Examinarea Tehnika A Imobilului [PDF]

Zitiervorschau

Ministerul Educației al Republicii Moldova Universitatea Tehnică a Moldovei Facultatea Cadastru Geodezie şi Construcţii Catedra Evaluarea şi Managementul Imobilului

Lucrare de an la disciplina: “Evaluarea tehnica a imobilului” Tema: Expertiza tehnică a fabricii de mobila din or.Nisporeni str.Mircea Eliade 15

A elaborat :

st. gr. IMC-

A verificat:

Conf. univ. Albu Ion

Chișinău 2015 1

CUPRINS INTRODUCERE............................................................................................................................. 1.NOTIUNI CONCEPTUALE PRIVIND EXAMINAREA SI EVALUAREA STARII TEHNICE A BUNULUI IMOBIL.................................................................................................. 1.1Necesitatea si importanta expertizei bunului imobil................................................................. 1.2 Asigurarea informationala a inspectarii si examinarea starii tehnice a constructiei. 1.3 Scurt istoric al obiectului de studiu.......................................................................................... 2. INSPECTAREA BUNULUI IMOBIL....................................................................................... 2.1. Metode şi tehnici de inspectare a bunului imobil................................................................. 2.2.

Inspectarea propriu-zisă şi caracteristica elementelor constructive...................................

2.3. Analiza rezultatelor inspectării elementelor constructive şi a construcţiei........................... 3. ESTIMAREA UZURII FIZICE A BUNURILOR IMOBILE................................................. 3.1 Metode de estimare a deprecierii............................................................................................. 3.2 Estimare uzurii fizice a cladirii si a elementelor constructive................................................. 3.3 Estimarea uzurii fizice a clădirii. Soluții de reabilitare............................................................ CONCLUZII.................................................................................................................................... BIBLIOGRAFIE.............................................................................................................................. ANEXA 1 Poze Fabrici de mobila..................................................................................................

2

INTRODUCERE Actualitatea temei. Activitatea de construcţii este creatoare a mediului de viaţă cu implicaţii deosebite din punct de vedere social-economic, ecologic şi cultural, marcând nivelul de civilizaţie şi cultură a societăţii.

Activitatea de constructii cere o atentie deosebita din partea ocupanţilor

(proprietari sau chiriaşi), executanţilor, inginerilor de întreţinere şi, în cele din urmă, din partea oricărui membru implicat în aceasta activitate Scopul raportului dat este familiarizarea cu informatia legata de inspectarea si expertiza tehnica a cladirilor, are menirea de a ne prezenta esenta procedurii de inspectare a obiectului evaluarii si expertizei tehnice a bunului imobiliar,necesitatea de examinare tehnica. Sunt expuse criteriile de descriere bunurilor imobiliare. Acest raport ne ajuta sa analizam informatia pe care am colectat-o cu privire la obiectul nostru investigat din orașul Nisporeni. Vom stabili diagnosticul corect privind structura acestei clădiri. Vor fi stabilite anumite principii, acordându-se o atenţie specială recomandărilor standardelor în vigoare, în scopul de a asigura activităţii de examinare şi evaluare tehnică un cod de procedura unitar şi o calitate cât mai bună a rapoartelor de care este însoţită. Diagnosticarea defecţiunilor este calea raţională de a proceda, pornind de la efecte ,dovezi şi ajungând la cauzele oricărei deteriorări, care este urmată de recomandarea lucrărilor de remediere necesare pentru reabilitare. Este foarte important să se verifice cu atenţie orice posibilitate în acest sens şi să nu existe idei preconcepute în privinţa cauzelor. Constatarea uzurii elementelor de constructie cum ar fi planseele,fundatia,coloanele si grinzile,acoperisul,scarile reprezintă un proces îndelungat de inspectare şi examinare a tuturor semnelor de deteriorare. Capitolul I intitulat” Notiuni conceptuale privind examinareasi ev starii tehnice a bunului imobil si elementele constructive” este dedicat aspectului teoretic al subiectelor abordate. Este analizată procedura de examinare şi evaluare tehnica, sunt precizate etapele de parcurgere a acestui proces, expertizei tehnice. Se pune accent anume pe rolul examinarii tehnice. În capitolul II denumit „Inspectarea bunului imobil” . Acest capitol la fel tine de aspectul teoretic.Este analizata etapa de colectare si analiza a datelor,indeosebi analiza informatiei cu privire la starea constructiilor. Reducerea calitatilor de consum ale bunului imobiliar din punct de vedere al investitorului potential nu reprezinta altceva decit notiunea de depreciere. Deci, este definită şi clasificată uzura fizică, ca proces de pierdere a calităţilor iniţiale a construcţiei sub influenţa factorilor climaterici şi a mediului. 3

În capitolul III intitulat „Estimarea uzurii fizice” .Acest capitol are menirea de a aduce o caracterizare generala obiectului investigat,adica fabricii de mobila care este ampasata pe str.Mircea Eliade

15,orașul

Nisporeni,o

caracteristica

parte(fundatie,plansee,scari,goluri,acoperis). Se

scurt

generala

va caracteriza

despre

fiecare

element

in

elementul cu toate deteriorarile

depistate,masurarile luate, fapt care va duce la determinarea uzurii fizice a intregii constructii.Intr-un final se va evalua starea tehnica a gradinitei. Aceasta lucrare va fi incheiata cu conluzi care expertul tehnic lea prezentat in forma scrisa ce includ in ele gradul total de uzura ce va fi determinat pe parcursul lucrari si alte conluzi pe baza obiectului inspectat , acest aliniat se va termina cu recomandarii care sunt de un folos major deoarece ele duc la majorarea atit a valorii imobilului cit si la indelungirea a duratei de viata a cladirei.

4

NOTIUNI CONCEPTUALE PRIVIND EXAMINAREA SI EV STARII TEHNICE A BUNULUI IMOBIL SI ELEMENTELE CONSTRUCTIVE 1.1 Necesitatea si importanta expertizei bunului imobil Expertiza tehnica a constructiei- reprezinta un complex de masuri pentru determinarea si evaluarea caracterisiticilor reale ale constructiei, in scopul asigurarii functionarii si posibilitatii utilizarii in continuare a constructiei. Consolidare- complex de masuri orientate spre asigurarea si sporiirea capacittii portante si de exploatare a cladirii. Evaluarea a starii tehnice a constructiei- este determinarea gradului de defectare si categoriei starii tehnice a constructiei prin comparatia indicilor reali cu indici stabili de norme de proiect. Activitatea de construcţii este creatoare a mediului de viaţă cu implicaţii deosebite din punct de vedere social-economic, ecologic şi cultural, marcând nivelul de civilizaţie şi cultură a societăţii. Orice cetăţean se găseşte într-o construcţie sau în afară pe tot parcursul vieţii. Dezvoltarea economică a oricărei societăţi nu poate fi concepută şi dezvoltată în afară activităţii de construcţie şi fără a proteja mediul înconjurător. Din punct de vedere social, o construcţie prezintă un produs utilizat de societate precum şi de fiecare persoană aparte prin urmare calitatea construcţiei se prezintă drept una din categoriile sociale şi ecologice importante pentru stat şi societate, pentru fiecare cetăţean. Protecţia consumatorului nu poate fi asigurată dacă nu va fi supravegheată calitatea şi starea ecologică la etapele de extragere, fabricare, executare, exploatare şi postutilizare a construcţiilor. Evaluarea şi expertiza tehnică se efectuează din mai multe motive, cum ar fi: dorinţa proprietarului de a face unele modificări aduse construcţiei deja existente, de a cunoaşte starea construcţiei, continuitatea acesteia, ceea ce şi determină beneficiarul de a lua hotărârea de a apela la un expert tehnic. Procesul de evaluare solicita evaluatorului utilizarea unor date sistematizate si veridice obtinute din diferite surse demne de incredere. Termenul de expertiza tehnica deriva de la latinescul “ expertus”,experior cu sensul de “incerc, dovedesc”. La etapa initiala de desfasurare a lucrarilor de evaluare, evaluatorul trebuie sa studieze minutios toata documentatia tehnica a obiectului evaluarii, sa determine parametrii de baza care caracterizeaza obiectul la data evaluarii si sa inspecteze obiectul evaluarii. Inspectarea obiectului

5

evaluarii trebuie sa fie adecvata scopului evaluarii. Evaluatorul urmeaza sa stabileasca din timp limitele inspectarii si sa le mentioneze ulterior in raportul de evaluare. In practica exista o distinctie clara intre inspectarea bunului imobiliar si expertiza tehnica a cladirii. Spre deosebire de inspectarea bunului imobiliar, care este o conditie obligatorie a evaluarii, expertiza tehnica este efectuata destul de rar si doar in cazurile cind evaluatorul nu este in stare sa estimeze desinestatator starea tehnica a constructiei sau a unor elemente constructive. Expertiza tehnica este efectuata de specialisti calificati care dispun de autorizatiile corespunzatoare. Ea presupune analiza detaliata a starii cladirii in general simelementelor constructive, structurii, materialelor de constructie, materialelor de finisare, terenului (solului). Cunostintele evaluatorului pot sa se limiteze doar la cunostinte generale privind expertiza constructiei, la metodele de expertiza a starii constructiilor si la interpretarea corecta a rezultatelor expertizei. Inspectarea, la rindul sau, poarta un caracter mult mai general si superficial si reprezinta vizitarea si examinarea bunului imobiliar in scopul obtinerii informatiei necesare pentru formularea unei opinii profesionale privind valoarea proprietatii imobiliare, necesitatea efectuarii unor lucrari necesare pentru a aduce bunul imobiliar in conformitate cu cerintele pietii sau privind alte aspecte. Este recomandabil ca inspectarea bunului imobiliar sa se desfasoare cu participarea reprezentantului serviciului tehnic responsabil pentru intretinerea bunului imobiliar. In procesul de inspectare este necesar sa fie remarcate toate deficientele in constructii si se recomanda sa fie fotografiat intregul obiect, precum si deficintele remarcate, cum ar fi :crapaturile peretilor, deficientele finisajului, peretii umezi, etc. Unul din scopurile inspectarii este si verificarea corespunderii obiectelor indicate in documentatia tehnica si cea de evidenta cu situatia reala de pe teren. Este important sa fie comparata denumirea bunurilor imobiliare conform Registrului Bunurilor Imobile si conform actelor evidentei contabile (in cazul bunurilor imobiliare utilizate in activitatea economica). De regula, pentru bunurile imobiliare cu destinatie industrila datele din Registrul Bunurilor Imobile si datele evidentei contabile nu corespund. O astfel de analiza a corespunderii inscrierilor oficiale si a starii lucrurilor in realitate, va permite evitarea majorarii sau diminuarii neintemeiate a valorii proprietatii imobiliare. Este important sa fie fixata data inspectarii obiectului evaluarii, deoarece conform practicii generale data evaluarii, indicata in raport, este considerata data ultimei inspectarii a bunului imobiliar.

