Cours Des Droits D - Enregistrement [PDF]

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COURS DES DROITS D’ENREGISTREMENT

Enseigné par Borni AMRI Inspecteur Vérificateur à la Direction Générale de la Comptabilité Publique et du Recouvrement

Matière destinée à la formation

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INTRODUCTION GENERALE

L’enregistrement consiste dans l’analyse d’un acte ou d’une déclaration par un fonctionnaire public : le receveur des finances. Cette analyse est accompagnée, sauf exonération, par le paiement d’un droit : le droit d’enregistrement. A compter de la promulgation du code des droits d’enregistrement et de timbre, la formalité de l’enregistrement devient limitée à certaines opérations prévues par les articles 1 à 7 dudit code. Les actes non énumérés par ces articles peuvent être enregistrés sur réquisition expresse des parties.

CHAMP D’APPLICATION DE LA FORMALITE DE L’ENREGISTREMENT : ACTES OBLIGATOIREMENT SOUMIS A LA FORMALITE

• Les actes et mutations soumis obligatoirement à la formalité doivent être enregistrés dans les délais suivants : 10 jours : les exploits et procès verbaux dressés par les huissiers-notaires ou autres personnes habilitées à cet effet, les procès-verbaux de vente des courtiers et autres vendeurs publics de meubles. 30 jours : - les actes notariés ne touchant pas à la situation juridique des immeubles et des fonds de commerce les actes établis dans le cadre de la profession d’intermédiaire pour l’achat et la vente d’immeubles ou de fonds de commerce ou dans le cadre de la profession d’achat ou de vente des mêmes biens. 3 1

60 jours : les actes de notaires touchant à la situation juridique des immeubles et des fonds de commerce les actes administratifs ou sous-seing privé portant transmission de propriété, de nue-propriété, d’usufruit ou de jouissance de biens immeubles, de fonds de commerce ou de clientèle - les actes sous seing privé portant constitution, cession et mainlevée d’hypothèque ou de nantissement . - les actes de sociétés (formation, prorogation, dissolution, augmentation de capital, amortissement ou réduction de capital) ainsi que les cessions des parts dans les sociétés dont le capital n’est pas divisé en actions . - les actes sous seing privé constatant un partage de biens immeubles . - les actes sous seing privé constatant un partage de biens meubles faisant partie d’une succession ou de l’actif d’une société. - les actes sous seing privé constatant un partage de biens immeubles . - les actes sous seing privé constatant un partage de biens meubles faisant partie d’une succession ou de l’actif d’une société - les actes sous seing privé portant transmission entre vifs, à titre gratuit de meubles . - les marchés quelle que soit leur nature . - les actes sous seing privé portant prêts, crédits-bails ou ouvertures de crédit - les actes portant cautionnement de sommes ou de valeurs.

90 jours : les testaments 3 1

120 jours : - les jugements et arrêts Toutefois, les pénalités de retard sont calculées à compter du 1 jour du deuxième mois suivant celui au cours duquel les parties au procès ont reçu la notification de receveur des finances pour paiement. er

1 an : - les successions Pour les successions des absents, le délai d’enregistrement court à compter du prononcé du jugement de disparition.

Doivent être déclarées dans le délai de 60 jours de leur réalisation . les mutations verbales de propriété, de nue-propriété ou d’usufruit d’immeubles, de fonds de commerce ou de clientèle . les mutations de jouissance de biens immeubles . Pour le calcul du délai pendant lequel doivent être soumis à la formalité de l’enregistrement les actes et mutations énumérés ci-dessus, le jour de la date de l’acte ou celui du décès n’est pas pris en compte.

Le jour de l’échéance compte dans le délai, mais si le dernier jour du délai coïncide avec un jour de fermeture des recettes des finances, ce délai est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant. Pour les actes administratifs soumis à l’approbation de l’autorité de tutelle, le délai court du jour de la réception de cette approbation par l’autorité contractante. Pour les cessions réalisées en vertu de décrets d’expropriation pour cause d’utilité publique, le délai d’enregistrement court à partir de la date de l’offre de l’indemnité d’expropriation.

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Pour les mutations verbales, le délai de déclaration court à compter de l’entrée en possession ou en jouissance de biens objet de ces mutations. La formalité de l’enregistrement ne peut être accomplie que dans certaines recettes des finances désignées par la loi compte tenu de la nature juridique de l’acte, de son objet et de son rédacteur. La formalité de l’enregistrement doit être accomplie dans les recettes suivantes :

LIEU D’ACCOMPLISSEMENT DE LA FORMALITE DE L’ENREGISTREMENT NATURE DES ACTES ET MUTATIONS

RECETTES COMPETENTES

1- Les actes sous seing privé portant transmission Recette des finances de de propriété, de nue-propriété, d’usufruit ou de la situation des biens jouissance de biens immeubles, de fonds de commerce ou de clientèle, du droit à un bail portant sur un immeuble 2- Les actes de sociétés : - actes sous seing privé constatant la formation, la prorogation, la transformation d’une société, l’augmentation, l’amortissement ou la réduction de son capital. - actes sous seing privé portant cession de parts de fondateurs, de parts bénéficiaires ou de parts d’intérêts dans les sociétés dont le capital n’est pas divisé en actions. 3-

Recette des finances dans le ressort de laquelle est situé le siège social de la société.

