Contractul de Vanzare Cumparare A Bunului Imobil [PDF]

Zitiervorschau

PLAN:

INTRODUCERE………………………………………………………………………..... CAPITOLUL I. NOŢIUNI GENERALE CU PRIVIRE LA CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE A BUNURILOR IMOBILE……………………………………… 1.1 Noţiunea şi particularităţile contractului de vânzare-cumpărare…………………………. 1.2 Istoricul evoluției contractului de vînzare-cumpărare a bunurilor imobile……………… 1.3 Noțiunea, importanța și domeniul de aplicare a contractului de vînzare-cumpărare a bunurilor imobile………..................................................................…………………………………. 1.4 Caracterele juridice ale contractului de vînzare-cumpărare a bunurilor imobile………………. CAPITOLUL

II.

ELEMENTELE

CONTRACTULUI

DE

VÂNZARE-

CUMPĂRARE A BUNURILOR IMOBILE……………………………………………………. 2.1 Subiecţii contractului de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile…………………………… 2.2 Bunul imobil ca obiect a dreptului de proprietate şi a contractului de vânzare-cumpărare… 2.3 Preţul contractului de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile……………………………… 2.4 Forma contractului de vânzare-cumpărare…………………………………………………….. CAPITOLUL

III.

PARTICULARITĂŢILE

JURIDICE

ALE

VÂNZĂRII-

CUMPĂRĂRII A DEFERITOR CATEGORII DE BUNURI IMOBILE…………………… 3.1 Încăperile de locuit – obiect juridic al contractul de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile… 3.2 Pămîntul – obiect juridic al contractul de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile……………. CONCLUZIE…………………………………………………………………………… BIBLIOGRAFIE…………………………………………………………………………

2

INTRODUCERE Contractele civile reprezintă instrumentele juridice prin intermediul cărora se realizează folosința, conservarea sau circulația bunurilor sau crearea de noi valori de întrebuințare. Normele juridice, care reglementează contractul, în principiu reprezintă aplicarea principiului autonomiei de voință în stabilirea condițiilor în care se încheie sau se stinge contractul dintre părțile acesteia. Actualitatea temei investigate. Odată cu apariția monedei, contractul de vînzarecumpărare a devenit instrumentul de bază cel mai frecvent utilizat de negustori. De-a lungul timpului contractul de vînzare-cumpărare nu și-a pierdut importanța, el apare ca unul din cele mai flexibile modalității de reglementare a rapoartelor sociale. Contractul de vînzare-cumpărare reprezintă și astăzi una din instituțiile tradiționale principale ale dreptului civil. În prezent contractul de vînzare-cumpărare este cel mai răspîndit contract, ce asigură atît circuitul civil, cît și cel comercial. Fiecare dintre noi de nenumărate ori se încadrează în diverse raporturi contractuale, fără că acestui fapt să-i fie acordată o careva atenție deosebită. Aceasta are loc doar pentru că, de regulă, se realizează contracte de vînzare-cumpărare elementare, cotidiene, cum ar fi procurarea produselor alimentare, îmbrăcăminte, alte mărfuri destinate uzului personal de la piață sau de la vre-o instituție comercială. De asemenea, se încheie și contracte mai complete după natura lor, cum ar fi vînzarea la licitație, cu arvună, vînzarea unei succesiuni, vînzarea unor imobilelor, privatizarea, inclusiv și care reglementează relațiile pe plan internațional, de exemplu contractul de vînzare internațională de mărfuri. În baza contractului de vînzare-cumpărare, cetățenii au posibilitatea nu numai de a cumpăra ci și de a vinde surplusul de bunuri acumulate. Contractul de vînzare-cumpărare, reprezintă motorul de bază a activității antreprenoriat. În bussnies el persistă în toate relațiile acestuia. Contractul de vînzare-cumpărare rămîne a fi instrumentul juridic principal de realizare a circulației bunurilor. Motivul alegerii temei respective. Autorul a anlizat contractul de vînzare-cumpărare a bunurilor, din motiv că această tema i-a prezentat interes în activitatea practică, necesitatea cotidiană, în ceea ce privește diversitatea opiniilor întîlnite Scopul și obiectivele propuse. Scopul prezentei lucrării constă în evidențierea specificlui contractului de vînzarecumpărare, și anume, a condițiilor de valabilitate a acestora și a rolului acestora în eficiența contractului de vînzare-cumpărare, prin generalizarea teoriei și practicei. Pentru realizarea scopului menționat, au fost elaborate următoarele sarcinii: 3

- determinarea conceptului teoretic a contractului de vînzare-cumpărare și condițiilor de valabilitate a acestuia; - cercetarea evoluției istorice a contractului de vînzare-cumpărare a bunurilor immobile; - analiza şi determinarea particularităţile obiectului, subiecţilor, formei şi preţul contractului de vânzare-cumpărare a încăperii de locuit; Suportul metodologic și tehnico-științific a lucrării. Metodologia reprezintă sistemul principiilor generale de investigație ce rezultă din sistemul celor mai generale legi obiective. Lucrarea este bazată pe următoarele izvoare normative:  Constituția Republicii Moldova, Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr.1 1994;  Codul civil al Republicii Moldova, Legea Republicii Moldova, nr.1107-XV din 6 iunie 2002, Monitorul Oficial, nr.082 din 22.06.2002. Structura tezei de licență a fost determinată în funcţie de scopul şi obiectivele preconizate. Ea constă din introducere, trei capitole, concluzii şi bibliografie.

4

CAPITOLUL I NOŢIUNI GENERALE CU PRIVIRE LA CONTRACTUL DE VÂNZARECUMPĂRARE A BUNURILOR IMOBILE 1.1.

Noţiunea şi particularităţile contractului de vânzare-cumpărare. Alături de contractul de schimb, contractul de vânzare-cumpărare pretinde a fi unul din

cele mai vechi contracte cunoscute civilizaţiei umane. Reglementarea raporturilor de vânzare-cumpărare cuprinde o perioadă de dezvoltare de aproximativ patru mii de ani. Iniţial, o dată cu apariţia proprietăţii private, apare, căpătând o amploare deosebită, contractul chemat să asigure trecerea prin schimb a bunurilor dintr-o gospodărie în alta (permutatio).1 Acest contract, pe care îl numim astăzi contract de schimb, şi-a căpătat autoritatea cuvenită cu mult înainte de apariţia monedei ca unitate de schimb, deoarece satisfăcea necesităţile societăţii romane timpurii, care se afla în faza trecerii de la gospodăria naturală la gospodăria bazată pe relaţiile de schimb. Anume contractul de schimb este temelia apariţiei şi dezvoltării contractului de vânzare-cumpărare. 2 Din punct de vedere juridic, vânzarea se prezintă ca o variantă mai evoluată a schimbului, din care îşi trage rădăcinile. Într-adevăr, vânzarea-cumpărarea în sens economic, iniţial, pare a fi preluat forma schimbului dintre două lucruri, unul din ele având valoarea echivalentului general. Mai târziu, o dată cu apariţia monedei în sensul apropiat celui actual, vânzarea-cumpărarea capătă sensul schimbului unui lucru (res) contra unei valori monetare – preţ (pretium). Dreptul roman clasic atribuia vânzarea-cumpărarea contractelor consensuale. În baza contractului de vânzare-cumpărare (emptio et venditio) o parte, numită vânzător (venditor), se obligă să transmită altei părţi, numită cumpărător (emptor), un bun (merx), iar cumpărătorul se obligă să plătească pentru acest bun o cantitate de metal numită preţ (pretium). Potrivit lui Gaius, contractul de vânzare-cumpărare se formează prin acordul de voinţă al părţilor asupra obiectului contractului şi preţului acestuia, clauzele referitoare la bun şi la preţ fiind condiţii esenţiale ale contractului. Dreptul roman privat reglementa şi vânzarea viitoarelor bunuri (mei futurae sivi speratae), cum bunăoară era considerată recolta aşteptată. În acest caz contractul de vânzarecumpărare se considera a fi încheiat sub condiţie suspensivă.

1

Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Bucureşti, 1996, pag.9. Ibedem. pag.9. 5

2

Cunoscând o evoluție multiseculară, contractul de vînzare-cumpărare reprezintă și astăzi una din instituțiile tradiționale principale ale dreptului civil. În prezent contractul de vînzarecumpărare este cel mai răspîndit contract ce asigură atît circuitul civil, cît și cel comercial, existența și utilitatea acestuia este determinată de acțiunea legilor ecomonice ale societății ce se reduc la circulația bunurilor de la producător/proprietar la consumator. Instrumentul juridic principal de realizare a circulației bunurilor rămîne a fi contractul de vînzare-cumpărare. Importanța deosebită a instituției de vînzării-cumpărării rezidă în domeniul larg de aplicare a contractului de vînzare-cumpărare. Prin intermdiul acestui contract se satisfac necesitățile materiale și spirituale ale cetățenilor. De menționat că importanța acestui contract pentru cetățeni nu se reduce numai la procurarea bunurilor necesare vieții cotidiene cum ar fi: produse alimentare, îmbrăcăminte, alte mărfuri destinate uzului persoanl, garaje, apartamente, case de locuit etc. Potrivit art.753 Cod civil al Republicii Moldova, defineşte contractul de vânzarecumpărare ca fiind acel contract în baza căruia o parte numită vînzător se obligă să predea un bun în proprietatea celeilalte părţi, numite cumpărător, iar aceasta se obligă să preia bunul şi să plătească preţul convenit. Codul civil din 26.12.64 în art.238 ne propune o altă definiţie: "în baza contractului de vânzare-cumpărare, vânzătorul se obligă să remită cumpărătorului proprietatea unui bun, iar cumpărătorul se obligă să primească bunul şi să plătească pentru el o anumita sumă de bani. 3 Codul civil al României în art. 1294 ne spune: " Vânzarea-cumpărarea este un contract prin care una dintre părţi - vânzătorul - strămută proprietatea unui bun al său asupra celeilalte părţi – cumpărătorul care se obligă în schimb a plăti vânzătorului preţul bunului vândut. 4 5 Codul civil al Federaţiei Ruse în art.455 menţionează: "în contractul de vânzare cumpărare o parte (vânzătorul) se obligă să transmită bunul (marfa) în proprietatea celeilalte părţi (cumpărător) iar cumpărătorul se obligă să primească bunul şi să plătească pentru el o sumă de bani numită preţ. Şi doctrina juridică, de asemenea defineşte contractul de vânzare-cumpărare drept un contract prin care una dintre părţi - vânzătorul - transmite celeilalte părţi - cumpărătorul – un drept în schimbul unei sume de bani numită preţ sau un acord de voinţă, care se realizează între două părţi numite vânzător şi cumpărător, prin care vânzătorul se obligă în principal, să predea lucrul vândut, iar cumpărătorul se obligă să plătească preţul lucrului. 3

Art. 753 Cod civil al Republicii Moldova Igor Trofim, Drept Civil, Contractele civile, Chișinău, 2004, p.96 5 Camelia Toader, Manual de contracte civile speciale, Bucureşti, 2000, pag.7 6 4

Pornind de la definiţiile care sunt expuse mai sus, vedem în fond relevarea indicilor principali definitorii ai contractului de vânzare-cumpărare. Totodată este important de menţionat faptul, că prin contractul de vânzare-cumpărare pe lângă transmisiunea dreptului de proprietate are loc transmisiunea şi a altor drepturi legate de bunul vândut, inclusiv şi grevările care ţin de acest bun. Astfel, spre exemplu, în cazul în care este realizată vânzarea unui bun, care până la momentul vânzării este transmis unei terţe persoane cu drept de folosinţă persoana terţă ce deţine bunul cu drept de folosinţă îşi păstrează acest drept şi în raport cu noul proprietar - cumpărătorul. De asemenea şi în cazul în care vorbim despre vânzarea bunului gajat atunci când creditorul gajist a dat acordul cu privire la înstrăinarea bunului gajat, cumpărătorul dobândeşte obligaţia de asigurare a gajului. Găsim aceleaşi opinii şi în doctrină. Printre acestea am putea exemplifica cu următoarea definiţie: "Vânzarea-cumpărarea este acel contract prin care una din părţi (vânzătorul) transmite celeilalte părţi (cumpărătorul), în schimbul unei sume de bani numită preţ, un drept de proprietate asupra unui lucru anume, sau asupra unei universalităţi juridice – cuprinzând drepturi şi obligaţii, un alt drept real, un drept de creanţă sau o acţiune în justiţie cu caracter patrimonial împreună cu dreptul litigios aferent.6 1.2.

Istoricul evoluției contractului de vînzare-cumpărare a bunurilor imobile. Evoluţia contractului de vînzare-cumpărare a bunurilor imobile derivă din evul mediu şi

se supune tuturor regulilor distincte înstituţiilor specifice de drept. Prin urmare, în perioada evului mediu transferul dreptului de proprietate are loc prin întermediul înstituţiilor specifice dreptului roman, german, austriac, francez, rus, polonez şi altor ramuri. Astfel, spre deosebire de dreptul roman, dreptul germanic a făcut o separaţie între transferul dreptului de proprietate al bunurilor mobile şi cel al imobile. Transferul fiecarei categorii de bunuri avea loc prin întermediul unor reguli distincte, împregnate de formalism. În această perioadă dreptul asupra bunurilor fie mobile sau imobile trebuiau îmbrăcate într-o formă exterioară şi vizibilă pentru a putea fi cunoscut şi recunoscut de întreaga comunitate. Astfel, pentru omul evului mediu simbolurile şi gesturile erau factorii determinanţi în procesul de achiziţionare a bunurilor. Privitor bunurilor imobile, în special terenurilor, transferul acestora se realiza prin întermediul a 2 etape bine determinate: Sala şi Învestitura.

6

Dan Chirică, Drept Civil, Contracte Speciale, București 1999, p.7 7

Prin intermediul Sala – se dobîndea numai sezina de drept (posesiune de drept a bunurilor succesorale în temeiul căreia anumiţi moştenitori sunt îndreptaţi să perceapă uzufruct şi să se exercite dreptul la acţiune privitoare la aceste bunuri încă de la deschiderea succesiunii) ideală “ideelle Gewere” asupra terenului. Abia după dobîndirea sezînei de drept, cumpărătorul era înveşmîntat şi cu sezîna corporală „leiblicher Gewer” prin întermediul celui de-al doilea act denumit Învestitura- era actul public de punere în posesie, actul festiv ce face cunoscut transferul patrimoniului întervenit în ochii întregii comunităţi. În paralel are loc şi o altă evoluţie în sportul dreptului comun european.7 Astfel, în Franţa, în cuprînsul oricărui contract de vînzare-cumpărare imobiliar au fost înserate clauze de deissaisne-saisîne care prezentau ca dovadă a transferului dreptuluui de proprietate. Momentul transferului de proprietate ajunge să fie legat de momentul formării contractului. Acest model a fost urmat de Catre Codul civil Francez pe parcursul dezvoltării. În codul civil austriac transferul derivat al dreptului de proprietate se compune din cele două elemente: titlu (titel) şi modul. În aşa mod, contractul de vînzare-cumpărare (titel) nu produce efecte decît la nivel obligaţional iar modul de dobîndire (modus) are rolul de a produce schimbările patrimoniale la nivel real. În cazul bunurilor mobile, modul de dobîndire este reprezentat prîn predarea propiu zis a bunului, iar în cazul bunurilor imobile – de înscrierea acestira în cartea funciară. Odata cu apariţia acestei obligaţiuni, bunurile mobile şi imobile şi-au găsit diferenţieri la transmiterea în proprietate. În codul civil Francez, contractul de vînzare-cumpărare este atît generator de obligaţii cît şi producător de efecte reale. Acest privilegiu a fost preluat şi de dreptul civil român. Astfel, transferul dreptului de proprietate în Codul civil romîn în privinţa bunurilor imobile se realizează numai prîn înscrierea în cartea funciară. Această metodă a fost preluată după modelul austriac. În codul civil german, pentru transmiterea dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile, pe lîngă actul juridic obligaţional este necesar acordul real care trebuie să fie urmat de actul de publicitate reprezentat de înscrierea în cartea funciară. În concluzie, înscrierea transmiterii dreptului de proprietate în cartea funciară şi-a probat pe deplin utilitatea. Acest model a fost preluat şi de Codul Civil al Republicii Moldova.

7

Dumitru C.Florescu, Drept Civil, Contracte speciale, București 2001, p.15 8

În prezent, cartea funciară este numit registrul bunurilor imobile, dar totodata prevede şi anumite excepții. Aceste excepţii sunt prevăzute de legislatia ţării. Legea nu prevede expres înregistrarea tuturor bunurilor imobile în acest registru. Acestor legiferări se supun obligatoriu terenurile agricole, pe cînd alte bunuri imobile sunt înregistrate în dependenţă de normele contractuale, desigur dacă legea nu prevede altfel. În Moldova, dezvoltarea acestui tip de contract a evoluat odată cu dezvoltarea sistemului cadastral. Dezvoltarea acestuia este legat de scriitorul, savantul şi arhitectorul Gheorghe Asachi, care, în anul 1814 se hotărăşte să deschidă o clasă de înginerie şi hotărnicie în Iaşi, facilitând apariţia specialiştilor în arhitecură şi înginerie civilă.8 În prezent numărul tranzacţiilor de vînzare-cumpărare a bunurilor imobile a crescut considerabil. Spre exemplu, în ianuarie 2010 au fost efectuare 23 385 operațiuni de vînzarecumpărare a bunurilor imobile, si în ianuarie 2011 numărul vînzărilor a crescut cu 18% faţă de perioada similar precedentă, adică pînă la 27 726 potrivit datelor întreprinderilor de stat “Cadastru”. Deasemenea este în creştere şi numărul total de tranzacţii imobiliare, ce include operaţiuni de vînzare-cumpărare, moşteniri, donaţii şi schimb de imobil. Piaţa imobiliară îşi extinde semnele de creștere pe parcursul timpului, în rezultat au fost efectuare circa 96 mii de înregistrări a bunurilor immobile, cu aproape 20 de mii mai mult decît în anul precedent. Aceasta reflectă un declin al dezvoltării procesului de înstrainare a lucrărilor imobiliare. Cerinţele pe piaţa imobiliară creşte pe măsură încât să echivaleze activul acordat de organizaţiile comerciale imobiliare. În aşa mod Republica Moldova îşi poate extinde comercializarea bunurilor imobile, desigur enunţind şi restricţii pentru a menţine tradiţia, cultura, obliceiurile şi în special neamul moldovenesc. În prezent cele mai dese tranzacţii privitor bunurile imobile se efectuează prin contractul de vînzare-cumpărare, fiind un act juridic civil care permite înstrainarea bunului şi transmiterea triadei dreptului de proprietate (folosința, poesesiunea, dispoziţia). Codul Civil al RM permite efectuarea asemenea operaţiuni juridice. El întruchipează întreg sistemul legal care asigură un suport jurisdicţional, actualizînd legi subordinate, stabilind o formulare corectă a acestui contract, corectitudinea funcţionării lui precum şi exercitarea în detaliu a importanţei acestuia.

