Guide de Survie Du Bailleur - Hellia PDF [PDF]

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Guide de survie

DU BAILLEUR Quentin VAUTRAY & Charlotte PONS

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LE GUIDE DE SURVIE DU BAILLEUR

© Hellia, 2020 ISBN : 978-2-9571261-0-1 « Le Code de la propriété intellectuelle et artistique n’autorisant, aux termes des alinéas 2 et 3 de l’article L.122-5, d’une part, que les "copies ou reproductions strictement réservées à l’usage privé du copiste et non destinées à une utilisation collective" et, d’autre part, que les analyses et les courtes citations dans un but d’exemple et d’illustration, "toute représentation ou reproduction intégrale, ou partielle, faite sans le consentement de l’auteur ou de ses ayants droit ou ayants cause, est illicite" (alinéa 1er de l’article L. 122-4). Cette représentation ou reproduction, par quelque procédé que ce soit, constituerait donc une contrefaçon sanctionnée par les articles 425 et suivants du Code pénal. » « Il est interdit de reproduire intégralement ou partiellement la présente publication sans autorisation du Centre Français d’exploitation du droit de Copie (CFC – 20, rue des Grands-Augustins, 75006 Paris. Tél. : 01 44 07 47 70, Fax : 01 46 34 67 19). »

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Quentin VAUTRAY est le cofondateur et CEO de la société Hellia, une LegalTech qui développe une application d’aide à la gestion et à la sécurisation juridique et financière de l’activité de bailleur et des relations locatives. Tombé dans l’immobilier en 2015, Quentin s’est prit d’intérêt pour le secteur locatif suite à des expériences personnelles peu positives. Convaincu que les litiges entre bailleurs et locataires ne sont pas une fatalité et que le secteur locatif est victime d’un manque d’innovation, il dédie son énergie et son temps dans l’élaboration de solutions innovantes pour améliorer les relations et l’expérience de location vécues par les bailleurs et les locataires.

Charlotte PONS est la cofondatrice et juriste de la société Hellia. Juriste immobilier de formation et de profession, elle apporte ses connaissances et son expérience pour la création de l’application et a pour objectif de rendre compréhensible la loi du 06 juillet 1989 à un plus grand nombre. Passionnée par l’innovation, elle est persuadée que les outils juridiques sont le meilleur moyen de rendre le droit enfin accessible.

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SOMMAIRE PRÉAMBULE

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INTRODUCTION

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INTERVIEWS

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CHAPITRE 1

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QUEL BAIL CHOISIR ? NU, MEUBLÉ OU MOBILITÉ ? 1. Prenez connaissance des différences de gestion 2. Soyez vigilant pour la déclaration fiscale

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CHAPITRE 2

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QUELS SONT LES PRÉALABLES AVANT LA MISE EN LOCATION ? 1. Fixez un loyer conforme à vos intérêts et à la loi 2. Souscrivez une assurance de propriétaire non occupant 3. Vérifiez si vous êtes soumis au permis de louer

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CHAPITRE 3

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COMMENT CHOISIR SON LOCATAIRE ? 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Sélectionnez votre locataire avec soin Pensez aux aides de la caf Choisissez la garantie qui vous correspond Sélectionnez le candidat qui vous rassure le plus Vérifiez qui doit signer L’épineuse question de la colocation

CHAPITRE 4

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COMMENT INSTAURER UN CLIMAT DE CONFIANCE ? 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.

Faites un état des lieux d’entrée précis Annexez au bail tous les documents exigés par la loi Mettez à disposition un logement qui inspire confiance Soyez pédagogue sur les charges récupérables Rappelez explicitement les travaux à la charge de chacun Spécifiez les travaux autorisés dans le logement N’oubliez pas les différentes attestations à effectuer Entretenez une relation suivie Réagissez au premier impayé Mettez en place la résiliation du bail et l’expulsion

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CHAPITRE 5

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COMMENT BIEN SE QUITTER ? 1. Vérifiez les delais de preavis 2. Proposez une pré-visite avant l’état des lieux de sortie 3. Prévenez votre locataire que vous avez besoin de faire des visites 4. Tenez compte de la vétusté normale des lieux lors de l’état des lieux de sortie 5. Restituez le dépôt de garantie en temps et en heure

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PRÉAMBULE

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PRÉAMBULE L’investissement locatif à la portée de tous ? C’est bien possible ! Aujourd’hui, nul besoin d’être le baron de Rothschild pour s’y mettre. Bien sûr, le secret n°1 pour investir, c’est de trouver le bon bien, au bon endroit, au bon prix. Mais pas que ; sinon ça serait trop facile ! Eh oui, vous vous rendez compte que gérer un bien ce n’est pas aussi simple que prévu. Vous vous posez un tas de questions et vous êtes un peu étonné de voir que trouver un locataire, formaliser un bail respectant la loi, choisir la meilleure exploitation, etc., nécessitent des connaissances approfondies. On ne vous l’a peut-être pas encore dit, mais s’informer, c’est le 2nd secret pour investir ! Seulement voilà, vous êtes un peu perdu au milieu de toutes les informations qui pleuvent sur vous : • Vous êtes bombardé par des campagnes de communication vous vendant indépendance et richesse (comme une pub Facebook avec une promesse hallucinogène “Roulez en Ferrari grâce à vos investissements immobiliers”, “Devenez rentier et quittez votre job dans 3 mois”, etc.) ; • vous faites face à des textes juridiques indigestes (si vous ne voyez pas de quoi on parle, vous avez bien fait de télécharger le Guide de survie du bailleur avant d’y faire face). Et comme si cela n’était pas assez compliqué, les lois évoluent (ALUR, puis ELAN) et vous entendez tous les sons de cloches concernant les informations parfois incertaines glanées ici et là sur internet. Alors, pour y voir un peu plus clair, on vous propose de revoir certains basiques. Au travers de ce Guide de survie du bailleur, vous ferez le tour des notions indispensables pour investir et gérer son parc locatif sur la durée et

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sans idées reçues (non, investir et gérer un parc locatif ne demandent pas d’être expert de l’immobilier, du droit, de la fiscalité et des travaux). Nous vous expliquons aussi quelles sont les étapes indispensables à suivre pour vous assurer de ne jamais être en défaut. En quelques mots, avec ce guide, vous allez être prêt à avancer. Vous ne deviendrez pas l’expert incollable à toutes les questions sur la gestion, mais au moins vous aurez les clés pour investir et gérer votre bien en toute sérénité ! Bonne lecture !

INTRODUCTION

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INTRODUCTION Vous le savez et en avez déjà sûrement fait les frais : être propriétaire bailleur, c’est avoir des obligations qui se jettent goulument à votre cou. Si vous aimez les films de zombie, vous voyez exactement de quoi on parle. Par contre, si vous ne voyez pas, voici un petit rappel : • Choisir l'exploitation (nue, meublée, colocation ou non) en fonction de la fiscalité et du marché ; • faire les travaux pour améliorer la qualité de votre bien et/ou optimiser la fiscalité ; • fixer le loyer par rapport à votre rentabilité, la prestation de votre logement et à la législation sur l’encadrement des loyers ; • choisir son locataire ; • rassembler les documents exigés par la loi ; • formaliser le bon bail ; • faire l'état des lieux ; • souscrire à une assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) ; • choisir des garanties, ou pas. Si vous n'avez pas votre doctorat en droit, les textes de loi vous sembleront sûrement ennuyeux comme la pluie. Quant à certains blogs et autres rumeurs présents sur Internet, vous allez vous mélanger les pinceaux avec des informations parfois non vérifiées et incertaines. Bref : bon courage ! Pourquoi mettre les mains dans le cambouis, c’est important ? Comprendre la gestion locative dans sa globalité, c’est essentiel pour entretenir de bonnes relations avec votre locataire. Et vous savez quoi ? Vous devriez chouchouter votre locataire ! Ce qui devrait vraiment vous faire peur ? Avoir une relation conflictuelle avec lui. Vous pensez qu’on exagère ? Selon la Confédération Générale du Logement (CGL) “les relations entre locataires et bailleurs (ou leurs représen-

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tants) n’ont jamais été aussi tendues”. Tout ça à cause d’un manque de communication ou à un manque d’informations sur les obligations respectives des uns et des autres (ex. : Les travaux, qui doit faire quoi ? Qui doit payer quoi ? Etc.). D’où l’importance de se plonger dans le sujet une bonne fois pour toute ! Comment allez-vous devenir le Rambo de la gestion locative grâce à notre guide de survie ? Comme le dit Jean-Claude Van Damme : “soyez aware” (tr. : “au courant”) ! Maîtrisez le B.A-BA de la gestion locative pour : • Réagir au bon moment ; • connaître vos droits et obligations ; • entretenir une relation de confiance avec votre locataire ; • éviter de commettre des erreurs - surtout ! Découvrez la logique globale, sachez répondre aux questions et affirmations de votre locataire et arrêtez de pédaler dans la semoule : soyez enfin un bailleur serein ! Que contient ce guide de survie ? Ici, pas de tactique pour tuer un serpent avec son petit doigt. Juste des conseils bien pratiques pour gérer efficacement et en tout sécurité votre bien locatif. Nous vous fournissons les pistes nécessaires pour : • Choisir le bail adapté à vos objectifs ; • prendre les bonnes décisions avant la mise en location ; • sélectionner votre locataire ; • comprendre les différentes garanties ; • connaître ses obligations et droits de bailleur dès l’entrée des lieux ; • identifier les réparations à votre charge et celles qui sont à la charge de votre locataire ; • réagir dès le premier impayé ; • éviter les conflits relatifs à la restitution du dépôt de garantie. Il vous manque une vision d’ensemble sur la gestion locative ? Vous avez frappé à la bonne porte. Ce Guide de survie vous accompagne pas à pas dans votre vie de bailleur (en toute modestie, bien entendu) !

INTERVIEWS

INTERVIEWS

CAS PRATIQUE AVEC LILAS TALABOT

Conseils de pro pour trouver son locataire ! Merci à Lilas, qui a longtemps exercé un métier aussi dur que passionnant. Ancienne gestionnaire locative, elle s’est prêtée au jeu de notre interview. Elle vous donne ses meilleurs conseils pour publier une annonce et choisir son locataire.

1 - Bonjour Lilas, peux-tu nous présenter ton parcours ? « Je ne vais pas m’étendre sur mon parcours professionnel… Mais pour vous faire un résumé rapide, j’ai passé mon Bac, puis je me suis formée en droit immobilier et réglementation des professions immobilières. Ça, c’était il y a plus d’une quinzaine d’années déjà ! J’ai ensuite fait mes armes dans des agences immobilières, et j’ai tourné à tous les services de façon à apprendre un maximum de choses possibles. D’abord en transaction, puis je suis partie du côté de la gestion et location... Ça m’a tellement plu que j’y suis restée quasiment 8 années ! Après ça, j’ai gardé cette activité pour mes biens personnels, et me suis envolée vers de nouvelles aventures professionnelles… Mais, toujours dans l’immobilier ! »

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2 - On va aborder un sujet qui me semble essentiel : où publier son annonce ? Et comment mettre en valeur son bien locatif dans une annonce ? « Je pense qu’il faut faire preuve d’un minimum de bon sens : en fonction de “qui” on recherche, on doit orienter ses recherches et s’adapter aux éventuelles disparités de sa propre situation. Faut pas se leurrer, internet, c’est la base pour mettre une annonce. Mettre son bien en valeur, c’est tout simplement le présenter sous son jour réel, sans hésiter à mettre ses points forts et atouts en avant, et en apportant suffisamment d’informations pour : • d’une part, susciter un intérêt chez notre client potentiel ; • d’autre part, que le client type recherché se rende compte que le bien lui correspond, sans avoir à se (ou à “nous”...) poser mille questions. » 3 - Si on reçoit beaucoup de candidatures, comment faire le tri ?

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« À la réactivité ; au meilleur dossier, celui qui amène un maximum de garantie ; au feeling ; un mix des trois (là, c’est le candidat parfait !)

Ce dernier point a l’avantage de prendre un maximum de critères en compte. À la fois concrets et à la fois affectifs. » 4 - Comment organiser les visites ? « Avant toute chose, il faut gérer le locataire en place, s’il y en a un. Si le logement est vide, pas de soucis ! Dans le cas contraire, il vaut mieux avoir eu de bonnes relations avec l’actuel locataire.

INTERVIEWS

La loi autorise un droit de visite qui peut avoir lieu les jours ouvrables (toute la semaine, sauf le dimanche) et qui ne doit pas dépasser deux heures par jour. Mais, il ne faut pas croire que cela donne le droit de rentrer chez le locataire comme on le souhaite ! Il doit être d’accord. Et s’il ne veut pas, et bien c’est l’impasse. Donc, avant de penser aux visites, il faut s’arranger avec le locataire (et c’est pour ça que c’est si important de bien s’entendre avec lui). Soit il est là pendant les visites, soit il est absent mais dans ce cas, il doit écrire une autorisation pour faire visiter les lieux en son absence ! Mais, pour revenir au vif du sujet, il y a deux manières d’effectuer les visites : de façon groupées, ou non. Les visites groupées ont l’avantage de générer un caractère d’urgence à la prise de décision des visiteurs, qui pourront donc s’apercevoir que le marché est peut-être plus tendu qu’ils ne se l’imaginaient. Certaines personnes pensent avoir le choix, et le luxe d’avoir le temps de réfléchir aussi longtemps qu’ils le désirent (et parfois, en zone très tendue). C’est un luxe qui peut coûter très cher... L’inconvénient de ces visites groupées est peut-être le côté irrévérencieux de la visite non personnalisée. Certaines personnes trouvent ça un brin irrespectueux et déplorent ce manque de considération à leur égard. Cela peut se justifier encore une fois sur les zones très tendue, mais je dirais qu’en cas de marché normal, autant prendre le temps de pouvoir discuter et commencer à connaître nos futurs locataires. Donc finalement, je dirais que la meilleure méthode serait d’enchaîner les visites, de façon à ce que les candidats se croisent simplement (pour générer l’effet d’urgence), tout en les recevant un par un, individuellement (pour prendre le temps de vraiment parler avec les candidats et dans une démarche plus respectueuse). »

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5 - Quelles sont les pièces justificatives que tu examines le plus pour la crédibilité du locataire ? « Déjà, je ne me prive pas de demander toutes les pièces justificatives autorisées par la loi. Je ne détaillerai pas la liste, tu en parles dans le guide. Mais ce que j’examine de plus près pourraient être les avis d’impôts, qui en disent plus long que les bulletins de paye... Ils peuvent ainsi nous renseigner sur un cadre de vie, sur certains éléments que le candidat pourrait avoir envie de nous cacher (des revenus sur-gonflés, ou amoindris par une énorme pension alimentaire, par exemple, etc...) J’aime aussi vérifier les quittances de loyer quand le candidat était déjà locataire. Voir combien de temps il est resté “bon locataire” et comparer son précédent loyer au futur. Et quand j’ai un doute, je mène l’enquête. Par exemple, il m’est déjà arrivé de vérifier l’avis d’impôt délivré sur https://cfsmsp.impots. gouv.fr/secavis/, de contacter un employeur pour me protéger d’une fausse attestation, etc. Finalement, tout autant de techniques que tu donnes dans le guide. Mais il ne faut pas prendre ça à la légère : au point de devenir de vrais Sherlock Holmes avec les années ! » 6 - Peut-on faire confiance à un locataire qui, sur le papier, n’est pas le candidat idéal ? « C’est sur que le candidat idéal, sur le papier, c’est celui qui gagne 3 fois le montant du loyer et qui a un emploi stable. Mais parfois, ça ne veut rien dire. Il y a des cadres qui sont mauvais payeurs car endettés jusqu’au cou, et ça tu ne peux pas le savoir. Mais encore une fois, tout dépend de la demande : il va sans dire que quand on a le choix, on choisit le client le plus simple (j’avoue

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que sur mon secteur, je n’ai pas eu souvent le cas). Cependant, il existe de nombreuses garanties pour se prémunir des impayés (une bonne caution physique, un cautionnement bancaire, cautionnement extérieur type Visale, etc.). À ce moment-là, le montant du revenu du locataire devient annexe, mais c’est là qu’il faut avoir, selon moi, le bon feeling : ne pas chercher celui qui aura suffisamment de revenus pour combler le trou, mais chercher la personne qui fera tout pour ne pas créer ce trou, ne pas se créer de dette. Finalement, celui qui cherchera à honorer sa parole de bon payeur ! J’ai vu bon nombre de locataires rogner sur pleins de choses presque vitales pour honorer le paiement de leur loyer... Et, ils sont tout de même une majorité (grand bien nous fasse !). Concernant la caution physique, l’idéal c’est que ce soit un membre de la famille, un parent, ayant une “forme d’autorité” sur le locataire pour lui rappeler son devoir de locataire et lui venir en aide si le besoin s’en fait sentir (peu de parents laisseraient leur enfant en difficulté, pouvant nuire à sa réussite scolaire). Concernant le cautionnement bancaire, je n’y ai pas souvent fait appel ; ou plutôt, on ne me l’a pas souvent proposé (les sommes bloquées restent importantes). Mais néanmoins, c’est un cas qui se présente de temps en temps. Ce sont généralement des profils de personnes n’ayant pas de revenus suffisamment réguliers, mais ayant une épargne conséquente (sans pour autant leur permettre d’acquérir un bien). Je n’ai jamais eu d’impayés sur ce type de locataire. » 7 - Et si, malheureusement, on ne reçoit pas beaucoup de candidatures, que faire ? « Dans ce cas, c’est bien souvent un problème de prix. Il n’y a pas de secret : le loyer a été surestimé et doit être revu à la baisse, de façon à ne pas laisser le logement vide sur une longue période, ou ne pas être exposés à un turnover trop important (les

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locataires acceptant de payer un loyer trop cher ne restent que jusqu’à ce qu’ils aient trouvé “mieux pour moins cher”. Accepter de perdre une trentaine d’euros par mois, et ne pas avoir à perdre deux mois de loyer, le calcul doit être vite fait ! » 8 - Tes derniers conseils ? « Pas spécialement de derniers conseils, si ce n’est de bien s’informer sur ses droits et sur ses devoirs. C’est même devenu fondamental ! Mettre un bon locataire dans son logement ne suffit plus. Avant, les bailleurs pouvaient se le permettre et faire leur gestion “au feeling”, ou presque. Aujourd’hui, c’est une solution à oublier. Les lois évoluent (trop) vite, s’additionnent les unes aux autres et rendent la gestion de plus en plus complexe. On ne peut plus faire l’impasse sur ça, et ça commence dès que l’on demande les documents aux candidats. Néanmoins, trouver un bon positionnement vis-à-vis de son locataire est une base à garder en tête pour réduire le risque d’ennuis. Nous ne sommes pas des assistants sociaux, ni des parents bis, ni leur banque. Rester humain mais juste, et toujours courtois envers nos locataires qui ne sont pas non plus des vaches à lait : c’est un rapport “gagnant/gagnant” qui doit régner ! » Merci Lilas !

INTERVIEWS

CAS PRATIQUE AVEC ALEXANDRE TALABOT

Bail notarié et impayés

Merci à Alexandre, qui est un investisseur aguerri et qui anime le groupe Facebook “Club des Rentiers en Immobilier”. Il va nous parler de sa façon de gérer ses biens et nous raconter la façon dont il a géré un impayé de loyer !

1 - Bonjour Alexandre, peux-tu nous présenter ton parcours ? « Bonjour Quentin, j’ai commencé par la construction d’une doublette en 2007 : un lot de 2 maisons neuves. J’habite dans l’une et j’ai loué l’autre, ce qui m’a résolu le problème du coût pour me loger, car c’est mon locataire qui, dans les faits, rembourse l’équivalent du crédit total avec son loyer. J’ai donc compris très vite l’intérêt d’avoir des locataires et j’ai enchaîné des achats d’appartements, un immeuble, ou encore maisonnettes de ville. Au total, j’ai cumulé 20 lots, ce qui m’a permis d’arrêter de travailler pour me consacrer à mon patrimoine, à mon groupe Facebook “Club des Rentiers” et aux voyages qui sont une grande passion. » 2 - On va aborder un sujet un peu particulier, le bail notarié. Peuxtu me dire ce que c’est ? « Je ne suis pas juriste alors je vais t’en parler en toute simplicité. Un bail notarié, c’est un bail conforme à la loi du 06 juillet 1989, mais rédigé par un notaire. C’est un outil qui est efficace pour lutter contre les impayés ponctuels. Le notaire te donne une copie exécutoire, qui te permet l’exécution forcée du paiement par le locataire. Pour te schémati-

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ser : tu récupères ton impayé sans passer par le tribunal. Tu as simplement à contacter un huissier pour mettre en place le recouvrement de l’impayé. Bien sûr, tout ceci se paye : un bail notarié, ça coûte environ un demi mois de loyer HC. On en paie la moitié et le preneur paie aussi la moitié des émoluments du notaire, ce qui ne rend pas excessif le coût au final. Je dors tranquille et je rassure mon banquier qui ne connaissait pas cette astuce et qui s’est dit que je suis bien malin… Je conseille vraiment ce type de bail aux personnes qui ne sont pas du tout à l’aise avec le droit mais qui veulent malgré tout garder la main sur le choix du locataire et la gestion (sinon, autant passer par une agence). » 3 - Et pourquoi passes-tu par un notaire pour faire ton bail ? « Le bail est le contrat qui va définir les rapports entre toi et le locataire. Dans la perspective d’avoir possiblement un souci avec ton locataire un jour, tu te dois d’être irréprochable et conforme avec les lois et textes en vigueur. Il existe beaucoup d’associations de locataires qui savent éplucher et trouver les failles d‘un bail et te mettre en défaut par la suite… Et dans la finalité, ça peut couter très cher de vouloir raboter des frais avec des baux types qu’on trouve sur le net. Je suis d’ailleurs en contentieux avec une locataire, et heureusement que j’ai un bail notarié car elle n’a fait que me chercher des histoires. Étant étudiante, elle ne paye pas ses frais de justice. Mais potentiellement, chaque locataire dispose d’une assistance juridique ou de l’aide juridictionnelle. Et ces services peuvent nous attaquer pour des motifs sérieux ou totalement fantaisistes. Et la première des choses qui sera examinée, ce sera le bail ! Et pour être tout à fait franc, éditer un bail conforme à la loi, c’est un peu un casse tête. Tu oublies une mention et c’est la catastrophe assurée en cas de contentieux !

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Par exemple, en tant que bailleur, c’est à toi de vérifier de quelle façon tu peux fixer le loyer. Moi je ne suis pas en zone tendue donc ça va, je n’ai pas de questions sur l’encadrement des loyers ou autres… Puis après, tu as les charges, l’IRL, et tout un tas d’autres choses où tu n’as pas le droit à l’erreur. Passer par un notaire c’est se dire que si jamais pour X ou Y raison tu finis au tribunal, tu es déjà sûr de ne pas être attaqué sur la base d’un bail mal construit (sinon, faut se poser des questions sur ton notaire). En revanche, tu peux toujours faire des erreurs de gestion et là le notaire ne pourra rien faire pour toi. » 4 - Est-ce que ça refroidit les candidats locataires ? « Oui, ça doit en refroidir. Du moins, c’est la conclusion que je tire au regard de mon taux de vue par rapport à mon taux d’appel, qui est plus faible quand je mentionne les honoraires de rédaction de bail dans l’annonce. En meme temps, ça élimine naturellement ceux qui ont un budget trop serré et qui auront plus de chance d’être en impayé à la première tuile (la voiture qui tombe en panne, le chien malade, un arrêt maladie, etc.). Mes biens étant pratiquement tous très bien rénovés, je ne souffre pas de vacance locative. Donc au final mes locataires restent et je n’ai pas beaucoup de turn-over. » 5 - En général, on dit que le bail notarié diminue le risque d’impayés , vrai ou faux ? « La question tombe bien avec ce que je viens de dire juste avant. Non, le bail notarié ne diminue pas vraiment le risque d’impayé, malgré la sélection naturelle que ce bail peut générer. Tout dépend du locataire que tu auras choisi. Et si vraiment tu veux te prémunir contre les impayés, tu as des

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outils tels que la caution solidaire (non autorisé pour le bailleurs personnes morales, autre que la SCI familiale), VISALE, ou les garanties loyer impayés. Pour ma part, je préfère opter pour VISALE parce que j’ai un parc constitué plutôt de petites surfaces en plein dans le coeur de cible de la couverture de cette garantie. Et puis, c’est simple, rapide, gratuit et efficace. Il ne faut pas s’en priver pour les locataire de moins de 30 ans ! Mais après, chacun voit midi à sa porte. Il faut surtout retenir que le bail notarié, c’est la possibilité de récupérer facilement un impayé ponctuel. Par contre, si tu veux mettre ton locataire dehors, tu es obligé d’emprunter la “voie classique”. C’est à dire que pour résilier un bail et expulser ton locataire, tu dois aller au tribunal et là les délais de procédure sont les mêmes, bail notarié ou non. » 6 - Peux-tu nous dire les bons réflexes à adopter et comment as-tu géré la communication avec le locataire lors d’un impayé ? « Quelque soit le problème rencontré, je privilégie avant tout la résolution amiable. Et cela vaut aussi pour un impayé. Il y a très rarement de vrais mauvais payeur. La plupart du temps, le locataire est le premier désolé de pas pouvoir honorer ses engagements quand il est en difficulté. À nous de trouver une solution avec lui et comprendre d’où viennent ses problèmes. Ensuite, je lui demande de s’engager sur un scénario de réparation. On peut établir un échéancier ou un délai. Si le locataire ne tient pas ses engagement, c’est lui qui nous oblige à passer à la vitesse supérieure avec un huissier. Mais, le tout c’est de ne pas trop trainer car les impayés qui s’accumulent deviennent de plus en plus difficiles à rembourser. Parfois il faut savoir se couper la main, plutôt que le bras : c’est-àdire, renoncer à quelques mois de loyer contre un départ rapide,

INTERVIEWS

plutôt que voir un locataire accumuler les impayés sans espoir de se les faire rembourser un jour... » 7 - Est-ce que le fait d’avoir conclu un bail notarié t’a aidé dans cette procédure ? « Pour le moment, j’ai eu 3 procédures au total. Pour les deux premières, le bail notarié à été très efficace, car dès que l’huissier est intervenu, la fulgurance de la procédure a découragé les locataires de se maintenir. Pour la troisième, ça a été une autre histoire... » 8 - Aujourd’hui, ça en est où ? « Aujourd’hui, tous mes locataires indélicats sont partis. Je suis encore en procédure avec ma locataire dont j’ai parlé précédemment. Ça traîne de report en report... Mais, je devrais avoir un rendu de jugement bientôt. » 9 - Des conseils à donner si jamais ça arrive à quelqu’un ? « Quand y’a un doute sur un locataire, il n’y a pas de doute ! » Merci Alexandre !

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CHAPITRE 1

QUEL BAIL CHOISIR ? NU, MEUBLÉ OU MOBILITÉ ?

QUEL BAIL CHOISIR ? NU, MEUBLÉ OU MOBILITÉ ?

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1. Prenez connaissance des différences de gestion

1.1 À chaque bail, ses spécificités

Avez-vous bien réfléchi au bail que vous allez choisir ? Vous rendez-vous vraiment compte de ce que tout cela implique ? Au préalable, sachez que la loi du 06 juillet 1989 réglemente 3 types de baux : • Le bail nu, qui n’a pas de meubles ; • le bail meublé, qui lui a des meubles (comme son nom l’indique) ; • le bail mobilité, qui est le petit nouveau de la loi ELAN. Il s’agit d’un bail meublé de courte durée (1 à 10 mois) réservé à certains locataires qui répondent à une situation professionnelle spécifique. Mais, nous y reviendrons ! Un petit tableau pour visualiser tout ça, c’est le moins qu’on puisse faire pour vous (cf. page suivante). Certains éléments ne vous sont pas familiers ? PAS DE PANIQUE ! Nous vous expliquerons tout au fur et à mesure. Bail nu (ou logement vide)

Bail meublé (ou logement meublé)

Bail mobilié

Durée du bail

6 ans quand le bailleur est une personne morale. 1 3 ans quand le bailleur est une personne physique. Peut être réduite à 1 an minimum. 2

1 an pour un bail meublé classique ; ou 9 mois pour un bail meublé étudiant.

1 mois à 10 mois.

Dépôt de garantie

Équivalent à 1 mois de loyer Hors Charges (HC).

Équivalant à 2 mois de loyer HC.

Interdit

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Charges locatives

Provision sur charges ou, en cas de colocation, possibilité de charges au forfait.

Provision sur charges ou au forfait.

Forfait.

Préavis locataire

3 mois et réduit à 1 mois en zone tendue ou selon la situation du locataire. 3

1 mois.

1 mois.

Préavis bailleur

6 mois à échéance du bail pour l’un des motifs suivant : vente du logement, reprendre le logement (pour y habiter ou pour loger un proche), ou pour un motif légitime et sérieux (impayé, par exemple).

3 mois à échéance du bail pour l’un des motifs suivant : vente du logement, reprendre le logement (pour y habiter ou pour loger un proche), ou pour un motif légitime et sérieux.

Interdit.

Reconduction automatique

Oui.

Oui, pour un bail meublé classique. Non, pour un bail meublé étudiant de 9 mois.

Interdit. La durée du bail peut être modifiée 1 fois par avenant, mais la durée totale du contrat ne peut pas dépasser 10 mois.

Ne sont pas considérées comme personne morale : les indivisions ou les SCI familiales, c’est à dire une SCI constituée entre parents et alliés jusqu’au 4eme degré inclus ; ici le bail sera d’une durée de 3 ans. Attention, si une indivision est formée de personnes physiques et d’une personne morale, la location dure 6 ans.

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QUEL BAIL CHOISIR ? NU, MEUBLÉ OU MOBILITÉ ?

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2 Quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d’une durée inférieure à trois ans mais d’au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l’événement invoqués. Deux mois au moins avant le terme du contrat, le bailleur doit confirmer la réalisation de l’événement ou proposer le report du terme si cette réalisation est différée. Le bailleur ne peut utiliser cette faculté qu’une seule fois. Attention, à manipuler avec précaution !

NB : L’article 13 précise que le bailleur SCI familiale, au profit de l’un des associés ou que le bailleur en indivision, au profit d’un des membre de l’indivision peut invoquer ladite procédure 3 En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ; pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ; pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ; pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation.

1.2 N’oubliez pas d’acheter des meubles pour un bail meublé ou un bail mobilité Scoop ! Un bail meublé pour un logement qui n’a pas de meubles, n’est pas un bail meublé. Elémentaire mon cher Watson me direz-vous. Et bien, pas pour tout le monde apparemment... Certains bailleurs font des baux meublés, sans même y poser un seul meuble. La raison principale est souvent une fiscalité avantageuse ou une bonne solution pour avoir plus souvent l’occasion de récupérer son logement (encore faut-il avoir le bon motif ; nous y reviendrons). D’autres ne mettent simplement pas l’ensemble des meubles et équipements nécessaires pour faire un bail meublé. Le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 (http://bit.ly/decret-2015-981) dresse la liste des meubles indispensables à mettre à disposition du locataire (cf. annexe 1 – http://bit.ly/annexe-1-guide-bailleur). Alors si vous voulez bénéficier du régime plutôt avantageux du bail meublé en terme de gestion et de fiscalité, faites donc un tour chez votre magasin d’ameublement préféré pour acheter : • Literie comprenant couette ou couverture ; • dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;

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• plaques de cuisson ; • four ou four à micro-ondes ; • réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté • • • • • •

d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à -6° C ; vaisselle nécessaire à la prise des repas ; ustensiles de cuisine ; table et sièges ; étagères de rangement ; luminaires ; matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Si vous tombez sur un locataire un peu pointilleux et mécontent de ne pas avoir de lit et de casseroles, il aura le droit de demander au tribunal de requalifier votre bail meublé en bail nu. Un peu ennuyeux si votre but est de bénéficier du régime fiscal de la location meublée. Et assez angoissant si vous aviez pour but de récupérer rapidement votre bien grâce au bail meublé.

1.3 Remplir un bail : ce qu’il faut savoir Le bail, c’est la pierre angulaire qui vous lie vous (le bailleur), votre bien et votre/vos locataire.s. Sans lui, rien ne serait possible et la location serait tout simplement un vrai capharnaüm ! Il permet de poser un cadre légal sur vos relations avec vos locataires, et les droits et devoirs de chacun. C’est pour ces raisons qu’il est très important de savoir comment bien le compléter. Pour qu’il n’y ait pas de confusion dans les esprits, nous parlerons ici, seulement, des baux à usage d’habitation principale et qui sont donc régis par la loi du 6 juillet 1989. Les baux d’habitation secondaire n’ont pas à respecter les règles de la loi de 89. Que vous rédigiez un bail nu ou un bail meublé, celui-ci doit comporter quelques mentions obligatoires pour ne pas qu’il soit considéré comme nul. Ce n’est pas forcément le plus agréable à lire, mais prenez connaissance des différentes mentions obligatoires. Voyez-le comme un mode

QUEL BAIL CHOISIR ? NU, MEUBLÉ OU MOBILITÉ ?

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d’emploi pour remplir votre bail. Vous trouverez, en annexes de ce guide, via les liens ci-dessous, des baux types respectant les obligations de la loi ALUR : • Bail de location classique pour logement nu (ou vide) : cf. annexe 2A – http://bit.ly/annexe-2a-guide-bailleur ; • bail de location classique pour logement meublé : cf. annexe 2B – http://bit.ly/annexe-2b-guide-bailleur ; • bail commun (ou unique) de colocation pour logement nu : cf. annexe 2C – http://bit.ly/annexe-2c-guide-bailleur ; • bail commun de colocation pour logement meublé : cf. annexe 2D – http://bit.ly/annexe-2d-guide-bailleur. Petite précision : le contrat type ne s’applique pas aux colocations formalisées par la conclusion de plusieurs contrats entre colocataires et bailleur, ou autrement dit par un contrat par colocataire (appelé généralement “bail individuel”). Toutefois, nous vous conseillons vivement de vous inspirer des éléments contenus dans le contrat type. C’est ce que nous avons fait et vous trouverez des modèles de baux individuels de colocation en annexes : • Bail individuel de colocation pour logement nu : cf. annexe 2E – http://bit.ly/annexe-2e-guide-bailleur ; • bail individuel de colocation pour logement meublé : cf. annexe 2F – http://bit.ly/annexe-2f-guide-bailleur.

