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Economie de la Construction –2000/2001

SEQUENCE N°15

ACTUALISATION ET REVISION DE PRIX Sommaire :

I. DÉFINITION

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II. ACTUALISATION DES MARCHES PUBLICS 

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III.

REVISION DES MARCHES PUBLICS

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IV.

ACTUALISATION ET REVISION DES MARCHES PRIVES

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V. REFERENCES UTILES POUR LES MARCHES PUBLICS

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VI. COMMENT PEUT VARIER LE PRIX D'UN MARCHÉ ?

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VII. LE CHOIX ET LA DÉTERMINATION DE LA FORMULE DE VARIATION

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VIII. EXEMPLE N°1

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IX. EXEMPLE N°2

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X. Quelques Index et Indices..

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ACTUALISATION ET REVISION DE PRIX

I. DEFINITIONS : Un index est un élément composite incorporant un pourcentage de salaires et charges et un pourcentage de différents matériaux et/ou prestations diverses. Un indice exprime l'évolution du prix d'un produit ou d'un service. Chaque nouveau prix est comparé au prix d'origine, retenu comme base de l'indice. Un indice de coût de la main d'œuvre est un indice de salaires incluant les charges patronales.

L'ACTUALISATION est la ré-évaluation du prix initial à un moment donné pour tenir compte de l'évolution entre l'établissement du prix et le démarrage des travaux. Elle s'effectue en une seule fois et le prix reste ferme par la suite. LA REVISION consiste à modifier le prix initial au fur et à mesure de l'exécution des travaux en fonction des variations économiques. Elle se calcule mois par mois au moment de la situation des travaux en cours.

Actualisation ou révision des prix Les indexations pour l'actualisation ou la révision ne doivent en aucun cas se fonder sur : 

Le salaire minimum interprofessionnel de croissance (SMIC), le niveau général des prix ou le niveau général des salaires ;



Des prix ou des références de prix n'ayant pas de rapport direct avec l'objet du contrat ou l'activité de l'une des parties.

Lorsqu’il y a lieu à actualisation ou à révision des prix, le coefficient d'actualisation ou de révision s'applique : 

Aux travaux exécutés par l'entreprise pendant le mois, à l'exclusion des travaux en dépenses contrôlées ;



Aux indemnités, pénalités, retenues, primes afférentes au mois considéré ;



A la variation, en plus ou en moins, à la fin du mois, par rapport au mois précédent, des sommes décomptées pour approvisionnement et avances à la fin de ce mois.

Ce coefficient est arrondi au millième supérieur. 519206690.doc

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II. ACTUALISATION DES MARCHES PUBLICS : Lorsque le prix est ferme, l'actualisation est obligatoire pour les marchés publics. Si un délai de trois mois s'est écoulé entre la date de remise du prix et la date de l'Ordre de Service (OS) prescrivant le commencement des travaux. L'actualisation s'effectue à l'aide des Index Bâtiment «Index BT» qui paraissent mensuellement dans la revue du Moniteur. La formule d'actualisation se présente sous la forme suivante, en valeur hors taxes:

P = Po [ B.T.( n - 3 ) ] B.T. o

P:

Prix actualisé.

P0 :

Prix initial du devis.

BT0:

Index BT du mois de la remise du prix.

BT (n -3):

Index BT du mois de l'actualisation moins trois mois.

III. REVISION DES MARCHES PUBLICS  Lorsque le prix est révisable, la révision de prix s'applique sur la valeur des travaux du mois de la situation. Elle s'effectue sur la base des index B.T. du mois correspondant par rapport au mois de la date de remise du prix.

 Elle s'applique, généralement, pour les travaux de longue durée.

 Une partie fixe de la majoration du prix peut être à la charge de l'entreprise et une partie variable à la charge du Maître de l'Ouvrage. Ces clauses doivent être précisées initialement dans le C.C.A.P.( Cahier des Charges Administratives Particulières).

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 La formule de révision se présente sous la forme suivante, en valeur hors taxes:

P = Po [ 0.125 + 0.875 BT ] BTo P :

Prix révise.

Po : Prix initial [0.125 partie fixe + 0.875 partie variable]. BTo : Index BT du mois de la remise du prix. BT : Index BT du mois de la date de la situation.

