Libro Nero PDF [PDF]

Zitiervorschau

IL

LIBRO

NERO DEGLI STRALCI IMMOBILIARI

TUTTA LA VERITÀ SUL SALDO A STRALCIO SVELATA IN 8 PUNTI DETTAGLIATI

clicca su un argomento per arrivare al paragrafo che ti interessa

ERRORE #1 

pag. 16

Non capire i termini della perizia ERRORE #2 

pag. 23

Rischiare di tralasciare operazioni interessanti per determinati problemi ERRORE#3 

pag. 30

Provare a fare tutto da soli ERRORE #4 

pag. 35

Fidarsi solo delle valutazioni delle agenzie immobiliari ERRORE #5 

pag. 40

Iniziare con pratiche difficili da soli ERRORE #6 

pag. 46

Farsi fregare dagli esecutati ERRORE #7 

pag. 52

Fidarsi di quello che dice l’esecutato senza fare le giuste verifiche ERRORE #8 

pag. 57

Sbagliare le trattative con i creditori CONCLUSIONI 

RISORSE FORMATIVE Il Saldo a Stralcio è per Pochi Le 15 Stazioni dell’esecutato Il Gruppo Facebook di Stralciando

pag. 62

introduzione

Ciao, siamo Carlo Silli, William Cappa e Barbara Delocchio. Ci occupiamo di investimenti immobiliari con il focus sul Saldo a Stralcio ormai dal lontano 2009. Stralciando, infatti, è stato il Primo Blog in Italia che dal 2010 parla solo di Pratica nel Saldo a Stralcio per Fare Affari Immobiliari Senza Sbagliare. Se ancora non lo conosci, clicca qui e dacci un occhio. Ora io, Carlo, prendo in mano la narrazione di questo libro. Dopo un primo anno passato facendo una gran fatica ad orientarmi nel mercato immobiliare, in cui ho fatto operazioni di vario tipo (cessioni di preliminare, ristrutturazioni e aste), ho iniziato con operazioni a Saldo a Stralcio, trovando qui la mia dimensione ideale. Da allora, assieme ai miei soci Barbara (che incidentalmente è anche mia moglie) e William, ho fatto diverse decine di operazioni in questo settore. E oggi posso contare ben sei S.R.L. e una S.P.A. in costituzione.

THE BLACK BOOK

3

 Torna all'indice 

introduzione

Non male vero? Essere specializzati in Saldo a Stralcio non significa che se vedo un’asta interessante non partecipo, o che se trovo un “don’t wanter” (persona che per mille motivi ha fretta di vendere l’immobile, anche a prezzo ribassato) non faccio l’operazione. Significa che il mio focus quotidiano è al 90% diretto a tutte le operazioni che hanno a che fare con lo Stralcio, ovvero l’abbattimento di un debito. Dalle operazioni semplici, ai crediti, agli NPL.

Adesso sono le banche che bussano alla nostra porta pregandoci di dare un’occhiata ai loro pacchetti di crediti per vedere se c’è qualcosa che ci interessa. Non male vero? Però non è stato così da subito. Ora ti spiego come un semplice montatore di mobili è stato in grado di mettere in piedi una macchina straordinaria che compra e vende palazzi.

THE BLACK BOOK

4

 Torna all'indice 

introduzione

Gli inizi Come tantissimi investitori, forse la maggioranza, ho scoperto le basi degli investimenti immobiliari tramite un corso, cosa che probabilmente hai fatto anche tu. All’epoca era sicuramente l’unico modo per approcciare questo mondo. Oggi il mercato si è SPALANCATO ed è possibile avvicinarsi al settore immobiliare in tanti modi. Ora ci sono parecchie opportunità per sapere cosa si può fare nel settore immobiliare. Ci sono corsi online a moduli settimanali, ebook a pochi euro e anche sul mio blog si trovano tantissime informazioni gratuite che possono aiutare una persona che ha voglia di impegnarsi ad incominciare.

Avevo esperienza nel settore? No. Venivo da tutt’altro mondo. Pensa che vendevo mobili a provvigioni in un grosso centro, oggi fallito, dopo aver chiuso un’attività con 120 mila euro di debiti. Ricordo che non avevamo nemmeno i soldi per pagare le bollette. Dormivamo nel retro del negozio con una bambina appena nata. Sono stati tempi duri, che ti forgiano e difficilmente dimentichi da dove vieni dopo un’esperienza del genere. Immagina quindi in che condizioni mi trovavo…

THE BLACK BOOK

5

 Torna all'indice 

introduzione

• nessuna competenza nel settore (ok, sapevo prendere le misure delle camere perché ci dovevo montare i mobili, ma non penso conti molto) • esperienza zero • capitale negativo (tanti debiti, altro che soldi da investire!). Avevo però tanta voglia di fare, e mi sono buttato a testa bassa nel fare quello che serviva: vedere tanti immobili, studiare la parte tecnica, cercare le opportunità. Quindi tranquillo, anche se sembra molto complicato, puoi farcela anche tu. Anche senza esperienza, anche senza un tuo capitale da investire.

E’ stato facile? NO! (Risposta lapidaria) Non è mai facile incominciare qualcosa di nuovo. Soprattutto quando: 1. sei solo 2. non hai soldi 3. non hai fiducia in te stesso (poi, dopo un fallimento del genere dove tutti i giorni hai qualcuno che ti ricorda che gli devi dei soldi) 4. sei convinto di sapere le cose perché “me le hanno insegnate al corso” Certo, pur di venderlo, fanno azioni di marketing aggressivo dove ti dicono che dal lunedì sei pronto a fare l’investitore immobiliare. Oppure che puoi comprare casa senza soldi.

THE BLACK BOOK

6

 Torna all'indice 

introduzione

Strano, per comprare il latte servono soldi ma per comprare case no (o forse dovrebbero dirti che non servono soldi tuoi, ma che alla fine i soldi servono e qualcuno li deve cacciare fuori?). E io ne sono la dimostrazione. Lunedì mattina ero in giro a parlare con le agenzie immobiliari, a vedere immobili e a litigare, perché gli agenti immobiliari mi dicevano che quello che volevo fare: • • • •

“non era possibile”, “era illegale”, “era troppo rischioso”, “come comprare senza soldi??”

Ma, dopo 10 anni sono ancora qui, nonostante tutti i problemi incontrati nel percorso. Quindi sì, si può fare.

Ma… scordati la pozione magica che ti trasforma da neofita principiante ad investitore immobiliare… dalla sera alla mattina. È una bufala, una credenza popolare o, forse, un’autogiustificazione per l’impegno economico preso. Ragiona un attimo: in 2 giorni di corso hanno spiegato ad uno zuccone come me, con zero esperienza e che non sapeva neanche le minime basi riguardo a catasto, ipoteche, contratti

THE BLACK BOOK

7

 Torna all'indice 

introduzione

ecc…: • • • • • • • • • • • • •

Psicologia della ricchezza Valutazione degli immobili Aste immobiliari Ristrutturazioni Clausole dei preliminari Cessione di compromesso Mutui Cambi di destinazione d’uso Problemi catastali e edilizi Leggere una perizia Home Staging Stralci Fiscalità

Ti rendi conto? Con il senno di poi, mi viene da ridere a pensare come potevo anche solo lontanamente immaginare di saper fare tutte queste cose. Per carità, il grosso me l’avevano spiegato, ma, per ovvi motivi di tempo, era solo poco di più delle basi. Soprattutto la mente umana riesce ad elaborare solo un certo numero di informazioni nuove. Per capire molte cose più complesse devi aver compreso bene quelle prima.

