Contractul de Vanzare Cumparare [PDF]

Zitiervorschau

PARTEA I

CONTRACTE SPECIALE

CAPITOLUL I CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE Secţiunea I. Noţiune, reglementare şi caractere juridice 1. Noţiune. Vânzarea-cumpărarea este un contract prin care vânzătorul strămută dreptul de proprietate (sau un alt drept) asupra unui bun al său cumpărătorului, care se obligă în schimb, să plătească un preţ plătit în bani 1. Prin natura sa contractul de vânzare-cumpărare transferă dreptul de proprietate (Codul civil însuşi în art. 1294 definind vânzarea ca o convenţie prin care una dintre părţi se obligă să transmită celeilalte “proprietatea” unui lucru”). Este însă posibil ca strămutarea să poată avea ca obiect şi un alt drept (decât dreptul de proprietate) precum: un alt drept real (de exemplu, dreptul de uzufruct), un drept de creanţă, un drept din domeniul proprietăţii intelectuale sau chiar drepturile succesorale. Putem astfel aprecia, că transmiterea proprietăţii este numai de natura contractului de vânzare-cumpărare, nu şi de esenţa lui. Uneori în loc de “vânzare” se foloseşte termenul de cesiune. Cei doi termeni, deşi asemănători, nu sunt însă sinonimi, cesiunea transmiţând întotdeauna un drept incorporal (de exemplu, cesiunea unei creanţe, a unui fond de comerţ, a unui drept de autor etc.)2. Pentru a forma obiectul strămutării de către vânzător, dreptul trebuie să fie transmisibil, adică să nu fie indisolubil legat de o anumită persoană; deci, nu se pot transmite prin vânzare: drepturile personale nepatrimoniale, cele patrimoniale cu caracter strict personal şi nici cele constituite prin voinţa părţilor sau a legii, cu caracter intuitu personae3. De exemplu, nu pot forma obiectul contractului de vânzare-cumpărare: dreptul de abitaţie al soţului supravieţuitor, dreptul de întreţinere, dreptul de pensie etc. 1

2

3

A se vedea D. Al exandres co , Explicaţiune teoretică şi practică a dreptului civil român, tom. VIII, Bucureşti, 1925, p. 8. A se vedea: Ph. Malaurie, L. Aynes, P. Y. Gautier, Cours de droit civil. Les contrats speciaux. Civil et commerciaux, Ed. Cujas, Paris, 2001, p. 76. A se vedea Fr. Deak , Tratat de drept civil. Contracte speciale, Ed. Actami, Bucureşti, 1999, p. 10.

CONTRACTE SPECIALE

10

Contractele care au ca obiect un imobil, chiar dacă sunt încheiate între comercianţi, de exemplu, vânzarea-cumpărarea unui imobil pentru exercitarea comerţului, au caracter civil, fiind „potrivit legii, de natură eminamente civilă” (s. n.)4 iar nu comercială, chiar dacă sunt încheiate în scopul obţinerii de profit. Numai dacă imobilul face parte dintr-un fond de comerţ, iar contractul are ca obiect acest fond, operaţiunea a fost calificată comercială, independent de persoanele între care a intervenit. Încheiem partea introductivă cu menţiunea că vânzarea reprezintă modelul contractului translativ de proprietate şi instrumentul principal al circulaţiei bunurilor” (s. n.)5. 2. Reglementare. Sediul de bază, în materie de vânzare-cumpărare, se găseşte în Codul civil, cartea a III-a intitulată „Despre diferitele moduri prin care se dobândeşte proprietatea”, titlul V „Despre vinderi”, art. 1294-1404. Pe lângă reglementarea dată de Codul civil de la 1864 (ce constituie şi dreptul comun în materie), prin alte acte normative sunt reglementate diferite feluri de vânzări, cunoscute ca varietăţi de vânzare-cumpărare, cărora le sunt aplicabile reguli speciale (de exemplu, vânzarea locuinţelor proprietate de stat în condiţiile: Legii nr. 85/1992, Legii nr. 112/1995, Legii nr. 10/2001 etc.). 3. Caractere juridice. a). Vânzarea este un contract consensual. Potrivit art. 1295 C. civ. „Vinderea este perfectă între părţi … îndată ce părţile s-au învoit asupra lucrului şi asupra preţului, deşi lucrul încă nu se va fi predat şi preţul nu se va fi numărat”(s.n). Rezultă că, ad validitatem vânzarea se încheie prin simplu acord de voinţă al părţilor (solo consensu) şi fără remiterea lucrului vândut ori a preţului 6. Ad probationem însă, este cerută forma scrisă în toate cazurile când bunul are o valoare mai mare de 250 lei (art. 1191 C. civ.). Nerespectarea formei scrise atrage imposibilitatea părţilor contractante de a proba existenţa contractului şi a clauzelor sale (proba cu martori nefiind admisă decât atunci când există un început de dovadă scrisă, art. 1197 C. civ.).

4

5

6

A se vedea: O. C ăpăţ î nă , Societăţile comerciale, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 1991, p. 165. A se vedea, J. Huet , Traité de droit civil. Les principaux contrats spéciaux, LGDJ, Paris, 2001, p. 179. A se vedea: R. Motica, Fl. Moţiu, Contractul de vânzare-cumpărare. Teorie şi practică judiciară, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 1999, p. 8.

CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE

11

Regula de mai sus nu este aplicabilă terţelor persoane care vor putea dovedi contractul cu orice mijloace de probă (întrucât pentru terţi contractul este un simplu fapt juridic). Vânzarea este numai în principiu, consensuală. Prin excepţie de la acest principiu, în cazurile special prevăzute de lege, vânzarea devine un contract solemn. De exemplu, în temeiul art. 2 din Legea nr. 54/1998, terenurile pot fi înstrăinate, prin acte juridice inter vivos, numai în formă solemnă (autentică)7. Sancţiunea pentru nerespectarea condiţiei de formă cerută ad validitatem este nulitatea absolută a actului încheiat cu încălcarea normei imperative a legii. De remarcat că forma autentică este cerută imperativ exclusiv pentru toate înstrăinările ce au ca obiect terenuri. Dacă obiectul înstrăinării este, de exemplu, un imobil (teren şi construcţie), forma autentică nu este obligatorie pentru înstrăinarea exclusivă a construcţiei (care poate fi valabil înstrăinată prin înscris sub semnătură privată); evident că legea nu interzice cumpărătorului dobândirea unei construcţii prin act autentic. Dacă vânzarea, având ca obiect un imobil (teren şi construcţie), nu a fost încheiată în formă autentică cumpărătorul va dobândi „numai un drept de superficie (un drept de proprietate asupra construcţiei şi un drept de folosinţă asupra terenului), în privinţa proprietăţii terenului actul valorând numai ca un antecontract de vânzare-cumpărare” 8. Precizăm că numai nuda proprietate este supusă înstrăinării prin formă autentică. Pentru dobândirea sau înstrăinarea dezmembrămintelor dreptului de proprietate nu se cere respectarea formei autentice. În doctrină, o lungă perioadă, s-a pus întrebarea dacă vânzarea unui autovehicul folosit trebuie încheiată în formă autentică? Discuţia a fost provocată de faptul că până la apariţia HG nr. 610/1992 privind cartea de identitate a autovehiculului, poliţia efectua radierea şi respectiv înscrierea în circulaţie numai la prezentarea actului vânzării în formă autentică. Răspunzând la întrebare, practica judiciară a decis că cerinţa organelor financiare sau de poliţie este numai de ordin administrativ şi, în consecinţă,

7

8

A se vedea: C. Toader, Drept civil. Contracte speciale, Ed. All Beck, Bucureşti, 2003, p. 11-12. A se vedea: D. Chirică, Drept civil. Contracte speciale, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 1996, p. 54; M. Ni col ae , Legea nr. 54/1998 privind circulaţia terenurilor, în Dreptul nr. 8/1998, p. 10.

CONTRACTE SPECIALE

12

vânzarea-cumpărarea de vehicule folosite este valabil încheiată prin acordul de voinţă al părţilor, probat prin act sub semnătură privată 9. Deşi după apariţia HG nr. 610/1992 problema formei autentice nu s-a mai pus, vânzarea autovehiculelor folosite făcându-se pe baza contractului-tip încheiat la poliţie, discuţia juridică de mai sus rămâne valabilă, cel puţin pentru constatarea valabilităţii actelor de dobândire şi înstrăinare încheiate sub imperiul actelor normative în vigoare până în 1992 (tempus regit actum). b). Vânzarea este un contract bilateral (sinalagmatic), pentru că dă naştere la obligaţii reciproce între părţile contractante, vânzătorul are obligaţia să predea lucrul vândut, iar cumpărătorul să plătească preţul; prestaţia uneia dintre părţi fiind cauza obligaţiei asumate de cealaltă parte. c). Vânzarea este un contract cu titlu oneros, pentru că fiecare parte urmăreşte un interes patrimonial, respectiv primirea unui echivalent în schimbul prestaţiei la care se obligă; „îndeplinirea obligaţiei vânzătorului este echivalentul celeilalte obligaţii şi viceversa: do ut des”10. d). Vânzarea este un contract comutativ, întrucât existenţa şi întinderea obligaţiilor reciproce sunt cunoscute din momentul încheierii contractului şi nu depind de un eveniment viitor şi nesigur de a se produce (alea). Spre deosebire de contractele aleatorii (de exemplu, contractul de asigurare, renta viageră etc.), în contractele comutative nu există şanse de câştig şi pierdere pentru părţile contractante, prestaţiile acestora fiind considerate echivalente Ca excepţie, contractul are caracter aleatoriu în cazul vânzării de drepturi litigioase (ca varietate a vânzării de drept comun) 11. e). Vânzarea este un contract translativ de proprietate. În măsura în care vânzarea-cumpărarea strămută dreptul de proprietate (nu un alt drept) şi după

9

A se vedea I. Mi huţ ă , Probleme de drept civil (contracte, folosinţa locuinţelor, răspunderea delictuală) din practica Tribunalului Suprem pe semestrul II al anului 1978, în RRD nr. 9/1979, p. 31; L. Mi hai , În legătură cu litigiile privind înstrăinarea autovehiculelor proprietate personală, în RRD, nr. 12/1983, p. 37. 10 A se vedea: C. Ham angi u , I. Roset t i -B ăl ănescu , Al. B ăi coi anu , Tratat de drept civil român, vol. II, ed. îngrijită de D. R ădescu , Ed. All, Bucureşti, 1998, p. 547. 11 Într-o altă opinie şi vânzarea cu clauză de întreţinere poate avea caracter aleatoriu; a se vedea: M. Mureşan , Contracte civile, vol. I, „Contractul de vânzare-cumpărare”, Ed. Cordial Lex, Cluj-Napoca, 1996, p. 7. Nu împărtăşim opinia de mai sus, deoarece clauza de întreţinere poate avea, în acest caz, numai caracter accesoriu.

CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE

13

încheierea valabilă a contractului se produce şi transferul dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător. Transferul dreptului de proprietate operează indiferent dacă s-a făcut predarea lucrului vândut sau plata preţului. Astfel, potrivit art. 1295 C. civ. „Vinderea este perfectă între părţi şi proprietatea este de drept strămutată la cumpărător, în privinţa vânzătorului, îndată ce părţile s-au învoit asupra lucrului şi asupra preţului, deşi lucrul încă nu se va fi predat şi preţul încă nu se va fi numărat”. „Regula caracterului translativ de proprietate este pe deplin operantă doar în cazul bunurilor individual-determinate”, deoarece în cazul bunurilor de gen, care se vând după greutate, număr sau măsură, şi care nu sunt individualizate, „proprietatea nu se poate transfera decât la momentul în care se realizează individualizarea prin operaţiunile de cântărire, măsurare sau numărare”12 (s.n.). Transmiterea imediată (după încheierea valabilă a contractului) a dreptului de proprietate operează numai dacă sunt întrunite următoarele condiţii: - vânzătorul trebuie să fie proprietarul lucrului vândut; - obiectul contractului să fie un bun determinat individual; - lucrul vândut trebuie să existe; - părţile să nu fi amânat transferul dreptului de proprietate. Momentul transmiterii dreptului de proprietate în contractul de vânzarecumpărare prezintă mare importanţă şi sub aspectul suportării riscului pieirii lucrului vândut. Potrivit art. 971 C. civ. „în contractele care au ca obiect translaţia proprietăţii, sau unui alt drept real … lucrul rămâne în rizico-pericolul dobânditorului, chiar dacă nu s-a făcut tradiţiunea lucrului”. Art. 971 C. civ. consfinţeşte principiul res perit domino potrivit căruia proprietarul (cumpărătorul, dacă transmiterea proprietăţii s-a făcut imediat încheierii contractului) va suporta paguba pricinuită de pieirea fortuită a bunului. Dacă la momentul pieirii bunul nu fusese predat cumpărătorului şi vânzătorul era debitor al obligaţiei de predare anterioară a lucrului, acesta din urmă nu va suporta paguba dacă va dovedi natura fortuită (nu culpabilă) a pieirii (art. 1083 C. civ.). Potrivit art. 1074 alin. (2) C. civ. dacă bunul a pierit datorită intervenţiei unei cauze exoneratoare de răspundere civilă, vânzătorul va suporta riscurile numai dacă a fost pus în întârziere (cu privire la executarea obligaţiei de a preda 12

A se vedea: D. Macovei , M.S. S t ri bl ea , Drept civil. Contracte. Succesiuni, Ed. Junimea, Iaşi, 2000, p. 14.

CONTRACTE SPECIALE

14

lucrul vândut). Vânzătorul are totuşi posibilitatea să-şi înlăture propria culpă dovedind că lucrul ar fi pierit şi la cumpărător, chiar dacă l-ar fi predat la termen13. Principiul res perit domino potrivit căruia riscul pieirii lucrului este suportat de proprietar nu are caracter imperativ. Astfel, părţile pot conveni, printr-o clauză expres prevăzută în contract, ca vânzătorul să suporte riscurile după ce a operat transferul proprietăţii sau cumpărătorul să-şi asume riscurile înainte de momentul transferării dreptului de proprietate (de exemplu, în cursul executării lucrului viitor)14. Secţiunea a II-a. Condiţii de validitate Potrivit art. 948 C. civ. „condiţiile esenţiale pentru validitatea unei convenţii” sunt: capacitatea de a contracta, consimţământul valabil al părţilor, obiectul determinat, posibil, licit şi o cauză morală şi licită. Deşi Codul civil nu face referire, legislaţia civilă actuală adaugă şi forma (caracteristică contractelor solemne) la cele patru condiţii esenţiale de validitate, prezentate mai sus. Întrucât condiţiile esenţiale de validitate ale contractului (în general) au fost studiate pe larg în cadrul teoriei generale a obligaţiilor, în cele ce urmează vom analiza numai particularităţile acestora în materie de vânzare (şi doar ocazional vom reaminti unele reguli generale). § 1. Capacitatea părţilor 1. Reguli generale. Potrivit art. 949 C. civ., în principiu, toate persoanele se bucură de capacitatea de a contracta (în general), regula fiind deci, capacitatea iar excepţia incapacitatea. Dispoziţia este reluată în acelaşi sens în art. 1306 C. civ. privind capacitatea în materia contractului de vânzare-cumpărare. Sunt incapabili de a contracta în general, minorii şi interzişii judecătoreşte (art. 950 C. civ.). Având în vedere că vânzarea-cumpărarea este act de dispoziţie, atât pentru vânzător, cât şi pentru cumpărător, părţile trebuie să aibă capacitate de exerciţiu deplină (la momentul închierii contractului) 15. 13

A se vedea, Ph. Mal auri e , L. Aynès , P.Y. Gaut i er , op. cit., p. 207-209. A se vedea, Fr. Deak , op. cit., p. 19. 15 În doctrină s-a precizat că vânzarea-cumpărarea este act de dispoziţie dar „numai raportat la lucrul vândut şi preţul care formează obiectul contractului” 14

CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE

15

În consecinţă, minorii între 14 şi 18 ani (cu capacitate de exerciţiu restrânsă) vor putea încheia contracte personal, dar numai cu încuviinţarea ocro titorilor săi legali şi în toate cazurile cu autorizaţia autorităţii tutelare 16. Pentru persoanele juridice regula capacităţii este subordonată principiului specialităţii, consacrat de art. 34 din Decretul nr. 31/1954 17. 2. Incapacităţi speciale de a vinde şi de a cumpăra. După persoana sau lucrul asupra căruia poartă, interdicţiile (prohibiţiile) de a vinde şi de a cumpăra (sau numai de a cumpăra) sunt de două feluri: incapacităţi - instituite în consideraţia unor persoane (intuitu personae) şi inalienabilităţi - stabilite de lege în consideraţia bunului (propter rem). Cazurile de incapacităţi speciale la vânzare şi cumpărare, ce fac obiectul analizei de faţă, sunt expres şi limitativ prevăzute de lege şi de strictă interpretare. În continuare, vom prezenta câteva incapacităţi la vânzare şi cumpărare, prevăzute de Codul civil şi legile speciale. a). Conform art. 1307 C. civ. vânzarea între soţi este interzisă. Incapacitatea este dictată de următoarele considerente. - Pentru protejarea intereselor moştenitorilor rezervatari. Dacă vânzarea între soţi n-ar fi interzisă, prin vânzări simulate unul dintre soţi ar putea face celuilalt liberalităţi care să depăşească cotitatea disponibilă şi în consecinţă, s-ar încălca rezerva succesorală. - Pentru protejarea intereselor creditorilor. Lipsa incapacităţii prevăzute de art. 1307 C. civ. ar da posibilitate soţilor de a frauda, cu mai mare uşurinţă, interesele creditorilor, prin vânzări aparente şi fictive. - Pentru a da efect prevederii art. 937 C. civ. prin care donaţia între soţi este revocabilă. Scopul interdicţiei este de a împiedica soţii să realizeze donaţii irevocabile, sub aparenţa unor vânzări simulate. Nerespectarea interdicţiei cu privire la vânzarea între soţi, duce la nulitatea relativă a contractului18. (s. n.). În schimb, vânzarea mijloceşte şi efectuarea unor acte de administrare sau conservare, cazuri în care părţile pot avea numai capacitatea necesară realizării acestora; a se vedea: Fr. Deak , op. cit., p. 39. 16 A se vedea: M. Mureşan , op. cit., p. 14-15. 17 A se vedea: G. B oroi , op. cit., p. 105. 18 În doctrina juridică s-a opinat şi că vânzarea între soţi este sancţionată cu nulitatea absolută; a se vedea, M. B ădil ă , Propunere de „lege ferenda” privind nulitatea încheierii contractelor de vânzare-cumpărare între soţi, în RRD nr. 9/1977, p. 31.

