Cours D'urbanisme Ci [PDF]

Zitiervorschau

MINISTÈRE DE L’ENSEIGNEMENT SUPÉRIEUR ET DE LA RECHERCHE SCIENTIFIQUE

République de Côte d’Ivoire

Union – Discipline – Travail -------------------------

ÉCOLE SPÉCIALE DU BÂTIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS

COURS D’URBANISME

Par

KOUASSI ERIC K. (Docteur en Géographie Urbaine et Prospective Territoriale)

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La pratique de l’urbanisme nécessite le recours au droit. L’urbaniste est un utilisateur de l’instrumentation juridique qui lui sert à s’imposer au corps social. Si l’on n’a nullement besoin du droit pour définir ou arrêter les objectifs de la politique urbaine, on ne peut pas s’en passer au niveau de sa mise en œuvre. Le droit, dans le domaine de l’urbanisme et de la construction, comme en d’autres, est une technique au service d’une politique. Il importe que le droit organise les procédures, fixe les règles du jeu à respecter par les différents acteurs, et tranche, éventuellement, les conflits. Seule la règle de droit peut donner à l’Administration la compétence et les pouvoirs dont elle a besoin pour agir dans l’intérêt général. La Côte d’Ivoire n’est pas dépourvue de réglementation en urbanisme. Elle est même dotée d’une instrumentation juridique abondante, d’un ensemble relativement riche de lois et règlements. Mais force est de constater que celleci exerce un impact négligeable, elle est largement ignorée ou mal connue, y compris par les agents de l’État. Bien souvent c’est la pratique qui s’est développée en marge de la loi ou par travestissement de celle-ci qui en tient lieu. À quoi servirait, en effet, d’organiser l’espace de notre pays et le développement de nos villes par des documents ou des réglementations élaborées à cette fin, dans un but d'intérêt général évident, si certains estiment pouvoir s’en affranchir et compromettre ainsi l’objectif recherché ? Mais, plus encore que le recours aux sanctions, il importe de faire percevoir clairement par le corps social l’intérêt et l’importance de la règle d’urbanisme. Le droit de l’urbanisme ivoirien, élaboré par strates successives au fil des ans, est encombré de règles nombreuses et de mécanismes complexes, voire ésotériques. Sans simplification, les Administrations, les Élus, les Usagers se perdront chaque jour un peu plus dans un véritable labyrinthe. Tout au long de ce cours, nous présenterons les points suivants : Le droit de l’urbanisme et ses acteurs Les formes d’urbanisme et leurs instruments Les règles générales d’utilisation et de gestion du sol La sanction des règles d’urbanisme

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CHAPITRE 1 : LE DROIT DE L’URBANISME Le droit de l’urbanisme est une science de l’aménagement. Son objectif est de déterminer et d’encadrer les possibilités d’utiliser le sol, d’implantation de l’habitat et du développement des villes. Ce chapitre est consacré à la définition de la notion du droit de l’urbanisme, à retracer l’histoire du droit de l’urbanisme en Côte d’Ivoire et à présenter les sources du droit de l’urbanisme et les acteurs de l’urbanisme en Côte d’Ivoire. 1. Définition de la notion du droit de l’urbanisme « Le droit de l'urbanisme peut être défini comme l'ensemble des règles et des institutions établies en vue d'obtenir une affectation de l'espace conforme aux objectifs d'aménagement des collectivités publiques » (H. JACQUOT, p.10). Par cette définition le Professeur JACQUOT distingue le droit de l'urbanisme au sens strict, c'est à dire lié à un « but spécifique d'aménagement » du droit de l'urbanisme au sens large « qui englobe aussi des procédures comme celles des servitudes d'utilité publique affectant l'utilisation des sols qui sont établies dans des buts particuliers de salubrité, de sécurité et d'esthétique, etc. mais qui ont néanmoins des incidences sur l'affectation de l'espace ». Le droit de l'urbanisme est une branche du droit public. Il confère aux autorités administratives un arsenal de prérogatives de la puissance publique qui leur permet de faire prévaloir l'intérêt général sur les intérêts particuliers des propriétaires fonciers. Le Droit de l'Urbanisme se rattache au droit administratif, et certains aspects peuvent relever du droit fiscal ou du droit pénal. 2. L’histoire du droit de l’urbanisme en Côte d’Ivoire L’évolution juridique et réglementaire de l’urbanisme en Côte d’Ivoire s’est faite en deux grandes étapes : -

Avant l’Indépendance de la Côte d’Ivoire

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Après l’Indépendance de la Côte d’Ivoire 2.1. Avant l’Indépendance de la Côte d’Ivoire Avant l’Indépendance de la Côte d’Ivoire, c’est la réglementation française qui était en vigueur. Tout comme le droit de la construction, le droit de l’urbanisme n’a pas connu de législation spécifique. Il traitait d’abord l’utilisation à des fins urbanistiques du régime foncier et domanial. On pouvait parler alors de droit d’aménagement foncier (décrets du 30 août 1900 et 15 novembre 1935, et autres).

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2.2. Après l’Indépendance de la Côte d’Ivoire Après l’Indépendance, l’État s’est progressivement doté d’un corpus législatif et réglementaire destiné à fixer le cadre de l’aménagement urbain et les normes de construction. Un ensemble de textes législatifs et réglementaires est mis en application pour fixer le cadre de l’aménagement urbain et pour établir les règles d’édification des immeubles (loi n°62-253 du 31 juillet 1962 relative aux plans d’urbanisme, et la loi °65-248 du 04 août 1965 relative au permis de construire). Le dispositif actuel découle de cette volonté, souvent mise en œuvre à travers les Ministères en charge de l’habitat, de l’urbanisme et de l’aménagement du territoire. 3. Les sources du droit de l’urbanisme Le droit de l’urbanisme est basé sur trois sources juridiques : -

La constitution

- Les règlements (ordonnance, arrêté)

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Les lois

- La jurisprudence

3.1 La Constitution Elle se fonde sur le droit d’accès à la propriété conféré par la Constitution notamment en son article 15 « le droit de propriété est garanti à tous. Nul ne doit être privé de sa propriété si ce n’est pour cause d’utilité publique et sous la condition d’une juste et préalable indemnisation. » 3.2. La loi Les lois sont des dispositions prises par les pouvoirs publics afin de fixer les règles de fond en ce qui concerne les affectations et le contrôle d’utilisation des sols. Dans certains cas, les lois dans le domaine de l’urbanisme sont pour la plupart méconnu du grand public. À titre d’exemple, l’adoption de la loi n°62-253 du 31 juillet 1962 relative aux plans d’urbanisme, et la loi °65-248 du 04 août 1965 relative au permis de construire (cf. Législation et Réglementation en matière de foncier et d’urbanisme, Recueil de textes sur l’urbanisme, Ministère de la Construction et de l’Urbanisme, Loi n°2019-576 du 26 juin 2019). 3.3. Le règlement Le règlement fixe les règles d’urbanisme s’appliquant dans les détails au niveau local. Ces règlements peuvent être des décrets ou des arrêtés notamment en matière de lotissement, de normes de construction où les ministres, les préfets ou les maires peuvent signer des arrêtés qui sont pour la plupart du temps opposables aux tiers. Les

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règlements ont aussi un caractère exclusif qui est une prérogative de l’administration via ses représentants que sont les préfets et les directeurs départementaux. 3.4. La jurisprudence La jurisprudence en droit de l’urbanisme puise son fondement dans le cadre de la décentralisation. Cette notion juridique a un caractère flexible dans l’administration car la prise en compte de certaines décisions est parfois annulée par le juge administratif qui n’hésite pas cependant à prendre des mesures pour une application des décisions. 4. Les acteurs de l’urbanisme en Côte d’Ivoire 4.1. Les ministères techniques De nombreux ministères interviennent dans le développement des territoires. Ils participent aux mutations territoriales. Ce sont : •

Le Ministère de l’Intérieur Il assure la mise en œuvre et le suivi de la politique du gouvernement en matière d’administration du territoire à travers la déconcentration et la décentralisation, et demeure le détenteur exclusif de la tutelle de l’État sur les collectivités territoriales.

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Le Ministère de l’Économie et des Finances Il met à la disposition des collectivités territoriales les ressources financières que l’État leur octroie, mais aussi à veiller au respect par les collectivités territoriales des règles de la gestion financière publique.

•

Le Ministère du Plan et du Développement Il est principalement responsable de la mise en œuvre et du suivi de la politique du gouvernement en matière de planification et de programmation du développement.

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Le ministère en charge de l’urbanisme Il est la première administration étatique en charge de l’urbanisme en Côte d’Ivoire. Ce ministère plusieurs fois réorganisé est actuellement régi par le décret n° 2017-255 du 1er mars 2017 sous la dénomination de Ministère de la Construction, du Logement, de l’Assainissement et de l’Urbanisme (MCLAU). Il est chargé de la conception et de l’exécution de la politique du gouvernement en matière d’urbanisme de la Côte d’Ivoire à travers ses différentes directions et services à savoir, la Direction de l’urbanisme et la Direction du Domaine urbain, qui sont en quelque sorte les maîtres d’œuvre de la politique nationale d’urbanisme. Ce sont ces deux directions qui non seulement impulsent, animent et contrôlent toutes les interventions urbanistiques de l’État et de ses démembrements mais également gèrent le domaine privé de l’État. 6

4.2. L’administration déconcentrée L’administration déconcentrée est représentée par deux structures à savoir ; l’autorité préfectorale et les services déconcentrés des Ministères. •

L’autorité préfectorale L’autorité préfectorale exerce la tutelle de proximité sur la collectivité territoriale, à travers le contrôle de légalité, l’assistance et le conseil. Elle joue un rôle important notamment dans la facilitation des rapports entre les collectivités territoriales et les services déconcentrés de l’État sur lesquels s’exerce leur autorité.

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Les services déconcentrés des Ministères Les services déconcentrés des différents Ministères techniques (Directions Régionales et départementales) disposent de ressources humaines compétentes et de données statistiques collectées sur plusieurs années. 4.3. La Collectivité Territoriale (les municipalités et les districts) La collectivité territoriale joue un rôle central dans le développement de la ville. Elle a principalement pour rôles et responsabilités de gérer au niveau local (Commune, district) les compétences qui leur sont transférées dans les domaines (Planification, Aménagement du territoire, Urbanisme et Habitat, Environnement et gestion des ressources naturelles) en vue de promouvoir le bien-être économique, social et culturel des populations. 4.4. Les bureaux d’études Les bureaux d’études qui disposent de nombreuses compétences ont pour rôle de se mettre à la disposition de la collectivité territoriale pour les appuyer au plan technique et les aider dans la formulation des politiques, des stratégies, des opérations et des actions de développement. En matière d’urbanisme en Côte d’Ivoire, l’État a créé des bureaux et des organismes publics d’études. Les plus connu sont :

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Le Bureau National d’Études Techniques et Développement (BNETD) ;

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L’Agence de Gestion Foncière (AGEF) ;

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La Société d’Équipement de Côte d’Ivoire (SEC) ;

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L’ordre des urbanismes, des géomètres, des architectes ;

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La Société Ivoirienne de Construction et de Gestion (SICOGI) ;

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La Société Nationale des travaux (SONITRA) ;

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Le Centre Régional pour l’Eau Potable et l’Assainissement (CREPA-CI) ;

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Le Laboratoire des Bâtiment et des Travaux Publics (LBTP).

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CHAPITRE 2 : DOMAINES EN COTE D’IVOIRE Le domaine est l’ensemble des biens appartenant au patrimoine foncier et immobilier ivoirien. Le domaine peut être privé ou public, communal ou à étatique. 1. Identification des domaines En Côte d’Ivoire, on identifie les domaines suivants : -

Domaine public de l’Etat

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Domaine public communal

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Domaine privé de l’Etat

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Domaine privé communal 1.1. Le domaine public de l’Etat Le domaine public est formé d’un certain nombre de biens immobiliers de l’Etat qui sont mis à la disposition directe du public usager, soit affectés à un service public. Il est naturel ou artificiel. Le domaine public naturel comprend des éléments créés par la nature sans intervention de l’homme. Exemple : le rivage de l’océan couvert de découvert par la marée, la bande des 25 mètres bordant les lagunes. Le domaine public artificiel comprend les éléments prévus par la loi, et dont la caractéristique est qu’ils ont été créés par l’homme. C’est ainsi qu’aux termes de l’article 1 de la loi n°83-788 du 2 Août 1983 déterminant les règles d’emprise et de classement des voies de communication, les systèmes de distributions d’eau, d’électricité et de gaz, les réseaux d’assainissement et de drainage, les oléoducs et les réseaux téléphoniques font nécessairement partie du domaine public, soit de l’Etat, soit des communes. C’est ainsi que les voies de communication, chemins de fer et routes font parties du domaine public. Sont exclus du domaine public les bâtiments administratifs qui ne font pas partie de l’énumération de l’article 1er du décret de 1928. Le domaine public, qu’il soit naturel ou artificiel, doit être immatriculé au nom de l’Etat, selon la loi de finance de 1970, article 9 de l’annexe fiscale. L’Etat est donc propriétaire du domaine public, mais est limité dans son droit de propriété par l’affectation de ces biens au public. Le domaine bénéficie de protection juridique. Il est inaliénable et imprescriptible. Il est inaliénable, c’est-à-dire qu’il ne peut être vendu. La vente des biens immobiliers de l’Etat est nulle et de nullité absolue. Le domaine public est imprescriptible : on ne peut pas acquérir un droit de propriété sur le domaine public par le seul fait du temps. Une maison édifiée sur le rivage de la 8

lagune n’appartient pas à l’auteur de la construction quelle que soit sa durée. Le domaine public est enfin insaisissable. 1.2. Le domaine public communal Le domaine communal a été précisé essentiellement par le législateur qui a pris deux lois dans ce sens : -

loi n°80-1180 du 17 octobre 1980 relative à l’organisation municipale et ses différentes modifications