Actes des huissiers notaires et autres personnes ayant pouvoir de faire des exploits Recette des finances dans la circonscription de laquelle et procès-verbaux . ces

personnes

exercent 3 1

4- Actes des représentants des administrations leurs fonctions publiques et des notaires 5- Les jugements et arrêts Recette des fiances dans la circonscription de laquelle se trouve le tribunal qui a prononcé le jugement ou l’arrêt 6- Les déclarations de successions - Recette des finances du domicile du décédé - A défaut de domicile, la recette du lieu du décès au cas où ce dernier est survenu en Tunisie - A défaut, la recette du lieu d’enterrement A défaut, la recette des mutations immobilières et des successions à Tunis

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REGLES DE PERCEPTION DES DROITS Les droits d’enregistrement sont de trois types :

·

Proportionnels .

·

Progressifs .

·

fixes .

La perception des droits est en principe préalable à la formalité, ce principe souffre de quelques exceptions (enregistrement en débet, jugements et arrêts) . Les actes soumis au droit proportionnel ou progressif doivent comporter l’assiette de liquidation des droits. A défaut, le receveur doit inviter les parties à pallier à cette insuffisance par le biais d’un ajout certifié et signé au pied de l’acte . Les droits d’enregistrement sont calculés sur des sommes arrondies au dinar inférieur. Lorsqu’un acte comporte des dispositions indépendantes, le droit d’enregistrement est liquidé sur chacune de ces dispositions . Un acte ne peut jamais supporter deux droits fixes, seul le droit fixe le plus élevé sera perçu.

FAIT GENERATEUR DES DROITS Le fait générateur des droits d’enregistrement diffère suivant que l’acte est ou non soumis obligatoirement à la formalité de l’enregistrement.

-

Actes et mutations soumis obligatoirement à la formalité :

La créance du trésor résulte de la rédaction de l’acte. Le fait générateur du droit est la date de l’acte. 3 1

Pour les mutations verbales, la date déclarée par les parties constitue, sauf inexactitude, le fait générateur des droits. - Actes présentés volontairement à la formalité : Le fait générateur se place à la date de leur présentation volontaire à la formalité.

TERRITORIALITE

Les droits d’enregistrement sont en principe exigibles sur :

- les actes relatifs à des biens situés en Tunisie, - les actes passés en Tunisie. Par conséquent sont exclus de la formalité de l’enregistrement en Tunisie :

- les actes passés en Tunisie relatifs à des biens situés à l’étranger, - les actes passés à l’étranger concernant des biens situés à l’étranger.

LES MUTATIONS A TITRE ONEREUX D’IMMEUBLE

Les mutations à titre onéreux sont les mutations qui se produisent moyennant une contre partie (vente, échange, …). Le terme immeuble couvre les biens considérés immeubles conformément aux dispositions du code des droits réels : 3 1

- immeuble par nature . - immeuble par détermination de la loi : récolte sur pied . - immeuble par destination : meubles rattachés de façon permanent à une exploitation . - immeuble par l’objet auquel il s’applique

LA VENTE D’IMMEUBLE I. REGIME DE DROIT COMMUN

DISPOSITIONS GENERALES : Aux termes de l’article 580 du C.O.C. la vente est parfaite entre les parties, dès qu’il y a consentement des contractants, l’un pour vendre, l’autre pour acheter, et qu’ils sont d’accord sur la chose, sur le prix et sur les autres choses du contrat. Ainsi, le contrat est parfait dès l’instant où le vendeur et l’acquéreur ont conclu leur accord sur la chose et sur le prix, même si la livraison du bien n’a pas été effectuée, et si le prix n’a pas encore été payé. a)

Accord sur la chose :

L’objet de la vente doit être précisé d’une manière qu’il puisse être identifié. L’objet peut être une chose future telle qu’une construction à édifier.

b) Accord sur le prix : 3 1

Les parties doivent être d’accord sur le prix qui peut être stipulé dans l’acte ou seulement déterminable par des clauses du contrat. 2) Mutations verbales

En ce qui concerne les immeubles, les fonds de commerce et la clientèle, le droit est exigible même si la vente n’a pas fait l’objet d’un acte écrit.

