CCTP. Excepté le CCAP, la spécificité maintenance n'impose pas pour la rédaction des pièces dites "administratives" (règlement de consultation, acte d'engagement) de clauses spécifiques. Il convient de respecter les mentions minimales que tous ces documents doivent comporter, telles qu'elles sont prévues dans le code des marchés publics. Le CCAP/CCP type est reproduit in extenso dans le fascicule joint au présent guide.

Pour la rédaction des CCAP, il convient d'utiliser le fascicule de documentation produit conjointement par la Commission centrale des marchés et l'AFNOR - norme X 60-104 et intitulé "Cahier des clauses administratives particulières types applicables aux contrats de maintenance de certains matériels ou équipements". Ce document est composé de 2 parties : la première comporte des considérations générales et la seconde les clauses types applicables aux contrats de maintenance pour établir le cahier des clauses administratives particulières (CCAP). Ces clauses sont largement commentées. Des indications sont également données pour la rédaction des clauses techniques. Le CCAP type maintenance proposé dans la quatrième partie provient, comme l'indique la norme, de la reconstitution du "CCAP type marchés de prestations de services" et des clauses type maintenance citées ci-dessus, y compris les commentaires. Ce document type doit bien évidemment être adapté à chaque cas.

Page 26

GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

II.3. Choix réglementaires et techniques pour préparer un cahier des charges de maintenance Le cahier des charges transcrit la position prise par le maître de l'ouvrage parmi les options offertes par le code des marchés publics et les normes de contractualisation de la maintenance. A noter : l'application du code des marchés publics n'empêche pas la mise en œuvre des principes de contractualisation définis par la norme. Nous l'expliquons dans cette partie par la présentation des différents points essentiels à définir ou à préciser dans les contrats de maintenance : - la nature de l'engagement de l'entreprise - la forme et le contenu des prix, - la partition des prestations en différents lots ou marchés, - la durée du marché, - la cohérence entre les interventions de maintenance et la garantie constructeur des équipements neufs.

II.3.1. La nature de l'engagement de l'entreprise Nous l'avons vu dans l'exposé des concepts de contractualisation de la maintenance, l'entreprise extérieure peut être soumise à une obligation de résultats ou à une obligation de moyens. L'obligation de résultats est généralement préférable à l'obligation de moyens qui ne garantit pas la qualité des prestations. Toutefois, il convient de bien préciser les résultats attendus, sous forme mesurable : - indisponibilité maximum des équipements, - niveau de confort, - rapidité des dépannages, - niveau des consommations. Il faut aussi prévoir les contrôles des résultats. Le maître de l'ouvrage doit être en mesure de les faire et l'entreprise doit en être informée : - analyse des tableaux de bord, - réclamations des usagers, - enregistrement de paramètres - etc. Tous ces éléments sont précisés dans le cahier des clauses techniques générales.

Page 27

GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

II.3.2.

Forme et contenu des prix

Deux modes de rémunération sont à prévoir : le forfait pour toutes les prestations dont le volume annuel est quantifiable, les bons de commandes pour les autres. Le forfait Commentaires: L'intérêt du forfait est la simplicité et la facilité des prévisions budgétaires. De plus, lorsqu'il rémunère aussi la maintenance corrective courante, il incite l'entreprise à assurer une maintenance préventive de qualité.

Commentaires : Cette double décomposition est utile lors de l'analyse des offres : elle permet de vérifier la validité des prix annoncés et d'évaluer la stratégie de l'entreprise par le rapport maintenance corrective/maintenance préventive notamment. Elle pourra être utile lors du suivi, par exemple pour l'analyse des éventuelles insuffisances dans la prestation ou lors de modifications du bâtiment ou des équipements.

Il s'applique pour toutes les prestations de maintenance préventive systématique. Il s'applique aussi pour des prestations de maintenance préventive conditionnelle et de maintenance corrective : - lorsque le volume de matériels concernés est suffisamment important - ou qu'une étude statistique de ceux-ci permet à l'entreprise de déterminer un prix moyen. Le forfait fait l'objet d'une double décomposition : par équipements ou grands composants, par nature des prestations : -

conduite et surveillance, maintenance préventive, maintenance corrective et remplacement matériel courant, mise à disposition du service d'astreinte, fourniture de consommables et outillage, pièces de rechange dont la valeur est inférieure à un seuil fixé.

Les bons de commandes Commentaires : Les travaux sur bons de commandes seront limités par un montant global annuel figurant au marché. Par ailleurs, ils ne sont pas systématiquement confiés au titulaire. Le marché spécifie que le maître de l'ouvrage se réserve le droit de les mettre en concurrence.

Le volume de certaines interventions correctives ne peut être quantifié, même sur la durée relativement longue d'une année. Le maître d'ouvrage doit pouvoir pourtant les faire réaliser au meilleur prix même si elles présentent un caractère d'urgence. Le mode de rémunération sur bon de commande (en régie d'heures et dépenses contrôlées) répond à ce type d'intervention. Pour disposer d'une base contractuelle de rémunération, l'entreprise indiquera dans son offre : les prix horaires d'intervention selon les catégories de personnel, son coefficient d'entreprise sur les fournitures.

Page 28

GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

II.3.3. La partition des prestations maintenance en différents lots ou marchés Externalisation faible (présence d’une équipe d’entretien) : ⇒ marchés séparés par types d’équipements. Externalisation forte : ⇒ regroupement des prestations dans divers marchés ou bien ⇒ prestataire unique.

de

La stratégie du maître d'ouvrage en la matière dépend du type de moyens à sa disposition. Certains maîtres d'ouvrage disposent d'une équipe interne d'entretien. Si cette équipe est suffisamment étoffée, il ne reste à maintenir en externe qu'un nombre réduit d'équipements techniques spécifiques. Dans ce cas, il est préférable de soustraiter la maintenance à des entreprises spécialisées, par marchés séparés. La cohérence d'ensemble peut s'assurer aisément. Lorsque l'équipe d'entretien est réduite, voire inexistante, le choix doit être fait entre les diverses possibilités : plusieurs marchés séparés, un marché à lots (appelé multitechnique) confié à entreprise unique, ou un marché à lots confié à un groupement conjoint de prestataires. Différents aspects, techniques et relationnels, doivent alors être pris en compte. Le regroupement des prestations sur un même prestataire permet au niveau technique de rationaliser la programmation des interventions ; il est en effet parfois possible d'obtenir un foisonnement des tâches. Au niveau relationnel, le fait de n'avoir qu'un seul interlocuteur peut simplifier le travail du gestionnaire. La séparation des prestations en marchés distincts nécessite de la part du gestionnaire une organisation performante pour coordonner les différentes interventions. En contre partie, le gestionnaire garde la maîtrise directe du suivi de chaque marché, donc de la qualité de toutes les prestations et possède ainsi une connaissance approfondie de l'état de son bâtiment. Parmi les pratiques des grands maîtres d'ouvrages, qu'ils soient publics ou privés, on relève une constante qui est le rejet des offres globales. Les différentes enquêtes récentes rapportées dans les publications spécialisées (Le Moniteur des TP) font ressortir que les maîtres d'ouvrage refusent de confier à un seul prestataire l'ensemble. Ils s'attachent d'autant plus à traiter directement avec les spécialistes compétents que l'exigence de bon fonctionnement des équipements est stratégique pour leur activité.

Page 29

GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

Selon les cas, l'organisation de la maîtrise d'ouvrage, son activité ou la sophistication technique du bâtiment, la structure de la commande de maintenance doit s'adapter. Nous présentons ci-contre un exemple d'organisation des marchés d'un bâtiment public où il n'existe pas d'équipe d'entretien : les prestations d'exploitation technique et maintenance générale ont été regroupées en un seul marché décomposé en sections par corps d'état ou fonctions ; les équipements à technicité particulière, comme les ascenseurs ou les installations de détection incendie, font l'objet de marchés séparés ; les prestations de nettoyage et de gardiennage sont prises en compte au titre de la maintenance du bâtiment. On peut noter que le nettoyage intérieur est regroupé avec l'entretien des espaces verts, de nombreuses entreprises ayant cette double compétence.