 Lorsque les index BT ne sont pas encore publiés, la révision est faite provisoirement sur la base des derniers index connus. Formule de révision : La révision résulte de la variation des index de référence entre : 

Le mois de remise de l'offre M0



Le mois d'exécution des travaux quelles que soient les dates de parution des index.

Les prix des marchés sont révisés par application de formules paramétriques suivantes, faisant référence à la structure du coût de la prestation : 

Formule à index :



Formule paramétrique :

a 0,125 b+c+...= 1 S : salaire ; M : matériaux  Partie fixe : la partie fixe est représentée dans les formules ci-dessus par le coefficient a. Cette partie fixe ne peut être inférieure à 0,125.

IV. ACTUALISATION ET REVISION DES MARCHES PRIVES 519206690.doc

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 Il n'existe aucune réglementation en matière d'actualisation ou de révision de prix sauf stipulations indiquées dans l'article 6.4 de la norme NF P. 03-001.  S'il y a une clause « actualisation», celle-ci se calculera comme pour les marchés publics.  S'il y a une clause « révision », celle-ci comportera une partie fixe de Quinze pour Cent (15 %) suivant la formule ci-dessous, en valeur hors taxes:

P = Po [ 0.15 + 0.85 BT ] BTo

P :

Prix révise.

Po :

Prix initial [0.15 partie fixe + 0,85 partie variable].

BTo : Index BT du mois de la remise du prix BT : Index BT du mois de la date de la situation. Lorsque les index BT ne sont pas encore publiés, la révision est faite provisoirement sur la base des derniers index connus.

V. REFERENCES UTILES POUR LES MARCHES PUBLICS  Article 79, 171, 275 du code des marchés publics.  Article 10.4 et 11.6 du C.C.A.G. Travaux.  Décret n0 79-992 du 23 novembre 1979.  Circulaire interministérielle du 5 octobre 1987.  Cahier n0 734 du 23 juin 1995 « Le Moniteur ».

VI.

Comment peut varier le prix d'un marché ?

Le choix de la forme de prix retenue pour un marché résulte, dans la presque totalité des cas, de la seule décision du maître d'ouvrage ou de son maître d'œuvre, prise avant le lancement de l'appel à la concurrence ou la consultation. Ce n'est pratiquement que dans le cas de marchés négociés que ce choix peut faire l'objet d'un accord discuté entre les deux parties en présence.

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Pour les marchés de travaux de l'Etat et de ses établissements publics autres que ceux ayant le caractère industriel et commercial, le critère de durée est, depuis le décret n° 79-992 du 23 novembre 1979, celui des "aléas majeurs" susceptibles d'intervenir à raison de l'évolution raisonnablement prévisible des conditions économiques pendant la période d'exécution des prestations. Quant aux autres maîtres d'ouvrage publics, il leur est fortement recommandé de se référer à ce critère de durée pour la préparation de leurs marchés. Pour les marchés privés, il n'existe aucun critère de ce genre, obligatoire ou recommandé. C'est la liberté contractuelle complète et les solutions adoptées sont de ce fait très diverses. En tout état de cause, qu'il s'agisse de marchés publics ou privés, si le marché est soit ferme actualisable, soit révisable, voire les deux dans le cas notamment des marchés d'HLM ou des marchés privés, il doit comporter une clause inscrite au Cahier des Clauses Administratives Particulières (CCAP) fixant contractuellement les modalités pratiques pour satisfaire à la forme de prix choisie (formule, choix et référence des paramètres, etc...). Cette clause, dénommée "clause de variation des prix" est destinée à prémunir forfaitairement l'entrepreneur contre les variations économiques survenant, soit pendant le délai d'attente, soit pendant le délai d'exécution, de la prestation. Les variations dont il s'agit sont celles des différentes composantes du prix de revient (main d'œuvre, matériaux, matériel, frais divers, etc...) ou de certaines d'entre elles seulement. La variation des prix s'exprime sous la forme d'un coefficient issu de la formule prévue au marché. C'est le coefficient d'actualisation ou le coefficient de révision.

