Adoption Des Normes Comptables Internationales Ifrs Au Maroc Essai D'analyse Des Enjeux Et Des Contraintes de Mise en Oeuvre Pour Le Secteur Immobilie PDF [PDF]

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ADOPTION DES NORMES COMPTABLES INTERNATIONALES IFRS AU MAROC : ESSAI D’ANALYSE DES ENJEUX ET DES CONTRAINTES DE MISE EN ŒUVRE POUR LE SECTEUR IMMOBILIE M. Abdellatif HAMZANE Doctorant-chercheur, ENCG Settat, Université Hassan 1er Mme Nezha BAGHAR Professeur à l’ENCG Settat, Université Hassan 1er M. Said EL MEZOUARI Professeur à l’ENCG Settat, Université Hassan 1er Résumé : Le développement des marchés financiers, l’importance de la transparence des informations financières divulguées, les conséquences de la mondialisation ont fait évoluer la science comptable, notamment au niveau de sa dimension relative à l’information financière. Pour le cas du Maroc, le référentiel comptable marocain est resté figé face aux changements induits par les normes IFRS. Le processus de convergence de normes comptables avec les référentiels internationaux (IFRS) s’est pour l’instant limité aux groupes du secteur financier et aux sociétés cotées. A partir d’une recherche-action inscrite dans nos activités d’expert comptable et de commissaire aux comptes et à travers de nombreuses missions réalisées auprès d’importants opérateurs œuvrant dans le secteur immobilier au Maroc, nous avons analysé les enjeux ainsi que les contraintes accompagnants les projets d’adoption des normes comptables internationales IFRS. Notre article aborde l’impact de l’introduction des normes IFRS au Maroc à travers l’analyse des avantages et des contraintes d’application au secteur de la promotion immobilière à la lumière de l’actuel projet de convergence du Code général de la normalisation comptable – CGNC- vers les normes IFRS.

Mots clefs : Harmonisation comptable, IFRS, cadre conceptuel, juste valeur, code général de la normalisation comptable, référentiel comptable marocain.

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Introduction Générale : Au cours de ces dernières années, la comptabilité a évolué de manière significative un peu partout dans le monde, et cela, afin de s’aligner sur les importants changements introduits. En effet, le développement des marchés financiers, l’importance de la transparence des informations financières divulguées, les conséquences de la mondialisation ont fait évoluer la science comptable, notamment au niveau de sa dimension relative à l’information financière. Pour le cas du Maroc, le référentiel comptable marocain est resté figé face aux changements induits par les normes IFRS. Le processus de convergence des normes comptables avec les référentiels internationaux (IFRS) s’est pour l’instant limité aux groupes du secteur financier et aux sociétés cotées. Les comptes consolidés sont obligatoirement déclinés aux standards IFRS. Au-delà de ce périmètre, certains grands groupes marocains, soucieux d’apporter aux investisseurs la meilleure lisibilité possible des comptes et une base de benchmark de performances avec les firmes appartenant au même secteur, ont opté pour les normes IFRS. Force est de constater que compte tenu du rythme auquel évolue la réglementation comptable internationale, le système comptable marocain se trouve largement dépassé. C’est la raison pour laquelle le Maroc ne peut pas faire l’économie d’une mise à jour de ses normes comptables et d’une adoption des normes comptables internationales. En effet, les besoins des opérateurs, comme les actes économiques ont évolué. Le référentiel national gagnerait à être complété car la pertinence, l’importance de certains principes comptables ne sont pas les mêmes qu’il y a trente ans. Actuellement, un très grand chantier de convergence du Code Général de la Normalisation Comptable (CGNC) vers les normes comptables internationales, à savoir le référentiel comptable international IAS/IFRS a été lancé au MAROC. Ce projet, vise la modernisation du cadre de l’information financière et l’instauration d’un climat de confiance et de visibilité économique pour les investisseurs. De même, un projet de loi sur la consolidation des comptes (avec obligation d’application des normes IFRS pour les entités d’intérêt public) a été préparé. Ses principaux objectifs sont l’appréciation de la véritable situation financière des Groupes, une meilleure comparabilité des performances et l’amélioration de la prise de décision. A partir d’une recherche-action inscrite dans nos activités d’expert comptable et de commissaire aux comptes et à travers de nombreuses missions réalisées auprès d’importants opérateurs œuvrant dans le secteur immobilier au Maroc, nous avons analysé les enjeux ainsi que les contraintes accompagnants les projets d’adoption des normes comptables internationales IFRS. 2

Notre article tente de présenter les premiers impacts de l’introduction des normes IFRS au Maroc à travers l’analyse des avantages et des contraintes d’application au secteur de la promotion immobilière à la lumière de l’actuel projet de convergence du Code général de la normalisation comptable –CGNC- vers les normes IFRS.

1. APERÇU SUR LE CONTEXTE D’AVANCEMENT DANS L’ADOPTION DES NORMES IFRS AU MAROC : Les normes comptables internationales IFRS on introduit une véritable révolution culturelle en Europe et dans le monde en prônant des comptabilités plus réelles au lieu et place des comptabilités actuelles basées sur des informations plus juridiques et fiscales et le coût historique, ainsi a-t-il déclaré le grand expert-comptable Pierre Gatet lors d’une conférence tenue à l’ISCAEi, Casablanca en novembre 2007. M. Gatet a déclaré que ce référentiel comptable constitue une opportunité d’optimisation des processus financiers, de la production des comptes au pilotage de la performance et à la communication financière externe et interne. 1.1 RAPPEL DU CONTEXTE DE L’ADOPTION DES NORMES IFRS AU MAROC

Dans un contexte marqué par l’ouverture des économies à l’échelle internationale et la prolifération des échanges internationaux, le référentiel comptable marocain ne peut plus répondre aux besoins de l’ensemble des partenaires (nationaux et étrangers). De ce fait, le maintien de son adoption constitue une entrave au développement des économies. En effet, plus une économie est ouverte sur l’international plus elle est appelée à parler le langage en vigueur au plan international. Ce qui explique la logique de l’harmonisation du système comptable permettant aux Etats d’intégrer la dimension internationale et les exigences des investisseurs étrangers et des marchés financiers en général. L’adoption des normes comptables internationales IFRS au MAROC a constitué : - Une réponse au contexte international eu égard au degré d’ouverture de l’économie marocaine à l’échelle internationale, - Une réponse aux recommandations émises par des instances nationales (Comité de rédaction du Code Marocain de Bonnes Pratiques de Gouvernance d’Entreprise) et internationales (la Banque Mondiale). -