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la loi n°84-1244 du 31 octobre 1984 portant régime domanial. Ces deux textes majeurs sont complétés par la loi n°83-788 du 2 août 1983 déterminant les règles d’emprise et de classement des voies de communication et des réseaux divers des communes et de la ville d’Abidjan. L’entrée d’un bien dans le domaine public s’appelle incorporation. Il existe deux modalités d’incorporations : l’incorporation automatique et l’incorporation par affectation. 1.2.1. L’incorporation automatique L’incorporation automatique concerne les composantes suivantes du domaine : - Tous les autres biens compris dans le domaine lorsqu’ils ont été transférés à la commune conformément aux dispositions légales et réglementaires relatives au domaine public (art. 103, alinéa 4 de la loi du 17 octobre 1980). - Les parcelles appartenant à la commune qui supportent des ouvrages d’intérêts publics chaque fois que la charge incombe à la commune (art. 103, aliéna 2) - Les voies de communications, notamment la voirie, les voies ferrées, canaux de navigation, les réseaux divers, notamment les systèmes de distribution d’eau, d’assainissement et de drainage, les systèmes de distribution d’électricité et de gaz, les oléoducs et les réseaux téléphoniques, dès lors qu’ils ont été déclarés d’intérêt urbain ou réputé d’intérêt communal (art. 1 et 3 loi n°83.788 du 2 Août 1980). 1.2.2. L’incorporation par affection Les parcelles appartenant à la commune et qui ont reçu de droit ou de fait, une affectation commue rues, routes, places et jardins publics, à l’exception de ceux dont la création et l’entretien incombent à l’Etat ou à une autre collectivité territoriale (art 103, alinéa 1). Les parcelles appartenant à la commune et constituant l’assiette d’un ouvrage prévu au plan d’aménagement ou d’urbanisme régulièrement approuvé ou ayant fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique valant affectation (art. 103, alinéa 3). Les biens du domaine public et privé de l’Etat. Transférés ou cédés, à titre gratuit, à la suite de demande ou après avis du Conseil Municipal (art. 5 loi du 8 novembre 1984). 9

La définition, l’organisation et la réglementation du domaine public, et particulièrement du domaine public des communes, résultent d’une législation relativement complète. Celle-ci permet de connaître les biens qui ont vocation à appartenir au domaine public communale mais l’on se saurait là s’arrêter, en si bon chemin, au risque de laisser un arrière-goût d’inachevé. Bien souvent, les communes ne savent pas quels sont les biens de leur domaine public à supposer qu’elles en aient. Cela résulte de l’absence de textes précisant pour chaque commune la nomenclature de ses bien relevant de son domaine public. Une telle assertion doit être nuancées car le décret n°84-851 du 4 juillet conjugué avec le décret n°84-852 de même date, permet de savoir quels sont les réseaux et autres voies de communication qui ressortissent au domaine public de l’Etat, au domaine public de la ville d’Abidjan, au domaine public des communes. Cette répartition se fonde sure discrimination des intérêts (reconnu à ces voies de communication et réseaux) qui sont de trois types : l’intérêt communal, le domaine public des communes. Dans les faits, la plupart de communes ignorent l’étendue et la consistance de leur domaine public et des dépendances de celui-ci. Au surplus, les communes ne savent plus qu’aucun texte ne consacre le transfert ou la cession des dépendances de l’Etat aux communes. Enfin, l’obligation légale qui est faite aux communes d’inscrire en leur nom, au livre foncier, les biens immobiliers de leur domaine, est en réalité ignorée. Les techniques de l’incorporation révèlent encore la prépondérance de l’Etat dans l’organisation juridique de l’espace foncier et immobilier des communes. De sorte que, les domaines publics et privés des communes, demeurent encore des espaces fonciers conditionnels. 1.3. Le domaine prive de l’Etat L’ensemble des terres ne faisant pas l’objet d’un titre foncier individuel et n’étant pas inscrites dans le domaine public de l’Etat, constitue le domaine privé de l’Etat. Ce domaine peut être livré à l’appropriation des particuliers désireux de construire. 1.4. Le domaine prive communal L’Etat peut transférer des biens fonciers ou immobiliers de son domaine privé au domaine privé des communes par les techniques juridiques du transfert (article 106 de la loi n°84-1244 du 8 novembre portant régime domanial des communes et de la ville d’Abidjan) ou de la cession. Mais, il se résout difficilement à la faire. En outre, les communes, comme les personnes privées peuvent acquérir des sols (article 2 de la loi n°84-1244 du 8 novembre 1984 précitée) et les immatriculer à leur nom, puis les lotir 10

et les concéder (article 16). De façon générale, les communes pourraient se constituer un domaine privé par acquisition (achat, expropriation, échange et préemption). Du fait de la faiblesse financière des communes, il leur sera difficile de recourir aux méthodes de droit privé pour constituer leur domaine privé. D’où la quasi inexistence du domaine privé des communes dont la gestion est laissée en principe au conseil municipal.

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CHAPITRE 3 : ACQUISITION DE DOMAINE EN COTE D’IVOIRE L’Etat de Côte d’Ivoire reconnait la propriété foncière. Ainsi, personnes publiques et privées peuvent acquérir des terrains. Nous présentons dans ce chapitre, les modes d’acquisition des terrains domaniaux, leurs modes de gestion du domaine et les mesures de protection domaniaux. 1. Modes d’acquisition du domaine de l’Etat L’acquisition du domaine de l’Etat suit deux modes : -

Modes d’acquisition de droit privé ;

-

Modes d'acquisition de droit public. 1.1. Modes d’acquisition de droit privé A l’instar des personnes de droit privé, l’Etat peut acquérir des biens

immobiliers par achats, échanges, donations et legs. Si les achats et les échanges sont fréquents, les donations et les legs sont plutôt rares. 1.2. Modes d'acquisition de droit public Les modes d’acquisition à titre onéreux : -

L’expropriation ;

-

La purge des droits coutumiers ;

-

La nationalisation ;

-

Le déclassement du domaine public.

Les modes d’acquisition à titre gratuit (les terres vacantes sans maître) 1.2.1. Les modes d'acquisition à titre onéreux 1.2.1.1. L’expropriation L’expropriation apparaît comme une opération par laquelle une personne publique (Etat, établissement public, commune) dans un but d’utilité publique, contraint un particulier à lui céder son immeuble (terrain ou bâtiment) moyennant le paiement d’une indemnité juste et préalable. Il existe deux (02) sortes d’expropriation : -

L’expropriation pour cause d’utilité publique

-

L’expropriation pour insuffisance ou défaut de mise en valeur. 1.2.1.1.1. L’expropriation pour cause d’utilité publique

L’expropriation pour cause d’utilité publique est l’opération de puissance publique par laquelle l’administration procède à l’encontre d’un particulier à l’acquisition forcée et moyennant indemnité juste et préalable, des immeubles, terrains et bâtiments 12

nécessaires à l’usage du public ou au fonctionnement du service public. L’expropriation pour cause d’utilité publique est un mode de constitution du domaine de l’Etat et des Collectivités territoriales qui peuvent seuls exproprié. Il s’agit de concilier le droit inaliénable de la propriété, et les exigences foncières et urbanistiques de l’Etat. Procédure de l’expropriation pour cause d’utilité publique Elle comporte deux phases : -

La phase administrative commence par un acte administratif qui autorise les travaux, et un autre qui les déclare d’utilité publique. Un arrêté de cessibilité identifie les parcelles qui doivent être cédées à l’Etat. c’est la procédure d’enquête de commodo et incommodo. Une tentative de fixation de l’indemnité achève cette première phase administrative ;

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La phase judiciaire n’intervient qu’en cas d’échec de la procédure amiable conduite durant la phase administrative. Un jugement d’expropriation est alors rendu, portant transfert de propriété à la collectivité expropriante. Ce jugement est exécutoire, nonobstant toute procédure d’appel et moyennant consignation de l’indemnité d’expropriation. En cas d’urgence, la procédure de référé peut être requise.

L’administration ne peut donner à l’immeuble une autre destination que celle prévue par la déclaration d’utilité publique. Les droits des tiers sont reportés sur l’indemnité. En cas de non-réalisation des travaux, il existe un droit de rétrocession au profit du propriétaire. 1.2.1.1.2. L’expropriation pour insuffisance ou défaut de mise en valeur des terrains urbains Les terrains urbains, même s’ils sont détenus en pleine propriété par une personne physique ou morale, peuvent faire l’objet d’un retour à l’Etat pour insuffisance de tout investissement immobilier apprécié par rapport à l’emplacement de l’immeuble. Procédure l’expropriation pour défaut de mise en valeur des terrains urbains La décision de transfert du terrain à l’Etat est prise par arrêté du Ministre chargé de la Construction et de l’Urbanisme après constat de l’absence de mise en valeur. 1.2.1.2. La purge des droits coutumes La purge des droits coutumiers consiste en l’extension des droits fonciers autochtones sur un sol, moyennant le versement par l’administration d’une juste indemnité fixée généralement à l’amiable sur la base d’un procès-verbal. Cette pratique permet à l’Etat de s’assurer la maîtrise des terres de statut autochtone. Il s’agit des terres mises en 13

valeur ou non détenues sur la base du droit coutumier, comprises dans le périmètre d’un plan d’urbanisme ou d’opération d’aménagement d’intérêt général, dont la délimitation aura été faite d’un arrêté du Ministre chargé de l’Urbanisme. Procédure de la purge des droits coutumes La procédure consiste à établir l’existence des droits fonciers coutumiers ou droits d’usage. Un géomètre lève les parcelles touchées par l’opération d’immatriculation préalablement à la signature, par les parties concernées d’un procès-verbal constatant l’abandon des droits d’usage. L’accord intervenu entre le détenteur coutumier des droits fonciers et l’Etat, peut être constaté par un protocole d’accord. o Indemnité et compensation Le détenteur coutumier doit être dédommagé pour la perte du sol, et, éventuellement, pour celle des plantations et constructions réalisées. Le dédommagement se fait en nature et éventuellement en numéraire pour ce qui concerne les plantations et constructions. o Portée juridique de la purge des droits coutumes Le procès-verbal de la purge des droits coutumiers a la valeur d’un acte authentique. Le droit foncier coutumier est assimilé à une charge foncière. Le détenteur coutumier des droits fonciers devient un tiers au sens où la réglementation foncière parle de droits des tiers. Cette pratique et ces principes ont été actuellement réglementés quand la purge s’exerce dans les centres urbains au cours d’opérations d’aménagement dans un périmètre délimité par l’administration. C’est la purge des droits coutumiers sur le sol pour intérêt général. 1.2.1.3. La purge des droits coutumiers sur le sol pour intérêt général Il s’agit des terres mises en valeur ou non détenues sur la base du droit coutumier, comprises dans le périmètre d’un plan d’urbanisme ou d’opération d’aménagement d’intérêt général, dont la délimitation aura fait l’objet d’un arrêté du Ministre chargé de l’Urbanisme. Procédure la purge des droits coutumiers sur le sol pour intérêt général La procédure est diligentée par une commission administrative composée des représentants des Ministres en charge de l’Urbanisme, des Finances, de l’Intérieur, les Maires des communes et les représentants désignés des collectivités. Cette commission est chargée d’identifier et de recenser les terres devant faire l’objet de purge ainsi que leurs détenteurs et de proposer les indemnités et/ou les compensations, et de fixer les accords et désaccords intervenus dans un procèsverbal signé par les membres de la commission.

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o Indemnité et compensation L’Indemnité en numéraire ou en nature est fixée par un barème déterminé par le Ministre en charge de l’Agriculture. S’y ajoute une compensation attribuée à titre gratuit consistant en des lots de terrain équipés ou non. Les terres objet de purge sont immatriculées au nom de l’Etat ou de la commune. o Portée juridique Le PV de la purge des droits coutumiers sur le sol pour intérêt général est un acte authentique. 1.2.1.3. La nationalisation La nationalisation est le transfert à la collectivité nationale du contrôle et de la propriété (totale ou partielle) des moyens de production appartenant à une entreprise privée ou de l’exercice de certaines activités. 1.2.1.4. Le déclassement du domaine public Le domaine public peut être déclassé dans les centres lotis après enquête de commodo et incommodo et consultation des conseils municipaux. Les portions du domaine public déclassé rentrent dans le domaine privé. Leur aliénation est alors possible aux conditions ordinaires d’aliénation des terrains domaniaux. Il y a eu de nombreux cas de déclassement de domaine public artificiel, de voirie notamment. Mais il n y a pas eu de cas de déclassement de domaine public naturel, soit maritime, soit fluvial. Le domaine public ainsi délimité et géré doit être tout spécialement protégé contre toute dégradation ou occupation irrégulière. 1.2.2. Les modes d’acquisition à titre gratuit (les terres vacantes sans maître) L’Etat colonial se voulait un Etat de droit ; aussi, pour accaparer les terres coutumières, il entendait légitimer le transfert, c’est à dire le fonder juridiquement. A cette fin il va introduire dans les colonies la théorie métropolitaine des domaines. Les terres vacantes et sans maîtres pour lesquelles aucune revendication n’est opérée sont inclues dans le domaine privé de l’Etat par la procédure de l’incorporation. Cette situation est constatée sur l’abandon du bien et la présomption de vacance de propriété en l’absence de revendication par un tiers. L’immatriculation se réalise dans cette situation par la procédure de l’incorporation.