1.3.1 Les informations des parties Tout d’abord, le bail doit comporter les informations qui concernent les parties. Il s’agit ici de détailler qui est/sont le.s bailleur.s et qui est/sont le.s locataire.s. Le.s bailleur.s : Si vous avez acheté en nom propre, le bailleur sera une personne physique (vous). Il vous faut donc indiquer : • Votre prénom ; • votre nom ; • votre adresse de domicile ; • et la qualité du bailleur (ici “Personne physique”) ;

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• vous pouvez aussi indiquer votre adresse mail, mais cela est facultatif. Si vous avez acheté en indivision, il faut renseigner les informations de tous les bailleurs ! Nous vous détaillerons ça dans le chapitre 3, partie “Vérifiez qui doit signer le bail”. Si vous achetez via une société, le bailleur sera une personne morale (la société). Vous devrez donc indiquer : • La forme juridique et la raison sociale de la société (SCI des Champs Elysées, SAS Tartempion, etc.) ; • l’adresse du siège social de la société ; • la qualité du bailleur (ici ”Personne morale”) ; • si c’est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, il faut le préciser ; • enfin, vous pouvez indiquer une adresse mail (facultatif). Vous devez en complément des informations de la société, ajouter les informations vous concernant. Celles-ci doivent apparaître après la formule “Représenté par le mandataire” et comporter : • Votre prénom ; • votre nom ; • votre adresse de domicile ; • indiquer en qualité de quoi vous intervenez, c’est-à-dire la place que vous occupez dans la société (président, secrétaire, etc.). Enfin, que vous soyez un bailleur physique ou moral, si vous déléguez votre gestion, vous devez en complément des informations de la société (si nécessaire) et de vos informations personnelles, ajouter celles de votre mandataire. Ce n’est pas parce que vous déléguez la gestion à une agence, que vos informations ne doivent pas apparaître sur le bail ! Parfois, certaines agences refusent d’indiquer sur le bail les coordonnées des propriétaires. Or, le contrat type prévoit clairement que vous y apparaissiez (cela peut vous donner une idée du sérieux de l’agence avec laquelle vous vous apprêtez à travailler). Les informations de votre administrateur de biens doivent apparaître après la formule “représenté par le mandataire” et comprennent : • La raison sociale du mandataire ;

QUEL BAIL CHOISIR ? NU, MEUBLÉ OU MOBILITÉ ?

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• l’adresse du siège sociale du mandataire ; • le numéro et lieu de délivrance de la carte professionnelle (carte G) ; • le nom et l’adresse du garant financier du mandataire. Le/les Locataires(s) : Ici, c’est le plus simple. Il n’y a pas grand chose à indiquer. Seulement : • Le.s prénom.s ; • le.s nom.s ; • et le.s mail.s (facultatif) du/des (co)locataire.s.

1.3.2 Les informations du logement Maintenant que les parties sont identifiées, il faut donner les détails du logement (l’objet du bail) en précisant les informations générales du logement et sa composition. Les informations générales du logement et sa destination : Cela comporte : • L’adresse exacte du bien loué : bah rien d’extra, plutôt logique même, mais essentiel ! Et si vous souhaitez vraiment faire bien les choses, voici comment doit être écrite, dans l’ordre, l’adresse : n° d’appartement, étage, couloir, escalier, entrée, bâtiment, résidence, n° et nom de rue, hameau, lieu-dit, code postale, ville ; • le type d’habitat : collectif ou individuel. Si vous ne savez pas, c’est noté dans votre acte authentique. Autrement, dites-vous que pour être collectif, un bâtiment doit disposer de plus de 2 logements (donc minimum 3) et que ces logements doivent être accessibles depuis des parties communes construites (ascenseur, escalier, etc.) ; peu importe si ces parties communes sont situées à l’intérieur ou à l’extérieur du bâtiment ; • le régime juridique : monopropriété ou copropriété. Pour rappel, vous êtes en monopropriété si vous êtes le seul propriétaire de l’ensemble immobilier concerné. Par exemple, vous possédez tout l’immeuble de l’appartement que vous mettez en location. Dès qu’il y a un autre propriétaire, vous êtes en copropriété ; • la période de construction : avant 1949, de 1949 à 1974, de 1975 à 1989, de 1989 à 2005, depuis 2005 ;

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• la surface habitable en m2. Cet élément est indispensable : • Si vous n’indiquez pas cette information, le locataire peut vous

•

mettre en demeure de le faire dans un délai d’un mois suivant la date de prise d’effet du contrat de location. Vous disposerez alors d’un mois pour apporter cette précision. Si vous ne le faites pas dans ce délai, le locataire a 3 mois à compter de la mise en demeure pour saisir le tribunal judiciaire afin d’obtenir, le cas échéant, une diminution de loyer, • Si la surface indiquée sur le bail est supérieure de plus de 5 % à la surface réelle du logement loué, le locataire peut vous demander une diminution de loyer proportionnelle à l’écart constaté. Pour cela, le locataire doit vous envoyer un courrier recommandé avec avis de réception. Vous devrez répondre dans les 2 mois suivant la réception du courrier. Si aucun accord n’est trouvé ou si vous ne répondez pas, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire dans les 4 mois suivant la date d’envoi de la demande pour que le juge détermine, le cas échéant, la réduction de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge s’applique à partir de la signature du bail si la demande en diminution de loyer a été formulée dans les 6 mois suivant la conclusion du bail, ou à partir de la demande si celle-ci a été formulée au delà du délai de 6 mois ; la destination des locaux : d’habitation ou mixte (habitation + professionnel : c’est le cas d’un logement où une pièce est dédiée à la pratique d’une profession libérale, par exemple).

La composition du logement : Ici on retrouve : • Le nombre de pièces principales : ici, seuls le séjour, la salle à manger et les chambres (+ de 9 m2 avec une ouverture sur l’extérieur) doivent être comptabilisés. La cuisine, la buanderie, les couloirs, les salles d’eau/de bain et WC ne sont pas considérés comme des pièces principales ; • les autres parties du logement : cuisine, salle d’eau, séchoir, grenier, comble aménagé ou non, terrasse, balcon, jardin, etc. ; • les éléments d’équipements du logement : détail d’une cuisine équipée, détail des installations sanitaires, détail des prises et interrupteurs, et de tout le mobilier et équipements qui sont fixes (meuble vasque,

QUEL BAIL CHOISIR ? NU, MEUBLÉ OU MOBILITÉ ?

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radiateur, hotte, sèche serviette, etc.), etc. ;

• la modalité de production de chauffage : individuel ou collectif. Si • • •

• •

c’est du collectif, il faut préciser les modalités de répartition de la consommation du locataire (aux tantièmes, par exemple) ; la modalité de production d’eau chaude : individuelle ou collective. Si c’est du collectif, il faut là aussi préciser les modalités de répartition de la consommation du locataire (aux tantièmes, par exemple) ; s’il y en a, le détail des locaux et équipements accessoires de l’immeuble à usage privatif du locataire : cave, parking, garage, boite aux lettre, etc. ; s’il y en a, le détail des locaux, parties, équipements et accessoires de l’immeuble à usage commun : local à vélo, ascenseur, espaces verts, aires et équipements de jeux, laverie, local poubelle, gardiennage, portail électrique, etc. ; s’il y en a, l’équipement d’accès à la télé : antenne, parabole, etc. ; et enfin, s’il y en a, l’équipement d’accès à Internet : câble, ADSL, fibre.

1.3.3 Les informations du contrat de bail Vous vous en sortez ? C’est assez clair ? Tant mieux, parce que c’est à partir de maintenant que les choses se compliquent car quelques règles s’appliquent, notamment sur la durée du bail et le montant du loyer, par exemple. Ne vous inquiétez pas, vous finirez par tout savoir ! La prise d’effet du contrat et sa durée : Tout d’abord, il est nécessaire d’indiquer la date de prise d’effet du bail (qui n’est pas obligatoirement la même que la date de signature du bail) qui correspond à la date à laquelle le locataire va prendre possession du logement. Ensuite, il faut indiquer la durée, qui varie en fonction du type de bail et du type de bailleur (de 1 mois à 6 ans) – cf. tableau Chapitre 1, Section 1.1. Le loyer : Concernant le loyer, les règles sont plus complexes qu’elles en ont l’air. Surtout lorsque vous êtes en zone tendue ou à Paris… Nous y reviendrons.

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Quoi qu’il en soit, il faut indiquer : • Le montant du loyer mensuel hors charges (complément de loyer compris, s’il y en a un) ; • les règles de fixations du loyer (s’il y a un encadrement des loyers pour le logement concerné ou s’il y a un loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral) ; • le montant et la date du dernier loyer acquitté par le précédent locataire (s’il a quitté le logement depuis moins de 18 mois) ; • la date annuelle de révision du loyer et son trimestre de référence (IRL : Indice de Référence des Loyers). Bien sûr, vous n’êtes pas obligé de l’inclure, mais c’est quand même mieux... Ça ne mange pas de pain. D’autant que vous pourrez l’appliquer, ou pas, selon votre humeur (en respectant les règles imposées, bien sûr !) ; • s’il y a, le montant du complément de loyer (ceci concerne encore les logements concernés par l’encadrement des loyers comme à Paris) : il faut ici indiquer le montant du loyer hors complément + le montant du complément seul et indiquer les caractéristiques du logement justifiant le complément de loyer. Attention, ceci est à manier avec précaution car malgré ELAN, les contours vis-à-vis de ce complément de loyer restent flous ; • les charges récupérables : • Les modalités de règlement des charges récupérables : provisions avec révision annuelle ou forfait. Cette dernière option n’est possible que pour un bail meublé ou un bail de colocation (nu ou meublé), et c’est obligatoire pour le bail mobilité, • en cas de colocation, c’est à ce moment que vous devez préciser si vous prenez l’assurance habitation pour le compte de vos colocataires. À noter que cela n’est possible que pour les colocations ! Vous devez aussi indiquer le montant total annuel et mensuel récupérable au titre de l’assurance ; • les modalités de paiement : • La périodicité du paiement : mensuel, annuel, pour la durée du contrat. À noter que le locataire peut à tout moment demander à passer sur un paiement mensuel, sans que vous puissiez vous y opposer, • les conditions de paiement : à échoir (paiement pour le mois qui va s’écouler, qui est le cas de figure le plus classique) ou à terme échu (paiement pour le mois qui vient de s’écouler),

QUEL BAIL CHOISIR ? NU, MEUBLÉ OU MOBILITÉ ?

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• la date limite de paiement du loyer ou période de paiement : avant le 5 du mois ou entre le 1er et le 5 du mois, par exemple,

• si votre bail ne commence pas au 1er du mois, il faudra préciser

•

•

•

le montant total dû à la première échéance de paiement pour une période complète de location en détaillant la somme des montants relatifs au loyer, aux charges récupérables, à la contribution pour le partage des économies de charges et, en cas de colocation, à l’assurance récupérable pour le compte des colocataires si il a été convenu ainsi ; • le dépôt de garantie : il est question ici de savoir si vous souhaitez, ou non, collecter un dépôt de garantie. Si oui, il faudra détailler le montant de ce dépôt. Ce montant est encadré et peut varier en fonction du type de bail signé. Dans le cadre d’un bail nu, le dépôt de garantie ne peut excéder 1 mois de loyer HC ; pour un bail meublé, il ne peut excéder 2 mois de loyer HC. Toutefois, sachez qu’un dépôt de garantie ne peut être demandé lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ! Attention, dans le cadre d’un bail mobilité, il est interdit de demander un dépôt de garantie ; les clauses : le contrat type prévoit deux types de clause : • La clause de solidarité pour une colocation, • la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location (appelée “clause résolutoire”), pour un défaut de paiement du loyer, etc. Vous retrouverez toutes ces clauses dans nos baux présents en annexes page 30 ; les honoraires : si vous faites appel à un mandataire pour mettre en location ou gérer votre bien locatif, vous devez rappeler sur le bail les dispositions du I de l’article 5 (I) de la loi du 6 juillet 1989, alinéas 1 à 3, concernant la rémunération des personnes mandatées. Vous trouverez cela sur n’importe quel bail type. Mais normalement, c’est votre mandataire qui fera le bail, donc cette information n’est utile que pour vérifier son travail ; les annexes : la loi ALUR oblige les bailleurs à fournir un certain nombre (ou un nombre certain...) de documents aux locataires que nous détaillons plus loin.

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Arrivé ici, il ne vous restera plus qu’à dater, indiquer le lieu de signature, puis signer tout cela avec toutes les parties énoncées en début de bail. D’autres éléments peuvent être ajoutés, mais cela est plutôt au cas par cas (comme les travaux ou le partage des économies de charges).

2. Soyez vigilant pour la déclaration fiscale Eh oui, nous arrivons à l’épineuse question de la déclaration fiscale. Bail nu et bail meublé ne sont pas imposés de la même façon. Vous comprenez pourquoi c’est si important de savoir choisir son bail ?

2.1 Baux nus Premièrement : en location nue, les loyers que vous percevez sont des revenus fonciers. Ils seront donc imposés comme tel. Concernant le régime, c’est à dire la façon dont vos revenus fonciers vont être imposés, tout va dépendre du montant annuel que vous déclarez : • Si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 € hors charges, vous serez soumis automatiquement au régime du micro-foncier (aussi appelé régime “forfaitaire”). Vous avez cependant la possibilité d’opter pour le régime réel ; • si vos revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 € hors charges, vous serez concerné par le régime réel, sans possibilité d’opter pour le régime micro-foncier. Une fois les revenus fonciers déclarés, c’est votre Taux Marginal d’Imposition (TMI) qui s’appliquera.

2.1.1 Régime micro-foncier Si vous avez des revenus fonciers bruts inférieurs à 15 000 € hors charges, vous êtes donc soumis à ce régime. Ici, le mode d’emploi est assez simple. Vous bénéficiez d’un abattement de 30 %, représentatif des charges et qui aboutit à n’imposer que 70 % des revenus. Attention, sachez que vous n’êtes pas “coincé” si jamais vous souhaitez

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souscrire au régime réel. Sachez seulement que c’est irrévocable pendant 3 ans ! Alors calculez bien votre coup. Comment remplir sa déclaration ? Vous devez simplement indiquer le montant de vos revenus bruts fonciers : • Soit sur votre déclaration en ligne (si bien sûr vous déclarez vos revenus en ligne) ; • soit sur la déclaration de revenus n°2042. Pour la version papier, c’est ici. Comment est apprécié ici le revenu foncier ? Le revenu foncier concerne vos loyers (sans les charges), le dépôt de garantie s’il est utilisé pour couvrir les loyers impayés ou des frais de remise en état des locations après le départ du locataire, les constructions ou aménagements réalisés par les locataires à condition que cela revienne gratuitement au propriétaire et que ce retour gratuit soit prévu par une clause expresse du bail ou dans un avenant, les subventions de l’ANAH, les indemnités d’assurances versées en réparation des dommages subis par l’immeuble. Une fois que vous avez calculé votre revenu foncier, reportez la somme dans la case 4BE de votre déclaration. Simple comme bonjour !

2.1.2 Régime réel Ce régime concerne les revenus fonciers bruts supérieurs à 15 000 €. N’oublions pas que cette option est aussi ouverte à ceux qui font moins de 15 000 €/an. Ici on passe aux choses sérieuses : sortez vos calculettes ! L’intérêt du réel est de pouvoir déduire des charges de ses revenus avant imposition, ce qui est bigrement intéressant. Mais quelles sont les charges déductibles ? • Les frais de gestion et de garde ; • les dépenses de réparation et d’entretien ; • les dépenses d’amélioration ; • les dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant défi-

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• • • •

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nitivement à la charge des propriétaires ; les provisions pour charges de copropriété ; les primes d’assurances ; certaines impositions ; les intérêts des dettes.

Vous voulez la liste détaillée ? Rendez-vous à l’article 31 du Code Général des Impôts (http://bit.ly/impot-article-31). Cette liste n’est pas limitative, même si elle couvre beaucoup de cas de figure qu’un bailleur peut trouver. Une fois que les charges déductibles des revenus fonciers bruts ont été soustraites, vous obtenez, ce qu’on appelle le résultat foncier : • S’il est positif, vous reportez la somme sur votre déclaration (comme en micro-foncier) ; • s’il est négatif, c’est à dire que le montant des charges déductibles est supérieur à celui des revenus, il s’agit d’un déficit. Dans ce second cas de figure, les déficits fonciers qui résultent des dépenses déductibles des revenus fonciers, s’imputent sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €. Cette limite est portée à 15 300 € en cas d’application de l’amortissement PERISSOL lorsqu’un déficit foncier est constaté sur un immeuble relevant de ce régime. Le surplus (au-delà de 10 700 €) est reportable sur vos revenus fonciers (et non plus les revenus globaux) des 10 années suivantes. Attention, la fraction de votre déficit foncier liée à vos intérêts et frais d’emprunt n’est pas déductible de votre revenu global. Elle ne peut être imputée que sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. Il existe aussi une règle lorsque le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber le déficit foncier imputable (limité à 10 700€). L’excédent du déficit est imputable dans les conditions de droit commun sur les revenus globaux des 6 années suivantes.

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ATTENTION Votre imputation peut être remise en cause ! Comme vous le savez, dans la vie rien n’est vraiment gratuit. Et vous devez louer votre bien pendant 3 ans pour bénéficier du système. Si vous changez d’exploitation (si vous passez votre logement en meublé, par exemple), cessez de louer ou si vous cédez le bien avant l’expiration du délai de 3 ans, l’avantage fiscal sera remis en cause : votre revenu global et vos revenus fonciers des 3 années qui ont précédé la cessation de la location seront recalculés. Vous subirez alors un voyage vers le passé puisque vous serez dans la situation qui aurait été la vôtre si votre déficit foncier n’avait pas été déduit de vos autres revenus. Cette règle connaît des exceptions en cas d'invalidité, licenciement ou décès du bailleur ou de son conjoint (ou partenaire de PACS), expropriation ou en cas de fusion de SCPI.

Comment remplir sa déclaration ? Vous devez indiquer le détail du calcul du revenu net foncier, soit en ligne sur votre espace personnel du site impots.gouv.fr, soit sur une déclaration de revenus fonciers (déclaration n°2044) qui est à joindre à votre déclaration d'ensemble n°2042. Si vous voulez y voir plus clair, prenez connaissances des notices : • http://bit.ly/notice-2044 • http://bit.ly/declaration-2044 Voici quelques observations si jamais vous avez votre déclaration sous les yeux :

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• La ligne 110 concerne les parts de sociétés immobilières ou de fonds de placement immobilier (FPI) ;

• la ligne 200 concerne les propriétés rurales et urbaines, donc vous si • •

vous avez investi dans un bien locatif que vous gérez avec un bail nu ; si vous ne bénéficiez d'aucune déduction spécifique (Besson ancien, Borloo ancien, Cosse), zappez la ligne 228 ; la ligne 460 concerne la vente ou l’abandon de location.

ATTENTION Ne confondez pas déclaration n° 2044 avec la déclaration n° 2044 Spéciale qui vous concerne, si et seulement si : • Vous êtes propriétaire d’au moins un immeuble pour lequel un régime spécial s’applique (ex. : monuments historiques) ; • vous avez opté pour la déduction au titre de l’amortissement des logements neufs (ex. : dispositif “Borloo neuf”) ; • vous bénéficiez d’une déduction spécifique au titre des dispositifs Scellier intermédiaire ou Scellier ZRR ; • vous détenez des parts d’une Société Civil de Placement Immobilier (SCPI) pour lesquelles vous avez opté pour la déduction au titre de l’amortissement.

2.2 Baux meublés et bail mobilité Si vous venez de débarquer fraîchement dans la jungle hostile de l’immobilier, vous n’êtes sans doute pas au courant de ceci : pour faire de la location meublée, il va falloir quelques démarches administratives supplémentaires. On ne met pas en location un logement meublé du jour au lendemain, comme on peut le faire pour un logement nu. Il y a quelques prérequis à avoir.

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Par ailleurs, nous décrivons seulement les dispositifs concernant les baux meublés d’habitation (donc ne concernent pas les locations courtes durées ou les chambres d’hôtes qui obéissent à d’autres règles).

2.2.1 Location Meublée Professionnelle (LMP) ou Location Meublée Non-Professionnelle (LMNP) ? Au commencement de toute chose, définissez votre statut. Pourquoi ? Et bien parce que, comme vous pouvez vous en doutez, ça a des conséquences fiscales. En réalité, pour déterminer si vous faites partie de l’une ou l’autre des catégories (LMP/LMNP), il suffit juste de vérifier que vous remplissez certains critères. Pour vous la faire courte : pour être considéré comme Loueur Meublé Professionnel, vous devez répondre à ces 2 critères : • Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer excèdent 23 000 € sur l’année civile ; • ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux (autres que ceux tirés de l’activité de location meublée), des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux. L’inscription obligatoire pour les LMP au RCS en tant que loueur professionnel a été déclarée non conforme à la constitution (décision du Conseil constitutionnel n°2017-689 QPC-JO 9 février 2018). Il s’agissait auparavant de la troisième condition pour bénéficier du statut LMP. Si une de ces deux conditions n’est pas remplie, vous n’êtes pas un Loueur Meublé Professionnel (LMP). Mais en débutant dans l’immobilier, à moins que vous soyez sur un gros coup, il est probable que vous soyez ce qu’on appelle un Loueur Meublé Non-Professionnel (LMNP).

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2.2.2 Démarches administratives pour les baux meublés Deux statuts différents signifient aussi démarches administratives différentes. Le double objectif est d’obtenir un numéro SIRET et dire à l’administration fiscale pour quel régime vous avez opté. Démarches pour la Location Meublée Non-Professionnelle (LMNP) Vous devez vous inscrire auprès d’un Centre de Formalités des Entreprises (CFE). Pour cela, il faut envoyer au Greffe du tribunal de Commerce dont dépend le bien que vous mettez en location et dans les 15 jours suivants le début de la location de votre bien, le formulaire P0i (Cerfa 11921) – http:// bit.ly/cerfa-P0i. Si vous avez des difficultés pour compléter ce document, vous pouvez vous aider de la notice (http://bit.ly/notice-P0i). Voici quelques observations qui pourront vous aider : • Encadré n° 4 : vous devez cocher “une adresse professionnelle” et indiquer en encadré 5 l’adresse du logement que vous allez mettre en location ; • encadré 6 : il est conseillé de noter en “date de début d’activité” la date de signature de l’acte authentique. Cela permettra à votre comptable d’inclure les frais d’acquisition (frais de notaire, par exemple) dans vos charges (seulement si vous êtes au réel), ce qui n’est pas à négliger (sauf si vous aimez payer des impôts). • Dans “activité exercée”, notez simplement “Location Meublée Non Professionnelle” ; • encadré 7 : cochez “création” et laissez le reste vide ; • concernant l’encadré n°10, vous devez cocher la case “Micro” si vous souhaitez un abattement forfaitaire de 50 %, ou la case “Réel simplifié” si vous souhaitez être au réel (comme son nom l’indique) et bénéficier des amortissements, etc. Nous reviendrons sur les différents régimes du meublé dans quelques lignes. Pour la TVA, cochez “Franchise en base ”. Maintenant que vous avez déclaré votre première location en LMNP,

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vos futurs biens locatifs meublés seront à déclarer via le formulaire P2P4i (http://bit.ly/cerfa-P2P4i), à la place du P0i. Ce formulaire sera également à envoyer au Greffe du tribunal de Commerce dont dépend le nouveau bien que vous mettez en location.

2.2.3 Imposition des BIC Il faut savoir que les revenus locatifs issus de la location meublée s’appellent des recettes (à la différence de la location nue où l’on parle de… revenus ! Vous aviez déjà oublié ?). Ces recettes sont soumises aux Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). C’est d’ailleurs pour cela que nous ne parlons pas de foncier, mais de BIC. Si je précise cela, c’est pour que vous compreniez les différents régimes présents en location meublée. Ils sont au nombre de deux (comme en location nue), ce qui vous laisse deux possibilités (au même titre que quand vous déclarez votre revenu salarié finalement) :

2.2.3.1 Le régime micro-bic Il correspond à un abattement forfaitaire de 50 % de vos recettes issues de vos locations meublées. Il fonctionne de la même manière que l’abattement forfaitaire de 10 % sur votre revenu salarié. Par exemple, si vous percevez 24 K€ de recette, votre imposition sera calculée que sur 12 K€. En nu, rappelez-vous, le régime forfaitaire (micro-foncier) est de 30 %. Pour pouvoir être au régime Micro-BIC, vous devez cocher la case “Micro” dans l’encadré n° 10 du P0i dont je viens de vous parler. Cependant, pour être éligible à ce régime, il faut que vos recettes annuelles issues de vos locations meublées soient inférieurs à 70 K€. Si vous avez commencé votre activité en cours d’année, le plafond doit être apprécié en fonction de la durée effective de location. Par exemple, vous avez déclaré votre début d’activité au 18 avril. Dans ce cas, le plafond sera de 70 K€ * 257 jours (nombre de jours entre le 18 avril et le 31 décembre) / 365 jours = 49 287 €. En imaginant que vous percevez 4 730 € de loyers + charges entre le 18 avril et la fin d’année, vous pouvez bé-

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néficier du Micro-BIC car vous ne dépassez pas le plafond de 49 287 €. Comment remplir sa déclaration ? Cela est plus simple qu’il n’y paraît ! Vous devez joindre le formulaire n° 2042 C-PRO à votre déclaration 2042, et devez reporter le montant des recettes perçues au cours de l’année sur votre déclaration de revenus (formulaire 2042) dans la rubrique “Bénéfices Industriels et Commerciaux”. L’échéance est la même que pour votre déclaration de revenus. Ensuite, c’est l’administration fiscale qui appliquera l’abattement de 50 % sur le montant déclaré (donc n’abattez pas vous même les 50 %. Je vous vois venir...).

ATTENTION Détail qui a son importance : les recettes issues de vos locations meublées sont vos loyers + les charges qui vous sont versées par votre locataire. Et cela vaut pour les deux régimes (Micro-BIC et Réel). Par exemple, vous louez votre logement 500 €/mois + 50 € de charges ; votre Chiffre d’Affaires (CA) annuel sera de 6 600 € (550*12).

2.2.3.2 Le régime réel Il correspond à un abattement à hauteur de vos charges. Ici, c’est un peu le même système que quand vous faites vos frais réels (correspondant à vos frais kilométriques) sur votre revenu salarié. Ces charges correspondent à tous les frais supportés pour votre location meublée. On y retrouve :

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• Vos assurances (PNO, GLI, de crédit, etc.) ; • vos charges de copropriété ; • les travaux et réparations. Ici, tous les travaux comptent, même si c’est

• • • •

pour de la création de nouvelles surfaces (à la différence des travaux dans le nu où c’est une liste restreinte de travaux qui peuvent être déduits) ; la taxe foncière, les intérêts d’emprunt et les frais de dossiers ; vos frais d’acquisition comme les frais comptable si vous avez bien complété la date de début d’activité sur votre P0i (voir point 2.2.2, plus haut) ; les dépenses amortissables comme les meubles ; l’amortissement du bien : il s’effectue par composant (gros oeuvre, façade, agencement, équipement, etc.). Cet élément est très intéressant car il peut vraiment faire baisser votre base d’imposition ! Mais n’oubliez pas de déduire la partie du foncier (terrain) qui lui n’est pas amortissable. Votre comptable vous guidera !

Pour pouvoir être au régime Réel, vous devez cocher la case “Réel simplifié” dans l’encadré n° 10 du P0i dont je vous ai parlé un peu plus haut. Si vous ne l’avez pas fait et avez opté pour le Micro-BIC, vous verrez que vous pouvez modifier cela en envoyant un courrier à l’administration. Il faut savoir que quelque soit le montant de vos recettes, vous pouvez opter pour le régime réel. Eh oui, sous 70 K€ vous avez le choix d’opter pour le Micro-BIC ou le Réel. Pour être au réel, vous devez envoyer avant le 01 Février de l’année, un courrier indiquant que vous souhaitez être au régime Réel, par Lettre Recommandée avec AR au Service des Impôts des Entreprises (SIE) auquel votre bien loué est rattaché. Ce courrier vient en complément de votre P0i. Si vous choisissez d’être au réel, cette option est irrévocable pendant 2 ans. À vous de bien faire vos calculs. Si vous ne faites pas cette demande, vous serez automatiquement au Micro-BIC. C’est pour cette raison qu’on dit que sous 70 K€ on est au Micro-BIC, car c’est le régime par défaut. Par contre, si vos recettes locatives sont supérieurs à 70 K€, vous dépendrez automatiquement du régime Réel, sans possibilité de pouvoir choisir

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le Micro-BIC. Comment remplir sa déclaration ? Ça se complique un peu. Si pour le Micro-BIC c’est simple car vous devez seulement renseigner un montant et l’administration enlève simplement 50 %, pour le Réel c’est une autre histoire car l’administration ne connaît pas vos charges et le montant à abattre sur vos recettes. Il va donc falloir lui indiquer tout cela. Pour cela, il faut remplir ce qu’on appelle une liasse fiscale. Pour faire simple, c’est un document qui reprend les informations comptables de l’année écoulée, ainsi que la déclaration de résultat de l’activité. Ça se fait au travers des formulaires 2031 et ses annexes 2033. Ensuite, c’est la même histoire que pour le Micro-BIC. Il faut joindre la 2042 C-PRO à la 2042 et renseigner les éléments. Pour ne rien vous cacher, le régime Réel est quelque peu complexe et le recours à un comptable est obligatoire (sauf si c’est votre métier), car vous devez tenir une vraie comptabilité. À ce sujet, nous vous conseillons d’adhérer à un CGA (Centre de Gestion Agréé) en complément des services de votre comptable. Cette adhésion doit être faite dans les 5 mois suivants votre début d’activité (date notée sur votre P0i). Même si cela va vous coûter un peu plus cher initialement, adhérer à un CGA vous permettra de déduire 2/3 de vos frais de comptabilité + frais de CGA. Si vous n’adhérez pas à un CGA, vos frais de compta ne seront pas déductibles. Donc, dans la finalité, adhérer à un CGA vous coute moins cher que de payer un comptable seul. De plus, si vous ne prenez pas de CGA et que vous avez un bénéfice imposable (ce qui veut dire que l’ensemble de vos charges est inférieur au montant de vos recettes), ce bénéfice imposable sera augmenté de 25 %. En cas de déficit (charges supérieur aux recettes), vous n’avez pas d’augmentation comme votre base taxable est inférieure ou égale à 0. En dehors de ces éléments, le CGA est avant tout là pour vérifier et valider le travail de votre comptable. En cas de contrôle fiscal, il est toujours apprécié que vous ayez pris les bonnes dispositions pour avoir une comptabilité juste en faisant contrôler tout ça par un organisme indépendant qu’est le CGA.

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2.2.4 Incidences du statut (LMP/LMNP) sur l’imposition Si vous lisez notre guide, c’est que vous vous êtes lancé dans le grand bain de l’investissement immobilier il n’y a pas si longtemps que ça. Le statut LMP ne vous concerne donc peut-être pas (encore). Mais parce qu’un jour vous aurez un empire, voici les différences en les statuts LMNP et LMP (accrochez-vous, le grand huit arrive !) : • À la revente, le LMNP est soumis au régime des plus-values (PV) des particuliers, alors que le LMP est soumis au régime des plus-values des professionnels. • Si jamais le statut LMP est acté depuis plus de 5 ans, il n’y a pas d’impôt sur la PV (PV long terme). En revanche il y a réintégration des amortissements et il faut payer les charges sociales sur la PV court terme. • Mais, il peut y avoir quelques complications. Par exemple, pour un bien qui a été exploité 9 ans en LMNP, puis 4 ans en LMP, il y aura l’impôt sur les PV des particuliers sur les 9 premières années, puis l’impôt sur la PV des professionnels sur les 4 dernières années ; • Exonération de l’IFI possible en LMP, mais dans les faits quasi impossible car pour être exonéré de l’IFI, il faut que le CA soit supérieur à 23 K€ par an et que le revenu (et non pas le CA) tiré de l’activité meublée dépasse les autres revenus professionnels. • en LMP, nous sommes redevable du SSI (anciennement RSI) s’il y a une inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) avec une cotisation minimale en cas de déficit, sinon en pourcentage du revenu tiré de l’activité. C’est pour cette raison que l’exonération de l’IFI est un leurre car dès qu’il est possible d’y être exonéré, le montant du SSI est très largement plus élevé que l’IFI. Si le LMP n’est pas inscrit au RCS, il n’y a – pour l’instant – pas de SSI mais ça ne restera sûrement pas comme ça. Si vous souhaitez aller plus loin, je vous dirige vers cet article (http://bit.ly/ article-lmp) de M. Paul DUVAUX, spécialiste de la fiscalité LMNP/LMP.

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ATTENTION Nous rappelons que les recettes issues de vos locations meublées sont vos loyers + les charges qui vous sont versées par votre locataire. Et cela vaut pour les deux régimes (Micro-BIC et Réel). Par exemple, vous louez votre logement 500 €/mois + 50 € de charges ; votre Chiffre d’Affaires (CA) annuel sera de 6 600 € (550*12).

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CHAPITRE 2

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1. Fixez un loyer conforme à vos intérêts et à la loi

1.1 Petit point sur le calcul de la rentabilité

S’il suffisait d’acheter un bien pour être rentable, ça serait super ! Et peutêtre un peu trop simple… Mais la réalité des choses nous rappelle vite à l’ordre. Et comme tout investissement, ce dernier réserve parfois des surprises (bonnes ou mauvaises). Vous vous en doutez, la rentabilité est intimement liée au prix du bien que vous achetez, au montant des travaux s’il y en a, mais aussi au montant du loyer que vous allez pouvoir pratiquer et encaisser tous les mois. D’où l’importance de ne pas se louper ! Car une fois le loyer fixé, difficile (voire impossible) de l’augmenter. Chaque bailleur qui investit le fait pour des raisons différentes, mais nous avons tous un point commun : nous ne voulons pas perdre de l’argent. Pour cela, le B.A BA c’est de calculer la rentabilité de votre futur investissement. C’est pourquoi il faut connaître les différents coûts qui vont imputer votre loyer. Et le calcul à la louche est à bannir ! Si vous êtes en cours d’achat et n’avez pas encore fait ces calculs, n’hésitez pas à avoir cette réflexion maintenant, et si possible avant la signature de votre achat ou de votre premier bail. Vous pourrez alors réajuster le prix du loyer en fonction de votre rentabilité, mais aussi du marché. Bah oui, si votre loyer ne correspond pas à votre marché, inutile de vous dire que vous allez vite comprendre la définition de “vacance locative”. Avant de vous donner la formule magique pour calculer votre rentabilité, il faut listez vos frais annuels. Ces charges annuelles se composent en partie : • Du montant annuel des intérêts et de l’assurance de votre crédit ; • du coût annuel de la taxe foncière ; • du coût annuel des charges non récupérables (elles correspondent aux charges que vous ne pouvez répercuter dans les charges locatives payées par votre locataire) ;

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• du coût annuel des assurances : Garantie Loyers Impayés (GLI), Propriétaire Non Occupant (PNO), etc. ;

• du coût annuel des travaux non-prévus (prévoyez un % du montant • • • •

des loyers annuels) ; de la vacance locative (prévoyez un % du montant des loyers annuels, ou un nombre de jours, semaines ou mois/an) ; du coût annuel de gestion (agence ou application de gestion locative, même si déductible des impôts quand vous êtes au régime réel) ; si vous faites du meublé ou si votre logement est détenu par une personne morale, au coût de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) ; si vous faites du meublé au régime réel, du coût annuel de comptabilité (Comptable + CGA).

