Teza Superficia [PDF]

Zitiervorschau

CUPRINS:

pagina

Introducere..........................................................................................................4 Capitolul I Fundamente teoretice privind dreptul de superficie..........................8 1.1 Noţiunea de superficie şi încadrarea în sistemul drepturilor reale..................8 1.2 Aspecte de geneză privind reglementarea dreptului de superficie.................13 1.3 Subiectele şi obiectele dreptului de superfici şi caracterele sale juridice.......21 Capitolul II Constituirea şi exercitarea superficiei............................................ 33 2.1 Constituirea dreptului de superficie...............................................................33 2.2 Înregistrarea dreptului de superficie..............................................................43 2.3 Exercitarea dreptului de superficie.................................................................50 Capitolul III Încetarea dreptului de superficie....................................................72 3.1 Formele de stingere ale superficiei.................................................................72 3.2 Efectele stingerii superficiei...........................................................................80 Concluzii..............................................................................................................84 Acte normative................................................................................................... 88 Practica judiciară...............................................................................................89 Bibliografie..........................................................................................................90

2

INTRODUCERE Diversificarea raporturilor de proprietate şi intensificarea lor pun noi probleme în faţa celor care le reglementează. O astfel de problemă, care se impune, este a dreptului de superficie. Abordarea acestei instituţii de drept civil este condiţionată de dezvoltarea pieţei imobiliare, care pune noi sarcini în faţa legiuitorului în vederea reglementării raporturilor dintre proprietarul unui teren şi superficiarul. Din acest punct de vedere, analiza ştiinţifică a dreptului de superficie în cadrul tezei de licenţă este nu numai actuală în plan teoretic şi practic, dar şi necesară. Examinarea sistemului socialist al dreptului nu ar da nimic referitor la studiul dreptului de superficie, deoarece, după cum am văzut, proprietatea exclusivă a statului asupra majorităţii bunurilor imobile - pământ, resurse naturale etc. - a exclus temeiurile apariţiei unor relaţii a căror reglementare necesită aplicarea superficiei. În schimb, instituţia superficiei continua să se dezvolte în sistemele juridice ale altor ţări, uneori suferind chiar modificări considerabile datorită schimbării relaţiilor sociale în genere şi a celor din domeniul utilizării terenurilor în special. Din acest considerent, vom fi nevoiţi să efectuăm un studiu comparativ al experienţei altor ţări. În special, la baza studiilor vor sta reglementările din dreptul României şi cel al Franţei, care fac parte din sistemul de drept francez şi care au o orientare puţin diferită de reglementările dreptului ţărilor cu sistem de drept german care, de asemenea, nu vor fi ignorate în studiul nostru. Actualitatea temei investigate şi gradul ei de studiere Drepturile reale reprezintă o instituţie multifuncţională ce s-a dezvoltat de-a lungul timpului, care are o natură complexă şi necesită o studiere minuţioasă. Dreptul de proprietate este principalul şi cel mai complet drept real asupra unui lucru, deoarece conferă titularului său toate cele trei atribute: posesiunea, folosinţa şi dispoziţia. Legea permite însă disocierea acestor atribute şi repartizarea lor între titulari diferiţi, creându-se alte drepturi reale. În Codul civil al Republicii Moldova

3

sunt reglementate ca alte drepturi reale principale: uzufructul, uzul, abitaţia, servitutea şi superficia. În condiţiile economiei de piaţă, importanţa superficiei creşte substanţial datorită consolidării dreptului de proprietate privată. Examinând legislaţia Republicii Moldova în materie, se poate determina cu certitudine rolul şi locul superficiei în structura ei economico-socială. În ţările cu economie de piaţă, această instituţie serveşte tradiţional drept un factor stabilizator în circuitul civil, un mijloc de garantare a disciplinei dreptului de superficie, a drepturilor şi intereselor proprietarului de teren şi ale superficiarului, în egală măsură. Abordarea teoretico-generală a noului Cod civil al Republicii Moldova condiţionează noi direcţii în studierea problemelor drepturilor reale, aprofundarea cunoaşterii esenţei şi conţinutului acestora. Superficia la momentul actual prezintă pentru subiectele de drept civil un raport juridic specific nou, apărut în legătură cu legalizarea de către Codul civil şi alte acte legislative ale dreptului de proprietate privată. În cercetarea unor noi aspecte ale teoriei dreptului civil şi familial, evidenţierea instituţiei superficiei are o mare semnificaţie de cunoaştere în aspectul analizei şi interpretării naturii acesteia, precum şi a dinamicii evoluţiei ei ca fenomen obiectiv. Scopul şi obiectivele tezei Actualitatea problemei dreptului de superficie şi exercitării lui condiţionează scopul prezentului studiu: analiza superficiei, analiza diferitelor procedee de constituire şi exercitare a superficiei, apariţiei şi caracterelor juridice ale dreptului de superficie în Republica Moldova şi în alte ţări, analiza reglementărilor legislative, determinarea rolului şi importanţei, naturii juridice a superficiei, stabilirea drepturilor şi obligaţiilor proprietarului terenului şi al superficiarului, precum şi a responsabilităţilor lor. Actualitatea lucrării este determinată şi de abordarea ştiinţifică a dreptului de superficie. Pentru prima dată în legislaţia modernă a Republicii Moldova îşi găsesc 4

reglementarea un şir de drepturi reale, cum ar fi: servitutea, uzufructul, uzul, superficia etc. Deoarece aceste drepturi limitează drepturile proprietarului, este necesară

reglementarea

detaliată

a

drepturilor

titularilor

lor,

stabilirea

unor limite şi condiţii în care aceste drepturi să fie exercitate şi, în special, corelarea drepturilor diferiţilor titulari. Scopul lucrării constă, aşadar, în elucidarea reglementărilor referitoare la dreptul de superficie al ţărilor care cunosc acest institut de drept, în analiza lucrărilor şi comentariilor ştiinţifice în domeniu, în determinarea caracterelor esenţiale ale superficiei, ceea ce ar permite delimitarea lor de alte fenomene similare. Prezentul studiu va permite, ţinânându-se cont de laturile negative ale reglementărilor referitoare la dreptul de superficie, crearea unui model optim pentru legislaţia civilă în curs de dezvoltare a Republicii Moldova, lucru deosebit de important în procesul actual de punere în aplicare a Codului civil. Analizând legislaţia şi realitatea, făcând comparaţie cu practica unor alte state, am stabilit următoarele obiective ale prezentei lucrări: 

stabilirea şi formularea bazelor conceptuale ale instituţiei dreptului de superficie ca dezmembrământ al dreptului de proprietate şi drept real principal;



stabilirea importanţei şi oportunităţii reglementării legale a dreptului de superficie;



examinarea fenomenului dreptului de superficie prin prisma analizei genezei, esenţei şi a evoluţiei istorice a acestuia;



definirea şi generalizarea caracterelor juridice, propunerea variantei accesibile pentru Republica Moldova;



cercetarea modalităţilor de constituire a superficiei şi evidenţierea particularităţilor legislaţiei naţionale în acest domeniu;



exercitarea superficiei;



caracteristica drepturilor şi obligaţiilor proprietarului de teren, precum şi ale superficiarului; 5



caracteristica şi temeiurile de stingere a superficiei, stabilirea efectelor stingerii superficiei;



constatarea lacunelor din legislaţia Republicii Moldova, elaborarea unor propuneri de modificare a legislaţiei;



sistematizarea, analiza şi interpretarea rezultatelor cercetării, formularea concluziilor şi recomandărilor practice; În calitate de bază metodologică, în cercetări, autorul a utilizat analiza

comparativă, ceea ce a permis autorului să examineze dreptul de superficie sub diverse aspecte, date fiind reglementările cunoscute în domeniul dreptului din Republica Moldova, România, Federaţia Rusă, din ţările comunităţii europene.

În

procesul de sintetizare a lucrărilor ştiinţifice din ţările menţionate, de argumentare a concluziilor şi recomandărilor, de analiză comparativă, cel mai efectiv procedeu de sintetizare a noţiunilor şi fenomenelor, autorul a utilizat şi metodele dialectice, de analiză şi sinteză logică structural-sistematică, istorică, juridico-comparativă, sociologică (analiza documentelor), alte metode de cunoaştere ştiinţifică. Noutatea ştiinţifică constă în analiza complexă a legislaţiei şi a relaţiilor de superficie, în caracterul mixt, teoretic şi practic al acestei analize. Reprezentând o încercare de a elucida, pe baza sistematizării normelor legale şi analizei creative a fenomenelor juridice, procesul de reglementare şi detaliere a institutului de superficie în Republica Moldova, lucrarea conţine recomandări pentru optimizarea raporturilor de vecinătate, relevă o serie de probleme cărora le dă soluţii interpretative, ori referitor la care sugerează idei de modificare a unor dispoziţii legale. Lucrarea aduce un suflu nou prin reflectarea noţiunii de superficie ca apărare juridică durabilă şi flexibilă a drepturilor reale în relaţiile de folosire a imobilelor. Deşi Codul civil consacră superficiei un capitol, reglementările lui sînt insuficiente, deoarece, la adoptare, nu s-a ţinut cont de unele propuneri importante, fapt ce implică necesitatea unor modificări, condiţionate de schimbările survenite în structura economico-socială. Referitor la adoptarea unor modificări în acest cod, 6

care să corespundă noilor relaţii, există o opinie majoritară, de altfel şi în literatura de specialitate. Conţinutul lucrării Lucrarea este compusă din trei capitole, divizate în secţiuni. Ea are la bază analiza teoretică a noţiunilor şi prevederilor legale, a practicii de aplicare, a prevederilor legale privind dreptul de superficie. Primul capitol, intitulat „Fundamente teoretice privind dreptul de superficie”, divizat în trei secţiuni, are un caracter teoretic. În prima secţiune sînt examinate abordările doctrinale ale noţiunii de superficie – dezmembrământ al dreptului de proprietate, cunoscute în legislaţia naţională şi în cea străină. Secţiunea a doua este consacrată noţiunii de superficie, de la istoricul apariţiei şi până în prezent. Următoarea secţiune, a III-a, este dedicată caracterelor sale juridice. Capitolul II, intitulat „Constituirea şi exercitarea superficiei”, reprezintă examinarea prevederilor legale cu privire la constituirea superficiei, precum şi exercitarea lui. Capitolul are trei secţiuni. În prima secţiune se face prezentarea generală a constituirii dreptului de superficie. Sunt examinate modurile de constituire a superficiei, deosebirile dintre acestea, prevederile legislaţiei în vigoare, se propune modificarea unor norme sau completarea legislaţiei cu norme noi, este arătată metodologia de cercetare, se face o comparaţie între superficia de la noi şi cea reglementată de legile altor ţări. Cea de-a doua secţiune relevă particularităţile de înregistrare a dreptului de superficie în registrul bunurilor imobile. Ultima secţiune din acest capitol analizează modalitatea de exercitare a superficiei, drepturile, dar şi obligaţiile proprietarului de teren, precum şi ale superficiarului. Capitolul III, „Încetarea dreptului de superficie”, reprezintă un studiu al procedurilor, prevăzute de legislaţie, al dreptului de superficie. În genere, capitolul este axat în jurul acestei probleme, precum şi pe efectele stingerii dreptului de superficie. Astfel, sînt analizate temeiurile stingerii dreptului de superficie, tipurile şi efectele stingerii acestui drept. 7

CAPITOLUL I FUNDAMENTE TEORETICE PRIVIND DREPTUL DE SUPERFICIE 1.1

Noţiunea de superficie şi încadrarea ei în sistemul drepturilor reale. Pentru a încerca o analiză generală de ordin conceptual în privinţa dreptului de

superficie, evident că nu vom putea promova o tratare a acestei probleme decât prin a porni de la o elucidare a terminologiei cu care se va opera în această lucrare, precum şi fără a se pune în lumină unele aspecte de conţinut semantic pe care le comportă termenii utilizaţi şi mai cu seamă termenul de superficie. Orice analiză de acest gen se va orienta spre abordarea juridică a dreptului de superficie în cele două aspecte ce vor fi analizate ulterior, adică în calitate de drept real şi în calitate de raport apărut între proprietarul de teren şi titularul dreptului de superficie. Termenul de superficie vine din limba latină (superficie) şi care desemna în limbajul romanilor conceptul de suprafaţă.1 Tot în aria sistemului de drept privat roman a apărut pentru prima dată conceptul de superficie cu valenţa sa juridică care urma să determine starea de lucruri în vederea reglementării situaţiilor în care o persoană, neproprietar de teren construia pe acesta un edificiu. Termenul de superficie a rezistat în limbajul juridic al tuturor statelor care au acceptat în sistemul de drept civil dreptul de superficie ca drept real sub această formă neschimbată sau adaptată condiţiilor lingvistice. În legislaţia franceză spre exemplu termenul este utilizat exact în această formă („superficie”), care coincide şi cu termenul de suprafaţă la fel ca şi în limba latină. Aşadar statul roman, la fel ca şi în multe alte privinţe în ceea ce priveşte domeniul dreptului, este primul în reglementarea dreptului de superficie. 1

Cojocari, E. Drept civil. Drepturile reale (Note de curs). / Cojocari E., Cuşnir M., Ciobanu C. ș.a; –

Chişinău, 2003, p. 132.

8

În contextul sus-menţionat, în literatura juridică, superficia a fost definită ca un drept ce constă în dreptul de proprietate pe care-l are o persoană, denumită „superficiar”, asupra construcţiilor, plantaţiilor sau altor lucrări care se află pe o suprafaţă de teren ce aparţine unei alte persoane, teren asupra căruia superficiarul va avea un drept de folosinţă.2 Alţi autori, au definit dreptul de superficie ca fiind dreptul real care constă în exercitarea concomitentă de către o persoană, numită superficiar, a unui drept de proprietate asupra construcţiilor, plantaţiilor sau altor lucrări aflate pe o suprafaţă de teren aparţinând unei alte persoane şi a unui drept de folosinţă asupra acelui teren.3 Avem deci doi proprietari: un proprietar al terenului şi un proprietar asupra construcţiilor sau altor lucrări aflate pe teren. Analizând aceste afirmaţii deducem că dreptul de superficie face parte din dezmembrămintele dreptului de proprietate. Dreptul de proprietate este un drept real complet alcătuit din mai multe drepturi: dreptul de posesie, dreptul folosinţă şi dreptul de dispoziţie, dar numai titularul dreptului de proprietate le are pe toate. Dreptul deplin de proprietate poate fi dezmembrat, atributele fiind împărţite între proprietar, care păstrează atributul dispoziţiei depline, şi o altă persoană – titular cu bună credinţă a altor atribute ale dreptului de proprietate, care deţinându-le un timp îndelungat în termenile prescripţiei achizitive, prevăzute de lege, devin proprietari deplini. Proprietarul nu are dreptul, ca prin voinţa şi puterea sa proprie, să retragă şi să facă să înceteze dreptul superficiei întrucât între proprietar şi titularul dreptului real se nasc raporturi de drept civil, caracterizate prin poziţia de egalitate a părţilor. 2

Filipescu, I. Drept civil. Dreptul real de proprietate şi alte drepturi reale. / Filipescu I.; Bucureşti: Editura

ACTAMI, 2000, p. 265; 3

Dogaru, I. Elemente de drept civil. Drepturi reale. / Dogaru I., Sâmbrian T., Vol. II – Craiova: Editura

Oltenia-Craiova, 1994, p. 152.

9

Trebuie să menţionăm că deşi, proprietarul dezmembrează drepturile sale, el continuă să rămână proprietar al acestor bunuri. De exemplu, deşi transmite apartamentul în chirie altei persoane, proprietarul rămâne în continuare proprietar. În conformitate cu Codul civil al Republicii Moldova nu este definit dezmembrământul. Această noţiune nici nu se întâlneşte în conţinutul acestuia. Dar ele se subînţeleg, analizând doctrina. Dreptului de proprietate privată îi corespunde o serie de drepturi reale principale, drepturi rezultate din separarea atributelor componente ale dreptului de proprietate şi care sunt cunoscute sub denumirea de dezmembrăminte ale dreptului de proprietate şi anume:  dreptul de uzufruct;  dreptul de uz;  dreptul de abitaţie;  dreptul de servitute;  dreptul de superficie. Acestea apar in temeiul dezmembrării dreptului de folosinţă şi posesie. Ele apar atât ca drepturi reale principale, cât şi accesorii. De exemplu contracte de gaj, ipotecă, etc. Toate aceste drepturi reale principale derivate pot fi constituite sau dobândite numai asupra bunurilor care se află în proprietate privată. Dreptul de proprietate publică nu poate fi dezmembrat prin constituirea unor asemenea drepturi. Dreptul de proprietate ca drept real principal dispune de caractere specifice care sunt comune şi altor drepturi reale. Este cunoscut că drepturile reale dispun de anumite caractere. Astfel deosebim, caracterele comune drepturilor reale: perpetue, absolute sau opozabile tuturor în afară de proprietar, prevăzute limitativ în lege care sunt apărate prin acţiuni reale: acţiunea în revendicare, acţiunea negatorie, posesorii etc. Caracterele specifice drepturilor reale ca dezmembrăminte ale dreptului de proprietate sunt următoarele: provin din dreptul de proprietate, fiecare din 10

drepturile reale sunt lipsite de atributul dispoziţiei, pot fi vremelnice sau viagere, opozabile tuturor în afară de nudul proprietar, pot fi alienabile şi inalienabile. În afară de caracterele menţionate fiecare drept real ca dezmembrământ al dreptului de proprietate dispune şi de caractere specifice doar acestui drept. Considerăm că dreptul de superficie ca dezmembrământ al dreptului de proprietate se deosebeşte de celelalte prin anumite caractere specifice. În primul rând, el apare prin suprapunerea a două drepturi ce aparţin unor proprietari diferiţi. În al doilea rând, este răspândită opinia conform căreia dreptul de superficie se referă la obiecte concrete: construcţiile şi terenurile de pământ. Cu toate că dreptul de superficie îmbrăţişează unele caractere specifice ale dreptului de proprietate, totuşi, el prezintă unele particularităţi comune. Astfel, dreptul de superficie la fel ca şi dreptul de proprietate nu se stinge prin neuz, esteun drept perpetuu şi poate fi dobândit prin uzucapiune. De asemenea, ca şi dreptul de proprietate, dreptul de superficie poate fi grevat cu sarcini reale (servituţi, uzufruct, ipotecă etc.) în măsura în care acestea sunt compatibile cu conţinutul dreptului de superficie. Spre deosebire însă de dreptul de proprietate, dreptul de superficie prezintă şi unele trăsături specifice. Astfel, în timp ce dreptul de proprietate poate avea ca obiect orice fel de bun, obiectul dreptului de superficie îl constituie numai o suprafaţă de teren. De asemenea, dreptul de proprietate conferă titularului său posesia, folosinţa şi dispoziţia asupra bunului ce-i formează obiectul dreptului său, în timp ce dreptul de superficie pe lângă aceste atribute ce le exercită titularul asupra construcţiei sau plantaţiei, mai conferă acestuia şi dreptul de folosinţă asupra terenului pe care se află construcţia. Articolul 443 Cod Civil al RM reglementează superficia, dreptul real imobiliar de a folosi terenul altuia în vederea edificării şi a exploatării unei construcţii, deasupra şi sub acest teren sau a exploatării unei construcţii existente.4 Acest drept este alienabil, se transmite prin succesiune şi poate fi obiect al unui contract de locaţiune.

11

4

Baieş, S. Drept civil. Drepturile reale principale / Baieş S., Roşca N. – Chişinău: Editura Tipografia

Centrală, 2005, p. 268.

Constituirea dreptului de superficie este o modalitate de folosire a propriului teren, o alternativă construirii şi cultivării lui de către proprietar sau dării în arendă sau în folosinţă gratuită, etc. Similar unor alte contracte civile sau comerciale, constituirea dreptului de superficie se face cu consimţământul proprietarului de teren. Prin urmare titularul, exercitându-şi prerogativele de proprietar, transmite dreptul de posesiune şi folosinţă a suprafeţei sau subfeţei terenului său pentru ridicarea şi exploatarea unei construcţii. El consimte superficia acceptând dreptul terţului asupra propriului teren. Pentru analiza fenomenului de superficie, literatura de specialitate utilizează următorii termeni. Superficiar – este persoana care dispune de dreptul real de superficie şi care este titulară de prerogativele corespunzătoare în raport cu proprietarul de teren. 5 În calitate de superficiar poate să apară orice persoană fizică, juridică sau chiar statul. Pe de o parte superficiarul are poziţie individuală, în calitatea sa de titular de drept real, în aria reglementărilor, dar aşa cum se remarcă de cele mai multe ori acesta îl regăsim de regulă în postura de parte a raportului apărut între superficiar şi proprietar, raport care naşte dreptul real de superficie. Proprietarul de teren – este persoana titulară a dreptului de proprietate asupra terenului pe care este amplasată construcţia în vederea căreia a fost constituită superficia.6 În pofida faptului că de jure proprietarul terenului este şi proprietarul construcţiei, legiuitorul îl desemnează ca proprietar de teren şi aceasta poate din două raţiuni: fie din cauza faptului că conform opinii promovate de legiuitorul nostru, terenul este un bun principal, iar tot ceea ce este unit cu el, adică ceea ce este situat pe acesta se consideră a fi bunuri accesorii şi în această ipoteză situaţia devine clară, or este evident că proprietarul terenului va fi şi proprietarul construcţiei amplasate pe el, fie că a făcut o formulare inertă după legislaţia altor 5

Romoşan, I. Drept civil. Drepturile reale. / Romoşan I. – Oradea 1996, p. 287; 12

6

Ibidem, p. 287.

state, mai cu seamă a României, conform căreia proprietarul terenului are dreptul de proprietate exclusiv asupra lotului pe care este amplasată construcţia, pe când aceasta aparţine cu drept de proprietate superficiarului. Teren aferent construcţiei – este suprafaţa pe care este amplasată construcţia în vederea căreia a fost constituit dreptul de superficie şi cea care este strict necesară pentru exploatarea construcţiei respective.7 De fapt, evident este faptul că, de regulă, dacă nu în toate cazurile superficiarul va dispune de un drept de folosinţă asupra lotului care înconjoară construcţia şi care aparţin proprietarului de teren respectiv, fără a se limita la terenul efectiv necesar superficiarului în folosirea şi exploatarea construcţiei amplasate pe suprafaţa în discuţie. Cert este că legiuitorul utilizează de regulă formula teren aferent construcţiei fără a face vreo specificaţie orientativă în acest sens, de unde ar rezulta că interpretarea se va face în baza sensului obişnuit al termenilor în formatul lor uzual lingvistic.

