Projektorganisation und Finanzierung von Erneuerungsmassnahmen im Wohnungsbau : Entwicklung eines Entscheidungsmodells für Auftraggeber 9783834981769, 3834981761, 9783834912565, 3834912565 [PDF]

Zitiervorschau

Michael Willwerth Projektorganisation und Finanzierung von Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

GABLER EDITION WISSENSCHAFT

Michael Willwerth

Projektorganisation und Finanzierung von Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau Entwicklung eines Entscheidungsmodells für Auftraggeber

Mit einem Geleitwort von Prof. Dr.-Ing. Claus Jürgen Diederichs, FRICS

GABLER EDITION WISSENSCHAFT

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Dissertation Bergische Universität Wuppertal, 2008

1. Auflage 2008 Alle Rechte vorbehalten © Gabler | GWV Fachverlage GmbH, Wiesbaden 2008 Lektorat: Frauke Schindler / Britta Göhrisch-Radmacher Gabler ist Teil der Fachverlagsgruppe Springer Science+Business Media. www.gabler.de Das Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Jede Verwertung außerhalb der engen Grenzen des Urheberrechtsgesetzes ist ohne Zustimmung des Verlags unzulässig und strafbar. Das gilt insbesondere für Vervielfältigungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen. Die Wiedergabe von Gebrauchsnamen, Handelsnamen, Warenbezeichnungen usw. in diesem Werk berechtigt auch ohne besondere Kennzeichnung nicht zu der Annahme, dass solche Namen im Sinne der Warenzeichen- und Markenschutz-Gesetzgebung als frei zu betrachten wären und daher von jedermann benutzt werden dürften. Umschlaggestaltung: Regine Zimmer, Dipl.-Designerin, Frankfurt/Main Gedruckt auf säurefreiem und chlorfrei gebleichtem Papier Printed in Germany ISBN 978-3-8349-1256-5

Meinen Eltern und meiner Frau Andrea

Geleitwort Nach dem Ende des durch die Wiedervereinigung ausgelösten Baubooms übersteigen Erneuerungsmaßnahmen im Bestand seit 2000 regelmäßig das Neubauvolumen. Dies gilt insbesondere auch für den Wohnungsbau. In diesem Zusammenhang haben Wohnungsunternehmen, die ihre Bestände i. d. R. vermieten, komplexe Aufgaben der Projektorganisation und Finanzierung zu bewältigen. Zielsetzung der Arbeit von Michael Willwerth ist die Entwicklung eines Entscheidungsmodells, das es Wohnungsunternehmen als Anwendern und potentiellen Auftraggebern von Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau ermöglicht, diejenige(n) Projektorganisations- und Finanzierungsform(en) zu identifizieren, die unter Berücksichtigung systematischer und nachvollziehbarer Kriterien für sie in einzel- und gesamtwirtschaftlicher Hinsicht vorteilhaft sind. Die Motivation für diese Arbeit entstand durch die Praxiseinsätze von Willwerth während seiner Zeit als wissenschaftlicher Mitarbeiter am Lehr- und Forschungsgebiet Bauwirtschaft + Baumanagement der Bergischen Universität Wuppertal von 2003 bis 2007 bei der GBG Mannheimer Wohnungsbaugesellschaft mbH und dem Spar- und Bauverein Solingen e. G., die ihm auch die Möglichkeit zur Durchführung von Praxistests boten. Willwerth leistet mit seiner Arbeit einen wesentlichen und innovativen Beitrag zum Fortschritt des wissenschaftlichen Erkenntnisstandes dadurch, dass er zwei bisher weitgehend unstrukturiert und intransparent ablaufende Entscheidungsprozesse analysiert, strukturiert und daraus ein synthetisches Entscheidungsmodell schafft. Daher ist eine weite Verbreitung dieser Arbeit unter Wohnungsunternehmen und darin denjenigen Personen zu wünschen, die sich professionell mit der Auswahl von Projektorganisations- und Finanzierungsformen bei immobilienwirtschaftlichen Projekten, insbesondere bei Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau, befassen.

München, im April 2008

Prof. Dr.-Ing. Claus Jürgen Diederichs, FRICS

Vorwort Der deutsche Wohnimmobilienmarkt unterliegt einem umfassenden Wandel. Während Neubaumaßnahmen gerade im Bereich des gewerblichen Wohnimmobilienmarktes rückläufig sind, nehmen Maßnahmen im Bereich der Revitalisierung des Wohnungsbestandes immer weiter zu, und zählen damit zu den Hauptaufgaben vieler Unternehmen und Akteure der Wohnungswirtschaft in den nächsten Jahrzehnten. Mit der Entscheidung über die Erneuerung einer Wohnimmobilie besteht eine der zentralen Aufgaben des Auftraggebers im Vorfeld der Erneuerungsmaßnahme in der Auswahl der Projektorganisations- und Finanzierungsform zur Umsetzung der Bauleistung. Untersuchungen zu Entscheidungsprozessen und Bewertungsmethodiken zur Unterstützung dieser Auswahl unter besonderer Beachtung der Rahmenbedingungen von Erneuerungsmaßnahmen im wohnimmobilienwirtschaftlichen Umfeld blieben in der Fachliteratur bisher eher unberücksichtigt. Diese Lücke soll mit der vorliegenden Arbeit geschlossen werden. Der Grundstein der vorliegenden Arbeit wurde während meiner Zeit als wissenschaftlicher Mitarbeiter am Lehr- und Forschungsgebiet Bauwirtschaft + Baumanagement der Bergischen Universität Wuppertal von Herrn Prof. Dr. Claus Jürgen Diederichs gelegt. Zusätzliche Betreuung erfuhr ich in meiner Zeit als wissenschaftlicher Mitarbeiter am Lehr- und Forschungsgebiet für Immobilienwirtschaft von Frau Prof. Dr. Stefanie Streck. Die Arbeit wurde im Wintersemester 2007/2008 vom Fachbereich D – Bauingenieurwesen der Bergischen Universität Wuppertal angenommen. Die Entstehung dieser Arbeit wurde möglich durch die Unterstützung und den großen Rückhalt, den ich aus meinem privaten und beruflichen Umfeld erfahren habe. Im Besonderen denke ich dabei an meine Familie und Freunde. Mein ausdrücklicher Dank gilt meinem Doktorvater Herrn Prof. Dr. Claus Jürgen Diederichs für seine stetige und engagierte fachliche Betreuung sowie den nötigen Freiraum zur Arbeit an den dieser Dissertation zugrunde liegenden Forschungsprojekten. Frau Prof. Dr. Stefanie Streck danke ich für die Übernahme des Korreferates sowie den Herren Prof. Dr. Jürgen Gerlach für die Übernahme des Vorsitzes der Prüfungskommission und Prof. Dr. Guido Spars für die Komplettierung der Prüfungskommission.

X

Vorwort

Den Herren Gerhard Rohde vom Spar- und Bauverein Solingen eG und Bernd Klotter von der Mannheimer Wohnungsbaugesellschaft mbH danke ich für die Möglichkeit zur Durchführung und Unterstützung während der Praxistests in ihren Unternehmen. Den Herren Dr. Andreas Link, Torsten Offergeld, Christoph Gawlik und Bernd Eser danke ich für die fachliche Unterstützung und den kollegialen Rückhalt in den zurückliegenden Jahren unserer gemeinsamen Tätigkeit. Mein herzlicher Dank für die EDV-technische Unterstützung gebührt Herrn Dominik Bamberger.

Köln, im Juli 2008

Michael Willwerth

Inhaltsverzeichnis Geleitwort.........................................................................................................VII Vorwort ............................................................................................................. IX Inhaltsverzeichnis ............................................................................................. XI Abbildungsverzeichnis .................................................................................XVII Abkürzungsverzeichnis ................................................................................. XXI 1

Einleitung.....................................................................................................1

1.1 Problemstellung........................................................................................1 1.1.1 Ausgangssituation Bauwirtschaft.........................................................1 1.1.2 Ausgangssituation Wohnungswirtschaft ..............................................3 1.1.3 Motiv für die Arbeit .............................................................................3 1.2

Ziele der Arbeit ........................................................................................4

1.3

Stand der Forschung.................................................................................6

1.4

Vorgehensweise......................................................................................11

1.5 Fokus der Forschungsarbeit....................................................................12 1.5.1 Fokus 1: Bestehende Mietwohnimmobilien.......................................13 1.5.2 Fokus 2: Erneuerungsmaßnahmen .....................................................15 1.5.3 Fokus 3:Wohnungsunternehmen........................................................15 1.5.4 Fokus 4: Projektorganisations- und Finanzierungsform ....................16 2

Grundlagen................................................................................................17

2.1 Projektentwicklung und Erneuerungsmaßnahmen .................................17 2.1.1 Definitionen .......................................................................................17 2.1.1.1 Projektentwicklung....................................................................17 2.1.1.2 Erneuerungsmaßnahmen ...........................................................18 2.1.2 Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau.......................................19 2.1.2.1 Wohnungsbestand und -markt...................................................19 2.1.2.2 Kategorisierung von Wohnungsbeständen ................................19 2.1.2.3 Erneuerungsbedarf im Wohnungsbau .......................................24 2.1.3 Projektentwicklung i. e. S. bei Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau.....................................................................................25 2.2 Projektorganisationsformen und Bauherren ...........................................27 2.2.1 Projektorganisationsformen ...............................................................27 2.2.2 Bauherrengruppen im Wohnungsbau.................................................29

XII

Inhaltsverzeichnis

2.2.3 Wohnungsunternehmen .....................................................................31 2.2.3.1 Wohnungsgenossenschaften......................................................33 2.2.3.2 Kapitalgesellschaftliche Wohnungsunternehmen .....................34 2.2.3.3 Freie Wohnungsunternehmen....................................................36 2.2.3.4 Sonstige Wohnungsanbieter ......................................................37 2.2.4 Wohnungsunternehmen als Auftraggeber von Bauleistungen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbestand ................................37 2.3 Finanzierung...........................................................................................39 2.3.1 Definition ...........................................................................................40 2.3.2 Basel II ...............................................................................................41 2.3.2.1 Ratingverfahren und -kriterien ..................................................42 2.3.2.2 Anforderungen an Banken und Unternehmen ...........................44 2.3.2.3 Auswirkungen von Basel II auf Wohnungsunternehmen..........45 2.3.3 Geeignete Finanzierungsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau.....................................................................................48 3

Projektorganisationsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau............................................................................................51

3.1 Unternehmereinsatzformen ....................................................................51 3.1.1 Einzelunternehmer .............................................................................51 3.1.2 Einzelunternehmerkooperationen ......................................................52 3.1.3 Generalunternehmer / -übernehmer ...................................................52 3.1.4 Totalunternehmer / -übernehmer........................................................54 3.1.5 Construction Management .................................................................55 3.1.6 Zusammenstellung der Unternehmereinsatzformen...........................57 3.2 Planereinsatzformen ...............................................................................58 3.2.1 Einzelplaner (Fachplaner) ..................................................................58 3.2.2 Generalplaner .....................................................................................59 3.2.3 Planungsleistungen in Kombination mit Unternehmereinsatzformen .....................................................................................61 3.3 Projektmanagementformen.....................................................................62 3.3.1 Projektsteuerung.................................................................................62 3.3.2 Projektleitung .....................................................................................63 3.3.3 Projektmanagementleistungen in Kombination mit Unternehmereinsatzformen ................................................................63 3.4 Vergabearten ..........................................................................................67 3.4.1 Öffentliche Ausschreibung.................................................................67 3.4.2 Beschränkte Ausschreibung ...............................................................68

Inhaltsverzeichnis

XIII

3.4.3 Freihändige Vergabe ..........................................................................68 3.4.4 Vergabe nach VOB/A Abschnitt 2.....................................................69 3.4.5 Vergabearten in Kombination mit Unternehmereinsatzformen .........70 3.4.5.1 Einzelunternehmerkooperationen..............................................70 3.4.5.2 Generalunternehmer-/Generalübernehmereinsatz .....................71 3.4.5.3 Totalunter-/Totalübernehmereinsatz .........................................72 3.4.5.4 Construction Manager ...............................................................72 3.5 Vertragsformen.......................................................................................73 3.5.1 Einheitspreisvertrag ...........................................................................74 3.5.2 Detail-Pauschalvertrag .......................................................................75 3.5.3 Einfacher Global-Pauschalvertrag .....................................................76 3.5.4 Komplexer Global-Pauschalvertrag ...................................................77 3.5.5 Cost Target Contracts / Garantierter Maximalpreisvertrag ................79 3.6 4

Kombinations- und Auswahlmöglichkeiten von Projektorganisationsformen bei Bauprojekten .......................................86 Finanzierungsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau ......................................................................................87

4.1

Freie Finanzierungsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau....................................................................................87 4.1.1 Kreditfinanzierung .............................................................................88 4.1.1.1 Darlehensfinanzierung (Realkredit) ..........................................88 4.1.1.2 Inhaberschuldverschreibung......................................................90 4.1.1.3 Schuldscheindarlehen................................................................92 4.1.1.4 Mieter-/Mitgliederdarlehen .......................................................93 4.1.1.5 Spareinrichtung .........................................................................94 4.1.2 Beteiligungsfinanzierung ...................................................................95 4.1.2.1 Geschäftsanteile ........................................................................95 4.1.2.2 Immobilienfonds .......................................................................97 4.1.3 Kreditsubstitute ..................................................................................99 4.1.3.1 Immobilienleasing.....................................................................99 4.1.3.2 Kombinierte Fonds-Leasing Finanzierung ..............................101 4.1.3.3 Verbriefung (Securitization)....................................................102 4.1.4 Mezzanine-Finanzierung..................................................................104 4.1.4.1 Stille (typische/atypische) Beteiligung....................................106 4.1.4.2 Genussrechte/-scheine .............................................................107 4.1.4.3 Partiarisches Darlehen.............................................................109

XIV

Inhaltsverzeichnis

4.1.5 Sonstige (innovative) Finanzierung .................................................109 4.1.5.1 Joint-Venture / Finanzierungskooperationen ..........................110 Nießbrauchmodell ...................................................................111 4.1.5.2 4.1.5.3 Derivate ...................................................................................112 4.1.5.4 Wohnungsprivatisierung .........................................................115 4.1.5.5 Real Estate Investment Trust...................................................117 4.2

Fördermöglichkeiten für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau..................................................................................118 4.2.1 Öffentliche Mittel des Bundes .........................................................120 4.2.2 Öffentliche Mittel der Länder ..........................................................122

4.3 5

Zusammenstellung geeigneter Finanzierungsalternativen für die Modellentwicklung...............................................................................125 Entwicklung eines Entscheidungsmodells zur Wahl der Projektorganisations- und Finanzierungsform ....................................127

5.1 Modellentwicklung zur Auswahl der Projektorganisationsform ..........127 5.1.1 Anforderungen .................................................................................127 5.1.1.1 Sensibilisierung der Wohnungsunternehmen für alternative Projektorganisationsformen.....................................................127 5.1.1.2 Modellfunktion........................................................................128 5.1.1.3 Anwendbarkeit und Modellaufbau ..........................................129 5.1.2 Auswahl der Bewertungsmethodik und Elemente der Bewertung...130 5.1.2.1 Entscheidungsmodellphase 1 – Ausschluss ungeeigneter Projektorganisationsformen.....................................................130 5.1.2.2 Entscheidungsmodellphase 2 – Identifikation der bestgeeigneten Projektorganisationsform(en) .........................131 5.1.3 Kriterien zur Auswahl der Projektorganisationsform ......................133 5.1.3.1 I. Unternehmensspezifische Kriterien .....................................135 5.1.3.2 II. Projektspezifische Kriterien................................................137 5.1.3.3 III. Qualitätsspezifische Kriterien ...........................................140 5.1.3.4 IV. Kostenspezifische Kriterien ..............................................142 5.1.3.5 V. Terminspezifische Kriterien ...............................................143 5.1.3.6 VI. Risikospezifische Kriterien ...............................................145 5.1.3.7 VII. Vertragsspezifische Kriterien ..........................................147 5.1.3.8 VIII. Markt- und Kundenspezifische Kriterien .......................149 5.1.4 Entscheidungsmodell zur Auswahl der Projektorganisationsform...151 5.1.4.1 Zuordnung von Projektmanagement- und Planereinsatzform .155 5.1.4.2 Aufgabenliste ..........................................................................157

Inhaltsverzeichnis

XV

5.1.4.3 Zuordnung möglicher Vertragsformen....................................158 5.1.4.4 Kostenwirksamkeitsanalyse auf Vergleichskostenbasis..........159 5.1.5 Plausibilitäts- / Sensitivitätsanalyse zur Modellentwicklung zur Auswahl der Projektorganisationsform............................................164 5.1.5.1 Plausibilitäts- / Sensitivitätsanalyse zur Modellphase 1 – Ausschluss ungeeigneter Projektorganisationsformen ............164 5.1.5.2 Plausibilitäts- / Sensitivitätsanalyse zur Modellphase 2 – Identifikation der bestgeeigneten Projektorganisationsform(en)..................................................168 5.2 Modellentwicklung zur Auswahl der Finanzierungsform ....................169 5.2.1 Anforderungen .................................................................................170 5.2.1.1 Sensibilisierung der Wohnungsunternehmen für alternative Finanzierungsmöglichkeiten ...................................................170 5.2.1.2 Modellfunktion........................................................................170 5.2.1.3 Anwendbarkeit und Modellaufbau ..........................................171 5.2.2 Auswahl der Bewertungsmethodik und -elemente...........................172 5.2.2.1 Entscheidungsmodellphase 1 – Ausschluss ungeeigneter Finanzierungsalternativen .......................................................172 5.2.2.2 Entscheidungsmodellphase 2 – Identifikation der bestgeeigneten Finanzierungsform(en) ...................................173 5.2.3 Kriterien der Modellentwicklung zur Auswahl der Finanzierungsform .....................................................................174 5.2.3.1 I. Unternehmensspezifische Kriterien .....................................175 5.2.3.2 II. Projektspezifische Kriterien................................................179 5.2.3.3 III. Finanzierungsspezifische Kriterien ...................................184 5.2.4 Entscheidungsmodell zur Auswahl der Finanzierungsform.............192 5.2.5 Plausibilitäts- / Sensitivitätsanalyse zur Modellentwicklung zur Auswahl der Finanzierungsform ......................................................196 5.2.5.1 Plausibilitäts- / Sensitivitätsanalyse zur Modellphase 1 – Ausschluss ungeeigneter Finanzierungsformen ......................196 5.2.5.2 Plausibilitäts- / Sensitivitätsanalyse zur Modellphase 2 – Identifikation der bestgeeigneten Finanzierungsform(en).......198 5.3 Zusammenführung zum Entscheidungsmodell ....................................200 5.3.1 Anwendungszeitpunkte....................................................................200 5.3.1.1 Anwendungszeitpunkte für die Modellentwicklung zur Auswahl der Projektorganisationsform ...................................200 5.3.1.2 Anwendungszeitpunkte für die Modellentwicklung zur Auswahl der Finanzierungsform .............................................201

Inhaltsverzeichnis

XVI 5.3.2 6

Zusammenführung der Modellteile..................................................202

Praxistests................................................................................................205

6.1

Anwendung und Ergebnisse des Entscheidungsmodells in den Praxistests ..................................................................................205 6.1.1 Praxistest „GBG - Mannheimer Wohnungsbaugesellschaft mbH“..205 6.1.1.1 Unternehmen GBG - Mannheimer Wohnungsbaugesellschaft mbH ..............................................205 6.1.1.2 Projekt „Käfertaler Straße“ .....................................................206 6.1.1.3 Modellanwendung zum Projekt „Käfertaler Straße“...............206 6.1.1.4 Ergebnisse zum Projekt „Käfertaler Straße“ ...........................213 6.1.2 Praxistest „Spar- und Bauverein Solingen eG“................................216 6.1.2.1 Unternehmen Spar- und Bauverein Solingen eG ....................216 6.1.2.2 Projekt „Wohnsiedlung Weegerhof“.......................................216 6.1.2.3 Modellanwendung zum Projekt „Wohnsiedlung Weegerhof“ 217 6.1.2.4 Ergebnisse zum Projekt „Wohnsiedlung Weegerhof“.............223

6.2 Bewertung des Entscheidungsmodells .................................................227 6.2.1 Bewertung des Modellteils zur Auswahl der Projektorganisationsform ...........................................................228 6.2.2 Bewertung des Modellteils zur Auswahl der Finanzierungsform ....229 7

Nutzen und Grenzen...............................................................................231

Nutzen ..................................................................................................231 7.1 7.1.1 Nutzen für Wohnungsunternehmen .................................................231 7.1.2 Wissenschaftlicher Nutzen...............................................................234 7.2 8

Grenzen ................................................................................................235 Schluss......................................................................................................237

8.1

Stellungnahme zu möglicher Kritik......................................................237

8.2

Zusammenfassung ................................................................................238

8.3

Weiterer Forschungsbedarf ..................................................................239

8.4

Ausblick ...............................................................................................240

Literaturverzeichnis ........................................................................................241 Glossar ..............................................................................................................259 Anhänge............................................................................................................265

Abbildungsverzeichnis Abbildung 1:

Entwicklung des Wohnungsbauvolumens in Deutschland in Preisen von 2000 .....................................................................2

Abbildung 2:

Vorgehensweise zur Entwicklung des Entscheidungsmodells ....5

Abbildung 3:

Immobilienbestand in Deutschland 2002 ..................................14

Abbildung 4:

Übersicht über bauliche Maßnahmen im Bestand ....................18

Abbildung 5:

Altersstruktur und Art der Nutzung des Wohnungsbestandes in Deutschland ..........................................................................20

Abbildung 6:

Wohnungsbestand des GdW nach Baualter .............................21

Abbildung 7:

Wohnungsbestand nach Baualter – Vergleich Statistisches Bundesamt / GdW ....................................................................22

Abbildung 8:

Zustandsbewertung von Mietshäusern laut BfLR Studie von 1997 ...................................................................................22

Abbildung 9:

Modernisierungsstand der Wohnungen laut GdW Daten 2006/2007 ......................................................................23

Abbildung 10: Prozesskette der Aufgabenfelder der PE i. e. S. bei Bestandsimmobilien ..................................................................26 Abbildung 11: Dreiecksverhältnis von Projektorganisationsform, Vergabeart und Vertragsform....................................................28 Abbildung 12: Eigentümerstruktur auf dem deutschen Wohnungsmarkt ..........30 Abbildung 13: Größenklassenstrukturen der GdW-Wohnungsunternehmen ....32 Abbildung 14: Ratingansätze gem. Basel II ......................................................43 Abbildung 15: Handlungsbedarf hinsichtlich Basel II für Banken und Unternehmen ............................................................................44 Abbildung 16: Bonitätsmanagement für Unternehmen ....................................45 Abbildung 17: Überblick der Finanzierungsformen für Wohnungsunternehmen bei Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau ...........50 Abbildung 18: Zusammenstellung der Unternehmereinsatzformen ..................57 Abbildung 19: Kombinations- und Auswahlmöglichkeiten von Planereinsatzformen (vgl. Abbildung 21)..................................61 Abbildung 20: Projektmanagement - Beauftragungsstufen nach Bennison, Diederichs, Eschenbruch (vgl.Abbildung 21)............................66

XVIII

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 21: Kombinations- und Auswahlmöglichkeiten von Unternehmereinsatz-, Projektmanagement- und Planereinsatzformen für die Umsetzung von Bauprojekten mit möglichen Vertragsarten.....84 Abbildung 22: Grundstruktur einer Securitization ..........................................103 Abbildung 23: Fördermöglichkeiten für Wohnungsunternehmen ...................119 Abbildung 24: Finanzierungsteilung von Unternehmen bei investiven Maßnahmen im Gebäudebestand 2006....................................125 Abbildung 25: Zusammenstellung der geeigneten Finanzierungsalternativen für die Modellentwicklung...................................126 Abbildung 26: Zweiphasiges Entscheidungsmodell zur Ermittlung der bestgeeigneten Projektorganisationsform ................................129 Abbildung 27: Schematische Berechnung der Gesamtnutzwerte in der Nutzwertanalyse ......................................................................133 Abbildung 28: Beispiel: Verdichtung des Kriteriums „Terminsicherheit“ innerhalb der Hauptgruppe der Terminkriterien ......................135 Abbildung 29: Unternehmensspezifische Kriterien der Modellphase 1 zur Auswahl der Projektorganisationsform .............................136 Abbildung 30: Projektspezifische Kriterien der Modellphase 1 zur Auswahl der Projektorganisationsform...................................................138 Abbildung 31: Eignung von Finanzierungsvolumina und Unternehmereinsatzformen......................................................139 Abbildung 32: Vergabe der Nutzenpunkte für die Qualitätskriterien ..............141 Abbildung 33: Vergabe der Nutzenpunkte für die Kostenkriterien .................142 Abbildung 34: Vergabe der Nutzenpunkte für die Terminkriterien.................144 Abbildung 35: Vergabe der Nutzenpunkte für die Risikokriterien ..................146 Abbildung 36: Vergabe der Nutzenpunkte für die Vertragskriterien...............148 Abbildung 37: Vergabe der Nutzenpunkte für die Markt- und Kundenkriterien .......................................................................150 Abbildung 38: Bewertungsmatrix der Modellphase 1 – Ausschluss ungeeigneter Unternehmereinsatz-, Projektmanagementund Planereinsatzformen .........................................................152 Abbildung 39: Bewertungsmatrix der Qualitätskriterien in der Modellphase 2 - Identifikation der bestgeeigneten Projektorganisationsform(en)..............................................................154

Abbildungsverzeichnis

XIX

Abbildung 40: Gesamtergebnisblatt der Modellphase 2 - Identifikation der bestgeeigneten Projektorganisationsform(en)..........................155 Abbildung 41: Ergebnisliste der Modellphase 2 - Identifikation der bestgeeigneten Projektorganisationsform(en)..........................156 Abbildung 42: Auswertungsbeispiel für eine KWAVergl. .................................162 Abbildung 43: Plausibilitäts- / Sensitivitätsanalyse zum Kriterium I.1.1 ........165 Abbildung 44: Plausibilitäts- / Sensitivitätsanalyse zum Kriterium I.1.2 ........166 Abbildung 45: Plausibilitäts- / Sensitivitätsanalyse zum Kriterium I.2 ...........166 Abbildung 46: Plausibilitäts- / Sensitivitätsanalyse zum Kriterium II.1..........167 Abbildung 47: Plausibilitäts- / Sensitivitätsanalyse zum Kriterium II.2..........167 Abbildung 48: Plausibilitäts- / Sensitivitätsanalyse zur NWA der Modellphase 2..........................................................................169 Abbildung 49: Zweiphasiges Entscheidungsmodell zur Ermittlung der bestgeeigneten Finanzierungsform ..........................................171 Abbildung 50: Unternehmensspezifische Kriterien der Modellphase 1 zur Auswahl der Finanzierungsform (vgl. Bewertungsmatrix)......175 Abbildung 51: Projektspezifische Kriterien der Modellphase 1 zur Auswahl der Finanzierungsform (vgl. Bewertungsmatrix).....................179 Abbildung 52: Eignung von Finanzierungsvolumina und Finanzierungsalternativen........................................................180 Abbildung 53: Vergabe der Nutzenpunke für das Kriterium III.1 Kapitalkosten ...........................................................................185 Abbildung 54: Vergabe der Nutzenpunke für das Kriterium III.2 Eigenkapitalstärkung des Unternehmens.................................186 Abbildung 55: Vergabe der Nutzenpunke für das Kriterium III.3 Kontroll-und Mitspracherechte des Kapitalgebers ..................187 Abbildung 56: Vergabe der Nutzenpunke für das Kriterium III.4 Komplexität / Anwendbarkeit..................................................188 Abbildung 57: Vergabe der Nutzenpunke für das Kriterium III.5 Unabhängigkeit von Bankinstituten.........................................189 Abbildung 58: Vergabe der Nutzenpunke für das Kriterium III.6 Zeitliche Flexibilität.................................................................190 Abbildung 59: Vergabe der Nutzenpunke für das Kriterium III.7 Ausgliederung von Wohnungsbeständen.................................191

XX

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 60: Bewertungsmatrix der Modellphase 1 – Ausschluss ungeeigneter Finanzierungsformen .........................................192 Abbildung 61: Bewertungsmatrix der Modellphase 2 – Identifikation der bestgeeigneten Finanzierungsform(en)....................................195 Abbildung 62: Plausibilitäts- / Sensitivitätsanalyse zu den Kriterien I.1.1 und I.1.5 ...........................................................196 Abbildung 63: Plausibilitäts- / Sensitivitätsanalyse zum Kriterium I.2 ...........197 Abbildung 64: Plausibilitäts- / Sensitivitätsanalyse zum Kriterium II.1..........197 Abbildung 65: Plausibilitäts- / Sensitivitätsanalyse zum Kriterium II.4..........198 Abbildung 66: Plausibilitäts- / Sensitivitätsanalyse zur Modellphase 2 ..........199 Abbildung 67: Bewertungszeitpunkte zur Anwendung des Entscheidungsmodells .............................................................201 Abbildung 68: Zusammengefasstes Ergebnis der Modellphase 1 – Finanzierungsform...................................................................209 Abbildung 69: Zusammengefasstes Ergebnis der Modellphase 2 – Finanzierungsform...................................................................210 Abbildung 70: Zusammengefasstes Ergebnis der Modellphase 1 – Projektorganisationsform.........................................................211 Abbildung 71: Zusammengefasstes Ergebnis der Modellphase 2 – Projektorganisationsform.........................................................212 Abbildung 72: Ergebnis der KWA Vergl. zur Erneuerungsmaßnahme „Käfertaler Straße“ ..................................................................215 Abbildung 73: Zusammengefasstes Ergebnis der Modellphase 1 – Finanzierungsform...................................................................219 Abbildung 74: Zusammengefasstes Ergebnis der Modellphase 2 – Finanzierungsform...................................................................220 Abbildung 75: Zusammengefasstes Ergebnis der Modellphase 1 – Projektorganisationsform.........................................................222 Abbildung 76: Zusammengefasstes Ergebnis der Modellphase 2 – Projektorganisationsform.........................................................223 Abbildung 77: Ergebnis der KWA Vergl. zur Erneuerungsmaßnahme „Wohnsiedlung Weegerhof“....................................................226 Abbildung 78: Ergebnis der KWA Vergl. zur Erneuerungsmaßnahme „Wohnsiedlung Weegerhof“ bei Ergänzung eines GU / GÜ-A,A ......227

Abkürzungsverzeichnis Abb. ABS Abs. AfA AG AHO AHO-FK PS/PM AktG AN AnzV BaFin BAKA Baualtersk. BauGB BauO NRW BBR Bd. BFW

Abbildung Asset-Backed Securities Absatz Absetzungen für Abnutzungen Auftraggeber oder Aktiengesellschaft Ausschuss der Verbände und Kammern der Ingenieure und Architekten für die Honorarordnung e.V. AHO-Fachkommission „Projektmanagement / Projektsteuerung“ Aktiengesetz Auftragnehmer Anzeigenverordnung

BGB BGBl. BMF bspw. bzw.

Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht, Bonn Bundesarbeitskreis Altbauerneuerung e.V. Baualtersklassen Baugesetzbuch Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung Band Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V. Bürgerliches Gesetzbuch Bundesgesetzblatt Bundesministerium der Finanzen beispielsweise beziehungsweise

ca. CM CM-a.a. CM-a.r. CO2

circa Construction Management Construction Management at agency Construction Management at risk Kohlenstoffdioxid

Abkürzungsverzeichnis

XXII d. h. DIN

das heißt Deutsches Institut für Normung e.V., Berlin

e.V. EAD ebd. EnEV ESH ESt EStG et al. etc. EU EU-ARGE EuGH EUK EURIBOR EWG

eingetragener Verein Exposure at Default ebenda Energieeinsparverordnung Energiesparhaus Einkommensteuer Einkommensteuergesetz et alii (lat.: und andere) et cetera Europäische Union Einzelunternehmer-Arbeitsgemeinschaft Europäischer Gerichtshof Einzelunternehmerkooperation European Interbank Offered Rate Europäische Wirtschaftsgemeinschaft

f. FA FELZ ff. FIEC

folgende Finanzierungsalternative Fachkunde / Erfahrung / Leistungsfähigkeit / Zuverlässigkeit fortfolgende Fédération de l`Industrie Européenne de la Construction

GA GbR GdW

Generalauftragnehmer Gesellschaft bürgerlichen Rechts Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. gemäß Genossenschaftsgesetz gegebenenfalls Gesellschaft mit beschränkter Haftung Guaranteed Maximum Price Groß- und Millionenkreditverordnung Generalunternehmer

gem. GenG ggf. GmbH GMP GroMiKV GU

Abkürzungsverzeichnis

GÜ GU/GÜ-A GU/GÜ-A,A

XXIII

GWB

Generalübernehmer Generalunternehmer / Generalübernehmer - Ausführung Generalunternehmer / Generalübernehmer - Ausführungsplanung, Ausführung Generalunternehmer / Generalübernehmer - Entwurfsplanung, Ausführung Generalunternehmer / Generalübernehmer - Ingenieurplanung, Ausführung Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkungen

HBG HeimG HOAI Hrsg. HT´ HWK

Hypothekenbankgesetz Heimgesetz Honorarordnung für Architekten und Ingenieure Herausgeber spezifischer Transmissionswärmeverlust Handwerkerkooperation

i. A. i. V. m. i. d. R. i. e. S. i. w. S. inkl. IRB IZ

im Allgemeinen in Verbindung mit in der Regel im engeren Sinne im weiteren Sinne inklusive Internal Ratings Based Approach Immobilienzeitung

Kap. KfW

Kapitel KfW Bankengruppe (früher: Kreditanstalt für Wiederaufbau), Frankfurt am Main Kommanditgesellschaft Kommanditgesellschaft auf Aktien Kosten-Nutzen-Analyse Kostenwert Kostenwirksamkeitsanalyse Kreditwesengesetz Kilowattstunde

GU/GÜ-E,A GU/GÜ-I,A

KG KGaA KNA KW KWA KWG kWh

Abkürzungsverzeichnis

XXIV lat. LGD LIBOR LiqV Lph. lt. LV LZB

lateinisch Loss Given Default (Verlustquote bei Ausfall) London Interbank Offered Rate Liquiditätsverordnung Leistungsphase Laut Leistungsverzeichnis Landeszentralbank

M m m² MaRisk max. MBS MBV min. Mio. Mrd.

Maturity (effektive Restlaufzeit) oder Maßstab Meter Quadratmeter Mindestanforderung an das Risikomanagement maximal Mortgage-Backed-Securities Ministerium für Bauen und Verkehr minimal oder mindestens Million(en) Milliarde(n)

NP Nr. Nrn. NRW NWA

Nutzenpunkte Nummer Nummern Nordrhein-Westfalen Nutzwertanalyse

o. Ä. o. g.

oder Ähnliches oben genannt

PC PD PE PEF PfG NRW PL PM PMF PS

Projektcontrolling Probability of Default Projektentwicklung Planereinsatzform Landespflegegesetz NRW Projektleitung Projektmanagement Projektmanagementform Projektsteuerung

Abkürzungsverzeichnis

XXV

Qh Qp

Jahres-Heizwärmebedarf pro m² Wohnfläche Jahres-Primärenergiebedarf pro m² Gebäudenutzfläche

rd. REIT

rund Real Estate Investment Trust

S. SBV sog. SolvV spezif. SPV

Seite Spar- und Bauverein Solingen eG sogenannt Solvabilitätsverordnung spezifisch Special Purpose Vehicle

TGA TN Tsd. TU TÜ TU/TÜ-V,A

Technische Gebäudeausrüstung Teilnutzwert Tausend Totalunternehmer Totalübernehmer Totalunternehmer / Totalübernehmer - Vorplanung, Ausführung Totalunternehmer / Totalübernehmer - Entwurfsplanung, Ausführung

TU/TÜ-A,E

u. a. UEF USA u. U.

unter anderem Unternehmereinsatzform United States of America (Vereinigte Staaten von Amerika) unter Umständen

VAG VDH vdp

Versicherungsaufsichtsgesetz Verband deutscher Hypothekenbanken e.V., Berlin Verband deutscher Pfandbriefbanken e.V., Berlin (vormals VDH) Verkaufsprospektgesetz vergleiche Verordnung über die Vergabe öffentlicher Aufträge Vergabeüberwachungsausschuss

VerkProspG vgl. VgV VÜA

Abkürzungsverzeichnis

XXVI WE Wfa WGG WKV WoFG WU www

Wohneinheit Wohnungsbauförderungsanstalt NRW Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz Wirksamkeits-/Kosten-Verhältnis Wohnraumfördergesetz Wohnungsunternehmen world wide web

z. B. z. T. Ziff. zzgl. z. Zt.

zum Beispiel zum Teil Ziffer zuzüglich zur Zeit

1

Einleitung

Der deutsche Immobilienmarkt unterliegt einem umfassenden Wandel, der auch die gesamtwirtschaftliche Entwicklung Deutschlands beeinflusst. Der Handel mit Immobilien auf einem Markt, der immer stärker durch eine Ausrichtung auf renditeorientierte Anlageprodukte mit kurzen Perspektiven und hohen Erträgen ausgerichtet ist, nimmt stetig zu. Auf diese Tendenzen muss auch die Wohnungswirtschaft reagieren, denn mit dem Wandel der Märkte müssen auch das erforderliche Wissen sowie die Anforderungen und Instrumente an und für das Management und die Mitarbeiter von Unternehmen der Wohnungswirtschaft angepasst werden.1 Diese „Aufgabenstellung“ aufgreifend untersucht der Verfasser in der vorliegenden Arbeit schwerpunktmäßig die Projektorganisation und Finanzierung als Teildisziplin für Erneuerungsmaßnahmen im Bestand von Wohnungsunternehmen. Ziel der Arbeit ist die Entwicklung von Instrumentarien, die den Wohnungsunternehmen als potentielle Auftraggeber für Erneuerungsmaßnahmen die Auswahl der Projektorganisations- und Finanzierungsform unter gegebenen Rahmenbedingungen nachvollziehbar erleichtert. In den folgenden Einleitungskapiteln werden nach der Problemstellung die Ziele der Arbeit herausgearbeitet. Zum Stand der Forschung wird überprüft und erläutert, auf welchen Forschungsergebnissen die vorliegende Arbeit aufsetzen kann. Im Weiteren wird die generelle Vorgehensweise beschrieben. Abschließend werden die Untersuchungen abgegrenzt von verwandten, aber nicht behandelten Themenbereichen.

1.1

Problemstellung

Zunächst werden die Ausgangssituationen der Bauwirtschaft im Allgemeinen und der Wohnungswirtschaft im Besonderen erläutert. Anschließend wird das Motiv für die Arbeit verdeutlicht. 1.1.1

Ausgangssituation Bauwirtschaft

Die Bauwirtschaft befindet sich in einer seit 1995 andauernden strukturellen Krise. Die Bautätigkeit im Wohnungsbau macht 55 % des Gesamtbauvolumens

1

Vgl. Geleitwort von Lutz Freitag, Präsident des GdW (Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.) in: Kühne-Büning, L., et al., (Hrsg.), (2005) S. V

1 Einleitung

2

2005 in Deutschland aus, d. h. 122,9 Mrd. Euro von insgesamt 223,5 Mrd. Euro in Preisen von 20002 (vgl. Abbildung 1). Jedoch zeigen sich auch im Wohnungsbau, wie in der gesamten Branche, rückläufige Zahlen. 180 156,4

153,5 144,7

Bauvolumen [Mrd. Euro]

160

136,4

133,4

129,4

140

122,9

126,3

123,9

120 100

81,3

85,1

78,7

83,8

80,0

76,9

74,2

76,6

76,3

80 60

77,7

72,2

59,6 52,6

40

53,4

Neubauvolumen

20

52,5

48,7

49,7

47,6

2004

2005

2006

2007

Erneuerung und Instandhaltung Wohnungsbauvolumen insgesamt

0

1999

Abbildung 1:

2000

2001

2002

2003 Jahr

Entwicklung des Wohnungsbauvolumens in Deutschland in Preisen von 20003

Dies verdeutlichen auch die immer noch hohe Zahl an Insolvenzen im Baugewerbe (7.829 Insolvenzen im Jahr 2005 im Vergleich zu 5.542 Insolvenzen im Jahr 1995)4 und die seit 1995 um ca. 60 % rückläufige Zahl an fertig gestellten Wohnungen im Wohnungsneubau (1995: 517.600 WE; 2005: 213.000 WE)5. Ansteigende Zahlen verzeichnet dagegen die Erneuerung und Instandhaltung im Hochbau, vor allem im Wohnungsbau. Das Volumen der Erneuerung und Instandhaltung im Wohnungsbau übersteigt seit 1999 kontinuierlich das Neubauvolumen (Abbildung 1). 2

Hauptverband Deutsche Bauindustrie (Hrsg.), (2007) S. 80 Eigene Berechnungen, Quellen des Zahlenmaterials: BAKA Bundesarbeitskreis Altbauerneuerung e.V., (2007); Bartholmai, B., (2002); Bartholmai, B., Gornig, M., (2006); Heinze Marktforschung, (2006); bei den Jahren 2006 und 2007 handelt es sich um prognostizierte Zahlen 4 Hauptverband Deutsche Bauindustrie (Hrsg.), (2000) S. 97; Hauptverband Deutsche Bauindustrie (Hrsg.), (2007) S. 185 5 Hauptverband Deutsche Bauindustrie (Hrsg.), (2000) S. 61; Hauptverband Deutsche Bauindustrie (Hrsg.), (2007) S. 53 3

1.1 Problemstellung

1.1.2

3

Ausgangssituation Wohnungswirtschaft

Die Hauptaufgabe vieler Unternehmen der Wohnungswirtschaft besteht in den nächsten Jahren und Jahrzehnten in der Erneuerung ihrer eigenen oder der von ihnen verwalteten Wohnungsbestände. Umfangreiche Statistiken des Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. (GdW) zur Struktur des Wohnungsbestandes (Baualtersklassen, Modernisierungsstand etc.) belegen, dass sich viele erneuerungsbedürftige Wohnungen im Eigentum von Wohnungsunternehmen (Genossenschaften und Kapitalgesellschaften) befinden (vgl. Kapitel 2.1.2 ff.). Die Qualifizierung dieser Wohnungsbestände, speziell die Erneuerung der Kernbestände in erneuerungsbedürftigen Baualtersklassen, muss und wird zu den zukünftigen Unternehmenszielen und Investitionsstrategien von Wohnungsunternehmen zählen. Dies belegen auch Studien zur Typologie des Wohnungsbaus in Deutschland sowie dessen Altersstruktur und die damit korrelierenden bauphysikalischen Eigenschaften der Wohnungsbestände. Die Tendenzen aus dem demographischen Wandel und die damit einhergehende Veränderung von Nutzer- und Zielgruppen sowie der steigende Wohnflächenbedarf pro Person sind weitere Gründe für die steigende Zahl an Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau (vgl. hierzu insbesondere Kapitel 2.1.2.3 „Erneuerungsbedarf im Wohnungsbau“). 1.1.3

Motiv für die Arbeit

Grundsätzlich ist auch die Erneuerung von Wohnungsbeständen als eine Projektentwicklung im engeren Sinne zu betrachten (PE i. e. S.). Davon ausgehend, dass die Wohnnutzung aufrecht erhalten wird und damit die Projektidee als ein grundlegender Faktor der PE i. e. S. festgelegt ist, ist auch die Frage des Standorts als zweiter Faktor unstrittig, da es sich in den vorliegenden Überlegungen um Bestandsimmobilien handelt. Es verbleibt als dritter wichtiger Faktor die Frage nach dem Kapital und damit nach der Finanzierung der Erneuerungsmaßnahmen. Im Juni 2004 wurden die neuen Baseler Eigenkapitalvereinbarungen (Basel II) verabschiedet. Sie traten am 1. Januar 2007 in Kraft und stellen im Zuge stärker werdender Risikosensibilitäten der Banken bei der Vergabe von Realkrediten weiterführende Anforderungen an den Kreditnehmer und seine Offenlegungspflichten. Daher werden zunehmend auch alternative Finanzierungsformen in den Blickpunkt von Unternehmen rücken, insbesondere dann, wenn sie aufgrund von Basel II von einer möglichen Verschlechterung ihrer Kreditkonditionen ausgehen müssen.

1 Einleitung

4

Auf der Grundlage einer gesicherten Finanzierung steht einem Unternehmen als Auftraggeber einer Erneuerungsmaßnahme eine Vielzahl von organisatorischen Möglichkeiten zur Einbindung von Fachleuten der Bauplanung, Bauausführung, Projektsteuerung sowie von Beratern der verschiedenen Fachdisziplinen zur Verfügung. Daher stellt sich jedem Bauherrn die komplexe Frage nach der optimalen Projektorganisationsform. Gerade bei Erneuerungsmaßnahmen von Wohnungsbauten mit vielen Unwägbarkeiten aus der bestehenden Immobilie fällt es dem Auftraggeber häufig schwer, diejenige Organisationsform zu identifizieren, die unter Einbeziehung der Projektziele, der Randbedingungen des Projektes und auf Grundlage der vom ihm angestrebten Qualitäten, Kosten und Termine die optimale Grundlage zur Durchführung des Projektes bietet. Eine der zentralen Aufgaben im Vorfeld einer Erneuerungsmaßnahme ist daher die Auswahl der Projektorganisations- und Finanzierungsform zur Umsetzung der Bauleistungen und damit der Revitalisierung der Wohnimmobilie(n). Diese Erkenntnis stellt das Hauptmotiv für die vorliegende Arbeit dar.

1.2

Ziele der Arbeit

Hauptziel der Arbeit ist die Entwicklung eines Entscheidungsmodells, das es dem Auftraggeber als Anwender ermöglicht, diejenige(n) Projektorganisationsund Finanzierungsform(en) für seine Erneuerungsmaßnahme zu identifizieren, die unter Berücksichtigung systematischer und nachvollziehbarer Kriterien für ihn in ökonomischer, ökologischer, gesellschaftlicher und ästhetischer Hinsicht am vorteilhaftesten sind. Im Folgenden werden für die Kapitel Teilziele definiert, die zunächst der Entwicklung von zwei Entscheidungsmodellteilen zur Auswahl der Projektorganisations- bzw. der Finanzierungsform dienen (vgl. Abbildung 2). Das Kapitel 2 „Grundlagen“ dient zunächst der Abgrenzung der Begrifflichkeiten „Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau“ und „Projektentwicklung i. e. S.“ im aufgabenbezogenen Kontext dieser Arbeit. Weitere Teilziele des Kapitels bestehen in der Darstellung der Grundzüge von Projektorganisationsformen und der Betrachtung möglicher Auftraggebergruppen. Abschließendes Teilziel ist eine erste Zusammenstellung geeigneter Finanzierungsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau. Mit dem Kapitel 3 werden zwei Teilziele verfolgt. Das erste Teilziel ist die Zusammenstellung und Untersuchung aller Aufgabenbereiche, die zur Abwicklung und Steuerung des Projekts, bestehend aus Projektorganisations-, Vertrags- und Vergabeform, benötigt werden. Das zweite Teilziel des Kapitels besteht in der vollständigen Darstellung der Einsatzmöglichkeiten von Projektorganisations-

1.2 Ziele der Arbeit

5

formen für die Umsetzung von Bauprojekten mit Zuordnung möglichen Vertragsarten als Grundlage für das Entscheidungsmodell.

Grundlagenermittlung

Kapitel 2 • Grundlagen zur Projektentwicklung und Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau • Grundlagen zu Projektorganisationsformen und Bauherren • Grundlagen zur Finanzierung von Immobilienprojekten

Untersuchung der Modellelemente

Kapitel 3 • Unternehmer-, Planer- u. Projektmanagementformen, Vertragsformen, Vergabearten • Kombinations- und Auswahlmatrix Kapitel 4 • Freie Finanzierungsformen • Geregelte Fördermöglichkeiten

Modellentwicklung

Kapitel 5 • Modellentwicklung zur Auswahl der Projektorganisationsform • Modellentwicklung zur Auswahl der Finanzierungsform • Zusammenführung zum Entscheidungsmodell

Modellanwendung

Kapitel 6 • Anwendung des Entscheidungsmodells an Praxisbeispielen • Bewertung des Entscheidungsmodells Kapitel 7 • Darstellung des Nutzens • Darstellung der Grenzen

Schluss mit Zusammenfassung und Ausblick

Abbildung 2:

Vorgehensweise zur Entwicklung des Entscheidungsmodells

1 Einleitung

6

Ziel des Kapitel 4 der Arbeit ist die Analyse und Wertung von Finanzierungsformen und Fördermöglichkeiten für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau als Grundlage zur Auswahl der Finanzierungsform für das Entscheidungsmodell. Mit dem Kapitel 5 verfolgt der Verfasser drei Teilziele. Das erste Teilziel ist die Modellentwicklung zur Auswahl der Projektorganisationsform des Entscheidungsmodells, das zweite Teilziel die Modellentwicklung zur Auswahl der Finanzierungsform. Abschließendes Teilziel ist die Zusammenführung der entwickelten (Teil-)Modelle zu einem gemeinsamen Entscheidungsmodell. Mit dem Kapitel 6 werden zwei Teilziele verfolgt. Das erste Teilziel ist die Anwendung des Entscheidungsmodells an zwei Praxisbeispielen. Als zweites Teilziel sollen die aus der Anwendung gewonnenen Erkenntnisse Optimierungsansätze für die Projektentwicklung und -organisation von Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau aufzeigen. Das Teilziel des Kapitels 7 „Nutzen und Grenzen“ besteht in der Darstellung des Nutzens der Arbeit unter Berücksichtigung und Verdeutlichung der durch die Fokussierung gezogenen Grenzen. Erstes Teilziel des Kapitels 8 „Schluss“ ist es, mögliche Kritikpunkte an der Arbeit aufzuführen, objektiv zu bewerten und ggf. zu entkräften. Weitere Teilziele des Kapitels sind die klare Zusammenfassung der Ergebnisse sowie der daraus resultierende Ansatz für weiteren Forschungsbedarf und der Ausblick auf zukünftige Forschungsaktivitäten.

1.3

Stand der Forschung

Forschung, von lat. poscere, bedeutet fragen, erfragen, verlangen, sich bemühen um, suchen. Forschung ist das systematische Bemühen um die Vermehrung des Wissens oder auch das Suchen nach Lösungen zu wissenschaftlichen Problemstellungen. Ziel dieses Kapitel ist es, den Stand der Forschung bezüglich des gesetzten Themenkomplexes zu identifizieren, abzubilden und hinsichtlich der Relevanz für diese Arbeit zu bewerten. Um den Stand der Forschung zu identifizieren, wurde eine umfangreiche Literaturrecherche durchgeführt. Zusätzlich wurden vom Verfasser bereits bekannte Monographien zum Themenkomplex der Arbeit im Detail analysiert. Darüber

1.3 Stand der Forschung

7

hinaus wurden während der Bearbeitungszeit regelmäßig signifikante Zeitschriften, Internetseiten und Seminarpräsentationen gesichtet. Die Digitale Bibliothek6 der Bergischen Universität Wuppertal ermöglicht den Zugriff zur Suche in umfangreichen nationalen und internationalen Verbunddatenbanken für Bücher- und Zeitschriftenkataloge und ist hinsichtlich der Rechercheergebnisse als hinreichend repräsentativ zu bewerten. Die vollständigen Ergebnisse der Stichwortsuche sind in der Anlage A.1 dargestellt. In der Anlage ist ebenfalls die relevante Literatur aus den Trefferergebnissen aufgeführt. Im Ergebnis der Literaturrecherche zum Themenbereich der Projektorganisation ist festzustellen, dass ein Bewertungssystem für die Erneuerung von Wohnungsbeständen (Streck)7 und Entscheidungshilfen zur Wahl von Vergabe- und Organisationsformen (Racky, Schriek, Rosenheinrich)8 bestehen. Nach Auffassung des Verfassers geht das Bewertungssystem von Streck jedoch nicht auf die Möglichkeiten zur projektorganisatorischen Umsetzung für den Auftraggeber ein. Die Entscheidungshilfen sind zu unkonkret auf die Thematik zur Erneuerung von Wohnungsbeständen ausgerichtet und gestalten sich dementsprechend in ihrer Anwendung für Auftraggeber schwierig. Zudem ist keine der vorliegenden Arbeiten mit einer Entscheidungsfindung hinsichtlich der Finanzierung von Bauprojekten verknüpft. Im Folgenden werden die wichtigsten Arbeiten, die dem Verfasser gleichzeitig als Grundlage für die vorliegende Arbeit dienen, kurz beleuchtet. Racky9 entwickelte in seiner Dissertation aus dem Jahr 1997 eine Entscheidungshilfe zur Festlegung der Vergabeform. Als mögliche Vergabeformen werden dabei die Varianten Einzelunternehmer, Generalunternehmer ohne Planungsleistungen (GU-A), Generalunternehmer mit Ausführungsplanung (GU-A,A) und Generalunternehmer mit Entwurfs-, Genehmigungs- und Ausführungsplanung (GU-E,A) unterschieden und hinsichtlich unterschiedlicher Kriterien wie der Projektdauer, des Termin-, Kosten- und Gewährleistungsrisikos und der ausführungsorientierten Planungsoptimierung untersucht. Augenscheinlich, da in der Arbeit nicht näher spezifiziert, handelt es sich bei allen dazu von Racky ausgewerteten Projekten um Neubaumaßnahmen, die entweder in Einzelvergaben mit Einzelunternehmern bzw. als GU-Schlüsselfertigaufträge mit Generalunterneh-

6

www.bib.uni-wuppertal.de Vgl. Streck, S., (2003) 8 Vgl. Racky, P., (1997); Schriek, T., (2002); Rosenheinrich, H., (2003) 9 Vgl. Racky, P., (1997) 7

1 Einleitung

8

mern abgewickelt wurden. Racky geht in seiner Entscheidungshilfe nicht weiter auf die Nutzungsart des zu erstellenden Bauwerkes und die Differenzierung in Neubauten / Erneuerungsmaßnahmen ein. Des Weiteren werden mögliche Sonderformen der Vergabe auf Grund der Verallgemeinerung ohne Spezifizierung der Nutzungsart und Differenzierung in Neubau / Erneuerungsmaßnahme von Racky vernachlässigt. Auch die Wahl der eigentlichen Projektorganisationsform, (nach Ansicht des Verfassers) bestehend aus Projektmanagement-, Unternehmereinsatz- und Planereinsatzform (vgl. Kapitel 2.2.1), wird nicht näher spezifiziert. Hier sieht der Verfasser Erweiterungspotential hinsichtlich der im Kapitel 1.2 beschriebenen Ziele der Arbeit, wobei die Arbeit von Racky als Grundlage und Ideengeber in das Entscheidungsmodell der Arbeit einfließt. In der Dissertation von Schriek10 aus dem Jahre 2002 beschreibt dieser zunächst allgemein die Kombinationsmöglichkeiten von Leistungsbeschreibungen, Vertragsart und Unternehmereinsatzform. Die von ihm untersuchten Bewertungskriterien aus der Sicht des Bauherrn transformiert Schriek für seine Entscheidungshilfe auf eine gemeinsame monetäre Vergleichsbasis. Seine Entscheidungshilfe weist daher eine stark kostenbezogene Charakteristik auf, wobei die von Schriek untersuchten Risiken über Wahrscheinlichkeitsdichtefunktionen bezüglich ihrer Eintrittswahrscheinlichkeit monetär bewertet werden. Zur Anwendung seiner Entscheidungshilfe vergleicht Schriek zwei vorab festgelegte Projektorganisationsformen für den Neubau eines fiktiven Büro- und Verwaltungsgebäude unter fiktiven Annahmen u. a. zur prognostizierten Planungs- und Bauzeit, zu den Qualitäten, Kosten, Terminen und der Risikostrategie hinsichtlich ihrer Vorteilhaftigkeit auf monetärer Basis. Bei der Arbeit von Schriek sieht der Verfasser im Hinblick auf die im Kapitel 1.2 beschriebenen Ziele Entwicklungspotential bezüglich der systematisch nachvollziehbaren Zusammenstellung der Projektorganisationsform und der Ergänzung neuer Projektorganisationsmodelle (bspw. Einzelunternehmerkooperationen, Constuction Management). Auch im Bereich der Anwenderfreundlichkeit der Entscheidungshilfe von Schriek sieht der Verfasser Optimierungsbedarf. Die von Schriek in seiner Dissertation erarbeiteten Ergebnisse dienen in Teilen ebenfalls als Grundlage und Ideengeber für die vorliegende Arbeit.

10

Vgl. Schriek, T., (2002)

1.3 Stand der Forschung

9

Rosenheinrich11 fokussiert sich in seiner Veröffentlichung mit dem Titel „Entscheidungshilfe zur Vergabestrategie von Hochbauprojekten“ auf den Vergabeprozess. Er erläutert zunächst Vergabeformen und Vertragsarten und geht dann näher auf das öffentliche Vergaberecht ein. Mit den aus seiner Sicht haftungsrelevanten Aspekten und Erläuterungen zum Bauprozess erstellt er eine Entscheidungshilfe zur Vergabestrategie. Das Projektmanagement sowie dessen Einflussnahme auf die Vergabestrategie finden in der Veröffentlichung keine Erwähnung. Die von Rosenheinrich entworfene Wertungsmatrix unterscheidet vier Vergabeformen (Einzelvergabe sowie drei definierte Schlüsselfertigvergaben). Neue Projektorganisationsmodelle finden auch in dieser Arbeit keine Erwähnung / Anwendung. Daher sieht der Verfasser auch hier Erweiterungspotential, wobei die Veröffentlichung von Rosenheinrich als Ideengeber in das Entscheidungsmodell der Arbeit einfließt. Streck12 entwickelte in ihrer Dissertation aus dem Jahr 2003 ein Bewertungssystem für die ökonomische und ökologische Erneuerung von Wohnungsbeständen. Das Bewertungssystem ermöglicht die Bewertung der Planung der Erneuerungsmaßnahmen von Wohngebäuden bezüglich des Planungskonzepts, der ökonomischen und ökologischen Kriterien sowie sonstiger Randbedingungen. Streck geht dazu in ihrer Arbeit jedoch nicht vertiefend auf die Projektorganisationsform zur Umsetzung von Erneuerungsprojekten ein, sondern stellt im Kapitel „3.5.4.2 Baumanagement“ ihrer Arbeit zunächst heraus, dass „generell nicht gesagt werden [kann], welche Art der Vergabe sinnvoll ist“.13 Ebenfalls stellt sie heraus, dass „bei jedem Projekt individuell abgewogen werden [muss], ob eine Leistungsbeschreibung mit Leistungsverzeichnis oder mit Leistungsprogramm zweckmäßig ist“.14 Auch auf die Vertraggestaltung bezüglich der Organisation und Durchführung von Erneuerungsprojekten geht Streck nicht näher ein und verweist auf Fremdliteratur. Diese Aussagen bestärken den Verfasser in der Notwendigkeit der Entwicklung eines Entscheidungsmodells zur Wahl der Projektorganisationsform, das speziell auf die Besonderheiten bei Erneuerungsmaßnahmen von Wohnungsbeständen eingeht. Die Arbeit von Streck dient dem Verfasser dazu als Basis und Ideengeber für die Entwicklung des Kriterienkataloges zur Darstellung und Analyse der Einflusskriterien. 11

Vgl. Rosenheinrich, H., (2003) Vgl. Streck, S., (2003) 13 Streck, S., (2003) S. 114 14 ebd. 12

10

1 Einleitung

Alle weiteren verwandten Literaturquellen waren zum Teil Ideengeber und flossen ggf. in die Entwicklung des Teilkomplexes zur Auswahl der Projektorganisationsform des Entscheidungsmodells mit ein. Entsprechende Verweise auf diese Literatur finden sich in den entsprechenden Kapiteln der Arbeit. Die Literaturrecherche zum Themenbereich der Finanzierung von Wohnimmobilien zeigt, dass Spezialliteratur zum Themenbereich der vorliegenden Arbeit nur sehr begrenzt vorhanden ist. So wird in vielen gesichteten Werken lediglich die Baufinanzierung privater Bauherren thematisiert, oder die Autoren beschränken sich bei der Finanzierung im Wohnungsbau auf die klassische Darlehensfinanzierung. Lediglich zwei Werke beschäftigen sich umfassender mit dem Thema Finanzierung bei Neubau- und Erneuerungsmaßnahmen von Wohnungsunternehmen. Vom Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen15 wurde im Jahr 2004 der Bericht der Expertenkommission Wohnungsgenossenschaften „Potenziale und Perspektiven“ herausgegeben. Die Expertenkommission thematisiert in ihrer Veröffentlichung die Veränderungen durch Basel II auf Unternehmen der Wohnungswirtschaft und beschäftigt sich im Weiteren mit verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten für diese Unternehmen. Der Bericht der Expertenkommission dient dem Verfasser als Basis und Ideengeber für die Auswahl möglicher Finanzierungsformen und als Grundlage zur Zusammenstellung des Kriterienkataloges für die Modellentwicklung im Bereich der Finanzierungsformen. Der GdW16 veröffentlichte im September 2006 die Arbeitshilfe 50 „Finanzierung in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft“. Darin werden zunächst Grundlagen und Strategien des Finanzierungsmanagements erläutert und abschließend, in Form einer Sammlung von Beitragswerken verschiedener Autoren, Finanzierungsformen für Wohnungsunternehmen vorgestellt. Auch dieses Werk stellt für die vorliegende Arbeit Grundlagenliteratur dar. Auf Grundlage der umfangreichen Literaturrecherche ist festzustellen, dass ein Modell zur systematischen Auswahl von Finanzierungsformen für Wohnungsunternehmen bisher noch nicht entwickelt wurde. Somit existiert zum Teilkomplex der Entwicklung eines Entscheidungsmodells zur Auswahl der Finanzierungsform für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau unter Beachtung der gestellten Ziele dieser Arbeit keine entsprechende Literatur.

15 16

Vgl. Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen [Hrsg.] (2004) Vgl. GdW, (2006b)

1.4 Vorgehensweise

11

Abschließend ist festzustellen, dass keines der zum Stand der Forschung vom Verfasser untersuchten Werke eine im Begriffsverständnis dieser Arbeit eigenständiges „Entscheidungsmodell zur Wahl der Projektorganisations- und Finanzierungsform bei Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau“ darstellt. Bei der Ermittlung des Standes der Forschung können eigenständige Entwicklungen in oder von Unternehmen der (Privat-)Wirtschaft nicht vollumfänglich erfasst werden, jedoch ist dem Verfasser kein gleichwertiges Werk im konkreten Themenkontext zu dieser Arbeit in der (Privat-)Wirtschaft bekannt. Diese Aussage wurde ebenfalls in den geführten Expertengesprächen bestätigt.

1.4

Vorgehensweise

Die im Folgenden erläuterte Vorgehensweise zur Arbeit ist unmittelbar mit den im Kapitel 1.2 bereits erläuterten Teilzielen der Arbeit verknüpft. Die Arbeit verfolgt dabei eine deduktive Vorgehensweise, d. h. eine Herangehensweise vom gesicherten Allgemeinen zum Speziellen, bei der durch logische Schlüsse neue Erkenntnisse und Aspekte in das deduktive Raster eingebaut werden. Dazu sind Fokussierungen auf die genauen Untersuchungsgegenstände der Arbeit notwendig. Diese Fokussierungen und erste begriffliche Erläuterungen werden im Kapitel 1.5 vorgenommen. In Kapitel 2.1 werden die Begriffe „Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbestand“ und „Projektentwicklung i. e. S.“ im Verständnis der Arbeit definiert und bekannte sowie neu herauszuarbeitende Zusammenhänge zwischen diesen Grundbegriffen identifiziert und erläutert. Im Kapitel 2.2 stellt der Verfasser das Dreiecksverhältnis von Projektorganisations-, Vergabe- und Vertragsform im Bezug zu den Projektbeteiligten dar. Dabei werden Wohnungsunternehmen als maßgebliche Auftraggebergruppe für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau vertieft betrachtet. Zum Abschluss des Kapitels werden in Kapitel 2.3 die grundsätzlich geeigneten Finanzierungsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau zusammengestellt und damit eine sinnvolle Vorauswahl der für das Entscheidungsmodell maßgeblichen Finanzierungsformen getroffen. Im Kapitel 3 setzt sich der Verfasser detailliert mit den Möglichkeiten zur Gestaltung der Projektorganisationsform bei Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau auseinander. Dazu werden die Teilaspekte Unternehmereinsatz-, Planereinsatz-, Projektmanagement- und Vertragsformen sowie Vergabearten erläutert und zum Abschluss des Kapitels in einer Kombinationsmatrix zusammengefasst. Kapitel 4 dient der Untersuchung der für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau geeigneten Finanzierungsformen, aufbauend auf den Grundlagen des

1 Einleitung

12

Kapitels 2.3. Neben den freien Finanzierungsformen werden zusätzlich die Fördermöglichkeiten für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau auf Bundesund Landesebene dargestellt und hinsichtlich ihrer Eignung für Wohnungsunternehmen untersucht. Die Untersuchungen dieses Kapitels bilden somit die Grundlage zur Auswahl der geeigneten Finanzierungsformen für das Entscheidungsmodell. Das Kapitel 5 setzt sich mit der Entwicklung der Modellteile für die Teilbereiche Projektorganisation und Finanzierung des Entscheidungsmodells auseinander. Dazu werden in den Kapiteln 5.1 und 5.2 zunächst die Anforderungen für die Teilmodellentwicklungen festgelegt und die Bewertungsmethodik und Elemente zur Bewertung der Teilbereiche ausgewählt. Aufbauend darauf werden mögliche Einflusskriterien auf die Projektorganisations- und Finanzierungsform analysiert und hinsichtlich ihrer Bewertbarkeit untersucht und ausgewählt. In Kapitel 5.3 werden den Teilmodellen Bewertungszeitpunkte zugeordnet, die die zeitliche Ein- und Zuordnung des Entscheidungsmodells in den Gesamtprozess (ab der Projektentwicklung i. e. S. bis spätestens zur Vergabe) der zu beauftragenden Leistungen gewährleisten. Abschließend werden die Teilmodelle zu einem Entscheidungsmodell zur Auswahl der Projektorganisations- und Finanzierungsform zusammengefasst. Um zu zeigen, wie das Entscheidungsmodell anzuwenden ist, und gleichzeitig zu überprüfen, ob es in der Praxis funktioniert, wird das Entscheidungsmodell in Kapitel 6 an zwei Erneuerungsprojekten von Wohnungsunternehmen angewendet. Danach werden die Ergebnisse der Praxistests zusammengefasst und abschließend die Zielerfüllung des Entscheidungsmodells hinsichtlich der in den Kapiteln 5.1 und 5.2 formulierten Anforderungen überprüft. In Kapitel 7 wird ein Nachweis zur Nutzenstiftung der Arbeit geführt. Zusätzlich werden die Grenzen des Entscheidungsmodells identifiziert und diskutiert. Kapitel 8 beginnt mit der Stellungnahme zu möglicher Kritik und einer kurzen Zusammenfassung der Arbeit. Abschließend wird Stellung zum weiteren Forschungsbedarf genommen und ein Ausblick gegeben.

1.5

Fokus der Forschungsarbeit

Durch Abgrenzungen bzw. Ausgrenzungen verschiedener Aspekte wird im folgenden Kapitel der Fokus der Arbeit innerhalb des Forschungsgebietes dargestellt. Diese Fokussierung ist wichtig und notwendig, um bei der Herangehensweise vom gesicherten Allgemeinen zum Speziellen eine ausreichende Tiefe und konkrete Ergebnisse erzielen zu können. Zudem ist der gesetzte Umfang der Dissertation von ca. 150 DIN-A4-Seiten einzuhalten. Gleichzeitig stellt die Fo-

1.5 Fokus der Forschungsarbeit

13

kussierung eine wichtige Funktion dar, mit der die Grenzen der Arbeit definiert und weiterer Forschungsbedarf abgeleitet werden können. 1.5.1

Fokus 1: Bestehende Mietwohnimmobilien

Immobilien lassen sich nach ihren Nutzungszweck grob in die Kategorien Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien (Büro-, Handelsimmobilien etc.) und Immobilien öffentlicher Aufgaben einteilen. Das Frühjahrsgutachten des Rates der Immobilienweisen 2003 bestätigt mit einer Bestandsbetrachtung der Immobilien in Deutschland im Jahr 2002 die Dominanz der Wohnimmobilien (vgl. Abbildung 3). Die Wohnimmobilien machen einen Wertanteil von über 77 % des Gesamtbestandes aus. Werden die privaten Haushalte herausgerechtet, verbleibt ein Wertanteil von 30 % (2.140 Mrd. Euro) für Wohnungen von Unternehmen und der öffentlichen Hand. Weiteres Zahlenmaterial des Statistischen Bundesamtes (vgl. Kapitel 2.1.2.1) bestätigt, dass es sich dabei mit einem Anteil von über 94 % um klassische Mietwohnungen mit einem Bestandswert von über 2.000 Mrd. Euro handelt. Der Fokus dieser Arbeit liegt aus folgenden Gründen auf Mietwohnimmobilien als Teil der Wohnimmobilien: ƒ

Der Wertanteil von Mietwohnimmobilien am Gesamtwert des Immobilienbestands in Deutschland macht ca. 30 % aus.

ƒ

Mit einem Bauvolumen von regelmäßig über 74 Mrd. Euro für die Erneuerung und Instandhaltung im Wohnungsbau in den letzten Jahren (vgl. Abbildung 1) stellen Mietwohnimmobilien mit einem Marktanteil von über 54 % (vgl. Kapitel 2.1.2.1) auch zukünftig eine der bedeutendsten Investitionsgrößen in der Bauwirtschaft dar.

ƒ

Der fortschreitende demografische Wandel in der deutschen Gesellschaft stellt zukünftig an Mietwohnimmobilien grundsätzlich neue Anforderungen

ƒ

Die Finanzierungsmöglichkeiten und Kapitalgeber für Maßnahmen an Mietwohnimmobilien sind sehr vielfältig und reichen von klassischen Krediten von Kreditinstituten, über öffentliche Fördermittel der Länder und des Bundes bis zum Member Value (vgl. Glossar) von Privatleuten.

ƒ

Die Finanzierung von Mietwohnimmobilien stellt einen bedeutenden Anteil des deutschen Kapitalmarktes / vergebenen Kreditvolumens dar.

ƒ

Deutschland entwickelt sich zu einer Dienstleistungsgesellschaft. Auch Wohnungsunternehmen vollziehen diesen Wandel und bieten immer mehr Dienstleistungen rund um die Mietwohnimmobilie an.

1 Einleitung

14 Immobilienbestand (Deutschland 2002) Anzahl der Wohneinheiten

Anteil am Gesamtwert der Gesamtnutspezif. Wert Gesamtbestand Nutzungsart zungsfläche [Euro/m²] [%] [Euro] [m²]

private Haushalte

16,6 Mio. WE

1.872 Mio. m² 1.800 Euro/m²

3.370 Mrd. EUR

47,2%

Unternehmen und öffentl. Hand

21,4 Mio WE

1.585 Mio. m² 1.350 Euro/m²

2.140 Mrd. EUR

30,0%

1.500 Euro/m²

502 Mrd. EUR

7,0%

107,5 Mio. m² 1.500 Euro/m²

161 Mrd. EUR

2,3%

29 Mrd. EUR

0,4%

935 Mrd. EUR

13,1%

Nutzungsart Wohnungen

77,2%

Gewerbe Büroflächen

-*

Einzelhandel

-*

Hotel Industrie- und Gewerbeflächen Insgesamt

Abbildung 3:

335 Mio. m²

590.000 Zimmer

-*

-*

-*

1.870 Mio. m²

500 Euro/m²

* keine näheren Angaben vorhanden

7.135 Mrd. EUR

22,8%

100%

Immobilienbestand in Deutschland 200217

Der Jahresbericht 2006 des Verbandes Deutscher Pfandbriefbanken e. V. (vdp)18 enthält Zahlen über die Darlehenszusagen der Hypothekenbanken. Die Gruppe der im vdp zusammengeschlossenen Banken rekrutiert sich aus mehreren Institutsgruppen (Sparkassen, Kreditgenossenschaften, Großbanken, Hypothekenbanken etc.) die mit ihrem Darlehensbestand einen Marktanteil von 21,6 % abdecken.19 Betrachtet man die Deckungshypotheken nach Objektarten, so entfallen rund zwei Drittel der Deckungswerte auf Wohnimmobilien (Eigenheime, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser).20 Die Zusagen von Hypothekendarlehen für die Wohnimmobilienfinanzierung betrugen 2006 ca. 30,4 Mrd. Euro. Davon nehmen Mietwohnimmobilien mit 16,3 Mrd. Euro den größten Anteil von 53,6 % ein. Mit 19,5 Mrd. Euro stellt die Finanzierung bestehender Wohnimmobilien den Hauptanteil von 64 % der gesamten Darlehenszusagen dar. Unter der vereinfachten Annahme, dass der Anlass der Darlehenszusagen über die Wohnimmobilienstruktur ähnlich verteilt ist, ergibt sich rechnerisch ein Anteil von 10,4 Mrd. Euro21 für bestehende Mietwohnimmobilien allein aus den

17 Vgl. Rat der Immobilienweisen, (2003) S. 21 ergänzt um Zahlen des Statistischen Bundesamtes, (2004) und eigene Berechnungen. 18 Verband deutscher Pfandbriefbanken e. V., (Hrsg.), (2007); Der vdp ist im Frühsommer 2005 aus dem Verband deutscher Hypothekenbanken (VDH) hervorgegangen. Die Mitgliedsinstitute des vdp gehören zu den bedeutendsten Kapitalgebern für den Wohnungs- und Gewerbebau sowie für den Staat und seine Institutionen. 19 Vgl. Verband deutscher Pfandbriefbanken e. V., (Hrsg.), (2007) S. 27 20 Vgl. Verband deutscher Pfandbriefbanken e. V., (Hrsg.), (2007) S. 25 21 Der Anteil der Hypothekarkreditzusagen der Mietwohnimmobilien (16,3 Mrd. Euro) bezogen auf

1.5 Fokus der Forschungsarbeit

15

Hypothekendarlehen.22 Dieser Betrag ist aus Sicht des Verfassers bedeutsam genug um, die Ausrichtung der Arbeit auf bestehende Mietwohnimmobilien zu fokussieren. 1.5.2

Fokus 2: Erneuerungsmaßnahmen

Abbildung 1 verdeutlicht, dass der Wert der Erneuerungsmaßnahmen den Wert der Neubauleistungen im Wohnungsbau seit 1999 übersteigt und auch zukünftig den Markt dominieren wird. Im Grundlagenkapitel 2.1.2 „Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau“ belegt der Verfasser, dass sich ein Großteil des Erneuerungspotentials im Bereich der Mietwohnimmobilien (vgl. Fokus 1) befindet. Durch ausführliche Literaturrecherchen und Expertengespräche stellte der Verfasser fest, dass sich für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau andere Schwerpunkte hinsichtlich der Projektorganisation und der Finanzierung als im Neubau ergeben. Gerade für das Feld der Erneuerungsmaßnahmen sieht der Verfasser aufgrund des hohen Potentials, der mannigfaltigen Problemstellungen und der vielen Unwägbarkeiten einen hohen Forschungsbedarf für die Herangehensweise. 1.5.3

Fokus 3:Wohnungsunternehmen

In den Kapiteln 2.2.2 bis 2.2.4 zeigt der Verfasser, dass Wohnungsunternehmen neben den privaten Anbietern die größte Anbietergruppe von Mietwohnungen in Deutschland darstellen. Belegen lässt sich dies mit Zahlen des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW), dessen repräsentierte Unternehmen allein ein Drittel des gesamten Mietwohnungsbestandes in Deutschland halten. Zudem besitzen Wohnungsunternehmen einen überdurchschnittlich hohen Anteil an Wohnungen in den erneuerungswürdigen Baualtersklassen der 50er, 60er und 70er Jahre (vgl. Kapitel 2.1.2.3). Ziel des Verfassers ist es, mit seiner Modellentwicklung eine möglichst breite Anwendergruppe zu erreichen. Dieses Ziel wird mit der Fokussierung auf Wohnungsunternehmen unter Aufrechterhaltung der Fokussierungen auf Mietwohnimmobilien (Fokus 1) und Erneuerungsmaßnahmen (Fokus 2) erreicht. Unternehmen des Bauträgergeschäfts zählt der Verfasser nicht zum unmittelbaren

den Finanzierungsanteil für bestehende Gebäude (64 %) ergibt Darlehenzusagen in Höhe von 10,4 Mrd. Euro für bestehende Mietwohnimmobilien. 22 Vgl. Verband deutscher Pfandbriefbanken e. V., (Hrsg.), (2007) S. 26

1 Einleitung

16

Fokus, da ihr Geschäftsfeld im Gegensatz zu klassischen Wohnungsunternehmen verstärkt in der Sphäre des Neubaus und der Vermarktung (Privatisierung) von Wohnimmobilien liegt. 1.5.4

Fokus 4: Projektorganisations- und Finanzierungsform

Die Projektorganisationsform eines Bauprojektes als Konstrukt vieler Projektbeteiligter und Fachdisziplinen übt einen erheblichen Einfluss auf die Abwicklung eines Bauprojektes hinsichtlich Organisation, Koordination, Qualitäten und Quantitäten, Kosten, Termine und Kapazitäten aus. Damit unterliegt dieses Organisationsfeld der stetigen Weiterentwicklung bezüglich der Anforderungen des Marktes und der Auftraggeber. Die Frage, welche Projektorganisationsform für ein Bauprojekt hinsichtlich der Projektziele notwendig und zielführend ist, ist besonders in den frühen Projektphasen schwierig zu beantworten, da zumeist nur wenige genaue Größen existieren. Dennoch ist dies der Zeitpunkt, in dem für den Auftraggeber neben der größten Kostenbeeinflussbarkeit auch das größte Auswahlpotential einsetzbarer und geeigneter Projektorganisationsformen besteht. Eine unmittelbare Verbindung zur Umsetzung eines Bauprojektes und der Zusammenstellung einer Projektorganisation besteht in der Sicherung der Finanzierung für ein Bauprojekt. Auch hier stehen dem potentiellen Bauherrn, als Kapitalnehmer, unterschiedliche Ausprägungsformen zur Verfügung. Die Auswahl orientiert sich dabei häufig zu Recht an den Kapitalkosten, wobei aufgrund der unterschiedlichen Anforderungen nicht jede Form der Finanzierung für ein Unternehmen und Projekt geeignet ist und die Finanzierung zudem einen eingrenzenden Einfluss auf die Projektorganisation nehmen kann. Der Verfasser fokussiert sich im Gesamtprozess des Bauprojektes zum einen aus den zuvor genannten Gründen, zum anderen aufgrund des einzuhaltenden Umfangs der Arbeit von nicht mehr als 150 DIN A4 Seiten auf Untersuchungen zur Auswahl der Projektorganisations- und Finanzierungsform.

2

Grundlagen

In diesem Kapitel werden die für die Kernkapitel 3 bis 5 erforderlichen Grundlagen dargestellt. Zunächst werden die Begriffe Projektentwicklung und Erneuerungsmaßnahmen für den Themenkomplex der Arbeit definiert. Im Weiteren wird kurz auf den Aufbau von Projektorganisationsformen bei Bauprojekten eingegangen. Im Besonderen werden dazu Wohnungsunternehmen als Auftraggebergruppe für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau betrachtet. Das abschließende Unterkapitel beschäftigt sich mit den Grundlagen der Finanzierung von Immobilienprojekten, im Besonderen bei Erneuerungsmaßnahmen.

2.1 2.1.1

Projektentwicklung und Erneuerungsmaßnahmen Definitionen

Im Folgenden werden die Begriffe Projektentwicklung und Erneuerungsmaßnahmen zum Verständnis dieser Arbeit definiert. 2.1.1.1

Projektentwicklung

Diederichs definierte bereits 1994 den Begriff der Projektentwicklung im weiteren Sinne (i. w. S.) folgendermaßen: „Durch Projektentwicklung (i. w. S.) sind die Faktoren Standort, Projektidee und Kapital so miteinander zu kombinieren, dass einzelwirtschaftlich wettbewerbsfähige, arbeitsplatzschaffende und –sichernde sowie gesamtwirtschaftlich sozial- und umweltverträgliche Immobilienobjekte geschaffen und dauerhaft rentabel genutzt werden können“. Nach Diederichs umfasst die „Projektentwicklung im weiteren Sinne (PE i. w. S.) […] den gesamten Lebenszyklus der Immobilie vom Projektanstoß bis hin zur Umwidmung oder dem Abriss am Ende der wirtschaftlich vertretbaren Nutzungsdauer“. Weiterhin differenziert Diederichs unter Projektentwicklung im engeren Sinne (PE i. e. S.): „Projektentwicklung im engeren Sinne umfasst die Phase vom Projektanstoß bis zur Entscheidung über die weitere Verfolgung der Projektidee durch Erteilung von Planungsaufträgen bzw. bis zur Entscheidung über die Einstellung aller weiteren Aktivitäten aufgrund hoher Projektrisiken.“23 In dieser Arbeit wird der Begriff „Projektentwicklung“ als Projektentwicklung im engeren Sinne nach Diederichs verstanden.

23

Diederichs, C. J., (1994) und Diederichs, C. J., (2006)

2 Grundlagen

18

2.1.1.2

Erneuerungsmaßnahmen

Streck gibt in ihrer Arbeit einen Überblick über bauliche Maßnahmen im Bestand und untergliedert diese zunächst in Maßnahmen zur Erhaltung (Instandhaltung) und Maßnahmen zur Erneuerung (Sanierung und Modernisierung) des Baubestandes. Abbildung 4 verdeutlicht die weitere Untergliederung in Sanierungsmaßnahmen zur Werterhaltung bzw. der Behebung von Missständen und Modernisierungsmaßnahmen zur Werterhöhung.24

Abbildung 4:

Übersicht über bauliche Maßnahmen im Bestand 25

Während die Maßnahmen zur Bestandserhaltung in die Nutzungs- und Betriebsphase einer Immobilie fallen und damit dem Facility Management, genauer dem technischen Gebäudemanagement, zuzuordnen sind, werden für die Sanierung und vor allem für die Modernisierung einer Immobilie umfangreichere Planungsund Ausführungsmaßnahmen notwendig. Dazu empfiehlt sich die Vorschaltung einer Projektentwicklung i. e. S. für Bestandsimmobilien, auf die im Kapitel 2.1.3 noch näher eingegangen wird. Der Begriff „Erneuerungsmaßnahmen“ wird im Kontext dieser Arbeit demnach als Sanierung im Sinne einer Adaptierung, Aufstockung, eines An-, Um- und / oder Ausbaus oder als Modernisierung für die gebäude-, bautechnische und / oder funktionale Verbesserung einer Wohnimmobilie verstanden. 24 25

Vgl. Streck, S., (2003) S. 13ff Streck, S., (2003) S. 13

2.1 Projektentwicklung und Erneuerungsmaßnahmen

2.1.2

19

Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

Im Folgenden wird ein Überblick zum Wohnungsmarkt und dessen Bestand in Deutschland gegeben sowie auf die Kategorisierung der Wohnungsbestände hinsichtlich ihrer Altersklassen, Eigentumsverhältnisse, Leerstandsquoten und ihren Erneuerungsstand eingegangen. Im Anschluss daran wird der Erneuerungsbedarf im Wohnungsbestand bewertet. 2.1.2.1

Wohnungsbestand und -markt

Der Wohnungsbestand in Deutschland wird in 2004 mit 39,4 Mio. Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden angegeben (2002: 38,9 Mio. Wohnungen).26 Über 98 % dieser Wohneinheiten befinden sich in Wohngebäuden.27 Mit einer durchschnittlichen Wohnfläche von 85,6 m² je Wohnung entspricht dies einer Wohnfläche von fast 3,37 Mrd. m² für das Bundesgebiet. Die Zahl der bewohnten Wohnungen28 in Wohngebäuden im Jahr 2002 wird vom Statistischen Bundesamt mit 35,1 Mio. Wohnungen angegeben, von denen ca. 57,4 % (20,2 Mio.) als Mietwohneinheiten deklariert werden. Damit verbleiben ca. 42,6 % (15,0 Mio.) der Wohnungen als Eigentümerwohneinheiten. Die Mietquote beträgt im früheren Bundesgebiet ca. 55,4 % bei insgesamt 28,6 Mio. bewohnten Wohnungen. In den neuen Bundesländern und Ost-Berlin wird die Mietquote mit 65,7 % bei insgesamt 6,5 Mio. bewohnten Wohnungen noch übertroffen.29 Der deutsche Wohnungsbestand kann weiterhin nach unterschiedlichen Ausprägungen und Merkmalen kategorisiert werden. Im Folgenden werden, soweit möglich, die Merkmale Baualter und Gebäudezustand auch im Hinblick auf die Thematik der Erneuerungsfähigkeit und -würdigkeit des Wohnungsbestandes näher betrachtet. 2.1.2.2

Kategorisierung von Wohnungsbeständen

In den folgenden zwei Kapiteln wird zur Kategorisierung das Baualter und der Gebäudezustand von Wohnungsbeständen in Deutschland betrachtet.

26

Statistisches Bundesamt Deutschland, www.destatis.de, Stand: 29. Juli 2005 Ohne Wohnheime, sonstige Gebäude mit Wohnraum und bewohnte Unterkünfte. 28 Ohne Wohnheime. 29 Statistisches Bundesamt Deutschland, www.destatis.de, Stand: 29. Juli 2005 27

2 Grundlagen

20

2.1.2.2.1

Baualter

Auswertungen und hochgerechnete Ergebnisse aus der Mikrozensus - Zusatzerhebung 2002 für „Bestand und Struktur der Wohneinheiten, Wohnsituation der Haushalte“ 30 des Statistischen Bundesamtes zum Baualter des Wohnungsbestandes in Deutschland und zur Art der Nutzung sind in Abbildung 5 dargestellt.

Baualtersklassen bis 1900

1901-1918 1919-1948 1949-1978 1979-1986 1987-1990

ab 1991

Alte Bundesländer - Statistisches Bundesamt (DESTATIS, 2002) WE WE [%] Eigentümer (bewohnte WE) Eigentümer (bewohnte WE) [%] Miete (bewohnte WE) Miete (bewohnte WE) [%] Leerstandsquote Leerstandsquote [%, je Klasse]

2.143.533

1.806.692

3.490.897

15.892.766

3.215.300

888.035

7,0%

5,9%

11,4%

51,9%

10,5%

2,9%

3.215.300 10,5%

1.000.000

600.000

1.285.000

6.152.000

1.690.000

483.000

1.528.000

7,9%

4,7%

10,1%

48,3%

13,3%

3,8%

12,0%

961.000

1.038.000

1.928.000

8.678.000

1.356.000

381.000

1.510.000

6,1%

6,5%

12,2%

54,7%

8,6%

2,4%

9,5%

182.533

168.692

277.897

1.062.766

169.300

24.035

177.300

8,5%

9,3%

8,0%

6,7%

5,3%

2,7%

5,5%

Neue Bundesländer + Ost-Berlin - Statistisches Bundesamt (DESTATIS, 2002) WE WE [%] Eigentümer (bewohnte WE) Eigentümer (bewohnte WE) [%] Miete (bewohnte WE) Miete (bewohnte WE) [%] Leerstandsquote Leerstandsquote [%, je Klasse]

1.023.492

801.990

1.435.944

2.062.260

947.112

320.796

13,4%

10,5%

18,8%

27,0%

12,4%

4,2%

1.046.406 13,7%

467.000

212.000

535.000

364.000

174.000

60.000

426.000

20,9%

9,5%

23,9%

16,3%

7,8%

2,7%

19,0%

386.000

417.000

680.000

1.448.000

626.000

212.000

531.000

9,0%

9,7%

15,8%

33,7%

14,6%

4,9%

12,3%

170.492

172.990

220.944

250.260

147.112

48.796

89.406

16,7%

21,6%

15,4%

12,1%

15,5%

15,2%

8,5%

Deutschland - Statistisches Bundesamt (DESTATIS, 2002) WE WE [%] Eigentümer (bewohnte WE) Eigentümer (bewohnte WE) [%] Miete (bewohnte WE) Miete (bewohnte WE) [%] Leerstandsquote Leerstandsquote [%, je Klasse]

Abbildung 5:

30 31

3.167.025

2.608.682

4.926.841

17.955.026

4.162.412

1.208.831

8,3%

6,8%

12,9%

46,9%

10,9%

3,2%

4.261.706 11,1%

1.467.000

811.000

1.820.000

6.516.000

1.864.000

542.000

1.955.000

9,8%

5,4%

12,2%

43,5%

12,4%

3,6%

13,1%

1.347.000

1.455.000

2.608.000

10.126.000

1.981.000

593.000

2.040.000

6,7%

7,2%

12,9%

50,2%

9,8%

2,9%

10,1%

353.025

342.682

498.841

1.313.026

317.412

73.831

266.706

11,1%

13,1%

10,1%

7,3%

7,6%

6,1%

6,3%

Altersstruktur und Art der Nutzung des Wohnungsbestandes in 31 Deutschland

Statistisches Bundesamt, (2004) Eigene Abbildung, Quelle: Statistisches Bundesamt, (2004)

2.1 Projektentwicklung und Erneuerungsmaßnahmen

21

Die Abbildung verdeutlicht, dass fast 47 % der in Deutschland vorhandenen Wohneinheiten in den Jahren von 1949-1978 erbaut wurden und sich über 50 % der bewohnten Mietwohnungen in Deutschland in dieser Baualtersklasse befinden. Zu erkennen ist ebenfalls, dass die Wohnungen in den neuen Bundesländern über eine deutlich jüngere Altersstruktur verfügen als die der alten Bundesländer. Der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. (GdW) führt in seinen Analysen zum Wohnungsbestand der im GdW vertretenen Wohnungsunternehmen ebenfalls das Merkmal Baualter (vgl. Abbildung 6) auf. Dabei zeichnet sich die Signifikanz der vom GdW ermittelten Zahlen durch die Tatsache aus, dass die vom GdW vertretenen Wohnungsunternehmen etwa 29,8 % des Mietwohnungsbestandes in Deutschland verwalten.

alte Länder neue Länder

30

25

20 30

28

Anteil 15 [%]

29 27 23

18

10

14 5

13

11 7

0 bis 1948

1949 bis 1959

1960 bis 1970

1971 bis 1980

1981 und später

Baujahr

Abbildung 6:

Wohnungsbestand des GdW nach Baualter

32

Vergleicht man die vom GdW veröffentlichen Zahlen mit denen des Statistischen Bundesamtes, wie in Abbildung 7 dargestellt, und betrachtet man die Leerstandsquote über die Altersklassen bei beiden Institutionen als gleich verteilt, lässt sich trotz geringer Jahresabweichungen der Baualtersklassen zeigen, dass die vom GdW vertretenen Wohnungsunternehmen gerade in der Baualtersklasse zwischen 1949 und 1978 (bzw. 1980) einen deutlich erhöhten Gebäudebe-

32

Eigene Abbildung, Quelle: GdW, (2006a) S. 154

2 Grundlagen

22

stand an Mietwohnungen im Vergleich zum restlichen Mietwohnungsbestand im Bundesgebiet aufweisen. In den alten Bundesländern liegt diese erhöhte Bestandsquote bei 14,3 %, in den neuen Bundesländern inkl. Ost-Berlin bei 23,3%.

Vergleich Alte Bundesländer

Alte Bundesländer - Statistisches Bundesamt (DESTATIS, 2002) Baualtersklassen

bis 1900

Miete (bewohnte WE) [%]

6,1%

1901-1918 1919-1948 1949-1978 1979-1986 1987-1990 6,5%

12,2%

54,7%

24,8%

Teilsummen (vgl. Baualtersk. GdW)

8,6%

ab 1991

2,4%

9,5%

20,5%

54,7%

Alte Bundesländer - GdW (2006) bis 1948

1949-1980

ab 1981

Miete (WE)

18,0%

69,0%

13,0%

Abweichung (DESTATIS < GdW)

-6,8%

14,3%

-7,5%

Baualtersklassen

Vergleich Neue Bundesländer + Ost-Berlin

Neue Bundesländer + Ost-Berlin - Statistisches Bundesamt (DESTATIS, 2002) Baualtersklassen

bis 1900

Miete (bewohnte WE) [%]

9,0%

1901-1918 1919-1948 1949-1978 1979-1986 1987-1990 9,7%

15,8%

33,7%

34,5%

Teilsummen (vgl. Baualtersk. GdW)

14,6%

ab 1991

4,9%

12,3%

31,8%

33,7%

Neue Bundesländer + Ost-Berlin - GdW (2006) bis 1948

1949-1980

ab 1981

Miete (WE)

14,0%

57,0%

29,0%

Abweichung (DESTATIS < GdW)

-20,5%

23,3%

-2,8%

Baualtersklassen

Abbildung 7:

2.1.2.2.2

Wohnungsbestand nach Baualter – Vergleich Statistisches Bun33 desamt / GdW

Gebäudezustand

Die letzte bundesweit durchgeführte Studie zur Zustandsbewertung von Mietshäusern in den alten und neuen Bundesländern wurde im Jahr 1997 von der BfLR - Bundesanstalt für Landeskunde und Raumordnung (ab 1998 BBR - Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung) veröffentlicht und gibt eine Bewertung für das Jahr 1996 wieder (vgl. Abbildung 8).

gut

Alte Bundesländer

60,6%

35,1%

Neue Bundesländer

38,8%

44,1%

Abbildung 8:

33

teilweise ganz renovierungs- renovierungsbedürftig bedürftig

Zustandsbewertung (1996)

abbruchreif

keine Angabe

3,8%

< 0,5%

< 0,5%

16,4%

0,4%

0,3%

Zustandsbewertung von Mietshäusern laut BfLR Studie von 34 1997

Eigene Abbildung, Quellen: Statistisches Bundesamt, (2004) / GdW, (2006a) S. 154

2.1 Projektentwicklung und Erneuerungsmaßnahmen

23

Diese inzwischen 10 Jahre alten Studienergebnisse können nach Ansicht des Verfassers nicht mehr als repräsentativ angesehen werden, erlauben jedoch einen Vergleich zu aktuellem Zahlenmaterial des GdW. Der GdW veröffentlicht in seinen Wohnungswirtschaftlichen Daten und Trends 2006/200735 den Wohnungsmodernisierungsstand der im GdW vertretenen Unternehmen. Wie in Abbildung 9 zu erkennen, zeigt sich bei diesen Mietwohnungen im Jahr 2006/2007 ein erneuerungswürdiger Anteil von 42,9 % (28,1 % + 14,8 %) für die alten Bundesländer bzw. 40,2 % (25,4 % + 14,8 %) für die neuen Bundesländer, sofern man die „nur“ teilmodernisierten Wohnungen hinzurechnet.

alte Länder

60

neue Länder

50

40 59,7

Anteil 30 [%]

57,1

20

28,1 25,4

10

14,8

14,8

0 vollständig modernisiert bzw . zeitgem äßer Standard

teilm odernisiert

unsaniert bzw . m odernisierungsbedürftig

Modernisierungsstand

Abbildung 9:

Modernisierungsstand der Wohnungen laut GdW Daten 36 2006/2007

Aber auch bei der Fokussierung allein auf die „unsanierten bzw. modernisierungsbedürftigen“ Wohnungen fällt im Vergleich zu den Zahlen der „ganz renovierungsbedürftigen“ Wohnungen der BfLR Studie von 1996 auf, dass der Anteil

34

Vgl. Kühne-Büning, L. et al., (2005) S. 96 f. GdW, (2006a) 36 Eigene Abbildung, Quelle: GdW, (2006a) S. 230 35

2 Grundlagen

24

an erneuerungswürdigen Wohnungen auch bei den im GdW vertretenen Unternehmen eine beständige / steigende Größe aufweist. 2.1.2.3

Erneuerungsbedarf im Wohnungsbau

Der Erneuerungsbedarf im Bestand lässt sich wie vorab dargestellt vorrangig durch die Altersstruktur und den Gebäudezustand der Mietwohneinheiten in Deutschland begründen. Dargestellt wurde ebenfalls, dass gerade Wohnungsunternehmen über einen, im Vergleich zum Bundesgebiet, erhöhten Anteil an erneuerungswürdigen Mietwohnungen verfügen. Bestätigt wird diese Aussage vom GdW, deren Unternehmen ihren Hauptanteil der Gebäude in der Alterklasse zwischen 1949-1980 verwalten. Daher kommt auch der GdW zu dem Schluss, dass „vor dem Hintergrund, dass rund 63 % der Wohnungen im GdW-Bereich in den 50er, 60er und 70er Jahren erbaut wurden, [...] gerade diese Baualtersklassen zu einem wichtigen Segment für zukünftige Investitionsstrategien der Unternehmen [werden]. Die Qualifizierung dieser Wohnungsbestände für die sich wandelnde Nachfrage ist angesichts des notwendigen Investitionsvolumens zudem das große Zukunftspotential für das regionale Baugewerbe.“37 Der Erneuerungsbedarf des Wohnungsbestandes ist auf Grund der unzureichenden Erfassung des Erhaltungszustandes vieler (Miet-)Wohngebäude jedoch nur schwer zu quantifizieren. Auch die Verschiebung der Nachfragerstruktur, beeinflusst durch den demografischen Wandel und unterschiedliche regionale Tendenzen in den Bundesländern bspw. durch die Arbeitsmarktsituation, und der steigende Bedarf an Wohnfläche pro Person beeinflussen die Wohnraumnachfrage und damit den Erneuerungsbedarf des Bestandes. Kühne-Büning geht bei allen vor 1978 gebauten Wohneinheiten von einem durchschnittlichen Modernisierungsaufwand von mindestens 20.000 Euro aus. Demnach ergibt sich bei ca. 28,7 Mio. Wohnungen (bis 1978, vgl. Abbildung 5) ein „Erneuerungsbedarf“ in Höhe von 574 Mrd. Euro.38 Der Verband deutscher Pfandbriefbanken e. V. (vdp) veröffentlicht in seinem Jahresbericht 2006 Zahlen zu Kreditzusagen in der Wohnimmobilienfinanzierung 2005 und 2006 (vgl. auch Kapitel 1.5). Von den ca. 28,5 Mrd. Euro zugesagten Kreditmitteln in 2005 waren fast 13,3 Mrd. Euro für Mietwohnimmobilien bestimmt. Im Jahr 2006 stieg diese Zahl um 22,7 % auf fast 16,3 Mrd. Euro bei Gesamtkreditzusagen von ca. 30,4 Mrd. Euro. Auch die Ergebnisse zum

37 38

GdW, (2004) S. 151; vgl. GdW, (2006a) S. 157 Vgl. Weitz, H., (2005) S.453

2.1 Projektentwicklung und Erneuerungsmaßnahmen

25

Finanzierungsanlass der Darlehenzusagen sind eindeutig. Eine deutliche Dominanz haben die Finanzierungszusagen für bestehende Wohnimmobilien mit 64 %. Auf den Neubau entfallen 21 % und auf die Ablösung fremder Darlehen noch 15 %.39 Insgesamt lassen sich für das gesamte Bundesgebiet jedoch zwei Trends prognostizieren:40 ƒ

Der Wohnungsneubau wird zumindest bis zum Jahr 2010 durch die Eigentumsbildung und damit den Bau bzw. Erwerb von Ein- oder Zweifamilienhäusern bzw. Eigentumswohnungen dominiert werden.

ƒ

Die Struktur der Wohnbautätigkeit wird sich dahingehend verstetigen, dass die Bestandsmaßnahmen den Markt langfristig dominieren werden.

2.1.3

Projektentwicklung i. e. S. bei Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

Grundsätzlich umfasst die klassische Projektentwicklung i. e. S. nach Diederichs alle Möglichkeiten der Projektentwicklung hinsichtlich Ausgangssituationen, Projektarten und Beteiligten. Jedoch wird an der Prozesskette der Aufgabenfelder der klassischen PE i. e. S.41 die Fokussierung auf Neubaumaßnahmen deutlich. Um den Ansprüchen an eine Projektentwicklung für Bestandsimmobilien gerecht zu werden, sind Erweiterungen und veränderte Schwerpunktbetrachtungen der bestehenden Aufgabenfelder notwendig. Bei Bestandsimmobilien ist der Standort vorgegeben, sodass die weitere Entwicklungsfolge über die Projektidee zum Kapitel führt. Die Projektentwicklung kann im Ergebnis zur Umwidmung bzw. Erneuerung durch Modernisierung oder Sanierung einer Immobilie und damit zur Erteilung von Planungsaufträgen führen. Weitere mögliche Ergebnisse der PE bei Bestandsimmobilien sind der Rückbau der Immobilie und damit eine Grundstücksbrache zum Verkauf oder zur klassischen PE i. e. S. bei vorhandenem Standort. Als letzte Möglichkeit verbleibt die Bestandserhaltung der Immobilie mit späterem Rückbau.

39

Verband deutscher Pfandbriefbanken e. V., (Hrsg.), (2007) S. 26 Vgl. Weitz, H., (2005) S.454 41 Diederichs, C. J., (2006) S. 9 40

Marktrecherche für Projektidee; Informationsmanagement (Exit 1)

Vermarktung (Neumieter) oder Verkaufsvorbereitung

Projektmanagement

Entscheidungsvorbereitung (Exit 7) mit den Handlungsmöglichkeiten:

¾ Rückbau

¾ Bestandserhaltung

¾ Modernisierung/Erneuerung

¾ Umwidmung

O

N Projektfinanzierung, Förderungsmöglichkeiten (Exit 6)

M Risikoanalyse, -prognose (Exit 5)

L Rentabilitäts- mit Sensitivitätsanalyse, -prognose (Exit 4)

K Steuern (Abschreibung)

J Terminrahmen (Freizugsmanagement)

durch Value Engineering

Ertragsrahmen (Mietsteigerung nach Erneuerung / Modernisierung)

7

Construction Management at agency

ggf. mit

(Einzel- oder Generalplaner)

Kostenrahmen für Investition und Nutzung (Energiekonzept)

6

I

5

H

4

Planung und Optimierung

3

G Vorplanungskonzept (Erneuerungssystem)

Grundstücksakquisition und -sicherung (Exit 3)

2

8

Planungs- und Ausführungsphasen nach HOAI

Quelle: Diederichs, C. J., Willwerth, M., (2006) S. 53

Facility Management

Abschöpfungund und Abschöpfung Desinvestition Desinvestition Brache oder ggf. Verkauf

- infrastrukturelles

- kaufmännisches

- technisches

neuer

ggf. klassische PE zu einem späteren Zeitpunkt

Rückbau

Bestandserhaltung

Modernisierung/Erneuerung Zyklus

Umwidmung

Mit den Handlungsmöglichkeiten:

PE i. e. S. bei Bestandsimmobilien

Nutzungs- und Betriebsphasen

Gebäudemanagement

9

Abbildung 10: Prozesskette der Aufgabenfelder der PE i. e. S. bei Bestandsimmobilien,

F

E Nutzungskonzeption, Erneuerungskonzept

D (Bestandsmieter)

Vermarktung

C Stakeholderanalyse, Projektorganisation (Exit 2)

B rechtlichen Rahmenbedingungen (Exit 2)

Bestands- u. Strukturanalyse mit Standortanalyse u. -prognose und

A (z. B. bekannte Stakeholder)

1

Ausführung durch Einzelunternehmer, GU oder CM at risk

Projektentwicklung i. e. S. für Bestandsimmobilien

Projektentwicklung im weiteren Sinne (PE i. w. S.) für Bestandsimmobilien

26 2 Grundlagen

2.2 Projektorganisationsformen und Bauherren

27

Die daraus resultierenden für die Aufgabenfelder maßgeblich notwendigen Erweiterungen der Projektentwicklung i. e. S. für Bestandsimmobilien wurden von Diederichs und dem Verfasser in der AHO Fachkommission Projektsteuerung / Projektmanagement erarbeitet und im Heft Nr. 21 der Schriftenreihe des AHO (Ausschuss der Verbände und Kammern der Ingenieure und Architekten für die Honorierung e. V.) veröffentlicht42. Die dafür überarbeitete Prozesskette der PE i. e. S. für Bestandsimmobilien ist in Abbildung 10 dargestellt. In den Aufgabenfeldern (C) Stakeholderanalyse, Projektorganisation und (N) Projektfinanzierung, Fördermöglichkeiten gehen Diederichs und der Verfasser bereits kurz auf die Besonderheiten der Projektorganisation und Finanzierung von Erneuerungsmaßnahmen ein. „Bei Bestandsmaßnahmen treten hinsichtlich der Belange der Baustellenorganisation, der Anzahl und Größe der Gewerke und Schnittstellenkomplexität sowie der Vergabe- und Vertragsformen mögliche Varianten zum Neubau auf, […] die zu untersuchen und bewerten sind. Bei einer Projektfinanzierung durch Kredite beeinflusst die Projektorganisationsform nach den Regeln von Basel II maßgeblich die Höhe des Kreditzinses.“43 „Da Banken als Hauptkreditgeber für Bauprojekte die Bauausführung mit einem Generalunternehmer i. d. R. sehr begrüßen, kann sich eine unter Umständen wirtschaftlichere und auch durch die Vielfalt der Gewerke sinnvolle Einzelvergabe hinsichtlich des Kreditzinses negativ auswirken.“44 Diese Feststellungen werden vom Verfasser im Rahmen der Arbeit weiter vertieft.

