Diagnostics Techniques Immobiliers [PDF]

Zitiervorschau

www.lemoniteur-expert.com • 6 février 2009 • N°5489

À JOU Févrie r 2009

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BÂTIMENT

Les diagnostics techniques immobiliers Réglementation sur l’obligation de réaliser des diagnostics sur les biens immobiliers mis en vente ou en location

Cahier détaché N°2

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DIAGNOSTICS TECHNIQUES

Pour tout savoir sur les diagnostics immobiliers Cap sur la sécurité électrique Depuis le 1er janvier 2009, un septième diagnostic immobilier obligatoire est venu s’ajouter à ceux déjà en vigueur. L’état de l’installation intérieure d’électricité dans les immeubles d’habitation (Code de la construction, article L. 134-7) complète ainsi la liste qui comprend déjà le constat amiante, le constat de risque d’exposition au plomb (Crep), l’état relatif à la présence de termites, le diagnostic de performance énergétique (DPE), l’état de l’installation intérieure de gaz et l’état des risques naturels et technologiques. Restent à paraître en 2009 les arrêtés techniques concernant le contrôle des installations d’assainissement non collectif mentionnés à l’article L. 1331-11-1 du code de la santé publique, dont l’entrée en vigueur est fixée au 1er janvier 2013. Selon les cas (type de bâtiment, situation du bien, année de construction, vente ou location), la loi impose donc aujourd’hui de produire jusqu’à sept diagnostics lors de la vente d’un bien immobilier, et trois lors de l’établissement d’un bail (voir tableau récapitulatif page 6). Conformément à l’ordonnance du 8 juin 2005, ces diagnostics doivent être regroupés depuis le 1er novembre 2007 au sein d’un seul et même dossier, le dossier de diagnostics techniques (DDT). Ce dossier doit être joint au dossier de vente dès la signature de la promesse de vente (excepté pour le DPE qui peut être exigé par le candidat acquéreur dès la mise du bien sur le marché). L’acquéreur dispose alors de sept jours pour le consulter et éventuellement se rétracter ou négocier le prix… A coup sûr, les transactions immobilières gagnent en transparence, chaque acquéreur s’engageant en toute connaissance des points techniquement forts ou faibles du bien concerné. Dernier né des diagnostics donc, l’état de l’installation intérieure d’électricité dans les immeubles d’habitation est à réaliser par une personne certifiée. La certification de compétence (dont les critères sont définis par le décret du 5 septembre 2006 et différents arrêtés) valide, suite à un examen théorique et à un examen pratique pour chaque état, constat, et diagnostic, les acquis techniques du diagnostiqueur pour la réalisation des diagnostics amiante, plomb, termites, gaz, électricité et performance énergétique. Seuls, l’état des risques naturels et technologiques, et le diagnostic de l’installation d’assainissement non collectif ne sont pas concernés. Il faut obtenir une attestation de compétence délivrée par un organisme certificateur, lui-même accrédité par le Cofrac (Comité français d’accréditation), pour chacun des diagnostics concernés. L’examen pratique porte sur la capacité du candidat à réaliser un diagnostic conformément aux méthodologies définies par les différents arrêtés, à en interpréter les résultats et à en rédiger le rapport. A l’instar du secteur automobile, les pouvoirs publics confirment ainsi leur volonté d’assurer davantage la sécurité des personnes dans le secteur immobilier d’habitation. Reste aux professionnels du diagnostic à poursuivre leurs efforts pour relever le défi de la qualité. La rédaction du Moniteur

ÉDITEUR : GROUPE MONITEUR - S.A.S. AU CAPITAL DE 333 900 EUROS - R.C.S. PARIS B 403 080 823, - CODE APE 5814 Z - 17, RUE D’UZÈS, 75108 PARIS CEDEX 02. N° DE COMMISSION PARITAIRE : 0907 T 82147 P.-D.G., DIRECTEUR DE LA PUBLICATION : JACQUES GUY. - COMPOSITION : GROUPE MONITEUR. TIRAGE : ROTO-FRANCE, RUE DE LA MAISON-ROUGE, 77185 LOGNES. - DÉPÔT LÉGAL : FÉVRIER 2009.

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SOMMAIRE

Questions / Réponses de la Fidi ..................................................................... 4 Vente, location... quels diagnostics immobiliers effectuer ?............................ 6 Présentation des diagnostics techniques immobiliers ..................................... 8 Le dossier de diagnostic technique (DDT) .................................................... 11

1 Constat de risque d’exposition au plomb ............................................... 13 2 État mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante ....................................................... 25

3 État relatif à la présence de termites dans le bâtiment ......................... 32 4 État de l’installation intérieure de gaz ................................................... 38 5 État des risques naturels et technologiques .......................................... 43 6 Diagnostic de performance énergétique................................................. 46 7 État de l’installation intérieure d’électricité ......................................... 114 8 Document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif ............................................................. 125

Avertissement : le présent cahier ne comporte pas la réglementation relative au mesurage «Carrez» des locaux d’habitation dans la mesure où cet état n’est pas prévu par l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation instituant le dossier de diagnostic technique.

EN SAVOIR PLUS ◗ Dans la partie magazine de ce numéro du Moniteur, rubrique Economie - entreprises, «En pleine maturation, les diagnostiqueurs souffrent de la crise», p. 12 ◗ Le site Internet du ministère du Logement www.logement.gouv.fr ◗ Le site Internet de la Fédération interprofessionnelle du diagnostic immobilier www.fidi.fr ◗ Le site Internet de la Fédération nationale des experts de la construction et de l’immobilier www.fneci.com ◗ Le site Internet du Moniteur : www.lemoniteur.fr ◗ Constructeo, le salon du bâtiment tertiaire performant http://salons.groupemoniteur.fr/constructeo/ 6 février 2009 • Le Moniteur

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Questions / réponses de la Fidi Fédération interprofessionnelle du diagnostic immobilier – www.fidi.fr Sept questions sur les états, constats et diagnostics immobiliers

Quels diagnostics sont obligatoires en cas de vente et de location ? Comment s’assurer de la compétence des diagnostiqueurs ? Quelles sont les exigences du dernier-né des diagnostics obligatoires ? La Fédération interprofessionnelle du diagnostic immobilier (FIDI) répond à ces questions à l’occasion de la publication de notre cahier spécial…

➥ Dans le cas de la vente d’un bien, quels sont les diagnostics techniques obligatoires ? Depuis le 1er janvier 2009, les diagnostics obligatoires composant le Dossier de diagnostic technique (DDT) annexé à l’acte de vente sont au nombre de 7 : • le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) pour tous les immeubles à usage d’habitation bâtis avant le 1er janvier 1949. Dans les copropriétés, ce diagnostic concerne les parties privatives, et depuis le 12 août 2008, le CREP sur les parties communes doit être tenu à la disposition des copropriétaires et des occupants ; • l’état relatif à la présence d’amiante : ce diagnostic concerne les immeubles tout ou parties à usage d’habitation dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 2007. Ce diagnostic s’étend sur les parties privatives, les dépendances, les annexes mais aussi les parties communes pour lesquelles le diagnostic technique amiante a dû être réalisé depuis le 31 décembre 2005 ; • l’état relatif à la présence de termites : dans les zones contaminées ou susceptibles de l’être et signalées par arrêté préfectoral. Ce diagnostic doit être réalisé sur tous les immeubles, quelle que soit leur destination, mis à la vente. Dans le cas d’une copropriété, le diagnostic ne porte que sur la partie privative du lot ; • l’état de l’installation intérieure de gaz : ce diagnostic est obligatoire pour tous les immeubles à usage d’habitation dont l’installation intérieure de gaz a plus de quinze ans. La présentation d’une attestation de Qualigaz (Qualigaz est un organisme de contrôle agréé par arrêtés ministériels) de moins de trois ans peut exonérer le vendeur de la réalisation de ce diagnostic. • l’état de l’installation intérieure électrique : ce diagnostic est obligatoire depuis le 1er janvier 2009 pour tous les immeubles à usage d’habitation dont l’installation électrique a plus de 15 ans. Ce diagnostic ne concerne que les parties privatives. Comme pour le diagnostic sur l’installation intérieure gaz, la présentation d’une attestation de conformité

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Consuel de moins de trois ans exonère le vendeur de la réalisation de ce diagnostic. • le diagnostic de performance énergétique : n’ayant qu’une simple valeur informative, ce diagnostic est obligatoire pour tout immeuble, quelle que soit sa destination, mis à la vente. Il concerne uniquement les parties privatives dans les copropriétés. • l’état des risques naturels et technologiques : cet état est établi à partir des informations mises à disposition par le Préfet. En cas de mise en vente de l’immeuble l’état est produit et intégré dans le document de diagnostic technique.

