Présentation Projet Immobilier [PDF]

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PRESENTATION

I- INTRODUCTION 1.01 - Le présent rapport a pour objet de présenter le projet de construction de 50 villas basses moyen standing et 50 villas duplex haut standing par la société XXXXXX. 1.02 - La Société XXXXXX a été créée sous forme de société à responsabilité limitée. Son capital social est de 1 000 000 de F CFA. 1.03 - Le projet, objet du présent rapport, consiste en la réalisation d’un programme immobilier de 50 villas basses moyen standing et 50 villas duplex haut standing de 250 m2 chacune dénommé ‘ESPOIR’ sur une superficie de 25 000 m². Le terrain, d’une surface totale de 3,6 ha, bénéficie d’une excellente rente de situation au regard de son site, dans la commune de ABOISSO à la périphérie de la ville, avec une vue sur le paysage de la forêt luxuriante. La mise en œuvre du projet, prévue sur deux ans, sera effectuée par deux entreprises de construction ayant d’excellentes références dans la maîtrise de programmes similaires. 1.04 - Comme dans tous les pays en voie de développement, l’évocation en Côte d’Ivoire de la question de l’offre et de la demande de logements se traduit par l’émergence des caractéristiques portant sur : - i) une production inférieure aux besoins - ii) une production dominée par l’informel - iii) une demande composée en majorité de non solvable. Ainsi, toute quantification de la production de logements constitue un exercice difficile. Souvent les chiffres présentés sont soit sous-estimés, car tenant compte exclusivement des logements autorisés en gonflant exagérément la part que représente l’habitat non réglementaire dans la production totale des logements. Les données ressortant du chapitre 4 procèdent des statistiques officielles. Bien qu’elles n’aient pas fait l’objet d’une évaluation de leur pertinence, elles témoignent d’un déficit important en logements dans la seule agglomération d’Abidjan dont les besoins sont estimés par an à 25.000 logements.

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1.05 - A la suite de la dévaluation du franc CFA en 1994 et à la faveur de la reprise économique qui continue de se raffermir, on peut raisonnablement affirmer que la production de logements en Côte d’Ivoire s’est inscrite dans une période de rattrapage de son retard quantitatif après une baisse sur près d’une décennie. En outre, on peut considérer, toujours à la faveur de la reprise économique, que la catégorie socioprofessionnelle, constituée par les directeurs, cadres et professionnels du secteur libérale et assimilés, va davantage exercer une pression sur la demande d’autant plus qu’elle est solvable grâce au crédit bancaire. Le projet de XXXXXX s’inscrit dans cette perspective de reprise de l’offre de logements et vise à répondre à la demande des cadres moyens puisque son programme porte sur des villas duplex moyen et haut standing. 1.06 - Le coût d’investissement ressort d’études solides effectuées par le cabinet PREMIUM

COMPTA CONSEIL. Les besoins de financement pour ce projet immobilier sont garantis par l’hypothèque consentie sur le terrain. Le paiement des maisons se fera uniquement par l’octroi d’un crédit acquéreur. La rentabilité qui se dégage du projet permet de faire face aisément au service de la dette qui serait née de cet emprunt. 1.07 - Le présent rapport soutient donc la requête de financement sous forme d’un prêt de CENT QUARANTE HUIT MILLIONS SIX CENT SOIXANTE DIX-SEPT MILLE CINQ CENT (148 677 500) Francs CFA pour la réalisation de l’Attestation de Concession Définitive du terrain et les travaux de décapage, terrassement, voiries et divers avec une ligne de crédit revolving ou d’autorisation de découvert d’un montant de TROIS CENT QUARANTE DEUX MILLIONS SEPT CENT SIX MILLE HUIT CENT SOIXANTE (342 706 860) FCFA en vue de financer la réalisation de ladite promotion immobilière selon son calendrier de livraison des bâtiments qui est de DIX (10) maisons chaque 3 mois AVEC UN MOIS EN PLUS POUR TENIR COMPTE DE LA MISE EN PLACE DU CREDIT REVOLVING SUIVANT. II- PROJET 2.1 - PRESENTATION 2.1.1 – Le présent projet s’inscrit dans le cadre de la dynamique de l’amélioration et de la consolidation de la structure de logement du ‘Grand Abidjan’. 2.1.2 – Il consiste en la réalisation d’un programme immobilier dénommé ‘ESPOIR’ de 50 villas basses moyen standing et 50 villas duplex haut standing. 2.2 – SITE D’IMPLANTAION 2.2.1 – La localisation Le terrain à aménager d’une superficie de 75.000 m² est situé à ABOISSO, non loin de la ville. 2.2.2 – Les voies d’accès  - Par la route. 2.2.3 – L’environnement Situé à peine 2 m au-dessus du niveau de la mer, le projet « ESPOIR » sera construit dans un environnement sain et très ventilé par une atmosphère douce et fraîche, fruit de la conjonction de la brise marine du littoral de Bassam et des vents légers de la lagune juste en avant et en arrière de la ville . De ce point, on a une vue isoplane sur la ville. 2.3 – LA PARTIE ARCHITECTURALE 2.3.1 – La distribution du plan de masse a tenu à valoriser le profil du terrain en aménageant des balcons et plates-formes en gradins permettant ainsi à chaque logement, d’avoir une pleine vue sur la forêt. L’orientation des maisons tient compte de la direction dominante du vent pour une bonne aération des parties privatives et du séjour comme il convient à des villas basses ou duplex. 2

