Metodele de Estimare A Valorii Bunurilor Imobile Comerciale [PDF]

Zitiervorschau

Metodele de estimare a valorii bunurilor imobile comerciale Pe parcursul a mai multor ani economiștii, evaluatorii practicieni, colaboratorii Agenţiei de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru, ai ministerelor de ramură au efectuat o vastă muncă de creare legislaţiei şi metodologiei de evaluare. Metodologia evaluării constă în procesul de evaluare propriu zis, care reprezintă o consecutivitate de proceduri utilizate pentru a estima valoarea bunului imobil. Lucrările de evaluare sunt precedate de desfăşurarea unui plan conform căruia se face evaluarea şi care reflectă previziunile, tehnicile şi metodele folosite pentru estimarea valorii bunului imobiliar. Procesul de evaluare este bazat pe metode ştiinţifice, fiind aplicabil la soluţionarea majorităţii sarcinilor din domeniul evaluării bunurilor imobile. Pentru estimarea valorii de piață a bunurilor imobile Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare nr. 989-XV din 18.04.2002, presupune aplicarea abordărilor posibile la determinarea valorii unui bun imobil, unde sunt descrise metodele de utilizare, care au fost aplicate pentru estimarea valorii finale a proprietăţii. Dacă potrivit Regulamentului provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile, pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinație comercială se vor aplica metodele: abordarea analizei comparative a vânzărilor, abordarea veniturilor și abordarea cheltuielilor, atunci Standardele Internaționale de Evaluare prevede o altă ipoteză privind evaluarea proprietăților generatoare de venit. Conform Standardelor Internaționale de Evaluare SEV 232, la evaluarea proprietăților generatoare de venit, abordarea principală care va fi aplicată este abodarea prin venit, abordarea prin piață se va utiliza pentru a verifica veridicitatea valorii obţinute prin aplicarea abordării prin venit. Iar, abordarea prin cost fiind utilizată destul de rar [15]. Proprietățile generatoare de venit sunt considerate proprietăți comerciale individuale și, se evaluează utilizând abordarea prin venit, pe baza profitului lor potențial fără a include dobânda, impozitul şi amortizarea, corectat pentru a reflecta activitatea unui operator de eficiență rezonabilă şi, adesea, fie pe baza metodologiei DCF, fie prin utilizarea unei rate de capitalizare. Rata de actualizare sau de capitalizare trebuie să fie adecvată profitului operațional și să fie bazată pe tranzacții comparabile relevante de pe piață. Particularitățile evaluării bunurilor imobile comerciale Există unele divirgențe referitor la complexitatea evaluării proprietății comerciale (PIGA), din cauza predominării caracteristicilor proprietăţii imobiliare, dar şi a existenţei, în aproape toate cazurile, a bunurilor mobile şi unor active necorporale. Ca urmare, evaluarea

presupune aplicarea standardelor referitoare la cele trei clase de active şi, implicit, participarea la o misiune de evaluare a evaluatorilor specializaţi în evaluarea acestora. În primul rând, caracteristica esenţială a proprietăților comerciale este faptul că au fost proiectate iniţial sau au fost adaptate pentru o utilizare specifică, astfel, o altă utilizare este mai puțin fezabilă financiar şi economic aşadar, rezultă că, din lipsa flexibilităţii utilizării, valoarea dreptului asupra proprietăţii imobiliare este în proporțională cu mărimea profitului sau a chiriei pe care proprietarul le poate obține din utilizarea specifică, fie prin utilizarea directă, fie prin darea în locaţiune. Ponderea cea mai mare în valoarea de piaţă a unei prorietăţi generatoare de profit o are valoarea proprietății imobiliare. Pentru evaluare, efectul direct al acestei particularități îl reprezintă posibilitatea şi adecvarea aplicării „metodei profitului", numită şi metoda capitalizării profitului şi datorită duratei lungă de viaţă economică rămasă a clădirilor şi amenajărilor terenului. Se evită astfel controversele posibile generate de ipotezele pe baza cărora a fost calculată reversia. Însă, metoda fluxului de numerar actualizat (DCF) nu este recomandată decât în cazul în care subiectul evaluării este o PIGP care nu are un profit constant. Se poate aplica metoda capitalizării profitului și pentru ultimul caz cu condiția că proprietatea a ajuns la un profit stabilizat. În al doilea rând, în cele mai multe cazuri ce se evaluează nu este o proprietate imobiliară, ci o entitate operaţională formată de obicei din mai multe clase de active, reprezentate în figura 2.1.,[25]