➥ Quels sont les diagnostics obligatoires dans la mise en location ? Trois diagnostics sont actuellement obligatoires lors de la mise en location d’un bien à usage d’habitation : • l’état des risques naturels et technologiques est établi dans les conditions identiques à celles pour la vente d’un immeuble ; • le diagnostic de performance énergétique : concerne tous les immeubles à usage d’habitation destinés à la location, que celle-ci soit du type « saisonnière », « meublée », « logement de fonction »… Cependant échappent à ce diagnostic : - certaines constructions provisoires prévues pour une durée d’utilisation inférieure ou égale à deux ans, - les bâtiments indépendants d’une surface hors œuvre brute inférieure à 50 m2, - les bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel (autres que les locaux servant d’habitation) qui ne demandent qu’une faible quantité d’énergie pour le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire ou le refroidissement, - les lieux de culte et les monuments historiques, - les bâtiments ou parties de bâtiments non chauffés ou pour lesquels les seuls équipements fixes de chauffage sont des cheminées à foyer ouvert et ne disposant pas de dispositif de refroidissement des locaux,

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- les bâtiments ou parties de bâtiments résidentiels qui sont destinés à être utilisés moins de quatre mois par an. - le constat de risque d’exposition au plomb pour tous les immeubles construits avant le 1er janvier 1949. Ce diagnostic obligatoire pour les locations depuis le 12 août 2008 concerne les parties privatives.

➥ Comment s’assurer que le diagnostiqueur auquel il est fait appel répond bien aux obligations de compétence définies par le législateur ? L’article R. 271-3 du Code de la construction et de l’habitat oblige le diagnostiqueur à remettre au demandeur une attestation sur l’honneur par laquelle il atteste qu’il est en situation régulière au regard des obligations mentionnées dans l’article L. 271-6 du même code et qu’il dispose des moyens en matériel et en personnel nécessaires à l’établissement des états, constats et diagnostics composant le dossier de diagnostic technique (DDT). Par ailleurs, le demandeur peut vérifier sur le site des organismes de certification accrédités par le Cofrac, la situation du diagnostiqueur auquel il a fait appel au regard des certifications de compétences dans les domaines de son intervention. A partir de 2009, à la demande en particulier de la Fédération interprofessionnelle du diagnostic immobilier (FIDI), un site unique devrait être mis en place permettant ainsi au client d’effectuer cette vérification de façon assez simple. Les pouvoirs publics sont chargés de mettre cette liste en place.

➥ En quoi consiste le diagnostic électricité, obligatoire en cas de vente depuis le 1er janvier 2009 ? L’examen de l’installation intérieure électrique est obligatoire pour toutes les installations de plus de 15 ans. Sont cependant dispensées de cette obligation, les installations ayant fait l’objet, depuis moins de trois ans, d’une attestation de conformité Consuel ou d’un « diagnostic confiance sécurité » Promotelec réalisé avant le 1er janvier 2009, et lui aussi âgé de moins de trois ans. Le décret 2008-384 du 22 avril 2008, pris en application de l’article L.134-7 du Code de la Construction et de l’Habitation, prescrit les éléments sur lesquels porte le diagnostic. Le diagnostic porte sur les parties privatives des locaux à usage d’habitation et leurs dépendances, en aval de l’appareil général de commande et de protection (AGCP), jusqu’aux bornes d’alimentation des matériels fixes et socles de prise de courant. Le diagnostic ne porte que sur les constituants visibles de l’installation : il s’effectue sans démontage ni déplacement de meubles. Le diagnostic ne s’applique pas aux circuits internes des matériels reliés à l’installation électrique (plaques de cuisson, lave-linge, téléviseur, micro-ordinateur).

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➥ Quelles sont les exigences techniques minimales vérifiées lors du diagnostic des installations intérieures d’électricité ? Les 6 exigences techniques minimales retenues par la législation résultent des recommandations du Conseil national de la consommation et sont inscrites dans le décret n° 2008–384 du 22 avril 2008. Ainsi le diagnostiqueur va vérifier : • la présence d’un appareil général de commande et de protection facilement accessible qui permet de couper facilement l’alimentation de l’installation électrique ; • la présence d’au moins un dispositif de protection différentielle de sensibilité approprié aux conditions de mise à la terre qui permet de détecter les fuites de courant ; • la présence d’un dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs ; • la présence d’une liaison équipotentielle et le respect des règles liées aux zones de sécurité dans les locaux contenant une baignoire ou une douche ; • l’absence de matériels électriques vétustes, inadaptés à l’usage car présentant d’importants risques d’électrisation, voir d’électrocution ; • l’absence de conducteurs non protégés mécaniquement. Ceux-ci doivent être mis sous conduits, plinthes, membranes en matière isolante.

➥ Sur quelle base s’appuie le diagnostic des installations électriques ? Le diagnostiqueur effectue les vérifications visuelles, des essais et des mesurages. Il s’appuie sur la norme expérimentale XP C16-600 éditée en juillet 2007 par l’Union technique de l’électricité (UTE). Cette norme précise, en complément, des textes réglementaires, le contenu, la méthodologie et les modalités de réalisation du diagnostic.

➥ Quelles peuvent être les conséquences pour la vente ? L’existence d’anomalies au niveau de l’installation électrique ne bloque pas la vente. En d’autres termes, il n’y a pas d’obligation de travaux. Cependant les propriétaires, vendeurs ou acquéreurs ne doivent pas pour autant négliger les risques identifiés. Le rapport de diagnostic peut constituer une base de dialogue avec l’installateur électricien dans l’optique de travaux de mise en sécurité. ■

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DIAGNOSTICS TECHNIQUES

Vente, location… quels diagnostics immobiliers effectuer?

A la charge du propriétaire vendeur ou du bailleur, de plus en plus de diagnostics techniques sont désormais obligatoires. Véritables outils d’aide à la décision pour le futur acheteur ou locataire, ils apportent transparence et information en vue d’assurer notamment la sécurité des personnes. Diagnostic

Locaux visés

Copropriétés Parties communes

Parties privatives

Vente

Location

Date d’application

Durée de validité

Sanction en cas d’absence de document

Constat Amiante (Code de la santé publique, articles L. 1334-13 et R. 1334-15 à R. 1334-29)

Toutes les constructions dont le permis de construire a été délivré avant le 01/07/1997

Oui

Oui

Oui

Non

Applicable

Pas de limite en Pas l’absence d’exonération d’amiante de la garantie des vices cachés du vendeur

Constat de risque d’exposition au plomb (Code de la santé publique, articles L. 1334-5 et L. 1334-6 et R. 1334-10 à R. 1334-13)

Immeuble à usage d’habitation dont la construction est antérieure au 01/01/1949

Oui

Oui

Oui

Oui depuis le 12 août 2008

Applicable

Un an en cas de vente et six ans pour un contrat de location lorsque le résultat est positif, mais sans limite en l’absence de plomb ou si le taux est inférieur au seuil réglementaire

Pas d’exonération de la garantie des vices cachés du vendeur et des sanctions pénales et civiles pour le loueur

Etat relatif à la présence de termites (Code de la construction, articles L. 133-4 à L. 133-6 et R. 133-1 à R. 133-7)

Tous les immeubles, quelle que soit leur affectation, situés dans une zone classée à risque termites par le préfet

Non (mais recommandé)

Oui

Oui

Non

Applicable

Six mois

Pas d’exonération de la garantie des vices cachés du vendeur

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DIAGNOSTICS TECHNIQUES

Diagnostic

Locaux visés

Copropriétés Parties communes

Parties privatives

Vente

Location

Date d’application

Durée de validité

Sanction en cas d’absence de document

Diagnostic de performance énergétique (Code de la construction articles L. et R. 134-1 et 134-5)

Tous les immeubles quelle que soit leur affectation exceptés les bâtiments à usage agricole, artisanal, industriel et les monuments historiques classés

Non

Oui

Oui

Oui (depuis juillet 2007)

Applicable

Dix ans

Document ayant juste une valeur informative

Etat de l’installation intérieure de gaz (Code de la construction et de l’habitation, article L. 134-6 et R. 134-6 à R. 134-9)

Tous les logements dont l’installation a été réalisée il y a plus de 15 ans

Non

Oui

Oui

Non

Applicable (depuis le 01/11/2007)

