Teza de - Licenta [PDF]

Zitiervorschau

CUPRINS Introducere

4

Capitolul I: Studiul pieţei bunurilor imobile

8

1.1

Piaţa

imobilului

din

Republica

Moldova

8 1.2 Caracteristica şi tipul tranzacţiilor cu bunurile imobile

19

1.3 Structura şi clasificarea bunurilor imobile

29

1.4 Evoluţia actelor normative şi legislative pe plan naţional şi internaţional

33

Capitolul II: Evaluarea şi reevaluarea proprietăţilor rezidenţiale

39

2.1 Scopuri şi principii de reevaluare a proprietăţilor rezidenţiale

39

2.2 Asigurarea metodologică a procesului de evaluare şi reevaluare a proprietăţilor rezidenţiale

49

2.3 Măsurarea factorilor de influenţă asupra valorii proprietăţilor rezidenţiale

67

Capitolul III: Reevaluarea proprietăţilor rezidenţiale din or. Călăraşi

75

3.1 Aspecte conceptuale şi restrictive la evaluarea proprietăţilor rezidenţiale

75

3.2 Inspectarea şi caracteristicile tehnice a proprietăţilor rezidenţiale

79

3.3 Reevaluarea apartamentului cu 4 odăi şi reevaluarea casei individuale din or. Călăraşi

84

3.4 Reconcilierea rezultatelor şi estimarea valorii finale

101

Concluzii şi recomandări

104

Bibliografie

107

Anexe

110

Introducere Dezvoltarea pieţei imobiliare în R.Moldova în mare măsură depinde de elaborarea şi implementarea în practică a unui sistem de evaluare şi reevaluare a bunurilor imobile. Partea metodologică a acestui sistem include: principiile, metodele şi procedurile de evaluare care pînă la etapa de tranziţie a economiei erau cu totul altele. În rezultatul dezvoltării relaţiilor de piaţă în R.Moldova s-au creat condiţii favorabile pentru apariţia unor noi genuri de activitate şi profesiuni.. În ultimul deceniu au devenit cunoscute şi în ţara noastră profesiunile de manager, agent imobiliar şi evaluatori. În perioada 1940-1991 în Moldova a existat doar proprietatea de stat asupra bunurilor imobiliare şi proprietate individualiă (limitată doar la bunurilor imobiliare locative). Preţurile bunurilor imobiliare, se formau pe piaţa neagră şi erau cunoscute doar unui cerc restrâns de cumpărători şi vînzători. Noţiunea de „ valoare de piaţă a bunurilor imobiliare" se referă doar la bunurile imobiliare în proprietate individuală a cetăţenilor şi, de regulă, această noţiune purta un caracter negativ, determinînd ,,valoarea determinată pe piaţa neagră’’[12, p.27]. Piaţa imobilului locativ este unicul sector al pieţei imobiliare despre care cu siguranţă se poate vorbi că el deja s-a format în oraşele mari din R. Moldova. Conform datelor statistice al Oficiului Cadastral Teritorial în fiecare lună în orasul Chişinău şi suburbiile lui se efectuează în mediu 900 de tranzacţii cu imobilul locativ. În R. Moldova activ se formează şi se dezvoltă piaţa bunurilor materiale şi imobilelor locative. Bunurile materiale sunt obiectul de bază în discuţii la privatizarea proprietaţii de stat şi municipale, la arenda spaţiilor şi la vinderea celor locative. S-au format structuri comerciale ce activează pe piaţa imobilului. Infrastructura pieţei de imobil prezintă o gamă de instituţii specializate, destinaţia cărora este acordarea ajutorului calificat persoanelor fizice şi juridice în efectuarea operaţiilor cu imobilul, inclusiv şi reevaluarea acestora. Evaluarea bunurilor imobiliare este o direcţie importantă în stiinţa şi practica economică, apărută la noi relativ recent, pe la mijlocul anilor ’90 necesitatea de a evalua valoarea pe piaţă a bunurilor imobiliare a apărut în procesul formării pieţei secundare, cînd s-au activizat operaţiile de vînzare- cumpărare, donaţie, gaj a bunurilor etc [25, p.30]. Evident este că evaluarea valorii pe piaţa este posibilă numai ulterior creării segmentului de piaţă pe o anumită categorie de imobile, cu toate acestea la imobilul locativ s-au creat premisele economice şi juridice necesare pentru implementarea metodelor de evaluare.

Estimarea valorilor bunurilor imobiliare se efectuează cu ajutorul următoarelor abordări de evaluare şi reevaluare: abordarea analizei comparative a vînzărilor, abordarea veniturilor şi abordarea cheltuielilor. Condiţiile şi modul de aplicare a metodelor de evaluare sunt stabilite prin legea R.Moldova cu privire la activitatea de evaluare şi Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile, aprobate de Guvem. Bun imobil este bunul strămutarea căruia este imposibilă fără pricinuirea de daune destinaţiei lui. Bunurile imobiliare conform destinaţiei se divizează în câteva tipuri: bunuri imobiliare industriale, comerciale, oficii, terenuri şi bunuri imobiliare locative. Imobilul locativ poate fi clasificat în dependentă de zona amplasării în: - Imobil locativ rural (vile, case individuale, case cu 2-3 etaje); - Imobil locativ urban ( case individuale, vile, apartamente). Caracteristica examinării principalelor tipuri de bunuri imobiliare locative reflectă nivelul de dezvoltare a unei ţări, particularităţile ei climaterice, tradiţiile naţionale, cerinţele consumatorilor. Analizând piaţa imobiliară observăm că imobilul locativ se bucură de o cerere şi ofertă înaltă [33, p.3]. Datorită faptului că cetaţenii R.Moldova acumulează mijloacele băneşti peste hotare, în urma cărui fapt ce aceste mijloace el îşi procură spaţii locative pentru a-şi satisface cerinţele vieţii. Indiferent de nivelul de dezvoltare al unei ţări, în primul rînd cetăţenii acordă o mare atenţie imobilului locativ. În prezent, procesul de reevaluare a bunurilor imobiliare este o problemă actuală datorită sporirii situaţiilor de litigii. Lipsa spaţiilor locative suficiente a dus la ceea că fiecare persoană încearcă în diverse moduri să devină proprietarul imobilului locativ, ca urmare se adresează la serviciile evaluatorilor. Concomitent reevaluarea este o funcţie permanentă a OCT - urilor realizată atît la cererea populaţiei, cît şi la cererea organelor fiscale (reevaluarea în scop de impozitare). Problemele menţionate au formulat necesitatea elaborării lucrării cu privire la reevaluarea bunurilor imobiliare. Actualitatea temei constă în evidenţierea problemei actuale existente şi care se va dezvolta pe viitor, descriindu-se rolul şi necesitatea reevaluării proprietăţilor rezidenţiale. În lucrarea de faţă sunt examinate principiile de bază ale evaluării bunurilor imobiliare, metodele de estimare a valorii de piaţă a proprietăţilor imobiliare şi reevaluarea imobilului locativ în R.Moldova. Scopul principal este de a evidenţia cazurile şi particularităţile de reevaluare a imobilelor locative în R.Moldova.

Lucrarea de licenţă este alcătuită din 2 capitole teoretice şi un capitol practic, fiecare avînd specificul său şi legătura reciprocă, în încheiere sunt formulate concluzii şi propuneri. Primul capitolul poartă denumirea de ,, Studiul pieţei bunurilor imobile ’’, aici autorul a reflectat partea teoretică a informaţiei cu privire la descrierea şi analiza pieţei bunurilor imobile, caracteristica şi tipul tranzacţiilor cu bunuri imobile şi structura, clasificarea bunurilor imobile, evoluţia actelor normative şi legislative, atît pe plan naţional, cît şi internaţional. Capitolul II. ,, Evaluarea şi reevaluarea proprietăţilor rezidenţiale ’’ include specificarea scopurilor şi principiilor de reevaluare a proprietăţilor rezidenţiale, asigurarea metodologică a procesului de evaluare şi reevaluare a proprietăţilor rezidenţiale şi analiza factorilor care influenţează direct sau indirect valoarea bunurilor imobiliare. Capitolul III. ,, Reevaluarea proprietăţilor rezidenţiale din or. Călăraşi ’’ este partea practică a lucrării şi reprezintă un raport de reevaluare a unui apartament cu 4 odăi în urma reinvestirii şi reevaluarea unei case individuale în urma reconstrucţiei. Lucrarea cuprinde 4 figuri grafice, 16 tabele, 24 formule, 45 surse bibliografice, anexe care conţin materiale necesare pentru efectuarea unei evaluări.

Capitolul I Studiul pieţei bunurilor imobile 1.1 Piaţa imobilului din Republica Moldova Piaţa imobiliară reprezintă un ansamblu de mecanisme prin intermediul cărora sunt transmise drepturile asupra unei proprietăţi şi interesele legate de ea, sunt stabilite preţurile şi este delimitat spaţiul pentru diferite variante de utilizare a bunurilor imobiliare. Dezvoltarea pieţei imobiliare are o importanţă deosebită pentru statornicirea unui stat, stabil din punct de vedere economic, însemnătatea acestei pieţe este determinată de particularităţile sale. Piaţa imobiliară reprezintă prin sine o totalitate de pieţe regionale şi locale care se deosebesc una de alta după nivelul preţurilor, nivelul de risc, eficacitatea investiţiilor în imobil. Fără piaţa bunurilor imobiliare nu poate exista piaţă în general, deoarece piaţa forţelor de muncă, piaţa de capital, piaţa serviciilor şi a mărfurilor, pentru existenţă au nevoie de încăperi în care să-şi desfăşoare activitatea [18, p.12]. Piaţa reprezintă toată gama de acţiuni prin care cumpărătorul şi vânzătorul intră în contact şi schimbă bunuri şi servicii, indiferent de locul unde aceasta se desfăşoară. Pe piaţa imobiliară se realizează inter-relaţia dintre cererea şi oferta tuturor cumpărătorilor şi vânzătorilor, prezenţi momentan în acelaşi spaţiu, şi se derulează tranzacţii cu bunuri imobiliare. Piaţa este o structură complexă, care oferă cadrul schimbului de mărfuri, bunuri imobiliare, servicii, capitaluri. Starea de fapt a pieţei imobiliare oglindeşte, la modul cel mai relevant, prosperitatea economică a societăţii. Piaţa imobiliară în Republica Moldova funcţionează şi este caracterizată de o infrastructură bine dezvoltată, care e susţinută de agenţiile guvernamentale şi companiile private ce activează în domeniul evaluării bunurilor imobiliare în diferite scopuri. Piaţa imobiliară se remarcă prin particularităţile sale, care o identifică printre celelalte feluri de pieţe. Aceste particularităţi ale pieţei imobiliare au o relaţie indisolubilă cu trăsăturile caracteristice bunurilor imobiliare [22, p.9]. Pentru a face o analiză a pieţei imobiliare mai întai trebuie să cunoaştem unele caracteristici cantitative generale ce caracterizează piaţa în ansamblu şi unele segmente ale ei. Conform datelor Departamentului de Statistică şi Sociologie al Moldovei, număru1 bunurilor imobiliare din ţară se caracterizează prin următoarele cifre: - Apartamente (locuinţe) în toate localităţile Republicii Moldova-peste 530 de mii; - Case de locuit individuale în oraşe-circa 225 de mii; - Case de locuit în localităţile rurale-circa 1000 de mii; - Proprietăţi industriale şi comerciale-peste 100 de mii;

- Loturi de pămînt în asociaţii pomi-legumicole-circa 215 mii; - Garaje-180 de mii. Din 1997 obiecte ale vînzării-cumpărării au devenit şi terenurile, inclusiv cele cu destinaţie agricolă. Conform datelor Agenţiei de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru, în momentul de faţă, în sistemul de cadastru al bunurilor imobiliare sînt înregistrate circa 3,2 mii. de terenuri cu destinaţie agricolă. De menţionat că datele mai sus prezentate au fost determinate de către autor pe baza analizei informaţiei de la Departamentul de statistică al Moldovei. Datele acestea sînt departe de a fi exacte. După cum arată experienţa specialiştilor din domeniul cadastrului bunurilor imobiliare, în cadrul procesului de înregistrare în masă sînt depistate bunuri imobiliare neînregistrate, se constată schimbarea destinaţiei unor obiecte. Numai după încheierea procesului de înregistrare în masă a bunurilor imobiliare şi crearea cadastrului vom putea obţine caracteristici cantitative exacte privind piaţa imobiliară atât în ansamblu pe ţară, cît şi pe regiuni şi localităţi aparte. În judeţele Republicii Moldova, piaţa locuinţelor de asemenea este destul de dezvoltată, în 1999, în medie pe ţară tranzacţiile cu locuinţe constituiau 56% din numărul total al tranzacţiilor cu bunuri imobiliare. Către sfârşitul anului 2001 în structura tranzacţiilor s-au produs mari schimbări şi ponderea tranzacţiilor cu apartamente a scăzut la 22%. Starea actuală a pieţei imobiliare din Republica Moldova se caracterizează prin oscilaţii bruşte a preţurilor, în special la bunurile imobiliare locative, în perioada august 2001-iunie 2002, preţurile la proprietăţile rezidenţiale în Chişinău au crescut în medie cu 35-40%. Dinamica preţurilor pentru 1 m. p. de suprafată locativă este prezentată în tabelul 1. Tabelul l

Nr.

Tranzacţiile înregistrate în Cadastrul mun. Chişinău în anii 2004 - 2006 Numărul Numărul Numărul tranzacţiilor Denumirea tranzacţiei tranzacţiilor în tranzacţiilor în în anul 2006 anul 2004 anul 2005 un. % un. % un. %

1

Vînzare-Cumpărare

21960

63,1

26982

62,1

23470

53,2

2

Moştenire

5266

15,1

6871

15,8

6027

13,7

3

Donaţie

3389

9,7

3934

9,1

4353

9,9

4

Ipotecă

3649

10,5

515

11,9

6661

15,0

5

Locaţiune

565

1,6

475

1,1

670

1,5

6

Altele

0

0,0

8

0,0

2947

6,7

Total

34829

100

43420

100

44128

100

Sursa: Bursa imobiliară LARA

Pentru prima dată în ultimii ani, în mai 2004 cererea la bunurile imobiliare locative s-a egalat cu oferta, ceea ce a permis vînzătorilor de proprietăţi imobiliare să mărească preţul ofertei cu cca 10%. Schimbarea raportului dintre cerere şi ofertă s-a produs pe parcursul cîtorva ani. Dacă în perioada 1999-2002 oferta de apartamente în Chişinău depăşea cererea de 10 ori, în 2003 oferta era de numai trei ori mai mare decît cererea, în felul acesta, an de an scădea numarul potenţialilor vînzători în raport cu potenţialii cumpărători. Deci, avea loc absorbţia apartamentelor pe fondul lipsei de fapt a construcţiei de locuinţe [22, p.46]. Din anul 2001 preţul la imobilul locativ a început să crească cu un ritm sporit, apoximativ de 5 ori. S-a majorat datorită faptului că majoritatea populaţiei migratoare a Republicii Moldova se reîntorceau în ţară cu venituri mari, acest fapt creînd cerere faţă de imobilul locativ. Iar mărirea considerabilă a cererii a dus la mărirea preţului imobilului locativ pe m. p. În prezent, preţul pentru 1 m. p. de suprafaţă la apartamentele standard în Chişinău este în medie de 450-1000 euro. În mediu pe capitală un metru pătrat de suprafaţă totală în apartamentele cu o singură odaie a costat în euro 750 – 800, în cele cu două odăi - 700 - 750, cele cu trei odăi 600 - 650, iar în cele cu patru odăi – 600 euro. Comparativ cu anul 2001, preţurile pe piaţă imobilului locativ secundar au crescut de şapte ori. În prezent, preţurile la garsoniere în Chişinău sînt de 15000-25000 de euro, la locuinţele de doua camere 30000-60000 euro, la locuinţele de trei camere 50000-80000 de euro. Comparativ cu începutul anului 2002, preţurile la locuinţele au crescut cu circa 30-40%. S-a manifestat activitatea mai activă pe piaţa imobiliară la sfîrşitul sezonului de vară, începutul sezonului de toamnă, ce constituie majorarea activă pe piaţa imobiliară. E de subliniat, că preţurile la spaţiul locativ în deosebi la apartamentele cu o odaie. două, trei au crescut pînă la 1020 mii euro, iar preţurile la patru şi cinci odăi practic au rămas fără schimbări, din cauza intreţinerii spaţiului locativ. Practic s-au schimbat preţurile la loturile de pămînt, case, locuinţe de elită. La imobilul de gradul superior preţurile s-au schimbat în perioada ultimelor ani. Cumpărătorii locuinţei de elită clasică preferă Centrul orasului. Cele mai distribuite locuinţe sînt apartamentele cu două odăi, aproximativ 50 la sută din vînzări, apartamentele cu o odaie şi trei 20 la sută din vînzări, apartamentele cu patru şi cinci odăi constituie aproximativ 10 la sută din vînzări. Majorarea preţurilor ce a avut loc în anul 2002, poate fi numită majorarea sezonieră, fiindcă la baza ei stă nu creşterea economică şi mărirea veniturilor a populaţiei, ci factorii exteriori. Preţurile la bunurile imobiliare industriale şi comerciale depind de amplasamentul obiectivului, suprafaţa lui, destinaţia şi mulţi alţi factori. În primul semestru al anului 2007, obiectele retail, amplasate în partea centrală a municipiului, s-au scumpit cu 8 %, dacă să considerăm obiectele, amplasate pe străzile centrale ale

sectoarelor, cum ar fi bd. Ştefan cel Mare şi Sfânt, bd. Dacia, bd. Dacia, bd. Mircea cel Bătrân etc., creşterea acestora a constituit în semestrul dat în limite de 20-30%, când în alte zone din municipiu preţul mediu ponderat al ofertei ariilor comerciale a sporit cu 4 %. Preţul mediu la imobil comercial constituie 800 - 1 800 euro m.p. Comparativ cu perioadă similară 2006 creşterea costului a constituit peste 30 %. La începutul anului 2007, preţul pentru 1 m. p. de suprafaţă totală a proprietăţilor comerciale era de 800 - 1200 euro m. p. în clădirile administrative - 400 euro, în zonele de prestigiu ale Chişinăului, preţurile la spaţiile comerciale şi pentru oficii constituie in medie 800-1700 euro. În centrele de judeţ şi în alte oraşe din Moldova preţurile la proprietăţile rezidenţiale sînt mult mai joase şi aproximativ corespund cu valoarea de reconstituire a construcţiilor. În urma analizei efectuate putem trage concluzia că piaţa imobiliară din Moldova s-a format, că toate segmentele sale sînt destul de bine dezvoltate. S-a creat infrastructura pieţii, care contribuie la realizarea tranzacţiilor cu bunuri imobiliare, punerea la dispoziţie a informaţiei, prestarea altor servicii potenţialilor participanţi ai pieţei. Gradul de activitate al pieţei imobiliare este determinat de dinamica tranzacţiilor realizate în ansamblu pe ţară, pe regiune, oraş în perioada dintre 2001 şi 2007, în mun. Chişinău au fost înregistrate 90,5 mln tranzacţii cu proprietăţi imobiliare. Numărul acestor tranzacţii, în ansamblu pe ţară, creşte an de an. Dacă în 2001 au fost înregistrate peste 20 mii de tranzacţii (tab.l.), în anul 2005 numărul tranzacţiilor s-a majorat considerabil (fig.1).

25000 20000 15000 10000 5000 0 2002

2003

2004

2005

Fig. 1. Fluctuaţia numărului tranzacţiilor cu bunurile imobiliare în perioada 2002-2005 Sursa: [ Elaborat de autor în urma studiului literaturii de specialitate ] Cea mai activă piaţă imobiliară este cea din capitala Republicii Moldova, căreia îi revin 23,8 % din numărul total de tranzacţii înregistrate în 2004-2005 în toată ţara. După Chişinău în ordine

descrescîndă în ce priveşte numărul de tranzacţii cu bunuri imobiliare, urmează oraşele Bălţi (11,3 %), Străşeni (10 %), Edineţ (8,8 %), Orhei (7,9 %), Cahul (7,6 %). Cea mai mică pondere o au oraşul Taraclia, unde s-au înregistrat 1,4 % din numărul total de tranzacţii, şi Comrat-3,7 %. Structura tranzacţiilor cu bunuri imobiliare în Chişinău şi alte oraşe şi regiuni ale Moldovei reflectă influenţa unor diverse tendinţe asupra dezvoltării pieţei. În toate regiunile examinate, cu excepţia r-ului Edineţ predomină operaţiile, de vînzare-cumpărare a proprietăţilor imobiliare, ponderea cărora în totalul de tranzacţii se schimbă de la 33.5 %, în Cahul, la 76,4 %. în Chişinău. Locul al doilea după frecvenţa realizării revine tranzacţiilor legale de transmiterea prin moştenire a bunurilor imobiliare. Ponderea acestor tranzacţii este de 7,60 % în Chişinău şi variază de la 21,1 % la 38 % în centrele raionale, în Edineţ tranzacţiile privind transmiterea prin moştenire a proprietăţilor imobiliare prevalează asupra tranzacţiilor de vînzare-cumpărare şi se situează pe primul loc raport cu numărul total de operaţiuni. Aceeaşi situaţie se constată şi în or. Comrat [22, p.10]. Tranzacţiile legate de donaţia bunurilor imobiliare de asemenea sînt destul de răspîndite şi variază de la 8 %, în Chişinău, la 18%, în or. Străşeni. o dezvoltare tot mai amplă, nu numai în Chişinău, dar şi în alte oraşe ale Republicii Moldova, cunoaşte piaţa ipotecară. Ponderea tranzacţiilor de depunere în gaj a bunurilor imobiliare este foarte mică, însă analiza dinamicii acestor tranzacţii pe judeţe indică o tendinţă stabilă de creştere. Cea mai mică pondere a tuturor acestor tranzacţii se înregistrează în or. Bălţi (3,5 %), după care, în ordine crescătoare, urmează Chişinău (4,8 %), Străşeni (6,2 %), Edineţ (6,3 %), Orhei (9,2 %), Cahul (11,2 %). Ponderea cea mai mare o au tranzacţiile de dare a proprietăţilor imobiliare în arendă sau în chirie: de la 1,1 % în or. Bălţi pînă la 8,6 % în or. Cahul. Totodată, vom menţiona că, potrivit legislaţiei Republicii Moldova, se înregistrează numai arenda (închirierea) proprietăţilor imobiliare pe un termen de cel puţin trei ani. Arenda (închirierea) pe termen scurt este un fenomen mult mai răspîndit, însă aceste tranzacţii nu pot fi analizate la nivel macroeconomic. Dezvoltarea pieţei imobiliare se caracterizează, de asemenea, prin dinamica tranzacţiilor realizate, în perioada 2001-2006, numărul operaţiilor de vînzare-cumpărare a proprietăţilor imobiliare în ansamblu pe ţară a crescut de 5 ori, al tranzacţiilor de transmitere a bunurilor imobiliare prin moştenire de 9 ori, al donaţiilor de 8 ori, al operaţiunilor de depunere în gaj (ipotecare)-de 6,3 ori, numărul cazurilor de arendă pe termen lung a crescut de 30 de ori. Deci, în concluzie putem spune că numărul tranzacţiilor cu bunuri imobiliare creşte an de an în toate oraşele şi judeţele ţării, însa dinamica lor variază în limite largi [22, p.20]. Proprietăţile comerciale şi industriale rareori participă la tranzacţii, totuşi ponderea lor în numărul total al tranzacţiilor cu proprietăţi imobiliare creşte. De exemplu, în perioada analizată, în Chişinău, volumul total al tranzacţiilor a crescut de două ori, iar numărul tranzacţiilor cu proprietăţi

comerciale şi industriale a crescut de 26 de ori. În or. Bălţi, această creştere a fost de 5 ori, în Cahul de 8,5 ori. Aceeaşi tendinţă există în multe judeţe, fapt ce demonstrează avansarea pieţei imobiliare din Moldova la un nivel calitativ nou. În componenţa burselor de imobil activează servicii de evaluare, care în baza datelor reale ale afacerilor şi a altor factori propun vînzătorilor şi cumpărătorilor preţurile probabile la imobile, influenţînd astfel în mod artificial nivelul preţurilor. Observăm că bursele imobiliare nu publică preţurile efective, reale ale afacerilor. Valoarea de piaţă a locuinţelor se află în funcţie de următorii factori: amplasamentul (distanţa fată de centru); amplasamentul în cadrul microraionului şi cartierului, distanţa pînă la staţiile transportului public şi magazine; prestigiul şi ecologia raionului, materialul din care sunt confecţionaţi pereţii, pardoseala şi alte elemente de construcţii, vîrsta imobilului, etajul, cantitatea, gabaritele şi sistematizarea spaţiului a odăilor locative, mărimea bucătăriei, viceului, spălatorului, antreul, numărul şi suprafaţa balcoanelor, lodgiilor şi încăperilor auxiliare, dotarea telefonică şi cu pază, starea fizică a locuinţei, existenţa conductei de evacuare a gunoiului, orientarea ferestrelor, starea sanitară a ogrăzii şi scării, înălţimea tavanului, tipul şi stabilitatea asigurării cu apă caldă, confecţionarea podelei din parchet, priveliştea din ferestre şi alţi factori (vecinii de exemplu). Aproximativ aceeaşi factori se iau în consideraţie şi la evaluarea locuinţelor în alte ţări ale Europei de Est. Confirmarea juridică a afacerilor cu locuinţele se execută de organele de notarial. Cu toate acestea, în contractul de vînzare-cumpărare nu se, fixează preţul real de piaţă al afacerii, ci o cifră ,,acceptată" de cele trei părţi implicate, care de regulă, este mai mică drept valoarea de piaţă de 5-10 ori dar nu mai joasă decît nivelul preţului normativ (costului de inventar), în asa mod se ocoleşte parţial plătirea taxei de stat, care este exagerat de mare pînă la 10%. Aşadar, datele cu privire la valoarea de piaţă a locuinţelor se acumulează în băncile de imobil fiindcă nu se fixează în mod juridic. Băncile de imobil nu sunt obligate de a prezenta aceste date organelor de stat pentru crearea bazei informaţionale a cadastrului fiscal. Această problemă s-ar apropia de soluţionare, dacă nivelul taxei de stat ar fi coborît pînă la circa 2 %. Aceasta ar micşora masa veniturilor fiscale, fiindcă cumpărătorii şi vînzătorii vor fi cointeresaţi în fixarea juridică a preţului real. Fundamentarea nivelului taxei de stat pe afacerile de imobil nu este obiectul acestui studiu, dar după cum s-a determinat mai sus esenţial influenţează ,,tehnologia" de evaluare. Mijloacele băneşti de cetăţenii Republicii Moldova, care au plecat la lucru după hotarele Republicii, şi după întoarcere în Republică au fost investite în procurarea imobilului.

Majoritatea cetaţenilor procură imobil în raza oraşului Chişinău din pricina infrastructurii dezvoltate în capitală comparativ cu alte centre a Republicii prezenţa reală a serviciilor comunale. Creşterea economiei în ţările vecine (Rusia, Ucraina) influenţează pozitiv asupra economiei Moldovei. Tendinţa cetăţenilor este de a procura imobil în capitală pentru copiii săi, în loc de a arenda spaţiul locativ în perioada studiilor. Poziţia nestabilă a dolarului SUA, începînd cu 01.01.2002 în comparaţie cu Euro după devalorizarea leului moldovenesc în anul 1998, majoritatea cetaţenilor acumulau mijloacele băneşti în dolari SUA, îngrijoraţi de succesiunea devalorizării mijloacelor bănesti, iar cealaltă parte a cetaţenilor depuneau mijloacele băneşti libere în procurarea imobilului. Imobilul, înca trei ani în urmă fiind simbolul siguranţei, astăzi s-a prefăcut în ceva strict opus. Preţurile la locuinţe în dependenţă de preţurile pînă la criza economică au crescut cu 15-18%. Stabilitatea financiară şi politică nu contribuie la dezvoltarea pieţei imobiliare, la investirea în spaţiile locative. Structura vînzătorilor pe piaţa actuală se formulează sub aspectul condiţiilor economice. Astăzi pe piaţa secundară 50% de vînzători sunt cetăţeni ce pleacă din Republica Moldova, dat fiind faptului pricinilor cunoscute, 35% - sunt cetăţenii hotărîţi sa-şi micşoreze spaţiul locativ, primind prin aceasta o piaţă suplimentară, care în primul rînd depinde de calitatea proprietaţii oferite [42, p.12]. Fondul locativ al republicii (fără zona transnistreană) în 2004, constituia aproximativ l ,43 milioane de case şi apartamente. Circa 40% din acest volum reveneau oraşelor, dintre care 85 la sută din fondul de locuit urban alcătuiau apartamentele şi doar 17% casele individuale. Totodată. în locul lui se dezvolta activ construcţia în sectorul privat. Numai în oraşul Chişinău în listele pentru primirea spaţiului locativ sunt incluşi 55 mii de solicitanţi. Ultimele rezultate ale investigaţiilor sociologice ne demonstrează în mod obiectiv multitudinea de probleme existente pe “frontul locativ". Astfel, la o singură odaie de apartament în Moldova revin 1,6 persoane, în timp ce în ţările est-europene acest indice este egal cu 1,2, iar pentru ţările din Europa Centrală circa o persoană. În Republica Moldova este alarmant şi indicele numărului de familii ce locuiesc într-o odaie. Totodată, trebuie să avem în vedere că în Republica Moldova unei persoane îi revin 15 m de spaţiu locativ, în timp ce în ţările est-europene şi central-europene acest indice constituie respectiv 16,6 şi 22 ,4 m trebuie, probabil, să mai adaugăm că doar 25 la sută dintre cetăţenii chestionaţi sînt satisfăcuţi de locuinţa lor avînd în vedere şi tipul de casă (din blocuri de piatră, monolit, din blocuri sau panouri mari, de mare înălţime etc.), de zona aflării ei, de asigurare cu transport şi obiective ale infrastructurii, de condiţiile ecologice. Relaţiile de piaţă, ca factor obiectiv de reglare a cererii şi ofertei într-o sferă vitală cum sunt construcţiile.

Şi, totuşi, tendinţa generală, magistrală de dezvoltare a pieţei de locuinţe, exprimată în aşanumita "scară de locuinţe", se manifestă tot mai pregnant. Reiese că tot mai vădit se remarcă procesul obiectiv de construire firească a unui lanţ specific, un fel de rînd, în care cetaţenii cu venituri mai mari işi construiesc sau procură spaţiu locativ-mai scump, vînzînd la preţuri mai reduse locuinţele ce le-au aparţinut anterior unor. cetăţeni cu venituri mai modeste. Şi tot aşa se prelungeşte acest rînd pînă cînd şi cetăţenii cu cele mai mici venituri vor avea posibilitatea sa-şi îmbunătăţească condiţiile locative. Logica acestei mişcări, din punct de vedere al pieţei se explică simplu. Anume în aşa mod e condiţionată mişcarea pînă la nivelul accesibil a pretului de procurare a unei locuinţe mai confortabile. Anume în aşa fel este pusă în acţiune "scara de locuinţe'', deoarece la fiecare treaptă a ei apar posibilităţi, graţie veniturilor disponibile, de a trece la un nivel superior al condiţiilor locative. Această tendinţă trebuie susţinută în practică şi consolidată prin diferite măsuri organizatorice şi economico-financiare. Toţi participanţii pietei de locuinţe-cetaţeni mai mult sau mai puţin asiguraţi, constructor şi brokeri, furnizori de materia construcţie şi agenţi ai băncilor comerciale-reclamă lipsa accesului la credit pe termen lung. Anume această circumstantă devine una din principalele bariere, împiedică urcarea cu succes pe "scara" relaţiilor de piaţă. Pentru a mişca din loc acest proces, pentru a demara această mişcare eficientă, trebuie să înceapă de la treapta de sus, adică de la categoria de cetăţeni care dispun de mari sume băneşti, şi au posibilitatea să cumpere ori să-şi construiască case din propriile mijloace, fără a beneficia de susţinerea financiară a cuiva. Într-adevăr, experienţa ţărilor prospere ne arată că anume dezvoltarea masivă a construcţiei individuale de către grupurile de populaţie cu venituri înalte, care constituie doar l.2 procente din populaţia totală, va spori considerabil volumul spaţiilor locative disponibile pe piaţa de locuinţe. Această activitate va contribui la micşorarea preţului şi a nivelului de credite necesare pentru procurarea sau pentru construcţia spaţiului locativ, ce ar corespunde unor cerinţe mai modeste decît ale păturii sociale din vîrful scării [35, p.12]. Vom menţiona, că înviorarea simţitoare a construcţiei individuale în Chişinău şi în alte oraşe ale republicii confirmă o dată în plus faptul că primul pas al "scării de locuinţe" deja s-a facut. Dar pentru că acest avînt să ia amploare e necesar să atragem în procesul relaţiilor de piaţă atît categoriile de cetăţeni cu venituri mijlocii, cît şi păturile populaţiilor cu venituri mai mici sau chiar mizere, în condiţiile actuale nu e usor să realizezi acest deziderat, deoarece băncile comerciale acordă credite doar cetăţenilor ce dispun de imobile în valoare de peste 40 la sută din costul noii construcţii, iar veniturile le permit să achite lunar cîte 40 la sută din costul noii constructii, iar veniturile le permit să achite lunar cîte 400-450 de euro. Totuşi există rezerve pentru o schimbare în bine. Trebuie, doar, ca aceste rezerve să fie luate la evidenţă şi puse în acţiune.