Une réponse aux exigences du contexte international

Au Maroc, l’adoption des normes comptables internationales IFRS a été motivée par les exigences du contexte international. En effet, une étudeii qui a été réalisée dans le cadre d’une thèse doctorale, a porté sur 43 entreprises marocaines et a été centrée sur la connaissance des facteurs qui expliquent le choix d’adoption des normes internationales par les entreprises marocaines cotées. Les réponses collectées ont permis de conclure que la taille de l’entreprise, 3

la présence d’actionnaires institutionnels ainsi que l’appartenance à un secteur financier incitent davantage les sociétés marocaines à effectuer la transition aux standards comptables internationaux. Ainsi, il a été conclu que le choix de la transition aux normes IFRS est en relation directe avec la nature de l’entreprise et l’environnement dans lequel elle se développe et développe ses relations. Plus l’entreprise est grande ou appartient au secteur financier, plus elle a des partenaires étrangers et a tendance à placer ses fonds sur les marchés financiers internationaux. De surcroit, nous pouvons dire que pour le cas des entreprises marocaines, qu’elles soient cotées ou non cotées, l’adoption des normes comptables internationales IFRS constituent, essentiellement, une réponse aux exigences d’adopter le langage comptables adopté par leurs partenaires internationaux. En effet, l’existence d’un référentiel de normes uniques facilite la lisibilité et la comparabilité des comptes et par conséquent constitue un facteur de confiance additionnel pour l’investisseur permettant de renforcer la confiance, de stimuler l’investissement et favoriser le développement et la croissance des entreprises. -

Une réponse aux recommandations émises par des instances nationales et internationales o Recommandations émises par la Banque Mondiale :

En 2012, les experts de la Banque Mondiale ont formulé dans le cadre d’un rapport iii

d’évaluation du respect des normes et codes, notamment en matière d’audit et de

comptabilité, des recommandations d’amélioration du référentiel comptable adopté. En effet, le rapport fait état d’un référentiel comptable ne permettant pas de refléter d’une manière réelle la situation économique des entreprises. En effet, selon le dit rapport, les principaux points que nous retenons sont : • Largement inspiré de la quatrième directive européenne (et de sa transcription en droit français), le cadre marocain pour la préparation et la présentation des états financiers est fondamentalement différent du cadre approuvé par l’IASC iv . La comptabilité sociale marocaine ne donne pas l’image la plus réaliste possible de la situation économique des entreprises. Si ces règles peuvent répondre à la plupart des objectifs immédiats de la comptabilité sociale, elles seraient inadaptées aux comptes consolidés et sont inadaptées aux besoins des utilisateurs des états financiers des entreprises cotées. • Des mesures devraient être engagées pour introduire l’obligation de présenter des comptes consolidés pour tous les établissements de crédit, entreprises d’assurances, sociétés faisant appel public à l’épargne, et tous les autres groupes dépassant certains seuils (par exemple, de chiffres d’affaires, de total bilan et/ou de personnel). 4

Ainsi, afin de tenir compte de ces recommandations, les instances marocaines se sont engagées dans des mesures importantes visant l’amélioration et le renforcement du dispositif comptable. Ceci a été traduit par l’instauration de l’obligation de présenter des comptes consolidés, selon la législation en vigueur ou selon les normes comptables internationales IAS/IFRS, pour tous les établissements de crédit, entreprises d’assurances et sociétés faisant appel public à l’épargne. Ainsi, il est démontré que cette adoption des normes comptables internationales constitue une réponse directe aux recommandations émises afin de réaliser l’objectif de transparence et de répondre au mieux aux besoins informationnels des investisseurs. o Recommandations émises dans le cadre du Code Marocain de Bonnes Pratiques de Gouvernance d’Entreprise: Le Code Marocain de Bonnes Pratiques de Gouvernance d’Entreprise a mis l’accent dans le volet relatif à « LA TRANSPARENCE ET LA DIFFUSION DE L’INFORMATION FINANCIÈRE » sur la nécessité de permettre aux actionnaires ou associés d’avoir accès sans coûts et en temps opportun à des informations exactes, précises, fiables et complètes sur tous les aspects significatifs concernant l’entreprise. Ces informations doivent être accessibles et facilement interprétables pour aider les actionnaires et les investisseurs dans leur processus de décision. Ainsi, il a été recommandé que l’information financière obéisse à des normes comptables reconnues et que l’entreprise élabore et publie des comptes consolidés quand elle contrôle d’autres entités. Il lui est recommandé d’élaborer ces comptes consolidés en adoptant les normes IFRS. 1.2 APERÇU SUR L’ACTUEL PROJET DE CONVERGENCE DU CGNC VERS LES NORMES IFRS AU MAROC

Au Maroc, comme à l’étranger, les professionnels et les pouvoirs publics se sont intéressés à la manière de faire évoluer leur référentiel national. En effet, réunis en assisesvde la profession comptable, les experts comptables ont exprimés la nécessité de prendre en considération les apports des normes internationales IFRS pour une production d’une information financière transparente et crédible. Pour le Conseil National de la Comptabilité, le référentiel IFRS est l’une des préoccupations majeure, vue les liens étroits de l’économie marocaine à l’Europe et au reste du mode. La révision du Code Général de la Normalisation Comptable (CGNC) et la loi 9-88 relatives aux obligations comptables des commerçants constituent une priorité pour la profession comptable au Maroc. En effet, « La relecture des dispositions du CGNC et la mise à jour qui peut en découler constituent une priorité eu égard aux engagements internationaux du Maroc. 5