THE BLACK BOOK

8

 Torna all'indice 

introduzione

Se ho avuto difficoltà a capire la differenza tra ipoteca giudiziale e legale, anzi, proprio a capire cos’è un’ipoteca (te l’ho detto che non ne sapevo proprio niente) come potevo: • capire le sottigliezze delle clausole di un contratto che se non usate correttamente ti mettono in seria difficoltà; • imparare come fare una trattativa con un legale che ne sa 10 volte più di te (e in molti casi 0) e con cui già è difficile rapportarsi per i suoi atteggiamenti arroganti; • come evitare di farti influenzare dalle agenzie che non sanno molto (o niente) di stralci e investimenti perché non sono imprenditori, ma solo dei venditori di case e spesso neanche molto preparati; • come riconoscere tra le righe di una perizia eventuali rischi che ti possono scavare la fossa per sempre. Oltretutto non è proprio possibile, in 2 soli giorni, affrontare nello specifico tutte le innumerevoli variabili che si possono presentare in una sola attività, come può essere lo Stralcio. Figuriamoci approfondire 5 o 6 modi diversi per fare investimenti. Chiariamoci, non sto criticando il corso, anzi, per me è stato fondamentale per approcciare questo mondo e capirne le potenzialità, ma da lì in avanti si apre un mondo totalmente alieno. E ogni tanto, se me ne danno la possibilità, lo vado a rifare per potermi confrontare con professionisti del settore. Che trovo

THE BLACK BOOK

9

 Torna all'indice 

introduzione

sia sul palco, sia tra i banchi. Se ne hai la possibilità, fallo anche tu. Scegli un “insegnante” che ti ispira fiducia e fai questo benedetto corso. Solo non fare l’errore di pensare di sapere tutto appena uscito. Io l’ho fatto e sai cos’è successo? Semplice, ho fatto una marea di errori, la maggior parte evitabili, con le conseguenze che ti spiego adesso:

Ho perso soldi Un paio di volte come mancato guadagno all’inizio. Ma a differenza di altri, che ho saputo finire con le gambe all’aria, ho sempre fatto delle…

valutazioni con parametri MOOOOLTO prudenziali e conservativi. Non hai idea di quanto strutturare bene l’operazione permetta di ottenere guadagni molto maggiori che farla buttandosi e cercando di risparmiare qualche soldino, evitando una consulenza con un esperto del settore. Io ho investito decine e decine di migliaia di euro in questi anni da esperti di settore che potessero aiutarmi a crescere come

THE BLACK BOOK

10

 Torna all'indice 

introduzione

professionista. Barbara e William lo stesso nelle loro mansioni di competenza.

Risparmiare non è consentito in questo mondo, perché ogni informazione che non hai, non la stai risparmiando ma pagando cara.

Ho perso tempo Provando a fare operazioni che da subito avrei dovuto scartare. La mancanza di esperienza non mi ha permesso di riconoscere l’impossibilità di fare una pratica. In vari aspetti. Per carità, ci si fa le ossa in questo modo... ma non si guadagna niente.

Ho perso opportunità Proprio perché ero senza esperienza non riuscivo a riconoscere il denaro all’interno delle perizie e nelle parole degli esecutati.

Abbandonavo pepite d’oro per la strada pensando che fossero inutili pietre perché non sapevo come risolvere quelle problematiche che rendono un’operazione, l’operazione della vita. Col senno di poi, questa è la cosa per cui mi mangio di più le mani.

THE BLACK BOOK

11

 Torna all'indice 

introduzione

Ho perso credibilità Con agenzie, legali, banche che hanno visto la mia inesperienza e dopo essersi fatti una grassa risata mi hanno praticamente scaricato. Ancora oggi è dura ricontattarne alcuni perché per loro sono rimasto quello che si è improvvisato investitore. E con investitori che non hanno guadagnato quanto si aspettavano nei tempi corretti. ATTENZIONE: Sto parlando di operazioni di tanto tempo fa, eh…

Arrivati a questo punto ti spiego perché ho deciso di scrivere questo ebook Questo ebook vuole essere un aiuto per chi sta iniziando questo fantastico percorso (ma anche chi opera da tempo può trovare spunti interessanti) ad evitare tutti gli errori che io ho fatto agli inizi. Soprattutto quelli che, con l’esperienza, ho poi trovato modo di risolvere, o evitare. Sono errori che fanno tutti all’inizio per entusiasmo (meno male), paura (utile spesso anche quella) e ignoranza (nel senso buono) unite alla mancanza di esperienza.

THE BLACK BOOK

12

 Torna all'indice 

introduzione

Quali sono gli errori più comuni? • Non notare problematiche che si trovano in perizia. • Tralasciare operazioni perché non si sa come farle o perché non si sa se si possono fare. • Non chiedere aiuto, per risparmiare. • Fidarsi delle valutazioni delle agenzie. • Partire subito con pratiche difficili da soli. • Cercare di fare stralci senza soldi dall’inizio. • Pensare di non poter trovare investitori. • Comprare, invece di aumentare il ROE. • Cercare di “fregare” gli esecutati. • Farsi fregare dagli esecutati. • Usare contratti complessi senza capirli. • Non fare le giuste verifiche. • Fidarsi dei numeri che dice l’esecutato • Parlare troppo. • Fidarsi dei CTU. • Fare promesse agli esecutati prima di conoscere nel dettaglio i numeri dell’operazione. • Sbagliare le trattative con i creditori perché non si capisce cos’è e qual è il grado nella procedura. • Non tutelarsi abbastanza.

THE BLACK BOOK

13

 Torna all'indice 

introduzione

Una pagina e mezza di difficoltà! Non credevo ce ne fossero così tante prima di metterle nero su bianco. Viste così fanno una certa impressione!

Se hai già iniziato a muoverti sul mercato, ti è mai capitato di fare qualcuno di questi errori? Probabilmente sì. È normale. Ora ne tratterò la maggior parte, anche raggruppandoli nei vari capitoli. Anche se, da come scrivo, può sembrare quasi che sconsigli di intraprendere questa strada. In realtà è vero il contrario. Io sono innamorato di questo lavoro.

E sono felicissimo quando qualcuno vuole iniziare questa avventura che può portare veramente grandi soddisfazioni, sia personali che economiche. Lo scopo di questo libro non è quello di scoraggiarti nell’intraprendere questo lavoro. Tutt’altro.

THE BLACK BOOK

14

 Torna all'indice 

introduzione

Desidero invogliarti ad intraprendere questa straordinaria professione che offre grandi soddisfazioni proprie ed economiche, riconoscimento personale da parte del mondo esterno, ma lo voglio fare in modo responsabile e cosciente, indicandoti: • cosa fare, • come farlo, • cosa evitare, partendo subito sconsigliandoti di buttarti a pesce in un mare pieno di rischi. Come ogni professione, deve essere intrapresa con la massima cautela e impegno. Ovviamente questa non può e non vuole essere una guida esaustiva per risolvere tutto quello che può succedere in un’operazione, ma cercherò di metterti in guardia su molte insidie, in modo che tu possa almeno accorgerti della loro esistenza per evitarle o chiedere consiglio a chi ha già l’esperienza necessaria. Non voglio in alcun modo farti perdere soldi, tempo ed opportunità.

THE BLACK BOOK

15

 Torna all'indice 

ERRORE

#1

NON CAPIRE I TERMINI DELLA PERIZIA

errore #1

Non capire i termini della perizia All’inizio, ovviamente, leggendo le prime perizie ci si imbatte in un sacco di termini incomprensibili. Bisogna, per ogni parola nuova che si trova, fare delle ricerche su Google per sapere di cosa si sta parlando. In questo modo si scopre cosa sono le ipoteche volontarie, quelle legali e quelle giudiziarie. Devi imparare a valutare: • se all’esistenza di un contratto di locazione (affitto), questo è opponibile o meno alla procedura, ed in alcuni casi come smontarlo in due giorni facendo l’affare della vita; • se ci sono alcune problematiche più o meno pericolose; • se l’immobile è in regola a livello edilizio e catastale, o meno. Spero che tu sia una di quelle persone che cerca di capire i termini e non rimane sul vago o, peggio, pensa già di sapere di cosa si sta parlando. Bisogna capire le implicazioni di quello che si legge, in che modo possono essere superate, o se bloccano sul nascere la possibilità di fare l’operazione.