L’article 6 du code des droits d’enregistrement et de timbre prévoit qu’en cas de ventes verbales, l’acquéreur et le vendeur sont tenus de les déclarer dans le délais de 60 jours de leur réalisation.

3) Promesse synallagmatique de vente La promesse synallagmatique est l’acte par lequel deux parties s’entendent sur la chose et le prix et s’engagent réciproquement l’une à vendre et l’autre à acquérir.

Une telle convention répond aux conditions de l’article 580 du COC et donne ouverture à la perception du droit proportionnel exigible sur les ventes. 4) Condition suspensive

Aux termes de l’article 116 du COC la condition suspensive est « une déclaration de volonté qui fait dépendre d’un événement futur et incertain l’existence de l’obligation »

La convention (promesse de vente ou vente) assortie de condition suspensive est une convention qui ne répond pas aux 3 1

conditions de l’article 580 du COC et ne supporte par conséquent que le droit fixe des actes innomés. Lorsque la condition se réalise, le droit proportionnel devient exigible. Dans ce cas le tarif applicable et les valeurs imposables sont déterminés en se plaçant à la date de la réalisation de la condition. 5) Les ventes passées avec les étrangers.

L’article 1er du décret du 4 juin 1957 tel que modifié et complété par les textes subséquents dispose que la validité des actes nécessite la production de l’autorisation du gouverneur pour les opérations relatives aux immeubles et droits immobiliers implantés en Tunisie et conclues avec une personne physique ou morale de nationalité étrangère. Toutefois est dispensé de l’autorisation du gouverneur :

- la régularisation de situations foncières en possession des français avant 1956 en vertu de la loi n°98-104 du 18 décembre 1998 relative à l’approbation de l’échange de lettres entre la République Tunisienne et la République Française - la régularisation de la situation des immeubles en possession des italiens avant 1956 en vertu de la loi 2000-5 du 24 janvier 2000 relative à l’échange de lettres entre la République Tunisienne et la République Italienne - les opérations foncières réalisées au profit de l’État, des collectivités locales et des conseils de gouvernorat en vertu de l’article 7 du décret du 4 juin 1957.

ASSIETTE ET LIQUIDATION DES DROITS 3 1

Ce droit est perçu sur les actes notaires ou sous seing privé portant mutation ou ceux touchant à la situation juridique des immeubles qui ne comportent pas les références de l’enregistrement de la précédente mutation.

REGIMES PARTICULIERS PROMOTION IMMOBILIERE

ACQUISITIONS PAR UN PROMOTEUR IMMOBILIER AGREE Projets classés prioritaires ou a caractère social : L’article 21 de la loi n° 90-17 du 26 février 1990 permet l’enregistrement au droit fixe de 15D par page et par copie des actes d’acquisition par des promoteurs immobiliers agréés de terrains réservés à l’habitat social ou prioritaire L'application du droit fixe est subordonnée à la production d’une décision de classement du projet dans la catégorie de l’habitat social ou prioritaire délivrée par le ministère de l’équipement et de l’habitat . Résiliation de promesse de vente L’article 19 (nouveau) de la loi n° 90-17 du 26 février 1990 telle que modifiée par la loi n° 91-98 du 31 décembre 1991 permet aux promoteurs immobiliers d’enregistrer, au droit fixe de 15D par page et par copie, les actes de résiliation de promesses de vente

ACQUISITIONS AUPRES D’UN PROMOTEUR IMMOBILIER AGREE 1ère mutation à usage d’habitation Aux termes de l’article 23 bis (nouveau) de la loi n°90-17 du 26 février 1990 telle que modifiée par la loi n° 91-98 du 31 décembre 1991 est enregistrée au droit fixe de 15 dinars par page et par copie d'acte, sous certaines conditions, la première mutation à titre onéreux d’immeubles 3 1

ou portions d’immeubles destinés à l’habitation construits par un promoteur immobilier agréé. Toutefois et étant donné que dans la pratique, la mutation peut faire l'objet d'une promesse de vente dans un premier temps, suivie d'un acte définitif de vente, les conditions d'application du droit fixe diffèrent selon que l'on se trouve dans la première situation ou dans la seconde . Conditions d'application du régime pour la promesse de vente L'application du droit fixe pour l'enregistrement de la promesse de vente est subordonnée aux conditions suivantes: - l'acte à enregistrer doit constituer une première mutation, - la mutation doit être à titre onéreux, - le bien doit être destiné exclusivement à l'habitation. A ce titre, l'acte doit comporter des mentions relatives à la destination du bien objet du contrat la mutation doit être faite exclusivement à une personne physique. En conséquence, les acquisitions par des personnes morales ne peuvent bénéficier des dispositions de l'article 23 bis susvisé, - le vendeur doit être un promoteur immobilier agréé. A cet effet et en principe, chaque contrat doit être accompagné d'une copie de l'agrément du promoteur immobilier. Toutefois et pour des considérations d'ordre pratique, il est permis de déposer une copie de l'agrément du promoteur immobilier à la recette compétente pour enregistrer tous les actes établis entre ce dernier et les différents acquéreurs. Pièces à produire à l'appui du contrat de vente à enregistrer En sus des conditions citées au paragraphe précédent le bénéfice de l’enregistrement au droit fixe du contrat de vente est subordonné à la production des pièces suivantes : - une copie du procès-verbal de récolement délivrée par les services compétents ; 3 1