Vous devez aussi estimer le montant de votre acquisition. Ce montant correspond : • Au montant du bien ; • aux frais de notaire ; • aux frais d’agence, s’il y en a ; • au montant des travaux, s’il y en a ; • au montant des meubles, s’il y en a ; • au frais de courtage (chasseur immobilier et courtier en prêt), s’il y en a; • aux frais de dossier bancaire ; • aux frais de garantie (caution bancaire ou hypothèque). Maintenant, à votre calculette et appliquez les formules ci-dessous : • Rentabilité brute = loyers annuels / acquisition * 100 • Rentabilité nette = (loyers annuels - toutes vos charges) / acquisition * 100 Dites-vous que tant que votre rentabilité nette n’est pas négative, c’est le principal ! Mais en vrai, en dessous de 3 % de rentabilité nette, vous risquez d’en avoir de votre poche en cas d’imprévus. Bon, pour certains d’entre vous et dont l’objectif est de de vivre de vos rentes ou d’améliorer votre pouvoir d’achat, nous savons que vous ne visez pas en dessous d’une rentabilité nette de 8 - 10 %. Mais cette histoire

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de pourcentage est surtout dépendante de vos objectifs (cash flow ou pas cash flow). Pour aller plus loin, vous pouvez même calculer la rentabilité nette nette. C’est-à-dire, en incluant vos impôts. Mais là, tout dépend du régime fiscal choisi et de votre situation. Et là, il n’y a que vous qui le savez !

1.2 Respectez les règles relatives à la fixation du loyer En principe, la fixation du loyer est libre. Ce qui semble logique car il s’agit de votre bien après tout… La seule limite ? Vous ne pouvez pas selon votre bon vouloir, en cours de bail, modifier le montant du loyer. Cela s’appelle une clause abusive. Et puis, si les choses étaient aussi simples, ça serait merveilleux. Et figurez-vous que si votre bien est en zone tendue, vous allez “subir” ce qu’on appelle l’encadrement des loyers. Alors rendez-vous sur le simulateur du site du Service Public (http://bit.ly/zone-tendue) pour savoir si votre logement locatif est concerné par la zone tendue. Votre bien est en zone tendue ? Alors lisez bien ce qui suit (pour les autres, vous pouvez souffler un peu !). Avant d’aller plus loin, sachez que le terme “encadrement des loyers” porte à confusion car il recouvre deux réalités différentes : • Le plafonnement des loyers ; • et l’encadrement de l’évolution des loyers. Accrochez-vous, c’est pas de la tarte !

1.3 Le plafonnement des loyers (mais qu’est ce que c’est ?) Dans cette partie, on va traiter du sujet qui fâche les bailleurs Parisiens (et Lillois dans pas longtemps). On va parler du plafonnement des loyers qui interdit de dépasser un loyer de référence.

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1.3.1 Généralités Vous en avez peut-être déjà entendu parler car il était en test sur Paris et Lille en 2017. Il a ensuite été annulé en 2018 par les tribunaux (puis la Cour administrative d’appel a annulé l’annulation...), mais en 2019, la loi ELAN l’a remis au goût du jour avec une expérimentation jusqu’à novembre 2023. Sachez que ce sont les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’habitat, la commune de Paris, les établissements publics territoriaux de la métropole de Grand Paris, la métropole de Lyon et la métropole d’Aix-Marseille-Provence, qui prennent la décision d’instaurer le plafonnement dans leur ville. C’est ensuite un arrêté préfectoral qui fixe les plafonds de loyers à ne pas dépasser. Concernant son fonctionnement, le plafonnement vous interdit tout simplement de dépasser un loyer HC de référence, fixé au m2. Chaque loyer de référence est égal au loyer médian, calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l’observatoire local des loyers selon les catégories de logements et les secteurs géographiques. Chaque loyer de référence majoré et chaque loyer de référence minoré sont fixés, respectivement, par majoration et par minoration du loyer de référence : • Le loyer de référence majoré est égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence ; • le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence diminué de 30 %. Vous fixerez donc votre loyer “librement”, dans la limite du loyer de référence majoré. Il y a tout de même deux “bonnes nouvelles” à connaître : • Si le plafonnement se met en place alors que vous avez des baux en cours, ces baux ne sont pas concernés. Mais, vous vous alignerez lors du renouvellement de ce bail si le locataire en place entame une action en diminution de loyer ou lors de la signature d’un nouveau bail ; • la loi vous laisse une marge de manoeuvre pour augmenter le montant du loyer. Mais il va falloir vous accrocher car la loi est floue quant

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à sa mise en oeuvre. Cette marge s’appelle le “complément de loyer”. Ce complément permet aux logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique, de pratiquer un loyer supérieur. On peut parler d’une vue sur la Tour Eiffel que votre logement propose, en comparaison à tous les autres logements du secteur qui n’ont pas cette vue. Alors attention, car tout ceci est sujet à interprétation... Du coup, ça peut générer des tensions avec votre locataire, d’autant que ce dernier peut contester ce complément de loyer dans les 3 premiers mois du bail. Le complément de loyer est donc à manipuler avec précaution !

1.3.2 Cas parisien Pour l’instant seul Paris est concerné par cet encadrement lors de la fixation du loyer (amis Lillois, le décret a été publié le 24 janvier au Journal Officiel, on attend sa mise en oeuvre). Alors, en vrai, il existe un simulateur (http://bit.ly/simulateur-plafonnement) qui va tout vous calculer. Mais le site du service public ne se mouille pas trop car il est marqué en minuscule “La localisation d’une adresse à partir de la carte interactive n’a qu’une valeur indicative.” C’est pour ça que la méthode “à la main” vous est exposée ci-dessous. Le préfet de la région Ile-de-France, Michel CADOT (bon à savoir si vous passez à Question pour un Champion), a signé les arrêtés qui permettent le retour de l’encadrement des loyers pour les nouveaux baux conclus à Paris depuis le 1er juillet 2019. Pour connaître le plafonnement applicable à votre logement, vous allez devoir suivre plusieurs étapes :

• Étape 1 : Repérez, sur la carte (cf. page suivante) le secteur (lettre + chiffre) où se trouve votre logement locatif.

Exemple : j’ai un appartement dans le 8ème, au 16 Rue de la Villel’Évêque, je suis donc en H6 sur la carte.

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• Étape 2 : Rendez-vous sur cette page : http://bit.ly/plafonnement-loyer-2, et cliquez sur le lien du quartier correspondant.

Pour mon exemple : “quartiers paris h6 (format pdf - 2.3 Mo 17/05/2019)”.

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• Étape 3 : Sur la page qui vient de s’ouvrir, je vois que mon quartier correspondant à “31 MADELEINE”.

• Étape 4 : Je n’ai plus qu’à aller sur l’arrêté (http://bit.ly/plafonne-

ment-loyer-4), chercher dans le tableau de l’annexe 1 “31 MADELEINE” qui est page 8 et qui m’indique que je suis en secteur géographie 2.

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• Étape 5 : Il faut aller ensuite aller en annexe 2 sur le site (qui se trouve

en page 11) pour voir le tableau correspondant à mon secteur géographique 2, et découvrir, en fonction du nombre de pièces, de la date de construction et du type de bail (nu ou meublé), le montant du loyer de référence, du loyer de référence majoré et du loyer de référence minoré.

ATTENTION IRL et plafonnement des loyers : ce qu’il faut savoir ! L’IRL est applicable à condition qu’il ne dépasse pas le loyer de référence majoré ! Donc si jamais vous êtes déjà au plafond pour le loyer, dites adieu à l’IRL.

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1.3.3 Ce que vous risquez si vous n’acceptez pas les règles du jeu :

• Si vous dépassez le loyer, vous risquez des sanctions financières. • D’abord, le préfet pourra exiger que vous diminuiez le loyer et que •

•

•

•

vous reversiez à votre locataire le trop-perçu. Ensuite, et si vous refusez, le préfet pourra vous condamner à une amende administrative pouvant aller jusqu’à 5 000 € si vous êtes un bailleur physique, ou jusqu’à 15 000 € si vous êtes un bailleur moral. Votre locataire pourra aussi saisir la justice d’une action en diminution de loyer ; si vous “oubliez” d’indiquer le montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré dans le contrat de location, votre locataire a 1 mois à partir de la date de prise d’effet du bail pour vous adresser par courrier recommandé avec accusé de réception une mise en demeure de le faire ; Vous avez alors 1 mois pour répondre à partir de la réception du courrier du locataire. En l’absence de réponse ou en cas de refus de votre part dans ce délai, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire dans les 2 mois suivants pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire ; Lors du renouvellement du bail, le locataire peut engager une action en diminution de loyer si le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) inscrit dans le contrat de location est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de la signature du bail mais il doit respecter une procédure précise et contraignante. 2 conditions cumulatives sont à respecter : • Le locataire fait sa demande au moins 5 mois avant le terme du bail, • le loyer de référence majoré pris en considération est celui en vigueur à la date de la demande. La proposition doit être adressée au propriétaire soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par acte d’huissier, soit remise en main propre contre récépissé ou émargement. La proposition rédigée par le locataire doit comprendre l’intégralité de l’article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018 (http://bit.ly/ article-140), mentionner le nouveau montant du loyer proposé et le loyer de référence majoré ayant servi à le déterminer. Quatre mois avant le terme du bail, et en cas d’absence de réponse

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ou de refus de votre part, votre locataire peut saisir la commission de conciliation (http://bit.ly/commission-conciliation). À défaut de conciliation, le locataire peut saisir le juge d’instance (http://bit.ly/ recours-locatif) avant le terme du bail.

ATTENTION Si le locataire ne saisit pas le juge avant le terme du bail, le contrat de location sera reconduit aux conditions antérieures du loyer. Si l’ancien loyer n’a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le bailleur peut l’augmenter de l’évolution de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) (http://bit.ly/guide-irl) pour fixer le nouveau loyer.

1.4 Et l’encadrement de l’évolution des loyers, c’est quoi alors ? Sachez que cette règle s’applique actuellement à toutes les zones tendues ! Vous échappez sûrement au plafonnement (pour l’instant) mais pas à l’encadrement de l’évolution des loyers. Point important pour nos amis parisiens : le plafonnement des loyers à Paris se combine également avec l’encadrement de l’évolution des loyers ! Pour les autres villes, commençons par le commencement : votre ville estelle en zone tendue ? Si vous ne l’avez pas encore fait, vérifiez si vous en faites partie (certains d’entre vous pourraient être étonnées d’y figurer) via ce simulateur (http:// bit.ly/zone-tendue). Vous êtes sur la liste ? Lisez donc bien ce qui suit !

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Lors de la relocation du bien (mise en location avec un nouveau locataire et un nouveau bail), il est interdit d’augmenter le loyer appliqué au bail précédent. À la différence du plafonnement, l’encadrement de l’évolution des loyers vous interdit de louer plus cher que le loyer pratiqué sur le bail précédent, et non par rapport à un plafond fixé par un arrêté préfectoral. Les 2 cas qui vous permettent de retrouver une totale liberté sont : • Lorsque le logement n’a pas été sujet d’un contrat de bail durant plus de 18 mois (ce qui est souvent le cas quand vous achetez à des vendeurs qui vendent leur Résidence Principale). À noter que si vous achetez à un vendeur qui a loué le logement dans les 18 derniers mois, vous êtes soumis à la règle (le changement de propriétaire n’annule pas les effets de la précédente mise en location) ; • lorsque le logement, dans les 6 mois précédant le nouveau bail, a fait l’objet de travaux d’amélioration (nous détaillons plus loin ce que c’est), dont le coût TTC est supérieur ou égal à 12 fois le montant du précédent loyer mensuel et lorsqu’à l’issue des travaux, la consommation en énergie est inférieure ou égale à l’étiquette E. Si vous rentrez dans l’un de ces deux cas de figure, vous pouvez fixer le loyer librement (le cas échéant, au plafond du loyer majoré). Si vous ne rentrez pas dans ces deux cas, vous avez tout de même la possibilité d’augmenter, à moindre mesure, le montant de votre loyer. Nous vous prévenons : rien qui casse la baraque.

1.4.1 Hausse spécifique après travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les critères de décence Nous radotons, mais si vous avez fait des travaux d’amélioration dans les 6 derniers mois et correspondant à plus de la dernière année de loyer, vous pouvez fixer librement votre loyer. Mais cela représente parfois une grosse dépense que vous n’avez peut-être pas atteint. Par chance, si vous avez effectuez des travaux d’amélioration et/ou de mise en conformité dans les 18 mois précédant le nouveau bail et depuis le départ du dernier locataire, et que le montant de ces travaux est supérieur à 6 mois de l’ancien loyer HC, alors vous pouvez augmenter

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votre loyer annuel à hauteur de 15 % du montant de vos travaux TTC, si à l’issue des travaux, la consommation en énergie est inférieure ou égale à l’étiquette E.

EXEMPLE Imaginons que le logement est vide de locataire depuis 10 mois et que son loyer mensuel HC était de 500 €. Il y a 8 mois vous avez fait 3500 € de travaux (égale à 7 fois le montant du dernier loyer). Il vous est alors possible d’augmenter de 525 € (3500 * 15 %) le loyer annuel, soit 43,75 € mensuel. Le nouveau loyer mensuel ne pourra alors dépasser 543,75 € HC.

Pour savoir si les travaux que vous avez effectué rentrent dans le calcul, ce n’est pas si simple. Les travaux concernant la décence ne posent pas de problème quant à sa définition. Vous devez remettre à votre locataire un logement décent, c’est-à-dire un logement : • Doté d’une surface habitable minimum ; • sans risque de porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire ; • exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites ; • répondant à un critère de performance énergétique minimale ; • doté d’équipements le rendant conforme à un usage d’habitation. Si vous voulez tout savoir en détail, rendez-vous plus loin, où nous vous parlons de la décence du logement. De leur côté, les travaux d’amélioration n’ont pas de définition précise. Il faut alors se référer à la pratique et à la jurisprudence. Par exemple, ont été considérés comme des travaux d’amélioration : des

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travaux de carrelage, d’aménagements de coffrage, d’éléments dans la salle de bain ou l’installation d’un digicode ou d’une climatisation ou de nouveaux radiateurs plus performants, permettant d’améliorer la sécurité et/ou le confort du logement.

1.4.2 Application de l’IRL Si l’ancien loyer n’a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, vous pouvez l’augmenter en appliquant l’Indice de Référence des Loyers (IRL) (http://bit.ly/guide-irl) pour fixer le nouveau loyer. Vous devez pour cela avoir inclus la bonne clause dans votre bail. Ceci est détaillé un peu plus loin.

1.4.3 Loyer manifestement sous évalué Si votre loyer est largement inférieur à la moyenne du marché, il va falloir vous accrocher ! Vous devez le prouver en référençant les prix pratiqués dans le voisinage. Le dossier à constituer est le même que celui de la procédure de loyer sous-évalué lors du renouvellement du bail. Rendez-vous page 68 ! Si jamais vous réussissez cet exercice périlleux, l’augmentation proposée ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre le loyer qui correspondrait aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement révisé si cela n’a pas été fait).

1.5 Modification du loyer en cours de bail : possible ou impossible ? Une fois que vous avez réussi à fixer le loyer, une question récurrente revient souvent à nos oreilles : est-il possible de modifier le montant du loyer en cours de bail ? En principe, NON ! D’où notre conseil de ne pas vous louper quand vous fixez votre loyer pour la première fois.

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Mais, sous certaines conditions, vous pouvez dans une certaine mesure toucher au loyer. Eh oui !

1.5.1 Révision selon l’Indice de Référence des Loyers (IRL) Cet événement exceptionnel intervient 1 fois par an, si et seulement si une clause inscrite dans le bail le prévoit (d’où l’importance de bien rédiger son bail). La date de révision est alors celle indiquée dans le bail. L’Indice de Référence des Loyers (IRL) sert de base pour la révision des loyers. Il fixe les plafonds des augmentations annuelles des loyers que peuvent exiger les propriétaires de leurs locataires. Pour réviser le montant du loyer, il faut prendre : • Le montant du loyer hors charge avant l’augmentation (L) ; • la nouvelle valeur de l’IRL (N) correspondant au trimestre de référence prévu dans le contrat (si le bail ne le précise pas, il faut prendre l’IRL du trimestre précédent la signature du bail) ; • l’IRL du même trimestre de l’année précédente (P). La formule magique à appliquer est la suivante : (L * N) / P = nouveau loyer. Si ne vous vous sentez pas de calculer cette augmentation, vous pouvez vous aider du simulateur proposé par le Service Public (http://bit.ly/simulateur-irl).

ATTENTION Cet IRL ne s’applique pas par magie. Comme toujours, la loi simplifie la vie des gens. Vous disposez d’un délai d’un an, à compter de la date pré-

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vue pour la révision, pour en faire la demande au locataire. La révision prendra effet au jour de sa demande. Elle n’est pas rétroactive ! Vous avez oublié de l’appliquer ? Dommage…

EXEMPLE Imaginons un bail dont la révision est prévue le 15 juillet. Cela signifie que tous les 15 juillet, jusqu’à ce que mort s’en suive, vous devrez envoyer un courrier si vous aimez les papiers (en recommandé c’est bien) ou par le biais d’un mail avec accusé de réception, pour signifier à votre locataire que conformément au contrat de bail, vous allez appliquer l’IRL et que désormais le montant du loyer sera de XXX Euros.

1.5.2 Majoration en cours de bail en cas de travaux d’amélioration En cours de bail, vous pouvez augmenter le loyer en accord avec votre locataire et si vous prenez en charge des travaux d’amélioration. Cela a pu être prévu dès la signature du bail par le biais de la clause “travaux”. Sinon un avenant peut, ultérieurement à la signature du bail, être rédigé pour sceller un accord avec votre locataire. Comment fait-on un avenant ? Rien de plus simple ! Vous devrez dater l’avenant et enumérer : • Les travaux d’amélioration ou d’acquisitions d’équipements entrepris par le bailleur ; • les modalités d’exécution ;

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• le délai de réalisation ou d’acquisition ; • le montant de la majoration ; • la date de début de la majoration. Et bien évidemment, signer l’avenant avec votre locataire.

1.5.3 Diminution du bail en cours en cas de travaux effectués par votre locataire Eh oui, dans ce sens là ça fonctionne aussi ! Nous pouvons imaginer que vous aviez pour idée poser un parquet dans la chambre dont le sol n’est plus de première jeunesse. Votre locataire se propose d’acheter le matériel et de poser lui-même le parquet, moyennant une baisse ponctuelle du loyer équivalent à ses dépenses. Ceci est tout à fait possible ! L’autre option est aussi de le rembourser en monnaie sonnante et trébuchante. Cette possibilité trouve sa source dans l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 : « Le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnées au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur les loyer. » Comme pour l’augmentation du loyer, vous pouvez avoir prévu cette possibilité dès la conclusion du bail. Mais il se peut aussi, qu’un événement en cours de bail favorise une telle démarche comme par exemple, le remplacement d’un radiateur. Tout ceci doit être prévenu par avenant, signé, qui indiquera donc la durée de cette diminution, le type et le montant des travaux. La loi indique qu’il faut prévoir, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées. Autre limite pour vous bailleur : vous ne pouvez en aucun cas prévoir avec votre locataire des travaux qui porteraient sur la décence du logement. Logique, car vous êtes censé mettre en location un logement décent, CQFD.

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1.5.4 Augmentation du loyer lors du renouvellement du bail en cas de loyer sous-évalué Accrochez-vous, vous n’êtes pas sorti ! En plus de devoir constituer un dossier de malade, il va falloir que votre locataire soit d‘accord. Pour ceux qui auraient des doutes, le renouvellement du bail correspond à l’extinction du bail initial et à la naissance concomitante du nouvel accord entre les parties qui vont conclure alors un nouveau contrat. Ceci étant dit, la sous-évaluation du loyer est estimée par comparaison avec des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables. Ces logements doivent être situés : • Soit dans le même groupe d’immeubles ; • soit dans un autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique. Vous devez identifier : • Au moins 6 loyers dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants ; • au moins 3 loyers dans les autres zones géographiques. Au moins deux tiers de ces références doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataires depuis au moins 3 ans. Chaque référence doit indiquer : • Le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l’immeuble ; • la qualité et l’époque de construction de l’immeuble ; • l’étage du logement et la présence éventuelle d’un ascenseur ; • la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces habitables ; • l’existence d’annexes éventuelles ; • son état d’équipement, notamment présence d’eau courante, de WC intérieur, de salle d’eau, de chauffage ; • la période de construction de l’immeuble ; • l’indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis au

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moins 3 ans ;

• le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé. Quant aux règles d’application, elles sont très drastiques. Cette procédure étant très peu utilisée, nous vous renvoyons en annexe 3 (http://bit.ly/ annexe-3-guide-bailleur), qui détaille toute la procédure.

2. Souscrivez une assurance “propriétaire non occupant”

2.1 Vous avez un logement en copropriété

Vous êtes en copropriété ? L’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) est obligatoire ! Vous ne trouverez rien dans la loi du 6 juillet 1989 relative à la location. Il faut plonger son nez dans l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 65 qui réglemente le statut de la copropriété : « Chaque copropriétaires est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non occupant. Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre. » Cette assurance doit donc vous couvrir lorsqu’un sinistre a pris naissance dans votre bien et a causé des dommages à des voisins ou des tiers (ex. : dégât des eaux), aux occupants de votre logement, ou encore aux parties communes de l’immeuble. En cas de dommages causés par un événement qui a pris naissance dans une autre partie privative de l’immeuble que la vôtre, c’est le copropriétaire du bien dans lequel se trouve l’origine du sinistre qui doit faire une déclaration à son assurance. En complément, votre syndic doit être assuré pour les parties communes. Vérifiez bien cette information !

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2.2 Vous avez un logement qui n’est pas en copropriété Vous avez investi dans une maison ou vous êtes propriétaire d’un immeuble entier ? La loi ne vous impose rien mais il est fortement conseillé de couvrir votre responsabilité civile avec la garantie : • Recours des locataires, si c’est votre locataire qui subit un préjudice (ex. : une partie du plafond qui lui tombe dessus) ; • recours des voisins et des tiers, si c’est un de ses voisins ou une tierce personne qui en est victime (ex. : une tuile du toit qui assomme un passant). On touche du bois, mais imaginez que des intempéries saccagent votre maison ou qu’un incendie dévaste votre bien mais aussi tout le quartier... Vous serez bien content d’être assuré !

3. Vérifiez si vous êtes soumis au permis de louer

3.1 Votre ville est-elle concernée ?

Si le logement (vide ou meublé) que vous mettez en location se situe dans une zone d’habitat dégradé, il peut être nécessaire de déposer une “déclaration de mise en location”, ou une “demande d’autorisation de mise en location”. Pour savoir si votre logement est concerné, renseignez-vous auprès de la mairie (ou l’EPCI) de la commune où se situe le logement. À titre non exhaustif, voici l’exemple de quelques villes qui ont adopté le permis de louer : Bagnolet (93), Mantes-la-Jolie (78), Gennevilliers (92), Clichy (92), Nangis (77), Saint Denis (93), Aubervilliers (93), Libourne (33), Montauban (82), certaines communes de la métropole Lilloise (59), Boulogne sur Mer (62), Grigny (91), Condom (32), Villiers-le-Bel (95), Goussainville (95), Pierrefitte sur Seine (93), Villemomble (93), Gonesse (95), Marseille- quartier Noailles (13). Pourquoi nous n’arrivons pas à vous donner une liste complète ? Car la décision de mettre en place ce permis est une décision qui relève des collectivités. Aucun site officiel énumère toutes les villes/quartiers qui

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y sont soumis (si vous en savez plus que nous, envoyez-nous un mail sur [email protected], nous sommes preneurs !). Pour quelle raison ce permis de louer a été instauré ? Cette démarche complémentaire a de quoi faire râler, mais elle a pour objectif de lutter contre les marchands de sommeil et les biens en location en état d’insalubrité. Ce qui est, à notre sens, une bonne chose !

3.2 Quelle est la procédure à suivre ? Mauvaise nouvelle en vue : un permis de louer coûte entre 60 et 120 €. C’est votre Commune qui vous le dira. Mais, bonne nouvelle, elle peut aussi être gratuite ! En quoi ça consiste concrètement un permis de louer ? À remplir un document Cerfa, pardi ! Il y a deux procédures différentes. Là aussi, c’est votre Commune ou EPCI. qui vous dira quoi remplir. Et comme un petit tableau vaut mieux que de longues explications : Déclaration de mise en location

Autorisation préalable de mise en location

Quand ? La déclaration doit intervenir dans les 15 jours qui suivent la signature du contrat de location.

Quand ? La demande d’autorisation doit être obtenue avant la signature du contrat de bail.

Comment ? En remplissant le formulaire CERFA 15651*01 (http://bit.ly/cerfa-15651-01). L’envoi se fait par accusé de réception ou, selon le cas, par voie électronique. Dans la semaine qui suit le dépôt de la déclaration, il vous sera envoyé un récépissé, dont une copie doit être transmise

Comment ? En remplissant le formulaire CERFA 15652*01 (http://bit.ly/cerfa-15652-01). L’envoi se fait par accusé de réception ou, selon le cas, par voie électronique. Si vous ne recevez pas de réponse durant le mois qui suit le dépôt de la demande, cela signifie que vous avez obtenu l’accord de louer

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au locataire, ou, si la déclaration est incomplète, un accusé de réception vous informant des documents qui restent à fournir. Sanction ? Au diable la procédure ? Vous pouvez être sanctionnée par une amende allant jusqu’à 5000 €.

L’autorisation n’est plus valable si le logement n’est pas mis en location dans un délai de 2 ans suivant sa délivrance. Sanction ? Vous êtes un rebelle ? Vous pouvez écoper d’une amende pouvant aller jusqu’à 5000 €. Plus grave encore : mettre en location un logement en dépit d’une décision de rejet de sa demande d’autorisation préalable peut être sanctionné par une amende allant jusqu’à 15000 €. NB : ici, si vous vendez le logement loué à un autre investisseur, prévenez l’administration en remplissant ce formulaire CERFA 15663*01 – http://bit.ly/ cerfa-15663-01 (eh oui encore des papiers !).

Sont exclus de cette formalité : les baux qui font l’objet de renouvellement (arrêt puis signature d’un nouveau bail avec un même locataire mais dont le nouveau bail fait état de quelques modifications par rapport à l’ancien), de reconduction de bail (reconduction tacite et dans les mêmes conditions du bail initial, à la fin de la période prévu par celui-ci), d’avenants au bail. Seuls les baux conclus avec de nouveaux locataires sont concernés ! Les documents qui doivent être portés à connaissance du locataire sont : • L’obtention d’une autorisation préalable à annexer au contrat de bail ; • ou le dépôt d’une déclaration contre récépissé, dont vous devez remettre une copie au locataire.

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CHAPITRE 3

COMMENT CHOISIR SON LOCATAIRE ?

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1. Sélectionnez votre locataire avec soin Avant de rentrer dans le dur, on veut juste vous rappeler un basique : rencontrez physiquement vos candidats locataires ! Vous avez posté votre annonce et vous recevez déjà des coups de fil ou des mails. Certains vous inspirent plus confiance que d’autres : vous aimez la voix suave, l’humour fracassant ou bien la tournure d’un mail qui ressemble à une déclaration d’amour. Non ! Ne tombez pas sous le charme de quelqu’un que vous n’avez jamais vu ! Il/Elle habite Strasbourg et votre bien se trouve à Bordeaux ? Inutile de lui faire traverser la France pour autant : proposez un appel vidéo via Skype ou Facetime.

1.1 Liste des pièces justificatives pouvant être exigées de chacun des candidats à la location La loi vous autorise à demander des justificatifs, même au moment des visites. Alors n’hésitez pas à demandez impérativement les pièces ci-dessous pour constituer un dossier sur chacun de vos candidats locataires Mais attention, le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 (http://bit.ly/ documents-locataire) indique la liste exhaustive de ce que vous allez le droit de demander. Interdit donc de demander un document complémentaire n’étant pas noté dans cette liste (et même le RIB !). Nous vous donnons la réglementation et la liste exhaustive en annexe 4 (http://bit.ly/annexe-4-guide-bailleur), pour que vous ayez en tête tous les éléments.

1.2 Choix du locataire et réussite d’un investisseement Les plus expérimentés vous le diront : choisir un locataire, c’est aussi important que de choisir le bien à acheter ! Votre locataire fait partie intégrante de la réussite ou de l’échec de votre investissement, et il faut en avoir conscience.

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Vos bêtes noires ? Les impayés de loyers et les dégradations, bien entendu. Pour éviter cela, la première des précautions est logique : sélectionner avec minutie vos locataires. Cela se fait en menant une enquête sur leur solvabilité et les garanties qu’ils présentent. En réalité, il faut vraiment se demander quel est son reste à vivre une fois le loyer payé. Dans la pratique, c’est bien de leur demander de constituer le dossier desdites pièces avant la visite du logement. Cela vous permettra d’avoir un aperçu rapide du profil de vos candidats (et donc d’éliminer les profils qui ne vous plaisent pas dès ce stade). Lors de la visite, vous pourrez alors leur poser des questions sur leur situation. Vous avez plusieurs candidats ? Alors au boulot ! En ayant un dossier sur chacun d’entre eux, vous sélectionnerez celui qui vous correspond le mieux.

1.3 L’importance du reste à vivre Vérifiez bien leur reste à vivre pour payer leurs autres charges : c’est essentiel ! Généralement, choisissez une personne qui gagne au moins 2,5/3 fois le montant du loyer + charges. Mais ne faites pas aveuglément confiance aux documents fournis. Certains candidats locataires falsifient leur dossier pour trouver un logement. S’en apercevoir est parfois compliqué voire impossible. Mais, il est tout de même possible de vérifier plusieurs éléments. Vous pouvez, par exemple, vérifier l’avis d’imposition fourni en vous rendant sur ce site (http://bit.ly/verification-avis-impot), qui vous permettra de contrôler l’authenticité du document. Pour les fiches de paie, vous pouvez tout simplement appeler l’employeur. C’est un travail fastidieux, mais qui peut sauver votre investissement !

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ATTENTION Il est tentant de demander le relevé de compte pour savoir exactement où en est votre locataire (car oui, il peut avoir un bon dossier, mais en réalité il peut avoir 300 crédits à la consommation sur le dos). Mais non, ne demandez pas autre chose que ce qui est autorisé par le décret. À défaut, vous risquez de sortir votre porte-monnaie pour payer une amende : 3 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une personne morale (une SCI, par exemple).

2. Pensez au aides de la CAF Tous les candidats n’ont pas le profil “idéal”. Il se peut que vous tombiez sur des candidats locataires qui soient “ric-rac” au niveau de leur revenu (rappelez-vous quand vous étiez étudiant ou en galère !). Mais sachez que certains d’entre eux peuvent toucher la CAF. Du coup, cette aide au logement change la donne et vous sécurise dans une certaine mesure (bah oui, vous n’êtes pas à l’abri du mauvais payeur).

2.1 Obligation de proposer un logement décent Souvent, les locataires demandent si le logement est éligible aux APL. Pour qu’un logement soit éligible à ce type d’aides, il doit simplement représenter la résidence principale du locataire et répondre aux caractéristiques de décence et de conditions minimales d’occupation (of course). Certains logements (ceux conventionnés Anah, par exemple), nécessitent un conventionnement complémentaire.

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RAPPEL Si vous êtes soumis à déclaration préalable pour la mise en location (article L634-3 du Code de la Construction et de l’Habitation), le paiement de la CAF directement sur votre compte (en tiers payant) dépend de la présentation du récépissé de la déclaration à la Caf (ou la CMSA).

2.2 Les aides existantes Tout le monde a tendance à confondre APL, ALS, ALF ! Pourtant, il est important de bien faire la distinction : Aide personnalisée au logement (APL) Ici, pour que votre locataire puisse bénéficier de l’APL, votre logement doit avoir fait l’objet d’un conventionnement avec l’Etat (comme avec l’Agence nationale de l’habitat ). Allocation de logement familial (ALF) Cette allocation est attribuée selon les conditions familiales de votre locataire. Pour en être attributaire, ce dernier doit se trouver dans l’une des situations suivantes : • Bénéficier de prestations familiales ou de l’allocation d’éducation de l’enfant handicapé (AEEH) ; • avoir 1 enfant à charge de plus 21 ans mais ne pas avoir droit aux prestations familiales ou à l’AEEH ; • être un jeune ménage ; • être enceinte, seule ou vivant en couple sans personne à charge à compter du 1er jour du mois civil suivant le 4ème mois de la grossesse et jusqu’au mois civil de la naissance de votre enfant ; • avoir à sa charge un ascendant de plus de 65 ans (ou 60 ans, s’il est inapte au travail, ancien déporté ou ancien combattant) et ne dispo-

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sant pas de ressources supérieures au plafond de l’allocation de solidarité aux personnes âgées (Aspa) ; avoir à sa charge un ascendant, descendant ou collatéral atteint d’une infirmité entraînant une incapacité permanente d’au moins 80 % ou qui est, compte tenu de son handicap, dans l’impossibilité reconnue par la commission des droits et de l’autonomie des personnes handicapées (CDAPH) de se procurer un emploi.

Allocation de logement social (ALS) Peuvent bénéficier de l’ALS, tous ceux qui ne bénéficient pas l’APL ou l’ALF. Typiquement, un étudiant ! C’est cette allocation qui est la plus courante.

2.3 Conditions d’attributions Votre locataire peut bénéficier de la CAF à condition qu’il ne fasse pas partie de votre famille. En tant que bailleur, vous ne devez être : ni un des parents ou grands-parents, ni un des enfants ou petits-enfants, ou conjoint, concubin ou partenaire du locataire. L’attribution de cette aide dépend également du revenu de votre locataire. Si ce dernier est fiscalement rattaché à un parent assujetti à l’IFI, c’est foutu. Si vous voulez connaître les plafonds de ressource à ne pas dépasser, nous vous invitons à cliquer sur les liens ci-dessous : • Pour ALF et ALS (http://bit.ly/alf-als) ; • pour APL (http://bit.ly/aide-apl). Si votre locataire est déjà allocataire, il devra réactualiser sa situation auprès de la CAF ou de la MSA (Mutuelle Sociale Agricole). Si ses revenus n’ont pas augmenté, vous aurez d’ores et déjà une idée du montant de son aide. Si votre locataire n’est pas encore allocataire, alors il devra entamer très rapidement les démarches pour le devenir à savoir : • Copie recto-verso de sa carte nationale d’identité, de son passeport, ou de son extrait d’acte de naissance s’il est de nationalité française, ou copie de son titre de séjour en cours de validité dans les autres cas ;

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• Relevé d’Identité Bancaire (RIB), Postal (RIP) ou d’épargne (Rice), établi à son nom ;

• attestation de loyer ou de résidence complétée, datée et signée par vous. Ce document devra être rempli si vous achetez un bien dans lequel il y a un locataire bénéficiaire de la CAF. Si tel est le cas, ne tardez pas pour prévenir la CAF que vous êtes le nouveau propriétaire !

L’inconvénient quand c’est la première fois que votre locataire fait la demande auprès de la CAF ? Il sera déjà dans vos murs sans que vous ne sachiez officiellement le montant exact de son aide. Le mieux est de faire une simulation (http://bit.ly/simulateur-caf). Nous ne vous cachons pas non plus que nous avons entendu dire que la simulation n’était pas forcément d’une fiabilité absolue. Pour la simulation du MSA, c’est ici (http://bit.ly/simulateur-msa).

