Eseu Scriere Juridică [PDF]

Zitiervorschau

UNIVERSITATEA „BABEȘ-BOLYAI” FACULTATEA DE DREPT

Cartea Funciară reprezintă cel mai bun mod de publicitate imobiliară

Student: Nicoară Ioan-Ilarie An 2, Grupa 210

2017

1

1.Introducere Una dintre probleme pregnante ale dreptului civil o constituie securitatea drepturilor patrimoniale. Această noțiune conține două fațete care cel mai adesea se află în complementaritate dar uneori se găsesc în conflict: un aspect static care vizează protecția drepturilor deja existente și un aspect dinamic care privește siguranța modurilor de dobândire a acestora. În practică conflictul se materializează în situația în care apare o contradicție între starea de drept și starea de fapt, ori aparența. În cazul unor asemenea situații, rezolvarea acestor probleme se va face doar cu prejudicierea radicală a unei părți, creând o stare de incertitudine juridică pentru subiecți care ar submina încrederea celor din urmă în sistemul de dreptul, ducând la situații contradictorii. Unul dintre aspectele cruciale devine în acest caz prevenirea unor asemenea circumstanțe pentru a asigura siguranța circuitului civil. Metoda cea mai importantă pentru îndeprezolvarea acestui conflict o constituie publicitatea drepturilor patrimoniale. Dat fiind importanța practică a bunurilor imobile, această publicitate se aplică în general acestora, fiind aduse la cunoștință publicului larg unele acte sau fapte juridice esențiale cât și fapte materiale definitorii pentru nemișcător. Dată fiind diversitatea sistemelor de publicitate în prezent aplicabile în România, existând nu mai puțin de 5 1, și importanța acestor în asigurarea securității circuitului civil consider că este importantă asigurarea unității și predictibilității. Astfel, susțin introducerea unui sistem unic de publicitate real, bazat pe sistemul de Carte Funciară de inspirație germanică

1.1.Clasificarea sistemelor de publicitate În funcție de modalitățile prin care se aduce publicului la cunoștință se disting mai multe sisteme de publicitate. Clasificarea acestora poate fi făcută pe baza a mai multe criterii însă dintre acestea două se disting: criteriul funcției fundamentale și criteriul modului de alcătuire a registrelor de publicitate. În cazul primei clasificări se discern trei tipuri de sisteme 2: sisteme care îndeplinesc doar o funcție informativă, îndeplinirea formalităților de publicitate nefiind o 1

Stoica, Valeriu (2017) : Drept civil. Drepturile reale principale Editura C.H.Beck, București, p.441;

2

Stoica, Valeriu, op.cit., pp.437-438 ;

2

cerință pentru opozabilitatea ori constituirea dreptului, sisteme în care nașterea dreptului nu este condiționată de îndeplinirea cerințelor juridice de publicitate, însă opozabilitatea dreptului față de terți depinde ce acestea și într-un final, sisteme în care atât opozabilitatea cât și transmiterea ori constituirea de drepturi reale imobiliare este condiționată de îndeplinirea acestor formalități. În baza celui de al doilea criteriu distingem sistemele de publicitate reale și cele personale. Astfel, sistemele personale sunt intemeiate pe registre în care înscrierile privind situatia materiala sau juridica a bunului se fac în funcție de persoanele care solicită înscrierile respective, în timp ce sistemele din a doua categorie se bazeaza pe registre în care înscrierile se fac pe baza imobilelor a căror situație materială este avută în vedere.