- un certificat de conformité et de bonne exécution des travaux avec signature légalisée établi par l’architecte, l’ingénieur conseil, le bureau d’études ou le bureau de contrôle chargé du suivi du projet.

1ère mutation de bâtiments ou de terrains aménagés pour l’exercice d'activités économiques ou de terrains à usage d'habitation L'article 58 du code d'incitations aux investissements prévoit, sous certaines conditions, l'enregistrement au droit fixe de 15 D par page et par copie du contrat d'acquisition auprès d’un promoteur immobilier agréé dans le cadre d'une première mutation, ayant pour objet : - un terrain ou une construction aménagé pour l'exercice d'activités économiques, - ou d'un terrain destiné à la construction d'immeubles à usage d'habitation . REMARQUE : Ce régime d'enregistrement au droit fixe peut s’appliquer également aux acquisitions de terrains effectuées par un promoteur immobilier agréé auprès d’un autre promoteur immobilier agréé et dans les mêmes conditions Conditions L'enregistrement de l'acte d'acquisition au droit fixe est subordonné à la réalisation des conditions suivantes : Condition relative à la première mutation Le contrat d'acquisition doit être établi dans le cadre d'une première mutation. On entend par première mutation de terrain ou de construction, le premier contrat qu'il soit établi sous forme de promesse de vente ou de vente après lotissement ou construction . Par conséquent, les reventes de terrains acquis par un promoteur immobilier, avant lotissement, ne peuvent bénéficier de 3 1

l'enregistrement au droit fixe puisqu'elles ne répondent pas à la condition de la première mutation. Condition relative à la qualité du vendeur

Le vendeur doit être un promoteur immobilier agréé. A cet effet, l'agrément du promoteur immobilier doit être déposé à la recette des finances compétente.

Condition relative à l'absence d'exploitation par le promoteur immobilier

Le terrain ou la construction ne doit pas avoir fait l'objet d'une exploitation antérieure par le promoteur immobilier.

Condition relative à la destination du bien Le bien (terrain ou construction), objet de la mutation doit être destiné à l'habitation ou à l'exercice d'activités économiques. Affectation du terrain à l'habitation

Pour les mutations de terrains destinés à l’habitation, l’acquéreur doit s’engager dans le contrat de vente à réserver le terrain à la construction de locaux à usage d’habitation. Affectation du terrain ou de la construction à l'exercice d'une activité économique

Pour l'enregistrement au droit fixe, l'acte relatif à l'acquisition doit comporter des mentions relatives à l’affectation du bien à une activité économique. 3 1

La notion d'activité économique est limitée aux activités éligibles au bénéfice des avantages fiscaux prévus par les dispositions de l'article premier du code d'incitations aux investissements (agricu-lture et pêche, industrie manufacturière, tourisme...) ; le commerce étant une activité exclue du bénéfice des avantages du code d'incitations aux investissements . L’acquisition auprès de promoteurs immobiliers agréés de terrain, à usages multiples tel que l'acquisition d'un terrain en vue de la construction d'un immeuble réservé à l’habitation et à l’exercice d’activité commerciale supporte le droit de 5%. Pour les mutations de terrains ou de constructions destinés à l’exercice d’activités économiques, l’acquéreur doit présenter à l'appui de l'acte à enregistrer l'attestation de dépôt de déclaration prévue par l’article 2 du code d’incitations aux investissements. Par acte sous seing privé en date du 25 janvier 2000, la société "X", promoteur immobilier agréé achète un terrain d'une superficie de 3 000 m2 pour le prix de 300 000 D. Le contrat comporte les références justifiant l'enregistrement de la précédente mutation. L'acte est présenté à la formalité de l'enregistrement le 20 février 2000.

REGIME DE FAVEUR DES ACQUISITIONS DE BATIMENTS

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OU DE LOTS DE TERRAIN AMENAGES POUR L’EXERCICE D’ACTIVITES ECONOMIQUES

Les dispositions du n°12 ter de l’article 23 du code des droits d’enregistrement et de timbre ont prévu l’enregistrement au droit fixe de 10 dinars des contrats portant première mutation à titre onéreux de lots ou de bâtiments aménagés pour l’exercice d’activités économiques éligibles au bénéfice des avantages prévus par le code d’incitation aux investissements et réalisés dans le cadre de l’aménagement de zones industrielles ou touristiques ou de zones pour l’exercice d’une activité artisanale ou professionnelle conformément aux plans d’aménagement urbain.

