Estimatiuni Rurale - Suport de Curs (Anul IV - IEA - I.D) PDF [PDF]

Zitiervorschau

UNIVERSITATEA DE ŞTIINŢE AGRICOLE ŞI MEDICINĂ VETERINARĂ " ION IONESCU DE LA BRAD", IAŞI FACULTATEA DE AGRICULTURĂ SPECIALIZAREA : INGINERIE ECONOMICĂ ÎN AGRICULTURĂ ÎNVĂŢĂMÂNT LA DISTANŢĂ

ESTIMAŢIUNI RURALE

(Suport de curs – Anul IV - I.D.)

Asist. dr. Eduard BOGHIŢĂ 1

CUPRINS CAPITOLUL I

ESTIMAŢIUNI

RURALE

–

OBIECT

DE

STUDIU,

IMPORTANŢĂ 1.1

Obiect de studiu

1.2

Importanţă

CAPITOLUL II

DOBÂNDĂ ŞI CAPITAL

2.1

Noţiunile de dobândă şi capital

2.2

Dobândă şi capital final (viitor) simplu

2.3

Dobândă şi capital final (viitor) compus

CAPITOLUL III

ANUITĂŢI CONSTANTE

3.1

Conceptul de anuităţi constante

3.2

Acumularea finală (Sn) şi iniţială (So) de anuităţi constante, întârziate,

limitate 3.3

Acumularea finală (Sn) şi iniţială (So) de anuităţi constante, anticipate,

limitate 3.4

Acumulare iniţială (So) de anuităţi constante, întârziate, nelimitate

3.5

Acumulare iniţială (So) de anuităţi constante, anticipate, nelimitate

3.6

Cota de reintegrare sau de constituire de capital

3.7

Cota de amortizare

CAPITOLUL IV

PROCESUL DE ESTIMARE SI ASPECTELE

ECONOMICE ALE UNUI BUN 4.1

Consideratii generale

4.2.

Valoarea de piata sau pretul

4.3.

Valoarea de cost

4.4.

Valoarea de capitalizare

4.5.

Valoarea de transformare

4.6.

Pretul sau valoarea complementara 2

4.7.

Pretul sau valoarea de înlocuire

CAPITOLUL V

METODA ESTIMATIVA

5.1

Principiul normalitatii

5.2

Conditiile de influenta asupra valorii fondurilor

5.3

Clasificarea metodelor de estimare

5.4

Estimarea sintetica

5.5

Estimarea analitica sau prin capitalizarea veniturilor

CAPITOLUL VI – ESTIMAREA DAUNELOR PRODUSE BUNURILOR IMOBILE ŞI MOBILE

6.1

Noţiuni generale

6.2

Elementele unei estimări corecte

6.3

Alegerea unei metode de estimare

6.4

Consideraţii privind clauza Bonus-Malus

APLICATII BIBLIOGRAFIE

3

CAPITOLUL I – ESTIMATIUNI RURALE – OBIECT DE STUDIU, IMPORTANŢĂ

1.1 Obiect de studiu În termeni generali “estimaţiunile” se ocupă cu evaluarea bunurilor economice (a estima = a evalua). Evaluarea reprezintă procesul prin care se determină suma de monedă ce poate fi atribuită unui bun oarecare – obiect de valoare, într-un anumit moment pe o anumită piaţă. Din punct de vedere al estimaţiunilor, valoarea reprezintă o calitate atribuită unui bun, funcţie de care el este dorit util, apreciat şi important. În această accepţiune, termenul “valoare economică” are sensul de valoare de estimare şi nu de valoare de piaţă sau preţ. Valoarea de piaţă sau preţul reprezintă, totdeauna, o dată certă, un fapt realizat, rezultat din raportul cerere-ofertă. Valoarea de estimare are drept caracter fundamental previziunea, este, deci, o dată probabilă şi nu una certă. Valoarea de estimare nu este altceva decât o valoare subiectivă, exprimată în cifre, luându-se în considerare, însă, criterii de maximă obiectivitate. Metoda de apreciere este, totdeauna, bazată pe procedee raţionale, adică este fondată pe baza criteriilor logice şi a bunului simţ. Folosirea termenului “valoare” în vorbirea curentă generează de multe ori confuzie. De exemplu, se spune frecvent:”bunul X valorează 5000 lei”; uneori se spune că pentru bunul X s-a plătit 5000 lei (preţul de piaţă); alteori se specifică că cea mai probabilă valoare de piaţă a bunului X este apreciată la 5000 lei (valoarea de estimare); în sfârşit, de multe ori se spune:”acest bun costă 5000 lei”.În orice caz, termenul de “cost” este greşit deoarece prin cost se înţelege suma cheltuielilor efectuate de către un întreprinzător pentru a produce şi pune pe piaţă acel bun. Diferitele exprimări de mai sus pun problema definirii riguroase a acestora, în strânsă conexiune cu procesul estimării. Alegerea criteriului de evaluare depinde de scopul estimării care poate fi sau nu legiferat. Când scopul estimării este prevăzut în norme juridice, cum este 4

cazul exproprierilor de utilitate publică sau servituţilor funciare (dreptul de trecere, dreptul de vedere), legea stabileşte aspectul economic sau criteriul de evaluare ce trebuie de urmat. In situaţiile în care scopul estimării nu este stabilit prin norme juridice, criteriul de evaluare se alege prin raporturi contractuale între cel care execută estimarea şi cel care a solicitat-o. Spre exemplu, dacă scopul estimării este o vânzare-cumpărare, criteriul economic cel mai potrivit este preţul de piaţă; dacă scopul constă în stabilirea daunei cauzate de un incendiu, la o clădire, criteriul poate fi costul de construcţie sau de reconstrucţie; dacă este vorba de o daună provocată furajului, criteriul economic ales este preţul de piaţă sau valoarea de transformare, dacă furajul respectiv este refolosit, în totalitate în întreprindere. 1.2. Importanţă Importanţa evaluării bunurilor rezultă din faptul că actele economice comportă judecăţi de valoare. Principalele acte economice în care sunt cerute judecăţi de valoare sunt multiple: -

transferuri imobiliare cu titlu oneros sau gratuit;

-

optimizări productive ale întreprinderii private;

-

raporturi contractuale şi judecăţi de convenienţă de interes privat ;

-

constatarea şi evaluarea daunelor private ;

-

estimarea

servituţiilor

funciare

(ex:

drept

de

trecere,

evaluarea

incomodităţilor produse fondului de existenţa unei reţele electrice sau de gaz) şi a drepturilor reale (uzufruct, uz şi locaţie); -

exproprieri pentru cauze de utilitate publică;

-

estimarea beneficiilor şi repartizarea cheltuielilor pentru lucrări de îmbunătăţiri funciare;

-

estimări de uz civil şi de alte drepturi; verificarea şi estimarea de valori şi venituri impozabile;

-

evaluarea planurilor de dezvoltare a întreprinderii; constatarea şi evaluarea daunelor ambientale;

-

proiecte şi intervenţii cu caracter urbanistic;

-

administrarea şi gestionarea bunurilor publice; 5

-

proiecte şi intervenţii cu caracter urbanistic;

-

administrarea şi gestionarea bunurilor publice;

-

proiectarea şi costurile lucrărilor publice;

-

judecăţi de convenienţă a investiţiilor publice;

-

evaluarea impactului ambiental. Comun tuturor acestor fapte şi fenomene economice este faptul că, prin

metoda estimativă, în care un loc primordial îl are matematica financiară, se face trecerea de la evaluări bazate pe date contabile la estimări legate de venitul pe care un bun, o întreprindere sau o zonă teritorială îl poate da într-o perioadă limitată sau nelimitată de timp. In acest fel, valorile probabile atribuite sunt mai aproape de realitate şi de sensul economic al bunurilor, înlăturându-se amatorismul şi arbitrariul în evaluarea lor.

6

CAPITOLUL II – DOBÂNDĂ ŞI CAPITAL 2.1. Noţiunile de dobândă şi de capital Dobânda (Db) este preţul plătit pentru folosirea unui capital. Ea este plătită de cel care ia în împrumut un capital, celui care oferă capitalul respectiv. Acest capital poate fi şi un capital imobil, cum ar fi o construcţie sau un fond. In acest caz preţul uzului capitalului poartă denumirea de beneficiu funciar (Bf). Dobânda este plătită după expirarea unui anumit termen; dacă este plătită cu anticipaţie, se numeşte scont sau dobândă scontată. Justificările care sunt atribuite plăţii dobânzii sunt multiple: a)

un împrumut sau o investiţie comportă riscuri care “merită” o compensaţie;

b)

cine împrumută, se supune la un sacrificiu, sacrificiu care trebuie

compensat; c)

capitalul permite ca alţi factori ai producţiei să devină mai eficienţi. Unitatea de măsură a dobânzii este rata dobânzii (r). Rata exprimă dobânda

ce revine unei unităţi monetare care ajunge la scadenţă într-o unitate de timp, de regulă un an. Ea poate fi exprimată în termeni unitari (de ex: r = 0,08 exprimă dobânda anuală a unei unităţi monetare) sau în termeni procentuali (r = 8%, adică dobânda care revine la 100 unităţi monetare). Rata dobânzii variază în funcţie de diverşi factori, în mod deosebit de cererea şi oferta de capital, de riscul şi durata investiţiei. Dacă oferta de capital este mare şi cererea redusă, rata dobânzii va fi joasă; în caz contrar va fi ridicată. Pe lângă aceasta, riscul investiţiei conduce la o sensibilă variaţie a ratei dobânzii: aceasta va fi mai înaltă cu cât mai mare este riscul. În raport cu timpul de folosinţă, dacă acesta este foarte lung iar capitalul are o valoare mare, rata dobânzii este, de regulă, ridicată, dată fiind imposibilitatea de a dispune de capital pentru o mare perioadă de timp. Rata pentru împrumuturi sau investiţii financiare se stabileşte, de regulă, apriori între părţi; pentru capitaluri investite în producţie (sau în anumite investiţii imobiliare) rata se satbileşte, de obicei, aposteriori, după cunoaşterea rezultatelor

7

activităţii. Din raportul între venitul net obţinut (Bf) şi capitalul investit (Co) rezultă rata de investiţie: r = Bf / Co. În practică există două tipuri de dobândă şi două moduri de a le determina: - dobânda simplă, când dobânda ajunsă la scadenţă (max. un an) nu se adaugă la capital şi, în acest fel, nu se fructifică; - dobânda compusă, când dobânda ajunsă la scadenţă se adaugă la capital şi devine ea însăşi fructificată în perioadele următoare; Dobânda compusă se prezintă sub următoarele trei forme: - dobânda compusă discontinuă anuală, când dobânzile sunt adăugate la capitalul care le-a produs la sfârşitul fiecărui an; - dobândă compusă convertibilă, când dobânzile sunt adăugate la capital de mai multe ori în timpul unui an; - dobânda compusă continuă sau matematică, când dobânzile se convertesc în capital în fiecare fracţiune infinitisemală. Acest tip de dobândă are numai o valoare teoretică, ea neexistând în realitate. În aplicaţiile estimative se recurge exclusiv la dobânda compusă discontinuă anuală. De fiecare dată

cand se

utilizează noţiunea de dobândă compusă se înţelege, implicit, cea discontinuă anuală. Dobânda simplă se aplică pentru perioade de timp ce nu depăşesc un an, în timp ce dobânda compusă se aplică pentru perioade mai mari de un an, respectiv, pentru un multiplu de mai mulţi ani întregi. Pentru a calcula, de exemplu, dobânda produsă de un capital în 3 ani şi 4 luni, se va calcula mai întâi dobânda compusă pentru trei ani şi, apoi, la suma rezultată (capitalul iniţial+dobânda compusă pentru perioada de trei ani) se va calcula dobânda simplă pentru perioada celor 4 luni. 2.2. Dobândă şi capital final (viitor) simplu La formulele de dobândă şi capital final (viitor) simplu se recurge când trebuie să se efectueze calculaţii pentru perioade de timp inferioare anului sau, la limită, egale cu un an. 8

2.2.1 Dobânda simplă Dobânda (Db), este determinată de următoarele elemente: - capitalul iniţial (Co) sau C: suma împrumutată sau suma investită; - rata dobânzii (r); - timpul (n / t):durata împrumutului. Dobânda va fi direct proporţională cu capitalul, rata şi timpul, adică : Db = Co * r * n Db = Co * r * l/12 (exprimând timpul în luni; l = numărul de luni); Db = Co * r * z/360 (exprimând timpul în zile; z = numărul de zile); Din aceste relaţii se obţin: Co = Db / r*n; r = Db / Co*n; n = Db / Co*r Când timpul este egal cu un an (n=1), vom avea : Db = Co * r

de unde se obţine

Co = Db / r

Această formulă permite să se determine capitalul, cunoscând dobânda anuală produsă şi rata dobânzii. Atunci când se are în vedere beneficiul funciar (Bf) constant şi rata, denumită în acest caz “de capitalizare”, formula de mai sus devine : Vo = Bf / r În estimaţiuni această relaţie este denumită “de capitalizare”, deoarece permite să se determine valoarea unui bun imobil (Vo), cunoscând beneficiul funciar anual şi rata de capitalizare. Dobânda se poate calcula şi în felul următor : N = Co*z (număr)

Db = Co*r*z / 360 Db = Co*z / 360 / r

Db = N /

D = 360 / r (diviziune fixă)

Când este necesar să se facă numeroase calcule de dobândă, cu aceeaşi rată (ex: cont curent), este convenabil să se utilizeze relaţia :

Db = N / D, în care valorile lui

D = 360 / r sunt oferite de tabele.

9

2.2.2 Capitalul final (viitor) simplu Capitalul viitor sau capitalul final (Cn) este dat de suma capitalului iniţial (Co) plus dobânzile (Db) ajunse la scadenţă într-o perioadă de timp (n) care poate fi de maximum un an : Cn = Co + Db

Capitalul final = capital iniţial + dobânzi

Dacă substituim pe Db cu produsul Co*r*n rezultă :

Cn = Co + Co * r * n

Scoţând în factori pe Co vom avea : Cn = Co(1 + r * n)

(1 + r * n) poartă denumirea de factor de întârziere a dobânzii simple. Din relaţia de mai sus putem obţine capitalul iniţial (Co) sau suma scontată: Co = Cn / 1 + r*n sau, pentru a pune mai bine în evidenţă factorul de anticipare, Co = Cn * 1 / 1 + r*n în care 1 / 1 + r*n reprezintă factorul de anticipare sau de scont a dobânzii simple. Deci, pentru a determina capitalul final simplu va trebui multiplicat capitalul iniţial Co cu factorul de întârziere (1+r*n). De aici rezultă că pentru a găsi capitalul iniţial (Co), trebuie multiplicat capitalul final (Cn) cu factorul de anticipare (scont) a dobânzii simple 1 / 1+ r*n . În concluzie, un capital “deplasat” în viitor, se transformă în capital final (Cn); “mutat” în trecut, el devine valoare scontată sau capital iniţial (Co). Expresii inverse : Din egalitatea Cn = Co(1 + r*n), respective, Cn = Co + Co*r*n, se obţine : r = Cn – Co / Co * n, pentru determinarea ratei; n = Cn – Co / Co * r , pentru determinarea timpului. 2.2.3. Acumularea la sfârşitul anului de valori care se repetă constant în fracţiuni ale anului (lunar, bilunar, trimestrial,la patru luni, semestrial) Formula generală : Cn = R (n°R + r * n°R/2 +0,5) -0,5 Dacă valorile considerate sunt anticipate, adică se referă la începutul fiecărei perioade de timp considerate, coeficienţii multiplicatori ai lui r vor fi 10

majoraţi cu 1. Stiind deja, timpul de fructificare a valorilor întârziate, în cazul valorilor anticipate, pentru acumularea lunară coeficientul va fi nu de 5,5, ci de 5,5 + 1 = 6,5; pentru acumularea bilunară 2,5 + 1 = 3,5 s.a.m.d.