Prop. imob iliară Orice licențe, certificate, autorizații sau permise transferabile Active necorpor ale identificabile (spre exemplu un brand, contracte avantajoase) Fondul comercial: stocuri de materiale consumabile și creanțelor și creanțele se evaluează separat și eventual se achiziționeaz Bunurile mobile din care fac parte echipamentele care sunt instalate de către ocupanți sau pentru aceștia și care la incheierea activităților pot fi vândute, abandonate, în funcție de contract Amenajările chiriașului, formate din modificările făcute proprietății imobiliare în scopul de a fi utilizate de chiriaș. Caracteristica lor este faptul că fiind construite pe un amplasament sau într-o clădire devin parte componentă. Figura 2.1 Clase de active componente a unei entități Sursa: elaborat de autor în baza [25] În al treilea rând, evaluarea unei proprietăți comerciale se face pe baza mai multor ipoteze extraordinare, în funcţie de situaţiile în care se găseşte subiectul evaluat, acetea pot fi: (a) ipoteza că afacerea a fost închisă şi nu mai există documente despre activitatea trecută care să fie puse la dispoziţia unor compărători sau chiriaşi potenţiali; (b) pe baza aceleiaşi ipoteză, dar şi cu ipoteza că nu mai există stocurile necesare reluării activităţii; (c) pe baza unor previziuni ale afacerii, cu presupunerea că acestea sunt dovedite. Această ipoteză este adecvată pentru evaluarea unei proprietăți aflată în curs de construire; (d) ca o entitate funcţională, înzestrată cu toate dotările necesare astfel încât poate să fie deschisă imediat pentru activitatea comercială. În al patrulea rând, metoda privilegiată de evaluare este aşa-numita ,,metodă a profitului", care este de fapt metoda capitalizării EBITDA (profitul brut din exploatare plus amortizarea) din anul în care acest indicator se stabilizează ca mărime. Capitalizarea EBITDA se fac de obicei prin aplicarea unui multiplu de piață al EBITDA, selectat de la PIGP comparabile care au fost tranzacţionate recent în segmentul de piață definit. Avantajele aplicării acestei metode, sunt:



Metoda este aplicată pe piață și recunoscută de participanţii pe piaţă pentru a se ajunge la valoarea de piaţă a unei entităţi operaţionale;



De obicei EBITDA, fiind de mărime pozitivă, multiplul acestuia poate fi calculat şi pentru entitățile care raportează pierderi.



Simplitatea şi uşurinţa înţelegerii ei de către clienţii şi destinatarii rapoartelor de evaluare;



Din aplicarea acestei formule rezultă valoarea întregii entități, deci a tuturor activelor necesare exploatării, valoare care poate fi apoi alocată pe aceste active (prezentate anterior). Pe de altă parte, rezultând valoarea entităţii, aplicarea metodei profitului permite efectuarea unor comparaţii între entităţi cu grade de îndatorare diferite.[18] În procesul de evaluare sunt recunoscute trei abordări ale evaluării: cost, comparaţia