2.2 2.2.1

Projektorganisationsformen und Bauherren Projektorganisationsformen

Zur Umsetzung einer Bauleistung stehen potentiellen Bauherren viele Möglichkeiten zur Gestaltung ihrer Bauprojektabwicklung zur Verfügung. Grundlegendes Ziel ist dabei die optimale Erfüllung der Projektziele bezüglich Qualitäten, Kosten und Terminen. Dafür obliegt es dem Bauherrn, die zur Abwicklung erforderlichen Aufgaben in Abhängigkeit von den eigenen Kompetenzen und Kapazitäten selbst zu übernehmen oder an externe Projektbeteiligte zu vergeben. Zu Beginn der Umsetzung einer Baumaßnahme übernimmt der Bauherr als Auftrag42

Vgl. Diederichs, C. J., Willwerth, M., (2006) S. 52-72 Diederichs, C. J., Willwerth, M., (2006) S. 59 44 Diederichs, C. J., Willwerth, M., (2006) S. 71 43

2 Grundlagen

28

geber sämtlicher Leistungsbereiche zunächst die Aufgabe der Auswahl und Zusammenstellung der Projektbeteiligten in einer Projektorganisationsform. Dabei übernimmt er selbst oder ein von ihm beauftragter Vertreter seines Vertrauens grundsätzlich eine leitende / überwachende Funktion, wobei er Entscheidungskompetenzen in den einzelnen Aufgabenbereichen und in Abhängigkeit von der Quantität der Aufgabendelegation an Einzel- und Kumulativleistungsträger überträgt. Die zur Umsetzung von Planungs- und Bauleistungen erforderlichen Aufgaben lassen sich grundsätzlich den drei Aufgabenbereichen Projektmanagement, Planung und Ausführung zuordnen. Das Projektmanagement beinhaltet alle Führungsaufgaben zur Abwicklung eines Projektes bei Einhaltung der vom Bauherrn vorgegebenen Projektziele für Qualitäten, Kosten und Termine. Die Planungsleistungen umfassen sämtliche individuell benötigten Architektur- und Ingenieurplanungen. Die Ausführung umfasst die gegenständliche Erstellung des Baukörpers mit allen Leistungsbereichen durch Umsetzung der Planung.

Projektmanagementform

Planereinsatzform

Unternehmereinsatzform

Projektorganisationsform

Vergabeart

Vertragsform

Abbildung 11: Dreiecksverhältnis von Projektorganisationsform, Vergabeart und Vertragsform45 In allen drei Aufgabenbereichen haben sich zahlreiche Einsatzformen entwickelt und etabliert. Veränderungen und Übertragungen von Einsatzformen aus anderen Baukulturregionen, insbesondere dem angloamerikanischen Raum, vervollstän45

In Anlehnung an: Bücker, M., (2005) S. 4; Racky, P., (1997) S. 9; Schriek, T., (2002) S. 29

2.2 Projektorganisationsformen und Bauherren

29

digen diese Entwicklungen. Grundlegend zu unterscheiden sind daher die zur Steuerung und Abwicklung des Projektes benötigten Projektmanagementformen, die für die Architekten- und Ingenieurplanungen benötigten Planereinsatzformen und die zur gegenständlichen Erstellung des Baukörpers benötigten Unternehmereinsatzformen. Die individuelle Zusammensetzung dieser drei Bauprojektabwicklungskomponenten definiert die Projektorganisationsform einer Baumaßnahme. Alle in die Projektorganisationsform oder deren Entstehung eingebundenen juristischen und natürlichen Personen, Unternehmen, Institutionen, Fachleute, Berater etc. werden im Rahmen dieser Arbeit als Projektbeteiligte bezeichnet. Der Projektorganisationsform sind Vergabearten und Vertragsformen zuzuordnen, die auf die individuell zusammengestellte Projektorganisationsform abgestimmt sind und die Projektziele des Bauherrn optimal unterstützen. Im Rahmen dieser Arbeit findet eine Fokussierung auf die Vergabearten und Vertragsformen der Bauausführung statt, da diese im Vergleich zu der Planung und zum Projektmanagement den stärksten Einfluss auf die Projektorganisationsform ausüben und wichtige Randbedingungen für die Auswahl der Projektmanagement- und Planereinsatzform darstellen. Im Folgenden geht der Verfasser zunächst auf die Bauherren als Auftraggeber von Erneuerungsmaßnahmen und hier im Besonderen auf Wohnungsunternehmen ein. Im Kapitel 3 werden Projektmanagement-, Planereinsatz- und Unternehmereinsatzformen sowie Vergabearten und Vertragsformen als Komponenten der Projektorganisationsform dargestellt. Zum Abschluss des Kapitels 3 werden die einzelnen Komponenten in einer Kombinationsmatrix zusammengeführt. 2.2.2

Bauherrengruppen im Wohnungsbau

Da über 57 % der 35,1 Mio. bewohnten Wohnungen in Deutschland vom Statistischen Bundesamt als Mietwohneinheiten deklariert werden (vgl. Kapitel 2.1.2.1), ist bezüglich der Ausrichtung der Arbeit auf Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau eine Fokussierung auf professionelle mietwohnungswirtschaftliche Anbieter angebracht. Bei genauerer Betrachtung der mietwohnungswirtschaftlichen Anbieter in Deutschland lässt sich eine Einteilung in verschiedene Anbietergruppen vornehmen: ƒ

Private Anbieter,

ƒ

Wohnungsunternehmen und

2 Grundlagen

30

ƒ

Sonstige Wohnungsanbieter (übrige Eigentümer).46

Zu den privaten Anbietern zählen Einzelpersonen / Paare, Erbengemeinschaften und Gemeinschaften von Wohneigentümern. Bei den Wohnungsunternehmen (WU) lässt sich unterscheiden in kommunale WU, industrie- und werksverbundene WU, kirchliche WU, Wohnungsgenossenschaften sowie in freie WU. Unter die sonstigen Wohnungsanbieter werden Bund, Land, sonstige öffentlichrechtliche Träger, Kirche und Religionsgemeinschaften, sonstige Organisationen ohne Erwerbszweck, Immobilienfonds, Kreditinstitute, Versicherungsunternehmen und sonstige Unternehmen eingeordnet. Das Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2007 des Rates der Immobilienweisen47 weist die aktuelle Eigentümerstruktur auf dem Deutschen Wohnungsmarkt wie in Abbildung 12 dargestellt aus.

Mietwohnungen im Eigentum von… [Tsd. WE] Private Kleinanbieter 13.791 Kom m unale Wohnungsunternehm en 2.744

Selbst genutzte Wohnungen 15.130 Mietw ohnungen 23.560

Genossenschaften 2.288

Sonstige 1.613

Öffentliche Wohnungsunternehm en 390 Kirchen 137

Privatw irtschaftliche Wohnungsunternehm en

Abbildung 12: Eigentümerstruktur auf dem deutschen Wohnungsmarkt48 Die zielgerichtete Modellentwicklung aus Auftraggebersicht veranlasst den Verfasser zur Fokussierung auf eine der Anbietergruppen. In Kapitel 2.1.2.2 wurde belegt, dass Wohnungsunternehmen gerade in den Baualtersklassen zwischen 1949 und 1980, in denen aufgrund ihres Baualters das Hauptpotential an erneue-

46 47 48

Vgl. Kühne-Büning, L., et al., (Hrsg.), (2005) S. 99 Rat der Immobilenweisen, (2007) Eigene Abbildung, Quelle: Rat der Immobilenweisen, (2007) S. 137

2.2 Projektorganisationsformen und Bauherren

31

rungswürdigen Mietwohnungen zu erwarten ist, einen deutlich erhöhten Gebäudebestand an Mietwohnungen im Vergleich zu den anderen Baualtersklassen aufweisen. Wohnungsunternehmen stellen zudem, bezogen auf den Gesamtmietwohnungsbestand in Deutschland, die größte, aber dennoch homogene Anbietergruppe dar. Im Folgenden wird die Arbeit daher auf die Anbietergruppe der Wohnungsunternehmen ausgerichtet. 2.2.3

Wohnungsunternehmen

„Ein Unternehmen gilt dann als Wohnungsunternehmen, wenn der Zweck des Unternehmens ausschließlich oder weit überwiegend auf den Bau und die Verwaltung von Wohnungen oder wohnungswirtschaftliche Betreuung ausgerichtet ist.“49 Dabei sind nach ihrer Unternehmensform zu unterscheiden: ƒ

Wohnungsgenossenschaften,

ƒ

Kapital- und Personengesellschaften und

ƒ

Einzelunternehmen.

ƒ

Kühne-Büning erweitert diesen Kreis um die Immobilienfonds und Organisationen ohne Erwerbszweck50, welche nach Ansicht des Verfassers jedoch unter die Sonstigen Wohnungsanbieter fallen (vgl. Kapitel 2.2.2) und daher im Rahmen der Fokussierung dieser Arbeit auf Wohnungsunternehmen keine tiefer gehende Betrachtung verlangen.

Unterscheidet man nach Organisationsformen, lassen sich die WU einteilen in ƒ

(ehemals) Gemeinnützige Wohnungsunternehmen, die mit Wirkung vom 1. Januar 1990 ihre Gemeinnützigkeit verloren haben,

ƒ

freie Wohnungsunternehmen und

ƒ

nicht organisierte Wohnungsunternehmen.51

Große Teile gerade der (ehemals) gemeinnützigen Wohnungsunternehmen sind in Dachverbänden organisiert. Einer der größten ist der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. (GdW). Laut Jahresstatistik 200552 des GdW sind in diesem Spitzenverband der Landesverbände 2.996 Woh-

49

Mändle, E., Galonska, J., (Hrsg.), (1997) S. 1010 Vgl. Galonska, J., Kühne-Büning, L., (2005) S. 112 51 ebd. 52 GdW, (2006a) S. 205 50

2 Grundlagen

32

nungsunternehmen organisiert. Diese Unternehmen bewirtschaften knapp 6,2 Mio. Wohnungen, von denen ca. 93 % bewohnt sind. Dies entspricht ca. 30 % aller in Deutschland zur Miete bewohnten Wohnungen. Betrachtet man die Rechtsformen der Wohnungsunternehmen in Abhängigkeit von der Größenklassenstruktur, dann ergibt sich folgendes Bild (vgl. Abbildung 13).

Verteilung der Größenklassen [%]

35

bis 500 WE

501 bis 5.000 WE

5.001 und mehr WE

30 25 20

32,8 28,5

15 18,5

10 10,7

5 5,7

0,3

0,7

0,0

2,8

0 Wohnungsgenossenschaften

Kapitalgesellschaften (GmbH, AG etc.)

Unternehmen anderer Rechtsformen

Rechtsform

Abbildung 13: Größenklassenstrukturen der GdW-Wohnungsunternehmen53 Bei den Wohnungsgenossenschaften ist eine Häufung im Bereich der kleineren Wohnungsunternehmen bis zu den Größenklassen mit bis zu 500 Wohnungseinheiten zu erkennen. Die Unternehmen mit mehr als 5000 Wohnungseinheiten zeigen eine Häufung im Bereich der Kapitalgesellschaften. Unternehmen anderer Rechtsformen sind im GdW nur marginal vertreten. „Über die Anzahl, Größe und Bestände der sonstigen nicht durch wohnungswirtschaftliche Organisationen vertretenen Wohnungsunternehmen gibt es keine gesicherten Zahlen.“54

53 54

Eigene Abbildung, Quelle: GdW, (2006a) S. 209 Galonska, J., Kühne-Büning, L., (2005) S. 113

2.2 Projektorganisationsformen und Bauherren

2.2.3.1

33

Wohnungsgenossenschaften

Die marktwirtschaftlichen und tätigkeitsbezogenen Schwerpunkte einer Wohnungsgenossenschaft liegen in ƒ

der Versorgung ihrer Mitglieder mit Wohnraum,

ƒ

den sozialen und gewerblichen Dienstleistungen für ihre Mitglieder rund um die Immobilien und das genossenschaftliche Gemeinschaftseigentum,

ƒ

dem genossenschaftlichen Sparen durch interne Spareinrichtungen,

ƒ

der Erteilung von Dauermietverträgen, Nutzungsrechten für die Mitglieder und

ƒ

der Förderung des genossenschaftlichen Miteinanders.

Je nachdem, welche Tätigkeitsschwerpunkte und unternehmenspolitische Zielausrichtung eine Wohnungsgenossenschaft einschlägt, kann weiter spezifiziert werden in ƒ

Vermietungsgenossenschaften,

ƒ

Bauträger-Wohnungsgenossenschaften,

ƒ

Vermietungs- und Eigentümergenossenschaften,

ƒ

wohnungsbezogene Dienstleistungsgenossenschaften und

ƒ

Dienstleistungsgenossenschaften kunft.55

mit

immobilienwirtschaftlicher

Her-

Die Wohnungsgenossenschaften haben den quantitativ größten Anteil an Wohnungsunternehmen am Markt. Sie unterliegen dem Genossenschaftsgesetz (GenG), in welchem sie definiert werden als „Gesellschaften von nicht geschlossener Mitgliederzahl, deren Zweck darauf gerichtet ist, den Erwerb oder die Wirtschaft ihrer Mitglieder oder deren soziale oder kulturelle Belange durch gemeinschaftlichen Geschäftsbetrieb zu fördern“56. Ableitend aus dem GenG ergibt sich die Forderung an Genossenschaften, für neue Mitglieder zugänglich zu sein. Trotz dieser Forderung und dem Gedanken des genossenschaftlichen Miteinanders muss sich jede eingetragene Genossenschaft (eG) wie jedes andere Unternehmen als Wirtschaftsgebilde den marktwirtschaftlichen Rahmenbedingungen stellen.

55 56

Vgl. Galonska, J., Kühne-Büning, L., (2005) S. 121 § 1 Abs. 1 GenG

2 Grundlagen

34

Obwohl die quantitative Bedeutung der Wohnungsgenossenschaften seit 1950 absolut zugenommen hat, ist der genossenschaftliche Marktanteil am Fertigstellungsergebnis jedoch seitdem permanent zurückgegangen.57 2.2.3.2

Kapitalgesellschaftliche Wohnungsunternehmen

Zu den hauptsächlich am Markt agierenden kapitalgesellschaftlichen Wohnungsunternehmen können gezählt werden: ƒ

die kommunalen Wohnungsunternehmen,

ƒ

die industrieverbundenen Wohnungsunternehmen und

ƒ

die kirchlichen Wohnungsunternehmen.58

Die Wohnungswirtschaftlichen Daten und Trends 2006/200759 des GdW zeigen, dass die Kapitalgesellschaften mit einem Anteil von ca. 34% aller in der Studie erfassten Unternehmen des GdW einen Anteil von fast 3,9 Mio. Wohnungseinheiten und damit einen Anteil von ca. 63 % aller in der Studie erfassten Wohnungseinheiten im eigenen Bestand halten.60 2.2.3.2.1

Kommunale Wohnungsunternehmen

Ein Hauptmerkmal kommunaler Wohnungsunternehmen ist deren privatwirtschaftliche Rechtsform. Finanziert werden die in Deutschland rund 800 kommunalen Wohnungsunternehmen jedoch mehrheitlich (mindestens zu 50 %) von Gemeinden / Gemeindeverbänden oder Stadtstaaten.61 Die privatwirtschaftliche Rechtsform eröffnet kommunalen Wohnungsunternehmen unternehmerische Handlungsspielräume, die den öffentlichen handelnden Kommunen verwehrt bleiben. Ausnahmen bilden kleinere Unternehmen, bei denen es sich um rechtlich unselbstständige Eigenbetriebe der Kommunen handelt.62 Als Aufgabengebiete der kommunalen Wohnungsunternehmen können u. a. definiert werden: ƒ

der Bau, die Vermietung und Verwaltung von Wohnungen,

ƒ

die Umnutzung und der Umbau von brachfallenden Altgebäuden,

57

Vgl. Galonska, J., Kühne-Büning, L., (2005) S. 120 Vgl. Galonska, J., Kühne-Büning, L., (2005) S. 122 59 GdW, (2006a) 60 Vgl. GdW, (2006a) S. 206 f. 61 Vgl. Fichtner, B., (1997) S. 497 62 Vgl. Galonska, J., Kühne-Büning, L., (2005) S. 122 58

2.2 Projektorganisationsformen und Bauherren

35

ƒ

der soziale Wohnungsbau und die wohnliche Versorgung von am Wohnungsmarkt benachteiligten Bevölkerungsgruppen,

ƒ

der experimentellen Wohnungsbau (kosten- und flächensparender, kommunikativer, ökologischer und energiesparender Wohnungsbau) und

ƒ

die Planung und Realisierung von Sanierungs- und Erneuerungsmaßnahmen.63

2.2.3.2.2

Industrieverbundene Wohnungsunternehmen

Bei den industrieverbundenen Wohnungsunternehmen handelt es sich im Normalfall um Tochtergesellschaften größerer Industriekonzerne, die bereits in den sogenannten Gründerjahren64 Wohnungsunternehmen gründeten, deren Hauptaufgabe im Werkwohnungsbau lag. Bei diesen Industriekonzernen besteht oftmals ein unmittelbarer juristischer Zusammenhang zwischen dem Arbeits- und dem Mietvertrag (wie bspw. auch im Bergarbeiterwohnungsbau), welcher durch diese „psychologische“ Vertragskomponente eine unmittelbare Bindung des Mitarbeiters an das Unternehmen bewirkt. Da diese Art der werksgebundenen Mietwohnungen betriebsverfassungsrechtlich als Sozialleistungen gesehen werden, die aus unternehmenspolitischer Sicht nicht den Charakter einer rentierlichen Investition einnehmen (auch wenn die Vermietung kostendeckend erfolgt), ist der Nutzeffekt für den Werkswohnungsbau nicht exakt bezifferbar. Einige der industrieverbundenen Wohnungsunternehmen haben ihre Geschäftsfelder seit ihrer Gründung immobilienwirtschaftlich bspw. um die Sparten Gewerbebau, Stadtentwicklung, Serviceleistungen im Zusammenhang mit der Wohnraumbewirtschaftung etc. erweitert, so dass das eigentliche Aufgabengebiet aus der Gründerzeit inzwischen nur noch ein Geschäftsfeld unter anderen darstellt.65 2.2.3.2.3

Kirchliche Wohnungsunternehmen

Die kirchlichen Wohnungsunternehmen, die neben der Rechtsform der GmbH auch als Genossenschaft oder selbstständige Stiftung auftreten, sehen ihre kirchlichen Grundaufträge übertragen auf die Wohnungswirtschaft vor allem auf dem sozialen Sektor. Ihr Hauptaugenmerk liegt daher auf ƒ

63

dem Mitwirken am sozialen Ausgleich der Gesellschaft durch Förderung der Vermögensbildung in Form von Wohneigentum,

Vgl. Galonska, J., Kühne-Büning, L., (2005) S. 123 Historische Bezeichnung für die wirtschaftliche Aufbruchphase in Deutschland während und nach der Reichsgründung von 1870/1871. 65 Vgl. Galonska, J., Kühne-Büning, L., (2005) S. 124 64

2 Grundlagen

36

ƒ

der Unterstützung breiter Bevölkerungsschichten und sozial schwacher Bevölkerungskreise bei der Versorgung mit und Unterbringung in angemessenem Wohnraum und

ƒ

der Unterstützung und Sicherung mitmenschlicher Beziehungen und einer geordneten Umwelt im Sinne einer freiheitlichen Gesellschaftsordnung.

Der Erfüllung dieser Aufgaben kommen kirchliche Wohnungsunternehmen u. a. dadurch nach, dass sie familiengerechten Wohnungsbau fördern, wobei besonders Familien mit niedrigem Einkommen berücksichtigt werden sollen. Häufig werden regional unabhängige Mietmodelle eingesetzt, bei denen sich die Mieten an den Einkommensverhältnissen und der Anzahl der Kinder orientieren. Auch das bereits erläuterte altersgerechte, betreute Wohnen als soziale Dienstleistung wird von den kirchlichen Wohnungsunternehmen bereits seit den 70er Jahren umgesetzt.66 Weitere mit der unternehmerischen Wohnungswirtschaft verbundene Anbietergruppen, die der Vollständigkeit halber im Rahmen dieser Arbeit aufgezählt werden, ohne detaillierter auf sie einzugehen, sind: ƒ

Sanierungs- und Entwicklungsträger,

ƒ

Landesentwicklungsgesellschaften und Heimstätten,

ƒ

Bauträgerunternehmen zur Bildung privaten Wohneigentums und

ƒ

Wohnungsverwaltungsunternehmen.

2.2.3.3

Freie Wohnungsunternehmen

Die freien Wohnungsunternehmen zählen seit ihren Anfängen zu Beginn der Industrialisierung in Deutschland zu den Wohnungsunternehmen, die sämtliche wohnungswirtschaftlichen Leistungen, bezogen auf die Bedarfsdeckung des Wohnungsmarktes, abdecken. Zum heutigen Tätigkeitsbild, das die unterschiedlichen Wurzeln und Traditionen der Unternehmen widerspiegelt, zählen u. a.: ƒ

die Verwaltung eigener Mietwohnungsbestände (häufig das Privatvermögen des Unternehmers), für die aufgrund der Größe der Wohnungsbestände eine eigene unternehmerische Organisation notwendig ist,

ƒ

die Verwaltung fremder Wohnungen,

ƒ

die Errichtung von Wohnungen im eigenen Namen und für eigene oder fremde Rechnung (klassisches Bauträgergeschäft) und

66

Vgl. Galonska, J., Kühne-Büning, L., (2005) S. 125

2.2 Projektorganisationsformen und Bauherren

ƒ

37

die Tätigkeit als Generalunternehmer bzw. Generalübernehmer bei der schlüsselfertigen Erstellung meist von Ein- und Zweifamilienhäusern auf den Grundstücken der jeweiligen Kunden.67

Als Spitzenverband fungiert der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V. (BFW) mit insgesamt acht Landesverbänden für die Mitgliedsbetreuung „vor Ort“. Dem BFW gehören derzeit rund 1.800 Unternehmen an, die einen Bestand von ca. 3,6 Millionen Wohnungen im gesamten Bundesgebiet verwalten. 2.2.3.4

Sonstige Wohnungsanbieter

Die Gruppe der sonstigen Wohnungsanbieter unterteilt sich in die Erwerbsunternehmen, welche Wohnbauleistungen erbringen, dies jedoch nicht ausschließlich als alleinigen Unternehmenszweck betreiben, und die Öffentlichen Bauherren. Bei den Erwerbsunternehmen spielt die Gruppe der Versicherungen eine besondere Rolle, da sie, verpflichtet durch das Versicherungsaufsichtsgesetz (VAG), eine möglichst hohe Sicherheit und Rentabilität ihres Sicherungsvermögens bei jederzeitiger Liquidität unter Wahrung angemessener Mischung und Streuung erreichen müssen (§ 54 VAG). Sie legen ihre Beitragseinnahmen bei einer 100 %igen Eigenkapitalinvestitionsrate in Mietwohnungen für mittlere bis höhere Einkommensgruppen an. Die gehobene Mietwohnungsqualität soll, falls notwendig (bspw. bei Liquiditätsengpässen), eine leichte Wiederveräußerung garantieren. Jedoch zeigt sich bei den Versicherungen eine seit 1973 zurückgehende Bautätigkeit auf dem Wohnungssektor, die sich vor allem mit der Konjunkturanfälligkeit des frei finanzierten Wohnungsbaus erklären lässt.68 Öffentliche Bauherren treten als Anbieter von Mietwohnungen auf den Wohnungsmärkten sowohl bei Neubauleistungen als auch mit vorhandenem Bestand generell nicht auf, da sie ihre Tätigkeit nahezu ausschließlich zur Wohnraumversorgung ihrer Bediensteten wahrnehmen. 2.2.4

Wohnungsunternehmen als Auftraggeber von Bauleistungen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbestand

Wohnungsunternehmen stellen neben den privaten Anbietern die größte Anbietergruppen von Mietwohnungen in Deutschland dar (vgl. Kapitel 2.2.2). Im Folgenden wird daher zunächst kurz auf das Investitionsvolumen von GdW67 68

Vgl. Kivelip, F., (2005) S. 130 Vgl. Galonska, J., Kühne-Büning, L., (2005) S. 131

38

2 Grundlagen

Wohnungsunternehmen in Deutschland bei Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau eingegangen. Die vom GdW repräsentierten Unternehmen, die ein Drittel des gesamten Mietwohnungsbestandes in Deutschland halten (vgl. Kapitel 2.1.2.2), investierten im Jahr 2005 rund 7,9 Mrd. Euro, von denen ca. 6,1 Mrd. Euro auf den Bestand und ca. 1,8 Mrd. Euro auf den Neubau entfielen. Während die Investitionen für Bestandsmaßnahmen in 2005 sowohl in den neuen Bundesländern (1,7 Mrd. Euro) als auch in den alten Bundesländern (4,4 Mrd. Euro) im Vergleich zu den Vorjahren weiterhin rückläufig waren, prognostiziert der GdW für das Jahr 2006 einen Anstieg des Gesamtinvestitionsvolumens um 5,1 % für Bestand und Neubau.69 Dies zeigt, dass die Investitionstätigkeiten der vom GdW bundesweit vertretenen Wohnungsunternehmen nach wie vor großvolumig auf den Bestand ausgerichtet sind. Wohnungsunternehmen, die am Markt als professionell-gewerblich organisierte und renditeorientierte Unternehmen auftreten, sind i. d. R. vergleichbar mit privaten Auftraggebern von Bauleistungen am freien Markt und unterliegen daher keinen öffentlichen Verordnungen. Dies ändert sich nur in Ausnahmefällen, bspw. dem Engagement im sozialen Wohnungsbau (dieser fällt in den Anwendungsbereich des § 98 Nr. 2 GWB70). Für solche Ausnahmefälle ist gesondert zu prüfen, ob ein Wohnungsunternehmen gehalten ist, die Vergabe- und Vertragsordnungen für Bauleistungen VOB / Teil B und C (vgl. Kapitel 3.4) anzuwenden.71 Deutlich zu erkennen sind auch die Zunahmen der Leistungen im Dienstleistungssektor der Wohnungsunternehmen. „Angebot und Nachfrage nach Wohnraum sind bereits von zahlreichen Dienstleistungen rund um die Immobilie flankiert.“72 Als Auslöser dafür ist sicherlich auch die Aufhebung der Wohnungsgemeinnützigkeit (WGG) zum 01.01.1990 zu nennen. Die Aufhebung des WGG eröffnete den ehemaligen Gemeinnützigen Wohnungsunternehmen neue Möglichkeiten und Chancen am Mietwohnungsmarkt. Der Wandel von reinen Wohnungsunternehmen zu Immobilienunternehmen und die Ausweitung des Bauträgergeschäftes sind beispielhafte Entwicklungen, die unmittelbar mit der Aufhebung der Geschäftsfeldbegrenzung dieser Unternehmen einhergehen. 69

Vgl. GdW, (2006a) S. 132 ff. Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkungen (GWB) vom 26. August 1998 (BGBl. I S. 2521) in der Fassung vom 29. Dezember 2006 (BGBl. I S. 3367, 3374) 71 Vgl. Höfler, H., Ruppmann, E., (2003) S. 49 f. 72 Galonska, J., Kühne-Büning, L., (2005) S. 115 70

2.3 Finanzierung

39

Neben gestiegenen Konsumansprüchen, die sich vor allem in gesteigerten Kommunikationsansprüchen und der technischen „Komplettversorgung“ mit einem zentralen Ansprechpartner widerspiegeln, fordert der demografische Wandel zunehmend immer mehr soziale Dienstleistungen des „Altengerechten Wohnen“ mit dem Bedürfnis nach Betreuung, Pflege, Zuwendung, Therapie und Seelsorge von den Unternehmen ein. Die Ursache dafür ist aus der Entwicklung der Altersverteilung in Deutschland ersichtlich. In der Bevölkerungsvorausberechnung des Statistischen Bundesamtes bis zum Jahr 2050 sinkt die Zahl der Erwerbstätigen von ca. 51 Mio. auf ca. 41 Mio. Personen, während die Anzahl der Menschen über 65 Jahre von ca. 14,4 Mio. auf ca. 22,2 Mio. Personen ansteigt. Dies bedeutet, dass im Jahr 2002 auf 1.000 Person im Alter zwischen 20 bis 65 Jahren etwa 280 Personen kommen, die älter als 65 Jahre sind. Im Jahre 2050 würde sich diese Zahl auf annähernd 550 Personen erhöht haben.73 Für die Wohnungswirtschaft ergibt sich daraus eine absehbar ähnliche Entwicklung in den Altersgruppen ihrer Mieter und damit der gesteigerte Kundenwunsch nach sozialen Dienstleistungen zum altengerechten Wohnen. Die Prognosen des GdW zum zukünftigen Investitionsvolumen in den Wohnungsbestand, der vom GdW veröffentlichte Modernisierungsstand der Mietwohnungen der im GdW vertretenen Unternehmen (vgl. Kapitel 2.1.2.2.2), die absehbare Weiterentwicklung der Wohnungsunternehmen zu Immobilienunternehmen sowie die Konsequenzen der Wohnungsunternehmen aus den fortschreitenden demografischen Veränderungen in Deutschland lassen den Schluss zu, dass auch zukünftig die Wohnungsunternehmen zu einer der wichtigsten Auftraggebergruppen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbestand zählen werden.

2.3

Finanzierung

Das folgende Kapitel setzt sich allgemein mit Finanzierungsformen für Immobilienprojekte und im Besonderen mit solchen für Erneuerungsmaßnahmen im Bestand auseinander. Dazu werden zunächst auch die neuen Eigenkapitalvorschriften des Basler Ausschuss für Bankenaufsicht (Basel II) und deren Auswirkungen auf Wohnungsunternehmen thematisiert. Abschließend wird eine Vor-

73

Vgl. Scharp, M.,(2005) S. 7 f.

2 Grundlagen

40

auswahl von geeigneten Finanzierungsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau getroffen. 2.3.1

Definition

Bei Finanzierungsformen für Immobilienprojekte sind die Begriffe Immobilienfinanzierung und Projektfinanzierung zu unterscheiden. Während mit der Projektfinanzierung ein Vorhaben finanziert werden soll, bezieht sich die klassische Immobilienfinanzierung auf die Finanzierung von Bestandsimmobilien, durch die eine bestehende Immobilie gekauft und ggf. umstrukturiert werden soll.74 Da Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau sehr unterschiedlich dimensioniert sein können, ist eine klare Zuordnung zur Projekt- bzw. Bestandsfinanzierung nach oben genannter Definition nicht eindeutig möglich. Für Erneuerungsmaßnahmen, deren Umfang eine PE wie in Kapitel 2.1.3 beschrieben bedingt, ist eine Projektfinanzierung erforderlich, da ein Vorhaben, nämlich die Erneuerung einer Bestandsimmobilie, zu finanzieren ist. Hingegen erscheint bei kleineren Maßnahmen ohne PE, unabhängig davon, ob die Immobilie noch zu erwerben ist oder sich bereits im Eigentum des Auftraggebers befindet, eine klassische Immobilienfinanzierung nach oben genannter Definition angebracht. Folgende freie Finanzierungsformen zu Wohnimmobilien sind generell zu unterscheiden: ƒ

Klassische Kreditfinanzierung (u. a. Darlehen, Inhaberschuldverschreibungen),

ƒ

Kreditsubstitute (u. a. Immobilienleasing, Verbriefung),

ƒ

Beteiligungsfinanzierungen (u. a. Immobilienfonds, Spareinrichtungen),

ƒ

Mezzanin-Finanzierung (u. a. Stille Beteiligungen, Genussscheine) und

ƒ

Projektfinanzierung (u. a. Joint-Venture-Finanzierung, Finanzierungskooperationen).

Hinzu kommen die häufig auch als „innovativ“ bezeichneten Finanzierungsformen und -ausprägungen, bspw. die Finanzierung durch Real Estate Investment Trusts (REITs), das Nießbrauchmodell, Derivate oder auch Wohnungsprivatisierungen. Eine weitere Besonderheit bei der Finanzierung von Erneuerungsmaßnahmen besteht für Wohnungsunternehmen durch die Möglichkeit, Fördermittel, meist in Form günstiger Kredite, auf Bundes- oder Landesebene, in Anspruch zu

74

Vgl. Spitzkopf, H. A., (2002) S. 265

2.3 Finanzierung

41

nehmen. Mit diesen öffentlichen Mitteln, in dieser Arbeit unter dem Begriff geregelte Fördermöglichkeiten zusammengefasst (u. a. KfW-Förderbank), kann der Kreditnehmer jedoch zumeist nur einen Teil der Gesamtmaßnahme finanzieren. Für die Gesamtfinanzierung ist er weiterhin auf freie Finanzierungsmethoden (vgl. Abbildung 17) angewiesen. 2.3.2

Basel II

Basel II bezeichnet die Gesamtheit der Eigenkapitalvorschriften und Regelungen, die vom Basler Ausschuss für Bankenaufsicht in den letzten Jahren vorgeschlagen wurden und gemäß der EU-Richtlinie 2006/49/EG ab dem 1. Januar 2007 in den Mitgliedsstaaten der Europäischen Union anzuwenden sind. Ziele von Basel II sind die Sicherung einer angemessenen Eigenkapitalausstattung von Banken mittels einer risikoadäquaten Unterlegung der Bankaktiva durch Verbesserung des bankinternen Risikomanagements und die Schaffung einheitlicher Wettbewerbsbedingungen sowohl für die Kreditvergabe als auch für den Kredithandel und damit letztlich die Absicherung der Stabilität des nationalen und des internationalen Bankensystems. Dazu ergänzen sich in dem „Neuen Baseler Eigenkapitalakkord“ drei Anwendungsbereiche, die das Grundkonzept von Basel II stützen. 75 ƒ

Mindesteigenkapitalanforderungen,

ƒ

bankaufsichtlicher Überprüfungsprozess und

ƒ

erweiterte Offenlegung.

Im Anwendungsbereich zu den Mindesteigenkapitalanforderungen ist die risikogewichtete Eigenkapitalunterlegung von Krediten geregelt. Nach Basel I mussten Kredite risikounabhängig pauschal in Höhe von 8 % der Kreditsumme mit Eigenkapital unterlegt werden. Basel II sieht eine risikogewichtete Eigenkapitalunterlegung vor. Für die Bemessung des Kreditrisikos werden dazu erstmals Marktrisiken und operationelle Risiken bewertet.76 Der zweite Anwendungsbereich beinhaltet den bankaufsichtlichen Überprüfungsprozess. Die Kernaufgaben der Bankenaufsicht sind die Überprüfung der Risikosteuerung und des Berichtswesens sowie die Überprüfung der Angemes75 Vgl. Deutsche Bundesbank, Basel II - Die neue Baseler Eigenkapitalvereinbarung, Internetabruf: http://www.bundesbank.de/bankenaufsicht/bankenaufsicht_basel.php 76 Vgl. Deutsche Bundesbank, Basel II - Säule 1: Mindestkapitalanforderungen, Internetabruf: http://www.bundesbank.de/bankenaufsicht/bankenaufsicht_basel_saeule1.php

2 Grundlagen

42

senheit der Eigenmittelausstattung der Bank. Daher sollen die Banken ermutigt werden, ihre internen Verfahren zur Beurteilung der institutsspezifischen Risikosituation sowie einer angemessenen Kapitalausstattung kontinuierlich zu verbessern. Dies gilt auch für die ständige Anpassung und Weiterentwicklung neuerer Methoden des Risikomanagements, bspw. zur Abdeckung solcher Risikobereiche, die bei der Berechnung der Mindesteigenkapitalanforderungen nicht beziehungsweise nicht vollständig berücksichtigt werden.77 Ziel des dritten Anwendungsbereiches ist die Stärkung der Marktdisziplin durch erweiterte Offenlegung von Informationen und eine regelmäßige Berichterstattung der Banken. Dies ermöglicht den Marktteilnehmern eine eigene Einschätzung der Eigenkapital- und Risikosituation von Banken, gewährleistet dadurch eine gewisse öffentliche Kontrolle, und fördert die Anwendung bestimmter interner Verfahren, wie bspw. die Nutzung von internen Ratingverfahren.78 2.3.2.1

Ratingverfahren und -kriterien

Mit einem Rating soll eine Bonitätsaussage über ein Unternehmen bzw. ein Projekt vorgenommen werden, wobei durch das Rating auch eine Einschätzung des Kreditrisikos erzielt werden soll.79 Es dient somit der neutralen, zukunftsorientierten und umfassenden Bewertung der Erfolgs- und Risikofaktoren von Unternehmen, wobei diese komplexe Beurteilung oftmals in einer einzigen Bewertungsnote, i. d. R. nach der internationalen Rating-Skala zusammengeführt wird. Für die eigentliche Bewertung werden sowohl quantitative, „harte“ Kriterien (z. B. Bilanzkennzahlen) als auch qualitative, „weiche“ Kriterien (z. B. Qualität des Managements) herangezogen. Um die nach Basel II neu geregelte Eigenkapitalunterlegung zu bestimmen, können die Kreditinstitute auf unterschiedliche Ratingansätze zurückgreifen, die hier kurz und vereinfacht dargestellt werden (vgl. Abbildung 14). Beim Standardansatz basiert die Möglichkeit zur Bestimmung der Eigenkapitalhinterlegung auf externen Ratings durch Ratingagenturen. Des weiteren existieren Internal Ratings Based - Ansätze (IRB-Ansätze), bei denen wiederum zwischen einem Basisansatz und einem fortgeschrittenen Ansatz unterschieden wird.

77

Vgl. Deutsche Bundesbank, Basel II - Säule 2: Aufsichtliches Überprüfungsverfahren - SRP Internetabruf: http://www.bundesbank.de/bankenaufsicht/bankenaufsicht_basel_saeule2.php 78 Vgl. Deutsche Bundesbank, Basel II - Säule 3: Erweiterte Offenlegung (Marktdisziplin), Internetabruf: http://www.bundesbank.de/bankenaufsicht/bankenaufsicht_basel_saeule3.php 79 Vgl. Link, A., (2006) S.48 f.

2.3 Finanzierung

43

Von Kreditinstituten werden fast ausschließlich die IRB-Ansätze verwendet, da für sie nach dem Standardansatz kaum Verbesserungen hinsichtlich der Eigenkapitalbindung für Kredite zu erwarten sind.

Eigenkapitalanforderungen nach Basel II

Standardansatz (auf externen Ratings basierend)

IRB-Ansätze (auf internen Ratings basierend)

Basisansatz IRB

Fortgeschrittener Ansatz IRB

Abbildung 14: Ratingansätze gem. Basel II 80 Im Rahmen der IRB-Ansätze bedienen sich die Banken ihrer eigenen Beurteilungsverfahren, um die erforderliche Eigenkapitalunterlegung zu bestimmen. Das dafür zu bestimmende Risikogewicht wird gemäß Basel II durch die nachfolgenden Risikokomponenten bestimmt. ƒ

Ausfallwahrscheinlichkeit (PD = Probability of Default),

ƒ

Verlustquote bei Ausfall (LGD = Loss Given Default),

ƒ

Erwartete Höhe der Forderungen zum Zeitpunkt des Ausfalls (EAD = Exposure at Default),

ƒ

Effektive Restlaufzeit (M = Maturity) und

ƒ

Größe des Kreditnehmers gemessen am jährlichen Umsatz.

Für den IRB-Basisansatz ist mindestens die Ausfallwahrscheinlichkeit durch die Bank zu schätzen, die weiteren Risikokomponenten gibt die Bankenaufsicht vor. Darauf aufbauend wird das Risikogewicht des Kreditnehmers durch aufsichtsrechtlich vorgegebene Formeln gemäß Basel II berechnet. Beim fortgeschrittenen IRB-Ansatz hingegen sind alle Risikokomponenten individuell für jeden Kredit durch die Bank zu bewerten.81

80 81

Vgl. Siegel, J., (2004) S. 16 Vgl. Link, A. (2006), S. 57 ff.

2 Grundlagen

44

Eine weiterführende Betrachtung der unterschiedlichen Ratingansätze ist im Rahmen dieser Arbeit zunächst nicht erforderlich, so dass der Verfasser hierzu auf die einschlägige Literatur82 verweist. 2.3.2.2

Anforderungen an Banken und Unternehmen

Die in der Zielsetzung von Basel II verankerten Anforderungen an das Risikomanagement der Banken spiegeln sich in der Beziehung zwischen Banken und Kreditnehmern wieder. Den Anforderungen kommen die Banken durch die Einführung von externen und internen Ratings zur Beurteilung der Kreditausfallrisiken für ihre Kreditnehmer und deren Projektfinanzierungen nach. Daher ist im Zuge von Basel II und der damit verbundenen Ratingsensibilisierung der Banken mit einer Differenzierung der Kreditkonditionen zu rechnen. Aufgrund der für ein Rating benötigten Offenlegung von sensiblen Unternehmens- und Projektdaten sind die Banken zu einer aktiven Kommunikationspolitik und einer größeren personellen Kontinuität bei der Betreuung ihrer Firmenkunden aufgefordert. Unternehmen sind sich als potentielle Kreditnehmer der zunehmenden Risikosensibilisierung und verbesserten Instrumente des Risikomanagements der Banken und deren Auswirkung auf die Kreditvergabe bewusst. Ihre Aufgabe besteht somit darin, eine an die neuen Instrumentarien der Banken zur Kreditvergabe angepasste Finanzierungsstrategie zu entwickeln. Risikosensibilisierung

Bank

Verbesserung der Auswirkungen auf Instrumente des Kreditvergabe Risikomanagement

Angepasste Kreditvergabe und Kundenbetreuung Angepasste Finanzierungsstrategie Unternehmen

Bonitätssensibilisierung

Ratingsensibilisierung

Anpassung an Basel II

Aktive Kommunikationspolitik

Abbildung 15: Handlungsbedarf hinsichtlich Basel II für Banken und Unternehmen 83 Seitens der Unternehmen empfiehlt sich daher zunächst die Entwicklung eines umfassenden Bonitätsmanagements. Dieses dient den Unternehmen nicht nur als langfristiges Steuerungsinstrument für die eigene Bonität, sondern auch als un82 83

Bspw. Link, A., (2006) Vgl. Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen, (2004) S. 480

2.3 Finanzierung

45

mittelbare Vorbereitung für ein Unternehmensrating der Bank. Das Bonitätsmanagement umfasst dabei wie in Abbildung 16 dargestellt neben qualitativen und quantitativen Ratingkriterien (Bonitätstreiber) auch die Kommunikationspolitik des Unternehmens gegenüber den Kreditinstituten, mit der vor allem die „weichen Faktoren“ der qualitativen Ratingkriterien hervorgehoben werden sollen, um die Stellung des Unternehmens gegenüber der Bank zu verbessern.

Bonitätsmanagement Bonitätstreiber Qualitative Ratingkriterien (Weiche Faktoren) • Marktstellung

• Unternehmensstrategie • Management- und Eigentümerqualität • Mitglieder- und Personalkonzept • Qualität des Finanz- und Rechnungswesens • Qualität der internen Managementsysteme

Quantitative Ratingkriterien (Harte Faktoren)

Kommunikationspolitik

• Betriebergebnis • Umsatz • Rentabilitätskennzahlen • Cashflow • Kapitalstruktur

Abbildung 16: Bonitätsmanagement für Unternehmen 84 Zusätzlich sind die Unternehmen aufgefordert, sich über alternative Finanzierungsformen zum klassischen Kredit zu informieren und zu prüfen, ob diese für sie zur Anwendung kommen können.85 2.3.2.3

Auswirkungen von Basel II auf Wohnungsunternehmen

Ob und wie sich die Kreditkonditionen eines Unternehmens auf Grundlage der durch die Banken umzusetzenden Anforderungen nach Basel II in Zukunft ändern, hängt stark von der wirtschaftlichen Performance, der Finanzierungsstruktur und der Bonität der einzelnen Unternehmen ab. Im Allgemeinen ist davon auszugehen, dass Unternehmen, die im Bereich der quantitativen Ratingkriterien Schwachpunkte aufweisen, bspw. durch eine ungünstige Kapitalstruktur oder drohende Eigenkapitalengpässe, mit einer Verschlechterung ihrer Kreditkonditionen rechnen müssen.86

84

Vgl. Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen, (2004) S. 481 Vgl. Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen, (2004) S. 471 ff. 86 Vgl. Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen, (2004) S. 485 85

46

2 Grundlagen

Bedingt durch hohe Investitionsvolumina, gekoppelt an einen hohen Fremdkapitalanteil bei Investitionen in der Wohnungswirtschaft, sind besonders auch Wohnungsunternehmen durch die neuen Baseler Eigenkapitalvorschriften betroffen. Mit der Umsetzung von Basel II in deutsches Recht ergibt sich für die Behandlung von grundpfandrechtlich besicherten Kredite eine Neuerung im Rahmen des § 20 a KWG. Hierin wird u. a. die regelmäßige Überprüfung der Beleihungswerte in Abs. 5 geregelt, die für Wohnimmobilien mindestens alle drei Jahre erfolgen soll. Da in der Vergangenheit von einer kontinuierlichen Wertsteigerung bei Grundstücken ausgegangen wurde, fand eine regelmäßige Überprüfung des Beleihungswertes eines Grundstücks kaum statt. In jüngster Zeit zeichnet sich ein regional differenziertes Risiko des Wertverfalls von Grundstücken ab, daher ist zur Risikominimierung eine regelmäßige Überprüfung der Beleihungswerte erforderlich, um eine ausreichende grundpfandrechtliche Besicherung von Grundstücken zu gewährleisten. Hieraus erwachsen Probleme für Wohnungsunternehmen, die in den letzten Jahren eine Wertminderung der Grundstücke hinnehmen mussten, da es gegebenenfalls zu einer nachträglichen Besicherung bereits bestehender Kredite kommt. Die dafür herangezogenen Grundstücke stehen dem Wohnungsunternehmen in Folge dessen nicht mehr als Sicherheit für weitere Fremdkapitalfinanzierungen bspw. für die Erneuerung der bestehenden Wohnbauten, zur Verfügung. Eine Erneuerung des Bestandes zum Werterhalt / zur Wertsteigerung der Immobilien und damit der Sicherung der Geschäftsgrundlage eines Wohnungsunternehmens gestaltet sich ggf. entsprechend schwierig. Gleichzeitig sollte Basel II seitens der Wohnungsunternehmen jedoch auch dafür genutzt werden, das eigene Unternehmen auf Grundlage dieser neuen Eigenkapitalvorschriften zu durchleuchten und nach Möglichkeit weiterzuentwickeln. Da die fortgeschrittenen IRB-Ansätze noch nicht durch die Bankenaufsicht genehmigt wurden, arbeiten die Banken, die bereits eine Kreditvergabe nach Basel II praktizieren, momentan fast ausschließlich mit dem IRB-Basisansatz (vgl. Kapitel 2.3.2.1). Die in der Literatur verbreitete Auffassung der Wohnungs- und Immobilienbranche zeigt jedoch, dass die fortgeschrittenen Ansätze eine genauere, individuellere und transparentere Bewertung der Unternehmen bewirken werden und lediglich für Unternehmen, die bereits mit Liquiditätsproblemen und Managementdefiziten kämpfen, eine unmittelbare Verschlechterung der Kreditkonditionen zu erwarten ist. Während Wohnungsunternehmen i. A. die Rolle als klassische Kreditnehmer innehaben, kommt den Wohnungsgenossenschaften mit Spareinrichtungen eine

2.3 Finanzierung

47

Sonderrolle zu, da sie im Sinne des § 1 des Kreditwesengesetzes (KWG) als Kreditinstitute gelten. Für sie führt die Novellierung des Bankenaufsichtsrechts zum 01.01.2007 zu einigen Veränderungen. So sind mit der Novellierung umfangreiche Änderungen des KWG sowie der Groß- und Millionenkreditverordnung (GroMiKV) verbunden. Der Grundsatz I87 wird durch die Solvabilitätsverordnung (SolvV) abgelöst. Zugleich kommt es zu einer Überführung des Grundsatzes II in eine Liquiditätsverordnung (LiqV) sowie zu einer Überarbeitung der Anzeigenverordnung (AnzV).88 Die für Wohnungsgenossenschaften mit Spareinrichtung wichtigsten Änderungen des KWG sind:89 ƒ

Änderungen bei den Bestimmungen über das Anlagebuch/Handelsbuch gemäß § 1 a KWG,

ƒ

Schaffung einer gesetzlichen Grundlage zur Umsetzung der Mindestanforderungen an das Risikomanagement (MaRisk), § 25 a Abs. 1 KWG,

ƒ

Änderungen bei den Anzeigepflichten gemäß § 24 KWG,

ƒ

Anordnungsbefugnis der BaFin, sofern die Prüfungsrechte und Kontrollmöglichkeiten gegenüber dem Auslagerungsunternehmen eingeschränkt sind, § 25 a Abs. 3 KWG,

ƒ

Offenlegungspflichten der Institute (§ 26 a KWG i. V. m. §§ 319 ff. SolvV); die Offenlegungsvorschriften finden auf Wohnungsgenossenschaften mit Spareinrichtung gemäß der Ausnahmeregelung in § 319 Abs. 4 SolvV keine Anwendung,

ƒ

Befugnis der BaFin zur Bestimmung von Prüfungsinhalten und Prüfungsschwerpunkten gemäß § 30 KWG im Rahmen der Jahresabschlussprüfung,

ƒ

Erweiterung der Anordnungsbefugnis der BaFin bei unzureichenden Eigenmitteln / Liquidität gemäß § 45 Abs. 1 Nr. 3 KWG; der Maßnahmenkatalog der BaFin zur Reduzierung von Risiken wurde erweitert,

ƒ

Schaffung eines neuen Maßnahmenkatalogs der BaFin zur Beseitigung von organisatorischen Mängeln der Institute gemäß § 45 b KWG.

87

Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht hat im Einvernehmen mit der Deutschen Bundesbank Grundsätze zur Solvabilität (Grundsatz I) und zur Liquidität (Grundsatz II) aufgestellt, die quantitative Anforderungen an die Institute mit dem Ziel stellen, die Sicherheit der ihnen anvertrauten Vermögenswerte zu gewährleisten. 88 Vgl. GdW Rundschreiben, (2007) 89 ebd.

2 Grundlagen

48

Die wesentlichste Neuerung durch die SolvV besteht in der Einbeziehung der operationellen Risiken in die Gesamtermittlung der Risikopositionen zusätzlich zu den Adress- und Marktrisiken, die jedoch auch schon in dem abgelösten Grundsatz I enthalten waren. Erhalten bleibt nach der neuen SolvV der jährliche Meldeturnus für Wohnungsgenossenschaften mit Spareinrichtung zur Eigenkapitalausstattung. Die Änderung der GroMiKV führt bei Wohnungsgenossenschaften mit Spareinrichtung zu einer Erleichterung der Anzeigepflichten. Wohnungsgenossenschaften mit Spareinrichtung brauchen mit in Kraft treten der Novellierung keine Millionenkreditanzeigen mehr einzureichen. Die GroMiKV wurde diesbezüglich um den § 74 Abs. 6 ergänzt. Beibehalten wurde die Freistellung nach § 58 GroMiKV, keine Großkreditanzeige einreichen zu müssen, solange ein einzelner Großkredit die Großkrediteinzelobergrenze und alle Großkredite zusammen nicht die Großkreditgesamtobergrenze überschreiten. Für die Überführung des Grundsatzes II in die LiqV wurde für Wohnungsgenossenschaften mit Spareinrichtung zunächst für das Jahr 2007 eine Übergangsregelung geschaffen, so dass sie die Anforderungen an die Liquidität nach dem alten Grundsatz II melden können. Der GdW hat für seine Mitglieder für das 2. Halbjahr 2007 eine Information über die Änderungen im Rahmen der LiqV angekündigt.90 2.3.3

Geeignete Finanzierungsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

Wohnbaufinanzierungen sind als Teilsegment des Kapitalmarktes anzusehen und hinsichtlich ihres Finanzierungsanlasses zu unterscheiden.91 Daher konzentriert sich die Vorauswahl von geeigneten Finanzierungsformen in den Grundlagen auf die Thematik von Bestands- und Modernisierungsfinanzierungen im Wohnungsbau. Auf die Thematik der Neubaufinanzierungen und die Ablösung von Wohnimmobilien, als rein finanzwirtschaftlicher Vorgang, wird im Rahmen dieser Arbeit verzichtet. Eine in der Praxis häufig anzutreffende und angewandte Finanzierungsform für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau ist die klassische Finanzierung, also die Kredit- / Darlehensfinanzierung. Begrenzt wird diese durch die vom Kredit-

90 91

Vgl. GdW Rundschreiben, (2007) Vgl. Bellinger, D., Reif, A., (2005) S. 456

2.3 Finanzierung

49

geber geforderte Eigenkapitalbeteiligung des Kreditnehmers. Wenn das für die klassische Finanzierung geforderte Eigenkapital (i. d. R. mit ca. 20 % der Gesamtprojektkosten der Erneuerungsmaßnahme) nicht mehr durch den Kreditnehmer gedeckt werden kann, ist der fehlende Anteil durch weitergehende Fremdkapitalfinanzierungen zu erbringen. Möglichkeiten dazu ergeben sich für Wohnungsunternehmen durch alternative Finanzierungsformen oder auch öffentliche Fördermittel. Hierbei beteiligt sich der Kreditgeber des alternativen Fremdkapitals jedoch oftmals auch am unternehmerischen Risiko des Kreditnehmers, was in Abhängigkeit von der Finanzierungsart und Risikobewertung i. d. R. Auswirkungen auf den Gewinn und die unternehmerische Entscheidungsfreiheit des Kreditnehmers hat. Dies trifft bedingt auch auf öffentliche Fördermittel zu, da hier zunächst die vom Geldgeber geforderten Bewilligungsbedingungen zu erfüllen sind. Einen Überblick über die für Wohnungsunternehmen relevanten und im Rahmen dieser Arbeit näher untersuchten Finanzierungsformen, unterteilt in freie Finanzierungsformen und geregelte Fördermöglichkeiten, gibt die Vorauswahl in Abbildung 17. Im Kapitel 4 werden diese Finanzierungsformen hinsichtlich ihrer Einsatzfähigkeit für die Wohnungsbaufinanzierung von Wohnungsunternehmen bei Erneuerungsmaßnahmen untersucht. Für etwaige verbleibende Finanzierungsmöglichkeiten wird auf die einschlägige Literatur verwiesen. Vorwegnehmend ist festzustellen, dass der Realkredit wohl auch in naher Zukunft das dominante Finanzierungsmittel in der Wohnungswirtschaft bleiben wird. Daraus resultierend ist das Interesse an alternativen Finanzierungsformen zu der klassischen Darlehensfinanzierung bei vielen Wohnungsunternehmen bislang gering. Die Gründe dafür sind vielfältig. Die Anwendung neuer Finanzierungsformen ist häufig zunächst mit einem mehr oder weniger hohen Einführungsaufwand verbunden. Darüber hinaus stellen die meisten alternativen Finanzierungsformen Anforderungen an das Unternehmen, die nur von bestimmten Wohnungsunternehmen erfüllt werden. Dennoch bieten diese Finanzierungsformen in Abhängigkeit von den Unternehmensspezifikationen auch oftmals Chancen, sich in Teilen aus dem Abhängigkeitsverhältnis der Banken zu lösen. Anwendbar sind dazu auch Finanzierungsmodelle, bei denen das Unternehmen mit einem passenden „Finanzierungsmix“ aus freien Finanzierungsformen arbeitet, welcher unter entsprechenden Voraussetzungen (vgl. Kapitel 4.2) um geregelte Fördermöglichkeiten ergänzt werden kann.

2 Grundlagen

50

Finanzierungsformen und Fördermöglichkeiten für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau (Finanzierungsalternativen) freie Finanzierungsformen

Kreditsubstitute

MezzanineFinanzierung

Sonst. (innovative) Finanzierung

Geschäftsanteile

Immobilienleasing

Stille Beteiligung (typische/atypische)

Joint Venture Finanzierungskooperationen

Immobilienfonds

Verbriefung (Securitization)

Genussrechte bzw.scheine

Nießbrauch

Partiarisches Darlehen

Derivate

Kreditfinanzierung

Beteiligungsfinanzierung

(als Fremdfinanzierung)

(als Eigenfinanzierung)

Darlehensfinanzierung (Realkredit) Inhaberschuldverschreibungen Schuldscheindarlehen Mieter- / Mitgliederdarlehen

Wohnungsprivatisierung

Spareinrichtung

REITs

geregelte Fördermöglichkeiten

Öffentliche Mittel des Bundes Programme der KfW Förderbank

Öffentliche Mittel der Länder (am Beispiel der NRW.Bank)

Förderprogramme der NRW.Bank

CO2-Gebäudesanierung

(Neubau-)Förderung für Mietwohnungen

Wohnraum Modernisieren

(Neubau-)Förderung für Mietwohnungen

Ökologisch Bauen

baul. Maßnahmen zur Reduktion von Barrieren im Bestand

Solarstrom erzeugen (Photovoltaik-Anlagen)

baul. Maßnahmen Sozialwohnungen 60er / 70er Jahre (Neu-) Bau von Pflegewohnplätzen

Abbildung 17: Überblick der Finanzierungsformen für Wohnungsunternehmen bei Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

3

Projektorganisationsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

Im Hinblick auf die Entwicklung der Kombinationsmatrix im Kapitel 3.6 werden zunächst Unternehmereinsatzformen, gefolgt von Planereinsatzformen und Projektmanagementformen für die Kombinationsmatrix zusammengestellt. Im Anschluss werden Vergabearten und Vertragsformen zugeordnet

3.1

Unternehmereinsatzformen

Eine Bauaufgabe kann auf Seiten der/des Auftragnehmer(s) in verschiedensten Kombinationsformen erfüllt werden. Die zahlreichen Auswahlmöglichkeiten des Auftraggebers zur Beauftragung von Unternehmen in alternativen Organisationsformen verlangt demnach eine differenzierte Betrachtung dieser möglichen Unternehmereinsatzformen. Im Folgenden werden die im Sinne dieser Arbeit verwendbaren Unternehmereinsatzformen dar- und zusammengestellt, ohne dabei in diesem Kapitel näher auf auftraggeber- projekt-, markt- und finanzierungsspezifische Faktoren, Rahmenbedingungen und Vor- bzw. Nachteile einzugehen. Die individuelle Bewertung dieser Faktoren zur Ermittlung der optimalen Projektorganisationsform für ein spezifisches Erneuerungsprojekt im Wohnungsbau ist ein Teilziel dieser Arbeit und wird im Kapitel 5.1 behandelt. 3.1.1

Einzelunternehmer

Die klassische Form der Beauftragung einer Bau- bzw. Planungsleistung ist die Beauftragung eines Einzel- oder auch Fachunternehmers. Diese klassische Form entspricht der konventionellen Bauabwicklung, bei der neben- und nacheinander verschiedene Einzelunternehmer entsprechend ihrer Fachkompetenz / Leistungsbereiche (Gewerke) und auf Grundlage eines beschriebenen Leistungsumfangs die zu erfüllenden Bau- bzw. Planungsleistungen erbringen. Die Grundlage der Beauftragung bildet ein Bauvertrag mit einer Leistungsbeschreibung, der zwischen dem Auftraggeber und Auftragnehmer direkt geschlossen wird. Bei der Beauftragung von Einzelunternehmern ist weiterhin zu differenzieren in die Beauftragung oder auch Vergabe von Einzelgewerken, wie bereits erläutert, und als Sonderform die Vergabe von Gewerkepaketen. Die Paketvergabe unterscheidet sich von der klassischen Vergabe in erster Linie dadurch, dass bestimmte vom AG festzulegende Einzelgewerke zu einem „Paket“ zusammengefasst werden. Dieses Gewerkepaket wird dann an ein Einzelunternehmen vergeben. Dabei ist jedoch durch den Auftraggeber zu beachten, dass das beauftragte Un-

52

3 Projektorganisationsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

ternehmen auf Grund seiner fachlichen Qualifikation in der Lage sein muss, alle Leistungen des Gewerkepaketes selber erbringen bzw. benötigte Nachunternehmer koordinieren zu können. 3.1.2

Einzelunternehmerkooperationen

Einzelunternehmerkooperationen (EUK), in der Literatur auch oftmals als „Handwerkerkooperation (HWK)“ bezeichnet, bestehen aus mindestens zwei, häufig jedoch mehreren unabhängigen Fachunternehmen, die gemeinsam eine Bau- und ggf. auch Planungsleistung aus mehreren Leistungsbereichen anbieten und im Auftragsfall ausführen. Je nach rechtlicher Ausprägung der Kooperation besteht ein langfristiger Zusammenschluss dieser Einzelunternehmer zu einem langfristigen Kooperationsunternehmen, das gezielt Fachunternehmerleistungen „aus einer Hand“ am Markt anbietet. In diesem Fall ist der Vergleich zu einem GU-A (vgl. Kapitel 3.1.3) nahe liegend mit dem Unterschied, dass von einer EUK üblicherweise nur Leistungsbereiche übernommen werden, die durch die in der Kooperation zusammengefassten Unternehmen selbst erbracht werden können. Eine Beauftragung von Nachunternehmern im eigenen Namen und auf eigene Rechnung ist unüblich. Möglich sind ebenfalls gezielte Zusammenschlüsse in einer EUK für ein einzelnes Bauvorhaben. Dieser Zusammenschluss ist je nach rechtlicher Ausprägung auch als Einzelunternehmer-Arbeitsgemeinschaft (EU-ARGE) zu bezeichnen. Das wichtigste Merkmal von Einzelunternehmerkooperationen für den AG besteht in der Übertragung mehrerer Leistungsbereiche an vermeintlich einen AN. Hier ist die genaue Vertragsgestaltung zwischen AG und AN für Fragen der Koordinations-, Termin- und Mängelhaftung sowie zur gesamtschuldnerischen Haftung für die Leistungserbringung zu beachten. 3.1.3

Generalunternehmer / -übernehmer

Im Gegensatz zur Unternehmereinsatzform des Einzelunternehmers vergibt der AG sämtliche zur Erfüllung der spezifischen Bauleistung erforderlichen Gewerke an ein Unternehmen, das gegenüber dem AG als Generalunternehmer (GU) und einziger Vertragspartner auftritt. In der Regel werden dabei Teile der Ausführung vom GU selbst übernommen. Die übrigen Bauleistungen werden vom GU im eigenen Namen und auf eigene Rechnung in Einzel- oder Paketvergaben an Nachunternehmer vergeben. Während der GU somit sowohl in einem vertraglichen Verhältnis zum AG als auch zu seinen Nachunternehmern steht, besteht für den AG lediglich das Vertragsverhältnis zu seinem GU, das zwischen den Vertragsparteien in einem GU-Vertrag geregelt wird. Dabei ist es möglich, dass dem GU vom AG zusätzlich zur Ausführung Teile der Planung mit übergeben

3.1 Unternehmereinsatzformen

53

werden. Hier unterscheidet die Literatur je nach deren Umfang der zusätzlich übernommenen Planungsleistung in unterschiedliche GU-Kategorien. Racky definiert die GU-Varianten92 ƒ

GU-A (Ausführung): GU, der auf Grundlage der vom AG gestellten Ausführungsplanung die Ausführung der Bauleistung übernimmt.

ƒ

GU-A,A (Ausführungsplanung, Ausführung): GU, der auf Grundlage der vom AG gestellten Entwurfs- und Genehmigungspläne als Vertragsbestandteil die gesamte Ausführungsplanung zusätzlich zur Ausführung der Bauleistung übernimmt.

ƒ

GU-E,A (Entwurfsplanung, Ausführung): GU, der auf Grundlage der vom AG gestellten Vorplanung als Vertragsbestandteil die Entwurfs-, Genehmigungs- und Ausführungsplanung zusätzlich zur Ausführung der Bauleistung übernimmt.

Schriek93 ergänzt in seiner Arbeit diese Varianten um den ƒ

GU-A,I (Ausführung, Ingenieurausführungsplanung): GU, der auf Grundlage der vom AG gestellten Entwurfs- und Genehmigungspläne als Vertragsbestandteil die gesamte oder Teile der Ingenieurausführungsplanung (bspw. Schal- und Bewehrungspläne, TGA-Planung) zusätzlich zur Ausführung der Bauleistung übernimmt.

Den von Racky definierten GU-E,A überführt Schriek dazu in die Varianten TUA,E und TU-A,V (vgl. Kapitel 3.1.4). Vom Internationalen Europäischen Verband der Bauwirtschaft (Fédération de l´Industrie Européenne de la Construction – FIEC) werden ebenfalls GUEinsatzformen definiert, welche sich hinsichtlich der Abkürzungskennzeichnung und der Kategorisierung unterscheiden. Die FIEC definiert als GU-Varianten den GU - Ausführung (GU-A), den GU Ingenieurleistung / Ausführung (GU - IA) und den GU - Planung / Ingenieurleistung / Ausführung (GU - PIA).94 Erbringt der GU, unabhängig von der genauen Ausprägung, keine Bauleistung und vergibt sämtliche ihm übertragene Bauleistungen an Nachunternehmer, wird er zum Generalübernehmer (GÜ). Seine Hauptaufgabe besteht dann in der Koor-

92

Vgl. Racky, P., (1997) S. 10 ff. Vgl. Schriek, T., (2002) S. 34 94 Vgl. Internationaler Europäischer Verband der Bauwirtschaft - FIEC, (Hrsg.), (1997) S. 23 93

3 Projektorganisationsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

54

dination der von ihm beauftragten Nachunternehmer und der AN-seitigen Objektüberwachung. 3.1.4

Totalunternehmer / -übernehmer

Grundsätzlich unterscheidet sich der Totalunternehmer (TU) vom GU dadurch, dass er neben der Ausführung der Bauleistungen aller Gewerbezweige / Fachlosen auch die vollständigen Planungsleistungen für das Bauvorhaben übernimmt. „Für den Bauherrn bedeutet der Einsatz eines Totalunternehmers die am weitesten gehende Delegation von Aufgaben an – in diesem Fall – einen einzigen Auftragnehmer. Bau- und Planungsleistungen werden „als integrierte Problemlösung aus einer Hand“ ebenso angeboten wie Garantien für die kosten- und termingerechte Bauausführung. Der Auftragnehmer entlastet den Bauherrn damit in hohem Maße.“95 Schriek96 unterscheidet dazu die Varianten ƒ

TU-A,E (Ausführung, Entwurfsplanung): TU, der auf Grundlage der vom AG gestellten Vorplanung alle weiteren Planungsleistungen ab der Entwurfsplanung zusätzlich zur Ausführung der Bauleistung als Vertragsbestandteil übernimmt.

ƒ

TU-A,V (Ausführung, Vorplanung): TU, der auf Grundlage der vom AG gestellten Grundlagenermittlung alle weiteren Planungsleistungen ab der Vorplanung zusätzlich zur Ausführung der Bauleistung als Vertragsbestandteil übernimmt.

Die FIEC bezeichnet den Totalunternehmer auch als TU/TÜ-EPIA (Entwicklung / Planung / Ingenieurleistung / Ausführung) ohne, dass weitere Abstufungen hinsichtlich der Beauftragungstiefe vorgenommen werden. Die Bezeichnungen der FIEC werden im Rahmen dieser Arbeit daher nicht weiter verwendet. Zum Totalübernehmer wird der TU analog zum GÜ dadurch, dass er die ihm übertragenen Bau- und Planungsleistungen zu 100 % an Nachunternehmer vergibt. Seine Hauptaufgabe besteht dadurch neben der Überwachung der vergebenen Planungsleistungen in der Koordination der von ihm beauftragten Nachunternehmer und der AN-seitigen Objektüberwachung.

95 96

Kalusche, W., (1997) S. 16 Vgl. Schriek, T., (2002) S. 37

3.1 Unternehmereinsatzformen

3.1.5

55

Construction Management

Das Construction Management (CM) stellt einen ganzheitlichen Ansatz der Beratung, Planung, Steuerung, Optimierung und Ausführung von Bauprojekten dar. Diese beinhaltet die Durchführung des Projektes von der Konzeptions- / Entwurfs- / Ausführungsplanungs- über die Ausführungsphase bis zur Baufertigstellung und Übergabe an den Auftraggeber unter Berücksichtigung der Projektziele für Qualitäten, Kosten und Termine.97 Dabei ist das Construction Management nicht nur als reine Unternehmereinsatzform zu sehen, sondern aufgrund des ganzheitlichen Ansatzes als vollwertige Projektorganisationsform, welche bedingt durch ihre Entstehung und Anwendung im angloamerikanischen Raum spezielle Merkmale, Einsatz- und Vertragsformen aufweist. Da das CM auch in Deutschland zunehmend an Bedeutung gewinnt und mit Erfolg angewendet wird, stellt es eine Umsetzungsmöglichkeit für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau dar und geht daher als mögliche Unternehmereinsatz- / Projektorganisationsform“ in das Entscheidungsmodell ein. Die Ergebnisse von Blecken98 zur Bewertung von Wettbewerbs- und Vertragsformen bei innovativen Wettbewerbsmodellen zeigen praktisch identische Ergebnisse beim Vergleich der Wettbewerbsmodelle Bauteam (Niederlande), Bausystem und Construction Management. Im Kern verfolgen diese Modelle wie bereits beschrieben einen ganzheitlichen Ansatz der Beratung, Planung, Steuerung, Optimierung und Ausführung von Bauprojekten. Der Verfasser beschränkt sich daher für die Modellentwicklung auf die „Unternehmereinsatzform“ des Construction Managements, da für die benannten vergleichbaren Wettbewerbsmodelle adäquate Ergebnisse zu erwarten sind. Einsatzformvarianten des CM sind der Construction Manager „at agency“ und der Construction Manager „at risk“. Allgemein wird die Vertragsebene eines GU bei Beauftragung einer der beiden CM-Varianten meistens vermieden. 99 Der Construction Manager „at agency“ (CM-a.a.) vergibt die benötigten Bauleistungen im Auftrag und Namen des AG in Einzelgewerken oder in Gewerkepaketen üblicherweise an Einzelunternehmer (vgl. Kapitel 3.1.1). Falls der AG die benötigten Planungsleistungen nicht selber vergeben kann oder will, können diese ebenfalls vom CM-a.a. im Namen und auf Rechnung des AG vergeben

97

Diederichs, C. J., Bennison, P. (2004) S. 78 ff. Blecken, U., Lothar, B., (2003) S. 321 99 Vgl. Diederichs, C. J., (2006) S. 436 98

56

3 Projektorganisationsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

werden. Da der CM-a.a. in der Regel keine eigene Bau- oder Planungsleistung erbringt, jedoch als Stabstelle des AG fungiert, ist die durch ihn erbrachte Leistung mit der eines Projektmanagers vergleichbar. Der Construction Manager „at risk“ (CM-a.r.) ist vergleichbar mit einem TU/TÜ-A,V (vgl. Kapitel 3.1.4), da er für die Erbringung der benötigten Bauleistungen Nachunternehmer einbindet. Dabei schließt er die Verträge zwar auf Rechnung des AG ab, übernimmt jedoch die Verantwortung für das Schnittstellen-, Preis-, Termin- und Qualitätsrisiko. Für den CM-a.r. besteht die Möglichkeit, sofern er dazu qualitativ in der Lage ist, genau wie bei den Unternehmereinsatzformen GU und TU eigene Bau- und Planungsleistungen zu erbringen. Die für die Erneuerungsmaßnahme benötigten Planungsleistungen werden wie bei der CM-a.a. Variante wahlweise vom AG selbst, ansonsten vom CM-a.r. vergeben oder wie zuvor beschrieben vom CM-a.r. erbracht.100 Dabei ist es i. d. R. bei beiden CM-Unternehmereinsatzformen, besonders beim CM-a.r., üblich, dass sich die Beauftragung in zwei Phasen untergliedert, die Pre-Construction Phase und die Construction Phase, wobei für beide Phasen ein separater Vertrag geschlossen wird. Die Pre-Construction Phase soll möglichst früh, idealerweise mit Beginn der Vorplanung, einsetzen, um den ganzheitlichen Ansatz dieser Unternehmereinsatzform zu fördern. Die Pre-Construction Phase geht spätestens mit Baubeginn, häufig jedoch auch schon mit Beginn der Ausführungsplanung in die Construction Phase über, wobei der Übergang fließend ist. Für die Pre-Construction Phase wird in der Baupraxis häufig ein Pauschalvertrag mit einer Cost + Fee-Vereinbarung geschlossen. Mit dieser Vereinbarung werden dem AN die tatsächlich entstandenen Kosten (Cost) zuzüglich eines Honorars (Fee) vergütet. Während diese Cost + Fee-Vereinbarung für die Construction Phase bei der Variante des CM-a.a. unabhängig von den tatsächlichen Herstellungskosten der Bauleistung erhalten bleibt, stellt die Vertragsgestaltung des CM-a.r. in der Construction Phase ein weiteres entscheidendes Ausprägungsmerkmal dieser Unternehmereinsatzform dar. Hier sind zwar die gebräuchlichen Pauschalverträge denkbar, häufiger kommen jedoch die ursprünglich aus dem angloamerikanischem Raum stammenden Target Contracts zum Einsatz (vgl. Kapitel 3.5). Durch diese Vertragsform vereinbart der AG mit dem AN Projektziele, die die Reduktion von Kosten (Cost Targets), die Verringerung von Ausführungsdauern (Time Targets) und die Erhöhung des Gesamtnutzens des Pro-

100

Vgl. Diederichs, C. J., (2006) S. 438

3.1 Unternehmereinsatzformen

57

jektes (Performance Targets) verfolgen. Eine der bekanntesten Formen eines Cost Target Contracts ist der Guaranteed Maximum Price Contract (GMPContract), in Deutschland auch als Garantierter Maximalpreisvertrag bekannt (vgl. Kapitel 3.5.5).101 3.1.6

Zusammenstellung der Unternehmereinsatzformen

In Abbildung 18 sind die in den Kapiteln 3.1.1 bis 3.1.5 vorgestellten und im Rahmen der Modellentwicklung in Kapitel 5 benötigten Unternehmereinsatzformen zusammengestellt. Die in den Kapiteln 3.1.3 bis 3.1.4 verwendeten Kurzbezeichnungen zu den Unternehmereinsatzformen aus der Bestandsliteratur werden vom Verfasser ggf. angepasst und im Abkürzungsverzeichnis der Abbildung 18 sowie in der Legende zur Abbildung 21 erläutert.

Fachlosvergabe Einzelunternehmer

Erläuterung der Abkürzungen:

Paketvergabe

Einzelunternehmerkooperationen

EUK:

Einzelunternehmerkooperation

EU-ARGE:

Einzelunternehmer in Form einer Arbeitsgemeinschaft

GU/GÜ-A:

Ausführung (keine Planungsaufgaben)

GU/GÜ-I,A:

Ingenieurplanung + Ausführung

EUK EU-ARGE GU/GÜ-A

Generalunternehmer / Generalübernehmer

GU/GÜ-I,A GU/GÜ-A,A GU/GÜ-E,A

Totalunternehmer / Totalübernehmer

TU/TÜ-E,A

GU/GÜ-A,A: Ausführungsplanung + Ausführung GU/GÜ-E,A: ab Entwurfsplanung + Ausführung TU/TÜ-E,A:

ab Entwurfsplanung + Ingenieurplanung + Ausführung

TU/TÜ-V,A:

ab Vorplanung + Ingenieurplanung + Ausführung

CM-a.a.:

Construction Manager at agency

CM-a.r.:

Construction Manager at risk

TU/TÜ-V,A CM-a.a.

Construction Manager CM-a.r.

Abbildung 18: Zusammenstellung der Unternehmereinsatzformen 101

Vgl. Blecken, U., Lothar, B., (2003) S. 164

58

3.2

3 Projektorganisationsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

Planereinsatzformen

Grundlegend ist bei Planereinsatzformen nach den Reinformen Einzelplaner und Generalplaner zu unterscheiden102. Diese beiden Formen lassen sich entsprechend den unterschiedlichen Ausprägungen der zuvor beschriebenen Unternehmereinsatzformen auf verschiedene Weise in die Projektorganisationsform einbinden (vgl. Kapitel 3.2.3). 3.2.1

Einzelplaner (Fachplaner)

Der Einsatz von Einzelplanern oder auch Fachplanern für die Erstellung der benötigten Planungsleitungen für ein Bauvorhaben gehört zu den häufigsten Planereinsatzformen. Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) beschreibt dazu die verschiedenen Aufgabenbereiche der unterschiedlichen Fachplaner in Leistungsbildern, u. a. für die Leistungen bei „ Gebäuden, Freianlagen und raumbildenden Ausbauten“ (HOAI Teil II), die „Landschaftsplanerische[n] Leistungen“ (HOAI Teil VI), die „Tragwerkplanung“ (HOAI Teil VIII), die „Technische Ausrüstung“ (HOAI Teil IX), die „Thermische Bauphysik“ (HOAI Teil X), den „Schallschutz und [die] Rauakustik“ (HOAI Teil XI), die „Bodenmechanik, Erd- und Grundbau“ (HOAI Teil XII) und die „Vermessungstechnische[n] Leistungen“ (HOAI Teil XIII). Die Entgelte für die ausführenden Planer der einzelnen Fachdisziplinen werden nach diesen definierten Leistungsbildern in Abhängigkeit von der beauftragten Leistungstiefe103 ermittelt.104 Ob und inwieweit einzelne Fachplaner für eine Bauleistung einzusetzen sind, hängt von der Größe und Komplexität des Bauvorhabens sowie der Sachkunde und Erfahrung der vom Bauherrn beauftragten Planer ab. Die Landesbauordnungen105 schreiben vor, dass der Bauherr eines genehmigungsbedürftigen Bauvorhabens zur Vorbereitung und Ausführung u. a. einen Entwurfsverfasser zu beauftragen hat.106 Der Entwurfsverfasser muss für das Bauvorhaben nach Sachkunde und Erfahrung geeignet sein oder für den Fall,

102

Vgl. Blecken, U., Lothar, B., (2003) S. 123 f.; Bücker, M., (2005) S. 101; ýadeå, I., (1998) S. 22; Diederichs, C. J., (2006) S. 47; Schriek, T., (2002) S. 39 ff.; 103 Leistungsphasen nach HOAI in Abhängigkeit des beauftragten Leistungsbildes, bspw. Lph. 1 bis 9 nach HOAI § 15 bei der Objektplanung für Gebäude, Freianlagen und raumbildende Ausbauten 104 Vgl. HOAI § 1 105 In dieser Arbeit stellvertretend die Landesbauordnung Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) 106 Vgl. BauO NRW § 57 Abs. 1

3.2 Planereinsatzformen

59

dass er auf einzelnen Fachgebieten nicht die erforderliche Sachkunde und Erfahrung besitzt, dafür Sorge tragen, dass geeignete Fachplaner herangezogen werden.107 Des weiteren hält die BauO NRW im § 58 Abs. 2 fest, dass für „das ordnungsgemäße Ineinandergreifen aller Fachentwürfe […] der Entwurfsverfasser verantwortlich“108 bleibt. In der Regel dient der Entwurfsverfasser dem Bauherrn demnach gleichzeitig als federführender / verantwortlicher Planer. Er koordiniert mit eingeschränkter Weisungsbefugnis die zusätzlich erforderlichen Planungsleistungen im Auftrag des Bauherrn.109 Unabhängig davon liegt die Beauftragung der Einzelplaner beim Bauherrn, d. h. der Bauherr schließt sowohl mit dem Entwurfsverfasser als auch mit den benötigten Fachplanern Einzelverträge über deren Planungsleistungen ab. Dies entfällt für die Fälle, in denen der Bauherr bspw. als Unternehmen / Institution über eine Planungsabteilung mit Angestellten verfügt, die er im Sinne der Landesbauordnung als Entwurfsverfasser / Fachplaner einsetzen kann. Oftmals wird bei Wohnungsbaumaßnahmen daher ein bauvorlageberechtigter110 Architekt verpflichtet, der über die entsprechenden Qualifikationen zur Umsetzung der Maßnahme verfügt und neben ökonomischen und ökologischen Gesichtspunkten auch die künstlerische Gestaltung der Maßnahme überwacht. Der Architekt wird in diesem Fall vom Bauherrn auf Grundlage des Leistungsbildes der HOAI (Teil II) § 15 mit der Objektplanung der Baumaßnahme als leitender Planer beauftragt und ggf. von den entsprechenden Fachplanern unterstützt. 3.2.2

Generalplaner

Der entscheidende Unterschied vom Fachplaner zum Generalplaner besteht für den Bauherrn auf bauvertraglicher Ebene. Während er bei der Beauftragung eines Entwurfsverfassers und den zugehörigen Fachplanern mit jedem Planer eine einzelvertragliche Beziehung unterhält, verzichtet er bei der Beauftragung eines Generalplaners darauf. Ein vom Bauherrn beauftragter Generalplaner übernimmt, vergleichbar einem GU oder TU in der Bauausführung, sämtliche für die Umsetzung der Baumaßnahme erforderlichen Planungsleistungen. Dabei obliegt es dem Generalplaner, die gesamte Planung oder auch nur Teile der Planung

107

Vgl. BauO NRW § 58 Abs. 1 u. 2 BauO NRW § 58 Abs. 2 109 Vgl. Bücker, M., (2005) S. 101; Schriek, T., (2002) S. 39 110 Vgl. BauO NRW § 70 108

60

3 Projektorganisationsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

selber auszuführen und für die übrigen Planungsleistungen seinerseits die notwendigen Fachplaner zu beauftragen. Unabhängig davon bleibt der Generalplaner der einzige Vertrags- und Ansprechpartner für den Bauherrn. Die „nachbeauftragten“ Fachplaner sind nur gegenüber dem Generalplaner verantwortlich. Da der Bauherr nur eine vertragliche Beziehung zum Generalplaner unterhält, haftet dieser allein gegenüber dem Bauherrn auch für eine fehlerfreie Leistung seiner ihm zuarbeitenden Fachplaner und somit für die ordnungsgemäße Gesamtplanung der Baumaßnahme.111 Generalplanungsleistungen sind in unterschiedlichen Modellvarianten am Markt zu finden. Schriek unterscheidet zwischen dem Generalauftragnehmer (GA), dem Planerzusammenschluss als ARGE und der Generalplanungs-GmbH als Projektgesellschaft.112 Zwar existieren im Innenverhältnis dieser Varianten gesellschafts- und haftungsrechtliche Abstufungen, aus Sicht des Bauherrn stellen diese Alternativen jedoch keinen großen Unterschied dar. Bei allen Generalplaner-Varianten liegt die gesamte Verantwortung einschließlich der Haftung und Gewährleistung für alle Planungsleistungen beim beauftragten General/Generalfachplaner. Weiterhin behält der Bauherr bei allen Varianten einen einzigen Vertrags- und Ansprechpartner für die beauftragte Planungsleitung. Entscheidet sich der Bauherr zur Übertragung der Planungsleistungen an einen Generalplaner, so wird dieser i. d R. der Entwurfsverfasser / Architekt der Maßnahme. Diederichs unterscheidet dabei ergänzend zwischen Generalplaner und Generalfachplaner. Dieser entspricht einem Generalplaner, jedoch ohne Beauftragung der Objektplanung nach §15 HOAI, Lph. 1 bis 4 bzw. 5. Diese Leistungsphasen werden vom Bauherrn zusätzlich einzelvertraglich einem Entwurfsverfasser/Architekten übertragen, so dass dem Generalfachplaner die Leistungsphasen 5 bzw. 6 bis 9 nach § 15 HOAI übertragen werden.113 In diesem Fall unterhält der Bauherr zwei Vertragsverhältnisse, wobei er dem Architekten für die regelgerechte Schnittstellenkoordination der Objektplanung wahlweise eine Weisungsbefugnis gegenüber dem Generalfachplaner erteilen kann oder umgekehrt.

111

Vgl. Volkmann, W., (1997) S. 547 Vgl. Schriek, T., (2002) S. 41 f. 113 Vgl. Diederichs, C. J., (2006) S. 47 112

3.2 Planereinsatzformen

3.2.3

61

Planungsleistungen in Kombination mit Unternehmereinsatzformen

Da bei der Auswahl einer Unternehmereinsatzform bereits Teile der Planungsleistungen an den ausführenden / planenden Unternehmer übergeben werden können, ist dies bei der Auswahl der Planereinsatzform zu berücksichtigen. Vor allem muss der AG darauf achten, dass Doppelbeauftragungen vermieden werden. So ist bspw. die Beauftragung eines Architekten für die gesamte Objektplanung ergänzend zu einem GU-A,I als Generalunternehmer, der neben der Ausführung die Ingenieurplanungsleistungen übernimmt, wünschenswert. Bei der Beauftragung eines GU-A,A parallel zur Objektplanung eines Architekten würde es jedoch zu einer Überschneidung der Leistungsbilder im Bereich der Lph. 5 bis 9 der Objektplanung nach § 15 HOAI kommen. Dies macht eine vermeidbare vertragliche Abgrenzung der Leistungen zwischen Planer und Ausführendem notwendig.

Objektplanung HOAI § 15 Lph. 4

Planung

(Genehmigungsplanung)

Objektplanung HOAI § 15 Lph. 5

p

(Ausführungsplanung)

Objektplanung HOAI § 15 Lph. 6 - 9 (Vorb. Vergabe - Objektbe.Dokum.)

Tragwerksplanung Landschaftsplanerische Leistungen Technische Ausrüstung Thermische Bauphysik Schallschutz und Raumakustik Bodenmechanik, Erd- und Grundbau

q

n o

Generalplaner

(Entwurfsplanung)

Generalfachplaner

(Vorplanung)

Objektplanung HOAI § 15 Lph. 3

Ingenieurplanung

Objektplanung HOAI § 15 Lph. 2

r Objektplanung

(Grundlagenermittlung)

Entwurfsarchitekt

Objektplanung HOAI § 15 Lph. 1

Vermessungstechnische Leistungen

Abbildung 19: Kombinations- und Auswahlmöglichkeiten von Planereinsatzformen (vgl. Abbildung 21) Die Möglichkeiten sinnvoller Ergänzungen von Planungsleistungen zu Unternehmereinsatzformen sind im Kapitel 3.6 in Abbildung 21 zusammengefasst.

3 Projektorganisationsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

62

Dazu werden vom Verfasser die fünf nachfolgenden Planereinsatzformen im Verständnis dieser Arbeit definiert und in Abbildung 19 dargestellt. 114 Die Planereinsatzform Entwurfsarchitekt (n) beinhaltet die HOAI-Lph. 1 bis 4/5 nach § 15 für die Objektplanung. Die Lph. 5 kann optional beauftragt werden, ansonsten endet die Planungsleistung mit Fertigstellung der Genehmigungsplanung. Die Planereinsatzform Objektplanung (o) beinhaltet das komplette Leistungsbild des § 15 HOAI. Die Ingenieurplanung (p) beinhaltet die Planungsleistungen sämtlicher benötigter Fachplaner. Optional kann diese um die Vergabe, Objektüberwachung und Dokumentation (Lph. 6 bis 9 nach § 15 HOAI) erweitert werden. Der Generalfachplaner (q) entspricht dem nach Diederichs beschriebenen Generalplaner, jedoch ohne Beauftragung der Objektplanung nach §15 HOAI, Lph. 1 bis 4 bzw. 5. Die fünfte definierte Planereinsatzform ist der Generalplaner (r), der sämtliche für das Bauvorhaben benötigten Planungsleistungen abdeckt.

3.3

Projektmanagementformen

Die DIN 69901 definiert den Begriff Projektmanagement als „Gesamtheit von Führungsaufgaben, -organisation, -techniken und -mittel für die Abwicklung eines Projektes.“115 Diese Gesamtheit umfasst dabei sowohl Projektsteuerungsals auch Projektleitungsaufgaben.116 Daher ist es im Rahmen dieser Arbeit notwendig, die Begriffe Projektleitung und Projektsteuerung präziser abzugrenzen. Zusätzlich ist der Leistungsumfang möglicher Projektmanagementleistungen in Kombination mit der Auswahl einer Unternehmer- und Planereinsatzform für die Gesamtzusammenstellung der Projektorganisation im Sinne dieser Arbeit zu definieren. 3.3.1

Projektsteuerung

Die Projektsteuerung umfasst die neutrale und unabhängige Wahrnehmung von Auftraggeberfunktionen in organisatorischer, technischer, wirtschaftlicher und rechtlicher Hinsicht im Sinne des § 31 HOAI in beratender Stabsfunktion.117 Der Projektsteuerer unterstützt seinen Auftraggeber dazu bei der effizienten Erreichung seiner Projektziele hinsichtlich Qualitäten, Kosten und Terminen.

114

Vgl. auch Zusammenfassung in Abbildung 21 in Kapitel 3.6 DIN 69901, (1987) S.1 116 Vgl. AHO e. V., (Hrsg.), (2004a) S. 5; Vgl. Diederichs, C. J., (1999) S. 270 117 Vgl. AHO e. V., (Hrsg.), (2004a) S. 1; Vgl. Diederichs, C. J., (1999) S. 270 115

3.3 Projektmanagementformen

63

Ab bestimmten Projektgrößen und -komplexitäten ist es zwangsläufig erforderlich, dass das Projektmanagement die organisatorische und technischwirtschaftliche Koordination sowie die Organisation und das Zusammenspiel aller Planer und ausführenden Unternehmen sowie sonstiger Projektbeteiligter übernimmt.118 Diesen Forderungen kann das Projektmanagement nur dann nachkommen, wenn es vom Auftraggeber mit entsprechenden Entscheidungs- und Durchsetzungskompetenzen ausgestattet wird. Daher empfiehlt es sich, ein solches Projektmanagement in Linienfunktion in die Projektorganisation zu installieren. Ein in beratender Stabsfunktion beauftragter Projektsteuerer ist üblicherweise nicht mit diesen Kompetenzen ausgestattet, so dass ihm, wenn vom Auftraggeber gewünscht, ein in Linienfunktion eingesetzter Projektleiter gegenübergestellt werden kann. 3.3.2

Projektleitung

In der DIN 69901 ist der Begriff Projektleitung definiert als „Für die Dauer eines Projektes geschaffene Organisationseinheit, welche für Planung, Steuerung und Überwachung diese Projektes verantwortlich ist.“119 Die Projektleitung stellt i. d. R. eine zum AG gehörige Organisationseinheit dar, die vom AG mit entsprechenden Entscheidungs- und Durchsetzungskompetenzen ausgestattet in Linienfunktion in die Projektorganisation eingebunden ist. Wie bereits beschrieben, kann der Projektleitung ein beratender Projektsteuerer in Stabsfunktion zugeordnet werden. In diesem Fall sind Leistungsumfang und Aufgabenwahrnehmung von Projektsteuerer und -leiter entsprechend deren Fähigkeiten, Kapazitäten und zugeteilten Kompetenzen abzustimmen. Für den Fall, dass kein Projektsteuerer beauftragt wird und die Projektleitung alle Projektmanagementaufgaben wahrnimmt, spricht man von einem Projektmanager.120 3.3.3

Projektmanagementleistungen in Kombination mit Unternehmereinsatzformen

So vielfältig und unterschiedlich die Leistungen zur Umsetzung eines Bauprojektes sein können, so umfangreich können auch die damit verbundenen Projektmanagementaufgaben ausfallen. Im Hinblick auf die Komplexität der Aufgaben des Projektmanagements kann das in § 31 der HOAI beschriebene Leistungsbild zur

118

Vgl. Diederichs, C. J., (1999) S. 309 DIN 69901, (1987) S.3 120 Vgl. Bücker, M., (2005) S. 105 119

64

3 Projektorganisationsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

Projektsteuerung mit seinen acht Teilleistungen nur als unvollständig und nicht hinreichend bezeichnet werden. Ein normatives oder gesetzlich vorgeschriebenes Leistungsbild zum Projektmanagement existiert nicht. Daher wurde von der (AHO-FK AHO-Fachkommission Projektsteuerung / Projektmanagement“ PS/PM; zuvor AHO-FK „Projektsteuerung“) mit dem Heft Nr. 9 der Schriftenreihe des AHO (1. Auflage im Jahr 1996; zwischenzeitlich 6. Auflage von 2004) ein nach Handlungsbereichen und Projektstufen differenziertes Leistungsbild erarbeitet, das Grund- und Besondere Leistungen der Projektsteuerung umfänglich beschreibt sowie Vorschläge und Regelungen zur Honorarermittlung enthält. Das Leistungsbild unterscheidet fünf Projektstufen121 in Anlehnung an die Leistungsphasen des § 15 HOAI. Die Projektstufe 1 - Projektvorbereitung (Projektentwicklung, strategische Planung, Grundlagenermittlung), Projektstufe 2 - Planung (Vor-, Entwurfs- und Genehmigungsplanung), Projektstufe 3 - Ausführungsvorbereitung (Ausführungsplanung, Vorbereiten der Vergabe und Mitwirken bei der Vergabe), Projektstufe 4 - Ausführung (Projektüberwachung) und Projektstufe 5 - Projektabschluss (Projektbetreuung, Dokumentation). Jeder Projektstufe sind Projektmanagementleistungen aus vier Handlungsbereichen122 zugeordnet. Handlungsbereich A - Organisation, Information, Koordination und Dokumentation, B - Qualitäten und Quantitäten, C - Kosten und Finanzierung und D - Termine, Kapazitäten und Logistik. Weiterhin wurde von der AHO-FK PS/PM ein Leistungsbild für die Projektleitung aufgestellt.123 In diesem werden die wesentlichen Grundleistungen der Projektleitung definiert, die diese aufgrund der ihr übertragenen Entscheidungs- und Durchsetzungskompetenzen zu erbringen hat. Nach § 31 HOAI können die Honorare für Leistungen bei der Projektsteuerung frei vereinbart werden, insofern sie zur Auftragserteilung schriftlich vereinbart worden sind.124 Die AHO-FK PS/PM erarbeitete Regelungen zur Honorarermittlung für die Projektsteuerung und -leitung nach Zeitaufwand und anrechenbaren Kosten.125 Eschenbruch differenziert zeitabhängige Vergütungen, Pauschalvergütungen und Selbstkostenerstattungsverträge für die Vergütung reiner Projektsteuerungsleistungen. Dabei ist die Ergänzung von Bonus / Malus-

121

Vgl. AHO e. V., (Hrsg.), (2004a) S. 9 Vgl. AHO e. V., (Hrsg.), (2004a) S. 9 123 Vgl. AHO e. V., (Hrsg.), (2004a) S. 17 124 § 31 HOAI Abs. 2 125 Vgl. AHO e. V., (Hrsg.), (2004a) S. 90 122

3.3 Projektmanagementformen

65

Regelungen bzw. die Vereinbarung eines Maximalpreises zur Deckelung der Vergütung bei einer zeitabhängigen Vergütung und Selbstkostenerstattungsverträgen möglich.126 Wie bei der Abgrenzung zwischen Planer- und Ausführungsleistungen ist auch bei den Projektmanagementleistungen darauf zu achten, dass es nicht zu Doppelbeauftragungen und damit Doppelvergütungsansprüchen auf Seiten der AN kommt. Die Gefahr der Überschneidung von Leistungen des Projektmanagements ist vor allem bei der Auswahl und Beauftragung von Kumulativleistungsträgern aus den Bereichen Planung und Bauausführung gegeben (bspw. Generalplaner, GU-Varianten, TU-Varianten, Construction Manager), deren Leistungsbilder ebenfalls Grundleistungen der Projektsteuerung und Projektleitung enthalten können. Für die vorliegende Arbeit werden daher fünf logisch aufeinander aufbauende Projektmanagementformen festgelegt, die sich an den zuvor definierten Begriffen Projektsteuerung, -leitung und -management orientieren. Für die Festlegung dieser Beauftragungsstufen greift der Verfasser auf das von der AHO-FK PS/PM mit Heft Nr. 19 eingeführte Kaskadenmodell127 von Bennison, Diederichs und Eschenbruch zurück. Die Abbildung 20 zeigt die Beauftragungsstufen für das Projektmanagement in Anlehnung an das Kaskadenmodell. Den geringsten Beauftragungsumfang stellt das reine Projektcontrolling (c) für Planung und Bauausführung unabhängig zum Projektmanagement dar. Das Projektcontrolling unterstützt den AG durch projektbegleitende Kontrollberichte und Maßnahmenempfehlungen bei der Steuerung und Einhaltung von Qualitäten, Kosten und Terminen und damit der Sicherung der Projektziele. Die folgenden Beauftragungsstufen Projektsteuerung (d) und Projektleitung (e) erweitern den Leistungsbereich des AN um die Projektsteuerungs- und Projektleitungsleistungen entsprechend dem Leistungsbild der AHO-FK PS/PM. In der Stufe Bauprojektmanagement (f) übernimmt der AN zusätzlich Planungsleistungen nach § 15 Nr. 5-8 HOAI. Bei den drei Beauftragungsstufen Projektsteuerung, -leitung und Bauprojektmanagement (d bis f) ist das Projektcontrolling optional an den AN für die Projektmanagementleistungen zu vergeben. Es kann jedoch auch durch den AG selbst oder unabhängig von einem geeigneten Dritten übernommen werden. Die letzte und umfangreichste Beauftragungsstufe kommt der Beauftragung eines Construction Managers (g) in der Ausprägung at agency bzw.

126 127

Vgl. Eschenbruch, K. (2003) S. 381 AHO e. V., (Hrsg.), (2004b) S. 1

3 Projektorganisationsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

66

at risk gleich (vgl. Kapitel 3.1.5). Bei dieser Beauftragungsstufe ist das Projektcontrolling zwingend durch den AG bzw. einen geeigneten Dritten durchzuführen, wenn der beauftragte „Projektmanager“ als Construction Manager at risk in eigener unternehmerischer Verantwortung und damit im eigenen Interesse agiert. Projektmanagement - Beauftragungsstufen

c

Projektcontrolling

Projektsteuerung

d

e

Projektleitung

f

Bauprojektmanagement

g

Construction Management

Leistungsbereich des AN

Bauausführung + OP § 15 Lph. 1-4 HOAI + Objektplanung (OP) § 15 Lph. 5-8 HOAI

Projektleitung (PL)

Projektcontrolling (PC)

Objektplanung (OP) § 15 Lph. 5-8 HOAI

+

+

Projektleitung (PL)

Projektleitung (PL)

+

+

+

Projektsteuerung (PS)

Projektsteuerung (PS)

Projektsteuerung (PS)

Projektsteuerung (PS)

+ Projektcontrolling (PC)

+ Projektcontrolling (PC)

+ Projektcontrolling (PC)

(optional)

(optional)

(optional)

Ø

Ø

Ø

reines Projektmanagement (PM)

+ Projektcontrolling (PC) *

Ø

Ø

PM + Planungsleistung

Unternehmereinsatzform (CM-a.a. / CM-a.r.)

* AN handelt als CM-a.r. im eigenen unternehmerischem Interesse. Das PC muss daher zwingend durch den AG oder einen Dritten erfolgen.

Abbildung 20: Projektmanagement - Beauftragungsstufen nach Bennison, Diederichs, Eschenbruch128 (vgl.Abbildung 21) Soll das Projektmanagement nicht gesondert vergeben werden, bspw. bei Projekten mit sehr geringem Umfang, liegen die „Koordinationsaufgaben“ i. d. R. im Aufgabenbereich des Entwurfverfassers, demnach meist beim Architekten. Die Möglichkeiten sinnvoller Kombinationen der dargestellten Projektmanagementformen mit den in den Kapiteln 3.1 und 3.2 vorgestellten Unternehmer- und Planereinsatzformen sind in Abbildung 21 zusammengefasst. Darin sind auch die Empfehlungen von Preuß zur Leistungskonstellation der Projektsteuerung bei verschiedenen Unternehmereinsatzformen eingeflossen.129

128 129

Vgl. AHO e. V., (Hrsg.), (2004b) S. 1 Vgl. Preuß, N., (2003) S. 2

3.4 Vergabearten

3.4

67

Vergabearten

Grundlegend ist bei der Vergabeart nach öffentlichen und privaten Auftraggebern zu differenzieren. Öffentliche Auftraggeber sind an die VOB/A gebunden, die die Vergabearten Öffentliche Ausschreibung, Beschränkte Ausschreibung und Freihändige Vergabe unterscheidet.130 Private Auftraggeber sind, insofern sie keine öffentlichen Mittel verwenden, nicht an die VOB/A oder andere Regelungen bei der Vergabe von Bauleistungen gebunden. Daher entspricht die Vergabeart von öffentlichen Auftraggebern der der VOB/A für Freihändige Vergaben, da „bei Freihändiger Vergabe […] Bauleistungen ohne ein förmliches Verfahren vergeben [werden].“131 Eine Ausnahme bilden dabei Unternehmen privatwirtschaftlicher Rechtsform, die sich in Teilen oder mehrheitlich durch öffentliche Mittel bspw. von Gemeinden / Gemeindeverbänden oder Stadtstaaten finanzieren (vgl. Kapitel 2.2.3.2.1 Kommunale Wohnungsunternehmen). Hier sind bei Verwendung öffentlicher Mittel die Regelungen der VOB/A bindend zu beachten. Weiterhin ist bei öffentlichen Auftraggebern nach der Auftragshöhe der Bauleistung zu differenzieren. Ab einem Schwellenwert von 5,278 Mio. Euro bzw. 1 Mio. Euro pro Los, bei Vergabe der Bauaufträge in Losen, ist der Abschnitt 2 der VOB/A verpflichtend für alle öffentlichen Auftraggeber bei Baumaßnahmen, die nicht in die Bereiche der Wasser-, Energie- und Verkehrsversorgung sowie in den Telekommunikationssektor fallen. 3.4.1

Öffentliche Ausschreibung

Die VOB/A sieht die Öffentliche Ausschreibung als Regelfall für die Vergabe von öffentlichen Bauleistungen vor. Bei der Öffentlichen Ausschreibung werden Bauleistungen nach öffentlicher Aufforderung in einem vorgeschriebenen Verfahren einer unbeschränkten Anzahl von Unternehmen zur Einreichung von Angeboten zur Verfügung gestellt.132 Das vorgeschriebene Verfahren gliedert sich dabei grob wie folgt.133 In einer Vorbereitungsphase beurteilt der öffentliche Auftraggeber seinen Bedarf, erstellt eine Kostenschätzung, sichert die Finanzierung und ggf. benötigte

130

Vgl. VOB/A § 3 VOB/A § 3 Nr. 1 Abs. 3 132 Vgl. VOB/A § 3 Nr. 1 Abs 1 133 Vgl. Höfler, H., Ruppmann, E., (2003) S. 68 131

68

3 Projektorganisationsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

Genehmigungen und führt eine Marktanalyse zur Klärung der Wettbewerbssituation durch. Auf Grundlage dieser Informationen und der benötigten Bauleistung erstellt er die Vergabeunterlagen, die eine Aufforderung zur Abgabe eines Angebotes, eine Leistungsbeschreibung sowie sonstige Unterlagen wie Verfahrensvorschriften zur Vergabe, Vertragsbedingungen etc. beinhalten. Nach der offiziellen Bekanntmachung geben die Bewerber innerhalb einer Angebotsfrist ihre Angebote ab, die inhaltlich so bestimmt sein müssen, dass der Vertrag mit bloßer Einverständniserklärung des AG geschlossen werden kann. Nach Ablauf der Angebotsfrist werden die eingegangenen Angebote bei einem Angebotseröffnungstermin (Submission) geöffnet. Nach Angebotsprüfung und ggf. Klärung des Inhaltes in Bietergesprächen werden die Angebote gewertet und der Zuschlag erteilt. Damit ist das Vergabeverfahren abgeschlossen. 3.4.2

Beschränkte Ausschreibung

Abweichend von der Öffentlichen Ausschreibung kann ein öffentlicher Auftraggeber eine Bauleistung unter gewissen Voraussetzungen, die in § 3 der Nr. 3 VOB/A geregelt sind (bspw. Dringlichkeit, Geheimhaltung etc.)134, innerhalb einer Beschränkten Ausschreibung vergeben. Dabei werden Bauleistungen in einem vorgeschriebenen Verfahren nach Aufforderung einer beschränkten Anzahl von Unternehmen zur Einreichung von Angeboten zur Verfügung gestellt.135 Das vorgeschriebene Verfahren entspricht dem der Öffentlichen Ausschreibung. In der Regel ist nach § 3 Nr. 3 Abs. 2 a VOB/A die Beschränkte Ausschreibung nur nach einem zuvor durchgeführten Öffentlichen Teilnahmewettbewerb zulässig. Dieser vorgeschaltete Öffentliche Teilnahmewettbewerb dient dabei vor allem der Eignungsprüfung und -feststellung des beschränkten Teilnehmerkreises vor der eigentlichen Angebotabgabe.136 3.4.3

Freihändige Vergabe

Bei der Freihändigen Vergabe werden Bauleistungen ohne ein förmliches Verfahren vergeben.137 Dies ist jedoch nur zulässig, wenn die Öffentliche oder Be-

134

Vgl. VOB/A § 3 Nr. 3 Vgl. VOB/A § 3 Nr. 1 Abs 2 136 Vgl. Höfler, H., Ruppmann, E., (2003) S. 75 137 Vgl. VOB/A § 3 Nr. 1 Abs. 3 135

3.4 Vergabearten

69

schränkte Ausschreibung unzweckmäßig ist. Genaueres hierzu ist in § 3 Nr. 4 VOB/A geregelt.138 3.4.4

Vergabe nach VOB/A Abschnitt 2

Mit dem Abschnitt 2 der VOB/A wurde in Verbindung mit den §§ 97 ff. GWB139 und den §§ 6 und 7 der VgV140 die EG-Baukoordinierungsrichtlinie141 umgesetzt. Die EG-Richtlinie wurde 2004 durch die EG-Vergabekoordinierungsrichtlinie142 ersetzt, jedoch für die VOB/A noch nicht umgesetzt.143 Nach dem § 3a VOB/A werden im Abschnitt 2 die Vergabearten Offenes Verfahren, Nichtoffenes Verfahren, Wettbewerblicher Dialog und Verhandlungsverfahren unterschieden. Das Offene Verfahren entspricht der Öffentlichen Ausschreibung nach § 3 Nr. 1 Abs. 1 VOB/A. Das Nichtoffene Verfahren entspricht dem der Beschränkten Ausschreibung nach öffentlichem Teilnahmewettbewerb gemäß § 3 Nr. 1 Abs. 2 VOB/A. Der Wettbewerbliche Dialog ist für besonders komplexe Aufträge vorgesehen. „In diesem Verfahren erfolgt eine Aufforderung zur Teilnahme und anschließend Verhandlungen mit ausgewählten Unternehmen über alle Einzelheiten des Auftrags“.144 An die Stelle der Freihändigen Vergabe tritt das Verhandlungsverfahren. „Beim Verhandlungsverfahren wendet sich der Auftraggeber an ausgewählte Unternehmer und verhandelt mit einem oder mehrerer dieser Unternehmer über den Auftragsinhalt, gegebenenfalls nach Öffentlicher Vergabebekanntmachung.“145 Genau wie im Abschnitt 1 der VOB/A wird auch in Abschnitt 2 vorgegeben, unter welchen Bedingungen die festgelegten Vergabeverfahren anzuwenden sind bzw. angewendet werden dürfen.

