Le Foncier Au Gabon [PDF]

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REPUBLIQUE GABONAISE UNION-TRAVAIL – JUSTICE MINISTERE DE L’ENSEIGNEMENT SUPERIEUR UNIVERSITE INTERNATIONALE DE LIBEVILLE FACULTE DE DROIT ET DE SCIENCE ET POLITIQUE ANNEE ACADEMIQUE 2021-2022

COURS DE DROIT FONCIER ET DU CADASTRE LICENCE 3 Par : Pr. KOUAM SIMEON PATRICE Agrégé de droit privé et de sciences criminelles

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III- MEMOIRES - ABESSOLO (J.C), La maitrise des problèmes fonciers et domaniaux au Cameroun, Mémoire de Maitrise en Droit, Université de Yaoundé, 1985. - BASSILEKIN (G), La gestion du financement des collectivités territoriales décentralisées : le cas du FEICOM, Mémoire de fin d’étude, ENAM 2000. - PUEPI (B), L’évolution du système foncier et domanial camerounais, Mémoire de licence en droit, Yaoundé 1975. - SANDJI (R.), La répression des atteintes à la propriété domaniale (domaine public et domaine privé de l’Etat, domaine national), Mémoire de Maitrise en droit, Université de Yaoundé 1991. - SOCKENG (R.), La place de la terre dans le processus du développement économique au Cameroun, Mémoire de Maitrise en droit, Université de Yaoundé, 1986. - TCHANGA (F.), Problèmes théoriques et pratiques de la publicité foncière au Cameroun, Mémoire de licence en droit, Université de Yaoundé, 1975. 7

- TEMGOUA (E.), Le contentieux foncier en droit positif camerounais, Mémoire de Maitrise en droit privé, Université de Yaoundé, 1986. - TIENTCHEU NJIAKO (A.), Le crédit foncier du Cameroun, approche critique et prospective, Mémoire de DESS de Paris V, 1980. IV- ARTICLES DE DOCTRINE - BIYIHA (J.), « L’intangibilité du titre foncier dans la législation du 06 juillet 1974 et ses textes subséquents d’application », LexLata n°013, pp. 10-12. - BOKALLI (V. E.), « La coutume source de droit au Cameroun », RGD, 1997, n°28, pp. 37-69. - KOUAM (S.P.) « Politique foncière et problématique du développement au Cameroun : question d’hier, réponses de demain ». (A paraître dans les Mélanges André TIENTCHEU NJIAKO). - MINKOA SHE (A), « La place de la possession en droit foncier camerounais », Association Henri CAPITANT, Yaoundé 1991, p. 452. - POUGOUE (P.G), « Empiètement matériel sur le terrain d’autrui (à propos de quelques décisions jurisprudentielles)», RCD, n°13-17, p.37. - POUGOUE (P.G), « Le régime foncier de l’immatriculation », in Encyclopédie juridique de l’Afrique, Tome 5, NEA, 1982.

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INTRODUCTION GENERALE S’il est un sujet majeur et semble-t-il inépuisable - qui n’a cessé de faire l’objet de vifs débats au sein de l’opinion africaine en général et camerounaise en particulier, c’est bien la question foncière. La question déchaîne d’autant les passions que la terre en Afrique est revêtue du sceau de la sacralité. Selon les traditions, la terre appartient au clan, au lignage, aux chefs, aux divinités… et seul un droit de jouissance est accordé aux populations et qui se transmet de génération en génération. Cette conception multi-séculaire de la terre des peuples africains ne devait pas manquer d’entrer en conflit avec la politique coloniale d’administration foncière qui a résisté après les indépendances. Désormais, il était permis de devenir propriétaire d’une parcelle de terre. Mais la difficulté résidait moins dans l’affirmation d’une possibilité d’appropriation du sol que dans les modalités d’appropriation. C’est la raison pour laquelle il convient de retracer l’évolution historique du régime foncier au Gabon (I) avant de préciser le contexte actuel qui, peut-être plus qu’hier, cristallise la terre autour de la question de développement (II). I- L’EVOLUTION HISTORIQUE DU REGIME FONCIER AU GABON Au Gabon comme partout ailleurs en Afrique noire francophone, le régime foncier a été tributaire de l’évolution historique, économique et surtout politique. C’est ainsi qu’on distingue une évolution durégime foncier de la période précoloniale à la période actuelle. Pendant la période pré-coloniale, la gestion foncière était assurée par les chefs de clans ou des chefs de terre, sur une base communautaire. La terre pour chaque communauté appartenait au« premier occupant ». Les hommes s'attachaient fortement à celle-ci, dans la mesure où ils la considéraient comme la mamelle nourricière1 de la communauté, c'est-à-dire la génératrice de tous les moyens de subsistance. La terre était un bien commun, inaliénable et même sacré. Elle se transmettait de génération en génération et il était alors pratiquement impossible de parler de propriété individuelle. Les individus ne pouvaient exercer qu’un droit de jouissance pour la satisfaction de leurs besoins de nourriture ou d’habitation. Les modes d’attribution aux membres du clan, de jouissance variaient d’une région à une autre et d’une ethnie à une autre. Mais ce mode de gestion des terres était globalement connu sous la désignation de régime foncier « coutumier » ou « traditionnel ». La notion d’appropriation individuelle a été introduite par la colonisation. Il convient de noter que les régimes coutumiers en Afrique, y compris au Gabon, sous l’effet conjugué de l’imbrication des sociétés à l’économie de marché, du développement des cultures de rente, de la pression démographique et de l’urbanisation, connaissent des mutations notables vers des formes intermédiaires d’occupation (achats, locations de terre, etc.) à caractère marchand. C'est avec la présence coloniale que la propriété individuelle vit le jour au Gabon. Le pays a subi l’introduction de la propriété individuelle pendant la colonisation française par le biais de la théorie coloniale des domaines basée sur le principe de la création de la propriété. Epuré et rationnalisé par Sir Robert Richard Torrens lors de la colonisation britannique en Australie 5

milieu du XIX-me siècle (TorrensAct du 2 juillet 1858), ce système de création administrative de la propriété a été copié par toutes les puissances coloniales de l’époque et introduit au Gabon selon le schéma suivant : - Délimitation par l’administration (bornage des terrains), en application d’un plan cadastral du territoire préétabli et déclaré propriété de l’Etat, car le territoire est considéré comme terra nullius (terre où ne s’exerce aucun droit) ; - Attribution de ces lots aux requérants potentiels avec obligation de les mettre en valeur (constructions, cultures) ; - Après la mise en valeur du terrain par l’attributaire, il en devient propriétaire, recevant de l’administration un titre foncier ; - Réalisation de toute transmission de la propriété (vente, héritage, etc) par enregistrement du transfert du titre auprès de l’administration qui en garantit la validité. C’est ce système qui a survécu après l’indépendance. Ainsi, depuis son accession à la souveraineté internationale, le régime foncier gabonais est constitué d’une pluralité de textes. Les plus importants sont : -

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La loi n°14/63 du 8 mai 1963 fixant la composition du domaine de l’Etat et les règles qui en déterminent les modes de gestion et d’aliénation ; La loi n° 4/2013 du 14 aout 2013 complétant certaines dispositions de la loi n°14/63 du 8 mai 1963 fixant la composition du domaine de l’Etat et les règles qui en déterminent les modes de gestion et d’aliénation ; La loi n° 3/2012 du 13 aout 2012 portant ratification de l’ordonnance n° 5/2012 du 13 février 2012 fixant le régime de la propriété foncière en République gabonaise.