1.2 Aspecte de geneză privind reglementarea dreptului de superficie Diferite izvoare de doctrină juridică relatează despre momentul apariţiei superficiei diferit, însă cei mai mulţi dintre aceştia susţin că superficia apare în secolul II î.e.n. către sfârşitul Republicii în Roma Antică. Unii autori vorbesc despre apariţia acestei instituţii chiar la începutul epocii republicane , dar era vorba despre relaţiile apărute care erau tratate ca relaţii de arendare a terenurilor, şi nu ca raport specific, unde celui care a construit un edificiu pe terenul altuia îi erau caracteristice doar particularităţile unui arendaş obişnuit fără specificarea unor drepturi suplimentare, situaţie care a determinat o serie de probleme, a căror soluţionare a început doar odată cu sancţionarea de către stat a acestor raporturi specifice. 7

Romoşan, I. Drept civil. Drepturile reale. / Romoşan I. – Oradea 1996, p. 288.

13

Condiţiile materiale sau factuale care au favorizat apariţia relaţiilor de superficie au constituit, aşa cum se afirmă în doctrină, circumstanţele de criză de locuinţe ce au apărut ca urmare a suprapopulării Romei, unde era necesară construcţia de noi locuinţe, distribuirea de noi terenuri pentru construcţie. Evident că aceste condiţii pentru unii cetăţeni romani sau pentru cei care veneau să se stabilească cu traiul la Roma erau de cele mai multe ori inaccesibile, iar pentru stat, în primul rând, şi pentru alţi titulari ai fondurilor funciare, neprofitabile, atunci soluţia s-a dovedit a fi, acordarea, pentru folosinţă, contra unei sume de bani, terenurile statului, pentru ca persoanele particulare să construiască pe aceste terenuri şi să utilizeze construcţia şi terenul aferent perpetuu, pe o perioadă corespunzătoare. Statul dădea parcele din ager publicus pentru păşune şi cultură. În cazul în care posesorii cărora li se acordau asemenea terenuri construiau pe acele locuri, ei păstrau dreptul de a folosi construcţia ridicată în schimbul unei sume modeste de bani. Când au apărut latifundiile s-a întâmplat acelaşi lucru: proprietarii au consimţit să lase arendaşilor folosinţa clădirilor ridicate de ei cu obligaţia de a plăti o sumă de bani. Astfel, eficienţa în aceste cazuri era proeminentă din dublu aspect:  cel ce ridica construcţia era interesat într-un uzaj cu mult mai larg decât cel ce lua în arendă un pământ agricol;  superficia convenea marilor proprietari şi statului dacă aceştia întâmpinau greutăţi cu punerea în valoare a pământurilor de care dispuneau. Prin urmare, este de menţionat că în condiţiile respective statul roman a încurajat construcţia de case. La etapa incipientă, este relevant faptul că există o dublă dificultate:  pe de o parte, se obişnuia să se construiască pe un teren închiriat şi nu cumpărat, deoarece la origine convenţia intervenea între un particular şi o persoană morală – statul sau cetatea, care nu puteau să înstrăineze parcelele din ager publicus, adică era posibilă numai transmiterea în folosinţă a acestor terenuri, nu şi dreptul de proprietate asupra lor; 14

 pe de altă parte, era în vigoare principiul superficies solo cedit, potrivit căruia proprietarul terenului era şi proprietarul construcţiei ce se afla pe el. Condiţiile respective evident că constituiau o barieră şi o frână în calea dezvoltării şi intensificării construcţiilor de locuinţe şi barau dezvoltarea relaţiilor în acest sens, deoarece prezentau mai degrabă mai multe dezavantaje decât avantaje, dar în ipoteza în care nu existau alte posibilităţi şi alternative pentru cei care doreau să-şi construiască o casă de locuit, aceştia, constrânşi de situaţie şi de condiţiile de necesitate, se vedeau puşi în faţa acceptării condiţiilor respective. Statul roman care însă nu a rămas în afara problemei respective a hotărât să meargă pe calea compromisului cu persoanele interesate în acest sens pentru a favoriza implicit pentru sine, şi a stimula construcţia de case, prin a recunoaşte instituţia dreptului de superficie, statul păstrând dreptul de proprietate asupra terenului, iar cel ce construia casa putea să folosească perpetuu terenul în schimbul unei chirii. Pe parcurs însă, practica dreptului de superficie s-a extins şi la particulari, în sensul că şi persoanele fizice aveau dreptul de a transmite în folosinţă unor alte persoane terenuri pentru construcţii, acceptând pentru celălalt drepturile care îi aparţineau în calitatea sa de superficiar. Practica respectivă s-a bucurat de un succes deosebit anume în sfera privată, deoarece unele persoane care deţineau în proprietate terenuri, dar care nu puteau fi utilizate în scopuri agricole, vedeau o soluţie optimă în transmiterea şi punerea în valoare a acestor terenuri, putând beneficia totodată şi de unele remuneraţii convenite cu superficiarul. Iniţial, deci, superficia apărea ca o instituţie născută din concesiunea statului roman şi care la început nu a fost tocmai salutată şi apreciată de cetăţenii romani ce nu au dat curs acestei oferte anume din motivul inconvenienţei create în virtutea principiului superficies solo cedit (superficia aparţine terenului), care avea să însemne că cetăţenii construiau pentru stat, care în baza acestui principiu devenea proprietar al locuinţei. Soluţia s-a văzut în reforma prezentată în posibilitatea încheierii unei convenţii între stat şi constructorul numit superficiar care era titularul unui drept real asupra construcţiei. Condiţii pentru încheierea contractului 15

de superficie între particulari s-au ivit abia în perioada clasică când a fost consolidată complet proprietatea privată asupra terenurilor. În dreptul clasic superficia era privită ca un drept asupra lucrului altuia (ius in re aliena) ce putea fi transmis de la o persoană la alta, indiferent de faptul dacă proprietarul terenului se schimba sau nu pe perioada de superficie. În dreptul privat roman mai există un alt drept real care seamănă cu dreptul de superficie, este vorba despre emfiteoză (emphyteusis). Aşa cum afirmă unii autori, dreptul de superficie nu era un drept radical diferit de emphyteusis, dar se deosebeşte după specificul său citadin, urban, spre deosebire de particularităţile rurale, rustice ale emfiteozei. Aşa ca şi în cazul emfiteozei, superficia presupune folosinţa (parţială însă) unei suprafeţe de teren pe care superficiarul putea construi un edificiu, în schimbul căruia trebuia să plătească o rentă anuală (pensio sive solarium). În realitate, atât emfiteoza, cît şi superficia erau drepturi reale dobândite de către particulari în raporturile lor private cu statul roman, care astfel putea să pună în valoare numeroasele terenuri aflate în proprietatea sa (solus italicus, în primul rând), fie redându-le circuitului agricol (în cazul emfiteozei), fie fondului de construcţii (superficie) şi în orice caz obţinând venituri băneşti (pensio, solarium, impositum, tributum etc.). Superficia lua naştere pe cale convenţională – prin contract. De regulă, aceasta lua forma unei clauze anexă la un contract de închiriere de lungă durată (sau foarte lungă) cu privire la un teren de construcţie, de aici şi asemănarea foarte proeminentă cu emfiteoza, care de asemenea se încheia pe o perioadă îndelungată. Pentru evidenţierea mai detaliată a trăsăturilor specifice ale superficiei trebuie menţionate drepturile de care dispunea superficiarul, precum şi obligaţiile acestuia. Superficiarul putea transmite prin succesiune dreptul său, îl putea vinde, înstrăina, gaja, greva cu sarcini (ca spre exemplu, servitutea), dar cu condiţia că la exercitarea acestor drepturi să nu-l prejudicieze pe proprietarul terenului. Pentru ca să-şi poată valorifica dreptul de înstrăinare a superficiei în cadrul unor acte între vii superficiarul era îngrădit de condiţia acordului din partea proprietarului de teren. 16

Din cele expuse rezultă că drepturile superficiarului nu erau numai viagere, dacă perioada superficiei depăşea momentul morţii superficiarului, drepturile aferente erau transmisibile succesorilor săi. În afară de drepturi superficiarul avea şi unele obligaţii care în primul rând constau în faptul utilizării eficiente şi cu bună-credinţă, fără a se aduce prejudiciere proprietarului de teren, a construcţiei şi mai cu seamă a terenului pe care este amplasată această construcţie. Superficiarul mai era obligat şi la plata unei sume de bani, care de obicei era numită solarium, dar mai erau utilizaţi şi alţi termeni ca: pensio, impositum, tributum, vectigal.8 Aşa cum se afirmă în majoritatea surselor, suma respectivă de bani care era convenită între superficiar şi proprietarul de teren era achitată periodic. În afară de plata solarium-ului, superficiarul trebuia să suporte toate cheltuielile aferente construcţiei, terenului, adică toate cheltuielile de întreţinere, impozitele, reparaţii şi menţinerea terenului în starea în care era la construirea superficiei. La rândul său, proprietarul terenului avea obligaţia de neamestec şi neatingere a drepturilor superficiarului, în măsura în care era ţinut la o abţinere de la tulburarea în orice formă a posesiei şi folosinţei terenului pe care era amplasată construcţia. Proprietarul de teren nu putea să-l lipsească pe superficiar în mod arbitrar de drepturile care îi reveneau în virtutea dreptului real de superficie şi relaţiei contractuale ce-i lega, el se limita doar la perceperea solarium-ului şi în caz de neplată a acestuia putea să se adreseze în instanţa de judecată cu o acţiune. Încetarea dreptului de superficie avea loc în următoarele cazuri:  expirarea termenului;  renunţarea superficiarului la superficie; 8

Baieş, S. Drept civil. Drepturile reale principale / Baieş S., Roşca N. – Chişinău: Editura Tipografia

Centrală, 2005, p. 268.

17

 obţinerea de către superficiar a dreptului de proprietate asupra terenului sau în cazul obţinerii de către proprietar a dreptului de superficie asupra construcţiei. Trebuie să accentuăm faptul că o particularitate specifică pentru superficie în dreptul privat roman era că acesta reprezenta un drept real ce se năştea din simple convenţii, prin încălcarea regulii, conform căreia, drepturile reale nu se nasc din simple convenţii, ci din acte speciale cum ar fi mancipio sau iure cessio. Dreptul de superficie nu este reglementat în majoritatea legislaţiilor, deoarece existenţa lui a fost iniţial contestată întrucât acesta reprezintă o excepţie de la principiul accesiunii, potrivit căruia tot ce se află pe fond aparţine proprietarului bunului. Aceasta se confirmă prin articolul 329 Codul Civil al RM care prevede că toate construcţiile şi lucrările subterane sau de la suprafaţa terenului sunt presupuse a fi făcute de proprietarul terenului pe contul său şi îi aparţin acestuia până la proba contrară. În ceea ce priveşte reglementările în domeniul dreptului civil în Republica Moldova se poate afirma cu certitudine că spre deosebire de alte sisteme de drept (cum ar fi spre exemplu cel francez, englez, german etc.) cel de la noi este unul destul de tânăr şi, din păcate, fără unele tradiţii accentuate în domeniu. Faptul respectiv se datorează mai multor factori dintre care cel mai proeminent este factorul istoric, pentru că , actuala Republica Moldova a avut parte de un istoric cu regimuri de ocupaţie diverse şi acest fapt s-a răsfrânt şi asupra sistemului de drept care nu se caracteriza prin elemente conceptuale specifice, ci coincidea sau, în cel mai bun caz, era inspirată din legislaţia statului ocupant. E necesar de menţionat că în sistemul juridic valabil până în 2003, dreptul de superficie nu era reglementat de nici un act normativ, chiar dacă de fapt situaţii similare sau tangente în această privinţă existau chiar şi în perioada socialistă, când pământul era doar în proprietatea statului şi cei care doreau să construiască particular luau în folosinţă pământ de la stat, în rezultat se crea suprapunerea a

18

două drepturi de proprietate a doi proprietari diferiţi: proprietarul casei şi proprietarul pământului. Odată cu intrarea în vigoare a Codului civil adoptat la data de în 2002, dreptul de superficie capătă legitimare oficială în cadrul normativ al Republicii Moldova înserându-se în Capitolul IV, Titlul III al Cărţii a doua a actului normativ în cauză. Conferirea de spaţiu legal pentru dreptul de superficie este un semn pozitiv pentru legiuitorul RM, deoarece prin aceasta se remarcă pozitiv în competiţia cu legislaţia civilă a altor state, cum ar fi spre exemplu cel mai vădit caz al sistemului de drept din Federaţia Rusă care nu cunoaşte o asemenea prerogativă reală, dar de ce nu şi a României, care deşi conţine unele norme care se referă la superficie, în Codul civil român nu este desemnat acest drept real în particular în şirul drepturilor reale principale, el regăsindu-se în unele acte. După intrarea în vigoare a noului Cod Civil, trei opinii s-au conturat în literatura juridică. Analiza lor nu este lipsită de interes.  Prima opinie era potrivnică dreptului de superficie, întrucât îl asimila unei „înstrăinări parţiale" a terenului. S-a susţinut că superficia despică în conţinutul său juridic dreptul de proprietate, conferind superficialului atributele posesiei şi folosinţei în mod perpetuu. Astfel, proprietarul terenului păstrează doar proprietatea ideală a suprafeţei, atributele esenţiale ale dreptului de proprietate fiind exercitate necontrolat de către altă persoană.  Opinia contrară, neîmpărtăşită de practica judiciară, era favorabilă constituirii superficiei, pe considerentul că dezmembrarea dreptului de proprietate nu echivalează cu înstrăinarea terenului. Prin constituirea superficiei, dreptul de proprietate nu se transmite de la un titular la altul, ci rămâne în patrimoniul aceleaşi persoane, care păstrează atributul esenţial al unui asemenea drept: dispoziţia juridică. Apoi, dreptul de proprietate asupra terenului conferă titularului său posibilitatea de a face orice construcţii sau plantaţii, să consimtă la grevarea terenului cu anumite sarcini, respectând legea şi 19

regulile de convieţuire socială. Limitarea atributelor esenţiale ale proprietăţii nu se poate face decât expres, iar nu prin analogie ori prin interpretarea extensivă a normelor legale.  Cea de-a treia opinie, constituind o mediere între cele două extreme expuse anterior, a reuşit, printr-o îmbinare coordonată a metodelor de interpretare a normelor juridice, să găsească o soluţie mai nuanţată în materia superficiei. Prin stabilirea limitativă a unor cazuri în care superficia era admisă, cu titlu de excepţie, se acceptă însă implicit, teza interzicerii superficiei şi asimilării acesteia cu o înstrăinare a terenului. În prezent existenţa dreptului de superficie este reglementată de articolul 443 al Codului Civil al Republicii Moldova. Izvorul principal este Codul Civil al Republicii Moldova şi în special Titlul IV ALTE DREPTURI REALE, Capitolul IV art. 443-453 din Codul civil al Republicii Moldova. Alte articole ce reglementează contractele de înstrăinare a drepturilor sunt: dreptul de folosinţă, comodatul, locaţiunea, gajul, ipoteca, chiria, arenda, testamentul etc. Trebuie de menţionat că legislaţia civilă din Republica Moldova cu referinţă la drepturile reale trebuie de recunoscut una eficientă, deoarece a reuşit să înlocuiască vechea structură conţinută de codul civil din 1964, unde era reglementat doar dreptul de proprietate dintre drepturile reale principale, iar cele accesorii erau examinate în alte aspecte decât ca drepturi reale. Inovaţia respectivă din legislaţia civilă care funcţionează începând cu 2003 este avantajoasă din următoarele considerente:  conţine o structură eficientă şi comodă pentru aplicare, interpretare şi chiar studiu în domeniul drepturilor reale, constituind un instrument integrativ de lucru care cuprinde într-o ordine corespunzătoare, concludentă, norme referitoare la toate categoriile de drepturi reale;

20

 include în sine drepturi reale care, deşi existau şi anterior în dinamica relaţiilor sociale, dar nu cunoşteau o reglementare legală expresă; Prin urmare, nu se putea pretinde la protecţia acestor drepturi şi nici nu existau norme regulatorii, uniforme şi statutare pentru reglementarea prerogativelor titularului de drepturi reale, pe de o parte, şi nici a relaţiilor relative (contractuale sau nu) apărute între proprietar şi titularul de drept real, în virtutea dreptului corespunzător.  Specificarea fiecărui drept real în parte cu caracterizarea mai mult sau mai puţin amplă a lor. Încadrarea dreptului de superficie în sistemul respectiv este pozitivă, practică şi de succes. Dreptul de superficie este ultimul dintre drepturile reale principale în ordinea reglementărilor din codul civil, fapt care, evident, nu se datorează lipsei de importanţă a acestui drept faţă de alte drepturi reale, ci mai degrabă amplasarea s-a făcut conform caracterelor ei specifice, acest drept real este unul deosebit şi de natură destul de complicată, cu atât mai mult, noutatea acestei instituţii pentru legislaţia noastră trezeşte diverse întrebări referitoare la interpretarea esenţei dreptului de superficie, mai ales pentru practicieni.

1.3 Subiectele şi obiectele dreptului de superficie şi caracterele sale juridice Definirea obiectului dreptului de superficie este destul de problematică, deoarece atât legiuitorul, cât şi literatura de specialitate îl defineşte foarte contradictoriu şi vag. În primul rând, trebuie să ţinem cont de faptul că el se creează în temeiul obiectelor dreptului de proprietate. Un lucru nu devine bun decât atunci când este pus în relaţie cu activitatea persoanelor. Calitatea de bunuri o pot avea mai întâi obiectele fizice din lumea înconjurătoare, care conţin un anumit grad de utilitate şi pot satisface anumite

21

interese ale unei persoane. Caracteristica cea mai importantă a lucrului este utilitatea acestuia pentru persoana care îl posedă. Obiectul dezmembrămintelor dreptului de proprietate îl constituie acele, în primul rând, bunuri din circuitul civil care sunt alienabile, prescriptibile, sesizabile, relaţii sociale patrimoniale ce sunt reglementate de normele dreptului civil. 9 De exemplu, se consideră raport juridic civil dezmembrămintele dreptului de proprietate, obiect al căruia este casa, clădirile cu altă destinaţie decât locuirea, maşinile, pământul etc. Dreptului de superficie i se aplică în mod corespunzător regulile dreptului de proprietate asupra imobilelor, daca legea nu prevede altfel. Construcţia este o parte componentă esenţială a dreptului de superficie. Dreptul de superficie nu poate fi constituit cu o condiţie rezolutorie. Dreptul de superficie nu poate fi limitat la o parte din construcţie. Deci, obiectul dreptului de superficie este constituit din două bunuri imobile: o construcţie şi un teren. În Codul civil nu se reglementează expres totalitatea obiectelor dreptului de superficie. Totuşi, am putea evidenţia faptul că acestea sunt doar bunurile puse în circuitul civil, cu excepţia celor din domeniul public al statului şi al unităţilor teritorial-administrative. S-a menţionat mai sus că obiecte ale superficiei pot fi bunurile imobile. Imobil se consideră acel bun care nu poate fi deplasat în spaţiu dintr-un loc în altul, fără ai schimba destinaţia pe care o are. La categoria de bunuri imobiliare legiuitorul atribuie, terenurile, porţiunile de subsol, obiectele acvatice separate, plantaţiile cuprinse de rădăcini, clădirile, construcţiile şi orice alte lucrări legate solid de pământ, precum şi tot ceea ce în mod natural şi artificial este incorporat durabil în acesta. Dreptul de superficie asupra unui bun imobil urmează a fi înregistrat în registrul bunurilor imobiliare. În literatura juridică naţională este analizat obiectul dreptului de superficie sub câteva aspecte. În interpretarea extinderii dreptului de superficie de asupra

22

terenului şi sub el, s-a afirmat că acest drept include şi dreptul asupra plantaţiilor sau altor lucrări care se află pe teren. 9

Cojocari, E. Drept civil: dezmembrămintele dreptului de proprietate. / Cojocari E. – Chişinău, 2005, p.

77.

“De asupra şi sub acest teren” din definiţia legală a dreptului de superficie, legiuitorul sugerează o interpretare restrictivă, potrivit căreia dreptul de superficie poate fi exercitat construind atât de asupra terenului, cât şi în subteran, dar nu poate fi exercitat distinct numai pe suprafaţa terenului sau numai sub el. Raliem la opinia potrivit căreia obiect al dreptului de superficie ar putea fi în mod distinct numai suprafaţa terenului (de exemplu, o antenă instalată de o companie de telefonie mobilă, o construcţie care nu are subsol) ori numai subfaţa (un rezervor, o parcare subterană, o mină din care nu se mai extrage nimic), ori ambele (construcţie cu multe etaje, unele subterane, alte supraterane). Dreptul de superficie poate include nu numai construcţiile, ci şi plantaţiile, alte lucrări. Această afirmaţie este preluată din literatura juridică şi jurisprudenţa României, a cărei legislaţie acceptă conceptul potrivit căruia plantaţiile şi alte lucrări fac obiectul unui drept de superficie, ceea ce însă nu este în concordanţă cu legislaţia Republicii Moldova. Astfel, Codul civil limitează dreptul de superficie numai la construcţie. Subiectele dreptului de superficie pot fi atât persoane fizice, cât şi persoane juridice, dar este important să accentuăm că într-un raport juridic privind superficia un subiect neapărat trebuie să fie proprietar al bunurilor, iar celălalt să obţină dreptul cu privire la superficie pe cale legală.10 Deci, subiectele sunt superficiarul, care este proprietar asupra construcţiilor şi proprietarul terenului. Pentru o analiză mai detaliată a conceptului de superficie şi o examinare multiaspectuală a definiţiei legale vom reliefa în continuare cele mai importante caractere juridice ale dreptului de superficie şi anume (vezi Schema 1): 10

Cojocari, E. Drept civil: dezmembrămintele dreptului de proprietate. / Cojocari E. – Chişinău, 2005, p.

77. 23

Schema 1 Noţiunea şi caracterele dreptului de superficie Superficia – este dreptul de a folosi terenul altuia în vederea ridicării şi exploatării unei construcţii, deasupra ori sub acest teren, sau al exploatării unei construcţii existente. Acest drept este alienabil, ipotecabil şi poate fi obiect al unui contract de închiriere. Drept real imobiliar

Drept alienabil

Caracterele dreptului de superficie

Transmisibil prin succesiune

Nu poate fi divizat

Poate fi grevat de sarcini

Are un caracter temporar

* Sursa: elaborat de autor  este un drept real imobiliar11 Caracterul imobiliar al acestui drept real rezultă din specificul obiectului dreptului de superficie, şi anume, acest drept se referă în tot cazul la un teren (bun imobiliar) şi la construcţia edificată pe /sub acest teren, care la fel este un bun imobil. Caracterul imobiliar al acestui drept mai este specificat, accentuat şi de stipulaţia conform căreia dreptul de superficie se înregistrează (înscrie) în registrul bunurilor imobile, această prevedere fiind una imperativă, care în caz de nerespectare sancţionează raportul cu nulitate absolută. Şi din definiţie, şi din alte prevederi legale referitoare la superficie rezultă indubitabil un lucru: superficia nu poate avea ca obiect material alte categorii de bunuri decât cele imobile. În plus,

24

11

Cojocari, E. Drept civil: dezmembrămintele dreptului de proprietate. / Cojocari E. – Chişinău, 2005, p.