THE BLACK BOOK

17

 Torna all'indice 

errore #1

Ma soprattutto se ci sono delle insidie nascoste che rischiano veramente di farti molto male. Mi è capitato una volta di trovare in una perizia una domanda giudiziale. Ti chiedi se all’epoca sapevo cosa fosse una domanda giudiziale? Ma certo! L’avevo cercata su Google solo un minuto prima… il problema è che non avevo la più pallida idea di cosa comportasse in un’azione esecutiva. Anche perché non era chiaramente indicato in perizia. Te lo spiego in parole semplici.

Se avessi comprato quell’immobile, non importa se all’asta o a stralcio, avrei rischiato di vedermelo poi portare via senza alcun rimborso. Esiste un post sul blog che racconta questo episodio. Il titolo è appunto: “Vediamo in dettaglio come evitare i rischi di comprare una casa all’asta valutando bene nelle informazioni, disponibili e non, ed evitare danni enormi, quasi apocalittici.”

THE BLACK BOOK

18

 Torna all'indice 

errore #1

Dici che sono troppo catastrofico? Vediamo… Clicca qui e scopri in maniera dettagliata cosa c’era scritto in quei maledetti documenti e in quali rischi stavo per imbattermi, e che mi avrebbero messo in ginocchio senza alcuna possibilità di rialzarmi. Bisogna poi imparare a fare diverse valutazioni, di volta in volta, in base a come vogliamo sviluppare l’operazione. Se il mio interesse è: • comprare all’asta, devo considerare come ottime alcune cose, ed evitarne come la peste altre. • fare uno stralcio, alcune cose che prima creavano problemi, qui sono invece una manna dal cielo, e viceversa. Faccio alcuni esempi. 1. Per comprare all’asta sarebbe meglio evitare case occupate dall’esecutato. Tempi lunghi per la liberazione, rischio di danni fatti per dispetto ecc… Per fare uno stralcio, invece, sapere dove trovare l’esecutato che deve darci la delega è fondamentale, quindi, se il proprietario abita ancora lì, è fantastico. 2. Un fondo patrimoniale, in un asta, è pericolosissimo. Se non valutato bene, si corre il rischio di comprare ma poi non riuscire ad entrarne in possesso.

THE BLACK BOOK

19

 Torna all'indice 

errore #1

Per lo stralcio, al contrario, il fondo patrimoniale lo si può gestire, non è un problema insormontabile perché c’è convenienza anche dall’altra parte. Se si trova l’accordo con l’esecutato, oltre che con i creditori, si può far cancellare ed acquistare l’immobile. Ma... se ci sono figli minori, c’è di mezzo un giudice tutelare, che non sempre vede di buon occhio la cancellazione del fondo patrimoniale. E questo è un grandissimo problema, soprattutto se ci vai a parlare dopo aver chiuso il pignoramento e tirato fuori i soldi… 3. Anche una donazione, problema enorme all’asta, può essere superata in uno stralcio. Anche se ci va un’ottima capacità di negoziazione con gli esecutati, perché devi fargli capire “cosa ci guadagnano”, che deve essere percepito come un vantaggio maggiore rispetto allo star dentro a quella casa. Nelle 15 stazioni dell’esecutato, trattiamo proprio l’argomento del premio, ovvero: “Cosa c’è per me di così grande valore, da lasciar andare questa casa e farti fare l’operazione, perché tanto ci guadagnamo entrambi?” Stai pensando di offrirgli dei soldi? Leggi questi due punti fondamentali.

THE BLACK BOOK

20

 Torna all'indice 

errore #1

1. Cancellare i debiti. Evita come la morte questa motivazione, perché gli esecutati non vogliono cancellare i debiti. Impara quali leve emozionali devi utilizzare con gli esecutati. Scopri la sorpresa che ti abbiamo riservato

Clicca qui e scopri di più

2. Come superare l’ostacolo del ricatto quando, durante l’appuntamento, l’esecutato ti chiede soldi per farti fare l’operazione. 4. Puoi leggere di abusi edilizi che sono regolarizzabili in base al D.P.R 380/2001 entro 120 giorni dall’aggiudicazione. E lo sai che vale solo se compri all’asta? Se fai uno stralcio non li puoi regolarizzare con la naturale conseguenza di faticare moltissimo a vendere, sempre che tu ci riesca. Tra parentesi, anche se compri all’asta devi fare attenzione, perché c’è sempre la dicitura “se ci sono i presupposti…”. Interessante. E quali diavolo sono questi presupposti? Sai se sono oggetto di interpretazione soggettiva di un giudice, di un professionista, un dipendente comunale o chissà chi altro?

THE BLACK BOOK

21

 Torna all'indice 

errore #1

Ma questa non è questa la sede opportuna per approfondire, visto che nello stralcio questi presupposti non esistono.

Capisci la straordinaria importanza di conosce e comprendere le implicazioni in ogni aspetto? Provenendo da settori che probabilmente non c’entrano niente con l’immobiliare, come puoi capire tutto ed essere certo di poter fare l’operazione, senza mettere a rischio i soldi tuoi o dei tuoi investitori? Ai posteri l’ardua sentenza. Però è che devi avere in mano tutti gli strumenti necessari per evitare rischi.

THE BLACK BOOK

22

 Torna all'indice 

ERRORE

#2

RISCHIARE DI TRALASCIARE OPERAZIONI INTERESSANTI PER DETERMINATI PROBLEMI

errore #2

Rischiare di tralasciare operazioni interessanti per determinati problemi

Abbiamo appena visto i rischi che si corrono se non si comprendono bene le implicazioni di quanto scritto in perizia. Capire i rischi è importante, non solo per evitare di rimanere con il cerino in mano, ma anche per captare l’operazione che tutti noi vorremmo fare. E noi ne facciamo parecchie operazioni basate sul “come risolvo questo problema irrisolvibile da molti altri?” Per cui addrizza le antenne da adesso in poi.

I problemi sono gli stessi sia per noi che per la banca, per l’esecutato e per tutte le figure coinvolte nella procedura. Esiste il rischio reale di NON fare operazioni perché non si sa come risolvere certe problematiche. C’è il rischio di lasciare decine di migliaia di euro sul piatto, per mancanza di visione a 360° di come procedere e come superare certi problemi relativi all’immobile.

THE BLACK BOOK

24

 Torna all'indice 

errore #2

Ai corsi, giustamente (ma non so quanto sia giusto!), ti mettono in guardia su determinate problematiche. • • • • •

Donazioni? Chiudi e passa alla prossima perizia. Fondo patrimoniale? Click, alla prossima. Sequestro conservativo? Click, alla prossima. Tanti creditori? Next. Fallimento? Oddio che parolaccia… avanti la prossima!

Chiariamoci subito. È giusto passare il messaggio che sono rischiose per chi è neofita, ma vale anche il contrario.

