Creditul Ipotecar [PDF]

Zitiervorschau

SESIUNEA DE COMUNICARI STIINTIFICE STUDENTESTI GALATI SECTIUNEA-BANCI

Perspectivele creditului ipotecar in romania

LECT.DRD. VIORICA IOAN STUDENTA: Petrovici Dana SPECIALIZAREA:FINANTE-BANCI ANUL II, GRUPA I

Cuprins 1. Creditul ipotecar- notiuni generale 2. Creditul ipotecar pentru investitii imobiliare. Reglementare

3. Importanta si deciziile de finantare 4. Politica conditiilor de finantare 5. Derularea creditului ipotecar 6. Executarea creantelor institutiilor care acorda credite ipotecare

7. Topul creditelor ipotecare la bancile din Romania 8. Creditul ipotecar in Romania - trecut , prezent si mai ales viitor 9. Rata dobanzii la credite ipotecare in 2009, comparativ la principalele banci ale Romaniei 10. De ce sunt creditele din Romania mai scumpe decat cele din UE?

2

1. Creditul ipotecar-notiuni generale Conform definitiei uzuale, creditul ipotecar este creditul bancar acordat pe termen lung, garantat cu un contract de ipoteca. Se acorda de regula pentru construirea, cumpararea sau transformarea unei locuinte. Ipoteca se constituie asupra bunului imobiliar in cauza1. Notiunea de „credit ipotecar” dispare de pe piata prin noua lege a creditului ipotecar (L nr. 34/2006) publicata in Monitorul Oficial. Astfel, cele doua tipuri de finantari pentru locuinte (credit imobiliar si credit ipotecar) sunt inglobate intr-o singura notiune – credit pentru investitii imobiliare.2 In ceea ce priveste natura resurselor ar fi totusi de subliniat cadrul general in care poate opera creditul, dar mediul economic actual face ca relatiile de credit sa nu se poata emancipa de haina monetara. Cea mai mare parte a acestei relatii de credit privesc mobilizarea capitalurilor disponibile si a economiilor realizandu-se pe piata monetara sau financiara. Cele doua elemente ce stau ia baza definirii creditului sunt: •

resursele creditului

•

relatiile creditului Ipoteca - reprezinta actul prin care debitorul acorda creditorului dreptul asupra

unui bun imobil aflat in proprietatea sa, fara deposedare si cu publicarea pentru autentificare. Contractul de ipoteca reprezinta un contract de garantie reala, avand ca obiect un bun imobiliar. Se incheie intre debitor si creditor in scopul garantarii stingerii obligatiei de plata asumata de debitor. In contract se stipuleaza dreptul creditorului de a valorifica bunul ipotecat al debitorului in cazul in care debitorul nu ramburseaza imprumutul banesc primit, majorat cu dobanda aferenta 3. Creditorul titular al ipotecii i se confera urmatoarele drepturi: •

de preferinta

•

de urmarire

Din punct de vedere juridic, ipoteca poate fi: •

legala - prevazuta de lege

1

Cezar Basno; Constantin Floricel; Nicolae Dardanac: Moneda, credit, banci – Editura Didactica si Pedagogica, 2003 – pagina 126 2 Legea nr. 34/2006 privind creditul ipotecar pentru investitii imobiliare 3 Vasile Dedu: Management bancar, Editura Mondan, Bucuresti 1997 – pagina 63 3

•

convenita - consimtita prin contract

•

judiciara - acordata de organele judecatoresti Dobanda Are un caracter esential in definirea acordului de credit si de regula poate fi:

•

fixa - pe toata durata rambursarii

•

variabila - cu modificari, previzibile stabilite de cele doua parti Ipoteca, din punct de vedere juridic, are la baza: Teoria titlului - ipoteca este un titlu executoriu ce transfera automat posesia proprietatii in cazul neindeplinirii unor obligatii Teoria garantiei - nu se realizeaza transferul real de proprietate, ci se garanteaza executarea unor obligatii doar pana la concordanta valorica cu acestea. O astfel de ipoteca permite debitorului sa retina posesia atat timp cat obligatiile sunt respectate. Unele tipuri speciale de ipoteci au fost dezvoltate ca raspuns la tipurile

particulare de conditii de finantare. Ipotecile de grup - folosite pentru finantarea noilor dezvoltari. Se pot dezmembra pe masura realizarii pentru a fi cedate prin scoatere din ipoteca de grup in vederea vanzarii a unor proprietati imobiliare 4. Ipotecile pe echipamente si dotari Ipoteca globala pe teren, constructii si echipamente si dotari aferente ce au devenit imobile prin destinatie. Se utilizeaza pentru finantarea achizitiei de echipamente si dotari chiar si pentru locuinte - accesorii de instalatii, accesorii si echipamente de finisaje, mobilier, tamplarie si pardoseli, echipamente casnice. Ipoteca deschisa In cadrul acestei ipoteci se pot suplimenta sumele fara constituirea uneia noi. Este foarte utila pentru asigurarea unor fonduri debitorului ipoteci necesare intretinerii si imbunatatirii proprietatii imobiliare ipotecate. Avantajoasa si pentru creditorul ipotecar deoarece evita devalorizarea proprietatii imobiliare prin degradare sau pastreaza nedegradata capacitatea debitorului pentru onorarea obligatiilor, nemaifolosind la credite pe termen scurt pentru intretinerea in bune conditii a proprietatii imobiliare ipotecate.