Conditions d’octroi du régime a- Condition relative à la nature de la mutation La mutation doit être à titre onéreux. Par conséquent, les mutations à titre gratuit effectuées par voie de donation ou dans le cadre de succession ne peuvent bénéficier de l’enregistrement au droit fixe. En outre, le contrat doit se rapporter à une première mutation. On entend par première mutation de lot de terrain ou de bâtiment, le premier contrat qu’il soit établi sous forme de promesse de vente ou de vente après lotissement ou construction. Par conséquent les ventes de bâtiment ayant fait l’objet d’une précédente mutation ou les ventes de lots de terrain en dehors de lotissements ne peuvent bénéficier de l’enregistrement au droit fixe puisqu’elles ne répondent pas à la condition de la première mutation. b- Condition relative à l’affectation du bien Le lot de terrain ou le bâtiment objet de la mutation doit être affecté exclusivement à l’exercice d’une activité économique éligible aux avantages du code d’incitation aux investissements. 3 1

Le décret n°94-492 du 28 février 1994 pris en application de l’article premier dudit code a fixé la liste de ses activités. Les activités commerciales et financières ainsi que les activités dans le secteur des hydrocarbures ne sont pas considérées comme activités économiques au sens de l’article 1er du code d’incitation aux investissements. De même les acquisitions d’immeubles destinés à abriter le siège social d’une entreprise ne peuvent bénéficier de l’enregistrement au droit fixe, même dans le cas où l’activité de l’entreprise relève des secteurs éligibles aux avantages du code d’incitation aux investissements c- Condition relative à l’absence d’exploitation antérieure du bien

Le lot de terrain ou le bâtiment ne doit pas avoir déjà fait l’objet d’une exploitation antérieure ni par le vendeur, ni par toute autre personne. Ainsi la mutation d’un bâtiment ayant fait l’objet de location ne peut bénéficier de l’enregistrement au droit fixe. d- Condition relative à la conformité du bien au plan d’aménagement urbain

Le lot de terrain ou le bâtiment objet de la mutation doit être réalisé dans le cadre d’un projet d’aménagement de zones touristiques ou industrielles ou de zones pour l’exercice d’une activité artisanale ou professionnelle conformément aux plans d’aménagement urbain. Il est à signaler que l’établissement et l’approbation des plans d’aménagement urbain sont régis par le titre II du code de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme.

Si la mutation porte sur un lot de terrain, ce dernier doit être réalisé dans le cadre d’un projet de lotissement soumis préalablement à

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l’approbation du président de la municipalité ou du gouverneur compétent. Les pièces à présenter avec le contrat La formalité de l’enregistrement au droit fixe est accordée moyennant la présentation en sus des copies du contrat à enregistrer :

- d’une copie de l’attestation du dépôt de la déclaration d’investissement prévue par l’article 2 du code d’incitation aux investissements - d’une copie de la décision d’approbation du lotissement, pour les lots de terrains.

ACQUISITION DE TERRAINS DESTINES A LA CONSTRUCTION DE MAISON INDIVIDUELLE A USAGE D’HABITATION

Le n°4 de l’article 20 du code des droits d’enregistrement et de timbre permet l’enregistrement au droit progressif de : -

1% de la valeur de la superficie jusqu’à 120m²

-

2% de la valeur de la superficie de 120.001 m² à 300 m²

-

3% de la valeur de la superficie de 300.001 m² à 600 m²

-

5% de la valeur du reliquat de la superficie L’application des taux progressifs est subordonné à :

- l’engagement de l’acquéreur à la construction d’une maison individuelle à usage d’habitation - l’objet de la vente doit porter sur un terrain nu.

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L’acquéreur sera déchu du bénéfice de l’avantage et doit payer le complément de droit majoré des pénalités de retard en cas de : · cession du terrain avant la réalisation de la construction ·

changement d’affectation du terrain acquis.

LES ACQUISITIONS A TITRE ONEREUX DES RESIDENCES PAR DES ETRANGERS NON RESDENTS Sont enregistrées au droit fixe de 15D par page, les mutations à titre onéreux au profit des étrangers non résidents portant sur des résidences acquises en devises convertibles. Par conséquent pour les résidences l’avantage fiscal consiste en un droit fixe d’enregistrement. Conditions de bénéfice de l’avantage : -

mutation à titre onéreux

-

acquéreur étranger non résident

-

prix de vente payé en devise convertible.

L’absence de l’une des conditions empêche l’application du régime de faveur.