8

J.Motica, F.Moțiu, Contracte civile, București, 2004, p.177 9

1.3.

Noțiunea, importanța și domeniul de aplicare a contractului de vînzare-

cumpărare a bunurilor imobile. Contractul de vînzare-cumpărare reprezintă unul dintre cele mai vechi contracte cunoscute civilizaţiei romane, fiind reglementat de o evoluţie istorică cuprinsă în circa partru mii de ani şi supusă unor schimbări abstracte căpătînd o amploare deosebită odată cu apariţia monedei. În prezent, contractul de vînzare-cumpărare este cel mai răspîndit contract ce asigură atît circuitul civil, cît şi cel comercial. Existenţa şi utilitatea acestuia este determinată de acţiunea legilor economice ale societăţii ce se reduc la circulaţia în continuă a bunurilor. Astfel înstrumentul juridic principal de realizare a circulaţiei bunurilor rămâne contarctul de vînzare-cumpărare. Potrivit spuselor lui Gaius “contractul de vînzare-cumpărare se formează prin acordul de voinţă al părţilor asupra obiectului şi preţului acestuia, clauzele referitoare la bun şi la preţ în condiţii esenţiale ale contractului“. Legislaţia Republicii Moldova nu prevede expres o definiţie a contractului de vînzarecumpărare a bunurilor imobile, de aceea este necesar de a determina în mod îndividual definiţia juridică a acestui tip de contract. Codul Civil al Republicii Moldova definește contractul de vînzare-cumpărare ca fiind “contractul prin care o parte numită vînzător se obligă să preia un bun în proprietate celeilalte părţi numită cumpărător, iar aceasta se obligă să preia bunul şi să plătească preţul convenit.” Consider suficient dacă la aceasta definiţie vom alătura cuvântul “imobil”, în rezultat prin acest contract von înţelege transferul dreptului de proprietate asupra bunului imobil de la o persoană la alta. Dar pentru aceasta, vînzătorul trebuie să fie proprietarul bunului imobil şi odată cu predarea bunului să transmită şi dreptul de proprietate asupra lui, precum și alte drepturi reale existente asupra acestui bun. Ca o condiţtie dispozitivă prevzută de lege este că vînzătorul se obligă să remită, concomitent cu predarea bunului şi documentele referitoare la bun, prevăzute de lege, dacă în contract nu este prevăzut altfel. Codul civil român, art.1294, defineşte acest tip de contract a fiind ”O convenţie prin care două părţi se obilgă între sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru (bun imobiliar) şi aceasta a plăti celei dintii preţul lui”. În aşa mod cumpărătorul dobândeşte proprietatea asupra bunului imobil.

10

Tranzacţia dată de înstraînare a bunurilor se diferenţiază de alte tipuri de contracte de vînzare-cumpărare prin obiectul său juridic care îl formează bunurile imobile. Prin bunuri imobile înţelegem bunurile a căror deplasare nu este posibilă fără a se cauza prejudicii considerabile destinaţiei lor. La această categorie se alătură: terenurile, porţiunile de subsol, obiectele acvatice separate, plantaţiile de rădăcîni, clădirile, construcţiile şi orice alte lucrări legate solid de pămînt, în mod natural sau artificial.9 În principiu, bunurile imobile sunt acele bunuri care au o aşezare fixă şi stabilită, nefiind susceptibile pentru deplasare de la un loc în altul, fie prin ele însele, fie prin întermediul unor alte forţe străine. Deasemenea, rămîn bunuri imobile materialele separate în mod provizoriu de un teren, pentru a fi reîntrebuinţate, atât timp cît sunt păstrate în aceeaşi formă, precum şi părţile întegrate ale unui bun imobil care sunt detaşate provizoriu de acesta dacă sunt destinate reamplasării. Drept exemplu, materialele noi care sunt aduse pentru a fi întrebuînţate în locul celor vechi devin bunuri imobile. Pe lîngă aceasta, Codul civil prevede că la categoria bunurilor imobile pot fi raportate şi alte bunuri dacă sunt prevăzute de alte legi organice sau ordinare, cu condiţia ca să nu contravină codului. În cazul în care materialele vechi sunt înlocuite cu altele noi, atunci acesteia preiau locul celor vechi și deci devin bunuri imobile. Deasemenea legea prevede că bunurile ce nu sunt stabilite la categoria bunurilor imobile reprezintă bunuri mobile. În aşa mod sunt stabilitie expres bunurile considerate imobile, asigurate cu o protecţie juridică de stat. Legea nr.1543 din 1998 privind “ cadastrul bunurilor imobile”,10 defineşte unele categorii de bunuri imobile, dintre ele se numără: terenurile, construcţiile și alte încăperi izolate. Prin teren înţelegem o parte din teritoriu având hotare închise a cărei suprafaţă, al cărei amplasament şi ale cărei caracteristici sunt reflectate în cadastrul bunurilor imobile. Prin construcţie se înţelege clădire sau altă construcţie legată solid de pămînt a cărei strămutare este imposibilă fără cauzarea de prejudicii destinaţiei ei. Poate fi obiect independent al înregistrării de stat. Încăpere izolată reprezintă partea înterioară a unei construcţii, separată de alte părţi adiacente ale acestei construcţii prin pereţi sau prin despărţituri fără goluri pentru uşi, având ieşire separată pe palierul scării, în coridor comun, în curte sau în stradă.

9

Baieş S. ş.a. Drept civil. Drepturile reale. Teoria generală a obligaţiilor. Chişinău: Cartier, 2005, p.125 Legea cadastrului bunurilor imobile nr.1543-XIII din 25.02.1998 // Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr. 44-46/318 din 21.05.1998. 11 10

Drept exemplu ale acestor categorii de construcţii reprezintă casele de locuit, fabrici, magazine, tunelurile, barajele, digurile, lucrările de sondare şi exploatare a minereurilor canalizările de apă, gaz şi electricitate. Obiectele (obiectivele) acvatice sunt definite de Codul apelor ca fiind o concentraţie de apă la suprafaţă în formele reliefului terenului sau în subsol, care are graniţe, volum şi caracteristici de regim al apelor. Prin plantaţiile prinse de rădăcîni se înţelege întreaga vegetaţie care ţine de pămînt prin rădăcini copaci, arbuşti, pomi, seminţe puse în pămînt, ect. O altă categorie de bunuri imobile reprezintă porţiunile de subsol. În conformitate cu legea subsolului, subsolul este partea scoarţei terestre, situată mai jos de stratul de sol şi de fundul bazinelor de apă şi se extinde pînă la adâncimi mai accesibile pentru studiere şi valorificare geologică. Drept exemplu de subsoluri care sunt în proprietate privată reprezintă beciurile caselor de locuit. Important, nu trebuie să confundăm subsolul cu bogăţiile de orice natură a subsolului care conform art.127 al Constituţiei al Republicii Moldova şi art 296 al Codului Civil formează obiectul exclusiv al proprietăţii publice. Putem stabili şi o alta clasificare a bunurilor imobile, în funcţie de obligativitatea înregistrarii acestora. Astfel legea stabileste expres care bunuri se supun înregistrării în urma înstrainarii şi care pot fi înregistrate în dependenţă de normele și cerinţele stabilite în contractul de vînzare-cumpărare, dar şi în oricare alt tip de contract în baza căruia se înstrăinează bunurile imobile. Pe lîngă aceste clasificări, bunurile imobile se clasifică şi în funcţie de proprietate: în bunuri imobile propritate privată şi bunuri imobile proprietate publică. Constituţia Republicii Moldova, fiind principalul act constituţional asigură o protecţie de stat acestor tipuri de bunuri. Tocmai de aceea legislaţia împarte aceste bunuri proprietate publică în proprietate din domeniul privat şi domeniul public. În această lucrare se raportă bunurile (terenurile) proprietate din domeniul privat. Importanţa contractului de vînzare-cumpărare a bunurilor imobile se ascunde în modul de utilizare a acestui contract şi desigur se bazează pe scopul încheierii acestuia. Cum remarcă A.Bloşenco în lucrarea sa, “Pentru economia statelor, bunurile imobile au prezentat, încă din antichitate o importanţă deosebită. De aceea toate statele au decis să creeze reguli pentru evidenţa şi circulaţia lor, avînd ca scop asigurarea publicităţii.11

11

Bloşenco Andrei. Drept civil. Partea specială. Note de curs. Chişinău, Cartdidact,2003, p.25. 12

Drept urmare, actele juridice privind înstrăinarea bunurilor imobile în toate timpurile au căpătat o reglementare deosebită în dreptul civil, statul ţinînd să supravegheze circulaţia acestora sub control”. Astfel, și contractul de vînzare-cumpărare a bunurilor imobile reprezintă unul din acele acte juridice care are drept scop garantarea exercităţii şi apărării dreptului de proprietate asupra obiectului juridic al acestui contract. Un garant al dreptului de proprietate constituie înregistrarea de stat a dreptului de proprietate asupra bunului imobil. Alt garant reprezintă autentificarea notarială a acestui contract. În aşa mod notarul este persona care ține sub control condiţiile necesare pentru încheierea sa. Ce ţine de domeniul de aplicare a acestui tip de contract, acesta se foloseşte de către solicitanţi, care pot fi atît persoane fizice cît şi juridice în calitate de modalitate de înstrăinare a unui bun imobil. El se regăseşte în domeniul civil, economic, funciar, stabilind un echilibru și un progres economic pe piaţa funciară. Datorită acestui contract bunurile imobile circulă de la proprietar la proprietar stabilind un circuit civil şi menţinînd o stabilitate în domeniul tuturor tranzacţiilor. Aceasta relevă o activitate generică şi o acţiune ce asigură calitatea protecţiei normelor legale ale legislaţiei în procesul de încheiere a acestor contracte. Contractul de vînzare-cumpărare a bunurilor imobile, fiind considerat ca o varietate a contractului de vînzare-cumpărare, este supus anumitor reguli special prevăzute de legislaţie. În concluzie, importanţa acestui contract rezultă din obiectul juridic al acestuia şi din necesitatea asigurării unei protecţii juridice de către stat. De asemenea acest tip de contract de vînzare-cumpărare se consideră un contract îndividual ce oferă proprietarului în urma încheierii posibilitatea utilizării dreptului persisent asupra bunului. 1.4.

Caracterele juridice ale contractului de vînzare-cumpărare a bunurilor

imobile. Contractul de vînzare-cumpărare reprezintă unul dintre cele mai vechi contracte şi cel mai răspândit în zilele de astăzi. Acest contract constituie una dintre înstituţiile tradiţionale ale dreptului civil, avînd un istoric şi o evoluţie îndelungată. Aceasta reflectă rigiditatea caracterelor juridice, apariţia cărora se identifică datorită evoluţiei contractului.12 Cu toate că nu sunt reglementate expres caractere juridice pentru contractul de vînzarecumpărare a bunurilor imobile, ele reprezintă aceleaşi caractere prevăzute contractului de vînzare-cumpărare în general, îl diferenţiază doar obiectul juridic. 12

Gheorghe Chibac, Aurel Băiescu, Alexandru Rotari, Oleg Efrim, Drept civil, Contractele speciale, Vol.III, Chișinău 2005, p.15 13

În rezultat, legislaţia prevede următoarele caractere juridice: numit, principal, sinalagmatic, bilateral, oneros, consensual (cu unele excepţii), comutativ şi translativ de proprietate. Contractul de vînzare-cumpărare a bunurilor imobile reprezintă un contract numit deoarece conţinutul esenţial al acestuia este expres reglementat prin norme de drept imperative sau supletive (dispozitive). În baza acestor reglementări juridice, acest contract trebuie înterpretat şi executat conform normelor legale care îl reglementeză, în măsura în care părţile nu au derogat expres de la normele cu caracter supletiv. În cazul în care normele juridice date nu prevăd în totalitate anumite condiţii necesare, acestea vor fi supuse reglementărilor cu caracter general privînd contractul de vînzarecumpărare. Contractul de vînzare-cumpărare a bunurilor imobile este considerat drept un contract principal din motiv că are valoare juridică de sine stătătoare şi la punerea în aplicare nu este dependent de nici un alt contract. În acest sens, soarta juridică a contractului dat poate afecta soarta juridică a contractelor accesorii, şi nici de cum învers (accesorium sequitur principalem). Astfel, actul juridic respectiv depinde doar de normele juridice prevăzute de legislaţie şi se supun doar acestor legiferări juridice la încheiere. În funcţie de conţinulul contractului de vînzare-cumpărare a bunurilor imobile denotă faptul că acest contract deţine caracterul sinalagmatic. Aceasta semnifică, că odată fiind încheiat acesta dă naştere la obligaţii reciproce şi interdependente pentru ambele părţi contractante, fiecare obligaţie a uneia din părţi avîndu-şi cauza juridică în obligaţia respectivă a celeilalte părţi. Astfel, obligaţia de preluare a bunului imobil de către cumpărător este echivalentă cu obligaţia vînzătorului de a preda acest bun. Vînzătorul nu poate fi obligat de a preda bunul decît dacă cumpărătorul este ţinut în aceeaşi măsură de a-l lua în primire, asigurîndu-se astfel, una din finaliltăţile contractului, şi a nume de a pune lucrul în stăpînirea de fapt şi de drept a bunului, cumpărătorului. Prin „preluare” se înţelege primirea în proprietate a bunului imobil, dar nu şi trecerea acestuia dintr-un loc în altul. Contractul de vînzare-cumpărare a bunurilor imobile reprezintă un act juridic bilateral, elucidind prezenţa a două părţi contractante şi actualizând obligaţia participării în vederea încheierii lui. Din înterpretarea textului dat rezultă imposibilitatea participării terţelor persoane la încheierea acestuia, responsabilitatea aparţinînd ambelor părţi contractuale. 14

Caracterul sinalagmatic (bilateral). Conform prevederilor art.704, alin.1 Cod Civil, un contract este sinalagmatic dacă fiecare dintre părți se obligă reciproc, astfel încît obligația fiecăreia din ele să fie corelativă obligației celeilalte. Caracterul sinalagmatic (bilateral) al contractului presupune, că obligațiile părților poartă caracter reciproc. Astfel, obligația vînzătorului de a transmite cumpărătorului bunul vîndut se raportează la obligația cumpărătorului de a transmite prețul bunului cumpărat. Totodată, în contractul de vînzare-cumpărare apare un specific al corelării obligațiilor cînd, spre exemplu, obligația vînzătorului de a transmite cumpărătorului bunul vîndul se raportează nu doar la dreptul cumpărătorului de a primi bunul, ci și la obligația acestuia de a-l primi. Stabilirea acestei obligații se datorează anumitor efecte de ordin material care ar rezulta din neacceptarea bunului de către cumpărător sau din neîntreprinderea acțiunilor care ar fi dus la recepționarea bunului.13 Fiind un caracter sinalagmatic, se aplică regulile specific acestei categorii de contracte (art.704-711 Cod Civil,) cum ar fi rezoluțiune pentru neexecutarea sau executarea în mod necorespunzător a obligațiilor contractual sau excepția de neexecutare a contractului. Astfel, de exemplu, conform prevederilor art.708, alin.1 Cod Civil, dacă una din părți nu execută în mod necorespunzător o prestație scadentă decurgînd dintr-un contract sinalagmatic, cealaltă parte poate, după expirarea fără rezultat a unui termen rezonabil pe care l-a stabilit pentru prestație sau remediere, să rezoluționeze contractual dacă debitorul trebuie să-și dea seama, în baza termenului de garanție, de iminență rezoluțiunei. Această reglementare se aplică atît în cazul cînd este vorba despre neexecutarea sau executare necorespunzătoare a obligațiilor ce decurg din clauzele esențiale ale contractului de vînzare-cumpărare, cît și în cazul cînd este vorba despre neexecutarea clauzelor opționale ale contractului pe care părțile sunt libere să le stabilească în contract în baza art.667, alin.1 Cod Civil al Republicii Moldova. Libertatea contractului este principiul fundamental care stă la baza Codului Civil. Dreptul părţilor de a determina liber dacă doresc să încheie în contract şi dacă da cu cine şi în ce condiţii să încheie acest contract constituie unul din elementele fundamentale ale unei economii de piaţă. Nici o normă constituţională nu garantează principiul libertăţii contractului. Caracterul oneros al contractului presupune urmărirea de către fiecare parte contractantă a obţinerii unui înteres patrimonial (fie profit, echivalent, folos) în urma încheierii acestui contract în schimbul prestaţiei la care se obligă, cauza juridică a obligaţiei fiecărei părţi încluzînd ca element esenţial contraprestaţia la care se obligă cealaltă parte.14

13 14

Igor Trofim, Drept Civil, Contractele civile, Chișinău 2004, p.98. Dan Chirică, Drept Civil, Contracte Speciale, București 1999, p.13 15