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2. Gestion du domaine public - l’utilisation du domaine public des communes - l'utilisation collective du domaine public - l'utilisation privative du domaine public - les occupations temporaires - la réglementation - l'éviction du domaine public 2.1. Utilisation du domaine public des communes Qu’il s’agisse de celui de l’Etat ou de la commune, l’utilisation privative du domaine public est possible. Mais celle-ci peut être qu’exceptionnelle, et dans tous les cas, ne doit pas gêner l’utilisation principale ou collective du domaine public. 2.2. Utilisation collective du domaine public L’utilisation collective est anonyme, impersonnelle. Tout un chacun peut en jouir, sans titre juridique particulier. L’utilisation collective correspond, à bien des égards, à l’exercice d’une véritable liberté publique, celle d’aller et venir sur les dépendances qui sont affectées à cet usage, par exemple les voies publiques, les rivages de la mer... Dans l’utilisation collective, l’usage de l’indépendance par une personne ne doit pas empêcher une autre personne d’en faire de même. Dans ce type d’utilisation, l’intervention du gestionnaire au titre de se pouvoirs de police sera limitée. Il veillera simplement à ce que l’utilisation soit égale pour tous, à ce que certaines personnes ne fassent pas un usage abusif du domaine au détriment des autres. L’utilisation collective est gouvernée par les principes de la liberté, de l’égalité et de la gratuité. L’utilisation privative est soumise à un régime tout à fait distinct de celui qui gouverne l’utilisation collective. Elle n’est ni libre, ni gratuite. 2.3. Utilisation privative du domaine public L’utilisation privative se traduit par l’occupation par une personne déterminée d’une dépendance du domaine public qui, du fait de cette occupation, se trouve soustraite à toute possibilité d’utilisation par d’autres. A la différence de l’utilisation collective, l’utilisation privative suppose l’occupation exclusive d’une dépendance domaniale. Le régime de l’utilisation privative est le même qu’il s’agisse du domaine de l’Etat ou celui de la commune. L’article 104 de la loi du 17 octobre 1980 dispose, en effet, que le domaine public communal est ainsi au même régime que le domaine public de l’Etat.

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2.4. Les occupations temporaires Dans les centres lotis non encore immatriculés, c’est à dire non encore purgés de tous droits des tiers, l’octroi de permis d’occuper est possible dans les conditions ci-après : -

Ces permis d’occuper sont réservés à des industries ou à des commerçants qui ont intérêt à s’installer immédiatement en prévision de la commercialisation annuelle des produits récoltés.

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Cette occupation ne doit pas porter sur plus de 2 500m².

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Elle est faite aux risques et périls du demandeur, sous réserve de tous droits des tiers puisque le terrain n’est pas encore immatriculé.

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Etant donné le caractère de précarité de l’occupation, le demandeur n’est autorisé à construire que les installations temporaires en matériaux provisoires ou en éléments démontables.

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Il est dû une redevance annuelle à verser d’avance.

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Il n’est dû aucune indemnité en cas d’utilisation du terrain par l’Administration pour les services publics ou en cas de modification du tracé des rues.

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Après immatriculation, l’occupant à un droit de priorité pour l’achat du lot.

En cas d’adjudication l’occupant a un droit de préemption sur la base du prix atteint au cours des enchères publiques. -

Il ne peut être accordé qu’un seul permis d’occuper par personne dans une localité.

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Le titulaire du permis d’occuper est déchu d’office de son droit dans les cas ciaprès : 1. S’il ne s’est pas installé dans un délai d’un an ; 2. S’il édifie des constructions à caractère définitif sans attendre l’immatriculation du terrain et l’attribution en concession provisoire ; 3. Si le terrain est occupé dans les buts autres que commerciaux ; 4. Si la redevance annuelle n’est pas versée. 2.5. La réglementation

Elle est prévue par les lois et règlement en considération des spécificités de certains biens et le contexte local (article 8 décret du 29 septembre 1928, 2 et 3 de l’arrêté N°2895 AE du 24 novembre 1928 et 72 loi N°80-1180 du 17 octobre 1980 modifiée). Dans les limites de la commune, le conseil municipal peut prendre des délibérations pour réglementer l’utilisation du domaine public (voir manuel des délibérations et actes-types des communes ivoiriennes). Pour l’harmonie de la cité, il peut interdire la construction de kiosques sur certaines parties du domaine public ou imposer un plan de construction. Un règlement peut être pris, par nature de biens, en tenant compte 17

des spécificités de chaque bien. Le règlement précise entre autres : -

Les conditions d’occupation de domaine public ;

-

Les organes (comité ou commissions) intervenant dans l’attribution des parcelles ;

-

La nature du droit d’occupation ;

-

Le délai de mise en valeur

-

Les conditions de remise en cause de l’autorisation d’occuper ;

-

Les autres obligations du bénéficiaire de l’autorisation ;

-

Les sanctions éventuelles.

La réglementation posée par le conseil doit fonder les arrêtés ou décisions données par la Maire. Ce dernier ne peut, sous peine de nullité, prendre de décision contraire à un règlement du conseil. 1.6. L’éviction du domaine public L’utilisation privative du domaine public doit être autorisée, dans la commune et sur le domaine public communal par le Maire. Aussi, toutes les personnes qui utilisent de leur propre chef, le domaine public peuvent-elles invitées à se retirer des lieux. Il en va de même pour les personnes dont l’autorisation a été révoquée dans le but d’intérêt public ou dont le bail a été résilié. Pour les constructions non occupées pendant une période fixée dans le règlement sur le domaine public, la démolition ne peut intervenir qu’après plusieurs mises en demeure publiées par la presse et par les canaux locaux d’information tels que les réunions organisées par les conseillers municipaux dans leur zone de résidence, les griots, les affiches, etc. 3. Protection du domaine public Les propriétés privées sont placées sous la protection des tribunaux. Lorsqu’un propriétaire subit un empiétement ou une dégradation, il ne peut se faire justice luimême. Il doit obtenir du tribunal une condamnation du responsable de ces dommages. Le législateur a prévu deux principes de protection civile du Domaine Public (l’inaliénabilité et l’imprescriptibilité) qui ne sont pas applicables aux propriétés privées et à laquelle s’ajoute une protection pénale 3.1. Protection civile du domaine public La protection du Domaine Public résulte de deux principes de droit civil dégagés par la jurisprudence : 1. Le Domaine Public est inaliénable 2. Le Domaine Public est imprescriptible. 18

3.1.1. Inaliénation du Domaine Public (caractère inaliénable du Domaine Public) Le caractère inaliénable du Domaine Public peut se déduire de sa définition donnée par le dernier alinéa de l’article 1er du décret du 29 septembre 1928 qui classe dans le domaine public « les biens de toute nature que le code civil et les lois français déclarent non susceptible de propriété privée ». Or un bien non susceptible de propriété privée est un bien inaliénable. Ce principe protège l’administration contre elle-même. Les actes de cession qui auraient été établis sont nuls de nullité absolue. De même sont nulles, de nullité absolue les ventes conclues par erreur, ou par fraude entre particulier. Ce principe est applicable aux meubles comme aux immeubles. C’est ainsi qu’il a été jugé que des tableaux de musée classés dans le Domaine Public comme affectés à l’usage du public, et volés, ne peuvent pas faire l’objet de vente, lesquelles sont nulle de nullité absolues. Les acheteurs, même de bonne foi, ne peuvent donc les invoquer pour demander une indemnité à l’occasion de la restitution des tableaux aux musées. Ils ne peuvent que poursuivre leurs vendeurs en dommages-intérêts. Les conséquences de ce principe d’inaliénabilité sont donc absolues. 3.1.2. Imprescriptibilité du domaine public Il s’agit d’un corollaire de l’inaliénabilité. Si le transfert de propriété doit rendu impossible, il ne faut pas seulement interdire la vente. Il faut encore empêcher le transfert par le moyen de la prescription. D’après l’article 2262 du code civil un occupant même de mauvaise foi devient propriétaire après une durée de 30 ans. 3.2. Protection pénale du Domaine Public L’article 8 du décret du 29 septembre 1928 dispose que les infractions à la réglementation sur le Domaine Public « sont déférées aux tribunaux de simple police et passibles de peine de 1 à 500 francs d’amende » : « en cas de récidive dans les 12 mois ou de non-exécution des travaux prescrits dans un laps de temps déterminé par le tribunal, l’amende peut être triplée et il peut en outre prononcé une peine d’emprisonnement de cinq jours au plus, le tout sans préjudice de la séparation des dommages causés ou de la démolition, aux frais du contrevenant, des ouvrages indûment établis sur le Domaine Public et dans les zones de servitudes, ou de l’exécution, également à ses frais, des travaux prescrits ». L’Administration dispose donc des sanctions ci-après : 1. Amende 2. Emprisonnement 3. Dommages-intérêts 4. Démolitions ou travaux aux frais du contrevenant. 19

CHAPITRE 4 : LES PROCÉDURES D’ACCESSION À LA PROPRIÉTÉ FONCIÈRE Toute occupation d’un terrain urbain doit être justifiée par la possession des documents délivrés par le ministre chargé de la Construction et de l’Urbanisme. Ainsi, le transfert de propriété sur un terrain urbain relevant du domaine de l’Etat est opéré par l’arrêté de concession définitive. Dans ce chapitre, nous présentons le processus et le mode attributions de terrains urbains et la concession de terrains 1. les attributions de terrains urbains 1.1. La Commission d’attribution Conformément au décret n° 78-690 du 18 Août 1978 réglementant la procédure d’attribution de terrains urbains, les demandes d’attribution de lots sont soumis à l’approbation d’une commission multipartite composée de (pour les lots de terrains à usage d’habitation sur l’agglomération d’Abidjan) -

le Préfet d’Abidjan représentant le Ministre de l’Intérieur, président,

-

le représentant du Ministre de l’Économie et des Finances,

-

le représentant du Ministre des Travaux Publics, des Transports, de la Construction et de l’Urbanisme,

-

le Maire de la ville d’Abidjan ou son représentant,

-

un représentant de l’U.G.T.C.I. (Union Générale des Travailleurs de Côte d’Ivoire),

-

un représentant de l’Association des Locataires,

-

deux Notables désignés par le Ministre des Travaux Publics, des Transports, de la Construction et de l’Urbanisme,

-

le Directeur Central du Domaine Urbain, Secrétaire.

Participent à ces réunions à ces réunions à titre consultatif (pour les lots à usage d’habitation) : -

le Directeur Général des Impôts ou son représentant,

-

le Directeur Général de la Société d’Équipement des Terrains Urbains ou son représentant,

Des commissions se sont créées dans les villes de l’intérieur, de façon plus ou moins complète, selon la disponibilité et l’implication de chacun des membres. Le dossier de demande d’attribution Les dossiers de demande d’attribution doivent être conformes au modèle arrêté par le Ministre chargé de la Construction et de l’Urbanisme. Dans les villes de l’Intérieur, les Maires vendent des imprimés destinés à cet usage, alors que pour Abidjan, le requérant adresse une lettre à la Direction du Domaine Urbain du Ministère de la Construction et de l’Urbanisme. 20

1.2. Dépôt du dossier Les populations doivent remettre leurs dossiers dans le cas d’Abidjan à la Direction Centrale du domaine Urbain au Ministère de la Construction et de l’Urbanisme. Un récépissé est délivré au postulant. 1.3. Instruction du dossier Le dossier est instruit par la Direction du Domaine Urbain du Ministère chargé de la Construction et de l’Urbanisme à Abidjan et par le Service domanial de la Préfecture dans les villes de l’intérieur du pays. 1.4. Réunion de la commission d’attribution Les dossiers sont soumis à l’avis de la commission d’attribution qui se réunit sur convocation de son Président, chaque fois que besoin est, et se prononcent sur convocation de son Président, chaque fois que besoin est, et se prononcent sur les demandent soumises à leur examen en tenant compte des critères suivants : -

le nombre de lots en possession du postulant, de son conjoint, de ses ascendants ou descendants,

-

sa nationalité,

-

sa situation de famille,

-

ses conditions actuelles de logement (insalubrité, insécurité, surpeuplement, menace d’expulsion ou d’expropriation),

-

le rapprochement du lieu de travail,

-

l’ancienneté de la demande,

-

sa situation vis à vis des services des impôts,

-

son aptitude à assumer les charges de mise en valeur (revenu, moyens de financement),

À l’issu de la réunion de la commission est dressé un procès-verbal qui attribue un numéro de priorité à chaque dossier retenu. 1.5. Transmission du procès-verbal au Ministère chargé de la Construction et de l’Urbanisme Dans l’agglomération d’Abidjan, pour les lots à usage d’habitation, le procès-verbal de la commission est envoyé dans les quinze jours au Ministre chargé de la Construction et de l’Urbanisme. Dans le cas des villes de l’intérieur, le représentant du Ministère de la Construction est le Secrétaire de la commission ; il transmet les demandes d’attributions au Préfet qui les signe.