138

Vgl. VOB/A § 3 Nr. 4 Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkungen (GWB) vom 26. August 1998 (BGBl. I S. 2521) in der Fassung vom 29. Dezember 2006 (BGBl. I S. 3367, 3374) 140 Verordnung über die Vergabe öffentlicher Aufträge (VgV) vom 09.01.2001 (BGBl. I 2001, 110) in der Fassung vom 25. November 2003 (BGBl. I 2003, 2304) 141 Richtlinie des Rates 93/37/EWG vom 16. Juni 1993 (AB1 Nummer L199 vom 9. August 1993) in der Fassung vom 9. August 2002 (AB1 Nummer L 214/1) 142 Richtlinie 2004/18/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 31. März 2004 über die Koordinierung der Verfahren zur Vergabe öffentlicher bauaufträge, Lieferaufträge und Dienstleistungsaufträge (AB1 Nummer L 134 vom 30. April 2004 S. 0114-0240) 143 Vgl. Bücker, M., (2005) S. 129 144 VOB/A § 3a Nr. 1 Abs. c 145 VOB/A § 3a Nr. 1 Abs. d 139

3 Projektorganisationsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

70

3.4.5

Vergabearten in Kombination mit Unternehmereinsatzformen

Da private Auftraggeber, insofern sie wie in Kapitel 3.4 bereits erwähnt, keine öffentlichen Mittel verwenden, damit nicht an die VOB/A oder andere Regelungen bei der Vergabe von Bauleistungen gebunden sind, existieren für sie die Vergabe betreffend keine Restriktionen hinsichtlich der Auswahl der Unternehmereinsatzform. Im Folgenden geht der Verfasser daher näher auf die Problematik von Vergabearten in Kombination mit Unternehmereinsatzformen bei öffentlichen Auftraggebern ein. Im Wettbewerb um öffentliche Auftragsvergaben nach VOB/A sind grundsätzlich alle Teilnehmer gleich zu behandeln. Dies ist ausdrücklich in § 8 Nr. 1 VOB/A geregelt. Insbesondere gilt dies für die Beschränkung auf Bewerber, die in bestimmten Regionen und Orten ansässig sind. Grundsätzlich schreibt die VOB/A die Trennung der Bauleistungen und damit die Vergabe nach Fachlosen (Handwerks- und Gewerbezweige) vor, wobei aus wirtschaftlichen oder technischen Gründen mehrere Fachlose zusammen vergeben werden können.146 Dies begünstigt eine Vergabe an Einzelunternehmer, insofern die Bedingungen der VOB/A an eine öffentliche Vergabe (bspw. ausreichender Wettbewerb) erfüllt sind. Vorwegnehmend lässt sich feststellen, dass bei öffentlichen Auftraggebern und der Verwendung öffentlicher Mittel der Einsatz von Kumulativleitungsträgern eher kritisch zu sehen ist, auch da die VOB/A die Vergabe an Einzelunternehmer fordert und dadurch begünstigt. Im Folgenden werden daher kurz die in Kapitel 3.1 vorgestellten Unternehmereinsatzformen im Bereich der Kumulativleistungsträger (Einzelunternehmerkooperationen, Generalunternehmer, Totalunternehmer, Construction Manager) auf ihre Anwendbarkeit für öffentliche Auftraggeber im Sinne der VOB/A besprochen. 3.4.5.1

Einzelunternehmerkooperationen

Grundsätzlich stellen Einzelunternehmerkooperationen Bietergemeinschaften dar, da es sich bei ihnen um eine Mehrzahl von Fachunternehmern handelt, die gemeinschaftlich ein Angebot einreichen. Insofern die beteiligten Fachunternehmer die Arbeiten im eigenen Betrieb oder in Betrieben der Mitglieder ausführen, ist die Diskriminierung von Einzelunternehmerkooperationen nicht statthaft und die Bietergemeinschaft nach § 25 Nr. 6 VOB/A Einzelbietern gleichzusetzen. Kritisch zu sehen ist die Bildung einer Bietergemeinschaft nach Aufruf zum 146

Vgl. VOB/A § 4 Nr. 3

3.4 Vergabearten

71

Wettbewerb, denn in diesem Fall stellt sich die Frage, ob der nachträgliche Zusammenschluss von als geeignet beurteilten Unternehmen zu einer Bietergemeinschaft für das sich anschließende Vergabeverfahren vergaberechtlich zulässig ist. Hier hegt der Vergabeüberwachungsausschusses (VÜA) des Bundes Zweifel, ob ein solches Vorgehen nach § 2 Nr. 1 und 2 VOB/A eine wettbewerbsbeschränkende Verhaltensweise, und damit Diskriminierung anderer am Wettbewerb beteiligter Unternehmer darstellt.147 3.4.5.2

Generalunternehmer-/Generalübernehmereinsatz

Die ständige Spruchpraxis der Vergabeüberwachungsausschüsse bestätigt die Aussage, dass die Fachlosvergabe mithin die Regel, die Generalunternehmervergabe lediglich die Ausnahme bei der Vergabe von öffentlichen Bauleistungen nach VOB/A darstellt. Nach Ansicht des Bundesrechnungshofes ist ein über die Grenzen des § 4 VOB/A hinausgehender Generalunternehmereinsatz unzweckmäßig, da er einer Vielzahl kleinerer und mittlerer Unternehmen die Möglichkeit nimmt, unmittelbar öffentliche Aufträge zu erhalten, und dementsprechend zugleich den Wettbewerb einschränkt. Auch reicht es nach Ansicht des Vergabeüberwachungsausschusses (VÜA) Bayern nicht aus, auf die allgemeinen Vorteile einer zusammengefassten Vergabe zu verweisen (bspw. geringerer Koordinierungsaufwand, leichtere Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen), um die Zweckmäßigkeit eines Generalunternehmereinsatzes angesichts des RegelAusnahme-Verhältnisses in § 4 Nr. 3 VOB/A zu begründen. Ein Generalunternehmereinsatz ist demnach nur dann zulässig, wenn die in § 4 Nr. 3 VOB/A geregelten Ausnahmetatbestände vorliegen.148 Bei restriktiver Interpretation der Rechtssprechung des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) sind Generalübernehmer dann zum Wettbewerb um öffentliche Bauleistungen zugelassen, wenn sie als Holding-Gesellschaften ausgestaltet sind und sich bei der Bauausführung ihrer Tochtergesellschaften bedienen. Eine generelle Nichtzulassung begegnet nach Auffassung des EuGH erheblichen Zweifeln vor dem Hintergrund der Regelungen der EU-Baukoordinierungsrichtlinie. Beteiligt sich ein Generalübernehmer an einem Wettbewerb um eine öffentliche Bauleistung, so muss er nachweisen, dass er über die für die Ausführung der Aufträge erforderlichen Mittel bei einer Tochtergesellschaft verfügen kann.149

147

Vgl. Höfler, H., Ruppmann, E., (2003) S. 63 Vgl. Höfler, H., Ruppmann, E., (2003) S. 59 f. 149 Vgl. Höfler, H., Ruppmann, E., (2003) S. 60 f. 148

3 Projektorganisationsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

72

Des Weiteren gelten auch beim Generalübernehmer die in § 4 Nr. 3 VOB/A geregelten Ausnahmetatbestände. 3.4.5.3

Totalunter-/Totalübernehmereinsatz

Ein Totalunternehmereinsatz ist nach der VOB/A insbesondere dann zulässig, wenn die Bauleistung funktional, demnach nach § 9 Nr. 15 ff. VOB/A mit einer Leistungsbeschreibung als Leistungsprogramm ausgeschrieben ist.150 Erscheint es „nach Abwägen aller Umstände zweckmäßig, […] zusammen mit der Bauausführung auch den Entwurf für die Leistung dem Wettbewerb zu unterstellen, um die technisch, wirtschaftlich und gestalterisch beste sowie funktionsgerechte Lösung der Bauaufgabe zu ermitteln, kann die Leistung durch ein Leistungsprogramm dargestellt werden.“151 Daraus lässt sich mutmaßen, dass, wenn die Bedingungen für eine Ausschreibung mit einem Leistungsprogramm erfüllt sind, auch die wirtschaftlichen und technischen Ausnahmetatbestände nach § 4 Nr. 3 VOB/A erfüllt sind und ein Totalunternehmer zum Einsatz kommen kann. Wie bereits in Kapitel 3.1.4 erläutert, übernimmt der Totalübernehmer im Gegensatz zum Totalunternehmer auch die komplette Durchführung der Vergabe von Bauleistungen, da er äquivalent zum GÜ die ihm übertragenen Bau- und Planungsleistungen zu 100 Prozent an Nachunternehmer vergibt. Da der öffentliche Auftraggeber nicht berechtigt ist, sich seiner Ausschreibungsverpflichtung zu entziehen, stellt der Totalübernehmer nach der VOB/A keine zulässige Unternehmereinsatzform dar. 3.4.5.4

Construction Manager

Wie in Kapitel 3.5.5 bereits angesprochen, ist eine Anwendbarkeit des GMPVertrages zum Einsatz eines Construction Managers für öffentliche Auftraggeber mit dem § 5 Nr. 1 und 3 VOB/A durchaus gegeben. Kritischer ist jedoch hier genau wie beim Totalübernehmer die Möglichkeit der kompletten Übernahme der Vergabe zu sehen, da auch der Construction Manager die ihm übertragenen Bau- und Planungsleistungen zu 100 Prozent an Nachunternehmer vergeben kann. Dies ist, wie bereits erläutert, beim CM-a.a. durchaus üblich. Naheliegend ist auch der Vergleich des CM-a.r. mit einem TU, da dieser, neben der Einbindung von Nachunternehmern, ebenfalls eigene Bau- und Planungsleistungen erbringen kann.

150 151

Vgl. Höfler, H., Ruppmann, E., (2003) S. 62 VOB/A § 9 Nr. 15

3.5 Vertragsformen

73

Zusammenfassend sind die hier betrachteten CM-Varianten daher hinsichtlich ihrer Vergabekonformität für öffentliche Auftraggeber allgemein vergleichbar denen eines TU/TÜ.

3.5

Vertragsformen

Die VOB/A unterscheidet zwei Bauvertragsarten, den Leistungsvertrag und den Aufwandsvertrag. Der Aufwandsvertrag stellt sich nach § 5 VOB/A entweder in Form des Stundenlohnvertrages oder als Selbstkostenerstattungsvertrag dar. Bei Aufwandsverträgen wird der AN vom AG nach dessen getätigtem Aufwand entlohnt. Nach § 5 VOB/A ist der Stundenlohnvertrag anzuwenden bei Bauleistungen geringen Umfangs, welche überwiegend Lohnkosten verursachen, der Selbstkostenerstattungsvertrag u. a. für Bauleistungen, die „vor der Vergabe nicht eindeutig und so erschöpfend bestimmt werden können, dass eine einwandfreie Preisermittlung möglich ist“152. Aufwandsverträge kommen für Bauprojekte in der Bauwirtschaft kaum zum Einsatz, da sie u. a. ein erhebliches Kostenrisikopotential für den AG darstellen. Üblicherweise kommen, wie in der VOB/A auch gefordert, Leistungsverträge zum Einsatz („Bauleistungen sollen so vergeben werden, dass die Vergütung nach Leistung bemessen wird […]“153). Bei Leistungsverträgen ist zu unterteilen in Einheitspreisverträge und Pauschalverträge. Im Folgenden werden diese Vertragstypen, wie von Kapellmann und Schiffers klassifiziert154, ausführlicher erläutert und abgegrenzt. Für die Pauschalverträge findet eine Unterteilung in den Detail-Pauschalvertrag, den einfachen Global-Pauschalvertrag und den komplexen Global-Pauschalvertrag statt. Zusätzlich wird auf den GMP-Vertrag in der Vertragsform eines Target Contract eingegangen. Wie bereits beschrieben, ist die Anwendung von Aufwandsverträgen, auch bei Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau, unüblich. Auf eine differenzierte Betrachtung sowie Einbindung dieser Vertragsart in die Modellentwicklung wird daher verzichtet.

152

§ 5 VOB/A Nr. 3 Abs. § 5 VOB/A Nr. 1 154 Kapellmann, K. D., Schiffers K.-H., (2006a) und Kapellmann, K. D., Schiffers K.-H., (2006b) 153

3 Projektorganisationsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

74

3.5.1

Einheitspreisvertrag

Einheitspreisverträge zeichnen sich i. d. R. durch eine Leistungsbeschreibung mit Leistungsverzeichnis aus. Das Leistungsverzeichnis soll dazu „eine allgemeine Darstellung der Bauaufgabe (Baubeschreibung)“155 enthalten und in Teilleistungen (Positionen mit Ordnungszahlen) gegliedert sein, so dass „nur solche Leistungen aufgenommen werden, die nach ihrer technischen Beschaffenheit und für die Preisbildung als gleichartig anzusehen sind“156. Das Leistungsverzeichnis weist neben der Beschreibung der (Teil-)Bauaufgabe je Teilleistung eine „im Idealfall auf Grundlage einer fertigen Ausführungsplanung“157 zu erbringende Menge (Mengenvordersatz) und einen Einheitspreis je Mengeneinheit aus. Der Gesamtpreis pro beschriebener Teilleistung ergibt sich damit aus der Multiplikation der festgelegten Menge und dem festgeschriebenen Einheitspreis. Der (Netto-)Angebotspreis für die gesamte vertraglich erfasste Bauleitung ergibt sich aus Kumulation aller erfassten Leistungspositionen. Vertraglich fixiert sind im Einheitspreisvertrag nur die beschriebene Leistung und der Einheitspreis. Die je Teilleistung eingesetzte Menge ist je nach Ermittlungsgrundlage und Planungsstand zunächst als voraussichtlich zu erbringende Menge anzusehen. Die tatsächlich ausgeführte Menge wird erst zum Zeitpunkt der Abrechnung ermittelt. Daraus ergibt sich, dass „das Vergütungssoll und das quantitative Bausoll […] somit vorläufig [sind], da die Vergütung nach Abschluss der Bauleistung ermittelt wird“158. Für die Ermittlung der tatsächlich ausgeführten Menge ist nicht zwangsläufig der tatsächliche, sondern i. d. R. der sich aus den Ausführungsunterlagen ergebende Mengenverbrauch entscheidend. Sollten anhand der Ausführungsunterlagen keine Aussagen über die Menge getroffen werden, kann die Abrechnungsmenge auch anhand von Aufmaßen zwischen AG und AN festgestellt werden.159 Ist die VOB/B Vertragsbestandteil des Einheitspreisvertrages, ist eine Veränderung / Anpassung des Einheitspreises nach § 2 Nr. 3 Abs. 2 und 3 VOB/B möglich für den Fall, dass die zunächst im Einheitspreisvertrag vereinbarte Menge

155

§ 9 VOB/A Nr. 6 § 9 VOB/A Nr. 9 157 Schriek, T., (2002) S. 48 158 ýadeå, I., (1998) S. 13 159 Schriek, T., (2002) S. 48 156

3.5 Vertragsformen

75

von der tatsächlich abzurechnenden Mengen um mehr oder weniger als 10 v. H. abweicht. Vertragsbestandteil werden nur die Leistungen, die explizit als Teilleistungen im Leistungsverzeichnis des Einheitspreisvertrages erfasst sind. Fordert der AG vom AN im Vertrag nicht vorhergesehene Leistungen, bspw. durch Änderungen des Bauentwurfs, „sind diese dem Auftragnehmer auf dem Preisniveau des Hauptauftrages gesondert zu vergüten“160. Dies regelt auch die VOB/B in den §§ 5 und 6. 3.5.2

Detail-Pauschalvertrag

Die Leistungsseite des Detail-Pauschalvertrags ist zunächst genau wie die des Einheitspreisvertrags aufgebaut, denn „bei ihm steht ausreichend differenziert fest, was (siehe Leistungsbeschreibung) gebaut werden muss, außerdem entweder genau oder jedenfalls annähernd, wieviel gebaut werden muss“161. Das bedeutet, dass der AG auf Grundlage der von ihm in einem Leistungsverzeichnis im Idealfall eindeutig und vollständig beschriebenen Leistung mit dem AN sowohl einen Einheitspreis-, als auch einen Detail-Pauschalvertrag schließen kann. Der deutliche Unterschied zum Einheitspreisvertrag kommt auf der Kostenseite zum Tragen, denn hier wird beim Detail-Pauschalvertrag die Vergütung des AN auf Basis der Leistungsbeschreibung und der voraussichtlich zu erbringenden Menge pauschaliert. Dies geschieht üblicherweise nicht durch Pauschalierung jeder Einzelposition, sondern durch eine Gesamtpauschale für den kompletten Bauauftrag. Dabei obliegt es dem AN, die im Leistungsverzeichnis ausgewiesenen Mengen auf Grundlage der vom AG gestellten Ausführungsplanung im Vorfeld zu überprüfen. Insofern sich der AN auf unprüfbare Mengen einlässt, trägt er das Mengenrisiko, hauptsächlich trägt er jedoch das Mengenermittlungsrisiko, also „das Risiko der Ermittlung der Mengen, die sich aus dem im Plan dokumentierten Umfang der Arbeiten ergeben“162. Dies stellt wohl den markantesten Unterschied zum Einheitspreisvertrag dar. „Die Art der Leistung (Leistungsbeschrieb) ist [beim Detail-Pauschalvertrag] also eindeutig, die auszuführende Menge, der Umfang der Leistung, ist durch die

160

Blecken, U., Lothar, B., (2003) S. 135 Kapellmann, K. D., Schiffers K.-H., (2006b) S. 5 162 Kapellmann, K. D., Schiffers K.-H., (2006b) S. 31 f. 161

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3 Projektorganisationsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

Leistungsbeschreibung (hier konkret: die Ausführungspläne) bestimmt oder bestimmbar. Pauschal ist nur die Vergütung“163. Auch beim Detail-Pauschalvertrag werden nur die Leistungen, die explizit im Vertrag erfasst sind, zum Vertragsbestandteil. Jegliche Änderungen hinsichtlich des Leistungsinhaltes von Seiten des AG bspw. durch Änderungen des Bauentwurfs sind wie beim Einheitspreisvertrag gesondert zu vergüten. 3.5.3

Einfacher Global-Pauschalvertrag

Im Gegensatz zum Einheitspreis- und Detail-Pauschalvertrag wird beim Einfachen Global-Pauschalvertrag die Leistungsbeschreibung weniger detailliert dargestellt. Er basiert zwar immer noch auf einer Leistungsbeschreibung bzw. einer detaillierten Leistungsbeschreibung, die jedoch immer genereller, „immer weniger detailliert, immer ungenauer, immer globaler“ und damit „immer pauschaler“ im Vergleich zum Einheitspreis- oder Detailpauschalvertrag wird. 164 Ein Element, das den globalen Charakter des Vertrages weiterhin unterstreicht, ist durch die enthaltene individuell zu vereinbarende Komplettheitsklausel gegeben. Diese beinhaltetet, „dass (ungeachtet der auftraggeberseitigen detaillierten Leistungsbeschreibung)“ ein komplettes oder auch funktionsfähiges Werk (Baugewerk) zu liefern ist165. Zu beachten ist dabei AG-seitig, dass die Komplettheitsklausel individuell im Vertrag vereinbart wird (§ 305b BGB - Vorrang der Individualabrede). Ansonsten würde sie gegen § 307 BGB verstoßen und damit „nach praktisch einhelliger Auffassung unwirksam“ und somit “schlechthin wirkungslos“166. Auch im Fall der individuellen Vereinbarung der Komplettheitsklausel gelten Grenzen für den AG hinsichtlich deren Wirksamkeit. Die durch die Komplettheitsklausel geforderte Vollständigkeit der Leistung ist danach zu bewerten, was für den Auftragnehmer „aus den im Angebotsstadium vorhandenen Planungsunterlagen erkennbar ist“167. Wichtig ist also, welche Leistung auf Grundlage des Planungsstandes für den AN erkennbar ist. Weiterhin ist zwischen der auftraggeberseitigen unvollständigen und der mangelhaften (falschen) Detailplanung zu differenzieren. Eine „unvollständig beschriebene Leistung muss der

163

Kapellmann, K. D., Schiffers K.-H., (2006b) S. 4 Vgl. Kapellmann, K. D., Schiffers K.-H., (2006b) S. 6 f. 165 Kapellmann, K. D., Schiffers K.-H., (2006b) S. 137 166 Kapellmann, K. D., Schiffers K.-H., (2006b) S. 186 167 Kapellmann, K. D., Schiffers K.-H., (2006b) S. 189 164

3.5 Vertragsformen

77

Auftragnehmer aufgrund der individuellen Komplettheitsklausel vervollständigen, die falsche Auftraggeberplanung muss nach wie vor der Auftraggeber verantworten […]“168. Bei einer wirksamen Komplettheitsklausel übernimmt der AN demnach nicht nur das Mengenermittlungsrisiko (vgl. Kapitel 3.5.2), sondern zusätzlich ein Vollständigkeitsrisiko der Leistung und damit auch ein (Mehr-)Kostenrisiko, wenn er auf Grundlage einer unvollständigen, aber nicht mangelhaften Planung erkennen konnte, welche Leistungsbereiche zur Vervollständigung nötig waren. Ein „Einfacher Global-Pauschalvertrag regelt typischerweise nur ein Gewerk […]“169 und verpflichtet den ausführenden AN nicht zur Koordination mehrerer Leistungsbereiche oder der Regelung von Schnittstellenproblematiken zu anderen Gewerken. „Typisch für ihn ist aber die Verknüpfung von umfangreichen Detailregelungen mit wenigen sehr geringen „Lücken“, die durch die Forderung nach Komplettheit oder Funktionsfähigkeit geschlossen werden müssen, also eine immer noch differenzierte Leistungsbeschreibung.“170 3.5.4

Komplexer Global-Pauschalvertrag

Ein wichtiges Merkmal beim Übergang vom Einfachen zum Komplexen GlobalPauschalvertrag ist die Beschreibung des Leistungsumfangs mit einer Funktionalen Leistungsbeschreibung, mit der der AG eine komplette, funktionsfähige, schlüsselfertige Gesamtleistung vom AN einfordert. Die Leistungsbeschreibung ist also insgesamt oder zumindest in Teilen nicht detailliert formuliert wie bei den zuvor beschriebenen Vertragsarten, sondern weist eine stark globale, zielorientierte Beschreibungsform auf. „In der Funktionalen Leistungsbeschreibung werden die auszuführenden Leistungen verbal beschrieben, und in Verbindung mit Plänen, weiteren Gutachten und der Statik dient sie als Grundlage für die Preisfindung des Bauunternehmers.“171 Die Ausgestaltung und der Umfang der Funktionalen Leistungsbeschreibung ist dabei stark abhängig von dem Planungsstand, -fortschritt, auf deren Basis sie erstellt wird. In der Literatur finden sich dazu Variationsmöglichkeiten auf Basis der ausgeführten HOAI-Leistungsphasen 1 bis 4, also bspw. eine Funktionale Leistungsbeschreibung auf Grundlage der Grundlagenermitt168

ebd. Kapellmann, K. D., Schiffers K.-H., (2006b) S. 137 170 Schriek, T., (2002) S. 51; Vgl. Kapellmann, K. D., Schiffers K.-H., (2006b) S. 137 171 Schriek, T., (2002) S. 45 169

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3 Projektorganisationsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

lung nach HOAI Lph. 1 oder eine Funktionale Leistungsbeschreibung auf Grundlage der Entwurfs- und Genehmigungsplanung nach Abschluss der HOAI Lph. 4. Für den AG besteht weiterhin die Möglichkeit, die Leistungsbeschreibung für einen komplexen Global-Pauschalvertrag mit einem detaillierten Leistungsverzeichnis, in diesem Fall i. d. R. ohne voraussichtlich zu erbringende Mengen, zu erstellen. Da der AG jedoch den Aufwand der Erstellung eines detaillierten Leistungsverzeichnisses durch eine Funktionale Leistungsbeschreibung oftmals vermeiden will, ist die Kombination aus Komplexen Global-Pauschalvertrag mit detailliertem Leistungsverzeichnis unüblich. Auch in der VOB/A ist im § 9 Nr. 10 bis 12 die Möglichkeit zur Funktionalen Beschreibung einer Bauleistung bei öffentlicher Auftragsvergabe vorgesehen, wenn „es nach Abwägen aller Umstände zweckmäßig ist, abweichend von [§ 9 VOB/A] Nummer 6 zusammen mit der Bauausführung auch den Entwurf für die Leistung dem Wettbewerb zu unterstellen, um die technisch, wirtschaftlich und gestalterisch beste sowie funktionsgerechte Lösung der Bauaufgabe zu ermitteln.“172 Die VOB/A spricht in diesem Fall von einer Leistungsbeschreibung mit Leistungsprogramm und führt dazu in § 9 Nr. 11 VOB/A aus, dass „das Leistungsverzeichnis […] eine Beschreibung der Bauaufgabe [umfasst], aus der die Bewerber alle für die Entwurfsbearbeitung und ihr Angebot maßgebenden Bedingungen und Umstände erkennen können und in der sowohl der Zweck der fertigen Leistung als auch die an sie gestellten Anforderungen angegeben sind, sowie gegebenenfalls ein Musterleistungsverzeichnis, in dem die Mengenangaben ganz oder teilweise offen gelassen sind.“173 Die in § 9 Nr. 11 VOB/A geforderten Ansprüche an eine Leistungsbeschreibung mit Leistungsprogramm entsprechen somit denen, die an eine Funktionale Leistungsbeschreibung gestellt werden. Die Komplettheitsklausel, beim Komplexen Globalpauschalvertrag auch als „Vollständigkeitsklausel für eine Gewerkezusammenfassung“ oder „Schlüsselfertigklausel“174 bezeichnet, ist auch bei diesem Vertragstypus, ebenfalls als Individualvereinbarung (vgl. Kapitel 3.5.3), ein entscheidendes Element. Ausformuliert lautet eine Vollständigkeitsklausel bspw. wie folgt:

172

VOB/A § 9 Nr. 10 VOB/A § 9 Nr. 11 174 Kapellmann, K. D., Schiffers K.-H., (2006b) S. 191 173

3.5 Vertragsformen

79

„Der AN verpflichtet sich, die vertragsgegenständliche Leistung funktions- und betriebsfertig, also schlüsselfertig, innerhalb der vereinbarten Termine und Fristen zu erbringen. Insbesondere versichert er, auch und gerade aufgrund der stattgefundenen Verhandlungen, dass er alle bauseits gestellten Unterlagen auf Vollständigkeit, Widerspruchsfreiheit und Klarheit genauestens überprüft hat, dass vorher bestehende Unklarheiten durch Erläuterungen des AG ausgeräumt sind, dass keine fachlichen und / oder technischen Bedenken bestehen und dass somit im Pauschalfestpreis alle Leistungen enthalten und komplett erfasst sind, die zur vollständigen funktions- und betriebsfertigen, abnahmefähigen und termingerechten Herstellung erforderlich sind, auch wenn sie in den Unterlagen nebst Zeichnungen, Plänen und sonstigen Unterlagen nicht im Einzelnen erfasst, benannt bzw. in Gänze spezifiziert sind (Individualvereinbarung).“175 Ein weiteres wichtiges Merkmal des Komplexen Global-Pauschalvertrags ist die Möglichkeit der Übertragung von Planungsleistungen auf den AN, denn „umfasst ein vereinbartes Globalelement im Pauschalvertrag nicht nur Leistungen eines Gewerks, sondern schon die planerische und ausführungstechnische Kontrolle und Koordination eines teilfertigen oder fertigen Bauwerks […] oder erfordert es mangels […] detaillierter Leistungsvorgaben über nur funktionale Leistungsvorgaben sogar vom Auftragnehmer umfangreiche Aufgaben der Ausführungsplanung oder einer noch weitergehenden Planung, so hat der Auftragnehmer komplexe Planungs- und Ausführungsleistungen auszuführen“176. Mit dem Komplexen Global-Pauschalvertrag besteht demnach für den Bauherrn die Möglichkeit, komplexe Planungsleistungen und damit zusätzlich zum Mengenermittlungs-, Vollständigkeits- und Kostenrisiko des Einfachen GlobalPauschalvertrags auch das Planungsrisiko auf den AN zu übertragen. 3.5.5

Cost Target Contracts / Garantierter Maximalpreisvertrag

Die bis hierher vorgestellten, in der Baupraxis häufig verwendeten Vertragsarten basieren im Fall der Verfehlung von vereinbarten Leistungen und Zielen auf Vertragsstrafen und Schadenersatzansprüchen, bspw. Konventionalstrafen bei Bauzeitüberschreitungen. Im Gegensatz dazu stehen bei Traget Contracts positive Anreizmechanismen im Vordergrund. Diese werden dem AN in Form einer zusätzlichen Vergütung zuteil, wenn die im Vertrag mit dem AG vereinbarten

175 176

Diederichs, C. J., (Hrsg.), (2005) S. 82 Kapellmann, K. D., Schiffers K.-H., (2006b) S. 137

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3 Projektorganisationsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

Ziele, bspw. eine Kostenunterschreitung bei einem Cost Target Contract, eingehalten werden.177 Ein für die Unternehmereinsatzform „Construction Management“ häufig angewendetes Vertragsmodell in der Form des Cost Target Contracts178 ist der ursprünglich aus den USA stammende GMP-Contract, der in Deutschland üblicherweise als Garantierter Maximalpreisvertrag (GMP-Vertrag) bezeichnet wird. Auf die Besonderheit der Unterteilung in Pre-Construction und Construction Phase sowie die Cost + Fee-Vereinbarungen für die Variante des CM-a.a. wurde bereits in Kapitel 3.1.5 hingewiesen. Im Folgenden werden daher die Besonderheiten des GMP-Vertrages, der vor allem in der CM-a.r. Variante zum Einsatz kommt, weiter vertieft. Der GMP-Vertrag stellt eine Variante des Cost + Fee Contracts dar, in der die Vergütung des AN durch einen festgelegten Maximalpreis „gedeckelt“ wird. Der AG erhält dadurch zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses die Sicherheit über die maximale Höhe seiner Kosten auf Grundlage der vereinbarten Vertragsleistungen. Kostenwirksame Änderungen der Vertragsleistungen nach Vertragsschluss und damit nach Festlegung des Maximalpreises führen zu einer Anpassung des Maximalpreises auf Grundlage der ursprünglich festgelegten Vergütungsfestlegung.179 Der Maximalpreis als Angebotssumme des AN setzt sich aus den Kosten für die Eigenleistungen des AN, den Kosten für Fremdleistungen, dem Deckungsbeitrag und einem Risikobudget zusammen. Damit werden die Gesamtherstellkosten der Bauleistung, die Gemeinkosten, Allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn sowie Kosten für Unvorhersehbares abgedeckt. 180 Neben den kalkulierten Herstellkosten für das zu erstellende Bauwerk und dem Honorar für den AN kommt dem Risikobudget beim GMP-Vertrag eine besondere Beutung zu. Mit dem Risikobudget sollen solche Kosten kompensiert werden, deren Eintritt und Höhe zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht vorhersehbar sind. Der AN hat daher in seiner Kalkulation u. a. Kosten aus Preissteigerungen für Material-, Geräte-, Personal- oder Nachunternehmerkosten sowie Kosten aus Planungsdetaillierungen einer zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses zu undetaillierten, globalen Planung im Risikobudget zu berücksichtigen. Kosten 177

Vgl. Gralla, M., (2001) S. 98 Vgl. Gralla, M., (2001) S. 102 179 Vgl. Bücker, M., (2005) S. 70 180 Vgl. Diederichs, C. J., (2006) S. 453 178

3.5 Vertragsformen

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aus tatsächlich eingetreten Risiken trägt der AG bis zur Höhe des vereinbarten Risikobudgets. Darüber hinaus gehende Kosten trägt der AN.181 Bei Unterschreitung des Risikobudgets fließen die nicht genutzten Risikobudgetanteile an den AG zurück, da dieser zunächst nur die Kosten für die Herstellung des Gebäudes sowie die Honorarkosten für den AN zu tragen hat.182 Zusätzliche Kosten, die aus auftraggeberseitigen Änderungen entstehen und Nachtragsforderungen auf Seiten des AN auslösen, sind durch den AN in dem Risikobudget nicht zu berücksichtigen. In solchen Fällen gehört die Einigung über die Anpassung des vereinbarten Maximalpreises zwischen AG und AN, bspw. in Höhe der durch den Nachtrag verursachten Kosten, zum üblichen Vorgehen bei einem Garantierten Maximalpreisvertrag.183 Ein wichtiges Kriterium für die Vereinbarung eines GMP-Vertrages und die Festlegung eines Maximalpreises ist daher der Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Ein idealisiertes Ziel des GMP-Vertrages besteht darin, einen Maximalpreis festzulegen, der die späteren tatsächlichen Herstellkosten, Deckungsbeiträge und Risikomargen relativ exakt trifft. Bei einer zu frühen Festlegung des Maximalpreises besteht die Gefahr, aufgrund einer nicht hinreichenden Planung / Leistungsabgrenzung den Maximalpreis zu hoch bzw. zu gering festzusetzen. Diese Ungenauigkeit kann sich auch dadurch zeigen, dass das im Maximalpreis enthaltene Risikobudget in Bezug zu den Herstellkosten für die Bauleistung und dem Honorar des AN einen unverhältnismäßig hohen Anteil einnimmt. Gralla schlägt daher vor, dass der AN dem AG nach Abschluss eines Großteils der Planung, die er mit 40 % bis 70 % beziffert, einen Maximalpreis mit allen dafür erforderlichen Komponenten für den GMP-Vertrag vorschlägt.184 Bücker führt aus, dass bei US-amerikanischen GMP-Standardverträgen der Maximalpreis bestimmt werden soll, wenn die Planung „ausreichend vollständig“ ist. Daher wird der Maximalpreis in den USA zumeist bei einem Planungsstand zwischen 60 % und 90 % festgelegt.185 Diederichs präzisiert den Zeitpunkt der Festlegung des Maximalpreises, indem er vorschlägt, dass zum Zeitpunkt der „GMP-Vereinbarung“ ca. 70 % bis 80 % der Herstellkosten der Bauleistungen durch Nachunternehmerangebote belegt sowie mit eigenen Ergänzungen und Kalkulationen des AN versehen sein sollen. Dabei sind i. d. R. die Hauptgewerke 181

Vgl. Bücker, M., (2005) S. 70 ff. Vgl. Gralla, M., (2001) S. 120 183 Vgl. Bücker, M., (2001) S. 71 184 Vgl. Gralla, M., (2001) S. 115 185 Vgl. Bücker, M., (2005) S. 73 182

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3 Projektorganisationsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

der Bauleistung, bspw. für Baugrube, Gründung, Rohbau, Fassade, Technische Gebäudeausrüstung etc. vollständig geplant, ausgeschrieben und submittiert, während die verbleibenden 20 % bis 30 % der Herstellkosten insbesondere für die Ausbaugewerke durch den AN zu kalkulieren sind.186 Wie bereits zu Beginn des Kapitels beschrieben, stehen bei Cost Traget Contracts und damit auch beim GMP-Vertrag positive Anreizmechanismen zur Kosteneinsparung im Vordergrund. Da die Vergütung des AN unmittelbar von den ihm entstandenen Kosten abhängt, bedeutet eine Verringerung seiner Kosten gleichzeitig auch eine Verringerung der Kosten des AG. Dies macht es dem AG möglich, beim GMP-Vertrag durch Bonusregelungen einen positiven Leistungsanreiz für den AN zur Kostenreduktion zu schaffen.187 Diese Bonusregelungen treten für den AN in Kraft, wenn es zu der von beiden Vertragsparteien angestrebten Unterschreitung des vereinbarten Maximalpreises abzüglich des vereinbarten Risikobudgets kommt, da, wie bereits erläutert, nicht genutzte Risikobudgetanteile an den AG zurückfließen. Sind also die tatsächlichen Herstellkosten zuzüglich des Honorars für den AN geringer als vorab im Maximalpreis vereinbart, teilen sich AG und AN die bspw. aus Planungs- und Ausschreibungsoptimierung, Vergabegewinnen oder Ausführungsoptimierungen ersparten Kosten nach einem zuvor im GMP-Vertrag festgelegten Schlüssel. Dabei ist es möglich, die Verteilungsschlüssel nach Verursachung zu differenzieren. Unabhängig davon ist es AG-seitig auf jeden Fall empfehlenswert, einen variablen Verteilungsschlüssel für Kosteneinsparungen in Abhängigkeit von der prozentualen Höhe der Einsparung in Bezug zu den Herstellkosten mit dem AN zu vereinbaren. Gestaffelt abnehmende Beteiligungsprozentsätze an den Einsparungen ermöglichen es dem AG, den theoretischen Gesamtbonus des AN dadurch zu begrenzen, dass Einsparungen ab einer gewissen Gesamteinsparungshöhe (bspw. Einsparungen > 20 % der Gesamtherstellkosten) zu 100 % an den AG gehen. Gleichzeitig unterstützt eine so gestaffelte Beteiligung die Forderung an den AN, zum Vertragsschluss einen realistischen Vorschlag für den Maximalpreis vorzulegen. 188 Kontrovers diskutiert wird in der deutschen Fachliteratur, ob es sich beim GMPVertrag um einen Selbstkostenerstattungs- oder Pauschalpreisvertrag handelt, da dieser Elemente beider Vertragstypen miteinander vereint. Wird der zum Vertragsschluss zwischen AG und AN festgelegte Maximalpreis nicht erreicht, erhält der AN seine Vergütung entsprechend entstandenem Aufwand für Eigen186

Vgl. Diederichs, C. J., (2006) S. 453 Vgl. Bücker, M., (2005) S. 76 188 Vgl. Diederichs, C. J., (2006) S. 454 187

3.5 Vertragsformen

83

und Fremdleistung sowie sein Honorar zuzüglich einer Vergütung aus möglichen Bonusregelungen. Die Vergütungsregelung entspricht, abgesehen von der Bonusregelung und dem Zeitpunkt der Festlegung, der durch den AN zu erbringenden Leistung eines Selbstkostenerstattungsvertrages nach § 5 Nr. 3 VOB/A. Durch die optionalen, jedoch häufig angewandten Leistungsanreize durch Bonusregelungen nimmt der GMP-Vertrag wiederum Elemente des Pauschalvertrages nach § 5 Nr. 1 VOB/A auf, da die Berechnung der Gesamtvergütung maßgeblich vom „Pauschalelement“ Maximalpreis abhängig ist. Die Anwendbarkeit des GMP-Vertrages für öffentliche Auftraggeber ist daher durch § 5 Nr. 1 und 3 VOB/A gegeben.189 Bücker führt dazu zusammenfassend aus, dass der GMP-Vertrag „als ein durch einen Maximalpreis gedeckelter Selbstkostenerstattungsvertrag bezeichnet werden [kann], dessen Vergütungsregelung der eines Pauschalvertrages entspricht, falls die Summe aus Selbstkostenerstattungsanspruch und vereinbartem Gewinnzuschlag den vereinbarten Maximalpreis erreicht“190. Die vom AN zu erbringende Leistung muss beim GMP-Vertrag bis spätestens zum Vertragsschluss in der Pre-Construction Phase beschrieben sein, wobei, vergleichbar mit dem Komplexen Global-Pauschalvertrag, häufig auf eine Funktionale Leistungsbeschreibung in Abhängigkeit vom Planungsstand zurückgegriffen wird. Eine Besonderheit zeigt sich demnach beim GMP-Vertrag darin, dass der mögliche spätere AN der Bauleistung durch die Früheinbindung in der Pre-Construction Phase in die Erstellung der Leistungsbeschreibung eingebunden wird. Eine wesentliche Regelung in der Leitungsbeschreibung des GMP-Vertrages stellt die Abgrenzung / Definition der Schnittstelle zwischen der Eigenleistung des AN und den Nachunterleistungen dar. Die Festlegung des Leistungsumfangs der Eigenleistung des AN einerseits und der Nachunternehmer andererseits bildet die Grundlage für die exakte Vergütungsberechnung des AN. Dies beinhaltet ebenfalls die Leistungsbeschreibung für Planungs- und Ingenieurleistungen, wobei für diese Leistungen, insofern sie in der Pre-Construction Phase vor Abschluss des eigentlichen GMP-Vertrages zu erbringen sind, ein Vorvertrag ohne GMP-Regelung mit entsprechendem Beratungs- / Planungshonorar (Cost + FeeVereinbarung) geschlossen werden kann (vgl. Kapitel 3.1.5).

189 190

Vgl. Bücker, M. (2005) S. 126 Bücker, M. (2005) S. 125

3 Projektorganisationsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

84

Einzelunternehmerkooperationen

Einzelunternehmer

Generalplaner

Generalfachplaner

Ingenieurplanung

3ODQHUHLQVDW]IRUPHQŹ

Objektplanung

Unternehmereinsatzform (UEF) Entwurfsarchitekt

Auswahl der Planereinsatzform: Bei der Auswahl der Planereinsatzform sind sinnvolle Kombinationen der vordefinierten Einsatzformen in Abhängigkeit von der Unternehmereinsatzform (UEF) zu wählen (bspw. Einzelunternehmer mit Objektplanung + Ingenieurplanung).

Paketvergabe

Fachlosvergabe

EUK

Objektplanung HOAI § 15 Lph. 1 (Grundlagenermittlung) Objektplanung HOAI § 15 Lph. 2 (Vorplanung) Objektplanung HOAI § 15 Lph. 3 (Entwurfsplanung)

n

n

n o

o

Objektplanung HOAI § 15 Lph. 4 (Genehmigungsplanung)

n o

o

Planung

Objektplanung HOAI § 15 Lph. 5 (Ausführungsplanung) Objektplanung HOAI § 15 Lph. 6 - 9 (Vorb. Vergabe - Objektbe.Dokum.)

r

r

Tragwerksplanung

r

r

Landschaftsplanerische Leistungen Technische Ausrüstung

p

Thermische Bauphysik

q

p

q

p

q

p

q

Schallschutz und Raumakustik Bodenmechanik, Erd- und Grundbau

Vergabe Ausführung + Koordination

Vermessungstechnische Leistungen Vergabe der Bauleistung durch öffentliche Auftraggeber bzw. Verwendung öffentl. Mittel mit VOB/A-Bindung

hohe Schnittstellenkomplexität für AG (viele ausführende Unternehmen als direkte Vertragspartner)

Vergabe der Bauleistung durch private Auftrageber ohne VOB/A-Bindung

reduzierte Schnittstellenkomplexität für den AG (wenige ausführende Unternehmen als direkte Vertragspartner) kaum Schnittstellenkomplexität für den AG (i. d. R. nur ein ausführendes Unternehmen als direkter Vertragspartner)

Vertragsformen

Einheitspreisvertrag Detailpauschalvertrag Einfacher Globalpauschalvertrag Komplexer Globalpauschalvertrag

Leistungsbeschreibung

Target Contract (GMP) Leistungsverzeichnis mit Mengenvordersätzen Leistungsverzeichnis ohne Mengenvordersätze

Projektmanagement

Funktionale Leistungsbeschreibung Projektcontrolling (PC)

c

Projektsteuerung (PS)

d

c e

Projektleitung (PL)

f

g

d

c e

f

d

c e

f

d

e

f

Objektplanung (OP) § 15 HOAI Lph. 5-8

Construction Management

Bauprojektmanagement

Projektmanagement

3URMHNWPDQDJHPHQWIRUPHQŹ

Projektsteuerung

Auswahl der Projektmanagementform: Bei der Auswahl der Projektmanagementform muss sich der Bauherr in Abhängigkeit von der Unternehmereinsatzform (UEF) für eine der Beauftragungsstufen entscheiden.

Projektcontrolling

Bauausführung + OP § 15 HOAI Lph. 1-4 Fachlosvergabe

Paketvergabe

Einzelunternehmer

EUK Einzelunternehmerkooperationen

Unternehmereinsatzform (UEF)

Legende: Kombination aus Kopfzeile und -spalte ist nicht zulässig / trifft nicht zu

n-r

Kombination aus Kopfzeile und -spalte ist bedingt zulässig / trifft bedingt zu

c-g

Kombination aus Kopfzeile und -spalte ist zulässig / trifft zu

EUK EU-ARGE

Planungsleistungen, die die UEF sinnvoll ergänzen Projektmanagementleistungen, die die UEF sinnvoll ergänzen : Einzelunternehmerkooperation :

Einzelunternehmer in Form einer Arbeitsgemeinschaft

Abbildung 21: Kombinations- und Auswahlmöglichkeiten von Unternehmereinsatz-, Projektmanagement- und Planereinsatzformen für die Umsetzung von Bauprojekten mit möglichen Vertragsarten

3.5 Vertragsformen

85 mit zugehöriger Ausführungs- und Planungsleistung

Einzelunternehmerkooperationen

Generalunter-/Generalübernehmer

EU-ARGE

GU/GÜ-A

n

n

n o

o

p

d

q

f

EU-ARGE Einzelunternehmerkooperationen

GU/GÜ-E,A

n

n

TU/TÜ-E,A

TU/TÜ-V,A

CM-a.a.

CM-a.r.

n

r

p

q

c e

GU/GÜ-A,A

Construction Manager

o

r

c

GU/GÜ-I,A

Totalunter-/Totalübernehmer

p

c de

f

GU/GÜ-A

p

c de

f

GU/GÜ-I,A

c de

c de

c de

c

c

de g

GU/GÜ-A,A

GU/GÜ-E,A

Generalunter-/Generalübernehmer

TU/TÜ-E,A

TU/TÜ-V,A

Totalunter-/Totalübernehmer

CM-a.a.

g

CM-a.r.

Construction Manager

mit zugehöriger Ausführungs- und Planungsleistung

GU/GÜ-A : GU/GÜ - Ausführung (keine Planungsaufgaben) GU/GÜ-I,A : GU/GÜ - Ingenieurplanung + Ausführung

TU/TÜ-E,A : TU/TÜ - Planung ab Entwurfsplanung + Ingenieurplanung + Ausführung TU/TÜ-V,A : TU/TÜ - Planung ab Vorplanung + Ingenieurplanung + Ausführung

GU/GÜ-A,A : GU/GÜ - Ausführungsplanung + Ausführung

CM-a.a. : Construction Manager at agency

GU/GÜ-E,A : GU/GÜ - Planung ab Entwurfsplanung + Ausführu

CM-a.r. : Construction Manager at risk

86

3.6

3 Projektorganisationsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

Kombinations- und Auswahlmöglichkeiten von Projektorganisationsformen bei Bauprojekten

Die vorlaufenden Kapitel zeigen, dass einem Bauherrn für die Gestaltung der Projektorganisationsform zur Umsetzung von Bauprojekten eine Vielzahl unterschiedlicher Kombinationsmöglichkeiten zur Verfügung steht. Diese vorab erläuterten Einsatz- und Auswahlmöglichkeiten werden mit der Abbildung 21 zu einer Kombinationsmatrix von Unternehmereinsatz-, Planereinsatz- und Projektmanagementformen für die Umsetzung von Bauprojekten mit möglichen Vertragsarten zusammengefasst. Dabei wurden vom Verfasser die in den Grundlagen herausgearbeiteten Abhängigkeiten, Konvergenzen, Kombinationsmöglichkeiten und Divergenzen von Unternehmereinsatzformen (Kapitel 3.1), Planereinsatzformen (Kapitel 3.2), Projektmanagementformen (Kapitel 3.3), die Zuordnung von Vertragsformen und möglichen Leistungsbeschreibungen (Kapitel 3.5) sowie mögliche Vergabearten im Hinblick auf öffentliche Bauleistungen (Kapitel 3.4) in die grafische Abbildung eingearbeitet. Die entwickelte Kombinationsmatrix stellt eine ausreichende Detaillierungstiefe und Bewertungsgrundlage für die Modellentwicklung in Kapitel 5 dar und dient dem Verfasser zur Definition, zum Vergleich und zur Bewertung möglicher Projektorganisationsformvarianten für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau.

4

Finanzierungsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

Im Folgenden werden die in Kapitel 2.3.3 zusammengefassten Finanzierungsformen hinsichtlich ihrer Einsatzfähigkeit für die Wohnungsbaufinanzierung von Wohnungsunternehmen bei Erneuerungsmaßnahmen untersucht. Dazu werden die Finanzierungsformen gemäß Abbildung 17 (Kapitel 2.3.3) in freie Finanzierungsformen und geregelte Fördermöglichkeiten unterteilt. Weiterhin werden die freien Finanzierungsformen untergliedert in ƒ

die Kreditfinanzierung,

ƒ

die Beteiligungsfinanzierung,

ƒ

die Kreditsubstitute,

ƒ

die Mezzanine-Finanzierung und

ƒ

Sonstige (innovative) Finanzierung.

Die geregelten Fördermöglichkeiten werden unterteilt in ƒ

Öffentliche Mittel des Bundes und

ƒ

Öffentliche Mittel der Länder.

Dabei fokussiert der Verfasser im Rahmen dieser Arbeit bei den Öffentlichen Mitteln der Länder das Bundesland Nordrhein-Westfalen (NRW), da die Fördermöglichkeiten der Bundesländer vergleichbar und die vorgestellten Förderangebote des Landes NRW für die Modellentwicklung in Kapitel 5 dieser Arbeit hinreichend sind. Die Eignung einzelner Finanzierungsformen wurde bereits im Jahr 2007 in einer vom Verfasser betreuten unveröffentlichten Diplomarbeit191 am Lehr- und Forschungsgebiet für Immobilienwirtschaft voruntersucht.

4.1

Freie Finanzierungsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

Die folgenden Untersuchungen sind schwerpunktmäßig auf Wohnungsunternehmen ausgerichtet und basieren neben ausführlichen Literaturrecherchen auf Expertenmeinungen und Forschungsergebnissen des Lehr- und Forschungsgebietes Bauwirtschaft / Immobilienwirtschaft der Bergischen Universität Wuppertal.

191

Laackmann, K., (2007)

4 Finanzierungsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

88

4.1.1

Kreditfinanzierung

Das Wort Kredit leitet sich vom lateinischen credere „glauben“ und creditum „das auf Treu und Glauben Anvertraute“ ab192 und bedeutet das Eingehen einer Geld- oder Sachschuld mit einer zeitlich verzögerten Rückzahlung. Die Kreditfinanzierung ist wohl die gängigste Art der Fremdfinanzierung und wird dementsprechend häufig von Wohnungsunternehmen zur Finanzierung von Maßnahmen im Wohnungsbau nachgefragt. Im Folgenden werden ƒ

die Darlehensfinanzierung,

ƒ

Inhaberschuldverschreibungen,

ƒ

Schuldscheindarlehen,

ƒ

Mieter-/Mitgliederdarlehen und

ƒ

die Spareinrichtung

als Instrumente der Kreditfinanzierung und damit mögliche Finanzierungsformen für Wohnungsunternehmen näher untersucht. 4.1.1.1

Darlehensfinanzierung (Realkredit)

Die Fremdfinanzierung durch Darlehensfinanzierung gehört zu den klassischen und gebräuchlichsten Finanzierungsformen. Bei der Darlehensfinanzierung ist zwischen dem kurzfristigen Kontokorrentkredit zur Vorfinanzierung einer Maßnahme und dem grundpfandrechtlich gesichertem Realkredit als langfristige, erst- und nachrangige Darlehen zu unterscheiden. In der Literatur spricht man aufgrund der Objektbezogenheit in der Wohnungsbaufinanzierung auch oftmals vom Realkredit als Objektkredit, da seine Besicherung in der Regel, neben sonstigen Vermögenswerten des Kreditnehmers, durch ein Grundpfandrecht an einem Grundstück gesichert ist.193 Die Beleihungsgrenze eines Realkredites wird in § 11 Abs. 2 Hypothekenbankgesetz (HBG) festgelegt. Demnach darf die Beleihung die ersten drei Fünftel des Beleihungswertes des Grundstückes nicht übersteigen. Der bei der Beleihung angenommene Wert darf nach § 12 Abs. 1 HBG „den durch sorgfältige Ermittlung festgestellten Verkaufswert [des Grundstücks] nicht übersteigen. Bei der Feststellung dieses Wertes sind nur die dauernden Eigenschaften des Grundstücks und der Ertrag zu berücksichtigen, welchen das

192

Vgl. Wikipedia – Die freie Enzyklopädie, http://de.wikipedia.org/wiki/Kredit 193 Vgl. Bellinger, D., Reif, A., (2005) S. 469

Suchwort:

Kredit,

Internetabruf:

4.1 Freie Finanzierungsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

89

Grundstück bei ordnungsmäßiger Wirtschaft jedem Besitzer nachhaltig gewähren kann.“ Im Gegensatz zur Wertermittlungsverordnung spricht das HBG vom Verkaufswert statt vom Verkehrswert. Der Verkehrswert ist durch den § 194 des Baugesetzbuches (BauGB) definiert als der Preis, „der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre“194. Diese Regelungen zueinander sind umstritten, werden jedoch in der Praxis durch die Verfahren der Wertermittlungsverordnung umgesetzt.195 Weiterhin sind für diese Form der Fremdfinanzierung die Gestaltung der Zinsund Tilgungskonditionen zu unterscheiden. Für die Tilgung lassen sich Annuitäten-, Abzahlungs- oder Raten- sowie endfällige Darlehen unterscheiden. Bezüglich der Zinskonditionen ist in Festzins- und zinsvariable Darlehen zu unterscheiden.196 Die Anbietervereinigungen bzw. Bankenarten für Realkredite reichen über Sparkassen, Hypothekenbanken, Bausparkassen, Regionalbanken, Landesbanken, Großbanken und Kreditgenossenschaften bis hin zu genossenschaftlichen Zentralbanken. Dabei unterscheiden sich die verschiedenen Anbieter in der prozentualen Höhe ihrer Beleihungsgrenzen, so dass der Kreditnehmer hier Rücksicht auf die banktypischen Konzernverbünde nehmen muss, um etwaige Probleme der Beleihungsgrenzen zu umgehen. Da der Kreditgeber nach Kreditbewilligung keinen weiteren Einfluss auf das unternehmerische Handeln des Kreditnehmers mehr hat, veranlasst ihn das im Vorfeld der Kreditbewilligung zu strengen Qualitätskontrollen und den damit verbundenen Risikobewertungen. Diese führen möglicherweise zu Auflagen, die an die Kreditbewilligung gekoppelt werden und sich auf die Gestaltung der Projektorganisationsform auswirken können. Denkbar sind hier Auflagen wie Referenzansprüche an die ausführenden Unternehmer (FELZ-Kriterien197), Dokumentationspflichten, Vorgaben zum Projektmanagement, Vorverträge zwischen dem Auftraggeber und den ausführenden Unternehmen oder sogar das Vor-

194

Baugesetzbuch (BauGB) § 194 Vgl. Bellinger, D., Reif, A., (2005) S. 470 196 Vgl. Bellinger, D., Reif, A., (2005) S. 481 197 Fachkunde / Erfahrung / Leistungsfähigkeit / Zuverlässigkeit; vgl. Diederichs, C. J., (2003a) S. 71 ff. 195

90

4 Finanzierungsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

schreiben einer bestimmten Unternehmereinsatzform, bspw. einem Generalunternehmer. Für einen Großteil der Wohnungsunternehmen stellt die weitverbreitete Darlehensfinanzierung auch mit der Umsetzung von Basel II in deutsches Recht weiterhin eine der wichtigsten und bedeutsamsten Finanzierungsformen dar. Die Beschaffung eines Realkredites ist weitgehend unabhängig von der Unternehmensrechtsform des Kreditnehmers und erfordert keine besonderen fachspezifischen Kenntnisse oder Eignungen des Unternehmensmanagements. Zudem sind die Kredite für praktisch jedes Finanzierungsvolumen geeignet. Zur Absicherung von Prolongationsdarlehen198 bieten sich bei der Darlehensfinanzierung Derivate als Zinssicherungsinstrumente gegen das allgemeine Zinsschwankungsniveau an (vgl. Kapitel 4.1.5.3). Noch zeigen muss sich zukünftig, welchen Einfluss die Auswirkungen von Basel II auf die Kreditvergabepraxis der Wohnungswirtschaft haben wird. Es ist jedoch nicht davon auszugehen, dass der Realkredit im Zuge von Basel II an Bedeutung verlieren wird (vgl. Kapitel 2.3.2). 4.1.1.2

Inhaberschuldverschreibung

Mit einer Inhaberschuldverschreibung wird ein verzinsliches Wertpapier bezeichnet, welches den Aussteller gegenüber dem Gläubiger während einer festgelegten Laufzeit zur Leistung in Form einer regelmäßigen Verzinsung des vom Gläubiger überlassenen Kapitalbetrages verpflichtet. Inhaberschuldverschreibungen können daher, je nach Laufzeit, der langfristigen Kreditfinanzierung dienen. Das Schuldverhältnis endet durch die Rückzahlung des Nennwerts des überlassenen Kapitalbetrages (Tilgung) nach Ablauf der Laufzeit. Typische allgemein bekannte Inhaberschuldverschreibungen sind bspw. Bundesanleihen, Industrieanleihen oder auch Hypothekenpfandbriefe. 199 Wohnungsunternehmen können unter der Voraussetzung, dass ihre Satzung ein derartiges Rechtsgeschäft zulässt, Inhaberschuldverschreibungen ausgeben. In der Rechtsform der Wohnungsgenossenschaft muss die Mitgliederversammlung in einem Beschluss mit einer Mehrheit von drei Vierteln die Ausgabe von Inhaberschuldverschreibungen legitimieren. Bilanziell sind Inhaberschuldverschreibungen als Verbindlichkeiten in Höhe der jeweiligen Nennbeträge zu erfassen,

198 Unter einem Prolongationsdarlehen versteht man ein Anschlussdarlehen eines aus der Zinsbindung kommenden Darlehens. Im Gegensatz zur Umschuldung werden hier lediglich die Zinsen neu angepasst. Ein Wechsel des Darlehensgebers findet nicht statt. 199 Vgl. Hillebrandt, K.-P., (2006) S.54 ff.

4.1 Freie Finanzierungsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

91

wobei die Zinszahlungen an die Gläubiger als Aufwand in der Gewinn- und Verlustrechnung zu verbuchen sind. Da Inhaberschuldverschreibungen den Charakter eines Wertpapiers erfüllen, gilt für sie das Wertpapier-Verkaufsprospektgesetz (VerkProspG). Es findet Anwendung für den Fall, dass die auszugebende Inhaberschuldverschreibung öffentlich, d. h. einem unbegrenzten Personenkreis angeboten werden soll. Besteht die Möglichkeit den anzudienenden Personenkreis zu begrenzen, z. B. auf die Mitglieder einer Genossenschaft, ist die Erstellung und Veröffentlichung eines Verkaufsprospektes gemäß VerkProspG nicht notwendig.200 Wohnungsunternehmen, die nicht in der Lage sind, die Erstellung eines Verkaufsprospektes zu umgehen, ist von der Finanzierung mit Inhaberschuldverschreibungen insofern abzuraten, da sich die Billigung von Verkaufsprospekten durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) i. d. R. sehr aufwendig gestaltet. Ein weiterer entscheidender Faktor für diese Art der Finanzierung besteht in der Bereitschaft der potentiellen Anleger, mittels der Inhaberschuldverschreibungen in das Unternehmen zu investieren. Da es sich bei Inhaberschuldverschreibungen um eine nachrangige Finanzierungsform handelt, sollte diese Form der Finanzierung nur von wirtschaftlich gut gestellten, „gesunden“ Wohnungsunternehmen in Betracht gezogen werden, denn potentiellen Anlegern ist klar, dass im Falle einer Insolvenz des Wohnungsunternehmens zunächst die besicherten Gläubiger aus damit vorrangigen Finanzierungen bedient werden. Daher ist besonderes bei Inhaberschuldverschreibungen auf die Seriosität des anbietenden Unternehmens und die Glaubwürdigkeit der angebotenen Konditionen zu achten. Gelingt dies, kann die Ausgabe von Inhaberschuldverschreibungen neben dem Fremdkapital der Anleger auch zu einer stärkeren Mitgliederbindung an das Wohnungsunternehmen führen. Inhaberschuldverschreibungen stellen somit, insbesondere für Wohnungsgenossenschaften, ein praktikables und durch die Variationsmöglichkeiten bei der Verzinsung und Laufzeit sehr flexibles Finanzierungselement dar, beschränken sich jedoch auch aufgrund der Ausgabe an einen begrenzten Mitgliederkreis auf Finanzierungsmaßnahmen im einstelligen Millionenbereich.201 In Konkurrenz steht diese Form der Finanzierung zu Wohnungsunternehmen mit Spareinrich-

200 201

Vgl. Hillebrandt, K.-P., (2006) S.54 ff. ebd.

92

4 Finanzierungsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

tungen, da die Mitglieder dort eine Investition in Spareinlagen sicherlich vorziehen werden (vgl. Kapitel 4.1.1.5).202 4.1.1.3

Schuldscheindarlehen

Ein Schuldscheindarlehen bezeichnet einen grundpfandrechtlich besicherten Kredit, welcher typischerweise von großen Kreditinstituten, Kapitalanlagegesellschaften, Versicherungsunternehmen oder auch Sozialversicherungsträgern an Unternehmen vergeben wird, die die meist sehr hohen Bonitätsanforderungen der Kreditgeber erfüllen können. Die Laufzeit beträgt i. d. R. zwischen 2 bis 15 Jahren, wobei bei längeren Laufzeiten zunächst ein tilgungsfreier Zeitraum von 2 bis 3 Jahren vorläuft. Der Schuldschein ist weder ein verbrieftes Darlehen noch eine Schuldverschreibung (vgl. Kapitel 4.1.1.2) oder sonst ein handelsfähiges Wertpapier. Die für den Kredit ausgestellte Urkunde bzw. der Darlehenvertrag dient dem Gläubiger lediglich zur Beweissicherung und ist daher im Unterschied zur Anleihe nicht börsenfähig. Das typische Kreditvolumen beträgt i. d. R. min. 10 Mio. Euro, Finanzierungshöhen bis 100 Mio. Euro sind nicht ungewöhnlich.203 Erhöhte Zinsbelastungen im Vergleich zu Anleihezinssätzen können zumeist, in Abhängigkeit von der Laufzeit, durch geringere Nebenkosten ausgeglichen werden. Da Schuldscheindarlehen auch von nicht-emissionsfähigen Unternehmen aufgenommen werden können, stellt diese Finanzierungsform auch für Wohnungsunternehmen eine denkbare Alternative dar, ohne jedoch herausragende Vorteile gegenüber einem normalen Darlehen zu bieten. Dem erhöhten Bearbeitungs- und Berichtsaufwand auf Seiten des Wohnungsunternehmens steht als möglicher Vorteil die „Ausschaltung“ der Bank als Geschäftspartner gegenüber, wenn es gelingt, das Schuldscheindarlehen bei anderen Geldgebern zu platzieren. Hier besteht bei guter Bonitätslage des Kreditnehmers die Möglichkeit, bankentypische Einflussnahmen vor Darlehensgewährung, bspw. auf die Projektorganisation, bei einem Erneuerungsprojekt zu verhindern.204 In Erwägung zu ziehen ist diese Form der Finanzierung bei Finanzierungskooperationen durch mehrere Unternehmen (vgl. Kapitel 4.1.5.1) bzw. Großprojekte, die den erhöhten Bearbeitungs- und Berichtsaufwand rechtfertigen.205 Für ein-

202

Vgl. Laackmann, K., (2007) S. 37 Vgl. Wohnungswirtschaft im Netz, Schuldscheindarlehen, Internetabruf: www.wowi.de 204 ebd. 205 Vgl. Laackmann, K., (2007) S. 38 203

4.1 Freie Finanzierungsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

93

zelne Wohnungsunternehmen bzw. kleinvolumige Erneuerungsprojekte stellt die Finanzierung durch Schuldscheindarlehen i. d. R. keine Alternative dar. 4.1.1.4

Mieter-/Mitgliederdarlehen

Das Mieter- bzw. Mitgliederdarlehen stellt eine besondere Form der Finanzierung für Wohnungsgenossenschaften dar. Diese Darlehensform erlaubt es dem Wohnungsunternehmen die klassischen Darlehensgeber / Finanzintermediäre (Banken, Investmentgesellschaften, Versicherungen etc.) zu „umgehen“ und das benötigte Fremdkapital in der Form von „Member Value“ unmittelbar von den eigenen Mitgliedern zu akquirieren. Diese „private“ Form der Fremdfinanzierung ist gemäß KWG-Vorschriften jedoch nur dann zulässig, wenn das von den Mitgliedern des Unternehmens zur Verfügung gestellte Kapital nicht als Einlage i. S. d. § 1 KWG interpretiert werden kann. Dies macht neben der Mitgliedschaft des „privaten Kreditgebers“ im zu finanzierenden Wohnungsunternehmen i. d. R. zusätzlich eine Zweckbindung des gewährten Kapitals für die Finanzierung von Gegenständen des Anlagevermögens, bspw. bei Investitionen für Erneuerungsmaßnahmen erforderlich. Weiterhin darf die Kreditaufnahmetätigkeit der Genossenschaft dabei keinen geschäftsmäßigen Umfang einnehmen.206 In Betracht zu ziehen ist diese Form der Finanzierung daher für kleine Erneuerungsarbeiten oder als ergänzendes Finanzierungsinstrument, wobei die Bereitschaft der Mitglieder zur Gewährung von Darlehen neben den angebotenen Zinskonditionen auch vom Vertrauensverhältnis und der Kommunikationspolitik zwischen Wohnungsgenossenschaft und deren Mietern abhängt. Ergänzend zum Mieter- / Mitgliederdarlehen ist als spezielle Finanzierungsform für Erneuerungsmaßnahmen die Mieterselbsthilfe zu erwähnen. Bei dieser „indirekten“ Form der Finanzierung werden mit dem Ziel die Baukosten einer Maßnahme zu senken durch Eigenleistungen der Mieter / Mitglieder des Wohnungsunternehmens Kosten eingespart, die durch die Beauftragung von ausführenden (Fremd-) Unternehmen während dieser Maßnahme entstehen (bspw. Malerarbeiten) würden. Die dabei von den Mietern / Mitgliedern erbrachten Leistungen werden ihnen als Darlehen gutgeschrieben und mindern wiederum, bspw. durch einen monatlichen Abschlag, deren Miete.207 Die Grenzen der Anwendbarkeit dieser Form der Finanzierung liegen bei der kritischen Betrachtung bspw. der Mängelhaftung der ausgeführten Arbeiten oder

206 207

Vgl. Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen, (2004) S. 503 Vgl. Beyer, R., (2006) S.58 ff.

4 Finanzierungsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

94

auch des damit verbundenen erhöhten Betreuungs- und Koordinierungsaufwandes seitens des Wohnungsunternehmens auf der Hand.208 Sie wird im Rahmen dieser Arbeit nicht weiter thematisiert. 4.1.1.5

Spareinrichtung

Prinzipiell kann jede Wohnungsgenossenschaften eine Spareinrichtung gründen, um neben den bereits in Kapitel 4.1.1.4 erläuterten Mieterdarlehen zusätzliche Einlagen (Spareinlagen und Sparbriefe) von ihren Mitgliedern entgegen nehmen zu können. Da es sich bei der Hereinnahme von Spareinlagen um ein Bankgeschäft handelt, ist eine Genehmigung der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) gemäß § 1 Abs. 1 Satz 2 Ziffer 1 KWG erforderlich. Der Genehmigungsprozess gestaltet sich zumeist langwierig über einen Zeitraum von ca. 2 Jahren und ist neben der Genehmigung der BaFin mit mehreren unternehmerischen, organisatorischen und juristischen Vorbereitungen verbunden, u. a. mit einer möglichen Weiterqualifikation der Mitarbeiter (Geschäftsstellenleiter- bzw. Bankleiterqualifikation der Vorstände), einer positive Stellungnahme des GdW und der Befürwortung der zuständigen Landeszentralbank (LZB). Das Bankgeschäft der Genossenschaften mit Spareinrichtung beschränkt sich auf Spareinlagen der Mitglieder und deren Angehörige, die ausschließlich zur Innenfinanzierung genutzt werden. Alle anderen ureigenen Bank- und Kreditgeschäfte sind diesen Wohnungsgenossenschaften nicht erlaubt.209 Von insgesamt ca. 2.000 Genossenschaften in Deutschland verfügen z. Zt. lediglich 44 Unternehmen über eine Spareinrichtung, deren Einlagenbestand ca. 1,6 Mrd. Euro beträgt. Einige Genossenschaften finanzieren sich dabei fast ausschließlich über ihre Spareinrichtung.210 Für die Mitglieder der Wohnungsgenossenschaft stellt diese Form der Fremdkapitalgewinnung eine sichere Anlagemöglichkeit dar, denn der GdW hat im Jahr 1974 einen Selbsthilfefond gegründet, der zur Sicherung der Spareinlagen dient und im Fall der Insolvenz eines Unternehmens bzw. bei Ausfall der zugesagten Sparkonditionen als Sicherungsinstrument für die Spareinlagen der Mitglieder eingesetzt wird. Durch diese Absicherung gewinnt die Spareinrichtung gegen-

208

Vgl. Laackmann, K., (2007) S. 39 Vgl. Finanz- und Wirtschaftsberatung Dr. Winkler GmbH, Genossenschaftliche Spareinrichtung, Internetabruf: www.dr-winkler.org/aktuellethemen/finanzierungen/spareinrichtung/index.php 210 z. B. Spar- und Bauverein Hannover, Mieter- und Bauverein Karlsruhe, Altonaer Spar- und Bauverein; Vgl. Laackmann, K., (2007) S. 40 209

4.1 Freie Finanzierungsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

95

über Inhaberschuldverschreibungen (vgl. Kapitel 4.1.1.2) deutlich an Attraktivität für die Mitglieder und kommt damit der anbietenden Wohnungsgenossenschaft zugute. Die geringe Anzahl an Unternehmen mit Spareinrichtung lässt sich vor allem auf den mit einer Gründung verbundenem hohen Aufwand zurückführen. Gerade die Genehmigungshürden der BaFin gestatten es nur Genossenschaften mit bemerkenswert guter Bonität das Antragsverfahren erfolgreich zu durchlaufen. Aufgrund dieser sehr anspruchsvollen Voraussetzungen kommt diese Form der Finanzierung nur für eine begrenzte Anzahl von Genossenschaften in Frage, die damit jedoch zusätzlich zur Verbesserung der Liquiditätsstruktur eine gewisse Unabhängigkeit von professionellen Finanzintermediären gewinnen.211 4.1.2

Beteiligungsfinanzierung

Bei einer Beteiligungsfinanzierung handelt es um eine Eigenfinanzierung eines Unternehmens durch die Zuführung von Eigenkapital (Einlagenfinanzierung). Die Geldmittel können dem Unternehmen dabei in unterschiedlichen Formen von außen zugeführt werden. Daher wird in der Literatur bei der Beteiligungsfinanzierung auch häufig von Eigen- und Außenfinanzierung zugleich gesprochen. Im Folgenden werden die im Rahmen dieser Arbeit betrachteten Formen der Beteiligungsfinanzierung weiter vertieft. 4.1.2.1

Geschäftsanteile

Bei der Form der Beteiligungsfinanzierung mit Hilfe der Vergabe von Geschäftsanteilen ist entsprechend der Rechtsform der Unternehmungen zu unterscheiden. Emissionsfähige Unternehmen, z. B. Aktiengesellschaften (AG) oder Kommanditgesellschaften auf Aktien (KGaA) haben die Möglichkeit durch die Ausgabe unterschiedlicher Aktienarten (bspw. Stamm-, Vorzugsaktien) Eigenkapital bei Anlegern an der Börse aufzubringen. Im Rahmen dieser Arbeit konzentriert sich der Verfasser jedoch im Hinblick auf die Fokussierung in Kapitel 1.5 auf die Beteiligungsfinanzierung bei nicht emissionsfähigen Unternehmen. Hier bietet sich die Finanzierung in Form der Beteiligung mit Geschäftsanteilen besonders bei Kommanditgesellschaften und eingetragenen Genossenschaften an. Bei beiden Rechtsformen ist die Haftung der Kommanditisten bzw. Genossen begrenzt, und ein Eingriff in die Geschäftslei-

211

Vgl. Kowalski, H., (2006) S.74 ff.

96

4 Finanzierungsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

tung des Unternehmens kann trotz erhöhter Beteiligung ausgeschlossen werden. Sowohl Kommanditisten als auch Genossen statten als Mitglieder ihre Unternehmen durch private Einlagen mit Eigenkapital aus. Daher können in beiden Unternehmensformen die Eigenkapitalanteile durch die Erhöhung der Geschäftsanteile der bestehenden Mitglieder bzw. durch die Aufnahme neuer Mitglieder erhöht werden. Bei einer Genossenschaft bedeutet dies konkret, dass die zur Erlangung der Mitgliedschaft und zur Nutzung einer Genossenschaftswohnung gezeichneten Pflichtanteile eines Genossen durch freiwillige Geschäftsanteile ergänzt werden können. Die freiwilligen Anteile stellen eine zusätzliche Beteiligung oder Bindung an der Genossenschaft dar, die den entsprechenden Mitgliedern aber keine zusätzlichen Rechte einräumt, sondern lediglich eine höhere Dividendenausschüttung bewirkt. Grundsätzlich handelt sich bei dieser Form der Finanzierung um eine bonitätsfördernde Strategie zur Stärkung des Eigenkapitals, die sich im Hinblick auf die Generierung von Fremdkapital unter den Anforderungen von Basel II als sinnvoll erweist. Ein wesentlicher Vorteil aus Sicht einer Wohnungsgenossenschaft ist, dass das so generierte Eigenkapital aus rechtlicher Sicht nicht besichert werden muss, sich aber gleichzeitig die Haftungssumme der Genossenschaft erhöht. Eine steuerliche Betrachtung ist einzelfallspezifisch unter Beachtung der aktuellen Steuergesetzgebung zu empfehlen.212 Problematisch an dieser Form der Finanzierung bleibt, dass die Unternehmen ihren Mitgliedern entsprechende Anreize liefern müssen, Privatkapital mit einer Intensivierung der direkten Beteiligung in das Unternehmen zu investieren. Dies können neben einer zusätzlichen Gewinnbeteiligung bspw. bei Wohnungsgenossen auch Möglichkeiten der Altersvorsorge über die Genossenschaft sein.213 Die KfW-Förderbank bietet Mitgliedern von Genossenschaften in diesem Zusammenhang mit ihrer Programmvariante Nr. 134214 im Rahmen des KfW-Wohneigentumsprogramms die Möglichkeit zur Finanzierung von Genossenschaftsanteilen bis zu einem Kredithöchstbetrag von 100.000 Euro. Zu beachten ist jedoch weiterhin, dass die Finanzierungsstrategie eines Wohnungsunternehmens nie ausschließlich auf die direkte Beteiligung der Mitglieder

212

Vgl. Dresdner, J., (2006) S.69 ff. Vgl. Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen, (2004), S. 487-492 214 Vgl. KfW Förderbank, (2006) 213

4.1 Freie Finanzierungsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

97

abzielen kann. Unternehmen mit einer guten wirtschaftlichen Performance wird es gelingen, auf diese Weise zusätzliches Eigenkapital zu erlangen.215 4.1.2.2

Immobilienfonds

Bei Immobilienfonds ist zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds zu unterscheiden. Allgemein besteht die Geschäftstätigkeit von Immobilienfonds „im Erwerb [und Verkauf] von Grundstücken und / oder grundstücksgleichen Rechten, der Bebauung mit wohn- oder gewerblichen Gebäuden und der Vermietung der Liegenschaften.“216 Offene Immobilienfonds sind in der Höhe ihrer auszugebenden Anteile nicht begrenzt und werden von einer Kapitalanlagegesellschaft (KAG) betreut. Diese unterliegt dem Gesetz über Kapitalanlagegesellschaften (KAGG) und der Kontrolle durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Offene Immobilenfonds ermöglichen es Kleinanlegern, sich an Immobilien zu beteiligen und diese börsentäglich verfügbar zu machen, da die Fondsanteile jederzeit über eine Depotbank gekauft oder verkauft werden können. Der Fondsanteilseigener an einem offenen Immobilienfonds erzielt seine Einkünfte aus dem Kapitalvermögen des Fonds. Geschlossene Immobilienfonds treten in der Form einer Besitzgesellschaft, z. B. einer Kommanditgesellschaft (KG) oder einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), auf und finanzieren mit dem Kapital ihrer Anleger einzelne Immobilien, die vor Auflage des Fonds in einem Emissionsprospekt ausführlich dargestellt werden. Dies ermöglicht dem Anleger im Vergleich zu den geschlossenen Immobilienfonds eine transparentere Investitionsentscheidung. Im Gegensatz zu den geschlossenen Immobilienfonds unterliegen sie nicht dem KAGG und der staatlichen Kontrolle durch die BaFin. Die Investitionshöhe eines geschlossenen Immobilienfonds wird oftmals durch den Kaufpreis der ausgewählten Immobilien gedeckelt. Das bedeutet, dass mit Erreichen der Investitionshöhe keine weiteren Anleger und damit auch kein zusätzliches Kapital mehr aufgenommen wird. Es handelt sich also um einen geschlossenen Anlegerkreis, der seine Einkünfte im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds aus der Vermietung / Verpachtung oder auch den Einkünften aus dem Betrieb der im Fonds enthaltenen Immobilien erzielt.

215 216

Vgl. Laackmann, K., (2007) S. 46 Diederichs, C. J., (2006) S. 119

98

4 Finanzierungsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

Da sich die Beschaffung des neben der Fremdfinanzierung erforderlichen Eigenkapitals durch Immobilienfonds nur für sehr große Projekte mit einem hohen Finanzierungsvolumen anbietet kommt i. d. R. nur eine Finanzierung über einen geschlossenen Immobilienfonds in Betracht.217 Die Besitzgesellschaft als Eigentümer des Objektes wird durch die Anleger / Investoren überwiegend in der Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) oder einer Kommanditgesellschaft (KG) gegründet und tritt als Kreditnehmer für die Fremdfinanzierung des Projektes auf. Der Eigenkapitalanteil der Finanzierung wird zum Hauptteil durch die Anleger des geschlossenen Immobilienfonds gestellt. Zur rechtlichen Vereinfachung der Übertragung des Grundstücks und der Immobilie, auf die im Rahmen dieser Arbeit jedoch nicht näher eingegangen werden soll, wird zudem häufig ein Treuhänder durch die Besitzgesellschaft eingesetzt. Für die Finanzierung durch Immobilienfonds kann lediglich ein sehr geringer Anteil der Wohnimmobilien im Bestand von Wohnungsunternehmen in Betracht gezogen werden. Um angemessene Renditen zu erzielen, zeichnen sich die in Immobilienfonds befindlichen Bestände i. d. R. durch relativ „junge“ Immobilien mit einer guten baulichen Substanz, hohen Standortqualitäten (Ia-Lagen), hohen erzielbaren Mieten und einer geringen Mieterfluktuation aus. Daher werden oftmals primär Gewerbeimmobilien durch Immobilienfonds finanziert, da sie wesentlich höhere Renditen als Wohnimmobilien versprechen. Immobilienfonds stellen somit in erster Linie eine Finanzierungsmöglichkeit für Wohnungsunternehmen mit Beständen in hervorragenden Lagen in wachsenden Ballungszentren dar. Dies erklärt auch, warum der Anteil der Wohnimmobilien am Bestand von derzeit 28 gerateten offenen Immobilienfonds in Deutschland gerade einmal 1,7 % beträgt.218 Denkbar ist die großvolumige Ausgliederung von ganzen Wohnungsportfolios für Sanierungs- bzw. Erneuerungsmaßnahmen in einen Fonds als Finanzierungsmaßnahme. Für Wohnungsunternehmen reduziert sich dadurch jedoch ihre Geschäftstätigkeit nach Abwicklung der Maßnahme auf die Vermietung, Verwaltung und Bewirtschaftung für die Fondsgesellschaft möglicherweise als federführender Gesellschafter bzw. Komplementär. Diese Art der Ausgliederung von Wohnungsbeständen, vergleichbar dem Nießbrauchmodell (vgl. Kapitel 4.1.5.2), liegt i. d. R. jedoch nicht im Interesse eines Wohnungsunternehmens.

217 218

Vgl. Follak, K. P., Leopoldsberger, G., (1996) S. 235 Vgl. BulwienGesa AG, (2006) S. 1

4.1 Freie Finanzierungsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

4.1.3

99

Kreditsubstitute

In den letzten Jahrzehnten haben sich neben der klassischen Kreditfinanzierung auch Alternativen der Fremdfinanzierung entwickelt, die als Kreditsubstitute bezeichnet werden und die traditionellen Finanzierungsformen ergänzen. Zu den eher langfristigen und damit auf Erneuerungsprojekte anwendbaren Kreditsubstituten gehören das Immobilienleasing und die Verbriefung. 4.1.3.1

Immobilienleasing

Unter Immobilienleasing versteht man die langfristige Nutzungsüberlassung einer Immobilie durch eine Objektgesellschaft, die im Rahmen des Mietverhältnisses als Leasing- und dadurch als Darlehensgeber auftritt, an einen Leasingnehmer.219 „Im Leasingvertrag werden gleichbleibende, periodische Mietzahlungen des Leasing-Nehmers an den Leasing-Geber vereinbart. Leasing entspricht daher einer 100%igen Fremdfinanzierung.“220 Je nach Vertragsvariante werden die Projektkosten einschließlich aller Nebenkosten sowie die Zins-, Risiko- und Gewinnspanne des Leasinggebers im Rahmen der Laufzeit des Leasingvertrages vom Leasingnehmer vollständig abgegolten (Vollamortisationsleasing), oder es wird eine Kaufoption vereinbart, die dem Leasingnehmer nach Ablauf des Leasingvertrages den Erwerb über den linear abgeschriebenen Buchwert des Objektes ermöglicht (Teilamortisationsleasing). Bei dieser Variante tritt an die Stelle der Projektkosten die anteilige lineare Abschreibung des Objektes.221 Immobilien unterliegen in ihren Abschreibungsregelungen der steuerlichen Normalabschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG. Der dort angenommene 2%ige Abschreibungssatz über eine Nutzungsdauer von 50 Jahren differiert mit dem Handelsrecht, das eine Nutzungsdauer zwischen 50 und 80 Jahren vorsieht. Im Bereich der Wohnungswirtschaft ist es jedoch nach wie vor üblich, dass Wohngebäude über eine 80jährige Nutzungsdauer abgeschrieben werden.222 Für die Finanzierung eines Projektes durch Immobilienleasing sind je nach Projektrandbedingungen verschiedene Leasingarten zu unterscheiden. Für den Neubau einer Immobilie bietet sich das Forward Sale & Leaseback (NeubauLeasing) an. Nach Abschluss des Leasingvertrages wird die Immobilie im Ver-

219

Vgl. Follak, K. P., Leopoldsberger, G., (1996) S. 230 Diederichs, C. J., (2007) S. 117 221 Vgl. Spitzkopf, H. A., (2002) S. 279 222 Vgl. Esser, I., (2005) S.698 220

100

4 Finanzierungsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

antwortungsbereich des Leasinggebers meist schlüsselfertig erstellt und nach Fertigstellung an den Leasingnehmer vermietet. Diese Variante des Leasings wird im Zuge dieser Arbeit nicht weiter behandelt. Bei Bestandsgebäuden sind die Leasingformen Buy & Lease und Sale & Leaseback zu unterscheiden. Wie der Begriff bereits verdeutlicht, erwirbt der Leasinggeber beim Buy & Lease für den Leasingnehmer ein bereits bestehendes Gebäude von einem Dritten und vermietet es dann an den Leasingnehmer. Beim Sale & Leaseback hingegen erwirbt der Leasinggeber ein Grundstück oder eine Immobilie aus dem Bestand des Leasingnehmers und vermietet es dann an den Leasingnehmer zurück.223 Für die Finanzierung eines Erneuerungsprojektes bietet sich insbesondere das Sale & Leaseback Verfahren an, da der Leasingnehmer, z. B. ein Wohnungsunternehmen, die zu erneuernde Immobilie i. d. R. besitzt, zur Fortführung seiner unternehmerischen Tätigkeit weiterhin benötigt und somit als potentiell langfristiger Mieter für den Leasinggeber bereits feststeht. Aus den gesetzlich vorgeschriebenen Abschreibungsregelungen für Immobilien resultiert ein weiterer nachvollziehbarer Grund auf Seiten des Leasingnehmers, gerade bei Erneuerungsmaßnahmen auf die Finanzierung durch Sale & Leaseback zurückzugreifen. Das in der Immobilie gebundene Kapital enthält oftmals stille Reserven, die aus der Diskrepanz zwischen dem in der Bilanz ausgewiesenen (Rest-) Buchwert und dem tatsächlichen Marktwert der Immobilie resultieren. Durch den Verkauf der Immobilie lässt sich dieses gebundene Kapital, also die für den Leasingnehmer positive Differenz zwischen dem Restbuchwert und tatsächlichem Marktwert aktivieren. Zur Vermeidung der Besteuerung des Veräußerungsgewinns aus dem Verkauf der Immobilie besteht z. B. die Möglichkeit, die stillen Reserven innerhalb eines Zeitraumes von 4 Jahren nach § 6b EStG auf ein Ersatzgrundstück zu übertragen.224 Die Thematik der Besteuerung solcher Immobilientransaktionen soll jedoch im Rahmen dieser Arbeit nicht weiter vertieft werden. Feinen benennt die untere Investitionssumme für ein Immobilien Leasing Verfahren mit 2 Mio. Euro, wobei er ebenfalls kritisch auf die zukünftige Standortqualität und die Zukunftspotentiale (Drittverwendungsmöglichkeit) der Immobilie im Hinblick auf die Leasingvertragslaufzeit verweist.225 Hierzu sind die Lea-

223

Vgl. Feinen, K., (2002) S. 130 Vgl. Woitas, S., (2006) S. 62 225 Vgl. Feinen, K. (2002) S. 130 224

4.1 Freie Finanzierungsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

101

singerlasse des Bundesministers für Finanzen vom 21.03.1972 für Vollamortisations- und vom 23.12.1991 für Teilamortisationsverträge zu beachten. Um eine steuerliche Zuordnung des Immobilienobjektes beim Leasingnehmer zu vermeiden, darf die Vertragsdauer max. 90 % der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer (AfA-Dauer) betragen. Damit ist eine max. Vertragslaufzeit von 22,5 Jahren möglich, da für Immobilien-Leasing-Objekte eine Nutzungsdauer von 25 Jahren unterstellt wird.226 Zusätzlicher Aufwand für diese Finanzierungsform entsteht dem Leasinggeber durch die Gründung der Objektgesellschaft für die Vermietung der Immobilie, die jedoch zur klaren finanziellen, organisatorischen, rechtlichen und steuerlichen Abgrenzung der Immobilie unverzichtbar ist. Über die Objektgesellschaft lassen sich dann die entsprechenden, oftmals bankbasierten Kreditgeber zur eigentlichen Finanzierung der Erneuerungsmaßnahme einbinden. Die Einflussnahme dieser Objektgesellschaft und der eingebundenen Kreditgeber auf die Projektorganisationsform einer so finanzierten Erneuerungsmaßnahme hängt daher zunächst auch hier von den entsprechenden Risikoprüfungen durch den Kreditgeber ab. Genau wie bei der klassischen und der Mezzanin-Finanzierung (vgl. Kapitel 4.1.4) kann die Bewilligung der finanziellen Mittel mit Auflagen an die Gestaltung der Projektorganisationsform gekoppelt sein. Hinzu kommt die nicht zu vernachlässigende Möglichkeit der Einflussnahme der Objektgesellschaft auf die Projektorganisation zur Realisation der Erneuerungsmaßnahme, da die Immobilie im Zuge einer Sale & Leaseback Transaktion in ihren Besitz übergeht. Ist ein Wohnungsunternehmen an der Erneuerung eigener Wohnungsbestände bei gleichzeitiger (Teil-) Veräußerung dieser Bestände interessiert bietet sich ggf. das Immobilienleasing und hier im Besonderen das Sale & Leaseback als Finanzierungsmöglichkeit an. Dabei ist jedoch zu beachten, dass diese Form der Finanzierung sich nur für Teile des Wohnungsportfolios eines Unternehmens anbietet, da eine zu ausgedehnte Veräußerung von Wohnungsbeständen per Sale & Leaseback gleichzeitig den Verlust der Grundlage des Kerngeschäftes eines Wohnungsunternehmens bedeutet.227 4.1.3.2

Kombinierte Fonds-Leasing Finanzierung

Als Variation der Finanzierungsformen „Immobilienfonds“ und „Immobilienleasing“ sei kurz die kombinierte Fonds-Leasing-Finanzierung benannt. Bei dieser

226 227

Vgl. Diederichs, C. J., (2006) S. 119 Vgl. Laackmann, K., (2007) S. 42

102

4 Finanzierungsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

Form der Finanzierung tritt das Wohnungsunternehmen als Leasingnehmer der Besitzgesellschaft des Objektes auf und schließt einen TeilamortisationsSale & Leaseback-Vertrag mit (Rück-)Kaufoption für das Objekt ab. Die Marktbedeutung dieser Finanzierungsform ist jedoch eher als gering einzustufen, da die Anteilseigner aufgrund der Kaufoption des Wohnungsunternehmens i. d. R. nicht an der Wertentwicklung der Immobilie beteiligt werden und damit neben steuerlichen Vorteilen lediglich an den Einkünften aus dem Leasingvertrag partizipieren.228 Die Einflussnahme der Finanzierungsbeteiligten auf die Abwicklung der Maßnahme entspricht der wie zuvor bei der Finanzierung durch einen geschlossenen Immobilienfonds beschrieben. Vorteilhaft aus Sicht des Wohnungsunternehmens ist hier lediglich dessen optionale Beteiligung an der Besitzgesellschaft der Immobilie. 4.1.3.3

Verbriefung (Securitization)

Die Securitization stellt eine moderne, zur Kreditaufnahme alternative Fremdfinanzierung dar. „Verbriefung (Securitization) bedeutet die Schaffung von handelbaren Wertpapieren (Securities) aus Forderungen (= zukünftige Zahlungsströme) oder Eigentumsrechten im weitesten Sinne.“229 Diese forderungsbesicherten Wertpapiere werden auch als Asset-Backed Securities (ABS) bezeichnet. Eine Sonderform der ABS – und zugleich ihr Ursprung – bilden dabei die Mortgage-Backed Securities (MBS), denen hypothekarisch gesicherte Kredite zugrunde liegen.230 Für eine Verbriefung eignen sich besonders solche Forderungen, die gegenüber einer großen Zahl von Schuldnern bestehen und eine große Homogenität mit konstant niedrigen Ausfallraten sowie eine geringe Quote nicht termingenau eingehender Zins- und Tilgungszahlungen aufweisen.231 Daher bieten sich u. a. auch Miet- und Pachteinnahmen mit regelmäßigen, gleichartigen Zahlungsströmen, wie bei Wohn- und Gewerbeimmobilien üblich, als Forderungen für eine Verbriefung an. Die Abbildung 22 veranschaulicht das Zusammenwirken der Beteiligten und den schematischen Ablauf einer Securitization. In einer Verbriefungstransaktion veräußert der Verkäufer (sog. Originator) zukünftige Zahlungsströme an eine Einzweckgesellschaft, das Special Purpose Vehicle (SPV). Das SPV ist eine 228

Vgl. Follak, K. P., Leopoldsberger, G., (1996) S. 237 Boetzelen RheinMainHypo Vermögensverwaltung GmbH, (2006) S. 105 230 Vgl. Deutschen Bundesbank, (1997) S. 57 231 Vgl. Deutschen Bundesbank, (1997) S. 58 229

4.1 Freie Finanzierungsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

103

eigens zum Zwecke der Finanzierung gegründete, rechtlich selbständige und insolvenzferne Unternehmenseinheit in Form einer Kapitalgesellschaft oder eines vertraglich vereinbarten Zusammenschlusses mehrerer Unternehmen. Der „Kauf“ der zukünftigen Einnahmen wird durch die Emission der Wertpapiere auf dem Kapitalmarkt refinanziert. Damit werden die Forderungen als illiquide Vermögenswerte in liquide Mittel am Kapitalmarkt transformiert.232 Hervorzuheben ist die mit der Alternativfinanzierung durch eine Securitization zu erzielende Unabhängigkeit gegenüber Kreditinstituten, wobei diese Form der Finanzierung sowohl zum Zwecke der Refinanzierung bestehender Verbindlichkeiten als auch zur Deckung neuen Finanzbedarfes verwendet werden kann. Dabei findet durch den unmittelbaren Kontakt zum Kapitalgeber in beiden Fällen eine Verlagerung der Fremdkapitalaufnahme zu Lasten von Bankkredite und zu Gunsten der Geld- und Kapitalmärkte statt.

Forderungsschuldner Zahlungen

Trust Company

Leistungen

Beteiligung Kaufpreis

Forderungsverkäufer (Originator)

Abwicklung

Service Agent

Liquidität

Zweckgesellschaft (SPV)

Forderungsverkauf

Verwaltung

Liquiditätslinie

Treuhänder

Investor Zins + Tilgung

Kreditverbesserung

Liquiditätsgeber

Sicherungsgeber

Bewertung

Rating Agentur

Abbildung 22: Grundstruktur einer Securitization 233 Zur Prüfung der Qualität und Quantität der zu verbriefenden Forderungen und um sich bei potentiellen Investoren platzieren zu können, empfiehlt es sich, eine Bewertung der Gesamtmaßnahme durch eine Rating-Agentur vornehmen zu lassen. Zu beachten ist jedoch, dass die anfallenden Rating- und Arrangierungsgebühren sowie die weiteren Transaktionskosten je nach Maßnahme bis zu 2 Mio. Euro betragen. Um diese Finanzierungskosten aufzufangen und eine ausreichende Liquidität auf dem Kapitalmarkt sicherzustellen, ist für eine Verbriefungstransaktion ein Mindestvolumen von 200 bis 300 Mio. Euro anzustreben.

232 233

Vgl. Gondring, H., (2004) S. 831 ff. Gondring, H., (2004) S. 836

104

4 Finanzierungsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

Ein einzelnes Wohnungsunternehmen wird ein solches Finanzierungsvolumen jedoch i. d. R. punktuell nicht benötigen. Vorraussetzung zur erfolgreichen Anwendung einer Verbriefungsfinanzierung ist daher die Bündelung der Forderungsnachfragen mehrerer Wohnungsunternehmen, um sie bis zur eigentlichen Verbriefungstransaktion vorzufinanzieren. Dafür wird i. d. R. eine so genannte Poolinggesellschaft gegründet in der die Finanzierungsvolumina mehrerer Wohnungsunternehmen zusammengefasst werden um das notwendige Mindestvolumen für eine Verbriefungstransaktion zu erreichen.234 Beispiel dafür stellen das Verbriefungsmodell der Arbeitsgemeinschaft großer Wohnungsunternehmen (AGW) gemeinsam mit der Westdeutschen Landesbank (West LB) und die Kapitalmarkttransaktionen der BBT für Berliner Wohnungsunternehmen im Jahr 2003 dar, wobei der Erfolg dieser Verbriefungsmodelle im Wesentlichen auf die gute Bonität und die Sicherheiten der Schuldner zurückzuführen ist.235 Eine gute Alternative zur klassischen Kreditfinanzierung stellt die Verbriefung dann dar, wenn sie unter wettbewerbsfähigen Konditionen umgesetzt werden kann. Dies fordert von den beteiligten Wohnungsunternehmen eine sehr gute wirtschaftliche Performance mit entsprechenden Ergebnissen für das Unternehmensrating.236 Weiterhin sind Spezialisten auf dem Gebiet der Verbriefungsfinanzierung erforderlich, die über einen exzellenten Kundenzugang verfügen und in der Lage sind die hohen Finanzierungskosten einer Verbriefung über die Abwicklung entsprechend hoher Finanzierungsvolumina zu optimieren.237 4.1.4

Mezzanine-Finanzierung

Mezzanine Finanzierungsinstrumente, in der Literatur auch oftmals als hybride Finanzierung bezeichnet, stellen in ihrer rechtlichen und wirtschaftlichen Ausgestaltungen eine Mischform zwischen Eigen- und Fremdkapital dar.238 Der Begriff „Mezzanine“ stammt aus der italienischen Architektur und bedeutet „Zwischengeschoss“. Dies weist auf die Mischform des Mezzanine-Kapitals, je nach rechtlichen und wirtschaftlichen Ausgestaltungen, zwischen Eigen- und Fremdkapital in der Bilanz eines Unternehmens hin.