135.

conform alin. 5 art. 443 construcţia este o parte componentă esenţială a dreptului de superficie. Această prevedere exprimă încă o dată factorul de superioritate a terenului faţă de construcţie şi se desprinde caracterul specific al doctrinei germane, conform căreia construcţia este un bun accesoriu, iar terenul este bunul principal. În doctrina românească, spre exemplu, caracterul imobiliar al dreptului de superficie se prezintă prin existenţa a două drepturi de proprietate concomitente suprapuse care au drept obiecte bunuri imobiliare.  este un drept alienabil12 Caracterul de alienabilitate este expres stipulat la alin. 1 art. 443 şi acest caracter conferă titularului dreptului de superficie prerogativa în opţiunea de transmitere, înstrăinare sub diverse forme şi metode a dreptului de care dispune. Este de menţionat faptul că în aceste cazuri nu este vorba de înstrăinare a unui bun (adică a construcţiei), ci transmitere a dreptului de superficie care are ca obiect construcţia amplasată pa terenul altuia şi care, de drept, şi este proprietate a celui care este proprietar al terenului respectiv. Aşadar, superficiarul poate să transmită dreptul său de superficie, atât cu titlu gratuit, cât şi cu titlu oneros în cadrul unor acte între vii sau pentru cauză de moarte, (care de fapt, constituie şi un alt caracter al dreptului de superficie). În ceea ce priveşte libertatea de înstrăinare a superficiei, legislaţia civilă (în art. 447) stabileşte că superficiarul poate dispune liber de dreptul său, iar consimţământul sau acordul proprietarului de teren nu este o condiţie care ar servi drept impediment pentru superficiar în vederea înstrăinării, atâta doar că în caz de înstrăinare, legea cere respectarea dreptului de preemţiune în ceea ce-l priveşte pe proprietarul terenului. În asemenea situaţii apare evident întrebarea: „mai este

25

valabilă oare această prevedere în cazul în care superficiarul urmează să înstrăineze dreptul său cu titlu gratuit?”. 12

Macovei, L. Codul civil în 1624 de tabele. / Macovei L. – Chişinău, 2002, p. 85;

Aşa cum se desprinde din prevederile codului civil, superficiarul înstrăinează construcţia (art. 447), fapt pe care-l considerăm o confuzie, deoarece construcţia este totuşi în proprietatea celui care este titular al dreptului de proprietate asupra terenului, iar un bun nu poate fi înstrăinat decât de persoana care întruneşte cele trei atribute ale dreptului de proprietate. Este o altă problemă, cea a grevării dreptului de proprietate asupra terenului de unele prerogative ale superficiarului care limitează pe proprietar şi-i nudifică conţinutul titlului de proprietate, acesta putând dispune de bunul aflat în proprietate (construcţia) numai în măsura în care acesta nu este grevat de dreptul superficiarului, iar construcţia care este parte componentă a dreptului de superficie se transmite de fapt, pe când de drept se înstrăinează doar dreptul de superficie.  este transmisibil prin succesiune13 Acest caracter presupune posibilitatea de a dispune de dreptul de superficie prin acte pentru cauză de moarte, adică prin moştenire. În acest sens superficiarul poate dispune prin testament de dreptul real pe care îl deţine asupra terenului şi construcţiei, sau moştenitorii acestuia pot beneficia de dreptul de superficie a acestuia în baza regulilor succesiunii legale. În asemenea cazuri superficia va continua ca raport până la stingerea termenului stabilit iniţial între părţile la raport sau până la atingerea termenului de 99 de ani, dacă nu a fost stabilit un alt termen. Curgerea termenului nu va fi afectată de intermitenţe în exploatare, edificare, utilizare a construcţiei pe perioada de transmitere succesorală. Şi în cazul în care superficiarul defunct nu are moştenitori legali şi nu dispune în nici un mod de dreptul său de superficie, apare evident situaţia de succesiune vacantă, statul venind în calitate de moştenitor şi beneficiind de dreptul respectiv. Acesta, la rândul său poate să-l înstrăineze sau poate chiar să ţină locul de superficiar, din moment ce legislaţia civilă nu se referă la calitatea de 26

13

Baieş, S. Drept civil. Drepturile reale principale / Baieş S., Roşca N. – Chişinău: Editura Tipografia

Centrală, 2005, p. 272.

superficiar, ca fiind una personală şi nici nu conferă acestuia stricteţe în privinţa statutului juridic, adică şi persoana juridică poate fi superficiar.  poate fi grevat de sarcini14 Particularitatea grevării de sarcini a dreptului de superficie este una complexă, anume prin aceea că sarcinile pot fi de diversă natură. Pe de o parte, este vorba despre grevare a superficiei de sarcini reale. Legiuitorul stipulează expres la art. 447 posibilitatea ipotecării construcţiei de către superficiar. Este deci vorba despre posibilitatea acestuia de a greva cu drept de gaj imobiliar (ipotecă) dreptul său de superficie, în virtutea faptului că superficia este un drept real destul de înrudit cu cel de proprietate, astfel el reprezintă o modalitate serioasă şi convenabilă de garantare a obligaţiilor civile de către superficiar pentru creditorii acestuia. Din natura dreptului de superficie nu rezultă în nici un caz vreun raţionament de interdicţie de grevare a superficiei de alte sarcini reale ca uzufructul, uzul, abitaţia sau servitutea. În concluzie, pentru contextul respectiv, demarcăm o particularitate specifică deosebită pentru dreptul de superficie, faţă de alte drepturi reale, aceasta exprimându-se prin posibilitatea de grevare a acestuia de oricare alt drept real, ceea ce nu este posibil, spre exemplu în cazul servituţilor. Pe de altă parte, la articolul 443 alin. 1, legiuitorul menţionează că dreptul de superficie poate fi obiect al contractului de locaţiune. Locaţiunea în asemenea cazuri nu apare ca sarcină cu care se grevează superficia, ci ca o alternativă pentru superficiar de a dispune material şi juridic de construcţia respectivă în sensul posibilităţii pentru acesta de a se purta ca un veritabil proprietar (deşi nu este) şi de a contracta cu o terţă persoană în vederea transmiterii cu chirie a construcţiei, însă cu respectarea condiţiilor de atitudine 14

Cojocari, E. Drept civil: dezmembrămintele dreptului de proprietate. / Cojocari E. – Chişinău, 2005, p.

135. 27

juridică faţă de proprietarul de teren şi cu respectarea cerinţei încadrării termenului de locaţiune în perioada pentru care este constituită superficia. Acordul proprietarului de teren la încheierea contractului de locaţiune, nu se cere, similar ca şi în situaţia de înstrăinare a superficiei faţă de altă persoană decât proprietarul terenului. Aşadar, posibilitatea de transmitere în locaţiune pentru superficiar, reprezintă o trăsătură distinctă a dreptului de superficie, poate chiar distinctă de cea a grevării superficiei de sarcini.  superficia are un caracter temporar, dar de lungă durată15 Este cert faptul că natura superficiei condiţionează necesitatea construirii unor relaţii îndelungate, anume în virtutea faptului că de cele mai multe ori superficiarul este cel care construieşte edificiul amplasat pe terenul altuia şi acest lucru conduce la raţionalitatea utilizării pe măsură a bunului respectiv (construcţia), altfel se pierde sensul de utilitate şi eficienţă a raportului şi, normal, nimeni nu ar fi interesat să edifice o construcţie pentru a o utiliza o perioadă neînsemnată. Longetivitatea superficiei însă este totuşi limitată de prescrierile legale sau de convenţia dintre superficiar şi proprietarul de teren, acest fapt fiind determinat de specificul superficiei care îl menţine totuşi pe proprietarul terenului şi ca proprietar al construcţiei, altfel, care ar mai fi sensul pentru aceasta, dacă superficia ar fi perpetuă, dreptul său de proprietate asupra construcţiei, nu este calificat ca suspendat, dar chiar anulat din start. Prin urmare părţile raportului de superficie pot conveni asupra unui termen, iar în lipsa stipulării unui termen sau în cazul în care superficia se constituie în temeiul legii, termenul este de 99 de ani. Aşa cum am afirmat anterior în această lucrare, în sistemul dreptului civil francez superficia are un caracter perpetuu, care presupune că superficia durează 15

Baieş, S. Drept civil. Drepturile reale principale / Baieş S., Roşca N. – Chişinău: Editura Tipografia

Centrală, 2005, p. 273. 28

atâta timp cât există construcţia. În contextul specificului superficiei în sistemul dreptului respectiv, caracterul perpetuu al superficiei este şi natural deoarece în cazurile respective superficiarul fiind şi proprietar al construcţiei are dreptul să o exploateze pe toată durata existenţei sale şi să dispună de acesta şi material, şi juridic. Conform regulilor stabilite de legislaţia noastră civilă, dacă pe parcursul termenului de superficie construcţia este demolată sau se pierde în alt mod, acest fapt nu este un factor de încetare a superficiei, pentru superficiar existând posibilitatea de a edifica o altă construcţie, dacă termenul care a rămas este eficient sau eventualitatea prelungirii termenului de superficie este posibilă şi reală. Perioada de construcţie, reconstrucţie sau alte lucrări în acest sens nu suspendă cursul termenului de superficie, iar superficiarul va fi ţinut să achite redevenţa stabilită, dacă altfel nu este stabilit între părţi. La expirarea termenului pentru care a fost constituită superficia, aceasta poate fi prelungită. În cazul prelungirii termenului la convenţia dintre superficar şi proprietarul terenului, perioada pentru care se prelungeşte superficia este cea stabilită de părţi, dacă însă superficia a fost fără termen sau în baza normelor civile ea se consideră valabilă pe un termen de 99 de ani, dacă la expirare proprietarul de teren nu invocă expirarea, termenul se va prelungi automat pe o perioadă de încă 99 de ani, acest fapt reieşind din prevederile codului civil, care de fapt tace în acest sens. Legea mai stabileşte şi nişte reguli speciale în vederea prelungirii termenului pentru cauzele în care superficiarul renunţă la prelungire şi este privat de dreptul de a cere despăgubire. Un alt moment demn de atenţie este acela ce stabileşte încetarea (stingerea) superficiei înainte de termen (vezi art. 450), normă care dă de înţeles că termenul respectiv nu este unul absolut, ci depinde în mare măsură de realizarea şi exercitarea dreptului de superficie şi este direct proporţional cu atingerea scopului 29

pentru care a fost constituită superficia, sau aceasta nu va putea exista fără obiect (construcţie) şi lipsa acestuia este temei pentru încetarea dreptului de superficie.  superficia atrage necesitatea de grevare a terenului cu sarcini adiacente La alin. 3 art. 443 este menţionat că în lipsa unor prevederi contractuale terenul este grevat cu servitutea necesară exercitării dreptului de superficie. Este evident faptul că superficiarul nu poate să se folosească de construcţia edificată pe terenul proprietarului fără să beneficieze de un drept special asupra terenului aferent în forma analogică unui drept de servitute. În vederea servituţii însă nu se încheie un acord special, deoarece acesta devine un compartiment adiacent superficiei, care apare nu doar ca necesar, dar şi ca obligatoriu, reieşind din realitatea, natura şi specificul superficiei. Proprietarul de teren nu va putea deci îngrădi pe superficiar la folosirea terenului în măsura în care această folosire este compatibilă cu drepturile superficiarului, dar nici ultimul nu va putea pretinde la o extindere a dreptului de folosire a terenului peste limitele care presupun necesitatea, adică nu va putea cere mai mult decât se cuvine necesar pentru utilizarea şi exploatarea construcţiei.  dreptul de superficie nu poate fi fracţionat (divizat) Acest caracter la fel rezultă din prevederea alin. 7 art. 443 care stipulează că dreptul de superficie nu poate fi limitat la o parte din construcţie. În cazul superficiei nu este vorba de indivizibilitate în subiect, ci mai degrabă despre divizibilitate în obiect, adică construcţia, care este obiectul superficiei, nu poate fi fracţionată ca substanţă juridică între superficiar şi proprietarul de teren sau între superficiar şi terţi, acest fapt nu exclude însă posibilitatea divizării dreptului de superficie între mai mulţi superficiari (cosuperficiari), care însă vor avea o calitate unică în raportul de superficie – titulari ai dreptului unic de superficie. Despre cosuperficiari codul civil nu menţionează, dar nu conţine nici o normă prohibitivă în acest sens, astfel, reieşind din natura superficiei acest lucru poate fi dedus. Alta ar fi problema în cazul în care proprietarul de teren va edifica construcţia împreună cu superficiarul, divizând prerogativa de exploatare a construcţiei pe 30

cote-părţi. În aceste cazuri interpretarea prevederii legale respective ar putea să trezească unele dificultăţi, deoarece proprietarul de teren este, aşa sau altfel, proprietar al întregii construcţii, dar cu specificul de grevare şi limitare specific pentru superficie, respectiv, asupra cotei sale părţi el exercită proprietatea pe când celălalt (superficiarul) rămâne cu un drept de superficie care se limitează la cota parte ce-i aparţine. Situaţie similară apare şi în cazul în care soţii vor construi în cadrul perioadei de mariaj o construcţie pe terenul – proprietate personală a unuia dintre ei. La partaj construcţia se va diviza conform regulilor referitoare la proprietatea comună în devălmăşie şi atunci apare problema: “soţul care are partea de construcţie pe terenul celuilalt, de ce fel de drept se va bucura?”, „proprietatea asupra părţii de construcţie se va transforma în superficie?” şi dacă da, „cum interpretăm norma conform căreia superficia nu poate fi limitată la o parte din construcţie?”. În continuare ne vom referi la un alt aspect pe care îl considerăm problematic, care se desprinde din definiţia dreptului de superficie. Este vorba despre exercitarea dreptului de superficie în vederea exploatării unei construcţii deja existente. Aspectul îl propun spre problematizare din mai multe considerente care presupun contradicţie cu însăşi natura superficiei, dintre care:  Dacă construcţia există deja la momentul constituirii superficiei atunci aceasta presupune faptul că proprietarul terenului a fost cel care a suportat în totalitate cheltuielile de edificare şi proprietatea asupra bunului respectiv (construcţia) este incontestabilă şi logică a proprietarului de teren fără a naşte necesitatea de raţionalizare a titlului de proprietar al obiectului accesoriu (construcţia) faţă de bunul principal (terenul).  Relaţia dintre proprietarul de teren şi superficiar s-ar apropia mai degrabă de locaţiune, cu specificul transmiterii unei complexităţi de prerogative mai largi pentru locatar (superficiar) sau chiar ar fi mai degrabă vorba de abitaţie în ipoteza în care construcţia va fi utilizată în scopuri locative.

31

 Regulile referitoare la transmiterea de drept a construcţiei, la încetarea superficiei şi referitoare la despăgubirea superficiarului, nu mai sunt valabile.  Plata redevenţei (pe care trebuie să o achite superficiarul proprietarului de teren) este nu altceva decât o plată de chirie. Considerăm că situaţia de constituire a superficiei cu un asemenea specific este mai puţin frecventă, anume din cauza că proprietarul de teren care mai are şi construcţie edificată pe el nu prea vede convenienţe în instituirea unui drept de superficie care să confere pentru eventualul superficiar multitudinea de prerogative juridice cu care-l investeşte legea, decât posibil pentru cazuri de reconstrucţie ulterioară sau reparaţie radical calitativă a construcţiei respective. Şi în concluzie pentru acest subiect, am vrea să trasăm o axă asupra celor analizate anterior, menţionând că particularităţile prin care se caracterizează superficia în sistemul dreptului civil din RM , construiesc următoarea definiţie: Superficia este acel drept real principal imobiliar, cu caracter alienabil şi transmisibil prin succesiune care constă în prerogativa superficiarului de a edifica şi exploata construcţii pe /sub terenul altuia pe o perioadă convenită între acesta şi proprietarul de teren, sau în termen de 99 de ani şi care atrage după sine necesitatea grevării terenului respectiv cu servitutea necesară utilizării construcţiei.

32

CAPITOLUL II CONSTITUIREA ŞI EXERCITAREA SUPERFICIEI 2.1 Constituirea dreptului de superficie Constituirea dreptului de superficie constă în apariţia situaţiei juridice de prerogativă pentru persoana numită superficiar, de a exercita dreptul real ce-i revine, fie prin ajungerea la un acord cu proprietarul de teren, fie în baza unor circumstanţe legale. Aşadar, momentul constituirii dreptului de superficie coincide cu momentul apariţiei de jure a acestui drept conform prevederilor legale, deoarece, ţinându-se cont de faptul că obiectul dreptului de superficie este întotdeauna un bun imobil, formalităţile şi solemnitatea sunt condiţii constitutive pentru un asemenea drept. Conform legislaţiei civile (alin. 1, art. 444), dreptul de superficie se naşte în temeiul unui act juridic sau al unei dispoziţii legale, fiind opozabil terţilor din momentul înscrierii în registrul bunurilor imobile. Prin urmare, constatăm că superficia se constituie, de fapt, din momentul în care apare situaţia reală ce îl determină pe superficiar să exercite anumite acţiuni în sensul corespunzător, dar aceste acţiuni vor fi neprotejate de lege până la momentul constituirii de jure a dreptului de superficie, moment ce coincide, aşa cum am menţionat, cu înscrierea în registrul bunurilor imobile. Aşa cum rezultă din dispoziţiile art. 444 din codul civil dreptul de superficie poate fi constituit prin două modalităţi (vezi schema 2):  act juridic;  efectul legii.16 16

Gâscă, V. Drept civil: Drepturile reale. / Gâscă V. – Chişinău, 2005, p. 141;

Schema 2 Apariţia dreptului de superficie * 33

Apariţia dreptului de superficie

În temeiul legii

În temeiul unui act juridic

* Sursa: Baieş, S. Drept civil. Partea generală. Drepturile reale. Teoria generală a obligaţiilor (Scheme). / Baieş S., Roşca N.; Chişinău, 2001, p. 151.

Fiecare dintre modalităţile de mai sus exprimă sau, mai degrabă, conţin o multitudine variată de alte categorii distincte. Temeiul constituirii superficiei prin actul juridic poate fi examinat din două aspecte: I după numărul participanţilor la act:  fie că se referă la acte juridice unilaterale;  fie la acte juridice bilaterale (temeiuri contractuale). II poate să fie privit şi după criteriul de distincţie:  acte juridice între vii;  acte juridice pentru cauză de moarte. De fapt, considerăm că ar fi oportun să ne referim la categorii concrete de temeiuri de apariţie a dreptului de superficie, abstractizându-ne de la clasificările de mai sus. Este evident faptul că frecvenţa de constituire a superficiei în baza actului juridic, este superioară celei întemeiate pe dispoziţii legale, totuşi, de cele mai multe ori superficia va apărea în baza unor acte bilaterale (contracte), reprezentând acordul dintre proprietarul de teren şi persoana în favoarea căreia urmează să se constituie (potenţialul superficiar). Contractul de constituire a superficiei este unul sinalgamatic, constitutiv de drepturi, cu titlu oneros, comutativ. Dreptul de superficie se poate constitui numai de către proprietarul de teren care, în schimbul unei redevenţe, permite unui terţ –

34

superficiarul, să folosească terenul, integral sau parţial, pentru edificarea unei construcţii şi exploatarea ei ulterioară, ori să exploateze o construcţie de pe el. Cuprinsul contractului de constituire a superficiei. Contractul de constituire a superficiei, ca orice contract civil, trebuie să conţină anumite clauze obligatorii. Astfel de clauze sunt cele care se referă la:  datele de identitate ale proprietarului de teren şi ale superficiarului în cazul în care calitatea de proprietar sau de superficiar o au mai multe persoane, în contract se indică datele de identitate ale fiecăreia;  identificarea obiectului, adică a terenului pe a cărui suprafaţă se constituie dreptul de superficie, precum şi locul pe care va fi edificată construcţia de către superficiar. Pentru înlăturarea neclarităţilor, ar fi binevenit ca părţile să anexeze planul cadastral şi planul geometric al terenului în care să fie indicat şi locul (suprafaţa sau subfaţa) unde va fi sau este ridicată construcţia. Dacă, prin contractul de constituire a dreptului de superficie, proprietarul de teren dă spre exploatare superficiarului o construcţie existentă, trebuie să se stabilească condiţiile transmiterii, valoarea şi titlul cu care este dată construcţia;  termenul de edificare a construcţiei (art. 450);  termenul pentru care se constituie superficia (art. 444);  tipul contractului oneros sau gratuit; titlul oneros se prezumă dacă gratuitatea nu este prevăzută expres (art. 448 alin. l). Dacă contractul este cu titlu oneros, se indică mărimea redevenţei şi regularitatea plăţii;  forma autentică a contractului, dacă părţile o prevăd;  persoana care va prezenta contractul la oficiul cadastral pentru depunerea actelor şi înregistrarea superficiei;  modul de informare a proprietarului de teren cu privire la înstrăinarea dreptului de superficie, care să nu contravină dispoziţiilor art. 794;  alte indicii pe care părţile le consideră importante, dacă nu contravin legii. 35

