Sommaire La Maintenance Des Bâtiments en 100 Fiches Pratiques [PDF]

Zitiervorschau

Table des matières Sommaire ..................................................................................................

5

Sigles et abréviations ...............................................................................

7

Partie 1

Contexte et enjeux de la maintenance ......

9

Chapitre 1

De la maintenance des bâtiments à la gestion technique ..........................................

11

1.1

Définitions ................................................................

11

1.2 1.2.1 1.2.2 1.2.3 1.2.4

Enjeux de la gestion technique immobilière ......... Enjeux économique ................................................... Enjeux techniques ..................................................... Enjeux sociaux .......................................................... Enjeux juridiques et environnementaux ....................

12 12 12 12 13

1.3

Objectifs de la gestion technique immobilière ......

13

1.4

Politique et stratégie ................................................

14

1.5

Modes d’organisation et acteurs ............................

15

Évaluation de l’état du bâtiment et planification des travaux ................................

17

2.1 2.1.1 2.1.2

Connaissance du patrimoine .................................. Site ............................................................................ Données techniques ...................................................

17 17 17

2.2 2.2.1 2.2.2

Diagnostic ................................................................. Suivi du site ............................................................... Réalisation du diagnostic ..........................................

18 18 19

2.3

Planification GER ...................................................

21

2.4

Décisions stratégiques immobilières ......................

21

Chapitre 2

Chapitre 3

Risques et obligations réglementaires .............

25

3.1

Responsabilités des différents acteurs ...................

25

3.2 3.2.1 3.2.2 3.2.2.1

Risques bâtimentaires ............................................. Conformité initiale .................................................... Conformité en phase d’exploitation .......................... Maintenance et vérifications techniques réglementaires ........................................................... Suivi de la conformité ............................................... Mise en conformité en cours d’exploitation ..............

25 26 26

3.2.2.2 3.2.2.3 3.3 3.4 3.4.1 3.4.2 3.4.3 3.4.4 3.4.5 3.4.5.1 3.4.5.2 3.5

Risques au cours des interventions de maintenance et travaux ................................................................. Documents obligatoires ........................................... Dossier d’interventions ultérieures sur ouvrage ........ Dossier de maintenance des lieux de travail .............. Dossier technique amiante ........................................ Registres de sécurité .................................................. Autres documents ...................................................... Dossiers d’installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE) ....................................... Dossiers de diagnostic technique et autres annexes ..

26 27 27 28 28 28 29 29 29 30 30 30

Place des différents documents dans la gestion technique de patrimoine immobilier ......................

31

Chapitre 4

Optimisation des coûts ........................................

33

4.1 4.1.1 4.1.2

Différents coûts ........................................................ Coût global ................................................................ Coût en phase d’exploitation .....................................

34 34 35

4.2

Leviers d’action .......................................................

36 291

La maintenance des bâtiments en fiches pratiques

Chapitre 5

Externalisation ......................................................

37

Chapitre 9

Couvert ...................................................................

55

5.1

Politique d’externalisation ......................................

37

9.01

5.2

Différents modes d’externalisation ........................

38

5.3

Analyse et expression des besoins ..........................

38

5.4

Analyse des offres et choix du prestataire .............

39

5.5 5.5.1 5.5.2

Mise en place et gestion du contrat ........................ Installation du prestataire .......................................... Suivi des prestations ..................................................

39 40 40

Gestion du lot couvert ............................................. Introduction ............................................................... Entretien .................................................................... Textes de références – Couverture ............................ Textes de références – Toiture-terrasse ..................... Textes de références – Lignes de vie et points d’ancrage ................................................................... Textes de références – Évacuation des eaux pluviales .

55 55 55 55 56

Partie 2

Fiches de maintenance par lot .....................

41

9.02

Couverture en petits éléments ................................

57

Chapitre 6

Mode d’emploi ......................................................

9.03

Couverture en grands éléments .............................

59

43

Découpage des fiches de maintenance par lots et par ouvrage ..........................................................

9.04

Verrière et ouvrant de toiture ................................

62

43

9.05

Toiture-terrasse .......................................................

63

6.2

Lecture des fiches de maintenance .........................

45

9.06

Toiture végétalisée – Toiture jardin ......................

65

6.3

Mention des durées de vie .......................................