vanzărilor şi capitalizarea venitului. Cu excepţia cazurilor când există restricții sau când există alte constrângeri pentru anumite omisiuni, este rezonabil ca să a ia în considerare fiecare abordare. Fiecare abordare se bazează pe principiul substituţiei, conform căruia, atunci când sunt disponibile mai multe bunuri sau servicii similare, cel cu prețul cel mai scăzut va avea cea mai mare cerere şi cea mai răspândită distribuţie. Cu alte cuvinte, prețul unei proprietăți stabilit pe piață, este limitat de prețurile plătite în mod frecvent pentru proprietăți competitive pe același segment de piață, de alternativele financiare pentru investirea banilor în altceva, şi de costul de construire a unei noi proprietăți sau de adaptare a unei proprietăți vechi pentru o utilizare similară cu cea a proprietății evaluate. Conform Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile, abordarea analizei comparative a vânzărilor, denumită şi metoda de piaţă, metoda informației de piaţă prezintă cea mai largă metodă de utilizare în evaluarea bunurilor imobiliare. Conform acestei abordări, valoarea bunului imobiliar se determină pe calea comparării preţurilor de vânzare a bunurilor immobile similare recent tranzacţionate, [11]. Această abordare constă în analiza comparativă a bunului cu alte obiecte vândute sau scoase de vânzare. Punctul iniţial aici este respectarea principiului substituției care menţionează că atunci, când pe piaţă sunt disponibile mai multe bunuri similare cu prețuri diferite, cel care are prețul mai mic se va vinde primul. Deşi, această metodă de evaluare la prima vedere pare a fi destul de simplă, aplicarea ei în practică este legată de o mulţime de dificultăţi şi caractere conventionale. În primul rând prezenţa acestor dificultăţi se condiţionează prin aceea că nu există întocmai două obiecte imobiliare identice. Amplasamentul, caracteristicile fizice şi starea condiţiilor de finanţare,

timpul vânzării - iată doar câteva din mulţimile de poziții după care, de regulă, bunurile imobiliare sunt diferite. În cadrul abordării comparative Regulamentul provizoriu indică aplicarea metodei analizei comparative a vânzărilor. Abordarea analizei comparative a vânzărilor presupune estimarea valorii de piaţă a bunului imobil în baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evaluării care au fost vândute recent şi ajustării preţurilor de vânzare pentru diferenţele între aceste bunuri şi obiectul evaluării. Abordarea respectivă se utilizează în cazurile în care există suficientă informaţie despre vânzările bunurilor imobile similare obiectului evaluării. Bunurile imobile comparabile trebuie să fie similare obiectului evaluării din punct de vedere al caracteristicilor funcţionale şi fizice. În scopul aplicării abordării analizei comparative a vânzărilor evaluatorul trebuie să dispună de informaţia privind prețurile de vânzare sau preţurile de ofertă pentru aceste bunuri. Aplicarea acetei abordării este efectuată în baza procedurilor prezentate în figura 2.2

colectare și analiza datelor de piață în scopul selectării bunurilor imobile comparabile

identificarea unităților și elementelor de comparație

determinarea mărimii ajustărilor

comăarația bunului imobil evaluat cu obiectele similare, în scopul ajustării de vânzare

analiza prețurilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a determina valoarea de piață a obiectului evaluării

Figura 2.2 Etapele procesului de evaluare prin aplicarea abordării comparative a vânzărilor Sursa: elaborat de autor în baza  La etapa colectării şi analizei datelor de piață evaluatorul determină numărul vânzărilor comparabile necesar pentru analiză. Pentru efectuarea analizei comparative sunt suficiente trei -cinci vânzări, dar cu cât mai mare este numărul vânzărilor analizate, cu atât este mai exact rezultatul evaluării. Preturile bunurilor imobile comparabile sunt analizate şi corectate în funcţie de asemănări şi diferenţieri. Pretul bunului imobil depinde de avantajele obţinute odată cu preluarea dreptului de proprietate asupra lui. Preţul de vânzare va fi cel mai mare în cazul transmiterii dreptului de proprietate absolut asupra terenului şi construcţiei. Identificarea unităților şi elementelor de comparație, prevede analiza datelor colectate în etapa. anterioară, evedențiind elementele de diferență dintre obiectele analogice.