Conform art.197, alin.2 Cod Civil, contractul cu titlu oneros este actul prin care se procură unei părți în folos patrimonial pentru obținerea în schimb a unui alt folos patrimonial. Pe scurt, fiecare parte urmăreşte să obţină un avantaj în schimbul obligaţiilor care şi le asumă. Astfel, vînzătorul are drept scop să primească preţul stabilit în schimbul bunului vîndut, iar cumpărătorul – să primească bunul cumpărat în schimbul preţului acordat de acesta. Caracterul consensual prevede valabilitatea încheierii contarctului de vînzare-cumpărare a bunurilor imobile îndiferent de forma în care este exprimat. În principiu, toate contractele de vînzare-cumpărare sunt consensuale, deoarece se încheie valabil prin simplu consimțămînt al părților (solo consensu).15 Conform acesteia, contractul respectiv se consideră valabil încheiat din momentul în care părţile au realizat un acord în privinţa tuturor condiţiilor esenţiale ale contractului. Aici apare și o excepţie, Legea cadastrului bunurilor imobile prevede în art.5 „obligativitatea înregistrării”, conform căreia sunt supuse înregistrării obligatorii bunurile imobile şi drepturile asupra lor îndicate la art.4 alin.(2) şi 3. De aici fac parte totalitatea bunurile imobile, dreptul de proprietate asupra lor şi celelalte drepturi reale existente. La acestea se raportă: terenurile, clădirile şi construcţiile legate solid de pămînt, apartamentele şi alte încăperi izolate. Însă aceasta nu este o condiţie pentru validitatea actului, ci are efecte de opozabilitate doar faţă de terţi. Astfel rezultă că în cazul în care vînzătorul vinde succesiv acelaşi imobil la doi cumpărători, dobîndeşte dreptul de proprietate acel cumpărător care a înregistrat contractul de vînzare- cumpărare în Registrul bunurilor imobile. Pe lîngă aceasta legislaţia prevede expres că contractul de vînzare-cumpărare a unor categorii de bunuri imobile (terenurile agricole, locuinţe, ect ) întocmirea în scris și autentificarea notarială ca formă a contractului. În caz de nerespectare, contractul va fi lovit de nulitate. Aceasta reflectă o altă excepţie asupra caracterului consensual al contractului. Caracterul comutativ al contractului presupune faptul că existenţa certă şi întinderea derterminată a drepturilor şi obligaţiilor reciproce sunt cunoscute de către părţi de la încheierea contractului şi nu depind de faptul că s-a produs sau nu un eveniment viitor şi încert.16 Prin acesta înţelegem, îndiferent de apariţia unor evenimente viitoare sau chair după încheierea contractului, atît vînzătorul cît şi cumpărătorul sunt obligaţi să-şi îndeplinească obligaţiunile stabilite în contract, cît şi posibilitatea de a se bucura de drepturile prevăzute în prezentul contract.

15 16

Dumitru Macovei, Marius S. Stribilea, Drept Civil, Contractele succesiuni, Iași 2000, p.15. Ibedem, p.16 16

În aşa mod legea exercită un anumit control sau garant al îndeplinirii contractului încheiat şi îl apărăr de alte acţiuni apărute pe parcursul decurgerii cotractului. Unul dintre importantele caractere ale contractului de vînzate-cumpărare a bunurilor imobile îl constituie caracterul transaltiv de proprietate. Prin translativ de proprietate se prezumă că odata cu încheierea acestui contract are loc predarea dreptului de proprietate existent asupra bunului imobil socilitantului. Prin urmare, cumpărătorul obţine în propritate bunul imobil de la vînzător, şi odată cu dobîndirea dreptului de proprietate are loc transmiterea posesiei, folosinţei, şi celei mai importante caracteristici – dispoziţia dreptului de proprietate. Cu alte cuvinte, realizarea acordului de voinţă între vînzător şi cumpărător produce cel mai important efect al contractului, şi anume, transferul dreptului de proprietate de la vînzător la cumpărător, dar şi riscul pieirii sau deteriorării fortuite a bunului. În cazul bunurilor imobile, dreptul de proprietate trece la cumpărător doar în momentul înscrierii acestuia în registrul bunurilor imobile. Această prevedere este imperativă şi se consideră obligatorie pentru respectare, fiind stipulată expres în legislaţia funciară şi civilă. Mai exact, aceste prevederi sunt stipulate în art. 289 şi art 321. alin (2). Contract translativ de proprietate. Rezultat al unei îndelungate evoluţii istorice, caracterul translativ de proprietate Solo consensu al vânzării este consacrat de dispoziţiile art.321 Codul civil, conform cărora, contractul de vânzare-cumpărare este translativ de proprietate.17 Potrivit art.321, alin.1 C.civ. „dreptul de proprietate este transmis dobânditorului în momentul predării bunului mobil, dacă legea sau contractul nu prevede astfel. Observăm că norma respectivă are caracter dispozitiv, ceea ce înseamnă că prin acordul de voinţă părţile contractante pot stabili un alt moment la care se va produce trecerea dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător. Cât priveşte bunurile imobile, legea stabileşte în mod imperativ dobândirea dreptului de proprietate asupra acestora la data înscrierii în registrul bunurilor imobil (art.321, alin.2 „C. Civ”). De momentul dobândirii de către cumpărător a dreptului de proprietate ţine şi momentul trecerii pe seama acestuia a riscului pieirii sau deteriorării fortuite a bunului-obiect al obligaţiei de vânzare-cumpărare. Într-adevăr, din momentul dobândirii dreptului de proprietate, cumpărătorul suportă şi riscul pieirii sau deteriorării bunului, potrivit principiului res perit domino.18 17 18

Dan Chirică, Drept Civil, Contracte Speciale, București 1999, p.16-17 Fransisc Deak, Tratat de drept civil, Concracte Speciale, București, 1996, p.11 17

Potrivit art. 759, alin. 1 C .civ. riscul pieirii sau deteriorării fortuite a bunului este transferat cumpărătorului în momentul în care vânzătorul şi-a executat obligaţiile contractuale privind punerea bunului la dispoziţia cumpărătorului, dacă contractual nu prevede altfel.

CAPITOLUL II ELEMENTELE CONTRACTULUI DE VÂNZARE-CUMPĂRARE A BUNURILOR IMOBILE 18

2.1. Subiecţii contractului de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile Ca şi oricare contract civil, contractul de vânzare-cumpărare a imobilelor cuprinde următoarele elemente: părţile, obiectul, preţul, forma şi conţinutul. Părţi ale contractului de vânzare-cumpărare a imobilelor, adică subiecţii ai acestuia, sunt vânzătorul şi cumpărătorul. În calitate de părţi la contractul de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile atât de pe poziţie vânzătorului, cât şi de pe poziţia cumpărătorului pot participa orice subiecţi ai dreptului civil. Contracte de vânzare – cumpărare pot fi încheiate între persoane fizice, între persoane juridice cât şi între persoane fizice şi juridice. Statul poate fi şi el subiect al contractului de vânzare-cumpărare. Având calitatea de titular de suveranitate, statul ocupă un loc aparte între subiecţii de drept civil, el fiind o entitate „sui generis”, care nu poate fi confundată cu alţi participanţi ai circuitului civil. De cele mai multe ori statul, prin intermediul organelor sale special instituite, participă în calitate de subiect al contractului de vânzare-cumpărare a imobilului locativ rezultat al procesului de privatizare. Indiferent de faptul dacă în calitate de subiecţi ai vânzării-cumpărării apar persoanele fizice sau persoanele juridice, acestea trebuie să deţină capacitate de a contracta, iar referitor la calitatea de vânzător, acesta trebuie să fie şi titular al dreptului de proprietate sau ai unui alt drept real în privinţa bunului. În literatura de specialitate capacitatea de a contracta a fost definită ca acea parte componentă a capacităţii juridice civile (de folosinţă sau de exerciţiu), constând în aptitudinea persoanei (fizice sau juridice) de a încheia personal sau prin reprezentant contracte civile19. Contractul de vânzare cumpărare, fiind un act juridic de dispoziţie atât pentru vânzător, cât şi pentru cumpărător, fapt ce determină ca părţile contractante trebuie să deţină capacitate de exerciţiu deplină. Atât vânzătorul cât şi cumpărătorul poate fi orice persoană fizică care a atins majoratul (vârsta de 18 ani) şi nu a fost lipsită sau restrânsă, în ordine legală, în capacitatea de exerciţiu. Parte a contractului de vânzare-cumpărare poate fi şi minorul căsătorit, minorul emancipat. În conformitate cu prevederile art.14 Codul familiei20, vârsta căsătoriei este de 18 ani pentru bărbaţi şi 16 ani pentru femei. Pentru motive temeinice, se poate încuviinţa încheierea căsătoriei cu reducerea vârstei matrimoniale pentru bărbaţi, dar nu mai mult decât cu doi ani. Reducerea vârstei matrimoniale va fi încuviinţată de autoritatea administraţiei publice locale în a cărei rază teritorială îşi au domiciliul persoanele care doresc să se căsătorească, în baza cererii acestora şi 19 20

Costin Mircea N., Dicţionar de drept civil, vol.I, Bucureşti, Lumila Lex, p.382 Monitorul Oficial al Republicii Moldova 2001, nr.47-48 19

acordului părinţilor minorului. Astfel minorul poate dobândi capacitate deplină de exerciţiu prin căsătorie de la vârsta de 16 ani. Capacitate deplină de exerciţiu poate fi dobândită de minor şi la vârsta de 16 ani prin emancipare. In acest caz atribuirea capacităţii depline de exerciţiu unui minor se efectuează prin hotărâre a autorităţii tutelare, cu acordul ambilor părinţi, adoptatorilor sau curatorului, iar în lipsa unui astfel de acord, prin hotărâre judecătorească. Persoanele fizice declarate incapabile potrivit art.24 Codul Civil al Republicii Moldova sau limitate în capacitatea de exerciţiu (art.25 C.C al RM) pot încheia contracte de vânzarecumpărare numai prin intermediul reprezentantului legal sau cu încuviinţarea acestuia. În cazul minorului, care a împlinit 14 ani, contractul de vânzare cumpărare poate fi încheiat cu încuviinţarea părinţilor, adoptatorilor sau a curatorului, iar în cazurile prevăzute de lege, şi cu încuviinţarea autorităţii tutelare. Parte a unui contract de vânzare-cumpărare a unui bun imobil va fi proprietarul bunului, minorul ce a împlinit vârsta de 14 ani, iar reprezentantul acestuia va manifesta acordul. Conform art.202 Codul Civil al Republicii Moldova, acordul terţului la încheierea unui act juridic nu necesită formele stabilite pentru acest act. Prin urmare acordul părinţilor poate fi exprimat atât în formă scrisă cât şi în formă verbală. Persoana juridică va avea calitatea de vânzător, cumpărător în cazul în care este constituită în condiţiile legii. Persoana juridică dobândeşte capacitate juridică de a contracta din momentul înregistrării la Camera înregistrării de stat. Un exemplu în acest context ar fi cazul când în capitalul social al societăţii pe acţiuni a fost depus un bun imobil locativ pe care persoana juridică doreşte să-1 vândă. În acest sens Legea cu privire la societăţile pe acţiuni nr.1134 din 2 aprilie 199721 prevede anumite reguli referitor la încheierea convenţiilor legate de procurarea sau înstrăinarea bunurilor de o anumită valoare. Aceste reguli pot fi aplicate şi în cazul imobilelor dacă valoarea lor depăşeşte 25% sau 50% din capitalul social al persoanei juridice. Conform art.83 al Legii cu privire la societăţile acţiuni, astfel de convenţii pot fi încheiate doar cu acordul unanim al consiliului de conducere a societăţii, iar în cazul în care se adoptă adunarea generală. În cazul întreprinderilor cu statut de persoană fizică, pentru societatea în comandită tranzacţiile sunt încheiate de către asociatul cu cotă deplină de participare. Contractul de constituire a societăţii poate să prevadă că anumite tranzacţii se încheie de comanditar, în numele

21

Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2008, nr.1-4. 20

societăţii, în temeiul şi în limitele indicate în procură, care se eliberează de asociatul cu cotă deplină de participare. Dacă este vorba de societatea în nume colectiv, atunci tranzacţiile se încheie cu acordul tuturor proprietarilor. In cazul întreprinderii individuale, contractele sunt încheiate, evident, de către fondator. Potrivit regulii generale, vânzător în contractul de vânzare-cumpărare poate fi doar persoana (fizică sau juridică) care deţine dreptul de proprietate asupra bunului sau un alt drept real ce i-ar permite de a contracta în vederea înstrăinării imobilului. Datorită înregistrării de stat obligatorii a dreptului de proprietate, împuternicirile legale ale proprietarului se justifică printrun „titlu” sub forma unui extras eliberat de organul împuternicit cu funcţia înregistrării de stat. Astfel, la încheierea contractului, cumpărătorul, examinând extrasul, determina apartenenţa imobilului ce se înstrăinează, împuternicirile proprietarului, precum şi grevările instituite asupra bunului. Dreptul de proprietate a vânzătorului trebuie să existe la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare. Ca exemplu prezentăm următorul caz22: S.V. şi E. au depus cerere de chemare în judecată împotriva lui V.G. şi alţii cu privire la declararea valabilităţii actului juridic de vânzare-cumpărare a odăii din apartament. în motivare au indicat că, în luna iulie 2002, au convenit cu pârâţii de a cumpăra odaia vizată la preţul de 1200 dolari SUA. După ce au plătit banii, au aflat că odaia nu era privatizată. Ulterior, la 16 decembrie 2002 a fost privatizat apartamentul în care se află odaia, însă pârâţii s-au eschivat de la încheierea contractului. Prin hotărârea judecătoriei Ciocana, mun.Chişinău din 26 septembrie 2006 acţiunea a fost respinsă ca neîntemeiată. Curtea de Apel Chişinău, prin decizia din 07 februarie 2007 a fost casată hotărârea primei instanţe şi pronunţarea unei noi hotărâri prin care acţiunea a fost admisă. Colegiul civil şi de contencios administrativ a decis casarea deciziei instanţei de apel cu menţinerea hotărârii primei instanţe. La momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, apartamentul era privatizat. Astfel, prima instanţă în mod corect şi în detrimentul soluţiei instanţei de apel, a respins acţiunea, concluzionând că recurenţii nu aveau dreptul de înstrăinare a unui bun, a cărui proprietate încă nu le aparţinea. Legislaţia în vigoare prevede însă şi cazuri când în calitate de vânzător pot apărea şi alte persoane decât cele care deţin dreptul de proprietate asupra bunurilor sau alte drepturi reale ce lear permite înstrăinarea lor. Respectivele sunt împuternicite în baza legii, a contractului sau a unui alt titlu legitim de a înstrăina bunurile ce nu le aparţin cu drept de proprietate. De exemplu, 22

Culegere de practică judiciară a Colegiului civil şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de justiţie, 2007, p.43 21

managerul fiduciar poate încheia în nume propriu contracte de vânzare-cumpărare în privinţa bunurilor ce constituie patrimoniul primit în administrare fiduciară (art. 1053, alin. 1 C.C al R.M). Un alt exemplu ar fi vânzarea imobilelor ipotecate efectuat de către creditorii gajişti sau executorii judiciari (art. 491, 492 C.C al R.M) În această ordine de idei, este cazul de menţionat şi comercializarea bunurilor sechestrate, efectuată de către executorul judecătoresc sau de către alt organ împuternicit conform Codul de executare al Republicii Moldova. Bunurile imobile ocupă locul patru în ordinea urmăririi bunurilor debitorului. Legislaţia în vigoare prevede că bunurile imobile ale debitorului pot fi urmărite dacă pentru satisfacerea creanţelor nu sînt suficiente mijloacele băneşti şi bunurile mobile (art. 91 Codul de executare). Despre sechestrarea bunului imobil executorul judecătoresc informează organul cadastral teritorial, iar dacă bunul este ipotecat – şi creditorul gajist. Bunurile imobile sechestrate sunt vândute prin licitaţie. Vânzarea la licitaţie se organizează la sediul oficiului de executare sau întrun alt loc stabilit de către executorul judecătoresc. Anunţul despre desfăşurarea licitaţiei se publică într-un ziar local mai răspândit şi se afişează în sediul oficiului de executare respectiv, în anunţ se va specifica toate datele necesare desfăşurării licitaţiei. Aşadar, în cazurile prevăzute de lege sau de contract, calitatea de vânzător o pot dobândi şi alte persoane decât cele ce sunt titulare ale dreptului de proprietate. Asemenea vânzătorului, cumpărător în contractul de cumpărare-vânzare poate fi orice persoană fizică sau juridică având capacitatea de a contracta. Potrivit regulii generale, cumpărătorul, procurînd un bun, devine proprietarul acestuia. Excepţii constituie cazurile prevăzute expres de lege sau de contract, când încheind un contract de vânzare-cumpărare în calitate de cumpărător, dreptul de proprietate este dobândit de altă persoană. Nu devin proprietari ai bunurilor persoanele fizice sau juridice care participă în calitate de cumpărător la contractul de vânzare-cumpărare încheiat în baza contractului de administrare fiduciară. Potrivit legislaţiei în vigoare, nu pot cumpăra bunurile, care se vând la licitaţie ca urmare a executării hotărârilor instanţelor judecătoreşti, întreprinderile de stat, organizaţiile obşteşti, persoanele cu funcţii de răspundere ale organelor administraţiei publice, justiţiei, procuraturii, organelor afacerilor interne, avocaţii şi membrii familiilor lor23. La fel, sub condiţia nulităţii contractului de vânzare-cumpărare, legea stabileşte anumite cerinţe în vederea înstrăinării bunului proprietate comună pe cote-părţi sau a vânzării unei cotepărţi din proprietatea comună. Actele de dispoziţie, privind bunul proprietate comună, încheiate în lipsa unanimităţii pot fi lovite de nulitate relativa dacă se demonstrează că terţul este de rea23