21

1.6. Décision d’attribution La décision d’attribution ou la promesse d’attribution sous conditions suspensives est prise par le Ministre chargé de la Construction et de l’Urbanisme pour les lots compris dans l’agglomération d’Abidjan. Dans les villes de l’intérieur, c’est le Préfet qui par délégation de pouvoir signe les décisions d’attribution. Dans Abidjan, c’est le Ministre de la Construction qui en vertu de son pouvoir discrétionnaire et de l’absence de commissions d’attributions, signe les décisions d’attribution qui proviennent de la Direction du Domaine Urbain. 1.7. Remise d’une lettre d’attribution Les services concernés remettent au bénéficiaire une lettre d’attribution qui lui permet d’engager les démarches relatives à la mise en valeur du terrain. Pour Abidjan, ces lettres sont délivrées par la Direction du Domaine Urbain. Dans le cas des villes de l’Intérieur, ces lettres ne sont remises aux attributaires que lorsqu’ils se sont acquittés des frais de bornage auprès de la perception. Cette participation permet alors aux communes de disposer de ressources financières en vue de la réalisation de nouveaux lotissements. Pour les lotissements d’extension villageoise, conformément au décret 77-906 du 06 novembre 1977, arrêté 0555 du 13 avril 1983, le Comité de gestion des lotissements mis en place par les villageois est chargé de procéder à la répartition des lots entre les membres de la communauté villageoise. A l’aide d’un géomètre, les villageois procèdent à l’identification des lots et dressent un registre appelé guide, dont un double est remis au Ministère de la Construction et de l’Urbanisme. Pour obtenir la lettre d’attribution, le requérant doit au préalable recevoir une attestation délivrée par le chef de village et le président du comité de gestion. La lettre d’attribution est délivrée par le Ministère après vérification sur le guide. Parfois, la Mairie est associée dans le contrôle et la délivrance des lettres d’attribution. Pour les lotissements restructurés (conformément à l’ordonnance n° 77-615 du 24 août 1977), le Ministère chargé de l’Urbanisme met à la disposition de l’organisme un contingent de parcelles et de logements afin de lui permettre de procéder à la réinstallation des personnes et des activités déplacées. L’organisme procède à l’attribution des parcelles et logements définis par la convention. Des concessions provisoires sont alors accordées aux bénéficiaires… Le Ministère remet au bénéficiaire une lettre d’attribution au vu d’un quitus délivré par le CAR (Comité d’Aide à la Restructuration) et prouvant qu’il a soldé son compte par le paiement complet des sommes dues. 22

Pour les lotissements privés, conformément au décret modifié 67-18 du 11 janvier 1967, arrêté n° 307 M.C.U/CAB du 27 juillet 1970, l’attribution des lots se réalise par le lotisseur qui vend ses lots. Pour les lotissements S.E.T.U (anciennes opérations), les attributions des parcelles se font conformément aux décrets n° 71 672 du 19 décembre 1971 et n° 75-95 du 31 janvier 1975. Une commission d’attribution est mise en place et statue sur les demandes d’attribution. Le Ministre chargé de la Construction et de l’Urbanisme prend la décision finale sur proposition de la commission pour les terrains urbains. Il est remis aux bénéficiaires une lettre d’attribution. Pour les lotissements S.E.T.U (nouvelles opérations) (décret n° 87-365 du 1er avril 1987 et arrêté n° 156/MEF/MCU/MB du 23 avril 1987), le coût de la parcelle ayant été soldé, le bénéficiaire se voit délivrer un acte administratif de vente qui vaut concession provisoire. Ce document est signé par le Directeur du BNETD (Bureau National d’Etudes Techniques et de Développement), le Ministre de la Construction et de l’Urbanisme et le bénéficiaire. A l’aide de ce document, le bénéficiaire peut engager les procédures relatives à la mise en valeur du terrain (dossier technique, demande de permis de construire, certificat

de

conformité…)

L’acte

est

délivré

après

paiement

des

frais

d’enregistrement (11,2% du prix du terrain, dont 10% pour le Trésor et 1,2% pour la Conservation Foncière), de timbre (3000 F), et de construction du dossier technique (bornage 50 000 F CFA). Pour les lotissements CTU (Compte de Terrains Urbains), conformément au décret n° 87-368 du 1er avril 1987 portant création du Compte de terrains urbains, suite au paiement du solde, la DCGTX délivre un acte de vente devant notaire et contresigné par le Directeur Général de la DCGTX et par le Ministre de la Construction et de l’Urbanisme. Cet acte de vente est considéré comme une concession provisoire et est enregistré en tant que tel. L’acte de vente est délivré après paiement du solde et des frais d’acte, qui sont de 80 000 F CFA et de 11,2% du prix de vente par parcelle (50 000 F CFA pour le dossier technique, 30 000 F CFA pour les droits de timbre, 10% pour l’enregistrement, 1,2% pour la conservation foncière). Dès paiement du solde, l’acquéreur est convié par le SVI (Service des Ventes Immobilières) à la signature de l’acte de vente. Pour les lotissements coutumiers, les propriétaires coutumiers ne sont autorisés à vendre des parcelles que s’ils ont obtenu une autorisation de lotir du Ministre de la Construction et de l’Urbanisme et si le plan de lotissement a été approuvé par arrêté 23

ministériel. Pour les implantations illégales, Concernant l’attribution de terrains aux nouveaux arrivants, les personnes désirant s’installer ou investir dans la zone demandent l’autorisation (monnayée ou non), au premier installé qui devient le créateur du quartier et qui se voie conférer les attributions propres aux anciens. Concernant l’attribution d’autorisations provisoires d’installation, ce sont les Mairies qui attribuent les autorisations provisoires aux occupants. Ces autorisations, spécifient que les propriétaires ne peuvent construire en dur dans la perspective d’un déguerpissement éventuel ; néanmoins certaines personnes les considèrent comme des titres officiels et par conséquent transforment et durci fient leur constructions. NB : La lettre d’attribution, se présente comme un simple agrément administratif. En Côte d’Ivoire, l’attribution n’est qu’une étape de la procédure de concession, car pour prétendre à l’octroi de la concession, il faut d’abord posséder une lettre d’attribution. 2. la concession de terrains La concession demeure le mode principal de mise à la disposition des particuliers de son domaine privé par l’Etat. L’institution reste gouvernée par le décret du 15 novembre 1935, avec son arrêté d’application du 9 juillet 1935, modifié par l’arrêté du 31 janvier 1938. Le décret n° 71-74 du 16 février 1971, relatif aux procédures domaniales et foncières, ne fait que procéder à l’actualisation de ces propositions. 2.1. Définition La concession désigne l’opération de cession par la puissance publique à titre onéreux ou gratuit d’une portion de son domaine privé et qui sous condition de mise en valeur, selon des clauses déterminées, conduit, soit à la propriété privée exclusive, soit à l’obtention d’un bail emphytéotique au profit du concessionnaire. 2.2. Nature juridique de la concession La concession foncière s’analyse comme un contrat administratif, passé entre l’administration et une personne de droit privé par lequel la puissance publique attribue à cette dernière des droits réels sur une parcelle de son domaine privé. Ces droits réels peuvent être des droits de propriété, alors on se trouve en face d’une concession avec transfert de propriété, ou seulement des droits d’usage pour une période déterminée ; il s’agit alors de concession avec bail 24

emphytéotique. Sous les réglementations antérieures au décret de 1935, la concession provisoire était consentie en dehors du domaine sous réserve des droits de tiers. Mais la concession définitive ne peut être accordée qu’après incorporation préalable du terrain dans le domaine par l’immatriculation au livre foncier au nom de l’Etat. Cette obligation résulte en fait de l’article 5 du décret foncier du 26 juillet 1932 qui dispose que l’immatriculation des terrains est facultative, en principe elle devient exceptionnellement obligatoire dans le cas d’aliénation. Pour la sécurité des opérations foncières l’interprétation des textes a permis de rendre obligatoire l’immatriculation même avant l’octroi de la concession provisoire. 2.3. Types de concession En Côte d’Ivoire, nous avons trois types de concession : -

La concession provisoire

-

La concession définitive

-

Le bail emphytéotique 2.3.1. La concession provisoire

La concession provisoire est régie par l’arrêté n°2164 du 9 juillet 1936 et le décret N°71-74 du 16 février 1971. 2.3.1.1. Définition La concession provisoire est l’acte par lequel l’administration attend consolider le droit détenu par une personne titulaire d’une lettre d’attribution relative à une de parcelle de terrain déterminée. La concession est accordée moyennant le versement d’un prix et sous condition de mise en valeur dans un délai fixé. 2.3.1.2. Procédure de la concession provisoire Seul le Ministre chargé de la gestion du domaine urbain est compétent pour établir les actes de concession provisoire sur toute l’étendue du territoire. L’attributaire doit déposer au service du domaine urbain l’original de sa lettre d’attribution accompagné du dossier technique de bornage morcellement de sa parcelle. Le SDU adresse le dossier à la conversation foncière qui fait procéder à l’individualisation du titre foncier par morcellement du titre mère. Une fois le titre créé, le SDU prépare l’arrêté de concession provisoire à la signature du Ministre. L’arrêté signé est transmis à la Direction de l’Enregistrement puis, après paiement des droits. à la conservation foncière pour inscription au livre foncier. 25

2.3.1.3. Prix de la concession provisoire Le prix du terrain est fixé par application d’un barème au m² en fonction de la zone. Ce prix est payable par tranches. En cas de non-paiement du prix dans les délais fixés, l’Administration peut procéder au retrait. 2.3.1.4. Portée juridique de la concession provisoire Le droit de concession provisoire est un droit réel attaché au terrain. Il est donc transmissible et peut être donné en garantie hypothécaire. Il est également cessible mais seulement après autorisation de l’Etat. 2.3.2. La concession définitive La concession définitive est régie par l’arrêté n°2164 du 9 juillet 1936 et le décret N°71-74 du 16 février 1971. 2.3.2.1. Définition La concession définitive est l’acte par lequel l’Administration transfère au concessionnaire provisoire la propriété pleine et entière du titre foncier sur lequel était inscrit le droit de concession provisoire. La concession est accordée après constat de mise en valeur et moyennant le paiement des droits de mutation foncière. 2.3.2.2. Procédure de la concession définitive Seul le Ministre chargé de la gestion du domaine urbain est compétent pour établir les actes de concession définitive sur toute l’étendue du territoire. Le concessionnaire doit demander au Service du Domaine Urbain de procéder au constat des constructions réalisées par lui sur le terrain qui lui a été concédé. Le Service du Domaine Urbain vérifie que le prix stipulé par l’arrêté de concession provisoire a été payé et établir l’arrêté à la signature du Ministre. Une fois signé, le dossier est transmis à la Direction de l’Enregistrement puis à la conservation foncière. Une fois les droits acquittés, il est délivré un exemplaire de l’arrêté à l’intéressé ainsi qu’une copie du titre foncier établi à son nom. 2.3.2.3. Portée juridique de la concession définitive L’arrêté de concession définitive fait sortir définitivement le terrain du patrimoine de l’Etat, il se trouve, dès lors, régi par les seules règles du droit privé. 2.3.3. Le bail emphytéotique : cas particulier Le bail emphytéotique est régi par la loi française du 25 juin 1902 rendu applicable en Côte d’Ivoire par l’arrêté du 26 octobre 1906, le décret du 15 novembre 1935 et l’arrêté du 31 janvier 1938. 26

2.3.3.1. Définition Le bail emphytéotique est un bail de longue durée (entre 18 et 98 ans), par lequel le preneur acquiert un droit réel d’usage et de jouissance lui conférant une liberté entendue dans l’utilisation de l’exploitation d’un immeuble. 2.3.3.2. Les obligations du preneur ou emphytéote Le preneur ou emphytéote paie une redevance annuelle, révisable selon les modalités convenues dans les cahiers des charges. Il doit réaliser des constructions (ou tout autre type de mise en valeur) ou en assumer les charges de manière à maintenir le fond dans une situation de bon entretien constant ou d’amélioration. 2.3.3.3. Portée juridique du bail emphytéotique Le bail emphytéotique, à la différence du bail ordinaire est un droit réel. Il est donc hypothécable et cessible. Le bail emphytéotique est caractérisé par la coexistence de deux droits sur une même chose. Le droit d’user de la chose et de jouir de ses fruits revient au preneur. Le bailleur, par exemple l’Etat en Côte d’Ivoire, reste propriétaire et conserve le droit de disposer de la chose. 2.3.3.4. Fin du bail emphytéotique Le bail emphytéotique n’est pas renouvelable selon les textes. Mais en pratique il peut l’être. Quand le bail emphytéotique n’est pas renouvelé, les édifications faites sur le fond reviennent au propriétaire. 3. les titres de propriété L’appropriation du sol est ici conçue comme celle résultant de la mise à disposition par l’Etat des terrains dépendant de son domaine privé profit du secteur privé (personne physiques ou morales). Ne sont donc pas examiné ici les mutations immobilières intervenant entre personne privés sur des terrains préalablement détenus en toutes propriétés. Les procédures d’appropriations varient selon qu’elles portent sur des terrains situés dans des réserves administratives loties ou non loties mais non aménagés, ou sur des terrains résultant d’opérations d’aménagement foncier initiées pour le compte de l’Etat par le BNETD. Dans le premier cas, la procédure d’appropriation est instruite par le Service du Domaine Urbain selon trois phases successives. -

lettre d’attribution

-

arrêté de concession provisoire

-

arrêté de concession définitive.

Deux cas particuliers sont par ailleurs à examiner concernant : 27

-

le bail emphytéotique. les transferts

Dans le second cas, la procédure est instruite par le Service de Ventes Immobilières (BNETD) sous la forme d’acte administrative de cession provisoire. 3.1. La lettre d’attribution la lettre d’attribution est régie par le décret N°78 690 du 18 Août 1978. 3.1.1. Définition L’attribution est l’acte par lequel l’administration entend signifier à une personne privée (physique ou morale) son intention de lui concéder une parcelle de terrain de son domaine privé, moyennant le versement d’un prix et l’engagement de procéder à la mise en valeur du terrain. 3.1.2. Procédure la lettre d’attribution L’attribution ne peut être consentie que sur des lots faisant partie de lotissement ayant fait l’objet d’une application sur le terrain, et après avis d’une commission présidée par le Ministre chargé de la construction pour les dix communes de la ville d’Abidjan et par le Préfet dans le reste du pays. la composition des commissions varie selon la nature du terrain et selon sa localisation (Cf. décret de 1978). Le rôle des commissions est purement consultatif. L’entrée en possession du terrain est subordonnée à l’établissement de l’arrêté de concession provisoire pour lequel l’attributaire doit déposer un dossier technique de bornage morcellement dans un délai de quatre mois à compter de la notification de la lettre d’attribution. Le dossier doit être déposé au service du domaine urbain, seul habilité à demander la création du titre foncier correspondant. 3.1.3. Portée juridique de la lettre d’attribution L’attribution confère à son titulaire un droit personnel qui ne peut être cédé ni donné en garantie hypothécaire. Seuls des circonstances exceptionnelles peuvent justifier un transfert d’attribution autorisé par la même autorité que celle qui a délivré la lettre d’attribution initiale.