6

Expertul tehnic este un specialist cu cunoştinţe în domeniul construcţiei, exploatării construcţiei sau economist în construcţii, recunoscut sau atestat oficial de către autoritatea publică, el efectuează lucrări de verificare şi cercetare a stării unei construcţii. Expertul tehnic este obligat: a) să întocmească un raport de expertiză care să conţină consultările făcute, soluţiile propuse cu justificările acestora; b) să nu extragă şi să nu transmită, pentru a fi folosite în alte scopuri, elemente şi detalii de execuţie verificate în cadrul expertizei şi considerate de proiectant confidenţiale; c) să pună la dispoziţia organelor de control toate documentele necesare

pentru

verificarea respectării prevederilor prezentului Regulament; d) să întocmească şi să ţină la zi registrul de evidenţă a lucrărilor de construcţie şi proiectelor expertizate; e) să respecte condiţiile prevăzute în contract. Expertiza şi evaluarea tehnică a unei construcţii sunt întâlnite în următoarele situaţii:  Schimbarea destinaţiei construcţiei sau a unei părţi a acesteia;  Amenajarea de subsoluri, supraetaje, mansarde a construcţiei;  Desfiinţarea sau practicarea de goluri în pereţii structurali de rezistenţă;  Înlocuirea sau îmbunătăţirea proceselor tehnologice ce se petrec în clădiri industriale;  Schimbarea sau reamplasarea echipamentelor ce pot modifica încărcările utile ale acestora;  Apariţia defectelor sau fisurilor în structurile de rezistenţă din cauza greşelilor de proiectare sau a execuţiei necorespunzătoare a clădirii;  Exploatarea sau întreţinerea defectuoasă a construcţiei;  Supraîncărcarea elementelor de construcţie în procesul de exploatare mult mai mare decât cele proiectate;  Suprasarcină tehnologică apărută în urma exploatării;  Apariţia unor avarieri datorită calamităţilor naturale. Procesul de evaluare şi expertiză tehnică a stării construcţiei existente se efectuează respectând următoarele principii de bază:  Evaluarea stării tehnice a construcţiei se face în etape succesive din ce în ce mai complexe pentru a cunoaşte cât mai amănunţit şi exact condiţiile în care se află şi funcţionează elementele componente ale clădirii; 7

 Procesul de evaluare se desfăşoară pe mai multe nivele: -

stabilirea datelor iniţiale prin analiza documentaţiei de proiect privind construcţia şi prescripţiile valabile la data executării inspectării şi expertizei tehnice;

-

evaluarea preliminară calitativă, ce are loc prin observări directe, analize vizuale şi inspecţii la faţa locului;

-

evaluări calitative suplimentare şi amănunţite prin sondaje;

-

evaluarea preliminară aproximativă analitică;

-

evaluări analitice detaliate de complexitate ridicată.

 Procedurile de examinare menţionate anterior pot fi abordate independent, câte una sau câte două şi mai multe, în dependenţă de informaţia obţinută la etapele anterioare. Deci pentru a putea estima corect atit valoarea unei constructii cit si insusi starea tehnica a acesteia, este necesar de a efectua expertiza tehnica a constructiei, pentru ca beneficiarul sa stie exact in ce stare se afla bunul imobil si cit valoreaza acesta dupa caz. Importanta procedurii de expertiza este indiscutabila in cazul cind se preconizeaza schiimbarea destinatiei unei cladiri, sau instalarea utilajelor noi si a liniilor noi de producere in hale industriale mai vechi, pentru a putea determina daca sarcinile preconizate vor putea fi suportate de constructia existenta sau se necesita lucrari de consolidare. In general constructiile de orice tip la o anumita faza a ciclului lor de viata necesita efectuarea unei expertize, pentru ca de aceasta depinde siguranta tuturor oamenilor ce traiesc si activeaza in aceste constructii, iar o expertiza corect efectuata si la timp poate saolva multe vieti omenesti, si constructiile insusi. I.2 Asigurar informationala a inspectarii si examinarea starii tehnice a constructiei In cadrul desfasurarii activitatii de expertiza tehnica a constructiilor, numai inspectarea deseori nu este suficienta pentru a putea determina exact starea constructiei. Din aceasta cauza este necesara colectarea informatiei despre constructia inspectata, informatia colectata apoi necesita examinare, si in dependenta de tipul si provenienta informatiei abordarea este diferita. Pentru ca informatia colectata sa fie cit mai eficienta ea trebuie sa posede urmatoarele calitati de baza:  sa fie oportuna (este legata de timp);  claritatea;  completitudinea(fond suficient de date pertinente); 8

 concizia (cât mai comprimat, fara detalii inutile, );  fidelitatea informatiei (adevarul); relevanta(gradul de utilitate pragmatica a informatiei). Insusi informatia in sine nu prezita o valoare prea mare fara tehnicile de prelucrare si procesare a datelor. In scopul obtinerii rezultatelor asteptate informatia este prelucrata in cadrul unui sistem informational. In primul rind esete necesar de a defini ce este un sistem informational. Sistemul informational - este un ansamblu de mijloace si legaturi comunicationale (circuite sau fluxuri), metode, tehnici si proceduri destinate colectarii, transmiterii, prelucrarii, stocarii si securitatii datelor si a informatiilor externe si interne necesare unei mai bune desfasurari a activitatii organizatiei (managerii sunt interesati în a construi sisteme informatice pentru colectarea informatiei înregistrate, stocarea si procesarea lor). Informatia odata inclusa intr-un sistem informational parcurge 3 etape de baza: etapa de intrare a datelor etapa de procesare a datelor etapa de colectare a rezultatelor obtinute. Sistemele informationale se clasifica dupa cum urmeaza in:  sisteme informationale formale.- definirea si acceptarea datelor si a procedurilor pentru colectarea, stocarea, procesarea, diseminarea si utilizarea datelor; sunt de obicei predefinite si opereaza cu anumite reguli, modificarile sistemului nefiind usor de realizat;  sisteme informationale informale – se bazeaza pe acorduri implicite si reguli de comportament, care nu sunt redefinite. Informatia este importanta pentru: 

luarea unor decizii cu scopul de a imbunatatii organizarea serviciilor si facilitatilor; si



realizarea planificarii, implementarii, monitorizarii si evaluarii participative. In cadrul activitatii de expertiza tehnica informatia poate fi obtinuta din diverse surse: rapoarte ale personalului tehnic, registre, chestionare completate de diversi participanti, intalniri de lucru, interviuri, grafice.

9

Procesul de expertiza tehnica incepe cu colectarea datelor initiale, etapa foarte importanta care presupune acumularea informatiei necesare expertizei. Informatiile sunt obtinute drept urmare analizei documentelor existente la beneficiar, proiectant, in arhiva: proiectul initial, cartea constructiei, studiul geotehnic, baza de date privind urmarirea comportarii constructiei, informatii furnizate de administratie privind exploatarea si comportarea la cutremurile anterioare sau la alte actiuni neprevazute sau deosebite.

Datele initiale vor cuprinde: 

perioadele proiectarii si executiei constructiei, numele proiectantilor si executantilor lucrarilor;



destinatia constructiei, amplasament;



descrierea constructiei: deschideri, travee, numar de niveluri, structura de rezistenta si dimensiunile

geometrice

ale

principalelor

elemente

structurale,

sistemul

de

compartimentare, sisteme de inchidere si izolatii, finisaje; 

descrierea tehnologiilor de executie, durata si etapele de executie;



caracteristicile materialelor din proiect (pentru beton – marca sau clasa, granulometria agregatelor etc.



intervalul de exploatare a constructiei, interventii, reparatii si modificari ale constructiei, anomalii, abateri si evenimente deosebite produse pe perioada exploatarii etc.; rezumatul studiului geotehnic.

In urma efectuarii examinarii tehnice a cladirii, expertul elaboreaza raportul de expertiza, in care analizeaza si toate documentele scrise si desenate de care a dispus. Din documentatia stipulata fac parte: 

proiectul constructiei sau, in lipsa, releveele de arhitectura si ale structurii de rezistenta intocmite in cadrul expertizei;

10



studiul sau referatul geotehnic si modul cum a fost intocmit: pe baza unor fo sondaje sau sapaturi efectuate in cadrul expertizei si/sau date obtinute din studii geotehnice elaborate pentru constructii invecinate;



documente sau informatii privind istoricul constructiei, comportarea la cutremurele trecute sau la alte actiuni extraordinare, existenta unor expertize elaborate cu alte ocazii, date referitoare la modificarile, reparatiile sau consolidarile efectuate;



releveele degradarilor constructiei – pereti, tavane, fundatii, scari, stilpi, grinzi, buiandrugi etc.;



notele privind rezultatele decopertarilor si sondajelor efectuate la interiorul si exteriorul constructiei pentru aflarea structurii de rezistenta sau a unor vicii ascunse;



buletinele de analiza si referatele cu rezultatele si concluziile determinarilor si incercarilor experimentale;



tema cu modificarile solicitate de beneficiar – daca este cazul – asupra functionalului, fatadelor etc. constructiei insotita eventual de documente si avize;



breviarul de calcul cu rezultatele analizei structurii in starea actuala, dupa efectuarea eventualelor transformari cerute

de beneficiar si dupa realizarea masurilor de

interventie/consolidare, daca sunt necesare. Captarea si prelucrarea informatiei se mai efectueaza cu ajutorul unor sisteme si aparatura speciala pentru diagnosticarea structurilor. Acestea cuprind doua metode:  nedistructive;  distructive. O metoda nedistructiva este diagnosticarea cu ultrasunete. Cu ajutorul ultrasunetelor se pot detecta si localiza unele defecte interne a betonului, cum ar fi zonele de segregare, goluri etc. Pentru colectarea informatiei se mai utilizeaza metode mecanice, cum sunt: metoda amprentei, metoda reculului. Acestea ajuta la aprecierea rezistentei betonului. 

Inspectarea tehnica detaliata – una din cele mai importante etape a procesului de examinare

a) b) c) d) e) f)

si evaluare tehnica este inspectarea detaliata a constructiei si elementelor constructive. In procesul inspectarii tehnice detaliate, evaluatorul va concretiza : Datele tehnice din documentatia de proiect Masurarile, caracteristicile elementelor constructive Mediul de exploatare a constructiilor Starea constructiilor in conditii normale de functionare Carti si rapoarte de expertiza efectuate anterior Permisiunea decopertarii constructiilor 11

g) Permisiunea luarii de probe pentru investigatiiloe de laborator h) Cerintele privind componenta si structura raportului(calcule cu explicatii, rezultatelel analizelor, caracterul recomandarilor, posibilitati de executie). . Rezistenta betonului poate fi determinata, de asemenea, prin incercari distructive pe carote, care la fel ofera expertului informatii ample in ceea ce priveste starea elementului constructiv examinat. Deci, putem conclude ca oricare nu ar fi sursa sau originea informatiei obtinute despre constructia inspectata, informatia trebuie sa fie cit mai veridica si apla posibil, pentru a minimiza sansele producerii unei erori in cadrul efectuarii expertizei. I.3 Scurt istoric al obiectului de studiu Domeniul de aplicare a expertizei de construcţii este suficient de larg pentru a fi studiat de către un specialist, fiind necesare cunostinte in diverse domenii a industriei constructiei cum ar fi arhitectura, materiale de constructii, retele ingineresti, mecanica, si alte, in dependenta de diversitatea cunostintelor specialistului se poate spune si de calitatea expertizei. Elevii din instituţiile speciale tehnice şi terţiar fac destul de diferite tipuri de activităţi didactice, ceea ce permite formarea logicii si patrunderea mai adinca si pe inteles in problemele constructiilor, cauzelor degradarilor si a scrierea rapoartelor. Principalul document de reglementare privinde expertiza tehnica este regulamentul privind expertiza tehnică în construcţii stabileşte modul, formele, obiectele, conţinutul şi subiecţii implicaţi în efectuarea expertizelor tehnice ale construcţiilor, în scopul asigurării şi menţinerii stării tehnice a construcţiilor în corespundere cu exigenţele esenţiale prevăzute de Legea nr.721-XIII din 2 februarie 1996 privind calitatea în construcţii. Prevederile Regulamentului se extind asupra construcţiilor de orice categorie (civile, industriale, agrozootehnice, drumuri, poduri, căi ferate, construcţii hidrotehnice, comunale etc.) şi instalaţiilor aferente acestora (în continuare - construcţii), indiferent de apartenenţa, forma de proprietate şi destinaţia lor, precum şi asupra lucrărilor de intervenţii în timp (consolidări, modernizări, reparaţii capitale, reabilitări, transformări, extinderi). Trebuie remarcat faptul că subiectul este o totalitate de teorie, un studiu efectuat pe cauza si efect de a lungul timpul. Pentru un specialist este necesar să execute cit mai multa practica si cercetari pentru ca ulterior sa poata percepe cauzele degradarilor, acestea fiind diverse dupa caz.