4

Vasile Dedu: Management bancar, Editura Mondan, Bucuresti 1997 – pagina 63 4

Ipoteca pentru finantarea partiala sau totala a pretului proprietatii care se ipotecheaza Proprietarul ce doreste sa vanda se constituie in creditor ipotecar incheie actul de vanzare - cumparare dar simultan primeste ca garantii ipotecare proprietatea imobiliara pentru un angajament de plata ulterior. Ipoteca de acoperire Este o ipoteca secundara ce se suprapune peste o ipoteca principala existenta. De obicei, debitorul ipotecar avanseaza o suma aproximativ egala cu diferenta dintre soldul debitor al creditului ipotecar initial si suma convenita pentru aranjamentul financiar de acoperire noului creditor ipotecar. In majoritatea cazurilor, imprumutatul ramburseaza creditorului ipotecar de acoperire care plateste detinatorului ipotecii initiale.

Surse ale finantarii proprietatilor imobiliare Privite intr-un cadru mai larg, finantarea proprietatilor imobiliare poate avea cel putin trei categorii mari de surse: •

economiile persoanelor fizice si juridice

•

bugetul central si bugetele locale - prin cheltuieli de capital

•

imprumuturile (creditele) care, de regula, pot fi: •

credit obligatar

•

credit ipotecar

5

2.Creditul ipotecar pentru investitii imobiliare. Reglementare. Creditul ipotecar este reglementat prin Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investitii imobiliare si prin Normele metodologice nr. 3/2000 emise si aplicarea acestei legi de catre Banca Nationala a Romaniei si Comisia Nationala . Acest tip de credit reprezinta forma principala de finantare a proprietatilor imobiliare alaturi de sursele proprii ale investitorilor. Pentru creditele ipotecare conditiile generale de acordare ce trebuie introduse in conventiile ce se intocmesc cu aceasta ocazie sunt urmatoarele 5: •

conditiile de remunerare si scadentele de rambursare

•

proprietatile ce servesc ca garantie a rambursarii creditului

•

penalitatile in caz de:

•

•

rambursare intarziata

•

rambursare partiala

•

rambursare anticipata

•

rambursare completa in avans

circumstantele in care, prin nerespectarea conditiilor de imprumut, debitorul poate pierde dreptul de proprietate

Modificari legi Inca din martie 2005 se anunta modificarea Legii creditului ipotecar: Pachetul celor patru legi care vizeaza dezvoltarea ipotecare, aferent programulul PAL incheiat de Romania cu Banca Mondiala, este finalizat.Conform programului, termenul de adoptare a legislatiei primare, care vizeaza modificarea Legii creditului ipotecar, este luna martie, urmand ca pana in septembrie sa fie adoptata si legislatia aferenta pietei secundare. In prima etapa, cea care ar trebui sa fie adoptata in aceasta luna, se va modifica Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar si Legea bancilor de credit ipotecar. In cea de-a doua etapa, vor fi adoptate Legea obligatiunilor ipotecare si cea a securitizarii creantelor. S-a modificat L nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investitii imobiliare prin Legea nr. 34 din 1 martie 2006 pentru modificarea si completarea Legii nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investitii imobiliare.

5

www.bnro.ro 6

Modificarea legii creditului ipotecar face o distinctie neta intre creditul ipotecar comercial (creditul ipotecar pentru investitii imobiliare, prin care se finanteaza imobile cu alta destinatie decat rezidentiala - birouri etc.) si creditul ipotecar rezidential. Cea mai importanta modificare adusa de aceasta lege vizeaza accesul nerezidentilor la cumpararea de imobile pe baza unui astfel de imprumut. In plus, actul normativ subliniaza ca prin credit ipotecar nu se poate refinanta decat un alt credit ipotecar, ceea ce inseamna ca un al doilea credit, de nevoi personale, chiar daca a fost folosit pentru renovarea locuintei, nu poate fi refinantat tot cu ajutorul creditului ipotecar. Creditul ipotecar pentru investitii imobiliare poate fi acordat exclusiv de catre institutiile autorizate, cu respectarea conditiilor prezentei legi si a legilor speciale de constituire si functionare a acestora. Ipoteca constituita pentru garantarea creditului ipotecar pentru investitii imobiliare dureaza pana la rambursarea integrala a tuturor sumelor datorate in temeiul respectivului contract, dispozitiile art. 1785 si 1786 din Codul civil nefiind aplicabile. In cazul in care partile convin astfel, prin act in forma autentica ipoteca va putea fi transferata asupra unui alt imobil. Ipoteca asupra imobilului initial inceteaza de drept la data inscrierii noii ipoteci. Pana la rambursarea integrala a creditului ipotecar pentru investitii imobiliare, imobilul ipotecat va putea fi instrainat numai cu acordul prealabil, in scris, al creditorului ipotecar. Acest acord va fi necesar in legatura cu fiecare instrainare determinata. Este interzisa acordarea de credite ipotecare pentru investitii imobiliare conditionata de acceptarea de catre client a altor servicii care nu au legatura cu operatiunea de creditare respectiva sau de vanzarea ori cumpararea de valori mobiliare emise de institutia autorizata care acorda creditul. In cazul ipotecarii unei constructii, imprumutatul va incheia un contract de asigurare acoperind toate riscurile aferente acesteia. Contractul de asigurare va fi incheiat si reinnoit astfel incat sa acopere intreaga durata de valabilitate a creditului. Vechea disputa legata de inscrierea ipotecii pe un bun viitor (pe o casa in constructie), in urma unei legi care a blocat jumatate de an piata constructiilor pe credit, este partial rezolvata acum. Noile prevederi impun doar notarea autorizatiei de constructie la Biroul de Carte Funciara pentru inscrierea ipotecii. Totusi, legea proprietatii ramane in vigoare, iar ea solicita si incheierea unui proces verbal de receptie intre primarie, antreprenor si beneficiar. In acest context, judecatorii pot aplica una dintre cele doua legi la alegere. Finantatorii sunt insa de parere ca legea creditului ipotecar, fiind una speciala, ar trebui sa aiba intaietate in ochii judecatorilor. Legea nr. 7

34 reglementeaza si posibilele cesiuni de creante. Singura problema este data de faptul ca legea securitizarii creantelor, cu care trebuie corelate amendamentele din Legea nr. 34, nu a primit inca girul parlamentarilor.