Una dintre condiţiile de bază pentru încheierea unui contract de constituire a superficiei este obligativitatea faptului participării terenului proprietarului la circuitul civil (deci pe un teren ce face parte din domeniul public al statului nu se va putea institui un drept de superficie). Această regulă s-ar desprinde din caracterele proprietăţii publice (imprescriptibil, inalienabil şi insesizabil) care nu permit instituirea asupra unor asemenea terenuri a unui drept de superficie. Atunci când vorbim despre constituirea unui drept de superficie în baza unor acte juridice bilaterale, examinăm de fapt aspectul de relaţie a superficiei, care este chiar premergător apariţiei dreptului de superficie, deoarece este vorba despre momente negociative şi care se încadrează în orice criteriu de structură precontractuală, deci în acest sens superficia poate fi analizată chiar din momentul ajungerii la un acord între eventualele părţi contractante ca relaţie juridică care are în conţinut dreptul de superficie pe care-l deţine superficiarul. Părţile acordului respectiv vor conveni referitor la grevarea terenului proprietarului de un alt drept real, prin edificarea unei construcţii sau exploatarea unei construcţii deja existente. Clauzele contractuale în asemenea cazuri sunt dirijate de normele generale referitoare la încheierea contractelor, dar şi cu respectarea normelor speciale referitoare la superficie, cu încadrarea în natura şi esenţa raporturilor de superficie. Ajungerea la acord nu este încă temei de declarare a apariţiei relaţiei de superficie, deoarece legal ea se va considera născută din momentul înregistrării de stat. O problemă care apare în legătură cu constituirea dreptului de superficie priveşte dreptul proprietarului de a constitui o superficie asupra unui teren ipotecat. Deoarece constituirea unui drept de superficie nu este o înstrăinare de imobil, ci o modalitate specifică de folosinţă a proprietăţii, considerăm că proprietarul de teren, el şi debitor gajist, poate constitui un drept de superficie asupra terenului său fără a solicita acordul creditorului gajist, dacă acordul nu prevede altfel. Această afirmaţie îşi are temelia în art. 37 alin. 2 din Legea cadastrului bunurilor imobile nr. l543/1998, potrivit căruia „înregistrarea grevărilor asupra dreptului de 36

proprietate nu influenţează drepturile proprietarului bunului imobil, dacă contractul nu prevede altfel”. Totuşi, dreptul de superficie cu titlu gratuit ar afecta esenţial drepturile creditorului ipotecar. O problemă deschisă rămâne în vederea determinării obiectului contractului de instituire a dreptului de superficie. Problema constă în dilema de determinare a obiectului, deoarece apare întrebarea: “obiect al superficiei este construcţia sau terenul?”. Pentru a găsi un răspuns la această întrebare, facem apel la dispoziţiile alin. 5 art. 443, care prevede că construcţia este o parte componentă, esenţială a dreptului de superficie. Conform reglementărilor în cauză ar reieşi că obiectul superficiei totuşi este terenul, iar construcţia este un element al acestui obiect, sau poate chiar mai puţin, un element, parte componentă a terenului, aşa cum analog spune concepţia germană, conform căreia, construcţiile reprezintă un accesoriu al terenului (acesta fiind considerat bun principal), independent de valoarea construcţiei, chiar dacă aceasta este mai valoroasă decât terenul. Tot în această ordine de idei trebuie enunţată ideea desprinsă din art.450 cod civil, care dispune că, dacă superficiarul nu a ridicat construcţia în termenul specificat în actul juridic privind instituirea superficiei sau dacă încalcă obligaţia privind conservarea construcţiei, proprietarul terenului are dreptul să ceară stingerea dreptului de superficie. Din cele expuse mai sus ar reieşi că în lipsa construcţiei nu poate exista dreptul de superficie şi aceasta inevitabil şi normal duce la concluzia că în aceste cazuri temeiul de stingere ar consta în lipsa obiectului dreptului de superficie. Cele două opinii pe care le-am expus anterior le considerăm vagi şi absolutizate, dar considerăm că soluţionarea dilemei ar rezida în explicarea sensului superficiei care rezultă din două drepturi paralele:  de a edifica şi /sau exploata construcţia în sensul dispunerii materiale absolute (nu şi juridice) de aceasta;  de a folosi terenul proprietarului în măsura necesară exploatării şi utilizării construcţiei. 37

Deci, în primul caz este vorba despre dreptul superficiarului asupra construcţiei, iar în celălalt – asupra terenului. Prin urmare, din acest punct de vedere, dreptul de superficie va avea două obiecte distincte, lipsa cărora face incompatibilă existenţa dreptului de superficie. Pe de altă parte, din punct de vedere al proprietarului de teren, bunul său, preexistent apariţiei superficiei, adică terenul (exceptând cazurile în care superficia se instituie în vederea unor construcţii deja existente) este afectat şi grevat de un alt drept real. Lăsând la o parte importanţa elementului accesoriu al terenului, s-ar putea afirma că pentru proprietar superficia ar apărea ca un drept al altuia ce-i afectează dreptul propriu şi anume: în calitate de obiect pentru acest raport va fi privit terenul. Ţinând cont de faptul că dreptul de superficie este prerogativa superficiarului, obiectul dreptului de superficie trebuie analizat anume prin prisma acestuia. Deci, dreptul de superficie şi respectiv raportul de superficie, vor cumula în conceptul obiectului cele două laturi: construcţia şi terenul pe care este amplasată aceasta. În contractul încheiat între superficiar şi proprietarul de teren se vor conţine clauze referitoare la ambele obiecte ale raportului de superficie. Calitatea atât de proprietar de teren, cât şi de superficiar o poate avea orice persoană fizică sau juridică, inclusiv statul şi unitatea teritorial-administrativă. Statul va putea să încheie contracte de superficie în calitate de proprietar doar în privinţa acelor terenuri care fac parte din domeniul privat. În calitate de superficiar statul poate să apară fără restricţie în cadrul unor asemenea raporturi. Revenind la ideea terenurilor din domeniul public al statului şi posibilitatea de instituire a unui drept de superficie asupra acestor categorii de terenuri, trebuie să menţionăm că legislaţia României conţine unele prevederi în acest sens care se referă la constituirea superficiei în baza unui act de concesiune, prin intermediul căruia statul va acorda posibilitatea pentru persoane fizice sau juridice să construiască pe terenurile care fac parte din domeniul public şi în această ordine să întemeieze un raport ce va naşte un drept real de superficie. 38

Dacă acordul de superficie se încheie între stat ca proprietar de teren şi o persoană fizică sau juridică, acordul va lua forma concesiunii aşa cum prevede legislaţia României, pe când după legislaţia RM acest lucru pare nenatural. În ceea ce priveşte actele unilaterale prin care poate fi constituită superficia, în aceste acte poate fi înscris doar testamentul. Opinia respectivă e motivată în primul rând de faptul că trebuie să facem distincţie între apariţie, în sensul constituirii dreptului de superficie, şi apariţie pentru o persoană a dreptului de superficie în accepţiunea transmiterii acestui drept. Deci, orice moştenitor va primi în succesiune un drept de superficie, acesta îl va exercita în continuare, în limita termenului rămas, nefiind afectată de fapt superficia ca construcţie juridică şi evident că în asemenea cazuri nu va fi vorba de constituire, ci de transmitere a superficiei, tot aşa cum ar trece acest drept printr-un act de vânzare-cumpărare, donaţie etc. În cazul testamentului, testatorul ar putea să instituie posibilitatea (în eventualitatea acceptării succesiunii) pentru o persoană de a deveni superficiar prin a greva un teren al testatorului care este transmis altei persoane în moştenire, de sarcina reală sub forma superficiei. Deci, în asemenea cazuri este vorba de apariţia dreptului de superficie şi nu de trecerea lui de la un superficiar la altul. Referitor la apariţia superficiei în baza dispoziţiilor legale, considerăm că aici ar putea fi vorba:  pe de o parte, despre desemnarea expresă a cazurilor de constituire a superficiei;  pe de altă parte, despre virtutea legii ca temei de apariţie, adică situaţii în care legea nu stipulează concret, dar din conţinutul şi esenţa unor norme ar rezulta posibilitatea sau obligativitatea de instituire a superficiei. Conform primei modalităţi se poate menţiona faptul că legea noastră civilă conţine o singură normă de instituire legală a superficiei şi anume este vorba despre alin. 5 art. 329 din codul civil care se referă la accesiunea imobiliară artificială şi conform căreia o persoană ce a construit pe terenul său şi terenul 39

învecinat un edificiu, dar care va fi amplasat în proporţie mai mare de ½ din acesta pe terenul vecin, va pierde dreptul de proprietate asupra construcţiei şi va putea pretinde o despăgubire pentru aceasta. În schimb, proprietarul terenului învecinat va dobândi dreptul de proprietate asupra întregii construcţii şi un drept de superficie asupra terenului aferent (în mărimea în care este amplasat pe terenul vecin) pe toată durata de existenţă a construcţiei. Şi iată aici ne apare un semn de întrebare din mai multe considerente:  „dacă persoana respectivă este proprietar al construcţiei, cum poate fi vorba despre un drept de superficie având ca proprietar de teren o persoană şi ca proprietar al construcţiei altă persoană?”;  admiţând ipoteza fracţionării drepturilor asupra construcţiei şi aplicării regulilor referitoare la superficie, conform cărora proprietarul de teren este şi proprietarul construcţiei, invocăm dispoziţia de la alin. 7, art. 443 conform căreia superficia nu poate fi limitată la o parte din construcţie;  „dacă dreptul de superficie va dura tot atât cât va exista şi construcţia, înseamnă că este vorba despre un caracter perpetuu al superficiei în acest caz?”. Ţinând cont de faptul că esenţa normei respective contravine aproape în totalitate naturii juridice a dreptului de superficie, credem că legiuitorul nostru a fost inspirat în această privinţă din legislaţia civilă franceză şi cea română şi nu a ţinut cont de conţinutul juridic şi specificul abordat la compartimentul respectiv (referitor la superficie). Rămâne de considerat cazul respectiv instituit de lege ca pe o excepţie de la regula generală, chiar dacă ar părea că este o excepţie prea „dură”. Referitor la cea de-a doua modalitate – prin deducţie din conţinutul prevederilor legii civile – aici situaţia la fel este destul de complicată. Legea nr. 627/1991 cu privire la privatizare, art. 3, reglementează modul de privatizare a întreprinderilor şi instituţiilor de stat drept complexe patrimoniale unice incluse în programul de privatizare. Privatizarea este recunoscută ca un 40

mod de înstrăinare a proprietăţii statului către persoane particulare. O etapă indispensabilă a procesului de privatizare era evaluarea patrimoniului. În procesul de pregătire a întreprinderii sau a unui alt obiectiv către privatizare, în patrimoniu erau incluse şi evaluate toate bunurile corporale şi incorporale, mobile şi imobile ale acestora, cu excepţia terenurilor pe care erau amplasate construcţii. Terenurile puteau fi privatizate de succesorii întreprinderilor de stat (societăţi pe acţiuni ori societăţi cu răspundere limitată) sau de persoanele care cumpărau construcţiile, concomitent cu aceste construcţii sau ulterior privatizării, la un preţ aparte. În cazul privatizării şi trecerii construcţiilor în proprietatea particularilor, concomitent cu terenurile pe care erau amplasate, dreptul de proprietate asupra întregului imobil (construcţie + teren) se transfera la cumpărător. Dacă se privatiza numai construcţia, iar terenul rămânea în proprietatea statului, avea loc fenomenul juridic în care particularul dobândeşte drepturi exclusive numai asupra construcţiei, terenul rămânând în proprietatea statului. Această stare de fapt, deşi nu se numea astfel, este un drept de superficie, iar aşa-numitul proprietar al construcţiei nu este altul decât superficiarul. O stare similară s-a creat şi în cazul loturilor atribuite în folosinţă membrilor întovărăşirilor pomicole, care au ridicat pe ele construcţii. Pentru înlăturarea confruntării a două drepturi de proprietate, în art. 13 din Legea nr.390/1995 cu privire la programul de stat de privatizare pentru anii 1995-1996 se stabileşte că terenurile aferente obiectivelor privatizate, inclusiv construcţiilor nefinalizate, şi cele din întovărăşirile pomicole pot fi vândute proprietarilor de construcţii contra mijloace băneşti. Pentru proprietarii de construcţie care nu doresc să cumpere terenuri – proprietate a statului a fost elaborată dispoziţia art.10/1 din Legea nr.1308/1997 privind preţul normativ şi modul de vânzarecumpărare a pământului, care prevede că proprietarii obiectivelor privatizate şi ai întreprinderilor şi obiectivelor private care nu au cumpărat şi nu au arendat terenurile aferente obiectivelor şi întreprinderilor menţionate vor plăti pentru folosirea terenurilor. Prin această dispoziţie se arată că participanţii la privatizare care au cumpărat construcţii cu destinaţie industrială dar nu şi pământul aferent 41

trebuie să plătească o redevenţă în proporţie stabilită de consiliul local. De fapt cei numiţi în lege proprietari ai obiectivelor privatizate şi ai întreprinderilor şi obiectelor private care nu au cumpărat şi nu au arendat terenurile aferente de la unităţile administrativ-teritoriale sunt superficiari. După cum am menţionat, deşi legile nu fac uz de termenul drept de superficie, atâta timp cât construcţia este deţinută de o altă persoană decât proprietarul terenului suntem în prezenţa unui veritabil drept de superficie. Un alt exemplu în acest sens este cazul despre care am vorbit şi anterior în această lucrare şi anume, situaţia în care soţii au construit în timpul căsătoriei o construcţie pe terenul care aparţinea unuia dintre ei până la căsătorie. La partajarea averii, construcţia va fi supusă partajării după regulile referitoare la proprietatea în devălmăşie, astfel fiecare soţ având dreptul la părţi ideal egale din construcţie, iar terenul nu va fi supus partajării, din moment ce aparţinea cu titlu de proprietate unuia din soţi. Prin urmare, rezultă că soţul care a primit partea din casă amplasată pe terenul celuilalt soţ va beneficia de un drept de superficie, dar nu va fi proprietar, deoarece are o construcţie amplasată pe terenul altuia. Rezultă că acest soţ va avea titlu de superficiar şi va exercita acest drept în limitele termenilor legali, dacă nu va contracta în acest sens cu proprietarul de teren (fostul soţ) pentru a stabili un alt termen. Din cele expuse mai sus apare o întrebare: “norma respectivă nu contravine unei alte norme conform căreia bunurile dobândite de soţi în timpul căsătoriei aparţin acestora cu drept de proprietate comună în devălmăşie?”; „Dacă lucrurile stau în acest fel, care normă va fi aplicată?”. În doctrina românească se vorbeşte încă despre o modalitate de dobândire a dreptului de superficie – prin uzucapiune. Această modalitate nu este posibilă conform legislaţiei noastre civile, deoarece specificul şi esenţa superficiei în reglementările respective nu sunt compatibile uzucapiunii. Superficiarul nu va deveni niciodată în calitatea sa legală proprietar al terenului în baza uzucapiunii, care presupune constituirea sau naşterea unui drept de proprietate, nici după o 42

utilizare îndelungată, el fiind titularul unui alt drept real. Conform legislaţiei române, ar părea cam banală dobândirea dreptului de proprietate asupra construcţiei în baza uzucapiunii, separat de titulatura de proprietar al terenului. Pentru terenuri şi construcţii termenul de prescripţie achizitivă este acelaşi, acestea făcând parte din categoria bunurilor imobile. Totuşi nu este exclusă posibilitatea respectivă din moment ce persoana care dobândeşte construcţia prin uzucapiune, ar putea să nu utilizeze şi tot terenul aferent, aceasta fiind o condiţie obligatorie pentru prescripţia achizitivă sub forma uzucapiunii. În cazul în care temei al naşterii dreptului de superficie serveşte o dispoziţie legală, dreptul trebuie de asemenea să fie înscris în registrul bunurilor imobile. Revenind la ideea de constituire a superficiei conform legislaţiei noastre se poate menţiona deci în concluzie că superficia se poate constitui prin două modalităţi:  prin act juridic;  în baza legii. Devine valabilă constituirea dreptului de superficie din momentul respectării condiţiilor de formalitate în vederea înregistrării dreptului de superficie în registrul de stat al bunurilor imobile, după regulile stabilite de lege.

2.2 Înregistrarea dreptului de superficie Aşa cum am menţionat anterior în această lucrare, dreptul de superficie este un drept real imobiliar, iar legea civilă a RM, la fel ca şi legislaţia altor state, cere pentru asemenea drepturi unele condiţii speciale de formalitate şi aceasta din mai multe considerente, dintre care cel mai important ar părea să fie cel legat de valoarea deosebită a obiectului juridic al acestui drept, construcţia şi terenul. Forma contractului de constituire a superficiei nu este prevăzută expres în lege. Această stare ar sugera că un astfel de contract poate fi încheiat verbal dacă valoarea lui nu depăşeşte 1000 de lei sau în scris dacă valoarea depăşeşte 1000 de 43

lei. Din coroborarea art. 290 alin. l, art. 444 alin. l şi art. 499 alin. l rezultă o concluzie certă: contractul de constituire a dreptului de superficie se încheie în scris, deoarece numai printr-un înscris se poate demonstra dreptul care urmează să fie trecut în registrul bunurilor imobile. Apariţia dreptului de superficie se consemnează în Registrul de stat neînregistrarea însemnând nedobândirea dreptului.17 Deci, terţii nu pot dobândi drept de superficie de la o persoană neînregistrată, iar superficiarul neînregistrat nu poate opune noului proprietar contractul de constituire a superficiei încheiat cu fostul proprietar dacă dreptul lui nu a fost înscris în registrul bunurilor imobile. Pentru protecţia raporturilor juridice efectuate cu bunurile imobile, considerăm util contractul de constituire a superficiei să fie în formă autentică. Forma autentică a actului juridic face raportul mai sigur, garantându-1 cu probe suficiente. Mai mult decât atât, notarul, autentificând contractul, verifică starea juridică a terenului şi informează superficiarul asupra existenţei sau inexistenţei unor drepturi ale altor persoane (coproprietarilor, etc.) asupra terenului. Aşadar, legea civilă stabileşte în câteva rânduri norme care se referă la respectarea condiţiilor formale de constituire a dreptului de superficie, iar condiţia esenţială de formalitate se desprinde din prevederile alin.1 al art. 444 în care se stabileşte că dreptul de superficie este opozabil terţilor din momentul înscrierii în registrul bunurilor imobile. În afară de această prevedere, codul civil se referă, deşi foarte superficial, la aspectele formale de constituire a dreptului de superficie. În acest domeniu mai este în exerciţiu şi un alt act normativ şi anume este vorba despre Legea Republicii Moldova cu privire la cadastrul bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25.02.1998. Actul normativ în cauză este cel care direcţionează domeniul registrativ în general din Republica Moldova şi în măsură implicită şi înregistrarea dreptului de superficie. 17

Baieş, S. Drept civil. Drepturile reale principale / Baieş S., Roşca N. – Chişinău: Editura Tipografia

Centrală, 2005, p. 276. 44

În ceea ce priveşte referinţele Codului Civil la normativele de înregistrare a drepturilor asupra bunurilor imobile, este cazul să pornim de la prevederile art. 290 care stabileşte că dreptul de proprietate şi alte drepturi reale asupra bunurilor imobile, grevările acestor drepturi, apariţia, modificarea şi încetarea lor

sunt

supuse înregistrării de stat. Aceasta deci este norma generală care se referă la toate drepturile reale care au ca obiect bunuri imobile şi aşa cum dreptul de superficie este un drept real imobiliar, el se va supune fără echivoc normei respective. Pentru detaliere şi pentru o abordare mai amplă a aspectului de formalitate stabilit pentru dreptul de superficie, legiuitorul face unele specificaţii şi la compartimentul ce se referă propriu-zis acestui drept real. Este vorba despre norma referitoare la constituirea dreptului de superficie, dar şi de cea de la art. 446 care menţionează că dreptul de superficie se înscrie în registrul bunurilor imobile numai la rangul întâi. Rangul nu poate fi modificat. Această prevedere legală stârneşte o dilemă destul de serioasă din moment ce nici un act normativ în vigoare la moment nu stabileşte vreo normă care să vorbească despre „rangul” la care se înscrie un drept. Efectiv răspunsul trebuie căutat în Legea cadastrului bunurilor imobile care spune că, înscrierea în registrul bunurilor imobile se face la cele trei capitole ale registrului respectiv (A, B şi C). La capitolul A se conţin înscrisuri privind terenul şi construcţia capitală amplasată pe el , în cazul în care dreptul de proprietate asupra terenului şi construcţiei îl deţine una şi aceeaşi persoană. Dacă acest drept îl deţin diferite persoane, Legea stabileşte că capitolul va conţine numai înscrisuri referitoare la teren (lit. a) alin. 1 al art. 23 din Lege). La capitolul B legiuitorul dispune că se vor conţine înscrisuri cu privire la construcţia capitală amplasată pe terenul indicat la capitolul A, capitolul B se deschide dacă dreptul de proprietate asupra terenului şi asupra construcţiei îl deţin diferite persoane (lit. b) alin. 1 al art. 23 din Lege). Anume această prevedere necesită o analiză mai detaliată deoarece, această prevedere oferă răspunsul privind interpretarea normei din codul civil referitoare la rangul superficiei. Norma sus-menţionată contravine conceptului dreptului de proprietate, care se bazează pe principiul conform căruia, tot ceea ce 45

este amplasat pe un teren aparţine cu drept de proprietate titularului dreptului de proprietate asupra acestui teren ca bun accesoriu, integrat în el. Astfel este imposibilă orice situaţie în care proprietarul de teren să nu coincidă cu proprietarul construcţiei amplasate pe el cu excepţia cazurilor stabilite de lege. Ţinând cont de faptul că proprietarul de teren este de drept şi proprietarul construcţiei, dar nu superficiarul, deci nu este cazul înscrierii dreptului de superficie la capitolul B, ci se va înscrie la capitolul A, subcapitolul III ca modalitate de grevare a dreptului de proprietate. De menţionat şi faptul că Legea nu stabileşte în mod distinct unele referinţe directe la particularităţile de înregistrare a dreptului de superficie, ci conţine nişte prevederi generale care se referă la o totalitate de drepturi ce urmează a fi înregistrate. La alin. 4 al art. 4 din Lege este dat şirul de alte drepturi patrimoniale afară de cel de proprietate şi anume:  dreptul de gestiune economică;  dreptul de administrare economică;  dreptul de folosinţă pe o perioadă mai mare de 3 ani;  ipoteca;  servitutea;  dreptul de administrare fiduciară;  alte drepturi patrimoniale ce grevează dreptul de proprietate, a căror înregistrare este prevăzută de legislaţia în vigoare. Dreptul de superficie, conform acestei prevederi se raportează la ultima categorie stipulate: dacă încercăm să dăm vina pe faptul că Legea a fost adoptată anterior Codului Civil, pe când în legislaţia civilă nu era nici o referinţă la alte drepturi reale decât cel de proprietate, trebuie să facem imediat şi remarca de observaţie că Legea se referă totuşi la un alt drept real principal (dreptul de servitute). Aşa că la moment vina legiuitorului constă în aceea că nu a adus toată legislaţia la situaţie de conformitate între reglementările anterioare şi cele introduse în cadrul civil pozitiv odată cu adoptarea codului civil nou. 46