2.4 Versement Les aides sont versées mensuellement. Jusqu’à là, rien de bien compliqué. L’APL vous est directement versée. vous devrez alors la déduire du montant du loyer. L’ALF et l’ALS, elles, sont versées directement au locataire, mais peuvent vous être versées directement si vous le demandez. C’est ce que l’on appelle le “tiers-payant”. Pour cela, remplissez le Cerfa n° 11362*04 (http:// bit.ly/cerfa-tiers-payant). Votre locataire peut également demander à ce que son aide vous soit directement versée, via son espace personnel. La procédure se trouve ici (http://bit.ly/tiers-payant-locataire).

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ATTENTION Il existe un décalage de trésorerie pour le 1er versement : l’allocation logement n’est versée que le premier jour du mois civil qui suit l’entrée dans le logement. Pour un bail signé à partir du 1er avril, les droits à l’allocation logement seront ouverts à partir du mois de mai pour lequel l’allocation sera payée en juin. Vous ou votre locataire devrez attendre 2 mois pour toucher l’aide au logement. Sachant qu’une aide n’est pas rétroactive, le mois “manquant” sera versé le mois suivant le départ du locataire. Aussi, si le locataire part en cours de mois et non le dernier jour du mois, aucune aide ne sera versée pour ce mois incomplet. Prenez donc en compte ces événements dans votre trésorerie !

2.5 Télédéclaration Pour mettre à jour les dossiers des locataires bénéficiaires d’une aide, la CAF va vous demander, chaque année, de déclarer le montant du loyer. Vous pouvez recevoir un courrier, courant du dernier trimestre de l’année, contenant une attestation à compléter. Mais à l’ère du numérique, il existe un service de télé-déclaration (http://bit.ly/teledeclaration-loyer-caf) ! N.B : La télé-déclaration est réservée aux propriétaires-bailleurs ayant déjà les identifiants de connexion envoyés automatiquement par la CAF. Aussi, la CAF met à disposition, sur son site, un livret (http://bit.ly/livret-caf), qui explique un peu les méandres de la CAF.

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2.6 Le devenir des aides en cas de loyers impayés Si vous vous dites qu’en cas d’impayés, vous avez au moins la CAF, sachez que les choses ne sont pas aussi simples…

2.6.1 Pour la CAF, qu’est ce qu’un impayé ? Cas de figure 1 Vous touchez directement les aides aux logement de votre locataire Il y a impayé de loyer lorsque le locataire a une dette au moins égale à 2 fois le montant mensuel net du loyer hors charges. Le montant mensuel net du loyer hors charges correspond au montant du loyer hors charges, déduction faite du montant de l’aide au logement.

EXEMPLE • Loyer de 430 € • Charges mensuelles (provisions ou forfait) de 90 € • Aide au logement de 200 € L’impayé est établi lorsque la dette est de : 2 x (430 - 200) = 460.

Cas de figure 2 Votre locataire touche les aides directement. Il y a impayé de loyer lorsque le locataire a une dette au moins égale à 2 fois le montant mensuel brut du loyer hors charges. Le montant mensuel brut du loyer hors charges correspond au loyer hors charges figurant dans le bail.

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EXEMPLE • Loyer de 430 € • Charges mensuelles de 90 € • Aide au logement de 200 € L’impayé est établi lorsque la dette est de : 2 x 430 = 860.

2.6.2 Signalement à la CAF ou la CMSA Que vous touchiez directement la CAF ou que votre locataire bénéficie de l’aide au logement, dès qu’il y a impayé, vous devez le signaler à la CAF (ou la CMSA) dans les 2 mois de sa constitution, sauf si la somme due a été réglée entre-temps en totalité. Cette information doit lui parvenir de préférence par courrier recommandé avec avis de réception. Attention à vous si vous laissez traîner la situation, vous risquez une amende de 6 754,00 € (c’est précis, hein !) si vous ne le faites pas. La CAF (ou la MSA) peut également s’auto-saisir si elle a connaissance d’impayés de loyers qui ne lui ont pas été signalés.

2.6.3 Plan d’apurement Une fois le signalement effectué, la Caf (ou la MSA) vous demande de mettre en place un plan d’apurement de la dette ou sollicite le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) pour qu’il mette en place un dispositif d’apurement de la dette. Alors, concrètement, c’est quoi un plan d’apurement ? C’est tout simplement un document qui consiste à fixer les conditions de

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remboursement des loyers impayés (montant, délai, etc.). N.B : Lorsque l’impayé est inférieur ou égal à 100 €, c’est la CAF (ou la MSA) qui propose un plan d’apurement (et non le bailleur) avec l’accord du locataire et du bailleur. La durée du plan d’apurement est fixée librement par la CAF (ou la MSA) sans pouvoir dépasser 3 ans. Lorsque vous touchez directement les aides : Le plan d’apurement de la dette doit être mis en place dans un délai maximal de 6 mois lorsque vous bénéficiez du tiers payant. À défaut de réception du plan d’apurement dans le délai et après mise en demeure du bailleur, la CAF (ou la MSA) saisit le FSL, qui dispose d’un délai de 3 mois pour établir un dispositif d’apurement. Si le délai de 3 mois n’est pas respecté par le FSL, la CAF (ou la MSA) met en place un plan d’apurement par défaut. Lorsque votre locataire touche les aides : Ici, la CAF (ou la MSA) vous proposera d’obtenir le versement en tierspayant (à la place du locataire). Vous aurez 2 mois pour répondre ; au-delà, votre silence vaut refus. La CAF (ou la MSA) peut vous demander d’établir un plan d’apurement de la dette dans un délai maximal de 6 mois (2 mois si vous avez refusé le tiers-payant). Donc pendant 6 mois, vous touchez au moins les aides de la CAF…

2.6.4 Suite des événements Si tout va bien dans le meilleur des mondes, le versement de l’aide au logement est alors maintenu sous réserve du respect du plan d’apurement et de son approbation par la CAF (ou la MSA), et de la reprise par le locataire du paiement du loyer en cours. Ici, c’est la situation idéale où tout le monde est content. Votre locataire sort la tête de l’eau et la vie reprend son cours, au fur et à mesure. En revanche, si aucun accord est trouvé ou si votre locataire déconne : adieu les aides de la CAF !

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2.6.5 Que se passe-t-il si vous n’établissez pas de plan d’apurement ? À défaut de réception du plan d’apurement dans le délai et après mise en demeure du bailleur, la CAF (ou la MSA) saisit le FSL, qui dispose d’un délai de 3 mois pour établir un dispositif d’apurement. Si le délai de 3 mois n’est pas respecté par le FSL, la CAF (ou la MSA) met en place un plan d’apurement par défaut. Autant vous dire que sans être une usine à gaz, c’est disons la porte d’entrée vers de gros soucis d’impayés avec votre locataire... À ce stade, et même dès le premier impayé de loyer, nous vous conseillons de préparer vos arrières et de contacter un huissier pour une mise en place éventuelle d’une procédure de résiliation du bail et d’expulsion.

2.6.6 Ce qu’il faut retenir Recevoir les aides à la place du locataire ne garantit en rien le paiement (généralement partiel) du loyer. Comme expliqué précédemment, en cas d’impayé il faut déclarer celui-ci à la CAF, sous peine de devoir rembourser le trop perçu et de payer une belle amende (6 754,00 € si vous aviez déjà oublié). Aussi, recevoir les aides est parfois complexe en gestion. D’une année à l’autre, la situation de votre locataire peut changer, ce qui engendre une hausse ou une baisse de ses aides. Généralement, il ne se tient pas informé de cette modification et continue de verser le même montant de loyer. Si c’est une hausse de ses aides, on peut se dire tant mieux - même s’il faudra informer le locataire et régulariser. Cela se passe généralement bien dans ce sens car c’est le bailleur qui doit de l’argent. Si c’est une baisse, il va falloir expliquer au locataire que ses droits ont changé, et qu’il doit donc verser plus qu’auparavant. Cette situation est parfois complexe car le locataire ne comprend pas pourquoi ses droits ont changé, etc., et on se retrouve donc à devoir lui expliquer et à jouer le conseiller CAF... Après tout ce délai, il faut régulariser, et là il risque de faire grise mine, bien que ce soit un dû.

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3. Choisissez la garantie qui vous correspond 3.1 Dépôt de garantie à demander systématiquement Ne confondez pas dépôt de garantie et caution. C’est différent et juridiquement ça n’a rien à voir ! La caution est la personne qui, dans un document écrit appelé “acte de cautionnement”, s’engage envers vous à payer les dettes locatives de votre locataire en cas de défaillance de sa part. Quelque soit le candidat, vous avez le droit de demander un dépôt de garantie. Celui-ci est rentré dans les moeurs, mais sachez qu’il n’est en rien obligatoire. On ne vous cache rien en vous disant que c’est quand même bien d’en réclamer un ! L’intérêt ? Il vous protège si jamais votre locataire vous fait défaut lorsqu’il quitte le logement. Classiquement : la réparation des dommages matériels, le non paiement du loyer et/ou les charges impayés. Très important : demandez à votre futur locataire de vous verser le dépôt de garantie le jour de la signature du bail. Son montant ne doit pas être supérieur à : • 1 mois de loyer hors charges, pour un logement vide ; • 2 mois de loyer hors charges, pour un logement meublé ; • interdit pour le bail mobilité. Ne vous risquez pas à demander plus, c’est interdit ! Si jamais vous en décidiez autrement, il s’agirait alors d’une clause abusive. La loi du 6 juillet 1989 est claire : « Est réputée non écrite toute clause qui impose au locataire le versement, lors de l’entrée dans les lieux, de sommes d’argent en plus de celles prévues. » Autre rappel dont nous avons déjà parlé : si vous envisagez un paiement trimestriel du loyer ou si vous souhaitez que votre locataire paye d’avance

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ses premiers loyers, faites gaffe : la loi du 06 juillet 1989 prévoit qu’un dépôt de garantie ne peut être demandé lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois.

3.2 Caution Avant de rentrer dans le vif du sujet, redéfinissons certains termes. Beaucoup de bailleurs et locataires confondent la caution avec le dépôt de garantie (surtout dans le langage courant “je lui ai restitué sa caution”... Eh non !). Du coup, c’est quoi une caution ? C’est la personne – généralement une personne proche du locataire – qui s’engage auprès du bailleur, c’est à dire vous, à payer à la place du locataire si celui-ci ne paye pas le loyer, les charges ou s’il dégrade le bien. Cette solution est généralement celle qui est la plus régulièrement pratiquée.

ATTENTION Si vous êtes du style parano à vouloir cumuler cautionnement et GLI (Garantie Loyers Impayés), c’est interdit, sauf en cas de location à un étudiant ou un apprenti. Si le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré, le cautionnement ne peut être demandé que s’il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par Décret en Conseil d’Etat ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.

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3.2.1 Choisissez la caution solidaire Attention ! Il existe deux sortes de caution : • La caution simple qui n’est pas un cadeau. Pourquoi ? Comme diraient les juristes “elle n’est actionnable que lorsque toutes les voies de recours contre le locataire défaillant ont été épuisées.” Traduction : ça prend 1 siècle et il faut attendre un jugement d’expulsion pour pouvoir bénéficier de la caution ; • la caution solidaire qui est vraiment sécurisante. Dès le premier incident de paiement, vous vous tournez vers cette caution. Veillez à indiquer noir sur blanc que la caution est solidaire.

3.2.2 Vérifiez la solvabilité de la caution Comme pour le locataire, la loi vous autorise à réclamer des pièces justificatives qui sont limitativement énumérées : Un justificatif d’identité : • Pour les cautions personnes physiques, une pièce justificative d’identité en cours de validité, comportant la photographie et la signature du titulaire parmi les documents suivants : • Carte nationale d’identité française ou étrangère, • passeport français ou étranger, • permis de conduire français ou étranger ;

• Pour les cautions personnes morales les deux justificatifs : • Extrait K bis original de moins de trois mois de la société ou les

•

statuts ou toute autre pièce justifiant de l’existence légale de la personne, faisant apparaître le nom du responsable et l’adresse de l’organisme ainsi que la preuve qu’une déclaration a été effectuée auprès d’une administration, une juridiction ou un organisme professionnel, justificatif d’identité du représentant de la personne morale figurant sur l’extrait K bis ou les statuts ;

Une seule pièce justificative de domicile parmi les documents suivants : • Dernière quittance de loyer,

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• facture d’eau, de gaz ou d’électricité de moins de trois mois, • attestation d’assurance logement de moins de trois mois, • dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale ;

Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles parmi les documents suivants : • Contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l’employeur précisant l’emploi et la rémunération proposée, la date d’entrée en fonctions envisagée et le cas échéant la durée de la période d’essai, • l’extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés datant de moins de trois mois pour une entreprise commerciale, • l’extrait D1 original du registre des métiers de moins de trois mois pour un artisan, • la copie du certificat d’identification de l’INSEE, comportant les numéros d’identification, pour un travailleur indépendant, • la copie de la carte professionnelle pour une profession libérale, • toute pièce récente attestant de l’activité pour les autres professionnels ; Un ou plusieurs documents attestant des ressources parmi les documents suivants : • Dernier avis d’imposition ou de non-imposition et, lorsque tout ou partie des revenus perçus n’a pas été imposé en France mais dans un autre Etat ou territoire, le dernier avis d’imposition à l’impôt ou aux impôts qui tiennent lieu d’impôt sur le revenu dans cet Etat ou territoire ou un document en tenant lieu établi par l’administration fiscale de cet Etat ou territoire, • titre de propriété d’un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière, • trois derniers bulletins de salaires, • les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l’exercice en cours délivré par un comptable pour les professions non salariées, • justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou justificatif de l’ouverture des droits, établis par l’organisme

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payeur,

• justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.

C’est le même décret qui définit la liste des pièces justificatives du locataire et de la caution. Vous trouverez donc ceci en annexe 4 (http://bit.ly/ annexe-4-guide-bailleur).

3.2.3 Fixez une durée Vous avez le choix d’un cautionnement à durée indéterminée ou déterminée. On pense, à tort, que le cautionnement à durée indéterminée est le plus avantageux. Qu’il s’engage jusqu’à ce que la mort vous sépare. Or, quand l’acte de cautionnement a une durée indéterminée, la caution peut résilier son engagement n’importe quand ! Mais, ne vous en faites pas, cela prend effet à l’expiration du bail initial ou du bail renouvelé. Imaginons un bail nu d’une durée de 3 ans, conclue le 1er janvier 2019, avec la caution qui vous envoie une résiliation le 1er mai. Ce dernier reste engagé jusqu’à la fin du bail (le 31 décembre 2021). En revanche, si le bail est renouvelé ou reconduit, la caution sera désengagée dès le 1er janvier 2022. Quand la caution est à durée déterminée, une durée précise est indiquée dans l’acte de cautionnement. Ici, la caution ne peut pas résilier son engagement. Elle est tenue des dettes locatives pour la période initialement prévue. Par exemple, pour un bail nu de 3 ans, vous pouvez indiquer que la caution s’engage pour la durée du bail, ainsi que d’un renouvellement, soit 6 ans au total. Nous vous conseillons cette dernière formule qui vous permet d’avoir une visibilité sur la durée exacte d’engagement du locataire.

3.2.4 Trucs et astuces Si vous louez à un étudiant (ou autre) et que vous êtes content car c’est un couple marié sous le régime de la communauté qui se porte caution

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(généralement les parents), faites attention ! Ce n’est que le conjoint qui a pris l’acte qui est engagé sur ses biens propres et revenus. Vous voulez que le couple s’engage ? Il faut donc que les deux époux se portent caution.

3.2.5 Formalisme Très important, la caution doit recevoir un exemplaire du contrat de location et de ses annexes (état des lieux, inventaires s’il y a, diagnostics, etc.). Par conséquent, l’acte de cautionnement doit toujours être signé après l’établissement de l’état des lieux. Autrement, il est très simple pour la caution de prouver que la date de son acte est antérieur à la date de l’état des lieux, et qu’il n’avait donc pas connaissance de tous les éléments pour se porter pleinement caution... Afin que la caution ne soit pas considérée comme un brouillon et sans valeur, cette dernière doit comporter ces éléments : • Date de l’acte de cautionnement ; • indication de la nature solidaire de la caution ; • identité du garant, du ou des locataires, du bailleur et du bien objet du contrat ; • date de signature du bail à venir et prise d’effet ; • montant du loyer et des charges, les modalités de révision du loyer ; • durée d’engagement du garant ; • indication que la caution a pleinement connaissance de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ; • la reproduction d’une partie de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui rappelle que si l’engagement de la caution n’est pas limité dans le temps, la caution peut le résilier. Étant donné qu’un exemple vaut mieux que 1000 mots, vous trouverez un modèle à copier/coller et à faire remplir par la caution de votre locataire en annexe 5 (http://bit.ly/annexe-5-guide-bailleur).

3.2.6 VISALE Qu’est ce que la VISALE (VISA pour le Logement et l’Emploi) ?

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Il s’agit d’une garantie gratuite pour le bailleur et le locataire, dont le but est de couvrir les loyers impayés et les dégradations locatives. C’est l’organisme Action Logement qui porte ce dispositif. Ici, c’est à votre locataire de prendre les devants et de faire sa demande auprès de VISALE. Locataires éligibles • Les jeunes de 18 à 30 ans (jusqu’au 31ème anniversaire), entrant dans un logement du parc locatif privé, quelle que soit leur situation. Pour les étudiants et alternants, Visale est éligible quel que soit le parc de logement (privé ou social, conventionné ou non) ; • tout salarié (ou titulaire d’une promesse d’embauche sous 3 mois) de plus de 30 ans en contrat précaire (notamment CDD, Intérim, contrats aidés, apprentis, CDI période d’essai, stage en entreprise rémunéré de plus de 3 mois) hors CDI confirmé, entrant dans un logement avant la fin de son contrat de travail et au plus tard dans les 6 mois suivant son entrée dans l’emploi. REMARQUE Le dispositif VISALE ne fonctionne pas pour les personnes au chômage qui ont plus de 30 ans. En cas de colocation, comment se passe la demande de Visa ? Ici, ça devient subtil. Voici ce que dit le site VISALE : « À partir du moment où le demandeur est éligible, l’ensemble du ménage locataire l’est dans la limite d’un bail signé par 2 personnes (couple, mariés/pacsés ou non). Dans le cadre de la demande de visa, la personne du ménage éligible au dispositif doit se déclarer en tant que “demandeur” et l’autre personne en tant que co-titulaire. Le ménage locataire qui signe le bail doit être le même que celui mentionné dans le visa et le contrat de cautionnement. À défaut, en cas de mise en jeu de la caution, le contrat de cautionnement sera nul. Au-delà de 2 personnes, chaque colocataire peut bénéficier de Visale à condition que chacun d’entre eux signe avec le bailleur un bail indépendant. Le loyer couvert est celui du bail individuel. »

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Fonctionnement Pour les contrats de cautionnement validés à compter du 24/05/2018, la prise en charge de la caution VISALE porte sur les loyers et charges impayés inscrits au bail (y compris révision contractuelle ou réévaluation) et les frais de procédures contentieuses engagés par Action Logement en cas de mise en jeu. Plus précisément, la caution VISALE couvre 36 mensualités sur la durée totale du bail nu ou meublé, renouvellements éventuels inclus, à compter de la date d’effet du bail et à défaut de la date de signature du bail. Les frais de remise en état en cas de dégradations imputables au locataire sont couverts jusqu’à deux mois de loyer et charges inscrits au bail, après déduction du dépôt de garantie (sauf pour le bail mobilité). REMARQUE Le profil des locataires qui peut bénéficier de VISALE est le même que le profil des locataires pouvant conclure un bail mobilité. Autrement dit, tous ceux qui peuvent bénéficier du bail mobilité sont automatiquement éligibles à VISALE ! Comme pour l’acte de cautionnement, le bailleur ne peut souscrire sur la même période à d’autres garanties pour les risques couverts par le dispositif VISALE (caution, garantie loyer impayé, etc.), sous peine de nullité du contrat (et même si le locataire est étudiant). Mise en oeuvre En cas d’impayés par le locataire, suivez de très, très, très près la procédure imposée ! Un peu comme une GLI classique, vous devrez suivre plusieurs étapes avant de pouvoir être remboursé. Pour VISALE, il y a une définition bien précise de l’impayé. Vous devez réagir : • Soit à la constitution de l’impayé de loyer total (charges comprises) : après le 2ème impayé de loyer total par le locataire, consécutif ou non, aides au logement perçues par le bailleur déduites ; • soit à la constitution de l’impayé de loyer partiel (charges comprises), si le cumul des impayés partiels, consécutifs ou non, dépasse 1 mois de loyer, aides au logement perçues par le bailleur déduites.

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Pour la procédure à suivre, et pour que tout soit clair, je vous invite à prendre connaissance du tuto de VISALE (http://bit.ly/tuto-visale) qui explique comment réagir lors du premier impayé. Soyez très réactif car à partir du premier impayé, vous ne serez pas remboursé avant un délai de 3 mois minimum pour un impayé de loyer total et de 4 mois pour un impayé de loyer partiel (vous aurez un trou dans votre trésorerie pendant ce laps de temps). Aussi, nous tenons à préciser que si votre bail est mal rédigé ou contient une erreur ou un manquement, vous pourrez vous asseoir sur l’activation de VISALE. Plus généralement, la rédaction du bail est très important dans le cadre d’une mise en place de garantie (que ce soit pour une caution, une GLI, ou VISALE).

3.2.7 Garantie des Loyers Impayés (GLI) Connue comme le loup blanc, la GLI est sans doute la plus rassurante. Les bailleurs les plus soucieux y ont recours mais elle représente un coût et des conditions. Ce dispositif souscrit auprès d’une banque ou d’une assurance, offre une garantie complète (remboursement des loyers et charges impayés et des dégradations, prise en charge de la procédure et des frais de contentieux). Les 4 contraintes ? • Choisir un candidat locataire qui présente peu de risques (salaire qui doit en général couvrir trois fois le montant du loyer + situation stable). Du coup, on peut se poser la question de savoir quel est l’intérêt de prendre une GLI si l’assurance ou la banque exige un locataire riche, beau et sexy. • Soyez ultra regardant sur le choix du locataire. Ce dernier doit correspondre en tout point aux conditions exigées par l’assureur. À défaut, en cas d’impayé, l’assureur vous accueillera avec une fin de non recevoir : en ne respectant pas les critères imposés pour le choix du locataire, vous méconnaissez les conditions générales d’indemnisation. Et donc ? Bye bye la prise en charge de l’assureur ! • le coût s’élève entre 2 à 6 % de loyer annuel. N’hésitez pas à comparer les offres et à bien lire les garanties. Et sans vouloir être mauvaise langue, il vaut mieux décortiquer le contrat de GLI. Y’a-t-il une fran-

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chise ? Si oui de combien ? Quel est le délai de carence ? Etc. ;

• la procédure de mise en oeuvre doit être suivie à la lettre. Vous devez

•

être réactif dès le premier impayé en sollicitant le locataire par courrier, mail ou lettre recommandée. Là encore, ce sont les conditions générales qui vous diront quoi faire. Suivez bien les instructions ! Attention ! Votre bail doit être conforme à la loi ALUR et il est souvent exigé que soit intégrée une clause de résiliation. Donc n’oubliez pas d’intégrer cette dernière à votre bail.

RAPPEL La clause de résiliation doit ressembler à ceci : “Le présent bail sera résilié de plein droit, dans les cas suivant : Deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenues de tout ou partie du loyer, des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie ; un mois après un commandement demeuré infructueux à défaut d’assurance contre les risques locatifs ; lorsqu’une décision de justice passée en force de chose jugée constate le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage. Une fois acquis au BAILLEUR le bénéfice de la clause résolutoire, le LOCATAIRE devra libérer immédiatement les lieux.”

Dernier point : le cumul entre une caution et Garantie Loyer Impayés est par principe interdit par la loi, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.

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3.2.8 Caution bancaire Si la personne vous la propose, c’est qu’il a du cash ! Ici, c’est la banque qui se porte garant pour le locataire. Tiens tiens, ça peut être rassurant ! Rappelons nous d’abord ce que dit l’article 2288 du Code Civil : « Celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même. » Ici, la banque devient caution et elle s’engage à votre égard. Elle remplira donc les obligations de votre locataire si ce dernier décidait de vous faire défaut. Concrètement, c’est le locataire lui-même qui verse une certaine somme d’argent sur un compte séquestre. La somme versée équivaut à plusieurs mois de loyers. Les frais bancaires pour votre locataire sont assez conséquents mais cela ne nous regarde finalement pas. Vous l’avez compris, seul un locataire ayant des grosses économies peut vous proposer cette solution. Il vous verse le loyer tous les mois (jusque là rien d’anormal) mais surtout une grosse somme d’argent lui appartenant est bloquée à la banque. De ce fait, il se peut qu’il essaie de négocier avec vous le montant de cette caution bancaire. Imaginons un bail nu de 3 ans avec un loyer + charges de 600 euros. Si vous voulez une caution bancaire qui couvre la durée du bail, votre locataire devra bloquer la somme de 21 600 €... Vous devez tout de même être vigilant sur : • Les conditions de déblocage de la somme ; • la somme que vous souhaitez que votre locataire consigne ; • la nature de la caution = veuillez vérifier qu’il s’agit bien d’une caution solidaire ; • le périmètre de l’engagement de la caution : classiquement loyer, dépôt de garantie, charges locatives ; • la durée de la caution. Quoi qu’il en soit, vérifiez que la caution bancaire comporte les éléments dont nous avons parlé précédemment : • Date de l’acte de cautionnement ; • indication de la nature solidaire de la caution ;

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• identité du garant, du ou des locataires, du bailleur et du bien objet • • • • •

du contrat ; date de signature du bail à venir et prise d’effet ; montant du loyer et des charges, les modalités de révision du loyer ; durée d’engagement du garant ; indication que la caution a pleinement connaissance de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ; la reproduction d’une partie de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui rappelle que si l’engagement de la caution n’est pas limité dans le temps, la caution peut le résilier.

Pour plus de sécurité, transférez à votre locataire le modèle de cautionnement.

3.2.9 Bail notarié Il ne diffère en rien des baux de la loi ALUR, mais le vrai avantage c’est qu’il est rédigé par un notaire, à savoir un officier ministériel. Ça veut dire quoi concrètement ? Ça veut dire qu’il a le pouvoir de s’adresser directement à un huissier pour effectuer une saisie si votre locataire ne paye pas, sans avoir à s’adresser préalablement au tribunal. Plutôt pratique même si dans les faits, un locataire qui ne paye pas est sans doute un locataire insolvable. L’inconvénient ? Vous l’avez compris vous-même : c’est payant ! Les honoraires d’un bail d’habitation notarié s’élèvent à la moitié du montant du loyer. Les frais sont à partager par moitié entre le bailleur et le locataire. BÉMOL Le bail notarié ne vous dispense pas de la procédure habituelle devant le juge pour résilier le bail et expulser votre locataire. En bref, il est avantageux pour les loyers impayés ponctuels. En revanche, si le non-paiement devient une habitude, vous serez obligé de passer par la case tribunal judiciaire. La magie du bail notarié a ses limites : il n’a pas la faculté d’expulser votre

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locataire mauvais payeur ou indélicat.

4. Sélectionnez le candidat qui vous rassure le plus Comme vous le savez maintenant, il existe 5 moyens pour vous prémunir des impayés : • La caution simple ou solidaire ; • la garantie VISALE ; • la garantie loyer impayée (GLI) ; • la caution bancaire ; • le bail notarié. Et peut-être que maintenant vous vous demandez quelle est la meilleure garantie à demander à votre futur locataire. Sachez que pour chaque profil, il existe une garantie. Bien sûr, cela dépend aussi de votre tempérament en tant que bailleur ! Si vous êtes ultra anxieux, vous allez courir chez le notaire faire un bail notarié + souscrire à une GLI ! Quand on est bailleur, on rencontre tout un tas de personnes, avec des profils et des caractères différents. Pour certains, la confiance et le feeling vont jouer beaucoup, tandis que pour d’autres seuls vont compter les dossiers en béton. Alors, qui allez-vous choisir ? Joelle qui a de confortables revenus mais qui est antipathique ? Ou Jules qui galère un peu plus financièrement mais qui s’avère être un bon payeur d’après les trois dernières quittances de loyer ? Nous exagérons un peu, mais vous voyez l’idée, non ? Examinons les situations – non exhaustives – que vous pourriez rencontrer :

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JULIETTE, FONCTIONNAIRE / EN CDI / CHEFFE D’ENTREPRISE DONT LES REVENUS DÉPASSENT 3 FOIS LE MONTANT DU LOYER. À priori, la stabilité financière du candidat semble acquise. Pour le chef d’entreprise, c’est le bon sens qui doit parler bien sûr. Etre patron d’une PME de 50 employés c’est plus rassurant qu’un freelance joueur de castagnettes (sauf s’il a une renommée internationale). Quand les profils sont excellents, il faut savoir lâcher prise aussi. Si le mec ou la nana est en CDI depuis 10 siècles et qu'il gagne 4 fois le montant du loyer, vous pouvez aussi ne rien demander. Sinon, si jamais vous êtes angoissé, une caution solidaire OU Garantie Loyer Impayée feront l'affaire !

LUCAS, EN CDD/CDI DONT LA PÉRIODE D’ESSAI N’EST PAS ENCORE PASSÉE OU ADÈLE, 22 ANS QUI EST ÉTUDIANTE. Les locataires en CDD ou en CDI en période d’essai peuvent justifier de revenus mais pas forcément pérennes sur toute la durée du bail (eh oui en CDD ou en période d’essai, rien n’est gagné). Ceci dit, pas de panique ! Ils ne se retrouveront pas sans revenu du jour au lendemain étant donné que Pôle Emploi leur versera des indemnités qui durent en général deux ans,

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si jamais ils ne font pas l’affaire. Quant aux étudiants, ils sont souvent dépendants de leurs parents financièrement. Il se peut également qu’ils soient boursiers ou apprentis. Ces profils ne sont pas parfaits mais il n’y a rien de catastrophique. Ici, il faudra être très attentif au reste à vivre et bien sûr, vous munir d’une garantie. Au vue de leurs profils, vous avez le choix entre une caution solidaire ou VISALE ou GLI. Attention pour la GLI, rappelez-vous que chaque assureur a ses exigences en matière de locataire. Il se peut même que certains d’entre eux n’acceptent pas ce genre de profil. Alors regardez bien dans les conditions générales ce qu’il vous est demandé !

JULIE, EN CRISE DE LA TRENTAINE, QUI VIENT DE PLAQUER SON BOULOT DE CADRE POUR SE LANCER DANS LA POTERIE OU LA PHOTOGRAPHIE. Bref, ils avaient une situation stable. Maintenant, c’est différent ! Concrètement, ils sont en général au chômage suite à un licenciement ou une rupture conventionnelle et peuvent par exemple créer une société ou faire une reconversion. Dans cette configuration, les indemnités chômages sont une ressource et durent en général deux ans. Ils peuvent être aussi rentiers en im-

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mobilier ou avoir du cash suite à une prime de départ, un petit héritage ou plus basiquement avoir quelques économies. Pour les bailleurs anxieux, ces profils peuvent vous faire hyper peur. Et, une garantie est conseillée même si un locataire en galère ne signifie pas mauvais payeur. Ici, demandez une caution solidaire ou caution bancaire - si le locataire en a les moyens. Pour la caution bancaire, c’est souvent lui qui vous proposera la solution. VISALE est possible si la personne au chômage a moins de 30 ans. Au-delà de 30 ans, les personnes au chômage n’ont plus le droit d’obtenir VISALE. NB : Certains locataires, conscients de leur statut peu attractif à vos yeux, vous proposeront sans doute de payer leur loyer en avance pour quelques mois – en échange d’une quittance de loyer pour la période payée. La loi n’interdit pas de s’acquitter du loyer par anticipation, donc pourquoi pas… En revanche, elle précise qu’aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé si le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois.

5. Vérifiez qui doit signer le bail Bravo, vous avez choisi votre locataire ! Si vous avez bien suivi nos conseils, vous avez fait tout ce qu’il était possible de faire pour choisir le bon candidat ! Le reste appartient au destin... Aussi étrange que cela puisse paraître, la question “qui doit signer le bail” n’est pas aussi anodine qu’elle n’y paraît pour votre/vos locataire(s) et pour vous-même.

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Alors, à votre avis, qui doit signer le bail ?

5.1 Faites un point sur vos locataires signataires Classiquement, vous faites signer le bail à tous ceux qui vivent dans le bien. En principe, une personne qui ne signe pas le bail n’est pas juridiquement liée à vous et n’a donc aucun droit sur le logement même si, dans les faits, elle vit avec votre locataire et partage en pratique les loyers. Si cette personne veut faire partie du bail, un avenant devra être signé avec vous, le locataire actuel et la personne qui veut devenir officiellement locataire. Dans les faits, sur le contrat de bail, outre votre signature en tant que bailleur, il y aura soit : • La signature d’une personne qui vit seule ; • la signature de deux personnes comme ceux qui sont en couple ; • la signature de plusieurs personnes qui sont en colocation (si vous avez choisi la solution du bail commun – nous y reviendrons). Jusqu’ici rien de compliqué. Mais les choses peuvent se corser lorsque les locataires sont en couple. Plusieurs cas de figure doivent être envisagés : Couple en concubinage Lorsque les 2 concubins ont signé le bail, chacun est locataire du logement qu’ils occupent ensemble. Les concubins signataires du bail sont tenus au paiement du loyer et des charges solidairement si une clause de solidarité est insérée dans le contrat de location (le bailleur peut s’adresser à n’importe lequel pour obtenir le paiement en cas d’impayé). Ils ne sont donc pas solidaires « par nature » comme peuvent l’être les couples mariés ou pacsés. Finalement, ils sont ici comme des colocataires lambda et nous verrons dans les pages qui viennent quelles sont les règles en la matière. Couple marié Quelque soit le régime matrimonial, les mariés sont cotitulaires du bail et sont également tenus solidairement au paiement du loyer pendant toute

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la durée du bail et y compris pour le renouvellement, même quand il n’ y a qu’un seul d’entre eux qui signe, et même si le bail a été conclu avant le mariage par l’un des époux. Concrètement : les époux sont solidaires du paiement des loyers et des charges. Monsieur ne veut pas payer alors qu’il n’est pas sur le bail ? Dommage, vous pouvez exiger de lui le paiement. Faites attention si vous leur envoyez des courriers importants : ils doivent être adressés aux 2 époux (par exemple si vous délivrez un congé), un pour Monsieur et un pour Madame. Vous n’étiez pas au courant qu’ils étaient mariés ? Le courrier devient opposable à l’époux qui n’en a pas été destinataire (la même règle s’applique aux pacsés). De la même façon, pour que le bail prenne fin, les époux doivent adresser ensemble leur lettre de congé. Couple pacsé Les choses sont plus claires. Les deux partenaires sont co-titulaires du bail s’ils ont tous les 2 signé le bail. Jusque là, rien de nouveau à l’horizon. En revanche, si votre locataire s’est pacsé pendant le bail, le nouveau couple ainsi formé peut vous demander à être co-titulaires du droit au bail dans le cadre de leur Pacs (demande conjointe par courrier recommandé avec accusé de réception), ce qui leur donnera les mêmes droits et devoirs que les couples mariés envers vous. Attention, sans cette demande seul le signataire du bail est locataire du logement. Particularité : les partenaires de Pacs sont solidairement tenus au paiement des loyers et des charges pendant toute la durée de leur Pacs, même s’il n’y en a qu’un qui est titulaire du bail. Si le partenaire qui n’est pas titulaire du bail quitte le logement, il reste tenu au paiement des loyers de son partenaire. Cette obligation prend fin à la dissolution du Pacs ou lorsque le partenaire locataire donne congé au bailleur. N.B : Certains bailleurs qui veulent faire signer le bail à la caution. Juridiquement, cela ne sert à rien ! La caution est une engagement unilatéral et son contreseing n’a aucune valeur juridique. Bref, vous trouverez en annexe 2A (http://bit.ly/annexe-2a-guide-bailleur)

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un bail classique nu et 2B un bail classique meublé lorsque vous avez un seul locataire ou un couple de locataire marié ou pacsé qui répond aux critères ci-dessus.