Determinarea ajustărilor este reflectată în Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobiare, unde sunt descrise ajustările pentru condițiile tranzacţiei, pentru condițiile pieței, pentru amplasare şi caracteristicile fizice. În cazul în care la tranzacţia de vânzare a bunului imobil au participat şi alte bunuri ce nu sunt considerate imobile, cum ar fi: utilaje şi echipamente de producție, mobilier şi altele, ajustarea pentru aceste componente se aplică o altă ajustare. Valoarea acestor componente se separă de valoarea bunului imobil. Ajustările sunt aplicate pentru majorarea sau diminuarea preţurilor bunurilor imobile comparabile şi pot fi exprimate în mărimi absolute sau relative. Consecutivitatea aplicării ajustărilor la determinarea valorii de piață prin abordarea prin piață este reprezentat în figura 2.3

ajustarea pentru drepturile de proprietate transmise;

ajustarea pentru condițiile de finanțare; ajustarea pentru condițiile de vânzare; ajustarea pentru condițiile pieții; ajustarea pentru amplasarea și caracteristicile fizice; Figura 2.3 Consecutivitatea aplicării ajustărilor Sursa: elaborat de autor în baza Abordarea prin comparația directă pleacă de la premisa că prețurile pentru proprietăți sunt determinate de către piață. Procesele comparative aplicate sunt fundamentale pentru procesul de evaluare. Atunci când există informatii disponibile, abordarea prin comparatia directă este cea mai directă şi sistematică abordare pentru estimarea valorii. Când nu exista informații suficiente, aplicabilitatea abordării prin comparația directă poate fi limitată. După ce au fost colectate şi verificate informațiile privind vânzările, vor fi selectate şi analizate unul sau mai multe criterii de comparație. Criteriile de comparație utilizeaza doua componente pentru a genera un factor care reflectă precis diferențele dintre proprietăți. Criteriile de comparație pe care cumpărătorii şi vânzătorii de pe o anumită piață le utilizeaza în deciziile de cumpărare şi de vânzare. Pentru a realiza o comparație directă între o proprietate comparabilă vândută şi proprietatea evaluată, ar trebui să se ia în considerare posibile corecții bazate pe diferențe dintre elementele de comparație. Corecțiile pot fluctua în functie de diferențele între fiecare element comparat. Se aplica metode cantitative şi/sau calitative pentru analizarea diferenţelor şi estimarea corecțiilor.

Abordarea prin cost este o abordare comparativă a valorii proprietății sau altor active, care consideră, ca substitut sau înlocuitor pentru cumpărarea unei proprietăți date, posibilitatea construirii unei alte proprietăți care sa fie echivalentă cu cea originală sau unei proprietăți care ar avea aceeași utilitate şi fără costuri de întârziere. Estimarea evaluatorului se bazeaza pe costul de reproducție sau de înlocuire a proprietății sau activului în cauza, minus deprecierea totală (cumulată). Pentru determinarea valorii bunului imobil prin abordarea prin cost se aplică formula 2.1: [16, p.57] V = Vt+ (Vc - D) (2.1) unde: V- valoarea bunului imobil; V₁ - valoarea de piaţa a terenului; Ve - valoarea de reconstituire sau de înlocuire a construcţiei evaluate considerate ca noi; D - deprecierea acumulată; Această abordare se axează pe determinarea costului reproducerii totale a bunului imobil sau înlocuirii complete a obiectului evaluat, tinând cont de mărimea uzurii. La rezultatul obţinut se adaugă valoarea de piaţă a terenului care este considerat potrivit pentru construcții. Astfel, se apreciază valoarea integrală a bunului imobil. În practică se întrebuinţează două variante de determinare costului construcției. O variantă prevede calcularea costului reproducerii bunului imobil, alta calcularea costului de întocmire, în majoritatea cazurilor se apelează la calcularea costului total de reproducere, fiind că la înlocuire, de fapt, se construieşte un obiect analogic cu cel evaluat. În figura 2.4 este reprezentat tehnicile la care se apelează pentru determinarea costului construcţiei:

Determinarea costului construcției Metoda comparațiilor unitare

Metoda costurilor segregate

Metoda devizelor

Figura 2.4 Tehnici utilizate pentru determinarea costului construcţiei Metoda comparațiilor unitare estimează costul sub forma costului pentru o unitate de suprafaţă sau o unitate de volum. Această metodă utilizează costurile cunoscute ale unor

construcţii similare care se ajustează la condițiile pieţei la data evaluării precum şi la diferenţele fizice între obiectul evaluat şi obiectul care serveşte ca sursă de informaţie. Metoda costurilor segregate, în cadrul acestei metode se utilizează costuri unitare pentru diferite elemente ale construcţiei. Evaluatorul estimează costul unitar bazat pe cantitatea reală a materialelor plus manopera utilajelor pentru fiecare metru pătrat sau metru cub de suprafaţă sau volum. Metoda devizelor este cea mai exactă şi cea mai complexă metodă. Ea ţine cont de toate cheltuielile efectuate. La determinarea valorii de reconstituire sau de înlocuire a bunului imobil este necesar de luat în considerare mărimea deprecierii acumulate, care reprezintă prin sine reducerea calităţilor de consum ale bunului imobil din punct de vedere al cumpărătorului potenţial şi se manifestă prin diminuarea valorii bunului în urma acţiunii diferitor factori. Tipurile de deprecieri existente sunt reprezentate în figura 2.5 Tipuri de deprecieri

Depreciere fizică (uzură)

Recuperabilă (reparații neefectuate la timp)

Deprecierea funcțională

Nerecupera-bilă elemente cu viață lungă

Nerecuperabilă – elemente cu viață scurtă

Deprecierea economică

Recuperabilă

Nerecuperab ilă

Figura 2.5 Tipurile de deprecieri pe care le poate avea o construcţie Sursa: elaborat de autor în baza [15] Deprecierea funcţională sau învechirea funcţională, este strâns legată de dezvoltarea tehnologiilor moderne, care permit crearea obiectelor noi ce satisfac mult mai eficient cerinţele pieţei. Deprecierea funcţională este determinată de necorespunderea caracteristicilor clădirilor şi construcţiilor standardelor contemporane ale pieţei şi cerinţelor consumatorilor (proiecte învechite, utilaj tehnologic învechit şi altele). Deprecierea economică este determinată de influenţa unor factori externi asupra bunului imobil. Factorii externi includ: schimbările în economia țării, schimbările pe piaţa imobiliară, schimbările în legislația naţională, modificarea condiţiilor de finanţare şi altele.

Uzura fizică apare ca o reducere a valorii bunului imobil prin deteriorarea acestuia datorită influenţei factorului timpului şi altor factori externi (factorii fizici, chimici, întreţinere nesatisfăcătoare a construcţiei, exploatarea incorectă a clădirii etc). Metodele de determinare a uzurii fizice sunt reprezentate în figura 2.6 Metoda de estimare a uzurii fizice

Metoda normativă

Metoda valorică

Metoda vârstei efective

Figura 2.6 Metode de estimare a uzurii fizice Sursa: elaborat de autor în baza Metoda normativă presupune determinarea mărimii uzurii fizice în baza analizei stării tehnice a elementelor constructive de baza ale clădirii. Metoda respectivă se aplică în două etape: 1. se determină uzura fizică a fiecărui element constructiv; 2. se determină uzura fizică a construcţiei întregi după formula: Uconstr .=

Uelem∗100 GS elem .

Unde: U constr – uzura fizică a construcției (%); U elem – uzura elementelor construcției (%); GS elem – greutatea specifică a elementelor constructive (%); Metoda valorică presupune determinarea costului reparaţiei capitale a construcţiei. În așa fel se va determina coeficientul care reprezintă raportul între costul reparaţiei capitale şi valoarea de reconstituire a clădirii, estimată la data evaluării, ţinând cont de mărimea uzurii fizice. Metoda valorică este utilizată pentru determinarea mărimii uzurii fizice în următoarele cazuri: -

beneficiarul evaluării intenţionează să exploateze clădirea locativă;

-

cheltuielile pentru reparația capitală se compensează la vânzarea obiectului (diferența între preţul obiectului după reparaţia capitală şi preţul obiectului înainte de reparaţia capitală este mai mare decât cheltuielile pentru reparaţia capitală);

-

bunul imobil este dat în arendă sau ipotecat.