234

Vgl. Damaske, M., Trampe, H. P., (2005) S. 4 Vgl. Sparn, M., (2007) S. 39 f. 236 Vgl. Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen, (2004) S. 513 237 Vgl. Damaske, M., Trampe, H. P., (2005) S. 5 238 Vgl. Follak, K. P., Leopoldsberger, G., (1996) S. 228; Sparn, M., (2007) S. 33 235

4.1 Freie Finanzierungsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

105

Die Mezzanine-Finanzierung steht der klassischen Fremdfinanzierung durch Kredit- und Darlehensfinanzierung charakterlich am nächsten. Bezogen auf ein Immobilienprojekt stellt die Mezzanine-Finanzierung den Teil der Projektfinanzierung dar, der weder durch Eigenkapital noch durch vorrangig besichertes Fremdkapital bereit gestellt wird. Das Mezzanine-Kapital tritt quasi, verglichen mit einer traditionellen Immobilienfinanzierung, an die Stelle eines nachrangigen Darlehens.239. Diese zusätzliche Finanzierung kann entweder von der Bank selber gestellt oder als Drittkapital mit angelsächsischer Prägung (MezzanineGeschäft) vermittelt werden.240 Anbieter von Mezzanine-Kapital sind öffentliche Beteiligungsgesellschaften, traditionelle Anbieter (Banken) aber auch „moderne“ Anbieter, bspw. Private-Equity-Gesellschaften und Mezzanine-Fonds. Die zusätzliche Fremdfinanzierung und das damit verbundene erhöhte Risiko lässt sich der Kreditgeber durch eine erhöhte Verzinsung des Mezzanine-Anteils oder einen Anspruch auf einen Teil des Gewinns aus dem zu finanzierenden Projekt vergüten. Im Falle einer solchen Gewinnbeteiligung, auch Equity-Kicker genannt, trägt der Fremdkapitalgeber demnach für den Mezzanin-Anteil auch einen Teil des unternehmerischen Risikos. Dieses reicht jedoch max. bis zur Nullschwelle des Equity-Kickers. Ein erhöhtes Verlustrisiko, das über die Risiken einer klassischen Nachrangfinanzierung hinausgeht, trägt der Kreditgeber nicht.241 Für den Kapitalnehmer bedeutet der Verzicht des Kapitalgebers auf dingliche Sicherheiten, dass sich sein Finanzierungsspielraum erheblich erweitert. Die Mezzanine-Finanzierung stellt für ihn somit eine sehr flexible, jedoch gleichzeitig meist kostspielige Finanzierungslösung dar. Die üblichen Verzinsungen liegen zwischen 8 % und 25 %. Diese Spannweite ergibt sich aus dem Ausfallrisiko einer Mezzanine-Finanzierung, welches vollständig im Zins kalkuliert werden muss. Weiterhin wird der Kreditgeber bei einer Mezzanine-Finanzierung versuchen, sein erhöhtes unternehmerisches Risiko vor der Kreditbewilligung durch mögliche Auflagen, die an die Kreditbewilligung gekoppelt werden, zu begrenzen. Wie bereits erläutert, kann dies mit entsprechenden Auswirkungen auf die Projektorganisationsform einhergehen. Im Folgenden werden die gebräuchlichsten im Rahmen dieser Arbeit betrachteten Ausprägungsformen näher erläutert. Vorab lässt sich jedoch bereits feststel-

239

Vgl. Gondring, H., (2004) S. 821 Vgl. Diederichs, C. J., (2006) S. 122 241 Vgl. Follak, K. P., Leopoldsberger, G., (1996) S. 229 240

106

4 Finanzierungsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

len, dass sich die Finanzierung durch Mezzanine-Kapital für Unternehmen der Wohnungswirtschaft i. d. R. als nicht besonders attraktiv darstellt. Dafür gibt es mehrere Gründe. Wie bereits angedeutet, zieht die Finanzierung mit MezzanineKapital i. d. R. eine Beteiligung bspw. in Form von Mitspracherechten durch die am Unternehmenserfolg beteiligten Kapitalgeber und dadurch eine Fremdbestimmung nach sich. Während Mitspracherechte der Kapitalgeber ohnehin grundsätzlich nicht im Interesse der Unternehmen sind, kann es bei einem Wohnungsunternehmen in der Rechtsform einer Genossenschaft ggf. auch zu Widersprüchen mit einem in der Satzung des Unternehmens verankerten Förderauftrag kommen. Ferner entpuppt sich der Einführungsaufwand sowie die Vertragsgestaltung für viele Unternehmen oftmals als unverhältnismäßig hoch bzw. zu komplex.242 4.1.4.1

Stille (typische/atypische) Beteiligung

Eine weitere Möglichkeit der Kapitalgewinnung besteht für Wohnungsunternehmen durch stille Beteiligungen von natürlichen oder juristischen Person. Diese beteiligen sich am Unternehmen in Form einer „Innengesellschaft“ gemäß § 230 HGB mit einer Vermögenseinlage und sind für Außenstehende i. d. R. nicht erkennbar. Zu unterscheiden ist zwischen den Modellen der typischen (Fremdkapital) und der atypischen (Eigenkapital) stillen Beteiligung.243 Der typische stille Gesellschafter ist gem. § 231 Abs. 2 HGB am Gewinn und je nach Vereinbarung am Verlust des Unternehmens beteiligt. Eine Vermögensbeteiligung ist jedoch ausgeschlossen. Neben der vereinbarten Gewinnzuweisung für die Zurverfügungstellung des Kapitals verbleiben dem typischen stillen Gesellschafter i. d. R. nur die Kontrollrechte nach § 233 Abs. 1 und 3 HGB (Mitteilung des Jahresabschlusses und Kontrolle seiner Richtigkeit unter Einsicht der Bücher). Eine typische stille Beteiligung eignet sich für Wohnungsunternehmen insofern, da das Unternehmen dem Gesellschafter keine Mitbestimmungsrechte einräumen muss. Zutreffend bleiben jedoch die in der Einführung bereits erwähnten mit einer Mezzanine-Finanzierung verbundenen Nachteile für Wohnungsunternehmen.244 Bei einer atypischen stillen Beteiligung übernimmt der Gesellschafter innerhalb bestimmter Grenzen ein Unternehmer- und damit auch ein Verlustrisiko. Er ist nicht nur am Gewinn und Verlust, sondern zusätzlich am Vermögen des Unter242

Vgl. Laackmann, K., (2007) S. 50 f. Vgl. Sparn, M., (2007) S. 38; vgl. Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen, (2004) S. 497 244 Vgl. Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen, (2004) S. 497 243

4.1 Freie Finanzierungsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

107

nehmens beteiligt, einschließlich des Anlagevermögens, der stillen Reserven und ggf. des Geschäftswerts. Dabei kann er vertraglich auch für Verluste über die Höhe seiner Einlage hinaus haftbar gemacht werden, hat jedoch auch gewisse Mitsprache- und Kontrollrechte, was gleichzeitig den Hauptunterschied zur typischen stillen Beteiligung darstellt. Die Finanzierung von Wohnungsunternehmen atypisch stille Beteiligte wird in der Literatur sehr kontrovers diskutiert. Der Anreiz zur Ausschöpfung dieser Finanzierungsform reduziert sich für Wohnungsunternehmen erheblich dadurch, dass einem solchen Kapitalgeber geschäftspolitische Einflussmöglichkeiten eingeräumt werden müssen. Bei Anwendung dieser Finanzierungsform in einer Wohnungsgenossenschaft empfiehlt es sich, begrenzte Mitspracherechte in der Satzung festzuschreiben und damit die Rechte der Gesellschafter so zu definieren, dass der Member Value nicht durch die Interessen renditeorientierte Gesellschafter gefährdet wird.245 4.1.4.2

Genussrechte/-scheine

Genussscheine stellen eine Mischform aus Aktien (Eigenfinanzierung) und Anleihen (Fremdfinanzierung) dar. Sie verbriefen Genussrechte, sind somit Wertpapiere und können genau wie Aktien und Anleihen an Wertpapierbörsen gehandelt werden. Ein aktienspezifisches Kennzeichen wird durch die mögliche Beteiligung am Verlust eines Unternehmens angezeigt. Andererseits verleihen ihnen die bei Genussscheinen meist anzutreffende Fest- bzw. Mindestverzinsung und der Anspruch auf Rückzahlung eher Anleihencharakter.246 Da Genussscheine hinsichtlich ihrer Ausgestaltungsmöglichkeiten (Emission, Nominalwert, Zinsanspruch etc.) ein sehr flexibles Gläubigerpapier darstellen, existiert am Markt eine Vielzahl unterschiedlich gestalteter Genusscheine. Dies lässt sich u. a. auch darauf zurückführen das Genussscheine keine standardisierten Wertpapiere sind und eine genaue gesetzliche Definition nicht existiert.247 Wesentliche Charakteristika von Genussscheinen sind zum einen die für Mezzanine-Finanzierungen allgemein typische Nachrangigkeit gegenüber Krediten und die fehlende Hinterlegung dinglicher Sicherheiten. Entscheidender ist allerdings, dass dem Genussscheininhaber mit einem Genussrecht zwar Vermögensrechte (Gewinn, Verlust, Liquidationserlös), jedoch keine weiteren Stimmrechte einge-

245

Vgl. Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen, (2004) S. 498 Vgl. Marquardt, A., (2006) S.72 f. 247 Vgl. Marquardt, A., (2006) S.72 f. 246

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4 Finanzierungsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

räumt werden und er somit nicht die rechtliche Stellung eines Gesellschafters einnimmt.248 Die Ausgabe von Genussrechten ist Rechtsform unabhängig, bestimmte Finanzierungsvolumina sind ebenfalls nicht erforderlich. Daher wurden Genussscheine mit Fremdkapitalausrichtung in der Vergangenheit als praktikables Finanzierungsinstrument von Wohnungsunternehmen angewendet. Einschränkungen erfährt die Ausgabe von Genussrechten jedoch durch das Finanzkonglomeraterichtlinie-Umsetzungsgesetz249. Mit Inkrafttreten dieser Vorschrift zum 01.01.2005 wurde der § 1 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 des KWG in der Form geändert, dass die Annahme unbedingt rückzahlbarer Gelder (mit Ausnahme von Inhaberoder Orderschuldverschreibungen) Bankgeschäft ist und somit der Tatsache des Einlagengeschäftes (Einlagentatbestand) unterliegt. Um diese Vorschrift zu umgehen, müsste der potentielle Gläubiger auf den unbedingten Rückzahlungsanspruch verzichten.250 Der GdW kommentiert die Auswirkungen zum Inkrafttreten der Vorschrift folgendermaßen: „Die Nachrangabrede im Insolvenz- und Liquidationsfall ist dahingehend zu erweitern, dass der Anspruch auf Zinszahlung und Rückzahlung des Genussrechtskapitals ausgeschlossen ist, wenn dadurch eine insolvenzrechtliche Überschuldung oder Zahlungsunfähigkeit des Unternehmens herbeigeführt würde (großer Rangrücktritt). Die BaFin geht bei der Gesetzesauslegung davon aus, dass der Tatbestand des Einlagengeschäfts nur ausgeschlossen ist, [...], wenn der Geldgeber [...] eine Teilnahme am unternehmerischen Risiko eingeht oder aber eine besondere Finanzierungsverantwortung übernimmt, indem er Gelder hingibt, denen eigenkapitalähnlicher Charakter zukommt. Wenn das Genussrechtskapital an einem laufenden Verlust teilnimmt und das geldannehmende Unternehmen berechtigt ist, im Falle eines Verlustes Zinszahlungen und Tilgungen aufzuschieben, [...] ist die Annahme nicht als Einlagengeschäft zu qualifizieren. Ob eine Verpflichtung zur Teilnahme am laufenden Verlust unbedingte Voraussetzung ist, wurde von der BaFin nicht abschließend beschieden.“251 Neben dem gestiegen Aufwand für die Ausgabe von Genussrechten/-scheinen ist davon auszugehen, dass sich die Suche der Wohnungsunternehmen nach Kapitalgebern aufgrund der beschriebenen erweiterten Risiken für die Kapitalgeber 248 Vgl. Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen, (2004) S. 495; Marquardt, A., (2006) S.72 f. 249 Vgl. Bundesgesetzblatt, (2004) S. 3610 ff. 250 Vgl. Marquardt, A., (2006) S.72 f. 251 GdW Rundschreiben, (2005)

4.1 Freie Finanzierungsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

109

zunehmend komplex / schwierig gestalten wird, da die Wohnungsunternehmen auch um die Erstellung eines Verkaufsprospektes nicht umhin kommen werden. Zudem werden sich potentielle Kapitalgeber die zusätzlichen Risiken über entsprechend hohe Zinsaufschläge vergüten lassen wollen. Die Bedeutung des Genussrechtskapital für die Wohnungswirtschaft ist aufgrund dieser verschärften Bedingungen und die Änderung des KWG gesunken, wobei von Seiten der Wohnungsunternehmen mit einer Verlagerung auf Inhaberschuldverschreibungen (vgl. Kapitel 4.1.1.2) zu rechnen ist.252 4.1.4.3

Partiarisches Darlehen

Bei einem partiarisches Darlehen, in der Literatur auch als Beteiligungsdarlehen bezeichnet, wird mit dem Kapitalgeber i. d. R. eine Gewinnbeteiligung vereinbart ohne das dieser im Vergleich atypischen stillen Beteiligung eine unmittelbare Einflussnahme auf die Unternehmensgeschäfte ermöglicht wird. Möglich ist zudem auch die Vereinbarung einer Zinszahlungspflicht wobei eine Beteiligung am Verlust des Unternehmens ausgeschlossen ist. Da auch beim partiarischen Darlehen gewisse Kontrollrechte vereinbart werden können, bleibt die Abgrenzung zwischen den einzelnen MezzanineFinanzierungsformen im Einzelfall jedoch schwierig.253 Aufgrund der zuvor genannten Nachteile von Mezzanine-Finanzierungen spielen auch partiarische Darlehen in der Wohnungswirtschaft eher eine untergeordnete Rolle, sind aufgrund ihrer unklaren Abgrenzung zu Genussscheinen und atypischen stillen Beteiligung nicht verbreitet und kommen bei Wohnungsunternehmen daher kaum in Betracht.254 4.1.5

Sonstige (innovative) Finanzierung

Unter den Sonstigen (innovativen) Finanzierungen werden die Finanzierungsformen zusammengefasst, die den bisher aufgeführten Klassifizierungen nicht eindeutig zugeordnet werden können. Dazu zählen als mögliche freie Finanzierungsformen für Wohnungsunternehmen ƒ

die Joint-Venture Finanzierung / Finanzierungskooperation,

ƒ

das Nießbrauchmodell,

252

Vgl. Sparn, M., (2007) S. 38 Vgl. Fries, J. C., (2003) S. 23 f. 254 Vgl. Laackmann, K., (2007) S. 54 253

4 Finanzierungsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

110

ƒ

die Zinssicherung durch Derivate,

ƒ

die Wohnungsprivatisierung und

ƒ

Real Estate Investment Trusts.

Im Folgenden werden diese Finanzierungsformen beschrieben und hinsichtlich ihrer Eignung für Wohnungsunternehmen bewertet. 4.1.5.1

Joint-Venture / Finanzierungskooperationen

Joint-Ventures stellen eine weit verbreitete Organisationsform der Projektfinanzierung dar, die Unternehmenszusammenschlüsse bezeichnet, bei denen zur Realisierung eines Projekts mehrere Unternehmen und Banken kooperativ zusammenarbeiten. Diese gründen dabei unter Wahrung ihrer wirtschaftlichen und rechtlichen Selbständigkeit eine Projektgesellschaft, deren vorrangiger Zweck der gemeinsamen Projektfinanzierung dient.255 Im Rahmen von Wohnungsbauprojekten wird in der Literatur auch der Begriff der „Projektfinanzierungskooperation“ verwendet. Bei der Joint-Venture-Finanzierung beteiligt sich eine Bank i. d. R. über eine Tochtergesellschaft an einer Projektgesellschaft. Diese hält das Eigentum an der Immobilie, wobei das Wohnungsunternehmen ebenfalls als Anteilseigner der Projektgesellschaft auftritt. Gegebenenfalls können noch weitere Anteilseigner, bspw. ein ausführendes Bauunternehmen, an der Projektgesellschaft beteiligt werden. Der Vorteil für das Wohnungsunternehmen stellt sich bei dieser Art der Finanzierung in der auf das notwendige Maß beschränkten Eigenkapitalbeteilung dar.256 Die Joint-Venture-Finanzierung bietet sich aufgrund der Gründung einer Projektgesellschaft und der damit verbundenen komplexen Vertragsgestaltung für die Verwirklichung von Großprojekten im Wohnungsbau mit einer minimalen Investitionsgröße von ca. 50 Mio. Euro an. Eine Projektfinanzierungskooperation mehrerer Wohnungsunternehmen kann bei gemeinsamen Investitionsprojekten in Erwägung gezogen werden, um das Risiko sowie das Finanzierungsvolumen des einzelnen Unternehmens zu begrenzen. Für kleinere Erneuerungsmaßnahmen einzelner Wohnungsunternehmen stellt ein Joint-Venture jedoch keine relevante alternative Finanzierungsform dar.257

255

Vgl. Schulte, K.-W., et al., (Hrsg.), (2002) S. 160 Vgl. Follak, K. P., Leopoldsberger, G., (1996) S. 241 257 Vgl. Laackmann, K., (2007) S. 56 256

4.1 Freie Finanzierungsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

111

Entsprechend der zumeist hohen Beteiligungsquote von Banken bei JointVenture-Finanzierungen willigen diese zu gleichen Maßen auch in das unternehmerische Risiko des Projektes ein. Daher werden sich die Banken bei der Ausgestaltung des Gesellschaftsvertrages auch einen mehr oder weniger umfangreichen Einfluss auf die unternehmerischen Entscheidungen der Projektgesellschaft sichern und können damit unmittelbaren Einfluss auf das Projekt und die Projektabwicklung, bspw. bei der Zusammenstellung der Projektorganisation nehmen .258 4.1.5.2

Nießbrauchmodell

Der Nießbrauch bezeichnet im deutschen Sachenrecht das unveräußerliche und unvererbliche Recht, die Nutzungen aus einer Sache oder eines Rechts zu ziehen.259 Das sogenannte Nießbrauch-Modell ermöglicht es Wohnungsunternehmen, in Ergänzung üblicher Finanzierungsvarianten, Erneuerungsmaßnahmen gemeinsam mit weiteren Investoren durchzuführen. Im Gegensatz zu Sale & Leaseback Modellen (vgl. Kapitel 4.1.3.1) wird hier die Immobilie nicht an einen Investor veräußert und zurückgeleast, sondern verbleibt im Eigentum des Wohnungsunternehmens.260 Die Grundstruktur des Nießbrauch-Modells gestaltet sich dabei wie folgt. Bei der Anwendung des Nießbrauchmodells überträgt ein Wohnungsunternehmen die Rechte an z. B. einem erneuerungsbedürftigen Immobilienkomplex an einen Nießbrauchnehmer (Bank, Fondsgesellschaft etc.). Dieser zahlt an das Wohnungsunternehmen ein einmaliges oder laufendes Nießbrauchentgelt, übernimmt die vorab im Umfang vertraglich zu vereinbarende Erneuerung der übertragenen Immobilien und sämtliche laufenden Lasten und Kosten für die Dauer der Vertragslaufzeit. Dabei können Vertragslaufzeit, Höhe des Nießbrauchentgeltes, Details über die zukünftige Verwaltung der Immobilien etc. frei verhandelt werden. Im Gegenzug erhält die Bank / Fondsgesellschaft sämtliche Mieteinnahmen über die Vertragslaufzeit (bspw. 20 Jahre).261 Die Vorteile für das Wohnungsunternehmen liegen auf der Hand. Es entsteht kein finanzieller Aufwand für die Erneuerung der Immobilie und die Unterneh-

258

Vgl. Spitzkopf, H. A., (2002) S. 275 Vgl. BGB §§ 1030 und 1089 260 Vgl. Hollandt, K., (2006) S.89 261 Vgl. Hollandt, K., (2006) S.89 f. 259

4 Finanzierungsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

112

mensliquidität verbessert sich durch die Einnahmen aus dem Nießbrauchentgelt ohne das Eigentum an der Immobilie zu verlieren. Werden dem Wohnungsunternehmen als Eigentümer der Immobilie im Zuge des Nießbrauchs zusätzlich die Verwaltungsaufgaben an der Immobilie übertragen, verbleibt ferner eine gewisse Einfluss- und Kontrollinstanz beim Unternehmen.262 Nachteilig für das Wohnungsunternehmen ist, dass über die Vertragslaufzeit keine weiteren Einnahmen aus der Immobilie erzielt werden können. Da auch der Nießbrauchnehmer gewisse Ertragsvorstellungen mit dem Vertragsschluss verbindet, muss das Wohnungsunternehmen sich möglicherweise mit Forderungen nach Vermietungsgarantien oder Grundschuldeinträgen zugunsten der den Nießbrauchnehmer finanzierenden Bank auseinandersetzen.263 Das Nießbrauchmodell stellt eine Finanzierungsalternative für die solche Wohnungsunternehmen dar, die aus eigener Kraft (temporär) kein Kapitel für die Erneuerung ihrer Bestände aufbringen können oder wollen und stellt damit eine Alternative zum Immobilienleasing (vgl. Kapitel 4.1.3.1) oder auch zur Wohnungsprivatisierung (vgl. Kapitel 4.1.5.4) dar. Zu bedenken bleibt jedoch, dass die Veräußerung von Immobilien bzw. die Übertragung von Rechten an Teilen des eigenen Wohnungsbestandes nicht im Interesse eines Wohnungsunternehmens liegen kann, da sie die eigentliche und substanzielle Geschäftsgrundlage des Unternehmens bilden.264 4.1.5.3

Derivate

Die Nutzung von Finanzderivaten als Zinssicherungsinstrumente gewinnt auch für Wohnungsunternehmen mehr und mehr an Bedeutung. Grundsätzliche dienen sie der Absicherung des Zinsänderungsrisikos und können in Verbindung mit dem Abschluss eines Kredits vereinbart werden. Die Ausprägungsformen von Derivaten sind sehr vielfältig und damit gerade auch aufgrund der vielen Möglichkeiten der spezifischen Ausgestaltung von Derivatgeschäften nur schwer überschaubar. Auch wenn es sich bei der Anwendung von Finanzderivaten um wirtschaftlich vergleichbare Prinzipien handelt, ergeben sich aus deren Funktionsweisen unterschiedliche praktische und rechtliche Konsequenzen.265 Im Rahmen dieser Arbeit geht der Verfasser auf die Standardprodukte ein. 262

Vgl. Hollandt, K., (2006) S.89 f. Vgl. Finanz- und Wirtschaftsberatung Dr. Winkler GmbH, Nießbrauch als alternative Finanzierungsform, Internetabruf: www.dr-winkler.org/downloads/index.php 264 Vgl. Laackmann, K., (2007) S. 56 265 Vgl. Bank-Verlag Köln, (Hrsg.), (2002) S. 9 263

4.1 Freie Finanzierungsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

113

Das am weitesten verbreitete und häufig zur Anwendung kommende Finanzderivat ist das Forward Rate Agreement (FRA) auf Grundlage eines ForwardDarlehen. Mit einem FRA erwirbt ein Unternehmen einen festen Finanzierungszinssatz für einen Kredit, der zu einem fest vereinbarten Zeitpunkt in der Zukunft ausgezahlt wird, und sichert sich dadurch bereits in der Gegenwart die Konditionen für ein Darlehen. Diese Zinssicherheit erkaufen sich Kreditnehmer mit einem Aufschlag auf den aktuellen Zinssatz. Stiftung Warentest ermittelte den Zinsaufschlag für ein Forward-Darlehen im Jahre 2005 mit zehnjähriger Zinsbindung und bei einer Vorlaufzeit von drei Jahren im Mittel bei 0,74 Prozentpunkten gegenüber einem Darlehen mit sofortiger Auszahlung.266 Ob sich ein Forward-Darlehen zur Absicherung eines Kreditzinses für ein Unternehmen rentiert, hängt somit davon ab, ob und wie stark die Referenzzinssätze267 steigen. Möchte ein Unternehmen sich gegen die Über- bzw. Unterschreitung eines Zinssatzes, also das Risiko stark schwankender Zinsen, bei einem variablen Darlehen absichern, hat es die Möglichkeit, mit dem finanzierenden Kreditinstitut gegen eine Gebühr eine Zins-Cap-Vereinbarung (Absicherung der Zinsobergrenze) bzw. Zins-Floor-Vereinbarung (Absicherung der Zinsuntergrenze) zu schließen. Wird die vereinbarte Zinsobergrenze durchbrochen, wird der darüber liegende Zinsbetrag getrennt und geht zu Lasten der Bank. Umgekehrt erhält das Unternehmen bei Unterschreitung einer vereinbarten Zinsuntergrenze ebenfalls eine Ausgleichszahlung für den Anteil des Referenzzinssatzes, der unterhalb der vereinbarten Zinsuntergrenze liegt. Die gleichzeitige Absicherung von Zinsober- und -untergrenze wird als ZinsCollar-Vereinbarung bezeichnet. Für die garantierten Zinsgrenzen werden i. d. R. im Vorhinein Prämien bezahlt. Der vertragliche Abschluss eines Caps bzw. Floors ist unabhängig von dem jeweils anderen und auch von den sonstigen Kreditvereinbarungen.268

266

Vgl. Stiftung Warentest online, Stichwort: Forwarddarlehen., Internetabruf: www.stiftungwarentest.de 267 In Deutschland wird als Referenzzinssatz i. d. R. der EURIBOR oder der LIBOR gewählt. EURIBOR: European Interbank Offered Rate - Zinssatz für Termingelder in Euro im Interbankengeschäft. LIBOR: London Interbank Offered Rate - Referenzzinssatz im Interbankengeschäft, der an jedem Arbeitstag um 11.00 Uhr (Londoner Zeit) fixiert wird. 268 Vgl. Kretschmar, T., Trampe, H. P., (2006) S.100 f.

114

4 Finanzierungsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

Der Zinsswap ist eine vertragliche Vereinbarung zwischen zwei Marktteilnehmern, einen Austausch unterschiedlich gestalteter Zahlungsströme für einen bestimmten Zeitraum vorzunehmen. Dabei handelt es sich meist um zuvor fest und variabel vereinbarte Kreditzinssätze. Zinsswap-Vereinbarungen werden in der Regel ebenfalls vorgenommen, um sich gegen steigende oder fallende Zinssätze abzusichern. Man unterscheidet zwei typische Anwendungsvarianten. Will ein Unternehmen mit einem Zinsswap ein bestimmtes Zinsniveau absichern, wird es zunächst eine variable Verzinsung vereinbaren. Wenn der aktuelle Marktzins über ein bestimmtes Niveau steigt, kann die variable Verzinsung in einen vorher vertraglich in der Zinsswap-Vereinbarung verhandelten Festzins getauscht werden. Ebenfalls ist es durch Anwendung des Zinsswaps umgekehrt möglich, eine in Zeiten hohen Zinsniveaus eingegangene Festfinanzierung in eine variable Verzinsung umzuwandeln. Richtig eingesetzt bietet ein Zinsswap Unternehmen somit die Möglichkeit, an den niedrigen Zinsen des Kapitalmarkts zu partizipieren. Darüber hinaus besteht aber das Risiko, eine so gewonnene Zinseinsparung aufgrund von unerwarteten Änderungen im Zinsniveau wieder aufzuzehren.269 Festzuhalten ist der spekulative Charakter von Derivaten als Werkzeug zur Absicherung von Zinssätzen. Für Wohnungsunternehmen besteht daher das Hauptproblem oftmals im Nutzen-/Risikoverhältnis bei der Anwendung dieser Zinssicherungsinstrumente, vor allem wenn die fachliche Kompetenz für die Bewertung der Derivate im eigenen Unternehmen fehlt. Für eine effiziente Anwendung von Derivaten ist eine kontinuierliche Beobachtung, Prognose und fachliche Interpretation der vertraglich vereinbarten Referenzzinssätze erforderlich. Hier sind gerade kleinere Wohnungsunternehmen häufig aufgrund des fehlenden (personellen) Know-hows nicht in der Lage, diesen Aufgaben fachlich und zeitlich adäquat nachzukommen.270 Bei Anwendung von Zinsderivaten ist daher auf die vorgestellten und akzeptierten Standardinstrumente zurückzugreifen, da sie von vielen Kreditinstituten angeboten werden und so ein Preisvergleich der Derivate untereinander relativ einfach möglich ist. Dazu bietet sich gerade für kleinere Wohnungsunternehmen als „einfachstes“ Standardprodukt das Forward-Darlehen an.

269 270

Vgl Kretschmar, T., Trampe, H. P., (2006) S. 99 Vgl. Kretschmar, T., Trampe, H. P., (2006) S.103 f.

4.1 Freie Finanzierungsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

115

Kretschmar gibt zusätzlich zu bedenken, dass die Kombination aus variabel verzinstem Darlehen und Derivat in Summe preiswerter sein sollte als ein klassisches Annuitätendarlehen mit Festzins. Dieser Fall ist in der Praxis wohl nur schwer zu finden, da die Banken i. d. R. sowohl an dem variablen Darlehen als auch an dem Derivat verdienen wollen.271 4.1.5.4

Wohnungsprivatisierung

Unter Wohnungsprivatisierung im Sinne dieser Arbeit versteht der Verfasser den Verkauf von Dauerwohnrechten und Mietkaufmodelle. Wohnungsprivatisierung im Sinne von Unternehmensübernahmen oder den Verkauf großer Wohnungsbestände des Immobilienportfolios von Wohnungsunternehmen werden in dieser Arbeit nicht weiter thematisiert, da es sich hierbei nicht um ausschließlich zielgerichtete Finanzierung zur Erneuerung der Wohnungsbestände eines Unternehmens handelt, sondern einen Immobilienhandelscharakter aufweist. „Das Dauerwohnrecht ist ein beschränktes dingliches Recht an einer abgeschlossenen Wohnung.“272 Geregelt wird es im II. Teil - Dauerwohnrecht des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WoEigG). Der Dauerwohnberechtigte ist im Falle der unbefristeten Ausgestaltung „wirtschaftlicher Eigentümer“ der Wohnung. Grundstückseigentümer bleibt hingegen das Wohnungsunternehmen. Der Vertrag über den Verkauf / Kauf eines Dauerwohnrechts kann in Form einer Mietvorauszahlung über die Vertragslaufzeit gestaltet werden, so dass sich für den Käufer beispielsweise der Vorteil des mietfreien Wohnens im Alter ergibt. Für langfristige Dauerwohnrechte (> 10 Jahre bis unbefristet) gelten besondere Vorschriften zu Thematik von Hypothekenlöschungen und Entschädigungen, falls das Wohnungsunternehmen einen Heimfallanspruch geltend macht. Der Verfasser verweist hierzu auf § 41 WoEigG. Vorteilhaft an der Vergabe von Dauerwohnrechten gestaltet sich für Wohnungsunternehmen, vergleichbar mit dem Nießbrauchmodell (vgl. Kapitel 4.1.5.2), der unmittelbare Liquiditätsgewinn bei gleichzeitigem Erhalt ihrer Eigentümerfunktion. Gerade in Problemregionen mit hohen Wohnleerstandsquoten ist die Vergabe von Dauerwohnrechten ein adäquates Finanzierungsinstrument bei Erneuerungsmaßnahmen zur Wertverbesserung der Wohnimmobilie bei gleichzeitiger Bindung der Mieter / Dauerwohnberechtigten. Allerdings können durch die „vorgezogenen“ Mieteinnahmen mögliche Engpässe in den zukünftigen Liquidi-

271 272

Vgl. Kretschmar, T., (2005) Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen, (2004) S. 507

116

4 Finanzierungsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

tätsprognosen des Unternehmens entstehen, so dass die Anwendung dieser Finanzierungsmethodik daher im Vorfeld durch Rentabilitätsprognosen abzusichern ist.273 Beim Mietkauf-Modell räumt ein Wohnungsunternehmen als Vermieter dem Mieter das Recht ein, die Mietsache nach Ablauf einer bestimmten Frist und zu einem bestimmten Kaufpreis unter Anrechnung der bis dahin gezahlten Mieten durch einseitige Erklärung käuflich zu erwerben. Oftmals wird die verbleibende Restschuld nach Ablauf der vertraglich festgelegten Laufzeit über eine größere Schlusszahlung beglichen. Erst in diesem Moment wird der Mietkäufer auch Eigentümer der Immobilie.274 Der Mietkäufer erhält zunächst bei Zahlung der ersten Miete, also der ersten Rate, das wirtschaftliche Nutzungsrecht am Haus oder an der Wohnung, ist aber noch nicht der rechtliche Besitzer. Mit jeder geleisteten Miete sinkt die verbleibende Restschuld. Diese Restschuld wird durch den Mietkäufer nach Ablauf der vertraglich festgelegten Laufzeit, meist nach 10 Jahren, über eine größere Schlussrate beglichen. Die Besonderheit eines Mietkaufes besteht darin, dass Miete und Kauf von vornherein rechtlich und wirtschaftlich zu einem einheitlichen Rechtsgeschäft zusammengefasst werden. Das Eigentum an der Immobilie (sowohl wirtschaftlich als auch dinglich) wird jedoch erst der vertraglich verein Mietdauer und der anschließenden Ausübung der Kaufoption auf den Mietkäufer übertragen.275 Das Mietkauf-Modell ähnelt dem Teilamortisationsleasing, bei dem der Leasingnehmer nach Vertragsablauf die vereinbarte Kaufoption wahrnimmt (vgl. Kapitel 4.1.3.1). Gewisse Unterschiede bestehen vor allem in steuerlicher Hinsicht, sollen im Zuge dieser Arbeit jedoch nicht weiter thematisiert werden. Da das juristische Eigentum erst nach Zahlung der letzten Rate an den Mietkäufer übergeht, liegt der Vergleich zu einem Kaufvertrag mit klassischen Ratenzahlungen ebenfalls nahe. Das Mietkauf-Modell erhöht über die vereinbarten Miet- bzw. Ratenzahlungen zunächst den Liquiditätsfluss an das Unternehmen, bis es mit Zahlung der Schlussrate zur Übereignung der Immobilie kommt. Um den Mietkauf für Mieter attraktiv zu gestalten, kann das so gewonnene Kapital zunächst für die Erneue-

273

Vgl. Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen, (2004) S. 506 ff. Vgl. Gerl, D., (2006) S.64 275 Vgl. Gerl, D., (2006) S.64 274

4.1 Freie Finanzierungsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

117

rung der Immobilie verwendet werden. Die Rentabilität einer solchen Maßnahme für das Wohnungsunternehmen ist im Einzelfall zu prüfen. Da das Mietkaufmodell die vollständige Übereignung einer Immobilie anstrebt, ist es als Finanzierungselement nur für Wohnungsunternehmen geeignet, die dauerhaft Teile ihres Wohnportfolios veräußern wollen. 4.1.5.5

Real Estate Investment Trust

Ein Real Estate Investment Trust (REIT) bezeichnet eine i. d. R. börsennotierte Aktiengesellschaft, deren Hauptgeschäftsfeld in der Investition, dem Betrieb und Verkauf von Immobilien (Equity-REITs) und / oder von Immobilienkrediten (Hybrid-REITs / Mortgage-REITs) besteht. Die REITs-Aktien werden an den Börsen gehandelt. REITS wurden erstmals 1960 in den USA zugelassen. Das deutsche Bundeskabinett hat am 2. November 2006 in einen Gesetzentwurf die Einführung von REITs in Deutschland unter strengen Zulassungsvoraussetzungen für das Jahr 2007 beschlossen.276 REITs sind verpflichtet, min. 75 % ihres Vermögens in Immobilien zu halten und min. 75 % ihrer Erträge mit Immobilien zu erzielen. Nach dem Gesetzentwurf müssen die deutschen REITs (German REITs / G-REITs) mindestens 90 % ihrer Gewinne an die Anteilseigner ausschütten. Die Gewinne werden dabei ausschließlich auf der Ebene der Anteilseigner besteuert. Auf Gesellschafterebene sind REITs hingegen von der Körperschaft- und der Gewerbesteuer befreit. Während in dem zunächst vom Bundesfinanzministerium vorgelegten Referentenentwurf keine besonderen Beschränkungen für die Anlage der REITs in Wohnimmobilien vorgesehen waren, sind nach dem von der Bundesregierung am 2. November 2006 beschlossenen Gesetzentwurf Investitionen in sogenannte „Bestandsmietwohnimmobilien“ ausgeschlossen. „Andernfalls wären negative Auswirkungen auf den Mietwohnungsmarkt zum Nachteil der Mieter und der öffentlichen Hand und Probleme für eine nachhaltige Stadtentwicklung und soziale Wohnungspolitik zu befürchten.“277 Nach dem Gesetzentwurf sollen daher alle vor dem 1. Januar 2007 erbauten Wohnimmobilien Bestandsschutz genießen und nicht in REITs einbezogen werden können. „Nach dem 1. Januar 2007 errichtete Neubauten, die mindestens zur Hälfte gewerblich ge-

276

Gesetzesentwurf der Bundesregierung zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen vom 2. November 2006 277 Gesetzesentwurf der Bundesregierung zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen vom 2. November 2006, Begründung A II. 8.

4 Finanzierungsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

118

nutzt werden, sollen hingegen durch eine REIT-AG erworben werden können.“278 „Die Definition einer „Bestandsmietwohnimmobilie“ ist in dem Gesetzesentwurf sehr eng gefasst. Unter überwiegend Wohnzwecken dienenden Immobilien werden Gebäude verstanden, deren Nutzfläche zu mehr als 50 Prozent Wohnzwecken dient. Auch der Umweg, über das Halten von Anteilen an Immobilienpersonengesellschaften indirekt Bestandswohnimmobilien zu halten, soll den deutschen REITs versperrt werden (§ 3 Abs. 1). Selbst im Ausland dürfen sie keine Bestandswohnimmobilien erwerben, sei es direkt oder über eine Objektgesellschaft.“279 „Der im Entwurf des REIT-Gesetzes vorgesehene Ausschluss von Bestandsmietwohnimmobilien ist restriktiv ausgestaltet. § 1 Abs. 1 Nr. 1 und § 3 Abs. 9 [des Gesetzentwurfs] lassen in dieser Hinsicht keine Schlupflöcher offen. Eine REITAG, die auch nur eine Bestandsmietwohnimmobilie hielte, wäre keine REIT-AG mehr und müsste Körperschafts- und Gewerbesteuer zahlen. Selbst die Verwaltung von Bestandsmietwohnimmobilien würde zum sofortigen Verlust des REIT-Status führen.“280 Eine weiterführende Betrachtung von REITs als Finanzierungsinstrument für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau ist daher im Rahmen dieser Arbeit nicht erforderlich.

4.2

Fördermöglichkeiten für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

Die für Wohnungsunternehmen interessanten Fördermöglichkeiten bei Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau beschränken sich in weiten Teilen auf die Möglichkeit der Beantragung zinsgünstiger Sonderkreditmittel, die bei Zustimmung des Fördergebers über die Hausbank des Kreditnehmers weitergeleitet werden. Unter Betreuung des Verfassers wurden im Jahr 2007 in einer Diplomarbeit281 Fördermöglichkeiten für Wohnungsunternehmen bei Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau untersucht. Berücksichtigt wurden dabei im Hinblick auf die Mo-

278

Kißler, A., (2007) Kofner, S., (2007) S. 13 280 Kofner, S., (2007) S. 13 281 Laackmann, K., (2007) 279

4.2 Fördermöglichkeiten für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

119

dellentwicklung die Fördermöglichkeiten durch öffentlichen Mittel des Bunds (KfW-Förderbank) und öffentliche Mittel des Landes Nordrhein-Westfalen (NRW.Bank). Da die Fördermöglichkeiten der Bundesländer vergleichbar sind und die Förderangebote des Landes NRW als bevölkerungsreichstes Bundesland mit ca. 4,6 Mio. Mietwohneinheiten und damit etwa 23 % des gesamten deutschen Mietwohnungsbestandes als repräsentativ betrachtet werden können, sieht der Verfasser die untersuchten Förderangebote des Landes NRW für die Modellentwicklung in Kapitel 5 dieser Arbeit als hinreichend an.

Fördermöglichkeiten für Wohnungsunternehmen Öffentliche Mittel des Bundes

Öffentliche Mittel der Länder

Programme der KfW Förderbank

Förderprogramme der NRW.Bank

CO2-Bebäudesanierung

Energetische Sanierung nach EnEV (Neubau-Niveau) Maßnahmenpakete Standardmaßnahmen

Wohnraum Modernisieren Öko-Plus-Maßnahmen

Ökologisch Bauen

Solarstrom erzeugen

Energiesparhaus 40 (ESH 40) und Passivhaus ESH 60 und Heizungstechnik auf basis erneuerb. Energien

Photovoltaik-Anlagen

(Neubau-)Förderung für Mietwohnungen

(Neubau-)Förderung für Gruppenwohnungen

Bauliche Maßnahmen zur Reduzierung von Barrieren im Bestand Bauliche Maßnahmen Sozialwohnungen der 60er / 70er Jahre

(Neu-)Bau von Pflegewohnplätzen

Abbildung 23: Fördermöglichkeiten für Wohnungsunternehmen282 Nach ausführlichen Recherchen, u. a. in der Förderdatenbank des Bundesministeriums für Wirtschaft und Technologie283 wurden anhand verschiedener Förderkriterien (Fördergebiet, -berechtigte, -bereich etc.) die in Abbildung 23 darge-

282 283

Vgl. Laackmann, K., (2007) S. 65 www.foederdatenbank.de

4 Finanzierungsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

120

stellten Fördermöglichkeiten für Wohnungsunternehmen zusammengestellt. Zusätzlich wurden die Ergebnisse mit Vertretern der KfW Förderbank und des Bundesministeriums für Wirtschaft und Technologie in Gesprächen verifiziert, um die Vollständigkeit der für Wohnungsunternehmen zugänglichen Förderprogramme gewährleisten zu können. In den folgenden Kapiteln werden zunächst kurz die grundsätzlichen Rahmenbedingungen für die Förderprogramme der KfW-Förderbank und der NRW.Bank erläutert. Eine detaillierte Beschreibung der einzelnen Förderprogramme ist im Rahmen dieser Arbeit für die spätere Modellentwicklung nicht notwendig. Übersichten und Kurzdarstellungen der Programme befinden sich in den Anhängen A.2 und A.3. Für Detailinformationen zu den Programmen verweist der Verfasser an die entsprechenden Fördergeber284. 4.2.1

Öffentliche Mittel des Bundes

Für die Förderung von Neubau- und Erneuerungsmaßnahmen auf Bundesebene zeichnet in Deutschland die KfW Bankengruppe, im Speziellen die KfW Förderbank, verantwortlich. Ihr Kapital wird zu vier Fünfteln von der Bundesrepublik Deutschland und zu einem Fünftel von den Bundesländern gehalten. Grundsätzlich gelten für alle Programme der KfW-Förderbank zunächst identische Rahmenbedingungen:285 ƒ

Kreditanträge sind vor Beginn des Vorhabens zu stellen, Nachfinanzierungen bereits abgeschlossener Vorhaben sind ausgeschlossen.

ƒ

Voraussichtlichen Kosten der beantragten Fördermaßnahmen sind in Form von Kostenvoranschlägen der ausführenden Gewerke oder einer Kostenaufstellung durch den Architekten zu ermitteln.

ƒ

Förderprogramme können mit anderen Fördermitteln kombiniert/kumuliert werden, sofern die Summe aus Krediten, Zuschüssen und Zulagen die Summe der Aufwendungen nicht übersteigt.

ƒ

Angebotene Zinssätze gelten zunächst für eine Laufzeit von 10 Jahren. Bei Wahl einer längeren Laufzeit unterbreitet die KfW dem Kreditnehmer durch die „durchleitende“ Bank ein Prolongationsangebot.

284

www.kfw-foerderbank.de; www.nrwbank.de Vgl. Förderbedingungen der KfW-Förderbank (www.kfw-foerderbank.de); Vgl. Laackmann, K:, (2007) S. 65 f. 285

4.2 Fördermöglichkeiten für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

121

ƒ

Bewilligte Kredite können in einer Summe oder in Teilbeträgen abgerufen werden. Die Abruffrist beträgt 12 Monate nach Bewilligungszusage. Die angeforderten Beträge müssen innerhalb von drei Monaten vollständig dem festgelegten Verwendungszweck zugeführt werden, ansonsten ist vom Kreditnehmer ein Zinszuschlag zu zahlen.

ƒ

Vorzeitige Rückzahlungen von Teilbeträgen oder des gesamten Darlehens sind während der ersten Zinsbindungsfrist jederzeit ohne Kosten für den Kreditnehmer möglich.

Die im Anhang A.2 kurz vorgestellten KfW-Förderprogramme sind grundsätzlich für alle Wohnungsunternehmen, unabhängig von deren Rechtsform geeignet. Einzige Voraussetzung ist zunächst eine Bonitätsprüfung durch die Hausbank des Antragstellers, analog einer gewöhnlichen Kreditwürdigkeitsprüfung. Für alle Förderprogramme gelten Förderhöchstbeträge in Abhängigkeit von der Förderfähigkeit der geplanten Maßnahmen und dem Projektumfang. Daher machen die KfW-Fördermittel meist nur einen Anteil an der Finanzierung von Neubau- und Erneuerungsmaßnahmen aus. Da es sich um „einfache“ Darlehen handelt, werden keine besonderen finanzierungsspezifischen Fachkenntnisse an den Kreditnehmer gestellt. Weiterhin bieten die Förderprogramme sehr gute Kreditkonditionen (vgl. Anhang A.2.1). Für die Genehmigung und Inanspruchnahme der KfW-Fördermittel gelten strenge Anforderungen an die technische Ausführung, die sicherstellen sollen, dass nur energetisch sinnvolle Maßnahmen hinsichtlich Kombination und Umfang der Maßnahme bewilligt werden. Dies kann bedeuten, dass Auflagen hinsichtlich der Bewilligung der Fördermittel Mehrkosten im Zuge der Planung und Ausführung der Maßnahme verursachen. Daher ist vor Inanspruchnahme der Fördermittel auf jeden Fall zu prüfen, ob und wann die aus den Förderauflagen resultierenden Mehrkosten durch die Förderung amortisiert werden. Grundsätzlich lässt sich jedoch feststellen, dass energieeffiziente Immobilien aufgrund der stetig ansteigenden Energiepreise künftig zunehmend attraktiver für Mieter werden. Wohnungsunternehmen sollten daher bei der Erneuerung von Wohnraum auf eine zeitgemäße Energieversorgung und -effizienz achten und so ihre Wettbewerbsfähigkeit gegenüber Konkurrenten steigern. Insofern bieten sich die KfW Förderprogramme als günstiges und zukunftsorientiertes Finanzierungsinstrument bei Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau an. Im Anhang A.2.1 befindet eine Übersicht der Förderprogramme der KfWFörderbank mit den allgemeinen und programmspezifischen Bedingungen, der möglichen Darlehenshöhe und den jeweiligen Finanzierungskonditionen.

4 Finanzierungsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

122

4.2.2

Öffentliche Mittel der Länder

Wie bereits einleitend erläutert, beschränkt sich der Verfasser bei der Untersuchung von Fördermöglichkeiten auf Landesebene auf das Bundesland Nordrhein-Westfalen. In NRW zeichnet die NRW.Bank (ehem. Landesbank NRW) als Förderbank für Neubau- und Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau verantwortlich. Sie stellt mit einer Bilanzsumme von ca. 128 Mrd. Euro und einem Stammkapital von ca. 675 Mio. Euro die größte Landesförderbank Deutschlands dar.286 Grundsätzlich gelten auch für die Förderprogramme der NRW.Bank zunächst identische Rahmenbedingungen:287 ƒ

Die voraussichtlichen Kosten der beantragten Fördermaßnahmen sind durch Kostenvoranschläge oder in Form einer qualifizierten Kostenaufstellung anzugeben.

ƒ

Bei geringeren als den im Antrag angegebenen Gesamtkosten prüft die Bewilligungsbehörde, ob das Förderdarlehen gekürzt werden muss. Eine Erhöhung des bewilligten Darlehens ist ausgeschlossen. Kommen beantragte und bewilligte Maßnahmen nicht zur Ausführung, so ist das Darlehen in Höhe der für diese Maßnahmen gewährten Förderung zu kürzen und durch einen Änderungsbescheid neu festzusetzen.

ƒ

Die Förderung ist grundsätzlich vor Baubeginn bei der zuständigen Bewilligungsbehörde zu beantragen.

ƒ

Maßnahmen einzelner Programme können z. T. kombiniert / kumuliert werden. Diesbezüglich sind Beratungen durch die Bewilligungsbehörde zu empfehlen.

Die im Anhang A.3 kurz vorgestellten Förderprogramme des Landes NRW für die Verbesserung von Wohnangeboten sind im Besonderen auf einkommensschwache Personengruppen sowie auf ältere und pflegebedürftige Menschen ausgelegt. Daher stehen bei diesen Förderprogrammen als programmspezifische Bedingungen Mietpreis- und Belegungsbindungen im Vordergrund, im Gegensatz zu den KfW-Förderprogrammen, deren Bedingungen vor allem technische Anforderungen an die Verwendung der Fördermittel enthalten. Die Schwerpunkte liegen dabei u. a. im barrierearmen oder -freien Umbau von bestehendem Wohnraum, in Anpassungs- und Modernisierungsmaßnahmen von bestehenden Altenwohn- und Pflegeheimen sowie Stadtumbaumaßnahmen bei Sozialwoh286 287

Jahreskennzahlen 2005, Quelle: www.nrwbank.de Vgl. Förderbedingungen der NRW.Bank (www.nrwbank.de); Vgl. Laackmann, K:, (2007) S. 75

4.2 Fördermöglichkeiten für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

123

nungsbeständen der 1960er und 1970er Jahre in Verbindung mit integrierten Bewirtschaftungskonzepten. Programme zur Förderung von Maßnahmen bei der Erneuerung von Altenwohn- und Pflegeheimen werden im Zuge dieser Arbeit nicht berücksichtigt, da sie i. d. R. von Wohltätigkeitsorganisationen und nicht von Wohnungsunternehmen in Anspruch genommen werden. Bei Programmen mit Mietpreisbindungen (vgl. Anhang A.3.1) werden in Abhängigkeit vom Standort der geförderten Immobilie und dem Einkommen des Mieterhaushaltes Mietobergrenzen je Quadratmeter Wohn- und Gemeinschaftsfläche vorgegeben.288 Die Dauer dieser Mietpreisbindungen ist einzelspezifisch in den Programmen geregelt und beträgt für die geförderten Wohneinheiten bis zu 20 Jahren. Auch bei den Belegungsbindungen werden die potentiellen Mieter in den Förderbedingungen der NRW.Bank in Einkommensgruppen eingeteilt. Je nach Einkommensgruppe werden die vom Programm geförderten Wohneinheiten unmittelbar von der zuständigen Bewilligungsbehörde289 zugeteilt bzw. dürfen vom Verfügungsberechtigten der geförderten Wohneinheiten (hier i. d. R. dem Wohnungsunternehmen) nur an Wohnungssuchende mit einem Wohnberechtigungsschein290 vergeben werden. Vergleichbar mit den Fördermitteln der KfW-Förderbank sind auch die Förderprogramme der NRW.Bank als sehr zinsgünstig zu bezeichnen und eignen sich unabhängig von der Rechtform oder sonstigen Anforderungen an das Unternehmen zunächst grundsätzlich für alle Unternehmen, die über eine ausreichende Bonität verfügen. Dazu muss das Unternehmen als Förderempfänger die Voraussetzungen gemäß § 11 Abs. 3 des Wohnraumfördergesetzes (WoFG) erfüllen. Zur Prüfung der persönlichen Voraussetzungen, insbesondere zur Leistungsfähigkeit und Zuverlässigkeit, fordert die Bewilligungsbehörde für ihre Entscheidung über die Förderbewilligung eine Stellungnahme der Wohnbauförderungsanstalt Nordrhein-Westfalen (Wfa NRW) an. Weiterhin ist zu beachten, dass das WoFG in § 6 (Allgemeine Fördergrundsätze) indirekt eine nachhaltige Vermietung der geförderten Wohneinheiten vor-

288 Zu Einkommens-, Mietobergrenzen etc. vgl. die jeweiligen Förderbedingungen und -programme der NRW.Bank 289 Die zuständige Bewilligungsbehörde ist bei der NRW.Bank zu erfragen. 290 Amtliche Bescheinigung, ausgestellt vom Wohnungsamt der zuständigen Gemeinde, mit deren Hilfe ein Mieter nachweisen kann, dass er berechtigt ist, eine mit öffentlichen Mitteln geförderte Wohnung ("Sozialwohnung") zu beziehen.

124

4 Finanzierungsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

schreibt. Da der Bedarf an Sozialwohnungen regional sehr unterschiedlich verteilt ist, die Wohnungsmärkte jedoch sehr zielgerichtet anhand der regionalen Gegebenheiten und der sozialpolitischen Anforderungen gefördert werden sollen, ist durch das Wohnungsunternehmen zunächst zu prüfen, ob die Bewilligungsbehörden der Förderung eines spezifischen Standortes aufgrund zuvor genannter Bedingungen grundsätzlich zustimmen. Als klares Einschränkungskriterium aus Sicht des Wohnungsunternehmens als potentiellen Fördernehmer sind die mit einer Förderung verbundenen Mietpreisund Belegungsbindungen zu sehen, da sie u. U. die unternehmerische Freiheit stark einschränken. Daher ist im Einzelfall mit einer Rentabilitätsanalyse zum Erneuerungsprojekt zu prüfen, in welchem Verhältnis die vorgegebenen Mietpreise zu den ortsüblichen Mietpreisen stehen und inwiefern die aus den vorgeschriebenen Mieten resultierenden und vermeintlich geringeren Mieteinnahmen durch die Fördergelder ausgeglichen werden können. Auch die Zuteilung der Mieter durch eine Bewilligungsbehörde liegt i. d. R. nicht im unternehmerischen Interesse von Wohnungsunternehmen. Speziell bei der Förderung von Projekten bei Wohnungsgenossenschaften ist eine enge Zusammenarbeit mit den Bewilligungsbehörden zu empfehlen, um nachträgliche Probleme bei der Vergabe der geförderten Wohnungen zu minimieren. Zunächst ist dazu mit den Bewilligungsbehörden Einigung darüber zu erzielen, dass förderberechtigte Personen der Genossenschaft beitreten und Pflichtanteile erwerben müssen, um die geförderte Wohnung anmieten zu können. Bereits vorhandene Mitglieder der Genossenschaft sollten, sofern sie die Anforderungen (Einkommensgrenzen, Wohnberechtigungsschein etc.) erfüllen, zeitnah Interesse an einer erneuerten geförderten Wohnung bekunden. Zusätzlich besteht für die Unternehmen die Möglichkeit, für einige der geförderten Wohnungen eine Freistellung von der Belegungsbindung gem. § 30 des WoFG zu erzielen. Diese freigestellten Wohnungen sind dann auch Genossenschaftsmitgliedern zugänglich, die offiziell nicht zu den förderbedürftigen Personengruppen zählen. So kann i. d. R. sowohl für die Behörde als auch für die Genossenschaft und ihre Mitglieder eine zufriedenstellende Lösung in der Belegungsverteilung der geförderten Wohnungen erreicht werden. Im Statistischen Bericht Nordrhein-Westfalen „Soziale Wohnraumförderung 2006“, herausgegeben von der Wfa NRW als Anstalt der NRW.Bank, wurde die Finanzierungszusammensetzung bei investiven Maßnahmen im Gebäudebestand getrennt nach Bauherrengruppen ausgewertet, bei denen die Förderprogramme Reduzierung von Barrieren, Wohnungswirtschaftliche Maßnahmen in Großsiedlungen und / oder Anpassung von Wohnheimen (vgl. Anhang A.3.2) in Anspruch genommen wurden. Für die Bauherrengruppe der Unternehmen, zu denen auch

4.3 Zusammenstellung geeigneter Finanzierungsalternativen für die Modellentwicklung

125

die Wohnungsunternehmen zählen, stellt sich die Finanzierungsteilung wie in Abbildung 24 gezeigt dar. Die KfW-Fördermittel stellen dabei mit fast 55 % den größten Finanzierungsanteil bei den von der Wfa NRW ausgewerteten Förderprojekten dar.

Eigenleistung 17,3%

Sonstige Zuschüsse 0,5%

Kapitalm arktm ittel 12,5% NRW.Bank 15,0%

KfW Förderbank 54,7%

Abbildung 24: Finanzierungsteilung von Unternehmen bei investiven Maßnahmen im Gebäudebestand 2006291 Die im Rahmen dieser Arbeit untersuchten Förderprogramme der NRW.Bank sind im Anhang A.3.2 der Arbeit kurz zusammengefasst erläutert. Die aufgeführten Neubau-Programme können ebenfalls im Rahmen von Ausbau- und Erweiterungsmaßnahmen sowie bei Nutzungsänderung von Gebäuden in Anspruch genommen werden und werden daher im Verständnis dieser Arbeit als mögliche geregelte Förderprogramme für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau verstanden.

4.3

Zusammenstellung geeigneter Finanzierungsalternativen für die Modellentwicklung

Die in den vorlaufenden Kapiteln untersuchten Finanzierungsalternativen stellen für die weitere Modellentwicklung eine ausreichende Grundgesamtheit der für Wohnungsunternehmen am Markt zugänglichen Finanzierungsmöglichkeiten dar, auch wenn der Verfasser im Rahmen dieser Arbeit nicht auf jede Sonderund mögliche Mischformen eingehen kann.

291

Eigene Abbildung, Quelle des Zahlenmaterials: Wohnungsbauförderungsanstalt NordrheinWestfalen - Anstalt der NRW.Bank, (2006) S. 78

4 Finanzierungsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau

126

Grundsätzlich lässt sich aus den Untersuchungen der Kapitel 4.1 und 4.2 ableiten, dass alle in der Arbeit betrachteten Finanzierungsformen, -instrumente und Fördermöglichkeiten, mit Ausnahme der Finanzierung durch G-REITs (vgl. Kapitel 4.1.5.5) als Finanzierungsalternativen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau in Frage kommen und daher in der Modellentwicklung in Kapitel 5.2 zu berücksichtigen sind.

NRW.Bank Darlehen

KfW-Förderbank Darlehen

Wohnungsprivatisierung

Real Estate Investment Trust

Derivate

Nießbrauch-Modell

Joint Venture

Mezzanine-Finanzierung

Verbriefung

Immobilienleasing

Immobilienfonds

Geschäftsanteile

Spareinrichtung

Mieter-/ Mitgliederdarlehen

Schuldscheindarlehen

Inhaberschuldverschreibung

Darlehensfinanzierung

Untersuchte Finanzierungsalternativen

Legende: grundsätzlich als Finanzierungsalternative geeignet

als Finanzierungsalternative ungeeignet

Abbildung 25: Zusammenstellung der geeigneten Finanzierungsalternativen für die Modellentwicklung Die in Kapitel 4.1.4 erläuterten Formen der Mezzanine-Finanzierung gehen auf Grund ihrer eher untergeordneten Rolle in der Wohnungswirtschaft und der Gleichartigkeit der untersuchten Ausprägungsformen für die weitere Modellentwicklung als zusammengefasste Finanzierungsform unter dem Oberbegriff “Mezzanine-Finanzierung“ in die Grundgesamtheit der Finanzierungsalternativen ein. Auch für die geregelten Fördermöglichkeiten des Bundes und des Landes NRW ist eine differenzierte Einzelbetrachtung der jeweiligen Förderprogramme für die Modellentwicklung nicht notwendig, da die jeweils zu erfüllenden Förderbedingungen des Bundes / der Landes in ihren grundsätzlichen Ausprägungen jeweils sehr ähnlich gestaltet sind. Sie werden daher für die weiteren Untersuchungen jeweils unter den Oberbegriffen „KfW-Förderbank Darlehen“ (Bundesmittel) und „NRW.Bank Darlehen“ (Landesmittel) zusammengefasst. Damit ergeben sich für die weiteren Untersuchungen die sechzehn, in der Abbildung 25 dargestellten geeigneten Finanzierungsalternativen.

5

Entwicklung eines Entscheidungsmodells zur Wahl der Projektorganisations- und Finanzierungsform

Im Folgenden wird auf Grundlage der vorherigen Untersuchungen der Kapitel 2 bis 4 in Kapitel 5.1 zunächst das Modell zur Auswahl der Projektorganisationsform und im Anschluss in Kapitel 5.2 das für die Auswahl der Finanzierungsform entwickelt. Das Kapitel schließt mit der Zusammenführung der beiden Modellentwicklungen in Kapitel 5.3. Die Bewertungszeitpunkte zur Anwendung des Entscheidungsmodells werden nach den Modellentwicklungen im Kapitel 5.3.1 festgelegt.

5.1

Modellentwicklung zur Auswahl der Projektorganisationsform

Vor der Modellentwicklung zur Auswahl der Projektorganisationsform werden zunächst die Anforderungen an das Modell festgelegt und die Bewertungsmethodik und Elemente zur Bewertung ausgewählt. Aufbauend darauf werden die Einflusskriterien für die in Kapitel 3 untersuchten Unternehmereinsatzformen zur Bildung der Projektorganisationsform ausgewählt und hinsichtlich ihrer Bedeutung erläutert. Grundsätzlich ist das Modell so anwenderfreundlich wie möglich gestaltet, um einen späteren Praxiseinsatz in Wohnungsunternehmen gewährleisten zu können. 5.1.1

Anforderungen

Im Folgenden werden zunächst die Modellanforderungen beschrieben. Dabei geht der Verfasser insbesondere auf den Modellaufbau ein. 5.1.1.1

Sensibilisierung der Wohnungsunternehmen für alternative Projektorganisationsformen

Untersuchungen von Weeber und Bosch292, veröffentlicht im Jahr 2001, zeigen, dass Wohnungsbaugesellschaften Leistungsbeschreibungen zu Bauleistungen i. d. R. in Form von Leistungsverzeichnissen mit Mengenvordersätzen erstellen. Auch wenn dies die anschließende Vergabe der Bauleistung an einen Kumulativ-

292

Weeber, H., Bosch, S., (2001)

128

5 Entwicklung eines Entscheidungsmodells zur Wahl der Projektorganisations- und Finanzierungsform

leistungsträger nicht ausschließt (bspw. an einen GU-A, vgl. Abbildung 21) werden die Bauleistungen nur sehr selten als Gesamtleistung an einen Generalunternehmer, sondern zumeist nach Fachlosen an Einzelunternehmer vergeben.293 Dies deckt sich mit den Erkenntnissen des Verfassers bei der Vergabe von Bauleistungen bei Erneuerungsmaßnahmen von Wohnungsunternehmen aus Expertengesprächen. Sehr häufig wird auf die „traditionelle“ Vergabe in Fachlosen an Einzelunternehmer, gelegentlich auch bei Zusammenfassung zweier Gewerke auf die Paketvergabe an größere Handwerksunternehmen zurückgegriffen. Auf Einzelunternehmerkooperationen oder Kumulativleistungsträger greifen auch Wohnungsunternehmen i. d. R. kaum zurück. Eine nachvollziehbare Auswahl bzw. ein begründeter Ausschluss der nicht gewählten Unternehmereinsatzform liegt i. d. R. nicht vor. Das Modell enthält daher, auch zur Sensibilisierung des Anwenders für alternative Projektorganisationsformen, grundsätzlich zunächst alle im Zuge dieser Arbeit untersuchten Unternehmereinsatz-, Projektmanagement- und Planereinsatzformen (vgl. Kapitel 3.1 bis 3.3). Ausgehend von dieser Grundgesamtheit ist mit dem Modell ein(e) nachvollziebare(r) Auswahl / Ausschluss der jeweiligen Unternehmereinsatz-, Projektmanagement- und Planereinsatzformen zu begründen. 5.1.1.2

Modellfunktion

Das Modell arbeitet in einem ersten Schritt nach dem Ausschlussverfahren, d. h. die vom Modell berücksichtigten Unternehmereinsatz-, Projektmanagement- und Planereinsatzformen bleiben in der Grundgesamtheit enthalten, solange sie nicht durch ein K.O.-Kriterium294 (vgl. Kapitel 5.1.2.1) ausgeschlossen werden können. Mit dem Modell sind die Kriterien, die zum Ausschluss einer Unternehmereinsatz-, Projektmanagement- und / oder Planereinsatzform führen, nachvollziehbar abzubilden. Dies ermöglicht es dem Anwender zu analysieren, welche Gründe für den Ausschluss verantwortlich sind bzw. welche Grundlagen auf Unternehmens- / Projektebene zu schaffen sind, um bestimmte Projektorganisationsalternativen nutzen zu können. Über das Ausschlussverfahren hinaus ist mit dem Modell innerhalb der verbliebenen Alternativen zunächst diejenige Unternehmereinsatzform zu identifizieren,

293

Weeber, H., Bosch, S., (2001) S. 63 f. Kriterium, das den endgültigen Ausschluss einer Unternehmereinsatz-, Projektmanagementund / oder Planereinsatzform begründet

294

5.1 Modellentwicklung zur Auswahl der Projektorganisationsform

129

die unter qualitäts-, kosten-, termin-, risiko-, vertrags- und marktspezifischen Kriterien die bestgeeignete Handlungsalternative unter den vorgegebenen Rahmenbedingungen darstellt. Im weiteren Vorgehen ist die identifizierte Unternehmereinsatzform um eine sinnvolle Projektmanagementform und Planereinsatzform(en) zur Zusammenstellung der Projektorganisationsform zu ergänzen. Dazu werden in einer Ergebnisanalyse Nutzen / Kosten-Betrachtungen durchgeführt und abschließend mögliche Vertragsformen zugeordnet. 5.1.1.3

Anwendbarkeit und Modellaufbau

Phase 2: Identifikation der bestgeeigneten Projektorganisationsform(en)

Phase 1: Ausschluss ungeeigneter Projektorganisationsformen

Das Modell muss für Wohnungsunternehmen unabhängig von deren Größenordnung, eigenen Kapazitäten, qualitativer Fachkunde etc. sowie dem Planungsstand des betrachteten Projektes anwendbar sein. Weiterhin ist es so anwenderfreundlich aufzubauen, dass es ohne großen Einführungsaufwand verwendet werden kann. Gleichzeitig ist es so „offen“ zu gestalten, dass der fachkundige Anwender auf Grundlage eigener Erfahrungen Variablen anpassen bzw. verändern kann.

Wohnungsunternehmen

Erneuerungsprojekt Aufbau der

Projektorganisationsform Einflussnahme unternehmensspezifischer Rahmenbedingungen

Einflussnahme • qualitätsspezifischer, • kostenspezifischer, • terminspezifischer, • risikospezifischer, • vertragsspezifischer und • marktspezifischer Rahmenbedingungen

Rangfolgenvergleich der bestgeeignete(n) Unternehmereinsatzform(en)

Einflussnahme projektspezifischer Rahmenbedingungen

Unternehmens- und projektspezifisch geeignete Unternehmereinsatzformen

Einflussnahme des Anwenders (Nutzenpunkte / Gewichtungen)

Nutzwertanalyse

Zusammenstellung der Projektorganisationsform mit Zuordnung möglicher Vertragsformen und Nutzen / Kosten-Vergleich

Abbildung 26: Zweiphasiges Entscheidungsmodell zur Ermittlung der bestgeeigneten Projektorganisationsform

5 Entwicklung eines Entscheidungsmodells zur Wahl der Projektorganisations- und Finanzierungsform

130

Der Aufbau des Modells wird an die Modellfunktion (vgl. Kapitel 5.1.1.2) angepasst. Zunächst wird in der Phase 1 durch ein Ausschlussverfahren eine Grundgesamtheit an möglichen Unternehmereinsatz-, Projektmanagement- und Planereinsatzformen für eine spezifische Erneuerungsmaßnahme im Wohnungsbau ermittelt. In einer zweiten Phase werden die für die Unternehmereinsatzform verbleibenden Handlungsalternativen unter Berücksichtigung qualitäts-, kosten-, termin-, risiko-, vertrags- und marktspezifischer Kriterien bewertet. Abschließend wird die Projektorganisationsform unter Berücksichtigung von Nutzen / Kosten-Vergleichen zusammengestellt und möglichen Vertragsformen zugeordnet. Die Abbildung 26 gibt einen schematischen Überblick über den Aufbau und Ablauf des Modells. 5.1.2

Auswahl der Bewertungsmethodik und Elemente der Bewertung

Das Entscheidungsmodell setzt sich aus zwei aufeinander folgenden Bewertungsphasen zusammen (vgl. Abbildung 26). Die erste Entscheidungsmodellphase dient der Reduktion der Grundgesamtheit aller im Modell erfassten Unternehmereinsatz-, Projektmanagement- und Planereinsatzformen auf Grundlage unternehmens- und projektspezifischer Einflusskriterien nach dem Ausschlussverfahren. Die zweite Entscheidungsmodellphase beinhaltet im Kern eine Nutzwertanalyse, mit deren Hilfe die in Phase 1 als geeignet identifizierten Unternehmereinsatzformen individuell / projektspezifisch bewertet werden, um abschließend unter Einflussnahme qualitäts-, kosten-, termin-, risiko-, vertrags- und marktspezifischer Kriterien und der fakultativen Beeinflussung des Anwenders zunächst einen Rangfolgenvergleich der bestgeeignete(n) Unternehmereinsatzform(en) aufzustellen. Auf Grundlage dieses Rangfolgenvergleichs werden zur Zusammenstellung der Projektorganisationsform ergänzende Projektmanagement- und Planereinsatzformen ausgewählt. 5.1.2.1

Entscheidungsmodellphase 1 – Ausschluss ungeeigneter Projektorganisationsformen

Wie bereits erläutert, geht das Modell in Phase 1 nach dem Ausschlussverfahren vor. Dazu werden Kriterien aus unternehmensspezifischer und projektspezifischer Sichtweise hinsichtlich ihrer Eignung für die einzelnen Unternehmereinsatz-, Projektmanagement- und Planereinsatzformen nominal bewertet. Die Bewertungselemente für die Wertung der Eignung sind festgelegt als ƒ

+ (positiv): bei Eignung / Kongruenz,

ƒ

o (neutral): wenn keine eindeutige Aussage zur Eignung möglich ist oder die Eignung nur bedingt vorhanden ist und

5.1 Modellentwicklung zur Auswahl der Projektorganisationsform

ƒ

131

- (negativ): bei Untauglichkeit / Disgruenz.

Bewertet werden in der ersten Phase unternehmensspezifische Rahmenbedingungen (vgl. Kapitel 5.1.3.1) und projektspezifische Rahmenbedingungen (vgl. Kapitel 5.1.3.2), die in verschiedene Kriteriengruppen eingeteilt werden. Mit den unternehmensspezifischen Rahmenbedingungen werden Kriterien zu unternehmensinternen Kapazitäten und zur Unternehmerauswahl abgefragt und bewertet. Die projektspezifischen Rahmenbedingungen dienen zur Abfrage und Bewertung von Kriterien hinsichtlich des Planungsstandes des Erneuerungsprojektes, der Projektgröße und des Finanzierungsvolumens sowie zur Anwendung der VOB / A. Ein K.O.-Kriterium mit der Folge des Ausschlusses einer Unternehmereinsatz-, Projektmanagement- und / oder Planereinsatzform liegt genau dann vor, wenn eine Kongruenz zwischen der Unternehmereinsatz-, Projektmanagementund / oder Planereinsatzform und dem Entscheidungskriterium gefordert wird bzw. gegeben ist (+) und das Wohnungsunternehmen bzw. Erneuerungsprojekt hinsichtlich dieses Kriteriums eine Disgruenz ausweist (-). Nur in diesem Fall scheidet die Unternehmereinsatz-, Projektmanagement- und / oder Planereinsatzform als ungeeignet für die zweite Phase des Modells aus. Durch Kennzeichnung der ausschlussrelevanten Kriterien innerhalb des Modells wird ersichtlich, welche der Unternehmereinsatz-, Projektmanagement- und Planereinsatzformen hinsichtlich einer Disgruenz bei den unternehmensspezifischen und / oder den projektspezifischen Kriterien entfallen. Die einzelnen Ausscheidungskriterien bleiben für das Wohnungsunternehmen nachvollziehbar und können ggf. detaillierter hinsichtlich der einschränkenden Faktoren untersucht werden. 5.1.2.2

Entscheidungsmodellphase 2 – Identifikation der bestgeeigneten Projektorganisationsform(en)

Als Ergebnis aus der Modellphase 1 liegen die Unternehmereinsatz-, Projektmanagement- und Planereinsatzformen vor, die nach Überprüfung der unternehmens- und projektspezifischen Kriterien nicht ausgeschlossen wurden. Dieses verdichtete Ergebnis stellt die Ausgangsgrundgesamtheit für die weiteren Auswertungen in der Modellphase 2 dar. Für die weitere Modellanwendung bietet sich als Bewertungsinstrument die Nutzwertanalyse an. Eine reine Kosten-Nutzen-Analyse (KNA) scheidet aus, da

132

5 Entwicklung eines Entscheidungsmodells zur Wahl der Projektorganisations- und Finanzierungsform

nicht alle abzufragenden qualitäts-, kosten-, termin-, risiko-, vertrags- und marktspezifischen Kriterien monetär bewertbar sind. Eine Kostenwirksamkeitsanalyse (KWA) stellt sich hinsichtlich der Ermittlung von Kostenfaktoren für eine möglicherweise hohe Anzahl an noch zur Verfügung stehenden Unternehmereinsatzformen als sehr aufwendig dar. Um realistische Kostenwerte für die einzelnen Unternehmereinsatzformen zu erhalten, müssen für ein und dasselbe zu bewertende Erneuerungsprojekt mehrere Ausschreibungen gleichzeitig durchgeführt werden. Diese Form von „Parallelausschreibungen“ wird i. d. R. nur selten angewandt, gestaltet sich zeit- und kostenintensiv und wird von Wohnungsunternehmen als rechtlich bedenklich eingestuft.295 Zudem widerspricht sie der vom Verfasser angestrebten Anwenderfreundlichkeit des Modells. Kern der Modellphase 2 stellt daher eine Nutzwertanalyse (NWA) dar. Um trotz der angesprochenen Problematik einen vereinfachten monetären Vergleich der bewerteten Unternehmereinsatzformen zu schaffen, arbeitet das Modell innerhalb des Rangfolgenvergleichs der bestgeeigneten Unternehmereinsatzformen mit einer Vergleichskostenbasis (vgl. Kapitel 5.1.4.4). Die Nutzwertanalyse (NWA) dient der Bestimmung der relativen Vorteilhaftigkeit der in der Ausgangsgrundgesamtheit ermittelten geeigneten Unternehmereinsatzformen und ermöglicht damit die Erstellung einer Rangfolge. Dazu werden in der NWA festgelegte Teilziele (Kriterien) untersucht und hinsichtlich ihrer Erfüllung im Bezug zu den Unternehmereinsatzformalternativen bewertet. Die Nutzwertanalyse stellt somit keine geschlossene Entscheidungsrechnung dar, gewährleistet jedoch eine systematische Entscheidungsfindung und macht die Entscheidung damit transparent und nachvollziehbar.296 In der NWA der zweiten Modellphase werden qualitäts-, kosten-, termin-, risiko-, vertrags- und marktspezifische Kriterien (vgl. Kapitel 5.1.3.3 bis5.1.3.8) hinsichtlich der Unternehmereinsatzformalternativen bewertet. Die Einflussnahme des Modellanwenders besteht u. a. in der individuellen Gewichtung der Kriterien entsprechend ihrer Bedeutung für das Wohnungsunternehmen. Die Nutzenpunkte für die einzelnen Unternehmereinsatzformalternativen hinsichtlich des Kriteriums werden vom Verfasser nach einer ausführlichen Kriterienbewertungsrecherche und eigenen Erkenntnissen zunächst vorgegeben,

295 296

Vgl. Weeber, H., Bosch, S., (2001) S. 119 Vgl. Diederichs, C. J., (2005) S. 213 ff.; Streck, S., (2003) S. 71

5.1 Modellentwicklung zur Auswahl der Projektorganisationsform

133

können jedoch aufgrund persönlicher Einschätzungen und Erfahrungen vom Anwender individuell variiert werden. Die vom Verfasser bzw. Anwender vergebenen Nutzenpunkte werden mit den vom Anwender vergebenen Gewichtungsfaktoren für die Teilkriterien multipliziert und die so erhaltenen Teilnutzwerte zum Gesamtnutzwert der jeweiligen Unternehmereinsatzformalternative aufaddiert (vgl. Abbildung 27).

Teilkriterien (k1 … kn)

Gewichtung der Teilkriterien (g1 … gn in %)

Nutzenpunkte (n1 … nj) der Unternehmereinsatzformalternativen (UEF 1 … UEFn)

Teilnutzwerte der Unternehmereinsatzformalternativen (UEF1 … UEFn)

UEF1

…

UEFn

TN1

…

Teilziel k 1

Gewicht g1

n11

…

n1j

n11 x g1

…

n1j x gn

…

…

…

…

…

…

…

…

Teilziel k n

Gewicht gn

n1n

…

nnj

n1n x gn

…

™J«JQ 

™Q11 x g1) … (n1n x gn) …

TNn

nnj x gn ™Q1j x gn) … (nnj x gn)

Abbildung 27: Schematische Berechnung der Gesamtnutzwerte in der Nutzwertanalyse Die Nutzenpunkte als Bewertungselemente für die Unternehmereinsatzformalternativen werden vom Verfasser in der Modellentwicklung vorgegeben mit ƒ

4 bis 5 Nutzenpunkten: bei sehr hoher Übereinstimmung / Kongruenz zwischen dem Teilkriterium und der jeweiligen Unternehmereinsatzform,

ƒ

2 bis 3 Nutzenpunkten: bei eingeschränkter Übereinstimmung zwischen dem Teilkriterium und der jeweiligen Unternehmereinsatzform und

ƒ

1 Nutzenpunkt: bei sehr geringer Übereinstimmung / Disgruenz zwischen dem Teilkriterium und der jeweiligen Unternehmereinsatzform.

5.1.3

Kriterien zur Auswahl der Projektorganisationsform

Zur Auswahl der Kriterien für die Modellentwicklung wurde eine umfangreiche Bewertungskriterienrecherche durchgeführt. Die dabei identifizierten Bewertungskriterien verschiedener Autoren297 unterschiedlicher Fachrichtungen und thematischer Ausrichtung kommen dabei in beiden Modellphasen zum Einsatz. In der Phase 1 der Modellentwicklung werden wie bereits in Kapitel 5.1.2.1 erläutert 297

Blecken, U., Lothar, B., (2003); Diederichs, C. J., (2006); Eschenbruch, K., (2007); Lederer, M.M., (Hrsg.), (2007); Racky, P., (1997); Rosenheinrich, H., (2003); Weeber, H., Bosch, S., (2001)

5 Entwicklung eines Entscheidungsmodells zur Wahl der Projektorganisations- und Finanzierungsform

134

ƒ

I. Unternehmensspezifische Kriterien und

ƒ

II. Projektspezifische Kriterien

zur Vorbewertung der Unternehmereinsatzformen hinsichtlich ihrer grundsätzlichen Eignung für das Unternehmen und Projekt abgefragt. Die Kriterien für die Nutzwertanalyse in der Phase 2 der Modellentwicklung zur Identifikation der bestgeeigneten Unternehmereinsatzform(en) werden vom Verfasser in folgende Hauptkriteriengruppen eingeteilt: ƒ

III. Qualitätskriterien,

ƒ

IV. Kostenkriterien,

ƒ

V. Terminkriterien,

ƒ

VI. Risikokriterien,

ƒ

VII. Vertragskriterien und

ƒ

VIII. Markt- und Kundenkriterien.

Die 76 in der Recherche zusammengetragenen und vom jeweiligen Autor bewerteten Kriterien werden, wie im Anhang A.5 dargestellt, zumindest einer der Hauptkriteriengruppen zugeordnet. Je nach thematischer Ausrichtung der Veröffentlichungen ergeben sich Schwerpunkte / Häufungen von Kriterien bestimmter Autoren in den einzelnen Hauptkriteriengruppen, bspw. Bleeken / Boenert und Weeber / Bosch innerhalb der Hauptgruppe der Kostenkriterien. Zur weiteren Verdichtung werden die den Hauptgruppen zugeordneten „identischen“ Kriterien verschiedener Autoren zu einzelnen Teilkriterien zusammengeführt. Beispiel In der Hauptgruppe Terminkriterien werden die fünf Kriterien „Terminsicherheit“ von Diederichs, “Frühzeitige Kosten- und Terminverpflichtung für das Gesamtprojekt“ von Eschenbruch, „Terminsicherheit“ von Lederer, „Minimierung des Terminrisikos“ von Racky und „Frühe Terminsicherheit“ von Rosenheinrich, vom Verfasser zum Teilkriterium „Terminsicherheit“ verdichtet (vgl. Abbildung 28). Die Kriterien wurden von den Autoren in deren Veröffentlichungen hinsichtlich der Eignung für dort definierte Unternehmereinsatzformen innerhalb einer individuellen Bewertungsskala, wie in Abbildung 28 dargestellt, bewertet. Diese Bewertungen werden vom Verfasser auf die für die vorliegende Arbeit gewählte Grundgesamtheit an Unternehmereinsatzformen übertragen. Da die einzelnen Autoren in ihren Veröffentlichungen unterschiedliche Unternehmereinsatzformvarianten und -tiefen untersucht haben, damit jedoch nicht jede Unternehmereinsatzform des Entscheidungsmodells abdeckt wird, ergeben sich neben „Be-

5.1 Modellentwicklung zur Auswahl der Projektorganisationsform

135

wertungsüberschneidungen“ auch „Bewertungslücken“ für die untersuchte Grundgesamtheit.

o

x

Terminsicherheit (Willwerth )

x

x

4 bis 5 NP

sehr hohe Kongruenz zwischen dem Teilkriterium und der jeweiligen UEF

2 bis 3 NP

eingeschränkte Kongruenz zwischen dem Teilkriterium und der jeweiligen UEF

1 NP

sehr geringe Kongruenz zwischen dem Teilkriterium und der jeweiligen UEF

Bewertungsvorgaben der Autoren

Bewertungsvorgabe des Verfassers

++++

++++

2

3

4

4

2

2

3

4

4 bis

Lederer

5

sehr vorteilhaft für den AG

Eschenbruch

++

optimal

++++ max. Erfüllungsgrad 1

nicht zutreffend

CM-a.r.

++ / +

+++

1

CM-a.a

TU/TÜ-V,A

GU/GÜ-I,A

EUK

TU/TÜ-E,A

5

++

+

max. Erfüllungsgrad

Rosenheinrich

4

7

10

Racky

4

8 1

++

1 Diederichs

GU/GÜ-E,A

x

Frühe Terminsicherheit (Rosenheinrich )

3

GU/GÜ-A,A

1

x

GU/GÜ-A

x

Minimierung der Terminrisikos (Racky )

EU-ARGE

x

Terminsicherheit (Lederer )

x

2

3

Terminsicherheit (Diederichs )

Frühzeitige Kosten- und Terminverpflichtung für das Gesamtprojekt (Eschenbruch )

Paketvergabe

Marktkriteiren

Fachlosvergabe

Vertragskriterien

Risikokriterien

Terminkriterien

Kostenkriterien

V. Terminkriterien

Qualitätskriterien

Bewertungsvorgaben für die Unternehmereinsatzformen (UEF)

4

5

5

4

4

1

min. Erfüllungsgrad

bis

1

sehr ungünstig für den AG

bis

o

neural

bis

+

min. Erfüllungsgrad

bis

5

max. zutreffend

Abbildung 28: Beispiel: Verdichtung des Kriteriums „Terminsicherheit“ innerhalb der Hauptgruppe der Terminkriterien Für die vollständige Bewertungsvorgabe des Verfassers hinsichtlich der Eignung der Unternehmereinsatzform bei Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau innerhalb des Teilkriteriums werden daher neben den von den Autoren veröffentlichen Bewertungen auch eigene Einschätzungen und weitere Expertenmeinungen herangezogen. Auf diese Weise werden die 76 identifizierten Kriterien innerhalb der 7 Hauptkriteriengruppen zu 35 Teilkriterien verdichtet bzw. vervollständigt und durch den Verfasser vorbewertet. In den folgenden Kapiteln werden die Ergebnisse der Vorbewertungen nach Hauptgruppen getrennt dargestellt und kommentiert. 5.1.3.1

I. Unternehmensspezifische Kriterien

Die Unternehmensspezifischen Kriterien dienen genau wie die Projektspezifischen Kriterien (vgl. Kapitel 5.1.3.2) als Kriterien der Vorbewertung zum Ausschluss ungeeigneter Projektorganisationsformen in der Modellphase 1. Dazu werden Rahmenbedingungen zu den unternehmensinternen Kapazitäten und zur Beeinflussbarkeit der Unternehmerauswahl abgefragt und bewertet.

5 Entwicklung eines Entscheidungsmodells zur Wahl der Projektorganisations- und Finanzierungsform

136

Diese sind in Abbildung 29 dargestellt und werden im Folgenden ausführlicher beschrieben.

I. Unternehmensinterne Kriterien Objektplanung Lph. 1 bis 4 (Grundlagenermittlung bis Genehmigungsplanung) werden selbst erbracht. Objektplanung Lph. 5 (Ausführungsplanung) wird selbst erbracht.

I.1.1

I.1

Einsatz eigener Kapazitäten für Objektplanung Lph. 6 und 7 (Vorbereiten und Mitwirken bei der Vergabe) wird selbst erbracht. die Planung Objektplanung Lph. 8 und 9 (Objektüberwachung u. -betreuung u. Dokumentation) wird selbst erbracht.

Unternehmensinterne Kapazitäten

Ingenieurplanung wird selbst erbracht. Das Projektcontrolling wird selbst erbracht.

I.1.2

Einsatz eigener Kapazitäten für Die Projektsteuerung wird selbst erbracht. das Projektmanagement Die Projektleitung wird selbst erbracht.

I.2

Unternehmerauswahl

Nur eine der Bewertungsmöglichkeiten wählen und mit dem Bewertungselement (+) bewerten.

Volle Kontrolle über die Auswahl der zu beauftragenden Unernehmen erwünscht.

Beeinflussbarkeit Beteiligung an der Vorauswahl der zu beauftragenden der Unternehmer- Unternehmen erwünscht. auswahl

Keine Kontrolle über die Auswahl der zu beauftragenden Unternehmen erwünscht.

Abbildung 29: Unternehmensspezifische Kriterien der Modellphase 1 zur Auswahl der Projektorganisationsform (vgl. Bewertungsmatrix) 5.1.3.1.1

I.1 Unternehmensinterne Kapazitäten

Dem Auftraggeber steht es frei, wenn vorhanden, eigene Kapazitäten für die Planung (I.1.1) und das Projektmanagement (I.1.2) der Erneuerungsmaßnahme einzusetzen. Die Übernahme ausführender Arbeiten zur Erstellung von Bauleistungen ist bei Wohnungsunternehmen unüblich und wird im Rahmen dieser Arbeit nicht berücksichtigt. Als logische Konsequenz und im Verständnis der in Kapitel 3 erläuterten Unternehmereinsatzformen können sich aus der Übernahme eigener Leistungen in den Bereichen der Planung und des Projektmanagement ungewünschte Überschneidungen mit Kumulativleistungsträgern (Generalunter- / -übernehmer, Totalunter- / -übernehmer, Construction Manager a.a. / a.r.) ergeben. Diese Überschneidungen werden unter Punkt I.1 in der Modellphase 1 zum Ausschluss ungeeigneter Unternehmereinsatzformen erfasst und bewertet. Übernimmt der AG eigene Planungsleistungen (z. B. Lph. 5 - Ausführungsplanung gemäß § 15 HOAI) scheiden die Unternehmereinsatzformen als ungeeignet aus, in deren Leistungsspektrum die vom AG selbst erbrachte Planungsleistung enthalten ist (z. B. im Fall der Ausführungsplanung die UEF: GU/GÜ-A,A, GU/GÜ-E,A, TU/TÜ-E,A, TU/TÜ-V,A, CM-a.a. und CM-a.r.). Gleichermaßen wird hinsicht-

5.1 Modellentwicklung zur Auswahl der Projektorganisationsform

137

lich der Leistungsüberschneidungen bei den Projektmanagement- und Planereinsatzformen verfahren. Nach Abschluss der Bewertung zum Einsatz eigener Kapazitäten des AG verbleiben für die Modellphase 2 des Entscheidungsmodells nur die Unternehmereinsatz-, Projektmanagement- und Planereinsatzformen, die keine Überscheidung zu den vom AG selbst erbrachten Leistungen enthalten. 5.1.3.1.2

I.2 Unternehmerauswahl

Mit diesem Unterkriterium wird abgefragt, ob und inwieweit der AG die Unternehmerauswahl hinsichtlich der zu erbringenden Planungs- und Bauleistungen beeinflussen will. Vom Verfasser werden dazu die Abstufungen ƒ

volle Kontrolle über die Auswahl der zu beauftragenden Unternehmen,

ƒ

Beteiligung an der Vorauswahl der zu beauftragenden Unternehmen und

ƒ

keine Kontrolle über die Auswahl der zu beauftragenden Unternehmen

definiert. Wünscht der AG die „volle Kontrolle“ über Auswahl der für das Projekt zu beauftragenden Unternehmen, steht dies i. d. R. im Widerspruch zu einigen Kumulativleistungsträgern, die ihrerseits zur Leistungserbringung Nachunternehmer beauftragen. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass bei der Beauftragung eines Generalunter- / -übernehmers, Totalunter- / -übernehmers oder Construction Managers vom AG keine Einflussnahme auf die ggf. vom AN zu beauftragenden Nachunternehmer genommen werden kann. Gegebenenfalls kann mit dem AN individuell eine Beteiligung an der Vorauswahl geeigneter Nachunternehmer vereinbart werden. Daher führt die Auswahl der „vollen Kontrolle“ über die Auswahl der zu beauftragenden Unternehmen durch den AG in der Modellphase 1 des Entscheidungsmodells zum Ausschluss der Unternehmereinsatzformen, bei denen eine solche Beeinflussung durch den AG i. d. R. nicht möglich ist. Die Stufe „keine Kontrolle“ führt demnach zu keiner Einschränkung hinsichtlich der möglichen Unternehmereinsatzformen. 5.1.3.2

II. Projektspezifische Kriterien

Mit den Projektspezifischen Kriterien werden Rahmenbedingungen zum Planungsstand des Projektes, zur Projektgröße bzw. dem Finanzierungsvolumen und zur Anwendung der VOB/A abgefragt und bewertet. Diese sind in Abbildung 30 dargestellt und werden im Folgenden ausführlicher beschrieben.

5 Entwicklung eines Entscheidungsmodells zur Wahl der Projektorganisations- und Finanzierungsform

138

II. Projektspezifische Kriterien Die PE i.e.S. / Lph. 1 - Grundlagenermittlung nach § 15 HOAI ist abgeschlossen. Die Lph. 2 - Vorplanung nach § 15 HOAI ist abgeschlossen.

II.1.1 II.1 Planungsstand

...der Objektplanung nach § 15 HOAI

Die Lph. 3 - Enwurfsplanung nach § 15 HOAI ist abgeschlossen. Die Lph. 4 - Genehmigungsplanung nach § 15 HOAI ist abgeschlossen. Die Lph. 5 - Ausführungsplanung nach § 15 HOAI ist abgeschlossen.

II.1.2

…der Ingenieurplanung nach HOAI

Nur eine der

II.2

Erfolgt eine stufenweise Erneuerung, sind hier die Projektgrößen der einzelnen Stufen / Bauabschnitte anzugeben.

BewertungsmöglichProjektgröße / keiten wählen und mit Finanzierungsdem volumen Bewertungselement (+) bewerten.

II.3

Anwendung der VOB / A

Nur eine der Bewertungsmöglichkeiten wählen (+).

Die Ingenieurplanung nach §§ 62 bis 100 HOAI (Teile VIII bis XIII) ist abgeschlossen. bis 1 Mio. Euro > 1 Mio. Euro bis 10 Mio. Euro > 10 Mio. Euro

Ausschreibung gemäß VOB Ausschreibung gemäß VOB / A erforderlich. / A (bspw. als öffentAusschreibung gemäß VOB / A nicht licher AG) erforderlich? erforderlich.

II.4

Direkter Ausschluss von Unternehmereinsatzformen

UEF, die in der Matrix vom Anwender mit dem Bewertungselement (-) gekennzeichnet werden, werden von der Modellphase 2 ausgeschlossen.

Abbildung 30: Projektspezifische Kriterien der Modellphase 1 zur Auswahl der Projektorganisationsform (vgl. Bewertungsmatrix) 5.1.3.2.1

II.1 Planungsstand

Mit dem Kriterium II.1 Planungsstand wird vom Anwender abgefragt, wie weit die Objektplanung für das Erneuerungsprojekt bereits fortgeschritten ist. Idealerweise sollte sich das Projekt in der Phase der PE i. e. S. / Lph. 1 - Grundlagenermittlung nach § 15 HOAI befinden, da diese Phase dem Anwender noch jegliche Freiheit zur Einbindung der in Kapitel 3 beschriebenen Unternehmereinsatz-, Projektmanagement- und Planereinsatzformen lässt. Denn eine fortgeschrittener Planung bspw. durch den Einsatz einer eigenen Planungsabteilung (vgl. Kapitel 5.1.3.1.1) oder eine bereits beauftragte Planereinsatzform führt auch hier ggf. zu Überschneidungen mit den Leistungsbildern der Unternehmereinsatzformen, bei denen dem Unternehmen zusätzlich zur Ausführung Planungsleistungen übertragen werden. Mit den durch den Verfasser festgesetzten Bewertungsvorgaben scheiden daher diejenigen Unternehmereinsatzformen aus, bei denen es zu Überschneidungen der Leistungsbilder und damit potentiellen Doppelbeauftragungen aufgrund des durch den Anwender angegebenen Planungsstand des Projektes kommen kann. Gleiches gilt für die Projektmanagement- und Planereinsatzformen, da diese je nach Planungsstand des Projektes entweder bereits beauftragt sind oder deren Beauftragung aufgrund von Leistungsüberschneidungen vom Verfasser nicht empfohlen werden.

5.1 Modellentwicklung zur Auswahl der Projektorganisationsform

5.1.3.2.2

139

II.2 Projektgröße / Finanzierungsvolumen

Generell ist hinsichtlich der Projektgröße / dem Finanzierungsvolumen einer Maßnahme nicht zwangsläufig eine Bewertung / Einschränkung von Unternehmereinsatzformen erforderlich. Die Vergabepraxis von Wohnungsunternehmen zeigt jedoch, dass gerade bei sehr kleinen Projektvolumina (< 1 Mio. Euro) i. d. R. nicht auf komplexe Unternehmereinsatzformen, bspw. Totalunter- / übernehmer zurück gegriffen wird. Begründen lässt sich dies neben der meist aufwendigeren Vertragsgestaltung dieser Unternehmereinsatzformen auch mit der oftmals höheren Preisgestaltung bei Kumulativleitungsträgern.298 Dieser Mehraufwand lässt sich daher gerade bei „kleinen“ Projekten kaum rechtfertigen. In der Vorbewertung durch den Verfasser scheiden daher bei Projekten, deren Finanzierungsvolumina < 1 Mio. Euro ist, einige der komplexeren Unternehmereinsatzformen aus (siehe Abbildung 31). Größere Bedeutung kommt dem Finanzierungsvolumen in der Modellentwicklung zur Auswahl der Finanzierungsform zu (vgl. Kapitel 5.2.3.2.1).

Fachlosvergabe

Paketvergabe

EUK

EU ARGE

GU / GÜ - A

GU / GÜ - I,A

GU / GÜ - A,A

GU / GÜ - E,A

TU / TÜ - E,A

TU / TÜ - V,A

CM - a.a

CM - a.r.

Finanzierungsvolumina

Unternehmereinsatzformen

bis 1 Mio. Euro

+

+

+

o

o

o

-

-

-

-

o

-

> 1 Mio. Euro bis 10 Mio. Euro

+

+

+

+

+

+

+

o

o

o

+

o

> 10 Mio. Euro

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

Legende: + Eignung / Kongruenz

o

Eignung ggf. vorhanden

-

Untauglich / Disgruenz

Abbildung 31: Eignung von Finanzierungsvolumina und Unternehmereinsatzformen 5.1.3.2.3

II.3 Anwendung der VOB/A

Mit dem Kriterium II.3 der ersten Modellphase wird vom Anwender abgefragt, ob er bspw. als öffentlicher Auftraggeber an die Weisungen der VOB/A gebun298

Siehe dazu auch die Untersuchungen von Weeber, H., Bosch, S., (2001) S. 127 f.

140

5 Entwicklung eines Entscheidungsmodells zur Wahl der Projektorganisations- und Finanzierungsform

den ist. Wie in Kapitel 3.4.5 bereits ausgeführt, ist der Einsatz von Kumulativleistungsträgern bei der Verwendung öffentlicher Mittel mit Bindung an die VOB/A eher kritisch zu sehen. Da jedoch generell auch bei der Verwendung öffentlicher Mittel mit Bindung an die VOB/A kein eindeutiger Ausschluss bestimmter Unternehmereinsatzformen zu begründen ist (vgl. Kapitel 3.4.5), führt die Auswahl der Bindung an die VOB/A durch den Anwender in der Vorbewertung durch den Verfasser zunächst zu keinem Ausschluss einer der Unternehmereinsatzformen. Bei diesem Kriterium obliegt es daher dem Anwender, die vom Verfasser vorgegebene Einschätzung ggf. aufgrund persönlicher Erfahrungen, unternehmensinternen Vergabeanweisungen etc. zu variieren und damit den Ausschluss bestimmter Unternehmereinsatzformen aus den weiterführenden Untersuchungen in der Modellphase 2 zu begründen. 5.1.3.2.4

II.4 Direkter Ausschluss von Unternehmereinsatzformen

Das abschließende „Kriterium“ erlaubt es dem Anwender, bestimmte Unternehmereinsatzformen von den weiteren Untersuchungen in der Modellphase 2 durch Kennzeichnung in der Bewertungsmatrix auszuschließen. Dies kann ggf. dann notwendig werden, wenn eine Unternehmereinsatzform alle abgefragten Kriterien zur Eignung erfüllt, jedoch aufgrund weiterer Randbedingungen, bspw. Kontroll- und Mitspracherechte des Finanzgebers oder persönlicher Erfahrungen des Anwenders, nicht zum Einsatz kommen soll. 5.1.3.3

III. Qualitätsspezifische Kriterien

Die Qualitätskontrolle bzw. Feststellung von Qualitätsmängeln ist ein fortlaufender Prozess, der sich über die Gestaltung, Planung und Ausführung bis in die Nutzungsphase eines Bauwerkes erstreckt und die vom Auftraggeber verfolgten Qualitätsziele sicherstellen soll. Sie stellt somit eine Kernaufgabe der Objektüberwachung auf der Auftraggeberseite dar und kann vom AG selbst bzw. von einer mit entsprechenden Entscheidungs- und Durchsetzungskompetenzen beauftragten Organisationseinheit des AG (bspw. einem Projektmanager, vgl. Kapitel 3.3) wahrgenommen werden. Generell wird mit den qualitätsspezifischen Kriterien bewertet, wie vorteil- bzw. unvorteilhaft sich die Unternehmereinsatzformalternativen auf die vom Auftraggeber verfolgten Qualitätsziele für das Projekt auswirken können. Abbildung 32 zeigt die vom Verfasser identifizierten und für die Unternehmereinsatzformalternativen bewerteten Qualitätskriterien.

5.1 Modellentwicklung zur Auswahl der Projektorganisationsform Fachlosvergabe

Paketvergabe

EUK

EU ARGE

GU / GÜ - A

GU / GÜ - I,A

GU / GÜ - A,A

GU / GÜ - E,A

TU / TÜ - E,A

TU / TÜ - V,A

CM - a.a

CM - a.r.

141

III.1 Auswahlmöglichkeit der Projektbeteiligten

5

5

5

5

4

3

3

2

1

1

4

3

III.2 Schnittstellenminimierung

1

1

2

2

4

4

4

4

4

4

5

5

Projektleitungskompetenz des AG während der III.3 Projektrealisierung

5

5

4

4

3

3

3

2

2

2

4

3

III.4 Einflussnahmemöglichkeit auf die Planung

5

5

5

5

5

3

3

2

2

1

4

4

5

4

4

3

3

2

2

2

1

1

4

3

2

2

3

3

2

3

3

4

4

4

5

4

1

1

2

2

2

3

3

3

3

4

5

5

Nutzenpunkte für die Unternehmereinsatzformen III. Qualitätskriterien

Einflussnahmemöglichkeit auf die gestalterische III.5 und technische Qualität Optimierungsmöglichkeiten des AG während der III.6 Planung und Ausführung Innovationspotential und Nutzung optimaler III.7 Wertschöpfung

Abbildung 32: Vergabe der Nutzenpunkte für die Qualitätskriterien Neben der Bewertung von unmittelbaren Einflussnahmemöglichkeiten des AG auf die Qualität mit den Kriterien III.4 und III.5 werden Kriterien berücksichtigt, die die Qualität mittelbar beeinflussen. Aus der Bewertungsrecherche ergeben sich bezüglich dieser mittelbaren Kriterien Expertenmeinungen zur Einflussnahme der Unternehmereinsatzformalternativen auf die Sicherung der Qualitätsziele. Diese zeigen, dass sich ein hoher Freiheitsgrad des AG bei der Auswahl der Projektbeteiligten (III.1) förderlich auf die Qualitätssicherung auswirkt. Dies gilt ebenfalls für die Minimierung von Schnittstellen (III.2) innerhalb der Projektorganisation, vor allem im Bereich der Ausführung. Die Qualitätssicherung in der Phase der Planung und Ausführung lässt sich durch eine möglichst weitreichende Übernahme der Projektleitungskompetenz des Auftraggebers erreichen (III.3). Abschließend vervollständigen die Bewertung zur Wahrnehmung von Optimierungsmöglichkeiten des AG während der Planung und Ausführung (III.6) sowie zum Innovationspotential und der Nutzung einer optimalen Wertschöpfung (III.7) den Katalog der Qualitätskriterien. Wie in Kapitel 5.1.3 bereits erläutert, basieren die in Abbildung 32 angegebenen Bewertungen zu den einzelnen Unternehmereinsatzformalternativen neben eigenen Erkenntnissen des Verfassers auf recherchierten Expertenmeinungen. Dies gilt ebenfalls für die weiteren Hauptkriterienkataloge, die in den folgenden Kapiteln 5.1.3.4 bis 5.1.3.8 bewerteten werden. Neben der Bewertung der Gewichtung der einzelnen Qualitätskriterien zueinander liegt es auch in dieser Modellphase 2 im Ermessen des Anwenders, einzelne Vorbewertungen des Verfassers an die eigene Auffassung anzugleichen.

5 Entwicklung eines Entscheidungsmodells zur Wahl der Projektorganisations- und Finanzierungsform

142

5.1.3.4

IV. Kostenspezifische Kriterien

Die kostenspezifischen Kriterien (vgl. Abbildung 33) beschränken sich innerhalb der Nutzwertanalyse auf drei Kostenbereiche:

IV.6

IV.7 Möglichkeit zur Minimierung der Nutzungskosten

CM - a.r.

IV.5

CM - a.a

IV.4

TU / TÜ - V,A

IV.3

Aufwand des AG für die Unternehmer-, Projektmanagement- und Planerauswahl Aufwand des AG für die Koordination der Planung und Ausführung Möglichkeit zur Minimierung der Baunebenkosten (Kostengruppe 700) Möglichkeit zur Minimierung der Bauzeit- und Herstellkosten Möglichkeit zur Minimierung der Nachtrags-, Haftungs- und Gewährleistungskosten

TU / TÜ - E,A

IV.1 Kostensicherheit IV.2

GU / GÜ - E,A

IV. Kostenkriterien

GU / GÜ - A,A

Nutzenpunkte für die Unternehmereinsatzformen

GU / GÜ - I,A

die Möglichkeit zur Kostenminimierung während der Projekt- und Nutzungsphase.

GU / GÜ - A

ƒ

EU ARGE

den Kostenaufwand des Auftraggebers während der Projektphasen und

EUK

ƒ

Paketvergabe

die Kostensicherheit,

Fachlosvergabe

ƒ

1

2

2

3

3

4

4

5

5

5

5

5

1

1

2

2

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4

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4

5

5

3

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1

2

2

2

3

3

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5

4

4

1

1

2

2

3

3

3

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5

5

3

3

1

2

2

2

3

3

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4

4

4

5

5

1

1

2

2

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3

3

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4

4

5

5

1

1

2

2

2

3

3

4

4

4

5

5

Abbildung 33: Vergabe der Nutzenpunkte für die Kostenkriterien Mit dem Kriterium Kostensicherheit (IV.1) ist zu bewerten, ob, inwieweit und wann die einzelnen Unternehmereinsatzformalternativen dem Auftraggeber eine ausreichende Kostensicherheit bieten. Hier zeichnet sich auch innerhalb der Expertenmeinungen eine klare Vorteilhaftigkeit für die Kumulativleistungsträger ab. Je früher sich der / die potentielle(n) Auftragnehmer vertraglich in das Projekt einbinden lässt / lassen, umso früher lässt sich auch für den AG eine entsprechende Kostensicherheit erzielen. Das beste Beispiel dafür stellen in diesem Zusammenhang die Unternehmereinsatzformen des Construction Management, CM-a.a. und CM-a.r., dar. Ein Construction Manager wird üblicherweise bereits mit Beginn der Vorplanung beauftragt (vgl. Kapitel 3.1.5) und bietet dem AG mit dem i. d. R. zugehörigem GMP-Vertragsmodell (vgl. Kapitel 3.5.5) so bereits zu einem sehr frühen Zeitpunkt die Möglichkeit ein hohes Maß an Kostensicherheit zu erlangen. Im Gegensatz dazu erreicht der AG dieses Niveau der Kostensicherheit bei der direkten Beauftragung von Einzelunternehmern erst ab dem Zeitpunkt, ab dem die letzten Gewerke beauftragt worden sind.

5.1 Modellentwicklung zur Auswahl der Projektorganisationsform

143

Mit den Kriterien IV.2 und IV.3 werden die Unternehmereinsatzformalternativen im Bezug zum (verbleibenden) Kostenaufwand des AG für die Zusammenstellung und Auswahl der Projektorganisationsform (IV.2) und die Koordination der Planung und Ausführung (IV.3) bewertet. Auch hier zeigen die Expertenmeinungen eine klare Tendenz zur Auswahl eines Kumulativleistungsträgers. Lediglich bei den CM-Varianten verbleibt, trotz der Vergabe eines „Gesamtpaketes“, ein gewisser Aufwand aufgrund der engen partnerschaftlichen Zusammenarbeit zwischen AG und CM beim AG. Zu berücksichtigen ist, dass auch die klassischen Kumulativleistungsträger (bspw. Totalunter- / -übernehmer) sich die Auswahl- und Koordinationsleistungen bei Übernahme in ihrem beauftragten Gesamtpaket vergüten lassen. Es liegt also im wirtschaftlichen Ermessen des AG diese Leistungen fremd zu vergeben oder ggf. selbst zu erbringen, wobei die recherchierten Expertenmeinungen die wirtschaftlich günstigere Variante i. d. R. bei der Vergabe an einen Kumulativleistungsträger sehen. Generell empfiehlt der Verfasser zumindest die eigenständige Auswahl des Projektmanagements und der AG-seitigen Objektüberwachung, falls die Auswahl- und Koordinationsleistungen an einen Kumulativleistungsträger vergeben werden sollen. Die Kriterien IV.4 bis IV.7 enthalten Bewertungen zu den Möglichkeiten der Minimierung von Bauneben-, Bauzeit- und Herstell-, Nachtrags-, Haftungs- und Gewährleistungs- sowie Nutzungskosten. Auch hier lassen sich bei den untersuchten Expertenmeinungen die tendenziell besseren Bewertungen bei der Vergabe größer Auftragspakete an einen Unternehmer erkennen. Bei den CMVarianten wird die Möglichkeit zur Reduzierung von Baunebenkosten vom Verfasser neutral gewertet, da erzielte Vergabe- / Optimierungsgewinne in den Bereichen der Planung-, Ausführungs- und Nutzungskosten i. d. R. über einen Schlüssel geteilt werden (vgl. Kapitel 3.5.5) und damit zunächst keine „echte“ Reduzierung bei den Baunebenkosten erzielt wird. Bei der weiteren Bewertung der Unternehmereinsatzformalternativen zur Kostenminimierung folgt der Verfasser den zusammengeführten Expertenmeinungen. Unabhängig von den hier dargestellten Vor- und Nachteilen der einzelnen Unternehmereinsatzformalternativen in Bezug auf die Kostenkriterien empfiehlt der Verfasser grundsätzlich eine professionelle AG-seitige Kostensteuerung, die vom AG ggf. an einen zu beauftragenden Projektmanager zu übertragen ist. 5.1.3.5

V. Terminspezifische Kriterien

Gerade bei Erneuerungsmaßnahmen von Wohnobjekten, die im bewohnten Zustand durchgeführt werden, ist die Einhaltung von geplanten Zwischen- und Endterminen von großer Bedeutung für ein Wohnungsunternehmen. Die Ver-

144

5 Entwicklung eines Entscheidungsmodells zur Wahl der Projektorganisations- und Finanzierungsform

schiebung oder Überschreitung von notwendigerweise im Vorfeld mit den Kunden / Mietern vereinbarten Terminen kann nicht nur zu einem wirtschaftlichen Verlust durch ausbleibende Mieteinnahmen, sondern ggf. auch zum Verlust von bestehenden und potentiellen Mietern für das Wohnungsunternehmen führen.

