Les Aspects Comptables de La Promotion Immobiliere en Algerie [PDF]

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LES ASPECTS COMPTABLES DE LA PROMOTION IMMOBILIERE EN ALGERIE Par M. Abdelaziz HATTAB Expert-comptable diplômé et commissaire aux comptes

Introduction Ce document constitue une synthèse de présentation d'un séminaire organisé à Blida en date du 04 mai 2019 sous l'égide de l'Organisation Nationale des Comptables Agréés. Traiter des aspects comptables d'une activité particulière, en l'occurrence la promotion immobilière, nécessite au préalable un bref rappel des textes régissant l'activité immobilière en Algérie et la mise en évidence du contexte et de l'environnement socio- économique entourant cette activité au regard des textes, règles et pratiques professionnelles d'une part, des spécificités et problématiques majeures du secteur du BTP d'autre part. En effet, sous l'angle de la pédagogie inversée, les aspects comptables ne peuvent ni ne doivent se limiter ou se confiner à de simples transcriptions de schémas d’écritures comptables, dès lors que ces aspects sont indissociables de la nature, la forme ou la typologie des contrats, de l'importance accordée aux actes de gestion, de l'étendue et la diversité des activités et de la chaine des opérateurs agissants tant en amont qu'en aval du processus de réalisation et de maturité d'un projet de construction. Aussi, faut-il le rappeler, il importe de maitriser parfaitement les concepts et principes fondamentaux du Système Comptable Financier tout en tenant compte des spécificités sectorielles, lesquelles demeurent exacerbées par des problématiques professionnelles parfois complexes, afin d'en mesurer l’importance et l’étendue de la thématique. Le choix des solutions envisagées et les méthodes de traitement proposées relèvent de la normalisation comptable algérienne et de la règlementation en vigueur, pour lesquelles, différents cas pratiques sont proposés à titre d’illustration chiffrée (Cf. annexe). Une solution comptable nécessite, dans tous les cas, une approche transversale impliquant diverses sources et provoquant, le plus souvent et de façon rémanente, une grande part de jugement. Nous terminerons notre exposé par une approche comparative entre le SCF, dans sa version actuelle, et la norme IFRS 15 en ce qui concerne les conditionnalités de comptabilisation des produits et de la reconnaissance du Chiffre d’affaires. Les aspects comptables de la promotion immobilière en Algérie - M. Abdelaziz HATTAB

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Les textes de référence L’activité de promotion immobilière est régie par une batterie de textes formant une règlementation stricte encadrée notamment par les textes ci-après : 1. La loi 11-04 et les décrets pris pour son application 2. Le Décret exécutif n°18-06 et l'arrêté du 30/01/2018 (relatif au L.P.A) 3. Le code civil et le code de procédures civiles 4. Le code de commerce 5. Le code pénal et le code de procédure pénale 6. Les codes relatifs à la commune et à la Wilaya 7. Le SCF et tous les textes subséquents pris pour son application (dits : Loi comptable) 8. Les Codes fiscaux (CIDTA, CTCA, enregistrement …) 9. Les notes et circulaires sectorielles.

Champ d’application du secteur immobilier Le secteur immobilier se caractérise par une multitude d’intervenants constitués principalement par la chaine des opérateurs ci-après : -

Les bureaux d’études (d'architecture et d'ingénierie) Les entreprises d’aménagement et de lotissement Les entreprises de réalisation et leur réseau de sous-traitants et/ou de cotraitants La promotion immobilière proprement dite.

La présente communication ne porte que sur les règles comptables relatives à la promotion immobilière (les aspects fiscaux étant présentés par un autre intervenant). Aperçu sur les différentes formes d’activités 1 - Lotisseur Le lotisseur est la personne qui procède à des travaux de VRD, d’aménagement ou de viabilisation de terrains à bâtir (par pose de canalisations d'eau et d'égouts, électrification, construction de chaussées, bordures, trottoirs, etc.). Constitue un lotissement toute division pour vente, location ou partage d’une propriété foncière en deux ou plusieurs lots destinés à la construction d’immeubles à usage d’habitation, industriel, touristique, commercial ou artisanal, quelle que soit la superficie du lot. Ces lots constituent des réserves foncières.