„Noua lege a creditului ipotecar elimina restrictiile impuse viitorilor debitori” Prin eliminarea articolului 7 din vechea lege (L nr. 190/1999), care stipula ca aveau dreptul sa contracteze credite ipotecare doar cetatenii romani cu domiciliul in Romania, usa “caselor pe credit” se deschide si cetatenilor straini si romanilor nerezidenti. Atat cetatenii romani care lucreaza in strainatate si nu au domiciliul in Romania, cat si alti nerezidenti care doresc sa-si cumpere sau sa-si construiasca o casa prin credit ipotecar in Romania vor putea sa faca asta in baza Legii nr. 34/2006. Este un important pas inainte, un lucru bun care ar trebui sa conduca la adancirea pietei creditului ipotecar. Restrictiile care raman in vigoare sunt cele legate de achizitionarea terenurilor din Romania pentru straini. Datorita acestei modificari legislative este de asteptat ca, in perioada imediat urmatoare, bancile sa-si adapteze propriile norme interne pentru a contabiliza calificarea sau necalificarea la credite pentru aceasta noua categorie de clienti. Alte modificari aduse de Legea nr. 34 se refera la clarificarea notiunii de credit ipotecar, legiferarea si simplificarea procedurilor de vanzare a creantelor ipotecare si la stabilirea unor conditii de refinantare a imprumuturilor de acest gen. Teoretic, prin atragerea acestei nise de piata (cetatenii straini), piata creditului ipotecar ar trebui sa creasca, dar piata este in continuare mult prea limitata de BNR. Cum piata creditului ipotecae este in continua miscare, pachetul de legi creat nu va aduce singurele schimbari pentru urmatorii ani. In cadrul unui proiect sponsorizat de Banca Mondiala, Ministerul Lucrarilor Publice si Amenajarii Teritoriului studiaza oportunitatea introducerii in Romania a sistemului de asigurare ipotecara, cu totul altceva decat sistemul clasic de asigurari. Pentru a majora potentialul de imprumut al unui client de la 75%, cat este acum obligatoriu prin lege, la 85% sau chiar 90% se poate apela la o polita de asigurare care sa preia riscul bancii pentru aceasta diferenta. Banca va cumpara de la o societate specializata o astfel de polita pe care apoi o va include in costul creditului (cel mai probabil printr-o majorare a comisionului de acordare a imprumutului sau prin includerea primei de asigurare in rata). Practic, chiar daca va lua un credit usor mai scump, clientul beneficiaza de faptul ca va da un avans

8

mai mic de 10%, maximum 15% din valoarea locuintei, si nu va mai trebui sa astepte sa stranga inainte la fel de multi bani.

3. Importanta si deciziile de finantare Toate tipurile de decizii privind proprietatile imobiliare ating si aspecte financiare importante care pot influenta decisiv hotararile care se iau in acest domeniu. Deciziile privind proprietatile imobiliare se pot referi la o serie larga de actiuni, dintre care pot fi amintite: • construirea • cumpararea • vanzarea • inchirierea • imbunatatirea - modemizarea • repararea Administrarea finantarii proprietatilor imobiliare este un domeniu vast in care deciziile de investire pot incepe cu achizitia de actiuni sau obligatiuni mobilizandu-se astfel capitalurile necesare si se pot incheia cu proprietatea completa, inchirierea sau ipotecarea. O conditie initiala obligatorie pentru inceperea analizei de finantare este stabilirea responsabilitatilor privind utilizarea proprietatilor imobiliare care sa asigure nivelul de venituri suficient sustinerii acesteia. Stabilirea aranjamentului financiar va avea in vedere montarea structurala a parteneriatului - cu angajament general sau limitat - respectiv cea a investitorilor care pot fi: •

Investitori interni - care sunt angrenati si in utilizarea proprietatilor imobiliare fiind interesati de aspectele nefinanciare, indeosebi fiindca fructifica in mod direct folosirea acestora si mai putin de cele financiare.

•

Investitorii externi - in special prin plasamente directe in actiuni si obligatiuni vor lua in consideratie riscurile si oportunitatile, in primul rand de ordin financiar si in al doilea rand pe cele nefinanciare.