Fachlosvergabe

Paketvergabe

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GU / GÜ - A

GU / GÜ - I,A

GU / GÜ - A,A

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TU / TÜ - E,A

TU / TÜ - V,A

CM - a.a

CM - a.r.

Mit den terminspezifischen Kriterien werden daher die wichtigsten Einflussnahmemöglichkeiten des AG hinsichtlich der termingenauen Fertigstellung der Erneuerungsmaßnahme in Bezug auf die möglichen Unternehmereinsatzformalternativen bewertet. Neben dem wichtigsten Teilkriterium Terminsicherheit (V.1) werden dazu die Teilkriterien Frühzeitiger Baubeginn (V.2), Minimierung der Projektdauer (V.3) und Anwendbarkeit einer baubegleitenden Planung (V.4) bewertet (vgl. Abbildung 34).

V.1 Terminsicherheit

1

1

2

2

3

4

4

4

5

5

4

4

V.2 Frühzeitiger Baubeginn

5

5

4

4

3

2

2

2

1

1

3

3

V.3 Möglichkeit zur Minimierung der Projektdauer

3

3

3

3

2

3

3

4

4

4

5

5

4

4

3

3

2

3

3

3

3

3

5

5

Nutzenpunkte für die Unternehmereinsatzformen V. Terminkriterien

V.4

Anwendbarkeit einer baubegleitenden Planung (Staffelung von Planung und Ausführung)

Abbildung 34: Vergabe der Nutzenpunkte für die Terminkriterien Die Terminsicherheit (V.1) lässt sich in Teilen analog zur Kostensicherheit (IV.1, vgl. Kapitel 5.1.3.4) bewerten, da abzuwägen ist, ob, inwieweit und wann die einzelnen Unternehmereinsatzformalternativen dem Auftraggeber eine ausreichende Terminsicherheit bieten. Auch hier zeichnet sich innerhalb der Expertenmeinungen eine klare Vorteilhaftigkeit für die Kumulativleistungsträger ab, da diese eine frühzeitige vertragliche Fixierung von Fertigstellungsterminen zulassen. Ein Höchstmaß an Terminsicherheit bietet die Beauftragung eines Totalunter- / -übernehmers, da dieser innerhalb seines Gesamtleistungsumfangs ggf. auch in das Baugenehmigungsverfahren eingebunden werden kann. Beim Construction Management hingegen gehen die Expertenmeinungen auch auf Grundlage der Partnering-Gesichtspunkte dieser Unternehmereinsatzform von einer etwas geringeren Terminsicherheit des AG aus. Die geringste Terminsicherheit für den Bauherrn liegt auch hier bei den Unternehmereinsatzformen der Einzel- und Paketvergaben, da sich Terminfixierungen im Projektes nur parallel zur Vergabe der einzelnen Gewerke und endgültige Fertigstellungstermine erst mit den letzten Gewerkevergaben sicher festlegen lassen.

5.1 Modellentwicklung zur Auswahl der Projektorganisationsform

145

Mit V.2 bis V.4 werden Teilkriterien bewertet, die ggf. positiv zur Gesamtterminsicherheit beitragen können. Will oder muss ein Wohnungsunternehmen bspw. aufgrund baurechtlicher Rahmenbedingungen, ein Erneuerungsprojekt sehr kurzfristig initiieren, wird oftmals ein frühzeitiger Baubeginn (V.2) angestrebt. Hier sind die Unternehmereinsatzformen der Einzel- und Paketvergaben vorteilhaft einzustufen, da der Baubeginn zumeist sehr schnell, unmittelbar nach Vergabe der ersten Gewerke erfolgen kann. Ein unmittelbarer Zusammenhang zur Verkürzung der Gesamtdauer des Projektes lässt sich daraus jedoch nicht ableiten. Die Möglichkeit zur Minimierung der Projektdauer wird daher gesondert im Kriterium V.3 bewertet. Hier sind die Kumulativleistungsträger, besonders die CM-Varianten aufgrund der Möglichkeit zu Traget Contract Vereinbarungen positiver zu bewerten. Abschließend wird mit dem Kriterium V.4 die Anwendbarkeit einer baubegleitenden Planung bewertet. Generell ist vom AG vor Baubeginn eine abgeschlossene Planung anzustreben. Die Praxis zeigt jedoch, dass auch die sogenannte „baubegleitende Planung“, bei der die Ausführungsplanung versetzt parallel zur Ausführung erstellt wird, trotz der damit verbundenen Risiken zur Anwendung kommt. In einem solchen Fall ist eine möglichst enge Abstimmung zwischen dem AG und den unmittelbar ausführenden Unternehmen zwingend erforderlich und lässt sich daher i. d. R. nur bei den Unternehmereinsatzformalternativen der Einzelvergabe oder bei entsprechenden Vereinbarungen mit einem CM erfolgreich realisieren. 5.1.3.6

VI. Risikospezifische Kriterien

„Der Begriff „Risiko“ bedeutet in Bauprojekten die Möglichkeit der Abweichung von konkreten Projektanforderungen in den Bereichen Kosten, Termine und Qualität, wobei potentielle positive Abweichungen „Chance“ und eventuelle negative Abweichungen „Gefahr“ genannt werden.“299 Die frühzeitige Auseinandersetzung mit projektspezifischen Chancen / Risiken ist auch bei der Umsetzung von Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau für jeden AG unumgänglich. Daher sind die projektspezifischen Prozesse zur Risikoidentifikation, -bewertung, -klassifizierung, -bewältigung, -kostenermittlung und zum -controlling bereits in der PE i. e. S. (vgl. Kapitel 2.1.3) in einem Chancen- und Risikomanagementsystem zu etablieren. Die ausführliche Abhandlung dieser Thematik ist nicht unmittelbarer Fokus dieser Arbeit und wird daher hier

299

Busch, T. A., (2003) S. 14

146

5 Entwicklung eines Entscheidungsmodells zur Wahl der Projektorganisations- und Finanzierungsform

nicht weiter vertieft. Der Autor verweist jedoch auf die zu dieser Thematik umfangreich vorhandene Fachliteratur300. Im Rahmen der Nutzwertanalyse der Modellphase 2 zur Auswahl der bestgeeigneten Projektorganisationsform beschränkt sich der Verfasser auf die Bewertung des Potentials zur Minimierung der wichtigsten Projektrisiken bei den mit der Modellentwicklung betrachteten Unternehmereinsatzformalternativen. In Abbildung 35 sind die aus der Auswertung der Expertenmeinungen resultierenden Nutzenpunkte hinsichtlich der Möglichkeit zur Minimierung von Qualitäts-, Kosten-, Termin-, Haftungs- und Gewährleistungs-, Nachtragforderungs-, Gefahrentragungs-, Baugenehmigungs- und Insolvenzrisiken in Bezug auf die Unternehmereinsatzformalternativen dargestellt.

Fachlosvergabe

Paketvergabe

EUK

EU ARGE

GU / GÜ - A

GU / GÜ - I,A

GU / GÜ - A,A

GU / GÜ - E,A

TU / TÜ - E,A

TU / TÜ - V,A

CM - a.a

CM - a.r.

Die Kriterien VI.1 bis VI.3 (Qualität, Kosten, Termine) wurden bereits in den Kapiteln 5.1.3.3 bis 5.1.3.5 vertieft dargestellt und bewertet. Daher wird in diesem Kapitel je nur eine kurze zusammenfassende Bewertung zur Minimierung des Qualitäts-, Kosten- und Terminrisikos gegeben.

VI.1 Minimierung des Qualitätsrisikos

4

4

4

3

3

3

3

3

3

3

5

4

VI.2 Minimierung des Kostenrisikos

1

1

2

2

3

4

4

4

4

5

5

5

VI.3 Minimierung des Terminrisikos

1

1

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2

2

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3

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5

5

4

2

2

2

3

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5

5

5

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4

3

3

2

2

2

2

1

5

4

VI.6 Minimierung des Gefahrtragungsrisiko

1

1

2

3

4

5

5

5

5

5

5

5

VI.7 Minimierung des Baugenehmigungsrisikos

1

1

1

1

1

1

1

3

4

5

4

4

VI.8 Minimierung des Insolvenzrisikos

4

4

4

4

3

3

3

3

3

3

4

4

Nutzenpunkte für die Unternehmereinsatzformen VI. Risikokriterien

Minimierung des Haftungs- und Gewährleistungsrisikos Minimierung des Risikos aus VI.5 Nachtragsforderungen

VI.4

Abbildung 35: Vergabe der Nutzenpunkte für die Risikokriterien Die Expertenmeinungen zeigen, dass sich das Haftungs- und Gewährleistungsrisiko (IV.4) durch die Beauftragung von Kumulativleitungsträgern minimieren lässt (vgl. Kapitel 5.1.3.7, Teilkriterium VII.5).

300

Bspw. Busch, T. A., (2003); Diederichs, C. J., (2006); Eller, R., Gruber, W., Reif, M., (Hrsg.), (2002); Göcke, B., (2002); Maier, K.-M. (2004)

5.1 Modellentwicklung zur Auswahl der Projektorganisationsform

147

Gleiches gilt für das Gefahrentragungsrisiko (VI.6), das bei der Beauftragung von Kumulativleistungsträgern i. d. R. bis zur Endabnahme beim AN verbleibt und damit gleichzeitig die Überwachungsfunktion des AG, im Gegensatz zur Beauftragung von Einzelunternehmern, für bereits fertig gestellte Gewerke reduziert. Das Risiko aus Nachtragsforderungen (VI.5) steigt nach Ansicht der Experten generell mit dem Auftragsumfang an einen einzelnen AN und lässt sich am besten mit der Beauftragung eines Construction Managers eindämmen, da hier die positiven Anreizmechanismen aus den etablierten Vertragsformen (vgl. Kapitel 3.5.5) erheblich zur partnerschaftlichen Abwicklung der Maßnahme und damit zur Minimierung von Nachtragsforderungen beitragen. Das Baugenehmigungsrisikos (VI.7) lässt sich nur dann minimieren, wenn es gelingt, einen Kumulativleistungsträgers in das Baugenehmigungsverfahren einzubinden. Dies ist i. d. R. nur bei den Unternehmereinsatzformalternativen der Totalunter- / -übernehmer und des Construction Managements gegeben, da der AN hier sehr früh in die Objektplanung eingebunden wird. Bei der Minimierung des Insolvenzrisikos (VI.8) gibt es nur einen sehr geringen Schwankungsbereich, da konkrete Einschätzungen hier nur schwer festzulegen sind. Die Insolvenzwahrscheinlichkeit steigt mit der Anzahl der unmittelbar vom AG beauftragten Unternehmen, wobei die Folgen / Tragweite des Ausfalls eines einzelnen Unternehmens bei Fachlosvergaben zumeist ein deutlich geringeres Ausmaß einnehmen als der Ausfall eines „größeren“ Kumulativleistungsträgers. Dessen Ausfall ist jedoch i. d. R. auch weniger wahrscheinlich. Vor der Beauftragung von Unternehmen ist daher grundsätzlich, unabhängig von der Unternehmensgröße, eine umfängliche FELZ-Prüfung301 zu empfehlen. Abschließend weist der Verfasser nochmals darauf hin, dass die Einschätzungen dieser Modellentwicklung den AG hinsichtlich der Auswahl der Projektorganisationsform unterstützen, ihn jedoch nicht von einem zusätzlichen umfänglichen Projektrisikomanagement für seine Erneuerungsmaßnahmen entbinden. 5.1.3.7

VII. Vertragsspezifische Kriterien

Auf die unterschiedlichen Formen von Bauverträgen ist der Verfasser bereits im Kapitel 3.5 näher eingegangen. Die Zuordnung möglicher Vertragsformen zu den Unternehmereinsatzformalternativen wird im Kapitel 5.1.4.3 behandelt. Im 301

ff.

Fachkunde / Erfahrung / Leistungsfähigkeit / Zuverlässigkeit; vgl. Diederichs, C. J., (2003a) S. 71

148

5 Entwicklung eines Entscheidungsmodells zur Wahl der Projektorganisations- und Finanzierungsform

Fachlosvergabe

Paketvergabe

EUK

EU ARGE

GU / GÜ - A

GU / GÜ - I,A

GU / GÜ - A,A

GU / GÜ - E,A

TU / TÜ - E,A

TU / TÜ - V,A

CM - a.a

CM - a.r.

Folgenden wird zunächst bewertet, wie vorteilhaft sich die untersuchten Unternehmereinsatzformalternativen auf die Minimierung von Vertragsbeziehungen (VII.1), den Aufwand des AG für die Vertragserstellung (VII.2), die Integration von Partnering-, Konfliktlösungs- und Schiedsgerichtseinigungen (VII.3), die Integration gemeinsamer Optimierungs- und Zielvorgaben (VII.4) sowie eine einheitliche Gewährleistung (VII.5) auswirken (vgl. Abbildung 36).

VII.1 Minimierung der Vertragsbeziehungen

1

2

3

3

3

4

4

4

5

5

5

5

VII.2 Aufwand des AG für die Vertragserstellung

4

4

3

2

2

2

2

1

1

1

1

1

4

4

4

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2

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2

2

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5

1

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1

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4

5

5

5

5

5

Nutzenpunkte für die Unternehmereinsatzformen VII. Vertragskriterien

Integration von Partnering-, Konfliktlösungs- und Schiedsgerichtseinigungen Integartion gemeinsame Optimierungs- und VII.4 Zielvorgaben

VII.3

VII.5 Einheitliche Gewährleistung

Abbildung 36: Vergabe der Nutzenpunkte für die Vertragskriterien Die Minimierung von Vertragsbeziehungen (VII.1) lässt sich, wenn vom AG gewünscht, am einfachsten mit der Beauftragung eines Kumulativleitungsträgers realisieren, denn je größer der Leistungsumfang der an einen einzelnen AN vergeben wird, umso geringer ist die Anzahl der Vertragsbeziehungen, die der AG unterhalten muss. Die Extrema dieser Überlegungen spiegeln sich zum einen in den Unternehmereinsatzformen der Einzelunternehmer wider, bei denen der AG über die gesamte Gewerkebandbreite der Ausführung und Einbindung von Fachleuten für das Projektmanagement und die Planung eine Vielzahl von Vertragsbeziehungen unterhält, und zum anderen in den Unternehmereinsatzformalternativen der Totalunter- / -übernehmer und Construction Manager. Hier wird fast das gesamte Leistungspaket für die Planung und Ausführung an einen einzigen Auftragnehmer vergeben und die Anzahl der unmittelbar vom AG abzuschließenden Verträge auf ein Minimum reduziert. Beim Aufwand für die Vertragserstellung (VII.2) verhält es sich proportional umgekehrt, da die klassischen „Standart“-Einheitspreis- und Detailpauschalverträge bei Einzelunternehmern zumeist ohne größeren Aufwand und juristische Prüfungen abgeschlossen werden können. Wesentlich aufwendiger gestaltet sich die Vertragserstellung bei der Vergabe großer Leistungspakete an einen Vertragsnehmer. Hier empfiehlt sich grundsätzlich die Einbindung juristischer Fachleute bei der Vertragserstellung zur Wahrung und Absicherung aller AG-seitigen Interessen.

5.1 Modellentwicklung zur Auswahl der Projektorganisationsform

149

Klauseln für Partnering-, Konfliktlösungs- und Schiedsgerichtseinigungen (VII.3) finden sich in der Praxis besonders häufig in den Target Contracts von Construction Managern (vgl. Kapitel 3.4.5.4 und 3.5.5), da diese Unternehmereinsatzform grundsätzlich auf der Philosophie des Partnering und deeskalierenden Strategien zur Konfliktlösung aufgebaut ist. Aber auch bei Einheitspreisverträgen und Pauschalvertragsmodellen von Einzelunternehmern und Einzelunternehmerkooperationen ist die Vereinbarung von Schiedsgerichtseinigungen anwendbar. Eher unüblich, aber durchaus begrüßenswert sind diese Vertragsbestandteile bei den klassischen Komplexen Globalpauschalverträgen bei Beauftragung von Generalunter- / -über- und Totalunter- / -übernehmern. Auch die Integration gemeinsamer Optimierungs- und Zielvorgaben (VII.4) in die Vertragsgestaltung stammt ursprünglich aus den angloamerikanischen Target Contracts (vgl. Kapitel 3.5.5). Daher bietet die Unternehmereinsatzformen des Construction Managements die besten Voraussetzungen zur Integration dieser Vertragsbestandteile. Grundsätzlich lassen sich gemeinsame Optimierungs- und Zielvorgaben umso besser integrieren und umsetzten, je früher der AN in das Projekt eingebunden und je besser die Schnittstellenminimierung innerhalb der Projektorganisation umgesetzt werden kann. Abschließend wird das Teilkriterium der einheitlichen Gewährleistung für das Gesamtprojekt (VII.5) bewertet. Hier wirkt sich die Beauftragung von Kumulativleistungsträgern vorteilhaft für den AG aus, da dieser dann i. d. R. nur einen Ansprechpartner für die Gewährleistung der Bauausführung hat. Wurden auch Planungsleistungen beauftragt, bspw. durch die Vergabe an einen TU-V,A (Totalunternehmer - ab Vorplanung + Ingenieurplanung + Ausführung), sind auch diese in der einheitlichen Gewährleitung für das Gesamtprojekt enthalten. Das unvorteilhafte Extrem für den AG zeigt sich hier in der Vergabe der Bauleistungen an Einzelunternehmer mit Einzelverträgen, da in diesem Fall jeder einzelne Unternehmer die Gewährleistung nur für die von ihm erstellte Bauleistung übernimmt und der AG somit eine Vielzahl von „Einzelgewährleistungen“ zu verwalten hat. 5.1.3.8

VIII. Markt- und Kundenspezifische Kriterien

Mit dem abschließenden Hauptkriterienkatalog werden markt- und kundenspezifische Kriterien bewertet (vgl. Abbildung 37). Mit dem Teilkriterium VIII.1 werden die unterschiedlichen Unternehmereinsatzformalternativen hinsichtlich ihrer Marktdurchdringung und Wettbewerbstransparenz bewertet. Dazu ist einzuschätzen, ob aufgrund der Marktdurchdringung der jeweiligen Unternehmereinsatzform ein funktionierender Wettbewerb stattfinden kann. Dies ist auch im Hinblick auf die in Kapitel 3.4.5 untersuchte Prob-

150

5 Entwicklung eines Entscheidungsmodells zur Wahl der Projektorganisations- und Finanzierungsform

lematik bei der Vergabe von Bauleistungen öffentlicher Auftraggeber mit der Verwendung öffentlicher Mittel zu überprüfen. Die größte Marktdurchdringung und damit auch Wettbewerbstransparenz lässt sich eindeutig bei den Unternehmereinsatzformen der Einzelunternehmer feststellen. Die Marktdurchdringung der Generalunter- / -über- und Totalunter- / -übernehmereinsatzformen werden auch von den Experten als weitestgehend neutral eingestuft. Lediglich die Unternehmereinsatzformen der Einzelunternehmerkooperationen und des Construction Management sind am deutschen Markt als unterrepräsentiert anzusehen, so dass der Auftraggeber hier im Zuge seiner Vergabe besonderes Augenmerk auf einen funktionierenden Wettbewerb legen muss.

VIII. Markt- und Kundenkriterien

Fachlosvergabe

Paketvergabe

EUK

EU ARGE

GU / GÜ - A

GU / GÜ - I,A

GU / GÜ - A,A

GU / GÜ - E,A

TU / TÜ - E,A

TU / TÜ - V,A

CM - a.a

CM - a.r.

Die Kriterien VIII.2 bis VIII.4 bewerten einige vom Verfasser in Gesprächen mit Wohnungsunternehmen häufig als sehr wichtig herausgestellte Kriterien bei der Auswahl der Unternehmereinsatzform im Zusammenhang mit Erneuerungsmaßnahmen. Darunter sind der Einfluss der Unternehmereinsatzformalternative auf die Mieterzufriedenheit (VIII.2), die individuelle Mieterbetreuung während der Erneuerungsmaßnahme (VIII.3) sowie die Organisation eines Frei- / Umzugsmanagements durch den AN (VIII.4) zu verstehen.

VIII.1 Marktdurchdringung und Wettbewerbstransparenz

5

5

2

2

4

3

3

3

3

3

2

2

VIII.2 Einflußnahme auf Mieterzufriedenheit

4

4

5

5

2

2

2

2

2

2

3

3

4

4

5

5

3

3

3

3

3

3

4

4

1

1

2

2

3

3

3

5

5

5

5

5

Nutzenpunkte für die Unternehmereinsatzformen

Individuelle Mieterbetreuung während der VIII.3 Erneuerung durch den AN Organisation eines Frei- / Umzugmanagements VIII.4 durch den AN

Abbildung 37: Vergabe der Nutzenpunkte für die Markt- und Kundenkriterien Untersuchungen zum Kriterium (VIII.2) wurden vom Verfasser während der Betreuung eines Praxistests (vgl. Kapitel 6) durchgeführt. Aus den Ergebnissen lässt sich im weitesten Sinn ableiten, dass sich die individuelle Abstimmung zum Umgang mit den Mietern des AG während der Maßnahmen mit den unmittelbar ausführenden Unternehmen positiv auf die Mieterzufriedenheit vor, während und nach der Maßnahme auswirken kann. Daher werden die Unternehmereinsatzformalternativen der Einzelunternehmer und Einzelunternehmerkooperationen durch positive Bewertungen hervorgehoben. Die unmittelbare Abstimmung mit den ausführenden Unternehmen bei Beauftragung von Generalunter- / -über- und Totalunter- / -übernehmereinsatzformen ist i. d. R. nicht gegeben. Daher werden sie vom Verfasser, auch auf der Grundlage von Expertengesprächen, hier

5.1 Modellentwicklung zur Auswahl der Projektorganisationsform

151

schlechter bewertet. Bei den Unternehmereinsatzformalternativen des Construction Management sind Vereinbarungen zur unmittelbaren Abstimmung mit den ausführenden Unternehmen im Zuge der Zielvorgaben denkbar. Sie werden daher vom Verfasser neutral bewertet. Bei der Bewertung der individuellen Mieterbetreuung während der Maßnahme durch den AN (VIII.3) sieht der Verfasser ebenfalls Vorteile bei den Unternehmereinsatzformen der Einzelunternehmer, der Einzelunternehmerkooperationen und des Construction Management, da der AG bei diesen Unternehmereinsatzformen am praktikabelsten eine individuelle Betreuung seiner Mieter mit den / dem AN vereinbaren kann. Dies wird in Teilen durch die Untersuchungen während der Praxistests in Kapitel 6 dieser Arbeit bestätigt. Soll die Erneuerungsmaßnahme im bewohnten Zustand durchgeführt werden, ist ein Frei- / Umzugsmanagement, welches exakt an den Terminplan der Maßnahme anzupassen ist, für das Wohnungsunternehmen meist unumgänglich. Die Organisation eines solchen Frei- / Umzugsmanagement kann vom Wohnungsunternehmen ggf. an einen Kumulativleistungsträger übergeben werden, der diese Aufgabe i. d. R. umso besser erfüllen kann, je früher und „umfangreicher“ er in die Planung und Ausführung der Maßnahme eingebunden wird. Daher sind hier die Unternehmereinsatzformalternativen der Kumulativleistungsträger mit zunehmendem Aufgabenumfang positiver zu bewerten. 5.1.4

Entscheidungsmodell zur Auswahl der Projektorganisationsform

Im Folgenden wird das zweiphasige Entscheidungsmodell zur Auswahl der Projektorganisationsform (vgl. Abbildung 26) zu Bewertungsmatrizen zusammengesetzt. Für die Modellanwendung ist zunächst die Matrix der Modellphase 1 (vgl. Abbildung 38 mit beispielhafter Auswertung) zum Ausschluss ungeeigneter Unternehmereinsatz-, Projektmanagement- und Planereinsatzformen vom Anwender zu bewerten. Der Anwender bewertet hier mindestens die einzelnen unternehmens- und projektspezifischen Kriterien in den grau hinterlegten Feldern. Als Ergebnis erhält er vier Ergebnisschnittmengen, die entsprechend der Legende farbig hinterlegten werden. Diese enthalten die geeigneten, die aufgrund von unternehmens- bzw. projektspezifischen Kriterien ausgeschlossenen und die ungeeigneten Unternehmereinsatz-, Projektmanagement- und Planereinsatzformenalternativen. Als ungeeignet wird eine Unternehmer-einsatz-, Projektmanagement- und Planereinsatzformalternative dann gekennzeichnet, wenn sie aufgrund von unternehmens- und projektspezifischen Kriterien ausgeschlossen wurde. Zusätzlich farbig markiert werden in der Matrix die Kriterien, die zu einem Ausschluss einer der Alternativen geführt haben.

152

5 Entwicklung eines Entscheidungsmodells zur Wahl der Projektorganisations- und Finanzierungsform Projektorganisationsmodellphase 1 - Ausschluss ungeeigneter Unternehmereinsatz-, Projektmanagement- und Planereinsatzformen Einsatzform (UEF, PMF, PEF) geeignet

Ausschluss der UEF, PMF, PEF bezügl. eines unternehmensspezifischen Kriteriums

Einsatzform (UEF, PMF, PEF) ungeeignet

Ausschluss der UEF, PMF, PEF bezügl. eines projektspezifischen Kriteriums

Bewertungslegende

Unterkriterium / Ausprägung

Kriterien

Bewertungsaspekte

(wenn vorhanden)

Bewertung durch den Anwender

Bewertungselemente (+/o/-)

I. Unternehmensspezifische Kriterien

I.1.1

Einsatz eigener Kapazitäten für die Planung

Unternehmensinterne I.1 Kapazitäten

I.1.2

I.2 Unternehmerauswahl

Einsatz eigener Kapazitäten für das Projektmanagement

Nur eine der Bewertungsmöglichkeiten wählen und mit dem Bewertungselement (+) bewerten.

Beeinflussbarkeit der Unternehmerauswahl

Objektplanung Lph. 1 bis 4 (Grundlagenermittlung bis Genehmigungsplanung) werden selbst erbracht. Objektplanung Lph. 5 (Ausführungsplanung) wird selbst erbracht. Objektplanung Lph. 6 und 7 (Vorbereiten und Mitwirken bei der Vergabe) wird selbst erbracht. Objektplanung Lph. 8 und 9 (Objektüberwachung u. -betreuung u. Dokumentation) wird selbst erbracht.

+

Ingenieurplanung wird selbst erbracht.

+

Das Projektcontrolling wird selbst erbracht.

+

Die Projektsteuerung wird selbst erbracht.

-

Die Projektleitung wird selbst erbracht.

-

Volle Kontrolle über die Auswahl der zu beauftragenden Unernehmen erwünscht. Beteiligung an der Vorauswahl der zu beauftragenden Unternehmen erwünscht. Keine Kontrolle über die Auswahl der zu beauftragenden Unternehmen erwünscht.

+

-

II. Projektspezifische Kriterien

...der Objektplanung nach § 15 HOAI II.1.1 II.1 Planungsstand

Das Erneuerungsprojekt befindet sich vor dem Beginn der…

II.1.2

Projektgröße / II.2 Finanzierungsvolumen

II.3

Anwendung der VOB / A

…der Ingenieurplanung nach HOAI

Nur eine der Bewertungsmöglichkeiten wählen und mit dem Bewertungselement (+) bewerten.

Nur eine der Bewertungsmöglichkeiten wählen (+).

Direkter Ausschluss von II.4 Unternehmereinsatzformen

Die PE i.e.S. / Lph. 1 - Grundlagenermittlung nach § 15 HOAI ist abgeschlossen. Die Lph. 2 - Vorplanung nach § 15 HOAI ist abgeschlossen. Die Lph. 3 - Enwurfsplanung nach § 15 HOAI ist abgeschlossen. Die Lph. 4 - Genehmigungsplanung nach § 15 HOAI ist abgeschlossen. Die Lph. 5 - Ausführungsplanung nach § 15 HOAI ist abgeschlossen. Die Ingenieurplanung nach §§ 62 bis 100 HOAI (Teile VIII bis XIII) ist abgeschlossen.

Erfolgt eine stufenweise bis 1 Mio. Euro Erneuerung sind hier die Projektgrößen der einzelnen > 1 Mio. Euro bis 10 Mio. Euro Stufen / Bauabschnitte > 10 Mio. Euro anzugeben. Ausschreibung gemäß VOB / A (bspw. als öffentlicher AG) erforderlich?

+ + -

+

Ausschreibung gemäß VOB / A erforderlich. Ausschreibung gemäß VOB / A nicht erforderlich.

UEF die in der Matrix vom Anwender mit dem Bewertungselement (-) gekennzeichnet werden, werden von der Modellphase 2 ausgeschlossen.

+ +

Abbildung 38: Bewertungsmatrix der Modellphase 1 – Ausschluss ungeeigneter Unternehmereinsatz-, Projektmanagement- und Planereinsatzformen (mit beispielhafter Bewertung)

5.1 Modellentwicklung zur Auswahl der Projektorganisationsform

153

Bewertungsvorgaben für die… Projektmanagementformen (PMF)

Paketvergabe

EUK

EU ARGE

GU / GÜ - A

GU / GÜ - I,A

GU / GÜ - A,A

GU / GÜ - E,A

TU / TÜ - E,A

TU / TÜ - V,A

CM - a.a

CM - a.r.

Projekcontrolling

Projektsteuerung

Projektleitung

Bauprojektmgmt.

Construction Mgmt.

Entwurfsarchitekt

Objektplanung

Ingenieurplanung

Generalfachplaner

Generalplaner

Planereinsatzformen (PEF)

Fachlosvergabe

Unternehmereinsatzformen (UEF)

+

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o

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+

154

5 Entwicklung eines Entscheidungsmodells zur Wahl der Projektorganisations- und Finanzierungsform

Die in Modellphase 1 als geeignet bewerteten Unternehmereinsatzformen werden in der Modellphase 2 anhand von qualitäts-, kosten, termin-, risiko-, vertrags- sowie markt- und kundenspezifischen Kriterien in einer Nutzwertanalyse bewertet. In Abbildung 39 ist als Beispiel die Matrix zur Bewertung der Qualitätskriterien dargestellt. Sämtliche Bewertungsmatrizen der 6 Hauptkriteriengruppen (vgl. Kapitel 5.1.3) befinden sich im Anhang A.6.

III.3 III.4 III.5 III.6 III.7

GU / GÜ - A

GU / GÜ - I,A

GU / GÜ - A,A

GU / GÜ - E,A

TU / TÜ - E,A

TU / TÜ - V,A

CM - a.a

CM - a.r.

III.2

EUK

III.1

LQ>@PLW™ 

EU ARGE

III. Qualitätskriterien Auswahlmöglichkeit der Projektbeteiligten AG - Entlastung / Schnittstellenminimierung Projektleitungskompetenz des AG während der Projektrealisierung Einflussnahmemöglichkeit auf die Planung Einflussnahmemöglichkeit auf die gestalterische und technische Qualität Optimierungsmöglichkeiten des AG während der Planung und Ausführung Innovationspotential und Ausnutzung optimaler Wertschöpfung

Paketvergabe

Kriterien

Nutzenpunkte für die Unternehmereinsatzformen Fachlosvergabe

Projektorganisationsmodellphase 2 - Identifikation der bestgeeigneten Unternehmereinsatzform(en) Teilgewichtung - III. Qualitätskriterien

25%

5

5

5

5

4

3

3

2

1

1

4

3

25%

1

1

2

2

4

4

4

4

4

4

5

5

Teilgewichungsfaktoren durch den Anwender

10%

5

5

4

4

3

3

3

2

2

2

4

3

5%

5

5

5

5

5

3

3

2

2

1

4

4

5%

5

4

4

3

3

2

2

2

1

1

4

3

20%

2

2

3

3

2

3

3

4

4

4

5

4

10%

1

1

2

2

2

3

3

3

3

4

5

5

Summe der Teilnutzwerte der Qualitätskriterien

100%

30

29,5

34

33,5

33

-

32

30

-

-

-

-

Abbildung 39: Bewertungsmatrix der Qualitätskriterien in der Modellphase 2 Identifikation der bestgeeigneten Projektorganisationsform(en) Durch den Anwender ist in den Bewertungsmatrizen der 6 Hauptkriteriengruppen mindestens die Gewichtung der Teilkriterienkriterien zueinander vorzunehmen. Die Ergebnisse dieser Bewertungen werden dann im Gesamtergebnisblatt der Modellphase 2 zusammengeführt. In diesem Ergebnisblatt sind vom Anwender nochmals die Gewichtungen der 6 Hauptkriteriengruppen zueinander vorzunehmen (vgl. Abbildung 40). Als Endergebnis liefert die Matrix eine Rangfolge der bestgeeigneten Unternehmereinsatzform(en) für das untersuchte Erneuerungsprojekt. Diese bildet die Grundlage für die weitere Zusammenstellung der Projektorganisationsform, die gemäß Definition noch um die Projektmanagementform und die Planereinsatzform zu ergänzen sind (vgl. Kapitel 2.2.1). Dem Anwender steht es frei, neben den minimalen Eingangsdaten in den grau hinterlegten Feldern die vom Verfasser festgelegten Bewertungsvorgaben in den Modellphasen 1 und 2 entsprechend seinen Kenntnissen und Erfahrungen zu verändern.

5.1 Modellentwicklung zur Auswahl der Projektorganisationsform

155 Teilgesamtnutzwerte der Kriterien für die Unternehmereinsatzformen

Kriterien der Projektorganisationsmodellphase 2

Gewichungsfaktoren durch den Anwender LQ>@PLW™ 

Fachlosvergabe

Paketvergabe

EUK

EU ARGE

GU / GÜ - A

GU / GÜ - I,A

GU / GÜ - A,A

GU / GÜ - E,A

TU / TÜ - E,A

TU / TÜ - V,A

CM - a.a

CM - a.r.

Projektorganisationsmodellphase 2 - Identifikation der bestgeeigneten Unternehmereinsatzform(en)

III. Qualitätskriterien

20%

30

29,5

34

33,5

33

-

32

30

-

-

-

-

IV. Kostenkriterien

20%

10

16

20

22,5

30

-

38

42,5

-

-

-

-

V. Terminkriterien

30%

30

30

28

-

30

31,5

-

-

-

-

VI. Risikokriterien

5%

22

22

26

25,5 27,5

-

31,5

35

-

-

-

-

VII. Vertragskriterien

5%

28

30

31

26,5

26

-

29

27

-

-

-

-

VIII. Markt- und Kundenkriterien

20%

44,5 44,5 30,5 30,5

34

-

28

29

-

-

-

-

Summe der Gewichtungsfaktoren

32,5 32,5

Gesamtnutzwerte der Unternehmereinsatzformen

100% Gesamtnutzwerte

Rangfolge der bestgeeigneten Unternehmereinsatzform(en)

292 304 288 289 305 5.

4.

-

-

3.

0 /

316 329 2.

1.

0

0

0

0

/

/

/

/

Abbildung 40: Gesamtergebnisblatt der Modellphase 2 - Identifikation der bestgeeigneten Projektorganisationsform(en) Im weiteren Vorgehen kann der Anwender, wenn gewünscht, die in der Rangfolge platzierten Unternehmereinsatzformen um geeignete Projektmanagement- und Planereinsatzformen ergänzen. Dafür wurde vom Verfasser eine Ergebnisliste entworfen, in der weitere variable Informationen zur Aufgabenverteilung innerhalb der Projektorganisationsform zur Zuordnung möglicher Vertragsmodelle sowie Kostenwirksamkeitsanalysen zu den platzierten Unternehmereinsatzformen enthalten sind. Die Möglichkeiten der Zuordnungen in der Ergebnisliste sowie die darin enthaltenen Informationen werden in den folgenden Kapiteln erläutert. 5.1.4.1

Zuordnung von Projektmanagement- und Planereinsatzform

In der Ergebnisliste (vgl. Abbildung 41) kann der Anwender die Projektorganisationsform unter Berücksichtigung der von ihm im Zuge der Modellanwendung erstellten Angaben und Rahmenbedingungen individuell für das untersuchte Erneuerungsprojekt zusammenstellen. Dazu muss er je eine der ihm vom Modell zur Verfügung gestellten Alternativen für die Unternehmereinsatz-, die Projektmanagement- und die Planereinsatzform in der Ergebnisliste auswählen.

5 Entwicklung eines Entscheidungsmodells zur Wahl der Projektorganisations- und Finanzierungsform

156

Ergebnisliste - Auswahl und Zusammenstellung der bestgeeigneten Projektorganisationsform(en)

Auswahl der Zusammensetzung der Projektorganisationsform Unternehmereinsatzform

Aufgabenliste

GU / GÜ - E,A

Î

AG

UEF

PMF

PEF

Planung

+

Projektentwicklung i.e.S.

Projektmanagementform

Objektplanung HOAI § 15 Lph. 1

Projektleitung

Î

(Grundlagenermittlung)

Objektplanung HOAI § 15 Lph. 2

+

(Vorplanung)

Planereinsatzform

Objektplanung HOAI § 15 Lph. 3

Entwurfsarchitekt

Î

(Entwurfsplanung)

Objektplanung HOAI § 15 Lph. 4 (Genehmigungsplanung)

Objektplanung HOAI § 15 Lph. 5

Auswahl der Vertragsform (VF)

(Ausführungsplanung)

Objektplanung HOAI § 15 Lph. 6 u. 7 (Vorb. u. Mitwirken bei der Vergabe)

EPV 1.

GU / GÜ - E,A

2.

GU / GÜ - A,A

DPV

EGPV

KGPV

Objektplanung HOAI § 15 Lph. 8 u. 9

TC

(Objektüberw. u. -betreuung u. Dokum.)

Ingenieurplanung

3.

GU / GÜ - A

Projektmanagement

4.

Paketvergabe

Projektcontrolling (PC)

5.

Fachlosvergabe

-

-

Projektsteuerung (PS)

-

-

-

Abkürzungen:

DPV :

Detailpauschalvertrag

TC :

Ausführung

Kombination aus VF und UEF geeignet

Einheitspreisvertrag

Komb. aus VF und UEF bedingt geeignet

Einf. Globalpauschalvertrag

KGVP :

Projektleitung (PL)

-

Legende:

EPV :

EGVP :

-

Abkürzungen: AG:

Legende: zugeordneter Aufgabenbereich

Auftraggeber

UEF: Unternehmereinsatzform

geteilter Aufgabenbereich

Kompl. Globalpauschalvertrag Komb. aus VF und UEF nicht geeignet

Traget Contract

PMF: Projektmanagementform PEF:

kein Aufgabenbereich

Planereinsatzform

Kostenwirksamkeitsanalyse Vergleichskostenbasis der Nutzwertanalyse Rangfolge der bestgeeigneten Unternehmereinsatzform(en) mit gewichteten Nutzenpunkten 1.

329

316

GU / GÜ - E,A

GU / GÜ - A,A

50.000 ¼

48.024 ¼

305

292

304

GU / GÜ - A

-

-

Fachlosvergabe

Paketvergabe

-

Vergleichskosten bei konst. KWA-Verhältnis 46.201 ¼

46.353 ¼

44.377 ¼

-

100.000 ¼

96.049 ¼

92.705 ¼

92.401 ¼

88.754 ¼

-

250.000 ¼

240.122 ¼

231.763 ¼

231.003 ¼

221.884 ¼

-

500.000 ¼

480.243 ¼

463.526 ¼

462.006 ¼

443.769 ¼

-

1.000.000 ¼

960.486 ¼

927.052 ¼

924.012 ¼

887.538 ¼

-

2.500.000 ¼

2.401.216 ¼

2.317.629 ¼

2.310.030 ¼

2.218.845 ¼

-

5.000.000 ¼

4.802.432 ¼

4.635.258 ¼

4.620.061 ¼

4.437.690 ¼

-

10.000.000 ¼

9.604.863 ¼

9.270.517 ¼

9.240.122 ¼

8.875.380 ¼

-

25.000.000 ¼

24.012.158 ¼

23.176.292 ¼

23.100.304 ¼

22.188.450 ¼

-

50.000.000 ¼

48.024.316 ¼

46.352.584 ¼

46.200.608 ¼

44.376.900 ¼

-

Rangfolge der bestgeeigneten Unternehmereinsatzform(en) mit gewichteten Nutzenpunkten 1.

329

2.

316

305

3.

GU / GÜ - E,A

GU / GÜ - A,A

0¼

0¼

0¼

0¼

0¼

0¼

0¼

0¼

0¼

GU / GÜ - A

304

4.

292

5.

-

-

Fachlosvergabe

-

0¼

0¼

-

0¼

0¼

-

0¼

0¼

-

Paketvergabe

Anwendervorgabe eines freien Kostenwertes

0¼

0¼

0¼

0¼

0¼

-

3.154.795 ¼

3.030.137 ¼

2.924.658 ¼

2.689.474 ¼

2.800.000 ¼

-

-

-

-

-

-

-

Abbildung 41: Ergebnisliste der Modellphase 2 - Identifikation der bestgeeigneten Projektorganisationsform(en)

5.1 Modellentwicklung zur Auswahl der Projektorganisationsform

157

Unter dem Auswahlpunkt Unternehmereinsatzform stehen dem Anwender alle in der Modellphase 2 bewerteten Unternehmereinsatzformalternativen zur Auswahl zur Verfügung. Der Verfasser empfiehlt dem Anwender, sich bei der Auswahl zunächst an dem mit der Nutzwertanalyse ermittelten Rangfolgenvergleich zu orientieren. Die Auswahlmöglichkeit Projektmanagementform enthält alle Projektmanagementformen, die nicht in der Modellphase 1 (vgl. Kapitel 5.1.2.1) aufgrund der vom Anwender gemachten Angaben als ungeeignet identifiziert wurden. Hat der Anwender z. B. in der Modellphase 1 mit dem Kriterium I.1.2 (Einsatz eigener Kapazitäten für das Projektmanagement) angegeben, dass er das Projektcontrolling selbst erbringt, wird ihm diese Projektmanagementform in der Auswahlliste nicht mehr angeboten. Adäquat verhält es sich mit der Auswahl der Planereinsatzform. Unter dem Auswahlpunkt Planereinsatzform werden dem Anwender die Planereinsatzformen angeboten, die nicht bereits in der Modellphase 1 ausgeschlossen wurden. Dabei wird berücksichtigt, dass bei den Planereinsatzformen ggf. mehrere Varianten parallel zum Einsatz kommen können. Denkbar sind bspw. Kombinationen aus „Entwurfsarchitekt + Generalfachplaner“ oder auch „Objektplanung + Ingenieurplanung“, immer unter der Voraussetzung, dass der Anwender als AG in der ersten Modellphase nicht bereits Angaben zur eigenen Übernahme von Planungsleistungen gemacht hat und dadurch Planereinsatzformalternativen mit identischem Leistungsbild ausgeschlossen wurden. 5.1.4.2

Aufgabenliste

Mit der Auswahl der Zusammensetzung der Projektorganisationsform generiert sich eine Aufgabenliste, die anzeigt, welche Leistungen ggf. beim AG verbleiben und welche Leistungen vom jeweiligen AN der Unternehmereinsatz-, Projektmanagement- und Planereinsatzform zu übernehmen sind. Sie ist unterteilt in die Aufgabengebiete Planung, Projektmanagement und Ausführung. Die dort aufgeführten Aufgabenbereiche können jeweils vom Auftraggeber (AG), der Unternehmereinsatzform (UEF), der Projektmanagementform (PMF) oder der Planereinsatzform (PEF) übernommen werden. Die Aufgabenliste bietet dem AG einen schnellen Überblick darüber, ob alle benötigten Leistungen vergeben werden und inwieweit es aufgrund der von ihm getroffen Auswahl zur Zusammensetzung der Projektorganisation ggf. zu Leistungsüberschneidungen kommt. Zusätzlich wird der AG durch Kennzeichnung in der Aufgabenliste auf sensible Schnittstellen innerhalb der Projektorganisationsform hingewiesen, bspw. den Übergang der Planung von einem Entwurfsarchitekten (Planereinsatzform) zu einem GU-E,A (Unternehmereinsatzform).

158

5 Entwicklung eines Entscheidungsmodells zur Wahl der Projektorganisations- und Finanzierungsform

Die Aufgabenbereiche der Planung können im Modellergebnis je nach Projektrandbedingungen, Anwenderangaben und der Zusammenstellung der Projektorganisationsform von allen Beteiligten (AG / UEF / PMF / PEF) übernommen werden. Die Aufgabenbereiche des Projektmanagement können gemäß der Definition der Arbeit nicht von einer der Planereinsatzformen übernommen werden und beschränken sich daher auf den AG, die UEF und die PMF. Als weitere sinnvolle Einschränkung wird in der Modellentwicklung vom Verfasser festgelegt, dass das Projektcontrolling als eines der Aufgabenbereiche zu keinem Zeitpunkt von der UEF übernommen werden kann, da ein bauausführendes Unternehmen grundsätzlich im eigenen unternehmerischem Interesse handelt und das Projektcontrolling daher zwingend durch den AG oder einen Dritten erfolgen muss. Die Ausführung liegt i. d. R. bei der UEF. Einzige Ausnahmen bilden die Beauftragung eines Construction Managers in der Einsatzform eines Projektmanagers (PMF). Die Ausführung durch eine PEF oder den AG selber werden vom Modell nicht berücksichtigt. 5.1.4.3

Zuordnung möglicher Vertragsformen

In einem Teilbereich der Ergebnisliste werden den ausgewählten Unternehmereinsatzform(en) in einer Vertragskombinationsmatrix mögliche Vertragsformen zugeordnet. Die Grundlagen dafür wurden im Kapitel 3 mit der Untersuchung der Vertragsformen (vgl. Kapitel 3.5) und der Zusammenstellung der Kombinationsmatrix (vgl. Abbildung 21) erarbeitet. Die Vertragskombinationsmatrix zeigt dem Auftraggeber an, welche der im Kapitel 3.5 untersuchten Vertragsformen in Kombination mit den Unternehmereinsatzform(en) geeignet, bedingt geeignet bzw. ungeeignet erscheint. Auf Grundlage dieser „Vorauswahl“ hat der Anwender die Möglichkeit, sich mit geeigneten / bedingt geeigneten Vertragsformen und deren Vor- und Nachteilen intensiver auseinanderzusetzen. Die Auswahl der passenden Bauvertragsform zu der vom AG identifizierten und ausgewählten Projektorganisationsform kann für die Wirtschaftlichkeit des Erneuerungsprojektes und eine optimale Risikoverteilung sehr förderlich sein. Eine intensivere Untersuchung der Thematik der Vertragswahl ist jedoch nicht Fokus dieser Arbeit und mit dem gesetzten Umfang nicht detailliert darstellbar. Der

5.1 Modellentwicklung zur Auswahl der Projektorganisationsform

159

Verfasser verweist daher zu diesem Thema auf die umfangreich vorhandene Literatur302, im Besonderen auf die Dissertation von ýadeå303 . 5.1.4.4

Kostenwirksamkeitsanalyse auf Vergleichskostenbasis

In der unteren Hälfte der Ergebnisliste wird eine Kostenwirksamkeitsanalyse auf Vergleichskostenbasis der Nutzwertanalyse der Modellphase 2 entwickelt. Dieses Instrument soll es dem Anwender ermöglichen, die in der Nutzwertanalyse ermittelten Gesamtwirksamkeiten der Unternehmereinsatzformen zueinander in ein Kostenwirksamkeitsverhältnis zu setzen. Die „klassische“ Kostenwirksamkeitsanalyse (KWA) kombiniert die Vorteile der Nutzwertanalyse (NWA) und der Kosten-Nutzen-Analyse (KNA) dadurch, dass durch die NWA die Nutzenseite und durch die KNA die Kostenseite der zu bewertenden Alternativen untersucht werden. Damit verbindet die KWA die Vorteile beider Verfahren und vermeidet gleichzeitig deren Nachteile.304 Die Anwendbarkeit dieser von Diederichs beschriebenen, klassischen Variante der KWA gestaltet sich jedoch bezüglich der Erhebung und Ermittlung von Kostenfaktoren zu den einzelnen Unternehmereinsatzformalternativen innerhalb der Modellentwicklung problematisch und sehr aufwendig. Wie bereits in Kapitel 5.1.2.2 erläutert, müssten, um realistische Kostenwerte für die einzelnen Unternehmereinsatzformen zu erheben, für jedes Erneuerungsprojekt, das mit dem Modell bewertet werden soll, mehrere Ausschreibungen gleichzeitig durchgeführt werden. Dieses in der Praxis auch „Parallelausschreibung“ genannte Verfahren wird in einigen Wohnungsunternehmen aufgrund rechtlicher Bedenken (VOB-Konformität) abgelehnt. Bei anderen kommt es unter der Maßgabe des Nachweises der Wirtschaftlichkeit einer Maßnahme oder der Bündelung mehrerer Fachlose für eine Maßnahme zur Anwendung.305 Generell wird mit einer Parallelausschreibung bei Wohnungsunternehmen eine Ausschreibung in Fachlose (Einzelunternehmer) mit Leistungsverzeichnissen mit einer Form der Generalunternehmervergabe mit Leistungsverzeichnissen oder funktionaler Leistungsbeschreibung verglichen. Weeber und Bosch befragten in ihrer Veröffentlichung „Vergabeverfahren und Baukosten“ aus dem Jahr 2001 302

Bspw. Franke, H., Zanner, C., Kemper, R., (Hrsg.), (2003); Höfler, H., Bayer, W., (Hrsg.), (2003); Kapellmann, K. D., Schiffers K.-H., (2006a); Kapellmann, K. D., Schiffers K.-H., (2006b); Lederer, M.-M., (Hrsg.), (2007) 303 ýadeå, I., (1998) Risikowertanalyse als Entscheidungshilfe zur Wahl des optimalen Bauvertrags 304 Vgl. Diederichs, C. J., (2005) S. 247 305 Vgl. Weeber, H., Bosch, S., (2001) S. 119

160

5 Entwicklung eines Entscheidungsmodells zur Wahl der Projektorganisations- und Finanzierungsform

Wohnungsunternehmen zum Verfahren der Parallelausschreibung und kommen dabei zu dem Schluss, dass „die meisten Unternehmen, die Parallelausschreibungen durchführen, […] dies als eine Art Test und nicht als Vorgehensweise, die auf Dauer angewandt wird, [sehen]. […] Begründet wird dies vor allem mit dem großen Aufwand – auch Kostenaufwand –, den eine Parallelausschreibung insbesondere bei der Angebotsprüfung erfordert.“306 Soll sie zur Anwendung kommen, bietet sie sich laut Aussage der Wohnungsunternehmen bei Baumaßnahmen in der Größenordnung von 1,0 bis 2,5 Mio. Euro an, da innerhalb dieses Bauvolumens die Einzelgewerke noch überschaubar und damit vergleichbar bleiben. Weiterhin halten Weeber und Bosch fest, dass sich nach Erfahrung der Wohnungsunternehmen in Bezug auf die Ergebnisse von Parallelausschreibungen keine allgemeingültigen Aussagen darüber treffen lassen, welches Vergabeverfahren zur günstigeren Kostenvariante für das Unternehmen führt.307 Parallelausschreibungen zur Kostenfeststellung zweier oder mehrerer Unternehmereinsatzformen im Zuge der Modellanwendung gestalten sich sehr aufwendig und müssen für jeden Anwendungsfall wiederholt werden, da eine Ableitung allgemeingültiger Aussagen aus einem solchen Kostenvergleich für Folgeprojekte nicht möglich ist. Dieser Umstand widerspricht damit zugleich der vom Verfasser angestrebten Anwenderfreundlichkeit des Modells. Daher wird für das Modell ein „vereinfachtes“ Verfahren entwickelt, dass es dem Anwender ermöglicht, die in der Nutzwertanalyse ermittelten Gesamtwirksamkeiten der Unternehmereinsatzformen einem Kostenwirksamkeitsvergleich zu unterziehen. Vergleichbar einer klassischen KWA, bei der die ermittelten Nutzenpunkte ins Verhältnis zu den Kosten gesetzt werden, wird die KWA in dem „vereinfachten“ Verfahren auf Grundlage einer Nutzwertanalyse der Modellphase 2 und einer Vergleichskostenbasis angewandt. Das Verfahren dazu gestaltet sich wie folgt. Bei der klassischen KWA errechnet sich das Wirksamkeits-/Kosten-Verhältnis als Quotient der ermittelten gewichteten Nutzenpunkte und der Kostenwerte der zu vergleichenden Alternativen: WKVn = NPn / KWn mit WKVn : Wirksamkeits-/Kosten-Verhältnis der untersuchten Alternative NPn : Nutzenpunkte der untersuchten Alternative 306 307

Weeber, H., Bosch, S., (2001) S. 121 Vgl. Weeber, H., Bosch, S., (2001) S. 122

5.1 Modellentwicklung zur Auswahl der Projektorganisationsform

161

KWn : Kostenwert der untersuchten Alternative Als Ergebnis dieser klassischen KWA ist festzustellen, dass diejenige der untersuchten Alternativen mit dem numerisch größten Quotienten die Alternative mit dem besten Wirksamkeits-/Kosten-Verhältnis darstellt. Einschränkungen lassen sich dabei durch eine Mindestanzahl von geforderten Nutzenpunkten und Budgetgrenzen für den Kostenwert setzen. Bei der KWA auf Vergleichskostenbasis (KWAVergl.) wird das WKV fixiert. Dazu muss vom Anwender für eine der zu untersuchenden Alternativen ein Kostenbudget vorgegeben werden: WKVfix = NPnx / KWnx mit WKVfix : Wirksamkeits-/Kosten-Verhältnis der vorgegeb. Alternative NPnx : Nutzenpunkte der vorgegebenen Alternative KWnx : vorgegebenes Kostenbudget zu der Alternative Dadurch, dass die Nutzenpunkte der übrigen Alternativen variabel ermittelt werden, das Wirksamkeits-/ Kosten-Verhältnis jetzt aber fix vorgegeben ist, lassen sich zu jeder der übrigen Alternativen Kostenwerte auf der Grundlage der vorgegebenen „Vergleichskostenbasis“ berechnen: KWn= NPn / WKVfix mit KWn : „Vergleichs-„Kostenwert zu der untersuchten Alternative WKVfix : Wirksamkeits-/Kosten-Verhältnis der vorgegeb. Alternative NPn : Nutzenpunkte der untersuchten Alternative Mit dem Ergebnis erhält der Anwender einen Vergleich der Kostenwerte der verschieden Alternativen unter der Maßgabe, dass das Wirksamkeits-/KostenVerhältnis aller Alternativen identisch ist. Für die vorliegende Modellentwicklung bedeutet das, dass in Abhängigkeit davon, zu welcher untersuchten Alternative der Anwender einen Kostenwert vorgibt, mit Hilfe der KWAVergl. Vergleichskosten für die übrigen UEF-Varianten berechnet werden. Dabei erhalten die UEF-Varianten mit einer höheren Nutzenpunktzahl als die der Vorgabealternative einen höheren, die UEF-Varianten mit einer niedrigeren Nutzenpunktzahl einen im Verhältnis niedrigeren Kostenvergleichswert. Praktisch bedeutet dies für den Anwender, dass UEF-Varianten mit niedrigen Nutzenpunktzahlen verhältnismäßig kostengünstiger umzusetzen sein

5 Entwicklung eines Entscheidungsmodells zur Wahl der Projektorganisations- und Finanzierungsform

162

müssen, als solche mit höheren Nutzenpunktzahlen, damit beiden Varianten das gleiche Wirksamkeits-/Kosten-Verhältnis bescheinigt werden kann. Soll der vom Anwender vorgegebene Kostenwert nicht überschritten werden, muss der Anwender daher für die in der Nutzwertanalyse am höchsten bewertete Unternehmereinsatzformalternative (Ranglistenplatz 1) das Kostenbudget vorgeben.

Kostenwirksamkeitsanalyse Vergleichskostenbasis der Nutzwertanalyse Rangfolge der bestgeeigneten Unternehmereinsatzform(en) mit gewichteten Nutzenpunkten 1.

317

2.

311

305

3.

292

4.

GU / GÜ - A

291

5.

EU ARGE

GU / GÜ - A,A

GU / GÜ - I,A

50.000 ¼

49.054 ¼

48.107 ¼

46.057 ¼

100.000 ¼

98.107 ¼

96.215 ¼

92.114 ¼

91.798 ¼

250.000 ¼

245.268 ¼

240.536 ¼

230.284 ¼

229.495 ¼

500.000 ¼

490.536 ¼

481.073 ¼

460.568 ¼

458.991 ¼

1.000.000 ¼

981.073 ¼

962.145 ¼

921.136 ¼

917.981 ¼ 2.294.953 ¼

EUK

Vergleichskosten bei konst. KWA-Verhältnis 45.899 ¼

2.500.000 ¼

2.452.681 ¼

2.405.363 ¼

2.302.839 ¼

5.000.000 ¼

4.905.363 ¼

4.810.726 ¼

4.605.678 ¼

4.589.905 ¼

10.000.000 ¼

9.810.726 ¼

9.621.451 ¼

9.211.356 ¼

9.179.811 ¼

25.000.000 ¼

24.526.814 ¼

24.053.628 ¼

23.028.391 ¼

22.949.527 ¼

50.000.000 ¼

49.053.628 ¼

48.107.256 ¼

46.056.782 ¼

45.899.054 ¼

Anwendervorgabe eines freien Kostenwertes 1.

317

2.

311

305

3.

292

4.

291

5.

GU / GÜ - A,A

GU / GÜ - I,A

GU / GÜ - A

EU ARGE

EUK

3.600.000 ¼

3.531.861 ¼

3.463.722 ¼

3.316.088 ¼

3.304.732 ¼

0¼

0¼

0¼

0¼

0¼

3.741.639 ¼

3.670.820 ¼

3.600.000 ¼

3.446.557 ¼

3.434.754 ¼

0¼

0¼

0¼

0¼

0¼

0¼

0¼

0¼

0¼

0¼

Abbildung 42: Auswertungsbeispiel für eine KWAVergl. (Kostenwirksamkeitsanalyse auf Vergleichskostenbasis); Ausschnitt aus der Ergebnisliste der Modellentwicklung In der Ergebnisliste werden in einer Matrix automatisch für den Listenplatz 1 gestaffelt vorgegebene Vergleichskostenwerte für die Listenplätze 2 bis 5 des Rangfolgenvergleichs ausgegeben. Darüber hinaus steht es dem Anwender in weiteren Berechnungsfeldern frei, für jede der platzierten UEF-Varianten einen freien Kostenwert einzugeben, für den die entsprechenden Vergleichswerte ermittelt werden (vgl. Abbildung 42).Wählt der Anwender eine der schlechter als Ranglistenplatz 5 platzierten UEF-Varianten, wird auch für diese ein Berechungsfeld zur Verfügung gestellt.

5.1 Modellentwicklung zur Auswahl der Projektorganisationsform

163

Der Vorteil dieses KWA-Verfahrens begründet sich vor allem darin, dass nur ein Kostenkennwert, bspw. auf Grundlage der Erfahrung des Anwenders, einer Kostenschätzung etc. vorgegeben werden muss, damit das Modell eine Vergleichskostenbasis für alle weiteren untersuchten Unternehmereinsatzformalternativen liefert. Nach Ansicht des Verfassers ist anhand der Vergleichskostenbasis nicht nur ein Kostenvergleich der Unternehmereinsatzformalternativen, sondern darüber hinaus auch ein Vergleich der zusammengestellten Projektorganisationsform(en) möglich, da in der NWA der Modellphase 2 auch Auswirkungen der Unternehmereinsatzformalternativen auf die Projektmanagement- und Planungsleistungen berücksichtigt werden. Dabei darf der Anwender nicht aus dem Auge verlieren, welche individuellen Leistungsbereiche den bewerteten Unternehmereinsatzformalternativen seiner Auffassung nach zu Grunde liegen. Beispiel In Abbildung 42 werden in einem Auswertungsbeispiel u. a. die Unternehmereinsatzformalternativen GU / GÜ-A,A (317 Nutzenpunkte) und die EUK (291 Nutzenpunkte) auf Grundlage der Kostenbasis von 3,6 Mio. Euro für die Variante GU / GÜ-A,A miteinander verglichen. Als Vergleichskostenbasis gibt die Tabelle einen Wert von 3.304.732 Euro für die Variante der EUK aus. Dies bedeutet zunächst, dass der Auftraggeber die EUK um ca. 300 Tsd. Euro günstiger realisieren muss als den GU / GÜ-A,A damit die beiden Alternativen aufgrund der in der Modellphase 2 ermittelten Nutzenpunkte auf ein identisches Wirksamkeits-/Kosten-Verhältnis kommen. Im Vergleich zu den Auftragnehmern der EUK übernimmt der GU / GÜ-A,A gemäß Definition (vgl. Kapitel 3.6) zusätzlich die Ausführungsplanung (§ 15 HOAI Lph. 5) sowie die Lph. 6 bis 9 (§ 15 HOAI; ohne auftraggeberseitige Bauüberwachung). Es liegt im Ermessen des Anwenders, aufgrund seiner individuellen Erfahrungen den Ergebnissen der Nutzwertanalyse sowie der vom Anwender gewählten Vergleichskonstellation zusätzliche, gemäß Definition „noch“ nicht enthaltene Leistungen ggf. in den Vergleichswert mit einzubeziehen. Betrachtet der Anwender die Ergebnisse der Nutzwertanalyse in diesem Beispiel als weitgehend unabhängig von den zusätzlichen Leistungen, die der GU / GÜA,A zu erbringen hat, sollte er konsequenterweise davon ausgehen, dass in dem Vergleichswert der EUK in Höhe von ca. 3,3 Mio. Euro auch die Planungskosten für die Ausführungsplanung sowie die Lph. 6 bis 9 (§ 15 HOAI), also genau die Leistungen, die der GU / GÜ-A,A zusätzlich erbringt, enthalten sind. Sieht der Anwender den Nutzenpunktvorteil des GU / GÜ-A,A gegenüber der EUK vor allem oder in Teilen durch die vom ihm erbrachten zusätzlichen HOAI-

164

5 Entwicklung eines Entscheidungsmodells zur Wahl der Projektorganisations- und Finanzierungsform

Leistungen begründet, steht es ihm frei, auf den Vergleichswert der EUK in Höhe von ca. 3,3 Mio. Euro Kosten für die Ausführungsplanung sowie die Lph. 6 bis 9 (§ 15 HOAI) aufzuschlagen und damit das Vergleichskostenbudget für die EUK zu erhöhen. Diese hier kurz dargelegten Betrachtungen sind stark anwenderspezifisch und projektindividuell in die KWAVergl. einzubinden. Eine weiterführende Modellimplementierung dieser Erkenntnisse sieht der Verfasser im Rahmen dieser Arbeit als kritisch und empfiehlt dem Anwender daher, sich im Zuge der KWAVergl. intensiv mit den Ergebnissen der Nutzwertanalyse und den Leistungen der darin favorisierten Unternehmereinsatzform(en) auseinanderzusetzen, um zu einem auch wirtschaftlich gesicherten Ergebnis bei der Zusammenstellung der Projektorganisationsform zu gelangen. 5.1.5

Plausibilitäts- / Sensitivitätsanalyse zur Modellentwicklung zur Auswahl der Projektorganisationsform

In der Plausibilitäts- / Sensitivitätsanalyse wird der Einfluss einzelner Parameter und Kriterien auf das Modellergebnis untersucht, um zu zeigen, wie sensibel das Modell auf die Veränderung von Modellparametern reagiert. Die Ergebnisse dieser Plausibilitäts- / Sensitivitätsanalyse sind dabei grundsätzlich individuell im Hinblick auf die Modellanforderungen zu bewerten. 5.1.5.1

Plausibilitäts- / Sensitivitätsanalyse zur Modellphase 1 – Ausschluss ungeeigneter Projektorganisationsformen

Da es sich bei der ersten Modellphase um die Anwendung eines Ausschlussverfahrens handelt, wird mit der Plausibilitäts- / Sensitivitätsanalyse betrachtet, durch welche Einzelkriterien es unabhängig von anderen Bewertungen des Anwenders gleichzeitig zum Ausschluss von genau oder mehr als einem Drittel (min. 4) der Unternehmereinsatzformen kommt. Berücksichtigt werden dabei auch Konstellationen, bei denen es gleichzeitig zum Ausschluss von min. 3 Projektmanagement- und / oder Planereinsatzformen kommt. Beim Einsatz eigener Kapazitäten für die Planung (Kriterium I.1.1) kann es je nach Umfang der Übernahme von Planungsleistungen nach § 15 HOAI zu min. 4 Ausschlüssen von Unternehmereinsatzformen und / oder min. 3 Ausschlüssen von Planereinsatzformen kommen. Die Abbildung 43 zeigt die Auswirkungen der Übernahme der in der Matrix vorgegebenen Planungsleistungen nach § 15 HOAI. Im Extremfall, also der Übernahme aller vorgegebenen Planungsleistungen durch den AG, verbleiben nur die Unternehmereinsatz-, Projektmanagement- und Planereinsatzformen in der Auswahl, deren Leistungsbilder keine Planungsleistungen nach § 15 HOAI enthalten. Durchgängig erhalten bleibt auch

5.1 Modellentwicklung zur Auswahl der Projektorganisationsform

165

der Entwurfsarchitekt, da dieser, wenn vom AG gewünscht, bis zur Entwurfsplanung ggf. parallel zur Planung des AG die künstlerische Gestaltung der Maßnahme überwachen kann. Gerechtfertigt sind sämtliche Ausschlüsse dadurch, da es nach Ansicht des Verfassers oberstes Ziel des Wohnungsunternehmens sein muss, Doppelbeauftragungen bei der Zusammenstellung der Projektorganisationsform zu vermeiden.

Kriterien

EU ARGE

GU / GÜ - A

GU / GÜ - I,A

GU / GÜ - A,A

GU / GÜ - E,A

TU / TÜ - E,A

TU / TÜ - V,A

CM - a.a

CM - a.r.

Projekcontrolling

Projektsteuerung

Projektleitung

Bauprojektmgmt.

Construction Mgmt.

Entwurfsarchitekt

Objektplanung

Ingenieurplanung

Generalfachplaner

Generalplaner

Ingenieurplanung

EUK

Objektplanung HOAI Lph. 1 bis 4 Objektplanung Einsatz HOAI Lph. 5 eigener Objektplanung I.1.1 Kapazitäten HOAI Lph. 6 und 7 für die Objektplanung Planung HOAI Lph. 8 und 9

Bewertungselemente (+/o/-)

Paketvergabe

I.1 Einsatz eigener Kapazitäten für die Planung

Planereinsatzformen

Fachlosvergabe

I. Unternehmensspezifische Kriterien

Projektmanagementformen

Unternehmereinsatzformen Bewertung durch den Anwender

+

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Abbildung 43: Plausibilitäts- / Sensitivitätsanalyse zum Kriterium I.1.1 Die Abbildung 44 zeigt die Auswirkungen der Übernahme von Projektmanagementleistungen durch den AG (Kriterium I.1.2). Zu massiven Ausschlüssen kommt es dabei im Bereich der Projektmanagementformen. Bei den Unternehmereinsatzformen sind nur die Einsatzformen des Construction Management vom Ausschluss betroffen, da diese i. d. R. Projektmanagementleistungen enthalten (vgl. Kapitel 3.1.5 und 3.3.3). Die Planereinsatzformen bleiben von der Übernahme von Projektmanagementleistungen unberührt. Auch hier rechtfertigen sich die Ausschlüsse der Unternehmereinsatz- und Projektmanagementformen durch die Maßgabe zur Vermeidung von Doppelbeauftragungen. Wünscht der AG volle Kontrolle über die Auswahl der gerade im Zuge der Bauausführung zu beauftragenden Unternehmen (Kriterium I.2 - Beeinflussbarkeit der Unternehmerauswahl), kommt es zum Ausschluss eines Großteils der Kumulativleistungsträger (vgl. Abbildung 45). Neben den Einzelunternehmern und den Einzelunternehmerkooperationen bleiben in der Gruppe der Kumulativleistungsträger lediglich die Unternehmereinsatzformen des Construction Management erhalten. Die Projektmanagement- und Planereinsatzformen brauchen hier zunächst nicht weiter berücksichtigt werden, da sie bei keiner der Auswahloptionen explizit ausgeschlossen werden können.

5 Entwicklung eines Entscheidungsmodells zur Wahl der Projektorganisations- und Finanzierungsform

GU / GÜ - I,A

GU / GÜ - A,A

GU / GÜ - E,A

TU / TÜ - E,A

TU / TÜ - V,A

CM - a.a

CM - a.r.

Projekcontrolling

Projektsteuerung

Projektleitung

Bauprojektmgmt.

Construction Mgmt.

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-

Generalplaner

GU / GÜ - A

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+

Generalfachplaner

EU ARGE

+

Planereinsatzformen Ingenieurplanung

EUK

Projektcontrolling Projektsteuerung Projektleitung

Bewertungselemente (+/o/-)

Paketvergabe

I.1 Einsatz eigener Kapazitäten für die Planung

Fachlosvergabe

I. Unternehmensspezifische Kriterien

Einsatz eigener Kapazitäten für I.1.2 das Projektmanagement

Projektmanagementformen

Unternehmereinsatzformen Bewertung durch den Anwender

Objektplanung

Kriterien

Entwurfsarchitekt

166

Abbildung 44: Plausibilitäts- / Sensitivitätsanalyse zum Kriterium I.1.2 Der Ausschluss der in Abbildung 45 markierten Unternehmereinsatzformen ist insofern gerechtfertigt, da sich der AG i. d. R. bei keinem dieser Kumulativleistungsträger eine volle Kontrolle über die zu beauftragenden Unternehmen somit die Nachunternehmer dieser Kumulativleistungsträger vorbehalten kann.

+ + + + o o o o -

- o o

Generalplaner

Generalfachplaner

Ingenieurplanung

Objektplanung

Planereinsatzformen Entwurfsarchitekt

Construction Mgmt.

Bauprojektmgmt.

- + +

Projektleitung

-

Projektsteuerung

TU / TÜ - V,A

-

Projekcontrolling

TU / TÜ - E,A

-

CM - a.r.

GU / GÜ - E,A

-

CM - a.a

GU / GÜ - A,A

+ + + + -

EU ARGE

GU / GÜ - I,A

+

GU / GÜ - A

Volle Kontrolle Beeinflussbarkeit der VorausUnternehmerwahl auswahl Keine Konrolle

Bewertungselemente (+/o/-)

EUK

I.2 Unternehmerauswahl

Paketvergabe

I. Unternehmensspezifische Kriterien

Projektmanagementformen

Unternehmereinsatzformen Bewertung durch den Anwender

Fachlosvergabe

Kriterien

+ + + + + + + + + + + +

Abbildung 45: Plausibilitäts- / Sensitivitätsanalyse zum Kriterium I.2 Mit dem Kriterium II.1 wird der aktuelle Planungsstand zum Projekt abgefragt. Die Abbildung 46 zeigt, dass nach Abschluss der Lph. 3 des § 15 HOAI bereits mehrere Unternehmereinsatzformen ausgeschlossen werden. Die Zahl steigt mit Abschluss der folgenden Leistungsphasen des § 15 HOAI weiter an und führt auch bei den Projektmanagement- und Planereinsatzformen zu Ausschlüssen. Gleiches gilt, wenn der AG angibt, die Ingenieurplanung bereits abgeschlossen zu haben. Gerechtfertigt werden sämtliche Ausschlüsse auch hier durch die Überlagerung des vom AG angegebenen Planungsstandes mit den Leistungsbildern der Unternehmereinsatzformen. Ist bspw. die Entwurfsplanung bereits abgeschlossen, erscheint die Beauftragung eines GU / GÜ-E,A, eines TU / TÜ-E,A usw. (vgl. Abbildung 46) nicht sinnvoll, da die Entwurfsplanung zum Leistungsbild dieser Unternehmereinsatzformen gehört.

5.1 Modellentwicklung zur Auswahl der Projektorganisationsform

GU / GÜ - A,A

GU / GÜ - E,A

TU / TÜ - E,A

TU / TÜ - V,A

CM - a.a

CM - a.r.

Bauprojektmgmt.

Construction Mgmt.

Entwurfsarchitekt

Objektplanung

Generalfachplaner

Generalplaner

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-

-

-

+

o

o

-

-

-

-

o

o

-

+

+

+

+

+

+

-

+

+

-

-

-

-

+

+

+

+

o

+

+

-

-

-

Ingenieurplanung

GU / GÜ - I,A

+

+

Projektleitung

GU / GÜ - A

+

+

Projektsteuerung

EU ARGE

+

+

Projekcontrolling

EUK

+

Bewertungselemente (+/o/-)

PE i. e. S. / Lph. 1 abgeschlossen Lph. 2 abgeschlossen OpjektLph. 3 II.1.1 planung abgeschlossen § 15 HOAI Lph. 4 abgeschlossen Lph. 5 abgeschlossen Ingenieur- Ingenieurplanung II.1.2 planung abgeschlossen

Planereinsatzformen

Paketvergabe

Bewertung durch den Anwender

Fachlosvergabe

II.1 Planungsstand

Projektmanagementformen

Unternehmereinsatzformen

Kriterien

II. Projektspezifische Kriterien

167

Abbildung 46: Plausibilitäts- / Sensitivitätsanalyse zum Kriterium II.1 Mit dem Kriterium II.2 wird die Projektgröße / das Finanzierungsvolumen des Erneuerungsprojektes abgefragt. Hier kann vom Anwender eines der im Modell definierten Finanzierungsvolumina ausgewählt werden, wobei vom Anwender ggf. „nur“ die Finanzierungsvolumina einzelner Bauabschnitte angegeben werden können. Die Abbildung 47 zeigt, welche Unternehmereinsatzformalternativen bei einem Finanzierungsvolumens bis 1 Mio. Euro ausgeschlossen werden.

-

-

o

-

+

+

+

+

-

o

o

o

+

o

+

+

+

+

o

> 10 Mio. Euro

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

+

Generalplaner

-

+

Generalfachplaner

-

+

Ingenieurplanung

o

+

Objektplanung

o

+

CM - a.r.

o

+

CM - a.a

+

+

+

Planereinsatzformen Entwurfsarchitekt

Construction Mgmt.

Bauprojektmgmt.

Projektleitung

Projektsteuerung

Projekcontrolling

TU / TÜ - V,A

TU / TÜ - E,A

GU / GÜ - E,A

GU / GÜ - A,A

GU / GÜ - I,A

+

+

bis 1 Mio. Euro

Bewertungselemente (+/o/-)

EU ARGE

+

> 1 Mio. Euro bis 10 Mio. Euro

II.2 Projektgröße / Finanzierungsvolumen

EUK

GU / GÜ - A

Paketvergabe

Bewertung durch den Anwender

Fachlosvergabe

II. Projektspezifische Kriterien

Projektmanagementformen

Unternehmereinsatzformen

Kriterien

Abbildung 47: Plausibilitäts- / Sensitivitätsanalyse zum Kriterium II.2 Bei sehr kleinvolumigen Erneuerungsprojekten unter 1 Mio. Euro erscheinen dem Verfasser aufgrund der bisherigen Erkenntnisse dieser Forschungsarbeit die hier ausgeschlossenen Kumulativleistungsträger als ungeeignet, da deren Leistungsumfang eher auf großvolumige Bauprojekte ausgereichtet ist. Dem Anwender steht es frei, diese Einschätzung nach eigenem Ermessen zu verändern.

168

5.1.5.2

5 Entwicklung eines Entscheidungsmodells zur Wahl der Projektorganisations- und Finanzierungsform

Plausibilitäts- / Sensitivitätsanalyse zur Modellphase 2 – Identifikation der bestgeeigneten Projektorganisationsform(en)

Betrachtet man alle sechs Hauptkriteriengruppen der NWA der Modellphase 2 sowie deren Teilkriterien als gleich gewichtet und bildet die Summe der vorgegeben Nutzenpunkte für die Unternehmereinsatzformalternativen, erhält man das in Abbildung 48 dargestellte Ergebnis. Die maximal zu erzielende Punktzahl einer Unternehmereinsatzformalternative beträgt theoretisch 300 Nutzenpunkte, die minimale 60 Nutzenpunkte. Im Vergleich überdurchschnittlich vorteilhaft bewertet wurden aus Sicht des Verfassers diejenigen Unternehmereinsatzformalternativen, die im Durchschnitt mehr als 200 Nutzenpunkte erhalten haben. Unterdurchschnittlich bewertet wurden diejenigen, die weniger als 170 Nutzenpunkte erreicht haben (vgl. Abbildung 48). Bei den überdurchschnittlich bewerteten Alternativen handelt es sich um die Unternehmereinsatzformen aus der Gruppe der Totalunter- / -übernehmer und der Construction Manager. Wie im Kapitel 3 ausführlich und der abschließenden Kombinationsmatrix in Kapitel 3.6 dargestellt, zeichnen sich diese Unternehmereinsatzformen durch ihr umfangreiches Leistungsspektrum für den potentiellen Auftraggeber aus. Dieses breite Leistungsspektrum wirkt sich für diese Unternehmereinsatzformen generell positiv in der Nutzwertanalyse der Modellphase 2 aus, da es dem Auftraggeber i. d. R. mehr Chancenpotential innerhalb der Hauptkriteriengruppen und deren Teilkriterien bietet als die übrigen Unternehmereinsatzformen (vgl. Kapitel 5.1.3.3 bis 5.1.3.8). Ein Ziel der vorliegenden Arbeit ist es, diese Potentiale darzustellen und für den Anwender bewertbar zu machen. Die Aufgabe, diese Potentiale in der Umsetzung für ein Erneuerungsprojekt optimal auszuschöpfen und für sich nutzbringend einzusetzen, liegt daher weiterhin im Ermessen und Geschick des Anwenders. Bei den unterdurchschnittlich bewerteten Alternativen handelt es sich um die Unternehmereinsatzformen der Einzelunternehmer. Adäquat gegensätzlich zu den überdurchschnittlich bewerteten Unternehmereinsatzformen bieten die Fachlos- und Paketvergabe dem Anwender das geringste Chancenpotential innerhalb der Hauptkriteriengruppen und punkten dort hauptsächlich in den Bereichen, in denen eine möglichst weitreichende Einflussnahmemöglichkeiten des Anwenders als AG (bspw. Auswahlmöglichkeit der Projektbeteiligten, Einflußnahmemöglichkeit auf die Planung, Projektleitungskompetenz des AG usw.), eine einfache Vertragsgestaltung oder auch eine große Marktdurchdringung und Wettbewerbstransparenz zu bewerten ist. Vor allem in der Hauptgruppe der Kostenkriterien sind im Bereich der Möglichkeit einer frühzeitigen Kostensicherheit und zur Minimierung des weiteren Kostenaufwands des AG Potentialabstriche bei diesen Unternehmereinsatzformen nötig (vgl. Kapitel 5.1.3.4).

5.2 Modellentwicklung zur Auswahl der Finanzierungsform

169

Nutzenpunkte für die Unternehmereinsatzformen Fachlosvergabe

Paketvergabe

EUK

EU ARGE

GU / GÜ - A

GU / GÜ - I,A

GU / GÜ - A,A

GU / GÜ - E,A

TU / TÜ - E,A

TU / TÜ - V,A

CM - a.a

CM - a.r.

überdurchschnittliche Bewertung

III. Qualitätskriterien

34

33

36

34

33

30

30

27

24

24

44

39

IV. Kostenkriterien

10

14

20

21

29

33

36

41

44

46

43

44

V. Terminkriterien

33

33

30

30

25

30

30

33

33

33

43

43

VI. Risikokriterien

23

23

26

26

28

31

31

35

36

40

48

44

VII. Vertragskriterien

22

24

28

26

26

28

28

30

32

34

42

42

VIII. Markt- und Kundenkriterien

35

35

35

35

30

28

28

33

33

33

35

35

durchschnittliche Bewertung unterdurchschnittliche Bewertung Kriterien der Modellphase 2

Summe der gleichverteilten Nutzenpunkte

156 161 175 173 170 180 182 199 202 209 254 246

Abbildung 48: Plausibilitäts- / Sensitivitätsanalyse zur NWA der Modellphase 2 Zusammenfassend bestätigt die Plausibilitäts- / Sensitivitätsanalyse zur NWA der Modellphase 2 somit ein begründetes Bewertungsverhältnis der Unternehmereinsatzformen zueinander, und verifizieren die Ergebnisse der Vorbewertungen des Verfassers und den Modellansatz. Die Bewertungsunterschiede in der Vergabe resultieren aus den starken Unterschieden innerhalb der Leistungsspektren der Unternehmereinsatzformen und den sich daraus bietenden Chancenpotentialen für den AG. Des Weiteren obliegt es dem Anwender, durch die Wahl der Gewichtungsverteilung innerhalb der Hauptkriteriengruppen und der Hauptkriterien zueinander Prioritäten für das eigene Unternehmen und das zu untersuchende Erneuerungsprojekt zu setzen und damit die Vorteile einzelner Unternehmereinsatzformen hervorzuheben. Zudem empfiehl der Verfasser, aufbauend auf das Ergebnis der NWA, grundsätzlich eine weiterführende Betrachtung zum Wirksamkeits/Kosten-Verhältnis der untersuchten Maßnahme (vgl. Kapitel 5.1.4.4).

5.2

Modellentwicklung zur Auswahl der Finanzierungsform

Vor der Modellentwicklung zur Auswahl der Finanzierungsform werden zunächst die Anforderungen an das Modell festgelegt und die Bewertungsmethodik und Elemente zur Bewertung ausgewählt. Aufbauend darauf werden die Einflusskriterien für die in Kapitel 4 untersuchten Finanzierungsformen ausgewählt und hinsichtlich ihrer Bedeutung erläutert. Grundsätzlich ist das Modell so anwenderfreundlich wie möglich gestaltet, um einen späteren Praxiseinsatz in Wohnungsunternehmen gewährleisten zu können.

170

5.2.1

5 Entwicklung eines Entscheidungsmodells zur Wahl der Projektorganisations- und Finanzierungsform

Anforderungen

Im Folgenden werden zunächst die Modellanforderungen beschrieben. Dabei geht der Verfasser insbesondere auf den Modellaufbau ein. 5.2.1.1

Sensibilisierung der Wohnungsunternehmen für alternative Finanzierungsmöglichkeiten

Wie in den Kapiteln 2.3 und 4.1.1.1 bereits beschrieben, stellt die klassische Darlehensfinanzierung die bekannteste und am häufigsten zum Einsatz kommende Finanzierungsform für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau dar. Alternative Finanzierungsformen geraten dadurch häufig schnell in den Hintergrund, ohne dass Finanzierungsalternativen in die Finanzierungsentscheidung eingeflossen sind. Das Modell enthält daher grundsätzlich zunächst alle im Zuge dieser Arbeit untersuchten Finanzierungsformen, -instrumente und Fördermöglichkeiten, mit Ausnahme der Finanzierung durch G-REITs (vgl. Kapitel 4.1.5.5). Ausgehend von dieser Grundgesamtheit ist mit dem Modell ein(e) nachvollziebare(r) Auswahl / Ausschluss von Finanzierungsformen zu begründen. 5.2.1.2

Modellfunktion

Das Modell arbeitet in einem ersten Schritt nach dem Ausschlussverfahren, d. h. die vom Modell berücksichtigten Finanzierungsformen bleiben in der Grundgesamtheit der Finanzierungsalternativen enthalten, solange sie nicht durch ein K.O.-Kriterium308 (vgl. Kapitel 5.2.2.1) ausgeschlossen werden können. Mit dem Modell sind die Kriterien, die zum Ausschluss einer Finanzierungsform führen, nachvollziehbar abzubilden. Dies ermöglicht es dem Anwender zu analysieren, welche Gründe für den Ausschluss einer Finanzierungsalternative verantwortlich sind bzw. welche Grundlagen auf Unternehmens- / Projektebene zu schaffen sind, um bestimmte Finanzierungsmöglichkeiten nutzen zu können. Über das Ausschlussverfahren hinaus ist mit dem Modell innerhalb der verbliebenen Finanzierungsalternativen diejenige Finanzierungsform zu identifizieren, die unter finanzierungsspezifischen Kriterien die bestgeeignete Handlungsalternative unter den vorgegebenen Rahmenbedingungen darstellt. Dazu sind ggf. auch Möglichkeiten zur Bildung eines „Finanzierungsmixes“, bestehend aus mehreren mit dem Modell identifizierten Finanzierungsalternativen, abzubilden.

308

Kriterium, das den endgültigen Ausschluss einer Finanzierungsform begründet.

5.2 Modellentwicklung zur Auswahl der Finanzierungsform

5.2.1.3

171

Anwendbarkeit und Modellaufbau

Das Modell muss für Wohnungsunternehmen unabhängig von deren Größenordnung, wirtschaftlichen Verhältnissen, vorliegenden Rechtsformen, qualitativer Fachkunde etc. anwendbar sein. Weiterhin ist es so anwenderfreundlich aufzubauen, dass es ohne großen Einführungsaufwand verwendet werden kann. Gleichzeitig ist es so „offen“ zu gestalten, dass der fachkundige Anwender auf Grundlage eigener Erfahrungen Variablen anpassen bzw. verändern kann.

Phase 2: Identifikation der bestgeeigneten Finanzierungsform(en)

Phase 1: Ausschluss ungeeigneter Finanzierungsalternativen

Der Aufbau des Modells wird an die Modellfunktion (vgl. Kapitel 5.2.1.2) angepasst. Zunächst wird durch ein Ausschlussverfahren eine Grundgesamtheit an möglichen Finanzierungsalternativen für eine spezifische Erneuerungsmaßnahme im Wohnungsbau ermittelt. In einer zweiten Phase werden die verbleibenden Handlungsalternativen unter Berücksichtigung finanzierungsspezifischer Kriterien bewertet. Die Abbildung 49 gibt einen schematischen Überblick über den Aufbau und Ablauf des Modells.

Wohnungsunternehmen

Erneuerungsprojekt

Einflussnahme unternehmensspezifischer Rahmenbedingungen

Einflussnahme projektspezifischer Rahmenbedingungen

ungeeignet

unternehmensspezifisch geeignet

Einflussnahme finanzierungsspezifischer Rahmenbedingungen

unternehmens- und projektsspezifisch geeignet

projektspezifisch geeignet

unternehmens- und projektspezifisch geeignete Finanzierungsformen

Einflussnahme des Anwenders (Nutzenpunkte / Gewichtungen)

Nutzwertanalyse

Rangfolgenvergleich der bestgeeigneten Finanzierungsform(en)

Abbildung 49: Zweiphasiges Entscheidungsmodell zur Ermittlung der bestgeeigneten Finanzierungsform

5 Entwicklung eines Entscheidungsmodells zur Wahl der Projektorganisations- und Finanzierungsform

172

5.2.2

Auswahl der Bewertungsmethodik und -elemente

Im Folgenden wird der Aufbau des Entscheidungsmodells zur Auswahl der bestgeeigneten Finanzierungsform(en) mit den dazugehörigen Bewertungselementen vorgestellt (vgl. Abbildung 49). Es setzt sich aus zwei aufeinander folgenden Bewertungsphasen zusammen. Die erste Entscheidungsmodellphase dient der Reduktion der Grundgesamtheit aller im Modell erfassten freien Finanzierungsformen und geregelten Fördermöglichkeiten auf Grundlage unternehmens- und projektspezifischer Einflusskriterien nach dem Ausschlussverfahren. Die zweite Entscheidungsmodellphase beinhaltet im Kern eine Nutzwertanalyse, mit deren Hilfe die in Phase 1 als geeignet identifizierten Finanzierungsformen bewertet werden, um abschließend unter Einflussnahme finanzierungsspezifischer Kriterien und der fakultativen Beeinflussung des Anwenders einen Rangfolgenvergleich der bestgeeignete(n) Finanzierungsform(en) aufzustellen. 5.2.2.1

Entscheidungsmodellphase 1 – Ausschluss ungeeigneter Finanzierungsalternativen

Wie bereits erläutert, geht das Modell in Phase 1 nach dem Ausschlussverfahren vor. Dazu werden Kriterien aus unternehmensspezifischer und projektspezifischer Sichtweise hinsichtlich ihrer Eignung für die einzelnen Finanzierungsformen und Fördermöglichkeiten in nominaler Form bewertet. Die Bewertungselemente für die Wertung der Eignung sind festgelegt als ƒ

+ (positiv): bei Eignung / Kongruenz,

ƒ

o (neutral): wenn keine eindeutige Aussage zur Eignung möglich ist oder die Eignung nur bedingt vorhanden ist und

ƒ

- (negativ): bei Untauglichkeit / Disgruenz.

Bewertet werden in der ersten Phase unternehmensspezifische Rahmenbedingungen (vgl. Kapitel 5.2.3.1) und projektspezifische Rahmenbedingungen (vgl. Kapitel 5.2.3.2), die in verschiedene Kriteriengruppen eingeteilt werden. Mit den unternehmensspezifischen Rahmenbedingungen werden Kriterien zur Fachkunde, zu den wirtschaftlichen Verhältnissen, zur Rechtsform und zur Einwilligung des Wohnungsunternehmens in Förderbedingungen abgefragt und bewertet. Die projektspezifischen Rahmenbedingungen dienen zur Abfrage und Bewertung von Kriterien hinsichtlich der Projektgröße und des Finanzierungsvolumens, der Markt- und Standortbedingungen, des Projektrisikos und der technischen und nutzerspezifischen Anforderungen hinsichtlich der Fördermöglichkeiten an das Projekt.

5.2 Modellentwicklung zur Auswahl der Finanzierungsform

173

Ein K.O.-Kriterium mit der Folge des Ausschlusses der Eignung einer Finanzierungsform bzw. Fördermöglichkeit liegt genau dann vor, wenn eine Kongruenz zwischen der Finanzierungsform und dem Entscheidungskriterium gefordert wird bzw. gegeben ist (+) und das Wohnungsunternehmen bzw. Erneuerungsprojekt hinsichtlich dieses Kriteriums eine Disgruenz ausweist (-). Nur in diesem Fall scheidet die Finanzierungsform als ungeeignet für die zweite Phase des Modells aus. Durch Kennzeichnung der ausschlussrelevanten Kriterien innerhalb des Modells wird ersichtlich, welche der Finanzierungsformen und Fördermöglichkeiten hinsichtlich einer Disgruenz bei den unternehmensspezifischen und / oder den projektspezifischen Kriterien entfallen. Die einzelnen Ausscheidungskriterien bleiben für das Wohnungsunternehmen nachvollziehbar und können ggf. detaillierter hinsichtlich der einschränkenden Faktoren untersucht werden. 5.2.2.2

Entscheidungsmodellphase 2 – Identifikation der bestgeeigneten Finanzierungsform(en)

Als Ergebnis aus der Modellphase 1 liegen die Finanzierungsformen und Fördermöglichkeiten vor, die nach Überprüfung der unternehmens- und projektspezifischen Kriterien nicht ausgeschlossen wurden. Dieses verdichtete Ergebnis stellt die Ausgangsgrundgesamtheit für die weiteren Auswertungen in der Modellphase 2 dar. Für die weitere Modellanwendung bietet sich als Bewertungsinstrument die Nutzwertanalyse an. Eine reine Kosten-Nutzen-Analyse (KNA) scheidet aus, da nicht alle abzufragenden finanzierungsspezifischen Kriterien monetär bewertbar sind. Eine Kostenwirksamkeitsanalyse (KWA) stellt sich hinsichtlich der Ermittlung von Kostenfaktoren für eine möglicherweise hohe Anzahl an noch zur Verfügung stehenden und in Teilen sehr komplexen Finanzierungsalternativen als zu aufwendig dar und widerspricht damit gleichzeitig der vom Verfasser angestrebten Anwenderfreundlichkeit. Die Nutzwertanalyse (NWA) dient der Bestimmung der relativen Vorteilhaftigkeit der in der Ausgangsgrundgesamtheit ermittelten geeigneten Finanzierungsformen und Fördermöglichkeiten und ermöglicht damit die Erstellung einer Rangfolge. Dazu werden in der NWA festgelegte Teilziele (Kriterien) untersucht und hinsichtlich ihrer Erfüllung der Finanzierungsalternativen bewertet. Wie im ersten Modellteil zur Auswahl der Projektorganisationsform bereits erläutert stellt die NWA somit keine geschlossene Entscheidungsrechnung dar, gewährleistet jedoch eine systematische Entscheidungsfindung und macht die Entscheidung damit transparent und nachvollziehbar.

5 Entwicklung eines Entscheidungsmodells zur Wahl der Projektorganisations- und Finanzierungsform

174

In der zweiten Modellphase werden mit den Kriterien finanzierungsspezifische Rahmenbedingungen (vgl. Kapitel 5.2.3.3) der Finanzierungsalternativen zu den Kapitalkosten, zur Eigenkapitalstärkung des Unternehmens, zu den Mitspracheund Kontrollrechten der Kapitalgeber, zur Komplexität und Anwendbarkeit der Finanzierung, zur Unabhängigkeit von Bankinstituten, zu der zeitlichen Flexibilität der Finanzierung und zur Ausgliederung von Wohnungsbeständen bewertet. Die Einflussnahme des Modellanwenders besteht auch in diesem Modellteil. in der individuellen Gewichtung der Kriterien entsprechend ihrer Bedeutung für das Wohnungsunternehmen. Die Nutzenpunkte für die einzelnen Finanzierungsalternativen hinsichtlich des Kriteriums werden vom Verfasser nach den Erkenntnissen im Kapitel 4 zunächst vorgegeben, können jedoch aufgrund persönlicher Einschätzungen und Erfahrungen vom Anwender individuell variiert werden. Die vom Verfasser bzw. Anwender vergebenen Nutzenpunkte werden entsprechend dem ersten Modellteil (vgl. Kapitel 5.1.2.2) aufaddiert (vgl. Abbildung 27). Die Nutzenpunkte als Bewertungselemente für die Finanzierungsalternativen werden vom Verfasser in der Modellentwicklung nach den Erkenntnissen im Kapitel 4 vorgegeben mit ƒ

4 bis 5 Nutzenpunkten: bei sehr hoher Übereinstimmung / Kongruenz zwischen dem Teilkriterium und der Finanzierungsalternative,

ƒ

2 bis 3 Nutzenpunkten: bei eingeschränkter Übereinstimmung zwischen dem Teilkriterium und der Finanzierungsalternative und

ƒ

1 Nutzenpunkt: bei sehr geringer Übereinstimmung / Disgruenz zwischen dem Teilkriterium und der Finanzierungsalternative.

5.2.3

Kriterien der Modellentwicklung zur Auswahl der Finanzierungsform

Zur Bewertung der Finanzierungsalternativen hinsichtlich ihrer Eignung für das Wohnungsunternehmen und das spezifische Erneuerungsprojekt in den zwei Modellphasen werden Kriterien benötigt. Die entscheidungsrelevanten Kriterien für die Bewertung der Finanzierungsalternativen in den Modellphasen werden dazu vom Verfasser gegliedert in unternehmens-, projekt- und finanzierungsspezifische Kriterien. Einzelne unternehmens-, projekt- und finanzierungsspezifische Kriterien wurden bereits im Jahr 2007 in einer vom Verfasser betreuten unveröffentlichten Diplomarbeit309 am Lehr- und Forschungsgebiet für Immobi309

Laackmann, K., (2007)

5.2 Modellentwicklung zur Auswahl der Finanzierungsform

175

lienwirtschaft unter Verwendung der vom Verfasser entwickelten Modellsystematik untersucht. 5.2.3.1

I. Unternehmensspezifische Kriterien

Wie bereits im Kapitel 5.2.2 zur Auswahl der Bewertungsmethodik erläutert, werden mit den unternehmensspezifischen Kriterien Rahmenbedingungen zur Fachkunde, zu den wirtschaftlichen Verhältnissen, zur Rechtsform und zur Einwilligung des Wohnungsunternehmens in Förderbedingungen abgefragt und bewertet (vgl. Abbildung 50310). I. Unternehmensspezifische Kriterien

I.1.1

Anforderungen aus Basel II

Bonitätsmanagement / Nachweis der Mindestbonität vorhanden? Unternehmensrating vorhanden?

I.1

Finanzspezifische Fachkunde / Erfahrung des WU

I.2

Wirtschaftliche Verhältnisse des WU

I.3

Rechtsform des WU

Eigenes jur. Fachpersonal oder externe jur. Beratung für komplexe Finanzierungsvertragsgestaltungen im Unternehmen verfügbar?

I.1.2

Vertragsgestaltung

I.1.3

Finanzierungskonditionen / Zinssicherungsinstrumente

I.1.4

Finanzierungsrisiken

I.1.5

Geschäftstätigkeit des WU

Aussagekräftiges Berichtswesen / Reporting zum Nachweis der Geschäftstätigkeit vorhanden?

I.1.6

Grundpfandrechtliche Besicherungsalternativen

Nachweis einer stabilen Cashflow-Entwicklung vorhanden?

I.1.7

Bankerlaubnis der BaFin gem. § 1 Abs. 1 KWG

Fachgerechte Bewertung komplexer Finanzierungskonditionen im Unternehmen möglich? Erfahrungen mit Zinssicherungsinstrumenten vorhanden? Beobachtung und Prognose von Referenzzinssätzen im Unternehmen möglich? Erkennen und Einschätzen komplexer Finanzierungsrisiken im Unternehmen möglich?

Fachpersonal mit Geschäftsleiterqualifikation i. S. d. § 33 Abs. 2 KWG und ausgebildete Bankkaufleute im Unternehmen verfügbar?

Gute wirtschaftliche Verhältnisse, gute Bonität. Das Unternehmen besitzt eine ausreichende Liquidität zur Deckung mögl. Eigenkapitalanteils für das Projekt. Nur eines der Kriterien mit dem Bewertungselement (+) bewerten bzw. (o) wenn keine Wertung möglich. Schlechte wirtschaftl. Verhältnisse, geringe Bonität. Liquiditätsengpässe vorh., Deckung des Eigenkapitalanteils für das Projekt u. U. nicht möglich. Das WU hat die Rechtsform einer Genossenschaft. Nur eines der Kriterien mit dem Bewertungselement (+) bewerten. Das WU ist keine Genossenschaft / hat eine andere Rechtsform.

I.4.1 I.4

Einwilligung in Förderbedingungen

I.4.2

Bautechnische Bedingungen durch Bautechnische / - physikalische Bedingungen des Fördergebrers werden akzeptiert. einen Fördergeber Wirtschaftliche Bindungen durch einen Fördergeber

Belegungsbindungen des Fördergebers werden akzeptiert. Mietpreisbindungen des Fördergebers werden akzeptiert.

Abbildung 50: Unternehmensspezifische Kriterien der Modellphase 1 zur Auswahl der Finanzierungsform (vgl. Bewertungsmatrix)

310

Eigene Darstellung / Ergebnisse; Vgl. Laackmann, K., (2007) S. 119

176

5.2.3.1.1

5 Entwicklung eines Entscheidungsmodells zur Wahl der Projektorganisations- und Finanzierungsform

I.1 Finanzspezifische Fachkunde des Wohnungsunternehmens

Die Anwendung einiger im Modell erfasster Finanzierungsalternativen verlangt vom Anwender bzw. den Mitarbeitern des Wohnungsunternehmens gewisse Fachkenntnisse und Erfahrung auf dem Gebiet der Finanzierung von Bauprojekten. Nachfolgend werden die einzelnen Unterkriterien und Ausprägungen zur finanzspezifischen Fachkunde erläutert. Für einen Großteil der Finanzierungsalternativen verlangt der Gläubiger den Nachweis einer Mindestbonität bzw. ein im Unternehmen installiertes Bonitätsmanagement. Darüber hinaus ist ein Unternehmensrating eine notwendige Voraussetzung für einige Finanzierungsalternativen. Die Erfüllung dieser Kriterien wird in dem Unterkriterium I.1.1 Anforderungen aus Basel II (vgl. Kapitel 2.3.2) abgefragt. Bei Finanzierungsalternativen mit sehr komplexen Finanzierungsverträgen ist eigenes Personal mit entsprechenden juristischen Fachkenntnissen bzw. eine externe juristische Beratung notwendig, um eigene Interessen bei der Vertragsgestaltung wahren zu können. Dieser Umstand wird mit dem Unterkriterium I.1.2 Vertragsgestaltung bewertet. Mit dem Unterkriterium I.1.3 Finanzierungskonditionen wird abgefragt, ob das Wohnungsunternehmen qualitativ in der Lage ist, eine sachgerechte Bewertung auch bei sehr komplexen Finanzierungskonditionen vorzunehmen. Zusätzlich wird abgefragt, inwieweit Erfahrungen mit Zinssicherungsinstrumenten vorliegen und Referenzzinssätze beobachtet und prognostiziert werden. Mit dem Unterkriterium I.1.4 Finanzierungsrisiken wird abgefragt, ob das Wohnungsunternehmen in der Lage ist, spezielle Risiken einer Finanzierung bspw. hinsichtlich der Laufzeiten, Finanzierungsvolumina, Anzahl der Kapitalgeber („Klumpenrisiko“) etc. zu erkennen und einzuschätzen. Für fast alle Finanzierungsalternativen ist ein aussagekräftiges Berichtswesen / Reporting des Unternehmens zum Nachweis der Geschäftstätigkeit (Unterkriterium I.1.5 Geschäftstätigkeit des Wohnungsunternehmens) notwendig. Da einige Finanzierungsalternativen nicht grundpfandrechtlich besichert werden, wird von den Kapitalgebern dieser Finanzierungsformen der Nachweis einer stabilen Cashflow-Entwicklung gefordert. Die Erfüllung dieser Forderung wird in dem Unterkriterium I.1.6 Grundpfandrechtliche Besicherungsalternativen abgefragt. Das Unterkriterium I.1.7 Bankerlaubnis der BaFin gem, § 1 Abs. 1 KWG bildet gleichzeitig die Grundlage für den Betrieb einer Spareinrichtung (vgl. Kapitel 4.1.1.5). Die Mehrheit der Vorstandsmitglieder einer Wohnungsgenossen-

5.2 Modellentwicklung zur Auswahl der Finanzierungsform

177

schaft muss dazu über die volle Geschäftsleiterqualifikation der i. S. d. § 33 Abs. 2 KWG verfügen. Weiterhin muss die Genossenschaft ausgebildete Bankkaufleute als Mitarbeiter beschäftigen. Die aufgeführten Kriterien zu den Finanzspezifischen Fachkenntnissen des Wohnungsunternehmens führen vor allem für kleine Unternehmen, die personell mit qualitativen und quantitativen Abstrichen am Markt agieren müssen, zu Einschränkungen hinsichtlich der verbleibenden Finanzierungsalternativen. Die effiziente Anwendung einer komplexeren Finanzierungsalternative ist ohne das nötige Fachwissen und die Erfahrung eher unwahrscheinlich. Alternativ bleibt einem Unternehmen, das über die nötigen Fachkenntnisse nicht verfügt, kurzfristig nur die Möglichkeit zur Verpflichtung von fachkundigen Beratern. Hier wäre der Nutzen der Anwendung einer so „brauchbar“ gemachten Finanzierungsalternative gegen die entstehenden Beraterhonorare zu prüfen. Zu den Finanzierungsformen, die eine umfangreiche Fachkunde erfordern und daher bei möglicher Disgruenz des Unternehmens mit den zuvor genannten Kriterienanforderungen ausgeschlossen werden, gehören insbesondere ƒ

die Spareinrichtung (vgl. Kapitel 4.1.1.5),

ƒ

Immobilienfonds (vgl. Kapitel 4.1.2.2),

ƒ

die Verbriefung (vgl. Kapitel 4.1.3.3),

ƒ

die Mezzanine-Finanzierung (vgl. Kapitel 4.1.4),

ƒ

Joint-Venture / Finanzierungskooperation (vgl. Kapitel 4.1.5.1) und

ƒ

Derivate (vgl. Kapitel 4.1.5.3).