Pentru determinarea mărimii uzurii fizice prin metoda vârstei effective avem formula 2.3

U =(VE/ DVF ) x 100 sau (VE/VE + DVFR) x 100

unde: U- uzura fizică exprimată în procente; VE - vârsta efectivă; DVF - durata de viaţă fizică; DVFR- durata de viaţă fizică rămasă. Metoda dată se aplicată pentru a estima uzura fizică atât a elementelor constructive ale construcţiei separat, cât şi a întregii construcţii. Metodele de determinare a deprecierii acumulate sunt repezentate în figura 2.7 Deprecierea acumulată

Metoda duratei de viața economica

Metoda analizei comparative a vânzărilor

Metoda modificată a duratei de viață economică

Metoda segregării

Figura 2.7 Metode de determinare a deprecierii acumulate Sursa: elaborat de autor în baza Metoda modificată a duratei de viaţă economică, potrivit căreia se ia în considerare uzura fizică recuperabilă şi deprecierea funcţională recuperabilă. Astfel, deprecierea acumulată se va calcula în două etape: din valoarea construcţiei noi este sustrasă deprecierea recuperabilă fizică şi funcţională; valoarea construcţiei noi modificate va fi egală cu produsul ei şi raportul între vârsta efectivă şi durata de viaţă economică. Metoda analizei comparative a vânzărilor presupune determinarea deprecierii acumulate ca diferenţa între valoarea construcţiei noi şi valoarea de piață a bunului imobil la data evaluării utilizând preţurile de vânzare ale bunurilor imobile similare obiectului evaluării şi valoarea de piaţă a terenurilor. Metoda segregării constă în examinarea detaliată tuturor formelor ale deprecierii: uzura fizică recuperabilă şi nerecuperabilă, deprecierea funcţională recuperabilă şi nerecuperabilă şi deprecierea economică. Deprecierea acumulată se determină prin formula 2.4: Dac = Uf + Df + Dec (2,4) unde: U - uzura fizică; D₁ - deprecierea funcţională; Dec - deprecierea economică.

Confrom bazelor metodologice privind evaluarea bunurilor imobile, abordarea prin cost stabileşte limita superioară până la care piața ar plăti în mod normal pentru o proprietate anumită când aceasta ar fi noua. În cazul unei proprietăți vechi, pentru estimarea unui preț care aproximează valoareade piață, se scad unele alocări care reflectă diferitele forme de depreciere cumulata (deteriorare fizică: funcțională sau tehnică, demodare; și economică sau depreciere externă). În funcție de cantitatea de informații de pe piață disponibile pentru calcule, abordarea prin cost poate conduce la o indicație directă a valorii de piață. Abordarea prin venit presupune estimarea valorii bunului imobil în baza venitului operaţional net ce poate fi generat de acest bun în viitor. Aplicarea abordării veniturilor se efectuează în doua etape, reprezentate în figura 2.8

Prognozarea veniturilor viitoare

Determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare

Figura 2.8 Etapele determinării valorii prin abordarea veniturilor Veniturile viitoare pot proveni din următoarele surse: • plata de arendă colectată în urma dării în arendă a bunului imobil; • veniturile din exploatarea comercială a bunului imobil. Pentru estimarea veniturilor generate de un bun imobil, de cele mai dese ori se utilizează plata de arendă. În scopul calculării venitului operaţional net este necesar de determinat următoarele tipuri de venituri şi cheltuieli aferente exploatării bunului imobil: a) venitul brut potential - venitul care ar fi generat de bunul imobil în cazul folosirii tuturor spaţiilor disponibile; b) venitul brut efectiv - venitul ce poate fi obţinut în urma funcţionării bunului imobil, ţinându se cont de nivelul de ocupare a spațiilor şi eventualele pierderi la colectarea plății de arendă. Acesta reprezintă în linii generale venitul brut corectat cu deducerile pentru neocuparea spațiilor și neachitarea plăților de locațiune, cu sumarea altor venituri obținute din alte activități, altele decâr darea în locațiune a spațiilor. Formula 2.5, în baza căreia se calculează venitul brut efectiv: [16, p.88] VBE = (VBP - DSL) + AV