5.2 Faites un point avec vous-même Normalement, cette partie vous la maitrisez ! Bailleur en nom propre Si vous achetez seul, vous vous doutez bien qui doit signer le bail : vous (ou éventuellement votre ami imaginaire !). Si vous êtes marié(e) mais que le bien vous appartient en propre, ça sera toujours à vous de signer. Si vous êtes marié(e) et que le bien appartient à votre communauté, seul l’un des deux époux peut signer, ou les deux. C’est à votre bon vouloir. Bien évidemment si vous mandatez une agence, c’est cette dernière qui signera pour vous, quelque soit la situation précédente. Si vous avez achetez un bien avec des potes, sans aucune formalité, ou que vous avez hérité d’un bien par exemple, et que rien n’a été prévu, vous êtes en indivision. Dans ce cas là, tous les indivisaires sont bailleurs et doivent à ce titre signer le bail. Bon après, la procuration existe – utile si votre soeur vie dans la toundra russe. À moins que l’indivision ait donné un mandat à une agence immo qui se chargera de gérer le bien. Bailleur en SCI, SAS, SARL Si vous ne déléguez pas la gestion et/ou la rédaction de ce bail, vous devez en complément des infos de la société, ajouter les informations vous concernant. Celles-ci doivent apparaître après la formule “Représenté par le mandataire” (comme présenté au début de ce guide en point 1.3.1) et comporter : • Votre prénom ; • votre nom ; • votre adresse de domicile ; • en qualité de : la place que vous occupez dans la société (président, secrétaire, etc.). Si vous avez les pouvoirs de gérer le bien, vous aurez donc le pouvoir de signer le bail.

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Ceci dit, vous pouvez aussi mandater une agence et devinez ? Dans ce cas là, c’est l’agence qui signe ! Petite précision pêchée dans le Francis LEFEBVRE (ouvrage juridique). Imaginons un cas qui n’arrive presque jamais : sont bailleurs en indivision, une SARL et des personnes physiques. Devinez ? La durée du bail est de 6 ans (le moins avantageux, bien évidemment).

6. L’épineuse question de la colocation Épineux dans le sens où elle fait peur : on imagine de suite les coloc étudiantes dans lesquelles sont organisées des soirées bière ! Mais sachez que les 26-40 ans représente 35 % des colocations ! Donc, des jeunes (et moins jeunes) actifs. La question de la colocation peut se poser pour plusieurs raisons : • Vous êtes dans une ville étudiante et c’est plus facile de trouver des colocs qu’une famille avec 3 ou 4 enfants ; • vous avez envie d’éviter les impayés et “on” vous a parlé d’une clause de solidarité rassurante ; • vous souhaitez davantage de rentabilité alors vous y allez à fond : vous faites du meublé (et sa fiscalité avantageuse que nous avons étudiée). Il importe peu vos raisons. Ce que vous devez savoir c’est qu’il existe deux façons de gérer une colocation. La colocation n’est qu’une façon de gérer un ensemble de personnes qui vit sous le même toit. Elle n’est pas un régime juridique en tant que tel. Ce sont donc les règles du bail nu, meublé ou mobilité que vous allez appliquer pour la durée du bail, les préavis de départ, le montant du dépôt de garantie, etc. La colocation possède juste quelques particularités de gestion (mais à la marge). Examinons ce qu’il en est !

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6.1 Cas particulier (mais courant) des couples en concubinage On évacue un problème simple avant de s’attaquer à la coloc en tant que mode de gestion. Attardons nous sur les couples en concubinage. Aux yeux de la loi, ils ne sont ni mariés, ni pacsés (Lapalisse n’aurait pas dit mieux). Donc en aucun cas ils ne peuvent bénéficier de la cotitularité du bail. Donc s’il n’y en a qu’un qui signe le bail, vous n’avez qu’un seul locataire redevable de l’ensemble du loyer (même si sa moitié vit avec lui). C’est ce que l’on vient de voir juste au dessus. En revanche, si les deux signent le bail, vous vous retrouvez dans une situation de colocation avec bail unique (aussi appelé bail commun). Et c’est donc ce régime que vous allez appliquer. Autre info : ce n’est que dans ce cadre que VISALE peut fonctionner (c’est à dire bail unique avec un couple, pas avec 3 personnes ou plus).

6.2 La colocation avec bail unique Vous êtes unis à l’ensemble des colocataires par un seul et même bail (nu ou meublé), qui porte sur l’ensemble du logement. Il n’y a donc pas d’attribution de chambres et de parties privatives à proprement parlé. Chaque colocataire doit être signataire du bail et des états des lieux. Il y a 4 colocataires ? Les 4 doivent apparaître et signer le bail. Aussi simple que ça.

6.2.1 Les spécificités Paiement du loyer Le loyer concerne l’ensemble du logement et il est payé par l’ensemble des colocataires. En principe : un seul colocataire paye le loyer, à charge pour lui de récupérer la quote part auprès des autres colocataires. Il importe peu combien

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vous donne chaque colocataire, du moment que vous avez le loyer et les charges au complet. La répartition, c’est la tambouille personnelle des colocataires. Dépôt de garantie Ici, le dépôt de garantie couvre l’ensemble du bien. C’est comme pour le loyer, c’est aux locataires de se débrouiller entre eux s’ils veulent chacun payer une part. Lors du départ d’un locataire, vous n’avez pas à lui restituer une quote part. C’est aux colocataires de s’arranger entre eux. Vous restituez le dépôt de garantie à la fin de la colocation ; c’est-à-dire, quand tous les colocataires et leurs remplaçants qui ont été intégrés par un avenant sont partis (autant vous dire que ça peut être quelques années plus tard et qu’il est possible que vous rendiez le dépôt de garantie à aucun des colocataires initiaux). Demandez une caution à chacun des colocataires Plus vous aurez de garanties, mieux c’est pour limiter les risques d’impayés. À noter que s’il y a présence d’une clause de solidarité, la caution du locataire A est aussi caution des autres colocataires et inversement. C’est d’ailleurs pour cela que la clause de solidarité peut représenter un gros frein pour les colocataires et leur caution. États des lieux L’état des lieux d’entrée et de sortie ne s’effectue pas à chaque changement de colocataire. Donc il y en a un pour le début de la colocation et un autre pour la fin de colocation. Ceci dit, rien ne vous empêche de faire une visite informelle lors d’un changement de colocataire pour voir si tout va bien ! Départ d’un colocataire Lorsque l’un des colocataires donne son préavis au propriétaire pour quitter le logement, la colocation se poursuit avec les colocataires restants. Ils n’ont pas trouvé de remplaçant ? Peu importe : ils sont redevables de l’ensemble du loyer. Dommage pour eux, ça va leur coûter plus cher… Pour plus de clarté, et lorsque les colocataires restant ne veulent pas remplacer celui qui est parti, il est conseillé de faire un avenant indiquant quels sont les colocataires restant.

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Arrivée d’un nouveau colocataire En général, il y a un turn-over dans les colocations. On peut imaginer qu’un colocataire soit parti et qu’il ait été remplacé par un nouveau. Vous devrez alors faire un avenant au bail d’origine, indiquant que ce nouveau coloc prend part au bail signé en date du jj/mm/aaaa et dans les mêmes conditions. Cet avenant doit être signé par les colocataires déjà présents, par le nouvel entrant et par vous. Si un nouveau coloc est trouvé avant même que l’ancien coloc soit parti, vous devez faire un avenant au bail indiquant que M. le nouveau coloc, remplace M. le futur-ex coloc dans les mêmes conditions. Là aussi, l’avenant doit être signé par le nouvel entrant, les colocs restant et vous-même. Instaurez une clause de solidarité Il s’agit d’une clause par laquelle les colocataires se déclarent solidaires ou s’engagent solidairement. Examinons ce qui se passe en sa présence ou en son absence.

6.2.2 Focus sur la clause de solidarité 6.2.2.1 En présence d’une clause de solidarité Conséquences en cas d’impayés Lorsque le contrat de bail contient une clause par laquelle les colocataires se déclarent solidaires ou s’engagent solidairement, chaque colocataire et le tiers qui s’est porté garant pour lui (sa caution) sont redevables de la totalité des sommes dues au propriétaire (loyer et charges locatives). Cela veut dire que chaque colocataire (et sa caution respective) s’engage à payer la part des autres colocataires si ces derniers ne la paient pas. Conséquences en cas de départ d’un des colocataires Le colocataire partant et sa caution restent engagés par la clause de solidarité durant les 6 mois qui suivent son départ du logement, à moins qu’un nouveau colocataire rejoigne la colocation et figure au bail dans ce délai.

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6.2.2.2 En l’absence de clause de solidarité Conséquences en cas d’impayés Lorsque le contrat de location ne contient pas de clause par laquelle les colocataires se déclarent solidaires ou s’engagent solidairement, chaque colocataire (et sa caution) ne peut être poursuivi que pour le paiement de sa part du loyer et des charges locatives dus au propriétaire. Conséquences en cas de départ d’un des colocataires Le colocataire partant et sa caution sont libérés du paiement des loyers et charges : à la fin de son préavis, ou dès que le logement est occupé par un nouveau colocataire en accord avec le propriétaire. Un modèle de bail commun de colocation vous intéresse ? C’est à l’annexe 2C (http://bit.ly/annexe-2c-guide-bailleur) pour le nu et l’annexe 2D (http://bit.ly/annexe-2d-guide-bailleur) pour le meublé.

6.3 La colocation avec baux individuels Dans ce type de colocation, les logements sont souvent meublés. Ce sont donc les règles du bail meublé qui s’appliqueront. Mais il est aussi possible de faire de la location nue, auquel cas ce sont les règles du bail nu qui s’appliqueront. La grosse particularité ici ? Chaque colocataire est juridiquement lié au bailleur pour la location d’une partie privative (en général une chambre et parfois chambre + salle de bain). Ici, chaque colocataire a une relation individuelle avec vous au travers de son propre bail. Cela signifie que si vous avez un logement avec 4 chambres et 4 colocataires, vous aurez 4 baux différents. Chaque bail doit être signé par vous et par le colocataire concerné (pas besoin que les autres colocataires signent le bail). La clause de solidarité n’est donc pas envisageable dans les baux individuels… Pire, c’est interdit !

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6.3.1 Les spécificités Paiement du loyer Chaque colocataire paie son loyer. Sur chaque bail apparaîtra une quotepart du loyer total que vous souhaitez tirer de votre colocation. Imaginons que vous souhaitez récupérer 2000 € de loyer pour l’ensemble du logement. Vous devrez donc proratiser le montant de votre loyer total, pour appliquer une quote-part à chaque chambre. Cette proratisation peut-être calculée en fonction du nombre de chambre (2000/4 si vous avez 4 chambres, par exemple), ou encore en fonction de la surface des chambres (comme les tantièmes d’un immeuble) ou du confort (si une chambre dispose d’une salle d’eau privative et que les autres doivent se partager une salle d’eau). C’est un peu libre à vous de mettre le montant que vous voulez sur chaque chambre. Dépôt de garantie Chaque locataire verse son dépôt de garantie pour sa chambre et ne couvre donc que les dégradations de sa partie privative. Quand il quitte sa chambre, vous devez lui restituer son dépôt de garantie. Caution Demandez-en une à chacun des colocataires. Chaque caution s’engage que pour son locataire. États des lieux L’état des lieux d’entrée et de sortie ne s’effectue que pour les parties privatives. Si les parties privatives du colocataire sortant n’ont pas subi de dégradations, vous devez lui restituer son dépôt de garantie. Départ d’un colocataire En cas de préavis de départ, il vous appartient d’en trouver un nouveau. En aucun cas, vous pourrez demander le paiement de la chambre vacante aux autres colocataires (à la différence du bail commun). Arrivée d’un nouveau locataire Ici, les choses sont claires : nouveau colocataire signifie nouveau bail à éditer.

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VISALE Ce type de bail offre au locataire la possibilité d’avoir recours à cette garantie publique. Responsabilité du locataire Chacun est responsable de sa chambre et seulement de sa chambre (ou plutôt de sa partie privative) ! En effet, il vous sera impossible de vous retourner contre l’un de vos locataires si les parties communes sont dégradées… Autrement dit, la réparation sur les parties communes, c’est pour vous. C’est l’article 4 de la loi du 06 juillet 1989 qui le dit ! Surface Auparavant, pour mettre en place une colocation avec des baux individuels, la loi exigeait qu’une chambre fasse une surface minimale de 14 m². La loi ELAN est venue harmoniser tout ça : la surface exigée est maintenant de 9 m². Pour ceux que ça intéresse, nous avons préparé des modèles de baux pour la colocation en bail individuel que vous trouverez en annexe 2E (http://bit.ly/annexe-2e-guide-bailleur) pour le bail individuel nu, et annexe 2F (http://bit.ly/annexe-2f-guide-bailleur) pour le bail individuel meublé.

6.3.2 La colocation avec baux individuels face au plafonnement des loyers La problématique concerne les bailleurs qui ont décidé de créer des colocations par le moyen de baux individuels pour booster leur rentabilité. Ici, chaque colocataire est indépendant l’un de l’autre et il est lié contractuellement au seul bailleur. Pourquoi ce rappel ? Parce que l’article 8-1 II de la loi du 06 juillet 1989 fait un focus sur la colocation qui est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur.

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Que dit cet article ? « Le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application des articles 17 ou 25-9. Les articles 17-1 et 17-2 sont applicables. » L’objectif de cet article est de limiter la spéculation. Soyons honnête : le cumul des loyers de chaque bail individuel, dans le cadre d’une colocation, explose le montant du loyer du même logement loué à une famille ou à une colocation sous bail unique.

EXEMPLE Un T4 (donc 3 chambres) à Bordeaux se loue 1000 € à Monsieur et Madame FAMILLE qui ont deux enfants. Ce même T4 loué par le biais de baux individuels et dont la chambre se loue 500 € permettra au bailleur de gagner 500 euros de plus sur le loyer (3*500).

Dans la vraie vie, ce sont les bailleurs parisiens qui sont impactés. Pour le plafonnement des loyers qui s’applique sur Paris, on imagine sans mal, le problème que ça va poser : pour une première mise en location, les baux individuels ne permettent absolument pas de dépasser le montant légal des loyers imposés par la loi. Dès la première mise en location, vous serez coincé car vous serez obligé d’appliquer un loyer défini au m2. Ce qui limitera clairement l’intérêt de faire de la colocation en bail individuel, du moins pour la rentabilité.

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EXEMPLE Imaginons que nous soyons dans une ville qui impose un plafonnement qui ne vous permet pas de louer plus que 12 €/m2. Pour un bien de 90 m2 et 3 chambres, vous ne pourrez dépasser 12*90 = 1080 €/mois, en cumulant les loyers des 3 chambres. Le loyer de chaque bail (correspondant à chaque chambre) ne doit donc pas dépasser 1080/3 = 360 €/mois. Ça calme, hein ?

Bien évidemment, que la colocation soit gérée en bail unique ou en baux individuels, elle reste soumise aux règles de l’encadrement des loyers lors de la relocation. C’est à dire que vous ne pouvez pas augmenter le loyer, sauf cas spécifiques. Pour vous rafraîchir la mémoire rendez-vous au chapitre 2 !

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CHAPITRE 4

COMMENT INSTAURER UN CLIMAT DE CONFIANCE ?

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1. Faites un état des lieux d’entrée précis 1.1 Les éléments indispensables Un état des lieux, valable juridiquement, comporte les mentions suivantes : • Le type d’état des lieux : état des lieux d’entrée ou de sortie ; • la date d’établissement de l’état des lieux ; • la localisation du logement, c’est à dire son adresse exacte ; • le nom ou la dénomination des parties (locataire, bailleur) et le domicile du bailleur ou le siège social si c’est un bailleur moral : • s’il y a lieu, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux ; • s’il y a lieu, les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie. Le relevé concerne également les installations de chauffage ou d’eau chaude collective avec un compteur individuel ; • le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun ; • pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d’observations ou de réserves et illustré d’images ; • un inventaire et un état détaillé du mobilier si le bien est meublé ; • le contrôle du détecteur de fumée. Depuis le 09 mars 2015, il vous appartient en tant que propriétaire bailleur de l’installer ; • et surtout, signez l’état des lieux d’entrée avec votre/vos locataires. Il doit être fait en autant d’exemplaires qu’il y a de signataires au bail. Oui, oui, en cas de colocation en bail commun avec 10 colocataires, c’est sport : 11 exemplaires (10 colocataires + vous) avec les 11 signatures. À rajouter lors de l’état des lieux de sortie en plus des éléments décrits ci-dessus : • La nouvelle adresse du locataire lors de l’état des lieux de sortie (important pour restituer le chèque du dépôt de garantie) ; • la date de réalisation de l’état des lieux d’entrée et de sortie ; • éventuellement, les évolutions de l’état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l’établissement de l’état des lieux d’entrée.

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1.2 La forme de l’état des lieux d’entrée (et de sortie) Le document doit être lisible et compréhensible, même par un chimpanzé. Le but de la manoeuvre : confronter facilement l’état du logement à l’entrée et à la sortie des lieux. Donc si les deux états peuvent se trouver sur le même papier, c’est encore mieux. L’état des lieux d’entrée consigne avec précision l’état de chaque pièce. Ceci se passe le jour de la remise des clés. Ne remettez pas les clés à la signature du bail si vous ne faites pas l’état des lieux d’entrée le jour même ! Vous donnez les clés, le jour de l’entrée effective dans les lieux. Décrivez tout ce que vous voyez : sol, murs, équipements, sans oublier de vérifier le fonctionnement de l’alerte incendie. La prise de photos en complément, c’est mieux pour un état des lieux objectif ! Tous les détails sont les bienvenus. Pourquoi bon sang, mais pourquoi ? Pour éviter les interprétations. Les expressions “en bon état”, “état moyen”, “mauvais état” ne signifient pas la même chose pour vous que pour votre locataire. Ces expressions sont trop subjectives et génériques. Il faut compléter l’état général avec des descriptions précises. Ne soyez pas avare de détails. Regardez ci-dessous, à quoi doit ressembler votre état des lieux :

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Pièces Salon

État des lieux d’entrée Bon état

État moyen

Mauvais état

État des lieux de sortie Bon état

État moyen

Mauvais état

x Murs en brique avec deux trous de chevilles (0,5 cm de diamètre chacun) ; Une tâche de 10 cm de diamètre au plafond ; 10 éclats autour de la cheminée ; Huisseries neuves ; Parquet rayé sur 10 cm de long par 2 mm de large, à 1 m du coin inférieur gauche de la porte fenêtre.

Si vous avez conclu un bail meublé ou un bail mobilité, un inventaire et un état des éléments doit être dressé également. Bonne pratique pour les photos : attention elles ne viennent pas remplacer l'état des lieux. Elles viennent l'illustrer ! Aussi, pour être prises en compte, les photos doivent être validées par vous et votre locataire. Deux solutions pour cela : • Les imprimer puis les signer par toutes les personnes devant signer le bail et l'état des lieux (un peu fastidieux car ça vous oblige à imprimer en autant d’exemplaires que de signataires, et à revoir votre locataire pour faire ces signatures) ; • les prendre avec votre téléphone et les envoyer, par mail, à toute les personnes qui signent l'état des lieux, vous y compris. N’oubliez pas de tester le détecteur de fumée lors de l’entrée des lieux ! Depuis le 09 mars 2015, il vous appartient, en tant que propriétaire bailleur de l’installer.

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BON À SAVOIR Le locataire peut vous demander de modifier l’état des lieux d’entrée dans les 10 jours suivant sa date de réalisation pour tout élément concernant le logement et le 1er mois de la période de chauffe concernant l’état des éléments de chauffage. Bien sûr vous pouvez vous dire qu’il exagère de vouloir rajouter des éléments qui vous semblent complètement fous, et refuser de noter les informations complémentaires. Dans ce cas, le locataire peut saisir la commission de conciliation. En annexe 6A & B (http://bit.ly/annexe-6-guide-bailleur) vous trouverez un modèle d’état des lieu d’entrée et de sortie, et en annexe 7A & B (http://bit.ly/annexe-7-guidebailleur) un modèle d’inventaire d’entrée et de sortie pour un bail meublé.

1.3 État des lieux et prestataires Il se peut que vous ne soyez pas là lors de l’état des lieux d’entrée. Vous confiez donc cette délicieuse tâche à un prestataire. Sachez que lorsque l’état des lieux est réalisé par l’intermédiaire d’un professionnel (agent immobilier, etc.), une partie des honoraires peut être mise à la charge du locataire. Toutefois, la part payée par le locataire ne peut pas excéder le montant payé par le bailleur et dans la limite de 3 € TTC par m² de surface habitable.

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EXEMPLE • Si l’état des lieux est facturé au total 170 € pour un lo-

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gement de 25 m², les frais à la charge du locataire ne peuvent pas excéder 75 € (3 € * 25), le bailleur prenant en charge le reste ; si l’état des lieux est facturé au total 100 €, les frais à la charge du locataire sont de 50 € maximum puisqu’il ne doit pas payer plus que le bailleur.

ATTENTION Ces tarifs sont révisables par voie réglementaire. Donc, regardez où en est la réglementation sur le sujet (en tapant sur un moteur de recherche “prix état des lieux service public” ou “prix état des lieux ANIL”).

Si jamais votre locataire est un diablotin qui refuse pour une raison inconnue d'établir un état des lieux d’entrée ou de sortie, il faudra faire appel à un huissier (en général c'est lors de l'état des lieux de sortie que le locataire peut vous poser un lapin). Ce dernier prévient les parties par lettre recommandée avec accusé de réception et au moins 7 jours à l'avance du jour où il va réaliser le constat locatif. Les sommes demandées par l'huissier sont fonction de la surface du loge-

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ment et les frais seront partagés par moitié entre votre locataire et vous. Vous trouverez la grille tarifaire, ci-dessous. Elle est fixée par un arrêté :

Nous sommes désolés pour La Réunion, Mayotte et autres ; nous n’avons pas trouvé les tarifs. En voyant ces tarifs, vous pouvez vous dire que ce n’est pas donné, mais c’est surtout indispensable pour vous constituer une preuve ! Sans vouloir vous mettre le moral au plus bas, quand on fait appel à un huissier, ça sent le roussi et potentiellement le tribunal…

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1.4 Et en cas d’abscence d’état des lieux d’entrée ? Vous êtes du style à être cool et à donner les clés sans vouloir vous prendre la tête avec “ça” (c’est à dire l’état des lieux d’entrée) ? Grave erreur ! Que ça soit par négligence de votre part ou parce que votre locataire n’a pas eu envie de faire l’état des lieux d’entrée, laisser la situation en l’état n’est pas quelque chose à faire. Le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives. Quel que soit l’état initial du logement, il devra le restituer comme tel. Vous vous dites que c’est tout bon pour vous… Mais il peut apporter la preuve du mauvais état initial du logement, par exemple, au moyen de photographies réalisées par un huissier (eh oui !). Pour les réparations qui vous incombent qui sont liés à des gros travaux ou à la vétusté, il vous appartiendra de démontrer qu’elles sont imputables au locataire. Il a fracassé la piscine ou éventré le parquet flottant de la chambre ? Ah ! Dommage… Attention, imaginons que l’absence d’état des lieux d’entrée soit de votre fait. Par exemple, le locataire veut absolument faire un état des lieux et vous, par oubli ou autre, vous n’avez juste pas envie de vous déplacer… Sachez que si vous ne procédez pas à l’état des lieux alors que votre locataire vous a mis en demeure de le faire, il vous appartiendra de démontrer que vous avez délivré un logement en bon état d’usage si vous voulez faire valoir, en fin de bail, que les dégradations sont dues à la faute du locataire. Bref, quelque soit la situation, effectuez un état des lieux d’entrée ! Certes, ça prend un peu de temps, mais ça peut vraiment vous épargner des futurs litiges avec votre locataire.

1.5 Mail de prévention Mieux vaut prévenir que guérir ! On ne va pas se cacher que la législation est un peu lourdingue et on peut comprendre que votre locataire n’ait pas pour passion d’apprendre par

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coeur la loi du 06 juillet 1989 concernant ses obligations (même s’il devrait car “nul n’est censé ignoré la loi”). Pour lui mâcher un peu le travail, et sur conseil de certains bailleurs qui pratiquent la chose, lui envoyer un mail de prévention peut être bienvenue. Après, ce n’est obligatoire et certains d’entre vous peuvent trouver cette pratique un peu “too much”. Mais si vous l’adaptez à votre sauce, nous pensons sincèrement qu’il s’agit d’une bonne pratique. L’exemple ci-dessous est un peu long, mais nous avons eu envie de vous donner de nombreuses illustrations pour vous en inspirer. Vous devez bien sûr l’adapter aux caractéristiques de votre bien (et raccourcir le texte, si vous le souhaitez).

EXEMPLE “Bonjour, Vous êtes locataire de mon logement depuis le jj/mm/aaaa et je vous en remercie ! Afin d’éviter tout litige, je souhaite rappeler dans ce présent mail/courrier nos obligations respectives en tant que bailleur et locataire. Pour ma part, je dois vous mettre à disposition un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, de vous assurer également une jouissance paisible et surtout d’entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. Pour résumer : les grosses réparations sont à ma charge. S’il y a un souci, vous m’appelez avant de faire appel à un presta-

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taire. En cas d’indisponibilité prolongé, contactez votre assurance habitation. Vous concernant, vous êtes redevable des “réparations locatives” et de l’entretien normal du bien. Ne vous offusquez pas à la lecture de ce mail ; je l’envoie à tous mes nouveaux locataires pour rappeler ce qui leur incombe et surtout anticiper les questions que certains d’entre eux m’ont posé, notamment sur l‘entretien du bien. C’est un peu long mais je pense que cela répondra à vos interrogations : • Les dépôts jaunâtres ou noirâtres particulièrement inesthétiques notamment sur les plinthes, mélange de poussière et de vapeurs graisseuses, qui se forment à la longue avec le manque d’entretien, deviennent très vite impossibles à éliminer sans abîmer le support et obligent à refaire les peintures pour accueillir un nouveau locataire. Il faut en outre éviter le plus possible les coups d’aspirateur violents contre les plinthes, les murs, les radiateurs, les portes pour éviter les marques noires et éclats de plâtre ou de peinture ; • les murs doivent être entretenus et les projections qui occasionnent des taches sur les murs et les plafonds sont d’une façon générale à proscrire ; • l’évier devra être nettoyé avec une éponge non abrasive. Attention aux couverts et ustensiles de cuisine qui pourraient rayer l’évier et aux casseroles sorties du feu ; • le nettoyage de l’évier et mitigeur avec un produit doux javellisé et de l’anticalcaire (vous pouvez utiliser du vinaigre blanc contre le calcaire et pour un geste plus sain pour notre planète) pour les dépôts est privilégié ; • les toilettes doivent être nettoyés régulièrement et récurés avec de l’anticalcaire au moins une fois par semaine pour éviter les dépôts de tartre jaunes ou grisâtres, qui

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s’installent immanquablement en cas d’absence de nettoyage régulier. Idem pour toutes les robinetteries, y compris le pommeau de douche et l’embout du mitigeur. Si ce n’est pas fait régulièrement, le calcaire s’incruste sur la cuvette des wc, la robinetterie, l’évier, etc., qui deviennent impossibles à rattraper au bout de quelques semaines de négligence et il n’y a plus d’autre solution que de les changer. les vitres et parties en pvc des fenêtres, montures, poignées ainsi que le miroir doivent être nettoyés avec du produit vitres ou produit ménager multi-usage ; les plinthes, lampes, abats-jour, blocs-prises, les meubles, le matelas, doivent être dépoussiérés de la même façon. Sinon dépôts noirâtres, mélange de poils, de poussière, de graisse issue des vapeurs de cuisson, se déposent et rendent les murs et les objets inesthétiques voire inutilisables. Ce sont des coûts facilement évitables ; les interrupteurs doivent être nettoyés avec un chiffon très légèrement humidifié y compris la partie ronde où viennent se ficher les prises pour éviter les dépôts noirâtres ; les sols doivent être nettoyés une fois par semaine minimum ; les tapis aspirés et débarrassés des tâches ; les rideaux, plaids, alèse et boutis lavés régulièrement. Les oreillers exposés sur le balcon au soleil pour éliminer les acariens ; il faut vérifier régulièrement le filtre de la hotte (le nettoyer ou le changer selon le modèle) ; pensez à tester régulièrement le.s détecteur.s de fumées en appuyant sur le bouton prévu à cet effet ; s’il vous plaît, n’obstruez pas les aérations au-dessus des fenêtres et les VMC ! Boucher les aérations est l’équiva-

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lent de vicier l’air et provoquer à coup sûr, condensation et moisissures. Il est quasi impossible d’éliminer les moisissures (champignons) complètement et la condensation provoque aussi le “cloquage” des plâtres et peintures. Pour éviter cela il faut au préalable ne pas obstruer les aérations, y compris celles au-dessus des fenêtres, vérifier régulièrement que les VMC évacuent l’air convenablement et le cas échéant, les nettoyer afin d’en éliminer la poussière accumulée devenue compacte. Pour vérifier si les VMC fonctionnent, il suffit de coller dessus un mouchoir en papier et voir s’il reste collé par l’effet de l’aspiration. À compléter si jamais vous avez une cuisine équipée et en fonction bien sûr de vos équipements : • Le four est autonettoyant par pyrolyse, il suffit d’actionner cette fonction. Lorsque le four nécessite d’être nettoyé il commence à dégager des fumées de combustion qui polluent l’air ambiant et viennent se déposer au plafond et sur les murs, voire déclencher le détecteur de fumée. Pensez donc à ouvrir les fenêtre pendant ce processus et à ne pas vous absenter pendant la pyrolyse ; • le micro-ondes doit être nettoyé à l’éponge et produit ménager classique ; • la plaque à induction, dès que le besoin s’en fait sentir ou minimum tous les trois jours, avec du produit spécial type vitro-clean et une éponge non abrasive pour éviter rayures et taches blanchâtres. C’est le manque d’entretien de la plaque qui oblige le plus souvent un bailleur à la changer alors qu’elle fonctionne parfaitement. Par ailleurs : • Ne rien faire sécher sur les radiateurs électriques des pièces de vie. Ils ne sont pas faits pour cela ;

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• ne rien déposer sur la plaque de cuisson (sacs, vête• • •

ments, clés) même si elle semble éteinte. Ça pourrait la rayer et c’est dangereux ; ne rien entreposer sur la place de parking. Seuls voiture, motos, vélos sont autorisés ; actionner la coupure générale de l’eau en cas d’absence prolongée ; fermer fenêtres et volet.s électrique.s lorsque vous partez, même pour la journée. Cela pourra éviter une possible inondation en cas de pluie imprévue.

Nous vous invitons à lire décret n°87-712 du 26 août 1987 sur les réparations locatives que vous trouverez joint à ce courrier/mail qui n’est pas exhaustif mais qui a le mérite de donner une idée de ce que sont les réparations locatives. Si vous rencontrez le moindre problème ou avez un doute, n’hésitez pas à m’en parler. Dans la plupart des cas c’est à moi d’intervenir ! Mais pour le reste, c’est à vous de jouer ! Je vous souhaite une agréable installation et bien sûr, je reste à votre disposition. Cordialement. »

2. Annexez au bail tous les documents exigés par la loi S’il suffisait “juste” de signer un bail, la vie serait serait si douce… Mais en réalité, vous devez remettre à votre locataire des documents informatifs au moment de la signature du contrat de location (bail) ou de son renouvellement. Par ailleurs, des documents devront être annexés à ce dernier. Pourquoi ?

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Parce que c’est l’jeu ma pauvre Lucette ! Puis, c’est vraiment obligatoire...

2.1 Un dossier de diagnostics techniques (DDT) Ce dossier est lui même constitué de tout un tas de diagnostics. Voici la liste de courses : • Un diagnostic de performance énergétique (DPE) qui a une durée de vie de 10 ans. Il donne un aperçu de la performance énergétique d’un logement par une estimation de sa consommation énergétique et de son taux d’émission de gaz à effet de serre ; • un constat de risque d’exposition au plomb (CREP) si le logement date d’avant janvier 1949. Il permet d’identifier la présence de plomb généralement dans les anciennes peintures d’un logement. Le Crep doit dater de moins de 6 ans. Toutefois, si le Crep établit l’absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures au seuil de 1 mg/cm², il n’y a pas lieu de faire réaliser un nouveau Crep à chaque mise en location ; • un état des risques de pollution (ERP). L’état des risques et pollutions doit avoir été rempli moins de 6 mois avant la signature du bail.

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Le bailleur a l’obligation de fournir un état des risques et pollutions si son bien est situé dans l’un des secteurs suivants : • périmètre d’exposition aux risques délimité par un plan de prévention des risques technologiques approuvé par le préfet, • zone exposée aux risques délimitée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvé ou des risques miniers résiduels approuvé par le préfet, • périmètre mis à l’étude dans le cadre de l’élaboration d’un plan de prévention des risques technologiques ou d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit par le préfet, • zones de sismicité de niveau 2, 3, 4 ou 5 (le plus élevé), • zones à potentiel radon (gaz radioactif) de niveau 3 (le plus élevé). La liste des communes concernées est arrêtée par le préfet du département. Rendez- vous ici pour voir si vous êtes concerné : http://www.georisques.gouv.fr/ ; un état de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation a plus

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de 15 ans. Il a une durée de validité de 6 ans depuis sa réalisation. En remplacement de l’état de l’installation intérieure de l’électricité, le bailleur peut fournir un état de l’installation intérieure de l’électricité réalisé depuis moins de 6 ans dans le cadre de la vente du logement ou une attestation de conformité relative à la mise en conformité ou à la mise en sécurité de l’installation électrique délivrée depuis moins de 6 ans par un organisme agréé. Vous avez perdu l’attestation ? La déclaration de l’organisme agréé peut faire l’affaire ; un état de l’installation intérieure du gaz si l’installation a plus de 15 ans ou si le dernier certificat de conformité a plus de 15 ans. La durée de vie du certificat est de 6 ans. En remplacement de l’état de l’installation intérieure de gaz, le bailleur peut fournir un état de l’installation intérieure du gaz réalisé depuis moins de 6 ans dans le cadre de la vente du logement ou un état de l’installation intérieure de gaz réalisée depuis moins de 6 ans par un professionnel certifié par un organisme accrédité par le Comité français d’accréditation (Cofrac).