12

În aceste prelegeri se studiaza cauzele problemelor constructive, precum si faptele sunt clarificate, arătând care a fost de fapt responsabil pentru apariţia unor astfel de probleme. Trebuie mentionat faptul ca in urma expertizei tehnice in constructii pot aparea, identificate incalcari in de executie, de exploatare, de proiect sau de exploatare. Astfel este necesar de efectuat expertiza tehnica pentru a preveni la timp degradarile sau macar de a le stopa. Un alt motiv de importanta acestui obiect de studiu este in identificarea şi justificarea elementelor constructive fara de care ar avea un mare prejudiciu imobilul. Astfel de necesitatea si importanta acestui obiect de studiu este indinspensabila, asa si cunostintele din alte domenii sunt necesare pentru studierea cauzelor- efect a degradarilor, a influientei factorilor externi si interni a mediului.

INSPECTAREA BUNULUI IMOBIL 2.1 Metode si tehnici de inspectare a bunului imobil Expertiza tehnică a construcţiilor se desfăşoară atunci cînd o reglementare tehnică prevede acest lucru sau o situaţie deosebită o impune. Aceasta se exercită asupra: - construcţiilor existente; - proiectelor de lucrări de construcţie; - obiectelor în curs de construcţie; - materialelor utilizate în construcţii; - litigiilor apărute în cadrul verificărilor între proiectant şi verificatorul atestat. Investitorul sau proprietarul este obligat să comande expertiza tehnică, dacă acest lucru este cerut de o reglementare tehnică sau de un organism legal împuternicit cu atribuţii de control al statului în domeniul calităţii construcţiilor. Expertul tehnic răspunde de asigurarea, prin soluţiile propuse, a nivelelor minime de calitate pentru exigenţele esenţiale, impuse de documentele normative în vigoare. Bunurile imobile pot fi supuse urmatoarelor tipuri de expertiza: 1

expertiza judiciara (aspectul legal) – consta in analiza dosarului cadastral; este necesar de identificat dreptul de proprietate asupra terenului si asupra constructiilor identificate. 13

2

expertiza amplasarii obiectului evaluarii – consta in analiza factorilor de influenta asupra pretului in procesul de tranzactionare a bunului imobil.

3

expertiza ecologica – investigarea si analiza mediului ambiant.

4

expertiza terhnica – consta in inspectarea elementelor constructive si a sistemelor ingineresti pentru determinarea starii constructiei si formularea recomandarilor pentru beneficiar.

5

expertiza economica – analiza veniturilor incasate in urma exploatarii sau administrarii bunurilor imobile, povara fiscala axata pe imobil si rezervele existente ce pot fi vbalorificate; cheltuieli de intretinere, reparatii capitale, reconstructie si renovare.

6

expertiza manageriala - consta in analiza sistemului managerial existent pentru planificarea gesdtiunii eficiente a bunului imobil. Pentru a efectua examinarea şi evaluarea tehnică a obiectului, expertul tehnic trebuie să

organizeze procesul de inspectare, examinarea a obiectului, pentru a putea culege datele necesare efectuării de calcule pentru determinarea uzurii fizice a construcţiei.

Etapele ce le parcurge expertul în procesul de examinare sunt:  examinarea preventivă – etapă ce constă în examinarea vizuală a obiectului investigaţiei, cât şi pentru stabilirea condiţiilor contractului de prestare a serviciilor. În cadrul acestei etape, expertul tehnic parcurge următoarele etape succesive: a) deplasarea pentru inspectarea obiectului evaluat; b) formarea grupului de lucru în dependenţă de solicitare; c) primirea şi studierea dosarului cadastral; d) culegerea şi analiza documentaţiei de proiect; e) elaborarea sarcinii tehnice şi aprobarea acesteia după caz cu beneficiarul; f) pregătirea şi perfectarea ofertei şi contractului de prestare a serviciilor; g) calculul indicatorilor conform ofertei de prestare a serviciilor; h) elaborarea raportului de examinare şi expertiză tehnică; i) prezentarea raportului beneficiarului.  efectuarea inspectării prealabile şi preventive - constă în obţinerea informaţiei privind:

14

a) istoricul obiectului evaluat: durata construcţiei; perioada şi durata construcţiei capitale; modificări în timp a proiectului; cauzele şi caracterul lucrărilor efectuate; b) caracteristica construcţiei: volume, suprafeţe; c) legalizări a construcţiei; d) hotărâri tehnice privind aspectele constructive ale construcţiei; e) caracteristica solului şi aspecte geotehnice; f) schema sarcinilor şi momentelor de influenţă asupra elementelor constructive; g) încălcări a cerinţelor de exploatare a clădirilor; h) starea tehnică a construcţiei şi defecte pronunţate, cât şi apariţia acestora.  Inspectarea tehnica detaliata – una din cele mai importante etape a procesului de examinare si evaluare tehnica este inspectarea detaliata a constructiei si elementelor constructive. Inspectarea tehnica detaliata este necesara pentru proiectarea reconstructiei sau reparatiei capitale a obiectului. Evaluatorul sau inspectorul tehnic trebuie sa parcurga o consecutivitate de etape cum ar fi:

Tabelul 2.1 Etapele parcurse pentru efectuarea inspectarii tehnice detaliate Denumirea lucrarilor studiul informatiei din arhiva (retrospectiva):dosar cadastral, solicitare la Arhiva Nationala, si la Institutul de Proiectare. studiul geologic decopertari fundatii investigatii de laborator (analiza solului) testarea in laborator a materialelor peretilor portanti calcule de rezistenta a constructiilor portante testari mecanice a zidariei(caramida, mortar, beton) testarea finisarii exterioare (daca exista): sectiune, decopertare inspectari electro-fizice a constructiilor portante (electrosunet), constructia intreaga test mecanic a planseelor(cladiri cu multe nivele) test mecanic coloane test mecanic a elementelor din beton armat si scarilor. rapoarte elaborate.

Unitatea masura

de

Numarul incercarilor

obiect

1

sapatura sapaturi probe bucati calcule test, proba

1 2 5 10…20 5…7 10…50

teste

2…4

test

1

test 4 test 4 test 4 bucati 2 Sursa: [completată de autor]

In procesul inspectarii tehnice detaliate, evaluatorul va concretiza :  Datele tehnice din documentatia de proiect 15

 Masurarile, caracteristicile elementelor constructive  Mediul de exploatare a constructiilor  Starea constructiilor in conditii normale de functionare  Carti si rapoarte de expertiza efectuate anterior  Permisiunea decopertarii constructiilor  Permisiunea luarii de probe pentru investigatiiloe de laborator  Cerintele privind componenta si structura raportului(calcule cu explicatii, rezultatelel analizelor, caracterul recomandarilor, posibilitati de executie). Pentru a efectua expertiza tehnica calitativa a oricarei cnstructii este necesara parcurgerea consecutivitatii de etape enumerate mai sus, altfel rezultatul evaluarii nu va corespunde cu situatia de la fata locului, si prin aceasta poate fi supusa pericolului soarta constructiei in cazurile cind aceasta ar necesita lucrari de reabilitare sau consolidare. Datele iniţiale rezultă din informaţiile obţinute urmare analizeidocumentelor existente la beneficiar, proiectant, în arhivă: proiectul iniţial, cartea construcţiei, studiul geotehnic, baza de date privind urmărireacomportării construcţiei, informaţii furnizate de administraţie privindexploatarea şi comportarea la cutremurele anterioare sau la alte acţiuni neprevăzute sau deosebite. Datele iniţiale vor cuprinde:  perioadele proiectării şi execuţiei construcţiei, numele proiectanţilor şiexecutanţilor lucrărilor,  destinaţia construcţiei, amplasament,  descrierea construcţiei - deschideri, travei, număr de niveluri, structurade rezistenţă şi dimensiunile

geometrice

ale

principalelor

elementestructurale,

sistemul

de

compartimentare, sisteme de închidere şiizolaţii, finisaje,  măsura în care proiectul respectă prevederile prescripţiilor în vigoarereferitoare la conformarea şi alcătuirea construcţiilor,  descrierea tehnologiilor de execuţie, durata şi etapele de execuţie,  intervalul de exploatare a construcţiei, intervenţii, reparaţii şimodificări ale construcţiei, anomalii, abateri şi evenimente deosebite produse pe durata exploatării etc.,  caracteristicile materialelor din proiect (pentru beton - marca sauclasa, granulometria agregatelor, tipul şi calitatea cimentului, metodade preparare etc., pentru armătură - marca şi tipul de oţel,caracteristicile oţelului rezultate din buletinele furnizorilor şiîncercările de pe şantier etc., pentru oţelul din confecţiile metalice -marca şi tipul de oţel, furnizorii, buletinele de încercări efectuate îndiverse laboratoare, suduri etc.), 16

 rezumatul studiului geotehnic. Evaluarea calitativă a unei construcţii este prima etapă a expertizăriicare se face printr-o inspecţie şi examinare la faţa locului pentru a i sestabili alcătuirea, avariile/ degradările/ defecţiunile apărute şi cauzeleacestora. Cu acest prilej se apreciază dacă sistemul constructiv analizat areasigurat gradul de protecţie corespunzător destinaţiei şi importanţei construcţiei, zonei seismice în care se află, acţiunilor la care este supusă. Urmare acestui fapt se identifică construcţiile care au cu certitudine nivelulde protecţie impus, cele care în mod sigur prezintă risc seismic sau la alteacţiuni şi a celor care au un grad de protecţie incert, cu un risc potenţial laacţiunile exterioare, şi care urmează a fi examinate prin metode analitice. Evaluarea calitativă se face urmărind proiectul de rezistenţă şi de arhitecturăa construcţiei şi, în lipsa acestora, pe baza releveelor care se execută odatăcu evaluarea. Sunt situaţii în care elementele structurale nu sunt observabile,fiind ascunse de finisaje şi izolaţii (termice, contra focului, fonice). Deaceea sunt necesare decopertări sau desfaceri ale acestor protecţii pe unele porţiuni pentru a se recunoaşte elementele structurale. În general seurmăreşte identificarea următoarelor componente:         

elemente verticale: stâlpişori şi pereţi din beton, beton armat, zidării, elemente principale şi secundare ale planşeelor: plăci, centuri, grinzi, rigle, elemente de acoperiş, elemente prefabricate folosite şi modul de îmbinare, sisteme de contravântuire, scări, podeste, elemente de închidere şi de compartimentare, sistemul de fundare, elemente de finisaj şi de izolare în măsura în care sunt fixate decomponentele structurale. Concomitent cu depistarea (identificarea) elementelor, se efectuează şireleveul acestora.

Releveul este sumar în cazul existenţei documentaţieitehnice şi mai detaliat în lipsa proiectului. În orice situaţie relevarea construcţiei permite stabilirea poziţiei şi dimensiunilor reale ale elementelor structurale şi nestructurale şi a faptului dacă construcţia a suferit modificări pe durata exploatării cu şi fără documentaţie întocmită şi aprobată deorganismele competente. Se vor preciza următoarele date:  

axele construcţiei, axele tuturor elementelor, în plan orizontal şi vertical, 17

    

deschideri, travei, înălţimi (cote) de nivel, forma şi dimensiunile secţiunilor elementelor, armarea elementelor din beton armat, poziţia şi alcătuirea îmbinărilor dintre elementele prefabricate din beton armat, poziţia şi alcătuirea îmbinărilor metalice. Evaluarea calitativă urmăreşte de asemenea starea tehnică şi de conservare aelementelor şi

stabilirea defecţiunilor, degradărilor şi avariilor apărute pe parcursul exploatării construcţiei. Se vor urmări în special următoareleaspecte vizibile:   

deplasări ale construcţiei datorită alunecărilor de teren, fisuri şi crăpături generate de tasări diferenţiate, descrierea (cercetarea) terenului de fundare (prin foraje, sondaje sauşanţuri), nivelul apelor



subterane şi gradul lor de agresivitate, existenţa infiltraţiilor de apă la nivelul fundaţiilor din diverse cauze(alimentări cu apă şi canalizări defecte, accesul apelor pluviale, lipsatrotuarelor, lipsa jgheaburilor şi burlanelor



etc.), existenţa scurgerilor de apă, a igrasiei şi condensului şi efectele asupraelementelor