Page 30

GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

Exemple de structure de la commande relative à la maintenance Cas d'un bâtiment public important (S.H.O.B : 50 000 m²) Marchés Décomposition en sections corps d'état ou fonctions N°1 - Exploitation technique et maintenance générale

Chauffage, ventilation, climatisation Electricité, courants forts Groupes électrogènes Gestion Technique du Bâtiment (GTB) Plomberie et Protection incendie Equipements de sécurité du personnel Gestion de la Maintenance Assistée par Ordinateur (GMAO)

N°2 - Nettoyage des locaux et entretien des espaces verts

Nettoyage des locaux Vitrerie Entretien des espaces verts Désinsectisation/dératisation

N°3 - Gardiennage et sécurité N°4 - Entretien des appareils élévateurs N°5 - Entretien de l'autocommutateur, système de recherche des personnes et distribution de l'heure N°6 - Vérifications périodiques réglementaires des installations N°7 - Maintenance de la détection incendie et la protection incendie N°8 - Entretien des occultations solaires N°9 - Entretien des installations de contrôle d'accès, de protection intrusion et vidéosurveillance. N°10 - Entretien des toitures-terrasses N°11 - Entretien des extincteurs N°12 - Entretien des appareils de nettoyage des façades N°13 - Entretien des portes et barrières automatiques N°14 - Prestations d'entretien de second œuvre

Serrurerie et ferronnerie, Menuiserie, Petite vitrerie, Peintures, tapisseries, moquettes, plâtres et Autres revêtements, Petite maçonnerie. Page 31

GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

II.3.4. Durée maximum des marchés de maintenance : 5 ans ramenée à 3 ans si la part traitée par bons de commandes est significative par rapport à l'ensemble du marché.

La durée du marché

Pour fixer la durée du marché, le maître d'ouvrage doit faire un compromis entre la nécessité de faire jouer la concurrence suffisamment fréquemment et celle de permettre au prestataire de rentabiliser l'investissement initial de prise de connaissance du bâtiment et de développement de méthodes appropriées, en lui accordant une période suffisamment longue. Le marché est habituellement conclu pour une période d'un an, renouvelable par tacite reconduction. La durée totale, qui est fixée, est de 3, 4 ou 5 ans afin de pouvoir faire jouer la concurrence dans un délai raisonnable (cf. commentaire article 1.1 du CCAP type).

Commentaires : Il est préférable d’utiliser la formule "durée annuelle avec tacite reconduction dans la limite de x ans (3 à 5)" à "durée de x ans avec clause de libre dénonciation anticipée".

Rappelons que les marchés peuvent prévoir des prestations rémunérées hors forfait, sur bons de commande. Le Code des marchés publics, articles 76 et 273, limite à 3 ans la durée des marchés à bons de commandes et à 5 ans lorsque que l'exécution ne peut être confiée à un entrepreneur déterminé. On retiendra donc pour les marchés de maintenance la limite de 5 ans, pouvant être ramenée à 3 ans lorsque la partie à bons de commandes risque de représenter une part significative du marché.

II.3.5.

Maintenance et garantie des équipements

Pour les installations ou équipements neufs sous garantie, seules les prestations à caractère préventif sont à prévoir. Elles sont le plus souvent obligatoires pour bénéficier de la garantie. En cas de pannes ou de dysfonctionnements, le maître de l'ouvrage doit immédiatement informer l'installateur ou le constructeur qui mettra en œuvre les actions correctives nécessaires. Les marchés de maintenance devront donc bien rappeler au titulaire que ses interventions ne doivent pas être de nature à empêcher l'application des clauses de garantie. Il faut limiter la maintenance au préventif préconisé par le constructeur et, en cas de besoin, mettre en œuvre les actions pour bénéficier de cette garantie.

Page 32

GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

II.4. Sélection des entreprises et des offres Selon le patrimoine considéré, il peut être avantageux de procéder par appel d'offres restreint, soit en deux phases : sélection des candidatures consultation des entreprises retenues En première phase, les entreprises présentant des moyens, des qualifications (Qualibat ou autres) et des références en cohérence avec les prestations demandées sont seules amenées à étudier une offre. L'avis d'information devra comporter outre les informations obligatoires, le niveau de qualification attendu. Les critères de sélection des offres doivent être précisés dans le dossier de consultation des entreprises.

En seconde phase, la sélection d'une offre se fait sur la base de divers critères énoncés ci-dessous. la qualité de l'organisation et des moyens proposés : -

équipe, nombre, responsable et intervenants, fonctions du personnel, qualification du personnel, organigramme proposé, qualité du projet assurance qualité, les propositions financières, la compréhension du dossier :

- appréciation de la capacité du candidat à estimer les prestations demandées dont évaluation de la charge de travail, évaluation des fournitures (outillage, consommables et pièces de rechange, etc.). la qualité de l'offre : - présentation, - clarté, - précisions apportées. Le règlement d'appel d'offres précise ces critères ainsi que leur classement par ordre de priorité.

Page 33

GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

Une estimation des prestations doit être établie avant l'appel d'offres.

Le cahier des charges définit précisément le niveau de qualité de travail sur lequel l'entreprise s'engage. Le prix proposé sera comparé au prix estimé avant l’appel d’offre. Il devra aussi être étudié au regard de la double décomposition demandée, par équipement et par nature de prestations : préventives, correctives, budget des petites fournitures, etc. De même, il sera contrôlé par sa mise en rapport avec les moyens que l'entreprise, dans son mémoire justificatif, propose de mobiliser. Les entreprises auront du compléter le CCTP, au niveau des gammes de maintenance, par les temps prévus d'intervention et les niveaux de compétence des personnels affectés aux différentes interventions.

Page 34

GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

II.5. Suivi et contrôle des marchés de maintenance La qualité des prestations d'une entreprise de maintenance nécessite de la part du maître d'ouvrage un cahier des charges clair et un suivi rigoureux.

Comme indiqué en première partie, l'externalisation de la maintenance exige de la part du maître d'ouvrage la mise en place d'une structure de contrôle adaptée. Chaque exigence du maître d'ouvrage exprimée pour l'entreprise sous la forme d'obligations de résultats ou obligations de moyens doit pouvoir être contrôlée et doit l’être effectivement. Le gestionnaire devra disposer des moyens nécessaires : appareils de mesures, mise en service de registres des demandes d’intervention, etc. Il disposera également d’outils de suivi des marchés, de tableaux de bord qui faciliteront son travail. Selon l'importance et le type de patrimoine traité, on utilisera des fiches synthétiques et des tableaux ou bien un logiciel de GMAO pour un patrimoine important ou multi-sites comportant de nombreux équipements techniques. La fréquence des contrôles révèle l'importance que le maître d'ouvrage attache à la réalisation des objectifs contractuels. Des négligences répétées dans le suivi ouvrent à l'entreprise défaillante un champ trop libre. Le maître d'ouvrage perd la maîtrise de la situation, ne connaît plus l'état de ses installations et se retrouve soumis au point de vue de l'entreprise. L'application des sanctions prévues en cas de résultats insuffisants ou manquements doit être pour l'entreprise une réalité qui l'oblige à respecter ses engagements. Les relations entre gestionnaire et représentants des entreprises de maintenance doivent donc être parfaitement organisées : - comptes-rendus de visites, - comptes rendus d'intervention, - rapports de vérification, - fréquence des réunions de suivi, - etc. Cette organisation doit être précisée dans les clauses techniques ou administratives du marché. Les contrats et marchés doivent être régulièrement renégociés ou remis en concurrence, à chaque échéance, tous les 3 à 5 ans. Ils le sont aussi ponctuellement en cas des prestations insuffisantes prouvées ou lors de modifications importantes du bâtiment.

Page 35

GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

Page 36

GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

Partie III. - Des marchés spécifiques pour certains ouvrages et prestations particulières

Page 37

GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

Pour certains ouvrages, dont la maintenance présente un fort enjeu économique ou de sécurité, la commission centrale des marchés a mis au point des recommandations et marchés types. Ces recommandations, établies par des groupes permanents d'étude des marchés (GPEM), sont éditées sous forme de fascicules dans la Collection Marchés Publics au Journal Officiel2. - Marchés d'exploitation de chauffage avec ou sans gros entretien des installations, - Ascenseurs et monte-charge électriques, - Maintenance des installations de détection d'incendie, - Installation de télésurveillance en vue de la protection des biens et des personnes. Marchés de surveillance et d'exploitation. Citons également les fascicules : - Maintenance des extincteurs, - Marchés de nettoyage. Nous présentons ici une synthèse de ces recommandations. Par ailleurs nous abordons également dans cette partie - la maintenance des toitures, - l'entretien du "second œuvre".

2

Les références de ces documents sont indiquées dans la sélection d'ouvrages en annexe.