2.2.4 Scontul simplu Scontul este suma care se scade dintr-un capital când se doreşte să-l anticipăm în timp; a sconta sau a anticipa are aceeaşi semnificaţie. Scontul (Sc) poate fi calculat în două moduri.

2.2.4.1 Scontul matematic sau financiar Pentru a determina suma scontată (Co) este suficient să scădem din capitalul final (Cn) dobânzile (Db). Co = Cn – Co*r*n

Sc = scont

Co = Cn – Db

Db = Sc = Co*r*n

Pornind de la aceste relaţii, rezulta valide urmatoarele egalitati : Co = Cn – Sc

Cn = Co + Db

Cn = Co + Sc

Sc = Co*r*n = Db scontul matematic este egal cu dobanda cu semn schimbat. În calculele practice, pentru a determina suma scontată (Co), nu se apelează la expresia Co = Cn – Co*r*n, deoarece Co reprezintă chiar necunoscuta la care dorim să ajungem. Astfel, suma scontată se obţine din relaţia deja văzută: Co = Cn * 1 / 1 + r * n Pentru a obţine scontul raţional sau matematic (Scm), din capitalul final (Cn) se scade capitalul scontat sau iniţial (Co) : Scm = Cn – Co. Fără a face această diferenţă, determinarea scontului matematic se poate realiza înlocuind pe (Co) cu : Co = Cn * 1 / 1 + r*n

rezultând astfel:

Scm = Cn - Cn * 1 / 1 + r*n

Scoţând în factori pe Cn rezultă :

11

Scm = Cn ( 1 – 1 / 1 + r*n), respectiv Scm = Cn * 1 + r*n -1 / care prin simplificare rezultă : Scm = Cn *r*n

/

1 + r*n

1 + r*n

Această relaţie

exprimă dobânda asupra capitalului final scontat.

2.2.4.2

Scontul bancar sau comercial Scontul efectuat de bănci este calculat în mod diferit. Dacă matematic

scontul (Sc) este calculat asupra valorii iniţiale (Co), Sc = Db = Co*r*n, scontul bancar sau comercial se calculează asupra valorii finale (Cn): Scb = Cn *r*n În acest fel : Co = Cn – Scb Substituind valoarea lui Scb rezultă : Co = Cn – Cn*r*n

şi în final

Co = Cn(1 – r*n)

Scontul aplicat de bănci este, în acest fel, mai mare decât cel calculat matematic şi dă, astfel, o sumă scontată (Co) mai mică decât cea obţinută matematic. Dacă scontul bancar ar fi aplicat pentru perioade lungi de timp, s-ar obţine sume scontate (Co) derizorii, nule sau chiar negative. Exemplu: adoptând rata de 5%, pentru o perioadă n de 20 de ani, capitalul se anulează complet. Co = Cn(1 – r*n)

Co = 30000(1 – 0,05*20) = 0

Co = 0

În general scontul bancar se foloseşte pentru perioade mai mici de un an, deoarece este bazat pe formulele dobânzii simple.În calculele estimative formulele referitoare la scontul bancar sau comercial nu au aplicabilitate. Rezumând cele de mai sus rezultă : Pentru scontul matematic : Scm = Cn*r*n

/

1+r*n

Co = Cn * 1 / 1 +r*n 12

Pentru scontul bancar : Scb = Cn*r*n Co = Cn(1 – r*n) 2.3 Dobândă şi capital final (viitor) compus La formulele capitalului final şi dobânzii compuse se recurge pentru perioade mai mari de un an.

2.3.1 Capital final compus Dobânzile asupra capitalului iniţial (Co), ajunse la scadenţă, sunt însumate la capitalul respectiv în aşa fel încât, în anul următor, produc o nouă dobândă şi procesul se repetă pentru întreaga perioadă luată în calcul. În conformitate cu această schemă se obţine formula capitalului final compus. După primul an, capitalul final compus va fi : C1 = Co + Db

substituind

C1 = C0 + C0 *r

respectiv

Db = Co *r *n

(n=1 an)

C1 = Co(1 + r)

Binomul (1 + r), care de obicei se notează cu q, reprezintă suma la care ajunge o unitate monetară într-un an. C1 = Co * q La sfârşitul celui de-al doilea an, capitalul final compus va fi : substituind : Db = C1*r

C2 = C1 + Db C2 = C1 + C1*r

C2 = C1(1 + r)

rezultă : C2 = C1 *q

Având în vedere că C1 = C0*q : C2 = C0*q*q

respectiv :

C2 = C0*q²

Mergând din aproape în aproape: Cn = C0*qⁿ

(1 + r)ⁿ = qⁿ; qⁿ = factor de întârziere a dobânzii compuse Din relaţia de mai sus obţinem :

Co = Cn * 1/ qⁿ

1/ qⁿ = factor de anticipare a dobânzii compuse 13

2.3.2 Dobânda compusă sau scontul compus Dobânda compusă ajunsă la scadenţă după (n) ani se obţine scăzând din capitalul final (Cn) capitalul iniţial (Co) : Dn = Cn – C0

Dn = scontul compus matematic

Expresia poate fi rezolvată sau în funcţie de (Co) sau de (Cn): - rezolvând în funcţie de (C0) vom avea : Dn = Cn – C0

substituind pe Cn cu Cn = C0*qn

Dn = C0*qn – C0

scoţând în factori pe C0 rezultă :

Dn = C0(qn – 1)

- rezolvând în funcţie de (Cn) se obţine : Dn = Cn – C0 Dn = Cn - Cn*1/qn .

substituind pe C0 cu

C0 = Cn * 1/ qⁿ

Scoţând în factori pe Cn rezultă : Dn = Cn(1 – 1/qn),

respectiv : Dn = Cn * qⁿ - 1

/

qⁿ

Această formulă exprimă dobânda compusă sau scontul compus matematic. Scontul compus comercial este dat numai de numărătorul relaţiei de mai sus : Sc = Cn(qn – 1) Din formula capitalului final, prin logaritmare se obţine : n = logCn – logCo / logq

logq = logCn – logCo / n

După rezolvarea acestor ultime relaţii se are în vedere că q = 1 + r şi deci, r = q – 1. Cu titlu informativ prezentăm şi alte categorii de dobândă compusă. Dobânda compusă convertibilă este utilizată atunci când dobânda se acumulează la capital şi devine fructificată împreună cu el în orice fracţiune

14

constantă din an (semestrial, trimestrial etc). Cu alte cuvinte, de mai multe ori întrun an, dobânda se converteşte în capital. Indicăm cu k numărul de ori în care dobânzile se însumează la capital întrun an : pentru capitalizare semestrială k=2, la patru luni k = 3, la 3 luni k=4, bilunar k=6, lunar k=12); formulele capitalului final şi a dobânzii compuse convertibile se obţin din cele precedente dar multiplicând timpul (n) cu (k) şi divizând rata (r) prin (k). In acest fel : Cn = Co * qn

ştiind că : qn = (1 + r)n rezultă : Cn = Co(1 + r)n, respectiv, Cn = Co(1 + r/k)n-k capital compus convertibil.

Pentru dobânda compusă convertibilă : Dn = Co(qn – 1)

întrucât : qn = (1 + r)n

rezultă: Dn = Co[(1 + r)n – 1]

Dn = Co[(1 + r/k)nk – 1]

De unde :

In cazul capitalizării compuse fracţionate, dobânzile produse sunt adăugate la capital de mai multe ori într-un an. Rata utilizată pentru capitalizarea fracţionată va fi numită nominală, întrucât cea efectivă sau reală va fi mai ridicată, deoarece dobânzile ajung la scadenţă de mai multe ori într-un an. Pentru a obţine rata efectivă va fi suficient ca din venitul compus convertibil al unei unităţi monetare, aferentă unui an (1 + r/k), să se scadă unitatea însăşi : re = (1 + r/k)k – 1

sau

re = r/k (k + r*n)

Exemplu : se doreşte să se cunoască rata efectivă de investiţie a unui capital folosit pentru un an, cu rata de 8%, convertibilă semestrial (deci de 2 ori într-un an; k=2) re = (1 + 0,08/2)2 – 1 = 8,16% 15

sau

re = 0,08/2(2+0,08*1/2) = 8,16% Dobânda compusă continuă In calculul dobânzii compuse continue se pleacă de la relaţia Cn = Co * er*n

în care e reprezintă baza logaritmilor naturali sau nepereni, a cărei valoare aproximativă este 2,718281828459. Timpul necesar pentru ca un capital să devină dublu, triplu.... Uneori poate fi necesar să se calculeze în câţi ani un capital fructificat cu dobândă simplă sau compusă devine dublu, triplu etc, ca urmare a acumulării dobânzilor. a) Capital fructificat în regim de dobândă simplă : Este evident că un capital va fi dublu când va fi de două ori capitalul iniţial:

Cn = 2*Co

întrucât: Cn = Co(1 + r*n)

vom avea:

Co(1 + r*n) = 2Co Co + Co*r*n = 2Co Co*r*n = Co r*n = Co/Co n = 1/r In acest fel se poate demonstra că un capital se triplează pentru n=2/r, se multiplică de 4 ori pentru n = 3/r ş.a.m.d. Din cele de mai sus se deduce formula generală : n=S–1 / r S – numărul de ani pentru ca un capital iniţial să devină dublu, triplu etc. Exemplu: un capital utilizat cu rata de 10% devine dublu în 10 ani, triplu în 20 ani, de 4 ori în 30 ani. n = 2 – 1 / 0,10 = 10 n=3–1

/ 0,10 = 20

n=4–1

/ 0,10 = 30

b) Folosind dobânda compusă Capitalul se dublează când : Cn = 2Co

întrucât: 16

Cn = Co * qn

rezultă

Co*qn = 2Co qn = 2* Co/Co qn = 2 ; prin logaritmare : nlogq = log2 n = log2 / logq Formula generală pentru ca un capital utilizat cu dobândă compusă, să devină multiplu este : n = logS / logq S – numărul de ori pentru a se dubla, tripla etc q = (1+r)= venitul final a unei unităţi monetare într-un an In mod aproximativ se poate rezolva problema prin folosirea tabelelor financiare : se relevă la ce an rata dorită (qn) capătă o valoare egală, dublă, triplă etc. Acumularea cu dobândă simplă şi cu dobândă compusă se evidenţiază în următoarele diagrame:

y Acumulare cu dobândă simplă

Co 0

C1 1

C2

C3

2

3............n

C2

C3

2

3............n

Cn x

y Acumulare cu dobândă simplă

Co 0

C1 1

Cn x

17

Cadrul rezumativ al formulelor esenţiale

Db = Co * r* n Cn = C0( 1 + r*n)

1 + r*n factor de întârziere, cu dobândă simplă

C0 = Cn *

1/1+r*n factor de anticipare, cu dobândă simplă

1/1+r*n

Cn = C0 * qn C0 = Cn* 1/qn

qn = (1+r)n factor de întârziere cu dobândă compusă 1/qn = 1 / (1+r)n factor de anticipare sau de scont cu dobândă compusă

18

CAPITOLUL III

3.1

ANUITĂŢI CONSTANTE

Conceptul de anuităţi constante Anuităţile constante (a) sunt valori pozitive (credite, produse, venituri etc)

sau negative (debite, cheltuieli s.a.)care se repetă, în mod constant, cu aceeaşi valoare,în fiecare an. În calculele economico-estimative este necesar ca, frecvent, să se facă însumări sau acumulări (finale, iniţiale sau intermediare) ale unei serii de valori anuale constante, fructificate în regim compus. Problema s-ar putea rezolva întârziind ratele anuale constante obişnuite (a) prin intermediul factorului de întârziere cu dobândă compusă (qn), ceea ce ar comporta, însă, o enormă muncă de calculaţie. Anuităţile sunt variabile când ratele anuale nu se succed cu aceeaşi entitate de valoare; aceste anuităţi pot varia fără să aibe la bază un criteriu anume sau o lege cum ar fi : - o lege matematică – aceea după care ratele cresc sau descresc după un raport constant; - o lege economică – când oglindesc valori economice (de ex: creşterea progresivă a chiriilor stabilite de lege în raport cu diverse criterii); - o lege naturală – este cazul culturilor arboricole ale căror producţii variază în raport cu ciclul productiv. Anuităţile care ne interesează sunt cele constante. Acestea se împart, în raport de durată, în limitate şi nelimitate iar, în raport de scadenţă, în întârziate şi anticipate. Anuităţile sunt limitate când rata anuală se repetă până la o dată prestabilită; sunt nelimitate când rata anuală se repetă peren, adică la infinit. Se consideră o valoare anuală infinită când se repetă mai mult de 80-100 ani. Anuităţile sunt întârziate când rata anuală se manifestă la sfârşitul fiecărui an; sunt anticipate când au loc la începutul fiecărui an. Problemele referitoare la anuităţile constante sunt: 19

-

cercetarea sumei finale (Sn) sau acumulări finale la momentul (n), (An);

-

cercetarea sumei iniţiale (S0) sau acumulări iniţiale la momentul 0, (A0);

-

cercetarea anuităţii constante în funcţie de suma finală (Sn) sau suma iniţială (S0);

-

cercetarea sumei intermediare (Sm); aceasta este o consecinţă a utilizării rezultatelor etapelor precedente. Rezumând, anuităţile se pot grupa în următoarea schemă : a

a

a

0 S0

1

2.................................n-1

a

a

a

0 S0

1

2...................................n-1

a

a

a

întârziate n Sn

limitate a

anticipate Anuităţi constante

a ∞

întârziate nelimitate

n Sn

0 S0 a

1

2

3......................................

a

a

a

1

2

∞ 3 ......................................

anticipate 0 S0

În cadrul anuităţilor nelimitate se poate determina numai acumularea iniţială (S0), întrucât cea finală nu este cuantificabilă, deoarece Sn

∞.