Trois ans

Pas d’exonération de la garantie des vices cachés du vendeur

Etat de l’installation intérieure électrique (Code de la construction, article L. 134-7)

Tous les logements dont l’installation a été réalisée il y a plus de 15 ans

Non

Oui

Oui

Non

Applicable (depuis le 01/01/2009)

Trois ans

Pas d’exonération de la garantie des vices cachés du vendeur

Etat des risques naturels et technologiques (Code de l’environnement, article L. 125-5)

Tous les Non concerné immeubles quelle que soit leur affectation, situés en zone de sismicité et/ou dans une zone couverte par un plan de prévention des risques

Non concerné

Oui

Oui

Applicable

Six mois

Résolution de la vente ou du bail, diminution du prix de vente ou du loyer

Diagnostic de l’installation d’assainissement non collectif (Code de la santé publique, article L. 1331-11-1)

Toutes les constructions disposant d’une installation d’assainissement individuel

Non concerné

Oui

Non

Applicable à compter du 01/01/2013

Huit ans (textes d’application non publiés, à confirmer)

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Non concerné

Pas d’exonération de la garantie des vices cachés du vendeur

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Présentation des diagnostics techniques immobiliers Ministère du Logement – www.logement.gouv.fr

L’obligation de fournir un dossier de diagnostic technique s’inscrit dans l’obligation générale pesant sur le vendeur d’informer l’acquéreur sur les caractéristiques et l’état du bien mis en vente. Ces informations sont aujourd’hui regroupées dans un document unique intitulé le « dossier de diagnostic technique » (Code de la construction et de l’habitation : art. L. 271-4 à L. 271-6): • à la présence de plomb, • à la présence d’amiante, • à la présence de termites, • à l’état de l’installation intérieure de gaz, • à l’état des risques naturels et technologiques, • à la performance énergétique du bâtiment, • à l’état de l’installation électrique.

➥ Le plomb art. L. 1334-6 du Code de la santé publique En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble d’habitation (collectif ou individuel) construit avant le 1er janvier 1949, quelque soit sa situation géographique sur le territoire national, le vendeur a l’obligation d’annexer un constat de risque d’exposition au plomb (CREP) à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique. A défaut, aucune clause d’exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison des vices constitués par le risque d’exposition au plomb. Si le constat établit l’absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par l’arrêté du 25 avril 2006 relatif au CREP, il n’y a pas lieu de faire établir un constat à chaque mutation, le constat initial étant joint au dossier de diagnostic technique. Dans le cas contraire, le constat doit avoir établi depuis moins d’un an à la date de la promesse et de l’acte authentique de vente. Le CREP est réalisé par un contrôleur technique agréé www.btp.equipement.gouv.fr/article.php3 ?id_ article= 221 ou par un technicien de la construction qualififé ayant contracté une assurance professionnelle pour ce type de mission. A compter du 1er novembre 2007, le CREP est réalisé par une personne certifiée conformément aux articles L. 271-4 à L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation. Le constat présente un repérage des revêtements du bien objet de la mission, ainsi que leur concentration en plomb, leur état de conservation et, le cas échéant, il dresse un relevé sommaire des facteurs de dégradations du bâti. La recherche de canalisations en plomb ne fait pas partie du champ d’application du CREP. Est annexée à ce constat une notice d’information qui rappelle notamment les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre en présence de revêtements contenant du plomb. 8

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Si le bien immobilier concerné est affecté en partie à des usages autres que l’habitation, le CREP ne portera que sur les parties qui sont affectées à l’habitation. Dans les locaux annexes de l’habitation, le CREP porte sur ceux qui sont destinés à un usage courant (buanderie par exemple). Lorsque la vente concerne un logement situé dans un immeuble affecté en tout ou partie à l’habitation (maison individuelle ou immeuble en copropriété par exemple), le CREP ne portera que sur les parties privatives dudit immeuble affectées au logement. Toutefois, à compter du 12 août 2008, les parties à usage commun d’un immeuble (soumis ou non au statut de la copropriété) devront faire l’objet d’un CREP. Si le constat met en évidence la présence de revêtements dégradés contenant du plomb, le propriétaire doit informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l’immeuble ou la partie d’immeuble concerné et procéder sans attendre aux travaux appropriés pour supprimer le risque d’exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants. En cas de mutation cette obligation est transférée au nouveau propriétaire. Le constat est immédiatement transmis au préfet par le diagnostiqueur s’il fait apparaître la présence de facteurs de dégradation du bâti, tels que définis par l’arrêté du 25 avril 2006 relatif au CREP (par exemple, plancher ou plafond menaçant de s’effondrer ou effondré, moisissures ou tâches d’humidité). Voir également les mesures destinées à lutter contre le saturnisme infantile et les autres cas dans lesquels l’établissement d’un CREP est obligatoire et dans les parties communes d’immeubles collectifs d’habitation.

➥ L’amiante art. L. 1334-13 du Code de la santé publique Un état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits de construction contenant de l’amiante, doit être annexé à toute promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique constatant la vente de certains immeubles bâtis à usage collectif ou individuel. Sont visés tous les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 qu’ils appartiennent à des personnes privées ou publiques. Le vendeur fait établir cet état amiante par un contrôleur technique agréé ou par un technicien de la construction. Cet opérateur doit avoir obtenu une attestation de compétence. A compter du 1er novembre 2007, il devra avoir été certifié conformément aux articles L. 271-4 à L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation. L’état amiante a une durée de validité illimitée. Lorsque la vente porte sur un lot situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété et que l’immeuble a fait l’objet d’un dossier technique « amiante » (DTA)*, la fiche récapitulative contenue dans ce dossier a valeur d’état d’amiante pour les parties communes. En cas de non respect de l’obligation d’annexer l’état relatif à l’amiante, Le Moniteur • 6 février 2009

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aucune clause d’exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison des vices constitués par le risque. La vente reste valable mais l’acquéreur pourra agir en résolution de la vente ou en diminution du prix payé en cas de découverte d’amiante postérieure au transfert de propriété.

➥ Les termites art. L. 133-6 et R. 133-7 du CCH En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti (collectif ou individuel) situé dans une zone délimitée par un arrêté préfectoral, le vendeur doit annexer à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique un état relatif à la présence de termites datant de moins de six mois. Il identifie l’immeuble concerné, indique les parties visitées et celles n’ayant pu être visitées, les éléments infestés ou ayant été infestés par la présence de termites et ceux qui ne le sont pas. Il doit être daté et signé. Lorsque la vente porte sur un lot situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, l’état relatif à la présence de termites ne concerne que les parties privatives du lot. A compter du 1er novembre 2007, l’état relatif à la présence de termites est réalisé par une personne certifiée conformément aux articles L.271-4 à L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation. En cas de non respect de l’obligation d’annexer l’état parasitaire mentionnant la présence ou l’absence de termites, aucune clause d’exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison des vices constitués par la présence de termites. La vente reste valable mais l’acquéreur pourra agir en résolution de la vente ou en diminution du prix payé en cas de découverte de termites postérieure au transfert de propriété.

➥ L’installation intérieure de gaz art. L. 134-6 du CCH À compter du 1er novembre 2007, afin d’évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes, le vendeur de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation comportant une installation intérieure de gaz réalisée depuis plus de 15 ans doit annexer à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique un état de cette installation établi de puis moins de trois ans. L’état n’est requis que lorsque l’objet de la vente est un immeuble ou une partie d’immeuble à usage d’habitation. Il est réalisé, selon un modèle défini par l’arrêté du 6 avril 2007 (JO du 28 avril 2007), dans les parties privatives des locaux à usage d’habitation et leurs dépendances par un professionnel certifié conformément aux articles L.271-4 à L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation. Un arrêté du 6 avril 2007 (JO du 28 avril 2007) définit les critères de certification des compétences des personnes physiques réalisant cet état et les critères d’accréditation des organismes de certification. Lorsque la vente porte sur un lot situé dans un immeuble en copropriété, l’état de l’installation de gaz ne concerne que les parties privatives du lot. Le diagnostic décrit l’état des appareils fixes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire, l’état des tuyauteries fixes d’alimentation en gaz, l’aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz... Certains documents sont réputés équivalents à l’état de l’installation intérieure de gaz dès lors qu’ils ont été établi depuis moins de trois ans à la date à laquelle l’état doit être produit : 6 février 2009 • Le Moniteur

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• le certificat de conformité et de sécurité effectué par un organisme agréé, • le diagnostic réalisé avant le 1er novembre 2007 dans le cadre d’opérations organisées par des distributeurs de gaz (liste définie par arrêté à paraître). En l’absence d’un état de l’installation intérieure de gaz, aucune clause d’exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison des vices constitués le risque. La vente reste valable mais l’acquéreur pourra agir en résolution de la vente ou en diminution du prix payé en cas de découverte de vices affectant l’installation postérieure au transfert de propriété.