C’est en effet une exigence notamment des partenaires internationaux comme l’Union européenne dans le cadre du Statut avancé. Notre institution a fait le choix de se mobiliser au sein du Conseil National de la Comptabilité pour que ce projet puisse voir le jour le pus rapidement possible »vi. Les principaux chantiers du projet vii de convergence du Code Général de la Normalisation Comptable – CGNC – arrêtés à ce stade sont : - Révision du CGNC, - Mise à niveau des différents plans et normes comptables sectoriels, - Amendement de la loi 9-88 relative aux obligations comptables des commerçants, - Élaboration de nouvelles normes sectorielles adaptées à l’évolution internationale - Constitution de 5 groupes de travail, dédié chacun, à la réflexion sur des normes comptables homogènes : • Actifs, • Passifs et résultats, • Etats de synthèse, • Instruments financiers, • Fiscalité et impôt différé. 1.3 NORMES IFRS VS REFERENTIEL COMPTABLE MAROCAIN : ANALYSE DES PRINCIPALES DIFFERENCES L’analyse du cadre comptable marocain démontre bien que largement inspirée des dispositions de la quatrième Directive européenne, la réglementation comptable marocaine s’éloigne du cadre approuvé par l’IASC en 1989. Les premières études (par exemple, Price Waterhouse International, 1973, 1975,1979) considèrent les différences comptables à l’échelle internationale comme étant le résultat de différentes options adoptées par différents pays pour traiter la même opération. Aussi, l’étude réalisée par Ding et al. (2001) permet d’affirmer que les normes IAS sont comme des normes de référence pour les pays émergents qui s’en inspirent largement en vue d’améliorer leur système comptable. Ainsi, les différences entre leur référentiel comptable national et celui international ne sont pas considérablesviii. • Différences au niveau de la qualité des destinataires des informations comptables : Alors que l’IASBixaffiche clairement que l’élaboration des normes comptables internationales vienne pour répondre d’abord aux besoins informationnels des investisseurs, destinataires

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privilégiés de la comptabilité, le CGNC, dans ses dispositions ne fait pas cette distinction entre les utilisateurs des informations comptables. • Vision prééminence de la réalité économique vs forme juridique Le principe fondamental sur lequel se base les normes internationales IFRS consiste en : « Substance over form». Selon cette vision, les traitements comptables doivent traduire le plus fidèlement possible les opérations de l’entreprise tout en tenant compte des conséquences des droits et obligations issus des contrats sans s’attacher, forcément, à la forme juridique. Au Maroc, le Code Général de la Normalisation Comptable est fondé sur une approche juridique et fiscale marquée par l’influence des formes et par le souci d'une stricte traduction de la forme juridique des transactions. Dans ce sens, lors des dernières assises x organisées en 2013 par le Conseil national des experts-comptables, le président du conseil, M. Mohamed Hdid, a insisté sur les difficultés et les lacunes du plan comptable marocain actuel et a déclaré que « le souci fiscal prime encore sur celui purement comptable chez les opérateurs. Les deux sont entremêlés actuellement dans la vie courante des entreprises, ce qui réduit leur efficience économique». • Juste valeur vs cout historique Parmi les différences majeures entre le CGNC et les normes comptables internationales, on note le principe de « L’évaluation à la juste valeur ». En vertu de ce principe, la valeur d'entrée d'un élément inscrite en comptabilité pour son montant exprimé en unités monétaires courantes à la date d'entrée reste intangible quelle que soit l'évolution ultérieure du pouvoir d'achat de la monnaie ou de la valeur actuelle de l'élément, sous réserve de l'application du principe de prudence. Le problème de l'évaluation se pose donc en particulier à chaque fois que l'entreprise élabore son bilan. • Primauté du bilan sur le compte du résultat Tandis que les normes internationales accordent une importance particulière au bilan en fournissant des informations claires et détaillées sur la définition, la comptabilisation ainsi que l’évaluation des actifs et passifs. Les charges et produits ne résultant que des variations de ces actifs et passifs. De surcroit, ces normes marquent une rupture avec un principe fondamental de la comptabilité marocaine, celui de l’intangibilité du bilan qui impose que le bilan d’ouverture doit correspondre au bilan de clôture de l’exercice précédent. Ainsi, selon les IFRS des changements peuvent affectés le bilan de clôture d’un exercice après sa publication. Dans ce cas, le bilan d’ouverture de l’exercice suivant sera produit en prenant en charge tous les changements effectués.

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2. ADOPTION DES NORMES IFRS DANS LE SECTEUR IMMOBILIER AU MAROC : 2.1 PRESENTATION DES PARTICULARITES DU SECTEUR IMMOBILIER AU MAROC

• Au plan économique et financier : Créateur d’emplois par excellence, le secteur de l’immobilier est, sans doute, l’un des secteurs les plus dynamiques du pays. Aujourd’hui, ce secteur qui fait partie de l’une des grandes priorités du Maroc, présente un fort potentiel, offrant plusieurs opportunités de croissance. L'influence d'un tel secteur sur l'économie du Maroc est incontestable, de par l'effet d'entraînement exercé sur d'autres secteurs et de par sa contribution aux recettes IDE (Investissements Directs Etrangers) réalisées. En effet, l’analyse des recettes des IDE par pays et par secteurximontre que le secteur de l’immobilier (30% du total des IDE) a été le secteur le plus attractif en 2014, en enregistrant 10,8 milliards de dirhams, soit une hausse de 42% par rapport à 2013. Les pays du Golfe convoitent davantage la région en termes d’investissements, avec pour cible les projets immobiliers, touristiques et bancaires. Les principales caractéristiques du secteur de l’immobilier au Maroc peuvent être synthétisées comme suit : ▪ Un secteur dominé par les opérateurs privés : La plupart des entreprises opérant dans la promotion immobilière sont privées, de création récente et d'une taille modeste. En dépit du grand nombre des intervenants dans le secteur, celui-ci reste dominé par quelques sociétés qui bénéficient d'une longue expérience dans le domaine telles qu’ADDOHA, Groupe JAMAÏ, Groupe CHAÄBI, la CGI…etc. En outre, les entreprises publiques opérant dans le secteur se sont restructurées au cours de ces dernières années. En effet, l'Etat a décidé de regrouper trois organismes publics à savoir l'Agence Nationale de lutte contre l'Habitat Insalubre (ANHI), la Société Nationale d'Equipement et de Construction (SNEC) et la société Attacharouk en une seule entreprise, Al Omrane qui a fusionné avec les établissements ERAC. Ceci permettrait une meilleure compétitivité des entreprises marocaines et de faire face aux entreprises étrangères qui commencent à s'implanter au Maroc. ▪ Introductions spectaculaires en bourse : Un secteur voué à la transparence Le secteur a connu l’introduction en bourse d’importants opérateurs de l’immobilier au Maroc ADDOHA, la COMPAGNIE GENERALE IMMOBILIERE, ALLIANCES et récemment RESIDENCE DAR SAADA le dotant ainsi d’une image de transparence. D’ailleurs, l’introduction en bourse des sociétés opérant dans le secteur immobilier ne va pas se limiter à ces sociétés, d’autres puissantes sociétés nationales de la place ayant un savoir-faire et une