În acelaşi timp, trebuie să fim realişti, adică să înţelegem că într-o perioadă scurtă este foarte greu să pui pe roate ipoteca, ajustarea căreia în ţările dezvoltate a durat decenii ba chiar şi secole. Din experienţa Slovaciei, am putea utiliza o schemă mai simplificată de colaborare a sectoarelor de stat şi privat, în principiu, municipiile dispun de mijloace libere sub formă de terenuri funciare şi au posibilitatea de a folosi aceste loturi în calitate de gaj, stimulînd astfel băncile în vederea acordării creditelor. Cu ajutorul acestui mecanism se pot asigura nu numai l sau 2 credite, dar mult mai multe. E necesar doar ca prin modificările respective în legislaţie (inclusiv în Codul civil şi Legea cu privire la preţul normativ al pămîntului acest proiect să capete randament maxim. Bineinteles, în proiect vor fi antrenate doar băncile comerciale create în prealabil care, fireşte. vor "acapara" nu numai alte fonduri nou create, dar şi vor lărgi pe toate căile piaţa de locuinţe, atît în plan geografic cît şi în plan social. Este destul de important ca piaţa funciară şi de locuinţe să cuprindă geografic toată republica. Dar, probabil, şi mai important este să cuprindem în plan social toate păturile societăţii. Ce trebuie să întreprindem în acest scop? În primul rînd se cere să fi susţinut categoriile de cetăţeni cu venituri mijlocii prin credite convenabile pe termen lung şi subventii care se bazează pe colaborare reciprocă a sectoarelor de stat şi a celor private în vederea construcţiei şi, îndeosebi, în valorificarea infrastructurală a noilor terenuri de pămînt. Tot la acest capitol putem atribui şi proiectele de valorificare a construcţiilor neterminate. Numai în trei oraşe (Chişinău, Bălţi, Orhei) numărul lor este de 72 case, construcţia cărora a fost întreruptă din cauza inflaţiei, precum şi a creşterii preţurilor la toate componentele acestei activităţii, în prezent s-au creat condiţii de finisare şi dare în exploatare a construcţiilor. Guvernul a adoptat o hotărîre prin care prevede transmiterea gratuită a caselor neterminate (circa 170) în folosinţa întreprinderilor, persoanelor care stau la rînd şi a celor care au banii să finiseze construcţia. În scopul reînceperii în masă a construcţiilor de locuinţe şi satisfacerii necesităţilor populaţiei cu spaţiu locativ este necesar să se valorifice cît mai activ experienţa altor state privind acumularea depunerilor băneşti ale anumitor grupuri ale populaţiei şi organizaţii şi investirea lor în construcţia imobiliară. Elaborarea unei legi, privind sistemul de depuneri şi creditare, investire şi construire a locuinţelor ar permite reglamentarea acestui proces. De asemenea, urmează a se stabili care este politica creditării de stat în domeniul construcţiei de locuinţe. De altfel, acordarea de credite în aceste scopuri trebuie stimulate pe toate căile. Ar fi rezonabilă insistenţa în negocierile noastre cu Banca Mondială pentru un credit special pentru construcţia locuinţelor. ,, Scara de locuinţe" se termină cu categoriile de cetăţeni neprotejaţi material dat fiind că au venituri mizere. Acestora trebuie să le acordăm subvenţii direcţionare strict pe adrese concrete,

necesare pentru susţinerea păturilor mai sărace ale populaţiei în vederea asigurării cu locuinţe pot reglementa, în mare măsură, de însăşi piaţa funciară şi de locuinţe. Atîta doar că această piaţă trebuie să funcţioneze din plin, în mod corect şi eficient. Urmează a marca, că diferite tipuri de bunuri imobiliare din momentul apariţiei 1or au început să coreleze în formarea preţurilor cu alte tipuri de bunuri imobiliare şi această corelaţie de preţuri pe piaţa bunurilor imobiliare s-au păstrat pînă acum. Piaţa imobiliară este un segment al economiei şi reprezintă o parte componentă a ei. Prin aceasta toţi factorii pozitivi şi negativi se rasfrîng pe piaţa imobiliară în mod corespunzător. Bunurile imobiliare locative, sau o parte a lor, se pot afla în proprietate individuală, de stat, de asemenea în proprietate colectivă şi să treacă dintr-o formă de proprietate în alta. Totodată, proprietatea individuală a bunurilor imobiliare nu se limitează la preţ, asigurîndu-se cu dreptul de imunitate şi înregistrare la administraţia locală. Proprietarul bunului imobiliar locativ are dreptul, potrivit normelor în vigoare, la folosinţa şi coordonare cu el, în acelaşi timp să-i dea în chirie, în arendă, să-1 vîndă, să-l modifice forma şi aspectul. Motivul despre savărşirea oricărei tranzacţii cu bunul imobiliar locativ dă dovadă de căpătarea dreptului individual sau a dreptului la folosinţa acestui bun imobil [35, p.14]. În cele mai dese cazuri putem găsi informaţii despre piaţa locuinţelor bazată pe informaţiile analitice a firmelor de evaluatori. în această comunicare putem privi cu ochii unui cumpărător de rînd. După cum se ştie nimic nu-i sperie pe cetăţeni, cum îi sperie procesul de vindere sau cumpărare a locuinţei, fiindcă sunt mari şanse să facă cunoştinţă cu diferiţi escroci, - pentru a se apăra de ei un cumpărător se adresează la agenţia de imobil renumită. În ultimii ani evaluatorii ne conving că pe piaţa locuinţelor cererea este mai mică ca oferta şi preţurile cad şi cumpărarea unui apartament astfel nu este o problemă. Dar s-a văzut că pentru un cumparător cu o cerere concretă nu este chiar aşa de uşor. Calitatea care este propusă astăzi pe piaţa locuinţelor lasă de dorit. Dacă de exemplu, un cumpărător caută un apartament cu două odăi la Botanica, atunci el va cumpăra anumite acel apartament de care are nevoie şi nu altul. Pentru început să ne clarificăm ce este un apartament bun, după statistica unui cumpărător mediu. Se vede că astăzi ca şi înainte se cotează apartamentele cu o planificare cehă., dar astfel de apartamente sunt numai în sectorul Rîşcani. Printre apartamentele cu două odăi, cele mai întrebate sunt apartamentele de serie moldovenească. Bune se consideră apartamentele care sunt planificate individual, în case monolite înalte, dar nu mai sus de 9 etaje.

În primul rînd, adresîndu-se într-o agenţie de evaluatori, cu o bază de date personală, cumpărătorul speră că toate cerinţele lui vor fi satisfăcute, dar nu tot timpul iese astfel. De multe ori, dacă se propune un apartament convenabil, preţul sau raionul putea fi nedorit. După mai multe anunţuri din ziare se clarifică că circa 80% din anunţuri revin firmelor particulare, dar ce fel de firme şi unde sunt înregistrate nimeni nu ştie. A treia variantă de cumpărare a unui apartament sunt anunţurile prin intermediarii individuali. Ei vînd apartamentele prietenilor săi, cunoscuţilor, cunoscuţii-cunoştinţelor. Argumentul vînzătorului în aceste cazuri este simplu "dă-i să caştige amicului tău". Dar această variantă este şi mai periculoasă decît cea precedentă, firma trebuie să fie undeva înregistrată, despre care poţi şi trebuie să te înteresezi. Modelul personal ne convinge că este o persoană care işi ştie treaba, are legături în organele cadastrale şi la notariat, iar documentele le perfectează pe căile sale. După observările efectuate de experţi pentru ca cumpărătorul să se protejeze de o afacere ilegală, el trebuie să se adreseze la o agenţie de evaluatori oficială, cu documentele pachet gata. Există informaţie că, dacă un apartament nu se vinde mult timp atunci preţul lui scade cu 1000 dolari SUA. A patra variantă - cumpărătorul şi vînzătorul deţin legături directe, aici ca şi în cazul precedent sunt mari şanse de a deveni victima unei înşelăciuni. Afacerea pînă la cumpărare poate să nu ajungă, începînd să o formeze documentele pentru eliberarea apartamentului proprietarul cere o parte din bani. Anume cu această ipoteză apar cele mai multe înşelăciuni. Cea mai simplă metodă de a pierde banii în timpul cumpărării este să cumperi un apartament de la un alcoolic sau de la un pacient al dispensarului neurologic. Neştiind de aceasta cumpărătorul cumpără apartamentul, iar peste un timp rudele acestuia arată certificatul iresponsabilului, judecata anulează afacerea luînd decizie să i se întoarcă banii cumpărătorului. Se întoarce doar suma care este indicată în contractul de vînzare-cumpărare, dar acolo de regulă se fixează un preţ nereal. Dacă escrocheria este scopul afacerii este posibilă situaţia cănd apartamentul se vinde nu de proprietar. Afacerea este încheiată şi înregistrată la toate instanţele. După această cumpărătorul află că cu o zi pînă la înregistrarea contractului procura de la notar este revocată, iar proprietarul dă în judecată cum că contractul nu este valabil. Cel mai rezonabil este să vinzi sau să cumperi un apartament printr-o firmă de evaluatori cu o reputaţie bună. Persoanele care au trecut prin aşa ceva recomandă cumpărătorilor să se intereseze de documentele de privatizare a apartamentului, de numărul de persoane care, sunt înregistrate.

Dezvoltarea pieţei bunurilor imobile locative în or. Călăraşi Pe parcursul ultimilor ani pe piaţa construcţiilor ponderea cea mai mare o deţin construcţiile, reconstrucţiile, reparaţiile imobilului locativ. Acest factor se datorează faptului că există o cerere înaltă la imobilul locativ din partea cetăţenilor, şi anume din partea muncitorilor migratori. Cu toate acestea, totuşi cerere faţă de imobilul locativ rămîne a exista în continuare. Cererea a suferit careva transformări în privinţa faptului că majoritatea consumatorilor preferă apartamente cu 1, 2 odăi, care sunt nişte locuinţe mai accesibile, destinate cumpărătorului mediu. Din anul 2001 preţul la imobilul locativ a început să crească cu un ritm sporit, apoximativ de 5 ori. S-a majorat datorită faptului că majoritatea populaţiei migratoare a Republicii Moldova se reîntorceau în ţară cu venituri mari, acest fapt creînd cerere faţă de imobilul locativ. Iar mărirea considerabilă a cererii a dus la mărirea preţului imobilului locativ pe m2 . Observăm că preţul creşte într-un ritm mai mare decît volumul de producţie oferit în rezultatul majorării cererii. Alt factor care duce la mărirea preţului la imobilul locativ este regiunea amplasării. Analizînd preţurile apartamentelor în or. Călăraşi, propuse pe piaţa imobiliară observăm că în Centru sunt cele mai înalte, după care urmează alte regiuni. Fondul locativ din or. Călăraşi, comparativ cu alte oraşe, este relativ nou. Imobilul rezidenţial deţine ponderea cea mai mare din suprafaţa intravilanului şi este partea cea mai importantă a patrimoniului construit. Asigurarea cu locuinţe a populaţiei oraşului Călăraşi are un rol important în soluţionarea problemelor sociale ale ţării. Făcînd o analiză a pieţei imobiliare din oraşul Călăraşi putem menţiona faptul că cererea la bunurile imobile cu destinaţie este în creştere, pe cînd oferta de locuinţă este mică. Diversitatea ofertei se află în dependenţă de legislaţie, condiţiile economice, climaterice, seismice, de materiale de construcţie şi de tradiţie. Dezvoltarea continuă a acestei ramuri va influenţa simţitor asupra ameliorării situaţiei în ceea ce priveşte creşterea numărului locurilor de muncă, garantarea dreptului al fiecărui cetăţean la locuinţă, avansarea economiei şi crearea perspectivelor durabile de viaţă. În concluzie se poate de menţionat că fără piaţa bunurilor imobiliare nu poate exista piaţă în general, deoarece piaţa forţelor de muncă, piaţa de capital, piaţa serviciilor şi a mărfurilor, pentru existenţă au nevoie de încăperi în care să-şi desfăşoare activitatea.

1.2 Caracteristica şi tipul tranzacţiilor cu bunuri imobile Vînzarea-cumpărarea bunurilor imobiliare locative reprezintă cel mai răspîndit mod de tranzacţie în sfera locativă. Contractul de vînzare-cumpărare a bunului imobiliar locativ se întocmeşte în forma scrisă, acesta fiind semnat de ambele părţi. Specificul acestei operaţiuni cu bunul imobiliar îl prezintă caracterul bine determinat al contractului. Proprietatea trebuie să fie locativă, mai bine zis să fie disponibilă pentru locuirea locatarului şi înregistrată în calitate de bun imobiliar locativ în corespundere cu organele de stat şi municipale. La numărul proprietăţilor locative se referă casele individuale, apartamentele. Cetăţenii, care au în proprietate construcţii locative, situate la vile, care corespund normelor în vigoare, sunt în drept să le înregistreze în calitate de case locative, conform normativelor. Proprietatea locativă, prezentîndu-se ca obiect al contractului de vînzare-cumpărare, trebuie să aparţină cetăţeanului sau persoanei juridice ca bun imobil cu drept individual de proprietate. La vînzarea casei locative trebuie prezentat certificatul de la filialele Agenţiei, în care să conţină informaţia despre proprietar, costul de inventariere, uzura casei, suprafaţa totală şi locativă. În acest certificat trebuie să fie menţionate construcţii pe lîngă casă (baie, garaj, fîntînă. ş.a.). Pentru a vinde averea imobiliară în care sunt înscrişi copii minori, este necesar acordul organelor de tutelă şi patronaj la săvîrşirea unei aşa tranzacţii. Dacă bunul imobiliar locativ a fost procurat de soţi în timpul căsătoriei atunci pentru înstrăinarea locuinţei este necesar acordul celui de-al doilea soţ. Acest drept, însa nu se răspîndeşte în cazul cînd bunul locativ a fost primit în proprietate de unul din soţi în calitate de moştenire [15 p.37]. Altă condiţie esenţială a contractului de vînzare-cumpărare a bunului imobil locativ prezintă preţul acestui bun imobil. Dacă în contract lipseşte acordul părţilor în formă scrisă cu condiţia despre valoarea bunului imobiliar locativ, atunci contractul despre vînzarea lui se consideră neîncheiat. Prin aceasta nu se respectă dreptul, că dacă în contract preţul nu este analizat cu precauţie şi nu poate fi determinată reieşind din condiţiile contractului, îndeplinirea contractului trebuie să fie achitat conform preţului, care prin condiţii de compărare de obicei se percepe după un obiect imobiliar analogic. Valoarea bunului imobiliar se determină din întelegerea părţilor în caz de neputinţă pentru determinarea preţului bunului imobiliar locativ, părţile pot apela la serviciile unui evaluator profesional.

Dacă preţul în contractul vînzării este fixat pe o unitate de suprafaţă a bunului imobil locativ, de regulă, pentru 1 m 2 de suprafaţă totală, atunci costul bunului imobil locativ, supus achitării, se determină reieşind din mărimile obiectuiui imobiliar dat, în afară de aceasta, vînzătorul bunului imobil este obligat să declare cumpărătorului atît despre cele deschise , cît şi despre acele neajunsuri ascunse ale imobilului locativ, dacă ele sunt cunoscute lui [22, p.12]. Presupunem, că vînzătorul a vîndut cumpărătorului imobilul locativ acesta fiind într-o calitate nu prea bună (adică nu corespundea condiţiilor contractului de vînzare). În aşa caz, cumpărătorul are tot dreptul să acuze vînzătorul cu una din urmatoarele cerinţe : - să reducă proporţional preţul; - să înlăture gratis neajunsurile imobilului locativ în termen rezonabil. Această cerinţă se prezintă, de regulă, cînd neajunsurile imobilului locativ pot fi înlăturate odată cu reparaţia. Reparaţia se execută din contul vînzătorului; - să compenseze cheltuielile efectuate la îndepărtarea neajunsurilor imobilului locativ. Se poate întampla aşa, că cumpărătorul să găsească defecte de neînlăturat, defecte, care nu pot fi înlăturate fără cheltuieli proporţionate sau cheltuială de timp, sau se evidenţiază de nenumărate ori, sau apar din nou după înlăturarea lor. Aceasta înseamnă, că au loc încălcări considerabile în calitatea bunului imobil locative. În aşa situaţie, cumpărătorul are dreptul să se dezică de la îndeplinirea contractului de vînzare-cumpărare şi să ceară înapoi sursa de bani plătită pentru imobilul locativ dat, dar să ceară în schimb alt bun imobiliar locativ cumpărătorul nu are dreptul. Se observă, că cumpărătorul are dreptul să se dezică de la îndeplinirea contractului şi să ceară înapoi banii în acel caz, dacă datele despre neajunsuri nu au fost specificate în contractul de vînzare-cumpărare a proprietaţii bunului imobiliar locativ, în ceea ce priveşte costul de apartamente aflate în proprietate individuală, vîndute cetăţenilor, apoi ele se determină pe baza costului de deviz al proiectului construcţiei, reconstrucţiei, reparaţiei capitale a imobilului locativ confirmate potrivit normelor în vigoare cu evidenţa valorii reziduale a costului în vigoare. Preţul de vînzare al apartamentelor îl determină comisia de evaluatori. Prin aceasta se ţine cont de calitatea apartamentelor pentru care se aplică coeficienţii de ajustare, stabiliţi în dependenţă de categoria casei, numărul etajului, nivelul tehnico-sanitar, amplasament, lucrări de amenajare şi ecologia sectorului [22, p.11]. În baza contractului de vînzare-cumpărare vînzătorul se obligă să remită cumpărătorului proprietatea unui bun, iar cumpărătorul se obligă să primească bunul şi să plătească pentru el o anumită sumă de bani. Cetaţeanul poate să vîndă în curs de trei ani nu mai mult decît o singură dată casa de locuit. Contractul de vînzare-cumpărare a unei case de locuit trebuie să fie autentificat

pe cale notarială şi înregistrat în decurs de 3 luni la Oficiul Cadastral Teritorial, el serveşte drept titlu de proprietate. Soţii şi copii lor minori care locuiesc împreună pot avea numai o singură casă de locuit, ce aparţine de titlu de proprietate personală unuia dintre ei sau se află în proprietatea lor comună. Dacă se va întampla, ca la un moment dat cetăţeanul sau soţii care locuiesc împreună şi copii lor minori să aibă în proprietate personală mai mult decît o casă de locuit, proprietarul are dreptul să-şi lase în proprietate la alegere oricare din aceste case. Cealaltă casă el trebuie în curs de un an s-o vîndă, s-o doneze sau s-o înstrăineze în alt mod. Dacă în curs de un an din ziua cînd a luat naştere dreptul de proprietate asupra casei a doua proprietarul nu se va folosi de dreptul de a înstrăina sub orice formă casa de prisos, aceasta din urma va fi vîndută pe cale silită. Sumele realizate din vînzare, după acoperirea cheltuielilor legate de vînzarea silită, se predau fostului proprietar. În cazurile, cînd vînzarea silită a casei n-a avut loc din cauza lipsei de cumpărători, casa trece cu titlu gratuit în proprietatea statului. Cetăţeanul, care a construit o casă de locuit sau o porţiune a ei, precum şi cel ce a zidit orice fel de anexă, de construcţie suprapusă fără a avea autorizaţia stabilă ori un proiect aprobat în modul cuvenit, sau care a încălcat grav normele şi regulile de bază privitoare la construcţie, nu are dreptul de a dispune de această casă sau de porţiunea ei. O asemenea casă sau o porţiune a ei pot fi luate cu titlu gratuit de instanţa judecătorească, pot fi demolate de către însuşi cetăţeanul care a efectuat construcţia fără autorizaţie ori pe contul lui. Tranzacţia de închiriere a spaţiului locativ. Contractul de închiriere este acordul, prin care proprietarul bunului imobiliar oferă spre folosinţă chiriaşului şi membrilor familiei sale spaţiul locativ care poate fi folosit drept locuinţă permanentă, iar chiriaşul işi asumă responsabiiitatea de a folosi spaţiul dat după destinaţie şi de a achita la timp plata pentru chirie şi pentru serviciile comunale. Conform legislaţiei, darea în arendă poate fi efectuată numai de proprietar sau de persoana împuternicită de către el, alte persoane au dreptul de a da în arendă numai cu acordul proprietarului prevăzut de contract. Chiriaş poate fi o persoană sau mai multe care locuiesc împreună. Persoanelor juridice, spaţiul locativ poate fi dat în arendă sau poate fi dat în proprietate numai pe baza contractului de arendă sau altui contract. Cu toate acestea, persoana juridică are dreptul de a folosi spaţiul locativ numai în scop de locuinţă. Fondul locativ de stat sau municipal pentru folosinţa socială, se oferă persoanelor prin contractul social de arendă a spaţiului locativ. Dreptul la chiria spaţiului locativ se oferă cetăţenilor, care primesc din nou spaţii locative în case de stat şi municipale a fondului locativ în limitele

normelor de suprafaţa locativă. Aceste persoane păstrează dreptul de arendă indiferent de suprafaţa spaţiului locativ pe care îl ocupă. Persoanele care locuiesc împreuna cu arendaşul în casele de locuit sociale poartă aceeaşi răspundere şi sunt obligaţi să respecte condiţiile contractului. Foştii membri ai familiei arendaşului păstrează drepturile şi obligaţiunile de arendă, dacă continuă să locuiască împreună în spaţiul locativ închiriat [22, p.13]. La cererea chiriaşului şi membrilor familiilor sale contractul de arendă poate fi încheiat cu o persoană din cadrul familiei, în caz de deces a chiriaşului sau plecării lui din acest spaţiu, contractul se încheie cu unul din membrii familiei care locuieşte împreună. Contractul de chirie a spaţiului locativ se încheie în formă scrisă, în contract trebuie să fie indicate persoanele ce locuiesc permanent împreună cu arendaşul. Dacă persoanele care locuiesc împreună cu chiriaşul încalcă condiţiile contractului de arendă atunci, răspunderea o poartă arendaşul. Înştiinţînd proprietarul, persoanele care împreună locuiesc cu arendaşul pot încheia cu el (arendaşul) un contract prin care ei se obligă să poarte răspundere faţă de arendaş. Pe lîngă obligaţiile de a oferi spaţiul locativ într-o stare normală de trai, arendaşul este dator să acorde serviciile comunale care apoi sunt plătite de arendaş, la fel să menţină într-o stare normală casa de locuit. Reparaţia capitală a spaţiului locativ dat în arendă este obligatorie. Obligaţiunile arendaşului sunt: - să folosească spaţiul locativ numai după destinaţie în corespundere cu contractul de închiriere, să asigure păstrarea spaţiului locativ, să-l menţină într-o stare normală, să respecte regulile antiincendiare, regulile de folosinţă a instalaţiilor tehnico-sanitare; - să achite la timp plata pentru spaţiul locativ şi serviciile comunale; - să nu facă schimbări în interiorul locuinţei fără acordul proprietarului; - să îndeplinească reparaţia curentă necesară, dacă altceva nu prevede contractul; - să respecte alte condiţii care sunt arătate în contractul de închiriere. În caz de folosinţă în scopuri comerciale, mărimea plăţii de arendă a spaţiului locativ se stabileşte prin acordul părţilor şi se arată în contractul de închiriere. Dacă legea prevede suma maximă de plată pentru închiriere, atunci această plată stabilită în contract nu trebuie să întreacă suma dată, în afară de aceasta se interzice schimbarea plăţii de arendă numai de către o parte , dacă aceasta nu prevede contractul. Cînd termenul contractului de închiriere a spaţiului locativ expiră, aceasta nu înseamnă că chiriaşul trebuie să elibereze spaţiul închiriat. Conform legislaţiei chiriaşul are privilegii asupra închierii contractului de închiriere pe o perioadă nouă. Nu mai tîrziu decît trei luni pînă la

expirarea contractului de închiriere a spaţiului locativ, proprietarul trebuie să propună chiriaşului să încheie un nou contract cu aceleaşi sau alte condiţii sau să-l anunţe despre refuzul de a prelungi contractul în legatura de a nu da spaţiul locativ în chirie pe un termen de un an sau mai mult. Dacă proprietarul nu a indicat durata de închiriere, iar chiriaşul nu a refuzat de a prelungi contractul, atunci contractul se consideră prelungit cu aceleaşi condiţii şi pe aceeaşi durată. La acordarea condiţiilor contractului, chiriaşul nu are dreptul de a cere majorarea numărului de persoane ce locuiesc în baza contractului de închiriere şi ar trebui de accentuat, că această situaţie încalcă interesele chiriaşului, deoarece pe durata contractului de închiriere a spaţiului locativ nu se ia în consideraţie posibilitatea majorării numărului membrilor familiei chiriaşului [22, p.14]. S-ar putea întampla că proprietarul să refuze de a prelungi contractul de închiriere, dat fiind faptul că a hotărît să nu dea în chirie locuinţa, însă necătînd la aceasta, în perioada unui an de la expirarea contractului cu chiriaşul, proprietarul încheie contract de închiriere a spaţiului locativ cu altă persoană, în acest caz chiriaşul are dreptul nu numai să ceară anularea contractului încheiat, ci şi plata despăgubirilor pricinuite de refuzul de a prelungi contractul de închiriere cu el. Dacă proprietarul, chiriaşul şi cetăţenii ce locuiesc împreună nu sunt împotrivă, atunci în spaţiul locativ pot fi primiţi şi alţi cetăţeni în calitate de locatari permanenţi împreună cu chiriaşul. Cînd este necesar de a primi să locuiască minori, acest acord nu este necesar. E necesar de subliniat, că legislaţia permite de a primi să locuiască, respectîndu-se cerinţele despre norma suprafeţei locative pentru o persoană (12 m.p.), abateri sunt numai în cazul cînd locuiesc minori. Cu inştiintarea preventivă a proprietarului şi în comun acord, chiriaşul şi cetăţenii ce locuiesc permanent împreună au dreptul de a primi cu traiul locatari temporari. Apoi locatarii temporari pot să locuiască nestingherit o perioadă ce nu depăşeşte 6 luni însă ei nu dispun personal de dreptul de a exploata locuinţa. Responsabilitatea pentru acţiunile lor faţă de proprietar o poartă chiriaşul. În caz, că cerinţele pentru norma suprafeţei locuibile pentru o persoană nu se respectă, proprietarul ar trebui să interzică locatarilor temporali de a locui acolo. La examinarea termenului acordului cu locatarii temporari, ei sunt datori să elibereze spaţiul locativ nu mai tîrziu de 7 zile din ziua aducerii la cunoştinţă despre această ceriţă de către chiriaş sau alt cetaţean care este locatar permanent. Cu acordul proprietarului, chiriaşul, în baza contractului de subînchiriere a spaţiului locativ, poate să transmită pe o perioadă anumită o parte sau tot spaţiul locativ închiriat în folosinţa subchiriaşului, astfel încît perioada, contractului de subînchiriere nu trebuie să depăşească perioada contractului de închiriere a spaţiului locativ. În baza contractului de închiriere pe un termen scurt, chiriaşul nu are dreptul de a transmite locuinţa în subchirie, dacă acest lucru nu este prevăzut în contract. Subchiriaşul nu dispune

personal de dreptul de a se folosi de locuinţă, de aceea responsabil faţă de proprietar în baza contractului de închiriere rămîne chiriaşul. Să nu uităm că contractul de subînchiriere poate fi încheiat numai respectînd normele suprafeţei locative pentru o persoană, în comparaţie cu locatarii temporari, subchiriaşul achită pentru exploatarea locuinţei. În contractul subchiriaşului nu figurează regula despre avantajele în încheierea contractului pe o nouă perioadă. Arendarea comercială a spaţiului locativ. În arendarea comercială mărimea plăţii pentru spaţiul locativ este ficsată de ambele părţi şi se include în contractul de arendă. Termenul de valabilitate a contractului nu poate fi mai mare de 5 ani. În orice moment contractul de arendă poate fi anulat de arendaş cu acordul locatarilor ce locuiesc împreună cu el. Despre intenţia sa arendaşul trebuie să preîntîmpine arendatorul în formă scrisă cu trei luni înainte. Dar, dacă vre-un locatar este împotrivă, atunci contractul de arendă continuă să funcţioneze [22, p.14]. La cererea arendatorului contractul de arendă poate fi anulat în următoarele cazuri: dacă spaţiul locativ nu mai poate fi întrebuinţat în condiţii de trai, sau în caz dacă clădirea se află în stare avariată în alte cazuri prevăzute de organele statale. Pentru determinarea clădirilor locative inutilizabile, se ia în consideraţie uzura fizică a obiectului, deteriorările ce le poartă construcţia, cerinţele sanitare ş. a. La grupele de clădiri locative inutilizabile pentru locuire a cetăţenilor fac parte: clădirile din piatră cu uzura fizică mai mare de 70%; casele din lemn şi mansardele cu uzură mai mare de 65%. Acele clădiri ce nu pot fi folosite drept locuinţă pot fi următoarele: - spaţiile locative în casele de locuit, recunoscute inutilizabile pentru locuit; - spaţiile locative în casele de locuit, unde activează întreprinderi; - spaţiile locative ce au defecte de planificare; - spaţiile locative, unde condiţiile sanitaro-igienice nu corespund standardelor; - spaţiile locative ce se află în stare avariată. În ordine individuală se stabileşte, dacă clădirea locativă este bună sau nu pentru locatari, în care majoritatea spaţiilor este deja deteriorată, în astfel de cazuri se ia în consideraţie valoarea nominală, uzura fizică a construcţiei şi a clădirii în întregime, mărimea cheltuielilor la modernizarea clădirii, posibilitatea de a crea condiţii normale de trai. În cazul întreruperii anticipate a contractului chiriaşului, concomitent se anulează şi contractul de subînchiriere. Ca urmare subchiriaşul, cît şi persoanele care locuiesc împreună cu el, sunt obligaţi să elibereze spaţiul locativ ocupat. Oricînd contractul de închiriere poate fi întrerupt de către chiriaş cu acordul tuturor cetăţenilor ce locuiesc împreună cu el. Despre aceasta, chiriaşul trebuie sa-l preîntîmpine pe

proprietar în formă scrisă, cu 3 luni înainte, însa dacă careva din cetăţenii ce locuiesc împreună cu chiriaşul, refuză de a folosi locuinţa, atunci contractul de închiriere rămîne în vigoare mai departe. La cererea proprietarului, contractul de închiriere a spaţiului locativ poate fi anulat apelînd la judecată în următoarele cazuri: - Neachitarea de către chiriaş a plăţii pentru locuinţă pentru 6 luni, dacă în contract nu se prevede prelungirea termenului, iar în cazul închirierii pentru un termen scurt, neachitarea plăţii nu mai mult de 2 ori la expirarea termenului stabilit pentru plată; - Deteriorarea sau uzura spaţiului locativ de către chiriaş sau alţi cetăţeni pentru care chiriaşul poartă responsabilitate; - Chiriaşului i se poate da la dispoziţie un termen (pină la un an) pentru a înlătura toate încălcările ce stau la baza anulării contractului de închiriere. Dacă în acest termen chiriaşul nu înlătură toate încălcările comise, sau nu va lua măsurile necesare pentru înlăturare, judecata la onouă adresare al proprietarului va lua hotărîrea despre anularea contractului de închiriere.Pe lîngă toate acestea, la cererea chiriaşului, judecata poate prelungi executarea hotărîrii pe o perioadă nu mai lungă de un an. Oricare parte are dreptul la desfacerea contractului de închiriere, apelînd la judecată; - Dacă încăperea devine într-o stare nesatisfăcătoare pentru a locui zi de zi sau în caz de stare avariată; - În alte cazuri prevăzute de legislaţie; - Pentru a hotărî dacă casele sau încăperile locative sunt nesatisfăcătoare pentru a locui, se ia în consideraţie uzura fizică, deteriorarea elementelor portante planificarea şi amenajarea interioară de asemenea şi cerinţele sanitare. În baza hotărîrii judecătoreşti despre desfacerea contractului de închiriere a spaţiului locativ, chiriaşul şi cetăţenii ce locuiesc împreună cu el, urmează a părăsi locuinţa. Tranzacţia de schimb şi donaţie a bunului imobil locativ . Odată cu dezvoltarea relaţiilor de piaţă, o largă răspîndire au contractele de schimb a bunurilor imobiliare locative. În baza acestui contract fiecare parte se angajează de a transmite în proprietatea celeilalte părţi un spaţiu locativ în schimbul altuia. Totodată, fiecare din părţi se consideră vînzător al spaţiului locativ pe care se obligă de a-l transmite, şi cumpărător al spaţiului locativ, pe care se obligă de a-1 primi în schimb. În cadrul contractului se folosesc regulile de vînzare-cumpărare a spaţiilor locative, dacă nu este în contradicţie cu subiectul schimbului, însă nu se folosesc regulile ce reglementează operaţiunile băneşti în baza contractului de vînzare-cumpărare, care sunt în contradicţie cu subiectul schimbului, deoarece operaţiunile băneşti în cadrul schimbului nu au loc, cu excepţia

cazului de schimb a spaţiilor locative diferite după cost. Contractul de schimb a spaţiilor locative se încheie în scris sub forma unui singur document semnat de ambele părţi. Nerespectarea formei de alcătuire a contractului, duce la nevalabilitatea documentului. Contractul de schimb a spaţiului locativ este supus înregistrării de stat în aceleaşi organe ca şi contractul de vînzare-cumpărare a spaţiului locativ şi se socoate încheiat din momentul acestei înregistrări. În contractul de schimb este necesar de a indica toate datele, ce nu ar permite de a determina anume ce spaţii locative urmează a fi schimbate. Proprietarii care fac schimbul de bunuri imobiliare locative trebuie să semneze 3 exemplare ale contractului de schimb în prezenţa notarului. Notarul păstrează un exemplar autentificat al contractului şi fiecare proprietar participant la schimbul de bunuri imobile locative primeşte cîte un exemplar autentificat de notar, în timp de 3 luni din momentul autentificării notariale contractului de schimb a imobilului locative. Fiecare proprietar trebuie să depună o cerere de înregistrare a dreptului de proprietate asupra imobilului locativ, schimbate între ei, la OCT, la care vor anexa cîte o copie autentificată notarial a contractului de schimb a bunurilor. OCT-ul va înregistra noile drepturi de proprietate asupra bunurilor imobiliare locative schimbate ale fiecărui proprietar în Registrul bunurilor imobile. Dacă un proprietar transmite bunul său imobiliar locativ unei alte persoane, fără a cere vre-o plată oarecare, înseamnă că proprietarul de imobil locativ donează (dăruie) dreptul său de proprietate asupra imobilului locativ acestei persoane. Uneori, proprietarii de imobile locative în etate dăruiesc imobilele lor locative copiilor sau nepoţilor, altor rude sau prieteni. Legislaţia stabileşte procedura şi ce documente sunt necesare la donaţia bunului imobil locativ. Pentru a dona imobilul locativ, dreptul de proprietate a celui ce dăruie imobilul locativ trebuie de înregistrat în Registrul bunurilor imobile ţinut de OCT-ul în a cărui rază de acţiune este situat imobilul locativ. Dacă dreptul de proprietate asupra imobilului locativ a fost înregistrat în cadrul Programului înregistrării masive de stat a drepturilor la OTC-ul respectiv, proprietarul poate să înceapă direct donaţia. După ce dreptul de proprietate asupra bunului imobil locativ este înregistrat în Registrul bunurilor imobile la OTC, pentru a dona bunul imobiliar, proprietarul trebuie să obţină extrasul din Registrul bunuriior imobile pentru a demonstra că el este proprietarul. Pentru a dona bunul imobil locativ, proprietarul trebuie să întocmească un contract în scris de donaţie sau să ceară unui avocat sau notar să-1 pregătească. Un astfel de contract de donaţie a

imobilului locativ trebuie să specifice proprietarul imobilului locativ, persoana căreia proprietarul îi donează şi locul situării bunului imobil. Contractul de donaţie trebuie să fie întocmit în 3 exemplare. Fiecare exemplar al contractului trebuie semnat de proprietar şi persoana care primeşte bunul imobil drept donaţie în prezenţa notarului. Notarul trebuie să autentifice notarial fiecare exemplar al contractului de donaţie. Notarul păstrează un exemplar al contractului de donaţie, iar proprietarul şi persoana care primeşte imobilul locativ, de asemenea primesc cîte un exemplar. Dat fiind faptul că persoana care primeşte imobilul locativ trebuie să dea exemplarul său la OTC pentru înregistrarea în Registrul bunurilor imobile a dreptului de proprietate asupra imobilului locativ primit în rezultatul donării, se recomandă ca persoana care primeşte bunul imobil să obţină de la notar o copie autentificată notarial a contractului de donaţie a imobilului locativ. În decursul a 3 luni de la autentificarea notarială a contractului de donaţie, persoana care primeşte imobilul locativ trebuie să prezinte la OCT-ul respectiv o cerere de înregistrare a dreptului de proprietate asupra bunului imobil primit în rezultatul donării, care trebuie să anexeze un exemplar autentificat notarial al contractului de donaţie. După aceasta OCT-ul înregistrează dreptul de proprietate al persoanei care primeşte bunul imobil locativ în rezultatul donării în Registrul bunurilor imobile. Privatizarea locuinţei. Privatizării pot fi supuse locuinţele aflate în clădirile, ce sunt în proprietatea statului, ocupate de cetăţeni în urma contractului de arendă. Transmiterea proprietăţii a locatarilor spaţiilor locative se efectuează de: - organul de stat în domeniu; - întreprindere cu conducere operaţionala care transmite bunul imobil. Pentru procurarea în proprietate a spaţiului locativ trebuie prezentate următoarele documente: - cererea de privatizare a încăperii locative ocupate, iscălită de toate persoanele ce locuiesc în ea, mai mari de 18 ani; - document ce confirmă dreptul de folosinţă cu imobilul dat; - certificatul ce confirmă că acest obiect nu a mai fost privatizat; - documentul organelor de ocrotire şi patronaj. Spaţiile locative se transmit în proprietate comună sau în proprietatea unei singure persoane, chiar şi celor mai mici de 18 ani. Proprietarul imobilului privatizat se stabileşte cu acordul persoanelor, ce locuiesc în spaţiul locativ şi au dreptul la privatizarea lui. Astfel aceste persoane au dreptul la procurarea gratuită a unui nou obiect pentru a fi privatizată [24, p.14]. Hotărîrea cu privire la privatizare trebuie luată conform cererilor depuse în termen de două luni. Transmiterea locuinţei în proprietate se formează după contractul de transmitere care este