➥ Les risques naturels et technologiques art. L. 125-5 du code de l’environnement Depuis le 1er juin 2006, le vendeur d’immeuble a une double obligation : – si le bien vendu (qu’il soit bâti ou non) est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques prescrit ou approuvé, ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit ou approuvé, ou dans une zone de sismicité, le vendeur doit annexer un état des risques naturels et technologiques à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique. Cette obligation s’applique aux ventes d’immeubles à construire mais ne s’applique pas aux contrats de construction d’une maison individuelle sans fourniture de terrain (c’est-à-dire lorsque le maître de l’ouvrage fournit lui-même le terrain sur lequel la construction sera édifiée). L’état des risques naturels et technologiques est établi directement par le vendeur conformément à un modèle défini par arrêté ministériel à partir des documents et informations mis à sa disposition en mairie, en sous-préfecture ou à la DDE. Il doit indiquer les risques, dont font état les documents mentionnés, auxquels l’immeuble est exposé, et s’accompagner des extraits cartographiques permettant de localiser l’immeuble au regard des risques encourus. Il doit être établi moins de six mois avant la date de conclusion de la promesse de vente ou de l’acte réalisant ou constatant la vente du bien. Si un délai plus long s’écoule entre la promesse et la vente définitive, un nouvel état des risques devra être joint à l’acte de vente. Lorsque postérieurement à la signature de la promesse, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble est inscrite dans une des zones visées ou si l’arrêté préfectoral fait l’objet d’une mise à jour, le dossier de diagnostic technique est complété lors de la signature de l’acte authentique par un état des risques naturels et technologiques (ou par la mise à jour de l’état existant). – Par ailleurs, le vendeur doit également informer l’acquéreur sur les sinistres survenus dans l’immeuble et ayant donné lieu à une indemnisation au titre de la garantie contre les effets des catastrophes naturelles ou technologiques soit à son profit, soit au profit d’un précédent propriétaire de l’immeuble concerné, dans la mesure où le vendeur actuel en a été lui-même informé. Cette obligation d’information concerne tous les immeubles situés dans une commune ayant fait l’objet au moins une fois d’un arrêté de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle ou technologique qu’elle soit ou non dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques (PPRT), un plan de prévention * Rappel : Depuis le 31 décembre 2005, tous les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, qu’ils appartiennent à des personnes privées ou à des personnes publiques, ont du faire l’objet d’un dossier technique amiante (DTA), à l’exception des maisons individuelles. 왘왘

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des risques naturels (PRRN) ou une zone sismique (soit la quasi-totalité de la France). Cette information est mentionnée par écrit directement dans l’acte authentique de vente. En cas de non respect par le vendeur de l’obligation d’annexer un état des risques et de l’obligation d’information sur les sinistres antérieurs, l’acquéreur peut demander au juge la résolution du contrat ou une diminution du prix.

➥ La performance énergétique art. L. 134-1 du CCH Depuis le 1er novembre 2006, en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti en France métropolitaine, un diagnostic de performance énergétique (DPE) établi depuis moins de dix ans est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, de l’acte authentique de vente. En outre, le propriétaire tient le DPE à la disposition de tout candidat acquéreur qui en fait la demande. L’obligation de fournir un DPE concerne les ventes portant sur tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert. Certains bâtiments sont toutefois exclus de l’obligation d’établir un DPE : constructions provisoires, bâtiments à usage agricole ou artisanal, lieux de culte, monuments historiques… Lorsque la vente porte sur un lot situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, le DPE ne concerne que les parties privatives du lot. Toutefois, si un DPE a été réalisé pour l’immeuble entier, il est recommandé que le DPE du lot soit rédigé en reprenant les éléments du DPE de l’immeuble. Ce document n’a qu’une valeur informative : l’acquéreur ne pourra donc pas s’en prévaloir à l’encontre du vendeur. Le DPE vise à informer sur la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée. Le diagnostic de performance énergétique indique : • les caractéristiques pertinentes du bâtiment ou de la partie de bâtiment et un descriptif de ses équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation ; • pour chaque catégorie d’équipements, la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée ainsi qu’une évaluation des dépenses annuelles résultant de ces consommations ; • l’évaluation de la quantité d’émission de gaz à effet de serre liée générée ; • l’évaluation de la quantité d’énergie d’origine renouvelable produite par les équipements ; • lorsque le bâtiment ou la partie de bâtiment est équipé d’une chaudière dont la puissance est supérieure ou égale à 20 kilowatts, le rapport d’inspection de la chaudière. La lecture du diagnostic de performance énergétique est facilitée par trois éléments : • une estimation chiffrée en euros, • une étiquette pour connaître la consommation d’énergie (comme pour l’électroménager et désormais les voitures), • une étiquette pour connaître l’impact de ces consommations sur l’effet de serre. Les étiquettes comportent sept classes de A à G pour les logements, et neuf classes de A à I pour les locaux à usage tertiaire (bureaux, etc…). Le DPE comprend également des recommandations d’amélioration énergétique. A compter du 1er novembre 2007 ce diagnostic sera réalisé par un professionnel certifié conformément aux articles L. 271-4 à L. 271-6 du 10

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code de la construction et de l’habitation. Toutefois, jusqu’à cette date, le diagnostic de performance énergétique peut être réalisé par un technicien qualifié. Il est à noter que le DPE doit être annexé au contrat de location lors de sa signature ou lors du premier renouvellement intervenant à compter du 1er juillet 2007. Le DPE doit ensuite être annexé au renouvellement intervenant à une date postérieure à l’expiration du délai de validité du diagnostic, qui est de 10 ans.

➥ L’installation intérieure d’électricité art. L. 134-7 du CCH A compter du 1er janvier 2009, afin d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, le vendeur de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation comportant une installation intérieure d’électricité dès lors que cette installation a été réalisée il y a plus de 15 ans, doit annexer à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique un état de cette installation établi depuis moins de trois ans. L’état n’est requis que lorsque l’objet de la vente est un immeuble ou une partie d’immeuble à usage d’habitation. Lorsque le local vendu est situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, l’état de l’installation intérieure d’électricité ne porte que sur la partie privative du lot. Le contenu de l’état de l’installation intérieure d’électricité est défini par le décret du 22 avril 2008 (JO du 24 avril 2008). Un arrêté du 8 juillet 2008 (JO du 23 juillet 2008) donne le modèle et la méthode de réalisation de l’état de l’installation intérieure d’électricité. Il est établi par une personne dont les compétences auront été certifiées par un organisme accrédité, et soumise à des règles spécifiques d’organisation et d’assurance (articles L. 271-4 à L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation). Un arrêté du 8 juillet 2008 (JO du 23 juillet 2008) détermine les critères de certification des compétences des personnes physiques réalisant cet état et les critères d’accréditation des organismes de certification. Le vendeur qui ne fournit pas le diagnostic lors de la signature de l’acte authentique de vente ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

➥ L’installation d’assainissement non collectif A compter du 1er janvier 2013 le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif mentionné à l’article L.1331-11-1 du code de la santé publique devra être joint au dossier de diagnostic technique.