VII. Le choix et la détermination de la formule de variation Selon qu'il sera décidé que le marché comportera une formule se référant soit à des paramètres composites (comme les index) soit à des paramètres élémentaires (comme les indices, les coefficients de charges salariales ou les prix), il sera nécessaire, pour déterminer la formule à retenir, de procéder à une décomposition "logique" ou "grammaticale" du prix initial du marché, que celui-ci résulte de la somme de forfaits partiels ou qu'il soit passé sur prix unitaires. 1. Dans le cas d'index, c'est la décomposition logique. Il suffit en effet de découper le prix global du marché (ou plutôt de l'estimation globale car le marché n'est pas encore passé) en tranches d'activités correspondant à chacun des index. A titre d'exemple, pour un marché de gros oeuvre de bâtiment comprenant terrassement, ossature en béton armé, remplissage en briques, revêtement des façades en plaques de pierre naturelle et carrelage des sols en grès cérame, la décomposition serait la suivante : 

 terrassement: index BT02,



 ossature en béton armé: index BT06,



 maçonnerie en briques: index BT04,



 revêtement en pierre: index BT14,



 carrelage céramique: index BT09.

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2. Dans le cas de paramètres simples, l'estimation globale du marché doit être décomposée de manière logique à faire apparaître l'importance de chacun de ses éléments constitutifs dont l'évolution des coûts sera suivie dans le jeu de la formule de variation recherchée. A titre d'exemple, dans le cas d'un marché de génie civil traité sur prix unitaires, les différentes opérations à effectuer consisteront : a) à décomposer chaque prix unitaire en ses éléments constitutifs à partir des sous-détails. Par exemple, pour un prix unitaire de terrassement, cette décomposition pourra faire apparaître les éléments de main d'œuvre, de matériel, de taxes de décharges... b)

à décomposer, par prix unitaire, le montant total dans l'estimation globale du marché de chacun de ses éléments. Ce montant total est obtenu en effectuant le produit de la valeur de l'élément dans le prix unitaire par la quantité de ce dernier sur le marché (toutes les opérations portent sur des prix hors TVA).

c) à faire, pour chaque élément constitutif, la somme des montants réalisés et à en calculer son pourcentage rapporté à l'estimation globale hors TVA. De manière à éviter d'avoir une formule trop compliquée : 

les pourcentages infinitésimaux peuvent être négligés,



les pourcentages des éléments dont il est estimé que les évolutions de leur prix seront pratiquement identiques peuvent être regroupés au profit de l'élément qui a le plus fort pourcentage (il en est ainsi habituellement des pourcentages du sable et du gravillon, regroupés sous l'appellation sable ou gravillon selon le cas),



enfin, les pourcentages retenus sont arrondis à deux décimales.

Une formule qui se détermine ainsi est communément dénommée "formule paramétrique traditionnelle". Par exemple, dans un marché de génie civil de pose de canalisations en tranchée, une telle formule peut revêtir la forme suivante : - salaires et charges - matériel - sable - sciages - tuyaux en béton - ciment   Total

0,35 0,20 0,06 0,04 0,30 0,05 1,00

Il suffit ensuite de se référer à des indices élémentaires (à défaut, à des prix de matériaux) pour appréhender l'évolution du coût de chaque élément de la formule. Dans le cas présent, on pourra se référer par exemple :

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

pour les salaires, à l'indice (national ou régional) des salaires des ouvriers du bâtiment et des travaux publics, soit IDF (Ile-de-France, source: FFB),



pour les charges salariales, au coefficient des charges patronales (Province ou Ile-de-France) des travaux publics, soit CS1A (Paris et Hauts-de-Seine, source: Le Moniteur),



pour le matériel, à l'indice IM (source: FNTP, éventuellement affecté d'un coefficient de classe de matériel) ou à l'indice MAT, source: EDF),



pour le sable, à l'indice AG1 (sable 0/6 en Ile-de-France, source: Union régionale des producteurs de granulats d'Ile-de-France),



pour les sciages, à l'indice SC (sciages de sapin de pays, source: BOCCRF),



pour les tuyaux en béton, à l'indice 266104 (tuyaux et appareils accessoires de canalisation en béton, source: INSEE),



pour le ciment, aux indices CM1 ou CM2 (source: BOCCRF) ou 265100 (source: INSEE).