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2 - L’entreprise de travaux immobiliers Sont considérées comme entrepreneurs de travaux immobiliers, les personnes physiques ou morales qui, au moyen d'une entreprise disposant du personnel et du matériel nécessaires, mettent en œuvre des matériaux destinés à la construction, à l'entretien, à la réparation ou à la transformation d'immeubles. Les travaux immobiliers peuvent être exercés dans un cadre professionnel ou simplement à titre occasionnel et sans qu'il y ait lieu à considérer si les matériaux, objets ou appareils sont fournis par l'entrepreneur lui-même, ou par le maître de l'ouvrage. Les contrats peuvent être conclus "à forfait" (Tout corps d'état : TCE) ou "en régie" (travaux à façon).

3 – Le promoteur immobilier Le promoteur immobilier est défini comme étant toute personne agréée, inscrite au Tableau National des Promoteurs Immobiliers (TNPI), obligatoirement adhérente au Fonds de Garantie (FGCMPI) et disposant d’un Registre de Commerce (code 109218) qui, sans avoir la qualité d'entrepreneur de travaux immobiliers, procède par maitrise d’ouvrage directe ou fait procéder au moyen d’un mandat de maitrise d’ouvrage déléguée à l'édification d'un ou de plusieurs immeubles destinés à la vente ou à la location. Un promoteur immobilier doit être propriétaire de son terrain ; la construction sur sol d'autrui n'est pas réglementée en Algérie. Pour l’édifier il ne peut le faire lui-même mais doit faire appel à un entrepreneur de travaux pour réaliser la construction (art. 16 de la loi 11-04). Contrairement à l'ancienne réglementation, le promoteur immobilier ne peut désormais faire lui-même son ouvrage mais doit impérativement le "faire-faire". La Promotion Immobilière n’est autre qu’un Contrat de management de projet de construction d'ensembles immobiliers par appel à la sous-traitance de marché. Toutefois, le promoteur immobilier peut mettre à la disposition du réalisateur (entreprise de travaux) des moyens (matériaux et matériels) en déduisant ces coûts du montant global du marché, sous forme d'avances en nature, soit dans le contrat initial soit au moyen d'avenant. De ce point de vue, les travaux immobiliers diffèrent de la promotion immobilière proprement dite.

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Spécificités et problématiques majeures Ces spécificités et problématiques portent essentiellement sur : - Un recours à des capitaux importants (on ne s'improvise pas promoteur immobilier). - La durée de réalisation du programme (cycle de production long). - La nature et l’étendue des contrats nécessitant des analyses en substance. - La gestion des contrats à long terme (assurant le lien entre coût engagé et valeur créée). - Une structure de coûts complexe, obérée par des charges financières pesantes. - Des difficultés à cerner la sous-activité éventuelle qui ne peut être déterminée que par la Comptabilité Analytique selon la méthode de l’Imputation Rationnelle. - Un déphasage entre matérialité de l’opération et financement (rythme inversé). - Les conditions de reconnaissance du chiffre d’affaires. - Une multitude d’aléas, source de coûts cachés ou de surcoûts. - Une nomenclature de comptes spécifiques. - Des informations sectorielles adaptées en cas de GIE/Groupe. - Une fiscalité particulière.

Ces éléments peuvent se schématiser comme suit : Chapeau

Aléas

Le prix d'un ouvrage tel que schématiquement visualisé ci-contre, s'interprète comme suit : La Structure représente le coût des facteurs : Matériels, matériaux et frais directs. Le chapeau représente les autres frais indirects, les taxes et la marge. La cheminée symbolise les aléas (surcoûts).

(Structure) Déboursé sec = coût de production

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Typologie des contrats de ventes On distingue :  La vente (totale ou partielle) après achèvement des constructions, effectuée par un promoteur ayant assuré le financement intégral du projet. L’achat et la revente d’immeubles rentre dans cette catégorie de promoteur.  La vente sur plan (VSP) d’un immeuble à construire ou en cours de construction moyennant paiement fractionné au rythme d’avancement des travaux et dont le contrat emporte et consacre le transfert au souscripteur du droit de propriété avant achèvement.  Le contrat de réservation moyennant une avance versée par le réservataire non plus au promoteur mais directement à la Caisse Nationale du Logement (CNL), sur la base d'un cahier des charges souscrit à un prix administré, et dont le réservataire ne deviendra propriétaire qu’à la livraison matérielle, notification de l'acte juridique et remise des clefs après paiement du reliquat. La vente sur plan et le contrat de réservation constituent des ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA).