1.2.Istoricul sistemelor de publicitate Din cauza istoriei și formării statului român modern ambele tipuri de sisteme coexistă pe teritoriul țării, aria lor de aplicare fiind puternic corelată cu provinciile istorice române. Astfel în regiunile Vechiul Regat s-a aplicat sistemul registrelor de transcripțiuni și înscrieri, de inspirație franceză, în timp ce în fostele teritorii ale imperiului austro-ungar sistemul de carte funciară, de inspirație austriacă. După Unirea de la 1918 s-a decis extinderea sistemului de carte funciară la nivelul întregii țări, dovadă în acest sens fiind mai multe reglementări din perioada interbelică, în speță Legea nr.93/1933 pentru organizarea cadastrului funciar și pentru introducerea cărților funciare în Vechiul Regat și Basarabia și Decretul-Lege nr. 155/1938 pentru unificarea dispozițiilor referitoare la cărțile funciare. Evenimentele istorice care s-au succedat, Al Doilea Război Mondial și perioada comunistă, au împiedicat realizarea acestui deziderat care a fost reluat după revenirea la democrație prin Legea nr.7 /1996. O dată cu adoptarea noului Cod Civil, s-a statuat definitiv în favoarea sistemului real de carte funciară care urmează a fi aplicat pe măsură încheierii lucrărilor de cadastru în fiecare unitate administrativ-teritorială.

2.Cuprins 2.1.Sistemul registrelor de transcripțiuni și înscrieri Este reglementat de Vechiul Cod Civil, la articolele 818., 819. 1295.alin.(2), 17381745,1754-1768,1776,1778,1780-1787, 1801 -1803, 1816-1823, și Vechiul Cod de Procedură Civilă, la articolele 710-720,

fiind aplicat fără schimbări substanțiale până în 1996 în 3

regiunile care au constiuit Vechiul Regat. Din punct de vedere tehnic, se conturează două tipuri de înregistrări, operația de transcripțiune care se referă la copierea intergrală a actului și cea de înscriere care se reduce la rezumarea actului în cauză3. Actele supuse înscrierilor potrivit vechiul Cod de Procedură Civilă sunt toate actele de înstrăinare a proprietățiilor imobiliare ori ale drepturilor reale care pot fi ipotecate, toate actele prin care se renunță la acele drepturi, actele prin care se constituie un dezmembrământ al dreptului de proprietate, tranzacțiile asupra drepturilor reale, ordonanțele de adjudecare, hotărârile date în materie de expropiere publică, iar Codul Civil de la 1864 prevede o prevede pentru donație, vindere și pentri actul sau hotărârea care constată o cesiune sau o chitanță de chirie sau arendă pe doi ani viitori. Prin excepție actele nesupuse transcrierii sunt toate actele prin care se renunță la o moștenire, transmisiunile de drepturi reale imobiliare pentru cauza de moarte(mortis causa), indiferent dacă sunt cu universale, cu titlu universal ori cu titlu particular, transmisiunile operate ex lege sunt de asemenea nesupuse transcrierii cât și uzucapiunea și accesiunea imobiliară.

2.2.Efectele transcrierii Transcriere nu are efect constitutiv de drepturi, ea neavând niciun efect față de părți, transmiterea proprietății ori dobândirea dreptului făcându-se la momentul încheierii actului. Transcrierea, fiind doar un mijloc de publicitate, nu afectează valabilitatea contractului. În schimb, față de terți, transcrierea are rolul de a asigura opozabilitatea actului, având în subsidiar și rolul de a asigura evidența transferurilor de drepturi reale. De asemenea, prin transcriere se rezolvă disputele privind dobânditorii multipli, fiind considerat dobânditor cel care a înscris primul dreptul său. În plus, între creditori, privilegiile imobiliare nu produc niciun efect în lipsa inscripționării în registru, ele devenind opozabile la data transcrierii. În mod similar, ipoteca nu are are rang decât în ziua transcrierii.

3

A se vedea Cruceanu, Andreea-Simona : Sisteme de publicitate imobiliară în Romania;

4

2.3.Sancțiunea Printr-o interpretare per a contrario, sancțiunea lipsei transcrierii o constituie inopozabilitatea actului față de terți, deoarece terții nu avea de unde sa ia la cunoștiință în mod sigur de situația dreptului