Grafic, acumularea finală Sn de anuităţi întârziate limitate, de la care se vor obţine ulterior toate celelalte, se prezintă astfel :

0

a

a

a

1

2

n-1

a∙qn-1 a∙qn-2 a∙q a a n Sn

Acumularea finală (Sn) se obţine raportând fiecare anuitate (a) la sfârşitul anului (n) (scadenţa ultimei rate) cu factorul de întârziere cu dobândă compusă corespunzătoare (qn). În acest fel vom avea : Sn = a + a∙q + ... +a∙qn-2+a∙qn-1 20

Scoţând în factori pe (a) , rezultă: Sn = a(1+q+...+qn-2+qn-1) Expresia dintre paranteze este o progresie geometrică cu raţia (q). Se ştie că suma unei progresii geometrice se obţine multiplicând ultimul termen cu raţia, minus primul termen, totul fiind raportat la raţia minus 1: qn-1 ∙ q -1 / q-1 În acest fel: Sn = a∙

qn-1∙ q -1 q–1

respectiv : Sn = a∙

qn - 1 1+ r-1

Substituind q la numitor, q = 1+r, şi simplificând, rezultă : qn - 1 Sn =

3.2

Toate celelalte formule derivă din această relaţie fundamentală

r

Acumularea finală (Sn) şi iniţială (So) de anuităţi constante, întârziate,

limitate 0 S0

a

a

1

2

1/qn

n

q –1 Sn = a

...........................................

a

a

n-1

n Sn

r r

a = Sn

qn – 1

Ultima relaţie exprimă cota anuală de reintegrare (fără dobândă). Pentru a găsi acumularea iniţială (S0) este suficient a multiplica acumularea finală cu factorul 1 / qn : qn – 1 S0 = a∙

∙ r

qn - 1

1 S0 = a

qn

r∙qn

qn -1 Factorul r∙qn se găseşte calculat în tabele financiare. qn -1 Din relaţia S0 = a

r∙qn se deduce :

r∙qn

a = S0

qn – 1

21

Această ultimă relaţie exprimă cota anuală de amortizare (care cuprinde capitalul şi dobânda). 3.3

Acumularea finală (Sn) şi iniţială (S0) de anuităţi constante, anticipate,

limitate a

a

a

a

0 S0

1

2 ....................................................n-1 1/qn

n Sn

Se folosesc formulele precedente, cu menţiunea că anuitatea anticipată (a) se amână cu un an prin factorul q : qn – 1

1

Sn = a∙q r S0 = a∙q

qn – 1 r∙q

∙

q

q n -1

1

r∙qn

a = S0

. q

cota anuală de reintegrare anticipată

r

a = Sn

cota anuală de amortizare anticipată

n

q –1

Orice anuitate (a) anticipată fructifică dobândă un an în plus faţă de anuităţile întârziate pentru că este percepută la începutul fiecărui an. a∙q

a∙q

a∙q

a∙q

0 S0

1

2 ...........................................n-1

n Sn

Multiplicând cu q, se revine la graficul anuităţilor întârziate

a∙q 0 S0

1

a∙q

a∙q

a∙q

2 ..........................................n-1

n Sn

Cota anuală de reintegrare sau de constituire a unui capital se obţine fiind cunoscut (Sn), în timp ce cota de amortizare se obţine fiind cunoscut (S0). 3.4

Acumulare iniţială (S0) de anuităţi constante, întârziate, nelimitate Între anuităţile nelimitate se găseşte numai acumularea iniţială (S0),

deoarece cea finală (Sn) nu este cuantificabilă întrucât n tinde la infinit. 22

a

a

a ∞

0 S0

1

2

3 .................................................

Dacă anuităţile ar fi întârziate limitate, formula de acumulare iniţială (S0) ar fi: S0 =a Întrucât în cazul anuităţilor nelimitate timpul n

∞, rezultă :

a q∞ - 1 S0 = r ∙ q∞

a S0 = r

qn - 1 . r∙q

n

a = S0 ∙ r

Când valoarea lui (a) este un venit net, produs de un capital imobil, formula este denumită “de capitalizare a veniturilor anuale constante” şi este reprezentată grafic astfel : 0 V0

Bf

V0 = r

Bf 1

Bf ∞ 3.......................................................

Bf 2

B f = V0 ∙ r

Relaţia V0 =Bf / r, de importanţă deosebită în aplicaţiile estimative, este denumită “de capitalizare”pentru că prin raportarea beneficiului funciar la rata sa de capitalizare se obţine valoarea capitalului imobil, capabil de a produce astfel de venit.

3.5

Acumulare iniţială (So) de anuităţi constante, anticipate, nelimitate a

a

a

a

0 S0

1

2

∞ 3 ......................................

So = a / r

*q

a = So *r* 1/q Anuităţile a fiind percepute la început, va fi suficient a le amâna prin factorul q. Când se efectuează o capitalizare, beneficiul funciar Bf se consideră perceput la sfârşitul anului şi nu la început. De aceea, pentru a găsi cea mai probabilă valoare a bunului imobil, nu putem folosi niciodată relaţia de mai sus. Să mai notăm că (So) se poate determina şi în felul următor: 23

(a)

a

a

a

0

1

2

∞ 3 ......................................

So = a/r + a

3.6

Cota de reintegrare sau de constituire de capital Prin cotă de reintegrare se înţelege suma de bani care trebuie să fie pusă

anual de o parte pentru a reînoi sau constitui un capital, într-un anumit număr de ani. COTA ANUALA INTARZIATA qⁿ - 1 Sn = a ∙

r a = Sn ∙ qⁿ - 1

r COTA ANUALA ANTICIPATA qⁿ - 1 Sn = a∙q

1

r

q

qⁿ - 1

a = Sn∙ r

In cazul unor capitaluri ale întreprinderii (ex: livezi), după (n) ani de folosinţă vor avea încă o anumită valoare de piaţă. Ca urmare, capitalul (Sn) de reintegrare va fi constituit din diferenţa între valoarea iniţială (Vi) şi valoarea finală sau de recuperare (Vf) : Sn = Vi – Vf.

r a = (Vi - Vf)∙ qⁿ - 1

Cota de reintegrare (numită în acest caz de “înlocuire”) se calculează şi pentru animale, în special pentru cele de lapte. Prin înlocuire se înţelege substituirea capetelor de animale la sfârşit de carieră cu cele la început de carieră productivă. Inlocuirea poate fi internă sau externă. In acest ultim caz, înlocuirea se realizează prin cumpărare de animale pe piaţă, susţinându-se, în acest fel, o cheltuială care trebuie să fie reintegrată. In concluzie, cota de reintegrare, reprezintă valoarea de uzură sau de consum anual pe care un capital, cu folosire repetată, o capătă în timp, în corelaţie cu durata sa economică. 24

3.7

Cota de amortizare Este cota anuală care serveşte pentru a stinge sau amortiza, într-o anumită

perioadă de timp, un debit, un împrumut, un capital iniţial. In timp ce cota de reintegrare ia în calcul capitalul final (Sn), cota de amortizare ia în considerare capitalul iniţial (So). Ca urmare, amortizând capitalul într-o perioadă viitoare, cota anuală de amortizare (întârziată sau anticipată) va cuprinde atât capitalul cât şi dobânzile. Cine contractează un împrumut devine debitor ; debitorul va trebui să restituie suma împrumutată, cu dobânzile aferente, într-o perioadă de timp dată. Un debit poate fi rambursat în moduri diferite, Intre acestea, amortizarea franceză cu rate constante (anuale sau semestriale) este cea mai des utilizată. Cota de amortizare prin rate anuale constante întârziate qⁿ - 1 So = a ∙

r ∙ qⁿ a = So∙

r ∙ qⁿ

qⁿ - 1

Cota de amortizare prin rate anuale constante anticipate So = a∙q

qⁿ - 1 r ∙ qⁿ

a = So∙

1 q

∙

r ∙ qⁿ qⁿ - 1

Cota de amortizare prin rate semestriale constante (întârziate sau anticipate) r∙ qⁿ S = So∙--------- (întârziate) qⁿ - 1 1 r∙ qⁿ S = So ∙ ---- ∙ -------- (anticipate) q qⁿ - 1

25

CAPITOLUL IV

PROCESUL DE ESTIMARE SI ASPECTELE

ECONOMICE ALE UNUI BUN 4.1 Consideraţii generale

Printre multiplele definitii pe care oamenii de stiinta le-au dat acestei importante discipline, cea data de Giuseppe Medici pare cea mai cuprinzatoare: “putem spune ca estimarea înseamna sa exprimi suma de moneda care se poate atribui unui bun oarecare- obiect de valoare, pentru a satisface anumite cerinte practice (adica scopul estimarii)”. Rezulta din aceasta definitie ca estimarea presupune stabilirea unei metodologi corespunzatoare pentru a rezolva atât probleme tehnice cât si economice, referitoare la bunul ce urmeaza a fi analizat.

4.2 Valoarea de piata sau pretul

Pretul sau valoarea de piata a unui bun este dat de raportul dintre cerere si oferta existent pe o anumita piata si în momentul când se face estimarea. El reprezinta cantitatea de moneda cu care acel bun va putea fi schimbat pe o anumita piata, la un moment dat. În principiu, orice bun economic poate fi evoluat cu acest criteriu, cu conditia sa existe o piata a bunului de evaluat, daca el este, mai mult sau mai putin, obiect de schimb. Pentru a aplica acest criteriu de estimare trebuie sa se verifice anumite ipoteze: - sa existe o piata activa de bunuri, similare bunului- obiect de estimare; - sa existe posibilitatea stabilirii cu exactitate a valorii bunurilor similare, ce constituie obiect de vânzare- cumparare pe piata; - stabilirea parametrilor tehnicisau economici, atât pentru bunul - obiect de estimare, cât si pentru bunurile similare acestuia, si care constituie obiect de vânzare- cumparare pe piata.

26

Odata satisfacute aceste cerinte, cea mai probabila valoare de piata a unui bun, ce se estimeaza, rezulta din relatiile:

X = (Vo/P) * Px în care:

Vo - valorile bunurilor similare ce constituie obiect de vânzare- cumparare pe piata; P - suma parametrilor de referinta; X - cea mai probabila valoare de piata, ce se atribuie bunului- obiect de estimare; Px - parametrul de referinta, aferent bunului care se estimeaza.

Estimarea va fi cea mai precisa când piata bunurilor, similare bunului de estimat, este activa în mod deosebit. Pentru acelasi bun, pe piata se formeaza preturi diferite: pretul de piata en gros, en detail, preturi stabilite prin acte normative. Expertul în estimatiuni va trebui sa aleaga pretul care sa satisfaca cel mai bine scopul sau rationamentul practic al estimarii. Pe de alta parte, sunt cazuri când pentru anumite bunuri nu exista piata sau aceasta este greu de determinat din urmatoarele motive:

1) sau pentru ca un anumit bun, în mod obisnuit, nu se vinde (de exemplu, gunoiul);

2) sau pentru ca anumite bunuri (ca cele funciare) sunt foarte diferite între ele (situare, clasa de fertilitate, etc) si compararea lor cu fondul- obiect de evaluare nu este semnificativa. În plus, în cazul terenurilor, piata este foarte restrânsa (în tarile comunitare, 1-3% din fondul funciar constituie anual obiect de vânzare- cumparare). În toate aceste cazuri, expertul în estimatiuni va trebui sa i-a în considerare un alt aspect economic, care poate sa rezolve problema practica a estimarii. 27

4.3 Valoarea de cost

Costul sau valoarea de productie este constituit din suma tuturor cheltuielilor sustinute de întreprinzatorul pur, de la începutul procesului productiv, pâna la vânzarea unui anumit produs.

Cheltuielile efectuate de întreprinzator sunt exprimate de relatia:

Ct =Q+Chd+Imp+Sa+St+Bf+Db unde: Ct – costul total Q – cote de reintegrare (reînoire), de întretinere, de asigurare Chd – cheltuieli diverse Imp – impozite Sa – salariul St – stipendiul Bf- beneficiul funciar Db – dobânda Din aceste costuri, unele sunt fixe sau constante, altele sunt variabile, în mod proportional sau nu, cu variatia productiei. Costul sustinut pentru a produce un anumit bun se numeste costul de productie sau costul de constructie. Costul de productie sau costul de reconstructie este corespunzator cheltuielilor care s-ar efectua astazi pentru a reproduce un bun existent si produs în trecut; reproducerea unui bun este înteleasa în termeni de utilitate, adica a reproduce un bun care sa aiba aceeasi utilitate ca aceea a bunului preexistent. Costul de productie se obtine, calculând costul cu mijloace, criterii si preturi actuale scazând, însa, din valoarea astfel determinata, procentul de depreciere sau de vechime. Un asemenea criteriu se aplica, de exemplu, la estimarea privitoare la o constructie veche, distrusa de un incediu.

28

Conceptul de cost este raportat la un produs dat si la un întreprinzator dat. Costul variaza de la întreprindere la întreprindere, în functie de sistemul de organizare, sistemul de administratie, în raport de abilitatea întreprinzatorului. Pe de alta parte, este oportun de amintit ca rar se întâmpla ca o întreprindere sa produca un singur bun; de obicei întreprinderea produce în acelasi timp mai multe bunuri si, ca urmare, costul se raporteaza, în acelasi timp, la toate produsele. De aici decurge problema costurilor conexe sau asociate (deexemplu: costul asociat al boabelor si paielor de grâu, costul asociat al vinurilor si al borhoturilor etc). În aceste cazuri, foarte frecvente, determinarea costului, separat pentru fiecare din produse, este destul de dificila. Economistii agrarieni amintesc ca, în realitate, exista numai costul total al produselor conexe; în aceasta acceptiune, costul grâului, al orezului si al paielor respective, nu sunt costuri, ci cote de repartizare ale costului total. Metoda cea mai adecvata consta în a deduce din costul total valoarea de piata a produsului secundar, gasind, astfel, costul produsului principal (de exemplu, costul boabelor de grâu). Se poate trage concluzia ca nu este posibil totdeauna sa se determine costul într-o maniera riguroasa, întrucât este nevoie sa se efectueze evaluari si repartitii de valori care, adeseori, sunt arbitrare. Aceasta nu exclude, însa, utilitatea determinarii sale si folosirea lui ca criteriu de estimare. Criteriul economic al costului de constructie si reconstructie este folosit mai ales în estimarea constructiilor, de exemplu, în cazul de despagubire pentru daune partiale sau totale sau în cazul în care lipseste o piata activa pentru constructii rurale, publice si industriale. Daca în momentul evaluarii constructia este noua, cea mai probabila valoare de estimare coincide cu costul de constructie; daca, însa, constructia are o vechime de câtiva ani, aceasta se va estima în baza costului de reconstructie, care va fi egal cu costul de constructie actual, diminuat cu vechimea sau deprecierea. Aceasta depreciere va fi calculata ca un procent determinat “la vedere” sau calculat prin expresia: (m/n)*100, în care:

29

(m) reprezinta anii de existenta a constructiei în momentul evaluarii, iar (n) reprezinta anii de durata probabila totala. Vechimea sau deprecierea constructiei se poate calcula si ca o acumulare a cotelor anuale de amortisment de la începutul vietii economice a constructiei pâna în momentul evaluarii. Practic, pentru constructiile aflate în aceasta situatie, sunt calculati în tabele de specialitate asa numitii coeficienti de vechime (depreciere), despre care va fi vorba, mai pe larg, în capitolul privitor la evaluarea constructiilor.

4.4

Valoarea de capitalizare

Valoarea de capitalizare este data de acumularea la momentul estimarii a veniturilor viitoare, pe care un anumit bun este capabil sa le produca. Cum s-a vazut, deja, în matematica financiara, pentru a folosi acest criteriu de estimare trebuie sa se cunoasca: -veniturile ce se obtine, aferente bunului- obiect de estimare; -durata (perioada) în care aceste venituri sunt realizabile; - rata de capitalizare. Un asemenea criteriu de estimare se poate folosi numai în cazul bunurilor si activitatilor care produc venituri în mod repetat si continuu. Ca urmare, se poate, înca, spune ca a capitaliza înseamna a determina valoarea unui bun, cunoscut fiind venitul mediu ce se obtine în mod obisnuit (limitat sau nelimitat) si rata de capitalizare. În acest fel, se poate determina, de exemplu,valoarea actuala a unui fond (Vo), cunoscând beneficiul funciar (Bf) si rata de capitalizare corespunzatoare (r). În determinarea valorii unui bun, venitul pe care-l produce se considera întârziat (amânat), fie ca este vorba de un venit limitat sau nelimitat, anual sau periodic. Dupa cum s-a precizat în partea de matematica financiara, trei sunt formele de capitalizare cu cea mai frecventa aplicare:

30

1. Cazul în care un bun imobil este capabil sa furnizeze un venit anual constant, întârziat si limitat (exemple: exploatare miniera, turbarie, etc.,admitând ca acest bun se epuizeaza într-un numar de ani). Considerând ca (a) reprezinta venitul anual limitat, furnizat de bunul respectiv, se aplica relatia: Vo = a (qn –1/r* qn) qn – valoarea la care ajunge o unitate monetara într-o perioada data functie de rata dobânzii - r

2. Pentru cazul în care un bun imobil este capabil sa furnizeze un venit anual constant. întârziat, nelimitat (de exemplu un fond rural, o constructie sau o casa cu o durata de viata de peste 80- 100 ani), se aplica formula:

Vo = Bf/r

în care (Bf) reprezinta venitul anual nelimitat

3. Al treilea caz se refera la un bun imobil capabil sa furnizeze un venit periodic, constant întârziat, nelimitat (de exemplu o livada specializata având în componenta pomi de aceeasi vârsta). Considerând (P) ca fiind venitul periodic, relatia de calcul este: P = Pr – Ch = Bf

Vo = Bf (1/ qn - 1)

Pr- valoarea productiei; Ch- cheltuieli; Bf- beneficiu funciar.