Climova A., Unele aspecte juridice privind autentificarea tranzacţiilor cu bunuri imobile//Revista Naţională de Drept, nr.12, 2001 22

credinţă. Valabilitatea sau nulitatea unui asemenea act va depinde de faptul dacă dobânditorul va fi de bună sau de rea credinţă. Dacă dobânditorul este de bună-credinţă (nu ştia şi nici putea să ştie că bunul este comun şi nu este acordul tuturor coproprietarilor la înstrăinare ), actul de dispoziţie a bunului comun, nu va fi lovit de nulitate. În acest caz, ceilalţi coproprietari vor fi în drept să înainteze pretenţiile către acel coproprietar, care a înstrăinat bunul cu încălcarea dispoziţiilor art.351, alin.1 Codul Civil al Republicii Moldova. Dacă însă dobânditorul este de rea-credinţă, actul de dispoziţie va fi lovit de nulitate, bunul înstrăinat fiind restituit coproprietarilor. O altă regulă specială cuprinsă în art.351, alin.2 Codul Civil al Republicii Moldova, se referă la începerea cursului termenului de prescripţie extinctivă, acesta începând să curgă de la data când coproprietarul care nu şi-a dat acordul a cunoscut sau trebuia să cunoască existenta cauzei de nulitate. Dreptul de a cere nulitatea actului de dispoziţie, care a fost încheiat cu încălcarea prevederilor art.351, alin.1 Codul Civil al Republicii Moldova, îl au oricare din coproprietari, în decurs de trei ani de zile din momentul când au aflat sau trebuia să afle că bunul a fost înstrăinat. Coproprietarul cotei-părţi din proprietatea comună pe cote părţi, care doreşte să vândă cota-parte, este obligat să înştiinţeze în scris pe ceilalţi coproprietari ai proprietăţii comune pe cote-părţi indicând preţul şi celelalte condiţii de vânzare. Dacă ceilalţi coproprietari ai proprietăţii comune pe cote-părţi vor renunţa să-şi exercite dreptul preferenţial de cumpărare sau nu vor exercita acest drept în curs de o lună din ziua înştiinţării, vânzătorul are dreptul să-şi vândă cota-parte oricărei alte persoane. Coproprietarul poate să beneficieze de dreptul preferenţial doar în cazurile în care el este de acord să procure cota-parte la condiţiile indicate în notificare. Dacă coproprietarul nu va fi de acord cu preţul propus, atunci cota pate va putea fi vândută persoanei terţe. Bunul va putea fi procurat de terţe persoana la preţul ce a fost propus coproprietarului. Când cota-parte se vinde fără respectarea dreptului de cumpărare preferenţial, oricare coproprietar al proprietăţii comune pe cote-părţi poate să intenteze, în decurs de trei luni, o acţiune la instanţa de judecată, cerând să i se atribuie drepturile şi obligaţiile de cumpărător. Acest termen fiind de prescripţie începe să curgă din momentul când coproprietarii au aflat sau trebuiau să afle de încălcarea acestui drept. Pornind de la faptul că dreptul preferenţial de cumpărare a cotei-părţi din proprietatea comună pe cote-părţi, se referă doar la coproprietari, cesiunea dreptului de preemţiune la cumpărarea unei cotei-părţi din proprietatea comuna nu se admite. Cât priveşte proprietatea comună în devălmăşie, faţă de bunurile cu acest regim, de regulă, se aplică dispoziţiile legale cu privire la proprietatea comună pe cote-părţi. Dispoziţiile 23

alin.2, art.369 C.C al R.M prevăd unele cerinţe speciale pentru actele de dispoziţie asupra bunurilor imobile proprietate comună în devălmăşie. Pentru ca aceste acte de dispoziţie să fie valabile este necesar acordul scris al tuturor coproprietarilor devălmaşi. Consimţământul se poate realiza, fie prin participarea personală a tuturor coproprietarilor devălmaşi la încheierea actului juridic de dispoziţie, fie în baza unui mandat special prin care coproprietarul devălmaşi împuterniceşte o persoană terţă (ori un alt coproprietar) să încheie acte de dispoziţie, fie prin eliberarea unei recipise din conţinutul căreia să reiasă acordul la săvârşirea actelor de dispoziţie asupra bunurilor imobile proprietate comună în devălmăşie24. Lipsa consimţământului unuia din coproprietarii devălmaşi la încheierea unui act juridic de dispoziţie cu privire la bunuri imobile comune nu poate fi suplinită nici chiar printr-o hotărâre judecătorească. Proprietatea comună în devălmăşie poate apărea atât în temeiul legii cât şi în baza unui act juridic. Cel mai răspândit temei de constituire a proprietăţii comune în devălmăşie este legea, în special Codul familiei privind bunurile proprietate comună a soţilor. în cazul contractelor de vânzare-cumpărare a imobilelor este necesar prezenţa acordului scris a celuilalt soţ, necesar pentru protecţia drepturile patrimoniale ale soţului. Majoritatea absolută a notarilor cer acordul în formă scrisă simplă sub aspect de cerere şi numai certifică autenticitatea semnăturii soţului pe document. În acest context apare întrebarea dacă acordul celuilalt soţ este necesar numai doar pentru vânzarea bunurilor imobile sau şi pentru procurarea lor. Consider că e bine sa fie limitate cercul de convenţii pentru care e nevoie de acordul scris al celuilalt soţ, stabilind această regulă numai pentru convenţiile de înstrăinare a imobilelor – proprietate comună a soţilor. Convenţiile de procurare cu titlu oneros sunt la fel nişte convenţii de administrare a mijloacelor băneşti – proprietatea comună a soţilor. Astfel, procurarea cu titlu oneros a imobilelor necesită utilizarea unor sume băneşti mari, care constituie o parte considerabilă a patrimoniului comun al soţilor. De aceea administrarea mijloacelor băneşti comune ale soţilor în cazul procurării imobilelor trebuie să fie echivalată cu administrarea bunurilor imobile, deoarece şi unele, şi altele constituie patrimoniul agonisit în comun pe parcursul anilor de căsnicie comună. Consecinţele încheierii actelor de dispoziţie asupra bunurilor proprietate comună în devălmăşie în lipsa acordului coproprietarilor este prevăzut în art 369, alin.3 Codul Civil al Republicii Moldova.25

24 25

Băieşu A., Băieşu S., ş.a., Comentariu Codului civil al R.M, p.654 art 369, alin.3 Codul Civil al Republicii Moldova. 24

Deci, sancţiunea nerespectării cerinţelor este nulitatea relativă, nulitate ce poate fi confirmată de ceilalţi coproprietari: care au limitat dreptul de dispoziţie încheind în acest sens un acord; care au fost împotriva încheieri actului de dispoziţie, precum şi de cei de la care nu sa cerut acordul la înstrăinarea imobilelor. Valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare, în unele cazuri, este condiţionată şi de obţinerea unor acorduri (autorizaţii, încuviinţări) prealabile ale unor terţe persoane. Acordul (autorizaţia) poate fi solicitată în scopul protejării unor interese publice sau a unei părţi care participă la încheierea actului juridic. Spre exemplu, în conformitate cu prevederile art.42 Codul Civil al Republicii Moldova fără permisiunea prealabilă a autorităţii tutelare, tutorele nu este în drept să încheie, iar curatorul să încuviinţeze încheierea actelor juridice de înstrăinare (inclusiv de donaţie), de schimb, sau de închiriere (arendă), de folosinţă gratuită sau de depunere în gaj a bunurilor, a actelor juridice prin care se renunţă la drepturile persoanei puse sub tutelă sau curatela, a convenţiilor de partajare a averii sau a cotelor-părţi ale persoanei puse sub tutelă sau curatela şi a oricăror altor acte juridice care duc la micşorarea averii acestuia. Nu se admite vânzarea imobilelor privatizate, fără acordul prealabil ai autorităţii tutelare, în cazul în care la privatizare a participat minorul (art.15, p.2 din Legea privatizării fondului locativ nr.1324-XII din 10.03.199326).

2.2. Bunul imobil ca obiect a dreptului de proprietate şi a contractului de vânzare-cumpărare 2.3. Preţul contractului de vânzare-cumpărare a bunurilor immobile. Prețul este obiectul prestației cumpărătorului și corespunde valorii lucrului vîndut. El trebuie să îndeplinească următoarele condiții: - să fie fixat în bani; - să fie determinat sau determinabil; - să fie sincer și oneros. 26

Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1993, nr.5, republicată: Monitorul Oficial al Republicii Moldova,2000,nr.5-7, p.12 Monitorul Oficial al Republicii Moldova, ediţie specială din 27.06.2006 25

Dacă aceste condiții nu sunt îndeplinite, contractul este nul absolut, cel puțin că vînzareacumpărarea, căci îi lipsește un element esențial asupra căruia trebuie să se realizeze acordul de voință. Prețul să fie stabilit în bani. Stabilirea prețului sub forma unei sume de bani este de esența vînzării. Dacă înstrăinarea unui lucru se face nu pentru bani ci în schimbul altui lucru, pentru stingerea unei obligații sau în schimbul unei alte prestații contractul nu mai poate fi calificat vînzare-cumpărare, ci un schimb, o dare în plată sau alt contract, eventual contractul numit.27 Astfel nu poate fi calificat vînzarea-cumpărarea, contractul prin care proprietatea unui lucru se transmite în schimbul întraținerii pe viață. Obligația de întreținere a debitorului este o obligație de a face, care nu echivalează cu un preț. Însă, dacă drept contra echivalent s-a stipulat o prestație periodică în bani, dar care se plătește pînă la moartea creditorului, contractul nu mai este vînzare ci rentă viageră.28 Prețul să fie determinat sau determinabil. Prețul este determinat, dacă cuantumul lui este hotărît de părți în momentul încheierii contractului. Determinarea prețului nu presupune stabilirea modalității de plată ori a termenului plății, aceste elemente urmînd a fi determinate în lipsa de stipulație potrivit legii. Este posibil ca părțile să precizeze în contract numai elemente cu ajutorul cărora prețul va putea fi determinat în viitor cel tîrziu la data exigibilității obligației de plată caz în care este determinabil. Prețul este determinabil și atunci cînd stabilirea lui este lăsată la aprecierea unui terț ales de comun acord d către părți sau de către o persoană determinată de părți. Terțul ales în aceste condiții nu este un arbitru, fiindcă nu este chemat să soluționeze un litigiu, o neînțelegere, dar nu are nici calitatea de expert, fiindcă avizul expertului este la aprecierea instanței, ori prețul stabilit de expert este obilgatoriu atît pentru părți cît și pentru instanță. El este în realitate, mandatatul comun părților, împuternicit să stabilească prețul, mandat care nu poate fi revocat decît prin acordul comun al părților.29 În nici un caz determinarea prețului nu poate rămîne la aprecierea ulterioară a părților sau să depindă de voința uneia dintre ele. În aceste din urmă cazuri, contractul nu poate fi considerat încheiat dacă în momentul în care părțile s-au înțeles cu privire la preț, respectiv una dintre ele acceptă prețul cerut de cealaltă parte. Tot astfel, dacă terțul desemnat nu poate sau nu vrea să determine prețul, vînzarea este nulă în lipsa de preț, iar înțelegerea ulterioară dintre părți cu privire la preț sau cu privire la 27

Francisc Deak, Tratat de drept civil, Contracte Speciale, Editura Universul Juridic, București 2001, p.61 Marina Rudăreanu, Obligații. Contracte, Editura Fundația România de Mîne, București 2006, pag.107. 29 D.Alexandresco, Principiile dreptului civil român, Vol.IV, București 1996, p.177 26 28

persoana unui alt terț, are semnificația unui nou contract încheiat în momentul realizării acordului de voință. În nici un caz instanța nu este componentă să determine prețul sau persoana terțului în lipsa acordului dintre părți. În toate cazurile în care există prețuri legale obligatorii, părțile trebuie să se conformeze, respectiv se subînțelege că părțile au avut în vedere prețul legal, chiar dacă contractul nu conține precizări în această privință, căci numai convențiile legale făcute au putere obligatorie între părți. Dacă părțile au stabilit un alt preț, acesta se înlocuiește de drept cu cel legal, iar dacă contractul a fost executat cu plată a unui alt preț diferența urmează să fie plătită. Prețul să fie sincer și serios. Pentru ca prețul să existe, el trebuie să fie sincer și serios. Prin preț sincer se înțelege un preț real, prin care părțile să-l fi stabilit nu în mod fictiv ci în scopul de a fi cerut și plătit în realitate. Prețul este fictiv, cînd din intenția părților rezultă că nu este dator. În cazul în care prețul este fictiv, contractul este nul că vînzare-cumpărare căci îi lipsește prețul, dar dacă părțile au urmărit în realitate înstrăinarea bunului – deci numai prețul, nu și contractul în întregime este fictiv el poate fi recunoscut valabil ca o donație dezghizată, dacă vînzătorul a avut intenția de a face o libertate și dacă sunt îndeplinite toate condițiile cerute pentru valabilitatea donației. Dacă simulația constă numai în deghizarea parțială a prețului, dar fără ca prețul să devină derizoriu, contractul este valabil cu vînzarea-cumpărare, devenind aplicabile regulile simulației și cele fiscale. Prețul trebuie să fie serios, adică să nu fie derizoriu, atît de disproporționat în raport cu valoarea lucrului vîndut, încît să nu existe preț, să nu poată constitui obiectul obligației cumpărătorului și deci o cauză suficientă a obligației asumate de vînzător de a transmite dreptul de proprietate. Seriozitatea fiind o chestiune de fapt, este lăsată la aprecierea instanței, și în cazul prețului derizoriu contractul este nul ca vînzarea-cumpărarea dar poate subzista ca donație. 30 Dacă prețul este sincer și serios nu fictiv sau derizoriu contractul de vînzare-cumpărare este în principiu valabil, întrucît părțile sunt libere sa determine prețul sub sau peste valoarea lucrului, iar echivalența este relativă, fiind raportată nu numai la valoarea lucrului vîndut, dar și la subiectivismul părților. Prin derogare de la principiul validității contractului chiar și în cazul lipsei de echivalență între preț și valoarea legală a lucrului, dacă în momentul încheierii contractului există o disproporție vădită între cele două obiecte, se poate cere anularea pentru leziune, dau numai dacă lezatul este minor între 14-18 ani care încheie singur, fără încuviințarea ocrotitorului legal.

30

Gh.Beleiu, Drept Civil. Teoria generală a dreptului civil, Univ.din București 1980, p.251. 27

Contractul încheiat de o persoană incapabilă (sub 14 ani sau pusă sub interdicție) este anualbil chiar și fără leziune. Dacă partea lezată este un major, indiferent de leziunea de care a suferit, nu are deschisă calea acțiunii de resciziune.

2.4. Forma contractului de vânzare-cumpărare. Actul juridic încheiat în scris reprezintă o manifestare de voinţă înscrisă într-un document semnat de părţile (parte) contractante. Legiuitorul a prevăzut forma scrisă a actului juridic civil în dependenţă de subiectele care încheie actul juridic31. Astfel, potrivit art.210, alin.(1) Codul Civil al Republicii Moldova, actul juridic încheiat între persoane juridice şi fizice trebuie încheiat în formă scrisă. Pentru a fi valabil, actul juridic cu formă scrisă trebuie semnat în mod obligatoriu. Actele juridice încheiate cu persoane juridice, pe lângă semnătura persoanei împuternicite, poartă, de regulă, şi amprenta ştampilei acesteia. Apare întrebarea: va fi valabil actul juridic încheiat de o persoană juridică semnat de conducător, fără a purta amprenta persoanei juridice? În literatura autohtonă s-a menţionat, că un asemenea act juridic este valabil, fiindcă legea cere ca actul juridic să fie doar semnat nu şi să poarte amprenta ştampilei persoanei juridice. Cu toate acestea, în cazul în care părţile cad de acord că, pe lângă semnătură, actul juridic să poartă şi amprenta ştampilei persoanei juridice, valabilitatea actului se va pune în dependenţă şi de faptul dacă a fost sau nu respectată această cerinţă32. Nerespectarea formei scrise a actului juridic are ca efect consecinţele stipulate în art.211 C.C R.M, unde se menţionează că, nerespectarea formei scrise a actului juridic face să decadă părţile din dreptul de a cere, în caz de litigiu, proba cu martori pentru dovedirea actului juridic. Nerespectarea formei scrise a actului juridic atrage nulitatea lui numai în cazul în care acest efect este expres prevăzut de lege sau prin acordul părţilor. Legislaţia în vigoare, art.755 Codul Civil al Republicii Moldova, stabileşte expres forma încheierii contractului de vânzare-cumpărare a încăperii de locuit sau a părţii din ea, fiind cea notarială. Adică, părţile, la încheierea unui astfel de contract, nu numai înregistrează conţinutul şi clauzele tranzacţiei pe hârtie, ci şi le autentifică notarial, înregistrându-se în registrul notarului, după aceasta, urmărind înregistrarea contractului la biroul de inventariere tehnică în termen de 3 luni. Nerespectarea a unei din aceste condiţii duce la nulitatea contractului încheiat. Reieşind din cele spuse mai sus, se înţelege că contractul dat este solemn. 31 32