2.4.Procedura de înregistrare Organele competente Transcipțiuniile și inscripțiuniile se fac la judecătoria în a cărei jurisdicție se află imobilul. Serviciile de publicitate sunt coordonate de un judecător delegat de președintele instanței, iar operațiuniile materiale, transcipțiile și înscrierile, sunt realizate de grefierii însărcinați cu păstrarea registrelor de publicitate.4 Procedura de efectuarea a transcrierilor De regulă, cererea de transcriere sau înscriere se face de către partea interesată, dobânditorul dreptului real, fie personal fie prin reprezentant. Prin excepție, în cazul de cererea de înscriere a ipotecilor convenționale ambele părți, în persoană sau prin mandatar, în baza unei procure speciale și autentice, se vor prezenta la judecător și să solicite înscriere în baza actului constitutiv. În practică, procedura de înscriere este următoarea: a)

Se înregistrează în ordine numeric cererile;

b)

Se efectuează înscrierea prin indicarea felului acestora;

c)

Se arată părțile și actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea;

d)

Se indică taxa de timbru percepută, precum și unele mențiuni care se

pot trece la rubrica "Observații" (de ex., la locul din registru în care s-a trecut înscrierea unei ipoteci, la această rubrică se trece și radierea ipotecii, dacă aceasta s-a operat ulterior). e)

În sfârșit, cererile astfel înregistrate și numerotate, însoțite de actele

doveditoare se depun apoi, în aceeși ordine numerică, în mapa de transcrieri sau cea de înscrieri ipotecare. 4

Cruceanu, Andreea-Simona, op.cit, p. 7;

5

3.Sistemul real de Carte Funciară Sistemul de Carte Funciară este introdus pe actualul teritoriul al României pentru prima dată în Transilvania, de către Imperiul habsburgic. Acestea introduse treptat, mai întâi în zonele grănicerești în 1794, aflate direct sub incidența dreptului austriac iar din anul 1870 în celelalte localități din Ardeal. În Banat, Crișana, Satu Mare și Maramureș acestea au fost introduse din 1855, înlocuind dreptul cutumiar local ori cel ungar5. O dată cu Marea Unire de la 1918 s-a decis extindere acestui sistem la nivelul întregii țări, reieșind din Decretul-Lege nr. 155/1938 și Legea nr. 93/1933. Din cauza circumstanțelor istorice nefavorabile acest deziderat a fost abandonat pentru o bună perioadă de timp însă după Revoluția din 1989 s-a decis reluarea acestui proiect. Notabile în acest sens sunt Legea nr. 7/1996 și noul Cod Civil, prin care se introduce un nou sistem de Carte Funciară cu vocația de a înlocui toate sistemele de publicitate anterior existente intrării acestuia în vigoare. Acest sistem ar avea teoretic aplicare națională și generală, înlocuind sistemele anterioare de publicitate în baza legii de punere în aplicare numărul 71/2011 articolul 56, se va aplica efectul constitutiv al Cărții funicare, gradual, la nivelul fiecărei unitate administrativ teritorială, numai după încheierea lucrărilor de cadastru și deschidera cărților pentru fiecare imobil. Baza sistemului real o constituie imobilul, care are o existență sigură, bazată de identitatea cadastrală a imobilelor, redate prin planuri și hărți, înscrierile având un caracter absolut6. Sistemul este ținut în funcție de imobile(în sensul legii terenuri), fiecare având Cartea sa Funciară în care se vor nota propietarii și alte date importante privind situația materială și juridică a imobilului. Această orientare subliniază caracterul real al sistemului, iar efectul constitutiv caracterul formalist al Cărții Funciare. 5

https://dreptmd.wordpress.com/cursuri-universitare/drepturi-reale/capitolul-ix-publicitatea-imobiliara-sinoile-carti-funciare/ 6 http://www.pegeros.ro/download/Publicitate%20imobiliara.pdf