2.3.2 – L’architecture est de type moderne, avec un toit en pente qui s’harmonise fort bien avec la configuration du site. Chaque logement a un accès direct sur une rue à deux voies, ce qui

facilite le stationnement et les déplacements. 2.3.3 – Une pénétration ou chaussée lourde de 16 mètre de large facilite l’accès des véhicules de livraison et de ramassage d’ordures. De grandes réserves ont été prévues pour des espaces verts et la construction d’école primaire de 12 classes. Tous ces choix opérés avec rigueur et soin visent au bien être des futurs résidents de la cité. 2.4 – LE PROGRAMME 2.4.1 – Le programme comprend la construction de 50 villas basses moyen standing et 50 villas duplex haut standing et la réalisation des voies et réseaux divers. Ce programme sera réalisé par 2 entreprises partenaires expérimentées par tranche chacune de 10 villas par trimestre. 2.4.2 – Le seul type de logement retenus la villa duplex moyen standing 4 pièces Les caractéristiques sont données en annexe 1 2.4.3 – L’opération sera réalisée en 10 tranches comme indiqué en annexe 2 2.4.4 – La construction se fera par bloc de 20 logements sur une période de trois (3) mois de façon suivante : 1 – Fondations/terrassement : 1 semaine 2 – Assainissement : 1 semaine  3 – Soubassement : 1 semaine  4 – Dallage : 4 semaines 5 – Elévation des murs : 1 semaine 6 – Charpente : 1 semaine 7 – Couverture : 1 semaine 8 – Menuiseries extérieures : 1 semaine 9 – Cloisons : 1 semaine 10 – Plomberie/électricité : 1 semaine 11 – Revêtements sols : 1semaine 12 – Revêtements extérieurs : 1 semaine Le planning d’exécution des travaux de construction figure en annexe 3. 2.4.5 – Le descriptif sommaire de la construction se présente comme suit : -Fondations /terrassement/assainissement/soubassement : Semelles filantes et agglomérés de ciment pleins porteurs. Chaînage bas béton armé. -Elévation : Agglomérés de ciment creux porteurs de 15 et 10 cm, chaînage et les poteaux en béton armé. -Dallage : Plancher de béton de propreté. -Couverture : Charpente bois traité, tôles bacs locales de première qualité. -Dalle 1er étage : Dallage de béton armé

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-Revêtement : Chape ciment brut dans le séjour, désagrément, terrasse. Chape lisse dans les chambres. Carreaux dans la salle humides (salle d’eau, W-C, cuisine). -Menuiserie bois : Porte intérieure iso plane, porte extérieure lambris bois sélectionné du terroir. Fenêtre et portes fenêtre ouvrant à la française. -Plomberie : Distribution générale et robinet d’arrêt et équipements canalisation PVC, adduction, évacuation cuivre par raccord aux apparats sanitaires blancs, eau froide, circuit