Diventare investitore immobiliare significa essere in grado di superare problematiche difficili, per evitare di ritrovarsi in concorrenza con altri investitori che puntano la stessa operazione, perché facile da fare. E allora tanto vale! Immagina: casa all’asta con mutuo di fine anni ’90, quindi potenzialmente con un residuo molto basso. Un pignoramento e ATTENZIONE un sequestro conservativo. Valore 200 mila euro, all’asta a 100 mila euro, e data la problematica probabilmente scenderà ancora un bel po’…

THE BLACK BOOK

25

 Torna all'indice 

errore #2

Una pratica da scartare, a meno che non si vada a guardare bene. Il sequestro conservativo è datato 4 anni prima del pignoramento, quindi c’è la possibilità che la causa da cui è nato sia arrivata a sentenza. Il pignoramento potrebbe derivare proprio dal sequestro conservativo stesso. A questo punto non ci sono rischi di sorta. Si potrebbe partecipare all’asta, comprarla anche a buon prezzo, visto che probabilmente ci sarà poca concorrenza, proprio perché nessuno fa questo ragionamento. Nessuno, a parte noi o pochissimi altri. Sono ovvie tutta una serie di verifiche che, a parte conoscere quali siano da fare, non è semplice fare da soli. E per lo stralcio? Vediamo gli sviluppi dato che siamo andati a parlare con l’esecutato. Mi conferma che il pignoramento deriva da una causa persa per 35 mila euro. E c’è un residuo mutuo di 40 mila euro circa. Gli si spiega che, date le problematiche, casa sua verrà venduta a 70/80 mila euro.

THE BLACK BOOK

26

 Torna all'indice 

errore #2

Quindi i debiti verrebbero coperti a malapena e lui ne uscirebbe senza soldi, se non con addirittura qualche debito residuo con tutte le conseguenza del caso, riportate nel libro “Le 15 Stazioni dell’esecutato”. Ricordi che ti ho consigliato di leggerlo? Dopo tutte le verifiche del caso, che confermano i nostri sospetti, sappiamo che la situazione è quella appena descritta. Dopo aver stimolato l’esecutato nel modo corretto, gli si possono anche offrire le spese del trasloco, e dargli altri 15 mila euro a chiusura. A quel punto si può chiudere con i creditori a 60/65 mila euro, visto che gli evito ulteriori spese e glieli do subito cash, in mano! In questo modo ho: • Immobile libero subito senza ostacoli. • Nessuna concorrenza all’asta. • Un immobile vendibile velocemente a 170 mila euro, pagato meno di 90 mila euro con tutte le spese. • Aiutato un povero esecutato a ricominciare a vivere sereno, con un piccolo gruzzoletto, che altrimenti non avrebbe avuto. Siamo ancora sicuri di quel “Click, chiudi e passa ad un’altra?” Ti insegnano questo ai corsi, vero? Meno male! Finché dicono queste cose, noi di Stralciando abbiamo poca concorrenza! :-)

THE BLACK BOOK

27

 Torna all'indice 

errore #2

E comunque lo sappiamo entrambi perché ti insegnano questo: Non lavorano sul campo, perché preferiscono insegnare. È più facile guadagnare soldi piuttosto che lavorare. Conseguenza del punto uno: non lo sanno fare. La stessa cosa vale per tantissime altre casistiche, che non sto ad elencarti ora, ma se fai un giro sul blog Stralciando, puoi leggere di tutto e farti un’idea di come funziona davvero questo mestiere. Abbiamo appena fatto una splendida operazione, in cui il nostro guadagno è derivato da: • acquisto quote • donazione ed usufrutto • inquilini morosi Meno male che tutti gli investitori immobiliari che ci sono in giro l’hanno scartata… Non esistono problematiche irrisolvibile a priori. In alcuni casi è possibile superale e addirittura moltiplicare i guadagni grazie alla risoluzione di quelle stesse problematiche, basta sapere cosa guardare e capire come incastrare i tasselli giusti. E così è stato per un nostro collaboratore, che stava per buttare nel gabinetto 30 mila euro perché, a detta del suo avvocato, non c’era l’affare… E meno male, pensa se c’era!

THE BLACK BOOK

28

 Torna all'indice 

errore #2

A volte, i professionisti non specializzati nella materia portano più danni che benefici. Nel libro “Il Saldo a Stralcio è per pochi” spiego nel dettaglio, insieme al mio collaboratore, qual era la problematica e come l’abbiamo risolta per la gioia delle tasche di tutti. Tra avere 30 mila euro e non averli, preferisco la seconda ipotesi. Non so tu! Leggi adesso “Il Saldo a Stralcio è per pochi”. Scopri la sorpresa che ti abbiamo riservato

Clicca qui e scopri di più

THE BLACK BOOK

29

 Torna all'indice 

ERRORE

#3

PROVARE A FARE TUTTO DA SOLI

errore #3

Provare a fare tutto da soli

Errore classico di chi inizia, perché vuole massimizzare il profitto per avere più soldi per fare altre operazioni. Può essere giusto, apparentemente, ma alla lunga è meglio velocizzare il processo, includendo altre persone nell’affare, per giocare di leva e aprire molte più operazioni... ma lo vedremo più avanti. Adesso voglio raccontarti la mia prima operazione di cessione di compromesso con ristrutturazione: • Prezzo richiesto 90 mila euro • Prezzo previsto di rivendita 160 mila euro • Lavori previsti 25 mila euro Proponiamo 80 mila euro ai proprietari, che accettano. Per chiarirci… Una cessione di compromesso non ti fa diventare proprietario dell’immobile, quindi devi fare molta attenzione a come giochi le tue carte. Rischi di fare dei lavori, mettere una caparra sul piatto e, se per qualche motivo non riesci a rispettare i termini, perdi tutto, mentre l’altra parte si trova con i tuoi soldi in mano e un immobile ristrutturato a nuovo.

THE BLACK BOOK

31

 Torna all'indice 

errore #3

Per cui, in una cessione di compromesso: • No, non compri casa. • No, non è un’operazione che puoi fare senza soldi. • No, non è un giochino per tutti Nel mio caso, 35 mila euro: • caparra di 10 mila euro, • lavori per 25 mila euro. Utile previsto, tolte spese e tasse, di 30/35 mila euro, quindi raddoppio dell’investimento e con una previsione di rientro in 6 mesi. Non ti racconto tutta l’operazione per non annoiarti. Sappi solo che i lavori sono stati molto più complessi, anche per abbellimenti che ci sembrava interessante fare, per renderlo ancora più appetibile. Il prezzo di rivendita è stato di 134 mila euro dopo un anno. E conta che il preliminare lo avevamo fatto con scadenza a 8 mesi (sai che c’è il rischio che te lo devi intestare lo stesso? E se non hai il capitale perdi caparra e lavori fatti?) Abbiamo poi avuto delle spese non preventivate: imposta di registro sulla cessione, agenzia che alla fine ci ha chiesto più del previsto ed altre cosucce.

Il capitale usato alla fine è stato di 50 mila euro circa.

THE BLACK BOOK

32

 Torna all'indice 

errore #3

Il profitto finale è stato di ben 3,5 mila euro (hai letto bene, tremilacinquecento!) che ho dato tutto agli investitori, ovviamente non particolarmente soddisfatti. In più mi sono rimaste da pagare le tasse sulla plusvalenza. • Non hai l’imposta agevolata. • Non puoi scaricare i lavori fatti. • Finisce in dichiarazione dei redditi con aliquota più alta. Quindi, pagate le tasse, ho avuto una perdita di 15 mila euro. Se potessi fare un viaggio nel tempo, se potessi parlare con il me stesso di allora, cosa mi suggerirei di fare, per la stessa operazione, sapendo quello che so oggi?

Fare meglio la valutazione di rivendita! “Accorcia i tempi e fai un BP corretto. Risparmi almeno 6 mesi!” Prevedendo meglio il prezzo di rivendita, avrei fatto un’offerta massima di 70 mila euro. Cioè un risparmio di 10 mila euro.

Non fare lavori fuori standard! “Stai nei ranghi Gigi! Risparmi almeno 7/8 mila euro di ritocchi!”