N.B. În acest caz, (V0) reprezinta valoarea pamântului nud (fara vegetatia suprasolului).

31

În afara acestor trei cazuri, mai frecvente, se pot întâlni situatii mixte de venituri anuale si periodice, ce urmeaza a fi capitaliate. Ele vor fi tratate în partea lucrarii care se refera la veniturile tranzitorii si permanente, valoarea potentiala, valori intermediare. Valoarea de capitalizare capata o semnificatie deosebita si în acele cazuri în care capitalizarea nu comporta determinarea celei mai probabile valori de piata a unui bun (V0). Asemenea cazuri se refra la: - evaluarea dreptului de uzufruct; - evaluarea referitoare la dreptul de renta viagera; - acumularea initiala a unui cost ce urmeaza a fi sustinut anual, într-o perioada limitata sau nelimitata, pentru realizarea unei lucrari, unei investitii, etc. Pentru aceste cazuri se utilizeaza formulele de capitalizare prezentate mai sus, dar cu finalitate diferita. Determinarea valorii unui bun imobil (V0) prin capitalizarea venitului sau, capata functia de procedeu de estimare analitica. În fapt, pentru a determina cea mai probabila valoare a unui bun , va trebui sa se determine analitic beneficiul funciar (Bf); apoi, prin compararea cu bunuri similare, se trece la alegerea ratei de capitalizare ce rezulta din raportul:

r = Bf/V

Bf- suma veniturilor; V- suma preturilor de piata ale bunurilor similare, ce au facut obiectul operatiunilor recente de vânzare- cumparare.

Pe baza elementelor de mai sus, se determina cea mai probabila valoare de estimare a unui bun prin capitalizarea veniturilor viitoare, cu o rata data de scont sau de capitalizare. Formula de capitalizare a veniturilor anuale nelimitate este cea mai des folosita în practica: Vo = Bf/r 32

La valoarea bunului (V0), determinata în acest fel, se vor opera, dupa caz, adaosuri si/ sau diminuari.

4.5

Valoarea de transformare

Valoarea de transformare reprezinta valoarea care se atribuie unui bun în baza volorii pe care le au bunurile care deriva din transformarea sa. Se determina prin diferenta între valoarea de piata (sau pretul tuturor produselor obtinute din transformare) si cheltuielile sustinute pentru transformarea respectiva. De fapt, denumirea de “pret” sau “valoarea de piata” este improprie pentru ca, în acest caz, nu este vorba de un pret care se plateste, ci de rezultatul unui calcul care permite sa se aprecieze convenienta (oportunitatea) transformarii. Orice transformare comporta un cost; din diferenta între preturile de piata a produselor transformate si costul de transformare se obtine pretul sau valoarea de transformare. Acest criteriu de estimare poate folosi când se întrunesc urmatoarele conditii: - rezultatul transformarii sa fie, economic, convenabil; - transformarea sa fie realizata în mod curent, pentru diferite categorii de produse si în anumite zone; - toate datele folosite în calculul transformarii sa se refere la momentul si la locul în care aceasta are loc. În determinarea costului de transformare apar, de multe ori, dificultati în aprecierea unor elemente de cheltuieli. Pe de alta parte, costul de transformare depinde, de multe ori, de costurile conjugate, în cele mai multe cazuri, dificil de repartizat pe fiecare produs transformat. Câteva aplicatii pot clarifica mai bine conceptele si situatiile specifice. Daca se doreste sa se determine pretul sau valoarea de transformare a 100 kg furaje (exprimate în fân normal), consumate în productia de lapte, rezulta urmatoarele: 33

ACTIV- Produse transformate - lapte………………………………………….lei - vitei…………………………………………..lei - gunoi…………………………………………lei Total produse…………lei

PASIV- cheltuieli de transformare

- cote de reintegrare, asigurare, întretinere (asupra grajdului, masinilor si utilajelor aferente)..lei - manopera……………………………………………...lei - salarii………………………………………….lei - impozite……………………………………….lei - monta…………………………………….lei - cheltuieli diverse (hrana, lumina, etc)…………………lei - dobânzi asupra capitalului agrar (animale, masini si utilaje)….lei - dobânzi asupra valorii grajdului………………………….lei Total cheltuieli………lei

34

Pentru a gasi valoarea de transformare a unui chintal de furaj este suficient sa se împarta diferenta (produse- chetuieli) la cantitatea de furaj (exprimata în fân normal). Pretul sau valoarea de transformare a unui chintal de furaj este: Pr – Ch /

cantitate furaj

Comparând pretul de transformare a unui chintal de furaj cu pretul de piata corespunzator, se poate stabili daca este mai convenabil ca fânul sa se vânda sau sa fie utilizat în întreprindere. Pretul de transformare va fi diferit, în functie de criteriile de evaluare a cheltuielilor de transformare, deoarece unele elemente nu sunt explicite si trebuie sa fie determinate si repartizate asupra produselor transformate: de exemplu, cheltuielile legate de munca de conducere, dobânzile asupra capitalurilor si utilajelor, impozitele s.a. Pe lânga aceasta, nu toate produsele au un pret de piata (de exemplu: gunoiul de grajd). De aici se deduce ca, în functiile de criteriile adoptate în evaluarea preturilor produselor si în determinarea si repartizarea cheltuielilor, vor rezulta preturi de transformare diferite. În afara exemplului de mai sus, pretul sau valorea de transformare se poate utiliza în practica si în cazul transformarii strugurilor în vin, a semintelor (de porumb, floarea soarelui, soia) în ulei, laptelui în produse lactate (brânza, unt, etc). Pretul de transformare se poate folosi si în estimarea constructiilor atunci când, de pilda, un edificiu destinat pentru locuinte se transforma în spatii pentru birouri sau alte destinatii. Acest criteriu de estimare se va analiza în detaliu în capitolul privind evaluarea constructiilor. În cazul demolarii unei constructii, apare o valoare particulara de transformare denumita valoarea amplasamentului si materialelor de constructie. Aceasta se obtine prin diferenta între pretul de piata a materialelor recuperate dupa demolarea constructiei si cheltuielile pentru demolarea propriuzisa. Daca aceasta valoare este pozitiva, se adauga la valoarea ariei (suprafetei) construibile; daca este negativa, se scade. 35

Chiar si aria construibila (în cazul în care piata lipseste) se poate evalua în baza valorii de transformare. Ea va rezulta din diferenta între valoarea de piata a unui imobil si costul de constructie a constructiei propriuzise. Valoarea suprafetei construibile = valoarea întregului imobil (aria plus constructia) minus costul de realizare a constructiei. Valoarea întregului imobil este data de valoarea ariei plus valoarea constructiei, determinându-se, astfel, valoarea totala cu estimarea analitica prin capitalizare. În concluzie, avaluarea unui bun pe baza criteriului valorii de transformare va putea avea loc când transformarea: - este posibila, din punct de vedere tehnic; - convenabila, din punct de vedere economic; - admisibila, sub raport legal.

4.6

Pretul sau valoarea complementara

Pretul sau valoarea complementara se obtine ca diferenta între cel mai probabil pret de piata al întregului bun imobil si acela pe care îl are partea complementara sau reziduala. În timp ce valoarea de transformare este o diferenta între un pret si un cost, valoarea complementara este o diferenta între doua preturi de piata. La un asemenea criteriu de estimare se recurge în caz de expropriere partiala, de evaluare a daunelor (când evenimentul daunator duce la distrugerea unui bun care este în raport complementar cu altul). Pentru toate cazurile, raportul de complementaritate între bunurile considerate trebuie sa fie bine definit, deoarece numai în aceste conditii, pretul complementar se poate determina corect. Poate exista complementaritate între întregul fond si partea reziduala, între o constructie rurala si suprafata cultivata etc. Cazurile practice, cele mai frecvente, se refera la exproprierile partiale. În cazul exproprierii partiale a bunurilor pentru cauze de utilitate publica, despagubirea care revine proprietarului expropriat

36

trebuie sa fie dedusa din diferenta între valoarea de piata a întregului bun, înainte de expropriere, si aceea a partii reziduale, dupa expropriere.

Despagubirea = valoarea A- valoarea B

Valoarea A = valoarea înainte de expropriere

Valoarea B = valoarea dupa expropriere

În general, partii reziduale (VB) i se atribuie un pret unitar mai scazut fata de valoarea întregului bun imobil (VA), pentru a tine cont de incomoditatile în urma exproprierii. Alte cazuri de estimare, rezolvate cu ajutorul criteriului “valoare complementara”, se pot întâlni în întreprinderile fracmentate, adica cu sectoare sau loturi separate de nucleul întreprinderii. Aceasta se întâmpla, frecvent, în cazul întreprinderilor situate la munte. De aceasta data complementaritatea trebuie înteleasa în sensul ei economic: nu este necesar ca partea expropriata si cea reziduala sa constitue o entitate fizica unica. Daca, în realitate, dintr-un fond rural, constituit din doua parti economic complementare, s-ar expropria o parte, este evident ca suprafata ramasa va suferi o diminuare a valorii. Daca întreaga suprafata permitea sa se creasca un anumit numar de animale, nu acelasi lucru se întâmpla cu partea reziduala. Ca urmare, despagubirea referitoare la lotul expropriat, se va estima în baza valorii complementare, respectiv valoarea de piata a întregii întreprinderi (suprafete) minus valoarea lotului rezidual care va fi, evident, de valoare unitara inferioara, datorita incomoditatilor si dezavantajelor care s-au creat prin expropriere. În practica se poate întâmpla si cazul invers, de fonduri unite fizic dar fara interdependenta economica; de exemplu, un fond cu culturi cerealiere ce are ca anexa o padure. Într-un asemenea caz, daca se expropriaza padurea, valoarea acesteia se estimeaza, separat, deoarece nu sunt valabile conditiile de complementaritate între întregul fond si partea ramasa (reziduala). 37

4.7 Pretul sau valoarea de înlocuire

În estimare, criteriul valorii de înlocuire este folosit foarte rar, întrucât aplicarea lui în practica întâmpina numeroase dificultati. Valoarea de înlocuire sau de substitutie este cea care se atribuie unui bun în baza valorii pe care o are un alt bun, care sa-l poata înlocui din punct de vedere tehnic si economic. Evaluarea unui bun în baza pretului de substituire impune sa fie îndeplinite doua conditii: 1. ca bunul, obiect al estimarii, sa fie substituibil cu altul; 2. ca bunurile alese pentru substituire sa fie echivalente, pentru un scop dat, bunului de evaluat. Odata satisfacute aceste conditii, se va proceda la relevarea preturilor de piata a bunurilor alese si, deci, la determinarea pretului de substituire. În general, se recurge la valoarea de substituire când piata bunului de estimat este inexistenta (cum este cazul gunoiului de grajd, care se foloseste, de obicei, integral în întreprindere). Presupunând ca se urmareste determinarea pretului de substituire a 100 kg. gunoi de grajd, prin înlocuirea acestuia cu îngrasaminte chimice, echivalenta implica precizari, atât de ordin cantitativ, cât si calitativ. Precizarile de ordin calitativ constau în relevarea starii de maturare a gunoiului (fermentat, nefermentat, gradul de fermentare) si în alegerea îngrasamintelor care pot sa-l înlocuiasca, respectiv acelea care au aceeasi formula chimica ca si gunoiul. Dupa aceasta etapa se trece la determinari cantitative, avându-se în vedere compozitia si pretul îngrasamintelor alese pentru substituire. N.B. Îngrasamintele organice sunt estimate cu destula aproximatie, întrucât, în evaluare, se neglijeaza efectul humusului, care nu este continut în îngrasamintele chimice. Criteriul pretului de substituire se poate aplica si în cazul furajarii animalelor, atunci când se pune problema sa se înlocuiasca anumite furaje cu altele, care sa fie echivalente în privinta alimentarii acestora. 38

CAPITOLUL V

5.1

METODA ESTIMATIVA

Consideratii generale

Metoda estimativa, reprezinta calea prin care se exprima o judecata de estimare care este, totdeauna, bazata pe comparatie. Pentru a se ajunge la o valoarea de estimare, demna de luat în seama, expertul în estimatiuni trebuie sa urmeze un procedeu logic, care cuprinde urmatoarele faze: 1. Determinarea scopului sau ratiunii practice de evaluare, în functie de care se alege criteriul economic cel mai potrivit pentru rezolvarea practica a estimarii; 2. Relevarea preturilor de piata a bunurilor similare, bunului- obiect de estimare (în cazul în care se alege criteriul economic al pretului de piata); 3. Alegerea parametrului tehnic sau economic care se are în vedere la compararea diverselor bunuri. Parametrii tehnici se refera la mp.,kg, etc. Între parametrii economici se includ beneficiul funciar (Bf), norma de arendare sau de închiriere (Ca), venitul net (Vn), productia bruta vandabila (Pbv) s.a. Din aceasta grupa de parametri, cei mai utilizati sunt beneficiul funciar (Bf) si norma de arendare sau de închiriere (Ca). 4. Rezolvarea proportiei: X = V/P*px (la aceasta proportie se vor aplica eventuale adaosuri si/ sau diminuari) X- cea mai probabila valoare a bunului de estimat; V – suma preturilor de piata (sau de valoare de cost, de transformare etc) a bunurilor luate în studiu; px- parametrul sau masura de comparatie a bunului supus evaluarii; P - suma parametrilor bunurilor similare luate în calcul. Dintre toti parametri tehnici sau economici, estimatorul va alege, totdeauna, pe acela care raspunde cel mai bine problemei de estimare.

39

Este de evidentiat faptul ca din raportul V/P, utilizând un parametru tehnic (P), de exemplu mp., se obtine valoarea medie unitara/ mp. care, multiplicat cu numarul de mp. ai bunului- obiect de estimare, ne da valoarea cea mai probabila a bunului ce se estimeaza:

X = (V/mp)*mp

În cazul în care se utilizeaza un parametru economic, raportul indica de câte ori parametrul respectiv este cuprins în valoare. Multiplicând acest numar cu parametrul economic al bunului- obiect de estimare, va rezulta cea mai probabila valoare a acestuia. Daca, de exemplu, utilizam ca parametru economic beneficiul funciar (Bf), raportul V/Bf ne indica inversul ratei V/Bf = 1/r

De aici decurge : X = (1/r)*Bf, Vo = Bf/r

Am trecut, astfel, de la estimarea sintetica comparativa, utilizând ca parametru economic beneficiul funciar (Bf), la estimarea analitica prin capitalizare demonstrând, de fapt, ca estimarea este conceptual unica, adica bazata pe comparatie.