CONTRACTE SPECIALE

16

Nulitatea vânzării între soţi poate fi confirmată după desfacerea căsătoriei de către părţi sau de moştenitori după moartea vânzătorului. Vânzarea între concubini este valabilă, cu excepţia situaţiei în care a fost efectuată cu un scop imoral (de exemplu, pentru a menţine starea de concubinaj)19. b). Tutorii nu pot cumpăra bunurile persoanelor de sub tutela lor atât timp cât socotelile definitive ale tutelei nu au fost date şi primite (art. 809 C. civ. şi art. 1308 pct. 1 C. civ.). Totodată art. 128 C. fam. interzice orice acte juridice între tutore şi soţul sau rudele lui, pe de o parte, şi minor, pe de altă parte. c). Mandatarii, atât cei convenţionali cât şi cei legali, împuterniciţi de a vinde un lucru, nu pot să-l cumpere întrucât, de regulă, nu se poate admite ca o persoană să cumuleze şi rolul de vânzător şi pe cel de cumpărător (art. 1308 pct. 2 C. civ.). d). Administratorii bunurilor ce aparţin statului, comunelor, oraşelor, municipiilor sau judeţelor nu pot cumpăra bunurile aflate în administrarea lor (art. 1308 pct. 3 C. civ.). e). Funcţionarii publici nu pot cumpăra bunurile statului sau unităţilor administrativ-teritoriale care se vând prin mijlocirea lor (art. 1308 pct. 4 C. civ.). În cazul în care bunurile destinate vânzării au preţuri fixe, astfel încât orice apreciere subiectivă este exclusă, cumpărarea „poate fi recunoscută valabilă, dacă nu intervin alte cauze de nulitate”20. Sancţiunea nerespectării prevederilor art. 1308 C. civ. este nulitatea relativă, întrucât nulitatea nu este de ordine publică, ci de interes privat 21. f). Judecătorii, procurorii şi avocaţii nu pot deveni cesionari de drepturi litigioase care sunt de competenţa Curţii de Apel în a cărui circumscripţie îşi execută funcţia sau profesia (art. 1309 C. civ.). În cazul judecătorilor de la Curtea Supremă de Justiţie şi al procurorilor de la Parchetul de pe lângă CSJ interdicţia se extinde pe tot teritoriul ţării.

19 20 21

A se vedea: TS, col. civ., dec. nr. 1174/1956, în CD 1956, p. 109. A se vedea: Fr. Deak , op. cit., p. 41. Într-o opinie distinctă, se apreciază că „pentru nesocotirea prevederilor art. 1308 pct. 1 şi 2 este justificată soluţia nulităţii relative, iar pentru încălcarea celor de la pct. 3 şi 4 sancţiunea nu poate fi decât nulitatea absolută”; a se vedea, D. Macovei , M.S. S t ri bl ea , op. cit., p. 23.

CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE

17

Această interdicţie este întemeiată pe un motiv de ordine publică şi, în consecinţă, sancţiunea este nulitatea absolută a actului şi suportarea cheltuielilor vânzării şi plata daunelor-interese22. g). Potrivit art. 2 alin. (2) din Legea nr. 54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor proprietatea funciară a dobânditorului şi a familiei sale nu poate depăşi 200 ha de teren agricol în echivalent arabil. Textul de lege se aplică numai în privinţa terenurilor agricole, indiferent de locul situării lor şi numai în cazul dobândirii prin acte între vii. Limita de 200 ha este stabilită cumulativ; terenul deţinut exclusiv în proprietate împreună cu cel dobândit, (fie şi nuda proprietate), nu poate depăşi limita prevăzută de lege. Dacă terenul dobândit se încadrează în parte în această limită, în parte excede, „urmează ca, în conformitate cu regula nulităţii parţiale, actul să fie considerat valabil în partea în care dobândirea se situează în limita a 200 ha şi nul absolut în partea în care depăşeşte această suprafaţă. Particularitatea prevederilor art. 2 alin. (3) din Legea nr. 54/1998, în cazul în care suprafaţa de teren dobândită (inclusiv cea deţinută anterior) depăşeşte limita impusă de lege este aceea că are drept sancţiune: reducţiunea actului juridic (până la limita suprafeţei legale). Dacă actul de vânzare-cumpărare a fost desfiinţat în totalitate, vânzătorul va rămâne proprietarul terenului înstrăinat şi va restitui preţul integral al vânzării (iar dacă desfiinţarea este parţială, se va realiza o partim restitutio, cu diminuarea corespunzătoare a preţului). h). Potrivit art. 2 alin. 3 şi 4 din OUG nr. 226/2000 privind circulaţia juridică a terenurilor cu destinaţie forestieră (modificată şi completată prin Legea nr. 66/2002) în cazul dobândirii prin acte juiridice între vii, proprietatea de fond forestier a dâbânditorului nu poate depăşi 100 ha de familie. Prin noţiunea de familie înţelegându-se soţii şi copii necăsătoriţi (dacă locuiesc împreună cu părinţii lor). Încălcarea incapacităţii de mai sus se sancţionează cu reducţiunea actului juridic, pănă la limita suprafeţei legale. i). Un alt caz de incapacitate specială temporară la vânzare este cel prevăzut de art. 44 alin. 1 din Legea nr. 10/2001, prin care se instituie o interdicţie în consideraţia chiriaşului dobânditor al locuinţei, de a înstrăina imobilul timp de 10 ani. 22

În doctrina franceză incapacitatea este sancţionată cu nulitatea este relativă; a se vedea, P.H. Ant onm at t ei , J. R aynard , Droit civil. Contrats spéciaux, Litec, Paris, 2002, p. 88-89.

CONTRACTE SPECIALE

18

Menţionăm că interdicţia la vânzare a imobilelor dobândite de chiriaşi în temeiul Legii nr. 112/1995 a fost menţinută şi de Legea nr. 10/2001, cu menţiunea că cea dintâi instituia o prohibiţie în consideraţia bunului, pe când cea din urmă a stabilit prohibiţia numai asupra persoanei chiriaşului dobânditor. În concluzie, dacă interdicţia propter rem de înstrăinare a locuinţelor dobândite de chiriaşi în condiţiile art. 9 alin. (1)-(4) din Legea nr. 112/1995 a constituit o inalienabilitate având drept consecinţe principale: scoaterea bunurilor din circuitul civil şi sancţiunea nulităţii absolute a contractului, în schimb interdicţia având acelaşi obiect, prevăzută de art. 44 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 este o incapacitate la înstrăinare (sau dobândire) în consideraţia persoanei vânzătorului (ori cumpărătorului), iar sancţiunea este nulitatea relativă (pentru încălcarea dispoziţiei legale ce ocroteşte un interes particular, individual). Modificarea principală intervenită în natura juridică a interdicţiilor prevăzute de cele două acte normative are drept consecinţă: diferitele regimuri juridice aplicabile; în timp ce actele juridice (contractele) de înstrăinare încheiate sub imperiul art. 9 alin. ultim din Legea nr. 112/1995 sunt nule absolut, cele de după intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001 sunt numai anulabile (cu consecinţele de rigoare)23. § 2. Consimţământul Vânzarea se încheie prin acordul de voinţă dintre părţi.24 Existenţa consimţământului este în principiu, indispensabilă pentru perfectarea vânzării. 1. Antecontractul de vânzare-cumpărare este o promisiune de a vinde sau/şi de a cumpăra, un acord de voinţă ce precede încheierea unei vânzări şi care are menirea de a conferi părţilor certitudinea că nici una dintre ele nu va capitula de la intenţia realizării contractului preconizat Uneori însă, promisiunea asumată prin antecontract nu tinde în mod direct la certificarea încheierii în viitor a contractului, ci prin ea este angajată o obligaţie a cărei existenţă depinde, în mod esenţial, de un viitor contract a cărui 23

Pentru amănunte, a se vedea, L. St ănci ul escu , Consideraţii privind interdicţiile la înstrăinarea imobilelor, în legislaţia de după 1989, în Revista de drept comercial nr. 5/2001, p. 86. 24 Acordul de voinţă este suma consimţământului părţilor; a se vedea, G. R ouhet t e , Contribution a l’etude critique de la notion de contrat, th. Paris, 1965, p. 388; B. C eli ce , Les reserves et le non-vouloir dans les actes juridiques, th. Paris, 1968, p. 175-176; J. F l our , L. Aubert , Les obligations, vol. I, L’acte juridique, 6e ed., Paris, 1986, p. 41.

CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE

19

perfectare este, însă, incertă (este situaţia pactului de preferinţă, care reprezintă neîndoielnic un antecontract). Alteori, obligaţia asumată de promitent nu este aceea de a încheia el însuşi contractul, ci de a determina pe un terţ să consimtă a intra în raportul juridic dorit de beneficiar (cazul promisiunii de porte-fort). În toate cazurile însă, ceea ce reuneşte toate aceste figuri juridice în tiparele unei singure instituţii juridice este scopul principal urmărit de părţi sau măcar una dintre ele, acela de a intra, în viitor, într-un raport juridic contractual care să dea satisfacţie deplină interesului manifestat. Precizăm că în doctrina românescă, în accepţiunea de antecontract se mai folosesc termenii de: “precontract”, “contract preliminar”, “contract provizoriu”25 sau de „contract preparator”, „promisiune de contract”, „contract-cadru”, „acord de principiu”, „scrisoare de intenţie” sau „contract parţial” (folosite în doctrina juridică vest-europeană)26. 2. Varietăţi ale antecontractului de vânzare-cumpărare. În practică, cele mai întâlnite varietăţi ale promisiunii de vânzarecumpărare (în accepţiunea sa generală) sunt: promisiunea unilaterală de vânzare sau cumpărare, promisiunea bilaterală de vânzare şi cumpărare, pactul de preferinţă şi promisiunea de porte-fort. La cele de mai sus, adăugăm arvuna care, deşi, în esenţă, este: o garanţie într-un antecontract de vânzare-cumpărare, un avans din preţul vânzării şi un mod de evaluare anticipată a cuantumului daunelor-interese datorate în caz de neperfectare a vânzării, urmăreşte totuşi în general scopuri asemănătoare antecontractelor. A. Promisiunea unilaterală de vânzare intervine în cazul în care o persoană, prevăzând un interes pentru ea de a dobândi proprietatea unui bun, primeşte promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, rezervându-şi facultatea de a-şi manifesta, ulterior, de obicei înăuntrul unui termen, consimţământul de a-l cumpăra. O promisiune de vânzare constituie un contract distinct (nenumit), ce nu este o vânzare şi deci nu poate produce nici efectele acesteia (cum ar fi de exemplu, transmiterea dreptului de proprietate).

25

A se vedea: I. Al bu , Răspunderea civilă precontractuală, în Dreptul nr. 7/1993, p. 42). 26 A se vedea: Ph. Mal auri e , L. Aynès , P.Y. Gaut i er , Cours de droit civil. Les contrats speciaux.. Civils et commerciaux, Ed. Cujas, Paris, 2001, p. 93.

CONTRACTE SPECIALE

20

Putem spune că promisiunea de vânzare (sau de cumpărare) este un antecontract, care dă naştere la un drept de creanţă, una dintre părţi fiind obligată faţă de cealaltă să vândă în viitor un anumit bun27. Având în vedere că, promitentul are o obligaţie de a face, în cazul în care el va refuza vânzarea, contractul nu se va încheia, iar beneficiarul va avea dreptul la daune-interese, potrivit art. 1075 C. civ. Obligaţia promitentului se stinge la expirarea termenului prevăzut sau, dacă nu s-a prevăzut un termen, la expirarea termenului general de prescripţie, care începe să curgă de la data încheierii promisiunii de vânzare [art. 3 şi art. 7 alin. (2) din Decretul nr. 167/1958]28. Întrucât dă naştere la un drept de creanţă, dovada promisiunii de vânzare se face conform regulilor generale (art. 1191 şi urm. C. civ.) chiar dacă vânzarea proiectată ar fi un contract solemn (de exemplu, vânzarea unui teren). Rezultă că promisiunea numai de vânzare (sau numai de cumpărare) este un contract unilateral, deoarece creează obligaţii numai pentru una dintre părţi, respectiv pentru promitent. B. Promisiunea bilaterală (sinalagmatică) de vânzarecumpărare Promisiunea de vânzare şi cumpărare este bilaterală când ambele părţi se obligă să încheie în viitor29 contractul de vânzare-cumpărare. Promisiunea bilaterală este tot un antecontract, cu deosebirea că ambele se obligă să perfecteze contractul de vânzare-cumpărare şi deci fiecare poate să ceară încheierea contractului. Promisiunea sinalagmatică (bilaterală) de contract este denumită uzual „antecontract” datorită frecvenţei sale deosebite în raport cu celelalte varietăţi de antecontract. Se pun întrebările: în ce măsură poate determina antecontractul perfectarea în viitor a contractului preconizat (urmărit de părţi) ? Vânzarea încheiată de 27

În pofida numelui său, promisiunea unilaterală de a contracta este caracterizată „un veritable contrat, autonome et specifique”; a se vedea, V.F. B enacS chm i dt , Le contrat de promesse unilaterale de vente, Paris, 1983, p. 12 şi urm. 28 A se vedea: Fr. Deak , op. cit., p. 25. 29 Spre deosebire de dreptul francez (sursa de inspiraţie a Codului nostru civil) în care „promisiunea de vânzare valorează vânzare, dacă există consimţământul reciproc al celor două părţi asupra lucrului şi asupra preţului” (a se vedea: Henri et Leon Mazeaud , Jean Mazeaud , Leçons de droit civil, vol III, Paris, 1963, p. 645, 784 şi urm., citată de Fr. Deak , op. cit., p. 26).

CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE

21

promitentul-vânzător cu un terţ (şi deci, cu nerespectarea obligaţiilor asumate în antecontract) este valabilă ? Răspunzând la întrebările de mai sus, precizăm că şi obligaţiile asumate în antecontractul de vânzare-cumpărare se execută asemenea obligaţiilor contractuale în general, urmând ca în caz de neexecutare, partea culpabilă să datoreze numai daune interese compensatorii (neputând fi, în principiu, obligată la predarea lucrului). Astfel, în cazul în care promitentul-vânzător nu-şi respectă obligaţia şi vinde lucrul unei alte persoane, beneficiarul-cumpărător nu poate cere predarea lucrului, întrucât nu a devenit proprietar, iar vânzarea încheiată cu o terţă persoană este valabilă. Numai dacă lucrul a mai rămas în patrimoniul vânzătorului promitentulcumpărător poate cere respectarea obligaţiilor antecontractuale. Astfel, în doctrină s-a admis, că în cazul încălcării obligaţiei de a face, oricare dintre părţi poate cere instanţei ca în temeiul dispoziţiilor art. 1073 şi 1077 C. civ. să pronunţe o hotărâre cu caracter constitutiv de drepturi (care va transfera dreptul de proprietate de la promitentul-vânzător la promitentul-cumpărător) 30. C. Pactul de preferinţă reprezintă o varietate a promisiunii unilaterale care, datorită specificului său, are o aplicaţie ce se restrânge la contractele de vânzare şi la cele de închiriere31. În acest sens, pactul de preferinţă ar putea fi definit, cu titlu generic, ca fiind promisiunea pe care şi-o asumă una dintre părţi (promitentul) ca, în cazul în care se va decide să încheie contractul avut în vedere de cealaltă parte, să acorde preferinţă acesteia din urmă (beneficiarul) la contractare, la preţ egal. De menţionat, că promitentul-vânzător (sau cumpărător) nu se obligă că va contracta pur şi simplu, ci numai că dacă se va decide să contracteze, atunci îl va prefera pe beneficiar. Pactul de preferinţă este o promisiune valabilă întrucât este afectată numai de o condiţie simplă potestativă (care nu depinde doar de voinţa promitentului, ci şi de împrejurări exterioare ce l-ar determina să încheie vânzarea). D. Promisiunea de porte-fort 30

A se vedea V. Stoica, Fl. Baias, Executarea silită a antecontractelor de înstrăinare a imobilelor în condiţiile abrogării art. 12 din Decretul nr. 144/1958, în Dreptul nr. 3/1992, p. 14. 31 Teoretic însă, el ar putea privi preferinţa acordată şi la încheierea altor tipuri de contracte. În practică, pactul de preferinţă vizează mai ales un contract viitor de închiriere comercială, vânzare imobiliară, donaţie etc.; a se vedea, P.H. Ant onm at t ei , J. R aynard , Droit civil. Contrats spéciaux, Litec, Paris, 2002, p. 32-33.

CONTRACTE SPECIALE

22

Denumită şi „promisiune de a determina pe altul să ratifice un act”, această varietate de antecontract constituie o convenţie prin care o persoană (promitent) se angajează faţă de o altă persoană (beneficiar) să determine pe un terţ să încheie un act juridic promis sau să ratifice unul încheiat în contul lui de către promitent fără împuternicirea sa prealabilă32. Dacă terţul refuză să ratifice actul sau dacă ratificarea devine imposibilă (datorită decesului, incapacităţii etc.), actul încheiat pentru el nu va produce nici un efect, perfectarea contractului nemaiavând loc. În acest caz, promitentul şi beneficiarul contractant vor trebui să-şi restituie ceea ce au executat în temeiul acelui act, promitentul fiind răspunzător cu daune-interese pentru neîndeplinirea obligaţiei ce şi-a asumat. Dacă terţul ratifică actul, promisiunea este îndeplinită de către promitent, realizându-se scopul mediat prin antecontract, adică statornicirea unui raport juridic contractual între terţ şi beneficiarul promisiunii. Particularitatea acestei convenţii constă în faptul că, dacă terţul ratifică actul, acesta se va perfecta retroactiv, ab initio (din momentul încheierii sale). Promisiunea de porte-fort apare deci, ca o convenţie accesorie faţă de actul încheiat în contul terţului, o convenţie ce nu se confundă cu actul pentru a cărui perfectare promitentul se obligă a furniza consimţământul terţului. E. Arvuna şi acontul. Potrivit dispoziţiilor art. 1297-1298 C. civ. arvuna este un mijloc de constrângere pentru a determina părţile să perfecteze contractul. În doctrină s-a apreciat că arvuna reprezintă: fie „o sumă de bani pe care cumpărătorul o dă vânzătorului în momentul încheierii vânzării, ca gaj al acordului de voinţa intervenit”33, fie o convenţie accesorie a contractului de vânzare-cumpărare, fie o varietate a contractului de vânzare-cumpărare 34. Practica judecătorească35, a cărei soluţie o împărtăşim, a apreciat arvuna ca fiind o garanţie într-un antecontract de vânzare-cumpărare care, în caz de neperfectare a vânzării, va constitui daune-interese compensatorii suportate de partea culpabilă. Opinăm astfel, că, arvuna parte (avans, acont) a preţului vânzării (plătit, în consecinţă, de cumpărător) are rol de garanţie într-un antecontract de vânzarecumpărare pentru preîntâmpinarea riscului: fie al promitentului-cumpărător (ca 32

Promisiunea de porte-fort este utilizată în practica franceză cel mai frecvent în relaţiile de familie; a se vedea, J. Gat si , Les contrats spéciaux, Ed. Armand Colin, Paris, 1998, p. 23. 33 A se vedea: C. Ham angi u , I. Roset t i -B ăl ănescu , Al. B ăi coi anu , op. cit., p. 551. 34 A se vedea, D. Macovei , M.S. St ri bl ea , op. cit., p. 73. 35 A se vedea, CSJ, s. civ., dec. nr. 674/1994, în Dreptul nr. 12/1994, p. 55.

CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE

23

promitentul-vânzător să nu respecte obligaţia asumată de a face şi să vândă valabil bunul unui terţ), ori al promitentului-vânzător (ca promitentul-cumpărător să refuze încheierea vânzării şi plata restului de preţ). Arvuna este deci, suma de bani pe care promitentul-cumpărător o dă promitentului-vânzător cu ocazia încheierii unui antecontract (de regulă, o parte din preţul contractului de vânzare-cumpărare), şi care în caz de neperfectare a contractului din culpa uneia dintre părţi, urmează să fie pierdută ori restituită dublu (ori triplu etc.). Arvuna constituie şi o clauză penală, deoarece este un mod aparte de evaluare anticipată a cuantumului daunelor-interese datorate în caz de neexecutare culpabilă a antecontractului, cu caracteristici proprii, distincte: a) un caracter de confirmare a încheierii contractului (antecontractului); b) un caracter supletiv al prevederilor art. 1298 C. civ.; şi c) un caracter de dezicere, în sensul că oricare dintre părţi îşi rezervă dreptul de a se dezice unilateral de la executarea antecontractului, fie în schim bul pierderii, fie al restituirii îndoite a arvunei primite 36. Arvuna se aseamănă cu acontul (reprezentând, de regulă, o parte din preţul vânzării); şi se deosebeşte de acont, care reprezintă întotdeauna (şi nu ocazional) o parte din preţ37. 7. Dreptul de preemţiune la cumpărarea terenurilor agricole. În principiu, titularul unui drept de proprietate (inclusiv a unui teren), poate înstrăina dreptul său liber, oricărei persoane (fizice sau juridice). Prin dreptul de preemţiune legea recunoaşte unor categorii de persoane un drept prioritar la cumpărare. Deşi prin instituirea unui drept de preemţiune este afectată libertatea persoanei de a contracta, existanţa lui nu transformă vânzarea într-una forţată, deoarece nu este substituită voinţa vânzătorului de a înstrăina, ci numai libertatea acestuia (în anumite limite) de a-şi alege persoana cumpărătorului. Dreptul de preemţiune reglementat prin Legea nr. 18/1991 modificată de Legea nr. 169/1997 şi de Legea nr. 54/1998 38 reprezintă o derogare, prin voinţa 36

În cazul în care arvuna are un caracter de dezicere, ea apare ca o condiţie rezolutorie, partea neculpabilă neputând cere executarea silită a obligaţiei asumate, ci poate obţine numai arvuna; a se vedea: E. S aft a- R om ano , Contracte civile. Încheiere, executare, încetare, Ed. Polirom, Iaşi, 1999, p. 34. 37 Într-o opinie separată, se apreciază că vânzarea cu arvună este o varietate a contractului de vânzare-cumpărare; a se vedea, J. Manol i u , Şt. R ăuschi , Drept civil. Contracte, Universitatea „Al.I. Cuza”, Iaşi, 1984, p. 48-49. 38 Pentru amănunte în materia dreptului de preemţiune în general şi, în special a celui prevăzut de art. 52 din Legea nr. 26/1996 (Codul silvic) a se vedea, L.

24

CONTRACTE SPECIALE

legii, de la principiul liberei circulaţii a bunurilor şi, mai ales, de la principiul potrivit căruia proprietarul dispune liber de bunul său (art. 480 C. civ.). În consecinţă, textele care reglementează dreptul de preemţiune urmează a fi interpretate restrictiv 39. Această derogare are o natură legală, fiind instituită printr-o normă imperativă în care voinţa proprietarului nu are importanţă. În consecinţă, acesta din urmă, hotărându-se să vândă, nu are decât posibilitatea de a se conforma dreptului de preemţiune, sub sancţiunea prevăzută de lege. A. Domeniul de aplicare Dreptul de preemţiune are ca obiect exclusiv terenurile agricole situate în extravilan. Acestea pot fi: terenuri arabile, păşuni, fâneţe, vii etc., dar nu pot fi, de exemplu, terenuri cu pădure (întrucât nu sunt agricole). Evident că dreptul de preemţiune nu se aplică tuturor terenurilor agricole, ci numai celor situate în extravilan, domeniul său de aplicare neputând fi extins şi asupra terenurilor intravilane, pentru care dreptul de preemţiune al cumpărătorului nu există. Conform art. 5 din Legea nr. 54/1998, dreptul de preemţiune operează numai în cazul înstrăinării prin vânzare a terenului agricol ceea ce înseamnă că transmiterea dreptului de proprietate trebuie făcută cu titlu oneros, prin plata unei sume de bani, ca preţ40. În consecinţă, dreptul de preemţiune nu poate fi aplicat în cazul în care înstrăinarea se face prin alte contracte cu titlu oneros, cum ar fi: schimbul (chiar cu sultă) şi cu atât mai puţin printr-un contract cu titlu gratuit, cum ar fi donaţia şi nici în cazul aducerii terenului ca aport într-o societate civilă sau comercială sau dacă face obiectul unei tranzacţii. Menţionăm că obiectul contractului trebuie să fie obligatoriu transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului agricol (având desigur în vedere că vânzarea poate transmite şi alte drepturi reale asupra terenului). Dreptul de preemţiune operează indiferent dacă proprietarul-vânzător este o persoană fizică sau o persoană juridică (acesta din urmă putând fi: o societate comercială, dar şi statul sau unităţile sale administrativ-teritoriale, în cazul când terenurile agricole situate în extravilan fac parte din domeniul privat al acestora. Dogaru , Regimul juridic al pădurilor, Ed. Universităţii „Petru Maior”, Târgu Mureş, 2002, p. 155. 39 A se vedea: Fr. Deak , op. cit., p. 29. 40 Deşi legiuitorul nu statorniceşte expres, corect se apreciază că numai vânzările voluntare, iar nu şi cele silite, fac domeniul de aplicare a dreptului de preemţiune; a se vedea, E. Chel aru , Dreptul de preemţiune, în Dreptul nr. 8/1998, p. 26.

CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE

25

B. Titularii dreptului de preemţiune Potrivit Legii nr. 54/1998 ordinea dreptului de preemţiune este următoarea: în primul rând coproprietarii terenului care se vinde, apoi, dacă este cazul, proprietarii terenurilor învecinate celui care se vinde şi arendaşul (persoană fizică). Titularii dreptului de preemţiune îşi pot exercita acest drept numai în ordinea arătată mai sus, astfel că dacă coproprietarii acceptă să cumpere, ei vor elimina pe proprietarii vecini şi arendaşul şi, în acest fel, mai departe. Este posibil însă, ca o unitate administrativ-teritorială să aibă calitatea de coproprietar al terenului agricol sau de proprietar al unui teren agricol învecinat, situaţie în care va putea exercita dreptul său de preemţiune prin invocarea calităţii sale fie de coproprietar, fie de proprietar vecin, beneficiind de ordinea conferită astfel. Potrivit art. 8 din Legea nr. 54/1998 „vânzătorul are dreptul de a alege pe unul dintre ofertanţi”, fără a preciza expres dacă alegerea trebuie făcută în interiorul unei categorii sau nu. Deşi reglementarea cuprinsă în art. 5 din lege nu este prea explicită în privinţa rangului titularilor dreptului de preemţiune, opinăm că din coroborarea cu prevederile art. 8 şi 9 rezultă că ordinea enumerării conferă şi rangul: cei de un rang superior înlăturându-i pe ceilalţi. C. Exercitarea dreptului de preemţiune este reglementată de art. 6-11 din Legea nr. 54/1998. Potrivit art. 6 din lege, vânzătorul este obligat să înregistreze la consiliul local din raza căruia este situat terenul „oferta de vânzare”, care va cuprinde următoarele menţiuni obligatorii: numele şi prenumele vânzătorului, suprafaţa, categoria de folosinţă şi locul unde este situat terenul. În aceeaşi zi secretarul primăriei este obligat să afişeze oferta, sub semnătură, la sediu. Titularii dreptului de preemţiune, în măsura în care doresc să cumpere, trebuie să înregistreze la primăria localităţii în care se află terenul, o ofertă de cumpărare în termen de 45 de zile de la data afişării. Având în vedere că aşa zisa „ofertă a vânzătorului” prevăzută de art. 6 din lege, nu cuprinde elementul obligatoriu ce ar trebui să o califice drept ofertă de contractare, respectiv pretul vânzării, doctrina a apreciat că ea poate reprezenta, ca natură juridică, numai o simplă declaraţie de a contracta41. 41

Oferta vânzătorului trebuie să fie precisă şi completă, cuprinzând toate elementele necesare (inclusiv preţul) pentru încheierea contractului, astfel încât simpla acceptare a acesteia să realizeze perfectarea lui. Tot aşa nu constituie ofertă nici „la declaration de comand”, specifică fazei pregătitoare a vânzării imobiliare; a se vedea, J. Huet , op. cit, p. 418.

CONTRACTE SPECIALE

26

Potrivit aceleiaşi legi, preţul trebuie însă cuprins în oferta de cumpărare pe care titularul dreptului de preemţiune înţelege să-l plătească (oferta de cumpărare reprezentând astfel o veritabilă ofertă de a contracta). Dacă, după expirarea termenului de 45 de zile titularii dreptului de preemţiune nu au făcut o ofertă de cumpărare, terenul se vinde liber (fără exercitarea dreptului de preemţiune), astfel că proprietarul poate vinde terenul oricărei persoane, prezentând la notarul public un act eliberat de primărie, care să ateste exercitarea legală a dreptului de preemţiune. Din interpretarea art. 9 din lege rezultă că dacă preţul oferit de un titular al dreptului de preemţiune este mai mic decât cel prevăzut în oferta de vânzare, proprietarul are un drept de opţiune între a vinde terenul la preţul oferit sau poate să-l vândă „oricărei alte persoane”. În cazul în care mai mulţi titulari, din categorii diferite, acceptă oferta, contractul se consideră încheiat cu titularii din categoria superioară, iar dacă sunt mai mulţi titulari care fac parte din aceeaşi categorie, contractul se încheie între vânzător şi toţi acceptanţii (care au oferit acelaşi preţ). D. Sancţiune Potrivit art. 14 din Legea nr. 54/1998 nerespectarea dispoziţiilor referitoare la dreptul de preemţiune atrage nulitatea relativă a contractului (menţinându-se soluţia dată de Legea nr. 18/1991). Numai titularii (şi succesorii lor) dreptului de preemţiune, vor putea cere în justiţie anularea sa (nu şi părţile), deoarece sancţiunea a fost instituită pentru protejarea celor dintâi. Acţiunea în anulare va putea fi promovată indiferent de buna sau reaua-credinţă a cumpărătorului. Nu sunt supuse acţiunii în anulare antecontractele de vânzare-cumpărare ce au ca obiect terenuri agricole situate în extravilan, pentru că acestea nu sunt acte de înstrăinare (singurelele la care face referire art. 5 din Legea nr. 54/1998). După expirarea termenului de prescripţie a acţiunii în anulare (de 3 ani), vânzarea se consolidează, cu toate că s-a încheiat cu nerespectarea condiţiilor imperative ale legii (dreptul de preemţiune). De menţionat că nulitatea relativă poate fi acoperită prin confirmare expresă sau tacită de către cei îndreptăţiţi să ceară pronunţarea ei de instanţa de judecată. Confirmarea tacită intervine în situaţia în care titularii dreptului de preemţiune sau succesorii lor în drepturi nu introduc acţiunea în nulitatea relativă în termenul de prescripţie42. E. Reglementarea dreptului de preemţiune prin alte acte normative. 42

A se vedea, L. P op , op. cit., p. 118.

CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE

27

a). Potrivit art. 37 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru utilitate publică în cazul în care un imobil expropriat este scos la vânzare de către expropriatorul care nu a putut realiza lucrarea de utilitate publică (care a constituit scopul exproprierii), fostul proprietar (expropriatul) are un drept prioritar la cumpărare pentru un preţ ce nu poate fi mai mare decât despăgubirea primită la expropriere, actualizată. În vederea exercitării vânzării imobilului expropriat, expropriatorul va înştiinţa expropriatul, care în termen de 60 zile are posibilitatea de alegere între: a redobândi imobilul sau a renunţa (caz în care titularul dreptului poate dispune liber de bun). Dreptul prioritar la dobândirea imobilului expropriat se aseamănă cu dreptul de preemţiune la vânzarea terenurilor agricole, însă cele două drepturi prezintă şi deosebiri. - Expropriatul îşi poate exercita dreptul prioritar în alte cazuri de înstrăinare a imobilului decât prin vânzare (precum în cazul dreptului de preemţiune). - Preţul redobândirii imobilului de către expropriat nu poate depăşi despăgubirea reactualizată (are o limită maximă). - Exercitarea dreptului prioritar la redobândirea imobilului este mult simplificată în comparaţie cu procedura de exercitare a dreptului de preemţiune)43. b). Potrivit art. 3 alin. 1 din OUG nr. 226/2000 privind circulaţia juridică a terenurilor cu destinaţie forestieră (modificată prin Legea nr. 66/2002) vânzarea terenurilor din fondul forestier proprietate privată se face cu respectarea dreptului de preemţiune al coproprietarilor sau vecinilor. Autoritatea publică centrală care răspunde de silvicultură, prin Regia naţională a Pădurilor este de asemenea titulară a dreptului de preemţiune la vânzările terenurilor din fondul forestier proprietate privată “limitrofe fondului forestier proprietate publică a statului, precum şi pentru enclavele din acesta” (art. 3 alin. 2 din OUG/226/2000). Din dispoziţiile legii prezentate mai sus, rezultă că dreptul de preemţiune reglementat de OUG nr. 226/2000 are ca obiect atât terenurile forestiere proprietate privată, cât şi enclavele din acesta. În vederea exercitării dreptului de preemţiune prevăzut de lege, proprietarul va înregistra oferta de vânzare a enclavelor sau terenurilor forestiere 43

Pentru amănunte, a se vedea, Fr. Deak , op. cit., p. 37-38; L. Gi urgi u , Consideraţii în legătură cu Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în Dreptul nr. 2/1995, p. 17-20; Fl. B ai as , B. Dum i t rache , Discuţii pe marginea Legii nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în Dreptul nr. 2 /1995, p. 18-25.

28

CONTRACTE SPECIALE

proprietate privată la primăria în a cărei rază teritorială este înregistrat terenul. Oferta de vânzare se va afişa la sediul primăriei şi va cuprinde numele şi prenumele vânzătorului, suprafaţa şi categoria de folosinţă, sarcinile ca îl grevează, locul unde este situat terenul, termenii şi condiţiile vânzării, precum şi preţul acesteia (art. 4 alin. 1 şi 2 din OUG nr. 226/2000). Titularii dreptului de preemţiune trebuie să-şi manifeste în scris intenţia de cumpărare, printr-o ofertă înregistrată la primărie în termen de 30 de zile de la data afişării ofertei de vânzare. În cazul în care mai mulţi titulari ai dreptului de preemţiune îşi manifestă intenţia de cumpărare “vânzătorul are dreptul de alege una dintre oferte” (art. 4 alin. 4). Dacă preţul oferit de titularii dreptului de preemţiune este mai mic decât cel solicitat în oferta de vânzare ori dacă aceştia nu şi-au manifestat voinţa de a cumpăra în termen de 30 de zile, “terenul se vinde liber”(art. 4 alin. 6). Dovada exercitării dreptului de preemţiune prevăzut de lege la vânzarea terenurilor forestiere se face cu actul eliberat vânzătorului de către secretarul primăriei (după expirarea termenului de 30 de zile). Sancţiunea încheierii contractului de vânzare-cumpărare a unui teren forestier ori a unei enclave, cu încălcarea dreptului de preemţiune al titularilor săi, este nulitatea relativă. c). Potrivit art. 18 alin. 1 din OUG nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe, în cazul în care contractul de închiriere nu se reînnoieşte, deoarece proprietarul doreşte să vândă locuinţa, chiriaşul are drept de preemţiune la cumpărarea acesteia. d). Alte acte normative, precum: Legea nr. 133/1999 privind stimularea întreprinzătorilor privaţi pentru înfiinţarea şi dezvoltarea întreprinderilor mici şi mijlocii, Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989 şi Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, instituie un drept de preemţiune la cumpărare unor imobile în favoarea anumitor categorii de persoane. § 3. Obiectul contractului de vânzare-cumpărare Precizări prealabile. Potrivit art. 962 C. civ. „Obiectul convenţiilor este acela la care părţile sau numai una din părţi se obligă”.

CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE

29

Vânzarea-cumpărarea fiind un „contract sinalagmatic, presupune două prestaţii, având două obiecte deosebite: din partea vânzătorului, bunul vândut; din partea cumpărătorului, plata preţului”44. Se poate spune că obiectul contractului de vânzare-cumpărare este dublu. Astfel, obligaţia vânzătorului are ca obiect lucrul, iar obligaţia cumpărătorului are ca obiect preţul45. Putem spune astfel că, în cele ce urmează, ne vom referi la obiectul derivat (material) al prestaţiilor părţilor46. I. Lucrul vândut 1. Condiţiile lucrului vândut. Pentru ca vânzarea să fie valabilă lucrul vândut trebuie să îndeplinească următoarele condiţii. a). Lucrul să fie în comerţ (în circuitul civil). Potrivit art. 963 şi a art. 1310 C. civ. pot fi vândute toate lucrurile care sunt în comerţ (in commercio), afară dacă legea opreşte aceasta. Ca o derogare de la principiul liberei circulaţii a bunurilor susceptibile de apropiere, nu pot forma obiectul contractului de vânzare-cumpărare lucrurile care (potrivit legii) nu sunt în comerţ (extra commercium). Prohibiţia poate fi „absolută, vizând bunurile care prin natura lor sau printr-o declaraţie a legii sunt de uz sau de interes public şi, ca atare, sunt inalienabile”. Sunt inalienabile bunurile de interes naţional sau local, care fac parte din domeniul public al statului, respectiv al unităţilor administrativ-teritoriale 47. Bogăţiile de orice natură ale subsolului, căile de comunicaţie, spaţiul aerian, apele cu potenţial energetic valorificabil şi acelea ce pot fi folosite în interes public, plajele, marea teritorială, resursele naturale ale zonei economice a platoului continental, precum şi alte bunuri stabilite de lege fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice. Bunurile proprietate publică (în condiţiile legii) pot fi date în administrarea regiilor autonome ori instituţiilor publice sau pot fi concesionate ori închiriate (art. 135 din Constituţie şi art. 11 din Legea nr. 213/1998). 44

A se vedea: C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op. cit., p. 554. 45 Potrivit art. 962 C. civ. obiectul convenţiilor este acela la care părţile se obligă. Este evident însă, că obiectul contractului „îl constituie, de fapt, obiectul fiecăreia dintre obligaţiile reciproce asumate de părţi” (s. n.). A se vedea: M. Mureşan , op. cit., p. 20. 46 A se vedea: J. Manoliu, Şt. R ăuschi , op. cit., p. 15; D. Macovei , M.S. Striblea, op. cit., p. 30. 47 Pentru amănunte a se vedea L. Gi urgi u , Consideraţii în legătură cu domeniul public, în Dreptul nr. 8/1995, p. 34-42.