9

Importanta Creditul ipotecar reprezinta forma principala de finantare a tranzactiilor cu proprietati imobiliare in care partile implicate - debitorul si creditorul - vor lua deciziile cele mai favorabile lor. Aceste hotarari sunt influentate de urmatoarele aspecte 6: • obiectivele ce spera sa le realizeze • relatia anticipata intre beneficiile si costurile aferente proiectului • gradul de risc implicat • alternativele viabile privind realizarea si utilizarea Decizia creditorului de a avansa fonduri va fi afectata de urmatoarele elemente de analiza 1.

soliditatea proiectului care urmeaza a se finanta exprimata prin:

•

perspectivele de venituri generate de proiect in favoarea debitorului

•

rentabilitatea investitiei si conditiile din care decurg riscurile in special:

•

al ratei dobanzii

•

al puterii de cumparare

2.

evolutia pietei careia se adreseaza proiectui de investitie in proprietati imobiliare

3.

profitul posibil de obtinut din investitii alternative

4.

gradul de certitudine si favorabilitatea perspectivelor generale si locale pentru

proiectul de investitii 5.

raportul de interese al momentului pentru lichiditate sau pentru venituri din

capitaluri imobilizate. Decizia debitorului de a folosi creditul ipotecar se va fundamenta cel putin pe urmatoarele considerente: 6

Cezar Basno; Constantin Floricel; Nicolae Dardanac: Moneda, credit, banci – Editura Didactica si Pedagogica, 2003 – pagina 139 10

• estimarile profiturilor obtinute pe baza resurselor • costul resurselor imprumutate comparativ cu veniturile aduse de resursele proprii • riscurile implicate de imprumut si de investitia capitalurilor in proprietati imobiliare • protejarea unei pozitii obtinute prin imprumuturi si investitii anterioare pentru domeniul proprietatilor imobiliare.

4. Politica conditiilor de finantare Sub aspectul conditiilor de finantare politica de asigurare a creditelor pentru proiectele de investitii in proprietati imobiliare se manifesta prin doua practici 7: •

Conditiile liberale prin care se faciliteaza cu un optimism exagerat optiunile tuturor partilor participante la initierea proiectului - investitori, proprietari, utilizatori Aceasta practica genereaza un risc major in ceea ce priveste refuzurile de

rascumparare a ipotecilor •

Conditiile conservatoare - prin care se previne efectuarea de operatiuni riscante, dar au un mare dezavantaj deoarece pot limita dezvoltarile in perioadele de avant economic si prelungi perioadele de recesiune.

Politica concurentei Se refera la confruntarea dintre proprietatile imobiliare existente si finantarea uneia noi, eventual prin credit ipotecar, aducandu-se astfel noi competitori pe piata. Manifestarea acestei politici se realizeaza prin doua practici, respectiv: • protejarea proprietatilor imobiliare vechi - prin blocarea prin neparticiparea finantarii proiectelor de investitii noi, cu riscul de a pierde o buna piata pentru investirea fondurilor • promovarea proiectelor noi de investitii in proprietati imobiliare - cu riscurile proprii unei investitii noi, dar in special cu cel al devalorizarii celor vechi constituite deja, in majoritatea cazurilor, ca ipoteci la credite angajate pentru realizarea lor.

Politica guvernamentala

7

Teodor Rosca: Moneda si credit, Editura Samara, Cluj-Napoca, 1996 – pagina 34 11

In domeniul creditului ipotecar ca suport al finantarii proiectelor de investitii in proprietati imobiliare, politica guvemamentala se manifesta prin facilitati sau constrangeri. In functie de evolutia generala a economiei, spre recesiune sau prosperitate, statul va. incuraja, sau va obstructiona implicarea creditului ipotecar in finantarea proiectelor de investitii in proprietati imobiliare printr-o serie de masuri asupra: • ratei dobanzii • garantiile ipotecare • concesiunile de terenuri • taxele si impozitele pe proprietati si pe capitalurile reinvestite

Politicile creditului ipotecar Fie el bancher sau consultant fmanciar al unei asociatii de creditare, de economii sau a unei firme de asigurari ori investitori particulari, creditorul sustine puncte de vedere ce sunt deseori in contradictie cu cele ale celorlalti participanti la aranjamentul financiar privind proprietatea imobiliara. Investitorii, la randul lor, se pot afla in divergenta pentru pozitiile diferite ce le sustin in legatura cu modul de finantare al proprietatii imobiliare, in functie de interesele proprii fiecaruia. Problemele de gestiune specifice finantarii ipotecare se pot defini in general ca fiind cele de atragere a economiilor, in volumul cerut, la costuri care sa permita incadrarea in parametrii financiari proiectati si in conditiile de risc minim controlat. Deciziile si programele angajate pentru realizarea unui proiect de investitii in proprietati imobiliare sunt influentate in general de modificari anticipate care, de regula, se refera la: 1.

conditii de afacere - cele mai importante fiind nivelurile preturilor

2.

situatia de pe pietele de capital - in special in ceea ce priveste nivelele ratei

dobanzii 3.

activitatea de pe piata proprietatilor imobiliare - dar in special valoarea de

tranzactionare a acestora 4.

politicile guvemamentale inclusiv cele ale administratiilor locale

Riscurile de creditare

12

O deosebita importanta in gestionarea cu succes a finantarii proprietatilor imobiliare o are evaluarea riscurilor creditarii ipotecare si eficacitatea programelor de suportare a acestora. In analiza de risc a creditelor ipotecare se vor avea in vedere cel putin aspectele legate de urmatoarele elemente8: •

debitorul

•

proprietatea

•

piata

•

legile si reglementarilejuridice

•

administrarea finantarii lerarhizarea acestora este dificil de realizat deoarece fiecare in felul sau este de

maxima importanta pentru decizia financiara de creditare si pentru evaluarea riscurilor de investire.