d’eau chaude. Raccordements, canalisations raccordées aux réseaux publics, niche compteur d’eau. -Electricité – Téléphone : Luminaires sur appliques muraux, prises courant et interrupteurs encastrés, tableau général et circuit de terre. Niche compteur d’électricité. Réseau téléphonique intégré. -Peinture : Enduit ciment extérieur, peinture vinylique extérieur, Enduit ciment intérieur, peinture vinylique intérieur. -Enduit ciment salle d’eau, carreaux faïence grès céramique. Menuiserie bois : peinture glycérophtalique Vitrerie : verre clair et translucide. Construction des voies et réseaux divers  2.4.6 – La viabilisation porte sur : - Les travaux de terrassement ; - La voirie et le revêtement ; - L’assainissement en eaux usées et eaux pluviales ; - Réseau MT-BT et EP ; - Le réseau téléphonique ; - Les espaces verts. 2.4.7 – La description sommaire des VRD se présente comme suit : Travaux de terrassements : Les terrassements consistent en : le débroussaillement, le décapage de terre végétale sur une épaisseur de 0,20 m, les mouvements de terre (remblais déblais) et le réglage du fond de forme des plates-formes, des bâtiments et des chaussées. Travaux de voirie et de revêtement : Les travaux de voirie comprennent l’Fondations/terrassement des axes des rues et voies, la fourniture et la mise en place des couches et des galeries techniques et les bordures. Les rues ont une emprise de 9,00 m dont la largeur de la chaussée est de 6,00 m avec 3,00 m de trottoirs. Les voies ont une emprise de 15,00 m dont la largeur de la chaussée est de 7,00 m avec 2,00 m de trottoirs et 2,00 m d’accotement avec 0,5 % de pente. Travaux d’assainissement en eaux pluviales : Les Travaux d’assainissement se composent de réseaux séparatifs d’eaux pluviales et d’eaux usées raccordées aux réseaux existants. Alimentation en eau potable : La cité sera dotée d’un réseau d’adduction en eau potable pris en charge sur la canalisation réseau principal de la SODECI que longe la voie express. Le réseau de canalisation sera en PVC pression de 10 bars de résistance. Les ouvrages de sécurité tels que les robinets vannes, les poteaux d’incendie, les ventouses et les vidanges seront prévues en nombre suffisant pour le bon fonctionnement du réseau.

1) Travaux de terrassement généraux: 3 mois 2) Voiries réalisées en phases :

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Espaces verts : Les arbres et les arbustes seront implantés en bordure des voies. Les espaces verts seront aménagés et plantés comme suit : 2.4.8 – Le planning d’exécution des VRD se présente comme suit :

* 36 % des travaux (ouverture, stabilisation de Chaussée, aménagement bordure et pose de Caniveaux-busage): 3 semaines * 64 % bitumage à partir du 2e mois du Démarrage du chantier: 3 semaines 3) Assainissement: 2 semaines 4) Adduction d’eau potable: 1 mois 5) Electrification: 2 semaines 6) Installation téléphonique: 2 semaines 7) Branchements divers: 2 semaines  8) Travaux divers (escaliers ; murs de soutènement: 2 semaines Et espaces verts)  2.4.9 – Le contrôle des travaux de construction a été confié à la société BUREAU VERITAS  Le contrat s’y rapportant figure en annexe 3. les travaux de VRD concernant les terrassements, la voirie, l’assainissement, l’adduction d’eau potable, les branchements et les autres travaux divers (voies piétonnes, espaces verts et les escaliers) ont également fait l’objet de discussion avec des entreprises agrées de la place (ERGEC, AFRIC BTP INTERNATIONAL, ENSBTP, etc…) En ce qui concerne le téléphone et l’électrification, les contrats sont en cours de négociation avec des sociétés agrées de la place. III – LE MARCHE 3.1 – Situation du logement 3.1.1 – Période de 1960 à 1985 3.1.1.1 - Après son accession à l’indépendance, la Côte d’Ivoire a engagé une politique volontariste de l’habitat axée sur l’intervention directe de l’Etat et marquée par trois vecteurs essentiels : institutionnel, soutien à la promotion immobilière, financier.  1er vecteur : mise en place des institutions  3.1.1.2 – Parallèlement au secteur privé, l’Etat a dévolu un rôle prépondérant aux organismes publics ou parapublics de promotion immobilière, d’aménagement de terrain et de financement du logement.