Page 38

GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

III.1. Le chauffage Le document de référence est le cahier des clauses techniques générales (C.C.T.G.) approuvé par le décret N°87-966 du 26 novembre 1987 - Brochure N°2008 de la collection marchés publics. La mise au point de ce document a été motivée par le besoin des gestionnaires de bâtiment de disposer d'un outil, cadre de contractualisation, pour ce poste important dans les budgets de fonctionnement. Ce C.C.T.G. est applicable à tous les marchés publics. Il est obligatoire pour l'Etat et ses établissements publics. Les marchés d'exploitation de chauffage sont des marchés à obligation de résultats : température des locaux pendant période ou durée de chauffage donnée. Les différents termes de rémunération : Rémunération P1 : fourniture d'énergie Rémunération P2 : prestations de conduite et de petit entretien Rémunération P3 : garantie totale

Les prestations comportent la conduite et les réglages, la surveillance, le petit entretien ; la rémunération correspondante est désignée sous le terme P2. La fourniture d'énergie peut être incluse au marché ; la rémunération correspondante est désignée sous le terme P1. Il existe cinq types de marchés :

Type du marché

Montant P1

Montant P2

MF Marché Forfait

forfait indépendant des conditions climatiques fonction des conditions climatiques

forfait

Durée maximum du marché 8 ans

forfait

5 ans

fonction des quantités de chaleur fournie fonction de la quantité de combustible 0

forfait

5 ans

forfait

5 ans

forfait

5 ans

MT Marché Température extérieure MC Marché Comptage CP Combustibles Prestations PF Prestations Forfait

Ces marchés peuvent tous être assortis d'une clause supplémentaire d'intéressement du titulaire à diminuer les dépenses d'énergie : MFI, MTI, MCI, CPI, PFI.

Page 39

GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

1. Les Marchés à Forfait (MF) sont les plus simples : la dépense est la même (hors évolution des prix du combustible) que l'hiver soit rude ou doux. Cela facilite la gestion budgétaire. Ces marchés s'appliquent à des locaux à chauffage permanent ou à chauffage programmé pendant la durée de chauffe. La durée, 8 ans au lieu de 5 ans, est longue pour étaler les variations climatiques de façon suffisante. L'estimation de la consommation annuelle moyenne doit être faite par un expert. 2. Les Marchés à Température (MT) sont une variante des précédents, où le montant du forfait est corrigé chaque année par la rigueur relative du climat (exprimée en degrés-jours) par rapport à une saison de référence définie dans le marché. 3. Les Marchés à Comptage (MC) sont basés sur la fourniture d'énergie par le prestataire qui fait son affaire du combustible, et est rémunéré au prorata des quantités de chaleur fournies à l'installation en sortie de chaufferie. Cela incite à une bonne gestion de la chaufferie pour obtenir un bon rendement, mais n'incite pas à optimiser la consommation totale de chaleur. 4. Les marchés Combustibles et Prestations (CP) sont rémunérés en fonction des livraisons de combustible assurées par le prestataire. Cela n'incite pas à une bonne gestion de la chaufferie. 5. Les marchés Prestations et Forfait (PF) ne comprennent pas la livraison de combustible. Cela n'incite pas également à une bonne gestion de la chaufferie. Les clauses d’intéressement aux économies d’énergie Compte tenu des remarques faites sur l'incitation plus ou moins grande des contrats à économiser l'énergie par une bonne gestion de la chaufferie (l'intérêt de l'exploitant et celui du maître de l'ouvrage sont souvent contradictoires), des clauses d'intéressement ont été introduites, créant 5 nouveaux types de contrats en "I", MFI, MTI, MCI, CPI et PFI. Ces clauses reviennent à concilier les intérêts des deux parties en partageant les économies ou les dépassements par rapport à un objectif fixé en fonction d'une consommation théoriquement normale de l'installation. Tout l'intérêt des marchés avec intéressement viendra de l'application de ces clauses et des valeurs de base négociées pour chaque installation, ou modifiées en cas de travaux d'économie d'énergie, le but étant de ne léser aucune des deux parties, maître d'ouvrage et exploitant.

Page 40

GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

Les degrés jours unifiés (DJU) servent à calculer les consommations théoriques selon les saisons de chauffe.

Conditions climatiques - marché MT et marchés en "I" Le marché prévoit une consommation théorique, pour la saison de chauffe considérée et pour la température contractuelle des locaux. Cette consommation théorique est définie par un nombre de degrés jours. Ce nombre est la somme sur la saison de chauffe du nombre de degrés d'écart entre la température extérieure et la température intérieure contractuelle pour les jours de chauffage. La base de calcul est les degrés jours unifiés DJU (température intérieure 18°) diffusés par le COSTIC pour un certain nombre de stations météo de référence. Marché d'exploitation avec garantie totale (P3) Les collectivités locales (uniquement elles et pas l’Etat) qui désirent, moyennant une redevance annuelle forfaitaire P3, voir le titulaire d'un marché d'exploitation maintenir le matériel en parfait état de fonctionnement et si nécessaire assurer son renouvellement peuvent souscrire des marchés d'exploitation avec garantie totale - Brochure N°5602 collection marchés publics - dont la durée peut alors atteindre 16 ans. Il existe 2 types de garantie totale : − garantie totale à répartition (GTR) Les travaux de maintenance sont à la charge du titulaire. Il est tenu un compte d'exécution enregistrant, annuellement, les redevances P3 versées et les dépenses effectuées ; le solde éventuel (positif ou négatif) est partagé entre les parties en fin de contrat. − garantie totale (GT) Il n'y a pas de répartition en fin de contrat.

Page 41

GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

La rémunération P3 n'est pas autorisée pour les bâtiments de l'Etat mais il est possible d'intégrer au marché d'exploitation – maintenance des travaux de gros entretien.

Marché d'exploitation avec gros entretien La garantie totale n'est pas admise pour les marchés de l'Etat. Pour y suppléer au moins partiellement, le C.C.T.G. prévoit la possibilité d'ajouter à la prestation P2 certains travaux dits de gros entretien. Ce ne sont pas des travaux de refonte importants, comme la réfection totale d'une chaufferie qui doit faire l'objet d'une consultation particulière et d'un marché séparé (voir guide des opérations de maintenance – CERTU - 1998). Ces travaux intitulés dans le CCTG "gros entretien" sont classés en 3 groupes : − les travaux programmés annuellement pour un montant global forfaitaire F ; − des travaux prévus sur la durée du marché pour un montant estimatif C ; − des travaux soit imprévus, soit urgents pour un montant estimatif I. Les travaux estimés en valeur C ou I sont réglés :

Exemples de coûts de P2 (HT / an) : - Chaudière fioul 220 kW : 17 000 F (2 591,63 Euros) - Chaudière gaz 1000 kW : 18 000 F (2 744,08 Euros)

− pour la main d'œuvre par application aux temps constatés des prix horaires indiqués dans la soumission ; − pour les matériels mis en œuvre, suivant les factures des fournisseurs affectées du coefficient d'entreprise indiqué dans la soumission.

Page 42

GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

III.2. Les ascenseurs et monte-charge électriques Le document de référence est la recommandation F2-84 du 16 mai 1984 - Brochure N°5653-II de la Collection Marchés publics du Journal officiel qui propose un cadre de marché comprenant acte d'engagement et cahier de clauses particulières (C.C.P.). L'arrêté interministériel du 11 mars 1987 a obligé les entreprises d'entretien des ascenseurs à proposer au choix des clients les deux types d'abonnement ou forfait ci-dessous : − l'entretien normal destiné à maintenir les ascenseurs et montecharge dans de bonnes conditions de sécurité et de fonctionnement, visites périodiques d'entretien, dépannages, contrôles obligatoires, tenue du carnet d'entretien. Il comprend la réparation de certaines pièces usées par le fonctionnement, celles concernant cabine et paliers ; Commentaires: La pratique veut pour les ascenseurs, de les faire entretenir par les constructeurs. Nous recommandons donc, pour la construction, de consulter sur l'ensemble installation et maintenance. De plus, confier au constructeur la maintenance des premières années de fonctionnement permet de faciliter la cohérence entre garantie de l'installation et entretien. Pour le renouvellement des marchés, la mise en concurrence est possible : les entreprises qui construisent, installent et maintiennent peuvent faire une offre de maintenance d'appareils concurrents.

− l'entretien complet comprend les prestations de l'entretien normal plus la réparation ou le remplacement des pièces usées par le fonctionnement normal de l'appareil, celles concernant gaine et machinerie. La rémunération est forfaitaire. Les travaux non compris dans l'entretien normal et dans l'entretien complet doivent être soumis à l'accord du maître d'ouvrage avant leur exécution et font l'objet d'une facturation séparée. Les marchés d'entretien d'ascenseurs sont des marchés à obligation de résultats : dans ce cas, il s'agit de la disponibilité de l'équipement. Des pénalités pour indisponibilité des appareils sont prévues ; Pour cela, on additionne les heures d'indisponibilité : − les heures correspondant à un dépannage, − éventuellement les heures de retard dans le dépannage affectées du coefficient 2,

Exemples de coûts de maintenance d'entretien complet (HT / an) : - Ascenseur (300 kg – 1m/s – 5 niveaux – course 12 m) : 6 000 F (914,69 Euros) - Ascenseur (1 000 kg – 1,6 m/s – 12 niveaux - course 34 m) : 18 400 F (2805,06 Euros)

− les heures correspondant à l'entretien préventif affectées d'un coefficient 0,5. Si au cours de l'exercice, le rapport du nombre d'heures d'indisponibilité au nombre d'heures de fonctionnement maximal dépasse le taux convenu, des réfactions proportionnelles au dépassement seront appliquées sur la rémunération de l'entreprise.

