Cours 2 Politique de L'habitat en Algérie [PDF]

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POLITIQUE DE L’HABITAT EN ALGERIE La politique de l’habitat est fortement liée au système économique et par conséquent au régime foncier qui en résulte. Actuellement, Alger présente une structure urbaine complexe caractérisée par la juxtaposition de deux tissus urbains différents : l’un ancien (colonial) au centre et l’autre nouveau dans la périphérie. Cette composition est la résultante d’une politique engagée par les pouvoirs publics en matière d’habitat. Par conséquent, le secteur de l’habitat est le moteur principal de l’urbanisation de nos villes. Depuis l’indépendance, l’État Algérien a mis en place plusieurs stratégies en matière d’habitat. Au départ et au lendemain de l’indépendance, la priorité était donnée à l’industrie et l’agriculture afin de promouvoir l’économie du pays et en gérant les biens vacants laissés par les colons. Cependant, et suite à la forte croissance urbaine, les pouvoirs publics ont suivi une politique d’industrialisation du bâtiment en créant les fameuses ZHUN, ce qui a permis de réaliser des programmes ambitieux durant les années 80. Toutefois, cette cadence n’a pas été maintenue dans les années qui ont suivi en raison du manque de financement dû principalement à la chute des cours de pétrole à partir de 1986. Durant les années qui ont suivi, il y a eu passage à l’économie de marché et l’État s’est démarqué de son rôle d’unique constructeur et a donné l’occasion progressivement aux privés et promoteurs d’y investir. Durant les années 90, au moment où l’Algérie traversait une crise politique et sécuritaire sans précédent, l’habitat ne présentait pas une priorité devant les contraintes du maintien de l’ordre et de la paix. A cela s’ajoutent de fortes vagues d’exode causées par l’insécurité dans l’intérieur du pays, augmentant davantage la demande en matière de logements. Par conséquent, l’écart entre l’offre et la demande n’a pas cessé de s’accroître, atteignant un déficit de 2 000 000 de logements en 1999. Avec l’embellie financière des années 2000, l’État a opté pour une nouvelle politique, donner la priorité au secteur de l’habitat à travers les programmes des trois quinquennats (2004-2009, 2009-2014, 2014-2019), visant à réduire au minimum la demande de logements.

.PERIODE POST INDEPENDANCE :

-1- La période 1962-1970 : Reconduction de la législation coloniale : Caractérisée principalement par la faiblesse des programmes de construction et par la reconduction de la législation française relative particulièrement aux zones d’aménagement concertées (ZAC), et aux zones industrielles (ZI). Durant cette période, on assiste au lancement de programmes de développement conçus spécialement dans un souci d’équilibre régional, et qui coïncide avec la révolution industrielle qu’a connu l’Algérie à partir de 1967. L’Etat étant propriétaire de la majorité des terres, en effet, toutes les propriétés libérées par les colons avaient été versées dans le domaine de l’Etat. Ainsi les transactions entre privés étaient très limitées (30) [FalekKhadra, 2012]. La maitrise de la croissance urbaine ne constituait en aucun moment un objectif, l’exode rural s’est amplifié par conséquent. On assiste aux premières formes d’habitats illicites et précaires dans la périphérie des villes . -2- La période 1970-1990 : La planification socialiste : En 1970, avec la mise en œuvre de la politique de développement économique entamée avec le lancement du premier triennal par la création d’industrie de base et la recherche par la population d’un cadre de vie meilleure ont provoqué un exode rural important. Certaines villes ayant eu un taux d’accroissement dépassant les 7% alors que la croissance naturelle était de 3.24% [Recensement RGPH 1998]. La loi portant la « révolution agraire » a interdit toutes les transactions sur les terrains non bâtis Avec l’avenue de l’ordonnance 74-26, portant constitution des réserves foncières communales donne à la commune le monopole des transactions foncières sur les terrains non bâtis destinés à l’urbanisation. En 1974, on commence à prendre en charge les problèmes d’urbanisme avec le lancement des plans de modernisation urbaine (PMU). Mais ce sont le plan de développement économique et social qui a imposé au cours de cette période. « La politique de l’habitat en Algérie est orientée principalement vers la production massive de logements avec l’objectif d’atteindre des résultats d’ordre quantitatif » A travers les lectures effectuées, un constat a été dressé nous permettant de faire ressortir les effets positifs et négatifs de cette nouvelle politique et son impact sur l’habitat en général et spécifiquement l’habitat informel.

Suite à l’instauration de ces nouveaux éléments (Plan d’urbanisme directeur PUD, actes d’urbanisme, Zones d’habitat urbaines nouvelles ZHUN et Zones industrielles ZI), il en résulte des conséquences positives portent sur cinq aspects, principalement permettre la généralisation de la demande d’instruments d’urbanisme, les facilités dans les procédures de mobilisation des assiettes foncières pour toutes les opérations de construction (équipement, habitat, infrastructures…), sans oublier l’aspect lié aux délais de mobilisation des terrains qui sont devenus très courts, donc la réduction des délais de réalisation des projets. Concernant le foncier, on connait à priori les prix des terrains qui étaient minimisés. Finalement, les procédures de permis de lotir et de construire allégés des contraintes foncières (construction sur la base d’un simple acte administratif délivré par l’APC). Par contre, les effets pervers se sont manifesté très tôt, à travers la multiplication des constructions illicites sur les terrains de propriétaires qui ont voulu soustraire leurs terrains à l’intégration dans les réserves foncières communales par des ventes sous seing privé non enregistrées à la conservation foncière et non publiées. Ajoutant à cela, l’absence de garantie de la propriété privée et le non-respect des normes. Ainsi, les nouveaux acquéreurs de terrain ont pu disposer de parcelles plus grandes que celles laissées aux propriétaires initiaux. En finalité, on remarque une surconsommation des terres agricoles et d’une manière générale, la tendance au gaspillage des réserves foncières constituées. -3- La période de 1985 à1990 : crise financière et politique Cette période est marquée par la chute du prix du pétrole, par conséquent l’État redéfinit les stratégies socio-économiques, notamment en matière de logement, la réévaluation de l’intervention publique passe par: –

la régularisation de l’habita illégal,

–

la mise en place de nouveaux instruments d’urbanisme,

–

la libération du marché foncier,

–

le désengagement de l’État de certains projets structurants.