Les méthodes de traitement comptable 

Il est important de signaler que de la compréhension de l’objet social, de la typologie des contrats et de la nature des transactions, dépendra le mode de comptabilisation des opérations.



Les opérations de promotion immobilière relèvent dans leur quasi-totalité des contrats à long terme eu égard aux délais de réalisation des programmes s’étalant sur plus de 12 mois. Les CLT sont des opérations qui s’inscrivent dans le cadre de projets uniques ayant fait l’objet d’une négociation spécifique.



Le SCF consacre en ses points 133-1 à 133-4 les principes d’évaluation et d’enregistrement comptables.



Au regard de ces particularités, la comptabilité doit être organisée « par opération ou par contrat », en déterminant les coûts de production directement affectables à un programme unique.



Le SCF prévoit deux (2) méthodes de traitement des Contrats à Long Terme (CLT).

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1. La méthode à l’avancement : 

C’est la méthode de référence (obligatoire) qui consiste à comptabiliser le chiffre d’affaires (Produit) et le résultat au fur et à mesure de l’avancement ou de la réalisation des contrats. Dans ce cas, l’entité doit être en mesure d’estimer de façon fiable le résultat à terminaison sur la base d’un pourcentage tenant compte du degré d’avancement.



Ce pourcentage peut être déterminé comme suit :

a) – Coûts des travaux exécutés / Coût total prévisionnel du contrat. Dans ce cas de figure, on parle de mesure d’avancement par les coûts. b) – Sur la base de mesures physiques ou techniques (au métré). c) – Sur la base des encaissements (cette méthode n'est pas fiable en raison des décalages entre rythme de production et encaissements et vice versa). Remarque : •

Il est précisé que la capacité à estimer de façon fiable le résultat à terminaison (par lissage de marge) est basée sur les trois (3) critères ci-après :

•

la possibilité d'identifier clairement le montant total des produits du contrat ;

•

la possibilité d'identifier clairement le montant total des coûts imputables au contrat ;

•

l'existence d'outils de gestion, de comptabilité analytique et de contrôle interne permettant de valider le degré ou pourcentage d'avancement et de réviser périodiquement, au fur et à mesure de l'avancement, les estimations de charges, de produits et de résultat.

Ceci n'est possible que si et seulement si, il est préalablement établi un budget prévisionnel et pluriannuel révisable périodiquement sur la base d'un descriptif estimatif et quantitatif, tenant compte de la configuration du projet et de l'ensemble de ses éléments. Il n'est pas nécessaire de disposer d'une comptabilité analytique autonome. Des estimations "extra-comptables" par fiches de coûts ou une comptabilité intégrée au moyen d'une codification spécifique par opération, peut aisément faciliter les affectations et imputations sans ambiguïté. Le risque majeur réside dans les contrats conclus à prix fermes et non révisables où seuls les intrants sont variables alors que le prix de vente demeure fixe, sans possibilité d'avenant pour révision des prix. C'est à ce niveau où le résultat à terminaison doit être estimé de façon fiable et décisive !

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2. La méthode à l’achèvement : 

C’est une méthode autorisée, dont le recours relève de l’exception, et qui consiste à ne comptabiliser le chiffre d'affaires (Produit) et le résultat qu'au terme de l'opération.



Cette dérogation est admise au cas où le système d’information et de traitement de l’entité ou la nature du contrat ne permettent pas d’appliquer la méthode à l’avancement. Il en est de même si le résultat final du contrat ne peut être estimé de façon fiable.



Ainsi, par mesure de simplification, les travaux en cours dont le recouvrement des produits est probable seront constatés, à la clôture de l’exercice, à hauteur des coûts engagés.



Que l'entité applique la méthode à l'achèvement ou la méthode à l'avancement, la perte globale probable est provisionnée, sous déduction des pertes éventuellement déjà constatées.