Fai firmare il mandato all’agenzia L’agenzia immobiliare si è rimangiata gli accordi verbali iniziali, facendomi pagare il doppio del previsto. Ma dopo un anno cosa faccio? Mi faccio scappare l’unica proposta arrivata?

THE BLACK BOOK

33

 Torna all'indice 

errore #3

Ero con le spalle al muro e sapevo che mi stavano per fucilare a sangue freddo.

Risparmio 2.5 mila euro Quanto avrei dovuto investire per farmi dare questi consigli? Probabilmente meno di mille euro, per trovarmi in tasca 20 mila euro in più alla fine, investendo meno capitale e rientrando 6 mesi prima.

THE BLACK BOOK

34

 Torna all'indice 

ERRORE

#4

FIDARSI SOLO DELLE VALUTAZIONI DELLE AGENZIE IMMOBILIARI

errore #4

Fidarsi solo delle valutazioni delle agenzie immobiliari Quando ho cominciato, sono andato in giro per agenzie per trovare affari, come fanno un po’ tutti. I primi giorni dopo il corso, non stavo più nella pelle dall’eccitazione! La prima in cui sono capitato mi ha proposto una splendida occasione, da ristrutturare, a solo 1.1 mila euro al mq. Ottimo. Ero molto tentato, ma ho deciso di vedere altre case, correndo l’alto rischio di veder svanire l’affare. In un’altra agenzia, dopo aver raccontato di essere un grande investitore immobiliare e cosa cercavo, mi dicono che hanno tra le mani un affare strepitoso. A 1.1 mila euro al mq. WoW, è la mia giornata fortunata. Due affari su due. Terza agenzia. Altro appartamento imperdibile. Indovina a quanto? 1.1 mila euro al mq.

THE BLACK BOOK

36

 Torna all'indice 

errore #4

Wait a moment! Non è che stanno cercando di rifilarmi sulla schiena appartamenti che non riescono a vendere avendo capito che sono appena uscito da un corso e l’eccitazione della cosa mi rende cieco? Questo punto mi rendo conto che il prezzo di tutti gli immobili da ristrutturare in quella zona è all’incirca di 1.1 mila euro al mq. E non sono agente immobiliare. Alla faccia degli “affari imperdibili” che mi stavano proponendo… Come ho raccontato prima, alla fine trovo un immobile in uno stato pietoso: • • • •

a 750 ero/mq, 110 mq, a 80 mila euro, più il box a 10 mila euro.

Molto meglio direi. Ma conta anche il prezzo di rivendita. L’agenzia che me lo ha proposto mi garantisce che, risistemato il giusto che serve, si vende senza problemi a 160 mila euro col box.

THE BLACK BOOK

37

 Torna all'indice 

errore #4

Prendo la mia calcolatrice, la mia instancabile amica penna e mi faccio il conto dei lavori. Ok, è un buon affare. Ovviamente io “sono furbo” però, non mi faccio incantare. Decido di andare a chiedere consiglio ad altre 5 agenzie prima di prendere la decisione finale. Spiego com’è l’appartamento, in che posizione e che lavori farò. Quattro mi fanno una valutazione di 160 mila euro. Quindi allineata con la prima. Una invece mi dice che, dato lo stabile e alcune caratteristiche che aveva, 135/140 mila euro era il massimo a cui potevo puntare. Beh, non ne sono felice. Ma poi rifletto: “Se 5 agenzie mi danno la stessa valutazione, e solo una si scosta, in un paese democratico come l’Italia, la maggioranza vince.” Com’è finita l’hai già letto. Dopo un anno di notti insonne, e continui ribassi, è stato venduto a 134 mila euro.

Perdendoci un sacco di soldi e tempo

THE BLACK BOOK

38

 Torna all'indice 

errore #4

E allora, come possiamo ottenere una valutazione attendibile di un immobile, se le agenzie immobiliari, che sono proprio quelle che dovrebbero conoscere nel dettaglio il mercato, sbagliano di grosso la valutazione? Ci sono diversi modi per valutare un immobile e devi imparare a farti le tue valutazioni da solo per poi analizzarle, e confrontarle, con l’agenzia migliore che trovi. Ecco come valutare un immobile: • OMI • Agenzie • Media prezzi di vendita sui siti e da quanto tempo sono lì a prendere il sole • Borsino immobiliare Oltre a usarli tutti per fare una media ponderata, usa nel tuo Business Plan il prezzo più basso che trovi. E ribassalo ancora un po’. Se ci stai dentro comodo, facendo anche un po’ di utile, fai l’operazione. Se no rivedi tutto da capo e, se proprio vedi che non sta in piedi, scartala.

THE BLACK BOOK

39

 Torna all'indice 

ERRORE

#5

INIZIARE CON PRATICHE DIFFICILI DA SOLI

errore #5

Iniziare con pratiche difficili da soli

A

ll’inizio, appena usciti da un corso, è normale essere pieni di entusiasmo, e per questo, essere convinti di essere i nuovi Warren Buffet. Grandi investitori, e che niente e nessuno si può mettere in mezzo ai nostri obbiettivi.

Ti dicono che puoi fare un sacco di operazioni diverse, anche complesse e, incredibile, senza soldi. E da lì parti prendendo per l’affare della vita tutto quello che ti capita sotto mano: • • • •

frazionamenti, cambi destinazione d’uso, aste, stralci da fare senza soldi.

Sai quante ne chiudi se sei molto fortunato? Zero! Perché dico se sei fortunato?

THE BLACK BOOK

41

 Torna all'indice 

errore #5

Perché se in qualche modo riesci ad imbastirla, è quasi certo che ti farai molto male. Visto che parliamo di stralci, ti spiego come si fa quello senza soldi. Curioso? • • • •

Prendi la delega. Fai la trattativa con i creditori. Trovi un acquirente. Dai la cauzione ai creditori come garanzia con la caparra incassata. • Chiudi la procedura. • Cancelli il pignoramento. • Fai l’atto di vendita saldando i creditori con i soldi dell’acquirente e intascando la tua parte. Figo, vero? Operazione liscia, senza capitale e guadagno interessante. Ok, sei pronto a prendere tutte le tue credenze e metterle sotto ad una pressa per vedere se reggono alla forza d’urto? Iniziamo: • Quale acquirente ti mette in mano una caparra consistente e pronta per essere incassata subito? • Quanti creditori ti firmano una rinuncia agli atti se non li paghi integralmente? • Quali banche danno mutui su immobili su cui pende un pignoramento?

THE BLACK BOOK

42

 Torna all'indice 

errore #5

• Il tutto senza avere una benché minima idea di come si mette in piedi una trattativa (che ogni volta deve essere diversa perché gli scenari cambiano continuamente) e senza capacità di negoziazione. Ma do per buono che miracolosamente i pianeti si sono allineati e queste cose le hai superate. Ora però rispondimi con la massima sincerità. Anzi, risponditi da solo, così non lo saprà nessuno. 1. Sei sicuro di aver fatto tutti i controlli necessari? 2. Non ci sono creditori che potrebbero intervenire nella procedura? 3. Hai verificato che non ci siano problemi edilizi? 4. Ci sono cause in corso? 5. Assegni o cambiali in giro? 6. Le rinunce agli atti sono fatte con la clausola giusta per evitare i termini di opposizione? 7. Il giudice estingue la procedura di estinzione subito o dopo qualche settimana? 8. Dopo quanto mettono i timbri di mancata opposizione in quel Tribunale? 9. Hai una scappatoia se all’ultimo momento l’esecutato impazzisce e non vuole firmare il rogito? Se rispondi negativamente ad una sola di queste domande o, ancora peggio, non hai la più pallida idea di che cosa io stia parlando, ti spiego cosa potrebbe succedere.