Baieş Sergiu, Roşca Nicolae, op.cit., p.177 Ibidem, p.178 28

Această ordine specială de întocmire a contractului de vânzare-cumpărare a încăperii de locuit, se explică prin faptul că, casele de locuit, precum şi apartamentele, sunt nişte obiecte speciale ale raporturilor juridice civile. La autentificarea notarială a contractului de vânzare-cumpărare a încăperii de locuit, notarul verifică apartenenţa încăperii de locuit la persoana ce o înstrăinează, verifică personalitatea vânzătorului şi cumpărătorului, capacitatea de exerciţiu, veridicitatea iscăliturilor părţilor. Totodată notarul controlează lipsa restricţiilor (interdicţiilor) la înstrăinarea încăperii de locuit (sechestrul sau datoriilor pe casă etc.) şi existenţa acordului soţului la vânzare în cazul proprietăţii comune, sau existenţa acordului soţului la vânzare în cazul proprietăţii comune sau existenţa refuzului (înscris) a coproprietarului de a-şi exercita dreptul de preferenţial la cumpărarea părţii: din casa de locuit în cazul proprietăţii cote-părţi. Pentru a stabili dreptul de proprietate a vânzătorului asupra casei de locuit sau apartament şi pentru încheierea unor astfel de contracte, este nevoie de prezentarea la notar a unor documente speciale. Denumirea şi numărul acestor documente diferă de la un obiect al vânzăriicumpărării la altul. De exemplu: la vânzarea-cumpărarea apartamentelor, pentru autentificarea contractului pe cale notarială, este nevoie de anumite documente, totodată, ele vor fi diferite în dependenţă de ce fel de apartamente se înstrăinează. Pentru apartamente privatizate se vor prezenta: 1. Contractul de vânzare-cumpărare, transmitere-primire a locuinţei în proprietate privată autentificat pe cale notarială şi înregistrat la Oficiul Cadastrului teritorial a bunurilor imobile. Titlul de proprietate eliberat de Departamentul Privatizării şi Administrării Proprietăţii de Stat sau de agenţiile sale teritoriale. Certificatul de la Oficiul Cadastral Teritorial al bunurilor imobile despre efectuarea evaluării apartamentului. Pentru apartamentele cooperativei de construcţie a locuinţelor (C.C.L.) cu cota de participare achitată complet: a) titlu de proprietate la locuinţă; b) certificatul de la C.C.L. despre mărimea cotei de participare introduse (achitate), înregistrat la organele autoadministrării locale; c) certificatul de la Oficiul Cadastral Teritorial a bunurilor imobile despre preţul apartamentului. Pentru apartamentele obţinute în proprietate privată în baza contractului de vânzarecumpărare, schimb, donaţie, înstrăinare cu condiţia întreţinerii pe viaţă:

29

1. Originalul contractului, înregistrat la organele autoadministrării locale, la Oficiul Cadastral Teritorial al bunurilor imobile; 2. Certificat de la Oficiul Cadastral Teritorial a bunurilor imobile despre efectuarea preţului apartamentului. Pentru apartamentele obţinute prin moştenire: 1. certificatul de moştenire; 2. certificatul de la Oficiul cadastral teritorial a bunurilor imobile despre preţuirea apartamentului. În toate cazurile de înstrăinare a încăperii de locuit, este necesar de prezentat acordul soţului (autentificat notarial) la înstrăinarea locuinţei, indiferent de faptul înscrierii lui în apartamentul dat, cu excepţia cazurilor când locuinţa a fost donată primului soţ (vânzător), a trecut la el în ordine de moştenire sau a fost cumpărată de la el până la căsătorie. Pot fi înstrăinate nu numai apartamentele, dar şi camerele din apartamentele comunale. In cazul dat este nevoie de următoarele documente: 1. titlu de proprietate asupra camerei (cu indicarea mărimii (suprafeţei) şi suprafeţei totale a apartamentului comunal); 2. contractul de vânzare-cumpărare, transmitere-primire a camerei în proprietatea privată, conform Legii cadastrului bunurilor imobile din 25.02.1998 se înregistrează la organele autoadministrării locale (Oficiul Cadastral Teritorial); 3. acordul cu privire la stabilirea cotelor părţii, autentificat notarial şi înregistrat la organele autoadministrării locale; 4. certificatul de la Oficiul Cadastral Teritorial a bunurilor imobile despre preţuirea apartamentului

comunal

(cu

indicarea

mărimii

cotelor

părţii

a

tuturor

coproprietarilor). Pentru vânzarea camerei din apartamentul comunal este necesar de prezentat şi refuzul (înscris) tuturor vecinilor — proprietari de a cumpăra dată la preţul indicat în contract, deoarece ei au dreptul preferenţial la cumpărarea camerei în apartamentul comunal. În afară de aceasta, dacă în contractul de transmitere a locuinţei şi titlul de proprietate la locuinţă este indicat că în calitate de proprietari sunt minorii, atunci în cazul dat este nevoie de permisiunea organelor de tutelă şi curatelă, la încheierea oricărei tranzacţii de înstrăinare. Pentru cetăţeni, la înregistrarea tranzacţiilor cu apartamentele, este nevoie de prezenţa a tuturor particularităţilor la contract, care trebuie să aibă cu ei buletinul de identitate, originalul şi copiile contractelor autentificate notarial, certificat de la secţiile de exploatare a locuinţelor cu privire la aceea că nu există datorii la plata serviciilor comunale. 30

Pentru persoanele juridice, la înregistrarea contractelor de înstrăinare a casei de locuit (apartament) este nevoie de prezentarea statului persoanei juridice sau o copie a lui autentificată pe cale notarială, certificatul (adeverinţa) de înregistrare a persoanei juridice şi paşaportul persoanei (reprezentat) pe a cărui nume este eliberată procura. Contractele de vânzare-cumpărare a încăperii de locuit încheiate între întreprinderi, la fel necesită o înregistrare la organele de autoadministrate locală. Documentele ce stabilesc şi dovedesc dreptul proprietarului asupra casei sunt: a.

contractul autentificat notarial despre construcţia casei de locuit individuale cu

drept de proprietate privată pe lotul de pământ repartizat (contractul despre dreptul de a construi o casă încheiat până la 26 august 1948); b.

contractul de vânzare-cumpărare, precum şi contractul de înstrăinare a unei case

de locuit cu condiţia întreţinerii pe viaţă; c.

contractul despre repartizarea lotului de pământ pentru construcţia casei de locuit

în proprietate privată; d.

contractul de donaţie;

e.

contractul de schimb;

f.

copia actului despre cumpărarea casei de locuit de la licitaţie;

g.

certificatul de moştenire, titlu de proprietate asupra cotei-părţi în cadrul

proprietăţii comune a soţilor; h.

hotărârea judecătorească;

i.

tranzacţia notarială despre împărţirea casei;

j.

certificatul de înregistrare;

k.

contractul de vânzare-cumpărare, transmitere-primire a casei de locuit (a unei

părţi din ea) în ordinea privatizării fondului de locuinţe. Dacă documentele susmenţionate, care direct dovedesc dreptul de proprietate asupra casei de locuit, lipsesc, atunci pot fi folosite alte documente, care indirect confirmă dreptul de proprietate asupra casei de locuit. La ele se referă: a.) obligaţiile de împrumut bancar, eliberat pentru construcţia caselor de locuit (astfel de împrumuturi, de regulă se eliberează când persoana dispune de actul de repartizare a lotului de pământ şi contractului de construcţie); b) documentele de inventariere tehnică, în acele cazuri când ele există menţiunea despre prezenţa la proprietar a documentului corect întocmit, ce dovedeşte dreptul lui la casă; c) documentele de plată despre achitarea impozitului funciar şi impozitului pe construcţii, poliţele de asigurare; 31

d) contracte neautentificate pe cale notarială, despre dreptul la construcţie, încheiate de secţiile gospodăriilor comunale până la 26 august 1948, precum şi hotărârile comitetelor executive ale sovietelor deputaţilor norodnici din perioada aceea despre repartizarea către cetăţeni a loturilor de pământ pentru construcţia caselor de locuit individuale. În conformitate cu Legea cu privire la notariat nr.1453 din 08.11.2002,33 autentificarea contractelor de înstrăinare a imobilului se efectuează numai la biroul notarial în a cărui circumscripţie se află imobilul. Nerespectarea regulilor privind forma notarială obligatorie la încheierea contractelor de înstrăinare a încăperii de locuit atrage nulitatea acestora în conformitate cu art.213 din Codul Civil al Republicii Moldova. Totodată, în conformitate cu alin.2, art.213 Codul Civil al Republicii Moldova, instanţa de judecată poate recunoaşte valabil contractul de vânzare-cumpărare a locuinţei, ce nu a fost autentificat notarial, cu condiţia că tranzacţia nu conţine nimic ilegal şi de fapt a fost executată de ambele părţi sau pe de o parte. În cazul dat, nu mai este nevoie de o autentificare notarială a contractului dat. Autentificarea contractului pe cale notarială nu duce la trecerea dreptului de proprietate privată asupra casei de locuit (apartament) de la vânzător la cumpărător. Până la înregistrarea contractului autentificat notarial între părţi, există doar relaţii obligaţionale. Dacă o parte refuză de contract până la înregistrarea lui, atunci relaţiile de mai departe ale părţilor sunt reglementate de o nouă înţelegere sau de judecată. Dacă contractul nu este înregistrat în modul stabilit de lege şi părţile s-au înţeles despre anularea lui, atunci este de ajuns ca părţile să depună la notar o simplă cerere. Notarul, în cazul dat, face înscrisul respectiv pe primul şi al doilea exemplare ale contractului, precum şi semnează despre faptul dat în registrul notarului. După înregistrare însă, contractul nu poate fi anulat de către părţi, iar părţile, la rândul său, trebuie să încheie o nouă tranzacţie despre rezilierea contractului dat şi de reglementare a relaţiilor dintre ele. Până la înregistrarea contractului de vânzare-cumpărare a locuinţei la Oficiul cadastral teritorial, vânzătorul continuă să fie proprietar al casei de locuit. El continuă să ducă răspundere în faţa organelor administraţiei de stat pentru amenajare, securitatea anti incendiară, în faţa organelor fiscale, faţă de chiriaşii încăperilor pentru reparaţia capitală, etc. Transmiterea de fapt a construcţiei (casei) de la vânzător la cumpărător nu are vreo acţiune asupra momentului trecerii dreptului de proprietar, ea poate preceda înregistrării sau să o urmeze. 33

Monitorul Oficial al Republicii Moldsova, 2002, nr.154-157 32

Dacă contractul nu este înregistrat în modul stabilit de lege şi părţile s-au înţeles despre anularea lui, atunci este de ajuns ca părţile să depună la notar o simplă cerere. Notarul, în cazul dat, face înscrisul respectiv pe primul şi al doilea exemplare ale contractului, precum şi semnează despre faptul dat în registrul notarului. După înregistrare însă, contractul nu poate fi anulat de către părţi, iar părţile, la rândul său, trebuie să încheie o nouă tranzacţie despre rezilierea contractului dat şi de reglementare a relaţiilor dintre ele. Până la înregistrarea contractului de vânzare-cumpărare a locuinţei la Oficiul cadastral teritorial, vânzătorul continuă să fie proprietar al casei de locuit. El continuă să ducă răspundere în faţa organelor administraţiei de stat pentru amenajare, securitatea anti incendiară, în faţa organelor fiscale, faţă de chiriaşii încăperilor pentru reparaţia capitală, etc. Transmiterea de fapt a construcţiei (casei) de la vânzător la cumpărător nu are vreo acţiune asupra momentului trecerii dreptului de proprietar, ea poate preceda înregistrării sau să o urmeze (imediat sau după o perioadă de timp). Părţile pot să încheie o înţelegere care ar reglementa momentul transmiterii de fapt a construcţiei (casei), dar nu pot schimba importanţa juridică a înregistrării. Trecerea dreptului de proprietate a construcţiei (casa de locuit) nu poate fi separată de înregistrare, înregistrarea trebuie nemijlocit să urmeze după încheierea şi autentificarea notarială şi să fie necondiţionată. Ea nu poate fi prealabilă, temporară sau condiţionată. Nerespectarea ordinii date, duce la nulitatea contractului (art.215 C.C R.M). În localitatea unde a fost efectuată inventarierea, în afară de documentul ce atestă dreptul de proprietate asupra casei ce se înstrăinează, notarul solicită prezentarea unui certificat de la Organul cadastral teritorial al bunurilor imobile, în acest certificat trebuie să fie indicat numele de familie, prenumele şi patronimicul proprietarului casei, locul aflării casei (adresa) , caracteristica minuţioasă a casei (mărimea suprafeţei totale şi locative etc.) şi mărimea lotului de pământ aferent casei, lista construcţiilor gospodăreşti şi anexelor, se indică participanţii la proprietatea comună pe cote-părţi (în cazul existenţei acesteia), construcţiile auxiliare, anexele neautorizate, preţul de inventariere a casei etc. Dacă certificatul nu corespunde cerinţelor înaintate, el se restituie pentru rectificare. Termenul de valabilitate a unui astfel de certificat este de 10 zile. În contract, la caracterizarea casei ce se înstrăinează, trebuie indicată mărimea casei, la fel se numerotează toate construcţiile auxiliare, gospodăreşti, anexele (sărai, garaj, beci, bucătărie de vară, fântână, coteţ ş.a.m.d.), care la înstrăinarea casei trec la noul proprietar împreună cu casa. Dar la încheierea contractului părţile pot să convină la aceea că casa se vinde

33

fără construcţiile auxiliare, acareturi, care vor fi demolate sau transportate de proprietarul anterior. Contractul se întocmeşte în patru exemplare şi se semnează de părţi. Conform art.755 Codul Civil al Republicii Moldova, în cazul cumpărării unui teren sau imobil, cheltuielile de întocmire, autentificare notarială şi de înscriere în registrul bunurilor imobile, precum şi cheltuielilor de preluare a documentaţiei necesare, sunt puse în sarcina cumpărătorului. Totodată, această normă, fiind dispozitivă, nu interzice o altă înţelegere între părţi privind modul de repartizare a cheltuielilor ce ţin de vânzare-cumpărare a încăperii de locuit.

CAPITOLUL III PARTICULARITĂŢILE JURIDICE ALE VÂNZĂRII-CUMPĂRĂRII A DEFERITOR CATEGORII DE BUNURI IMOBILE 3.1. Încăperile de locuit – obiect juridic al contractul de vânzare-cumpărare a bunurilor immobile Conform prevederilor legislative ale Republicii Moldova, încăperile de locuit intră în categoria bunurilor imobile. Astfel conform Legii cadastrului bunurlor imobile din 25.02.1998, Legii fondului de locuinţe adoptată în 10.03.93 şi Codului Civil al R.M pot constitui obiect al acestui contract: 1. Casele de locuit, 2. apartamentele procurate; 34

3. apartamentele privatizate; 4. Apartamentele dobîndite în proprietate de către membrii cooperativei a locuinţelor după achitarea integrală a părţii sociale; 5. O parte a acestora cu condiţia că formează o încăpere izolată. Conform Codului cu privire la locuinţe al R.S.S.Moldoveneşti, locuinţă se consideră casa de locuit, apartamentul sau o altă încăpere izolată ce constă din una sau mai multe odăi de locuit cu dependenţele necesare pentru a satisface necesităţile de locuit ale unei persoane sau a unei familii. Locuinţa trebuie să corespundă normelor sanitare anteincendiere, tehnice şi să fie amplasată într-o zonă destinată pentru traiul persoanelor. Conform acestei definiţii rezultă că casa de locuit reprezintă acea „locuinţă formată din construcţii capitale destinate pentru traiul permanent al persoanelor fiind construite din apartamente cu încăperi auziliare respective”. Deasemenea se consideră casă locuinţa formată din 1-2 sau mai multe apartamente. Apartament se consideră o parte a casei de locuit compusă din una sau mai multe odăi amenejate cu dependenţele necesare avînd ieşire separată în coridor şi staţiul dintre scări. Apartamentele procurate reprezinntă spaţiul de locuit obţinut prin contractul de vînzarecumpărare de la alt proprietar persoană fizică sau juridică în proprietate privată , avînd acces la dreptul de proprietate asupra acestui bun imobil.(fiind un drept real ce conferă titularului cele 3 atribute exclusive: posesiea - stăpînirea efectivă a bunului, folosinţa - întrebuinţarea calităţilor sale, şi dispoziţia - determinarea destinului bunului respectiv). Apartamentele privatizate reprezintă încăperi izolate obţinute prin contractul de vînzarecumpărare sau cu titlu gratuit în proprietate privată care aparţin fondului de stat şi celui public asupra căruia statul şi-a declarat dreptul de proprietate, precum şi imobilele ce aparţin unităţilor admninstrativ-teritoriale, indiferent dacă aceste unităţi sunt incluse în lisele de privatizare. Conform legii cadastrului bunurilor imobile, prin încăpere izolată înţelegem partea interioară a unei construcţii, separată de alte părţi adiacente ale acestei construcţii prin pereţi sau prin despărţituri fără goluri pentru uşi, avînd ieşire seprată pe palierul scării, în coridor comun, în curte sau în stradă. Un element caracteristic principal este că încăperile de locuit pot fi utilizate doar cu scopul de a locui în ele şi nu atfel. De aceea, în cazurile cînd încăperile de locuit aparţin cu drept de proprietate sau de chirie unor persoane juridice, ele au dreptul să le folosească doar conform destinaţiei.