La alin. 4 al art. 443 din codul civil este stabilit că asupra dreptului de superficie se aplică în modul corespunzător regulile dreptului de proprietate asupra imobilelor, dacă legea nu prevede altfel. Această prevedere legală este un temei suficient de convingător pentru a apela la normele referitoare la înregistrarea dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile. În continuare e necesar de a efectua o descriere algoritmică cu referire la procedura propriu-zisă de înregistrare a dreptului de superficie în Republica Moldova. Înainte de a trece la aceasta, trebuie remarcat faptul că de la momentul intrării în vigoare a codului civil nou, adică de la momentul de apariţie a unui suport legal pentru dreptul de superficie (12.06.2003) şi până la etapa actuală în Republica Moldova, conform datelor oferite de oficiile cadastrale teritoriale Chişinău, Orhei, Edineţ şi Leova, precum şi de către Agenţia Naţională Cadastru, Resurse Funciare şi Geodezie, nu a fost înregistrat nici un drept de superficie. Acum rămâne să căutăm răspuns întrebării: "care este cauza care a determinat o asemenea situaţie?". Pentru aceasta trebuie menţionate două situaţii:  persoanele implicate în raporturi de genul celor de superficie nu cunosc care este situaţia din punct de vedere legal;  organele abilitate în acest domeniu fac o interpretare eronată a dreptului de superficie şi specificului acestuia, continuând să înregistreze pe titularii de terenuri şi pe cei de construcţii amplasate pe ele ca persoane distincte. Algoritmul procesului de înregistrare a dreptului de superficie. Sistemul de organe care activează în acest domeniu este constituit din:  Agenţia Naţională Cadastru, Resurse Funciare şi Geodezie;  Oficiul Informaţional Central „Cadastru”;  Oficiile cadastrale teritoriale. În conformitate cu art. 10 al Legii cadastrului bunurilor imobile, înregistrarea se va face exclusiv de către oficiul cadastral teritorial în a cărui rază de activitate se află bunul imobil. Înregistrarea are un caracter deschis. Organul care efectuează 47

înregistrarea este obligat să elibereze, în termen de 3 zile, oricărei persoane interesate care a depus cerere scrisă, informaţiile despre toate drepturile înregistrate asupra oricărui bun imobil, afară de datele ce constituie secret de stat. La înregistrarea primară a oricărui bun imobil se întocmeşte un dosar cadastral. Aceste dosare se actualizează periodic, în măsura depunerii cererii de către titularii de drepturi şi conform rezultatelor monitoringului (actul în care se înscriu modificările ce se produc în componenţa bunului imobil, asupra transmiterii sau grevării lui). Dreptul de superficie va apărea întotdeauna ca modalitate de grevare a dreptului de proprietate asupra terenului şi va interveni ca modificare a regimului bunului respectiv, atât în cazurile în care se are în vedere superficia constituită în privinţa unei construcţii deja existente, dar mai cu seamă în cazurile de edificare a construcţiei de către superficiar. La compartimentul respectiv al cadastrului (subcapitolul III al capitolului A ) se vor înscrie următoarele date:  tipul dreptului care grevează dreptul de proprietate, adică dreptul de superficie;  termenul pentru care a fost constituită, stabilită grevarea, dacă a fost stabilit un asemenea termen, dacă nu se va stabili termenul general prescris de lege (de 99 de ani);  cuantumul valoric de asigurare prin gaj, dacă a fost stabilit;  date despre persoana în a cărei favoare a fost stabilită grevarea, adică despre superficiar;  denumirea, numărul şi data eliberării documentelor ce confirmă dreptul în a cărui bază a fost efectuată înregistrarea şi respectiv este vorba de dreptul de superficie. Procedura de înregistrare demarează cu depunerea unei cereri de către persoana interesată (superficiar) la oficiul cadastral teritorial. Urmează înregistrarea cererii conform alin. 1 al art. 26 din Lege, care include: 48

 primirea cererii de înregistrare şi înregistrarea ei în condica de cereri;  efectuarea în registrul bunurilor imobile a menţiunii de primire a cererii;  examinarea cereri primite;  emiterea deciziei asupra înregistrării dreptului de superficie  efectuarea modificărilor de rigoare

în dosarul cadastral şi în cazul

modificării componenţei bunului imobil sau a destinaţiei lui ori întocmirea de dosar cadastral în cazul construirii unui bun imobil;  efectuarea înscrisului în registrul bunurilor imobile;  aplicarea parafei de înregistrare a dreptului pe toate exemplarele de documente ce confirmă dreptul de superficie;  îndosarierea documentelor ce confirmă dreptul de superficie. La cerere superficiarul va trebui să anexeze şi un set de documente cerut de lege şi anume: contractul ce constituire a superficiei încheiat între superficiar şi proprietarul de teren sau alte documente care să confirme dreptul său real de superficie. Cererea se depune în două exemplare. Oficiul cadastral este obligat să examineze cererea în cel mult 20 de zile din data înregistrării ei, termenul poate fi prelungit, dar să nu depăşească mai mult de 40 de zile. Dacă există motive întemeiate, prevăzute la art. 33 din Lege, oficiul poate refuza înregistrarea dreptului de superficie. În cele din urmă , dacă se va decide înregistrarea, oficiul va face toate consemnările de rigoare în registrul bunurilor imobile. Superficiarul poate să ceară eliberarea de către organul care a înregistrat dreptul de superficie eliberarea unor acte de confirmare. Aşa cum este prevăzut la art.36 din Lege, înregistrarea dreptului de superficie este confirmată prin extrasul din registrul bunurilor imobile. Consecinţele juridice ale înregistrării apar după efectuarea înscrisului în registrul bunurilor imobile. Data autentică a înregistrării este data primirii cererii de înregistrare care trebuie să fie inclusă în condica de cereri.

49

Aşadar din momentul înregistrării dreptului de superficie acesta se va considera constituit şi va produce efecte juridice. Tot din acelaşi moment va activa şi situaţia de raport juridic între proprietarul de teren şi superficiar, care vor fi ţinuţi din acest moment la exercitarea tuturor atribuţiilor contractuale pe care şi le-au asumat la constituirea dreptului de superficie.

2.3 Exercitarea dreptului de superficie Exercitarea unui drept de către titularul acestuia reprezintă, de regulă, opţiunea de libertate a acestuia de a-şi valorifica dreptul în plenitudine şi complexitatea neîngrădită, precum şi voinţa proprie şi unele prevederi legale. Exercitarea unor drepturi nu poate fi îngrădită decât în unele limite legale în perimetrul cărora se va stabili întinderea dreptului. În cea ce priveşte exercitarea dreptului de superficie, acestea se referă la trei aspecte de bază:  direcţia sau obiectul spre care este orientată exercitarea dreptului de superficie;  exerciţiul superfeciarlui în cadrul raportului;  criteriile de limitare a libertăţilor de care despune superfeciarul în virtutea dreptului său real de superficie. La compartimentul respectiv ne vom referi atât la prerogativele superficiarului şi a propritarului de teren, precum şi la arealul şi măsurile de limitare a exercitării dreptului de superficie, analizate anume prin prisma superficiarului. În linii generale, este vorba despre două categorii de prerogative principale care sunt:  posibilitatea superficiarului de a edifica şi /sau exploata o construcţie pe terenul altuia;  dreptul de a folosi construţia respectivă şi terenul aferent acesteia.

50

Prin prisma atributelor care se referă la conţinutul drepturilor reale, adică a posesiei, folosinţei şi dispoziţiei, am putea încerca o analiză de exercitare a acestor atribute de către superficiar. În cea ce priveşte prerogativa de posesie superficiarul este cel care posedă fără dubii atît construcţia cît şi terenul în măsura de necesitate de exploatare a construcţiei. Atributul de posesie de care dispune acesta nu trebuie confundat cu situaţia de posesie ca stare de fapt. În virtutea posesiei de fapt al bunurilor (teren şi construcţie), mai ales în vederea construcţiei, superfeciarul benefeciază de unele garanţii exprimate prin posibilitatea şi prerogativa dreptului la acţiune, fiind cu acces la acţiunea posesorie (acţiune pe care deşi nu o avem expres consfinţită în legislaţia civilă, dar care se întemeiază pe prevederile referetoare la posesiune (titlul III, Cartea a II Cod Civil). Exercitarea atributului de folosinţă de către superficiar este cu valenţă absolută în ceea ce priveşte construcţia, iar în vederea folosirii juridice a terenului, legea permite superfeciarului să utilizeze terenul în măsura în care această folosire ar fi necesară exploatării construcţiei amplasate pe teren şi care este parte a obiectului de superficie. În privinţa dispoziţiei nu se poate afirma cu certitudine o poziţie fermă până nu se va purcede la o analiză amplă a legislaţiei în vigoare şi în concordanţă cu natura juridică a superficiei. În primul rînd credem că trebuie să se facă o distincţie între dispoziţia materială şi cea juridică de care se bucură superficiarul. Dispoziţia materială a superficiarului este aproape nelimitată, atît în ce priveşte construcţia cât şi în privinţa terenului. În cazul terenului dispoziţia materială ar putea să se exprime la: posibilitatea de a face tot felul de săpături, şanţuri, de a edifica sub teren, de a instala unele conducte speciale, pentru exploatarea construcţiei etc. Toate acestea nu pot fi confundate cu folosinţa bunului, deoarece, în cazul atributelui de folosinţă, acesta dă titularului dreptul de a benificia de calităţile utile ale bunului.

51

Evident că superficiarul nu va dispune de dreptul de dispoziţie în vederea înstrăinării sau grevării de unele sarcini reale a terenului, pe când în privinţa construcţiei s-ar putea formula unele rezerve. Aşa cum am menţionat şi anterior în această lucrare, o particularitate specifică a dreptului de superficie este şi posibilitatea de grevare a dreptului de superficie de sarcini reale. Deci se grevează dreptul de superficie, nu terenul care constituie obiect al superficiei. Prevederile codului civil se referă într-o oarecare măsură pentru această afirmaţie, şi anume, la art. 447 este prevăzut că superficiarul poate dispune în mod liber de dreptul său. Dispoziţia respectivă s-ar părea că se referă totuşi la dispoziţia juridică şi reieşind din titlul normei respective (exercitarea dreptului de superficie) este clară deducţia de atribut dispozitiv al superficiarului în privinţa dreptului său. În cadrul aceluiaşi articol, însă, se pomeneşte despre înstrăinarea construcţiei de către superficiar. Apare dilema: dispoziţia juridică pe care o atribuim superficiarului se referă la dreptul său real sau la obiectul acestui drept (construcţia). Despre aceasta legislaţia României spune că: superficiarul, ca titular al dreptului de proprietate asupra construcţiei, va putea să înstrăineze construcţia, iar conform esenţei şi naturii juridice a superficiei conţinute în legislaţia şi conceptul de drept de la noi, superficiarul nu este proprietar al construcţiei, deci, el nu va transmite această construcţie, ci dreptul real de care dispune şi care este exercitată în vederea acestuia (ca obiect). Referitor la exercitarea superficiei asupra terenului, conform alin. 2 art. 443, dreptul de superficie nu se poate exercita decât asupra suprafeţei construite sau asupra suprafeţei pe care urmează să se ridice construcţia, precum şi asupra suprafeţei neconstruite, necesare potrivit naturii şi destinaţiei construcţiei, exploatării ei normale. Deducem că legea civilă face diferenţă între cele două obiecte ale dreptului de superficie în vederea exercitării acestui drept prin a diferenţia exerciţiul juridic al superficiarului asupra construcţiei, care cuprinde o arie mai amplă şi mai puţin limitată, şi între exerciţiul asupra terenului, care este limitat de condiţiile de natură, destinaţie, necesitate, uz etc. 52

Despre întinderea dreptului de superficie se poate menţiona că aceasta este reglementată şi condiţionată de înţelegerea dintre părţi, dacă superficia a fost constituită prin act juridic bilateral, sau de prevederile legale, în lipsa unui asemenea acord. Clauzele şi condiţiile stabilite între superficar şi proprietarul de teren depind de o multitudine de factori cum ar fi:  tipul şi destinaţia construcţiei;  persoana care a edificat construcţia respectivă;  durata pentru care a fost constituită superficia;  utilitatea, amplasarea, zona şi alţi factori de mediu care se referă la construcţie;  prerogativele acordate superficiarului în vederea exercitării dreptului de superficie, etc. Alin. 4 al art. 443 face aluzia de trimitere la normele referitoare la dreptul de prorietate asupra bunurilor imobile, ceea ce ar putea să însemne că superficiarul, chiar dacă fictiv sau formal nu este proprietar al construcţie, va exercita dreptul său real asupra ei ca un adevărat proprietar, prerogativele sale apropiindu-se vădit de cele specifice dreptului de proprietate. Referitor la limitarea exercitării dreptului de superficie, s-ar putea pune în evidenţă unele limitări care, fie sunt stipulate în legislaţie, fie reies din reglementările legale şi din natura superficiei. Dintre acestea :  dreptul de supericie nu poate fi limitat la o parte din construcţie (alin. 7, art. 443). În acest sens nu se are în vedere limitarea întinderii dreptului de supeficie, ci limitarea posibilităţii de divizare a obiectului acestui drept (construcţia) aşa cum am analizat anterior;  superficiarul va folosi terenul în limitele necesităţii de exploatare sau edificare a construcţiei;

53

 superficiarul nu va putea înstrăina construcţia decât cu respectarea dreptului de preemţiune a proprietarului de teren (art. 447 Cod Civil);  superficiarul va pierde dreptul său real dacă în termenii stabiliţi nu va ridica construcţia sau nu va respecta obligaţia privind conservarea construcţiei (art. 450 Cod Civil), acesta însemnând că superficiarul este limitat să exercite dreptul său conform destinaţiei şi în raport cu natura şi specificul dreptului de superficie. Legislaţia civilă mai conţine şi norme referitoare la restricţia de limitare a dreptului de superficie şi anume:  Dreptul de superficie nu poate fi constituit sub o condiţie rezolutorie (alin.6 art.443). Adică dreptul nu va putea fi stins la împlinirea unui fapt, producerea unui eveniment care ar determina pe superficiar şi proprietarul de teren să renunţe la raportul respectiv. Restricţia îşi găseşte raţiunea în faptul că natura specifică a superficiei cere exercitarea acesteia pe o perioadă îndelungată, dar aşa cum condiţia este un eveniment, un fapt, viitor şi nesigur acesta contravine esenţei dreptului real de superficie;  Dreptul de superficie nu poate fi limitat printr-o condiţie suspensivă (alin. 3 art. 444). Această prevedere se referă la afectarea de condiţie, doar că aceasta este incidentă pentru momentul constituirii superficiei. Situaţia de limitare în acest sens ar putea fi exprimată prin încheierea unui acord între proprietarul de teren şi o persoană (eventualul superficiar) referitor la constituirea unei superficii legate de momentul împlinirii unei condiţii suspensive. Deci condiţia va suspenda apariţia, naşterea dreptului de superficie până la împlinirea ei. Interdicţia respectivă din codul civil este determinată de imposibilitatrea naturală (normală) pentru cel ce urmează să ia rolul de superficiar să aştepte împlinirea unei condiţii (care efectiv, nici nu este sigur că se va produce), din moment ce necesitatea locativă pentru el nu poate fi suspendată. 54

Dată fiind analiza de mai sus, în concluzie, s-ar putea afirma că dreptul de superficie este exercitat de către superficiar pe toată durata pentru care a fost constituită superficia în limitele stabilite de lege sau de acordul dintre acesta şi proprietarul de teren. Conform principiilor generale de drept, superficiarul şi proprietarul de teren nu vor putea să stipuleze unele clauze contractuale referitoare la întinderea drepturilor fiecăruia, fără a ţine cont de prevederile legale în acest sens şi a încadra statutul juridic al fiecăruia în limitele permisivlegale. Drepturile şi obligaţiile superficiarului Problema drepturilor şi obligaţilor superficiarului o vom analiza prin prisma rolului său de parte la raport şi de titular al dreptului de superficie. Drepturile şi obligaţiile superfiarului alătuiesc, pe de o parte, statutul său juridic în cadrul raportului de superficie, iar pe de altă parte, de rând cu depturile şi obligaţiile proprietarului de teren, alcătuiesc conţinutul raportului respectiv. Evident că prevederile codului civil nu stipulează expres decât cele mai importante şi mai semnificative drepturi şi obligaţii ale superficiarului, celelalte rămânâd să fie deduse din conţinutul normelor capitolului respectiv, sau chiar în urma analizei complexe a legislaţiei civile referitoare la drepturile reale, actul juridic, contracte, etc. Tot în acelaşi sens s-ar putea face apel la doctrină, pentru a evidenţia unele aspecte statutare ale supeficiarului, în virtutea naturii juridice specifice a raportului de superficie. Drepturile superficiarului constau în acele prerogative, împuterniciri legale, care-i permit acestuia valorificarea situaţiei juridice apărute în baza raportului de supeficie şi care exprimă din punct de vedere pozitiv sau activ poziţia contractuală a superficiarului. Drepturile de care dispune superficiarul pot fi grupate în două categorii:  Drepturi absolute;  Drepturi relative.

55

Cele absolute sunt acele drepturi de care dispune superficiarul cu caracter de opozabilitate pentru terţi şi pentru proprietarul de teren inclusiv şi care sunt valente în măsura virtuţii oricărui drept real. Exprimarea caracterului absolut al acestor drepturi se naturalizează prin atributele exclusive de care dispune superficiarul în exercutarea dreptului său real de superficie. Prin urmare, raportul absolut se prezintă în forma relaţiei dintre superficiar şi un cerc nelimitat de persoane care sunt ţinute să-i respecte şi să nu-i aducă vreo atingere liberei şi absolutei exercitări şi valorificări a dreptului real de care dispune. Sunt relative acele drepturi de care dispune superficiarul în cadrul relaţional (contractual), ca urmare a angajării în raportul respectiv şi care sunt, de fapt, corelative şi proporţionale obligaţiilor proprietarului de teren, construind aria sinalagmatică a raportului de superficie. Accentul se va pune cu precădere pe drepturile relative ale supeficiarului, dar se vor elucida şi unele absolute: 1. de a utiliza nestingherit şi fără amestecul, dirijarea altor persoane, construcţia amplasată pe terenul proprietarului pe perioada corespunzătoare. 18 Aceasta ar avea să însemne că pe durata superficiei, superficiarul este cel care beneficiază exclusiv de posibilitatea utlizării materiale depline şi fără nici un fel de impediment sau control (cu unele specificaţii de rigoare) a construcţiei respective, ca fiind unicul titular de drept real ce dă prerogativa exploatării nemijlocite şi directe a obiectului respectiv. Acest drept atrage după sine posibilitatea pentru superficiar de a pretinde la înlăturarea tuturor obstacolelor de utilizare şi exploatare a construcţiei de la proprietarul de teren în virtutea relaţiilor contractuale dintre ei. 2. de a utiliza terenul aferent construcţiei în măsura necesară exploatării acesteia.19 Lipsa acestei prerogative pentru superficiar ar putea însemna o fictivitate declarativă cu referinţă la primul dept analizat, deoarece nu va putea să utlizeze şi să beneficieze de construcţie atâta timp cât nu va avea un dept de posesie şi folosinţă în primul rând, asupra terenului pe care este amplasată 56

nemijlocit construcţia, dar şi în privinţa terenului necesar pentru exploaterea construcţiei. În al doilea rând (inclusiv cale de acces, teren aferent necesar unei 18

Baieş, S. Drept civil. Drepturile reale principale / Baieş S., Roşca N. – Chişinău: Editura Tipografia

Centrală, 2005, p. 282; 19

Baieş, S. Drept civil. Partea generală. Drepturile reale. Teoria generală a obligaţiilor (Scheme). / Baieş

S., Roşca N. – Chişinău, 2001, p. 151.

normale folosiri a construcţiei etc.) în privinţa accesului la construcţie pentru superficiar. Aici ar avea incidenţă prevederile art. 443, care prescriu conduita referitoare la regulile dreptului de servitute. Prin urmare, s-ar putea crede, pe de o parte, că raprtul de servitute este un raport special de cumul inevitabil cu superficia, iar pe de altă parte, în privinţa acestui raport considerăm că nu s-a făcut specificarea lui şi distincţia, dar s-a pus accent pe un subconţinut inevitabil al raportului de superficie care se include în el, doar că în privinţa lui au incidenţă notele referitoare la servitute (de trecere). În privinţa instituirii unui drept de servitute, care să greveze dreptul superficiarului (ca urmare a unui acord între superficiar şi persoana în favoarea căreia se instituie servitutea), această problemă este una separată şi nu se referă la acest aspect, adică la dreptul supeficairului de a utiliza terenul aferent construcţiei. Pentru concretizare, prin teren aferent înţelegem acea suprafaţă pe care este amlasată construcţia, precum şi cea necesară utilizării /exploatării construcţiei. Tot în acest sens trebuie să ne referim şi la o altă categorie de acţiuni pe care are dreptul superficiarul să le întreprindă în contextul dreptului de utilizare a terenului aferent şi anume, acesta poate să beneficieze de posibilitatea şi libertatea de a face unele săpături, canale, şanţuri pe teren, de a instala unele conducte, de a tranzita terenul de cablu pentru diverse necesităţi, cu condiţia respectării cerinţelor legale generale, destinaţiei contrucţiei, precum şi respectării condiţiilor de utilitate, necesitate şi eficienţă. 3. de a înstrăina (construcţia) deptul de superficie în cadrul unor acte între vii sub cele mai diverse forme de înstrăinare20 (vânzare-cumpărare, schimb, donaţie etc.), cu respectarea dreptului de preemţiune a proprietarului de teren. Neevaluarea 57

de către proprietarul de teren a dreptului preferenţial îi dă superficiarului libertatea de a înstrăina oricui şi sub orice formă dreptul de care dispune, dar nu construţia. 20

Baieş, S. Drept civil. Drepturile reale principale / Baieş S., Roşca N. – Chişinău: Editura Tipografia

Centrală, 2005, p. 283.