THE BLACK BOOK

43

 Torna all'indice 

errore #5

Salta l’atto per uno dei qualunque dei motivi detti sopra, i creditori si incamerano la somma lasciata a garanzia, che era la caparra data dall’acquirente, che te la richiede raddoppiata, la casa torna all’asta e viene venduta lasciando l’esecutato in mutande, con più debiti di prima. Secondo te a chi vengono richiesti i danni?

Chi è che non potrà mai più lavorare con quella Banca, quella agenzia e quel notaio dopo questa enorme figura di merda? La stessa cosa si può dire di tutte le pratiche complesse. Come puoi pensare di fare uno stralcio di una procedura, magari con più lotti, se non ne hai mai fatti neanche di semplici? Riesci a fare un frazionamento seguendo l’iter corretto, i progetti, i permessi condominiali, il ricalcolo dei millesimi, la copertura per eventuali danni ecc, se non hai mai ristrutturato neanche un bagno? Come fai a negoziare la liberazione di un immobile dove vive dentro una ex-moglie (col dente avvelenato) con diritto di assegnazione di casa coniugale ai figli, e che non è opponibile alla procedura in asta, ma che prende titolo pieno chiudendo il pignoramento, se hai problemi a convincere un esecutato a darti la delega quando gli chiudi tutti i debiti che altrimenti gli rimarrebbero sul groppone?

THE BLACK BOOK

44

 Torna all'indice 

errore #5

Quindi, è meglio che parti da cose semplici. Man mano che fai esperienza pensi a cose più complesse. Ed è normale che ti girino le scatole a lasciare andare operazioni golose come queste, solo perché non sai come gestirle. Come detto in altri punti, se hai una delega in mano e non sai come processarla, io ci sono! ;)

THE BLACK BOOK

45

 Torna all'indice 

ERRORE

#6

FARSI FREGARE DAGLI ESECUTATI

errore #6

Farsi fregare dagli esecutati

Perché faccio stralci? Per guadagnare, ovvio. E allora, perché a volte mi capita di sborsare più soldi per uno stralcio piuttosto che partecipare ad un’asta? Esempio, • Asta a 112 mila euro. Io offro ai creditori 120 mila euro. Perché lo faccio? • Evito la concorrenza e i rialzi dell’asta. • Avendo l’accordo con l’esecutato non ho problemi per la liberazione o per eventuali danni. • Per essere sicuro che i creditori mi accettino la proposta. Ultimo, ma non ultimo… • perché a pari prezzo, o quasi, a livello etico, preferisco lasciare l’esecutato senza debiti, pronto a ricominciare a vivere. Piuttosto che comprargli la casa all’asta e lasciarlo in una situazione peggiore di quando mi ha incontrato.

THE BLACK BOOK

47

 Torna all'indice 

errore #6

Questo ultimo punto, in un mondo ideale, farebbe sì, che in qualunque posto io abbia operato, ci siano persone che spargono fiori al mio passaggio, che mi invitano a cena e che mi implorino a passare la notte con la loro primogenita… no, forse quest’ultima parte della frase appartiene a tempi ormai passati.

Gente grata al massimo livello per aver risolto un loro grossissimo problema. In fondo sono passati da una situazione in cui sarebbero rimasti con 140 mila euro di debiti, ad aver perso la casa, senza un soldo per il trasloco e/o per pagare una cauzione di affitto, ad una situazione in cui sono liberi dai debiti, puliti dalle segnalazioni, e magari con qualche soldo per traslocare. Ma, come detto, questo in un mondo ideale. Visto che siamo sulla Terra, non è sempre così. Certo, ci sono coloro che: • a distanza di anni ogni tanto si fanno sentire perché si è anche creata una sorta di amicizia. • guardando il lato sbagliato della cosa, però, ti rinfacciano che tu hai guadagnato sulla loro situazione. • cercano comunque di mettertela in quel posto. • essendo rimasti in casa, rimandano all’infinito la liberazione

THE BLACK BOOK

48

 Torna all'indice 

errore #6

dell’immobile. • all’ultimo momento ti chiedono soldi aggiuntivi rispetto a quelli pattuiti, altrimenti non firmano la vendita. • dopo che hai preso gli accordi con la banca, ti scavalcano trovando un acquirente per conto loro, tenendosi la differenza.

Quanti sono che fanno così? Non tutti per fortuna, ma molto più di quello che ti potresti aspettare! E noi ne abbiamo incontrati diversi in questi 10 anni di lavoro. Da dove pensi che sia nato Psicologia dell’esecutato? E cosa fai allora? Impari a tutelarti… e bene! Mettere tutto per iscritto è la base. Sempre prendere accordi per iscritto, e che abbia valenza legale, mai solo verbali. Anche se non sempre basta. Metti che per motivi di tempi strettissimi chiudi l’operazione, pagando i creditori, mentre gli esecutati sono ancora dentro casa.

THE BLACK BOOK

49

 Torna all'indice 

errore #6

Cosa tra l’altro ultra-sconsigliata.

Sempre tirare fuori i soldi con l’immobile vuoto e le chiavi in mano. Ma a volte non è possibile. Bisogna stampare nero su bianco i termini dell’accordo. • Quando si dovrà liberare l’immobile senza ritardi. • Chi dovrà pagare le spese condominiali nel frattempo. • Quando dovranno iniziare ad assumere una ditta per il trasloco e chi la paga. • Quanti soldi, se ci sono, bisogna dargli, ecc..

Ma sai mettere queste cose nero su bianco in modo che nessuno potrà mai utilizzare quel contratto contro di te? Prendere accordi e buttarli su carta NON è uno scherzo. Serve una procedura e uno scopo specifico per entrambi. Diversamente ci metterai mesi a liberare l’immobile e a proseguire con il tuo lavoro. Aggiungici il fatto che dovrai far intervenire un avvocato, l’ufficiale giudiziario per lo sfratto, vari accessi... peggio di un’asta.

THE BLACK BOOK

50

 Torna all'indice 

errore #6

Se invece prendi e sottoscrivi gli accordi nel modo giusto, con le modalità corrette, e con le clausole che ti proteggono, in 15-20 giorni hai l’immobile libero e disponibile. • Sai la differenza tra scrittura privata autenticata e atto pubblico? • Sai la differenza tra termine perentorio e ordinatorio? • Sai compilare un preliminare con importo “indeterminato” ma valido al 100%? • Sai usare una clausola penale? • Come rendere una procura irrevocabile? • Che cosa far firmare per bloccare un esecutato che decide di vendere ad un altra persona? Queste cose, assieme a decine di altre, fanno la differenza tra un’operazione perfetta, e con ottimo guadagno, e una in cui, se va bene, hai lavorato per niente. Se va male, rimani invischiato per mesi prima di rientrare del capitale investito. Sempre se ci riesci. Conoscere nel dettaglio il significato preciso su come e quando usare ogni contratto, e ogni clausola, è importantissimo.

THE BLACK BOOK

51

 Torna all'indice 

ERRORE

#7

FIDARSI DI QUELLO CHE DICE L’ESECUTATO SENZA FARE LE GIUSTE VERIFICHE

errore #7

Fidarsi di quello che dice l’esecutato senza fare le giuste verifiche Non sempre gli esecutati sono corretti con noi. La maggior parte delle volte, in realtà, pur essendo onesti e disponibili, rischiano di farci commettere errori pericolosissimi. Quando vai a prendere la delega, e in tutti gli appuntamenti successivi, devi sempre chiedere la situazione debitoria. E ti stupirai nel vedere che, ad ogni volta, le cose cambiano. In peggio per l’operazione, ovvio. Mutuo, finanziamenti, condominio, Equitalia, fornitori, devi fare la domanda specifica per ogni cosa che ti viene in mente.