II- LA PLACE DE LA TERRE DANS UN CONTEXTE DE DEVELOPPEMENT

Aujourd’hui, le Gabon ambitionne d’être un pays émergent. De nombreux projets en cours d’exécution dans le pays pour la réalisation de cette vision, ont pour socle la terre, qu’il s’agisse de la construction des routes, des autoroutes, des usines, des logements sociaux, des stades, des édifices publics, la relance de l’agriculture etc. Aussi, la politique foncière et domaniale doit s’insérer dans ce mouvement comme un élément fédérateur. Par exemple, l’unicité du cadastre dans sa polyvalence en tant que outil de maitrise en amont de l’espace de projection de tout programme de développement local est indispensable. L’idée de polyvalence du cadastre s’est imposée d’autant plus que le cadastre constitue le dénominateur commun essentiel des problèmes fonciers et des questions d’urbanisation, de travaux publics et d’aménagement du territoire. Cependant, cette politique de développement prenant appui sur la terre ne pourra vraiment se matérialiser qu’avec une garantie efficace des droits fonciers de façon générale. Il faut absolument ce que le Professeur Etienne LE ROY appelle « un retour au foncier ». Le retour au foncier en Afrique est dicté par l’apparition en ce début de XXIème siècle, de nouvelles 6

problématiques dans le domaine de politiques publiques qui remettent la question foncière au centre des débats politiques et des démarches réformatrices. « Nous avons attiré l’attention des apprentis sorciers sur les contraintes incontournables tant de la logique juridique que des priorités politiques et de l’originalité de la question foncière en Afrique où ne peuvent être transposées des solutions exogènes sans de profondes adaptations. L’Afrique ne peut donc continuer à sous estimer ses priorités endogènes, et en particulier la question de l’illégitimité des politiques foncières poursuivies depuis la colonisation ».« Le foncier actuel, par la diversité de ses régimes particuliers comme par la nature des montages juridiques adoptés ressemble à un puzzle gigantesque dont on ne connaît ni la configuration actuelle ni les potentialités à venir. Il heurte donc tant les attentes des hommes politiques soucieux de solutions uniformes que les interprétations fondées sur une démarche cartésienne ou sur le principe aristotélicien de l’opposition des contraires ». De tout ce qui précède, placer le foncier au centre de la problématique du développement au Gabon, nécessite à notre sens que cet enseignement soit articulé autour de l’appropriation du sol (première partie) et de la gestion du sol (seconde partie).

PREMIERE PARTIE : L’APPROPRIATION DU SOL AU GABON Par le passé, il s’agissait fondamentalement de « savoir s’il doit y avoir d’autres propriétaires de terres que l’Etat, et s’il doit en exister, quelle limite apporter à ce droit ». Unetelle question était porteuse d’un conflit de civilisations. En Afrique, selon les coutumes, on ne saurait être propriétaire foncier. La terre appartient au clan, au lignage, aux chefs, aux divinités, etc., et seul un droit de jouissance est accordé aux individus et se transmet de génération en génération. Cette conception multi-séculaire de la terre des peuples africains ne devait pas manquer d’entrer en conflit avec la politique coloniale d’administration foncière dont la tradition juridique est celle du code civil où la propriété privée est la règle. Désormais, il était permis de devenir propriétaire d’une parcelle de terre. Mais la difficulté résidait moins dans l’affirmation d’une possibilité d’appropriation du sol que dans ses modalités. De manière constante, le législateur gabonais a opté pour le choix exclusif de l’immatriculation comme preuve de la propriété foncière, même si l’on doit reconnaître à l’analyse que malgré les termes de la loi (caractères inattaquable, imprescriptible et définitif), son poids est relatif. L’aboutissement de l’immatriculation est la délivrance du titre foncier dont la publicité foncière renforce la force probante. Mais il peut arriver que le titulaire d’un titre foncier soit perturbé dans la mise en œuvre de son droit de propriété. On étudiera donc : l’immatriculation foncière (chapitre 1), et la publicité foncière (chapitre 2). .

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CHAPITRE 1 : L’IMMATRICULATION FONCIERE L’immatriculation est une opération juridique qui consiste à dégager de façon nettement définie les droits individuels de l’emprise communautaire et à les placer sous l’emprise du régime du livre foncier dont l’aboutissement est pour les droits immobiliers, la délivrance du titre foncier. En d’autres termes, immatriculer un terrain c’est obtenir un titre foncier sur celui-ci. On distingue deux types d’immatriculation : l’immatriculation indirecte et l’immatriculation directe. L’immatriculation est dite indirecte parce qu’elle porte sur des terrains sur lesquels il existe déjà un titre de propriété. Elle concerne les cessions, les démembrements ou fusions. La cession est l’hypothèse dans laquelle le propriétaire d’un terrain sur lequel il existe déjà un titre foncier cède pour une raison quelconque, soit à titre gratuit soit à titre onéreux, tout son terrain à une autre personne. La cession emporte mutation du titre foncier initial au nom de l’acquéreur. Le notaire ayant établi l’acte de cession, adresse au conservateur foncier du lieu de situation de l’immeuble. Les démembrements, C’est l’hypothèse où le propriétaire d’un terrain généralement de grande superficie et sur lequel il existe déjà un titre foncier, décide de céder des parcelles de ce terrain à différents acquéreurs. Le démembrement du terrain conduit au morcellement du titre foncier initial au profit des acquéreurs, des copartageants ou des cessionnaires. Chacun des lots est borné et cette opération de bornage sera rapportée sur le plan initial. Un titre foncier et un plan distincts seront établis pour chaque lot. Cela veut dire que, par l’inscription au livre foncier du procès-verbal consacrant l’opération du morcellement, le conservateur foncier crée autant de nouveaux titres fonciers que de parties morcelées. Cependant, il faut distinguer les démembrements de la propriété, objets de morcellements qui attribuent pleine propriété à l’acquéreur, de l’état descriptif de division et de règlement de copropriété. Dans ce dernier cas, il s’agit d’une technique qui consiste à diviser en appartements ou locaux à usage commercial, un immeuble. Chaque partie forme un lot divis privatif qui fait l’objet d’un titre foncier différent de celui constitué par la parcelle sur laquelle l’immeuble est érigé. Il est créé autant de titres fonciers divis que de lots privatifs. La fusion quant à elle, c’est l’hypothèse où des terrains contigus appartiennent à différents propriétaires, chacun détenant sur son terrain un titre foncier, sont désormais réunis sous l’autorité d’un seul propriétaire qui devient de ce fait l’unique propriétaire de tous ces terrains. On dit alors qu’il y a fusion de terrains. Le même propriétaire obtient un titre foncier sur lequel sont mentionnées toutes les inscriptions grevant les anciens titres. Normalement, les anciens titres sont obligatoirement détruits par le conservateur foncier.