4. de a transmite prin succesiune dreptul de superficie. 21 În acest sens, superficiarul dispune de dreptul de superficie, care este un drept transmisibil succesoral, atât pe calea moştenirii testamentare, situaţie în care superficiarul va dispune de dreptul său de superficie printr-un testament în care va desemna persoana (persoanele) care urmează să-i ia locul sau calitatea de titular al dreptului de superficie, cât şi pe calea moştenirii legale, adică în cazul în care superficiarul defunct nu a dispus în nici un fel pentru cauză de moarte de dreptul său de superficie, fapt ce va condiţiona terecerea în baza normelor de moştenire legală a acestui drept la clasele legale de moştenitori în ordinea, modul, cuantumul şi forma prescrisă de lege. 5. de a greva dreptul de superficie de sarcini reale,22 în sensul grevării construcţiei de un dept de gaj sub forma ipotecii, instituirii unor alte drepturi reale cu incidenţă pentru dreptul de superficie şi nu pentru cel de proprietate asupra construcţiei. Tot în această ordine de idei ar apărea şi posibilitatea constituirii unor raporturi de locaţiune în cadrul cărora superficiarul va apărea în calitate de locator. Pentru raportul de locaţiune este specific faptul că acesta ar apărea ca un subraport celui de superficie, deoarece există o legătură indirectă între proprietarul de bun (proprietarul terenului, respectiv şi a construcţiei) şi locatar, adică persoana căreia îi este transmis bunul în locaţiune. În aceste cazuri este vorba totuşi de un raport care vizează exclusiv construcţia şi nu dreptul de superficie, pentru locatar neavând importanţă tipul şi categoria de drept real pe care-l deţine superficiarul asupra construcţiei, ci numai faptul că superficiarul să fie în drept să dea în locaţiune construcţia respectivă. În aceste cazuri dreptul superficiarului s-ar materializa nu 58

atât prin posibilitatea de grevare a dreptului, cât prin cea de a fi îndreptăţit la încheierea unor contracte de locaţiune în privinţa bunului care serveşte drept obiect 21

Baieş, S. Drept civil. Drepturile reale principale / Baieş S., Roşca N. – Chişinău: Editura Tipografia

Centrală, 2005, p. 283; 22

Dogaru, I. Teoria generală a drepturilor reale. / Dogaru I., Cercel S.; – Bucureşti: Editura All Beck,

2003, p. 264.

esenţial al dreptului său real de superficie – construţia. 6. de a reconstrui construcţia demolată sau, cu acordul proprietarului de teren, de a demola edificiul existent în vederea reconstruirii capitale a acestuia.23 Acest drept al superficiarului se desprinde din dispoziţia alin. 2 al art. 444 Cod Civil, care prevede că pieirea sau demolarea construcţiei nu este temei pentru încetarea dreptului de superficie. Prin urmare, acest drept va supravieţui în măsura existenţei în eventualitate a construţiei ca element esenţial al dreptului de superficie. În cazul respectiv avem, pe de o parte, dreptul superficiarului de a construi din nou, iar pe de altă parte, aceasta ar apărea şi ca obligaţie sub sancţiunea stingerii drepului de superficie din motivul inexistenţei obiectului dreptului respectiv. Dreptul de a demola construcţia în scopul reconstruirii capitale s-ar părea o contravenţie a normei care cere superficiarului o atitudine de conservare a construcţiei, însă aşa cum am specificat, cu acordul proprietarului, acesta ar putea beneficia de această alternativă în virtutea caracterului temporar al raportului şi respectiv al dreptului de superficie, precum şi în virtutea regulii conform căreia pieirea construţiei (în orice formă) nu este temei de încetare a dreptului de superficie. Plus la cele menţionate, reconstruirea ar putea fi calificată ca o măsură de prevenire a pierderii totale a construcţiei, care nu este convenabilă nici pentru proprietarul de teren. 7. de a înainta o acţiune în justiţie împotriva proprietarului de teren 24 în cazul în care acesta îi încalcă drepturile exclusive de care dispune sau dacă intervine necorespunzător în activitatea de valorificare a prerogativelor ce-i aparţin în baza dreptului de superficie, abuzând neîntemeiat de situaţia juridică sau de titlul de proprietar al terenului şi al construcţiei. Acest drept la acţiune accentuiază o dată în

59

plus caracterul absolut al dreptului real care presupune opozabilitate faţă de toţi, inclusiv faţă de proprietarul de teren. Încălcarea unor obligaţii contractuale de către 23

Filipescu, I. Dreptul de superficie. / Filipescu I. // Revista de ştiinţe juridice, Craiova, 1995, nr. 2, p.27;

24

Ibidem, p. 27.

proprietarul de teren se va putea reclama în justiţie în baza criteriilor generale de către superficiar. 8. de a pretinde unele despăgubiri corespunzătoare de la proprietarul terenului la încetarea dreptului de superficie.25 Încetarea superficiei duce la trecerea plenitudinii de drepturi şi atribute asupra construcţiei către proprietarul de teren. Legea civilă, pentru stabilirea unei echităţi în acest sens, prevede posibilitatea pentru superficiar de a pretinde o despăgubire corespunzătoare pentru construcţie de la proprietarul de teren , ţinându-se cont de uzura normală a acesteia, starea în care se află la momentul respectiv, valoarea de piaţă a construcţiei, amplasament, etc. Dreptul la despăgubire superficiarul îl poate pierde dacă va refuza prelungirea superficiei propuse de proprietarul de teren. Reiese că nevalorificarea deptului de prelungire a raportului de superficie pune sub pericol de sancţionare cu pierderea pentru dreptul de a primi despăgubiri corespunzătoare pentru construcţie din partea proprietarului de teren. 9. de retenţie a construcţiei până la plata despăgubirii 26 (alin. 1, art. 452 Cod Civil). Aşadar, acest drept de retenţie se naşte din cel precedent şi apare ca o prerogativă în plus pentru superficiar, de garantare a executării obligaţiei proprietarului de teren sub forma plăţii despăgubirii pentru construcţie. Retenţia constă în refuzul superficiarului de a transmite construcţia către proprietarul de teren până la momentul respectării obligaţiilor de plată a despăgubirii. Retenţia ar putea fi şi în situaţia în care obligaţia de plată a despăgubirii nu a fost respectată, onorată deplin şi corespunzător, sau a intervenit un litigiu în privinţa estimării construcţiei şi respectiv calcularea despăgubirii, dar această retenţie nu trebuie să fie abuzivă şi neîntemeiată. 60

25

Baieş, S. Drept civil. Drepturile reale principale / Baieş S., Roşca N. – Chişinău: Editura Tipografia

Centrală, 2005, p. 284; 26

Ibidem, p.284.

10.de a cere (a propune) şi de accepta prelungirea termenului pentru care a fost constituită superficia.27 Deşi dreptul de a cere prelungirea este mai degrabă specific pentru proprietarul de teren, superficiarul la fel este în drept să facă o asemenea propunere de prelungire a termenului, mai ales în cazuile în care proprietarul nu va putea real să plătească o despăgubire pentru construcţie la încetarea superfciei. Acceptarea popunerii de prelugire a termenului de superficie este un drept evident în măsura în care este similar cu o ofertă de contractare. Neacceptarea va atrage consecinţele enumerate mai sus. Obligaţiile superficiarului alcătuiesc acea parte a statutului juridic al acestuia care se referă la activitatea lui îndreptată fie spre realizarea drepturilor proprietarului de teren în cadrul raportului dintre ei, fie spre îndeplinirea unor prescripţii legale în vederea exercitării poziţiei şi titlului de drept obţinut în baza dreptului de superficie ce-i aparţine. Aşadar, pe lângă drepturile de care dispune superficiarul, acesta mai are şi următoarele obligaţii: 1. să plătească proprietarului de teren o redevenţă stabilită de ei în cadrul contractului în cuantumul, forma şi termenii prevăzuţi în acord. Plata redevenţei este obligaţia de bază a superficiarului şi care face valenţa de raţionalitate pentru proprietarul de teren de a accepta grevarea dreptului de proprietate asupra unui teren de sarcina reală sub forma dreptului de superficie. Redevenţa se plăteşte lunar, semestrial, anual sau în altă modalitate de calculare a termenului în dependenţă de convenţia părţilor. Cea mai eficientă formă de achitare a redevenţei pare a fi totuşi cea anuală, deoarece termenul îndelungat pentru care, de obicei,

61

este constituit dreptul de superficie, face raţională achitarea acesteia fie la începutul, fie la sfârşitul fiecărui an, din mai multe puncte de vedere, dar mai cu 27

Manoliu J. Drept civil. Dreptul de proprietate şi dezmembrămintele sale. / Manoliu J., Durac Gh.; Iaşi:

Editura Sanvialy, 1996, p. 235.

seamă din raţiunea comodităţii, eficienţei şi faptului că o plată mai frecventă l-ar pune pe superficiar în stare de tensiune, iar suma s-ar calcula într-un cuantum sporit faţă de cea care s-ar acumula în perioada unui an. Legea civilă nu stabileşte termen concret de achitare a redevenţei, fapt care nu conduce la ideea că acest fapt se va stabili de fiecare dată prin acordul superficiarului cu proprietarul de teren. În dreptul privat roman redevenţa pe care o plătea superficiarul era denumită solarium şi era achitată anual. Nerespectarea obligaţiei de plată pe o durată mai mare de trei ani va duce la posibilitatea pentru proprietarul de teren de a cere stingerea dreptului de superficie (alin. 2 art. 448). 2. să păstreze şi să conserveze construcţia. 28 Obligaţia de conservare a construcţiei pentru superficiar este strict desemnată de lege (art. 450) şi care prevede că: dacă superficiarul încalcă obligaţia privind conservarea construcţiei, proprietarul terenului are dreptul să ceară stingerea dreptului de superficie. Conservarea construcţiei evident că nu se referă la o interdicţie de utilizare şi exploatare a ei pentru a evita uzura şi a o păstra în starea intactă iniţială, ci la faptul utilizării ei raţionale, conforme unor norme de morală, precauţie şi care ar afecta construcţia în afara limitelor unei uzuri normale. Însuşi faptul că legea prevede ca efect al încetării dreptului de superficie trecerea de drept a construcţiei la proprietarul de teren implică un subconţinut de prescriere a unei atitudini de raţionalitate faţă de construcţie din partea superficiarului, pentru că la transmiterea construcţiei acesta să fie un obiect şi de drept, şi de fapt a dreptului de proprietate, dar să nu aibă un simplu efect declarativ şi formal. Dacă superficiarul va evita respectarea acestei obligaţii, lucrul dat poate servi, aşa cum am menţionat deja 62

anterior, drept temei pentru proprietarul de teren de a cere încetarea sau stingerea dreptului de superficie. Obligaţia respectivă se referă deopotrivă atât la construcţiile existente la constituirea superficiei, cât şi la cele edificate de superficiar. 28

Filipescu, I. Dreptul de superficie. / Filipescu I. // Revista de ştiinţe juridice, Craiova, 1995, nr. 2, p. 28;

3. de a construi în termenul convenit pe terenul proprietarului edificiul în privinţa căruia s-au înţeles. Aşa cum am analizat poblema anterior, posibilitatea de a construi poate fi privită şi ca un drept, dar din moment ce legea prevede eventualitatea de perimare a acestui drept, rezultă că construirea edificiului este o obligaţie a superficiarului, din moment ce s-a angajat într-un asemenea raport, altfel, “cum va putea să exercite dreptul de superficie fără temeiul sau elementul esenţial al superficiei – construcţia?”. 4. să suporte toate cheltuielile aferente deţinerii şi întreţinerii construcţiei. Referitor la suportarea cheltuielilor, aici evident este vorba de două direcţii, aşa cum se desprinde din formularea obligaţiei respective şi anume:  cheltuieli orientate spre deţinerea construcţiei, în care se includ taxele şi impozitele imobiliare, alte tipuri de plăţi pentru deţinerea unei construcţii încadrate în criterii de urbanism sau alte criterii de structură, dacă acestea sunt prevăzute în actele normative locale;  cheltuieli de întreţinere, la care s-ar referi în mod implicit o altă obligaţie a superficiarului – de conservare a construcţiei, sau “prin care alte modalităţi ar putea să fie păstrată sau menţinută (în măsura relativă şi acceptabilă raţional) valoarea unei construcţii decît prin construcţii de renovare, întărire, etc. a acesteia?”. Prin urmare atît cheltuielile de deţinere, cît şi cele de întreţinere sunt puse pe seama superficiarului, fapt care demonstrează odată în plus poziţia evidenţiată în mai multe rânduri în această lucrare, conform căreia, pe perioada de superficie, superficiarul se va comporta cu construcţia (obiectul dreptului de superficie) ca şi cum ar fi bunul propriu, adică, de parcă ar fi un veritabil proprietar al acesteia. 63

5. să transmită construcţia în starea în care există la momentul stingerii drepului de superficie proprietarului de teren, fie că a expirat perioada pentru care a fost constituită superficia, fie că dreptul real al superficiarului a fost stins de alte circumstanţe înainte de expirarea termenului. Această ultimă obligaţie pe care o propunem apare, pe de o altă parte, nu atît ca obligaţie contractuală, cît în calitate de efect al stingerii dreptului de superficie. Pe de altă parte, în privinţa superficiarului, legiuitorul mai stabileşte şi unele interdicţii în vederea exercitării dreptului de superficie şi anume:  acesta nu este în drept să înstrăineze construcţia fără a respecta dreptul de preemţiune al proprietarului de teren;  nu poate să ridice construcţia sau părţi ale ei prin demolare sau alte modalităţi la expirarea termenului pentru care a fost constituit dreptul de superficie (alin. 4 art. 451 Cod Civil). În concluzie se poate afirma că poziţia juridică a superficiarului se sprijină pe totalitatea de prerogative (absolute sau relative) şi de obligaţii ce-i aparţin acestuia în virtutea relaţiei sale juridice cu proprietarul de teren, dar în temeiul dreptului real care dă naştere acestui raport. Drepturile şi obligaţiile proprietarului de teren Proprietarul de teren este analizat, în contextul acestei lucrări, exclusiv sub aspectul de parte la raportul de superficie şi în lumina respectivă reliefăm doar acele drepturile şi obligaţii ale acestuia care sunt conforme şi corespunzătoare poziţiei juridice pe care o ocupă acesta în cadrul contractual, fără a implica în această analiză şi aspecte ce ţin de titulatura sa de proprietar al terenului şi prerogativele generale care-i revin în virtutea acestui drept real. Despre drepturile şi obligaţiile proprietarului de teren am putea vorbi reieşind din totalitatea normelor juridice care sunt conţinute la compartimentul din codul civil, ce se referă la dreptul de superficie, deoarece statutul juridic contractual al acestuia nu este structurat într-o singură normă de drept. Dintre drepturile proprietarului de teren am putea menţiona următoarele: 64

1. de a cere plata redevenţei de la superficiar. Chiar dacă despre acelaşi lucru am vorbit şi în ceea ce priveşte obligaţiile superficiarului (este vorba dar de un drept şi o obligaţie care sunt corelative, reciproce), menţionăm că, conform alin. 1 al art. 448 din codul civil, dacă actul juridic nu prevede altfel, superficiarul datorează proprietarului terenului, sub formă de rate lunare, o sumă egală cu chiria stabilită pe piaţă, ţinând seama de natura terenului, de zona în care se află el, de destinaţia contrucţiei, precum şi de orice alte criterii de determinare a contravalorii folosinţei. Din această prevedere legală rezultă că proprietarul de teren este îndreptăţit să pretindă lunar plata unei redevenţe. Codul civil prevede că redevenţa ar consta într-o sumă egală cu chiria stabilită pe piaţă. Considerăm că legiuitorul a fost cam imprecis şi s-a abstractizat prea serios în ceea ce priveşte determinarea unei redevenţe ca o sumă de chirie stabilită de piaţă, din moment ce piaţa desemnează ceva relativ şi imprecis, în plus este o asemănare prea apropiată de relaţiile de arendă /locaţiune, chiar dacă până la urmă superficiarul oricum este factual cel care plăteşte pentru folosirea terenului, nu şi a construcţiei. Referitor la evaluarea sau la calcularea redevenţei se poate afirma că aceasta se va face întotdeauna la dorinţa părţilor, ţinându-se cont de unele condiţii legale care se referă mai degrabă la cerinţa faţă de actul juridic propriu-zis ca: consimţământ, capacitate, etc. La acelaşi aliniat al art. 448 din codul civil este stipulat că redevenţa se determină la data constituirii superficiei. Considerăm că prevederea respectivă trebuie interpretată în sensul stabilirii modalităţii de calcul a redevenţei şi nu a cuantumului concret (deşi nu excludem şi o asemenea variantă) al acesteia. Cu alte cuvinte, legiuitorul se referă la convenţia dintre părţi în privinţa preţului care trebuie să se facă la momentul constituirii superficiei şi nicidecum după, pentru că eventualitatea de neajungere la acord, ar putea să creeze dificultăţi serioase la faza când superficiarul a edificat deja construcţia, dar nu este de acord cu preţul (mărimea redevenţei) pe care o înaintează sau propune proprietarul de teren. Preţul stabilit iniţial sau modalitatea de determinare a preţului (criteriile şi forma) se pot modifica pe parcursul perioadei de exercitare a dreptului de 65

superficie. Conform alin. 2 al art. 448 din codul civil, mărimea redevenţei poate fi ajustată la cererea uneia din părţi, în cazurile în care condiţiile economice fac ca neajustarea să fie inechitabilă. În ceea ce priveşte măsura ajustării aceasta se va aprecia ţinându-se cont de schimbarea condiţiilor economice şi de principiul echităţii. Prin această reglementare se urmăreşte protejarea ambelor părţi de inechităţi de ordin financiar în ceea ce priveşte relaţia de superficie. Adică, pentru proprietarul de teren posibilitatea de a cere ajustarea redevenţei prezintă faţeta raţională prin aceea că, în caz de majorare a preţurilor, creştere a cererii pe piaţă a terenurilor, alte modificări de gen economic, va putea să majoreze cuantumul redevenţei, pe când, în ce-l priveşte pe superficiar, acesta dimpotrivă va beneficia de posibilitatea de a cere diminuarea plăţii lunare pe care o datorează proprietarului de teren, ca consecinţă a reducerilor pe piaţa terenurilor, inflaţie, situaţie personală financiară slăbită sau frivolă, alte cauze care ar putea să-l determine pe proprietarul de teren reducerea redevenţei lunare. În linii mari, dreptul proprietarului de teren de a beneficia de plata unei redevenţei datorate de superficiar este cel mai esenţial, important şi valent drept al acestuia, de care, în principiu, se leagă şi alte drepturi ale lui. 2. să ceară vânzarea superifciei la licitaţie în cazul în care superficiarul nu plăteşte redevenţa stabilită timp de trei ani precum şi să participe la această licitaţie în conformitate cu prevederile alin. 3 al art. 448 din codul civil. Evident că acest drept al proprietarului de teren este unul ce izvorăşte din primul. Adică, dacă superficiarul nu va respecta obligaţia de plată ce corespunde dreptului proprietarului de teren de a cere o asemenea redevenţă, pentru acesta din urmă apare un drept complementar, o posibilitate în plus pentru a reabilita situaţia economică preconizată pentru sine pentru acceptarea grevării dreptului său real de proprietate asupra terenului de un alt drept real, adică de cel de superficie. Un moment demn de atenţie ar fi accentuarea faptului că proprietarul de teren va putea vinde la licitaţie nu construcţia (cum ar fi cazul exprimat la art. 447), ci superficia, nu se vinde bunul, ci dreptul asupa bunului. Proprietarul terenului are dreptul de a 66

participa la licitaţia respectivă şi, anticipând lucrurile, am putea vedea aici şi o eventualitate stingere a dreptului de superficie, deoarece dacă propeitarul de teren va fi câştigătorul licitaţiei şi va deveni titular al dreptului de superficie, am fi în faţa situaţiei în care proprietarul de teren va coincide cu superficiarul, şi prin consolidare acestă persoană va fi unicul titular deplin al dreptului de proprietate atât asupra terenului, cât şi asupra construcţiei amplasate pe el. Din suma care va fi obţinută în urma organizării licitaţiei de înstrăinare a dreptului de superficie vor fi acoperite cheltuielile de organizare a licitaţiei, se vor achita restanţele de plată pe perioada neachittă în favoarea poprietarului de teren, iar restul sumei se va transmite ex-superficiarului, evident numai dacă o asemenea sumă va mai rămâne după repartizarea sumelor debitoare. Pentru persoana care va dobândi în urma licitaţiei deptul de superficie acţionează aceleaşi reguli ca şi pentru orice superficiar, inclusiv cea de drept de despăgubire a superficiarului la sfârşitul perioadei de superficie sau la încetarea prin alte modalităţi a acestui drept. De menţionat că în cazul respectiv nu este vorba de încetare a dretului de superficie, ci de transmitere a acestuia. Numai pentru superficiarul care nu achită redevenţa în termenul respectiv, acest fapt serveşte drept moment de stingere (pentru sine) a dreptului de superficie. Prin urmare: nu va înceta dreptul, ci se va schimba titularul şi respectiv subiectul raportului – superficiarul. 3. de a prelungi termenul de superficie pentru o nouă perioadă. Aşa cum am menţionat anterior, superficia este un drept real temporar. Astfel la expirarea termenului de superficie, dreptul superficiarului va înceta şi odată cu el va înceta şi raportul dintre superficiar şi proprietarul de teren, numai dacă aceştia nu vor conveni expres sau tacit în vederea prelungirii termenului de superficie. Aşa cum rezultă din lege, prerogativa de prelungire aparţine totuşi proprietarului de teren, care, dacă va dori să prelungească termenul, va înainta lucrul dat ca condiţie pentru superficiar şi mai puţin ca opţiune pentru ultimul, care în cazul neacceptării va fi sancţionat cu neîndreptăţirea de a cere despăgubire pentru construcţie. În situaţia în care iniţiativa de prelungire vine de la superficiar, proprietarul de teren va putea să 67

accepte sau să refuze prelungirea termenului ca liberă şi neîngrădită opţiune, neexistând în acest caz nici un pericol de pierdere a unor drepturi sau posibilităţi de ordin financiar sau de altă natură. Dacă la expirarea termenului proprietarul de teren nu manifestă dorinţa de a renunţa la raportul juridic dintre el şi superficiar, se va considera că acesta a exprimat tacit dorinţa de a prelungi termenul de superficie. 4. are dreptul de preemţiune în cazul înstrăinării construcţiei de către superficiar, drept prvăzut la art. 447 din codul civil. Despre acest drept de preemţiune am vorbit şi anterior, dar ţinem să definim că această prerogativă pentru proprietarul de teren ar consta în întâietatea de care dispune acesta la înstrăinarea de către superficar a dreptului de superficie. Legea stabileşte această normă urmărind rezultatul consolidării celor două drepturi reale ce se referă la acelaşi obiect (construcţia) într-unul singur pentru convenienţe de ordin registrativ, în privinţa gestiunii şi dispunerii de bun, precum şi pentru scoaterea sarcinii cu care este grevat terenul proprietarului pe perioada de superficie. În privinţa nerespectării din partea superficiarului a acestui drept al proprietarului de teren, se vor aplica normele generale referitoare la dreptul de preemţiune cuprinse la compatrtimentul dedicat contractului de vânzare-cumpărare şi a unor norme referitoare la proprietate. 5. are dreptul să ceară stingerea dreptului de superficie, conform art. 450 din codul civil, dacă superficiarul nu va ridica construcţia în termenii conveniţi sau dacă va încălca obligaţiile de păstrare şi conservare a construcţiei. Despre această situaţie ne-am referit şi anterior în contextul unei alte obligaţii corelative a superficiarului, însă de menţionat pentru proprietarul de teren că acesta pentru el este un dreprt de alternativă de care va depinde şi obligaţia superficiarului, deoarece anume în măsura în care proprietarul de teren va stabili unele condiţii pentru superficiar în privinţa termenului de ridicare a construcţiei sau norme speciale de comportare cu construcţia, pentru superficiar va apare şi obligaţia corespunzătoare. În asemenea situaţii, dreptul de superficie eventual ar putea să se stingă, având efectele generale de stingere, deci pentru cazurile de stingere pe 68