46

9.07

Lanterneaux .............................................................

66

Chapitre 7

Infrastructure et structure maçonnée .............

47

9.08

Équipements de sécurité – Garde-corps ................

67

7.01

Gestion du lot infrastructure et structure maçonnée .................................................................. Introduction ............................................................... Entretien ....................................................................

9.09

47 47 47

Équipements de sécurité – Ligne de vie et points d’ancrage ..................................................................

68

Évacuation d’eaux pluviales ...................................

69

Chapitre 8

Charpente ..............................................................

49

Chapitre 10

Façades ...................................................................

71

8.01

Gestion du lot charpente ......................................... Introduction ............................................................... Entretien .................................................................... Références .................................................................

49 49 49 49

10.01

Gestion du lot façades ............................................. Introduction ............................................................... Entretien ....................................................................

71 71 71

10.02

Façade maçonnée ....................................................

72

8.02

Charpente traditionnelle ........................................

50

10.03

Mur-rideau ..............................................................

73

8.03

Charpente industrielle (fermette) ..........................

52

10.04

Bardage, vêtage, vêture ...........................................

74

8.04

Charpente en lamellé-collé .....................................

53

10.05

Balcon .......................................................................

76

8.05

Charpente métallique ..............................................

54

6.1

9.10

56 56

292

Table des matières

Chapitre 11

Menuiseries extérieures ......................................

77

Chapitre 15

Menuiseries intérieures .......................................

97

11.01

Gestion du lot menuiseries extérieures .................. Introduction ............................................................... Entretien ....................................................................

77 77 77

15.01

Gestion du lot menuiseries intérieures .................. Introduction ............................................................... Cas spécifiques ..........................................................

97 97 97

11.02

Porte et fenêtre ........................................................

78

15.02

Portes ........................................................................

98

11.03

Porte et portail automatiques, semi-automatiques, manuels ....................................................................

80

Chapitre 16

Serrurerie – Métallerie .......................................

101

11.04

Miroiterie .................................................................

83

16.01

11.05

Store, volet et pare-soleil .........................................

84

Chapitre 12

Cloisons ...................................................................

87

Gestion du lot Serrurerie – Métallerie .................. Introduction ............................................................... Entretien .................................................................... Textes de référence ...................................................

101 101 101 101

12.01

Gestion du lot cloisons ............................................ Introduction ............................................................... Entretien ....................................................................

87 87 87

16.02

Garde-corps et barreaudage ..................................

102

16.03

Échelle à crinoline ...................................................

103

12.02

Cloison, cloison mobile, plaque de plâtre ..............

88

Chapitre 17

Escaliers ..................................................................

105

Chapitre 13

Plafonds ..................................................................

89

17.01

Escaliers ...................................................................

105

13.01

Gestion du lot plafonds ........................................... Introduction ............................................................... Entretien ....................................................................

89 89 89

Chapitre 18

Sécurité incendie ..................................................

107

18.01

13.02

Plafond suspendu, brut de béton, plaque de plâtre

90

Chapitre 14

Revêtements mur et sol .......................................

91

Gestion du lot sécurité incendie ............................. Contexte réglementaire ............................................. Définitions ................................................................. Terminologie ............................................................. Vérifications techniques en ERP ...............................

107 107 108 109 110

14.01

Gestion du lot revêtements mur et sol ................... Introduction ............................................................... Entretien ....................................................................

91 91 91

18.02

Désenfumage naturel ..............................................

113

18.03

Désenfumage mécanique ........................................

115

14.02

Carrelage et faïence .................................................

92

18.04

Éclairage de sécurité par blocs autonomes ...........

117

14.03

Parquet .....................................................................

93

18.05

Moyens de secours – Extincteur portatif et mobile

119

14.04

Sol stratifié ...............................................................

94

18.06

Moyens de secours – Robinet incendie armé ........

122

14.05

Moquette et sol PVC ...............................................

95

18.07

Moyens de secours – Poteau et bouche d’incendie .

124

293

La maintenance des bâtiments en fiches pratiques

18.08

Moyens de secours – Sprinkler ..............................

125

18.09

Moyens de secours – Système d’extinction automatique à gaz inerte et inhibiteur (EAG) ......

127

18.10

Moyens de secours – Colonne sèche .......................