35

Cu toate acestea, încăperile izolate într-o casă de locuit pot fi transformate în încăperi nelocuibile, pentru a putea fi utilizate ca birouri, magazine, farmacii, ect, cu condiţia de a respecta procedura prevăzută de legislaţia în vigoare. Casele de locuit, apartamentele procurate sau alte încăpri izolate ce se afltă în proprietate persoanelor fizice sau juridice se vînd şi cumpără conform reglementărilor generale legislative privind bunurile imobile stipulat în Codul Civil al R.M, Legea cadastrului bunurior imobile, ect. Tocmai de aceea legislatorul a oferit mai multă atenţie vînzării-cumpărării încăperilor privatizate. În aşa mod un interes deosebit îl oferă obţinerea dreptului de proprietate asupra unei locuinţe prin privatizare şi încheierea conttractului de vînzare-cumpărare. Există totuși o diferență privind apartamentele privatizate. Există totuşi o diferenţă dintre aceste 2 tipuri de încăperi de locuit, astfel, tocmai de aceea vom analiza fiecare tip în parte. Privind încăperile privatizare, prin cuvîntul “privatizare” înțelegem un proces de înstrăinare, efectuat de organele puterii de stat, a fondului de locuinţe aparţinînd statului, organizaţiilor obşteşti, asupra cărora statul şi-a declarat dreptul de proprietate, precum şi a altor asociaţii şi întreprinderi cooperatiste de stat în scopul satisfacerii necesităţilor în locuiţe şi formarea unor stăpîni reali prin dreptul de a dispune liber de proprietate imobiliară. Privatizarea se efectuează pe baza liberului consimţămînt, respectînu-se principiile echităţii sociale şi protecţiei sociale a cetăţenilor, atît contra bonuri patrimoniale şi mijloace băneşti precum şi se poate efectua cu titlu gratuit. Organele abilitate cu drepul de a efectua privatizarea, denumite în continuare organe abilitate, sunt: 1. Consiliile municipale Chişinău şi Bălţi; 2. Organul abilitat al comitetului executiv al unităţii teritoriale autonome Găgăuzia; 3. Consiliile raionale – efectuează privatizarea în celelalte localităţi ale republicii. Astfel, pot fi vîndute sau transmise cu titlu gratuit în proprietate privată locuinţele în care cetăţenii trăiesc şi care aparţin fondului de stat şi celui public asupra căruia statul şia declarat dreptul de proprietate, precum şi imobilele ce aparţin a unităţilor, indiferent dacă aceste unităţi sunt incluse în listele de privatizare. Ca excepţie, nu pot fi vîndute sau transmise cu titlu gratuit în proprietate privată imobilele care se află în oraşele militare de tip închis, căminele, locuinţele de serviciu, locuinţele avariate şi ireparabile, casele ce urmează a fi demolate şi alte construcţii care se află la balanţa sau în proprietate fondului forestier de stat. Prin derogare de la aceste prevederi, referitor la privatizarea căminelor, se admite privatizarea încăperilor de locuit în căminele de tip cameră (cu excepţia căminelor pentru 36

studenţi şi elevi ale instituţiilor de învăţămînt de stat) cu condiţia că cel puţin 60% din locatarii de răspundere ai încăperilor de locuit la adunarea generală s-au exprimat în scris dorinţa de a privatiza. Părţile contractuale. În cazul vînzării-cumpărării a caselor de locuit şi a apartamentelor aflate în proprietate privată, în calitate de vînzător apare proprietarul acestora (persoană fizicăcetăţean al Republicii Moldova, străin sau apatrid) iar în calitate de cumpărător poate fi orice persoană fizică sau juridică abilitate cu dreptul de a încheia acte juridice. Beneficiar al privatizării pot fi cetăţenii Republicii Moldova şi persoanele juridice înregistrate în Republica Moldova. Ei pot privatiza locuinţe din fondul de locuinţe de stat chiar şi în cazul cînd posedă în proprietate privată o altă locuinţă (o familie poate beneficia din fondul statului doar o singură locuinţă).34 În cazul încăperilor de locuit privatizate, vînzărea-cumpărarea în proprietate private a acestora se efectuează cu acordul tuturor membrilor adulţi ai familiei, care locuiesc împreună. De aici rezultă că, în caliatate de vînzător al acestor tipuri de bunuri imobile reprezintă statul şi unităţile adminstrativ-teritoriale iar în calitate de cumpărător – persoane fizice cu capacitatea de exerciţiu deplină şi totodată membri ai aceeaşi familie (soţul, soţia, copii lor precum şi cei adoptivi) şi locuiesc în acelaşi apartament. În cazul privatizării încăperii de locuit pe cote-părţi de către membrii familiei, în contractul de vînzare-cumpărare în calitate de cumpărători vor fi indicate toate persoanele care au participat la privatizare, iar vînzarea ulterioară a locuinţei va putea fi făcută doar cu acordul tuturor coproprietarilor. Dacă locuinţa a fost privatizată în proprietate comună în devălmăşie, contractul de vînzare-cumpărare a locuinţei în prorietate privată urmează să fie încheiat cu unul dintre soţi, sau cu acordul scris al tuturor membrilor majori ai familiei care au participat la privatizarea apartamentului. Astfel, în calitate de cumpărător îl reprezintă unul dintre soţi (soţul sau soţia) dar doar cu acordul celorlalţi membri majori ai familiei care au participat la privatizarea încăperei de locuit, exprimat în formă scrisă. În calitate de membri ai familliei fac parte atît membrii prezenți ai acestei familii cît şi foştii membri, fiecare din ei dispun de drepturi egale referitor la posesia, utilizarea şi administrarea acestei locuinţe. Privatizarea apartamentelor sau caselor în care locuiesc copii minori orfani se efectuează în numele lor de către tutore sau curator în temeiul autorizaţiei scrise a autorităţilor tutelare cu indicarea în contractul de vînzare-cumpărare a numelui de familie, prenumelui şi prenumelui 34

37

tatălui tutror copiilor minori care locuiesc sau au dreptul de a locui în acest apartament sau casă.35 Înstrăinarea acestor încăperi de locuit poate fi efectuată doar la atingerea de către minori a majoratului. În aşa mod, dobîndind dreptul de a închea acte juridice minorii devin proprietari ai acestor încăperi de locuit şi pot conduce de sine stătător determinarea a destinaţiei acestora. Dacă în una şi aceeşi locuinţă trăiesc mai multe familii, atunci partea efectivă se stabileşte de către comisie, cu acordul scris şi autentificat notarial al tutror membrilor adulţi al famililor la încheierea contractului de vînzare-cumpărare. Obiectul juridic şi viciile acestuia. Privitor obiectului juridic al acestui tip de contract a fost enunţat puţin mai sus. Tocmai de aceea la acest capitol vom vorbi despre mărimea ce se acordă încăperilor de locuit privatizate, viciile juridice a bunului imobil respectiv, precum şi suportarea cheltuielilor necesare. Ca recapitulare, în cazul caselor de locuit şi apartamentelor procurate, mărimea acestora depinde de mărimea stabilită de proprietar ce apare în calitate de vînzător al acestui bun imobil. În cazul încăperilor de locuit, apartamentelor şi altor încăperi izolate supuse privatizării, Legea privatizării fondului de locuinţe a stabilit anumite norme stricte privind mărimea necesară acordată diferitor subiecţi de drept la încheierea conttractului de vînzare-cumpărare a unui asemenea bun imobil. Conform art.10 alin(1), “Asigurarea normativă cu spaţiu locative în procesul privatizării se accept în mărime de 20 m2 de suprafaţă totală echivalentă la o persoană (incusiv membrilor care nu sunt cetăţeni ai Republicii Moldova) şi cu un supliment de 10 m 2 pentru o familie, inclusiv pentru persoanele rămase singure în urma decesului soţului (soţiei) precum şi pentru celibatari (necăsătoriţi)”. În cazul privatizării locuinţelor contra bonuri patrimoniale costul a 1 m echivalentă în limitele asigurării normative cu spaţiu locativ va fi echivalent cu una cotă-parte a bonului. Dar costul a unui m2 supranomativ va fi în limitele primilor 10 m2 bonului, metraul ce depăşeşte această suprafaţă 2 cote-părţi a bonului. Această lege prevede şi anumite excepţii stabilind o listă a bolilor care dau persoanelor ce suferă de ele dreptul de a privatiza cu titlu gratuit spaţiul locativ suplimentar sub formă de cameră aparte şi cub formă de spaţiului locativ suplimentar în mărime de 10 m2. Vorbind de vicii, conform prevederilor legislative civile privind contractul de vînzarecumpărare, deosebim 2 tipuri de vicii: materiale şi juridice.

35

38

Şi în cazul nostru totalitatea normelor juridice privind aceste vicii se stabilesc în corelaţie cu aceste prevederi legislative, dar în cazul încăperilor de locuit supuse privatizării, legea privatizării fondului de locuinţe stabileşte şi alte norme privind suportarea cheltuielilor. Aşadar, cheltuielile implicate de examinarea locuinţelor şi determinarea costului lor, de omologarea contrcactului de vînzare-cumpărare se acoperă din contul cetăţenilor care cumpără locuinţa în proprietate privată. Plata pentru aceste servicii se stabilesc de către Guvern iar pentru privatizarea bunurilor imobile din fondul de locuinţe nu se plăteşte taxă de stat, art16. Intreţinerea şi reparaţia locuinţelor privatizate se plătesc în baza unor tarife fundamentale economic. Totodată pentru perioada de construire a pieţei de locuinţe, proprietarilor de apartamente privatizare care participă la cheltuielile de întreţinere şi reparaţie a întregului imobil lipse păstrează aceleaşi condiţii de plată ca şi chiriaşilor din imobilele fondului de locuinţe a statului. Aceste tarife sunt panificate pe bază de calcul cu compensarea depăşirii lor peste tarifele fundamentale economic în vigoare, de la bugetul de stat. Forma contractului. Conform prevederilor art.4 al Legii cadastrului bunurilor imobile, clădirile şi construcţiile legate solid de pămînt, apartamentele şi încăperile de locuit precum şi drepturile asupra acestora trebuie înregistrate în registru bunurilor imobile de către organul cadastral teritorial. (art.4, alin.3 b, c)36. Odată ce se supun înregistrării, contractul de vînzare-cumpărare a acestor bunuri imobile trebuie încheiat în formă scrisă şi autentificat notarial. Pe lîngă aceasta, conform art.12 alin(1) al Legii privatizării fondului de locuinţe37, contractul de vînzare-cumpărare a locuinţei n proprietate privată încheiat în conformitate cu prezenta lege se autentifică notarial şi se înregistrează la biroul teritorial e inventariere tehnică şi serveşte titlu de proprietate. Locuinţele cumpărate sau primite cu titlu gratuit în proprietate privată se exclud din fondul de locuinţe de stat, obştesc şi cooperatist şi se includ în fondul de locuinţ privat, fapt despre care organele abilitate comunică în scris unităţilor la balanţa cărora se află aceste locuinţe. Proprietarii blocurilor de locuinţe exclud din balanţă apartamentele privatizate în conformitate cu dosarul de inventar şi cu datele prezentate de organele abilitate. Odată ce aceste încăperi de locuit trec în proprietate privată, transmiterea prin mostenire, înstrăinarea şi schimbul lor se efectuează în conformitate cu prezenta lege şi legislaţia în vigoare. Proprietarii pot fi recunoscuţi ca persoane care au nevoie săţşi amelioreze condiţiile de trai, în modul stabilit, la locul de lucru sau de trai după expirarea a 5 ani de la data înstrăinării locuinţei.

36 37

39

Vînzarea locuinţei după privatizare la care au participai indirect copii minori poate fi efectuată cu acordul autorităţii tutelare. Noi proprietari, conform Codului cu privire la locuinţe nu au dreptul de a transfora încăperile de locuit în încăperi cu alte destinaţii. Preţul în contract. În cazul caselor de locuit şi apartamentelor aflate în proprietate privată, procurarea se efectuează la preţ liber stabilit de părţi. Cum s-a enunţat ceva mai devreme, o famillie poate procura o singură locuinţă la un preţ comercial stabilit de Guvern la data privatizării locuinţelor, dar să nu depăşească preţurile curente pentru construcţia locuinţelor de stat. Costul total al locuinţei se stabileşte în conformitate cu metodica de evaluare a locuinţei care urmează să fie privatizată, aprobată de Departamentul Privatizării. În cazul procurării unui apartament, casei de locuit sau atelier de creaţie privatizat contra mijloacelor băneşti, cetăţeanul achită costul integral sau în rate (lunar) în părţi egale, timp de 5 ani, depunînd o cotă iniţială de cel puţin 40% din el, achitînd suplimentar o dobîndă bancară minimă de la suma nerambursată pentru eşalonarea plăţii. În cazul privatizării locuinţelor contra bonuri patrimoniale, costul a unui m 2 va fi chivalent cu una cotă-parte a bonului (un an vechime în muncă). Costul supra normativ a unui m2 cu 1,5 din cota-parte a bonului, metrajul ce depăşeşte această suprafaţă. La achitarea costului locuinţei se permite utilizarea bonurilor patrimoniale transmise în modul stabilit de către rudele de gradu II (bunei, nepoţi, surori şi fraţi drepţi). Termenul contractual. Legislaţia nu stabileşte expres un termen de valabiliate a acestui tip de contract. Dar în baza normelor juridice civile, deosebim anumite termene asupra cărora se supune contractul de vînzare-cumpărare, enunţate în secţiunea I în capitolul “Dispoziţii gerenale cu privire la conttractul de vînzare-cumpărare”. Conform acestor dispoziţii generale, contractul de vînzare-cumpărare trebuie întocmit între vii şi este valabil fie pe un termen stabilit de către părţi, fie pînă la înstrăinarea unei alte persoane a acestui bun imobil. În cazul încăperilor de locuit privatizate, Legea privatizării fondului de locuinţe prevede un termen în cazul achitării preţului convenit în rate, şi anume de 5 ani. Deasemenea părţile pot stabili un termen în care cumpărătorul poate achita preţul convenit fie înainte de termenul stabilit în contract, fie după încheierea contractului, fie după expirarrea termenului de plată a preţului stabilit. Conţinutul contractului de vînzare-cumpărare a încăperilor de locuit. Ca şi în cazul altor tipuri de contracte în categoria “conţinutul contractului” intră totalitatea drepturilor şi obligaţiilor părţilor participnte la contract.

40

Conform prevederilor generale legislative, în categoria obligaţiilor vînzătorului şi cumpărătorului în cazul vînzării-cumpărării încăperilor de locuit intră totalitatea obligaţiilor reglementate de contractual de vînzare-cumpărare (vezi pag). Dar ca excepţie, pentru vînzarea-cumpărarea încăperilor de locuit privatizare, Legea privatizării fondului de locuinţe prevede şi alte drepturi şi obligaţii obligatorii pentru stabilirea acestora în contract. 3.2. Pămîntul – obiect juridic al contractul de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile “Înima omului este ca şi pămîntul: poţi planta, poţi semîna poţi construi ce vrei la suprafaţă, dar ea va continua să aibă florile şi fructele sale” (Victor Hugo). Este adevărat, pămîntul în structura sa poate acorda omului cele necesare, asigurîndu-l cu fructele ce le acumulează. El poate fi comparabil ca în inima unui om, nemărgînit prin faura sublimă a bogăţiei eterne. Pămîntul, prin natura sa, reprezintă o sursă ce are o existenţă veşnică. Acesta și îl diferenţiază de celelalte bunuri imobile. El a fost, este şi va rămîne unul dintre principalele surse de hrană şi trai a omului. Aşa cum menţionează N. Roşca şi S. Baieş 38 în lucrarea sa “ Pămîntul este unul dintre cele mai preţioase bunuri economice şi unul din cele mai esenţiale mijloace de producţie. Omul a pus stăpînire pe pămînt şi l-a transformat în bun propriu. Prin aceasta, puterea omului asupra unui lot de pămînt este exprimată prin construcţia juridică de drept de proprietate, care prin esenţa sa stabileşte o legătură strînsă între subiect şi obiect.39 Odată cu apariţia provinciilor, pamîntul ca şi sarea se considerau unele dintre cele mai principale valori de existenţă ale oamenilor, costul acestora fiind egalate cu un bol de aur. Îniţial, loturile de pămînt puteau fi dobîndite prin schimb, acordîndu-se animale, produse alimentare sau chiar robi. Mai tîrziu, pămîntul constituia faţa fiecărei familii. Cu cît gospodăria era îmbogăţită cu mai mult pămînt, cu atît familia se considera mai bogată. Astfel, ei își puteau aigura trai pentru o anumită perioadă. Abordînd asupra acestor pămînturi dreptul de proprietate, noilor proprietari li se acordau titluri de proprietar numite “Titlul defînitiv de proprietate”, conform căreia aceasta persoană se asigura cu un lot de pămînt. Înmînarea se făcea public, sub formă de adunare publică a tuturor locuitorilor acelei comune. Pămîntul prezenta şi în trecut nu doar sursă de hrană dar şi spaţiu pentru a avea un loc de trai.