Page 43

GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

III.3. Les incendie

installations

de

détection

Le document de référence est la recommandation N° E1-87 du 4 mars 1987 - Brochure N°5629 de la collection Marchés publics du Journal officiel. L'objectif est de maintenir à tout moment l'aptitude au bon fonctionnement de l'ensemble de l'installation. Il convient de se reporter aux préconisations des constructeurs. Le maître de l'ouvrage doit choisir entre deux options possibles : Commentaires : Compte tenu de la spécificité des matériels concernés, il est recommandé de faire effectuer la maintenance soit par le constructeur ou l'installateur, soit par un prestataire de services ayant un contrat d'assistance avec le constructeur. Lors de la réalisation d'une installation neuve, la mise en concurrence doit porter à la fois sur l'installation et sur la maintenance pour prendre en compte le critère de coût global.

un marché de services complets – option 1 (toujours préférable), rémunérée par forfait et qui comporte : • les vérifications d'aspect, • la vérification de l'installation et l'échange des détecteurs, • la vérification des automatismes ; • les essais à l'aide des foyers de contrôle d'efficacité (FCE) ne sont pas compris dans le marché et sont à la charge du maître d'ouvrage ou du titulaire selon le résultat positif ou négatif de l'essai. Il s'agit d'un marché à obligation de résultats et de moyens. un marché de services partiels - option 2 qui comporte

Exemple de coûts de maintenance de services complets (HT / an) : - Installation (1 centrale – 43 détecteurs – 1 report : 12 000 F (1 829,39 Euros)

• soit maintenance préventive systématique rémunérée sur la base d'un forfait, • soit maintenance préventive conditionnelle rémunérée sur la base de prix unitaires, • soit maintenance corrective rémunérée sur la base de prix unitaires. Il s'agit d'un marché à obligation de moyens.

Page 44

GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

III.4. Les toitures et couvertures Se reporter au Guide sur les contrats d'entretien des toitures/couvertures - Direction de la Construction - C.E.T.E. Méditerranée - avril 1991 qui comporte notamment les recommandations d'entretien des DTU et propose des modèles de contrats.

Les D.T.U. relatifs aux différents types d'étanchéité et éléments de couvertures détaillent les opérations de maintenance et leurs fréquences. Ainsi dans le chapitre 1 du D.T.U. 43 - Travaux d'étanchéité des toitures terrasses et des toitures inclinées - on relève les principaux points d'entretien à assurer, reproduits cidessous dans leur intégralité : − l'enlèvement périodique des mousses, des herbes et de la végétation, − le maintien en bon état de fonctionnement des évacuations d'eau pluviales, − le maintien à leur emplacement primitif des protections meubles, − le maintien en bon état des ouvrages accessoires (solins, etc.), − le maintien en bon état des ouvrages de gros œuvre concourant à l'étanchéité, rebouchages de fissures, réfection de joints, etc. (larmier, acrotères, corniches, souches, bandeaux...). L'emploi de produits dits "désherbants" est possible sous réserve qu'il n'y ait pas d'incompatibilité entre eux et les éléments constituant l'étanchéité, sa protection et les dispositifs d'évacuation d'eaux pluviales. Les marchés passés pour l'entretien de l'étanchéité de toitures sont des marchés à obligation de moyens. Le titulaire fait intervenir le personnel compétent pour effectuer les points d'entretien listés plus haut. La rémunération se fait sur la base d'un forfait pour les points d'entretien systématique et sur bordereau de prix pour les points d'entretien conditionnel. La fréquence des interventions programmables sur toitures étant faible - visite une fois par an pour examen, contrôle, entretien et rapport - elles peuvent ne pas donner lieu à établissement de marchés mais être réglées sur factures. Ce sera le cas pour les bâtiments petits ou moyens.

Commentaires : Quelle que soit la forme prévue pour le faire réaliser, l'entretien est nécessaire. La garantie décennale ne dispense pas de l'entretien préconisé pour chaque type d'ouvrage. Un entretien adapté prolongera sa durée de vie.

Il est alors demandé aux entreprises consultées d'établir un devis détaillant les prestations. Toutefois, lorsque des réparations ponctuelles sont à prévoir du fait de l'état ou de l'ancienneté de la toiture, la formule de contrat ou marché est mieux adaptée car elle peut fixer un coût annuel prévisionnel de ces interventions et surtout leur mode de calcul (temps d'intervention, coût des fournitures).

Page 45

GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

III.5. Le second œuvre L'entretien sur le second œuvre concerne divers corps d'état. Il comporte aussi bien des prestations systématiques que des interventions ponctuelles. Il s'agit de rénover à intervalles assez réguliers les peintures ou tapisseries, les revêtements de sol, de vérifier suffisamment fréquemment l'état des ouvrages, mais aussi d'être en mesure de procéder aux diverses réparations nécessaires en serrurerie, menuiserie, vitrerie, petite maçonnerie, etc. Ces prestations sont souvent assurées en interne, mais leur contractualisation avec un prestataire externe est possible. Il s'agit d'un marché à obligation de moyens : le titulaire fait intervenir le personnel compétent selon la nature des tâches à réaliser et se charge des petites fournitures, définies par leur montant inférieur à un seuil fixé. La rémunération se fait sur la base d'un forfait annuel. Il se compose du montant global de la main d'œuvre pour un nombre d'heures d'intervention fixé pour l'année et du budget des petites fournitures - consommables et pièces de rechange. Le marché peut prévoir aussi la possibilité de prestations exceptionnelles, hors forfait, pour des travaux plus importants. La rémunération est calculée sur la base des coûts de main d'œuvre remis dans la soumission et des coûts de fournitures sur bordereau de prix unitaires ou sur devis. Les prix des devis sont ceux du fournisseur affectés du coefficient d'entreprise proposé dans la soumission. Pour ces travaux, le maître de l'ouvrage se réserve la possibilité de procéder à une mise en concurrence ; elle est d'ailleurs très souhaitable.

Page 46

GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

III.6. Le nettoyage Les documents de référence sont : le guide pour le nettoyage des locaux, recommandation N° G1-87, Brochure CCM Mod. 10075 – 1988. la norme NF X 50-794-1 Novembre 1997 Activités de service de nettoyage industriel - Système de contrôle de résultat sur site - Partie 1 : Concepts d'élaboration et de mise en œuvre. la norme FD X 50-794-2 Novembre 1997 Activités de service de nettoyage industriel - Système de contrôle de résultat sur site - Partie 2 : Exemples d'application. le projet de norme AFNOR X 50-792 – Avril 1999 Activités de service de nettoyage industriel - Méthode de mesurage de l'empoussièrement des surfaces dures. Le guide CCM comporte tous les documents types nécessaires : - Règlement Particulier d’Appel d’offres (RPAO), - Acte d’engagement (AE), - Cahier des clauses administratives particulières (CCAP), - Cahier des clauses techniques particulières (CCTP).

Prix moyens de nettoyage : Entre 80 et 105 F HT/m² balayable Entre 12,20 et 16,01 Euros HT/m² balayable

Les marchés de nettoyage sont des marchés à obligation de résultats : tels locaux à nettoyer, moyennant tels critères de qualité de la prestation. Les critères de qualité ont pour but de faciliter la définition et le contrôle de la qualité des prestations. La rémunération est forfaitaire et des travaux hors forfait peuvent faire l'objet de bons de commandes facturés sur bordereau de prix.

Page 47

GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

III.7. La Surveillance télésurveillance

et

la

Le document de référence est la recommandation J1-90 relative aux marchés de surveillance et télésurveillance, Brochure CCM N°5629 – 1990. Ce document comporte les actes d’engagement types et les cahiers des clauses particulières types relatifs à la surveillance et la télésurveillance. Ces marchés sont des marchés à obligation de moyens (effectifs) et de résultats (continuité du service). La rémunération est forfaitaire. Les éventuelles prestations supplémentaires sont rémunérées sur bordereau de prix.

Page 48

GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

Partie IV. - Les pièces types des marchés de maintenance

Page 49

GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

IV.1. Règlement de la consultation Cette pièce doit comporter, au minimum, les informations suivantes : − la date et l’heure limites de remise des offres (en page de garde), − l'objet de l'appel d'offres, − les identifiants de l'administration ou collectivité qui passe le marché, − la procédure de consultation (ouvert ou restreint), − les divisions en lots et tranches, − les conditions de remise des offres, − la date de validité des offres, − le mode de transmission de l'offre, − les pièces constituant l'offre, − les critères de jugement des offres, − les conditions de modifications de détails du dossier de consultation par le maître de l'ouvrage, − l'autorisation ou non de variantes, − la visite des installations (qui peut être rendue obligatoire).