IDF, CS1A, IM, AG1, SC, 266104 et CM1 deviennent, par exemple, les paramètres de la formule Z recherchée, laquelle s'exprimera comme suit: Z = 0,35 x ( IDF x CS1A ) / ( IDFo x CS1Ao ) + 0,20 x ( IM / IMo ) + 0,06 x ( AG1 / AG1o ) + + 0,04 x ( SC / SCo ) + 0,30 x ( 266104 / 266104o ) + 0,05 x ( CM1 / CM1o ).

Le plus souvent, dans les marchés publics, un paramètre supplémentaire ("produits et services divers" ou "frais divers") est incorporé d'office dans la formule.

Pour les marchés de travaux, c'est le PSDA qui est retenu. Si, par exemple, on veut donner au PSDA un poids égal à 0,10 (soit 10%), la formule Z s'écrit comme suit, le poids de chaque élément ou paramètre ayant été multiplié par 0,9:

Z = 0,32 x ( IDF x CS1A ) / ( IDFo x CS1Ao ) + 0,18 x ( IM / IMo ) + 0,05 x ( AG1 / AG1o ) + + 0,04 x ( SC / SCo ) + 0,27 x ( 266104 / 266104o ) + 0,04 x ( CM1 / CM1o ) + 0,10 x ( PSDA / PSDAo ).

Bien souvent, une telle décomposition de l'estimation globale n'est pas effectuée et l'on se contente de rechercher la formule à retenir dans un choix de formules offert soit par l'expérience, soit dans diverses publications. La décomposition des index BT (marchés de travaux de bâtiment) ou des index TP (marchés de travaux de génie civil) donne des exemples de formules paramétriques en éléments de base.

Conduite des calculs d'actualisation/révision L'article 11.6 du Cahier des Clauses Administratives Générales (CCAG) des marchés publics de travaux stipule que "le coefficient de révision est arrondi au millième supérieur". Ainsi, le résultat 1,0495 se traduira par 1,050; de même, 1,04901 sera également arrondi à 1,050.

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VII (suite). Les contraintes appliquées aux formules de variation des marchés de travaux    MAITRES D'OUVRAGE

ACTUALISATION

1° Déclenchement seulement si le délai d'attente devient supérieur à 3 mois entre la date de Etat et ses Etablissements l'établissement du prix et la date d'effet de l'ordre de publics autres que ceux service de commencement des travaux. ayant le caractère industriel 2° Obligation de lire les valeurs des paramètres et commercial numérateurs des formules à index ou à paramètres élémentaires avec un retour en arrière de 3 mois par rapport au mois de la date d'effet de l'ordre de service de commencer les travaux. Autres Maîtres d'ouvrage publics

HLM (sauf Offices Publics)

Société d'Economie Mixte Privés

RÉVISION

Marchés établis à compter du 1er janvier 1987: partie fixe minimale de 12,5%.

Recommandation mais non obligation d'appliquer le régime des marchés de l'Etat. D'où la possibilité Même régime d'ordre d'appliquer le régime sans retour en arrière de 3 mois public que ci-dessus. pour la lecture des paramètres numérateurs, tout en maintenant le délai de déclenchement. Régime des marchés de l'Etat mais: - délai de déclenchement > 90 jours, - retour en arrière de 3 mois de lecture des paramètres appréciés pour chaque lot séparé.

Même régime d'ordre public que ci-dessus. Même régime d'ordre public que ci-dessus.

Liberté totale.

Liberté totale.

Liberté totale.

  Cas Particulier :

(Révision des contrats de construction de maison individuelle )

Les contrats de construction de maison individuelle et de vente d'immeubles à construire signés depuis le 15 juillet 1984 peuvent être révisés en utilisant l'index BT01. Il existe deux systèmes de mise à jour du prix possibles: 

soit au moment de la date d'obtention des autorisations administratives ou de la date de réalisation de la clause suspensive prévue au contrat; le prix de base est révisé d'après la totalité de la variation de l'index BT01, le nouveau prix devenant un prix ferme et définitif (c'est une actualisation);

P = Po [ B.T. 01 ] B.T. 01 o 

soit sur chaque paiement, compris entre la date de signature du contrat et la date de livraison prévue au contrat, mais en ne retenant que 60 à 80% de la variation de l'index BT01 (c'est une révision, avec une partie fixe importante: 20 à 40%). La révision ne pourra pas ici excéder 9 mois après la date d'autorisation ou de réalisation de la condition suspensive.