Riscul de majorare a costului proprietatii imobiliare Acesta se manifesta prin aparitia necesitatii de refinantare a creditului ipotecar cu depasirea ulterioara a beneficiului obtinut de catre serviciul datoriei. In acest caz, se va analiza foarte atent pentru ca planificarea acordarii transelor de credit sa fie foarte bine amortizata cu programul de realizare a proprietatilor imobiliare. Totodata se va urmari ca esalonarea rambursarii sa fie foarte bine adaptata nevoilor si capacitatii financiare a imprumutatului. •

Riscul modificarii ratei dobanzii si a puterii de cumparare

Afecteaza in egala masura atat creditorul cat si debitorul, dar fiecare incearca sa preia daca este posibil o cota cat mai mica din acest risc.

Riscul nerealizarii veniturilor ce sustin rambursarea Acestei venituri pot avea cel putin doua surse putand fi: •

venituri generate de insasi proprietatea imobiliara realizata din credit

•

alte venituri ale debitorului

8

Vasile Tiurliuc: Moneda si Credit, Editura Bucuresti, 2008 – pagina 129 13

Desi la prima vedere pare a fi risc al debitorului, totusi creditorul suporta si el un risc major prin posibilitatea imprumutatului de a intra in incapacitate de plata si trecerea la executarea silita a garantiilor.

Riscul diminuarii valorii garantiilor Aceasta diminuare se poate referi la: •

valoarea proprietatii realizate din credit

•

valoarea tuturor celorlalte garantii Efectele suportarii acestui risc apar doar in cazul in care debitorul se afla in

incapacitate de plata si se ajunge in situatia executarii silite a garantilor. Daca valoarea acestora s-a diminuat simtitor poate aparea situatia in care nu se pot acoperi: •

creditul dobanda

•

penalizarile

•

cheltuielile de executare silita

Riscuri cu caracter general Aceste riscuri se refera la forta majora in general - calamitati naturale, conflicte armate - dar si accidente (incendiu, inundatii, explozii). In functie de cauzele intamplarii lor, evenimentele pot fi urmare a unor actiuni sau inactiuni ale persoanelor fizice produse cu premeditare sau accidental, ori numai a unor accidente naturale. Ipotecile sau privilegiile constituite pentru garantarea imprumuturilor ipotecare dureaza pana la rambursarea integrala a creditului pentru garantarea caruia au fost infiintate, nefiind aplicabile dispozitiile art. 1786 C.civ., privind conservarea inscriptiilor imobiliare. In cazul in care partile contractului de credit sunt de acord, ipoteca va putea fi transferata asupra altui imobil cu o valoare cel putin egala cu cea a imobilului ipotecat anterior. Dupa inscrierea ipotecii asupra noului imobil, garantiile anterior constituite asupra acestuia isi inceteaza de drept efectele. Prin art. 5 din Legea 34 din 1 martie 2006 se ingradeste dreptul proprietarului imobilului de a-l instraina pana la rambursarea integrala a creditului, imobilele ipotecate vor putea fi instrainate numai cu acordul prealabil al creditorului ipotecar, contractele incheiate cu nerespectarea acestei dispozitii fiind lovite de nulitate absoluta. 14

Legea 34 din 1 martie 2006 si Normele nr. 3/2000 stabilesc clauzele obligatorii intr-un contract de credit ipotecar, in scopul protectiei imprumutatilor, si conditiile in care se incheie aceste contracte. Astfel, pentru obtinerea unui credit solicitantii trebuie sa depuna o cerere insotita de o serie de documente, atestand destinatia creditului si bonitatea financiara. Inspectorii de credite ai institutiei financiare vor intocmi un referat cuprinzand datele de identificare ale solicitantului, informatii referitoare la creditul solicitat (suma, scadenta, destinatia, garantiile), informatii despre bonitatea solicitantului etc. Pe baza referatului aprobat, cu cel putin 10 zile inainte de semnarea contractului, imprumutatorul va pune la dispozitie imprumutatului o oferta scrisa, cuprinzand toate conditiile contractului, precum si termenul de valabilitate a acestuia. Contractul de credit ipotecar va cuprinde conditiile de scadenta, dobanda, valoarea garantiilor, clauze privind neonorarea la scadenta a creditului si a dobanzii.

5. Derularea creditului ipotecar Potrivit art. 10 din Legea 34 din 1 martie 2006, suma creditului acordat va fi pusa la dispozitie beneficiarului esalonat sau integral, plata facandu-se direct catre vanzator, in cazul cumpararii unui imobil, respectiv catre constructor, in celelalte cazuri. In cazul in care lucrarile pentru care s-a acordat creditul ipotecar vor fi efectuate in regie proprie de catre beneficiarii acestuia, sumele de bani se vor transmite acestora conform unui plan de finantare stabilit prin contract. In cazul in care prin contractul de credit ipotecar s-a stabilit ca rata dobanzii sa fie variabila, se vor aplica, potrivit art. 14 din lege, urmatoarele reguli: a.

variatia ratei dobanzii trebuie sa fie legata de fluctuatiile unui indice de referinta,

ales dintr-o serie de indici de referinta a caror lista si modul de calcul vor fi stabilite prin hotarare a Guvernului, dupa avizarea de catre Banca Nationala a Romaniei; b.

contractul poate sa prevada ca variatia ratei dobanzii este limitata, in sens

crescator si descrescator, la un anumit nivel fata de rata initiala a dobanzii. Contractul poate sa prevada, de asemenea, ca rata dobanzii nu variaza decat atunci cand modificarea in sens crescator sau descrescator inregistreaza, fata de rata initiala a dobanzii, o diferenta minimala determinata; c.

modificarea ratei dobanzii trebuie comunicata imprumutatului cel mai tarziu la data

aplicarii noii rate.