38 39

41

Odată ce lupta pentru loturile de pămînt nu se manifestă ca în prezent, fiecare locuitor se bucura cu o parte în proporţii destul de mari, suficiente pentru a-ți putea construi nu doar o casă dar şi un (sarai). Mai tîrziu, în anii 1933 au apărut primele documente ce confirmau dreptul de a construe pe un lot de pămînt, numite, autorizaţii. Ele erau înregistrate şi păstrate în arhiva de Stat a Cadastrului. Prin urmare, odată cu apariţia oficiilor cadastrale de stat, fiecare proprietar era înzestrat cu o carte de proprietate în care se memorau datele privind lotul de pămînt avut în proprietate, construcţiile prezente pe aceste loturi de pămînt precum şi modurile de înstrăînare (cel mai des prin moştenire). În Republica Moldova dreptul de proprietate privată asupra pămîntului a fost proclamat odată cu apariţia unor legi constituiţionale, organice şi ordinare, care, la rîndul lor confirmau în mod expres posibilităţile de înstraînare a acestor loturi. Din aceste acte juridice se enumeră: Codul funciar, Legea cu privire la proprietate, Legea cu privire la modul de înstrăinare a loturilor de pămînt, şi nu în ultimul rînd Constituţia Republicii Moldova, în care se afirmă diferenţa dintre proprietate publică şi privată supra cărora s-a reabilitat dreptul de proprietate. Dar odată cu asigurarea unui garant de protecţie asuăpra acestor loturi de pămînt statul a stabilit şi un anumit impozit pe care sunt obligaţi proprietarii să îl achite. Aşa cum menţionează M.Corj în lucrarea sa “Impozitul pe bunurile imobiliare este impozitul local care reprezintă o plată obligatorie la buget de la valoarea bunurilor fiscale drept bază la calcularea impozitului.”40Astfel, această îndatorire fundamentală constituie o sarcină de ordin fiscal stabilită de către lege şi ocrotită de stat. Impozitul pe bunurile imobiliare pot deroga de la codul funciar pînă la 0,1 la sută din valoarea de bilanţ a clădirilor şi construcţiilor pentru persoane juridice şi pînă la 0,1-0,3 în dependenţă de localităţi din costul bunurilor imobiliare pentru persoane fizice. Toate aceste oportunităţi sunt dobîndite în urma înstrăinării sau dobîndirii prin înstraînare a bunurilor imobile, dintre care se enumeră şi loturile de pămînt. Cum s-a menţionat recent, una din posibilităţi ale înstrăinării bunurilor imboile reprezintă vînzarea-cumpărarea. Vînzarea-cumpărarea terenurilor este reglementată de Legea privind preţul normativ şi modul de vînzare-cumpărare a pămîntului din 25.07.97.41 Conform acestei legi “vînzarea-cumpărarea pămîntului se efectuează prin conractul de vînzare-cumpărare” şi terenurile repective se în anumite categorii. 40 41

42

Loturi de pămînt de pe lîngă casă înclud terenurile ocupate de casă, de anexele gospodăreşti şi de grădini atribuite conform legislaţiei, înclusiv conform art.82 din Codul funciar al R.M cu toate modificările şi completările ulterioare. Terenuri destinate construcţiilor se consideră terenuirile pe care sunt amplasate construcţii şi amenajări, prevăzute de planul general de dezvoltare a localităţii şi terenurile care urmează a fi folosite în aceste scopuri, înclusiv terenurile aferente obiectivelor privatizate sau care se privatizează, terenurile aferente obiectivelor private, precum şi terenurile aferente construcţiilor nefînalizate. Terenurile aferente obiectelor privatizate sau care se privatizează şi întreprInderilor sunt supure vînzării-cumpărării de către autorităţile admInstraţiei publice locale, în teritoriul cărora este situat terenul aferent. Dacă terenul respectiv nu se află în lista întreprînderilor privatizate aprobată de către Departamentul privatizării, cărora li se aprobă vînzarea-cumpărarea terenurilor aferente, pentru aceasta va fi necesar şi acordul Departamentul privatizării.42 Drept subiect al contractului de vînzare-cumpărare a terenurilor aferente construcţiilor poate fi proprietarul obiectului privatizat sau alt cumpărător ce întenţionează să achiziţioneze la licitaţie obiectul supus privatizării sau de către întreprinderea privată (în calitate de cumpărător). În cazul în care dreptul de proprietate asupra încăperilor privatizate dintr-o construcţie aparţine mai multor proprietari, terenul se cumpără de către toţi coproprietarii proporţional cotei lor din obiect. Terenurile pe care sunt amplasate construcţii, înstalaţii înginereşti, plantaţii multianuale şi alte bunuri imobiliare se vînd concomitent cu înstrăînarea bunurilor mobiliare. Părţile contractual. Părţi ale contractului de vînzare-cumpărare a terenurilor sunt vînzătorul şi cumpărătorul. În cazul bunurilor imobile proprietate privată, în calitate de vînzător apare proprietarul terenului, în cazul terenurilor proprietate public (domeniul privat) - statul şi unităţile admînistrativ-teritoriale. În calitate de cumpărători pot fi persoanele fizice şi juridice ai Republicii Moldova precum şi învestitori străini cu anumite excepţii. Din cîte cunoaştem, în urma vînzării-cumpărării vînzătorul pierde dreptul de proprietate asupra bunului iar cumpărătorul devine noul proprietar al terenului de pămînt. Conform art.321 al Codului Civil “dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile se dobîndeşte la data înscrierii în registrul bunurilor imobile, cu excepţiile prevăzute de lege (art.4 din lege). De aici rezultă că subiecţii înregistrării pot fi şi subiecții contractului de vînzarecumpărare, în cazul în care înregistrarea s-a efectuat în baza unei asemenea tranzacţii. 42

pc.9 al Regulamentului cu privire la vînzarea-cumpărarea terenurilor aferente obiectelor privatizare sau care se privatizează şi întreprinderilor private. 43

Astfel, conform Legii cadastrului bunurilor imobile, art.4 alin.(1), în calitate de subiecţi fac parte proprietarii de bunuri imobile şi alţi titulari de drepturi patrimoniale: cetăţeni ai Republicii Moldova, cetăţeni străîni, apatrizi, persoane juridice din ţară şi din stăinătate, organizaţii înternaţionale, Republica Moldova (ca stat unitar), unităţile administrativ-teritoriale, statele străine.43 Privitor la excepţii, art.6 al Legii privind preţul normativ şi modul de vînzare-cumpărare a pămîntului, prevede dreptul de vînzare-cumpărare a terenurilor agricole aparţine statului, persoanelor fizice cetăţeni ai Republicii Moldova, precum şi persoanelor juridice al căror capital nu conţine învestiţii străine. La categoria dată se alătură şi terenurile fondului silvic. În cazul în care cetăţenii străini sau apatrizi devin proprietari ai terenurilor cu destinaţie agricolă sau ale fondului silvic prin moştenire legală sau testamentară, ei au dreptul de a le înstrăina prin acte juridice între vii numai cetăţenilor Republicii Moldova”. Conform acestui articol, cetăţenii străini şi apatrizii totuşi pot devein proprietari ai acestor terenuri de pămînt, legea stabilind expres modurile de dobîndire a dreptului de prorpietate asupra acestora, reprezentînd moștenirea legală sau testamentară, însă nu le pot utiliza în scopuri proprii, fiind consideraţi drept “Proprietari falşi” care pot obţine doar un profit bănesc în urma înstrăinării acestora printr-um anumit act juridic, fie donaţie, vînzare-cumpărare, schimb ect. Înstrăinarea poate fi efectuată numai între vii. Deasemenea, legislaţia nu prevede și un termen obligatoriu în care proprietarii străini ar putea înstrăina terenurile agricole şi ale fondului silvic. O altă normă legislativă stabileşte că “Cetăţenii străini şi apatrizii pot încheia contract de vînzare-cumpărare a terenurilor şi a altor bunuri imobile numai dacă dispun de adeverinţă de imigrant permanentă” sau de confirmare de repatriere în Republica Moldova.44 Obiectul juridic al contractului şi viciile acestuia. Conform prevederilor enunţate mai sus, obiectul juridic al contractului de vînzare-cumpărare a terenurilor de pămînt reprezîntă însăşi pămîntul structurat în terenuri ce aparţîn în proprietate privată şi publică. Odată ce se încheie un asemenea contract, bunul dat trebuie transmis în calitatea şi cantitatea stabilită de părţi. Conform acestor prevederi legiuitorul stabileşte anumite norme juridice ca exemplu art.774 denumit “cantitatea bunului”, în care se prevede că vînzătorul este obligat să transmit bunul în cantitatea stabilită în contractual de vînzare-cumpărare, în caz contrar aceasta va fi considerat drept viciu material. 43

Legea cadastrului bunurilor imobile nr.1543-XIII din 25.02.1998, Monitorul Oficial al R.M. nr.44-46 din 21.05.1998; 44

art.30 al Legii cu privire la migraţiune. 44

În rezultat cumpărătorul este în drept să refuze recepţionarea bunului dacă vînzătorul predă o cantitate mai mică decît cea prevăzută în contract. Dar în cazul în care acceptă atunci va plăti proporţional preţul contractual. Deosebim cazuri în care vînzătorul trasnmite o cantitate mai mare decît cea prevăzută în contract. În acest caz, cumpărătorul este în drept să preia toată cantitatea, fiind obligat să achite proporţional preţul stabilit, sau să preia doar cantitatea prevăzută în contract, returnînd surplusul vînzătorului, această acţiune fiind efectuată din contul vînzătorului. Ca clauză obligatory urmează stabilirea expres a cantităţii bunului sau modul de determinare a a cesteia, în caz contrar, acest contract va fi considerat nul. Şi logic, deoarece conform art. 679 al Codului Civil, contractul se consideră încheiat dacă părţile au ajuns la un acord privind toate clauzele lui esenţiale. Ca oricare al bun, şi pămîntul poate fi lovit de anumite vicii. Legislaţia civilă prevede două tipuri de vicii: materiale şi de natură juridică. Potrivit Codul Civil al R.M art.763 stabileşte care sunt viciile materiale unui bun ce reprezintă obiect al contractului de vînzare-cumpărare. În articol este prezent cuvîntul bun, dar odată ce obiect al contractului de vînzare-cumpărare poate fi atît bunurile mobile cît şi imobile, prîn acest cuvînt se înţeleg atît bunurile mobile cît şi imobile. Prin urmare, “vînzătorul este obligat să predea bunul fără vicii materiale.” Prin vicii materiale înţelegem lipsa unor însuşiri inerente a bunului care o face improprie destinaţiei ori folosirii normale sau îi micşorează valoarea sa sau valoarea de întrebuinţare. Legea civilă îndică care bunuri sunt fără vicii materiale, şi acestea sunt bunurile care, la transferarea riscurilor, are caracteristicile convenite, adică, corespunde caracteristicilor enunţate în contract de către părţi. În cazul în care nu s-a convenit asupra caracteristicilor, bunul nu are vicii dacă: 1. Corespunde destinaţiei stabilite în contract (destinat construcţiei, agrar, silvic, ect.). Pe primul plan stă corespunderea destinaţiei reale a bunului imobil cu cea stabilită în contarct. În aşa mod, dacă bunul nu poate fi utilizat în scopul care a fost comunicat în contract sau în mod tacit vînzătorului la încheierea contractului, se consideră că el nu corespunde pereverilor contractuale. 2. Corespune utilizării obişnuite şi prezintă caracteristici care există în mod obişnuit la bunuri de acelaşi fel şi pe care cumpărătorul le poate aştepat ţinînd cont de felul bunului. La aceste caracteristici se înclud şi cele pe care cumpărătorul le poate aştepta conform specificaţiilor publice ale vînzătorului, producătorului sau ale reprezentanţilor acestora, îndeosebi prin reclamă, cu excepţia cazului în care specificaţiile nu pot înfluenţa decizia de cumpărare. "Vînzătorul poartă răspundere numai dacă viciile existau în momentul vînzării, 45

îndiferent dacă manifestările exterioare ale acestora s-au provocat în momentul vînzării sau mai tîrziu. Conform acesteia, cumpărătorul este în drept să înaînteze pretenţii vînzătorului de îndată ce a descoperit viciile bunului nedeclarate de acesta pînă în termenul stabilit în contract. 45 Dar dacă în contract nu a fost stabilit un termen de înaintare a pretenţiilor, dreptul la acţiune al cumpărătorului este de cel mult un an pentru bunurile imobile (6 luni pentru cele mobile). Toate aceste pierderi legale cumpărătorul le poate utiliza cu condiţia dacă a înformat vînzătorul scopul utilizării bunului. Deasemenea legislatorul înformează subiecţii acesui contract că, există vicii materiale şi în cazul cînd vînzătorul predă numai o parte a bunului, sau bunul într-o calitate mai mică decît cea convenită sau cînd este viciată numai o parte a bunului, cu excepţia cazurilor cînd viciul nu exercită o înfluenţă substanţială asupra utilizării bunului. Excepţie face cazul cînd viciul nu exercită o înfluenţă substanţială asupra utilizării lui. Privitor la viciile de natură juridică legislatorul le defineşte ca fiind totalitatea drepturilor sau pretenţiilor unor terţi asupra bunului. Art. 764 menţionează că “vînzătorul este obligat să predea bunul fără vicii de natură juridică (liber de drepturile unui terţ asupra lui), cu excepţia cazului cînd cumpărătorul a consimţit să încheie contractul cunoscînd drepturile terţului asupra bunului.” Foarte important este că se consideră viciu de natură juridică şi atunci cînd în registrul bunurilor imobile este înscris un drept existent. De exemplu, situaţia în care în registrul bunurilor imobile este înscris un drept de uzufruct, gaj, superficie, dar în realitate aceste drepturi să nu existe. Dacă vînzătorul nu-şi onoreză obligaţia respectivă atunci cumpărătorul conform art.735 este în drept să ceară rezoluţiunea contractului. Apariţia acestor vicii şi a impus legiuitorul la stabilirea unor obligatii privind verificrea calităţii bunului şi primirea bunului viciat, evicţiunea şi remedierea, dar despre aceasta con vorbi la subcapitolul “conţinului contractului”. Forma contractului. Conform Legii privind preţul normativ şi modul de vînzarecumpărare a pămîntului, contractul de vînzare-cumpărare a terenurilor de pămînt se întocmeşte în scris şi se autentifică obligatoriu notarial. Legea stabileşte şi o excepţie: contractele de vînzare-cumpărare a terenurilor agricole proprietate privată cu suprafaţa de pînă la 0,25 ha, atribuite conform art.12 din Codul funcial Nr.828-XII din 25 octombrie 1991 46, conofirmate prin certificatul eliberat de primăria în a cărei rază teritorială se află obiectul juridic al acestui contract(terenul de pămînt).47

45

art. 783 alin.(1), Comentariu Codului Civil al Republicii Moldova.

46

46

Dreptul de proprietate se transmite cumpărătorului doar după înregistrarea contractului la Oficiul Cadastral Teritorial în termen de 3 luni din momentul autentificării lui notariale, dar în cazul în care autentificarea notarială nu este obligatorie atunci din momentul încheierii contractului de vînzare-cumpărare a terenurilor de pămînt. În cazul în care pe teritoriul unităţii admînitrativ-teritoriale nu funcţionează organul cadastral teritorial, contractele se prezîntă la primăria municipiului , oraşului, satului pe al cărei teritoriu este situate terenul, pentru operarea modificărilor în registrul cadastral al deţînătorilor de teren.(art.23 alin(2)). Preţul în contract. Preţul în contract trebuie să fie exprimat în bani”(art.756 alin(1) Cod Civil), leul fiind moneda naţională şi unicul înstrument de plată pe teritoriul Republicii Moldova. Determinarea preţului poate fi făcută direct sau tacit de către părţi. Acest articol enunţă că indicarea preţului în contract nu constituie o condiţie imperativă pentru încheierea conttractului. Preţul normativ al pămîntului constituie o măsură de estimare a valorii lui echivalente cu potenţial natural şi economic al acestuia, exprimate în monedă naţională. El este determinat de către Legea privind preţul normativ şi modul de vînzare-cumpărare a pămîntului şi se aplică în procesul realizării relaţiilor funciare, îndeferent de tipul de proprietate asupra pămîntului. Tarifele pentru calcularea preţului normativ al pămîntului se stabilesc pentru o unitate convenţională numită grad-hectar, pe baza indicilor cadastrali cantitativi şi calitativi, confom anexei parte intergrată a prezentei legi, şi se indexează în funcţie de rata înflaţiei, de către Parlament, la propunerea Guvernului. Conform art.10 al acestei legi , „preţul se stabileşte la vînzarea-cumpărarea terenurilor de pămînt”, astfel vînzarea-cumpărarea terenurilor de pămînt proprietate publică se face la preţ normativ cu achitarea acestuia prin o plată unică (în termen de o lună) sau în rate. În cazul stabilirii preţului în rate se achită îniţial cel puțin 50% din preţul terenului. Restul plăţii pentru terenurile aferente utilizate în procesul tehnologic poate fi eşalonat pe o perioadă de pînă la 3 ani şi se va efectua trimestrial, în sume egale, cu indexarea lor în funcţie plăţii. În cazul neachitării plăţii în termenele stabilite în contract, cumpărătorul plăteşte pentru fiecare zi de întîrziere o penalitate de 0,1% din suma neachitată. Terenurile aferente proprietate publică care nu sunt utilizate în procesul tehnologic precum şi terenurile aferente construcţiilor, obiectelor privatizate sau care se privatizează, obiectivelor private, precum şi construcţiilor nefînalizate se vînd la preţ unic (normativ al pămîntului). Mijloacele băneşti rezultate din vînzarea terenurilor proprietate publică a statului se varsă în bugetul de stat, dar celor a unităţilor admînstrativ-teritoriale – la bugetul municipiului, oraşului, satului. Aceste mijloace urmează a f utilizate la cheltuieli capitale şi la realizarea 47

Legea privind preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a pământului nr.1308-XIII din 25.07.1997, Monitorul Oficial al R.M. nr.57-58 din 04.09.1997. 47

măsurărilor de valorificare a terenurilor noi şi de sporire a fertilităţii solurilor. Celelalte terenuri se vînd prîn concurs sau la licitaţie (art4 alin (8.9)). Vînzarea-cumpărarea terenurilor proprietate privată se efectuează la preţ liber, prin înţelegere între vînzător şi cumpărător. Vînzarea-cumpărarea terenurilor proprietate privată cu destinaţie agricolă şi loturile pomicule are loc la un preţ liber,însă ele pot fi vîndute şi prin licitaţie doar unui alt cetătean al R.M. Preţul normativ al lotului de pămînt de pe lîngă casă se calculează pornînd de la suprafaţa lui, de la fertilitatea acesuia exprimată în grade şi împreună cu tarifele pentru determinarea preţului normativ al pămîntului. În cazul lipsei unor asemenea înformaţii, preţul se calculează pornind de la gradul de fertilitate a solului în unitatea administrativ-teritorială respectivă. (art.8 alin(5)). Preţul terenurilor din întravilanul localităţilor, destinate construcţiilor, se calculează pornind de la indicii cadastrali medii, locul amplasării terenurilor, suprafaţa lor, accesul la căile de comunicaţii, amenajarea terenului. Termenul contractual. Legea civilă stabileşte un şir de termene în contractul de vînzarecumpărare. Din aceste termene se enumeră: 

termenul predării bunului (art. 756),



termenul de valabilitate a bunului (art. 773),



termenul privind răspunderea vînzătorului pentru viiciile bunului (art. 783),



termenul privind înaintarea pretenţiilor pentru viciile bunului în termen de

garanţie (art. 784), 

termenul de prescripţie pentru acţiunile privind viciile bunului (art. 785).