5. În sfârsit, la valoarea de estimare gasita, bazata pe ipoteza de normalitate, se vor aplica adaosuri si/ sau diminuari. Adaosurile si/ sau diminuarile la valoarea gasita servesc pentru “personalizarea” valorii, aducând-o “mai aproape” de valoarea reala a bunului estimat. Una din principalele probleme în estimare este aceea a adoptarii unui parametru (P) care sa ofere un grad de proportionalitate cât mai ridicat, în raport cu bunul la care se refera. În plus, pentru ca proportia sa fie cât mai reala, trebuie sa se întruneasca urmatoarele conditii:

40

a)

bunurile luate în comparatie vor trebui sa fie foarte asemanatoare bunului

de evaluat; b)

preturile luate în considerare trebuie sa fie recente;

c)

preturile vor trebui sa se refere la piata din zona.

5.2

Principiul normalitatii

În exprimarea unei judecati de estimare trebuie sa se rationeze, aproape în totalitatea cazurilor, în baza conditiilor normale (obisnuite) de existenta si de functionalitate a bunului estimat. Odata determinata valoarea normala, se vor aplica eventuale adaosuri si/ sau diminuari pentru a aduce valoarea la conditiile reale ale bunului. Metoda de estimare este bazata în principal pe compararea cu bunuri similare, în aceleasi conditii intrinseci si extrinseci. Pentru usurarea procesului de estimare se pleaca, însa, de la conditiile de normalitate si, apoi, se aduc corecturile necesare. Daca, de exemplu, se pune problema evaluarii unui apartament, care prezinta caracteristici similare acelora luate drept comparatie dar fara pardoseala, va trebui evaluat ca si cum ar fi în conditii normale si, apoi, din valoarea astfel determinata, se va aplica diminuarea referitoare la costul pardoselii. Daca, în caz contrar, ar avea conditii superioare celor normale, se vor opera adaosurile aferente. În special la evaluarea fondurilor prin capitalizarea veniturilor viitoare, principiul normalitatii este necesar de avut în vedere pentru a putea determina beneficiul funciar mediu, normal si continuu. În fapt, în cazul în care întreprinderea este condusa direct de proprietarul întreprinzator, pentru a putea capitaliza numai beneficiul funciar (Bf), trebuie sa se presupuna profitul egal cu zero (+/-P=0); în caz contrar se va obtine o valoare care este legata de capacitatea manageriala a întreprinzatorului. Cu alte cuvinte, valoarea terenului ar fi influentata de capacitatea manageriala mai mare sau mai mica a întreprinzatorului. Numai un întreprinzator normal (obisnuit) pretul tinde sa coincida pe termen lung cu costul si, ca urmare, profitul este nul. 41

Prin întreprinzator normal (obisnuit) se întelege întreprinzatorul care,dotat cu capacitati medii, fie tehnice fie economice, rezolva problemele organizatorice si productive în întreprinderea normala, ca oricare alt întreprinzator din zona. El reprezinta masa de întreprinzatori. Prin întreprindere normala (obisnuita) se întelege acea întreprindere care este gestionata de un întreprinzator normal si dotata cu caracteristici normale: fertilitate, amplasament, constructii, masini, etc. Aproape pentru toate cazurile si cu oricare dintre metode (analitica sau sintetica), în estimare se determina mai întâi valoarea normala, pe baza conditiilor normale (obisnuite) si apoi se opereaza adaosuri si/ sau diminuari pentru a se obtine valoarea reala. Problema adaosurilor si diminuarilor va fi dezvoltata pe larg în partea de estimatiuni speciale.

5.3

Conditiile de influenta asupra valorii fondurilor

Asupra valorii unui fond actioneaza, în sens pozitiv sau negativ, o serie de conditii care sunt fie intrinseci, fie extrinseci . Se definesc conditii intrinseci acelea care tin de fondul propriu- zis si influenteaza, exclusiv, asupra lui. Printre cele mai importante conditii intrinseci sunt: - natura geologica si agronomica a terenului; - amplasamentul: câmpie, deal sau munte; - sistematizarea terenului si diverse îmbunatatiri; - tipul de întreprindere; - constructii: eficienta si starea lor de întretinere; - pozitia (aproape sau departe de centrele populate, de piata, de statiile de cale ferate); - prezenta straturilor freatice si puturilor arteziene; - obligatii care greveaza asupra fondului. Conditiile extrinseci sunt exterioare fondului- obiect de estimare. Ele influenteaza asupra valorii mai multor fonduri sau asupra unei întregi zone. 42

Între conditiile extrinseci amintim: - factorii climatici; - prezenta industriilor poluante; - cai sau mijloace de comunicare cu pietele importante; - densitatea si distributia populatiei care face posibila gasirea mâinii de lucru mai ieftina; - apropierea de piete importante; - apropierea de canale de irigatie; - posibilitatea de a se asigura lumina, apa potabila, gaz, telefon, etc. Într-un fel sau altul, atât conditiile intrinseci cât si cele extrinseci actioneaza asupra valorii fondului. Marea lor majoritate au influenta asupra valorii, deoarece actioneaza direct asupra venitului (Bf). Alte conditii influenteaza valoarea fondului, fara sa produca o variatie a venitului (Bf) dar facând sa varieze rata de capitalizare (r). Asemenea influente se numesc comoditati ale fondului. În practica, aprecierea directa a comoditatilor constituie o operatie dificila deoarece prezinta un caracter foarte subiectiv. Când evaluarea unui bun este analitica sau prin capitalizare beneficiul funciar (Bf), s-ar putea tine cont de comoditati, modoficând, în mod oportun, rata medie de capitalizare. Astfel, daca fondul- obiect al estimarii prezinta comoditati pozitive, superioare conditiilor normale, rata medie obtinuta din raportul Bf/V va putea fi modificata (pentru a tine cont de avantaje). Modificarea în acest caz consta în reducerea ratei de capitalizare (r), stiind ca o rata de capitalizare mai mica conduce la o valoare mai mare a fondului. Daca fondul de avaluat prezinta comoditati negative sau incomoditati, rata medie de capitalizare obtinuta din raportul de mai sus va putea sa fie usor crescuta (pentru a tine cont de incomoditati). Cresterea sau scaderea valorii unui bun, în raport de scaderea sau cresterea ratei de capitalizare, decurge din faptul ca valoarea unui bun este invers proportionala cu rata de capitalizare.

43

5.4

Clasificarea metodelor de estimare

Metoda de evaluare este unica si totdeauna bazata pe comparatie. Comparatia se poate realiza prin procedeul sintetic sau analitic. Evaluarea sintetica este bazata pe comparatii, luând în considerare anumiti parametri de referinta. Ea se realizeaza: 1. pe baza impresiei sau la vedere; 2. prin comparatie, în baza parametrilor tehnici sau economici; 3. prin valori tipice si prin coeficienti de evaluare; 4. evaluarea istorica.

Evaluarea analitica sau prin capitalizarea veniturilor se identifica cu criteriul economic al capitalizarii dar se considera evaluare analitica si atunci când problema de estimare se rezolva cu un alt criteriu economic (de cost, de transformare, etc). În fapt se considera estimare analitica atunci când, pentru a se ajunge la evaluarea unui bun, trebuie sa se procedeze la analiza detaliata a tuturor elementelor tehnice si economice ale bunului de evaluat. Astfel, pentru a determina beneficiul funciar (Bf) de capitalizat, trebuie sa se determine analitic toate elementele bilantului care concura la stabilirea lui (Bf).

5.5

Estimarea sintetica

A. Evaluarea la vedere

Este o valoare comparativa în care expertul în estimatiuni examineaza bunul de evaluat si-l compara, mental, cu alte bunuri similare, ale caror preturi pe piata le cunoaste. Luând în considerare toate caracteristicile ce deosebesc bunul deevaluat de bunurile similare, expertul îsi formeaza parerea sa de evaluare, în legatura cu bunul- obiect de estimat. Este evident ca un asemenea procedeu impune o profunda cunoastere tehnica a bunului de evaluat, capatata dupa o lunga experianta. 44

B.1 Estimarea comparativa în baza parametrilor tehnici

Trebuind, de exemplu, sa evalueze rezervele de fân existente într-o întreprindere, expertul va trebui, mai întâi, sa stabileasca calitatea tehnicomerceologica a fânului si, în acest fel, cunoscând piata din zona, sa determine cea mai probabila valoare unitara aferenta acelei calitati. Evaluata apoi cantitatea, pentru a gasi valoarea va fi suficient sa se multiplice pretul unitar cu cantitatea respectiva. Pentru constructii de locuit, parametrul tehnic, cel mai folosit, este metrul pătrat (mp) iar pentru constructiile industriale, metrul cub (mc).

Pe baza acestor parametri vom avea:

X = (V/mp)*xmp X- cea mai probabila valoare a unui apartament; V- suma preturilor de piata a apartamentelor similare; xmp- parametrul tehnic (metri patrati) P- suma mp. referitoare la apartamente similare

La valoarea gasita se aplica, dupa caz, adaosuri si/ sau diminuari.

B.2

Evaluarea comparativa în baza parametrilor economici

Parametrii economici mai frecvent folositi sunt: norma de arendare sau de închiriere (Ca), beneficiul funciar (Bf), productia bruta vandabila (Pbv), venitul net (Vn).

Norma de arendare sau de închiriere se foloseste pentru terenuri, respectiv, pentru constructii. Procedeul de evaluare consta în obisnuita proportie:

X= (V/Ca)* xCa 45

De exemplu, sa presupunem ca expertul în estimatiuni cunoaste valoarea de vânzare- cumparare a trei terenuri (ΣV) de 950.000 lei, suma normelor de arendare (ΣCa) de 5000 lei, aferente terenurilor respective, precum si norma de arendare a terenului de estimat (8 ha) în suma de 2080 lei lei (260 lei/ ha). Pentru determinarea valorii terenului va fi suficient sa se aplice urmatorul calcul:

X = (950.000/5000)*2080 = 395.200 lei

Evaluarea cu acest procedeu se va aplica numai daca în zona unde se afla terenul de estimat este raspândit sistemul de arenda. În plus, expertul va trebuie sa aleaga o norma de arendare medie, normala, deoarece întreprinderea trebuie supusa conditiilor de normalitate. Pentru a tine cont, apoi, de acele circumstante care diferentiaza terenul de conditiile normale, va trebuie sa se intervina cu adaosuri si/ sau diminuari de valoare.

C. Estimarea prin valori tipice si prin coeficienti de evaluare

Aceasta metoda poate fi aplicata în special în cazul în care trebuie sa se estimeze mici parcele de teren separate, în cazul în care un anumit fond trebuie sa fie subdivizat în mai multe parti precum si în cazul de cedare de loturi de teren. În aceste cazuri se procedeaza astfel: a) se împarte suprafata fondului de evaluat în parcele omogene pe calitati si clase (vie, culturi de câmp, padure, etc); b) se culeg informatii asupra preturilor medii unitare referitoare la parcele similare. Este evident ca trebuie sa existe o piata a calitatilor si claselor de cultura respective; c) în baza acestor informatii se fixeaza valoarea unitara medie a parcelelor supuse evaluarii; d) se efectueaza calculele, multiplicând pretul mediu unitar al diferitelor calitati si clase de cultura cu suprafetele supuse estimarii.

46

Când nu se cunoaste piata pentru fiecare parcela, se recurge la coeficienti de evaluare. Daca avem, de exmplu, trei loturi separate (cereale, vie, pasune), despre care se cunoaste numai pretul unitar al terenului cu cereale, vor trebui sa fie stabiliti coeficienti de evaluare pentru vie si pasuni, în functie de productivitatea lor si de alte caracteristici. În functie de acestia se va stabili cel mai probabil pret al viei si pasunii.

D. Estimarea istorica

Consta în evaluarea unui bun în baza pretului de vânzare- cumparare existent în trecut pentru acelasi bun dar corectat cu coeficientul de devalorizare monetara. Valoarea obtinuta în acest fel nu reflecta conditiile de piata în momentul estimarii si, deci, metoda nu prezinta valoarea stiintifica ridicata (cu exceptia statisticii pietei în perioada considerata). Estimarea istorica poate servi doar pentru a furniza o indicatie aproximatica la o problema de stimare data.

5.6 Estimarea analitica sau prin capitalizarea veniturilor

Estimarea analitica se identifica cu criteriul economic al capitalizarii si consta în a determina cea mai probabila valoare a unui bun prin capitalizarea veniturilor. Prin aceasta metoda se acumuleaza la momentul estimarii seria viitoare de venituri constante, medii, normale, pe care bunul respectiv poate sa le furnizeze. Doua sunt ipotezele pentru estimarea analitica: 1. un bun oarecare are valoare atât timp cât furnizeaza un venit pentru cel care îl poseda iar cea mai probabila valoare de piata a acestuia este egala cu acumularea initiala, raportata la momentul estimarii, a tuturor veniturilor anuale sau polianuale viitoare;

47

2. veniturile anuale sau polianuale trebuie sa fie constante, medii, normale si continuie. În plus, trebuie sa fie posibila determinarea ratei de capitalizare corespunzatoare.

Reamintim, în acest cadru, formulele de uz curent în estimare: Vo = a(qn – 1/r* qn)

– pentru venituri constante, anuale, întârziate,

limitate; Vo = Bf/r – pentru venituri constante, anuale, întârziate, nelimitate; Vo = Bf(1/qn – 1) – pentru venituri constante, periodice, întârziate, nelimitate.

Schema estimarii analitice se poate subdiviza în patru faze:

1. Determinarea beneficiului funciar (Bf) de capitalizat;

2. Determinarea ratei de capitalizare (r) ;

3. Aplicarea relatiei de calcul corespunzatoare fiecarui caz în parte;

4. Operarea de adosuri si/ sau diminuari la valoarea gasita, pentru a obtine valoarea reala, atunci când bunul obiect de estimare se diferentiaza de conditiile de normalitate.

1. Determinarea beneficiului funciar (Bf)

Determinarea lui Bf variaza în functie de sistemul de conducere a întreprinderii:

48

- pentru întreprinderi conduse în economie directa Bf = Pbv- Ct, în care:

Pbv- productia bruta vandabila; Ct- costul total

- pentru întreprinderi date în arenda Bf = Ca- Chp, în care:

Ca- norma de arendare (închiriere); Chp- cheltuieli din partea proprietarului

a)

Pentru întreprinderi conduse în economie directa, beneficiul funciar

(Bf) se determina prin intermediul bilantului întreprinderii: Pbv – (Q + Chd + Imp + Sa + St + Db) = Bf (+/- P) ( în acest caz, întreprinzatorul este chiar propietarul)

Bf (+/- P)- venitul funciar

În relatia de mai sus: Q- cote (de reintegrare, de asigurare, de întretinere); Chd- cheltuieli diverse; Imp- impozite; Sa- salarii; St- stipendii; Db- dobânda; Pprofitul. Întrucât în aplicarea metodei de capitalizare este necesara doar cunoasterea lui (Bf), trebuie sa eliminam (+/- P). Aplicând conceptul de normalitate, (+/- P) trebuie sa tinda spre zero, ceea ce înseamna ca pretul tinde sa egalizeze costul de productie. Prin urmare, în bilantul estimativ nu sunt considerate productiile efectiv obtinute ci acelea medii normale ale zonei. În acelasi fel se considera preturile si costurile de productie. În plus, profitul trebuie considerat egal cu zero întrucât, în caz contrar, s-ar capitaliza nu numai valoarea propriuzisa a unui fond ci si ceea ce deriva din capacitatea sau incapacitatea întreprinzatorului, din abilitatea sau inabilitatea acestuia. 49

b) Determinarea beneficiului funciar în baza normei de arendare. Beneficiul funciar ce se poate obtine de la un fond arendat se poate determina prin relatia: Bf = Ca – Chp

sau

Bf = Vbp – Chp

În sistemul de arendare nu este necesara ipoteza profitului nul întrucâtfigura întreprinzatorului (arendasul) este diferita de cea a proprietarului.