îndeplinit de administraţia locală întreprindere, în caz de refuz a privatizării locuinţei în care cetăeanul locuieşte între el şi administraţia locală începe o dezbatere cu privire la drepturile omului. În caz de începere a dezbaterilor de corectitudine a contractului de transmitere a imobilului poate fi recunoscută de judecată fără valoare. Dacă cetăţeanul s-a mutat din imobilul dat în alt spaţiu locativ, atunci el are dreptul la privatizarea acestui spaţiu, cu condiţia de desfacere a contractului de transmitere a proprietăţii în spaţiile locative în care locuiesc copii pînă la 15 ani, i se transmite lor în proprietate după cererea parinţilor, tutorilor cu permisiunea organelor de tutori. Formarea contractului de transmitere în proprietate, spaţiile locative în care locuiesc numai copii sub 18 ani, se efectuează în baza bugetelor locale. Servirea şi reparaţiile imobilului privatizat, se efectuează conform normelor de exploatare şi a fondului de reparaţie a spaţiilor locative. Proprietarii spaţiilor locative au dreptul de sinestătător sa-şi stabilească organizaţiile de deservire a imobilului, inclusiv şi organizaţiile de stat. Fiecare proprietar a spaţiului locativ este. obligat să plătească impozitul pe imobil. Donaţia spaţiului locativ. Proprietarul spaţiului locativ îl poate dona, oricărei persoane fizice sau juridice, formînd tranzacţie cu imobilul drept contract de donaţie, în contractul de donatie o parte transmite sau se angajează să transmită celeilalte: părţi spaţiul locativ. Drept obiect de donaţie poate fi şi dreptul de proprietate la a treia persoană, de exemplu, dreptul la folosire a obiectului. Contractul de donaţie trebuie să conţină datele concrete despre spaţiul locativ, care este drept obiect de donaţie. Legea nu permite încheierea contractelor de donaţie în caz: - din numele copiilor şi cetăţenilor recunoscuţi incapabili; - lucrătorilor ce activează în cadrul organizaţiilor educaţionale; - în comunicare cu organizaţiile comerciale. Donarea spaţiului locatar aflat în folosire comună, se permite cu acordul tuturor participanţilor prcprietăţii comune. Daca donaţia se efectuează printr-un reprezentant atunci în procură trebuie să fie numit obiectul donaţiei. Contractul donaţiei spaţiului locativ poate fi încheiat în condiţia, care trebuie respectată de donator. Ca orice tranzacţie imobiliară, contractul de donaţie a spaţiului locativ se formează în formă scrisă şi necesită înregistrare statală, în organ. Donatorul are dreptul în orice timp pînă la donare să refuze tranzacţia în astfel de cazuri contractul donaţiei poate fi anulat. Dacă tranzacţia nu a avut loc, atunci, refuzul de donare trebuie înregistrat în formă scrisă. Donatorul poate să refuze executarea contractului în caz dacă după încheierea contractului starea de sănătate a donatorului s-a schimbat într-atît, încît el să nu poată asista la procedura de tranzacţie.

1.3 Structura şi clasificarea bunurilor imobile Bunul imobil prin definiţie (legea cadastrului) e compus din teren (aratul vegetal, partea subterană, spaţiul deasupra terenului, stînci) cu tot ce creşte: pădure, vii, livezi şi îmbunătăţirile funciare (construcţii, edificii). În scopurile fiscale bunurile imobile în Republica Moldova se clasifică în categorii: a)

terenuri;

b) imobil (clasificare nereuşită), fiindcă şi terenul e imobil chiar în 1 rînd e imobil. În scopul efectuării unei analize complexe a pieţei imobiliare, a aplicării corecte a metodelor de evaluare, evidenţei corecte şi înregistrării bunurilor imobiliare este nevoie de un sistem de clasificare a bunurilor imobiliare. Unul din scopurile clasificării bunurilor imobiliare este identificarea caracteristicilor şi tipurilor bunurilor imobiliare în scopul asigurării comparabilităţii în procesul evaluării. În prezent, în Moldova nu există o clasificare unică a bunurilor imobiliare. Actele normative conţin diferite criterii de clasificare în dependenţă de problemele tratate în ele. O clasificare detaliată a terenurilor agricole este prezentată în Codul Funciar, conform căruia toate terenurile, indiferent de destinaţie şi proprietate constituie fondul funciar al Republicii Moldova. Fondul Funciar, în dependenţă de destinaţia principală a terenurilor, este compus din următoarele categorii de terenuri: - cu destinaţie agricolă; - din intravilanul localităţilor; - destinate industriei, transporturilor, telecomunicaţiilor şi cu alte destinaţii speciale; - destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sănătăţii, activităţii recreative, terenuri de valoare istorico-culturală, terenuri ale zonelor suburbane şi cele ale zonelor verzi; - terenuri ale fondului silvic; - terenuri ale fondului apelor; - terenuri ale fondului de rezervă. Fiecare din aceste categorii poate fi examinată în detalii. De exemplu, la categoria terenurilor cu destinaţie agricolă se referă cotele de teren echivalente distribuite în procesul de privatizare, grădini şi loturi pentru legumicultură (construcţia clădirilor capitale este interzisă pe aceste loturi), terenuri atribuite întovărăşirilor pomicole[21, p.24]. La categoria terenurilor din intravilanul localităţilor sunt atribuite terenurile destinate construcţiilor; terenuri de uz public (pieţe, străzi, parcuri, scuaruri, cimitire, obiecte ale gospodăriei comunale); terenurile destinate transportului rutier, feroviar, naval, aerian, pentru

liniile de telecomunicaţii şi transport electric, pentru exploatările miniere şi pentru alte industrii; terenurile împădurite; terenurile cu destinaţie agricolă şi alte terenuri. Codul Fiscal tratează bunurile imobiliare din punct de vedere al creării unui sistem optim de estimare a valorii bunului, calculare şi percepere a impozitelor. De exemplu, terenurile cu destinaţie agricolă sunt clasificate ca terenuri cu indici cadastrali şi terenuri fără indici cadastrali. Terenurile din intravilanul localităţilor sunt grupate în terenuri pe care sunt amplasate fondul de locuinţe, garaje din cooperativele de construcţie, loturile de pe lîngă casă; terenuri destinate industriei, transporturilor, telecomunicaţiilor, întreprinderilor agricole şi terenuri cu o altă destinaţie specială. Grupuri distincte formează terenurile distribuite întovărăşirilor pomicole; terenurile din extravilan destinate industriei, transporturilor, telecomunicaţiilor şi cu altă destinaţie specială; terenurile pe care sunt amplasate construcţii şi instalaţii pentru carierele şi pămînturile distruse în urma activităţii de producţie [21, p.25]. Bunurile imobiliare din clasificarea prezentată se divizează în bunuri imobiliare ce aparţin persoanelor juridice (cu excepţia cooperativelor de construcţie a locuinţelor şi a cooperativelor de construcţie a garajelor), bunurile imobiliare ce aparţin persoanelor fizice (locuinţe privatizate, proprietăţi imobiliare, construcţii şi instalaţii pe sectoarele pentru vile, garaje), bunurile imobiliare ale membrilor cooperativelor de construcţie a locuinţelor, de construcţie a garajelor şi membrilor întovărăşirilor pomicole. În activitatea practico-ştiinţifică şi literatură metodologică lipseşte o abordare unică a clasificării bunurilor imobiliare. De regulă, drept criterii pentru clasificarea bunurilor imobiliare în scopul evaluării servesc: amplasarea, tipul bunurilor imobiliare, destinaţia funcţională. Din punct de vedere al amplasării, toate bunurile imobiliare pot fi divizate în două grupuri: bunurile imobiliare din intravilanul localităţilor şi bunuri imobiliare din extravilan. Dat fiind că există deosebiri esenţiale între aceste două grupuri de bunuri imobiliare, vom examina detaliat fiecare din ele. Bunurile imobiliare din intravilanul localităţilor pot fi divizate în: bunuri imobiliare amplasate în capitală, în centrele judeţene, în localităţile rurale. Bunurile imobiliare din extravilan întrunesc: terenurile cu destinaţie agricolă; bunurile imobiliare cu destinaţie comercială şi industrială, amplasate în extravilan; loturile din cadrul întovărăşirilor pomicole (pentru case sezoniere); bunuri imobiliare cu destinaţie specială. Valoarea bunurilor imobiliare menţionate este influenţată în mare măsură de distanţa faţă de centrele de realizare şi prelucrare a producţiei, oraşele mari, bazinele de apă naturale, drumuri cu înveliş durabil.

Drept exemplu de clasificare după tipul bunurilor imobiliare se prezintă clasificarea bunurilor imobiliare cu destinaţie locativă. De exemplu, pentru apartamente pot fi evidenţiate următoarele grupuri: - apartamente, formate prin modificarea încăperilor izolate din cămine; - apartamente compacte în case construite după proiecte vechi; - apartamente standard în case de serie; - apartamente în case "de elită", construite după proiecte îmbunătăţite. Case de locuit individuale pot fi grupate în următoarele categorii: - case construite în perioada anilor 1930 -1960 (de regulă, cu un singur nivel ); - case construite în perioada anilor 1960 - sfîrşitul anilor 1980 (proiect standard); - case construite în anii 1990 (conform standardelor europene); - vile (constructii capitale); - căsuţe sezoniere. Cel mai frecvent este utilizată clasificarea bunurilor imobiliare după destinaţia funcţională, (fig.2) conform căreia bunurile imobiliare sunt divizate în următoarele categorii: - bunuri imobiliare cu destinaţie locativă, care includ bunurile imobiliare utilizate în scopuri locative fie de proprietar, arendaş sau altă persoană care posedă dreptul de folosinţă, utilizarea avînd un caracter permanent (case de locuit individuale, apartamente, vile, etc.); - bunuri imobiliare cu destinaţie comercială, ce cuprind bunurile imobiliare folosite în scopul obţinerii de venituri (hoteluri, restaurante, magazine, oficii, staţii de alimentare cu combustibil, etc.); - bunuri imobiliare cu destinaţie industrială, ce cuprind bunurile imobiliare folosite pentru prelucrarea materiei prime şi producerea de bunuri (uzine, fabrici, mine, cariere. ateliere de producţie, etc.); - loturi de pămînt fără construcţii, care se împart în terenuri amplasate în intravilan (terenuri destinate construcţiei; zone de recreare, terenurile de uz public (pieţe, străzi, parcuri, etc.) şi terenuri amplasate în extravilan, inclusiv terenurile cu destinaţie agricolă (teren arabil, grădini, vii, păşuni); - bunurile imobiliare specializate, care datorită caracterului său specific nu se vînd în mod curent (dacă se vînd vreodată). Caracterul specific al unor astfel de bunuri imobiliare este determinat de tipul construcţiei, mărime, amplasare. caracteristicile funcţionale şi modul de utilizare, tipul echipamentului tehnologic care poate fi amplasat în clădire, etc. Bunuri imobiliare specializate sunt considerate: centralele electrice, clădirile instituţiilor de învăţămînt şi institutelor de cercetări, obiecte ale ocrotirii sănătăţii şi instituţiilor de cultură, muzeele, bibliotecile, obiectele de cult şi altele.

În figura 2. este reprezentată clasificarea bunurilor imobiliare după destinaţia funcţională. Bunuri imobile

Loturi de pămînt

Bunuri imobile cu destinaţie locativă

Bunuri imobile cu destinaţie comercială

Bunuri imobile cu destinaţie industrială

Bunuri imobile specializate

Destinate construcţiei

Case de locuit

Magazine, centre comerciale

Întreprinderi industriale

Obiecte ale sectorului energetic, transportului,

Aferente obieictelor industriale şi comerciale

Apartamente

Hoteluri, moteluri, camping

Depozite

Obiecte ale gospodăriei comunale

De uz public

Vile

Staţii de aprovizionare cu combustibil

Ateliere de producere

Instituţii ale învăţămîntului şi medicini

Cu destinaţie agricolă: teren arabil,livezi vii,păşuni.

Casute sezoniere

Intreprinderi ale alimentatiei publice

Institute de cercetări

Oficiile băncilor şi instituţiloe financiare

Obiecte ale culturi, muzee

oficii

Cladiri ale cultelor

Centre de distracţie, cinematografe, cluburi

Fig. 2. Clasificarea bunurilor imobiliare după destinaţia funcţională Sursa: [21, p.27, completată de autor în urma studiului literaturii de specialitate] Concluzie: În conformitate cu clasificarea prezentată în figura 2 şi în rezultatul unei analize a pieţei imobiliare s-a constatat că cel mai des solicitate sunt apartamentele în special, cele amplasate în case construite după proiecte standard, cu 2-3 odăi, casele de locuit individuale, construite în anii 1970-1980 şi bunurile imobiliare cu destinaţie comercială de mărime mică, în localităţile rurale, cel mai des sunt vîndute terenurile cu destinaţie agricolă. În cazul tranzacţiilor în care participă terenurile cu destinaţie agricolă o importanţă deosebită o au următorii factori: distanţa faţă de localitate, existenţa drumurilor de acces şi distanţa faţă de bazinele de apă naturală.

1.4 Evoluţia actelor normative şi legislative pe plan naţional şi internaţional O perioadă îndelungată de timp activitatea de evaluarea exista în RM într-un cadru normativ aproape vid. El a fost format din acte normative specializate, care aveau domeniu foarte strîns de utilizare şi care nu relevau pricipiile generale de evaluare (Hotărîrea Guvernului R.M. cu privire la modul de evaluare şi vînzare-cumpărare a obiectelor din fondul de imobile nelocuibile arendate Nr. 349 din 21.06.96, Hotărîrea Guvernului R.M. cu privire la evaluarea bunurilor imobiliare ale persoanelor juridice şi fizice din Republica Moldova Nr.645 din 18.09.95 şi alte acte normative). În rezultatul efectuării evaluării conform acestor acte normative se obţine o oarecare valoare, care deseori este foarte departe de valoarea de piaţă. Situaţia dată a fost schimbată doar în anul 2002 odată cu adoptarea Legii „Cu privire la activitatea de evaluare” Nr. 989-IV din 18 aprilie 2002 (Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2002, nr. 102, art.773). Prezenta lege stabileşte cadrul juridic al activităţii de evaluare a bunurilor şi drepturilor patrimoniale, al activitaţii de evaluare profesională, a reglementării de stat şi obşteşti a acestei activităţi, asigură crearea sistemului de evaluare independenta a bunurilor si a drepturilor asupra lor pentru protectia intereselor legitime ale statului, ale altor subiecţi ai raporturilor de drept în domeniul evaluarii bunurilor şi drepturilor patrimoniale, precum şi pentru aplicarea adecvată a rezultatelor evaluării. Legea dată reflectă doar principii generale a evaluării şi prevede elaborarea altor acte normative care ar reglementa toate domeniile ale activităţii de evaluare [7, p.14]. În conformitatea cu lege cu privire la activitate de evaluare (art. 30) au fost elaborate următoare acte normative: 1. Regulament provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile adoptat prin Hotărîrea Guvernului RM nr. 958 din 4.08.2003 (Monitorul Oficial al R.Moldova N 177-181 din 15.08.2003), care are ca scop stabilirea procedurii de determinare a valorii bunurilor imobile, indiferent de tipul acestora şi forma de proprietate asupra lor. Regulamentul dat este provizoriu şi în perspectivă trebuie să fie înlocuit cu Standardele Naţionale de Evaluare, care actual se află la etapa elaborării. 2. Regulamentul cu privire la atestarea evaluatorilor de bunurilor imobile adoptat prin Hotărîrea Guvernului RM Nr. 900 din. 24.07.2003 (Monitorul Oficial al R.Moldova Nr. 163-166 din 01.08.2003), care stabileşte modul de atestare, eliberare şi retragere a certificatelor de calificare a evaluatorilor bunurilor imobile. 3. Regulamentul cu privire la evaluarea obiectelor de proprietate intelectuală şi Regulamentul cu privire la atestarea evaluatorilor obiectelor de proprietate intelectuală adoptate

prin Hotărîrea Guvernului R.M. Nr. 783 din 30.06.2003 (Monitorul Oficial al R.Moldova Nr. 138140 din 08.07.2003). Un alt aspect al evaluării este determinarea bazei impozabile. În conformitate cu Titlu IV a Codului Fiscal a Repubilcii Moldova baza impozabilă pentru calcularea imopozitului pe bunurile imobile constituie 50% din valoarea de piaţă. Pentru executarea normei date este adoptat Programul de măsuri privind implementarea noului sistem de evaluare a bunurilor imobile în scopul impozitării imobile adoptat prin Hotărîrea Guvernului R.M. Nr. 670 din 9.06.2003 (Monitorul Oficial al R.Moldova Nr. 123-125 din 20.06.2003). Actual cînd standardele naţionale încă nu sînt adoptate mulţi evaluatori se conduc după standartele europene sau intrnaţionale. Descrierea succintă a acestor standarte este prezentată mai jos. Standardele Europene. În 1997 Grupul TEGOVA a publicat „ Ghidul Albastru ” primul set de standarde continentale urmînd iniţiativa Marii Britanii între 1972-1975. TEGOVA a fuzionat cu EUROVAL la 4 mai 1977 şi a devenit TEGoVA (Grupul European al Asociaţiilor Evaluatorilor). TEGoVA include în sine 38 de organizaţii a evaluatorilor din 26 ţări şi reprezintă aproximativ 500 mii de profesionali. Este o asociaţie înfiinţată în conformitate cu legislaţia Belgiei. [6, pag.7] Obiectivul principal al TEGoVA este de a armoniza standardele şi practica evaluării pentru adoptare atît în Uniunea Eropeană, cît şi pe pieţele în curs de dezvoltare a Europei Centrale şi de Est. Standardele europene constituie un reper, care stabileşte un nivel minim admisibil de calitate a evaluării, în baza căruia evaluatorii trebuie să evaluieze bunurile imobiliare. La rîndul lor, beneficiarii serviciilor de evaluare obţin baza pentru măsurarea aşteptărilor lor rezonabile în ceea ce priveşte competenţa evaluatorului, precum şi respectarea standardelor profesionale şi etice. Important este faptul că standardele europene au un caracter de recomandaţii pentru membrii organizaţiei şi reprezintă cea mai bună experienţă, elaborată pentru a fi inclusă în actele normative corespunzătoare ale Uniunii Europene.Standardele Europene de evaluare, în utlima lor redacţie au fost adoptate în anul 2000. Ele conţin 9 standarde, 13 regulamente şi 9 anexe. Standardul 1. Aspecte de conformitate. Acest standard tratează conformitatea Standartelor Europene de Evaluare (EVS) cu Standardele Internaţionale de Evaluare, cu Directivele Uniunii Europene, legislaţia şi standardele naţionale. Aici sînt recomandări a grupului TEGoVA privind respectarea standardelor. Standardul 2. Evaluatorul calificat. Aici se examinează chestiunele privind acreditarea europeană, recunoaşterea reciprocă, reglementarea locală şi autorizarea activităţii de evaluare, certificarea TEGoVA. Acest standard mai cuprinde definiţia evaluatorilor, competenţa, calificarea, relaţia cu clientul, relaţia evaluatorului cu auditorul, codul profesional.

Standardul 3. Condiţiile de angajare. În cadrul acestui standard se examinează importanţa expunerii clare şi neambigue în scris a condiţiilor de angajare; informaţia care trebuie inclusă în condiţiile de angajare; efectuarea evaluării în circumstanţe deosebite: evaluarea în condiţii de informaţie limitată; evaluarea incopatibilă cu standardele; enumerarea altor variante de îndeplinere a lucrărilor; subcontractarea lucrării de evaluare; rezultatele evaluării transmise unor terţi de confidenţialitate, responsabilităţile evaluatorului faţă de terţi şi prevederi privind publicaţia raportului. Standardul 4. Bazele de evaluare. În acest standard sînt expuse principiile de evaluare, practica raportării şi bazele de evaluare uniforme. Rapoartele de evaluare conform EVS se elaborează în acord cu practica internaţională, legile şi reglementările naţionale şi europene, nevoile clientului. Principiile fundamentale, atît pentru elaborarea raportului, cît şi pentru alegerea bazelor de evaluare va fi transparenţa, consistenţa şi coierenţa. Deasemenea aici sînt date definiţiile valorilor: valoarea de piaţă, valoarea de piaţă pe bază de arendă, valoarea de piaţă cu cea mai bună utilizare, valoarea corectă, valoarea pentru utilizarea existentă, valoarea de utilizare alternativă, costul de înlocuire net. Standardul 5. Evaluarea pentru rapoarte financiare. În cadrul acestui standard se examinează principiile de alegere a bazei corespunzătoare de evaluare; repartizarea valorii între teren şi clădire; particularităţile evaluării bunurilor imobiliare specifice. Deasemenea aici este dată clasificarea activelor imobiliare [6, p.7]. Standardul 6. Evaluarea bunurilor imobiliare pentru depunerea în gaj, precum şi altor obiecte de gaj în cazul creditării ipoticare. Standardul examinează importanţa evaluării coordonate în Europa, baza de evaluare; valoarea de piaţă şi de creditare ipotecară, metodele de determinare a lor; responsabilitatea şi obligaţiile evaluatorului; independenţa evaluatorului; proprietăţile-investiţie. Tot aici este tratată problema proprietăţii ocupate de proprietar; evaluarea în scop de vînzare forţată. Standardul 7. Evaluarea prealabilă, prognozele şi alte feluri de evaluare. Se tratează următoarele noţiuni legate de concepţia valorii: valoarea de investiţie; costul de înlocuire; valoarea de vînzare forţată; valoarea construcţiei; prognoze; evaluări retrospective şi alte baze ale evaluării. Standardul 8. Evaluări pentru companii de investiţii - asigurări şi fonduri de pensii. Standardul examinează directivele Uniunii Europene privind evidenţa anuală şi consolidată, determinarea valorii de piaţă. În acest document sînt tratate tipurile de active; întocmirea rapoartelor de evaluare; valoarea tranzacţiilor; cerinţele faţă de evaluatorul calificat, certificatul de evaluare şi metodologia evaluării.

Standardul 9. Rapoartele de evaluare. Acest standard examinează tipurile şi conţinutul raportului de evaluare, diverse aspecte legate de prezentarea rezultatelor evaluării şi formele de certificate de evaluare. Noua redacţie a Standardelor Europene de Evaluare include şi 13 regulamente metodice cu următoarele teme: Reg.1. Factorii speciali care afectează valoarea. Reg.2. Evaluarea proprietăţilor speciale. Reg.3. Evaluarea maşinilor şi echipamentelor. Reg. 4. Evaluarea activelor destinate pentru dezvoltare (investiţii). Reg.5. Evaluarea proprietăţilor agricole (evaluarea terenurilor cu destinaţie agricolă, a clădirilor agricole, a plantaţiilor multianuale). Reg. 6. Evaluarea obiectivelor istorice (valoarea financiară şi culturală a clădirilor istorice; subiecţii evaluării). Reg 7. Evaluarea afacerii. Reg. 8. Evaluarea activelor necorporale (nemateriale). Reg.9. Evaluarea pentru indicii proprietăţii imobiliare; examinează necesitatea în ce priveşte indicii; cerinţele faţă de eficienţa indicilor; dezvoltarea şi comparabilitatca indicilor. Reg.10. Evaluarea internaţională. Reg.11. Evaluarea întreprinderilor mixte şi a societăţilor cu răspundere limitată. Tratează tipurile de întreprinderi mixte; cerinţele în ceea ce priveşte experienţa şi calificarea evaluatorului. Reg.12. Repartizarea valorii între teren şi clădiri. Reg.13. Particularităţile legislaţiei şi practica de evaluare în diferite ţări. Standardele Internaţionale de Evaluare. Prima redacţie a Standardelor Internaţionale de Evaluare a fost publicată în 1985, însă aria de aplicare a standardelor era foarte îngustă - evaluarea cîtorva categorii de active. Ulterior, aceste standarde s-au extins pe baza anexelor. Cea de-a doua şi a treia ediţie a Standardelor Internaţionale de Evaluare au fost publicate, respectiv, în 1994 şi 1997. În prezent, o parte semnificativă din activitatea Comitetului este îndreptată spre satisfacerea nevoii de standarde internaţionale eficiente. Comitetul internaţional pentru elaborarea standardelor de evaluare este o organizaţie internaţională care reuneşte organizaţiile profesionale ale evaluatorilor din peste 50 de ţări ale lumii. Standardele Internaţionale de Evaluare au o bază unică ce reflectă unitatea de principii economice, care nu depind de graniţele politice. La l iulie 2000, IVSC a adoptat o nouă redacţie a Standardelor Internaţionale (IVS-2000). Conţinutul şi structura standardelor au suferit modificări semnificative. Structura IVS – 2000 cuprinde: 1. Introducerea. În introducere se reprezintă sinteza izvoarelor IVS, lucrările Comitetului Internaţional pentru Standarde de Evaluare, precum şi contextul generalizat a standardelor. Se explică cum sunt organizate standardele şi se ezaminează utilizarea lor presupusă. 2. Conceptele şi principiile generale de evaluare. Pentru a favoriza înţelegerea conceptelor şi principiilor de bază de către reprezentanţii diferitor discipline profesionale şi pentru înfruntarea greutăţilor legate de barierele lingvistice acest compartiment este destinat pentru acordarea

comentariilor la conceptele juridice şi economice de bază, pe care se întemeiază disciplina de evaluare şi standardele ei. Înţelegerea completă şi corectă a acestor concepţii şi principii are o însemnătate imensă pentru înţelegerea evaluării şi prezentelor standarde. 3. Codul comportării. El este destinat cerinţelor faţă de etică şi competenţă înaintate evaluatorilor profesionali. Comportarea etică serveşte intereselor obşteşti, intensifică încrederea pe care instituţiile financiare trebuie să o poarte faţă de serviciile evaluatorilor şi lucreză spre binele însăşi profesiei de evaluare. Codul comportării garantează că rezultatele evaluărilor sunt de încredere, nu sînt contrazicătoare şi nepărtinitoare. 4. Tipurile proprietăţii. BI, baza oricărei sisteme de avuţie (bogăţie) se deosebesc de alte categorii de proprietate aşa cum sînt bunurile mobiliare, business şi interesele financiare.Se examinează aceste 4 tipuri de proprietăţi şi diferenţele între ele. 5. Tipurile valorilor. Toate evaluările pot fi divizate în 2 categorii: - efectuate în baza valorii de piaţă; - efectuate în baze, altele decît valoarea de piaţă. În acest compartiment se examinează diferenşele dintre bazele valorii. 6. Standardele. În cadrul structurii standardelor se includ aplicările lor, recomandările metodice şi comenteriile. Standardele se consideră mai fundamentale şi permanente. Standardele Internaţionale 1 şi 2 sînt dedicate respectiv valorii de piaţă şi batelor evaluării,altele decît valoarea de piaţă şi în acest fel servesc drept fundament pentru aplicările IVS care sunt dedicate evaluării în evidenţa financiară şi creditare. 7. Aplicările IVS. Evaluările se pregătesc pentru diverse scopuri dintre care se deosebesc: 1) rapoarte financiare şi conturile legate de ele, 2) asigurarea împrumuturilor şi ipotecelor. Se examinează utilizarea procedurilor evaluării pentru o asemenea întrebuinţare a lor. 8. Recomandările metodice. Problemele care ating utilizarea stanadardelor deseori apar în practica evaluării şi la acei care utilizează serviciile de evaluare. Recomandările metodice conţin indicaţii la probleme concrete în evaluare şi la utilizarea standardelor în situaţii mai concrete a businessului şi prestarea serviciilor. Recomandările metodice se consideră nu atît de permanente ca standardele şi uneori în ele sînt efectuate corecţii pe măsura în care situaţiile profesionale şi situaţiile apărute în business merită atenţia Comitetului. Recomandările metodice sînt completări importante a standardelor, dar ele însuşi nu reprezintă expunerea lor. 9. Comentarii. Pentru acordarea evaluatorilor şi utilizatorilot serviciilor lor mijloace mai puţin formale şi mai directe de primire a răspunsurior la întrebări, referitoare la standarde şi utilizarea lor, comitetul a elaborat şi comentarii la standarde. Unicul comentariu care este inclus în ediţia IVS2000 este „proprietatea investiţională”.

10. Glosarul, conţine referinţe intersectate la divergenţele apărute în utilizarea terminologiei în Naţiunile Unite, America de Nord, şi alte asociaţii. El include descrieri din discipline ajutătoare şi prezintă referinţe pentru locurile unde aceşti termeni se folosesc în standarde sau recomandări metodice. Reieşind din cele relevate mai sus, putem afirma că în anul 2002 în R.M. se începe formalizarea activă a cadrului normativ a activităţii de evaluare, dar acest proces nu este finisat în perioadă actuală. Nu putem vorbi despre cadrul normativ complect fără elaborarea şi adoptarea Standardelor Naţionale în domeniul evaluării. În prezent activitatea evaluatorilor profesionişti este reglementată de Standarde locale elaborate în corespundere cu cerinţele internaţionale. Standardele Internaţionale Ediţia VII 2005 cuprind: 1) Standard Internaţional de Evaluare (IVS): IVS1- Evaluarea de piaţă ca bază de evaluare; IVS2- Baze de evaluare diferite de evaluarea de piaţă; IVS3- Raportarea evaluării. 2) Standard Internaţional de aplicaţii în evaluare (IVA): IVA1- Evaluarea pentru raportarea financiară; IVA2- Evaluarea pentru garantarea împrumutului. 3) Standard Internaţional de practică în evaluare (GN): GN1- Evaluarea proprietăţii imobiliare; GN2- Evaluarea pentru închiriere; GN3- Evaluarea instalaţiilor,maşinilor şi echipamentelor; GN4- Evaluarea activelor necorporale; GN5- Evaluarea bunurilor mobile; GN6Evaluarea întreprinderii; GN7- Consideraţii privind substanţele periculoase şi toxice în cadrul evaluării; GN8- Costul de înlocuire net; GN9- Analiza fluxului de numerar actualizat pentru evaluarea de piaţă; GN10- Evaluarea proprietăţilor agricole; GN11- Verificarea evaluării; GN12Evaluarea proprietăţilor speciale comercializate; GN13- Evaluarea masivă pentru impozitarea proprietăţii; GN14- Evaluarea proprietăţii în ramurile extractive. În concluzie se poate de menţionat că Legea cu privire la activitatea de evaluare prevede elaborarea unui număr mare de diverse acte normative, ce reflectă diferite aspecte organizaţionale şi metodologice ale evaluării.