➥ Le dossier de diagnostic technique immobilier des locations La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 a été modifiée par l’ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction. Concernant les baux d’habitation, un dossier de diagnostic technique doit être fourni par le bailleur et annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement. Ce dossier comprend : • le diagnostic de performance énergétique depuis le 1er juillet 2007. • le constat de risque d’exposition au plomb, depuis le 12 août 2008, • l’état des risques naturels et technologiques, dans certaines zones géographiques, depuis le 1er juin 2006. Le Moniteur • 6 février 2009

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LE DOSSIER DE DIAGNOSTIC TECHNIQUE Code de la construction et de l’habitation (partie législative) Textes sources : Ordonnance nº 2005-655 du 8 juin 2005 - Loi nº 2006-872 du 13 juillet 2006 - Loi nº 2006-1772 du 30 décembre 2006

Article L. 271-4 I. - En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges. Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants : 1º Le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du code de la santé publique ; 2º L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante prévu à l’article L. 1334-13 du même code ; 3º L’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l’article L. 133-6 du présent code ; 4º L’état de l’installation intérieure de gaz prévu à l’article L. 134-6 du présent code ; 5º Dans les zones mentionnées au I de l’article L. 125-5 du code de l’environnement, l’état des risques naturels et technologiques prévu au deuxième alinéa du I du même article ; 6º Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 134-1 du présent code ; 7º L’état de l’installation intérieure d’électricité prévu à l’article L. 134-7 ; 8º Le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif mentionné à l’article L. 1331-11-1 du code de la santé publique. Les documents mentionnés aux 1º, 4º et 7º ne sont requis que pour les immeubles ou parties d’immeuble à usage d’habitation. Le document mentionné au 6º n’est pas requis en cas de vente d’un immeuble à construire visée à l’article L. 261-1. Lorsque les locaux faisant l’objet de la vente sont soumis aux dispositions de la loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l’attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, le document mentionné au 1º porte exclusivement sur la partie privative de l’immeuble affectée au logement et les documents mentionnés au 3º, 4º et 7º sur la partie privative du lot. II. - En l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, d’un des documents mentionnés aux 1º, 2º, 3º, 4º, 7º et 8º du I en cours de validité, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. En l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de 6 février 2009 • Le Moniteur

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vente, du document mentionné au 5º du I, l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. L’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n’a qu’une valeur informative.

Article L. 271-5 La durée de validité des documents prévus aux 1º à 4º, 6º, 7º et 8º du I de l’article L. 271-4 est fixée par décret en fonction de la nature du constat, de l’état ou du diagnostic. Si l’un de ces documents produits lors de la signature de la promesse de vente n’est plus en cours de validité à la date de la signature de l’acte authentique de vente, il est remplacé par un nouveau document pour être annexé à l’acte authentique de vente. Si le constat mentionné au 1º établit l’absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par arrêté des ministres chargés de la santé et de la construction, il n’y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque mutation, le constat initial étant joint au dossier de diagnostic technique. Si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble est inscrite dans une des zones mentionnées au I de l’article L. 125-5 du code de l’environnement ou l’arrêté préfectoral prévu au III du même article fait l’objet d’une mise à jour, le dossier de diagnostic technique est complété lors de la signature de l’acte authentique de vente par un état des risques naturels et technologiques ou par la mise à jour de l’état existant.

Article L. 271-6 Les documents prévus aux 1º à 4º, 6º et 7º du I de l’article L. 271-4 sont établis par une personne présentant des garanties de compétence et disposant d’une organisation et de moyens appropriés. Cette personne est tenue de souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d’un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions. Elle ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à elle, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il lui est demandé d’établir l’un des documents mentionnés au premier alinéa. Un décret en Conseil d’Etat définit les conditions et modalités d’application du présent article. 11

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Code de la construction et de l’habitation (partie réglementaire) Textes sources : Décret nº 2006-1114 du 5 septembre 2006 - Décret nº 2006-1653 du 21 décembre 2006 Décret n° 2008-1175 du 13 novembre 2008

Article R. 271-1

Article R. 271-4

Pour l’application de l’article L. 271-6, il est recouru soit à une personne physique dont les compétences ont été certifiées par un organisme accrédité dans le domaine de la construction, soit à une personne morale employant des salariés ou constituée de personnes physiques qui disposent des compétences certifiées dans les mêmes conditions. La certification des compétences est délivrée en fonction des connaissances techniques dans le domaine du bâtiment et de l’aptitude à établir les différents éléments composant le dossier de diagnostic technique. Les organismes autorisés à délivrer la certification des compétences sont accrédités par un organisme signataire de l’accord européen multilatéral pris dans le cadre de la coordination européenne des organismes d’accréditation. L’accréditation est accordée en considération de l’organisation interne de l’organisme en cause, des exigences requises des personnes chargées des missions d’examinateur et de sa capacité à assurer la surveillance des organismes certifiés. Un organisme certificateur ne peut pas établir de dossier de diagnostic technique. Des arrêtés des ministres chargés du logement, de la santé et de l’industrie précisent les modalités d’application du présent article.

Est puni de l’amende prévue pour les contraventions de la cinquième classe le fait : a) Pour une personne d’établir un document prévu aux 1º à 4º et au 6º de l’article L. 271-4 sans respecter les conditions de compétences, d’organisation et d’assurance définies par les articles R. 271-1 et R. 271-2 et les conditions d’impartialité et d’indépendance exigées à l’article L. 271-6 ; b) Pour un organisme certificateur d’établir un dossier de diagnostic technique en méconnaissance de l’article R. 271-1 ; c) Pour un vendeur de faire appel, en vue d’établir un document mentionné aux 1º à 4º et au 6º de l’article L. 271-4, à une personne qui ne satisfait pas aux conditions de compétences, d’organisation et d’assurance définies aux articles R. 271-1 et R. 271-2 ou aux conditions d’impartialité et d’indépendance exigées à l’article L. 271-6. La récidive est punie conformément aux dispositions de l’article 132-11 du code pénal.

Article R. 271-2 Les personnes mentionnées à l’article L. 271-6 souscrivent une assurance dont le montant de la garantie ne peut être inférieur à 300 000 euros par sinistre et 500 000 euros par année d’assurance.

Article R. 271-3 Lorsque le propriétaire charge une personne d’établir un dossier de diagnostic technique, celle-ci lui remet un document par lequel elle atteste sur l’honneur qu’elle est en situation régulière au regard des articles L. 271-6 et qu’elle dispose des moyens en matériel et en personnel nécessaires à l’établissement des états, constats et diagnostics composant le dossier.

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Article R. 271-5 Par rapport à la date de la promesse de vente ou à la date de l’acte authentique de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, les documents prévus aux 1º, 3º, 4º et 6º du I de l’article L. 271-4 doivent avoir été établis depuis : – sous réserve des dispositions du troisième alinéa de l’article L. 271-5, moins d’un an pour le constat de risque d’exposition au plomb ; – moins de six mois pour l’état du bâtiment relatif à la présence de termites ; – moins de trois ans pour l’état de l’installation intérieure de gaz ; – moins de dix ans pour le diagnostic de performance énergétique; – moins de trois ans pour l’état de l’installation intérieure d’électricité.

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CONSTAT DE RISQUE D’EXPOSITION AU PLOMB Immeubles concernés : tous les immeubles ou parties d’immeubles à usage d’habitation construits avant le 1er janvier 1949. Lors de la vente : constat à réaliser sur les parties privatives de l’immeuble affecté au logement. Lors de la location : à compter 12 août 2008 constat à réaliser sur les parties privatives de l’immeuble affecté au logement. Durée de validité du constat : sans limite si absence de plomb ou inférieur au seuil réglementaire. Lorsque le résultat est positif la validité est de 1 an en cas de vente et de 6 ans pour la location. Textes de références: ➤ Articles L. 1334-5 à L. 1334-12 du Code de la santé publique ............................................................................................................................ p. 13 Les articles L. 1334-5, L. 1334-6, L. 1334-9, L. 1334-10 et L. 1334-12 sont relatifs aux constat de risque d’exposition au plomb (CREP) à joindre au diagnostic technique immobilier (DTI) lors d’une vente. L’article L. 1334-7 concerne le CREP à joindre à un contrat de location. L’article L. 1334-8 concerne les parties communes d’un immeuble collectif. L’article L. 1334-9 concerne les obligations du propriétaire en matière de travaux. ➤ Articles R. 1334-10 à R. 1334-12 du Code de la santé publique ......................................................................................................................... p. 15 ➤ Arrêté du 25 avril 2006 relatif au constat de risque d’exposition au plomb ........................................................................................................ p.15 ➤ Arrêté du 21 novembre 2006 définissant les critères de certification des compétences des personnes physiques opérateurs de risque d’exposition au plomb ou agréées pour réaliser des diagnostics plomb dans les immeubles d’habitation et les critères d’accréditation des organismes de certification ................................................................................................................................................... p. 22 Voir aussi : ➤ Arrêté du 25 avril 2006 relatif au contrôle des travaux en présence de plomb, réalisés en application de l’article L. 1334-2 du code de la santé publique. ➤ Arrêté du 25 avril 2006 relatif aux travaux en parties communes nécessitant l’établissement d’un constat de risque d’exposition au plomb. ➤ Arrêté du 25 avril 2006 relatif au diagnostic du risque d’intoxication par le plomb des peintures. Arrêtés publiés au Journal officiel du 26 avril 2006

Code de la santé publique (partie législative) Textes sources : Loi nº 2000-1208 du 13 décembre 2000 - Loi nº 2001-398 du 9 mai 2001 - Loi nº 2004-806 du 9 août 2004 Ordonnance nº 2005-655 du 8 juin 2005 - Ordonnance nº 2005-1087 du 1er septembre 2005 - Loi nº 2006-872 du 13 juillet 2006

Article L. 1334-5 Un constat de risque d’exposition au plomb présente un repérage des revêtements contenant du plomb et, le cas échéant, dresse un relevé sommaire des facteurs de dégradation du bâti. Est annexée à ce constat une notice d’information dont le contenu est précisé par arrêté des ministres chargés de la santé et de la construction.