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qualité de prestations reconnus se préparent elles aussi à l’introduction en bourse dont, principalement, Groupe Al Omrane…. Ainsi, l’engouement des sociétés marocaines du secteur immobilier pour l’introduction en bourse témoigne de la naissance d’une nouvelle ère pour ce secteur : un secteur qui se structure et s’organise en tendant de plus en plus vers la transparence tout en abolissant sa principale caractéristique qui n’est autre que la pratique du noir. ▪ Attractivité pour les investisseurs : d’importantes arrivées des investisseurs étrangers de taille Le Maroc attire, au titre des IDE, 38% dans l’Immobilier et 14% dans le tourisme. Les pays du Golfe convoitent davantage la région en termes d’investissements, avec pour cible les projets immobiliers, touristiques et bancaires. En effet, le Maroc se situe dans les 10 premiers pays au monde présentant le moins de risques pour investir dans l’immobilier. Vu les opportunités offertes par le secteur immobilier et profitant du grand essor connu par ce dernier, d’importants groupes étrangers leaders mondiaux du secteur de la promotion immobilière tels que la société Maroco-Saaoudienne ASMA INVEST, la société immobilière émiratie EMAAR Properties, les holdings émiratis DUBAI Properties et AL QUDRA Holding, le consortium Koweitien CMKD, BOUIGUES IMMOBILIER…etc. ont choisi d’investir au Maroc. Ceci permettra au secteur de profiter du savoir faire et de l’expérience de ces grands groupes. ▪ Un secteur aux perspectives prometteuses : Le changement démographique de la population marocaine aura des retombées positives certaines sur le secteur immobilier. Le taux d'urbanisation enregistré a atteint près de 60%, et il est prévu que ce taux atteigne près de 70% à l'horizon 2025. Cette évolution est en corrélation avec la croissance démographique. Elle profitera au secteur de l'habitat dans le sens où le nombre de foyers connaîtra une hausse liée à l'accroissement de la population marocaine, entraînant le renforcement du nombre de logements. Les prévisions des besoins cumulés en logements à l’horizon 2020 ont été estimées à 3 667 610xiicomme détaillé dans le tableau ci après :

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• Tranche supérieure : Logement de standing moyen ou supérieur • Tranche moyenne : Logement de standing moyen à économique • Tranche inférieure : Logement économique à social Le Gouvernement, dans sa démarche d’élargissement de l’offre en logements, a entrepris plusieurs efforts pour dynamiser le secteur immobilier. Dans ce cadre, la politique de création des villes nouvelles a été lancée pour réduire la pression sur les grandes villes et pour organiser et anticiper la croissance urbaine. Quatre villes nouvelles ont été lancées à savoir : Tamesna, Tamansourt, Lakhyayta et Chrafate dans l’objectif de créer une offre variée en logements adaptée aux différentes couches sociales. De ce qui précède, on pourrait constater que sous la pression des besoins en logements sociaux et de la dynamique du secteur suscitée par l’action de l’Etat en matière de promotion de l’habitat social, le secteur se structure et s’organise offrant ainsi plusieurs opportunités de développement et de croissance. • Au plan règlementaire : Eu égard aux fondamentaux solides du secteur, la relance de ce secteur stratégique se profile grâce à la poursuite accélérée d’un ensemble de chantiers structurants xiii . Il s’agit, particulièrement, de : - La consolidation du cadre juridique et réglementaire : L’année en cours a connu l’adoption de la loi n°12-107 modifiant et complétant la loi n°44-00, relative à la Vente d’immeubles en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA). Ce texte vise à remédier aux difficultés rencontrées aussi bien par les acquéreurs que les vendeurs des biens immobiliers en VEFA et apporte des nouveautés consistantes sur l’ancienne loi ayant resté quasiment inapplicable pendant les dix ans de son avènement. Les garanties prévues pour les acquéreurs et les facilités accordées aux promoteurs sont de nature à insuffler une nouvelle dynamique dans le secteur de la construction. - La réforme du Fonds de garantie Habitat (Daman Sakane) : Dans un souci de pérennisation des ressources du fonds Daman Sakane et d’un meilleur ciblage des ménages éligibles, une troisième génération de réformes de ce fonds est entrée en vigueur au début de 2015. Les nouveautés de cette réforme concernent, en particulier : l’introduction de la possibilité de garantie de portefeuille et de transfert de garantie à une partie tierce; l’assouplissement du contrôle à posteriori et son remplacement par des missions d’inspection ; et l’élargissement de la garantie aux bénéficiaires du programme l’habitat menaçant ruine. - La préparation d’une stratégie de promotion du logement locatif : Le Département de tutelle a élaboré la première mouture de sa stratégie de promotion du logement locatif 10