CONTRACTE SPECIALE

30

Vânzarea, concesionarea şi închirierea se fac prin licitaţie publică [art. 125 alin. (2) din Legea administraţiei locale nr. 215/2001 modificată]. Bunurile proprietate publică (mobile sau imobile) pot fi date în folosinţă gratuită, pe durată determinată, serviciilor publice sau persoanelor juridice fără scop lucrativ care desfăşoară activitate de binefacere sau de „utilitate publică” (art. 126 din Legea nr. 215/2001). Bunurile din domeniul privat al statului şi al unităţilor administrativ-teritoriale (cât timp nu sunt trecute în domeniul public) sunt supuse dispoziţiilor de drept comun, astfel că, la înstrăinarea acestora se vor aplica dispoziţiile prevăzute pentru contractul de vânzare-cumpărare (în măsura în care prin legea specială nu se prevede altfel). Pentru bunurile din domeniul privat al unităţilor administrativ-teritoriale sunt valabile prevederile Constituţiei, Legii administraţiei publice locale nr. 215/2001, Legii nr. 213/1998 şi a Legii nr. 54/1998. Nerespectarea acestor prevederi (de ordine publică) atrage sancţiunea nulităţii absolute 48. Un caz de inalienabilitate este prevăzut de art. 32 alin. (1) din Legea nr. 18/1991, republicată, potrivit căruia terenul atribuit persoanelor cărora li s-a constituit dreptul de proprietate (conform terminologiei folosită de legiuitor), respectiv cooperatorilor care nu au adus pământ în cooperativă precum şi a altor persoane, nu poate fi înstrăinat (prin acte între vii) timp de 10 ani socotiţi de la începutul anului următor celui în care s-a făcut înscrierea proprietăţii. Calificarea ca inalienabilitate a dispoziţiilor art. 32 alin. (1) din Legea nr. 18/1991 prezintă importanţă juridică în caz de moarte a titularului dreptului constituit, în sensul că terenul poate fi transmis moştenitorilor legali ori testamentari ai defunctului, dar nici aceştia nu-l vor putea înstrăina prin acte între vii (decât la expirarea termenului de 10 ani)49, sub sancţiunea nulităţii absolute. b). Bunul să fie determinat sau determinabil (art. 948 şi 964 C. civ.). Bunurile sunt determinate prin individualitatea lor. Bunurile certe se determină prin prezentarea caracterelor individuale, indicându-se natura bunului (teren, casă, autoturism etc.), poziţia (localitatea, 48

A se vedea: I. Adam , Unele aspecte privind regimul juridic al terenurilor agricole ce fac parte din domeniul privat al statului sau al unităţilor administrativteritoriale, în Dreptul nr. 12/1994, p. 11-14. 49 În literatura de specialitate s-a spus că art. 32 alin. 1 este numai „o indisponibilizare intuitu personae, care împiedică persoanele împroprietărite să speculeze terenurile primite”, a se vedea, D. Chi ri că , Consecinţele modificărilor legislative postrevoluţionare asupra circulaţiei imobilelor proprietate particulară, în Dreptul nr. 6/1991, p. 29.

CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE

31

strada, numărul, vecinii etc.) sau alte elemente de identificare (precum: marca unui autoturism, culoarea, anul de fabricaţie, serie motor etc.). Bunurile de gen se determină prin indicarea calităţii şi a cantităţii (număr, volum, greutate etc.). Potrivit art. 964 alin. (2) C. civ. cantitatea poate să nu fie determinată de la începutul contractului, dar părţile trebuie să indice suficiente elemente pentru a o putea determina în viitor (”cantitatea obiectului poate fi necertă, de este posibilă determinarea sa”). De exemplu, se poate vinde toată recolta unui teren, toate fructele unei livezi, toate cerealele unui siloz etc. Potrivit art. 1103 C. civ., dacă în contract s-a omis să se precizeze calitatea de gen a bunului, vânzătorul este dator să predea un bun de calitatea mijlocie50. c). Lucrul vândut să existe în momentul încheierii contractului sau să poată exista în viitor. Potrivit art. 1311 C. civ. dacă părţile au avut în vedere un lucru existent, dar care a pierit total în momentul încheierii contractului, vânzarea-cumpărarea este nulă absolut, întrucât obligaţia vânzătorului este lipsită de obiect, ceea ce implică şi lipsa cauzei obligaţiei cumpărătorului. Dacă bunul a pierit în parte, cumpărătorul poate alege: fie să renunţe la contract, fie să ceară executarea asupra părţii rămase din lucru cu o reducere proporţională din preţ (art. 1311 C. civ.). De menţionat că alegerea cumpărătorului operează numai în caz de pieire parţială a lucrului 51. Riscul pieirii totale sau parţiale, înainte de încheierea contractului şi transferul dreptului de proprietate sau după încheierea contractului, dar fără transferul dreptului de proprietate cumpărătorului este suportat de vânzător (res perit domino). În cazul în care bunul nu există în momentul încheierii contractului, dar poate exista în viitor, vânzarea este, de asemenea, posibilă (art. 965 C. civ.). Deci obiect al vânzării-cumpărării poate fi şi un bun viitor (res futura). Dintre bunurile viitoare doar succesiunile nedeschise nu pot forma obiectul contractului de vânzare-cumpărare [art. 702 şi art. 965 alin. (2) C. civ.]. Când bunul viitor urmează a fi construit, contractul de vânzare-cumpărare prezintă asemănări cu contractul de antrepriză de construcţii, de care însă se deosebeşte. Dacă lucrul viitor nu se realizează, contractul de vânzare rămâne totuşi valabil, situaţie în care vânzătorul, pe lângă pierderea preţului, va fi obligat şi la 50

A se vedea, E. S aft a- R om ano , op. cit., p. 41 şi practica citată de autor (TS, s. civ., dec. nr. 943/1978, în CD, 1978, p. 67). 51 A se vedea: E. S aft a- Rom ano , op. cit., p. 40.

CONTRACTE SPECIALE

32

plata daunelor-interese pentru neexecutarea obligaţiei asumate (cu excepţia situaţiei când acesta dovedeşte că a intervenit o cauză străină exoneratoare de răspundere - art. 1082 C. civ.). d). Vânzătorul trebuie să fie proprietarul lucrului. Deoarece vânzareacumpărarea este un contract translativ de proprietate, vânzătorul trebuie să fie titularul dreptului de proprietate asupra lucrului vândut. Dacă vânzătorul nu ar fi proprietar, nu ar putea nici să transmită dreptul care face obiectul contractului (nemo dat quod non habet). Problema prezintă importanţă teoretică şi practică mai ales în cazul în care vânzătorul înstrăinează un imobil care aparţine altuia. Aceasta este cunoscută sub numele de vânzarea lucrului altuia. 2. Vânzarea lucrului altuia. Vânzarea lucrului altuia este o operaţie juridică anormală, întâlnită totuşi în practică şi efectuată, fie în necunoştinţă de cauză de ambele părţi, fie în împrejurări în care atât vânzătorul, cât şi cumpărătorul (sau numai unul dintre ei) ştiau că bunul aparţine altei persoane. În practica judiciară există o serie întreagă de cazuri de vânzare a lucrului altuia: vânzarea de către un moştenitor aparent, vânzarea de către unul dintre soţi a unui bun comun fără consimţământul celuilalt soţ sau a unui bun aparţinând celuilalt soţ, vânzarea de către un coindivizar a unui bun proprietate indiviză, vânzarea unui bun furat sau obţinut prin săvârşirea altei infracţiuni etc. Menţinerea instituţiei vânzării lucrului altuia poate fi explicată şi prin ideea de stabilitate, având în vedere că terţul poate ratifica actul respectiv. Apreciem că este o gândire pragmatică a doctrinei care a dorit să limiteze procese inutile, purtate între o multitudine de părţi. Dacă prin art. 1599 din Codul civil francez acestă operaţiune a fost sancţionată cu nulitatea52, în dreptul nostru vânzarea lucrului altuia nu este prohibită de lege şi în consecinţă, este supusă principiilor generale ce guvernează convenţiile. Se pune întrebarea de bun simţ juridic: cum se poate vinde, în mod valabil, un lucru ce aparţine altuia, lucru care nu se află în patrimoniul tău la momentul vânzării? Soluţiile sunt distincte, după cum părţile (sau numai una dintre ele), au fost în eroare sau au fost în cunoştinţă de cauză, la momentul încheierii contractului.

52

Sancţiunea în dreptul francez este nulitatea relativă; a se vedea, G. Verm el l e , op. cit., p. 27.

CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE

33

a) Când părţile (sau cel puţin cumpărătorul), au fost în eroare socotind că bunul vândut aparţine vânzătorului, s-a admis53 că vânzarea este anulabilă (lovită de nulitatea relativă) pentru eroare asupra calităţii esenţiale a vânzătorului (considerat proprietar al lucrului vândut). În această situaţie, se poate spune că vânzătorul s-a comportat ca un proprietar aparent. Vânzarea efectuată în condiţiile de mai sus poate fi ratificată de adevăratul proprietar şi deci, poate fi valabilă. De precizat că, numai cumpărătorul poate cere nulitatea vânzării, pe cale de acţiune (dar numai dacă preţul a fost plătit) sau pe cale de excepţie (dacă preţul nu a fost plătit). Dacă însă, între timp vânzătorul a devenit proprietarul lucrului (după încheierea contractului de vânzare), nici cumpărătorul nu mai poate cere anularea acestuia. Vânzătorul nu poate cere anularea contractului în nici un caz, chiar dacă a fost de bună-credinţă, deoarece “eroarea nu produce nulitate când cade asupra persoanei cu care s-a contractat”[art. 954 alin. (2) C. civ.]. Nici adevăratul proprietar nu poate cere anularea, fiind terţ faţă de contract, dar poate intenta o acţiune în revendicare54. Obligaţia de garanţie a vânzătorului pentru evicţiune subzistă şi în situaţia în care cumpărătorul nu a cerut, sau înainte de a fi cerut anularea este evins de către adevăratul proprietar. Contractul încheiat cu vânzătorul neproprietar poate fi invocat de către cumpărător ca just titlu pentru uzucapiunea de 10-20 ani şi pentru dobândirea fructelor55. De menţionat, că dacă bunul înstrăinat face parte din domeniul public al statului sau unităţilor administrativ-teritoriale, contractul este nul absolut în toate cazurile, chiar dacă cumpărătorul a fost de bună-credinţă (art. 135 din Constituţie). b). Când părţile au încheiat contractul în cunoştinţă de cauză, ştiind că lucrul vândut este proprietatea unei alte persoane (şi deci, problema erorii nu se mai pune) soluţia este controversată. 53

A se vedea, C. Ham angi u , I. Rosetti-Bălănescu, Al. B ăi coi anu , op. cit., vol. II, p. 905; R. S ani l evi ci , I. Macovei , Consecinţele vânzării lucrului altuia în lumina soluţiilor practicii judiciare, în RRD nr. 2, 1975, p. 33 şi practica: CSJ, s. civ., dec. nr. 2467/1992, în Dreptul nr. 10-11, 1993, p. 113; dec. nr. 132/1994, în Dreptul nr. 5/1995, p. 77. 54 A se vedea: TS, s. civ., dec. nr. 2257/1967, în CD, 1967, p. 83. 55 A se vedea: Fr. Deak , op. cit., p. 58.

CONTRACTE SPECIALE

34

Unii autori au apreciat că, în această situaţie, vânzarea este perfect valabilă, întrucât acordul de voinţă trebuie să fie interpretat în sensul că părţile nau urmărit imediata strămutare a proprietăţii lucrului, ci vânzătorul s-a obligat numai a-l procura mai târziu cumpărătorului, în caz de neexecutare fiind pasibil de plata daunelor-interese56. Alţi autori, la opinia cărora ne raliem, au considerat că vânzareacumpărarea lucrului altuia în cunoştinţă de cauză, reprezentând o operaţiune speculativă, are o cauză ilicită şi deci este nulă absolut (în baza art. 948 C. civ.), iar dacă contractul s-a încheiat de către vânzător în frauda dreptului proprietarului, cu complicitatea şi, în orice caz, pe riscul cumpărătorului, constituie un caz tipic de nulitate absolută în virtutea cunoscutului adagiu clasic: frauda corupe totul (fraus omnia corrumpit)57. Întrucât nulitatea absolută a unei convenţii poate fi invocată de orice persoană interesată şi adevăratul proprietar are acest drept, chiar dacă nu a participat la încheierea acesteia. Mai mult, proprietarul lucrului vândut are, în acest caz, drept de opţiune: între a formula acţiunea în constatarea nulităţii absolute a actului juridic sau acţiunea în revendicare, bazată pe dreptul de proprietate, deoarece vânzarea-cumpărarea este pentru verus dominus o res inter alios acta. 3. Vânzarea lucrului furat sau pierdut. Potrivit art. 1909 alin. 2 C. civ. proprietarul lucrului furat îl poate revendica de la cel care îl deţine (care la rândul său va putea fi despăgubit de la cel care i l-a înstrăinat). Derogând de la regula de mai sus, dacă “posesorul actual al lucrului furat sau pierdut l-a cumpărat la bâlci sau la târg, sau la o vindere publică, sau de la un negustor care vinde asemenea lucruri, proprietarul originar va putea să ia lucrul înapoi”, numai dacă întoarce posesorului preţul plătit (art. 1910 C. civ.), în caz contrar vânzarea rămânând valabilă. În practică, s-a admis că procurarea unui bun de la un magazin de consignaţie prezumă buna credinţă a cumpărătorului şi în consecinţă, acesta ”are dreptul de a primi preţul de la proprietarul care fusese victima furtului” 58.

56

A se vedea: M.B. C ant acuzi no , Curs de drept civil, Craiova, p. 652-653; Al. Oproi u , Probleme juridice ale proprietăţii şi coproprietăţii, în SCJ nr. 2/1988, p. 164 şi urm.; TS, s. civ., dec. nr. 412/1980, în CD, 1980, p. 20. 57 A se vedea: Fr. Deak , op. cit., p. 42; D. Macovei , M.S. St ri bl ea , op. cit., p. 36 şi practica TJ Constanţa, dec. civ. nr. 778/1987, în RRD, nr. 2/1988, p. 69-70. 58 A se vedea D. Macovei, M. S. Striblea, op. cit., p. 37.

CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE

35

La fel ca în cazul de mai sus, dacă cumpărătorul este de bună–credinţă, tot aşa şi în cazul vânzării lucrului furat sau pierdut, vânzarea este în principiu, anulabilă. 4. Vânzarea lucrului aflat în indiviziune. O altă situaţie asemănătoare prezintă cazul vânzării unui bun aflat într-o indiviziune (sau în proprietate comună pe cote-părţi) care, însă este supusă unui regim juridic deosebit, în sensul că nu se aplică regulile privitoare la vânzarea lucrului altuia, ci regulile proprii stării de indiviziune. Astfel, dacă unul dintre coproprietari, în loc să dispună numai cu privire la cota-parte ideală din dreptul său (ceea ce poate face fără acordul celorlalţi coindivizari), înstrăinează bunul indiviz în materialitatea lui, în tot sau în parte, vânzarea nu este nulă, ci supune dreptul dobândit de cumpărător condiţiei ca la partaj bunul să fie atribuit vânzătorului (oricare dintre coindivizari putând cere, prin acţiune, ieşirea din indiviziune pentru salvgardarea drepturilor proprii asupra bunului59). În consecinţă, după încetarea stării de indiviziune, soarta dreptului dobânditorului va depinde de rezultatul partajului, în funcţie de situaţiile următoare: a) dacă bunul va intra în lotul coindivizarului vânzător, ca urmare a efectului retroactiv al partajului, acesta va fi considerat retroactiv, proprietar exclusiv şi ca atare, vânzarea va rămâne valabilă; b) dacă bunul va intra în lotul altui coindivizar vânzarea va fi nulă 60. II. Preţul, obiect al obligaţiei cumpărătorului Preţul este suma de bani care reprezintă echivalentul datorat de una dintre părţi (cumpărătorul) în schimbul lucrului transmis de cealaltă parte (vânzătorul). Preţul este obiectul prestaţiei cumpărătorului şi corespunde valorii lucrului vândut. În lipsa unui preţ, vânzarea este lovită de nulitate absolută, deoarece obligaţia cumpărătorului nu are obiect, iar obligaţia vânzătorului este lipsită de cauză. 59

În legislaţia franceză principiul unanimităţii voinţei coindivizarilor este consacrată expres în art. 815 alin. 3 din Codul civil. Pentru particularităţi a se vedea, A. B enabent , Droit civil. Les contrats speciaux civils et comerciaux, Montchrestien, Paris 2001, p. 26. 60 A se vedea: C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., p. 179-180; L. Mi hai , Notă la dec. civ. nr. 608/1987 a TJ Olt, în RRD nr. 11/1988, p. 51; C. Toader , R. P opescu , Consideraţii în legătură cu aplicarea principiului aparenţei în drept în materia moştenirii, în Dreptul nr. 9/1993, p. 33-41.

CONTRACTE SPECIALE

36

Ca element esenţial de validitate a vânzării, preţul trebuie să întrunească următoarele condiţii: să fie stabilit în bani, să fie determinat sau determinabil şi să fie sincer şi serios. a). Preţul trebuie stabilit în bani. Această condiţie se impune ca o necesitate, deşi legea nu o prevede în mod expres61. Stabilirea preţului în bani este de esenţa contractului de vânzarecumpărare. În cazul în care două persoane convin să dea un lucru pentru alt lucru (şi nu pentru o sumă de bani) avem de a face cu un contract de schimb şi nu cu o vânzare. Tot aşa, în cazul în care în schimbul unui lucru se promite prestarea unei întreţineri avem de a face cu un contract de întreţinere şi nu cu o vânzarecumpărare. Faptul că în practică acest contract mai este cunoscut ca „vânzare cu clauză de întreţinere” nu ne îndreptăţeşte să ajungem la altă concluzie. Dacă însă, în schimbul unui lucru se achită o sumă de bani şi se promite şi o întreţinere, contractul va fi calificat vânzare-cumpărare după cum prestaţia principală este suma de bani sau întreţinerea, elemente de fapt a căror stabilire constituie atributul principal al jurisprudenţei. b). Preţul trebuie să fie determinat sau determinabil. Condiţia ca preţul să fie determinat de părţi rezultă din prevederile art. 1303 C. civ. Legea îngăduie însă, ca părţile să cadă de acord asupra faptului ca o anumită persoană, de regulă un expert, să stabilească preţul, iar ele să fie ţinute să vândă, respectiv, să cumpere la acel preţ62. Preţul va fi fixat într-o anumită câtime, fiind fără importanţă dacă aceasta va fi achitată printr-o singură prestaţie sau prin prestaţii succesive 63. Este posibil ca preţul să fie parţial determinat printr-o câtime la data încheierii contractului, urmând ca restul să fie determinat pe parcursul derulării acestuia, după anumite criterii ferme de determinare, în viitor64.

61

Potrivit art. 1 din HG nr. 352/1991 privind aplicarea regimului devizelor în România şi a art. 1 din Norma nr. 398/1991 persoanele juridice vor efectua vânzări de mărfuri cu amănuntul “numai cu plata în ”. 62 O asemenea vânzare este afectată de o condiţie suspensivă; a se vedea: D. C hi ri că , op. cit., p. 44. 63 „Preţul este liber determinat prin jocul concurenţei” (s.n.); a se vedea, P.H. Ant onm at t ei , J. R aynard , op. cit., p. 130. 64 Convenţia în care se stipulează că preţul vânzării este acela de la bursă dintr-o anumită zi (sau perioadă) este valabilă întrucât preţul este determinabil; a se vedea, C. Ham angi u , N. George an , op. cit., p. 403.

CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE

37

De menţionat, că în cazul în care preţul nu este determinat sau determinabil prin elemente ferme stabilite de părţi, vânzarea este nulă absolut (pentru lipsa unui element esenţial). În practica judiciară au fost declarate nule vânzările cuprinse într-un înscris care conţinea doar menţiunea că preţul s-a plătit, fără însă a arăta care a fost acela (sau se făcea menţiunea unei părţi din preţ, fără a se stabili care a fost acesta în întregime)65. În mod excepţional, preţul unor imobile ce urmează a fi înstrăinate prin acte juridice între vii este stabilit prin prevederile legii. De exemplu, cazul vânzării din fondurile statului a locuinţelor către chiriaşi în condiţiile Legii nr. 85/1992 sau a Legii nr. 112/1995. Dacă părţile au prevăzut un preţ legal care însă s-a modificat în timpul executării contractului, modificarea de preţ se aplică de la data indicată în actul normativ sau, în lipsa unei atare prevederi, cu începere de la data actului normativ, care este de imediată aplicare 66. c). Preţul trebuie să fie sincer şi serios. Preţul sincer este un preţ real (datorat) al imobilului vândut, pe care părţile nu l-au stabilit în mod fictiv, ci în scopul de a-l plăti în realitate67. În cazul în care preţul este fictiv (simulat), contractul de vânzarecumpărare este nul (căci îi lipseşte preţul). Preţul trebuie să fie, de asemenea serios, adică să nu fie derizoriu, infim (art. 1303 C. civ.), atât de disproporţionat în raport de valoarea lucrului vândut, încât practic, să nu existe obiect al obligaţiei cumpărătorului (să nu existe preţ) 68. Seriozitatea preţului fiind o chestiune de fapt este lăsată la aprecierea instanţei de judecată69. Dacă preţul este sincer şi serios contractul de vânzare-cumpărare este în principiu, valabil, chiar dacă preţul este mult inferior sau superior valorii reale a 65

A se vedea: TS, s. civ., dec. nr. 86/1986, în CD 1986, p. 33. Dacă cumpărătorul a plătit preţul legal prevăzut în contract, vânzătorul nu mai poate refuza predarea lucrului vândut cu motivarea că ulterior preţul s-a modificat; a se vedea, CSJ, s. com. dec. nr. 336/1993, în Dreptul nr. 8/1994, p. 82. 67 Realitatea şi seriozitatea preţului îşi regăseşte izvorul în cauza vânzării; a se vedea, Ph. Mal auri e , L. Aynès , op. cit., p. 136. 68 Este posibil ca preţul să fie deghizat numai parţial, fără însă să devină derizoriu, caz în care contractul este valabil ca vânzare-cumpărare devenind aplicabile regulile simulaţiei şi cele fiscale; a se vedea, TS, completul de 7 judecători nr. 9/1986, cu Nota I de A. Chi ra , Nota II de V. S t oi ca , M. R onea , în Dreptul nr. 2-3/1991, p. 41-52. 69 A se vedea: TS, s. civ., dec. nr. 1542/1993, în RRD nr. 6/1974, p. 74; TS, s. civ., dec. nr. 697/1984, în CD, 1984, p. 28. 66

CONTRACTE SPECIALE

38

lucrului vândut, întrucât părţile sunt libere să determine preţul sub valoarea lucrului; echivalenţa fiind relativă întrucât este raportată, atât la valoarea lucrului, dar şi la subiectivismul părţilor. În loc de preţ derizoriu se mai vorbeşte de „modicitatea preţului” sau de o disproporţie prea mare dintre preţ şi valoarea bunului, ceea ce poate crea confuzie între preţul neserios şi preţul lezionar. Precizarea este importantă deoarece ar putea avea drept consecinţă constatarea nulităţii actului juridic pentru neseriozitatea preţului (deşi el este numai lezionar). În cazul preţului mult sub valoarea lucrului, se vorbeşte şi de „vilitatea preţului”70 în sens de preţ lezionar, care sub aspect juridic poate pune numai problema unei acţiuni în resciziune (admisă larg de multe legislaţii europene şi chiar de cea franceză - sursă de inspiraţie pentru Codul civil român). III. Vânzarea pe un Euro. Înstrăinarea unui lucru pentru un preţ simbolic de “un euro” poate fi, în principiu, valabilă. Evident însă, că strict juridic nu poate fi vorba despre o vânzare (preţul fiind neserios), însă contractul poate fi valabil recunoscut ca o donaţie deghizată, dacă a existat intenţia de a face o liberalitate (animus donandi) şi dacă sunt întrunite condiţiile cerute pentru validitatea unei liberalităţi inter vivos. În literatura franceză se admite însă că “vânzarea pe un Euro” poate fi supusă regimului juridic al vânzării, atunci când cumpărătorul dobândeşte un patrimoniu (dreptul asupra lucrului, dar şi obligaţiile subsecvente acestuia). De exemplu, vânzarea pe un Euro având ca obiect un teren împreună cu datoriile sale (în care drepturile şi obligaţiile dobândite de cumpărător formează împreună “un tot indivizibil”71). IV. Preţul lezionar. Dacă la încheierea vânzării există o disproporţie vădită între valoarea de circulaţie a lucrului şi preţul efectiv achitat (de exemplu, se vinde un autoturism care are valoare de piată de 100 milioane lei cu suma de 10 milioane lei) în doctrină se vorbeşte de preţul lezionar. Potrivit prevederilor art. 1165 C. civ. acţiunea în resciziune pentru leziune este recunoscută numai minorului între 14-18 ani care a încheiat singur, fără încuviinţarea părinţilor sau tutorelui, un act juridic lezionar ( şi pentru a cărui validitate nu era necesară şi încuviinţarea prealabilă a autorităţii tutelare). De 70

A se vedea: C. Ham angi u , I. Roset t i -B ăl ănescu , Al. B ăi coi anu , op. cit., p. 907. 71 Vânzarea putând avea chiar un “preţ negativ”, caz în care vânzătorul ar putea plăti cumpărătorului pentru pasivul imputabil lui (celui dintâi), obligaţia de plată a preţului fiind astfel, inversată; a se vedea Ph. Malaurie, L. Aynes, P. Y. Gautier, op. cit., p. 172-173. Precizăm însă că doctrina noastră nu recunoaşte, în general, şi cesiunea obligaţiilor (fiind, sub acest aspect, mai puţin flexibilă).

CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE

39

menţionat că vânzarea încheiată de un minor sub 14 ani este anulabilă chiar dacă nu este lezionară, pentru incapacitate. În consecinţă, în dreptul nostru acţiunea în resciziune este inadmisibilă pentru vânzătorul major (decât în mod cu totul excepţional şi dacă s-a întemeiat pe o cauză imorală - art. 968 C. civ.). Sancţiunea vânzarii cu preţ lezionar este nulitatea absolută. Leziunea poate fi invocată numai de vânzător (deci, cumpărătorul nu poate introduce o astfel de acţiune)72. În condiţiile noi ale economiei de piaţă, de lege lata, ne raliem opiniei potrivit căreia este preferabilă aplicarea art. 968 C. civ. ( cauza este “nelicită când este prohibită prin legi”), decât calificarea nejustificată a unui preţ lezionar drept derizoriu (pentru a ocoli inadmisibilitatea acţiunii în resciziune între majori)73. De lege ferenda, apreciem utilitatea unei noi reglementări în materie de resciziune pentru leziune, cu consecinţe practice importante, mai ales în ceea ce priveşte soarta antecontractelor de vânzare-cumpărare74. § 4. Cauza în contractul de vânzare-cumpărare Cauza reprezintă un element constitutiv în structura actului juridic şi o condiţie de validitate a acestuia. Având în vedere caracterul sinalagmatic al contractului de vânzarecumpărare, putem spune că fiecare dintre obligaţiile părţilor au câte o cauză (şi deci nu putem vorbi despre o cauză comună). În esenţă, cauza este scopul în vederea căruia, atât vânzătorul, cât şi cumpărătorul se obligă unul faţă de celălalt. În concepţia modernă, cauza include atât scopul imediat al asumării obligaţiei, respectiv obţinerea bunului sau încasarea preţului (element obiectiv, abstract şi invariabil în toate contractele de vânzare-cumpărare), cât şi scopul mediat, respectiv mobilul determinant al consimţământului fiecăreia dintre părţile contractante (element care este subiectiv, concret şi variabil de la caz la caz) 75. Din dispoziţiile art. 966-968 C. civ. rezultă trei condiţii ce trebuie îndeplinite de cauza contractului de vânzare-cumpărare. 72

Art. 1674 C. civ. francez; a se vedea, G. Verm el l e , Droit civil., op. cit., p. 16. 73 Pentru amănunte, a se vedea: Fr. Deak , op. cit., p. 69. 74 Eventual cu preluarea unor aspecte din aşa numita teorie a impreviziunii; a se vedea I. Al bu , Probleme actuale privind reevaluarea judiciară a creanţelor, indexarea convenţională a obligaţiilor pecuniare şi indexarea dobânzilor, în Dreptul nr. 1/1994, p. 49. 75 A se vedea, M. Mureşan , op. cit., p. 48.

CONTRACTE SPECIALE

40

a). Cauza să existe. Potrivit art. 967 C. civ. vânzarea este valabilă chiar dacă cauza nu este stipulată expres, deoarece existenţa ei se prezumă până la proba contrară. Lipsa cauzei atrage nulitatea absolută a vânzării (art. 966 C. civ.). b). Cauza să fie reală. Cauza este falsă atunci când părţile sau numai una dintre ele au avut credinţa greşită că scopul pentru care au încheiat vânzarea există, este realizabil, pe când în realitate acesta nu există. Cauza falsă este de fapt o eroare asupra cauzei care atrage doar nulitatea relativă a contractului76. c). Cauza este licită când este conformă cu normele juridice şi este morală când corespunde regulilor de convieţuire socială. Cauza imorală atrage, de asemenea, nulitatea absolută a vânzăriicumpărării. § 5. Forma contractului de vânzare-cumpărare Potrivit prevederilor art. 948 C. civ., forma nu este o condiţie de valabilitate a contractului prevăzută expres de lege. Deci orice contract trebuie să îmbrace o formă oarecare, legea neimpunând o anumită formă (în general). Ad validitatem, pentru vânzare-cumpărare nu se cere o anumită formă, contractul fiind în principiu, consensual. Prin excepţie de la principiu legea, în anumite cazuri, impune expres o formă solemnă pentru validitatea unor vânzări. De exemplu, potrivit art. 2 din Legea nr. 54/1998 terenurile, indiferent că sunt situate în intravilan sau în extravilanul localităţilor şi indiferent de întinderea suprafeţei, pot fi înstrăinate prin acte juridice inter vivos numai dacă actul juridic a fost încheiat în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute. În alte cazuri de încheiere a contractelor de vânzare-cumpărare legea impune de asemenea o anumită formă, dar nu ca o condiţie de validitate, ci numai ad probationem sau în vederea îndeplinirii formalităţilor de publicitate a

76

A se vedea: I. Zi nvel i u , Contractele civile, instrumente de satisfacere a intereselor cetăţenilor, Ed. Dacia, Cluj-Napoca, 1978, p. 65-66.

CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE

41

77

transferului dreptului de proprietate asupra imobilelor . De exemplu, închirierea locuinţelor se face numai prin contract scris (cerinţă ad probationem). § 6. Publicitatea imobiliară Potrivit art. 1295 alin. (2) C. civ., „în materie de vindere de imobile, drepturile care rezultă prin vinderea perfectă între părţi, nu pot a se opune, mai înainte de transcripţiunea actului, unei a treia persoane”. Rezultă că vânzarea drepturilor reale imobiliare este valabil încheiată între părţi în temeiul acordului lor de voinţă (şi cu respectarea formei prevăzute de art. 2 din Legea nr. 54/1998 dacă imobilul este un teren), însă devine opozabilă terţilor numai din momentul înscrierii în cartea funciară potrivit Legii cadastrului funciar şi a publicităţii imobiliare, nr. 7/1996 (modificată şi completată prin OUG nr. 70/2001). De menţionat că intabularea intervine după ce contractul de vânzarecumpărare a fost valabil încheiat şi, în consecinţă, înscrierea în cartea funciară nu este o condiţie de validitate a actului de înstrăinare. Intabularea face ca dreptul real dobândit de cumpărător să devină opozabil erga omnes tuturor celorlalte persoane care nu au participat la încheierea convenţiei (terţii). În consecinţă, lipsa înscrierii în cartea funciară a transmiterii sau constituirii unui drept real are drept sancţiune inopozabilitatea faţă de terţi a operaţiunii. Practic, lipsa înscrierii în cartea funciară se manifestă mai ales în cazul înstrăinării succesive a aceluiaşi imobil către două sau mai multe persoane (deci când vânzătorul înstrăinează bunul, succesiv mai multor cumpărători), când devine opozabilă terţilor numai vânzarea cu privire la care s-a înregistrat mai întâi cererea de înscriere în cartea funciară a judecătoriei de pe raza locului unde este situat imobilul (chiar dacă actul respectiv s-a perfectat după celelalte vânzări78). În materie de bunuri mobile nu există un sistem de publicitate, deoarece simpla lui posesie face ca acesta să devină opozabil. Potrivit art. 972 C. civ. dacă 77

În doctrină s-a făcut o distincţie netă între condiţiile intrinseci de validitate a contractului de vânzare-cumpărare, respectiv condiţiile prevăzute expres de art. 948 C. civ. şi condiţiile extrinseci de validitate prevăzute de legi speciale numai pentru anumite contracte; a se vedea, D. C hi ri că , op. cit., p. 51-55. Apreciem distincţia ca fiind fără importanţă juridică. 78 A se vedea: R.I. Mot i ca , Fl. Moţ i u , op. cit., p. 220.

CONTRACTE SPECIALE

42

vânzătorul a înstrăinat bunul mobil la două persoane, „persoana pusă în posesiune este preferită şi rămâne proprietară, chiar când titlul său este cu dată posterioară”, cu condiţia să fie de bună-credinţă 79. Secţiunea a III-a. Efectele contractului de vânzare-cumpărare 1. Aspecte generale. Contractul de vânzare-cumpărare valabil încheiat are drept consecinţă producerea de efecte juridice. Efectele contractului de vânzare-cumpărare se împart în: efecte legale (produse prin încheierea valabilă a contractului) şi de efecte personale (obligaţii asumate de părţi). Putem spune astfel, că vânzarea-cumpărarea are un efect dublu: transferul dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător (efect legal), şi crearea de obligaţii în sarcina părţilor (efecte personale). Transmiterea dreptului de proprietate, ca principal efect al vânzării (indiferent dacă aceasta se face la momentul încheierii contractului sau ulterior acestui moment, prin voinţa părţilor ori a legii) are rol determinant asupra obligaţiilor vânzătorului, cât şi ale cumpărătorului 80. În consecinţă, transmiterea dreptului de proprietate nu este o obligaţie a vânzătorului (indiferent că operează de îndată sau ulterior) deoarece, o dată ce contractul a fost perfectat, proprietatea se transferă fără intervenţia părţilor. Per a contrario, dacă am admite că înstrăinarea dreptului de proprietate ar fi o obligaţie a vânzătorului, ar trebui să admitem şi că dobândirea acestuia este o obligaţie a cumpărătorului (ceea ce este de neacceptat). Putem spune că obligaţiile de predare şi de luare în primire a lucrului (datorate de vânzător şi respectiv de cumpărător) sunt de fapt expresii materiale ale înstrăinării şi dobândirii (transmiterii) dreptului de proprietate. Codul civil nu reglementează expres toate efectele contractului de vânzarecumpărare, făcând referire numai la obligaţiile principale ale vânzătorului: „de a da lucrul şi de a răspunde de dânsul” (art. 1313 C. civ.) precum şi la principala

79

Pentru amănunte în materie de publicitate imobiliară vezi L. P op , Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Cordial Lex, Cluj-Napoca, 1993, p. 228 şi urm. 80 Transferul de proprietate este efectul esenţial al vânzării; a se vedea, J. Huet , op. cit., p. 179. Mai mult în literatura juridică franceză se vorbeşte despre transferul dreptului de proprietate ca fiind singurul efect al contractului; a se vedea, Ph. Mal auri e , L. Aynès , P.Y. Gaut i er , op. cit., p. 207.

CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE

43

obligaţie a cumpărătorului „de a plăti preţul în ziua şi la locul determinat prin contract” (art. 1361 C. civ.). 2. Interpretarea clauzelor contractuale Potrivit art. 983 C. civ. dacă înţelesul unui contract, în general, este îndoielnic textul se interpretează în favoarea debitorului. Având în vedere caracterul sinalagmatic al contractului de vânzarecumpărare, în care atât vânzătorul cât şi cumpărătorul sunt în acelaşi timp debitori (dar şi creditori) legiuitorul a făcut o excepţie de la regula de mai sus (art. 1312 C. civ.), prevăzând că vânzătorul trebuie să explice clar obligaţiile sale (deoarece el este acela care impune clauzele contractuale), iar dacă înţelesul actului ar fi îndoielnic, clauzele neclare se vor interpreta în contra vânzătorului (in dubio contra stipulantem). În concluzie, în materie de vânzare-cumpărare, atât clauzele (neclare, indoielnice) referitoare la obligaţiile vânzătorului, cât şi cele referitoare la obligaţiile cumpărătorului, se interpretează în favoarea cumpărătorului. § 1. Obligaţiile vânzătorului Contractul de vânzare-cumpărare valabil încheiat creează obligaţii în sarcina ambelor părţi contractante. Vânzătorul are două obligaţii principale legale81: să predea bunul vândut şi să-l garanteze pe cumpărător contra evicţiunii şi contra viciilor (art. 1313 C. civ.). În afara obligaţiilor principale, vânzătorul are şi unele obligaţii accesorii precum: conservarea lucrului până la predare (art. 1074 C. civ.), suportarea cheltuielilor de radiere a inscripţiilor ipotecare sau alte garanţii reale (purga) etc.82. De menţionat că părţile pot stipula şi alte obligaţii (convenţionale), şi în acelaşi timp, ele sunt în drept, chiar să modifice obligaţiile reglementate de lege. I. Predarea lucrului vândut

81

În afara acestor două obligaţii principale şi legale (art. 1313 C. civ.) părţile pot stipula şi alte obligaţii (după cum sunt în drept să modifice chiar şi obligaţiile reglementate de lege). 82 Doctrina franceză recunoaşte vânzătorului şi alte obligaţii legale accesorii precum: obligaţia de informare (impusă profesioniştilor) sau obligaţia de securitate (impusă prin Legea din 21 iulie 1983 şi prin directiva comunitară din 25 iulie 1985 privind responsabilitatea pentru produse defectuoase).