Page 50

GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

IV.2. Acte d'engagement Cette pièce doit comporter, au minimum, les informations suivantes : - l'indication des parties contractantes, - l'engagement du candidat, - le délai d'acceptation de l'offre, - l’objet de l'appel d'offres, - le prix de l'offre, - le montant sous-traité, le cas échéant, - la formule pour le nantissement, - la durée du marché, - la formule relative à l'avance forfaitaire, - les modalités de paiement, - les formules d'approbation du marché (signatures). L'acte d'engagement comporte également en annexe : - le formulaire d'acceptation des sous-traitants ou acte spécial, - le formulaire pour paiement par lettre de change relevé (LCR).

Page 51

GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

IV.3. Décomposition du prix global et forfaitaire Une double décomposition du prix global et forfaitaire sera demandée aux candidats : - par équipement ou type d'équipement, - fonctionnelle (par nature des prestations).

1 2 3 4 5 6 7

1 2 3 4 5

Exemple: Décomposition technique du forfait annuel : Désignation des ouvrages Chauffage, climatisation, ventilation Electricité, courants forts Groupes électrogènes GTB Plomberie et protection incendie Equipements de sécurité du personnel GMAO Prix global et forfaitaire - montant HT Décomposition fonctionnelle : Prestations Conduite et surveillance Maintenance préventive Maintenance corrective et remplacement du matériel courant Mise à disposition du service d'astreinte Fournitures de consommables, pièces de rechange et outillage Prix global et forfaitaire - montant HT

Page 52

Montant HT

Montant HT

GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

IV.4. Bordereau de prix unitaires Le bordereau de prix unitaires est à établir pour les travaux hors forfait. Rappelons que ces travaux non prévisibles doivent représenter une partie marginale par rapport au forfait. Le bordereau de prix unitaires peut être constitué comme suit : Frais de personnel - taux horaires -

Ingénieur Technicien Agent technique Ouvrier professionnel

FHT/heure FHT/heure FHT/heure FHT/heure

Taux de majoration pour - de 20 H à 22H - heures de nuit (22H à 6H) - samedi - dimanche et jours fériés

% % % %

Achat de matériel - Coefficient d'entreprise sur les factures d'achat de matériel (pour fournitures hors forfait) : K=

Page 53

GUIDE "Les contrats de maintenance des bâtiments publics"

IV.5. Cahier des clauses administratives particulières CCAP Voir "tiré à part" ci-joint proposant un modèle type complet.

IV.6. Cahier des clauses particulières (CCTP)

techniques

Pour illustrer le contenu d'un cahier des clauses techniques particulières, nous proposons ci-après un exemple de sommaire de CCTP, celui du Nouveau Palais de Justice de Lyon dont la surface hors œuvre nette est d'environ 50 000 m². Cet exemple illustre ce qu'est le contenu d'un CCTP et comment il peut être structuré.

Page 54

MARCHE PUBLIC DE MAINTENANCE ET DE SERVICES MINISTERE DE LA JUSTICE Préfecture du Rhône Direction Départementale de l'Equipement _________________ NOUVEAU PALAIS DE JUSTICE DE LYON _________________ APPEL D'OFFRES RESTREINT RELATIF A L'EXPLOITATION TECHNIQUE ET LA MAINTENANCE GENERALE _________________ (LOT 1) DOSSIER DE CONSULTATION DES ENTREPRISES (D.C.E.)

CAHIER DES CLAUSES TECHNIQUES PARTICULIERES (C.C.T.P.)

GESTEC SA 104 bis rue Pelleport 75020 PARIS Tél. : 43.61.63.00 Fax : 43.61.96.98

Janvier 1995 V 02 Réf. : T-CCTP.DOC

SOMMAIRE ARTICLE 1 – SITUATION ET NATURE DES INTALLATIONS

1

1.1. LIEU D'EXECUTION

1

1.2. DESCRIPTION DU SITE

1

1.3 SITUATION DES LOCAUX TECHNIQUES PAR NIVEAU

1

1.4. SITUATION DES GROS EQUIPEMENTS (SANS LOCAUX TECHNIQUES°

3

1.5. DECOMPOSITION EN SECTIONS ET CONSISTANCE DES SECTIONS

4

1.5.1. Décomposition en sections

4

1.5.2. Consistance des sections

5

CVC : production thermofrigorifique

5

CVC : traitement d'air et traitements terminaux

6

Les courants forts

7

Les groupes électrogènes

7

Gestion Technique du Bâtiment

7

Plomberie, protection incendie

8

Sécurité du personnel

8

GESTION DE LA MAINTENANCE ASSISTEE PAR ORDINATEUR

9

1.6. DESCRIPTION DES INSTALLATIONS

9

ARTICLE 2 – CONTENU DES PRESTATIONS

10

2.1. CONDUITE ET SURVEILLANCE GENERALE

10

2.2 OPERATIONS DE MAINTENANCE PREVENTIVE

11

2.2.1. La maintenance préventive systématique

11

2.2.2. La maintenance préventive conditionnelle

12

2.3. LA MAINTENANCE CORRECTIVE

12

2.4. PRESTATIONS MINIMALES POUR L'ONDULEUR ET SES BATTERIES

13

2.5. PRESTATIONS MINIMALES POUR LES BATTERIES ECLAIRAGE DE SECURITE

13

2.6. PRESTATIONS MINIMALES POUR LA GESTION TECHNIQUE DU BATIMENT

13

2.7. CONTROLE ET REGLAGES DES DEBITS D'AIR, DES TEMPERATURES

14

2.8. ANALYSE DES EAUX

14

2.9. RELEVES DE CONSOMMATIONS

14

2.10. DOCUMENTS D'EXPLOITATION

15

2.10.1 Documents consultables sur le site

15

Cahier d'appel

15

Cahier d'événement

15

Palais de Justice de Lyon

CCTP – Exploitation Technique et Maintenance Générale

Fiches d'identité et de santé des matériels

16

Plans et notices descriptives des installations

16

Gestion de stock

16

2.10.2. Documents à fournir au RSEM

16

2.11. UTILISATION D'UN LOGICIEL DE GMAO

16

2.11.1- Configuration matériel et logiciels

16

2.11.2- Initialisation

17

2.11.3- Exploitation

17

ARTICLE 3 – DEFINITION DES OBJECTIFS

19

3.1. OBJECTIFS DE RESULTAT

19

Plan de gestion de la qualité

19

3.2. OBJECTIFS DE CONSOMMATIONS

21

- les consommations calorifiques et frigorifiques EJP

21

- dépassement de puissances souscrites, consommation d'énergie réactive et basculement sur EDF en période 21

ARTICLE 4 – CALCULS ET APPLICAITONS DES PENALITES

22

4.1. INTERRUPTION DE FONCTIONNEMENT ET DE SERVICE

22

4.2. DELAI DE REMISE EN ETAT DEFINITIVE

22

4.3. DEPASSEMENT DU DELAI D'INTERVENTION

24

4.4. RETARD DANS L'EXECUTION DE LA MAINTENANCE PREVENTIVE

24

4.5. NON-RESPECT DES OBJECTIFS DE CONSOMMATION

24

4.5.1. Les consommations en chaud et froid

24

4.5.2. Basculement sur réseau EDF en période EJP

24

4.5.3 Dépassement de la puissance souscrite et consommation d'énergie réactive

25

4.6. NON-RESPECT DES DATES DES INTERVENTIONS PROGRAMMEES

25

4.7. ABSENCE AUX REUNIONS PROGRAMMEES

25

4.8. NON-RESPECT DU PERSONNEL MINIMUM

25

4.9. NON-REMISE DE DOCUMENT D'EXPLOITATION A FOURNIR

25

4.10. NON-PRESENTATION DE DOCUMENT A PRESENTER

26

4.11. NON-RESTITUTION DES DOCUMENTS TECHNIQUES EN FIN DE CONTRAT

26

ANNEXES ANNEXE 1 :

DONNEES TECHNIQUES (REPERAGE DES BATIMENTS- CHAINES FONCTIONNELLES ET NOMENCLATURES DE EQUIPEMENTS)

ANNEXE 2 :

GAMMES DE MAINTENANCE

ANNEXE 3 :

CAHIER DES CHARGES DE GMAO

Palais de Justice de Lyon

CCTP – Exploitation Technique et Maintenance Générale

GUIDE "Les marchés de maintenance des bâtiments publics"