P = Po [ ( 0,20 à 0,40 ) + ( 0,60 à 0,80 ) x B.T. 01 ] B.T. 01 o

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VIII. EXEMPLE N°1 : Une entreprise de vitrerie avait traité des travaux la concernant pour la construction d’un hôpital sur les bases d’un bordereau pré-établi, pour un montant global de 317 000 F, hors taxes, en valeur Juillet 1984, actualisable par application des index nationaux « Bâtiment » (BT 44), la date d’actualisation retenue étant antérieure de trois mois à la date de début d’exécution des travaux.

Date d’exécution des travaux en Mars 1985.

Résolution  :

Index : NATIONNAUX DU BATIMENT

Définitions:

Vitrerie

Codes

Juillet

Août

 

1984

1984

1984

1984

402,6 403,3

405

406,7 408,6

BT 44

Septembre Octobre Novembre Décembre Janvier 1984

Février

Mars

1985

1985

416,6 419,7 422,1

424,2

1984

1985

P = Po x index nationaux ( date de début des travaux – 3 mois ) Date d’estimation Po = montant global HT = 317 000 F P = montant global HT actualisé

P = 317 000 F x ( Index BT44 décembre 84 ) Index BT44 Juillet 84

P = 317 000 F x ( 416,6 ) = 402,6

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328 023 F.

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IX. Exemple chiffré d'application N°2

Actualisation et révision du prix d'un marché de Menuiserie PVC et BOIS intérieure. Marché comportant la fourniture et la pose de Menuiserie PVC et BOIS intérieure d'un ensemble immobilier pour le compte d'un maître d'ouvrage Public.

a) Caractéristiques du marché

Marché 12 mois Signature du marché MOIS

Année Dates

Juillet

OS N°1 Début des travaux Août

1998

.....

Mars

Travaux 3 mois

Avril

Mai

1999

Juin

Fin des Travaux

Juillet

Août

1999 P1

R1

R2

R3

Prix initial du marché = 600 000 F hors TVA. Dont 450 000 F Pour la partie Menuiserie PVC (Bt 51) Et 150 000 F Pour la partie Menuiserie bois intérieure (Bt 18) Date d'établissement du prix Po = Juillet 1998. Date limite de remise des offres = 15 Août 1998. Le contrat prévoit l'actualisation du prix du marché par application de la formule de révision, sans partie fixe, pour le cas où la date de commencement des travaux (fixée par ordre de service) interviendrait plus de trois mois après la date de remise des offres. Il est prévu en outre que le prix serait actualisé 3 mois avant la date fixée pour le début des travaux. « c.a.d. (n – 3 mois) » Le début des travaux est fixé au 15 Mai 1999. Donc date d’actualisation = 15 Févier 1999

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b) Formule de révision prévue au marché P = Po x [ 0,125 + 0,875 x ( a x [BT18 / BT18o] + b x [BT51 / BT51o] ) dans laquelle: (a) = 150 KF / 600 KF = 0.25 et (b) = 450 KF / 600 KF = 0.75 Po = montant initial du marché = 600 000,00 F hors TVA. P = montant révisé hors TVA. BT18o = valeur de l'index BT " Menuiserie bois intérieure" à la date d'établissement du prix en Juillet 1998. BT18 = valeur du même index à la date de révision. BT51o = valeur de l'index BT " Menuiserie PVC" à la date d'établissement du prix en Juillet 1998. BT51 = valeur du même index à la date de révision. c) Actualisation du prix initial du marché Le marché est actualisé à la date du 15 Mai 1999, plus de trois mois s'étant écoulés depuis la date limite de dépôt des offres (15 Août 1998). (Avec un retour en arrière de 3 mois par rapport au mois de la date d'effet de l'ordre de service de commencer les travaux.)

Définitions:

Codes

Juillet

…..

Février

Mars

Avril

Mai

Juin

Juillet

……..

 

1998

1999

1999

1999

1999

1999

1999

1999

1999

Plomberie Sanitaire BT 18

522,0

….

528,6 528,5 531,0

531,8 531,4 532,7

…..