CONTRACTE SPECIALE

44

Potrivit art. 1314 C. civ. „predarea este strămutarea bunului vândut în puterea şi posesiunea cumpărătorului”. “Strămutarea bunului vândut” nu are semnificaţia transferului de proprietate, ci numai a detenţiei. În unele cazuri, predarea presupune uneori o atitudine pasivă din partea vânzătorului (de exemplu, când imobilul se află deja în posesia cumpărătorului). În alte cazuri este necesară săvârşirea unor fapte pozitive pentru ca cumpărătorul să intre în stăpânirea efectivă a imobilului cumpărat (de exemplu, predarea cheilor, eliberarea clădirii etc.)83. Predarea bunului se face, ca regulă, la locul unde acesta este situat, fiind deci, portabilă (art. 1319 C. civ.). În cazul în care lucrul vândut nu poate fi localizat (la momentul încheierii contractului) predarea trebuie să se facă potrivit regulilor generale (la domiciliul debitorului-vânzător), fiind în acest caz, cherabilă. Vânzătorul este obligat să predea bunul individual-determinat „în starea în care se afla în momentul vânzării” (art. 1324 C. civ.) şi „în măsura determinată prin contract” (art. 1326 C. civ.), împreună cu fructele percepute sau nu, din ziua vânzării, precum şi toate accesoriile acestora. În cazul bunurilor generice (şi în lipa unor clauze expres stipulate în contract) vânzătorul va putea să-şi execute obligaţia prin predarea unor bunuri de calitate mijlocie, dar în mărimea prevăzută în contract (art. 1326 C. civ.). Potrivit art. 1315 C. civ. bunurile imobile se predau prin „remiterea cheilor, dacă e vorba de o clădire sau prin remiterea titlului de proprietate” (s.n.). În lipsa unor stipulaţii contrare în contractul de vânzare-cumpărare, Codul civil prevede reguli speciale privind predarea terenurilor 84. Astfel, dacă imobilul s-a vândut „cu arătare de cuprinsul său şi pe atât măsură” (art. 1327 C. civ.) şi la predare sau ulterior se constată că întinderea nu corespunde celei arătate în contract, diferenţa va fi luată în consideraţie astfel: a) când întinderea este mai mică, cumpărătorul poate cere completarea ei sau o reducere de preţ (rezoluţiunea contractului putând fi cerută nu mai dacă terenul nu corespunde destinaţie pentru care a fost cumpărat); b) când întinderea este mai mare, cumpărătorul este obligat să plătească în plus preţul pentru excedent (el poate cere rezoluţiunea contractului numai dacă dovedeşte că excedentul depăşeşte 1/20 din suprafaţa totală – art. 1328 C. civ.). 83

Potrivit art. 1604 C. civ. francez obligaţia de predare presupune transportul lucrului vândut şi punerea în posesia a cumpărătorului; a se vedea, J. Gat si , op. cit., p. 41. 84 Pentru amănunte, a se vedea, Fr. Deak , op. cit., p. 72-76.

CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE

45

Dacă vânzarea este făcută „altfel decât pe atât măsură”, adică pe un preţ global, diferenţa între întinderea declarată şi cea reală nu se ia în considerare (ea poate provoca o mărire sau micşorare de preţ dacă depăşeşte 1/20 din preţul total - art. 1329 C. civ.). În sfârşit, în cazul în care s-au vândut două sau mai multe fonduri printr-un singur contract şi un preţ unic, cu arătarea dimensiunilor fiecăruia, dar în realitate întinderea unuia este mai mare, iar a celuilalt mai mică, diferenţele de preţ datorate potrivit regulilor arătate se compensează (art. 1333 C. civ.). Potrivit art. 1334 C. civ. dreptul la acţiune pentru reducerea (sau pentru „complinirea”) preţului se prescrie în termen de un an de la data încheierii contractului. Potrivit art. 1317 C. civ. cheltuielile de predare (măsurare, cântărire, ambalare) vor fi suportate de vânzător, iar cele legate de preluare (perfectarea actelor, încărcare, transport etc.) cad în sarcina cumpărătorului, dacă părţile nu sau înţeles altfel. Sancţiunea nepredării lucrului. În caz de neexecutare totală sau parţială a obligaţiei de predare (datorată culpei vânzătorului) cumpărătorul poate: - invoca excepţia de neexecutare (exceptio non adimpleti contractus); sau - să ceară rezoluţiunea vânzării cu daune-interese; - să ceară executarea în natură a contractului (punerea în posesie conform art. 1320 C. civ.), iar dacă executarea în natură nu este posibilă, daune-interese (art. 1075 C. civ.). În cazul executării cu întârziere a obligaţiei de predare, cumpărătorul are dreptul la daune-interese moratorii, dar numai de la data punerii în întârziere a vânzătorului (art. 1081 şi art. 1079 C. civ.). Vânzătorul are şi un drept de retenţie, putând refuza predarea bunului până la plata de către cumpărător a preţului (dacă plata preţului nu a fost afectată de un termen suspensiv)85. II. Obligaţia de garanţie contra evicţiunii 1. Precizări prealabile. Potrivit art. 1336 C. civ. „vânzătorul răspunde către cumpărător: 1. de liniştita posesiune a lucrului, şi

85

Dreptul de retenţie este o garanţie pur pasivă, deoarece nu conferă şi dreptul de urmărire asupra bunului, ci poate fi exercitat atâta timp cât bunul nu a fost predat; a se vedea, J. Manol i u , Şt. R ăuschi , op. cit., p. 25.

CONTRACTE SPECIALE

46

2. de viciile aceluiaşi lucru (art. 1313, art. 1337 şi urm., art. 1352 şi urm., toate din Codul civil).” Din cele de mai sus, rezultă că obligaţia de garanţie a vânzătorului are o dublă înfăţişare: pe de o parte acesta trebuie să-l garanteze pe cumpărător de liniştita folosinţă a lucrului, adică contra evicţiunii şi pe de altă parte, de utila folosinţă a lucrului, adică contra viciilor. 2. Definiţie. Potrivit art. 1337 C. civ. „vânzătorul este de drept obligat, după natura contractului de vânzare, a răspunde către cumpărător de evicţiunea totală sau parţială a lucrului vândut, sau de sarcinile la care s-ar pretinde supus acel obiect şi care n-ar fi declarate la facerea contractului”. Din articolul de mai sus, rezultă că evicţiunea constă: fie în pierderea proprietăţii lucrului (în total sau în parte), fie în tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor sale de proprietar. Vânzătorul este de drept obligat să-l garanteze pe cumpărător 86 de evicţiunea totală sau parţială a lucrului vândut, precum şi de sarcinile care n-au fost declarate la încheierea contractului (art. 1337 C. civ.). Obligaţia de garanţie contra evicţiunii este aplicabilă în orice vânzare, inclusiv vânzarea la licitaţie publică. În acest caz, ordonanţa de adjudecare, rămasă definitivă şi executată, curăţă imobilul de orice ipotecă şi privilegiu. 3. Garanţia contra evicţiunii rezultând din fapte personale Faptul personal este un fapt ori act, anterior sau ulterior vânzării, dar tăinuit de către vânzător sau succesorii săi universali ori cu titlu universal de natură a-l tulbura pe cumpărător în liniştita folosinţă a lucrului, indiferent dacă este o tulburare de fapt sau o tulburare de drept (art. 1339 C. civ.). Nu orice tulburare a liniştitei stăpâniri a bunului cumpărat atrage obligaţia de garanţie a vânzătorului pentru evicţiune, ci numai tulburările care se întemeiază pe un drept87. În acest caz cumpărătorul se poate apăra prin invocarea unei excepţii personale numită excepţie de garanţie. De precizat că, vânzătorul nu poate să evingă nici dacă a dobândit o nouă calitate după momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare. Obligaţia de garanţie a vânzătorului este o obligaţie patrimonială, ceea ce face ca şi după moartea acestuia, obligaţia să se transmită succesorilor universali sau cu titlu universal. 86

Obligaţia de garanţie contra evicţiunii există şi faţă de subdobânditori, chiar dacă aceştia sunt cu titlu particular şi cu titlu gratuit; a se vedea, Fr. Deak , op. cit., p. 77. 87 Împotriva simplelor tulburări de fapt cumpărătorul se poate apăra singur, prin intentarea acţiunilor posesorii; a se vedea, M. Mureşan , op. cit., p. 78.

CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE

47

Obligaţia negativă a vânzătorului de a nu-l tulbura pe cumpărător în liniştita folosinţă a bunului este de esenţa vânzării, orice convenţie contrară fiind nulă. Deci, dacă evicţiunea provine dintr-un fapt personal (al vânzătorului), părţile nu pot înlătura garanţia legală datorată de vânzător pentru evicţiune. Amintim că deşi Codul civil vizează, în special, evicţiunea provenind de la un terţ, este însă evident că obligaţia de garanţie operează cu atât mai mult când aceasta provine de la vânzător. 4. Garanţia contra evicţiunii rezultând din fapta unui terţ Dacă tulburarea provine din fapta unei terţe persoane, vânzătorul este obligat să-l apere pe cumpărător, iar dacă nu reuşeşte să-l apere va fi obligat să suporte consecinţele evicţiunii. În acest caz, obligaţia de garanţie contra evicţiunii există dacă sunt întrunite următoarele condiţii. a). Să fie vorba despre o tulburare de drept. Vânzătorul este garant numai dacă tulburarea terţului este de drept, dacă tulburarea din partea terţului este de fapt, el nu răspunde întrucât nu are un temei juridic. Dreptul invocat de terţul evingător poate fi un drept real, cum ar fi: dreptul de proprietate sau un drept de uzufruct. Dacă imobilul a fost vândut ca fond dominant, vânzătorul răspunde dacă servitutea nu există, întrucât micşorează valoarea imobilului. În cazul ipotecilor şi privilegiilor obligaţia de garanţie se declanşează numai dacă debitorul principal nu-şi plăteşte datoria şi creditorul trece la realizarea creanţei. Evicţiunea poate exista şi în cazul invocării de către terţ a unui drept de creanţă asupra unui imobil (de exemplu, existenţa unui contract de locaţiune - art. 1441 C. civ.). b). Cauza evicţiunii să fie anterioară vânzării. Vânzătorul este garant numai dacă tulburarea din partea terţului are o cauză anterioară momentului încheierii contractului de vânzare-cumpărare. Vânzătorul nu răspunde astfel, de împrejurările ivite după momentul încheierii contractului88, adică după transmiterea dreptului de proprietate asupra cumpărătorului (cu condiţia ca tulburarea să nu fi provenit dintr-un fapt personal). 88

În doctrină s-a apreciat uneori, că vânzătorul răspunde uneori de evicţiune şi în cazul în care acesta este posterioară încheierii contractului a se vedea, I. Zi nvel i u , op. cit., p. 90-91; D. Chi ri că , op. cit., p. 73-74.

CONTRACTE SPECIALE

48

c). Cauza evicţiunii să nu fi fost cunoscută de cumpărător. Dacă cumpărătorul a avut cunoştinţă de pericolul evicţiunii, înseamnă că el a acceptat riscul şi problema răspunderii vânzătorului nu se mai pune. În această situaţie, sarcina probei cunoaşterii cauzei evicţiunii de către cumpărător, revine vânzătorului89. 5. Efectele garanţiei în caz de evicţiune consumată Dacă cumpărătorul a fost evins, drepturile sale împotriva vânzătorului sunt stabilite de lege după cum evicţiunea este totală sau parţială. a). Evicţiunea totală. În această situaţie, vânzătorul are următoarele obligaţii. - Să restituie integral preţul primit de la cumpărător la încheierea contractului, chiar dacă valoarea lucrului s-a micşorat. Excepţie fac foloasele realizate de cumpărător din stricăciunile aduse imobilului (art. 1342-1343 C. civ.), care pot fi reţinute de vânzător din preţul primit. Vânzătorul este obligat să restituie preţul primit şi în ipoteza exercitării acţiunii în garanţie de către un subdobânditor, indiferent dacă a dobândit bunul la un preţ mai mic sau mai mare ori cu titlu gratuit90. - Să plătească cumpărătorului valoarea fructelor pe care a fost obligat să le înapoieze terţului evingător (art. 1341 pct. 2 C. civ.). Textul vizează fructele pe care cumpărătorul le-a perceput după ce a devenit de rea-credinţă; dar faţă de vânzător el rămâne un cumpărător de bună-credinţă, ceea ce justifică dreptul lui la valoarea fructelor restituite. - Să achite cumpărătorului cheltuielile de judecată ocazionate de procesul cu terţul evingător. Vânzătorul va plăti cumpărătorului şi cheltuielile determinate de încheierea contractului. - Să plătească daune-interese. Potrivit art. 1344-1345 C. civ., dauneleinterese datorate pentru evicţiune reprezintă contravaloarea prejudiciului cauzat cumpărătorului de producerea evicţiunii, iar nu valoarea actuală a bunului. Daunele-interese se plătesc indiferent dacă vânzătorul este sau nu de bunăcredinţă. În consecinţă, daunele-interese vor cuprinde sporul de valoare dobândit de lucru între momentul încheierii contractului şi producerea evicţiunii. 89 90

A se vedea şi A. B enabent , op. cit., p. 144-145. A se vedea: Fr. Deak , op. cit., p. 85. Potrivit altor opinii subdobânditorul nu poate cere mai mult decât preţul plătit de el, diferenţa putând fi cerută vânzătorului de către cumpărătorul intermediar; a se vedea, D. Alexandresco , op. cit., p. 228.

CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE

49

Cheltuielile voluptorii (de simplă plăcere) făcute de cumpărător nu vor fi restituite acestuia, decât dacă vânzătorul a fost de rea-credinţă (a ştiut că bunul nu-i aparţine). b). Evicţiunea parţială. Evicţiunea parţială constă, fie în pierderea în parte, de către cumpărător a dreptului de proprietate asupra lucrului cumpărat, fie în restrângerea dreptului de folosinţă asupra acestuia, fie în orice altă restrângere a drepturilor dobândite (sau presupuse a fi dobândite) în temeiul vânzării-cumpărării. În caz de evicţiune parţială, cumpărătorul are dreptul de a opta între: - a cere rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare sau, - de a menţine contractul încheiat, cu despăgubiri pentru pierderea suferită. Cumpărătorul nu poate cere însă, rezoluţiunea contractului în mod discreţionar, ci numai în cazul în care demonstrează că pierderea suferită are o asemenea însemnătate pentru el încât, dacă ar fi cunoscut situaţia reală în momentul încheierii vânzării, nu ar fi contractat (art. 1344 şi 1349 C. civ.). Fiind o chestiune de fapt, rămâne la latitudinea instanţei de judecată să aprecieze importanţa pierderii suferite de cumpărător. Dacă vânzarea se rezoluţionează, se va proceda la despăgubirea cumpărătorului ca în cazul evicţiunii totale. În cazul în care vânzarea este menţinută, cumpărătorul are dreptul la o despăgubire echivalentă nu cu o parte proporţională din preţ, ci cu cota pierderii raportată în mod corespunzător la valoarea bunului din momentul evicţiunii, indiferent că aceasta a crescut sau a scăzut de la momentul vânzării şi până la acela al evicţiunii (art. 1348 C. civ.). Acţiunea în garanţie pentru evicţiune a cumpărătorului împotriva vânzătorului se prescrie în termenul general de prescripţie. Termenul de prescripţie începe să curgă de la data producerii evicţiunii. 6. Modificarea convenţională a garanţiei pentru evicţiune Regulile prezentate mai sus în legătură cu garanţia pentru evicţiune sunt cunoscute în doctrina juridică şi în jurisprudenţă sub denumirea de garanţie de drept, ea având un caracter supletiv. În consecinţă, părţile pot să modifice aceste reguli prin convenţia lor, adăugând, micşorând sau chiar ştergând obligaţia de garanţie pentru evicţiune (art. 1338 91 C. civ.) .

91

A se vedea şi J. Huet , op. cit, p. 258.

CONTRACTE SPECIALE

50

Garanţia prevăzută de părţi prin convenţia lor poartă numele de garanţie convenţională (de fapt). Garanţia convenţională are anumite limite peste care părţile nu pot să treacă, iar dacă au trecut, stipulaţiile respective sunt lipsite de valabilitate (nule). De exemplu, după cum am mai arătat, vânzătorul nu poate fi exonerat de răspundere în cazul în care evicţiunea provine din faptul său personal (însă prin convenţie, poate fi înlăturată garanţia pentru evicţiunea provenită din fapta terţului). De asemenea, vânzătorul trebuie să restituie în caz de evicţiune preţul pe care l-a primit, cu excepţia împrejurării în care cumpărătorul a cunoscut pericolul evicţiunii la vânzare sau dacă, fără a cunoaşte un pericol de evicţiune dintr-o cauză anume, a cumpărat pe răspunderea proprie (art. 1340 C. civ.)92. De menţionat, că în privinţa clauzelor de agravare a răspunderii vânzătorului pentru faptele proprii sau chiar pentru evenimente fortuite, legea nu prevede limitări. III. Garanţia contra viciilor lucrului vândut 1. Aspecte generale. Vânzătorul trebuie să asigure cumpărătorului nu numai posesia paşnică a lucrului vândut, dar şi folosinţa utilă a acestuia93. Deci, vânzătorul va răspunde în cazul în care lucrul vândut are defecte care îl fac impropriu destinaţiei sale, potrivit scopului pentru care a fost cumpărat, ori defectele sunt de natură a-i micşora într-atât valoarea de întrebuinţare încât, cumpărătorul, dacă le-ar fi cunoscut, nu ar fi cumpărat sau ar fi plătit un preţ mai mic (art. 1352 C. civ.). De exemplu, în cazul în care s-a încheiat vânzarea-cumpărarea unui autoturism între două persoane şi, după un timp, cumpărătorul constată că motorul nu este cel original, ci unul contrafăcut, împrejurarea constituie viciu ascuns94. 92

A se vedea, Cas., II, dec. nr. 522/1925, în Pandectele române 1926, III, p. 50. 93 Având în vedere obligaţia vânzătorului de a livra clientului un bun conform contractului de vânzare-cumpărare (art. 2 din Convenţia de la Viena din 25 mai 1999). 94 Cât timp nu se face dovada că schimbarea motorului s-a făcut prin manopere dolosive, în scopul fraudării cumpărătorului, se prezumă că viciul nu a fost ascuns cu viclenie, fapt pentru care termenul de intentare a acţiunii judiciare este de 6 luni şi nu de 3 ani; pentru caz contrar, a se vedea, J. Manol i u , Şt. R ăuschi , op. cit., p. 30.

CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE

51

Situaţia lucrului vândut afectat de vicii (în sensul art. 1352 C. civ.) prezintă asemănări cu eroarea (viciu de consimţământ) asupra substanţei obiectului contractului [art. 954 alin. (1) C. civ.]. Între cele două situaţii există, însă, deosebiri esenţiale. a). În cazul erorii asupra substanţei obiectului (error in substantiam), din cauza acestui viciu de consimţământ, cumpărătorul nu a putut cumpăra, în substanţa sa, lucrul voit şi poate cere anularea contractului; b). În cazul viciilor vizate de art. 1352 C. civ. cumpărătorul a cumpărat lucrul voit, numai că acesta este impropriu întrebuinţării după destinaţie sau din cauza viciilor se micşorează valoarea de întrebuinţare, deci eroarea se referă numai la calitatea lucrului şi cumpărătorul nu poate cere anularea contractului, ci are o acţiune în garanţie contra vânzătorului 95. Deosebirea semnalată a fost subliniată şi de practica judecătorească: „Între eroare asupra substanţei şi viciile ascunse există o distincţie netă; eroarea asupra substanţei deschide calea acţiunii în anulare, care poate fi exercitată chiar de vânzător atunci când ea priveşte substanţa prestaţiei proprii, în vreme ce viciile ascunse din materia vânzării permit doar cumpărătorului opţiunea între acţiunea în rezoluţiunea contractului şi acţiunea în micşorarea preţului 96. Viciile vizate de art. 1352 C. civ. sunt cunoscute în doctrină şi ca vicii redhibitorii, întrucât acţiunea în garanţie prin care cumpărătorul poate cere rezoluţiunea contractului se numeşte redhibitorie. 2. Condiţiile garanţiei pentru vicii a). Viciul trebuie să fie ascuns (art. 1352 C. civ.). Vânzătorul nu răspunde de „viciile aparente şi despre care cumpărătorul a putut singur să se convingă” (art. 1353 C. civ.). Viciul poate fi considerat ascuns numai dacă cumpărătorul nu l-a cunoscut printr-o verificare normală, dar atentă, nefiindu-i comunicat nici de către vânzător. În consecinţă, viciul pe care vânzătorul dovedeşte că l-a adus la cunoştinţa cumpărătorului nu poate fi considerat ascuns, indiferent de natura sa 97. În practica judecătorească posibilitatea cumpărătorului de a lua la cunoştinţă de viciul lucrului se apreciază in abstracto, avându-se în vedere un cumpărător prudent şi diligent98. 95

A se vedea: C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op. cit., p. 923; I. Zi nvel i u , op. cit., p. 97. 96 A se vedea: CSJ, s. civ., dec. nr. 160/1993, în Dreptul nr. 7/1994, p. 84-85. 97 A se vedea: TS, s. civ., dec. nr. 1186/1957, în CD 1957, p. 80. 98 A se vedea: Fr. Deak , op. cit., p. 90-91; Lipsa de informare, de experienţă, cât şi nepriceperea cumpărătorului nu fac ca viciile pe care acesta nu le-a putut

52

CONTRACTE SPECIALE

b). Viciile să fi existat în momentul vânzării. În doctrină şi în practică s-a admis că viciul trebuie să existe în momentul vânzării, deoarece viciile intervenite ulterior vor fi suportate de cumpărător (în calitate de proprietar). Nu este necesar ca viciul să existe anterior vânzării în toată amploarea sa, fiind suficient să existe doar un început al acestuia. În toate cazurile în care proprietatea nu se transmite din momentul încheierii contractului, vânzătorul răspunde şi pentru viciile ivite ulterior vânzării, dar până în momentul transferării dreptului de proprietate. c). Viciul să fie grav, adică din cauza lui lucrul să fie impropriu întrebuinţării la care este destinat după natura sa sau să micşoreze într-atât va loarea de întrebuinţare, încât cumpărătorul în cunoştinţă de cauză nu ar fi cumpărat sau ar fi cumpărat la un preţ mai mic. Aşadar, nu oricare deficienţe ale lucrului vândut sunt susceptibile de a atrage răspunderea pentru vicii, ci numai cele cu o anumită gravitate. Gravitatea viciului fiind o situaţie de fapt, rămâne să fie apreciată de instanţă. După cum s-a reţinut în practica judecătorească, gravitatea viciilor nu reclamă cu necesitate ca lucrul să fie afectat în chiar esenţa, substanţa lui 99. 3. Efectele răspunderii vânzătorului pentru vicii În cazul vânzării unui lucru afectat de vicii ascunse, art. 1355 C. civ. conferă cumpărătorului două posibilităţi : a) de a restitui lucrul şi de a primi preţul înapoi; b) de a opri lucrul şi de a cere înapoierea unei părţi din preţ. În caz de neînţelegere între părţi, realizarea acestor posibilităţi se poate face: a) pe calea acţiunii în rezoluţiune, cunoscută în acest caz sub denumirea specifică de acţiune redhibitorie, în prima situaţie, şi b) pe calea acţiunii estimatorii, cunoscută şi sub denumirea de acţiune quanti minoris, în cea de a doua situaţie. În doctrină şi în jurisprudenţă s-a admis că alegerea între cele două acţiuni aparţine cumpărătorului100. constata singur să fie considerate vicii ascunse; a se vedea, TS, s. civ., dec. nr. 183/1978, în CD, 1978, p. 61. 99 Pentru angajarea răspunderii vânzătorului în condiţiile art. 1352 C. civ. nu trebuie ca viciul să „afecteze lucrul în esenţa lui”; a se vedea, TS, s. civ., dec. nr. 885/1984, în CD, 1984, p. 78; citată de Fr. Deak , op. cit., p. 91. Într-o opinie contrară, se apreciază că „gravitatea viciilor reclamă cu necesitate ca lucrul să fie afectat în însăşi esenţa lui” (s. n.), a se vedea, D. Chirică, op. cit., p. 82. 100 În acest sens, a se vedea, C. Toader, op. cit., p. 72.

CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE

53

Cele două acţiuni nu se pot exercita concomitent, cumpărătorul fiind obligat să opteze ori pentru una, ori pentru cealaltă (dar intentarea uneia nu implică renunţarea la cealaltă, atâta timp cât nu a intervenit o achiesare sau o sentinţă judecătorească de primă instanţă). Dacă acţiunea redhibitorie a fost admisă, iar vânzătorul cunoştea viciile lucrului, pe lângă restituirea preţului va fi obligat şi la daune-interese către cumpărător (art. 1356 C. civ.), iar dacă nu avea cunoştinţă de existenţa lor, lucru prezumat iuris tantum, el va fi obligat doar la restituirea preţului şi la plata cheltuielilor făcute de cumpărător cu ocazia vânzării (nu şi la daune-interese - art. 1357 C. civ.). Dacă lucrul piere datorită viciilor ascunse, vânzătorul va fi obligat la restituirea preţului şi a cheltuielilor făcute de cumpărător în toate cazurile, şi la daune-interese, dar numai dacă a fost de rea-credinţă (cunoscând existenţa viciilor - art. 1358 C. civ.). Dacă însă pieirea lucrului se datorează unui caz fortuit (şi nu datorită viciilor), cumpărătorul va trebui să suporte riscurile (art. 1358 alin. 2 C. civ.). Dreptul la acţiune, fie redhibitorie sau estimatorie, se prescrie într-un termen de 6 luni, dacă viciile nu au fost ascunse cu viclenie (art. 5 din Decretul nr. 167/1958), iar dacă viciile au fost ascunse cu viclenie (situaţie în care se presupune că vânzătorul a fost de rea-credinţă) în termenul general de prescripţie extinctivă (3 ani)101. Termenele de prescripţie menţionate încep să curgă de la data descoperirii viciilor, însă cel mai târziu de la împlinirea unui an de la predarea lucrului de orice natură, cu excepţia construcţiilor, iar în cazul acestora cel mai târziu de la împlinirea a trei ani de la predare [art. 11 alin. (1), (2) din Decretul nr. 167/1958]. În practica judecătorească s-a precizat că dreptul material la acţiune privind viciile ascunse ale unei construcţii se prescrie într-un termen de 6 luni, socotit de la data descoperirii viciilor (care trebuie constatate cel mai târziu în 3 ani de la predarea construcţiei). Termenul în cauză nu trebuie interpretat în sensul că legiuitorul ar fi stabilit un al doilea termen de prescripţie pe lângă cel prevăzut de art. 5 din Decretul nr. 167/1958, ci că descoperirea acestora, de la care curge prescripţia, trebuie să aibă loc cel mai târziu trei ani de la data de predare a lucrului102. 4. Modificarea convenţională a garanţiei pentru vicii 101

În sensul unui termen de prescripţie de 6 luni, dacă nu se dovedeşte ascunderea cu viclenie, s-a pronunţat TJ Timiş, dec. nr. 210/1985, în RRD nr. 1, 1986, p. 61. 102 A se vedea: TS, s. civ., dec. nr. 541/1973, în CD, 1973, p. 134; PAS, dec. nr. 605/1974, în RRD nr. 1, 1975, p. 72.

CONTRACTE SPECIALE

54

Întrucât dispoziţiile de drept comun privind obligaţia de garanţie pentru vicii au un caracter supletiv, părţile sunt libere să limiteze sau chiar să înlăture ori, dimpotrivă să agraveze prin convenţia lor această obligaţie a vânzătorului printr-o clauză expresă103. Spre deosebire de garanţia pentru evicţiune, clauza de limitare sau de înlăturare a garanţiei pentru vicii este valabilă (şi produce efecte numai dacă vânzătorul a fost de bună-credinţă - art. 1354 C. civ.). În favoarea vânzătorului operează o prezumţie de bună-credinţă, şi astfel, dovada cunoaşterii viciilor de către acesta trebuie să fie făcută de cumpărător (cu orice mijloace de probă). Limitarea garanţiei poate fi stipulată şi sub forma scurtării termenului de trei ani pentru viciile ascunse. Clauzele de agravare a obligaţiei de garanţie nu comportă limitări în general (cu precizarea că stipularea unei clauze de agravare pentru orice vicii, inclusiv cele aparente, sau de bună funcţionare, în cadrul unui termen mai scurt decât cel prevăzut pentru descoperirea viciilor ascunse, nu atrage după sine, la expirare, încetarea garanţiei pentru viciile ascunse, dacă termenul legal stabilit pentru descoperirea acestora nu a expirat 104). § 2. Obligaţiile cumpărătorului Cumpărătorul are două obligaţii principale: de a plăti preţul şi de a lua în primire lucrul vândut. În afara obligaţiilor de mai sus, cumpărătorul mai are obligaţia de a suporta cheltuielile vânzării (dacă nu s-a prevăzut altfel în contract). Părţile pot însă stipula şi alte obligaţii pentru cumpărător, în afara celor prevăzute „de drept”. De exemplu, ele pot introduce în contract obligaţia cumpărătorului de a asigura vânzătorului sau familiei acestuia (sau altor persoane) folosinţa lucrului105 în continuare, după transferul dreptului de proprietate. I. Plata preţului 103

Doctrina franceză împarte garanţiile în: garanţii legale şi convenţionale; a se vedea, Ph. Mal auri e , L. Aynès , P.Y. Gaut i er , op. cit., p. 291 şi p. 301. 104 A se vedea: Fr. Deak , op. cit., p. 67. 105 În acest sens, jurisprudenţa a admis că acţiunea în rezoluţiunea contractului nu poate fi admisă dacă vânzătorul are o acţiune pentru valorificarea dreptului (abitaţie) în baza contractului; a se vedea, CSJ, s. civ., dec. nr. 1767/1992, în Deciziile CSJ 1990-1992, p. 23-26.

CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE

55

1. Aspecte generale. Potrivit art. 1361 C. civ. „principala obligaţie a cumpărătorului este de a plăti preţul la ziua şi la locul determinat prin contract” (s.n.). Dacă părţile contractuale nu au stipulat nimic în legătură cu data şi locul acesteia plata se va executa la locul şi în momentul în care se face predarea bunului (art. 1362 C. civ). Prevederea de mai sus este derogatorie de la regula generală, după care în materie de obligaţii plata se face la domiciliul debitorului (art. 1104 C. civ.). Rezultă că, în materie de vânzare-cumpărare plata se face la locul unde se află lucrul vândut (fiind deci portabilă, dacă nu s-a prevăzut altfel)106. În lipsa stipulării unui termen contractual expres, plata preţului se face numai în momentul predării lucrului vândut (astfel că de această situaţie, profită cumpărătorul). De menţionat că termenul prevăzut pentru plata preţului nu afectează obligaţia vânzătorului de a preda lucrul vândut. Când cumpărătorul se teme de o eventuală evicţiune, el poate potrivit art. 1364 C. civ., „suspenda plata preţului până ce vânzătorul va face să înceteze tulburarea sau îi va da cauţiune, afară numai dacă se va fi stipulat că plata să se facă chiar de ar urma tulburarea” 2. Dobânda preţului. Potrivit art. 1363 C. civ. cumpărătorul este obligat să plătească vânzătorului şi dobândă până la efectiva achitare a preţului în trei cazuri: a) dacă există convenţie în acest sens; b) dacă lucrul vândut şi efectiv predat este producător de fructe; c) dacă cumpărătorul a fost pus în întârziere printr-o notificare de plată107. 3. Sancţiunea neplăţii preţului. În cazul în care cumpărătorul nu-şi execută principala sa obligaţie de plată a preţului, vânzătorul are la dispoziţie următoarele mijloace juridice. a). Poate invoca excepţia de neexecutare (exceptio non adimpleti contractus), care-i permite să refuze predarea lucrul vândut (dacă cumpărătorul nu plăteşte preţul şi nu beneficiază de un termen suspensiv, art. 1322 C. civ.). 106

Asemănător reglementării franceze (art. 1651 C. civ.); a se vedea, G. Verm el l e , op. cit., p. 56. 107 În cazul în care părţile nu au convenit expres o anumită dobândă, cumpărătorul va datora numai dobânda legală din momentul scadenţei (în cuantum de 80% din dobânda de referinţă a BNR, potrivit art. 3 din Legea nr. 356/2002 pentru probarea OG nr. 9/2000 privind nivelul dobânzii legale pentru obligaţii băneşti).

CONTRACTE SPECIALE

56

b). Poate cere executarea silită a obligaţiei de plată a cumpărătorului (care este totdeauna posibilă întrucât are ca obiect o sumă de bani). Acţiunea în plata preţului are caracter personal şi se prescrie în termenul general de 3 ani. c). Poate cere rezoluţiunea (art. 1365 C. civ.), potrivit regulilor generale, însă cu următoarele precizări. Potrivit art. 1366 C. civ. rezoluţiunea se pronunţă de îndată, dacă există pericolul ca vânzătorul să poată pierde atât bunul cât şi preţul. În acest caz, instanţa nu poate acorda un termen de graţie, dacă vânzătorul este în pericol de a pierde atât bunul cât şi preţul (dacă pericolul nu există, instanţa poate acorda un singur termen). Potrivit art. 1367 C. civ., dacă printr-un pact comisoriu expres s-a prevăzut rezoluţiunea de drept a contractului pentru neplata preţului, ea se va produce fără intervenţia justiţiei (însă numai după punerea în întârziere a cumpărătorului); Potrivit art. 1368 C. civ. acţiunea în rezoluţiunea vânzării este reală; drept consecinţă, ea are efect retroactiv şi se răsfrânge şi asupra subdobânditorilor lucrului vândut. 4. Simulaţia preţului. În practica judiciară s-a pus problema situaţiei în care părţile contractante, mai ales în vânzările imobiliare, declară în actul autentic, un preţ mai mic decât cel real convenit, cu scopul de a plăti taxe şi onorariu notarial mai mici. Într-o opinie a doctrinei, s-a apreciat că în cazul preţului simulat, cumpărătorul va putea fi obligat numai la plata preţului declarat în actul autentic, deoarece acesta este singurul valabil (pentru că imobilul nu poate fi înstrăinat decât prin forma solemnă impusă de lege). Într-o opinie contrară, împărtăşită atât de doctrină, cât şi de jurisprudenţă, la care ne raliem, s-a apreciat că preţul datorat de cumpărător va fi cel „realmente convenit” de părţi şi nu cel simulat, declarat în actul autentic108. Justificarea soluţiei de mai sus are la bază efectele simulaţiei în dreptul nostru, potrivit cărora actul simulat este valabil (dar produce efecte numai între părţile contractante, nu şi faţă de terţi 109). 108

A se vedea: B. P ăt raşcu , A. Jora , Despre simulaţie cu orice preţ. Aspecte controversate, în Studii de drept românesc, nr. 1-2/1991, p. 35. 109 În raporturile lor cu părţile contractante, terţii port însă invoca actul secret, pe care-l pot dovedi prin orice mijloc de probă (întrucât pentru terţi contractul este numai un fapt juridic); a se vedea, I. Fi l i pescu , Drept civil. Teoria generală a obligaţiilor, Ed. Actami, Bucureşti, 1997, p. 205.

CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE

57

De menţionat, valabilitatea preţului simulat este recunoscută exclusiv în dreptul civil, declararea unui preţ inferior celui real în actul autentic de vânzare a unui imobil putând produce consecinţe deosebite sub aspect administrativ sau chiar penal ( administraţia financiară fiind în drept să pretindă taxele legale la nivelul preţului real încasat şi nu a celui simulat). II. Luarea în primire a lucrului vândut Deşi nu există dispoziţie expresă, cumpărătorul este obligat să predea bunul vândut la termenul stipulat în contract. În lipsa stipulării unui termen de luare în primire, vânzătorul care “are trebuinţă de locul unde (lucrul) este pus” după notificarea neurmată de executare, are dreptul de a opta între păstrarea lucrului sau consemnarea lui în depozit, la dispoziţia cumpărătorului (art. 1121 C. civ). 1. Sancţiunea nepreluării lucrului. În caz de neexecutare a obligaţiei de luare în primire a lucrului vândut, după punerea în întârziere a cumpărătorului, vânzătorul poate cere instanţei: a) obligarea silită a cumpărătorului la luarea în primire a lucrului (sub sancţiunea de daune cominatorii, dacă este cazul); b) rezoluţiunea contractului; c) daune-interese, potrivit regulilor generale (art. 1020-1021 C. civ.). Menţionăm că rezoluţiunea contractului este judiciară (dacă părţile nu au stipulat un pact comisoriu expres care să aibă ca efect rezoluţiunea de drept 110). III. Suportarea cheltuielilor contractului În lipsă de stipulaţie contrară, pe lângă obligaţiile de mai sus, cumpărătorul mai trebuie să suporte şi cheltuielile vânzării (cheltuielile propriu-zise ale actului, taxele de timbru şi de autentificare sau de publicitate imobiliară), conform art. 1305 C. civ. Regulile privitoare la suportarea cheltuielilor vânzării sunt supletive şi vizează numai raporturile dintre părţi. În raport cu terţii dispoziţiile art. 1305 C. civ. nu sunt aplicabile. Rezultă că prevederile dispoziţiilor de mai sus (ori înţelegerea dintre părţi) nu sunt opozabile statului, reprezentat prin administraţia financiară. De exemplu, părţile 110

Potrivit art. 1370 C. civ. dacă obiectul vânzării îl constituie bunuri “denariate” (perisabile), “după expirarea termenului pentru ridicarea lor” rezoluţiunea de drept a contractului de către vânzător se poate se face şi fără punerea în întârziere a debitorului (cumpărătorul).