  

construcţiei, starea izolaţiilor de orice natură, efectele diferenţelor de temperatură, a radiaţiilor solare şi ciclurilor deîngheţ-dezgheţ, efectele condiţiilor de mediu agresiv asupra betonului şi metalului(starea procesului de coroziune - superficial, în profunzime, evolutiv -,starea sistemului de protecţie anticorozivă, degradarea betonului şiarmăturilor prin coroziune, starea stratului de acoperire a armăturilor

     

etc.), axele tuturor elementelor, în plan orizontal şi vertical, deschideri, travei, înălţimi (cote) de nivel, forma şi dimensiunile secţiunilor elementelor, armarea elementelor din beton armat, poziţia şi alcătuirea îmbinărilor dintre elementele prefabricate din beton armat, poziţia şi alcătuirea îmbinărilor metalice.Evaluarea calitativă urmăreşte de asemenea starea tehnică şi de conservare aelementelor şi stabilirea defecţiunilor, degradărilor şi avariilor apărute pe parcursul exploatării construcţiei. Se vor urmări în special următoareleaspecte

  

vizibile: deplasări ale construcţiei datorită alunecărilor de teren, fisuri şi crăpături generate de tasări diferenţiate, descrierea (cercetarea) terenului de fundare (prin foraje, sondaje sauşanţuri), nivelul apelor subterane şi gradul lor de agresivitate, 18



existenţa infiltraţiilor de apă la nivelul fundaţiilor din diverse cauze(alimentări cu apă şi canalizări defecte, accesul apelor pluviale, lipsatrotuarelor, lipsa jgheaburilor şi burlanelor



etc.), existenţa scurgerilor de apă, a igrasiei şi condensului şi efectele asupraelementelor

  

construcţiei, starea izolaţiilor de orice natură, efectele diferenţelor de temperatură, a radiaţiilor solare şi ciclurilor deîngheţ-dezgheţ, efectele condiţiilor de mediu agresiv asupra betonului şi metalului(starea procesului de coroziune - superficial, în profunzime, evolutiv -,starea sistemului de protecţie anticorozivă, degradarea betonului şi armăturilor prin coroziune, starea stratului de acoperire a armăturilor



etc.), efectele acţiunii unor factori biologici (de exemplu prezenţa unor ciuperci sau

  

microorganisme la elementele din lemn), dezaxări ale elementelor, secţiunilor sau îmbinărilor, inexistenţa unor elemente structurale, efectele unor cutremure, accidente, avarii, explozii, incendii (rupereaunor elemente sau bare, flambajul unor bare componente, deplasărisau deformaţii mari ale elementelor şi structurii, fisuri mari înelementele de beton armat sau zidărie, degradări ale îmbinărilor metalice din cauza lipsei unor piese de legătură, a sudurilor incomplete sau incorecte, a lipsei unor

 

şuruburi sau datorită şuruburilor insuficient strânse etc.), starea de deformare a construcţiei, care poate rezulta şi din măsurători topometrice, starea betonului ca urmare a degradărilor provenite din uzură şi lovituriaccidentale şi modul de protecţie a armăturilor Degradările evidenţiate la analiza stării tehnice a construcţiilor sunt trecute în relevee ale

avariilor şi defecţiunilor. Aceste relevee vor cuprinde:   

defectele, natura şi poziţia (traseul) acestora în elementele deconstrucţie, lipsa unor elemente, bare, piese, şuruburi, nituri, suduri etc., date privind elementele dimensionale ale defectelor: deformări (săgeţi)şi deplasări (dezaxări, translaţii ale structurii, deplasări remanente),deschiderea fisurilor şi distanţele dintre fisuri



(la pereţi şi elemente din beton, beton armat, zidării), gradul de degradare a betonului, adâncimea stratului de beton afectatde agenţii chimici şi

   

fizici, gradul de degradare a armăturilor, grosimea stratului de coroziune, grosimea stratului de coroziune la elementele din oţel, porţiunile elementelor din lemn afectate de umezeală, microorganisme etc., zonele din clădire afectate de umezeală şi igrasie, 19

 

starea de degradare a izolaţiilor hidrofuge, termice, acustice, starea de degradare a instalaţiilor de orice natură. În situaţia în care este necesară şi verificarea caracteristicilor fizice, chimice şi mecanice ale

materialelor, dacă elementele nu prezintă degradări, se pot considera valorile caracteristicilor din proiect. În caz contrar se vor efectuadeterminări experimentale pentru stabilirea acestor proprietăţi, poziţia armăturilor în elementele de beton armat, calitatea sudurilor etc. În conformitate cu diversele metodologii de evaluare calitativă, rezultatele analizelor se pot sistematiza, nota şi consemna în diverse tipuri de documente sau formulare, care cuprind sintetic constatările referitoare la elementele structurale şi nestructurale. În final, funcţie de importanţă,construcţia poate primi un calificativ prin care se apreciază capacitatea sa de rezistenţă sau se caracterizează sub raportul riscului sau a siguranţei. 2.2 Inspectarea propriu-zisa și caracteristica elementelor constructive Expertiza tehnică este efectuată de specialişti calificaţi care dispun de autorizaţiile corespunzătoare. Ea presupune analiza detaliată a stării clădirii în general şi elementelor constructive, structurii, materialelor de construcţie, materialelor de finisare, terenului (solului). Este recomandabil ca inspectarea bunului imobiliar să se desfăşoare cu participarea reprezentantului serviciului tehnic responsabil pentru întreţinerea bunului imobiliar. In procesul de inspectare este necesar să fie remarcate toate deficienţele în construcţii şi se recomandă să fie fotografiat întregului obiect, precum şi deficienţele

remarcate, cum ar fi:

crăpăturile pereţilor, deficienţele finisajului, pereţii umezi, etc. Unul din scopurile inspectării este şi verificarea corespunderii obiectelor indicate

în

documentaţia tehnică şi cea de evidenţă cu situaţia reală de pe teren. Este important să fie comparată denumirea bunurilor imobiliare conform Registrului Bunurilor Imobile şi conform actelor evidenţei contabile (în cazul bunurilor imobiliare utilizate în activitatea economică). De regulă, pentru bunurile imobiliare cu destinaţie industrială datele din Registrul Bunurilor Imobile şi datele evidenţei contabile nu corespund. Această cladire este anplasată in orasul Nisporeni , , pe strada Mircea Eliade 15, cu destinatie industrial , si anume este o fabrica de mobilier. Pe parcursul inspectarii am observat ca cladirea de tip P+1E si este construită din blocuri de calcar aceasta cladire are subsol dar din cause nedeterminate nu a fost stabilit acesul spre inspectarea lui mai detaliata din interio, sa determinat ca are o fundatie continue simpla, cu o suprafata de 31,40m * 12,40m. Sint prezente patru intrari, intrarea principal este situate in fata cladiri si un similara ei are in spate, mai sunt 2 intrari la 1 etaj 20

lateral cladirii, sa determinat acoperis de tip terasa si este acoperit cu beton de panta si izolatie hidrofuga-straturi de ruberoid lipite pe bitum. retele

Sint prezente

ingineresti

(energie

electrica,ventilare,sisteme informationale).

Acest obiect

este confectionat din schelet portant din beton armat care este amplasat

pe

fundatie,

in

interiorul cladiri sunt 15 stilptii din beton-armat prefabricat care au capacitate portanta, acesti stilpi preiau sarcinile de la18 grinzi . Pereti sunt confectionati din blocuri de calcar, iar la finisarea exterioara sau utilizat placare peretilor cu placi de ceramic de o dimensiune medie.

ELEMENTELE CONSTRUCTIVE A CLADIRII FUNDAŢII Fundaţia este elementul de construcţie care se află în contact direct cu terenul bun de fundare şi transmite acestuia toate încărcăturile care acţionează construcţia. Fundaţia este partea principală a structurii de rezistenţă a clădirii prin intermediul căreia se realizează încastrarea în pământ.

Fundatia constructiei este partea aflata in contact direct cu solul si are rolul de a

sustine greutatea constructiei si de a o transmite in pamant. La acest obiect fundatia e simpla continua turnata monolit, cu grosimea de circa 80 cm si inaltimea 3.5m . Pe alocuri se observa careva deteriorari cum ar fisuri de la 2-5 mm, in unile locuri sint prezente fenomene ca macinarea stratului de finisare si chiar dezvelirea completa a fundatiei. 21

Stratul de protectie a fundatiei este grav afectat fiind cu multe fisuri, cu locuri umede si decopertaje a armature. PERETI Pereţii sau zidurile sunt elemente de construcţii verticale care îndeplinesc următoarele funcţii: •

preiau şi transmit fundaţiilor clădirii

greutatea proprie şi în unele cazuri şi încărcăturile provenite de la alte elemente ca planşee, grinzi, acoperişuri; •

închid

clădirea

spre

exterior

protejând interiorul acesteia împotriva agenţilor atmosferici şi asigură izolarea termică şi fonică; •

compartimentează

clădirea

în

interior în funcţie de destinaţie; •

asigură rezistenţa construcţiei la

solicitări orizontale (vânt, cutremur). Aceasta constructie e construita din cladirea este construită din

22

blocuri de calcar şi stilpi de beton-armat prefabricat . Cu scop de a intari si de sustinere a acoperisul au fost facuti 15 stilpi. Peretilor au fost acoperiti cu un strat de mortar cu scop de a proteja de umezeala blocurile de calcar. Starea mortarului

este proasta fiind prezente multe fisuri si

decopertari a blocurilor de calcar .

ACOPERIS Acoperișul este de tip terasă,construit din zidărie în combinație cu beton armat.La partea superioara cladirea este inchisa cu acoperis de tip

terasa,

alcatuit

din

urmatoarele

straturi(planseu de pod- elemente prefabricate (1600x6000mm) ,un strat de cheramzit cu rol de izolare termica,beton de panta,izolatie hidrofugastraturi de ruberoid lipite pe bitum. Acces direct pentru inspectarea acoperisului nu a fost posibil .

PLANŞEU Element de construcţie de lemn, de beton armat etc. care serveşte ca suport pentru fixarea unei maşini, formează partea carosabilă a unui pod, separă etajele unei clădiri (constituind duşumeaua sau acoperişul).

23

La imobilul dat acesta este din beton –armat prefabricate si are o lungime de 6m*1.6 si are sarcina de a transmite grautaetea grinzilor si stilpilor pe care este aplasat planseul. GOLURI Ferestrele şi uşile sunt elemente de construcţie care trebuie să asigure iluminarea şi ventilarea naturală a încăperilor, accesul în clădire precum şi legătura pe orizontală între diferite încăperi ale construcţiilor. Realizarea uşilor şi ferestrelor caracterizează lucrările de tâmplărie care se execută în ateliere şi fabrici speciale.Usa- deschizătură în peretele unei clădiri, care face posibilă pătrunderea în interiorul ei. Fereastra- deschizătură de formă regulată lăsată în peretele unei clădiri, pentru a permite să intre aerul şi lumina. In urma inspectari am determinat 2 tipurii de usi : •

2,1m * 1,6m – sunt 2 usa principala , una este confectionata din table de metal iar a doua este confectionata din lemn dar nu este in functiune.

24

•

2.2m * 1.2m - sunt 18 usi secundare care a fost confectionata din lemn

Usile atit acea metalica sit si cele din lemn sunt prelucrate contra ruginei al metalului si contra unflari si putreziri a celor din lemn, acesste usi au o stare satisfacatoare,.

Ferestrele sunt efectuate din lemn si sunt vopsite cu un strat de vopsea pentru protetiea de actiunile factorului natural, feresti sunt de doua tipuri de dimensiuni 2m*1.9m si 1,20m*1,80m. sunt stabilite si 2 ferestre din PVC . PARDOSELI Pardoseala este elementul care delimitează clădirea la partea inferioară sau se aplică pe partea

superioară

a

planşeelor. La

acest

bun

imobil pardoseau este din mortar turnat pe un subtire planseului

deasupra si

este

25

amenajata placi de gresie si ceramic, unele locuri sund deteriorate parti ale pardoselei si lipseste placile de gresie.