În ultima relatie de mai sus:

- Vbp- venitul brut proprietarului, cuprinzând norma obisnuita (normala) de arendare (Ca) si dobânzile asupra ratelor; - Chp- cheltuieli din partea proprietarului: cote (Q) de reintegrare, întretinere si asigurare asupra capitalului funciar; impozite (Imp); cheltuieli diverse (Chd); dobânzi (Db) calculate la cuantumul cheltuielilor anterioare . În determinarea normei de arendare (Ca) se va face referire la normele în vigoare aferente zonei în care se gaseste bunul de evaluat (pentru respectarea conceptului de normalitate). Determinarea beneficiului funciar (Bf) în întreprinderi conduse direct de catre proprietar prezinta anumite dificultati întrucât anumite elemente de cost- cum ar fi salarii (Sa), stipendii (St),- sunt elemente probabile si nu reale. Numai pentru fondurile în arenda beneficiul funciar (Bf) se poate determina într-un mod mai apropiat de realitate, întrucât, în acest caz, nu este vorba de date probabile ci de date certe. De aceea, este de dorit sa se obtina (Bf) pe baza normei de arenda (Ca), de fiecare data când sistemul de arenda este generalizat. Beneficiul funciar (Bf) astfel obtinut coincide, grosso modo, cu cel din bilantul întreprinderii. Cu alte cuvinte, beneficiul funciar (Bf) este total independent de sistemul de conducere, reprezentând, aproximativ, pretul uzului capitalului funciar.

50

2. Cercetarea ratei de capitalizare Din partea de matematica financiara se stie ca r = Db/C si ca C = Db/r Prin urmare, (r) reprezinta raportul între dobânda si capitalul care a creat-o, (r) exprima, fie rata dobânzii, fie rata de capitalizare, atunci când se foloseste pentru a determina pentru cea mai probabila valoare a unui bun imobil. Teoretic, în regim de concurenta libera, rata dobânzii tinde sa fie egala pentru toate capitalurile. În realitate, rata este totdeauna diferita. Exista o serie de motive care conduc la schimbari ale ratei pure: - riscul: cu cât riscul este mai mare, cu atât face sa creasca rata; - comoditatile si incomoditatile tind a face sa se prefere un capital altuia si, deci, la un venit egal, fac sa creasca (scada) pretul de piata, cu consecinta ratei mai joase (mai înalte). - extinderea fondului: extinderea modesta a fondului largeste posibilitatea de a gasi cumparatori, cu consecinta cresterii valorii si scaderii ratei. Procesul capabil sa furnizeze cea mai apropiata rata de capitalizare consta în compararea fondului- obiect al estimarii cu alte bunuri imobile similare (prin conditii intrinseci si extrinseci). Prin cercetari si informatii diverse (de la notari, cumparatori, vânzatori) expertul în estimatiuni releva valorile reale de piata si beneficiile funciare corespunzatoare, calculate, în general, pe baza normei de arendare: Bf = Ca – Chp. Astfel, rata medie a zonei din care bunul- obiect deestimare face parte va rezulta din raportul: r = Bf/V Rata aplicata este, evident, o rata medie, valabila pentru fondurile unei zone determinate cu anumite comoditati sau incomoditati. În eventualitatea ca fondul în examinare ar avea comoditati sau incomoditati diferite de medie, rata medie va trebui sa fie “personalizata” la fondul- obiect al estimarii prin eventuale adaosuri si/ sau diminuari.

51

Când nu este posibil sa se determine rata de capitalizare prin metoda precedenta (pentru ca nu exista piata funciara), se va putea proceda în felul urmator: a) sau sa se caute rata în alte zone unde exista o asemenea piata (pe cât posibil, cât mai aproape de zona unde este amplasat bunul de estimat); b) sau sa se asimilize rata aferenta bunului- obiect de estimare cu alterate de investitii similare. Aceasta rata, astfel calculata, este mai mult o rata indicativa. Ea va trebui sa fie în mod oportun corectata dupa discernamântul expertului în estimatiuni, tinând cont de toate caracteristicile bunului- obiect de estimare. Pentru a încheia acest subiect, trebuie sa precizam ca rata de dobânda furnizata de capitalul funciar este în general mai scazuta decât aceea care obtine din alte investitii si aceasta din urmatoarele motive: 1. Înaltul grad de siguranta al capitalului funciar (pamântul + îmbunatatirile funciare); 2. Capacitatea de a da un venit continuu si nelimitat; 3. Pamântul nu este reproductibil si nici permutabil, motiv pentru care rata este mai joasa; 4. Încetinirea (lungimea) ciclurilor productive. Alegerea ratei medii de capitalizare este reala când reiese din mecanismul pieti; daca piata lipseste, alegerea prin analogie este numai indicativa.

3. Determinarea valorii normale a unui bun imobil

Identificându-se venitul normal (obisnuit) si rata normala, se poate determina valoarea fondului (Vo) aplicând formula de capitalizare a veniturilor anuale (pentru cazul venitului anual, constant, întârziat, nelimitat):

Vo = Bf/r

Vo- valoarea funciara cuprinzând pamântul nud plus capitaluri stabil investite (constructii rurale, santuri, canale, drumuri, plantatii, diferite sistematizari). Vo reprezinta valoarea de evaluare deschisa, adica fara sa includa stocurile de materii prime, semifabricate si produse finite, animale, utileje agricole. Daca estimarea 52

este închisa, la valoarea capitalului funciar (Vo) vor fi adaugate elementele de mai sus. În cazul întreprinderilor pomicole, unde se cunoaste venitul periodic, determinarea lui Vo este realizata cu formula capitalizarii periodice. Vo = Bf(1/qn – 1)

Vo în acest caz este valoarea solului nud (fara plante):

Bf = Valoarea productiei - Cheltuieli

Daca estimarea este facuta într-un an intermediar al ciclului productiv, se poate determina valoarea intermediara (Vm) sau valoarea livezii (sol + suprasol). În cazul veniturilor tranzitorii si permanente, (Vo) se poate determina atât prin metoda matematica cât si prin metoda estimativa (a se vedea partea dezvoltata în partea financiara). -

determinarea lui (Vo) prin metoda matematica: Vo = Bft(qn – 1/r*qn)+(Bfp/r)*(1/qn)

- determinarea lui Vo prin metoda estimativa presupune ca (Bft) este perceptibil imediat, întrucât este vorba de o stare normala a bunului de evaluat: Vo = (Bfp/r) – (Bfp – Bft)*(qn – 1/r*qn)

4. Adaosuri si diminuari la valoarea capital

La valoarea fondului, determinata într-unul din modurile expuse mai sus, pentru a tine cont de toate acele circumstante care îl diferentiaza de conditiile normale, va trebui sa se opereze adaosuri si/ sau diminuari. Principalele adaosuri. Daca estimarea este închisa, se vor adauga stocurile, animalele, utilajele agricole, constructiile, cresterile temporare de venituri, fructele nerecoltate în momentul estimarii, etc. Principalele diminuari: uzufructul si renta viagera, împrumuturile ipotecare, diminuari, temporare de venit, s.a.

53

Evaluarea adaosurilor si diminuarilor vor fi tratate în capitolele corespunzatoare de estimare speciala.

5. Critici ale estimarii analitice

Estimarea analitica este supusa multor critici deoarece procedeul poate conduce uneori la rezultate departe de realitate din urmatoarele motive: -

În determinarea beneficiului funciar (Bf), obtinut din bilantul întreprinderii,

unele elemente de cost nu reprezinta date reale ci mai curând atribuiri de valoare. În mod deosebit, aceasta se întâmpla în cazul salariului si stipendiului, atunci când proprietarul este cultivator direct. Pe de alta parte, calculul cotelor (de reintegrare, de asigurare, de întretinere) nu reprezinta altceva decât atribuiri de valoare, repartizari de valoare dupa criterii mai mult sau mai putin pertinente; -

În determinarea lui (Bf), pentru întreprinderi conduse în economie directa,

trebuie presupus profitul egal cu zero, în timp ce, în realitate, se obtine, totdeauna, un venit funciar care cuprinde beneficiul funciar si profitul (Vf= Bf +/- P); -

Capitalizarea veniturilor este bazata pe presupunerea venitului constant,

ceea ce nu se întâmpla în realitate. Daca, de exemplu, trebuie sa se estimeze analitic acelasi fond, numai dupa câteva luni, nu este posibil sa fie luat în calcul beneficiul funciar (Bf), determinat mai înainte, întrucât, în perioada dintre cele doua estimari, s-a produs o variatie, atât în ceea ce priveste preturile , cât si costurile. Ca urmare, ipoteza canstantei venitului este pur matematic; -

Cea mai puternica critica a estimarii analitice este legata de dificultatea

alegerii ratei de capitalizare, în special pentru fonduri cu venit periodic si în absenta pietii funciare. Când rata nu deriva din realitatea de piata, alegerea acesteia este totdeauna arbitrata. Cu toate aceste dificultati, estimarea analitica se poate aplica corect, cu conditia ca datele utilizate sa fie cât mai aproape de realitate. Aceasta metoda de evaluare va putea fi completata si comparata cu metoda sintetica obtinându-se, astfel, raspunsuri cu credibilitate maxima în problemele estimative.

54

CAPITOLUL VI – ESTIMAREA DAUNELOR PRODUSE BUNURILOR IMOBILE ŞI MOBILE

6.1

Noţiuni generale Estimarea daunelor produse clădirilor este una din cele mai complexe

etape pe parcursul elaborării unui dosar de daună. Orice ajustor (inspector de risc) din acest domeniu trebuie să stăpânească cunoştinţe din domenii precum construcţii, instalaţii, design, etc. În cazul producerii riscului asigurat, ajustorii se vor deplasa la faţa locului pentru documentare. Dacă este vorba de daune mici, documentarea poate să continue cu elaborarea devizului de cheltuieli. Nu la fel stau lucrurile în cazul unor daune de întindere mare, pentru estimări fiind necesare consultări ale unor lucrări de specialitate din care să reiasă cotele de folosire a materialelor şi mâinii de lucru, precum şi costul individual al acestora.

6.2

Elementele unei estimări corecte În dosarul de daună trebuie să apară o serie de detalii care să fie suficiente

pentru calcularea costurilor de restaurare a daunelor. Astfel printre cele mai importante elemente se regăsesc: 1. Gradul de afectare, care serveşte la stabilirea unei metode de reparare 2. Calitatea materialelor folosite în momentul construirii clădirii 3. Măsurătorile şi cuantificările incipiente, necesare stabilirii cantităţilor. Metode de estimare Ajustorii folosesc 2 metode pentru estimarea costului reparaţiei. Este de subliniat faptul că acestea nu se exclud, ci dimpotrivă ele sunt folosite adeseori împreună pentru o mai bună fundamentare a dosarului de daună. 55

Cele 2 metode sunt: a) Metoda materialelor şi a manoperei; b) Metoda costului unitar. a) Metoda materialelor şi a manoperei Intitulată şi metoda materialelor şi a timpului de lucru, această metodă este folosită îndeosebi în cazul în care au fost afectate de un sinistru anumite componente care au caracter fie de unicat, fie sunt rar întâlnite (bolte, firide, iluminatore). Estimarea costului este astfel bazată pe numărul de ore de muncă şi pe cantitatea de materiale pe care le necesită repararea fiecărui obiect în parte.

b) Metoda costului unitar Această a doua metodă are la bază realitatea conform căreia unitatea este cea mai simplă cale de contabilizare şi măsurare a cantităţilor de materiale pe care le necesită reparaţia. Estimarea ne indică în acest caz numărul de astfel de unităţi şi costul cu mâna de lucru şi materialele pentru această unitate. Cu titlu de exemplu în cazul unei inundaţii care afectează tavanul unui apartament numărul de unităţi va fi reprezentat de numărul de metri pătraţi afectaţi, iar pentru preţul întregii lucrări vom avea nevoie de costul de gleduire, dat cu amorsă şi vopsire pentru 1 mp.

6.3

Alegerea unei metode de estimare Metoda costului unitar se poate folosi cu succes în cazul unor lucrări

comune cum ar fi zugrăvitul, vopsitul, aplicarea de gresie, faianţă, mozaic, etc. Este preferabilă dacă avem în vedere economia de timp realizată, în aceste cazuri aplicându-se costul pe unitate întregii suprafeţe pe care o avem în vedere. Astfel îşi găseşte justificarea şi perioada de timp alocată pentru determinarea unui cost unitar. Pe de altă parte, pentru alte articole metoda materialelor şi a manoperei este indispensabilă. Exemplul clasic pentru a ilustra această afirmaţie este «framing56

ul». Acesta constă în îmbinarea unor componente diverse menite a susţine o platformă. Cel mai des întâlnim în această situaţie căpriorii. DE CE METODA ESTE INDISPENSABILĂ? Căpriorii pentru un acoperiş plat sunt asamblaţi întrun timp mai scurt decât cel necesar pentru susţinerea unui acoperiş plan-înclinat. În plus un acoperiş futurist are nevoie de montarea unei structuri bazată pe un sistem amplu de căpriori legaţi cu bare circulare din oţel. Articolele unice ar trebui de asemenea să fie estimate folosind metoda materialelor şi a mâinii de lucru. Aranjamentele de spoturi, iluminatul în general pot fi de diferite calităţi şi variază de la casă la casă funcţie de opţiunea proprietarului. Totuşi există şi o parte pozitivă dacă avem în vedere costul cu mâna de lucru care este relativ constant pentru astfel de componente. Acoperişul vilelor de asemenea va avea diferite forme, cu eventuale luminatoare, şi aceasta fără a mai lua în calcul calitatea ţiglei folosită. În concluzie, în astfel de cazuri cea mai adecvată metodă de estimare a daunelor cuprinde pe de o parte costul de înlocuire a materialelor la care se va adăuga costul manoperei. Metoda costului unitar ar trebui să conducă la aceeaşi estimare ca şi metoda materialelor şi a manoperei. Singura diferenţă provine din timpul mai scurt de evaluare a costurilor, întrucât există informaţii referitoare la costul aproximativ pe mp.O altă perspectivă interesantă este legată de politica companiilor de asigurări. Astfel unele pot să nu accepte cu prea mare uşurinţă metoda costului unitar, întrucât consideră că există diferenţe în permanenţă între diferite lucrări care trebuie executate. Restul pot opta pentru metoda materialelor şi a mâinii de lucru şi în felul acesta să piardă timp preţios, deşi rezultatele obţinute prin metoda costului unitar sunt corecte şi pot fi aplicate fără emoţii.