Capitolul II Evaluarea şi reevaluarea proprietăţilor rezidenţiale 2.1 Scopuri şi principii de reevaluare a proprietăţilor rezidenţiale Esenţa reevaluării unui bun imobil constă în determinarea valorii acestui bun repetat, utilizînd metode specifice în dependenţă de scopul urmărit, care de asemenea este un aspect foarte important în procesul de estimare bunurilor imobiliare. Pentru a înţelege mai bine procesul de reevaluare este necesar de a pătrunde în esenţa sa, de a-i înţelege specificul şi unicitatea. Printre cele mai principale scopuri de reevaluare a bunurilor imobiliare se poate menţiona: - Optimizarea bazei fiscale în scopul impozitării; - Reevaluarea în scopul ipotecării; - Reevaluarea în procesul partajului proprietăţii; - Determinarea compensaţiei pentru expropriere; - Reevaluarea în scopul privatizării; - Reevaluarea în scopul întocmirii rapoartelor; - Reevaluarea în scopuri contabile şi financiare; - Reevaluarea în scopul vînzării sau efectuării unei investiţii. Pentru reevaluarea în scop de vînzare-cumpărare a unui bun imobil locativ, evaluatorii aplică următoarele metode de evaluare: metoda analizei comparative a vînzărilor, metoda cheltuielilor şi mai rar, metoda veniturilor. Metoda veniturilor se aplică numai în caz. dacă imobilul locativ se prognozează a fi dat în chirie.Metoda analizei comparative a vînzărilor prezintă cea mai largă metodă de utilizare în evaluarea bunurilor imobiliare locative. Esenţa metodei date se subliniază prin aceea că valoarea bunului imobiliar locativ se determină pe calea comparării preţurilor la vînzările recente a bunurilor imobile locative similare [36, p.24]. O particularitate specifică pentru Republica Moldova reprezintă lipsa unei baze de date unice privind preţurile tranzacţiilor curente ale proprietăţilor imobiliare locative. Această abordare, constă în analiza comparativă a bunurilor imobiliare cu alte obiecte vîndute sau propuse spre vînzare. Punctul iniţial aici este comportarea raţională a cumpărătorului sau a investitorului (el niciodată nu, va plăti mai scump pentru un bun imobil, decît pe unul similar). Deşi această metodă de evaluare la prima vedere pare a fi destul de simplă, aplicarea ei în practică este legată de o mulţime de dificultăţi şi caractere convenţionale. În primul rînd, prezenţa acestor dificultăţi se condiţionează prin aceea, că nu există 2 obiecte imobiliare întocmai aceleaşi. Amplasamentul,

caracteristicile fizice şi starea, condiţiile de finanţare, data vînzării, iată doar cîteva din mulţimile de poziţii după care, de regulă, bunurile imobiliare sunt diferite. Cîmpul de utilizare a acestei metode este limitat. Ea nu se recomandă în condiţiile cu grad sporit de

inflaţie, sau atunci cînd informaţia despre vînzare este calitativ

şi cantitativ

nesatisfacatoare. În Republica Moldova încă nu s-au creat condiţii necesare pentru utilizarea metodei în cauză. Mai ales lipsesc fluxurile informaţionale cu privire la datele precise, reale ale preţurilor bunurilor imobile locative. Se consideră că cele mai sigure rezultate prin metoda vînzărilor comparabile se capătă la evaluarea bunurilor imobile necomerciale, caselor cu multe apartamente, celor individuale, vilelor, loturilor de teren. Preţurile la obiectele analogice se corectează, ţinînd cont de parametrii ce caracterizează fiecare obiect în parte. După corectare, preţul obiectului utilizat la compararea costului, poate fi folosit pentru determinarea costului de piaţă obiectului imobiliar ce se evaluează. Scopul reevaluării este determinat de tipul tranzacţiei sau a altor acţiuni în care este implicat bunul imobiliar evaluat, şi pentru efectuarea cărora evaluatorul poate recomanda o mărime anumită a valorii bunului. De regulă, reevaluarea este solicitată în următoarele cazuri: - Vînzarea repetată a bunului imobiliar, în acest caz va fi determinat preţul probabil pentru care bunul imobiliar poate fi vîndut pe piaţa liberă - valoarea de piaţă. La estimarea valorii se va ţine cont de toţi cumpărătorii potenţiali şi de toate proprietăţile competitive expuse pe piaţă. - Cumpărarea bunului imobiliar. În cazul efectuării evaluării în scopul cumpărării bunului imobiliar, evaluatorul va ţine cont de necesităţile şi posibilităţile financiare ale clientului. Astfel, valoarea estimată va reflecta gradul de utilitate a bunului imobiliar evaluat pentru un cumpărător concret. Cerinţele subiective ale clientului pot rezulta într-o valoare care este mai mică, mai mare sau egală cu valoarea de piaţă a bunului imobiliar. Valoarea estimată va fi valoarea de investiţie. - Partajul proprietăţii între membrii unei familii ce se dezmembrează (între fostul soţ şi soţie, copii). Reevaluarea în această situaţie presupune evaluarea proprietăţii integrale, divizarea conform cotelor proporţionale şi aprecierea valorii proprietăţii fiecărei părţi implicate în partaj. - Ipotecarea bunului imobiliar. Evaluarea în scopul ipotecării se efectuează pentru obţinerea unui împrumut bancar garantat cu bunul imobiliar depus în gaj. Valoarea estimată va fi valoarea de piaţă, ceea ce va da posibilitate creditorului să recupereze suma creditului în cazul insolvabilităţii debitorului. Dat fiind faptul că în cazul unei astfel de vînzări, bunul imobiliar este expus pe piaţă în condiţii mai puţin favorabile, perioada de comercializare fiind redusă, iar evaluarea este efectuată

pentru un creditor ce nu doreşte să-şi asume riscuri nejustificate, evaluatorul trebuie să adopte nişte criterii riguroase pentru evaluarea în scopul ipotecării. Uneori, pentru bun imobiliar care este sau intenţionează să fie garanţie pentru un credit bancar se estimează valoarea de vînzare forţată sau valoarea de lichidare. - Arenda bunului imobiliar, în baza contractului de arendă proprietarul bunului imobiliar (arendatorul) îi transmite arendaşului, pentru o perioadă de timp determinată şi contra plată, dreptul de posesiune şi folosinţă a bunului imobiliar. Evaluarea bunului imobiliar în cazul dării în arendă presupune determinarea valorii de piaţă a bunului, care ulterior serveşte pentru determinarea mărimii plăţii de arendă. - Asigurarea bunului imobiliar. Evaluarea sau reevaluarea în scopul asigurării necesită o abordare specifică. Valoarea de piaţă, în acest caz, este irelevantă, iar evaluatorul trebuie să determine valoarea de reconstituire sau valoarea de înlocuire a clădirii. Valoarea de piaţă a bunului imobiliar poate fi mai mare decît cea de înlocuire, unul din motive fiind că în valoarea de piaţă a clădirii este reflectată valoarea terenului. La fel, valoarea de piaţă poate fi mai mică decât cea de înlocuire, în cazul cînd piaţa imobiliară se află într-o perioadă de recesiune sau în cazul când edificiul este de un stil arhitectural elegant şi sofisticat, sau la construcţia lui s-au folosit materiale de construcţie extrem de costisitoare. [27, p.14]. - Întocmirea rapoartelor financiare. Evaluarea în scopurile financiare este efectuată pentru prezentarea conturilor şi bilanţurilor anuale, pentru emiterea hîrtiilor de valoare, în aceste cazuri evaluatorul determină valoarea de piaţă, valoarea de piaţă pentru utilizarea curentă, valoarea de înlocuire sau valoare de bilanţ, în dependenţă de categoria activelor evaluate şi în dependenţă de prevederile actelor legislative şi normative în vigoare. - Exproprierea pentru utilitate publică. Evaluarea în scopul exproprierii este efectuată pentru determinarea cuantumului despăgubirii, care se calculează în baza valorii de piaţă a bunului imobiliar sau a drepturilor patrimoniale supuse exproprierii. - Impozitarea bunurilor imobiliare. Evaluarea în scopul impozitării este efectuată în scopul calculării impozitului pe bunurile imobiliare sau impozitul pe adaos de capital, prevăzute de legislaţia în vigoare şi reprezintă o evaluare obligatorie, efectuată de toţi factorii, care sunt în relaţie cu obiecte comparabile utile. - Determinarea unităţilor comparabile potrivite şi adoptarea analizei comparabile după fiecare unitate; compararea obiectelor imobiliare evaluate cu obiectele comparabile alese cu scopul corectării preţului la vânzare sau excluderii lor din listă; reducerea rândurilor indicatorilor de corectare, comparaţi cu valoarea obiectelor comparabile la unul singur.

E puţin probabil să trezească îndoiala afirmării, că nici unul din bunurile imobile comparabile alese practic nu va corespunde obiectului evaluării. De aceea comparării se supun careva indicatori specifici costului, numiţi unităţi de comparare. Elementele comparabile indică caracteristicile obiectelor imobiliare, care produce schimbări la preţul bunului imobil. Pentru legerea elementelor, de care depinde costul, este necesară o analiză mai detaliată a condiţiilor de piaţă. Pentru a compara obiectele comparabile cu obiectul evaluării, trebuie îndeplinite corectările preţului de vînzare a obiectelor comparabile după fiecare element de comparare. Prin aceasta, corectarea se poate aplica sau la preţul general, sau la preţul pentru unitatea comparabilă. Mărimea generală a corectării depinde de gradul de deosebire dintre obiecte. La corectarea preţului de vînzare a obiectelor comparabile, toate ajustările se fac de la obiectul comparării la obiectul evaluării. Un rol deosebit în activitatea de conducere cu activitatea de evaluare îi revine managerului imobiliar. Managerul are funcţiile de conducere a contabilităţii şi de a întocmi bilanţul financiar, pregătirile bugetului, controlul investiţiilor şi cumpărătorilor, întocmirea contractelor de asigurare ş.a. El răspunde de convorbirile şi negocierile cu privire la condiţiile contractelor semnate pentru evaluare, reevaluare arendării etc. De asemenea se ocupă şi de angajarea noilor lucrăori, perfecţionarea şi concedierea lor. Managerul este obligat să clarifice şi problemele cu organele de stat. Cercul obligaţiilor managerului este foarte larg: - propunerea ideilor concrete privitor la organizarea reevaluărilor; - să dea recomandări în conformitate cu alte condiţii de reevaluare; - să propună servicii consultative cu întrebări de impozitare şi posibilităţii de micşorare a impozitului prin reevaluare; - să includă propuneri referitor la variantele alternative de folosire a imobilului după reevaluare; - să repartizeze termenul ciclului de viaţă a proprietăţii imobiliare şi aproximativ lichidarea costului proprietăţii rămase. În conformitate cu problemele care stau spre conducerea spaţiilor locative, fiecare investitor repartizează funcţiile concrete, alege necesarul lui tip de manager: manager - supraveghetor sau manager - analitic. Aceste tipuri se deosebesc prin nivelul profesional şi competenţă, dar şi culegerii problemelor rezolvate. Activitatea managerului - analitic constă în rezolvarea tuturor problemelor existente la clienţi. Rezultatul final al activităţii sale este ridicarea eficienţii funcţionale a specialiştilor şi proprietăţii intelectuale încredinţate lui.

Un factor important ce stabileşte calificarea managerului este posibilitatea lui a alege viitorii cumpărători sau arendaşi ai locuinţei. Pentru evaluarea calităţii viitorilor locatari sunt anumite criterii, de care managerul se foloseşte activ. Unul din factorii acestei evaluări este factorul timp. Un alt factor important în conducerea spaţiilor locative este compatibilitatea locatarilor. Managerul este obligat să ţină evidenţa despre stilul de viaţă a locatarilor, ca acesta să nu afecteze liniştea celorlalţi arendaşi. Un criteriu de stabilire pentru aceasta este veniturile locatarilor, vîrsta lor, poziţia socială ş.a. Pentru manager nu se permite descriminarea arendaşilor după anumite criterii (politici, religioşi ş.a.). Unul din factorii importanţi în alegerea unui beneficiar este posibilitatea lui de a fi în stare de a achita serviciile prestate. Managerul trebuie să fie convins că beneficiarul are un loc de muncă permanent şi în conformitate cu condiţiile contractului va putea achita serviciile la timp. Evaluarea este definită ca un proces de determinare a valorii bunului imobiliar la o dată concretă, ţinînd cont de factorii fizici, economici, sociali şi de altă natură, care influenţează valoarea bunului imobiliar. Baza teoretică a procesului de evaluare şi reevaluare a valorii de piaţă a bunurilor imobiliare sunt principiile de evaluare, care sunt aprobate de practica mondială. Pe măsura constituirii şi dezvoltării activităţii de evaluare devenea tot mai evidentă necesitatea stabilirii principiilor de bază şi a metodelor de evaluare, a regulilor de formalizare a relaţiilor dintre evaluator şi client, dintre evaluator şi partener. La începutul anilor 1940 în multe ţări au fost elaborate principiile şi metodele de bază ale evaluării, care se asemănau mult între ele, dar abia în 1970 evaluarea a început să se dezvolte ca profesie independentă. Principiile se respectă dar metoda se alege, pentru alegerea metodei concrete în procesul de evaluare a bunului imobiliar comercial ca şi a celorlalte tipuri de bunuri imobiliare, trebuie de cunoscut principiile care le domină, care stau la baza lor. Aceste principii sunt multe, şi sunt strîns legate între ele [13, p.7]. Principiul de evaluare este baza teoretică a procesului de evaluare a valorii de piaţă a imobilelor comerciale, cît şi a tuturor tipurilor de imobile. Asupra unui obiect imobiliar în acelaşi timp pot acţiona mai multe principii, în fiecare situaţie concretă complexul principiilor poate fi diferenţiat. Unui singur principiu îi pot fi atribuită o importanţă diferită referitor la bunurile imobiliare diferite – aici depinde de fiecare situaţie concretă. Principiile de evaluare nu pot avea în vedere absolut toţi factorii care influenţează valoarea bunurilor imobiliare, dar prin utilizarea concretă ei oferă o încheiere corectă a valorii proprietăţii.

Fundamentul procesului de evaluare a valorii imobilului reprezintă un complex de principii, care coordonează cu procesul îndeplinirii oricărei condiţii în privinţa evaluării şi care sunt întrunite în grupe de bază pentru evaluarea bunurilor imobiliare. Principiile de evaluare sunt interdependente. Este foarte importantă influenţa mediului înconjurător, gradul de dezvoltare a peţii imobiliare pot împiedica manifestarea unuia sau a mai multor principii. La evaluarea unei proprietăţi imobiliare concrete, în cazul imobilelor locative sunt aplicate doar unele din principiile menţionate mai jos şi cu anumite limitări. Principii de bază pentru evaluarea bunurilor imobiliare

Principii ce reflectă atitudinea utilizatorului Principiul utilităţii

Principiul substituţiei (înlocuirii) Principiul de anticipare (aşteptării)

Principii ce reflectă atitudinea pieţii

Principiul celei mai bune şi eficiente utilizări

Principiul cererii şi ofertei Principiul concurenţei Principiul schimbării (dinamismului) Principiul aportului (dependenţei) Principiul compatibilităţii (conformităţii)

Fig. 3. Principiile de evaluare a bunurilor imobiliare locative Sursa: [Elaborat de autor în urma studiului literaturii de specialitate ] Principii ce reflectă atitudinea utilizatorului – în acest grup de principii sunt incluse următoarele principii: - Principiul utilităţii; - Principiul substituţiei;

- Principiul de anticipare. Principiul utilităţii – se ia în consideraţie la evaluarea imobilelor locative, deoarece acest principiu se bazează pe premisa că orice bun imobiliar va avea valoare doar în cazul dacă va fi util proprietarului, contribuind la satisfacerea necesităţilor personale, economice sau sociale ale acestuia. Utilitatea bunului imobiliar este determinată de capacitatea lui de a satisface necesităţile utilizatorului într-un loc dat şi la un moment dat. Principiul substituţiei – preţul maximal a bunului imobil e determinat de preţul minimal sau valoarea la care s-ar putea achiziţiona un alt obiect imobil de o utilitate echivalentă. Acest principiu nu poate fi contestat şi stă la baza fiecărei metode tradiţionale de evaluare. Principiul înlocuirii afirmă că un cumpărător raţional nu va plăti pentru un buni imobil o sumă mai mare decît suma minimă pentru care poate fi procurat un alt bun imobiliar cu o utilitate similară. Acest principiu stă la baza tuturor metodelor de evaluare a bunului imobil [13, p.8]. Principiul

înlocuirii spune că cumpărătorul raţional nu va plăti pentru obiectul

imobiliar mai mult decât preţul minim, încasat pentru alt obiect analogic de aceeaşi utilitate. Principiul înlocuirii este principiul fundamental al evaluării pentru metoda comparării. Abordarea veniturilor pentru principiul dat spune: costul obiectului imobiliar are tendinţă de a se stabili la nivelul valorii efective a investiţiilor de capital, necesar pentru procurarea şi aducerea venitului dorit sau valoarea obiectului imobiliar se determină cu elementele de comparare ale variantelor de investiţii, aducând venit. Principiul înlocuirii este baza pentru definirea termenului „valoarea de piaţă a bunului imobiliar”. Valoarea de piaţă a bunului imobil reflectă valoarea care a apărut pe baza activităţii de informare al cumpărătorului pe piaţa imobiliară având caracteristici fizice asemănătoare. În cazul imobilelor locative această teorie este total opusă celei ce prezintă acest principiu deoarece, orice cumpărător ar plăti pentru bunul imobiliar de o utilitate echivalentă un preţ mai mare dacă acest bun imobiliar va putea aduce pe viitor venit. Principiul de anticipare – mai poartă denumirea de principiul aşteptării, reflectă atitudinea utilizatorului pentru valoarea prezentă a veniturilor viitoare. La baza acestui principiu stă teoria valorii banilor în timp, – conform acestui principiu cumpărătorul este în aşteptarea veniturilor în rezultatul exploatării imobilului. Utilitatea obiectului

imobiliar este în funcţie de veniturile

prognozate. Pentru bunurile imobiliare care aduc venit, valoarea se determină în funcţie de veniturile viitoare şi încasările de la revînzarea lor aşteptate. Foarte important pentru proprietar sunt mărimile, calitatea şi durata fluxurilor veniturilor viitoare aceştia fiind modificate proporţional schimbării valorii lor în timp.

Mărimea utilizării acestui principiu variază de la caz la caz la evaluarea imobilelor locative. Principii ce reflectă atitudinea peţii. În grupul principiilor ce reflectă atitudinea pieţii sunt incluse: - principiul cererii şi ofertei; - principiul concurenţei; - principiul schimbării; - principiul dependenţei; - principiul conformităţii. Principiul cererii şi ofertei - valoarea de piaţă poate fi apreciată doar în rezultatul aplicării a legii economice a Cererii şi a Ofertei, această afirmaţie este pentru bunurile imobile. Imobilul are valoare dacă el posedă o utilitate pentru un anumit utilizator sau un grup de utilizatori, însă utilitatea nu este unicul factor care influenţează costul. Imobilul trebuie să fie relativ deficitar (ultimul lot de imobil pentru vînzare - cumpărare dintr-un set de imobile amplasat în regiuni prestigioase va avea o valoare mai mare decît primul). Oferta reprezintă totalitatea obiectelor imobiliare accesibile pe piaţă la un anumit preţ. Cererea reprezintă cantitatea de produse dorite la anumite preţuri, într-o anumită perioadă de timp. La baza cererii stă dorinţa potenţialului cumpărător, care posedă resurse financiare necesare pentru procurarea imobilului. Deoarece pieţele imobiliare sunt imperfecte cererea şi oferta nu în toate cazurile dictează preţul [21, p.14]. Conform acestui principiu cu cât e mai mare Oferta de bunuri imobile, cu atât mai mult se va micşora preţul lor. Există un prag de echilibru între Cerere şi Ofertă. În acest punct valoarea de piaţă reflectă cheltuielile socialmente necesar pentru producerea bunurilor imobiliare. Dacă preţul de piaţă este mai mare decât costul de producere atunci vor fi construite noi şi noi obiecte pînă cînd nu va fi restabilit echilibru. Cererea spre deosebire de ofertă depinde de schimbările în legislaţie, de falimentul unor întreprinderi, de inflaţie. Relaţia cerere ofertă nu în toate cazurile e dominantă asupra preţului. Preţul depinde de condiţiile finanţării, de motivele afacerii, de competenţa şi informaţia disponibilă a preţurilor de care dispune vînzătorul şi cumpărătorul. Principiul concurenţei - acest principiu influenţează piaţa bunurilor imobiliare locative, obţinerea veniturilor supranormative din imobil duce la sporirea concurenţei care, de regulă, are loc concomitent cu creşterea ofertei. Creşterea ofertei contribuie la scăderea preţurilor şi feresc a veniturilor. Concurenţa normală sporeşte calitatea obiectelor de construcţii. Concurenţa excesivă poate să diminueze profiturile pînă la nivelul lor normal şi chiar mai jos pînă la dispariţia acestora. Dacă într-un anumit sector concurenţa de afaceri comerciale este destul de puternică, construcţia încă a unui magazin va fi nerentabil şi invers. Astfel de oscilaţii poartă un caracter periodic. Evaluatorul trebuie să poată prognoza tendinţele de creştere sau scădere a concurenţei.

Concurenţa este un atribut absolut necesar economiei de piaţă. Concurenţa este atunci cînd nivelul venitului pe piaţă depăşeşte nivelul necesar. Principiul schimbării (dinamismului) – mediul natural, economic şi social sunt într-o dinamică permanentă. Imobilele se uzează fizic şi moral, obiectivele uzurii se schimbă în rezultatul diverselor activităţi ale oamenilor. Condiţiile economice şi demografice modificându-se creează premise de creştere sau cădere a cererii la bunurile imobiliare. Aceştia şi alţi factori pot schimba utilitatea obiectului imobil. Evaluatorul trebuie să poată sesiza atît schimbările subtile, cît şi cele evidente pe piaţa imobiliară, să determine consecinţele acestor schimbări în localităţi şi microraioane concrete. Principiul dinamismului (schimbării) afectează nu numai bunurile imobiliare, dar şi localităţile, ramuri, economii naţionale şi civilizaţii întregi. În baza principiului dinamismului se află aşa numitul ciclu de viaţă care parcurge următoarele faze: - faza de naştere - proiectarea şi construcţia clădirilor; - etapa de creştere - se caracterizează prin pătrunderea produsului pe piaţă; - faza de maturitate - stabilirea vânzărilor şi profitului. Ea e culmea dezvoltării, maturitatea sistemului; - etapa declinului - se observă scăderea cererii, vânzărilor, profitului şi tuturor parametrilor pozitivi. Evaluatorul trebuie să poată caracteriza la ce etapă a ciclului de viaţă se află bunul imobiliar. Principiul dependenţei – valoarea unui bun imobiliar este influenţată şi influenţează valoarea altor bunuri imobiliare amplasate în apropierea lui. Costul (valoarea) oricărui element al bunului imobiliar este în funcţie de aportul lui în valoarea totală sau în mărimea scăderii acestei valori dacă el (elementul) lipseşte. Unele elemente majorează valoarea bunului imobiliar cu o mărime ce depăşeşte cheltuielile pentru realizarea lor, deşi sunt şi cazuri când unele elemente suplimentare reduc valoarea imobilului [21, p.16]. Principiul conformităţii (compatibilităţii) – afirmă că stilul arhitectonic, nivelul confortului şi a prestărilor de servicii a bunurilor imobile trebuie să corespundă necesităţilor şi aşteptărilor pieţei. Valoarea maximă se obţine atunci cînd se atinge o omogenitate arhitectonică raţională şi compatibilitatea utilizării, precum şi în folosinţă este opţiunea de forţă a bunurilor imobile. Compatibilitatea optimală asigură venituri maxime posesorului. În fond, utilizarea satisfăcătoare se obţine atunci cînd ea corespunde standardelor existente în locurile unde este amplasat bunul imobiliar. Principiul celei mai bune şi eficiente utilizări. Este definit ca utilizarea cea mai probabilă a bunului, care este posibilă din punct de vedere fizic, justificată în mod corespunzător, admisibilă din punct de vedere legal, eficientă din punct de vedere economic şi din care rezultă cea mai mare

valoare a bunului supus evaluării. Utilizarea care duce la cea mai mare valoare este considerată ca cea mai bună utilizare şi va corespunde definiţiei valorii de piaţă. Principiul celei mai bune şi eficiente utilizări ia în considerare factorii majori ce influenţează valoarea bunului imobiliar: economici, sociali, juridici, fizici, întrunind şi alte principii de evaluare. În căutarea celei mai potrivite şi eficiente utilizări evaluatorul compară utilizarea curentă cu alte variante posibile. Cea mai potrivită şi eficientă utilizare se mai consideră şi utilizarea cea mai rentabilă la momentul evaluării sau în viitorul apropiat. Determinarea valorii de piaţă a bunului imobiliar atunci când el este utilizat cel mai efectiv, chiar dacă utilizarea actuală este alta decît cea iniţială. Evaluatorul trebuie să aibă în vedere că pe parcursul utilizării bunului imobiliar pot avea loc schimbări ai factorilor de influenţă de ordin exterior (se poate schimba destinaţia obiectelor învechite). Rezultatele analizei celei mai bune şi eficiente utilizări a bunurilor imobiliare locative se iau în consideraţie la determinarea valorii imobilelor la alegerea variantei construcţiei şi reconstrucţiei, la analiza proiectelor investiţionale. Fundamentul procesului de evaluare a valorii imobilului locativ reprezintă un complex de principii, care coordonează cu procesul îndeplinirii oricărei condiţii în privinţa evaluării. Principiile de evaluare au o importanţă deosebită la evaluarea bunurilor imobiliare locative, cît şi a tuturor tipurilor de bunurilor imobiliare. Principiul de evaluare fiind baza teoretică a procesului de evaluare, a valorii de piaţă a imobilelor locative, prin utilizarea concretă a lor, ei oferă o încheiere cît mai reală a valorii proprietăţii. Deoarece bunurile imobiliare sunt clasificate în diferite categorii de bunuri şi principiile de evaluare sunt clasificate în mai multe tipuri, iar fiecărui tip de imobil i se atribuie doar unele din principii, sau în cazuri concrete mai multe tipuri concomitent [13, p.7]. Concluzie: Principiile fundamentale, atît pentru elaborarea raportului, cît şi pentru alegerea bazelor de evaluare va fi transparenţa, consistenţa şi coerenţa.

2.2 Asigurarea metodologică a procesului de evaluare şi reevaluare a proprietăţilor rezidenţiale Pe parcursul a mai multor ani savanţii, economiştii, evaluatorii practicieni, colaboratorii Agenţiei de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru, ai ministerelor de ramură au efectuat o vastă muncă de creare a legislaţiei şi metodologiei de evaluare. Metodologia evaluării constă în procesul de evaluare propriu zis, care reprezintă o consecutivitate de proceduri, utilizate pentru a estima valoarea bunului imobiliar. Lucrările de evaluare sunt precedate de desfăşurarea unui plan conform căruia se face evaluarea şi care reflectă previziunile, tehnicile şi metodele folosite pentru estimarea valorii bunului imobiliar. Procesul de evaluare este bazat pe metode ştiinţifice, fiind aplicabil la soluţionarea majorităţii sarcinilor din domeniul evaluării bunurilor imobile. Pentru estimarea valorii de piaţă a bunurilor imobile Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare nr. 989-XV din 18.04.2002 presupune aplicarea abordărilor posibile la determinarea valorii bunului imobil. În linii generale sunt descrise metodele de utilizare, care au fost aplicate pentru estimarea valorii finale. În continuare voi indica metodele de evaluare a bunurilor imobiliare locative practicate în prezent şi motivele neacceptării lor în economia de piaţă. Nici o abordare din cele indicate mai jos nu este universală. În practica evaluării se utilizează două sau chiar toate trei metode pentru unul şi acelaşi bun imobiliar. Utilizarea abordărilor concrete depinde de scopul evaluării. Abordarea analizei comparative a vînzărilor, denumită şi metoda de piaţă, metoda informaţiei de piaţă prezintă cea mai largă metodă de utilizare în evaluarea bunurilor imobiliare. Cu toate că are diferite denumiri, tradiţional primite în diferite ţări, esenţa metodei rămîne una şi aceeaşi - valoarea bunului imobiliar se determină pe calea comparării preţurilor la vînzările recente a bunurilor imobiliare similare. Abordarea analizei comparative a vînzărilor este cea mai des utilizată de către evaluatorii privaţi din Republica Moldova în procesul de estimare a valorii bunurilor imobiliare standarde, tipice din sfera productivă şi neproductivă, caselor cu multe apartamente şi individuale. O particularitate specifică reprezintă lipsa unei baze de date unice privind preţurile tranzacţiilor curente ale proprietarilor imobiliare locative [6, p.8]. Problema principală constă în faptul că fiecare companie deţine o bază de date proprie a tranzacţiilor imobiliare. Calitatea informaţiei ce se conţine în această bază de date este determinată de experienţa acumulată de companie în sectorul imobiliar şi de cota pieţei serviciilor de evaluare pe care o deţine compania dată.

Această abordare constă în analiza comparativă a bunului cu alte obiecte vîndute sau scoase de vînzare. Punctul iniţial aici este comportarea raţională a cumpărătorului sau a investitorului (el niciodată nu va plati mai scump pentru un bun imobiliar decît pe unul similar). Deşi această metodă de evaluare la prima vedere pare a fi destul de simplă, aplicarea ei în practică este legată de o mulţime de dificultăţi şi caractere convenţionale. În primul rînd prezenţa acestor dificultăţi se condiţionează prin aceea, că nu există tocmai două obiecte' imobiliare întocmai aceleaşi. Amplasamentul, caracteristicile fizice şi starea condiţiilor de finanţare, timpul vînzării - iată doar cîteva din mulţimile de poziţii după care, de regulă, bunurile imobiliare sunt diferite. În cadrul abordării comparative Regulamentul provizoriu indică aplicarea metodei analizei comparative a vînzărilor. Abordarea analizei comparative a vînzărilor presupune estimarea valorii de piaţă a bunului imobil în baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evaluării care au fost vîndute recent şi ajustării preţurilor de vînzare pentru diferenţele între aceste bunuri şi obiectul evaluării. Abordarea respectivă se utilizează în cazurile în care există suficientă informaţie despre vînzările bunurilor imobile similare obiectului evaluării. Bunurile imobile comparabile trebuie să fie similare obiectului evaluării din punct de vedere al caracteristicilor funcţionale şi fizice. În scopul aplicării abordării analizei comparative a vînzărilor evaluatorul trebuie să dispună de informaţia privind preturile de vînzare sau preţurile de ofertă pentru aceste bunuri. Aplicarea acestei abordări este efectuată în baza următoarei proceduri standard: a) colectarea şi analiza datelor de piaţă în scopul selectării bunurilor imobile comparabile; b) identificarea unităţilor şi elementelor de comparaţie; c) determinarea mărimii ajustărilor; d)

comparaţia bunului imobil evaluat cu obiectele similare, în scopul ajustării preţurilor

de vînzare; e)

analiza preţurilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a determina

valoarea de piaţă a obiectului evaluării. La etapa colectării şi analizei datelor de piaţă evaluatorul determină numărul vînzărilor comparabile necesar pentru analiză. Pentru efectuarea analizei comparative sunt suficiente trei -cinci vînzări, dar cu cît mai mare este numărul vînzărilor analizate, cu atît este mai exact rezultatul evaluării. Preţurile bunurilor imobile comparabile sunt analizate şi corectate în funcţie de asemănări şi diferenţieri. Preţul bunului imobil depinde de avantajele obţinute odată cu preluarea dreptului de proprietate asupra lui. Preţul de vînzare va fi cel mai mare în cazul transmiterii dreptului de proprietate absolut asupra terenului şi construcţiei. Apariţia unor restricţii asupra dreptului de proprietate (lipsa dreptului de dispoziţie a bunului imobil, existenta unor grevări a dreptului de

proprietate - servitute etc.) contribuie la reducerea valorii bunului imobil, prin urmare şi a preţului de vînzare. Dacă dreptul de proprietate asupra obiectului evaluării este absolut, iar dreptul de proprietate asupra bunului imobil comparabil este grevat de alte drepturi reale, evaluatorul trebuie să efectueze corectările respective ale preţului de vînzare a obiectului comparabil, mărimea ajustării fiind egală cu valoarea de piaţă a drepturilor adiţionale asupra bunului imobil. Estimarea ajustării pentru condiţiile de finanţare depinde de acordul între cumpărător şi vînzător privind condiţiile efectuării şi finanţării tranzacţiei. Această ajustare este aplicată în cazurile cînd cumpărătorul plăteşte creditorului dobînda pentru creditul acordat în scopul procurării bunului imobil sau cînd vînzătorul participă la finanţarea tranzacţiei, acordînd cumpărătorului credit ipotecar [12, p.89]. Ajustarea pentru condiţiile tranzacţiei reflectă condiţiile atipice ale tranzacţiei, cum ar fi termenii restrînşi de vînzare a bunului imobil, existenta unei relaţii speciale între părtile implicate în tranzacţie: de rudenie, de afaceri sau interese financiare comune. Ajustarea pentru condiţiile pieţei presupune luarea în considerare a evoluţiei preţurilor pe piaţa imobiliară în perioada dintre data evaluării şi data cînd a fost efectuată vînzarea bunului imobil comparabil, ţinînd cont de inflaţie sau deflaţie, modificarea legislaţiei fiscale şi legislaţiei în general, schimbările în structura cererii şi a ofertei bunurilor imobile şi altele. Ajustarea preţurilor pentru amplasare se efectuează în cazurile în care amplasarea bunului imobil comparabil diferă de amplasarea obiectului evaluării. Ajustarea pentru caracteristicile fizice este aplicată pentru diferenţele între caracteristicile fizice ale obiectelor comparabile şi obiectul evaluării, fiind analizată fiecare caracteristică în parte (elementele constructive, starea bunului imobil, deprecierea construcţiilor, suprafaţa şi altele). Caracteristicile economice sunt analizate în cazul evaluării bunurilor imobile care generează venituri. Ele cuprind: cheltuielile operaţionale curente, calitatea administrării bunului, plata de arendă, condiţiile şi termenele contractului de arendă şi altele. Ajustarea preţurilor pentru diferenţierea modului de folosinţă se efectuează în cazul în care modul de folosinţă curentă al obiectului comparabil diferă, dar nu esenţial, de modul de folosinţă al obiectului evaluării. Ajustarea pentru componentele valorii ce nu sunt legate de bunul imobil se aplică în cazul în care la tranzacţia de vînzare a bunului imobil au participat şi alte bunuri ce nu sunt considerate imobile, cum ar fi: utilaje şi echipamente de producţie, mobilier şi altele. Valoarea acestor componente se separă de valoarea bunului imobil. Pentru determinarea mărimii ajustărilor se aplică următoarele metode: a) metoda comparaţiei pare;

b) metoda analizei datelor secundare; c) analiza statistică. Metoda comparaţiei pare constă în analiza a doua vînzări comparabile pentru a determina mărimea ajustării pentru un element de comparaţie. În acest caz, bunurile imobile care au participat în tranzacţie trebuie să posede caracteristici identice, cu excepţia caracteristicii pentru care este estimată ajustarea. Metoda analizei datelor secundare presupune determinarea mărimii ajustărilor în baza informaţiei din rapoartele analitice privind tendinţele de dezvoltare a pieţei imobiliare, articolele şi publicaţiile de specialitate. Metoda analizei statistice presupune aplicarea tehnicilor economico - matematice de analiză, în special analiza de regresie şi corelare. În cadrul metodei analizei statistice, evaluatorul poate aplica şi alte metode pentru determinarea mărimii ajustărilor, cum ar fi: metoda analizei grafice, analiza trendului, analiza costurilor, analiza comparativă relativă, analiza distributivă şi altele. Ajustările sunt aplicate pentru majorarea sau diminuarea preţurilor bunurilor imobile comparabile şi pot fi exprimate în mărimi absolute sau relative. Ajustările sunt aplicate în următoarea consecutivitate: a)

ajustarea pentru drepturile de proprietate transmise;

b)

ajustarea pentru condiţiile de finanţare;

c)

ajustarea pentru condiţiile de vînzare;

d)

ajustarea pentru condiţiile pieţei;

e)

ajustarea pentru amplasare şi caracteristicile fizice.