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L’immatriculation directe qui sera examinée ici en profondeur puisque désormais obligatoire, est celle qui porte sur les terrains exploités ou occupés du domaine privé de l’Etat. Il s’agit des terrains sur lesquels les occupants n’ont pas encore de titre foncier. Elle est réglementée par les articles 27 à 63 de la loi n° 3/2012 du 13 aout 2012 portant ratification de l’ordonnance n° 5/2012 du 13 février 2012 fixant le régime de la propriété foncière en République gabonaise. Ces dispositions indiquent la voie vers l’obtention du titre foncier (section 1), les conséquences liées à la délivrance du titre foncier (section 2) et les hypothèses pouvant donner lieu au contentieux du titre foncier (section 3). SECTION 1 : LA VOIE VERS L’OBTENTION DU TITRE FONCIER Il s’agit ici d’étudier et de connaître les personnes qui peuvent demander l’obtention d’un titre foncier sur une parcelle occupée ou exploitée du domaine privé de l’Etat non immatriculée. Paragraphe 1 : Les personnes habilitées à obtenir un titre foncier Aux termes des articles 27 à 29 de la loi n°3/2012 précitée, seules peuvent requérir l’immatriculation : - Le propriétaire ; - Le copropriétaire, lorsque celui-ci se trouve dans les conditions requises pour l’exercice de ce droit ; - Les détenteurs des droits réels notamment l’usufruit, l’habitation, l’emphytéose et l’antichrèse ; - Les détenteurs de servitudes foncières ou d’hypothèques, avec le consentement du propriétaire ou des copropriétaires ; - Le mandataire légal. Bien plus, peut également requérir l’immatriculation, le créancier hypothécaire non payé à l’échéance qui, en vertu de la décision de condamnation devenue définitive qu’il a obtenue contre son débiteur, entreprend une saisie immobilière. De même, le tuteur ou le curateur d’un incapable a qualité pour requérir l’immatriculation au nom de sa pupille, au cas où celui-ci est détenteur des droits qui lui permettraient de la requérir lui-même, s’il n’était pas incapable. Paragraphe 2 : La procédure d’obtention du titre foncier La procédure d’obtention du titre foncier au Gabon comporte deux phases : la phase administrative (A) et la phase judiciaire (B). A- La phase administrative de la procédure d’obtention du titre foncier Toute personne requérant l’immatriculation remet à la conservation foncière du lieu de situation de l’immeuble qui en délivre un récépissé, une déclaration signée d’elle-même ou d’un fondé de pouvoirs muni d’une procuration spéciale et qui doit contenir : 9

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Ses noms, prénoms, qualités et domicile, son état civil, sa nationalité et s’il y a lieu, le nom de l’époux et l’indication du régime matrimonial et, en cas d’indivision, les mêmes indications que ci-dessus pour chaque copropriétaires avec mention de la part de chacun d’eux ; L’élection de domicile au lieu des services du conservateur, lorsque le requérant n’a pas son domicile dans le ressort de celle-ci ; La description de l’immeuble dont l’immatriculation est requise, ainsi que l’indication des constructions et plantations qui s’y trouvent, de sa consistance et de sa nature, de sa situation, de sa contenance, de ses limites, tenants et aboutissants et, s’il y a lieu, du nom sous lequel il est connu ; L’estimation de la valeur vénale et de la valeur locative de l’immeuble ; Le détail des droits réels immobiliers existants sur l’immeuble avec la désignation des ayants droits, ladite désignation comprenant leurs noms, prénoms, qualités et domicile, leur état civil, leur nationalité, avec, s’il y a lieu, le nom de l’épouse et la spécification du régime matrimonial ; L’indication de l’origine des droits prétendus. (Voir article 30 de la loi n° 3/2012).

Dès réception du dossier d’immatriculation, le conservateur du lieu de situation de l’immeuble créé une réquisition d’immatriculation dont il dresse un extrait qu’il fait publier au Journal Officiel ou dans tout autre Journal d’annonces légales et d’informations. Cette publication peut également se faire par tout moyen, notamment par affichage public au gouvernorat, à la mairie, à la préfecture ou au tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. La publication doit mentionner le lieu de situation de l’immeuble ; le numéro de la parcelle et l’indication de la section ; tout autre indication ou repère géographique susceptible de faciliter la localisation de l’immeuble par tout intéressé. Pendant un délai de quinze jours, qui court de la date de publication de la réquisition, toute personne peut intervenir dans la procédure par opposition, notamment : en cas de contestation sur l’existence du droit de propriété du requérant ou sur les limites de l’immeuble ; en cas de prétention sur l’existence d’un droit réel susceptible de figurer sur le titre à établir. Les oppositions sont faites par voie de déclarations écrites et déposées aux services du conservateur du lieu de di situation de l’immeuble. A l’expiration des délais requis et après avoir constaté l’accomplissement de toutes les formalités destinées à assurer la publicité de la procédure, le conservateur transmet les dossiers relatifs aux demandes d’immatriculation au greffe du tribunal judiciaire. B- La phase judiciaire de la procédure d’obtention du titre foncier S’il n’existe pas d’opposition, le président du tribunal judiciaire compétent examine si la demande est régulière et si toutes les formalités requises ont été observées. Il apprécie la nature et l’étendue des divers droits réels dont l’immeuble est grevés, et s’il y a lieu, l’ordonnance d’immatriculation. Dans ce cas, le conservateur procède à l’immatriculation au vu de l’expédition de la décision d’immatriculation qui lui est communiquée par le greffe. Il inscrit les droits réels existant sur l’immeuble tels qu’ils résultent de la décision de justice. 10

SECTION 2 : LA DELIVRANCE DU TITRE FONCIER On envisagera la physionomie du titre foncier (paragraphe 1) et ses caractères (paragraphe 2). Paragraphe 1 : La physionomie du titre foncier Le titre foncier comprend obligatoirement : la description de l’immeuble avec indication de sa consistance, sa contenance, sa situation, ses limites, ses tenants et aboutissants ; l’indication de l’état civil du propriétaire ; les droits réels existant sur l’immeuble et les charges qui le grèvent ; un numéro d’ordre et un nom particulier ; le plan de l’immeuble annexé et dûment signé par un géomètre assermenté. Lorsque le titre foncier est établi au nom d’un mineur ou toute autre incapable, l’âge du mineur ou la nature de l’incapacité doivent être indiqués sur le titre foncier. Seul le propriétaire a droit au duplicatum nominatif du titre foncier et d’un plan annexé, c’est-à-dire la copie originale du titre foncier. Lorsque plusieurs personnes sont propriétaires indivis du terrain, le titre foncier, son Duplicatum et le plan annexé portent les noms des indivisaires. Mais le duplicatum est délivré au propriétaire qui est en tête de liste. Les autres propriétaires n’ont droit sur leur demande qu’à des copies certifiées conformes. Paragraphes 2 : Les caractères du titre foncier L’article 61 de la loi n° 3/2012 précitée dispose : « le titre de propriété [titre foncier] est définitif, irrévocable, imprescriptible et inattaquable. Il forme le point de départ des droits réels et des charges foncières existant sur l’immeuble, au moment de l’immatriculation, à l’exclusion de tout autre droit non inscrit ». En principe en application de cet article, le titre foncier ou titre de propriété ne peut en aucun cas être annulé, ni par la voie administrative, ni par la voie juridictionnelle. Sa validité, ses effets et les droits qu’il confère sont intemporels et immuables. Ils ne peuvent pas s’éteindre avec le temps. Ces caractères lui confèrent une force probante en principe, absolue. Le titre foncier est définitif signifie qu’il marque la fin de la procédure d’immatriculation. Dès lors qu’il est délivré, on n’attend rien d’autre pour être déclaré propriétaire. C’est l’acte constitutif du droit de propriété immobilière au Gabon. Le titre foncier est inattaquable veut dire qu’à partir de la date de sa délivrance, aucun droit réel, aucune cause de résolution (comme l’inexactitude des mentions portées) invoquée par les propriétaires antérieurs ne peuvent plus être opposés au propriétaire actuel ou à ses ayants cause. Tout ce que les éventuels contestataires peuvent faire, est, en cas de dol, d’engager une action en indemnité devant le juge judiciaire contre le responsable du dommage.