PARTIS POLITIQUES Les partis politiques légalement autorisés bénéficient de l’enregistrement gratis des actes d’acquisition d’immeubles nécessaires à leur activité. Conditions d’application du régime : ·parti politique légalement autorisé ·bien nécessaire à l’activité du parti 3 1

L’EXPORTATION Les entreprises totalement exportatrices bénéficient l’enregistrement gratis pour les biens nécessaires à leur activité.

de

Le bénéfice de l’avantage nécessite la production d’une attestation de dépôt de déclaration comportant le bien objet de la mutation dans le schéma de financement. En outre, le bien doit être nécessaire à l’activité, l’acquisition ne doit pas se rapporter au siège social. ECHANGES D’IMMEUBLES L’échange est un acte par lequel une personne offre à une personne un bien et prend en contre partie un autre bien. En droit fiscal seul l’échange d’immeuble bénéficie du régime fiscal de l’échange. L’échange peut être sans soulte ou avec soulte.

Régime de droit commun Echange pur et simple L’échange est dit sans soulte lorsqu’il se rapporte à des biens d’égale valeur. Dans ce cas l’enregistrement se fait au droit proportionnel de 2,5% calculée sur la valeur de l’une des parts. - le droit dû pour le compte de la CPF sera exigible si les immeubles objets de l’échange sont immatriculés au registre foncier. Ce droit est dû à raison de 1% de la valeur de chaque bien immeuble

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- si les références de l’ancienne mutation relatives à chaque bien ne sont pas mentionnées dans l’acte de l’échange, le droit de 3% est exigible. Si les immeubles échangés ont des valeurs différentes, l’échange et dit avec soulte.

Echange avec soulte L’opération s’analyse, du point de vue fiscal : en un échange, à concurrence de la valeur de la plus petite part. Cette valeur est soumise au droit proportionnel de 2,5% - en une vente à concurrence de la différence de valeur entre les parts . Cette soulte est soumise au droit applicable aux ventes d’immeubles, soit 5%.

Régimes particuliers Echange d’immeubles dans le cadre du plan d’aménagement de la commune A l’occasion d’un remembrement de la propriété réalisé dans le cadre d’une rectification du tracé des voies des lotissements existants, la commune procède à l’établissement de contrats d’échange d’immeuble pour rendre ces tracés conformes au plan d’aménagement de la commune. Les opérations d’échanges sont soumises au droit fixe de 15D par page de chaque copie d’acte à condition que : -

la rectification soit faite à l’initiative de la commune

-

que l’échange soit sans soulte.

Echange de propriétés foncières agricoles dans le cadre du remembrement à l’amiable 3 1

Les contrats d’échange de propriétés foncières agricoles conclu dans le cadre du remembrement à l’amiable sont soumis, sous certaines conditions, au droit fixe de 15D par page de chaque copie du contrat. Conditions d’octroi du régime : Le bénéfice de l’enregistrement au droit fixe est conditionné par : - la conclusion de l’échange dans le cadre d’un remembrement à l’amiable Echange de propriétés foncières agricoles dans le cadre du remembrement à l’amiable - la conservation de la parcelle constituée pendant les neufs années qui suivent la date du contrat sans extraction aucune ou lotissement ou changement d’affectation. - la production d’un certificat délivré par le gouverneur attestant que l’opération s’intègre dans le cadre du remembrement de la propriété rurale.

LA VENTE DES MEUBLES DEFINITION DES BIENS MEUBLES L’article 13 du code des droits réels dispose que les biens sont meubles, soit par leur nature soit par détermination de la loi. Les biens meubles par nature : (Article 14 C.D.R.) Sont meubles par nature, les corps qui peuvent se transporter d’un lieu à un autre, soit par eux-mêmes, soit par l’effet d’une force étrangère -

les animaux,

-

les meubles meublants,

-

les véhicules, …

Les biens meubles par détermination de la loi : (Article 15 C.D.R.)

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Sont meubles par détermination de la loi, les créances, les droits réels et les actions portant sur des meubles ainsi que les parts sociales, les actions et les obligations émises par toutes sociétés. les droits réels portant sur des meubles (usufruit, usage, …) -

les actions et parts sociales

-

les fonds de commerce

-

la clientèle.