temeiul de neridicare în termen, situaţia de efect este mai puţin complicată, din moment ce proprietarul de teren nu va trebui să plătească despăgubire superficiarului din simplul motiv că nu va avea pentru ce să plătească (nu va exista obiectul), iar în cazurile în care superficiarul va încălca obligaţia de conservare şi păstrare a construcţiei, aici consecinţele stingerii dreptului de superficie sunt similare cu cele generale şi lor le vor fi proprii toate particularităţile stingerii /încetării dreptului de superficie. Obligaţiile proprietarului de teren constau în conduita prescrisă acestuia prin lege sau în baza convenţiei dintre el şi superficiar în vederea realizării dreptului real de superficie. Pe de o parte, proprietarului de teren îi sunt proprii unele obligaţii generale care se referă la toţi ceilalţi decât superficiarul, adică un cerc nelimitat de persoane care sunt obligate de a se abţine de la orice acţiuni în măsura să aducă atingere dreptului real de superficie, care în virtutea caracterului său real este un drept absolut, opozabil tuturor. Aşadar, proprietarul de teren va fi obligat în aceeaşi măsură ca şi orice altă persoană, subiect de drept, de a promova un comportament corespunzător vis-a-vis de dreptul superfiarului, drept protejat prin posibilitatea ultimului de a beneficia de drept la acţiuni utile. 1. În particular, proprietarul de teren are obligaţia de a nu împiedica pe supeficiar în exercitarea dreptului său. Acestă obligaţie ar rezida mai cu seamă în faptul că proprietarul de teren nu poate interveni sun nici o formă la exercitarea liberă a dreptului real al superficiarului, prin sfaturi sau controale, interdicţii de exercitare sau încălcare a statutului superficiarului cu unele obligaţii neconvenite la început. Dreptul său de a cere încetarea superficiei pentru temeiurile examinate anterior nu exprimă o posibilitate de control sau de intervenţie în activitatea de exercitare a dreptului de superficie, ci o măsură de protecţie a proprietarului pentru a preveni situaţia de pieire a construcţiei sau de certificare a unui drept real prin intermediul obiectului său. 2. O altă obligaţie a propriatarului de teren este acea de al despăgubi pe superficiar pentru construcţie la expirarea termenului pentru care a fost 69

constituită superficia sau la încetarea lui prin alte modalităţi, dacă nu a fost prelungit termenul superficiei. Conform alin. 2 al art. 451 din codul civil proprietarul terenului trebuie să plătească superficiarului o despăgubire corespunzătoare pentru construcţie. Despăgubirea nu este corespunzătoare dacă nu acoperă cel puţin două treimi din valoarea de piaţă a construcţiei. Aşadar, legiuitorul ţine cont de faptul că în plata despăgubirii nu va încăpea şi uzura construcţiei, faptul că superficiarul a utilizat-o în măsura convenită etc., însă şi de faptul că pe parcursul termenului de superficie superficiarul a plătit redevenţă pentru utilizarea şi exploatarea construcţiei. Obligaţia de plată a despăgubirii din partea proprietarului de teren îşi găseşte raţiunea în faptul că superficarul este cel care edifică construcţia respectivă, suportând, de regulă, toate cheltuielile de edificare şi ulterior pe cele de întreţinere a construcţiei, altfel pentru superficiar ar fi inechitabilă situaţia în care nu ar putea pretinde de la proprietarul terenului o contravaloare în sensul respectiv. Pe de altă parte, superficia poate fi constituită şi în privinţa unei construcţii deja existente, adică care eventual ar putea fi edificată de proprietarul de teren sau de o altă persoană şi în aceste cazuri superficiarul nu va mai putea pretinde la plata unei despăgubiri, decât dacă nu va demonstra că pe parcursul perioadei de superficie valoarea construcţiei a sporit considerabil, datorită unor reparaţii capitale, unor anexe sau îmbunătăţiri, sau dacă s-au făcut reconstrucţii. În aceste cazuri proprietarul de teren va trebui să despăgubească pe superficiar numai în măsura creşterii valorii construcţiei şi a îmbunătăţirilor ce au fost aduse acesteia. La alin. 3 al art. 451 din codul civil este prevăzut că, proprietarul de teren se poate elibera de plata despăgubirii dacă prelungeşte dreptul superficiarului înainte de expirarea acestui drept, pe durata previzibilă de exploatare a construcţiei. Din această prevedere rezultă că pentru proprietarul de teren există posibilitatea de a se elibera de acestă obligaţie, dar rămâne un semn de întrebare într-o privinţă neelucidată de legislator şi anume este clară situaţia că superficia se va prelungi pe perioada previzibilă, în care se presupune că va rezista, va supravieţui construcţia, dar nu este clar dacă relaţiile contractuale vor decurge în 70

acelaşi fel ca şi până la prelungire şi anume rămâme dilema în privinţa achitării redevenţei de către superficiar, şi pentru situaţia respectivă ar exista două alternative: 

fie că superficiarul va fi scutit de plata redevenţei şi nu va beneficia de despăgubire la expirare;



fie superficiarul va continua să achite redevenţa şi, dacă superficia este prelungită până la perpetuarea construcţiei, nu va mai fi despăgubit din cauza lipsei de echivalent (nu mai ezistă obiectul - construcţia). Considerăm că prima variantă este mai aproape de adevăr şi de esenţa

superficiei, în plus este şi echitabilă, dar aşa cum legiuitorul nu a făcut o specificaţie în acest sens, rămâne să se interpreteze în baza principiilor de drept, în special în baza principiului echităţii, şi să se aştepte o interpretare oficială, sau să aşteptăm practică judiciară în acest sens. În această ordine de idei, concluzionăm prin a menţiona încă o dată că poziţia juridică a proprietarului de teren în cadrul raportului de superficie este determinată de totalitatea drepturilor şi obligaţiilor ce-i aparţin acestuia conform legii şi convenţiei dintre el şi superficiar, adică măsurii în care s-a angajat în raport. În afară de cele menţionate, superficiarul mai poate dispune şi de alte drepturi sau poate să-şi asume unele obligaţii care nu sunt menţionate în acest studiu, dar care sunt urmare a acordului dintre superficiar şi proprietarul de teren.

71

CAPITOLUL III ÎNCETAREA DREPTULUI DE SUPERFICIE 3.1 Formele de stingere ale dreptului de superficie. Stingerea dreptului de superficie, drept real principal, a fost justificată încă în dreptul roman prin faptul că existenţa lui perpetuă ar goli de conţinut dreptul de proprietate. Dreptul de superficie, ca drept vremelnic, dă de înţeles că se constituie până la o dată anumită, fie o dată fixă, fie o dată condiţionată. În momentul când s-au produs anumite evenimente ori condiţii, dreptul de superficie se stinge. Atât legislaţia naţională, cât şi a statelor ce cunosc instituţia dreptului superficiei, enumeră şi reglementează toate cauzele de stingere a acestuia. Literatura de specialitate nu prevede multe noţiuni la acest compartiment. Ea se referă doar la concretizarea şi tălmăcirea legislaţiei privind modalităţile propriu-zise de stingere a superficiei. Fiind o situaţie temporară, superficia se alipeşte în mod necesar nudei proprietăţi, pentru a reconstitui deplina proprietate. Această reconstituire a proprietăţii poate avea diferite cauze: 1) expirarea termenului pentru care a fost constituit; 2) întrunirea în aceeaşi persoană a calităţii de proprietar şi a celei de superficiar; 3) renunţarea superficiarului la dreptul său, moartea, 4) instanţa de judecată a pronunţat rezoluţiunea sau nulitatea actului juridic prin care cel ce a instituit superficia a dobândit titlul de proprietate. Stingerea superficiei la cererea proprietarului se evidenţiază printr-un articol aparte. Astfel, dreptul de superficie poate înceta la cererea proprietarului atunci când superficiarul abuzează de folosinţa bunului, îi aduce daune ori îl lasă să degradeze. 72

În compartimentul respectiv mă voi referi la încetarea dreptului de superficie prin mai multe modalităţi. Şi aici trebuie să se facă diferenţă între stingere şi expirare, pentru a se evita confuzia ce poate să apară în acestă privinţă. În primul rând stingerea dreptului este un termen mai larg care desemnează posibilitatea diversă de a înceta efectele unui drept în virtutea unor circumstanţe independente de voinţa părţilor, sau la voinţa superficiarului sau proprietarului de teren în mod unilateral sau prin acord între aceştia. Expirarea termenului pentru care este constituit un drept este o modalitate, un temei de stingere şi, integrativ, de încetare a dreptului respectiv. Deci, la subiectul respectiv vom aborda problema anume în aspectul stingerii dreptului de superficie în afara voinţei părţilor, deoarece despre încetarea raportului de superificie din iniţiativa părţilor am vorbit mai detaliat la compartimentul drepturilor şi obligaţiilor superficiarului şi a proprietarului de teren. Legislaţia civilă a Republicii Moldova la art. 449 prevede următoarele temeiuri de stingere a dreptului de superficie (vezi schema 3):  la expirarea termenului;  prin consolidare, dacă terenul şi construcţia devin proprietatea aceleiaşi persoane;  în alte cazuri prevăzute de lege. Schema 3 Stingerea dreptului de superficie *

73

La expirarea termenului

Stingerea dreptului de superficie

Prin consolidare

Alte cazuri prevăzute de legislaţie

* Sursa: elaborat de autor Temeiurile de stingere. Dreptul de superficie se stinge:  dacă a expirat termenul stabilit în actul de constituire29 (art. 449 lit.a). Dacă actul de constituire nu prevede un termen limită de exercitare a dreptului de superficie, acest drept se consideră constituit pentru 99 de ani. Considerăm că superficiarul nu are dreptul să încheie contracte de locaţiune ori să instituie o ipotecă asupra dreptului său de superficie cu o dată ulterioară expirării dreptului său, ceea ce înseamnă că, la data expirării termenului dreptului de superficie, toate grevările şi contractele de locaţiune se consideră ajunse la scadenţă dacă proprietarul de teren nu şi-a dat anterior acordul. Dreptul de superficie constituit pentru un anumit termen poate fi prelungit de către proprietar până la data expirării, dar dacă superficiarul nu acceptă prelungirea, dreptul se stinge. La ajungerea la scadenţă a termenului de superficie, care reprezintă cea mai frecventă, mai puţin litigioasă şi mai convenabilă (în aspectul preconizării duratei dreptului şi respectiv a raportului) modalitate de stingere a dreptului de superficie, dreptul real de care dispune va înceta, dacă părţile nu vor conveni să prelungească termenul superficiei. Prelungirea se poate face expres sau tacit, cea de-a doua modalitate se poate exprima prin continuarea de facto a raporturilor contractuale dintre superficiar şi proprietarul de teren, în asemenea cazuri termenul pentru care a fost 74

constituită iniţial superficia se consideră expirat şi începe să curgă un alt termen, care fie se va considera un termen de aceeaşi durată cu primul, fie că se va considera că superficia este constituită pe o perioadă de 99 de ani, conform prescripţiilor legale. Conform regulii generale, superficia se stinge la expirarea termenului pentru care a fost constituit, dacă nu a intervenit o altă cauză de stingere. După cum reiese din definiţia superficiei, aceasta poate fi constituită pe un termen determinat de participanţi sau dacă contractul nu prevede termenul, atunci superficia se constituie 29

Baieş, S. Drept civil. Drepturile reale principale / Baieş S., Roşca N. – Chişinău: Editura Tipografia

Centrală, 2005, p. 287.

pe un termen de 99 ani. În prezenţa unui termen determinat atunci cînd actul de constituire a superficiei prevede un număr anumit de ani sau o anumită dată, dreptul de superficie încetează la data specificată în contractul de constituire. Atunci când data exactă nu este cunoscută, dreptul de superficie se constituie pe o perioadă de 99 ani, aşa cum prevede legea. Putem afirma că, reieşind din prevederile legale, data până la care se bucură superficiarul de dreptul său poate fi determinată de lege sau actul constitutiv de superficie.  prin consolidare30 Adică într-o singură persoană se întrunesc dreptul de proprietate asupra terenului şi dreptul de proprietate asupra construcţiei (art. 449 lit. b). Altfel spus, fie proprietarul terenului a devenit şi superficiar, ori superficiarul a dobândit proprietate asupra terenului. De exemplu, proprietarul de teren poate dobândi dreptul de superficie la licitaţie în cazul în care superficiarul nu a plătit redevenţa mai mult de trei ani (art. 448 alin. 3) sau superficiarul refuză dreptul său. În literatura de specialitate această situaţie se mai numeşte consolidare. Consolidarea, în dreptul modern ca şi în dreptul roman, este dobândirea proprietăţii lucrului supus superficiei de către însuşi proprietarul terenului. Când proprietarul terenului dobândeşte proprietatea, superficia încetează de a mai exista ca un drept separat, ca o dezmembrare, căci nimeni nu poate avea o servitute asupra 75

propriului său lucru. Superficia se reuneşte cu nuda proprietate şi dispare, absorbit fiind în deplina proprietate. Stingerea dreptului de superficie prin consolidare este situaţia în care proprietarul de teren şi proprietarul construcţiei coincid, adică se întrunesc într-o singură persoană, aşa cum prevede norma din codul civil. Nu suntem de acord cu poziţia respectivă promovată de legiuitorul nostru, care probabil din cauza inspirării din diferite sisteme de drept (francez, german, român etc.) comite o 30

Baieş, S. Drept civil. Drepturile reale principale / Baieş S., Roşca N. – Chişinău: Editura Tipografia

Centrală, 2005, p. 288.

eroare, deoarece este incorectă expimarea în cauză în aspect juridic. De jure, proprietarul terenului şi pe perioada de superficie este şi proprietar al construcţiei, dar, de facto, superficiarul este cel care se comportă cu construcţia ca un adevărat proprietar. O formulare corespunzătoare în privinţa consolidării, ca modalitate de stingere a dreptui de superficie, ar fi cea prin care consolidarea s-ar explica prin coincidenţa atributelor şi caracterelor de proprietar şi superficiar în aceeaşi persoana, fapt care în consecinţă face fără importanţă existenţa dreptului de superficie, care apare deja ca un drept facultativ, complementar şi fără trebuinţă de specificare atât pentru proprietarul (singurul proprietar) devenit, cât şi pentru alte persoane. Literatura de specialitate română dă consolidării o definiţie mai largă, considerând-o ca “reunirea asupra aceleiaşi persoane a ambelor calităţi de proprietar şi de superficiar”. De aici, unii autori au dedus că există consolidare nu numai când superficiarul dobândeşte nuda proprietate, dar şi atunci când proprietarul dobândeşte construcţia, sau atunci când o terţă persoană dobândeşte în acelaşi timp terenul şi edificiul. Consolidarea se poate face pe două căi:  situaţia în care proprietarul de teren dobândeşte prin diverse modalităţi dreptul de superficie ce aparţinea superficiarului fie prin cumpărare,

76

moştenire etc. de la superficiar, fie ca urmare a câştigării licitaţiei organizate în vederea înstrăinării dreptului de superficie  cazul în care superficiarul va dobândi dreptul de proprietate asupra terenullui pe care este amplasată construcţia obiect al superficiei trecerea dreptului de proprietate asupra terenului la fel se poate face pe mai multe căi, dintre care cele mai frecvente ar fi cele de procurare a terenului sau de succedare a proprietarul de teren în privinţa terenului respetiv (legal sau testamentar). Este criticată opinia conform căreia o terţă persoană dobândeşte în acelaşi timp proprietatea şi construcţia. Fiindcă pentru ca o terţă persoană să primească ambele drepturi ar trebui iniţial ca dreptul de superficie să se stingă prin alte cauze legale, iar apoi să fie înstrăinat. De exemplu, dobândirea prin donaţie de la superficiar: la început, beneficiarul ar trebui să renunţe la dreptul său, apoi să fie făcută donaţia conform regulilor generale. Este evident, pentru ca o terţă persoană să primească dreptul de proprietate deplin asupra ambelor obiecte ale dreptului de superficie, ei i se poate înstrăina proprietatea, iar dacă ea doreşte să primească dreptul deplin, va fi nevoită să aştepte stingerea dreptului de superficie. În orice caz, atunci când superficia se stinge prin consolidare, fără intervenţia vreunei alte cauze de stingere, consolidarea este mai mult o piedică pentru continuarea exercitării superficiei decât un adevărat mod de stingere a acestui drept. În ceea ce priveşte cel de-al treilea temei de stingere a dreptului de superficie amintit în Codul Civil, adică alte cazuri prevăzute de lege, este o indicaţie legală care dă libertatea de a presupune stingerea dreptului de superficie şi prin alte modalităţi decât cele prevăzute la art. 449 din codul civil. Aşa cum legea noastră cunoaşte destul de puţine referinţe la dreptul de superficie, ar fi absurd să căutăm un răspuns expres pentru ceea ce ar cuprinde alte cazuri prevăzute de lege. În aceste cazuri se are în vedere probabil că dreptul real de superficie se va stinge pentru unele temeiuri şi condiţii generale prevăzute de lege pentru toate categoriile de drepturi, mai cu seamă cu incidenţă în privinţa celor reale şi într-un mod şi mai

77

deosebit a celui de proprietate, care după conţinut este cel mai apropiat de dreptul de superficie.  renunţarea superficiarului la dreptul său de superficie Superficiarul, cu condiţia de a avea capacitatea necesară pentru a dispune de dreptul său, poate oricând renunţa la dreptul său. El o poate face printr-un act unilateral sau o convenţie bilaterală sub formă de contract încheiat cu proprietarul. Se presupune că renunţarea poate fi efectuată şi în mod tacit, renunţarea fiind subînţelesă din circumstanţele ce se creează. Renunţarea unilaterală poate fi făcută sub orice formă, rezultând din circumstanţele cauzei, cu condiţia că intenţia de a renunţa în acest caz este exprimată în mod neîndoielnic. Considerăm inadmisibilă renunţarea tacită, în acest caz ea ar fi egalată cu neîndeplinirea de către superficiar a obligaţiei de a da preemţiune proprietarului terenului. Mai indicată este renunţarea expresă sub formă de act juridic. În cazul superficiei cu titlu universal, aceasta urmează să fie însoţită de un act de primirepredare a bunurilor aflate în superficie. De menţionat că în acest caz stingerea dreptului de superficie are loc pentru superficiarul care renunţă la dreptul său, însă pentru proprietar dreptul de superficie nu se consideră stins, ci doar schimbarea numelui superficiarului. Concluzionând, s-ar cere de evidenţiat faptul că regula generală în materie de superficie şi specificul acesteia presupune că dreptul de a revoca superficia îl are doar superficiarul, atâta timp cât respectă dreptul de preemţiune al proprietarului de teren, pe când proprietarul are dreptul la revocarea dreptului de superficie numai în cazurile prevăzute de lege.  Dacă superficiarul nu a edificat construcţia în termenul stabilit prin actul de constituire a dreptului de superficie.31

78

În acest caz, proprietarul de teren poate cere instanţei de judecată stingerea dreptului (art. 450). Dreptul de a fi acţionat în judecată se păstrează chiar şi în cazul în care superficiarul plăteşte regulat redevenţa;  Dacă superficiarul îşi încalcă obligaţia de a conserva construcţia.32 şi în acest caz, proprietarul poate cere instanţei stingerea dreptului de superficie (art. 450). Pentru a exista abuzul de folosinţă, nu este necesar să intervină dolul, frauda sau rea-credinţa din partea superficiarului, fiind suficientă şi nepăsarea sau neglijenţa, atunci când bunul este lăsat să degradeze din lipsă de întreţinere. 31

Baieş, S. Drept civil. Drepturile reale principale / Baieş S., Roşca N. – Chişinău: Editura Tipografia

Centrală, 2005, p. 287; 32

Ibidem, p. 289.

 hotărârea judecătorească Stingerea superficiei poate avea loc şi atunci când există o hotărâre a instanţei de judecată de rezoluţiune sau de nulitate a actului juridic pe care acel ce a instituit dreptul de superficie a dobândit titlul de proprietate. Dacă actul juridic prin care s-a dobândit titlul de proprietate, s-a constatat prin instanţă, că este nelegitim, superficiarul în mod automat pierde dreptul său asupra imobilului. Ca efect al pierderii dreptului, el nu poate nici dispune, nici poseda bunul. Evident, alte acte juridice încheiate de el după primirea titlului sunt desfiinţate. Astfel, superficia nu poate fi continuată, stingerea ei fiind rezultatul condiţiilor expuse mai sus. Actul de constituire va fi declarat nul şi în cazul când acesta a fost încheiat cu nerespectarea condiţiilor privind capacitatea juridică a proprietarului. În acest caz se aplică regulile generale privind declararea nulităţii actelor juridice. Dreptul de superficie se stinge la data radierii din registrul bunurilor imobile. În acest sens, Codul civil prevede, la art. 290, că încetarea drepturilor reale asupra bunurilor imobile sunt supuse înregistrării de stat, iar la art. 499 alin. 2, că 79

drepturile reale se vor pierde sau stinge numai dacă radierea lor s-a înscris în registrul bunurilor imobile cu consimţământul titularului. Consimţământul titularului nu se cere dacă a expirat termenul pentru care a fost constituit sau se prezintă o hotărâre judecătorească irevocabilă (art. 499 alin. 4). Dacă dreptul de superficie s-a stins în legătură cu expirarea termenului, are loc o stingere de drept şi nu trebuie ca o parte să ceară radierea. Oficiul cadastral va elibera extrase fără indicarea dreptului de superficie În cazul consolidării, superficia se stinge de drept, imediat ce superficiarul a înregistrat actul de dobândire a proprietăţii asupra terenului sau proprietarul a înregistrat actul de dobândire a dreptului de superficie ori a hotărârii judecătoreşti irevocabile prin care s-a stins dreptul de superficie.