La révision du SCF dans le cadre de la convergence vers la norme IFRS 15 Les changements attendus du SCF dans le cadre de la convergence vers la norme IFRS 15 doivent nécessairement prendre en considération les évolutions majeures découlant de la révision des normes IAS 11 (Contrats de construction) et IAS 18 (Produits des activités ordinaires). 

En mai 2014, l’IASB a publié la norme IFRS 15 sur la reconnaissance du chiffre d’affaires. Cette norme appliquée depuis le 1er Janvier 2018, remplaçant les normes IAS 11 et 18 ainsi que toutes les interprétations liées, s’appuie sur la notion de transfert du contrôle, et non plus des risques et avantages, pour reconnaitre le chiffre d’affaires tel que précisé au point 111-2 du SCF.



Elle impose de découper les contrats en obligations de prestations distinctes, qui pourront avoir leur propre marge et leur propre rythme de reconnaissance du chiffre d’affaires.



Ainsi, avec la révision du SCF, il faudrait s’attendre à une remise en cause de la méthode à l’avancement dont l’impact constituera un changement d’estimation.

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Conditions de comptabilisation des produits Selon le SCF (111-2) 1. l'entité a transféré à l'acheteur les risques et avantages importants inhérents à la propriété des biens ; 2. l'entité ne continue ni à être impliquée dans la gestion, telle qu'elle incombe normalement au propriétaire, ni dans le contrôle effectif des biens cédés ; 3. le montant des produits des activités ordinaires peut être évalué de façon fiable ; 4. il est probable que des avantages économiques associés à la transaction iront à l'entité ; 5. les coûts encourus ou à encourir concernant la transaction peuvent être évalués de façon fiable. Selon IFRS 15 1. Identification du contrat avec le client ; 2. Identification des obligations de performances ou de prestations distinctes du contrat ; 3. Détermination du prix de la transaction ; 4. Allocation du prix de la transaction aux différentes obligations de performance ; 5. Comptabilisation des produits lorsqu’une obligation de prestation est satisfaite.

Reconnaissance du chiffre d’affaires Selon le SCF 1. Des modèles séparés : - De ventes de biens - Prestations de services - Contrats de construction 2. Principes généraux peu explicites 3. Transfert des risques et avantages 4. Lissage de marge Selon IFRS 15 1. Un modèle unique pour tous les types de transactions 2. Des règles plus prescriptives et détaillées mais nécessitant beaucoup de jugements. 3. Transfert de contrôle 4. Abolition du lissage de marge. Fait à Constantine, le 13 Mai 2019 M. Abdelaziz HATTAB Expert-comptable, commissaire aux comptes

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Document annexe SYNTHESE DES MODALITES DE COMPTABILISATION DES CONTRATS A LONG TERME SELON LA METHODE A L'AVANCEMENT Cas où le Résultat à terminaison est déterminable de façon fiable

Si le Résultat est Bénéficiaire

Résultat à l'avancement = résultat à terminaison x le % d'avancement

Cas où le Résultat à terminaison n'est pas déterminable de façon fiable

En cas de Bénéfice probable (non fiable)

En cas de perte estimable de façon raisonnable

En cas de perte non estimable de façon raisonnable (non fiable)

Aucun profit dégagé : les produits seront limités au montant des charges engagées.

Provision à hauteur de la perte la plus probable ou à défaut de la plus faible en valeur

Dans ce cas exceptionnel, aucune provision n'est à constater sauf à indiquer une mention en annexe de l'existence et de la nature de l'incertitude

(toute proportion gardée)

Si le Résultat correspond à une Perte

Constitution d'une provision pour perte à terminaison Sous déduction de la perte déjà constatée