În procesul aplicării ajustărilor pentru drepturile de proprietate, condiţiile de finanţare, condiţiile de vînzare şi condiţiile pieţei, preţul de vînzare este recalculat după fiecare corectare a elementului de comparaţie. Ajustările pentru celelalte elemente de comparaţie pot fi aplicate în modul stabilit de evaluator. Preţul bunului imobil poate fi recalculat după ajustarea fiecărui element sau după aplicarea tuturor ajustărilor. Modalitatea aplicării ajustărilor nu va influenţa rezultatul final. În cadrul abordării comparative poate fi aplicată şi metoda multiplicatorului venitului brut (în regulament nu este prevăzută). Multiplicator - raportul dintre preţul de vînzare şi venitul potenţial sau venitul brut real. Se presupune parcurgerea a 3 etape: - se estimează venitul brut al proprietăţii evaluate (în special în baza preţurilor de arendă); - se determină raportul dintre preţul de piaţă şi venitul brut, reieşind din afacerile recente; - se determină valoarea probabilă a obiectului evaluat prin înmulţirea venitului brut al

obiectului evaluat cu multiplicatorul. Multiplicatorul nu se corectează pentru diferenţele dintre obiectele comparate, deoarece la baza lui se află preţul de arendă şi preţurile reale de vînzare, care deja presupun aceste diferenţe. Evaluarea imobilului locativ prin abordarea cheltuielilor. Abordarea cheltuielilor constă în estimarea valorii de piaţă a obiectului evaluării ca totalitatea cheltuielilor necesare pentru crearea lui în starea curentă sau reproducerea calităţilor lui de consum. Abordarea cheltuielilor este aplicată în următoarele cazuri: 1)

evaluarea bunurilor imobile noi sau construite recent (în acest caz costul construcţiei,

care include şi beneficiul investitorului se apropie de mărimea valorii de piaţă); 2)

evaluarea construcţiilor nefinisate;

3)

analiza tehnico-economică a bunurilor imobile;

4)

reevaluarea mijloacelor fixe ale întreprinderilor;

5)

argumentarea construcţiei unor clădiri sau edificii noi;

6)

determinarea celei mai bune şi eficiente utilizări a obiectului evaluării;

7)

evaluarea bunurilor imobile unice şi celor cu destinaţie specială;

8)

evaluarea pentru asigurarea bunurilor imobile.

În cadrul abordării cheltuielilor se folosesc 2 metode: – metoda activelor nete; – metoda valorii de lichidare. Abordarea cheltuielilor determină valoarea de reconstituire a locuinţei cu existenţa uzurii mărită cu suma costului pămîntului [21, p.61]. Etapele principale a procesului de evaluare prin metoda dată sunt: Etapa 1. Calculul costului de construire a obiectului nou analogic, adică primirea valorii de reconstrucţie. Pentru determinarea valorii de reconstruire se folosesc următoarele date: a) costul mediu pentru l m.p. de suprafaţă totală calculat conform structurii construcţiei de locuinţe pe anii respectivi; b) coeficientul de trecere pentru anul 1991. Conform dinamicii creşterii costului lucrărilor de construcţie - montaj faţă de anul de bază prezentate departamentului statisticii, costul LCM pentru l m.p. (fără impozite şi TVA); c) Costul înfăptuirii reparaţiei conform preţurilor stabilite pe piaţă pentru l m.p. Valoarea de reconstruire şi reconstituire totală va constitui: Vr = (Vc × V1m3 × Ks × K1961-2001 × K2001-2008) – D unde: Vr - valoarea de reconstituire;

(1)

V1m3 - valoarea de reconstituire a unei unităţi de măsură al obiectului similar; K1969-2001 – indicele de trecere a preţurilor de deviz din anul 1969 în anul 2001; K2001-2008 – indicele de trecere a preţurilor de deviz din anul 2001 în anul 2008; Ks – coeficienti privind gradul de seismicitate; D – deprecierea acumulată. Etapa 2. Determinarea mărimii uzurii fizice şi deprecierii funcţionale Uzura fizică se determină ca rezultatul de măsură normală în procesul de exploatare sau a defectelor constructive a clădirii. La determinarea uzurii s-a luat în consideraţie termenul de exploatare a clădirii şi starea ei reală. La această valoare a influenţat faptul că reparaţia nu a fost încă înfăptuită. Mărimea uzurii fizice se calculează în corespondenţă cu metoda ce constă în corespunderea termenului de exploatare normativ cu termenul de exploatare real. Uff=(Vr/Tn)xTr,

(2)

unde: Uff - mărimea uzurii fizice a fondurilor; Vr - valoarea de reconstruire(lei); Tn -termenul de exploatare normativ (ani); Tr - termenul de exploatare real (ani). Deprecierea funcţională - reprezintă totalitatea pierderilor ce influenţează costul în urma neajunsurilor de executare a proiectului, ea mai poate apărea şi din cauza factorilor temporali. Etapa 3. Micşorarea valorii de reconstruire pe suma uzurii pentru primirea costului real al construcţiei, ea se determină după formula: Vrr = Vr-(Uff+Umf),

(3)

unde: Vrr - valoarea de reconstruire reală; Vr - valoarea de reconstruire; Uff - mărimea uzurii fizice a fondurilor; Umf – deprecierea funcţională a fondurilor. Etapa 4. Determinarea costului pămîntului. Hotărârea guvernului R.M. Nr. 562/23 10.96 „Regulamentul cu privire la vînzareacumpărarea terenurilor aferente, obiectelor privatizate sau care se privatizează, prevede utilizarea coeficienţilor ce indică amplasamentul şi amenajarea inginerească, care pentru Chişinău este egal K=l, iar pentru or. Călăraşi k=0,8. Costul pămîntului va fi egal cu: Vt =

Pp * k t * S1

unde: Pp– preţul de piaţă al pămîntului; kt - coeficientul teritorial;

n

+

Pp * k t * S 2 m

(4)

S1 – suprafaţa terenului pe care este amplasată construcţia; S2 – suprafaţa terenului aferentă construcţiei; n – numărul de nivele în blocul de locuit; m – numărul de apartamente în bloc; Costul terenului unde este situată locuinţa se micşorează de n ori luînd în consideraţie numărul nivelelor a unui bloc ce se află pe acest teren. Costul terenului de pe lingă casase micşorează de m ori luînd în consideraţie numărul total de apartamente ce exploatează terenul dat. Etapa 5. Determinarea costului final al locuinţei prin adăugarea la valoarea de reconstruire a costului pămîntului. Formula generală de determinare a valorii bunului imobil prin abordarea cheltuielilor este:

V = Vt + (Vc - D) (5) unde: V - valoarea bunului imobil; Vt - valoarea de piaţa a terenului; Vc - valoarea de reconstituire sau de înlocuire a construcţiei evaluate considerate ca noi; D - deprecierea acumulată; Această abordare se întemeiază pe determinarea costului reproducerii totale a bunului imobil sau înlocuirii complete a obiectului evaluat, ţinînd cont de mărimea uzurii. La rezultatul obţinut se adaugă valoarea de piaţă a terenului ca şi cum ar fi disponibil pentru construcţii. Astfel, se apreciază valoarea integrală a bunului imobil [21, p.61]. Abordarea "Calcularea cheltuielilor" în practică se întrebuinţează prin 2 variante. O variantă prevede calcularea costului reproducerii bunului imobil, alta - calcularea costului de întocmire, în majoritatea cazurilor se apelează la calcularea costului total de reproducere, fiind la înlocuire, de fapt, se construieşte un obiect de cel evaluat. Teoretic mai avantajoasă este a doua variantă, deoarece este puţin probabil ca cineva să dorească reproducerea clădirii de 3-4 ani. Cu toate acestea, această modalitate se utilizează la fezabilitatea construcţiilor noi, determinarea variantei intensive de folosire a pămîntului la evaluarea clădirilor cu destinaţie specială la evaluarea în scopuri de impozitare pe elemente a proprietăţii imobiliare, în cazul impozitării veniturilor şi pentru evidenţa contabilă. De aceea, această modalitate este foarte răspîndită în Republica Moldova. La determinarea costului construcţiei se apelează la următoarele tehnici de utilizare: 1.

Metoda comparaţiilor unitare;

2.

Metoda costurilor segregate;

3.

Metoda devizelor.

Metoda comparaţiilor unitare estimează costul sub forma costului pentru o unitate de suprafaţă sau o unitate de volum. Metoda dată, utilizează costurile cunoscute ale unor construcţii similare care se ajustează la condiţiile pieţei la data evaluării şi la diferenţele fizice între obiectul evaluat şi obiectul care serveşte ca sursă de informaţie. Costul unitar depinde de dimensiunea construcţiei şi e invers proporţional cu suprafaţa sau volumul construcţiei. Metoda comparaţiilor unitare este cea mai simplă şi mai larg utilizată. Metoda costurilor segregate utilizează costurile unitare pentru diferite elemente ale construcţiei. Evaluatorul estimează costul unitar bazat pe cantitatea reală a materialelor plus manopera utilajelor pentru fiecare metru pătrat sau metru cub de suprafaţă sau volum. Metoda devizelor este cea mai exactă şi cea mai completă metodă. Ea ţine cont de toate cheltuielile efectuate. În cadrul metodei cantitative (devizelor), cheltuielile legate de construcţia obiectului se estimează prin următoarele metode: a) metoda de resurse; b) metoda de resurse şi indici; c) metoda indicilor de baza. Metoda de resurse este o metodă de determinare a valorii de deviz a clădirilor şi construcţiilor în baza indicilor de resurse evidenţiaţi în documentaţia de proiect şi deviz: manopera, utilajele de construcţii - montaj, materiale, construcţii şi preţurile de livrare a acestor resurse. Metoda de resurse se aplică în conformitate cu instrucţiunile privind întocmirea devizelor pentru lucrările de construcţii - montaj prin metoda de resurse (CP L.01.01-2001) şi alte instrucţiuni elaborate de Ministerul Ecologiei, Construcţiilor şi Dezvoltării Teritoriului. Metoda de resurse şi indici reprezintă o aplicare mixtă a metodei de resurse şi a sistemului de indici pentru resursele folosite în construcţie şi determinate ca raport între preţurile curente şi preţurile de bază pentru resursele similare [18, p.41]. Metoda indicilor de bază se bazează pe recalcularea cheltuielilor incluse în devize din preţurile de bază în preţurile curente prin aplicarea indicilor. Estimarea valorii prin metoda indicilor de bază se efectuează în baza Regulamentului provizoriu privind modul de stabilire a costului construcţiei şi de efectuare a calculelor pentru executarea lucrărilor de antrepriza intre beneficiari şi antreprenori în condiţiile liberalizării preţurilor, pus în aplicare de la 1 iunie 1994, aprobat de Departamentul de Arhitectură şi Construcţii, ordinul nr.lOa din 3 iunie 1994 (Monitorul construcţiilor, 1994, voi.3) şi Instrucţiunilor metodologice privind modul de întocmire a devizului centralizat pentru realizarea obiectivelor de investiţii ţinând seama de preţurile curente, aprobate

prin ordinul Ministerului Ecologiei, Construcţiilor şi Dezvoltării Teritoriului nr. 30 din 24 ianuarie 2000 (Monitorul Construcţiilor, 2001, voi. 1(22), vol.2(23)). La determinarea valorii de reconstituire sau de înlocuire a bunului imobil este necesar de luat în considerare mărimea deprecierii acumulate, care reprezintă reducerea calităţilor de consum ale bunului imobil din punct de vedere al cumpărătorului potenţial şi se manifestă prin diminuarea valorii bunului în urma acţiunii diferitor factori. Se disting următoarele forme ale deprecierii: a) uzura fizică; b) deprecierea funcţională; c) deprecierea economică. Uzura fizică reprezintă o reducere a valorii bunului imobil care se datorează deteriorării lui sub influenţa factorului timpului şi altor factori externi (factorii fizici, chimici, exploatarea incorectă a clădirii, întreţinerea nesatisfăcătoare a construcţiei etc). Deprecierea funcţională sau învechirea funcţională, este legată de dezvoltarea tehnologiilor moderne, care permit crearea obiectelor noi ce satisfac mult mai eficient cerinţele pieţei. Deprecierea funcţională este determinată de necorespunderea caracteristicilor clădirilor şi construcţiilor standardelor contemporane ale pieţei şi cerinţelor consumatorilor (proiecte învechite, utilaj tehnologic învechit şi altele) [21, p.61]. Deprecierea economică este determinată de influenţa unor factori externi asupra bunului imobil. Factorii externi includ: schimbările în economia ţării, schimbările pe piaţa imobiliară, schimbările în legislaţia naţională, modificarea condiţiilor de finanţare şi altele. Uzura fizică şi deprecierea funcţională pot fi recuperabile şi nerecuperabile. Deprecierea recuperabilă reprezintă deprecierea înlăturarea căreia este posibilă din punct de vedere fizic şi eficientă din punct de vedere economic. Deprecierea recuperabilă include cheltuielile legate de înlăturarea elementelor deprecierii în urma căreia valoarea bunului imobil evaluat va creste. Deprecierea nerecuperabilă este deprecierea, cheltuielile pentru înlăturarea căreia vor fi mai mari decât creşterea probabilă a valorii bunului imobil în urma înlăturării elementelor deprecierii. Metodele de estimare a uzurii fizice sunt: a) metoda normativă; b) metoda valorică; c) metoda vîrstei efective. Metoda normativă presupune determinarea mărimii uzurii fizice în baza analizei stării tehnice a elementelor constructive de baza ale clădirii. Metoda respectivă se aplică în două etape: a)

se va determina uzura fizică a fiecărui element constructiv;

b)

se va determina uzura fizică a construcţiei întregi după formula: Uconstr.=Uelement

× 100 / GS element,

(6)

unde: Uconstr.- uzura fizică a construcţiei (%); Uelement.- uzura elementelor construcţiei (%); GSelement - greutatea specifică a elementelor constructive (%). Pentru determinarea uzurii fizice a elementelor constructive evaluatorul poate folosi Normele de evaluare a construcţiilor ce aparţin cetăţenilor R.S.S. Moldoveneşti în scopul asigurării de stat, ediţia 1982, aprobate prin Hotărârea Sovietului de Miniştri al R.S.S. Moldoveneşti nr.H9din 29 martie 1982. Metoda valorică presupune determinarea costului reparaţiei capitale a construcţiei. În acest caz este determinat coeficientul care reprezintă raportul între costul reparaţiei capitale şi valoarea de reconstituire a clădirii, estimată la data evaluării, ţinînd cont de mărimea uzurii fizice. Metoda valorică se utilizează pentru determinarea mărimii uzurii fizice în următoarele cazuri: a) beneficiarul evaluării intenţionează să exploateze clădirea locativă; a)

cheltuielile pentru reparaţia capitală se compensează la vînzarea obiectului (diferenţa

între preţul obiectului după reparaţia capitală şi preţul obiectului înainte de reparaţia capitală este mai mare decît cheltuielile pentru reparaţia capitală); b)

bunul imobil este dat în arendă sau ipotecat. Pentru determinarea mărimii uzurii

fizice prin metoda vîrstei efective se foloseşte următoarea formulă:  VE  U =  ×100 sau  DVF 

VE     ×100 , VE + DVFR  

(7)

unde: U - uzura fizică exprimată în procente; VE - vîrsta efectivă; DVF - durata de viaţă fizică; DVFR - durata de viaţă fizică rămasă. Metoda valorică este aplicată pentru a estima uzura fizică atît a elementelor constructive ale construcţiei separat, cît şi a întregii construcţii. Deprecierea funcţională este determinată de diferenţa între caracteristicile reale ale bunului imobil şi aşteptările consumatorilor. Această categorie a deprecierii este caracteristică tuturor bunurilor imobile.

Deprecierea funcţională absolută a unui bun imobil poate apărea în cazurile în care pe piaţă nu există cumpărători pentru acest tip de bunuri imobile. Următoarele metode sunt aplicate pentru determinarea deprecierii funcţionale: metoda capitalizării pierderilor plăţii de arendă şi metoda capitalizării surplusului de pierderi normative. Deprecierea funcţională recuperabilă este determinată prin însumarea costurilor necesare pentru înlăturarea ei. Deprecierea funcţională nerecuperabilă este egală cu diferenţa între pierderile venitului datorate lipsei unor elemente funcţionale ale construcţiei (sau surplusului de îmbunătăţiri), capitalizate la rata de capitalizare pentru construcţii şi costul elementelor ce lipsesc (sau cheltuielile adiţionale pentru elementele în surplus) [21, p.64]. Deprecierea economică se determină prin următoarele metode: a) capitalizarea pierderilor veniturilor datorate influenţei factorilor externi; a)

analiza comparativă a bunurilor imobile similare obiectului evaluării asupra cărora

influenţează factorii externi şi celor asupra cărora aceşti factori nu influenţează. Deprecierea acumulată se determină prin următoarele metode: - metoda duratei de viata economică; - metoda modificată a duratei de viaţă economică; - metoda analizei comparative a vînzărilor; - metoda segregării. Metoda duratei de viaţă economică presupune estimarea deprecierii acumulate în baza următoarei formule:  VE  D =  ×100 ,  DVE 

(8)

unde: VE - vîrsta efectivă; DVE - durata de viaţă economică. Metoda modificată a duratei de viaţă economică ia în considerare uzura fizică recuperabilă şi deprecierea funcţională recuperabilă. În acest caz deprecierea acumulată se va calcula în două etape: a) din valoarea construcţiei noi este sustrasă deprecierea recuperabilă fizică şi funcţională; a)

valoarea construcţiei noi modificate va fi înmulţită cu raportul între vîrsta efectivă şi

durata de viaţă economică. Metoda analizei comparative a vînzărilor presupune determinarea deprecierii acumulate ca diferenţa între valoarea construcţiei noi şi valoarea de piaţă a bunului imobil la data evaluării. Pentru aplicarea metodei respective este necesară informaţia privind preţurile de vînzare ale bunurilor imobile similare obiectului evaluării şi valoarea de piaţă a terenurilor virane.

Metoda segregării constă în examinarea detaliată tuturor formelor ale deprecierii: uzura fizică recuperabilă şi nerecuperabilă, deprecierea funcţională recuperabilă şi nerecuperabilă şi deprecierea economică. Deprecierea acumulată se determină prin însumarea valorilor tuturor formelor de depreciere a construcţiei. Metoda segregării se utilizează în îmbinare cu metodele duratei de viaţă economică şi analizei comparative a vînzărilor pentru a determina mărimea diferitor forme ale deprecierii incluse în deprecierea acumulată. Metoda valorii de lichidare Valoarea de lichidare este valoarea bunului imobil cînd îşi încetează utilitatea. Această valoare se mai numeşte şi valoare de casă, care este subiectivă, aleatorie şi dependentă de circumstanţe. Valoarea de lichidare se obţine la vînzarea forţată, într-un termen limitat şi în condiţii de piaţă diferite. În procesul determinării valorii de lichidare a bunului imobil proprietarul suportă anumite cheltuieli: a. cheltuieli de transport (CTr); b. onorariul experţilor şi evaluatorilor (Oex); c. cheltuieli de publicitate (Cpub); d. fiscaliatetea de realizarea bunurilor (Fr.b); e. recompensa partenerilor (Rpar); f. alte obligaţii. Toate acestea influenţează negativ valoarea de lichidare. Vl = Vest – CTr – Oex – Cpub – Fr.b – Rpar,

( 9)

Valoarea estimată este foarte des substituită de valoarea de reconstituire (sau înlocuire). Abordarea veniturilor presupune estimarea valorii bunului imobil în baza venitului operaţional net ce poate fi generat de acest bun în viitor. Aplicarea abordării veniturilor se efectuează în doua etape: 1. prognozarea veniturilor viitoare; 2. determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare. Veniturile viitoare pot proveni din următoarele surse: a) plata de arendă colectată în urma dării în arendă a bunului imobil; b) veniturile din exploatarea comercială a bunului imobil. Pentru estimarea veniturilor generate de bunul imobil, de cele mai dese ori se utilizează plata de arendă. În scopul calculării venitului operaţional net este necesar de determinat următoarele tipuri de venituri şi cheltuieli legate de funcţionarea bunului imobil:

a) venitul brut potenţial - venitul ce poate fi generat de bunul imobil în cazul folosirii tuturor spaţiilor disponibile; b) venitul brut efectiv - venitul ce poate fi obţinut în urma funcţionării bunului imobil, ţinînd cont de nivelul de ocupare a spaţiilor şi eventualele pierderi la colectarea plăţii de arendă. Formula în baza căreia se calculează venitul brut efectiv este: VBE = (VBP - DSL) + AV,

(10)

unde: VBE – venitul brut efectiv; VBP – venitul brut potential; DSL – deducerea pentru spaţiile libere; AV – alte venituri generate de bunul imobil care nu provin nemijlocit din darea in arendă a spaţiilor disponibile [7, p.14]. c) cheltuielile operaţionale – cheltuieli legate de exploatarea şi asigurarea funcţionării normale a bunului imobil. Cheltuielile operaţionale sînt grupate în următoarele categorii: −

cheltuielile operaţionale fixe, care includ cheltuielile ce nu depind de nivelul de

ocupare a spaţiilor (impozitul imobiliar, prima pentru asigurarea bunului imobil şi altele); −

cheltuielile operaţionale variabile, care includ cheltuielile ce depind de intensitatea

exploatării bunului imobil (cheltuieli pentru administrarea bunului imobil, cheltuielile pentru plata serviciilor comunale şi altele); −

cheltuieli pentru reparaţii şi menţinere, care includ cheltuielile pentru reparaţia

curentă a bunului imobil şi cheltuielile pentru intreţinerea bunului imobil. Cheltuielile incluse în această categorie poartă atît un caracter fix, cît şi variabil (reparaţia ascensorului, zugrăvirea pereţilor şi altele); −

cheltuielile operaţionale pentru înlocuire, care includ cheltuielile pentru înlocuirea

elementelor uzate ale bunului imobil (acoperişul, instalaţiile sanitare – inginereşti şi altele). Venitul operaţional net se calculează după următoarea formulă:

VON = VBE − CO (11) unde: VON – venitul operational net; CO – cheltuieli operationale. Pentru estimarea venitului operaţional net din venitul brut efectiv se vor scădea doar cheltuielile operaţionale care sînt suportate de proprietar. La cheltuieli operaţionale nu sînt atribuite: deservirea creditului ipotecar, impozitul pe venit şi amortizarea mijloacelor fixe [21, p.88]. În cadrul metodei veniturilor sînt aplicate două metode de estimare a valorii: a) capitalizarea directă;

b) actualizarea fluxurilor de numerar. Capitalizarea directă implică transformarea venitului obţinut pe parcursul unui singur an de gestiune în valoarea bunului imobil prin intermediul ratei de capitalizare. Astfel : V =

VON r

(12)

unde: V – valoarea estimată; r – rata de capitalizare. Rata de capitalizare se estimează prin următoarele metode: a) metoda analizei comparative a vînzărilor; b) metoda multiplicatorului venitului brut efectiv; c) tehnica grupului investiţional; d) metoda coeficientului de acoperire a datoriei. Metoda analizei comparative a vinzărilor este metoda care se va aplică de preferinţă pentru estimarea ratei de capitalizare. O condiţie necesară pentru obţinerea rezultatelor corecte în urma aplicării metodei respective este asigurarea unui nivel înalt de comparabilitate a obiectului evaluării şi obiectelor comparabile în baza cărora a fost estimată rata de capitalizare. înainte de a estima rata de capitalizare este necesar sa fie efectuate toate ajustările corespunzătoare pentru diferenţa între bunul evaluat şi bunurile similare. Procedura de aplicare a metodei analizei comparative a vânzărilor este similară celei prezentate în capitolul IV al prezentului Regulament [21, p.87]. Metoda multiplicatorului venitului brut efectiv se aplică în cazurile cînd nu poate fi obţinută informaţia completă privind bunurile imobile comparabile, în schimb este disponibilă informaţia despre veniturile brute efective şi cheltuielile operaţionale ale acestor bunuri. Formula pentru calcularea ratei de capitalizare este: r=

1 − CCO , MVBE

(13)

unde: CCO - coeficientul cheltuielilor operaţionale; MVBE - multiplicatorul venitului brut efectiv. Coeficientul cheltuielilor operaţionale este egal cu raportul între cheltuielile operaţionale şi venitul brut efectiv. Multiplicatorul venitului brut efectiv reprezintă raportul între preţul de vînzare a bunului imobil şi venitul brut efectiv.

Tehnica grupului de investiţii se bazează pe presupunerea că în cazul în care există mai multe interese materiale legate de bunul imobil evaluat, rata de capitalizare trebuie să corespundă cerinţelor fiecăruia din deţinătorii de drepturi reale asupra bunului imobil faţă de nivelul de rentabilitate al investiţiei. Interesele materiale legate de obiectul evaluării pot fi de origine financiară şi de origine fizică. Tehnica grupului de investiţii pentru interesele financiare este aplicată în cazurile în care pentru procurarea proprietarii imobiliare au fost atrase resurse creditare. Astfel, venitul operaţional net este divizat în doua părţi. Prima parte reprezintă plăţile ipotecare (rambursarea creditului ipotecar), care este un venit pentru creditor. Cea de a doua parte este venitul proprietarului care a investit capitalul propriu, şi poartă denumirea de flux de numerar înainte de impozit (FNII). Prin urmare, rata de capitalizare care este utilizată pentru capitalizarea venitului operaţional net, va ţine cont atît de capitalul propriu, cît şi de capitalul împrumutat, reprezentînd o mărime medie ponderată a ratei rentabilităţii pentru creditor (rc) şi ratei rentabilităţii pentru proprietar (rp). În acest caz, rata de capitalizare se determină după următoarea formulă: r = ( m ) ( r c ) + (1 - m ) ( r p ) ,

(14)

unde: m - ponderea mijloacelor împrumutate; (1-m) - ponderea capitalului propriu în valoarea proprietăţii imobiliare. Tehnica grupului de investiţii poate fi aplicată şi pentru componentele fizice ale unui bun imobil complex - teren şi construcţii. În acest caz, pentru a estima mărimea ratei de capitalizare evaluatorul trebuie să cunoască: ratele de capitalizare pentru fiecare din componentele fizice analizate, precum şi contribuţia fiecărei componente fizice în valoarea totală a bunului imobil. Formula de calculare a ratei de capitalizare este:

r =T * rleren + C * rcontructie

(15)

unde: T - ponderea terenului în valoarea totala a bunului imobil; r teren - rata de capitalizare pentru teren; C - ponderea construcţiei în valoarea totală a bunului imobil; rconstrucţie - rata de capitalizare pentru construcţie. Rata de capitalizare pentru teren şi rata de capitalizare pentru construcţii pot fi estimate prin metoda tehnicii reziduale [7, p.34].

Metoda coeficientului de acoperire a datoriei este una din metodele care se aplică pentru calcularea ratei de capitalizare în cazul în care sunt atrase mijloace creditare pentru finanţarea tranzacţiei. În acest caz rata de capitalizare se calculează după formula: r = CAD * rc * m

(16)

unde: CAD - coeficientul de acoperire a datoriei. Coeficientul de acoperire a datoriei reprezintă raportul dintre venitul operaţional net şi plata anuală pentru deservirea creditului. Înafară de aceste 4 metode, reieşind din necesitatea recuperării capitalului investit, rata de capitalizare mai poate fi calculată, în funcţie de modalitatea recuperării, şi prin următoarele metode: Ring; Inwood; Hoscold. Metoda Ring se aplică atunci cînd se aşteaptă că fluxul veniturilor sistematic se va micşora, iar recuperarea sumei iniţiale se efectuează în părţi egale. Metoda Inwood se foloseşte atunci cînd se aşteaptă, pe parcursul întregii perioade de prognoză, venituri constante egale. Metoda Hoscold se aplică dacă profitabilitatea iniţială a investiţiilor este atît de mare, încît reinvestirea cu acelaşi procent este imposibilă. De aceea, pentru mijloacele reinvestite se presupune căpătarea veniturilor după cota fără risc. Actualizarea fluxurilor de numerar se bazează pe determinarea valorii prezente a veniturilor anuale prognozate pentru o perioada de calcul determinată. Pe lîngă veniturile anuale obţinute în urma exploatării bunului imobil, metoda actualizării fluxurilor de numerar presupune determinarea valorii bunului imobil la sfîrşitul perioadei de calcul (reversia) [21, p.89]. În cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de numerar valoarea bunului imobil este calculată după următoarea formulă: n

V =∑ t =1

VON t R + t (1 + Y ) (1 + Y ) n

(17 )

unde: t - perioada de calcul; Y - rata de actualizare; R - reversia. Perioada de calcul poate varia de la un an la infinit, în funcţie de perioada tipică de posesiune a bunului imobil sau durata de viaţă rămasă a bunului imobil. Dat fiind faptul că în condiţiile unei economii în tranziţie este dificil de a prognoza venitul generat de bunul imobil pe parcursul unei perioade îndelungate, se recomandă aplicarea unei perioade de calcul de 3-5 ani.

Reversia reprezintă preţul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vîndut la sfîrşitul perioadei de calcul. Reversia se calculează prin capitalizarea venitului operaţional net din anul imediat următor perioadei de calcul (VONn+1): R=

VON n +1 r

(18)

unde: R - reversia; r - rata de capitalizare estimată pentru anul imediat următor perioadei de calcul. Rata de actualizare reflectă aşteptările investitorului privind veniturile viitoare şi este estimată prin aplicarea următoarelor metode: a) metoda adiţionării; b) metoda extracţiei; c) metoda investiţiilor de alternativă. Metoda adiţionării presupune însumarea estimărilor individuale a fiecărei componente a ratei de actualizare: rata reala a rentabilităţii, rata inflaţiei anticipate şi rata riscului. Metoda extracţiei se bazează, pe analiza informaţiei despre bunurile imobile comparabile şi extragerea ratei de actualizare din datele despre veniturile nete şi valorile bunurilor imobile similare obiectului evaluării [21, p.90]. Metoda investiţiilor de alternativă se bazează pe principiul că proiectele de investiţii cu riscuri similare vor avea rate de actualizare egale. Estimarea ratei de actualizare poate fi efectuată în baza sumei ratei curente a rentabilităţii pe pieţele de capital şi diferenţa între mărimea ratei rentabilităţii pe pieţele de capital şi rata rentabilităţii pentru bunurile imobile estimată din analiza investiţilor anterioare. Formula determinării ratei de actualizare după metoda investiţiilor de alternativă este: Y = rata pură a rentabilităţii + (rata investiţiei de alternativă -rata pură a rentabilităţii) + rata riscului,

(19)

În Republica Moldova, aplicarea metodei veniturilor este destul de problematică, deoarece instabilitatea economiei ţării, volatilitatea mare a pieţii capitalului, care se explică prin modificările dese şi esenţiale a ratelor dobînzii pentru mijloacele împrumutate, fac dificilă determinarea ratei actualizării. Caracterul confuz al politicii economice de stat şi instabilitatea situaţiei economice externe nu oferă garanţia obţinerii unor venituri stabile. Un alt factor nu mai puţin important este nivelul teoretic slab al majorităţii specialiştilor evaluatori.

Ca concluzie a celor mai sus enumerate, se poate de menţionat că metoda venitului se aplică destul de rar şi numai de către întreprinderile private de evaluare, în care lucrează specialişti de înaltă calificare, care au făcut cursuri de pregătire profesională. Din aceleaşi cauze metoda venitului, ca cea mai complexă dintre toate metodele utilizate în evaluare, nu este deloc aplicată de către evaluatorii publici. Deci, în cadrul evaluării şi reevaluării proprietăţii imobiliare este indicat următorul arbore metodologic. Tabelul 2. Situaţiile de aplicare a metodelor de evaluare

Valoarea terenului

Valoarea proprietăţii imobiliare Abordarea costurilor Abordarea Vt + (Vc - D) comparativă Valoarea Deprecierea construcţiei acumulată

analiza metoda vânzărilor veniturilo comparabile r

1.metoda comparaţiil or unitare; 2.metoda costurilor segregate; 3.metoda cantitativă:

1 compara ţie directă; 2 metoda alocaţiei; 3 metoda extragerii.

1capitali zarea directă; 2 metoda reziduală; 3 metoda parcelării.

Metoda cantitativă presupune: - metoda de resurse; - resurse şi indici; - indici de bază.

1 metoda duratei de viaţă economică; 2 metoda modificată a duratei de viaţă economică 3 metoda analizei compa rative a vânzărilor; 4 metoda segregării. Metoda segregării adună: 1 uzura fizică: metoda normativă; metoda valorică; metoda vârstei efective 2 deprecierea funcţională 3 deprecierea economică

- metoda comparaţiei pare; - analiza datelor secundare; - analiza statistică.

Abordarea veniturilor

Capitalizarea directă (r)

Actualizar ea fluxurilor de numerar (R)

r se determină prin: - analiza vânzărilor comparabile; - multiplicatorul venitului brut efectiv; - tehnica grupului investiţional; - coeficientul de acoperire a datoriei.

R se determină prin: - metoda adiţionării; - metoda extracţiei; - metoda investiţiilor alternative.

Sursa: [completată de autor în urma studiului de specialitate] Concluzie: În funcţie de scopul, actualitatea temei şi obiectivul urmărit pentru calcularea valorii finale sunt aplicate toate metodele posibile de estimare.