3.2 Efectele stingerii superficiei În privinţa efectelor stingerii dreptului de superficie acestea sunt foarte vaste interesante şi deosebite chiar în comparaţie cu alte drepturi reale. Principalul efect al stingerii superficiei este acela că superficiarul va pierde orice drept asupra construcţiei şi cu atât mai mult asupra terenului, păstrând exclusiv dreptul la o despăgubire pentru construcţia respectivă. Conform alin. 1 art. 451 la stingerea dreptului de superficie, construcţia aflată pe teren se transmite de drept proprietarului acestuia. Aceasta semnifică faptul că efectul de bază al stingerii dreptului de superficie este anume faptul trecerii construcţiei în posesia de fapt şi de drept a proprietarului de teren care atrage deja după sine un şir de alte consecinţe juridice. Efectiv factorul de pierdere ulterioară a oricărui drept real asupra construcţiei în privinţa superficiarului reprezintă, după mine momentul culminant al superficiei şi factorul care în mod vădit pune în evidenţă un concept de drept care, poate că depăşeşte limitativ aria unei echităţi de aparenţă şi a cursului normal uzual şi perceput de „ochiul” nejuridic, dar care coincide cu o logică juridică încadrată perfect în aria 80

principiului superficia solo cedit (tot ce este pe un teren aparţine proprietarului acestuia). Construcţia va veni sau va reveni în proprietatea deplină a proprietarului de teren fără a fi grevată sau afectată în vreun mod de alte drepturi sau sarcini reale. Titlul de proprietar este prezumat aşa sau altfel pentru proprietarul de teren în privinţa construcţiei, conform poziţiei abordate în lege, însă el poate fi afectat de situaţia în care proprietarul de teren nu doreşte sau nu poate să plătească despăgubirea corespunzătoare superficiarului şi în acelaşi timp nu este dispus să prelungească termenul de superficie. În asemenea cazuri legea pune la dispoziţia superficiarului dreptul de retenţie, adică acesta nu va transmite construcţia decât odată cu plata parţială sau totală a despăgubirii ce i se cuvine în virtutea legii şi/sau a convenţiei dintre părţi. Dacă dreptul de retenţie este exercitat samovolnic, adică neîntemeiat de către superficiar, proprietarul se poate proteja decât prin a înainta o acţiune în justiţie. Dacă superficiarul va reţine întemeiat construcţia, dreptul său, conform alin.2 al art. 452 din codul civil , este garantat cu teren în loc de superficie şi cu rangul acesteia. Deci superficiarul în aceste cazuri va dispune nu doar de dreptul de retenţie ca un drept declarativ, dar mai este asistat şi de un drept complementar de garanţie prin terenul pe care este amplasată construcţia în favoarea superficiei. Tot la categoria efectelor stingerii dreptului de superficie se raportează şi o altă garanţie menţionată la alin. 3 al art.452 din codul civil şi care constă în faptul că dacă dreptul de superficie la stingerea acesteia mai este grevat cu o ipotecă, creditorii ipotecari au un drept de gaj asupra despăgubirii. 33 Aşa cum am analizat problema anterior, dreptul de superficie poate fi grevat de sarcini reale, inclusiv de un alt drept real accesoriu, cum ar fi cel de gaj. Prin norma conţinută la alin. 3 al art. 452 din codul civil se urmăreşte protejarea creditorilor superficiarului care au creanţa garantată prin gaj şi care vor veni cu întâietate la primirea sumei ce li se cuvine în baza raportului garantat direct de la proprietarul de teren care este obligat faţă de superficiar la plata unei despăgubiri. Raportul în aceste cazuri totuşi este unul între superficiar şi proprietarul de teren, iar creditorul va interveni în măsura 81

în care are garantată o creanţă faţă superficiarul debitor şi numai în limitele cuantumului garantat, cu respectarea condiţiilor referitoare la gaj, ca contract accesoriu. Dacă dreptul de superficie s-a stins, construcţia trece de drept proprietarului de teren. Nuda proprietate asupra construcţiei se umple de conţinut, deoarece valoarea construcţiei înregistrată în activul superficiarului se înscrie în activul proprietarului. Construcţia urmează să treacă în posesiunea, folosinţa şi dispoziţia proprietarului în starea în care se afla la data stingerii dreptului de superficie, 33

Cojocari, E. Drept civil: dezmembrămintele dreptului de proprietate. / Cojocari E. – Chişinău, 2005;

superficiarul neavând dreptul să ridice construcţia sau părţi ale ei alin. 4 art. 451, în caz contrar putând fi obligat la plata de daune-interese. Indiferent de temeiul stingerii dreptului de superficie, proprietarul este ţinut să despăgubească superfîciarul pentru construcţie. Legea instituie o prezumţie, stabilind că recompensa se consideră corespunzătoare dacă acoperă cel puţin 2/3 din valoarea de piaţă a construcţiei. Din dispoziţia alin. 2 art. 451 rezultă că, dacă plăteşte 2/3 din valoarea de piaţă a construcţiei, proprietarul nu este obligat să achite o sumă mai mare, plata a 2/3 considerându-se corespunzătoare în opinia noastră, proprietarul nu va fi ţinut să plătească despăgubirea dacă prin contractul de constituire părţile au convenit altfel. De exemplu, se prevede plata unei redevenţe mici sau, în genere, nu se plăteşte nici o redevenţa dacă, la expirarea termenului dreptului de superficie, construcţia va trece cu titlu gratuit la proprietar. Referitor la stingerea dreptului de superficie, legiuitorul a prevăzut mecanisme raţionale de prevenire a unor eventuale litigii. Astfel, în ipoteza imposibilităţii de a despăgubi superficiarul, proprietarul poate, până la data expirării termenului stabilit în contract, să prelungească dreptul superficiarului alin. 3 art. 451. Superficiarul nu este interesat să respingă prelungirea contractului, căci va pierde 82

dreptul la despăgubire. Pentru el este optimă varianta prelungirii contractului şi înstrăinării dreptului său de superficie ori transmiterii în locaţiune a încăperilor din construcţie. În cazul în care proprietarul de teren nu plăteşte recompensa datorată superficiarului, acesta are dreptul de retenţie a construcţiei până la plata despăgubirii alin. 3 art. 452 . Superficiarul retentor trebuie să conserveze imobilul cu diligenta unui bun proprietar şi să perceapă fructele, adică să utilizeze imobilul la destinaţie, şi să încaseze banii sau alte profituri pe care le va lua în calcul la plata despăgubirii. Este interesant faptul că superficiarul ar putea fi implicat în diverse raporturi care ultraactivează termenului de superficie. De cele mai multe ori aceste raporturi se prezintă sub forma locaţiunii sau arendei în dependenţă de obiectul contractului, chiar dacă încheirea contractului de arendă de către superficiar ar părea banală, deoarece prerogativele sale sunt orientate spre utilizarea terenului numai în măsura în care este necesar acest lucru pentru exploatarea construcţiei şi dreptul de dare în arendă s-ar putea spune că este o prerogativă prea largă pentru superficiar, ale cărui împuterniciri în privinţa terenului sunt totuşi destul de limitate. Dacă la stingerea dreptului de superficie superficiarul mai este prins în asemenea raporturi, proprietarul terenului se subrogă superficiarului în contractele de arendă şi locaţiune, aşa cum este prevăzut la art.453 din codul civil. În concluzie se poate afirma că odată cu stingerea dreptului de superficie proprietarul de teren va deveni proprietar deplin şi al construcţiei subrogândul pe superficiar în raporturile de arendă sau locaţiune, fiind ţinut la plata unei despăgubiri pentru construcţie, iar superficiarul va pierde orice exerciţiu de drept real asupra construcţiei şi terenului aferent acesteia.

83

CONCLUZII: Dreptul de proprietate ca drept real principal şi complet are o structură creată din trei atribute: posesia, folosinţa şi dispoziţia, considerându-se titular al acestuia doar persoana care dispune ce toate cele trei atribute. Dreptul de proprietate poate fi dezmembrat în: drept de posesie, drept de folosinţă şi drept de dispoziţie, care pot aparţinea concomitent şi altor persoane. Drepturile reale formate prin dezmembrarea atributelor dreptului de proprietate se numesc în doctrină dezmembrăminte ale dreptului de proprietate, drepturi reale asupra bunurilor altuia şi drepturi reale asupra bunurilor străine. Considerăm sintagma alte drepturi reale utilizată pe bună dreptate de Codul civil, din considerentul că dreptul de proprietate este prototipul drepturilor reale într-o asemenea măsură, încât celelalte drepturi reale sunt considerate o prelungire a dreptului de proprietate. Dar din punct de vedere teoretico – doctrinal utilizarea conceptului dezmembrăminte ale dreptului de proprietate este admisibil şi argumentat prin mecanismul juridic de formare al acestor drepturi reale. Dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt drepturi reale principale constituite asupra bunurilor altuia, din unele atribute ale dreptului de proprietate 84

(posesia şi folosinţa), opozabile tuturor, atât terţilor cât şi proprietarului, în limitele actului juridic de constituire. Fiind derivate ale dreptului de proprietate ele se deosebesc de acest drept prin faptul că prin structura lor ele nu sunt tot aşa de complexe, dispun de caractere specifice şi sunt limitate prin lege. Prezenta lucrare şi-a propus ca scop analiza ştiinţifică a instituţiei superficiei cu axarea, în special, pe problemele constituirii, exercitării şi stingerii ei. Această alegere a fost dictată de locul pe care îl ocupă superficia în sistemul de drept civil moldovenesc şi de importanţa acestei instituţii pentru avansarea economică a statului. Abordarea acestei instituţii de drept civil este condiţionată de dezvoltarea pieţei imobiliare, care pune noi sarcini în faţa legiuitorului în vederea reglementării raporturilor apărute între proprietarul unui teren şi superficiar. În prezenta lucrare, autorul a urmărit efectuarea unei analize a noţiunii dreptului de superficie, modului de constituire, exercitare şi stingere a acestui drept în conformitate cu legislaţia ţărilor ce cunosc instituţia superficiei, generalizarea normelor care reglementează dreptul de superficie, a doctrinei şi chiar a practicii judiciare. Prin eforturile autorului s-a creat o imagine clară a naturii dreptului de superficie, introducerea căreia este o necesitate şi pentru Republica Moldova odată cu trecerea ei la economia de piaţă. Considerăm că, superficia nu este reglementată suficient de legislaţia naţională, participanţii la relaţiile imobiliare pot încheia contracte privind instituirea unei superficii. Dreptul de superficie este dreptul real imobiliar de a folosi terenul altuia în vederea edificării şi exploatării unei construcţii, deasupra şi sub acest teren, sau al exploatării unei construcţii existente. Avantajul superficiei constă în faptul că acesta este un mijloc comod pentru proprietar de a folosi terenul său. Iar datorită caracterului temporar al dreptului de superficie, proprietarul este sigur, că într-un moment dreptul său de proprietate se va completa devenind din nou deplin.

85

Odată cu introducerea în Codul civil a reglementărilor privind superficia legiuitorul Republicii Moldova a readus reglementările privind dreptul de proprietate şi dezmembrămintele acestuia nu numai în conformitate cu cele recepţionate din dreptul privat roman şi aplicate pe teritoriul ţării noastre până în anul 1940, dar şi le-a reconstituit în conformitate cu cele mai reuşite reglementări din ţările contemporane care cunosc şi reglementează acest drept real. Superficia este un instrument juridic care permite utilizarea completă şi permanentă a bunului, fără ca proprietarul să piardă dreptul de proprietate asupra lui. Dreptul de superficie, fiind un drept real principal, beneficiază de caracterele juridice ale drepturilor reale principale, dar îşi are şi caracterele sale specifice (temporar, dar de lungă durată, are un conţinut variabil, este un drept perpetuu etc.), fapt care condiţionează existenţa lui de sine stătătoare şi argumentează necesitatea aplicării şi reglementării lui separate de dreptul de proprietate. Obiectul dreptului de superficie este constituit din două bunuri imobile: o construcţie şi un teren, dar cu condiţia ca el să fie proprietate privată. Codul civil prevede ca modalităţi de constituire a dreptului de superficie: dispoziţia legală şi actul juridic, fiecare din aceste modalităţi dispunând de caracterele sale specifice. Exercitarea dreptului de superficie este determinat de lege. Prin exercitarea dreptului de superficie se înţelege îndeplinirea drepturilor şi obligaţiilor pe care le are superficiarul, în raport cu proprietarul de teren, asupra suprafeţei sau subfeţei. Drepturilor superficiarului îi sunt corelative obligaţiile proprietarului, iar obligaţiilor superficiarului drepturile proprietarului. Potrivit Codului Civil, asupra dreptului de superficie se aplică în modul corespunzător regulile dreptului de proprietate asupra imobilelor dacă legea nu prevede altfel. Dreptul de superficie, fiind temporar, dispune de diferite modalităţi de stingere: dacă a expirat termenul stabilit în actul de constituire, prin consolidare, dacă superficiarul nu a edificat construcţia în termenul stabilit, dacă superficiarul işi încalcă obligaţia de consrva construcţia. 86

Am atins obiectivele propuse prin formularea reglementărilor juridice privind servitutea în funcţie de evoluţia legislaţiei naţionale şi de cele mai progresiste reglementări din astfel de ţări ca Germania, Franţa, România, Rusia, etc. În consecinţă, s-a realizat o lucrare în care nu numai că se evidenţiază principalele probleme în ceea ce priveşte dreptul de superficie, dar şi s-au oferit soluţii şi recomandări care ar putea fi utile în activitatea de aplicare a dispoziţiilor legale şi de perfecţionare a cadrului legislativ. Intenţia autorului a fost efectuarea unei analize teoretice naturii juridice a dreptului de superficie, pentru care a trebuit să procedeze, în prealabil, la cercetarea amănunţită a dreptului de proprietate, a caracterelor şi atributelor lui. De asemenea, pentru explicarea originii şi naturii juridice a dreptului de superficie, autorul a considerat utilă comparaţia cu dreptul roman şi cu vechiul drept românesc. Cu atât mai mult, că unele dintre vechile legiuiri au o valoare nu doar istorică, ci şi practică. Lucrarea este elaborată într-o formă de analiză multilaterală a instituţiei servituţii faţă de pilonul real – dreptul de proprietate. Prin prisma acestei lucrări, sa făcut o delimitare exactă şi argumentată, fiind şi exponentul menţinerii tradiţionale a instituţiei superficiei în cadrul altor drepturi reale. Autorul nu s-a limitat la elaborarea unei teze teoretice, ci a reflectat principalele probleme ce apar în faţa celor ce doresc să studieze în profunzime această instituţie, recomandându-le unele soluţii.

87

ACTE NORMATIVE: 1. Constituţia Republicii Moldova din 29 iulie 1994 (Monitorul Oficial al RM nr.1 din august1994); 2. Codul civil al Republicii Moldova /Legea nr. 1107-XV din 6 iunie 2002 (Monitorul Oficial al RM, nr.82-86, din 2002); 3. Codul familiei al Republicii Moldova /Legea Republicii Moldova nr.1316XIV din 26.10.2000 (Monitorul Oficial al RM, 2001, nr.47-48); 4. Codul funciar al Republicii Moldova /Legea Republicii Moldova nr.828-XII din 25.12.1991 (republicat în Monitorul Oficial al RM nr.1007 din 04.09.2001); 5. Legea Republicii Moldova cu privire la preţul normativ şi modul de vânzarecumpărare a pământului nr.1308-XIII din 25 iulie 1997 (Monitorul Oficial al RM, 1997, nr.57-58, republicată în Monitorul Oficial al RM, 2001, nr.147148); 6. Legea Republicii Moldova cu privire la cadastrul bunurilor imobile nr. 1543XIII din 25.02.1998 (Monitorul Oficial al RM, 1998, nr.44-46); 7. Legea nr. 354-XV din 28.10.2004 cu privire la formarea bunurilor imobile (Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2004, nr. 233-236); 8. Legea privatizării fondului de locuinţe nr. 1324-XII din 10.03.1993 88

(Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1993, nr. 5); 9. Hotărârea Guvernului nr.360 din 18.04.97 despre aprobarea Regulamentului privind certificatul de urbanism şi autorizarea construirii sau desfiinţării construcţiilor şi amenajărilor (Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1997, nr.31-32); 10. Hotărârea Guvernului nr.1030 din 12.10.98 despre unele măsuri privind crearea cadastrului bunurilor imobile (Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1998, nr.96); 11. Hotărârea Guvernului nr.61 din 29.01.99 pentru aprobarea Regulamentului cu privire la formarea bunurilor imobile (Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1999, nr.10-11).

Practica judiciară : Decizia Colegiului economic al Curţii Supreme de Justiţie a Republicii Moldova nr.2re-274/2008 din 16.10.2008. Buletinul Curţii Supreme de Justiţie a Republicii Moldova, 2008, nr.11, pag.16.

Decizia Colegiului civil şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie din 15 martie 2006, pronunţată în dosarul nr. 2ra-272/2006.

89

BIBLIORAFIE: 1. Alunaru, C. Noi aspecte teoretice şi practice ale dreptului de superficie. / Alunaru C. // Dreptul, 1993, nr. 5-6; 2. Baieş, S. Drept civil. Drept de proprietate / Baieş S. – Chişinău: Editura Toner, 1995; 3. Baieş, S. Drept civil. Drepturile reale principale / Baieş S., Roşca N. – Chişinău: Editura Tipografia Centrală, 2005; 4. Baieş, S. Drept civil. Drepturile reale. Teoria generală a obligaţiilor / Baieş S., Băieşu Aureliu, Cebotari Valentina – Chişinău: Editura Cartier Juridic, 2005; 5. Baieş, S. Drept civil. Partea generală. Drepturile reale. Teoria generală a obligaţiilor (Scheme). / Baieş S., Roşca N. – Chişinău, 2001; 6. Baieş, S. Principiile fundamentale ale dreptului de proprietate. / Baieş S., Roşca N. – Chişinău: Editura ARC, 2000; 7. Baieş, S. Modurile de apariţie şi de stingere a dreptului de proprietate. / Baieş S. // Analele ştiinţifice ale USM. ştiinţe juridice., Chişinău, 1998; 8. Bârsan, C. Drept civil. Drepturile reale. / Bârsan C., Goiţă M., Pivniceru M.; – Iaşi: Editura Institutul European, 1997; 90

9. Bârsan, C. Drept civil. Drepturile reale principale. / Bârsan C.; – Bucureşti: Editura All Beck, 2001; 10.Bârsan, C. Reglementarea dreptului de superficie în proiectul Codului Civil. / Bârsan C. // Revista Română de drept, 1972, nr. 3; 11.Cercel, S. Drept civil. Dezmembrămintele dreptului de proprietate. Modurile de dobândire a drepturilor reale. Publicitatea imobiliară. / Cercel S. – Bucureşti: Editura Universitaria, 2003; 12. Chelaru, E. Circulaţia juridică a terenurilor. / Chelaru E. - Bucureşti: Editura All Beck, 1999; 13.Chelaru, E. Unele aspecte în legătură cu circulaţia juridică a terenurilor – proprietate privată. / Chelaru E. // Dreptul, 1996, nr. 5-6; 14. Ciobanu, F. Instituţia dreptului de superficie raportată la prevederile Legii fondului funciar. / Ciobanu F. // Dreptul, 1993, nr. 2; 15. Cojocari, E. Drept civil. Drepturile reale (Note de curs). / Cojocari E., Cuşnir M., Ciobanu C. – Chişinău, 2003; 16. Cojocari, E. Drept civil: dezmembrămintele dreptului de proprietate. / Cojocari E. – Chişinău, 2005; 17.Comentariul Codului Civil a Republicii Moldova, Vol. I. – Chişinău, 2005; 18.Culegere de practică judiciară a colegiului civil şi de contencios administrativ al curţii supreme de justiţie (2005-2006) 19.Dogaru, I. Teoria generală a drepturilor reale. / Dogaru I., Cercel S.; – Bucureşti: Editura All Beck, 2003; 20. Dogaru, I. Elemente de drept civil. Drepturi reale. / Dogaru I., Sâmbrian T., Vol. II – Craiova: Editura Oltenia-Craiova, 1994; 21.Dumitrescu, B. Curs de drept civil. Bunuri. Proprietatea şi drepturile reale principale. / Dumitrecu B. – Bucureşti, 1944; 22. Durac, Gh. Drept civil. Drepturile reale principale. / Durac Gh.; Iaşi: Editura Fundaţiei Chemarea, 1994;

91

23. Filipescu, I. Drept civil. Dreptul real de proprietate şi alte drepturi reale. / Filipescu I.; Bucureşti: Editura ACTAMI, 2000; 24. Filipescu, I. Dreptul de superficie. / Filipescu I. // Revista de ştiinţe juridice, Craiova, 1995, nr. 2; 25. Florescu, D. Dreptul de proprietate. / Florescu D., Bucureşti: Editura Titu Maiorescu, 2002; 26. Gionea, V. Curs de drept civil. Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale. / Gionea V.; – Bucureşti: Editura Fundaţiei România de mâine, 1996; 27. Gâscă, V. Drept civil: Drepturile reale. / Gâscă V. – Chişinău, 2005; 28. Ionaşcu, A. Curs de drept civil român. Drepturile reale. / Ionaşcu A., Vol. III, Cluj-Napoca: Editura universităţii Ferdinand I, 1946; 29. Leik A. Drept civil. Drepturile reale. / Leik A.; Iaşi: Editura Apillonia, 1998; 30. Lupulescu, D. Dreptul de proprietate personală. / Lupulescu D., - Bucureşti: Editura ştiinţifică, 2000; 31. Luţescu Gh. Teoria generală a drepturilor reale. / Luţescu Gh.; Bucureşti, 1974; 32. Macovei, L. Codul civil în 1624 de tabele. / Macovei L. – Chişinău, 2002; 33. Manoliu J. Drept civil. Dreptul de proprietate şi dezmembrămintele sale. / Manoliu J., Durac Gh.; Iaşi: Editura Sanvialy, 1996; 34. Mihancea, A. Drept civil. Drepturi reale. / Mihancea A. – Timişoara 1996; 35. Pătulea, V. Dreptul de proprietate. / Pătulea V., Turianu C., Vol. III – Bucureşti, 2005; 36. Pop, L. Drept civil. Drepturile reale principale. / Pop L., - Cluj-Napoca: Editura Cardial, 1993; 37.Pop, L. Dreptul de proprietate şi dezmembrămintele sale. / Pop L., - Bucureşti: Editura Lumina Lex, 2001; 38. Romoşan, I. Drept civil. Drepturile reale. / Romoşan I. – Oradea 1996; 39. Stoica, V. Drept civil. Drepturile reale principale. / Stoica V., Vol. I, Bucureşti: Editura Humanitas, 2004;

92

40. Stoica, V. Drepturile reale şi drepturile de creanţă / Stoica V. // Curier Judiciar, 2003, nr. 12; 41. Surdu, V. Contribuţia practicii judiciare la consacrarea existenţei dreptului de superficie. / Surdu V. // Studii şi cercetări juridice, 1973, nr. 4; 42. Ugo, M. Principiile fundamentale ale dreptului de proprietate. / Ugo M., Baieş S., Roşca N., - Chişinău: Editura ARC, 2000; 43. Zinveliu, I. Dobândirea dreptului de proprietate personală asupra terenurilor cu sau fără construcţii. / Zinveliu I., Cluj-Napoca: Editura Dacia, 1972. * * * 1. Ionaşcu, A. La copropriété d'un bien. / Ionaşcu A.; Paris: Le Presses Universitaire de France, 1930; 2. Larroumet, Ch. Droit civil. Les biens. Droits réels principaux. / Larroumet Ch., Vol. II, Paris: Editura Economica, 1985; 3. Mazeaud, H. Leçons de droits civil. Biens. Droit de propriété et ses démembrements. / Mazeaud H., Mazeaud L., Vol. III, Paris, 1996; 4. Новицкий, И. Б. Римское частное право. / Новицкий, И. Б., Перетерсков И. С., Москва: „Юрист”, 2001.

93