dénommée « Ijar » ayant pour objectif de promouvoir l’offre locative en vue d’accompagner la mobilité des ménages et de garantir une meilleure structuration du marché immobilier. Cette stratégie envisage la mise en œuvre d’un ensemble de mesures visant, en particulier, la sécurisation des loyers et la promotion du parc logement locatif. - La mise en place du référentiel des prix comme premier pas vers une régulation du marché de l’immobilier. La Direction Générale des Impôts a élaboré et publié au cours de cette année 12 référentiels des prix des biens immobiliers dans les villes de Casablanca, Fès, Marrakech, Oujda, Meknès, Settat, Agadir, El Jadida, Kenitra, Mohammedia, Nador et Béni Mellal. Certes, la mise en œuvre de cet outil, qui est de nature à améliorer la relation de confiance entre l’administration et le contribuable, éviterait à terme les redressements systématiques sur les prix et favoriserait un marché de l’immobilier plus transparent. - L’opérationnalisation des orientations relatives à la politique de la ville : Des avancées ont été réalisées en matière de mise en œuvre des orientations des premières assises de la politique de la ville de 2012. Du coté institutionnel et juridique, il s’agit, en particulier, de la tenue de la première réunion de la commission interministérielle permanente de la politique de la ville en octobre 2014, de la création d’une direction dédiée au sein du Ministère de tutelle, de la préparation d’un projet de guide relatif à la politique de la ville et de la conception d’un programme de formation des compétences dans ce domaine. Dans le même sillage, il est à souligner le démarrage effectif des travaux de mise en œuvre des programmes urbains de grande envergure qui ont été inaugurés, récemment, dans les grandes villes du Royaume. • Au plan comptablexiv Le secteur immobilier présente des caractéristiques qui lui sont propres, ce qui justifie la mise en place d’un plan comptable propre au secteur immobilier. Cette décision a été motivée par les particularités propres au secteur immobilier dont les opérations se distinguent par : -

Un cycle de production qui s’étale en général sur plusieurs exercices : les opérations de lotissement et de constructions sont des opérations particulièrement longues ;

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L’importance de leurs stocks étant donné le poids de la charge foncière, les travaux de viabilisation et de construction ainsi que les charges financières relatives aux financements mobilisés (l’immobilier étant un secteur très consommateur de fonds)

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La spécificité d’évaluation des stocks à l’achèvement (certaines dépenses restent à prendre en charge alors que les opérations de construction sont achevées et les réceptions techniques prononcées).

Le Plan Comptable du Secteur Immobilier (PCSI) est conçu de façon à satisfaire les objectifs primordiaux de la normalisation comptable, à savoir :

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uniformiser les modes de comptabilisation des opérations et assurer une lecture uniforme des états financiers ; - permettre la transparence et éviter les problèmes de divergence dans les interprétations ; - se mettre en harmonie avec le cycle de production qui dépasse généralement les 2 années.

Le champ d’application du PCSI couvre : -

Les entreprises qui produisent ou achètent des locaux à usage professionnel ou des unités de logements ou des lots de terrains nus ou équipés, en vue notamment de leur vente ou de leur location.

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Les entreprises du secteur immobilier sont soumises à la loi n° 9.88 du 30 décembre 1992 relative aux obligations comptables des commerçants telle que promulguée par le Dahir n° 1.92.138 du 30 Joumada II 1413 (25 décembre 1992) et aux prescriptions du Code Général de la Normalisation Comptable (CGNC).

Les principales spécificités

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comptables relatives au secteur immobilier sont liées

principalement aux problématiques suivantes : ▪ L’évaluation et la comptabilisation du chiffre d’affaires ; • Le fait générateur de la vente est constitué par l’un des éléments suivants pris dans l’ordre : - Le contrat, - L’établissement de la facture, - La remise des clés ou des plans aux clients (si elle est préalable au contrat) accompagnée d’un compromis de vente et appuyée par un P.V de réception signé par le client. • L’écriture devrait être enregistrée au fur et à mesure des ventes, soit attributaire par attributaire, soit sur la base d’états récapitulatifs avec une analyse régulière des soldes. • Si le client se désiste après la remise des clés, l’écriture de la vente sera contre-passée. ▪ L’évaluation des stocks des encours (lotissements et constructions) : • Le PCSI prévoit la possibilité, pour les entreprises dont le cycle normal de production est supérieur à 12 mois, d'inclure dans le coût de production les charges financières courues pendant la période de production et relatives à des dettes contractées pour le financement spécifique des dites productions. • Dans le cas où des emprunts financent plusieurs projets, les charges financières sont affectées, par répartition entre les différents projets en justifiant, au niveau de l'ETIC (Etat des informations complémentaires, les modalités de répartition.

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▪ Provisions pour travaux restant à effectuer : - Il arrive souvent que dans des opérations immobilières d’une certaine taille, la réalisation par tranche s’impose et les entreprises sont amenées à réclamer des réceptions provisoires des travaux afin de pouvoir céder les biens vendus sur la tranche et encaisser les reliquats restant dus sur ces ventes pour alléger les besoins de trésorerie. Ainsi, le calcul du prix de revient devant servir de base aux déstockages doit inclure tous les coûts relatifs à cette tranche en tenant compte même des dépenses à venir dont la réalisation immédiate est décalée dans le temps et la quote-part de la tranche dans les équipements communs. - Afin d’éviter de constater ces montants futurs en charges impactant les résultats des exercices à venir, la société devra procéder au provisionnement des travaux restant à réaliser, calculer le prix de revient en tenant compte de ces éléments prévisionnels et maintenir ce dernier identique jusqu’aux dernières sorties. - Ces provisions correspondent au coût des travaux à effectuer postérieurement à la constatation de l’achèvement d’un programme pour permettre d’arrêter le coût total d’un projet. - Les travaux qui restent à effectuer doivent faire l’objet de notes détaillées permettant d’apprécier la réalité et le montant de la provision constituée. La détermination du montant de la provision pourrait être basée sur les données statistiques fondées sur les dépenses engagées dans le passé et rapportées au coût définitif des projets achevés ou estimations faites par le bureau d’études, consultants ou encore devis établis par les entreprises. ▪ Opérations en maîtrise d'ouvrage déléguée (MOD) : Conformément à la convention entre le mandataire et le mandant, les travaux ne sont engagés sur ces opérations que si les financements propres à ces opérations sont disponibles. Un programme MOD ne pourra supporter de charges financières que si la convention entre le mandataire et le mandant le stipule expressément. Dans ce cadre, des comptes spécifiques doivent être ouverts afin de suivre l’ensemble des opérations traitées. En effet, les travaux en cours ne peuvent être classés parmi les stocks car ils ne sont pas la propriété de l’entreprise. Les comptes 348811 et 348812 serviront à enregistrer les coûts engagés pour les différentes opérations où l’entreprise intervient en tant que mandataire. Ils seront subdivisés, à l’instar des comptes de stocks pour les opérations afin de permettre de suivre les coûts engagés par nature. Ces comptes enregistrent au débit les coûts engagés.