2.3 Măsurarea factorilor de influenţă asupra valorii proprietăţilor rezidenţiale Valoarea bunului imobiliar depinde de diverşi factori, de care întotdeauna se ţine cont la evaluarea bunului imobiliar şi care se reflectă în principiile şi metodele de evaluare. Asupra valorii proprietăţilor rezidenţiale influenţează o serie de factori, care se iau în consideraţie la diferite etape a procesului de evaluare a valorii de piaţă. Influenţa tuturor tipurilor de factori duc atît la sporirea, cît şi la reducerea valorii bunurilor imobiliare locative [21, p.28]. Pentru evaluarea bunurilor imobiliare locative orice evaluator trebuie să cunoască şi să posede cunoştinţele necesare cu privire la acţiunea factorilor care pot atît ridica valoarea bunului, cît şi a factorilor care pot reduce din valoarea bunului imobiliar, a acţiunii oricărui factor în parte. Evaluatorul în acest caz trebuie să se pună în locul proprietarului, sau a potenţialului proprietar a bunului imobiliar locativ. Factorii ce influenţează valoarea bunurilor imobile sunt reprezentaţi în figura 4. Factorii de influenţă asupra valorii bunurilor imobile

Obiectivi Factorii macroeconomici

Factorii microeconomici

Factorii economici

Amplasarea

Factorii sociali, juridici

Caracteristicile fizice

Factorii naturali si de mediu

Arhitectura clădirii

Subiectivi - Competenta participanţilor la tranzacţii - Nivelul de informare a populaţiei

- onestitatea - temperamentul - atractivitatea

Fig .4 Factorii de influenţă asupra valorii bunurilor imobile Sursa: [Elaborat de autor în urma studiului literaturii de specialitate]

Depistarea şi evidenţa factorilor ce influenţează asupra mărimii valorii de lichidare a obiectului – este o problemă destul de dificilă. Fiecare caz de determinare a valorii de lichidare, necesită o abordare individuală, deoarece numărul factorilor şi gradul de influenţă a lor este diferit pentru diferite tipuri de obiecte şi cazuri de determinare a valorii de lichidare. Factorii obiectivi influenţează în general preţurile medii şi la rîndul său se împart în: - macroeconomici (Impozitare; Inflaţia; Cererea şi oferta; Cursul dolarului sau euro; Nivelul de trai al populaţiei; Relaţiile economice internaţionale.); - factori sociali (Numărul şi structura populaţiei; Densitatea populaţiei; Demografia; Nivelul educaţiei şi culturii ); - factori juridici, administrativi şi politici (Legislaţia fiscală; Legea cu privire la proprietate; Legislaţia privitor la ipotecare; Legi în domeniul ecologiei; Legea cu privire la politica de creditare; Stabilitatea politică; Legi cu privire la operaţiunile cu imobilul.); - factori naturali şi de mediu (Factorii geografici; Factorii seismici; Factorii ecologici; Clima; Nivelul apelor subterane; Zonele de inundaţii sau zonele alunecărilor de teren; Construcţii pe rocile sedimentare; Prezenţa în regiune a staţiilor atomice, uzinelor metalurgice, întreprinderi de producere a substanţelor chimice, staţii de purificare); - microeconomici (Condiţiile de vânzare-cumpărare, Condiţiile de finanţare), - Amplasarea; - Caracteristicile fizice, - Arhitectura clădirii. Factorii subiectivi sunt: - competenta participanţilor la tranzacţii; - nivelul de informare a populaţiei; - onestitatea; - temperamentul; - atractivitatea. Factorii macroeconomici: Impozitarea – Conform titlului VI a Codului Fiscal impozitul pe imobil este o forma nerecuperabilă de vărsare în bugetul de stat a unei părţi din costul acesteia, aflat în posesia unei persoane fizice sau juridice [21, p.28]. Rata inflaţiei şi cursul dolarului sau euro sînt indicatori macroeconomici, care într-o măsură mai mică sau mai mare influenţează asupra costului imobilelor locative prin legătura lor directă cu majoritatea aspectelor vieţii economice a ţării. Scăderea veniturilor generate de inflaţie, poate fi compensată pe calea indexării plăţii pentru arendă. Creşterea taxei pentru arendă pe piaţă nu

întotdeauna coincide cu nivelul inflaţiei. În rezultat odată cu expirarea termenului contractului de arendă, cotele taxei pentru arendă trebuie coborîte la nivelul mediu de piaţă. Deci rezultă că protecţia împotriva inflaţiei acţionează doar în acel caz, cînd schimbarea taxei pentru arendă coincide cu nivelul inflaţiei. Inflaţia este un proces social economic, ce reflectă creşterea preţurilor şi majorarea cheltuielilor de producţie. Însă nu orice creştere a preţurilor înseamnă inflaţie. Inflaţia poate lua diferite forme de manifestare: 1) Inflaţia tîrîtoare – care se caracterizează printr-o creştere medie a preţurilor de 3-4 % anual; 2) Inflaţie medie, în care preţul evaluează între 5-10 % anual; 3) Inflaţie galopantă, în care preţurile cresc cu 15 % anual; 4) Hiperinflaţia, în care preţurile cresc de zeci şi sute de ori pe an. Inflaţia se deosebeşte de deflaţie prin aceea că deflaţia rezultă reducerea sau blocarea creşterii preţurilor datorită mişcării masei de bani puşi în circulaţie. Cauzele inflaţiei: - Creşterea preţurilor datorită creşterii excesive a masei monetare pusă în circulaţie; - Cererea şi oferta sînt forţe majore ale pieţei locative, fixînd oscilaţiile frecvente în direcţia creşterii şi descreşterii costului, fiind determinante de bază a acestuia. Cererea pentru proprietăţile imobiliare locative este afectată de situaţia economică generală: gradul de ocupare a populaţiei; mărimea salariului şi veniturilor populaţiei; solvabilitatea populaţiei; variaţia numărului populaţiei (tendinţele istorice, curente şi prognozate); modificările în preferinţele populaţiei; nivelul inflaţiei; disponibilitatea mijloacelor creditare; mărimea ratei dobânzii; mărimea costurilor asociate cu efectuarea tranzacţiilor, şi altele. Creşterea cererii determină sporirea activităţii pieţei imobiliare locative. O condiţie obligatorie pentru asigurarea creşterii cererii este extinderea posibilităţilor economice ale potenţialilor cumpărători. Spre deosebire de cerere, oferta bunurilor imobiliare locative este inelastică. Fluctuaţiile de proporţii pe piaţa imobiliară pot fi explicate anume de această caracteristică a cererii. Oferta de bunuri imobile, este influenţată de: stocurile de bunuri imobile libere (neocupate) care sunt expuse la vînzare pe un anumit segment al pieţei imobiliare; volumul construcţiilor şi cheltuielile aferente, inclusiv: cheltuieli suportate la pregătirea terenului pentru construirea obiectivului şi executarea lucrărilor de construcţii-montaj; impozitul pe bunul imobil: cheltuieli pentru reparaţia şi reconstrucţia bunului imobiliar; cheltuieli pentru menţinere şi plata serviciilor comunale; modificări curente şi potenţiale ale tehnologiilor de construcţii şi influenţa lor

eventuală asupra costurilor de construcţie, corelaţia costurilor de construcţie şi a preţurilor de vînzare – cumpărare a bunurilor imobiliare locative. Relaţiile economice externe nu au influenţă nemijlocită asupra costului imobilelor locative, ci mai degrabă stimulează politica investiţională, extinderea spaţiului economic, astfel contribuind la prosperarea economică, la asigurarea condiţiilor, normelor de viaţă. Factorii sociali. În condiţiile perioadei de tranziţie, factorii sociali devin tot mai importanţi în determinarea valorii proprietăţilor imobiliare locative. La categoria factorilor sociali se atribuie: - Prestigiu. În anumite perioade de timp, anumite sectoare ale oraşului sau careva regiuni ale ţării, anumite tipuri de clădiri devin populare si prestigioase. Valoarea proprietăţilor imobiliare locative sporeşte de cîteva ori, cu toate că cheltuielile de construcţie şi valorificare a terenului sunt similare cheltuielilor pentru obiectele amplasate în alte regiuni. - Compoziţia populaţiei pe grupe de vîrstă; - Variaţia raportului dintre diferite pături ale societăţii; raportul dintre grupele populaţiei cu diferite nivele de educaţie, nivelul de migraţiune. - Situaţia criminogenă; - Atitudinea faţă de dreptul de proprietate. Factorii juridici, administrativi şi politici. Aceşti factori pot avea o influenţă atît pozitivă, cît şi negativă asupra cererii la bunurile imobiliare locative. La categoria factorilor juridici, administrativi şi politici se raportă: - politica statului îndreptată spre a stimula folosirea pămîntului şi valorificarea terenurilor (acordarea înlesnirilor fiscale, controlul asupra plăţilor de arendă, etc.). - condiţiile asigurate de organele administraţiei publice locale; existenţa drumurilor cu înveliş durabil, transportului public, accesul liber la alte căi de acces, etc. Factorii naturali şi de mediu. Valoarea bunurilor imobiliare locative, amplasate în perimetrul unui oraş sau al altei regiuni, este sensibilă la impactul factorilor naturali şi de mediu. La această categorie de factori se referă: - clima; - seismicitatea; - nivelul apelor subterane; - zonele de inundaţii sau zonele alunecărilor de teren; - construcţii pe rocile sedimentare;

- prezenţa în regiune a staţiilor atomice, uzinelor metalurgice, întreprinderi de producere a substanţelor chimice, - staţii de purificare, - alţi factori. Factorii de mediu, atît cei nefavorabili, cît şi cei benefici, fac parte din acei factori care sunt integraţi, de obicei, în pregătirea evaluărilor imobilelor locative. Unii factori afectează o proprietate anume avînd un impact direct asupra calculelor evaluatorilor şi pentru care trebuie avută în vedere, în funcţie de datele de piaţă obţinute pentru proprietăţile comparabile neafectate; în alte cazuri, toate proprietăţile dintr-o zonă vor fi afectate. Cînd se pregăteşte o evaluare a imobilelor locative, cît şi a altor tipuri de imobile pentru orice scop, abordarea simplistă a evaluării prin deducerea costului lucrărilor de remediere din valoarea proprietăţii, presupunînd că nu este nici o contaminare, poate să nu ducă la valoarea de piaţă aşa cum aceasta rezultă din diferite oferte de piaţă, din cauza diminuării factorilor adiacenţi. În anumite cazuri cînd evaluările sunt făcute pentru prezentarea în documentele financiare, existenţa contaminanţilor sau a materialelor periculoase poate să nu afecteze capacitatea operaţională şi eficienţa economică a imobilelor locative, care îşi

continuă utilizarea ei curentă şi deci nici

valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă. Valoarea alternativă sau valoarea reziduală viitoare pot fi totuşi afectate substanţial şi, după diminuare corespunzătoare, ar putea fi creată o rezervă pentru acoperirea unor datorii latente [21, p.30]. Factorii ecologici. După apariţia civilizaţiei la izvoarele naturale de poluare s-au adăugat şi cele tehnogene. Dar, ca problema, poluarea mediului ambiant a început să fie observată numai odată cu începutul dezvoltării bruşte a progresului tehnico-ştiinţific. Piaţa a devenit tot mai sensibilă la impactul economic al existenţei sau perceperii factorilor de mediu, substanţelor periculoase, al contaminării terenului şi la alte responsabilităţi legale, latente sau actuale legate de mediu. Deşi deseori este considerată ca un subiect specific local, preocuparea din ce în ce mai globală şi consensul internaţional transcende responsabilităţile locale legale şi contractuale şi poate avea impact direct asupra preţurilor obţinute pe pieţele imobiliare [18, p.19]. Factorii microeconomici sunt caracterizaţi de parametrii obiectivi ai tranzacţiilor concrete legate de descrierea obiectelor imobiliare la vînzarea – cumpărarea lor, şi direct cu caracterul tranzacţiei. Aceşti factori sunt divizaţi în două categorii de factori: Condiţii de finanţare, condiţii de vînzare-cumpărare. Condiţii de finanţare. De obicei investiţiile în imobilele locative se finanţează pe 50-100% din contul mijloacelor împrumutate, ceea ce influenţează asupra preţurilor tranzacţiilor şi la

coeficienţi, achitaţi atît din conturi operaţionale, cît şi din conturi de capital. Condiţiile de finanţare depinde de acordul

dintre cumpărător şi vînzător privind condiţiile efectuării

şi finanţării

tranzacţiei. Finanţele se efectuează în mai multe moduri: - Cumpărătorul plăteşte creditorului dobîndă pentru creditul acordat cu scopul procurării bunului imobiliar. În acest caz din preţul de vînzare se scade suma dobînzii. - Vînzătorul participă la finanţarea tranzacţiei acordând cumpărătorului un credit ipotecar. În cazul cînd tranzacţia este finanţată integral din mijloacele cumpărătorului, la data vînzării este necesar să fie aplicate careva corectări la preţul bunului imobiliar, deoarece tranzacţia este efectuată ţinînd cont de valoarea prezentă a banilor la data efectuării tranzacţiei. În cazul cînd vînzătorul finanţează tranzacţia acordînd un credit ipotecar cumpărătorului, mărimea corectării este determinată prin metoda actualizării fluxului de numerar a creditului ipotecar, acordînd la rata dobînzii pe piaţă. Finanţarea poate avea loc: 1) totalmente din mijloacele cumpărătorului; 2) atragerea resurselor străine; 3)achitarea în rate. Condiţii de vînzare-cumpărare pot fi: tipice şi specifice. Fiind pusă problema efectuării oricărei tranzacţii condiţiile de vînzare-cumpărare rămîn a fi unul din aspectele microeconomice de bază. Aproape orice cumpărător pune întrebarea ipotecării, existenţei unei politici de creditare, existenţei şi aplicării cauţiunilor. Pentru persoanele din străinătate este foarte important să analizeze condiţiile speciale, care pot fi în favoarea lor sau îi pot obliga să procedeze în conformitate cu legislaţia în vigoare a ţării. Unele condiţii speciale sânt determinate de politica demografică a ţării şi de migraţia populaţiei, dar necitând la cauzele stabilirii lor, ele sânt posibil de realizat. Este foarte important de analizat motivele vînzătorului şi cumpărătorului, precum şi termenele de realizare a tranzacţiei pe care le solicită un participant sau altul. O urgenţă a vînzătorului este foarte mult în favoarea cumpărătorului, aşa cum costul va scădea. Iar dacă cumpărătorul este cointeresat în achiziţionarea unui anumit imobil atunci costul va creşte. Condiţiile tranzacţiei sunt diferite în cazul între cumpărător şi vînzător sunt relaţii speciale de rudenie, de afaceri, sau interese financiare comune, cînd vînzarea este efectuată în termeni restrînşi. Principala problemă constă în identificarea condiţiilor speciale. Referitor la condiţiile pieţii este important de a lua în consideraţie influenţa inflaţiei şi deflaţiei, modificarea legislaţiei fiscale şi legislaţiei, în general schimbări în structura cererii şi a

ofertei de bunuri imobiliare etc. Cel mai bun indicator al condiţiilor peţii este vînzarea repetată a unui bun imobiliar în diferite perioade de timp. Amplasarea. În sensul larg al cuvîntului amplasarea reprezintă situarea bunului imobiliar într-un anumit oraş, anumită regiune a ţării, care este caracterizată prin anumite elemente distinctive: valoarea urbanistică, accesibilitatea mijloacelor de transport, peisaj agreabil, etc. Amplasarea presupune identificarea particularităţilor situării locale, la care se referă: - amplasarea bunului imobiliar locativ pe teritoriul localităţii; - distanţa pînă la centrul localităţii; - amplasarea în sector, cartier; - distanţa pînă la cea mai apropiată stradă de acces; - altele. Amplasamentul este unul dintre cei mai importanţi factori de acţiune asupra valorii bunului imobiliar. Amplasarea în zona cu anumite caracteristici influenţează substanţial valoarea bunului imobiliar în acea sau altă direcţie. Dacă există accesul liber la toate tipurile de transporturi şi locul situării parcării automobililor , atunci aceasta aduce doar la majorarea şi sporirea valorii bunului imobiliar locativ. Un alt moment de bază la capitolul dat este suprapunerea mărimii terenului cu mărimea clădirii şi stabilirea îndeplinirii cerinţelor faţă de terenul respectiv. Un alt sector al oraşului sau o stradă oarecare are reputaţia unui loc unde se manifestă un anumit gen de activitate, în dependenţă de prestigiul căreia se adaugă un nou indicator la formula costului spaţiului locativ. Un alt factor ce influenţează costul spaţiului locativ în direcţia creşterii este existenţa în apropierea acestuia a parcărilor pentru automobile. Amplasarea bunului într-o altă zonă îndepărtată, în apropierea unor fabrici sau uzine, unde zgomotul depăşeşte limitele normalului şi există riscul poluării mediului ambiant, va orienta costul proprietăţii imobiliare în direcţia descreşterii [21, p.32]. În dependenţă de unii factori sociali accent se pune, în majoritatea cazurilor, pe prestigiul cartierului sau sectorului dat. La alegerea spaţiului locativ, în afară de cheltuielile de ecologie, prestigiu şi mediul social se ţine cont de cheltuielile de agrement. În analiza amplasamentului local este necesar de avut în vedere următorii factori: accesul transportului spre locul dat; starea ecologică; indici sociali. Accesul transportului la imobilul dat se caracterizează prin: distanţa pînă la staţia cea mai apropiată a staţiilor transportului urban; starea drumului; intensitatea mişcării transporturilor. Starea ecologică pentru estimarea amplasării locale este suficientă determinării caracteristicii aerului, determinării concentraţiilor impurităţilor în aer şi compararea lor cu limitarea admisibilă.

Indicii sociali oglindesc criminalitatea în oraş sau sat, adică reitingul oraşului sau satului. Sunt zone cu reputaţie bună, iar altele se asociază în cunoştinţa locatarilor ca zone de risc major. Distanţa echivalentă se determină după coeficienţii sociali care oglindesc raportul cheltuielilor de transportare a încărcăturilor pe drumul de diferită calitate, ca etalon sunt acceptate drumurile de beton şi asfalt. Caracteristicile fizice a spaţiului locativ. În timpul efectuării oricărei tranzacţii pe piaţă rolul de bază în stabilirea costului acestuia îl are analiza caracteristicilor sale fizice. Toate bunurile imobiliare locative au caracteristici fizice diferite din punctul de vedere al vîrstei, suprafeţei, elementelor constructivii uzurii şi aspectului exterior. Astfel în procesul de examinare a proprietăţilor imobiliare este important să fie determinate particularităţile atît ale construcţiei ca obiect unic amplasat separat, cît şi ale elementelor de structură. La caracteristicile fizice se referă: Parametri fizici; Calitatea construcţiei şi exploatării; Serviciile comunale şi dotarea tehnică; Exteriorul plăcut şi confortul. În timpul analizei parametrilor fizici ai spaţiului locativ în procesul de evaluare se ia în consideraţie: - Suprafaţa cea mai mică; - Suprafaţa cea mai mare; - Suprafaţa totală, coridorului. De asemenea la evaluarea clădirii se va ţine cont de orientarea construcţiei (nord, sud, est, vest); gradul de durabilitate; caracteristica elementelor de bază: fundamentul, pereţii, planşeele, pardoseala, uşile, ferestrele, finisajul interior, finisajul exterior, calitatea construcţiei, arhitectura, racordarea la reţelele publice (apă, canalizare, energie electrică, energie termică, gaze, telecomunicaţii), sistem de securitate, utilizarea curentă a spaţiilor. Starea fizică este un factor microeconomic important. Dacă pentru reparaţia bunului sunt necesare cheltuieli considerabile, atunci bunul imobiliar locativ va avea o valoare mai mică. Hotărîrile arhitectural-constructive au o mare importanţă în timpul evaluării. Clădirile trebuie să corespundă condiţiilor climaterice, să fie bine proiectate, adică să aibă o bună iluminaţie naturală a încăperilor, un aspect exterior plăcut. Toate acestea influenţează asupra cheltuielilor de exploatare şi evident şi asupra valorii de piaţă. Valoarea bunului imobiliar locativ depinde de diverşi factori care pot acţiona asupra valorii lui. Influenţa tuturor tipurilor de factori duc atît la sporirea, cît şi la reducerea valorii bunurilor imobiliare locative. Concluzie: Din cele expuse mai sus, se poate de menţionat că pentru evaluarea bunurilor imobiliare locative este nevoie de cunoscut şi de posedat cunoştinţele necesare cu privire la acţiunea factorilor care pot atît ridica valoarea bunului, cît şi a factorilor care pot reduce din valoarea bunului imobiliar, a acţiunii oricărui factor în parte.

Capitolul III Reevaluarea proprietăţilor rezidenţiale din or. Călăraşi 3.1 Aspecte conceptuale şi restrictive la evaluarea proprietăţilor rezidenţiale Scopul principal al acestei lucrări constă în reevaluarea proprietăţilor rezidenţiale situate în oraşul Călăraşi. Sarcina de bază este estimarea valorii de piaţă a apartamentului cu 4 odăi situat în centrul oraşului, pe str. Ştefan cel Mare 3a şi a casei individuale amplasată în partea de vest a oraşul, str. Mihail Sadoveanu 57. Conform Legii cu privire la activitatea de evaluare, nr. 989 – XV din 18.04.2002, valoarea de piaţă reprezintă suma estimată pentru care un obiect al evaluării poate fi schimbat, la data evaluării, între un cumpărător hotărît să cumpere şi un vînzător hotărît să vîndă, după un marketing adecvat, într-o tranzacţie liberă, în care fiecare parte va acţiona competent, cu prudenţă necesară şi neconstrîns. Culegerea şi expunerea informaţiei a fost selectată din ,,dosarul de inventariere tehnică’’ şi din informaţia analizei făcute de autor. Definirea misiunii de evaluare ia în consideraţie următoarele elemente pe care le specificăm în tabelele 3 şi 4. Aceste tabele reflectă datele generale referitoare la obiectele supuse evaluării, care au fost obţinute în baza raportului ce este reprezentat în continuare. Tabelul 3 conţine datele generale cu privire la apartamentul cu 4 odăi supus evaluării. Tabelul 3 Definirea misiunii de evaluare Nr.crt. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Indicatori Obiectul supus evaluării Specificarea obiectului Scopul evaluării Destinaţia evaluării Beneficarul Proprietarul Adresa Data inspectării Data evaluării Cursul dolarului conform BNM Sursa: [ completată de autor]

Caracteristici Imobil locativ Apartament cu 4 odăi Determinarea valorii de piaţă Vînzare - cumpărare Marinescu Grigore Marinescu Grigore Or.Călăraşi, str.Ştefan cel Mare, 3a 15.03.2008 02.05.2008 10,236

În tabelul ce urmează sunt prezentate datele cu privire la casa individuală amplasată în or. Călăraşi, str. M. Sadoveanu 57. Tabelul 4 Definirea misiunii de evaluare

Nr.crt. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Indicatori Obiectul supus evaluării Specificarea obiectului Scopul evaluării Destinaţia evaluării Beneficarul Proprietarul Adresa Data inspectării Data evaluării Cursul dolarului conform BNM Sursa: [ completată de autor]

Caracteristici Imobil locativ Casă de locuit cu un nivel Determinarea valorii de piaţă Vînzare - cumpărare Botnaraş Maria Botnaraş Maria Or.Călăraşi, str.M. Sadoveanu, 57 22.03.2008 06.05.2008 10,236

La evaluarea proprietăţilor rezidenţiale executorul s-a condus de Regulamentul provizoriu privind evaluarea imobilului Nr. 958 din 04.08.2003, Standardele Profesionale Europene pentru evaluarea proprietăţii imobiliare elaborate de TEGOVA, alte Acte Legislative şi documente normative ale Republicii Moldova. În rezultatul analizei informaţiei incluse în Raportul de evaluare prezentat, s-a ajuns la concluzia că valorile obţinute prin aplicarea celor 3 abordări şi valoarea de piaţă a proprietăţilor imobiliare cu destinaţie locativă la data de 02.05.2008 şi 06.05.2008 constituie: Pentru apartamentul cu 4 odăi prin aplicarea a 3 abordări s-au obţinut următoarele rezultate: Abordarea cheltuielilor

374846 lei

Abordarea analizei vînzărilor comparabile

489122 lei

Abordarea veniturilor

264752 lei

Valoarea de piaţă a apartamentului cu 4 odăi estimată după părerea evaluatorului constituie 375504 (trei sute şaptezeci şi cinci mii cinci sute patru) lei sau 36685

(treizeci şi şase mii şase sute optzeci şi cinci) dolari SUA. Rezultatele ce s-au obţinut în cazul evaluării casei individuale sunt următoarele: Abordarea cheltuielilor

277430 lei

Abordarea analizei vînzărilor comparabile

561760 lei

Valoarea de piaţă a casei individuale estimată după părerea evaluatorului constituie

450047 lei (patru sute cincizeci mii patruzeci şi şapte ) lei sau 43967 (patruzeci şi trei mii nouă sute şasezeci şi şapte) dolari SUA. Notă: Caracteristica completă a obiectelor şi argumentarea rezultatelor obţinute sunt descrise detaliat în prezentul Raport de evaluare. Evaluatorul, care a efectuat evaluarea, în baza cunoştinţelor, convingerilor şi activităţii lor confirmă, că:

- Afirmaţiile şi faptele cuprinse în prezentul raport sunt exacte şi corecte; - Analiza, opiniile şi concluziile enunţate corespund supoziţiilor făcute şi condiţiilor limită, analiza independentă şi profesională, precum şi concluziile aparţinând personal evaluatorilor; - Evaluatorul n-are interes material curent sau de perspectivă vizavi de obiectul evaluării şi este liber de orice angajamente suplimentare (în afara angajamentelor rezultante prezentului contract) faţă de careva parte, legată de obiectul evaluării; - Plata pentru serviciile prestate nu ţine de o anumită mărime a valorii obiectului evaluat, nedepinzând, de asemenea, de careva valoare calculată în prealabil sau de valoarea stabilită în favoarea uneia din părţi; - Analiza informaţiei, opiniile şi concluziile, cuprinse în raport, corespund legislaţiei în vigoare, cerinţelor Standardelor Profesionale Europene, aprobate pentru evaluarea proprietăţilor imobiliare şi Camerei Naţionale de Imobil din Republica Moldova. Supoziţii şi restricţii principale Partea integră a prezentului raport sunt următoarele supoziţii şi restricţii principale: 1. Prezentul raport este valabil numai integral şi numai în scopurile indicate în el; 2. Evaluatorul nu poartă răspundere pentru descrierea juridică a drepturilor asupra proprietăţii evaluate sau pentru chestiunile ce ţin de examinarea drepturilor de proprietate; 3. Evaluatorul presupune lipsa oricăror factori ascunşi, care influenţează evaluarea şi starea proprietăţii. Evaluatorii nu poartă răspundere pentru existenţa unor asemenea factori ascunşi, nici pentru necesitatea elucidării lor; 4. Datele obţinute de către evaluator şi care se cuprind în raport se consideră veridice. Totodată evaluatorul nu poate să garanteze veridicitatea absolută a informaţiei, de aceia pentru toate datele se indică sursa de informaţie; 5. Evaluatorul este în drept să utilizeze în scopul evaluării, oricare din metodele de evaluare ce nu intră în contradicţie cu legislaţia în vigoare a Republicii Moldova privind activitatea de evaluare, precum şi a standardelor internaţionale de evaluare; 6. Nici clientul, nici evaluatorul nu pot folosi raportul altfel, decât conform prevederilor prezentului contract; 7. Raportul de evaluare conţine opinia profesională a evaluatorului relativ la valoarea imobilului şi nu reprezintă garanţia că bunul imobil va fi comercializat în mod obligatoriu la preţul indicat în prezentul raport; 8. Părerea evaluatorului relativ la valoarea proprietatii este valabila numai la data evaluarii, evaluatorul nu-si asumă nici o răspundere privind schimbarea factorilor sociali, economici

legislativi, precum si altor factori care pot interveni dupa data evaluarii influentind astfel situatia economica din tara si respectiv valoarea proprietatii evaluate; 9. Evaluatorul nu-şi asumă nici o responsabilitate pentru existenţa vreunui contaminat si nici nu a solicitat o expertiză sau o cercetare stiintifica necesara pentru a fi descoperit. Daca ulterior se va stabili ca exista o contaminare pentru proprietatea analizata aceasta ar putea diminua valoarea raportata; 10. Evaluatorul va include în raport material suplimentar ( fotografii, scheme, etc.) doar în măsura necesităţii informării beneficiarului cu proprietatea evaluată. Menţiuni speciale: Acest raport este confidenţial pentru dumneavoastră şi pentru consultanţii dvs. şi este numai pentru destinaţia stabilită mai sus. Nu acceptăm nici o responsabilitate dacă este transmis altei persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru oricare alt scop. Evaluarea nu conţine expertiza tehnică de construcţie a constructivelor. Raportul de evaluare este perfectat în două exemplare, dintre care unul se remite beneficiarului, iar al doilea – se păstrează în arhiva executorului.

3.2 Inspectarea şi caracteristicile tehnice a proprietăţilor rezidenţiale Obiectulele supuse evaluării reprezintă două proprietăţi rezidenţiale, ambele situate în oraşul Călăraşi, dintre care: I- reprezintă apartament cu 4 odăi situat pe str. Ştefan cel Mare 3a, sectorul Centru; II- casă individuală, amplasată pe str. M. Sadoveanu 57, în partea de est a oraşului. Inspectarea obiectelor supuse evaluării s-a efectuat la data de 15.03.2008 şi 22.03.2008.

Evaluarea este bazată pe datele privind starea reală şi calitatea obiectelor evaluării la momentul inspectării. Informaţia cu privire la descrierea locului amplasării obiectelor supuse evaluării este reflectată în tabelele de mai jos pentru fiecare obiect aparte. Caracteristica apartamentului cu 4 odăi din or. Călăraşi Obiectul supus evaluării este amplasat în partea centrală a oraşului Călăraşi, strada Ştefan cel Mare 3a. Deoarece obiectul dat constituie un apartament cu 4 odăi, evident că şi destinaţia sa va fi locativă. Luînd în consideraţie zona în care e ampalsat bunul imobil se poate de menţionat faptul că, în această zonă a oraşului este foarte dezvoltată infrastructura, ceea ce are mare importanţă în cazul dat. Starea ecologică este foarte bună, relieful este puţin înclinat. În apropierea obiectului se află piaţa oraşului Călăraşi, şi mai multe centre comerciale, acest lucru fiind un factor favorabil penrtu obiectul evaluat. În tabelul 5 este inclusă descrierea generală a locului amplasării obiectului supus evaluării. Tabelul 5 Descrierea locului amplasării obiectului Nr. crt. 1 2

Indicatori Adresa obiectului Locul amplasării obiectului evaluării

3

Particularităţile locale de amplasament

4 5 6

Destinaţia Suprafaţa terenului aferent construcţiei Obiectul este mărginit: - Est - Vest - Nord, Sud Dreptul de proprietate

7 8

Caracteristici str. Ştefan cel Mare 3a, or. Călăraşi Partea centrală a or. Călăraşi str. Ştefan cel Mare 3a la intersecţie cu str. M. Eminescu Locativă 600 m2

Liceul ,, Mihail Sadoveanu ’’ Oficiul poştal Blocuri de locuit, Cafenea Privat Accesul la transportul obştesc – 100m; Factorii de plus valoare şi minus valoare Grădiniţă de copii – 500m; Liceul ,, Mihail Sadoveanu ’’ – 50m; Sursa: [ completată de autor] Starea tehnică a bunului imobil este bună, iar depărtarea de la strada centrală este de

aproximativ 100 m. Casa a fost construită in anul 2004, şi la data evaluării se află într-o stare tehnică foarte bună. Apartamentul supus evaluării are următoarele elemente constructive: fundamentul construcţiei este din panouri de beton, pereţii exteriori sunt construiţi din piatră tăiată, iar cei despărţitori din cărămidă, pardoseala reprezintă lenoleum, planşeul de pod este din beton armat, acoperişul din ardezie, iar uşile sunt construite din lemn, ferestrele la fel din lemn vopsite şi

cu 2 rînduri. Obiectul supus evaluării este dotat cu toate reţelele inginereşti: gaz, electricitate, apeduct şi canalizare. În tabelul ce urmează vor fi expuse datele ce reflectă caracteristica tehnică a bunului evaluat. Tabelul 6 Caracteristicile tehnice ale obiectului Nr.crt. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

13

Indicatori Tipul obiectului evaluării Tipul clădirii (seria) Numărul de nivele Nivelul amplasării obiectului Amplasarea în bloc locativ Subsol Grupul de capitalizare a clădirii Suprafaţa totală a apartamentului Volumul construcţiei Înălţimea încăperii Seismicitatea clădirii luate in calcul Descrierea elementelor constructive: Fundaţia Pereţi interiori şi exteriori Pereţi despărţitori Acoperişul Pardoseala Goluri: uşi, ferestre Instalaţii interioare sanitaro-tehnice, electrotehnice Descrierea obiectului: Cameră de zi Dormitor Dormitor Dormitor Bucătărie Coridor Baia + WC Sursa: [ dosarul de inventariere tehnică]

Unitatea de măsură U/M

m2 m3 m2

Caracteristici Bloc locativ or. Călăraşi 102 4 nivele Nivelul 3 La centru Există I 101, 1 4628 2,5 1,04 Piatră brută Piatră tăiată Cărămidă Foi de ardezie Linoleum Lemn Telefon, încălzire termică, electricitate, canalizare

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

39,5 14,4 9,9 6,3 8,7 8,6 5,3

Trebuie de menţionat faptul că pe parcursul a 2 ani de exploatare, proprietarul apartamentului a investit în el, cu scopul de a majora valoarea obiectului supus evaluării repetate. Potrivit acestui fapt, la momentul actual dat imobilul este într-o stare mult mai bună. Imobilul dispune de un nivel înalt de exploatare, şi anume: dispune de încălzire autonomă, ceea ce în trecut nu exista; atît ferestrele, cît şi uşile au fost schimbate; bucătăria este modelată după stil modernizat. În general starea fizică a clădirii este foarte bună.