N.B : Le diagnostic amiante n’a pas à être annexé au contrat de bail, mais doit être tenu à la disposition du locataire qui en fait la demande. Quoi qu’il en soit, faites un point avec le diagnostiqueur. Il se peut que les diags qui ont été fournis lors de l’achat de votre bien soient encore valables. Dans ce cas, vous pouvez bien entendu les utiliser. Alors pourquoi en payer de nouveau ? Information de dernière minute Il y a une nouveauté qui n’est pas de bonne augure pour votre porte monnaie, si jamais vous faites des travaux. Depuis mi-juillet 2019, il est obligatoire de réaliser un Repérage Amiante Avant Travaux (RAAT) avant toute intervention (même pour un simple changement de prise électrique) dans les immeubles bâtis, construits avant 1997. Cela concerne aussi bien les professionnels que les particuliers… Voici le lien de l’arrêté du 19 juillet (http://bit.ly/diag-raat).

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2.2 Une notice d’information Elle est issue de l’arrêté du 29 mai 2015 relatif au contenu de la notice d’information annexée aux contrats de location de logement à usage de résidence principale équivaut à un mode d’emploi. Elle explique tout : la signature du bail, les mentions obligatoires, les obligations de chacun, les délais de préavis, etc. Rendez-vous en annexe 8 (http://bit.ly/annexe-8-guide-bailleur) pour faire une copie de cette fameuse notice.

2.3 L’état des lieux d’entrée Vous établissez l’état des lieux d’entrée lors de la remise des clés et l’état des lieux de sortie lors de la restitution des clés.

RAPPEL L’établissement d’un état des lieux n’est pas à prendre à la légère !

2.4 Une énumération des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication (câble, TNT, fibre...) Cette énumération est normalement présente dans votre bail, si celui-ci a été correctement complété. Vous n’avez pas de document complémentaire à fournir.

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2.5 Une attestation d’assurance Votre locataire devra vous la remettre lors de l’entrée dans les lieux. La loi dit que votre locataire doit en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Il ne veut pas ? Deux solutions s’offrent à vous : • Soit vous souscrivez une assurance en son nom – et vous lui récupérez la cotisation dans les charges ; • soit vous résiliez le bail si une clause le prévoit, qui prend effet un mois après un commandement de payer resté infructueux. Inutile de vous préciser que cette solution nécessitera un passage au tribunal (vous commencez à être habitué des procédures).

2.6 Un extrait du règlement de copropriété Si le logement se trouve dans un immeuble en copropriété, évidemment...

2.7 Un inventaire du mobilier Si vous louez un bail meublé ou un bail mobilité, un inventaire du mobilier et un état du mobilier doit être produit et annexé à l’état des lieux. Ils sont établis dans les mêmes formes en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Tout ceci, à l’instar des états des lieux, est établi contradictoirement. J’imagine que vous connaissez par coeur la liste des meubles obligatoires à fournir, mais c’est quand même bien de le rappeler. Le décret du 31 juillet 2015 (n°2015-981) précise quels meubles sont indispensables : • Literie comprenant couette ou couverture ; • dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ; • plaques de cuisson, • four ou four à micro-ondes, • réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté

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d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à -6° C ; vaisselle nécessaire à la prise des repas ; ustensiles de cuisine ; table et siège.s ; étagères de rangement ; luminaires et matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

2.8 Une copie de la grille de vétusté Seulement si vous avez décidé d’en appliquer une, évidemment. Mais qu’est ce que c’est ? Il s’agit d’une grille qui définit, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire. Vous n’êtes pas obligé d’en appliquer une, mais si vous le faites, vous devez en fournir une copie à votre locataire.

2.9 Une copie de la convention ANAH si le logement loué est conventionné C’est quoi l’ANAH ? L’Agence Nationale de l’Amélioration de l’Habitat (ANAH) est un organisme public qui permet de bénéficier d’aides financières de l’Anah pour réaliser des travaux et obtenir une déduction fiscale importante sur vos revenus fonciers bruts. En contrepartie, vous vous engagez à proposer votre bien à un loyer abordable à des locataires aux ressources modestes. Si votre logement est concerné par cette convention, vous devez fournir une copie de celle-ci à votre locataire.

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2.10 Obtention d’une autorisation préalable ou d’une déclaration Si le logement est situé dans une zone d’habitat indigne, sa mise en location (le renouvellement et la reconduction du bail n’y sont pas soumis) peut nécessiter l’obtention d’une autorisation préalable (autrement appelé “permis de louer) à annexer au contrat de bail ou le dépôt d’une déclaration contre récépissé, dont une copie doit être remise au locataire. Voici l’exemple de quelques villes qui l’ont mis en place : Bagnolet (93), Mantes-la-Jolie (78), Gennevilliers (92), Clichy (92), Nangis (77), Saint Denis (93), Aubervilliers (93), Libourne (33), Montauban (82), certaines communes de la métropole Lilloise (59), Boulogne sur Mer (62), etc. Attention, cette liste n’est pas exhaustive ! Renseignez-vous auprès de votre Commune ou EPCI compétent.

ATTENTION Ne négligez aucun de ces éléments ! Le risque ? Des indemnités à verser si jamais votre locataire subissait un préjudice du fait de l’absence d’un de ces documents.

3. Mettez à disposition un logement qui inspire confiance 3.1 Logement décent La loi dit que votre logement doit être décent, c’est à dire : • Être doté d’une surface habitable minimum de 9 m² avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m ou un volume habitable de 20 m³.

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Paris étant Paris, il existe une petite nuance quand le bien comporte plusieurs pièces puisque la superficie d’au moins une des pièces principales doit être supérieure à 9 m² et les autres pièces d’habitation doivent avoir une surface de 7 m² minimum ;

ATTENTION On n’en parle jamais assez, mais si vous louez un micro-logement (logement inférieur ou égale à 14 m²), nous vous conseillons vivement de vous procurer le Règlement Sanitaire Départemental (RSD, pour les intimes) qui impose parfois des règles plus strictes quant au calcul de la surface du logement.

• être sans risque de porter atteinte à la sécurité physique ou à la san-

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té du locataire. Luttez donc farouchement contre les infiltrations, le chauffage qui ne fonctionne pas, l’absence de rambarde en haut d’un escalier, etc. ; être exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites (punaises, immondes rats et cafards, etc.). Ici, la Loi ELAN est intervenue pour lutter contre les punaises de lit ! De nombreux débats font déjà rage sur le sujet. Eh oui, les punaises peuvent très bien arriver en cours de bail à cause de votre locataire qui les aura ramenées dans ses bagages. Pourtant le traitement de ces punaises sera à votre charge... ou prouver que c’est du fait de votre locataire ! Et là, bonne chance ; répondre à un critère de performance énergétique minimale, ce qui signifie que votre logement doit être étanche et éviter les courants d’air. À terme, ce critère va prendre de plus en plus d’importance. Depuis janvier 2020, une revalorisation du loyer n’est possible que si la

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consommation énergétique du bien atteint un certain palier après réalisation de travaux ; être doté d’équipements le rendant conforme à un usage d’habitation, comme, par exemple, l’accès à l’eau potable, l’éclairage naturel suffisant du salon ou d’une chambre, un réseau électrique qui ne risque pas de mettre le feu à la baraque, etc.

3.2 Check list sécurité santé et équipement Toutes nos excuses, ce qui suit ressemble à une liste de courses mais il est essentiel que vous ayez une idée précise de ce que la loi exige de vous ! Pour la sécurité et la santé du locataire, voici les caractéristiques que votre logement locatif doit respecter : • Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation ; • il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes ; • les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; • la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; • les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ; • le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon

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état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; les pièces principales (destinées au séjour ou au sommeil) bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Pour les éléments d’équipement et de confort, le logement doit comporter : • Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement ; • une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ; • des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eauxvannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ; • une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ; • une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce WC soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ; • un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne. Vous voulez vérifier où vous en êtes côté décence ? Jetez un coup d’oeil au décret en annexe 9 (http://bit.ly/annexe-9-guidebailleur), histoire de vous rendre compte qu’on ne vous ment pas !

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3.3 Petit focus sur l’humidité et les infiltrations parasites Aussi peu connu que l’hippocampe nain, le décret n° 2017-312 du 9 mars 2017 mérite toute votre attention. Il met un coup de pression sur l’humidité et les courants d’air. Le fléau de tout bailleur qui se respecte est sans nul doute l’humidité. Pour être clair, il est aux logements, ce que les poux sont à l’école. Depuis le 1er juillet 2018, vous devez veiller à ce que le logement permette une aération suffisante. Concrètement ? Veillez au bon état des dispositifs d’ouverture et des éventuels dispositifs de ventilation des logements. Le but est de renouveler l’air et d’évacuer l’humidité pour que votre locataire puisse occuper normalement le logement avec tous ses équipements. Sans vouloir vous faire peur, réfléchissez bien avant d’investir dans un logement qui ruisselle d’humidité ne serait-ce qu’un peu. C’est très compliqué de s’en débarrasser ! Ce même décret en rajoute également une couche avec les infiltrations d’air parasites : « Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois du logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. » Il précise également que : « les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. »

3.4 Actions du locataire Si votre locataire estime que le logement que vous lui louez est indécent, sachez qu’il ne peut pas suspendre le paiement de son loyer, sauf dans le cas où les manquements de ce dernier ont pour effet de rendre impossible l’usage du bien loué. Autrement dit, le bien doit être totalement inhabitable, ce qui est rarement le cas quand on parle de décence. Par exemple, une humidité excessive

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ou des infiltrations de la salle de bain ou d’une chambre peuvent très bien rendre le logement indécent. En revanche, il ne rend pas le bien inhabitable pour autant. Bien souvent, un locataire mécontent vous appellera, vous enverra des mails, des courriers, voire un recommandé pour vous demander de prendre les mesures nécessaires. Ici, soit vous passez à l’action et ceci se règle sans problème, soit vous faites la sourde oreille et là, préparez vous à vivre des moments douloureux avec votre locataire. Si jamais vous n’êtes pas d’accord, les choses peuvent se corser sérieusement. Le locataire vous mettra en demeure de réaliser les travaux de mise en conformité. Cette mise en demeure est effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception. À l’expiration d’un délai de 2 mois, si la mise en demeure est restée sans réponse ou si le désaccord persiste, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation. Mais il a aussi la possibilité de saisir directement le tribunal judiciaire. Si le juge constate que le logement ne satisfait pas aux normes de décence, il peut vous : • Contraindre à faire les travaux nécessaires ; • imposer une réduction de loyer ; • fixer des dommages et intérêts. Bref, soyez attentif lorsque votre locataire se plaint. À moins que vous soyez tombé sur un casse-pied de base, il se peut que ses doléances soient fondées !

4. Soyez pédagogue sur les charges récupérables La pédagogie est au coup de bâton, ce que le dialogue est à la dispute. Tout ça, pour vous dire, qu’il faut anticiper les sujets de discorde !

4.1 Charges récupérables Pour vous la faire courte et simple, en tant que propriétaire, vous payez chaque année des charges liées à votre logement locatif (taxe foncière,

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charges de copropriété, assurances, etc.). Certaines de ces charges correspondent aux services dont bénéficie votre locataire dans sa vie quotidienne. On y trouve notamment le chauffage collectif, la taxe des ordures ménagères, l’entretien de l’ascenseur, des couloirs et du hall d’entrée, etc. Vous voulez plus de précisions ? Le décret n°87-713 du 26 août 1987, que vous trouverez en annexe 10 (http://bit.ly/annexe-10-guide-bailleur), détaille les 7 grands postes de dépenses répercutables sur le locataire : • Ascenseurs et monte charge ; • eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et parties communes ; • installations individuelles ; • parties communes intérieures au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation ; • espaces extérieurs au bâtiment ou à l’ensemble de bâtiments d’habitation (voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipements de jeux) ; • hygiène ; • impositions et redevances. Prenez le temps de lire ce décret (annexe 10) ! Il s’agit d’une liste exhaustive. Autrement dit : ce qui ne se trouve pas sur cette liste, n’est pas imputable à votre locataire. Vous pourrez transmettre ce décret à votre locataire si jamais ce dernier a des doutes sur les charges que vous avez le droit de lui réclamer !

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ATTENTION AVEC L’ÉLECTRICITÉ Les consommations individuelles d’électricité ne font pas partie des charges récupérables. Vous voulez éviter les ennuis ? Fournissez à votre locataire un compteur individuel et laissez-le choisir son fournisseur d’électricité, à moins que… on vous dit tout après !

4.2 Charges au forfait ou charges au réel Quelque soit le système choisi, la 1ère difficulté réside dans le fait que vous devez fixer un montant de charges au plus proche de la réalité. Vous n’avez aucune idée de la méthode à suivre ? C’est normal, chaque cas est unique mais sans trop se tromper vous pouvez vous baser sur les résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation de charges ou le budget prévisionnel si le logement est situé dans un immeuble en copropriété. Bref, vous calculerez son montant en fonction des résultats de l’année écoulée, du budget prévisionnel et de la quote part qui concerne votre logement (dépend en grand partie des tantièmes). Rentrons maintenant dans le vif du sujet : quelle est la différence entre charges au forfait et provisions sur charge ?

4.2.1 Au forfait Dès le départ, un prix est fixé et ce dernier ne pourra plus être bougé. Solution simple, avec une conséquence majeure : aucune régularisation ultérieure n’est possible.

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Les charges sont plus élevées que prévues ? Tant pis pour vous ! Elles sont moindres que ce qui a été prévu ? Tant mieux pour vous (dans une certaine mesure) !

ATTENTION Le forfait n’est possible que si votre bien est en colocation (nue ou meublée), ou si c’est un bail classique meublé. Pour le bail mobilité, pas le choix, c’est obligatoirement du forfait !

Avec un forfait, les risques de conflit sont moindres, mais une perte financière est possible pour vous, le bailleur. Et surtout cela vous engage ad vitam eternam si vos locataires en coloc ou en meublé renouvellent leur bail jusqu’à la fin des temps (pour rappel pas de renouvellement possible pour le bail mobilité). Alors, nous allons mettre les pieds dans le plat direct ! Pour ceux qui se diraient "Ben c'est simple alors, je prends le montant de mes charges et je majore ce montant de 30 % et je suis tranquille.". Alors oui, c'est une solution. Mais non, c'est un peu trop simple, vous vous en doutez. Le montant de forfait que vous demandez à votre locataire pour les charges, ne doit pas être manifestement disproportionné par rapport à la consommation réelle (on parle d'une majoration maximum de 10 %). Alors ne vous amusez pas à trop surestimer le montant de vos charges pour diminuer le risque (même si c'est tentant). Pour ceux qui sont bloqués par un encadrement des loyers et qui avaient pour idée de facturer 100 € de forfait de charges/mois pour une estimation réelle à 50 €, pensant ainsi se faire un peu d'argent sur le système du

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forfait et contourner l'encadrement des loyers : oubliez tout ça, tout de suite ! À l'inverse, ne soyez pas trop juste et prévoyez une marge. Et si malgré vos calculs savants vous êtes un peu juste, voire dans le négatif, dites-vous que votre bail vous permet de réviser annuellement le montant du forfait. Attention tout de même, car cette révision reste limitée à hauteur de l'IRL (comme votre loyer). Donc s'il vous manque 240 € en fin d'année, la régularisation via l'IRL risque de ne pas suffire pour l'année suivante car elle ne vous permettra pas d'augmenter le montant de votre forfait de charges de 20 €/mois. Vous risquez donc d'être encore dans le négatif pendant quelques années si vous n'avez pas de changement de locataire. Aussi, je tiens à vous avertir sur ce que vous pouvez lire à droite ou à gauche : il n'est pas autorisé de prévoir, sur le bail, une révision mensuelle du forfait de charge ! Vous imaginez bien que ce serait beaucoup trop simple. La révision se fait qu’annuellement, et qu’à hauteur de l’IRL.

4.2.2 Au réel Ici, on utilise l’expression spécifique de “provisions sur charges” pour évoquer le fait que les charges seront régularisées tous les ans. Si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, vous devez reverser le trop-perçu au locataire. Dans le cas contraire, vous demandez un complément, ce qui peut être source de tensions. Pour éviter lesdites tensions, prévenez le locataire dès le départ et soyez pédagogue sur la façon dont ça marche. Dites lui d’entrée de jeu, que les charges seront régularisées chaque année en fonction de ce qui aura été réellement dépensé. Insistez qu’il devra peut-être payer un complément en fonction du calcul des charges réelles. La règle est simple : votre locataire ne paiera que ce qui a été effectivement dépensé. C’est ici que votre locataire peut bougonner surtout si les charges se révèlent être plus élevées que prévues. Ben ouais, fallait pas prendre des bains tous les jours !

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4.2.2.1 Charges réelles : mode d’emploi Vous procéderez à la régularisation une fois par an, en fonction de l’arrêté des comptes de la copropriété. Un mois avant l’événement, vous transmettrez à votre locataire : • Le décompte des charges locatives par nature de charge (comme l’électricité des parties communes, l’ascenseur, l’entretien, etc.). Transmettez lui un tableau simple comme celui là : Exemple d’une régularisation en votre défaveur (oui, il arrive que ça soit à vous de verser de l’argent à votre locataire s’il s’avère qu’il a payé trop de provisions) : Provisions sur charge de l’année (du 06 décembre 2017 au 6 décembre 2018)

600 €, soit 50 € par mois.

Charges locatives réelles dont : • entretien des parties communes ; • etc. • etc.

500 €

Régularisation

100 €

•

100 €

• •

200 € 200 €

• le mode de répartition des frais entre les locataires, si le bien est en •

copropriété : c’est indiqué dans le règlement de copropriété (en général, cela dépend des tantièmes que vous détenez) ; une note d'information sur les modalités de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs (à demander à votre syndic si vous ne l’avez pas).

Un courrier simple pour l’informer de tout cela suffira, mais si le coeur vous en dit, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception (c’est

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même conseillé, surtout si votre locataire est un procédurier notoire). Votre locataire se comporte comme un enquêteur ? Ne montrez pas les dents. Eh oui ! La loi prévoit que vous devez tenir les pièces justificatives à sa disposition durant six mois à compter de l'envoi du décompte de charges. Il peut donc vous demander d’examiner des pièces qui sont chez le syndic (comme les factures d’eau et d’électricité, les contrats d’entretien, etc.). Attention la loi dit bien qu’il s’agit d’une mise à disposition. Donc si vous en avez une copie, il peut se déplacer chez vous pour examiner les pièces. Rien ne vous oblige à les lui envoyer. Faut pas pousser le bouchon trop loin Maurice !

4.2.2.2 Délai pour la régularisation Le paiement de la régularisation s’effectue : • Soit par le versement de provisions pour charges avec une régularisation annuelle ; • soit par la récupération ponctuelle des dépenses engagées. Dans la pratique, c’est une fois par an, quand vous recevez le récapitulatif des charges de votre syndic. Vous êtes du style à arriver en retard à votre propre mariage comme Hugh Grant dans “4 mariages, 1 enterrement” ? Bon, pas de panique. Si vous n’avez pas régularisé dans l’année, vous avez 3 ans pour rectifier le tir. Inutile de vous dire qu’il n’y a pas meilleur moyen pour se mettre à dos son (ancien) locataire qui risque d’être dans une position financière inconfortable. De ce fait, la loi lui accorde la possibilité de payer le complément de charge au titre de la régularisation en 12 fois (mieux que le 10x sans frais chez Ikea), si la régularisation du paiement des charges n’a pas été effectuée dans l’année suivant leur exigibilité. En cas de contentieux, rien ne dit que le juge vous donne raison s’il estime

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que vous avez été déloyal ou que votre comportement a été fautif. Donc un conseil : régularisez tous les ans !

4.3 QUID des charges non récupérables Voici l’une de vos questions préférées lorsque vous faites du meublé ou de la coloc. : « Je souhaite inclure l’électricité, internet, Netflix et le ménage de l’appartement dans les charges, mais je vois que ces éléments ne sont pas listés dans le décret. Je fais comment ? Faut bien que je récupère le montant de ces charges ; je ne vais pas leur offrir... » Ah, nous y voilà ! Bon, ce n’est pas si compliqué. Maintenant, vous le savez, le décret est une liste exhaustive. Donc si ce n’est pas dans la liste du décret, ce n’est tout simplement pas récupérable. Pour autant, vous souhaitez tout de même proposer ces services à vos locataires pour qu’ils n’aient aucune démarche administrative à faire (avec EDF et compères, par exemple). Très bien, mais vous devrez être vigilant sur la façon dont vous allez inclure ces services complémentaires sur votre bail. Comme ces services ne font pas partie de ceux pouvant être récupérables, il faut les dissocier du montant de vos charges récupérables, en les faisant apparaître dans une clause (qu’il faudra vraiment bien rédiger) pour que cela soit un accord contractuel. Sur votre bail, vous aurez donc toujours vos lignes classiques pour le loyer et vos charges récupérables (au forfait ou à la provision, comme cela vient d’être expliqué), et dans vos clauses (là où vous notez que vous n’autorisez pas votre locataire à garer son vélo dans les couloirs communs, par exemple) vous ajoutez une ligne “services” ou “services complémentaires”, par exemple, avec la dénomination de ces services, leur montant et les modalités de paiement.

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Pour être valable, la clause doit indiquer que le locataire est libre de mettre fin, quand il le souhaite et sous simple demande écrite, à ces services et de ne plus les payer. En effet, pour être valide, les locataires doivent avoir la possibilité de sortir de cette clause car la loi les autorise à être libre de choisir leur propre fournisseur. Auquel cas, à vous ensuite de couper l’accès à ce service pour votre locataire. Donc, dans les faits, elle pourrait prendre cette forme :

Le BAILLEUR et le LOCATAIRE se mettent d’accord sur le fait que certains services sont fournis par le BAILLEUR tels que : • Internet pour un prix de # €/mois ; • électricité pour un prix de # €/mois ; • etc., à payer en sus du loyer et du forfait/de la provision sur charges. L’une ou plusieurs de ces prestations peuvent être annulées, sans justification et à tout moment, par le locataire, qui pourra alors choisir le/les opérateur.s de son choix, étant entendu que ce dernier paiera les services au prorata.

Quoi qu’il en soit, sachez que cette clause est tout de même bancale pour l’électricité, mais au vue de la jurisprudence quand ça finit au tribunal, une telle clause est nulle mais appelle à des restitutions réciproques :

« Toutefois, ne pouvant pas restituer l’énergie fournie et consommée, le locataire doit s’acquitter d’une indemnité équivalente à la valeur de la prestation fournie. »

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4.4 Assurance et colocation (bail nu ou bail meublé) En colocation, la loi ALUR vous autorise à contracter une assurance habitation pour le compte de vos colocataires. Sur les baux répondant aux normes de la loi ALUR, il y a une ligne spécifique pour cela. Cette charge n’est donc pas à inclure dans la ligne dédiée aux charges récupérables (autrement dit, dans le forfait ou la provision). Vous devrez aussi indiquer : • Le montant annuel récupérable au titre de cette assurance ; • le montant récupérable par douzième. Il faut savoir que là aussi, les colocataires sont libres de choisir leur propre assurance (même règle que pour les services que vous souhaitez inclure et qui ne font pas partie des charges récupérables). Auquel cas, vous ne pourrez plus leur réclamer le montant de cette charge dès qu’il(s) vous présentera.ont une attestation d’assurance à leur nom.

5. Rappelez explicitement les réparations et les travaux à la charge de chacun Pour l’instant, tout va bien, tout fonctionne. Mais un logement, c’est comme tout. ça s’use et parfois même, ça se transforme. Dans ce cas là, qui fait quoi ? Qui paie quoi ? Et qui a le droit de faire quoi ?

5.1 Les réparations à la charge de vote locataire Il existe un décret n°87-712 du 26 août 1987 (cf. annexe 11 – http://bit.ly/ annexe-11-guide-bailleur) qui énumère, de façon non exhaustive, les petits travaux et menues réparations à la charge de votre locataire. Cela signifie que ce décret ne donne que des illustrations. Il existe d’autres cas de figure qui ne sont donc pas évoqués.

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Prêt à prendre votre respiration ? Alors, rendez-vous en annexe 11 pour en prendre connaissance ! Dans la vraie vie, voici les tâches classiques de votre locataire : • Rebouchage des trous ; • cirage du parquet ; • joints de la baignoire ; • entretien des robinets ; • collage des plinthes ; • remplacement d’un interrupteur (et non pas du mécanisme électrique) ; • nettoyage de la VMC ; • ménage et entretien des lieux ; • etc. Ce texte est loin de couvrir tous les cas de figure, mais il a le mérite de faire ressortir une règle pour le bailleur que vous êtes : le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par la vétusté (qu’on vous détaille un peu plus loin).

5.2 Les réparations à la charge du bailleur En toute simplicité, on a envie de vous dire que tout le reste est pour vous, une fois que les menues réparations et l’entretien courant du bien ont été effectués. Pour rappel, la loi du 06 juillet 1989 vous oblige à délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. Ok, mais concrètement, ça veut dire quoi ?

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5.2.1 Travaux de décence Il s’agit d’une bonne entrée en matière pour savoir ce qui vous incombe. Quand on se réfère au décret décence, on parle beaucoup du “gros oeuvre” : • Le clos et le couvert ; • les fenêtres ; • les portes ; • l’étanchéité ; • les garde-corps des fenêtres ; • les escaliers ; • les loggias et balcons ; • les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude ; • le chauffage ; • l’installation d’alimentation en eau potable ; • les installations sanitaires ; • le coin cuisine et sanitaires comme la douche, les toilettes ; • etc. Bref, vous êtes pour ainsi dire responsable de l’ossature de votre maison ou appartement (quelle belle image, n’est-ce pas).

5.2.2 Travaux et vétusté Vous l’avez compris les grosses réparations sont à votre charge. Ceci étant dit, il existe un peu un flou artistique entre les réparations locatives/les menues réparations à la charge de votre locataire et les grosses réparations à votre charge, qui intéressent la structure et la solidité de votre bien. En général, c’est là que le crêpage de chignons commence ! Car la notion de vétusté fait son entrée. Et cette dernière, vous ne pouvez pas la faire prendre en charge par votre locataire. Alors revenons à la base : c’est quoi la vétusté ? Elle est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du

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temps ou de l’usure normale des matériaux et éléments d’équipements dont est constitué le logement. Bien sur, la détérioration des lieux loués ne doit pas avoir été provoquée par un usage anormal ou par le fait du locataire : seul le temps doit avoir provoqué le délabrement constaté. Donc, n’essayez pas de mettre sur le dos de votre locataire, l’usure du papier peint qui a 25 ans, qui a jauni à cause du soleil ou du four micro-onde qui appartenait à tatie Josette. De la même façon, la remise à neuf des papiers, peintures, revêtements de sol est interdite si ça fait 14 ans (par exemple) que votre locataire vit là, de façon normale et civilisée. De même un évier en faïence qui s’ébrèche à cause du temps n’a rien d’hallucinant. Nous y reviendrons, mais la vétusté joue le rôle de sa vie lors de l’état des lieux de sortie (et de la restitution du dépôt de garantie).

5.2.3 Pouvez-vous faire des travaux dans votre bien alors que votre locataire y vit toujours ? Pouvez-vous faire des travaux dans votre bien alors que votre locataire y vit toujours ? La réponse est oui ! C’est l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 qui l’autorise. Votre locataire doit vous permettre l’accès aux lieux loués pour : • La préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble ; • des travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués ; • des travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux ; • des travaux qui permettent de remplir les obligations de décence du logement. Bien sûr, inutile d’arriver à l’improviste à 23h, un soir de Noël, pour faire l’isolation des murs ; pour la simple et bonne raison que vous devez suivre une procédure !

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Non mais ! Oubliez les interventions les samedis, dimanches et jours fériés, sauf si votre locataire vous donne son accord de façon non équivoque… On parle d’un petit écrit de sa part. Avant le début des travaux, vous informez votre locataire de la nature des travaux et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Si les travaux durent plus de 21 jours, vous êtes tenu d’indemniser le locataire pour le trouble subi. Ce qui semble logique à moins que vous lui fassiez poser une piscine intérieure à sa demande ! Blague. Que se passe-t-il si votre locataire ne veut pas vous laisser faire ? Et ben, pas grand chose... À part le tribunal judiciaire. Eh oui ! Il vous est interdit de rentrer de force dans le bien.

6. Spécifiez les travaux autorisés dans le logement Vous pouvez tomber sur un(e) locataire ultra bricolo. Bonne nouvelle ! Certains locataires ont bon goût et vous laissent parfois de belles surprises lors de votre départ. En revanche, si c’est une sorte de Valérie Damidot qui veut péter des cloisons, il va falloir mettre le hola.

6.1 Les travaux non autorisés de votre locataire ll faut rappeler que le locataire doit user de la chose louée raisonnablement. Il doit y apporter une diligence normale et ne pas abuser de la jouissance que le bail lui confère. Et donc l’abus, ça serait qu’il se sente tellement chez lui, qu’il décide de transformer la cuisine en salle de bain ou qu’il décide de transformer une

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chambre en sauna. On exagère, mais vous voyez l’idée. Le locataire a le droit d’aménager librement le logement qu’il occupe (changement de moquette, rafraîchissement des peintures, etc.). Mais (il faudrait compter le nombre de “mais” qu’il y a dans ce guide...), il ne peut pas transformer les locaux et équipements loués sans votre accord écrit. À défaut de cet accord, vous pouvez exiger lors de son départ, la remise en l’état à ses frais ou conserver à votre bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés. Votre locataire est la réincarnation de Terminator et détruit ce qui fait tenir debout votre maison ? Vous avez la faculté d’exiger la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Si vous êtes à ce stade, mieux vaut faire appel à un huissier pour vous constituer une preuve et faire appel à un avocat pour qu’il saisisse au plus vite le juge. Dans les faits, si vous voulez évitez les mauvaises surprises, demandez simplement à votre locataire de vous prévenir s’il compte effectuer des petits travaux !

6.2 Les travaux d’adaptation pour les personnes en situtation handicap ou de perte d’autonomie Ici, il peut par exemple s’agir de travaux de création, suppression ou modification de cloisons ou de portes intérieures au logement, de modification de l’aménagement ou de l’équipement des pièces d’eau (cuisine, toilettes, salle d’eau), de création ou modification de prises électriques ou de communications électroniques et de points d’éclairage, d’installation ou adaptation de systèmes de commande (notamment commande des installations électriques, d’eau, de gaz et de chauffage, interphone, signalisation, interrupteurs), etc. Votre locataire doit vous faire une demande par écrit en lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Il devra, dans cette lettre, décrire précisément les transformations envisagées et les conditions dans les-

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quelles ces travaux seront réalisés et indiquer l’entreprise chargée d’exécuter les travaux. Une petite obligation de forme s’impose à lui car il doit recopier ceci : « En application du F de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, tendant à améliorer les rapports locatifs, des travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l’objet d’une demande écrite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception auprès du bailleur. L’absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d’acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l’état. » À partir de la date à laquelle vous réceptionnez la demande, vous disposez d’un délai de 2 mois pour répondre. L’absence de réponse dans ce délai vaut accord. Dans un délai de 2 mois après l’achèvement des travaux, le locataire doit vous attester que les travaux ont été réalisés par l’entreprise choisie et correspondent aux travaux de transformation notifiés et autorisés.

6.3 En cas de dépannage Parfois, les choses se compliquent quand c’est un dépannage urgent (chauffe-eau en panne, coupure générale d’électricité, etc.). Vous n’êtes pas toujours disponible pour répondre à votre locataire qui cherche à faire réparer, au plus vite, l’incident urgent qu’il est en train de vivre dans le logement qu’il vous loue. Résultat, il prend les choses en main et appelle, sans vous avoir prévenu et sans votre autorisation, le premier artisan du coin pour réparer la situation. Malheureusement pour lui, même si initialement cette réparation était à votre charge (un tuyau d’eau qui pète, par exemple), ce sera à lui de payer l’ensemble de la prestation de l’artisan dépanneur car il ne vous aura pas prévenu et n’aura pas reçu votre accord.

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Dans ce cas, le tort peut être partagé. Certes, le locataire n’aura pas mis en place la bonne procédure en vous prévenant avant de faire intervenir un artisan. Mais de votre côté, vous n’avez pas été disponible au moment voulu et peut-être que vous ne l’avez pas informé de cette procédure. Ici, il faut savoir tourner l’erreur à son avantage pour garder l’image du bon bailleur (même si cela nous coûte un peu). Sinon, mea culpa, et essayez de trouver, ensemble, un terrain d’entente si vraiment vous ne voulez pas prendre en charge cette réparation qui initialement devait vous incomber…

7. N’oubliez pas les différentes attestations à effectuer 7.1 Une attestation détecteur de fumée si vous êtes bailleur d’un meublé S’il y a une chose que vous oubliez parfois de mettre en place, c’est bien le détecteur de fumée. L’obligation d’installer ce dernier vous incombe en tant que propriétaire bailleur et bien sûr, vous devez vous assurer de son bon fonctionnement lors de l’établissement des états des lieux. Attention, si vous louez un bien dont le bail a été conclu avant le 09 mars 2015, c’est le locataire qui doit installer le détecteur, mais vous devez alors soit fournir le détecteur à votre locataire, soit le rembourser à ce dernier si c’est lui qui l’a acheté. Quoi qu’il en soit, vous devez vérifier que tout est en règle en la matière. Sans vouloir vous faire peur, sachez qu’un propriétaire a été condamné par la justice après la mort d’un de ses locataires après un incendie provoqué dans un logement où il n’avait pas installé de détecteur de fumée. L’occupant du bien, c’est à dire votre locataire, doit déclarer à son assureur avec lequel il a conclu un contrat assurance incendie, que le logement est équipé d’un détecteur. Voici un modèle de notification que votre locataire peut remettre à son assureur :

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EXEMPLE “Je soussigné [Prénom & NOM de l’assuré], détenteur du contrat [numéro du contrat d’assurance], atteste avoir installé un détecteur de fumée normalisé conforme à la norme NF EN 14604 à l’adresse suivante : [adresse du logement] . [Date] [Signature]”

7.2 Une attestation d’assurance Votre locataire doit souscrire une assurance habitation auprès de la compagnie d’assurance de son choix. Cette assurance sert à le couvrir contre les risques locatifs (principalement dégâts des eaux, incendie, explosion). Comme précisé précédemment, vous êtes au courant qu’à la remise des clés votre locataire doit vous fournir une attestation d’assurance, et que cette dernière doit être présentée : • À chaque renouvellement du contrat de bail ; • chaque année, à votre demande. Si votre locataire ne répond pas à son obligation, vous avez le pouvoir d’agir : • Soit, vous êtes soft et la loi dit que vous pouvez souscrire une assurance à la place de votre locataire. Pour cela, respectez la procédure prévue : vous devez d’abord lui envoyer une courrier recommandé avec avis de réception indiquant votre volonté de prendre une assurance à sa place.

