BTN LuậtĐấtđai [PDF]

Zitiervorschau

BÀI TẬP NHÓM Môn LUẬT ĐẤT ĐAI Giảng viên: PGS TS. Hồ Xuân Thắng Danh sách nhóm 9:

STT

Họ và Tên

Mã số sinh viên

1 2 3 4 5 6 7

Lê Ngọc Mỹ Uyên Dương Kim Thy Nguyễn Thị Thanh Ngân Nguyễn Đình Kiều Vy Cao Trần Bảo Long Trần Thị Kim Ngân Võ Trương Hoài Bảo

030734180114 030734180108 030734180056 030734180121 030734180045 030734180058 030734180012

TÌNH HUỐNG 1: Vợ chồng ông A và bà C có 4 con, hai người con đã định cư ở nước ngoài, hai người con ở trong nước cùng sử dụng chung với vợ chồng ông là 18.000m2 đất nông nghiệp. Mảnh đất trên do ông A đứng tên làm chủ hộ. Năm 2016 ông A chết bà C làm thủ tục sang tên bà là chủ hộ. Năm 2017 bà C sang tên cho người con trai lớn là anh T với diện tích là 7.500m2 đất, con trai thứ 2 là anh K sử dụng chung với bà là 10.500m2. Năm 2018 bà C chuyển về với anh T, nhưng anh K không đồng ý và đòi chia thừa kế quyền sử dụng đất. Bà C gửi đơn kiện lên Tòa án. Theo anh/chị, bà C trong vụ việc trên có được pháp luật đất đai hiện hành bảo vệ không? Bảo vệ như thế nào? Bài làm: Theo đề bài, hai người con trong nước sử dụng chung với vợ chồng ông A và bà C mảnh đất. Theo quan điểm nhóm 2, hai người chỉ có cùng sử dụng đất với ông bà và không có dữ kiện cho rằng hai con đang sống chung với ông bà. Do đó, vợ chồng ông A và bà C là hộ gia đình sử dụng đất vì là những người có quan hệ hôn nhân theo quy định của pháp luật hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhân quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất. (khoản 29 Điều 3, khoản 2 Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi, bổ sung năm 2018)

Theo quy định khi ông A, bà C có quyền sử dụng đất chung thì ông bà có toàn quyền trong việc sử dụng, chuyển giao quyền sử dụng đất thông qua các hình thức như chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho,… mà không phụ thuộc vào ý chí của các con. Căn cứ khoản 2 Điều 98 Luật đất đai: “Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện." Qua đó, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi đầy đủ tên ông A và bà C và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện, ở đây là ông A - chủ hộ. Khi ông A chết, quyền sử dụng đất của ông sẽ được để lại thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật (khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi, bổ sung năm 2018). Quyền sử dụng đất của ông A chiếm nửa tổng giá trị quyền sử dụng đất sẽ được chia thừa kế theo pháp luật cho vợ và 04 người con. Kết luận: Trong vụ việc này, bà C được pháp luật đất đai hiện hành bảo vệ vì bà có quyền đối với mảnh đất ấy vì bà C đứng tên trong quyền sử dụng đất. Anh K sẽ không được quyền đòi chia thừa kế quyền sử dụng đất đối với phần quyền sử dụng đất của bà C. (Dữ kiện đề bài cho thấy, bà C và anh K sử dụng chung mảnh đất nhưng chưa thực hiện thủ tục sang tên cho anh K. Nhưng trong trường hợp bà C đã sang tên làm thủ tục sang tên hợp pháp cho anh K có quyền sử dụng 10,500m2 mà anh K đã sử dụng ổn định lâu dài và không có tranh chấp với anh T thì bà C sẽ không có quyền đòi lại 10.500m2 mà bà và anh K sử dụng chung.) TÌNH HUỐNG 2 Tháng 5/2014 A chuyển nhượng 500m2 đất thổ cư cho B với giá 2 triệu đồng/m2. Hợp đồng chuyển ngượng ghi rõ như sau: B sẽ chuyển tiền cho A theo ba đợt. Hai đợt đầu số tiền là 900 triệu đồng, còn lại 100 triệu đồng B sẽ chuyển cho A khi A làm xong giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tách sổ trong thời gian 03 tháng. Tháng 8/2014, theo hợp đồng thì B yêu cầu chồng số tiền còn lại để lấy sổ thì A trả lời không làm được sổ và trả tiền lại cho B kèm theo đền bù thiệt hại theo lãi suất ngân hàng.