Chauffage central

119,4

….

120,1 120,8 121,6

120,8 120,5 120,5

…..

BT 51

Les valeurs de l'index BT18 sont de 522,0 pour Juillet 1998 et de 528,6 pour Février 1999. Les valeurs de l'index BT40 sont de 119,4 pour Juillet 1998 et de 120,1 pour Février 1999. La formule à utiliser pour l'actualisation est déduite de la formule de révision prévue au marché, mais avec un retour de 3 mois de L’OS et sans partie fixe, soit: Po’ = Po x ( a x [BT18 / BT18o] + b x [BT51 / BT51o] ) Avec: (a) = 150 KF / 600 KF = 0.25 et (b) = 450 KF / 600 KF = 0.75 L'application de cette formule donne le résultat suivant: P'o = Po x ( a [BT18 fév. 99 / BT18 Juil. 98 ] + b [BT51 fév. 99 / BT51 Juil. 98 ] ) P'o = Po x [ 0.25x( 528,6 / 522,0 ) + 0,75x(120,1/119,4)] P'o = Po x 1,0075579... (arrondi à 1,008) P'o = 600 000,00 x 1,008 P'o = 604 800,00 F hors TVA. L'actualisation venant d'être effectuée en février 1999, les nouvelles conditions économiques de base pour la révision qui va suivre vont être celles du mois de Février 1999 et non celles de Juillet 1998.

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d) Valeurs à utiliser pour la révision Nous supposerons que les travaux s'échelonnent sur trois mois, de mai 1999 à juillet 1999. Les situations mensuelles suivantes sont établies:   Mois

Prix initial Po

Prix actualisé P'o

Juillet 1998 Février 1999 …………. Mai 1999 Juin 1999 Juillet 1999

/

/ 604 800,00 …………… 201 600,00 201 600,00 201 600,00 604 800,00

200 000,00 200 000,00 200 000,00 600 000,00

Valeurs du Valeurs du BT18 BT51 522,0 119,4 528,6 120,1 ….….. ….….. 531,8 120,8 531,4 120,5 532,7 120,5  

e) Révision des situations mensuelles 1. Mai 1999 : P = P’o x (0,125 + 0,875 [ 0.25x( 531,8 / 528,6 ) + 0,75x(120,8/120,1)] P = P’o x 1,00514919... (arrondi à 1,006) P = 201 600,00 F x 1,006 P = 202 809,60 F hors TVA. 2. Juin 1999 : P = P’o x (0,125 + 0,875 [ 0.25x(531,4 / 528,6 ) + 0,75x(120,5 /120,1)] P = P’o x 1,0033444... (arrondi à 1,004) P = 201 600,00 F x 1,004 P = 202 406,40 F hors TVA. 3. Juillet 1999 : P = P’o x (0,125 + 0,875 [ 0.25x(532,7 / 528,6 ) + 0,75x(120,5 /120,1)] P = P’o x 1,003882377... (arrondi à 1,004) P = 201 600,00 F x 1,004 P = 202 406,40 F hors TVA.

f) Récapitulation   Mai 1999 Juin 1999 Juillet 1999 Prix révisé (actualisation + révision) hors TVA

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202 809,60 F 202 406,40 F 202 406,40 F 607 622,40 F

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X. Quelques Index et Indices……..

Quelques valeurs d’index et d’indices ..... TABLEAU DE BORD Dernière valeur connue

Date de la valeur

Date de parution au JO (a)

BT01 Index général tous corps d'état

580,7

août 2000

24.11.2000

BT50 Index entretien-rénovation tous corps d'état

124,8

août 2000

TP01 Index général tous travaux de génie civil

448,2

août 2000

NAT Indice national des salaires du BTP

330,2

août 2000

SYN Syntec (bureaux d'études)

192,5

oct. 2000

ING Ingénierie (missions ingénierie et architecture)

656,0

août 2000

IM Matériel de chantier

1,2846

août 2000

INS Coût de la construction, indice de l'INSEE et moyenne associée

1089,00 1079,25

2e trim. 2000

2,74

année 2000

Codes et libellés des paramètres

LEG Taux de l'intérêt légal

519206690.doc

Etudes et Economie de la Construction

19.10.2000

18.02.2000

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