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Le titre foncier est irrévocable signifie que dès qu’il est établi et délivré, on ne peut plus ni ajouter, ni retrancher les mentions qu’il contient. L’irrévocabilité signifie aussi que la force probante que la loi attache au titre foncier ainsi qu’aux énonciations qui le composent est absolue, l’immatriculation d’un immeuble emporte fixation définitive de son étendue, ses limites et son propriétaire. Mais le titre foncier quand il est irrégulier peut faire l’objet d’un retrait, d’une nullité ou s’il y a eu erreur, être soumis à la procédure de rectification. Cela traduit l’idée simple selon laquelle le poids de l’immatriculation d’un terrain est relatif à cause de la diversité de contentieux du titre foncier. SECTION 3 : LE CONTENTIEUX DU TITRE FONCIER Malgré sa force probante en principe absolue (l’absolutisme du titre foncier), le titre foncier peut donner lieu à contentieux qui se dérouler soit devant l’administration (paragraphe 1), soit devant le juge (paragraphe 2), dans plusieurs hypothèses. Paragraphe 1 : Le contentieux du titre foncier devant l’administration La loi gabonaise n’a prévu que trois hypothèses donnant lieu au contentieux du titre foncier devant l’administration : l’annulation, la rectification et par le conservateur foncier. En effet, pour l’annulation, l’article 54 de la loi n° 3/2012 précitée dispose que : « lorsque le conservateur établit un nouveau titre de propriété, il annule le précédant en apposant une griffe d’annulation et le timbre de la conservation sur toutes les pages de celui-ci. Il annule de la même façon la copie et la conserve dans les archives ». Pour la rectification du titre foncier par le notaire, l’article 101 de la loi n° 3/2012 précitée prévoit : « lorsque des omissions, des erreurs ou des irrégularités ont été commises dans le titre foncier ou les mentions subséquentes y relatées, les parties peuvent en demander la rectification. Le conservateur peut toujours rectifier d’office les irrégularités, omissions ou erreurs constatées dans les titres ou qui proviennent des documents et spécialement des plans ayant servi à l’établissement du titre ou à toutes mentions subséquentes. Ces rectifications sont notifiées, le cas échéant, au porteur du duplicata du titre avec sommation d’apporter ce duplicata pour sa mise en concordance avec le titre ». En revanche, le droit camerounais a prévu en plus de la rectification par l’administration, l’hypothèse du retrait du titre foncier. Ainsi, aux termes de l’article 2 al. 3 (nouveau) du décret de 2005 sur la procédure d’obtention du titre foncier, « le Ministre chargé des affaires foncières peut, en cas de faute de l’administration, résultant notamment d’une irrégularité commise au cours de la procédure d’obtention du titre foncier, et au vu des actes authentiques produits, procéder au retrait du titre foncier irrégulièrement délivré ». 12

On comprend dès lors que le retrait intervient en cas de faute de l’administration résultant d’une irrégularité commise au cours de la procédure d’obtention du titre foncier. Les cas d’irrégularité sont nombreux. Il peut s’agir de la violation des articles 11 à 21 du décret de2005 : absence de publicité, absence de bornage, mauvaise fixation des limites du terrain parle cadastre (voir Affaire TOHOUO Defosso M / Etat du Cameroun, CS, Assemblée Plénière, arrêt du 28 mars 1985). L’alinéa 5 du même article prévoit également le retrait du titre foncier en cas de fraude du bénéficiaire. Il y a fraude lorsque le titre foncier est obtenu à l’aide de fausses pièces. Celui qui conteste un titre foncier et exige son retrait doit adresser son recours au Ministre chargé des domaines. S’il n’est pas d’accord avec la décision du Ministre, il peut attaquer celle-ci devant la juridiction administrative dans les délais du recours contentieux. Le retrait du titre foncier délivré entraîne la mutation sans frais dudit titre au nom du propriétaire initial, s’il s’agit d’un immeuble immatriculé. L’immeuble est remis au même et semblable état où il se trouvait avant la délivrance du titre, s’il s’agit d’un immeuble non immatriculé. Ce dernier effet ressemble à celui de la nullité du titre foncier. Paragraphe 2 : Le contentieux du titre foncier devant le juge Le législateur gabonais a visé seulement l’action en responsabilité notamment pour dol. L’article 63 de la loi de 2012 précitée dispose : « aucun recours ne peut être exercé sur l’immeuble à raison d’un droit réel par suite d’une immatriculation. Toutefois, tout intéressé peut exercer une action en responsabilité contre la personne qui aurait établi ou fait établir un titre foncier en usant du dol, de moyens illicites ou frauduleux, sans préjudice, le cas échéant, de l’exercice de la procédure d’inscription de faux ». Il y a dol foncier lorsque par des manœuvres, machinations, attitudes malhonnêtes, le demandeur dans une procédure d’obtention du titre foncier parvient à surprendre l’administration en lui cachant les droits réels ou les charges existant sur l’immeuble ou en l’emmenant à croire faussement à des droits existants. On parle des manœuvres dolosives en vue d’obtention du titre foncier. Le dol doit être prouvé, c’est-à-dire que la victime doit prouver qu’elle est titulaire du droit réel perdu du fait de l’immatriculation, ou qu’elle a ignoré l’existence de la procédure d’immatriculation achevée, ou s’y est vraiment opposée. La juridiction compétente est la juridiction judiciaire (civile) du lieu de situation de l’immeuble. De même un recours est possible en cas de perte du titre foncier. L’article 91 de la loi précitée dispose que : « en cas de perte ou de destruction de la copie d’un titre de propriété, le conservateur en délivre une nouvelle à la requête du titulaire et annule le précédant. Toutefois, les ayant-cause ou les ayant-droit peuvent solliciter la délivrance d’une copie d’un titre de propriété au vu d’une nouvelle ordonnance du président du tribunal judiciaire compétent ». C’est également une hypothèse prévue en droit foncier camerounais. En cas de perte du duplicatum du titre foncier, le conservateur foncier ne peut en délivrer un nouveau qu’au vu d’une ordonnance du président du tribunal civil du lieu de situation de l’immeuble, rendue à la requête du propriétaire. L’ordonnance déclare nul et sans valeur entre les mains de tout 13

détenteur, le duplicatum perdu. Un avis est publié dans ce sens au Bulletin des avis domaniaux et fonciers, à la diligence du conservateur foncier.

CHAPITRE II : LA PUBLICITE FONCIERE La publicité foncière consiste en une publication de tous les droits existants sur l’immeuble et de leur modification sur des registres spéciaux tenus à la disposition du public. Elle a deux buts principaux : d’une part, elle tend à la sécurité de l’acquéreur ; d’autre part, elle cherche la sécurité du commerce juridique immobilier puisque c’est elle qui permet à l’acquéreur d’être en mesure de savoir si l’immeuble à acheter est hypothéqué ainsi que le montant des créances garanties. L’efficacité de la publicité foncière repose sur l’établissement des documents propres à renseigner avec autant de clarté, de rapidité que de précision, toute personne intéressée. C’est pour cela qu’il y a des règles établies grâce auxquelles la publicité foncière peut normalement fonctionner. On étudiera d’abord l’institution publique qu’est la conservation foncière (section 1), ensuite le mécanisme de la publicité foncière (section 2), et enfin les effets de la publicité foncière (section 3). SECTION 1 : LA CONSERVATION FONCIERE L’organisation et le rôle de la conservation foncière au Gabon méritent une attention (paragraphe 1), ainsi que le statut du conservateur foncier (paragraphe 2). Paragraphe 1 : L’organisation et le rôle de la conservation foncière au Gabon La conservation de la propriété foncière et des hypothèques encore appelée « conservation foncière », est une administration dans laquelle sont déposés les actes portant sur les droits réels immobiliers ainsi que certains actes générateurs de droits personnels dont un immeuble est indirectement l’objet en vue d’en assurer la publicité. Il est institué au Gabon dans chaque chef-lieu de province une conservation de la propriété foncière et des hypothèques. Mais à l’exception des autres provinces, la province de l’Estuaire comprend deux conservations foncières : celle de la ville de Libreville avec juridiction sur le Département du KomoMondah, et la conservation foncière des autres départements. La conservation foncière est un service public déconcentré avec autonomie de gestion, placé sous la tutelle du Ministre chargé de l’économie. Elle placée sous l’autorité d’un conservateur foncier, nommé par décret pris en conseil des ministres sur proposition du ministre responsable, parmi les agents publics de la première catégorie ou les cadres du secteur privé de niveau équivalent, tous ayant exercé pendant au moins dix ans des fonctions de responsabilités dans la spécialité de la conservation foncière.