5.2.3.1.2

I.2 Wirtschaftliche Verhältnisse des Wohnungsunternehmens

Die wirtschaftlichen Verhältnisse eines Unternehmens bilden für viele Gläubiger und damit für eine Vielzahl der Finanzierungsformen ein ausschlaggebendes Kriterium. Für die Modellentwicklung wird daher mit dem Kriterium I.2 sehr allgemein die wirtschaftliche Situation des Unternehmens, unterteilt in die Klassen gute bzw. schlechte wirtschaftliche Verhältnisse, abgefragt. Ist eine Zuordnung des Unternehmens durch den Anwender nicht möglich bzw. nicht gewollt, kann das Kriterium zunächst neutral mit dem Element (o) bewertet werden, so dass zunächst keine der Finanzierungsalternativen aufgrund schlechter wirtschaftlicher Verhältnisse des Unternehmens ausgeschlossen wird. Zu den Finanzierungsalternativen, die sich ausschließlich für wirtschaftlich gut gestellte Wohnungsunternehmen mit einer guten Bonität und einer ausreichenden Liquidität zur Deckung des Eigenkapitalanteils an einem Projekt eignen, zählt der Verfasser in erster Linie

5 Entwicklung eines Entscheidungsmodells zur Wahl der Projektorganisations- und Finanzierungsform

178

ƒ

die Inhaberschuldverschreibung (vgl. Kapitel 4.1.1.2),

ƒ

das Schuldscheindarlehen (vgl. Kapitel 4.1.1.3),

ƒ

das Mieter- / Mitgliederdarlehen (vgl. Kapitel 4.1.1.4),

ƒ

die Spareinrichtung (vgl. Kapitel 4.1.1.5),

ƒ

Geschäftsanteile (vgl. Kapitel 4.1.2.1),

ƒ

Immobilienfonds (vgl. Kapitel 4.1.2.2),

ƒ

die Verbriefung (vgl. Kapitel 4.1.3.3),

ƒ

die Mezzanine-Finanzierung (vgl. Kapitel 4.1.4) und

ƒ

Joint-Venture / Finanzierungskooperationen (vgl. Kapitel 4.1.5.1).

Zu den Finanzierungsalternativen, die auch für Unternehmen mit eher schlechten wirtschaftlichen Verhältnissen noch gut geeignet sind, zählt der Verfasser auf Grundlage der Untersuchungen in Kapitel 4 der Arbeit vor allem ƒ

das Immobilienleasing (vgl. Kapitel 4.1.3.1),

ƒ

das Nießbrauch-Modell (vgl. Kapitel 4.1.5.2) und

ƒ

die Wohnungsprivatisierung (vgl. Kapitel 4.1.5.4).

5.2.3.1.3

I.3 Rechtsform des Wohnungsunternehmens

Wie bereits in Kapitel 2.2.3 (Abbildung 13) durch die repräsentativen Zahlen des GdW verdeutlicht, sind die vorherrschenden Rechtsformen bei Wohnungsunternehmen die Genossenschaften und die Kapitalgesellschaften (GmbH, AG etc.). Die Untersuchungen in Kapitel 4 der Arbeit haben gezeigt, dass Unterschiede bezüglich der Auswahl und Anwendung von Finanzierungsalternativen zwischen Wohnungsgenossenschaften und Wohnungsunternehmen anderer Rechtsformen bestehen, da den Genossenschaften zusätzliche Finanzierungsmöglichkeiten zur Verfügung stehen. Ferner gestaltet sich der Finanzierungsaufwand für Genossenschaften bei einigen Finanzierungsalternativen aufgrund ihres beschränkten Mitgliederkreises geringer. Vorteilhaft bzw. im Besonderen geeignet für Genossenschaften sieht der Verfasser für die Modellentwicklung die Alternativen ƒ

Inhaberschuldverschreibungen (vgl. Kapitel 4.1.1.2),

ƒ

Mieter-/ Mitgliederdarlehen (vgl. Kapitel 4.1.1.4),

ƒ

Spareinrichtung (vgl. Kapitel 4.1.1.5) und

ƒ

Geschäftsanteile (vgl. Kapitel 4.1.2.1).

5.2 Modellentwicklung zur Auswahl der Finanzierungsform

5.2.3.1.4

179

I.4 Einwilligung in Förderbedingungen

Mit dem Unterkriterium I.4 wird die Einwilligung des Anwenders in mögliche bautechnische Bedingungen bzw. wirtschaftliche Bindungen durch einen Fördergeber abgefragt. Je nachdem, ob und welche geregelten Fördermöglichkeiten der Anwender zur Ergänzung einer Finanzierung nutzen will, ist die Einwilligung in die Förderbedingungen des Bundes und / oder des entsp. Landes unumgänglich (vgl. Kapitel 4.2). Werden die im Kriterium abgefragten Förderbedingungen (in Gänze oder zum Teil) vom Anwender im Vorhinein ausgeschlossen, entfallen diese als Finanzierungsalternativen für die Modellphase 2. 5.2.3.2

II. Projektspezifische Kriterien

Mit den projektspezifischen Kriterien werden Rahmenbedingungen zur Projektgröße und damit zum Finanzierungsvolumen, zu den Markt- und Standortbedingungen, zum Projektrisiko sowie zu den technischen und nutzerspezifischen Anforderungen im Bezug zu Fördermöglichkeiten an das Projekt abgefragt und bewertet (vgl. Abbildung 51311). II. Projektspezifische Kriterien bis 1 Mio. Euro

Projektgröße / II.1 Finanzierungsvolumen

> 1 Mio. Euro bis 10 Mio. Euro Nur ein Finanzierungsvolumen auswählen und mit dem > 10 Mio. Euro bis 50 Mio. Euro Bewertungselement (+) bewerten. > 50 Mio. Euro bis 200 Mio. Euro > 200 Mio. Euro

II.2

Markt- und Standortbedingungen

II.3 Projektrisiko

Technische / NutzerII.4 spezifische Projektanforderungen

Nur eine der Bewertungsmöglichkeiten wählen und mit dem Bewertungselement (+) bewerten.

Wirtschaftsstarker / wachsender Markt und Standort mit stabiler / wachsender Nachfrage, gutes Investitionsklima, geringer Leerstandsquote.

Nur eine der Bewertungsmöglichkeiten wählen und mit dem Bewertungselement (+) bewerten.

Erneuerungsprojekt mit niedrigem Projektrisikoaspekten bei geringen Renditeerwartungen.

Stagnierender / gleichbleibender Markt und Standort mit stagnierender Nachfrage, mäßiges Investitionsklima, mäßiger Leerstand. Strukturschwacher / schrumpfender Markt und Standort mit stagnierende / rückläufige Nachfrage, schlechtes Investitionsklima , hohe Leerstandsquote.

Erneuerungsprojekte mit durchschnittlichen Projektrisikoaspekten bei durchschnittlichen Renditeerwartungen. Erneuerungsprojekt mit hohen Projektrisikoaspekten bei hohen Renditeerwartungen.

II.4.1

Umsetzung bautechnischer / -physikalischer Anforderungen

CO2-Gebäudesanierung, Ökologische Bauweisen , Photovoltaik-Anlagen etc.

II.4.2

Umsetzung nutzerspezifischer Anforderugen

Barrierefreie Wohnungen, alten- und pflegegerechte Wohnungen

Abbildung 51: Projektspezifische Kriterien der Modellphase 1 zur Auswahl der Finanzierungsform (vgl. Bewertungsmatrix)

311

Eigene Darstellung / Ergebnisse; Vgl. Laackmann, K., (2007) S. 120

5 Entwicklung eines Entscheidungsmodells zur Wahl der Projektorganisations- und Finanzierungsform

180

5.2.3.2.1

II.1 Finanzierungsvolumen / Projektgröße

Ein wesentliches Kriterium für die Auswahl einer Finanzierungsalternative ist das benötigte Finanzierungsvolumen, welches zwangsläufig mit dem Projektvolumen bzw. der Projektgröße korreliert. Einige Finanzierungsalternativen, bspw. die Fördermöglichkeiten des Bundes und der Länder, können bei größeren Maßnahmen oftmals nur als Teil der Finanzierung herangezogen werden und müssen für die Projektfinanzierung mit weiteren Finanzierungsalternativen kombiniert werden. Für andere Finanzierungsalternativen ergeben sich aufgrund des hohen Einführungsaufwandes und damit verbundenen Nebenkosten für eine wirtschaftliche Anwendung entsprechende Mindestvolumina.

Darlehensfinanzierung

Inhaberschuldverschreibung

Schuldscheindarlehen

Mieter-/ Mitgliederdarlehen

Spareinrichtung

Geschäftsanteile

Immobilienfonds

Immobilienleasing

Verbriefung

Mezzanine-Finanzierung

Joint Venture

Nießbrauch-Modell

Derivate

Wohnungsprivatisierung

KfW-Förderbank Darlehen

NRW.Bank Darlehen

Finanzierungsvolumina

Finanzierungsalternativen

bis 1 Mio. Euro

+

+

-

+

o

+

-

-

-

o

-

-

o

-

o

o

> 1 Mio. Euro bis 10 Mio. Euro

+

+

-

o

+

+

-

-

-

+

-

-

o

+

o

o

> 10 Mio. Euro bis 50 Mio. Euro

+

o

+

-

o

o

+

+

-

+

-

+

o

+

o

o

> 50 Mio. Euro bis 200 Mio. Euro

+

o

+

-

o

o

+

+

o

+

+

+

o

+

o

o

> 200 Mio. Euro

o

o

+

-

o

o

o

o

+

o

+

o

o

o

o

o

Legende: +

Eignung / Kongruenz

o

Eignung bedingt vorhanden / als Teil der Finanzierung möglich

-

Untauglichkeit / Disgruenz

Abbildung 52: Eignung von Finanzierungsvolumina und Finanzierungsalternativen312 Auf Grundlage der Untersuchungen in Kapitel 4 und aus diversen Expertengesprächen wurden, wie in Abbildung 52 dargestellt, Finanzierungsvolumina geclustert und eine Zuordnung zu den Finanzierungsalternativen vorgenommen. Die Bewertungselemente entsprechen denen der Modellphase 1, wie in Kapi312

Eigene Ergebnisse; in Anlehnung an: Harlfinger, T., (2006) S. 201

5.2 Modellentwicklung zur Auswahl der Finanzierungsform

181

tel 5.2.2.1 festgelegt. Die Definition des Bewertungselementes (o) wird dazu vom Verfasser erweitert und in diesem Zusammenhang auch „als Teil der Finanzierung möglich“ interpretiert. 5.2.3.2.2

II.2 Markt- und Standortbedingungen

In Deutschland ist die Wohnungsmarktentwicklung seit Ende der 90er Jahre als zunehmend regional und sektoral differenziert anzusehen. Wachsende Wohnungsmärkte in wirtschaftsstarken Ballungsräumen stehen stagnierenden bzw. rückläufigen Angebots- und Nachfrageentwicklungen in strukturschwachen Räumen gegenüber. Für Kapitalgeber, die unmittelbar am Projekterfolg eines Erneuerungsprojektes beteiligt sind und entsprechende Renditen erwarten, stellen die Standort und Marktbedingungen eines Projektes wichtige Entscheidungskriterien dar. Dies trifft insbesondere zu auf die Finanzierungsalternativen ƒ

Immobilienfonds (vgl. Kapitel 4.1.2.2),

ƒ

die Mezzanine-Finanzierung (vgl. Kapitel 4.1.4) und

ƒ

für Joint-Venture / Finanzierungskooperationen (vgl. Kapitel 4.1.5.1).

Auch die Förderprogramme auf Landesebene sind standortabhängig und können nur für Projekte in den jeweiligen Landesgrenzen beantragt werden. Lediglich die Förderung durch die KfW-Förderbank ist bundesweit einheitlich. Um eine Bewertung des Standortes anhand der vorgegebenen Bewertungsaspekte des Modells vorzunehmen, können zur Einschätzung des Makrostandortes ggf. Strukturdaten hinzugezogen werden. Die im Anhang A.4 dargestellte Abbildung zur Bevölkerungs- und Beschäftigungsentwicklung, herausgegeben vom Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR), stellt eine solche Bewertungsgrundlage für den Makrostandort dar. Für die Bewertung des Standortes werden vom Verfasser die folgenden Marktund Standortklassifizierungen vorgegeben. ƒ

Wirtschaftsstarker / wachsender Markt und Standort mit stabiler / wachsender Nachfrage, gutes Investitionsklima, geringer Leerstandsquote.

ƒ

Stagnierender / gleichbleibender Markt und Standort mit stagnierender Nachfrage, mäßiges Investitionsklima, mäßiger Leerstand.

ƒ

Strukturschwacher / schrumpfender Markt und Standort mit stagnierende / rückläufige Nachfrage, schlechtes Investitionsklima, hohe Leerstandsquote.

Soll oder kann ein Standort anhand der vorgegebenen Clusterung zunächst nicht bewertet werden, kann das Kriterium auch hier zunächst neutral mit dem Ele-

5 Entwicklung eines Entscheidungsmodells zur Wahl der Projektorganisations- und Finanzierungsform

182

ment (o) bewertet werden, so dass zunächst keine der Finanzierungsalternativen ausgeschlossen wird. 5.2.3.2.3

II.3 Projektrisikoeinschätzung

Wie im Kapitel 4 dieser Arbeit bereits erläutert, werden die verschiedenen Finanzierungsalternativen von unterschiedlichen Kapitalgebergruppen bedient. Einige dieser Kapitalgeber sind verbunden mit erhöhten Renditeerwartungen bereit, auch entsprechend höhere Projektrisiken in Kauf zu nehmen, während andere hinsichtlich des Rendite-Risiko-Verhältnisses eher zurückhaltend agieren. In Abhängigkeit des zu erwartenden Projektrisikopotentials und der Einschätzungen zur Risikoaffinität / -aversität der Kapitalgeber lassen sich die Finanzierungsalternativen bestimmten Risikoklassen zuordnen. Für das Modell werden vom Verfasser dazu folgende Risikoklassen definiert: ƒ

niedriges Projektrisiko bei geringen Renditeerwartungen,

ƒ

durchschnittliches Projektrisiko bei durchschnittlichen Renditeerwartungen und

ƒ

hohes Projektrisiko bei hohen Renditeerwartungen.

Die klassische Darlehensfinanzierung (vgl. Kapitel 4.1.1.1) ist für alle Risikoklassen geeignet, wobei das finanzierende Kreditinstitut bei steigendem Projektrisiko entsprechende Sicherheiten und Eigenkapitalbeteiligungen des Wohnungsunternehmens einfordern wird. Auch bei Joint-Venture / Finanzierungskooperationen, die i. d. R. von Banken finanziert werden, ist von einem risikoneutralen Verhalten auszugehen. Hier werden die Banken ab einer bestimmten Risikoeinstufung eine Finanzierung ablehnen.313 Bei Finanzierungsalternativen, bei denen Kapital von Mitgliedern des Unternehmens akquiriert wird (Member Value), wie bspw. bei Inhaberschuldverschreibungen (vgl. Kapitel 4.1.1.2), Mieter- und Mitgliederdarlehen (vgl. Kapitel 4.1.1.4) oder auch bei Spareinrichtungen (vgl. Kapitel 4.1.1.5), haben die Mitglieder als Darlehensgeber faktisch keinen Einfluss auf die Mittelverwendung. Daher sind diese Finanzierungsvarianten ebenfalls für alle Risikoklassen geeignet. Zu bedenken ist jedoch, dass die Bereitschaft der Mitglieder, einem Unternehmen Kapital zur Verfügung zu stellen, auch vom Vertrauensverhältnis und der Kommunikationspolitik zwischen Unternehmen und Mitgliedern abhängt. Ob Member Value im Sinne der unternehmerischen Verantwortung in

313

Vgl. Harlfinger, T., (2006) S. 201

5.2 Modellentwicklung zur Auswahl der Finanzierungsform

183

hoch risikoreiche Projekte investiert wird, hängt von der jeweiligen Unternehmenspolitik ab. Die Mitglieder werden als Kapitalgeber jedoch aufgrund der im Vorhinein festgeschrieben Renditen nicht an einem unmittelbaren Projekterfolg / -mißerfolg beteiligt. Die Finanzierungsalternativen durch Schuldscheindarlehen (vgl. Kapitel 4.1.1.3), Immobilienfonds (vgl. Kapitel 4.1.2.2) und Verbriefung (vgl. Kapitel 4.1.3.3) sind eher auf geringe bis durchschnittliche Risiken ausgelegt, da sie im Fall von Schuldscheindarlehen von risikoaversen Kapitalgebern (Kapitalanlagegesellschaften, Versicherungsunternehmen, Sozialversicherungsträgern etc.) ausgegeben werden bzw. im Rahmen der anderen Alternativen Anteile an eher unerfahrene, risikoaverse Anleger vermarktet werden müssen. Auch für Finanzierungsalternativen, bei denen es zu einer Überlassung von Eigentums-/Nutzungsrechten an den Kapitalgeber kommt, wie bspw. dem Immobilienleasing (vgl. Kapitel 4.1.3.1), dem Nießbrauch-Modell (vgl. Kapitel 4.1.5.2) oder auch der Wohnungsprivatisierung (vgl. Kapitel 4.1.5.4), dürfte es für ein Wohnungsunternehmen schwer werden, Kapitalgeber zu finden, die in sehr risikoreiche Projekte investieren. Mezzanine-Finanzierungen (vgl. Kapitel 4.1.4) sind aufgrund ihrer hohen Finanzierungskosten auf hohe Rendite-Risiko-Verhältnisse ausgelegt, da dieses eher zum Ausgleich der Finanzierungskosten betragen kann. Projekte mit einem eher geringen Rendite-Risiko-Verhältnis sind für diese Finanzierungsalternative eher ungeeignet. Auf Grundlage dieser Einschätzungen wurde vom Verfasser eine Vorbewertung für das Modell vorgenommen, wobei die Fördermöglichkeiten aufgrund ihrer fest geregelten Förderbedingungen und Derivate als Zinssicherungsinstrumente als neutral und unabhängig einsetzbar von der Projektrisikoklasse bewertet wurden. 5.2.3.2.4

II.4 Technische / Nutzerspezifische Anforderungen

Mit den Unterkriterien II.3.1 und II.3.2 wird die Einwilligung des Anwenders in bautechnische / -physikalische bzw. nutzerspezifische Anforderungen durch Fördergeber des Bundes und der Länder abgefragt (vgl. Kapitel 4.2). Je nachdem, ob und welche geregelten Fördermöglichkeiten der Anwender zur Ergänzung einer Finanzierung nutzen will, ist auch hier die Einwilligung in die Förderbedingungen des Bundes und / oder des entsp. Landes unumgänglich. Sind die im Kriterium abgefragten Förderbedingungen für die Umsetzung des Erneuerungsprojektes nicht geplant und können vom Anwender im Vorhinein ausgeschlossen werden, entfallen sie als Finanzierungsalternativen für die Modellphase 2.

184

5 Entwicklung eines Entscheidungsmodells zur Wahl der Projektorganisations- und Finanzierungsform

Im Rahmen der Programme der KfW-Förderbank handelt es sich vorwiegend um die Umsetzung von bautechnischen / -physikalischen Anforderungen an den Baukörper (vgl. Kapitel 4.2.1). Bei den Förderprogrammen der NRW.Bank stehen eher nutzerspezifische Anforderungen im Fordergrund, die bautechnisch umzusetzen sind. Wie in Kapitel 4.2.2 erläutert, werden in den Programmen bspw. Barrierefreiheit, Pflegeangebote für ältere und pflegebedürftige Bewohner mit entsprechenden Mindeststandards (Aufzüge, Pflegebäder etc.) für die geförderten Immobilien etc. gefordert. Will der Anwender zu diesem Zeitpunkt noch nicht entscheiden, ob er zur Umsetzung dieser projektspezifischen Kriterien bereit ist, können die Unterkriterien zunächst neutral mit dem Element (o) bewertet werden, so dass zunächst keine der Fördermöglichkeiten aus der Liste der Finanzierungsalternativen ausgeschlossen wird. In weiteren Untersuchungen ist dann für das Erneuerungsprojekt abzuwägen, ob eine Finanzierung über die Förderprogramme wirtschaftlich sinnvoll ist. 5.2.3.3

III. Finanzierungsspezifische Kriterien

Wie bereits im Kapitel 5.2.2.2 erläutert, werden in der Nutzwertanalyse der Modellphase 2 finanzierungsspezifische Kriterien zu den Kapitalkosten, zur Eigenkapitalstärkung des Unternehmens, zu den Mitsprache- und Kontrollrechten der Kapitalgeber, zur Komplexität und Anwendbarkeit der Finanzierung, zur Unabhängigkeit von Bankinstituten, zu der zeitlichen Flexibilität der Finanzierung und zur Ausgliederung von Wohnungsbeständen abgefragt und bewertet. 5.2.3.3.1

III.1 Kapitalkosten

Die Kapitalkosten jeder Finanzierungsform ergeben sich sehr individuell, u. a. in Abhängigkeit vom Unternehmen als Kapitalnehmer und dem zu finanzierenden Projekt, und sind damit von einer Vielzahl von Faktoren abhängig, bspw. der Bonität des Unternehmens, der Kredithöhe, den Sicherheiten, der Laufzeit etc. Oberstes Ziel jedes Unternehmens und damit auch ein maßgebliches Kriterium für die Wahl einer Finanzierungsform ist die Minimierung der Kapitalkosten zur Erlangung günstiger Finanzierungskonditionen. Der Vorteil einer Finanzierungsform gegenüber einer anderen lässt sich demnach maßgeblich über die Kapitalkosten feststellen. In der Modellphase 2 werden daher für die im Modell erfassten Finanzierungsalternativen tendenzielle Aussagen hinsichtlich der Möglichkeit zur Erlangung möglichst günstiger Finanzierungskonditionen im Vergleich zu den anderen Finanzierungsalternativen getroffen. Ausdrücken lässt sich dieser Zustand u. a. mit der Risikohöhe des Kapitalgebers, d. h. je höher die Risikoübernahme des Kapitalgebers ist, umso

5.2 Modellentwicklung zur Auswahl der Finanzierungsform

185

höher sind i. d. R. auch die Kapitalkosten der Finanzierungsform. Beispielhaft kann hier die Mezzanine-Finanzierung angeführt werden (vgl. Kapitel 4.1.4). Hier wird der Kapitalgeber über die Finanzierung unmittelbar am Unterneh mens- / Projekterfolg bzw. -verlust beteiligt, ohne dass er auf dingliche Sicherheiten zurückgreifen kann. Sein Ausfallrisiko muss er daher vollständig in den Fremdkapitalzins einkalkulieren, wodurch eine Mezzanine-Finanzierung tendenziell im Vergleich zu anderen Finanzierungsalternativen höhere Kapitalkosten aufweist. Des Weiteren sind Kapitalnebenkosten zu berücksichtigen. Darin erfasst werden die Kosten für die Kapitalbeschaffung und den Einführungsaufwand. Neben möglichen Emissions- und Transaktionskosten können bspw., wie bei der Verbriefung (vgl. Kapitel 4.1.3.3), auch Kosten für die Gründung von Zweckgesellschaften entstehen. In diesem Zusammenhang gilt daher, dass eine Finanzierungsform meist nur dann effizient anwendbar ist, wenn die Kapitalnebenkosten im Verhältnis zum Finanzierungsvolumen möglichst gering sind.

Darlehensfinanzierung

Inhaberschuldverschreibung

Schuldscheindarlehen

Mieter-/ Mitgliederdarlehen

Spareinrichtung

Geschäftsanteile

Immobilienfonds

Immobilienleasing

Verbriefung

Mezzanine-Finanzierung

Joint Venture

Nießbrauch-Modell

Derivate

Wohnungsprivatisierung

KfW-Förderbank Darlehen

NRW.Bank Darlehen

Nutzenpunkte - III.1 Kapitalkosten

3

4

3

4

4

4

3

2

3

1

4

2

3

2

5

5

Abbildung 53: Vergabe der Nutzenpunke für das Kriterium III.1 Kapitalkosten Genau diese Zusammenhänge werden vom Verfasser bei der Vergabe der Nutzenpunkte berücksichtigt (vgl. Abbildung 53). Eine hohe Bewertung (4 bis 5 Nutzenpunkte) erhalten die Finanzierungsalternativen, bei denen im Vergleich zu den übrigen Alternativen möglichst günstige Finanzierungskonditionen möglich sind. Mittlere Bewertungen (2 bis 3 Nutzenpunkte) werden an die Finanzierungsalternativen vergeben, die i. d. R. keine großen Vor-/Nachteile hinsichtlich der Kapitalkosten mit sich bringen. Eine entsprechende niedrige Bewertung (1 Nutzenpunkt) erhalten die Finanzierungsalternativen, die vergleichsweise hohe Kapitalkosten aufweisen.

5 Entwicklung eines Entscheidungsmodells zur Wahl der Projektorganisations- und Finanzierungsform

186

Wie bereits im Kapitel 5.2.2.2 erläutert, obliegt es dem Anwender, diese vorgegebenen Nutzenpunkte aufgrund persönlicher Erfahrungen und Einschätzungen zu variieren und ggf. Auf- bzw. Abwertungen vorzunehmen. 5.2.3.3.2

III.2 Eigenkapitalstärkung des Unternehmens

Mit den neuen Baseler Eigenkapitalvorschriften (vgl. Kapitel 2.3.2) erlangt die Eigenkapitalstärkung für Unternehmen im Rahmen der Finanzierung zukünftig immer größeren Stellenwert. Kreditinstitute verlangen aufgrund der neuen Anforderungen sowie der allgemeinen Branchenrisiken in der Bauwirtschaft zunehmend höhere Eigenkapitalanteile bei der Finanzierung von Baumaßnahmen. Unternehmen, die in Teilen auf eine Darlehenfinanzierung zurückgreifen wollen oder müssen, können ihre Position gegenüber Kreditinstituten durch eine gezielt eigenkapitalstärkende Finanzierung verbessern.

Darlehensfinanzierung

Inhaberschuldverschreibung

Schuldscheindarlehen

Mieter-/ Mitgliederdarlehen

Spareinrichtung

Geschäftsanteile

Immobilienfonds

Immobilienleasing

Verbriefung

Mezzanine-Finanzierung

Joint Venture

Nießbrauch-Modell

Derivate

Wohnungsprivatisierung

KfW-Förderbank Darlehen

NRW.Bank Darlehen

Nutzenpunkte - III.2 Eigenkapitalstärkung des Unternehmens

1

5

2

4

5

5

3

3

4

4

3

4

3

4

1

1

Abbildung 54: Vergabe der Nutzenpunke für das Kriterium III.2 Eigenkapitalstärkung des Unternehmens Vom Verfasser werden die möglichen Finanzierungsalternativen hinsichtlich der eigenkapitalstärkenden Auswirkungen für das Unternehmen vorbewertet (vgl. Abbildung 54). Besonders positiv treten dabei Finanzierungsalternativen hervor, bei denen Kapital von den eigenen Mietern / Kunden bspw. in der Form von Inhaberschuldverschreibungen (vgl. Kapitel 4.1.1.2) oder auch im Rahmen einer genossenschaftlichen Spareinrichtung (vgl. Kapitel 4.1.1.5) erworben werden können. Solche Finanzierungsalternativen werden mit einer hohen Bewertung (4 bis 5 Nutzenpunkte) versehen. Finanzierungsalternativen, die einen stärkeren Fremdkapitalcharakter aufweisen, jedoch trotzdem als eigenkapitalstärkende Finanzierungsalternative bewertet werden können, erhalten eine mittlere Bewertung (2 bis 3 Nutzenpunkte). Hier ist bspw. die Finanzierung über einen Immobi-

5.2 Modellentwicklung zur Auswahl der Finanzierungsform

187

lienfonds (vgl. Kapitel 4.1.2.2) oder mittels Mezzanine-Finanzierung (vgl. Kapitel 4.1.4) zu nennen. Finanzierungsalternativen, die keine eigenkapitalstärkende Komponente enthalten, wie bspw. die klassische Darlehensfinanzierung (vgl. Kapitel 4.1.1.1), erhalten in der Vorbewertung durch den Verfasser eine niedrige Bewertung (1 Nutzenpunkt). 5.2.3.3.3

III.3 Kontroll- bzw. Mitspracherechte des Kapitalgebers

Mit diesem Kriterium wird bewertet, ob und inwieweit einem Kapitalgeber Kontroll- und Mitspracherechte zugestanden werden. Der Anreiz eines Wohnungsunternehmens, eine bestimmte Finanzierungsalternative zu wählen, reduziert sich in Abhängigkeit von der Möglichkeit des externen Kapitalgebers, geschäftspolitische Einflussmöglichkeiten auf das Wohnungsunternehmen und das zu finanzierende Projekt zu nehmen. Je stärker diese Einflussmöglichkeiten ausfallen, also je umfassender die Kontroll- bzw. Mitspracherechte des externen Kapitalgebers, desto unattraktiver wird eine Finanzierungsalternative i. d. R. für ein Wohnungsunternehmen.

Darlehensfinanzierung

Inhaberschuldverschreibung

Schuldscheindarlehen

Mieter-/ Mitgliederdarlehen

Spareinrichtung

Geschäftsanteile

Immobilienfonds

Immobilienleasing

Verbriefung

Mezzanine-Finanzierung

Joint Venture

Nießbrauch-Modell

Derivate

Wohnungsprivatisierung

KfW-Förderbank Darlehen

NRW.Bank Darlehen

Nutzenpunkte - III.3 Kontroll und Mitspracherechte des Kapitalgebers

3

5

3

5

5

4

2

2

3

1

2

2

3

2

2

2

Abbildung 55: Vergabe der Nutzenpunke für das Kriterium III.3 Kontroll- und Mitspracherechte des Kapitalgebers Der Verfasser bewertet die Finanzierungsalternativen für die Nutzwertanalyse hinsichtlich der Einflussmöglichkeit des Kapitalgebers vorab unterteilt in drei Abstufungen (vgl. Abbildung 55). Kapitalgeber, denen faktisch keine Einflussmöglichkeiten auf das Unternehmen und das zu finanzierende Projekt zugestanden werden, erhalten eine hohe Bewertung mit Nutzenpunkten (4 bis 5 Nutzenpunkte). Als Beispiel wäre hier die Spareinrichtung zu nennen (vgl. Kapitel 4.1.1.5). Die Sparer erhalten auf ihre Einlagen eine feste Verzinsung, ohne weiteren Einfluss auf die Verwendung der Mittel nehmen zu können. Kapitalge-

5 Entwicklung eines Entscheidungsmodells zur Wahl der Projektorganisations- und Finanzierungsform

188

ber, die vor Bewilligung der Finanzierung entsprechende Auflagen bezüglich der Mittelverwendung, Vorgaben zur Projektorganisation etc. stellen, erhalten eine mittlere Bewertung (2 bis 3 Nutzenpunkte). Hier kann die Darlehensfinanzierung (vgl. Kapitel 4.1.1.1) als Beispiel genannt werden. Die letzte Abstufung enthält solche Finanzierungsalternativen, bei denen die Kapitalgeber einen maßgeblichen Einfluss auf das Projekt nehmen können. Diese erhalten daher eine niedrige Bewertung (1 Nutzenpunkt). Als Beispiel kann die Mezzanine-Finanzierung (vgl. Kapitel 4.1.4) genannt werden. 5.2.3.3.4

III.4 Komplexität / Anwendbarkeit

Die Finanzierungsalternativen unterscheiden sich hinsichtlich ihrer Komplexität und stellen daher bezüglich ihrer Durchführung unterschiedlich hohe Ansprüche an ein Wohnungsunternehmen. Insbesondere für „kleinere“ Wohnungsunternehmen, deren finanzspezifische Fachkunde bereits über die Mitarbeiterkapazitäten begrenzt wird, ist die möglichst einfache Anwendbarkeit einer Finanzierung hinsichtlich der Vertragsgestaltung, des Zeitaufwandes etc. wichtig.

Darlehensfinanzierung

Inhaberschuldverschreibung

Schuldscheindarlehen

Mieter-/ Mitgliederdarlehen

Spareinrichtung

Geschäftsanteile

Immobilienfonds

Immobilienleasing

Verbriefung

Mezzanine-Finanzierung

Joint Venture

Nießbrauch-Modell

Derivate

Wohnungsprivatisierung

KfW-Förderbank Darlehen

NRW.Bank Darlehen

Nutzenpunkte - III.4 Komplexität / Anwendbarkeit

5

2

4

2

1

3

2

3

1

4

1

2

3

3

5

5

Abbildung 56: Vergabe der Nutzenpunke für das Kriterium III.4 Komplexität / Anwendbarkeit Vergleichbar zum Kriterium III.3 (vgl. Kapitel 5.2.3.3.3) bewertet der Verfasser die Finanzierungsalternativen für die Nutzwertanalyse vorab unterteilt in drei Abstufungen (vgl. Abbildung 56). Finanzierungsalternativen, die für jedes Wohnungsunternehmen sehr einfach anwendbar sind und eine geringe Komplexität aufweisen, erhalten eine hohe Bewertung (4 bis 5 Nutzenpunkte). Als Beispiel ist hier die Darlehensfinanzierung (vgl. Kapitel 4.1.1.1) zu nennen. Wird die Finanzierungsalternative komplexer und verlangt vom Wohnungsunternehmen für die Durchführung einen erhöhten qualitativen und quantitativen Aufwand, erhält sie

5.2 Modellentwicklung zur Auswahl der Finanzierungsform

189

eine mittlere Bewertung (2 bis 3 Nutzenpunkte). Hier kann das Schuldscheindarlehen (vgl. Kapitel 4.1.1.3) als Beispiel angeführt werden. Bei hoch komplexen Finanzierungsalternativen, die gleichzeitig sehr hohe qualitative und quantitative Ansprüche an ein Wohnungsunternehmen stellen, wird eine niedrige Bewertung (1 Nutzenpunkt) vergeben. Als Beispiel kann die Verbriefung (vgl. Kapitel 4.1.3.3) genannt werden. 5.2.3.3.5

III.5 Unabhängigkeit von Bankinstituten

Aufgrund der sich im Zuge von Basel II für Unternehmen weiter verschärfenden Anforderungen bei der Kreditbewilligung werden zunehmend solche Finanzierungsalternativen interessant, die eine Unabhängigkeit von den klassischen Bankinstituten aufweisen. Dies ist beispielsweise bei den Spareinrichtungen (vgl. Kapitel 4.1.1.5), bei Inhaberschuldverschreibungen (vgl. Kapitel 4.1.1.2) oder auch bei Mieter-/Mitgliederdarlehen (vgl. Kapitel 4.1.1.4) der Fall. Der Verfasser bewertet die Finanzierungsalternativen für die Nutzwertanalyse vorab bezüglich ihrer (Un-) Abhängigkeit von klassischen Banken (vgl. Abbildung 57). Ist kein Kreditinstitut unmittelbar an der Finanzierung beteiligt, bekommt die Finanzierungsalternative eine hohe Bewertung (4 bis 5 Nutzenpunkte). Bei einer mittelbaren Beteiligung von Kreditinstituten wird eine mittlere Bewertung (2 bis 3 Nutzenpunkte) vergeben. Mittelbare Beteiligungen von Kreditinstituten können z. B. bei Joint-Venture / Finanzierungskooperation (vgl. Kapitel 4.1.5.1) vorliegen. Bei einer unmittelbaren Beteiligung, wie bspw. bei der klassischen Darlehensfinanzierung, erhält die Finanzierungsalternative eine niedrige Bewertung (1 Nutzenpunkt).

Darlehensfinanzierung

Inhaberschuldverschreibung

Schuldscheindarlehen

Mieter-/ Mitgliederdarlehen

Spareinrichtung

Geschäftsanteile

Immobilienfonds

Immobilienleasing

Verbriefung

Mezzanine-Finanzierung

Joint Venture

Nießbrauch-Modell

Derivate

Wohnungsprivatisierung

KfW-Förderbank Darlehen

NRW.Bank Darlehen

Nutzenpunkte - III.5 Unabhängigkeit von Bankinstituten

1

3

3

5

5

4

2

3

3

4

2

3

1

4

1

1

Abbildung 57: Vergabe der Nutzenpunke für das Kriterium III.5 Unabhängigkeit von Bankinstituten

5 Entwicklung eines Entscheidungsmodells zur Wahl der Projektorganisations- und Finanzierungsform

190

5.2.3.3.6

III.6 Zeitliche Flexibilität

Eine größere zeitliche Flexibilität im Rahmen der Finanzierung verschafft einem Wohnungsunternehmen i. d. R. auch eine größere terminliche Flexibilität für die Erneuerungsmaßnahmen und ist daher grundsätzlich positiv zu bewerten.

Darlehensfinanzierung

Inhaberschuldverschreibung

Schuldscheindarlehen

Mieter-/ Mitgliederdarlehen

Spareinrichtung

Geschäftsanteile

Immobilienfonds

Immobilienleasing

Verbriefung

Mezzanine-Finanzierung

Joint Venture

Nießbrauch-Modell

Derivate

Wohnungsprivatisierung

KfW-Förderbank Darlehen

NRW.Bank Darlehen

Nutzenpunkte - III.6 Zeitliche Flexibilität

4

4

4

4

5

4

1

2

3

3

3

3

5

2

3

3

Abbildung 58: Vergabe der Nutzenpunke für das Kriterium III.6 Zeitliche Flexibilität Die bewerteten Finanzierungsalternativen (vgl. Abbildung 58) unterscheiden sich hinsichtlich ihrer Vertragsgestaltung und damit auch in ihrer zeitlichen Ausgestaltung. Erlaubt die Finanzierungsalternative dem Wohnungsunternehmen eine sehr variable Vertragsgestaltung, bspw. von Verzinsungs- und Tilgungsmodalitäten, bekommt sie eine hohe Bewertung (4 bis 5 Nutzenpunkte). Dies ist u. a. bei der klassischen Darlehensfinanzierung (vgl. Kapitel 4.1.1.1) oder auch bei Finanzierungsalternativen gegeben, mit denen Member Value vom Unternehmen akquiriert wird. Eine Sonderrolle spielen die Derivate, mit deren Hilfe sich bei professionellem Einsatz bspw. zusammen mit einer Darlehensfinanzierung eine hohe terminliche Flexibilität erreichen lässt. Langfristig ausgerichtete und terminlich eingeengte Finanzierungsalternativen sowie Finanzierungsalternativen, die mit einer Nutzungsüberlassungen einhergehen, sind hinsichtlich der zeitlichen Flexibilität im Vergleich zu den anderen Alternativen als weitgehend neutral einzustufen und erhalten eine Bewertung von 2 bis 3 Nutzenpunkten. Hier kann die Verbriefung (vgl. Kapitel 4.1.3.3) mit ihrer langfristigen Ausrichtung als Beispiel genannt werden. Bei Mezzanine-Finanzierungen (vgl. Kapitel 4.1.4) ist i. d. R. eine sehr variable Vertragsgestaltung möglich, jedoch sollte aufgrund der hohen Vergütung des Kapitalgebers eine möglichst kurze Vertragslaufzeit angestrebt werden. Finanzierungsalternativen mit unflexiblen Darlehensüberlassungen mit mehreren Kapitalgebern erhalten eine niedrige Bewertung (1 Nutzenpunkt). Als Beispiel ist hier die Finanzierung durch Immobilienfonds

5.2 Modellentwicklung zur Auswahl der Finanzierungsform

191

zu nennen, bei denen stets sehr enge Pläne vorliegen, die die zeitlichen Verpflichtungen zu einem Projekt / einer Immobilie regeln.314 5.2.3.3.7

III.7 Ausgliederung von Wohnungsbeständen

Wie in Kapitel 4 erläutert, treten Wohnungsunternehmen bei einigen Finanzierungsalternativen Eigentums-/Nutzungsrechte an die Finanzgeber ab. Generell zählt die Ausgliederung von Wohnungsbeständen jedoch nicht zu den Unternehmenszielen von Wohnungsunternehmen, da deren Kerngeschäft, im Verständnis dieser Arbeit, in der Vermietung, nicht im Verkauf von Wohnraum liegt. Mit diesem letzten Kriterium in der Modellphase 2 wird daher bewertet, inwiefern die einzelnen Finanzierungsalternativen zu einer Ausgliederung bzw. zu langfristigen Nutzungsüberlassungen der Wohnungsbestände führen (vgl. Abbildung 59). In der Vorbewertung durch den Verfasser erhält die Finanzierungsalternative eine hohe Bewertung (4 bis 5 Nutzenpunkte), wenn keine Eigentums-/Nutzungsrechte an die Finanzgeber übertragen werden. Als Beispiel ist hier die klassische Darlehensfinanzierung (vgl. Kapitel 4.1.1.1) zu nennen. Kommt es zu einer zeitlich begrenzten Überlassung von Eigentums/Nutzungsrechten, wie bspw. beim Nießbrauch-Modell, erhält die Finanzierungsalternative eine mittlere Bewertung (2 bis 3 Nutzenpunkte). Zielt die Finanzierungsform klar auf eine dauerhafte Ausgliederung der Wohnungsbestände ab, erhält sie eine niedrige Bewertung (1 Nutzenpunkt). Dies ist bspw. bei der Wohnungsprivatisierung der Fall (vgl. Kapitel 4.1.5.4).

Darlehensfinanzierung

Inhaberschuldverschreibung

Schuldscheindarlehen

Mieter-/ Mitgliederdarlehen

Spareinrichtung

Geschäftsanteile

Immobilienfonds

Immobilienleasing

Verbriefung

Mezzanine-Finanzierung

Joint Venture

Nießbrauch-Modell

Derivate

Wohnungsprivatisierung

KfW-Förderbank Darlehen

NRW.Bank Darlehen

Nutzenpunkte - III.7 Ausgliederung von Wohnungsbeständen

4

4

3

5

5

2

2

2

2

4

3

2

4

1

5

5

Abbildung 59: Vergabe der Nutzenpunke für das Kriterium III.7Ausgliederung von Wohnungsbeständen 314

Vgl. Harlfinger, T., (2006) S. 203

5 Entwicklung eines Entscheidungsmodells zur Wahl der Projektorganisations- und Finanzierungsform

192

Finanzierungsmodellphase 1 - Ausschluss ungeeigneter Finanzierungsformen Bewertungslegende für die Finanzierungsalternativen

Finanzierungsalternative (FA) geeignet

Ausschluss der FA bezügl. Eines Unternehmensspezifischen Kriteriums

Finanzierungsalternative (FA) ungeeignet

Ausschluss der FA bezügl. Eines Projektspezifischen Kriteriums

Unterkriterium / Ausprägung

Kriterien

Bewertungsaspekte

(wenn vorhanden)

I. Unternehmensspezifische Kriterien Bonitätsmanagement / Nachweis der Mindestbonität vorhanden? I.1.1 Anforderungen aus Basel II Unternehmensrating vorhanden? Eigenes jur. Fachpersonal oder externe jur. Beratung für komplexe Finanzierungsvertragsgestaltungen im Unternehmen verfügbar?

I.1.2 Vertragsgestaltung

I.1

Finanzspezifische Fachkunde / Erfahrung des WU

I.1.3

Wirtschaftliche Verhältnisse des WU

I.3

Rechtsform des WU

Fachgerechte Bewertung komplexer Finanzierungskonditionen im Unternehmen möglich? Erfahrungen mit Zinssicherungsinstrumenten vorhanden? / Beobachtung und Prognose von Referenzzinssätzen im Unternehmen möglich?

I.1.4 Finanzierungsrisiken

Erkennen und Einschätzen komplexer Finanzierungsrisiken im Unternehmen möglich?

I.1.5 Geschäftstätigkeit des WU

Aussagekräftiges Berichtswesen / Reporting zum Nachweis der Geschäftstätigkeit vorhanden?

Grundpfandrechtliche I.1.6 Besicherungsalternativen

Nachweis einer stabilen Cashflow-Entwicklung vorhanden?

I.1.7

I.2

Finanzierungskonditionen / Zinssicherungsinstrumente

Bankerlaubnis der BaFin gem. § 1 Abs. 1 KWG

Fachpersonal mit Geschäftsleiterqualifikation i. S. d. § 33 Abs. 2 KWG und ausgebildete Bankkaufleute im Unternehmen verfügbar?

Gute wirtschaftliche Verhältnisse, gute Bonität. Das Unternehmen besitzt eine ausreichende Liquidität zur Deckung mögl. Eigenkapitalanteils für das Projekt. Nur eines der Kriterien mit dem Bewertungselement (+) bewerten bzw. (o) wenn keine Wertung möglich. Schlechte wirtschaftl. Verhältnisse, geringe Bonität. Liquiditätsengpässe vorh., Deckung des Eigenkapitalanteils für das Projekt u. U. nicht möglich. Das WU hat die Rechtsform einer Genossenschaft. Nur eines der Kriterien mit dem Bewertungselement (+) bewerten. Das WU ist keine Genossenschaft / hat eine andere Rechtsform.

I.4

Einwilligung in Förderbedingungen

I.4.1

Bautechnische Bedingungen durch einen Fördergeber

I.4.2

Wirtschaftliche Bindungen durch einen Fördergeber

Bautechnische / - physikalische Bedingungen des Fördergebrers werden akzeptiert. Belegungsbindungen des Fördergebers werden akzeptiert. Mietpreisbindungen des Fördergebers werden akzeptiert.

II. Projektspezifische Kriterien bis 1 Mio. Euro

II.1

Projektgröße / Finanzierungsvolumen

> 1 Mio. Euro bis 10 Mio. Euro Nur ein Finanzierungsvolumen auswählen und mit dem > 10 Mio. Euro bis 50 Mio. Euro Bewertungselement (+) bewerten. > 50 Mio. Euro bis 200 Mio. Euro

Markt- und Standortbedingungen

Nur eine der Bewertungsmöglichkeiten wählen und mit dem Bewertungselement (+) bewerten.

> 200 Mio. Euro

II.2

II.3

II.4

Projektrisiko

Technische / Nutzerspezifische Projektanforderungen

Nur eine der Bewertungsmöglichkeiten wählen und mit dem Bewertungselement (+) bewerten.

Wirtschaftsstarker / wachsender Markt und Standort mit stabiler / wachsender Nachfrage, gutes Investitionsklima, geringer Leerstandsquote. Stagnierender / gleichbleibender Markt und Standort mit stagnierender Nachfrage, mäßiges Investitionsklima, mäßiger Leerstand. Strukturschwacher / schrumpfender Markt und Standort mit stagnierende / rückläufige Nachfrage, schlechtes Investitionsklima, hohe Leerstandsquote. Erneuerungsprojekt mit niedrigem Projektrisikoaspekten bei geringen Renditeerwartungen. Erneuerungsprojekte mit durchschnittlichen Projektrisikoaspekten bei durchschnittlichen Renditeerwartungen. Erneuerungsprojekt mit hohen Projektrisikoaspekten bei hohen Renditeerwartungen.

Umsetzung bautechnischer / II.4.1 -physikalischer Anforderungen

CO2-Gebäudesanierung, Ökologische Bauweisen, Photovoltaik-Anlagen etc.

II.4.2 Umsetzung nutzerspezifischer Anforderugen

Barrierefreie Wohnungen, alten- und pflegegerechte Wohnungen

Abbildung 60: Bewertungsmatrix der Modellphase 1 – Ausschluss ungeeigneter Finanzierungsformen (mit beispielhafter Bewertung)

5.2 Modellentwicklung zur Auswahl der Finanzierungsform

193

Darlehensfinanzierung

Inhaberschuldverschreibung

Schuldscheindarlehen

Mieter-/ Mitgliederdarlehen

Spareinrichtung

Geschäftsanteile

Immobilienfonds

Immobilienleasing

Verbriefung

Mezzanine-Finanzierung

Joint Venture

Nießbrauch-Modell

Derivate

Wohnungsprivatisierung

KfW-Förderbank Darlehen

NRW.Bank Darlehen

Bewertungsvorgaben für die Finanzierungsalternativen

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-

Bewertung durch den Anwender

Bewertungselemente (+/o/-)

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o

+

+

194

5.2.4

5 Entwicklung eines Entscheidungsmodells zur Wahl der Projektorganisations- und Finanzierungsform

Entscheidungsmodell zur Auswahl der Finanzierungsform

Im Folgenden wird das zweiphasige Entscheidungsmodell zur Auswahl der Finanzierungsform (vgl. Abbildung 49) zu Bewertungsmatrizen zusammengesetzt (vgl. Abbildung 60). Für die Modellanwendung ist zunächst die Modellphase 1 zum Ausschluss ungeeigneter Finanzierungsformen vom Anwender zu bewerten. Der Anwender bewertet hier mindestens die einzelnen unternehmens- und projektspezifischen Kriterien in den grau hinterlegten Feldern. Als Ergebnis erhält er vier Ergebnisschnittmengen, die entsprechend der Legende farbig hinterlegten werden. Diese enthalten die geeigneten, die aufgrund von unternehmens- bzw. projektspezifischen Kriterien ausgeschlossenen und die ungeeigneten Finanzierungsalternativen. Als ungeeignet wird eine Finanzierungsalternative dann gekennzeichnet, wenn sie aufgrund von unternehmens- und projektspezifischen Kriterien ausgeschlossen wurde. Zusätzlich farbig markiert werden in der Matrix die Kriterien, die zu einem Ausschluss der Finanzierungsalternative geführt haben. Die in Modellphase 1 als geeignet bewerteten Finanzierungsformen werden in der Matrix der Modellphase 2 (vgl. Abbildung 61315 mit beispielhafter Auswertung) anhand der finanzierungsspezifischen Kriterien in einer Nutzwertanalyse bewertet. Durch den Anwender ist hier mindestens die Gewichtung der Kriterien zueinander vorzunehmen. Als Ergebnis liefert die Matrix eine Rangfolge der bestgeeigneten Finanzierungsform(en) für das untersuchte Erneuerungsprojekt, aus der sich auch Präferenzen für die Zusammenstellung eines „Finanzierungsmixes“ ableiten. Dem Anwender steht es frei, neben den minimalen Eingangsdaten in den grau hinterlegten Feldern die vom Verfasser festgelegten Bewertungsvorgaben in den Modellphasen 1 und 2 entsprechend seinen Kenntnissen und Erfahrungen zu verändern. Im weiteren Vorgehen zur Auswahl der Finanzierungsform muss der Anwender sich detailliert mit dem in der Nutzwertanalyse ermittelten Rangfolgenvergleich der Finanzierungsalternativen als Ergebnis der Modellphase 2 auseinandersetzen. Die genauen Finanzierungskonditionen sowie die Zusammenstellung des „Finanzierungsmixes“, welcher im Ergebnis aus mehreren Finanzierungsalternativen und Fördermöglichkeiten bestehen kann, hängen sehr individuell von den aktuellen Marktkonditionen, den Kapitalgebern, den Unternehmens- und Projektdaten,

315

Eigene Darstellung / Ergebnisse; Vgl. Laackmann, K., (2007) S. 122

III.7 Ausgliederung von Wohnungsbeständen

III.6 Zeitliche Flexibilität

III.5 Unabhängigkeit von Bankinstituten

75 50 10 40 20

Kontroll und Mitspracherechte des Kapitalgebers Komplexität / Anwendbarkeit Unabhängigkeit von Bankinstituten Zeitliche Flexibilität Ausgliederung von Wohnungsbeständen

III.3 III.4 III.5 III.6 III.7

Abbildung 61: Bewertungsmatrix der Modellphase 2 – Identifikation der bestgeeigneten Finanzierungsform(en) (mit Beispielbewertung) Rangfolge der bestgeeigneten Finanzierungsalternativen

20

40

30

20

125

50

120

4

4

3

2

5

5

4

Inhaberschuldverschreibung

3.

1.

295 405

10

Gesamtnutzwerte

90

Kapitalkosten Eigenkapitalstärkung des Unternehmens

III.2

100%

4

4

10%

5%

1

5

10%

10%

3

1

10%

25%

3

30%

in [%] PLW™= 100 %

Gewichungsfaktoren durch den Anwender

Darlehensfinanzierung

III.1

Summe der Gewichtungsfaktoren

Bewertet wird die Unabhängigkeit der einzelnen Finanzierungsalternativen zu klassischen Kreditinstituten im Vergleichzu den übrigen Finanzierungsalternativen. Bewertet wird die Vorteilhaftigkeit der zeitliche Flexibilität der einzelnen Finanzierungsalternativen für das Wohnungsunternehmen im Vergleichzu den übrigen Finanzierungsalternativen. Abgewertet werden diejenigen Finanzierungsalternativen bei denen Nutzungsrechte an die Finanzgeber übertragen werden bzw. die zu einer dauerhaften Ausgliederung von Wohnungsbeständen führen.

Bewertet wird die Möglichkeit zur einfachen Anwendbarkeit der Finanzieungsalternative aufgrund deren Komplexität.

III.4 Komplexität / Anwendbarkeit

Kontroll und Mitspracherechte des III.3 Kapitalgebers

III.1 Kapitalkosten

III.2 Eigenkapitalstärkung des Unternehmens

Bewertungsaspekte

Bewertet wird die Möglichkeit zur Erlangung möglichst günstiger Finanzierungskonditionen im Vergleich zu den anderen Finanzierungsalternativen. Bewertet wird die eigenkapitalstärkenden Auswirkung der Finanzierungsalternativen für das Unternehmen im Vergleich zu den anderen Finanzierungsalternativen. Bewertet wird die Möglichkeit zur Einflussnahme des Kapitalgebers im Zuge von einzuräumenden Kontroll- und Mitspracherechten bei den einzelnen Finanzierungsalternativen.

Kriterien

III. Finanzierungsspezifische Kriterien

Finanzierungsmodellphase 2 - Identifikation der bestgeeigneten Finanzierungsform(en) Schuldscheindarlehen

-

0

0

0

0

0

0

0

0

3

4

3

4

3

2

3

Nutzenpunkte für die Finanzierungsalternativen

Mieter-/ Mitgliederdarlehen

-

0

0

0

0

0

0

0

0

5

4

5

2

5

4

4

Spareinrichtung

Geschäftsanteile

2

4

4

3

4

5

4

Immobilienfonds

2

1

2

2

2

3

3

Immobilienleasing

2

2

3

3

2

3

2

Verbriefung

2

3

3

1

3

4

3

Mezzanine-Finanzierung

4

3

4

4

1

4

1

Joint Venture

3

3

2

1

2

3

4

2

3

3

2

2

4

2

Nießbrauch-Modell

-

0

0

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0

0

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-

0

0

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0

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0

0

0

0

0

0

0

-

0

0

0

0

0

0

0

0

5.

225

20

30

40

40

25

40

30

-

0

0

0

0

0

0

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0

-

0

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0

0

0

0

0

0

Teilnutzwerte der Finanzierungsalternativen

5

5

5

1

5

5

4

Derivate

-

0

0

0

0

0

0

0

0

4

5

1

3

3

3

3

Wohnungsprivatisierung

25

30

10

50

50

10

150

5

3

1

5

2

1

5

KfW-Förderbank Darlehen

4.

2.

245 325

5

20

40

30

50

40

60

1

2

4

3

2

4

2

NRW.Bank Darlehen

-

0

0

0

0

0

0

0

0

5

3

1

5

2

1

5

5.2 Modellentwicklung zur Auswahl der Finanzierungsform

195

5 Entwicklung eines Entscheidungsmodells zur Wahl der Projektorganisations- und Finanzierungsform

196

den genauen Finanzierungslaufzeiten und -höhen, den Sicherheiten etc. ab. Daher ist eine weiterführende Verdichtung der Auswahl über das Ergebnis der Modellphase 2 hinaus im Rahmen dieser Arbeit nicht darstellbar. Der Verfasser empfiehlt daher die weiteren Untersuchungen zur abschließenden Festlegung der Finanzierung in das Aufgabenfeld (K) Rentabilitäts- mit Sensitivitätsanalyse, prognose (vgl. Kapitel 2.1.3) der PE i. e. S. einzubinden. 317 5.2.5

Plausibilitäts- / Sensitivitätsanalyse zur Modellentwicklung zur Auswahl der Finanzierungsform

Auch der Modellentwicklungsteil zur Auswahl der Finanzierungsform wird im Folgenden einer Plausibilitäts- / Sensitivitätsanalyse unterzogen um den Einfluss einzelner Parameter und Kriterien auf das Modellergebnis zu untersuchen. 5.2.5.1

Plausibilitäts- / Sensitivitätsanalyse zur Modellphase 1 – Ausschluss ungeeigneter Finanzierungsformen

Bewertungselemente (+/o/-)

Spareinrichtung

Geschäftsanteile

Immobilienfonds

Immobilienleasing

Verbriefung

Mezzanine-Finanzierung

Nießbrauch-Modell

Derivate

Wohnungsprivatisierung

KfW-Förderbank Darlehen

NRW.Bank Darlehen

I.1.1 Anforderungen aus Basel II

-

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o

I.1.5 Geschäftstätigkeit des WU

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o

o

o

Joint Venture

I. Unternehmensspezifische Kriterien

Schuldscheindarlehen

Bewertung durch den Anwender

Darlehensfinanzierung

Kriterien

Mieter-/ Mitgliederdarlehen

Inhaberschuldverschreibung

Da es sich bei der ersten Modellphase auch hier um die Anwendung eines Ausschlussverfahrens handelt, wird mit der Plausibilitäts- / Sensitivitätsanalyse betrachtet, durch welche Einzelkriterien es unabhängig von anderen Bewertungen des Anwenders gleichzeitig zum Ausschluss von mehr als einem Drittel (mehr als fünf) der Finanzierungsalternativen kommt.

Abbildung 62: Plausibilitäts- / Sensitivitätsanalyse zu den Kriterien I.1.1 und I.1.5 Bewertet der Anwender im Kriterium I.2 (Wirtschaftliche Verhältnisse des WU) die wirtschaftlichen Verhältnisse des Unternehmens schlecht (geringe Bonität, Liquiditätsengpässe, keine ausreichende Eigenkapitaldeckung für Projekte vor-

317

Vgl. auch Diederichs, C. J., (2006) S. 73

5.2 Modellentwicklung zur Auswahl der Finanzierungsform

197

Immobilienfonds

Immobilienleasing

Verbriefung

Mezzanine-Finanzierung

Joint Venture

Nießbrauch-Modell

Derivate

Wohnungsprivatisierung

KfW-Förderbank Darlehen

NRW.Bank Darlehen

Gute wirtschaftliche Wirtschaftliche Verhältnisse Verhältnisse Schlechte wirtschaftliche des WU Verhältnisse

Geschäftsanteile

I.2

Bewertungselemente (+)

Spareinrichtung

I. Unternehmensspezifische Kriterien

Mieter-/ Mitgliederdarlehen

(wenn vorhanden)

Schuldscheindarlehen

Unterkriterium / Ausprägung

Inhaberschuldverschreibung

Kriterien

Darlehensfinanzierung

handen etc.), werden vom Modell neun Finanzierungsalternativen ausgeschlossen (siehe Abbildung 63).

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o

Bewertung durch den Anwender

Abbildung 63: Plausibilitäts- / Sensitivitätsanalyse zum Kriterium I.2 Auch hier ist die hohe Zahl an ausgeschlossenen Finanzierungsalternativen gerechtfertigt, da ein Unternehmen, das sich in einer schlechten wirtschaftlichen Situation befindet, keinen Kapitalgeber finden wird, der bereit ist sich innerhalb der ausgeschlossenen Finanzierungsalternativen zu engagieren. Mit dem Kriterium II.1 (Finanzierungsvolumen / Projektgröße) wird das Finanzierungsvolumen abgefragt. Hier kann vom Anwender eines der im Modell definierten Finanzierungsvolumina ausgewählt werden. In Abbildung 64 ist dargestellt, welche Finanzierungsalternativen bei Auswahl eines Finanzierungsvolumens bis 1 Mio. Euro und ab 1 Mio. Euro bis 10 Mio. Euro ausgeschlossen werden.

Geschäftsanteile

Immobilienfonds

Immobilienleasing

Verbriefung

Mezzanine-Finanzierung

Joint Venture

Nießbrauch-Modell

Derivate

Wohnungsprivatisierung

KfW-Förderbank Darlehen

NRW.Bank Darlehen

Finanzierungs- bis 1 Mio. Euro volumen / Projektgröße > 1 Mio. Euro bis 10 Mio. Euro

Spareinrichtung

II.1

Bewertungselement (+)

Mieter-/ Mitgliederdarlehen

II. Projektspezifische Kriterien

Schuldscheindarlehen

Bewertungsaspekte

Inhaberschuldverschreibung

Kriterien

Darlehensfinanzierung

Grundsätzlich können bei großvolumigen Projekten die meisten der Finanzierungsalternativen bei Bildung eines „Finanzierungsmixes“ zumindest als Teil der Finanzierung in Betracht gezogen werden. Im umgekehrten Fall scheiden jedoch mehrere Finanzierungsalternativen hinsichtlich deren Komplexität, des Einführungsaufwandes und zu hoher Kapitalnebenkosten bei kleinvolumigen Finanzierungen als ungeeignet aus.

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o

Bewertung durch den Anwender

Abbildung 64: Plausibilitäts- / Sensitivitätsanalyse zum Kriterium II.1

5 Entwicklung eines Entscheidungsmodells zur Wahl der Projektorganisations- und Finanzierungsform

198

Mieter-/ Mitgliederdarlehen

Spareinrichtung

Geschäftsanteile

Immobilienfonds

Immobilienleasing

Verbriefung

Mezzanine-Finanzierung

Joint Venture

Derivate

Wohnungsprivatisierung

KfW-Förderbank Darlehen

NRW.Bank Darlehen

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o

Durchschnittliches Projektrisiko bei durchschnittlichen Renditeerwartungen.

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II. Projektspezifische Kriterien

II.4 Projektrisiko

Hohes Projektrisiko bei hohen Renditeerwartungen.

Bewertung durch den Anwender Bewertungselement (+)

+

Nießbrauch-Modell

Schuldscheindarlehen

Niedriges Projektrisiko bei geringen Renditeerwartungen.

Bewertungsaspekte

Darlehensfinanzierung

Kriterien

Inhaberschuldverschreibung

Bewertet der Anwender das Erneuerungsprojekt mit dem Kriterium II.4 (Projektrisiko) das Projekt als sehr risikoreich, werden sieben der Finanzierungsalternativen ausgeschlossen (siehe Abbildung 65).

Abbildung 65: Plausibilitäts- / Sensitivitätsanalyse zum Kriterium II.4 Bei den ausgeschlossenen Alternativen handelt es sich um Finanzierungen, die durch risikoaverse Kapitalgeber vergeben bzw. im Rahmen der Durchführung an eher unerfahrene, risikoaverse Anleger vermarktet werden müssen. Eine weiterführende Betrachtung dieser Finanzierungsalternativen bei sehr risikoreichen Erneuerungsprojekten ist für das Kapital suchende Wohnungsunternehmen i. d. R. nutzlos. Mit dem Modell zur Auswahl der Finanzierungsform kommt es selbst bei einer Negativ-Kombination aller zuvor aufgeführten Kriterien (ohne zusätzliche Bewertung weiterer Kriterien) nicht zu einem Totalausschluss aller Finanzierungsalternativen. Die Modellparameter werden vom Verfasser in der Modellphase 1 zunächst so vorgegeben, dass bei der Bewertung eines Wohnungsunternehmens ohne Nachweis einer Mindestbonität / der Geschäftstätigkeit, in wirtschaftlich schlechten Verhältnissen, bei einem geringen Finanzierungsvolumen bis max. 10 Mio. Euro für ein sehr risikoreiches Projekt als Finanzierungsalternative die Darlehensfinanzierung mit der Option zum Einsatz von Derivaten und Fördermöglichkeiten verbleibt. Ob und zu welchen Konditionen einer Finanzierung innerhalb solcher Rahmenbedingungen zuzustimmen ist, liegt dann im Verantwortungsbereich der finanzierenden Banken. 5.2.5.2

Plausibilitäts- / Sensitivitätsanalyse zur Modellphase 2 – Identifikation der bestgeeigneten Finanzierungsform(en)

Betrachtet man alle sieben Kriterien der Modellphase 2 als gleich gewichtet und bildet die Summe der vorgegeben Nutzenpunkt für die Finanzierungsalternativen, erhält man das in Abbildung 66 dargestellte Ergebnis. Die maximal zu erzielende Punktzahl einer Finanzierungsalternative beträgt 35 Nutzenpunkte, die minimale 7 Nutzenpunkte. Im Vergleich überdurchschnittlich vorteilhaft bewer-

5.2 Modellentwicklung zur Auswahl der Finanzierungsform

199

tet wurden aus Sicht des Verfassers diejenigen Finanzierungsalternativen, die im Durchschnitt mehr als 25 Nutzenpunkte erhalten haben. Unterdurchschnittlich bewertet wurden diejenigen, die weniger als 18 Nutzenpunkte erreicht haben (vgl. Abbildung 66). Bei den überdurchschnittlich bewerteten Alternativen handelt es sich um Finanzierungen, die z. T. auch überdurchschnittliche Anforderungen an das Kapital suchende Wohnungsunternehmen stellen. Hier ist als „Spitzenreiter“ die Finanzierungsalternative der Spareinrichtung zu nennen, die einem Wohnungsunternehmen im Zuge von Finanzierungen zweifellos von Vorteil ist, sich jedoch wie in Kapitel 4.1.1.5 erläutert in ihrer Durchführung (Gründung) sehr aufwendig gestaltet. Zusätzlich handelt es sich bei diesen Finanzierungsalternativen i. d. R. um die Akquisition von Member Value, so dass eine synchrone Finanzierung mit diesen adäquaten Alternativen als konträr zu sehen ist, diese oftmals nur einen Teil der Finanzierung abdecken können und um weitere Finanzierungen zu ergänzen sind.

Darlehensfinanzierung

Inhaberschuldverschreibung

Schuldscheindarlehen

Mieter-/ Mitgliederdarlehen

Spareinrichtung

Geschäftsanteile

Immobilienfonds

Immobilienleasing

Verbriefung

Mezzanine-Finanzierung

Joint Venture

Nießbrauch-Modell

Derivate

Wohnungsprivatisierung

KfW-Förderbank Darlehen

NRW.Bank Darlehen

Nutzenpunkte für die Finanzierungsalternativen

III.1 Kapitalkosten

3

4

3

4

4

4

3

2

3

1

4

2

3

2

5

5

III.2 Eigenkapitalstärkung des Unternehmens

1

5

2

4

5

5

3

3

4

4

3

4

3

4

1

1

III.3 Kontroll und Mitspracherechte des Kapitalgebers

3

5

3

5

5

4

2

2

3

1

2

2

3

2

2

2

III.4 Komplexität / Anwendbarkeit

5

2

4

2

1

3

2

3

1

4

1

2

3

3

5

5

III.5 Unabhängigkeit von Bankinstituten

1

3

3

5

5

4

2

3

3

4

2

3

1

4

1

1

III.6 Ausgliederung von Wohnungsbeständen

4

4

3

5

5

2

2

2

2

4

3

2

4

1

5

5

III.7 Zeitliche Flexibilität

4

4

4

4

5

4

1

2

3

3

3

3

5

2

3

3

21

27

22

29

30

26

15

17

19

21

18

18

22

18

22

22

überdurchschnittliche Bewertung

durchschnittliche Bewetung

unterdurchschnittliche Bewertung

III. Finanzierungsspezifische Kriterien

Summen der ungewichteten Nutzenpunkte

Abbildung 66: Plausibilitäts- / Sensitivitätsanalyse zur Modellphase 2 Bei den unterdurchschnittlich bewerteten Alternativen handelt es sich um die Finanzierung durch Immobilienfonds (15 Nutzenpunkte) und Immobilienleasing (17 Nutzenpunkte). Im Kapitel 4.1.2.2 ist der Verfasser bereits ausführlich auf die Problematik der Finanzierung von Wohnimmobilien mittels Immobilienfonds eingegangen. Das Bewertungsergebnis bestätigt die dort erläuterten Vorbehalte gegen diese Art der Finanzierung. Auch das Immobilienleasing bietet einem Wohnungsunternehmen im Vergleich zu den anderen Alternativen wenige Vorteile. Die Gründung der benötigten Objektgesellschaft ist aufwendig und die

200

5 Entwicklung eines Entscheidungsmodells zur Wahl der Projektorganisations- und Finanzierungsform

Veräußerung von Wohnungsbeständen per Sale & Leaseback bedeutet den partiellen Verlust der Grundlage des Kerngeschäftes. Einzig die Aktivierung von stillen Reserven einer Immobilie ist positiv anzumerken. Zusammenfassend bestätigt die Plausibilitäts- / Sensitivitätsanalyse somit ein begründetes und relativ ausgewogenes Verhältnis der Finanzierungsalternativen bei Gleichgewichtung der Kriterien. Gleichzeitig verifizieren die Ergebnisse der Plausibilitäts- / Sensitivitätsanalyse dabei die Vorbewertungen des Verfassers und den Modellansatz. Es obliegt dem Anwender durch die Wahl der Gewichtungsverteilung Prioritäten für das Wohnungsunternehmen zu setzen und damit Vorteile einzelner Finanzierungsalternativen hervorzuheben.

5.3

Zusammenführung zum Entscheidungsmodell

Im folgenden Kapitel werden die Modellentwicklungen der Kapitel 5.1 und 5.2 zusammengeführt. Zunächst werden dazu die Zeitpunkte zur Anwendung der beiden Modellteile des Entscheidungsmodells festgelegt. 5.3.1

Anwendungszeitpunkte

Das in dieser Arbeit entwickelte Entscheidungsmodell ist mit Beginn der Projektentwicklung / Grundlagenermittlung zu einem Erneuerungsprojekt anzuwenden. Darüber hinaus empfiehlt der Verfasser für die einzelnen Modellteile Bewertungszeitpunkte. Eine grafische Zusammenfassung dazu findet sich in Abbildung 67. 5.3.1.1

Anwendungszeitpunkte für die Modellentwicklung zur Auswahl der Projektorganisationsform

Die Untersuchungen in Kapitel 3 und 5.1 haben gezeigt, dass sich eine möglichst frühzeitige Anwendung des Modells zur Auswahl der Projektorganisationsform empfiehlt. Mit Fortschreiten des Projektes werden die zur Verfügung stehenden Unternehmereinsatz-, Projektmanagement- und Planereinsatzformen und damit auch deren Kombinationsmöglichkeiten zu einer Projektorganisationsform immer weiter eingegrenzt. Dies wird auch graphisch durch die sich verjüngende Trapezform in Abbildung 67 verdeutlicht. Der unmittelbare Modelleinsatz zu Projektbeginn in der Projektstufe Projektentwicklung / Grundlagenermittlung eröffnet dem Anwender daher die größte Variationsbandbreite zur Zusammenstellung der Projektorganisationsform und damit auch die beste Modellwirksamkeit. Der spät möglichste Einsatzzeitpunkt des Entscheidungsmodells zur Auswahl der Projektorganisationsform liegt unmittelbar nach Abschluss der Ausführungs-

5.3 Zusammenführung zum Entscheidungsmodell

201

planung, vor dem Beginn der Vorbereitung der Vergabe der Erneuerungsmaßnahme. Zu diesem Zeitpunkt ist die Auswahl der Unternehmereinsatz- und Projektmanagementformen auf die Alternativen eingegrenzt, in deren Leistungsspektrum keine Planungsleistungen enthalten sind. Die Planereinsatzform ist zu diesem Zeitpunkt bereits festgelegt. Zur Vervollständigung der Projektorganisationsform sind zu diesem Zeitpunkt lediglich noch die Unternehmereinsatz- und Projektmanagementform zu ergänzen.

Modellanwendung zur Auswahl der Finanzierungsform

Grad der Beeinflussbarkeit von Investitions- und Nutzungskosten

Kostensummenkurve

Konformitätsprüfung der Finanzierungs- und Förderbedingungen

Modellanwendung zur Auswahl der Projektorganisationsform

1

2

3

4

5

6

7

8

9

HOAI Leistungsphasen

HOAI Leistungsphasen 1 - Grundlagenermittlung

Projektstufen

3 - Entwurfsplanung

Finanzierungsprozesse

Projektentwicklung / -vorbereitung

Finanzierungsanbahnung

Planung

Finanzierungsentscheidung und -vertragsabschlüsse mit den Kapitalgebern

2 - Vorplanung 4 - Genehmigungsplanung 5 - Ausführungsplanung 6 - Vorbereiten der Vergabe

Ausführungsvorbereitung

7 - Mitwirken bei der Vergabe

Finanzierungsüberwachung

8 - Objektüberwachung

Ausführung

9 - Objektbetreuung und Dokumentation

Projektabschluss / Nutzung

Abbildung 67: Bewertungszeitpunkte zur Anwendung des Entscheidungsmodells318 5.3.1.2

Anwendungszeitpunkte für die Modellentwicklung zur Auswahl der Finanzierungsform

Eine möglichst frühzeitige Anwendung des Modells zur Auswahl der Finanzierungsform ermöglicht es dem Anwender, sich rechtzeitig einen Überblick über die ihm zur Verfügung stehenden Finanzierungsalternativen zu machen. Der Verfasser empfiehlt daher die Anwendung wie in Abbildung 67 dargestellt be318

Vgl. Diederichs, C. J., (2003b) S. 93; Link, A., (2006), S. 232

202

5 Entwicklung eines Entscheidungsmodells zur Wahl der Projektorganisations- und Finanzierungsform

reits während der Projektstufe Projektentwicklung / Grundlagenermittlung. Auf die von Diederichs und vom Verfasser überarbeitete Prozesskette der PE i. e. S. für Bestandsimmobilien (Abbildung 10) wurde bereits in den Grundlagen (vgl. Kapitel 2.1.3) hingewiesen. Innerhalb der Prozesskette ordnet der Verfasser das Modell in das Aufgabenfeld (N) Projektfinanzierung, Förderungsmöglichkeiten ein. Entsprechend der mit dem Modell ermittelten Ergebnisse sind die genauen Finanzierungskonditionen vom Wohnungsunternehmen festzustellen und nochmals mit den Annahmen des Aufgabenfeldes (L) Rentabilitäts- mit Sensitivitätsanalyse, -prognose auf Konformität zu überprüfen. Damit ist die Modellanwendung zur Auswahl der Finanzierungsform während der PE i. e. S zunächst abgeschlossen. Während der Planungsphasen ist die Planung zur Erneuerungsmaßnahme auf Konformität mit möglichen Finanzierungs- und Förderbedingungen zu prüfen. Damit ist sicherzustellen, dass bspw. Anforderungen der EnEV entsprechend der Förderbedingungen bei einem KfW-Darlehen eingehalten und mit bauphysikalischen Bewertungen zur Genehmigungsplanung (Lph. 4) nachgewiesen werden. Der Verfasser empfiehlt daher vor Abschluss einer jeden Leistungsphase eine Konformitätsprüfung hinsichtlich der Anforderungen der ausgewählten Finanzierungsform(en). 5.3.2

Zusammenführung der Modellteile

Die beiden in den Kapiteln 5.1 und 5.2 erarbeiteten Modellteile zur Auswahl der Projektorganisations- und Finanzierungsform wurden vom Verfasser bewusst so entwickelt, dass sie getrennt voneinander anwendbar sind. Genau darin sieht der Verfasser eine Stärke der vorliegenden Modellentwicklung begründet. Der Anwender kann entsprechend seiner Anforderungen den / die von ihm benötigten Modellteil(e) verwenden. Vorteile einer „Verschmelzung“ der Modellteile sind nicht zu erkennen, da keine Dopplung der zu bewertenden Kriterien in den beiden Modellteile auftritt. Bei Anwendung beider Modellteile für ein Erneuerungsprojekt sind grundsätzlich die vom Verfasser empfohlenen Zeitpunkten (vgl. Kapitel 5.3.1) zu berücksichtigen, um ein optimales Modellergebnis zu erhalten. Dazu ist es sinnvoll, zunächst den Modellteil zur Auswahl der Finanzierungsform anzuwenden, da mit der Auswahl der Finanzierungsform für den weiteren Projektverlauf ggf. Kontroll- und Mitspracherechte der Kapitalgeber zu berücksichtigen sind. Dies kann eine unmittelbare Einflussnahme auf die Zusammenstellung der Projektorganisationsform zur Folge haben, deren Berücksichtigung für die Anwendung des Modellteils zur Auswahl der Projektorganisationsform zwar unproblematisch ist (vgl. Kapitel 5.1.3.2.4), jedoch zum Zeitpunkt der Bewertung bekannt sein muss.

5.3 Zusammenführung zum Entscheidungsmodell

203

Beide Modellteile verwenden dieselben Bewertungselemente und einen sehr ähnlichen Modellaufbau (vgl. Abbildung 26 und Abbildung 49), in dem zunächst in einer ersten Modellphase ungeeignete Elemente/Alternativen ausgeschlossen werden und in einer zweiten Modellphase die als geeignet befundenen Elemente / Alternativen in einer Nutzwertanalyse zur Identifikation der bestgeeigneten Projektorganisations- bzw. Finanzierungsform untersucht und bewertet werden. Dies ermöglicht es dem Anwender, sich nach Einarbeitung in einen der beiden Modellteile auch die Systematik des anderen Modellteils schnell zu erfassen. Aufgrund dieser Erkenntnisse bleiben die entwickelten Modellteile und Bewertungsmatrizen in ihrer ursprünglichen Form zur Anwendung erhalten. Für den Modelleinsatz wurden für den Anwender alle vom Verfasser entwickelten Matrizen und Auswertungsinstrument in Microsoft Office Excel-Sheets umgesetzt und in Teilen zur weiteren Vereinfachung mit Makro-Programmierungen hinterlegt. Die entwickelten Excel-Sheets stehen zum kostenlosen Download beim Gabler Verlag unter der Option „Service + Kontakt“, „OnlinePLUS“ (www.gabler.de) zur Verfügung.

6

Praxistests

In diesem Kapitel wird das im Kapitel 5 entwickelte Modell an Erneuerungsprojekten von zwei Wohnungsunternehmen, der GBG - Mannheimer Wohnungsbaugesellschaft mbH und dem Spar- und Bauverein Solingen angewendet. Das Kapitel schließt mit der Bewertung des Entscheidungsmodells.

6.1

Anwendung und Ergebnisse des Entscheidungsmodells in den Praxistests

Die beiden Wohnungsunternehmen und deren Projekte werden dazu zunächst kurz vorgestellt. Danach werden die Modellanwendung erläutert und im Anschluss die Ergebnisse beschrieben und analysiert. Mit der Modellanwendung wird eine Handlungsempfehlung zur Finanzierung und Projektorganisation der beiden Erneuerungsprojekte gegeben. 6.1.1

Praxistest „GBG - Mannheimer Wohnungsbaugesellschaft mbH“

Der Modell-Praxistest mit der GBG - Mannheimer Wohnungsbaugesellschaft mbH (GBG Mannheim) wurde im Rahmen eines forschungsbegleitenden Beratungsauftrages in den Jahren 2005 bis 2007 durchgeführt. Zur zusätzlichen Verifizierung der Modellanwendung wurden parallel und nach Abschluss jedes Bauabschnittes des Erneuerungsprojektes „Käfertaler Straße“ Umfragen und Interviews mit den von der Maßnahme betroffenen Mietern als Kunden der GBG Mannheim, Vertretern der ausführenden Unternehmen und Verantwortlichen der GBG Mannheim geführt. 6.1.1.1

Unternehmen GBG - Mannheimer Wohnungsbaugesellschaft mbH

Die GBG Mannheim wurde im Jahr 1926 gegründet und als Gemeinnützige Baugesellschaft Mannheim mbH im Handelsregister eingetragen. Im Jahr 1991 wurde sie im Zuge des Wegfalls der Wohnungsgemeinnützigkeit (WGG) in die kommunale Mannheimer Wohnungsbaugesellschaft mbH überführt. Gesellschafter ist die Stadt Mannheim, die im Aufsichtsrat der GBG Mannheim u. a. durch den Oberbürgermeister als Aufsichtsrat-Vorsitzenden und den ersten Bürgermeister als dessen Stellvertreter vertreten ist. Die GBG Mannheim ist die größte kommunale Wohnungsbaugesellschaft in Baden-Württemberg. Sie baut, verwaltet, vermietet, verkauft und erneuert rund 21.500 Wohneinheiten im Stadtgebiet von Mannheim und beschäftigt über 300 Mitarbeiter.

6 Praxistests

206

Der Hauptzweck der GBG Mannheim besteht in der traditionellen Vermietung und Verwaltung von Wohnraum, welche die Bestandserhaltung, Erneuerung und den Neubau von Wohnraum einschließt. Das Instandhaltungs- und Modernisierungsvolumen des Jahres 2006 beträgt ca. 46,5 Mio. Euro, das Neubauvolumen ca. 3,6 Mio. Euro.319 Großen Wert legt die GBG Mannheim dabei auf die Unterstützung der lokalen Handwerksunternehmen. 6.1.1.2

Projekt „Käfertaler Straße“

Die Erneuerungsmaßnahme Käfertaler Straße umfasst die Erneuerung von insgesamt 22 Wohnblöcken in 5-geschoßiger Bauweise (Baujahr 1955) mit 220 Wohneinheiten (WE) und einer Wohnfläche von 10.740 m². Die Gesamtmaßnahme ist unterteilt in 6 Bauabschnitte, wobei die Bauabschnitte 1 und 2 sowie 5 und 6 die Erneuerung von je 40 WE mit jeweils 1.785 m² Wohnfläche und die Bauabschnitte 3 und 4 die Erneuerung von je 30 WE mit jeweils 1.800 m² Wohnfläche vorsehen. Die Erneuerungsmaßnahme umfasst im Kern die Innen- und Außenerneuerung der Wohngebäude. Als Hauptgewerke der Außenerneuerung sind die Fassaden(Außenputz), Fenster- sowie die Dacherneuerung anzuführen. Aufwendiger stellt sich die Innenerneuerung der Wohnblöcke dar, die im teilbewohnten Zustand durchzuführen ist. Sie beinhaltet u. a. die umfangreiche Erneuerung der Heizungsanlage inkl. der kompletten Strangerneuerung und der Kompletterneuerung der Badezimmer inkl. der Elektrogewerke. Diese Arbeiten umfassen daher u. a. die Gewerke Heizungs- und Lüftungstechnik, Sanitärtechnik, Fliesen- und Plattenarbeiten, Malerarbeiten, Elektrotechnik, Putz- und Stuck- sowie Schreinerarbeiten. Die Bruttogesamtauftragssumme für das Erneuerungsprojekt „Käfertaler Straße“ wurde mit ca. 7,0 Mio. Euro angesetzt. 6.1.1.3

Modellanwendung zum Projekt „Käfertaler Straße“

Mit Beginn der Modellanwendung waren die ersten drei Bauabschnitte des Erneuerungsprojektes „Käfertaler Straße“ bereits von der GBG Mannheim in klassischer Form (Fachlos- / Paketvergabe) abgewickelt worden. Das Projektmanagement sowie die Planungsleistungen wurden, wie bei der GBG Mannheim üblich, von unternehmensinternen Abteilungen übernommen. Die Finanzierung der Maßnahme wurde ebenfalls klassisch durch Eigenkapital, ergänzt um Darlehens-

319

Vgl. GBG Mannheimer Wohnungsbaugesellschaft mbH – Unternehmensdaten 2006, Internetabruf: www.gbg-mannheim.de/cms/Unternehmen/Unternehmensdaten.html

6.1 Anwendung und Ergebnisse des Entscheidungsmodells in den Praxistests

207

finanzierungen, realisiert. Das Restvolumen für die Bauabschnitte 4 bis 6 beträgt noch ca. 3,5 Mio. Euro: Eine Besonderheit der Maßnahme zeigt sich dadurch, dass sämtliche Bauabschnitte im teilbewohnten Zustand erneuert werden. Durch diese Rahmenbedingung entstand der GBG Mannheim im Zusammenhang mit der komplexen Innenerneuerung der Wohneinheiten ein in Bezug auf den Projektumfang (ca. 3,5 Mio. Euro brutto) sehr hoher Aufwand bei der Koordination der beteiligten ausführenden Unternehmen (Einzelgewerke) der ersten drei Bauabschnitte. Zudem wurde von der GBG Mannheim eine Zunahme von Mieterbeschwerden, stärker als erwartet, wahrgenommen. Aufgrund dieser Tatsachen wird die Form der für die ersten drei Bauabschnitte gewählten Projektorganisation von der GBG Mannheim einer weiteren Prüfung unterzogen, bei der das in dieser Arbeit entwickelte Modell zur Anwendung kommt, um die Auswahl der Projektorganisations- und Finanzierungsform für die Bauabschnitte 4 bis 6 zu überprüfen und zu bewerten. In Zusammenarbeit mit den verantwortlichen Vertretern der GBG Mannheim werden beide Modellteile, zunächst das zur Auswahl der Finanzierungsform, im Anschluss das zur Auswahl der Projektorganisationsform, angewandt. Dabei kommen im Folgenden die vom Verfasser entwickelten Microsoft Excel-Sheets zum Einsatz. 6.1.1.3.1

Modellanwendung - Auswahl der Finanzierungsform - Phase 1

Zunächst wird von den Verantwortlichen der GBG Mannheim die Modellphase 1 zum Ausschluss ungeeigneter Finanzierungsformen ausgewertet. Die Ergebnisse sind im Anhang A.7.1 in der kompletten Übersicht dargestellt und werden im Folgenden kommentiert. Unternehmensspezifische Kriterien - I.1 Finanzspezifische Fachkunde / Erfahrung des WU: Der Nachweis eines Bonitätsmanagements sowie der Mindestbonität wird von der GBG Mannheim als gegeben bewertet (+). Ein Unternehmensrating liegt noch nicht vor (-). Eigenes juristisches Fachpersonal für komplexere Finanzierungsvertragsgestaltungen ist verfügbar (+). Zur fachgerechten Bewertung komplexer Finanzierungskonditionen und zur Erfahrung mit Zinssicherungsinstrumenten / der Prognose von Referenzzinssätzen liegt keine abschließende Meinung vor (o). Die GBG Mannheim ist in der Lage, Finanzierungsrisiken zu erkennen und einzuschätzen (+). Ein aussagekräftiges Berichtswesen zum Nachweis der Geschäftsfähigkeit ist vorhanden (+). Eine stabile CashflowEntwicklung kann ebenfalls nachgewiesen werden (+). Fachpersonal mit Geschäftsleiterqualifikation i. S. d. § 33 Abs. 2 KWG ist nicht vorhanden (-).

208

6 Praxistests

Unternehmensspezifische Kriterien - I.2 Wirtschaftliche Verhältnisse des WU: Die GBG Mannheim verfügt über eine ausreichende Liquidität zur Deckung möglicher Eigenkapitalanteile für das Projekt und befindet sich nach eigenen Einschätzungen in guten wirtschaftlichen Verhältnissen mit einer ausreichenden Unternehmensbonität. Unternehmensspezifische Kriterien - I.3 Rechtsform des WU: Wie die vollständige Unternehmensbezeichnung bereits angibt, besitzt die GBG Mannheim als Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) die Rechtsform einer Kapitalgesellschaft und ist demnach keine Genossenschaft. Unternehmensspezifische Kriterien - I.4 Einwilligung in Förderbedingungen: Die GBG Mannheim ist generell bereit, bei der Inanspruchnahme von Fördermitteln bautechnische Bedingungen des Fördergebers zu akzeptieren (+). Wirtschaftliche Bedingungen von Fördergebern, wie Belegungsbindungen und Mietpreisbindungen, werden von der GBG Mannheim abgelehnt (-). Projektspezifische Kriterien - II.1 Projektgröße / Finanzierungsvolumen: Die verbleibenden drei Bauabschnitte (4 bis 6) haben ein geschätztes Finanzierungsvolumen von ca. 3,5 Mio. Euro und fallen damit in die Projektgrößengruppe „> 1 Mio. Euro bis 10 Mio. Euro“. Projektspezifische Kriterien - II.2 Markt- und Standortbedingungen: Der Wohnungsmarkt in Mannheim, speziell am Standort des Erneuerungsprojektes „Käfertaler Straße“ wird von der GBG Mannheim als gleichbleibender Markt mit stagnierender Nachfrage und mäßigem Investitionsklima und Leerstand eingeschätzt. Projektspezifische Kriterien - II.3 Projektrisiko: Die GBG Mannheim sieht in dem untersuchten Erneuerungsprojekt kein besonderes Projektrisiko. Es wird daher der Gruppe „Erneuerungsprojekte mit durchschnittlichen Projektrisikoaspekten bei durchschnittlichen Renditeerwartungen“ zugeordnet. Projektspezifische Kriterien - II.4 Technische / Nutzerspezifische Projektanforderungen: Für das Erneuerungsprojekt sind umfangreiche bautechnische / physikalische Anforderungen (Fassadenerneuerung, Erneuerung der Heizungsanlage etc.) geplant (+). Besondere nutzerspezifische Anforderungen (barrierefreie und / oder pflegegerechter Wohnraum) ist nur einzelfallspezifisch, jedoch nicht generell geplant (-). Ergebnis der Modellphase 1 - Ausschluss ungeeigneter Finanzierungsformen: Die Eingabe der Daten in die Excel-Sheets liefert für die Modellphase 1 das in Abbildung 68 zusammengefasste Ergebnis. Für die weiteren Untersuchungen in Modellphase 2 sind die Finanzierungsalternativen Darlehensfinanzierungen,

6.1 Anwendung und Ergebnisse des Entscheidungsmodells in den Praxistests

209

Inhaberschuldverschreibungen, Mezzanine-Finanzierung, Derivate, Wohnungsprivatisierung und KfW-Förderbank Darlehen geeignet.

Finanzierungsmodellphase 1 - Ausschluss ungeeigneter Finanzierungsformen

NRW.Bank Darlehen

KfW-Förderbank Darlehen

Wohnungsprivatisierung

Derivate

Finanzierungsalternative (FA) ungeeignet

Nießbrauch-Modell

Joint Venture

Mezzanine-Finanzierung

Ausschluss bezügl. eines projektspezif. Kriteriums

Verbriefung

Immobilienleasing

Immobilienfonds

Geschäftsanteile

Spareinrichtung

Ausschluss bezügl. eines unternehmensspezif. Kriteriums Mieter-/ Mitgliederdarlehen

Schuldscheindarlehen

Inhaberschuldverschreibung

Darlehensfinanzierung

Finanzierungsalternative (FA) geeignet

Abbildung 68: Zusammengefasstes Ergebnis der Modellphase 1 – Finanzierungsform 6.1.1.3.2

Modellanwendung - Auswahl der Finanzierungsform - Phase 2

In der Modellphase 2 werden von den Verantwortlichen der GBG Mannheim die sieben Teilkriterien der finanzierungsspezifischen Kriterien durch Vergabe von Gewichtungsfaktoren bewertet. Von den Verantwortlichen der GBG Mannheim wird keine Veränderung an den vom Verfasser vorgegebenen Nutzenpunkten für die Finanzierungsalternativen vorgenommen. Besonderen Wert legen die Verantwortlichen der GBG Mannheim auf das Teilkriterium Kapitalkosten (III.1). Es wird daher mit einem Gewichtungsfaktor von 25 % angesetzt. Die Eigenkapitalstärkung des Unternehmens (III.2) ist für die GBG Mannheim aufgrund ihrer guten wirtschaftlichen Situation und Eigenkapitalausstattung nicht so entscheidend und wird daher nur mit 5 % bewertet. Die weiteren Teilkriterien (vgl. Kapitel 5.2.3.3) werden gleich verteilt mit je 15 % bewertet. Einzige Ausnahme bildet das Teilkriterium Ausgliederung von Wohnungsbeständen (III.7), das von den Verantwortlichen der GBG Mannheim mit 10 % gewichtet wird. Aus der Gewichtung der finanzierungsspezifischen Kriterien ergibt sich das in Anhang A.7.3 / Abbildung 69 dargestellte Ergebnis mit dem Rangfolgenvergleich der bestgeeigneten Finanzierungsalternativen. Den Rangfolgenplatz 1 belegt die Finanzierung durch Inhaberschuldverschreibung (375 NP), gefolgt vom KfW-Förderbank-Darlehen (345 NP), der Darlehensfinanzierung (315 NP), den Derivaten (310 NP) und der Mezzanine-Finanzierung (265 NP). Den Rangfolgenplatz 6 belegt die Finanzierung durch Wohnungsprivatisierung (245 NP).

6 Praxistests

210

-

-

-

-

-

-

5.

-

-

4.

(6.)

2.

-

Spareinrichtung

Geschäftsanteile

Immobilienfonds

Immobilienleasing

Verbriefung

Mezzanine-Finanzierung

Joint Venture

Nießbrauch-Modell

Derivate

Wohnungsprivatisierung

KfW-Förderbank Darlehen

NRW.Bank Darlehen

Inhaberschuldverschreibung

-

Mieter-/ Mitgliederdarlehen

1.

Schuldscheindarlehen

3.

Darlehensfinanzierung

Finanzierungsmodellphase 2 - Identifikation der bestgeeigneten Finanzierungsform(en)

Abbildung 69: Zusammengefasstes Ergebnis der Modellphase 2 – Finanzierungsform 6.1.1.3.3

Modellanwendung - Auswahl der Projektorganisationsform Phase 1

Auch bei der Auswahl der Projektorganisationsform wird von den Verantwortlichen der GBG Mannheim zunächst die Modellphase 1 zum Ausschluss ungeeigneter Unternehmereinsatz-, Projektmanagement- und Planereinsatzformen ausgewertet. Die Ergebnisse sind im Anhang A.7.3 in der kompletten Übersicht dargestellt und werden im Folgenden kommentiert. Unternehmensspezifische Kriterien - I.1.1 Einsatz eigener Kapazitäten für die Planung: Die GBG Mannheim erbringt die gesamte Objekt- und Ingenieurplanung für die Bauabschnitte 4 bis 6 mit einer hausinternen Planungsabteilung. Unternehmensspezifische Kriterien - I.1.2 Einsatz eigener Kapazitäten für das Projektmanagement: Auch das Projektmanagement mit den Leistungsbereichen Projektcontrolling, -steuerung und -leitung wird von Mitarbeitern der GBG Mannheim im eigenen Hause erbracht. Unternehmensspezifische Kriterien - I.2 Beeinflussbarkeit der Unternehmerauswahl: Wie in der Unternehmensbeschreibung bereits erwähnt legt, die GBG Mannheim, wenn möglich, großen Wert auf die Unterstützung und Förderung des lokalen Handwerkmarktes. Dieser Forderung lässt sich nur nachkommen, wenn die GBG Mannheim sich die volle Kontrolle über die Auswahl der zu beauftragenden Unternehmen vorbehält. Projektspezifische Kriterien - II.1 Planungsstand: Die gesamte Objekt- und Ingenieurplanung ist auch aufgrund der bereits umgesetzten Bauabschnitte 1 bis 3 zum Zeitpunkt der Modellanwendung abgeschlossen. Projektspezifische Kriterien - II.2 Projektgröße / Finanzierungsvolumen: Die verbleibenden drei Bauabschnitte (4 bis 6) haben ein geschätztes Finanzierungs-

6.1 Anwendung und Ergebnisse des Entscheidungsmodells in den Praxistests

211

volumen von ca. 3,5 Mio. Euro und fallen damit in die Projektgrößengruppe „> 1 Mio. Euro bis 10 Mio. Euro“. Projektspezifische Kriterien - II.3 Anwendung der VOB/A: Für die Erneuerungsmaßnahme „Käfertaler Straße“ ist keine Ausschreibung gemäß VOB/A erforderlich. Projektspezifische Kriterien - II.4 Direkter Ausschluss von Unternehmereinsatzformen: Die Verantwortlichen der GBG Mannheim sehen keine Notwendigkeit für den Ausschluss bestimmter Unternehmereinsatzformen von den weiteren Untersuchungen in der Modellphase 2. Ergebnis der Modellphase 1 - Ausschluss ungeeigneter Unternehmereinsatz-, Projektmanagement- und Planereinsatzformen: Die Eingabe der Daten in die Excel-Sheets liefert für die Modellphase 1 das in Abbildung 70 zusammengefasste Ergebnis. Aufgrund der starken Einbindung eigener Kapazitäten für die Planung und das Projektmanagement sowie des Vorbehalts der vollen Kontrolle über die Unternehmerauswahl verbleiben für die weiteren Untersuchungen in Modellphase 2 die Unternehmereinsatzformen der Einzelunternehmer (Fachlosund Paketvergabe) sowie der Einzelunternehmerkooperationen (EUK und EU ARGE). Projektorganisationsmodellphase 1 - Ausschluss ungeeigneter UEF, PMF und PEF

Generalplaner

Generalfachplaner

Ingenieurplanung

Objektplanung

Finanzierungsalternative (FA) ungeeignet

Entwurfsarchitekt

Construction Mgmt.

Bauprojektmgmt.

Projektleitung

Projektsteuerung

Projekcontrolling

CM - a.r.

CM - a.a

TU / TÜ - V,A

TU / TÜ - E,A

GU / GÜ - E,A

Bewertungslegende Ausschluss bezügl. eines Ausschluss bezügl. eines unternehmensspezifischen projektspezifischen Kriteriums Kriteriums

GU / GÜ - A,A

GU / GÜ - I,A

GU / GÜ - A

EU ARGE

EUK

Paketvergabe

Fachlosvergabe

Finanzierungsalternative (FA) geeignet

Abbildung 70: Zusammengefasstes Ergebnis der Modellphase 1 – Projektorganisationsform 6.1.1.3.4

Modellanwendung - Auswahl der Projektorganisationsform Phase 2

In der Modellphase 2 werden von den Verantwortlichen der GBG Mannheim sämtliche Teilkriterien der sechs Hauptkriteriengruppen (vgl. Kapitel 5.1.3) durch die Vergabe von Gewichtungsfaktoren bewertet. Auf die detaillierte Bewertung der 35 Teilkriterien durch die GBG Mannheim in den sechs Hauptkriteriengruppen geht der Verfasser an dieser Stelle nicht ein. Die einzelnen Gewichtungen und die Bewertungsergebnisse der sechs Hauptkriteriengruppen befinden

6 Praxistests

212

sich im Anhang A.7.4. Innerhalb der Hauptkriteriengruppen wurden von den Verantwortlichen der GBG Mannheim keine Veränderung an den vom Verfasser vorgegeben Nutzenpunkten für die Unternehmereinsatzformalternativen vorgenommen. Um einen abschließenden Rangfolgenvergleich der in der Modellphase 2 untersuchten Unternehmereinsatzformalternativen zu erhalten, werden von der GBG Mannheim die Gewichtungen der sechs Hauptkriteriengruppen zueinander festgelegt. Den Qualitäts- (III.), Kosten- (IV.), Termin- (V.) sowie Markt- und Kundenkriterien (VIII.) werden von den Verantwortlichen der GBG für das Erneuerungsprojekt die gleiche Bedeutung zugemessen. Sie werden mit je 20 % gewichtet. Die Risiko- (VI.) und Vertragskriterien (VII.) werden von der GBG Mannheim als weniger bedeutend für das Projekt eingestuft. Sie erhalten daher von den Verantwortlichen eine Gewichtung von je 10 %. Aus der Gewichtung der 35 Teilkriterien und der sechs Hauptkriteriengruppen zueinander ergibt sich das in Anhang A.7.5 / Abbildung 71 dargestellte Ergebnis mit dem Rangfolgenvergleich der bestgeeigneten Unternehmereinsatzformen. Den Rangfolgenplatz 1 belegt die EU ARGE (309 NP), dicht gefolgt von der EUK (308 NP). Die Unternehmereinsatzformen der Gruppe der Einzelunternehmer landen mit der Paketvergabe (271 NP) und der Fachlosvergabe (257 NP) auf den Rangfolgenplätzen 3 und 4.

4.

3.

2.

1.

-

-

-

-

-

-

-

-

Fachlosvergabe

Paketvergabe

EUK

EU ARGE

GU / GÜ - A

GU / GÜ - I,A

GU / GÜ - A,A

GU / GÜ - E,A

TU / TÜ - E,A

TU / TÜ - V,A

CM - a.a

CM - a.r.

Projektorganisationsmodellphase 2 - Identifikation der bestgeeigneten UEF

Abbildung 71: Zusammengefasstes Ergebnis der Modellphase 2 – Projektorganisationsform Für die Zusammenstellung der Projektorganisationsform zeichnet sich als Handlungsempfehlung demnach im Gegensatz zur Vergabestrategie der ersten drei Bauabschnitte des Projektes die Einbindung einer Einzelunternehmerkooperation ab.

6.1 Anwendung und Ergebnisse des Entscheidungsmodells in den Praxistests

6.1.1.4

213

Ergebnisse zum Projekt „Käfertaler Straße“

Im Folgenden werden auf Grundlage der Modellergebnisse die Handlungsalternativen der GBG Mannheim zur Auswahl der Projektorganisations- und Finanzierungsform für das Erneuerungsprojekt „Käfertaler Straße“ dargestellt. Für die Zusammenstellung der Projektorganisationsform greift der Verfasser auf die in Kapitel 5.1.4 entwickelte Ergebnisliste zurück . 6.1.1.4.1

Finanzierung des Projektes „Käfertaler Straße“

Als vorrangige Handlungsempfehlung für die Finanzierung der Maßnahme wird der GBG Mannheim auf Grundlage des in Kapitel 6.1.1.3.2 ermittelten Ergebnisses empfohlen, eine Finanzierung durch Inhaberschuldverschreibungen zu prüfen sowie für die kommenden Bauabschnitte KfW-Förderdarlehen zu beantragen. Weiterhin ist zu prüfen, ob eine um Eigenkapital ergänzte Darlehensfinanzierung durch Zinssicherungsinstrument (Derivate) abgesichert werden sollte. Bei dem gegebenen Handlungsspielraum der GBG Mannheim für die Finanzierung der Maßnahme ist den Verantwortlichen von einer Mezzanine-Finanzierung und der Finanzierung durch Wohnungsprivatisierung eher abzuraten. Als Ergebnis ist festzuhalten, dass die GBG Mannheim nach ausführlicher Prüfung der Möglichkeiten die Projektfinanzierung in weiten Teilen aufgrund der sehr guten wirtschaftlichen Lage des Unternehmens aus Eigenkapitalmitteln finanzieren kann und wird. Zusätzlich werden für die Bauabschnitte 4 bis 6 KfW-Förderdarlehen beantrag, da die Förderbedingungen im Rahmen des Erneuerungsprojektes „Käfertaler Straße“ erfüllt werden können und die Darlehen zu sehr guten Kreditkonditionen angeboten werden. Für die Restfinanzierung / etwaige Finanzierungslücken stellt die Darlehensfinanzierung aufgrund der von der GBG Mannheim erzielbaren guten Kreditkonditionen bei Banken eine sehr gute wirtschaftliche Finanzierungsalternative dar. Von der Absicherung der Kreditkonditionen durch Derivate sieht die GBG Mannheim ab. Die Finanzierung durch die Ausgabe von Inhaberschulverschreibungen ist bei der GBG Mannheim als sehr „gesundes“ Wohnungsunternehmen zwar ohne weiteres vorstellbar, wird jedoch momentan aufgrund des Einführungsaufwandes (VerkProspG, Ausgabe an einen nicht eingeschränkten Personenkreis; vgl. Kapitel 4.1.1.2) nicht praktiziert. 6.1.1.4.2

Projektorganisation zum Projekt „Käfertaler Straße“

Das Gesamtergebnis der Modellauswertung ist in der Ergebnisliste zur Zusammenstellung der Projektorganisationsform im Anhang A.7.6 dargestellt und wird im Folgenden kommentiert.