28

CHAPITRE 5 : INSTRUMENTS D’URBANISME EN COTE D’IVOIRE L’instrument d’urbanisme peut se définir comme l’ensemble des documents ou outils de planification, d’orientation, de gestion, de contrôle et de réglementation de l’espace urbain. En Côte d’Ivoire, Il existe un nombre important d’instrument d’urbanisme qui peuvent se classer dans (3) catégories : -

L’instrument d’urbanisme prévisionnel ;

-

L’instrument d’urbanisme opérationnel ;

-

L’instrument d’urbanisme réglementaire.

1. Les instruments d’urbanisme prévisionnel L’urbanisme prévisionnel porte sur toutes les actions en milieu urbain axées sur le long terme. A ce niveau, l’on définit notamment les lignes générales de l’évolution de l’agglomération. Les instruments d’urbanisme prévisionnel sont : -

le Schéma Directeur d’Urbanisme (SDU)

-

le Plan d’Urbanisme Directeur (PUD)

-

le Plan d’Urbanisme de détail (PUd)

1.1. Le Schéma Directeur d’Urbanisme (SDU) Le Schéma Directeur d’Urbanisme est défini par la directive n°94-01 du 21 novembre 1994 du Ministère de la Construction et de l’Urbanisme. 1.1.1. Définition Le schéma directeur d’urbanisme se définit comme un instrument de planification et d’orientation des communes ayant pour objet de garantir une organisation rationnelle de l’espace, en servant de cadre aux politiques d’aménagement et de protection. Il définit les grands axes de développement de la ville et ses principales structures. C’est aussi, un ensemble d’objectifs et de moyens, qui tout en étant conforme à la stratégie nationale de développement, soit apte à assurer une maîtrise locale et efficace du devenir à moyen et long terme. Il indique les zones non constructibles ainsi que les réserves pour les équipements publics. Il dimensionne le domaine public de l’Etat à soumettre à la purge des droits coutumiers, en vue de la constitution de réserves foncières nécessaires à l’extension de la ville. 1.1.2. L’élaboration du Schéma Directeur d’Urbanisme L’élaboration du SDU s’appuie sur l’analyse des données recueillies au moment de l’inventaire des données urbaines et des directives nationales, régionales et locales d’aménagement du territoire. Il établit des prévisions économiques et démographiques de la ville et de sa région à partir des tendances observées et en déduit les besoins 29

nécessaires à l’extension urbaine à l’horizon fixé. Les informations et les données recueillies sont consignées dans une base de données puis représentées sur des supports cartographiques qui permettront d’alimenter des réflexions. A la suite de l’évaluation des potentialités du site, le schéma délimite le périmètre de l’urbanisation future et le tracé approximatif des différentes voies de communication. Son élaboration prend en compte les propositions et aspirations des populations et des élus locaux. Tout cet ensemble sera traduit sous forme de plan à l’échelle 1/20.000 ou 1/10.000. 1.1.3. La procédure de mise en œuvre L’initiative et la responsabilité de l’établissement du schéma directeur d’urbanisme, revient entièrement à l’État qui doit en assurer, son adoption et surtout sa mise en œuvre. Le maître d’ouvrage est le ministère en charge de l’urbanisme, qui pour son élaboration désigne un maître d’œuvre qui est généralement un bureau d’étude privé. Les étapes de son élaboration sont les suivantes : -

Consultation des autorités politiques et administratives centrales ou locales concernées ;

-

Enquête publique ;

-

Approbation par décret en conseil des Ministres. 1.1.4. Les effets du schéma directeur d’urbanisme

Le schéma directeur d’urbanisme a des effets à l’égard de l’administration et des tiers. À l’égard de l’administration, à la suite de son approbation, il devient opposable à l’administration qui doit s’y référer pour toutes ses décisions en matière d’urbanisme. A l’égard du tiers, il n’est pas directement opposable aux tiers. Toutefois, l’administration peut prendre à leur encontre, des mesures de sauvegarde en application des dispositions d’un schéma directeur d’urbanisme approuvé et publié. 1.1.5. Contenu Schéma d’Urbanisme Directeur Le Schéma d’Urbanisme Directeur comporte deux autres éléments : -

l’inventaire de l’existant ;

-

le plan programme à court terme. 1.1.5.1. Inventaire des données urbaines

L’inventaire des données urbaines met l’accent sur les points suivants : - la ville dans son contexte régional : 30

 les données physiques de région ;  le peuplement et la structure de la population de la région ;  les activités économiques régionales ;  le rôle de la ville dans la région - l’analyse de la ville elle-même et de ses fonctions :  les données physiques : milieu naturel (situation, relief, climatologie, géologie, végétation, hydrographie), Site créé (situation cadastrale et foncière, évolution spatiale, habitat, etc…) ;  les équipements d’infrastructures et de superstructures ;  la population urbaine ;  les données économiques et emploi. Ces données sont consignées sur un plan de la ville et des cartes thématiques. 1.1.5.2. Le plan programme à court terme Le plan programme est un document de programmation spatiale des opérations prioritaires de développement à court terme. Ce court terme est fixé arbitrairement à 5 ans. Réalisé sur un fond de plan à l’échelle 1/10.000 ou 1/15.000 suivant la taille de la ville, il constitue donc une représentation conventionnelle de la ville à cet horizon de planification. Son objectif principal est d’identifier les parties de l’agglomération qui connaîtront des développements à court terme et d’élaborer un programme de projets pour les zones d’extension comme pour les quartiers existants. Ce programme retient les équipements d’infrastructure, de superstructure et d’habitat dont la réalisation contribuera à atteindre les objectifs prioritaires fixés par le schéma directeur d’urbanisme. Le dossier du plan programme est composé de : -

un plan de configuration de la ville à 5 ans à l’échelle 1/10.000 ou 1/5.000,

-

un fichier des projets,

-

un plan de localisation des projets au 1/10.000

-

un tableau récapitulatif présentant le calendrier et les coûts annuels et totaux de réalisation des différents projets du fichier.

Les fiches présentent les justificatifs, les principales caractéristiques et les coûts de réalisation de chacun des projets retenus.

31

1.2. Le Plan d’Urbanisme Directeur Le Plan d’Urbanisme Directeur est régi par la loi n°62-253 du 31 juillet 1962 relative aux plans d’urbanisme. 1.2.1. Définition Le plan directeur d’urbanisme est un instrument de planification urbaine, il trace le cadre général et normatif de l’aménagement et du développement du territoire d’une agglomération donnée à travers la définition des règles générales et des servitudes d’urbanisme applicables au territoire concerné. Il en fixe les éléments essentiels c’est-à-dire les principales structures de la ville et les principaux équipements structurants, établit une prévision à court, moyen et long termes sur la forme et les étapes du développement et de la modernisation de l’agglomération concernée. Il vise à éviter l’anarchie des implantations hasardeuses, spontanées, par la prévision et la réglementation de l’occupation de l’espace urbain. 1.2.2. L’élaboration du Plan d’Urbanisme Directeur Les étapes de l’élaboration du plan d’urbanisme directeur sont les suivantes : L’initiative : la prescription du PUD Sur proposition du Ministère en charge de l’urbanisme, les périmètres des parties du territoire tenue d’avoir un Plan d’Urbanisme Directeur sont déterminés par décret pris en Conseil des Ministres. Précisons en la matière qu’il n’existe pas de règles générales obligeant certaines agglomérations à se doter de documents d’urbanisme. Ce décret délimite le périmètre à couvrir par le plan d’urbanisme et ouvre la procédure d’élaboration. La désignation d’un technicien pour l’élaboration du plan Un arrêté du Ministère en charge de l’urbanisme désigne un technicien généralement une personne morale de droit public ou privé spécialisée en matière d’urbanisme (bureaux d’études nationaux et internationaux) pour établir matériellement le plan. Les consultations Le projet de plan ainsi élaboré est soumis à trois niveaux de consultations : -

D’abord la consultation des collectivités territoriales concernées ;

-

Ensuite la consultation des services publics intéressés réunis en conférence ; on parle ici de conférence inter-services ;

-

L’enquête publique ou consultation directe des administrés en vue de recueillir leurs avis et suggestions sur le projet du Plan d’Urbanisme Directeur. L’approbation et la publicité

Elle s’opère sous forme de décret pris en Conseil des Ministres. La publication du texte d’approbation constitue le moment capital de la procédure car elle rend le plan 32

opposable à tous. L’acte d’approbation du PUD vaut généralement déclaration d’utilité publique des opérations envisagées par le plan d’urbanisme. 1.2.3. Les mesures de mise en œuvre Pour la mise en œuvre du PUD, des mesures sont prises avant et après son élaboration. •

Avant l’approbation du plan : Les mesures de sauvegarde

Les mesures de sauvegarde sont des mesures provisoires conçues pour s’appliquer avant l’approbation du plan d’urbanisme, afin d’empêcher que la réalisation de certaines opérations ne compromettent ou ne rendent plus onéreuses la mise en œuvre du PUD en cours d’élaboration ou de révision. Prévues par les dispositions des articles 16 à 24 de la loi de 1962 sus-visée, ces mesures sont prises à partir de la publication du décret ou arrêté prescrivant l’établissement du plan jusqu’à la publication du texte d’approbation. La loi distingue deux mesures de sauvegarde : -

Le régime de l’autorisation préalable : pour éviter des spéculations sur le territoire concerné par le PUD, l’administration soumet au régime de l’autorisation préalable, l’exercice de certaines activités gouvernées habituellement par un régime de liberté ou de déclaration. Il n’est obligatoire que pendant la période allant de la prescription du PUD jusqu’à la décision de son approbation ;

-

Le sursis à statuer : moyen par lequel l’administration paralyse provisoirement la réalisation de tous les travaux, constructions ou installations, susceptibles de compromettre l’exécution du plan futur. Il s’exerce

à l’encontre des

demandes de

permis de construire,

d’autorisation de lotir ou d’ouverture d’établissement classé de première et deuxième classe par la législation relative aux établissements dangereux. Il est prescrit pour une période ne pouvant excéder une année. •

Après l’approbation du plan : les mesures d’exécution

Les mesures d’exécution résultent des dispositions du règlement d’urbanisme du plan d’urbanisme approuvé et destinées à garantir la compatibilité et la conformité de tous les travaux publics ou privés à entreprendre avec le plan. Le régime des mesures d’exécution est fixé par les articles 25 à 30 de la loi de 1962 relative aux plans d’urbanisme ; l’ensemble des mesures d’exécution d’un plan d’urbanisme est contenu dans les dispositions du règlement d’urbanisme qui les prévoit. On distingue en la matière trois types de mesures : -

Les

servitudes

d’urbanisme

: elles constituent des normes qui

gouvernent l’utilisation et l’occupation des sols et qui s’imposent à tous. 33

-

Les emplacements réservés : ce sont des terrains ou immeubles réservés par le plan et destinés à servir d’emprise aux services publics et aux installations d’intérêt général (vois, équipements sociaux, culturels, etc.). Les emplacements réservés constituent des réserves foncières au sein desquelles le permis de construire doit être refusé par l’administration s’il ne correspond pas à l’équipement réservé.

-

Les opérations d’aménagement : le plan d’urbanisme peut prescrire la réalisation d’un certain nombre d’opérations d’aménagement sur certaines portions de son territoire. Il s’agit généralement de périmètres de rénovation, de remembrement des secteurs où les personnes publiques peuvent acquérir des immeubles et des terrains en vue de la construction d’ensembles immobiliers.

1.2.4. Les effets du Plan d’Urbanisme Directeur 1.2.4.1. L’opposabilité du plan Elle résulte de la publication au Journal Officiel de la République du décret d’approbation du plan d’urbanisme directeur. A compter de cette publicité du décret, le PUD devient exécutoire et opposable à tous, à l’administration comme aux particuliers qui sont tenus de respecter ses dispositions. 1.2.4.2. Les sanctions des violations du plan Elles varient selon que la violation résulte du fait de l’administration ou des particuliers. En cas de violation des dispositions du plan d’urbanisme par l’administration, la sanction encourue est une sanction administrative qui consiste en l’exercice du recours pour excès de pouvoir (REP) contre les décisions de l’administration. L’inobservation des prescriptions des dispositions du plan d’urbanisme par les administrés est soit pénalement (emprisonnement ou amendes) soit civilement (dommages et intérêts) sanctionnée. Les tierces victimes peuvent bénéficier de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de la violation de la prescription ou l’administration peut ordonner des mesures de restitution à savoir la mise en conformité. 1.2.5. Contenu du Plan d’Urbanisme Directeur Le plan d’urbanisme directeur (PUD) est composé d’un ensemble d’éléments distincts. Il comporte nécessairement : Un ou plusieurs documents graphiques, sur lesquels est tracé le zonage, c’està-dire à la répartition du sol en zones suivant leur affectation aux différentes 34

fonctions, ou la nature des activités dominantes qui peuvent y être exercées (habitation, industrie, commerce…). On y indique aussi le tracé schématique des voies, les emplacements réservés aux principales installations d’intérêt général et aux espaces libres. Doivent y figurent aussi les schémas de principe d’alimentation en eau, en énergie électrique, et d’assainissement. Un règlement d’urbanisme, il constitue la traduction juridique des documents graphiques. Il fixe les règles et servitudes relatives à l’utilisation des sols. Généralement, il se divise en deux parties. La première partie est relative aux dispositions générales, c’est-à-dire des indications sur l’objet et le champ d’application du règlement ainsi que des précisions sur sa portée par rapport aux autres législations. En outre, cette première partie précise la division en zone opérée ainsi que les règles qui leur sont communes. Quant à la deuxième partie du règlement, elle énonce les dispositions applicables spécifiquement à chaque zone. -

un programme justificatif des solutions adoptées. Ce document décrit les phases de l’urbanisation future, l’échelonnement des programmes des opérations ainsi qu’une estimation de leurs coûts à la charge de la puissance publique, avec une répartition entre les diverses collectivités intéressées. Les plans peuvent contenir aussi l’indication de remembrement ou d’expropriation.