Partie V. ANNEXES Les vérifications réglementaires dans les Etablissements recevant du public, E.R.P. Les clauses abusives des contrats de maintenance Sélection de textes et ouvrages

Page 59

GUIDE "Les marchés de maintenance des bâtiments publics"

ERP VERIFICATIONS REGLEMENTAIRES (Liste établie par SOCOTEC – Novembre 1998) ELECTRICITE Vérifications périodiques • Ensemble des installations

1 an

Vérifications ponctuelles • Ensemble des installations - Avant mise en service, après modification - Sur mise en demeure • Conductibilité des sols des salles d’opération et d’anesthésie

• • • • • •

C.T. 3R 232-1-12 Décret du 14.11.88 – art. 53 Art. R 123-43 du C.C.H. Règlement de sécurité art. EL 14 Normes NFC 15-100 et 15-211 GH 59 si le bâtiment est classé IGH

•

C.T. R 232-1-12

• • •

Décret du 14.11.88 – art. 53 Décret du 14.11.88 – art. 54 Norme NFC 15-211

INCENDIE Vérifications périodiques Pour tous les équipements •

1 an

Robinets d’incendie armés

1an • Extincteurs automatiques - à eau (de type sprinkler) - au CO²

1 an 6 mois 1 an 6 mois

- au halon 13 01

1 an 6 mois

•

Extincteurs portatifs ou sur roues

1 an

•

Installations de désenfumage

1 an

Installations de détection automatique • Systèmes de sécurité incendie • Equipement d’alarme et d’alerte

1 an 6 mois 1 an 1 an

•

•

Portes, rideaux, trappes, volets et autres éléments de fermeture

Vérifications ponctuelles • Avant mise en service

1 an

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

C.T. R 232-1-12 C.T. R 232-12-21 ERP – art. MS 73 et PE 4 GH 59 si le bâtiment est classé IGH Règle R5 de l’APSAD – art. 5-1-2 NFS 62-201 –art.8-6 ERP – art. MS 73 et PE 4 GH 59 si le bâtiment est classé IGH NFS 62-212 –art. 6 / Règle R1 de l’APSAD – art. 1-5-2 ERP – art. MS 73 et PE 4 GH 59 si le bâtiment est classé IGH Note d’information technique 239 du 16.09.80 – art. 4 Règle R3 de l’APSAD – art. 10-6 ERP – art. MS 73 et PE 4 GH 59 si le bâtiment est classé IGH S 62-101 art. D1/ Règle R2 de l’APSAD – art. 2-2-3, note d’information technique 233 du 07.11.78 – art.3 ERP – art. MS 73 et PE 4 GH 59 si le bâtiment est classé IGH Règle R4 de l’APSAD – art. 5-1-2 ERP – art. DF 8 et PE 4 / NFS 61-933 Annexe A Règle R17 de l’APSAD – art. 12-3 ERP – art. MS 73 et PE 4 / NFS 61-933 Annexe A Règle R7 de l’APSAD – art. 6-4 ERP – art. MS 73 et PE 4 / NFS 61-933 Annexe A ERP – art. MS 73 et PE 4 / NFS 61-933 Annexe A GH 59 si le bâtiment est classé IGH ERP – art. MS 73 / NFS 61-933 Annexe A GH 59 si le bâtiment est classé IGH Règle R16 de l’APSAD – art. 3-5 C.T. R 235-4-16 ET R 232-12-21 ERP – art. MS 73 et PE 4 / Règles APSAD

3

C.T. : Code du travail C.C.H. : Code de la Construction et de l’Habitation

Page 61

GUIDE "Les marchés de maintenance des bâtiments publics"

APPAREILS A PRESSION DE GAZ Vérifications périodiques • Appareils fixes ou mi-fixes • Appareils - fixes (avant réépreuve) - mi-fixes ou mobiles (avant réépreuve) - visites en fonctionnement Vérifications ponctuelles • Tous appareils • Canalisations d’usine

3 ans

•

Décret du 18.01.43 modifié, arrêté du 23.07.43 – art. 16-17

10-5 ans 5-1 ans 1 an

• •

Décret du 18.01.43 modifié Arrêté du 23.07.43 – art.13

•

Décret du 18.01.43 modifié, arrêté du 23.07.43 – art.13

•

Arrêté du 15.01.62 – art. 8-12

APPAREILS A PRESSION DE VAPEUR Vérifications périodiques • Tous appareils • Appareils fixes (visite avant réépreuve) • Appareils à couvercle amovible • Visites en fonctionnement • Générateurs exploités sans présence humaine Vérifications ponctuelles • Tous appareils • Appareils à couvercle amovible • Canalisations d’usine • Générateurs exploités sans présence humaine - visite initiale

18 mois

•

Décret du 02.04.26 modifié art. 39

10 ans 18 mois 1 an

• • •

Décret du 02.04.26 modifié – art. 5 et 6 Arrêtés du 16.12.80 et 16.02.89 –art.7 Circulaire du 26.09.69

1 an

•

Arrêté du 01.02.93

• • • •

Décret du 02.04.26 modifié – art. 5 et 6 Arrêté du 16.02.89 – art.6 Arrêté du 15.01.62 – art.8-12 Arrêté du 01.02.93

AERATION – ASSAINISSEMENT Vérifications périodiques • Locaux à pollution non spécifique • Locaux à pollution spécifique (laboratoires, stockage de produits dangereux, locaux sanitaires, ateliers…) • Systèmes de recyclage Vérifications ponctuelles • Sur mise en demeure

1 an 1 an

6 mois

• • •

C.T. R 232-1-12 Arrêté du 08.10.87 art. 3 Arrêté du 08.10.87 –art.4

• • •

Arrêté du 08.10.87 – art. 4 C.T. R 232-5-10 Arrêté du 09.10.87 – art. 1

INSTALLATIONS THERMIQUES Vérifications périodiques • Installations thermiques • Alimentation en combustible et en fluide frigorigène • Brûleurs et foyers • Dispositifs de protection

3 ans 1 an

• • •

C.T. R 232-1-12 (sécurité) Décret du 16.09.98 (énergie) Règlement de sécurité – art. CH58

1 an 1 an

• •

Règlement de sécurité – art. CH58 Règlement de sécurité – art. CH58

Page 62

GUIDE "Les marchés de maintenance des bâtiments publics"

PORTES ET PORTAILS AUTOMATIQUES Vérifications périodiques

•

6 mois

Arrêté du 21.12.93

ASCENSEURS ET MONTE-CHARGE Vérifications périodiques • Installations complètes •

• • • •

1 an 6 mois 6 mois

Câbles et chaînes de suspension

C.T. R 232-1-12 Règlement de sécurité – art. AS 9 GH 59 si le bâtiment est classé IGH Règlement de sécurité – art. AS 9

ESCALATORS ET TROTTOIRS ROULANTS Vérifications périodiques • Installations complètes • Chaînes et crémaillères

• • •

1 an 6 mois

C.T. R 232-1-12 Règlement de sécurité – art. AS 10 Règlement de sécurité – art. AS 10

EQUIPEMENT DE TRAVAIL - LEVAGE Vérifications périodiques • Elévateurs de personnel mus à la main • Autres élévateurs de personnel • Appareils de levage mobiles • Chariots automoteurs de manutention • Autres appareils de levage de charge • Organes de suspension des ponts élévateurs de véhicules • Accessoires de levage : élingues, palonniers, crochets, etc. • Echelles en bois Vérifications ponctuelles • Lors de la mise ou remise en service d’un appareil ou d’un accessoire de levage • Etat de conformité à la demande de l’Inspection du Travail

3 mois 6 mois 6 mois

• • •

Arrêté du 09.06.93 – art. 23c Arrêté du 09.06.93 – art. 23b Arrêté du 09.06.93 – art. 23a

6 mois

•

Arrêté du 30.07.74 modifié – art. 16

1 an

•

Arrêté du 09.06.93 – art. 23

3 mois

•

Arrêté du 27.07.61 modifié

1 an 6 mois

• •

Arrêté du 09.06.93 – art. 24 Arrêté du 15.07.63 – art. 7

•

Arrêté du 09.06.93 sections 3 et 4

•

C.T. L 233-5-2, R 233-80 et R 233-82

EQUIPEMENT DE TRAVAIL - MACHINES Vérifications périodiques • Compacteurs à déchets • Massicots • Presses… • Centrifugeuses Vérifications ponctuelles • Etat de conformité à la demande de l’Inspection du Travail

3 mois 3 mois 3 mois 12 mois

• • • •

Arrêté du 05.03.93 Arrêté du 05.03.93 Arrêté du 05.03.93 Arrêté du 05.03.93

•

C.T. L 233-5-2, R 233-80 et R 233-82

Page 63

GUIDE "Les marchés de maintenance des bâtiments publics"