Chi si trova in quella situazione di sofferenza, tende a rimuovere e rimandare il problema. E magari è anche in buona fede, perché è tempo che non apre più i solleciti e non si ricorda più cosa ha lasciato indietro. Non lo fanno con cattiveria. Ma è compito tuo saperlo. Per cui, c’è il rischio di non avere nella lista nera dei creditori delle informazioni fondamentali.

THE BLACK BOOK

53

 Torna all'indice 

errore #7

È indispensabile conoscere TUTTI i debiti che pendono sulle persone e che potrebbero piombarti addosso senza preavviso.

Speriamo non arrivino mai debiti imprevisti. Ma se dovessero arrivare, sei preparato? Ne hai tenuto conto nel tuo Business Plan? La gran parte delle cose, le puoi venire a sapere facendo le giuste verifiche, che sono da fare sempre, anche se potenzialmente non ci dovrebbe essere niente. In una nostra pratica, parlando con un esecutato, mi ha detto che è sempre stato dipendente, non ha mai avuto attività e che quindi di Equitalia non c’è niente. Se uno è autonomo, o ha una società, AdE (ex Equitalia) è la prima cosa che guardo. Con quello che invece mi ha detto, ho messo in conto che al massimo sarebbero state poche centinaia di euro per spazzatura e cose simili. Per cui ho rimandato la verifica non avendo molto tempo disponibile. L’esperienza mi insegna che, in tutti i casi, bisogna fare la verifica AdE sempre e comunque PRIMA di chiudere tutto e tirare fuori soldi (regola aurea). In più casi ho avuto una spiacevole sorpresa. Una volta ho trovato 18 mila euro di multe e bolli non pagati.

THE BLACK BOOK

54

 Torna all'indice 

errore #7

Diciottomila!! Che sono abbastanza per sballare totalmente un Business Plan. In un’altra, quasi 40 mila euro per un accertamento in seguito a contributi non versati dal datore di lavoro. Quindi le informazioni date dall’esecutato erano corrette, ma se non avessi fatto bene tutti i compiti, avrei rischiato di farmi male. Un’altra volta, dopo aver chiesto decine di volte se avevano altri finanziamenti, oltre a quelli che sapevamo, facendo le verifiche in Banca Dati, scopro che c’era un finanziamento di oltre 25 mila euro in sofferenza.

Chiedendo spiegazioni, mi dice che era un finanziamento di anni addietro, che erano almeno 3 anni che non si facevano sentire e che quindi pensava non fosse importante. Alla faccia! Un altro, alla quarta volta che ci incontravamo, scavando scavando, mi dice che aveva circa 5 mila euro di cambiali fuori per le Pompe Funebri. Poi certo, ci sono anche quelli fin troppo ligi che mi tirano fuori pure il finanziamento a 25 euro al mese per il telefonino con la Vodafone.

THE BLACK BOOK

55

 Torna all'indice 

errore #7

Ricorda: la maggior parte delle cose le puoi scoprire se fai tutte le verifiche bene. Per altre, l’unico modo è farle saltare fuori parlando con l’esecutato, perché, o non si possono sapere, o è troppo complessa e lunga la verifica. Per esempio: • • • •

assegni e cambiali in giro, un prestito di un amico, una causa in corso, un decreto ingiuntivo arrivato e non ritirato.

Quindi occhio, e insisti fino alla nausea per farti dire tutto. Devi uscire dall’appuntamento che sai anche se e quando vanno in bagno regolarmente. Alcuni dei collaboratori che seguo, quando mi chiamano tutti felici perché hanno preso una delega, non sanno rispondermi alle domande più banali. • • • • • •

Quanto hanno di residuo mutuo? Hanno arretrati di condominio? Finanziamenti aperti? Sono regolari? Ade (Ex Equitalia)? Bolli, multe, spazzatura? Assegni e cambiali scaduti o che scadono a breve? Si sono fatti prestare dei soldi da qualcuno?

Non fare lo stesso errore anche tu. Ci sono in ballo sempre molti soldi.

THE BLACK BOOK

56

 Torna all'indice 

ERRORE

#8

SBAGLIARE LE TRATTATIVE CON I CREDITORI

errore #8

Sbagliare le trattative con i creditori Quando ho iniziato a fare stralci, le prime deleghe che ho preso non hanno portato a niente, dato l’ammontare dei debiti veramente troppo alto. Ma a furia di insistere, troviamo un’operazione che sembra andare bene. Casa all’asta, senza mutuo, da perizia, e con pignoramento di un’azienda, probabilmente un fornitore. L’esecutato mi dice che in realtà i creditori sono tre, tutti fornitori, e che non ha altro. Le verifiche che faccio (vedi punto precedente) lo confermano. Ho quindi la seguente situazione: • Creditore 1: 60 mila euro. • Creditore 2: 35 mila euro. • Creditore 3: 35 mila euro. Più le spese di procedura a carico del Creditore 2 (procedente), di circa 10 mila euro. Valore immobile 130 mila euro. Previsione di vendita all’asta 90/100 mila euro.

THE BLACK BOOK

58

 Torna all'indice 

errore #8

Visto che non c’è il mutuo, considero una divisione proporzionale del ricavato e parto con le proposte al 40% a tutti, quindi: • Creditore 1: 25 mila euro. • Creditore 2: 12.5 mila euro. • Creditore 3: 12.5 mila euro. Ho fatto bene? Mi chiama l’avvocato del Creditore 1, facendomi presente 3 cose: 1. loro hanno messo ipoteca giudiziale, e che quindi prenderanno tutto essendo i primi. 2. il fatto che non so questa cosa non depone a favore della mia professionalità. 3. una proposta simile è offensiva. Ho rischiato di far saltare l’operazione. Fare una proposta insensata, spesso indispettisce la controparte e interrompe tutti i canali di comunicazione. • Chiamo, • insisto, • chiedo scusa. Riprendo le fila del discorso e, con un po’ di tira e molla, riesco ad accordarmi per 43 mila euro.

THE BLACK BOOK

59

 Torna all'indice 

errore #8

WoW. Non male alla fine. Mi chiama l’avvocato del Creditore 2, dicendomi che non ho tenuto conto delle spese sostenute per la procedura. Come detto sono oltre 10 mila euro, e che con la mia proposta, è come se proponessi di chiudere con 2.5 mila euro, inammissibile. Questi sono stati i più tosti. Ormai mi avevano preso di spigolo e, nonostante una previsione di incasso dall’asta di meno di 20 mila euro, alla fine ho dovuto cedere e chiudere a loro favore a 24 mila euro. Il problema è che abbiamo lottato per un sacco di tempo, tant’è che siamo riusciti a chiudere la procedura ben 2 giorni prima dell’asta.

Ma il colpo di genio lo faccio con il terzo creditore. Stammi bene a sentire. Il terzo creditore è balzato sulla sedia, quasi non credendo alle proprie orecchie, quando gli ho proposto 13 mila euro per chiudere, quando lui era convinto di prenderne 5 o forse 6 mila dall’asta. Un colpo di genio, vero?

THE BLACK BOOK

60

 Torna all'indice 

errore #8

Il tutto perché? Non avevo ben chiaro come si sarebbe svolto il riparto. Ero totalmente ignorante a tal proposito. E ho pagato cara la mia ignoranza. Parlo di 6 mila euro buttati letteralmente dalla finestra. L’operazione è comunque stata ben profittevole, ma quei soldi sarebbero stati meglio in tasca mia che nella loro.