FINISARI Tencuielile

sunt

elemente de finisaj care se aplică pe suprafaţa brută a

pereţilor, tavanelor sau a altor elemente de construcţii, având rol estetic, igienic şi de protecţie împotriva agenţilor exteriori (intemperii, radiaţii etc.) sau interiori (apă şi vapori de apă), a gazelor, focului şi a altor agenţi şi acţiuni chimice şi mecanice din mediul ambiant. Finisarea este avariata in deorebi in partea de spate a cladiri unde sau observant ceve mai mari deteriorari di obiectul dat. Asa dar finisarea peretilor este efectuata cu o tencueala de mortar sisunt amplasate placate de ceramic pe intreaga constructiie. Finisarile in interiorul cladiri sunt efectuate la fel cu o tencueala de mortar si este folosita amestecul de piatra de var pentru finisajul interior. 26

27

ELEMENTE

A

STRUCTURII

DE

REZISTENTA Stâlpii sunt elemente de construcţie verticală care preiau incărcările date de elmentele orizontale ale structurii de rezistentă(grinzi,planşee,şarpante) sau de alte părţi ale structurii care reazemă pe ei şi le transmit la fundaţii. La aceasta constructive am depistat 12 stilpi amlasati si alipiti de peretii portanti exterior si inca 3 stilpi amplasati la mijlocul cladirei pe care sunt amplasate grinzile si care au o capacitate dubla de a preia greutatea planseului. Grinda Element de construcție din lemn, oțel, beton armat etc., cu lungimea mare în raport cu celelalte dimensiuni, folosit de obicei la asigurarea rezistenței unei construcții. Grinzile la obiectul dat sunt amplasate pe stilpii portanti si sunt 17 la numar.

28

RETELE INGINERESTI Ansamblu de ramificații prin care se distribuie consumatorilor dintr-un oraș apa, gazele, electricitatea, incalzire, telecomunicatie etc. La aceasta cladire retelele ingineresti sunt prezente, nu toate doar cele de care s-a avut necesitate: •

Energie electrică

•

Ventilare

•

Sisteme informationale si de comunicatie.

29

2.3 Analiza rezultatelor inspectarii elementelor si a bunului imobil Investigarea tehnica a cladirii este o cercetare, studiere minuţioasă, la nivel tehnic efectuată sistematic, cu scopul general de a caracteriza starea tehnica a constructei. In aspectul de investigare sunt concentrate citeva tipuri de proceduri: expertiza tehnica, inventarierea tehnica (aprecierea cantitativa), inspectarea tehnica etc. In cazul dat am analizat obiectul cu destinatie industriala, amplasat in orasul Nisporeni st. Mircea Eliade 15 . La examinarea tehnica sau observat urmatoarele deteriorari: Fundatia

La acest obiect fundatia e simpla continua turnata monolit, pe alocuri se observa careva deteriorari cum ar fisuri de la 2-5 mm, in unile locuri sint prezente fenomene ca macinarea stratului de finisare si chiar dezvelirea completa a fundatiei sau mai observat unele locuri din cauza dezgolirii complete atit stratului protector de umiditate a fundatiei cit si a tencuelei sau observat armatura dezgolita cu un strat de corozie unde si betonul in inprezurime lua culoare rugiinie. In obiectul dat mai avem un tip de fundatie neregulata la stilpii pornanti, aceasta fundatie nu a fi putut determinata din cauza accesului limitat in subsolul cladirii. Pereti. La bunul dat sunt observat 3 tipuri de pereti:  Exterior portanti- am examinat peretii dati si sau obesrvat ca in spatele obiectului se creaza o situatie grozav de negativa din cauza lipsei nemarginita a stratului de protectie care in constituie tencueala acoperitacu ceramic. In restul la obiectul dat sau mai observant oarecare fisuri de circa 1-2 cm.  Interior portanti- sau observant la peretii dati mai putine deteriorari doar la stratul finisat care este executat din tencueala cu mortar si finisat cu var. Ca elemente portante sunt si stilpii care au un grad de deteriorare redus si sunt intr-o stare satisfacatoare, la ei nu sau determinat oarecare deteriorari doar unele locuri niste 

fisuri foarte mici. Despartitori- peretii dati au la fet ca sin cei interior portanti un grad scazut de uzura , sau constatat doar fisuri care au fost determinate in unele incaperi in care schimbul de aier adica aerisirea incaperilor este redusa. 30

Planseu Sa determinat in rezultatul examinari planseului unele locuri este mai deteriorate din cauze ca cazut stratur protector ce era constituit din var, in rest planseul era intro stare buna , fisurile aveau o dimensiune mica , unele locuri sau determinat umiditae din cauza peretelui portant exterior care dupa spusele de mai sus este cu un grad de umiditate inalta si dic asa cauza dupa capacitatea betonului de a absoarbe apa planseul in zona data este umed . Pardoseaua La examinare pardoselei sa constatat ca o mare parte din pardosea o are placile din ceramic care are cea mai mare extindere pe intreaga pardosea si o uzura inlta de oarece in multe locuri aceaste placi sun uzate si chiar lipses parti de 1m 2. In alte incaperi nu am putut determina ce tip de pardosea din cauza accesului limitat. Golurile Am determinat usi si ferestre de doua tipuri , care aveau un garad de uzura inalta din cauze observate la fata locului lipsei vopselei protectoare a lemnului si a ferului. Une locuri sau determinat un grad foarte inalt cum ar fi la usa central din spate care nici nu functiona si se afla intro stare grozav de rea. In deosebi nui am putut determina acoperisul ce stare are si subsolul, din spusele proprietarului acoperisul a fost reparat din data dari in exploatare, la acest obiect sau observant si retelele ingineresti care aveau un grad de uzura satisfacator in care predomina gradul cel mai mare la retelel alimentare cu caldura unde nu functionau si in retelele informationale unde erau partial distruse, energiea electrica se afla intr-o stare satisfacatoare si nu au fost determinate oarecare dezgoliri sau alte deteriorai. Sau determinat si scarile care erau lipite de pereti exterior care permiteu accesul la etajui unu a cladirei date, sunt construite din fer si au un grad de uzura satisfacator , unele locuri sau stabilit oarecare incercari de corozie din cauza lipsei vopselei protectoare de corozie. Asa dar acest obiect in deosebi are o stare satisfacatoare , nu putem presupune ca are o uzura inalta deoarece din data exploatarii acest obiect a fost intretinut deosebit de bine si este in functie si in ziua data.

31

ESTIMAREA UZURII FIZICE A BUNURILOR IMOBILE 3.1 Metode de estimare a deprecierii Valoarea bunului imobil este în funcţie de caracteristicile lui naturale şi fizico – constructive şi de schimbările, care au loc în aceste caracteristici pe durata ciclului de viaţă. Acest principiu reflectă legătura caracteristicilor naturali şi fizico – constructive  calităţi de consum  utilitate (valoarea utilă)  valoare. Aşadar, valoarea obiectului depinde de starea lui fizică, de etapa ciclului de viaţă la care el se află: V = f (t), Unde: V – valoare; t – timp. Cea mai generală caracteristică a procesului de schimbări, care are loc cu obiectul pe parcursul duratei ciclului de viaţă, se numeşte uzură. Uzura se clasifică în uzură fizică şi morală sau funcţională. Există uzură economică, în urma factorilor externi (magistrala de lângă casă construită recent). Figura III.1. Clasificarea uzurii obiectelor imobiliare

UZURA

Fizică

Funcţională

Economică

Ca regulă neînlăturabilă

Neînlăturabilă

Înlăturabilă

De forma a doua

De forma întâia

Neînlăturabilă

Înlăturabilă

lemente de lungă Elemente durată de scurtă durată

Sursa: [completată de autor]

32

Uzura fizică a bunurilor imobile are loc în procesul „îmbătrânirii” lor, aşa şi sub influenţa factorilor exteriori, mai ales climaterici. Procesul de exploatare al obiectului influenţează mai puţin, deoarece sarcinile de lucru sunt în majoritatea cazurilor covârşitoare şi statice, şi după mărime mai mici decât alte normative. Procesul uzurii fizice a clădirilor locative şi a elementelor constructive constau în faptul, că construcţiile, instalaţiile şi clădirile în ansamblu după funcţionare îşi pierd calităţile şi proprietăţile iniţiale. Prin pierderea calităţilor tehnice şi de exploatare se înţelege pierderea de către elementele constructive a clădirii, a rezistenţei, rigidităţii, stabilităţii sub influenţa mediului ambiant. Aceste pierderi de calităţi a clădirii cu timpul duc la „îmbătrânirea” şi prăbuşirea lor. Uzura fizică mai depinde şi de condiţiile locale, respectarea cerinţelor de exploatare şi întreţinere, de sistemul de reparaţii curente şi capitale. Este importanţă dinamica uzurii fizice pe parcursul termenului real de exploatare. Factorii distrugători în mod diferit influenţează uzura fizică. Durata de exploatare în fond, depinde de durabilitatea construcţiilor, deoarece elementele clădirii după rezistenţă sunt neuniforme, evident şi termenul de exploatare este diferit. Unele elemente (scările, pereţii exteriori) sunt supuse unor sarcini mai mari comparativ cu alte elemente ale clădirii. În baza acestor constatări se poate concluziona, că între uzură fizică şi factorii temporari există o legătură directă. Factorii de timp sunt: vârsta reală a clădirii şi durabilitatea (limita de trăinicie). Există două formule de determinare a uzurii fizice, având în vedere proporţionalitatea cu vârsta şi limita de trăinicie: U = 100 * R * (R + D) / 2 * D2;

(1)

Unde: U – uzura, %; R – vârsta reală a clădirii, ani; D – durabilitatea (limita de trăinicie), ani. U = 100 * R * (R + D) / 2,67 * D2;

(2)

Diferenţa dintre aceste formule, constă în faptul, că 1.3.1 se bazează pe principiul, că durabilitatea se termină la 90% de uzură fizică, formula 1.3.2 – 75% de uzură fizică, ce în practică coincide cu starea degradată a clădirilor. Din aceste legături analitice urmează că: 1.

durata de exploatare a unei clădiri este mai mică decât limita de trăinicie. Această diferenţă de timp (Δt), trebuie să fie mai mică pentru clădirile locative şi poate fi mai mare pentru clădirile 33

industriale. Uzura fizică a primelor clădiri nu poate depăşi 90%, pentru a doua categorie de clădiri: 70 – 80%, unde cerinţele de securitate nu sunt atât de stricte. 2.

mărimea duratei de exploatare a clădirilor se poate de obţinut schimbând destinaţia lor din locative, de exemplu, în industriale.

3.

formulele reflectă legături parabolice a procesului de uzură fizică fără reparaţii capitale. Calculele după formulele prezentate pentru clădirile din cărămidă demonstrează, că durata de exploatare este de 100 – 90 ani. În practică, pe parcursul duratei de exploatare (75 – 80% de uzură fizică) se efectuează reparaţii capitale, ce recuperează uzura fizică şi reparaţii curente, care menţin starea normală de exploatare. Se evidenţiază trei faze a uzurii fizice totale: 

Prima fază (25% tn) se caracterizează prin creşterea sporită a uzurii fizice în urma defectelor, legate de calitatea materialelor, prefabricatelor şi lucrărilor de construcţie, la fel şi de începutul duratei de exploatare a obiectului (tasarea, aşezarea fundaţiei şi a altor elemente).



A doua fază (50% tn) se caracterizează de o încetinire a uzurii fizice în urma acumulării „oboselii de exploatare”. La această fază oprirea sau compensarea uzurii fizice este imposibilă. Se efectuează numai lucrările de întreţinere a obiectului în starea de exploatare satisfăcătoare.



A treia fază (perioada de exploatare a bunului imobil se caracterizează prin dubla creştere sporită a uzurii fizice a elementelor constructive în rezultatul acumulării „oboselii de exploatare”), corespunde perioadei, când elementele constructive sunt supuse efortului de distrugere. La această stadie uzura clădirii de oprit şi de compensat practic este imposibil. Se efectuează numai reparaţii de susţinere pentru păstrarea şi susţinerea clădirii şi construcţiei într-o stare tehnică limitată până în momentul reconstrucţiei complexe sau demolări. Figura 3.2. UF 75 – 80%

---------------------------------------III fază

50%

------------------------ ---- -II fază

40%

-------I fază 34

25%

50%

25% Sursa: [completată de autor]

Există două metode de apreciere a uzurii fizice: 

metoda vizuală;



metoda „valorii nominale”.