Utilisation de la méthode à l'achèvement

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CAS PRATIQUES A TITRE D'ILLUSTRATION CHIFFREE CAS n° 1 : Contrat à l'avancement Bénéficiaire La SPI Blidéenne (Sarl au capital de 20 MDA, entièrement libéré) vous communique les données ci-après portant sur un projet de construction de 50 logements promotionnels, budgétisé comme suit : Prix de vente estimé : 600 MDA (soit 50 x 12 MDA) Couts prévisionnels à engager : 520 MDA - Terrain d'assiette : 110 MDA - Production : 400 MDA - Administratifs et commerciaux : 10 MDA Résultat prévisionnel (bénéfice) : 80 MDA Durée de réalisation : 20 mois Date de début d'exécution : le 1er Mars 2018 Date de livraison : 1er Novembre 2019. Ces informations sont jugées fiables selon une étude technico-économique et financière. Les valeurs sont en HT et la TVA est à 9%. La structure de financement est de 50% en fonds propres et 50% par crédits bancaires, souscrits par le promoteur. La SPI retient l'option des coûts d'emprunts et ne perçoit aucune avance des souscripteurs. Les coûts engagés et exécutés en 2018 s'élèvent à : - Terrain d'assiette : 110 MDA - Charges de Production : 240 MDA - Administratifs et commerciaux : 6 MDA. En 2019, les coûts réellement engagés, compte tenu de la très forte hausse des prix des matériaux répercutés par les sous-traitants au moyen d'avenants sont évalués comme suit : - Production : 190 MDA - Administratifs et commerciaux : 5 MDA. On suppose que la SPI, eu égard à la crise et à la forte concurrence, ne peut augmenter ses prix de vente au risque de mévente. Abstraction faite des opérations de dépenses réalisées en amont, les écritures comptables se présentent schématiquement comme suit :

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 Au cours de l'exercice 2018 : N° Comptes D C 3802 512

N° Comptes D C 302 3802

N° Comptes D C 6012 302

N° Comptes D C 6xx 6xx 512 164

Désignation et libellé

Débit

Achat de Terrain de construction Banque Total

Désignation et libellé

110

Débit

Crédit 110 110 186

Débit

Terrain de construction consommé Réserve foncière : Terrain de construction Total

Désignation et libellé

110 110

110

Réserve foncière : Terrain de construction Achat de Terrain de construction Total

Désignation et libellé

Crédit

Crédit 110 110 110

110

Débit

Charges de production (*) Charges administratives et commerciales Banque Emprunt bancaire Total

Crédit 240 6

246

123 123 246

(*) – Il est fait abstraction de la TVA avancée sur achats de biens et services.

 A la clôture de l'exercice 2018 On détermine le pourcentage d'avancement selon la méthode de mesure par les coûts. Somme des coûts engagés : 110 + 240 + 6 = 356 MDA Coût total prévu : 520 MDA Taux d'avancement théorique : 356 : 520 = 68,46% Remarque importante : Ce taux n'est qu'indicatif car en comptabilité de gestion, seules les charges de production (imputables) doivent être prises en compte à l'exclusion des éléments hors coût productif. Il en est ainsi de la consommation graduelle du terrain. Par mesure de simplification, nous retenons ce taux comme référence de calcul.

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Imputation du chiffre d'affaires à constater : 600 x 68,46% = 410 MDA (par défaut). N° Comptes D C 418 7012 4458

Désignation et libellé

Débit

Clients : Factures à établir (*) Vente d'ensemble immobilier TVA à régulariser Total

Crédit

446,9 410 36,9 446,9

446,9

(*) – Si le client est connu ou identifié. A défaut on utilise le compte "417 : Créances sur travaux" par le crédit du compte 7012 pour le montant HT.

Ainsi, le Résultat (bénéfice) au 31/12/2018 apparait pour : 410 – 356 = 54 MDA Ce résultat comparé au résultat global initialement prévu est de : 54/80 = 67,50% On peut conclure que le taux théorique d'avancement déterminé en supra est FIABLE.

 Enregistrement comptable au cours de l'exercice 2019 1°) – Extourne des produits constatés en 2018 N° Comptes D C 7012 4458 418

Désignation et libellé

Débit

Vente d'ensemble immobilier TVA à régulariser Clients : Factures à établir Total

Crédit 410 36,9

446,9

446,9 446,9

2°) – Constatation des coûts et engagements exécutés courant 2019 N° Comptes D C 6xx 6xx 512 164

Désignation et libellé

Débit

Charges de production (*) Charges administratives et commerciales Banque Emprunt bancaire Total

Crédit 190 5

195

98 97 195

(*) – Il est fait abstraction de la TVA avancée sur achats de biens et services.