Prin termenul predării bunului înţelegem punerea acesteia la dispoziţia cumpărătorului la locul cuvenit în contract. În aşa mod vînztorul trebuie să predea bunul: 1. La data stabilită în contract sau la data care poate fi dedusă din contract; 2. În orice moment în cursul perioadei stabilite în contract sau determinate prin referire la contract, cu excepţia cazului în care din împrejurare rezultă că alegerea datei revine cumpărătorului; 3. Într-un termen rezonabil calculate de la data încheierii contractului, în celelalte cazuri. De regulă, termenul se stipulează în contract. Părţile pot stabili o dată fixă sau pot fi utilizare alte modalităţi de stabilire a termenului reglementate mai sus. De aici rezultă că bunului imobil poate fi transmis proprietarului fie din data încheierii contractului, fie din o altă dată stipulată în contract de către părţi sau în data înregistrării bunului sub proprietatea cumpărătorului în registrul bunurilor imobile. 48

O dată ce afost stabilit un asemenea termen, el trebuie respectat cu discreţie. De aici rezultă că contractul de vînzare-cumpărare se consideră încheiat cu clauze de executare strict la data stabilită dacă din contract rezultă clar că, la încălcarea a acestui termen, cumpărătorul pierde înteresul faţă de executare a acestui contract. (art.757 alin(2)). Deasemenea, vînzătorul poate executa contractul cu clauze de executare strict la data stabilită, înainte de acest termen sau după el numai cu consimţămîntul cumpărătorului. Prin urmare, termenul respectiv poate fi stabilit la crerea cumpărătorului şi doar cu acordul lui. Există şi un termen de valabilitate a bunului. Cu toate că legislaţia nu remarcă la care bunuri se referă acest articol , cela mai des acest termen se întîlneşte la bunurile mobile şi comsumptibile. Conform art. 773 alin (1) “Prin lege, standarte şi alte dispoziţii obligatorii pot fi stabilite termene de valabilitate a calităţii bunului, după a căror expirare bunul este considerat nesusceptibil de utilizare”. Desigur şi terenurilor de pămînt le poate fi stabilit un anumit termen de valabilitate, dar acest termen se stabileşte în contract de la voînţa părţilor. Odată cu înscrierea unui asemenea termen în contract, vînzătorul este obligat să transmită bunul în a cărui privinţă este stabilit acest termen de valabilitate astfel încît cumpărătorul să îl poată utiliza la destinaţie pînă la expirarea acestui termen. Termenul de răspundere a vînzătorului pentru viciile bunului dă naştere unui drept a cumpărătorului de a înainta pretenţii vînzătorului îndată ce a depistat viciile, însă cu respectarea obligatorie a anumitor cerinţe. Conform art. 783 alin (1), “cumpărătorul are dreptul să înainteze vînzătorului îndată ce a descoperit viciile bunului nedeclarate acestuia pînă la vînzare, pretenţii dar nu mai tîrziu de termenul stabilit în contract. Dacă în contract nu este stabilit un termen, pretenţiile pot fi înaintate în cel mult un an pentru bunurile imobile. Dar dacă este imposibilă stabilirea zilei de predare a bunului care urmează să fie înregistrat sau dacă bunul este predat cumpărătorului înainte de încheierea contractului, termenul de înaintare a pretenţiilor se calculează din ziua înregistrării bunului în modul stabilit. Următorul termen se deosebeşte de cel precedent prin prezenţa unui “termen de garanţie” care prezintă termenul contactului în care vînzătorului îi revine obligaţia să remedieze pe chetuiala proprie defecţiunile semnalate de cumpărător în comportamentul bunului vîndut în timpul utilizării normale a acestui şi, dacă defecţiunile semnalate sunt iremediabile, să înlocuiască bunul cu un alt bun de acelaşi gen aflat în stare perfectă de funcţionare. În cazul dat, pretenţiile pentru viciile depistate pot fi înaintate în acest termen. „Dacă bunul cu termen de garanţie a fost dat în posesiunea cumpărătorului pînă la încheierea 49

contarctului şi nu se poate determina data predării, termenul de înaintare a pretenţiilor se calculează de la data încheierii contractului.”(art.784 alin.(2)). Deosebim şi un termen de garanţie pentru bunuri accesorii bunurilor principale. “În cazul în care pentru accesorii sun stabilite prin contract termen de garanţie mai scurt decît pentru bunul prîncipal, cumpărătorul este în drept să înaînteze pretenţii referitor la viciile accesoriilor în perioada de garanţie a bunuluui principal.” Dar dacă pentru accesorii în contract sunt stabilite termen de garanţie mai mari decît pentru bunul principal, cumpărătorul este în drept să înainteze pretenţii ce ţin de viciile accesoriile în perioada lor de garanţie”. Aceasta şi oferă posibilitatea părţilor de a stabili un termen de garanţie şi bunurilor accesorii şi terenurilor de pămînt. El poate fi mai scurt sau cel puţin egal decît termenul bunului principal, în cazul nostru a terenului de pămînt. La acest capitol sunt stabilite şi alte reguli enunţate în articolul 784 al codului Civil. Însă pînă în prezent nu au fost încheiate contracte de vînzare-cumpărare a terenurilor de pămînt cu termen de garanţie, cu toate că legislaţia nu înterzice stabilirea în contract a unui asemenea termen. Pe lîngă totalitatea termennilor reglementate de legislaţie deosebim şi un anumit termen de prescripţie privind viciile bunului, care, dă posibilitate de a întenta pretenţii privind viciile bunului. Astfel poate fi întentată acţiune privind viciile bunului în termen de un an din data înaintării pretenţiilor, iar dacă nu au fost înaintate pretenţii sau nu poate fi stabilită data înaintării lor, în termen de un an din data expirării termenelor stabilite la art. 783 şi 784, adică la data expirării termenului de răspundere a vînzătorului pentru viciile bunului şi termenului de garanţie în contractele unde este stabilit de către părţi.

50

CONCLUZIE În urma cercetărilor efectuate în cadrul prezentei lucrări au fost formulate următoarele concluzii, care reprezintă o importanţă atît din punct de vedere teoretică cît şi practică. Contractul de vânzare-cumpărare este un contract în baza căruia o parte numită vânzător se obligă să predea un bun în proprietatea celeilalte părţi, numit cumpărător, iar aceasta se obligă să preia bunul şi să plătească preţul convenit. În baza acestui contract cetăţenii au posibilitatea de a vinde surplusul de bunuri acumulate sau bunurile devenite cu timpul inutile pentru proprietar din diferite motive. În concluzie, contractul de vânzare-cumpărare este un contract foarte important şi des utilizat în viaţa cotidiană, prin intermediul cărora se satisfac necesităţile materiale şi spirituale ale cetăţenilor. Obiectul contractului de vânzare-cumpărare pot forma atât drepturile reale, cât şi drepturile de creanţă, drepturile din domeniul proprietăţii intelectuale sau drepturile asupra unei universalităţi care cuprind nu numai drepturi ci şi datorii. Nu pot forma obiectul contractului drepturile personale nepatrimoniale şi cele patrimoniale care au caracter strict personal sau drepturile prevăzute de lege. Din definiţie, se vede, că contractul de vânzare-cumpărare are următoarele caractere juridice: 51



sinalagmatic (bilateral);



oneros;



comutativ;



consensual;



translativ de proprietate;

Pe parcursul lucrării fiecare dintre aceste caractere a fost studiate în parte. Cunoscând o evoluţie multiseculară, contractul de vânzare-cumpărare reprezintă şi astăzi una din instituţiile tradiţionale, principale ale dreptului civil. Astăzi, contractul de vânzare-cumpărare este cel mai răspândit contract ce asigură atât circuitul civil, cât şi cel comercial, conform acestor caractere contractul de vânzare-cumpărare a fost studiat după metoda istorică care reprezintă tema lucrării şi obiectul studiului efectuat. Pentru acestea au fost studiate teoretic condiţiile de valabilitate prin prisma evoluţiei istorice a contractului de vânzare-cumpărare a bunului imobil, a valorii necesităţii condiţiilor de valabilitate şi a analizei juridice a condiţiilor de valabilitate. Studiul evoluţiei istorice a contractului de vânzare-cumpărarea bunurilor imobile observăm că tranzacţiile cu bunurile imobile erau supuse unor reguli speciale încă din cele mai vechi timpuri. Multe din reglementările actuale ale contractului în cauză, sunt bazate pe reguli şi principii care s-au format pe parcursul istoriei. Astfel, aşa instituţii cum ar fi înregistrarea de stat a drepturilor reale asupra bunurilor imobile, caracterul veridic şi public al acestei înregistrări, transmiterea dreptului de proprietate şi a riscului pieirii fortuite asupra acestei categorii de bunuri şi-au găsit reflectarea în deferite perioade istorice cu neînsemnate deosebiri de la stat la stat. Anume aceste principii constituie punctul de pornire pentru reglementările actuale ale convenţiilor ce au ca obiecte bunuri imobile. La rîndul său încăperea de locuit poate fi definită ca spaţiu a unui bun imobil utilizabilă pentru o locuire permanentă, cu dotările şi utilităţile necesare, care satisfac cerinţele de locuit ale unei persoane sau familii. Dacă în contractul de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile lipseşte condiţia referitoare la preţul la care au convenit părţile, contratul trebuie să se considere neîncheiat. Prin urmare, preţul este o condiţie esenţială a contratului şi datorită specificul obiectului acestui tip de contract. În concluzie, contractul de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile este unul din cele mai flexibile şi eficiente modalităţi de reglementare a rapoartelor social-juridice. Anume din acest punct de vedere, condiţiile de valabilitate a contractului de vânzare-cumpărare reprezintă acel pilon, care determină existenţa sau nulitatea contractului de vânzare-cumpărare este destul să nu 52

fie îndeplinită una din condiţiile de valabilitate şi contractul cade sub incidenţă nulităţii totale sau parţiale a actului juridic, anume din această cauză, consider că condiţiile de valabilitate a contractului de vânzare-cumpărare este un subiect important şi care necesită studiul detaliat. Studiind legislaţia referitoare la sistemul înregistrării de stat, putem concluziona că crearea acestui sistem a avut drept scop acordarea drepturilor asupra bunurilor imobile şi informaţiilor despre aceste drepturi cu caracter transparent, deschis, stabilirea unui control din partea statului asupra săvârşirii convenţiilor cu bunurile imobile, precum şi a supra transmiterii dreptului de proprietate asupra acestora, ceea ce ar trebui la protejarea maximă a drepturilor şi intereselor legale ale participanţilor la circuitul bunurilor imobile, instituirea unei proceduri unice de înregistrare a drepturilor asupra bunurilor imobile, care ar constitui un temei unic de recunoaştere din partea statului a dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile.

BIBLIOGRAFIE: Acte normative: 1. Constituţia Republicii Moldova adoptată la 29 iulie 1994 // Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr. 1 din 12.08.1994; 2. Codul Civil al Republicii Moldova nr.1125-XV din 13.06.2002 // Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr. 82-86/661 din 22.06.2002; 3. Codul Funciar Nr.828-XII din 25.12.1991 // Monitorul Parlamentului al Republicii Moldova 1993, nr. 3, art. 58, 60; Monitorul Oficial al Republicii Moldova 1995, nr.13, art. 133; nr.24, art.279; 1997, nr.43-44, art.383; 1998, nr. 108, art.656; 1999, nr.90-92, art.460; 4. Legea cu privire la proprietate nr. 459-XII din 22.01.1991 // Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr. 3-4-5-6 din 30.06.1991; 5. Legea privind reglementarea de stat a regimului proprietăţii funciare, cadastrul funciar de stat şi monitoringul funciar nr. 1247-XII din 22.12.92 // Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr. 12/366 din 30.12.1992; 6. Legea Republicii Moldova privind preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a pământului nr. 1308-XIII din 25.07.1997 // Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr. 5758/515 din 04.09.1997; 53

7. Legea cu privire la Programul de privatizare pentru anii 1997-1998 nr.1217-XIII din 25.06.1997 // Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr. 59-60/518 din 11.09.1997; 8. Legea privatizării fondului de locuinţe nr. 1324-XII din 10.03.1993 // Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr. 5/126 din 10.05.1993; 9. Legea cu privire la notariat nr. 1153 din 11.04.1997 // Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr. 61/520 din 16.09.1997; 10. Legea cadastrului bunurilor imobile nr.1543-XIII din 25.02.1998 // Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr. 44-46/318 din 21.05.1998; 11. Regulamentului cu privire la atribuirea terenurilor, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr. 246 din 03.05.1996 // Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr. 35-37/268 din 11.06.1996; 12. Regulamentul cu privire la vânzarea-cumpărarea terenurilor aferente obiectelor privatizate sau care se privatizează şi terenurilor aflate în folosinţa întreprinderilor private, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr. 562 din 23.10.1996 // Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr. 75-76/610 din 21.11.1996; 13. Regulamentul cu privire la vânzarea-cumpărarea terenurilor aferente aprobat prin Hotărârea Guvernului Republicii Moldova nr. 982 din 26.10.99 // Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr. 75-76 din 21.11.1996; 14. Regulamentul licitaţiilor „cu reducere” aferente aprobat prin Hotărârea Guvernului Republicii Moldova nr. 662 din 28.11.96 // Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr. 7 din 30.01.1997; 15. Hotărârea Guvernului cu privire la vânzarea-cumpărarea terenurilor nr.192 din 20.02.1998 // Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr.30-33/225 din 09.04.1998; 16. Hotărârea Guvernului despre unele măsuri privind delimitarea terenurilor proprietate publică nr.837 din 14.08.2001 // Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr.104-105 din 24.08.2001; 17. Hotărîrea pentru adoptarea Regulamentului cu privire la vînzare cumpărarea terenurilor aferente nr.1428 din 16.12.2008// Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr.226229/1437 din19.12.2008. 17. Programul de stat de creare a cadastrului bunurilor imobile, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr.1030 din 12.10.1998 // Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr. 96/996 din 22.10.1998; 18. Hotărârea Guvernului privind aprobarea tarifelor pentru serviciile prestate de oficiile cadastrale teritoriale nr.718 din 20.07.2000 // Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr. 8890/810 din 28.07.2000. 54

Monografii: 1. Andrei Bloşenco. Drept civil. Partea specială. Note de curs, Chişinău, Cart didact, 2003; 2. Ala Climova, Inga Grecu-Stăvilă. În ajutorul registratorului Oficiului Cadastral Teritorial, Editura Reclama, Chişinău, 2001; 3. Ala Climova, I. Teaca, I. Grecu-Stăvilă. Constituirea proprietăţii private asupra terenurilor, crearea şi funcţionarea pieţei funciare în Republica Moldova, Editura Dinamo, Chişinău, 2004; 4. A. M. Luca, Drept civil. Noţiuni generale despre obligaţii, Iaşi, 1994; 5. A. M. Luca. Drept civil. Contracte civile, Iaşi, 1994; 6. A. Ţiglea, Gh. Botea, M. Toma, L. Stănciulescu, P. Truşcă, V. Stoica, N. Puşcaş. Drept civil. Curs pentru pregătirea examenului de licenţă, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1997. 7. Aspatia Cojocaru, Coordonator Florin Cuitacu. Drept civil român Culegere de speţe, Bucureşti 2001; 8. C. Hamangiu, I. Roseti – Bălănescu, Al. Băicoianu. Tratat de drept civil român, Editura All Bucureşti, 1997; 9. Camelia Toader. Manual de contracte civile speciale, Editura Beck Bucureşti, 2000; 10. Corneliu Turianu. Contracte civile speciale, Editura Beck, Bucureşti, 2000; 11. Corneliu Turianu. Curs de drept civil Contracte speciale, Editura Fondaţiei “România de mâine”, Bucureşti, 2000; 12. Camelia Toader. Evicţiunea în contracte civile, Bucureşti 1998; 13. Dan Chirică. Drept civil. Contracte speciale, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1997; 14. Dumitru Macovei. Drept civil Contracte, Editura Cantes, Iaşi, 1999; 15. Eugeniu Safta – Romano. Contracte civile, Editura Graphix, Iaşi, 1998; 16. Francisc Deak. Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Actami, Bucureşti, 1996; 17. Iosif R. Urs, Prof. Univ. Dr. Samaranda Angheni. Drept civil Contracte civile, Editura Oscar Print Bucureşti, 2000; 18. I. Trofimov. Drept civil. Contractele, Chişinău: Academia „Ştefan cel Mare” a MAI Republica Moldova, 2004; 19. Lidia Macovei. Contract de vânzare internaţională, Braşov, 1998; 20. M. B. Cantacuzino. Curs de drept civil, Craiova;

55

21. Radu I Motică, Magistru Florin Moţiu. Contract de vânzare-cumpărare Teorie şi practică, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1999; 22. Radu I. Motică, Florin Moţiu. Contracte civile. Sinteză teoretică şi practică judiciară, Chişinău, Lumina Lex, 1998; 23. Radu I. Motică, Florin Moţiu. Contracte civile. Sinteză teoretică şi practică judiciară, Chişinău, Lumina Lex, 1998; Teofil Pop. Drept civil român Teoria generală, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1993; 24. Radu I. Motică, Anton Trăilescu. Drept funciar. Amenafarea teritoriului şi protecţia mediului, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1999; 25. Toadere Toma. Drept civil Contracte, Editura Fondaţiei Chemare, Iaşi, 1998; 26. V. Stoica, Al. Ficlea. Curs pentru pregătirea examenului de licenţă, Bucureşti, 1996; 27. Stelian Stancu. Teoria contractelor. Negocierea şi derularea contractelor economice, Editura ASE, Bucureşti, 2002. 28. Ştefan Răuschi. Drept civil, Editura Fondaţiei “Chemarea”, Iaşi, 1992; 29. Teacă, O. Uţică. Ghid practice cu privire la tranzacţiile cu terenurile agricole, proprietate privată, Editura Axa, Chişinău, 2004;

56