unde: VBE - venitul brut efectiv; VBP-venitul brut potential; DSL-deduceri pentru spaţiile libere; AV- alte venituri generate de bunul imobil care nu provin nemijlocit din darea in arendă a spaţiilor disponibile. c) cheltuielile operaţionale sunt acele cheltuieli care cunt legate de exploatarea şi asigurarea funcţionării normale a bunului imobil. Cheltuielile operationale sunt grupate în următoarele categorii, reprezentate în tabelul 2.5. Tabelul 2.5 Caracteristica cheltuielilor operaționale în funcție de categorii Denumire

Descriere

1

2

Cheltuielile operationale fixe Cheltuielile operaționale variabile

Cheltuieli pentru reparaţii şi menţinere

Cheltuielile operaţionale pentru înlocuire

includ cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a spaţiilor (impozitul imobiliar, prima pentru asigurarea bunului imobil şi altele) includ cheltuielile ce depind de intensitatea exploatării bunului imobil (cheltuieli pentru administrarea bunului imobil, cheltuielile pentru plata serviciilor comunale şi altele) includ cheltuielile pentru reparația curentă a bunului imobil şi cheltuielile pentru intreţinerea bunului imobil. Cheltuielile incluse în această categorie poartă atât un caracter fix, cât şi variabil (reparaţia ascensorului, zugrăvirea pereților şi altele); includ cheltuielile pentru înlocuirea elementelor uzate ale bunului imobil (acoperişul, instalaţiile tehnico-edilitare şi altele)

Venitul operational net se calculează după formula 2.6: VON=VBE-CO unde: VON-venitul operational net; CO-cheltuieli operationale. Pentru estimarea venitului operațional net din venitul brut efectiv se scăde doar cheltuielile operaţionale care sunt suportate de proprietar. La care nu se atribuite: deservirea creditului ipotecar, impozitul pe venit și amortizarea mijloacelor fixe. În cadrul metodei veniturilor sunt aplicate două metode de estimare a valorii: a) capitalizarea directă; b) actualizarea fluxurilor de numerar.

Capitalizarea directă implică transformarea venitului obţinut pe parcursul unui singur an de gestiune în valoarea bunului imobil prin intermediul ratei de capitalizare. Această metodă se utilizează în cazul în care veniturile sunt constante pe parcursul perioadei de calcul. Valoarea proprietății determinată prin metoda capitalizării directe se va calcula prin formula 2.7: V=

Von r

unde: V-valoarea estimată; r-rata de capitalizare. Rata de capitalizare este rata rentabilității unei investiții imobiliare bazată pe venitul pe care se aşteaptă să îl genereze proprietatea, se estimează prin mai multe metode ca: a) metoda analizei comparative a vânzărilor; b) tehnica grupului investiţional; c) metoda multiplicatorului venitului brut efectiv; d) metoda coeficientului de acoperire a datoriei. La aplicarea metodei analizei comparative a vânzărilor, o condiţie necesară pentru obţinerea rezultatelor corecte în urma aplicării metodei respective este asigurarea unui nivel înalt de comparabilitate a obiectului evaluării şi obiectelor comparabile în baza cărora a fost estimată rata de capitalizare. Imprtant este ca înainte de a estima rata de capitalizare este necesar sa fie efectuate toate ajustările corespunzătoare pentru diferența între bunul evaluat şi bunurile similare. Metoda multiplicatorului venitului brut efectiv se aplică în cazurile când nu sunt disponibile informația ärivind bunurile imobile, în schimb este disponibilă informația despre veniturile brute efective şi cheltuielile operaţionale ale acestor bunuri. Pentru calcularea ratei de capitalizare se aplică formula 2.8:

r=

1−CCO MVBE

unde: CCO - coeficientul cheltuielilor operaţionale; MVBE - multiplicatorul venitului brut efectiv. Coeficientul cheltuielilor operaționale este egal cu raportul între cheltuielile operaţionale şi venitul brut efectiv. Multiplicatorul venitului brut efectiv se calculează ca raportul între preţul de vânzare a bunului imobil şi venitul brut efectiv.