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Au 31/10/2019, à la veille de la date de la livraison juridique et matérielle, soit le 01/11/2019, correspondant à la remise des actes et des clefs de façon solennelle, le résultat final se dégage à hauteur de :    

Coûts réels engagés en 2018 : 356 MDA Coûts réels engagés en 2019 : 195 MDA Total des coûts engagés : 551 MDA Résultat (bénéficiaire) définitif : 49 MDA (soit un manque à gagner de 38,75%).

Le surcoût s'élève à 1 – (551 / 520) = 6% Ce taux recouvre le coût de la sous-activité, les aléas ainsi que les facteurs de dysfonctionnement. 3°) – Constatation du chiffre d'affaires 2019 N° Comptes D C 411 7012 4457

Désignation et libellé Clients

Débit

Crédit 654

Vente d'ensemble immobilier TVA collectée Total

654

600 54 654

Le résultat de l'exercice 2019 est donc un DEFICIT de : 49 – 54 = (– 5) Soit : 600 – (410 + 195) = (– 5) En conclusion, nonobstant cette illustration à caractère théorique et pédagogique, il en résulte la nécessité :    

d'une meilleure maitrise des coûts, d'une gestion rationnelle des projets, des estimations constamment revues et corrigées et ce, afin d'assurer un suivi régulier et harmonieux des évaluations et présentations des communications et états financiers périodiques.

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CAS n° 2 : Contrat à l'avancement Déficitaire (Perte estimée de façon raisonnable) avec retournement de situation. En reprenant les données du cas n°1 et en supposant que les prévisions soient revues et corrigées comme suit (après engagement ferme et non révisable) : Prix de vente estimé : 600 MDA (soit 50 x 12 MDA) Couts prévisionnels à engager : 610 MDA - Terrain d'assiette : 120 MDA - Production : 480 MDA - Administratifs et commerciaux : 10 MDA Résultat prévisionnel (déficit) : – 10 MDA Le contrat conditionne les versements nécessaires à l'avancement de la construction sur la base des échéances suivantes :  

1ère Année : 400 MDA 2ème Année : 200 MDA

La structure des coûts réellement engagés et exécutés s'établie comme suit : Coûts engagés en 2018 Rubrique Montant Terrain d'assiette Charges de production Autres charges Total exécuté

120 255 5

Coûts engagés en 2019 Rubrique Montant Charges de production Autres charges

380

205 5

Total exécuté

210

A) – Enregistrement comptable en 2018 A.1 – Constatation des avances perçues N° Comptes D C 512 419

Désignation et libellé Banque

Débit

Crédit 400

Avances commerciales Total

400

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400 400

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A.2 – Constatation des charges engagées N° Comptes D C 6012 6xx 6xx 512

Désignation et libellé

Débit

Terrain de construction consommé Charges de production (*) Charges administratives et commerciales Banque Total

Crédit 120 255 5 380 380

380

(*) – Il est fait abstraction de la TVA avancée sur achats de biens et services.

A.3 – Constatation de la Perte à terminaison N° Comptes D C 685 1582

Désignation et libellé

Débit

DAP – PDV (Actifs courants) Provisions pour charges : contrats déficitaires Total

Crédit 10 10 10

10

A.4 – Calcul du pourcentage d'avancement Le pourcentage d'avancement selon la mesure par les coûts est de : Somme des coûts engagés : 120 + 255 + 5 = 380 MDA Coût total prévu : 610 MDA Taux d'avancement théorique : 380 : 610 = 62,30% A.5 – Constatation du Chiffre d'affaires N° Comptes D C 418 7012 4458

Désignation et libellé Clients : Factures à établir Vente d'ensemble immobilier TVA à régulariser Total

Débit

Crédit

407,44

407,44

373,80 33,64 407,44

Le déficit comptable est de : 373,80 – (380 + 10) = 16,2 MDA Alors que le déficit réel n'est que de : 373,80 – 380 = 6,2 MDA C'est le déficit comptable qui sera déclaré (en 2018) en vertu du principe de prudence.