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La conservation foncière est chargée : -

De la tenue du registre foncier ; De l’exécution des formalités et des procédures prescrites pour l’immatriculation des immeubles ; De l’inscription d’actes ou décisions concernant les immeubles.

Paragraphe 2 : Le statut du conservateur foncier Le conservateur est un agent public ayant qualité d’officier ministériel. Avant toute prise de service, il prête serment devant le tribunal de première instance de son ressort. Après cela, il est tenu de constituer un dépôt à titre de cautionnement dont le montant est fixé par arrêté du Ministre chargé de l’économie. Dans l’exercice de ses fonctions, le conservateur n’est soumis qu’à l’autorité de la loi. A ce titre, il jouit d’une indépendance morale et matérielle en rapport avec l’étendue de sa responsabilité personnelle et bénéficie d’un régime spécial de rémunération fixé par voie règlementaire. Le conservateur est garant de la sécurité des transactions immobilières. C’est pourquoi les registres qu’il tient et les états qu’il délivre sont des actes authentiques. Sous peine de sanctions pénales ou civiles, le conservateur est tenu de se conformer dans l’exercice de ses fonctions, à toutes les dispositions en vigueur régissant sa charge. Il engage sa responsabilité personnelle dans les actes qu’il prend et les formalités qu’il accomplit. Mais l’Etat reste toutefois civilement responsable des faits dommageables non imputables à la responsabilité personnelle du conservateur. De manière générale, le conservateur est responsable personnellement des préjudices résultant notamment : -

-

De l’omission sur les registres d’une inscription, mention, pré-notation ou radiation régulièrement demandée ; De l’omission sur les état ou certificats, délivrés et signés par lui, d’une ou plusieurs inscriptions, mentions, pré-notation ou radiation portées sur le titre foncier à moins qu’il ne soit exactement conforme aux réquisitions des parties ou que l’omission provienne de désignations insuffisantes ne pouvant lui être imputées ; Des irrégularités et nullités des inscriptions, mentions, pré-notation ou radiation portées au livre foncier.

SECTION 2 : LE MECANISME DE LA PUBLICITE FONCIERE Le mécanisme de la publicité foncière consiste à inscrire des droits existants (paragraphe 1), mais également des droits à venir (paragraphe 2), afin de les rendre opposables aux tiers. Paragraphe 1 : L’inscription des droits existants dans le livre foncier Aux termes de l’article 64 de la loi n° 3/2012 précitée, « tous faits et conventions entre vifs, à titre gratuit ou titre onéreux, tous procès-verbaux de saisie immobilière, tous jugements passés en force de chose jugée, ayant pour objet de constituer, transmettre, déclarer ou éteindre un droit réel immobilier, tous baux d’immeubles excédant trois années doivent être 15

rendus publics par une inscription au livre foncier ». Cette inscription doit intervenir sous peine d’amende civile, dans les trois mois de la date des actes ou décisions énumérées. Le conservateur tient un livre foncier composé des registres et fichiers suivants : -

Le registre des dépôts ; Le registre des formalités préalables à l’immatriculation ; Le registre des oppositions à l’immatriculation ; Le registre des titres de propriété ; Le registre alphabétique des titulaires de droits réels et des baux inscrits ; Un fichier alphabétique des propriétaires ; Un fichier des titres de propriété. Mais le livre foncier peut également être dématérialisé.

Toute personne requérant une inscription doit déposer entre les mains du conservateur foncier, un bordereau contenant : -

La désignation, par le numéro du titre foncier, de l’immeuble qui doit être affecté par l’inscription ; L’indication de la nature du droit à inscrire ; L’indication du mode d’acquisition et celle de la nature et de la date de l’acte qui le constate ; L’indication de l’état civil du bénéficiaire de l’inscription à opérer ; L’indication, s’il y a lieu, des causes de résolution, restriction, au droit de disposer ou mention spéciale dont l’inscription est requise en même temps que celle du droit principal, le tout avec indication de l’état civil des bénéficiaires.

Dès réception du bordereau, le conservateur vérifie, sous sa responsabilité, l’identité et la capacité du disposant, ainsi que la régularité, tant en la forme qu’au fond, des pièces produites à l’appui de la réquisition. Toute inscription au livre foncier s’opère au moyen d’énonciations sommaires. Elle est datée et porte la signature du conservateur, à peine de nullité. Lorsque les réquisitions concernant le même immeuble sont présentées en même temps, le conservateur en fait la mention au registre de dépôt et les droits sont inscrits en concurrence. L’inscription des droits des incapables est faite à la requête des parents, du curateur, des subrogés tuteurs ou à défaut, du mandataire familial, du Procureur de la République ou des autorités consulaires. Paragraphe 2 : L’inscription des droits à venir dans le livre foncier Lorsqu’un droit soumis à la publicité est constitué sur l’immeuble au cours de la procédure d’immatriculation, il est loisible au bénéficiaire, pour prendre rang et rendre ledit droit opposable aux tiers, d’effectuer à la conservation foncière le dépôt des pièces requises pour l’inscription. Ce dépôt est mentionné au registre des oppositions et, au jour de l’immatriculation, si l’événement de la procédure le permet, le droit est inscrit sur le titre foncier au rang qui lui est assigné par le précédent enregistrement. De même, quiconque prétend à un droit sur un immeuble immatriculé peut requérir une prénotation pour la conservation provisoire de ce droit. La pré-notation est une institution qui 16

permet de protéger des droits qui seraient en péril ou menacés s’ils demeuraient occultes. C’est le cas d’une vente d’immeuble sous seing privé, l’acheteur, devenu titulaire du droit réel (droit de propriété) peut afin de se protéger contre le vendeur récalcitrant qui risque de vendre à un second acquéreur, parce qu’il est demeuré propriétaire aux yeux des tiers, créer une entrave au droit de disposer du titulaire (vendeur) : on dit que l’acheteur a procédé à une prénotation. L’acte authentique, publié ultérieurement sera censé avoir été publié et être devenu opposable aux tiers, à la date de la pré-notation. Le terme pré-notation signifie qu’il s’agit d’une anticipation sur la publication ultérieure. En droit gabonais, hors mis les cas où la pré-notation est requise en vertu d’un titre, la réquisition d’une pré-notation doit être appuyée soit d’un extrait de la demande introduite en justice, en vue de la reconnaissance du droit, soit d’une ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire de première instance du lieu de situation de l’immeuble. La date de la prénotation fixe le rang de l’inscription ultérieure du droit. SECTION 3 : LES EFFETS DE LA PUBLICITE FONCIERE S’agissant des effets, le principe est que l’acte authentique publié le premier est opposable à ceux publiés postérieurement sur le même immeuble par le même auteur. La publicité foncière rend opposable aux tiers, l’existence d’un droit réel inscrit, et permet à son titulaire d’en disposer à son gré. Seuls les droits réels publiés sont opposables aux tiers. L’ordre d’inscription dans le livre foncier détermine l’ordre de préférence, car bien qu’aucun délai n’ait été prévu pour l’inscription d’un droit après la délivrance du titre foncier, toute personne qui, par ignorance ou par négligence, tarde à inscrire son droit, court le risque de se voir primer par l’inscription d’une autre personne qui a obtenu son droit postérieurement au premier intervenant. Ainsi, tout droit réel relatif à un immeuble immatriculé n’existe, à l’égard des tiers, que par le fait et le jour de son inscription sur le titre par le conservateur. L’annulation de cette inscription ne peut, en aucun cas, être opposée aux tiers de bonne foi. De même, les actes volontaires et les conventions tendant à constituer, transmettre, déclarer, modifier ou éteindre un droit réel ne produisent effet, même entre les parties, qu’à dater de l’inscription, sans préjudice des droits et actions réciproques des parties pour l’inexécution de leurs conventions. Par ailleurs, les baux qui n’ont pas été rendus publics par une inscription sur le livre foncier ne sont pas opposables aux tiers pour toute la durée dépassant trois ans calculée à partir de la date de l’acte ou de la convention.