Potrivit faptului că casa a fost dată în exploatare în anul 2006 toate elementele constructive sunt într-o stare bună, finisajul atît interior, cît şi exterior este la nivel. Notă: Reevaluarea apartamentului cu 4 odăi este întocmită în baza datelor privind starea reală şi calitatea obiectului evaluării la momentul inspectării. Caracteristica casei individuale din or. Călăraşi Obiectul supus evaluării: casă individuală amplasată în or. Călăraşi, str. M. Sadoveanu 57, pe o suprafaţă de 0,0841 ha, predestinată evaluării cu scopul determinării valorii de piaţă la momentul actual. Obiectul evaluării se află la 100 m de la magazin şi 50 m pînă la şosea (staţia de maxi-taxi). Circulaţia transportului de pasageri în zona amplasată construcţiei este favorabilă. Starea drumurilor auto este bună. În tabelul 7 este inclusă descrierea generală a locului amplasării obiectului supus evaluării. Tabelul 7 Descrierea locului amplasării obiectului Nr. crt. 1 2

Indicatori Adresa obiectului Locul amplasării obiectului evaluării

3

Particularităţile locale de amplasament

4 5 6

Destinaţia Suprafaţa terenului aferent construcţiei Obiectul este mărginit: - Est,Vest, Nord - Sud Dreptul de proprietate

7 8

Factorii de plus valoare şi minus valoare

Caracteristici Or.Călăraşi, str.M. Sadoveanu, 57 Sectorul Telecentru str. M.Sadoveanu, 57 la intersecţie cu str.A. Mateevici Locativă 0,0841 ha Case de locuit Cafenea Privat Accesul la transportul obştesc – 50m; Grădiniţă de copii – 1000m; Centru comercial – 100m;

Sursa: [ completată de autor] Bunul imobil evaluat este o casă individuală cu destinaţie locativă cu un nivel. Descrierea elementelor constructive ale obiectului evaluării: fundamentul construcţiei este din piatră brută, pereţii exteriori sunt construiţi din piatră de calcar, iar cei intermediari din ghips, pardoseala este din beton acoperită cu scînduri vopsite şi linoleum, planşeul de pod este din beton armat, acoperişul din foi de ardezie, iar uşile sunt construite din lemn, ferestrele la fel din lemn vopsite şi cu 2 rînduri de sticlă. Imobilul dispune de încălzire autonomă cu sobă cu lemn şi cărbune, energie electrică, apeduct, casa este gazificată şi dispune şi de TV cablu. Datele cu privire la caracteristicile tehnice sînt reprezentate în tabelul 8.

Tabelul 8 Caracteristicile tehnice ale obiectului Unitatea Nr.crt. Indicatori de măsură Caracteristici U/M 1 Tipul obiectului evaluării Casă de locuit cu un nivel 2 Numărul de nivele 1 nivel 3 Subsol Este 4 Grupul de capitalizare a clădirii V 2 5 Suprafaţa totală a construcţiei m 80,0 6 Volumul construcţiei m3 232 7 Înălţimea încăperii m 2,90 8 Suprafaţa locativă m2 46,0 9 Descrierea elementelor constructive: Fundaţia Piatră brută Pereţi interiori şi exteriori Piatră tăiată Pereţi despărţitori Piatră tăiată Acoperişul Foi de ardezie Pardoseala Parchet Goluri: uşi, ferestre Lemn Finisaj interior Tapetare, vopsire, tencuire Finisaj exterior Cimentuire Instalaţii interioare sanitaro-tehnice, Sobă, electricitate, apeduct, gaz; electrotehnice 10 Descrierea obiectului: Cameră de zi m2 11,6 Dormitor m2 10,7 2 Salon m 14,1 Bucătărie m2 9,6 2 Antreu m 12,1 2 Balcon m 23,5 Baia + WC m2 4,9 Sursa: [ dosarul de inventariere tehnică] Notă: Potrivit faptului că proprietarul obiectului evaluării a făcut reconstrucţii şi unele îmbunătăţiri, a fost solicitată evaluarea repetată a casei individuale în baza datelor privind starea actuală şi calitatea obiectului la momentul inspectării. Fiind dat faptul că conţinutul lucrărilor de evaluare depinde de sarcinile ce stau în faţa evaluatorului, de tipul valorii ce urmează a fi estimată, prevederile legislaţiei şi standartelor profesionale, planurile lucrărilor de evaluare vor varia pentru diferite obiecte ale evaluării. În majoritatea cazurilor procesul de evaluare începe prin identificarea de către evaluator a bunului imobil evaluat şi a bazei de evaluare şi se încheie odată cu raportarea către client a concluziilor [12, p.22]. Procesul evaluării cuprinde următoarele etape:

1) definirea misiunii de evaluare; 2) colectarea şi analiza datelor necesare pentru evaluare; 3) analiza celei mai bune şi eficiente utilizări; 4) aplicarea metodelor de evaluare; 5) reconcilierea valorilor şi estimarea valorii finale; 6) întocmirea raportului de evaluare. Procesul de evaluare reprezintă o procedură sistematică utilizată pentru a estima într-o manieră credibilă o anumită valoare a bunului imobiliar. Scopul evaluării: estimarea valorii de piaţă a proprietăţilor rezidenţiale. Destinaţia evaluării: vînzare- cumpărare. Sursele de informaţie examinate şi analizate în procesul de evaluare sunt: - informaţia pusă la dispoziţia evaluatorului de către proprietarul obiectului evaluării; - Extrasul din Registrul bunurilor imobiliare, eliberat de OCT Călăraşi la 12 martie 2008; - Documentaţia tehnică a proprietăţilor rezidenţiale; - Publicaţiile periodice privind preţurile curente de vînzare ale apartamentelor şi a caselor de locuit individuale din or. Călăraşi. Pentru estimarea valorii de piaţă, conform legislaţiei R. Moldova sunt aplicate 3 abordări: 1) Abordarea cheltuielilor – constă în estimarea valorii de piaţă a obiectului evaluării ca totalitatea cheltuielilor necesare pentru crearea lui în starea curentă 2) Abordarea analizei comparative a vînzărilor – presupune estimarea valorii de piaţă a bunului imobil în baza analizei comparative a bunurilor imobiliare similare obiectului evaluării, care au fost vândute recent, şi ajustării preţurilor de vânzare pentru diferenţele între aceste bunuri şi obiectul evaluării. 3) Abordarea veniturilor – presupune estimarea valorii bunului imobil în baza venitului operaţional net, ce poate fi generat de acest bun în viitor. Concluzie: În dependenţă de scopul evaluării şi în corespundere cu destinaţia evaluării la evaluarea proprietăţilor rezidenţiale s-au aplicat abordările nominalizate mai sus.

3.3 Reevaluarea apartamentului cu 4 odăi şi reevaluarea casei individuale din or. Călăraşi Esenţa reevaluării unui bun imobil constă în determinarea valorii acestui bun repetat, utilizînd metode specifice în dependenţă de scopul urmărit, care de asemenea este un aspect foarte important în procesul de estimare bunurilor imobiliare.

Reevaluarea apartamentului cu 4 odăi din or. Călăraşi

Determinarea valorii bunului imobil cere aplicarea tuturor abordărilor. În scopul evaluării valorii de piaţă şi în corespundere cu destinaţia evaluării am aplicat toate cele trei abordări de evaluare: abordarea cheltuielilor, abordarea analizei comparative a vînzărilor şi abordarea veniturilor. Estimarea valorii obiectului evaluării prin abordarea cheltuielilor Evaluarea bunurilor imobiliare prin abordarea cheltuielilor presupune determinarea mărimii sumei de bani necesare pentru crearea unui bun imobiliar similar celui evaluat. Valoarea bunului imobil prin abordarea cheltuielilor se determină conform formulei (5) din prezenta lucrare. Abordarea cheltuielilor nu întotdeauna reflectă valoarea de piaţă a bunurilor imobiliare deoarece prin aplicarea metodei date se determină nivelul cheltuielilor necesare pentru crearea unui bun imobiliar similar. Ţinînd cont de tipul şi caracteristicile specifice ale obiectului supus evaluării, valoarea obţinută prin metoda cheltuielilor ne va ajuta în mare măsură la determinarea valorii finale de piaţă a obiectului evaluat. În cadrul acestei metode, pentru determinarea valorii de piaţă a construcţiei este necesar de evaluat şi terenul pe care este amplasată clădirea dată. Pentru determinarea valorii terenului se folosesc două metode: 1. determinarea preţului normativ al pămîntului; 2. determinarea preţului de piaţă. Fiind dat faptul că obiectul estimat este amplasat în municipiul Chişinău, la evaluarea terenului se va aplica nu preţul normativ, ci valoarea de piaţă a acestuia. Analizînd piaţa din or.Călăraşi costul mediu al loturilor de pămînt pentru construcţii locative din sectorul Centru constituie de la 5-7mii $ pentru 0,01 ha. Pentru calcularea valorii de piaţă a terenului vom folosi preţul de 7000 $ / 1 ar. 7000 * 10,236 = 71652 lei /ar 71652 / 100 = 717 lei /m2 Valoarea terenului se va calcula conform formulei (4). În final se obţine: Vt =

717 * 101,1 * 0,8 717 * 600 * 0,8 + = 14497,74 + 20244,71 = 34742,45lei 4 17

După determinarea valorii terenului care constituie 34742,45 lei se va determina şi valoarea construcţiei. Valoarea construcţiei se bazează pe valoarea de reconstituire sau de înlocuire a obiectului evaluării.

Valoarea de reconstituire reprezintă totalitatea costurilor, exprimate în preţuri curente, pentru a construi o copie exactă a construcţiei evaluate, folosind aceleaşi materiale de construcţie, tehnologii şi manoperă. Determinarea costului constructiei se efectuează în baza plăţii de arendă la 1m 2 de suprafaţă. Potrivit faptului că casa a fost construită prin ipotecă în calcule am aplicat plata la 1m 2 care s-a achitat pentru construcţie, în mărime de 1100 lei. Aplicînd preţul ce a fost achitat pentru construcţia prin ipotecă, luînd în consideraţie că casa este nouă valoarea de reconstituire se va calcula conform tabelului 9. Tabelul 9 Determinarea valorii de reconstituire a obiectului evaluării Nr.crt.

Indicatori

1 2 3 4

Suprafaţa obiectului evaluării Volumul construcţiei Înălţimea încăperii Valoarea de reconstituire conform pretului

5

achitat pentru construirea prin ipotecă Valoarea de reconstituire luînd în consideraţie

6 7 8 9 10

seismicitatea Uzura fizică a clădirii Valoarea de reconstituire a clădirii fără uzură Valoarea de reconstituire cu TVA Valoarea casei de locuit Valoarea casei de locuit Sursa: [ completată de autor]

Unitatea

Valoarea

de măsură

pentru o

U/M m2 m3 m lei

unitate 101,1 252,8 2,5 278080

lei

289203

lei lei lei lei $

5784,06 283419 340103 340103 33226

Notă Anexa 2 Anexa 2

Nr.4*1,04 Nr.5*0,02 Nr.5-Nr.6 Nr.7*1,2

Astfel,valoarea de reconstituire a apartamentului constituie 340103 lei sau 33226 $. Determinarea mărimii deprecierii acumulate. Deprecierea reprezintă reducerea calităţilor de consum ale bunurilor imobiliare din punct de vedere al investitorului potenţial şi se manifestă prin diminuarea valorii bunului în rezultatul acţiunii diferitor factori. În practica evaluării bunurilor imobile se disting următoarele forme ale deprecierii: - uzura fizică; - deprecierea funcţională; - deprecierea economică. Uzura fizică reprezintă o reducere a valorii bunului imobiliar care se datorează deteriorării lui sub influenţa factorului timpului şi altor factori externi (factorii fizici, chimici, exploatarea

incorectă a clădirii, etc.), prin pierderea calităţilor tehnice şi de exploatare se înţelege diminuarea capacităţii portante, rezistenţei şi rigidităţii sub influenţa mediului. Potrivit faptului ca casa a fost dată în exploatare în anul 2006, în urma inspectării obiectului la faţa locului, au fost depistate careva deteriorări care ar fi putut avea loc în urma inflienţei factorilor externi sau alţi factori. Vom admite convenţional mărimea uzurii fizice egală cu 2%, luând în consideraţie acţiunea tuturor factorilor. Calculele sunt reflectate în tabelul 10. Tabelul 10 Calculul uzurii fizice a clădirii Nr.

Denumirea elementelor de construcţie şi

1 2

genurilor de lucrări Fundaţia Pereţi portanţi şi

3 4 5 6 7 8

despărţitori Planşeul Acoperişul Pardoseala Goluri Finisarea Instalaţii interioare:

9

Starea

Greutatea

elementelor de specifică,

Uzura

Uzura fizică a

elementelor

elementelor în raport cu

construcţie bună

% 8

bună

24

1

0,24

bună bună bună bună bună

16 8 8 7 7

2 3 2 1 2

0,32 0,24 0,16 0,07 0,14

10

2

0,2

12 100

3

0,36 1,86

bună sanitare,tehnice,electrice Alte lucrări Total Sursa: [ dosarul de inventariere tehnică]

constructive, % clădirea în ansamblu, % 2 0,16

În urma rezultatelor din acest tabel am constatat că uzura fizică recuperabilă a obiectului supus evaluării constituie: 1,86 / 100 *100% = 1,86 aproximativ 2 %. Factori esenţiali, care influenţează mărimea deprecierii economice sunt acţiunile guvernului şi ale administraţiei publice locale în domeniul impozitării, evidenţa unei puteri de cumpărare reduse a populaţiei în urma stării economice precare a economiei naţionale. Vom admite convenţional mărimea deprecierii economice egală cu 0 %, luând în consideraţie acţiunea tuturor factorilor. Deprecierea funcţională a obiectelor este determinată de faptul pe cît imobilul evaluat corespunde standardelor contemporane vizavi de utilitatea lui funcţională. Luînd în consideraţie faptul, că bunul imobil evaluat corespunde nivelului cerinţelor şi standardelor moderne, şi altor factori necesari, vom admite convenţional mărimea deprecierii economice egală cu 0 %, luînd în consideraţie acţiunea tuturor factorilor. În concluzie se poate de menţionat că deprecierea pentru obiectul evaluat este egală cu 0 %.

Folosind formula (5), în rezultatul efectuării acestor calcule se poate de determinat şi valoarea de piaţă a obiectului conform abordării cheltuielelor: V = 34742,45 +340103 = 374846 lei Valoarea de piaţă a obiectului evaluării situat în or. Călăraşi, str. Ştefan cel Mare,3a, sectorul Centru, la data evaluării – 02.05.2008 calculată prin abordarea cheltuielilor, constituie cu rotunjire:

374846 lei. (trei sute şaptezeci şi patru mii opt sute patruzeci şi şase) lei Estimarea valorii obiectului evaluării prin abordarea analizei vînzărilor comparabile Abordarea analizei comparative a vînzărilor presupune estimarea valorii de piaţă a bunului imobiliar în baza analizei comparative a bunurilor imobiliare similare obiectului evaluării care au fost vândute recent şi ajustării preţurilor de vânzare pentru diferenţele între aceste bunuri şi obiectul evaluării. Abordarea respectivă se utilizează în cazurile în care există suficientă informaţie despre vânzările bunurilor imobiliare similare obiectului evaluării. Preţurile proprietăţilor similare sunt ajustate, pentru diferenţele între obiectele similare şi obiectul evaluat. Criteriul de selectare a obiectelor similare presupune asemănarea acestor obiecte cu obiectul evaluat după caracteristicile de bază. Procesul de determinare a valorii de piaţă a bunului imobil prin metoda analizei vînzărilor comparabile a cuprins următoarele etape: 1. colectarea şi analiza datelor de piaţă; 2. identificarea unităţilor şi elementelor de comparaţie; 3. determinarea mărimii ajustărilor; 4. compararea bunului imobil evaluat cu obiectele similare; 5. analiza preţurilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a determina valoare de piaţă a obiectului. La etapa colectării şi analizei datelor de piaţă evaluatorul determină numărul vînzărilor comparabile necesare pentru analiză. Preţurile bunurilor imobiliare similare obiectului evaluării sunt analizate şi corectate în funcţie de diferenţieri. Dacă elementul de comparaţie este de o calitate mai bună la bunul imobil comparabil decât la obiectul evaluat, preţul obiectului comparabil va fi micşorat cu suma ajustării

respective şi, viceversa, dacă elementul de comparaţie la proprietatea comparabilă este de o calitate mai inferioară sau lipseşte – preţul proprietăţii comparabile va fi majorat cu suma ajustării în cauză. În scopul identificării bunurilor imobiliare similare obiectului evaluării au fost efectuate cercetări ale pieţei imobiliare. În conformitate cu art. 6 p.(1) a) a Legii cu privire la activitatea de evaluare Nr. 989-XV din 18 aprilie 2002, la estimarea valorii de piaţă prin metoda analizei comparative a vânzărilor, poate fi utilizată informaţia despre oferta curentă care există pe piaţă. Prin această abordare s-a determinat valoarea de piaţă a construcţiei prin compararea a trei apartamente similare cu un apartament cu 4 odăi din or. Călăraşi. După determinarea preţului mediu pentru 1 m2 de suprafaţă totală se va determina şi valoarea de piaţă a bunului imobil prin abordarea analizei vînzărilor comparabile. În urma analizei pieţei imobiliare au fost selectate următoarele obiecte similare obiectului evaluării: Obiectul №1: - Apartament amplasat în sectorul Centru, str. Ştefan cel Mare 3a, suprafaţa de 103,0m2 şi preţul de vînzare 55000 $. Obiectul №2: - Apartament amplasat în sectorul Centru, str.M. Eminescu , suprafaţa 110,0 m2 preţul de vînzare 58000 $. Obiectul №3: - Apartament amplasat în sectorul Centru, str.Ştefan cel Mare 4, suprafaţa 104,0 m 2 preţul de vînzare 57000 $. În următorul tabel se va determina valoarea de piaţă a obiectului prin abordarea analizei vînzărilor comparabile. Tabelul 11 Estimarea valorii de piaţă a obiectului evaluării prin abordarea analizei comparative a vînzărilor Nr. crt.

Indicatori

1

2

1

Amplasarea

2 3

Suprafaţa, m2 Preţul de vînzare, $ Preţul 1m2 pe suprafaţă totală, $ Preţul 1m2, lei Dreptul de proprietate Ajustarea Preţul ajustat, lei Condiţiile de finanţare

4 5 6 7

Obiectul evaluării

Obiecte comparabile Obiect.N.1 Obiect.N.2 Obiect.N.3

3

4

5

6

Ştefan cel Mare 3a, Centru 101,1/68,9 -

Ştefan cel Mare 3a, Centru 103/70,1 55000

Mihai Eminescu, Centru 110/73,2 58000

Ştefan cel Mare 4, Centru 104/58,7 57000

-

534

527

548

privat ipotecă

5466 privat 1,0 5466 ipotecă

5394 privat 1,0 5394 ipotecă

5609 privat 1,0 5609 ipotecă

Notă 7

calc. nr.1 cl.nr.2 cl.nr.3

8 9 10 11 12

12

13 14 15 16

Ajustarea Preţul ajustat, lei Condiţiile tranzacţiei Ajustarea Preţul ajustat, lei Condiţiile pieţei Ajustarea Preţul ajustat, lei Amplasarea Ajustarea Preţul ajustat, lei Ajustarea p/u suprafaţă Preţul ajustat, lei Caracteristicile fizice: Înălţimea încăperii, m Ajustarea Preţul ajustat, lei Mărimea bucătăriei, m2 Ajustarea Preţul ajustat, lei Materialul pardoselei Ajustarea Preţul ajustat, lei Tipul nodului sanitar Ajustarea Preţul ajustat, lei Gazific. casei de loc. Ajustarea Preţul ajustat, lei

de piaţă Centru -

1,0 5466 ofertă 0,98 5356,68 de piaţă 1,0 5356,68 Centru 1,0 5356,68 0,98 5249,55

1,0 5394 ofertă 0,98 5286,12 de piaţă 1,0 5286,12 Centru 1,0 5286,12 0,91 4810,37

2,5 8,7 linoleum combinat da -

2,5 1,0 5249,55 9,4 0,92 4829,59 linoleum 1,0 4829,59 combinat 1,0 4829,59 da 1,0 4829,59

2,5 1,0 4810,37 9,5 0,91 4377,44 linoleum 1,0 4377,44 combinat 1,0 4377,44 da 1,0 4377,44

4 odăi 1,0 4829,59 nivelul 2 1,0 4829,59 102 1,0 4829,59

4 odăi 1,0 4377,44 nivelul 3 1,0 4377,44 102 1,0 4377,44

Numărul odăilor 4 odăi Ajustarea Preţul ajustat, lei Nivelul apartamentului nivelul 3 Ajustarea Preţul ajustat, lei Tipul clădirii(seria) 102 Ajustarea Preţul ajustat, lei Preţul mediu p-u 1m2 de suprafaţă, lei Suprafaţa obiectului evaluat, m2 Valoarea de piaţă a apartamentului, lei Valoarea de piaţă a apartamentului, $ Sursa: [ completată de autor]

4838 101,1 489122 47785

1,0 5609 ofertă 0,98 5496,82 de piaţă 1,0 5496,82 Centru 1,0 5496,82 0,97 5331,92

cl.nr.4 cl.nr.5 cl.nr.6

cl.nr.7

2,5 1,0 5331,92 c.nr.8 8,7 1,0 5331,92 c.nr.9 linoleum 1,0 5331,92 combinat 1,0 5331,92 c.n.10 da 1,0 5331,92 c.n.11 Continuare tabelul 11 4 odăi 1,0 5331,92 nivelul 3 nr.12 1,0 5331,92 102 1,0 5331,92 nr.13

În tabelul dat au fost efectuate anumite ajustări, explicaţia cărora va fi expusă în calculele de mai jos. 1. Preţul pentru 1m2 de suprafaţa totală, $: P1 =

55000 = 534 103

P2 =

58000 = 527 110

P3 =

57000 = 548 104

2. Preţul pentru 1m2 de suprafaţa totală, lei: P1 = 534 * 10,236 = 5466;

P2 = 527* 10,236 =5394;

P3 = 548 * 10,236 =5609 ;

3. Ajustarea pentru dreptul de proprietate va fi egală cu 1,0 deoarece drepturile de proprietate pentru toate bunurile sunt aceleaşi. 4. Ajustarea pentru condiţiile de finanţare este 1,0 deoarece toate condiţiile sunt identice. 5. Ajustarea pentru condiţiile de tranzacţii va fi egală cu 0,98 deoarece preţurile de vînzare sunt oferte iar cumpărătorul poate cumpăra aceste bunuri cu un preţ mai mic în urma negocierii. Aşadar, diminuarea preţului este de 2 % din preţul de ofertă. 6. Ajustarea pentru condiţiile pieţii este 1,0 deoarece toate condiţiile sunt identice. 7. Ajustarea pentru suprafaţă: Ob. nr. 1:

101,1 −103 +1 = 0,98 ; 101,1

Ob. nr. 3:

101,1 −104 +1 = 0,97 ; 101,1

Ob. nr. 2:

101,1 −110 +1 = 0,91 ; 101,1

8. Ajustarea pentru înălţimea încăperii este 1,0 deoarece bunul imobil evaluat şi cele comparabile au înălţimea egală cu 2,5 m. 9. Ajustarea pentru mărimea bucătăriei: Obiectul nr. 1:

8,7 − 9,4 +1 = 0,92 ; 8,7

Obiectul nr. 2:

8,7 − 9,5 +1 = 0,91 8,7

Ajustarea pentru obiectul nr. 3 este 1,0 deoarece bunul imobil evaluat şi cel comparabil au aceeaşi mărime a bucătăriei egală cu 8,7 m2. 10. Ajustarea pentru tipul nodului sanitar va fi egală cu 1,0 deoarece la toate bunurile imobile tipul nodului sanitar este combinat. 11. Deoarece gazificarea este prezentă la toate bunurile imobile, rezultă că ajustarea va fi egală cu 1,0. 12. Ajustarea pentru nivelul apartamentului este 1,0 deoarece toate bunurile sunt situate între etajul 2 şi 3, iar preţul acestora va rămîne neschimbat. 13. Ajustarea pentru tipul clădirii este 1,0 deoarece toate bunurile au seria 102.

Conform ajustărilor şi calculelor efectuate în urma acestora, după abordarea vînzărilor comparabile, se obţine valoarea de piaţă a obiectului evaluat, care constituie 489122 lei sau 47785 dolari SUA. Notă: Din motiv că obiectele sunt similare atît după suprafaţă, cît şi după aspectul exterior şi constructiv nu a fost nevoie de făcut ajustările la toţi factorii ce influenţează valoarea obiectului evaluării. Astfel, reeşind din calcule am obţinut valoarea la 1 m2 de suprafaţă a construcţiei în sumă de 4838 lei, iar valoarea finală prin abordarea analizei vînzărilor comparabile constituie 489122 lei sau 47785 dolari SUA. Estimarea valorii obiectului evaluării prin abordarea veniturilor Abordarea veniturilor se bazează pe premisa general acceptată că valoarea proprietăţii imobiliare este determinată de venitul ce poate fi obţinut de la utilizarea acestei proprietăţi de către proprietar sau darea lui în arendă. În cadrul metodei venitului sunt cunoscute două tehnici de estimare a valorii: -

capitalizarea directă;

-

actualizarea fluxurilor de numerar.

Metoda capitalizării directe se utilizează în cazurile când există informaţie suficientă pentru determinarea venitului în baza comparării obiectelor similare. Venitul la rândul său este stabil şi se presupune că veniturile prezente sunt aproximativ egale cu veniturile viitoare. Ţinând cont că valoarea prezentă este foarte sensibilă la modificările ratei de capitalizare, utilizarea metodei date presupune argumentarea mărimii ratei de capitalizare stabilite în cazurile concrete. Metoda actualizării fluxurilor de numerar se utilizează pe larg la evaluarea bunurilor imobiliare, care participă în tranzacţii foarte rar sau deloc, pentru care nu este acces liber la informaţia de piaţă. La estimarea valorii obiectului evaluării, evaluatorul a utilizat metoda actualizării fluxurilor de numerar. La determinarea valorii de piaţă prin metoda actualizării fluxurilor de numerar au fost efectuate următoarele acţiuni: - determinarea venitului potenţial brut, ce include estimarea plăţii de arendă pentru obiectul evaluării în baza datelor curente de piaţă pe segmentul dat; - determinarea pierderilor de la necolectarea plăţilor de arendă şi de la spaţiile libere în baza analizei stării actuale de piaţă pe segmentul dat; - determinarea cheltuielilor operaţionale legate de asigurarea funcţionării obiectului; - determinarea venitului operaţional net; - determinarea ratei de actualizare;

- determinarea venitului în urma vânzării (reversia). Metoda dată presupune estimarea valorii bunului imobil în baza venitului operaţional net ce poate fi generat de acest bun în viitor. Estimarea venitului operaţional net este efectuată în baza veniturilor obtinute în perioada unui an de activitate. Datele cu privire la calculul venitului operaţional net sunt reprezentate în tabelul 12. Tabelul 12 Determinarea venitului operaţional net Nr. crt. 1 2 3 4 5 6 7 8

Indicatori

2008

Venitul brut potenţial (VBP), lei Pierderea de la colect. chiriei, lei Venitul brut efectiv (VBE), lei Alte venituri (AV), lei Cheltuieli operaţionale (CO), lei Venitul total impozabil (VtotI),lei Impozitul pe venit (Iv=18 %), lei Venitul operaţional net(VON),lei Sursa: [ completată de autor]

24566 4094 20472 2457 4800 18129 3263,22 14866

Perioada, ani 2009 2010 24766 4294 20472 2657 5100 18029 3245,22 14784

24966 4494 20472 2857 5200 18129 3263,22 14866

2011 25166 4550 20616 3000 5300 18316 3297 15019

1.Analizînd datele din Dosarul de Inventariere Tehnică am obţinut că suprafaţa totală a apartamentului este de 101,1 m2. Pentru a determina venitul brut potenţial vom considera că această suprafaţă se dă în chirie în primul an la un preţ de 200 $ lunar pentru aprtamentul cu 4 odăi. Astfel,venitul brut potenţial constituie: VBP =200*12*10,236 = 24566 lei /an Pentru următorii 3 ani acest venit se va mări cu 200 lei pe an, deoarece natalitatea a scăzut şi nu prea sunt solicitate apartamentele în chirie, mai ales cu 4 odăi . 2. Pierderile de la colectarea chiriei le - am calculat din analiza făcută că pe parcursul a 2 luni de vară apartamentul nu se dă în chirie din cauza concediilor, vacanţelor, în final obţinem aceste pierderi. În acest caz pierderile de la colectarea chiriei se vor calcula în felul următor: DSL = 200*2*10,236 = 4094 lei/an 3. Venitul brut efectiv, conform f-lei (10) reprezintă diferenţa dintre venitul brut potenţial şi pierderile pentru spaţiile libere. 4. Alte venituri se obţin reieşind din faptul că proprietarul nu se foloseşte de parcare şi o dă în folosinţa altei persoane.Venitul obţinut în urma dării în arendă este în mărime de 20$ lunar. Deci, alte venituri se vor calcula:

AV=20*12* 10,236=2457 lei/an 5. Cheltuielile operaţionale sunt cheltuieli legate de asigurarea şi exploatarea funcţionării bunului imobiliar. Aceste cheltuieli cuprind cheltuielile operaţionale fixe, care includ impozitul şi prima pentru asigurarea bunului imobil ; cheltuielile operaţionale variabile, care includ cheltuieli pentru administrarea bunului imobil, cheltuieli pentru plata serviciilor comunale; cheltuielile pentru reparaţii şi menţinere, care includ cheltuielile pentru reparaţia curentă a bunului imobil şi pentru întreţinerea lui;cheltuielile operaţionale pentru înlocuire, care includ cheltuieli pentru înlocuirea elementelor uzate ale bunului imobil, cum ar fi acoperişul, instalaţiile sanitare-inginereşti.În baza analizei tuturor cheltuielilor operaţionale în mediu ele constituie aproximativ 20% din suma colectată a plăţii de arendă. Plata serviciilor comunale în urma analizei constituie în mediu lunar este de 400 lei, dintre care: - energie electrică – 150 lei; - apa – 30 lei; - telefonul – 20 lei; - gazul – 100 lei; - TV prin cablu – 50 lei. Mărimea cheltuielilor operaţionale constituie: CO = 400 *12 luni= 4800 lei 6.Venitul total impozabil se calculează după formula VtI = (VBE-CO)+AV

(20)

7.Impozitul pe venit reprezintă 18 % din venitul total impozabil. 8.Venitul operaţional net se calculează în baza venitului total impozabil minus impozitul pe venit. VON = VtI - Iv

(21)

Notă: Din motiv că nu există devizul de cheltuieli sau actul de predare-primire a lucrărilor la obiecte, am utilizat din Regulament a 3-a metodă p.14(a) şi anume metoda actualizării fluxurilor de numerar. Conform acestei metode valoarea bunului imobil se va calcula în baza formulei(17). Conform formulei date, apare necesitatea calculării ratei de actualizare, ratei de capitalizare şi reversiei. Reversia se calculează prin capitalizarea venitului operaţional net din anul imediat următor perioadei de calcul, în baza formulei 18. Pentru determinarea ratei de capitalizare folosim metoda multiplicatorului venitului brut efectiv, folosind formulele (13, 22,23):

r=

unde:

1 − CCO MVBE

CCO - coeficientul cheltuielilor operaţionale: CCO =

CO VBE

MVBE - multiplicatorul venitului brut efectiv: MVBE =

PV VBE

(22) (23)

Conform formulei 22 coeficientul cheltuielilor operaţionale va fi egal cu: CCO =

5300 = 0,26 % aproximativ 0,3 % 20616

Preţul de vînzare se va folosi valoarea obţinută prin abordarea analizei vînzărilor comparabile. MVBE =

489122 = 23,73 20616

În urma acestor calcule rata de capitalizare va fi: r=

1 − 0,3 = 0,03 (=3 %) 23,73

Valoarea bunului imobil la sfîrşitul perioadei, adică reversia se determină astfel: R=

15019 = 500633 lei 0,03

Pentru estimarea valorii finale prin abordarea veniturilor trebuie de determinat rata de actualizare conform formulei(19), utiliuzînd metoda adiţionării: Y0 = r rentabilităţii+ r inflaţiei + r riscului = 21 % Rata de actualizare s-a calculat în baza dobînzii împrumuturilor ipotecare acordate de banca comercială pentru procurarea apartamentelor, este în mărime de 18 % şi în baza riscului de investiţie calculat pentru obiectul supus evaluării în mărime de 3,4 %. Prima pentru risc reflectă recompensa pe care investitorul aşteaptă să o primească pentru banii investiţi în bunul imobiliar. Prima pentru risc reprezintă rata riscului aferent unei investiţii concrete. Riscul de investiţie în RM pentru obiectul evaluat este calculată în tabelul 13 din anexa 2 şi este în mărime de 3,4 %. Aplicînd rezultatele obţinute, valoarea apartamentului estimată prin metoda actualizării fluxurilor de numerar va fi: V =

14866

(1 + 0,21)

1

+

14784 14866 500633 + + = 264752 lei. 2 3 (1 + 0,21) (1 + 0,21) (1 + 0,21) 4

Valoarea de piaţă a obiectului evaluării situat în or. Călăraşi, str. Ştefan cel Mare,3a, sectorul Centru, la data evaluării – 02.05.2008 calculată prin abordarea veniturilor, constituie cu rotunjire:

264752 lei (două sute şaizeci şi patru mii şapte sute cincizeci şi doi) lei sau 25865 dolari SUA (douăzeci şi cinci mii opt sute şasezeci şi cinci ) dolari SUA.