CONTRACTE SPECIALE

58

vor fi obligate să achite taxele de timbru datorate pentru serviciile notariale în temeiul O.G. nr. 12/1998. În consecinţă, clauzele contractuale în materie sunt cârmuite prin voinţa părţilor (şi numai în lipsa unei stipulaţii contrare „spezele vânzării” sunt în sarcina cumpărătorului)111. Secţiunea a IV-a. Varietăţi ale contractului de vânzare-cumpărare Precizări prealabile. După cum instituţia contractului în general, constituie dreptul comun pentru materia contractelor speciale, tot aşa şi regulile specifice contractului de vânzare-cumpărare constituie dreptul comun pentru diferitele feluri de vânzări, cunoscute în domeniu şi sub numele de varietăţi ale contractului de vânzare-cumpărare. Varietăţile (felurile) de vânzări sunt contracte de vânzare-cumpărare caracterizate prin particularităţi date de dispoziţiile speciale ale Codului civil sau ale altor acte normative. Distincţia dintre varietăţile de vânzare este determinată de regulile speciale aplicabile fiecărei vânzări în parte, iar asemănarea constă în aceea că toate varietăţile se supun în fond regulilor generale ale contractului de vânzarecumpărare (analizate în secţiunile anterioare). Întrucât regulile speciale ce determină fiecare varietate în parte, modifică mai mult sau mai puţin regulile generale ale contractului (cadru) de vân zarecumpărare, urmează ca acestea (din urmă) să constituie (în lipsa normelor speciale) şi dreptul comun în materie de vânzare-cumpărare civilă. În consecinţă, pentru orice varietate de vânzare, aspectele nereglementate prin norme speciale vor fi completate prin regulile generale ale contractului de vânzare-cumpărare. În doctrină s-au exprimat opinii diferite cu privire la delimitarea varietăţilor de vânzare, neexistând un criteriu unic de departajare a acestora. În cele ce urmează vom prezenta, succint, câteva din varietăţile de vânzare prevăzute de Codul civil, fără pretenţia de a epuiza subiectul abordat112. Vom 111

A se vedea, Fr. Deak , op. cit., p. 106; C. Toader, op. cit., p. 86. În doctrină au fost exprimate păreri cu privire şi la alte feluri de vânzare, precum: vânzarea cu clauză de arvună, vânzarea prin licitaţie, cesiunea de creanţă sau a altor bunuri incorporale, vânzarea locuinţelor etc.; a se vedea, D. C hi ri că , op. cit., p. 102-105; M. Mureşan , op. cit., p. 122, 123; E. S aft a- Rom ano, op. ci t ., p. 64- 66 ; C. Toader, op. cit., p. 93 şi urm.

112

CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE

59

analiza deci, vânzarea cu grămada, vânzarea după greutate, număr sau măsură, vânzarea pe încercate şi vânzarea cu pact de răscumpărare, vânzarea unei moşteniri şi vânzarea de drepturi litigioase. § 1. Vânzarea cu grămada Potrivit art. 1299 C. civ. vânzarea cu grămada are ca obiect bunuri de gen caracterizate printr-o masă determinată în bloc, iar preţul este stabilit global şi nu pe unitate de măsură. De exemplu, se vinde toată cantitatea de grâu dintr-un siloz cu suma de 100 milioane lei. Contractul de vânzare-cumpărare se încheie o dată ce bunurile şi preţul au fost determinate (chiar dacă bunurile nu s-au predat, iar preţul nu s-a plătit) asemănându-se în această situaţie cu o „vânzare pură şi simplă” 113. În consecinţă, dreptul de proprietate asupra bunurilor se transmite o dată cu acordul de voinţă al părţilor, iar riscul pieirii fortuite se suportă potrivit dreptului comun (de către cumpărător, ca nou proprietar). § 2. Vânzarea după greutate, număr sau măsură Potrivit art. 1300 C. civ. „dacă marfele nu s-au vândut cu grămada, ci după greutate, număr sau măsură, lucrurile vândute rămân în rizicul-pericolul vânzătorului, până ce vor fi cântărite, numărate sau măsurate” (s.n.). Obiectul acestei varietăţi de vânzare-cumpărare îl constituie lucrurile de gen (dintr-un lot determinat). Pentru individualizarea cantităţii de bunuri vândute şi stabilirea preţului trebuie să se procedeze la cântărirea, numărarea sau măsurarea cantităţii vândute din lot. De exemplu, se vinde cantitatea de 500 kg mere dintr-un depozit cu suma de 2000 lei/kg114. Contractul se încheie din momentul în care părţile au convenit asupra lucrului şi asupra preţului, dar dreptul de proprietate asupra bunurilor se trans113

A se vedea: E. S aft a- R om ano , op. cit., p. 59; J. Manol i u , Şt. R ăuschi , op. cit., p. 48. 114 În cazul în care se vinde toată cantitatea de mere din depozit, iar preţul este stabilit la suma de 5 milioane lei pe baza măsurării în metri a dimensiunilor grămezii de mere apreciem că ne aflăm tot în limitele vânzării după greutate, număr sau măsură şi nu al vânzării cu grămada.

CONTRACTE SPECIALE

60

mite abia după ce s-a realizat individualizarea acestora din lotul determinat prin cântărire, numărare sau măsurare. Tot din momentul individualizării, cumpărătorul va suporta riscurile pieirii bunurilor. Dacă pieirea a fost fortuită cumpărătorul va suporta riscul pieirii bunurilor, în calitatea sa de proprietar. Per a contrario, dacă bunurile nu au fost individualizate şi preţul nu a fost determinat (chiar dacă nu s-a plătit), deşi pieirea este fortuită, vânzătorul va suporta pagubele pieirii lucrurilor (în calitatea sa de proprietar), însă nu va putea fi obligat să plătească daune-interese (deşi nu şi-a executat obligaţia asumată în contract). § 3. Vânzarea pe încercate Potrivit art. 1302 C. civ. „vinderea făcută pe încercate este totdeauna presupusă condiţională până la încercare”. Din textul de lege rezultă că această varietate de vânzare este întotdeauna încheiată sub condiţie suspensivă (respectiv condiţia încercării bunului de către cumpărător sau de un împuternicit al acestuia; de exemplu, un expert în materie). Încercarea are drept scop a stabili dacă bunul corespunde sau nu destinaţiei sale (dată prin natura sa ori prin voinţa părţilor). De exemplu, în cazul cumpărării unor bunuri tehnice încercarea are drept scop verificarea funcţionării şi a calităţilor produsului. De menţionat, că rezultatul încercării nu este lăsat la aprecierea discre ţionară a cumpărătorului (de exemplu, acesta motivează că nu-i place produsul115), ci el trebuie să fie urmarea constatării obiective a unor caracteristice care îl fac impropriu total sau parţial destinaţiei sale. Pentru considerentele de mai sus, vânzătorul poate cere o expertiză a calităţilor şi funcţionalităţii bunului, obiect al contractului. Contractul se încheie o dată cu acordul de voinţă al părţilor, însă transferul dreptului de proprietate se va face numai după ce se cunoaşte rezultatul pozitiv al încercării. În consecinţă, până la îndeplinirea condiţiei vânzătorul rămâne proprietarul bunului. Riscul pieirii fortuite a lucrului este în sarcina vânzătorului deoarece vânzarea sub condiţie suspensivă nu este translativă de proprietate (decât după îndeplinirea condiţiei).

115

Vânzătorul are însă facultatea de a fixa termen potrivit pentru încercare şi răspuns, a se vedea, Fr. Deak , op. cit., p. 109.

CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE

61

Deşi vânzarea pe încercate se aseamănă cu vânzarea pe gustate, ele însă nu se confundă116. Deosebirea constă în aceea că vânzarea pe gustate nu este un contract sub condiţie suspensivă, deoarece încheierea acestuia survine abia după ce cumpărătorul a constatat că bunul corespunde dorinţei sale (obiective sau subiective). În acest caz, el poate refuza bunul pe simplu motiv că nu-i place. § 4. Vânzarea cu pact de răscumpărare Vânzarea cu pact de răscumpărare este o varietate de vânzare prin care vânzătorul îşi rezervă dreptul de a relua bunul vândut, restituind cumpărătorului, într-un termen determinat, preţul şi cheltuielile. Vânzarea cu pact de răscumpărare a fost reglementată de art. 1371-1387 C. civ. până la abrogarea acestora prin art. 4 din Legea contra cametei din 2 aprilie 1931. Prin dispoziţiile acestui articol vânzările cu pact de răscumpărare au fost declarate nule, deoarece, de regulă, ascund împrumuturi cu dobânzi cămătăreşti (garantate cu bunul – obiect al vânzării). În doctrină s-a apreciat că această varietate reprezintă o vânzare supusă unei condiţii rezolutorii exprese (condiţie ce constă în facultatea pe care şi-o rezervă vânzătorul de a relua lucrul vândut). În completare practica judiciară a stabilit că „actul este nul chiar dacă pactul de răscumpărare a fost constatat printr-un alt înscris, dar care, potrivit voinţei părţilor, face parte integrantă din contract (art. 13 din Decretul-lege nr. 124/1938)” 117. Ca efect al nulităţii contractului împrumutatul redobândeşte lucrul şi va fi obligat la restituirea sumei împrumutate împreună cu dobânzile legale. De precizat, că interdicţia privind vânzarea cu pact de răscumpărare nu priveşte actele de retrocesiune prin care cumpărătorul unui bun, printr-un contract separat şi ulterior vânzării iniţiale, îl revinde fostului vânzător. 118 De precizat, că vânzarea afectată de o condiţie rezolutorie este nulă de drept numai dacă reprezintă o vânzare cu pact de răscumpărare (în alte cazuri, condiţia rezolutorie putând fi prevăzută în contract, potrivit dreptului comun). § 5. Vânzarea unei moşteniri 116

În literatura de specialitate s-a vorbit şi despre vânzarea pe mostră, definită ca fiind o varietate a vânzării pe încercate (bunul vândut trebuind să corespundă mostrei); a se vedea, E. S aft a- Rom ano , op. cit., p. 61. 117 A se vedea: E. S aft a- R om ano , op. cit., p. 61 şi practica TS, col. civ., dec. nr. 964/1955, în CD, 1955, p. 61. 118 A se vedea, Fr. Deak , op. cit., p. 110.

CONTRACTE SPECIALE

62

Vânzarea unei moşteniri este o varietate a contractului de vânzare-cumpărare, reglementată de art. 1399-1401 C. civ. Ea este cunoscută în literatura de specialitate şi sub denumirea de vânzare de drepturi succesorale. 1. Obiectul acestei vânzări îl constituie întreg patrimoniul succesoral (ca universalitate, cuprinzând drepturi şi obligaţii corelative) sau cota-parte indiviză asupra unei universalităţi (dacă sunt mai mulţi moştenitori). De menţionat că, dacă moştenitorul legal ori testamentar vinde bunuri succesorale privite ut singuli (şi nu patrimoniul succesoral ori o fracţiune din acesta), vânzarea va fi supusă regulilor vânzării de drept comun (fiind o vânzarecumpărare pură şi simplă) şi nu regulilor speciale ale vânzării unei moşteniri. De exemplu, legatarul cu titlu particular vinde apartamentul (obiect al dreptului său succesoral), cu suma de 100 milioane lei, caz în care obiect al înstrăinării este un lucrul individual determinat (şi nu un patrimoniu ce constituie întotdeauna caracteristica vânzării unei moşteniri). 2. Nulla est viventis hereditas. Vânzarea unei moşteniri este posibilă (valabilă) numai după deschiderea moştenirii. Moştenirea nedeschisă nu poate fi înstrăinată (nici chiar cu consimţământul persoanei despre a cărei moştenire este vorba [art. 702 şi 965 alin. (2) C. civ.], întrucât poate trezi dorinţa morţii unei alte persoane. Sancţiunea nerespectării dispoziţiilor de mai sus este, fără excepţie, nulitatea absolută. 3. Efecte. În urma vânzării unei moşteniri valabil încheiate se produc următoarele consecinţe juridice: a) vânzătorul este obligat să predea cumpărătorului întregul patrimoniu succesoral sau fracţiune din acesta; b) vânzătorul este obligat de asemenea să predea cumpărătorului fructele percepute, creanţele încasate sau preţul lucrurilor vândute din masa succesorală, dacă nu există o convenţie contrară (art. 1400 C. civ.); c) vânzătorul are o obligaţie de garanţie pentru calitatea sa de moştenitor al patrimoniului succesoral sau al unei fracţiuni; d) cumpărătorul (dobândeşte şi pasivul moştenirii) este obligat să restituie datoriile şi sarcinile succesiunii achitate de vânzător119.

119

Cumpărătorul mai are „obligaţia să restituie cheltuielile de înmormântare şi reparaţiile făcute imobilului succesoral de către moştenitor. Nu vor fi plătite de cumpărător taxele succesorale”; a se vedea: E. S aft a- R om ano , op. cit., p. 62.

CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE

63

Datoriile moştenirii faţă de alţi creditori trec, în principiu, asupra cumpărătorului120. Dacă patrimoniul succesoral cuprinde şi dreptul de proprietate asupra unor terenuri, contractul trebuie să fie încheiat în formă autentică, cerută ad validitatem de art. 2 alin. (1) din Legea nr. 54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor, iar pentru opozabilitatea vânzării faţă de terţi, trebuie îndeplinite formele de publicitate imobiliară potrivit art. 28 din Legea nr. 7/1996. § 6. Vânzarea (cesiunea) de drepturi litigioase şi retractul litigios 1. Vânzarea de drepturi litigioase. Titularul unui drept aflat în litigiu are posibilitatea de a vinde dreptul supus contestaţiei judiciare, înainte de soluţionarea procesului. Potrivit art. 1403 C. civ. „lucrul se socoteşte litigios când există proces sau contestaţie asupra fondului dreptului”. Dreptul asupra „lucrului… litigios”, ce formează obiectul vânzării (cesiunii) poate fi un drept real sau de creanţă, inclusiv drept de proprietate inte lectuală sau drepturi succesorale. Vânzarea (cesiunea) de drepturi litigioase se aseamănă cu cesiunea din dreptul comun, însă se şi deosebeşte de aceasta prin caracterul aleatoriu al contractului, în sensul că vânzătorul nu garantează existenţa dreptului cedat (întrucât aceasta ar fi echivalat cu garantarea câştigării procesului) Ca o excepţie la regula de mai sus (potrivit căreia vânzarea de drepturi litigioase este permisă deşi ar putea constitui activităţi speculative), art. 1309 C. civ. interzice cumpărarea de drepturi litigioase de către judecătorii, procurorii şi avocaţii care îşi exercită funcţiile în raza teritorială a instanţei competente să judece litigiul. 2. Retractul litigios. Potrivit art. 1402 C. civ. „cel în contra cărui există un drept litigios vândut se va putea libera de cesionar numărându-i preţul real al cesiunii, spezele contractului şi dobânda din ziua când cesionarul a plătit preţul cesiunii”. Având în vedere cele de mai sus, dacă s-a vândut un drept litigios, adversarul vânzătorului (pârâtul în proces) are posibilitatea cumpărării forţate a 120

Creditorii îl vor putea urmări pe vânzător numai pentru datoriile succesiunii (dar nu şi pentru calitatea sa de moştenitor); a se vedea, Fr. Deak , op. cit., p 112.

CONTRACTE SPECIALE

64

dreptului litigios, eliminându-l din proces pe cumpărătorul-cesionar (căruia îi va plăti preţul vânzării dreptului litigios, plus cheltuieli şi dobânzi). Operaţiunea juridică prevăzută de art. 1402 C. civ. poartă numele de retract litigios iar pârâtul sau reclamantul în proces care îşi exercită acest drept: retractant121. Pentru exercitarea retractului litigios se cer întrunite următoarele condiţii. a). Dreptul vândut (cedat) să fie litigios. Potrivit art. 1403 C. civ. „lucrul se socoteşte litigios când există proces sau contestaţie asupra fondului”. Procesul trebuie să fie în curs de judecată atât în momentul vânzării, cât şi în momentul exercitării retractului. Simpla intenţie procesuală nu justifică retractul litigos (aşa cum nu s-ar justifica nici după terminarea procesului printr-o hotărâre definitivă). Retractul litigios va fi posibil în orice fază a procesului (inclusiv a recursului), până în momentul în care hotărârea rămâne definitivă. Dispoziţiile privind condiţiile retractului sunt de strictă interpretare (fiind excepţii de la dreptul comun). b). Cedarea dreptului litigios să fie oneroasă (vânzare). Dacă înstrăinarea dreptului nu s-ar face în schimbul unui preţ (cum ar fi, de exemplu, în cazul donaţiei sau al testamentului), retractul litigios nu ar mai putea fi posibil întrucât pârâtul s-ar putea elibera de cesionar numai „numărându-i preţul real … spezele contractului şi dobânda” (art. 1402 C. civ. – s.n.). c). Manifestarea de voinţă de exercitare a retractului litigios să fie făcută în faţa instanţei, cu ocazia dezbaterii procesului (ori pe cale extrajudiciară, printro notificare). Potrivit art. 1404 C. civ., retractul litigios nu se poate exercita, în următoarele cazuri. a). Când cesionarul dreptului este un comoştenitor sau coproprietar al dreptului cedat. În acest caz cesiunea are ca scop să pună capăt indiviziunii. b). Când cesiunea s-a făcut unui creditor pentru plata creanţei sale. c). Când cesiunea s-a făcut către posesorul fondului asupra căruia există dreptul litigios.

121

Retractul litigios este de origine romană. El are la bază constatarea că dobânditorii de drepturi litigioase urmăresc, de regulă, scopuri speculative, cumpărând drepturi litigioase la preţuri foarte mici, pentru ca apoi să le înstrăineze la preţuri mult mai mari. Instituţia retractului litigios prezintă avantajul de a înlătura activităţile speculative şi, în plus restrânge numărul de procese. A se vedea: C. Ham angi u , I. R oset t i -B ăl ănescu , Al. B ăi coi anu , op. cit., p. 577.

CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE

65

Dispoziţiile art. 1404 pct. 3 C. civ. au în vedere cazul în care dreptul de creanţă litigios este garantat cu o ipotecă ce grevează imobilul unui terţ 122. Ca urmare a exercitării retractului se produc următoarele consecinţe (efecte): a) vânzarea dreptului litigios se desfiinţează faţă de retractant cu efect retroactiv (ca şi cum ar fi supusă unei condiţii rezolutorii); b) procesul se stinge, întrucât retractantul se substituie în drepturile cumpărătorului (cumulând calităţile de reclamant şi pârât). De precizat că se stabilesc două raporturi juridice distincte: între vânzător (cedent) şi cumpărător (cesionar) pe de o parte, şi între retractant şi cumpărător (cesionar), pe de altă parte. În consecinţă, între vânzător şi retractant nu există raporturi juridice directe şi deci cedentul (vânzătorul) nu are nici o acţiune pentru plata preţului cesiunii 123.

122

De exemplu, creditorul reclamant vinde creanţa litigioasă proprietarului imobilului grevat (care nu are calitatea de debitor, fiind obligat numai propter rem; res, non persona debet); a se vedea, Fr. Deak , op. cit., p. 116. 123 Cedentul (vânzătorul) va putea totuşi promova o acţiune oblică împotriva retractantului, a se vedea, E. S aft a- R om ano , op. cit., p. 64. Într-o opinie contrară, se apreciază că nici acţiunea oblică nu este posibilă deoarece cedentul „nu este debitorul cesionarului, întrucât i-a numărat preţul real la cesiunii şi accesoriile”; a se vedea, Fr. Deak , op. cit., p. 117.