214

6 Praxistests

Projektorganisationsform und Aufgabenliste: Die GBG Mannheim entschließt sich auf Grundlage des Modellergebnisses zur Initiierung einer Einzelunternehmerkooperation. Damit soll ein großer Teil des in den ersten drei Bauabschnitten angefallenen Aufwandes für die Koordination an der Maßnahme beteiligten Unternehmen als Eigenleistung an die Einzelunternehmerkooperation übertragen werden. Zudem erhofft sich GBG Mannheim durch die eigenverantwortliche Koordination innerhalb der Kooperation eine Verbesserung im Umgang mit den von der Maßnahme betroffnen Kunden der GBG Mannheim und eine Abnahme der Mieterbeschwerden. Aufgrund der geringen Marktpräsenz der Unternehmereinsatzform „Einzelunternehmerkooperationen“ im Raum Mannheim fordert die GBG Handwerksunternehmen (u. a. auch aus den ersten drei Bauabschnitten) zur Bildung einer Kooperation und Abgabe eines Angebotes für die folgenden Bauabschnitte auf. Im Zuge der Verhandlungen einigen sich Auftraggeber und die an der Kooperation beteiligten Handwerksunternehmen auf Bildung einer EUK (Einzelunternehmerkooperation) für die Innenerneuerung der Maßnahme „Käfertaler Straße“, die sich vertraglich verpflichtet, partnerschaftlich und kooperativ ihre unterschiedlichen Werkleistungen auf der Grundlage der bei Vertragsschluss vom Auftraggeber beigestellten Ausführungsplanung fachlich, terminlich und technisch untereinander abzustimmen. Die Einzelunternehmer der Kooperation haften dabei im Gegensatz zu einer EU ARGE (Einzelunternehmer in einer Arbeitsgemeinschaft) jeweils nur für ihr Gewerk allein. Für die zu erbringende, notwendige Koordination und die Einhaltung der verbindlichen Vertragstermine haften die Auftragnehmer gegenüber dem Auftraggeber gesamtschuldnerisch. Die in der Ergebnisliste generierte Aufgabenliste verdeutlicht die Dominanz der GBG in der Projektorganisation der Maßnahme aufgrund der Übernahme sämtlicher Projektmanagement- und Planungsleistungen. Lediglich die Ausführung der Maßnahme und die AN-seitige Objektüberwachung und Dokumentation liegen bei der EUK als Unternehmereinsatzform und damit Bestandteil der Projektorganisationsform. Vertragsform / -gestaltung: Bei Bildung einer EUK bieten sich neben den Vertragsmodellen der Einheitspreis- / Detailpauschalverträge ggf. auch ein Einfacher Globalpauschalvertrag bzw. die Integration von Elementen des Target Contract an (vgl. Ergebnisliste, Anhang A.7.6). Auf die Problematik bei der Vertragswahl ist der Verfasser bereits in Kapitel 5.1.4.3 näher eingegangen. Zur Integration juristischer Fachkompetenz in das Praxisbeispiel wird daher in Kooperation mit der Kanzlei Kapellmann und Partner (Düsseldorf) für die Erneuerungsmaßnahme und in intensiver Abstimmung mit den beteiligten Vertragsparteien ein Bauleistungs- / Kooperationsvertrag entwickelt und geschlos-

6.1 Anwendung und Ergebnisse des Entscheidungsmodells in den Praxistests

215

sen. Dieser enthält neben der bereits erwähnten Klauseln zur internen fachlich, terminlich und technischen Abstimmung der Kooperation auch typische Vertragselemente eines Target Contracts zur Leitung der Koordinationsleistung innerhalb der EUK (vergleichbar dem Construction Management, vgl. § 5 des Vertrages im Anhang A.8), zum Partnering / Kostentransparenz (vgl. § 9 des Vertrages im Anhang A.8) und zur Streitschlichtung (vgl. § 10 des Vertrages im Anhang A.8). Der vollständige Vertrag (ohne Anlagen) befindet sich in teilanonymisierter Form im Anhang A.8 der Arbeit. Kostenwirksamkeitsanalyse auf Vergleichskostenbasis: Dadurch, dass sich die GBG Mannheim entschieden hat, an die EUK nur die Gewerke der Innenerneuerung zu vergeben, reduziert sich das geschätzte Projektvolumen nach Angaben der GBG Mannheim für die Bauabschnitte 4 bis 6 von 3,5 Mio. auf ca. 2,3 Mio. Euro. Dieser Wert wird in der Vergleichskostentabelle des Ergebnisblattes als Vergleichskostenbasis für die Paketvergabe eingetragen, da er auf Abrechnungssummen der ersten drei Bauabschnitte basiert. Die Berechnung der Vergleichskostenbasis auf Grundlage der in der Modellphase 2 ermittelten Nutzenpunkte ist in Abbildung 72 dargestellt. KWA Vergl. mit Anwendervorgabe eines freien Kostenwertes 1.

309 EU ARGE 2.622.509 ¼

2.

308 EUK 2.609.779 ¼

3.

271 Paketvergabe 2.300.000 ¼

257 4. Fachlosvergabe 2.181.181 ¼

Abbildung 72: Ergebnis der KWA Vergl. zur Erneuerungsmaßnahme „Käfertaler Straße“ Gemäß der Auswertung der Kostenwirtschaftlichkeitsanalyse auf Vergleichskostenbasis dürfte die Abwicklung der Erneuerungsmaßnahme mit der EUK demnach um ca. 300 Tsd. Euro teurer werden, um das gleiche Wirksamkeits-/Kosten-Verhältnis zu erreichen wie die Paketvergabe. Eine Hinterfragung dieses Wertes stellt sich an dieser Stelle insofern nicht, da die GBG Mannheim nach Vertragsschluss lediglich erhöhte Kosten durch die im Vertrag festgeschriebene Vergütung für die Koordinationsleistung als zusätzliche Kosten im Vergleich zu den ersten drei Bauabschnitten erwartet, und die Gesamtkosten demnach deutlich unter dem Vergleichswert von ca. 2,6 Mio. Euro bleiben werden. Ergebnis: Im Ergebnis dieser inzwischen durchgeführten Erneuerungsmaßnahme „Käfertaler Straße“ ist festzuhalten, dass die Erwartungshaltung der Verantwortlichen der GBG Mannheim an die EUK erfüllt wurde. Die Koordinationsleistungen der eigenen Objektüberwachung konnten im Zuge der vertraglich vereinbarten Eigenkoordination der EUK deutlich reduziert werden, ohne dass Qualitätseinbußen in der Umsetzung der Maßnahme festgestellt wurden. Auch die

6 Praxistests

216

während der ersten drei Bauabschnitte gesteigerte Anzahl an Mieterbeschwerden konnte durch ein von der EUK umgesetztes Informationsmanagement mit den Mietern deutlich reduziert werden. Eine weiterführende Betrachtung des Ergebnisses dieses Praxisbeispiels findet sich im Kapitel 7.1.1 „Nutzen für Wohnungsunternehmen“. 6.1.2

Praxistest „Spar- und Bauverein Solingen eG“

Der Modell-Praxistest mit dem Spar- und Bauverein Solingen eG (SBV Solingen) wurde im Jahr 2007 parallel zu Untersuchungen im Rahmen einer Diplomarbeit mit Bezug zur Erneuerungsmaßnahme „Wohnsiedlung Weegerhof“ des SBV Solingen durchgeführt. Der untersuchte Teilabschnitt der Gesamtmaßnahme „Wohnsiedlung Weegerhof“ stellt insofern eine Besonderheit dar, da es sich um einen Neubau / eine Bestandserweiterung innerhalb einer Wohnsielung mit 149 Häusern und 450 Wohneinheiten handelt. 6.1.2.1

Unternehmen Spar- und Bauverein Solingen eG

Der SBV Solingen ist eine im Jahr 1897 gegründete Gemeinnützige Wohnungsgenossenschaft mit Sitz in Solingen. Innerhalb Solingens stellt der SBV den größten Wohnungsanbieter mit ca. 7.300 Wohnungen und etwa 14.500 Mitgliedern dar. Zudem ist der SBV Solingen die größte Wohnungsbaugenossenschaft des Rheinlandes sowie die zweitgrößte im Bundesland Nordrhein-Westfalen. Organisatorisch besteht die Genossenschaft aus Vorstand, Aufsichtsrat, Ausschüssen sowie einer Vertreterversammlung, die mit 160 Vertretern die Interessen der Mitglieder repräsentieren. Außerdem zählen zum Genossenschaftsbetrieb ca. 150 Mitarbeiter, von denen ca. 70 Mitarbeiter in der Verwaltung und weitere ca. 80 Mitarbeiter in den Regiebetrieben tätig sind. Der Hauptzweck des SBV Solingen besteht in der Förderung ihrer Mitglieder (Genossen) durch die Errichtung und Erneuerung von Wohnungen und deren Vermietung an die Mitglieder zu angemessenen Preisen. Des Weiteren unterhält die Genossenschaft eine Spareinrichtung, die Spareinlagen, jedoch nur von ihren Mitgliedern und deren Angehörigen, annehmen und Namensschuldverschreibungen ausgeben kann. 6.1.2.2

Projekt „Wohnsiedlung Weegerhof“

Die Wohnsiedlung Weegerhof, südwestlich von der Solinger Innenstadt gelegen, lässt sich in drei Teilgebiete gliedern, die sich nach Baujahr, städtebaulichen Gesichtspunkten und Architektur unterscheiden: Weegerhof Alt, Dohlenweg / Brühler Berg und Habichthöhe. Der im Praxistest untersuchte und geplante

6.1 Anwendung und Ergebnisse des Entscheidungsmodells in den Praxistests

217

Neubau „Wohnen im Alter“ stellt eine Bestandserweiterung des Teilgebietes Weegerhof Alt dar. Die Wohnsiedlung Weegerhof entstand in den Jahren 1927 und 1928 nach den Plänen des Architekten Franz Perlewitz und stellt ein „Schmuckstück“ städtebaulicher Tradition dar. Geplant ist, dass die Wohnsiedlung bis zum Jahr 2015 komplett erneuert wird. Mit dem ersten Bauabschnitt wurde im Jahr 2006 begonnen. Gemäß der Planung des SBV Solingen wird die Seniorenwohnanlage „Wohnen im Alter“ in den Jahren 2009 bis 2010 als Erweiterung das Teilgebiet Weegerhof Alt ergänzen. Formuliertes Ziel der Erneuerungsmaßnahmen ist hauptsächlich die Verbesserung der Wohnqualität und Wirtschaftlichkeit unter Erhaltung der charakteristischen Eigenschaften der historisch bedeutenden Siedlung bei gleichzeitiger Anpassung an heutige Standards. Mit dem Bau einer seniorengerechten Wohnanlage im Weegerhof will der SBVSolingen der allgemeinen demographischen Entwicklung und insbesondere dem steigenden Alter seiner Mitglieder gerecht werden. Den älteren und pflegebedürftigen Menschen soll die Möglichkeit gegeben werden, in ihrer gewohnten Umgebung wohnen zu bleiben und dort eine altengerechte Wohnung beziehen zu können. Die Altenwohnanlage wird nach einem Entwurf eines Architekturbüros aus Freiburg realisiert. Geplant ist ein langgestreckter drei-, in Teilen viergeschossiger Baukörper bestehend aus übersichtlich differenzierten Hausgruppen, die sich um Innenhöfe gruppieren. Insgesamt sollen ca. 80 Wohneinheiten sowie drei Hausgemeinschaften mit jeweils 10 Zimmern und jeweils einer ambulanten Betreuungseinrichtung entstehen. Des Weiteren sind eine Sozialstation und eine Cafeteria mit Bewohnertreff vorgesehen. Der Großteil der Wohnungen (ca. 90 %) wird barrierefrei ausgebildet, etwa 10 % der Wohnungen werden behindertengerecht gebaut. Als Ersatz für wegfallende Garagen auf dem zukünftigen Baugebiet sowie für den erforderlichen Stellplatzbedarf der Seniorenwohnanlage ist eine Tiefgarage mit ca. 150 Stellplätzen geplant. Die Wohnanlage wird mindestens die Anforderungen eines Energiesparhauses 40 (vgl. Anhang A.2.2 „Ökologisch Bauen“) erfüllen und über ein innovatives Energiekonzept verfügen. 6.1.2.3

Modellanwendung zum Projekt „Wohnsiedlung Weegerhof“

Für das Planungsgebiet, in dem die Seniorenwohnanlage erstellt werden soll, muss zunächst durch Aufstellung eines Bebauungsplanes qualifiziertes Baurecht geschaffen werden. Im Flächennutzungsplan der Stadt Solingen ist das Planungsgebiet bisher insgesamt als Wohnbaufläche dargestellt. Für das Vorhaben wird jedoch aufgrund teilgewerblicher Nutzungen eine Eintragung als Mischgebiet benötigt. Das Bauleitverfahren wird voraussichtlich im Herbst 2007 abge-

218

6 Praxistests

schlossen. Mit der Realisierung soll im Jahr 2009 begonnen werden, die Fertigstellung der Seniorenwohnanlage ist für das Jahresende 2010 geplant. Der Entwurf für die Seniorenwohnanlage wurde im Rahmen eines Architektenwettbewerbes erarbeitet. Über die endgültige Zusammensetzung der Projektorganisationsform liegen noch keine gesicherten Erkenntnisse vor. Eine erste Kostenschätzung des SBV Solingen sieht ein Budget von 16,0 Mio. Euro (brutto, ohne Grundstückskosten) vor, ohne dass auch hier eine endgültige Entscheidung über die Finanzierungsform der Maßnahme getroffen wurde. In Zusammenarbeit mit den verantwortlichen Vertretern des SBV Solingen werden beide Modellteile, zunächst das zur Auswahl der Finanzierungsform, im Anschluss das zur Auswahl der Projektorganisationsform angewandt. Dabei kommen auch hier die entwickelten Microsoft Excel-Sheets zum Einsatz. 6.1.2.3.1

Modellanwendung - Auswahl der Finanzierungsform - Phase 1

Zunächst wird von den Verantwortlichen des SBV Solingen die Modellphase 1 zum Ausschluss ungeeigneter Finanzierungsformen ausgewertet. Die Ergebnisse sind im Anhang A.9.1 in der kompletten Übersicht dargestellt und werden im Folgenden kommentiert. Unternehmensspezifische Kriterien - I.1 Finanzspezifische Fachkunde / Erfahrung des WU: Der Nachweis eines Bonitätsmanagement sowie der Mindestbonität wird vom SBV Solingen als gegeben bewertet (+). Ein Unternehmensrating liegt noch nicht vor (-). Eigenes juristisches Fachpersonal für komplexere Finanzierungsvertragsgestaltungen ist nicht verfügbar (-). Zur fachgerechten Bewertung komplexer Finanzierungskonditionen liegt keine abschließende Meinung vor (o). Erfahrungen mit Zinssicherungsinstrumenten / der Prognose von Referenzzinssätzen sind nicht vorhanden (-). Auch zur Einschätzung komplexer Finanzierungsrisiken liegt keine abschließende Meinung vor (o). Ein aussagekräftiges Berichtswesen zum Nachweis der Geschäftsfähigkeit ist vorhanden (+). Der SBV Solingen kann ebenfalls eine stabile Cashflow-Entwicklung nachweisen (+). Fachpersonal mit Geschäftsleiterqualifikation i. S. d. § 33 Abs. 2 KWG sowie ausgebildete Bankkaufleute sind beim SBV Solingen vorhanden (+). Unternehmensspezifische Kriterien - I.2 Wirtschaftliche Verhältnisse des WU: Der SBV Solingen verfügt über eine ausreichende Liquidität zur Deckung möglicher Eigenkapitalanteile für das Projekt und befindet sich nach eigenen Einschätzungen in guten wirtschaftlichen Verhältnissen mit einer ausreichenden Unternehmensbonität. Unternehmensspezifische Kriterien - I.3 Rechtsform des WU: Der SBV Solingen ist eine Genossenschaft.

6.1 Anwendung und Ergebnisse des Entscheidungsmodells in den Praxistests

219

Unternehmensspezifische Kriterien - I.4 Einwilligung in Förderbedingungen: Der SBV Solingen ist generell bereit, bei der Inanspruchnahme von Fördermitteln bautechnische Bedingungen des Fördergebers zu akzeptieren (+). Wirtschaftliche Bedingungen von Fördergebern, wie Belegungsbindungen und Mietpreisbindungen, werden vom SBV Solingen abgelehnt (-). Projektspezifische Kriterien - II.1 Projektgröße / Finanzierungsvolumen: Das Finanzierungsvolumen beträgt laut Kostenschätzung des SBV Solingen ca. 16,0 Mio. Euro und fällt damit in die Projektgrößengruppe „> 10 Mio. Euro bis 50 Mio. Euro“. Projektspezifische Kriterien - II.2 Markt- und Standortbedingungen: Der Wohnungsmarkt in Solingen, speziell am Standort des untersuchten Projektes wird vom SBV Solingen als gleichbleibender Markt mit stagnierender Nachfrage und mäßigem Investitionsklima und Leerstand eingeschätzt. Projektspezifische Kriterien - II.3 Projektrisiko: Der SBV Solingen sieht in dem untersuchten Erneuerungsprojekt ein gesteigertes, jedoch kein hohes Projektrisiko. Es wird daher der Gruppe „Erneuerungsprojekte mit durchschnittlichen Projektrisikoaspekten bei durchschnittlichen Renditeerwartungen“ zugeordnet. Projektspezifische Kriterien - II.4 Technische / Nutzerspezifische Projektanforderungen: Für das Projekt sind umfangreiche bautechnische / -physikalische Anforderungen (Energiesparhauses 40) geplant (+). Ebenfalls sind für die Seniorenwohnanlage besondere nutzerspezifische Anforderungen (barrierefreie und / oder pflegegerechter Wohnraum) geplant (+). Finanzierungsmodellphase 1 - Ausschluss ungeeigneter Finanzierungsformen

NRW.Bank Darlehen

KfW-Förderbank Darlehen

Wohnungsprivatisierung

Derivate

Finanzierungsalternative (FA) ungeeignet

Nießbrauch-Modell

Joint Venture

Mezzanine-Finanzierung

Ausschluss bezügl. eines projektspezif. Kriteriums

Verbriefung

Immobilienleasing

Immobilienfonds

Geschäftsanteile

Spareinrichtung

Ausschluss bezügl. eines unternehmensspezif. Kriteriums Mieter-/ Mitgliederdarlehen

Schuldscheindarlehen

Inhaberschuldverschreibung

Darlehensfinanzierung

Finanzierungsalternative (FA) geeignet

Abbildung 73: Zusammengefasstes Ergebnis der Modellphase 1 – Finanzierungsform Ergebnis der Modellphase 1 - Ausschluss ungeeigneter Finanzierungsformen: Die Eingabe der Daten in die Excel-Sheets liefert für die Modellphase 1 das in Abbildung 73 zusammengefasste Ergebnis. Für die weiteren Untersuchungen in

6 Praxistests

220

Modellphase 2 sind die Finanzierungsalternativen Darlehensfinanzierungen, Inhaberschuldverschreibungen, Spareinrichtung, Geschäftsanteile, Immobilienleasing, Nießbrauch-Modell, Wohnungsprivatisierung und KfW-Förderbank Darlehen geeignet. 6.1.2.3.2

Modellanwendung - Auswahl der Finanzierungsform - Phase 2

In der Modellphase 2 werden von den Verantwortlichen des SBV Solingen die sieben Teilkriterien der finanzierungsspezifischen Kriterien durch Vergabe von Gewichtungsfaktoren bewertet. Von den Verantwortlichen des SBV Solingen wird keine Veränderung an den vom Verfasser vorgegeben Nutzenpunkten für die Finanzierungsalternativen vorgenommen. Auch der SBV Solingen legt besonderen Wert auf das Teilkriterium Kapitalkosten (III.1). Es wird daher mit einem Gewichtungsfaktor von 25 % angesetzt. Die Eigenkapitalstärkung des Unternehmens (III.2) ist für den SBV Solingen aufgrund ihrer guten wirtschaftlichen Situation und Eigenkapitalausstattung nicht so entscheidend und wird daher nur mit 5 % bewertet. Weiterhin wichtig ist es den Verantwortlichen des SBV Solingen, die Mitspracherechte möglicher Kapitalgeber (III.3) einzuschränken und eine weniger komplexe, einfach anwendbare Finanzierungsform (III.4) zu realisieren. Die beiden Teilkriterien werden vom SBV Solingen daher mit einer Gewichtung von je 20 % bewertet. Die übrigen drei Teilkriterien werden gestaffelt nach ihrer Wichtigkeit für den SBV Solingen bewertet. Das Teilkriterium Unabhängigkeit von Bankinstituten (III.5) wird mit 15 %, die Ausgliederung von Wohnungsbeständen (III.7) mit 10 % und die Zeitliche Flexibilität (III.6) mit 5 % gewichtet.

5.

2.

-

-

1.

3.

-

(7.)

-

-

-

(8.)

-

(6.)

4.

-

Darlehensfinanzierung

Inhaberschuldverschreibung

Schuldscheindarlehen

Mieter-/ Mitgliederdarlehen

Spareinrichtung

Geschäftsanteile

Immobilienfonds

Immobilienleasing

Verbriefung

Mezzanine-Finanzierung

Joint Venture

Nießbrauch-Modell

Derivate

Wohnungsprivatisierung

KfW-Förderbank Darlehen

NRW.Bank Darlehen

Finanzierungsmodellphase 2 - Identifikation der bestgeeigneten Finanzierungsform(en)

Abbildung 74: Zusammengefasstes Ergebnis der Modellphase 2 – Finanzierungsform Aus der Gewichtung der Finanzierungsspezifischen Kriterien ergibt sich das in Anhang A.9.3 / Abbildung 74 dargestellte Ergebnis mit dem Rangfolgenver-

6.1 Anwendung und Ergebnisse des Entscheidungsmodells in den Praxistests

221

gleich der bestgeeigneten Finanzierungsalternativen. Den Rangfolgenplatz 1 belegt die Finanzierung durch die Spareinrichtung (395 NP), gefolgt von den Inhaberschuldverschreibungen (370 NP), den Geschäftsanteilen (365 NP), dem KfW-Fördebank Darlehen (350 NP) und der Darlehensfinanzierung (315 NP). Die theoretischen Rangfolgenplätze 6 bis 8 belegen die Finanzierung durch Wohnungsprivatisierung (260 NP), das Immobilienleasing (240 NP) und das Nießbrauch-Modell (230 NP). 6.1.2.3.3

Modellanwendung - Auswahl der Projektorganisationsform Phase 1

Auch bei der Auswahl der Projektorganisationsform wird von den Verantwortlichen des SBV Solingen zunächst die Modellphase 1 zum Ausschluss ungeeigneter Unternehmereinsatz-, Projektmanagement- und Planereinsatzformen ausgewertet. Die Ergebnisse sind im Anhang A.9.2 in der kompletten Übersicht dargestellt und werden im Folgenden kommentiert. Unternehmensspezifische Kriterien - I.1.1 Einsatz eigener Kapazitäten für die Planung: Für die Objekt- und Ingenieurplanung des Neubauprojektes der Erneuerungsmaßnahme „Wohnsiedlung Weegerhof“ sind keine eigenen Kapazitäten eingeplant, so dass der SBV Solingen die kompletten Planungsleistungen extern vergeben will. Unternehmensspezifische Kriterien - I.1.2 Einsatz eigener Kapazitäten für das Projektmanagement: Im Gegensatz zu den Planungsleistungen wird das Projektmanagement mit den Leistungsbereichen Projektcontrolling, -steuerung und leitung von Mitarbeitern des SBV Solingen im eigenen Hause erbracht. Unternehmensspezifische Kriterien - I.2 Beeinflussbarkeit der Unternehmerauswahl: Auch der SBV Solingen legt großen Wert auf die Unterstützung und Förderung des lokalen Handwerkmarktes und behält sich daher vor, die volle Kontrolle über die Auswahl der zu beauftragenden Unternehmen zu behalten. Projektspezifische Kriterien - II.1 Planungsstand: Auf Grundlage des Architektenwettbewerbes zu der Seniorenwohnanlage ist die Objektplanung bis zur Lph. 3 - Entwurfsplanung des § 15 HOAI abgeschlossen. Eine Ingenieurplanung liegt, auch in einzelnen Teilbereichen, noch nicht vor. Projektspezifische Kriterien - II.2 Projektgröße / Finanzierungsvolumen: Das Finanzierungsvolumen beträgt laut Kostenschätzung des SBV Solingen ca. 16,0 Mio. Euro und fällt damit in die Projektgrößengruppe „> 10 Mio. Euro“. Projektspezifische Kriterien - II.3 Anwendung der VOB/A: Für das Neubauvorhaben der Erneuerungsmaßnahme „Wohnsiedlung Weegerhof“ ist keine Ausschreibung gemäß VOB/A erforderlich.

6 Praxistests

222

Projektspezifische Kriterien - II.4 Direkter Ausschluss von Unternehmereinsatzformen: Die Verantwortlichen des SBV Solingen sehen keine Notwendigkeit für den Ausschluss bestimmter Unternehmereinsatzformen von den weiteren Untersuchungen in der Modellphase 2. Ergebnis der Modellphase 1 - Ausschluss ungeeigneter Unternehmereinsatz-, Projektmanagement- und Planereinsatzformen: Die Eingabe der Daten in die Excel-Sheets liefert für die Modellphase 1 das in Abbildung 75 zusammengefasste Ergebnis. Aufgrund des Vorbehalts der vollen Kontrolle über die Unternehmerauswahl verbleiben für die weiteren Untersuchungen in Modellphase 2 die Unternehmereinsatzformen der Einzelunternehmer (Fachlos- und Paketvergabe) sowie der Einzelunternehmerkooperationen (EUK und EU ARGE). Im Zuge der Vergabe der Planungsleistungen und des Planungsstandes ist neben dem Entwurfsarchitekten weiterhin die Einbindung der Ingenieurplanung oder eines Generalfachplaners möglich.

Projektorganisationsmodellphase 1 - Ausschluss ungeeigneter UEF, PMF und PEF

Generalplaner

Generalfachplaner

Ingenieurplanung

Objektplanung

UEF-, PMF-, PEFAlternative ungeeignet

Entwurfsarchitekt

Construction Mgmt.

Bauprojektmgmt.

Projektleitung

Projektsteuerung

Ausschluss bzgl. eines projektspezif. Kriteriums

Projekcontrolling

CM - a.r.

CM - a.a

TU / TÜ - V,A

TU / TÜ - E,A

GU / GÜ - E,A

GU / GÜ - I,A

GU / GÜ - A

EU ARGE

EUK

Paketvergabe

Fachlosvergabe

GU / GÜ - A,A

Ausschluss bzgl. eines unternehmensspezif. Kriteriums

UEF-, PMF-, PEFAlternative geeignet

Abbildung 75: Zusammengefasstes Ergebnis der Modellphase 1 – Projektorganisationsform 6.1.2.3.4

Modellanwendung - Auswahl der Projektorganisationsform Phase 2

In der Modellphase 2 werden von den Verantwortlichen des SBV Solingen sämtliche Teilkriterien der sechs Hauptkriteriengruppen (vgl. Kapitel 5.1.3) durch die Vergabe von Gewichtungsfaktoren bewertet. Auf die detaillierte Bewertung der 35 Teilkriterien durch den SBV Solingen in den sechs Hauptkriteriengruppen geht der Verfasser an dieser Stelle nicht ein. Die einzelnen Gewichtungen und die Bewertungsergebnisse der sechs Hauptkriteriengruppen befinden sich im Anhang A.9.4. Innerhalb der Hauptkriteriengruppen wurden von den Verantwortlichen des SBV Solingen keine Veränderung an den vom Verfasser vorgegeben Nutzenpunkten für die Unternehmereinsatzformalternativen vorgenommen.

6.1 Anwendung und Ergebnisse des Entscheidungsmodells in den Praxistests

223

Um einen abschließenden Rangfolgenvergleich der in der Modellphase 2 untersuchten Unternehmereinsatzformalternativen zu erhalten, werden vom SBV Solingen die Gewichtungen der sechs Hauptkriteriengruppen zueinander festgelegt. Die höchste Gewichtung wird von den Verantwortlichen des SBV Solingen mit 30 % den Terminkriterien (V.) zugestanden. Auch bei diesem zweiten Praxistest wird den Qualitäts- (III.), Kosten- (IV.), sowie Markt- und Kundenkriterien (VIII.) je eine Gewichtung von 20 % zugeteilt. Die Risiko- (VI.) und Vertragskriterien (VII.) werden auch von den Vertretern des SBV Solingen als weniger bedeutend für das Projekt eingestuft. Sie erhalten daher von den Verantwortlichen eine Gewichtung von je 5 %. Aus der Gewichtung der 35 Teilkriterien und der sechs Hauptkriteriengruppen zueinander ergibt sich das in Anhang A.9.5 / Abbildung 76 dargestellte Ergebnis mit dem Rangfolgenvergleich der bestgeeigneten Unternehmereinsatzformen. Den Rangfolgenplatz 1 belegt die Paketvergabe (316 NP), gefolgt von der Fachlosvergabe (307 NP). Die Unternehmereinsatzformen der Gruppe der Einzelunternehmerkooperationen landen mit der EUK (291 NP) und der EU ARGE (289 NP) auf den Rangfolgenplätzen 3 und 4. Für die Zusammenstellung der Projektorganisationsform zeichnet sich als Handlungsempfehlung demnach im Gegensatz zum ersten Praxisbeispiel die Einbindung von Einzelunternehmern in der Form von Fachlos- oder Paketvergaben ab.

4.

3.

2.

1.

-

-

-

-

-

-

-

-

Fachlosvergabe

Paketvergabe

EUK

EU ARGE

GU / GÜ - A

GU / GÜ - I,A

GU / GÜ - A,A

GU / GÜ - E,A

TU / TÜ - E,A

TU / TÜ - V,A

CM - a.a

CM - a.r.

Projektorganisationsmodellphase 2 - Identifikation der bestgeeigneten UEF

Abbildung 76: Zusammengefasstes Ergebnis der Modellphase 2 – Projektorganisationsform 6.1.2.4

Ergebnisse zum Projekt „Wohnsiedlung Weegerhof“

Im Folgenden werden auf Grundlage der Modellergebnisse die Handlungsalternativen des SBV Solingen zur Auswahl der Projektorganisations- und Finanzierungsform für das Erneuerungsprojekt „Wohnsiedlung Weegerhof“ dargestellt. Für die Zusammenstellung der Projektorganisationsform greift der Verfasser auf die in Kapitel 5.1.4 entwickelte Ergebnisliste zurück.

6 Praxistests

224

6.1.2.4.1

Finanzierung des Projektes „Wohnsiedlung Weegerhof“

Auf Grundlage der in Kapitel 6.1.2.3.2 Ergebnisse wird dem SBV Solingen vorrangig empfohlen, die Finanzierung der Erneuerungsmaßnahmen mit den aus der Spareinrichtung eingeworbenen Kapitalmitteln zu prüfen und ggf. einen Ausbau dieser Möglichkeit zur Mitteleinwerbung zu erwägen. Alternativ zur Spareinrichtung ist die Finanzierung durch Inhaberschuldverschreibungen bzw. Geschäftanteile möglich, wobei diese Finanzierungsformen in Konkurrenz zur Spareinrichtung stehen (vgl. Kapitel 4.1.1.2 und 4.1.2.1), da die Kapitalmittel dieser Finanzierungsformen i. d. R. bei den Mitgliedern der Genossenschaft akquiriert werden. Weiterhin sollte der SBV Solingen für die Maßnahme ein KfW-Förderdarlehen beantragen. Hier ist ggf. nachträglich abzuwägen, ob nicht zusätzlich auch ein NRW.Bank Darlehen für die Förderung einer pflege- und behindertengerechten Bauweise trotz möglicher Belegungs- und Mietpreisbindungen eine wirtschaftliche Finanzierungsalternative darstellt. Ergänzen lassen sich die vorgenannten Finanzierungsformen auch bei diesem Projekt durch die klassische Darlehenfinanzierung. Auch dem SBV Solingen ist bei dem gegebenen Handlungsspielraum für die Finanzierung der Maßnahme von den übrigen untersuchten Finanzierungsalternativen (Wohnungsprivatisierung, Immobilienleasing, Nießbrauch-Modell) eher abzuraten. Als Ergebnis zur Wahl der Finanzierungsform ist festzuhalten, dass der SBV Solingen die Finanzierung der Maßnahme nach ausführlicher Prüfung als „Finanzierungsmix“ aus Eigenkapitalmitteln, durch die Spareinrichtung eingeworbenen Kapitalmitteln, Mitteln aus KfW-Förderbank Darlehen und ggf. in Ergänzung durch Darlehensfinanzierungen bei Banken gestalten wird. Der SBV Solingen prüft, ob die Mitteleinwerbung über die Spareinrichtung weiter forciert werden soll, da vergleichbare Wohnungsgenossenschaften in Deutschland sich fast ausschließlich über ihre Spareinrichtung finanzieren und damit eine sehr hohe Unabhängigkeit von professionellen Finanzintermediären gewinnen (vgl. Kapitel 4.1.1.5). Kritisch ist dazu eine mögliche Verlagerung des Kerngeschäftes (Errichtung und Erneuerung von Wohnungen und deren Vermietung an die Mitglieder) zu finanzwirtschaftlichen Aufgabengebieten zu sehen. Die Förderung durch KfW-Förderbank Darlehen wird auch vom SBV Solingen aufgrund der hervorragenden Kreditkonditionen unter der Maßgabe der Einhaltung der Förderbedingungen zu den bautechnischen und -physikalischen Anforderungen genutzt. Weitere Förderungen der NRW.Bank sind i. d. R. mit Belegungs- und Mietpreisbindungen verbunden und werden daher zunächst vom SBV Solingen abgelehnt. Sobald die endgültigen Dimensionen der barrierefrei, behinderten- sowie pflegegerecht zu erstellenden Wohneinheiten feststehen, ist

6.1 Anwendung und Ergebnisse des Entscheidungsmodells in den Praxistests

225

jedoch eine programmspezifische Überprüfung der Förderprogramme der NRW.Bank angedacht. Die Restfinanzierung gewährleistet der SBV bei dem untersuchten Projekt neben Eigenkapital durch mögliche Darlehensfinanzierung, die auch für den SBV Solingen aufgrund guter Kreditkonditionen eine wirtschaftliche Finanzierungsalternative darstellen. 6.1.2.4.2

Projektorganisation zum Projekt „Wohnsiedlung Weegerhof“

Das Gesamtergebnis der Modellauswertung ist in der Ergebnisliste zur Zusammenstellung der Projektorganisationsform im Anhang A.9.6 dargestellt und wird im Folgenden kommentiert. Projektorganisationsform und Aufgabenliste: Der SBV Solingen plant derzeit auf Grundlage des Modellergebnisses, die Maßnahme in klassischer Form in Paket- bzw. Fachlosvergaben auszuschreiben. Während das Projektmanagement komplett mit eigenen Mitarbeitern realisiert werden soll, will der SBV Solingen zum jetzigen Zeitpunkt sämtliche Planungsleistungen fremd vergeben. Die Ergebnisliste zeigt, dass sich diese Überlegungen bei der Zusammensetzung der Projektorganisationsform berücksichtigen lassen. Der momentane Planungstand (Entwurfsarchitekt; Lph. 3 - Entwurfsplanung gem. § 15 HOAI) ist dafür entsprechend voranzutreiben. Denkbar sind dazu die in der Modellphase 1 (vgl. Abbildung 75) ermittelten Planereinsatzformalternativen Ingenieurplanung und Generalfachplaner. Sollte der Entwurfsarchitekt in der Lage sein, auch alle weiteren benötigten Planungsleistungen zu übernehmen, würde ihn das gemäß der Ausführungen in Kapitel 3.2 zu einem Generalplaner machen. Für die Zusammensetzung der Projektorganisationsform im Excel-Sheet der Ergebnisliste ist in diesem Fall jedoch die Ergänzung des Generalfachplaners hinreichend, da der Generalplaner aufgrund der Auswertung in der Modellphase 1 ausgeschlossen wurde, die Verteilung in der Aufgabenliste jedoch nahezu identisch bleibt. Die in der Ergebnisliste generierte Aufgabenliste zeigt mögliche Schnittstellenproblematiken / Auftragsüberlagerungen in der Planung der Maßnahme auf, die im Excel-Sheet markiert werden. Bei der im Anhang A.9.6 gewählten Kombination aus „Entwurfsarchitekt + Generalfachplaner“ ist die Vergabe der Lph. 5 – Ausführungsplanung gem § 15 HOAI an beide Planereinsatzformen möglich. Hier muss der SBV Solingen für eine klare Abgrenzung und Schnittstellendefinition zwischen den beauftragten Planereinsatzformen Sorge tragen, um mögliche Schnittstellenproblematiken im Vorhinein zu unterbinden. Diese Abgrenzung entfällt, wenn der Entwurfsarchitekt durch Erweiterung des Planungsauftrages zum Generalplaner für die Maßnahme gemacht wird.

6 Praxistests

226

Die übrige Zuordnung der Aufgaben in der Liste ist eindeutig und wird durch den Verfasser nicht weiter kommentiert. Vertragsform / -gestaltung: Gemäß der Vertragskombinationsmatrix in der Ergebnisliste bieten sich bei der Vergabe an Einzelunternehmer in Fachlos/ Paketvergaben i. d. R. Einheitspreis- / Detailpauschalverträge an. Je nach Wahrung bestimmter Zielausrichtungen (bspw. Kostensicherheit) kann auch der Einsatz eines Einfachen Globalpauschalvertrag in Erwägung gezogen werden. Im vorliegenden Projekt ist noch keine Entscheidung über die Anwendung der möglichen Vertragsformen gefallen. Der Verfasser verweist daher, wie in Kapitel 5.1.4.3 bereits erläutert, auf Experten, die sich intensiv mit der Thematik der Vertragswahl auseinander gesetzt haben. In Abhängigkeit von der juristischen Fachkompetenz im Wohnungsunternehmen und dem gewählten Vertragstyp ist ggf. die Einschaltung einer auf Bauvertragsrecht spezialisierten Kanzlei angebracht. Kostenwirksamkeitsanalyse auf Vergleichskostenbasis: Die Berechnung der Vergleichskostenbasis auf Grundlage der Kostenschätzung des SBV Solingen und der in der Modellphase 2 ermittelten Nutzenpunkte ist in Abbildung 77 dargestellt und fällt eindeutig zu Gunsten der Unternehmereinsatzformen der Einzelunternehmer auf den Ranglistenplätzen 1 und 2 aus.

KWA Vergl. Mit Anwendervorgabe eines freien Kostenwertes 1.

319 Paketvergabe 16.000.000 ¼

2. 310 Fachlosvergabe 15.547.881 ¼

3.

294 EUK 14.744.113 ¼

4.

292 EU ARGE 14.668.760 ¼

Abbildung 77: Ergebnis der KWA Vergl. zur Erneuerungsmaßnahme „Wohnsiedlung Weegerhof“ Eine interessante Variation dieser Untersuchung bietet sich für den Fall, das der SBV Solingen in der Modellphase 1 auf die volle Kontrolle der zu beauftragenden Unternehmen verzichtet. Damit wird u. a. der Weg für die Beauftragung eines GU / GÜ-A,A frei. Der GU / GÜ-A,A stellt auch hinsichtlich der bereits erläuterten Planungssituation eine Alternative für die Projektorganisationsform dar, da er mit seinem Leistungsumfang neben der Ausführung auch die Planungsleistungen ab der Ausführungsplanung abdeckt und so eine gelungene Ergänzung zum bereits beauftragten Entwurfsarchitekten darstellt. Durch Veränderung der Bewertungen des SBV Solingen in der Modellphase 1 des Entscheidungsmodells zur Auswahl der Projektorganisationsform wird der GU / GÜ-A,A in die weiteren Untersuchungen der Modellphase 2 integriert und

6.2 Bewertung des Entscheidungsmodells

227

im Folgenden in die Kostenwirksamkeitsanalyse der Ergebnisliste aufgenommen. Die Abbildung 78 zeigt das Ergebnis der Kostenwirksamkeitsanalyse bei Ergänzung um den GU / GÜ-A,A. Die EUK und die EU ARGE werden verdrängt, da sich der GU / GÜ-A,A mit 308 NP auf den dritten und der GU / GÜ – I,A mit 299 NP auf den vierten Rangfolgenplatz schiebt. Die Kostendifferenz hinsichtlich des Wirksamkeits- / Kosten-Verhältnisses nähert sich beim Vergleich der Unternehmereinsatzformalternativen den Rangplätzen 1 und 3 an. Sollte der SBV Solingen also in Betracht ziehen, Abstriche / Einschränkungen bei der Kontrolle der zu beauftragenden Unternehmen zu akzeptieren, wäre in weiterführenden Untersuchungen zu überprüfen ob nicht auch mit einem GU / GÜ-A,A eine wirtschaftlich sinnvolle Projektorganisationsform entwickelt werden kann.

KWA Vergl. mit Anwendervorgabe eines freien Kostenwertes 1.

319 Paketvergabe 16.000.000 ¼

2. 310 Fachlosvergabe 15.547.881 ¼

3.

308 GU / GÜ - A,A 15.485.086 ¼

4.

299 GU / GÜ - I,A 15.032.967 ¼

Abbildung 78: Ergebnis der KWA Vergl. zur Erneuerungsmaßnahme „Wohnsiedlung Weegerhof“ bei Ergänzung eines GU / GÜ-A,A Ergebnis: Die Modellanwendung zeigt, dass sich bei dem Neubauprojekt im Zuge der Erneuerungsmaßnahme „Wohnsiedlung Weegerhof“ im Gegensatz zum ersten Praxisbeispiel der GBG Mannheim eine Vergabe an eine Unternehmereinsatzform mit Einzelunternehmern anbietet. Da mit der Umsetzung der Maßnahme frühestens im Jahr 2009 begonnen werden soll, bleibt dem SBV Solingen noch Zeit, sich mit den dargestellten Handlungsalternativen zur Zusammensetzung der Projektorganisationsform auseinanderzusetzen. Der Verfasser empfiehlt vor allem die abschließend dargestellt Alternative zur Beauftragung eines GU / GÜ-A,A intensiver zu prüfen. Dieser bietet sich sinngemäß jedoch nur dann an, wenn der SBV Solingen bereit ist, einen Teil der Kontrolle über die zu beauftragenden Unternehmer an den GU / GÜ-A,A zu übertragen, und nicht bereits vorab weitere Planungsleistungen an andere Planereinsatzformen vergeben will.

6.2

Bewertung des Entscheidungsmodells

Im Folgenden Kapitel werden die entwickelten Modellteile nach Abschluss der Praxistests anhand der in den Kapiteln 5.1.1 und 5.2.1 formulierten Modellanforderungen bewertet.

228

6.2.1

6 Praxistests

Bewertung des Modellteils zur Auswahl der Projektorganisationsform

Besonders aus dem Praxistest der Erneuerungsmaßnahme der GBG Mannheim wird deutlich, wie wichtig die in den Anforderungen beschriebene Sensibilisierung von Wohnungsunternehmen für alternative Projektorganisationsformen ist. Auf Grundlage der Ergebnisse der Modellanwendung wurde für die Erneuerungsmaßnahme „Käfertaler Straße“ eine Einzelunternehmerkooperation initiiert und in die Projektorganisation integriert. Eine vergleichbare Projektorganisationsform wurde bei Erneuerungsprojekten der GBG Mannheim bis dato nicht angewandt. Der Ausschluss von Unternehmereinsatz-, Projektmanagement- und Planereinsatzformen in der Modellphase 1 zeigt sich in der Anwendung transparent und jederzeit vom Anwender und Leser nachvollziehbar. Dadurch ist es dem Anwender kontinuierlich möglich zu analysieren, welche Gründe für den Ausschluss verantwortlich sind bzw. welche Grundlagen auf Unternehmens/ Projektebene zu schaffen sind, um bestimmte Projektorganisationsalternativen nutzen zu können. Dies verdeutlicht auch der Praxistest mit dem SBV Solingen, bei dem nach einem ersten Modelldurchlauf durch die Neubewertung des Kriteriums Beeinflussbarkeit der Unternehmerauswahl in der Modellphase 1 eine weitere für den SBV Solingen prüfenswerte Projektorganisationsformalternative generiert werden konnte. Die variable Vergabe der Gewichtung von 35 Teilkriterien in sechs Hauptkriteriengruppen sowie die Möglichkeit der Gewichtung der einzelnen Hauptkriteriengruppen zueinander innerhalb der Modellphase 2 gewährleistet eine hinreichend tiefgehende Bewertung der unternehmens- und projektinternen Interessen, ohne dass die Anwenderfreundlichkeit der Modellentwicklung eingeschränkt wird. Zudem steht es dem Anwender frei, die Nutzwertanalyse (NWA) durch die Veränderung der vorgegebenen Nutzenpunkte für die Teilkriterien nach eigenem Ermessen und Erfahrungen anzupassen und damit die NWA im eigenen Sinne weiter zu detaillieren. Mit der Kostenwirksamkeitsanalyse auf Vergleichskostenbasis wird dem Anwender abschließend ein Instrument zur Verfügung gestellt, das ihm sehr einfach ermöglicht, auf Grundlage der Nutzwertanalyse der Modellphase 2 und einer Kostenschätzung eine erste Einschätzung zum Wirksamkeits- / Kosten- Verhältnis der untersuchen Alternativen zu generieren. Beide Praxistests zeigen, dass sich die Auswahl der Projektorganisationsform für Erneuerungsprojekte von Wohnungsunternehmen mit der Modellanwendung ausgehend von der Grundgesamtheit der dargestellten Unternehmereinsatz-,

6.2 Bewertung des Entscheidungsmodells

229

Projektmanagement- und Planereinsatzformen nachvollziehbar und begründet darstellen lässt. Damit sind die vorab an das Modell gestellten Anforderungen als erfüllt zu betrachten. 6.2.2

Bewertung des Modellteils zur Auswahl der Finanzierungsform

Die Praxistests bestätigen den Realkredit (Darlehensfinanzierung) als fest etablierte Form der Finanzierung bei Erneuerungsmaßnahmen von Wohnungsunternehmen. Seine absolute Dominanz kann in den Praxistests mit den Ranglistenplätzen 3 (GBG Mannheim) und 5 (SBV Solingen) jedoch nicht uneingeschränkt bestätigt werden. Beide Unternehmen greifen zwar auch aufgrund ihrer guten wirtschaftlichen Lage und den damit erzielbaren Kreditkonditionen bei Banken auf die Darlehensfinanzierung als Finanzierungsform zurück, würden sich jedoch auch für die alternativ untersuchten Finanzierungsformen öffnen. Bestes Beispiel dafür ist der SBV Solingen, der über seine Spareinrichtung eine sehr gute Möglichkeit zur Kapitalmitteleinwerbung etabliert hat und dem als Alternativen die einfacher umzusetzende Finanzierung durch Inhaberschuldverschreibungen und / oder Geschäftanteile zur Verfügung stehen. Hier ermöglicht das Entscheidungsmodell dem Anwender, über die transparenten Auswahlkriterien alle Finanzierungsalternativen in die Finanzierungsentscheidung einfließen zu lassen, ohne dass diese unmittelbar durch die dominierende Darlehensfinanzierung in den Hintergrund gedrängt werden. Gerade Unternehmen, die bei Kreditinstituten über ein geringeres „Standing“ verfügen, eröffnet die Anwendung des Entscheidungsmodells damit brauchbare Finanzierungsalternativen. Die variable Vergabe der Gewichtung von sieben finanzierungsspezifischen Teilkriterien in der Modellphase 2 gewährleistet eine hinreichend tiefgehende Bewertung der finanzierungsspezifischen Interessen bei der Auswahl geeigneter Finanzierungsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau, ohne dass die Anwenderfreundlichkeit der Modellentwicklung eingeschränkt wird. Zudem steht es auch in diesem Modellteil dem Anwender frei, die Nutzwertanalyse (NWA) durch die Veränderung der vom Verfasser vorgegebenen Nutzenpunkte für die Teilkriterien nach eigenem Ermessen und Erfahrungen anzupassen. Beide Praxistests zeigen, dass sich auch die Auswahl der Finanzierungsform für Erneuerungsprojekte von Wohnungsunternehmen mit der Modellanwendung ausgehend von der Grundgesamtheit der dargestellten Finanzierungsformen nachvollziehbar und begründet darstellen lässt. Damit sind auch in diesem Modellteil die vorab an das Modell gestellten Anforderungen als erfüllt zu betrachten.

7

Nutzen und Grenzen

In den folgenden Kapiteln wird der Nutzen der Arbeit aufgezeigt. Die in der Arbeit bereits an einigen Stellen aufgezeigten Grenzen der Arbeit werden abschließend noch einmal bewertet und stellen damit auch die Anknüpfung für den weiteren Forschungsbedarf dar.

7.1

Nutzen

Der Nachweis des Nutzens wird in erster Linie aus Sicht des Nutzerkreises dargestellt. Darüber hinaus wird der wissenschaftliche Nutzen der Arbeit thematisiert. Daher wählt der Verfasser für dieses Kapitel eine Unterteilung in den Nutzen für Wohnungsunternehmen als Anwender des Entscheidungsmodells und den wissenschaftlichen Nutzen. Der Nutzen für Wohnungsunternehmen beschreibt die Vorteile eines Unternehmens, das das Entscheidungsmodell für Erneuerungsmaßnahmen einsetzt. Hierzu wird anhand eines „Mit-“ und „Ohne-Falls“ noch einmal das Praxisbeispiel der GBG Mannheim aufgegriffen. Der wissenschaftliche Nutzen bewertet die vorliegende Arbeit abschließend im wissenschaftlichen Kontext von Projektentwicklungen, Projektorganisation, Finanzierung und Wissensmanagement. 7.1.1

Nutzen für Wohnungsunternehmen

Mit der Betrachtung des ersten Praxisbeispiels bei der GBG Mannheim wird der Nutzen der Arbeit für Wohnungsunternehmen herausgearbeitet. Das bei der GBG Mannheim durchgeführte und mit Umfragen wissenschaftlich begleitete Praxisbeispiel bietet sich insofern für die Nutzenbetrachtung in diesem Kapitel an, da am Beispiel der Erneuerungsmaßnahme „Käfertaler Str.“ eine „Mit-“ / „Ohne-Fall“ Betrachtung durchgeführt werden kann. Das Erneuerungsprojekt „Käfertaler Str.“ der GBG Mannheim gliedert sich in 6 Bauabschitte, in denen in den Bauabschnitten 1 und 2 sowie 5 und 6 je vier Wohnblöcke mit insgesamt 40 Wohneinheiten/Bauabschnitt und einer Wohnfläche von 1785 m²/Bauabschnitt und den Bauabschnitten 3 und 4 je drei Wohnblöcke mit insgesamt 30 Wohneinheiten/Bauabschnitt und einer Wohnfläche von 1800 m²/Bauabschnitt im teilbewohnten Zustand erneuert wurden. Die ersten drei Bauabschnitte mit insgesamt 110 Wohneinheiten und einer Wohnfläche von 5370 m² wurden mit Einzelunternehmen und in der Unternehmereinsatzform einer Fachlosvergabe erneuert. Im Zuge der Umsetzung dieser Bauabschnitte entsteht der GBG Mannheim im Zusammenhang mit der kom-

232

7 Nutzen und Grenzen

plexen Innenerneuerung der Wohneinheiten ein im Bezug zum Projektumfang (ca. 3,5 Mio. Euro brutto für die Bauabschnitte 1 bis 3) sehr hoher Aufwand bei der Koordination der beteiligten ausführenden Unternehmen. Zudem nimmt die GBG Mannheim eine i. d. R. nicht ungewöhnliche, jedoch im vorliegenden Fall hohe Zunahme von Mieterbeschwerden wahr. Mit den Bauabschnitten 4 bis 6 bot sich dem Verfasser in Zusammenarbeit mit den Verantwortlichen der GBG Mannheim die Möglichkeit zur Anwendung des entwickelten Entscheidungsmodells. Die Bauabschnitte 4 bis 6 stellen von den Anforderungen und Mengen eine weitestgehend gleiches, unter dem bauwirtschaftlichen Gesichtspunkt der Unikatfertigung sogar ein faktisch „identisches“ Erneuerungsprojekt dar. Dieser Umstand erlaubt es dem Verfasser, für das Erneuerungsprojekt „Käfertaler Straße“ nach Abschluss der Maßnahme die Veränderungen im Zuge der „Mit“-Modellanwendung im Vergleich zur „Ohne“-Modellanwendung der Bauabschnitte 1 bis 3 herauszuarbeiten. Wie in Kapitel 6.1.1.4.2 bereits erläutert, entschließen sich die Verantwortlichen auf Grundlage der Ergebnisse der Modellanwendung zur Initiierung einer Einzelunternehmerkooperation. Die Entscheidung zur Integration der EUK stellt sich nach Abschluss der Maßnahme als „Win / Win“ Situation für alle beteiligten Parteien dar. Die GBG Mannheim profitiert von der erwünschten Reduktion im Bereich der Koordination der Unternehmen und dem Rückgang der Mieterbeschwerden bei unwesentlich erwarteten Mehrkosten für die Maßnahme. Die ausführenden Unternehmen profitieren von der Eigenorganisation und -koordination durch Freiheiten in der Erstellung einer eigenen Terminplanung und eine effektivere Bewältigung der Schnittstellenproblematiken bei Folgegewerken ohne ständige Einschaltung der GBG Mannheim als AG. Letztlich profitieren auch die Mieter der GBG Mannheim von der EUK, bspw. durch verlässliche Terminabsprachen mit den unmittelbar ausführenden Unternehmen. Diese Beobachtungen der GBG Mannheim, der ausführenden Unternehmen und der Mieter konnten mit Umfrageergebnisse, die das Lehr- und Forschungsgebiet für Bauwirtschaft / Immobilienwirtschaft der Bergischen Universität Wuppertal erhoben hat, verifiziert werden. In den Umfragen wurden die von der Maßnahme betroffenen Mieter sowie die in der EUK beteiligten Vertreter der Handwerkunternehmen (Geschäftsführer und Angestellte) vor, während und nach Abschluss der Maßnahme u. a. hinsichtlich ihrer Zufriedenheit mit der Maßnahme und Terminabsprachen (Mieter) bzw. dem in- und externen Koordinationsaufwand (Geschäftsführer und Angestellte) befragt. Dabei wurde eine hohe Mieterzufriedenheit mit der Abwicklung der Maßnahme in den Bauabschnitten 4 bis 6 festgestellt. Die Geschäftsführer und Angestellten

7.1 Nutzen

233

der ausführenden Unternehmen bescheinigten in der Umfrage einen gestiegenen internen Abstimmungsbedarf sowie einen reduzierten Abstimmungsbedarf mit den Verantwortlichen der GBG. Genau dies sollte durch die EUK aus Sicht der GBG Mannheim als AG erreicht werden. Positive Effekte zeigten sich weiterhin dadurch, dass Schnittstellenproblematiken zwischen Folgegewerken innerhalb der EUK ohne Einschaltung der GBG Mannheim bewältigt wurden. Weiterhin wurde die gesamte Terminplanung für die Maßnahme eigenständig von der EUK erstellt und nach Abstimmung mit den Verantwortlichen der GBG Mannheim als Bestandteil des Bauleistungs- / Kooperationsvertrages übernommen. Mehrere der beteiligten Unternehmen geben nach Abschluss der Maßnahme an, die Unternehmereinsatzform der EUK als „neues Geschäftsfeld“ zu nutzen und bieten diese Unternehmereinsatzform gemeinsam für andere Erneuerungsmaßnahmen am Markt an. Wie erwartet, werden von der GBG Mannheim nach Abschluss der Maßnahme lediglich gestiegene Kosten durch die im Vertrag festgeschriebenen zusätzlichen Koordinationsleistungen im Vergleich zu den ersten drei Bauabschnitten festgestellt. Die Praxistests haben gezeigt, dass das Modell sehr einfach und bereits nach kurzer „Verständniszeit“ und ohne größere Einarbeitungseffekte von den Mitarbeitern der Wohnungsunternehmen angewandt werden kann. Dazu trägt vor allem das strukturierte und transparente Vorgehen bei der Auswahl der Projektorganisations- und Finanzierungsform bei. Das Entscheidungsmodell bietet Wohnungsunternehmen damit die Chance, Erneuerungsmaßnahmen von Grund auf und „vorurteilsfrei“ hinsichtlich der Möglichkeiten zur Projektorganisation und Finanzierung zu bewerten. Diese Herangehensweise ist keine Garantie für eine erfolgreiche Projektabwicklung, bietet dem Anwender jedoch den Nutzen, sich auf Grundlage der Systematik des Entscheidungsmodells schnell mit den Anforderungen des Erneuerungsprojektes auseinanderzusetzen und damit auch Chancen und Risiken umfassender und schneller identifizieren und analysieren zu können. Hinsichtlich der Zusammenstellung der Projektorganisationsform bietet das Entscheidungsmodell dem Anwender die Chance, Schnittstellenproblematiken in der Zusammenstellung der Projektorganisationsform zu antizipieren und damit im Vorhinein auszuschalten. Gleichzeitig kann es Wohnungsunternehmen dazu dienen, eigene Systematiken zur Auswahl und Zusammenstellung der Projektorganisations- und Finanzierungsform zu entwickeln, einzuführen und zu pflegen. Grundsätzlich ist der zuvor beschriebene Nutzen auf jedes Wohnungsunternehmen, das sich mit Erneuerungsmaßnahmen auseinandersetzt, übertragbar. Das

7 Nutzen und Grenzen

234

größte Potential sieht der Verfasser jedoch gerade bei kleinen Unternehmen, die oftmals weder die Mitarbeiteranzahl noch -qualifikation besitzen, um sich intensiv mit den in dieser Arbeit behandelten Thematiken auseinanderzusetzen und eigene Systematiken zur Auswahl der Projektorganisations- und Finanzierungsform zu entwickeln. Allein im GdW sind ca. 3500 Unternehmen vertreten, die nach Ansicht des Verfassers in diese Kategorie (weniger als 1.000 WE im eigenen Bestand) fallen. 320 7.1.2

Wissenschaftlicher Nutzen

In der vorliegenden Arbeit werden Belange der Immobilienwirtschaft, der Bauwirtschaft, der Finanzwirtschaft, des Bauvertrags- und Vergaberechts usw. dargestellt und im wohnungswirtschaftlichen Kontext verknüpft und zusammengeführt. Der übergeordnete Nutzen der Arbeit ist daher aus wissenschaftlichen Gesichtspunkten im Wissensmanagement zu sehen. Basierend auf den Untersuchungen der Kapitel 2 bis 4 der Arbeit werden grundlegende Zusammenhänge der Themengebiete dargestellt und zusammengeführt. Einige dieser Zusammenhänge werden im Folgenden näher erläutert. Aus den in Kapitel 3 erarbeiteten Grundlagen zu Projektorganisationsformen im Wohnungsbau entwickelt der Verfasser in Kapitel 3.6 eine Kombinationsmatrix, die die Auswahlmöglichkeiten zur Zusammensetzung von Unternehmereinsatz-, Projektmanagement- und Planereinsatzformen für die Umsetzung von Bauprojekten mit der Zuordnung möglicher Vertragsformen detailliert darstellt. Diese Kombinations- und Auswahlmatrix ist aufgrund der allgemeingültig abgebildeten Zusammenhänge für Bauprojekte in ihrer Anwendung keineswegs auf Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau beschränkt, sondern nach Ansicht des Verfassers auch auf andere Bausektoren als wissenschaftliche Grundlage anwendbar. Das Kapitel 4 fokussiert das weite Themengebiet der Projektfinanzierung auf die Belange von Wohnungsunternehmen und ermöglicht es dem Verfasser dadurch, die am Markt verfügbaren und für Wohnungsunternehmen anwendbaren Finanzierungsformen und freien Fördermöglichkeiten komprimiert darzustellen und damit auch für weiteren Forschungsbedarf nutzbar zu machen. Weiterer wissenschaftlicher Nutzen ergibt sich aus der Erkenntnis, dass sich Anforderungen unterschiedlicher Themengebiete unter Auswahl und Anwendung wissenschaftlicher Methoden und der Verdichtung bekannter wissenschaft320

Vgl. GdW, (2006a) S. 209

7.2 Grenzen

235

licher Erkenntnisse zu einem Entscheidungsmodell ausbauen und in der Praxis von Wohnungsunternehmen zu deren Nutzen anwenden lassen. Schließlich lässt sich aus den Untersuchungen und Ergebnissen der Arbeit weiterer Forschungsbedarf ableiten. Auch dies stellt einen wissenschaftlichen Nutzen dar.

7.2

Grenzen

Die Grenzen der Arbeit und des Entscheidungsmodells ergeben sich einerseits aus den für die Arbeit gewählten Fokussierungen (vgl. Kapitel 1.5), andererseits aus Zusammenhängen, die im Zuge der Modellentwicklung deutlich geworden sind. Mit dem ersten Fokus „Bestehende Mietwohnimmobilien“ konzentriert sich der Verfasser auf einen bestimmten Immobilientyp. Das hat Einfluss auf die Kriterienbildung und die Entwicklung der Nutzenpunktvorgaben für die Entscheidungsmodellteile. Wesentliche Teile der Modellsystematik und der Kriterienkataloge können jedoch auch für die Anwendung auf andere Immobilientypen beibehalten werden. Spezielle Kriterien, bspw. zu Fördermöglichkeiten im Wohnungsbau, müssten entfallen, andere ergänzt werden (bspw. G-REITS), da sie z. B. auf Büroimmobilien nicht anwendbar sind / berücksichtigt werden müssten. Die grundsätzlich variabel gehaltene Gewichtung der Kriterienkataloge lässt generell jedoch eine Anpassung an andere Immobilietypen zu. Eine stärkere Anpassung / Überarbeitung wäre hinsichtlich der Grundgesamtheit der anwendbaren Finanzierungsformen und der Nutzenpunktvorgaben für die Kriterienkataloge notwendig, da diese in der vorliegenden Arbeit grundsätzlich unter der Maßgabe von Wohnungsunternehmen als Modellanwender und damit auch Mietwohnimmobilien als Immobilientyp entwickelt wurden. Der zweite Fokus „Erneuerungsmaßnahmen“ hat, nach Abschluss der Modellentwicklung betrachtet, die geringsten Auswirkungen auf die eigentliche Modellfunktion und -systematik. Dies wird auch an dem zweiten Praxisbeispiel mit dem SBV Solingen deutlich, bei dem im übergeordneten Sinn eine Baumaßnahme in der Erneuerung der „Wohnsiedlung Weegerhof“ untersucht wurde. Projektspezifisch betrachtet handelt es sich bei der Maßnahme jedoch um den Rückbau einer bestehenden Fläche mit anschließendem Neubau einer Seniorenwohnanlage. Die erfolgreiche Modellanwendung bestätigt, dass die Modellentwicklung mit kleineren Modellmodifikationen bezüglich einiger finanzierungsspezifischer Kriterien (bspw. Fördermöglichkeiten) und Kundenkriterien (bspw. Frei- / Umzugsmanagement) auch für Neubaumaßnahmen innerhalb des Anwenderkreises von Wohnungsunternehmen geeignet ist.

236

7 Nutzen und Grenzen

Der dritte Fokus „Wohnungsunternehmen“ ist hinsichtlich der Anwendergruppe für weit reichende Eingrenzungen in der Modellentwicklung zur Auswahl der Finanzierungsform verantwortlich. Bereits die Zusammenstellung der geeigneten Finanzierungsalternativen ist mit den grundlegenden Untersuchungen in Kapitel 4 der Arbeit auf die Anwendergruppe der Wohnungsunternehmen ausgerichtet. Fraglich ist auch, ob sich Finanzierungsformen wie bspw. Spareinrichtungen, Mieter- und Mitgliederdarlehen, Wohnungsprivatisierung etc. auf andere Anwendergruppen und damit auch andere Immobilientypen (vgl. Fokus „Bestehende Mietwohnimmobilien“) übertragen lassen. Die entwickelte Modellsystematik ist nach Ansicht des Verfassers jedoch mit entsprechenden Anpassungen auch auf andere Anwendergruppen übertragbar. Der vierte Fokus der Arbeit „Projektorganisations- und Finanzierungsform“ grenzt das Entscheidungsmodell schließlich auf die Auswahl der Projektorganisations- und Finanzierungsform einer Erneuerungsmaßnahme im Wohnungsbau ein. Mit dem Kapitel 2.1.3 „Projektentwicklung i. e. S. bei Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau“ verweist der Verfasser bereits in den Grundlagen der Arbeit auf die umfänglichen Aufgabenfelder, die hinsichtlich der Erneuerung von Wohnimmobilien bereits in der Phase der PE i. e. S. zu beachten sind. Die Fokussierung auf Teilgebiete dieses Gesamtprozesses ist nach Ansicht des Verfassers im Rahmen einer Modellentwicklung unumgänglich und zeigt jedoch gleichzeitig auf, dass sich in dem Untersuchungsfeld Anknüpfungspunkte für weiteren Forschungsbedarf befinden. Dort, wo nach Ansicht des Verfassers bereits Anknüpfungspunkte / Forschungsergebnisse vorliegen, wurden bewusst nur die Ansätze für weiterführende Untersuchungen in das Entscheidungsmodell aufgenommen. Ein Beispiel dazu stellt die Integration der Vertragskombinationsmatrix in die Ergebnisliste dar, da auf dem Gebiet der Bauvertragswahl bereits umfangreiche Forschungsergebnisse vorliegen, die sich auch auf die Problemstellung von Erneuerungsmaßnahmen übertragen lassen (vgl. Kapitel 5.1.4.3).

8

Schluss

Im Schlusskapitel dieser Arbeit nimmt der Verfasser zunächst Stellung zu möglicher Kritik. Im Anschluss daran wird die Arbeit noch einmal zusammengefasst dargestellt, weiterer Forschungsbedarf skizziert und ein Ausblick gegeben.

8.1

Stellungnahme zu möglicher Kritik

Bei der Zusammenstellung der Finanzierungsformen ist auch hinsichtlich der ständigen Weiterentwicklungen am Kapitalmarkt kaum eine vollständige Abbildung aller verfügbaren und im Sinne der Arbeit anwendbaren Finanzierungsformen möglich. Dies gilt ebenfalls für die in der Praxis zahlreich existierenden Mischformen, Abwandlungen und Kombinationen von Finanzierungsformen. Nur über eine Idealisierung der in der Arbeit abgebildeten und untersuchten Finanzierungsformen war es dem Verfasser möglich, den Modellteil zur Auswahl der Finanzierungsform zu entwickeln. Nach Ansicht des Verfassers konnten in der Modellentwicklung jedoch sehr weite Teile der für Wohnungsunternehmen am Kapitalmarkt nutzbaren Finanzierungsinstrumente berücksichtigt werden. Vergleichbare Kritik lässt sich auch hinsichtlich der Zusammenstellung der Projektorganisationsform üben. Am deutschen Baumarkt existieren neben den in der Arbeit beschriebenen und idealisierten „Reinformen“ von Unternehmer-, Projektmanagement- und Planereinsatzformen viele Unternehmen, die branchenspezifische und spezialisierte Leistungsbilder auch im Bereich des Wohnungsbaus anbieten. Um eine transparenten und strukturierten Modellentwicklung zur Auswahl der Projektorganisationsform gewährleisten zu können, musste der Verfasser auch hier auf die in der Arbeit idealisiert dargestellte Zusammensetzung der Projektorganisationsform zurückgreifen. Grundsätzlich lassen sich mit Fertigstellung dieses Modellteils vom versierten Anwender jedoch auch am Baumarkt angebotene und von den „Idealformen“ abweichende Unternehmer-, Projektmanagement- und Planereinsatzformen einbeziehen, da generell alle für die Umsetzung eines Erneuerungsprojektes benötigten Leistungen in der Modellentwicklung berücksichtigt werden konnten. Bezüglich der integrierten Kostenwirksamkeitsanalyse lässt sich Kritik hinsichtlich deren Genauigkeit üben. Dem Verfasser ist bewusst, dass dem Anwender mit dem vorgestellten Instrumentarium der Kostenwirksamkeitsanalyse auf Vergleichskostenbasis i. d. R. nur ein sehr grober und dadurch unsicherer Wirksamkeits- / Kosten-Vergleich für die untersuchten Unternehmereinsatzformalternativen vorliegt. Hier sieht der Verfasser einen Anknüpfungspunkt zu weiterem Forschungsbedarf / -ergebnissen mit denen eine exaktere Kostenprognose unter

8 Schluss

238

Berücksichtigung der Zusammensetzung der Projektorganisationsform unter Aussparung des Aufwands einer Parallelausschreibung zu realisieren wäre.

8.2

Zusammenfassung

Die Hauptaufgabe vieler Unternehmen der Wohnungswirtschaft besteht in den nächsten Jahrzehnten in der Revitalisierung ihrer Wohnimmobilien. Mit der Entscheidung über die Erneuerung einer Wohnimmobilie besteht eine der zentralen Aufgaben des Auftraggebers im Vorfeld der Erneuerungsmaßnahme in der Auswahl der Projektorganisations- und Finanzierungsform zur Umsetzung der Bauleistung. Auf Basis der in Kapitel 1.1 beschriebenen Problemstellung verfolgte der Verfasser in dieser Arbeit ein übergeordnetes Hauptziel. Dies bestand in der Entwicklung eines Entscheidungsmodells, das es Wohnungsunternehmen als Auftraggebern von Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau ermöglicht, diejenige(n) Projektorganisations- und Finanzierungsform(en) für ihre Erneuerungsmaßnahmen zu identifizieren, die unter Berücksichtigung systematischer und nachvollziehbarer Kriterien für das Unternehmen am vorteilhaftesten sind. In Kapitel 2 wurden zunächst die Begrifflichkeiten „Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau“ und „Projektentwicklung i. e. S.“ im aufgabenbezogenen Kontext der Arbeit abgegrenzt. Weiterhin wurden der idealisierte Aufbau einer Projektorganisationsform dargestellt und Wohnungsunternehmen als maßgebliche Auftraggebergruppe für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau vertieft betrachtet. Darauf aufbauend wurde unter Berücksichtigung der Auswirkungen von Basel II auf Wohnungsunternehmen eine Vorauswahl freier Finanzierungsformen und geregelter Fördermöglichkeiten für den weiteren Untersuchungsgang zusammengestellt. In Kapitel 3 setzte sich der Verfasser detailliert mit den Möglichkeiten zur Gestaltung der Projektorganisationsform für Bauprojekte auseinander. Neben der Darstellung der Auswahlmöglichkeiten zur Einbindung von Unternehmereinsatz-, Projektmanagement- und Planereinsatzformen in die Projektorganisationsform wurden weiterhin mögliche Vergabearten und Vertragsformen aufgezeigt und diskutiert. Mit Abschluss der Untersuchungen entwickelte der Verfasser eine Kombinationsmatrix zur Auswahl und Zusammensetzung der Projektorganisationsform für die Umsetzung von Bauprojekten mit Zuordnung möglicher Vertragsformen. Diese dient dem Verfasser als Grundlage für die Modellentwicklung in Kapitel 5. In Kapitel 4 der Arbeit wurden die in der Vorauswahl zusammengestellten Finanzierungsformen und Fördermöglichkeiten hinsichtlich ihrer Eignung für

8.3 Weiterer Forschungsbedarf

239

Wohnungsunternehmen und Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau analysiert und bewertet. Als Ergebnis wurde eine Grundgesamtheit der geeigneten Finanzierungsalternativen für die weiterführenden Untersuchungen im Kapitel 5 der Arbeit zur Modellentwicklung zusammengestellt. In Kapitel 5 wurden nach Festlegung der Anforderungen und Bewertungsmethodiken des Modells Einflusskriterien für die Teilmodellentwicklungen hinsichtlich ihrer Bewertbarkeit analysiert, ausgewählt, in Kriteriengruppen zusammengefasst und abschließend vorbewertet. Darauf aufbauend wurden die Entscheidungsmodellteile zur Auswahl der Projektorganisations- und Finanzierungsform entwickelt und anhand von Plausibilitäts- / Sensitivitätsanalysen verifiziert. Im Anschluss wurden die Modellteile durch die Zuordnung von Bewertungszeitpunkten zusammengeführt, ohne deren Anwendung durch eine unmittelbar „Koppelung“ einzuschränken. In Kapitel 6 wurde das Entscheidungsmodell an zwei Praxistests vollständig angewendet. Auf Basis der Modellergebnisse wurden Empfehlungen zur Zusammenstellung der Projektorganisation und zur Projektfinanzierung ausgesprochen und diskutiert. Weiterhin wurde die Modellanwendung auf Grundlage der Praxistests und der vorab definierten Modellanforderungen bewertet. Mit der erfolgreichen Anwendung des Modells in den beiden Praxistests werden die vom Verfasser an das Modell gestellten Anforderungen als erfüllt betrachtet. In Kapitel 7 wurden die wesentlichen Elemente der Nutzenstiftung der Modellanwendung dargestellt und durch parallel zu einem der Praxistest erhobene Umfrageergebnisse bestätigt. Weiterhin wurden die Grenzen der Modellanwendung verdeutlicht. Im Ergebnis ist festzustellen, dass die Modellentwicklung einen hinreichenden Nutzen besitzt, die durch die für die Entwicklung notwendige Fokussierung jedoch auch an ihre Grenzen stößt. In Kapitel 8 wurde zusätzlich zu den in der Arbeit bereits diskutierten Kritikpunkten eine Stellungnahme zu möglicher Kritik vorgenommen. Wesentliche Punkte dazu sind die nach Ansicht des Verfassers notwendigen Idealisierungen der Projektorganisations- und Finanzierungsformen in der Modellentwicklung und das Instrumentarium der Kostenwirksamkeitsanalyse auf Vergleichskostenbasis, das nur einen sehr groben Wirksamkeits- / Kosten-Vergleich liefern kann.

8.3

Weiterer Forschungsbedarf

Weiterer Forschungsbedarf wird bereits aus den in Kapitel 7.2 dargestellten Grenzen ersichtlich. An dieser Stelle wird daher nur kurz auf den wesentlichen Forschungsbedarf eingegangen.

8 Schluss

240

Forschungsbedarf besteht nach Ansicht des Verfassers u. a. in der Weiterentwicklung von Instrumentarien, die in Abhängigkeit von den individuellen Rahmenbedingungen vor der Vergabeentscheidung einen möglichst präzisen Wirksamkeits- / Kosten-Vergleich liefern und damit auch weiterführende Aussagen zur Rentabilität einer Erneuerungsmaßnahme zulassen würden. Weitere Forschungsmöglichkeiten ergeben sich auch aus den in der Arbeit vorgestellten Aufgabenfeldern der Projektentwicklung i. e. S. bspw. der Nutzungskonzeption für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau. Mit dem demografischen und soziologischen Wandel der Gesellschaft stehen wohnungswirtschaftlichen Anbieter zukünftig vor neuen Herausforderungen und Fragestellungen, die im Hinblick auf den Lebenszyklus von Wohngebäuden bereits heute zu berücksichtigen sind, um auch langfristig wettbewerbsfähig zu bleiben. Insgesamt existieren in dem Spannungsfeld zwischen dem Produkt „Wohnen“, den wohnungswirtschaftlichen Anbietern der gesellschaftlichen Weiterentwicklung und dem individuellen „Produktwunsch“ der Kunden / Mietern sehr viele neue Forschungsmöglichkeiten, die es i. d. R. erfordern sehr interdisziplinär zu arbeiten, damit jedoch gleichzeitig eine Chance zur fächerübergreifenden Zusammenarbeit an und mit den Hochschulen bieten.

8.4

Ausblick

Mit Fertigstellung der Arbeit lässt sich die Frage nach der „Einen“, generell bestgeeigneten Projektorganisations- und Finanzierungsform für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau beantworten. Es gibt sie nicht. Die Untersuchungen in dieser Arbeit haben gezeigt, dass es auch mit der Fokussierung auf eine Anwender- / Nutzergruppe (Wohnungsunternehmen) und der Eingrenzung auf einen Immobilientyp (bestehende Mietwohnimmobilien) keine bestimmte, für jedes Erneuerungsprojekt optimal geeignete und wieder verwendbare Projektorganisations- und Finanzierungsform geben kann. Jedes Unternehmen, das Erneuerungsprojekte umsetzen will, ist gezwungen sich individuell mit den internen Rahmenbedingungen, externen Einflüssen und Zwängen sowie den jeweiligen Projektanforderungen auseinanderzusetzen, um damit die bestmöglichen Voraussetzungen für einen in Abhängigkeit von den individuellen Zielen „erfolgreichen“ Abschluss der Maßnahme zu schaffen. Dieser Problematik sind sich viele Wohnungsunternehmen bewusst und haben begonnen, eigene Lösungswege und Verfahren zu entwickeln und fortlaufend anzupassen. Hier ist auch weiterhin die enge Zusammenarbeit mit den Hochschulen gefordert, um nachhaltige Systeme und Instrumentarien für die Wohnungswirtschaft zu entwickeln.

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Glossar Abnutzung

Die Abnutzung ist der Abbau des Abnutzungsvorrates, hervorgerufen durch chemische und / oder physikalische Vorgänge. Solche Vorgänge, die durch unterschiedliche Beanspruchungen hervorgerufen werden, sind z. B. Reibung, Korrosion, Ermüdung, Alterung, Kavitation, Bruch usw.. Abnutzung ist unvermeidbar (DIN (2003) 31051 Grundlagen der Instandhaltung). In steuerlichem Sinne stellt die Absetzung für Abnutzung (AfA) mit den Nutzungsdauern nach den steuerlichen AfA-Tabellen die steuerlich zulässige Abschreibung dar.

Adaptierung

Die Adaptierung umfasst alle baulichen Veränderungen, die der Anpassung einer Immobilie an neue funktionelle Gegebenheiten und Forderungen sowie durch Maßnahmen zur Erneuerung der Nachhaltigkeit dienen. Auch Fehler in Planung oder Ausführung können durch Adaptierung behoben werden. Adaptierungen können sowohl Sanierungsals auch Modernisierungsmaßnahmen sein, je nachdem, ob lediglich Missstände behoben werden oder eine Gebrauchswertsteigerung angestrebt wird. Arten der Adaptierung sind Aufstockung, Anbau, Umbau und Ausbau.

Anbau

Der Anbau stellt eine Erweiterung einer Immobilie in horizontaler Richtung dar.

Aufstockung, Aufbau

Die Aufstockung oder der Aufbau bedeuten die Erweiterung einer Immobilie in vertikaler Richtung.

Ausbau

Schaffung von weiteren Nutzungsmöglichkeiten in einer bestehenden Immobilie durch Umwandlung bisher nicht nutzbarer Teile einer Immobilie durch einen wesentlichen Bauaufwand.

Bautechnische Verbesserungen

Bautechnische Verbesserungen beinhalten Änderungen der bauphysikalischen Eigenschaften einer Immobilie. Dies betrifft in erster Linie die Bereiche des Wärme-, Brandund Schallschutzes von Wänden, Fenstern, Decken und Böden.

Glossar

260

Erneuerung

Sanierung einer Immobilie im Sinne einer Adaptierung, Aufstockung, eines An-, Um- und / oder Ausbaus oder Modernisierung für die gebäude-, bautechnische und / oder funktionale Verbesserung

Funktionale Verbesserungen

Funktionale Verbesserungen bestehen aus den Veränderungen von Nutzungseinheiten entsprechend den Nutzerwünschen bezüglich der Zuordnung der Räume, ihrer Größe, ihrer Anzahl und einer verändernden Funktion. Darunter fallen adaptive Maßnahmen wie Ausbau oder Anbau von Gebäuden, durch die der Gebrauchswert des bestehenden Gebäudes nachhaltig erhöht wird. Maßnahmen in den Außenanlagen, z. B. der Einfriedungen, der Andienung oder den Innenhöfen, können ebenfalls eine Verbesserung der Nutzung nach sich ziehen.

Gebäudetechnische Verbesserungen

Gebäudetechnische Verbesserungen umfassen eine Verbesserung der Heizungsanlage, Lüftung und Warmwasserversorgung, der Sanitär- und Elektroinstallationen und der Küchenbereiche. Ziel von gebäudetechnischen Verbesserungen ist die Anpassung an den heute üblichen technischen Standard. Eingriffe in die Konstruktion sind i.d.R. nicht notwendig.

Inspektion

Die Inspektion umfasst alle Maßnahmen zur Feststellung und Beurteilung des Ist-Zustandes einer Betrachtungseinheit einschließlich der Bestimmung der Ursachen der Abnutzung und das Ableiten der notwendigen Konsequenzen für eine künftige Nutzung. Diese Maßnahmen können beinhalten: ƒ

Auftrag, Auftragsdokumentation und Analyse des Auftragsinhaltes,

ƒ

Erstellen eines Planes zur Feststellung des IstZustandes, der auf die spezifischen Belange des jeweiligen Betriebes oder der Betrachtungseinheit abgestellt ist und hierfür verbindlich gilt (Dieser Plan soll u.a. Angaben über Ort, Termin, Methode, Gerät, Maßnahmen und zu betrachtende Merkmalswerte enthalten.),

ƒ

Vorbereitung der Durchführung,

Glossar

261

ƒ

Vorwegmaßnahmen wie Arbeitsplatzausrüstung, Schutz- und Sicherheitseinrichtungen,

ƒ

Überprüfung der Vorbereitung und der Vorwegmaßnahmen einschließlich der Freigabe zur Durchführung,

ƒ

Durchführung, vorwiegend die quantitative Ermittlung bestimmter Merkmalswerte und

ƒ

Vorlage des Ergebnisses der Ist-Zustandsfeststellung (DIN 31051 Grundlagen der Instandhaltung).

Instandhaltung

Die Instandhaltung ist die Kombination aller technischen und administrativen Maßnahmen sowie Maßnahmen des Managements während des Lebenszyklus einer Immobilie zur Erhaltung des funktionsfähigen Zustandes oder der Rückführung in diesen, sodass sie die geforderte Funktion erfüllen kann (vgl. DIN 31051 Grundlagen der Instandhaltung).

Instandsetzung

Die Instandsetzung umfasst alle Maßnahmen zur Rückführung einer Immobilie in den funktionsfähigen Zustand, mit Ausnahme von Verbesserungen. Diese Maßnahmen können beinhalten: ƒ

Auftrag, Auftragsdokumentation und Analyse des Auftragsinhaltes

ƒ

Vorbereitung der Durchführung, beinhaltend Kalkulation, Terminplanung, Abstimmung, Bereitstellung von Personal, Mitteln und Material, Erstellung von Arbeitsplänen,

ƒ

Vorwegmaßnahmen wie Arbeitsplatzausrüstung, Schutz- und Sicherheitseinrichtungen,

ƒ

Überprüfung der Vorbereitung und der Vorwegmaßnahmen einschließlich der Freigabe zur Durchführung,

ƒ

Durchführung, Funktionsprüfung, Abnahme und Fertigmeldung,

ƒ

Auswertung einschließlich Dokumentation, Kostenaufschreibung, Aufzeigen der Möglichkeit von Verbesserungen,

ƒ

Rückmeldung (vgl. DIN 31051).

262

Glossar

Klumpenrisiko

Mit Klumpenrisiken bezeichnet man im Bankwesen einzelne Ausfallrisiken, die die Risikotragfähigkeit der Bank erreichen oder übersteigen. Geht eine Bank derartige Risiken ein, beispielsweise durch Vergabe von Großkrediten an einen einzelnen Kreditnehmer oder an Schuldner einer bestimmten Branche, besteht die Gefahr, dass beim Ausfall dieses einzelnen Schuldners oder bei Branchenschwierigkeiten die Bank als ganzes in Schwierigkeiten gerät.

Kumulativleistungsträger

Auftragnehmer, die mehrere Projektleistungen als Eigenoder Fremdleistung erbringen, z. B. Generalplaner (GP), Generalunternehmer (GU), Generalübernehmer (GÜ), Totalunternehmer (TU), Totalübernehmer (TÜ), Construction Manager (CM).

Member Value (i. Sinne d. Arbeit)

Mitglieder von Wohnungsunternehmen treten als Kapitalgeber für das Unternehmen, bspw. bei existierenden Spareinrichtungen, durch Inhaberschuldverschreibungen etc. auf.

Modernisierung

Modernisierungen stellen bauliche Maßnahmen dar, die den Gebrauchswert der Immobilien nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Nutzungsverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltige Einsparungen von Energieressourcen generieren. Instandsetzungen, die durch Maßnahmen der Modernisierung verursacht werden, fallen unter Modernisierung (II. WoBauG, § 17a). Die Immobilie erhält durch die Modernisierung eine neue, früher nicht vorhandene Qualität. Modernisierungsmaßnahmen lassen sich weiter unterteilen in gebäudetechnische Verbesserungen, bautechnische Verbesserungen und funktionale Verbesserungen.

Modifikation

Die Modifikation stellt die Kombination aller technischen und administrativen Maßnahmen sowie Maßnahmen des Managements zur Änderung der Funktion einer Immobilie oder durch Teile einer Immobilie dar. Änderung bedeutet nicht den Ersatz durch eine gleichwertige Immobilie oder durch Teile einer Immobilie. Änderung ist keine Instandhaltungsmaßnahme, sondern sie ist die Änderung der geforderten Funktion einer Immobilie oder von Teilen einer Immobilie für eine neue geforderte Funktion. Die Ände-

Glossar

263

rung kann einen Einfluss auf die Funktionssicherheit oder die Leistung der Immobilie oder auf beides haben (vgl. DIN 31051 Grundlagen der Instandhaltung). Rekonstruktion

Die Rekonstruktion ist die Wiederherstellung oder der Wiederaufbau einer Immobilie oder Teile einer Immobilie entsprechend der ursprünglichen Form und Art. Dies kann bis zur Wiedererrichtung eines Bauwerks nach historischem Vorbild gehen.

Sanierung

Die Sanierung umfasst alle bautechnischen Maßnahmen zur Wiederherstellung der Gebrauchsfähigkeit einer Baukonstruktion. Maßnahmen zur Sanierung sind Instandsetzung, Rekonstruktion und Adaptierung.

Umbau

Ein Umbau ist die Umgestaltung einer vorhandenen Immobilie mit wesentlichen Eingriffen in Konstruktion und Bestand (§ 3 (5) HOAI).

Verbesserung

Eine Verbesserung ist eine Kombination aller technischen und administrativen Maßnahmen sowie Maßnahmen des Managements zur Steigerung der Funktionssicherheit einer Immobilie, ohne die von ihr geforderte Funktion zu ändern. Diese Maßnahmen können beinhalten: ƒ

Auftrag, Auftragsdokumentation und Analyse des Auftragsinhaltes,

ƒ

Vorbereitung der Durchführung, beinhaltend Kalkulation, Terminplanung, Abstimmung, Bereitstellung von Personal, Mitteln und Material, Erstellung von Arbeitsplänen,

ƒ

Vorwegmaßnahmen wie Arbeitsplatzausrüstung, Schutz- und Sicherheitseinrichtungen,

ƒ

Überprüfung der Vorbereitung und der Vorwegmaßnahmen einschließlich der Freigabe zur Durchführung,

ƒ

Durchführung,

ƒ

Funktionsprüfung und Abnahme,

ƒ

Fertigmeldung sowie

ƒ

Auswertung einschließlich Dokumentation, Kostenaufschreibung, Rückmeldung (vgl. DIN 31051).

Glossar

264

Wartung

Die Wartung umfasst alle Maßnahmen zur Verzögerung des Abbaus des vorhandenen Abnutzungsvorrats. Diese Maßnahmen können beinhalten: ƒ

Auftrag, Auftragsdokumentation und Analyse des Auftragsinhaltes,

ƒ

Erstellen eines Wartungsplanes, der auf die spezifischen Belange des jeweiligen Betriebes oder der Betrachtungseinheit abgestellt ist und hierfür verbindlich gilt (Dieser Plan soll u.a. Angaben über Ort, Termin, Maßnahmen und zu beachtende Merkmalswerte enthalten.),

ƒ

Vorbereitung der Durchführung, Vorwegmaßnahmen wie Arbeitsplatzausrüstung, Schutz- und Sicherheitseinrichtungen,

ƒ

Überprüfung der Vorbereitung und der Vorwegmaßnahmen einschließlich der Freigabe zur Durchführung,

ƒ

Durchführung,

ƒ

Funktionsprüfung sowie

ƒ

Rückmeldung (DIN 31051 Grundlagen der Instandhaltung).

Anhänge Inhaltsverzeichnis der Anhänge A.1 Literaturrecherche mit kombinierten Suchbegriffen und Trefferangaben zu relevanter Literatur ........................................................267 A.2 Förderprogramme der KfW-Förderbank ..............................................268 A.2.1 Übersicht der Förderprogramme der KfW-Förderbank ...........................268 A.2.2 Beschreibung der Förderprogramme der KfW-Förderbank.....................270 A.3 Förderprogramme der NRW.Bank.........................................................274 A.3.1 Übersicht der Förderprogramme der KfW-Förderbank ...........................274 A.3.2 Beschreibung der Förderprogramme der KfW-Förderbank.....................276 A.4 Trends der Raumentwicklung in Deutschland.......................................281 A.5 Recherche: Kriterien zur Auswahl der Projektorganisationsform......282 A.6 Bewertungsmatrizen der 6 Hauptkriteriengruppen der Modellphase 2 – Identifikation der bestgeeigneten Projektorganisationsform(en) ........................................................................284 A.7 Erneuerungsprojekt „Käfertaler Straße“ ..............................................286 A.7.1 Ausschluss ungeeigneter Finanzierungsformen – Modellphase 1 ...........286 A.7.2 Ausschluss ungeeigneter UEF, PMF und PEF – Modellphase 1.............288 A.7.3 Identifikation der bestgeeigneten Finanzierungsform(en) – Modellphase 2...........................................................290 A.7.4 Ergebnisse der 6 Hauptkriteriengruppen – Modellphase 2......................291 A.7.5 Identifikation der bestgeeigneten UEF – Modellphase 2.........................293 A.7.6 Ergebnisliste zur Auswahl und Zusammenstellung der bestgeeigneten Projektorganisationsform(en) – Modellphase 2 ........................294 A.8 Bauleistungs-/Kooperationsvertrag der Kanzlei Kapellmann und Partner (Düsseldorf) für die Einzelunternehmerkooperation zur Erneuerungsmaßnahme „Käfertaler Straße“...............................................295 A.9 Erneuerungsprojekt „Wohnsiedlung Weegerhof“ ................................302 A.9.1 Ausschluss ungeeigneter Finanzierungsformen – Modellphase 1 ...........302 A.9.2 Ausschluss ungeeigneter UEF, PMF und PEF – Modellphase 1.............304 A.9.3 Identifikation der bestgeeigneten Finanzierungsform(en) – Modellphase 2...........................................................306

266

Anhänge

A.9.4 Ergebnisse der 6 Hauptkriteriengruppen – Modellphase 2......................307 A.9.5 Identifikation der bestgeeigneten UEF – Modellphase 2.........................309 A.9.6 Ergebnisliste zur Auswahl und Zusammenstellung der bestgeeigneten Projektorganisationsform(en) – Modellphase 2.................................................310

ohne Trunkierung

Entscheidungsmodell

10

0

0

0

0

1

0

0

1

0

0

0

0

Projektorganisation

Projektabwicklung

Vergabe

Finanzierung

Erneuerung

Modernisierung

Sanierung

Redevelopment

Immobilie

Bestand

Wohnungsbau

0

0

0

0

5

5

0

0

0

28

0

Modell

5017

0

0

2416

Entscheidungshilfe

Entscheidungshilfe

Entscheidungsmodell

Suchbegriffe für die Literaturrecherche

Modell

30

8

0

0

23

30

20

67

15

0

0

>10000

55

0

Projektorganisation Projektabwicklung 0

0

0

0

4

0

0

0

0

332

3

7

0

0

Vergabe 3

2

0

0

4

2

0

2

5118

0

1

11

31

0

Finanzierung 169

13

1

3

206

70

10

>10000

12

0

0

125

10

2

13

45

0

1

135

65

>10000

11

0

0

0

53

1

1

Modernisierung 68

9

0

0

404

>10000

61

1

4

0

0

30

6

0

Sanierung 10

23

1

7

>10000

442

110

228

5

4

0

104

9

4

0

0

0

667

7

0

1

1

0

0

0

0

0

0

Redevelopment

Kombinierte Trefferanzahl von max. 2 Suchbegriffen

0

0

0

0

0

0

0

0

0

3

236

2

0

0

Erneuerung

mit Trunkierung

Immobilie 0

1

>10000

1

34

15

2

268

6

0

0

35

8

13

Bestand 16

>10000

23

1

100

74

27

70

4

0

0

143

13

6

Wohnungsbau Harlfinger, T., (2006); Lederer, M.-M. (2007); Streck, S., (2003)

Harlfinger, T., (2006); Lederer, M.-M. (2007)

Harlfinger, T., (2006); Lederer, M.-M. (2007)

Streck, S., (2003)

GdW Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen e. V., (Hrsg.),(2006); Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen, (2004)

Racky, P., (1997); Schriek, T., (2002)

Diederichs, C. J., (2006)

Diederichs, C. J., (2006)

Harlfinger, T., (2006); Streck, S., (2003)

Cadez, I., (1998); Racky, P., (1997); Schriek, T., (2002)

>10000 Streck, S., (2003)

76

12

0

77

156

11

422

5

0

0

39

5

0

Relevante Literatur bzw. Autoren

Anhänge

267

A.1 Literaturrecherche mit kombinierten Suchbegriffen und Trefferangaben zu relevanter Literatur

x x x x x x

Mindest-Anforderungen EnEV

Mindest-Anforderungen Anlage

Neubau-Niveau nach EnEV

Energiebedarfsausweis

Ausführung durch Fachunternehmen

Rechnungen der Fachunternehmer einreichen

-

NN EnEV/ NN-30%

Transmissionswärmeverlust HT´

Jahres-Heizwärmebedarf Qh [kWh/m² WF]

NN EnEV/ NN-30%

Jahres-Primärenergiebedarf Qp [kWh/m²AN]

Einbau einer Lüftungsanlage

Austausch der Heizung

Austausch der Fenster

Wärmedämmung Dach/ oberste Geschossdecke Wärmedämmung Kellerdecke/ erdberührte Außenfläche beheizter Räume/ Wände zwischen beheizten und unbeheizten Räumen

Wärmedämmung Außenwände

Programmspezifische Bedingungen

x

vor 1984

Nachweis durch Sachverständigen notwendig

Baujahr des Gebäudes

x

Förderung von Neubaumaßnahmen

Förderung von Bestandsmaßnahmen

Allgemeine Bedingungen -

-

-

x

-

-

x

x

x

x

1

x

x

0

-

-

-

-

x

x

x

x

-

2

x

x

-

-

x

x

-

x

x

-

-

x

3

4

nur Maßnahmenpaket 4

vor 1995

x

x

x x

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

x

-

x

-

-

-

x

-

x

x

-

-

-

-

x

x

” 40

” 40

” 15

-

-

EnEV-45% EnEV-45% EnEV-30%

” 60

ESH 60

ESH 40

-

-

x

x

x

x

x

Heizung

Neubau

-

x

ESH 60 / Heizung

PH

x

x

x

x

x

x

x

Neubau

-

x

StandardÖko-PlusESH 40 / Passivhaus maßnahmen Maßnahmen

wahlweise durch einen Sachverständigen so zu kombinieren, dass untenstehende Werte eingehalten sind

Maßnahmenpakete

wahlweise durch einen Sachverständigen so zu kombinieren, dass untenstehende Werte eingehalten sind

Neubau-Niveau EnEV oder besser

wahlweise durch einen Sachverständigen so zu kombinieren, dass NN nach EnEV bzw. NN-30% EnEV eingehalten werden

Ökologisch Bauen

wahlweise durch einen Sachverständigen so zu kombinieren, dass untenstehende Werte eingehalten sind Einzelmaßnahmen möglich, keine Pflichtkombination

Programme

mind. 3 Maßnahmen durch einen SV auszuwählen und nachzuweisen

Wohnraum Modernisieren

Einbau von Heizungstechnik auf Basis erneuerbarer Energien, Kraft-Wärme-Kopplung und Nah-/Fernwärme

Quelle: Laackmann, K., (2007) S. 72 -

-

-

-

x

-

-

-

x

x

Photovoltaik Anlagen

Solarstrom erzeugen

Photovoltaik-Anlagen müssen die Bedingungen des Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) vom 21.07.2004 erfüllen

CO2-Gebäudesanierung

268 Anhänge

A.2 Förderprogramme der KfW-Förderbank

A.2.1 Übersicht der Förderprogramme der KfW-Förderbank

100 % ff. IK

Förderumfang

2,50 2,65

20 / 3 / 10

30 / 5 / 5

30 / 5 / 10

x zutreffend - nicht zutreffend AN Gebäudenutzfläche

Abkürzungen:

Tilgungungsperioden (Annuitäten)

Auszahlung

BK EnEV ESH

-

20 / 3 / 5

vierteljährlich

100 %

-

2,65

-

2,50

-

-

-

100 %

-

3,55

3,25

3,45

3,25

2,95

2,85

ff. IK p.m. PH

-

vierteljährlich

100 %

-

3,35

-

3,25

-

2,75

-

100 % BK

50.000 ¼/WE

förderfähige Investitionskosten pro Monat Passivhaus

vierteljährlich vierteljährlich

96 %

0,25 % p.m.

3,65

3,00

3,55

2,95

2,9

2,8

100 % ff. IK

100 % ff. IK

100 % ff. IK

50.000 ¼/WE

100.000 ¼/WE

50.000 ¼/WE

Bauwerkskosten (ohne Grundstück) Energiesparhaus Energieeinsparverordnung

vierteljährlich

100 %

-

-

10 / 2 / 10

Bereitstellungsprovision

-

10 / 2 / 5

Zinskonditionen (Zinsbindungsfrist von 10 Jahren) (Laufzeit/ tilgungsfreieAnlaufjahre/ Zinsbindung)

50.000 ¼/WE

5 % (NN EnEV) 12,5 % (NN EnEV-30%)

Maximalbetrag

Tilgungszuschuss

Darlehenshöhe -

-

Neubau-Niveau Sachverständiger Wohnfläche

96 % vierteljährlich

96 % vierteljährlich

NN SV WF

0,25 % p.m.

-

-

4,40

3,90

4,25

3,90

100 % ff. IK

50.000 ¼/Vorhaben

-

3,50

-

3,40

-

2,75

-

100 % ff. IK/BK

50.000 ¼/WE

Anhänge

269

Anmerkung: Die Zusammenstellung zeigt eine Auswertung der KfW-Programme aus dem Jahr 2007. Förderbedingungen, Zinskonditionen etc. sind veränderlich und bei der KfW- Förderbank aktuell zu erfragen / einzusehen.

270

Anhänge

A.2.2 Beschreibung der Förderprogramme der KfW-Förderbank CO2-Gebäudesanierungsprogramm „Das […] [CO2-Gebäudesanierungsprogramm] ist Bestandteil des Nationalen Klimaschutzprogramms sowie des Programms der Bundesregierung für Wachstum und Beschäftigung. Es dient der zinsgünstigen langfristigen Finanzierung von Maßnahmen zur Energieeinsparung und zur Minderung des CO2-Ausstoßes in Wohngebäuden.“321 Das Programm (Programm Nr. 130) unterscheidet zwei Finanzierungsvarianten. Die Energetische Sanierung auf Neubau-Niveau nach Energieeinsparverordnung (EnEV) oder besser und einzelne Maßnahmenpakete (vgl. Anhang A.2.1). Die erste Variante umfasst energetische Erneuerungsmaßnahmen bei Wohngebäuden (Fertigstellung vor dem 01.01.1984), wie bspw. den Austausch der Fenster oder der Heizungsanlage. Dabei sind nach der Erneuerungsmaßnahme die Neubau-Werte für den Jahres-Primärenergiebedarf und den Transmissionswärmeverlust nach § 3 EnEV einzuhalten bzw. zu unterschreiten. Der Nachweis dafür ist durch einen Sachverständigen aufzustellen. Anzumerken ist bei dieser Variante, dass nur bei diesem Förderprogramm zusätzlich zu den günstigen Zinskonditionen ein Tilgungszuschuss gewährt wird. Dieser beträgt bei Einhaltung des Neubau-Niveaus 5 % und bei 30 %iger Unterschreitung der Werte nach § 3 EnEV 12,5 % des Zusagebetrages. Bei der Variante Maßnahmenpakete werden einzelne Maßnahmenpakete für Wohngebäude (Fertigstellung vor dem 01.01.1995) gefördert, die so definiert sind, dass damit eine erhebliche Energiekostensenkung erzielt werden kann, ohne einen Sachverständigen hinzuziehen zu müssen. Für alle Maßnahmenpakete gilt, dass mindestens die Anforderungen der EnEV und des KfW-Programms einzuhalten sind. Einzelne Maßnahmenpakete können im Rahmen des Kredithöchstbetrages um weitere Einzelmaßnahmen aus einem der anderen Pakete ergänzt werden.

321

KfW Förderbank, (2007a)

Anhänge

271

Wohnraum Modernisieren Mit dem Programm Wohnraum Modernisieren322 werden zinsgünstige Kredite für CO2-Minderungs- und Modernisierungsmaßnahmen im Wohnungsbestand bereitgestellt. Es unterscheidet die Programmvarianten Standard-Maßnahmen (Programm Nr. 141) und Öko-Plus-Maßnahmen (Programm Nr. 143) (vgl. Anhang A.2.1) und stellt eine langfristige Finanzierung, unabhängig vom Alter der Immobilie dar. Mit der Variante Standard-Maßnahmen wird die Erneuerung von Wohngebäuden (z. B. Änderung des Wohnungszuschnitts, Erneuerung der sanitären Anlagen, Erweiterung mit Balkonen, altengerechter Umbau), die Verbesserung der Außenanlagen bei Mehrfamilienhäusern (z. B. Schaffung von Grünanlagen oder Spielplätzen) aber auch Rückbaumaßnahmen gefördert. Die Variante Öko-Plus-Maßnahmen fördert die Verbesserung / Erneuerung des Wärmeschutzes der Gebäudeaußenhülle sowie die Erneuerung der Heizungstechnik auf Basis erneuerbarer Energien, Kraft-Wärme-Kopplung und Nah- / Fernwärme. Dabei sind die Mindestanforderungen der EnEV und des KfW-Programms einzuhalten. Diese Variante kann gleichzeitig auch als Zusatzfinanzierung zum CO2-Gebäudesanierungsprogramm genutzt werden, wenn der dortige maximale Förderbetrag für eine Maßnahme erreicht wurde.

322

KfW Förderbank, (2007b)

272

Anhänge

Ökologisch Bauen Das Förderprogramm Ökologisch Bauen323 wurde grundsätzlich für Neubaumaßnahmen entwickelt. Es gliedert sich in die Programmvarianten KfWEnergiesparhäuser 40 und Passivhäuser (Programm Nr. 144) und KfWEnergiesparhaus 60 und Heizungstechnik auf Basis erneuerbarer Energien (Programm Nr. 145). Im Kontext dieser Arbeit wird es, trotz der Einschränkung auf Neubaumaßnahmen, als Fördermöglichkeit aufgenommen, da im Zug großer Wohnungserneuerungsmaßnahmen punktuelle Neubaumaßnahmen innerhalb des Bestandes nicht auszuschließen sind. Für diese Neubaumaßnahmen stellt das Programm Ökologisch Bauen dann eine Fördermöglichkeit innerhalb eines Bestandsprojektes dar. Hauptvoraussetzung für die Variante KfW-Energiesparhäuser 40 und Passivhäuser ist, dass der Jahres-Primärenergiebedarf Qp nicht mehr als 40 kWh/m² Gebäudenutzfläche beträgt. Außerdem muss bei einem ESH 40 der Transmissionswärmeverlust HT´ den zulässigen Höchstwert der EnEV um min. 45 % unterschreiten. Für ein Passivhaus darf zusätzlich der Jahres-Heizwärmebedarf Qh nicht mehr als 15 kWh /m² Wohnfläche betragen. Für die Variante KfWEnergiesparhaus 60 und Heizungstechnik auf Basis erneuerbarer Energien darf der Jahres-Primärenergiebedarf Qp daher nicht mehr als 60 kWh/m² Gebäudenutzfläche betragen. Außerdem muss der Transmissionswärmeverlust HT´ den zulässigen Höchstwert der EnEV um min. 30 % unterschreiten. Bezüglich der Förderung von Heizungstechnik auf Basis erneuerbarer Energien sind die Anforderungen der EnEV einzuhalten.

323

KfW Förderbank, (2007c)

Anhänge

273

Photovoltaik-Anlagen Das KfW-Förderprogramm Solarstrom erzeugen324 (Programm Nr. 140) dient der Finanzierungsförderung von Photovoltaik-Anlagen. Es kann im Rahmen von Neubau- oder Erneuerungsmaßnahmen für die Errichtung, Erweiterung sowie den Anteils- oder Vollerwerb von Photovoltaik-Anlagen eingesetzt werden. Hauptförderbedingung ist, dass die Anlagen die Bedingungen des ErneuerbareEnergien-Gesetz (EEG) vom 21.07.2004 erfüllen.