REGIME FISCAL DES VENTES DE MEUBLES Le régime fiscal des mutations à titre onéreux de meubles varie selon qu’il s’agit de : -

vente de gré à gré de meubles

-

vente publique de meubles

-

vente d’un fonds de commerce ou de clientèle

Vente de gré à gré de meubles Les ventes de meuble de gré à gré autre que celles relatives au fonds de commerce ne sont pas en principe obligatoirement soumises à la formalité de l’enregistrement. Ventes publiques de meubles La présentation volontaire des contrats constatant de telles ventes à la formalité de l’enregistrement entraîne la perception du droit fixe de 15D par page de chaque copie d’acte. REGIME DE DROIT COMMUN Les ventes publique de meuble sont obligatoirement soumis à la formalité de l’enregistrement Taux :

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Conformément aux dispositions du n°12 du tableau prévu à l’article 20 du code des droits d’enregistrement et de timbre, les ventes publiques de biens meubles sont soumis au droit proportionnel de 2,5%. Assiette : Le droit d’enregistrement dû sur les ventes publiques de meubles est liquidé sur le prix exprimé majoré des charges augmentatives de prix. En cas d’adjudication à la folle enchère ou sur surenchère, il est réduit de l’assiette du droit, le prix de la précédente adjudication qui a supporté le droit. REGIME SPECIAL : LES VENTES PUBLIQUES DE MARCHANDISES EN GROS DE PRODUITS AGRICOLES DONNES EN NANTISSEMENT OU D’AUTRES OBJETS DONNES ENGAGE Ces ventes sont soumises au droit fixe de 15 dinars par page, et ce conformément aux dispositions du n°6 de l’article 23 du code des droits d’enregistrement et de timbre. Ventes de fonds de commerce ou de clientèle Délai : Les ventes de fonds de commerce ou de clientèle sont obligatoirement soumises à la formalité de l’enregistrement dans un délai de 60 jours à compter de leur date. Taux : Conformément aux dispositions du n°13 du tarif prévu à l’article 20 du code des droits d’enregistrement et de timbre, les ventes de fonds de commerce ou de clientèle sont soumis au droit proportionnel de 2,5%. Assiette : Le droit d’enregistrement dû sur les ventes de fonds de commerce ou de la clientèle est liquidé sur le prix de vente : -

de la clientèle

-

de l’achalandage

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-

de la cession du droit au bail

-

des objets mobiliers

-

autres éléments servant à l’exploitation du fonds.

MUTATIONS A TITRE GRATUIT Les mutations à titre gratuit sont de deux types : -

mutations entre vifs : donations

-

mutations par décès : successions

La donation est un contrat par lequel une personne transfère à une autre personne et à titre gratuit la propriété d’un bien. La donation est parfaite par la délivrance au donataire de la chose donnée. L’article 204 du code du statut personnel dispose que pour être valable, toute donation doit être passée par acte authentique.

REGIME DES DONATIONS L’acte de donation doit être obligatoirement soumis à la formalité de l’enregistrement. REGIME DE DROIT COMMUN ·

Assiette :

Pour la liquidation des droits dus sur les donations :

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la valeur des immeubles est déterminée d’après la valeur vénale réelle des biens à la date de transmission et sans déductions des charges et ce d’après la déclaration estimative de parties, la valeur des meubles corporels est déterminée d’après la valeur vénale réelle à la date de transmission, d’après la déclaration estimative des parties et sans déduction des charges la valeur des meubles incorporels est déterminée sans déduction des charges. Taux : Conformément aux dispositions du n°16 de l’article 20 du code des droits d’enregistrement et de timbre, les donations sont soumises aux droits proportionnels suivants : établis selon le degré de parenté entre le donateur et le donataire : - 2,5% : entre ascendants et descendants et entre époux -

5% : entre frères et sœurs

25% : entre oncles ou tantes, neveux et nièces, grands oncles et grandes tantes et petits neveux ou petites nièces et entre cousins • - 35% : entre parents au-delà du quatrième degré et entre personnes non parentes. • Les dons faits à des œuvres ou organismes d’intérêt général Conformément aux dispositions du n°17 du tarif prévu à l’article 23 du code des droits d’enregistrement et de timbre, sont soumis au droit fixe de 15 dinars par page et par copie, les dons faits à des œuvres ou organismes d’intérêts général, à caractère philanthropique, éducatif, scientifique, social ou culturel dont la liste sera fixée par décret. Les dons faits à l’Etat, aux collectivités publiques locales, aux établissements publics à caractère administratif et aux établissements publics hospitaliers

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Ces dons sont soumis au droit fixe de 15D par page et par copie d’acte (n°18 de l’article 23 du C.D.E.T.)