6.4

Consideraţii privind clauza Bonus-Malus Sistemul Bonus-Malus penalizează asiguraţii responsabili de producerea

unuia sau mai multor accidente prin perceperea unei prime adiţionale sau malus şi

57

îi răsplăteşte pe cei care nu au înregistrat daune prin acordarea unei reduceri sau bonus. În cazul asigurărilor auto, variabilele apriori de clasificare utilizate pentru divizarea riscurilor includ, de regulă vârsta şi sexul asiguratului, tipul maşinii, domiciliul asiguratului şi ocupaţia acestuia, distanţa parcursă anual de maşină. Aplicarea unui sistem Bonus-Malus se poate constitui într-o rezolvare a problemei legată de necunoaşterea anticipată a comportamentului în trafic a asiguraţilor. Este evident faptul că opţiunea de a subscrie pentru o poliţă facultativă împotriva riscului de coliziune va fi luată serios în considerare de persoanele care au o frecvenţă mai mare de producere a daunelor decât cei care optează pentru clasica asigurare obligatorie. Ca urmare este necesară sublinierea etapelor diferite în care se situează sistemul Bonus-Malus în ceea ce priveşte asigurarea de răspundere civilă auto, ştiut fiind faptul că Comisia Europeană a solicitat

încetarea aplicării acestui

sistem începând cu 1 ianuarie 2004. În consecinţă este vorba de un antagonism: sfârşit şi totodată început ... Sfârşit pentru că acest sistem va dispărea. Astfel pentru a respecta o reglementare impusă de Comisia Europeană, multe ţări au demarat deja reforma sistemului Bonus-Malus. În Belgia vechea scară de 23 de trepte a fost înlocuită la 1 ianuarie 2004 de un document standard ce menţioneaza istoricul daunelor aferent ultimilor 5 ani. În Franţa, Comisia Europeană a cerut de asemenea renunţarea la obligativitatea sistemului Bonus-Malus în domeniul asigurării autovehiculelor, principalul motiv fiind considerat lipsa concurenţei ca urmare a stabilirii nivelului primelor de către lege. Comisia Europeană aduce ca argument în favoarea solicitării sale încălcarea unei directive europene intrată în vigoare în august la 1 iulie 1994. Aceasta prevedea libertatea tarifară şi înlăturarea controalelor prealabile sau sistematice asupra contractelor de asigurări generale şi tarifelor aferente acestora. Ori sistemul Bonus-Malus în asigurarea pe care o avem în vedere în acest moment

58

are la bază criterii detaliate

şi mai ales obligatorii dacă le considerăm din

perspectiva legii, adică exact libertatea stabilirii de fiecare companie a propriei tarificări. Trebuie precizat că aplicarea acestei directive are ca obiectiv realizarea pieţei interioare a asigurărilor în sânul Uniunii Europene. Justificarea din acest punct de vedere are suport concurenţial dacă avem în vedere posibilitatea societăţilor de asigurare de a-şi stabili propriul sistem de premiere a conducătorilor auto buni şi penalizarea celor care produc accidente multiple. Comisia Europeană a repetat că scopul nu este de a contesta promovarea securităţii rutiere şi încurajarea şoferilor buni, ci doar posibilitatea ca fiecare companie de asigurări să-şi determine liber propria sa politică comercială şi nu încorsetată de dispoziţii legislative. Începând cu 1 februarie 2002 primele asigurărilor răspundere civilă obligatorie nu mai sunt cuplate sistemului Bonus-Malus. Sistemul vechi se baza pe o scară obligatorie care mergea de la 0 la 22 şi permitea fixarea primei asiguratului. Fiecare treaptă conducea la un procent fix din prima de bază. Asiguratul începea de la nivelul 11 dacă folosea autoturismul în interes personal sau 14 dacă utilizarea era în interes de serviciu. Şoferilor li se acorda o treaptă inferioară în funcţie de numărul anilor fără accidente (1 treaptă / an), în timp ce restul din contră pentru fiecare an erau penalizaţi cu 5 trepte, cu condiţia de a fi vinovaţi de producerea riscului. Noul sistem porneşte de la premisa că fiecare companie are în vedere o cotă de primă iniţială dar poate decide funcţie de propriul management să-i „taxeze” mai dur pe vinovaţi, pentru a oferi pe de altă parte reduceri suplimentare celor cu o conduită ireproşabilă la volan. În plus trecerea la noua etapă începută la 1 ianuarie 2004 presupune completarea unei „fişe a accidentelor”. Perioada (1 februarie 2002 – 1 ianuarie 2004) a avut la bază o dovadă Bonus-Malus care trebuia completată de vechiul asigurător dacă se opta pentru schimbarea acestuia. În România eficienţa funcţionării sistemului RCA (răspundere civilă auto) este strâns corelată cu o serie de condiţii care urmează a fi îndeplinite în timp cât

59

mai scurt. Printre acestea este

şi sistemul Bonus-Malus, alături de care mai

figurează: ™- crearea unei baze de date centralizate care să permită evidenţierea legături între autovehiculele înmatriculate în circulaţie şi asigurările de răspundere civilă auto aferente acestora; ™- eficientizarea sistemului de tarifare comun, reglementat de autoritatea de supraveghere; ™- folosirea unei hărţi naţionale a distribuţiei geografice a daunelor; ™- funcţionarea, supravegherea şi alimentarea Fondului de compensare (fondul victimelor străzii); ™- subscrierea pe poliţa tip CARTE VERDE luând în calcul şi răspunderea civilă auto internă. 6.4.1 Sistemul Bonus-Malus – avantaje şi dezavantaje Avantajele şi dezavantajele sistemului sunt legate de persoana contractantă indiferent de cine a condus autovehiculul în momentul accidentului. O încercare de diferenţiere ar fi sortită eşecului dacă avem în vedere realitatea românească: în cele mai multe cazuri o familie deţine cel mult un autoturism. Totuşi dacă auto a fost însuşit fără acordul proprietarului şi acest lucru este raportat înainte de accident, sistemul Bonus-Malus al persoanei contractante nu este influenţat. În cazul întreruperii contractului de răspundere civilă auto pe o perioada mai scurtă de 1 an de zile, clasa dobândită în sistemul Bonus-Malus nu este afectată. Dacă contractul s-a desfiinţat prin neplata primelor de asigurare aferente, clasa bonus nu se transmite, în schimb clasa malus se păstrează dacă se încheie un nou contract într-un an de zile. În cazul în care în termen de 6 săptămâni de la producerea evenimentului, vinovatul plăteşte suma totală a despăgubirii societăţii asigurătoare, clasa de bonus-malus rămâne nemodificată.

Asigurătorul este obligat sa elibereze

"adeverinţa Bonus- Malus". La încheierea noului contract, la alt asigurător, contractantul (viitorul asigurat) este obligat să prezinte această adeverinţă în caz 60

contrar acesta este introdus la poziţia A0. La prezentarea ulterioară a adeverinţei pentru clasa bonus, bonusul se poate acorda retroactiv. Dacă contractantul nu prezintă adeverinţa, noul asigurător este obligat să solicite vechiului asigurător datele referitoare la situaţia bonus - malus. Adeverinţa B-M este valabilă 30 zile de la data eliberării.

6.4.2

Propuneri 1. Supravegherea cât mai detaliată (75%) a reducerilor pe care le acordă

companiile de asigurare, în încercarea lor de a obţine o cotă cât mai mare din piaţă. Întrebarea este cum se pot acorda reduceri de chiar 45% în unele cazuri. 2. Eliminarea avantajelor obţinute de persoanele în vârstă la momentul subscrierii unei astfel de asigurări obligatorii. Este adevărat că circulă mai puţin şi încearcă să dea dovadă de prudenţă exacerbată, dar pe de altă parte se observă lipsa de reacţie în cazul unui eveniment neprevăzut. 3. Impunerea unui sistem Bonus-Malus pentru toate companiile autorizate să practice RCA, cu condiţia fixării unor marje între care va varia fiecare clasă şi nu a unui tarif fix. 4. Realizarea unui sistem informaţional deplin. Astfel cei cărora li s-ar cuveni un malus ridicat nu ar mai avea posibilitatea de a reveni la poziţia A0 prin simpla schimbare a asigurătorului.

61

APLICAŢII – Dobândă şi capital

1.

Depozitul bancar al unor economii este de 5.000 lei la începutul anului şi de

2.000 lei la jumătatea anului. Să se afle capitalul (Cn) la sfârşitul anului, ştiind că rata dobânzii este de 8% anual. Să se reprezinte grafic 2.

Pentru a stinge imediat un debit de 20.000 lei cu scadenţa peste 3 luni, cât

trebuie vărsat astăzi cu o rată de scont de 12%. Reprezentaţi grafic. 3.

O persoană fizică plasează la o bancă un capital de 50.000 lei, pe 60 de zile,

cu o rată a dobânzii anuale de 9%. La scadenţă, capitalul final (Cn), rezultat este plasat imediat pe 90 zile, cu o rată a dobânzii anuale de 11%. Să se determine mărimea capitalului acumulat după 150 zile. 4.

Să se calculeze procentul mediu de dobândă (¯r) pentru 3 capitaluri în

următoarele condiţii : - 125.000 lei, pe 2 luni, cu r = 8%; - 200.000 lei, pe 5 luni, cu r = 7%; - 175.000 lei, pe 3 luni, cu r =7,25% ¯r = (C1*r1*n1 + ...+ Cn*rn*nn ) / (C1*n1 +...+ Cn*nn) 5.

Suma a 2 credite contractate de o firmă este de 100.000 lei. Primul credit

are o durată de 8 luni cu o rată a dobânzii de 12%, iar al doilea credit are o durată de 4 luni cu o rată a dobânzii de 15%. Dobânda plătită pentru primul credit este de 4 ori mai mică decât pentru cel de-al doilea credit. Să se afle marimea celor două credite şi dobânzile corespunzătoare. 6.

O construcţie este închiriată pentru suma de 6.000 lei / lună, anticipat. Să se

determine cu rata de 9%, chiria totală percepută de proprietar (Vbp) la sfârşitul anului. 7.

Un agent economic depune 2 capitaluri la banca “X” şi respectiv banca

“Y”, obţinând bilunar 800 lei şi 600 lei semestrial. Stiind că cele 2 rate ale dobânzii sunt 8% şi respectiv 10%, să se determine suma finală de care va dispune agentul economic la sfârşitul celor 12 luni. 8.

O societate comercială are de achitat următoarele debite : 100.000 lei peste

2 ani, 300.000 lei peste 3 ani şi jumătate, 500.000 lei peste 4 ani. Stabilind de 62

comun acord cu creditorul pentru plata imediată a dobânzilor, cu o rată de 9%, cât trebuie efectiv ? 9.

La o bancă sunt depozitate următoarele capitaluri : 30000 lei imediat iar

60000 lei la sfârşitul celui de-al doilea an. Care va fi capitalul final după 5 ani, ştiind că rata anuală a dobânzii este de 10%?

30000 0

10.

60000 1

2

3

4

5

Debitele ce trebuie achitate către creditor se prezintă astfel : 100.000 lei

peste 2 ani, 300.000 lei peste 3 ani şi 6 luni, 500.000 lei peste 4 ani. Stabilind de comun acord cu creditorul pentru plata imediată a dobânzilor, cu o rată de 9%, cât va trebui vărsat efectiv?

63

APLICAŢII – Anuităţi constante

1.

Un fond rural este capabil de a furniza un beneficiu anual, considerat

normal şi continuu, de 1.200.000 lei. Să se determine cea mai probabilă valoare a fondului, cu rata de capitalizare de 1%. V0 =

Bf / r = 1.200.000 / 0,01 = 120.000.000 lei

2.

O persoană a luat un împrumut în sumă de 30.000 lei, convenind să-l

restituie în 10 ani, cu rate semestriale întârziate (r = 18%). 3.

Planul de amortizare a unui capital de 100.000 lei se extinde pe o perioadă

de 10 ani, cu rata de 14 %. Să se calculeze rata anuală constantă de amortizare : a = So ∙ r∙ qⁿ / qⁿ - 1. Planul de amortizare se elaborează de obicei, cu rată constantă, după metoda progresivă sau metoda franceză. Rata anuală de amortizare este constantă în timpul amortizării, dar fiecare rată este compusă dintr-o cotă de capital, care serveşte la stingerea debitului şi o cotă de dobândă, calculată asupra debitului rezidual. a = 100.000 ∙ r∙q10 / q10 -1 anul

a= 100.000 ∙ 0,19171 = 19.171 (valoare rotunjită)

Rata anuală constantă

Cota dobândă

de

Cota de capital

q10 = 3,7072

Debitul achitat

Debitul rezidual

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

- cota de dobândă pentru primul an va fi calculată asupra capitalului total şi, apoi, asupra debitului rezidual; - cota de capital se va obţine prin diferenţa între rata anuală constantă (19171) şi cota de dobândă D2 = 94.829 ∙ 14% = 13.276 lei

C2 = 19.171 – 13.276 = 5.895 lei

64

O altă metodă constă în a calcula mai întâi cota de capital asupra debitului residual, utilizând cota de reintegrare. Considerând capitalul de 100.000 lei ca fiind final (Sn) : r a = Sn ∙ --------qⁿ - 1

Oridecâte ori se doreşte să se achite un debit, un împrumut (plătit în rate anuale), înainte de perioada prestabilită, se scontează ratele rămase de plătit pentru anul în care se vrea să se stingă debitul sau împrumutul.

4.

Se doreşte să se stingă debitul imediat ce va fi plătită rata a 7-a. Debitul

rezidual (D.R) se va obţine acumulând la anul al 7-lea încă 3 rate de plătit. q3 = 1,4815 19.171

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

D.R.

In cazul în care rata a 7-a este în situaţia de a fi achitată, debitul residual se va obţine adăugând, la calculul precedent, rata respectivă. 19.171 a 0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

D.R.

Pentru a calcula debitul rezidual se poate proceda şi altfel : se calculează rata anuală constantă cu formula de reintegrare şi se găseşte numai cota de capital fără dobânzi : Se acumulează 7 rate deja plătite în al 6 –lea an : a = 5171 lei

0

1

2

3

4

5

6

7 Sn

8

9

10

65

APLICAŢII - Valoarea de piata 1.

Un fond (teren) de câmpie, din zona x, cu o suprafata de 43,50 ha este

dat în arenda. Sa se determine cea mai probabila valoare de piata a terenului respectiv prin procedeul sintetic. Scopul evaluarii este determinarea celei mai probabile valori de piata a terenului în sistem deschis. Procedeul de evaluare Cel sintetic comparitiv având ca parametru de evaluare nivelul de arenda.

Vx = (V/A)*Ax unde: V – este suma aritmetica a preturilor recente de piata pentru fonduri similare din zona date în arenda; A - este suma aritmetica a nivelurilor de arenda, normale si continue a fondurilor care au constituit obiect de vânzare- cumparare ; Vx- este cea mai probabila valoare de piata a fondului obiect de evaluare; Ax- este arenda normala si continua aferenta fondului obiect de estimare. Descrierea întreprinderii : - numele întreprinderii - localizarea - distanta cu centrul localitatii celei mai apropiate - natura terenului - facilitatea în realizarea lucrarilor - nivelul de fertilizare - zona agricola: câmpie, irigat - conformatia terenului: într-un singur lot - altitudini - sistematizarea interna: terenul are o retea de drumuri în stare normala de întretinere

66

- constructii: doua grajduri de constructie recenta pentru vaci de lapte, locuinta propietarului, remiza pentru masini si tractoare, magazii pentru conservarea stocurilor de materiale si produse, un siloz. Toate aceste constructii se afla în stare normala de întretinere si sunt suficiente pentru nevoile întreprinderii. Valoare lor de constructie este evaluata global la 250000000 lei. - sistemul de irigare - structura culturala: este bazata pe culturi de câmp cu fânete permanente în afara rotatiei. Rotatia este cea specifica a zonei: porumb, orz si grâu la 5 ani, 3 ani pentru lucerna - structura productiva: zootehnic - cerealiera - sistemul de conducere: în arenda. Întreprinzatorul desfasoara toata munca de conducere, administrativa si de supraveghere si participa si la executarea lucrarilor manuale. Contractul de arenda a fost stipulat între parti în conformitate cu prevederile legale. Arenda se refera la urmatoarele productii la hectar: porumb……………………..300 Kg grâu…………………………300Kg fân…………………………..300 Kg lapte…………………………300 L La aceste produse sunt aplicate preturile corespunzatoare. - repartizarea suprafetei - suprafata totala………………….43,50 ha - suprafata neproductiva……………2,10 ha - (construc, dependente, etc) - suprafata productiva……………….……….41,40 ha - în afara rotatiei (fânete)…………………….1,40 ha - în rotatia continua o data la 5 ani……………..40 ha - repartizarea suprafetei în rotatie: - porumb………………………………………..8 ha - orz…………………………………………….6 ha - grâu……………………………………………2 ha 67

- lucerna an 1……………………………………8 ha - lucerna an 2……………………………………8 ha - lucerna an 3……………………………………8 ha Determinarea arendei anuale medii normale si continue: Arenda/ ha porumb 300 kg x 0,50 lei/ kg = 150 lei grâu 300 kg x 0,60 lei/ kg = 180 lei fân 300 kg x 0,25 lei/ kg = 75 lei lapte 300 l x 2,0 lei/ l = 600 lei Total 1005 lei 1005 lei x 43,50 ha = 43.717,5 lei Determinarea raportului între valorile de piata si arenda . Se precizeaza ca în zona agrara unde este localizat fondul, sistemul de arenda este raspândit si constituie , ca urmare, un sistem normal de conducere. Din cercetarea facuta pe piata funciara a zonei referitoare la fonduri similare, conduse în regim de arenda, dupa cum urmeaza:

Întreprinderi arendate X Y Z Σ A= 46.560

Suprafaţă- ha 32 40 40

Nivelul de arendă A

Valoarea de piaţă V

13.600 17.000 15.960 Σ V= 3.216.000

912.000 1.240.000 1.060.000

Estimarea sintetica:

Vx = (V/A)*Ax = (3.216.000 / 46.560)* 43.717,5 = 3.019662,3 lei

Valoarea/ ha = 3.019662,3 lei/43,5 ha = 69.417,524 lei

68

APLICAŢII - Valoarea de cost 1.