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B) – Enregistrement comptable en 2019 B.1 – Constatation des avances perçues N° Comptes D C 512 419

Désignation et libellé

Débit

Banque

Crédit 200

Avances commerciales Total

200 200

200

B.2 – Constatation des charges engagées N° Comptes D C 6xx 6xx 512

Désignation et libellé

Débit

Charges de production (*) Charges administratives et commerciales Banque Total

Crédit 205 5 210 210

210

(*) – Il est fait abstraction de la TVA avancée sur achats de biens et services.

B.3 – Reprise de la provision pour Perte à terminaison N° Comptes D C 158 785

Désignation et libellé

Débit

Provisions pour charges Reprise sur A.P et PDV (Actifs courants) Total

Crédit 10 10 10

10

B.4 – Extourne des produits constatés en 2018 N° Comptes D C 7012 4458 418

Désignation et libellé Vente d'ensemble immobilier TVA à régulariser Clients : Factures à établir Total

Débit

Crédit

373,80 33,64 407,44

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407,44 407,44

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B.5 – Constatation du Chiffre d'affaires 2019 N° Comptes D C 411 7012 4457

Désignation et libellé

Débit

Clients

Crédit 654

Vente d'ensemble immobilier TVA collectée Total

600 54 654

654

B.6 – Imputation des avances perçues N° Comptes D C 419 411

Désignation et libellé

Débit

Avances commerciales Clients

Crédit 600

Total

600 600

600

B.7 – Liquidation de la TVA et de la TAP N° Comptes D C 4457 6421 4456 512

Désignation et libellé

Débit

TVA collectée TAP sur les débits (*) TVA Avancée (récupérable) Banque Total

Crédit 54 xxx xxx xxx 600

600

(*) – En fait, la TAP doit être constatée sur le chiffre d'affaires à l'avancement comme charge à payer.

Le résultat de l'exercice 2019 s'est finalement soldé par un BENEFICE de 26,20 MDA détaillé comme suit : Chiffre d'affaires (HT) : 600 Extourne C.A constaté en 2018 : (373,80) Reprise sur perte à terminaison : 10 Charges engagées en 2019 : (210) Résultat comptable de l'exercice 2019 = 610 – 583,80 = 26,20 MDA Résultat final de l'opération : 26,20 – 16,20 = + 10 MDA.

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CAS n° 3 : Contrat dont l'estimation est jugée totalement non fiable (nécessitant l'application de la méthode à l'achèvement) Dans ce cas, ni le chiffre d'affaires ni le résultat ne peuvent être estimé de façon fiable. En vertu du point 133-3 du SCF, il sera appliqué par mesure de simplification, la méthode à l'achèvement en prenant soin de démontrer les difficultés d'approche et la ferme intention d'y remédier. En reprenant les données du cas n°2, les principales écritures de charges et de produits, à la clôture de chaque exercice, s'enregistrent comme suit :

En 2018 : 1°) – En cours d'exercice N° Comptes D C 6012 6xx 6xx 512

Désignation et libellé

Débit

Terrain de construction consommé Charges de production (*) Charges administratives et commerciales Banque Total

Crédit 120 255 5 380 380

380

(*) – Il est fait abstraction de la TVA avancée sur achats de biens et services.

2°) – A la clôture de l'exercice N° Comptes D C 331 72

Désignation et libellé Produits en cours Production stockée Total

Débit

Crédit 380 380

380 380

Le résultat est NUL.

Les aspects comptables de la promotion immobilière en Algérie - M. Abdelaziz HATTAB

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En 2019 : 1°) – En cours d'exercice N° Comptes D C 6xx 6xx 512

Désignation et libellé

Débit

Charges de production (*) Charges administratives et commerciales Banque Total

Crédit 205 5 210 210

210

(*) – Il est fait abstraction de la TVA avancée sur achats de biens et services.

2°) – Déstockage des Encours de production N° Comptes D C 72 331

Désignation et libellé

Débit

Produits stockés Produits en cours

Crédit 380

Total

380 380

380

3°) – Constatation du Chiffre d'affaires en 2019 N° Comptes D C 411 7012 4457

Désignation et libellé

Débit

Clients

Crédit 654

Vente d'ensemble immobilier TVA collectée Total

654

600 54 654

Le résultat final est un BENEFICE = 600 – (210 + 380) = + 10 MDA.

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