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Le compte 4488 sert à enregistrer les « Avances programmes MOD ». Il est crédité par les recettes liées aux programmes MOD par le débit des comptes de trésorerie. 2.2 PRESENTATION SYNTHETIQUE DES NORMES IFRS A VOCATION IMMOBILIERE

Dans cette partie, nous allons rappeler les principes normatifs des normes IFRS traitant particulièrement des spécificités du secteur immobilier, à savoir : ▪ La norme IAS 2 « Stocks » : L’objectif de la norme IAS 2 est d’établir les principes de comptabilisation et d’évaluation des actifs financiers, des passifs financiers et de certains contrats d’achat ou de vente d’éléments non financiers. La norme IAS 2 définit la valorisation des actifs destinés à être vendus dans le cours normal de l’activité. Elle précise : • Les coûts à inclure dans les stocks. • Les coûts à reconnaître en charges. • L’évaluation des provisions sur stocks. • Les méthodes de valorisation des stocks. Son objectif est de s’assurer qu’une entreprise ne va pas surévaluer ses stocks pour améliorer son résultat, ni les sous-évaluer pour constituer des réserves. La norme IAS 2 traite des stocks qu’elle définit comme des actifs destinés à être vendus dans le cours normal de l’activité et En cours de production Ou présents sous forme de matières ou de fournitures devant être consommées au cours du processus. ▪ La nouvelle norme IFRS 15xvi « Comptabilisation du chiffre d’affaires » : La nouvelle norme IFRS 15 a introduit des clarifications quant à la comptabilisation des transactions complexes (comprenant plusieurs biens et/ou services). Cette norme est venue remplacer la norme IAS 18 relative aux produits des activités ordinaires et la norme IAS 11 traitant les contrats de construction, ainsi que toutes les interprétations liées (IFRIC 13, IFRIC 15, IFRIC 18 et SIC 31). Cette norme s’applique à tous les types de contrats conclus avec les clients et à tous les secteurs d’activité. Pour ce qui est de l’apport de cette norme pour le secteur de la promotion immobilière, certains contrats sont actuellement regroupés pour être suivis comme un contrat unique. Les critères de regroupement fournis dans IFRS 15 ne devraient pas changer les pratiques actuelles de manière significative. Toutefois puisqu’IFRS 15 n’envisage le regroupement de contrats que dans le cas où ceux-ci ont été signés avec un même client ou des parties liées à ce dernier et de manière concomitante ou rapprochée dans le tempsxvii.

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▪ La norme IAS 23 « Coûts d’emprunt » : La norme IAS 23 « Coûts d’emprunt » précise que les coûts d’emprunt, c’est-à- dire les intérêts et autres coûts supportés par une entreprise dans le cadre d’un emprunt de fonds, doivent être comptabilisés en charges dans l’exercice au cours duquel ils sont encourus. Cependant, depuis les exercices à compter du 1er janvier 2009, les coûts d’emprunt directement attribuables à la construction ou la production d’un actif qualifié (actif qui exige une longue période de préparation avant de pouvoir être utilisé ou vendu) doivent être incorporés dans le coût de cet actif, alors qu’il s’agissait d’une option comptable avant cette date. Les frais financiers incorporables sont ceux de la période de développement, c’est à dire: • début de la période : à l’initiation des dépenses sur le projet ; • fin de la période : à l’achèvement de la construction (délivrée par le constructeur ou quasi-achevée) que le bien soit loué ou non et que le taux d’occupation soit atteint ou non. La période de location de la construction n’en fait pas partie. ▪ La norme IAS 40 « Immeubles de placement » : La norme IAS 40 précise le traitement des immeubles de placement qui représente la quasitotalité du patrimoine des sociétés foncières construisant des actifs en vue de la location ; • Selon la norme IAS 40, un immeuble de placement doit être évalué, lors de l’acquisition, au prix d’achat incluant les coûts de transaction (honoraires juridiques, droits de mutation…) ; • La société doit ensuite choisir comme méthode comptable de valorisation des immeubles de placement soit le modèle de la juste valeur, soit le modèle du coût amorti. Elle doit appliquer cette méthode de façon homogène à tous ses immeubles de placement. 2.3 CONVERGENCE DU PCSI VERS LES NORMES IFRS : ESSAI D’ANALYSE DES ENJEUX ET DES CONTRAINTES DE MISE EN ŒUVRE : Dans un but de transparence et de lisibilité des comptes des sociétés européennes, la Commission Européenne a adopté en 2002 un règlement imposant aux sociétés européennes cotées d’établir leurs comptes consolidés à partir du 1er janvier 2005 selon des normes comptables uniques. Il s’agit des normes IAS (International Accounting Standards), appellation à laquelle s’est substituée celle de IFRS (International Financial Reporting Standards), édictées par l’IASB (International Accounting Standards Board). Au Maroc, les filiales marocaines des groupes étrangers ainsi que les sociétés marocaines introduites en bourse sont amenées à appliquer les normes internationales IAS/IFRS à côté des normes comptables marocaines. 15