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DEUXIEME PARTIE : LA GESTION DU SOL AU GABON

Le Gabon est un pays sous-développé qui dispose d’immenses étendues de terres peu ou pas occupées. Ces terres sont réparties par l’Etat. Les principes de répartition de ces terres constituent la domanialité. L’Etat est le gardien de toutes les terres. Il peut à ce titre intervenir en vue d’en assurer un usage rationnel, ou pour tenir compte des impératifs de la défense ou des options économiques de la nation, nécessaires pour son développement. La volonté de l’Etat gabonais a toujours été d’assurer seul, la gestion du sol en vue d’atteindre ses objectifs de développement économique. Pour cela, il a recouru à une extension de la notion de domanialité afin de restreindre le champ d’application des droits traditionnels et se donner les moyens légaux pour ne pas manquer de terres. Ainsi, sous la houlette de l’Etat dans son rôle de gérant des terres, le régime foncier est mis au service du développement et de l’aménagement. La place que devrait occuper l’agriculture dans l’économie gabonaise et la forte demande en terrains à bâtir dans les grandes villes, posant indubitablement le problème de la disposition des sols, l’Etat va alors procéder à une redéfinition de ce statut, susceptible de favoriser le développement agricole et l’aménagement urbain. A la suite de l’Etat colonial, l’Etat indépendant s’est fait propriétaire foncier ou plus précisément maître des terres et ensuite distributeur de celles-ci en vue de leur utilisation efficiente pour le développement. Naturellement, la finalité assignée à la terre suppose que l’Etat contrôle ce qu’en font les attributaires et les dépossède si les impératifs du développement l’exigent. Cependant, en dépit de toute les prérogatives foncières exceptionnelles qu’il détient, l’Etat se heurte à des « barrières foncières et s’avère par conséquent incapable de réguler le marché foncier. Il s’est parfois montré incapable d’assurer le respect de la légalité foncière face à des résistances populaires revendiquant les droits fonciers coutumiers. En effet, l’immatriculation adoptée par le Gabon comme régime le mieux à même de faire participer les terres au développement, se trouve déstabilisée et précarisée dans la pratique par la force de la tenure coutumière. Les espaces urbains et surtout périurbains au Gabon font l’objet par des tiers « d’occupations spontanées » ou « d’occupation en qualité de squatters ». Des individus ou des communautés, sans titre juridique, accaparent les emprises domaniales et s’y installent d’autorité, et parfois se passent pour des promoteurs fonciers ou immobiliers, substituant ainsi à la légalité foncière et urbanistique, une sorte de « droit urbain populaire » dont ils sont les principaux législateurs. Il en va de même en milieu rural. Il faut reconnaître que les occupations illégales des sols constituent souvent les seules possibilités pour une importante partie de la population, soit de se livrer à l’agriculture, soit de se procurer un toit. Ces illégalités viennent suppléer la carence de l’appareil de l’Etat dans la mise à disposition des terrains à bâtir ou des terres propres à l’agriculture. La division des terres (domaine national) par l’Etat en domaine public et en domaine privé nécessite donc de la part de l’Etat gabonais une amélioration afin de satisfaire à ses objectifs de développement.

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On examinera d’une part, la gestion du domaine public (chapitre 1), et d’autre part la gestion du domaine privé de l’Etat (chapitre 2).

CHAPITRE 1 : LA GESTION DU DOMAINE PUBLIC Pour la clarté de l’exposé, il convient de préciser d’abord la consistance du domaine public de l’Etat, eu égard à l’évolution de la législation en la matière (section 1), avant la présentation des modalités de gestion proprement dite (section 2). SECTION 1 : LA CONSISTANCE DU DOMAINE PUBLIC Le domaine public est une partie du domaine national, entendu comme l’ensemble de toutes les terres gabonaises placées sous l’autorité et la gestion de l’Etat. Le domaine national est à cet effet, l’ensemble de tous les biens et les droits mobiliers qui appartiennent à l’Etat. Cependant, il convient de relever qu’avec l’évolution de l’assiette constitutive du domaine public, on distingue désormais le domaine public « ordinaire », du domaine public maritime dont la consistance mérite d’être indiquée. Paragraphe 1 : La consistance du domaine public « ordinaire » Son contenu est fixé par l’article 2 de la loi n° 14/63 du 8 Mai 1963 fixant la composition du domaine de l’Etat et les règles qui en déterminent les modes de gestion. Cet article dispose : « sont considérées comme dépendance du domaine public national ceux des biens [appartenant à l’Etat] qui sont laissés ou mis à la disposition du public, ou qui ont été affectés à un service public, à condition qu’ils soient par nature ou aménagements appropriés, essentiellement adaptés au but particulier de ce service ». Il serait fastidieux d’énumérer tous les éléments de son contenu ici. Toutefois, il convient de retenir que le domaine public est constitué de biens meubles et immeubles, qui par nature ou par destination, sont affectés soit à l’usage direct du public, soit au service du public. Globalement, le domaine public se divise en domaine public naturel (A) et en domaine public artificiel (B). A- Le domaine public naturel Il comprend le domaine public terrestre et aérien (ex : le sous-sol et l’espace atmosphérique situé au-dessus du territoire de l’Etat et de la mer territoriale). On peut aussi y ajouter le domaine public fluvial, notamment les bordures de fleuves ainsi que les marécages. B- Le domaine public artificiel Il est composé des routes, des autoroutes, des ports, des chemins de fer, des cimetières, des marchés, des monuments et édifices créés et entretenus par l’Etat et dans une certaine mesure les concessions de chefferies traditionnelles et les biens qui s’y rapportent. Par ailleurs, il convient de noter que les biens du domaine privé de l’Etat peuvent être incorporés au domaine public national. Cela est possible et autorisé par le Ministère des finances lorsque la valeur des biens à 19