LES SUCCESSIONS Délais : Conformément aux dispositions de l’article 7 du code des droits d’enregistrement et de timbre, les héritiers doivent, dans un délai d’un an à compter du décès, déposer et enregistre la déclaration de mutation par décès pour les biens qui leurs sont échus. Le délai court, pour les succions des absents à compter de la date du prononcé du jugement de disparition. Les biens immeubles: Les immeubles sont estimés d’après leur valeur vénale réelle à la date du décès d’après la déclaration estimative des parties. Toutefois, si dans les deux années à compter du décès, les immeubles transmis ont fait l’objet d’un jugement ou d’un acte émanant des parties, la valeur vénale portée dans l’acte ou dans le jugement constitue l’assiette des droits exigibles. Les biens meubles: La valeur des biens meubles est estimée d’après la déclaration détaillée et estimative des parties. Les biens meubles: La valeur des biens meubles est estimée d’après la déclaration détaillée et estimative des parties. Les biens meubles: 3 1

Toutefois, les meubles meublants sont estimés, sauf preuve contraire, à 5% de la valeur brute de l’ensemble des autres biens héréditaires. La valeur des biens meubles ne peut être inférieure : •

au prix exprimé dans les actes de ventes publiques intervenue dans les deux années à compter du décès ;

• à l’évaluation faite dans les polices d’assurance à l’estimation contenue dans les inventaires dressés dans les deux années du décès Les créances: Les droits d’enregistrement sur les successions sont liquidés pour les créances et autres actes portant obligation de sommes, sur le capital de la créance exprimé dans l’acte. Pour les créances dont le débiteur se trouve en état de faillite ou de concordat préventif (règlement à l’amiable et règlement judiciaire) au moment de l’ouverture de succession, les droits sont liquidés d’après la déclaration estimative des parties. Les valeurs mobilières: Les valeurs mobilières sont estimés d’après le cours moyen de la bourse au jour du décès. Pour les valeurs mobilières non cotées en bourse, cette valeur est déterminée par la déclaration estimative des parties. Les dettes: Sont déductibles les dettes à la charge du défunt dont l’existence au jour de l’ouverture de la succession est dûment justifiée par des documents susceptibles de faire preuve en justice conte le défunt. Les frais funéraires: Sont déduits de l’actif successoral, les frais funéraires dûment justifié. A défaut de justification, ces frais sont déduits pour une somme forfaitaire de 500 dinars. 3 1

Passif non déductible: - les dettes échues depuis plus de 6 mois à la date d’ouverture de la succession, sauf preuve du contraire - Les dettes contractées par le défunt auprès de ses héritiers ou des personnes interposées (le père, la mère, les enfants, les descendants, le conjoint ainsi que les enfants du conjoint survivant issus d’un autre mariage dans le cas de succession entre époux) - Les dettes reconnues par testament, -

Les dettes prescrits, à moins qu’il ne soit justifié que la prescription a été interrompue.

Abattement au titre des enfants, ascendants et conjoint: Il est effectué sur l’ensemble des parts recueillis en ligne directe ou entre époux un abattement calculé à raison de 5000 dinars par enfant vivant, par ascendant à charge du défunt et par conjoint survivant. Abattement au titre des enfants, ascendants et conjoint: L’abattement total ne peut excéder 30.000 dinars. Il doit être effectué, en premier lieu, sur la part revenant au conjoint survivant. Le surplus, s’il existe, se divise entre les autres ayants droit d’après les règles de la dévolution légale. Abattement au titre des handicapées: Il est effectué sur la part revenant à chaque personne handicapée un abattement supplémentaire de 10.000 dinars. Remarque : Pour la détermination du nombre d’enfants du défunt, il est tenu compte de l’enfant décédé laissant lui-même des enfants bénéficiaires du legs obligatoire prévu à l’article 191 du code du statut personnel Immeubles agricoles

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Est exonéré du droit d’enregistrement sur les successions, la mutation en ligne directe, entre époux et entre frères et sœurs des immeubles agricoles à condition que les héritiers s’engagent à maintenir ladite propriété agricole en copropriété et son exploitation d’une manière collective durant une période de 15 ans au moins. Habitation principale: La maison constituant l’habitation principale du défunt est exonérée du droit d’enregistrement sur les successions lors de sa mutation en ligne directe ou entre époux à condition que les héritiers produisent une attestation délivrée par le gouverneur ou le président de la commune certifiant que l’immeuble concerné constituait l’habitation principale du défunt. Cette exonération est accordée dans la limite de 1000 m² y compris les dépendances bâties et non bâties. Capital décès: Sont exonérés du droit d’enregistrement sur les successions, le capital décès, les rentes et les sommes revenant aux ayant droit en matière de couverture sociale ou au titre des contrats d’assurance vie. Les legs : - les legs faits à des œuvres ou organismes d’intérêt général à caractère philanthropique, éducatif, scientifique, social ou culturel dont la liste est fixée par décret Les successions sont soumises aux taux proportionnels fixés suivant le degré de parenté entre le défunt et les héritiers : -

entre ascendants et descendants et entre époux : gratis

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5% : entre frères et sœurs

25% : entre oncles ou tantes, neveux ou nièces, grands oncles et grandes tantes et petits neveux ou petites nièces et entre cousins 35% : entre parents au-delà du quatrième degré et entre personnes non parentés.

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