324

KfW Förderbank, (2007d)

Quelle: Laackmann, K., (2007) S. 84 -

vorgegebener Mindeststandard

Heimgesetz, Pflegegesetz NRW beachten

Bewirtschaftungskonzept

Erhöhung der Förderpauschale

Förderpauschale

Maximalbetrag

Darlehenshöhe

Eigenleistung

Entgeltbindungen

Wohnflächenobergrenzen

Mietpreisbindungen

365-1.200 ¼/m² WF (siehe Programm) für WE ” 62 m²

365-1.200 ¼/m² WF (siehe Programm) für WE ” 62 m²

2.000 ¼/WE (EKG B) 2.000 ¼/WE (EKG B)

5.000 ¼/WE (EKG A) 5.000 ¼/WE (EKG A)

-

• 20 % GK

-

50 m²/P

3,90-5,90 ¼/m²

15 oder 20 Jahre

WB

BB

x

-

-

-

max. 24 P/Gebäude

ambulant, wahlweise

(BK inkl. BNK • 650 ¼/m²)

x

x

(Neubau-) Förderung für Gruppenwohnungen

-

• 20 % GK

-

x (siehe Programm)

3,90-5,90 ¼/m²

15 oder 20 Jahre

WB

-Einkommensgruppe B

Bindungsdauer

x BB

Belegungsbindungen

-Einkommensgruppe A

Programmspezifische Bedingungen

-

(BK inkl. BNK • 650 ¼/m²)

(Aus-, Umbau / Erweiterung / Nutzungsänderung)

Anzahl Wohnungen/Personen begrenzt

x

Förderung von Bestandsmaßnahmen

Pflegeangebot erforderlich

x

Förderung von Neubaumaßnahmen

Allgemeine Bedingungen

Programme

(Neubau-) Förderung für Mietwohnungen

-

150 ¼/m² (sonst. WE)

200 ¼/m² (WE ” 62 m²)

(” 15.000 / 30.000 ¼/WE)

max. 50 % BK

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

x

-

-

(BK inkl. BNK • 100 ¼/m²)

x

-

-

150 ¼/m²

max. 50 % BK

-

-

-

x (siehe Programm)

• 5 Jahre

-

-

x

x

-

-

-

-

(BK inkl. BNK • 100 ¼/m²)

x

-

Baul. Baul. Maßnahmen zur Maßnahmen bei Reduzierung von SozialwohnungsBarrieren im beständen der Wohnungsbestand 60er/70er Jahre

” 24 PF 7.100 ¼/PF

50.000 ¼/PF

-

-

x

-

-

15 oder 20 Jahre

x

-

x

-

x

x

max. 25 % PF/Gebäude

stationär

x

x

(Neu-)Bau von Pflegewohnplätzen

274 Anhänge

A.3 Förderprogramme der NRW.Bank

A.3.1 Übersicht der Förderprogramme der KfW-Förderbank

Zusatzdarlehen für…

2 % über BA max. 6 % p.a. einmalig 0,4 % 0,5 % p.a.

-

0,5 % p.a. 2 % über BA max. 6 % p.a. einmalig 0,4 % 0,5 % p.a.

neues barrierefreies Erschließungssystem

barrierefrei gestaltetes Wohnumfeld

Verbesserung des Wohnunfeldes

...während der Belegungsbindung

…ab 10 Jahren nach Fertigstellung

35 %

...bei Fertigstellung / Bezugsfertigkeit

x A BA BB BK BNK

EKG gest. gf GF GK HK MK

halbjährlich

zutreffend nicht zutreffend Aufzug Basisansatz gem. § 247 BGB Besetzungsrecht der Bewilligungsbehörde Baukosten Baunebenkosten

Abkürzungen:

Tilgungsperioden

1 % p.a.

45 %

...bei Rohbaufertigstellung

Tilgung

20 %

Auszahlung bei Baubeginn

Verwaltungskostenbeitrag

…danach

Zinskonditionen

110-250 ¼/m² WF

Städtebaul. MK (z.B. Umnutzung, Denkmal)

Einkommensgruppe gestaltet gestaltete Fläche Grundstücksfläche Gesamtkosten Herstellungskosten Mehrkosten

halbjährlich

1 % p.a.

35 %

45 %

20 %

0,5 % p.a.

-

-

-

110-250 ¼/m² WF

20.000 ¼ 75 % der HK max. 200 ¼/m² gF

20.000 ¼

2.100 ¼/WE max. 46.200 ¼/A 3.000 ¼/W max. 60.000 ¼/A

75 % der HK max. 200 ¼/m² gF

2.100 ¼/WE max. 46.200 ¼/A 3.000 ¼/W max. 60.000 ¼/A

Außenanlagen für demenziell erkrankte

Pflegebad

Aufzüge (Liegendtransport)

Aufzüge

P p.a. PF sonst. WE WB WF

halbjährlich

2 % p.a.

50 %

-

-

halbjährlich

4 % p.a.

35 %

45 %

20 %

2 % über BA max. 6 % p.a. einmalig 0,4 % 0,5 % p.a.

-

0,5 % p.a.

-

-

-

110-250 ¼/m² WF

75 % der HK max. 200 ¼/m² gF

20.000 ¼

3.000 ¼/W max. 60.000 ¼/A

Personen pro Jahr Pflegeplatz sonstige Wohneinheit Wohnberechtigungsschein notwendig Wohnfläche

halbjährlich

2 % p.a.

50 %

-

50 %

einmalig 0,4 % 0,5 % p.a.

einmalig 0,4 % 0,5 % p.a. 50 %

6 % p.a.

0,5 % p.a.

-

35 ¼/m² GF

-

-

-

-

6 % p.a.

0,5 % p.a.

-

-

35 ¼/m² GF

45 ¼/m² WF

-

-

-

-

-

30 ¼/m² WF max. 46.200 ¼/A

30 ¼/m² WF max. 46.200 ¼/A

Anhänge

275

Anmerkung: Die Zusammenstellung zeigt eine Auswertung der NRW.BankProgramme aus dem Jahr 2007. Förderbedingungen, Zinskonditionen etc. sind veränderlich und bei der NRW.Bank aktuell zu erfragen / einzusehen.

276

Anhänge

A.3.2 Beschreibung der Förderprogramme der KfW-Förderbank

Neubauförderung für Mietwohnungen Das Programm Neubauförderung für Mietwohnungen unterstützt neben dem Neubau von Miet- und Genossenschaftswohnungen ebenfalls die Neuschaffung von Mietwohnungen im Bestand. Voraussetzung dafür ist, dass Mietwohnungen erstmals durch Ausbau, Erweiterung oder durch die Nutzungsänderung von Gebäuden geschaffen werden. Das beantragende Unternehmen muss für die Maßnahme, bei der zusätzlich grundsätzlich barrierefreier Wohnraum entstehen muss, Baukosten von min. 650 Euro/m² nachweisen. Die Förderhöhe des zinsgünstigen Darlehens ist abhängig von der Größe der Wohnung, dem Standort der Wohnung und dem Einkommen des Mieterhaushaltes und kann durch Zusatzdarlehen für bestimmte Maßnahmen aufgestockt werden (vgl. Anhang A.3.1).325

325

Vgl. NRW.Bank, (2007a); NRW.Bank, (2007b)

Anhänge

277

Neubauförderung für Gruppenwohnungen Vergleichbar dem zuvor vorgestellten Förderprogramm unterstützt das Programm Neubauförderung für Gruppenwohnungen ebenfalls die Neuschaffung von Gruppenwohnungen im Bestand, sofern diese erstmals durch Ausbau, Erweiterung oder durch die Nutzungsänderung von Gebäuden geschaffen werden und durch das Unternehmen Baukosten von min. 650 Euro/m² nachgewiesen werden können. Im Rahmen der geförderten Baumaßnahme sind Wohnungen zu erstellen, in denen ältere, pflegebedürftige oder behinderte Menschen mit Betreuungsbedarf selbst bestimmt zur Miete wohnen und ihre Pflege / Betreuung individuell mit Hilfe ambulanter Dienste ihrer Wahl organisieren können. Daher handelt es sich rechtlich um Mietwohnungen und nicht um stationäre Pflegeplätze, die der Heimaufsicht unterliegen würden. Die Gruppenwohnungen müssen über individuelle Wohnbereiche für jeden Bewohner (max. 8 Personen) verfügen, die als Appartements oder als Wohnschlafräume gestaltet werden können. Zusätzlich sind den einzelnen Wohnbereichen, die wie die gesamte Wohnfläche barrierefrei auszuführen sind, Flächen zur gemeinschaftlichen Nutzung zuzuordnen. Insgesamt sind nicht mehr als 24 Personen der besagten Zielgruppen in einem Gebäude unterzubringen. Auch bei diesem Programm ist die Förderhöhe des zinsgünstigen Darlehens abhängig von der Größe der Wohnung, dem Standort der Wohnung und dem Einkommen der Mieter und kann durch Zusatzdarlehen für bestimmte Maßnahmen aufgestockt werden (vgl. Anhang A.3.1).326

326

Vgl. NRW.Bank, (2007c); NRW.Bank, (2007d)

278

Anhänge

Bauliche Maßnahmen zur Reduzierung von Barrieren im Wohnungsbestand Das Förderprogramm Bauliche Maßnahmen zur Reduzierung von Barrieren im Wohnungsbestand unterstützt, wie sein Titel schon aussagt, Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau, bei denen der Wohnraum gerade im Hinblick auf die älteren Bevölkerungsgruppen möglichst barrierefrei umgestaltet wird. Dies beinhaltet bspw. die Verbreiterung von Türen, die Reduzierung von Stufen (z. B. bodengleiche Duschen), den Einbau von Aufzügen etc. Die baulichen Maßnahmen werden in Form eines zinsgünstigen Darlehens in Abhängigkeit von den anerkannten Baukosten und den Wohnflächen gefördert. Zusätzlich ist die Darlehenshöhe in Abhängigkeit verschiedener Faktoren (Baukosten, zukünftige Bewohnergruppe) begrenzt, wobei auch hier für bestimmte Maßnahmen Aufstockungen möglich sind. Im Gegensatz zu den übrigen in dieser Arbeit vorgestellten Förderprogrammen der NRW.Bank ist dieses Programm nicht an Mietpreis- und Belegungsbindungen gekoppelt.327

327

Vgl. NRW.Bank, (2007e)

Anhänge

279

Maßnahmen bei Sozialwohnungsbeständen der 60er/70er Jahre Das Programm dient der dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse von Sozialwohnungsbeständen in hochverdichteten Großsiedlungen, Wohnanlagen oder in hochgeschossigen Wohngebäuden der 1960er und 1970er Jahre mit besonderen Problemen, die zum Zeitpunkt der Förderzusage noch mindestens fünf Jahre Mietpreis- und Belegungsbindungen unterliegen müssen. Die Maßnahmen umfassen dabei in Abhängigkeit der Problemstellungen bspw. die Neugestaltung von Eingangsbereichen, den Umbau von Räumen oder Wohnungen im Erdgeschoss zu Abstellräumen und/oder Gemeinschaftsräumen, die Neuordnung der Müllbeseitigungsanlagen, die Verbesserung der inneren Erschließung, den Einbau von Sprechanlagen und Aufzügen sowie Maßnahmen zur Verbesserung des Wohnumfelds (Spielplätze, Grünanlagen). Das zinsgünstige Darlehen beträgt bis zu 150 Euro/m² Wohnfläche, höchstens jedoch 50 v. H. der anerkannten förderfähigen Baukosten und kann für bestimmte Maßnahmen aufgestockt werden (vgl. Anhang A.3.1). Die Förderung setzt voraus, dass für die Dauer der Bindungen ein integriertes Bewirtschaftungskonzept erarbeitet wird, über das die Bewilligungsbehörde, der Investor und das Ministerium für Bauen und Verkehr (MBV) Einvernehmen herstellen. Da mit den geförderten Maßnahmen in preisgebundenem Wohnraum erneuert wird, sind bezüglich der Miete und möglichen Mieterhöhungen für die erneuerten Wohngebäude diverse Vorschriften zu beachten.328

328

Vgl. Ministerium für Bauen und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen, (2007)

280

Anhänge

Neubau von Pflegewohnplätzen Das Förderprogramm zum Neubau von Pflegewohnplätzen unterstützt ebenfalls die Neuschaffung von Pflegewohnplätzen im Bestand, sofern diese erstmals durch Ausbau, Erweiterung oder durch die Nutzungsänderung von Gebäuden geschaffen werden. Bei Pflegewohnplätzen handelt es sich rechtlich gesehen nicht um Mietwohnungen, sondern um stationäre Pflegeplätze, die dem Heimgesetz (HeimG) sowie dem Landespflegegesetz NRW (PfG NRW) und den dazu ergangenen Verordnungen unterliegen. Im Rahmen des Programms sollen Wohn- und Gemeinschaftsräume geschaffen werden, die für Formen des gemeinschaftlichen Wohnens einer Gruppe von Pflegebedürftigen oder für besondere Bedarfsgruppen Pflegebedürftiger in einer stationären Pflegeeinrichtung bestimmt sind (Pflegewohnplätze). Dabei sollen die Pflegewohnplätze im Verhältnis zur Anzahl der Mietwohnungen nicht mehr als 25 v. H. betragen. Die Einrichtungen sollen in möglichst hohen Wohnstandards ausgeführt werden und in kleinere Wohngruppen von acht bis zwölf Personen unterteilbar sein, um soziale Kontakte untereinander zu ermöglichen. Die Förderung wird in Form eines zinsgünstigen Darlehens in Höhe von 50.000 Euro pro Pflegewohnplatz gewährt. Werden weniger als 25 Pflegewohnplätze errichtet, kann das Baudarlehen um 7.100 Euro pro Platz erhöht werden. Darüber hinaus werden auch hier für bestimmte Maßnahmen Zusatzdarlehen angeboten. Das Förderprogramm ist vergleichbar mit einigen der zuvor vorgestellten Förderprogramme, gekoppelt an Entgelt- und Belegungsbindungen. Die geförderten Pflegewohnplätze sind daher während der Belegungsbindung an Personen zu vergeben, deren anrechenbares Einkommen innerhalb bestimmter Einkommensgrenzen liegt.329

329

Vgl. NRW.Bank, (2007f); NRW.Bank, (2007g)

Anhänge

A.4 Trends der Raumentwicklung in Deutschland

Quelle: Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung, (Hrsg.), (2005) S. 85

281

Anhänge

282

Mgm. Kriterien

++

+

++

Bauzeitkosten

x

++++

+++

++

+

+

+

Herstellkosten

x

+++

+++

+++

++

+

+

Nachtragskosten

x

++++

+++

++

++

++

+

Haftungs- und Gewährleistungskosten

x

++++

+++

++

+

+

++

Nutzungskosten

x

++++

+++

++

++

+

+

+++

++

++

++

++

+++

x

CM-a.a

+

+

Optimale Faktorallokation

x

+

++

++

+++ ++++ ++++

Technischer Fortschritt

x

+

++

++

+++

++++

+++

++

+

+

++

+

+

o

o

o

o

x x

+++ ++++

Gemeinsame Zielvorgaben

x

-

-

-

o

o

+

Kontinuirliche Optimierung

x

-

-

-

o

o

+

Gemeinsame Konfliktlösung

x

-

-

-

-

-

+

x x

Terminsicherheit

x

Revisionssicherheit

x

7

8

7

3

7

6

3

8

7

8

7

6 5

Änderungsflexibilität

x

9

6

hoher AG-Einfluss

x

10

6

4

hohe AG-Entlastung

x

1

7

10

9

6

5

Nutzung Firmen-Know-how

x

5

6

6

Schnittstellenminimierung

x

1

7

uneingeschränkter Wettbewerb

x

Aufwand des AG für Auswahl der Unternehmer

x

Aufwand für die Vertragserstellung

x

Verbleibender Aufwand des AG für die Koordination Einflussnahmemöglichkeit des AG auf Funktionserfüllung nach Vertragsschluss Einflussnahmemöglichkeit des AG auf technische Qualität nach Vertragsschluss Einflussnahmemöglichkeit des AG auf gestalterische Qualität nach Einflussnahmemöglichkeit des AG auf die Wirtschaftlichkeit der Investition und des

x

Kostensicherheit

+

geringe Werte

o

erfüllt

-

nicht vorhanden

5

3

3

3

2

1

1

1

3

4

4

4

5

4

3

2

2

2

x

5

4

3

3

2

2

1

x

5

4

3

3

2

2

1

x

5

4

3

3

2

2

1

x

1

3

3

4

5

5

5

1

1

2

3

4

4

5

1

1

2

3

5

5

5

5

5

4

3

2

1

1

x

max. Erreichungsgrad

…

1

4

2

e Lederer

niedrige Werte

d Diederichs

++

4

4

x

10

4

1

x

hoheWerte mittlere Werte

2

4

Einheitliche Gewährleistung

+++

5

x

Terminsicherheit

Zeitraum bis zur Vergabeentscheidung

8

1

min. Erreichungsgrad

1

sehr ungünstig für den AG

2

ungünstig für den AG

3

neutral

4

vorteilhaft für den AG

5

sehr vorteilhaft für den AG

CM-a.r.

TU/TÜ-V,A

TU/TÜ-E,A

GU/GÜ-E,A

++

++

Kostensicherheit

d Diederichs

GU/GÜ-A,A

GU/GÜ-I,A

+++

++

EU ARGE

+++

+++

EUK

++++

x

Qualitätssicherheit

e Lederer

Paketvergabe

x

Planungskosten

Vergaberechtliche Konformität

c Blecken / Boenert

Fachlosvergabe

Bauherrenkosten

Wettbewerbs- und Markttransparenz

++++

Marktkriteiren

Vertragskriterien

Risikokriterien

Terminkriterien

Kostenkriterien

Qualitätskriterien

GU/GÜ-A

Bauwirtschaftl. Kriterien

Bewertungsvorgaben für die Unternehmereinsatzformen

Markteffizienz VWL Kriterien

c Blecken / Boenert

Bewertungsrecherche der Kriterien zur Auswahl der Projektorganisationsform

Kriterien zur Vorbewertung

A.5 Recherche: Kriterien zur Auswahl der Projektorganisationsform

Anhänge

x

Steuerungs- und Controllingkompetenz des AG während Projektrealisierung

x

CM-a.r.

CM-a.a

TU/TÜ-V,A

TU/TÜ-E,A

GU/GÜ-E,A

GU/GÜ-A,A

GU/GÜ-I,A

GU/GÜ-A

EU ARGE

EUK

Paketvergabe

Fachlosvergabe

+

o

+ +

Anforderungen an Planungsfertigstellung für das Gesamtprojekt (paralleles Planen & Bauen mögl.?)

x

+

o

o

++

++

+

x x x

Minimierung der Projektdauer

x

Minimierung der Terminrisikos

x

Minimierung des Kostenrisikos

o

++++

+++

++

++ +

++++

++++

+++

++

++++

+++

++++

++++

x

++

+++

++++

++++

x

+

++

+++

++++

x

+++

++++

++++

++++ ++++

x x

+

++

+++

5

5

3

2

Einflussnahme auf die Planung

x

5

5

3

2

Kontrollfunktionen

x

5

4

3

2

Qualitätssicherung

x

5

3

3

3

2

3

3

3

4

2

3

5 4

Qualitätsrisiko

x

Kurze Projektdauer

x

Frühe Terminsicherheit

x

Terminrisiko

x

Frühe Kostensicherheit

x

Kostenrisiko

x

Auswahlmöglichkeit der Projektbeteiligten

x

Anzahl der abzuschließenden Verträge

x

Koordinierungsaufwand der Planung

x

Koordinierugsaufwand der Bauausführung

x

2

3

4

4

3

2

3

2

3

4

5

5

4

3

2

5

4

3

2

5

4

3

2

5

5

3

2

5

2

2

2

Baugenehmigungsrisiko

x

5

5

5

3

Baugrundrisiko

x

5

5

5

3

Risiko aus Nachtragsforderungen

x

3

3

4

4

Risiko aus §§ 3 Nr. 1; 4 Nr.1 VOB/B

x

5

5

2

2

Insolvenzrisiko

x

2

3

3

3

Gefahrtragungsrisiko

x

5

1

1

1

3

2

4

5

Optimierungsmöglichkeiten

x

Bauherrenkosten

x

--

-

+

++

-

Planerkosten

x

--

--

+-

++

--

Herstellkosten

x

+-

+-

+-

--

++

Nachtragskosten

x

-

-

-

-

++

Haftungs-/Gewährleistungskosten

x

--

-

+

+

+

++

++

+-

-

++

Steuerung der Qualität

positiv

o

neutral

++++

max. Erreichungsgrad

+++ ++ +

min. Erreichungsgrad

h.1 Rosenheinrich

optimal

+

g Racky

++

x

1

nicht

2

gering

3

mittel

4

hoch

5

max.

1

offen

2

gering

3

mittel

4

hoch

5

max.

i Weeber / Bosch

g Racky h.1 primär (Ursachen)

++ / +

++

o

Einsatz eigener Planungskapazitäten

h Rosenheinrich

++ / +

++

+

Minimierung des Haftungs- und Gewährleistungsrisikos Möglichkeit zur ausführungsorientierten Planungsoptimierung

h.2 sekundär (Folgen)

++

+

++

Einflussmöglichkeit auf die Planung

Potentiale der Kostensteuerung

+

o

x

Einsatzmöglichkeit eigener Kapazitäten

i Weeber / Bosch

o

Frühzeitiger Baubeginn

Eskalationsminderung / Partneringeinigung

f Eschenbruch

Marktkriteiren

x

Einheitliche Gewährleistung für das Gesamtprojekt

Vertragskriterien

x

Risikokriterien

Terminkriterien

Qualitätskriterien

Frühzeitige Kosten- und Terminverpflichtung für das Gesamtprojekt

Kostenkriterien

Bewertungsvorgaben für die Unternehmereinsatzformen

h.2 Rosenheinrich

f Eschenbruch

Bewertungsrecherche der Kriterien zur Auswahl der Projektorganisationsform

Kriterien zur Vorbewertung

283

++

sehr gut zu steuern

+

gut zu steuern

+-

neutral

-

weniger zu steuern

--

nicht zu steuern

Anhänge

284

A.6 Bewertungsmatrizen der 6 Hauptkriteriengruppen der Modellphase 2 – Identifikation der bestgeeigneten Projektorganisationsform(en)

Paketvergabe

EUK

EU ARGE

GU / GÜ - A

GU / GÜ - I,A

GU / GÜ - A,A

GU / GÜ - E,A

TU / TÜ - E,A

TU / TÜ - V,A

CM - a.a

CM - a.r.

Nutzenpunkte für die Unternehmereinsatzformen Fachlosvergabe

Projektorganisationsmodellphase 2 - Identifikation der bestgeeigneten Unternehmereinsatzform(en) Teilgewichtung - III. Qualitätskriterien

III.1 Auswahlmöglichkeit der Projektbeteiligten

5

5

5

5

4

3

3

2

1

1

4

3

III.2 AG - Entlastung / Schnittstellenminimierung

1

1

2

2

4

4

4

4

4

4

5

5

5

5

4

4

3

3

3

2

2

2

4

3

Kriterien III. Qualitätskriterien

III.3

Teilgewichungsfaktoren durch den Anwender LQ>@PLW™ 

Projektleitungskompetenz des AG während der Projektrealisierung

III.4 Einflussnahmemöglichkeit auf die Planung

5

5

5

5

5

3

3

2

2

1

4

4

Einflussnahmemöglichkeit auf die gestalterische und technische Qualität

5

4

4

3

3

2

2

2

1

1

4

3

Optimierungsmöglichkeiten des AG während der Planung III.6 und Ausführung

2

2

3

3

2

3

3

4

4

4

5

4

1

1

2

2

2

3

3

3

3

4

5

5

III.5

III.7

Innovationspotential und Ausnutzung optimaler Wertschöpfung

Paketvergabe

EUK

EU ARGE

GU / GÜ - A

GU / GÜ - I,A

GU / GÜ - A,A

GU / GÜ - E,A

TU / TÜ - E,A

TU / TÜ - V,A

CM - a.a

CM - a.r.

Nutzenpunkte für die Unternehmereinsatzformen Fachlosvergabe

Projektorganisationsmodellphase 2 - Identifikation der bestgeeigneten Unternehmereinsatzform(en) Teilgewichtung - IV. Kostenkriterien

1

2

2

3

3

4

4

5

5

5

5

5

IV.2

Aufwand des AG für die Unternehmer-, Projektmanagement- und Planerauswahl

1

1

2

2

3

4

4

4

5

5

3

4

IV.3

Aufwand des AG für die Koordination der Planung und Ausführung

1

2

2

2

3

3

4

4

4

5

4

4

IV.4

Möglichkeit zur Minimierung der Baunebenkosten (Kostengruppe 700)

1

1

2

2

3

3

3

4

5

5

3

3

1

2

2

2

3

3

4

4

4

4

5

5

1

1

2

2

3

3

4

4

4

4

5

5

1

1

2

2

2

3

3

4

4

5

5

5

CM - a.r.

LQ>@PLW™ 

CM - a.a

V. Terminkriterien

Teilgewichungsfaktoren durch den Anwender

TU / TÜ - V,A

Kriterien

Nutzenpunkte für die Unternehmereinsatzformen

TU / TÜ - E,A

Projektorganisationsmodellphase 2 - Identifikation der bestgeeigneten Unternehmereinsatzform(en) Teilgewichtung - V. Terminkriterien

GU / GÜ - E,A

IV.7 Möglichkeit zur Minimierung der Nutzungskosten

GU / GÜ - A,A

Möglichkeit zur Minimierung der Nachtrags-, Haftungsund Gewährleistungskosten

GU / GÜ - I,A

IV.6

GU / GÜ - A

Möglichkeit zur Minimierung der Bauzeit- und IV.5 Herstellkosten

EU ARGE

IV.1 Kostensicherheit

EUK

LQ>@PLW™ 

Paketvergabe

IV. Kostenkriterien

Teilgewichungsfaktoren durch den Anwender

Fachlosvergabe

Kriterien

V.1 Terminsicherheit

1

1

2

2

3

4

4

4

5

5

4

4

V.2 Frühzeitiger Baubeginn

5

5

4

4

3

2

2

2

1

1

3

3

V.3 Minimierung der Projektdauer

3

3

3

3

2

3

3

4

4

4

5

5

Anwendbarkeit einer baubegleitenden Planung V.4 (Staffelung von Planung und Ausführung)

4

4

3

3

2

3

3

3

3

3

5

5

Anhänge

285

Paketvergabe

EUK

EU ARGE

GU / GÜ - A

GU / GÜ - I,A

GU / GÜ - A,A

GU / GÜ - E,A

TU / TÜ - E,A

TU / TÜ - V,A

CM - a.a

CM - a.r.

Nutzenpunkte für die Unternehmereinsatzformen Fachlosvergabe

Projektorganisationsmodellphase 2 - Identifikation der bestgeeigneten Unternehmereinsatzform(en) Teilgewichtung - VI. Risikokriterien

VI.1 Minimierung des Qualitätsrisikos

4

4

4

3

3

3

3

3

3

3

5

5

VI.2 Minimierung des Kostenrisikos

1

1

2

2

3

4

4

4

4

5

5

5

VI.3 Minimierung des Terminrisikos

1

1

2

2

2

3

3

4

4

5

5

5

VI.4 Minimierung des Haftungs- und Gewährleistungsrisikos

2

2

2

3

3

4

4

4

4

5

5

5

VI.5 Minimierung des Risikos aus Nachtragsforderungen

4

4

4

3

3

2

2

2

2

1

5

4

VI.6 Minimierung des Gefahrtragungsrisiko

1

1

2

3

4

5

5

5

5

5

5

5

VI.7 Minimierung des Baugenehmigungsrisikos

1

1

1

1

1

1

1

3

3

4

5

5

VI.8 Minimierung des Insolvenzrisikos

4

4

4

4

3

3

3

3

3

3

4

4

Kriterien VI. Risikokriterien

Teilgewichungsfaktoren durch den Anwender LQ>@PLW™ 

Paketvergabe

EUK

EU ARGE

GU / GÜ - A

GU / GÜ - I,A

GU / GÜ - A,A

GU / GÜ - E,A

TU / TÜ - E,A

TU / TÜ - V,A

CM - a.a

CM - a.r.

Nutzenpunkte für die Unternehmereinsatzformen Fachlosvergabe

Projektorganisationsmodellphase 2 - Identifikation der bestgeeigneten Unternehmereinsatzform(en) Teilgewichtung - VII. Vertragskriterien

VII.1 Minimierung der Vertragsbeziehungen

1

2

3

3

3

4

4

4

5

5

5

5

VII.2 Aufwand des AG für die Vertragserstellung

5

5

3

2

2

2

2

1

1

1

1

1

VII.3 Partnering- / Konfliktlösungs- / Schiedsgerichtseinigung

4

4

4

3

2

2

2

2

2

2

5

5

VII.4 Gemeinsame Optimierungs- / Zielvorgaben

1

1

2

2

2

2

2

3

3

4

5

5

VII.5 Einheitliche Gewährleistung

1

1

2

3

4

4

4

5

5

5

5

5

Kriterien VII. Vertragskriterien

Teilgewichungsfaktoren durch den Anwender LQ>@PLW™ 

Paketvergabe

EUK

EU ARGE

GU / GÜ - A

GU / GÜ - I,A

GU / GÜ - A,A

GU / GÜ - E,A

TU / TÜ - E,A

TU / TÜ - V,A

CM - a.a

CM - a.r.

Nutzenpunkte für die Unternehmereinsatzformen Fachlosvergabe

Projektorganisationsmodellphase 2 - Identifikation der bestgeeigneten Unternehmereinsatzform(en) Teilgewichtung - VIII. Markt- und Kundenkriterien

VIII.1 Marktdurchdringung und Wettbewerbstransparenz

5

5

2

2

4

3

3

3

3

3

2

2

VIII.2 Einflußnahme auf Mieterzufriedenheit

4

4

5

5

2

2

2

2

2

2

3

3

Kriterien VIII. Markt und Kundenkriterien

Teilgewichungsfaktoren durch den Anwender LQ>@PLW™ 

VIII.3

Individuelle Mieterbetreuung während der Erneuerung durch den AN

4

4

5

5

3

3

3

3

3

3

4

4

VIII.4

Organisation eines Frei- / Umzugmanagements durch den AN

1

1

2

2

3

3

3

5

5

5

5

5

Anhänge

286

A.7 Erneuerungsprojekt „Käfertaler Straße“ A.7.1 Ausschluss ungeeigneter Finanzierungsformen – Modellphase 1 Finanzierungsmodellphase 1 - Ausschluss ungeeigneter Finanzierungsformen Bewertungslegende für die Finanzierungsalternativen

Finanzierungsalternative (FA) geeignet

Ausschluss der FA bezügl. eines Unternehmensspezifischen Kriteriums

Finanzierungsalternative (FA) ungeeignet

Ausschluss der FA bezügl. eines Projektspezifischen Kriteriums

Unterkriterium / Ausprägung

Kriterien

Bewertungsaspekte

(wenn vorhanden)

I. Unternehmensspezifische Kriterien Bonitätsmanagement / Nachweis der Mindestbonität vorhanden? I.1.1 Anforderungen aus Basel II Unternehmensrating vorhanden? Eigenes jur. Fachpersonal oder externe jur. Beratung für komplexe Finanzierungsvertragsgestaltungen im Unternehmen verfügbar?

I.1.2 Vertragsgestaltung

I.1

Finanzspezifische Fachkunde / Erfahrung des WU

I.2

Wirtschaftliche Verhältnisse des WU

I.3

Rechtsform des WU

I.1.3

Finanzierungskonditionen / Zinssicherungsinstrumente

Fachgerechte Bewertung komplexer Finanzierungskonditionen im Unternehmen möglich? Erfahrungen mit Zinssicherungsinstrumenten vorhanden? / Beobachtung und Prognose von Referenzzinssätzen im Unternehmen möglich?

I.1.4 Finanzierungsrisiken

Erkennen und Einschätzen komplexer Finanzierungsrisiken im Unternehmen möglich?

I.1.5 Geschäftstätigkeit des WU

Aussagekräftiges Berichtswesen / Reporting zum Nachweis der Geschäftstätigkeit vorhanden?

I.1.6

Grundpfandrechtliche Besicherungsalternativen

Nachweis einer stabilen Cashflow-Entwicklung vorhanden?

I.1.7

Bankerlaubnis der BaFin gem. § 1 Abs. 1 KWG

Fachpersonal mit Geschäftsleiterqualifikation i. S. d. § 33 Abs. 2 KWG und ausgebildete Bankkaufleute im Unternehmen verfügbar?

Gute wirtschaftliche Verhältnisse, gute Bonität. Das Unternehmen besitzt eine ausreichende Liquidität zur Deckung mögl. Eigenkapitalanteils für das Projekt. Nur eines der Kriterien mit dem Bewertungselement (+) bewerten bzw. (o) wenn keine Wertung möglich. Schlechte wirtschaftl. Verhältnisse, geringe Bonität. Liquiditätsengpässe vorh., Deckung des Eigenkapitalanteils für das Projekt u. U. nicht möglich. Das WU hat die Rechtsform einer Genossenschaft. Nur eines der Kriterien mit dem Bewertungselement (+) bewerten. Das WU ist keine Genossenschaft / hat eine andere Rechtsform.

I.4

Einwilligung in Förderbedingungen

I.4.1

Bautechnische Bedingungen durch einen Fördergeber

I.4.2

Wirtschaftliche Bindungen durch einen Fördergeber

Bautechnische / - physikalische Bedingungen des Fördergebrers werden akzeptiert. Belegungsbindungen des Fördergebers werden akzeptiert. Mietpreisbindungen des Fördergebers werden akzeptiert.

II. Projektspezifische Kriterien bis 1 Mio. Euro

II.1

Projektgröße / Finanzierungsvolumen

> 1 Mio. Euro bis 10 Mio. Euro Nur ein Finanzierungsvolumen auswählen und mit dem > 10 Mio. Euro bis 50 Mio. Euro Bewertungselement (+) bewerten. > 50 Mio. Euro bis 200 Mio. Euro

Wirtschaftsstarker / wachsender Markt und Standort mit stabiler / wachsender Nachfrage, gutes Investitionsklima, geringer Leerstandsquote.

Markt- und Standortbedingungen

Nur eine der Bewertungsmöglichkeiten wählen und mit dem Bewertungselement (+) bewerten. Nur eine der Bewertungsmöglichkeiten wählen und mit dem Bewertungselement (+) bewerten.

Erneuerungsprojekt mit niedrigem Projektrisikoaspekten bei geringen Renditeerwartungen.

> 200 Mio. Euro

II.2

II.3

II.4

Projektrisiko

Technische / Nutzerspezifische Projektanforderungen

Stagnierender / gleichbleibender Markt und Standort mit stagnierender Nachfrage, mäßiges Investitionsklima, mäßiger Leerstand. Strukturschwacher / schrumpfender Markt und Standort mit stagnierende / rückläufige Nachfrage, schlechtes Investitionsklima, hohe Leerstandsquote.

Erneuerungsprojekte mit durchschnittlichen Projektrisikoaspekten bei durchschnittlichen Renditeerwartungen. Erneuerungsprojekt mit hohen Projektrisikoaspekten bei hohen Renditeerwartungen.

Umsetzung bautechnischer / II.4.1 -physikalischer Anforderungen

CO2-Gebäudesanierung, Ökologische Bauweisen, Photovoltaik-Anlagen etc.

II.4.2 Umsetzung nutzerspezifischer Anforderugen

Barrierefreie Wohnungen, alten- und pflegegerechte Wohnungen

Anhänge

287

Darlehensfinanzierung

Inhaberschuldverschreibung

Schuldscheindarlehen

Mieter-/ Mitgliederdarlehen

Spareinrichtung

Geschäftsanteile

Immobilienfonds

Immobilienleasing

Verbriefung

Mezzanine-Finanzierung

Joint Venture

Nießbrauch-Modell

Derivate

Wohnungsprivatisierung

KfW-Förderbank Darlehen

NRW.Bank Darlehen

Bewertungsvorgaben für die Finanzierungsalternativen

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Bewertung durch den Anwender

Bewertungselemente (+/o/-)

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Anhänge

288

A.7.2 Ausschluss ungeeigneter UEF, PMF und PEF – Modellphase 1 Projektorganisationsmodellphase 1 - Ausschluss ungeeigneter Unternehmereinsatz-, Projektmanagement- und Planereinsatzformen Einsatzform (UEF, PMF, PEF) geeignet

Ausschluss der UEF, PMF, PEF bezügl. eines unternehmensspezifischen Kriteriums

Einsatzform (UEF, PMF, PEF) ungeeignet

Ausschluss der UEF, PMF, PEF bezügl. eines projektspezifischen Kriteriums

Bewertungslegende

Unterkriterium / Ausprägung

Kriterien

Bewertungsaspekte

(wenn vorhanden)

Bewertung durch den Anwender

Bewertungselemente (+/o/-)

I. Unternehmensspezifische Kriterien

I.1.1

Einsatz eigener Kapazitäten für die Planung

Unternehmensinterne I.1 Kapazitäten

I.1.2

I.2 Unternehmerauswahl

Einsatz eigener Kapazitäten für das Projektmanagement

Nur eine der Bewertungsmöglichkeiten wählen und mit dem Bewertungselement (+) bewerten.

Beeinflussbarkeit der Unternehmerauswahl

Objektplanung Lph. 1 bis 4 (Grundlagenermittlung bis Genehmigungsplanung) werden selbst erbracht. Objektplanung Lph. 5 (Ausführungsplanung) wird selbst erbracht. Objektplanung Lph. 6 und 7 (Vorbereiten und Mitwirken bei der Vergabe) wird selbst erbracht. Objektplanung Lph. 8 und 9 (Objektüberwachung u. -betreuung u. Dokumentation) wird selbst erbracht.

+ + + -

Ingenieurplanung wird selbst erbracht.

+

Das Projektcontrolling wird selbst erbracht.

+

Die Projektsteuerung wird selbst erbracht.

+

Die Projektleitung wird selbst erbracht.

+

Volle Kontrolle über die Auswahl der zu beauftragenden Unernehmen erwünscht. Beteiligung an der Vorauswahl der zu beauftragenden Unternehmen erwünscht. Keine Kontrolle über die Auswahl der zu beauftragenden Unternehmen erwünscht.

+

II. Projektspezifische Kriterien

...der Objektplanung nach § 15 HOAI II.1.1 II.1 Planungsstand

Das Erneuerungsprojekt befindet sich vor dem Beginn der…

II.1.2

Projektgröße / II.2 Finanzierungsvolumen

II.3

Anwendung der VOB / A

…der Ingenieurplanung nach HOAI

Nur eine der Bewertungsmöglichkeiten wählen und mit dem Bewertungselement (+) bewerten.

Nur eine der Bewertungsmöglichkeiten wählen (+).

Direkter Ausschluss von II.4 Unternehmereinsatzformen

Die PE i.e.S. / Lph. 1 - Grundlagenermittlung nach § 15 HOAI ist abgeschlossen. Die Lph. 2 - Vorplanung nach § 15 HOAI ist abgeschlossen. Die Lph. 3 - Enwurfsplanung nach § 15 HOAI ist abgeschlossen. Die Lph. 4 - Genehmigungsplanung nach § 15 HOAI ist abgeschlossen. Die Lph. 5 - Ausführungsplanung nach § 15 HOAI ist abgeschlossen. Die Ingenieurplanung nach §§ 62 bis 100 HOAI (Teile VIII bis XIII) ist abgeschlossen.

Erfolgt eine stufenweise bis 1 Mio. Euro Erneuerung sind hier die Projektgrößen der einzelnen > 1 Mio. Euro bis 10 Mio. Euro Stufen / Bauabschnitte > 10 Mio. Euro anzugeben. Ausschreibung gemäß VOB / A (bspw. als öffentlicher AG) erforderlich?

+ + + + + +

+

Ausschreibung gemäß VOB / A erforderlich. Ausschreibung gemäß VOB / A nicht erforderlich.

UEF die in der Matrix vom Anwender mit dem Bewertungselement (-) gekennzeichnet werden, werden von der Modellphase 2 ausgeschlossen.

+ +

Anhänge

289

Bewertungsvorgaben für die… Projektmanagementformen (PMF)

Paketvergabe

EUK

EU ARGE

GU / GÜ - A

GU / GÜ - I,A

GU / GÜ - A,A

GU / GÜ - E,A

TU / TÜ - E,A

TU / TÜ - V,A

CM - a.a

CM - a.r.

Projekcontrolling

Projektsteuerung

Projektleitung

Bauprojektmgmt.

Construction Mgmt.

Entwurfsarchitekt

Objektplanung

Ingenieurplanung

Generalfachplaner

Generalplaner

Planereinsatzformen (PEF)

Fachlosvergabe

Unternehmereinsatzformen (UEF)

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III.4 Komplexität / Anwendbarkeit

III.7 Ausgliederung von Wohnungsbeständen

III.6 Zeitliche Flexibilität

III.5 Unabhängigkeit von Bankinstituten

4

10%

60 40

Zeitliche Flexibilität Ausgliederung von Wohnungsbeständen

III.6 III.7

Rangfolge der bestgeeigneten Finanzierungsalternativen

40

60

45

30

75

25

100

4

4

3

2

5

5

4

Inhaberschuldverschreibung

3.

1.

315 375

15

Gesamtnutzwerte

75

Komplexität / Anwendbarkeit Unabhängigkeit von Bankinstituten

45

Kontroll und Mitspracherechte des Kapitalgebers

III.3

III.5

5

III.4

75

Kapitalkosten Eigenkapitalstärkung des Unternehmens

III.2

100%

4

1

5

15%

15%

15%

3

1

5%

15%

3

25%

LQ>@PLW™ 

Gewichungsfaktoren durch den Anwender

Darlehensfinanzierung

III.1

Summe der Gewichtungsfaktoren

Bewertet wird die Unabhängigkeit der einzelnen Finanzierungsalternativen zu klassischen Kreditinstituten im Vergleichzu den übrigen Finanzierungsalternativen. Bewertet wird die Vorteilhaftigkeit der zeitliche Flexibilität der einzelnen Finanzierungsalternativen für das Wohnungsunternehmen im Vergleichzu den übrigen Finanzierungsalternativen. Abgewertet werden diejenigen Finanzierungsalternativen bei denen Nutzungsrechte an die Finanzgeber übertragen werden bzw. die zu einer dauerhaften Ausgliederung von Wohnungsbeständen führen.

Bewertet wird die Möglichkeit zur einfachen Anwendbarkeit der Finanzieungsalternative aufgrund deren Komplexität.

Kontroll und Mitspracherechte des III.3 Kapitalgebers

III.1 Kapitalkosten

III.2 Eigenkapitalstärkung des Unternehmens

Bewertungsaspekte

Bewertet wird die Möglichkeit zur Erlangung möglichst günstiger Finanzierungskonditionen im Vergleich zu den anderen Finanzierungsalternativen. Bewertet wird die eigenkapitalstärkenden Auswirkung der Finanzierungsalternativen für das Unternehmen im Vergleich zu den anderen Finanzierungsalternativen. Bewertet wird die Möglichkeit zur Einflussnahme des Kapitalgebers im Zuge von einzuräumenden Kontroll- und Mitspracherechten bei den einzelnen Finanzierungsalternativen.

Kriterien

III. Finanzierungsspezifische Kriterien

Finanzierungsmodellphase 2 - Identifikation der bestgeeigneten Finanzierungsform(en) Schuldscheindarlehen

-

0

0

0

0

0

0

0

0

3

4

3

4

3

2

3

Nutzenpunkte für die Finanzierungsalternativen

Mieter-/ Mitgliederdarlehen

-

0

0

0

0

0

0

0

0

5

4

5

2

5

4

4

Spareinrichtung

Geschäftsanteile

2

4

4

3

4

5

4

Immobilienfonds

2

1

2

2

2

3

3

Immobilienleasing

2

2

3

3

2

3

2

Verbriefung

2

3

3

1

3

4

3

Mezzanine-Finanzierung

4

3

4

4

1

4

1

Joint Venture

3

3

2

1

2

3

4

2

3

3

2

2

4

2

Nießbrauch-Modell

-

0

0

0

0

0

0

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0

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0

0

0

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0

0

5.

265

40

45

60

60

15

20

25

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0

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0

4

5

1

3

3

3

3

Derivate

Wohnungsprivatisierung

10

30

60

45

30

20

50

1

2

4

3

2

4

2

50

45

15

75

30

5

125

5

3

1

5

2

1

5

KfW-Förderbank Darlehen

4.

-

2.

310 245 345

40

75

15

45

45

15

75

Teilnutzwerte der Finanzierungsalternativen

5

5

5

1

5

5

4

NRW.Bank Darlehen

-

0

0

0

0

0

0

0

0

5

3

1

5

2

1

5

290 Anhänge

A.7.3 Identifikation der bestgeeigneten Finanzierungsform(en) – Modellphase 2

Anhänge

291

A.7.4 Ergebnisse der 6 Hauptkriteriengruppen – Modellphase 2

III.5 III.6 III.7

Einflussnahmemöglichkeit auf die gestalterische und technische Qualität Optimierungsmöglichkeiten des AG während der Planung und Ausführung Innovationspotential und Ausnutzung optimaler Wertschöpfung

GU / GÜ - I,A

GU / GÜ - A,A

GU / GÜ - E,A

TU / TÜ - E,A

TU / TÜ - V,A

CM - a.a

CM - a.r.

III.4 Einflussnahmemöglichkeit auf die Planung

GU / GÜ - A

III.3

AG - Entlastung / Schnittstellenminimierung Projektleitungskompetenz des AG während der Projektrealisierung

LQ>@PLW™ 

EUK

III.1 III.2

Auswahlmöglichkeit der Projektbeteiligten

EU ARGE

III. Qualitätskriterien

Paketvergabe

Kriterien

Nutzenpunkte für die Unternehmereinsatzformen Fachlosvergabe

Projektorganisationsmodellphase 2 - Identifikation der bestgeeigneten Unternehmereinsatzform(en) Teilgewichtung - III. Qualitätskriterien

25%

5

5

5

5

4

3

3

2

1

1

4

3

25%

1

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10%

5

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5%

5

5

5

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5

3

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2

2

1

4

4

Teilgewichungsfaktoren durch den Anwender

5%

5

4

4

3

3

2

2

2

1

1

4

3

20%

2

2

3

3

2

3

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4

5

4

10%

1

1

2

2

2

3

3

3

3

4

5

5

Summe der Teilnutzwerte der Qualitätskriterien

100% 30

-

-

LQ>@PLW™ 

TU / TÜ - V,A

CM - a.a

CM - a.r.

Nutzenpunkte für die Unternehmereinsatzformen

TU / TÜ - E,A

IV.7

-

GU / GÜ - E,A

IV.6

-

GU / GÜ - A,A

IV.5

-

GU / GÜ - I,A

IV.4

-

GU / GÜ - A

IV.3

Aufwand des AG für die Unternehmer-, Projektmanagement- und Planerauswahl Aufwand des AG für die Koordination der Planung und Ausführung Möglichkeit zur Minimierung der Baunebenkosten (Kostengruppe 700) Möglichkeit zur Minimierung der Bauzeit- und Herstellkosten Möglichkeit zur Minimierung der Nachtrags-, Haftungs- und Gewährleistungskosten Möglichkeit zur Minimierung der Nutzungskosten

-

EU ARGE

IV.1 Kostensicherheit IV.2

-

EUK

IV. Kostenkriterien

33,5

Paketvergabe

Kriterien

34

Fachlosvergabe

Projektorganisationsmodellphase 2 - Identifikation der bestgeeigneten Unternehmereinsatzform(en) Teilgewichtung - IV. Kostenkriterien

29,5

25%

1

2

2

3

3

4

4

5

5

5

5

5

10%

1

1

2

2

3

4

4

4

5

5

3

4

25%

1

2

2

2

3

3

4

4

4

5

4

4

10%

1

1

2

2

3

3

3

4

5

5

3

3

10%

1

2

2

2

3

3

4

4

4

4

5

5

10%

1

1

2

2

3

3

4

4

4

4

5

5

10%

1

1

2

2

2

3

3

4

4

5

5

5

Teilgewichungsfaktoren durch den Anwender

Summe der Teilnutzwerte der Kostenskriterien

100% 10

20

22,5

-

-

-

-

-

-

-

-

Paketvergabe

EUK

EU ARGE

GU / GÜ - A

GU / GÜ - I,A

GU / GÜ - A,A

GU / GÜ - E,A

TU / TÜ - E,A

TU / TÜ - V,A

CM - a.a

CM - a.r.

Nutzenpunkte für die Unternehmereinsatzformen Fachlosvergabe

Projektorganisationsmodellphase 2 - Identifikation der bestgeeigneten Unternehmereinsatzform(en) Teilgewichtung - V. Terminkriterien

16

V.1 Terminsicherheit

40%

1

1

2

2

3

4

4

4

5

5

4

4

V.2 Frühzeitiger Baubeginn

25%

5

5

4

4

3

2

2

2

1

1

3

3

V.3 Minimierung der Projektdauer

25%

3

3

3

3

2

3

3

4

4

4

5

5

10%

4

4

3

3

2

3

3

3

3

3

5

5

Kriterien V. Terminkriterien

V.4

Anwendbarkeit einer baubegleitenden Planung (Staffelung von Planung und Ausführung)

Teilgewichungsfaktoren durch den Anwender LQ>@PLW™ 

Summe der Teilnutzwerte der Terminkriterien

100% 28

28

28,5 28,5

-

-

-

-

-

-

-

-

Anhänge

292

Paketvergabe

EUK

EU ARGE

GU / GÜ - A

GU / GÜ - I,A

GU / GÜ - A,A

GU / GÜ - E,A

TU / TÜ - E,A

TU / TÜ - V,A

CM - a.a

CM - a.r.

Nutzenpunkte für die Unternehmereinsatzformen Fachlosvergabe

Projektorganisationsmodellphase 2 - Identifikation der bestgeeigneten Unternehmereinsatzform(en) Teilgewichtung - VI. Risikokriterien

VI.1 Minimierung des Qualitätsrisikos

10%

4

4

4

3

3

3

3

3

3

3

5

5

VI.2 Minimierung des Kostenrisikos

20%

1

1

2

2

3

4

4

4

4

5

5

5

VI.3 Minimierung des Terminrisikos

20%

1

1

2

2

2

3

3

4

4

5

5

5

20%

2

2

2

3

3

4

4

4

4

5

5

5

5%

4

4

4

3

3

2

2

2

2

1

5

4

VI.6 Minimierung des Gefahrtragungsrisiko

5%

1

1

2

3

4

5

5

5

5

5

5

5

VI.7 Minimierung des Baugenehmigungsrisikos

5%

1

1

1

1

1

1

1

3

3

4

5

5

VI.8 Minimierung des Insolvenzrisikos

15%

4

4

4

4

3

3

3

3

3

3

4

4

Kriterien VI. Risikokriterien

Minimierung des Haftungs- und Gewährleistungsrisikos Minimierung des Risikos aus VI.5 Nachtragsforderungen

VI.4

Teilgewichungsfaktoren durch den Anwender LQ>@PLW™ 

Summe der Teilnutzwerte der Risikokriterien

100% 21

25,5 26,5

-

-

-

-

-

-

-

-

LQ>@PLW™ 

Paketvergabe

EUK

EU ARGE

GU / GÜ - A

GU / GÜ - I,A

GU / GÜ - A,A

GU / GÜ - E,A

TU / TÜ - E,A

TU / TÜ - V,A

CM - a.a

CM - a.r.

Nutzenpunkte für die Unternehmereinsatzformen Fachlosvergabe

Projektorganisationsmodellphase 2 - Identifikation der bestgeeigneten Unternehmereinsatzform(en) Teilgewichtung - VII. Vertragskriterien

21

VII.1 Minimierung der Vertragsbeziehungen

30%

1

2

3

3

3

4

4

4

5

5

5

5

VII.2 Aufwand des AG für die Vertragserstellung

20%

5

5

3

2

2

2

2

1

1

1

1

1

20%

4

4

4

3

2

2

2

2

2

2

5

5

VII.4 Gemeinsame Optimierungs- / Zielvorgaben

25%

1

1

2

2

2

2

2

3

3

4

5

5

VII.5 Einheitliche Gewährleistung

5%

1

1

2

3

4

4

4

5

5

5

5

5

Kriterien VII. Vertragskriterien

VII.3

Partnering- / Konfliktlösungs- / Schiedsgerichtseinigung

Teilgewichungsfaktoren durch den Anwender

Summe der Teilnutzwerte der Vertragskriterien

100% 24

-

-

-

-

LQ>@PLW™ 

GU / GÜ - E,A

TU / TÜ - E,A

TU / TÜ - V,A

CM - a.a

CM - a.r.

Nutzenpunkte für die Unternehmereinsatzformen GU / GÜ - A,A

Individuelle Mieterbetreuung während der Erneuerung durch den AN Organisation eines Frei- / Umzugmanagements VIII.4 durch den AN

VIII.3

-

GU / GÜ - I,A

VIII.2 Einflußnahme auf Mieterzufriedenheit

-

GU / GÜ - A

Marktdurchdringung und Wettbewerbstransparenz

-

EU ARGE

VIII.1

-

EUK

VIII. Markt und Kundenkriterien

25,5

Paketvergabe

Kriterien

29

Fachlosvergabe

Projektorganisationsmodellphase 2 - Identifikation der bestgeeigneten Unternehmereinsatzform(en) Teilgewichtung - VIII. Markt- und Kundenkriterien

27

10%

5

5

2

2

4

3

3

3

3

3

2

2

30%

4

4

5

5

2

2

2

2

2

2

3

3

50%

4

4

5

5

3

3

3

3

3

3

4

4

10%

1

1

2

2

3

3

3

5

5

5

5

5

100%

Summe d. Teilnutzwerte der Markt- und Kundenkrit.

Teilgewichungsfaktoren durch den Anwender

38

38

44

44

-

-

-

-

-

-

-

-

20% 20% 10% 10% 20% 100%

IV. Kostenkriterien

V. Terminkriterien

VI. Risikokriterien

VII. Vertragskriterien

VIII. Markt- und Kundenkriterien

Summe der Gewichtungsfaktoren

Rangfolge der bestgeeigneten Unternehmereinsatzform(en)

Gesamtnutzwerte

20%

LQ>@PLW™ 

Gewichungsfaktoren durch den Anwender

III. Qualitätskriterien

Kriterien der Projektorganisationsmodellphase 2

Fachlosvergabe Paketvergabe EUK 44

29

25,5

28,5

20

34

44

25,5

26,5

28,5

22,5

33,5

4.

GU / GÜ - A -

-

-

-

-

-

GU / GÜ - I,A -

-

-

-

-

-

GU / GÜ - A,A -

-

-

-

-

-

GU / GÜ - E,A -

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

CM - a.a

3.

2.

1.

/

0

/

0

/

0

/

0

/

0

/

0

/

0

Gesamtnutzwerte der Unternehmereinsatzformen

38

30

21

28

16

29,5

EU ARGE

257 274 308 309

38

24

21

28

10

30

TU / TÜ - E,A

Teilgesamtnutzwerte der Kriterien für die Unternehmereinsatzformen

TU / TÜ - V,A

Projektorganisationsmodellphase 2 - Identifikation der bestgeeigneten Unternehmereinsatzform(en)

CM - a.r.

/

0

-

-

-

-

-

-

Anhänge

293

A.7.5 Identifikation der bestgeeigneten UEF – Modellphase 2

Anhänge

294

A.7.6 Ergebnisliste zur Auswahl und Zusammenstellung der bestgeeigneten Projektorganisationsform(en) – Modellphase 2 Ergebnisliste - Auswahl und Zusammenstellung der bestgeeigneten Projektorganisationsform(en)

Auswahl der Zusammensetzung der Projektorganisationsform Unternehmereinsatzform

Aufgabenliste

EUK

Î

AG

UEF

PMF

PEF

Planung

+

Projektentwicklung i.e.S.

Projektmanagementform

Î

wird vom AG erbracht

Î

wird vom AG erbracht

Objektplanung HOAI § 15 Lph. 1 (Grundlagenermittlung)

Objektplanung HOAI § 15 Lph. 2

+

(Vorplanung)

Planereinsatzform

Objektplanung HOAI § 15 Lph. 3 (Entwurfsplanung)

Objektplanung HOAI § 15 Lph. 4 (Genehmigungsplanung)

Objektplanung HOAI § 15 Lph. 5

Auswahl der Vertragsform (VF)

(Ausführungsplanung)

Objektplanung HOAI § 15 Lph. 6 u. 7 (Vorb. u. Mitwirken bei der Vergabe)

EPV 1.

EU ARGE

2.

EUK

DPV

EGPV

KGPV

Objektplanung HOAI § 15 Lph. 8 u. 9

TC

(Objektüberw. u. -betreuung u. Dokum.)

Ingenieurplanung

Projektmanagement

3.

Paketvergabe

4.

Fachlosvergabe

5.

-

-

-

-

-

-

Projektsteuerung (PS)

-

-

-

-

-

-

-

Projektleitung (PL)

Projektcontrolling (PC)

Abkürzungen:

Kombination aus VF und UEF geeignet

Einheitspreisvertrag

DPV :

Detailpauschalvertrag

KGVP : TC :

Komb. aus VF und UEF bedingt geeignet

Einf. Globalpauschalvertrag

EGVP :

Ausführung

Legende:

EPV :

Abkürzungen: AG:

Legende: zugeordneter Aufgabenbereich

Auftraggeber

UEF: Unternehmereinsatzform

geteilter Aufgabenbereich

Kompl. Globalpauschalvertrag Komb. aus VF und UEF nicht geeignet

Traget Contract

PMF: Projektmanagementform PEF:

kein Aufgabenbereich

Planereinsatzform

Kostenwirksamkeitsanalyse Vergleichskostenbasis der Nutzwertanalyse Rangfolge der bestgeeigneten Unternehmereinsatzform(en) mit gewichteten Nutzenpunkten 1.

309

308

271

-

257

-

41.586 ¼

-

-

83.172 ¼

-

-

219.256 ¼

207.929 ¼

-

-

498.382 ¼

438.511 ¼

415.858 ¼

-

-

996.764 ¼

877.023 ¼

831.715 ¼

-

-

EUK

Paketvergabe

50.000 ¼

49.838 ¼

43.851 ¼

100.000 ¼

99.676 ¼

87.702 ¼

250.000 ¼

249.191 ¼

500.000 ¼ 1.000.000 ¼

Fachlosvergabe

-

-

EU ARGE

Vergleichskosten bei konst. KWA-Verhältnis

2.500.000 ¼

2.491.909 ¼

2.192.557 ¼

2.079.288 ¼

-

5.000.000 ¼

4.983.819 ¼

4.385.113 ¼

4.158.576 ¼

-

-

10.000.000 ¼

9.967.638 ¼

8.770.227 ¼

8.317.152 ¼

-

-

25.000.000 ¼

24.919.094 ¼

21.925.566 ¼

20.792.880 ¼

-

-

50.000.000 ¼

49.838.188 ¼

43.851.133 ¼

41.585.761 ¼

-

-

-

Rangfolge der bestgeeigneten Unternehmereinsatzform(en) mit gewichteten Nutzenpunkten 1.

309

2.

308

EU ARGE

EUK

0¼

0¼

271

3.

Paketvergabe

257

4.

Fachlosvergabe

-

5. -

-

-

Anwendervorgabe eines freien Kostenwertes 0¼

0¼

0¼

-

0¼

0¼

0¼

0¼

0¼

-

2.622.509 ¼

2.614.022 ¼

2.300.000 ¼

2.181.181 ¼

0¼

-

0¼

0¼

0¼

0¼

0¼

-

-

-

-

-

0¼

-

-

-

-

-

-

-

Anhänge

295

A.8 Bauleistungs-/Kooperationsvertrag der Kanzlei Kapellmann und Partner (Düsseldorf) für die Einzelunternehmerkooperation zur Erneuerungsmaßnahme „Käfertaler Straße“

Bauleistungs- / Kooperationsvertrag zwischen der GBG-Mannheim Wohnungsbaugesellschaft mbH, vertreten durch den Geschäftsführer, Ulmenweg 7, 68167 Mannheim Herrn (--------------------------)

- Auftraggeber -

und den Prokuristen (--------------------------) (Prokurist) und

Unternehmen „A“, Adresse Niederlassungsleiter : (--------------------------)

- AN Heizung -

Unternehmen „B“, Adresse Niederlassungsleiter : (--------------------------)

- AN Sanitär -

Unternehmen „C“, Adresse Geschäftsführer : (--------------------------)

- AN Fliesen -

Unternehmen „D“, Adresse Geschäftsführer : (--------------------------)

- AN Maler -

Unternehmen „E“, Adresse Geschäftsführer : (--------------------------)

- AN Elektro -

Unternehmen „F“, Adresse Geschäftsführer : (--------------------------)

- AN Verglasung -

Unternehmen „G“, Adresse Geschäftsführer : (--------------------------)

- AN Putz u. Stuck -

296

Anhänge

Präambel

Der Auftraggeber einerseits sowie die Auftragnehmer andererseits beabsichtigen im Rahmen dieses Projektes „Handwerkerkooperation Käfertalerstraße“ die abschnittsweise Innenerneuerung der Bauabschnitte 4 bis 6 der „Käfertaler Straße“ in Mannheim. Das gemeinsame Vertragsziel einer qualitativ hochwertigen Erneuerungsmaßnahme unter Einhaltung der veranschlagten Kosten, Termine und jeweiligen Gewinnvorgaben soll im Rahmen eines kooperativen, partnerschaftlichen Verfahrens erreicht werden. Der nachfolgende Kooperationsvertrag soll zu einer sachgerechten Risikozuweisung, zu gemeinschaftlichen Problemlösungsansätzen, der Konfliktvermeidung und -schlichtung und einer effizienten Bauausführung führen. Hierbei steht die Notwendigkeit der fachlichen, technischen und terminlichen Koordination des Gesamtbauablaufs im Vordergrund. Die Auftragnehmer verpflichten sich, partnerschaftlich und kooperativ – in einem Boot sitzend – ihre unterschiedlichen Werkleistungen auf der Grundlage der bei Vertragsschluss vom Auftraggeber beigestellten Ausführungsplanung fachlich, terminlich und technisch untereinander abzustimmen. Dessen ungeachtet haften die Auftragnehmer jeweils nur für ihr Gewerk allein. Betreffend die notwendige Koordination und die Einhaltung der verbindlichen Vertragstermine haften die Auftragnehmer gegenüber dem Auftraggeber gesamtschuldnerisch. Dies vorausgeschickt schließen die vorstehenden Vertragsparteinen nachstehenden Vertrag.

§ 1 Vertragsgegenstand Der Auftraggeber beauftragt die Auftragnehmer mit der Durchführung sämtlicher Einzel- und Teilleistungen, die zur fix und fertigen, schlüsselfertigen Innenerneuerung des Bauvorhabens „Käfertaler Straße“ betreffend die Gewerke Heizung, Sanitär, Fliesen, Maler, Elektro, Verglasung, Putz und Stuck auf der Grundlage der diesem Vertrag als Anlage beigefügten Baubeschreibung mit Leistungsverzeichnissen erforderlich sind, und zwar

für das Gewerk Heizung den AN Heizung, für das Gewerk Sanitär den AN Sanitär, für das Gewerk Fliesen den AN Fliesen, für das Gewerk Malerarbeiten den AN Maler, für das Gewerk Elektro den AN Elektro, für das Gewerk Verglasung den AN Verglasung und für das Gewerk Putz u. Stuck den AN Putz u. Stuck

Anhänge

297

§ 2 Gewerkebausoll / Schnittstellen Die Auftragnehmer erklären, dass sie auf der Grundlage der als Anlagen diesem Vertrag beigefügten Baubeschreibung mit Leistungsverzeichnissen (Anlage) und Terminplanung (Anlage) die Leistungsschnittstellen verbindlich vereinbart haben. Sollte gleichwohl eine Gewerkeschnittstelle während der Bauausführung unklar sein oder werden, ist der Auftraggeber berechtigt, den nach seiner technischen Ansicht leistungsverpflichteten Auftragnehmer zur Erfüllung aufzufordern. Dieser hat der Aufforderung nachzukommen und ggf. eine Klärung mit den übrigen Auftragnehmern intern herbeizuführen. § 3 Vergütung Die Leistungen der AN werden zum Teil auf Einheitspreisbasis, zum Teil pauschal vergütet. Die Vertragsparteien sind im Rahmen der Verhandlungen übereingekommen, die jeweiligen Leistungen der AN mit Ausnahme der jeweils im Nachstehenden genannten Ausnahmen, deren Vergütung auf der Grundlage des LV und tatsächlich erbrachten Leistungen erfolgt, zu pauschalieren. Die AN schulden im Rahmen der vereinbarten Pauschalen jeweils sämtliche Leistungen, die zur fix und fertigen, gebrauchsfähigen, funktionstüchtigen und abnahmereifen Herstellung der im Leistungsverzeichnis angesprochenen Leistungen erforderlich sind, und zwar unter Berücksichtigung der Pläne und Zeichnungen der Verdingungsunterlagen, der hieraus erforderlichen Massen je nach Maßgabe der in diesen Unterlagen enthaltenen weiteren Anforderungen. Ausgenommen sind alle solche Risiken, mit denen der AN auf der Grundlage seiner branchenspezifischen Kenntnisse und ortsüblicher Vorbesichtigungen nicht rechnen musste. Die Vertragsparteien sind sich insbesondere darüber einig, dass die im Leistungsverzeichnis enthaltenen Mengen- und Massenangaben keine Geltung mehr besitzen. Der AN trägt vielmehr das Mengen- und Massenrisiko. Soweit eindeutig feststeht, dass die jeweilige Einzelleistung nicht den vorgenannten Pauschalen zugeordnet ist, ist sie gesondert auf Einheitspreisbasis zu vergüten. Gewerk Heizung:

---.---,-- ¼ pauschal (brutto)

Gewerk Sanitär:

---.---,-- ¼ pauschal (brutto)

Gewerk Fliesen-Bäder:

---.---,-- ¼ pauschal (brutto)

Gewerk Malerarbeiten:

---.---,-- ¼ pauschal (brutto)

Gewerk Elektro:

---.---,-- ¼ pauschal (brutto)

Gewerk Verglasung:

---.---,-- ¼ pauschal (brutto)

Gewerk Putz u. Stuck:

---.---,-- ¼ pauschal (brutto)

Anhänge

298

Damit ergibt sich eine pauschalierte Gesamtauftragssumme in Höhe von ---.---,-¼ netto, zzgl. 19 % MwSt. in Höhe von ---.---,-- ¼, somit insgesamt -.---.---,-- ¼ brutto. § 4 Termine / Fristen Die Auftragnehmer verpflichten sich gegenüber dem Auftraggeber gesamtschuldnerisch, die Gesamtbaumaßnahme bis zum Tag / Monat / Jahr schlüsselfertig fertig zu stellen. Hierbei werden nachstehende verbindliche Vertragstermine als Zwischenfristen vereinbart: Bauabschnitt (Nummer) Teilabnahme Strang (Hausnummer), links: Tag / Monat / Jahr Teilabnahme Strang (Hausnummer), rechts: Tag / Monat / Jahr Fertigstellung Haus (Hausnummer) :

Tag / Monat / Jahr

Teilabnahme Strang (Hausnummer), links: Tag / Monat / Jahr Teilabnahme Strang (Hausnummer), rechts: Tag / Monat / Jahr Fertigstellung Haus (Hausnummer) :

Tag / Monat / Jahr

etc. Die Auftragnehmer verpflichten sich gegenüber dem Auftraggeber zur Vornahme sämtlicher zur Einhaltung vorstehender Termine erforderlichen Maßnahmen, insbesondere hinsichtlich der fachlichen, technischen und terminlichen Koordination untereinander.

§ 5 Leitung der Koordinationsleistungen Die Auftragnehmer sind sich einig, dass der AN Heizung, namentlich Herr (-----------------), Niederlassungsleiter des Unternehmen „A“, die Durchführung der Bauleistungen als federführender Koordinator der Kooperation leiten und koordinieren soll. Die übrigen Auftragnehmer verpflichten sich, den Anweisungen des Koordinators Folge zu leisten und sämtliche ihr und etwaig auch andere Gewerke betreffende Fragestellungen mit dem Koordinator zu erörtern. Der Koordinator ist alleiniger Ansprechpartner des Auftraggebers.

Anhänge

299

Der Koordinator erhält für seine Koordinationsleistungen vom Auftraggeber eine Vergütung in Höhe von -.---,-- ¼ netto zzgl. 19 % Mwst. in Höhe von -.---,-- ¼, demnach insgesamt -.---,-- ¼ .

§ 6 Abnahme/Abrechnung Die Gewerke der Auftragnehmer werden jeweils gesondert förmlich, analog zur Terminplanung (Anlage), strangweise abgenommen und gesondert abgerechnet und vergütet. Entsprechend werden folgende Teilabnahmen vereinbart:

Teilabnahme Strang (Hausnummer), links: Tag / Monat / Jahr Teilabnahme Strang (Hausnummer), rechts: Tag / Monat / Jahr Teilabnahme Strang (Hausnummer), links: Tag / Monat / Jahr Teilabnahme Strang (Hausnummer), rechts: Tag / Monat / Jahr Teilabnahme Strang (Hausnummer), links: Tag / Monat / Jahr Teilabnahme Strang (Hausnummer), rechts: Tag / Monat / Jahr etc.

§ 7 Sicherheiten Nach Abschluss des Vertrages übergeben die Auftragnehmer dem Auftraggeber jeweils als Sicherheit für die vertragsgemäße, insbesondere fristgerechte Ausführung der Leistungen, auch im Hinblick auf Schadenersatz, Bereicherungs- und Vertragsstrafeansprüche, eine selbst-schuldnerische, unbefristete Bürgschaft einer in der Bundesrepublik Deutschland zugelassenen Bank, Kreditversicherung oder öffentlichen Sparkasse nach Vorschrift des Auftraggebers in Höhe von 10 % des jeweils vereinbarten Pauschalfestpreises ohne Mehrwertsteuer. Die Auftragnehmer verpflichten sich jeweils, nach Abnahme ihrer Leistungen dem AG eine selbstschuldnerische, unbefristete Bürgschaft einer Deutschen Großbank oder öffentlichen Sparkasse nach Vorschrift des Auftraggebers in Höhe von 5 % der Bruttoschlussrechnungssumme als Sicherheit für Mängelansprüche zu überreichen. Die Gewährleistungssicherheit ist nach Ablauf der Gewährleistungszeit zurückzugeben.

300

Anhänge

§ 8 Gewährleistung Jeder Auftragnehmer hat gegenüber dem Auftraggeber für sein Gewerk Gewähr zu leisten. Die Gewährleistungszeit beträgt jeweils 5 Jahre nach Abnahme. Der Einwand, ein vom Auftraggeber gerügter Mangel sei auf die Beschaffenheit der Vorleistung bzw. eine mangelhafte Vorleistung zurückzuführen, kann von den Auftragnehmern nicht erhoben werden. Dieser Einwand ist aufgrund der zwischen den Auftragnehmern erfolgten Abstimmung und Koordination ausgeschlossen.

§ 9 Partnering Die Vertragsparteien streben eine partnerschaftliche Auftragsabwicklung an. Dementsprechend werden AG und AN im Hinblick auf beabsichtigte Einsparungen in enger Abstimmung Einsparpotentiale erarbeiten, planerisch umsetzen und realisieren. Die von allen Projektbeteiligten geforderte ethisch einwandfreie Grundhaltung für die partnerschaftliche Auftragsabwicklung wird von allen Projektbeteiligten ausdrücklich anerkannt. Daher werden sich die Projektbeteiligten im Sinne dieses Vertrages „vertragen“ und Schlagworte wie Verzug, Behinderung, mangelhafte Leistung, Leistungsänderung, Leistungsstörung, Minderung, Mahnung, Vertragsstrafe, Kündigungsandrohung, Zahlungseinstellung, Baueinstellung etc. während der Projektabwicklung vermeiden, sondern im Falle von Leistungsstörungen unverzüglich in Verfolgung der Projektziele für Qualitäten, Kosten und Termine Abhilfe schaffen. Die AN verpflichten sich, während der gesamten Tätigkeit vollständige Kostentransparenz zu schaffen (sogenannte „gläserne Taschen“). Über die fortlaufende Kostenentwicklung wird der in § 5 benannte Koordinator den AG laufend unterrichten. Bei auftretenden Vertragsabweichungen wird der Koordinator den AG ebenfalls unverzüglich informieren und Lösungsvorschläge unterbreiten.

§ 10 Streitschlichtung / Schiedsklausel Die Vertragsparteien, und zwar sowohl der Auftraggeber einerseits als auch die Auftragnehmer andererseits als auch die Auftragnehmer untereinander sind sich einig, dass das Bauvorhaben - wie in der Präambel und § 9 beschrieben - partnerschaftlich abgewickelt werden soll. Sollte es gleichwohl zu Streitigkeiten zwischen einzelnen Beteiligten kommen, vereinbaren die Vertragschließenden Folgendes:

Anhänge

301

ƒ

In einer ersten Stufe werden die Streitbeteiligten, ggf. unter Hinzuziehung weiterer am Streit nicht unmittelbar Beteiligter als Schlichter versuchen, den Streit einvernehmlich beizulegen.

ƒ

Im Falle eines erfolglosen Einigungsversuchs vereinbaren die Vertragsparteien unter Ausschluss des ordentlichen Rechtswegs eine Entscheidung durch ein zweiköpfiges Schiedsgericht. Als Schiedsrichter sind zu benennen einerseits ein Ingenieur vom Lehrstuhl für Bauwirtschaftslehre der Bergischen Universität Wuppertal von Herrn Prof. Dr. Diederichs als auch andererseits ein Rechtsanwalt der Kanzlei Kapellmann und Partner, Büro Düsseldorf.

ƒ

§§ 1042 ff. ZPO finden Anwendung. Das Schiedsgericht soll binnen eines Zeitraums von zwei Wochen tätig werden.

ƒ

Sitz des Schiedsgerichts ist Wuppertal.

§ 11 Sonstige Vereinbarungen Die Vertragsparteien vereinbaren betreffend die Bauleistungen die Geltung der VOB/B in der Vertragsschluss geltenden Fassung und die Geltung der AVB des AG.

§ 12 Schlussbestimmungen Nebenabreden bestehen nicht. Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen der Schriftform. Sollten einzelne Bestimmungen des Vertrages unwirksam sein oder werden, so berührt dies die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen nicht. An die Stelle der unwirksamen Bestimmungen oder zur Ausfüllung eventueller Lücken des Vertrages tritt eine angemessene Regelung, die dem am nächsten kommt, was die Parteien nach ihrer wirtschaftlichen Zwecksetzung gewollt haben.

Ort, Datum:

--------------------------------------------------------

(Unterschriften der Auftraggeber und Auftragnehmer)

Anhänge

302

A.9 Erneuerungsprojekt „Wohnsiedlung Weegerhof“ A.9.1 Ausschluss ungeeigneter Finanzierungsformen – Modellphase 1 Finanzierungsmodellphase 1 - Ausschluss ungeeigneter Finanzierungsformen Bewertungslegende für die Finanzierungsalternativen

Finanzierungsalternative (FA) geeignet

Ausschluss der FA bezügl. Eines Unternehmensspezifischen Kriteriums

Finanzierungsalternative (FA) ungeeignet

Ausschluss der FA bezügl. Eines Projektspezifischen Kriteriums

Unterkriterium / Ausprägung

Kriterien

Bewertungsaspekte

(wenn vorhanden)

I. Unternehmensspezifische Kriterien Bonitätsmanagement / Nachweis der Mindestbonität vorhanden? I.1.1 Anforderungen aus Basel II Unternehmensrating vorhanden? Eigenes jur. Fachpersonal oder externe jur. Beratung für komplexe Finanzierungsvertragsgestaltungen im Unternehmen verfügbar?

I.1.2 Vertragsgestaltung

I.1

Finanzspezifische Fachkunde / Erfahrung des WU

I.2

Wirtschaftliche Verhältnisse des WU

I.3

Rechtsform des WU

I.1.3

Finanzierungskonditionen / Zinssicherungsinstrumente

Fachgerechte Bewertung komplexer Finanzierungskonditionen im Unternehmen möglich? Erfahrungen mit Zinssicherungsinstrumenten vorhanden? / Beobachtung und Prognose von Referenzzinssätzen im Unternehmen möglich?

I.1.4 Finanzierungsrisiken

Erkennen und Einschätzen komplexer Finanzierungsrisiken im Unternehmen möglich?

I.1.5 Geschäftstätigkeit des WU

Aussagekräftiges Berichtswesen / Reporting zum Nachweis der Geschäftstätigkeit vorhanden?

I.1.6

Grundpfandrechtliche Besicherungsalternativen

Nachweis einer stabilen Cashflow-Entwicklung vorhanden?

I.1.7

Bankerlaubnis der BaFin gem. § 1 Abs. 1 KWG

Fachpersonal mit Geschäftsleiterqualifikation i. S. d. § 33 Abs. 2 KWG und ausgebildete Bankkaufleute im Unternehmen verfügbar?

Gute wirtschaftliche Verhältnisse, gute Bonität. Das Unternehmen besitzt eine ausreichende Liquidität zur Deckung mögl. Eigenkapitalanteils für das Projekt. Nur eines der Kriterien mit dem Bewertungselement (+) bewerten bzw. (o) wenn keine Wertung möglich. Schlechte wirtschaftl. Verhältnisse, geringe Bonität. Liquiditätsengpässe vorh., Deckung des Eigenkapitalanteils für das Projekt u. U. nicht möglich. Das WU hat die Rechtsform einer Genossenschaft. Nur eines der Kriterien mit dem Bewertungselement (+) bewerten. Das WU ist keine Genossenschaft / hat eine andere Rechtsform.

I.4

Einwilligung in Förderbedingungen

I.4.1

Bautechnische Bedingungen durch einen Fördergeber

I.4.2

Wirtschaftliche Bindungen durch einen Fördergeber

Bautechnische / - physikalische Bedingungen des Fördergebrers werden akzeptiert. Belegungsbindungen des Fördergebers werden akzeptiert. Mietpreisbindungen des Fördergebers werden akzeptiert.

II. Projektspezifische Kriterien bis 1 Mio. Euro

II.1

Projektgröße / Finanzierungsvolumen

> 1 Mio. Euro bis 10 Mio. Euro Nur ein Finanzierungsvolumen auswählen und mit dem > 10 Mio. Euro bis 50 Mio. Euro Bewertungselement (+) bewerten. > 50 Mio. Euro bis 200 Mio. Euro

Markt- und Standortbedingungen

Nur eine der Bewertungsmöglichkeiten wählen und mit dem Bewertungselement (+) bewerten.

> 200 Mio. Euro

II.2

II.3

II.4

Projektrisiko

Technische / Nutzerspezifische Projektanforderungen

Nur eine der Bewertungsmöglichkeiten wählen und mit dem Bewertungselement (+) bewerten.

Wirtschaftsstarker / wachsender Markt und Standort mit stabiler / wachsender Nachfrage, gutes Investitionsklima, geringer Leerstandsquote. Stagnierender / gleichbleibender Markt und Standort mit stagnierender Nachfrage, mäßiges Investitionsklima, mäßiger Leerstand. Strukturschwacher / schrumpfender Markt und Standort mit stagnierende / rückläufige Nachfrage, schlechtes Investitionsklima, hohe Leerstandsquote. Erneuerungsprojekt mit niedrigem Projektrisikoaspekten bei geringen Renditeerwartungen. Erneuerungsprojekte mit durchschnittlichen Projektrisikoaspekten bei durchschnittlichen Renditeerwartungen. Erneuerungsprojekt mit hohen Projektrisikoaspekten bei hohen Renditeerwartungen.

Umsetzung bautechnischer / II.4.1 -physikalischer Anforderungen

CO2-Gebäudesanierung, Ökologische Bauweisen, Photovoltaik-Anlagen etc.

II.4.2 Umsetzung nutzerspezifischer Anforderugen

Barrierefreie Wohnungen, alten- und pflegegerechte Wohnungen

Anhänge

303

Darlehensfinanzierung

Inhaberschuldverschreibung

Schuldscheindarlehen

Mieter-/ Mitgliederdarlehen

Spareinrichtung

Geschäftsanteile

Immobilienfonds

Immobilienleasing

Verbriefung

Mezzanine-Finanzierung

Joint Venture

Nießbrauch-Modell

Derivate

Wohnungsprivatisierung

KfW-Förderbank Darlehen

NRW.Bank Darlehen

Bewertungsvorgaben für die Finanzierungsalternativen

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Bewertung durch den Anwender

Bewertungselemente (+/o/-)

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Anhänge

304

A.9.2 Ausschluss ungeeigneter UEF, PMF und PEF – Modellphase 1

Projektorganisationsmodellphase 1 - Ausschluss ungeeigneter Unternehmereinsatz-, Projektmanagement- und Planereinsatzformen Einsatzform (UEF, PMF, PEF) geeignet

Ausschluss der UEF, PMF, PEF bezügl. eines unternehmensspezifischen Kriteriums

Einsatzform (UEF, PMF, PEF) ungeeignet

Ausschluss der UEF, PMF, PEF bezügl. eines projektspezifischen Kriteriums

Bewertungslegende

Unterkriterium / Ausprägung

Kriterien

Bewertungsaspekte

(wenn vorhanden)

Bewertung durch den Anwender

Bewertungselemente (+/o/-)

I. Unternehmensspezifische Kriterien

I.1.1

Einsatz eigener Kapazitäten für die Planung

Unternehmensinterne I.1 Kapazitäten

I.1.2

I.2 Unternehmerauswahl

Einsatz eigener Kapazitäten für das Projektmanagement

Nur eine der Bewertungsmöglichkeiten wählen und mit dem Bewertungselement (+) bewerten.

Beeinflussbarkeit der Unternehmerauswahl

Objektplanung Lph. 1 bis 4 (Grundlagenermittlung bis Genehmigungsplanung) werden selbst erbracht. Objektplanung Lph. 5 (Ausführungsplanung) wird selbst erbracht. Objektplanung Lph. 6 und 7 (Vorbereiten und Mitwirken bei der Vergabe) wird selbst erbracht. Objektplanung Lph. 8 und 9 (Objektüberwachung u. -betreuung u. Dokumentation) wird selbst erbracht.

-

Ingenieurplanung wird selbst erbracht.

-

Das Projektcontrolling wird selbst erbracht.

+

Die Projektsteuerung wird selbst erbracht.

+

Die Projektleitung wird selbst erbracht.

+

Volle Kontrolle über die Auswahl der zu beauftragenden Unernehmen erwünscht. Beteiligung an der Vorauswahl der zu beauftragenden Unternehmen erwünscht. Keine Kontrolle über die Auswahl der zu beauftragenden Unternehmen erwünscht.

+

II. Projektspezifische Kriterien

...der Objektplanung nach § 15 HOAI II.1.1 II.1 Planungsstand

Das Erneuerungsprojekt befindet sich vor dem Beginn der…

II.1.2

Projektgröße / II.2 Finanzierungsvolumen

II.3

Anwendung der VOB / A

…der Ingenieurplanung nach HOAI

Nur eine der Bewertungsmöglichkeiten wählen und mit dem Bewertungselement (+) bewerten.

Nur eine der Bewertungsmöglichkeiten wählen (+).

Direkter Ausschluss von II.4 Unternehmereinsatzformen

Die PE i.e.S. / Lph. 1 - Grundlagenermittlung nach § 15 HOAI ist abgeschlossen. Die Lph. 2 - Vorplanung nach § 15 HOAI ist abgeschlossen. Die Lph. 3 - Enwurfsplanung nach § 15 HOAI ist abgeschlossen. Die Lph. 4 - Genehmigungsplanung nach § 15 HOAI ist abgeschlossen. Die Lph. 5 - Ausführungsplanung nach § 15 HOAI ist abgeschlossen. Die Ingenieurplanung nach §§ 62 bis 100 HOAI (Teile VIII bis XIII) ist abgeschlossen.

Erfolgt eine stufenweise bis 1 Mio. Euro Erneuerung sind hier die Projektgrößen der einzelnen > 1 Mio. Euro bis 10 Mio. Euro Stufen / Bauabschnitte > 10 Mio. Euro anzugeben. Ausschreibung gemäß VOB / A (bspw. als öffentlicher AG) erforderlich?

+ + + -

+

Ausschreibung gemäß VOB / A erforderlich. Ausschreibung gemäß VOB / A nicht erforderlich.

UEF die in der Matrix vom Anwender mit dem Bewertungselement (-) gekennzeichnet werden, werden von der Modellphase 2 ausgeschlossen.

+ +

Anhänge

305

Bewertungsvorgaben für die… Projektmanagementformen (PMF)

Paketvergabe

EUK

EU ARGE

GU / GÜ - A

GU / GÜ - I,A

GU / GÜ - A,A

GU / GÜ - E,A

TU / TÜ - E,A

TU / TÜ - V,A

CM - a.a

CM - a.r.

Projekcontrolling

Projektsteuerung

Projektleitung

Bauprojektmgmt.

Construction Mgmt.

Entwurfsarchitekt

Objektplanung

Ingenieurplanung

Generalfachplaner

Generalplaner

Planereinsatzformen (PEF)

Fachlosvergabe

Unternehmereinsatzformen (UEF)

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III.4 Komplexität / Anwendbarkeit

III.7 Ausgliederung von Wohnungsbeständen

III.6 Zeitliche Flexibilität

III.5 Unabhängigkeit von Bankinstituten

60 100 15 20 40

Kontroll und Mitspracherechte des Kapitalgebers Komplexität / Anwendbarkeit Unabhängigkeit von Bankinstituten Zeitliche Flexibilität Ausgliederung von Wohnungsbeständen

III.3 III.4 III.5 III.6 III.7

Rangfolge der bestgeeigneten Finanzierungsalternativen

40

20

45

40

100

25

100

5.

2.

315 370

5

Gesamtnutzwerte

75

Kapitalkosten Eigenkapitalstärkung des Unternehmens

III.2

100%

4

10%

4

4

4

5%

2

3

5

5

5

4

Inhaberschuldverschreibung

1

15%

20%

3

1

5%

20%

3

25%

LQ>@PLW™ 

Gewichungsfaktoren durch den Anwender

Darlehensfinanzierung

III.1

Summe der Gewichtungsfaktoren

Bewertet wird die Unabhängigkeit der einzelnen Finanzierungsalternativen zu klassischen Kreditinstituten im Vergleichzu den übrigen Finanzierungsalternativen. Bewertet wird die Vorteilhaftigkeit der zeitliche Flexibilität der einzelnen Finanzierungsalternativen für das Wohnungsunternehmen im Vergleichzu den übrigen Finanzierungsalternativen. Abgewertet werden diejenigen Finanzierungsalternativen bei denen Nutzungsrechte an die Finanzgeber übertragen werden bzw. die zu einer dauerhaften Ausgliederung von Wohnungsbeständen führen.

Bewertet wird die Möglichkeit zur einfachen Anwendbarkeit der Finanzieungsalternative aufgrund deren Komplexität.

Kontroll und Mitspracherechte des III.3 Kapitalgebers

III.1 Kapitalkosten

III.2 Eigenkapitalstärkung des Unternehmens

Bewertungsaspekte

Bewertet wird die Möglichkeit zur Erlangung möglichst günstiger Finanzierungskonditionen im Vergleich zu den anderen Finanzierungsalternativen. Bewertet wird die eigenkapitalstärkenden Auswirkung der Finanzierungsalternativen für das Unternehmen im Vergleich zu den anderen Finanzierungsalternativen. Bewertet wird die Möglichkeit zur Einflussnahme des Kapitalgebers im Zuge von einzuräumenden Kontroll- und Mitspracherechten bei den einzelnen Finanzierungsalternativen.

Kriterien

III. Finanzierungsspezifische Kriterien

Finanzierungsmodellphase 2 - Identifikation der bestgeeigneten Finanzierungsform(en) Schuldscheindarlehen

-

0

0

0

0

0

0

0

0

3

4

3

4

3

2

3

Nutzenpunkte für die Finanzierungsalternativen

Mieter-/ Mitgliederdarlehen

-

0

0

0

0

0

0

0

0

5

4

5

2

5

4

4

Spareinrichtung

Geschäftsanteile

2

4

4

3

4

5

4

Immobilienfonds

2

1

2

2

2

3

3

Immobilienleasing

2

2

3

3

2

3

2

Verbriefung

2

3

3

1

3

4

3

Mezzanine-Finanzierung

4

3

4

4

1

4

1

Joint Venture

3

3

2

1

2

3

4

2

3

3

2

2

4

2

Nießbrauch-Modell

20

20

60

60

80

25

100

1.

3.

395 365

50

25

75

20

100

25

100

-

0

0

0

0

0

0

0

0

-

240

20

10

45

60

40

15

50

-

0

0

0

0

0

0

0

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-

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0

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0

0

0

0

0

0

0

0

-

230

20

15

45

40

40

20

50

Teilnutzwerte der Finanzierungsalternativen

5

5

5

1

5

5

4

Derivate

-

0

0

0

0

0

0

0

0

4

5

1

3

3

3

3

Wohnungsprivatisierung

50

15

15

100

40

5

125

5

3

1

5

2

1

5

KfW-Förderbank Darlehen

-

4.

250 350

10

10

60

60

40

20

50

1

2

4

3

2

4

2

NRW.Bank Darlehen

-

0

0

0

0

0

0

0

0

5

3

1

5

2

1

5

306 Anhänge

A.9.3 Identifikation der bestgeeigneten Finanzierungsform(en) – Modellphase 2

Anhänge

307

A.9.4 Ergebnisse der 6 Hauptkriteriengruppen – Modellphase 2

TU / TÜ - E,A

TU / TÜ - V,A

CM - a.a

CM - a.r.

III.7

GU / GÜ - E,A

III.6

Einflussnahmemöglichkeit auf die gestalterische und technische Qualität Optimierungsmöglichkeiten des AG während der Planung und Ausführung Innovationspotential und Ausnutzung optimaler Wertschöpfung

GU / GÜ - A,A

III.5

GU / GÜ - I,A

III.4 Einflussnahmemöglichkeit auf die Planung

GU / GÜ - A

III.3

AG - Entlastung / Schnittstellenminimierung Projektleitungskompetenz des AG während der Projektrealisierung

LQ>@PLW™ 

EUK

III.1 III.2

Auswahlmöglichkeit der Projektbeteiligten

EU ARGE

III. Qualitätskriterien

Paketvergabe

Kriterien

Nutzenpunkte für die Unternehmereinsatzformen Fachlosvergabe

Projektorganisationsmodellphase 2 - Identifikation der bestgeeigneten Unternehmereinsatzform(en) Teilgewichtung - III. Qualitätskriterien

20%

5

5

5

5

4

3

3

2

1

1

4

3

10%

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1

2

2

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5

5

25%

5

5

4

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3

3

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2

2

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5%

5

5

5

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2

1

4

4

20%

5

4

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2

2

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1

4

3

10%

2

2

3

3

2

3

3

4

4

4

5

4

10%

1

1

2

2

2

3

3

3

3

4

5

5

Teilgewichungsfaktoren durch den Anwender

Summe der Teilnutzwerte der Qualitätskriterien

100% 39

-

LQ>@PLW™ 

TU / TÜ - V,A

CM - a.a

CM - a.r.

Nutzenpunkte für die Unternehmereinsatzformen

TU / TÜ - E,A

IV.7

-

GU / GÜ - E,A

IV.6

-

GU / GÜ - A,A

IV.5

-

GU / GÜ - I,A

IV.4

-

GU / GÜ - A

IV.3

Aufwand des AG für die Unternehmer-, Projektmanagement- und Planerauswahl Aufwand des AG für die Koordination der Planung und Ausführung Möglichkeit zur Minimierung der Baunebenkosten (Kostengruppe 700) Möglichkeit zur Minimierung der Bauzeit- und Herstellkosten Möglichkeit zur Minimierung der Nachtrags-, Haftungs- und Gewährleistungskosten Möglichkeit zur Minimierung der Nutzungskosten

-

EU ARGE

IV.1 Kostensicherheit IV.2

-

EUK

IV. Kostenkriterien

-

Paketvergabe

Kriterien

37,5 35,5

Fachlosvergabe

Projektorganisationsmodellphase 2 - Identifikation der bestgeeigneten Unternehmereinsatzform(en) Teilgewichtung - IV. Kostenkriterien

37

25%

1

2

2

3

3

4

4

5

5

5

5

5

10%

1

1

2

2

3

4

4

4

5

5

3

4

25%

1

2

2

2

3

3

4

4

4

5

4

4

10%

1

1

2

2

3

3

3

4

5

5

3

3

10%

1

2

2

2

3

3

4

4

4

4

5

5

10%

1

1

2

2

3

3

4

4

4

4

5

5

10%

1

1

2

2

2

3

3

4

4

5

5

5

Teilgewichungsfaktoren durch den Anwender

Summe der Teilnutzwerte der Kostenskriterien

100% 10

20

22,5

-

-

-

-

-

-

-

-

Paketvergabe

EUK

EU ARGE

GU / GÜ - A

GU / GÜ - I,A

GU / GÜ - A,A

GU / GÜ - E,A

TU / TÜ - E,A

TU / TÜ - V,A

CM - a.a

CM - a.r.

Nutzenpunkte für die Unternehmereinsatzformen Fachlosvergabe

Projektorganisationsmodellphase 2 - Identifikation der bestgeeigneten Unternehmereinsatzform(en) Teilgewichtung - V. Terminkriterien

16

V.1 Terminsicherheit

30%

1

1

2

2

3

4

4

4

5

5

4

4

V.2 Frühzeitiger Baubeginn

30%

5

5

4

4

3

2

2

2

1

1

3

3

V.3 Minimierung der Projektdauer

15%

3

3

3

3

2

3

3

4

4

4

5

5

25%

4

4

3

3

2

3

3

3

3

3

5

5

Kriterien V. Terminkriterien

V.4

Anwendbarkeit einer baubegleitenden Planung (Staffelung von Planung und Ausführung)

Teilgewichungsfaktoren durch den Anwender LQ>@PLW™ 

100%

Summe der Teilnutzwerte der Terminkriterien 32,5 32,5

30

30

-

-

-

-

-

-

-

-

Anhänge

308

Paketvergabe

EUK

EU ARGE

GU / GÜ - A

GU / GÜ - I,A

GU / GÜ - A,A

GU / GÜ - E,A

TU / TÜ - E,A

TU / TÜ - V,A

CM - a.a

CM - a.r.

Nutzenpunkte für die Unternehmereinsatzformen Fachlosvergabe

Projektorganisationsmodellphase 2 - Identifikation der bestgeeigneten Unternehmereinsatzform(en) Teilgewichtung - VI. Risikokriterien

VI.1 Minimierung des Qualitätsrisikos

15%

4

4

4

3

3

3

3

3

3

3

5

5

VI.2 Minimierung des Kostenrisikos

15%

1

1

2

2

3

4

4

4

4

5

5

5

VI.3 Minimierung des Terminrisikos

15%

1

1

2

2

2

3

3

4

4

5

5

5

15%

2

2

2

3

3

4

4

4

4

5

5

5

15%

4

4

4

3

3

2

2

2

2

1

5

4

VI.6 Minimierung des Gefahrtragungsrisiko

10%

1

1

2

3

4

5

5

5

5

5

5

5

VI.7 Minimierung des Baugenehmigungsrisikos

10%

1

1

1

1

1

1

1

3

3

4

5

5

VI.8 Minimierung des Insolvenzrisikos

5%

4

4

4

4

3

3

3

3

3

3

4

4

Kriterien VI. Risikokriterien

Minimierung des Haftungs- und Gewährleistungsrisikos Minimierung des Risikos aus VI.5 Nachtragsforderungen

VI.4

Teilgewichungsfaktoren durch den Anwender LQ>@PLW™ 

Summe der Teilnutzwerte der Risikokriterien

100% 22

26

25,5

-

-

-

-

-

-

-

-

LQ>@PLW™ 

Paketvergabe

EUK

EU ARGE

GU / GÜ - A

GU / GÜ - I,A

GU / GÜ - A,A

GU / GÜ - E,A

TU / TÜ - E,A

TU / TÜ - V,A

CM - a.a

CM - a.r.

Nutzenpunkte für die Unternehmereinsatzformen Fachlosvergabe

Projektorganisationsmodellphase 2 - Identifikation der bestgeeigneten Unternehmereinsatzform(en) Teilgewichtung - VII. Vertragskriterien

22

VII.1 Minimierung der Vertragsbeziehungen

20%

1

2

3

3

3

4

4

4

5

5

5

5

VII.2 Aufwand des AG für die Vertragserstellung

30%

5

5

3

2

2

2

2

1

1

1

1

1

20%

4

4

4

3

2

2

2

2

2

2

5

5

VII.4 Gemeinsame Optimierungs- / Zielvorgaben

25%

1

1

2

2

2

2

2

3

3

4

5

5

VII.5 Einheitliche Gewährleistung

5%

1

1

2

3

4

4

4

5

5

5

5

5

Kriterien VII. Vertragskriterien

VII.3

Partnering- / Konfliktlösungs- / Schiedsgerichtseinigung

Teilgewichungsfaktoren durch den Anwender

Summe der Teilnutzwerte der Vertragskriterien

100% 28

-

-

-

-

LQ>@PLW™ 

GU / GÜ - E,A

TU / TÜ - E,A

TU / TÜ - V,A

CM - a.a

CM - a.r.

Nutzenpunkte für die Unternehmereinsatzformen GU / GÜ - A,A

Individuelle Mieterbetreuung während der Erneuerung durch den AN Organisation eines Frei- / Umzugmanagements VIII.4 durch den AN

VIII.3

-

GU / GÜ - I,A

VIII.2 Einflußnahme auf Mieterzufriedenheit

-

GU / GÜ - A

Marktdurchdringung und Wettbewerbstransparenz

-

EU ARGE

VIII.1

-

EUK

VIII. Markt und Kundenkriterien

24,5

Paketvergabe

Kriterien

29

Fachlosvergabe

Projektorganisationsmodellphase 2 - Identifikation der bestgeeigneten Unternehmereinsatzform(en) Teilgewichtung - VIII. Markt- und Kundenkriterien

30

60%

5

5

2

2

4

3

3

3

3

3

2

2

20%

4

4

5

5

2

2

2

2

2

2

3

3

15%

4

4

5

5

3

3

3

3

3

3

4

4

5%

1

1

2

2

3

3

3

5

5

5

5

5

Teilgewichungsfaktoren durch den Anwender

100%

Summe d. Teilnutzwerte der Markt- und Kundenkrit. 44,5 44,5 30,5 30,5

-

-

-

-

-

-

-

-

20% 30% 5% 5% 20% 100%

IV. Kostenkriterien

V. Terminkriterien

VI. Risikokriterien

VII. Vertragskriterien

VIII. Markt- und Kundenkriterien

Summe der Gewichtungsfaktoren

Rangfolge der bestgeeigneten Unternehmereinsatzform(en)

Gesamtnutzwerte

20%

LQ>@PLW™ 

Gewichungsfaktoren durch den Anwender

III. Qualitätskriterien

Kriterien der Projektorganisationsmodellphase 2

Fachlosvergabe 16

37

Paketvergabe 30

22

29

26

30

20

37,5

EUK

EU ARGE 30,5

24,5

25,5

30

22,5

35,5

1.

3.

4.

310 319 294 292 2.

GU / GÜ - A -

-

-

-

-

-

GU / GÜ - I,A -

-

-

-

-

-

GU / GÜ - A,A -

-

-

-

-

-

GU / GÜ - E,A -

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

CM - a.a

/

0

/

0

/

0

/

0

/

0

/

0

/

0

Gesamtnutzwerte der Unternehmereinsatzformen

44,5 44,5 30,5

28

22

32,5 32,5

10

39

TU / TÜ - E,A

Teilgesamtnutzwerte der Kriterien für die Unternehmereinsatzformen

TU / TÜ - V,A

Projektorganisationsmodellphase 2 - Identifikation der bestgeeigneten Unternehmereinsatzform(en)

CM - a.r.

/

0

-

-

-

-

-

-

Anhänge

309

A.9.5 Identifikation der bestgeeigneten UEF – Modellphase 2

Anhänge

310

A.9.6 Ergebnisliste zur Auswahl und Zusammenstellung der bestgeeigneten Projektorganisationsform(en) – Modellphase 2 Ergebnisliste - Auswahl und Zusammenstellung der bestgeeigneten Projektorganisationsform(en)

Auswahl der Zusammensetzung der Projektorganisationsform Unternehmereinsatzform

Aufgabenliste

Paketvergabe

Î

AG

UEF

PMF

PEF

Planung

+

Projektentwicklung i.e.S.

Projektmanagementform

Objektplanung HOAI § 15 Lph. 1

Î

wird vom AG erbracht

Î

Entwurfsarchitekt + Generalfachplaner

(Grundlagenermittlung)

Objektplanung HOAI § 15 Lph. 2

+

(Vorplanung)

Planereinsatzform

Objektplanung HOAI § 15 Lph. 3 (Entwurfsplanung)

Objektplanung HOAI § 15 Lph. 4 (Genehmigungsplanung)

Objektplanung HOAI § 15 Lph. 5

Auswahl der Vertragsform (VF)

(Ausführungsplanung)

Objektplanung HOAI § 15 Lph. 6 u. 7 (Vorb. u. Mitwirken bei der Vergabe)

EPV 1.

Paketvergabe

2.

Fachlosvergabe

DPV

EGPV

KGPV

Objektplanung HOAI § 15 Lph. 8 u. 9

TC

(Objektüberw. u. -betreuung u. Dokum.)

Ingenieurplanung

Projektmanagement

3.

EUK

4.

EU ARGE

5.

-

-

-

-

-

-

Projektsteuerung (PS)

-

-

-

-

-

-

-

Projektleitung (PL)

Projektcontrolling (PC)

Abkürzungen:

Kombination aus VF und UEF geeignet

Einheitspreisvertrag

DPV :

Detailpauschalvertrag

KGVP : TC :

Komb. aus VF und UEF bedingt geeignet

Einf. Globalpauschalvertrag

EGVP :

Ausführung

Legende:

EPV :

Abkürzungen: AG:

Legende: zugeordneter Aufgabenbereich

Auftraggeber

UEF: Unternehmereinsatzform

geteilter Aufgabenbereich

Kompl. Globalpauschalvertrag Komb. aus VF und UEF nicht geeignet

Traget Contract

PMF: Projektmanagementform PEF:

kein Aufgabenbereich

Planereinsatzform

Kostenwirksamkeitsanalyse Vergleichskostenbasis der Nutzwertanalyse Rangfolge der bestgeeigneten Unternehmereinsatzform(en) mit gewichteten Nutzenpunkten 1.

319

310

294

-

292

-

-

-

-

45.840 ¼

-

-

91.680 ¼

-

-

230.377 ¼

229.199 ¼

-

-

485.871 ¼

460.754 ¼

458.399 ¼

-

-

971.743 ¼

921.507 ¼

916.797 ¼

-

-

Paketvergabe

Fachlosvergabe

EUK

EU ARGE

50.000 ¼

48.587 ¼

46.075 ¼

100.000 ¼

97.174 ¼

92.151 ¼

250.000 ¼

242.936 ¼

500.000 ¼ 1.000.000 ¼

Vergleichskosten bei konst. KWA-Verhältnis

2.500.000 ¼

2.429.356 ¼

2.303.768 ¼

2.291.994 ¼

-

-

5.000.000 ¼

4.858.713 ¼

4.607.535 ¼

4.583.987 ¼

-

-

10.000.000 ¼

9.717.425 ¼

9.215.071 ¼

9.167.975 ¼

-

-

25.000.000 ¼

24.293.564 ¼

23.037.677 ¼

22.919.937 ¼

-

-

50.000.000 ¼

48.587.127 ¼

46.075.353 ¼

45.839.874 ¼

-

-

Rangfolge der bestgeeigneten Unternehmereinsatzform(en) mit gewichteten Nutzenpunkten 1.

319

2.

310

Paketvergabe

Fachlosvergabe

16.000.000 ¼

15.547.881 ¼

294

3. EUK

292

4.

-

5.

EU ARGE

-

-

Anwendervorgabe eines freien Kostenwertes 14.744.113 ¼

14.668.760 ¼

0¼

0¼

0¼

0¼

0¼

0¼

-

0¼

0¼

0¼

0¼

0¼

-

0¼

0¼

0¼

0¼

0¼

-

-

-

-

-

0¼

-

-

-

-

-

-

-

-