THE BLACK BOOK

61

 Torna all'indice 

CONCLUSIONI

conclusione

Eccoci arrivati alla fine. Sono sicuro che questo “Libro Nero” abbia fatto aumentare le tue palpitazioni, ma spero anche che ti abbia spalancato gli occhi su molti dei rischi, ma anche sulle opportunità, che si nascondono in questo mondo. Probabilmente arrivato a questo punto sarai un po’ scoraggiato. In molti vendono l’idea che fare investimenti immobiliari è semplice, veloce e puoi diventare ricco domattina. Io preferisco dare informazioni realistiche, anche se controcorrente. Come detto all’inizio, io amo questo lavoro e lo consiglio a tutti SE fatto nella maniera corretta. Non voglio scoraggiare nessuno ma sensibilizzare in modo responsabile chi è nuovo e si avvicina a questo settore. Preferisco correre il rischio che una persona interessata, con un buon potenziale si spaventi e prenda un’altra strada (anche se spero di no, non era questo l’intento), piuttosto che avere sulla coscienza una persona che si è tuffata nel vuoto seguendo semplici miraggi, schiantandosi alla prima problematica. Per questo uso un linguaggio un po’ “terrorizzante”. Ma non preoccuparti, se ci segui potrai avere tutte le risposte ai tuoi dubbi e fare un magnifico e redditizio percorso in questo magico mondo.

THE BLACK BOOK

63

 Torna all'indice 

conclusione

La cosa importante è capire (e vedrai che è un po’ il mio mantra) che fare stralci è una professione. E va presa come tale, con la massima serietà e massimo impegno. Se no, corri il rischio di perdere soldi: • come perdita (si spera mai), • come ridotto guadagno (quasi sempre è possibile ottimizzare costi e guadagni), • come perdita di opportunità (più spesso di quanto credi). Se invece fai le cose nel modo corretto, allora entri a far parte di un cerchio ristretto di persone in grado di trarre il massimo da ogni occasione che ti capita. Anche quelle che tutti sconsigliano di fare. Il consiglio migliore che posso darti, anche per abbassare l’ansia, è di cliccare qui e di seguirci sul gruppo Facebook di discussione. Clicca qui e dai un’occhiata a tutti i nostri materiali. Leggerli significa assorbire la nostra esperienza, quella che non ti viene passata ai corsi, ma che ti schiarisce le idee su come fare un appuntamento e mettere in piedi le trattative con gli esecutati.

In più, se sei nuovo in Stralciando, ti offro uno speciale Bonus di Benvenuto del 30% sui nostri libri e materiali

THE BLACK BOOK

64

 Torna all'indice 

conclusione

Il Saldo a Stralcio è per Pochi Entra nella realtà di chi opera nel Saldo a Stralcio tutti i giorni, da ormai 10 anni. Al di là di quello che viene raccontato nei corsi teorici, non è tutto rose e fiori. Certo, le soddisfazioni ci sono, ci mancherebbe. Ma tutti i giorni si deve lottare con mille difficoltà che spesso fanno saltare pratiche date per chiuse. O che, se sottovalutate, possono farti perdere decine di migliaia di euro. In questo manuale, tratto dai Tour di successo tenuti a marzo e aprile 2017 dal team di Stralciando, con oltre 300 partecipanti in sala, scoprirai in maniera pratica come sono stati affrontati gli intoppi in molte casistiche reali, in scontri all’ultimo sangue. Uscendone spesso vincitori, ma non sempre. E da qui prendere spunto per “trucchetti” che puoi usare anche tu, nella tua operatività quotidiana, con ingiusto vantaggio sulla tua concorrenza, in modo da lavorare limitando i rischi, aumentando i guadagni e superando ostacoli che magari altre volte ti hanno fermato.

THE BLACK BOOK

65

 Torna all'indice 

conclusione

E in più, come ci siamo mossi nel settore degli investimenti immobiliari quando non avevamo budget. E soprattutto SENZA SBAGLIARE! Leggi adesso “Il Saldo a Stralcio è per pochi”. Scopri la sorpresa che ti abbiamo riservato

Clicca qui e scopri di più

THE BLACK BOOK

66

 Torna all'indice 

conclusione

Le 15 Stazioni dell’esecutato Le 15 Stazioni dell’esecutato: Carlo, Barbara e William ti svelano per la prima volta le 15 tappe emozionali che attraversano gli esecutati. Scopri come entrare nella mente di una persona a cui hanno pignorato la casa e manipolare con estrema precisione i processi mentali irrazionali che guidano le sue decisioni. Psicologicamente parlando, ogni esecutato reagisce emotivamente seguendo quindici tappe di un percorso emotivo che lo porta a sprofondare negli abissi della disperazione. Terrorizzato dalla paura di perdere la casa, il suo stile di vita e di non poter più provvedere alla sua famiglia, l’esecutato smette di ragionare razionalmente, compiendo scelte impulsive, dettate solo dall’emozione. Se vuoi davvero avere successo devi necessariamente essere in grado di capire la natura di queste scelte e l’origine delle paure che le generano. In “Le 15 Stazioni dell’Esecutato” abbiamo svelato per la prima volta l’algoritmo che ti permetterà di decifrare lo stato emotivo dell’esecutato e di utilizzare le giuste leve per scardinare le sue difese irrazionali ed entrare in empatia con lui.

THE BLACK BOOK

67

 Torna all'indice 

conclusione

Le 15 Stazioni combaciano con gli stati emotivi che l’esecutato attraversa dal momento in cui scopre che la sua casa sta per essere pignorata, fino a quando cade nella rassegnazione più cupa. Leggendo questo libro imparerai a capire in quale stato emotivo si trova l’esecutato con cui stai parlando, in modo da poter hackerare i suoi meccanismi decisionali e a sfruttare gli errori del suo passato per prevedere le sue mosse future, anticipandole. In questo modo ottenere la delega diventerà un gioco da ragazzi e il tuo lavoro sul campo sarà ogni giorno più semplice ed efficace.

Leggi adesso “Le 15 stazioni dell’esecutato”. Impara quali leve emozionali devi utilizzare con gli esecutati. Scopri la sorpresa che ti abbiamo riservato

Clicca qui e scopri di più

THE BLACK BOOK

68

 Torna all'indice 

conclusione

Il Gruppo Facebook di Stralciando Entra nel gruppo Facebook di Stralciando e ricevi tonnellate di contenuti gratuiti e vedrai che molti dubbi o domande ancora presenti nella tua testa, verranno ampiamente soddisfatte e troveranno risposta.

Clicca qui ed entra nel gruppo Facebook di Stralciando E, se lo riterrai necessario, potrai decidere di essere seguito da noi per evitare errori e fare affari senza sbagliare. A presto e buoni affari. Carlo Silli

THE BLACK BOOK

69

 Torna all'indice 

promo

Codice Bonus di Benvenuto Per te che hai letto questo ebook uno speciale Codice Bonus di Benvenuto.

Clicca sul pulsante, inserisci il codice ed ottieni subito uno sconto del 20% sul prezzo normale del libro.

Le 15 stazioni dell’esecutato

Il saldo a stralcio è per pochi

Codice sconto: XNDW9SP3

Codice sconto: 28RJKVGQ

Clicca qui e prendilo adesso

Clicca qui e prendilo adesso

THE BLACK BOOK

70

 Torna all'indice 

sondaggio

Ti è stato utile questo ebook? Clicca sul pulsante per compilare il sondaggio ed aiutaci a migliorare.

Riceverai uno speciale Codice Bonus di Benvenuto con uno

SCONTO DEL 30% sul prezzo normale del libro

No, non mi è piaciuto

Si, mi è stato utile

Riceverai lo sconto anche se il libro non ti è piaciuto. Ti ringraziamo in anticipo per la tua opinione, qualunque essa sia. La leggeremo senza pregiudizi anche se cruda e diretta.

THE BLACK BOOK

71

 Torna all'indice 