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ATTENTION L’envoi de ce courrier vous prive de la possibilité de résilier le bail en cas de défaut d’assurance, même en cas de clause résolutoire.

•

Votre locataire aura alors 1 mois pour prendre une assurance. S'il n'est toujours assuré passé le délai de 1 mois, vous pouvez souscrire vous-même une assurance. Le montant total de la prime annuelle souscrite par vous, éventuellement majorée dans la limite de 10 %, est ensuite récupérable par 1/12ème chaque mois au moment du paiement du loyer. Le montant ainsi récupéré doit être inscrit sur l'avis d'échéance et la quittance remise au locataire. Une copie de l'attestation d'assurance est alors remise au locataire. Si le locataire quitte le logement avant l'échéance du contrat d'assurance, vous devrez alors résilier le contrat, et récupérer la fraction de prime exigible auprès du locataire. Ce dernier peut toujours mettre fin à l'assurance souscrite par le bailleur en s'assurant lui même ; soit, vous décidez de passer à une solution quelque peu radicale en demandant la résiliation du bail. En règle générale, vous avez toujours dans votre bail d’habitation une clause qui prévoit une résiliation de plein droit du contrat “en cas d’inexécution des obligations du locataire pour motif de non paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non souscription d’une assurance des risques locatifs, ou le non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.” Et si vous avez utilisé nos modèles en annexes, elle y est ! Concrètement, si 1 mois après la délivrance du commandement, le locataire ne s’est pas assuré, vous devez saisir le tribunal judiciaire pour lui demander de constater que le bail est résilié et prononcer l’expulsion. Cette étape nécessite l’intervention d’un huissier.

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Il n’y a pas de clause résolutoire ? Saisissez directement le tribunal judiciaire (essayez quand même de lui faire une petite mise en demeure, histoire de montrer que vous avez tenté d’obtenir cette fameuse attestation).

7.3 Une attestation d’entretien de chaudière Les chaudières (au fioul, au gaz, au bois, au charbon, multicombustibles) dont la puissance est comprise entre 4 et 400 kilowatts, doivent faire l’objet d’un entretien par un professionnel qui consiste en : • La vérification de la chaudière ; • son nettoyage et son réglage ; • ainsi qu’une évaluation des polluants atmosphériques. Il appartient au locataire d’entretenir la chaudière de son appartement ou de sa maison tous les ans, sauf si le bail prévoit que cette obligation appartient au propriétaire du logement. Le chauffagiste doit alors lui remettre une attestation d’entretien dans un délai de 15 jours qui suivent sa visite. Ce document doit être conservé et tenu à disposition du bailleur ou de son assurance en cas de sinistre. La réglementation ne prévoit pas de sanction pénale en l’absence d’entretien annuel. Aucune amende n’est donc applicable. Mais, si votre locataire quitte le logement sans avoir entretenu la chaudière, vous pourrez retenir le montant de l’entretien sur le dépôt de garantie. De la même façon, s’il s’avère que le dysfonctionnement de la chaudière est due par son mauvais entretien, il appartiendra à votre locataire d’en prendre la responsabilité. Et ça peut lui coûter cher s’il faut changer la chaudière...

7.4 Une attestation de ramonage Si le bien que vous louez possède une cheminée, renseignez-vous auprès de votre mairie des règles relatives au ramonage – oui les règles sont fixées par la mairie ou par arrêté préfectoral.

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Bon, a priori, cela doit être fait deux fois par an. Si le bien est en copropriété, vérifiez bien dans le règlement les conditions d’utilisation de la cheminée (et si c’est autorisé ou pas). Le ramonage est une charge qui incombe à votre locataire si on croit le décret n°87-712 du 26 août 1987 sur les réparations locatives. Votre locataire ne fait rien ? Il est passible d’une amende, sans compter qu’en cas d’incendie, son indemnisation risque de fondre comme neige au soleil si ce fameux ramonage n’a pas été effectué. Le professionnel qui procède au ramonage doit remettre une attestation. La loi est silencieuse sur le fait de savoir s’il doit en justifier auprès de vous (en tous les cas, nous n’avons rien trouvé sur le sujet) mais si jamais vous avez une cheminée en fonction, nous vous conseillons fortement de voir avec votre assureur quelles sont les conditions d’indemnisation en cas d’incendie de feu de cheminée et de prendre sur vous les frais de ramonage quitte à les répercuter sur les charges locatives. Arrangez-vous avec votre locataire sur ce point ! Eh oui, le décret sur les charges récupérables que nous avons vu précédemment précise qu’en font partie les “opérations de mise en repos en fin de saison de chauffage, rinçage des corps de chauffe et tuyauteries, nettoyage de chaufferies, y compris leurs puisards et siphons, ramonage des chaudières, carneaux et cheminées”. Alors pourquoi se priver !

8. Entretenez une relation suivie L’objectif n’est pas de devenir le meilleur ami pour la vie de votre locataire. Mais ne faites pas l’erreur de faire le mort. Soyez un propriétaire discret mais présent. Et à l’écoute de ce que peuvent raconter les voisins !

8.1 Envoi des quittances de loyer La quittance de loyer est une attestation fournie par le propriétaire bailleur qui confirme que le loyer et les charges ont bien été réglés.

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À chaque demande du locataire, s’il a bien évidemment payé son loyer, vous êtes tenu de lui envoyer ce document gratuitement. Une transmission par mail est possible avec l’accord de ce dernier. Vous n’avez qu’à le préciser dans le bail, comme ça les choses sont claires pour vous deux. Doivent se trouver sur cette quittance : Les coordonnées respectives du bailleur et du locataire ; • la date de délivrance ; • la période pour laquelle le paiement a été effectuée ; • l’adresse de la location ; • le montant du loyer : • le montant des charges (il est essentiel de bien distinguer loyer et charges) ; • bien sûr le montant total acquitté. L’envoi des quittances par mail tous les mois, dès que le loyer est payé, c’est le moyen de dire que vous êtes vivant (et c’est plutôt une bonne nouvelle !). C’est une marque de bonne gestion de votre part. Bête mais efficace ! Pour un modèle, c’est vers l’annexe 12A (http://bit.ly/annexe-12a-guidebailleur) qu’il faut se tourner. Si le locataire effectue un paiement partiel, vous êtes tenu de délivrer un reçu (annexe 12B – http://bit.ly/annexe-12b-guide-bailleur), qui indiquera ce qui a été payé et bien sur ce qui reste à payer pour une période donnée.

8.2 Petit focus sur la taxe d’habitation (enfin, pour ceux qui la paient) Votre locataire, un mois avant la date prévue pour son déménagement, doit vous présenter la quittance de sa taxe d’habitation. À défaut, il vous appartient de donner un avis de déménagement de votre locataire au comptable du Trésor chargé du recouvrement des impôts

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locaux dans le délai de : • 1 mois suivant le déménagement du locataire intervenant à la date normalement prévue, si jamais votre locataire ne vous a pas présenté sa quittance de taxe d’habitation. Pour la déclaration des locataires, les impôts demandent à recevoir un mail ou une lettre lors de l’entrée du locataire et lors de sa sortie ainsi qu’un récapitulatif de l’ensemble des locataires en place chaque 1er janvier ; • 3 mois suivant ce qu’on appelle le “déménagement furtif” de votre locataire lorsque ce dernier s’est enfui en douce (avant le terme fixé par le bail, sans que vous en ayez été averti). Attention, si vous ne faites pas ces démarches, vous serez responsable des sommes dues. C’est l’article 1686 du CGI qui le dit !

8.3 Échange de mails Oui, à l’heure d’internet ça serait dommage de se priver de ce moyen de communication. Faites lui comprendre que si problème il y a, vous vous tenez à sa disposition. La proximité avec votre locataire, c’est pour nous, ce qui fera de votre relation, un doux voyage ! Nous vous imaginons en train de lever les yeux au ciel “ils en font pas un peu trop chez Hellia ?” Nous répondons “Non”, la bouche en coeur. La Confédération Générale du Logement (CGL) indique que le nombre de plaintes concernant l’immobilier locatif augmente chaque année et ce, depuis de nombreuses années… Elle dit aussi que l’absence de communication avec le bailleur, les plaintes sur les charges locatives, les travaux de rénovation et le dépôt de garantie sont les principaux sujets de prises de bec. En réalité, votre locataire, c’est un peu comme votre client. Il vous paie une prestation – la jouissance du logement – et en échange vous devez être là pour lui quand il rencontre un problème lié à sa location. Pour faire simple, vous êtes son SAV !

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8.4 Les troubles de voisinage : maintenez le dialogue et surtout agissez Ici, on va imaginer que votre locataire fait des siennes. Rien ne va plus, tous les habitants de l’immeuble ainsi que le syndic se sont plaints de la personne qui loue votre bien. Vous qui pensiez être tranquille avec votre investissement, c’est râté ! Vous vous dites que vous ne pouvez rien y faire ? Eh non, ça ne fonctionne pas comme ça. L’article 6-1 de la loi du 06 juillet 1989 vous implique clairement : « Après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent les lieux. » Et vous savez quoi ? Votre responsabilité peut même être engagée si vous restez inactif. Les habitants de l’immeuble qui se plaignent des nuisances peuvent saisir le compétent : • Moins de 10 000 €, TI (nommé tribunal judiciaire depuis la réforme) ; • plus de 10 000 €, TGI (nommé également tribunal judiciaire). Alors faites en sorte de montrer que vous avez mis toute l’énergie nécessaire pour y arriver. En pratique, si votre locataire est insupportable avec sa musique nocturne, son trafic de plante médicinale, ou bien encore l’encombrement des parties communes, vous serez vite mis en demeure de faire cesser le trouble. Cette plainte auprès de vous doit être justifiée à l’appui d’éléments constatant les troubles imputables au locataire, notamment les témoignages, pétition, constat d’huissier, procès-verbal. Parfois, ça peut s’arranger à l’amiable, si vous réussissez à instaurer un dialogue avec votre locataire. Si c’est juste un étudiant un peu fêtard, rappelez lui gentiment mais fermement que la loi l’oblige à user paisiblement des lieux loués suivant la destination donnée par le bail.

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En général, un courrier recommandé et un bon rappel suffisent. Mais, si votre locataire est un vrai sociopathe, vous n’y pourrez malheureusement pas grand chose si ce n’est aller au tribunal. Si les nuisances persistent en dépit des démarches amiables, il ne vous restera que deux choix :

• Lorsque le bail contient une clause de résiliation pour non-respect de

•

l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, saisir le tribunal judiciaire (http://bit.ly/demarche-ti) pour faire constater la résiliation du bail et obtenir l’expulsion du locataire. Il s’agit de la clause que vous insérerez dans votre bail disant que le contrat peut être résilié de plein droit pour un défaut du paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, le non versement du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ; lorsque le bail ne contient pas cette clause, assigner le locataire par acte d’huissier devant le tribunal judiciaire pour demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

Quoi qu’il en soit, dans un cas comme dans l’autre, la résiliation du bail exige un passage devant le tribunal judiciaire. Autre solution que le tribunal : si l’échéance du bail est proche, vous pourrez également envisager de lui signifier un congé pour motif légitime et sérieux. Cas particulier Certains locataires ne sont pas à l’origine des troubles mais bel et bien victimes de troubles de voisinage. Dans ce cas, dans quelle mesure votre responsabilité en tant que bailleur peut être engagée ? Eh oui, nous vous rappelons que vous devez assurer la jouissance paisible du logement. Ne paniquez pas, sachez que ceci a toute de même une limite ! Ainsi l’article 1725 du Code Civil :

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« Le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel. » Ici, cela signifie que si celui qui cause le trouble est aussi un de vos locataires qui habite un logement dont vous êtes propriétaire, vous êtes responsable. En revanche, vous n’avez pas à répondre de tous les bruits, incivilité et horribles odeurs se situant aux alentours de votre bien (un voisin bruyant qui habite à deux pâté de maisons ou qui trafique dans la quartier). Toutefois, que se passe-t-il si un voisin locataire cause des troubles à votre locataire ? La situation est un peu plus compliquée. En tant que bailleur, vous avez pour obligation de tout faire pour assurer la jouissance paisible du bien. Envoyez des recommandés à votre syndic et au propriétaire pour qu’il raisonne son locataire ou qu’il entame une procédure de résiliation, le cas échéant. Bref, ne soyez pas inerte ! Mais ici, vos actions seront tout de même limitées à ces démarches (et votre locataire ne pourra pas dire que vous n’avez rien fait).

9. Réagissez au premier impayé Sans vouloir vous porter la chkoumoune, les loyers impayés font partie des risques que vous encourrez. Alors, non, ça ne court pas les rues. Les gens sont plutôt bons payeurs. Les impayés concernent à peine 3 % des propriétaires bailleurs. Mais si ça vous arrive à vous, c’est balaud. En amont : • Prenez le temps de choisir votre locataire. L’objectif est de vérifier que loyer proposé n’est pas trop élevé pour ses revenus ; • vérifiez bien qu’il y ait une une clause résolutoire indiquant que le bail

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sera résilié automatiquement si le locataire ne paie pas son loyer et ses charges aux échéances convenues (très important surtout si vous faites appel à une Garantie de Loyer Impayée qui souvent exige que cette clause soit présente). Elle permet, a priori, de gagner du temps en terme de procédure.

9.1 1er retard de loyer : posez vos jalons Quelques jours de retards, ok. Une semaine passe encore. Une semaine et un jour : non ! Appelez votre locataire et envoyez lui un courrier (faites une copie de ce courrier) ou un mail. Peut être qu’il ne s’agit que d’une étourderie ou un décalage de trésorerie (ça arrive). S’il n’y a pas de paiement ou de mouvement au bout d’une dizaine de jours, envoyez lui un recommandé avec accusé de réception. Essayer de discuter avec lui. Voir s’il s’agit juste d’un coup de mou passager (votre locataire s’est fait larguer par sa copine et il est au fond du seau), ou si c’est plus grave... En même temps, commencez surtout à prendre d’autres dispositions : • Il a une caution ? Tournez vous vers elle en envoyant une lettre recommandée avec accusée de réception ainsi qu’une copie du bail et de l’acte de cautionnement – une démarche amiable est conseillée avant une saisine officielle de la caution comme par exemple un petit coup de fil ! • Il a VISALE ? Commencez à étudier la procédure pour vous faire rembourser (c’est un peu coton car VISALE, comme nous vous l’avons dit précédemment, respecte des délais strictes et un peu longs). Pour rappel, vous devez réagir : • Soit à la constitution de l’impayé de loyer total (charges comprises) : après le 2ème impayé de loyer total par le locataire, consécutif ou non, aides au logement perçues par le bailleur déduites ; • soit à la constitution de l’impayé de loyer partiel (charges comprises) : si le cumul des impayés partiels, consécutifs ou non,

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dépasse 1 mois de loyer, aides au logement perçues déduites. Vous avez une GLI (Garantie Loyer Impayée) ? Appelez votre assureur qui vous rappellera les démarches à suivre si la situation venait à s’envenimer.

9.2 1er impayé : passez à l’action Au bout d’un mois sans réponse, ça sent juste le roussi. Le 1er impayé est là : 1 mois sans loyer, ça peut être très lourd à porter... Si jamais vous avez VISALE ou GLI, vous devez respecter à la lettre la procédure que ces garanties vous imposent. En général, il vous est demandé d’entamer des démarches amiables par le biais de mail, lettre simple et recommandée, etc. Attention, si vous loupez une seule des étapes imposée, vous risquez de vous retrouver le bec dans l’eau. Si vous n’avez ni VISALE, ni GLI, mettez en demeure votre locataire (et la caution s’il en a une et qu’elle n’a rien fait pour vous verser le loyer et les charges pour lesquels elle s’est portée garante) ! C’est quoi une mise en demeure ? Il s’agit là d’un recommandé en mode énervé qui dit “Je vais finir par vous assigner en justice”. Pour être davantage juridique, jetons un coup d’oeil sur l’article 1344 du Code Civil : « Le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation. » Et cette mise en demeure est importante car c’est cet élément qui va vous permettre de demander des dommages et intérêts comme l’indique l’article 1231 du Code Civil : « À moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable. » Concrètement, vous dégainez votre mise en demeure (MED pour les in-

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times), après votre première lettre en recommandée ou vos relances restées sans réponse. La Mise En Demeure doit indiquer : • En objet : “Mise en demeure” ; • vos coordonnées ; • la date à laquelle vous écrivez la MED (ça y est, vous êtes intime) ; • les coordonnées de votre locataire (bah oui) ; • un rappel des faits ; • le rappel des montants que vous réclamez ; • les articles de loi qui soutiennent votre demande comme : • l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989 : “Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus”, • + l’article 1103 du Code Civil : “Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.” ; • un délai durant lequel le locataire devra régler sa dette locative à défaut de quoi le tribunal compétent sera saisi ; • votre petite bafouille (votre signature quoi). Une fois que ceci est fait, soit votre locataire se bouge et la situation se débloque, soit votre locataire ne s’est pas manifesté pendant le délai que vous lui avez imposé. Dans ce dernier cas de figure, courrez chez un huissier qui prendra les choses en mains. Quoi qu’il en soit, ne prenez jamais à la légère le premier impayé. Aussi, ne faites jamais confiance sur les délais de paiement annoncés par votre locataire. Même s’il dit qu’il payera dans X temps, faites les démarches ! En annonçant ces délais, certains veulent juste gagner du temps. vous vous retrouvez alors facilement 3 mois plus tard, sans aucun paiement et sans aucune démarche entamée. Votre objectif est de ne pas perdre le contact avec celui qui hante votre bien et faire en sorte de trouver un arrangement – l’huissier peut-être un bon intermédiaire. En général, cela suffit pour débloquer la situation.

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9.3 Caf et impayés : particularités Si votre locataire bénéficie d’une aide au logement (pour rappel : ALS, APL, ALF), vous devez absolument prévenir la CAF ou la MSA lorsqu’il y a impayé (c’est une obligation). Selon leur définition, il y a impayé : Cas de figure 1 : vous touchez directement les aides aux logement Il y a impayé de loyer lorsque le locataire a une dette au moins égale à 2 fois le montant mensuel net du loyer hors charges. Le montant mensuel net du loyer hors charges correspond au montant du loyer hors charges, déduction faite du montant de l’aide au logement.

EXEMPLE • Loyer de 430 € • Charges mensuelles (provisions ou forfait) de 90 € • Aide au logement de 200 € L’impayé est établi lorsque la dette est de : 2 x (430 - 200) = 460 €

Cas de figure 2 : votre locataire touche les aides directement. Il y a impayé de loyer lorsque le locataire a une dette au moins égale à 2 fois le montant mensuel brut du loyer hors charges. Le montant mensuel brut du loyer hors charges correspond au loyer hors charges figurant dans le bail.

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EXEMPLE • Loyer de 430 € • Charges mensuelles de 90 € • Aide au logement de 200 € L’impayé est établi lorsque la dette est de : 2 x 430 = 860 €

Signalez l'impayé de loyer par courrier recommandé avec avis de réception à la CAF (ou la MSA) dans les 2 mois de sa constitution, sauf si la somme due a été réglée entre-temps en totalité. Une fois que vous avez signalé l’impayé, la CAF (ou la MSA) : • Vous demande de mettre en place un plan d’apurement de la dette ; • ou demande au Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) qu’il mette en place un dispositif d’apurement de la dette. Pour rappel, un plan d’apurement est un accord amiable conclu entre le propriétaire et le locataire pour le remboursement d’une dette de loyer. Ici, deux issues : • Soit le plan est respecté et la CAF continue de verser une partie du loyer, et le propriétaire récupère progressivement ses créances de loyer ; • soit les parties ne trouvent pas d'accord ou ne respectent pas les modalités du plan et dans ce cas vous pouvez engager une procédure de recouvrement de loyer menant, le cas échéant, à l'expulsion du locataire (et en même temps, bye, bye les aides de la CAF).

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ATTENTION Vous risquez une amende de 6 654,00 € si vous omettez de signaler l’impayé de loyer à la CAF (ou la MSA). Rendez-vous page 82 pour vous remémorer l’ensemble de la procédure.

10. Résiliation du bail et expulsion 1 mois vient de passer, et rien n’a bougé... Il y a de grandes chances que les choses ne s’arrangent pas. N’attendez pas 3 siècles avant de contacter un huissier (dès le 1er impayé en fait, donc au bout d’un mois), qui saura enclencher la procédure et qui pourra jouer l’intermédiaire entre vous et votre locataire et enclencher la procédure. Pour rappel voici, idéalement le “planning parfait à suivre”, lorsque le locataire ne paye pas son loyer et ses charges : voir page suivante.

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RAPPEL • Jour J = date de paiement du loyer. • J+3/+7 = coup de téléphone, mail. • J+14 = lettre recommandée avec A/R au locataire et à la

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caution + coup de fil à la caution. N’hésitez pas à instaurer le dialogue et à faire plusieurs relances. À ce stade, rien n’est perdu. Il s’agit peut être d’un retard passager. De toutes les façons, vous le saurez vite. J+30 = MED avec un délai de 15 jours au locataire et à la caution et prise de contact avec un huissier au cas où. J+45, toujours rien ? Demandez à votre huissier de passer à l’action !

En général, très peu d'entre vous en arrivent à là. Ici, nous ne tenons pas compte du fait qu'un accord peut être trouvé entre votre locataire et vous pour apurer la dette locative. Nous ne sommes pas spécialistes de la procédure contentieuse, mais sachez qu’il y a deux façons de résilier un bail.

10.1 Résiliation par clause résolutoire Cette clause, c’est toujours la même (eh oui nous l’avons vu lors des troubles de voisinage aussi). Il s’agit de celle que vous insérerez dans votre bail disant que le contrat peut être résilié de plein droit pour un défaut du paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, le non versement du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de

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chose jugée. Ici, vous devrez prendre contact avec un huissier pour qu’il envoie au locataire (et à la personne qui s’est portée caution) un commandement de payer précisant les sommes réclamées. Si le locataire conteste les sommes réclamées, il peut contacter le propriétaire et, à défaut d’accord, doit saisir le Tribunal judiciaire de son domicile. Le locataire a 2 mois pour payer les sommes réclamées et les frais d’huissier. S’il ne peut pas les payer, il peut durant ce délai demander des délais de paiement au juge en saisissant le Tribunal judiciaire de son domicile ou demander ponctuellement une aide financière à un Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL). À l’issue du délai de 2 mois (ou du délai de paiement accordé par le juge) : • Si le locataire a payé les sommes dues, il peut rester dans le logement ; • si le locataire n’a pas payé les sommes dues, le propriétaire doit saisir le Tribunal judiciaire pour qu’il constate que le bail est résilié et qu’il prononce l’expulsion. Le propriétaire peut saisir le juge en référé.

ATTENTION Le juge peut encore accorder des délais de paiement au locataire qui est en capacité de régler sa dette locative. Durant ce délai, les effets de la clause résolutoire sont suspendus.

10.2 Résiliation en cas d’absence de clause résolutoire Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, vous êtes dans l’obligation de contacter un huissier (http://bit.ly/contact-huissier) pour qu’il assigne

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le locataire devant le Tribunal judiciaire et obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. Avant d’assigner le locataire en justice, il est conseillé de lui adresser une mise en demeure de respecter ses engagements (on en parle plus haut). Une fois que c’est entre les mains du juge, vous ne pouvez qu’allumer des cierges pour espérer que ça prenne le moins de temps possible ! Car, on doit vous le dire : à ce stade, rien n’est gagné. En effet, le tribunal apprécie si la faute du locataire est d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail et l’expulsion. Après examen de la situation financière du locataire, le juge peut décider d’accorder des délais de paiement s’il estime que la dette pourra être payée. Si ce n’est pas le cas, le juge peut prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion du locataire. Lorsque le juge a ordonné la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, vous envoyez au locataire, par huissier bien sur, un commandement de quitter les lieux. À partir de la réception du commandement de quitter les lieux, le locataire a 2 mois pour quitter le logement. Il peut saisir le Tribunal de Grande Instance (TGI) pour obtenir un délai supplémentaire. Le TGI peut accorder un délai supplémentaire allant de 3 mois à 3 ans maximum, selon la situation du locataire (âge, état de santé, situation familiale).

10.3 Expulsion Une fois la décision du juge obtenue, ne pensez pas que vous avez le loisir de venir avec des déménageurs pour mettre les affaires de votre locataire sur le trottoir. C’est passible de 3 ans de prison et de 30 000 € d’amende. Ici, c’est encore l’huissier qui va vous épauler. Il lui appartient de mettre en oeuvre la procédure d’expulsion. Le jour J : • Si le locataire n’émet aucune protestation pour quitter les lieux : l’huissier dresse un procès-verbal dans lequel il procède à l’inventaire des

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meubles et indique les lieux où ils sont déposés et récupère les clés du logement ; si le locataire refuse d’ouvrir la porte : l’huissier dresse un procès-verbal de tentative d’expulsion qui relate son échec et fait appel à une autorité de police ; si le locataire est absent : l’huissier ne peut pénétrer dans le logement que s’il est accompagné d’une autorité de police et d’un serrurier. L’huissier dresse ensuite un procès-verbal d’expulsion, fait enlever les meubles et fait changer la serrure. Il informe le locataire par une affiche placardée sur la porte par laquelle il lui signifie qu’il ne peut plus pénétrer dans le logement.

La trêve hivernale Aucune expulsion locative ne peut avoir lieu durant la période dite de trêve hivernale, allant du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante. D’où l’importance de commencer, au plus tôt, les démarches et ne pas croire gentillement ce que dit votre locataire et patienter avant d’envoyer la première lettre. Si la trêve approche, le locataire joue la montre. Toutefois et malgré la trêve, n’hésitez pas à engager une procédure d’expulsion en saisissant le juge du Tribunal judiciaire en référé. Si l’expulsion est ordonnée par le juge, elle sera alors effective dès la fin de la trêve.

À RETENIR Ne prenez pas l’initiative de pénétrer dans le logement avant l’intervention d’un huissier, faire changer la serrure et toucher aux meubles, sous peine de poursuites pour violation de domicile.

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ATTENTION Depuis le 01 janvier 2020, la procédure civile a fait un petit lifting. Le tribunal d’instance s’appelle maintenant le tribunal judiciaire (Les tribunaux d’instance et de grande instance situés dans une même ville sont regroupés en une juridiction unique). Le décret sur la réforme de la procédure civile tend à favoriser la résolution amiable des litiges. Avant de saisir le juge, demandez à votre huissier (ou sinon auprès de l’ADIL ou la Maison de Justice et du Droit) quelles sont vos obligations en matière de conciliation.

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CHAPITRE 5

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Vous avez traversé ces années sans encombre avec votre locataire. Bien sûr, il y a eu des hauts et des bas, mais dans l’ensemble vous avez vécu une belle aventure ensemble ! Le plus délicat reste à venir : la séparation. Un état des lieux de sortie c’est un peu comme un divorce, tout peut vraiment mal se passer si aucune négociation n’a été effectuée en amont !

1. Vérifiez les délais de préavis Votre locataire ne peut pas vous abandonner lâchement sans un mot. La loi exige de lui qu’il vous prévienne en respectant un certain délai. Et il en est de même pour vous !

1.1 Préavis du locataire 1.1.1 Délais de préavis Pour un bail meublé ou un bail mobilité, c’est aussi simple que d’aller chercher du pain : le préavis est d’un mois, et quand bon lui semble ! Pour le bail nu, les choses sont plus complexes. En principe, le préavis de départ est de 3 mois, à n’importe quel moment du bail. Mais ce préavis est réduit à 1 mois dans plusieurs cas : • Si votre bien se situe en zone tendue comme par exemple Bordeaux, Lyon, Toulon ou Paris. Beaucoup d’autres villes sont concernés, alors faites un tour sur le super simulateur du service public (http://bit.ly/ zone-tendue) pour savoir si votre logement est en zone tendue ; • si votre locataire se trouve dans une de ces situations spécifiques : • Obtention d’un premier emploi ; • mutation ou perte d’emploi ou nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi. Ici, un peu de jurisprudence vous permettra de mieux comprendre certaines situations. Ainsi la démission ou l’abandon volontaire d’une activité pour une autre n’est pas assimilable à la perte d’emploi. En revanche, même négocié, le licenciement constitue une perte d’emploi.

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• De même qu’une rupture conventionnelle du contrat de travail. • Qu’il s’agisse d’une mutation ou d’une perte d’emploi, la réduc-

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tion du délai de préavis répond à une nécessité d’urgence. Il est nécessaire que le congé soit donné par le locataire dans un délai assez proche de son fait générateur et qu’il existe, en réalité, un lien de causalité. Autrement dit, le congé ne doit pas être jugé tardif ; locataire dont l’état de santé, constaté par certificat médical, justifie un changement de domicile ; locataire bénéficiaire du RSA ; locataire bénéficiaire de l’AAH ; locataire qui s’est vu attribuer un logement social.

Pour bénéficier de ce délai de préavis raccourci, votre locataire devra préciser le motif invoqué et le justifier au moment de l’envoi de la lettre recommandée. Les époux et les partenaires de PACS étant cotitulaires du bail, il suffit qu’un seul des époux ou des partenaires réponde à l’une des conditions pour qu’ils puissent se prévaloir du délai de préavis raccourci. Quoiqu’il en soit, le congé doit être délivré par les deux époux ou par les deux partenaires de PACS qui sont titulaires du bail.

1.1.2 Point de départ du délai de préavis Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre contre récépissé ou émargement. La date de réception d’une notification faite par lettre recommandée est celle qui est apposée par la Poste lors de la réception effective par le destinataire ! Donc, une lettre recommandée non remise et renvoyé à l’expéditeur n’est pas valable. Cas d’école, qui est plutôt courant Imaginons que le locataire signe le bail puis ne veut plus de l’appartement avant même d’être entré dans les lieux. Beaucoup de questions concernent la “réservation” de logement par des

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étudiants en attente de recevoir leur résultat au Bac. Sachez que la date de signature du bail et la date de prise d’effet du bail sont deux choses différentes : • La date de signature correspond à la date à laquelle, vous et le futur locataire, vous êtes mis d’accord sur les conditions du bail ; • la date de prise d’effet du bail correspond à la date à laquelle votre locataire aura les clés du logement et pourra s’y installer (après avoir fait l’état des lieux, bien entendu). Par conséquent, imaginons qu’au 1er juillet, un jeune vous contacte parce qu’il souhaite réserver votre superbe appartement pour le 1er août. Cela vous convient et signez donc le bail en date du 1er juillet, et notez sur ce bail une date de prise d’effet au 1er août. Au 15 juillet, voilà que le jeune n’a pas son Bac. Il n’a donc plus d’intérêt à vivre dans votre logement, ne pouvant aller dans l’Université qu’il avait choisi. Que se passe-t-il ? Il faut savoir que la signature du bail vous engage, au même titre qu’il engage votre locataire. Par conséquent, le jeune (mais ça vaut pour tout le monde) qui a renoncé à la location avant la prise d’effet du bail, doit donner, dans les formes imposées par la loi du 06 juillet 1989, son congé et respecter le délai de préavis (1 ou 3 mois selon le bail, la situation du locataire ou la zone géographique où se situe le logement). Le préavis court alors à compter de la prise d’effet du bail (1er août) et non de sa conclusion (1er juillet) ou de sa réception (le 17 juillet, par exemple), et le locataire est redevable des loyers pendant la période de préavis, même s’il n’est pas entré dans les lieux. Si entre le 15 juillet et le 1er août vous trouvez un autre locataire qui rentre dans votre logement au 1er aout ou avant, le jeune n’aura pas besoin de vous payer son loyer durant la période de préavis. Si vous faites entrer un nouveau locataire pendant le délai de préavis (au 20 août par exemple), le jeune ne paiera que pour la période du 1er août au 19 août.

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Par conséquent, pour réserver un logement, ne faites pas payer d’acompte ou autres. Vous avez seulement à signer le bail avant l’entrée dans les lieux en différenciant bien la date de prise d’effet (qui se trouve dans le corps du bail) et la date de signature du bail (qui se trouve à la fin du bail juste avant les signatures). Vous pouvez aussi dire que s’il veut vraiment ce logement, vous signez au 1 juillet et la date de prise d’effet du bail est également au 1er juillet. Et dans ce cas, il vous doit son loyer dès le 1er juillet, même s’il s’installe qu’au 1er août… Départ du locataire à la cloche de bois Il était une fois, un locataire qui part sans crier gare et sans se retourner. En laissant toutes ses affaires dans votre bien... Oui, oui, ça arrive ! La loi prévoit même ce cas de figure. Départ du locataire à la cloche de bois, c’est la façon classe de dire que votre locataire s’est barré comme un voleur. Il y a “abandon de domicile”. Situation très problématique, surtout si vous êtes dans le cadre d’un bail nu… Ça suppose qu’il a laissé tous ses meubles ! C’est l’article 14-1 de la loi du 06 juillet 1989 qui nous raconte tout : l’une des premières choses à faire c’est de courir chez votre meilleur ami huissier. Car, on vous le rappelle au cas où ça vous démangerait : il vous est interdit de pénétrer dans le bien ! C’est interdit par la loi et puis vous pouvez être sanctionné par une bonne amende. L’huissier se chargera pour vous de mettre en demeure le locataire de justifier qu’il occupe le logement. En cas d’impayés, cette mise en demeure peut également être contenue au sein d’un commandement de payer. Les locataires disposent d’un délai d’un mois, suivant la signification de la mise en demeure, pour se justifier auprès du bailleur. Sans réponse de la part des locataires dans le délai d’1 mois, l’huissier de justice peut constater l’état d’abandon du logement. Il pourra alors rentrer dans le logement en présence du maire de la commune, d’un conseiller municipal ou d’un agent municipal habilité, d’une autorité de police ou de gendarmerie, ou de 2 témoins majeurs sans lien avec le bailleur ou l’huissier.

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L’huissier dresse alors un procès verbal et, si le logement paraît abandonné, il dresse l’inventaire des meubles éventuellement laissés sur place avec l’indication de leur valeur. Il vous faudra, par la suite, saisir le juge d’instance qui, s’il estime que la requête est fondée : • Constate la résiliation du bail ; • ordonne la reprise des lieux et statue sur la demande de paiement en cas d’impayés ; • désigne les biens ayant une valeur marchande sur la base de l’inventaire dressé par l’huissier ; • autorise leur vente aux enchères. Vous avez alors 2 mois pour signifier, par huissier, la décision du juge aux locataires (ou aux derniers occupants connus), si vous arrivez à les débusquer (car bon, s’ils ont disparu, ça va être compliqué). Au-delà de ce délai, l’ordonnance qui n’a pas été signifiée devient nulle (d’où l’importance d’avoir un super huissier qui saura ne pas faire péter les délais). Si la signification est remise en mains propres, l’huissier doit également informer verbalement le locataire de ses droits.