Tehnica grupului de investiții se bazează pe ipoteza existenței a mai multor interese materiale legate de bunul imobil evaluat, rata de capitalizare trebuie să corespundă cerinţelor fiecăruia din deținătorii de drepturi reale asupra bunului imobil față de nivelul de rentabilitate al investiţiei. Interesele materiale legate de obiectul evaluării pot fi atât de origine financiară, cât şi de origine fizică. Tehnica grupului de investiții pentru interesele financiare este aplicată în cazurile în care pentru procurarea proprietarii imobiliare au fost atrase resurse creditare. Astfel, venitul operațional net este divizat în doua părţi. Prima parte reprezintă plățile ipotecare (rambursarea creditului ipotecar), care este un venit pentru creditor. Cea de a doua parte este venitul proprietarului care a investit capitalul propriu, şi poartă denumirea de flux de numerar înainte de impozit. Prin urmare, rata de capitalizare care este utilizată pentru capitalizarea venitului operational net, va ține cont atât de capitalul propriu, cât şi de capitalul împrumutat, reprezentând o mărime medie ponderată a ratei rentabilității pentru creditor şi ratei rentabilităţii pentru proprietar. În acest caz, rata de capitalizare se determină prin aplicarea formulei 2.9: R = (m x rc) + (1 - m) (rp) unde: m- ponderea mijloacelor împrumutate; (1-m) - ponderea capitalului propriu în valoarea proprietății imobiliare; Re - rata rentabilității pentru creditor; Rp - rentabilităţii pentru proprietar. Metoda coeficientului de acoperire a datoriei este una din metode care se aplică pentru calcularea ratei de capitalizare în cazul în care sunt utilizate mijloace atrase pentru finanţarea tranzacţiei. În acest caz rata de capitalizare se calculează după formula 2.10: r = CAD x ni x W₁ unde: CAD- coeficientul de acoperire a datoriei. Rr - rata de capitalizare a mijloacelor împrumutate Wi - ponderea mijloacelor împrumutate Coeficientul de acoperire a datoriei este egal cu raportul dintre venitul operational net şi plata anuală pentru deservirea creditului şi se determină după formula 2.11: CAD=

unde: VON- venit operational net; PADC- plata de deservire anuală.

VON PADC

Pe lângă patru metode enumerate, reieşind din necesitatea recuperării capitalului investit, rata de capitalizare mai poate fi calculată, în funcţie de modalitatea recuperării, şi prin următoarele metode: Ring; Inwood; Hoscold. Actualizarea fluxurilor de numerar (DCF) se bazează pe determinarea valorii prezente a. veniturilor anuale prognozate pentru o perioada de calcul determinată. Pe lângă veniturile anuale obținute în urma exploatării bunului imobil, metoda actualizării fluxurilor de numerar presupune determinarea valorii bunului imobil la sfârşitul perioadei de calcul ceea ce reprezintă reversia. În cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de numerar valoarea bunului imobil este calculată după formula 2.12: n

V=∑ t =1

R VONt + ( 1+Y ) t (1+Y )t

unde: VON - venitul operational net; 1- perioada de calcul; Y-rata de actualizare; R- reversia. Perioada de calcul poate oscila între un an şi infinit, în funcţie de perioada tipică de posesiune a bunului imobil sau durata de viaţă rămasă a bunului imobil. Luând în considerare faptul că în condiţiile a valorii de piată, dar concluzia asupra valorii finale depinde de luarea în considerare a tuturor informațiilor și proceselor aplicate, dar și pentru reconcilierea indicațiilor de valoare rezultate din diferitele abordări într-o estimare finală a valorii.