B không đồng ý vì giá đất bây giờ đã tăng gấp 03 lần so với thời điểm mua. Căn cứ theo quy định hiện hành, anh/chị hãy giải quyết tình huống trên? Bài làm: Tháng 5/2014, ông A đã thực hiện quyền chuyển nhượng 500m2 quyền sử dụng đất thổ cư theo khoản 1 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 sửa đổi, bổ sung năm 2018 và giá trị quyền sử dụng đất mà ông A chuyển nhượng là 1 tỷ đồng. Ông B đã đặt cọc trước số tiền là 900 triệu và đã có thỏa thuận làm xong giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tách sổ trong thời gian 03 tháng. Đến tháng 8/2014 thì A phải hoàn tất thủ tục nhưng A không đồng ý bán đất cho B nữa. Tức là, A (bên nhân đặt cọc) đã từ chối thực hiện hợp đồng. Bản chất của đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015) nhưng do A đã hủy bỏ hợp đồng do không có khả năng thực hiện theo Điều 425 BLDS 2015 quy định về trường hợp hủy bỏ hợp đồng do không có khả năng thực hiện. Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015, nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác. Ta có thể chia hai trường hợp như sau: - Trường hợp có thỏa thuận khác: Nếu A và B có thỏa thuận mức phạt cọc thì A phải trả cho B một khoản tiền như đã thỏa thuận. (Ví dụ: Hai bên đã thỏa thuận đặt cọc 900 triệu đồng, thỏa thuận rằng nếu bên bán vi phạm hợp đồng sẽ phải đền gấp đôi số tiền đặt cọc. Sau đó A từ chối bán đất thì A phải trả cho B 900 triệu đồng tiền cọc và 1,8 tỷ đồng tiền phạt cọc). - Trường hợp không có thỏa thuận khác: + Việc B không đồng ý việc A trả tiền lại cho B kèm theo đền bù thiệt hại theo lãi suất ngân hàng có nghĩa là giữa A và B không hề có thỏa thuận trên trong hợp đồng. + Nếu hai bên không có thỏa thuận khác thì A phải trả lại B số tiền là 900 triệu đã đặt cọc và khoản tiền tương đương với khoản mà B đã đặt cọc, nghĩa là A phải trả cho B số tiền là 1,8 tỷ đồng. TÌNH HUỐNG 3 Ngày 15/10/2014 ông X huyện A và ông Y huyện M thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp cho nhau. Theo hợp đồng ông X chuyển cho ông Y 1000m2 và ông Y chuyển cho ông X 700m2 với thỏa thuận giá trị ngang nhau. Hồ sơ chuyển đổi đã được

UBND xã nơi có đất xem xét và chấp nhận cho chuyển đổi. Tuy nhiên, khi trình hồ sơ để UBND huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bị UBND huyện trả lại hồ sơ vì không đủ điều kiện cấp giấy. Anh/chị hãy nhận xét vụ việc trên? Bài làm: Theo tình huống được đưa ra ở đây, thì ông X và ông Y là người sử dụng đất (cá nhân sử dụng đất) theo khoản 2 Điều 5 Luật Đất đai hiện hành. Ông X ở huyện A và ông Y ở huyện M muốn chuyển đổi đất nông nghiệp cho nhau và khi trình hồ sơ cho UBND cấp huyện thì bị trả lại hồ sơ vì không đủ điều kiện cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất. Dựa theo điểm b khoản 1 Điều 179 của Luật đất đai năm 2013 sửa đổi, bổ sung năm 2018 quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thì cá nhân có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác. Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 sửa đổi, bổ sung năm 2018, người sử dụng đất được quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau: - Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế theo quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai; - Đất không có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất. Ngoài các điều kiện trên thì người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất còn phải đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật đất đai năm 2013 sửa đổi, bổ sung năm 2018. Pháp luật đất đai cũng quy định cụ thể hơn tại: “Điều 190. Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.” Như vậy, ông X không có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp cho ông Y do hai ông không cùng trong một huyện. Mục đích của quy định này là để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp. Ông A và ông B đều không đáp ứng quy định của pháp luật đất đai.

Nhà nước sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được chuyển đổi quyền sử dụng đất (điểm c khoản 1 Điều 99 Luật này). Do đó, việc UBND xã chấp nhận cho chuyển đổi là không phù hợp. Kết luận: UBND huyện hoàn toàn có thể trả lại hồ sơ vì không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

TÌNH HUỐNG 4 Năm 2014, doanh nghiệp X nhận chuyển nhượng 2000m² đất nông nghiệp để nuôi trồng thủy sản. Năm 2017 do làm ăn thua lỗ nên doanh nghiệp muốn đổi ngành nghề kinh doanh. doanh nghiệp có ý định chuyển đổi Quyền sử dụng đất của mình cho một doanh nghiệp khác cùng tỉnh lấy 1000m² đất nông nghiệp để trồng cây thuốc lá. Theo anh/chị, pháp luật Việt Nam có cho phép không? Tại sao? Bài làm: Theo khoản 27 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 sửa đổi, bổ sung năm 2018 thì doanh nghiệp X là tổ chức kinh tế. Với tình huống trên, doanh nghiệp X nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để nuôi trồng thủy hải sản. (điểm e khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai hiện hành). Trong 03 năm kể từ khi nhận chuyển nhượng thì doanh nghiệp X vẫn tiếp tục nuôi trồng thủy hải sản, không chuyển đổi mục đích sử dụng. Do đó, ta có thể căn cứ điểm a khoản 3 Điều 176 Luật đất đai năm 2013 sửa đổi, bổ sung năm 2018 thì tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật với trường hợp nhận chuyển nhượng và không chuyển mục đích sử dụng đất thì có quyền sau đây: - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; - Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; - Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;

Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; - Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật. Cơ sở pháp lý: Khoản 2 Điều 176 Luật đất đai năm 2013 sửa đổi, bổ sung năm 2018 -

Kết luận: Ta có thể thấy nếu doanh nghiệp X trong trường hợp nhận chuyển nhượng và không chuyển mục đích sử dụng đất thì cũng không có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất. Doanh nghiệp X nhận chuyển nhượng 2000m² đất nông nghiệp để nuôi trồng thủy sản nhưng do làm ăn thua lỗ nên doanh nghiệp muốn đổi ngành nghề kinh doanh bằng cách chuyển đổi Quyền sử dụng đất của mình cho một doanh nghiệp khác cùng tỉnh lấy 1000m² đất nông nghiệp để trồng cây thuốc lá là không phù hợp và không được pháp luật đất đai cho phép.

TÌNH HUỐNG 5 Ông A sử dụng 2 ha đất trồng rau má từ năm 1980. Do hiệu quả sử dụng đất không cao thì tháng 02/2014, ông A đã quyết định chuyển 2 ha đất này sang lập vườn để trồng xoài, mít, nhãn, chanh, cam, bưởi,… để tăng thu nhập phát triển kinh tế gia đình. 1. Ông A có được chuyển mục đích sử dụng đất không? Và cơ quan nào có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. 2. Xác định thời hạn sử dụng đất của ông A trong trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất? Bài làm: Ông A là người sử dụng đất (cá nhân sử dụng đất) theo khoản 2 Điều 5 Luật Đất đai hiện hành. 1. Theo Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư 27/2018/TT-BTNMT, đất trồng cây hàng năm và đất trồng cây lâu năm được quy định như sau: - Đất trồng cây hàng năm khác là đất trồng các cây hàng năm không phải là trồng lúa, như các loại cây rau, màu; kể cả cây dược liệu, mía, đay, gai, cói, sả, dâu tằm và đất trồng cỏ hoặc cỏ tự nhiên có cải tạo để chăn nuôi gia súc. - Đất trồng cây lâu năm là đất sử dụng vào mục đích trồng các loại cây được trồng một lần, sinh trưởng và cho thu hoạch trong nhiều năm theo quy định tại Thông tư liên tịch 22/2016/TTLT-BNNPTNT-BTNMT, bao gồm cây ăn quả lâu năm: là cây

lâu năm cho sản phẩm là quả để ăn tươi hoặc kết hợp chế biến như cây bưởi, cam, chôm chôm, mận, mơ, măng cụt, nhãn, sầu riêng, vải, xoài,…; Như vậy, đất trồng rau má là đất trồng cây hàng năm và vườn để trồng xoài, mít, nhãn, chanh, cam, bưởi,… là đất trồng cây lâu năm. Với tình huống trên, đất trồng cây hàng năm và đất trồng cây lâu năm đều thuộc nhóm đất nông nghiệp (khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai hiện hành). Ngoài ra, theo khoản 1 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 12 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang trồng cây lâu năm thuộc trường hợp không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động. Vì vậy ông A được phép chuyển mục đích sử dụng đất và phải đăng ký biến động tại UBND huyện theo quy định tại Điểm a, Khoản 2 Điều 59 Luật đất đai năm 2013 sửa đổi, bổ sung năm 2018. 2. Dựa vào dữ kiện trên, ông A được phép chuyển mục đích sử dụng đất. Thời hạn sử dụng đất của ông A trong trường hợp chuyển quyền sử dụng đất từ đất trồng cây hàng năm sang đất trồng cây lâu năm được quy định tại điểm c khoản 1 Điều 127 Luật đất đai năm 2013 sửa đổi, bổ sung năm 2018. Theo đó, cá nhân được sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó theo thời hạn được giao, cho thuê. Ví dụ: Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với ông A để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp là 40 năm thì ông A được Khi hết thời hạn, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 126 của Luật này và nếu cá nhân đó có nhu cầu tiếp tục sử dụng. Trong đó, khoản 1 Điều 126 quy định thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này. Vì vậy ông A sẽ được tiếp tục sử dụng mảnh đất để trồng ăn quả lâu năm cho đến hết thời hạn đã thuê trước đó, nhưng không được quá thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 126 Luật đất đai năm 2013 sửa đổi, bổ sung năm 2018.