Metoda vizuală de apreciere a uzurii fizice. Valoarea cantitativă (mărimea) a uzurii fizice a clădirii se determină în funcţie de starea tehnică a elementelor de construcţie principale. Trebuie de menţionat, că deşi caracteristica finală a uzurii fizice este gradul de diminuare a capacităţii portante iniţiale, componenţa elementelor, după care se determină mărimea uzurii fizice nu se delimitează numai cu construcţiile portante de bază. Lămurirea este următoarea că: orice clădire prezintă un sistem unic, care include tot fără excluderea elementelor componente (construcţiile şi materialele, instalaţiile de ventilare şi sanitare). Starea tehnică a fiecăruia din aceste elemente, influenţează într-o oarecare măsură asupra stării clădirii în ansamblu, adică la mărimea uzurii fizice. Problema constă în argumentarea selectării anume a acelor elemente constructive, pentru determinarea adecvată a mărimii lor, deoarece influenţarea stării tehnice a unor elemente este aşa de mică, că practic nu se ia în consideraţie. La rândul său, uzura fizică a construcţiilor aparte, după care se calculă uzura fizică a clădirii în ansamblu, este proporţională cu raportul dintre mărimea sectorului deteriorat a construcţiei şi mărimea totală a ei.

Procesul de determinare a uzurii fizice include două etape: Etapa I: Determinarea uzurii fizice pentru elementul constructiv UFC, %:

;

(3)

Unde: Mi – dimensiunea (suprafaţa sau lungimea) sectorului deteriorat, m2 sau m; MC – dimensiunea totală a construcţiei, m2 sau m; n – numărul sectoarelor deteriorate. 35

Semnele uzurii fizice sunt existenţa deformărilor deschise sau închise a elementului constructiv. De aceea există o legitate: creşterea numărului şi dimensiunilor deformaţiilor, corespunde măririi uzurii fizice şi invers; gradul uzurii fizice reprezintă prin sine o mărime derivată (funcţie) de la numărul şi dimensiunea deformaţiilor elementului constructiv. Caracteristica cantitativă şi calitativă a deformaţiilor şi mărimea uzurii fizice a elementelor constructive pot fi determinate numai în rezultatul examinării pe teren a clădirii cu utilizarea utilajelor şi procedurilor speciale. Astfel de lucrări în deosebi pentru obiecte mari şi compus sunt de un volum mare de muncă. De aceea în majoritatea cazurilor fără pagubă pentru determinarea precisă a uzurii fizice a clădirii în complect se poate de limitat din punct de vedere numai la elementele constructive, care influenţează la capacitatea portantă. Valoarea mărimii p (greutatea specifică a elementelor constructive) din tabelă este aproximativă şi se schimbă în dependenţă de clădirile şi construcţiile capitale. Pentru alte condiţii egale, mărimea p pentru fundaţii şi pereţi creşte cu mărirea capitalizării (deoarece anume aceste elemente constructive o asigură).

Etapa II: Determinarea uzurii fizice a clădirii în ansamblu

, Unde:

%:

(4)

- uzura fizică a elementului constructiv j, %;

- ponderea valorică a elementului i în valoarea totală a clădirii, (fracţiuni de unitate); m – numărul elementelor constructive. Această formulă permite de a lega între sine evaluarea relativă şi valorică a uzurii fizice, care pe de o parte caracterizează gradul de pierdere a proprietăţilor iniţiale a clădirilor civile (în primul rând rezistenţa), pe de altă parte corespunde valorii obiective, măsurilor de reparaţii necesare, înlăturând deformaţiile elementelor constructive. Este demonstrat, că utilitatea noţiunii „uzura fizică normativă” – mărimea invers proporţională cu durata normativă de exploatare, în scopuri de evaluare nu este indicată. Aceasta este legată de natura uzurii fizice, care nu este aceeaşi pe durata de exploatare; de faptul, că clădirile se

36

exploatează în diferite condiţii, cu sau fără executarea lucrărilor de întreţinere şi capitale. Aceasta indică la necesitatea expertizei individuale. Determinarea uzurii fizice prin metoda „nominală” Evaluarea uzurii fizice de fapt înseamnă aprecierea costului reparaţiilor necesare. În majoritatea cazurilor pentru determinarea costului reparaţiei capitale, care are, mărimea covârşitoare

în costul reparaţiilor integrale, este suficient de a utiliza coeficientul

, este egal cu raportul dintre

costul reparaţiei capitale şi valoarea „nominală” a clădirii:

, Unde:

(5) - costul reparaţiei capitale, lei; - valoarea „nominală” a clădirii, lei.

Necesitatea de a calcula 

apar în următoarele cazuri:

când persoana fizică sau juridică, care a comandat evaluarea, va exploata bunul imobil şi va suporta cheltuielile reparaţiilor capitale;



când costurile reparaţiilor capitale se vor compensa în urma vânzării bunului imobil,

adică 

între valoarea clădirii reparate depăşeşte:

,

când bunul imobil se arendează sau se pune în gaj.

Determinarea uzurii fizice se efectuează parcurgând următoarele etape: 1. se stabileşte componenţa elementelor constructive după care se calculează uzura fizică totală. 2. în baza deformărilor se determină valoarea uzurii fizice pe fiecare elemente constructiv 3. se determină valoarea uzurii fizice integrale. 4. în baza datelor despre ponderea valorii de reproducere a elementului constructiv în valoarea totală de reproducere sau în conformitate cu raportul între costul reparaţiilor şi valoarea „nominală” în dependenţă de uzura fizică în unităţi valorice. Menţionăm că în conştiinţa oamenilor de rând există părerea, că uzura fizică reală este mai mare ca uzura fizică normativă, mai ales la clădirile din perioada N. S. Hruşciov. S-ar părea că această opinie este corectă – e de ajuns să vezi unele cămine, case de locuit din acea perioadă. Cu 37

toate acestea se întâlnesc cazuri când uzura fizică reală este mai mică decât cea normativă (unele case construite încă în sec. XIX au uzura fizică reală circa 30%). Analiza unor clădiri, care au suportat cutremure, avarii în urma exploziilor de gaze, demonstrează că nu au avut loc căderi de pereţi exteriori sau tasări de fundaţii. Construcţiile portante şi-au păstrat caracteristice lor de rezistenţă. Lămurirea contradicţiei între uzura fizică reală şi uzură fizică percepută de populaţie, se ascunde în sisteme şi elemente constructive cu rezistenţă diferită. Cu toate acestea starea clădirilor mai puţin rezistente (îngrădirilor neportante, pardoselei, etc.), se înţelege de majoritatea ca uzură fizică reală a întregii clădiri (dacă la casa scării tencuiala în întregime a căzut, atunci şi clădirea mult nu va rezista). Această situaţie este creată din cauza neexecutării reparaţiilor curente şi a calităţii joase. Metoda vârstei efective. Orice constructie sub influienta actiunii umane suporta modificari in afara normaelor de intretinere si de exploatare. Metoda vârstei efective foloseşte următoarea formula:  VE    100  DVF  sau

U 



 VE   100  VE  DVFR   

unde, U

- uzura fizica exprimata in procente;

VE

- vârsta efectiva;

DVF - durata de viata fizica; DVFR - durata de viata fizica rămasa. Metoda valorica este aplicata pentru a estima uzura fizica atât a elementelor constructive ale construcţiei separat, cit si a întregii construcţii. Metoda ciclogramelor se aplica pentru un numar limitat de elemente constructive pentru care in timp s-a efectuat monitorizarea si s-au elaborat ciclograme (grafice) de comportare a uzurii fizice in timp. Aceasta metoda este recomandata a se folosi la retele ingineresti (apeduct, incalzire, retele electrice, canalizare). Graficele se pot lua din VSN 5386. Metoda Interpolarii este o metoda ce permite estimarea Uf cu o precizie mai mare folosind normele in contructie si rezultatele inspectarii in teritoriu. Formulele de calcul prin metoda interpolarii: Uf= Umin+(Umax + Umin) * Sdet/ Stot 38

Unde, Umin- uzura minima a elementului constructiv Umax – uzura maximala a elementului constructiv Sdet – suprafata deterorata a elementului constructiv Stot – suprafata totala a elementului constructiv O alta metoda de calcul in caz ca predomina suprafata buna Uf= Umax -(Umax - Umin) * Sbuna/ Stot Unde, Umin- uzura minima a elementului constructiv Umax – uzura maximala a elementului constructiv Sbuna – suprafata buna elementului constructiv Stot – suprafata totala a elementului constructiv Precizia rezultatelor depinde de corctitudinea segmentarii pe tip si calitate a elementelor constructive.

3.2 Estimarea uzurii fizice a cladirii si a elementelor constructive Obiectul care lam inspectat este o cladire industriala „ Sectiea pentru constructii neregulate” pe timpul U.S.S.R se afla sub denumirea de „ Uzina Experimentala Mecanica”. Cladirea data a fost data in exploatare in anul 1975 si este de tip P+1E, are o dimensiune de 31m*13m, la momentul dat obiectul dat tot este folosit conform destinatiei sale numai ca nu pai produce constructi de metal dar este o mini fabrica de mobilier. Subsolul se utilizeaza ca depozit de materie prima iar parterul este locul unde este situat totalitatea de utilaj pentru producerea mobilierului si la primul etaj avem spatiile unde proectanti si dizaineri de mobilier isi indeplinesc meseriile de a schita aceste proiecte. La prima vedere obiectul dat se afla intro stare satisfacatoare, in ultimii

ani

oarecare

lucrari

de

39

reabiliotare a cladirii nu sau petrecut doar ca a fost inlocuite 2 feresti PVC dintoate cele 42, din spusele proprietarului obiectului am aflat  

1990 a fost reparate si inlaturate totalitatea golurilor. 2005 sa efectuat oarecare lucrari de reabilitare a peretilor interiorisi acoperisului.

Obiectul dat are o fundatie continua din beton armat, pereti sunt efectuati din blocuri de calcar mari si mici iar ca structura portanta are la baza sa stilti si grinzi portante care preiau greutatea asupra sa si o trimit fundatiei. Retelele ingineresti la cladirea data sunt inrtun numar mai scazut ea dispune de energie electrica, apa , canalizare si sisteme informationale ( telefon, internet,cablu tv, etc) Examinarea tehnica a fundatiei Fundaţia este partea principală a structurii de rezistenţă a clădirii prin intermediul căreia se realizează intarirea în pământ a masei si rezistentei acestia. Calculul uzurii fizice a fundatiei s-a efectuat prin metoda normativa, aceast este cea mai optimala si relevanta metoda de calcul a fundatiei pentru acest obiectiv. Motivul este in accesul la aceasta si la calitatea inspectarii care nu pot fi relevante deoarece pentru a le infaptui este necesar decopertarea si saparea fundatiei ceea ce poate dauna constructiei si este costisitor. Metoda normative Datorita acestei metode care se bazeaza pe cercetarile privind comportarea fundatiei in timp, aceasta informatie o putem gasi in VSN 5888, si se poate calcula dupa formula: Ue = Dreala./ Dnorm *100% Ue = 39 / 60 * 100% = 65 % Metoda virstei effective v-a analiza finisarile presupunind ca aceasta a fost exploatata si s-a intretinut dupa norme. Uf=100*VR*(VR+DNE)/2*DNE2 Ducata economica=

( 125−15 )−125 5

= 103

Uf= 100∗39∗¿ (39+103)/2*1032=26% Metoda interpolarii la aceasta metoda sa examinat fundatiea la fata locului dupa toate normale si ce stare are la momentul dat din toate punctele de vedere, la aceasta metoda se atrage o atentie foarte mare deoarece ea exprima uzura reala dupa toate calculele conform rezultatelor examinate 40