BRUIT Vérifications périodiques • Mesurage de l’exposition au bruit Vérifications ponctuelles • Mesurage de l’exposition au bruit après modification des installations

3 ans

•

C.T. R 232-8-1

•

C.T. R 232-8-1 et R 238-8-7

RAYONNEMENTS IONISANTS Vérifications périodiques • Sources scellées • Appareils générateurs électriques - de plus de 10 ans - de moins de 10 ans • Zone surveillée Vérifications ponctuelles • Sources scellées, générateurs électriques, dispositifs de protection - avant mise en service, après modification - après dépassement des équivalents de dose - sur mise en demeure de l’Inspection du Travail • Sources non scellées Vérifications périodiques • Tous appareils Vérifications ponctuelles • Sur mise en demeure Vérifications périodiques • Tous appareils Vérifications périodiques • Toutes installations

1 an

•

Arrêté du 02.10.90 – art. 1

2 ans 3 ans 6 mois

• • •

Arrêté du 02.10.90 – art. 1 Arrêté du 02.10.90 – art. 1 Décret du 02.10.86 – art. 31

•

Décret du 02.10.86 – art. 28-29

•

Décret du 02.10.86 – art. 29 et 35

•

Décret du 02.10.86 – art. 31 33

Décret du 02.10.86 – art. 30 APPAREILS DE CUISSON 1 an • Règlement de sécurité – art. GC 19 ECLAIRAGE • C.T. R 232-7-9 GAZ MEDICAUX 1 an

• Règlement de sécurité – art. U41 • Norme NFS 90155 INSTALLATIONS DE GAZ • C.T. R 232-1-12 1 an • Règlement de sécurité – art. GZ 30

Cet aide – mémoire fait abstraction des vérifications imposées par la législation sur les installations classées pour la protection de l'environnement (loi du 19.07.0976).

Page 64

GUIDE "Les marchés de maintenance des bâtiments publics"

RECOMMANDATION N°97-02 EMISE PAR LA COMMISSION DES CLAUSES ABUSIVES Contrats de maintenance de certains équipements d'immeubles (installations de chauffage, ascenseurs et monte-charges, portes automatiques de garages) (BOCCRF DU 12 DECEMBRE 1997) NOR : ECOC9710475X La Commission des clauses abusives, Vu les articles L. 132-1 à L. 132.5 du Code de la consommation ; Vu le Code civil, notamment son article 2061 Vu le Code de la construction et de l'habitation, notamment son article R. 125-5 ; Vu l'arrêté du 11 Mars 1977 relatif aux conditions d'entretien normalisées des ascenseurs et monte-charges ; Vu l'arrêté du 12 Novembre 1990 relatif à l'entretien des portes automatiques de garage des bâtiments d'habitation ; Entendu les professionnels de la maintenance des installations de chauffage, des dispositifs de transport vertical et des portes automatiques de garage ; Concernant les contrats de maintenance des installations de chauffage des dispositifs de transport vertical et des portes automatiques de garage Considérant que les contrats de maintenance de certains équipements d'immeubles d'habitation peuvent être conclus soit directement, soit par l'intermédiaire de syndics ; Considérant que de nombreux contrats contiennent des clauses attributives de compétence ou des clauses compromissoires ; que de telles clauses sont abusives ; Considérant que des contrats de maintenance contiennent des clauses d'exonération totale de responsabilité du professionnel ; que de telles clauses sont abusives ; Considérant que des contrats de maintenance contiennent des clauses qui permettent au professionnel de résilier l'abonnement aux torts du consommateur en cas d'intervention d'un tiers ; que de telles clauses, en ce qu'elles sont générales et ne réservent pas le cas où l'intervention du tiers est motivée par une carence du professionnel, sont abusives ; Considérant que les contrats de maintenance prévoient en cas d'impayé le paiement par le consommateur d'indemnités dont le montant est déterminé selon des critères qui ne sont pas portés à la connaissance du consommateur ; que certains contrats ne définissent ni le point de départ des intérêts moratoires, ni la procédure de mise en demeure ; que de telles clauses sont abusives ; Considérant que les contrats de maintenance ne prévoient aucune indemnité à la charge du professionnel alors même que la résiliation lui serait imputable ; que de telles clauses sont abusives ; Considérant que les contrats de maintenance prévoient le montant des indemnités mises à la charge du client en cas de résiliation anticipée du contrat ; que ces indemnités sont dues par le consommateur alors même que la résiliation ne lui serait pas imputable ; que de telles clauses sont abusives; Considérant que certains contrats de maintenance contiennent des clauses de révision de prix dont la complexité ne permet pas au consommateur de mesurer la portée de son engagement ; que de telles clauses dont les éléments ne sont pas suffisamment explicites et qui ne sont pas illustrées par une application chiffrée sont abusives ; Considérant que certains contrats de maintenance ne contiennent pas de clauses de révision de prix mais stipulent que le prix est réactualisable par le professionnel tous les ans "en fonction de la conjoncture économique" ; que de telles clauses, insérées dans des contrats pluriannuels, sont abusives ; Concernant les contrats de maintenance des installations de chauffage Considérant que certains contrats de maintenance prévoient que le délai de dépannage stipulé n'est pas opposable au professionnel en cas de panne totale de chauffage survenant au début de la période de chauffe ; qu'en ne fixant pas de façon précise les délais auxquels sont soumises ses prestations, le professionnel ne permet

Page 65

pas au consommateur d'apprécier l'étendue des engagements de ce professionnel ; que de telles clauses sont abusives ; Considérant que certains contrats de maintenance des installations de chauffage stipulent qu'en cas de vente de l'immeuble le cessionnaire poursuivra le contrat ; que les clauses qui laissent croire au consommateur et au cessionnaire que celui-ci sera tenu de poursuivre le contrat d'entretien sont abusives ; Considérant que certains contrats de maintenance des installations de chauffage stipulent que les promesses faites par les représentants du professionnel ne sont valables qu'après confirmation écrite de ce dernier, que le consommateur peut se considérer engagé dès l'accord du représentant alors que le professionnel ne le sera qu'éventuellement ; que de telles clauses sont abusives ; Considérant que certains contrats de maintenance et de gestion des installations de chauffage stipulent que le professionnel est propriétaire des stocks de combustible et qu'à la fin du contrat, ces stocks seront rachetés par le client au prix pratiqué par le professionnel à ce moment-là ; que de telles clauses, qui laissent au seul professionnel, en application de critères qu'il est seul à connaître et à apprécier, la maîtrise de la fixation du prix, sont abusives ; Concernant les contrats de maintenance des Portes automatiques de garage Considérant que des contrats de maintenance des portes automatiques de garage contiennent des clauses qui dégagent la responsabilité du professionnel en cas de vols et d'actes de vandalisme commis alors que le fonctionnement de la porte est défectueux du fait de la carence du professionnel ; que de telles clauses sont abusives si elles englobent les cas où les dégradations ont été facilitées par la carence du professionnel ; Considérant que des contrats de maintenance des portes automatiques de garage contiennent des clauses dégageant la responsabilité du professionnel qui n'est plus en mesure de fournir les pièces détachées ; que le client est en droit d'attendre, sauf clause spéciale expressément approuvée, que l'approvisionnement en pièces détachées lui soit garanti pour la durée du contrat de maintenance ; qu'une telle clause d'exonération est abusive ; Concernant les contrats de maintenance des dispositifs de transport vertical Considérant que certains contrats de maintenance des dispositifs de transport vertical stipulent que les transformations dans l’usage de l’immeuble entraînent de plein droit le changement des conditions contractuelles sans que la durée initiale du contrat soit modifiée ; que la clause qui prévoit le maintien de la durée du contrat sans que soient prévues les modalités de renégociation de celui-ci ou sa résiliation est abusive ; Concernant les contrats de maintenance des installations de chauffage et des portes automatiques de garage Considérant que certains contrats de maintenance prévoient la prise en charge des installations par le professionnel ; que ces mêmes contrats stipulent que l’absence de réserves à la prise en charge ne saurait engager ultérieurement la responsabilité du professionnel en cas d’inaptitude des installations à leur usage ; que la clause prévoyant la décharge totale de responsabilité après acceptation de l’équipement par le professionnel, soit sans réserve au besoin après un délai dit "d’épreuve technique", soit après exécution des travaux qu’il a préconisés, est abusive ; Concernant les contrats de maintenance des installations de chauffage et des dispositifs de transport vertical Considérant que certains contrats de maintenance limitent, à partir de la prise en charge, les accès aux locaux techniques et les interventions sur les équipements au prestataire, à ses préposés et