2ème vecteur : les mécanismes de soutien à la promotion immobilière

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Ainsi furent crées : - en matière d’aménagement de terrains : La Société d’Equipement de Terrain Urbains (SETU) - en matière de financement du logement : Le Crédit Côte d’Ivoire (CCI) La Banque Nationale pour l’Epargne et le Crédit (BNEC) - en matière de sociétés de promotion immobilière : La Société Ivoirienne de Construction et de Gestion Immobilière (SICOGI) La Société de Gestion Financière de l’Habitat (SOGEFIHA)

3.1.1.3 Dans le souci d’aider les économiquement faibles, l’Etat a initié des programmes économiques qui leur étaient destinés. Les principaux avantages mis en œuvre par l’Etat s’appuyaient sur les éléments ci-après et avaient pour base la mobilisation du Fonds de soutien à l’habitat (FSH) : 1- Prise en charge par l’Etat des coûts d’acquisition d’aménagement fonciers (purges des droits coutumiers, études et travaux de voiries et réseaux divers). 2- Bonification des intérêts financiers liés aux emprunts destinés à la réalisation des programmes immobiliers. 3ème vecteur : Les mécanismes financiers 3.1.1.4- Ils sont marqués par l’aval de l’Etat accordé à bon nombre d’emprunts contractés pour réaliser les programmes immobiliers. 3.1.1.5- À partir dispositifs décrits précédemment, l’Etat a pu soutenir de 1960 à 1985, la réalisation de plus de 125.000 logements aussi bien dans les zones urbaines que dans les zones rurales. La crise économique du début des années 80 a démontré les limites d’une telle politique basée essentiellement sur l’omniprésence et l’intervention trop marquée de l’Etat. 3.1.2- Période de 1986 à 1997 3.1.2.1- Depuis 1985, sous l’effet de la crise économique généralisée, l’Etat a mis en œuvre une nouvelle philosophie d’action qui fait une large place au secteur privé. En effet, toutes les sociétés d’intervention dans le secteur immobilier ont vu leurs objectifs corrigés et adaptés au contexte nouveau marqué par l’intervention plus prononcée de l’initiative privée. 3.1.2.2- Ainsi, le Crédit de Côte d’Ivoire, la Banque Nationale pour l’Epargne et le Crédit (BNEC), la Société d’Equipement et des Terrains Urbains (SETU) et la Société de Gestion Financière de l’Habitat (SOGEFIHA) ont été mises en liquidation. Pour cette dernière société, des solutions de relance sont en cours d’étude. La Société Ivoirienne de Construction et de Gestion (SICOGI) est en voie de privatisation. 3.1.2.3- De nouvelles structures à fonctionnement simplifié et qui visent à renforcer les activités du secteur immobilier ont été créées et domiciliées à la Caisse Autonome d’Amortissement (C.A.A). Il s’agit : - du Fonds de Soutien de l’Habitat (F.S.H) - du Compte des Terrains Urbains ( C.T.U) - du Compte de Mobilisation pour l’Habitat (C.D.M.H) a) Le fond de Soutien à l’Habitat dit F.S.H

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Ce fonds, logé à la Caisse Autonome d’Amortissement, est destiné au renforcement des initiatives en matière d’habitat. Toutefois, sa destination première est prioritairement réservée à la politique sociale du logement, tant en milieu urbain, qu’en milieu rural. Le montant annuel de l’enveloppe budgétaire y afférent est en moyenne de 4 à 5 milliards de F CFA. En 1997, il a été de 7 milliards. b) Le Compte des Terrains Urbains (C.T.U)