1.3. Le plan d’urbanisme de détail (PD) Le Plan d’Urbanisme de détail est régi par la loi n°62-253 du 31 juillet 1962 relative aux plans d’urbanisme. 1.3.1. Définition Le plan d’urbanisme de détail est un instrument de planification urbaine, il complète le plan d’urbanisme directeur en précisant, pour le secteur ou le quartier qu’il couvre, le détail de l’organisation urbaine et les règles d’utilisation des sols. Au contraire du plan directeur qui, normalement le précède, et qui se situe dans un cadre plus large, le plan de détail fixe les modes d’utilisation en fonction du quartier ou d’un îlot. 1.3.2. L’élaboration du Plan d’Urbanisme de détail L’élaboration du PD suit une procédure quasi-identique à celle du PUD. Toutefois, quelques précisions méritent d’être faites en ce qui concerne d’une part l’acte de prescription du plan d’urbanisme de détail et d’autre part, son acte d’approbation. S’agissant de l’acte de prescription du PD, c’est un arrêté du ministre en charge de l’urbanisme qui prescrit son établissement, alors que pour le PUD, c’est un décret

35

pris en Conseil des Ministres. Quant à l’approbation du PD, deux hypothèses sont à observer : -

Si les consultations pour l’établissement du PD ont abouti à des avis favorables, l’approbation dudit plan intervient par arrêté du Ministre en charge de l’urbanisme ; en revanche,

-

Si les consultations se soldent par des avis défavorables ou si le PD contient des dispositions qui modifient fondamentalement celles du PUD, son approbation se fait par décret pris en Conseil des Ministres. 1.3.3. Les mesures de mise en œuvre du Plan d’Urbanisme de détail

Le plan d’urbanisme de détail bénéficie des mêmes mesures de mise en œuvre que le PUD : la soumission au régime de l’autorisation administrative préalable de certaines activités sur le périmètre du PD prescrit, le sursis à statuer, la constitution de réserves foncières. 1.3.4. Les effets du Plan d’Urbanisme de détail Approuvé et publié, le plan de détail devient un acte réglementaire qui s’impose à tous. Les travaux à entreprendre doivent respecter les règles et servitudes qu’il institue. Les dispositions du plan de détail dérogent à celles du plan directeur qu’il peut d’ailleurs modifier. 1.3.5. Contenu Plan d’Urbanisme de détail Le plan d’Urbanisme de détail (PD) comporte un contenu identique à celui du PUD mais celui-ci est plus précis : -

Le ou les documents graphiques

-

Le règlement d’urbanisme

-

Le programme justificatif

2. Les instruments d’urbanisme opérationnel L’urbanisme opérationnel porte sur toutes les actions d’aménagement en milieu urbain et sur des espaces réduits. Les instruments l’urbanisme opérationnel sont : -

Le lotissement ;

-

La rénovation urbaine ;

-

La restructuration urbaine.

2.1. Le lotissement Le lotissement est régi par Décret 67-18, 70-294 et 77-906 des 11 janvier 1967, 13 mai 1970 et 06 novembre 1977. 36

2.1.1. Définition Le lotissement est un instrument d’urbanisme opérationnel. Il se définit comme toute opération ayant pour objet ou pour effet la division volontaire en lots d’une ou plusieurs propriétés foncières, en vue de la vente ou de la location à usage d’habitation, de jardin ou d’établissement industriel ou commercial. C’est aussi l’opération qui a pour objet de transformer un terrain donné (communément appelé forêt) en terrain constructible. 2.1.2. Les principes généraux du lotissement 2.1.2.1. L’autorisation de lotir Elle marque véritablement le démarrage de l’opération de lotissement. La réalisation d’un lotissement quel qu’il soit, est soumise à autorisation administrative préalable. Le lotissement ne peut être autorisé que s’il est conforme au plan d’urbanisme dont il constitue le principal moyen de mise en œuvre. L’autorisation de lotir est délivrée par le Ministre chargé de l’Urbanisme, à partir de l’instruction du dossier de demande présenté par le lotisseur. Le dossier de demande de lotissement doit comporter un certain nombre de dossiers ou sous-dossiers qui permettent à l’administration de vérifier la conformité du lotissement demandé aux documents d’urbanisme existant, notamment le plan d’urbanisme dont il constitue le principal moyen de mise en œuvre. La procédure de délivrance de l’autorisation de lotir se décline en cinq étapes : -

L’identification du site à lotir par le lotisseur du point de vue topographique ;

-

L’élaboration d’un avant-projet de lotissement accompagné d’une notice économique et technique ;

-

L’accord préalable de l’avant-projet de lotissement par le ministre en charge de l’urbanisme ;

-

L’enquête publique, consultation et avis ;

-

L’approbation du projet de lotissement par le ministère en charge de l’urbanisme ou les collectivités territoriales (communes et districts) et délivrance de l’arrêté autorisant le lotissement.

Comme toute demande adressée à l’administration, l’autorisation de lotir peut être refusée par l’administration ou être accordée conditionnellement ou encore faire l’objet d’un sursis à statuer. L’autorisation de lotir prend effet à l’égard de son bénéficiaire dès sa notification ou publication. Son opposabilité aux tiers suppose leur information et dans l’hypothèse de la notification, il appartient au bénéficiaire de l’afficher sur le terrain comme c’est le cas pour le permis de construire. Comme toutes les décisions créatrices de droits, l’autorisation de lotir ne peut être retirée que dans 37

les quatre mois qui suivent son édiction, à moins qu’elle ait été obtenue par fraude, auquel cas, elle peut être retirée à tout moment. 2.1.2.2. Règlement C’est un acte administratif réglementaire obligatoire pour tout lotissement. Il fixe les règles d’urbanisme (accès, descente, équipement en réseaux divers, implantation des constructions, hauteur, aspect extérieur, COS), applicable à la zone où est situé le lotissement. Lorsqu’un plan d’urbanisme existe, il doit être conforme. Une fois le lotissement autorisé, les prescriptions de son règlement, qui peuvent déroger aux prescriptions des plans d’urbanisme et du règlement général d’urbanisme, s’impose à tous, lotisseur comme acquéreurs de lots. Il est un des éléments de la légalité en matière d’urbanisme, et son respect doit être assuré par l’autorité qui délivre le permis de construire. 2.1.2.3. Cahier de charges C’est un document contractuel qui ne contient que des règles et servitudes d’intérêt privé. Il a pour objet de définir les rapports contractuels entre le lotisseur et les acquéreurs des lots d’une part, et les relations entre les co-lotis d’autre part. Il définit les droits et les obligations des intéressés. Les co-lotis peuvent mettre sur pied une association syndicale chargée de gérer les espaces ou ouvrages collectifs. 2.1.3. Les différents types de lotissement On distingue trois types de lotissement selon leur localisation ou la qualité de leurs initiateurs : -

le lotissement administratif

-

le lotissement privé

-

le lotissement villageois 2.1.3.1. Le lotissement administratif

Il est régi par l’arrêté n°2164 du 9 juillet 1936 modifié par l’arrêté n°83 du 31 janvier 1938 réglementant l’aliénation des terrains domaniaux en Côte d’Ivoire 2.1.3.1.1. Définition Le lotissement administratif ou public peut être défini comme un lotissement est initié soit par le sous-Préfet (lotissement public d’Etat), soit par une autorité décentralisée (Maire ou Gouverneur de District). 38

2.1.3.1.2. Dossier du lotissement administratif ou public Le dossier du lotisseur est composé de : -

une demande de lotissement du Sous-Préfet ou du Maire, revêtue de son avis favorable et visée par le Préfet du département ;

-

l’état des lieux du site à lotir ;

-

la convention passée entre l’Etat ou la commune et le géomètre chargé de l’étude du lotissement ;

-

les éléments de calcul et le rapports du technicien sur l’exécution des travaux à entreprendre. 2.1.3.1.3. Procédure lotissement administratif ou public

La réalisation du lotissement public obéit aux cinq étapes décrites dans les principes généraux du lotissement : -

La demande de lotissent est adressée au Ministre chargé de l’urbanisme et le dossier est instruit par la direction de l’urbanisme.

-

Une mission de reconnaissance du site est effectuée par les services techniques qui dressent un avant projet si le dossier de la demande n’en comportait pas déjà un. L’avant-projet de lotissement est alors retourné au Préfet pour soumission à enquête publique.

-

L’enquête dite commodo et incommodo est prescrite par arrêté du Ministre et se déroule en sous-préfecture ou en mairie pendant une période 15 jours. A l’issue de l’enquête, le projet est examiné par une commission mixte présidée par le Préfet et composée du maire et des chefs de service concernés.

-

Le dossier , comprenant l’avant- projet et les procès-verbaux d’enquête et de la commission mixte, est adressé au ministère chargé de l’urbanisme dont les services techniques établissent le plan de lotissement définitif. Le plan est alors approuvé par arrêté ministériel qui le déclare d’utilité publique.

-

Le plan est alors appliqué sur le terrain et le service du domaine requiert l’immatriculation au nom de l’Etat des terrains lotis.

39

2.1.3.2. Le lotissement privé Il est régi par le décret n°70-294 du 13 mai 1970 modifiant le décret n°67-18 du 11 janvier 1967 relatif aux lotissements privés. 2.1.3.2.1. Définition Le lotissement privé d’habitation peut être défini comme un lotissement initié par un propriétaire privé en zone urbaine, en vue de la production de terrains à usage d’habitation, destinés à être vendus nu ou après opération immobilière. 2.1.3.2.2. Dossier du lotissement privé d’habitation Le dossier de lotissement privé d’habitation comprend trois sous-dossiers : Sous–dossier A -

une demande de lotissement établie suivant un modèle type de la DUH ;

-

un extrait topographique visé par le domaine urbain et par la concession foncière ;

-

tout document justifiant le droit de propriété ;

-

un certificat d’urbanisme ;

-

une note de présentation.

Sous–dossier B -

un plan de situation au 1/5 000 ;

-

un état des lieux du site à lotir au 1/500, 1/0 000 ou 1/2 000 ;

-

un plan de lotissement comprenant découpage parcellaire, tracé des voies et côtes de plate- forme, en cas de terrassements ;

-

un cahier de charges du lotissement.

Sous–dossier C -

un avant- projet des terrassements ;

-

un avant- projet des voiries et plantations ;

-

un avant- projet des réseaux ;

-

le statut de l’association syndicale.

La constitution du sous-dossier C n’est pas obligatoire en cas de lotissement simplifié ne comportant qu’un simple découpage parcellaire. 2.1.3.2.3. Procédure lotissement privé d’habitation Le dossier est adressé au maire ou au sous- préfet qui le transmet au ministère chargé de l’urbanisme accompagné de son avis . Après instruction par la direction de l’urbanisme, le projet est soumis à l’approbation du Ministre par voie d’arrêté. Lorsque le lotissement a été approuvé, le lotisseur doit informer l’administration des 40

dates d’ouverture du chantier et d’achèvement des travaux. Le directeur régional chargé de l’urbanisme procède au récolement des travaux avec l’aide des services de la mairie ou de la sous- préfecture. Si l’avis est favorable, le Ministre délivre au lotisseur un certificat de conformité. 2.1.3.3. Le lotissement villageois Il est régi par le décret n° n°77-906 du 6 novembre 1977. 2.1.3.3.1. Définition Le lotissement villageois peut être défini comme un lotissement réalisé sur terrain non

immatriculé,

au

bénéfice

d’une

ou

plusieurs

collectivités

villageoises.

Exceptionnellement, ces villages peuvent être compris dans un périmètre urbain lorsque le plan d’urbanisme en prévoit le maintien ou l’extension. 2.1.3.3.2. Dossier du lotissement villageois Le dossier de lotissement villageois comprend : -

Un plan parcellaire au 1/2000e ;

-

Un règlement de lotissement ;

-

Un cahier des charges en cas de besoin ;

-

Un rapport de présentation. 2.1.3.3.3. Elaboration du lotissement villageois

Les projets sont élaborés sous l’autorité du sous- préfet. Ils sont dressés par le Ministre chargé de la Construction et de l’Urbanisme ou un bureau d’étude agréé, à partir d’une enquête et d’un état des lieux fournissant tous les renseignements utiles (habitat et activités économiques)sur la population concernée. L’état des lieux est soumis au contrôle du directeur de l’urbanisme ou son délégué. Tous les contrats sont légalement soumis au contrôle du directeur de l’urbanisme complété en cas de besoin par un cahier de charges et un rapport de présentation. 2.1.3.3.4. Approbation du lotissement villageois Sur avis favorable du directeur de l’urbanisme, le projet est soumis à une enquête publique d’une durée d’un mois au siège de la sous- préfecture ou de la commune territorialement compétente. Le sous- préfet fixe les dates de l’enquête et la publicité et désigne le commissaire enquêteur. A l’issue de l’enquête le commissaire enquêteur remet le dossier au sous- préfet avec son avis motivé dans un délai de 15 jours. 41

Le dossier est ensuite soumis dans les 15 jours suivants à une commission mixte présidée par le sous- préfet et le maire et comprenant le chef du village et trois de ses notables, le ou les représentants des groupes politiques, le directeur régional de la construction et de l’urbanisme ou son représentant, le directeur régional de l'agriculture ou son représentant. Le dossier accompagné du procès – verbal de la commission mixte et de celui de l’enquête, est ensuite transmis par le préfet, dans les 8 jours suivants la réunion, au Ministre chargé de l’urbanisme avec son avis (favorable avec ou sans réserves, ou refonte du projet). Le plan définitif de lotissement est dressé par la direction de l’urbanisme. La décision d’approbation est prise par le Ministre chargé de l’urbanisme par arrêté pris conjointement avec le Ministre chargé de l’intérieur. Le Ministre chargé de l’urbanisme peut déléguer sa signature au préfet. Le plan de lotissement est appliqué sur le terrain sous le contrôle de la direction régionale de la construction et de l’urbanisme, chaque lot est matérialisé par des bornes. L’immatriculation au nom de l’Etat du terrain à lotir est ensuite requise du Ministre chargé de l’urbanisme. 2.2. La restructuration urbaine 2.2.1. Définition La restructuration urbaine est une opération d’urbanisme. Elle permet le remodelage de tissus urbains et consiste en l’aménagement de zones caractérisées par une occupation anarchique de l’espace avec des parcelles enclavées ou mal desservies et un manque d’équipements collectifs. L’objectif visé à travers cette opération est d’asseoir une utilisation et une organisation plus rationnelle de l’espace, d’améliorer le cadre de vie et de régulariser la situation foncière des occupants. Elle implique l'approbation d'un plan de restructuration et sa mise en œuvre par un organisme public ou privé d’aménagement. 2.2.2. Établissement du plan de restructuration urbain D’après l’ordonnance en vigueur, l’établissement du plan d’urbanisme est prescrit par décret en Conseil de Ministres sur proposition du Ministre chargé de l’urbanisme. Dès l’entrée en vigueur de ce décret, l’administration doit surseoir à statuer sur toute demande de concession provisoire ou définitive. Le plan de restructuration approuvé par un décret valant arrêté de cessibilité, est pris dans les mêmes formes et conditions que ci-dessus après une enquête publique de commodo et incommodo. 42

2.2.3. Dossier du plan de restructuration Il comprend un dossier foncier, un dossier opérationnel et un dossier financier.  Le dossier foncier contient : -

L'état actuel des droits existants, réels et personnels, publics et privés ;

-

Le nouveau plan de lotissement du secteur ou quartier établi en application ;

-

L'état futur des droits énumérés à l'alinéa premier et résultant du nouveau plan de lotissement ;

-

Le programme de relogement et de réinstallation des personnes et activités devant être éventuellement déplacées.