En ce qui concerne les Wilayas, on assiste à une restructuration du secteur reposant sur l’organisation d’entreprises de construction, nombre d’entre elles étant le fruit du transfert d’entreprises publiques, mais dont l’efficacité est réduite par la présence encore très forte de l’État dans le contrôle de la construction. La construction se révèle être un secteur d’activité économique nationale déjà important, et cela malgré le manque d’expérience et l’absence de technologie et d’experts, sources de problèmes au niveau de la qualité de construction.

-4- La période de 1990 à 1999 : L’économie de marché  Jusqu’à la fin de l’année 1990, la politique foncière reposait sur un mode d’intervention direct de l’état à travers le monopole conféré aux collectivités locales en matière de gestion du foncier urbanisable et l’interdiction aux citoyens d’opérer des transactions foncières autres que celles au profit de la commune. Suite aux réformes et révision de la constitution en 1989, on remarque une volonté de rupture totale avec la promulgation d’un nouveau dispositif législatif, il s’agit particulièrement de la nouvelle constitution de 1989 réhabilitant et garantissant la propriété privée. Joignant à cela, la promulgation de la loi 90-25 du 18 Novembre 1990 portant orientation foncière abolissant le système de réserves foncières communales et la gestion monopolistique du foncier urbanisable ainsi que la loi 90-29 du 1er Décembre 1990 relative à l’aménagement et l’urbanisme, qui organise la production du sol urbanisable à l’échelle du territoire communal. Ces lois ont été suivies d’autres relatives au domaine national, l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens Wakfs, et plus tard l’arsenal juridique relative à l’aménagement du territoire Après 1990, les communes ont continué à délivrer des actes administratifs aux acquéreurs qui ont construit sur des terrains dont la propriété ne leur était pas reconnue. En effet, la nouvelle constitution (1989) avait retiré de fait le monopole des transactions foncières aux communes, donc les actes administratifs établis par les APC ne pouvaient être enregistrés ou publiés. . Par crainte, de la part des acquéreurs, de perdre les terrains, ils ont été occupés sans permis de construire donc dans l’illégalité, alors que de leur point de vue, ils étaient dans leur droit. En octobre 1996, le document« Stratégie Nationale de l’Habitat1996-2006» définit clairement les mesures destinées à réformer le système de production, de financement et d’aide à l’habitat, en permettant notamment: 

l’accélération des études

et

l’approbation des

plans d’aménagement et

d’urbanisme ; 

la mise en place d’un plan local de l’habitat (PLH), définissant et programmant la réalisation des besoins en terrains à bâtir et en logements au niveau des wilayas ; la promotion des marchés fonciers locaux ; la reconstitution de la réserve foncière de l’État ;

l’équipementpréalabledesterrainsàbâtirtantparlespromoteurspublics ; la mise en place d’un système d’accès au financement bancaire pour l’acquisition et l’aménagement des terrains. La réforme, introduite en juin 1996, fait participer les banques et les acquéreurs au financement des logements. On assiste alors à une révision de la logique des politiques de logement, entraînant, du moins du point de vue des intentions, une plus grande ouverture au secteur privé, tant au niveau de la promotion que de la facilité d’accès à la propriété. La réforme permet aux entreprises privées de construire des logements, tandis que l’État assure le support foncier et financier. L’inexpérience des entreprises contraint, une fois de plus, l’État à intervenir, au début de ce siècle, par le biais de l’Agence Nationale de l’Amélioration et du Développement du Logement (AADL) avec une nouvelle formule de logements destinée à une population moyenne. -5- La nouvelle stratégie de l’habitat 1999 à nos jours : Après la décennie noire, et l'arrivé d'un nouveau pouvoir qui a initié une stratégie nationale de l’habitat qui définit les mesures à entreprendre qui permettrons une augmentation et une diversification des terrains à bâtir pour les différents segments de la population d'une part et de développer la production du logement d'autre part. Une réforme institutionnelle du financement ainsi que les mesures d'accompagnement sont définies. Créationd'unobservatoiredel'habitatducontrôledel'urbanismeetlaqualitéducadrebâti. Plusieurs mesures ont été prises pour atteindre les objectifs assignés: 1) Développement de la promotion du logement 2) Encouragement du marché locatif 3) Aides aux accédants à la propriété 4) Réformes institutionnelles du financement du logement Ainsi donc les objectifs assignés à cette stratégie visent à: 

Distinguer, dans l'activité liée à l'habitat, l'action économique de l'action sociale à l'effet d'en évaluer de manière transparente l’impact économique.



Libérer l'initiative de l'agent économique, qu'il soit demandeur ou promoteur pour qu'il s'exprime dans des conditions d'égal accès au foncier ,au logement, au crédit et à la prestation locative.

Faire participer le demandeur au financement du logement en fonction des es moyens pour en faire un agent économique actif du marché. Viser à moyen terme l'ajustement de l'offre à la demande rendue solvable, à travers l'épargne, le crédit et ou les aides que l'état consent, pour arriver à un système économique auto régulé.