Ce fonds crée en 1987 est destiné à financer les opérations d’aménagement foncier. Il facilite aussi l’accès à la propriété foncière de plusieurs ménages. Depuis sa création, plus de 4.500 lots ont été réalisés et vendus à des particuliers et ont fait l’objet de cession à des promoteurs immobiliers sur près de 200 hectares.  c) Le Compte de Mobilisation pour l’Habitat ( C.D.M.H) Pour soutenir le secteur, le gouvernement a mis en place un nouveau mécanisme qui s’appuie sur le COMPTE DE MOBILISATION POUR L’HABITAT (C.D.M.H) dont le rôle est de refinancer les banques qui accordent des crédits acquéreurs à leurs clients et d’en améliorer les conditions en rallongeant les durées de remboursement de 11 à 20 ans et en limitant le taux d’intérêt à 11,5 %. 3.1.2.4- En outre, des avantages fiscaux ont été instaurés tendant à des exonérations en matière de TVA sur les matériaux de construction, les travaux de voirie et réseaux divers, les fournitures et sur les études réalisées directement par les promoteurs, limitation de l’impôt sur le BIC à 50 % du montant, dispense des droits d’enregistrement et de timbre, exonérations de la T.PS sur les agios bancaires, exonérations des droits de patente pendant les deux premières années d’exercice. 3.1.2.5- Les conditions exigées sont les suivantes : - le logement doit être neuf et constituer la première habitation principale de l’acquéreur ; - le coût du logement égal ou inférieur à 12,5 millions de F CFA hors taxe ; - l’apport personnel exigé de l’acquéreur est de 10 % ; - l’accès à ces avantages appelle que les programmes présentés comportent plus de 100 logements pour Abidjan et 25 logements pour l’intérieur du pays ; 3.1.2.6- Dans l’application de ce mécanisme, de 1985 à 1993, un peu plus de 8.000 logements ont été réalisés pour répondre aux besoins de la population sans compter les programmes financés directement par les banques par la voie classique. Cependant, de 1994 à 1997, l’on dénombre 24.000 logements sur la période. 3.1.2.7- S’agissant de l’habitat rural, le mécanisme mis en application par l’Etat s’appuie sur le Fonds de Soutien à l’Habitat (F.S.H) dont nous avons parlé il y a quelques instants et permet d’encourager la construction de logements en zone rurale par l’intermédiaire des groupements à vocation coopérative. Les conditions d’accès au financement du F.S.H ont été simplifiées pour favoriser un plus grand nombre de bénéficiaires. Ainsi, en milieu rural, il faut :

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1) constituer un G.V.C (Groupement à Vocation Coopérative) de 10 à 30 personnes ; 2) payer une caution de 250.000 F CFA par personne 3) présenter par adhérent, une attestation de revenus ; 4) le coût du logement est plafonné à 5 millions de F CFA et s’appuie sur des plans-types agréés par l’administration ; 5) la durée de remboursement des crédits est de 15 ans. Par ailleurs depuis 1997, une ouverture de crédit est accordée aux communes pour leurs besoins en logement Cette philosophie d’action a permis de réaliser environ 2.000 logements en milieu rural sur la période de 1990 à 1997 dont 1.500 logements de 1994 à 1997

3.1.2.8- Au total, de 1985 à 1997, nous avons environ 34.000 logements aussi bien en milieu urbain, qu’en milieu rural, dont 25.500 logements de 1994 à 1997. Ce qui met en évidence les efforts déployés par le gouvernement depuis 1994 3.1.3- Besoins en logements 3.1.3.1- La Côte d’Ivoire compte près de 30 millions d’habitants dont près de la moitié vit dans les cités urbaines, soient environ 7 millions d’habitants. Abidjan, la capitale économique, avec un peu plus de 3 millions d’habitants couvre environ la moitié de la population urbaine de notre pays. Le taux d’accroissement de la population est d’environ 5 % l’an dans la capitale économique. En corollaire, ce sont environ 150.000 nouveaux habitants qu’absorbe cette cité, soit près de 20.000 nouveaux logements qu’il s’avère indispensable de produire par an pour cette seule ville. La production annuelle de logements s’élève à près de 8.000 unités. Il reste à rechercher 12.000 logements par an. Par ailleurs, il est révélé que dans notre capitale économique près de 70 à 75 % de la population est dans le locatif simple, c’est- à- dire demeurent des propriétaires potentiels. Le champ d’intervention est donc très large pour les initiateurs de projets immobiliers. 3.1.3.2- Il y a lieu de noter spécifiquement que tout ce qui est vrai pour Abidjan en matière de besoin reste applicable au reste des villes à l’intérieur du pays tant il est vrai que le poids d’Abidjan dans la population urbaine de la Côte d’Ivoire est d’environ 50 %. Ainsi, toutes choses égale ailleurs, les besoins en logements pour satisfaire la population urbaine sont estimés à environ 40.000 unités à construire chaque année dont 20.000 logements pour la seule ville d’Abidjan. Déduction faite des productions annuelles estimées à 8.000 logements, il reste à construire 32.000 unités dans les villes sans compter les besoins en milieu rural. Dans les zones rurales, le niveau des demandes est équivalent à celui des zones urbaines, soit environ 40.000 unités nécessaires chaque année. 3.2- POSITION CONCURRENTIELLE DU PROJET 3.2.1- La reprise économique en Côte d’Ivoire à partir de 1995 et le développement du crédit au logement sont favorables à l’augmentation du pourcentage de propriétaires de logements et la diminution concomitante de locataires dans la catégorie socioprofessionnelle constituée pour l’essentiel de cadres de l’administration publique et du privé et des membres des professions libérales. En effet, avec l’affermissement de la croissance, cette catégorie exercera au cours des prochaines années une pression d’autant plus forte sur la demande qu’elle est solvable en priorité par le crédit bancaire. Ses besoins en logement dont le type est de moyen et grand standing estimés à moins de 500 logements par an au cours des années précédentes sont évalués à près de 2.000 logements par an pour la seule agglomération d’Abidjan. Le projet ‘ESPOIR’ de XXXXXX vise à répondre à cette demande DES CADRES MOYENS puisque son programme de Bassam porte sur des villas duplex moyen standing 4 pièces. 3.2.2- Par rapport aux projets immobiliers de type similaire en cours de réalisation, le projet ESPOIR de XXXXXX a une position compétitive tant en ce qui concerne la superficie par parcelle qu’au prix du mètre carré habitable