Le dossier foncier dresse la liste des propriétés et parcelles dont l'expropriation et la reprise sont déclarées d'utilité publique. L'enquête publique préalable à l'approbation du plan de restructuration vaut enquête de commodo et incommodo. Le décret d'approbation du plan de restructuration vaut arrêté de cessibilité.  Le dossier opérationnel : -

Dresse le programme et l'échéancier des travaux et des tâches ;

-

Fixe le mode de réalisation de l'opération ;

-

Désigne la collectivité ou le service public chargé de la maîtrise publique de l'opération et de son contrôle.

 Le dossier financier détermine : -

Le bilan prévisionnel de l'opération ;

-

Le montant de la contribution monétaire exigée des propriétaires privés et des occupants, à titre de participation à l'effort public de modernisation et d'équipement de leur quartier ou secteur ;

-

La nature et les conditions prévisionnelles de Trésorerie ;

-

Les états prévisionnels de Trésorerie.

Une indemnité est fixée au bénéficiaire en matière d’expropriation. Dans l’exécution du projet, l’Etat peut charger un établissement public dans la réalisation de l’opération de restructuration au moyen d’une convention qui peut prendre la forme d’une concession. L’objet de la convention est la réalisation des travaux, leur coordination et l’encadrement juridique des bénéficiaires de l’opération de restructuration.

43

2.3. La restauration urbaine La restauration urbaine est une opération régie par le décret n°73-184 du 3 mai 1973 qui consiste en des travaux entrepris par les propriétaires d’immeubles en vue d’assurer la bonne tenue des sites et ensembles bâtis. 2.4. La rénovation urbaine La rénovation urbaine est une opération qui consiste en l’intervention de la puissance publique pour transformer radicalement un quartier par la démolition de tout le patrimoine bâti et la construction de nouveaux logements en remplacement. 2.5. La concession d’aménagement foncier La concession se définit comme la convention par laquelle l’Etat ou la Collectivité Territoriale confie à un organisme l’aménagement de terrains urbains ou ruraux lui appartenant. La convention prévoit la viabilisation et le lotissement du terrain ainsi que la commercialisation des lots par l’organisme aménageur au profit de l’autorité publique. 2.6. La viabilisation des terrains La viabilisation des terrains est une opération qui consiste à rendre les terrains facilement constructibles, accessibles en tout temps par une voirie praticable en toute saison et desservis par des réseaux d’assainissement d’adduction d’eau potable, d’électricité, de téléphone, etc. Elle a longtemps été conduite par l’Etat à travers notamment la Société d’Equipement de Terrains Urbains (SETU) et ensuite la Direction de Contrôle des Grands Travaux (DCGTx) devenue le BNEDT. La puissance publique s’est ensuite retirée et a laissé la production de terrains viabilisés aux promoteurs immobiliers se contentant d’avaliser les documents et les aménagements réalisés. 2.7. L’alignement L’alignement se définit comme la procédure par laquelle l’autorité administrative fixe la limite du domaine public routier par rapport au droit des propriétés riveraines. 2.8. Le bornage C’est l’opération qui consiste à déterminer la ligne séparative entre deux propriétés privées contigües et à la marquer par des signes appelés bornes ou parfois piquetages. 3. Les instruments d’urbanisme réglementaire L’instrument d’urbanisme réglementaire est l’ensemble des règles et institutions établies pour discipliner la croissance urbaine et le développement urbain. La 44

physionomie générale d’une cité, les conditions de vie offertes à la population, les équipements culturels et sociaux, la fluidité de la circulation, dépendent étroitement du type et de l’affectation des constructions édifiées sur toutes les parcelles, étroitement imbriquées les unes dans les autres et constituant l’environnement global d’une ville. L’instrument d’urbanisme réglementaire est constitué de documents d’information et de documents de contrôle et de prescription. 3.1. Les documents d’information Les documents d’urbanisme réglementaire à caractère informatif concernent entre autres le certificat d’urbanisme, et l’accord préalable d’urbanisme. 3.1.1. Le certificat d’urbanisme (CU) Le certificat d’urbanisme est régi par le décret n°92-398 du 1er juillet 1992 portant réglementation du permis de construire. 3.1.1.1. Définition Le certificat d’urbanisme est un document informatif délivré par l’administration à la demande d’un propriétaire d’une parcelle de terrain pour lui faire connaître les possibilités d’utilisation de construction sur son terrain au regard des réglementations d’urbanisme qui lui sont applicables. 3.1.1.2. Procédure de délivrance du Certificat d’Urbanisme La demande de CU est introduite par toute personne titulaire d’un droit d’occupation d’un terrain ou son mandataire, laquelle demande doit être accompagnée tout au moins d’un extrait topographique permettant de localiser le terrain avec précision. La demande de CU est instruite par les services compétents du Ministère chargé de l’urbanisme (la Direction Centrale de l’urbanisme à Abidjan et les directions régionales de la construction et de l’urbanisme) en collaboration avec les services techniques des collectivités territoriales dans le cadre de la décentralisation de l’urbanisme. 3.1.1.3. Portée du certificat d’urbanisme Le certificat d’urbanisme qui est un document par lequel l’administré requiert de l’administration qu’elle lui livre des informations claires et complètes sur les possibilités d’utilisation de son terrain. Le CU est assorti d’une durée de validité qui ne peut excéder un (01) an à compter de sa date de délivrance. 3.1.2. L’accord préalable d’urbanisme L’accord préalable d’urbanisme est un document d’urbanisme réglementaire régi de nos jours par le décret n°92-398 du 1er juillet 1992 portant réglementation du permis de construire. 45

3.1.2.1. Définition L’accord préalable d’urbanisme est un acte administratif d’information délivré à la demande des constructeurs et qui précise les conditions d’implantation et de volume des constructions projetées, ainsi que les conditions d’accès et de stationnement des véhicule, le raccordement aux réseaux, le respect des bâtiments et des équipements d’intérêt général à réaliser. Il précède le permis de construire. L’obtention de l’accord préalable d’urbanisme est obligatoire et préalable à la demande de permis de construire pour tout objet important de constructions, notamment les projets : -

De plus de cinquante (50) logements ou 4000 m² d’habitation ;

-

De plus de 1000m² de plancher de bâtiments industriels ou commerciaux ;

-

D’immeubles de plus de 4 étages ;

-

Situés dans les « zones sensibles ».

Pour tous les autres projets, l’obtention de l’accord préalable est facultative. 3.1.2.2. Procédure de délivrance de l’accord préalable d’urbanisme La demande d’accord préalable est introduite par les maîtres d’ouvrage justifiant d’un titre d’occupation ou de propriété du terrain à construire. Le dossier de demande d’accord préalable comprend en général deux sous-dossiers: -

Le premier sous-dossier contient les pièces établissant les droits du demandeur du terrain (titre de propriété, extrait topographique et la qualité du mandataire ou représentant).

-

Le second sous-dossier contient quant à lui, des plans (plan de situation, esquisse au 1/100ème et plan masse), une note descriptive et une estimation sommaire.

Outre ces deux sous-dossiers, le dossier peut contenir tout autre renseignement ou document demandé par l’administration. Le dossier de demande d’accord préalable est déposé en trois exemplaires auprès des services du permis de construire qui sont chargés de son instruction. L’accord préalable d’urbanisme est délivré dans un délai de un (01) mois à compter de la date de sa réception par le service compétent, par arrêté du Ministre chargé de l’urbanisme (pour les projets situés dans les périmètres sensibles) et par les autorités habilitées à délivrer le permis de construire (autorités décentralisées et les préfets). L’accord préalable est délivré pour une période de validité qui ne peut excéder un (01) an. 3.1.2.3. Portée de l’accord préalable d’urbanisme L’accord préalable d’urbanisme est un acte administratif qui créé des droits au profit du demandeur pendant son délai de validité qui est d’une année. 46

3.2. Les documents de contrôle et de prescription. Les documents de contrôle et de prescription les plus utilisés en matière d’urbanisme sont le permis de construire et le certificat de conformité. 3.2.1. Le permis de construire Il est régi par la loi n°65-248 du 04 août 1965 relative au permis de construire, telle que modifiée et complétée par la loi n°97-523 du 4 septembre 1997, ainsi que l’ensemble de ses décrets d’application. Le permis de construire (PC) se définit comme l’acte administratif individuel par lequel l’autorité administrative autorise une construction après avoir vérifié qu’elle respecte les règles de construction et d’urbanisme applicables au lieu prévu pour son implantation. 3.2.1.1. Le champ d’application du PC Il concerne exclusivement les travaux de construction sur le sol. En principe, on ne peut bâtir sans autorisation conformément à l’article premier de la loi n°65-248 relative au permis de construire. Mais le même texte en son article 2 prescrit que certaines constructions peuvent dispensées de l’exigence du PC. -

Les travaux soumis à l’obtention du permis de construire

L’obtention du PC est obligatoire pour tous les travaux de constructions nouvelles à usage d’habitation ou non, les travaux portant sur des constructions existantes ayant pour effet d’en changer la destination, d’en modifier substantiellement l’aspect extérieur ou leur volume ou de créer des niveaux supplémentaires (édification de clôtures, les reprises de gros oeuvre, la transformation d’un garage en pièce habitable, modification de la distribution intérieure sur des points visés par les règlements sanitaires, etc.) -

Les travaux dispensés de l’obtention du permis de construire

A la lecture des dispositions des articles 2 et 3 du décret du 1er juillet 1992 précité, deux cas de travaux de construction ne nécessitant ni autorisation ni information de la part de l’administration, sont identifiés. Il s’agit : •

Des logements individuels et familiaux conformes aux plans-types agréés par le Ministère en charge de la construction et de l’urbanisme lorsqu’ils sont implantés en zone rurale ;

•

Des logements individuels et familiaux conformes à des plans-types agréés par le ministère en charge de la construction et de l’urbanisme en milieu urbain lorsque les règlements de lotissements approuvés prévoient la dispense du PC.

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3.2.1.2. La procédure de délivrance du PC La procédure de délivrance du PC comporte trois (03) phases principales : la demande, l’instruction et la décision. -

La demande

La demande est introduite contre récépissé par le propriétaire du terrain ou son mandataire ou toute autre personne physique ou morale ayant qualité pour demander l’accord préalable d’urbanisme. A l’appui de sa demande, le pétitionnaire joint un dossier qui doit comprendre les pièces suivantes : •

Un titre d’occupation ou de propriété du terrain ;

•

Un extrait topographique visé par le domaine urbain, la SODECI, la CIE, l’assainissement ;

•

Un certificat d’urbanisme

•

Un plan de masse (échelle 1/200 ou 1/500)

•

Les plans d’exécution au 1/50

•

Un descriptif et un estimatif sommaire

A cela s’ajoute, pour les constructions de plus de trois (03) niveaux, un plan de situation et les plans des différents niveaux. Pour les constructions industrielles, une notice faisant apparaître la destination de l’établissement, l’effectif du personnel qui y sera employé et le cas échéant, l’autorisation de création lorsqu’il s’agit d’un établissement classé dangereux ou incommode, sont exigés. -

L’instruction de la demande

Elle consiste pour les services techniques habilités (direction en charge de l’urbanisme du ministère et directions régionales, et/ou ceux des collectivités territoriales) à examiner la conformité du projet de construction aux règles d’urbanisme et de construction applicables et à préparer la décision à prendre en conséquence. Pour les projets relevant d’autres ministères techniques et ceux des établissements recevant du public, les dossiers sont communiqués aux services intéressés pour examen et avis (établissements scolaires, hôpitaux, hôtels, stations-service, etc.). Ces organismes doivent émettre leurs avis dans un délai d’un (01) mois, faute de quoi il est réputé favorable. Ce délai peut être porté à deux (02) mois si la consultation d’une commission réglementaire est obligatoire. -

La décision

La décision est prise sous forme d’arrêté par l’organe exécutif des collectivités territoriales (Maire ou Gouverneur de District) dans leurs circonscriptions territoriales et par les préfets ou sous-préfets dans les autres localités. Toutefois le ministre chargé de l’urbanisme est seul compétent pour prendre une décision de sursis à statuer au titre des mesures conservatoires ; le pouvoir de décision revient de plein 48

droit au ministre lorsqu’il s’agit d’établissements classés dangereux ou incommodes, ou recevant du public ou encore de programmes soumis à l’accord préalable d’urbanisme. La décision d’octroi du PC doit être prise et notifiée au pétitionnaire dans un délai de trois (03) mois, qui peut être prorogé à six (06) mois à compter de la date de dépôt de la demande. Le non-respect de ce délai et la mise en demeure adressées au ministre chargé de l’urbanisme, restée sans réponse dans un délai de trois (03) mois, a pour conséquence de faire bénéficier le pétitionnaire d’un permis de construire tacite. Les décisions portant refus de PC ou de sursis à statuer doivent être motivées. 3.2.1.3. Les effets du PC Le permis de construire est délivré pour une durée de validité qui ne peut excéder un (01) an de sorte que si aucune construction n’est entreprise dans le délai d’une année à compter de sa délivrance, il est frappé par la péremption. Il en va de même si les travaux ont été interrompus pendant un délai supérieur à une année. -

Effets à l’égard du titulaire ou bénéficiaire

Le PC confère à son bénéficiaire le droit de construire les opérations pour lesquelles il a été sollicité. Ce droit subsiste même en cas de modification des règles d’urbanisme. Le bénéficiaire du PC doit respecter les termes de l’autorisation, et doit apposer de façon apparente et visible à partir de la voie principale, un panneau d’une dimension minimale de 1 m x 0,5 m précisant les informations sur : •

Le nom du maître d’ouvrage ;

•

Le nom du responsable de la direction technique des travaux ;

•

Le numéro et la date du titre d’occupation ou de propriété ;

•

Le numéro et la date du permis de construire.