Cheltuieli de cultivare pentru un hectar de cultura de trifoi

De la 1 septembrie la 1 mai Arătură

1200 lei

Îngrăşământ înainte de semănat Unităţi fertilizante N

100 UF x 5 lei/ kg

P2O5

150 UF x 7 lei/ kg

1050 lei

K2O

150 UF x 2 lei/ kg

300 lei

Distribuire îngrăşăminte Seminţe

600 lei 8 kg x 150 lei/ kg

1200 lei

Semănat

900 lei

Lucrări efectuate + tăvălugire

700 lei

Sistematizarea suprafeţei + alte lucrări

500 lei

Cota de cheltuieli generale ale întreprinderii

550 lei

Total cheltuieli de cultivare

2.

500 lei

7500 lei

Calculul rezultatului cultivarii unui hectar cu porumb

Produse: porumb boabe: 3.600 kg x 0,5 lei = 1800 lei coceni: 8.000 kg x 0,25 lei

= 2000 lei

Cheltuieli: încarcat îngrasaminte organice

470lei

transportat îngrasaminte organice

420 lei

fertilizat

462 lei

arat la 30 cm + grapat

1900 lei

discuit + grapat + nivelat

800 lei

pregatit solutie erbicidat (puezin + dual) 400 lei 69

erbicidat

400 lei

semanat + samânta (300 lei)

500 lei

lucrat sapa rotativa

400 lei

transport îngrasaminte chimice (complexe 400 lei) 560 lei fertilizat cu îngrasaminte chimice

200 lei

prasit I si II mecanic

800 lei

prasit I si II manual

600 lei

recoltat porumb prin taiere

500 lei

curatat stiuleti

600 lei

transport porumb

400 lei

transport coceni

350 lei

total cheltuieli

..... lei

Profitul brut obtinut la ha de porumb =…..

70

APLICAŢII - Valoarea de capitalizare 1.

Exemplu de evaluare prin capitalizare cu venituri tranzitorii si permanente

Este ceruta evaluarea unui magazin pentru care se cunosc urmatoarele date: a) actualmente proprietarul percepe o chirie o data la 4 luni anticipata de 500 lei. Cheltuielile din partea proprietarului se ridica la 20% din venitul brut, considerate medii anticipate; b) actualul contract are scadenta peste 2 ani. Proprietarul s-a pus de acord cu locatarul ca la scadenta contractului chiria va fi de 600 lei, la fiecare 4 luni anticipat, cheltuielile proprietarului ramânând la 20% din venitul brut, medii anticipate. Acest contract este considerat normal si continuu. Asupra fondului greveaza un împrumut ipotecar exigibil în alte 6 unitati întârziate de 80 lei fiecare. Sa se determine valoarea magazinului, adoptând rate de dobânda si de capitalizare corespunzatoare. Scopul estimarii: calculul celei mai probabile valori de piata a imobilului. Metoda de evaluare: procedeul folosit este cel analitic sau prin capitalizare cu venituri tranzitorii si permanente. Descrierea imobilului: constructia cu utilizare comerciala apartine persoanei X si este asezata în centrul orasului. Este în stare optima de întretinere si functionare. Calculul Bft: (care va avea o durata de 2 ani)

Bft = Vbp- Chp

Alegerea ratelor de dobânda si de capitalizare:

- rata de dobânda utilizata pentru calculul lui Bf este cea care se obtine dintr-o investitie medie bancara pe termen scurt sau mediu (8%)

71

-rata de capitalizare rezulta din cercetarea efectuata în zona, evidentiind preturile de piata din operatiuni recente de vânzare- cumparare ale imobilelor similare în ceea ce priveste conditiile intrinsece si extrinsece si beneficiile funciare corespunzatoare. Fând aceasta cercetare, din raportul Bf/V a rezultat o rata normala de capitalizare de 4%. Vbp = ............................. lei Chp = ...............................lei Calculul Bfp normal si continuu: Bfp = Vbp- Chp Vbp = .............................. lei Chp= ................................... lei Bfp = ......................... lei

Determinarea celei mai probabile valori a magazinului:

Metoda matematica Vo = ................................................. lei

Metoda estimativa

Vo = ......................... ................ lei

Diminuare: debitul rezidual aferent împrumutului pe termen lung calculat cu rata de 15%.

DR = ................................... lei Valoarea reala = Vo – DR

VR =.................................... lei

72

APLICAŢII - Valoarea de transformare

1.

Valoarea de transformare a 30 t struguri

Activ: vin: randament 70% 30 t x 70% = 21 t x 3000 lei/ t = 63000 lei drojdie: 8,5 t x 300 lei/ t = 2550 lei Total produse 65.550 lei

Pasiv: Total cheltuieli = 32.500 lei Valoarea de transformare = A – P = 65550 lei – 32500 lei = 33.050 lei

Pretul de transformare/t struguri = 33.050 lei/30t = 1101.6 lei

73

APLICAŢII – Metoda materialelor şi a manoperei. Metoda costului unitar

1.

La un moment dat o inundaţie afectează un perete. În momentul semnării

cererii de asigurare apartamentul avea faianţă până la nivelul de 1,7 m, restul de 0,8 m fiind acoperit de vopsea lavabilă. Ulterior producerii inundaţiei inspectorii de daună au ajuns la concluzia că este necesară înlocuirea: - faianţei pe o suprafaţă de 0,4 m × 1,2 m - vopselei lavabile pe o suprafaţă de 0,8 m × 1,7 m. Materialele care vor fi întrebuinţate şi preţurile lor sunt următoarele: - faianţă

32 lei / 1 mp

(cutie de 0,9 mp) 15 plăci 30 × 20 cm - aracet

6 lei / 1 litru

- gled

3 lei / 1 kg

- chit de rosturi - distanţatoare

4 lei / 2 kg 2 lei / 100 distanţatoare

- vopsea lavabilă 70 lei / 20 litri 19 lei / 5 litri 5 lei / 1 litru - adeziv

12 lei / 20 kg 4 lei / 5 kg

a) Metoda materialelor şi a manoperei Înainte de toate trebuie menţionat faptul că valoarea materialele care au fost cumpărate şi nu sunt folosite nu va fi suportat de asigurător. Acolo unde este posibil se va opta pentru cantităţi mici, chiar dacă costul pe kg sau litru este mai ridicat. Este preferabil să nu se opteze pentru comenzi speciale, costul ridicat sau imposibilitatea onorării cererii fiind principalele impedimente. 74

Materiale. - Suprafaţa faianţei care trebuie înlocuită este de 0,4 × 1,2 = 0,48 mp Conform uzanţelor trebuie însă avută în vedere şi o pierdere de 10% care poate apărea în momentul tăierii materialului (încadrare susţinere ţeavă gaze). În consecinţă vom avea în vedere: 0,48 × 1,1 = 0,528 mp - Vopsea lavabilă trebuie dată în 3 straturi, adică pe o suprafaţă desfăşurată de: 0,8 × 1,7 × 3 = 4,08 mp Pentru această suprafaţă sunt necesari 2 litri care vor fi achiziţionaţi în varianta 1l. - Pentru aplicarea faianţei se vor folosi adeziv, aracet, gled, chit de rosturi şi distanţatoare, astfel: 20 distanţatoare 1 l aracet (1 l aracet = 0,5 mp) 1 kg chit rosturi (1 kg chit rosturi = 0,7 mp) 4 kg adeziv 2 kg gled (3 kg gled = 1 mp) - Pentru aplicarea vopselei lavabile sunt necesare: 4 kg gled (suprafaţă de 1,36 mp) amorsă (apă + aracet) - 1,5 l (1 l aracet = 1 mp) - Mână de lucru - dat gled jos şi aplicare gled nou (3 ore = 10 mp) 0,528 + 1,33 = 1,858 mp - aplicat vopsea lavabilă (amorsa inclusă) (1,5 oră = 10 mp 1,33 mp - aplicat faianţă (1 oră = 2 mp) 0,528 mp

75

Calculul mâinii de lucru se face şi direct la suprafaţă, fără a fi nevoie de cuantificare pe oră.

Cheltuieli totale. - faianţă

0,528 × 32 × 0,9 = 15,2 lei

- vopsea lavabilă - distanţatoare - aracet

4,08 × 5 × 2 = 40,8 lei 20 × 2 / 100 =

0,4 lei

2,5 l × 6 = 15 lei

- chit rosturi

1 × 4 / 2 = 2 lei

- gled

6 × 3 = 18 lei

- adeziv

4 × 4 / 5 = 3,2 lei

- dat gled jos şi aplicare gled nou 1,858 mp / (10 mp / 3) × 18 lei / oră = ..... lei - aplicat vopsea lavabilă (amorsa inclusă) 1,33 mp / (10 mp / 1,5) × 21 lei/oră = .....

lei

- aplicat faianţă 0,528 mp / 2 mp× 37 lei/oră = ..... lei

TOTAL ...... LEI Defalcat: Faianţă - faianţă

0,528 × 32 × 0,9 = .............. lei

- distanţatoare - chit rosturi - adeziv - aracet - gled

20 × 2 / 100 =

..... lei

1 × 4 / 2 = ...... lei 4 × 4 / 5 = 3..... lei 1,5 l × 6 = ...... lei 2 × 3 = ...........lei

- aplicat faianţă 0,528 mp / 2 mp × 37 lei =.......... lei - dat gled jos şi aplicare gled nou 0,528 mp / (10 mp / 3) ×18 lei / oră = ........ lei

TOTAL ..............LEI 76

Vopsea lavabilă - vopsea lavabilă

4,08 × 5 × 2 = ........... lei

- aracet - gled

1 l × 6 =................. lei 4 × 2 = ............ lei

- aplicat vopsea lavabilă (amorsa inclusă) 1,33 mp / (10 mp / 1,5) × 21 lei / oră = .............lei - dat gled jos şi aplicare gled nou 1,33 mp / (10 mp / 3) × 18 lei / oră = .............lei TOTAL ............ LEI

b) Metoda costului unitar Dacă inspectorul de daune va trebui să refacă cu altă ocazie stratul de vopsea lavabilă sau faianţa fie va repeta procedura pe care am expus-o mai sus, fie va folosi metoda costului unitar. Având în vedere suprafaţa pe care a înlocuit-o şi costul aferent lucrării, va obţine preţul pentru 1 mp, pe care îl va folosi şi pentru alte daune dacă este vorba de condiţii asemănătoare. 0,48 mp faianţă - 47 lei 1,33 mp vopsea lavabilă - 69 lei 1mp - 98 lei 1 mp - 52 lei Presupunem acum afectarea unei suprafeţe de 1,7 mp faianţăşi 2,5 mp vopsea lavabilă. Costurile totale = 1,7 mp × 98 lei + 2,5 mp × 52 lei = 296,6 lei Deşi poate părea uşor de folosit, această a doua metodă are totuşi limitele ei. • dacă apare un element fix (nu ţine cont de suprafaţă) în calculaţie, cum ar fi de exemplu oprirea gazelor pentru finisarea camerei sau demontarea unor piese pentru fixarea gresiei (un vas de toaletă) costurile nu mai au aproape nici o relevanţă

77

• o suprafaţă mai mare conduce la utilizarea de cantităţi superioare de materiale, iar acestea vor determina scăderea preţului pe mp În loc să cumpăr vopsea lavabilă la recipient de 1 l (1 l = 5 lei), voi achiziţiona recipient de 20 l. (1 l = 35 lei). • costurile care vor fi suportate de asigurat pentru materialele cumpărate dar nefolosite vor scădea.

78

BIBLIOGRAFIE

1. Caia A., 1992, – Economie rurala, vol. 1, uz intern. At. multiplicare, U.S.A.M. V. Iasi 2. Caia A. si colab., 1998, - Economie agrara. Ed. ‟Ion Ionescu de la Brad‟ Iasi 3. Ciurea I.V., 1999, - Management in Agricultura. Ed. „Ion Ionescu de la Brad‟ Iasi 4. Gradinaru M., 1994, - Instrumente de analiza economico-financiara a intrepriderii agricole. Ed. „Al. I.Cuza‟ Iasi 5. Gradinaru M., 1994, - Estimatiuni industriale, rurale si civile. Ed. „Al. I.Cuza‟ Iasi 6. Hanly I. and Spash C.L., 1993, - Cost – benefit analysis and the environment. Edward Elgar, London 7. Haan H. and collab., 1997, - Sustainable rural development. Published by Ashgate, England 8. Hoff Karla and collab., 1993, - The economics of rural organizationtheory, practice and policy. Oxford University Press 9. Lup A., Apetroaie Camelia, 1997 – Economia si gestiunea exploatatiei agricole. Ed. Europolis Constanta 10. Magazin P. si colab., 1993, - Studiu asupra raportului dintre preturile produselor agricole si industriale. Lcr. st., seria Agronomie, vol. 36, U.S.A.M.V. Iasi 11. Magazin P. si colab., 1998 – Economie agrara-lucrari practice.At. multiplicare, U.S.A.M.V. Iasi 12. Otiman P.I., 1999 – Economie rurala. Ed. Agroprint Timisoara 13. Perman R. and collab., 1996, - Natural resource and enviromental economics. Longman, London 14. Stefan G., 1997, - Considerations regarding the influence of tehnical – 79

economic factors over the economic increase the vegetal production. lcr.st., vol. 40, seria Horticultura, U.S.A.M.V. Iasi 15. Stefan G., 1999 – Optimizarea structurii productiei agricole pe microzone in Colinele Tutovei din Podisul Bîrladului. Teza de doctorat, U.S.A.M.V. Iasi 16. ***, Agricultural policy reform and the rural economy in O.E.C.D. countries. O.E.C.D. Published

Referate :

1. Criterii si metode de estimare a bunurilor economice 2. Evaluarea unui fond…..(se alege un fond de evaluat - teren, cladire)

80