6

3.2.Structura Noile Cărți Funciare sunt alcătuite dintr-un titlu, indicând numărul acesteia și localitatea în care se află imobilul, și trei părți. Partea întâi vizează descrierea imobilului și va cuprinde numărul de ordine şi cel cadastral al imobilului, suprafaţa imobilului, reieşită din măsurători cadastrale, destinaţia, categoriile de folosinţă şi, după caz, construcţiile, planul imobilului cu vecinătăţile şi descrierea imobilului constituie anexa la partea I a cărţii funciare. Partea a doua privește situația de drept a imobilului, conținând înscrieri privind dreptul de proprietate: numele propietarului, actul sau faptul juridic care constituie titlu de dobândire a proprietății, strămutările propietății, servituțiile constituite în folosul imobilului faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile privitoare la proprietate. Partea a treia se referă la dezmembrămintele dreptului de proprietate și sarcini, fiind notate aici inclusiv ipotecile, privilegiile imobiliare, locațiunea și cesiunea de creanță sau venituri, acțiuni privind dezmembrămintele, sechestrul etc.

3.3.Înscrierea în Cartea Funciară Spre deosebire de sistemul registrelor de transcripțiuni și cel real reglementat prin lege specială, înscriere în Carte Funciară sub imperiul N.C.Civ. are efect constitutiv de drepturi după modelul german și austriac al regimului Cărții Funciare 7.În baza art. 888 înscrierea se poate face doar în baza unui înscris autentic notarial, a unei hotărâri judecătorești rămase definitivă, a certificatului de moștenitor ori în baza unui alt act emis de autoritățiile administrative în cazurile prevăzute de lege. Cu titlu de excepție, art 887 drepturile reale provenite din moștenire, accesiune naturală, vânzare silită, expropiere pentru cauză de utilitate publică se dobândesc fără a fi necesară înscrierea lor în Cartea Funciară. Înscrisurile de Carte Funciară de împart în 3 tipuri: întăbulări, înscrieri provizorii și notări. Întabularea reprezintă înscrierea prin care se transmit, constituie ori stinge un drept real 7

A se vedea Bauer, Friederike : Cărțile funciare germane în Revista Română de Drept Privat nr. 4/2007;

7

definitiv de la data înregistrării cererii. Înscrieriile provizorii vizează situațiile în care titlu de dobândire este afectat de o condiție rezolutorie, care face ca statutul de titular al dreptului real să nu fie sigur ori în situația în care înscrisul originar nu îndeplinește cerințele pentru întabulare. În situația în care înscrierea provizorie este justificată, aceasta devine întabulare perfectă, justificarea urmând a fi notată în Cartea Funciară. Notarea în Cartea Funciară se face în cazul drepturilor personale, fapte ori alte raporturi juridice relevante pentru dreptul întabulat pentru a le face opozabile terților8.

4. Avantanjele sistemului real Sistemul de CF reusește să asigure o protecție mai eficace a terților de bună-credință și cu consecința stimulării creditului ipotecar, creând un cadru sigur al dreptului de proprietate; Este un sistem mai complet decât cel personal, asigură publicitatea inclusive a actelor de transmisiune mortis causa, actele declaratic și hotărârile judecătorești cu caracter declarativ de drepturi. Sub aspect funcțional, sistemul este relativ deorece registrele se țin pentru fiecare imobil, de unde și denumirea de sistem real de publicitate imobiliară. Într-un astfel de context, necunoscoașterea precisă a șirului de proprietari succesivi anterior și a validității titlului lor de dobândire, nu este o problemă pentru un achizitor ulterior, deoarece prin CF se instituie o prezumție relativ dificil de răsturnat de proprietate. De asemenea în situația în care există doi dobânditori de la același titular primul care depune cererea de înscriere este considerat proprietar

BIBLIOGRAFIE 

Stoica, Valeriu (2017) : Drept civil. Drepturile reale principale Editura C.H.Beck, București;



8

Cruceanu, Andreea-Simona : Sisteme de publicitate imobiliară în Romania;

http://www.cadastru-cluj.ro/cartea-funciara-si-structura-acesteia/

8



Bauer, Friederike : Cărțile funciare germane în Revista Română de Drept Privat nr. 4/2007;



http://www.pegeros.ro/download/Publicitate%20imobiliara.pdf;



http://www.cadastru-cluj.ro/cartea-funciara-si-structura-acesteia/

9