15

De asemenea, Legea 34 din 1 martie 2006 instituie obligativitatea incheierii de catre imprumutat a unui contract de asigurare privind bunurile ipotecate, valabil pe toata durata creditului ipotecar, in care imprumutatorul va figura ca beneficiar al politei de asigurare. Primele de asigurare vor fi achitate de catre imprumutat, odata cu rambursarea ratelor privind creditul ipotecar primit. In cazul in care imprumutatul este o persoana juridica, el va trebui sa incheie, pe langa contractul de asigurare amintit, un contract de asigurare pentru riscul nefinalizarii constructiilor pentru care s-a acordat creditul ipotecar, beneficiarul fiind imprumutatorul. Contractele de asigurare se vor incheia cu o societate de asigurari, imprumutatorul neavand dreptul sa impuna imprumutatului un anumit asigurator.

6. Executarea creantelor institutiilor care acorda credite ipotecare Legea 34 din 1 martie 2006 instituie o procedura speciala de executare a creantelor institutiilor care acorda credite ipotecare. Astfel, potrivit art. 19, in cazul intarzierii la plata, imprumutatorul va trimite beneficiarului imprumutului o notificare prin scrisoare

recomandata,

prevenindu-l

asupra

consecintelor

incalcarii

clauzelor

contractului. In cazul in care, in termen de 30 de zile de la primirea notificarii beneficiarul creditului nu executa obligatiile, contractul de credit ipotecar se considera reziliat de plin drept, iar intreaga suma a ratelor de credit cu dobanzile aferente devine exigibila. Contractul de credit ipotecar constituie, la fel ca orice contract de credit bancar, titlu executoriu, urmand sa fie investit cu formula executorie de catre instanta locului unde este situat imobilul9. Potrivit art. 23 din Legea 34 din 1 martie 2006, executarea creantelor ipotecare sau privilegiate conform art. 1737 C.civ. se va face de catre executorii proprii ai institutiilor financiare autorizate sau de catre executorii judecatoresti, dupa caz.

9

Legea 34/2006 privin creditul ipotecar pentru investitii imobiliare 16

7. Topul creditelor imobiliare la bancile din Romania Cele mai ieftine credite ipotecare de pe piaţă din acest moment, sunt tot foarte scumpe pentru români. Potrivit informaţiilor de la bănci, o persoană care se împrumută în euro va plăti înapoi dublu, iar în cazul creditului în lei, suma de returnat băncii este de trei ori mai mare decât cea împrumutată10. Pentru un credit ipotecar în euro, în valoare de 50.000 de euro pe o perioada de 25 de ani, topul celor mai ieftine împrumuturi arată astfel: Pe primul loc, cu cea mai bună ofertă, este "creditul de Casa Nouă" de la banca ING. Dobânda anuală efectivă este 6,4%, iar suma care va fi returnată în 25 de ani ajunge la 97.452 euro. Aproape dublu faţă de suma împrumutată. Pe locul doi, este creditul Casa-EURO de la Volksbank, cu o dobânda anuală efectivă de 7,02%. În acest caz, trebuie returnaţi 103.693 euro.

10

4 decembrie 2009, www.antena3.ro 17

A treia ofertă vine de la Banca Italo-Romena, cu aşa numitul Credit Imobiliar. Dobânda anuală efecvtivă este de 7,8% iar clientul trebuie să dea înapoi 106.822 euro. În cazul creditelor ipotecare în lei, pe 25 de ani, cele mai ieftine oferte sunt următoarele: Primul în top este creditul ipotecar de la Banca Transilvania. În cazul unui împrumut în valoare de 200.000 de lei, cu o dobândă anuală efectivă de 11,79% suma totală de returnat este de 586.620 lei. La creditul Rezidential de la BCR, dobânda anuală efectivă este de 13,28% , iar suma de returnat ajunge la 642.633 lei. Pentru aceeaşi sumă de 200.000 de lei, în cazul creditul Imobiliar de la CEC, dobânda este 13,4%. Cel care se împrumută va avea de dat băncii aproape de trei ori cât a luat, şi anume 649.945 lei. În ultima vreme, economiştii le-au recomandat românilor creditul în moneda în care primesc salariul, adică în lei, pentru a evita fluctuaţiile valutare. Privind cifrele, pentru un credit ipotecar în euro, clientul ajunge să returneze băncii o sumă cu aproximativ 95% mai mare decat cea împrumutată, iar pentru creditul în lei suma este cu 193% mai mare. Diferenţa între costurile creditului în euro şi cel în lei este foarte mare. Specialiştii prognozează însă că dobânda la euro va mai creşte, iar cea pentru lei va scădea. De asemenea, avertizează ca atunci când este contractat un credit să se ţină cont de faptul că, peste câţiva ani, România va adera la zona euro. Cu toate acestea nimeni nu poate spune la acest moment dacă vor creşte costurile pentru creditele în euro şi nici dacă împrumutul în valută este riscant.

18

8. Creditul ipotecar in Romania - trecut , prezent si mai ales viitor 2003 -Anul de gratie pentru piata imobiliara din Romania. In decurs de numai 6 luni preturile la apartemente s-au dublat. Oare ce a generat aceasta crestere brusca? Care a fost evolutia creditului imobiliar in Romania? Care va fi evolutia viitoare 11? La aceste intrebari voi incerca sa raspund in cadrul acestui capitol. Datorita volumului de informatii analizate si a corelatiilor pe care le vom realiza aceasta analiza va fi impartita in mai multe episoade. Vom pleca in analiza noastra de la evolutia preturilor apartementelor. Am luat ca exemplu pretul unei garsioniere din Bucuresti situate in zona 13 Septembrie - Dr. Sarii. Datele au fost preluate din rubrica de mica publicitate a ziarelor din perioada 1999 si 2003.