Article L. 1334-6 Le constat mentionné à l’article L. 1334-5 est produit, lors de la vente de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation construit avant le 1er janvier 1949, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation. 6 février 2009 • Le Moniteur

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Article L. 1334-7 A l’expiration d’un délai de quatre ans à compter de la date d’entrée en vigueur de la loi nº 2004-806 du 9 août 2004 relative à la politique de santé publique, le constat mentionné à l’article L. 1334-5 est annexé à tout nouveau contrat de location d’un immeuble affecté en tout ou partie à l’habitation construit avant le 1er janvier 1949. Si un tel constat établit l’absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par arrêté des ministres chargés de la santé et de la construction, il n’y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque nouveau contrat de location. Le constat initial sera joint à chaque contrat de location.

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Lorsque le contrat de location concerne un logement situé dans un immeuble ou dans un ensemble immobilier relevant des dispositions de la loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, ou appartenant à des titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux, ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l’attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, l’obligation mentionnée au premier alinéa ne vise que les parties privatives dudit immeuble affectées au logement. L’absence dans le contrat de location du constat susmentionné constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d’engager la responsabilité pénale du bailleur. Le constat mentionné ci-dessus est à la charge du bailleur, nonobstant toute convention contraire.

Article L. 1334-8 Tous travaux portant sur les parties à usage commun d’un immeuble collectif affecté en tout ou partie à l’habitation, construit avant le 1er janvier 1949, et de nature à provoquer une altération substantielle des revêtements, définie par arrêté des ministres chargés de la santé et de la construction, doivent être précédés d’un constat de risque d’exposition au plomb mentionné à l’article L. 1334-5. Si un tel constat établit l’absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par arrêté des ministres chargés de la santé et de la construction, il n’y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à l’occasion de nouveaux travaux sur les mêmes parties. En tout état de cause, les parties à usage commun d’un immeuble collectif affecté en tout ou partie à l’habitation, construit avant le 1er janvier 1949, devront avoir fait l’objet d’un constat de risque d’exposition au plomb à l’expiration d’un délai de quatre ans à compter de la date d’entrée en vigueur de la loi nº 2004-806 du 9 août 2004 relative à la politique de santé publique.

Article L. 1334-9 Si le constat, établi dans les conditions mentionnées aux articles L. 1334-6 à L. 1334-8, met en évidence la présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils définis par l’arrêté mentionné à l’article L. 1334-2, le propriétaire ou l’exploitant du local d’hébergement doit en informer les occupants et les personnes

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amenées à faire des travaux dans l’immeuble ou la partie d’immeuble concerné. Il procède aux travaux appropriés pour supprimer le risque d’exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants. En cas de location, lesdits travaux incombent au propriétaire bailleur. La non-réalisation desdits travaux par le propriétaire bailleur, avant la mise en location du logement, constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d’engager sa responsabilité pénale.

Article L. 1334-10 Si le constat de risque d’exposition au plomb établi dans les conditions mentionnées aux articles L. 1334-6, L. 1334-7 et L. 1334-8 fait apparaître la présence de facteurs de dégradation précisés par arrêté des ministres chargés de la santé et de la construction, l’auteur du constat transmet immédiatement une copie de ce document au représentant de l’Etat dans le département.

Article L. 1334-11 Sur proposition de ses services ou, par application du troisième alinéa de l’article L. 1422-1, du directeur du service communal d’hygiène et de santé de la commune concernée, le représentant de l’Etat dans le département peut prescrire toutes mesures conservatoires, y compris l’arrêt du chantier, si des travaux entraînent un risque d’exposition au plomb pour les occupants d’un immeuble ou la population environnante. Le coût des mesures conservatoires prises est mis à la charge du propriétaire, du syndicat de copropriétaires, ou de l’exploitant du local d’hébergement.

Article L. 1334-12 Sont déterminées par décret en Conseil d’Etat les modalités d’application du présent chapitre, et notamment : 1º Les modalités de transmission des données prévues à l’article L. 1334-1 et en particulier la manière dont l’anonymat est protégé ; 2º Les modalités de détermination du risque d’exposition au plomb et les conditions auxquelles doivent satisfaire les travaux prescrits pour supprimer ce risque ; 3º Le contenu et les modalités de réalisation du constat de risque d’exposition au plomb, ainsi que les conditions auxquelles doivent satisfaire leurs auteurs ; 4º Les modalités d’établissement du relevé mentionné à l’article L. 1334-5.

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Code de la santé publique (partie réglementaire) Textes sources : Décret nº 2006-474 du 25 avril 2006 - Décret nº 2006-676 du 8 juin 2006 - Décret nº 2006-1099 du 31 août 2006 Décret nº 2006-1114 du 5 septembre 2006

Article R. 1334-10 L’auteur du constat de risque d’exposition au plomb établi en application de l’article L. 1334-5 identifie les éléments comportant un revêtement, précise la concentration en plomb de ces revêtements et la méthode d’analyse utilisée pour la mesurer et décrit l’état de conservation des revêtements contenant du plomb, selon un protocole précisé par un arrêté conjoint des ministres chargés du logement et de la santé. Il consigne, le cas échéant, dans le rapport du constat la liste des facteurs de dégradation du bâti mentionnés à l’article L. 1334-5 qu’il a relevés. Lorsque l’auteur du constat transmet une copie du constat au préfet en application de l’article L. 1334-10, il en informe le propriétaire, le syndicat des copropriétaires ou l’exploitant du local d’hébergement.

Article R. 1334-11 Le constat de risque d’exposition au plomb est dressé par une personne répondant aux conditions de l’article L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation.

Pour l’application de l’article L. 1334-7, le constat de risque d’exposition au plomb doit avoir été établi depuis moins de six ans à la date de signature du contrat de location. Sa validité n’est toutefois pas limitée dans le temps si le constat atteste l’absence de revêtements contenant du plomb ou indique une concentration de plomb dans des revêtements inférieure aux seuils définis par l’arrêté prévu par le même article L. 1334-7.

Article R. 1334-12 L’information des occupants et des personnes amenées à exécuter des travaux prévue par l’article L. 1334-9 est réalisée par la remise d’une copie du constat de risque d’exposition au plomb par le propriétaire ou l’exploitant du local d’hébergement. Le constat de risque d’exposition au plomb est tenu par le propriétaire ou l’exploitant du local d’hébergement à disposition des agents ou services mentionnés à l’article L. 1421-1 ainsi que, le cas échéant, des agents chargés du contrôle de la réglementation du travail et des agents des services de prévention des organismes de sécurité sociale.

Constat de risque d’exposition au plomb Arrêté du 25 avril 2006 – Ministère de la santé et des solidarités – JO du 26 avril 2006 - NOR : SANP0620647A

Le ministre de l’emploi, de la cohésion sociale et du logement et le ministre de la santé et des solidarités, Vu la directive 98/34/CE du Parlement européen et du Conseil du 22 juin 1998 prévoyant une procédure d’information dans le domaine des normes et réglementations techniques et des règles relatives aux services de la société de l’information, et notamment la notification n° 2005/0567 ; Vu le code de la santé publique, notamment les articles L. 1334-5 à L. 1334-10 et R. 1334-10 à R. 1334-12,

Arrêtent : Article 1er Le protocole du constat de risque d’exposition au plomb mentionné à l’article R. 1334-10 du code de la santé publique est défini en annexe 1 du présent arrêté.