incorporer n’excède pas 5 millions de franc. Elle peut être autorisée par décret en conseil des ministres pour un montant supérieur. Paragraphe 2 : La consistance du domaine public maritime Aux termes de l’article 4 de la loi n° 4/2013 du 14 Aout 2013 complétant certaines dispositions de la loi n° 14/ 1963 du 8 mai 1963 fixant la composition du domaine de l’Etat et des règles qui en déterminent les modes de gestion et d’aliénation, « le domaine public maritime recouvre une zone allant des plus hautes eaux jusqu’à la limite de la zone économique exclusive ». Ainsi, le domaine public maritime comprend d’une part le domaine public maritime naturel et le domaine public maritime artificiel. Le domaine public maritime naturel se compose de rivage de la mer qui est la partie du sol alternativement couverte et découverte par les eaux de la mer : c’est la zone de balancement des marées ; le sol et le sous-sol de la mer, la zone exclusive ; la mer territoriale ; les étangs salés ; les lais de mer qui sont des terrains formés d’alluvions, cailloux, sables et graviers déposés sur le rivage et qui émergent au-dessus du plus haut flot ; les relais qui sont des terrains que la mer laisse à découvert en se retirant et ne sont plus couverts par les hautes eaux ; enfin les terrains classés comme tels par l’Etat en bordure de mer (article 5 de la loi de 2013). Le domaine public maritime artificiel se compose des ports maritimes ; des dépendances des ports maritimes ; des terrains artificiellement soustraits et les ouvrages liés à la navigation maritime. SECTION 2 : LA GESTION PROPREMENT DITE DU DOMAINE PUBLIC On distinguera la gestion du domaine public « ordinaire » (paragraphe 1), de celle du domaine public maritime (paragraphe 2). Paragraphe 1 : La gestion du domaine public « ordinaire » Les biens meubles et immeubles du domaine public sont inaliénables, imprescriptibles et certainement insaisissables. Ils sont insusceptibles d’appropriation privée. Aucune personne morale ou physique de droit privé ne peut prétendre acquérir ou détenir un droit de propriété sur un bien du domaine public. La seule possibilité pour des particuliers d’avoir une emprise sur le domaine public est d’obtenir de l’administration un permis d’occupation temporaire. En effet, les autorités chargées de la gestion du domaine public national peuvent autoriser les occupations temporaires et le stationnement sur les dépendances du domaine public dont elles assurent la garde, et effectuer tous actes d’administration de ce domaine. Dès lors, nul ne peut sans autorisation délivrée par l’autorité compétente, occuper une dépendance du domaine public national ou l’utiliser dans les limites excédant le droit d’usage qui appartient à tous. Les permis d’occupation temporaire du domaine public peuvent être accordés dans les formes et conditions déterminées par le décret pris sur rapport du Ministre des finances. Par ailleurs, les occupants et les exploitants de bonne foi qui détiennent sur les dépendances du domaine public des droits, ne peuvent être dépossédés que si l’intérêt général l’exige et 20

moyennant une indemnisation calculée comme en matière d’expropriation. De même, doivent être indemnisés comme en matière d’expropriation, les propriétaires des clôtures, des murs, des plantations démolis ou enlevés en vue d’établir des servitudes de passage, d’implantation et de circulation nécessaires à l’établissement et à l’exploitation des lignes télégraphiques, des conducteurs d’énergie et des conduites d’eau classées dans le domaine public. Paragraphe 2 : La gestion du domaine public maritime La gestion du domaine public maritime se fait soit par l’autorisation d’occupation, soit par la concession d’occupation. L’autorisation d’occuper peut se faire sous forme d’autorisation temporaire accordée pour des installations sans emprise ou faible emprise sur le sol. Elle donne lieu à la perception par l’Etat d’une redevance d’occupation. La concession d’occupation peut être perçue comme l’autorisation d’exercer une activité ou le fait de concéder à un particulier un terrain sur le domaine public maritime de façon définitive ou temporaire. En effet, les concessions d’occupation du domaine public maritime ne peuvent être accordées que pour des besoins différents à la navigation ou en vue de l’édification des structures spécifiques en mer ou sur les terrains gagnés sur la mer, de l’établissement d’installations commerciales ou privées pour lesquelles la mer ou son rivage sont nécessaires. Ces concessions sont accordées par Décret pris en conseil des Ministres sur proposition du Ministre chargé de la gestion du domaine public maritime. Cependant, les concessions d’utilisation ne confèrent pas de droits réels au profit du concessionnaire. Les terrains exondes restent dans le domaine public maritime. L’Etat peut également selon les cas, accorder des concessions d’outillage public de plage, de ports de plaisance ou d’endigage. Tout ceci induit la mainmise de l’Etat sur toutes les questions relatives au sol dans l’optique de son développement. La gestion particulière du domaine privé confirmera cette affirmation.

CHAPITRE 2 : LA GESTION DU DOMAINE PRIVE DE L’ETAT Le domaine privé constitue pour l’Etat gabonais, une réserve foncière sur laquelle la plupart des projets gouvernementaux prend corps. On comprend pourquoi divers ministères et administrations publiques se partagent la gestion. Il convient de préciser d’abord la consistance du domaine privé de l’Etat (section 1), avant d’envisager sa gestion proprement dite (section 2). SECTION 1 : LA CONSISTANCE DU DOMAINE PRIVE DE L’ETAT Hormis tous les biens et droits mobiliers qui appartiennent à l’Etat, le domaine privé est composé des terres qui ne sont pas appropriées selon le régime de l’immatriculation ou qui n’ont pas été concédées à titre définitif. Il s’agit en effet des immeubles et des droits immobiliers acquis par l’achat, les dons et legs effectués à l’Etat, les successions en déshérence, ainsi que l’appropriation des biens vacants et sans maîtres. 21

Les acquisitions d’immeubles et de droits immobiliers d’une valeur totale égale ou supérieur à 5 millions de francs poursuivies par voies amiable par l’Etat, par les établissements publics nationaux ou leurs concessionnaires, ainsi que les tranches d’acquisition d’un montant inférieur mais faisant partie d’une opération d’ensemble portant sur des immeubles ou des droits immobiliers d’une valeur supérieure à cette somme, ne peuvent être réalisées qu’après avis du Service des Domaines sur le prix. Il en est de même pour les acquisitions de même nature d’une valeur totale égale ou supérieure à 5 millions de francs, poursuivies par les mêmes personnes au moyen de la procédure d’expropriation. Pour les dons et legs fait à l’Etat, les établissements publics autres que les hospices et les hôpitaux acceptent et refusent, sans autorisation de l’administration supérieure, les dons et legs qui leur sont faits sans charge, conditions ni affectation immobilière. Concernant les successions en déshérence, les droits les droits des personnes qui décèdent sans héritiers ou dont les successions sont abandonnées appartiennent à l’Etat, à moins qu’il ne soit disposé de ces biens par les lois particulières. Enfin, les biens vacants et sans maîtres appartiennent à l’Etat. Ainsi, sont définitivement acquis à l’Etat : -

Le montant des coupons, intérêts ou dividendes atteints par la prescription quinquennale ou conventionnelle et afférents à des actions, parts de fondateur ou obligations négociables émises par toute société commerciale ou civile ou par toute collectivité publique ou privée ;

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Les actions, parts de fondateurs, obligations et autres valeurs mobilières des mêmes collectivités lorsqu’elles sont atteintes par la prescription trentenaire ou conventionnelle ;

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Les dépôts de sommes d’argent et, d’une manière générale tous avoirs en espèce dans les banques eu dépôt ou en compte courant, lorsque ces dépôts en avoirs n’ont fait l’objet de la part des ayant droits d’aucune opération ou réclamation depuis trente années ;

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Les dépôts de titres et, d’une manière générale tous avoirs ou titres dans les banques et autres établissements qui reçoivent des titres en dépôt, ou pour tout autre cause, lorsque ces dépôts en avoirs n’ont fait l’objet de la part des ayant droits, d’aucune opération ou réclamation depuis trente années.