11

21 aprilie 2009, www.astrofinanciar.ro 19

La 8 februarie 1999 pretul mediu al unei astfel de garsoniere era de 9000 USD. Acest pret mediu s-a mentinut constant pana in luna aprilie 2003. Din aprilie 2003 si pana in decembrie 2003 pretul mediu al unei garsioniere de acest tip s-a dublat ajungand la 18.000 EUR - in acel moment decalaljul dintre EUR si USD nu era mare dupa cum urmeaza: •

Aprilie 2003 : 9000 USD

•

Iunie 2003: 10.900 USD

•

August 2003: 15.500 USD

•

Decembrie 2003: 18.000 USD

Ce a urmat dupa 2003 stim cu totii, preturile au urcat in continuu astfel incat in prezet aceeasi garsoniera o poti cumpara cu 80.000 EUR, daca ai noroc si gasesti de vanzare. Ce s-a intamplat de fapt in a doua jumatate a 2003? Ati putea crede ca romanii brusc au inceput sa castige mai multi bani. Dar lucrurile nu stau chiar asa. Haide sa ne uitam peste urmatorul grafic care ne infatiseaza evolutia creditului catre populatie in perioada 2002-2009. Datele au fost preluate de pe site-ul BNRO - rapoarte lunare care au fost comasate si sintetizate intr-un singur raport.

Evolutia credit-populatie in perioada 2002-2009 50000000 45000000 t. scurt

40000000 35000000

t. lung

30000000 25000000

total lei

20000000 valuta

15000000 10000000 5000000

09 20

9 20 0

iu n

ia n

20

08

8 iu n

ia n

20 0

07

7

20

20 0

iu n

06

ia n

20

6 20 0

iu n

05

ia n

5

20

iu n

20 0

04

ia n

20

4 20 0

iu n

03

ia n

20

3 iu n

20 0

ia n

20

iu n

ia n

20 0

2

02

0

Grafic Nr. 112 12

Grafic intocmit de autor conform datelor statistice de pe site-ul www.bnro.ro 20

Ce concluzii putem trage analizand acest grafic: 1. In perioada Ian.2003-Dec.2003 imprumuturile pe termen lung in lei au cunoscut o crestere de 354% 2. Creditele pe termen lung (ipotecare in principal) au inceput sa detina o pondere din ce in ce mai mare in totalul creditelor in lei ajungand ca din Ianuarie 2005 sa le depaseasca. In Dec 2006 volumul de credite pe termen lung era cu 71% mai mare decat pe cel pe termen scurt - in lei. 3. In Ianuarie 2006 creditele in lei au depasit creditele in valuta ca volum. Dupa cum observam anul 2003 este important pentru sistemul bancar romanesc si pentru piata imobiliara. Brusc creditele ipotecare au inceput sa ia amploare,iar preturile caselor la fel. Dar care este cauza, sursa acestei cresteri? Am putea spune ca e vb de o crestere economica, dar parca este prea brusca. Raspunsul il gasim in comunicatele de presa ale BERD . In cadrul acestui comunicat aflam ca in ianuarie 2003 BERD a furnizat BCR o linie de credit in valoare de 50 milioane EUR pentru finantarea creditelor imobiliare. La acestea se adauga 20 milioane EUR finantare pentru BancPost cu aceeasi destinatie. Aceste finantari au fost continuate in perioada urmatoare prin acordarea de linii de finantare pentru Banca Transilvania -10 mil. EUR , HVB Bank -10 mil EUR si BancPost -20 mil EUR. Dupa cum observam startul cresterii pietei imobiliare a fost dat de cei din afara si nu a fost rezultatul unei evolutii naturale a economiei romanesti. In plus aceste fonduri nu au fost directionate catre construirea de noi locuinte si dezvoltarii urbane ci doar achizitionarii locuintelor. Cum fondul locativ in Romania este foarte limitat nu trebuie sa ne surprinda aceasta escaladare a preturilor la case. Evolutia preturilor la imobiliare a fost pusa in mare parte pe seama banilor negri din economie. Daca ar fi fost asa atunci evolutia creditelor catre populatie nu ar fi trebuit sa cunoasca o astfel de evolutie. Nu zic ca nu sunt bani negri, dar ca nu ei influenteaza piata.

21

Jocurile sunt facute din alta parte si au un singur scop: profitul. Este de ajuns sa ne uitam la evoluatia dobanzilor de referinta pentru EUR si RON ca sa vedem de ce BERD a finantat aceste credite catre populatie. Iar BERD este doar varful de lance al unor interese mult mai puternice. Acelasi lucru s-a intamplat si cu bursa de la noi, intrari de capital strain care au alimentat o bursa saraca in emitenti si in investitoti autohtoni, iar la primele probleme economice banii au inceput sa fie retrasi. Rezultatul: o cadere drastica a cotatiilor bursiere.