L’introduction des normes IAS/IFRS a souvent été décrite comme entraînant une révolution de l’information financière. En effet, l’ambition du référentiel IFRS est de refléter la situation économique d’une entité. L’évaluation des actifs selon la juste valeur est une notion fondamentale en IFRS. Elles sont en cela très différentes des normes comptables marocaines basées sur les coûts historiques. Il pourra en résulter une plus grande volatilité des résultats des entreprises, en particulier pour celles détenant d’importants actifs immobiliers dont la valeur est susceptible de varier en fonction des cycles immobiliers. Ainsi, l’adoption des normes IAS/IFRS constituera sans doute un géant chantier comptable. En effet, les changements de méthodes comptables requis pour la conversion aux normes internationales, ainsi que la masse d’informations rendue obligatoire en annexe aux comptes, vont au-delà d’un simple jeu d’écritures comptables puisque ces normes font apparaître une nouvelle manière d’appréhender la réalité comptable. Le passage aux normes IFRS doit donc être clairement positionné comme un vrai projet d’entreprise, impliquant les directions générales et l’ensemble des métiers piloté par les directions financières et informatiques, et de longue haleine, mais avec des étapes primordiales de choix, simulation et validation des options retenues où l’appel aux experts comptables, aux conseillers externes et à des experts métiers s’avérera décisif. En conséquence, à l’intérieur de l’entreprise, des automatismes, des réflexes professionnels anciens sont remis en question. Une coordination nouvelle doit s’instaurer entre les responsables comptables et différents acteurs – les responsables opérationnels, les directeurs techniques, les contrôleurs de gestion. • Enjeux de la convergence du PCSI vers les normes comptables internationales IFRS : - La convergence vers les normes IFRS est un vrai projet d’entreprise nécessitant un réel investissement dans le temps et dans les compétences : Devant être qualifiée en tant qu’un vrai projet d’entreprise, la convergence du PCSI vers les normes comptables internationales présente d’importants enjeux pour les entreprises. En effet, Selon Gilbert Gélard ancien membre de l’IASB, et afin de ne pas s’exposer aux risques et aux erreurs à ne pas commettre dans la réflexion sur le modèle de convergence adapté au cas marocain, « Il vaut mieux prendre son temps et essayer d’écarter les obstacles qui empêchent l’adoption définitive. Il ne faut pas croire qu’on va se rapprocher du système IFRS car les normes évoluent très vite. Il faut également garder à l’esprit que ces normes, si elles sont adoptées, seront inscrites dans la loi et seront, par la suite, difficiles à changer». De même, l’adoption des normes comptables internationales IFRS engendre de nombreux enjeux de taille auxquels devraient faire face les entreprises marocaines. Il est donc fortement 16

recommandé que ces dernières soient fortement sensibilisées et guidées afin de ne pas se voir écartées des évolutions internationales qui, aujourd’hui, sont irréversibles. - La convergence vers les normes IFRS est un chantier technique complexe: Les particularités techniques présentées par le secteur immobilier impliquent d’importantes complexités lors du passage aux normes IFRS pour les entreprises marocaines œuvrant dans ce secteur et font que ce projet constitue un vrai challenge. En effet, la migration du plan comptable du secteur immobilier vers les normes comptables internationales IFRS est considérée comme véritable virage comptable et représente un chantier technique complexe qui mobilise des ressources considérables. Au-delà des changements et implications de nature comptable, le passage aux normes IFRS impose des moyens techniques, humains et financiers à mobiliser aussi bien au niveau de l’organe de normalisation (le normalisateur) qu’au niveau de l’entreprise elle-même (Derbel, 2010). Ainsi, l’adoption des nouvelles normes impliquent l’introduction d’un nouveau vocabulaire et la mise en place de certaines nouvelles procédures, ce qui constitue un enjeu majeur, surtout pour les entreprises ne disposant pas de moyens nécessaires pour mener ce géant chantier. De surcroit, le niveau de la complexité technique et normative caractérisant les normes comptables internationales IFRS a mis en lumière les capacités cognitives limitées des praticiens qui ne sont pas en mesure d’appréhender l’intégralité du corpus de façon optimale et encore moins d’anticiper les effets du passage sur les états financiers. Dans un tel cas, les compétences comptables des acteurs sont limitées, accélérant, de ce fait, le transfert de la valeur ajoutée des organisations vers le marché du conseil en services financiers. - La convergence vers organisationnels :

les

normes

IFRS

engendre

d’importants

ajustements

La normalisation comptable internationale représente un vecteur de changement et d’adaptation permanent pour les organisations. En effet, la production des informations comptables et financières sous le référentiel comptable international nécessite l’implication des acteurs autres que ceux de la fonction comptable, la délégation de décision comptable à l’ensemble des acteurs s’avère une nécessite pour affronter l’interprétation des principes IFRS. Cette délégation se caractérise par une décentralisation synchronisée de la fonction comptable vers l’ensemble des acteurs impliqués dans la mise en œuvre des normes comptables internationales IFRS. La finalité de cette décentralisation est en effet d’arriver à un développement de l’intelligence comptable de l’organisation, c’est-à-dire de l’activation pour chaque acteur du rôle qu’il peut avoir dans la construction des états financiers. 17

Quelle que soit la voie adoptée, il en ressort une nécessite d’inscrire l’application des IFRS dans une approche comportementale et organisationnelle. De ce fait, la mise en œuvre des IFRS s’inscrit dans une relation d’agence, dans une interaction entre structures et comportements des acteurs et dans des registres tels que la confiance, l’engagement interpersonnel, le respect des règles tacites et le partage des connaissances formelles et informelles. Les IFRS sont ainsi analysées comme vecteurs d’innovations managériales dans les services comptables des entités. Ainsi, l'implantation des normes IFRS comporte une redistribution des taches et des responsabilités entre la fonction comptable et financière et les autres directions opérationnelles. • Principales contraintes de mise en œuvre des normes comptables internationales IFRS : L’application de ces normes n’est pas sans difficultés, du fait du nombre des divergences qu’elles présentent avec les dispositions du CGNC et PCSI tant au niveau de la source du droit, des principes comptables fondamentaux retenus, des règles d’évaluation, qu’au niveau des règles de présentation. Nous citons à titre d’exemple l’utilisation de la juste valeur (principale révolution des IAS/IFRS) qui vient se substituer à la notion du coût historique. Toutes les personnes qui s’occupent de l’immobilier et parmi elles les administrateurs des sociétés, les juristes, les experts comptables, les auditeurs externes ainsi que les investisseurs doivent être conscientes des répercussions de ces nouvelles règles. Dans de nombreux cas, ces normes internationales pourraient radicalement modifier les chiffres que les sociétés publient comme actifs nets, bénéfices et taux de rendement du capital investi. Les changements vont donc bien au-delà d’une question technique de comptabilité. Ils pourraient sensiblement modifier la manière dont sont perçues les sociétés qui opèrent dans le secteur immobilier. A titre d’exemple, les normes IFRS imposent une différenciation entre les immeubles de placement (soumis à la norme IAS 40) et les autres immobilisations corporelles. La quasitotalité du patrimoine des sociétés immobilières construisant des actifs en vue de la location (communément appelées sociétés foncières1) sera classé en immeubles de placement à l’exception notamment des immeubles utilisés par le groupe et les immeubles en cours de construction. Ces derniers seront valorisés au coût selon une approche par composants (conformément à la norme IAS 16). Cette norme a peu de conséquences pour la plupart des sociétés pour lesquelles la présence des immeubles de placement à leur bilan résulte de raisons historiques et est en général temporaire.