SECTION 2 : LA GESTION PROPREMENT DITE DU DOMAINE PRIVE DE L’ETAT Cette gestion est organisée par la loi n° 14/63 du 8 mai 1963 précitée, ainsi que des textes particuliers. Il ressort de ces textes qu’en plus du bail, de l’échange et de l’affectation, le principal mode de gestion du domaine privé de l’Etat est la concession. Si la concession reste une opération permettant à l’Etat d’octroyer sous condition de mise en valeur des droits fonciers, il convient de distinguer deux catégories de concessions : celles qui évoluent vers l’appropriation priée et celles qui engendrent un bail ordinaire ou emphytéotique. 22

Concernant la concession avec transfert de propriété, elle est octroyée, soit par adjudication, soit de gré à gré à la suite d’une adjudication publique organisée soit par le Gouverneur, le Maire ou le Préfet, après établissement d’un cahier de charges. Toutefois, la concession peut résulter d’un acte de cession amiable. Par ailleurs, la loi autorise la concession de gré à gré des immeubles immatriculés au nom de l’Etat. Ces concessions se font en toute propriété avec inscription d’hypothèque en garantie de l’exécution de l’obligation de lise en valeur et du paiement du prix. Le pétitionnaire de la concession obtient une concession provisoire assortie d’un délai de mise en valeur de deux ans prorogeable pour une durée d’un an. L’acte de concession provisoire est un acte personnel qui confère l’usage du terrain concédé au bénéficiaire et ne peut donner lieu de sa part, à aucun acte de cession ou de transfert de droits sans autorisation tant qu’il n’a pas satisfait aux obligation imposées par le cahier de charges, et principalement la mise en valeur du terrain, celui-ci lui étant concédé à titre définitif avec transfert de propriété à la réquisition d’immatriculation. Cela signifie que la carence de mise en valeur d’un terrain est une condition suspensive de la transformation de la concession provisoire en concession définitive. Pour le bail ordinaire, toute personne peut prendre à bail un terrain du domaine privé de l’Etat. Le bail ordinaire confère au preneur un droit de jouissance pour une durée maximale de 18 ans. L’autorisation de conclure le bail est donnée par arrêté du Ministre chargé des finances. Le bail est consenti avec l’obligation de mise en valeur du terrain. Lorsque le preneur ne respecte pas certaines conditions (interdiction de sous-location, obligation pour le preneur de supporter toutes les charges relatives à l’immeubles), le bail est résilié par l’Etat sans aucune indemnité pour le, preneur. Après la notification de la résiliation, le preneur à bail a un délai maximum de 03 mois pour libérer le terrain sous peine d’expulsion. Toute sous-location est nulle. Le bail est immédiatement résilié, l’expulsion du locataire et de ses sous-locataires s’effectue d’office. Concernant le bail emphytéotique qui dure maximum 99 ans, il est possible sur un terrain du domaine privé de l’Etat. Il est consenti pour une durée allant de 18 à 99 ans sous condition résolutoire de mise en valeur dans un délai déterminé et aux conditions qui sont les mêmes qu’en cas de bail ordinaire. A l’expiration du bail emphytéotique, l’Etat peut éventuellement exercer son droit de préemption (en cas de vente, l’Etat doit d’abord être le premier à recevoir l’offre) sur tous les aménagements, constructions et installations que comporte le terrain. Si le bail est résilié par l’Etat pour une inexécution par le preneur de ses obligations, ce dernier n’aura droit à aucune indemnité. Si le terrain était hypothéqué par le preneur, la résiliation n’interviendra qu’après que l’Etat ait informé le bénéficiaire des intentions de l’administration. Lorsque le contrat est résilié, l’emphytéote (le bénéficiaire du bail emphytéotique) est tenu de libérer le terrain dans un délai de 03 mois à compter de la notification, sous peine d’expulsion. Les bénéficiaires des baux ordinaires ou emphytéotiques sur les terrains domaniaux doivent confirmer leurs droits dans un délai d’un an à compter de la publication de l’arrêté l’autorisant à

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conclure le bail. Passé ce délai, si aucune demande de confirmation n’est déposée, le preneur est considéré comme avoir renoncé au bail. Au Gabon, le bail emphytéotique est très utilisé dans les zones industrielles et commerciales. Les redevances annuelles étant assez modiques et la stabilité de la jouissance étant assurée par la possibilité de renouvellement du bail, les investisseurs préfèrent de loin la concession avec bail emphytéotique à l’achat de terrains qui nécessiterait la mobilisation d’importants capitaux. Le bail emphytéotique étant subordonné sous condition résolutoire à la mise en valeur des terrains loués selon les dispositions d’un cahier de charges, l’inexécution de celle-ci par le locataire engendre la résiliation ou le droit de reprise de l’Etat. Par ailleurs, l’affectation comme mode de gestion du domaine privé de l’Etat est envisagée par les articles 35 et 67 de la loi de 1963. Mais ces textes n’organisent pas entièrement l’affectation, en sorte que si son régime est connu, sa nature demeure incertaine. L’affectation est un acte par lequel l’Etat met à la disposition d’un service public, une dépendance de son domaine privé. Les articles 35 et 67 de la loi de 1963 ne déterminent pas de manière claire les conditions à remplir par le service public demandeur pour bénéficier de l’affectation. Toutefois, on peut déduire deux conditions : -

Un usage déterminé que l’on voudrait faire du terrain ;

-

La mise en œuvre dudit usage.

Il s’agit là de deux points qui, en pratique permettront au Gouverneur, au Maire ou au Préfet d’apprécier le programme à réaliser, lequel programme conditionne la suite à donner à la demande. Mais l’on ne sait pas, puisque cela n’est pas précisé par les textes, si l’affectation est une attribution définitive ou temporaire. L’on peut seulement remarquer que si elle une attribution temporaire, les textes auraient précisé la durée maximale comme cela a été le cas pour les baux ordinaires et emphytéotiques. Cependant, on constate aussi que si elle était une attribution définitive, les textes auraient prévu la possibilité pour le service public demandeur de se faire établir immédiatement un titre foncier sur la parcelle affectée. Car en droit gabonais, seul le titre foncier confère le droit de propriété sur une parcelle de terre. L’on peut donc affirmer que l’affectation se situe à mi-chemin entre une attribution temporaire et une attribution définitive. Ce qui signifie que sa nature juridique est encore à déterminer. L’affectation est décidée et notifiée par décret. Dès la notification, le service public intéressé prend possession du terrain s’il est libre de toute occupation ; s’il est occupé, on procèdera au déguerpissement des occupants. Le terrain ainsi obtenu doit être mis en valeur selon le programme présenté lors de la procédure d’affectation, dans un délai de 02 ans. Le non-respect de cette condition peut entraîner la désaffectation du terrain.

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CONCLUSION DU COURS En Afrique de manière générale et au Gabon de façon spécifique, avant et après les indépendances, une défiance se dégageait à l’encontre des droits fonciers coutumiers considérés comme contraires à l’idéologie développementaliste. Pourtant, « la prise en compte des droits coutumiers est un préalable à la mise au clair des choix de politique (législative) ». D’un autre côté, l’exclusivité de l’immatriculation comme mode d’accession à la propriété foncière a montré ses limites. L’exploration de nouvelles pistes s’avère nécessaire. Aussi, en plus de la prise en compte des droits fonciers coutumiers, l’aménagement des modes d’acquisition de la propriété méritent réflexion.

THEMES D’EXPOSES 12345-

La réforme foncière et le développement au Gabon Les mirages de l’immatriculation foncière au Gabon Le conservateur foncier au Gabon La gestion du domaine public au Gabon La gestion du domaine privé au Gabon

FIN DUN COURS Pr. Siméon Patrice KOUAM Agrégé de droit privé et de sciences criminelles

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