9. Rata dobanzii la credite ipotecare in 2009, comparativ la principalele banci din Romania Principalele caracteristici ale unui credit la 8 dintre principalele banci din Romania: rata dobanzii, suma maxima ce poate fi imprumutata si durata maxima de creditare. Tabel Nr. 113

Banca

Destinatie credit

Suma maxima

Moneda credit

Durata maxima de rambursare

Rata dobanzii

BCR

Rezidential Super

-

RON

360

13,50%

Intesa SanPaolo Bank

Credit ipotecar

400.000

RON

420

18,04%

Millenium Bank

Credit ipotecar

300.000

RON

360

20,30%

RBS

Credit ipotecar

750.000

RON

360

17,50%

13

Grafic intocmit de autor conform datelor statistice de pe site-urile bancilor 22

ING

Credit ipotecar

250.000

EUR

360

12,75%

BRD

Habitat ipotecar

-

EUR

360

9,24%

Banca Transilvania

Creditul ipotecar

250.000

EUR

360

12%

Banca Romaneasca

Credit pentru casa

300.000

EUR

420

11,32%

Grafic Nr. 214

25,00 20,00 15,00 10,00 5,00

18,04

20,3

17,5

13,5

12,75

9,24

12

11,34

0,00 0 BCR

Intesa San Paolo Bank

Millenium Bank

RBS

ING

BRD

Banca Banca Transilvania Romaneasca

Rata dobanzii (%)

10. De ce sunt creditele din România mai scumpe decât cele din UE ? Autor: Raluca Barbuneanu, capital.ro Publicat: 29 Octombrie 2009 Românii plătesc dobânzi şi de două ori mai mari la împrumuturile în euro, faţă de cetăţenii din statele membre UE15. În zona euro, dobânda medie la împrumuturile noi de consum a fost de 6,51%, iar la cele ipotecare de doar 3%, arată datele Băncii Centrale Europene (BCE) care 14 15

Grafic intocmit de autor conform datelor statistice de pe site-urile bancilor Raluca Barbuneanu, 29 octombrie 2009 – www.capital.ro 23

centralizează statistici din luna august. În România, dobânzile la creditele în euro pentru locuinţe erau, în august de 6,85%, iar la cele de consum - de 9,93%, potrivit statisticilor BNR elaborate după metodologia BCE. Prin urmare, costurile împrumuturilor ipotecare sunt aproape duble în România, iar la creditele de consum, cu 52% mai mari. Însă, chiar şi în rândul rezidenţilor din UE există diferenţe mari la capitolul costul banilor. Cetăţenii din Austria sunt printre cei mai avantajaţi de nivelul dobânzilor. Deşi capitalul austriac este predominant pe piaţa bancară românească, politica din ţara de origine se pare că n-a fost “importată” şi la noi. BCR, Raiffeisen, Volksbank sunt bănci româneşti cu acţionari majoritari austrieci. La polul opus, Grecia, o altă ţară din care provin investitorii la mai multe bănci româneşti, are niveluri ale dobânzilor din zona euro: 8,51% la creditele ipotecare şi 3,27% la cele pentru locuinţe. De unde vin diferenţele? - Costurile finanţării pentru bănci: o bancă din o ţară cu rating A se va împrumuta mult mai ieftin decât una din România, căreia i se asociază, în cel mai fericit caz doar parţial, o parte din riscurile pe care le presupune un rating “junk”. - Marjele mari de profit ale băncilor: în ciuda crizei, băncile au reuşti să rămână pe profit. La nivelul întregului sistem bancar s-a raportat un câştig de 90 de milioane de lei după primul semestru, băncile revenindu-şi după pierderile din prima parte a anului. În 2008, profiturile realizate de băncile din România au fost de circa 4,4 miliarde de lei. în primele şase luni ale anului trecut, băncile româneşti au raportat un profit de 1,9 miliarde de lei, - Legile cererii şi ale ofertei: chiar dacă au fost scumpe, creditele de la bâncile româneşti au avut căutare. Nivelul dobânzilor la creditele în euro pentru populaţie în alte state membre UE: Austria

24

- overdraft: 6,36% - credite de consum (dobânda fixă): 5,07% - credite ipotecare cu dobânda variabilă: 3,21% Franţa - overdraft: 10,70% - credite de consum (dobânda fixă): 6,57% - credite ipotecare cu dobânda variabilă: 3,65% Germania - overdraft: 10,58% - credite de consum (dobânda fixă): 5,28% - credite ipotecare cu dobânda variabilă: 3,48% Grecia - overdraft: 14,33% - credite de consum (dobânda fixă): 8,51% - credite ipotecare cu dobânda variabilă: 3,27% Italia - overdraft: 6,80% - credite de consum (dobânda fixă): 8,80% - credite ipotecare cu dobânda variabilă: 2,54% Spania - overdraft: 11,64% - credite de consum (dobânda fixă): 9,04% - credite ipotecare cu dobânda variabilă: 2,80% România -overdraft (euro) : 18.54% - credite de consum (dobânda fixă): 9,93% - credite ipotecare cu dobânda variabilă: 6,85%

Bibliografie Cezar Basno, ,

Moneda, Credit, Banci, Editura Didactica si Pedagogica, 2003

Constantin Floricel

paginile 126, 139-141

Nicolae Dardanac Teodor Rosca

Moneda si Credit, Editura Samara, Cluj-Napoca, 1996, pagina 34

Vasile Dedu

Management bancar, Editura Mondan, Bucuresti 1997, pagina 63. 25

Vasile Tiurliuc

Moneda si Credit, Editura Bucuresti,2008, pagina 129

Legea nr 34 din 1 martie 2006 privind creditul ipotecar pt investitii imobiliare

www.antena3.ro www.astrofinanciar.ro www.banca-romaneasca.ro www.bnro.ro www.brc.ro www.brd.ro www.bancatransilvania.ro www.capital.ro www.ing.ro www.intesasanpaolobank.ro www.rbs.ro

26