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3.2.3- Cette position favorable du point de vue de la compétitivité du projet ESPOIR de XXXXXX s’illustre parfaitement par l’évolution de sa demande. A ce jour, nous avons plus de 200 intentions d’achat des mutuelles et syndicats d’agents de régies financières. Cependant, pour éviter l’exclusivité des maisons à un seul groupement, nous avons choisi de réaliser les

maisons et les mettre à la disposition des premiers intéressés. Pour ce faire, une stratégie marketing de la plus large diffusion a été mise en place et mettre à orienter et recueillir les prochaines manifestations d’intérêts. Les potentiels souscripteurs ont accepté l’ouverture de leurs dossiers souscription chez XXXXXX Sarl contre l’acquittement des frais s’élevant à UN MILLION (1 000 000) FCFA. Les potentiels souscripteurs souscriront à un prêt acquéreur dès la signature du contrat de vente qui sera mis à la disposition de XXXXXX Sarl dans son compte comme paiement des maisons.

IV- COUT, FINANCEMENT ET RENTABILITE 4.1 – COUT D’INVESTISSEMENT 4.1.1 - Le coût du projet s’établit à UN MILLIARD SEPT CENT TREIZE MILLIONS CINQ CENT TRENTE QUATRE MILLE TROIS CENT (1 713 534 300) Francs CFA et se présente comme suit: (Voir le budget global du projet immobilier) 4.1.2 – Le terrain d’une valeur de 1 000 000 000 F CFA (avec A.C.D. réalisé) fera l’objet d’une hypothèque avec la banque. A ce stade, les autorisations administratives suivantes : Lettre d’approbation, Arrêté de Concession Définitive, Accord Préalable d’Urbanisme, l’Obtention du Permis de Construire ont été obtenues. 4.1.3–Le poste construction d’un montant de 1 437 100 000 F CFA comprend le coût de construction de 50 villas y compris les espaces verts.  4.1.4-Les investissements en VRD (110 000 000 F CFA) qui recouvrent les coûts de terrassement, d’adduction d’eau et d’assainissement, d’électrification, de téléphone et de voiries ainsi que les branchements divers ressortent des études établies par des experts reconnus et des propositions d’offres de sociétés de la place qui s’intéressent à la réalisation des travaux. 4.1.5- Les honoraires (12 376 800 FCFA) pour les études financières et marketing et le contrôle à priori et à postériori des dépenses du chantier ont été évalués sur la base d’offres fermes et seront effectuées par le cabinet PREMIUM COMPTA CONSEIL. 4.1.6- XXXXXX ayant déjà ses locaux, il n’y aura pas donc de coûts d’aménagement et d’agencement de bureau. 4.1.7- Les frais d’imprévus (38 677 500 F CFA) couvrent les frais d’études, de recherche de financement et d’honoraires juridiques.

4.2- DETERMINATION DES BESOINS DE FINANCEMENT ET RENTABILITE DU PROJET

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4.1.8- Les coûts des frais fonciers concernant les frais administratifs au titre de l’obtention de l’Arrêté de Concession Définitif (ACD) s’élèvent à un montant de 55 000 000 FCFA.