Article 2 Les mesures de concentration en plomb des revêtements sont réalisées pour chaque unité de diagnostic. Une unité de diagnostic est définie comme étant un élément de construction, ou un ensemble d’éléments de construction, présentant a priori un recouvrement homogène. Les mesures de plomb sont effectuées avec un appareil portable à fluorescence X capable d’analyser au moins la raie K du spectre de fluorescence émis en réponse par le plomb. 6 février 2009 • Le Moniteur

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A titre exceptionnel, l’auteur du constat tel que défini à l’article R. 1334-11 du code de la santé publique peut recourir à des prélèvements de revêtements qui seront analysés en laboratoire, dans les cas suivants : – lorsque la nature du support (forte rugosité, surface non plane, etc.) ou le difficile accès aux éléments de construction à analyser ne permet pas l’utilisation de l’appareil portable à fluorescence X ; – lorsque, pour une unité de diagnostic donnée, aucune mesure n’est concluante au regard de la précision de l’appareil ; – lorsque, dans un même local, au moins une mesure est supérieure au seuil de 1 milligramme par centimètre carré (1 mg/ cm2), mais aucune mesure n’est supérieure à 2 mg/cm2. Les méthodes de mesure du plomb sont détaillées en annexe 2 du présent arrêté.

Article 3 Un revêtement contient du plomb si l’une des conditions suivantes est vérifiée pour au moins une des mesures réalisées sur ce revêtement : – en l’absence d’analyse chimique, la concentration surfacique en plomb total mesurée à l’aide d’un appareil portable à fluorescence X est supérieure ou égale à 1 milligramme par centimètre carré (1 mg/cm2) ; – quel que soit le résultat de l’analyse par fluorescence X, la concentration massique en plomb acido-soluble mesurée en

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laboratoire est supérieure ou égale à 1,5 milligramme par gramme (1,5 mg/g).

Article 4 Le contenu de la notice d’information mentionnée à l’article L. 1334-5 du code de la santé publique est conforme à l’annexe 3 du présent arrêté.

Article 5 Si un revêtement contenant du plomb est dégradé, les dispositions de l’article L. 1334-9 du code de la santé publique sont reproduites dans le rapport.

1. Calibrage de l’appareil à fluorescence X

Article 6 Si le constat identifie au moins un facteur de dégradation du bâti, tel que défini en annexe 4 du présent arrêté, son auteur transmet immédiatement une copie du rapport à la préfecture du département d’implantation du bien expertisé. L’arrêté du 12 juillet 1999 fixant le modèle de la note d’information à joindre à un état des risques d’accessibilité au plomb révélant la présence de revêtements contenant du plomb pris pour l’application de l’article R. 32-12 du code de la santé publique est abrogé.

Article 8 Le directeur général de l’urbanisme, de l’habitat et de la construction et le directeur général de la santé sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l’exécution du présent arrêté, qui sera publié au Journal officiel de la République française. Fait à Paris, le 25 avril 2006.

ANNEXE 1 Protocole de réalisation d’un constat de risque d’exposition au plomb Rappel du cadre réglementaire et des objectifs du CREP Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP), défini à l’article L. 1334-5 du code de la santé publique, consiste à mesurer la concentration en plomb de tous les revêtements du bien concerné, afin d’identifier ceux contenant du plomb, qu’ils soient dégradés ou non, à décrire leur état de conservation et à repérer, le cas échéant, les facteurs de dégradation du bâti permettant d’identifier les situations d’insalubrité. Les résultats du CREP doivent permettre de connaître non seulement le risque immédiat lié à la présence de revêtements dégradés contenant du plomb (qui génèrent spontanément des poussières ou des écailles pouvant être ingérées par un enfant), mais aussi le risque potentiel lié à la présence de revêtements en bon état contenant du plomb (encore non accessible). Quand le CREP est réalisé en application des articles L. 13346 et L. 1334-7, il porte uniquement sur les revêtements privatifs d’un logement, y compris les revêtements extérieurs au logement (volet, portail, grille, etc.). Quand le CREP est réalisé en application de l’article L. 1334-

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Avant chaque constat, l’auteur procède au calibrage de son appareil selon les modalités fournies par le fabricant de l’appareil.

2. Identification du bien objet de la mission

Article 7

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8, seuls les revêtements des parties communes sont concernés (sans omettre, par exemple, la partie extérieure de la porte palière, etc.). La recherche de canalisations en plomb ne fait pas partie du champ d’application du CREP. Si le bien immobilier concerné est affecté en partie à des usages autres que l’habitation, le CREP ne porte que sur les parties affectées à l’habitation. Dans les locaux annexes de l’habitation, le CREP porte sur ceux qui sont destinés à un usage courant, tels que la buanderie.

L’auteur identifie le bien objet de la mission, ainsi que l’ensemble immobilier auquel il appartient. En cas d’ambiguïté, il réalise un croquis afin de situer le bien dans cet ensemble. Il indique si le constat est réalisé en parties communes ou en parties privatives. Il consigne les renseignements suivants, qu’il se fait préciser, ou, à défaut, le motif pour lequel il n’en a pas connaissance : • Dans le cas d’un CREP réalisé en parties privatives : 1. Si le constat est réalisé avant vente ou avant mise en location ; 2. Si les parties privatives sont occupées ; 3. Dans le cas où les parties privatives sont occupées, s’il y a des enfants mineurs dont des enfants de moins de six ans ; • Dans le cas d’un CREP réalisé en parties communes : si le constat est réalisé avant travaux.

3. Identification des locaux 3.1. Définition Par local, on entend toute pièce (salle de séjour, toilettes, etc.) et par extension : couloir, hall d’entrée, palier, partie de cage d’escalier située entre deux paliers, appentis, placard, etc. Le local est désigné selon une appellation non équivoque et non susceptible d’évoluer dans le temps. Le nom d’usage peut s’avérer insuffisant.

3.2. Méthode L’auteur du constat effectue une visite exhaustive des locaux du bien objet de la mission. Il dresse la liste détaillée des locaux visités. Si des locaux n’ont pas été visités, il en dresse aussi la liste et précise les raisons pour lesquelles ils n’ont pas été visités. Il réalise un croquis lisible de l’ensemble des locaux du bien objet de la mission, visités ou non, et reporte sur le croquis le nom de chaque local. Le Moniteur • 6 février 2009

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4. Identification des zones Afin de faciliter la localisation des mesures, l’auteur du constat divise chaque local en plusieurs zones, auxquelles il attribue arbitrairement une lettre (A, B, C…) et reporte ces lettres sur le croquis. Ces zones correspondent généralement aux différentes faces du local.

5. Identification des revêtements Par revêtement, on entend un matériau mince recouvrant les éléments de construction. Les revêtements susceptibles de contenir du plomb sont principalement les peintures (du fait de l’utilisation ancienne de la céruse et celle de produits anticorrosion à base de minium de plomb), les vernis, les revêtements muraux composés d’une feuille de plomb contrecollée sur du papier à peindre, le plomb laminé servant à l’étanchéité de balcons. Bien que pouvant être relativement épais, les enduits sont aussi à considérer comme des revêtements susceptibles de contenir du plomb. D’autres revêtements ne sont pas susceptibles de contenir du plomb : toile de verre, moquette, tissus, crépi, papier peint, ainsi que les peintures et enduits manifestement récents, mais ils peuvent masquer un autre revêtement contenant du plomb et sont donc à analyser. Les revêtements de type carrelage contiennent souvent du plomb, mais ils ne sont pas visés par le présent arrêté car ce plomb n’est pas accessible.

6. Identification des unités de diagnostic Dans chaque local, toutes les surfaces susceptibles d’avoir un revêtement contenant du plomb sont analysées ou incluses dans une unité de diagnostic à analyser, telle que définie à l’article 2 du présent arrêté. Cela comprend aussi les surfaces recouvertes d’un matériau mince non susceptible de contenir du plomb (papier peint, toile de verre, moquette murale, etc.), car un matériau contenant du plomb peut exister en dessous. Pour chaque zone, l’auteur du constat dresse la liste des unités de diagnostic, recouvertes ou non d’un revêtement. Il identifie chaque unité de diagnostic par son nom complet, auquel il associe si nécessaire la lettre de la zone correspondante, ce qui permet de mieux situer chaque unité de diagnostic dans l’espace. Par exemple, le mur de la zone A sera désigné par « mur A ». L’auteur identifie le substrat de l’unité de diagnostic par examen visuel et en fonction des caractéristiques physiques du matériau. Par substrat, on entend un matériau sur lequel un revêtement est appliqué (plâtre, bois, brique, métal, etc.). En application de l’article 2 du présent arrêté, constituent des unités de diagnostic distinctes : – les différents murs d’une même pièce ; – des éléments de construction de substrats différents (tels qu’un pan de bois et le reste de la paroi murale à laquelle il appartient) ; – les côtés extérieur et intérieur d’un élément mobile (tel qu’une fenêtre) ; – des éléments situés dans des locaux différents, même contigus 6 février 2009 • Le Moniteur

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(tels que les 2 faces d’une porte car elles ont pu être peintes par des peintures différentes). Par ailleurs, si des habitudes locales de construction ou de mise en peinture sont connues, l’auteur du constat en tient compte pour une définition plus précise des unités de diagnostic. Ainsi, en général, on ne regroupera pas dans une même unité de diagnostic une allège sous fenêtre et la paroi murale à laquelle elle appartient. En effet, dans certains types de construction l’allège a été peinte avec la fenêtre mais pas le reste de la paroi murale.