GUIDE "Les marchés de maintenance des bâtiments publics" sous-traitants ; que ces restrictions générales sont excessives notamment en ce qu’elles empêchent le propriétaire d’opérer des interventions conservatoires ou sans caractère technique dans ses propres locaux ; Considérant que des contrats de maintenance contiennent des clauses qui limitent la responsabilité du professionnel au montant des plafonds de la police d’assurance responsabilité civile, sans donner au consommateur les informations lui permettant d’apprécier l’exacte étendue de cette limitation, Recommande : 1° Que soient éliminées des contrats de maintenance des installations de chauffage, des dispositifs de transport vertical et des portes automatiques de garage les clauses qui ont pour objet ou pour effet : a) De déroger aux règles légales de compétence territoriale ou d’attribution des juridictions ; b) D’exonérer totalement le professionnel de sa responsabilité ; c) D’autoriser le professionnel à résilier l’abonnement aux torts du consommateur lorsque l’intervention d’un tiers est justifiée par la carence du professionnel ; d) De stipuler des indemnités en cas de retard de paiement sans indiquer la valeur du taux d’intérêt applicable ou sans prévoir de mise en demeure ; e) De stipuler une indemnité à la charge du consommateur défaillant, sans prévoir une indemnité équivalente à la charge du professionnel responsable de l’inexécution du contrat ; f) De stipuler en cas de résiliation anticipée du contrat une indemnité à la charge du consommateur, alors même que la résiliation ne lui serait pas imputable ; g) De prévoir une clause de révision de prix dont les éléments ne sont pas suffisamment explicites et qui n’est pas illustrée par une application chiffrée ; h) De stipuler, lorsque le contrat est pluriannuel, que le prix variera tous les ans "en fonction de la conjoncture économique" sans donner au consommateur la possibilité de résilier le contrat ; 2° Que soient éliminées des contrats de maintenance des installations de chauffage, les clauses qui ont pour objet ou pour effet : a) De ne pas informer précisément le consommateur sur l’étendue des engagements du professionnel relatifs au délai de dépannage ; b) De laisser croire qu’en cas de vente de l’immeuble le cessionnaire sera tenu de poursuivre le contrat d’entretien ;

Page 66

c) De prévoir, en cas de promesses faites par les représentants du professionnel à l’occasion d’une opération de dépannage ou d’entretien, un engagement immédiat et définitif du consommateur ou de lui faire croire qu’il est définitivement lié par les promesses du représentant alors que l’engagement du professionnel n’est qu’éventuel ; d) D’obliger le client à acheter au professionnel, à la fin du contrat, les stocks de combustibles à un prix dont le mode de détermination n’est pas précisé dans le contrat ; 3° Que soient éliminées des contrats de maintenance des portes automatiques de garage les clauses qui ont pour objet ou pour effet : a) D’exonérer de sa responsabilité le professionnel de la maintenance des portes automatiques de garage, en cas de vols et actes de vandalisme commis alors que le fonctionnement de la porte est défectueux du fait de la carence du professionnel ; b) D’exonérer de sa responsabilité le professionnel de la maintenance des portes automatiques de garage qui, pendant la durée du contrat de maintenance, n’est pas en mesure de fournir les pièces détachées sauf celles ayant fait l’objet d’une réserve expressément approuvée ; 4° Que soient éliminées des contrats de maintenance des dispositifs de transport vertical les clauses qui ont pour objet ou pour effet de prévoir, lorsque l’usage de l’immeuble fait l’objet de transformations, la modification de plein droit par le professionnel des conditions contractuelles sans permettre à cette occasion au consommateur de renégocier le contrat ou de le résilier ; 5° Que soient éliminées des contrats de maintenance des installations de chauffage et des portes automatiques de garage les clauses qui ont pour objet ou pour effet de dégager le professionnel de sa responsabilité en cas d’inaptitude des installations à leur usage alors même qu’il les a prises en charge sans réserve ou que les réserves émises ont été suivies des travaux préconisés ; 6° Que soient éliminées des contrats de maintenance des installations de chauffage et des dispositifs de transport vertical les clauses qui ont pour objet ou pour effet : a) De limiter de façon générale les accès aux locaux techniques et les interventions sur les équipements au prestataire, à ses préposés et sous-traitants, sans mettre en place des procédures permettant au propriétaire d’accéder à ces locaux ; b) De limiter la responsabilité du professionnel au montant du plafond de la police d’assurance responsabilité civile qu’il a souscrite sans donner au consommateur, avant de contracter, les informations lui permettant d’apprécier l’exacte étendue de cette limitation. (texte adopté le 18 septembre 1997 sur le rapport de M. JeanMarc Granier)

GUIDE "Les marchés de maintenance des bâtiments publics"

SELECTION DE TEXTES ET OUVRAGES

Ouvrages techniques généraux LA PRATIQUE DES CONTRATS DE MAINTENANCE DANS LES IMMEUBLES de Bernard Quignard - Editions du Moniteur - 1982 patrimoine ciblé: - les immeubles d'habitation. - présentation des contrats de maintenance sous tous les aspects, contenu: technique, réglementaire, juridique, économique, etc. - nombreux modèles de contrats classés par secteur d'activité. GUIDE DE LA MAINTENANCE DES BATIMENTS de Jean Perret - Editions du Moniteur - 1995 patrimoine ciblé: - tout type ; guide conçu initialement pour les besoins du patrimoine bâti de la SNCF. contenu: - présentation des fondements de la maintenance, enjeux, méthodes, coût global, organisation de la maintenance, - une méthode d'évaluation globale de l'état d'un bâtiment, - 308 fiches techniques de suivi des ouvrages. GUIDE VERITAS DU BATIMENT - Tome 4 Gestion technique du patrimoine - Réhabilitation et maintenance patrimoine ciblé: - tout type. - une méthode de diagnostic technique contenu: - fiches diagnostics par corps d'état - le carnet d'entretien, - fiches d'entretien par ouvrages, - fiches réfection par type de désordres Réglementation de la commande publique • Code des marchés publics. • Cahier des clauses administratives générales (CCAG) applicables aux marchés publics de fournitures courantes et de services. • Cahier des clauses administratives particulières types applicables aux contrats de maintenance de certains matériels ou équipements - CCAP ou CCP type maintenance Marchés publics, la revue de l'achat public N°179 de Juillet-Août 1981 - La documentation française.

Page 67

GUIDE "Les marchés de maintenance des bâtiments publics"

Brochures CCM - Journaux officiels Direction des journaux officiels 26 rue Desaix 75727 paris cedex 15 Tel Information-Diffusion : 01.40.58.78.78. • Cahier des clauses techniques générales (CCTG) applicable aux marchés d'exploitation de chauffage avec ou sans gros entretien des installations - 1991 - N°2008. • Cahier des clauses techniques générales (CCTG) applicable aux marchés d'exploitation de chauffage avec garantie totale - 1983 - N°5602 (Consultation possible à la CCM). • Ascenseurs et monte-charge électriques (entretien - documents types) - 1991 - N°5653-II. • Installation de télésurveillance en vue de la protection des biens et des personnes. Marchés de surveillance et d'exploitation (recommandation n° J 1-90) - 1990 - N°5629. • Marchés de maintenance des extincteurs, CCP type et acte d'engagement (recommandation n° C 1-87) - 1987 - N°5644. • Maintenance des installations de détection d'incendie, cahier des clauses particulières type (recommandation n° E-87) - 1987 - N°5659 (consultation possible à la CCM ou disponible dans les classeurs de la collection Moniteur référence : CCAG des marchés publics et autres documents contractuels types de Mireille Berbari - 1998). • Marchés de maintenance des extincteurs, CCP type et acte d'engagement (recommandation n° C-1-87) 1987 - ° 5644. • Guide pour le nettoyage des locaux, recommandation du GPEM des produits divers de l'industrie chimique et parachimique, Mod. 10075 - 1988. Publications Ministère de l'Equipement • Les contrats d'entretien des toitures/couvertures - DC/CETE Méditerranée - Avril 1991. • La gestion des patrimoines immobiliers publics - DHC/CERTU - Mars 1996. • La gestion des patrimoines immobiliers publics - prédiagnostic et approche opérationnelle DHC/CERTU - Mars 1996 • Prendre en compte l'exploitation – maintenance dans la conduite d'opérations d'investissement de bâtiments - DGUHC/CERTU - à paraître 1999. • Le Guide des opérations de maintenance - DGUHC/CERTU - à paraître 1999.

Page 68

Réalisé par : Le CERTU Département Constructions Publiques Groupe Techniques et Conception 9 Rue Juliette Récamier 69456 Lyon cedex 06 Tél. 04 72 74 59 42 pour le compte de : La Direction Générale de l'Urbanisme, de l'Habitat et de la Construction Bureau de l'Ingénierie Publique (DGUHC/MA1) Grande Arche de la Défense – Paroi Sud Tél. 01 40 81 91 28