V ol . deteriorat Uf= Umin+[(Umax+Umin)* ]. Vol .totala Vol. deteriorate= (1,2*0,58*0,4)+(0,9*0,85*0,4)+(1,0*0,85*0,4)+(2,4*0,85*0,6)+(1,8*0,85* *0,50)=3,04m3 + suprafetele deteriorate care nu sau putut fi inspectate la fata locului din cause de acces limitat la fundatiea data, din propriea sa experienta am determinat un cooeficient de 25% din intreada suprafata a fundatie este in stare deteriorate si necesita o reparatie. Vol. total=(31,40*0,80*3,5)+(12,40*0,85*3,5)=260,6m3*0.3=78,18m3 Uf= 21+[(40-21)*25%/78,18]=40% Tabel nr. 3.1 ,,Estimarea uzurii fizice a fundatiei” Metode utilizate Metoda normativa Metoda virstei efective Metoda ciclogramelor Metoda interpolarii

Uzura fizica obtinuta, % 65 26 40

Sursa : [completata de autor in urma efectuarii calculelor]

Examinarea tehnica a peretilor In cadrul oricarei constructii compartimentarea pe orizontala este efectuata de pereti portanti si de catre pereti intermediari. Sacrcina peretilor portanti este de a prelua sarcinile de la plansee si de a le transmite fundatiei, pe cind sarcina peretilor intermediari este numai de copartimentare a caonstructiei. Metoda normative: datorita acestei metode care se bazeaza pe cercetarile privind comportarea elementelor constructive in timp, aceasta informatie o putem gasi in VSN 5888 in anexa nr. 3 Ue = Dreala./ Dnorm *100% Ue=39/50*100%=78% Metoda virstei effective: Uf=100*VR*(VR+DNE)/2*DNE2 Uf= 100∗39∗¿ (39+103)/2*1032=26% Metoda ciclogramei: Conform graficilor din VSN 53-86 am stabilit ca la durata de 38 de ani coincide uzura de 49%. Metoda interpolarii:

41

Vol . deteriorat Uf= Umin+[(Umax+Umin)* ]. Vol .totala Se va calcula volumul suprafetelor deteriorate a peretilor dupa inspectare si masurarea suprafetelor deteriorate : Vol.deter.per.portanti exterior: (2,4*0,45*1,5)+(1,02*0,45*0,89)+(1,80*0,45*1,51)+(2,5*0,45*1,59) =21m3≈12% Vol.deter.per.portanti interior: (2,5*0,35*1.80)+(1,98*0,35*1,25)+(1,71*0,35*1,11)+(2,0*0,35*2,0)+(1,80*0,35*1,01)=4,76m≈1 0% Vol.deter.per.despartitori: (1,9*0,2*1,9)+(2,3*0,2*1,7)+(1,89*0,2*2,5)+(1,5*0,2*2,0)+(1,93*0,2*1,28)+(1,68*0,2*1,23)+(2 ,39*0,2*1,10)=4,47m3≈ 15% Sunt calculate volumele tuturor peretilor: Vol.total per.port. exteriori: 31*0,45*10=139,5*2=279m3 13*0,35*4,5=48,82*2=58,5*2=117m3 279+117-60,09=335,91m3 Vol.total per. port.interiori: 31*0,35*4,5=48,82*275–,94=89,71m3 Vol.total per.despartitori: 5*0,20*4,5=4,5*10=45 m3 4*0,20*4,5=3,6 m3 4,5*0,20*4,5=4,05 m3 45+3,6+4,05=52,65-49,12=49,13m3 Ponderea :

 335,91/474,74*100%=70,75%  89,71/474,74*100%=18,90%  48,12/474,74*100%=10,35% La peretii despertitori uzura minima si uzura maxima a elementului constructiv se v- a determina reesind din informatia colectata in urma inspectarii si aplicarei acesteia in VSN 5386 din tabelul 13, astfel Umin= 31% si Umax= 40%.

42

  

Ufper.port.exter.=31+[(40-31)*12/335,91] ≈31% Ufper.port.inter. =21+[(30-21)*10/89,71≈22% Ufper.despar. =21+[(30-21)*15/49,12=24%

Upere.estimata =

( 31∗70,75 ) + ( 22∗18,90 )+(24∗10,35) =28% 100 Tabelul nr. 3.2 ,,Estimarea uzurii fizice a peretilor”

Metode utilizate Metoda normative Metoda virstei effective Metoda ciclogramelor Metoda interpolarii

Uzura fizica obtinuta, % 78 26 49 28

Sursa : [completata de autor in urma efectuarii calculelor]

Expertiza tehnica a planseului constructiei Planseul reprezinta elemetul constructiv ce indeplineste functia de compartimentare pe verticala a constructiei precum si preluarea sarcinilor si transmiterea acestora peretilor portanti. Metoda normative: datorita acestei metode care se bazeaza pe cercetarile privind comportarea elementelor constructive in timp, aceasta informatie o putem gasi in VSN 5888. Ue = Dreala./ Dnorm *100% Ue=39/65*100=60% Metoda virstei effective: Uf=100*VR*(VR+DNE)/2*DNE2 Uf= 100∗39∗¿ (39+103)/2*1032=26% Metoda interpolarii: Planseul reprezinta elemetul constructiv ce indeplineste functia de compartimentare pe verticala a constructiei precum si preluarea sarcinilor si transmiterea acestora peretilor portanti. La constructia analizata planseul este din beton-armat, trebuie de anlizat planseul conform starii prezente, informatie colectata in urma inspectarii. Aceasta informatie ne permite sa efectuam calculul uzurii prin metoda interpolarii vom utiliza VSN 5386 din tabelul 27, astfel Umin= 21% si Umax= 30%. Uf= Umin+[(Umax+Umin)*

Vol . deteriorat ]. Vol .totala

Vol.deter.planseu1. (2,1*0,28*1,5)+(2,5*0,28*1,8)*(1,09*0,28*1,2)*(1,59*0,2*1,80)=3,3m3≈5% 43

Vol.deter.planseu2. (2,8*0,28*1,9)+(1,8*0,28*1,5)*1,25*0,28*1,74)+(1,81*0,28*1,52)=3,6m3≈6% Uf.plans.1.=21+[(30-21)5/93,6=21% Uf.plans.2.= 21+[(30-21)6/93,6=22% Volumul total al planseului:  0,26*30*12=93,6  0,26*30*12=93,6

Ponderea :  93.6*187,2/100=50%  93.6*187,2/100=50%

Uplans.estim.=

( 21∗50 ) + ( 22∗50 ) =22 100 Tabelul nr. 3.3 ,,Estimarea uzurii fizice a planseului”

Metode utilizate Metoda normative Metoda virstei effective Metoda ciclogramelor Metoda interpolarii

Uzura fizica obtinuta, % 60 26 22

Sursa : [completata de autor in urma efectuarii calculelor]

Expertiza tehnica a pardoselei constructiei Pardoseaua este elementul de construcţie care formează o suprafaţă continuă, rezistentă la uzură, necesară asigurării unei circulaţii convenabile conform destinaţiei clădirii. Uzura fizica a acestei se poate de determinat prin urmatoarele metoda: Metoda normative: Ue = Dreala./ Dnorm *100% Ue=39/60*100=65% Metoda virstei effective: Uf=100*VR*(VR+DNE)/2*DNE2 Deconom.=80(80-15)/5=67 Uf= 100∗39∗¿ (39+67)/2*672=46%

Metoda interpolarii: 44

Vol . deteriorat Uf= Umin+[(Umax+Umin)* ]. Vol .totala Vol.deter.pardoselei (2,5*1,8)+(2,1*1,5)+(1,9*1,1)+(1,4*1,2)+(1,5*2,1)+(0,1*0,9)+(0,2*1,5)+(1,8*1,9)+(1,2*2,0)+(1 ,8*1,5)=26,2m3 plus suprafetele care nu au putut fi egzaminate si alte caturi de pardorea care am considerat ca sunt uzate am stability uzura de 30 % Vol.total.  30*12=360-7,5=352,5m3  30*12=360-34,6=325,4m3

Uf=21[(40-21)28/677,9=22% Tabelul nr. 3.4 ,,Estimarea uzurii fizice a pardoselii” Metode utilizate Metoda normative Metoda virstei effective Metoda ciclogramelor Metoda interpolarii

Uzura fizica obtinuta, % 65 46 22

Sursa : [completata de autor in urma efectuarii calculelor]

Expertiza tehnica a golurilor constructiei Ferestrele şi uşile sunt elemente de construcţie care trebuie să asigure iluminarea şi ventilarea naturală a încăperilor, accesul în clădire precum şi legătura pe orizontală între diferite încăperi ale construcţiilor.

Metoda normative: Ue = Dreala./ Dnorm *100% Uef. =39/60*100%=65% Ueu. =39/40*100%=97% Metoda virstei effective: Uf=100*VR*(VR+DNE)/2*DNE2 Uf.f.= 100∗39∗¿ (39+56)/2*562=60% Uf.u.= 100∗39∗¿ (39+44)/2*442=83% 45

Metoda interpolarii: Uf= Umin+[(Umax+Umin)*

Vol . deteriorat ]. Vol .totala

Vol.deteriorat:

 Usi (2,0*1,9)+(1,2*1,8)*(1,6*2,1)*(1,2*2,1)*(1,2*1,8)=14m3≈22%  Ferestre (1,9*2)+(1,4*1,9)+(1,8*1,5)*(1,6*2,1)+(1,6*2,1)+(1,2*1,8)= 16,84 m3≈25% Vol.total  Ferestre [(2*1,9*0,450)*19]+[(1,2*1,8*0,45)*23]=32,49+22,35=54,84m3  Usi 1,60*2,10*0,45=1,51*2=3,02 m3 1,2*2,1*0,45=1,13*2=2,26 m3 1,2*2,1*0,35=0,88*16=14,08 m3 3,02+2,26+14,08=19,36 m3 Total: 54,84+19,36=74,2 m3 Ponderea:  Ferestre (54,84/74,2)*100%=73,9%  Usi (19,36/74,2)*100%=26,1% Uf.f.=21[(40-21)25/54,84=30% Uf.u.=21](40-21)22/19,36=43%

Ugolurilor.estim.=

( 30∗73,9 ) + ( 43∗26,1 ) =33 100

Tabelul nr. 3.5 ,,Estimarea uzurii fizice a golurilor” Metode utilizate Metoda normative Metoda virstei effective Metoda ciclogramelor Metoda interpolarii

Uzura fizica obtinuta, % Ferestre Usi 65 97 60 80 33

Sursa : [completata de autor in urma efectuarii calculelor]

Examinarea tehnica a finisarilor Tencuielile sunt elemente de finisaj care se aplică pe suprafaţa brută a pereţilor, tavanelor sau a altor elemente de construcţii, având rol estetic, igienic şi de protecţie împotriva agenţilor 46

exteriori (intemperii, radiaţii etc.) sau interiori (apă şi vapori de apă), a gazelor, focului şi a altor agenţi şi acţiuni chimice şi mecanice din mediul ambiant. Metoda normative: se v- a utiliza formula 3.1, aceasta metoda v- a necesita informatie din VSN 5888 in anexa nr. 3. Ue = Dreala./ Dnorm *100% Ue=(39/60)*100%=65% Metoda virstei effective: v-a analiza finisarile presupunind ca aceasta a fost exploatata si s-a intretinut dupa norme. Uf=100*VR*(VR+DNE)/2*DNE2 D.econ.=(60-50)/5=11;60-11=49. Uf= 100∗39∗¿ (39+49)/2*492=71% Metoda interoplarii- la aceasta constructie sunt 2 tipuri de finisari, exterioare si interioare. Pentru finisarile interioare uzura minima si uzura maxima a elementului constructiv se v- a determina reesind din informatia colectata in urma inspectarii si aplicarei acesteia in VSN 5386 din tabelul 63, astfel Umin= 31%, Umax= 40. Vol.deter.finisarilor exterior: (2,4*0,45*1,5)+(1,02*0,45*0,89)+(1,80*0,45*1,51)+(2,5*0,45*1,59)=21m3

plus

zonele

deteriorate care nu au putut fi stabilite in dimensiuni sa constatat uzura circa de 24 % Vol.deter.finisarilor interioare: (1,9*0,2*1,9)+(2,3*0,2*1,7)+(1,89*0,2*2,5)+(1,5*0,2*2,0)+(1,93*0,2*1,28)+(1,68*0,2*1,23)+(2 ,39*0,2*1,10)=4,47m3≈ 15% Pentru finisarile exterioare uzura minima si uzura maxima a elementului constructiv se v- a determina reesind din informatia colectata in urma inspectarii si aplicarei acesteia in VSN 5386 din tabelul 63, astfel Umin= 21%,Umax= 30% si ponderea suprafetelor deteorate sunt circa 44% aceastea sunt doar pe linga goluri. Ufin. ex.= 31+( 40- 31)* 24%/430= 32% Ufint.int.= 31+( 40- 31)*15 %/1260= 31% Ufinisarilor.estim.=