Reevaluarea casei individuale din or. Călăraşi În scopul evaluării valorii de piaţă şi în corespundere cu destinaţia evaluării am aplicat doar 2 abordări de evaluare: abordarea cheltuielilorşi abordarea analizei comparative a vânzărilor. Estimarea valorii casei individuale prin abordarea cheltuielilor determină valoarea de reconstituire a bunului imobil cu evidenţa uzurii şi sumei costului pămîntului. Valoarea bunului imobil prin metoda dată se determină după formula (5) din cadrul acestei lucrări. Valoarea de reconstituire se va calcula ca produsul dintre costul unităţii de comparaţie, exprimate în preţuri curente şi cantitatea unităţilor date. Costul unităţii de comparaţie poate fi determinata în baza valorii obiectelor analogice construite anterior sau în baza „Culegerilor indicilor comasaţi ai valorii de reconstituire a clădirilor şi construcţiilor pentru reevaluarea mijloacelor fixe". În cadrul abordării cheltuielilor un rol esenţial îl are determinarea valorii de reconstituire a obiectului supus evaluării, luînd în consideraţie uzura fizică. Uzura obiectului supus evaluării este determinată după UPVS, nr. 4, tabelul 12 A. În prezentul Raport pentru determinarea mărimii uzurii fizice a fost utilizată metoda normativă (vizuală). Această metodă se bazează pe estimarea mărimii uzurii fizice în baza analizei stării tehnice a elementelor constructive de bază a clădirii. Pentru calcularea a uzurii fizice a construcţiei este aplicată formula (6). Drept sursă de informaţie pentru determinarea uzurii folosit

„Culegerea indicilor comasaţi ai valorii de reconstituire a clădirilor şi construcţiilor pentru reevaluarea mijloacelor fixe”(Moscova, 1970 –1971). Rezultatele obţinute sunt arătate în tabelul 13. Tabelul 13 Calculul uzurii fizice a casei individuale Nr. crt . 1 2

Denumirea elementelor constructive

Uzura fizică a Starea Greutatea Uzura elementelor în raport elementelor specifică, elementelor cu clădirea în de construcţie % constructive, % ansamblu,% Bună 12 15 1,8 Bună 22 15 3,3

Fundaţia Pereţi portanţi şi despărţitori Planşeul Bună 12 10 1,2 Acoperişul Bună 8 20 1,6 Pardoseala Bună 11 10 1,1 Goluri Bună 12 10 1,2 Finisarea Bună 7 15 1,05 Instalaţii interioare: Bună 2,3 15 0,35 sanitare,tehnice,electrice Alte lucrări Bună 2,3 5 0,12 Total 88,6 11,72 Sursa: [ Dosarul de inventariere tehnică, UPVS] În urma rezultatelor din acest tabel am constatat că uzura fizică recuperabilă a obiectului

3 4 5 6 7 8 9

supus evaluării constituie: 11,72 / 88,6 *100% = 13,23 %. După determinarea uzurii calculăm valoarea de reconstituire, utilizînd formula (1) din cadrul acestui raport. Pentru a calcula această valoare utilizăm tabelul 14. Tabelul 14 Determinarea valorii de reconstituire a obiectului evaluării Nr.crt.

Indicatori

1 2 3 4 5

Suprafaţa obiectului evaluării Volumul construcţiei Suprafaţa locativă Valoarea de reconstituire în 1987 Valoarea de reconstituire luînd în consideraţie seismicitatea Corecţia de trecere a valorii p-u anul 1991 Corecţia p-u calcularea valorii în preţuri curente Uzura fizică a clădirii Valoarea de reconstituire a clădirii fără uzură Valoarea de reconstituire cu TVA Valoarea casei de locuit Valoarea casei de locuit

6 7 8 9 10 11 12

Unitatea de măsură U/M m2 m3 m2 ruble

Valoarea pentru o unitate 80,0 232 46,0 30,38

ruble

31,60

lei lei lei lei lei lei $

49,30 931,474 123,234 808,24 969,888 225014 21931

Notă Anexa 3 Anexa 3 Anexa 3 Calc.n.4 Calc.n.5 Calc.n.6 Calc.n.7 Calc.n.8 Calc.n.9 Calc.n.10 Calc.n.11 Calc.n.12

Sursa: [ completată de autor] Calcule cu privire la determinarea valorii de reconstituire: 4. Calculăm valoarea de reconstituire pentru 1987: Vr = 28,8 *(0,055)=30,38 ruble; 5. Calculăm valoarea de reconstituire luînd în consideraţie seismicitatea: Vr =30,38*1,04=31,60 ruble; 6. Calculăm corecţia de trecere a valorii pentru anul 1991: V1991 =31,60*1,56=49,30 lei; 7. Calculăm corecţia de trecere a valorii pentru 2008: V2008 =49,30*18,894=931,474 lei; 8. Calculăm uzura fizică a imobilului locativ: Uf =931,474*13,23 %=123,234 lei; 9. Determinăm valoarea de reconstituire fără uzură: Vr =931,474 – 123,234 = 808,24 lei; 10.Valoarea de reconstituire cu evidenţa TVA: Vr =808,24*1,2=969,888 lei; 11. Valoarea de reconstituire constituie: Vr =969,888 * 232 =225014 lei. Concluzie: Conform calculelor efectuate valoarea de reconstituire a casei individuale evaluate, estimată prin metoda valorii activelor nete constituie 225014 lei. În cadrul acestei metode, pentru determinarea valorii de piaţă a construcţiei este necesar de evaluat şi terenul pe care este amplasată clădirea dată. Pentru determinarea valorii terenului se folosesc două metode: 3. determinarea preţului normativ al pământului; 4. determinarea preţului de piaţă. Fiind dat faptul că obiectul estimat este amplasat în municipiul Chişinău, la evaluarea terenului se va aplica nu preţul normativ, ci valoarea de piaţă a acestuia. Formula de calcul în acest caz este următoarea:

Vt = Pp.*S*kt unde: Pp– preţul de piaţă al pămîntului; kt - coeficientul teritorial; S1 – suprafaţa terenului pe care este amplasată construcţia;

(24)

Analizînd piaţa din or.Călăraşi costul mediu al loturilor de pămînt pentru construcţii locative din sectorul Telecentru constituie de la 5-9mii $ pentru 0,01 ha. Pentru calcularea valorii de piaţă a terenului vom folosi preţul mediu de 8000 $ / 1 ar. 8000 * 10,236 = 81888 lei /ar 81888 / 100 = 819 lei /m2 Înlocuid în formula (24) obţinem valoarea terenului egală cu:

Vt =819*80,0*0,8 = 52416 lei sau 5121 dolari SUA Înlocuind în formula (1), obţinem valoarea casei individuale prin abordarea cheltuielilor, care constituie:

V = 225014+52416 = 277430 lei sau 27103 $ Valoarea de piaţă obţinută prin abordarea cheltuielilor constituie 277430 lei sau 27103 $. Estimarea valorii obiectului evaluării prin abordarea analizei vînzărilor comparabile Abordarea analizei comparative a vînzărilor. La folosirea acestei abordări, valoarea obiectului evaluat se determină prin compararea cu preţul de vînzare a obiectelor analogice.Baza folosirii acestei abordări se află factorul, că valoarea obiectului evaluat se află în strînsă legătură cu preţul de piaţă a obiectelor analogice. Abordarea respectivă se utilizează în cazurile în care există suficientă informaţie despre vânzările bunurilor imobiliare similare obiectului evaluării. În tabelul 15 se va determina valoarea de piaţă a obiectului evaluării. Tabelul 15 Determinarea valorii obiectului evaluării prin abordarea analizei comparative a vinzărilor Obiecte comparabile

Notă

Nr. crt.

Indicatori

Obiectul evaluării

1

2

3

4

5

6

1

Amplasarea

2 3 4

Suprafaţa, m2 Preţul de vînzare, $ Preţul 1m2 pe suprafaţă totală, $ Preţul 1m2, lei Dreptul de proprietate Ajustarea Preţul ajustat, lei Condiţiile de finanţare Ajustarea Preţul ajustat, lei

Str. M. Sadoveanu, Telecentru 80,0 -

Str. M. Sadoveanu, Telecentru 82,0 61500 750

Str. Mateevici, Telecentru 81,0 56700 700

Str. Mateevici, Telecentru 79,0 51350 650

deplin de piaţă -

7677 deplin 1,0 7677 de piaţă 1,0 7677

7165 deplin 1,0 7165 de piaţă 1,0 7165

6653 deplin 1,0 6653 de piaţă 1,0 6653

5 6 7

Obiect.N.1

Obiect.N.2

Obiect.N.3 7

Anexa2

8

9 10

11

12 13 14 15

Condiţiile tranzacţiei Ajustarea Preţul ajustat, lei Condiţiile pieţei Ajustarea Preţul ajustat, lei Amplasarea

-

necunoscute

curentă Str. M. Sadoveanu, Telecentru neschimbat

0,98 7524 curentă 1,0 7524 Str. M. Sadoveanu, Telecentru 1,0 7524 neschimbat

Ajustarea Preţul ajustat, lei Nivelul venit. populaţiei Ajustarea Preţul ajustat, lei Starea fizică a locuinţei bună Ajustarea Preţul ajustat, lei Preţul mediu pond lei Valoarea estimată, lei Valoarea estimată, $ Sursa: [ completată de autor]

1,0 7524 bună 1,0 7524

necunoscute necunoscut e 0,98 0,98 c.nr.1 7022 6520 curentă curentă 1,0 1,0 7022 6520 Str. Str. Mateevici, Mateevici, Telecentru Telecentru 1,0 1,0 7022 6520 neschimbat neschimbat 1,0 7022 bună 1,0 7022 7022 561760 54881

1,0 6520 bună 1,0 6520

1) Ajustarea pentru condiţiile de tranzacţii va fi egală cu 0,98 deoarece preţurile de vînzare sunt oferte iar cumpărătorul poate cumpăra aceste bunuri cu un preţ mai mic în urma negocierii. Aşadar, diminuarea preţului este de 2 % din preţul de ofertă. Preţurile proprietăţilor similare sunt ajustate, pentru diferenţele între obiectele similare şi obiectul evaluat. Criteriul de selectare a obiectelor similare presupune asemănarea acestor obiecte cu obiectul evaluat după caracteristicile de bază. La etapa colectării şi analizei datelor de piaţă evaluatorul determină numărul vînzărilor comparabile necesare pentru analiză. Preţurile bunurilor imobiliare similare obiectului evaluării sunt analizate şi corectate în funcţie de diferenţieri. În scopul identificării bunurilor imobiliare similare obiectului evaluării au fost efectuate cercetări ale pieţei imobiliare. În conformitate cu art. 6 p.(1) a) a Legii cu privire la activitatea de evaluare Nr. 989-XV din 18 aprilie 2002, la estimarea valorii de piaţă prin metoda analizei comparative a vânzărilor, poate fi utilizată informaţia despre oferta curentă care există pe piaţă. Prin această abordare s-a determinat valoarea de piaţă a construcţiei prin compararea a trei obiecte similare obiectului evaluării din or. Călăraşi. Concluzie: Din motiv că obiectele sunt similare atît după suprafaţă, cît şi după aspectul exterior şi constructiv nu a fost nevoie de făcut ajustările la toţi factorii ce influenţează valoarea obiectului evaluării.

Conform ajustărilor şi calculelor efectuate în urma acestora, după abordarea vînzărilor comparabile, se obţine valoarea de piaţă a obiectului evaluat, care constituie 561760 lei sau 54881 dolari SUA. Estimarea valorii obiectului evaluării prin abordarea veniturilor nu este aplicată în prezenta evaluare, deoarece proprietatea evaluată nu este deţinută ca investiţie, ci este ocupată de proprietar pentru asigurarea propriilor necesităţi de trai.

3.4 Reconcilierea rezultatelor şi estimarea valorii finale În rezultatul aplicării diferitor metode pentru evaluarea unei proprietăţi imobiliare sunt obţinute mai multe rezultate. Prin intermediul analizei concluziilor alternative obţinute în procesul de evaluare este necesar de a ajunge la un indicator unic al valorii obiectului evaluat. Această parte a procesului de evaluare este denumită reconciliere, care constă din următoarele etape: 1) revizuirea poziţiilor tehnice şi conceptuale ale analizei, care include explicarea diferenţelor între valorile estimate şi determinarea celei mai credibile valori; 2) estimarea valorii finale. Valoarea finală a proprietăţilor rezidenţiale poate fi reprezentată ca o cifră concretă, obţinută după una din metodele de evaluare, un interval de valori, precum şi prin aplicarea metodei ponderei, reprezentată în tabelele 15, 16. Tabelul 15 Reconcilierea rezultatelor şi estimarea valorii finale a apartamentului cu 4 odăi din or. Călăraşi str. Ştefan cel Mare 3a Nr. crt.

Indicatori

Abordarea cheltuielilor

Abordarea comparativă a vînzărilor

Abordarea veniturilor

1 2 3 4 5 6

Valoarea estimată, lei Veridicitatea datelor analizate, % Corectitudinea ajustărilor aplicate, % Supoziţiile aplicate în calcul, % Capacitatea de a asigura conj. pieţii, % Capacitatea de a considera

7

profitabilitatea obiectului, % Capacitatea de asigura deciziile

constructive, % 8 Ponderea, % 9 Valoarea medie ponderată, lei 10 Valoarea de piaţă a bunului imobil, lei 11 Valoarea de piaţă a bunului imobil, $ Sursa: [ completată de autor]

374846 40 33 20 25 20

489122 30 34 40 40 35

264752 30 33 40 35 45

50

25

25

31,33 117439

34,0 166302 375504 36685

34,66 91763

Concluzie: Valoarea de piaţă a obiectului evaluării situat în or. Călăraşi, str. Ştefan cel Mare,3a, sectorul Centru reflectă situaţia pe piaţa imobiliară din or. Calăraşi. La data evaluării de 02.05.2008 în rezultatul reconcilierii constituie cu rotunjire: 375500 lei ( trei sute şaptezeci şi cinci mii cinci sute ) lei sau 36700 ( treizeci şi şase mii şapte sute ) dolari SUA Tabelul 16 Reconcilierea rezultatelor şi estimarea valorii finale a casei individuale din or. Călăraşi str. M Sadoveanu 57 Abordarea Nr. crt.

Indicatori

Abordarea

analizei

cheltuielilor

comparative a

1 2

Valoarea estimată, lei Corectitudinea selectării tipului valorii

277430 25

vînzărilor 561760 75

3 4

estimate, % Corectitudinea metodei aplicate, % Profunzimea analizei elementelor pieţei

30 30

70 70

5 6

imobiliare, % Veridicitatea datelor utilizate în calcul, % Corectitudinea interpretării şi utilizării datelor,

55 40

45 60

7

% Corectitudinea efectuării ajustărilor

35

65

8 9 10 11 12

individuale în cadrul diferitor metode, % Consistenţa datelor utilizate în evaluare, % Ponderea, % Valoarea medie ponderată, % Valoarea de piaţă a casei individuale, lei Valoarea de piaţă a casei individuale, $ Sursa: [ completată de autor]

60 39,29 109002,23

40 60,71 341044,49 450047 43967

Concluzie: Valoarea de piaţă a casei individuale situate în or. Călăraşi, str. M. Sadoveanu 57, sectorul Telecentru reflectă situaţia pe piaţa imobiliară din or. Calăraşi. La data evaluării de 06.05.2008 în rezultatul reconcilierii constituie cu rotunjire: 450047 lei ( patrusute cincizeci mii patruzeci şi şapte ) lei sau 43967 ( patruzeci şi trei mii nouă sute şasezeci şi şapte ) dolari SUA În procesul de reconciliere a valorii, evaluatorul, mai mult decît pe parcursul celorlalte etape ale evaluării se bazează pe experienţa sa profesională şi perceperea proprie a fenomenelor de pe piaţa imobiliară. Rezultatul unei evaluări depinde de confidenţa evaluatorului în veridicitatea datelor analizate şi corectitudinea ajustărilor aplicate în procesul comparaţiei bunului imobil evaluat cu bunurile imobile comparabile. Standardele Europene de Evaluare stipulează următoarele cerinţe faţă de valoarea finală a proprietăţii: valoarea finală depinde de tipul valorii estimate, informaţia disponibilă la data evaluării, metodele de evaluare aplicate, valoarea finală a proprietăţii poate fi calculată prin aplicarea a două metode: metoda mediei aritmetice şi metoda mediei ponderate.

Concluzii şi recomandări Problemele ce ţin de dezvoltarea unei pieţi imobiliare la nivel internaţional, în Republica Moldova reflectă cheltuielile în legătură cu formarea pieţii interne. Din punct de vedere istoric, piaţa imobiliară a început să se formeze la finele anilor 90 ai secolului trecut. În măsură considerabilă este încă departe formarea sa integrală. Dezvoltarea pieţei imobiliare are o importanţă deosebită pentru statornicirea unui stat, fiind un element component esenţial al economiei de piaţă. Fără o piaţă imobiliară avansată nu este posibilă dezvoltarea proceselor investiţionale, creşterea producţiei şi sporirea nivelului de trai al populaţiei ţării. În rezultatul efectuării acestei evaluări s-a ajuns la concluzia că oricare ar fi scopul evaluării, criteriul fundamental este determinarea şi explicarea valorii de piaţă. Valoarea de piaţă se află la baza oricărei tranzacţii, care este puternic influenţată de amplasament, raportul cerere-ofertă, caracteristicile concrete ale imobilului şi alţi factori. Astfel, în procesul unei evaluări, evaluatorul va determina valoarea de piaţă a bunului imobiliar şi acel tip de valori asupra căruia s-a convenit cu beneficiarul evaluării. În valoarea unui bun economic trebuie să coexiste substanţa şi speranţa în sensul că vînzătorul, trebuie să fie remunerat pentru investiţiile făcute în trecut şi recompensat pentru ceea ce vor produce acestea în viitor, iar cumpărătorul, mai puţin interesat de trecut, trebuie să aibă certitudinea că ceea ce investeşte azi, va fi recuperat integral şi, pe deasupra, va obţine un profit care să-i remunereze efortul financiar şi riscul, asumate. Dacă evaluarea nu ţine cont de aceste condiţii înseamnă, că nu foloseşte nimănui. În urma cercetării date s-a observat că spaţiul locativ ocupă un loc de bază pe piaţa imobiliară. S-a constatat că pentru reevaluarea proprietăţilor rezidenţiale în diferite scopuri pot fi aplicate aceleaşi abordări: abordarea cheltuielilor, abordarea comparativă a vînzărilor şi abordarea veniturilor. Esenţa reevaluării unui bun imobil constă în determinarea valorii acestui bun repetat, utilizînd metode specifice în dependenţă de scopul urmărit, care de asemenea este un aspect foarte

important în procesul de estimare bunurilor imobiliare. Pentru a înţelege mai bine procesul de reevaluare este necesar de a pătrunde în esenţa sa, de a-i înţelege specificul şi unicitatea. Reevaluarea proprietăţilor rezidenţiale este necesară în următoarele cazuri: - Optimizarea bazei fiscale în scopul impozitării; - Reevaluarea în scopul ipotecării; - Reevaluarea în procesul partajului proprietăţii; - Reevaluarea în scopul privatizării; - Reevaluarea în scopul întocmirii rapoartelor; - Reevaluarea în scopuri contabile şi financiare; - Reevaluarea în scopul vînzării sau efectuării unei investiţii. Metodologia evaluării constă în procesul de evaluare propriu zis, care reprezintă o consecutivitate de proceduri, utilizate pentru a estima valoarea bunului imobiliar. În rezultatul efectuării acestei lucrări s-a elaborat raportul de evaluare a proprietăţilor rezidenţiale din or. Călăraşi. Scopul urmărit fiind estimarea

valorii de piaţă a proprietăţilor

rezidenţiale în rezultatul reevaluării. Evaluarea a fost efectuată după toate cele 3 abordări folosite la estimarea bunului imobil. Dar, este important de menţionat, că nici una din metodele de evaluare nu este universală şi nu generează rezultate absolut corecte. Fiecare din metodele evaluate conţin elemente ale previziunii. În rezultatul estimării valorii de piaţă a apartamentului cea mai mică valoare s-a obţinut prin abordarea veniturilor în mărime de 264752 lei. Cauza principală este că apartamentele nu sunt destinate pentru a aduce venit, ci pentru a locui, de aceea valoarea obţinută prin această abordare nu este destul de mare. În urma rezultatelor obţinute prin aplicarea metodelor de evaluare trebuie de menţionat că cea mai mare valoare a obiectului evaluat s-a obţinut prin abordarea analizei comparative a vînzărilor în mărime de 489122 lei. Acest lucru se poate argumenta în felul următor: această abordare permite obţinerea celui mai exact rezultat al evaluării, fiindcă în cadrul acestei metode sunt luaţă în consideraţie majoritatea factorilor ce influenţează asupra valorii obiectului evaluării. Una din problemele utilizării acestei metode este disponibilitatea informaţiei veridice despre obiectele comparabile precum şi dificultatea determinării mărimilor ajustprilor necesare. Tot din lipsa unei pieţe dezvoltate şi transparente în calcule se operează cu valorile ofertei şi nu cu preţurile tranzacţiilor cu obiecte comparabile, ceea ce minimizează exactitatea rezultatelor obţinute. Totuşi, abordarea analizei vînzărilor comparabile reflectă situţia creată pe piaţă şi deci, cea mai credibilă valoare este considerată valoarea obţinută prin această abordare.

Prin abordarea cheltuielilor s-a obţinut o valoare mai mare valoare în comparaţie cu valoarea obţinută prin abordarea veniturilor. Analizînd cele expuse anterior se poate de menţionat ca valoarea estimată în cazul apartamentului cu 4 odăi reflectă situaţia pieţei imobiliare din or. Călăraşi. Acelaşi lucru se poate de menţionat şi pentru rezultatele obţinute în urma evaluării casei individuale. La data evaluării de 06.05.2008 în rezultatul reconcilierii valoarea finală a casei constituie 450047 lei. Se poate de menţionat că în urma reinvestirii,valoarea proprietăţilor rezidenţiale supuse evaluării a crescut considerabil. În rezultatul aplicării diferitor metode pentru evaluarea unei proprietăţi imobiliare, evaluatorul obţine mai multe rezultate. Astfel , ultimul pas care urmează a fi întreprins de evaluator este de a ajunge la un indicator unic al valorii obiectului evaluat, prin intermediul analizei concluziilor alternative obţinute în procesul de evaluare. În procesul de reconciliere , evaluatorul are posibilitatea de a revedea datele folosite în evaluare şi de a argumenta estimarea valorii finale. Din cele expuse mai sus, s-a ajuns la concluzia că, efectuând un raport de evaluare, se poate întîmpla ca şi cei mai buni evaluatori să obţină o valoare neaşteptată, deoarece toate presupunerile lor vor avea caracter intuitiv. Însă intuiţia nu întotdeauna ne dă rezultatele aşteptate, de aceea, putem spune că precizia trebuie să fie cu atît mai exactă, cu cît este mai complicată sistema constructivă pe care o are clădirea. Recomandări: 1) În vederea îmbunătăţirii calităţii serviciilor de evaluare în raionul Călăraşi, trebuie de creat o bază de date la nivel de pe întreg raion, privind tranzacţiile curente precum şi înnoirea permanentă a ei, legată de învechirea rapidă a informaţiei, fluctuaţiile mari ale preţurilor într-o perioadă scurtă de timp; 2) Este necesar de a se introduce în sistemul didactic un model automatizat de evaluare, care să fie util pentru evaluarea diferitor tranzacţii; 3) Să se folosească metodele de evaluare a spaţiilor locative diferite în funcţie de scopul evaluării. Concretizarea metodelor ar duce la uşurarea sarcinii evaluărilor şi apropierea rezultatelor căpătate de diferiţi evaluatori; 4) Să se introducă schimbări în procesul de ipotecare a spaţiului locativ şi anume să se mărească termenul de achitare a sumei totale pentru spaţiul locativ şi să se micşoreze procentul ipotecării; 5) Să se acorde diferite înlesniri pentru procurarea spaţiului locativ familiilor nevoiaşe, invalizilor şi persoanelor inapte de muncă; 6) Să se acorde înlesniri pentru doritorii de a construi case individuale;

7) Să existe o transparenţă în ceea ce priveşte obţinerea informaţiilor necesare activităţii de evaluare. Raportul dat a proprietăţilor rezidenţiale reprezintă procesul analitic, întreprins de autor, explicit şi clară expusă informaţia utilizată în analiză şi în calcule în urma estimării valorii, ipotezele care au dus la formarea opiniei privind valoarea estimată.

Bibliografie 1. Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare, nr.989-XV din 18.04.2002. Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr. 102 din 16.07.2002; 2. Legea R.M. Privind preţul normativ şi ordinea vînzării-cumpărării pământului, nr. 1403-XIV din 12.2000, Экономическое обозрение, nr.1 din 12.01.2001; 3. Legea R.M. cu privire la cadastrul bunurilor imobile, nr.1543-XIII din 25.02.1998. Cadastru. Chişinău 1998; 4. Legea R.M. cu privire la proprietate, nr. 459-XII din 22.01.1991. Acte normative cu privire la problemele economice şi bugetare (1990-1992), Chişinău, Universitas, 1992; 5. Hotărîrea Guvernului R.M. Strategia pieţei spaţiului locativ şi altor bunuri imobiliare, nr. 416 din 10.05.1999, anexa nr.1. M.O. al R.M., nr. 50-52 din 20.05.1999; 6. Hotărîrea Guvernului R.M. Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile, nr. 958 din 04.08.2003; 7. Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile. Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr. 102, art.773, 2002; 8. TEGOVA: Standarde Profesionale Europene Aprobate pentru Evaluarea Proprietăţilor Imobiliare, Ediţia română: 1998. Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România ANEVAR, Institutul Român de Cercetări în Evaluare IROVAL; 9. Standard Moldovean 249:2004 Sistem unic de evaluare a patrimoniului: termeni şi definiţii. Chişinău. Departamentul „Moldova - Standard”, 2004; 10. Concepţia Evaluării Bunurilor Imobile. M.O. al R.M., nr. 6-8, 15.02.2000; 11. Concepţia Cadastrului Naţional. M.O. al R.M., nr. 2-4, 15.01.1998; 12. Culegerea indicilor comasaţi ai valorii de inventariere a bunurilor imobiliare pentru calcularea taxei de stat la efectuarea tranzacţiilor gen cumpărare, vânzare, schimb, donaţie, gaj, moştenire. Aprobat 15 iunie 1997. M.O. al R.M., nr. 43-44 din 3 iulie 1997; 13. Albu I., Albu S., Ţurcanu N. ,, Analiza factorială a valorii de piaţă a imobilului rezidenţial,, Chişinău 2007;

14. Albu I., Albu S., Evaluatorul şi activitatea de evaluare în R.M. Conferinţa tehnico-ştiinţifică Jubiliară a Colaboratorilor Doctoranţilor şi Studenţilor U.T.M.,8-9 octombrie 2004; 15. A Albu I, Teză de doctor, ,,Analiza factorială a valorii de piaţă a imobilului locativ tipizat,, Chişinău 2006; 16. Albu I., Elemente de statistică în procesul estimării valorii de piaţă a imobilului locativ. Meridian ingineresc, nr.3. Chişinău: Editura U.T.M., 2004, p. 34-38; 17. Albu I., Principii de evaluare a bunurilor imobiliare, Conferinţa ştiinţifică Academia Internaţională de Drept Economic. Secţiunea: Economie. 25-27 mai 1999, p.33-37; 18. Analiza pieţei imobilului în R. Moldova. Экономическое обозрение, nr.1, 12.01.2008; 19. Albu I. Analiza factorilor ce influenţează valoarea de piaţă a imobilului locativ din mun. Chişinău. Monitorul construcţiilor., 2007; 20. Anthony E. Broadman, David H. Greenberg, Aidan R. Vining, David L. Weimer,” Analiza Cost-Beneficiu: concepte şi prectică”, Chişinău 2004; 21. Buzu O., Matcov A., Evaluarea bunurilor imobiliare: teorie şi practică, Chişinău, 2003; 22. Buzu O.V. Organizarea activităţii de evaluare./ ediţia a 2-a, /Chişinău 2002; 23. Buzu O., N.Ţurcanu. Metodologia evaluării bunurilor imobiliare.Chişinău,2003; 24. Buzu O. Dezvoltarea pieţii serviciilor de evaluare a bunurilor imobiliare în R.M. Rezumatele lucrărilor. Conferinţa tehnico-ştiinţifică. jubiliară „Tehnologii moderne în construcţii”, Chişinău 2000; 25. Bajura T., Aplicări metodice şi metodologice de evaluare a imobilului. Chişinău, 2000; 26. Buzu O., Evaluarea imobilului ca partea componentă a cadastrului bunurilor imobile. Conferinţa tehnico-ştiinţifică Jubiliară a Colaboratorilor, Doctoranzilor şi Studenţilor U.T.M., 8-9 octombrie 2004, vol.I,p.288-289; 27. Dumitrescu D. Evaluarea întreprinderii, Ed. Economică, Bucureşti,1999; 28. Dalina Dumitrescu, Victor Dragotă şi Anamaria Ciobanu,” Evaluarea întreprinderilor”, Ediţia a II-a, Bucureşti 2002; 29. Dalina Dumitrescu, Victor Dragotă şi Anamaria Ciobanu,” Evaluarea întreprinderilor”, Ediţia a II-a, Bucureşti 2002; 30. Daniel W. Bromly, “ Entitlements, Missing Markets, and Environmental Uncertainty”, Journal of Environmental Economics and Management 17, nr.2, 1989; 31. Fridman J. Orduăi. Analiza şi evaluarea bunurilor imobile ce aduc venit.Moscova,1995; 32. Guţu Vladimir Gh., Turculeţ M. Cadastrul bunurilor imobile. Bunuri imobiliare, inventarierea, evaluarea şi înregistrarea lor.Universitatea Agrară a Moldovei, Chişinău 2003;

33. Greaznov G.F., M.A.Fedotov. Estimarea bunurilor imobile.’’Evaluarea businessului’’.Moscova 2002; 34. Guţu Vladimir Gh. Cadastrul Bunurilor Imobiliare: Vol.V ,,Evaluarea bunurilor imobile’’, Chişinău 2003; 35. Işfănescu A., Robu V. ,,Evaluarea întreprinderii,, Bucureşti 2001; 36. Moldovanu D., Istoria doctrinelor economice. Chişinău, 1993; 37. Peter Champess. Standartele Profesionale Europene Aprobate pentru Evaluarea Proprietăţilor Imobiliare. – Ediţia română, 1998; 38. Ţurcanu N., Metode de determinare a ratei de capitalizare a veniturilor pentru evaluarea proprietăţii imobiliare. Conferinţa ştiinţifică Academia Internaţională de Drept Economic. Secţiunea: Economie. Aprilie 2002, p.13-14; 39.Бледный С.Н., Правовые основы управления недвижимостью. М: Закон и право, 2002, 271с; 40. Гранова И.В., Оценка недвижимости. СПб: Питер, 2001, 256с; 41. Калачева С. А., Сделка и недвижимости, Mосква: "Дело", 1996, 120c; 42. Федотова М., Уткин. Э., Оценка недвижимости и бизнеса. Москва. ЭКМОС, 2000, 345c; 43. Тарасевич Е. И., Оценка недвижимости, Санкт Петербург, изд. СПбГТУ 1997, 156c; 44. Тэпман Л.Н., Оценка недвижимости. Под ред.проф. Швандара В.А. М:ЮНИТИ -ДАНА, 2002, 303с; 45. Оценка недвижимости. Под ред.проф. Грязновой А.Г. М: Финансы и статистика, 2004, 496с; 46. Экономика недвижимости. Учебное пособие, под ред. Ресин В.И. Москва, 1999; 47. Ghelidor. Revista „ Afaceri imobiliare”, noiembrie 2008; 48. www. Lara md., pentru anii 2001 – 2008;

Anexa 10 Cerinţele Standardelor Internaţionale şi Europene faţă de întocmirea rapoartelor de evaluare Nr.

1

2

3

Standardele Internaţionale de Evaluare din 2001 Identificarea beneficiarului

Standardele Europene de Evaluare din 2000

şi

a

evaluatorului, data evaluării şi data pentru care poate fi utiltizată evaluarea recomandată Baza evaluării. Tipul şi determinarea valorii Categoria drepturilor

bunului

imobil

supuse

şi

a

evaluării;

juridice ale obiectului evaluării

4

bunurilor

imobile

care

trebuie evaluate paralel cu obiectul concret al evaluării

5 6

7

Scopul evaluării Toate presupunerile,

ipotezele.

Condiţiile respective Condiţiile

evaluării;

beneficiarului;

ipotezele

speciale,

scopul condiţiile

angajării Data evaluării (poate să coincidă sau poate preceda data întocmirii raportului)

caracteristicile fizice, economice şi

Categoriile

Identificarea

speciale

stabilite

de

beneficiar

Identificarea

obiectului

evaluării

cu

identificarea ipotezelor şi informaţiei, care necesită varificare Adresa obiectelor evaluării şi valoarea lor (din certificatul de evaluare) în cazul în care în sarcina de evaluare sunt incluse mai multe obiecte Baza evaluării Corespunderea raportului de evaluare EVS – 2000 Condiţiile ceţin de amplasarea bunului imobil, factorii ecologici, climatul, acţiunea distructivă a mediului înconjurător

Determinarea utilizării bunului imobil 8

9

la data desfăşurării evaluării, precum şi

Evaluarea riscului (posibilităţii nerestituirii

folosirea lui posibilă, pentru care este

creditului, plata nestabilă)

efectuată evaluarea Descrierea informaţiei utilizate, analiza

Graficul evaluării (pentru cazurile evaluării

datelor, metodelor şi procedeelor de evaluare,

precum

şi

explicaţiile

evaluatorului, care confirmă concluziile şi analizele Sursele 10

de

informaţie.

Indicarea

informaţiei specifice obţinute de la beneficiar

părerea

evaluatorului,

mărimea valorii Confirmarea cu

influienţează privire

a faptului că evaluatorul nu are nici o obligaţie faţă de persoane terţe în privinţa raportului Punct cu privire

13

calcule) Analiza maşinilor şi utilajelor existente, a analoagelor ecestora. Studierea variantelor arendei, cumpărării, creditului, transmiterii

la

Cursul

valutar,

dacă

evaluarea

este

efectuată în altă valută decît cea naţională

la

confidenţialitatea raportului, precum şi 12

fluxurilor băneşti pentru fiecare an, alte

în gestiune fiduciară, etc.

Oricare altă informaţie care, după 11

prin metoda raţională – determinarea

Problema publicării, divulgării rezultatelor evaluării efectuate

interzicerea

publicării şi a referinţelor la raport fără

Cerinţa confidenţialităţii evaluării

consimţămîntul beneficiarului 14

Referinţa la utilizarea IVS-2001 Orice deviere de la recomandările IVS-

15

2001 trebuie să fie reflectată în raportul de evaluare conform Codului eticii IVS

Responsabilitatea faţă de terţe persoane, limitele răspunderii evaluatorului Raportul trebuie să conţină explicaţia că valoarea de piaţă este estimată înainte de achitarea impozitelor pentru efectuarea tranzacţiilor, etc.