7. Cas particulier d’une cage d’escalier Une cage d’escalier est découpée en plusieurs locaux. Sont considérés comme locaux distincts : – chaque palier ; – chaque partie de cage d’escalier située entre deux paliers. En vue d’assurer la cohérence de ce découpage, le hall d’entrée pourra être assimilé au palier du rez-dechaussée. Dans un même « local » (partie de cage d’escalier), sont aussi considérés comme unités de diagnostic distinctes : – l’ensemble des marches ; – l’ensemble des contremarches ; – l’ensemble des balustres ; – le limon ; – la crémaillère ; – la main courante ; – le plafond.

8. Choix des points de mesure Pour chaque unité de diagnostic recouverte d’un revêtement, l’auteur du constat effectue, selon les modalités de mesure prévues à l’annexe 2 : – 1 seule mesure si celle-ci montre la présence de plomb à une concentration supérieure ou égale au seuil de 1 milligramme par centimètre carré (1 mg/cm2) ; – 2 mesures si la première ne montre pas la présence de plomb à une concentration supérieure ou égale au seuil de 1 milligramme par centimètre carré (1 mg/cm2) ; – 3 mesures si les deux premières ne montrent pas la présence de plomb à une concentration supérieure ou égale au seuil de 1 milligramme par centimètre carré (1 mg/cm2), mais que des unités de diagnostic du même type ont été mesurées avec une concentration en plomb supérieure ou égale à ce seuil. Dans le cas où plusieurs mesures sont effectuées sur une unité de diagnostic, elles sont réalisées à des endroits différents pour minimiser le risque de faux négatifs. Par exemple, si l’unité de diagnostic est une paroi murale, une mesure est effectuée en partie haute et l’autre en partie basse. Les mesures sont réalisées aux endroits où la probabilité de rencontrer du plomb est la plus forte. On évitera par exemple de choisir comme point de mesure une surface de peinture dégradée, le plomb ayant pu disparaître à cet endroit précis ; les mesures seront donc plutôt réalisées sur une partie saine de l’unité de diagnostic. Lorsqu’à l’évidence, l’unité de diagnostic n’est recouverte

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d’aucun revêtement, la recherche de plomb n’est pas nécessaire. Il en sera de même en présence de carrelages ou de faïences. L’ensemble des mesures est récapitulé dans un tableau. En l’absence de mesures, la raison pour laquelle la mesure n’a pas été effectuée est indiquée dans le tableau (hauteur de l’unité de diagnostic à mesurer supérieure à 3 mètres, absence de revêtement, par exemple).

9. Description de l’état de conservation des revêtements contenant du plomb L’état de conservation des revêtements contenant du plomb est décrit par la nature des dégradations observées. Pour décrire l’état de conservation d’un revêtement contenant du plomb, l’auteur du constat a le choix entre les 4 catégories suivantes : – non visible : si le revêtement contenant du plomb (peinture par exemple) est manifestement situé en dessous d’un revêtement sans plomb (papier peint par exemple), la description de l’état de conservation de cette peinture peut ne pas être possible ; – non dégradé ; – état d’usage, c’est-à-dire présence de dégradations d’usage couramment rencontrées dans un bien régulièrement entretenu (usure par friction, traces de chocs, microfissures…) : ces dégradations ne génèrent pas spontanément des poussières ou des écailles ; – dégradé, c’est-à-dire présence de dégradations caractéristiques d’un défaut d’entretien ou de désordres liés au bâti, qui génèrent spontanément des poussières ou des écailles (pulvérulence, écaillage, cloquage, fissures, faïençage, traces de grattage, lézardes). Pour les revêtements faisant l’objet de prélèvements, les résultats de l’analyse chimique en laboratoire seront connus seulement après la visite. Par conséquent, la description de leur état de conservation est systématique lors de la visite.

10. Classement des unités de diagnostic L’auteur du constat classe de 0 à 3 chaque unité de diagnostic recouverte d’un revêtement en fonction de la concentration en plomb et de la nature des dégradations, conformément au tableau suivant : Concentration en plomb

Type de dégradation

< seuils

> seuils

Classement 0

Non dégradé ou non visible

1

Etat d’usage

2

Dégradé

3

11. Rapport et conclusions Le constat est constitué par le rapport complet de l’inspection. Les pages du rapport sont numérotées et les annexes font parties intégrantes du rapport (y compris la notice d’information). En aucun cas, il ne sera rédigé de résumé du rapport ou d’attestation de présence ou d’absence de plomb. Figurent dans le rapport : 18

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– la liste complète des documents constituant le rapport, annexes comprises, et le nombre total de pages ; – l’identification et les coordonnées du commanditaire du constat ; – l’identification et les coordonnées de l’organisme chargé de la mission, l’identification de l’auteur du constat et sa signature ; – les références du contrat d’assurance de l’organisme chargé de la mission ; – la ou les dates du constat et la date du rapport ; – l’adresse, la localisation du bien immobilier objet de la mission et le croquis établi, le cas échéant ; – les circonstances et le champ de la mission, l’état d’occupation du bien ; – la liste détaillée des locaux visités et non visités, et la raison pour laquelle un local n’a pas été visité ; – le ou les croquis des locaux mentionnant leur affectation ; – l’identification des zones de chaque local ; – le modèle d’appareil à fluorescence X utilisé et son numéro de série, ainsi que, pour les appareils équipés d’une source radioactive, la date de chargement de la source dans l’appareil, la nature du radionucléide et son activité à la date de chargement de la source ; – les coordonnées du laboratoire d’analyses et la méthode d’analyse employée par ce laboratoire, le cas échéant ; – pour chaque local, un tableau récapitulatif sur le modèle des exemples in fine ; en l’absence de mesures, la raison pour laquelle la mesure n’a pas été effectuée sera indiquée dans la colonne « Observations » du tableau (ex.: hauteur de l’unité de diagnostic à mesurer supérieure à 3 mètres, absence de revêtement, etc.) ; – le cas échéant, les facteurs de dégradation du bâti relevés et l’appréciation sur l’état général du bien objet de la mission ; la liste des facteurs de dégradation du bâti est fixée en annexe 4 ; – les éventuels commentaires ; – le cas échéant, la reproduction des dispositions de l’article L. 1334-9 du code de la santé publique. Il rappelle en conclusion le nombre total d’unités de diagnostic et le pourcentage respectif des unités de diagnostic de classe 0, de classe 1, de classe 2 et de classe 3 par rapport au nombre total d’unités de diagnostic. S’il existe au moins une unité de diagnostic de classes 1 et 2, l’auteur du constat rappelle au propriétaire l’intérêt de veiller à l’entretien des revêtements les recouvrant, afin d’éviter leur dégradation future. S’il existe au moins une unité de diagnostic de classe 3, l’auteur du constat rappelle au propriétaire l’obligation d’effectuer les travaux appropriés pour supprimer l’exposition au plomb et l’obligation de communiquer le constat aux occupants de l’immeuble ou de la partie d’immeuble concernée et à toute personne physique ou morale appelée à effectuer des travaux dans cet immeuble ou partie d’immeuble. Cette communication consiste à transmettre une copie complète du constat, annexes comprises. Le Moniteur • 6 février 2009

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DIAGNOSTICS TECHNIQUES

Exemple 1 : relevé de mesures dans un local d’habitation No

Local

Zone

Unité de diagnostic

Substrat

Revêtement apparent

1

na

na

Calibrage

na

2

Salon

A

Ouvrant porte

Salon

A

Bâti porte

3 4

Mesure (mg/cm2)

Nature de la dégradation

Classement

na

na

na

na

Bois

Peinture

0,08

Bois

Peinture

Localisation de la mesure (facultatif)

0,05

Salon

A

Imposte

Plâtre

Papier peint

Salon

B

Plinthes

Bois

Peinture

0,16 0,13

D Salon

B

Mur B

Plâtre

Papier peint

Salon

C

Mur C

Plâtre

Papier peint

13 14

Salon

C

0

0,05

11 12

0

0,12

9 10

0

0,03

7 8

0

0,08

5 6

Allège

Plâtre

>1m

0,29

1m

0,19