1.2 Préavis du bailleur Le point de départ du délai de préavis est le même que pour le locataire (logique). C’est-à-dire, à date de réception de votre lettre par votre locataire. Bête à rappeler mais important quand même : la notification doit être adressée à chacun des cotitulaires du bail, ou à chacun des époux ou partenaires de Pacs (s’ils vous ont informé de leur mariage ou de la conclusion d’un Pacs). À défaut le congé, est inopposable à celui qui ne l’a pas reçu, étant précisé que la jurisprudence exige, lorsque le congé est notifié par lettre recommandée, des lettres distinctes adressées à chacun des époux ou partenaires de PACS. En dehors de cela, pour vous, bailleur, la règle est plus dure ! Alors que votre locataire peut vous quitter n’importe quand, en respectant

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bien sûr son délai de préavis, ce n’est pas la même chose pour vous ! Vous subissez une sorte de délai de carence…

1.2.1 Règles de congé en cas de bail nu Déjà, vous ne pouvez délivrer un préavis de départ qu’au terme du bail. Donc tous les 3 ans (ou tous les 6 ans si vous êtes une personne morale). Vous devez signifier votre préavis à votre locataire – par lettre recommandée avec accusé réception ou par exploit d’huissier – au moins 6 mois avant la date d’échéance du bail. Enfin, il faut motiver votre préavis. Et seuls 3 motifs sont valables : Motif 1 : la reprise du logement Autrement dit, si vous avez pour projet d’habiter le logement en tant que résidence principale ou d’y loger un proche, en tant que résidence principale. On entend par proche : son époux, son concubin depuis au moins 1 an à la date du congé, son partenaire de Pacs, un ascendant ou celui de son époux, concubin ou partenaire de Pacs, ou un descendant ou celui de son époux, concubin ou partenaire de Pacs. Le congé pour reprise ou pour habiter peut être invoqué classiquement par : • Le bailleur personne physique ; • le bailleur en SCI familiale (constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4eme degré) ; • le bailleur en indivision. Le courrier adressé au locataire en place doit préciser : • Le motif du congé (par exemple : “je délivre un congé pour reprise car mon fils doit faire ses études et que le bien se situe à proximité de son école.”) ; • les noms et adresses du ou des bénéficiaires ; • et, si le bail est signé depuis le 27 mars 2014, l’indication du lien entre le bailleur et le ou les bénéficiaires, ainsi que le caractère réel et sérieux de la reprise.

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À défaut, le congé n’est pas valable et le bail est reconduit pour la même durée. Aussi, depuis le 1er janvier 2018, le bailleur doit joindre à la lettre de congé la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire (http://bit.ly/notice-conge-baillleur). Pour un modèle, c’est l’annexe 13A (http://bit.ly/annexe-13a-guide-bailleur) qu’il faut aller voir. Vous avez acheté un bien déjà loué en vue de reprendre le logement à la fin du bail ? Bon, il va falloir patienter un peu… Si le terme du bail en cours intervient moins de 2 ans après l’achat : vous pouvez toujours donner congé à l’échéance du bail, mais il ne prendra effet qu’à l’expiration d’un délai de 2 ans à partir de la date d’achat. La date d’achat est celle de la signature de l’acte authentique.

EXEMPLE Si le logement a été acheté le 15 juin 2016 et que le terme du bail intervient le 20 juillet 2017, alors la lettre de congé doit être reçu par le locataire au moins 6 mois avant le terme du bail, soit le 20 janvier 2017 au plus tard, et le congé ne prendra effet qu’au 15 juin 2018.

Si vous rentrez dans le cas indiqué ci-dessus, nous vous laissons le soin d’intégrer les délais adéquates dans votre préavis.

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Motif 2 : la vente du logement Le congé pour vente vaut offre de vente au profit du locataire qui dispose d'un droit de préemption. La lettre de congé adressée au locataire doit : • Indiquer le prix de vente et le mode de paiement ; • décrire précisément ce que comprend la vente (logement et annexes). À défaut, le congé n'est pas valable et le bail est reconduit pour la même durée. Le congé régulièrement délivré vaut offre de vente au profit du locataire en place, sauf en cas de vente entre parents jusqu'au 3e degré inclus (neveu, oncle, grand-parent, arrière-grand-parent). Comme pour le congé pour reprise, depuis le 1er janvier 2018, le bailleur doit joindre à la lettre de congé la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire (http://bit.ly/notice-conge-baillleur). L'offre de vente au locataire est valable pendant les 2 premiers mois du préavis légal (se rappelant que ce délai est là aussi de 6 mois). L'absence de réponse du locataire est considérée comme un refus d'acheter et il doit quitter le logement à la fin du bail. Si le locataire accepte la vente, il doit en informer le propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception et au plus tard dans les 2 premiers mois du préavis légal du bailleur. Le locataire dispose ensuite d'un délai de 2 mois (ou 4 mois en cas de recours à un crédit immobilier) à partir de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire, pour signer l'acte de vente. Si votre locataire ne se porte pas acquéreur dans les deux premiers mois du préavis, il devra donc déménager au plus tard à la fin du délai de préavis. Pour un modèle, vous trouverez cela en annexe 13B (http://bit.ly/annexe13b-guide-bailleur). Vous avez acheté un bien déjà loué et pour une raison X ou Y, vous souhaitez vendre ?

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Si le terme du bail en cours intervient moins de 3 ans après l'achat, le bailleur peut donner congé pour le terme du 1er renouvellement ou de la 1ère reconduction du bail en cours au moment de l'achat. La date d'achat prise en compte est celle de la signature de l'acte authentique. La lettre de congé doit être adressée au locataire au moins 6 mois avant le terme du bail. Ce délai court à partir du moment où le locataire a reçu la lettre de congé.

EXEMPLE Si le bail s’achevait le 31 mai 2017 et que vous avez acheté le logement a le 1er mars 2015, alors le terme de la 1ère reconduction intervient le 31 mai 2020 et la lettre de congé doit être reçue par le locataire au moins 6 mois avant le 31 mai 2020, soit au plus tard le 30 novembre 2019.

Si vous rentrez dans le cas indiqué ci-dessus, nous vous laissons le soin d’intégrer les délais adéquates. Motif 3 : Le motif légitime et sérieux La loi n’est pas explicité mais il peut s’agir par exemple de retards récurrents dans le paiement des loyers, de troubles de voisinage, de gros travaux non autorisés, etc. Le caractère légitime et sérieux du motif invoqué est soumis à l’appréciation souveraine des juges du fond… Donc, bonjour l’aléa ! La lettre de congé adressée au locataire doit préciser le motif qui entraîne le non renouvellement du bail. Vous connaissez la chanson : pour un modèle, c’est l’annexe 13C (http:// bit.ly/annexe-13c-guide-bailleur).

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ATTENTION On se répète mais, le congé pour motif de reprise ou vente du logement vous oblige à joindre l’arrêté du 13 décembre 2017 relatif au contenu de la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire (que vous trouverez en suivant des modèles de préavis que l’on vous a préparé en annexe 12 A & B – http://bit.ly/annexe-12-guide-bailleur). Si vous loupez le coche, le bail se renouvelle automatiquement.

CAS PARTICULIER SI VOUS VOUS INTÉRESSEZ À : • Un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel ; • composé de cinq logements ou plus ; • et situé dans une des zones mentionnées au I de l’article 17, est mis en copropriété (en zone tendue quoi). 1° - Les baux en cours dont le terme intervient moins de trois ans après la date de mise en copropriété sont prorogés de plein droit d’une durée de trois ans ; 2° - Les autres baux en cours sont prorogés d’une durée permettant au locataire d’occuper le logement pendant une durée de six ans à compter de la mise en copropriété. NB : tous les immeubles à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation comportant 5 logements ou plus répondent à des règles spécifiques. Ces points doivent être vérifiés par votre notaire, impérativement.

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1.2.2 Règles de congé en cas de bail meublé Ici, les choses sont beaucoup plus simples que pour le bail nu. Vous devez signifier votre préavis à votre locataire – par lettre recommandée avec accusé réception ou par exploit d’huissier – au moins 3 mois avant la date d’échéance du bail. Comme pour le bail nu, les motifs sont au nombre de 3 et sont les mêmes : Motif 1 : la reprise du logement Rien de nouveau sous les tropiques, c’est pareil que pour le bail nu ! Vous pouvez donner congé à votre locataire pour habiter le logement en tant que résidence principale ou y loger un proche, en tant que résidence principale également. Le congé devra bien sûr indiquer : • Le motif du congé (je récupère le bien pour m’y loger car je pars à la retraite par exemple) ; • les noms et adresses du ou des bénéficiaires ; • l’indication du lien entre le bailleur et le ou les bénéficiaires, ainsi que le caractère réel et sérieux de la reprise. Mais ici la loi, est plus stricte car si vous êtes en indivision ou SCI, la reprise ne fonctionne pas, pour la simple et bonne raison que la loi ne le prévoit pas pour les baux meublés ! C’est bizarre, mais c’est comme ça ! Pour un modèle, c’est l’annexe 14A (http://bit.ly/annexe-14a-guide-bailleur). Motif 2 : la vente du logement Ici, le locataire n’a pas la priorité pour acheter le bien. La lettre de congé adressée au locataire doit donc simplement indiquer le motif de congé. Pour un modèle, c’est l’annexe 14B (http://bit.ly/annexe-14b-guide-bailleur).

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Motif 3 : le motif légitime et sérieux Même chanson que pour le bail nu. Le modèle se trouve en annexe 14C (http://bit.ly/annexe-14c-guide-bailleur). NB : Ces règles n’intéressent que le bail meublé classique d’un an car il est renouvelable tacitement. Il n’y a en revanche pas d’intérêt à faire un préavis pour une bail meublé étudiant de 9 mois et bail mobilité puisqu’ils ne sont pas renouvelables. Dès le départ, tout le monde connaît la date de fin du bail et chacun retrouve sa liberté au bout du terme.

ATTENTION Bailleur, faites attention, n’oubliez pas que : • Votre étudiant peut vous quitter à tout moment avec un préavis d’un mois ; • votre locataire qui a reçu un congé de votre part, doit quitter les lieux, au plus tard, le dernier jour du préavis. Il peut cependant quitter les lieux quand il le souhaite pendant la durée de votre préavis, mais reste redevable du loyer et des charges jusqu’à la date de remise des clés. Ceci est valable aussi bien pour le bail nu que pour le bail meublé !

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Locataires protégés Beaucoup de bailleurs, dont vous faites partie, sont ravis de louer leur bien à des retraités ou à une personne s'occupant de son proche parent : ces locataires sont, en général, calmes et touchent une pension régulière. Mais, si vous comptez récupérer votre bien dans les années qui viennent, faites attention ! Sont protégés : • Les locataires de moins de 65 ans qui héberge une personne âgée de plus de 65 ans (à la date d'échéance du bail) et fiscalement à charge et dont les revenus ne dépassent pas un certain seuil ; • les locataires de plus de 65 ans dont les revenus sont inférieurs aux paliers ci-dessous. Veuillez trouver les seuils en cours :

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Si votre locataire rentre dans un des cas précités, le bail se renouvellera automatiquement, comme par magie, à moins que vous ayez plus de 65 ans (à la date d’échéance du bail) ou possédiez (à la date de notification) des revenus inférieurs aux mêmes plafonds de ressources ou trouviez une solution de relogement au locataire (mise en oeuvre compliquée, surtout si le locataire refuse). La dispense de relogement du locataire ne s’applique pas aux sociétés, y compris les SCI familiales, même si l’un des associés remplit les conditions d’âge et de ressources (Cass 3civ- 7/7/2016 n°14-29.148). Concernant les bailleurs en indivision, le congé délivré sans offre de relogement est valable si l’un d’entre eux a, par exemple, l’âge requis à l’échéance du bail (cass. civ. 3e du 29.4.09, n° 08-11513). Petit bémol sur ce point : la jurisprudence pourrait (et on dit bien “pourrait”) toujours évoluer car l’arrêt évoqué dans le paragraphe précédent concernant la SCI, fait une interprétation stricte des dispositions de l’article 15, III, qui réserve la dispense de relogement aux seules personnes physiques.

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À RETENIR • Un locataire protégé est une personne qui a plus de 65 • • •

ans et qui a de faibles ressources ; un bailleur personne morale, quelque soit la situation de ses gérants, ne peut passer outre la règle du relogement ; un bailleur physique peut passer outre le fait de reloger son locataire protégé, s’il a plus de 65 ans OU s’il a de faibles ressources ; un bailleur en indivision peut passer outre le fait de reloger son locataire protégé, si l’un des indivisaire a plus de 65 ans OU s’il a de faibles ressources.

2. Proposez une pré-visite avant l’état des lieux de sortie La loi ne le prévoit pas, ce qui ne rend pas cette démarche obligatoire. Pourtant, cette petite modalité avant l’état des lieux de sortie vous épargnera un contentieux avec votre locataire. Pourquoi ? L’objectif de la pré-visite est de venir lister, avec votre locataire, les éléments pouvant être retenus le jour de l’état des lieux de sortie. Finalement, vous faites un entraînement à l’état des lieux de sortie. Ainsi, votre locataire saura que s’il ne fait pas les réparations d’ici le jour J, ces éléments pourront lui être retenus sur son dépôt de garantie. Cela évitera à votre locataire de se sentir lésé. Oui, car nous vous le rappelons mais la restitution du dépôt de garantie fait partie des litiges les plus fréquents (on radote peut-être ?) ! Si vous expliquez à votre locataire l’intérêt d’une pré-visite, il acceptera

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sûrement de la faire. S’il n’y voit pas d’intérêt, dites-lui que c’est pour éviter les mésententes le jour J et pour lui restituer son dépôt de garantie dans les meilleurs délais. Cela risque de le motiver. Encore mieux : pour cette pré-visite, munissez-vous du décret n°87-712 du 26 août 1987 sur les réparations locatives dont nous avons parlé dans les travaux (cf. annexe 11 – http://bit.ly/annexe-11-guide-bailleur). Reprenez connaissance de ce qui est à votre charge et de ce qui incombe réellement à votre locataire. Cette liste n’est pas exhaustive, mais elle fait ressortir une règle simple (même si en vrai, ce n’est pas si simple) : le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par la vétusté. Chaque cas est unique mais un article du figaro résume “grosso modo”, le top 10 des réparations locatives : • Le joint de silicone d’étanchéité noirci ; • la prise électrique ou interrupteur à refixer ; • une ampoule à remplacer ; • un appartement dont la propreté laisse à désirer ; • des bouches de VMC encombrées de poussière ; • les trous de chevilles non rebouchés ; • le flexible de douche détendu ou abîmé ; • la peinture des murs abîmée ; • les clés de la boîte aux lettres manquantes ; • l’absence d’attestation d’entretien des chaudières. Bien évidemment, ne lui mettez pas sur le dos des réparations sur des éléments qui étaient déjà défectueux lors de son état des lieux d’entrée. Donc, nous espérons pour vous que vous avez bien suivi nos conseils et que vous avez dressé un état des lieux d’entrée à faire pâlir de jalousie le gestionnaire locatif du coin ! Autre conseil : lorsque vous savez que votre locataire doit partir, envoyez-lui une copie de l’état des lieux d’entrée et rappelez-lui ce qui est à sa charge (en annexant ledit décret). Envoyez un mail ou un courrier, comme pour l’état des lieux d’entrée, pour rappeler le pourquoi du comment surtout si vous ne faites pas de pré-état

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des lieux. Cela peut ressembler à ceci :

EXEMPLE « Bonjour, Nous avons convenu d’une date d’état des lieux de sortie/ de votre départ le jj/mm/aaaa, et c’est la raison pour laquelle je souhaite vous rappeler nos obligations respectives en tant que bailleur et locataire. Comme le précise la loi, je dois prendre en charge la vétusté, c’est à dire l’usure normale des lieux liée au temps et à son usage normal. Ainsi, je ne peux donc pas imputer sur votre dépôt de garantie, ladite vétusté. Vous concernant, il vous incombe de prendre en charge l’entretien courant du logement et les menues réparations. J’en profite pour vous annexer le décret n°87-712 du 26 août 1987 sur les réparations locatives, qui n’est pas exhaustive mais qui illustre parfaitement le périmètre de votre intervention. Si jamais vous avez un doute et que vous avez envie que nous validions ensemble les éléments de réparation, n’hésitez pas à me contacter ! Bien cordialement. »

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3. Prévenez votre locataire que vous avez besoin de faire des visites L’une des raisons pour lesquelles il est important de vous entendre avec votre locataire, c’est qu’à un moment donné, que vous vendiez votre bien ou que vous ayez pour projet de le remettre en location, vous allez devoir le faire visiter. Eh oui... Et là, un locataire mécontent pourra facilement vous en empêcher. Que dit la loi sur le sujet ? Il faut se référer à l’article 4 de la loi du 06 juillet 1989 : « Est réputée non écrite toute clause qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables. » Par conséquent, les visites peuvent avoir lieu les jours ouvrables, ce qui exclut les dimanches et jours fériés, mais pas le samedi, et la durée des visites ne doit pas dépasser plus de deux heures/jour. Pour que tout soit clair dès le départ, vous pouvez d’ores et déjà prévoir, dans le bail, des horaires de visite (de 17h à 19h classiquement). Il rechignera moins par la suite à vous faire entrer dans les lieux pour une visite. Si vous vous entendez comme larrons en foire, il peut aussi vous autoriser, par écrit, de faire visiter les lieux en son absence. Quoi qu’il en soit, ayez toujours l’accord de votre locataire pour pénétrer dans les lieux. À défaut, il s’agit d’une atteinte à la vie privée ! Que se passe-t-il si le locataire ne veut pas vous laisser visiter les lieux ? Bah pas grand chose en fait… Certes, vous allez nous répliquer que c’est prévu dans le bail. Mais comme vous le savez, vous ne pourrez en aucun cas rentrer de force chez lui. Le seul moyen d’y arriver, c’est d’aller devant le juge. Ce qui est peu efficace et peu approprié au vu du délai (le préavis de votre locataire sera déjà terminé que le juge n’aura pas tranché). Donc finalement, vous allez forcément perdre. C’est pour cette raison que vous devez faire en sorte de bien vous entendre avec votre futur-ex locataire.

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REMARQUE Si vous lui avez délivré un congé pour vente dans le cadre d’un bail nu, n’oubliez pas qu’il a deux mois pour se positionner. Il est donc préférable d’attendre sa réponse avant de déclencher les visites.

4. Tenez compte de la vétusté normale lors de l’état des lieux de sortie Gardez en tête que l’état des lieux de sortie est un moment délicat : vous avez envie de récupérer un bien en parfait état, et en même temps vous devez absolument tenir compte de la vétusté des lieux qui elle, n’est pas imputable à votre locataire.

4.1 État des lieux de sortie : mode d’emploi 4.1.1 Mentions obligatoires Comme toujours, la puissance publique prévoit tout ! Retrouvez le décret qui mentionne ce que doit être un état des lieux (cf. annexe 5A – http://bit.ly/annexe-5a-guide-bailleur), et puis, vu qu’on est sympa, on a créé un modèle (cf. annexe 6A & B – http://bit.ly/annexe-6guide-bailleur). Ne l’oubliez pas ! L’état des lieux de sortie, comme l’état des lieux d’entrée, mentionne : • Le type d’état des lieux : état des lieux d’entrée ou de sortie ; • la date d’établissement de l’état des lieux ; • l’adresse exacte du logement ; • le nom ou la dénomination des parties (locataire, bailleur) et le domicile ou le siège social du bailleur si vous êtes en SCI ; • s’il y a lieu, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux ; • s’il y a lieu, les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie (le relevé concerne également les installations de chauffage ou d’eau chaude collective avec un comptage individuel) ;

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• le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d’accès aux • •

• •

• • • •

locaux à usage privatif ou commun. Ceci est très important ! Tout d’abord, c’est à partir de cet événement que se calcule le délai de restitution du dépôt de garantie. Et surtout, la remise des clés libère le locataire de ses obligations. Pour rappel, la loi ALUR précise les modalités de remise des clés : celle-ci doit s’opérer en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au bailleur ou à son mandataire. Si le locataire n’a pas respecté ces conditions de forme, il est considéré comme étant encore maître des lieux (et donc comme redevable d’une indemnité d’occupation et responsable en cas de dégradation du bien) ; pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. C’est là que les choses se corsent et que vous allez vous apercevoir des bienfaits d’un état des lieux d’entrée précis ! En comparant l’état des lieux de sortie et l’état des lieux d’entrée, vous serez en mesure de dire si votre logement a été dégradé. Si la pré-visite a eu lieu, les choses devraient aller vite. En revanche, s’il n’y a pas eu de pré-visite, vous vérifierez que votre locataire a entretenu le logement et qu’il a bien rempli ses obligations de réparation courante ; un inventaire et un état détaillé du mobilier si le bien est meublé ; le contrôle du détecteur de fumée. Depuis le 09 mars 2015, il vous appartient en tant que propriétaire bailleur de l’installer ; la nouvelle adresse du locataire lors de l’état des lieux de sortie (important pour restituer le chèque du dépôt de garantie) ; le rappel de la date de l’état des lieux d’entrée.

Signez et faites signer l’état des lieux de sortie à l’ensemble des personnes signataires du bail (donc n’oubliez pas les derniers arrivants en cas de colocation avec bail commun, que vous avez dû intégrer au bail par le biais d’avenants). L’état des lieux de sortie (comme celui d’entrée) doit être remis en autant d’exemplaires que de signataires, le jour de sa signature. Ne partez pas avec le seul exemplaire en disant que vous allez en faire une copie envoyée par mail dans 2 jours.

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4.1.2 Cas spécifique : état des lieux de sortie et colocation Que se passe-t-il lorsqu’il y a un turn-over de colocataire ? Tout va dépendre de la façon dont vous gérez votre colocation. En cas de colocation à bail unique, l’état des lieux d’entrée et de sortie ne s’effectue pas à chaque changement de colocataire. Il y en a un pour le début de la colocation qui porte sur l’ensemble du logement, et un autre pour la fin de la colocation (même si entre-temps, ce n’est plus du tout les mêmes colocataires à force de turnovers et d’avenants). En cas de colocation avec des baux individuels, l’état des lieux de sortie (comme l’état des lieux d’entrée d’ailleurs) ne porte que sur la partie privative. État des lieux par un huissier de justice Cela peut vous arriver, même à vous ! Quoi donc ? De ne pas vous entendre avec votre locataire ! Parfois, établir un état des lieux relève du parcours du combattant. Plusieurs cas de figure : • Soit votre locataire peut vous poser un lapin le jour J et ne veut plus entendre parler de vous ; • soit entre votre locataire et vous, c’est la mini-guerre et il refuse de signer l’état des lieux ; • soit votre locataire refuse toutes les dates que vous lui proposez pour effectuer l’état des lieux. Dans tous les cas, il faut avoir essayé d’établir un état des lieux de façon amiable, avant de recourir à un huissier. Si ça ne mène à rien et que vous vous retrouvez dans l’un des cas cités précédemment, il n’y a pas de secret, il faut alors faire appel à un huissier pour réaliser l’état des lieux. Les frais demandés par l’huissier sont partagés par moitié entre votre locataire et vous.

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L’huissier vous avertit tous les deux du rendez-vous au moins 7 jours à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception. Même en l’absence du locataire ou du propriétaire, l’huissier établit un rapport dont les constatations s’imposent aux parties (locataire ou propriétaire), sans contestation possible. Pour rappel, les tarifs sont réglementés et vous les retrouverez dans ce guide à la partie consacrée à l’état des lieux d’entrée. Que se passe-t-il alors, pour la remise des clés, si vous, ou votre locataire est absent le jour de la convocation par huissier ? Ici deux hypothèses : • Si le locataire n’est pas présent lors du rendez-vous fixé par l’huissier, vous devez saisir le juge du tribunal judiciaire dont dépend le logement. Le juge constatera le refus du locataire et désignera un huissier pour obtenir la remise des clés ; • si vous êtes absent lors du rendez-vous fixé par l’huissier, le locataire peut vous restituer les clés par lettre recommandée avec accusé de réception. Enfin, à défaut d’état des lieux de sortie, le locataire est réputé avoir remis le logement en bon état.

4.2 État des lieux de sortie : mode d’emploi Ici on part, du principe que votre locataire n’est pas un fou furieux qui veut ruiner votre vie, mais quelqu’un de “normal”, qui a vécu paisiblement dans votre bien. Malgré tout, vous avez un peu un pincement au coeur car vous vous rendez compte que ce qui a été “flambant neuf”, ne l’est plus. Vous marmonnez intérieurement qu’il aurait pu faire un peu plus attention au plancher, aux traces jaunies sur les murs ou aux petites rayures que vous avez aperçues sur l’inox de l’évier... Arrêtez de ruminer de suite. Ça sent la vétusté, et la vétusté c’est pour vous ! Eh oui, c’est même l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 qui le dit :

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« Le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par la vétusté. » Alors, voyons ce qu’il en est ! La vétusté, c’est la détérioration naturelle du bien. Ici, votre locataire n’y est pour rien. Lui non plus, ne peut pas lutter contre le temps... Rentrons un peu plus dans les détails “techniques”. La vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps et de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement. La détérioration des lieux loués, ne doit pas être provoquée par un usage anormal ou par le fait du locataire, ce qui est plutôt logique. Voici un peu de jurisprudence pour mieux comprendre ce qu’est la vétusté : il a été jugé que l’obligation du locataire de répondre des dégradations intervenues pendant la location ainsi que des réparations locatives ne s’étendait pas à la remise à neuf des papiers, peintures et revêtements de sol atteints par la vétusté après 14 années d’occupation. De même, un locataire a été exonéré de l’exécution des travaux de remise à neuf aux motifs que l’état des revêtements du sol tenait à leur ancienneté et à leur usure et, en ce qui concerne le meuble sous évier, que le locataire ne pouvait être tenu de remettre à neuf ce qui avait été détérioré par un usage normal des lieux loués.

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ATTENTION Cela ne signifie pas que le locataire est exonéré de ses obligations ! Eh oui, il doit tout de même répondre à ses obligations de réparation et d’entretien et ce, même si lesdits éléments sont déjà usés.

EXEMPLE Une prise électricité qui se casse car cette dernière n’est plus de prime jeunesse devra être changée à ses frais.

4.3 Grille de vétusté Dans les faits, peu de bailleurs et locataires y ont recours. Vous êtes en train de vous demander ce que c’est ? C’est une grille qui définit, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire. Depuis le 1er juin 2016, le propriétaire et le locataire peuvent convenir de l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail, uniquement choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un “accord collectif de location”. Cette solution est peu usitée parce que :

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• La grille doit avoir fait l’objet d’un accord collectif : il faut s’accrocher pour trouver un modèle sur internet ;

• son application est complexe : les critères sont rigides et les calculs •

un peu fastidieux ; cette grille ne traite aucunement de la question des meubles : quid de l’état des meubles lors de la conclusion d’un bail meublé ?

Si jamais cela vous intéresse, nous vous invitons à regarder ces modèles issus d’accords collectifs portant sur la grille de vétusté : • Office public de l’habitat de Saint-Dizier (http://bit.ly/grille-st-dizier) ; • Patrimoine locatif des sociétés d’Ile-de-France du Groupe 3F (http:// bit.ly/grille-3f) ; • LOGIREP (http://bit.ly/grille-logirep). Bon, nous on trouve qu’une grille de vétusté n’est ni la solution la plus juste, ni celle qui encourage le dialogue. Après, chacun son avis et nous sommes ouverts sur le sujet.

5. Restituez le dépôt de garantie en temps et en heure Comme vous le savez, il vous est possible de demander un dépôt de garantie lors de la signature du bail. Vous devez tout simplement l’indiquer dans le bail. Jusque là, rien de compliqué. Pour rappel, ce dépôt de garantie est là pour couvrir d’éventuels manquements du locataire : loyers ou charges impayés, réalisation des réparations locatives, etc. Cette somme qui a donc un objectif très précis pose problème lors de l’état des lieux de sortie. Vous vous en doutez, le désir de votre locataire est de récupérer ce fameux dépôt dont la somme n’est pas négligeable et qui correspond à : • Un mois de loyer hors charges pour le bail nu ; • deux mois de loyers hors charges pour le bail meublé ; • et interdit pour le bail mobilité. Et, juste pour le plaisir, voici un petit rappel : ne confondez pas dépôt de garantie et la caution !

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La caution est la personne qui, dans un document écrit appelé acte de cautionnement, s’engage envers le propriétaire du logement loué à payer les dettes locatives du locataire en cas de défaillance de sa part.

5.1 De l’importance de la restitution des clés Soyez vigilant : la restitution des clés lors de l’état des lieux de sortie est essentielle. C’est à partir de ce moment que là que se calcule le délai de restitution du dépôt de garantie. Tout d’abord, la libération des lieux se matérialise par la remise des clés et d’une manière générale de tous les gadgets qui ouvrent les portes : vigik, cartes et tutti quanti... La remise des clés doit suivre les conditions imposées par la loi du 06 juillet 1989. Les clés doivent être remises en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire. Cela signifie que ce qui suit n’est pas valable : • Le dépôt des clés dans la boîte aux lettres ou sous le paillasson (oui oui, déjà vu !) ; • la remise des clés à une tierce personne si celle-ci n’a pas été mandatée par vous, le bailleur, pour les recevoir (que ça soit le gardien de l’immeuble, un huissier ou le Président de la République). IMPORTANT Lorsqu’un préavis doit être respecté, la restitution des clés et l’établissement d’un état des lieux ne suffisent pas à caractériser la renonciation du bailleur aux loyers dus par le locataire jusqu’au terme du délai de préavis. Encore heureux, on a envie de dire ! Alors si votre locataire se dit qu’il peut ne pas payer le loyer durant son délai de préavis parce qu’il vous a largué les clés, eh bien dites lui que ça ne marche pas comme ça.

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5.2 En bon état ou pas : impact sur le délai de restitution Cette question est essentielle. Et c’est en comparant l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie que vous saurez de quelle façon votre bien a évolué. C’est là, où vous devez avoir assez de recul pour savoir ce qui relève de la vétusté et ce qui relève des réparations locatives : • Si le logement est rendu en bon état et que vous estimez que votre locataire a bien entretenu votre bien, vous aurez un mois pour restituer le dépôt de garantie à compter de la remise des clés ; • en cas de différences entre l’état des lieux d’entrée et de sortie qui révéleraient une dégradation qui mérite une retenue sur le dépôt de garantie, vous aurez deux mois pour le lui restituer à compter de la remise des clés, déduction faite des sommes retenues ; • si votre locataire s’est un peu lâché dans votre bien et que les frais de remise en état sont supérieurs au dépôt de garantie, vous êtes en droit de conserver la totalité de celui-ci et même demander une somme complémentaire. N’oubliez pas non plus de vous renseigner auprès de votre assureur si vous avez souscrit à une GLI et auprès de VISALE si votre locataire y a eu recours. Bah oui, ces deux garanties couvrent la détérioration du logement.

EXEMPLE DE DÉBORDEMENT Gros trous dans le mur, radiateur arraché (à cause d’un simulacre de mêlée de rugby qui a mal tourné), traces de sauce tomate sur le plafond, traces de pattes d’un Dog allemand sur la porte d’entrée, etc.

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Afin de pouvoir justifier une retenue sur le dépôt de garantie, la loi exige la production de justificatifs. En général, l’envoi d’un devis réaliste des travaux à réaliser est suffisant. N.B Lors de l’état des lieux de sortie, prenez également des photos, au cas où les événements se compliquent.

5.3 Logement en immeuble collectif et charges régularisables Lorsque vous avez opté pour la provision sur charge (avec régularisation annuelle des charges), il se peut que votre locataire parte de votre bien alors même que la copropriété n’a pas procédé à l’arrêté annuel des comptes. Vous pouvez alors procéder à un arrêté des comptes provisoire et lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

5.4 Indemnités de retard En cas de restitution tardive de dépôt de garantie, des intérêts de retard sont dus au locataire. À défaut de restitution dans le délai prévu, le dépôt de garantie dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé. Cette majoration ne s’applique pas si le retard est provoqué par le fait

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que le locataire n’a pas transmis au bailleur l’adresse de son nouveau domicile. C’est pour ça que c’est hyper important de bien lui demander ses nouvelles coordonnées lors de l’état des lieux de sortie… ça évitera des conflits inutiles !

5.5 Que faire en cas de conflit ? Votre locataire n’en démord pas et soutient que vous avez abusivement conservé une partie du dépôt de garantie. Au lieu de vous précipiter chacun au tribunal, essayez une dernière fois de résoudre votre conflit devant la commission départementale de conciliation. Elle est composée de représentants de bailleur et de locataires, exactement, dans les mêmes proportions. À l’issue de cette procédure : • Soit vous trouvez un terrain d’entente et une conciliation sera signée ; • soit le torchon brûle vraiment et un avis sera rendu par la commission avec l’exposé de la querelle, la position de votre locataire et vousmême et un avis, que vous transmettrez ou pas au juge. La Commission Départementale de Conciliation (CDC) est aussi compétente dans les domaines suivants : dépôt de garantie, état des lieux d’entrée ou de sortie, logement décent, ameublement (uniquement pour un logement meublé), réparations incombant au bailleur ou au locataire, charges locatives, congé donné par le bailleur ou le locataire, fixation du nouveau loyer (bail de sortie de la loi de 48), fixation du loyer lors de la mise ou remise en location, hausse d’un loyer sous-évalué (au renouvellement du bail), baisse d’un loyer surévalué (en cours de bail ou au renouvellement du bail), complément de loyer. La saisine de la CDC est un préalable obligatoire avant tout recours au juge pour les litiges suivants : hausse d’un loyer sous-évalué au renouvellement du bail, baisse d’un loyer surévalué (demande à l’approche du renouvellement du bail), encadrement de l’évolution des loyers à la remise en location et complément de loyer.

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CONCLUSION Vous avez fini de lire ce guide. Bravo ! Et merci ! Pour finir en beauté, récapitulons à voix haute sur l’air de “I will survive” : • Choisissez le bail à mettre en place en fonction de la demande du marché, de vos attentes et de la rentabilité escompté : bail nu ? bail meublé ? • Sélectionnez votre locataire avec attention en fonction des pièces justificatives autorisées par la loi. • Pensez à prendre une garantie si vous vous sentez fébrile : VISALE, cautions, GLI. • Soyez au courant de vos droits et obligations. Selon la Confédération Générale du Logement (CGL), les sujets de mésententes ne manquent pas : l’état des lieux de sortie, les troubles de jouissance, les charges locatives, etc. • Réagissez dès le premier impayé : lettres recommandées, préparation de la mise en oeuvre de la garantie, appel à un huissier qui pourra mettre en place un échéancier. • Et enfin, faites du yoga car être bailleur donne parfois le vertige ! Vous voulez d’autres conseils pratiques ? Rejoignez-nous sur notre groupe Facebook (http://bit.ly/FacebookGroupeImmobilierGestionLocative) et bientôt notre blog (https:// blog.hellia.fr/) ! “Un jour lointain, vous aussi vous avez été locataire. Devenez le bailleur que vous auriez voulu avoir en face de vous !” Quentin VAUTRAY

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