( 32∗75 ) + ( 31∗25 ) =32 100

Tabelul nr. 3.6 ,,Estimarea uzurii fizice a finisarilor” 47

Metode utilizate Metoda normative Metoda virstei effective Metoda ciclogramelor Metoda interpolarii

Uzura fizica obtinuta, % 65 71 78 32

Sursa : [completata de autor in urma efectuarii calculelor]

Examinarea tehnica a acoperisului. Acoperişurile sunt elementele de construcţie prevăzute la partea superioară a clădirilor, în scopul de a le proteja împotriva intemperiilor (ape din ploi şi zăpezi, vânt, soare, variaţii de temperatură etc.). Metoda normativa, aceasta metoda v- a necesita informatie din VSN 5888 . Uf = 39 / 40 * 100% = 97% Conform VSN 5888 anexei 3, finisarile cu mortar o durata normativa de 40 ani, constructia este construita in 1975 rezulta ca durata reala este de 39 ani. Metoda virstei efective v-a analiza acoperisului presupunind ca aceasta a fost exploatata si sa intretinut dupa norme . Uf=100*VR*(VR+DNE)/2*DNE2 D.econ.=(80-15)/5=13;80-13=67. Uf= 100∗39∗¿ (39+67)/2*672=46%

Metoda interpolarii- pentru acoperis uzura minima si uzura maxima a elementului constructiv se v- a determina reesind din informatia colectata in urma inspectarii si aplicarei acesteia in VSN 5386 din tabelul 44, astfel Umin= 21%,Umax= 40% si ponderea suprafetelor deteorate este de circa 28%. Nu sunt mari deteorari, sunt doar niste fisuri dar pentru a remedia este necesar de schimbat fisii intregi de invelitoare bitumata. Uf = 21+( 40 - 21) * 28/360= 23%

Tabel nr. 3.7 ,,Estimarea uzurii fizice a acoperisului” Metode utilizate Metoda normative Metoda virstei effective Metoda ciclogramelor Metoda interpolarii

Uzura fizica obtinuta, % 97 46 65 23 48

Sursa : [completata de autor in urma efectuarii calculelor]

Examinarea tehnica a retelelor ingineresti. Construcţia este dotată cu următoarele reţele inginereşti: •

Încălzire;

•

Apeduct;

•

Canalizare;

•

Electrificare.

Metoda normativa, , aceasta metoda v- a necesita informatie din VSN 5888 in anexa nr. 3 Tabelul 3.8 ,,Estimarea uzurii fizice a retelelor inginesti” Reteleinginersti Teava zincata Robinete Canalizarea teava Scaun de viceu Lavuar Electricitate cablu Total

Durata reala, ani 22 22 22 22 22 22 -

Durata normativa,ani 25 12 30 10 10 40 -

Uzura fizica, % 88 100 73 100 100 55 85

Sursa : [completata de autor in urma efectuarii calculelor]

Conform VSN 5888 anexei 3, retelele ingineresti au o durata normativa de viata diferita in dependenta de elemente acestea pot avea de la 10 la 40 ani, constructia este construita in 1975 rezulta ca durata reala este de 39 ani, dar unele elemente au fost schimbate in 1990. Metoda virstei efective v-a analiza acoperisului presupunind ca aceasta a fost exploatata si sa intretinut dupa norme.. Din ,,Oсновы диагностики строительных конструкций” din tabelul 1.2 unde sunt date durate aproximative de exploatare a elementelor constructive, pentru retele ingineresti sunt date 10- 60 ani. Uf=100*VR*(VR+DNE)/2*DNE2 D.econ.=(60-10)/5=10;60-10=50. Uf= 100∗39∗¿ (39+50)/2*502=70% Metoda ciclogramei- conform ciclogramei, canalizatia din VSN 5386 figurii 6 este indicat la 22ani, uzura este de 38%, aceasta se explica prin faptul ca acestea au fost schimbate. Conform ciclogramei, incalzirea centrala din VSN 5386 figurii 4 este indicat la 22 ani, uzura este de 38%, aceasta se explica prin faptul ca acestea au fost schimbate. 49

. Metoda interpolarii- determina uzura fizica pe elementele ingineresti, cu divizarea lor pe tip. Tabelul 3.9 ,,Estimarea uzurii fizice a retelelor inginesti” Reţele ingineresti

Greutatea specifica, %

Interval de uzură, %

VSN 5386

Pondere deteriorat, %

Uzura pe Uzura elemente, totala, % %

Încălzire Apeduct Canalizare Electricitate Total

28 30 15 27 100

61 – 80 61 – 80 61 – 80 61 – 80 -

Tabelul 66 Tabelul 67 Tabelul 68 Tabelul 69 -

60 100 100 80 -

72 80 80 76 -

20 24 12 21 77

Sursa : [completata de autor in urma efectuarii calculelor]

Tabelul 3.10 ,,Estimarea uzurii fizice a retelelor ingineresti” Metode utilizate Metoda normative Metoda virstei effective Metoda ciclogramelor Metoda interpolarii

Uzura fizica obtinuta, % 91 52 44 77

Sursa : [completata de autor in urma efectuarii calculelor]

Concluzie cea mai veridica conform starii actuale este uzura fizica calculata conform metodei interpolarii cu gradul de uzura de 77%, este veridica deoarece analizeaza starea reala din teritoriu si nu cea cum ar trebui sa fie dupa norme.

3.3 Estimarea uzurii fizice a cladirii. Solutii de reabilitare. Determinarea gradului de uzura a intregii cladiri, am elaborat si completat tabelul de mai jos in care sunt prezentate uzura elementelor constructive, greutatea specifica din ICVR si uzura fizica totala a cladirii. Tabelul 3.11 ,,Estimarea uzurii fizice a imobilului” Greutatea Denumirea elementului Fundaţii Pereţi Planşee Acoperiş Goluri

specifică, % 4 15 26 9 11

Uzura fizică, % Uzura

Valoarea

elementelor, %

ponderată a uzurii, %

40 28 22 23 33

1,6 4,2 5,72 2,07 3,63

medie

50

Pardosele 11 Finisaj 4 Reţele inginereşti 16 Altele 4 Total 100 Sursa [completata de autor]

22 32 77 48 -

2,42 1,28 12,32 1,92 32,97≈33%

In urma evaluarii starii generale a fabricii de mobila am constatat uzura generala a cladirii avind valoare de 33 %. Avind in vedere virsta cladirii, si faptul ca reparatii capitale nu au fost efectuate gradul de uzura este relativ mic. La o astfel de concluzie am ajuns datorita faptului ca in cadrul fabrici de mobila date la nivel de intretinere a cladirii totul se afla la un nivel inalt, adica exista persoane responsabile de intretinerea cladirii, deci si insusi cladirea odata ce este bine intretinuta se va afla in stare buna. Necatind la toate acestea totusi sunt citeva imbunatatiri ce ar trebui efectuate in cadrul acestei fabrici, recomandari ce sunt prezentate in continuare.

Concluzii si recomandari In urma procesului de evaluare a constructiei, inspectarii si efectuarea unei examinari adecvate este vitala pentru determinarea cit mai precisa a valorii constrcuctiei. Pentru a putea indeplini o astfel de sarcina este necesar ca evaluatorul sa posede competenta si cunostintele adecvate. Dupa inspectarea halei industriale de prelucrarea a mobilierului ca chiar daca virsta acestui obiectiv este de 39 ani, imobilul se afla in stare satisfacatoare, avind o uzura 33%. Este

necesar de reabilitat stratul de protectie a fundatiei, pentru a izola fundatia de

patrunderea a apei, aceasta o sa mai aduca si la transportarea apei mai departe de la pereti si finisajul exterior, din cauzelele ca este o mare parte lipsa la trotuaara care protejeaja fundatiea de apa si o indeparteaza mai departe sau produs o uzura mai mare, ar trebui inplimentata o reabilitare a fundatiei si de a proteja de ape. Alta masura ce ar trebuie de inplimentat este necesitaea reparatiei ce tine de protejarea peretilor de blocuri care au o umiditate inalta si necesita o izolare neaparata, deaorece in spatele cladiri este im mare parte lipsa de suprafata de finisare care o considera un strat de tencuieala cu mortar si placaj de ceramica sunt observate si gauri , macinaturi care trebuiesc inlaturate si trebuie

51

sa fie reabilitat cu tencueala de mortar si cu placaj de ceramica sau alte elemente ce vor inpedica patrunderea apei pina la pereti. O alta recomandare ar fi inlocuirea tuturor tipurilor de retele, intru-cit la marea majoritate termenul de exploatare normativ a expirat deja si in cazul conditiilor climaterice mai extreme acestea ar putea ceda, astfel ne mai fiind asigurate conditii normale de exploatare a edificiului dat. O ultima masura de imbunatatire a cladirii date ar fi inlocuirea usilor si ferestrelor, deoarece si acestea sunt invechite si nu mai asigura acea izolate termica si fonica necesara. Acoperisul ar trebui itodeauna de atras ce mai mare atentie deoarece toti factori climaterici ai naturi inluenteaza negativ asupra lui, de aceia e de dorit sa verificam daca nu sunt scurgeri si alte deteriorari care trebuie inlaturate pentru a nu deteriora planseul si panta turnata pe planseu. Aceste imbunatatiri sunt necesar de a fi efectuate, in special avind in vedere tehnologiile avansate si materialele noi de constructie implimentate in acest domeniu, materiale ce pot asigura o protectie mai indelungata si efecte cu mult mai bune decit materialele folosite in timpul edificarii cladirii date.

BIBLIOGRAFIE 1. Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare, Nr.989-XV din 18.04.2002, Monitorul Oficial al Republicii Moldova Nr.102 din 16.07.2002. accesat la data de 22.04.2015 2. Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile. Accesat la data de 23.04.2015 3. Normele de evaluare a construcţiilor ce aparţin cetăţenilor R.S.S.M. în scopul asigurării de stat”, ediţia 1982, aprobate prin Hotărârea S.M. a R.S.S.M. din 29.03.1982, nr. 119. Accesat la data de 23.04.2015. 4. Normele de determinare a uzurii fizice a bunurilor imobile cu destinaţie locativă, (ВСН 53-86). Accesat la data de 23.04.2015. 5. Buzu O. Organizarea activităţii de evaluare, ed. a doua. Chişinău, 2002. 6. Buzu O., Matcov A. Evaluarea bunurilor imobile teorie şi practică , Chişinău, 2003. 7. Comşa E., Tutu L. Construcţii civile, Vol. I , Editura Bucureşti, 1977 8. Peştişanu C., Voiculescu A., Construcţii, Editura Bucureşti, 1986 9. Dicţionar de construcţii rus – romîn. 10. www. Expertt.ru // износ зданий. Accesat la data de 22.04.2015. 52

11. Expertiza tehnica a constructiilor http://www.expertiza-tehnica-constructii.ro/

accesat la tata de

28.04.2015. 12.

Proiecte

case

de

locuit

.expertiza

tehica

a

acestora.http://www.proiectedecase-casa.ro/proiecte/Expertize-tehnice/3.htm accesat la data de 28.04.2015 13. Expertiza tehnica .http://www.ruspromgroup.ru/expertiza/inspection_building.html accesat la data de 28.04.2015.

Anexa 1: Poze Fabrici de mobila

53

54

55

56