Délai de réalisation de l’opération 4.2.1- La réalisation se fera par lot de 20 villas sur une durée de 3 mois. Entre les lots, il est prévu un décalage d’un mois. Sur cette base, le délai de réalisation des 50 villas sera de 20 mois. Détermination du chiffre d’affaires 4.2.2- Le prix de vente unitaire des villas et le chiffre d’affaires qui s’en dégage se présentent comme suit: Voir le chiffre d'affaire du projet 4.2.3- Il est considéré que les paiements de la clientèle se fera par reversement par la banque au promoteur du crédit acquéreur des souscripteurs. Conformément au rythme de construction retenu, ces crédits s’octroieront de façon revolving par cycle de 10 maisons le chiffre d’affaires prévu est 2 141 917 875 de francs CFA. Détermination du coût de revient de l’opération  4.2.4- Le coût de revient de l’opération, compte tenu des frais financiers, s’élève à 1 811 142 463 FCFA inclues entre les coûts d’investissement, les dépenses antérieures de fonctionnement et les commissions sur vente (1%) ; il se détaille comme suit: Voir le compte de résultat du projet 4.2.5- Les coûts d’investissement ont été présentés à la section 4.1. Les charges de fonctionnement comprennent les frais de personnel charges comprises et les frais généraux (eau, électricité, loyer, téléphone, transport, assurances, fournitures de bureau et autres frais d’exploitation). 4.2.6- A partir du prix de revient global de l’opération et du rythme de construction retenu, il a été établi un échéancier des prévisions des dépenses trimestre par trimestre. Estimation des besoins de financement 4.2.7- En vue de déterminer l’importance des fonds qui seront nécessaires et l’échéancier de ces besoins, il a été établi un budget de trésorerie. Ce budget indique, trimestre par trimestre, le montant des sommes requises. Il comporte l’échéancier des dépenses à effectuer. La différence entre les recettes et les dépenses donne la situation de la trésorerie au cours du mois. En ajoutant le solde initial au début du trimestre au gain ou à la perte de trésorerie du trimestre, il ressort la trésorerie totale disponible en l’absence de financement extérieur. Ainsi, le montant du financement nécessaire s’obtient par la différence entre la trésorerie totale et le niveau du disponible.

Rentabilité

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4.2.8- De cette façon, il ressort du budget de trésorerie que la société aura besoin de financement extérieur de 148 677 500 FCFA pour l’établissement de l’A.C.D. et la réalisation des VRD et 342 706 860 francs CFA par tranche de 20 maisons.

4.2.9- Pour couvrir les besoins de financement extérieurs, il est considéré qu’un emprunt revolving de 342 706 860 francs CFA de F CFA sera contracté au taux de 7 % sur une durée de 6 mois maximum sans délai de franchise. Il est également retenu que le projet est assujetti à la TVA au taux de 18%. Compte tenu de la durée de réalisation du projet (20 mois) et de l’échéancier des recettes et des dépenses, les comptes d’exploitation prévisionnels se présentent comme suit : Tableau 4.1 Comptes d’exploitation prévisionnels Voir le compte d'exploitation prévisionnel 4.2.10- Le projet dégage un résultat financier positif et constant de 188 416 688 francs CFA sur chacune des 8 tranches de livraison des maisons. 4.2.11- Le tableau des soldes intermédiaires de gestion se présente comme suit : Tableau 4.2 voir étude financière 4.2.12- il ressort que le projet est rentable et dégage un autofinancement sur chacune des 8 tranches de sa réalisation V - CONCLUSION Compte tenu des perspectives de rentabilité de l’opération, il est demandé un financement de 491 384 360 F CFA selon les conditions et garanties suivantes : CONDITIONS Forme : Prêt de 148 677 500 FCFA Durée : 24 mois Taux d’intérêt : 7% Forme : crédit revolving de 342 706 860 francs CFA Durée : 6 mois Taux d’intérêt : 7% GARANTIES Nantissement du terrain

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Octroi des Crédits acquéreurs

LES ANNEXES ANNEXES DU PROJET IMMOBILIER ESPOIR

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ANNEXE 1

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ANNEXE 2 TABLEAU D’EVOLUTION DES CONSTRUCTIONS Cycle 1 10

Cycle 2 10

Cycle 3 10

Cycle 4 10

Cycle 5 10

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Villas 4 pièces duplex

ANNEXE 3 M oi s1 Travaux de terrassement généraux Travaux (ouverture, stabilisation de Chaussée, aménagement bordure et pose de Caniveauxbusage) bitumage Assainissement Adduction d’eau potable Electrification Installation téléphonique Branchements divers Travaux divers (escaliers ; murs de soutènement et espaces verts) Fondations/terrassem ent/assainissement soubassement Dallage Elévation Charpente bois Couverture Finitions générales (Menuiseries extérieures, Cloisons, Plomberie/électricité, revêtements) 