129

18.11

Moyens de secours – Colonne en charge ...............

131

18.12

Système de sécurité incendie des catégories A et B

133

18.13

Système de sécurité incendie des catégories C, D et E ............................................................................

137

18.14

Détecteur autonome avertisseur de fumée (DAAF)

139

Chapitre 19

Chauffage, ventilation et climatisation ...........

141

19.01

Gestion du lot chauffage, ventilation et climatisation ......................................................... Introduction ............................................................... Entretien .................................................................... Textes de référence ...................................................

141 141 141 143

Production de chaleur ............................................. Cuve à fuel ................................................................ Circuit d’alimentation gaz ......................................... Toutes les chaudières ................................................ Chaudières 4 kW < PN < 400 kW ............................. Chaudières 400 kW < PN < 20 MW ......................... Conduits de fumée ..................................................... Régulation ................................................................. Radiant gaz ................................................................

145 145 146 147 148 153 154 154 155

Distribution de chaleur ........................................... Réseau ....................................................................... Éléments terminaux ...................................................

156 156 158

19.04

VMC .........................................................................

19.05

VMC gaz ..................................................................

19.02

19.03

19.06

Production de froid ................................................. Groupe froid .............................................................. Tour de refroidissement ............................................ PAC ........................................................................... CTA ........................................................................... Split system et multi-split ..........................................

165 165 167 169 171 174

19.07

Distribution de froid ............................................... Réseau aéraulique ...................................................... Cassette .....................................................................

176 176 177

Chapitre 20

Plomberie ...............................................................

179

20.01

Gestion du lot plomberie ........................................ Introduction ............................................................... Entretien .................................................................... Principaux textes réglementaires ...............................

179 179 179 180

20.02

Réseau de distribution d’eau sanitaire ..................

182

20.03

Eau chaude sanitaire ...............................................

185

20.04

Réseau d’évacuation ................................................

189

Chapitre 21

Courant fort ...........................................................

191

21.01

Gestion du lot courant fort ..................................... Introduction ............................................................... Maintenance ..............................................................

191 191 191

21.02

Installation électrique .............................................

192

21.03

Local haute tension .................................................

194

21.04

TGBT et armoire de distribution ...........................

196

21.05

Groupe électrogène .................................................

197

160

21.06

Onduleur ..................................................................

198

163

21.07

Luminaires ...............................................................

199 294

Table des matières

Chapitre 22

Courant faible .......................................................

201

22.01

Informatique et téléphonie .....................................

201

22.02

Gestion technique centralisée GTC / Gestion technique de bâtiment GTB .....................

22.03

Partie 3

Outils de suivi .....................................................

225

Chapitre 24

Fiches de visite ......................................................

227

203

24.01

Fiche de visite annuelle – bâti, clos couvert ..........

228

Contrôle d’accès ......................................................

204

24.02

Fiche de visite annuelle – bâti, second œuvre ........

232

22.04

Vidéoprotection .......................................................

206

22.05

Détection d’intrusion ..............................................

209

Chapitre 25

Fiches de désordre ...............................................

Chapitre 23

Levage .....................................................................

213

Introduction ............................................................... Enjeux et actions à mener .........................................

235 235 235

23.01

Gestion du lot levage ............................................... Introduction ............................................................... Principaux textes réglementaires ...............................

213 213 213

25.01

Fiche désordre n° 1 : fissures dans la maçonnerie

237

25.02

Fiche désordre n° 2 : pénétration de l’eau ............

247

25.03

Fiche désordre n° 3 : couvertures ..........................

252

23.02

Ascenseur .................................................................

214

25.04

23.03

Élévateur pour personnes à mobilité réduite (EPMR) .......................................................

Fiche désordre n° 4 : toitures avec revêtement d’étanchéité ..............................................................

264

218

25.05

Fiche désordre n° 5 : charpentes et bardages .......

269

23.04

Escalator et tapis roulant ........................................

219

25.06

Fiche désordre n° 6 : menuiseries extérieures ......

274

23.05

Nacelle de façade .....................................................

221

25.07

Fiche désordre n° 7 : second œuvre .......................

278

23.06

Monte-charge ...........................................................

223

25.08

Fiche désordre n° 8 : voirie et réseaux ..................

288

295