-

Effets à l’égard de l’administration

Le PC s’impose à l’administration qui doit en respecter les dispositions. Aussi, elle ne pourra le retirer que dans les conditions et délais du retrait des actes administratifs créateurs de droits (illégalité de l’acte et intervention dans le délai du recours contentieux de deux mois à compter de la notification de l’acte). L’administration assure le contrôle de l’exécution du PC (droit de visite sur les chantiers, vérification des travaux). En cas d’infraction constatée par les agents assermentés, un ordre de suspension obligatoire des travaux à titre provisoire doit immédiatement être donné au maître d’ouvrage ou à son représentant. A la suite de quoi l’administration devra notifier au maître d’ouvrage dans un délai ne pouvant excéder deux (02) mois à compter de la date du constat d’infraction ordonnant la suspension des travaux, une décision fixant les prescriptions techniques de mise en conformité, assortie d’une mise en demeure de quinze (15) jours sous peine de poursuites et sanctions pénales. Le 49

ministère en charge de la construction et de l’urbanisme peut ordonner, sans préjudice des poursuites pénales prévues en la matière, la démolition de toute construction ou addition de construction nouvelle qui aurait été réalisée postérieurement à la notification de l’ordre de cessation des travaux précité. - Effets à l’égard du tiers Le PC accordé fait l’objet de mesures de publicité sur le terrain dès l’ouverture du chantier (panneau précité). Cette formalité constitue le point de départ pour contester le permis par les tiers. Le PC est toujours accordé sous la réserve des droits des tiers qui peuvent demander son annulation en invoquant son illégalité. 3.2.2. Le certificat de conformité Le certificat de conformité est régi par la loi n°65-248 du 04 août 1965 relative au permis de construire, telle que modifiée par la loi n°97-523 du 04 septembre 1997, ainsi que l’ensemble de ses décrets d’application. Le certificat de conformité est rangé dans la catégorie des actes d’approbation délivrés par l’administration en charge de l’urbanisme pour attester de la conformité d’une opération d’urbanisme ou de construction aux prescriptions des documents d’urbanisme. A l’instar de l’arrêté d’approbation du lotissement et de tout autre document d’approbation délivré par l’administration, le certificat de conformité apparait en réalité comme un quitus donné au maître d’ouvrage pour les travaux réalisés. 3.2.2.1. Définition Le certificat de conformité peut être défini comme l’acte par lequel l’autorité administrative compétente vérifie que les travaux ont été réalisés dans le respect des règles et conditions prescrites par l’autorisation dont ils ont bénéficiée. C’est un document délivré par l’administration et attestant de la conformité des travaux au permis de construire et aux règles d’urbanisme. Il en résulte que le certificat de conformité est obligatoire pour tous travaux réalisés après obtention du permis de construire. 3.2.2.2. Procédure d’obtention du certificat de conformité Le certificat de conformité est délivré après la déclaration d’achèvement des travaux et le recollement. -

La déclaration d’achèvement des travaux

La demande de certificat de conformité est introduite par le maître d’ouvrage ou son représentant, lorsque les travaux de construction ou d’aménagement sont achevés.

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-

Le recollement

C’est l’opération consistant pour le service instructeur d’une demande d’autorisation d’occupation ou d’utilisation du sol, à vérifier, après l’achèvement des travaux, s’ils ont été exécutés conformément à l’autorisation d’occupation ou d’utilisation du sol, à vérifier, après l’achèvement des travaux, s’ils ont été exécutés conformément à l’autorisation et ordonner le cas échéant les rectifications nécessaires. 3.2.2.3. Les effets Le certificat de conformité, une fois notifié au maître d’ouvrage vaut autorisation d’habiter pour les locaux d’habitation ou permis d’admission pour les autres locaux (destinés au commerce ou à l’industrie). Sa notification au maître d’ouvrage atteste du respect des prescriptions du permis de construire et des règles d’urbanisme pour les travaux par lui exécutés. Le certificat de conformité est un acte administratif et à ce titre son octroi ou son refus peut être attaqué par le maître d’ouvrage ou les tiers devant un juge. Il n’a pas d’incidence sur la garantie des constructions et n’a pas pour effet de couvrir les illégalités du permis de construire de sorte que les poursuites pénales restent possibles.

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CHAPITRE 6 : LES SANCTION EN DROIT DE L’URBANISME Le droit de l'urbanisme est l'ensemble des règles établies en vue d'obtenir une affectation de l'espace conforme aux objectifs d'aménagement des collectivités publiques. Cependant, ces règles sont foulées aux pieds, ce qui peut conduit à des sanctions. 1. La sanction des règles d’urbanisme Le non-respect du droit de l’urbanisme conduit à des sanctions. Il existe trois types de sanctions : -

Les sanctions administratives ;

-

Les sanctions pénales ;

-

Les sanctions civiles.

1.1. Les sanctions administratives Les sanctions administratives sont de deux ordres : -

Les sanctions résultant de l’exercice du contentieux administratif ;

-

Les sanctions découlant des dispositions particulières des documents d’urbanisme. 1.1.1. Les sanctions résultant de l’exercice du contentieux administratif

La contestation devant le juge des décisions et comportements de l’administration en matière d’urbanisme est admise en droit ivoirien. Les formes de contentieux les plus usitées sont le contentieux de l’annulation (recours pour excès de pouvoir) et le contentieux de la responsabilité (recours en indemnisation). Les sanctions généralement prononcées dans le cadre du contentieux administratif sont des annulations et le paiement d’une indemnisation. 1.1.1.1. Le contentieux en annulation L’exercice du contentieux en annulation encore appelé recours pour excès de pouvoir (REP) consiste pour le requérant, à demander au juge qu’il se prononce sur la légalité d’une décision de l’Administration. 1.1.1.2. Le contentieux de la responsabilité Le contentieux de la responsabilité consiste pour le requérant à demander au juge de constater la faute commise par l’Administration à son égard et d’ordonner à cette dernière de réparer le préjudice causé.

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1.1.2. Les sanctions découlant des dispositions particulières des documents d’urbanisme Certaines dispositions des documents d’urbanisme prévoient elles-mêmes des sanctions spécifiques quant à leur mise en œuvre. Ce sont : -

Recollement en matière de délivrance du certificat de conformité ;

-

Le sursis à statuer en matière d’élaboration des documents d’urbanisme directeur (SD, PUD et PD) ;

-

L’interruption des travaux ou du permis de démolir ;

-

La diminution de l’indemnité d’expropriation en cas de non-respect des règles d’urbanisme

1.2. Les sanctions pénales En matière d’urbanisme, les sanctions pénales sont rares du fait de l’indulgence de l’Administration d’une part, et par manque de personnel compétent pour déceler ces manquements d’autre part. Les sanctions pénales sont prises par les juridictions répressives à l’encontre des personnes bénéficiaires ou responsables des infractions. 1.2.1. Les infractions en matière d’urbanisme En matière d’urbanisme, les infractions sont de plusieurs ordres. On peut citer : -

Les infractions constituées par les opérations effectuées sans autorisation ou sans l’accomplissement des diverses formalités préalables

-

Les infractions constituées par les opérations dûment autorisées, mais non conformes aux termes de leur autorisation ;

-

Les infractions constituées par des opérations non-soumises à autorisation mais non conforme à la règle d’urbanisme. 1.2.1.1. Les infractions constituées par les opérations effectuées sans

autorisation ou sans l’accomplissement des diverses formalités préalables Elles comprennent notamment : -

Les constructions sans permis de construire lorsque celui-ci est légalement exigé ;

-

Les opérations relevant du régime des installations et travaux divers sans l’autorisation correspondante ;

-

L’omission de formalités diverses auprès de l’administration.

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1.2.1.2. Les infractions constituées par les opérations dûment autorisées, mais non conformes aux termes de leur autorisation Elles comprennent notamment : -

Le non-respect de ce qui était l’objet principal de l’autorisation ;

-

Le non-respect des conditions dont l’autorisation était assorti. 1.2.1.3. Les infractions constituées par des opérations non-soumises à

autorisation mais non conforme à la règle d’urbanisme Elles concernent les opérations effectuées sur la base d’une autorisation déclarée illégale et non conformes à la réglementation d’urbanisme. Exemple : l’édification d’une construction dans une zone déclarée inconstructible. 1.2.2. Les modalités de la poursuite pénale Le déclenchement des poursuites pénales résulte de la constatation d’une infraction aux règles d’urbanisme par les agents assermentés du Ministère en charge de l’urbanisme ou des officiers de police judiciaire. Ceux-ci dressent un procès-verbal de constatation des infractions. Une mesure conservatoire peut être prise au cas la constatation de l’infraction est faites. C’est l’interruption des travaux. Le pouvoir d’ordonner l’interruption des travaux illicites est conféré à l’autorité judiciaire mais également à l’autorité administrative. 1.2.3. Les sanctions prononcées Les sanctions sont prononcées le tribunal. 1.2.3.1. Les peines Le tribunal peut prononcer à l’encontre des auteurs de violation des règles d’urbanisme soit une peine d’emprisonnement, soit une amende. Les peines emprisonnement Les peines d’emprisonnement en matière d’urbanisme sont peu nombreuses et consistent essentiellement en des peines généralement prononcées en cas de récidive. Par exemple, on peut citer le décret n°71-74 du 16 février 1971 en son article 7 qui prévoit une peine d’emprisonnement de deux à dix mois à l’égard des contrevenants ou l’article 8 du décret du 29 septembre 1928 portant réglementation du domaine public et des servitudes d’utilité publique en Côte d’Ivoire et ses textes modificatif qui prévoient également un emprisonnement de cinq jours au plus en cas de violation de ses dispositions.

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Les amendes Les amendes sont les plus usitées en matière d’infractions aux règles d’urbanisme. Par exemple, on peut citer l’article 6 nouveau de la loi n°97-523 du 04 septembre 1997 modifiant et complétant la loi n°65-248 du 04 aout 1965 relative au permis de construire qui prévoit une amende de 10.000 à 500.000 FCFA à l’encontre des architectes, entrepreneurs, bénéficiaires des travaux et autres responsables qui ont effectués des travaux de construction au mépris des obligations imposées par la loi sur le PC, les règlements pris en son application ou par le permis de construire luimême. 1.2.4. Les mesures de restitution Le tribunal peut assortir sa condamnation de mesures de restitution. Elles consistent dans la mise en conformité des lieux ou des ouvrages à la règle ou à l’autorisation transgressée, ou dans la démolition des ouvrages ou la réaffectation du sol dans son état antérieur. 1.3. Les sanctions civiles La méconnaissance des règles d’urbanisme par tout individu peut engager sa responsabilité civile. Nous pouvons distinguer deux cas : le cas de violation des règles de droit commun et les cas de violation de la règle d’urbanisme à proprement dite. 1.3.1. Cas de violation des règles de droit commun Une personne se livrant à une activité immobilière, de construction notamment peut causer un préjudice à autrui et voir indépendamment de la conformité ou non de son opération, sa responsabilité civile engagée par application de la notion de trouble de voisinage. De même, sa responsabilité pourra être engagée parce qu’il a violé une servitude contractuelle (non-respect des dispositions du cahier des charges du lotissement). 1.3.2. Cas de violation des règles d’urbanisme Une personne peut voir sa responsabilité civile directement mis en cause sur le fondement des règles d’urbanisme, lorsque son opération n’est pas respectueuse desdites règles et causent un préjudice direct et personnel lié à l’irrégularité qui a commise.

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Conclusion En définitive, pour une maitrise du domaine foncier et une utilisation rationnelle du sol, il est important de connaitre le droit de l’Urbanisme. Toutefois, dans la pratique, l’on constate plusieurs dysfonctionnements : -

Le non-respect des règles d’urbanisme ;

-

La non-application des sanctions ;

-

Les règles d’urbanisme largement dépassées (elles n’intègrent pas les nouveaux outils de planification ; elles ne précisent pas les durées légales de révisions des documents d’urbanisme ; etc.)

Malgré toutes ces difficultés qu’on observe sur le terrain, il vous appartient de faire la promotion des règles d’urbanisme actuelles et de les appliquer sur tous les projets de construction auxquels vous allez prendre part.

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