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CONCLUSION : Les sociétés œuvrant dans le secteur immobilier au Maroc ne forment pas une classe homogène. Elles se différencient aux niveaux de leur taille, de leur culture, de leurs ressources financières et de leur capacité à s’internationaliser. Les utilisateurs de leurs états financiers sont essentiellement leurs propriétaires/dirigeants, les banques et le fisc. Ces parties prenantes ont des besoins d’informations différents. Le projet de mise en place des normes IFRS est un projet d’entreprise, en effet, ces normes apportent des modifications plus profondes au système d’information de l’entreprise,. Ainsi, les entreprises doivent s’entourer de ressources humaines adaptées pour non seulement, l’accompagner dans cette conversion, mais aussi l’aider à choisir les meilleures options comptables pour le groupe. De ce fait, il semble tout d’abord important de former le personnel comptable aux normes IFRS pour que ce dernier comprenne la philosophie de ces normes, intègre les grands changements comptables et soit opérationnel au moment de la conversion aux normes IFRS. Ceci est d’autant plus crucial que les entreprises ont souvent peu de temps pour établir leurs états financiers. La mobilisation des énergies est donc vitale à la réussite du projet de conversion en normes IFRS qui doit conduire tous les acteurs de l’entreprise à anticiper le changement plutôt que de le subir. Enfin, nos travaux sur l’analyse des enjeux et des contraintes qui accompagnent la migration du dispositif comptable marocain applicable au secteur immobilier au Maroc (Le Plan Comptable du Secteur Immobilier – PCSI) vers le référentiel comptable international IFRS continuent dans le cadre de nos différentes missions que nous réalisons auprès des sociétés relevant du secteur immobilier. L’orientation de nos travaux vers d’autres aspects (financiers, fiscaux…) va nous permettre de mettre l’accent sur le potentiel, l’opportunité et les enjeux d’une éventuelle transition vers les normes internationales IFRS. Ainsi, nous suggérons de suivre l’aboutissement de ce travail de terrain pour caractériser concrètement les attentes des dirigeants et des cadres des entreprises du secteur immobilier au Maroc.

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BIBLIOGRAPHIE Samira BENABDELLAH (2008) « Les choix d’options comptables lors de la première application des normes IAS/IFRS : Observation et compréhension des choix effectués par les groupes français » par. Thèse Présentée et soutenue publiquement en vue de l’obtention du Doctorat ès Sciences de Gestion le 23 octobre. Samir AYOUB (2009) « Les freins culturels à l’adoption des IFRS en Europe : une analyse du cas français », Ecole Supérieure des Sciences Commerciales d’Angers. Manuscrit auteur, publié dans "La place de la dimension européenne dans la Comptabilité Contrôle Audit, Strasbourg : France (2009) " Abdesslam BEN MOULA (2012) « La convergence vers les normes comptables internationales IAS/IFRS : quels impacts fiscaux? ». Mémoire présenté pour l’obtention du Diplôme National d’Expert-Comptable. Novembre. Etude réalisée par le Cabinet KPMG (2013) « Benchmark de l’information financière des sociétés foncières cotées Principales options retenues et incidences sur la communication financière » 7e édition - décembre 2013. Etude réalisée par le Cabinet KPMG (2009) « Application des normes IFRS par les sociétés foncières cotées françaises et européennes : Principales options retenues et incidences sur la présentation des comptes ». 3ème édition - Décembre 2009 Sophie de OLIVEIRA LEITE (2005) « Impacts de la mise en place des normes IFRS sur les capitaux propres » Mémoire de fin d’études MASTER Stratégie et Expertise Financières. CNAM Paris Promotion 2005. Promotion Immobilière - Etude d’impacts. Etude réalisée par BNP PARIBAS. Elena Barbu et Charles Piot. Lavoisier (2012) « L'adoption des IAS/IFRS par les groupes français cotés : Volonté ou contrainte ? » par | Revue française de gestion. 2012/7 - N° 226. Pages 53 à 74. Jérôme Haas « Dans la normalisation comptable, existe-t-il un sens de l’histoire ? » La revue Gestion et finances publiques –– N° 8-9 Août-Sept. 2013. Didier Marteau et Pascal Morand (2010) « Normes comptables et crise financière Propositions pour une réforme du système de régulation comptable » (ESCP Europe). Février 2010. Philippe DANJOU (2013) Une mise au point concernant les international financial reporting standards (normes IFRS). Membre du Board de l’International Accounting Standards Board.1er Février 2013. Karima Haoudi (2015) Passage aux normes IFRS au Maroc : fondements théoriques, intérêt et enjeux.Faculté des Sciences Juridiques, Economiques et Sociales-Souissi Université Mohamed V de Rabat, Maroc.2015. Réda SEFSAF, 13 décembre 2012, « Contribution à l’analyse de l’effet de l’adoption des IFRS sur la qualité des chiffres comptables », Universite D’angers Faculte De Droit, D'economie Et De Gestion École Doctorale D’angers. Salma DAMAK-AYADI (2009), « De l’efficacité des mesures de convergence pour préparer le passage aux IAS/IFRS en France, CREFIGE, Université de Paris Dauphine, UREMO, IHEC Carthage Samira DEMARIA et Dominique DUFOUR, 2007, «Choix d’options comptables lors de la transition aux normes IAS/IFRS»; «comptabilité et environnement» ;

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