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M oi s5

M oi s 6

M oi s7

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M oi s 9

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M ois 31

ANNEXE 4 Etude financière BUDGET GLOBAL PROJET ‘ESPOIR’

AMORTISSEMENT DE L'EMPRUNT POUR L’ACD ET LES TRAVAUX SUR LE TERRAIN

DETAIL DE REMBOURSEMENT DE L'EMPRUNT

AMORTISSEMENT DE L'EMPRUNT POUR LA PRODUCTION DES MAISONS

DETAIL DE REMBOURSEMENT DE L'EMPRUNT POUR LA PRODUCTION DES MAISONS

SALAIRES ET CHARGES SOCIALES

FRAIS GENERAUX PREVISIONNEL

CHARGES EXTERNES PREVUES

CHIFFRE D'AFFAIRE PREVISIONNEL

COMPTE DE RESULTAT PREVISIONNEL

EVOLUTION DES SOLDES INTERMEDIAIRES DE GESTION

CAPACITE D'AUTOFINANCEMENT

CAPACITE D'AUTOFINANCEMENT Resultat de l'exercice Charges exceptionnelles CAPACITE D'AUTOFINANCEMENT REMBOURSEMENT DES EMPRUNTS AUTOFINANCEMENT NET

Année 1 Année 2 143 800 191 90 517 721 23 206 500 15 471 000 167 006 691 105 988 721 90 834 733 32 889 129 76 171 958 73 099 592

Analyse des ratios

Cycle Investissements Taux actualisation Cash Flow Cash Flow actualisé Valeur Actualisée Nette Taux de Rentabilité Interne Indice de Profitabilité

342 706 860 0,565% 85 676 715 15 152 902 716 85 195 010 23% 1,25

1- Le taux de rendement interne (TRI) Le taux de rendement interne (TRI) d’un projet est le taux qui permet d’égaliser le décaissement dû à l’investissement initial et les cash-flows prévisionnels actualisés de ce projet. Il correspond au coût de financement maximal supportable par le projet. De ce fait, le TRI de ce projet est de 23 % l’an (Soit 1,74% le mois). Ce taux est supérieur à 7% l’an (Soit un taux mensuel de 0,57%) qui représentent le taux d’intérêt ou le coût de financement du projet; ce qui signifie donc que le projet est rentable. 2- La valeur actuelle nette (VAN) La valeur actuelle nette de ce projet est de 85 195 010 FCFA . Cette valeur est largement positive (VAN > 0) ; ce qui témoigne de la rentabilité de ce projet. 3- L’indice de profitabilité (IP) (VAN/Flux sortant +1) L’indice de profitabilité par conteneur est égal à 1,25 Cela veut dire que pour une unité de Franc CFA investi, le gain est de 1,25 Francs CFA sur l’entière période du projet. L’avantage par Franc CFA investi est de 0,25 Francs CFA. Ce qui montre que le projet est rentable pour tout investisseur. 4- Le délai de récupération du capital investi (DRCI) Le système de crédit revolving trimestriel a comme corollaire que les investissements sont tous remboursés au bout de 3 mois Par conséquent, le délai de récupération du capital investi est donc de 3 mois. CONCLUSION Le présent projet est porteur, générateur d’emploi, répond à une demande non encore satisfaite et rentable pour tous ses investisseurs.

TABLEAU SYNOPTIQUE DU PROJET 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11

12 13 14 15 16 17

Nombre total de logements Types de logements Superficies des lots Superficie totale Site du terrain Bénéficiaires Maître d'œuvre Banque du projet Compte d'opération Garantie de paiement Condition d'émission de la garantie

50 Villas duplex 4 pièces 200 m2 2 Ha ou 20000 m2 BASSAM Nouvelle autoroute Agents des impôts GROUPE HANKES Banque du projet Terrain 4 Ha Mise en place de l'hypothèque au premier décaissement disponible

Etudes techniques et financières Coût global du projet 1 713 534 300 Première tranche 10 villas Superficie de la première 2000 m2 tranche Coût de réalisation de la 342 706 860 première tranche Dotations aux Déjà réalisée propriétaires terriens

ANNEXE 5 Plans 3D projet immobilier ‘ESPOIR’